Tribunal: TJES
Processo: 5007656-62.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. COMISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL DECORRENTE DA INTERMEDIAÇÃO. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR PROFISSIONAL DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luiz Carlos Venturini contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares que, na ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada contra Alair Bergamaschi, julgou improcedente o pedido. O juízo de origem entendeu que o autor limitou-se à aproximação inicial entre comprador e vendedor, sem efetiva participação na conclusão do negócio, o que afasta o direito à remuneração, por se tratar de obrigação de resultado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se a atuação inicial do autor, responsável pela apresentação entre as partes, é suficiente para gerar o direito ao recebimento da comissão de corretagem, mesmo diante da conclusão da venda ocorrer quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor e em condições distintas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo devida a remuneração apenas quando o corretor obtém, com sua mediação, a conclusão do negócio conforme instruções recebidas (CC, arts. 722 e 725).

A atuação do autor consistiu em promover a aproximação inicial entre vendedor e comprador, sem, contudo, alcançar a conclusão do negócio, frustrado à época.

O imóvel foi posteriormente vendido quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor (Carlos Miguel), sob novas condições de preço e em contexto distinto, o que afasta o nexo entre a atuação do apelante e o resultado útil.

A prova testemunhal confirma que a concretização do negócio decorreu exclusivamente da mediação do segundo corretor, o que rompe o vínculo de causalidade entre a atuação do autor e a conclusão da venda.

O entendimento do STJ é no sentido de que o direito à comissão exige a contribuição efetiva e determinante do corretor para o êxito do negócio, o que não se verificou no caso concreto (AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP; AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS).

A ausência de cláusula de exclusividade reforça a necessidade de demonstração do esforço útil e determinante do corretor para legitimar a cobrança da comissão.

Inviável o pedido subsidiário de redução dos honorários sucumbenciais, já fixados no patamar mínimo legal, o que afasta o interesse recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simples aproximação entre vendedor e comprador, desacompanhada da efetiva conclusão do negócio por intermédio do corretor, não gera direito à comissão de corretagem.

A remuneração do corretor somente é devida quando demonstrado que sua atuação foi determinante para o resultado útil da negociação.

A ausência de cláusula de exclusividade exige a demonstração de mediação eficaz para a conclusão do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 722 e 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 17.2.2025, DJEN 20.2.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.12.2022, DJe 14.12.2022; TJES, Apelação Cível n. 0022495-69.2020.8.08.0024, Rel. Desa. Janete Vargas Simões, j. 6.12.2024; TJSP, Apelação Cível n. 1115789-60.2019.8.26.0100, Rel. Des. Claudia Menge, j. 24.3.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007656-62.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIZ CARLOS VENTURINI

APELADO: ALAIR BERGAMASCHI

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. COMISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL DECORRENTE DA INTERMEDIAÇÃO. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR PROFISSIONAL DIVERSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luiz Carlos Venturini contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares que, na ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada contra Alair Bergamaschi, julgou improcedente o pedido. O juízo de origem entendeu que o autor limitou-se à aproximação inicial entre comprador e vendedor, sem efetiva participação na conclusão do negócio, o que afasta o direito à remuneração, por se tratar de obrigação de resultado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se a atuação inicial do autor, responsável pela apresentação entre as partes, é suficiente para gerar o direito ao recebimento da comissão de corretagem, mesmo diante da conclusão da venda ocorrer quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor e em condições distintas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, sendo devida a remuneração apenas quando o corretor obtém, com sua mediação, a conclusão do negócio conforme instruções recebidas (CC, arts. 722 e 725).

A atuação do autor consistiu em promover a aproximação inicial entre vendedor e comprador, sem, contudo, alcançar a conclusão do negócio, frustrado à época.

O imóvel foi posteriormente vendido quase dois anos depois, por intermédio de outro corretor (Carlos Miguel), sob novas condições de preço e em contexto distinto, o que afasta o nexo entre a atuação do apelante e o resultado útil.

A prova testemunhal confirma que a concretização do negócio decorreu exclusivamente da mediação do segundo corretor, o que rompe o vínculo de causalidade entre a atuação do autor e a conclusão da venda.

O entendimento do STJ é no sentido de que o direito à comissão exige a contribuição efetiva e determinante do corretor para o êxito do negócio, o que não se verificou no caso concreto (AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP; AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS).

A ausência de cláusula de exclusividade reforça a necessidade de demonstração do esforço útil e determinante do corretor para legitimar a cobrança da comissão.

Inviável o pedido subsidiário de redução dos honorários sucumbenciais, já fixados no patamar mínimo legal, o que afasta o interesse recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simples aproximação entre vendedor e comprador, desacompanhada da efetiva conclusão do negócio por intermédio do corretor, não gera direito à comissão de corretagem.

A remuneração do corretor somente é devida quando demonstrado que sua atuação foi determinante para o resultado útil da negociação.

