Tribunal: TJES
Processo: 0032909-05.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0032909-05.2015.8.08.0024

APELANTES/APELADOS: CLARISSE NEVES VESCOVI FERRO E OUTROS

APELADA/APELANTE: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

RELATORA: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACORDO CONDOMINIAL POSTERIOR FIXANDO NOVA DATA. ENTREGA DAS CHAVES DENTRO DO PRAZO AJUSTADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária ajuizada em face da construtora por alegado atraso na entrega de obra, condenando-a ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais e multa moratória, além de custas e honorários advocatícios.

2. Os autores buscam o reconhecimento de atraso na entrega do empreendimento, pretendendo: (i) afastar juros e correções sobre o saldo devedor durante o período de alegado atraso; (ii) obter restituição de valores pagos a maior; (iii) receber indenização por lucros cessantes; (iv) declarar a ilegalidade da taxa de adesão; e (v) ser indenizados por danos morais.

3. A construtora, por sua vez, sustenta: (i) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) inexistência de atraso, em razão de acordo entre os condôminos que fixou a entrega para março de 2015; (iii) impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal; e (iv) ausência de dano moral indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões centrais em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do empreendimento, considerando o prazo contratual e o termo de tolerância de 180 dias; (ii) estabelecer se a entrega das chaves, e não o habite-se, constitui o marco para aferição do cumprimento da obrigação; (iii) verificar se são devidos lucros cessantes, danos morais e multa moratória; (iv) analisar a validade da cobrança da taxa de adesão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válido e usual no mercado imobiliário, conforme reiterada jurisprudência do TJES e do STJ (REsp 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

6. A assembleia geral extraordinária realizada em 16/10/2014 fixou consensualmente a entrega da obra para março de 2015, data em que se deu a posse precária dos autores, configurando cumprimento da obrigação.

7. A entrega do imóvel considera-se efetivada com a entrega das chaves, e não com a emissão do habite-se, conforme precedentes da Segunda e Terceira Câmaras Cíveis deste Tribunal (TJES, AC 0023224-33.2014.8.08.0048, Relª. Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18/02/2020; TJES, AC 0055829-08.2013.8.08.0035, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 08/02/2022).

8. Não configurado atraso na entrega das unidades, inexistem fundamentos para condenação por lucros cessantes, danos morais ou multa moratória, bem como resta prejudicada a discussão sobre a taxa de adesão.

9. Prevalece o entendimento consolidado na Segunda Câmara Cível deste Tribunal de que a entrega dentro do prazo de tolerância não caracteriza mora e que eventuais transtornos configuram mero aborrecimento, insuscetível de indenização (TJES, AC 024160134631, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 15/03/2022).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso da construtora provido. Recurso dos autores prejudicado. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Tese de julgamento:

1. O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válido e não caracteriza mora da construtora.

2. A entrega das chaves é o marco para aferição do cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, sendo irrelevante a data do habite-se.

3. Inexistindo atraso na entrega, não há direito à indenização por lucros cessantes, danos morais ou multa moratória.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; Lei nº 4.591/1964, art. 58; CF/1988, art. 5º, XXXII.

Jurisprudência relevante citada:
– TJES, AC 0004725-05.2016.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 05/06/2025;
– TJES, AC 024160134631, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy (Rel. Subst. Ana Cláudia Rodrigues de Faria), j. 15/03/2022;
– TJES, AC 0055829-08.2013.8.08.0035, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 08/02/2022;
– TJES, AC 0023224-33.2014.8.08.0048, Relª. Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18/02/2020;
– STJ, REsp 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 11/09/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0032909-05.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLARISSE NEVES VESCOVI FERRO e outros (19)

APELADO: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e outros (19)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0032909-05.2015.8.08.0024

APELANTES/APELADOS: CLARISSE NEVES VESCOVI FERRO E OUTROS

APELADA/APELANTE: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

RELATORA: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACORDO CONDOMINIAL POSTERIOR FIXANDO NOVA DATA. ENTREGA DAS CHAVES DENTRO DO PRAZO AJUSTADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação cível interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária ajuizada em face da construtora por alegado atraso na entrega de obra, condenando-a ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais e multa moratória, além de custas e honorários advocatícios.

