Tribunal: TJES
Processo: 0003342-86.2020.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2025-08-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
I
LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. RECURSO
CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença que, nos autos de ação indenizatória movida por Jilcymar Salgado de Almeida, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

2.
As apelantes sustentam: (i) a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, afirmando a inexistência de mora antes de 30/12/2019; (ii) a quitação da multa por meio de abatimento no saldo devedor do comprador, o que tornaria nova condenação um bis in idem; (iii) sua ilegitimidade passiva para restituir os juros de obra, por terem sido pagos à instituição financeira; e (iv) a licitude da cobrança de juros de obra durante o prazo de tolerância.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as rés possuem legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra; (ii) estabelecer a data inicial da mora contratual em razão do atraso na entrega do imóvel; (iii) verificar se houve quitação da multa contratual mediante abatimento no saldo devedor; e (iv) determinar se é devida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo de tolerância.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A construtora detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda de restituição dos juros de obra, pois, conforme a Teoria da Asserção, o dano alegado pelo consumidor – pagamento do encargo por período superior ao previsto – decorre diretamente do inadimplemento contratual da vendedora (atraso na entrega do imóvel).

5.
É válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, configurando-se a mora da construtora a partir do esgotamento desse prazo, que no caso, ocorreu entre 30/12/2019 (prazo final contratual com tolerância) e 24/03/2020 (data da efetiva entrega).

6.
A alegação de pagamento da multa contratual por meio de abatimento no saldo devedor deve ser rechaçada quando a prova apresentada é genérica, e, portanto, insuficiente para demonstrar de forma inequívoca a quitação da penalidade, mantendo-se a condenação.

7.
É indevida a cobrança de juros de obra após o início da mora, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A construtora responde pela restituição dos juros de obra pagos pelo consumidor quando seu inadimplemento contratual ocasiona a incidência desses encargos. 2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, caracterizando-se a mora da construtora após seu transcurso. 3. A ausência de prova inequívoca da compensação impede o reconhecimento da quitação da multa contratual.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 25.09.2019; STJ, REsp 2.004.461/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 27.09.2022; TJES, ApCiv 0008458-33.2018.8.08.0048, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 03.10.2024; TJES, AI 5001664-50.2021.8.08.0000, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 11.05.2022; TJSP, ApCiv 1002362-49.2023.8.26.0099, Rel. Des. Almeida Sampaio, j. 01.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003342-86.2020.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

APELADO: JILCYMAR SALGADO DE ALMEIDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
I
LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. RECURSO
CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra sentença que, nos autos de ação indenizatória movida por Jilcymar Salgado de Almeida, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

2.
As apelantes sustentam: (i) a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, afirmando a inexistência de mora antes de 30/12/2019; (ii) a quitação da multa por meio de abatimento no saldo devedor do comprador, o que tornaria nova condenação um bis in idem; (iii) sua ilegitimidade passiva para restituir os juros de obra, por terem sido pagos à instituição financeira; e (iv) a licitude da cobrança de juros de obra durante o prazo de tolerância.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as rés possuem legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra; (ii) estabelecer a data inicial da mora contratual em razão do atraso na entrega do imóvel; (iii) verificar se houve quitação da multa contratual mediante abatimento no saldo devedor; e (iv) determinar se é devida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo de tolerância.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.
A construtora detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda de restituição dos juros de obra, pois, conforme a Teoria da Asserção, o dano alegado pelo consumidor – pagamento do encargo por período superior ao previsto – decorre diretamente do inadimplemento contratual da vendedora (atraso na entrega do imóvel).

5.
É válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, configurando-se a mora da construtora a partir do esgotamento desse prazo, que no caso, ocorreu entre 30/12/2019 (prazo final contratual com tolerância) e 24/03/2020 (data da efetiva entrega).

6.
A alegação de pagamento da multa contratual por meio de abatimento no saldo devedor deve ser rechaçada quando a prova apresentada é genérica, e, portanto, insuficiente para demonstrar de forma inequívoca a quitação da penalidade, mantendo-se a condenação.

