Tribunal: TJES
Processo: 0022757-94.2016.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-22

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – TAXA DE ASSESSORIA E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – ILEGALIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A análise da legitimidade passiva deve ser feita à luz da Teoria da Asserção, sendo suficiente que os fatos narrados na inicial indiquem relação de causalidade entre a conduta da requerida e o suposto dano, o que se verifica no caso em que os juros de obra decorreram de atraso imputado à construtora.

2. O atraso na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que não entregou as chaves no prazo contratual acrescido do período de tolerância de 180 dias.

3. Restou comprovado que a autora arcou com gastos materiais durante o período de mora, sendo devidos os danos materiais correspondentes ao intervalo entre a data final do prazo de tolerância e a efetiva entrega do imóvel.

4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o prazo de tolerância, é ilícita, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo devida a restituição proporcional e simples dos valores pagos entre 27/10/2016 e 09/12/2016.

5. A taxa de assessoria e a taxa de administração são abusivas, por configurarem serviços vinculados à celebração do contrato de promessa de compra e venda, enquadrando-se como atividade congênere à SATI, conforme fixado no Tema 938 do STJ.

6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022757-94.2016.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: LARIANE VITORIA ALVARENGA

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – TAXA DE ASSESSORIA E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – ILEGALIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A análise da legitimidade passiva deve ser feita à luz da Teoria da Asserção, sendo suficiente que os fatos narrados na inicial indiquem relação de causalidade entre a conduta da requerida e o suposto dano, o que se verifica no caso em que os juros de obra decorreram de atraso imputado à construtora.

2. O atraso na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que não entregou as chaves no prazo contratual acrescido do período de tolerância de 180 dias.

3. Restou comprovado que a autora arcou com gastos materiais durante o período de mora, sendo devidos os danos materiais correspondentes ao intervalo entre a data final do prazo de tolerância e a efetiva entrega do imóvel.

4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o prazo de tolerância, é ilícita, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo devida a restituição proporcional e simples dos valores pagos entre 27/10/2016 e 09/12/2016.

5. A taxa de assessoria e a taxa de administração são abusivas, por configurarem serviços vinculados à celebração do contrato de promessa de compra e venda, enquadrando-se como atividade congênere à SATI, conforme fixado no Tema 938 do STJ.

6. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
em face da r. sentença (id. 12353097) que, nos autos da ação indenizatória proposta por
LARIANE VITORIA ALVARENGA,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em suas razões recursais, a apelante aduz, em síntese, que: (i) ilegitimidade passiva em relação à cobrança dos juros de obra; (ii) não houve mora de sua parte, posto que não pode ser compelida a realizar a entrega das chaves, antes que ocorra o pagamento total do preço; (iii) inexiste prova dos danos emergentes sofridos pela apelada; (iv) é legal a cobrança da taxa de evolução de obra; (v) não é devida a restituição das parcelas de juros de obra; (vi) não existe ilegalidade na cobrança da taxa de assessoria nem na taxa de administração.

Contrarrazões foram apresentadas em id. 12353107,

pelo desprovimento do recurso.

É o breve
relatório
. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0022757-94.2016.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: LARIANE VITORIA ALVARENGA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
em face da r. sentença (id. 12353097) que, nos autos da ação indenizatória proposta por
LARIANE VITORIA ALVARENGA,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em suas razões recursais, a apelante aduz, em síntese, que: (i) ilegitimidade passiva em relação à cobrança dos juros de obra; (ii) não houve mora de sua parte, posto que não pode ser compelida a realizar a entrega das chaves, antes que ocorra o pagamento total do preço; (iii) inexiste prova dos danos emergentes sofridos pela apelada; (iv) é legal a cobrança da taxa de evolução de obra; (v) não é devida a restituição das parcelas de juros de obra; (vi) não existe ilegalidade na cobrança da taxa de assessoria nem na taxa de administração.

Contrarrazões foram apresentadas em id. 12353107, pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Alega a apelante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda para responder ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, argumentando que o ônus correspondente ao pagamento de juros de obra decorre, única e exclusivamente, do contrato de mútuo firmado entre a apelada e o Banco do Brasil e que ela atua como mera intermediadora do contrato, na qualidade de fiadora.

Para aferir a legitimidade, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que “
o exame da legitimidade ad causam deve ser realizado de acordo com a Teoria da Asserção, isto é, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial.”
(REsp n. 2.004.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.)

No caso dos autos, alega a autora que sofreu danos decorrentes do atraso da entrega do bem imóvel pela
MRV Engenharia
, fato que a obrigou a arcar com os juros de obra muito além do tempo pactuado. Assim, por entender que o prejuízo que arcou deriva unicamente da repercussão do inadimplemento da requerida, ora apelante, imputa-lhe a responsabilidade.

