Tribunal: TJES
Processo: 5005227-19.2021.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): PAULA CHEIM JORGE
Órgão julgador: PAULA CHEIM JORGE
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-09-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 5005227-19.2021.8.08.0011

APELANTE: CARLOS FERNANDO MARTINS LTDA

APELADOS: ERIVELTO DO ESPÍRITO SANTO PEREIRA E ALICE DE MATOS PEREIRA.

RELATORA: DESª SUBSTITUTA PAULA CHEIM JORGE

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM OBRIGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NO INÍCIO DA OBRA. INÉRCIA DO PROMITENTE VENDEDOR EM PROVIDENCIAR APROVAÇÃO DO PROJETO. PAGAMENTO DE PARCELAS INFERIORES AO PACTUADO SEM QUALQUER RESSALVA. INCIDÊNCIA DOS INSTITUTOS DA SUPRESSIO E SURRECTIO. BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com obrigação de construção e condenou o réu à restituição simples dos valores pagos, no montante de R$ 45.473,14.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a culpa pela rescisão contratual é exclusiva do promitente vendedor ou se houve culpa concorrente dos adquirentes; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, a despeito do pagamento em valores inferiores ao pactuado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelo início das obras cabia ao promitente vendedor, que deveria providenciar a aprovação do projeto pela municipalidade, inexistindo cláusula contratual que condicionasse tal obrigação a pagamento mínimo pelos compradores, além da parcela inicial de R$ 9.000,00 (nove mil reais)

4. O réu não produziu prova de ter diligenciado junto à Prefeitura para aprovação do projeto, descumprindo obrigação essencial do contrato, atraindo a regra do art. 373, II, do CPC.

5. Embora os compradores tenham efetuado parcelas em valor inferior ao previsto, o promitente vendedor aceitou os pagamentos sem qualquer ressalva ou notificação, o que gera, pela incidência dos institutos da supressio e da surrectio, a legítima expectativa de que os pagamentos eram suficientes e válidos.

6. A jurisprudência reconhece que o recebimento de valores inferiores sem ressalva inviabiliza posterior alegação de inadimplemento do contratante, sob pena de afronta à boa-fé e à função social do contrato.

7. Configurado o inadimplemento exclusivo do vendedor, é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente vendedor que não comprova ter buscado a aprovação do projeto perante a municipalidade responde exclusivamente pelo atraso no início da obra.

2. A aceitação reiterada de parcelas inferiores ao pactuado, sem qualquer ressalva, gera expectativa legítima no comprador de adimplemento suficiente, configurando supressio e surrectio.

3. O inadimplemento contratual exclusivo do promitente vendedor enseja a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas pelos adquirentes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 5001124-53.2020.8.13.0693, 12ª Câmara Cível, Rel. Des. Saldanha da Fonseca, j. 11.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005227-19.2021.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS FERNANDO MARTINS LTDA

APELADO: ERIVELTO DO ESPIRITO SANTO PEREIRA e outros

RELATORA: DESª SUBSTITUTA PAULA CHEIM JORGE

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 5005227-19.2021.8.08.0011

APELANTE: CARLOS FERNANDO MARTINS LTDA

APELADOS: ERIVELTO DO ESPÍRITO SANTO PEREIRA E ALICE DE MATOS PEREIRA.

RELATORA: DESª SUBSTITUTA PAULA CHEIM JORGE

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM OBRIGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NO INÍCIO DA OBRA. INÉRCIA DO PROMITENTE VENDEDOR EM PROVIDENCIAR APROVAÇÃO DO PROJETO. PAGAMENTO DE PARCELAS INFERIORES AO PACTUADO SEM QUALQUER RESSALVA. INCIDÊNCIA DOS INSTITUTOS DA SUPRESSIO E SURRECTIO. BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com obrigação de construção e condenou o réu à restituição simples dos valores pagos, no montante de R$ 45.473,14.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a culpa pela rescisão contratual é exclusiva do promitente vendedor ou se houve culpa concorrente dos adquirentes; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, a despeito do pagamento em valores inferiores ao pactuado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelo início das obras cabia ao promitente vendedor, que deveria providenciar a aprovação do projeto pela municipalidade, inexistindo cláusula contratual que condicionasse tal obrigação a pagamento mínimo pelos compradores, além da parcela inicial de R$ 9.000,00 (nove mil reais)

4. O réu não produziu prova de ter diligenciado junto à Prefeitura para aprovação do projeto, descumprindo obrigação essencial do contrato, atraindo a regra do art. 373, II, do CPC.

