Tribunal: TJES
Processo: 0019376-72.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Rescisão / Resolução; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-08

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de perdas e danos ajuizada por Josué da Silva Coutinho e Sandra Lúcia Moscon Coutinho. A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, bem como a devolução das quantias relativas a cotas condominiais e IPTU, e reconheceu a sucumbência recíproca. A apelante busca a validade de cláusula contratual que prevê retenção de 20%, a fixação do termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estabelece a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão contratual; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores devidos na hipótese de culpa recíproca; e (iii) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual culposo da apelante, não sendo afastado por alegações genéricas de caso fortuito, como fortes chuvas ou greves, que se inserem no risco da atividade da construção civil, conforme entendimento consolidado no STJ (AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ).

O inadimplemento contratual dos apelados também foi demonstrado, caracterizando culpa recíproca, o que justifica a aplicação de retenção parcial dos valores pagos em percentual inferior ao previsto contratualmente, como solução equitativa.

A cláusula contratual que prevê retenção de 20% deve ser mitigada diante da culpa concorrente, sendo razoável a manutenção da retenção de 10% determinada pela sentença, como forma de evitar enriquecimento sem causa e respeitar a proporcionalidade.

O termo inicial dos juros moratórios deve ser mantido na data da citação, pois, havendo culpa recíproca, não se aplica o Tema Repetitivo n. 1002 do STJ, conforme jurisprudência da Corte Superior (AgInt no AREsp 1.969.889/RJ).

A sucumbência recíproca foi corretamente reconhecida, tendo em vista que os autores obtiveram êxito parcial nos pedidos e foram vencidos em relação aos danos morais, não sendo a apelante vencedora na maior parte do objeto da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê retenção de 20% dos valores pagos deve ser mitigada em caso de culpa recíproca, sendo válida a fixação judicial de percentual inferior.

Na hipótese de rescisão contratual por culpa recíproca, o termo inicial dos juros moratórios é a data da citação, afastando-se o Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

A correta distribuição dos ônus sucumbenciais em caso de parcial procedência e culpa recíproca é a sucumbência proporcional, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, e 86; CC, art. 421; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.11.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.969.889/RJ, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28.03.2022.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019376-72.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSUE DA SILVA COUTINHO e outros (3)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de perdas e danos ajuizada por Josué da Silva Coutinho e Sandra Lúcia Moscon Coutinho. A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 10%, bem como a devolução das quantias relativas a cotas condominiais e IPTU, e reconheceu a sucumbência recíproca. A apelante busca a validade de cláusula contratual que prevê retenção de 20%, a fixação do termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estabelece a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão contratual; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores devidos na hipótese de culpa recíproca; e (iii) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual culposo da apelante, não sendo afastado por alegações genéricas de caso fortuito, como fortes chuvas ou greves, que se inserem no risco da atividade da construção civil, conforme entendimento consolidado no STJ (AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ).

O inadimplemento contratual dos apelados também foi demonstrado, caracterizando culpa recíproca, o que justifica a aplicação de retenção parcial dos valores pagos em percentual inferior ao previsto contratualmente, como solução equitativa.

A cláusula contratual que prevê retenção de 20% deve ser mitigada diante da culpa concorrente, sendo razoável a manutenção da retenção de 10% determinada pela sentença, como forma de evitar enriquecimento sem causa e respeitar a proporcionalidade.

O termo inicial dos juros moratórios deve ser mantido na data da citação, pois, havendo culpa recíproca, não se aplica o Tema Repetitivo n. 1002 do STJ, conforme jurisprudência da Corte Superior (AgInt no AREsp 1.969.889/RJ).

A sucumbência recíproca foi corretamente reconhecida, tendo em vista que os autores obtiveram êxito parcial nos pedidos e foram vencidos em relação aos danos morais, não sendo a apelante vencedora na maior parte do objeto da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê retenção de 20% dos valores pagos deve ser mitigada em caso de culpa recíproca, sendo válida a fixação judicial de percentual inferior.

Na hipótese de rescisão contratual por culpa recíproca, o termo inicial dos juros moratórios é a data da citação, afastando-se o Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

A correta distribuição dos ônus sucumbenciais em caso de parcial procedência e culpa recíproca é a sucumbência proporcional, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, e 86; CC, art. 421; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.11.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.969.889/RJ, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 28.03.2022.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019376-72.2017.8.08.0035

APELANTE:
VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADOS:
JOSUÉ DA SILVA COUTINHO E SANDRA LÚCIA MOSCON COUTINHO

RELATORA
: DESA. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Adiro o relatório.

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a r. sentença de fls. 220/230, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, proferida pelo d. Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda c/c Perdas e Danos” ajuizada por
JOSUÉ DA SILVA COUTINHO
e
SANDRA LÚCIA MOSCON COUTINHO
em desfavor da apelante.

Em suas razões recursais (id. 14047025), alega o apelante, em síntese, que não houve atraso na entrega do imóvel, uma vez que o contrato previa prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, acrescido da possibilidade de prorrogação em razão de caso fortuito ou força maior, o que teria ocorrido em razão das fortes chuvas no Espírito Santo e das greves no setor da construção civil.

Afirma que a entrega foi feita dentro do prazo contratual e que não há culpa da apelante pelo distrato.

Defende, com base na cláusula contratual n. 45, a validade da retenção de 20% dos valores pagos, sob o fundamento de que a rescisão decorreu de iniciativa dos apelados e que a pactuação contratual é legítima e reconhecida pelo C. STJ.

Argumenta que a incidência de juros moratórios a partir da citação, como determinado na sentença, diverge da jurisprudência do C. STJ, que fixa como termo inicial o trânsito em julgado da sentença em casos de rescisão por iniciativa do comprador.

Por fim, sustenta que a sentença não considerou a sucumbência mínima da apelante, já que os apelados decaíram da maior parte dos pedidos formulados, requerendo, portanto, a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Com isso, requer o conhecimento do recurso e o seu provimento, para reformar a sentença e reconhecer a validade da cláusula de retenção de 20% dos valores pagos, fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado e redistribuir os ônus da sucumbência em desfavor dos autores.

Apesar de intimados (id. 14047937), os apelados não apresentaram contrarrazões.

Muito bem.

É incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda para aquisição da unidade n. 449, designada “Unidade Residencial/Hoteleira”, com área privativa de 33,69m2 com área de uso comum e sua fração ideal no terreno e nas áreas comuns do empreendimento denominado "Vista Azul Residencial e Meeting Center", matriculado sob o n. 11-6401 do Cartório de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Domingos Martins/ES.

Os apelados, ora autores, narraram que a entrega da unidade estava prevista para ocorrer em julho de 2015, contudo, até o ajuizamento da demanda (05/06/2017), ainda não havia previsão para finalização do empreendimento, pelo que requereram a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, bem como indenização por danos morais.

Após o regular trâmite processual, o juízo
a quo
proferiu a sentença em exame, cujo dispositivo transcrevo abaixo:

[...] DISPOSITIVO

Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE, para:

(I) Rescindir o contrato;

(II) Determinar a devolução dos valores pagos pelos requerentes à requerida, em uma única parcela, com a dedução da cláusula penal na porcentagem de 10%; e

(III) Determinar a devolução dos valores pagos pelos requerentes a título de cotas condominiais e de IPTU, o que deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Sobre o total da condenação deve ser acrescido de correção monetária, cujo índice a ser aplicável é aquele previsto na tabela da CGJ/ES desde a data do distrato (09/06/2017) até o momento da citação.

A partir da citação, incidirá sobre o montante devido exclusivamente a taxa Selic, a qual engloba juros moratórios e correção monetária, na esteira do entendimento sedimentado pelo c. STJ e reproduzido pelo eg. TJES.

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Dada a sucumbência recíproca, conforme previsão contida no art. 86 do CPC, condeno as partes ao pagamento, pro rata, das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo equitativamente em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se e Intime-se. [...]

Sem delongas, não há razões para modificar o pronunciamento em questão.

Quanto ao atraso na entrega do imóvel, no quadro resumo do contrato acostado às fls. 28/29 consta a previsão para a conclusão da obra em julho de 2015, inexistindo elementos nos autos que indiquem a data da finalização da construção, ônus este que incumbiria à apelante.

