Tribunal: TJES
Processo: 0004434-98.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-03-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0004434-98.2018.8.08.0035

APELANTES: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA E OUTRA

APELADO: SILVERIO GHEZZI JUNIOR

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA POR JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por SPE Campos Residence Hotel Ltda. e Kemp Engenharia e Serviços Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de resolução contratual ajuizada por Silvério Ghezzi Junior, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar as rés à restituição solidária dos valores pagos pelo autor (R$ 56.324,59), com correção monetária e juros, e ao pagamento de cláusula penal prevista no contrato. A sentença também aplicou o Código de Defesa do Consumidor, condenando as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) se a sentença extrapolou os pedidos autorais, configurando julgamento
extra petita
; (ii) se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso; (iii) se a restituição dos valores pagos pelo autor, incluindo a comissão de corretagem, deveria ser integral; (iv) se a redistribuição dos ônus sucumbenciais seria necessária diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença é parcialmente nula por julgamento
extra petita,
pois condenou as rés ao pagamento de cláusula penal (cláusula 12.4, alínea “a”), cuja inversão não foi requerida na petição inicial, violando os arts. 141 e 492 do CPC.

4. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, pois o autor, na condição de investidor ocasional, é considerado consumidor vulnerável, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das rés, que interromperam o empreendimento sem notificar adequadamente o autor, violando o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC. Assim, a restituição dos valores pagos deve ser integral, conforme a Súmula 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem.

6. A redistribuição dos ônus sucumbenciais é necessária, reconhecendo-se a sucumbência recíproca em razão da procedência parcial do pedido, observando-se o limite mínimo de 10% previsto no art. 85, §2º, do CPC.

7. Não há honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, pois o recurso foi parcialmente provido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O reconhecimento de julgamento
extra petita
impõe a nulidade parcial da sentença quanto à condenação em obrigação não pleiteada.

2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao investidor ocasional que não possua conhecimento técnico ou experiência no mercado imobiliário.

3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, é devida, com base na Súmula 543 do STJ.

4. A sucumbência recíproca autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, respeitando o limite mínimo de 10% para os honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §2º e §11, 141, e 492; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543.

STJ, REsp 2.021.711/RS, Relª. Minª Nancy Andrighi, rel. p/ acórdão Min. Moura Ribeiro, j. 14/03/2023, DJe 23/03/2023.

STJ, AgInt no AREsp 2.243.668/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 08/05/2023, DJe 17/05/2023.

TJ-DF, Apelação Cível 0006181-29.2016.8.07.0020, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 05/02/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004434-98.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SILVERIO GHEZZI JUNIOR

APELADO: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0004434-98.2018.8.08.0035

APELANTES: SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA E OUTRA

APELADO: SILVERIO GHEZZI JUNIOR

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA POR JULGAMENTO
EXTRA PETITA
. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por SPE Campos Residence Hotel Ltda. e Kemp Engenharia e Serviços Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de resolução contratual ajuizada por Silvério Ghezzi Junior, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar as rés à restituição solidária dos valores pagos pelo autor (R$ 56.324,59), com correção monetária e juros, e ao pagamento de cláusula penal prevista no contrato. A sentença também aplicou o Código de Defesa do Consumidor, condenando as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) se a sentença extrapolou os pedidos autorais, configurando julgamento
extra petita
; (ii) se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso; (iii) se a restituição dos valores pagos pelo autor, incluindo a comissão de corretagem, deveria ser integral; (iv) se a redistribuição dos ônus sucumbenciais seria necessária diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença é parcialmente nula por julgamento
extra petita,
pois condenou as rés ao pagamento de cláusula penal (cláusula 12.4, alínea “a”), cuja inversão não foi requerida na petição inicial, violando os arts. 141 e 492 do CPC.

4. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, pois o autor, na condição de investidor ocasional, é considerado consumidor vulnerável, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das rés, que interromperam o empreendimento sem notificar adequadamente o autor, violando o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC. Assim, a restituição dos valores pagos deve ser integral, conforme a Súmula 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem.

