Tribunal: TJES
Processo: 0013519-40.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-24

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO FORMAL DE SUBLOCAÇÃO. MERAS TRATATIVAS PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA PELA FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO. INVIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - A fase pré-contratual é regida pelo princípio da boa-fé objetiva, impondo deveres de lealdade, transparência e cooperação, mas não gera, por si só, obrigação de contratar.
2 - Ausente consenso entre as partes quanto aos termos essenciais da sublocação (vigência, responsabilidades, atividades no imóvel), não há que se falar em contrato aperfeiçoado ou sua ruptura injustificada.
3 - A realização de investimentos por iniciativa própria, antes da formalização do contrato, configura risco assumido pela parte que assim age, não ensejando indenização por danos materiais ou morais.
4 - Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

Vitória, ______ de ________________ de ________.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013519-40.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEONARDO PEDRINI e outros

APELADO: KERSTIN COMARELA SILVA COUTINHO

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO FORMAL DE SUBLOCAÇÃO. MERAS TRATATIVAS PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA PELA FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO. INVIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - A fase pré-contratual é regida pelo princípio da boa-fé objetiva, impondo deveres de lealdade, transparência e cooperação, mas não gera, por si só, obrigação de contratar.
2 - Ausente consenso entre as partes quanto aos termos essenciais da sublocação (vigência, responsabilidades, atividades no imóvel), não há que se falar em contrato aperfeiçoado ou sua ruptura injustificada.
3 - A realização de investimentos por iniciativa própria, antes da formalização do contrato, configura risco assumido pela parte que assim age, não ensejando indenização por danos materiais ou morais.
4 - Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

Vitória, 13 de outubro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 0013519-40.2020.8.08.0035

Apelante: Leonardo Pedrini

Apelada: Kerstin Comarela Silva Coutinho

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Leonardo Pedrini contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, por meio da qual, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada contra Kerstin Comarella Silva Coutinho, julgou parcialmente procedente o pedido inicial tão somente para condenar a requerida à devolução dos valores pagos a título de aluguel adiantado, com correção monetária e juros de mora, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Ao final, distribuiu reciprocamente os ônus sucumbenciais, 60% (requerida) e 40% (requerente), quanto ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

Em seu recurso, o apelante sustenta, em síntese, que: (a) houve relação contratual verbal consolidada entre as partes, com entrega das chaves e início das obras no imóvel, o que gerou legítima expectativa de formalização da sublocação; (b) faz jus à indenização por danos materiais (lucros emergentes e lucros cessantes), cujos valores foram comprovadamente despendidos em razão da confiança no contrato; (c) é devida indenização por danos morais, dada a frustração, angústia e abalo psicológico sofrido em razão da conduta da apelada; (d) requer a condenação da apelada também em multa contratual e honorários advocatícios majorados.

Contrarrazões da apelada (id 9865177), pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 16 de setembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, o apelante se volta contra
a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, por meio da qual, nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada contra Kerstin Comarella Silva Coutinho, julgou parcialmente procedente o pedido inicial tão somente para condenar a requerida à devolução dos valores pagos a título de aluguel adiantado.

O apelante sustenta para tanto que: (a) houve relação contratual verbal consolidada entre as partes, com entrega das chaves e início das obras no imóvel, o que gerou legítima expectativa de formalização da sublocação; (b) faz jus à indenização por danos materiais (lucros emergentes e lucros cessantes), cujos valores foram comprovadamente despendidos em razão da confiança no contrato; (c) é devida indenização por danos morais, dada a frustração, angústia e abalo psicológico sofrido em razão da conduta da apelada; (d) requer a condenação da apelada também em multa contratual e honorários advocatícios majorados.

Pois bem. Ao que se vê dos autos, na origem,
Leonardo Pedrini ajuizou em desfavor de Kerstin Comarela Silva Coutinho a ação de rescisão contratual c/c reparação de danos, delineando, basicamente, como causa de pedir o fato de que a apelada na qualidade de sublocadora de uma parte de uma loja comercial, frustrou e causou a ruptura prematura da sublocação para o apelante, a pretexto de que ela
“posteriormente as tratativas verbais, quis alterar as cláusulas avençadas na fase pré-contratual, de forma considerável e sem aceitação”
, de modo que não obteve o contrato formalizado e escrito e, consequentemente, não conseguiu implementar o seu empreendimento (café), o que lhe acarretou prejuízos de ordem material e moral, os quais busca ver ressarcidos.

Ocorre que após o cotejo da tese autoral, a antítese da apelada, o acervo probatório coligidos aos autos (documentos, depoimentos pessoais e das testemunhas) com a síntese da sentença, reputo que o magistrado de primeiro grau ao apreciar as peculiaridades do caso concreto lançou pertinente motivação na análise do imbróglio, pelo que adoto os termos do ato decisório como razões de decidir, com base na técnica de fundamentação
per relationem
, por entender que expressam com propriedade a questão debatida, vide:

“Pois bem, analisando as provas anexadas aos autos, posso concluir que as partes não celebraram
contrato formal
(definitivo) de sublocação do imóvel descrito na preambular. Contudo, restou comprovada a existência de tratativas preliminares para a formalização de tal avença.

Tal conclusão comprova-se por meio dos documentos de fls. 47 e seguintes, que se referem às conversas entre as partes em que discutiram a disponibilidade do local para locação, datas em que a Requerida poderia receber o Requerente para conversarem pessoalmente, entre outras questões incidentais.