Nessa linha, vislumbro a sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
. PRESCRIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUROS DE OBRA. PARCIAL PROVIMENTO.
1. A análise da legitimidade das partes, à luz da teoria da asserção, confirma a legitimidade passiva da MRV Engenharia, pois os "juros de obra" cuja restituição é pretendida decorrem de seu inadimplemento contratual, gerando ônus para os adquirentes.
[...] (TJES; Apelação Cível 0008458-33.2018.8.08.0048; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Heloisa Cariello; Julgado em: 03/Oct/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – NÃO VERIFICADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora requerida/agravante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre a promitente compradora e a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal,
o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese, deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior ao ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem
. [...] (TJES; Agravo de Instrumento 5001664-50.2021.8.08.0000; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julgado em: 11/May/2022).

Diante disso, a tese da ilegitimidade não merece acolhimento.

Na sequência, conforme contrato estipulado entre as partes, entrega do imóvel estava prevista para 30/04/2016, podendo ser prorrogada pelo prazo de tolerância de 180 dias, conforme fls. 56-57 e fl. 62. Vejamos

Nestes termos, a tese firmada no Tema Repetitivo 966 do Superior Tribunal de Justiça que definiu que “
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância
”.

Adotando esse entendimento, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO VINCULADO A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TERMO INICIAL – DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO – ATRASO DE APENAS VINTE DIAS – PERÍODO ÍNFIMO – AUSÊNCIA DE DANO – IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RECURSO DESPROVIDO. 1. No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp nº 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros). Com efeito, compreendeu que a previsão da referida cláusula, por si só, não seria fator de oneração excessiva do consumidor, de forma a não comprometer a equivalência contratual, já que reduz o risco da atividade de construção civil. 2. O contrato em comento previa a entrega do imóvel para vinte e oito meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, o que, segundo a jurisprudência pátria, é cláusula nula. 3.
Assim, deve-se adotar, em casos tais, como data de entrega, a data de vinte e oito meses após a assinatura do contrato, somando, ainda, o prazo de tolerância de cento e oitenta dias.
4. Nessa toada, considerando que a avença fora firmada em 05/12/2012, o prazo contratualmente prevista se findaria em 05/04/2015 e, somando o período de tolerância, a data final para a entrega do imóvel seria 05/10/2015. Ainda em análise dos autos, segundo o termo de entrega das chaves, acostado à fl. 73 dos autos, o imóvel fora entregue na data de 27/10/2015, revelando, então, um atraso de aproximadamente vinte dias. 5. Tal circunstância, em meu sentir, não é apta a causar dano ao promitente comprador, notadamente diante do ínfimo prazo de atraso, que, repito, se deu por aproximadamente vinte dias. 6. Também por tal razão, não vejo como acolher a pretensão de devolução da taxa de evolução de obra, uma vez que, como já alinhavado, não há substancial atraso na entrega do imóvel. Ao revés, a entrega se deu dentro do mês em que findou o prazo para a conclusão da obra, não sendo razoável, então, a determinação de devolução da taxa de evolução de obra. 7. Recurso desprovido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL de n. 0014215-53.2017.8.08.0012, Relator: Des. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 19/Apr/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO.
Nulidade da cláusula contratual que vincula a entrega das obras ao contrato de financiamento. Validade do prazo de tolerância de 180 dias, sendo desnecessária qualquer notificação prévia para sua incidência.
Pedido de lucros cessantes. Fixação em 1% sobre o valor do contrato (Súmula nº 161 e 162 do E. TLSP). Juros de obra que devem ser devolvidos, posto que ilegais sua cobrança após o prazo de entrega do empreendimento. Tema 996 do STJ. Legitimidade das rés para devolução dos valores. Empresas que integram a cadeia de fornecedores e, portanto, devem responder pelos prejuízos percebidos pelo consumidor. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1002362-49.2023.8.26.0099; Relator (a): Almeida Sampaio; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2024; Data de Registro: 01/10/2024)
(TJSP; AC 1002362-49.2023.8.26.0099; Bragança Paulista; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Almeida Sampaio; Julg. 01/10/2024)

Cabe mencionar, ainda, que “[...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende
não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.
[...]” (TJES; Apelação Cível 0011403-38.2017.8.08.0012; Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julgado em: 14/Feb/2023).

Assim, a data limite para entrega das chaves seria em 27/10/2016, contudo, em análise dos autos, extrai-se que somente ocorreu em 09/12/2016 (fls. 193-196), revelando um atraso de aproximadamente 43 dias.

Em que pese alegue a apelante alegue que já estava pronto desde o dia 01/08/2016, não sendo entregue em virtude da inadimplência da parte autora, ao compulsar as provas produzidas, alcanço a mesma conclusão do d. Juízo
a quo
, por não ter se desincumbido a apelante de provar que o imóvel já estava disponível para entrega em agosto, e que não há prova demonstrando a cobrança, tal como a notificação extrajudicial acerca do fato, cujo
print
apresentado em apelação sequer é datado, o que impede a constatação das alegações.

Nesta linha, configura-se a mora da apelante.

Quanto aos danos emergentes, a despeito dos argumentos trazidos no recurso, a parte autora faz jus aos danos materiais pretendidos, somente durante o período de 27/10/2016 (data final de entrega das chaves com prazo de tolerância) a 09/12/2016 (data da efetiva entrega das chaves) pelo atraso na entrega do empreendimento, por ter comprovado em fls. 88-90 o efetivo prejuízo.

No que se refere aos juros ou taxa de evolução da obra, assim como pontuado na sentença, é ilegítima a sua cobrança no período posterior à entrega das chaves do imóvel ou quando decorrido o prazo de sua entrega, incluído o período de tolerância.

E, da análise do caderno processual, observa-se que a autora pagou juros contratuais de fase de obra até dezembro de 2016. Como identificado pelo MM. Juiz sentenciante, tal taxa está no contrato em fls. 90/98 firmado pelo consumidor, enquanto adquirente/devedor fiduciante, com a instituição financeira (Banco do Brasil), credora fiduciária/credora hipotecária, e com a requerida, como vendedora incorporadora e fiadora.

Nesta temática, o c. STJ, no julgamento do REsp 1729593/SP (Tema repetitivo 996), definiu a tese de que
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
” (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

Na mesma linha, “
Conforme entendimento jurisprudencial desse E. Tribunal de Justiça “descabe a cobrança da denominada taxa de evolução de obra quando houver atraso, imputado à construtora, na entrega da obra, o que resulta na imputação, a esta, da obrigação de efetuar o seu pagamento à instituição financeira”
(TJES-AI 0020122-43.2016.8.08.0012, Terceira Câmara Cível, Relª. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 18-04-2017, DJ-ES. 28-04-2017).” (TJES; Agravo de Instrumento 5003261-54.2021.8.08.0000; Órgão julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Data: 27/Out/2021).

Sendo assim, alinhada ao entendimento do c. STJ e deste e. TJES, não merece reparos a r. sentença ao condenar a requerida, ora apelante, a restituir à parte autora o valor pago a título de juros de obra, desde o primeiro dia de atraso da obra, ou seja, 27/10/2016 até 09/12/2016, de maneira simples ante a ausência de má-fé da construtora.

Por fim, sustenta o recorrente a necessidade de diferenciação da taxa SATI e o contrato de despachante firmado entre as partes, cujo valor deve ser cobrado da apelada. Todavia, o objeto do Termo Aditivo de fls. 93-94 é a prestação de serviços de assessoria e intermediação, que consiste em mera prestação de serviço inerente à celebração do contrato, o que diverge de serviço autônomo oferecido ao adquirente.

Como se sabe, conforme REsp 1.599.511/SP (Tema 938), fixou-se a tese de reconhecendo a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

A despeito da argumentação trazida pelo apelante, esta questão já foi apreciada em outras oportunidades neste e. TJES, restando decidido que: “
Não obstante a diferenciação constante das razões recursais, em relação a chamada ́taxa de assessoramento” e a ́taxa de despachante ́, os serviços oferecidos ao consumidor estão inseridos no que o Superior Tribunal de Justiça qualificou como
́
atividade congênere
́
vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cobrança foi considerada abusiva ao ser julgado o Tema Repetitivo nº 938.”
(TJES; Apelação Cível 0011403-38.2017.8.08.0012; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Data: 14/Feb/2023)

Nesse sentido, ainda:

[...] 6.
Quanto às taxas de serviço de assessoria e intermediação e de serviços de administração do contrato, afirma a construtora apelante que se trata na realidade de cobrança de taxa de despachante, o que não se confunde com a taxa SATI. Ocorre que, consta como objeto do termo aditivo (fls. 77/78) a prestação de serviços de assessoria e intermediação, consistindo em mera prestação de serviço inerente à celebração do contrato, o que diverge em larga escala de serviço autônomo oferecido ao adquirente, revelando-se, portanto, descabida a alegação recursal.
7. De fato, um retardamento na entrega do imóvel causa aflição, insegurança e intranquilidade aos consumidores, ou seja, trata-se de constrangimento que vai muito além do mero transtorno ou dissabor corriqueiro, sendo devida a indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 8. Recurso da construtora apelante conhecido e não provido. Recurso dos requerentes conhecido e provido. [...] (TJES; Apelação Cível 0009524-59.2018.8.08.0012; Órgão julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa; Data: 31/Jan/2023)

Ademais, com base neste mesmo entendimento, como já firmado neste e. TJES, a taxa de administração também revela-se abusiva, porquanto congênere ao serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI). Vejamos:

[...]
É abusiva a cobrança de ́taxa de administração ́ pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
[...] (TJES; Apelação Cível 0004511-16.2017.8.08.0012; Órgão julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. Robson Luiz Albanez; Data: 05/Jul/2023)

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se incólume a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)