7.
É indevida a cobrança de juros de obra após o início da mora, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. A construtora responde pela restituição dos juros de obra pagos pelo consumidor quando seu inadimplemento contratual ocasiona a incidência desses encargos. 2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, caracterizando-se a mora da construtora após seu transcurso. 3. A ausência de prova inequívoca da compensação impede o reconhecimento da quitação da multa contratual.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 25.09.2019; STJ, REsp 2.004.461/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 27.09.2022; TJES, ApCiv 0008458-33.2018.8.08.0048, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 03.10.2024; TJES, AI 5001664-50.2021.8.08.0000, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 11.05.2022; TJSP, ApCiv 1002362-49.2023.8.26.0099, Rel. Des. Almeida Sampaio, j. 01.10.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORACOES SPE LTDA
em face da r. sentença (id. 13681765) integrada por decisão de embargos de declaração de id. 13681772, que, nos autos da
ação indenizatória
proposta por
JILCYMAR SALGADO DE ALMEIDA,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“CONDENO as requeridas ao pagamento de R$ 2.754,28 (dois mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e vinte e oito centavos) a título de juros de obra, devendo tal quantia ser corrigida segundo os índices da Taxa Selic, a contar da data do adimplemento das parcelas. CONDENO as requeridas ao pagamento da multa prevista na cláusula 5.10 do contrato, devendo tal quantia ser devidamente apurada em fase de liquidação de sentença, nos termos do artigo 509, do CPC. CONFIRMO a tutela concedida às fls. 82/83. Julgo improcedente os demais pedidos. RESOLVO o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. CONDENO as requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Face a sucumbência recíproca, CONDENO o requerente ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, contudo, suspendo a exigibilidade face a gratuidade de justiça anteriormente concedida, na forma do art. 98, §3º, do CPC.”

Em suas razões recursais (id. 13681773), as apelantes aduzem, em síntese, que: (i) a cláusula contratual que prevê prazo suplementar de 180 dias para a entrega do imóvel é legal, não havendo que se falar em mora antes de 30/12/2019; (ii) já efetuaram o pagamento de multa pelo atraso (R$ 4.847,24) por meio de abatimento no saldo devedor do apelado, de modo que nova condenação configuraria bis in idem; (iii) não possuem legitimidade para restituir os juros de obra, uma vez que foram cobrados e recebidos pela instituição financeira; (iv) a cobrança dos juros de obra no período de setembro a dezembro de 2019 é lícita, pois estaria dentro do prazo de tolerância.

Contrarrazões foram apresentadas em id. 13681776,

pelo desprovimento do recurso.

É o breve
relatório
.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0003342-86.2020.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: JILCYMAR SALGADO DE ALMEIDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e MRV MDI ES VILA ESMERALDA INCORPORACOES SPE LTDA
em face da r. sentença (id. 13681765) integrada por decisão de embargos de declaração de id. 13681772, que, nos autos da
ação indenizatória
proposta por
JILCYMAR SALGADO DE ALMEIDA,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“CONDENO as requeridas ao pagamento de R$ 2.754,28 (dois mil, setecentos e cinquenta e quatro reais e vinte e oito centavos) a título de juros de obra, devendo tal quantia ser corrigida segundo os índices da Taxa Selic, a contar da data do adimplemento das parcelas. CONDENO as requeridas ao pagamento da multa prevista na cláusula 5.10 do contrato, devendo tal quantia ser devidamente apurada em fase de liquidação de sentença, nos termos do artigo 509, do CPC. CONFIRMO a tutela concedida às fls. 82/83. Julgo improcedente os demais pedidos. RESOLVO o mérito na forma do art. 487, I, do CPC. CONDENO as requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Face a sucumbência recíproca, CONDENO o requerente ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, contudo, suspendo a exigibilidade face a gratuidade de justiça anteriormente concedida, na forma do art. 98, §3º, do CPC.”

Em suas razões recursais (id. 13681773), as apelantes aduzem, em síntese, que: (i) a cláusula contratual que prevê prazo suplementar de 180 dias para a entrega do imóvel é legal, não havendo que se falar em mora antes de 30/12/2019; (ii) já efetuaram o pagamento de multa pelo atraso (R$ 4.847,24) por meio de abatimento no saldo devedor do apelado, de modo que nova condenação configuraria bis in idem; (iii) não possuem legitimidade para restituir os juros de obra, uma vez que foram cobrados e recebidos pela instituição financeira; (iv) a cobrança dos juros de obra no período de setembro a dezembro de 2019 é lícita, pois estaria dentro do prazo de tolerância.

Contrarrazões foram apresentadas em id. 13681776, pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Alega a apelante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda para responder ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, argumentando que o ônus correspondente ao pagamento de juros de obra decorre, única e exclusivamente, do contrato firmado entre a apelada e a Caixa Econômica Federal .

