Tribunal: TJES
Processo: 5027163-56.2024.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão julgador: MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Locação de Móvel
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027163-56.2024.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: REGIS CAMPOLINA COHEN
RECORRIDO: ALEXANDRE SATHLER MOL JUNIOR
RELATOR(A):
MURILO RIBEIRO FERREIRA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
EMENTA: RECURSO INOMINADO CÍVEL. ASSUNTO: LOCAÇÃO DE MÓVEL. RETENÇÃO DE CAUÇÃO. DANOS MATERIAIS. PEDIDO CONTRAPOSTO. AUSÊNCIA DE VISTORIA FINAL IDÔNEA PELO LOCADOR. ORÇAMENTOS UNILATERAIS E TARDIOS. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR QUANTO AOS DANOS NÃO COMPROVADOS. DEVER DE REEMBOLSO DA CAUÇÃO MANTIDO. REEMBOLSO DE DANOS MATERIAIS AO LOCATÁRIO (AQUECEDOR E TAXA EXTRA DE CONDOMÍNIO) MANTIDO. DÉBITOS DE CONTAS DE CONSUMO (LUZ, INTERNET, TV A CABO). RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO REPASSE DE CONTAS NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVA DE DÉBITO DE CONDOMÍNIO ATRASADO. DANO MORAL AFASTADO PARA AMBAS AS PARTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

PROCESSO Nº 5027163-56.2024.8.08.0024

RECORRENTE: REGIS CAMPOLINA COHEN

RECORRIDO: ALEXANDRE SATHLER MOL JUNIOR

RELATOR: MURILO RIBEIRO FERREIRA

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado Cível interposto por REGIS CAMPOLINA COHEN contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por Alexandre Sathler Mol Junior (Recorrido).

A parte autora, Alexandre Sathler Mol Junior, ajuizou ação de restituição de caução cumulada com indenização por danos morais, buscando a devolução em dobro do valor da caução de R$16.350,00 (depositada em 15/03/2023), o reembolso de R$2.848,00 por custos desembolsados (conserto de aquecedor e taxa extra de condomínio), e indenização por danos morais não inferior a R$5.000,00. O contrato de locação previa caução equivalente a 3 meses de aluguel e vigorou de 15/03/2023 a 14/09/2025, com aluguel adiantado por 12 meses (R$ 60.000,00 com 8% de desconto). A desocupação e entrega das chaves ocorreram em 15/03/2024, por meio de representantes do Locador. O autor alega que não houve vídeo de entrega com o proprietário, por opção do locador, e que o locador alegou prejuízos no imóvel após quase um mês da entrega das chaves, como um furo no sofá, parede suja e papel de parede precisando de manutenção.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando o requerido a pagar R$2.848,00 ao requerente a título de danos materiais e a reembolsar o valor do depósito caução de R$16.350,00. Os pedidos apresentados pelo réu foram julgados improcedentes, e os pedidos de danos morais para ambas as partes foram negados.

Inconformado, o requerido Regis Campolina Cohen interpôs Recurso Inominado, buscando a reforma da sentença. Em suas razões, alega que não houve autorização para a compra do aquecedor, que o autor deve R$1.650,00 em taxas de condomínio atrasadas e R$1.784,60 em contas de luz, internet e TV a cabo, e que a retenção do caução foi justificada devido às avarias no imóvel e às tentativas de acordo para repará-las.

O recorrido Alexandre Sathler Mol Junior apresentou contrarrazões, defendendo a irretocabilidade da sentença de primeiro grau. Argumenta que o recorrente não apresentou provas dos danos ou orçamentos tempestivos e que a restituição das chaves sem ressalvas por parte do locador afasta a responsabilidade do locatário por danos posteriores. Reiterou que as contas de consumo não foram repassadas devidamente pelo locador.

É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do Recurso Inominado.

O cerne da controvérsia recursal reside na legalidade da retenção do valor da caução pelo locador (ora recorrente) e na responsabilidade pelos alegados danos ao imóvel. O contrato de locação estabelece na cláusula 2.1 que a restituição das chaves somente seria aceita se o imóvel estivesse nas mesmas condições em que foi locado, incluindo mobília, decoração, acessórios e funcionamento das partes hidráulicas, elétricas, sanitárias e gás.

A sentença de primeiro grau, ao condenar o recorrente a reembolsar integralmente o valor da caução, fundamentou-se na ausência de comprovação idônea dos danos alegados e na conduta do locador após a entrega das chaves. Conforme os autos, a entrega das chaves ocorreu em 15/03/2024, para representantes do locador (a ex-esposa). Não foi realizado vídeo de entrega junto ao proprietário, embora previsto em contrato como uma opção do locador. O recorrido argumenta que o locador sequer tinha ideia dos danos mais de 20 dias após a entrega do imóvel, com terceiros já residindo nele. Os orçamentos apresentados pelo recorrente, que supostamente comprovariam os danos (como furo no sofá, parede suja, papel de parede, máquina de lavar travada, bancada de nanoglass quebrada, vidros), são datados a partir de maio de 2024 (alguns de julho, agosto e setembro de 2024), ou seja, meses após a devolução das chaves. O recorrido corretamente aponta que tais orçamentos são unilaterais, genéricos e não acompanhados de provas concretas dos danos (como fotos ou vídeos de antes e depois).

A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, para que o locador possa reter a caução ou cobrar por reparos no imóvel, é imprescindível a realização de vistoria de saída idônea, preferencialmente com a presença do locatário ou, na sua ausência, mediante notificação formal e produção antecipada de provas, garantindo o contraditório.

