Tribunal: TJES
Processo: 5005828-94.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Agência e Distribuição
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. IGP-M. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão de contrato de financiamento habitacional, os quais buscavam a substituição do índice de correção monetária (IGP-M pelo IPCA) e a declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

2)
Os apelantes suscitaram preliminares de nulidade da sentença por julgamento
extra petita
e por cerceamento de defesa.

3)
No mérito, defenderam a ocorrência de onerosidade excessiva, em razão do aumento anômalo do IGP-M durante a pandemia de Covid-19, e a ilegalidade da taxa de corretagem, por suposta ausência de informação adequada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4)
As questões em discussão consistem em saber se: (i) a sentença é nula por ter analisado a valorização do imóvel, argumento não suscitado pelas partes; (ii) houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de provas; (iii) o aumento do IGP-M durante a pandemia de Covid-19 configura onerosidade excessiva apta a justificar a substituição do índice pelo IPCA; (iv) é válida a cobrança da comissão de corretagem transferida aos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5)
Não há julgamento
extra petita
quando o magistrado, para analisar a alegação de onerosidade excessiva, utiliza fundamentos relacionados à base econômica do contrato, em interpretação lógico-sistemática do pedido, inerente a ações de natureza revisional.

6)
A parte que requer o julgamento antecipado da lide não pode, posteriormente, alegar cerceamento de defesa, por ter se operado a preclusão sobre o direito de produzir novas provas.

7)
A revisão de contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, prevista no inciso V do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, exige a comprovação concreta de que o fato superveniente tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra.

8)
Alegações genéricas sobre a crise econômica ou o aumento das parcelas, desacompanhadas de provas específicas do desequilíbrio contratual, são insuficientes para afastar a força obrigatória do contrato (
pacta sunt servanda
).

9)
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 938).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A parte que requer o julgamento antecipado da lide não pode, em momento posterior, alegar cerceamento de defesa, em razão da preclusão.

2. A revisão de contrato de financiamento para substituição do IGP-M, com base na teoria da onerosidade excessiva, exige a comprovação concreta do desequilíbrio contratual, sendo insuficientes alegações genéricas sobre a crise econômica causada pela pandemia de Covid-19.

3. É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando há informação prévia e clara do preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 6º, V; CPC, arts. 369 e 370.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 938.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005828-94.2023.8.08.0030
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ROBERTO DE SOUZA AVELAR e outros
APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. IGP-M. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão de contrato de financiamento habitacional, os quais buscavam a substituição do índice de correção monetária (IGP-M pelo IPCA) e a declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

2)
Os apelantes suscitaram preliminares de nulidade da sentença por julgamento
extra petita
e por cerceamento de defesa.

3)
No mérito, defenderam a ocorrência de onerosidade excessiva, em razão do aumento anômalo do IGP-M durante a pandemia de Covid-19, e a ilegalidade da taxa de corretagem, por suposta ausência de informação adequada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4)
As questões em discussão consistem em saber se: (i) a sentença é nula por ter analisado a valorização do imóvel, argumento não suscitado pelas partes; (ii) houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de provas; (iii) o aumento do IGP-M durante a pandemia de Covid-19 configura onerosidade excessiva apta a justificar a substituição do índice pelo IPCA; (iv) é válida a cobrança da comissão de corretagem transferida aos compradores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5)
Não há julgamento
extra petita
quando o magistrado, para analisar a alegação de onerosidade excessiva, utiliza fundamentos relacionados à base econômica do contrato, em interpretação lógico-sistemática do pedido, inerente a ações de natureza revisional.

6)
A parte que requer o julgamento antecipado da lide não pode, posteriormente, alegar cerceamento de defesa, por ter se operado a preclusão sobre o direito de produzir novas provas.

7)
A revisão de contrato com base na teoria da onerosidade excessiva, prevista no inciso V do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, exige a comprovação concreta de que o fato superveniente tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra.

8)
Alegações genéricas sobre a crise econômica ou o aumento das parcelas, desacompanhadas de provas específicas do desequilíbrio contratual, são insuficientes para afastar a força obrigatória do contrato (
pacta sunt servanda
).

