Tribunal: TJES
Processo: 5003443-95.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-20

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Golden Mountain Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, proposta por Jayme Vieira Torres Filho e Helaine Fagundes Bragança Vieira Torres, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinando a restituição de 75% das parcelas pagas, corrigidas pelo índice INCC/DI e acrescidas de juros de mora após o trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estipula a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão, sob o regime de patrimônio de afetação; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança da taxa de fruição na hipótese em que o imóvel não foi entregue ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018, limita a retenção ao percentual de 25% em casos de rescisão contratual no interesse do comprador, salvo quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que permite retenção de até 50%. No caso, a apelante não comprova a submissão ao regime de patrimônio de afetação, não apresentando memorial de incorporação ou outro documento comprobatório, ônus que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).

A taxa de fruição é devida somente se houver transferência da posse do imóvel ao comprador, conforme entendimento consolidado do STJ. No caso, não houve imissão na posse, já que o imóvel não foi entregue até a data do ajuizamento da ação.

A sentença de origem respeita o limite legal de 25% para retenção dos valores pagos, conforme art. 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, e exclui corretamente a taxa de fruição, sendo correta sua manutenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003443-95.2022.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO: JAYME VIEIRA TORRES FILHO e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO A 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Golden Mountain Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, proposta por Jayme Vieira Torres Filho e Helaine Fagundes Bragança Vieira Torres, declarando rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e determinando a restituição de 75% das parcelas pagas, corrigidas pelo índice INCC/DI e acrescidas de juros de mora após o trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que estipula a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão, sob o regime de patrimônio de afetação; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança da taxa de fruição na hipótese em que o imóvel não foi entregue ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei n. 4.591/1964, com redação dada pela Lei n. 13.786/2018, limita a retenção ao percentual de 25% em casos de rescisão contratual no interesse do comprador, salvo quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que permite retenção de até 50%. No caso, a apelante não comprova a submissão ao regime de patrimônio de afetação, não apresentando memorial de incorporação ou outro documento comprobatório, ônus que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).

A taxa de fruição é devida somente se houver transferência da posse do imóvel ao comprador, conforme entendimento consolidado do STJ. No caso, não houve imissão na posse, já que o imóvel não foi entregue até a data do ajuizamento da ação.

A sentença de origem respeita o limite legal de 25% para retenção dos valores pagos, conforme art. 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, e exclui corretamente a taxa de fruição, sendo correta sua manutenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto.

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos, julgou procedente o pedido deduzido por
JAYME VIEIRA TORRES FILHO
e
HELAINE FAGUNDES BRAGANCA VIEIRA TORRES
, ora apelados, declarando rescindido o contrato de compra e venda e determinando a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) das parcelas pagas, atualizado monetariamente pelo índice INCC/DI a partir do desembolso, além da aplicação de juros de mora a contar do trânsito em julgado.

Em suas razões, a apelante sustenta que
(i)
a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo apelado em caso de rescisão é válida e encontra respaldo na Lei nº 13.786/2018, especificamente no regime de patrimônio de afetação, que permite retenções superiores ao limite de 25%;
(ii)
o percentual de retenção fixado pelo juízo
a quo
(25%) desconsidera o equilíbrio contratual e o prejuízo financeiro da recorrente, em afronta à autonomia da vontade das partes;
(iii)
o contrato foi firmado sob as regras da referida legislação, que assegura a retenção de até 50% do valor pago pelo comprador, devendo ser respeitada a pactuação;
(iv)
a cláusula que prevê a retenção de 0,5% ao mês a título de taxa de fruição do imóvel deve ser declarada válida, pois visa compensar os prejuízos decorrentes da desistência do contrato e do uso potencial do imóvel durante sua vigência;
(v)
não há aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto, dado que o apelado agiu como investidor e não como consumidor final.

Após examinar com acuidades os aspectos fáticos e legais da lide, entendo que a sentença não merece retoque, pelas razões que passo a expor.

Para melhor compreensão, destaco da exordial que no dia 06/08/2019 os apelados firmaram com a apelante CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA de uma cota do empreendimento GOLDEN GRAMADO RESORT LAGHETTO, referente ao Apartamento C228/05, no valor total de R$68.762,88 (sessenta e oito mil e setecentos e sessenta e dois reais e oitenta e oito centavos).

Após o pagamento das 31 primeiras parcelas de um total de 124, requereram a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, não concordando, entretanto, com a retenção de 50% do valor pago, tal como previsto na cláusula 8ª, parágrafo segundo, do referido instrumento.

Acerca do assunto, a Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, dispõe que, na hipótese de rescisão contratual no interesse de comprador, poderá o contrato prever pena convencional que não poderá exceder 25% da quantia paga,
in litteris
:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II -
a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga
.

(...)

Lado outro, o § 5º, do mencionado dispositivo legal, autoriza a pactuação de pena convencional de até 50% da quantia paga, na hipótese em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação:

§ 5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação
, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja
estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
.

A submissão da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, por sua vez, comprova-se mediante a constituição de patrimônio de afetação devidamente declarado no memorial de incorporação, nos precisos termos do art. 31-A, § 10, da Lei n. 4.591/1964, ônus do qual não se desincumbiu a apelante (art. 373, II, do CPC), embora tenha tido oportunidade para tanto.

Assim, considerando que no CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA não há informação de que a incorporação estaria submetida ao regime de patrimônio de afetação, e considerando que tampouco consta dos autos o memorial de incorporação ou certidão de ônus reais do imóvel, é de rigor a manutenção da sentença neste particular, limitando-se, portanto, a pena convencional ao limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018.

Relativamente à taxa de fruição com fundamento no art. 67-A, § 2º, inc. III, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, entendo indevida a compensação pretendida.

A respeito do assunto, a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a taxa de fruição é devida apenas se houver efetiva transferência da posse ao promitente-comprador,
in verbis
:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador,
é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.
Precedentes. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto ao valor fixado a título de taxa de fruição e aos critérios de cálculos utilizados, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.090.348/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No caso, entretanto, afirma-se na exordial, expressamente, que o imóvel apenas seria entregue em abril/2022, ao passo que a demanda foi ajuizada em fevereiro/2022, contexto fático não impugnado por ocasião da apresentação da defesa, de sorte que se trata de ponto incontroverso.

Assim, diante da inexistência de efetiva transferência da posse ou da aptidão para o gozo da fração do tempo previsto nos cronogramas de uso compartilhado do bem imóvel, razão pela qual a sentença não merece reforma também neste particular.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença de 15% (quinze por cento) para 20% (vinte por cento) da condenação atualizada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)