Tribunal: TJES
Processo: 0001572-27.2021.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-07-18

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Não se configura cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário final da prova, entende suficiente o acervo probatório constante dos autos para formação do seu convencimento.

2. A ausência de registro da partilha amigável no Cartório de Registro de Imóveis mantém o bem em estado de indivisão, sujeitando-o às normas do condomínio hereditário, nos termos do art. 1.791, parágrafo único do CC.

3. O direito de preferência previsto no art. 504 do CC pressupõe a indivisibilidade da coisa, restando demonstrado nos autos que os terrenos são contíguos, sem delimitação física, havendo servidão de passagem e proximidade das residências.

4. A falta de notificação formal aos coproprietários quanto à intenção de venda do imóvel justifica a anulação do negócio jurídico celebrado com terceiros.

5. Recurso desprovido.

Vitória, 23 de junho de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001572-27.2021.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GERALDO GREGORIO GUEDES e outros (4)

APELADO: JANILDO SIQUEIRA e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONDOMÍNIO HEREDITÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Não se configura cerceamento de defesa quando o magistrado, como destinatário final da prova, entende suficiente o acervo probatório constante dos autos para formação do seu convencimento.

2. A ausência de registro da partilha amigável no Cartório de Registro de Imóveis mantém o bem em estado de indivisão, sujeitando-o às normas do condomínio hereditário, nos termos do art. 1.791, parágrafo único do CC.

3. O direito de preferência previsto no art. 504 do CC pressupõe a indivisibilidade da coisa, restando demonstrado nos autos que os terrenos são contíguos, sem delimitação física, havendo servidão de passagem e proximidade das residências.

4. A falta de notificação formal aos coproprietários quanto à intenção de venda do imóvel justifica a anulação do negócio jurídico celebrado com terceiros.

5. Recurso desprovido.

Vitória, 23 de junho de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível n. 0001572-27.2021.8.08.0011

Apelante:
Geraldo Gregório Guedes e Outros

Apelados:
Janildo Siqueira e Outros

Relatora:

Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Geraldo Gregório Guedes, Almeri Siqueira Guedes, Elivelton Costermani Sardemberg, Fernanda Siqueira Faria e Hilton Rocha contra a sentença de id. 232-233, proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim nos autos da ação anulatória de negócio jurídico ajuizada por Janildo Siqueira e Regina de Lourdes Thomaz Siqueira, na qual o Magistrado de origem julgou o pedido procedente para declarar a nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre os réus, reconhecendo o direito de preferência dos autores sobre o imóvel objeto da lide.

Nas razões recursais de fls. 236-266, os apelantes sustentam em síntese que a) houve partilha amigável entre os herdeiros há mais de vinte anos, o que afasta o regime de condomínio e a incidência do direito de preferência; b) não se trata de imóvel indivisível, o que inviabiliza a aplicação do art. 504 do CC; c) a sentença é nula por ausência de fundamentação e por cerceamento de defesa, diante do julgamento antecipado da lide; d) não houve má-fé na alienação, tampouco desrespeito ao direito dos apelados, que jamais demonstraram interesse efetivo na aquisição do imóvel.

Contrarrazões apresentadas no id. 8674757.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 14 de maio de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se deve ser mantida a sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico de compra e venda de imóvel rural, reconhecendo o direito de preferência dos apelados.

Inicialmente consigno que
“cabe ao Juiz, como destinatário final da prova, respeitando os limites adotados pelo CPC, decidir pela produção probatória necessária à formação do seu convencimento”
(AgInt no AREsp n. 2.781.870/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025).

No caso concreto, o Magistrado de 1º grau entendeu desnecessária a inspeção judicial na área em que situados os imóveis, uma vez que as fotografias e plantas que instruem os autos permitem verificar que os terrenos são fronteiriços e fazem parte de uma área maior.

Não resta configurado, portanto, o alegado cerceamento de defesa.

A sentença recorrida aplicou corretamente o direito aos fatos, ao assentar que, embora tenha havido partilha amigável entre os herdeiros, não houve registro da divisão no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o bem permaneceu indiviso, sujeitando-se às regras do condomínio hereditário, nos termos do parágrafo único do art. 1.791 do CC.

O direito de preferência previsto no art. 504 do CC pressupõe a indivisibilidade da coisa, que restou demonstrada pelas fotos de fls. 22/25, indicando a existência de servidão de passagem no terreno dos apelados e a proximidade entre as residências das partes.

Da mesma forma as plantas de fls. 26/27 corroboram essa circunstância, evidenciando que os terrenos são contíguos, sem delimitação física, o que reforça o interesse dos apelados na sua aquisição.

A Primeira Câmara Cível deste Tribunal já decidiu que o direito de preferência
“visa justamente 'conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo’” (REsp n. 1.207.129/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/6/2015, DJe de 26/6/2015.)"
(TJES, Apelação Cível n. 5000033-59.2021.8.08.0004, Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões, Julgado em 2024).

Assim, conforme bem ponderado na sentença,
"Mesmo que os herdeiros possam ter alinhavado uma divisão amigável do imóvel, o fato é que os demais herdeiros têm o direito de preferência na aquisição da herança"
.

Em sintonia:

“Hipótese em que foi realizada a venda de parte ideal de imóvel rural insuscetível de divisão jurídica ao arrendatário, sem que houvesse sido respeitado o direito de preferência dos coproprietários. Proposta ação de preferência, o acórdão estadual declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado e reconheceu o direito de preferência dos coproprietários. Necessidade de manutenção da decisão.” (REsp n. 2.025.344/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Não há nos autos prova de que os apelados tenham sido formalmente notificados sobre a venda, o que configura o desrespeito ao direito de preferência e justifica a anulação do negócio jurídico.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e a ele
nego provimento
.

Condeno os apelantes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa por força do §3º do art. 98 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 23.06.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.