Tribunal: TJES
Processo: 0000412-05.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio; Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2025-12-12

Ementa:
A
CÓRDÃO

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELANTE: FAUSTO ANTÔNIO POSSATO ALMEIDA

APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUE
IS
E ENCARGOS – DENÚNCIA VAZIA - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO –
PRELIMINARES -
INOVAÇÃO RECURSAL –
Não citação de litisconsorte passivo necessário –
FIADORA –
Nulidade da Sentença – Cerceamento do Direito de Defesa
–
CONTRATO
DE LOCAÇÃO
SIMULADO
– INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA.

1. - A
rguição
de ausência de citação de litisconsorte passivo necessário
somente ao ensejo da interposição do recurso materializa
inovação recursal,
inadmitida

pelo ordenamento jurídico pátrio.

2. -
Inexiste litisconsórcio passivo necessário entre locatário e fiador,
pois t
rata-se de responsabilidade solidária, cabe
ndo
ao credor optar por demandar contra um, alguns ou contra todos os codevedores (art. 275 do Código Civil).

3
. -
V
ia de regra o cerceamento do direito de defesa não pode ser afirmado de ofício, pelo Tribunal, sendo obrigatória a impugnação da matéria para seu reconhecimento.
Ocorre que
, na hipótese de julgamento antecipado da lide que independa da produção da prova requerida, não
há que se falar em

c
erceamento de defesa
.

4
. - A
rguição
de
cerceamento do direito de defesa

deduzid
a
somente
ao ensejo da
interposição do recurso e, portanto, não analisad
a

pel
a sentença, constitui
inovação recursal

in
admit
ida
pelo ordenamento jurídico pátrio.

5. -
Não se configura cerceamento de defesa quando, apesar de
intimada
,
a parte
não requer
eu a produção da prova pericial

identifica
da
somente ao ensejo da interposição do recurso,
no caso,
a realização de perícia grafotécnica e contábil
objetivando
apurar pagamentos d
e
alugue
is. O
pedido
deduzido restringiu-se
a

requerer a
produção
de prova pericial com a finalidade de avaliar benfeitorias
acresci
das no imóvel,
indeferido em decisão que não foi atacada
em tempo hábil
pel
a forma processual adequada
.

6
. A simulação de contrato exige prova robusta da declaração de falsa vontade, visando apresentar negócio diverso do efetivamente desejado. O Código Civil prevê hipóteses específicas de simulação no artigo 167,
todavia, o apelante não se desincumbiu do
ônus de comprovar a mácula no negócio jurídico
celebrado
.

7. -
I
nexist
e

nos autos
contrato de compra e venda
do imóvel
ou
recibo de quaisquer valores
por ele
pagos
,
ou mesmo algum documento

que
comprov
e
que o imóvel objeto da demanda
tenha sido adquirido pelo apelante com pagamento
mediante prestação de serviços advocatícios
ao representante legal da apelada
.

8. -
Ao contrário
, e
ncontra
m
-se
na prova reunida
o contrato de locação

celebrado entre as partes
(
fls. 27/30
),
devidamente assinado em 15/02/2012, bem como
o
aditivo contratual
de folha
32, com assinatura datada em 15/02/2015,
a partir de quando
a locação passou a ser por prazo indeterminado.

9. -
H
á,
outrossim,
recibo de quitação dos alugue
is
no período compreendido entre 15/02/2012 a 14/02/2015 e a notificação enviada pela recorr
ida
ao
apelante
para desocupação do
imóvel
, datada de 13/11/2018.

10
. -
Hipótese em que, p
or
renúncia
contratual expressa, eventuais b
enfeitorias realizadas
no
imóvel locado não gera
ra
m direito à indenização ou retenção.

1
1
. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
, na conformidade da ata e notas taquigráficas,

À UNANIMIDADE,
REJEITAR AS
PRELIMINAR
ES

ARGUIDAS
E, NO MÉRITO
,
NEGAR PROVIMENTO
AO RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ES,
25 de
novembro de

202
5
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FAUSTO ANTONIO POSSATO ALMEIDA

APELADO: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
CÓRDÃO

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELANTE: FAUSTO ANTÔNIO POSSATO ALMEIDA

APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUE
IS
E ENCARGOS – DENÚNCIA VAZIA - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO –
PRELIMINARES -
INOVAÇÃO RECURSAL –
Não citação de litisconsorte passivo necessário –
FIADORA –
Nulidade da Sentença – Cerceamento do Direito de Defesa
–
CONTRATO
DE LOCAÇÃO
SIMULADO
– INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA.

1. - A
rguição
de ausência de citação de litisconsorte passivo necessário
somente ao ensejo da interposição do recurso materializa
inovação recursal,
inadmitida

pelo ordenamento jurídico pátrio.

2. -
Inexiste litisconsórcio passivo necessário entre locatário e fiador,
pois t
rata-se de responsabilidade solidária, cabe
ndo
ao credor optar por demandar contra um, alguns ou contra todos os codevedores (art. 275 do Código Civil).

3
. -
V
ia de regra o cerceamento do direito de defesa não pode ser afirmado de ofício, pelo Tribunal, sendo obrigatória a impugnação da matéria para seu reconhecimento.
Ocorre que
, na hipótese de julgamento antecipado da lide que independa da produção da prova requerida, não
há que se falar em

c
erceamento de defesa
.

4
. - A
rguição
de
cerceamento do direito de defesa

deduzid
a
somente
ao ensejo da
interposição do recurso e, portanto, não analisad
a

pel
a sentença, constitui
inovação recursal

in
admit
ida
pelo ordenamento jurídico pátrio.

5. -
Não se configura cerceamento de defesa quando, apesar de
intimada
,
a parte
não requer
eu a produção da prova pericial

identifica
da
somente ao ensejo da interposição do recurso,
no caso,
a realização de perícia grafotécnica e contábil
objetivando
apurar pagamentos d
e
alugue
is. O
pedido
deduzido restringiu-se
a

requerer a
produção
de prova pericial com a finalidade de avaliar benfeitorias
acresci
das no imóvel,
indeferido em decisão que não foi atacada
em tempo hábil
pel
a forma processual adequada
.

6
. A simulação de contrato exige prova robusta da declaração de falsa vontade, visando apresentar negócio diverso do efetivamente desejado. O Código Civil prevê hipóteses específicas de simulação no artigo 167,
todavia, o apelante não se desincumbiu do
ônus de comprovar a mácula no negócio jurídico
celebrado
.

7. -
I
nexist
e

nos autos
contrato de compra e venda
do imóvel
ou
recibo de quaisquer valores
por ele
pagos
,
ou mesmo algum documento

que
comprov
e
que o imóvel objeto da demanda
tenha sido adquirido pelo apelante com pagamento
mediante prestação de serviços advocatícios
ao representante legal da apelada
.

8. -
Ao contrário
, e
ncontra
m
-se
na prova reunida
o contrato de locação

celebrado entre as partes
(
fls. 27/30
),
devidamente assinado em 15/02/2012, bem como
o
aditivo contratual
de folha
32, com assinatura datada em 15/02/2015,
a partir de quando
a locação passou a ser por prazo indeterminado.

9. -
H
á,
outrossim,
recibo de quitação dos alugue
is
no período compreendido entre 15/02/2012 a 14/02/2015 e a notificação enviada pela recorr
ida
ao
apelante
para desocupação do
imóvel
, datada de 13/11/2018.

10
. -
Hipótese em que, p
or
renúncia
contratual expressa, eventuais b
enfeitorias realizadas
no
imóvel locado não gera
ra
m direito à indenização ou retenção.

1
1
. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do
Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
, na conformidade da ata e notas taquigráficas,

À UNANIMIDADE,
REJEITAR AS
PRELIMINAR
ES

ARGUIDAS
E, NO MÉRITO
,
NEGAR PROVIMENTO
AO RECURSO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, ES,
25 de
novembro de

202
5
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

DATA DA SESSÃO: 25/11/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Cuida-se de apelação cível (fls. 450/458 vol. 02) interposta por Fausto Antônio Possato Almeida contra a sentença de fls. 443/447 e verso – vol. 02, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Guarapari, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos c/c denúncia vazia de contrato por prazo indeterminado, que lhe move a apelada, julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial e (i) rescindiu o contrato de locação firmado entre as partes; (ii) confirmou a ordem de despejo já efetivada; (iii) julgou improcedentes os pedidos reconvencionais e condenou o apelante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, contudo, suspendeu a exigibilidade de tais verbas em razão dele estar amparado pelo benefício da assistência judiciária gratuita.

Preliminarmente, o apelante argui a nulidade da sentença por ausência de citação de litisconsorte passiva necessário, na pessoa de sua esposa, bem como o cerceamento de defesa diante da necessidade de produção de prova pericial grafotécnica e contábil na apuração dos pagamentos dos alugueres. No mérito, sustenta que: (1) o contrato de aluguel é uma simulação do que, na verdade, seria um contrato de compra e venda, tendo como forma de pagamento a prestação de serviços advocatícios ao representante da empresa apelada, implicando assim, em nulidade do negócio jurídico; e (2) a recorrida não apresentou nos autos prova contábil do recebimento das parcelas locatícias mostradas através de um recibo, não menos simulado, e produzido unilateralmente.

Requer o provimento do recurso e a consequente reforma da sentença.

Em contrarrazões (id. 8210081), a empresa recorrida alega inovação recursal do apelante quanto à alegação de ausência de citação de sua esposa como litisconsorte passiva necessário e, no mérito, requer o desprovimento do recurso.

Intimado para se manifestar sobre possível caracterização de inovação recursal, o apelante limitou-se a reiterar as razões da apelação, ressaltando que a hipótese não configura inovação recursal, eis que as matérias suscitadas no recurso deveriam ter sido apreciadas e decididas pelo MM. Juiz de 1º Grau, nada alegando quanto à ausência de citação de sua esposa como litisconsorte passiva necessário

(id. 9297784)
.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

*

O SR. ADVOGADO FAUSTO ANTONIO POSSATO ALMEIDA:-

Boa tarde, Sr. Presidente; boa tarde, senhores Desembargadores (a Relatoria é do Desembargador Fabio Clem de Oliveira); boa tarde à Procuradora de Justiça; parabenizo também o Desembargador aniversariante; colegas, serventuários e partes que eventualmente estejam presentes.

Na verdade, a apelação reconhece a forma bem sintetizada no relatório, no tocante ao apelante. Sintetizou, perfeitamente, em poucas linhas, o que de fato ocorreu com relação a esse processo e com relação à parte, conforme foi relatado.

Ocorre que, no que tange à a compra do imóvel pela apelada em favor do apelante, não houve nenhum contrato depois de transmissão do imóvel para o apelante. Aconteceu que, durante cerca de dez anos morando no imóvel com sua família, recebeu essa triste e desestimulante decisão por parte da apelada, principalmente por seu sócio representante, o senhor Pedro Escopel.

Infelizmente, dentre tantas Inverdades colocadas pela apelada, inclusive pessoalmente em relação ao apelante, de até frequentar a casa do apelante e vários outros encontros, muitos, tantos encontros e reuniões que antecederam inclusive ao ano de 2012, que foi quando aconteceu essa compra desse imóvel: "O imóvel é seu, estou comprando para você.". A prestação do serviço para ele foi durante esse longo período e por uma desavença, infelizmente por uma tentativa de alcançar um labor do apelante que não condizia com o decoro previsto na ética profissional, no Estatuto da OAB.