Para aferir a legitimidade, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que “
o exame da legitimidade ad causam deve ser realizado de acordo com a Teoria da Asserção, isto é, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial”
(REsp n. 2.004.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.)

No caso dos autos, alega a autora que sofreu danos decorrentes do atraso da entrega do bem imóvel pela
MRV Engenharia
, fato que a obrigou a arcar com os juros de obra além do tempo pactuado. Assim, por entender que o prejuízo que arcou deriva unicamente da repercussão do inadimplemento da requerida, ora apelante, imputa-lhe a responsabilidade.

Nessa linha, vislumbro a sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
. PRESCRIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUROS DE OBRA. PARCIAL PROVIMENTO.
1. A análise da legitimidade das partes, à luz da teoria da asserção, confirma a legitimidade passiva da MRV Engenharia, pois os "juros de obra" cuja restituição é pretendida decorrem de seu inadimplemento contratual, gerando ônus para os adquirentes.
[...] (TJES; Apelação Cível 0008458-33.2018.8.08.0048; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Heloisa Cariello; Julgado em: 03/Oct/2024)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – NÃO VERIFICADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora requerida/agravante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre a promitente compradora e a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal,
o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese, deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior ao ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem
. [...] (TJES; Agravo de Instrumento 5001664-50.2021.8.08.0000; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julgado em: 11/May/2022).

Diante disso, a tese da ilegitimidade não merece acolhimento.

Na sequência, conforme contrato estipulado entre as partes, entrega do imóvel estava prevista para 30/06/2019, podendo ser prorrogada pelo prazo de tolerância de 180 dias, conforme fls. 48 e fl. 52. Vejamos os itens 5.1 e 5.2 do Contrato, bem como o item 5 do Quadro Resumo:

5.1) A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do Imóvel objeto desse Contrato no prazo estipulado no Item 5 do Quadro Resumo.

[...]

5.2) Independentemente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias.

Nestes termos, a tese firmada no Tema Repetitivo 966 do Superior Tribunal de Justiça que definiu que “
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância
”.

Adotando esse entendimento, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO VINCULADO A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TERMO INICIAL – DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO – ATRASO DE APENAS VINTE DIAS – PERÍODO ÍNFIMO – AUSÊNCIA DE DANO – IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RECURSO DESPROVIDO. 1. No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp nº 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros). Com efeito, compreendeu que a previsão da referida cláusula, por si só, não seria fator de oneração excessiva do consumidor, de forma a não comprometer a equivalência contratual, já que reduz o risco da atividade de construção civil. 2. O contrato em comento previa a entrega do imóvel para vinte e oito meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, o que, segundo a jurisprudência pátria, é cláusula nula. 3.
Assim, deve-se adotar, em casos tais, como data de entrega, a data de vinte e oito meses após a assinatura do contrato, somando, ainda, o prazo de tolerância de cento e oitenta dias.
4. Nessa toada, considerando que a avença fora firmada em 05/12/2012, o prazo contratualmente prevista se findaria em 05/04/2015 e, somando o período de tolerância, a data final para a entrega do imóvel seria 05/10/2015. Ainda em análise dos autos, segundo o termo de entrega das chaves, acostado à fl. 73 dos autos, o imóvel fora entregue na data de 27/10/2015, revelando, então, um atraso de aproximadamente vinte dias. 5. Tal circunstância, em meu sentir, não é apta a causar dano ao promitente comprador, notadamente diante do ínfimo prazo de atraso, que, repito, se deu por aproximadamente vinte dias. 6. Também por tal razão, não vejo como acolher a pretensão de devolução da taxa de evolução de obra, uma vez que, como já alinhavado, não há substancial atraso na entrega do imóvel. Ao revés, a entrega se deu dentro do mês em que findou o prazo para a conclusão da obra, não sendo razoável, então, a determinação de devolução da taxa de evolução de obra. 7. Recurso desprovido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL de n. 0014215-53.2017.8.08.0012, Relator: Des. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 19/Apr/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO.
Nulidade da cláusula contratual que vincula a entrega das obras ao contrato de financiamento. Validade do prazo de tolerância de 180 dias, sendo desnecessária qualquer notificação prévia para sua incidência.
Pedido de lucros cessantes. Fixação em 1% sobre o valor do contrato (Súmula nº 161 e 162 do E. TLSP). Juros de obra que devem ser devolvidos, posto que ilegais sua cobrança após o prazo de entrega do empreendimento. Tema 996 do STJ. Legitimidade das rés para devolução dos valores. Empresas que integram a cadeia de fornecedores e, portanto, devem responder pelos prejuízos percebidos pelo consumidor. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1002362-49.2023.8.26.0099; Relator (a): Almeida Sampaio; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2024; Data de Registro: 01/10/2024)
(TJSP; AC 1002362-49.2023.8.26.0099; Bragança Paulista; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Almeida Sampaio; Julg. 01/10/2024)

Cabe mencionar, ainda, que “[...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende
não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.
[...]” (TJES; Apelação Cível 0011403-38.2017.8.08.0012; Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julgado em: 14/Feb/2023).

Assim, a data limite para entrega das chaves seria em 30/12/2019, contudo, em análise dos autos, extrai-se que somente ocorreu em 24/03/2020 (fls. 185), revelando um atraso de aproximadamente 85 dias.

Nesta linha, configura-se a mora da apelante, todavia, considerando o marco de 30/12/2019, consoante alega em suas razões recursais.

Desta forma, o período de mora deve ser reconhecido durante o período de 30/12/2019 (data final de entrega das chaves com prazo de tolerância) a 24/03/2020 (data da efetiva entrega das chaves) pelo atraso na entrega do empreendimento.

Quanto à alegada compensação do valor de R$ 4.847,24 (quatro mil, oitocentos e quarenta e sete reais e vinte e quatro centavos), sustentam as apelantes que já indenizaram o apelado por meio do abatimento no saldo devedor.

Neste ponto, todavia, entendo que a r. sentença não merece reparos, sobretudo porque a documentação apresentada é insuficiente para comprovar o alegado, tratando-se de planilha genérica, de difícil compreensão e com inconsistências, não demonstrando de forma clara e inequívoca a quitação da penalidade contratual.

Não há nos autos qualquer recibo ou termo de quitação assinado pelo apelado, tampouco prova robusta que vincule o suposto abatimento ao adimplemento da multa prevista na cláusula 5.10 do contrato.

Assim, não merece prosperar a tese recursal, mantendo-se a condenação das apelantes ao pagamento da multa prevista na cláusula 5.10 do contrato, a ser apurada em liquidação de sentença, conforme determinado pelo juízo de primeiro grau.

No que se refere aos juros de obra, é ilegítima a sua cobrança no período posterior à entrega das chaves do imóvel ou quando decorrido o prazo de sua entrega, incluído o período de tolerância.

Nesta temática, o c. STJ, no julgamento do REsp 1729593/SP (Tema repetitivo 996), definiu a tese de que
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

Na mesma linha, “
Conforme entendimento jurisprudencial desse E. Tribunal de Justiça “descabe a cobrança da denominada taxa de evolução de obra quando houver atraso, imputado à construtora, na entrega da obra, o que resulta na imputação, a esta, da obrigação de efetuar o seu pagamento à instituição financeira”
(TJES-AI 0020122-43.2016.8.08.0012, Terceira Câmara Cível, Relª. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 18-04-2017, DJ-ES. 28-04-2017).” (TJES; Agravo de Instrumento 5003261-54.2021.8.08.0000; Órgão julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Data: 27/Out/2021).

Sendo assim, alinhado ao entendimento do c. STJ e deste e. TJES, corretamente foram condenadas as requeridas, ora apelantes, a restituir à parte autora o valor pago a título de juros de obra
de maneira simples ante a ausência de má-fé
, contudo, deve ser revisto o valor total da condenação, visto que a mora foi configurada em 30/12/2019 até 24/03/2020.

Assim, a restituição deverá abranger apenas os valores pagos nos meses subsequentes ao início da mora, a saber, janeiro/2020 (R$ 480,52) e fevereiro/2020 (R$ 470,86), conforme fl. 73, perfazendo um total de R$ 951,38.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso, para, reformando parcialmente a sentença, reconhecer a mora das apelantes a partir de em 30/12/2019 e, por conseguinte, ajustar o valor da condenação à restituição dos juros de obra para R$ 951,38 (novecentos e cinquenta e um reais e trinta e oito centavos), mantidos os demais termos da sentença, inclusive no que tange à multa contratual e aos critérios de correção monetária.

Em atenção ao Tema 1.059 do STJ, deixo de majorar a verba honorária nos termos do art. 85, § 11 do CPC, considerando o parcial provimento do apelo.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)