Tribunal: TJES
Processo: 0120179-45.2011.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-09-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO EX EMPTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA 'AD MENSURAM'. DIFERENÇA DE METRAGEM SUPERIOR A UM VIGÉSIMO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO VENDEDOR. ATO DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA NA RELAÇÃO CONTRATUAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por ELISAMARQUES DOS ANJOS contra sentença que julgou improcedente Ação Ex Empto movida em face de CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A controvérsia reside na responsabilidade da vendedora pela entrega de um lote com área 36,78 m2 (13,24%) menor que a descrita no contrato (277,92 m2), diferença apurada em laudo pericial e decorrente de obra viária realizada pelo Município. O pedido principal consiste no abatimento proporcional do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de compra e venda de imóvel caracterizado como
ad mensuram
, a redução da área por ato de terceiro exime a responsabilidade contratual da vendedora de entregar a metragem pactuada ou se impõe o dever de abatimento proporcional do preço em favor do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato que indica expressamente a área do imóvel e estipula o preço com base na extensão caracteriza venda
ad mensuram
. A presunção de que a referência à área é meramente enunciativa é afastada quando a diferença encontrada excede o limite de tolerância de um vigésimo (5%) da área total, conforme o § 1º do art. 500 do Código Civil.

A obrigação da vendedora em uma venda
ad mensuram
é de resultado, qual seja, entregar ao comprador o imóvel com as exatas dimensões que foram objeto do contrato e pelas quais o preço foi pago.

O fato de a diminuição da área ter sido causada por ato de terceiro (obra pública municipal) não pode ser oposto ao comprador para eximir a vendedora da responsabilidade contratual primária, configurando o fato um inadimplemento da obrigação de entregar a coisa na sua integralidade.

A impossibilidade de complementar a área faltante resolve-se em perdas e danos, o que confere ao comprador o direito de reclamar o abatimento proporcional ao preço, conforme faculta o
caput
do artigo 500 do Código Civil.

Assiste à vendedora o direito de regresso, em ação própria, para buscar a devida indenização junto ao ente público causador do dano, não sendo admissível a transferência desse ônus ao comprador, que, de boa-fé, contratou e pagou por uma metragem que não recebeu.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

Na venda
ad mensuram
, a vendedora responde pela entrega da área exata constante do contrato, sendo a obrigação de natureza objetiva.

A diminuição da área do imóvel por ato de terceiro, ainda que por fato do príncipe, não afasta a responsabilidade da vendedora perante o comprador, resolvendo-se a obrigação em perdas e danos na forma de abatimento proporcional do preço.

Comprovada a diferença de área superior ao limite de tolerância de 1/20 (um vigésimo), impõe-se o abatimento do preço em favor do comprador, resguardado o direito de regresso da vendedora contra o terceiro causador do dano.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 500,
caput
, § 1º e § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.952.243/PE.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0120179-45.2011.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELISAMARQUES DOS ANJOS

APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO EX EMPTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA 'AD MENSURAM'. DIFERENÇA DE METRAGEM SUPERIOR A UM VIGÉSIMO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO VENDEDOR. ATO DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA NA RELAÇÃO CONTRATUAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por ELISAMARQUES DOS ANJOS contra sentença que julgou improcedente Ação Ex Empto movida em face de CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A controvérsia reside na responsabilidade da vendedora pela entrega de um lote com área 36,78 m2 (13,24%) menor que a descrita no contrato (277,92 m2), diferença apurada em laudo pericial e decorrente de obra viária realizada pelo Município. O pedido principal consiste no abatimento proporcional do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de compra e venda de imóvel caracterizado como
ad mensuram
, a redução da área por ato de terceiro exime a responsabilidade contratual da vendedora de entregar a metragem pactuada ou se impõe o dever de abatimento proporcional do preço em favor do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato que indica expressamente a área do imóvel e estipula o preço com base na extensão caracteriza venda
ad mensuram
. A presunção de que a referência à área é meramente enunciativa é afastada quando a diferença encontrada excede o limite de tolerância de um vigésimo (5%) da área total, conforme o § 1º do art. 500 do Código Civil.

