Tribunal: TJES
Processo: 0016786-49.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Anulação; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. VALIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de imóvel. O Apelante alega a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial por ausência de notificação pessoal válida para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, em violação à Lei nº 9.514/97.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento, ainda que comprovada a regular intimação para a purgação da mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A intimação pessoal do Apelante para purgar a mora, realizada em 07.11.2017, resta comprovada por meio de certidão do Registro de Imóveis, documento dotado de fé pública e não desconstituído, o que confere validade ao ato inicial de constituição em mora.

2. A regularidade da intimação para purgação da mora, contudo, não dispensa a necessidade de uma nova e indispensável intimação pessoal do devedor sobre as datas, horários e locais de realização dos leilões extrajudiciais.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, é indispensável a intimação pessoal do devedor sobre a data de realização do leilão extrajudicial.

4. O Apelado não demonstrou a regular intimação do Apelante acerca da designação de data para os leilões, ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

5. A ausência de notificação do devedor sobre os leilões constitui vício insanável, que macula a validade do procedimento expropriatório.

6. A sentença incorre em error in judicando ao não reconhecer a nulidade decorrente da ausência de comprovação da intimação para os leilões, pois a regularidade do procedimento deve ser aferida em sua integralidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido

Tese de julgamento:

1. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel regidos pela Lei nº 9.514/97, a regular intimação para purgação da mora não supre a necessidade de uma nova intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

2. A ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante sobre a data do leilão extrajudicial constitui vício insanável que acarreta a nulidade do procedimento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º, e art. 373, inciso II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.168.410/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 25.03.2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.139.661/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 30.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016786-49.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ERIQUES MOREIRA SOUZA

APELADO: BANCO DO BRASIL SA

RELATOR(A): DES. ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. VALIDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE. NULIDADE DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de imóvel. O Apelante alega a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial por ausência de notificação pessoal válida para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, em violação à Lei nº 9.514/97.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento, ainda que comprovada a regular intimação para a purgação da mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A intimação pessoal do Apelante para purgar a mora, realizada em 07.11.2017, resta comprovada por meio de certidão do Registro de Imóveis, documento dotado de fé pública e não desconstituído, o que confere validade ao ato inicial de constituição em mora.

2. A regularidade da intimação para purgação da mora, contudo, não dispensa a necessidade de uma nova e indispensável intimação pessoal do devedor sobre as datas, horários e locais de realização dos leilões extrajudiciais.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, é indispensável a intimação pessoal do devedor sobre a data de realização do leilão extrajudicial.

4. O Apelado não demonstrou a regular intimação do Apelante acerca da designação de data para os leilões, ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

5. A ausência de notificação do devedor sobre os leilões constitui vício insanável, que macula a validade do procedimento expropriatório.

6. A sentença incorre em error in judicando ao não reconhecer a nulidade decorrente da ausência de comprovação da intimação para os leilões, pois a regularidade do procedimento deve ser aferida em sua integralidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido

Tese de julgamento:

1. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel regidos pela Lei nº 9.514/97, a regular intimação para purgação da mora não supre a necessidade de uma nova intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

2. A ausência de comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante sobre a data do leilão extrajudicial constitui vício insanável que acarreta a nulidade do procedimento.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º, e art. 373, inciso II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.168.410/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 25.03.2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.139.661/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 30.09.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0016786-49.2018.8.08.0048

APELANTE: ERIQUES MOREIRA SOUZA

APELADO: BANCO DO BRASIL S.A.

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação em “Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de imóvel c/c pedido liminar” proposta por ERIQUES MOREIRA SOUZA, ora Apelante, em face de BANCO DO BRASIL S. A., ora Apelado.

Pela sentença de id. 13770284, o Juízo da 6ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital, julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que o procedimento de execução extrajudicial observou os requisitos legais, notadamente a intimação pessoal do devedor para purgação da mora, cuja comprovação, dotada de fé pública, não foi ilidida pelo autor.

Irresignado, o Apelante, em suas razões recursais de id. 13770285, pugna pela reforma da sentença, sob o argumento de nulidade absoluta do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, por ausência de notificação pessoal válida para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões, o que teria violado seu direito de preferência e ao devido processo legal, nos termos da Lei nº 9.514/97. Sustenta, ainda, a ocorrência de arrematação por preço vil e a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Devidamente intimado, o Apelado, conforme se infere da certidão de id. 13770287, não apresentou contrarrazões, embora em sua contestação (id. 27625172) tenha defendido a regularidade do procedimento e a ausência de falha na prestação do serviço.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 18 de julho de 2025.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0016786-49.2018.8.08.0048

APELANTE: ERIQUES MOREIRA SOUZA

APELADO: BANCO DO BRASIL S. A.

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Como relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por ERIQUES MOREIRA SOUZA em face da sentença de id. 13770284, que julgou improcedente sua pretensão de anular o procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado com o BANCO DO BRASIL S. A., ora Apelado.

Pois bem.

A controvérsia central do presente recurso reside na verificação da regularidade do procedimento de expropriação extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/97, notadamente no que tange ao cumprimento das formalidades de notificação do devedor fiduciante.

A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente o pleito autoral, fundamentou-se na premissa de que a intimação para purgação da mora foi devidamente realizada, conforme atesta a certidão do Registro de Imóveis às fls. 68, documento dotado de fé pública e não desconstituído pelo Apelante.

De fato, a análise detida dos autos digitalizados id. 13769332, revela a comprovação inequívoca da intimação pessoal do Apelante para purgar a mora em 07.11.2017 às fls. 68.

Tal elemento probatório, consistente certidão cartorária, confere robustez ao entendimento do Juízo
a quo
quanto à validade do ato inicial de constituição em mora, afastando, neste ponto específico, a alegação de nulidade.

Contudo, a regularidade da primeira fase do procedimento não exaure a análise das formalidades legais exigidas para a expropriação do bem.

O Apelante sustenta, em suas razões recursais, a ocorrência de um segundo vício procedimental, qual seja, a ausência de sua intimação pessoal acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais, o que teria cerceado seu direito de acompanhar o ato e, eventualmente, exercer o direito de preferência na arrematação do imóvel.

Nesse particular, a razão assiste ao Apelante.

A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é pacífica e reiterada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a regular intimação para purgação da mora não dispensa a necessidade de uma nova e indispensável intimação pessoal do devedor sobre as datas, horários e locais de realização dos leilões extrajudiciais.

Trata-se de garantia fundamental, que visa assegurar ao fiduciante a possibilidade de, até o último momento, remir a dívida ou exercer outros direitos previstos em lei.

Nesse sentido, confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE, DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DE ARREMATAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DATA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade, de leilão extrajudicial e de arrematação. 2. Nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial. Precedentes. 3. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Reconsiderada a decisão de e-STJ fls. 753/756. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.”

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2168410 (e-Doc 46360430) | 2024/0334759-5, Órgão: STJ - Acórdãos. Relator: NANCY ANDRIGHI. Julgado em 25/03/2025, Publicado em 26/03/2025.

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. NECESSIDADE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no tocante à necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 2. Agravo interno não provido.”
AgInt nos EDcl no REsp RECURSO ESPECIAL Nº 2139661 (e-Doc 43705899) | 2024/0148804-4, Órgão: STJ - Acórdãos. Relator: RICARDO VILLAS BOAS CUEVA. Julgado em 30/09/2024, Publicado em 02/10/2024.

Fixada essa premissa jurídica, a análise dos autos impõe uma conclusão inarredável: o Apelado não demonstrou a regular intimação do Apelante da designação de data para realização dos leilões, ônus que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

O Apelado, em sua contestação, limitou-se a afirmar genericamente que as notificações foram enviadas, sem, contudo, colacionar aos autos qualquer documento — aviso de recebimento, certidão de oficial de cartório ou outro meio idôneo — que comprovasse o cumprimento de sta específica exigência.

A ausência dessa prova macula irremediavelmente validade do procedimento expropriatório, já que, nos termos do já apontado entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a ausência notificar o devedor sobre os leilões constitui vício insanável nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

Assim, embora o Juízo a quo tenha corretamente valorado a prova da intimação para purgação da mora, incorreu em
error in judicando
ao não reconhecer a nulidade decorrente da ausência de comprovação da intimação para os leilões.

A regularidade do procedimento deve ser aferida em sua integralidade, e a inobservância de qualquer de suas fases essenciais acarreta a invalidade do todo.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou provimento para reformar a r. sentença de primeiro grau e, por conseguinte, julgar procedente o pedido inicial, para o fim de declarar a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel de matrícula nº 78.858 em decorrência da necessidade de intimação do devedor quanto à realização da alienação do imóvel extrajudicialmente.

Em razão da reforma integral da sentença, inverto os ônus da sucumbência para condenar o Apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão plenário virtual 04-08/08/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões