Tribunal: TJES
Processo: 5014421-71.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão do Saldo Devedor
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE E CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SFI. POSSIBILIDADE. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. MANUTENÇÃO DO INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de consignação dos valores incontroversos, suspensão de inscrição em cadastros de inadimplentes e declaração de nulidade de cláusula que impõe contratação obrigatória de seguros habitacionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível substituir o sistema de amortização Tabela Price, pactuado no contrato, pela aplicação do INPC, afastando eventual capitalização de juros; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência, autorizando o depósito judicial de parcelas e a suspensão de inscrição da agravante nos cadastros de inadimplentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A utilização da Tabela Price não implica, por si só, capitalização indevida de juros ou prática abusiva, sendo admitida pela jurisprudência pátria quando expressamente pactuada.

O art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97 autoriza que sociedades não integrantes do SFI estabeleçam contratos de comercialização de imóveis nas mesmas condições permitidas às entidades autorizadas a operar nesse sistema, inclusive quanto à capitalização de juros.

O contrato estipulou taxa de juros de 7,8% ao ano (inferior a 1% ao mês), inexistindo indício de abusividade neste juízo de cognição sumária.

Ausência de elementos que demonstrem urgência ou perigo de dano, bem como de risco à execução futura, inviabilizando a concessão da tutela antecipada para consignação dos valores e suspensão da negativação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A utilização da Tabela Price em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não é abusiva, por si só, nem configura necessariamente capitalização indevida de juros.

O art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97 autoriza sociedades não integrantes do SFI a pactuarem capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, desde que prevista no contrato.

A ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano imediato impede a concessão de tutela de urgência para consignação de valores e suspensão de inscrição em cadastros restritivos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, art. 5º, § 2º e inciso III; CPC, art. 300; CC, arts. 316 e 591.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10000220327464001, Rel. Des. Moacyr Lobato, j. 25.01.2023; TJ-DF, AC nº 07043896220218070007, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 13.04.2023; TJES, AI nº 5001436-07.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, j. 27.03.2024; TJSP, AC nº 1005363-41.2021.8.26.0510, Rel. Des. Luis Carlos de Barros, j. 27.04.2023; TJ-DF, AC nº 0700202-40.2023.8.07.0007, Rel. Des. Maria Ivatônia, j. 04.10.2023; TJSP, AC nº 1000494-78.2017.8.26.0153, Rel. Des. Salles Rossi, j. 17.03.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014421-71.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LUCIANA DE OLIVEIRA ROCHA

AGRAVADO: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE E CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SFI. POSSIBILIDADE. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. MANUTENÇÃO DO INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de consignação dos valores incontroversos, suspensão de inscrição em cadastros de inadimplentes e declaração de nulidade de cláusula que impõe contratação obrigatória de seguros habitacionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível substituir o sistema de amortização Tabela Price, pactuado no contrato, pela aplicação do INPC, afastando eventual capitalização de juros; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência, autorizando o depósito judicial de parcelas e a suspensão de inscrição da agravante nos cadastros de inadimplentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A utilização da Tabela Price não implica, por si só, capitalização indevida de juros ou prática abusiva, sendo admitida pela jurisprudência pátria quando expressamente pactuada.

O art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97 autoriza que sociedades não integrantes do SFI estabeleçam contratos de comercialização de imóveis nas mesmas condições permitidas às entidades autorizadas a operar nesse sistema, inclusive quanto à capitalização de juros.

O contrato estipulou taxa de juros de 7,8% ao ano (inferior a 1% ao mês), inexistindo indício de abusividade neste juízo de cognição sumária.

Ausência de elementos que demonstrem urgência ou perigo de dano, bem como de risco à execução futura, inviabilizando a concessão da tutela antecipada para consignação dos valores e suspensão da negativação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A utilização da Tabela Price em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não é abusiva, por si só, nem configura necessariamente capitalização indevida de juros.

O art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97 autoriza sociedades não integrantes do SFI a pactuarem capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, desde que prevista no contrato.

A ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano imediato impede a concessão de tutela de urgência para consignação de valores e suspensão de inscrição em cadastros restritivos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, art. 5º, § 2º e inciso III; CPC, art. 300; CC, arts. 316 e 591.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10000220327464001, Rel. Des. Moacyr Lobato, j. 25.01.2023; TJ-DF, AC nº 07043896220218070007, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 13.04.2023; TJES, AI nº 5001436-07.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, j. 27.03.2024; TJSP, AC nº 1005363-41.2021.8.26.0510, Rel. Des. Luis Carlos de Barros, j. 27.04.2023; TJ-DF, AC nº 0700202-40.2023.8.07.0007, Rel. Des. Maria Ivatônia, j. 04.10.2023; TJSP, AC nº 1000494-78.2017.8.26.0153, Rel. Des. Salles Rossi, j. 17.03.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 5014421-71.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LUCIANA DE OLIVEIRA ROCHA

AGRAVADO: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

JUÍZO PROLATOR: 10ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - COMARCA DA CAPITAL – DR. MARCELO PIMENTEL

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
LUCIANA DE OLIVEIRA ROCHA
contra a r. decisão de evento ID. n.º 49446269 dos autos originários, proferida pelo d. juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, que, em sede de ação pelo procedimento comum ajuizada em face de
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
,
indeferiu
o pedido de tutela de urgência formulado pela autora.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Na origem, trata-se de “ação revisional de contrato” proposta pela recorrente em face do
Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário
. A agravante relata que assinou, em 16/07/2019, contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de uma unidade imobiliária no condomínio Duetto Mata da Praia, pelo valor de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), além de uma vaga de garagem extra, avaliada em R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Alega que o contrato foi firmado com aplicação da taxa de juros baseada na Tabela Price, método que considera mais oneroso à consumidora, e que houve imposição de contratação obrigatória de seguros habitacionais, configurando a prática de venda casada.

Sustenta, ainda, que as parcelas foram pagas em valor superior ao devido, totalizando, até julho/2024, R$ 51.267,19 (cinquenta e um mil, duzentos e sessenta e sete reais e dezenove centavos). Em sede de tutela de urgência, pleiteia: (i) a consignação judicial dos valores incontroversos referentes às parcelas mensais (R$ 3.045,28) e anual (R$ 16.903,94); (ii) a suspensão da inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes; e (iii) a declaração de nulidade da cláusula contratual que impõe a adesão obrigatória a seguros habitacionais, com a possibilidade de escolha livre de seguradora.

Por meio da decisão de ID n. 49446269, o d. magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de ausência de demonstração da probabilidade do direito, decisão contra a qual a agravante se insurge.

Em suas razões recursais (ID. 9876584), a recorrente alega, em síntese, que:
(i)
ajuizou ação de revisão contratual visando discutir cláusulas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel;
(ii)
o contrato possui abusividades, tais como: atualização indevida de valores de parcelas, conforme perícia independente e a inclusão compulsória de seguros MIP e DFI, configurando venda casada;
(iii)
o contrato deve ser calculado utilizando-se juros simples, em consonância com o índice INPC.

Com base nessas alegações, pleiteou, em sede liminar, fosse autorizado o depósito judicial das parcelas futuras mensais e anuais, a contar de setembro/2024 e que fosse concedida a tutela recursal para impedir a negativação do nome da agravante.

Decisão proferida no ID. 11636175 indeferindo a antecipação de tutela recursal.

Agravo interno interposto no ID. 12532853.

Contrarrazões ao recurso de agravo de instrumento e ao agravo interno nos ID’s. 12790731 e 12791285, pugnando pelo desprovimento dos recursos.

Pois bem. O presente recurso visa discutir a possibilidade de aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC, em detrimento do Sistema Francês de Amortização – Tabela Price, previsto no contrato, requerendo-se seja autorizado o depósito dos valores incontroversos em sede de antecipação da tutela recursal.

O contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, objeto dos autos, discrimina a forma de pagamento das parcelas, acrescidas da
“taxa de 7,8% ao ano, efetivos, calculados pela Tabela Price, que deverão ser corrigidos pelo IPCA”
(ID nº 9876844).

É cediço, ainda, que a escolha do sistema de amortização das parcelas é definida antes da assinatura do contrato. Na Tabela Price,
"as parcelas de um contrato de financiamento permanecem iguais ao longo do tempo (parcelas fixas), proporcionando maior previsibilidade para quem realizou o financiamento”
1
. Essa característica integra o planejamento financeiro do adquirente da unidade imobiliária.

Ademais, a utilização da tabela Price, por si só, não implica abusividade, especialmente quando o contrato estipular o pagamento do mútuo em prestações fixas mensais, conforme a orientação jurisprudencial pátria, a exemplo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. POSSIBILIDADE. - As taxas e os encargos cobrados estão devidamente indicados no contrato, sendo desnecessária a perícia técnica e, por conseguinte, não se cogita de cerceamento de defesa -
De acordo com a Lei nº 9.514/97, art. artigo 5º, III, a capitalização mensal dos juros é permitida nas operações de comercialização de imóveis quando financiado o pagamento - A utilização da Tabela Price não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros.
(TJ-MG - AC: 10000220327464001 MG, Relator: Moacyr Lobato, Data de Julgamento: 25/01/2023, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 26/01/2023)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. PRECLUSÃO LÓGICA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PESSOA JURÍDICA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. ALEGAÇÃO DE JUROS COMPOSTOS. NÃO OCORRÊNCIA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. IPCA. POSSIBILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE. PACTA SUNT SERVANDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO. [...] 2.
A utilização da Tabela Price para o cálculo das prestações para aquisição de imóveis não se mostra de rigor ilegal e não caracteriza, por si só, a capitalização de juros. A aplicação de juros sobre juros corresponde a incorporação dos juros ao valor principal da dívida, sobre a qual incidem novos encargos.
3. O ordenamento jurídico brasileiro, por meio da lei da Usura, Decreto 22.626/33, vedou como regra a capitalização de juros, sendo permitida, como exceção, a capitalização de juros em periodicidade anual, tanto para contratos bancários como não bancários. 4. A
capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, como a capitalização mensal é permitida às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, desde que expressamente pactuada, consoante restou firmado na Súmula 539 do STJ, o que não é a hipótese dos autos. 5. Não há ilegalidade no estabelecimento do IPCA como índice de correção monetária, porquanto observado o princípio do pacta sunt servanda e autonomia da vontade das partes.
6. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o disposto no art. 85, § 2º, do CPC, ou seja, os limites de dez por cento (10%) a vinte por cento (20%) do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. 7. Apelo não provido. (TJ-DF 07043896220218070007 1685812, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 13/04/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/04/2023)

No presente caso, a agravada não integra o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sendo, aparentemente, pessoa jurídica privada, proprietária de imóvel negociado com a agravante.

No entanto, conforme já me manifestei em situação similar, por força do disposto no § 2º do art. 5º da Lei n.º 9.514/97, a agravada pode estabelecer negócios jurídicos, em operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, “
nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”
, inclusive a capitalização dos juros (inciso III do mesmo dispositivo legal)
2
, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – TUTELA PROVISÓRIA – AUSENTES OS PRESSUPOSTOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA E DA EVIDÊNCIA – REVOGAÇÃO DA DECISÃO LIMINAR IMPUGNADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. [...] 6. Sob o viés da tutela de urgência, também não se vislumbram os pressupostos previstos no art. 300 do CPC. Sem adentrar no mérito a respeito da ocorrência ou não de capitalização de juros a partir da aplicação do Sistema Francês de Amortização – Tabela PRICE, destaca-se que
embora a agravante não integre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por força do disposto no § 2º do art. 5º da Lei n.º 9.514/97, pode estabelecer negócios jurídicos, em operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, “nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”, inclusive a capitalização dos juros (inciso III do mesmo dispositivo legal). 7. Com efeito, ainda que não desconheça julgados em sentido contrário, também existem diversos arestos que, ao interpretar o § 2º do art. 5º da Lei n.º 9.514/97, concluem pela possibilidade de sociedades não integrantes do SFI a incluírem nos contratos juros capitalizados. Fixada essa premissa acerca da possibilidade de capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado – hipótese dos autos –, impõe informar que, no negócio jurídico firmado entre as partes (ID 20919427 dos autos originários), restou avençada a aplicação de uma taxa de juros de 0,8% ao mês, ou seja, percentual inferior a 1% que, ao menos neste exame perfunctório próprio do agravo de instrumento, não abusivo.
8. Também não há demonstração de urgência ou perigo de dano para que se justifique o depósito em juízo de eventual quantia a ser restituída pela agravante em caso de resolução contratual. Deveras, os autores/agravados não relatam qualquer indício de que a agravante esteja em situação de insolvência ou de que venha tentando ocultar seu patrimônio, de modo a frustrar eventual execução em caso de procedência da demanda. 9. Dessa forma, não configurados, ao menos por ora, os requisitos para a concessão da tutela provisória – seja de urgência, seja de evidência –, impõe-se a revogação da decisão impugnada. 10. Recurso conhecido e provido. (TJES - 3ª Câmara Cível - AGRAVO DE INSTRUMENTO n.º 5001436-07.2023.8.08.0000 - Relator: Des. Sergio Ricardo de Souza - Julgado em: 27/03/2024)

Com efeito, ainda que não desconheça julgados em sentido contrário, também existem diversos arestos que, ao interpretar o § 2º do art. 5º da Lei n.º 9.514/97, concluem pela possibilidade de sociedades não integrantes do SFI a incluírem em seus contratos, os juros capitalizados. Neste sentido, por exemplo, o entendimento dos Tribunais de Justiça do Estado de São Paulo e do Distrito Federal:

