Tribunal: TJES
Processo: 0011264-31.2009.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Locação de Móvel; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-12

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: URBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL. ENCARGOS MORATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação Renovatória de Locação Comercial, julgada parcialmente procedente pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória/ES, para fixar o valor do aluguel mensal em patamar inferior ao valor médio apontado pela perícia, sem incidência de encargos moratórios contratuais sobre as diferenças apuradas, além de limitar a base de cálculo dos honorários de sucumbência ao equivalente a 12 (doze) meses da diferença locatícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa por indeferimento de complementação do laudo pericial; (ii) definir o valor do aluguel mensal a ser fixado com base na perícia realizada; (iii) estabelecer a incidência de encargos moratórios sobre as diferenças apuradas entre os aluguéis provisórios e o valor definitivo; e (iv) determinar a base de cálculo adequada dos honorários de sucumbência e a possibilidade de sua majoração em grau recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rejeição do pedido de complementação da perícia não configura cerceamento de defesa quando o laudo técnico é suficientemente claro, conclusivo e elaborado com base em quesitos respondidos, impugnações apreciadas e pareceres técnicos analisados, não havendo decisão surpresa, nos termos do art. 10 do CPC.

O valor médio de R$ 37.400,86 indicado no laudo pericial deve prevalecer, por representar a melhor estimativa técnica do valor de mercado, cuja desconsideração exige fundamentação concreta e consistente, nos moldes do art. 479 do CPC.

As diferenças entre os aluguéis pagos provisoriamente e o valor fixado definitivamente caracterizam mora, autorizando a incidência dos encargos moratórios contratuais, como medida de recomposição do prejuízo do credor e vedação ao enriquecimento sem causa, conforme o art. 73 da Lei nº 8.245/91.

A base de cálculo dos honorários de sucumbência deve corresponder ao proveito econômico integral obtido pela parte vencedora, compreendendo a totalidade da diferença de valores durante todo o período contratual renovado (60 meses), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

O provimento parcial do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

A negativa de complementação de laudo pericial não configura cerceamento de defesa quando o laudo oficial é conclusivo e atende aos quesitos formulados, permitindo o exercício do contraditório.

O valor do aluguel renovado deve refletir o valor médio indicado na perícia quando este representa a estimativa mais fiel do valor de mercado, salvo fundamentação técnica em contrário.

Sobre as diferenças entre os aluguéis provisórios e o valor definitivo incidem os encargos moratórios previstos no contrato, por configurarem débito vencido.

A base de cálculo dos honorários de sucumbência deve abranger todo o proveito econômico obtido pela parte vencedora ao longo da vigência do contrato renovado.

É cabível a majoração dos honorários recursais quando o recurso é provido e há atuação processual adicional da parte vencedora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 10, 370, parágrafo único, 371, 479, 480, 85, §§ 2º e 11; Lei nº 8.245/91, art. 73.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.024144-2/002, Rel. Des. Evangelina Castilho Duarte, 14ª Câmara Cível, j. 11.07.2025, publ. 13.07.2025; STJ, AgRg no Ag 27.011-1/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Dias Trindade, j. 28.11.1992; TFR, Ag 51.774/MG, 5ª Turma, Rel. Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.1989.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS PRADO GUIMARAES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME e outros (3)

APELADO: BANCO SAFRA S A e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: URBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DO ALUGUEL. PROVA PERICIAL. ENCARGOS MORATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida em Ação Renovatória de Locação Comercial, julgada parcialmente procedente pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória/ES, para fixar o valor do aluguel mensal em patamar inferior ao valor médio apontado pela perícia, sem incidência de encargos moratórios contratuais sobre as diferenças apuradas, além de limitar a base de cálculo dos honorários de sucumbência ao equivalente a 12 (doze) meses da diferença locatícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa por indeferimento de complementação do laudo pericial; (ii) definir o valor do aluguel mensal a ser fixado com base na perícia realizada; (iii) estabelecer a incidência de encargos moratórios sobre as diferenças apuradas entre os aluguéis provisórios e o valor definitivo; e (iv) determinar a base de cálculo adequada dos honorários de sucumbência e a possibilidade de sua majoração em grau recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rejeição do pedido de complementação da perícia não configura cerceamento de defesa quando o laudo técnico é suficientemente claro, conclusivo e elaborado com base em quesitos respondidos, impugnações apreciadas e pareceres técnicos analisados, não havendo decisão surpresa, nos termos do art. 10 do CPC.

O valor médio de R$ 37.400,86 indicado no laudo pericial deve prevalecer, por representar a melhor estimativa técnica do valor de mercado, cuja desconsideração exige fundamentação concreta e consistente, nos moldes do art. 479 do CPC.

As diferenças entre os aluguéis pagos provisoriamente e o valor fixado definitivamente caracterizam mora, autorizando a incidência dos encargos moratórios contratuais, como medida de recomposição do prejuízo do credor e vedação ao enriquecimento sem causa, conforme o art. 73 da Lei nº 8.245/91.

A base de cálculo dos honorários de sucumbência deve corresponder ao proveito econômico integral obtido pela parte vencedora, compreendendo a totalidade da diferença de valores durante todo o período contratual renovado (60 meses), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

O provimento parcial do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

A negativa de complementação de laudo pericial não configura cerceamento de defesa quando o laudo oficial é conclusivo e atende aos quesitos formulados, permitindo o exercício do contraditório.

O valor do aluguel renovado deve refletir o valor médio indicado na perícia quando este representa a estimativa mais fiel do valor de mercado, salvo fundamentação técnica em contrário.

Sobre as diferenças entre os aluguéis provisórios e o valor definitivo incidem os encargos moratórios previstos no contrato, por configurarem débito vencido.

A base de cálculo dos honorários de sucumbência deve abranger todo o proveito econômico obtido pela parte vencedora ao longo da vigência do contrato renovado.

É cabível a majoração dos honorários recursais quando o recurso é provido e há atuação processual adicional da parte vencedora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 10, 370, parágrafo único, 371, 479, 480, 85, §§ 2º e 11; Lei nº 8.245/91, art. 73.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.024144-2/002, Rel. Des. Evangelina Castilho Duarte, 14ª Câmara Cível, j. 11.07.2025, publ. 13.07.2025; STJ, AgRg no Ag 27.011-1/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Dias Trindade, j. 28.11.1992; TFR, Ag 51.774/MG, 5ª Turma, Rel. Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.1989.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011264-31.2009.8.08.0024

APELANTES
: URBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO:
BANCO SAFRA S/A

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Como relatado, os autos cuidam de recurso de Apelação Cível interposto por URBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CARLOS PRADO GUIMARÃES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CINELLI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (Locadores/Réus) em face da r. sentença de mérito, integrada pela decisão em sede de Embargos de Declaração, proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória/ES nos autos da Ação Renovatória de Locação ajuizada por BANCO SAFRA S/A (Locatário/Autor).

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

O Apelado suscita a nulidade da sentença por suposto cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo
a quo
não determinou a complementação do laudo pericial conforme requerido, em violação ao princípio da não surpresa.

Todavia, a preliminar não merece acolhida.

O princípio da não surpresa, consagrado no Código de Processo Civil, veda que o juiz decida com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar. Dispõe o artigo 10 do CPC:

Art. 10.
O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.

No caso em tela, não se vislumbra a ocorrência de decisão surpresa. O fundamento central da sentença foi o laudo pericial, prova técnica sobre a qual o Apelado teve ampla oportunidade de exercer o contraditório, apresentando parecer de seu assistente técnico e formulando quesitos e impugnações que foram devidamente respondidas pelo
expert
.

O juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme preceitua o parágrafo único do artigo 370 do CPC:

Art. 370.
Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.
Parágrafo único.
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Nesse sentido, o julgado que segue:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PERÍCIA GRAFOTÉCNICA.
INDEFERIMENTO DE NOVA PERÍCIA E DE SUBSTITUIÇÃO DE PERITO. LAUDO OFICIAL CONSIDERADO IDÔNEO PELO JUÍZO.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais, que indeferiu o pedido de substituição do perito oficial e de realização de nova perícia grafotécnica, sob o fundamento de que o laudo foi elaborado de acordo com as normas técnicas, revelando-se suficiente à formação do convencimento do juízo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a decisão que indeferiu a substituição do perito e a realização de nova perícia grafotécnica deve ser reformada diante da alegação de deficiência técnica do laudo oficial, elaborado com base em documentos digitalizados e impugnado pela parte autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova pericial destina-se à formação do convencimento do juiz, que é o seu destinatário final, e sua realização está sujeita à análise de necessidade e utilidade pelo magistrado, nos termos do art. 370 do CPC.

4. A segunda perícia, conforme o art. 480 do CPC, somente se justifica quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida, o que não se verifica quando o laudo é conclusivo e responde adequadamente aos quesitos, ainda que com base em documentos digitalizados.

5. O perito oficial, ao prestar esclarecimentos, afirmou que o exame foi realizado com base em elementos técnicos suficientes e que não houve dúvida que justificasse coleta presencial de padrões gráficos, afastando a alegada deficiência da perícia.

6. A existência de laudo particular divergente e a mera discordância da parte com a conclusão da perícia oficial não obrigam o juiz à realização de novo exame, sobretudo quando a perícia judicial está devidamente fundamentada e não apresenta vícios.

7. A substituição do perito só se justifica em caso de suspeição, impedimento ou deficiência técnica manifesta, o que não foi demonstrado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A realização de nova perícia grafotécnica somente se justifica quando o laudo oficial for inconclusivo, omisso ou tecnicamente deficiente, nos termos do art. 480 do CPC.

2. A simples discordância da parte com o resultado da perícia ou a existência de laudo particular divergente não obrigam o juiz a determinar novo exame.

