Tribunal: TJES
Processo: 0000061-62.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000061-62.2015.8.08.0024

APELANTE:
BRUNO DE ALMEIDA

APELADA:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. MAURÍCIO C. RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO AO FINANCIAMENTO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL (TEMA 966/STJ). ATRASO NA ENTREGA. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR (TEMA 971/STJ). SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA APÓS O PRAZO CONTRATUAL (TEMA 996/STJ). IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM DANOS EMERGENTES (TEMA 970/STJ). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM LEGALMENTE TRANSFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por comprador de imóvel contra sentença que julgou improcedentes pedidos indenizatórios e de restituição de valores formulados em ação indenizatória, envolvendo atraso na entrega de unidade habitacional adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cobrança de comissão de corretagem e atualização do saldo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento; (ii) apurar a ocorrência de mora da construtora e suas consequências; (iii) estabelecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por danos emergentes (aluguéis); (iv) verificar a legalidade da correção do saldo devedor pelo INCC após o prazo contratual e a possibilidade de substituição pelo IPCA; (v) analisar a configuração de dano moral indenizável; e (vi) examinar a validade da cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é nula, pois gera insegurança ao consumidor, transfere-lhe risco da atividade da construtora e viola os arts. 47 do CDC e 423 do CC, bem como a tese fixada no Tema 966/STJ.

Reconhecido o atraso de 18 meses, é aplicável, por isonomia, a cláusula penal prevista em desfavor do comprador, invertendo-a em benefício deste, nos termos do Tema 971/STJ, com multa de 2% sobre o valor do contrato e juros moratórios de 1% ao mês, contados após o prazo de tolerância até a entrega das chaves.

A cláusula penal moratória, quando equivalente ou superior ao valor locativo do imóvel, afasta a indenização por danos emergentes ou lucros cessantes, vedada a cumulação conforme o Tema 970/STJ.

O inadimplemento contratual cessa a aplicação do INCC sobre o saldo devedor a partir do término do prazo contratual, substituindo-o pelo IPCA até a entrega, conforme Tema 996/STJ, cabendo restituição de valores pagos a maior.

O atraso na entrega do imóvel, sem demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

A transferência ao comprador da comissão de corretagem é válida quando previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão, conforme Tema 938/STJ, circunstância comprovada nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, devendo prevalecer prazo certo acrescido da tolerância.

Configurado atraso, aplica-se ao vendedor a cláusula penal originalmente estipulada contra o comprador, por força do princípio da isonomia.

É vedada a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos emergentes ou lucros cessantes quando aquela for equivalente ou superior ao valor locativo do imóvel.

Reconhecida a mora, deve cessar a aplicação do INCC sobre o saldo devedor, substituindo-o pelo IPCA até a entrega, com restituição de valores pagos a maior.

A cobrança de comissão de corretagem é válida quando o preço total é previamente informado com destaque do valor, nos termos do Tema 938/STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 186, 389, 395, 408, 423; CDC, arts. 6º, III, 39, V, 47; CPC, arts. 219, 932, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.08.2018; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 25.10.2017; STJ, AgRg no REsp 1.072.430/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, j. 20.09.2011.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000061-62.2015.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BRUNO DE ALMEIDA
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000061-62.2015.8.08.0024

APELANTE:
BRUNO DE ALMEIDA

APELADA:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. MAURÍCIO C. RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO AO FINANCIAMENTO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL (TEMA 966/STJ). ATRASO NA ENTREGA. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR (TEMA 971/STJ). SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA APÓS O PRAZO CONTRATUAL (TEMA 996/STJ). IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM DANOS EMERGENTES (TEMA 970/STJ). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM LEGALMENTE TRANSFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por comprador de imóvel contra sentença que julgou improcedentes pedidos indenizatórios e de restituição de valores formulados em ação indenizatória, envolvendo atraso na entrega de unidade habitacional adquirida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cobrança de comissão de corretagem e atualização do saldo devedor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento; (ii) apurar a ocorrência de mora da construtora e suas consequências; (iii) estabelecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenização por danos emergentes (aluguéis); (iv) verificar a legalidade da correção do saldo devedor pelo INCC após o prazo contratual e a possibilidade de substituição pelo IPCA; (v) analisar a configuração de dano moral indenizável; e (vi) examinar a validade da cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento é nula, pois gera insegurança ao consumidor, transfere-lhe risco da atividade da construtora e viola os arts. 47 do CDC e 423 do CC, bem como a tese fixada no Tema 966/STJ.

Reconhecido o atraso de 18 meses, é aplicável, por isonomia, a cláusula penal prevista em desfavor do comprador, invertendo-a em benefício deste, nos termos do Tema 971/STJ, com multa de 2% sobre o valor do contrato e juros moratórios de 1% ao mês, contados após o prazo de tolerância até a entrega das chaves.

A cláusula penal moratória, quando equivalente ou superior ao valor locativo do imóvel, afasta a indenização por danos emergentes ou lucros cessantes, vedada a cumulação conforme o Tema 970/STJ.

O inadimplemento contratual cessa a aplicação do INCC sobre o saldo devedor a partir do término do prazo contratual, substituindo-o pelo IPCA até a entrega, conforme Tema 996/STJ, cabendo restituição de valores pagos a maior.

O atraso na entrega do imóvel, sem demonstração de circunstâncias excepcionais que atinjam direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável.

A transferência ao comprador da comissão de corretagem é válida quando previamente informado o preço total com destaque do valor da comissão, conforme Tema 938/STJ, circunstância comprovada nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É nula a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, devendo prevalecer prazo certo acrescido da tolerância.

Configurado atraso, aplica-se ao vendedor a cláusula penal originalmente estipulada contra o comprador, por força do princípio da isonomia.

É vedada a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos emergentes ou lucros cessantes quando aquela for equivalente ou superior ao valor locativo do imóvel.

Reconhecida a mora, deve cessar a aplicação do INCC sobre o saldo devedor, substituindo-o pelo IPCA até a entrega, com restituição de valores pagos a maior.

A cobrança de comissão de corretagem é válida quando o preço total é previamente informado com destaque do valor, nos termos do Tema 938/STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 186, 389, 395, 408, 423; CDC, arts. 6º, III, 39, V, 47; CPC, arts. 219, 932, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 22.08.2018; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 25.10.2017; STJ, AgRg no REsp 1.072.430/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, j. 20.09.2011.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR
Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000061-62.2015.8.08.0024

APELANTE:
BRUNO DE ALMEIDA

APELADA:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. MAURÍCIO C. RANGEL

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Preliminarmente, analiso a tempestividade das contrarrazões apresentadas pela apelada
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.

Consta dos autos que, embora regularmente intimada para apresentar suas contrarrazões no prazo legal (ID 8237681), a apelada manteve-se inerte.

O andamento processual evidencia que a intimação ocorreu em 05 de maio de 2024, iniciando-se, a partir de então, a contagem do prazo. Ocorre que, posteriormente, o magistrado de origem determinou nova intimação para apresentação das contrarrazões. Todavia, tal medida não poderia reabrir prazo já decorrido, haja vista a ocorrência da preclusão temporal.

A tempestividade constitui pressuposto processual objetivo de admissibilidade, e sua ausência impede o conhecimento da peça processual.

Nesse sentido, é firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE DA CITAÇÃO PREVISTA NOART. 285-A, § 2 .º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONTRAFÉIRREGULARMENTE INSTRUÍDA. AUSÊNCIA DAS RAZÕES DA APELAÇÃO E DASENTENÇA. EXAME PREJUDICADO . CONTRARRAZÕESAPRESENTADASINTEMPESTIVAMENTE. PRECLUSÃO TEMPORAL. OCORRÊNCIA. 1 . É de ser reconhecida a ocorrência da preclusão temporal naapresentação intempestiva das contrarrazões, o que impede o examedos argumentos de defesa, afastando a tese de cerceamento de defesa. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no REsp: 1072430 SP 2008/0152347-4, Relator.: Ministra LAURITA VAZ, Data de Julgamento: 20/09/2011, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2011).

Assim, reconhecida a intempestividade das contrarrazões, deixo de apreciá-las, prosseguindo-se à análise do mérito recursal.

Conforme sumariamente relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRUNO DE ALMEIDA, irresignado com a r. sentença de fls.230-234 dos autos originários, proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES, nos autos da Ação Indenizatória tombada sob o nº 0000061-62.2015.8.08.0024, em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, que julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em síntese, o juízo singular entendeu que não houve atraso na entrega do imóvel, uma vez que o contrato estabelecia um prazo de 22 meses para a entrega após a assinatura do financiamento. Concluiu que o autor não firmou o financiamento em tempo hábil e que a responsabilidade não poderia ser atribuída à requerida. Em relação à comissão de corretagem, a sentença, com base em precedente do STJ (REsp 1.599.511/SP), considerou válida a cláusula de transferência do encargo ao consumidor, desde que previamente informado o preço total com o devido destaque, e concluiu pela não devolução dos valores. Por fim, condenou o autor ao pagamento das custas e honorários, com a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Irresignado,
BRUNO DE ALMEIDA
interpôs apelação, sustentando, em linhas gerais: (i) a violação do Tema 966 do STJ, argumentando a nulidade da cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega à data de assinatura do contrato de financiamento; (ii) que o prazo de entrega deveria ser considerado novembro de 2012, e a mora da requerida durou até a efetiva entrega das chaves em 14/11/2014; (iii) a incidência de multa e juros de mora em razão da mora da construtora, com base no Tema 971/STJ e no princípio da isonomia contratual; (iv) a existência de danos morais, em razão do atraso de 24 meses, que teria frustrado o sonho da casa própria; (v) a condenação da requerida ao pagamento de danos emergentes, no caso, os aluguéis pagos durante o período de inadimplência; (vi) o congelamento do saldo devedor, declarando a ilegalidade da atualização pelo INCC após 30/11/2012, ou, sucessivamente, a substituição pelo IPCA, com base no Tema 996/STJ ; e (vii) a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, devido à ausência de cláusula específica e da falta de transparência e destaque no preço total, o que violaria o dever de informação.

O cerne da controvérsia recursal cinge-se em analisar a validade da cláusula contratual que estipula o prazo de entrega do imóvel, a ocorrência de atraso e os consectários legais decorrentes de tal fato, bem como a legalidade das cobranças de comissão de corretagem e de juros de obra.

Primeiramente, no que tange à alegação de atraso na entrega do imóvel, assiste razão ao apelante.

O contrato de promessa de compra e venda, de fato, prevê a data de "11/2012 (novembro de 2012)" como estimativa para a entrega, mas ressalva que essa data "
poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal
". Além disso, estabelece que a data de entrega das chaves prevalecerá como "
22 (Vinte e Dois) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro
". A sentença de piso considerou válida essa disposição contratual e concluiu que, como o financiamento foi assinado em 30/09/2013 e a entrega se deu em novembro de 2014, não houve atraso.

Contudo, a interpretação mais benéfica ao consumidor, conforme preconiza o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor e o art. 423 do Código Civil, impõe que se adote a data de novembro de 2012 como termo final para a entrega do imóvel.

A estipulação de um prazo de entrega condicionado a um evento futuro e incerto, qual seja, a assinatura de um contrato de financiamento, gera insegurança para o comprador, revela desequilíbrio contratual e transfere indevidamente o risco da atividade da construtora para o consumidor.

Nesse sentido, o Col. STJ, ao julgar o Tema 966, definiu que o prazo de entrega não pode estar vinculado ao financiamento ou a negócios jurídicos externos ao contrato. A cláusula de tolerância de 180 dias, por sua vez, é considerada válida pela jurisprudência, e, se aplicada, estenderia o prazo de entrega para maio de 2013. Deste modo, tendo a entrega ocorrido somente em 14/11/2014, resta configurado o atraso de 18 meses.

Em consonância com esse entendimento, é a jurisprudência desta corte:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL . DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à liberação dos recursos pela Caixa Econômica Federal é nula, nos termos da tese firmada no Tema 996 do STJ, que exige prazo certo e independente de outros eventos futuros para a entrega do imóvel.(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00264329320168080035, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível) (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0026992-93.2016.8.08 .0048 APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E OUTRO APELADO: FRANKLIM DO NASCIMENTO REIS E OUTRO RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANO EMERGENTE . JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. A previsão de entrega da obra que se limita a um marco indefinido, como o registro do contrato de financiamento em cartório, gera insegurança para o comprador e revela desequilíbrio contratual. Nesse sentido, o Col. STJ, ao julgar o Tema 966, definiu que o prazo de entrega não pode estar vinculado ao financiamento ou a negócios jurídicos externos ao contrato. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00269929320168080048, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível) (grifei)

Em segundo lugar, quanto à penalidade por inadimplemento, também assiste razão ao apelante.

Conforme demonstrado, a requerida incorreu em mora ao não entregar o imóvel na data estipulada. O contrato de promessa de compra e venda previa a aplicação de multa e juros de mora apenas em desfavor do promitente comprador, caso ele se tornasse inadimplente.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 971, fixou a tese de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Tal entendimento tem por escopo preservar o equilíbrio contratual e o princípio da isonomia entre as partes. Assim, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela construtora, conforme estipulado no contrato, autoriza o pagamento da cláusula penal ao comprador como compensação pelos prejuízos sofridos com o atraso. Desse modo, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta a inversão da cláusula penal, com a incidência de multa de 2% sobre o valor do contrato, bem como juros de mora de 1% ao mês, a serem calculados desde a data em que a mora se iniciou (após o prazo de tolerância) até a efetiva entrega das chaves.

Em terceiro lugar, no que se refere aos danos emergentes (aluguéis), o pleito recursal não merece prosperar.

O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora, de fato, privou o apelante da fruição do bem, o que, em regra, autoriza indenização a título de aluguéis ou lucros cessantes, conforme entendimento do STJ (Tema 996). Todavia, no caso em exame, já foi reconhecida a incidência da cláusula penal moratória prevista no contrato — multa de 2% sobre o valor do contrato, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês —, cujo montante supera o valor de mercado do aluguel mensal do imóvel (R$ 500 a R$ 630).

Nos termos da tese firmada no Tema 970/STJ, “independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes, quando aquela for equivalente ao valor locativo”.

Ademais, no REsp 2.025.166/RS, esta Corte Superior assentou que apenas é possível a cumulação quando a cláusula penal moratória for inferior ao valor locativo — o que não ocorre no presente caso, em que o valor apurado (≈ R$ 855/mês) supera a média de mercado.

Dessa forma, não há possibilidade de cumulação entre a cláusula penal moratória e o ressarcimento dos aluguéis pagos pelo apelante, razão pela qual este último pedido deve ser rejeitado.

Nesse sentido, segue precedente do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. FINANCIAMENTO HABITACIONAL (SFH). ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL E DANOS EMERGENTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes. Precedentes. [...] 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.993.363; Proc. 2022/0084680-1; RN; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 22/05/2023)

No que diz respeito ao congelamento e à correção do saldo devedor, a pretensão recursal merece acolhida.

O apelante busca a declaração de ilegalidade da atualização do saldo devedor pelo INCC após a data prevista para a entrega das chaves (novembro de 2012, acrescido da tolerância) e a substituição do índice pelo IPCA, com a consequente restituição dos valores pagos a maior.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.729.593/SP (Tema nº 996), estabeleceu de forma clara que “o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil [INCC], o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.

Tendo em vista o reconhecimento da mora da construtora a partir de maio de 2013, é indevida a aplicação do INCC a partir desta data, devendo-se utilizar o IPCA até a efetiva entrega das chaves em novembro de 2014. A apuração do valor pago a maior, portanto, deverá ser realizada em liquidação de sentença, observando-se a substituição do índice. A sentença de piso, ao não analisar tal pleito e considerar a quitação do contrato como óbice, incorreu em erro, uma vez que a quitação não extingue o direito do consumidor de reaver valores cobrados indevidamente em razão da mora da construtora.

No que tange aos danos morais, entendo que a pretensão recursal não merece prosperar.

Conquanto o atraso na entrega de um imóvel seja capaz de gerar aborrecimentos e frustrações, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, em regra, o mero inadimplemento contratual não acarreta dano moral indenizável. O reconhecimento da ofensa extrapatrimonial exige a comprovação de uma situação de abalo à honra, à imagem, ou aos direitos da personalidade, que extrapole o simples dissabor decorrente do negócio frustrado.

Embora o atraso tenha sido de 18 meses, não há prova nos autos de que a mora na entrega do bem tenha gerado uma situação excepcional que justifique a reparação por dano moral. Conforme precedente do E. TJES, o atraso excessivo e prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia atinge direitos da personalidade do consumidor. No entanto, no caso em tela, não foram apresentadas provas específicas que demonstrem a violação aos direitos da personalidade, além do mero descumprimento contratual, o que leva à improcedência do pedido.

Por fim, quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, entendo que a sentença deve ser mantida.

A tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP, em regime de recurso repetitivo (Tema 938/STJ), é no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Embora o apelante alegue que não houve a devida clareza e destaque do valor no contrato, a simples leitura do Termo Aditivo indica a contratação de "serviços de assessoria e intermediação" e estabelece o valor e a forma de pagamento, o que cumpre o dever de informação e afasta a alegação de vício.

Assim, não há que se falar em restituição de valores a este título.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para: a) reconhecer a mora da construtora a partir de maio de 2013, em razão da nulidade da cláusula que condicionava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, nos termos do Tema 966/STJ; b) condenar a apelada ao pagamento da cláusula penal moratória, consistente em multa de 2% sobre o valor do contrato, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves (14/11/2014), nos termos do Tema 971/STJ; c) determinar a restituição dos valores pagos a maior em razão da atualização do saldo devedor pelo INCC após maio de 2013, substituindo-se o índice pelo IPCA até a entrega das chaves, apurando-se o montante em liquidação de sentença.

Inverto o ônus sucumbencial, fixando os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Vitória (ES), data registrada no sistema.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)