Tribunal: TJES
Processo: 0014965-24.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-12

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0014965-24.2014.8.08.0024 / DEPENDÊNCIA AUTOS Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS, CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., URBI

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., VILLE PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida pela 9ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou parcialmente procedente Ação Renovatória de Locação ajuizada por BANCO SAFRA S/A, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 39.000,00 e reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença poderia afastar as conclusões da prova pericial sem motivação idônea para fixar valor inferior de aluguel; (ii) estabelecer se o ônus da sucumbência deveria ser integralmente atribuído ao autor da ação renovatória, diante do decaimento mínimo das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz pode, com base no princípio do livre convencimento motivado, afastar as conclusões da prova pericial, mas deve apresentar fundamentação concreta e técnica, nos termos do art. 479 do CPC, o que não ocorreu no caso.

A sentença afastou o valor apurado em laudo pericial – R$ 49.899,69 – sem apontar vícios no trabalho técnico ou apresentar fundamento jurídico ou probatório suficiente, limitando-se a invocar genericamente o princípio da equidade.

A perícia judicial foi realizada sob o crivo do contraditório, com metodologia técnica e comparativa, configurando-se como o elemento probatório mais robusto e idôneo para a fixação do valor de mercado do aluguel.

A fixação do aluguel em valor quase idêntico ao praticado no quinquênio anterior, desconsiderando a natural valorização do imóvel, revela contradição com decisão proferida em processo conexo e ausência de razoabilidade.

Quanto ao ônus sucumbencial, a contraproposta das locadoras mostrou-se compatível com o valor apurado pela perícia, enquanto a proposta do locatário foi substancialmente inferior, caracterizando sucumbência mínima das rés.

Aplica-se o parágrafo único do art. 86 do CPC, devendo o autor suportar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios, inclusive com majoração na forma do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O juiz somente pode afastar a conclusão da prova pericial mediante fundamentação específica e tecnicamente idônea, nos termos do art. 479 do CPC.

A proposta do locatário substancialmente inferior ao valor de mercado apurado em perícia caracteriza sucumbência significativa, impondo a ele o ônus integral da sucumbência.

O decaimento mínimo da parte justifica a aplicação do parágrafo único do art. 86 do CPC, com condenação integral da parte contrária às despesas e honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 371, 479, 85, § 11, e 86, parágrafo único; Lei nº 8.245/91, art. 73.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014965-24.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS PRADO GUIMARAES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e outros (2)

APELADO: BANCO SAFRA S A

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0014965-24.2014.8.08.0024 / DEPENDÊNCIA AUTOS Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS, CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., URBI

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., VILLE PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto contra sentença proferida pela 9ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou parcialmente procedente Ação Renovatória de Locação ajuizada por BANCO SAFRA S/A, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 39.000,00 e reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença poderia afastar as conclusões da prova pericial sem motivação idônea para fixar valor inferior de aluguel; (ii) estabelecer se o ônus da sucumbência deveria ser integralmente atribuído ao autor da ação renovatória, diante do decaimento mínimo das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz pode, com base no princípio do livre convencimento motivado, afastar as conclusões da prova pericial, mas deve apresentar fundamentação concreta e técnica, nos termos do art. 479 do CPC, o que não ocorreu no caso.

A sentença afastou o valor apurado em laudo pericial – R$ 49.899,69 – sem apontar vícios no trabalho técnico ou apresentar fundamento jurídico ou probatório suficiente, limitando-se a invocar genericamente o princípio da equidade.

A perícia judicial foi realizada sob o crivo do contraditório, com metodologia técnica e comparativa, configurando-se como o elemento probatório mais robusto e idôneo para a fixação do valor de mercado do aluguel.

A fixação do aluguel em valor quase idêntico ao praticado no quinquênio anterior, desconsiderando a natural valorização do imóvel, revela contradição com decisão proferida em processo conexo e ausência de razoabilidade.

Quanto ao ônus sucumbencial, a contraproposta das locadoras mostrou-se compatível com o valor apurado pela perícia, enquanto a proposta do locatário foi substancialmente inferior, caracterizando sucumbência mínima das rés.

Aplica-se o parágrafo único do art. 86 do CPC, devendo o autor suportar integralmente as custas processuais e os honorários advocatícios, inclusive com majoração na forma do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O juiz somente pode afastar a conclusão da prova pericial mediante fundamentação específica e tecnicamente idônea, nos termos do art. 479 do CPC.

A proposta do locatário substancialmente inferior ao valor de mercado apurado em perícia caracteriza sucumbência significativa, impondo a ele o ônus integral da sucumbência.

O decaimento mínimo da parte justifica a aplicação do parágrafo único do art. 86 do CPC, com condenação integral da parte contrária às despesas e honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 371, 479, 85, § 11, e 86, parágrafo único; Lei nº 8.245/91, art. 73.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados no voto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0014965-24.2014.8.08.0024 / DEPENDÊNCIA AUTOS Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS, CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., URBI

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., VILLE PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A.

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Como relatado, os autos cuidam de recurso de Recurso de Apelação Cível interposto por CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e OUTROS (Locadoras) em face da r. Sentença proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou parcialmente procedente a Ação Renovatória de Locação ajuizada por BANCO SAFRA S/A (Locatário).

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade.

A controvérsia cinge-se à análise da correção da sentença no que tange à fixação do valor do aluguel renovado e à distribuição dos ônus sucumbenciais, face à prova pericial produzida nos autos.

1. Do valor do aluguel definitivo e da apreciação da prova pericial

O cerne do apelo reside na insurgência das Locadoras contra a fixação do aluguel em R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), valor significativamente inferior aos R$ 49.899,69 (quarenta e nove mil, oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e nove centavos) apurados pela perícia judicial como o justo valor de mercado para o início do novo período contratual em novembro de 2014.

É cediço que o magistrado é o destinatário final da prova e não está adstrito às conclusões do laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos ou fatos provados nos autos, conforme o princípio do livre convencimento motivado, insculpido no art. 371 do Código de Processo Civil.

Contudo, a liberdade do julgador não é absoluta. O art. 479 do mesmo diploma legal estabelece um dever de fundamentação qualificada para os casos em que o juiz decide em sentido contrário à prova técnica. Transcrevo o dispositivo:

Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.

Na hipótese dos autos, o MM. Juiz sentenciante, para se afastar da conclusão do perito, limitou-se a invocar genericamente o princípio da equidade e a jurisprudência que o autoriza a fixar valor diverso, sem, contudo, apontar qualquer vício, inconsistência ou elemento probatório concreto que desabonasse o criterioso trabalho técnico realizado.

A ausência dessa motivação específica torna a decisão carente de fundamentação no ponto, configurando o alegado
error in procedendo
. A perícia judicial foi realizada por profissional de confiança do juízo, sob o crivo do contraditório, utilizando metodologia comparativa com tratamento estatístico, e representa, no contexto dos autos, a prova mais robusta e imparcial para a aferição do valor de mercado.

Ademais, há contradição interna na própria sentença, pois para o período de 2009-2014 (processo conexo), o magistrado acolheu integralmente o valor apurado na primeira perícia (R$ 38.900,00 - trinta e oito mil e novecentos reais). No entanto, para o período imediatamente subsequente (2014-2019), ignorou o novo laudo, que refletia a natural evolução do mercado imobiliário ao longo de cinco anos, e fixou um valor praticamente estagnado (R$ 39.000,00 - trinta e nove mil reais), com um acréscimo irrisório de R$ 100,00 (cem reais), sem fundamento técnico para tanto.

Dessa forma, inexistindo nos autos elementos que infirmem a idoneidade do laudo pericial, sua conclusão deve ser prestigiada, como forma de garantir a justa remuneração pelo uso do imóvel.

Assim, assiste razão às Apelantes, devendo a sentença ser reformada para fixar o aluguel mensal no valor de R$ 49.899,69 (quarenta e nove mil, oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e nove centavos).

2. Do ônus da sucumbência e recursais

A sentença reconheceu a sucumbência recíproca e determinou a divisão das custas e honorários em 50% (cinquenta por cento) para cada parte. As Apelantes pleiteiam a inversão do ônus.

Em ações renovatórias onde a controvérsia se resume ao valor do aluguel, a sucumbência deve ser analisada sob a ótica da causalidade e do decaimento das partes em relação às suas pretensões.

O Autor/Apelado propôs um aluguel de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). As Rés/Apelantes contrapropuseram R$ 48.899,59 (quarenta e oito mil, oitocentos e noventa e nove reais e cinquenta e nove centavos). O valor de mercado, conforme a perícia que ora se acolhe, é de R$ 49.899,69 (quarenta e nove mil, oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e nove centavos).

É evidente que a pretensão do Apelado foi rechaçada em sua quase totalidade, correspondendo sua oferta a apenas 50% (cinquenta por cento) do valor justo. Por outro lado, a contraproposta das Apelantes mostrou-se muito próxima da realidade apurada, sendo elas vencedoras na maior parte da controvérsia.

Nesse contexto, o decaimento das Apelantes foi mínimo, atraindo a incidência do parágrafo único do art. 86 do CPC, que dispõe: “Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios deve recair integralmente sobre o Autor/Apelado, que deu causa à lide ao ofertar valor manifestamente aquém do mercado.

Considerando o provimento do presente recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, em conformidade com o art. 85, § 11, do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar parcialmente a r. sentença proferida no processo nº 0014965-24.2014.8.08.0024, nos seguintes termos: (a)
FIXAR
o valor do aluguel mensal do imóvel em R$ 49.899,69 (quarenta e nove mil, oitocentos e noventa e nove reais e sessenta e nove centavos), para o período de 01 de novembro de 2014 a 31 de outubro de 2019, mantendo-se o reajuste anual pelo IGP-M e as demais cláusulas contratuais; (b)
CONDENAR
o Autor/Apelado ao pagamento das diferenças entre o valor ora fixado e os aluguéis provisórios pagos no curso da demanda. Tais diferenças deverão ser corrigidas monetariamente pelo IGP-M desde o vencimento de cada parcela e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado deste Acórdão, sendo executáveis nos próprios autos, nos termos do art. 73 da Lei nº 8.245/91; (c)
INVERTER
o ônus da sucumbência, para
CONDENAR
o Autor/Apelado ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelas Rés/Apelantes, qual seja, a somatória das diferenças de aluguel apuradas ao longo dos 60 (sessenta) meses do contrato renovado; (d) Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre a mesma base de cálculo definida no item anterior, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
dar provimento
ao recurso de
apelação
.