Tribunal: TJES
Processo: 5010665-50.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-04-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. REAJUSTE DE ALUGUERES. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Heldher Soares de Carvalho contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou procedentes os pedidos em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, rescindindo o contrato de locação e condenando solidariamente os réus ao pagamento de alugueres, cotas condominiais e multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:
(i) definir se o recorrido possui legitimidade ativa para a propositura da ação;
(ii) estabelecer se o apelante possui legitimidade passiva como fiador;
(iii) determinar se a atualização dos alugueres ocorreu de acordo com os índices pactuados no contrato;
(iv) verificar a possibilidade de cumulação de multa moratória e compensatória e afastamento da solidariedade na responsabilidade do fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A apelação é tempestiva, uma vez que a intimação da sentença foi realizada indevidamente para advogada sem poderes no mandato, restando válida a contagem do prazo a partir da ciência do advogado substabelecido.

4. O recorrido possui legitimidade ativa, pois a pessoa jurídica originalmente locadora (Objetiva Imóveis Ltda ME) encontra-se baixada perante a Receita Federal, tendo o sócio assumido a atividade como empresário individual, situação que o legitima.

5. O apelante, na qualidade de fiador do contrato, possui legitimidade passiva ad causam, cabendo discutir a extensão de sua responsabilidade no mérito, conforme teoria da asserção.

6. A ausência de notificação prévia não afasta a responsabilização do fiador, considerando-se que a mora decorre automaticamente do inadimplemento (mora ex re), conforme art. 397 do Código Civil e cláusula contratual expressa.

7. A análise dos índices de reajuste de alugueres e eventuais correções deve ser realizada na fase de liquidação de sentença, não sendo possível examinar o mérito neste momento, sob pena de supressão de instância.

8. Não houve condenação à cumulação de multa moratória com multa compensatória, conforme apontado pelo recorrente, sendo infundada a insurgência.

9. A responsabilidade solidária do fiador decorre do contrato, cabendo discutir o benefício de ordem na fase de cumprimento de sentença, conforme art. 827, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O fiador é parte legítima para figurar no polo passivo de ação locatícia, sendo a responsabilidade pelo benefício de ordem matéria a ser analisada na execução.

A mora ex re independe de notificação quando há cláusula contratual expressa e inadimplemento de obrigação líquida e positiva.

Questões sobre índices de atualização monetária de alugueres podem ser analisadas na fase de liquidação de sentença.

Vitória, 31 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010665-50.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: CARLA NEVES GONCALVES e outros

APELADO: FABIO H F T DE SA - IMOVEIS

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. REAJUSTE DE ALUGUERES. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Heldher Soares de Carvalho contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou procedentes os pedidos em Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, rescindindo o contrato de locação e condenando solidariamente os réus ao pagamento de alugueres, cotas condominiais e multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão:
(i) definir se o recorrido possui legitimidade ativa para a propositura da ação;
(ii) estabelecer se o apelante possui legitimidade passiva como fiador;
(iii) determinar se a atualização dos alugueres ocorreu de acordo com os índices pactuados no contrato;
(iv) verificar a possibilidade de cumulação de multa moratória e compensatória e afastamento da solidariedade na responsabilidade do fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A apelação é tempestiva, uma vez que a intimação da sentença foi realizada indevidamente para advogada sem poderes no mandato, restando válida a contagem do prazo a partir da ciência do advogado substabelecido.

4. O recorrido possui legitimidade ativa, pois a pessoa jurídica originalmente locadora (Objetiva Imóveis Ltda ME) encontra-se baixada perante a Receita Federal, tendo o sócio assumido a atividade como empresário individual, situação que o legitima.

5. O apelante, na qualidade de fiador do contrato, possui legitimidade passiva ad causam, cabendo discutir a extensão de sua responsabilidade no mérito, conforme teoria da asserção.

6. A ausência de notificação prévia não afasta a responsabilização do fiador, considerando-se que a mora decorre automaticamente do inadimplemento (mora ex re), conforme art. 397 do Código Civil e cláusula contratual expressa.

7. A análise dos índices de reajuste de alugueres e eventuais correções deve ser realizada na fase de liquidação de sentença, não sendo possível examinar o mérito neste momento, sob pena de supressão de instância.

8. Não houve condenação à cumulação de multa moratória com multa compensatória, conforme apontado pelo recorrente, sendo infundada a insurgência.

9. A responsabilidade solidária do fiador decorre do contrato, cabendo discutir o benefício de ordem na fase de cumprimento de sentença, conforme art. 827, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O fiador é parte legítima para figurar no polo passivo de ação locatícia, sendo a responsabilidade pelo benefício de ordem matéria a ser analisada na execução.

A mora ex re independe de notificação quando há cláusula contratual expressa e inadimplemento de obrigação líquida e positiva.

Questões sobre índices de atualização monetária de alugueres podem ser analisadas na fase de liquidação de sentença.

Vitória, 31 de março de 2025.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5026535-38.2022.8.08.0024

RECORRENTE:
HELDHER SOARES DE CARVALHO

RECORRIDO:
FÁBIO H. F. T. DE SÁ IMÓVEIS

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
HELDHER SOARES DE CARVALHO
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança
ajuizada por FÁBIO H. F. T. DE SÁ IMÓVEIS em face de CARLA NEVES GONÇALVES e recorrente, que julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato de locação e condenar solidariamente os réus ao pagamento dos alugueres, cotas condominiais e multa contratual.

Em seu recurso (Id. 8911760), o recorrente alega, em sede preliminar, que houve equívoco na sentença ao reconhecer a legitimidade ativa do recorrido, pois o contrato de locação fora celebrado entre a empresa Zizotropical Participações Ltda. como locadora e a requerida Carla Neves Gonçalves, sendo o recorrido parte distinta, não havendo comprovação de ser sucessor da locadora ou seu procurador.

Suscita, ainda, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, alegando que, como fiador, não deveria ser responsabilizado pela inadimplência da locatária principal, especialmente no que tange às cotas condominiais, visto que o contrato é claro ao atribuir essa responsabilidade à locatária.

No mérito, o recorrente sustenta que houve erro na atualização dos valores dos alugueres, utilizando índices não pactuados em contrato. Afirma que o índice correto seria o IPCA, resultando em um valor base de R$ 6.539,50, ao invés do valor de R$ 7.833,15 apontado pelo recorrido.

Argumenta que a cumulação da multa moratória com a multa compensatória seria indevida, por configurarem penalidades sobre o mesmo fato gerador – o inadimplemento dos alugueres.

Aduz que não foi notificado sobre os débitos, o que impediria a sua responsabilização, de modo que deve ser afastada a solidariedade atribuída na sentença, em respeito ao seu direito ao benefício de ordem, que foi devidamente exercido com a indicação de bens da locatária principal para garantia da dívida.

Pelo exposto, requer o provimento do recurso para a reforma da sentença, reconhecendo-se a ilegitimidade ativa do recorrido e, em caso de superação, a sua própria ilegitimidade passiva. No mérito, pugna pelo: a) afastamento da responsabilidade pelos encargos locatícios; b) correção dos valores dos alugueres conforme o índice pactuado; c) afastamento das multas moratória e compensatória; d) reconhecimento de sua responsabilidade subsidiária e não solidária.

Passo ao exame das questões preliminares.

DA INTEMPESTIVIDADE RECURSAL

Arguiu a parte apelada a intempestividade da apelação, uma vez que a ciência da sentença ocorreu em 11.03.2024, conforme registrou o sistema, sendo o prazo final em 03.04.2024.

A parte apelante, por sua vez, rechaça a intempestividade, alegando que houve intimação da advogada que havia substabelecido sem reservas de poderes, de modo que tempestivo o recurso.

Examinando os autos eletrônicos, sobretudo os Expedientes de Intimação, verifico que, de fato, o sistema eletrônico considerou o registro de ciência da intimação da sentença realizado pela advogada que já havia substabelecido sem reservas, motivo pelo qual não poderia ter sido intimada já que não detinha mais os poderes do mandato.

Portanto, considerando que foi expedida a intimação da sentença em 08.03.2024, considerando o prazo de dez dias previsto no artigo 5º, §3º, da Lei nº 11.419/2006 para a ciência, e após iniciado o prazo de quinze dias úteis para a interposição do recurso, está tempestiva a apelação protocolada em 11.04.2024.

Logo,
rejeito a preliminar de intempestividade recursal.

É como voto.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO APELADO

O apelante arguiu a ilegitimidade ativa do recorrido, pois o contrato de locação fora celebrado entre a empresa Zizotropical Participações Ltda. como locadora e a requerida Carla Neves Gonçalves, sendo o recorrido parte distinta, não havendo comprovação de ser sucessor da locadora ou seu procurador.

Em sede de contrarrazões, o apelado defende sua legitimidade ativa para o ajuizamento da ação de despejo, pois apresentou alteração contratual na qual figurou como locador a empresa Objetiva Imóveis Ltda ME, atualmente alterada para a razão social FÁBIO H. F. T. DE SÁ IMÓVEIS ME.

Pois bem, conforme consta da decisão saneadora, a pessoa jurídica que consta como locadora no contrato (OBJETIVA IMÓVEIS LTDA ME) encontra-se com situação cadastral baixada perante a Receita Federal, tendo o seu sócio dado seguimento à atividade como empresário individual.

