Tribunal: TJES
Processo: 0018379-59.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-28

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por locatária contra sentença que, em ação de despejo, rescindiu o contrato de locação verbal, confirmou a desocupação do imóvel e a condenou ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, negando, contudo, o direito à indenização por benfeitorias.

2. A apelante alega ter direito à indenização no valor de R$ 50.000,00 pelas obras realizadas no imóvel (sala comercial), por se tratar de benfeitorias necessárias e úteis, tacitamente autorizadas pelo locador. Sustenta, ainda, que a condenação ao pagamento de aluguéis foi indevida por extrapolar o objeto da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir se a locatária possui direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas em imóvel objeto de locação verbal, especialmente quando (i) não há prova da autorização expressa do locador, e (ii) existe contrato escrito anterior entre as partes, referente a outro imóvel, contendo cláusula de renúncia a tal direito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, as benfeitorias úteis somente são indenizáveis se houver autorização expressa do locador, cujo ônus probatório recai sobre o locatário (art. 373, I, do CPC), o que não ocorreu no caso. Ao contrário, há nos autos notificação extrajudicial do locador para a paralisação das obras.

5. É válida a cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça. A existência de tal cláusula em contrato anterior entre as mesmas partes, ainda que referente a outro objeto, reforça a ausência de direito à indenização.

6. As obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária (salão de beleza) classificam-se como úteis, e não necessárias, pois visam a facilitar o uso do bem, não a sua conservação, exigindo, portanto, autorização expressa para serem indenizadas.

7. Não configura julgamento
extra petita
a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva desocupação, uma vez que houve pedido expresso na petição inicial, sendo esta uma cumulação permitida pela Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

9.
Tese de julgamento
: "1. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos da Súmula 335 do STJ. 2. A indenização por benfeitorias úteis pressupõe a existência de autorização expressa do locador, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/91, recaindo sobre o locatário o ônus de comprová-la."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 35; Código de Processo Civil, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula nº 335/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018379-59.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FLAES VIEIRA SANTOS

APELADO: ELSIO BALLARINI

RELATOR(A):

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por locatária contra sentença que, em ação de despejo, rescindiu o contrato de locação verbal, confirmou a desocupação do imóvel e a condenou ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, negando, contudo, o direito à indenização por benfeitorias.

2. A apelante alega ter direito à indenização no valor de R$ 50.000,00 pelas obras realizadas no imóvel (sala comercial), por se tratar de benfeitorias necessárias e úteis, tacitamente autorizadas pelo locador. Sustenta, ainda, que a condenação ao pagamento de aluguéis foi indevida por extrapolar o objeto da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em definir se a locatária possui direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas em imóvel objeto de locação verbal, especialmente quando (i) não há prova da autorização expressa do locador, e (ii) existe contrato escrito anterior entre as partes, referente a outro imóvel, contendo cláusula de renúncia a tal direito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91, as benfeitorias úteis somente são indenizáveis se houver autorização expressa do locador, cujo ônus probatório recai sobre o locatário (art. 373, I, do CPC), o que não ocorreu no caso. Ao contrário, há nos autos notificação extrajudicial do locador para a paralisação das obras.

5. É válida a cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça. A existência de tal cláusula em contrato anterior entre as mesmas partes, ainda que referente a outro objeto, reforça a ausência de direito à indenização.

6. As obras realizadas para adaptar o imóvel à atividade comercial da locatária (salão de beleza) classificam-se como úteis, e não necessárias, pois visam a facilitar o uso do bem, não a sua conservação, exigindo, portanto, autorização expressa para serem indenizadas.

7. Não configura julgamento
extra petita
a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva desocupação, uma vez que houve pedido expresso na petição inicial, sendo esta uma cumulação permitida pela Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

9.
Tese de julgamento
: "1. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos da Súmula 335 do STJ. 2. A indenização por benfeitorias úteis pressupõe a existência de autorização expressa do locador, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/91, recaindo sobre o locatário o ônus de comprová-la."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 35; Código de Processo Civil, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula nº 335/STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
FLAES VIEIRA SANTOS
em face da r. sentença de fls. 287/288, integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 301/v, proferida pelo d. Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
Ação de Despej
o ajuizada por
ELSIO BALLARINI
, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de locação verbal, confirmar o despejo e condenar a requerida, ora apelante, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data da imissão na posse.

Em suas razões a apelante sustenta, em síntese, que a sentença se baseou equivocadamente em contrato relativo a outro imóvel (Loja 03) para afastar seu direito à indenização pelas benfeitorias realizadas na sala 102. Argumenta que a locação desta última foi verbal e que as obras, de natureza necessária e útil, foram tacitamente autorizadas pelo apelado, gerando o direito à indenização no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Aduz, ainda, ser indevida a condenação ao pagamento de aluguéis, por não ter sido objeto principal da demanda e por ter-lhe cerceado o direito de defesa.

O apelado apresentou contrarrazões pleiteando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0018379-59.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FLAES VIEIRA SANTOS

APELADO: ELSIO BALLARINI

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
FLAES VIEIRA SANTOS
em face da r. sentença de fls. 287/288, integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 301/v, proferida pelo d. Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
Ação de Despej
o ajuizada por
ELSIO BALLARINI
, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de locação verbal, confirmar o despejo e condenar a requerida, ora apelante, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a data da imissão na posse.

Em suas razões a apelante sustenta, em síntese, que a sentença se baseou equivocadamente em contrato relativo a outro imóvel (Loja 03) para afastar seu direito à indenização pelas benfeitorias realizadas na sala 102. Argumenta que a locação desta última foi verbal e que as obras, de natureza necessária e útil, foram tacitamente autorizadas pelo apelado, gerando o direito à indenização no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Aduz, ainda, ser indevida a condenação ao pagamento de aluguéis, por não ter sido objeto principal da demanda e por ter-lhe cerceado o direito de defesa.

O apelado apresentou contrarrazões pleiteando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Pois bem. O ponto central do inconformismo da apelante reside na negativa do seu direito de ser indenizada pelas obras realizadas na sala comercial nº 102. Sustenta que as benfeitorias eram necessárias à sua atividade comercial e que foram, ao menos tacitamente, autorizadas pelo locador.

Já adianto que a tese não encontra amparo no conjunto probatório.

Como se sabe, o ônus de comprovar a existência de autorização para a realização das benfeitorias úteis era da locatária, ora apelante, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, encargo do qual não se desincumbiu. Pelo contrário, o que se extrai dos autos é a expressa oposição do apelado, que, ao tomar conhecimento da extensão das obras, notificou extrajudicialmente a apelante para que as paralisasse (fl. 15).

A própria apelante, ao argumentar que as regras do contrato escrito anterior (referente à Loja 03) deveriam ser estendidas à locação verbal da sala 102, acaba por reforçar a tese que lhe é desfavorável. A Cláusula Sétima daquele instrumento (fl. 13) é inequívoca ao estabelecer que:

“É vedado ao locatário introduzir no imóvel qualquer tipo de benfeitorias sem prévia autorização do locador. As benfeitorias introduzidas não dão direito a indenização ou retenção pelas acessões, independentemente de ter ou não autorização do locador para introduzi-las, incorporando-se automaticamente ao imóvel.”

Tal cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é plenamente válida, conforme entendimento consolidado na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Ademais, ainda que não se considerasse a referida cláusula, o artigo 35
1
da Lei nº 8.245/91 condiciona a indenização por benfeitorias úteis à expressa autorização do locador, o que, repisa-se, não foi comprovado nos autos.

Nesse sentido, vejamos o entendimento jurisprudencial sobre o tema:

EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO - SÚMULA Nº 335/STJ. 1. - Hipótese em que o apelado atribui ao apelante responsabilidade pela deterioração do imóvel locado durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo, causas que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.
2. - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 3. - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ. 4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de ressarcimento por eventuais benfeitorias realizadas no imóve
l. 5. - Recurso desprovido. (TJES; Apelação Cível 0000867-93.2017.8.08.0035; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA; Data: 05/Dez/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO. VALIDADE. SÚMULA 335 DO STJ. ACESSÃO DE 2º PAVIMENTO. POSSIBILIDADE DE EXTENSÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1.
Pretensão da parte autora de ver-se indenizada pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato de locação, quando dividiu o salão onde funcionava a Igreja para montar uma lanchonete e edificou no segundo pavimento a residência dos Pastores, não havendo se falar que o pleito restringe-se ao imóvel onde residiam os pastores e que este não faz parte do contrato de locação celebrado. 2. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça), renúncia esta que, segundo doutrina especializada e jurisprudência, se estende às acessões
. 3. Recurso desprovido. (TJES; Apelação Cível 0002734-98.2019.8.08.0020; Órgão julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA; Data: 02/Mai/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOVAÇÃO RECURSAL – PRECLUSÃO – MÉRITO – COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS – EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI Nº. 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO, BEM COMO DEMONSTRAÇÃO DE QUE SE TRATAM DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Verificando-se que a preliminar de ilegitimidade passiva somente foi arguida neste recurso, consistindo em indevida inovação recursal, não há como acolhê-la, pois, em que pese tratar-se de questão de ordem pública, deve ser arguida no momento oportuno, sob pena de preclusão.
Considerando que o contrato de locação estabelecido entre as partes prevê renuncia à indenização das benfeitorias ao direito de retenção, de rigor a manutenção da sentença, a teor da Súmula 335 do STJ. Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida
. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1005040-73.2019.8.11.0041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/12/2023)

Ora, as obras realizadas para adaptar uma sala comercial a um salão de beleza não se caracterizam como necessárias (que visam à conservação do imóvel), mas sim como úteis à atividade empresarial da apelante, dependendo, portanto, de autorização para serem indenizadas.

Correta, portanto, a sentença ao afastar o pleito indenizatório.

Por fim, a Apelante alega que a condenação ao pagamento de aluguéis seria indevida, pois não teria sido objeto da petição inicial, configurando decisão
extra petita
.

Sem razão, contudo.

Da simples leitura da peça exordial, verifica-se que o autor, ora apelado, formulou pedido expresso para a
“condenação da Requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e vincendos no curso desta ação não quitados”
(fl. 10, item ‘c’).

Ademais, a ação de despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91, pode ser cumulada com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, sendo que a obrigação de pagamento persiste até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves, o que no caso ocorreu com a imissão do autor na posse.

Não há, pois, que se falar em julgamento fora dos limites do pedido ou em cerceamento de defesa.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter inalterada a r. sentença recorrida.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, mantida, contudo, a suspensão de sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser a apelante beneficiária da gratuidade da justiça (id. 10412306).

É como voto.

1
Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)