Tribunal: TJES
Processo: 0010668-86.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ENCARGOS MORATÓRIOS. JUROS DE 0,2% AO DIA PREVISTOS EM CONVENÇÃO. VALIDADE. MULTA MORATÓRIA DE 2% CUMULADA COM MULTA SANCIONATÓRIA EQUIVALENTE A UMA COTA CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Villagio Laranjeiras Condomínio Clube contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada por Villagio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda., que limitou os encargos moratórios incidentes sobre cotas condominiais inadimplidas a 1% de juros e 2% de multa, além de julgar parcialmente procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento das cotas inadimplidas, observadas as referidas limitações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a estipulação de juros moratórios de 0,2% ao dia prevista na convenção condominial; (ii) estabelecer se a cumulação da multa moratória de 2% com penalidade sancionatória equivalente a uma cota condominial configura bis in idem ou se é juridicamente admissível, à luz do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil permite expressamente a estipulação, na convenção condominial, de juros moratórios superiores a 1% ao mês, afastando a incidência da Lei de Usura por não se tratar de contrato de mútuo, mas de estatuto normativo interno do condomínio.

A jurisprudência do STJ admite a estipulação de juros moratórios de até 9,9% ao mês em convenções condominiais firmadas após o advento do Código Civil de 2002, reconhecendo a validade da cláusula que fixa juros de 0,2% ao dia, quando expressamente pactuada.

A multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, tem natureza jurídica diversa da sanção prevista no art. 1.337, caput, que é de caráter punitivo e exige reiteração da conduta faltosa e deliberação por 3/4 dos condôminos, em assembleia regularmente convocada.

A cláusula da convenção que prevê a aplicação automática de multa equivalente a uma cota condominial pelo simples inadimplemento superior a 30 dias carece de validade, por não observar o quórum qualificado e o procedimento deliberativo exigido no art. 1.337 do Código Civil e na própria convenção do condomínio (art. 48, XII).

Não se verifica bis in idem na cumulação das penalidades previstas nos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, desde que observadas suas exigências legais, inclusive quanto à deliberação assemblear.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A convenção condominial pode estabelecer juros moratórios superiores a 1% ao mês, inclusive no patamar de 0,2% ao dia, sem ofensa ao ordenamento jurídico, desde que expressamente pactuado.

A multa moratória de 2% sobre o débito e a multa sancionatória do art. 1.337 do Código Civil podem ser cumuladas, por possuírem naturezas distintas, sendo a última de caráter punitivo.

A aplicação da penalidade sancionatória do art. 1.337 do Código Civil exige deliberação assemblear com quórum qualificado de 3⁄4 dos condôminos restantes, sendo inválida sua imposição automática por mera previsão convencional.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, § 1º, e 1.337, caput; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp n. 2.130.740/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 19.08.2024, DJe 23.08.2024; STJ, REsp n. 1.564.030/MG, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.08.2016, DJe 19.08.2016; STJ, REsp n. 1.247.020/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.10.2015, DJe 11.11.2015; TJES, AI n. 5008525-44.2021.8.08.0035, rel. Desª Janete Vargas Simões, j. 21.02.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010668-86.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS CONDOMINIO CLUBE

APELADO: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ENCARGOS MORATÓRIOS. JUROS DE 0,2% AO DIA PREVISTOS EM CONVENÇÃO. VALIDADE. MULTA MORATÓRIA DE 2% CUMULADA COM MULTA SANCIONATÓRIA EQUIVALENTE A UMA COTA CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Villagio Laranjeiras Condomínio Clube contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada por Villagio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda., que limitou os encargos moratórios incidentes sobre cotas condominiais inadimplidas a 1% de juros e 2% de multa, além de julgar parcialmente procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento das cotas inadimplidas, observadas as referidas limitações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a estipulação de juros moratórios de 0,2% ao dia prevista na convenção condominial; (ii) estabelecer se a cumulação da multa moratória de 2% com penalidade sancionatória equivalente a uma cota condominial configura bis in idem ou se é juridicamente admissível, à luz do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil permite expressamente a estipulação, na convenção condominial, de juros moratórios superiores a 1% ao mês, afastando a incidência da Lei de Usura por não se tratar de contrato de mútuo, mas de estatuto normativo interno do condomínio.

A jurisprudência do STJ admite a estipulação de juros moratórios de até 9,9% ao mês em convenções condominiais firmadas após o advento do Código Civil de 2002, reconhecendo a validade da cláusula que fixa juros de 0,2% ao dia, quando expressamente pactuada.

A multa moratória de 2% prevista no art. 1.336, § 1º, tem natureza jurídica diversa da sanção prevista no art. 1.337, caput, que é de caráter punitivo e exige reiteração da conduta faltosa e deliberação por 3/4 dos condôminos, em assembleia regularmente convocada.

A cláusula da convenção que prevê a aplicação automática de multa equivalente a uma cota condominial pelo simples inadimplemento superior a 30 dias carece de validade, por não observar o quórum qualificado e o procedimento deliberativo exigido no art. 1.337 do Código Civil e na própria convenção do condomínio (art. 48, XII).

Não se verifica bis in idem na cumulação das penalidades previstas nos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, desde que observadas suas exigências legais, inclusive quanto à deliberação assemblear.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A convenção condominial pode estabelecer juros moratórios superiores a 1% ao mês, inclusive no patamar de 0,2% ao dia, sem ofensa ao ordenamento jurídico, desde que expressamente pactuado.

A multa moratória de 2% sobre o débito e a multa sancionatória do art. 1.337 do Código Civil podem ser cumuladas, por possuírem naturezas distintas, sendo a última de caráter punitivo.

A aplicação da penalidade sancionatória do art. 1.337 do Código Civil exige deliberação assemblear com quórum qualificado de 3⁄4 dos condôminos restantes, sendo inválida sua imposição automática por mera previsão convencional.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.336, § 1º, e 1.337, caput; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp n. 2.130.740/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 19.08.2024, DJe 23.08.2024; STJ, REsp n. 1.564.030/MG, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.08.2016, DJe 19.08.2016; STJ, REsp n. 1.247.020/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.10.2015, DJe 11.11.2015; TJES, AI n. 5008525-44.2021.8.08.0035, rel. Desª Janete Vargas Simões, j. 21.02.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, trata-se de
apelação cível
interposta pelo
Condomínio do Edifício Villagio Laranjeiras Condomínio Clube
contra a r. sentença (id. 33686025) proferida pelo juízo da 6º Vara Cível de Serra - Comarca da Capital, que,
na ação ordinária
ajuizada pela
Villagio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para limitar a 1% os juros moratórios e 2% a multa incidentes sobre as cotas condominiais inadimplidas, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção, para condenar a reconvinda/autora ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas, observando-se a limitação dos encargos moratórios.

Em suas razões (id. 11623637), a apelante sustenta que (i) a estipulação de juros moratórios em 0,2% ao dia está amparada pelo art. 1.336, §1º, do Código Civil, sendo plenamente válida quando prevista expressamente na convenção condominial, não havendo abusividade a ser reconhecida; (ii) a multa adicional equivalente a uma cota condominial básica, prevista para atrasos superiores a 30 dias, não configura
bis in idem
; (iii) o Superior Tribunal de Justiça e o próprio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo possuem precedentes que contrariam a conclusão alcançada na sentença; (iv), o acórdão oriundo do TJDFT citado na sentença foi posteriormente reformado pelo STJ.

A controvérsia centra-se na possibilidade de revisão judicial de encargos moratórios estabelecidos em convenção condominial, especificamente quanto à validade da cláusula que estipula juros moratórios de 0,2% ao dia e a compatibilidade da cumulação da multa moratória de 2% com multa sancionatória adicional equivalente a uma cota condominial básica.

Com efeito, acerca do tema em voga, dispõe a norma do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, que “
o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito
”.

De seu turno, a convenção de condomínio da apelante, em seu artigo 78, alínea “a” e parte final, assim prevê,
in litteris
:

Art. 78 - Ficam aprovadas as seguintes penalidades a serem aplicadas aos condôminos quando verificadas as seguintes hipóteses:

Multa de 2% (dois por cento) acrescida de juros após o vencimento de 0,2% (zero vírgula dois por cento) por dia, no caso de atraso no pagamento das taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias, na forma do artigo 1.336 do Código Civil;

[...]

Fica estabelecida multa igual ao valor de uma taxa condominial a ser aplicada ao cond6inino que atrasar o pagamento das taxas condominiais pelo período igual a trinta dias;

Nesse contexto, é remansosa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “
após o advento do Código Civil de 2002, é possível a fixação, na Convenção de Condomínio, de juros de mora em patamar superior a 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento de taxas condominiais
” (AgInt no REsp n. 2.130.740/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024).