Ocorre que, mesmo considerando a validade da cláusula de tolerância reconhecida na jurisprudência deste Sodalício e dos Tribunais Superiores, a própria apelante informa que fortes chuvas no ano de 2013 e greves no setor da construção civil comprometeram o cronograma da obra, configurando hipótese de prorrogação do prazo.

Nesse cenário, não há prova nos autos no sentido de que eventuais chuvas foram capazes de atrasar o cronograma de entrega do imóvel, além de a jurisprudência ser pacífica no sentido de que esse tipo de evento não é capaz de afastar a responsabilidade civil, pois se insere no risco da atividade desempenhada pelas Apelantes/Rés, perfeitamente presumível e que, por si só, não afasta a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1537440/RJ).

Conclui-se, portanto, que o atraso constitui inadimplemento contratual culposo, emergindo, assim, para a parte promissária compradora o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, com o recebimento do valor pago.

Por outro lado, restou evidenciado nos autos o inadimplemento contratual dos apelados, o que os impediu de receber as chaves do imóvel, uma vez que não realizaram o pagamento das parcelas devidas (fls. 196/197).

Não desconheço, Em. Pares, o entendimento deste Órgão Fracionário, que afasta a aplicação do Enunciado Sumular n. 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça nas hipóteses de culpa recíproca entre as partes (vide. AC 0012031-55.2017.8.08.0035, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy) e apenas as retorna ao “status quo ante”, contudo, inaplicável a hipótese ao caso, sob pena de incorrer em comando “extra petita”.

Nesses termos, prudente a solução adotada pelo julgador originário, pelo que me utilizo de fundamentação aliunde para me pronunciar sobre a questão:

[...] Compulsando os autos, verifico que no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (fls. 30/40), consta na cláusula 45 (fls. 37/38), o critério utilizado para devolução/retenção de valores. Senão vejamos:

Efetivada a rescisão contratual, seja por inadimplemento ou iniciativa do ADQUIRENTE, dos valores por ele pagos à PROMITENTE VENDEDORA, ser-lhe-á devolvido o saldo que remanescer, após dedução das despesas tributárias e parafiscais incidentes sobre a receita, comissão destinada ao corretor de imóveis ou imobiliária que intermediou a operação de compra e venda, e, ainda, a título de MULTA, o importe de 20% sobre o valor total efetivamente pago à PROMITENTE VENDEDORA, sendo que o saldo remanescente será devolvido ao ADQUIRENTE no mesmo número de parcelas em que foi pago, acrescido de correção monetária pelo mesmo índice contratual.

Desta feita, por conta da culpa recíproca, entendo que a retenção deve ser de apenas 10% do montante já pago [...]

Desse modo, deve ser mantida hígida a sentença que determinou a restituição do valor pago com a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Em relação aos juros moratórios, o Colendo Superior Tribunal de Justiça posicionou-se pela inaplicabilidade do Tema Repetitivo n. 1002 nas hipóteses em que houver culpa recíproca no desfazimento dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, vejamos:

[...] 12.
Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos aos compradores, deve ser mantida a data da citação, pois trata-se de controvérsia relativa à responsabilidade contratual, além de que os adquirentes não foram os únicos responsáveis pela rescisão. Desse modo, é inaplicável o Tema Repetitivo n. 1.002/STJ
, segundo o qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". Nova incidência da Súmula n. 83/STJ. [...] (AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

Portanto, não há razões para modificar esse capítulo da sentença, pois em conformidade com o entendimento da Corte Superior.

Por fim, relativamente à sucumbência da apelante, de igual forma, o argumento deve ser afastado, uma vez que os apelados requereram a rescisão, a restituição da quantia atinente a cotas condominiais e ao IPTU, a devolução dos valores pagos em relação ao contrato, e danos morais, tendo sido vencidos totalmente quanto ao último e parcialmente vencidos em relação ao penúltimo, de modo que não foram sucumbentes na maior parte, estando escorreita a aplicação da sucumbência recíproca, na forma do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença em exame.

Nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e considerando a sucumbência recíproca, com condenação à razão de 50% (cinquenta por cento) pelo juízo
a quo
,
majoro
os honorários advocatícios no percentual de 55% (cinquenta e cinco por cento) em favor do patrono dos apelados.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.