5. Embora os compradores tenham efetuado parcelas em valor inferior ao previsto, o promitente vendedor aceitou os pagamentos sem qualquer ressalva ou notificação, o que gera, pela incidência dos institutos da supressio e da surrectio, a legítima expectativa de que os pagamentos eram suficientes e válidos.

6. A jurisprudência reconhece que o recebimento de valores inferiores sem ressalva inviabiliza posterior alegação de inadimplemento do contratante, sob pena de afronta à boa-fé e à função social do contrato.

7. Configurado o inadimplemento exclusivo do vendedor, é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O promitente vendedor que não comprova ter buscado a aprovação do projeto perante a municipalidade responde exclusivamente pelo atraso no início da obra.

2. A aceitação reiterada de parcelas inferiores ao pactuado, sem qualquer ressalva, gera expectativa legítima no comprador de adimplemento suficiente, configurando supressio e surrectio.

3. O inadimplemento contratual exclusivo do promitente vendedor enseja a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas pelos adquirentes.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 5001124-53.2020.8.13.0693, 12ª Câmara Cível, Rel. Des. Saldanha da Fonseca, j. 11.08.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: a unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo incolume a sentenca que julgou parcialmente procedente a pretensao autoral.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
CARLOS FERNANDO MARTINS LTDA
em face da sentença (ID 14587387) proferida pelo Juízo de Itapemirim - 1ª Vara Cível que, nos autos da ação ordinária proposta por
ERIVELTO DO ESPÍRITOSANTO PEREIRA E ALICE DE MATOS PEREIRA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para
“decretar a rescisão do contrato objeto do presente feito e condenar o requerido a restituir aos autores, de forma simples, os valores recebidos, no montante total de R$ 45.473,14
”.

Em suas razões recursais (ID 14587388), o apelante sustenta que (i) não pode ser responsabilizado integralmente pela rescisão contratual, pois ambas as partes inadimpliram as prestações que lhe cabiam. Nesse sentido, afirma que (ii) os recorridos não adimpliram com as parcelas pactuadas na forma estabelecida no contrato, o que corroborou com o atraso na realização da obra.

Assim, aduz ser (iii) indevida a restituição integral das parcelas pagas pelos autores, pois, havendo culpa do comprador, o vendedor pode reter parcela do montante.

Devidamente intimados, os recorridos apresentaram contrarrazões no ID 14587393.

Pois bem.

Da análise dos autos, constata-se que os ora apelados, Erivelto e Alice, relatam, na exordial, que firmaram, em 16/01/2019, contrato de promessa de compra e venda com Carlos Fernando Martins LTDA, ora apelante, cujo objeto era o seguinte (ID 14586259):

CLÁUSULA TERCEIRA - Descrição do imóvel e construção

Parágrafo primeiro - uma área de terreno para construção medindo 120,00 M2, situada na Praia de Itaoca, deste Município e Comarca, [...], conforme planta de desmembramento que se encontra cadastrado na Prefeitura Municipal de Itapemirim, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, responsabilizando-se a parte vendedora pela situação e localização do imóvel, bem como pelas declarações aqui prestadas. [...]

a) A citada área do terreno será construída 01 (uma) casa residencial de nº 02 (dois) com 62,00 m2 (sessenta e dois metros quadrados) de área construída, sendo 01 sala de estar, 01 cozinha, 01 quarto simples, 01 quarto suíte, 01 banheiro social, 01 área de serviço, 01 piscina, 01 churrasqueira, 01 pergolado, 01 WC, 01 vaga de estacionamento, incluindo todos os seus acabamentos e pintura.

b) O terreno se encontra murado e com 02 portões, sendo um portão social e outro de garagem em material galvanizado.

c) O material empregado no acabamento da construção obedecerá às normas ABNT.

d)
Prazo para entrega do imóvel: 365 (trezentos e sessenta e cinco dias) a contar da data da aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal de Itapemirim/ES
.

