Tribunal: TJES
Processo: 0001703-43.2014.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Quitação; Revisão do Saldo Devedor; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Liminar; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2025-07-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADA CULPA DA CONSTRUTORA PELA DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – INEXISTÊNCIA DE PROVA NESSE SENTIDO – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL REJEITADO – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543/STJ – RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELA CONSTRUTORA – FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% DO TOTAL PAGO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS POR PARTE DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO LIMITADA A 10% DO MONTANTE PAGO – ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS – BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
A construtora e/ou incorporadora não possui ingerência sobre o contrato de financiamento, cuja responsabilidade pela obtenção é do comprador, muito embora não seja uma verdade absoluta. Afinal, na prática existem providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, a exemplo de fornecer documentos referentes ao empreendimento imobiliário, cujo retardo pode dar causa a não obtenção do valor necessário à quitação da parcela maior do preço ajustado.

2)
Comprometeu-se o autor Wellington – titular do contrato – ao pagamento da parcela maior (R$ 106.531,99) mediante financiamento a ser obtido junto ao agente financeiro, muito embora pudesse recorrer a outros meios de pagamento, como recursos próprios ou alienação fiduciária e, conquanto alegue ter havido desídia das requeridas na condução do procedimento para tanto necessário, não foi produzida mínima prova em tal sentido.

3)
Apesar de não haver regra específica no que se refere a entrega da documentação para financiamento habitacional, decerto tal obrigação deriva da boa-fé objetiva, que exige lealdade e cooperação mútua das partes para o alcance dos objetivos do contrato; todavia, inexistem mínimos elementos a partir dos quais seja possível afirmar que a construtora teria dificultado a obtenção do financiamento imobiliário pelos autores, máxime por ser presumido o seu interesse no recebimento do significativo valor a ser pago por essa modalidade.

4
)
Descabe a improcedência total dos pedidos, tendo em vista vez que, diante da indemonstrada culpa da construtora pelo rompimento contratual, há de se considerar rescindida a avença, com a restituição, em parte, dos valores despendidos pelo promitente comprador, conforme restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática do art. 543-C do CPC/1973.

5)
Nos casos em que não há escorreita prova das alegadas despesas decorrentes da rescisão imotivada do contrato, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

6)
Ainda predomina na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o cálculo dos prejuízos suportados pelo promitente vendedor, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, deve levar em conta a comprovação das despesas administrativas com divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador, sendo desimportante a eventual desvalorização do imóvel.

7)
O percentual a ser retido deve incidir sobre o montante total pago pelos autores/apelantes, sem qualquer distinção, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa por parte das requeridas, que não comprovaram ter repassado qualquer valor a outro(s) beneficiário(s).

8)
Firmou-se a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a data de cada desembolso, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente.

9)
Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do colendo Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da data do trânsito em julgado.

10)
A correção monetária a incidir sobre o valor devido deverá ser calculada com base no índice oficial da CGJES e os juros de mora, à base de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, qual seja, dia 31/08/2024 e, a partir de 01/09/2024, a taxa legal dos juros corresponderá à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), não havendo o que se falar em cumulação da taxa SELIC com qualquer outro índice de correção monetária.

11)
Devem ser redimensionados os ônus de sucumbência, com a condenação das requeridas ao pagamento das despesas processuais e da verba honorária de 10% que, todavia, incide sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, a saber, o montante total a ser-lhe restituído.

12)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001703-43.2014.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: STEPHANIE DOS SANTOS QUERES DA SILVA e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA MRV LGC ES I INCORPORACOES SPE LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADA CULPA DA CONSTRUTORA PELA DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – INEXISTÊNCIA DE PROVA NESSE SENTIDO – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL REJEITADO – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543/STJ – RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELA CONSTRUTORA – FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% DO TOTAL PAGO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS POR PARTE DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO LIMITADA A 10% DO MONTANTE PAGO – ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS – BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
A construtora e/ou incorporadora não possui ingerência sobre o contrato de financiamento, cuja responsabilidade pela obtenção é do comprador, muito embora não seja uma verdade absoluta. Afinal, na prática existem providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, a exemplo de fornecer documentos referentes ao empreendimento imobiliário, cujo retardo pode dar causa a não obtenção do valor necessário à quitação da parcela maior do preço ajustado.

2)
Comprometeu-se o autor Wellington – titular do contrato – ao pagamento da parcela maior (R$ 106.531,99) mediante financiamento a ser obtido junto ao agente financeiro, muito embora pudesse recorrer a outros meios de pagamento, como recursos próprios ou alienação fiduciária e, conquanto alegue ter havido desídia das requeridas na condução do procedimento para tanto necessário, não foi produzida mínima prova em tal sentido.

3)
Apesar de não haver regra específica no que se refere a entrega da documentação para financiamento habitacional, decerto tal obrigação deriva da boa-fé objetiva, que exige lealdade e cooperação mútua das partes para o alcance dos objetivos do contrato; todavia, inexistem mínimos elementos a partir dos quais seja possível afirmar que a construtora teria dificultado a obtenção do financiamento imobiliário pelos autores, máxime por ser presumido o seu interesse no recebimento do significativo valor a ser pago por essa modalidade.

4
)
Descabe a improcedência total dos pedidos, tendo em vista vez que, diante da indemonstrada culpa da construtora pelo rompimento contratual, há de se considerar rescindida a avença, com a restituição, em parte, dos valores despendidos pelo promitente comprador, conforme restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática do art. 543-C do CPC/1973.

5)
Nos casos em que não há escorreita prova das alegadas despesas decorrentes da rescisão imotivada do contrato, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

6)
Ainda predomina na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o cálculo dos prejuízos suportados pelo promitente vendedor, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, deve levar em conta a comprovação das despesas administrativas com divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador, sendo desimportante a eventual desvalorização do imóvel.

7)
O percentual a ser retido deve incidir sobre o montante total pago pelos autores/apelantes, sem qualquer distinção, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa por parte das requeridas, que não comprovaram ter repassado qualquer valor a outro(s) beneficiário(s).

8)
Firmou-se a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a data de cada desembolso, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente.

9)
Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do colendo Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da data do trânsito em julgado.

10)
A correção monetária a incidir sobre o valor devido deverá ser calculada com base no índice oficial da CGJES e os juros de mora, à base de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, qual seja, dia 31/08/2024 e, a partir de 01/09/2024, a taxa legal dos juros corresponderá à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), não havendo o que se falar em cumulação da taxa SELIC com qualquer outro índice de correção monetária.

11)
Devem ser redimensionados os ônus de sucumbência, com a condenação das requeridas ao pagamento das despesas processuais e da verba honorária de 10% que, todavia, incide sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, a saber, o montante total a ser-lhe restituído.

12)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Stephanie dos Santos Queres da Silva
e
Wellington Eduardo da Silva Querer
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que julgou improcedentes os pedidos na presente “
ação de rescisão contratual c/c reparação de danos
” ajuizada em face de
MRV Engenharia e Participações S/A
e de
MRV LGC ES I Incorporações SPE Ltda.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

Pretendem os autores/apelantes que seja reconhecida a culpa exclusiva das requeridas/apeladas pela ausência de obtenção do financiamento necessário a conclusão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e, via reflexa, lhes sejam atribuídos os consectários da rescisão contratual, tais como a restituição de valores pagos, além de indenização por dano moral.

De acordo com a sua narrativa, foi prometida pelas apeladas a aprovação do financiamento em 45 (quarenta e cinco) dias, no máximo 60 (sessenta) dias, o que não foi cumprido apesar de terem enviado toda a documentação necessária, em diversas ocasiões, de modo que a demora deve ser atribuída a sucessiva troca de agentes credenciados.

Relatam ainda que o atraso ocasionado pelas apeladas resultou na majoração do valor do imóvel em R$ 5.681,84 (cinco mil seiscentos e oitenta e um reais), indevida cobrança de taxas diversas (R$ 1.927,53), além de dano moral a ser ressarcido, sendo todos os pedidos rejeitados no Juízo de 1º grau, como dito alhures.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustentam os apelantes, em suma, que:
(i)
a relação jurídica entre as partes se baseia em típico contrato de adesão, que não permite ao consumidor a discussão de cláusulas;
(ii)
desistiram da aquisição do imóvel por ter se passado seis meses sem que a negociação fosse concluída e suas expectativas foram frustradas, diante do desembolso de várias taxas e pagamento das parcelas;
(iii)
a apelada assegurou que todo o procedimento demoraria cerca de quarenta, no máximo dois meses, o que não foi cumprido, diante do sucessivo descredenciamento de seus agentes financeiros;
(iv)
mesmo reconhecendo que pagaram taxas diversas, prestações do imóvel e, de maneira arbitrária e compulsória, tiveram o saldo do FGTS subtraído sem que o contrato de financiamento fosse assinado, o juiz não determinou a restituição dos respectivos valores, mesmo com algum tipo de retenção;
(v)
a apelada se apropriou do saldo de sua conta de FGTS, do qual necessitava após o 2º autor ser desligado da empresa em que trabalhava;
(vi)
a apelada deve ser condenada ao pagamento de indenização por dano moral, haja vista o dissabor sofrido em virtude da tentativa frustrada de aquisição da casa própria;
(v
i
i)
até o mês de setembro de 2013, desembolsaram a quantia de R$ 1.927,53 (um mil novecentos e vinte e sete reais e cinquenta e três centavos), que deve ser-lhe ressarcida com acréscimo de juros e correção monetária;
(vi
i
i)
no julgamento do Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça considerou abusiva a cobrança da taxa referente a Serviço de Associação Técnico-Imobiliária – SATI, que lhes foi cobrada no valor de R$ 299,00 (duzentos e noventa e nove reais);
(i
x
)
deve ser-lhe restituída, em dobro, a quantia indevidamente sacada de sua conta vinculada ao FGTS (R$ 1.418,16); e
(x)
subsidiariamente, deve ser-lhes restituídos o valor total pago e a retenção de 8% pela apelada, com a exclusão da Taxa SATI e do saldo de FGTS.

A meu ver, assiste parcial razão aos autores/apelantes. Explico.

Como vimos, o principal fundamento erigido pelos autores/apelantes para o rompimento contratual é a alegada falta de conclusão, após vários meses, do procedimento para obtenção do financiamento imobiliário necessário à quitação do preço total do imóvel, cuja culpa atribuem às requeridas/apeladas.

Conforme bem observado na sentença, a construtora e/ou incorporadora não possui ingerência sobre o contrato de financiamento, cuja responsabilidade pela obtenção é do comprador, muito embora não seja uma verdade absoluta. Afinal, na prática existem providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, a exemplo de fornecer documentos referentes ao empreendimento imobiliário, cujo retardo pode dar causa a não obtenção do valor necessário à quitação da parcela maior do preço ajustado.

No caso dos autos, comprometeu-se o autor/apelante Wellington – titular do contrato – ao pagamento da parcela maior (R$ 106.531,99) mediante financiamento a ser obtido junto ao agente financeiro (fl. 21), muito embora pudesse recorrer a outros meios de pagamento, como recursos próprios ou alienação fiduciária e, conquanto alegue ter havido desídia das requeridas/apeladas na condução do procedimento para tanto necessário,

não
foi
produzi
da
mínima prova em tal sentido
.

Em alguns casos, já me deparei com mensagens eletrônicas, notificações e outros meios de prova admitidos, entretanto, na hipótese dos autos nada existe em prol da narrativa autoral, ao passo que a construtora encaminhou notificação extrajudicial ao autor Wellington, no dia 21/01/2014, atribuindo-lhe mora no tocante a entrega da documentação necessária à obtenção do financiamento (fl. 59), o que reforça o acerto do juiz sentenciante ao concluir pela ausência de comprovação da alegada culpa da construtora pela demora na obtenção do financiamento imobiliário.

Após a réplica, foi oportunizada a produção de provas pelas partes (fl. 140), tendo os autores informado o desinteresse em produzirem outras provas, além dos parcos documentos já constantes dos autos (fl. 164).

A bem da verdade, não descarto a possibilidade de ter ocorrido açodamento por parte dos autores em promoverem o rompimento da avença, tendo em vista que o contrato foi celebrado em 05/04/2013 e, na audiência realizada perante o PROCON no dia 18/10/2013, foi noticiada pela construtora a aprovação do contrato de financiamento (fl. 42), embora inexista informação da data específica e, muito menos, comprovação da culpa pela demora para além da previsão dada pelo agente credenciado (45 a 60 dias).

Dessa forma, apesar de não haver regra específica no que se refere a entrega da documentação para financiamento habitacional, decerto tal obrigação deriva da boa-fé objetiva, que exige lealdade e cooperação mútua das partes para o alcance dos objetivos do contrato; todavia, inexistem mínimos elementos a partir dos quais seja possível afirmar que a construtora teria dificultado a obtenção do financiamento imobiliário pelos apelantes, máxime por ser presumido seu interesse no recebimento do significativo valor a ser pago por essa modalidade.

Nesse panorama fático, não deve ser reconhecida a alegada culpa exclusiva das requeridas pela rescisão do contrato, e sim, do promitente comprador, o que resulta, via reflexa, na
improcedência do pedido de indenização por dano moral
, cujo acolhimento teria por pressuposto a responsabilidade das requeridas pelo rompimento da avença.

Todavia, discordo do magistrado sentenciante, respeitosamente, ao concluir pela improcedência total dos pedidos, já que, diante da indemonstrada culpa da construtora pelo rompimento contratual, há de se considerar rescindida a avença, com a restituição,
em parte
, dos valores despendidos pelo promitente comprador, conforme restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática do art. 543-C do CPC/1973:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

2. Recurso especial não provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.300.418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Trata-se do entendimento que deu origem à Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

No que diz respeito ao percentual a incidir, sobre os valores pagos, a título de retenção pela construtora, estabelece a Cláusula Sétima do contrato que “
A resolução contratual implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores pagos pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A),
deduzidos 8% (oito por cento) do valor do Contrato para cobrir as despesas iniciais de publicidade, comercialização etc.; e 1% (um por cento) do valor atualizado do Contrato por mês, a título de fruição, quando houver
” (destaquei – fl. 30).

Da análise dos autos, verifico não ter havido comprovação pelas requeridas das “despesas iniciais de publicidade, comercialização etc.” e, especificamente no que se refere ao percentual de 1% a ser retido por mês, a título de fruição, salta aos olhos a sua abusividade, não obstante a ausência de entrega das chaves do imóvel aos adquirentes.

Nos casos em que não há escorreita prova das alegadas despesas decorrentes da rescisão imotivada do contrato, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção de percentual entre
10% e 25%
pelo promitente vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador. Por todos, apenas a título de ilustração:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador,
tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
, conforme as particularidades do caso concreto.
2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção.
3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento”.
(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 1.384.313/PE, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019)

Em assim sendo, afastadas as disposições contidas na abusiva Cláusula 7ª do contrato de promessa de compra e venda, resta-nos examinar qual percentual poderá ser retido pelas apeladas, porquanto pugnam pela retenção de 25% dos valores pagos, à luz da da flutuação estabelecida na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A meu ver, ainda predomina na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o cálculo dos prejuízos suportados pelo promitente vendedor, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, deve levar em conta
a comprovação d
as despesas administrativas com

divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e
sua
eventual utilização pelo comprador
, sendo desimportante a eventual desvalorização do imóvel.

Com efeito, apesar de não desconhecer o entendimento daquela colenda Corte Superior de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/18, em que houver desistência imotivada do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, como uma espécie de “padrão-base” de cláusula penal
1
, há de ser observado que tal posicionamento ressalva o fato de o acórdão recorrido não ter feito menção a qualquer
circunstância específica
que justifique a redução desse parâmetro.

Em recente julgado, decidiu a Terceira Turma do colendo Superior Tribunal de Justiça que “
nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor
pode ser de até 25% do total da quantia paga
” (AgInt no AREsp 2.704.734/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024), o que interpreto como a possibilidade de a retenção atingir o patamar de 25%

(vinte e cinco por cento)
se
for
efetivamente comprovada a insuficiência
, para fins de cobrir as despesas da construtora, de percentual inferior.

Na espécie, não foi demonstrado pelas requeridas/apeladas que, em virtude da prematura rescisão contratual por parte dos autores/apelantes, resultaram-lhes elevadas despesas de ordem administrativa, tributária e outras, tornando-se necessária a retenção de 25% do montante pago para amenizar os prejuízos suportados.

Discute-se, ainda, sobre quais verbas deverá incidir o percentual a ser fixado a título de retenção, porquanto alegam os apelantes que a construtora se apropriou do saldo de sua conta de FGTS, além de terem efetuado o pagamento de parcelas e outros encargos, além da taxa referente a Serviço de Associação Técnico-Imobiliária – SATI.

A meu ver, o percentual a ser retido – que fixo em 10% - deve incidir sobre o montante total pago pelos autores/apelantes, sem qualquer distinção, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa por parte das requeridas, que não comprovaram ter repassado qualquer valor a outro(s) beneficiário(s).

Em relação a atualização monetária, firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a
data de cada desembolso
, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente:

“(...) 4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes (...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.083.067/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 12/12/2022, DJe 14/12/2022)

Afinal, a correção monetária não constitui gravame ao devedor, não é um
plus
na condenação, mas somente fator que assegura a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação, de modo que, para a restituição de valores se operar de modo integral, a correção monetária deve incidir a partir dos respectivos desembolsos, por se tratar do momento em que aquele obrigado a restituir já detinha o valor e dele podia fazer uso.

Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da
data

do trânsito em julgado
.

A presente questão foi objeto, inclusive, de julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos de controvérsia (Tema 1002), cuja tese firmada foi a seguinte:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
2
.

(destaquei)

Faço a ressalva de que, à época da prolação da sentença, não havia previsão legal para aplicação da Taxa Selic e, com a superveniência da Lei nº 14.905/2024, foi alterado o Código Civil a fim de incluir o § 1º ao art. 406 do Código Civil e estabelecer a Taxa SELIC como taxa legal prevista no caput do referido artigo.

Confira-se:

Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024).

§ 1º. A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024).

Outrossim, aludida lei também alterou a redação do art. 389 do Código Civil a fim de estabelecer o IPCA como índice de correção monetária:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)

Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

Faço o registro de que a Lei nº 14.905 foi publicada no dia 01/07/2024 e passou a produzir efeitos após 60 (sessenta) dias da sua publicação, ou seja, a partir do dia 01/09/2024, por força da
vacatio legis
estabelecida em seu art. 5º, II
3
.

A nova lei possui incidência imediata e cuidando-se de matéria de ordem pública e de natureza processual (CPC, art. 322, § 1º), deve ser observado o regime da lei anterior até o início de sua vigência, aplicando-se, a partir daí, o novo regime, em conformidade com o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, o que também é agasalhado pelo Supremo Tribunal Federal, de acordo com o princípio
tempus regit actum
(Tema 810, RE 870.947; Tema 1.170, RE 1.317.982).

Afinal, os juros moratórios incidem de forma continuada, renovando-se a pretensão a cada mês, e a incidência da nova lei se dá a partir da respectiva entrada em vigor e/ou produção de efeitos, alcançando as situações jurídicas pendentes.

Em assim sendo, a correção monetária a incidir sobre o valor devido deverá ser calculada com base no índice oficial da CGJES e os juros de mora, à base de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, qual seja, dia 31/08/2024 e, a partir de 01/09/2024, a taxa legal dos juros corresponderá à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), não havendo o que se falar em cumulação da taxa SELIC com qualquer outro índice de correção monetária.

Diante do desfecho que se anuncia, devem ser redimensionados os ônus de sucumbência, com a condenação das requeridas ao pagamento das despesas processuais e da verba honorária de 10% que, todavia, deve incidir sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, a saber, o montante total a ser-lhe restituído, e não mais sobre o valor da causa, conforme determinado na sentença.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe dou provimento parcial
para, reformando a sentença:
(i)
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;
(ii)
condenar as requeridas a restituição, de forma simples, do montante pago pela parte autora, a despeito da natureza da verba, a ser monetariamente corrigido e acrescido de juros de mora nos termos da fundamentação supra, facultando-lhes a retenção do percentual de 10%; e
(iii)
inverter os ônus sucumbenciais, com a condenação das requeridas ao pagamento das despesas processuais e da verba honorária fixada em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte autora.

É como voto
.

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1

v.g.
: STJ, Segunda Seção, REsp 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019.

2
STJ, Segunda Seção, REsp 1740911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relª. p/ Acórdão Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019.

3
Art. 5º. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação e produzirá efeitos:

I - na data de sua publicação, quanto à parte do art. 2º que inclui o § 2º no art. 406 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil); e

II - 60 (sessenta) dias após a data de sua publicação, quanto aos demais dispositivos.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.