Tribunal: TJES
Processo: 5000646-02.2021.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2025-08-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. POSSE PREEXISTENTE E INCONTROVERSA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos dos Embargos de Terceiro, na qual foi reconhecida a simulação do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre o Apelante e terceiros, com a consequente manutenção dos Apelados na posse do imóvel litigioso. O Apelante sustenta ser legítimo proprietário e possuidor do bem, afirmando ter adquirido o imóvel por meio de negócio jurídico regular, contestando a alegação de simulação e a posse dos Apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado pelo Apelante configura negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167 do Código Civil; (ii) estabelecer se os Apelados possuem direito de posse legítima e preexistente em relação ao imóvel objeto dos Embargos de Terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prova oral colhida em juízo revela que o contrato de compra e venda teve por finalidade mascarar uma garantia de dívida, e não uma alienação verdadeira, caracterizando-se como negócio jurídico simulado nos termos do art. 167 do Código Civil.

A existência de prova pré-constituída, consistente em contranotificação enviada pelos Apelados antes da judicialização da demanda, confirma a natureza de garantia do negócio, reforçando o reconhecimento da simulação contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite o reconhecimento da nulidade absoluta por simulação nos próprios Embargos de Terceiro, dispensando ação específica, conforme decidido no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.726.970/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025.

Os Apelados comprovam posse legítima e preexistente sobre o imóvel, evidenciada por documentos e prova oral, incluindo titularidade de energia elétrica desde 18/06/2018 em nome da Apelada Rosana Chinei Rodrigues, bem como pela ausência de demonstração de posse de fato por parte do Apelante, cuja alegação de comodato verbal carece de respaldo probatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simulação do contrato particular de compromisso de compra e venda configura nulidade absoluta, podendo ser reconhecida em sede de embargos de terceiro, nos termos dos arts. 167 e 168 do Código Civil.

A posse legítima e preexistente, comprovada por documentos e prova oral, prevalece sobre alegação de aquisição simulada, sendo suficiente para amparar o acolhimento dos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 167 e 168; Código de Processo Civil, arts. 561, 674 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.726.970/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000646-02.2021.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DAVID AZEVEDO DAS CHAGAS

APELADO: ROSANA CHINEI RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. POSSE PREEXISTENTE E INCONTROVERSA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos dos Embargos de Terceiro, na qual foi reconhecida a simulação do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre o Apelante e terceiros, com a consequente manutenção dos Apelados na posse do imóvel litigioso. O Apelante sustenta ser legítimo proprietário e possuidor do bem, afirmando ter adquirido o imóvel por meio de negócio jurídico regular, contestando a alegação de simulação e a posse dos Apelados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado pelo Apelante configura negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167 do Código Civil; (ii) estabelecer se os Apelados possuem direito de posse legítima e preexistente em relação ao imóvel objeto dos Embargos de Terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prova oral colhida em juízo revela que o contrato de compra e venda teve por finalidade mascarar uma garantia de dívida, e não uma alienação verdadeira, caracterizando-se como negócio jurídico simulado nos termos do art. 167 do Código Civil.

A existência de prova pré-constituída, consistente em contranotificação enviada pelos Apelados antes da judicialização da demanda, confirma a natureza de garantia do negócio, reforçando o reconhecimento da simulação contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite o reconhecimento da nulidade absoluta por simulação nos próprios Embargos de Terceiro, dispensando ação específica, conforme decidido no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.726.970/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025.

Os Apelados comprovam posse legítima e preexistente sobre o imóvel, evidenciada por documentos e prova oral, incluindo titularidade de energia elétrica desde 18/06/2018 em nome da Apelada Rosana Chinei Rodrigues, bem como pela ausência de demonstração de posse de fato por parte do Apelante, cuja alegação de comodato verbal carece de respaldo probatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A simulação do contrato particular de compromisso de compra e venda configura nulidade absoluta, podendo ser reconhecida em sede de embargos de terceiro, nos termos dos arts. 167 e 168 do Código Civil.