9)
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 938).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10) Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"1. A parte que requer o julgamento antecipado da lide não pode, em momento posterior, alegar cerceamento de defesa, em razão da preclusão.

2. A revisão de contrato de financiamento para substituição do IGP-M, com base na teoria da onerosidade excessiva, exige a comprovação concreta do desequilíbrio contratual, sendo insuficientes alegações genéricas sobre a crise econômica causada pela pandemia de Covid-19.

3. É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando há informação prévia e clara do preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 6º, V; CPC, arts. 369 e 370.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 938.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, rejeitar as preliminares de nulidade para, no mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PRELIMINAR DE NULIDADE - SENTENÇA
EXTRA PETITA

Não prospera a tese de julgamento
extra petita
defendida pelos recorrentes.

O magistrado de primeiro grau, ao mencionar a ausência de prova sobre a desproporção entre a valorização do imóvel e o reajuste contratual, não decidiu fora dos limites da lide.

Ao revés, apenas utilizou tal argumento como um dos fundamentos para afastar a tese de onerosidade excessiva, que constitui a causa de pedir central da demanda revisional.

A análise da base econômica do contrato é inerente ao julgamento de ações dessa natureza.

Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há julgamento para além do pedido quando o julgador interpreta o pleito formulado na petição inicial de forma lógico-sistemática, como subsegue:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREPARO. RECOLHIMENTO COMPROVADO. DESERÇÃO NÃO VERIFICADA. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. JULGAMENTO EXTRA PETITA OU ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DOS PEDIDOS. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA PARTE AUTORA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. NECESSIDADE. REFORMA DO JULGADO. REVOLVIMENTO DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

[...]
Não há julgamento extra petita quando o órgão julgador decide a partir de uma interpretação lógico-sistemática dos pedidos, dentro dos limites objetivos da pretensão inicial.
Na espécie, a Corte local assentou que a inexigibilidade do título exequendo configura efeito prático do reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, a teor do art. 476 do CC/2002.

3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

(AREsp n. 2.862.848/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)

Do exposto,
rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE NULIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA

Os apelantes suscitam preliminar de nulidade da sentença em virtude de suposto cerceamento de defesa, porquanto não apreciados requerimentos de produção de provas deduzidos na contestação.

O art. 369 do CPC estabelece o direito das partes de provar os fatos por todos os meios legais, ao passo que o art. 370 do CPC determina que caberá ao juiz a análise das provas necessárias, podendo indeferi-las, por decisão fundamentada, a saber:

Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Com efeito, há muito o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que “
o indeferimento do pedido de produção de provas e o julgamento do mérito da demanda não configuram cerceamento de defesa quando constatada a existência de provas suficientes para o convencimento do magistrado
” (AgInt no AREsp n. 1.929.197/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.

No mesmo sentido trilha a jurisprudência desta Corte:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. ENERGIA ELÉTRICA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. MÉRITO. FRAUDE NO MEDIDOR. APURAÇÃO UNILATERAL. COBRANÇA AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO 1)
O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que “o indeferimento do pedido de produção de provas não configura cerceamento de defesa quando constatada a existência de provas suficientes para o convencimento do magistrado, como ocorre na hipótese”. Preliminar de nulidade por cerceamento de defesa rejeitada.
[...] (Data: 20/Jun/2024 Órgão julgador: 2a Câmara Cível Número: 0000838-31.2018.8.08.0060 Magistrado: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA Classe: APELAÇÃO CÍVEL Assunto: Indenização por Dano Moral)

EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL NÃO ANALISADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ACOLHIDA. SENTENÇA ANULADA. 1. É cediço que
“Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o magistrado é o destinatário final das provas, cabendo-lhe analisar a necessidade de sua produção, cujo indeferimento não configura cerceamento de defesa” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.828.224/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 17/11/2022.).
[...] (Data: 01/Mar/2023 Órgão julgador: 1a Câmara Cível Número: 0015334-09.2015.8.08.0048 Magistrado: JANETE VARGAS SIMOES Classe: APELAÇÃO CÍVEL Assunto: Seguro)

Ademais, quando intimados para especificar as provas que pretendiam produzir, os apelantes requereram o julgamento antecipado da lide (ID 48480838), operando, assim, a preclusão sobre a matéria.