Sobre o tema:

INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. LOCAÇÃO. Pretensão da empresa autora de condenação das empresas rés ao pagamento de indenização pelos danos causados ao imóvel locado. Sentença de improcedência . Inconformismo da empresa autora. Ausência de laudo de vistoria inicial. Impossibilidade de comparar as condições do imóvel quando do início e término da locação, ainda mais se for considerado que o contrato permaneceu em vigência por cerca de 25 anos. Rés que alegam que as fotografias juntadas foram tiradas unilateralmente pela autora . Ausência de um laudo de vistoria final assinado pelas partes, apenas há e-mails nos quais constam os reparos que a autora entende necessários para a recomposição do imóvel. Perito judicial que concluiu estar prejudicada a aferição das especificações relativas as reais condições de conservação e manutenção do imóvel, diante da ausência de laudos de vistoria inicial e final, assim como a origem dos danos. Nexo de causalidade entre os danos apontados pela autora e a conduta das rés durante a vigência do contrato que não foi comprovado. Sentença mantida . RECURSO NÃO PROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1078879-63.2021.8 .26.0100 São Paulo, Relator.: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 10/06/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/06/2024)

A mera apresentação de orçamentos e fotografias unilaterais, realizadas meses após a desocupação e posse por terceiros, não se mostra suficiente para imputar ao locatário a responsabilidade pelos danos, pois não há como aferir se estes foram causados durante a locação ou após a entrega do imóvel. O fato de "terceiros" (a ex-esposa do locador e sua filha) terem tomado posse do imóvel sem uma vistoria imediata e conjunta compromete a prova do estado do bem ao final da locação.

Portanto, a sentença agiu corretamente ao considerar que o recorrente não se desincumbiu do ônus de provar os danos alegados, conforme o artigo 373, II, do CPC (ônus do réu quanto a fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor). A alegação de que as partes estavam buscando um acordo para solucionar o problema das avarias não supre a necessidade de prova formal dos danos no momento da desocupação. Assim, a condenação do recorrente a reembolsar o valor do depósito caução (R$16.350,00) deve ser mantida.

O recorrente se insurge contra a condenação ao pagamento de R$2.848,00 a título de danos materiais, referente à compra de um aquecedor a gás e uma taxa extra de condomínio.

Quanto ao aquecedor, o recorrente alega que não houve autorização para a compra do utensílio, e que o autor o fez por conta e risco. Contudo, a sentença guerreada analisou as conversas via WhatsApp (id 45990230) e a declaração na contestação, concluindo que o requerido concordou com ambos os pontos (aquecedor e taxa extra de condomínio), com o que também adiro.

Em relação à taxa extra de condomínio, o valor de R$1.798,00 foi pago pelo locatário. A sentença também indicou que o requerido concordou com o reembolso deste valor. O recorrente, em sua defesa, lista este valor como "TAXA EXTRA DO CON-DOMÍNIO R$ 1.798,00" na coluna "VALOR PAGO PELO LOCATÁRIO", o que corrobora a alegação do autor de que ele arcou com essa despesa.

Desse modo, a condenação do recorrente ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$2.848,00 (dois mil oitocentos e quarenta e oito reais) a Alexandre Sathler Mol Junior deve ser mantida.

O recorrente Regis pleiteia que o recorrido Alexandre seja condenado a pagar R$3.434,00, referentes a R$1.650,00 de taxas de condomínio não pagas e R$1.784,00 de contas de luz, internet e TV a cabo.

No que tange às contas de luz, internet e TV a cabo, o próprio autor, Alexandre, admitiu que "ficando pendente apenas os valores relacionados a LUZ, Internet e TV a cabo que as contas chegavam no email do Locador, que poderá ser abatido nos valor a ser restituído sendo valor de R$1.700,00". No entanto, a sentença analisou a comunicação entre as partes e concluiu que o locador (Regis) era quem deveria repassar as contas para o locatário (Alexandre) e não comprovou ter feito isso. A responsabilidade de repasse das contas é do proprietário, que as recebia por e-mail, e sua falha em fazê-lo não pode ser imputada ao locatário para fins de penalidade. Portanto, a improcedência do pedido do réu nesse ponto é correta.

Em relação às "TAXAS DE CONDOMÍNIO EM ATRASO R$ 1.650,00" alegadas pelo recorrente, o recorrente afirmou em suas razões que o autor "em momento algum foram contraditadas pelo autor". Contudo, a sentença de primeiro grau julgou improcedentes todos os pedidos apresentados pelo réu, o que inclui esta alegação. Não há nos autos elementos suficientes que comprovem que esses R$1.650,00 se referem a dívidas de condomínio do período de locação, tampouco que o locador efetivamente arcou com este valor ou que o locatário se recusou a pagá-lo após ser devidamente comunicado e comprovado o débito. A mera inclusão em uma planilha unilateral não se constitui prova cabal.

DISPOSITIVO:

Diante do exposto, CONHEÇO do Recurso Inominado interposto por Regis Campolina Cohen e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a r. sentença de piso em todos os seus termos.

Considerando o resultado do julgamento, condeno o Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

KRISTINY DE VASCONCELOS CONCHA

Juíza Leiga

Acolho na íntegra o projeto redigido pela Juíza Leiga. É como voto.

MURILO RIBEIRO FERREIRA

Juiz de Direito – Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)