A obrigação da vendedora em uma venda
ad mensuram
é de resultado, qual seja, entregar ao comprador o imóvel com as exatas dimensões que foram objeto do contrato e pelas quais o preço foi pago.

O fato de a diminuição da área ter sido causada por ato de terceiro (obra pública municipal) não pode ser oposto ao comprador para eximir a vendedora da responsabilidade contratual primária, configurando o fato um inadimplemento da obrigação de entregar a coisa na sua integralidade.

A impossibilidade de complementar a área faltante resolve-se em perdas e danos, o que confere ao comprador o direito de reclamar o abatimento proporcional ao preço, conforme faculta o
caput
do artigo 500 do Código Civil.

Assiste à vendedora o direito de regresso, em ação própria, para buscar a devida indenização junto ao ente público causador do dano, não sendo admissível a transferência desse ônus ao comprador, que, de boa-fé, contratou e pagou por uma metragem que não recebeu.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

Na venda
ad mensuram
, a vendedora responde pela entrega da área exata constante do contrato, sendo a obrigação de natureza objetiva.

A diminuição da área do imóvel por ato de terceiro, ainda que por fato do príncipe, não afasta a responsabilidade da vendedora perante o comprador, resolvendo-se a obrigação em perdas e danos na forma de abatimento proporcional do preço.

Comprovada a diferença de área superior ao limite de tolerância de 1/20 (um vigésimo), impõe-se o abatimento do preço em favor do comprador, resguardado o direito de regresso da vendedora contra o terceiro causador do dano.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 500,
caput
, § 1º e § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.952.243/PE.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0120179-45.2011.8.08.0012

APELANTE: ELISAMARQUES DOS ANJOS

APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

JUÍZA DE DIREITO: DRA LIGIA SARTO MULLER

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por ELISAMARQUES DOS ANJOS em face de sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na Ação
Ex Empto
movida contra CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

A controvérsia cinge-se à responsabilidade da Apelada vendedora do lote n.º 08, quadra 07, do Loteamento Emídio Paiva, localizado no bairro Itapemirim, em Cariacica/ES, por diferença de 36,78 m2 entre a área disposta em contrato e registro de imóvel (277,92 m2) e a efetivamente entregue (241,04 m2), conforme apurado em laudo pericial constante dos autos.

A celeuma não reside quanto à existência da diferença de área, a qual restou tecnicamente comprovada, mas sim quanto à responsabilidade da requerida pela divergência de metragem e à natureza da venda – se ad corpus ou ad mensuram.

Destaco que, segundo consta do laudo pericial, o desacordo adveio de intervenção de terceiro (o Município de Cariacica) em razão de obra viária pública.

Eminentes Pares, após detida análise dos autos, entendo que a pretensão recursal merece acolhida, devendo a sentença ser reformada.

A questão central para o deslinde da causa repousa na correta interpretação e aplicação do instituto da venda
ad mensuram
e das obrigações dela decorrentes, disciplinadas no artigo 500 do Código Civil.

O referido dispositivo legal estabelece, de forma cristalina:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

[...]

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

No caso em apreço, da leitura do contrato de promessa de compra e venda (fls. 13/14), verifica-se que a venda foi realizada com indicação expressa da área total de 277,92 m2, sem qualquer cláusula de ressalva quanto ao caráter estimativo da metragem ou indicação de venda como "coisa certa" ou "ad corpus". A cláusula contratual expressamente fixou a área como elemento do negócio jurídico, o que conduz à conclusão de que se trata de venda ad mensuram.

Não se trata, portanto, de uma venda
ad corpus
, em que o bem é adquirido como corpo certo e determinado, sendo a metragem meramente enunciativa.

Ademais, a prova pericial, produzida sob o crivo do contraditório e não impugnada pelas partes em sua conclusão fática, foi categórica ao atestar que o imóvel possui uma área real de 241,04 m2, resultando numa diferença a menor de 36,78 m2, o que corresponde a 13,24% da área registrada. Tal discrepância suplanta, em muito, o limite de tolerância de um vigésimo (5%) admitido no § 1º do art. 500 do Código Civil, o que, por si só, afastaria a presunção de que a menção à área foi meramente enunciativa.