E tanto nesta Corte Estadual quanto no Superior Tribunal de Justiça - como revela o julgado supracitado -, há precedentes que reconhecem a legalidade da cobrança de juros de mora no percentual de 9,9% ao mês, sem que disso possa se extrair qualquer abusividade, valendo conferir, por todos:

DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. FIXAÇÃO DE JUROS MORATÓRIOS SUPERIORES A 1% AO MÊS. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. O § 1º do art. 1.336 do Código Civil confere autonomia aos condôminos para fixarem juros moratórios superiores a 1% ao mês em convenção condominial. A jurisprudência do STJ admite a estipulação de juros moratórios acima de 1% ao mês por Convenção de Condomínio posterior à vigência do Código Civil de 2022, não havendo aplicação da Lei de Usura para a convenção condominial, que possui natureza de estatuto normativo interno. Precedentes: AgInt nos EDcl no REsp 1.734.133/MG, AgInt no REsp n. 2.130.740/DF e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.962.688/DF. Recurso desprovido.
(TJES, Agravo de Instrumento n. 5008525-44.2021.8.08.0035, 1ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Janete Vargas Simões, j. em 21.02.2025)

Destarte, é de rigor considerar, em consonância com a jurisprudência predominante no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que a taxa de juros estipulada em 0,2% ao dia não se afigura abusiva, mormente porque aos juros estipulados em convenções condominiais não se aplica a limitação imposta pela Lei da Usura, em seu art. 5º, visto se tratar de espécie normativa “
regulatória dos contratos de mútuo e inaplicável à convenção que possui a natureza de estatuto normativo ou institucional, e não de contrato
" (AgInt no AgInt no AREsp 1.041.312/SP, Relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 14/6/2018).

Assim, no que diz respeito à limitação dos juros moratórios estabelecidos no art. 78, “a”, da convenção da apelante,
merece retoque a sentença
, a fim de que seja julgado improcedente o pedido a tal respeito deduzido na inicial.

Em evolução, no que diz respeito à irresignação da apelante quanto ao reconhecimento de
bis in idem
na aplicação da multa moratória de 2%, prevista no art. 78, “a”, da convenção condominial, e daquela penalidade prevista em sua parte final, consistente na aplicação da multa correspondente a uma cota condominial aos condôminos com inadimplência superior a 30 (trinta) dias, entendo que
não viceja a tese recursal articulada pela ora apelante
.

A respeito da celeuma, o Código Civil, em seu art. 1.337,
caput
, estabelece que “
o condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio
poderá
,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes
,
ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais
, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração
, independentemente das perdas e danos que se apurem
”.

Veja-se que,
em princípio
, não há incompatibilidade entre as penalidades impostas, na medida em que, enquanto aquela prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, é de cunho moratório, aquela prevista no art. 1.337,
caput
, do mesmo diploma, ao contrário do que fora alegado na sentença recorrida, tem caráter sancionatório, sendo possível então, que ambas sejam aplicadas ao mesmo fato - o inadimplemento.

A propósito, confiram-se os seguintes julgados:

RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

[...]

2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, §1º, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de 3⁄4 (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único - multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial).

(REsp n. 1.564.030/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2016, DJe de 19/8/2016.)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.

3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.

4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.

5. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.247.020/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/10/2015, DJe de 11/11/2015.)

Entretanto, conquanto seja possível a cumulação da multa de 2% com a penalidade aplicada, depreende-se que a incidência desta exige não apenas que se trate de inadimplência reiterada e contumaz, mas também que a referida penalidade seja aprovada em assembléia, por 3/4 dos condôminos, o que não se vislumbra no caso concreto, na medida em que, embora substanciosa a inadimplência da apelada, a aplicação da penalidade se deu mediante previsão da convenção não submetida à deliberação assemblear, mediante quórum exigido.

Sob este aspecto, portanto, entendo ser inviável a aplicação, ao caso concreto, de penalidade equivalente a uma taxa condominial, mormente porque a própria convenção da apelante, em seu artigo 48, inciso XII, prevê a exigência do referido quórum para aplicação da penalidade, razão pela qual, neste ponto, embora por outros fundamentos, deve ser mantida a sentença recorrida.

Posto isso,
conheço
o recurso de apelação interposto pelo
Condomínio do Edifício Villagio Laranjeiras Condomínio Clube
e o
provejo em parte
, para reformar a sentença recorrida e afastar, (i) na ação principal, tão somente, a incidência da penalidade relativa a um mês da cota condominial básica sobre o débito de cada uma das unidades mencionadas na inicial, mantendo, por outro lado, a incidência da taxa de juros moratórios, tal como prevista na convenção (0,2% ao dia); (ii) na reconvenção, condenar ao pagamento do valor relativo às cotas condominiais inadimplidas, nos termos do julgamento da ação principal.

Em ambas as demandas, por ter sido a apelante sucumbente mínima, visto que decaiu tão somente em relação à aplicação da penalidade de uma cota condominial básica, mantendo-se, a incidência dos juros moratórios e, como consectário, os valores a eles correspondentes, condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em ambas as demandas, fixando estes, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 10% (i) sobre o valor atribuído à causa, na ação principal; (ii) sobre o valor da condenação, na reconvenção.

É como voto.

DESEMBARGADORA HELOISA CARIELLO

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)