Tribunal: TJES
Processo: 5019245-31.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-11-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5019245-31.2021.8.08.0048

APELANTES
: SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA e CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADA
: RAYANNE MENEZES ROSA

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DA SERRA - DR
a
CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL COM BASE DE CÁLCULO NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO EQUITATIVA PARA PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. PRECEDENTES DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCELADA. PREVISÃO LEGAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote, declarou a dissolução do pacto por iniciativa da compradora e condenou as vendedoras à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão central em discussão consiste em analisar, à luz da Lei nº 13.786/2018, a validade e a extensão das cláusulas contratuais que preveem: (i) a retenção de cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato, em oposição a um percentual sobre os valores pagos; (ii) a cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; e (iii) a forma de restituição dos valores devidos ao comprador, se em parcela única ou de forma parcelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aplicação da Lei nº 13.786/2018 aos contratos firmados sob sua égide não impede o controle judicial de cláusulas que, no caso concreto, se revelem manifestamente excessivas ou gerem desvantagem exagerada ao adquirente, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa e ao princípio da equidade.

4. Revela-se abusiva a cláusula penal que fixa a retenção com base no valor total do contrato, sendo lícita e recomendável sua redução equitativa, com fundamento no art. 413 do Código Civil, para um patamar razoável incidente sobre os valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5. Consoante entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, não é cabível a fixação de taxa de fruição pela posse de lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico auferido pelo comprador que justifique a indenização, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

6. A forma de restituição dos valores ao comprador desistente, em contratos de compra e venda de loteamento celebrados após a Lei nº 13.786/2018, deve seguir a regra cogente do parcelamento previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79, por ser disposição específica que visa proteger o fluxo de caixa do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC 0032964-15.2018.8.08.0035; STJ, AgInt no REsp 1.989.344/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5019245-31.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA e outros

APELADO: RAYANNE MENEZES ROSA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5019245-31.2021.8.08.0048

APELANTES
: SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA e CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADA
: RAYANNE MENEZES ROSA

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DA SERRA - DR
a
CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL COM BASE DE CÁLCULO NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO EQUITATIVA PARA PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. PRECEDENTES DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCELADA. PREVISÃO LEGAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote, declarou a dissolução do pacto por iniciativa da compradora e condenou as vendedoras à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão central em discussão consiste em analisar, à luz da Lei nº 13.786/2018, a validade e a extensão das cláusulas contratuais que preveem: (i) a retenção de cláusula penal calculada sobre o valor total do contrato, em oposição a um percentual sobre os valores pagos; (ii) a cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; e (iii) a forma de restituição dos valores devidos ao comprador, se em parcela única ou de forma parcelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aplicação da Lei nº 13.786/2018 aos contratos firmados sob sua égide não impede o controle judicial de cláusulas que, no caso concreto, se revelem manifestamente excessivas ou gerem desvantagem exagerada ao adquirente, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa e ao princípio da equidade.

4. Revela-se abusiva a cláusula penal que fixa a retenção com base no valor total do contrato, sendo lícita e recomendável sua redução equitativa, com fundamento no art. 413 do Código Civil, para um patamar razoável incidente sobre os valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5. Consoante entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, não é cabível a fixação de taxa de fruição pela posse de lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico auferido pelo comprador que justifique a indenização, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

6. A forma de restituição dos valores ao comprador desistente, em contratos de compra e venda de loteamento celebrados após a Lei nº 13.786/2018, deve seguir a regra cogente do parcelamento previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79, por ser disposição específica que visa proteger o fluxo de caixa do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: TJES, AC 0032964-15.2018.8.08.0035; STJ, AgInt no REsp 1.989.344/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5019245-31.2021.8.08.0048

APELANTES
: SPE RESIDENCIAL SERRA SEDE LTDA e CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADA
: RAYANNE MENEZES ROSA

JUÍZO PROLATOR
: 1ª VARA CÍVEL DA SERRA - DR
a
CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Da Impugnação à Gratuidade de Justiça

Inicialmente, a apelante impugna o deferimento do benefício da gratuidade de justiça à autora, sob o argumento de que teria sido concedido de ofício pelo juízo de primeiro grau. A alegação, contudo, não encontra respaldo nos autos.

Da análise da petição inicial (ID 11321681), observa-se que, embora de forma concisa, há pedido expresso para a concessão do benefício em seu preâmbulo, o qual veio devidamente instruído com a declaração de hipossuficiência firmada pela parte.

Nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, "presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural". Trata-se de uma presunção relativa (
juris tantum
), que somente pode ser afastada mediante prova em contrário. O ônus de elidir tal presunção recai sobre a parte que a impugna, a qual deveria ter apresentado elementos concretos capazes de demonstrar que a apelada possui, de fato, condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo de seu sustento.

Não tendo a apelante se desincumbido de seu ônus probatório,
rejeito a preliminar
.

VOTO

Mérito

Conheço do presente recurso de apelação, porquanto se encontram devidamente preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade.

A controvérsia central devolvida a esta instância revisora cinge-se a analisar a extensão e a validade das cláusulas penais e demais deduções previstas em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, rescindido por iniciativa do comprador, à luz das inovações trazidas pela Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979).

Da Rescisão Contratual e das Deduções (Lei nº 13.786/2018)

É fato incontroverso nos autos que a rescisão contratual se deu por exclusiva iniciativa da compradora/apelada, por impossibilidade financeira superveniente, e que o contrato, firmado em 02/09/2021 (ID 11322436), submete-se, inequivocamente, ao regime jurídico estabelecido pela Lei nº 13.786/2018.

As apelantes defendem a aplicação literal da Cláusula 6ª, parágrafo segundo, do contrato (ID 11322436, pág. 6), que reproduz o conteúdo do art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

A referida cláusula estipula, em caso de rescisão por culpa do adquirente, a dedução dos seguintes valores: (i) 0,75% sobre o valor do contrato a título de fruição; (ii) 10% sobre o valor do contrato a título de cláusula penal; (iii) comissão de corretagem; e (iv) demais encargos, como impostos e taxas.

A sentença, no entanto, afastou parte dessas deduções e modulou a cláusula penal, por entendê-las abusivas no caso concreto, decisão que se mostra, em grande parte, acertada.

Da Cláusula Penal (Retenção)

O ponto nevrálgico da apelação reside na base de cálculo da cláusula penal. O contrato, seguindo a literalidade da lei, estipula a retenção de 10% sobre o
valor total e atualizado do contrato
. A sentença, por outro lado, considerou tal disposição excessivamente onerosa e desproporcional, limitando a retenção ao percentual de 25% sobre os
valores efetivamente pagos
pela compradora.

Embora a Lei do Distrato tenha objetivado conferir maior segurança jurídica e previsibilidade às relações de incorporação e loteamento, sua aplicação não pode se dar de forma indiscriminada, dissociada dos princípios basilares do direito contratual, como a boa-fé objetiva, a função social do contrato e, notadamente, a vedação ao enriquecimento sem causa. A autonomia da vontade, embora prestigiada, não é um princípio absoluto, encontrando limites na ordem pública e nos bons costumes.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, mesmo nos contratos celebrados sob a égide da Lei 13.786/2018, admite-se, em caráter excepcional, a redução equitativa da cláusula penal quando sua incidência se revelar manifestamente excessiva (art. 413 do CC). Confira-se:

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

Sem dúvidas, a estipulação de uma multa calculada sobre o valor integral do negócio, independentemente do montante já adimplido, revela-se manifestamente excessiva e gera um desequilíbrio contratual acentuado, sobretudo em situações como a presente, onde a rescisão ocorre no início da relação contratual. Tal mecanismo pode levar à perda total ou quase total das parcelas pagas pelo adquirente, transmutando a natureza compensatória da cláusula penal em uma fonte de lucro indevido para o vendedor.

Nesse contexto, o Poder Judiciário está autorizado a intervir para modular a penalidade, com fundamento no art. 413 do Código Civil, que impõe ao juiz o dever de reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o seu montante for manifestamente excessivo.

À luz dessas premissas, a fixação de retenção em 25% dos valores pagos mostra-se adequada e não arbitrária. O patamar concilia o ressarcimento das despesas inerentes à operação (administrativas, de intermediação, publicidade e comercialização), com a vedação de onerosidade excessiva ao promitente comprador desistente, prevenindo enriquecimento sem causa e preservando a proporcionalidade entre a compensação de custos efetivos e o impacto financeiro do desfazimento contratual.

Nesse mesmo sentido, o entendimento deste Egrégio TJES:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RETENÇÃO DE VALORES. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO . JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de resolução contratual, decretou a dissolução do contrato de compra e venda de imóvel, sem culpa da ré, e a condenou a restituir 75% das parcelas pagas pela autora, excluídas as despesas de corretagem, com correção monetária e juros a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há cinco questões em discussão: (i) verificar a alegação de inovação recursal; (ii) definir se a retenção de valores deve obedecer ao percentual de 10% sobre o valor total do contrato; (iii) determinar se a devolução das parcelas pagas pela compradora deve ocorrer em 12 parcelas; (iv) definir o termo inicial para aplicação dos juros de mora; (v) estabelecer se houve sucumbência recíproca entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de inovação recursal deve ser rejeitada, uma vez que a matéria referente ao art . 32-A da Lei 13.786/2018 e à retenção de 10% já havia sido contestada e discutida nos autos, tanto na contestação quanto na réplica. 4. O contrato foi celebrado após a vigência da Lei 13 .786/2018, porém considerando que no contexto dos autos a manutenção da cláusula penal de retenção de 10% do valor total do contrato mostra-se abusiva, visto que resultaria em montante superior aos valores pagos a título de prestações pela requerente, deve ser mantida a sentença quanto ao percentual de retenção pela Recorrente em 25% do total da quantia paga pela Recorrida. 5. A taxa de fruição do bem é indevida, pois o lote não estava edificado, seguindo o entendimento pacífico do STJ. 6 . A devolução dos valores pagos deve ocorrer em 12 parcelas, conforme previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei 13.786/2018. 7 . Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ. 8. Houve sucumbência recíproca, considerando que parte dos pedidos da autora foi parcialmente deferida e outro parcialmente indeferido, o que justifica a redistribuição proporcional dos encargos sucumbenciais. IV . DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A alegação de inovação recursal não prospera quando a matéria já foi contestada e discutida no curso do processo . 2. A retenção de valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode ser limitada a 25% quando o percentual previsto em contrato se mostrar abusivo. 3. A taxa de fruição não é devida em contratos envolvendo lotes não edificados . 4. A devolução dos valores pagos deve ocorrer em até 12 parcelas, conforme o art. 32-A, § 1º, da Lei 13.786/2018 . 5. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual é requerida pela parte compradora. 6. A sucumbência recíproca deve ser aplicada quando há deferimento parcial dos pedidos formulados na inicial . Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018, art. 32-A; Código de Defesa do Consumidor; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n . 2.073.412/SP; STJ, AgInt no REsp n. 2 .020.258/SP. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00074964420218080035, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível, j. 16/10/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – PARÂMETRO – JURISPRUDÊNCIA DO STJ – ALTERAÇÃO PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 2 – Havendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do STJ. 4 – Recurso parcialmente provido. (TJES; AC 0032964-15.2018.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 29/08/2022; DJES 06/09/2022)

Da Taxa de Fruição

A sentença afastou, de forma irretocável, a cobrança de taxa de fruição. Cumpre ressaltar que a natureza jurídica desta taxa é de uma indenização devida pela posse, uso e gozo do imóvel, evitando que o comprador utilize o bem sem a devida contraprestação. O pressuposto fático para sua incidência é, portanto, a efetiva imissão na posse e a possibilidade de exploração econômica do bem.

No caso em tela, não havia qualquer edificação sobre o terreno objeto do contrato. Decerto, a simples transferência da posse de um lote vago, sobre o qual não há qualquer construção, não confere ao adquirente um proveito econômico aferível. Da mesma forma, não acarreta para o vendedor um prejuízo decorrente da indisponibilidade do bem, que pode ser imediatamente comercializado a terceiros sem qualquer depreciação por uso. Conforme entendimento pacífico do STJ, a cobrança de taxa de fruição em tais casos é indevida, pois configuraria enriquecimento ilícito da vendedora. (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

Da Comissão de Corretagem

A pretensão de se deduzir, de forma autônoma, os valores pagos a título de comissão de corretagem também não merece acolhida. A retenção do percentual de 25% sobre as parcelas pagas, conforme já fundamentado, possui a finalidade precípua de ressarcir a vendedora por todas as despesas operacionais e administrativas decorrentes da celebração e posterior desfazimento do negócio. Nesses custos, estão inegavelmente incluídas as despesas com a comercialização e intermediação da venda do imóvel.

Autorizar uma dedução adicional, específica para a corretagem, além do percentual geral de retenção, implicaria em uma dupla penalização do comprador pelos mesmos fatos (
bis in idem
), o que é vedado pelo ordenamento jurídico. A cláusula penal fixada já engloba e compensa todos esses prejuízos.

Do Parcelamento da Restituição

Neste específico ponto, a apelação merece provimento. A sentença determinou a restituição dos valores em parcela única, o que contraria disposição legal expressa e aplicável à espécie. O art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, é categórico ao prever que a restituição dos valores ao adquirente, em caso de loteamento, será feita em até 12 (doze) parcelas mensais.

Diferentemente da cláusula penal, que é uma norma de direito material sujeita à modulação judicial por equidade, a forma de pagamento é uma regra procedimental específica, criada pelo legislador com o intuito de proteger o fluxo de caixa das empresas do setor imobiliário, mitigando o impacto financeiro dos distratos. Tratando-se de norma cogente e de ordem pública, aplicável aos contratos firmados sob sua vigência, sua observância é impositiva.

Dos Ônus de Sucumbência

Por fim, as apelantes pleiteiam a inversão dos ônus sucumbenciais, sob o fundamento de que a autora deu causa à rescisão. O pleito não prospera. A distribuição dos ônus de sucumbência rege-se não apenas pelo princípio da causalidade, mas também pelo princípio da sucumbência propriamente dito.

Embora a autora tenha dado causa à rescisão do contrato, foram as vendedoras que deram causa à instauração do litígio ao oporem resistência à pretensão de devolução dos valores de forma justa e razoável, defendendo a aplicação de cláusulas que foram, em sua maior parte, reconhecidas como abusivas pelo Poder Judiciário. A necessidade de ajuizamento da ação decorreu da recusa das rés em resolver a questão extrajudicialmente em bases equânimes.

A autora sagrou-se vitoriosa na parte mais substancial de seus pedidos (rescisão, afastamento da fruição e limitação da cláusula penal), decaindo apenas quanto à forma de restituição. Portanto, a sucumbência das rés foi significativamente maior, justificando a manutenção da condenação imposta na sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, unicamente para reformar a r. sentença no tocante à forma de restituição dos valores, a qual deverá ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, na forma do art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79. Mantêm-se os demais termos da r. sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.10.2025 a 04.11.2025:

Acompanho o E. Relator.