Tribunal: TJES
Processo: 5005734-72.2024.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Hipoteca; Cédula Hipotecária; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL, REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO POR TERCEIRO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308, DO STJ. MEDIDA URGENTE DEFERIDA E NÃO CUMPRIDA. IMPOSIÇÃO DE MULTA. VALOR NÃO EXORBITANTE. DANOS MORAIS EVIDENCIADOS. VERBA INDENIZATÓRIA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso por afronta ao princípio da dialeticidade, pois a minuta recursal atende aos requisitos mínimos e suficientes ao conhecimento do recurso.

2. Segundo o enunciado nº 308, do e. STJ,
“[...]a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.[...]”

3. No caso dos autos, restou comprovada a quitação pela adquirente do imóvel versado na lide, denotando que a sentença de procedência deve ser mantida, pois em harmonia com a orientação jurisprudencial da Corte Uniformizadora.

4. Quanto ao valor das astreintes, considerando a capacidade financeira do agravante não há exorbitância na quantia da multa diária fixada, assim como o valor dos danos morais, ante a recusa injustificada e a recalcitrância do demandado.

6. Apelação
cível desprovida.

Vitória, 04 de agosto de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005734-72.2024.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.

APELADO: JULIANA SANTOS BAYERL

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL, REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO POR TERCEIRO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308, DO STJ. MEDIDA URGENTE DEFERIDA E NÃO CUMPRIDA. IMPOSIÇÃO DE MULTA. VALOR NÃO EXORBITANTE. DANOS MORAIS EVIDENCIADOS. VERBA INDENIZATÓRIA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso por afronta ao princípio da dialeticidade, pois a minuta recursal atende aos requisitos mínimos e suficientes ao conhecimento do recurso.

2. Segundo o enunciado nº 308, do e. STJ,
“[...]a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.[...]”

3. No caso dos autos, restou comprovada a quitação pela adquirente do imóvel versado na lide, denotando que a sentença de procedência deve ser mantida, pois em harmonia com a orientação jurisprudencial da Corte Uniformizadora.

4. Quanto ao valor das astreintes, considerando a capacidade financeira do agravante não há exorbitância na quantia da multa diária fixada, assim como o valor dos danos morais, ante a recusa injustificada e a recalcitrância do demandado.

6. Apelação
cível desprovida.

Vitória, 04 de agosto de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação cível nº 5005734-72.2024.8.08.0011

Apelante:

Banco Bradesco S/A

Apelada:

Juliana Santos Bayerl

Relatora:

Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim/ES que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenizatória ajuizada pela agravada, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para declarar a inexistência de relação jurídica entre as partes e determinar a expedição de ofício
“[...]ao 1º Cartório de Registro de Imóveis, para que promova a baixa gravada no bem objeto desta lide – matrícula nº 45.801, inscrito no livro n°2, pertencente à unidade nº 402, com 04 (quatro) vagas de garagem, quais sejam: 114-T livre/coberta, 114A-T vinculada/coberta, 14-MT, 32-S livre/coberta, da Torre B, Edifício Tribeca Tower, do Empreendimento Manhattan Residence, situado na Rua Augusto Ruschi, nº 19 a 29, Bairro Gilberto Machado, Cachoeiro de Itapemirim/ES, CEP 29.303- 272, tudo sob as expensas da ré, no prazo de 15 (quinze) dias e sob pena de imposição de multa que restou majorada para o valor diário de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), até o máximo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), acaso a ré se mantenha recalcitrante em cumprir a obrigação[...]”
, além de condenar o recorrente por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) (ID.

Em suas razões recursais o agravante alega basicamente que não tem legitimidade para figurar no polo passivo da lide, pois não participou do negócio jurídico envolvendo o imóvel objeto da lide, bem como que
“[...]a hipoteca não ser oponível ao terceiro adquirente não torna legítima a instituição financeira[...]”
. Além disso, aduz que o caso não denota ocorrência de dano moral, cujo valor entende excessivo e deve ser reduzido, e que o tempo fixado pelo juízo para cumprimento da obrigação se demonstra exíguo, pois depende de providências cartorárias. (ID. 13717881)

Contrarrazões em que a recorrida suscita preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, a manutenção da sentença impugnada. (ID. 13717884)

É, no que importa, o relatório. Peço dia.

Vitória, 23 de junho de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal:

A apelada suscitou preliminar de irregularidade formal alegando violação ao princípio da dialeticidade, uma vez que o recorrente não teria impugnado especificamente os fundamentos da sentença impugnada.

Sem razão, eis que a egrégia Primeira Câmara Cível vem adotando posicionamento amainado em relação ao rigor com que a peça de inconformismo deve ser apreciada, tendo entendido que
"[...]atende o requisito da regularidade formal e o princípio da dialeticidade recursal o recurso que, a despeito de vir construído em peça com nítida atecnia, torna possível a compreensão das razões pela qual pretende a reforma do ato impugnado.[...]" (TJES, Classe: Apelação, 24129013025, Relator : JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 15/04/2014, Data da Publicação no Diário: 07/05/2014)

No caso dos autos, de uma análise da petição ID.
13717881
, fácil a constatação de que a minuta atende aos requisitos recursais.

Assim sendo,
rejeito a preliminar
.

É como voto.

Mérito:

Conforme consta do breve relato, a hipótese versa sobre apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenizatória ajuizada pela agravada, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para declarar a inexistência de relação jurídica entre as partes e determinar a expedição de ofício
“[...]ao 1º Cartório de Registro de Imóveis, para que promova a baixa gravada no bem objeto desta lide – matrícula nº 45.801, inscrito no livro n°2, pertencente à unidade nº 402, com 04 (quatro) vagas de garagem, quais sejam: 114-T livre/coberta, 114A-T vinculada/coberta, 14-MT, 32-S livre/coberta, da Torre B, Edifício Tribeca Tower, do Empreendimento Manhattan Residence, situado na Rua Augusto Ruschi, nº 19 a 29, Bairro Gilberto Machado, Cachoeiro de Itapemirim/ES, CEP 29.303- 272, tudo sob as expensas da ré, no prazo de 15 (quinze) dias e sob pena de imposição de multa que restou majorada para o valor diário de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), até o máximo de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), acaso a ré se mantenha recalcitrante em cumprir a obrigação[...]”
, além de condenar o recorrente por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) (ID.

O agravante alega basicamente que não tem legitimidade para figurar no polo passivo da lide, pois não participou do negócio jurídico envolvendo o imóvel objeto da lide, bem como que
“[...]a hipoteca não ser oponível ao terceiro adquirente não torna legítima a instituição financeira[...]”
. Além disso, aduz que o caso não denota ocorrência de dano moral, cujo valor entende excessivo e deve ser reduzido, e que o tempo fixado pelo juízo para cumprimento da obrigação se demonstra exíguo, pois depende de providências cartorárias. (ID. 13717881)

No que diz respeito à alegada ilegitimidade passiva, como mencionado pelo próprio agravante, a Súmula nº 308, do e. STJ, prescreve que
“[...]a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.[...]”

Além disso, no caso dos autos, como cuidei de destacar quando do julgamento do agravo de instrumento nº 5009079-79.2024.8.08.0000, interposto pelo apelante, ao proferir a decisão que deferiu a medida urgente em favor da autora, o magistrado singular ressaltou que
“[...]o conjunto probatório dos autos acerca do pagamento é suficiente, para comprovar a quitação da compra do imóvel, consoante documentação de ID 42812924 – 42812927, documentação esta que declina todas as informações consoantes narradas na exordial, senão vejamos: 1) Termo de recebimento das chaves, ID 42812924; 2) Print do sistema da empresa vendedora LORENGE da quitação do imóvel, ID 42812925; 3) Comprovante do depósito da última parcela, ID 42812926; 4) E-mails com a vendedora, noticiando a quitação do imóvel, assim como a resistência da requerida em fornecer a liberação da hipoteca, ID 42812927.[...]”

Tal compreensão se amolda à jurisprudência deste sodalício, conforme se depreende dos seguintes julgados:

“EMENTA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – RECURSO DESPROVIDO.

1. - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel - Súmula nº 308 do STJ.

2. - No compromisso de compra e venda o pagamento integral do preço assegura o direito do promissário comprador à outorga da escritura definitiva. Inteligência da Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça.

3. - Recurso desprovido.” (TJES, AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5003676-71.2020.8.08.0000, Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 25/Jun/2021)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CANCELAMENTO DE HIPOTECA – ILEGITIMIDADE ATIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO – INEFICÁCIA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RECALCITRÂNCIA INDEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO – RECURSO DESPROVIDO.

1. Vigora, no sistema jurídico pátrio, o entendimento segundo o qual as condições da ação, entre elas a legitimidade, serão aferidas in status assertionis, quer dizer, a partir da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante na petição inicial da ação judicial. Sentença anulada.

2. Segundo a Súmula nº 308, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

3. A recalcitrância da instituição financeira em proceder com a baixa da hipoteca após quitação das obrigações pelo adquirente, notadamente após notificação formal para este desiderato, é suficiente para caracterizar o ilícito civil indenizável.” (TJES, APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5007914-66.2021.8.08.0011, Rel. Des. Conv. ALDARY NUNES JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 20/Jun/2024)

“EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. DIÁLOGO DAS FONTES. ART. 1.499 DO C.C. BAIXA DA PENHORA. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. CREDOR HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada pela aplicação da teoria da asserção.

2. Mérito: Não há como afastar a responsabilidade da apelante em proceder a baixa da hipoteca, sobretudo porque em se tratando de relação de consumo, não pode tal ônus ficar a cargo do consumidor, especialmente quando verifica-se o termo de quitação do contrato de promessa de compra e venda.

3. Assim, ao cumpriu com suas obrigações contratuais, procedendo o pagamento da totalidade do valor do contrato de promessa de compra e venda, faz jus o consumidor a escritura pública definitiva do se imóvel, sendo responsável todos aqueles que direta ou indiretamente contribuíram para ferimento do direito do consumidor, conforme versa o art. 1.499, inciso I do Código Civil.

4. Aplica-se o teor da Súmula 308/STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

5. Recurso conhecido e desprovido.” (TJES, APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0006644-25.2018.8.08.0035, Rel. Des. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 02/Mar/2023)

Quanto ao valor das astreintes, assim como também foi enfatizado no julgamento do agravo de instrumento nº 5009079-79.2024.8.08.0000, considerando a capacidade financeira do apelante não há que se falar em exorbitância na quantia da multa diária fixada em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), notadamente porque limitada ao importe de R$50.000,00 (cinquenta mil reais).

Em relação ao dano moral, igualmente não merece reparo a sentença, pois a resistência injustificada do banco em providenciar a baixa do gravame, impedindo que a autora exercesse plenamente seu direito de propriedade sobre o imóvel que adquirira, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, afetando sua esfera psíquica e patrimonial, o que enseja reparação, sendo certo que o quantum indenizatório fixado em R$5.000,00 (cinco mil reais), se demonstra razoável e proporcional às peculiaridades do caso.

Afinal. tendo adimplido integralmente o pagamento do imóvel, ao tentar proceder a lavratura da escritura definitiva, a adquirente foi surpresa com a constrição anotada nos registros cartorários e, apesar de devidamente notificada em 12/04/2024, até o ajuizamento da ação em 09/05/2024 não tinha recebido qualquer retorno da instituição financeira demandada que, mesmo diante da decisão concessiva de tutela de urgência em favor da requerente, manteve-se recalcitrante (ID. 13717874), o que ensejou inclusive pedido de majoração da multa cominatória inicialmente fixada.

Por fim, anoto que não se tem notícia nos autos de que a obrigação imposta ao apelante tenha sido efetivada, tanto que o comando sentencial atacado impôs ao apelante os custos das providências, mas determinou a expedição de ofício ao cartório de imóveis competente para a retirada do gravame em debate na lide.

Pelo exposto, não vejo como divergir da sentença impugnada, motivo pelo qual
nego provimento
ao recurso, majorando os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

13ª Sessão Ordinária VIRTUAL de 04/08/2025

E. Pares, após examinar os autos, de forma muito respeitosa, entendo por acompanhar o voto de relatoria.

É como voto.

Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.