O instrumento contratual também dispôs sobre as formas de pagamento, veja-se:

CLÁUSULA QUARTA: O preço ajustado entre as partes neste ato do referido imóvel é de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais) importância essa que será paga da seguinte forma e condições:

a) R$ 9.000,00 (nove mil reais) que serão pagos no ato assinatura deste contrato através de transferência para a conta corrente [...]

b) R$ 30.000,00 (trinta mil reais) serão pagos através de 12 (doze) parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) cada, vencendo o primeiro no dia 01 de março de 2019 e o último no dia 01 de janeiro de 2020. Todos em nome da empresa CARLOS FERNANDO MARTINS EIRELI ME [...] neste ato com sinal ou arras, que o(a) vendedor(a) dá plena, rasa e irrevogável quitação ao(a) comprador(a), e o restante do valor, ou seja, R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais), serão pagos em 30 (trinta) dias a partir da entrega das chaves e laudo de vistoria assinado por ambas as partes, pagamento esse que será feito através de financiamento bancário, podendo o referido prazo ser prorrogado justificadamente de comum acordo entre as partes.

Nada obstante, os requerentes narram que vinham pagando as quantias pactuadas - tendo chegado ao total transferido de R$ 45.473,14 (quarenta e cinco mil, quatrocentos e setenta e três reais e quatorze centavos) -, mas notaram que as obras não se iniciavam e que o requerido não prestava informações a respeito da obtenção de alvará para realização da obra.

Diante do aludido cenário, enviaram notificação extrajudicial ao requerido em junho de 2021, indicando a intenção de rescindir o contrato. Contudo, não obtiveram resposta. Assim, propuseram a presente demanda, objetivando a rescisão contratual, o ressarcimento dos valores despendidos e o pagamento de danos morais. Conforme relatado, os dois primeiros pedidos foram acolhidos pelo Juízo
a quo,
o que ensejou a interposição do apelo em análise.

Cinge-se, portanto, a controvérsia recursal, a apurar se a culpa pela rescisão do contrato é exclusiva do promitente vendedor, ou se houve culpa concorrente dos adquirentes.

Conforme narrado, na petição inicial, os autores demonstraram que adimpliram com o valor inicial de R$ 9.000,00 (nove mil reais) e, ainda, com diversas outras parcelas mensais que totalizaram R$ 24.500,00 (vinte e quatro mil e quinhentos reais). Assim, verifica-se que os requerentes já haviam adimplido com cerca de 85% (oitenta e cinco por cento) do montante total a ser pago antes da entrega das chaves.

Noutro giro, a parte requerida sustenta que o atraso para início das obras deve ser imputado aos autores, que efetuaram pagamentos com atraso e a menor por meio do pagamento de parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais), quando o previsto contratualmente eram prestações de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Afirma, ainda, que o prazo para entrega do imóvel apenas se iniciaria a partir da aprovação do projeto pela Municipalidade, e que houve significativa demora na referida tramitação, de modo que a responsabilidade pelo inadimplemento não lhe pode ser imputada.

Nada obstante, é relevante consignar que
o único requisito previsto contratualmente para início das obras era
a aprovação do projeto pela Prefeitura de Itapemirim
, inexistindo qualquer disposição a respeito de quantitativo mínimo a ser pago para deflagração da fase de construção.

Assim, após o pagamento da entrada de R$ 9.000,00 (nove mil reais), era responsabilidade do contratado iniciar os procedimentos necessários para realização da obra, dentre eles, a obtenção da aprovação do projeto de engenharia pela Municipalidade.
Ocorre que não há qualquer prova nos autos de que o recorrente tenha, de fato, iniciado os trâmites necessários para obter a indigitada aprovação
,
ônus que lhe cabia, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

Na realidade, o que se verifica das provas colacionadas aos autos é que os autores efetuaram o pagamento de parcelas significativas do contrato, mas não receberam qualquer contraprestação.

Nesse sentido, a despeito de os requerentes terem, de fato, pago parcelas em valor inferior ao estabelecido na avença - R$ 2.000,00 (dois mil reais) ao invés de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) - o fato é que o requerido não apresentou, em momento algum, ressalva quanto às aludidas prestações. Por certo, caso esse fosse o motivo que estava inviabilizando o início das obras, o apelante poderia ter notificado os autores, indicando a existência de pagamentos a menor e determinando a purgação da mora, contudo, isso também não foi feito. Inclusive, o requerido sequer contra notificou os autores quando esses enviaram notificação questionando o atraso na realização das obras.

Sob essa ótica, nota-se que a própria conduta inerte do apelante criou nos apelados a legítima expectativa, à luz da boa-fé, de que seus pagamentos eram suficientes e que não estariam em mora, configurando-se hipótese de
surrectio

e supressio
, institutos derivados da boa-fé.

A
surrectio
faz surgir um direito em razão da prática reiterada de determinado ato, gerando na parte a expectativa de que a situação se perpetuará. Por sua vez, a
supressio
obsta o exercício de um direito em razão da inércia de seu titular.

Transportando as referidas definições ao caso em voga, verifica-se que, ao realizarem pagamentos reiterados de R$ 2.000,00 (dois mil reais) sem serem questionados a respeito do valor inferior ao pactuado, os autores tiveram a legítima expectativa de que a situação se perpetuaria. Por outro lado, o requerido não pode, neste momento, sustentar que houve pagamento a menor para justificar o seu próprio inadimplemento, quando quedou-se inerte ao longo de todos os meses em que as prestações foram pagas. Trata-se de comportamento que atenta contra a boa-fé objetiva.

A corroborar com o sentido decisório que estou a adotar, cito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇAO DE SERVIÇOS. PREÇO. ACEITAÇÃO. SUPRESSIO. PRESCRIÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. A aceitação, pelo contratado, do preço pago pela contratante, durante todo o período de vigência do contrato de prestação de serviços, inclusive do período não coberto por termo aditivo escrito (2016 a 2019), criou para a contratante, por força da supressio, a legítima expectativa de ter havido por parte do contratado a renúncia à pretensão de receber preço mensal diverso do efetivamente pago.
Logo, por força da supressio, não pode o contratado, que recebeu do contratante preço mensal sem ressalva de eventual pagamento a menor, ao término do contrato, fazer uso de ação de cobrança para receber diferença que não acusou havida durante toda a vigência da relação contratual e quitação mensal dada ao contratante.
O prazo prescricional para as ações fundadas no inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos, é de 10 anos. (TJMG; APCV 5001124-53.2020.8.13.0693; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Saldanha da Fonseca; Julg. 11/08/2022; DJEMG 12/08/2022)

Pelo exposto, conclui-se que não pode o recorrente alegar que houve inadimplemento por parte dos autores para afastar sua responsabilidade pela rescisão contratual quando nunca insurgiu-se contra os pagamentos a menor realizados e quando esse não era requisito para início das obras.

Trata-se, em suma, de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, que não demonstrou ter cumprido com sua obrigação primordial de iniciar o empreendimento e de buscar as aprovações necessárias junto aos órgãos públicos, ônus que lhe incumbia. Nesse ponto, a inércia da apelante em exigir os pagamentos integrais e em se contrapor à notificação extrajudicial dos autores reforça a configuração do seu comportamento culposo. Assim, a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelos apelados, conforme determinado em sentença, mostram-se medidas justas e em conformidade com o entendimento da jurisprudência pátria.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC majoro a condenação da recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.