Tribunal: TJES
Processo: 0012490-92.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Social; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO ENTRE PARTICULAR E MUNICÍPIO. SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO LOCATÍCIO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM PAGAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. LEGITIMIDADE ATIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO E REMESSA DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível em remessa necessária interposta pelo Município de Cariacica contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada por Carlos Henrique Machado de Mesquita, condenando o ente público ao pagamento de aluguéis no valor mensal de R$ 2.500,00, referentes ao período de 24/09/2013 a 23/06/2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a ausência de assinatura do termo aditivo teria implicado extinção da obrigação locatícia; (ii) estabelecer se a sub-rogação do crédito sem anuência da Administração Pública é válida; (iii) determinar se há legitimidade ativa do apelado para cobrança dos aluguéis; (iv) verificar se os valores pagos em demanda trabalhista deveriam ser compensados; (v) analisar se a conduta do recorrido configura má-fé processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de assinatura do termo aditivo não exime o Município do pagamento dos aluguéis, uma vez que restou incontroversa a ocupação do imóvel até 23/06/2016, reconhecida inclusive em processo administrativo.

A cessão do crédito decorrente da locação independe de anuência do locatário, à luz da Lei 8.245/91, inexistindo cláusula contratual que imponha tal exigência.

A procuração outorgada ao recorrido confere-lhe legitimidade ativa para cobrança, sendo desnecessária a comunicação formal ao locatário.

A invocação genérica de má-fé, baseada na demora para ajuizamento da ação, não encontra respaldo nos autos, ausente qualquer elemento que comprove dolo, fraude ou intuito de obtenção de vantagem indevida, conforme exigido no art. 80 do CPC.

O Município não comprovou que os valores depositados na 14ª Vara do Trabalho se referem ao período discutido nos autos, descumprindo o ônus previsto no inciso II do art. 373 do CPC.

A relação jurídica em exame está submetida ao regime de direito privado, prevalecendo as normas da Lei 8.245/91 sobre as disposições da Lei 8.666/93, conforme precedentes deste Tribunal.

Correta a aplicação da correção monetária e dos juros nos moldes dos Temas 810 do STF e 905 do STJ, com aplicação da SELIC a partir da entrada em vigor da EC 113/2021.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Remessa necessária desprovida.

Tese de julgamento
:

A ocupação de imóvel por ente público, sem contraprestação pecuniária, impõe o dever de indenizar os aluguéis correspondentes, mesmo na ausência de termo aditivo assinado.

A cessão de créditos locatícios não exige anuência do locatário, salvo cláusula expressa em contrário.

A legitimidade ativa para cobrança dos aluguéis pode ser exercida por cessionário regularmente constituído, independentemente de prévia comunicação ao locatário.

Dispositivos relevantes citados
: inciso II do art. 373 do CPC; art. 884 do Código Civil; art. 80 do CPC; arts. 17, 18 e 19 da Lei 8.245/91; EC 113/2021.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível, locação com a Administração Pública, rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012490-92.2018.8.08.0012

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: MUNICIPIO DE CARIACICA

APELADO: CARLOS HENRIQUE MACHADO DE MESQUITA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO ENTRE PARTICULAR E MUNICÍPIO. SUB-ROGAÇÃO DO CRÉDITO LOCATÍCIO. OCUPAÇÃO DO IMÓVEL SEM PAGAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. LEGITIMIDADE ATIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO E REMESSA DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível em remessa necessária interposta pelo Município de Cariacica contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada por Carlos Henrique Machado de Mesquita, condenando o ente público ao pagamento de aluguéis no valor mensal de R$ 2.500,00, referentes ao período de 24/09/2013 a 23/06/2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a ausência de assinatura do termo aditivo teria implicado extinção da obrigação locatícia; (ii) estabelecer se a sub-rogação do crédito sem anuência da Administração Pública é válida; (iii) determinar se há legitimidade ativa do apelado para cobrança dos aluguéis; (iv) verificar se os valores pagos em demanda trabalhista deveriam ser compensados; (v) analisar se a conduta do recorrido configura má-fé processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de assinatura do termo aditivo não exime o Município do pagamento dos aluguéis, uma vez que restou incontroversa a ocupação do imóvel até 23/06/2016, reconhecida inclusive em processo administrativo.

A cessão do crédito decorrente da locação independe de anuência do locatário, à luz da Lei 8.245/91, inexistindo cláusula contratual que imponha tal exigência.

A procuração outorgada ao recorrido confere-lhe legitimidade ativa para cobrança, sendo desnecessária a comunicação formal ao locatário.

A invocação genérica de má-fé, baseada na demora para ajuizamento da ação, não encontra respaldo nos autos, ausente qualquer elemento que comprove dolo, fraude ou intuito de obtenção de vantagem indevida, conforme exigido no art. 80 do CPC.

O Município não comprovou que os valores depositados na 14ª Vara do Trabalho se referem ao período discutido nos autos, descumprindo o ônus previsto no inciso II do art. 373 do CPC.

A relação jurídica em exame está submetida ao regime de direito privado, prevalecendo as normas da Lei 8.245/91 sobre as disposições da Lei 8.666/93, conforme precedentes deste Tribunal.

Correta a aplicação da correção monetária e dos juros nos moldes dos Temas 810 do STF e 905 do STJ, com aplicação da SELIC a partir da entrada em vigor da EC 113/2021.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Remessa necessária desprovida.

Tese de julgamento
:

A ocupação de imóvel por ente público, sem contraprestação pecuniária, impõe o dever de indenizar os aluguéis correspondentes, mesmo na ausência de termo aditivo assinado.

A cessão de créditos locatícios não exige anuência do locatário, salvo cláusula expressa em contrário.

A legitimidade ativa para cobrança dos aluguéis pode ser exercida por cessionário regularmente constituído, independentemente de prévia comunicação ao locatário.

Dispositivos relevantes citados
: inciso II do art. 373 do CPC; art. 884 do Código Civil; art. 80 do CPC; arts. 17, 18 e 19 da Lei 8.245/91; EC 113/2021.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível, locação com a Administração Pública, rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e da remessa e a eles negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia a verificar a legitimidade da cobrança dos aluguéis supostamente devidos pelo
Município de Cariacica
, no período de 24/09/2013 a 23/06/2016, à luz da ocupação efetiva do imóvel durante tal intervalo e da ausência de pagamento.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato de locação nº 059/2009 fora celebrado entre o
Município
e
Fernanda Gonçalves Fernandes
, tendo o imóvel sido, posteriormente, transferido a
Carlos Henrique Machado de Mesquita
, que recebeu poderes expressos para representá-la judicial e extrajudicialmente, inclusive para a percepção de valores decorrentes do vínculo locatício.

Sem embargo, tal outorga, consubstanciada na procuração constante nos autos, afasta qualquer dúvida quanto à legitimidade ativa do autor-recorrido, reconhecida inclusive pela sentença.

Isso porque, ainda que a sub-rogação não tenha sido formalmente comunicada ao ente público, trata-se de contrato de natureza privada, regido pela Lei 8.245/91, cuja cessão de direitos independe da anuência do locatário, sobretudo quando não há cláusula contratual em sentido contrário.

Nesse contexto, a alegação de que a ausência de assinatura do termo aditivo ao contrato teria, por si só, extinguido a obrigação locatícia, revela-se insustentável.

Ainda que frustrada a formalização do termo, restou incontroverso nos autos que a municipalidade
permaneceu na posse do imóvel até 23/06/2016
, tendo, inclusive, admitido tal ocupação em manifestação da Procuradoria Municipal no processo administrativo n.º 7747/2017.

Com efeito, a recusa ao pagamento dos aluguéis sob tal fundamento desconsidera o próprio comportamento da Administração, que usufruiu do bem sem contraprestação pecuniária, em clara afronta ao princípio da boa-fé objetiva e ao disposto no art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa.

Ademais disso, a tentativa de descaracterizar a obrigação sob o argumento de que o recorrido teria agido com desídia, por ter postulado o pagamento tardiamente, não encontra respaldo nos autos.

Ao contrário, demonstrou-se que, tão logo identificado como legítimo possuidor do direito de crédito, o apelado notificou o Município em março de 2017, requerendo a entrega das chaves e a regularização dos valores em aberto.

O próprio Município, em momento algum, alegou prejuízo decorrente da suposta demora, tampouco comprovou qualquer diligência eficaz para devolução do imóvel ou extinção da obrigação contratual.

Inexistente, portanto, conduta reprovável por parte do recorrido que pudesse justificar a exoneração da obrigação pecuniária.

De igual modo, não se sustenta a alegação de má-fé por parte do recorrido, com fundamento na suposta demora no ajuizamento da demanda.

A invocação genérica do decurso do tempo não configura, por si só, violação ao princípio da boa-fé objetiva, tampouco autoriza o reconhecimento de litigância de má-fé.

O exercício do direito de ação fora realizado de forma legítima, com base em documentos que demonstram a ocupação do imóvel, o inadimplemento e a titularidade do crédito.

Ora, como é cediço, para que se reconheça má-fé processual, exige-se a demonstração inequívoca de dolo, fraude ou intuito de obtenção de vantagem indevida, nos termos do art. 80 do CPC, o que não se verifica na hipótese.

A tentativa de imputação de má-fé revela, antes, o esforço do recorrente em desvirtuar a controvérsia fática central, que permanece inalterada: o Município utilizou o imóvel por quase três anos sem pagamento de aluguéis, em total afronta ao ordenamento jurídico.

Quanto à alegação de que os valores pagos por força de determinação da 14ª Vara do Trabalho deveriam ser deduzidos da condenação, verifica-se absoluta ausência de prova nesse sentido.

O apelante não apresentou qualquer documentação hábil a demonstrar que os depósitos judiciais realizados na demanda trabalhista abrangeriam o período de 24/09/2013 a 23/06/2016, objeto da condenação.

Ao revés, os próprios documentos constantes nos autos indicam que os valores pagos referem-se a meses anteriores, não havendo qualquer prova de adimplemento da obrigação locatícia correspondente ao período reconhecido na sentença.

Reitere-se que, nos termos do inciso II do art. 373 do CPC, incumbia ao réu (apelante) o ônus da prova quanto à extinção da obrigação, ônus do qual não se desincumbiu.

Aduz o Município, ainda, que o contrato celebrado estaria sujeito ao regime jurídico-administrativo, o que impediria a sub-rogação de direitos sem prévia anuência da Administração.

No entanto, como bem sustentado nas contrarrazões e reconhecido em diversos precedentes jurisprudenciais, contratos de locação nos quais o Poder Público figura como locatário se submetem, via de regra, ao regime de direito privado, aplicando-se, assim, a legislação civil pertinente, inclusive a Lei do Inquilinato.

Trata-se, na espécie, de típica relação jurídica privada, cuja execução e efeitos não se subordinam às cláusulas exorbitantes da Lei 8.666/93, não sendo exigível, para fins de reconhecimento de sub-rogação ou legitimidade ativa, a concordância expressa da Administração Pública.

A propósito, o entendimento deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARTICULAR CELEBRADO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, NA CONDIÇÃO DE LOCATÁRIA. PREDOMINÂNCIA DAS NORMAS DO DIREITO PRIVADO. CONTRATO DA ADMINISTRAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. CONVENÇÃO DAS PARTES. VALOR DE MERCADO SUPOSTAMENTE INFERIOR QUE NÃO LEGITIMA O PODER PÚBLICO A CESSAR O PAGAMENTO E, CONCOMITANTEMENTE, CONTINUAR USUFRUINDO DO IMÓVEL LOCADO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PAGAMENTO DOS ALUGUERES DEVIDOS DURANTE O PRAZO DE VIGÊNCIA DO AJUSTE E DE INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL SEM COBERTURA CONTRATUAL. QUANTIA ÚLTIMA ESTA QUE DEVE REFLETIR O VALOR DO ALUGUEL QUE SERIA PAGO, CASO O CONTRATO PERMANECESSE VIGENTE. ACEITAÇÃO DA LOCADORA EM REDUZIR PARCIALMENTE O VALOR DO ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1)
Na hipótese de locação de imóvel em que a Administração Pública seja locatária, como, no caso, o contrato administrativo terá seu conteúdo regido, predominantemente, por regras de direito privado. Dessa maneira, ainda que a Administração Pública possua prerrogativas na Lei nº 8.666/93, para o caso aqui noticiado, que envolve a locação de um imóvel de propriedade de uma particular, deverá submeter esta contratação predominantemente ao previsto na Lei nº 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos, e ao Código Civil.
2) Nos termos dos arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/91, a proprietária do imóvel locado possui a autonomia para ofertá-lo pelo valor do aluguel que repute atender seus interesses, competindo à Administração Pública locatária avaliar, dentro de sua discricionariedade e norteada pela indisponibilidade do interesse público, se o montante exigido pelo particular é adequado e razoável, razão pela qual, habitualmente, o Poder Público realiza uma pesquisa na localidade para evitar que o erário tenha despesa superior àquela praticada no mercado com locações similares. 3) A partir do momento em que o valor do aluguel mensal da locação é acordado entre a Administração Pública locatária e o proprietário do imóvel locador, salvo situação excepcionalíssima que interfira no equilíbrio contratual, as partes contratantes passam a ter o dever de cumprir com as obrigações assumidas (arts. 421-A, inciso III, 422 e 476 do CC/02), de modo que o usufruto do bem pelo município apelante lhe impôs a contraprestação de efetuar o pagamento pontual do aluguel pactuado, inclusive em relação ao período posterior ao encerramento da vigência do contrato, sob pena de desfazimento da locação, nos termos dos arts. 9º, inciso III, e 23, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/9. 4) A circunstância de em determinado momento do prazo de vigência do contrato de locação o município apelante ter constatado que o valor pactuado do aluguel seria superior aquele praticado no mercado e a apelada proprietária do imóvel não ter concordado com a redução para o valor proposto, jamais legitimaria àquela Administração Pública simplesmente deixar de cumprir com sua obrigação, contratual e legal, de efetuar o pagamento dos alugueres, pois em nenhum momento deixou de ocupar o bem com a Unidade de Saúde que ali se encontra instalada, descortinando conduta arbitrária, ilegal e desarrazoável, que implicou em enriquecimento ilícito do ente municipal recorrente. 5) Caso o município apelante aferisse que não era mais vantajoso continuar a locação daquele imóvel pelo preço do aluguel que estava sendo cobrado e diante da postura da locadora apelada em não anuir com a redução proposta – aceitou apenas uma redução parcial –, o ente municipal recorrente deveria resolver aquele contrato locatício ou, considerando ser aquele o único imóvel que atende as necessidades da população para a instalação de uma unidade de saúde – 02 (dois) Chamamentos Públicos na busca de outros imóveis similares foram fracassados –, propor ação de revisão judicial do aluguel (arts. 19 e 68, inciso II, alínea “b”, da Lei nº 8.245/91), a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, se preenchidos os pressupostos legais, ou, ainda, se valer de alguma das modalidades de intervenção do Estado na propriedade privada que eventualmente se adequasse ao caso (arts. 5º, incisos XXIV e XXV, 182 e 184, da CF/88), dentre elas a própria desapropriação do bem, com a sua imissão na posse (art. 5º da Lei nº 8.245/91). 6) Efetivando os princípios da boa-fé contratual, proporcionalidade e razoabilidade, corretamente a magistrada a quo estabeleceu que o montante da mencionada indenização será aquele indicado na contraproposta formulada pela apelada por ocasião das negociações mantidas junto ao município apelante envolvendo o valor do aluguel do imóvel locado, qual seja, R$ 3.000,00 (três mil reais), na medida em que reflete quantia a qual a recorrida aceitaria reduzir para manter a vigência do contrato locatício. 7) Recurso desprovido.

Dessa forma, inexistem nos autos elementos hábeis a infirmar os fundamentos da sentença, que, com acerto, reconheceu a ocupação do imóvel pelo Município e a ausência de pagamento pelos aluguéis devidos, no período de 24/09/2013 a 23/06/2016, no valor mensal de R$ 2.500,00, conforme previsto no contrato.

A decisão proferida observou, ainda, os parâmetros fixados nos Temas 810 do STF e 905 do STJ, determinando a incidência de correção e juros até a entrada em vigor da Emenda Constitucional n.º 113/2021, após o que será aplicada exclusivamente a SELIC.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do apelo e da remessa e
a eles
nego provimento
, a fim de manter integralmente a sentença
a quo
, nos termos da fundamentação supra.

M
ajoro em 2% os honorários fixados anteriormente, na forma do §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual de 19/5/2025 a 26/5/2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

Sessão 19/05/2025 a 26/05/2025

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.