A ausência de cláusula de exclusividade exige a demonstração de mediação eficaz para a conclusão do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 722 e 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 17.2.2025, DJEN 20.2.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.12.2022, DJe 14.12.2022; TJES, Apelação Cível n. 0022495-69.2020.8.08.0024, Rel. Desa. Janete Vargas Simões, j. 6.12.2024; TJSP, Apelação Cível n. 1115789-60.2019.8.26.0100, Rel. Des. Claudia Menge, j. 24.3.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
Luiz Carlos Venturini
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares, que, na
ação de cobrança de corretagem imobiliária
ajuizada contra
Alair Bergamaschi
, julgou improcedente o pedido formulado na inicial, sob o fundamento de que a atuação do apelante se limitou à mera aproximação das partes, sem sua efetiva participação no resultado útil da venda do imóvel, o que afasta o direito à comissão por se tratar de obrigação de resultado, e não de meio.

Em suas razões recursais (id. 11978395), o apelante sustenta que
(i)
a exclusividade não é um requisito para pagamento da remuneração ao corretor de imóveis;
(ii)
o fato gerador da obrigação de pagamento da comissão é a aproximação útil realizada pelo corretor de imóveis entre comprador e vendedor;
(iii)
foi ele quem realizou a aproximação útil entre o apelado e o adquirente do imóvel;
(iv)
a testemunha ouvida durante a audiência de instrução confirma que foi ele, o apelante, o responsável pela aproximação inicial entre o comprador e o apelado;
(v)
há documentos que comprovam as diligências e o esforço contínuo na viabilização da venda;
(vi)
o apelado agiu com má-fé ao concluir a venda com o mesmo comprador apresentado, com o intuito de evitar o pagamento da comissão;
(vii)
subsidiariamente, requer a redução dos honorários de sucumbência fixados.

Após a acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que
a sentença recorrida não merece reforma
.

O cerne da controvérsia reside em definir se a atividade desenvolvida pelo apelante, que promoveu a apresentação inicial entre vendedor e comprador, é suficiente para caracterizar o "
resultado útil
" e, consequentemente, gerar direito à comissão de corretagem, mesmo diante da conclusão do negócio ter ocorrido quase dois anos depois, por intermédio de outro profissional e sob novas condições.

Com efeito, a teor do que dispõe a norma do art. 722 do Código Civil, por intermédio do contrato de corretagem, “
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”, de modo que “
a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
” (CC, art. 725).

No caso, depreende-se que o apelante, na inicial, alegou ter sido a venda do imóvel realizada, após sua intermediação, diretamente do comprador ao vendedor, argumentando ser intuito daquele evitar o pagamento da comissão de corretagem.

Lado outro, em sua contestação, o apelado afirmou que a negociação, concluída quase dois anos após o término do prazo de venda de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido para a venda do imóvel, decorreu de esforços de outro corretor, dentre os diversos que foram autorizados a negociá-lo, razão pela qual o valor relativo à comissão de corretagem não é devido ao apelante.

Nesse contexto, no caso em apreço, o conjunto fático-probatório revela a existência de duas negociações distintas e cronologicamente distantes.

A primeira, conduzida pelo apelante, não conduziu à concretização do negócio. A segunda, iniciada quase dois anos após, por corretor diverso (Carlos Miguel), que, encontrando as partes em novo momento e com novas disposições, mediou a negociação até alcançar valor que satisfizesse a todos os envolvidos, viabilizando a concretização do negócio.

Dos elementos probatórios que constam dos autos, em especial a prova testemunhal produzida (id. 11978391), depreende-se que o apelado logrou demonstrar que foi por intermédio da posterior negociação, conduzida por outro corretor e ocorrida quase dois anos após a celebração do contrato com o apelante que se alcançou a concretização do negócio.

Isso porque o depoimento prestado pelo corretor Carlos Miguel esclarece que, após a frustração das tratativas conduzidas pelo apelante, foi por meio da sua intervenção, ocorrida quase dois anos depois, que efetivamente logrou mediar os interesses das partes e concluir a venda sob novas condições de preço.

Com efeito, acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça estabelece que “
a premissa da Corte a quo de que não basta a aproximação, mas o efetivo empenho do corretor para a concretização do negócio se coaduna com a jurisprudência do STJ, destacada no sentido de que ‘o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável
’” (AgInt no AREsp n. 2.542.202/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

A propósito, em julgado também oriundo do Tribunal da Cidadania, confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.

3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem.

4. O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade.
Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

Nesse mesmo sentido, a 1ª Câmara Cível deste e. Tribunal de Justiça assentou entendimento de que “
para que o corretor faça jus à comissão, é necessário que sua atuação tenha sido determinante para a aproximação das partes e para a conclusão do negócio, não bastando a simples aproximação
” (TJES, Apelação Cível, n. 0022495-69.2020.8.08.0024, 1ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Janete Vargas Simões, j. em 06.12.2024).

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE IMOBILIÁRIA EM FACE DE VENDEDORES DE IMÓVEL. SALVO DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO, A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR SOMENTE É DEVIDA QUANDO O NEGÓCIO É CONCRETIZADO GRAÇAS À SUA MEDIAÇÃO.
PROVAS QUE INSTRUEM O PROCESSO

QUE COMPROVAM QUE OUTROS CORRETORES INDEPENDENTES TAMBÉM ESTAVAM APRESENTANDO IMÓVEIS AOS COMPRADORES E FOI JUSTAMENTE UM DESSES CORRETORES QUE, MESES DEPOIS, LEVOU OS POTENCIAIS COMPRADORES AO MESMO IMÓVEL E TEVE SUCESSO EM BUSCAR UM VALOR QUE SE ADEQUASSE AOS INTERESSES DOS VENDEDORES
, QUE A ESSA ALTURA JÁ VISLUMBRAVAM QUE NÃO CONSEGUIRIAM VENDER O IMÓVEL PELO VALOR DESEJADO, E À DISPONIBILIDADE DOS COMPRADORES QUE, DE IGUAL MODO, JÁ PERCEBIAM QUE TERIAM QUE AUMENTAR O VALOR PARA CONSEGUIR COMPRAR UM IMÓVEL NO PADRÃO QUE DESEJAVAM.
EMBORA A IMOBILIÁRIA APELANTE TENHA SIDO A PRIMEIRA A APROXIMAR O VENDEDOR AOS INTERESSADOS NA COMPRA, FOI POR FORÇA DO TRABALHO DE OUTRO CORRETOR QUE, MESES DEPOIS, O NEGÓCIO CHEGOU A BOM TERMO PARA AS PARTES.
SENTENÇA PRESTIGIADA. DESPROVIMENTO AO RECURSO.

(0829924-07.2022.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). ANTONIO CARLOS ARRABIDA PAES - Julgamento: 16/07/2024 - DÉCIMA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÃO. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Compra e venda de imóvel. Alegação do autor de que faz jus à comissão de corretagem por ter primeiro aproximado vendedores e compradora, nos termos do art. 727 do Código Civil.
Exigência de que o negócio tenha ocorrido como fruto da sua mediação. Sentença de improcedência. - Ausente cláusula de exclusividade, não é devida comissão de corretagem por somente ter sido o primeiro corretor a aproximar as partes. Resultado útil obtido por intermediação de outro corretor inequivocamente remunerado pelo serviço prestado. Alteração das condições do contrato celebrado desvinculam a negociação da atuação do autor. Comissão indevida.
- RECURSO DESPROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1115789-60.2019.8.26.0100; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/03/2022; Data de Registro: 24/03/2022)

Veja-se, portanto, que não basta que o corretor tenha promovido a aproximação entre as partes, mas que ela seja eficaz, de modo a conduzir o negócio, por intermédio do seu esforço, a um vínculo irretratável, o que não se vislumbra no caso, na medida em que frustrada as negociações e retomadas, por intermédio de outro corretor, quase dois anos após as tratativas iniciais conduzidas pelo apelante.

Registro, por reputar necessário, que
embora tenha decidido no sentido de que “
restando demonstrado, no caso concreto, que o corretor de imóveis atuou efetivamente para aproximação das partes e que o negócio jurídico de compra e venda foi concluído, ainda que após certo tempo, deve-lhe ser assegurado o direito ao recebimento da respectiva comissão, a teor do que dispõe o art. 725, do Código Civil
” (TJES, Apelação Cível n. 5002514-07.2022.8.08.0021, Relator: Des. Conv. Aldary Nunes Junior, j. em 04.07.2024), naquele caso específico, se tratava de hipótese de negócio concluída diretamente entre as partes, após a aproximação do corretor, o que não se vislumbra no caso concreto, na medida em que, conforme exaustivamente dito, se trata de negócio conduzido e concretizado por intermédio de outro corretor quase dois anos após a relação contratual mantida entre o apelante e o apelado, que, diante dos esforços por ele empreendidos, logrou concluir o negócio, inclusive, com melhores condições ao comprador.

Daí porque não merece retoque a sentença recorrida, na medida em que sua atuação do apelante não foi aquela por meio da qual, efetivamente, foi obtida a concretização do negócio, o que, aliado à ausência de cláusula de exclusividade, afasta a obrigação de remuneração.

Por fim, no que diz respeito à pretensão de que sejam reduzidos os honorários advocatícios fixados, depreende-se que o apelante sequer possui interesse recursal, na medida em que já fixados, na origem, em seu patamar mínimo.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
LUIZ CARLOS VENTURINI
e a ele
NEGO PROVIMENTO
.

Em razão do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios para 11% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)