Tribunal: TJES
Processo: 5014682-70.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Benfeitorias; Sistema Financeiro Imobiliário
Data de julgamento: 2025-01-06

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM 80% DO VALOR CONTRATUAL AJUSTADO. DEPÓSITO JUDICIAL DA DIFERENÇA ENTRE VALORES APURADOS. INVIABILIDADE. BENFEITORIAS E ACESSÕES NA FIXAÇÃO DO ALUGUEL. NÃO DEFINITIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de Instrumento interposto pela Comunidade Batista Cristã contra Decisão da 6ª Vara Cível de Vila Velha, proferida nos autos de Ação Revisional de Aluguel movida contra Domingos Pinho de Oliveira Santos. A decisão agravada (I) estabeleceu “
a título precário, que o valor do aluguel provisório, devido a partir do primeiro vencimento que se seguir ao lançamento desta Decisão, seja correspondente a oitenta por cento sobre o valor contratual reajustado
”; e (II) determinou “
ainda, que a Sra Perita se manifeste sobre os questionamentos apresentados pelas partes, esclarecendo que seja em Ação Revisional, seja em Ação Renovatória, o valor do aluguel deverá considerar as benfeitorias e acessões feitas pelo Locatário, conforme sedimentada jurisprudência do STJ
”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (I) verificar a possibilidade de depósito judicial da diferença entre o aluguel provisório fixado em 80% do valor contratual e o valor apurado pela perícia, até ulterior deliberação; e (II) definir se a Decisão recorrida assentou que o valor do aluguel deve incluir benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Nos termos do artigo 68, II, "b", da Lei nº 8.245/1991, na ação revisional proposta pelo locatário, o valor provisório do aluguel não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente, devendo prevalecer essa base para garantir a segurança e a previsibilidade durante o processo.

4.
O depósito judicial da diferença entre o valor provisório e o valor apurado pela perícia não se demonstra viável na espécie, porquanto a Recorrente apresentou, de forma detalhada, os valores do aluguel com os respectivos reajustes contratuais (IGPM) de maio/2018 a maio/2019; maio/2019 a maio/2020; maio/2020 a maio/2021; maio/2021 a maio/2022; maio/2022 a maio/2023. Neste contexto, não se faz possível reconhecer que a respectiva diferença entre o valor atual do aluguel reajustado e o valor apontado pela Perícia (R$ 12.800,00) equivaleria apenas a R$ 5.010,10 (cinco mil, dez reais e dez centavos).

5.
No intuito de cumprir a Decisão recorrida perante ao Juízo a quo, caberá a Recorrente proceder a histórica atualização do valor do aluguel, com os respectivos reajustes do IGPM acumulados nos períodos acima referenciados, anualmente, aplicando em seguida o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Magistrado de Primeiro Grau.

6.
Quanto à tese de que a Decisão recorrida teria se pronunciado acerca do mérito, tendo

deliberado

no

sentido

de que o valor do aluguel deve considerar as benfeitorias e acessões feitas no imóvel, é preciso reconhecer que tal Decisum não dirimiu a matéria em caráter definitivo. De fato, a referência à aludida questão pela Decisão recorrida se deu no contexto em determinar que a Perita preste esclarecimentos sobre a matéria, sendo certo que não subsistirá qualquer óbice de sua reapreciação acerca do julgamento definitivo de mérito da causa.

7.
O exame da matéria pelo Juízo a quo não dispensará a análise dos seguintes

aspectos:

(I) se o contrato de locação vigente à época das construções no imóvel possuía, ou não, cláusula de renúncia de indenização por benfeitorias; (II) em caso positivo, se tal renúncia se aplicaria, ou não, às acessões; e (III) se a demanda de origem atrai, ou não, a aplicação da diretriz jurisprudencial firmada acerca da matéria pela Corte Especial do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no EREsp n. 1.411.420/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 3/6/2020, DJe de 27/8/2020.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a Decisão recorrida, cujo cumprimento pela Recorrente deverá ocorrer com as devidas atualizações do valor do aluguel com a incidência do IGPM acumulado, anualmente, nos meses de maio de cada ano, nos estritos termos do contrato firmado entre as partes, e, uma vez apurado tal valor, aplicar-se-á o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Juízo
a quo
.

Tese de julgamento:

1.
Em ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, o valor do aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do valor contratual vigente, nos termos do artigo 68, II, "b", da Lei nº 8.245/1991.

2.
A determinação para que a perícia considere as benfeitorias e acessões não resolve a questão de mérito em definitivo, apenas orienta a coleta de informações técnicas para futura decisão sobre o valor do aluguel, permitindo que o Juízo a quo se pronuncie com base em dados completos ao final do processo.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 18, 19, 68, II, "b"; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp nº 1.411.420/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 3/6/2020, DJe de 27/8/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014682-70.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COMUNIDADE BATISTA CRISTA

AGRAVADO: DOMINGOS PINHO DE OLIVEIRA SANTOS

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM 80% DO VALOR CONTRATUAL AJUSTADO. DEPÓSITO JUDICIAL DA DIFERENÇA ENTRE VALORES APURADOS. INVIABILIDADE. BENFEITORIAS E ACESSÕES NA FIXAÇÃO DO ALUGUEL. NÃO DEFINITIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de Instrumento interposto pela Comunidade Batista Cristã contra Decisão da 6ª Vara Cível de Vila Velha, proferida nos autos de Ação Revisional de Aluguel movida contra Domingos Pinho de Oliveira Santos. A decisão agravada (I) estabeleceu “
a título precário, que o valor do aluguel provisório, devido a partir do primeiro vencimento que se seguir ao lançamento desta Decisão, seja correspondente a oitenta por cento sobre o valor contratual reajustado
”; e (II) determinou “
ainda, que a Sra Perita se manifeste sobre os questionamentos apresentados pelas partes, esclarecendo que seja em Ação Revisional, seja em Ação Renovatória, o valor do aluguel deverá considerar as benfeitorias e acessões feitas pelo Locatário, conforme sedimentada jurisprudência do STJ
”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (I) verificar a possibilidade de depósito judicial da diferença entre o aluguel provisório fixado em 80% do valor contratual e o valor apurado pela perícia, até ulterior deliberação; e (II) definir se a Decisão recorrida assentou que o valor do aluguel deve incluir benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Nos termos do artigo 68, II, "b", da Lei nº 8.245/1991, na ação revisional proposta pelo locatário, o valor provisório do aluguel não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente, devendo prevalecer essa base para garantir a segurança e a previsibilidade durante o processo.

4.
O depósito judicial da diferença entre o valor provisório e o valor apurado pela perícia não se demonstra viável na espécie, porquanto a Recorrente apresentou, de forma detalhada, os valores do aluguel com os respectivos reajustes contratuais (IGPM) de maio/2018 a maio/2019; maio/2019 a maio/2020; maio/2020 a maio/2021; maio/2021 a maio/2022; maio/2022 a maio/2023. Neste contexto, não se faz possível reconhecer que a respectiva diferença entre o valor atual do aluguel reajustado e o valor apontado pela Perícia (R$ 12.800,00) equivaleria apenas a R$ 5.010,10 (cinco mil, dez reais e dez centavos).

5.
No intuito de cumprir a Decisão recorrida perante ao Juízo a quo, caberá a Recorrente proceder a histórica atualização do valor do aluguel, com os respectivos reajustes do IGPM acumulados nos períodos acima referenciados, anualmente, aplicando em seguida o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Magistrado de Primeiro Grau.

6.
Quanto à tese de que a Decisão recorrida teria se pronunciado acerca do mérito, tendo

deliberado

no

sentido

de que o valor do aluguel deve considerar as benfeitorias e acessões feitas no imóvel, é preciso reconhecer que tal Decisum não dirimiu a matéria em caráter definitivo. De fato, a referência à aludida questão pela Decisão recorrida se deu no contexto em determinar que a Perita preste esclarecimentos sobre a matéria, sendo certo que não subsistirá qualquer óbice de sua reapreciação acerca do julgamento definitivo de mérito da causa.