Ação revisional. Compromisso de compra e venda de imóvel firmada diretamente entre vendedora e comprador. Adoção do IGP-M para reajuste. Admissibilidade. Alegação de indevida capitalização de juros.
Utilização da Tabela Price no cálculo, consoante previsão contratual, não implica, por si só, em juros sobre juros. Capitalização não demonstrada. Observação, ademais, de que o art. 5º, §2º, da Lei 9.514/97 possibilita aplicação das mesmas condições previstas para as entidades autorizadas a operar no SFI.
Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1005363-41.2021.8.26.0510; Relator (a): Luis Carlos de Barros; Órgão Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2023; Data de Registro: 27/04/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ENTIDADE NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO. MATÉRIA DE FATO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. [...] 4. Alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997).
Embora prevista na Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (art. 22, § 1º da Lei 9.514/1997). Por isso que autorizada a sua utilização nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral (art. 5º, § 2º da Lei 9.514/1997), que, em tese, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI, o que, todavia, não inclui a permissibilidade para capitalização de juros com periodicidade mensal (art. 39, I da Lei 9.514/1997), mas somente anual (art. 5º, III da Lei 9.514/1997 c/c art. 591 do Código Civil), desde que expressamente convencionada.
5. Do que consta dos autos, a construtora apelada não é instituição integrante do Sistema Financeiro Nacional (SFN), do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Pelo mero teor do contrato, não é possível identificar a estipulação de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal, de sorte a evidenciar capitalização mensal. Além disso, consoante reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a utilização da ?tabela price? para o cálculo das prestações do financiamento não é ilegal nem enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros, sendo necessária dilação probatória para a verificação da efetiva existência de capitalização de juros decorrente da sua utilização. Não se pode, abstratamente, afirmar a legalidade ou ilegalidade da utilização da ?tabela price? sem antes verificar adequadamente, no caso em análise, a efetiva ocorrência ou não de juros capitalizados, o que, na hipótese, carece de demonstração, tratando-se de matéria de fato, e não de direito. Necessária maior dilação, mediante realização de prova pericial, com o objetivo de identificar não somente a existência de capitalização de juros, como também eventual periodicidade. 6. Recurso conhecido e provido. Preliminar de nulidade acolhida. Sentença cassada. (TJ-DF 0700202-40.2023.8.07.0007 1764091, Relator: MARIA IVATÔNIA, Data de Julgamento: 04/10/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 09/10/2023)

COMPRA E VENDA – REVISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência para declarar nulidade das cláusulas pertinentes a atualização monetária e juros remuneratórios – Inadmissibilidade - Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de imóvel - CORREÇÃO MONETÁRIA expressamente prevista no contrato - Direito à informação clara e adequada aos consumidores (art. 6º, III, do CDC) - Ausência de abusividade na adoção do índice IGPM - Correção monetária não se confunde com juros –
JUROS CAPITALIZADOS – Não são abusivos os juros na forma prevista em contrato que obedecem os ditames legais - As operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, atualmente, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI (sistema de financiamento imobiliário)' (art. 5°, §2° da Lei n. 9.514/97), dentre tais condições se inserindo, de fato, a 'capitalização dos juros' (art. 5°, III, da Lei n. 9.514/97)
– Ainda, conforme disposição do art.591 do Código Civil, aplicável à espécie. Ademais, autoriza expressamente o art. 316 do Código Civil a contratação do aumento periódico do valor das prestações sucessivas, não se verificando aí também irregularidade nos termos pactuados pelas partes – Prestígio ao Pacta Sunt Servanda - Cláusulas contratuais válidas e que devem ser cumpridas – Sentença reformada – RECURSO da empresa ré PROVIDO, enquanto se NEGA PROVIMENTO ao apelo dos autores. (TJSP; Apelação Cível 1000494-78.2017.8.26.0153; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cravinhos - 1ª Vara; Data do Julgamento: 17/03/2021; Data de Registro: 17/03/2021).

Fixada essa premissa acerca da possibilidade de capitalização de juros nas operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado – hipótese dos autos –, impõe-se realçar que, no negócio jurídico firmado entre as partes (ID nº 9876844), restou avençada a aplicação de uma taxa de juros de 7,8% ao ano, ou seja, percentual inferior a 1% ao mês, que, ao menos neste exame perfunctório próprio do agravo de instrumento, não se mostra abusivo.

Não há, tampouco, qualquer demonstração de urgência ou perigo de dano que justifique a consignação dos valores que a parte entende devidos, em detrimento daqueles estipulados em contrato. Além disso, não há qualquer indício de que a agravada se encontre em situação de insolvência ou esteja tentando ocultar seu patrimônio, de modo a frustrar eventual execução em caso de procedência da demanda.

Dessa forma, não configurados, ao menos por ora, os requisitos para a concessão da tutela antecipada, impõe-se a manutenção da decisão impugnada.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
. Apreciado o mérito recursal, julgo
PREJUDICADO
o recurso de agravo interno de ID. 12532853.

É como voto.

________________________

1
https://www.serasa.com.br/credito/blog/tabela-price/
(acesso em 07/01/2024).

2
Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

§ 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente. (Revogado pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)

§ 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

§ 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar em sua integralidade o voto lançado pela douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.