As conversas anexadas às fls. 50 e seguintes demonstram claramente a

intenção de ambas partes, enquanto na condição de eventuais contraentes, em tratarem o contrato, haja vista que, por várias vezes, o Requerente pugna à Requerida a apresentação do contrato (fls. 50, 51, 52, 53, 58, [...]),
bem como informa que irá em São Paulo colher assinatura de seu fiador (fl. 52),
isto é, condição em que a Requerida tinha conhecimento a respeito do intento do Autor em fechar a avença, gerando neste a expectativa da perfectibilização do acordo.

Contudo, o contrato não fora formalizado em virtude de ausência de consenso entre as partes negociantes quanto ao conteúdo das cláusulas contratuais.

Prova disso é o documento de fls. 53, que indica que o Requerente almejava alterações mais intensas que seriam “cláusulas que necessitavam de adequação”, contudo foram controvertidas pela Requerida, pois as referidas modificações eram expansivas em demasia e poderiam colocar em risco o negócio da própria Demandada, haja vista o Demandante ter interesse em instalar maquinário de cozinha que poderia, em risco de acidente, incendiar o local, por exemplo.

Em suma, inexiste comprovação de que as partes formalizaram um contrato de sublocação do imóvel descrito na inicial (preliminar ou definitivo), restando comprovada apenas a existência de meras tratativas acerca do referido instrumento particular, que não se perfectibilizou ante a inexistência de consenso entre as partes sobre os termos o contrato.[...]”

Significa dizer que desde a petição inicial e, por conseguinte, pela aferição do conjunto probatório coligido, sobressai a falta de consenso entre as partes acerca de elementos essenciais para o aperfeiçoamento e a formalização do instrumento pertinente ao contrato de sublocação [
tais como: prazo de vigência, atividades que poderiam ser desenvolvidas pelo apelante no local, responsabilidades (custeio de obras e seguros), direito de preferência
].

Nesse contexto, não vejo como dissentir da conclusão externada pelo magistrado de primeiro grau no sentido de que realmente as partes não ultrapassaram o campo das tratativas e negociações preliminares, de modo que o apelante não logrou êxito em comprovar rompimento injustificado, tampouco a culpa exclusiva da apelada pela não concretização/formalização do contrato de sublocação de área de uma loja comercial.

Assim,
“[...] Não havendo culpa exclusiva de qualquer das partes com relação à extinção do negócio jurídico, já que o não prosseguimento da relação negocial se deu por desacordos nas tratativas por ambos os contratantes, não deve ser aplicada multa rescisória.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.349053-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/03/2024, publicação da súmula em 06/03/2024).

Além disso, vale acentuar que
“[...] A fase pré-contratual é regida pelos deveres de boa-fé objetiva, que impõem lealdade, transparência e proteção recíproca, sem, contudo, obrigar as partes à celebração do contrato. 2. A responsabilidade civil na fase de tratativas exige demonstração de conduta contraditória ou desleal, frustração injustificada de expectativa legítima, além de nexo causal com dano efetivo. 3. [...] 4.
A liberdade contratual é recíproca. Assim como uma parte pode não aceitar modificações propostas, a outra tem o direito de não contratar quando entender ausente a segurança jurídica necessária à concretização do negócio.
5. [...]”
(TJSP; Apelação Cível 1004629-96.2022.8.26.0529; Relator (a): Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2025; Data de Registro: 29/08/2025).

Cumpre acentuar que o próprio apelante reconhece às fls. 54 dos autos que ele mesmo tinha solicitado o prazo de 02 (dois) anos para a vigência da sublocação, porém depois pugnou pelo aumento substancial do prazo em torno de 05 (cinco) anos, o que só reforça o dissenso das partes na fase pré-contratual.

Aliás, não há como desconsiderar que se era latente a falta de consenso entre as partes e se o próprio apelante reiterava a necessidade de contrato escrito para a implementação do seu negócio, este adotou conduta incauta ao proceder com investimentos e gastos, sem a prévia formalização do ajuste e dos termos da propalada sublocação, razão pela qual não vinga a pretensão de imputar a responsabilidade civil da apelada pelos prejuízos daí decorrentes.

Com as devidas adequações, anoto, por oportuno, que
“[...] A fase pré-contratual é regida pela boa-fé objetiva, impondo às partes deveres de lealdade e transparência, mas não cria vínculo jurídico se não houver contrato formalizado. A frustração de expectativas na fase preliminar pode gerar responsabilização civil apenas se demonstrados atos de má-fé ou abuso de direito, o que não se verifica quando há liberdade de desistência antes da formalização do contrato.[...]”
(TJMG -Apelação Cível 1.0000.24.447975-4/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/02/2025, publicação da súmula em 21/02/2025).

Posta assim a questão, tenho por acertado o desfecho atribuído à causa pelo magistrado singular, quer seja ao afastar a responsabilidade civil da apelada, quer seja por delimitar que esta devolvesse os valores adiantados pelo apelante, tão somente para evitar o enriquecimento ilícito.

Com base em tais fundamentos,
nego provimento
ao recurso, a fim de manter incólume a sentença recorrida, majorando a condenação do apelante em 1% a título de honorários advocatícios (§11, do art. 85, do CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 13.10.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.