2. Os autores buscam o reconhecimento de atraso na entrega do empreendimento, pretendendo: (i) afastar juros e correções sobre o saldo devedor durante o período de alegado atraso; (ii) obter restituição de valores pagos a maior; (iii) receber indenização por lucros cessantes; (iv) declarar a ilegalidade da taxa de adesão; e (v) ser indenizados por danos morais.

3. A construtora, por sua vez, sustenta: (i) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) inexistência de atraso, em razão de acordo entre os condôminos que fixou a entrega para março de 2015; (iii) impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal; e (iv) ausência de dano moral indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões centrais em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do empreendimento, considerando o prazo contratual e o termo de tolerância de 180 dias; (ii) estabelecer se a entrega das chaves, e não o habite-se, constitui o marco para aferição do cumprimento da obrigação; (iii) verificar se são devidos lucros cessantes, danos morais e multa moratória; (iv) analisar a validade da cobrança da taxa de adesão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válido e usual no mercado imobiliário, conforme reiterada jurisprudência do TJES e do STJ (REsp 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

6. A assembleia geral extraordinária realizada em 16/10/2014 fixou consensualmente a entrega da obra para março de 2015, data em que se deu a posse precária dos autores, configurando cumprimento da obrigação.

7. A entrega do imóvel considera-se efetivada com a entrega das chaves, e não com a emissão do habite-se, conforme precedentes da Segunda e Terceira Câmaras Cíveis deste Tribunal (TJES, AC 0023224-33.2014.8.08.0048, Relª. Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18/02/2020; TJES, AC 0055829-08.2013.8.08.0035, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 08/02/2022).

8. Não configurado atraso na entrega das unidades, inexistem fundamentos para condenação por lucros cessantes, danos morais ou multa moratória, bem como resta prejudicada a discussão sobre a taxa de adesão.

9. Prevalece o entendimento consolidado na Segunda Câmara Cível deste Tribunal de que a entrega dentro do prazo de tolerância não caracteriza mora e que eventuais transtornos configuram mero aborrecimento, insuscetível de indenização (TJES, AC 024160134631, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 15/03/2022).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso da construtora provido. Recurso dos autores prejudicado. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos autorais.

Tese de julgamento:

1. O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válido e não caracteriza mora da construtora.

2. A entrega das chaves é o marco para aferição do cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, sendo irrelevante a data do habite-se.

3. Inexistindo atraso na entrega, não há direito à indenização por lucros cessantes, danos morais ou multa moratória.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; Lei nº 4.591/1964, art. 58; CF/1988, art. 5º, XXXII.

Jurisprudência relevante citada:
– TJES, AC 0004725-05.2016.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 05/06/2025;
– TJES, AC 024160134631, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy (Rel. Subst. Ana Cláudia Rodrigues de Faria), j. 15/03/2022;
– TJES, AC 0055829-08.2013.8.08.0035, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, j. 08/02/2022;
– TJES, AC 0023224-33.2014.8.08.0048, Relª. Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 18/02/2020;
– STJ, REsp 1.727.939/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 11/09/2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: a unanimidade, conhecer dos recursos, conferir provimento a apelacao interposta por Galwan Construtora e Incorporadora S/A e julgar prejudicada a apelacao interposta pela parte autora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0032909-05.2015.8.08.0024

APELANTES/APELADOS: CLARISSE NEVES VESCOVI FERRO E OUTROS

APELADA/APELANTE: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

RELATORA: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Cuidam os autos de 02 (dois) recursos de apelação cível interpostos por
CLARISSE NEVES VESCOVI E OUTROS
e por
GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
em face da sentença (ID 7607612) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da ação ordinária proposta pelos primeiros recorrentes, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral nos seguintes termos:

Nestes termos, acolho em parte o pedido, ocasião em que RESOLVO O PROCESSO COM JULGAMENTO DO MÉRITO na forma do art. 487, I do CPC, consignando desde já a sucumbência mínima dos autores, ocasião em condeno a ré i) ao pagamento de indenização por lucros cessantes, pertinente ao valor dos aluguéis que os autores poderiam ter fruído caso a ré não estivesse em mora (de 30/06/2014 à 11/12/2015), valor este correspondente ao valor mensal de aluguel de imóvel equivalente, a ser apurado em liquidação de sentença, nos moldes já delineados na fundamentação desta sentença, devendo sofrer o acréscimo de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES desde o ajuizamento da ação até a citação e a partir daí juros e correção pelo índice único da Taxa Selic, e, quanto aos vencidos e vincendos no curso da ação e posteriormente, deverão ser remunerados por Taxa Selic mês a mês desde quando se tornaram devidos; ii) ao pagamento de indenização por danos danos morais aos autores, que fixo em R$ 5.000,00 para cada um deles, valor a ser acrescido de juros legais a partir da citação até a sentença, e juros e correção monetária pela Taxa SELIC desde a publicação da sentença até o pagamento; e, por fim iii) ao pagamento de multa moratória de 2% com base no valor da condenação, além de juros de mora de 1% ao mês sobre tal valor, até o pagamento.

Com base na fundamentação, CONFIRMO a tutela antecedente.

Ante a sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários sucumbenciais que arbitro em 15% sobre o valor da condenação devidamente atualizado, na forma do art. 85, §2º do CPC.

Em suas razões recursais
CLARISSE NEVES VESCOVI FERRO E OUTROS (ID 7607614)
sustentam que (i) a Construtora deve assumir os encargos financeiros incidentes sobre o saldo devedor dos adquirentes no período de atraso na entrega da obra, bem como que (ii) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou equivalentes após o prazo ajustado no contrato para a entrega.

Também afirmam que (iii) têm direito à restituição dos valores pagos a título de “taxa de adesão”, a qual não se confundiria com taxa de corretagem, pois engloba serviços inerentes à construtora, como custos relativos a anteprojetos, estudos de viabilidade técnica, divulgação, honorários e marketing.

Por sua vez, em seu apelo (ID 7607618),
GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
aduz que (i) o empreendimento objeto dos autos foi construído sob regime de Administração (art. 58, da Lei n. 4.591/64), de modo que o Código de Defesa do Consumidor é inaplicável à espécie. Também afirma que (ii) não houve atraso na entrega da obra a justificar o acolhimento dos pedidos autorais, pois, diversamente do que foi sustentado, as partes em comum acordo fixaram a data de março de 2015 para entrega do empreendimento.

Caso as referidas teses não sejam acolhidas, sustenta que (iii) a condenação a título de lucros cessantes é indevida, uma vez que esses não podem ser cumulados com cláusula penal moratória. Ainda, alega que (iv) os danos morais são indevidos, pois, ainda que se cogite a ocorrência de inadimplemento, esse, por si só, não enseja o pagamento da verba indenizatória.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões nos IDs 7607623 e 7607626.

Inicialmente, os autos foram distribuídos ao e. Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama que, por meio de decisão monocrática (ID 11165331) julgou ambos os apelos, conferindo provimento à apelação interposta pela Construtora requerida.

Irresignados, os autores interpuseram recurso de agravo interno (ID 11213662), sustentando, em síntese, a inviabilidade do julgamento monocrático dos recursos. A agravada apresentou contrarrazões no ID 12122870.

Os autos foram redistribuídos a este Gabinete, em razão de o então relator ter passado a compor a c. Primeira Câmara Cível.

Exerci juízo de retratação por meio do ID 13012876 por compreender que os recursos de apelação cível não admitiriam julgamento monocrático, nos termo do art. 932, do Código de Processo Civil, uma vez que se trata de questão fática sobre a qual não há precedente vinculante firmado.

Intimadas as partes, os autos retornaram conclusos para julgamento colegiado dos apelos.

Pois bem.

O cerne da controvérsia reside em alegado atraso na entrega do empreendimento “Residencial Jardins”, cujas unidades foram adquiridas pelos autores.

Na inicial, os requerentes afirmam que o condomínio fora instituído em 20/12/2010, data a partir da qual teria iniciado a fluência do prazo de 42 (quarenta e dois) meses para entrega da obra, encerrando-se, assim, em junho de 2014 e, se necessário fosse o uso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), a obra deveria ser entregue em 20/12/2014.

No entanto, narram que apenas houve concessão de “posse precária” em março de 2015, o que demonstraria o alegado atraso, mormente porque o empreendimento teria sido entregue com pendências.

Diante do referido cenário, propuseram a presente demanda, por meio da qual formularam os seguintes pedidos:

(i) não-incidência de juros e correções sobre o saldo devedor durante o período de atraso.

(ii) a condenação da requerida ao reembolso/ressarcimento de todos os valores pagos a maior, a título de juros, abatendo-se do cálculo os valores a título de amortização de saldo devedor junto à construtora ré, desde a data em que se iniciou o atraso da obra até a averbação do habite-se.

(iii) a condenação da requerida ao pagamento de valores correspondentes ao aluguel dos apartamentos durante o período de atraso, tendo-se como termo final a efetiva entrega das chaves;

(iv) a declaração de ilegalidade da taxa de adesão e sua consequente restituição em dobro;

(v) pagamento de danos morais.

Após o regular trâmite do feito, sobreveio sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais, a qual foi objeto de recurso de apelação por ambas as partes, nos termos relatados.

E, após analisar a controvérsia, concluo que assiste razão à Construtora quanto à ausência de atraso na entrega do Empreendimento.

Isso porque, da análise dos autos, constata-se que a escritura pública declaratória para instituição e convenção do Condomínio Residencial Jardins, firmada em 03/11/2009, estipulou
o prazo de 42 (quarenta e dois) meses, a contar da Assembleia de instituição condominial, para entrega das unidades
. Houve, ainda, previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (fl. 42/57). A Assembleia em questão foi realizada em 20/12/2010 (fls. 65/68), a partir de quando passou a fluir o prazo para conclusão da obra, o qual, em princípio, se encerraria em 20/06/2014.

Nada obstante, as partes celebraram em 07/05/2012 promessa de permuta de fração ideal, a qual passou a prever
prazo de 48 (quarenta e oito) meses para a conclusão do empreendimento
, o qual poderia ser somada à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o
termo final para conclusão do empreendimento, no referido momento, foi postergado para 20/12/2014
(fls. 146/435).

Posteriormente,
em assembleia geral extraordinária, datada de 16/10/2014, os condôminos anuíram com a entrega da obra em março de 2015
(fls. 72/77), momento que correspondeu à data em que houve a concessão de posse precária aos autores, conforme indicado pelos próprios na exordial.

Nesse sentido, este. C. Tribunal de Justiça reconhece que o empreendimento considera-se entregue a partir da entrega das chaves:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. JUROS DE OBRA. SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO. MULTA POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação interposta contra sentença da 5ª Vara Cível de vila velha que, em ação revisional cumulada com indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a abusividade de cláusula contratual, o atraso na entrega do imóvel e a responsabilidade da construtora por lucros cessantes, danos morais, devolução de juros de obra, substituição do índice CUB/ES por IGP-m e multa pela ausência de registro da incorporação. II. Questão em discussão: 2. Há seis questões em discussão: (I) definir se é nula a cláusula contratual que vincula a entrega do imóvel à liberação de financiamento; (II) estabelecer o termo final para entrega da obra e o início da mora da construtora; (III) determinar a responsabilidade pelo pagamento dos juros de obra após o prazo contratual; (IV) verificar a possibilidade de substituição do índice de correção monetária do saldo devedor; (V) fixar a incidência e o valor da multa por ausência de registro da incorporação; e (VI) avaliar a configuração de dano moral e a adequação do valor fixado. III. Razões de decidir: 3. A cláusula contratual que condiciona a entrega do imóvel à liberação de financiamento bancário é nula, por violar os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, nos termos da tese firmada no tema 966 do STJ. 4. O termo final para entrega do imóvel, já considerando os 180 dias de tolerância, deve ser 28 de novembro de 2014, data em que se iniciou a mora da construtora, não sendo suficiente a emissão do habite-se como marco para a entrega. 5.
A entrega efetiva do imóvel somente se configura com a entrega das chaves, e não com a emissão do habite-se, conforme jurisprudência consolidada do TJES.
[...] (TJES; AC 0005572-95.2021.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Publ. 24/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. ENTREGA DAS CHAVES. HABITE-SE. MORA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL DEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. 1. -
A obtenção da certidão de habitabilidade se trata de um mero documento cuja emissão atesta que o imóvel foi construído conforme as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário, sendo este, portanto, apenas um dos vários documentos que o vendedor deve providenciar para possibilitar a regular entrega do empreendimento. Assim, a emissão do habite-se pelo município não corresponde a efetiva entrega do imóvel para o seu adquirente,
que ocorre apenas com a respectiva entrega das chaves, momento em que é proporcionado o gozo das faculdades inerentes ao proprietário
(TJ-ES. , Apelação cível n. 0023224-33.2014.8.08.0048, órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Relª. Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, data do julgamento: 18-02-2020, data da publicação no Diário: 28-02-2020). [...] (TJES; AC 0055829-08.2013.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira; Julg. 08/02/2022; DJES 25/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. VALIDADE DA PREVISÃO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DA UNIDADE. ATRASO VERIFICADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS JUROS DE OBRA NO PERÍODO DE INADIMPLEMENTO. MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E JUROS DE MORA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. TAXAS CONDOMINIAIS. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. TAXA DE INTERVENIÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) É válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para entrega de obra nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, que leva em conta a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto, devendo ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização pela construtora. Precedente do TJES. 2) Por outro lado, a extrapolação do prazo de tolerância não deve ser admitida, mesmo diante de eventos como chuvas fortes e greves, que figuram entre os riscos normais assumidos pela construtora/incorporadora, caracterizando o chamado fortuito interno. Precedentes do TJES. 3)
A efetiva entrega do imóvel somente é verificada com o recebimento das chaves pelo adquirente, não bastando a mera expedição do habite-se ou do auto de conclusão de obra. Precedentes do TJES.
[...] 9) Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 035150156657, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/07/2019, Data da Publicação no Diário: 01/08/2019)

Pelo exposto, concluo que, de fato, não houve atraso na entrega das unidades imobiliárias, cumprindo destacar, inclusive, que o presente entendimento já foi adotado por esta c. Segunda Câmara Cível em oportunidade anterior, envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário:

EMENTA: APELAÇÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL VALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO SENTENÇA MANTIDA POR FUNDAMENTAÇÃO PARCIALMENTE DIVERSA HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.
Somente é considerado atraso injustificado a entrega do imóvel após o término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo desnecessária qualquer manifestação da construtora acerca da necessidade de utilização da referida cláusula. Precedentes deste Tribunal.
2.
Não é a simples emissão do auto de conclusão de obra ou habite-se pela municipalidade que se deve considerar o empreendimento imobiliário como efetivamente entregue, mas sim a efetiva entrega das chaves ao consumidor, após a devida vistoria do consumidor adquirente. 3. Não houve o transcurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias entre a data prevista na promessa de permuta de fração ideal e o dia de entrega das chaves, tampouco entre a assembleia geral extraordinária do dia 16 de outubro de 2014 e a data da entrega das chaves.
4.
A entrega de imóvel dentro do prazo de tolerância não acarreta violação a direitos da personalidade, cuidando de mero aborrecimento.
5. Mesmo que encampada a tese da sentença de que a tolerância deveria ser de 106 (cento e seis) dias por conta das justificativas da construtora, contados desde a data da cláusula décima segunda da promessa de permuta de fração ideal, o atraso na obra seria de apenas 12 (doze) dias, circunstância que não demonstra a existência de danos morais. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida incólume por fundamentação parcialmente diversa. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160134631, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY – Relator Substituto: ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/03/2022, Data da Publicação no Diário: 08/04/2022)

Ainda no mesmo sentido, cito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TAXA DE ADESÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Recursos de apelação interpostos contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada pelos primeiros em face da construtora. A sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel e condenou a ré ao pagamento de multa e juros moratórios pelo período de 20/03/2015 a 02/04/2015, além de determinar a suspensão da cobrança de juros contratuais até o fim da mora. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, restituição da taxa de adesão e cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. Ambas as partes foram condenadas, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor dos autores; (iii) aferir a legalidade da cobrança da taxa de adesão prevista contratualmente; e (iv) reavaliar a distribuição do ônus sucumbencial diante do resultado do julgamento. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válido e usual no mercado imobiliário,
não se configurando mora da construtora quando a entrega das chaves ocorre dentro desse prazo, ainda que por meio de assembleia condominial
. 4. A entrega efetiva do imóvel se caracteriza com a imissão na posse do comprador, não sendo suficiente, para esse fim, a mera emissão do habite-se
. 5. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa de adesão é válida, desde que haja transparência e prévia informação, conforme respeitado no caso. 6.
A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador
quando não configurado atraso na entrega do imóvel
. 7. O redimensionamento do ônus sucumbencial é necessário, com base nos critérios qualitativo e quantitativo, impondo-se exclusivamente aos autores a responsabilidade pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios, ante o insucesso da maioria de seus pedidos. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso desprovido dos consumidores. Recurso da construtora provido. Tese de julgamento: 9.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válido, mesmo que não haja justificativa específica para sua utilização. 10. A entrega das chaves caracteriza o cumprimento da obrigação contratual, sendo irrelevante a data de emissão do habite-se.
11. A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador quando a construtora entrega o imóvel dentro do prazo de tolerância. 12. A cobrança de taxa de adesão é válida quando prevista contratualmente e informada de forma clara ao consumidor. 13. O ônus sucumbencial deve ser atribuído exclusivamente à parte que sucumbe na maior parte dos pedidos, observando-se os critérios legais do CPC.

(TJES - AC 0004725-05.2016.8.08.0024, Terceira Câmara Cível, Relator: Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, Data: 05/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA NÃO CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL DESCABIDA. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. – O colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou pela Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. [com] Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) (RESP 1727939/DF, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11-09-2018, DJe 17-09-2018). 2. -
No caso, não há prova de atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias na entrega da unidade autônoma prometida à venda pela ré aos autores. Na verdade, nem mesmo chegou a decorrer um mês do prazo de tolerância, dado que conclusão da obra estava prevista para 31 de março de 2013 e o habite-se foi expedido em 12 de abril do 2013. E como não houve conduta caracterizadora de inadimplemento contratual por parte da apelada, não merecem guarida as pretensões dos recorrentes que dizem respeito a devolução de valores alusivos a alugueres e taxas condominiais, inversão da cláusula de multa contratual e reconhecimento de situação ensejadora de indenização por danos morais
. 3. – Recurso desprovido. (TJES; AC 0021563-53.2013.8.08.0048; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira; Julg. 18/05/2021; DJES 09/07/2021)

Assim, ausente a constatação de atraso na entrega das unidades, resta prejudicada a análise das demais teses apresentadas por ambas as partes em seus recursos.

Ante
o exposto, conheço dos recursos de apelação e
DOU PROVIMENTO ao recurso interposto por GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos autorais. Via de consequência, julgo prejudicada a apelação interposta pela parte autora.

Diante do resultado do julgamento, redimensiono os ônus sucumbenciais, condenando os autores ao pagamento de custas e honorários de sucumbência arbitrados em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso de Galwan Construtora e julgar prejudicado o apelo da parte autora.