Tribunal: TJES
Processo: 0013647-66.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. APLICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, ao declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa da adquirente, determinou a restituição parcial dos valores pagos com base no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. A apelante pleiteia a redução do percentual de retenção e a condenação das apeladas ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) analisar a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) definir o critério de retenção dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, rescindido por iniciativa da adquirente; (iii) verificar a ocorrência de danos morais indenizáveis na espécie.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade quando, apesar da técnica recursal deficiente, as razões do apelo expõem o inconformismo e o pedido de nova decisão, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito.

2. A Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, não se aplica a contratos celebrados antes de vigência, em observância ao princípio
tempus regit actum
.

3. A aplicação retroativa da Lei do Distrato pelo juízo de primeiro grau configura
error in judicando
, impondo a análise da controvérsia sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça para o período anterior à referida lei.

4. Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, em caso de rescisão por culpa do comprador, deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso.

5. Mostra-se adequado e razoável fixar o percentual de retenção em 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela compradora, incluindo as arras de natureza confirmatória, por se tratar de rescisão de contrato de lote não edificado, sem prova de fruição econômica pela adquirente.

6. Não há que se falar em indenização por danos morais quando a negativação do nome da promitente compradora decorre de ato de terceiro (Prefeitura Municipal de Cariacica), o que rompe o nexo de causalidade com a conduta das vendedoras.

7. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais não demonstradas no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da vigência.

2. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa do comprador e para pactos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos se mostra razoável e em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
3. A ausência de nexo de causalidade entre a conduta da vendedora e a negativação do nome da compradora, promovida por terceiro, impede a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2160547 SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013647-66.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PAULA GRAZIELE ALMEIDA

APELADO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. APLICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que, ao declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa da adquirente, determinou a restituição parcial dos valores pagos com base no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. A apelante pleiteia a redução do percentual de retenção e a condenação das apeladas ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) analisar a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) definir o critério de retenção dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, rescindido por iniciativa da adquirente; (iii) verificar a ocorrência de danos morais indenizáveis na espécie.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade quando, apesar da técnica recursal deficiente, as razões do apelo expõem o inconformismo e o pedido de nova decisão, em atenção ao princípio da primazia do julgamento de mérito.

2. A Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, não se aplica a contratos celebrados antes de vigência, em observância ao princípio
tempus regit actum
.

3. A aplicação retroativa da Lei do Distrato pelo juízo de primeiro grau configura
error in judicando
, impondo a análise da controvérsia sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça para o período anterior à referida lei.

4. Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção pelo vendedor, em caso de rescisão por culpa do comprador, deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso.

5. Mostra-se adequado e razoável fixar o percentual de retenção em 25% sobre a totalidade dos valores pagos pela compradora, incluindo as arras de natureza confirmatória, por se tratar de rescisão de contrato de lote não edificado, sem prova de fruição econômica pela adquirente.

6. Não há que se falar em indenização por danos morais quando a negativação do nome da promitente compradora decorre de ato de terceiro (Prefeitura Municipal de Cariacica), o que rompe o nexo de causalidade com a conduta das vendedoras.

7. A rescisão contratual por iniciativa do comprador, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais não demonstradas no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da vigência.

2. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa do comprador e para pactos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos se mostra razoável e em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
3. A ausência de nexo de causalidade entre a conduta da vendedora e a negativação do nome da compradora, promovida por terceiro, impede a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2160547 SP.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposta por PAULA GRAZIELE ALMEIDA pugnando pela reforma da r. sentença (id 3325-3457) por meio da qual o Juízo a quo, na “Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais”, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote) firmado entre as partes, condenando as Rés a restituírem as quantias pagas, autorizando, contudo, os abatimentos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, bem como rejeitando o pedido de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais (id 3160-3314), a Apelante sustenta, em síntese, que: (i) a aplicação dos descontos determinados na sentença resultaria em uma retenção abusiva, superior a 50% (cinquenta por cento) do montante efetivamente pago, o que contraria a jurisprudência pátria, devendo a retenção ser limitada a 10% (dez por cento) dos valores pagos; (ii) a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída às Apeladas, que, de forma gananciosa, a induziram a celebrar um segundo contrato por um lote mais caro, incompatível com sua realidade financeira, aplicando-se ao caso a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para devolução integral dos valores; e (iii) a conduta das Apeladas, culminando com a inscrição de seu nome em cadastro de inadimplentes, ultrapassou o mero aborrecimento e lhe causou abalo psicológico, o que justifica a condenação por danos morais.

Contrarrazões pelas Apeladas (id 2836-3129), arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade, e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença vergastada.

É, em resumo, o Relatório.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0013647-66.2019.8.08.0012

APELANTE: PAULA GRAZIELE ALMEIDA

APELADOS: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e TOMAZINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, a controvérsia ora posta sob julgamento cinge-se em verificar o acerto da decisão judicial que, ao declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa da adquirente, determinou a restituição parcial dos valores pagos com base nos descontos previstos no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e julgou improcedente o pleito de indenização por danos morais.

Tem-se, outrossim, que as questões submetidas a reexame por este Egrégio Tribunal de Justiça são: (i) a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) a legalidade do critério de retenção aplicado pela sentença; e (iii) a ocorrência de danos morais indenizáveis na espécie.

I. PRELIMINAR RECURSAL – VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE

Inicialmente, analiso a preliminar arguida em contrarrazões, na qual as Apeladas sustentam que o recurso não deveria ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade.

Embora as razões recursais se mostrem sucintas e não refutem, de forma técnica e aprofundada, a aplicabilidade da legislação específica que embasou o provimento parcial em primeiro grau, a Apelante manifesta claro inconformismo com o resultado prático da decisão, qual seja, a possibilidade de retenção de um percentual que alega ser superior a 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

A esse respeito, pugna pela aplicação de entendimento jurisprudencial diverso, que limita a retenção a 10% (dez por cento).

Desse modo, em que pese a deficiência da técnica recursal, é possível extrair da peça de apelo os fundamentos de fato e de direito que embasam o seu inconformismo e o pedido de um novo julgamento.

Assim, em homenagem ao princípio da primazia do julgamento de mérito e ao duplo grau de jurisdição, entendo por bem afastar a preliminar suscitada.

Rejeito, pois, a preliminar.

II. MÉRITO

Vencida a questão prefacial, passo ao exame do mérito da apelação cível, adiantando que assiste parcial razão à Apelante.

Conforme se depreende dos autos, o contrato objeto da lide foi firmado em 16 de agosto de 2018.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, apenas entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018, não podendo, portanto, ser aplicada retroativamente ao negócio jurídico em tela, em respeito ao princípio do
tempus regit actum
.

Desse modo, o Juízo
a quo
, ao fundamentar seu decreto condenatório exclusivamente no referido dispositivo legal, incorreu em
error in judicando
, aplicando norma inaplicável à espécie.

A controvérsia deve ser dirimida, pois, à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidada para os contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

Com efeito, para as hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, o entendimento pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser razoável a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, em percentual que varia de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), a depender das circunstâncias do caso concreto, a fim de indenizá-lo pelas despesas administrativas e pelo rompimento unilateral do contrato.

A esse respeito, sublinhe-se que a Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento paradigmático, reafirmou que, para contratos anteriores à Lei do Distrato, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos mostra-se adequado e suficiente para tal finalidade, conforme se extrai do seguinte julgado:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13 .786/2018. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. LONGO PERÍODO DE POSSE DO IMÓVEL COMO CAUSA PARA GERAR A INDENIZAÇÃO POR DIREITO DE FRUIÇÃO . IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda c/c pedido de restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/4/2024 e concluso ao gabinete em 2/8/2024 .2. O propósito recursal consiste em decidir se, em rescisão de promessa de compra e venda de imóvel celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, o decurso de longo prazo (mais de oito anos) na posse do bem pelo promitente comprador é causa apta a gerar o dever de pagamento de taxa de fruição (ou de ocupação) de imóvel não edificado (terreno).3 . Nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4. O decurso de tempo na posse do imóvel pelo promitente comprador, ainda que por período considerado longo pelas instâncias ordinárias, não é motivo para aplicação da técnica da distinção (distinguishing) e, assim, para o afastamento da jurisprudência desta Corte sobre o tema .5. Hipótese em que o Tribunal de origem, fazendo distinção com o entendimento desta Corte, reconheceu o direito à taxa de fruição à promitente vendedora sob o argumento de que o promitente comprador se manteve sob a posse do terreno por longo prazo (mais de oito anos).6. Recurso especial conhecido e provido .

(STJ - REsp: 2160547 SP 2024/0280706-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)

Volvendo os olhos para o presente caso concreto, observa-se que a rescisão se deu por iniciativa da compradora, por confessada impossibilidade financeira, e que o objeto do contrato é um lote não edificado, sobre o qual não há prova de fruição econômica pela Apelante.

Nesse cenário, a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pela Apelante - incluindo as arras de natureza confirmatória -, mostra-se a medida mais adequada e consentânea com a orientação da Corte Superior, garantindo o equilíbrio entre as partes.

Nesse contexto, a reforma parcial da sentença impugnada é medida que se impõe, para afastar a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 à espécie e fixar a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos pela Apelante.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, a sentença deve ser mantida.

Conforme já destacado, a prova dos autos demonstra que a negativação do nome da Apelante foi promovida pela Prefeitura Municipal de Cariacica, e não pelas Apeladas, o que rompe o nexo de causalidade indispensável à caracterização da responsabilidade civil.

Ademais, a jurisprudência é firme em afastar o dano moral em casos de rescisão contratual por inadimplemento, salvo situações excepcionais não demonstradas nos autos.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou parcial provimento, para reformar a r. sentença no que tange ao critério de restituição das parcelas pagas, e fixar o percentual de retenção em favor das Apeladas em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores comprovadamente pagos pela Apelante, incluindo o sinal/arras, a ser apurado em liquidação de sentença e restituído em parcela única, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Em razão da sucumbência recíproca, porém em maior grau das Rés/Apeladas, redimensiono os ônus sucumbenciais para condenar as Rés ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a Autora/Apelante aos 30% (trinta por cento) restantes, mantido o percentual dos honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em relação à Apelante, por ser beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.