3. A substituição do perito oficial exige demonstração objetiva de parcialidade, impedimento ou deficiência técnica, não se admitindo com base em alegações genéricas de insatisfação com o conteúdo do laudo.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 464, § 1º, II, e 480.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 27.011-1/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Dias Trindade, j. 28.11.1992; TFR, Ag 51.774/MG, 5ª Turma, Rel. Min. Geraldo Sobral, j. 27.02.1989. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.024144-2/002, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2025, publicação da súmula em 13/07/2025)

A insistência do Apelado em novos esclarecimentos periciais, após respostas já fornecidas, configura mero inconformismo com o resultado da prova técnica, não se traduzindo em cerceamento de defesa. O magistrado, com base no princípio do livre convencimento motivado (art. 371, CPC), considerou o feito suficientemente instruído para o julgamento.

Rejeito, pois, a preliminar.

DO MÉRITO

1. Do Valor do Aluguel Definitivo

A sentença fixou o aluguel em R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), valor intermediário entre o mínimo e o médio apurados pela perícia. Os Apelantes pleiteiam a adoção do valor médio, de R$ 37.400,86 (trinta e sete mil, quatrocentos reais e oitenta e seis centavos), por ser o "valor médio confiável" indicado no laudo.

Assiste razão aos Apelantes.

O laudo pericial é a prova técnica por excelência para a apuração do valor de mercado em ações desta natureza. Embora o juiz não esteja adstrito às suas conclusões, conforme o artigo 479 do CPC, a sua desconsideração deve ser fundamentada em elementos concretos que infirmem o trabalho do perito. Vejamos:

Art. 479.
O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.

No caso, o valor médio de R$ 37.400,86 (trinta e sete mil, quatrocentos reais e oitenta e seis centavos) foi o resultado da análise técnica e comparativa do mercado, sendo apresentado pelo
expert
como o mais fidedigno à realidade locatícia da época.

A fixação em patamar inferior, ainda que dentro da faixa de arbítrio, carece de fundamentação técnica que justifique o afastamento da conclusão principal do perito. Assim, a reforma da sentença para adotar o valor médio apurado é medida que se impõe para garantir o justo valor do aluguel.

2. Dos Encargos Moratórios sobre as Diferenças de Aluguel

Os Apelantes requerem que a condenação ao pagamento das diferenças de aluguel inclua os encargos moratórios contratuais. O pleito procede.

As diferenças entre os aluguéis provisórios pagos e o valor definitivo fixado constituem débito vencido, e o pagamento a menor configura mora. A cobrança de tais diferenças nos próprios autos da ação renovatória encontra amparo na redação do artigo 73 da Lei nº 8.245/91:

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

A incidência dos encargos contratuais é consectário lógico do inadimplemento, visando recompor o prejuízo do credor e evitar o enriquecimento sem causa do devedor.

3. Da Base de Cálculo dos Honorários de Sucumbência

A decisão que integrou a sentença limitou a base de cálculo dos honorários ao proveito econômico de 12 (doze) meses. Os Apelantes buscam a aplicação sobre o proveito econômico total do contrato.

A insurgência merece prosperar. O artigo 85, § 2º, do CPC é claro ao determinar a base de cálculo:

Art. 85. (...) § 2º
Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: [...]

O proveito econômico, no caso, corresponde à totalidade da diferença entre o que foi pago e o que era devido ao longo de todo o período do contrato renovado (60 meses). A restrição a 12 (doze) meses representa uma limitação sem amparo legal, devendo ser reformada a decisão neste ponto.

Mantém-se, contudo, a imputação integral do ônus da sucumbência ao Apelado, com base no princípio da causalidade, pois sua oferta inicial (R$ 25.250,00) mostrou-se significativamente inferior ao valor de mercado apurado, dando causa ao litígio.

4. Da Majoração dos Honorários Recursais

Tendo em vista o provimento do recurso dos locadores e o trabalho adicional realizado em grau recursal, é cabível a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação
e, rejeitada a preliminar arguida em contrarrazões,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença nos seguintes termos:

(a)
FIXAR
o valor do aluguel mensal definitivo em
R$ 37.400,86 (trinta e sete mil, quatrocentos reais e oitenta e seis centavos)
, devido a partir de 01 de novembro de 2009, a ser corrigido anualmente pelo índice IGP-M;

(b)
DETERMINAR
que sobre as diferenças entre os aluguéis provisórios pagos e o aluguel definitivo ora fixado incidam os encargos moratórios previstos no contrato original, a partir do vencimento de cada parcela paga a menor;

(c)
DEFINIR
que a base de cálculo para os honorários de sucumbência devidos pelo Autor/Apelado seja o proveito econômico total obtido pelos Réus/Apelantes, correspondente à somatória das diferenças de aluguel apuradas ao longo de todo o período contratual renovado (de 01 de novembro de 2009 a 31 de outubro de 2014).

Em consequência do provimento do recurso, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC,
majoro
os honorários advocatícios de sucumbência para
17% (dezessete por cento)
sobre a base de cálculo definida no item "c" supra.

No mais, mantenho a r. sentença em seus demais termos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto com o relator

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para dar parcial provimento ao recurso.