Tribunal: TJES
Processo: 5002124-59.2025.8.08.0012
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-10-30

Ementa:
EMENTA:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO AO BEM. VENDA DE BEM LITIGIOSO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto pelo vendedor contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, condenando-o à devolução de R$26.500,00 ao comprador.

2.O recorrente sustenta a inexistência de vício na venda, afirmando que o imóvel não era litigioso à época da transação e que a turbação decorreu de fato posterior de terceiro, além de alegar acordo para devolução parcelada dos valores.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.A questão em discussão consiste em definir se a venda de imóvel cujo acesso era precário e sujeito a conflito com vizinhos configura vício na posse capaz de justificar a rescisão contratual e a restituição integral do preço pago.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. Restou comprovado que o imóvel vendido apresentava inviabilidade de acesso, fato reconhecido inclusive em boletim de ocorrência lavrado pelo próprio vendedor, o que caracteriza bem litigioso e descumprimento do dever de garantia da posse útil e pacífica.

5. A venda de bem nessa condição afronta o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), impondo ao vendedor a responsabilidade pela resolução do contrato e pela restituição integral dos valores recebidos.

6. A alegação de pagamento parcelado não foi comprovada, inexistindo prova inequívoca de acordo válido entre as partes para nova forma de quitação. A devolução deve ocorrer de forma integral e imediata.

7. Correta, portanto, a sentença ao determinar a restituição do montante de R$26.500,00, abatidos os valores já pagos, e ao afastar a litigância de má-fé do autor.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Tese de julgamento:
“1. O vendedor responde pela rescisão de contrato de compra e venda quando o imóvel negociado apresenta inviabilidade de acesso ou situação litigiosa que compromete a posse pacífica do comprador. 2. Em caso de culpa do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos, em observância à boa-fé objetiva e ao princípio do retorno ao status quo antes.”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002124-59.2025.8.08.0012
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: NATAN ALBERTO HELKER HEANCIO
RECORRIDO: JOCIMAR VAZ DE SOUZA
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
EMENTA:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO AO BEM. VENDA DE BEM LITIGIOSO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto pelo vendedor contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, condenando-o à devolução de R$26.500,00 ao comprador.

2.O recorrente sustenta a inexistência de vício na venda, afirmando que o imóvel não era litigioso à época da transação e que a turbação decorreu de fato posterior de terceiro, além de alegar acordo para devolução parcelada dos valores.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.A questão em discussão consiste em definir se a venda de imóvel cujo acesso era precário e sujeito a conflito com vizinhos configura vício na posse capaz de justificar a rescisão contratual e a restituição integral do preço pago.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. Restou comprovado que o imóvel vendido apresentava inviabilidade de acesso, fato reconhecido inclusive em boletim de ocorrência lavrado pelo próprio vendedor, o que caracteriza bem litigioso e descumprimento do dever de garantia da posse útil e pacífica.

5. A venda de bem nessa condição afronta o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), impondo ao vendedor a responsabilidade pela resolução do contrato e pela restituição integral dos valores recebidos.

6. A alegação de pagamento parcelado não foi comprovada, inexistindo prova inequívoca de acordo válido entre as partes para nova forma de quitação. A devolução deve ocorrer de forma integral e imediata.

7. Correta, portanto, a sentença ao determinar a restituição do montante de R$26.500,00, abatidos os valores já pagos, e ao afastar a litigância de má-fé do autor.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Tese de julgamento:
“1. O vendedor responde pela rescisão de contrato de compra e venda quando o imóvel negociado apresenta inviabilidade de acesso ou situação litigiosa que compromete a posse pacífica do comprador. 2. Em caso de culpa do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos, em observância à boa-fé objetiva e ao princípio do retorno ao status quo antes.”
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5002124-59.2025.8.08.0012

RECORRENTE: NATAN ALBERTO HELKER HEANCIO

RECORRIDOS: JOCIMAR VAZ DE SOUZA

JUIZ SENTENCIANTE: ADEMAR JOÃO BERMOND

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO AO BEM. VENDA DE BEM LITIGIOSO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto pelo vendedor contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais, condenando-o à devolução de R$26.500,00 ao comprador.

2.O recorrente sustenta a inexistência de vício na venda, afirmando que o imóvel não era litigioso à época da transação e que a turbação decorreu de fato posterior de terceiro, além de alegar acordo para devolução parcelada dos valores.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.A questão em discussão consiste em definir se a venda de imóvel cujo acesso era precário e sujeito a conflito com vizinhos configura vício na posse capaz de justificar a rescisão contratual e a restituição integral do preço pago.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. Restou comprovado que o imóvel vendido apresentava inviabilidade de acesso, fato reconhecido inclusive em boletim de ocorrência lavrado pelo próprio vendedor, o que caracteriza bem litigioso e descumprimento do dever de garantia da posse útil e pacífica.

5. A venda de bem nessa condição afronta o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), impondo ao vendedor a responsabilidade pela resolução do contrato e pela restituição integral dos valores recebidos.

6. A alegação de pagamento parcelado não foi comprovada, inexistindo prova inequívoca de acordo válido entre as partes para nova forma de quitação. A devolução deve ocorrer de forma integral e imediata.

7. Correta, portanto, a sentença ao determinar a restituição do montante de R$26.500,00, abatidos os valores já pagos, e ao afastar a litigância de má-fé do autor.

IV - DISPOSITIVO E TESE

8.Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença em todos os seus termos.

Tese de julgamento:
“1. O vendedor responde pela rescisão de contrato de compra e venda quando o imóvel negociado apresenta inviabilidade de acesso ou situação litigiosa que compromete a posse pacífica do comprador. 2. Em caso de culpa do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos, em observância à boa-fé objetiva e ao princípio do retorno ao status quo antes.”

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de uma
Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais
, ajuizada por
Jocimar Vaz de Souza
contra
Natan Alberto Helker Heancio
. O autor busca a restituição do valor pago pela rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, além de indenização por danos morais. Aduz que o negócio foi desfeito devido à inviabilidade de acesso ao imóvel.

A sentença (ID 14064265) proferida pelo juízo singular resolveu a lide nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, via de consequência, condeno o requerido ao pagamento ao requerente da quantia de R$26.500,00 (vinte e seis mil e quinhentos reais), atualizada monetariamente a partir da rescisão e acrescida de juros legais a partir da citação.

Fica extinto o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil.

Irresignado, o requerido interpôs Recurso Inominado (ID 887140642662383), pretendendo a reforma da sentença objurgada, sustenta que o imóvel não era litigioso no momento da venda e que a turbação ocorreu mais de um ano após a transmissão da posse, por fato de terceiro. Afirma ter firmado acordo para devolução parcelada dos valores, no montante de R$500,00 mensais, que estaria sendo cumprido, e que não há prova da promessa de pagamento de R$7.000,00 mais R$5.500,00, como alegado pelo recorrido. Alega má-fé deste ao ajuizar a ação para exigir forma de pagamento diversa da pactuada e requer a improcedência da demanda.

Em contrarrazões (ID 14064271), o recorrido se manifestou pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

Defiro
o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo Recorrente, com base nos documentos apresentados (ID 14064267).

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.
Recebo-o
em seu efeito devolutivo.

A controvérsia cinge-se em aferir a responsabilidade do Recorrente pela rescisão do contrato e a forma de restituição dos valores pagos.

A r. sentença (ID 14064265) concluiu que
"o requerido vendeu um bem litigioso, sendo, portanto, responsável pelo negócio e danos ocasionados ao comprador"
. Compulsando os autos, entendo que
a decisão não merece reparos
.

Embora o Recorrente alegue que o problema de acesso ao imóvel foi um fato novo, as provas demonstram que a situação do bem era, no mínimo, precária e controversa. A posse do imóvel e seu único acesso dependiam de uma passagem que veio a ser obstruída por um vizinho, fato que culminou no registro do Boletim de Ocorrência pelo próprio Recorrente (ID 14064251).

A venda de um bem cujo acesso não está garantido e é passível de questionamento por terceiros viola frontalmente o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear os negócios jurídicos (art. 422, CC). O vendedor tem o dever de garantir ao comprador a posse útil e pacífica da coisa, o que evidentemente inclui os meios para se chegar até ela. A existência de um conflito latente com vizinhos sobre o acesso ao terreno caracteriza o vício que torna o vendedor responsável pela rescisão do contrato.

Quanto à forma de devolução dos valores, a alegação de acordo para pagamento parcelado não se sustenta. A conversa de WhatsApp anexada (ID 14064244) não demonstra, de maneira inequívoca, que o Recorrido tenha concordado em receber a totalidade da dívida em dezenas de parcelas de R$500,00. A simples menção ao "Dia 15" para pagamento não formaliza um novo contrato de parcelamento para a quitação do débito. Rescindido o contrato por culpa do vendedor, a restituição das partes ao
status quo ante
é medida que se impõe, devendo o valor ser devolvido de forma integral e imediata.

A sentença, portanto, agiu corretamente ao determinar a devolução do montante remanescente de R$26.500,00, já abatendo os R$2.000,00 comprovadamente pagos pelo Recorrente.

Por fim, afasto a alegação de litigância de má-fé do Recorrido, pois este apenas exerceu seu legítimo direito de ação para reaver os valores devidos, não se vislumbrando conduta dolosa ou desleal que configure as hipóteses do art. 80 do CPC.

Por tudo, é de rigor a manutenção da r. sentença, não tendo a recorrente deduzido argumentos capazes de infirmar a sua conclusão.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno o Recorrente, vencido, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade de justiça deferida, na forma do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)