Por outro lado, também feria mortalmente o sentimento de honestidade, de trabalho, de decência do apelante ao longo da sua vida, não só profissional, como pessoa. E principalmente perante os filhos do apelante, a família do apelante, que jamais poderia incorrer em um erro tão gritante e até, por que não dizer, criminoso, por não aceitar fazer aquilo que ele queria como trabalho de advogado, porque foi através dos honorários que paguei esse imóvel. E eu o mobiliei todo; Tem prova, tem documento dentro dos autos. Infelizmente, a partir do momento (2019, 2018) em que não aceitei fazer o que ele queria, vir aqui a esta corte para me manifestar junto a uma determinada Câmara - não me lembro quem eram os Desembargadores que compunham essa Câmara, não me lembro muito do que seria para fazer, mas era para trazer dinheiro, o que não posso aceitar, não poderia aceitar e jamais o faria, em respeito, primeiro, à profissão do apelante, - nosso Código de Ética não permite isso. Depois, em respeito à corte e, por fim, em respeito a Deus. Meus pais que me orientaram e me ensinaram durante a minha vida.

Então o meu trabalho era atender tudo e trabalhar em função de conseguir liberar todas as pendências que haviam sobre o imóvel adquirido pela apelada em Guarapari, onde hoje está construindo o shopping de Guarapari. Muitos conhecem, muitos visitam a nossa cidade, então por não aceitar isso houve essa tentativa.

Um contrato que foi feito de - que é um contrato de locação, um contrato simulado e que segundo ele eu não poderia desconfiar e não saber da índole, mas infelizmente me entristece em saber que uma pessoa que estava tão próxima agia dessa maneira e eu assinei um contrato que infelizmente, serviu para me apenar, no processo todo, desde a parte primitiva dele, até chegar aqui a esta colenda Câmara.

Infelizmente, depois de ter assinado (eu não sabia o que significaria isso lá na frente), Foi quando ocorreu esse fato que acabei de citar; o representante, o sócio principal dessa empresa passou a agir como agiu, usando isso aí, inclusive com recibos forjados. Ora, se eu tivesse algum recibo assinado por ele, eu teria guardado, por que eu tenho uma caixa imensa que tem documentos que tem mais de trinta, quarenta anos. Não hora de jogar foram, não consigo jogar fora, continuo guardando, sempre tem uma coisinha ou outra, está lá guardada, eu tenho a prova.

Infelizmente, ele forjou, alguém forjou por ele recibo de pagamento de aluguel. Nunca paguei aluguel; não confesso que não paguei aluguel, ou deixei de pagar aluguel, afirmo que nunca paguei aluguel nesses dez anos, mesmo porque o imóvel é um imóvel de que, se eu tivesse que pagar aluguel, eu não teria recurso para isso. Hoje, talvez perto, por que estou aposentado e isso poderia me facilitar, por que hoje pago um aluguel, um aluguel baixo que posso até dizer que R$ 1.500,00 de aluguel, R$500,00 de condomínio,- R$1.200,00 de aluguel, que chega a R$1.700,00, mais a energia que gasto, é o que pago de aluguel hoje no centro de Guarapari, para aguardar a minha família, porque hoje os filhos já se casaram, cada um tomou seu rumo, e ficamos só eu e minha esposa, que está presente, fez questão de vir, por causa da tristeza, do sofrimento, da dor que ela passou e vem passando com angústia e sofrimento em razão desse processo.

Mas não tem muito o que se falar, não se teria que chegar aonde chegamos se não tivesse ocorrido esse fato, porque ele nunca questionou nada; sempre afirmou e repetiu que, a casa, comprou para mim, e se eu fizesse esse trabalho para ele. Eu trabalhei na Justiça do Trabalho para liberar todas as pendências na matrícula desse tal imóvel, que pertencia ao Guarapari Esporte Clube e que já gerou muita polêmica, tem processo até hoje no STJ (está terminando), envolvendo outras partes.

Mas, em síntese, o apelante pugna, pela prova emprestada, acostada ao agravo de instrumento nº 5005773.10-2001.8.08.0000, a prova especificamente que está acostada ao Agravo Interno nesse Agravo de Instrumento, se a Câmara e todos aceitarem ou concordarem com esse pedido. É a prova que tem ali do meu trabalho, parte dele desde 2012 e tantos outros. Teve até processo em que ajudei; no momento em que ele esteve na Itália e ligou para mim para pegar cópia de um processo em que não trabalhei, nunca trabalhei neste processo, mas tem lá uma prova de que apanhei esse processo com carga para tirar cópia, como fiz com tantos outros, tantos outros. Esse foi um dos que eu apanhei, tirei cópia, encadernei, que era o meu hábito fazer. Nunca cobrei nada porque eu estava trabalhando para ele para resolver em troca da casa, da compra desse imóvel. Nesse caso, era de um filho dele, se não me falha a memória, de um filho dele. Não sei qual deles, não me lembro; um dos filhos do seu Pedro Escopel. Fiz isso porque ele me pediu da Itália, de Milão, quando me ligou para apanhar esse processo e trazer para o escritório do advogado dele ou da empresa dele aqui em Vitória. Moro em Guarapari e o fiz. Não me lembro a vara desse processo, mas tem inclusive o número dele aqui. Posso até citar o processo 001476849-2012.8.08.0021, do Foro de Guarapari (não me lembro qual é a vara).

A única coisa que sempre questionei é que uma prova que poderia (e deveria) ser produzida como inversão pela empresa, que é a contabilidade. Pedi a perícia na contabilidade da empresa para mostrar onde é que aparecem depósitos específicos durante dez anos de aluguel. Isso, tenho certeza que não tem, nem em nome dele, nem em nome da empresa, porque nunca houve. Foram aproximadamente 10 anos morando no lugar com a minha família, infelizmente, com uma decisão que acatei, cumpri daqui do tribunal, cumpri espontaneamente em deixar o imóvel, e o imóvel que seria o motivo de despejo para uso próprio; uso próprio em um bairro de classe média baixa, que é onde fica este imóvel, para um cidadão que vive uma vida de classe média alta (altíssima, diria eu), com tantos imóveis que tem.

Peço e rogo a vossas excelências que analisem esse caso com carinho e, principalmente, o pedido de prova emprestada, que demonstrará muito claramente aquilo que procurei expor de forma sintética.

Agradeço, senhor Presidente e os demais.

Boa tarde a todos.

*

O SR. ADVOGADO MARCOS ANTÔNIO LUCINDO BOLELLI FILHO:-
Presidente, cumprimento vossa excelência, cumprimento o Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos, o Desembargador Raphael Americano Câmara, que participam desse julgamento, o Desembargador Fábio Brasil Nery, a Desembargadora Heloísa Carielo, a representante do Ministério Público.

Confesso que fui pego de surpresa com a sustentação oral do douto advogado, que é a parte do processo, inclusive. É a primeira vez que me deparo com uma situação dessa; alegações feitas em tribuna que não estão no processo hora nenhuma. Gostaria de, muito respeitosamente, reproduzir um velho ditado: "Um advogado que representa a si mesmo tem um tolo como cliente." Infelizmente, o desespero acaba fazendo com que a parte venha aqui à tribuna dizer fatos que não correspondem a nenhum documento, a nenhuma alegação exposta no processo. Então, para que não paire dúvida alguma, a afirmação feita pelo colega aqui nessa tribuna é absolutamente incompatível com a realidade do processo. É um processo de locação, uma ação de despejo referente a uma locação de um imóvel. Para concretizar isso, vou repudiar a insinuação e pedir para que fique registrada em ata a sustentação oral, para que seja verificada a possibilidade de adotar medidas posteriormente.

Excelências vou focar no processo, farei uma defesa técnica. A origem do processo é uma ação de despejo por falta de pagamento e denúncia vazia por prorrogação tácita, o contrato de locação foi prorrogado de forma tácita.

Duas causas de pedir.

Inclusive, esse processo, o despejo, foi deferido por ordem no Agravo de Instrumento 5005773-10.2021, pelo Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy.

Por fim, a sentença julgou procedentes os pedidos autorais; considerou que não ocorria o pagamento da locação, bem como que o prazo previsto no contrato de locação havia interrompido e existia um aditivo firmado pela parte locatária que permitia a denúncia do contrato pelo prazo de trinta dias. Foi exatamente isso que aconteceu. Essa ação é uma ação muito simples, ação comum de julgamento aqui por essa Corte. Por conta disso, gostaria de tratar especificamente acerca das alegações na apelação.

A primeira alegação é a de cerceamento de defesa, porque seria necessário fazer a perícia grafotécnica e contábil.

Excelências, juízo de piso intimou as partes para se manifestarem sobre provas nas folhas 135, e a parte contrária se manifestou às folhas 140, pedindo prova testemunhal, pericial de avaliação de bens e inspeção judicial. Veja que não consta no pedido da parte apelante essa perícia grafotécnica e contábil. Portanto, ela está preclusa de forma consumativa e trata de uma inovação recursal em sede de apelação.

Outra alegação da parte apelante é nulidade, em razão da necessidade de intimação de litisconsórcio passivo necessário, que seria sua esposa. Porém, estamos diante de uma situação de um contrato de locação, que é uma obrigação entre partes. Não existe necessidade de se intimar cônjuge em ação de locação.

Portanto, novamente isso está precluso; trata-se de uma inovação recursal, porque isso não foi alegado em 1ª instância, e, se for considerar o argumento dele, seria uma nulidade de algibeira, porque ele não se valeu do momento processual para está alegando isso.

Por fim, a alegação de mérito do apelante seria uma simulação; ele alega que teria prestado um serviço para a apelada, e que, por conta disso, teria recebido esse imóvel como forma de pagamento. O ônus da prova dessa alegação é dele próprio. Ele não produziu nenhuma prova, não tem prova documental. A magistrada de Piso marcou a audiência solicitada por ele para produção de prova testemunhal; ele não levou nenhuma testemunha à audiência e também não juntou documento, não tem uma escritura, um contrato de compra e venda, alguém para dizer que realmente ocorreu esse negócio, por quanto que foi que ocorreu, qual que foi o valor, o que ficou faltando ele pagar, quanto que ele pagou. Aqui na tribuna, ele confessa explicitamente que nunca pagou o aluguel.

Então, o que remanesce a esse contrato, a essa relação, é o contrato de locação firmado, porque a única maneira de se anular o contrato através da simulação é através das provas, que não existem nos autos. Confesso que, semanalmente, da minha área de atuação, ajuízo ações de despejo. Se a moda pega, no sentido de que existe uma relação locatícia; intima-se o locatário para desocupar, ele diz que não vai desocupar porque o imóvel foi comprado por ele, sem ter escritura, sem ter contrato, sem ter pagamento, sem ter nada, sem ter prestação de serviço comprovada. Isso infelizmente vai trazer grandes desgastes do acompanhamento para o deslinde processual.

Então, com relação a essa questão da simulação, pelo princípio da eventualidade, temos que considerar que, ao máximo, essa transmutação não seria em compra e venda, porque não estão cumpridos os requisitos legais para compra e venda.

Por fim, o pedido dele, inclusive o Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy destaca, no agravo de instrumento em que ocorreu o deferimento do despejo, que todos os pedidos do apelante seriam no sentido de que ele queria ser indenizado pelas benfeitorias voluptuárias. Em nenhum momento ele pede para ficar no imóvel. Essa benfeitoria, pelo artigo 35 da lei de inquilinato, pelo contrato, cláusula 7ª item 3, e pela súmula 335 do STJ, não é indenizável. Isso é uma questão de Direito, isso não é uma questão de fato, não depende de prova no processo; é simplesmente analisar que está na lei, no contrato, na súmula do STJ e aplicar ao caso. Por conta disso, essas benfeitorias voluptuárias também não seriam indenizáveis. Então, o Magistrado de piso agiu bem ao julgar improcedente a reconvenção do apelante.

Por conta disso, requeiro a manutenção integral da sentença proferida pelo juiz de piso.

Muito obrigado.

Uma ótima tarde.

*

V O T O

Preliminar – Inovação Recursal – Não citação de litisconsorte passivo necessário.

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Senhor Presidente.
Somente por ocasião da interposição do recurso de apelação o recorrente arguiu a ausência de citação de sua esposa, como litisconsorte passiva necessária.

