Tribunal: TJES
Processo: 0038792-31.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. FUNDAMENTO NA EXISTÊNCIA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO IMPEDIMENTO REGISTRAL. APENAS ANTECIPAÇÃO DA DÍVIDA. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. PERDA DE UMA CHANCE. CLÁUSULA PENAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP e Jean Paul Henri Launay contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos, julgou improcedentes os pedidos dos autores e parcialmente procedente a reconvenção para condenar o locatário ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e de R$ 37.173,28 (trinta e sete mil, cento e setenta e três e vinte e oito centavos) a título de perda de uma chance, além de honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o financiamento habitacional impede a locação comercial e, consequentemente, autoriza a rescisão contratual por culpa da locadora; (ii) estabelecer se há provas suficientes para ampliar a condenação do locatário por danos materiais e encargos locatícios ou para afastar as penalidades fixadas em sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de documento que comprove a recusa do cartório de registro de imóveis à averbação do contrato afasta a alegação de impedimento à locação e conduz à improcedência do pedido rescisório formulado pelo locatário.

4. A existência de cláusula contratual no financiamento habitacional que veda o uso comercial do imóvel produz efeitos apenas na relação entre financiado e instituição financeira, não gerando efeitos para terceiros, incluindo o locatário, à luz do princípio da relatividade dos contratos.

5. Não há previsão contratual ou legal que permita ao locatário rescindir o contrato de locação em razão da existência de financiamento habitacional com cláusula restritiva, inexistindo inadimplemento por parte da locadora.

6. Configurado o rompimento imotivado por parte do locatário, incidem as penalidades contratuais pactuadas, especialmente a multa rescisória e a indenização pela perda de uma chance.

7. A indenização por perda de uma chance é devida quando demonstrada a frustração de expectativa real de continuidade do contrato, com base na lógica das circunstâncias contratuais e temporais.

8. Inexistindo provas robustas acerca de depredação do imóvel ou de inadimplemento de aluguéis e encargos além dos já reconhecidos, não se justifica a ampliação da condenação do locatário ao pagamento de indenização por tais danos materiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A cláusula restritiva de uso do imóvel financiado gera efeitos exclusivamente na relação entre proprietário e instituição financeira, não autorizando, por si só, a rescisão do contrato de locação comercial pelo locatário, sob alegação de inadimplemento da locadora.

2. A rescisão unilateral e imotivada do contrato de locação pelo locatário atrai a incidência da multa contratual e autoriza a indenização por perda de uma chance, quando demonstrada a frustração de expectativa real de continuidade do contrato.

3. A condenação por danos materiais exige prova inequívoca dos prejuízos alegados, não sendo suficiente a apresentação de planilhas sem respaldo documental idôneo.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038792-31.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JEAN PAUL HENRI LAUNAY e outros (2)

APELADO: MARA GUIMARAES ALVES DOS SANTOS OLIVEIRA e outros (3)

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. FUNDAMENTO NA EXISTÊNCIA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO IMPEDIMENTO REGISTRAL. APENAS ANTECIPAÇÃO DA DÍVIDA. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. PERDA DE UMA CHANCE. CLÁUSULA PENAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP e Jean Paul Henri Launay contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos, julgou improcedentes os pedidos dos autores e parcialmente procedente a reconvenção para condenar o locatário ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e de R$ 37.173,28 (trinta e sete mil, cento e setenta e três e vinte e oito centavos) a título de perda de uma chance, além de honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o financiamento habitacional impede a locação comercial e, consequentemente, autoriza a rescisão contratual por culpa da locadora; (ii) estabelecer se há provas suficientes para ampliar a condenação do locatário por danos materiais e encargos locatícios ou para afastar as penalidades fixadas em sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de documento que comprove a recusa do cartório de registro de imóveis à averbação do contrato afasta a alegação de impedimento à locação e conduz à improcedência do pedido rescisório formulado pelo locatário.

4. A existência de cláusula contratual no financiamento habitacional que veda o uso comercial do imóvel produz efeitos apenas na relação entre financiado e instituição financeira, não gerando efeitos para terceiros, incluindo o locatário, à luz do princípio da relatividade dos contratos.

5. Não há previsão contratual ou legal que permita ao locatário rescindir o contrato de locação em razão da existência de financiamento habitacional com cláusula restritiva, inexistindo inadimplemento por parte da locadora.

6. Configurado o rompimento imotivado por parte do locatário, incidem as penalidades contratuais pactuadas, especialmente a multa rescisória e a indenização pela perda de uma chance.

7. A indenização por perda de uma chance é devida quando demonstrada a frustração de expectativa real de continuidade do contrato, com base na lógica das circunstâncias contratuais e temporais.

8. Inexistindo provas robustas acerca de depredação do imóvel ou de inadimplemento de aluguéis e encargos além dos já reconhecidos, não se justifica a ampliação da condenação do locatário ao pagamento de indenização por tais danos materiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento:

1. A cláusula restritiva de uso do imóvel financiado gera efeitos exclusivamente na relação entre proprietário e instituição financeira, não autorizando, por si só, a rescisão do contrato de locação comercial pelo locatário, sob alegação de inadimplemento da locadora.

2. A rescisão unilateral e imotivada do contrato de locação pelo locatário atrai a incidência da multa contratual e autoriza a indenização por perda de uma chance, quando demonstrada a frustração de expectativa real de continuidade do contrato.

3. A condenação por danos materiais exige prova inequívoca dos prejuízos alegados, não sendo suficiente a apresentação de planilhas sem respaldo documental idôneo.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de Apelações Cíveis interpostas por MARILZA MARTINS IMÓVEIS LTDA. e JEAN PAUL HENRI LAUNAY contra a sentença de fls. 485/487 dos autos físicos (id. 14924637), proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos ajuizada por Jean Paul Henri Launay e Aurenice Silva de Sousa em desfavor de Valdmara Alves dos Santos e Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP, na qual o Magistrado de origem julgou improcedentes os pedidos autorais, condenando-os em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar o autor/reconvindo ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de multa contratual e de R$ 37.173,28 (trinta e sete mil, cento e setenta e três reais e vinte e oito centavos) a título de perda de uma chance, com atualização pelo INPC/IBGE e juros de 1% ao mês desde a citação, além de honorários de 10% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais de id. 14924644, a apelante
MARILZA MARTINS IMÓVEIS LTDA. – EPP
sustenta, em síntese, que:
a)
a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada (art. 93, IX, da CF; arts. 11 e 489, § 1º, do CPC);
b)
houve omissão quanto à análise dos danos materiais por depredação do imóvel;
c)
é devida a condenação do apelado ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios;
d)
incidem cláusula penal e honorários contratuais previstos no contrato; e
e)
deve ser definida, no dispositivo, a titularidade das verbas locatícias e penalidades entre a administradora e a locadora.

Nas razões recursais de id. 14924646, o apelante
JEAN PAUL HENRI LAUNAY
sustenta, em síntese, que:
a)
o financiamento habitacional do imóvel, com destinação residencial, impede a locação para fins comerciais;
b)
houve omissão de informação essencial sobre o financiamento e a vedação de uso comercial;
c)
não houve proposta real e tempestiva da proprietária para quitação do financiamento;
d)
inexiste prova consistente de depredação durante a posse do locatário; e
e)
devem ser afastadas a multa contratual e a indenização por perda de uma chance fixadas na reconvenção.

Contrarrazões apresentadas no id. 14924653, por Jean Paul Henri Launay, no id. 14924648 por Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP, e no id.14924654 por Valdimara Alves dos Santos.

É o Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, data da assinatura digital

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

Apelação Cível n. 0038792-31.2014.8.08.0035

Apelantes:
Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP e Jean Paul Henri Launay

Apelados:
Valdimara Alves dos Santos, Jean Paul Henri Launay e Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP

Relator:
Desembargador Alexandre Puppim

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se as provas produzidas autorizam a rescisão do contrato de locação por fato imputável à locadora, em razão de suposta impossibilidade de averbação/registro do contrato, decorrente de financiamento habitacional do imóvel entabulado com a Caixa Econômica Federal, e, em paralelo, se estão presentes elementos e provas suficientes para a condenação do locatário por danos materiais, aluguéis e encargos não satisfeitos além do que já reconhecido na sentença em sede reconvencional.

Examinando o conjunto probatório, constata-se que o contrato de financiamento do imóvel, firmado entre Valdimara Alves dos Santos e a Caixa Econômica Federal, prevê, em sua cláusula décima sétima, que haverá o vencimento antecipado da dívida se for dada destinação comercial ao imóvel financiado (fls. 82/104 dos autos físicos).

A referida previsão contratual teria sido o fundamento para a rescisão do contrato de locação objeto da presente lide. Alega o autor, ora apelante, que o cartório de registro de imóveis teria impedido a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, em razão da suposta proibição de locação comercial imposta pelo contrato de financiamento.

Antes de mais nada, impõe registrar que o apelante não juntara nenhum documento que comprovasse a negativa do cartório de registro de imóveis, ou qualquer outra prova que demonstrasse a ocorrência de impedimento do registro ou do cumprimento de qualquer cláusula do contrato de locação.

Tal fato, por si só, já seria o suficiente para julgar improcedente o pleito do autor e negar provimento ao presente recurso, eis que o autor sequer se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Todavia, é possível ir além no raciocínio que leva à inexistência do direito do autor. Isso porque é irrelevante, para o exame da lide, a alegação de que o apelado não poderia dar o bem em locação comercial, por se tratar, supostamente, de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal.
O descumprimento desta ou de qualquer outra cláusula prevista no contrato entabulado com a CEF pode eventualmente ter consequências no âmbito apenas daquela relação contratual, mas não neste contexto locatício.

Tais cláusulas, evidentemente, não atribuem ao locatário direito subjetivo de resolver o contrato de locação, pois seus efeitos recaem sobre a relação de crédito mantida com a proprietária, e não sobre terceiros estranhos ao ajuste bancário, em observância ao princípio da relatividade dos contratos, senão vejamos:

LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJOCUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALEGAÇÃO DE FALTA DE COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DOIMÓVEL, A ENSEJAR A NULIDADE DO CONTRATO.DESACOLHIMENTO. IRRELEVÂNCIA. INDEFERIMENTO DO PLEITO DE INTERVENÇÃO DE TERCEIRO. REJEIÇÃO POR ANTERIOR DECISÃO IRRECORRIDA.DESACOLHIMENTO. PROCEDÊNCIA MANTIDA,RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. A locação pressupõe o exercício da posse, não sendo imprescindível a qualidade de proprietário para contratá-la. Para sua caracterização, pois, é suficiente a constatação de que o possuidor conferiu o uso e gozo da coisa à outra parte, que por sua vez se obrigou ao pagamento da remuneração respectiva. Daí porque a falta da apresentação do título de propriedade constitui fato irrelevante, não havendo que se cogitar de nulidade do contrato de locação. 2. Não tem relevância para o julgamento da lide o fato de o imóvel locado ter sido supostamente adquirido mediante financiamento contratado com a CDHU. Violação de cláusulaimpeditiva de locar o imóvel, eventualmente inserida no contratode financiamento, tem reflexos na relação com a instituiçãofinanceira, não afetando terceiros; de modo que nenhumobstáculo existe à contratação da locação, enquanto persistir oexercício da posse. 3. O pleito de chamamento da CDHU ao processo já foi indeferido por decisão proferida anteriormente e contra a qual não houve a oportuna interposição de recurso.Preclusa se tornou a discussão do tema, portanto, o que impossibilita realizar a apreciação aqui pretendida. Não pode aparte ressuscitar questões já decididas, a cujo respeito houvepreclusão, de modo que se mostra tardia a iniciativa da arguição (TJ-SP - Apelação Cível: 1003642-89.2022.8.26.0099 Bragança Paulista, Relator: Antonio Rigolin, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2024).

De outro lado,
também não há cláusula no instrumento de locação que autorize a rescisão pelo simples fato de o bem ser financiado, tampouco há previsão legal específica que imponha a extinção do vínculo locatício em razão dessa condição.

Nessa moldura, portanto, incumbia ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstrar fato impeditivo do prosseguimento regular da locação, encargo este que não fora satisfeito.

A ausência desse elemento fulcral faz concluir que a ruptura do ajuste decorreu, portanto, de mera liberalidade do locatário, sem causa jurídica comprovada que aponte inadimplemento da parte locadora, o que caracteriza arrependimento e atrai as penalidades convencionadas.

Passando para as condenações decorrentes da procedência da reconvenção apresentada por Valdimara Alves dos Santos, mantida a premissa de que não houve prova da negativa do cartório nem de outro fato impeditivo, subsiste a qualificação jurídica de arrependimento do locatário e, por conseguinte, a incidência da cláusula penal ajustada, além da indenização pela perda de uma chance. Irretocáveis, portanto, as conclusões delineadas pelo juízo
a quo
na r. sentença:

“
DA RECONVENÇÃO DA PRIMEIRA REQUERIDA

A primeira Requerida, VALDMARA ALVES DOS SANTOS, ofereceu Reconvenção à fi. 211, pugnando que Reconvindo, ora Requerente, cumpra ao pagamento da multa contratual pela rescisão do instrumento à importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), bem como que seja condenado ao pagamento de valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) pela perda de uma chance. Ainda, pugna para que o Reconvindo pague valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referentes aos danos ao imóvel. Preliminarmente passo análise do valor pugnado a título de multa contratual. Verifico que a importância avençada entre as partes ao valor de multa no bojo do contrato restava em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), correspondente a três meses de aluguel, conforme previsto à cláusula décima sétima (fI. 30). Dito isto, apesar de conter erro na celebração do contrato, este não fora capaz de prejudicar a validade do negócio jurídico, haja vista a proprietária do imóvel ter se disposto a saná-lo. Sendo assim, pela fundamentação outrora exposta, verifico que a causa da rescisão contratual se deu por motivação da parte autora, que se manteve resistente de modo irrazoável à tentativa de solução do conflito.

Desta feita, entendo ser devida a aplicação da multa contratual à importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em desfavor do Requerente/Reconvindo.

Superado este ponto, passo a análise da perda de uma chance. Vejamos. O instituto da perda de uma chance é explicado quando aquele que reclama se vê frustrado de gozar de expectativa ou oportunidade futura que, muito provavelmente, considerando a linha lógica dos atos, ocorreria. Referida oportunidade deve ser, por sua vez, real.

EMENTA: Ação de indenização. Responsabilidade civil [.]. Teoria da perda de uma chance. Possibilidade séria e real de o autor lograr êxito na ação de indeniza decorrente de acidente de trânsito. Indenização reduzida para 50%. Chance é a probabilidade em relação à obtenção do todo. Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10731532120158260100 SP 1073153-21.2015.8.26.0100, Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 02/12/20219, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/12/2019)

Aplicando o entendimento do julgado supra ementado, observa-se que a perda de uma chance deve ser aplicada quando existe possibilidade séria daquele que reclama alcançar a expectativa almejada, o que verifico constar nos autos, nos termos pugnados em reconvenção.

Neste sentido, verifico que a cláusula terceira, §1º (fi. 27), viabilizava a rescisão contratual a partir 20 (décimo segundo) mês e, neste sentido, verifico que, efetivamente, a perda de uma chance po ,rmo inicial o primeiro mês do contrato (maio/2014) e o final como sendo o décimo segundo mês (maio/2015). Ou seja, os valore pugnados a título de perda de uma chance devem estar consubstancia m referido lapso temporal.

Considerando que fora concedido desconto integral na primeira parcela, fixada em R$ 5.000,00 (cinco ais) mensais, bem como desconto de R$ 2.826,72 (dois mil, oitocentos e vinte e seis reais e setenta e dois centavos) na segunda parcela, verifico que o valor pela perda de uma chance, em verdade, consistiria e R$ 52.173,28 (cinquenta e dois mil, cento e setenta e três reais e vinte e oito centavos).

Entretanto depreendo que a multa contratual no instrumento de aluguel celebrado entre as partes, na realidade, engloba perdas e danos de eventual rescisão contratual, motivo pelo qual entendo ser razoável dedução do valor da multa, já entendida como devida, ao valor indicado no parágrafo anterior, a titulo perda de uma chance, sob risco de incorrer em
bis in idem
.

Desta feita, entendo que o valor devido pelo Autor a título de perdas de uma chance resta em R$ 37.173, (trinta e sete mil, cento e setenta e três reais e vinte e oito centavos).”

Por fim, quanto ao apelo de Marilza Martins Imóveis Ltda. – EPP, que busca condenação por danos materiais decorrentes de suposta depredação e pagamento de aluguéis/encargos além do que foi reconhecido em sentença, entendo que não se verifica lastro probatório robusto capaz de configurar a responsabilidade do locatário pelos alegados danos ao imóvel.

Dos documentos juntados pela apelante, constata-se a juntada, apenas, de uma planilha preenchida pela própria parte, fazendo referência aos montantes gastos com alarme, reparos elétricos, dentre outros, sem sequer notas fiscais capazes de identificar os valores, o local e a data da compra
(fls. 302/304)
. Ademais, quanto ao laudo de vistoria de saída juntado às
fls. 305/315
, na verdade se trata do laudo de vistoria de entrada, datado de 20 de maio de 2014, anterior à entrada do autor no imóvel.

À vista desse cenário, não se mostra cabível ampliar a condenação para abarcar danos materiais por depredação ou aluguéis e encargos, por ausência de prova convincente.

Por todo o exposto e pelo que dos autos consta, conheço dos recursos e a eles nego provimento.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 5% (cinco porcento) do percentual fixado na sentença, nos termos do §11º do art. 85 do CPC, observada eventual gratuidade da justiça concedida.

É como voto.