Logo,
rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO APELANTE

Suscitou, ainda, o apelante a sua ilegitimidade passiva, alegando que, como fiador, não deveria ser responsabilizado pela inadimplência da locatária principal, especialmente no que tange às cotas condominiais, visto que o contrato é claro ao atribuir essa responsabilidade à locatária.

Muito bem, a ilegitimidade passiva
ad causam
como condição da ação deve ser aferida de acordo com a teoria da asserção, de modo que o Apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da ação na condição de fiador do contrato de locação, sendo a sua responsabilidade pela inadimplência matéria relativa ao mérito da demanda.

Portanto,
rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

Ultrapassadas as preliminares, examino o mérito recursal.

DO MÉRITO

O recorrente sustenta não foi notificado sobre os débitos, o que impediria a sua responsabilização, de modo que deve ser afastada a solidariedade atribuída na sentença, em respeito ao seu direito ao benefício de ordem, que foi devidamente exercido com a indicação de bens da locatária principal para garantia da dívida.

Aduz que houve erro na atualização dos valores dos alugueres, utilizando índices não pactuados em contrato. Afirma que o índice correto seria o IPCA, resultando em um valor base de R$ 6.539,50, ao invés do valor de R$ 7.833,15 apontado pelo recorrido.

Argumenta que a cumulação da multa moratória com a multa compensatória seria indevida, por configurarem penalidades sobre o mesmo fato gerador – o inadimplemento dos alugueres.

Pelo exposto, requer o provimento do recurso para a reforma da sentença pugnando pela correção dos valores dos alugueres conforme o índice pactuado, pelo afastamento das multas moratória e compensatória e pelo reconhecimento de sua responsabilidade subsidiária e não solidária.

No tocante à necessidade de notificação, verifica-se que a cláusula XIII do contrato objeto da controvérsia (Id 8911496) prevê expressamente que:

XIII - Multa Contratual - O não cumprimento de qualquer das cláusulas do contrato importará na imediata rescisão de pleno direito, independente de interpelação judicial ou extrajudicial ficando a parte infratora obrigada ao pagamento de multa no valor de 03 (três) meses de aluguel em vigor, que será cobrada executivamente, sem prejuízo de outros direitos que sejam assegurados ao contratante prejudicado, ficando em caso de demanda, a parte infratora responsável pelas despesas, custas judiciais e honorários advocatícios, estes desde já estipulados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. [...]

Trata-se, portanto, de mora
ex re
, que independe de qualquer ato do credor e se opera de pleno direito, eis que decorre do inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado. Assim, aplica-se o previsto no artigo 397 do Código Civil, a saber:

Art. 397.
O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Diante disso, não há falar em necessidade de constituição em mora, pois a ausência de pagamento no termo avençado, por si só, já é suficiente para caracterizar a mora, sem necessidade de notificação.

Relativamente à responsabilidade solidária, igualmente, não merece prosperar o argumento do apelante pois constou expressamente na r. sentença apelada que
quanto a necessidade de observância do benefício de ordem, saliento que deverá ser objeto de apreciação do Juízo para fins de satisfação do débito cobrado na fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que caberá ao fiador indicar bens do devedor, nos moldes do art. 827, II do CPC.

Outrossim, acerca do índice de atualização monetária dos valores devidos a título de aluguel, o contrato de locação (Id 8911496) estabelece que “PARÁGRAFO SEGUNDO - O aluguel mensal pela locação acima pactuada será reajustado automaticamente, na periodicidade mínima determinada pela legislação vigente à data de sua celebração, aplicando-se como índice o IGP da FGV (índice geral de preço) ou, não sendo este calculado, qualquer índice de preço oficial ou não, que reflita a variação dos preços, no período do reajuste, ou seja, o IPC (Índice de Preço ao Consumidor), fornecido pela FIPE, ou na falta de ambos, pelo INCC, fornecido pela FGV, caso não seja adotado nenhum desses índices, valerá a metodologia de reajuste divulgada pelo Governo Federal através de Medida Provisória ou Lei.”.

Fixado isso, constato que a sentença
não
definiu valor certo da condenação ao pagamento dos alugueres e taxas condominiais referentes aos meses de setembro/2021 até abril/2022, determinando a sua apuração em fase de liquidação de sentença, motivo pelo qual não houve fixação dos índices de atualização monetária de modo que o seu exame nesta seara processual importaria em supressão de instância.

Por fim, quanto à cumulação da multa moratória com a multa compensatória, do mesmo modo, não merece guarida, haja vista que não houve condenação nesse sentido na r. sentença.

Ante todo o exposto, conheço do recurso e NEGO PROVIMENTO.

Na forma do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários para 18% (dezoito por cento) do valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Virtual de 31.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.