A posse legítima e preexistente, comprovada por documentos e prova oral, prevalece sobre alegação de aquisição simulada, sendo suficiente para amparar o acolhimento dos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 167 e 168; Código de Processo Civil, arts. 561, 674 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.726.970/MG, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000646-02.2021.8.08.0062

APELANTE: DAVID AZEVEDO DAS CHAGAS

APELADOS: ROSANA CHINEI RODRIGUES
e ADMILSON FERNANDES ANDRADE

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível
por David Azevedo das Chagas em razão da Sentença de
ID 3313757, em que a MMª. Juíza da 1ª Vara da Comarca de Piúma julgou procedente o pedido formulado na inicial dos
Embargos de Ter
ceiro
ajuizados por Rosana Chinei Rodrigues e Admilson Fernandes Andrade, a fim de mantê-los na posse do imóvel situado na Rua Duque de Mesquita, nº 173, bairro Monte Aghá, Piúma/ES.

No recurso de ID 3313761, o Apelante pugna pela reforma do ato judicial recorrido ao argumento de ser o legítimo proprietário e possuidor do bem em discussão e que a posse exercida pelos Apelados era precária, decorrente de comodato verbal. Sustenta ainda que foram desconsideradas as provas de sua propriedade e a validade do negócio jurídico que lhe transferiu o bem.

Cinge-se a controvérsia, pois, em aferir se o negócio jurídico que transferiu a propriedade do bem ao Embargado, ora Apelante, padece de vício de simulação e se os Embargantes, ora Apelados, realmente detêm a condição de legítimos possuidores do imóvel.

O Magistrado singular, ao proferir a sentença recorrida, o fez aos seguintes fundamento:

“[...] os Embargante [...] afirmam que são os reais proprietários e possuidores do imóvel objeto da lide e que o bem foi dado em garantia em razão de um empréstimo de ‘agiotagem’ feito entre o segundo embargante e o Sr. David. Portanto, afirmam que o imóvel não foi vendido ao Sr. David, mas sim foi dado em garantia a um negócio celebrado.

[...]

Especificamente quanto o primeiro requisito [
do art. 561 do CPC
] – direito de posse – o Sr. David funda sua pretensão no contrato particular de compromisso de compra e venda (ID 8121345 da ação principal), onde consta Edson Buback e Ana Paula Peres de Souza Buback como outorgante vendedores e o Sr. David Azevedo das Chagas como outorgante comprador, contrato datado de 30/08/2019.

E em que pese constar como outorgantes vendedores o Sr. Edson e a Sra. Ana Paula, o próprio autor, em depoimento pessoal colhido na ação principal, nestes autos juntados na certidão de ID 1414551, afirma que o imóvel, em verdade, fora comprado do real dono, o Sr. Admilson. [...]

Por outro lado, em depoimento colhido nestes autos, a testemunha Edson Buback, que figura como promitente vendedor no contrato em questão, assevera que recebeu o imóvel objeto da lide do Sr. Admilson como garantia por ter vendido uma caminhonete ao embargante e que, após o Sr. Admilson ter pago tudo que lhe devia, o mesmo entrou em contato e pediu que o imóvel fosse transferido para o Sr. David, pois teria feito um negócio com o embargado e teria dado o referido bem como garantia desse negócio. [...]

Conclui-se, portanto, que o contrato particular de compromisso de compra e venda utilizando como fundamento do direito de posse do autor/embargado (ID 8121345 da ação principal) foi simulado.

Entende-se por negócio simulado toda falsa exteriorização de vontade, visando aparentar negócio jurídico diverso do efetivamente desejado, sendo este justamente o caso dos autos, uma vez que, além de constarem como vendedores pessoas diversas dos reais donos, não se intentava um contrato de compra e venda, mas sim de garantia.

E especificamente quanto o fato de que o verdadeiro dono, Sr. Admilson Fernandes Andrade ter celebrado contrato envolvendo imóvel com o Sr. David Azevedo Chagas, não há nos autos nenhum indicativo de que a Sra. Rosana Chinei Rodrigues, companheira do SR. Admilson e também dona do bem, autorizou a referida transação, seja por escrito, seja de forma verbal.

[...]

Sendo nulo o negócio jurídico, cai por terra o alegado direito de posse da parte autora/embargada, tendo em vista que não houve intenção, por parte do Sr. Admilson, em transferir a posse de sua residência, mediante venda, do imóvel objeto da lide reintegratória.

Ademais, não há nos autos qualquer prova de que o Sr. David chegou a exercer posse de fato sobre o imóvel em questão, ao revés, consta na declaração emitida pela EDP – Espírito Santo Distribuição de Energia S.A. (ID 8564918), que desde 18/06/2018 a titularidade da energia elétrica está registrada em nome de Rosana Chinei Rodrigues.”

No que tange à simulação, na mesma toada do Julgador primevo, após analisar o acervo probatório que instrui o feito, constata-se que as provas orais colhidas em Juízo revelam-se decisivas para dirimir o conflito.

O depoimento da testemunha Edson Buback, que formalmente figurou como promitente vendedor no Contrato de Compra e Venda firmado com o Apelante, é elucidativo no sentido de que o imóvel pertencia aos Embargantes, tendo sido dado como garantia de uma dívida, e que não recebeu dinheiro de David pela casa, confirmando que apenas “emprestou o nome” para a operação e que, posteriormente, assinou a transferência do imóvel para David a pedido de Admilson, como garantia de um “empréstimo” ou “dívida”, afirmações que corroboram a tese dos Apelados de que o negócio não foi uma compra e venda genuína, mas uma garantia.

O próprio Apelante, na Ação de Reintegração de Posse (nº 5000568-08.2021.8.08.0062) por ele ajuizada, se mostrou contraditório, admitindo que pagou R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) ao Apelado Admilson, mas que comprou a casa de Edson, sem conseguir explicar a divergência, e ao reconhecer que, após a compra, fez “
diversos outros negócios de venda de veículos com o Sr. Admilson
”, aponta para a complexidade e ausência de transparência das transações, bem como para a possibilidade de o negócio se tratar de “agiotagem” – hipótese plausível ante a constatada confusão de veículos, notas promissórias e transferências de bens.

Some-se a isso que a Contranotificação juntada no ID 3313631 (com comprovante de recebimento no ID 3313632), enviada pelos Apelados ao Apelante em resposta à notificação para desocupação e antes mesmo de judicializada a lide, constitui prova pré-constituída da ocorrência de “agiotagem”, haja vista a menção expressa de que o imóvel havia sido transferido como forma de assegurar o pagamento da dívida.

Tal cenário caracteriza a ocorrência de negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167 do Código Civil - CC, ante o desvio da finalidade legal do contrato de compra e venda para mascarar uma garantia, ressaindo evidente a nulidade do negócio jurídico em questão.

Vale mencionar que, hodiernamente, “
A jurisprudência do STJ admite que a nulidade absoluta, como a simulação, pode ser reconhecida em embargos de terceiro, sem necessidade de ação específica, conforme os arts. 167 e 168 do Código Civil
” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.726.970/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025).

Independentemente da conclusão alcançada sobre o referido tema, tem-se que os Embargos de Terceiro opostos na origem ainda assim prosperariam, na medida em que os ora Apelados cuidaram de comprovar direito incompatível com o ato constritivo pleiteado na demanda reintegratória, ou seja, a posse anterior, valendo trazer à baila o disposto no art. 674, do Código de Processo Civil - CPC, in verbis:

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

No caso em tela, a posse contínua dos Apelados sobre o imóvel é fato incontroverso, demonstrado não apenas pela prova oral, mas também por documentos que atestam a presença no local, como a citada conta de energia elétrica, na qual consta a informação, frise-se, de que a Apelada Rosana consta como responsável pela instalação de energia elétrica desde 18/06/2018.

Essa posse, aliás, é admitida pelo próprio Apelante na demanda reintegratória, em que alega que os Apelados residiam no local a título de comodato verbal – tese que não encontra lastro probatório –, além de não ter logrado êxito em comprovar o exercício de qualquer posse de fato sobre o imóvel, deixando de apresentar qualquer comprovante de pagamento referente a tributos ou despesas relativas ao imóvel, ou de que exerceu qualquer ato de posse que não se resumisse à mera alegação de ter adquirido o bem, reforçando o entendimento de que o Apelante jamais exerceu posse sobre o imóvel.

Ante o exposto,
NE
GO PROVIMENTO AO RECURSO
.

Via de consequência, em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil - CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) do valor da causa atualizado.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento
ao recurso de
apelação
.