Não o tendo feito na contestação, na reconvenção e nem na manifestação à contestação da reconvenção ou mesmo no curso da instrução processual, a arguição no ato da interposição do recurso constitui inovação recursal inadmitida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Oportuno consignar, no entanto, que não há litisconsórcio passivo necessário entre locatário e fiador.

Trata-se de opção do locador ajuizar a ação em que pleiteia a rescisão do contrato de locação cumulada com cobrança de alugueis em face do locatário e fiador. Pode acionar somente o fiador, ou ainda, exclusivamente o locatário, como é o caso dos autos, pois trata-se de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUEL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE INCLUSÃO DO FIADOR NA LIDE. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA DECISÃO RECORRIDA. PRECLUSÃO.

1. Apesar de sucinta, a decisão agravada indicou os motivos pelos quais houve o indeferimento do pedido de citação do fiador – não configurada hipótese de litisconsórcio necessário –, não havendo nenhuma irregularidade neste sentido.

2. Tanto a Súmula nº 268 do STJ quanto o disposto no artigo 62 da Lei nº 8.245/91 não se aplicam ao presente caso uma vez que não se trata de ação de despejo fundamentada na falta de pagamento e sim de ação renovatória de locação cumulada com revisional de aluguel.

3.
O litisconsórcio entre o locatário e o fiador na ação de despejo cumulada com pedido de cobrança é facultativo, tratando-se de opção concedida ao credor.

4. O pedido de inclusão do fiador na lide se deu após a apresentação da contestação / reconvenção pela agravante, restando precluso tal requerimento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

(TJ-GO 5461018-18.2022.8.09.0051, Relator: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2022) (destaquei)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LOCATÁRIO E FIADORES – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – INEXISTÊNCIA.

1. Inexiste litisconsórcio passivo necessário entre locatário e fiadores; o litisconsórcio formado entre eles é facultativo.

2. Tratando-se de responsabilidade solidária, cabe ao credor optar por demandar contra um, alguns ou contra todos os codevedores (art. 275 do Código Civil).

3. O locador pode optar pelo ajuizamento da ação em que pretenda a cobrança de alugueis pela formação de litisconsórcio passivo entre o locatário e seu fiador, podendo, ainda, escolher entre demandar todos os fiadores, ou apenas um.

(TJ-MG – AI: 10701130409223001 Uberaba, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 10/11/2016, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2016)

Como a esposa do apelante é tão somente fiadora do contrato de locação em questão, sua inclusão no polo passivo da relação processual está reservada à opção do locador.

Por essas razões, rejeito a preliminar.

É como voto.

Preliminar – Nulidade da Sentença – Cerceamento do Direito de Defesa.

Senhor Presidente.
Via de regra o cerceamento do direito de defesa não pode ser afirmado de ofício, pelo Tribunal, sendo obrigatória a impugnação da matéria para seu reconhecimento.

Todavia, arguição em tal sentido deduzida somente ao ensejo da interposição do recurso e, portanto, não analisada pela sentença, constitui inovação recursal não admitida em nosso ordenamento jurídico.

Hipótese em que a arguição da nulidade da sentença tem como fundamento o cerceamento do direito de defesa por não deferimento de realização de prova pericial grafotécnica e contábil, requerida visando a apuração de pagamentos de alugueis.

O despacho de folha 135 determinou a intimação das partes para especificarem as provas a serem produzidas e, em tal fase processual, o apelante fez a seguinte manifestação (fl. 140):

“Conforme determinado por essa Eminente Magistrada, o Requerido tem interesse na tentativa de composição amigável com intuito de pôr fim a lide, por isso mesmo acredita na possibilidade de acordo. Entretanto, acaso frustrada a tentativa de solução conciliada, pretende que haja dilação das seguintes provas abaixo justificadas:

1) oitiva de testemunhas que comparecerão independentemente de intimação. A ser prestada por pessoas que participaram da negociação inicial na compra do imóvel em questão,
bem como sobre as benfeitorias que lhe foram acrescidas;

2)
p
ericial, se for o caso, co
m
a finalidade de avaliar as benfeitorias mencionadas no item ante
rior
; e

3)
i
nspeção
j
udicial, se necessária, para o caso de entrega do imóvel co
m
todas as benfeitorias nele adicionadas, ou se for o caso, manter apenas as fixas
.

Pelo exposto, REQUER que Vossa Excelência se digne de determinar a juntada do presente aos autos do feito em epígrafe, para os fins determinados por esse Probo Juízo”. (destaquei)

Não foi deduzido, portanto, pedido de produção de prova pericial para a realização de perícia grafotécnica e contábil visando apurar pagamentos de alugueis. O pedido feito requereu, especificamente, ainda assim se fosse o caso, a produção de prova técnica com a finalidade de avaliar benfeitorias acrescidas no imóvel objeto da demanda.

E tal pedido foi indeferido na audiência de instrução e julgamento (fl. 182), ao argumento de que tal avaliação era inócua e desnecessária para a solução da lide.

Como o juiz é o destinatário da prova, pelo princípio do livre convencimento motivado que confere legitimidade às decisões judiciais, sabe-se que se o magistrado entender que o feito se encontra suficientemente instruído, pode, fundamentadamente, julgar antecipadamente a lide deixando de oportunizar a produção de provas impertinentes, inúteis ou protelatórias.

Diga-se, a propósito, que nem mesmo a decisão de indeferimento da perícia requerida com a finalidade de avaliar as benfeitorias acrescidas no imóvel objeto da demanda foi impugnada em tempo hábil e pela forma adequada em direito

Decorre, pois, que alegar nulidade por tal circunstância somente ao ensejo da interposição do recurso de apelação materializa inovação recursal, inadmitida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Por essas razões, rejeito a preliminar.

É como voto.

MÉRITO

Senhor Presidente.
O art. 35 da Lei no 8.245/1991 (Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) estabelece que as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas, desde que não haja previsão expressa em contrário:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.

Pretende o apelante a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, tais como instalação de ar-condicionado e móveis planejados, no valor de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).

Ocorre que, conforme previsão contida na cláusula sétima do contrato celebrado – das obrigações do locatário –, item 03 (fls. 27/30), ficou estabelecido que o locatário não poderia fazer qualquer modificação no imóvel sem expresso consentimento da locadora ou de seu representante legal e, caso, autorizadas e executadas, seriam incorporadas definitivamente ao imóvel sem o direito do locatário requerer indenização ou retenção.

E conforme a doutrina proclamada no Enunciado da Súmula nº 335 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Nesse sentido:

“EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO – SÚMULA Nº 335/STJ.

1. - Hipótese em que o apelado atribui ao apelante responsabilidade pela deterioração do imóvel locado durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo, causas que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.

2. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

3. - Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ.

4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de ressarcimento por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.

5. - Recurso desprovido.

(Apelação Cível 0000867-93.2017.8.08.0035 – Relator Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA – Data do Julgamento 05/dezembro/2024 – Órgão julgador – 2ª Câmara Cível).

Esclareça-se, noutra parte, que o recurso não foi instruído com prova da anuência da recorrida para a realização das benfeitorias alegadas.

Eis precedentes do Colendo STJ e deste E. Tribunal de Justiça, acerca da questão:

(...) 2. Não há falar em direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Inteligência do art. 35 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 3. Agravo regimental improvido. (STJ, AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008)

(...) 1. Não é possível indenização por benfeitorias quando não há nos autos comprovação do estado em que se encontravam os imóveis antes e depois da locação. E não consta dos autos provas de quais benfeitorias foram realizadas, se necessárias, úteis ou voluptuárias, cabendo registrar, que a Lei nº 8.245/91 confere a cada uma dessas modalidades de benfeitorias, tratamento diverso, na forma dos arts. 35 e 36.
Ademais, não há comprovação de que as benfeitorias foram autorizadas pelos proprietários e que os gastos reclamados foram efetiva e completamente destinados às alegadas reformas
[...] (TJES, Apelação Cível, 062130039712, Relator: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/02/2020, Data da Publicação no Diário: 20/02/2020).

Acresça-se, ainda, que não há comprovação de que os gastos reclamados foram destinados às supostas reformas e benfeitorias realizadas, que valorizaram o imóvel de forma a garantir ao apelante uma indenização no montante de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).

Importa destacar, outrossim, que a simulação é uma declaração de falsa vontade, visando apresentar negócio diverso do efetivamente desejado.

A despeito do apelante ter alegado que o contrato de aluguel em apreço tratava-se, na verdade, de um contrato de compra e venda, tendo como forma de pagamento a prestação de serviços advocatícios ao representante legal da empresa apelada e que, em momento posterior, pagaria o restante do valor, não produziu prova de que o pacto materializaria uma simulação.

E o Código Civil prevê hipóteses específicas de simulação no artigo 167, sendo ônus de quem alega comprovar a mácula no negócio jurídico, entretanto, o apelante apresentou argumentos genéricos omitindo-se em produzir prova da simulação.

Inexiste nos autos contrato de compra e venda do imóvel ou recibo de quaisquer valores por ele pagos, ou mesmo algum documento que comprove que o imóvel objeto da demanda foi por ele adquirido mediante prestação de serviços advocatícios ao representante legal da apelada.

Ao contrário, encontram-se na prova reunida o contrato de locação celebrado entre as partes (fls. 27/30), acostado pela apelada, devidamente assinado em 15/02/2012, bem como o aditivo contratual de folha 32, com assinatura datada em 15/02/2015, a partir de quando a locação passou a ser por prazo indeterminado.

Há, outrossim, recibo de quitação dos alugueis no período compreendido entre 15/02/2012 a 14/02/2015 e a notificação enviada pela recorrida ao apelante para desocupação do imóvel, datada de 13/11/2018.

Eis precedentes da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo sobre a questão debatida:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO. ATO SIMULADO. ART. 167, DO CÓDIGO CIVIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. NULIDADE NÃO COMPROVADA. ART. 373, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Código Civil dispõe ser nulo o ato simulado, entendido como aquele que, nos termos do art. 167 e incisos, do Código Civil, (I) Aparentar conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem; (II) Contiver declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; (III) O instrumento particular for antedatado ou pós-datado.

2. A simulação, por se tratar de fato (des)constitutivo de direito, deve ser comprovado à luz da regra de distribuição do ônus da prova disciplinada no art. 373 e incisos, do Código de Processo Civil.

(TJES; AC 0008946-93.2015.8.08.0047; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 08/06/2021; DJES 05/07/2021)

Impende registrar, ainda, que em nenhum momento o apelante postulou que lhe fosse assegurada a permanência no imóvel, restringiu-se a pleitear a indenização por benfeitorias que teria realizado no bem, do que decorre que não se desincumbiu do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da apelada (CPC, art. 373).

Por tais razões, nego provimento ao recurso e, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 2% (dois por cento) sobre o percentual já estabelecido na sentença, mantida a suspensão da exigibilidade por estar o apelante amparado pelo benefício da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Voto no mesmo sentido.

*

rpm

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELANTE: FAUSTO ANTÔNIO POSSATO ALMEIDA

APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Preliminar – Inovação Recursal – Não citação de litisconsorte passivo necessário.

Senhor Presidente.

Somente por ocasião da interposição do recurso de apelação
o

recorrente

arguiu a

ausência de citação de
sua esposa, como
litisconsorte passiv
a
necessári
a
.

Não o tendo
feito
na contestação,
na
reconvenção
e nem na manifestação
à
contestação da
reconvenção
ou mesmo no curso da instrução processual,
a arguição no
ato da interposição do
recurso constitui inovação recursal inadmitida pelo ordenamento jurídico pátrio
.

Oportuno
consignar,
no entanto,
que
não há
litisconsórcio
passivo necessário entre locatário
e fiador
.

Trata-se de
opção do locador ajuizar
a
ação
em
que p
leiteia
a
rescisão do contrato de locação cumulada com
cobrança de alugu
e
is
em face do locatário
e
fiador.
Pode acionar
somente o fiador, ou ainda, exclusivamente o locatário, como
é
o caso dos autos,
pois
trata-se de hipótese de litisconsórcio passivo facultativo.

N
esse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUEL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE INCLUSÃO DO FIADOR NA LIDE. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA DECISÃO RECORRIDA. PRECLUSÃO.

1. Apesar de sucinta, a decisão agravada indicou os motivos pelos quais houve o indeferimento do pedido de citação do fiador – não configurada hipótese de litisconsórcio necessário –, não havendo nenhuma irregularidade neste sentido.

2. Tanto a Súmula nº 268 do STJ quanto o disposto no artigo 62 da Lei nº 8.245/91 não se aplicam ao presente caso uma vez que não se trata de ação de despejo fundamentada na falta de pagamento e sim de ação renovatória de locação cumulada com revisional de aluguel.

3.
O litisconsórcio entre o locatário e o fiador na ação de despejo cumulada com pedido de cobrança é facultativo, tratando-se de opção concedida ao credor.

4. O pedido de inclusão do fiador na lide se deu após a apresentação da contestação / reconvenção pela agravante, restando precluso tal requerimento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

(TJ-GO 5461018-18.2022.8.09.0051, Relator: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2022)
(destaquei)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LOCATÁRIO E FIADORES – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – INEXISTÊNCIA.

1.
Inexiste litisconsórcio passivo necessário entre locatário e fiadores; o litisconsórcio formado entre eles é facultativo.

2.
Tratando-se de responsabilidade solidária, cabe ao credor optar por demandar contra um, alguns ou contra todos os codevedores (art. 275 do Código Civil).

3.
O locador pode optar pelo ajuizamento da ação em que pretenda a cobrança de alugueis pela formação de litisconsórcio passivo entre o locatário e seu fiador, podendo, ainda, escolher entre demandar todos os fiadores, ou apenas um.

(TJ-MG – AI: 10701130409223001 Uberaba, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 10/11/2016, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2016)

Como

a
esposa do apelante
é
tão somente fiadora do contrato de locação
em questão,

sua inclusão no polo passivo da relação processual
está reservada à opção do locador.

P
or essas razões,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

Desembargador FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Relator

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELANTE: FAUSTO ANTÔNIO POSSATO ALMEIDA

APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Preliminar – Nulidade da Sentença – Cerceamento do Direito de Defesa.

Senhor Presidente.

V
ia de regra o cerceamento do direito de defesa não pode ser afirmado de ofício, pelo Tribunal, sendo obrigatória a impugnação da matéria para seu reconhecimento.

Todavia,
arguição em tal sentido

deduzid
a
somente
ao ensejo da
interposição do recurso e, portanto, não analisad
a

pel
a sentença, constitui
inovação recursal
não admit
ida
em nosso ordenamento jurídico.

Hipótese em que a
arguição da
nulidade da sentença
t
em como fundamento o
cerceamento do direito de defesa

por

não
deferimento de
realização
de prova pericial grafotécnica e contábil,
visando

a apuração d
e
pagamentos d
e
alugu
e
is
.

O
despacho de folha 135
determinou

a intimação das partes para especificarem as provas a serem produzidas
e,
em
tal
fase processual, o
apelante

fez a seguinte manifestação

(fl. 140)
:

“
Conforme determinado por essa Eminen
t
e Magistrada, o Requerido tem interesse na tentativa de composição amigável com intuito de pôr fim a lide, por isso mesmo acredita na possibilidade de acordo. Entretanto, acaso frustrada a tentativa de solu
ção
conciliada, pretende que haja dilação das seguintes provas abaixo justificadas:

1) oitiva de testemunhas que comparecerão independente
m
ente de intimação. A ser prestada por pessoas que participaram da negociação inicial na compra do imóvel em questão,
bem como sobre as benfeitorias que lhe foram acrescidas;

2)
p
ericial, se for o caso, co
m
a finalidade de avaliar as benfeitorias mencionadas no item ante
rior
; e

3)
i
nspeção
j
udicial, se necessária, para o caso de entrega do imóvel co
m
todas as benfeitorias nele adicionadas, ou se for o caso, manter apenas as fixas
.

Pelo exposto, REQUER que Vossa Excelência se digne de determinar a juntada do presente aos autos do feito em ep
í
grafe, para os fins determinados por esse Probo Ju
í
zo”.
(destaquei)

N
ão
foi
deduzi
do
, portanto,
pedido de

produção
de prova pericial
para a

realização de
per
í
cia grafotécnica e contábil
visando
apurar pagamentos d
e
alugue
is
.
O pedido
feito

requereu, especificamente
,
ainda assim
se fosse o caso, a produção
d
e
prova técnica
com a finalidade de avaliar benfeitorias
acresci
das
no imóvel
objeto da demanda
.

E
tal
pedido
foi indeferido na
audiência de instrução e julgamento (fl. 182),

ao argumento de
que
tal avaliação era
inócua e desnecessária para a solução da lide.

Como
o juiz é o destinatário da prova, pelo princípio do livre convencimento motivado
que
confere legitimidade às decisões judiciais,
sabe-se que
se
o magistrado
entender
que o feito
se
encontra
suficientemente instruído
, pode,
fundamentadamente,

julg
ar antecipadamente a lide

deixando
de
oportunizar
a produção de
provas impertinentes, inúteis ou protelatórias.

D
iga-se, a propósito, que

nem mesmo
a
decisão

de indeferimento da perícia
requerida

com a finalidade de avaliar
as
benfeitorias
acresci
das
no imóvel
objeto da demanda

foi
impugna
da em tempo hábil
e
pela forma adequada em direito

Decorre, pois, que
alegar nulidade por tal circunstância
somente
ao ensejo da interposição do recurso
de apelação materializa inovação recursal, inadmitida pelo ordenamento jurídico pátrio
.

P
or essas razões, rejeito a preliminar.

É
como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0000412-05.2019.8.08.0021

APELANTE: FAUSTO ANTÔNIO POSSATO ALMEIDA

APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

M
érito

Senhor Presidente.

O a
rt. 35 da Lei no 8.245/1991
(Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes)
estabelece que as benfeitorias necessárias deve
m
ser indenizadas, desde que não haj
a
previsão expressa em contrário:

“
Art. 35. Sa
lvo
expressa disp
osição
contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo
locador
be
m
co
mo as ú
teis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permite
m
o exercício do direito de retenção”.

Pretende o apelante a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, tais como instalação de ar-condicionado e móveis planejados,
no valor de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais)
.

Ocorre que,
conforme previsão contida na cláusula sétima do contrato celebrado – das obrigações do locatário –, item 03
(
fl
s
.
27/30
),
ficou estabelecido que
o locatário não poder
ia
fazer qualquer modificação no imóvel
s
em expresso consentimento da locadora ou de seu representante legal e, caso, autorizadas e executadas, ser
iam
incorporadas definitivamente ao imóvel

sem o direito do locatário requerer indenização ou retenção.

E conforme a doutrina proclamada
n
o Enunciado da Súmula nº 335 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Nesse sentido:

“
EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO – SÚMULA Nº 335/STJ.

1. - Hipótese em que o apelado atribui ao apelante responsabilidade pela deterioração do imóvel locado durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo, causas que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.

2. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

3. - Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ.

4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de ressarcimento por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.

5. - Recurso desprovido.

(Apelação Cível 0000867-93.2017.8.08.0035 – Relator Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA – Data do Julgamento 05/dezembro/2024 – Órgão julgador – 2ª Câmara Cível).

Esclareça-se, noutra parte, que
o
recurso não foi instruído com prova da anu
ê
ncia da recorrida
para
a realização das benfeitorias alegadas.

Eis
precedentes
do Colendo STJ e deste E. Tribunal de Justiça,
acerca da questão
:

(
...
)
2. Não há falar em direito de indenização na hipótese em que as benfeitorias úteis foram realizadas pelo locatário sem prévia autorização do locador, mormente quando há cláusula contratual expressa de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Inteligência do art. 35 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. 3. Agravo regimental improvido. (STJ, AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008)

(...)
1. Não é possível indenização por benfeitorias quando não há nos autos comprovação do estado em que se encontravam os imóveis antes e depois da locação. E não consta dos autos provas de quais benfeitorias foram realizadas, se necessárias, úteis ou voluptuárias, cabendo registrar, que a Lei nº 8.245/91 confere a cada uma dessas modalidades de benfeitorias, tratamento diverso, na forma dos arts. 35 e 36.
Ademais, não há comprovação de que as benfeitorias foram autorizadas pelos proprietários e que os gastos reclamados foram efetiva e completamente destinados às alegadas reformas
[...] (TJES, Apelação Cível, 062130039712, Relator: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/02/2020, Data da Publicação no Diário: 20/02/2020).

Acresça-se,
ainda,
que
não há comprovação de que os gastos reclamados foram destinados às
supostas
reformas
e
benfeitorias realizadas,
que
valorizaram o imóvel de forma a garantir
ao apelante uma
indenização no montante de R$ 360.000,00
(trezentos e sessenta mil reais).

Importa destacar,
outrossim,
que a
s
imulação é uma declaração de falsa vontade, visando apresentar negócio diverso do efetivamente desejado.

A

despeito do apelante ter alegado
que
o contrato de aluguel
em apreço tratava-se,
n
a
verdade,
de
u
m
contrato de compra e venda,
tendo como forma de pagamento a prestação de serviços advocatícios ao representante
legal
da empresa apelada
e que, em momento posterior, pagaria o restante do valor,
não
produziu prova de que o pacto materializaria uma simu
la
ç
ã
o.

E o
Código Civil prevê hipóteses específicas de simulação no artigo 167, sendo ônus de quem alega comprovar a mácula no negócio jurídico, entretanto, o apelante apresentou argumentos genéricos
omitindo-se em produzir prova da simulação
.

I
nexist
e

nos autos
contrato de compra e venda
do imóvel
ou
recibo de quaisquer valores
por ele
pagos
,
ou mesmo algum documento

que
comprov
e
que o imóvel objeto da demanda foi por ele adquirido mediante prestação de serviços advocatícios
ao representante legal da apelada
.

Ao contrário
, e
ncontra
m
-se
na prova reunida
o contrato de locação

celebrado entre as partes
(
fls. 27/30
),
acostado pela
apelada
, devidamente assinado em 15/02/2012, bem como
o
aditivo contratual
de folha
32, com assinatura datada em 15/02/2015,
a partir de quando
a locação passou a ser por prazo indeterminado.

H
á,
outrossim,
recibo de quitação dos alugue
is
no período compreendido entre 15/02/2012 a 14/02/2015 e a notificação enviada pela recorr
ida
ao
apelante
para desocupação do
imóvel
, datada de 13/11/2018.

Eis precedentes da jurisprudência d
este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
sobre a questão debatida
:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO. ATO SIMULADO. ART. 167, DO CÓDIGO CIVIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. NULIDADE NÃO COMPROVADA. ART. 373, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Código Civil dispõe ser nulo o ato simulado, entendido como aquele que, nos termos do art. 167 e incisos, do Código Civil, (I) Aparentar conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem ou transmitem; (II) Contiver declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; (III) O instrumento particular for antedatado ou pós-datado.

2. A simulação, por se tratar de fato (des)constitutivo de direito, deve ser comprovado à luz da regra de distribuição do ônus da prova disciplinada no art. 373 e incisos, do Código de Processo Civil.

(TJES; AC 0008946-93.2015.8.08.0047; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 08/06/2021; DJES 05/07/2021)

Impende registrar,

ainda,

que
em nenhum momento
o
apelante
postul
ou
que lhe
fosse
assegurada a permanência no imóvel,
restringiu-se a pleitear
a
indenização por benfeitorias que teria realizado no bem,
do que decorre que não se desincumbiu do ônus de provar
a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo
do direito da apelada (CPC, art. 373).

Por tais razões,
nego
provimento
ao recurso
e, n
os termos
do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 2% (dois por cento) sobre o
percentual
já estabelecido na sentença,
mantida a suspensão da exigibilidade
por estar
o
apelante

ampara
d
o
pelo benefício da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)