A parte que opta por não produzir provas no momento oportuno não pode, posteriormente, alegar a nulidade da sentença por falta de dilação probatória.

Do exposto,
rejeito a preliminar.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia aos pedidos de revisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, notadamente quanto à possibilidade de substituição do índice de reajuste (IGP-M pelo IPCA) em razão da pandemia de Covid-19 e à validade da cobrança da comissão de corretagem.

O debate reside na possibilidade de intervenção judicial no contrato para substituir o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), livremente pactuado entre as partes, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), sob o fundamento da onerosidade excessiva gerada pela pandemia da Covid-19.

Ainda que a relação jurídica seja de consumo, a revisão contratual com base na teoria da onerosidade excessiva, prevista no inciso V do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, exige a demonstração de que o fato superveniente tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra.

No caso, embora seja fato notório que a pandemia gerou impactos econômicos e que o IGP-M sofreu elevação expressiva em determinado período, os apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar de que forma específica tal cenário desequilibrou a base objetiva do negócio a ponto de justificar a intervenção judicial.

Argumentos genéricos sobre a crise econômica ou o aumento das parcelas, desacompanhados de provas concretas da redução da capacidade financeira ou da ausência de valorização do bem, são insuficientes para afastar o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

É de se conferir a jurisprudência do Tribunal da Cidadania e desta Corte:

AGRAVO REGIMENTAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PACTUADO. IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. As razões do agravo regimental não são suficientes para afastar a conclusão da decisão agravada.

2. A defesa solicita a substituição do índice de correção monetária estipulado no acordo de colaboração premiada - IGP-M - pelo IPCA, inclusive para os valores já depositados. Sob o argumento de que essa troca restauraria o equilíbrio econômico-financeiro do acordo, dado o aumento significativo do IGP-M devido à crise econômica e à pandemia de COVID-19, especialmente com a valorização do dólar.

3. As cláusulas 18ª e 19ª do acordo de colaboração premiada detalham os termos do pagamento da reparação, incluindo a forma de correção monetária dos valores devidos.

4. O IGP-M, escolhido livremente pelas partes ao celebrar o acordo, é calculado com base em três índices de preços: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o Índice de Preços ao Consumidor (IPCM), e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M). Este índice é amplamente utilizado para atualizar tarifas públicas e contratos de aluguel e serviço, sendo previsíveis fatores como a variação de preços controlados pelo governo e a taxa de câmbio.

5. Não há evidências de uma ruptura abrupta e inexequível do acordo.

[...]
Nada do que foi alegado comprova uma mudança extraordinária, sendo as variações ocorridas previsíveis e normais, inerentes ao índice pactuado.

7. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg na Pet n. 12.672/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Corte Especial, julgado em 10/9/2024, DJe de 23/9/2024.)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08 .0024 APTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA APDO: ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE . ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA QUE DEPENDE DE REGISTRO. IRRETROATIVIDADE DA LEI DO DISTRATO . AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO . SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE . RECURSO DESPROVIDO. 1. A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. 2 .
A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
[...]
É lícita a aplicação do índice de atualização monetária IGPM em contratos de parcelas sucessivas de longo prazo. 8. Inexiste razão para modificação de índice oficial expressamente consignado em contrato, quando presente a periodicidade da aplicação da correção e ausente demonstração de que o seu aumento gerou desequilibro contratual .
9. Recurso conhecido e desprovido. 10. Majoração dos honorários advocatícios em 2% por aplicação do § 11 do art . 85 do CPC. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5007561-84.2021 .8.08.0024, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

De igual modo, quanto à taxa de corretagem, a sentença não merece reforma.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (
Tema 938
), firmou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão.

Da análise do instrumento contratual, verifica-se que os compradores foram devidamente cientificados, com a discriminação dos valores e a quem se destinavam, o que confere legalidade à cobrança.

A alegação de desconhecimento, portanto, mostra-se frágil diante dos termos expressos do contrato firmado.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão Virtual de 29.09.2025 a 03.10.2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.