6. A redistribuição dos ônus sucumbenciais é necessária, reconhecendo-se a sucumbência recíproca em razão da procedência parcial do pedido, observando-se o limite mínimo de 10% previsto no art. 85, §2º, do CPC.

7. Não há honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, pois o recurso foi parcialmente provido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O reconhecimento de julgamento
extra petita
impõe a nulidade parcial da sentença quanto à condenação em obrigação não pleiteada.

2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao investidor ocasional que não possua conhecimento técnico ou experiência no mercado imobiliário.

3. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, é devida, com base na Súmula 543 do STJ.

4. A sucumbência recíproca autoriza a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, respeitando o limite mínimo de 10% para os honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §2º e §11, 141, e 492; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 543.

STJ, REsp 2.021.711/RS, Relª. Minª Nancy Andrighi, rel. p/ acórdão Min. Moura Ribeiro, j. 14/03/2023, DJe 23/03/2023.

STJ, AgInt no AREsp 2.243.668/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 08/05/2023, DJe 17/05/2023.

TJ-DF, Apelação Cível 0006181-29.2016.8.07.0020, Rel. Des. Gislene Pinheiro, j. 05/02/2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
apelação cível
interposto por
SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA
e
KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA,
com vistas à reforma da sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha, a qual, nos autos da
“ação de resolução contratual”
contra si ajuizada por
SILVERIO GHEZZI JUNIOR,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral,
“[...] para DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fls. 199/213 e aplicando as normas previstas na Lei nº 8.078/90, CONDENAR as requeridas, solidariamente, à restituição da quantia de R$ 56.324,59, com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação e CONDENAR as rés ao pagamento da cláusula penal prevista em contrato em prol do autor (12.4, alínea ‘a’ - fl. 200), incidindo correção monetária e juros de mora a partir da publicação da presente sentença”
.

Face à sucumbência mínima do autor, o comando sentencial condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e verba honorária, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, §2° c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC.

Em suas razões recursais (ID 11767678), as apelantes defendem, em síntese, que: (i) a sentença seria nula porque teria extrapolado os pedidos autorais (
extra petita
); (ii) seria inaplicável ao caso vertente o Código de Defesa do Consumidor; (iii) a parte contrária tinha plena ciência do valor pago a título de comissão de corretagem; (iv) não receberam qualquer valor pago pelo adquirente à referida comissão; (v) a culpa pela rescisão do contrato seria do requerente, de modo que deveriam ser aplicadas as retenções previstas contratualmente; (vi) é legal a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago; e (vii) em caso de rescisão do contrato não há que se falar em aplicação da multa de forma inversa.

Contrarrazões apresentadas no ID 11767886, pugnando pelo desprovimento do apelo.

Pois bem.

Trata-se de
“ação de resolução contratual”
contra si ajuizada por
SILVERIO GHEZZI JUNIOR
em face de
SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA
e
KEMP ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA
.

Em sua peça exordial, a parte autora relata que, em 2015, adquiriu mediante contrato particular de compromisso de compra e venda, imóvel tipo unidade hoteleira nº 1705 do empreendimento Campos Residence Hotel, correspondente à fração ideal de 0,002811, que seria construído no terreno 36/46, na Cidade de Campos de Goytacazes/RJ.

Afirma que no contrato o preço do imóvel ficou estipulado em R$ 190.564,89 (cento e noventa mil e quinhentos e sessenta e quatro reais e oitenta e nove centavos), cuja entrega estava prevista para setembro de 2018, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Aduz que vinha cumprindo pontualmente com o pagamento das parcelas até que, em 17 de dezembro de 2016, recebeu telefonema do corretor informando acerca da desistência do empreendimento pelas rés, sendo orientado por ele a interromper o pagamento.

Assevera que, por diversas vezes, tentou entrar em contato com a incorporadora, porém, nunca obteve resposta oficial sobre a desistência do empreendimento, não sendo até o momento confeccionado pelas requeridas contrato de rescisão do compromisso de compra e venda.

Por fim, sustenta que investiu R$ 54.324,59 (cinquenta e quatro mil e trezentos e cinte e quatro reais e cinquenta e nove centavos) com pagamento do valor de entrada, de prestações do imóvel e da mobília.

Basicamente diante de tais fatos, ajuizou a presente demanda, pugnando, ao final, pela declaração da resolução do contrato por culpa exclusiva das requeridas, condenando-as à restituição dos valores pagos de forma solidária, acrescida de juros e correção monetária, e multa moratória de 2% (dois por cento).

Requereu, ainda, a condenação pelos honorários advocatícios contratuais de 20% (vinte por cento) e indenização por danos morais na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Após o processamento da demanda, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral nos moldes acima delineados.

Irresignadas, as requeridas interpuseram o presente recurso, o qual passo a apreciá-lo.

Inicialmente sustentam as recorrentes que o recorrido não teria formulado pedido de inversão da multa prevista na cláusula 12.4, alínea “a”, relativa à cláusula penal em caso de rescisão do contrato, de modo que a condenação na sentença seria
extra petita
.

A respeito do tema, consigno que, segundo exegese do art. 141 do Código de Processo Civil,
“O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte”
. Outrossim, dispõe o art. 492 do mesmo diploma legal que
“É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado”
.

Diante disso, é certo que
“(...) O limite da sentença deve ser pautado pelos pedidos realizados na peça inicial, não sendo permitido ao julgador proferir decisões ultra petita, extra petita, tampouco citra petita, já que deve haver correlação entre a inicial apresentada e a posterior decisão de mérito, uma vez que cabe ao juiz decidir nos limites do que requerido pela parte (...)”
(TJ-DF 00061812920168070020 DF 0006181-29.2016.8.07.0020, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 05/02/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/02/2020)

Partindo dessas premissas, verifico que, de fato, o recorrido, em sua peça exordial, em nenhum momento postulou pela aplicabilidade da cláusula 12.4, alínea “a” do contrato entabulado com a parte contrária, que possui a seguinte redação:

“12.4 As partes ajustam por mútuo acordo que, para a rescisão deste contrato por culpa ou iniciativa do PROMITENTE COMPRADOR, serão levantados os valores recebidos, atualizados até a data da rescisão pelo índice adotado neste contrato e descontadas as seguintes verbas:

20% (vinte por cento) do valor até então pago pelo PROMITENTE COMPRADOR a PROMITENTE VENDEDORA, percentual este que visa ressarcir as dispêndios realizados pela PROMITENTE VENDEDORA com a venda da unidade objeto do presente instrumento, a título de despesas com lançamento e publicidade, inclusive contratação de mídia;

Dentre vários pleitos formulados pelo apelado, consta apenas o pedido de aplicabilidade da multa moratória e dos honorários advocatícios contratuais, previstas, respectivamente, nas cláusulas 10.2 e 10.6 do pacto firmado entre as partes. Eis as suas redações:

“10.2 No caso de atraso no pagamento de qualquer prestação deste contrato, o PROMITENTE COMPRADOR ficará sujeito ao pagamento de juros moratórios mensais de 1% (um por cento) e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do compromisso.

10.6 A seu exclusivo juízo, poderá a PROMITENTE VENDEDORA efetuar a cobrança de eventuais débitos através de advogado, quando o PROMITENTE COMPRADOR ficará sujeito também ao pagamento de honorários advocatícios desde já fixados em 20% (vinte por cento)”.

Nesta toada, partindo de uma análise lógico-sistemática do pedido, a fim de vislumbrar o caso sob a ótica do que realmente se pretendia com o ajuizamento da demanda, imperioso concluir pela ocorrência de julgamento
extra ou ultra petita
a ensejar a nulidade perquirida, haja vista que não houve o pedido de inversão da multa prevista na cláusula 12.4, alínea
“a”
acima transcrita.

Desse modo, acolho a tese das recorrentes para reconhecer o vício de julgamento
extra petita
e decotar da r. sentença recorrida a condenação acima mencionada.

Por outro lado, ao contrário do sustentado pelas apelantes, entendo que é perfeitamente aplicável ao caso vertente o Código de Defesa do Consumidor.

Ora, em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, incide o Código de Defesa do Consumidor quando restar comprovada a vulnerabilidade do consumidor que, na condição de investidor eventual e sem conhecimento do mercado imobiliário, construção e venda de imóveis, adquire imóvel visando auferir lucro ou investir, o que é exatamente o caso em apreço.

Nesta senda, adiro ao fundamento da sentença de que o autor, residente em Londres, na Inglaterra, onde trabalha como motorista, apenas intentava
“[...] adquirir um imóvel residencial e/ou comercial no Brasil para investimento, especialmente porque a apresentação do negócio mostrou atrativo economicamente, mas não aderir a uma sociedade em conta de participação...”
, não se tratando de pessoa com
expertise
no mercado imobiliário, que, de forma costumeira, aufere lucro a partir de investimentos dessa natureza, o que poderia desqualificá-lo como hipossuficiente economicamente.

Nesse sentido, o entendimento do C. STJ é no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor ampara o chamado “investidor ocasional”, que não se assemelha àquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional, senão vejamos:

“(...)
3. Esta Corte Superior perfilha o posicionamento de que se admite a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional
. 4. (...) 6. Recurso especial não provido.” (STJ, Terceira Turma, REsp 2.021.711/RS, relª Minª Nancy Andrighi, relator para acórdão Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/03/2023, DJe de 23/03/2023)

“(...)
4. Segundo a jurisprudência do STJ, ‘o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)’
(REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. (...) 6. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no REsp 2.002.003/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022).

Também não merece prosperar a tese de reforma da sentença quanto à condenação a título de comissão de corretagem.

Isto porque, a despeito dos substanciosos fundamentos apresentados pelas recorrentes quanto ao ponto, a jurisprudência do STJ é no sentido de que, em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, a restituição de todos os valores pagos deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem.
In verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DA CONSTRUTORA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos compradores, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula nº 543/STJ.
3. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes
. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.243.668/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. 1. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão da decisão recorrida, aliada à existência de razões dissociadas do acórdão impugnado, impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto nas Súmulas 283/STF e 284/STF. 3. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).
4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes. 5. Agravo interno desprovido
. (AgInt no AREsp n. 2.018.689/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 16/9/2022.)

Nesse sentido, a concluir pelo acerto da sentença que condenou as recorrentes ao pagamento dos valores a título de comissão de corretagem, já destaco que a culpa exclusiva das apelantes restou demonstrada nos autos, de modo que a alegação de não recebimento daquele valor não interfere, a meu sentir, no deslinde do presente feito.

Denota-se da farta documentação acostada aos autos, principalmente das mensagens eletrônicas que acompanham a petição inicial, que o empreendimento adquirido pelo apelado não teria continuidade (fl. 26).

Aliás, o referido documento é claro quanto ao descumprimento contratual por parte das recorrentes, senão vejamos:

“Prezado cliente, bom dia!

Venho por este comunicar que a obra do apartamento All Inn Campos Residence foi paralizada e que não será concluída.

No dia 17 de dezembro de 2016 fui informado pela Vanessa, do departamento financeiro da Kemp Engenhana, uma das sócias da SPE do empreendimento, que os sócios resolveram nao mais continuar a construção do empreendimento em questão. Ela me disse ainda que os sócios entenderam que o momento não é favorável e que em um futuro não ainda previsto vão mudar o projeto. Esta mudanca deve demorar e para não deixá-los esperando vão interromper este projeto.

A Vanessa também me pediu para informar aos Srs. que não pagam mais as parcelas a partir de dezembro de 2016 e que a empresa irá se manifestar e resolver caso a caso as devoluções dos valores pagos até aqui.

A Vanessa me pediu ainda que os convidasse a migrar os valores pagos no All Inn Campos para outro empreendimento da Kemp na cidade de Vila Velha, ES. e caso algum dos Srs. tenha interesse entre em contato com a Vanessa, departamento financeiro da Kemp.

Estou a disposição para quaisquer duvidas”.

Portanto, infere-se das próprias justificativas apresentadas pelas apelantes não ter ocorrido desistência voluntária por parte do adquirente.

Na verdade, a despeito da alegada tese que as obras teriam sido apenas suspensas a fim de que se decidisse a melhor destinação a ser dada ao empreendimento imobiliário e de que realizariam estudo de sua viabilidade econômica, no intuito de
“atender as expectativas dos próprios investidores”
(ID 11767678 - fl. 21), não localizei documento que comprove, no mínimo, ter sido encaminhada missiva ao autor a fim de esclarecer-lhe sobre a decisão de interromper o empreendimento imobiliário, o que, em última análise, viola o dever de informação preconizado no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, nos termos da Súmula 543 do STJ, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, de modo que as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio:

“
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 - Info 567)”.

Sobre o tema, cito jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça em que aplica a Súmula exposta acima em caso similar ao presente:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. MÁ VALORAÇÃO DAS PROVAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS COMPRADORES. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA. AFERIÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. QUANTIAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. VALOR. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do Recurso Especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ). 2. O Recurso Especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3.No caso, a Corte estadual sedimentou que houve inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não dos compradores, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes
. Para entender de modo contrário, seria necessária nova análise de matéria fática, medida inviável em Recurso Especial. 4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. 5. Inadmissível o Recurso Especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ) [...] (STJ; AgInt-AREsp 2.009.608 - Proc. 2021/0340363-9; RJ; Relator: Minisstro Antonio Carlos Ferreira; Quarta Turma; DJE 02/06/2022).

Nesse contexto, não há que se falar no direito de retenção de parte dos valores adimplidos pelo apelado na medida em que o desfazimento do contrato decorre, frise-se, de culpa exclusiva das apelantes, o que enseja a aplicação da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania acima mencionada.

Diante de toda a fundamentação outrora exposta, torna-se prejudicado o pedido formulado pelas recorrentes quando tratou sobre a impossibilidade de cumulação de multa invertida em caso de rescisão contratual.

Por fim, ante a conclusão que ora se avizinha, devem ser restabelecidos os ônus sucumbenciais: considerando a procedência apenas parcial dos pedidos constantes na inicial, tem-se por configurada a sucumbência recíproca, de modo que os encargos devem ser suportados pelas partes na forma
pro rata
.

Saliento, por oportuno, que o reconhecimento da sucumbência recíproca não autoriza o pagamento de honorários advocatícios em porcentagem inferior ao mínimo legal (10%) sobre o valor da condenação, que deve ser preservado. Nesse trilhar:

Agravo de instrumento. Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos morais. Cumprimento de sentença. Decisão que reconheceu a incorreção do valor cobrado e determinou a apresentação de novos cálculos pelo exequente. Inconformismo. Cabimento. Cumprimento de sentença instaurado para satisfação de crédito decorrente de honorários advocatícios sucumbenciais. Quantia fixada em 15% sobre o valor da causa em favor dos advogados de ambas as partes, em razão de sucumbência recíproca.
Impossibilidade de divisão do valor dos honorários advocatícios entre os advogados do autor e do réu. O valor fixado a título de honorários advocatícios em caso de sucumbência recíproca é devido na sua integralidade e isoladamente aos advogados dos autores e réus, não devendo ser rateado entre eles, sob pena de ofensa às balizas previstas no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Decisão reformada. Agravo provido. (TJ-SP - AI: 21607729720238260000 Guarulhos, Relator: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, Data de Julgamento: 26/09/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2023)

De certo que, em determinadas situações, a parcial procedência impõe proveitos econômicos diversos para ambas as partes. Todavia, tal não é o que se verifica no caso dos autos, em que houve efetiva condenação.

Ante o exposto, conheço

do recurso de apelação

interposto para
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para extirpar da r. sentença a condenação imposta às recorrentes quanto ao pagamento da cláusula penal (12.4, alínea “a”) prevista no contrato em favor do autor, mantendo-se os demais termos naquele pronunciamento judicial, devendo ser observada a redistribuição da sucumbência acima mencionada.

Por fim, deixo de aplicar a norma prevista no art. 85, §11, do CPC, visto que os honorários recursais somente são devidos nos casos de desprovimento ou de inadmissibilidade do apelo.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 16/01/2025 às 18:30:25, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
55061916012025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso.