Tribunal: TJES
Processo: 0000207-51.2021.8.08.0038
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO LIMITADA A 20%. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS INCLUÍDOS NA CLÁUSULA PENAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA READEQUADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas por João Batista dos Santos Neto e SPE Nova Venécia II Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais e morais, declarou desfeito o contrato por inadimplemento do consumidor, determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 20% a título de cláusula penal e encargos tributários de 5,93%, além de fixar os ônus sucumbenciais em 70% para a empresa e 30% para o autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 20% dos valores pagos deve incluir os encargos tributários; (ii) estabelecer a correta proporção da sucumbência recíproca entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O percentual de 20% fixado a título de cláusula penal já abrange os custos administrativos e tributários decorrentes do desfazimento do contrato, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vedando a cobrança adicional de 5,93% a título de encargos tributários, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa da vendedora.

4. A fixação da sucumbência em 70% para a empresa e 30% para o autor não reflete a proporção real dos pedidos acolhidos, sendo necessária a redistribuição para 60% para o autor e 40% para a empresa, em conformidade com o art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.
Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal de 20% sobre os valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de imóvel inclui os encargos tributários, não sendo admissível a cumulação com retenções adicionais.

2. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir o grau de êxito de cada parte, aplicando-se o princípio da causalidade e proporcionalidade previstos no art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CPC, art. 86 e art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula nº 543.

AgInt no AREsp nº 2.227.266/RJ, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe 25/9/2024.

AgInt no REsp nº 2.146.383/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe 18/9/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000207-51.2021.8.08.0038

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO BATISTA DOS SANTOS NETO e outros (2)

APELADO: SPE NOVA VENECIA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO LIMITADA A 20%. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS INCLUÍDOS NA CLÁUSULA PENAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA READEQUADA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas por João Batista dos Santos Neto e SPE Nova Venécia II Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais e morais, declarou desfeito o contrato por inadimplemento do consumidor, determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 20% a título de cláusula penal e encargos tributários de 5,93%, além de fixar os ônus sucumbenciais em 70% para a empresa e 30% para o autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 20% dos valores pagos deve incluir os encargos tributários; (ii) estabelecer a correta proporção da sucumbência recíproca entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O percentual de 20% fixado a título de cláusula penal já abrange os custos administrativos e tributários decorrentes do desfazimento do contrato, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, vedando a cobrança adicional de 5,93% a título de encargos tributários, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa da vendedora.

4. A fixação da sucumbência em 70% para a empresa e 30% para o autor não reflete a proporção real dos pedidos acolhidos, sendo necessária a redistribuição para 60% para o autor e 40% para a empresa, em conformidade com o art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.
Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal de 20% sobre os valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de imóvel inclui os encargos tributários, não sendo admissível a cumulação com retenções adicionais.

2. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir o grau de êxito de cada parte, aplicando-se o princípio da causalidade e proporcionalidade previstos no art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 51, IV; CPC, art. 86 e art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula nº 543.

AgInt no AREsp nº 2.227.266/RJ, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe 25/9/2024.

AgInt no REsp nº 2.146.383/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe 18/9/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, dar parcial provimento a ambos dos recursos.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Os recursos serão apreciados de forma conjunta.

Conforme delineado nos autos, o presente caso envolve ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por João Batista dos Santos Neto em face de SPE Nova Venécia II Empreendimentos Imobiliários LTDA.

O autor apelante celebrou contrato de compra e venda de um lote de terra, cujo valor total foi pactuado em R$ 136.736,31. Após realizar pagamentos até agosto de 2016, devido a dificuldades financeiras, solicitou o desfazimento do contrato. A empresa recorrente, em resposta, apresentou uma retenção de 20% dos valores pagos, além de 5,93% a título de encargos tributários.

A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando o desfazimento do contrato por culpa do consumidor, determinando a devolução dos valores pagos com retenção de 20%, mais encargos tributários, e rejeitando os pedidos de nulidade da cláusula penal e indenização por danos morais.

Pois bem. No que se refere à retenção adicional de 5,93% a título de encargos tributários, a decisão merece ser reformada. O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça determina que o percentual de
20%
já abarca os custos administrativos e os prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato. Confira-se:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ.
2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.227.266/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes.
3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024)
. Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)

Os encargos tributários, portanto, devem ser considerados dentro desse percentual, sob pena de impor ao consumidor um
bis in idem
e configurar
enriquecimento sem causa
da promitente vendedora, em violação aos princípios da
boa-fé objetiva
e do
equilíbrio contratual
previstos pelo
Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV, do CDC)
.

Sob esse prisma, a cumulação de cláusula penal e encargos tributários, que decorrem do mesmo fato gerador — a rescisão do contrato —, representa uma penalização excessiva e desproporcional ao consumidor, desvirtuando a finalidade compensatória da cláusula penal e resultando em onerosidade excessiva.

Sendo assim, a retenção deve ser limitada a 20%, sem a incidência adicional dos encargos tributários.

Por sua vez, não prospera o pedido do autor apelante de isenção dos ônus sucumbenciais, pois, embora tenha sido concedido o benefício da assistência judiciária gratuita, a condenação aos ônus sucumbenciais deve ser imposta, nos termos do que dispõe o
art. 98, §3º, do CPC
, que determina a suspensão da exigibilidade dessa obrigação enquanto perdurar a situação de insuficiência de recursos.

Quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, também se faz necessária a reforma da sentença, com o provimento do apelo da empresa SPE Nova Venécia II.

O autor recorrido formulou cinco pedidos: (i) suspensão da exigibilidade do contrato; (ii) rescisão do contrato; (iii) nulidade da cláusula penal de 20%; (iv) devolução integral dos valores pagos, sem encargos tributários; e (v) indenização por danos morais. Desses pedidos, dois foram acolhidos a rescisão do contrato e, implicitamente, a suspensão da exigibilidade.

Ora, considerando o êxito parcial em apenas dois dos cinco pedidos, a proporção correta da sucumbência é de
40% para o autor
apelado
e 60% para a
recorrente
. Nesse cenário, a sentença, ao fixar os ônus sucumbenciais em
70% para a
empresa
e 30% para o autor
, não refletiu adequadamente a sucumbência recíproca prevista no
art. 86 do CPC
.

Dessa forma, os honorários advocatícios e as custas devem ser redistribuídos na proporção de
60% para o
a
pelado
e
40% para a
recorrente
, de modo a refletir o verdadeiro grau de êxito e insucesso de cada parte.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do
s
recurso
s
e a ele
s

dou parcial

provimento
para reconhecer que os encargos tributários de
5,93%
devem ser considerados dentro da retenção de
20%
e para redistribuir os ônus sucumbenciais na proporção de
60% para o autor
apelado
e 40% para a
empresa recorrente
, em conformidade com o
art. 86 do CPC
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 27.01.2025 a 31.01.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

SESSÃO: Sessão Ordinária VIRTUAL de 27/01/2025, às 14:00

VOTO: Acompanho a relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões