Tribunal: TJES
Processo: 5027698-87.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-05-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. OBRIGAÇÕES PREVISTAS NA LEI DO INQUILINATO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, condenando a locatária ao pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato de locação, além de encargos locatícios inadimplidos. A apelante sustenta a inexistência de responsabilidade pelo pagamento da multa, alegando que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da imobiliária e que todas as despesas decorrentes do contrato estariam quitadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária é responsável pelo pagamento da multa rescisória prevista contratualmente; e (ii) estabelecer se a cobrança dos encargos locatícios relativos ao período de ocupação do imóvel é devida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação firmado entre as partes previa expressamente a aplicação de multa proporcional em caso de rescisão antecipada, conforme disposição do art. 4º da Lei n. 8.245/91, que permite ao locatário devolver o imóvel antes do prazo pactuado, desde que pague a multa estipulada.

4. Hipótese em que a rescisão contratual foi motivada por decisão da própria locatária, conforme notificação enviada por e-mail.

5. A cobrança de encargos locatícios, como taxa condominial, consumo de água e gás, e parcela do IPTU, é devida, nos termos dos arts. 23, incisos I, VIII e XII, e 25 da Lei n. 8.245/91, pois a locatária permaneceu no imóvel durante o período a que se referem as cobranças, sendo sua obrigação o pagamento dos encargos incidentes no período de ocupação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O locatário que rescinde antecipadamente o contrato de locação deve arcar com a multa pactuada, salvo comprovação de culpa exclusiva do locador.

2. O pagamento de encargos locatícios, como taxa condominial, consumo de água e gás, e IPTU, é de responsabilidade do locatário enquanto durar sua ocupação do imóvel, desde que previsto contratualmente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/91, arts. 4º, 23, incisos I, VIII e XII, e 25.

Jurisprudência relevante citada
: Não há menção a precedentes no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027698-87.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRISCILA CUSTODIO DA SILVA ALCANTARA

APELADO: SEA WORLD ADMINISTRACAO E INVESTIMENTOS LTDA

RELATOR(A):

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EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. OBRIGAÇÕES PREVISTAS NA LEI DO INQUILINATO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, condenando a locatária ao pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato de locação, além de encargos locatícios inadimplidos. A apelante sustenta a inexistência de responsabilidade pelo pagamento da multa, alegando que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da imobiliária e que todas as despesas decorrentes do contrato estariam quitadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária é responsável pelo pagamento da multa rescisória prevista contratualmente; e (ii) estabelecer se a cobrança dos encargos locatícios relativos ao período de ocupação do imóvel é devida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação firmado entre as partes previa expressamente a aplicação de multa proporcional em caso de rescisão antecipada, conforme disposição do art. 4º da Lei n. 8.245/91, que permite ao locatário devolver o imóvel antes do prazo pactuado, desde que pague a multa estipulada.

4. Hipótese em que a rescisão contratual foi motivada por decisão da própria locatária, conforme notificação enviada por e-mail.

5. A cobrança de encargos locatícios, como taxa condominial, consumo de água e gás, e parcela do IPTU, é devida, nos termos dos arts. 23, incisos I, VIII e XII, e 25 da Lei n. 8.245/91, pois a locatária permaneceu no imóvel durante o período a que se referem as cobranças, sendo sua obrigação o pagamento dos encargos incidentes no período de ocupação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O locatário que rescinde antecipadamente o contrato de locação deve arcar com a multa pactuada, salvo comprovação de culpa exclusiva do locador.

2. O pagamento de encargos locatícios, como taxa condominial, consumo de água e gás, e IPTU, é de responsabilidade do locatário enquanto durar sua ocupação do imóvel, desde que previsto contratualmente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei n. 8.245/91, arts. 4º, 23, incisos I, VIII e XII, e 25.

Jurisprudência relevante citada
: Não há menção a precedentes no voto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5027698-87.2021.8.08.0024

APELANTE: PRISCILA CUSTÓDIO DA SILVA ALCANTARA

APELADA: SEA WORLD ADMINISTRAÇÃO E INVESTIMENTOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por Priscila Custódio da Silva Alcantara em razão da Sentença de Id 12393780, na qual a MM.ª Juíza da 3ª Vara Cível do Juízo de Vitória, em “
Ação de Cobrança
” ajuizada por Sea World Administração e Investimentos Ltda, julgou procedente o pedido autoral para condenar a parte requerida ao pagamento de R$6.101,33 (seis mil cento e um reais e trinta e três centavos) a título de multa por rescisão antecipada de contrato de locação e outros encargos relacionados ao aluguel do imóvel.

No recurso de Id 12393782, a Apelante pugna pela reforma da Sentença argumentando, em suma, ser incabível a multa, uma vez que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da imobiliária, bem como que restam quitadas todas as despesas advindas do contrato de locação.

Para tanto, afirma que “
o imóvel não atendia o mínimo do que foi ofertado pela parte Autora no momento do contrato e tão pouco foi reparado, para honrar as tratativas iniciais realizadas
”.

Extrai-se da inicial (Id 12393310) que as partes firmaram contrato de locação de imóvel mobiliado em 14/05/2021, pelo período de 36 (trinta e seis) meses, com o valor mensal de R$1.900,00 (um mil e novecentos reais). ,

Contudo, em 29/07/2021, a Apelante desocupou antecipadamente o imóvel, ensejando a cobrança de multa por rescisão antecipada em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, conforme se observa do parágrafo único da cláusula 03 (três) do referido contrato (Id 12393316).

Da análise dos autos, verifica-se que a rescisão se deu a pedido da própria Apelante, consoante notificação via e-mail (Id 12393762), em que informa que “
teremos que desocupar o imóvel esse mês (julho), pois meu marido que também é militar conseguiu sua transferência para vitória antes do tempo previsto e como o apartamento é todo mobiliado não podemos colocar nossos móveis que estão chegando nele
”.

De fato, a Apelante não apenas possuía ciência acerca da multa por desocupação antecipada, como também solicitou o parcelamento do valor, informando, ainda, “
que um dos motivos da saída do apto foi o alto valor do aluguel
” (Id 12393761).

O art. 4ª da Lei n. 8.245/91 prevê que “
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o
do art. 54-A,
o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada
, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”.

Assim, tem-se que é devido o pagamento da multa rescisória prevista no instrumento contratual em favor da Apelada.

Insurge-se, ainda, a Apelante, acerca da cobrança das demais despesas relacionadas ao objeto do contrato, tais quais taxa condominial, consumo de gás e de água individual e parcela de IPTU.

Nesse sentido, os incisos I, VIII e XII do art. 23 e
caput
do art. 25 da Lei de Inquilinato (Lei n.
8.245/91) preveem que:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Quando da desocupação do imóvel, a então locatária deixou de efetuar o pagamento da taxa de condomínio proporcional referente ao mês de julho, bem como do consumo de água e gás que compõem o boleto de condomínio (Id 12393323). Restou inadimplente, também, em relação à parcela de n. 6 (seis) do IPTU (Id 12393321), de modo que é cabível a cobrança das despesas e encargos relativos ao imóvel no período em que este ainda estava ocupado pela Apelante.

Logo, a manutenção da Sentença é medida que se impõe, uma vez que demonstrado que a rescisão contratual antecipada se deu por pedido da parte Apelante e não por culpa da imobiliária, devendo os valores pleiteados serem apurados em fase de Cumprimento de Sentença.

Do exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
.

Via de consequência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na Sentença em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.