O douto juízo sentenciante, embora tenha reconhecido a natureza da venda e a divergência na metragem, fundamentou a improcedência do pedido no fato de que a causa da diminuição da área foi a obra realizada pelo Município de Cariacica. Com a devida vênia, entendo que tal fundamento constitui
error in judicando
.

A obrigação da vendedora, em um contrato de compra e venda
ad mensuram
, é de natureza contratual e objetiva: entregar ao comprador o imóvel com as exatas dimensões que foram objeto da avença e pelas quais o preço foi pago. A relação jurídica em análise vincula o comprador (Apelante) e a vendedora (Apelada), ainda que ela própria não tenha dado causa direta à redução, tendo em vista que a venda se operou com base em área diversa da existente.

A razão pela qual a vendedora não logrou êxito em entregar a totalidade da área contratada — seja por erro próprio, seja por ato de terceiro — é questão que não pode ser oposta ao comprador para eximir a vendedora de sua responsabilidade contratual primária.

A eventual desapropriação indireta ou o apossamento administrativo praticado pelo Município de Cariacica configura, na verdade, um inadimplemento da obrigação por parte da vendedora, que se tornou impossibilitada de entregar a coisa na sua integralidade. Tal impossibilidade, no âmbito da relação contratual com o comprador, resolve-se em perdas e danos, consubstanciadas no abatimento proporcional do preço, conforme faculta o
caput
do artigo 500 do Código Civil.

Ressalte-se que a Apelada não está desprovida de amparo jurídico. Caso entenda que seu patrimônio foi lesado por ato do poder público municipal, assiste-lhe o direito de regresso, em ação própria, para buscar a devida indenização junto ao Município de Cariacica. O que não se pode admitir é a transferência desse ônus e do risco do negócio ao comprador, que, de boa-fé, contratou e pagou por uma determinada metragem que, ao final, não recebeu.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o artigo 500 do Código Civil, reforça a proteção ao comprador na venda
ad mensuram
, centrando a análise na discrepância entre a área prometida e a efetivamente entregue. Em recente julgado, embora com contornos fáticos diversos, a Terceira Turma do STJ reafirmou a essência do instituto:

"O contrato de compra e venda que tenha por objeto bem imóvel pode ser celebrado por medida de extensão (venda ad mensuram) ou ainda como coisa certa e determinada (venda ad corpus). Sendo a venda ad mensuram, se a área entregue não corresponder às dimensões indicadas no contrato, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, se isso não for possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (art. 500 do CC/02)." (REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 29/8/2023.)

A
ratio decidendi
do precedente, ao sublinhar o direito do comprador ao abatimento do preço quando a área entregue não corresponde à dimensão contratada, aplica-se com perfeição ao caso concreto. A responsabilidade da vendedora emana diretamente do contrato e do inadimplemento da obrigação de entregar a coisa na sua inteireza, sendo irrelevante para o comprador a causa subjacente que levou a tal inadimplemento.

Portanto, comprovada a venda
ad mensuram
e a significativa diferença a menor na área do imóvel, a reforma da sentença é medida que se impõe, para o fim de condenar a empresa Apelada a indenizar o Apelante pelo dano material sofrido, correspondente ao abatimento proporcional do preço.

Posto isto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PROVIMENTO para, reformando integralmente a sentença recorrida, julgar procedente o pedido autoral e, por conseguinte, condenar a empresa Apelada, CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a pagar ao Apelante, ELISAMARQUES DOS ANJOS, indenização por danos materiais, correspondente ao abatimento proporcional do preço do imóvel, em valor equivalente à área faltante de 36,78 m2 (trinta e seis vírgula setenta e oito metros quadrados), montante a ser apurada em liquidação de sentença.

Julgou procedente também, a pretensão para retificação da metragem no contrato e registro de imóveis.

Em razão da reforma integral do julgado e da sucumbência da Apelada, inverto os ônus sucumbenciais e condeno-a ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais serão fixados após liquidação do julgado.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar provimento ao recurso.