7.
O exame da matéria pelo Juízo a quo não dispensará a análise dos seguintes

aspectos:

(I) se o contrato de locação vigente à época das construções no imóvel possuía, ou não, cláusula de renúncia de indenização por benfeitorias; (II) em caso positivo, se tal renúncia se aplicaria, ou não, às acessões; e (III) se a demanda de origem atrai, ou não, a aplicação da diretriz jurisprudencial firmada acerca da matéria pela Corte Especial do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no EREsp n. 1.411.420/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 3/6/2020, DJe de 27/8/2020.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a Decisão recorrida, cujo cumprimento pela Recorrente deverá ocorrer com as devidas atualizações do valor do aluguel com a incidência do IGPM acumulado, anualmente, nos meses de maio de cada ano, nos estritos termos do contrato firmado entre as partes, e, uma vez apurado tal valor, aplicar-se-á o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Juízo
a quo
.

Tese de julgamento:

1.
Em ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, o valor do aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do valor contratual vigente, nos termos do artigo 68, II, "b", da Lei nº 8.245/1991.

2.
A determinação para que a perícia considere as benfeitorias e acessões não resolve a questão de mérito em definitivo, apenas orienta a coleta de informações técnicas para futura decisão sobre o valor do aluguel, permitindo que o Juízo a quo se pronuncie com base em dados completos ao final do processo.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 18, 19, 68, II, "b"; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp nº 1.411.420/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 3/6/2020, DJe de 27/8/2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

COMUNIDADE BATISTA CRISTÃ
interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em razão da
DECISÃO
(fls. 295/297) proferida pelo
JUÍZO DA 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA
nos autos da
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
proposta pela Recorrente em face de
DOMINGOS PINHO DE OLIVEIRA SANTOS
, cujo
decisum
(
I
) estabeleceu “
a título precário, que o valor do aluguel provisório, devido a partir do primeiro vencimento que se seguir ao lançamento desta Decisão, seja correspondente a oitenta por cento sobre o valor contratual reajustado
”; e (
II
) determinou “
ainda, que a Sra Perita se manifeste sobre os questionamentos apresentados pelas partes, esclarecendo que seja em Ação Revisional, seja em Ação Renovatória, o valor do aluguel deverá considerar as benfeitorias e acessões feitas pelo Locatário, conforme sedimentada jurisprudência do STJ
”.

A Recorrente alega, em síntese, que “
a redução do valor do aluguel para o patamar de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago, que equivale a R$ 17.810,10 (dezessete mil, oitocentos e dez reais e dez centavos), mesmo que superior ao encontrado na perícia do juízo de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), e o depósito em garantia do juízo da diferença entre estes valores, que fica em R$ 5.010,10 (cinco mil e dez reais e dez centavos) não causará nenhum prejuízo para ambas as partes, pois estará em segurança com o juízo até a liquidação de sentença
”.

Defende, portanto, que o cumprimento da determinação contida na Decisão recorrida, notadamente à vista do valor do aluguel provisoriamente arbitrado e da diferença do que apurado pela perícia, seja realizado mediante depósito judicial, excluindo-se a quantia incontroversa apurada pela Perita.

Sustenta, outrossim, que “
o juízo a quo decidiu que deverá ser observado as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário, determinando, inclusive a adequação da perícia”. E, neste particular, argumenta que deve ser reformada “a decisão proferida que alcançou o mérito da demanda, ao fixar que a construção levantada sobre o imóvel objeto da locação entre as partes deve ser levada em consideração para identificação do valor da locação, haja vista que, diferente dos citados julgados do STJ, a construção não irá incorporar o patrimônio do requerido nem haverá indenização à agravante pelas mesmas, sendo ainda previsto que a agravante deverá entregar o imóvel da mesma forma que recebeu, sem nenhuma construção
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito ativo, a fim de que seja autorizado “
o depósito em garantia do juízo da diferença entre valor do aluguel no patamar de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago ao título de aluguel, e o valor encontrado na perícia do juízo no importe de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), pois não causará nenhum prejuízo para ambas as partes, estando o respectivo valor em segurança com o juízo até a liquidação de sentença, cumprindo os termos do Art. 300 do CPC
”. E, ao final, que seja reformada a Decisão recorrida para (
I
) autorizar o depósito do aluguel provisório nos referidos moldes; e (
II
) fixar que o valor do aluguel não deverá levar em consideração a construção no imóvel, mas apenas o imóvel na forma quando da pactuação do contrato de locação.

Decisão (id. 6957298), indeferindo o pedido de efeito ativo.

A despeito de intimado, o Recorrido não apresentou Contraminuta, conforme Certidão (id. 8062043).

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento
.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
COMUNIDADE BATISTA CRISTÃ
interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em razão da
DECISÃO
(fls. 295/297) proferida pelo
JUÍZO DA 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA
nos autos da
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
proposta pela Recorrente em face de
DOMINGOS PINHO DE OLIVEIRA SANTOS
, cujo
decisum
(
I
) estabeleceu “
a título precário, que o valor do aluguel provisório, devido a partir do primeiro vencimento que se seguir ao lançamento desta Decisão, seja correspondente a oitenta por cento sobre o valor contratual reajustado
”; e (
II
) determinou “
ainda, que a Sra Perita se manifeste sobre os questionamentos apresentados pelas partes, esclarecendo que seja em Ação Revisional, seja em Ação Renovatória, o valor do aluguel deverá considerar as benfeitorias e acessões feitas pelo Locatário, conforme sedimentada jurisprudência do STJ
”.

A Recorrente alega, em síntese, que “
a redução do valor do aluguel para o patamar de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago, que equivale a R$ 17.810,10 (dezessete mil, oitocentos e dez reais e dez centavos), mesmo que superior ao encontrado na perícia do juízo de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), e o depósito em garantia do juízo da diferença entre estes valores, que fica em R$ 5.010,10 (cinco mil e dez reais e dez centavos) não causará nenhum prejuízo para ambas as partes, pois estará em segurança com o juízo até a liquidação de sentença
”.

Defende, portanto, que o cumprimento da determinação contida na Decisão recorrida, notadamente à vista do valor do aluguel provisoriamente arbitrado e da diferença do que apurado pela perícia, seja realizado mediante depósito judicial, excluindo-se a quantia incontroversa apurada pela Perita.

Sustenta, outrossim, que “
o juízo a quo decidiu que deverá ser observado as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário, determinando, inclusive a adequação da perícia”. E, neste particular, argumenta que deve ser reformada “a decisão proferida que alcançou o mérito da demanda, ao fixar que a construção levantada sobre o imóvel objeto da locação entre as partes deve ser levada em consideração para identificação do valor da locação, haja vista que, diferente dos citados julgados do STJ, a construção não irá incorporar o patrimônio do requerido nem haverá indenização à agravante pelas mesmas, sendo ainda previsto que a agravante deverá entregar o imóvel da mesma forma que recebeu, sem nenhuma construção
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito ativo, a fim de que seja autorizado “
o

depósito em garantia do juízo da diferença entre valor do aluguel no patamar de 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago ao título de aluguel, e o valor encontrado na perícia do juízo no importe de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), pois não causará nenhum prejuízo para ambas as partes, estando o respectivo valor em segurança com o juízo até a liquidação de sentença, cumprindo os termos do Art. 300 do CPC
”. E, ao final, que seja reformada a Decisão recorrida para (
I
) autorizar o depósito do aluguel provisório nos referidos moldes; e (
II
) fixar que o valor do aluguel não deverá levar em consideração a construção no imóvel, mas apenas o imóvel na forma quando da pactuação do contrato de locação.

Decisão (id. 6957298), indeferindo o pedido de efeito ativo.

A despeito de intimado, o Recorrido não apresentou Contraminuta, conforme Certidão (id. 8062043).

Por ocasião da análise do pedido de efeito ativo, cujo indeferimento restou empreendido por meio da Decisão (id. 6957298), da lavra desta Relatoria, foram explicitados os seguintes fundamentos,
in verbis:

“DECIDO
.

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, passo ao exame do pedido de efeito ativo, cuja concessão, por se traduzir em típica tutela de urgência na via recursal, somente se justifica nas situações em que demonstradas a plausibilidade jurídica das alegações que dão suporte à pretensão recursal, e, ainda, a objetiva e concreta possibilidade de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, de modo que sem a presença desses requisitos cumulativos não se afigura possível o deferimento da medida liminar postulada pela parte Recorrente (
ex vi
artigos 294, 300, 932, inciso II, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil).

No intuito de delinear os contornos da controvérsia, tem-se por pertinente trazer à colação o inteiro teor da Decisão recorrida,
in litteris:

“Trata-se de Ação Revisional de Aluguel, na qual a ilustre Perita apresentou o Laudo Pericial a fls. 229-56 dos autos da Ação Renovatória n.0 0027131-79.2019.8.08.0035.

Por meio da petição de fls. 276-8, a Autora-Locatária pede o arbitramento provisório do aluguel em conformidade com o valor estimado no aludido Laudo Pericial.

A respeito do valor provisório do aluguel, verifico que o valor estimado pela ilustre Perita foi de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), sendo que o valor contratual, reajustado, é superior a R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), importando em relevante divergência entre o valor de mercado e o valor do contrato, a ser estabelecido no novo contrato, em caso de procedência dos pedidos, tanto da Renovatória, quanto da Revisional.

Dirimindo a divergência, mostra-se criteriosa a adoção do limite legal estabelecido pelo art. 68, inc. II, da Lei nº 8.245/91: "b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente".

Entenda-se como "aluguel vigente" o valor do contrato e não valor de mercado. Justamente por isso, enquanto não dirimidas em definitivo as questões inerentes à renovação e à própria revisão; considerando-se ainda, a significativa discrepância entre o valor de mercado e o valor de contrato, deverá ser adotada a norma que estabelece, ope legis, o valor mínimo de fixação do aluguel provisório.

Sendo assim e em face do exposto, ESTABELEÇO, a título precário, que o valor do aluguel provisório, devido a partir do primeiro vencimento que se seguir ao lançamento desta Decisão, seja correspondente a oitenta por cento sobre o valor contratual reajustado.

A título de exemplo: se o aluguel contratual reajustado na data de hoje for de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), o valor provisório será de R$ 17.600,00 (dezessete mil e seiscentos reais); se daqui a alguns meses o aluguel reajustado for de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), o aluguel provisório será oitenta por cento deste valor.

Determino, ainda, que a Sra Perita se manifeste sobre os questionamentos apresentados pelas partes, esclarecendo que seja em Ação Revisional, seja em Ação Renovatória, o valor do aluguel deverá considerar as benfeitorias e acessões feitas pelo Locatário, conforme sedimentada jurisprudência do STJ
.”

Frente ao explicitado cenário, cabe pontuar, de início, que o
artigo 18, da Lei Federal nº 8.245/1991
, estabelece que “
é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste
”.

Na sequência, o
artigo 19, do mesmo Diploma Legal
, dispõe que “
não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado
”.

In casu
, após sucessivas renovações e reajustes do Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial firmado entre as partes, a Recorrente propôs a Ação Revisional de origem, visando, em suma, ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado.

Na espécie, restou afirmado na Decisão recorrida que o valor contratual do aluguel reajustado se encontra em montante superior a R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais). Por outro lado, foi apurado pela Perícia que o valor do aluguel pelo preço de mercado seria de R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), o que ainda se encontra pendente de esclarecimentos, até porque deverá ser apreciado se as benfeitorias e acessões construídas pelo Locatário integrarão, ou não, o valor definitivo do aluguel.

Diante desse contexto, o Magistrado de Primeiro Grau, por meio da Decisão recorrida, estabeleceu que o valor provisório do aluguel deve ser equivalente a 80% (oitenta por cento) do valor contratual do aluguel reajustado, na forma do
artigo 69, inciso II, alínea “b”, da Lei Federal nº 8.245/1991
,
in verbis:

“
Art. 68
.

Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

(...)

II
– ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

(...)

b)
em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”

Na hipótese dos autos, considerando, no contexto da Petição Inicial da demanda de origem, que a própria Recorrente afirmou que em outubro/2019, quando da propositura da Ação, era pago a título de aluguel o valor de R$ 17.654,00 (dezessete mil, seiscentos e cinquenta e quatro reais), bem como que o aludido Contrato de Locação, reúne cláusula de reajuste anual, com base no IGP-M acumulado, tem-se por inviável assentar que o percentual de 80% (oitenta por cento) sobre valor atual do aluguel ajustado e devidamente corrigido, equivaleria ao valor correspondente R$ 17.810,10 (dezessete mil, oitocentos e dez reais e dez centavos), conforme asseverado pelo Recorrente/Locatário
.

Deveras, nota-se que em nenhum momento a Recorrente apresentou, de forma detalhada, os valores do aluguel com os respectivos reajustes contratuais (IGPM) de maio/2018 a maio/2019; maio/2019 a maio/2020; maio/2020 a maio/2021; maio/2021 a maio/2022; maio/2022 a maio/2023
.

Neste contexto, não se faz possível reconhecer que a respectiva diferença entre o valor atual do aluguel reajustado e o valor apontado pela Perícia (R$ 12.800,00) equivaleria apenas a R$ 5.010,10 (cinco mil, dez reais e dez centavos
).

Desta feita, no intuito de cumprir a Decisão recorrida perante ao Juízo
a quo
, caberá a Recorrente proceder a histórica atualização do valor do aluguel, com os respectivos reajustes do IGPM acumulados nos períodos acima referenciados, anualmente, aplicando em seguida o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Magistrado de Primeiro Grau
.

Por fim, no que concerne à alegação da Recorrente de que a Decisão recorrida teria se pronunciado acerca do mérito, tendo deliberado no sentido de que o valor do aluguel deve considerar as benfeitorias e acessões feitas no imóvel, é preciso reconhecer que tal
Decisum
não dirimiu a matéria em caráter definitivo
.

Neste particular, importa assentar que a referência à aludida questão pela Decisão recorrida se deu no contexto em determinar que a Perita preste esclarecimentos sobre a matéria, sendo certo que não subsistirá qualquer óbice de sua reapreciação acerca do julgamento definitivo de mérito da causa.

A propósito, em reforço a aludida percepção, impõe-se realçar que o exame da matéria não dispensará a análise dos seguintes aspectos: (
I
) se o contrato de locação vigente à época das construções no imóvel possuía, ou não, cláusula de renúncia de indenização por benfeitorias; (
II
) em caso positivo, se tal renúncia se aplicaria, ou não, às acessões; e (
III
) se a demanda de origem atrai, ou não, a aplicação da diretriz jurisprudencial firmada acerca da matéria pela Corte Especial do Egrégio Superior Tribunal de Justiça no EREsp n. 1.411.420/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 3/6/2020, DJe de 27/8/2020, onde assim pronunciou,
in litteris
:

“
EMENTA
: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SÚMULA 158/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. SIMILITUDE FÁTICA. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTEÚDO DO ATO POSTULATÓRIO. AUSÊNCIA DE CONSENSO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO SOBRE O VALOR DO ALUGUEL. INTERVENÇÃO JUDICIAL. CÁLCULO SOBRE BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. NÃO INCIDÊNCIA. ÊXITO DO RECORRENTE EM NOVO GRAU RECURSAL.

1.
Ação ajuizada em 28/4/11. Embargos de divergência interpostos em 26/4/16. Autos atribuídos a Relatora em 20/11/19. Julgamento: CPC/15.

2.
O propósito dos embargos de divergência consiste em definir se a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão realizada pelo locatário, com autorização do locador.

3.
O nome de um ato processual não afeta sua natureza, que segue intacta e inalterada a despeito de erros que hajam sido cometidos na denominação. Sobressai, assim, como critério de identificação de demandas, o conteúdo do ato postulatório, ou seja, é a pretensão o dado que - em confronto com os demais (nomen e forma) - espelha na postulação o sentido aparente da vontade de seu autor. Doutrina sobre o tema.

4.

A ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel. Por exercício da autonomia privada das partes contratantes, nada impede que: i) os gastos relativos à acessão sejam descontados do valor do aluguel por determinado tempo; ii) a acessão seja realizada por investimento exclusivo de uma das partes com a correspondente indenização ao final do contrato, seja pelo locador, seja pelo locatário; iii) a acessão seja custeada por apenas uma parte, renunciando-se à indenização correspondente ao investimento
.

5.

Contudo, ausente consenso entre as partes, em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem
.

6.
Embargos de divergência conhecidos e providos.

(
STJ
- EREsp n. 1.411.420/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 3/6/2020, DJe de 27/8/2020.)

Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de efeito ativo, devendo a Decisão recorrida ser cumprida pela Recorrente com as devidas atualizações do valor do aluguel com a incidência do IGPM acumulado, anualmente, nos meses de maio de cada ano, nos estritos termos do contrato firmado entre as partes, e, uma vez apurado tal valor, aplicar-se-á o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Juízo
a quo
.

Intimem-se as partes.

Notifique-se o Juízo
a quo
para cientificar-lhe do inteiro teor desta Decisão.

Intime-se o Recorrido para fins de Contraminuta recursal, no prazo legal.

Ultimadas as medidas de estilo, retornem os autos à conclusão desta Relatoria.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR
”

Diante das explicitadas considerações, as quais se agregam à fundamentação deste pronunciamento, reafirma-se, nesta oportunidade, a compreensão de que as peças colacionadas a este Instrumento não autorizam a reforma da Decisão atacada.

Consoante demonstrado anteriormente, as especificidades do caso revelam que o depósito judicial da diferença entre o valor provisório do aluguel e o valor apurado pela perícia não se demonstra viável na espécie, devendo, portanto, o cumprimento da Decisão recorrida ocorrer com as devidas atualizações do valor do aluguel com a incidência do IGPM acumulado, anualmente, nos meses de maio de cada ano, nos estritos termos do contrato firmado entre as partes, e, uma vez apurado tal valor, aplicar-se-á o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Juízo
a quo
, em atenção ao disposto no artigo 68, II, "b", da Lei nº 8.245/1991.

Por fim, quanto à tese de que a Decisão recorrida teria se pronunciado acerca do mérito, tendo

deliberado,

no

sentido

de que o valor do aluguel deve considerar as benfeitorias e acessões feitas no imóvel, é preciso reconhecer que tal
Decisum
não dirimiu a matéria em caráter definitivo.

Deveras, a referência à aludida questão pela Decisão recorrida se deu no contexto em determinar que a Perita preste esclarecimentos sobre a matéria, sendo certo que não subsistirá qualquer óbice de sua reapreciação acerca do julgamento definitivo de mérito da causa.

Isto posto,
CONHECO E NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo a Decisão recorrida, cujo cumprimento pela Recorrente deverá ocorrer com as devidas atualizações do valor do aluguel com a incidência do IGPM acumulado, anualmente, nos meses de maio de cada ano, nos estritos termos do contrato firmado entre as Partes, e, uma vez apurado tal valor, aplicar-se-á o percentual de 80% (oitenta por cento) fixado pelo Juízo
a quo
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador
Sérgio Ricardo de Souza
:

Acompanho a relatoria.