Tribunal: TJES
Processo: 5008129-36.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-09-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. NATUREZA
PROPTER REM
DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença no qual se promove a cobrança de débitos condominiais, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador da dívida, sob o fundamento de que o bem se encontra gravado com alienação fiduciária.

2. A parte agravante sustenta a natureza
propter rem
da obrigação, defendendo a possibilidade de penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a lide, com base em precedente do Superior Tribunal de Justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de débitos condominiais, dada a natureza
propter rem
da dívida, e a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza
propter rem
, aderindo à coisa e vinculando o titular do direito real sobre o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em recente uniformização de jurisprudência (REsp n. 1.929.926/SP, Segunda Seção), firmou o entendimento de ser possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívida condominial.

6. As normas que regulam a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) disciplinam a relação jurídica entre os contratantes (credor fiduciário e devedor fiduciante) e não se sobrepõem ao direito do condomínio, que é terceiro na relação contratual. Deste modo, isentar o credor fiduciário da responsabilidade pelo débito transferiria indevidamente o ônus da inadimplência para a coletividade condominial.

7. Deve-se garantir a citação do credor fiduciário para integrar a execução, oportunizando-lhe a quitação do débito, com sub-rogação no crédito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A dívida condominial possui natureza
propter rem
e adere ao imóvel, autorizando a sua penhora para a satisfação do crédito, ainda que o bem esteja gravado com alienação fiduciária. 2. A efetivação da penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente requer a citação do credor fiduciário para integrar a relação processual executiva, a fim de que possa quitar o débito ou defender seus interesses.”

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 1.345; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.929.926/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008129-36.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: GARANTE VITORIA SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA

AGRAVADO: NAYARA FERREIRA NETO MOREIRA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. NATUREZA
PROPTER REM
DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença no qual se promove a cobrança de débitos condominiais, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador da dívida, sob o fundamento de que o bem se encontra gravado com alienação fiduciária.

2. A parte agravante sustenta a natureza
propter rem
da obrigação, defendendo a possibilidade de penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a lide, com base em precedente do Superior Tribunal de Justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação de débitos condominiais, dada a natureza
propter rem
da dívida, e a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza
propter rem
, aderindo à coisa e vinculando o titular do direito real sobre o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

5. O Superior Tribunal de Justiça, em recente uniformização de jurisprudência (REsp n. 1.929.926/SP, Segunda Seção), firmou o entendimento de ser possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívida condominial.

6. As normas que regulam a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) disciplinam a relação jurídica entre os contratantes (credor fiduciário e devedor fiduciante) e não se sobrepõem ao direito do condomínio, que é terceiro na relação contratual. Deste modo, isentar o credor fiduciário da responsabilidade pelo débito transferiria indevidamente o ônus da inadimplência para a coletividade condominial.

7. Deve-se garantir a citação do credor fiduciário para integrar a execução, oportunizando-lhe a quitação do débito, com sub-rogação no crédito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A dívida condominial possui natureza
propter rem
e adere ao imóvel, autorizando a sua penhora para a satisfação do crédito, ainda que o bem esteja gravado com alienação fiduciária. 2. A efetivação da penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente requer a citação do credor fiduciário para integrar a relação processual executiva, a fim de que possa quitar o débito ou defender seus interesses.”

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 1.345; Lei nº 9.514/1997.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.929.926/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto pelo
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

contra a r. decisão de id. 62891182, que, nos autos do
Mandado de Segurança
impetrado por
ZILDETE PEREIRA DA SILVA,

deferiu a tutela de urgência requerida na inicial e determinou à impetrada que proceda a suspensão do ato coator, com a realocação da impetrante para a classificação inicial, convocando-a para fazer parte do ato de escolha para o cargo em que se inscreveu.

Em suas razões (id. 12699902), aduz o recorrente, em breve síntese, que: não há probabilidade do direito da impetrante, posto que: i) ocorreu a decadência do direito de impetração ao mandado de segurança; ii) a autoridade apontada como coatora é ilegítima para figurar no polo passivo; iii) não há prova pré-constituída do direito; iv) o ato de eliminação da candidata foi válido, visto que a Administração está vinculada aos princípios da legalidade e impessoalidade, tendo obedecido os critérios do edital.

Basicamente diante de tais fundamentos, requer o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo, sustentando estarem presentes os requisitos necessários para tanto.

Em id. 13038402, decisão indeferindo o efeito suspensivo.

Contrarrazões em id. 13335267 pelo desprovimento do recurso.

A douta Procuradoria declinou de manifestar no feito (id. 14394347).

Intimado para manifestar acerca de possível supressão de instância quanto à tese de ilegitimidade passiva, apresentou petição de id. 14740829, pugnando pela desistência do recurso nesta parte.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

O feito comporta sustentação oral.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5008129-36.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: GARANTE VITORIA SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA

AGRAVADO: NAYARA FERREIRA NETO MOREIRA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
GARANTE VITORIA SERVICOS CONDOMINIAIS LTDA
contra a r. decisão (Id. 68727081), que, nos autos do Cumprimento de Sentença (processo referência nº 5011281-84.2021.8.08.0048) instaurado em face de
NAYARA FERREIRA NETO MOREIRA
, indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador do débito condominial, sob o fundamento de que o bem se encontra alienado fiduciariamente.

Em suas razões recursais, aduz a parte recorrente, em breve síntese, que (id. 13852890): i) a penhora do imóvel gerador do débito é possível, ainda que o bem esteja alienado ao banco, justamente por se tratar de um débito de natureza propter rem; ii) o STJ já decidiu que a existência da alienação fiduciária do bem não pode ser um empecilho à penhora do imóvel gerador do débito, uma vez que a instituição financeira, na condição de titular da propriedade resolúvel do imóvel, também é responsável pelas despesas condominiais como condômino, estando, portanto, obrigado a participar do rateio das despesas condominiais; iii) desde que a citação do credor fiduciário seja promovida, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em ação que visa o recebimento de débito condominial é plenamente possível.

Basicamente diante de tais fundamentos, e sustentando estarem presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela provisória recursal, requer o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo.

O pedido de concessão do efeito suspensivo foi indeferido no id. 13889937.

Não houve apresentação de contrarrazões.

Pois bem.

Inicialmente, salienta-se que a matéria discutida no presente agravo de instrumento, a saber, “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial” encontra-se submetida a julgamento no c. Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.266, ainda não concluído. Todavia, não há determinação de suspensão de trâmite dos processos em curso (art. 1.037, II do CPC), pelo que passo à análise do mérito do recurso.

A natureza da obrigação condominial é
propter rem
, ou seja, ela adere à coisa e não à pessoa. Tal característica, extraída do art. 1.345 do Código Civil, enseja o entendimento de que os débitos dos condôminos para com o condomínio edilício acompanham sempre a coisa, de modo que são sempre, em última instância, de responsabilidade do titular do direito real correspondente à unidade condominial, transferindo-se essa responsabilidade para quem quer que suceda o titular nessa posição jurídica.

O Superior Tribunal de Justiça, m julgamento da Segunda Seção, órgão responsável pela uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, dirimiu a questão em julgamentos recentes, superando a divergência que existia entre suas Turmas.

Firmou o entendimento de que há plena possibilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente para a satisfação dos débitos condominiais.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente,
é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.

3. Assim,
o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento.
Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.

4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.

5.
Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.

O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.

6. Recurso especial improvido.

(REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)

No mesmo sentido foram os julgamentos do REsp n. 2.100.103/PR e do REsp n. 2.082.647/SP, ambos da Segunda Seção, julgados na mesma data e com idêntica conclusão.

Como bem assentado nos votos condutores desses arestos, as normas que regulam a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) disciplinam a relação jurídica entre os contratantes (credor fiduciário e devedor fiduciante), não podendo se sobrepor aos direitos de terceiros, como o condomínio. Isentar o credor fiduciário da responsabilidade pelo débito seria transferir o ônus da inadimplência do devedor fiduciante para toda a massa condominial, o que se mostra ilógico. Nesse sentido, vejamos trecho do voto condutor ilustrativo da situação:

“Com isso, a equivocada vertente jurisprudencial está a ensejar uma situação esdrúxula e antijurídica, em que o devedor fiduciante, embora siga quitando mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo condômino credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Nesse contexto, a dívida daquele devedor fiduciante inadimplente é acumulada mensalmente e passa a ser suportada, na prática, por todos os demais condôminos, terceiros alheios à contratação, até que, algum dia (em data próxima improvável), se alcance uma solução para a dívida.

Não faz sentido.

Ao firmar o contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira se torna titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio.”

(REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)

Conclui-se, portanto, pela possibilidade de penhora do imóvel, garantindo-se ao credor fiduciário o direito de participar da relação processual, mediante a promoção de sua citação, para, querendo, quitar o débito e sub-rogar-se no crédito, exercendo posteriormente o regresso contra seu devedor, ou defender seus interesses na excussão do bem.

Desta forma,
CONHEÇO E
DOU
PROVIMENTO
ao recurso, a fim deferir a penhora do imóvel, dada a natureza
propter rem
do débito condominial, procedendo-se à citação do credor fiduciário para integrar a lide.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)