Tribunal: TJES
Processo: 0022351-44.2014.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2025-08-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO FORMAL. PROVA DO SERVIÇO PRESTADO. RATEIO DE COMISSÃO ENTRE CORRETORES. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS APELOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Imobiliária e Construtora Valdecir Torezani Ltda. e por Willian Carone Júnior contra sentença que, nos autos de ação de cobrança movida por Edinilson Gonçalves de Amorim, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a primeira apelante ao pagamento de R$ 510.000,00 a título de comissão de corretagem pela intermediação de negócio imobiliário. A imobiliária insurgiu-se contra a condenação e o valor arbitrado. Willian Carone Júnior, por sua vez, pleiteou a fixação de honorários advocatícios em seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve prestação de serviço de corretagem pelo autor na intermediação de venda de imóvel confiado à imobiliária apelante; (ii) estabelecer quem é o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem e qual o valor devido; e (iii) determinar se são devidos honorários advocatícios a Willian Carone Júnior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comissão de corretagem é devida ao corretor que, mesmo sem contrato formal, aproxima as partes e contribui de forma efetiva para a concretização do negócio, nos termos dos arts. 722, 724, 725 e 727 do Código Civil, e conforme jurisprudência pacífica do STJ.

A prova testemunhal e documental indica que o autor participou ativamente da mediação do negócio, sendo convocado por funcionária da imobiliária para apresentar o imóvel ao comprador, o que configura coautoria na intermediação e gera direito à comissão proporcional.

A comissão total de corretagem paga pelo comprador (DW Empreendimentos) à Imobiliária Valdecir Torezani Ltda. foi de R$ 102.000,00, sendo devida ao autor a metade do valor, R$ 51.000,00, nos termos do art. 728 do Código Civil.

A responsabilidade pelo pagamento recai sobre a imobiliária que recebeu integralmente a comissão, devendo repassar a parte correspondente ao autor.

Quanto à sucumbência, a imobiliária foi vencida em parcela mínima e não deve arcar com honorários advocatícios do autor. A verba fixada pelo juízo de origem deve incidir sobre o valor do proveito econômico da empresa, com suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de justiça deferida ao autor.

Em relação a Willian Carone Júnior, a improcedência da demanda quanto a ele autoriza a fixação de honorários advocatícios em seu favor, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem é devida ao corretor que, mesmo sem contrato escrito, comprova participação efetiva na mediação de negócio jurídico que se concretizou por sua atuação.

Quando o negócio for intermediado por mais de um corretor, sem convenção em contrário, a comissão recebida deve ser dividida igualmente entre eles, conforme art. 728 do Código Civil.

É legítima a fixação de honorários advocatícios em favor da parte que venceu integralmente os pedidos dirigidos contra si, ainda que o autor da demanda litigue sob o benefício da gratuidade de justiça, hipótese em que a exigibilidade da verba deve permanecer suspensa.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 722, 724, 725, 727 e 728; CPC, arts. 86, parágrafo único, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.262.428/ES, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 10/04/2019; STJ, REsp 1.765.004/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 05/12/2018; TJMG, APCV 5031264-45.2017.8.13.0024, Rel. Des. Manoel dos Reis Morais, DJEMG 21/02/2025; STJ, AgInt no REsp 2.159.531/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, DJe 16/10/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022351-44.2014.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros

APELADO: EDINILSON GONCALVES DE AMORIM

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO FORMAL. PROVA DO SERVIÇO PRESTADO. RATEIO DE COMISSÃO ENTRE CORRETORES. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS APELOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Imobiliária e Construtora Valdecir Torezani Ltda. e por Willian Carone Júnior contra sentença que, nos autos de ação de cobrança movida por Edinilson Gonçalves de Amorim, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a primeira apelante ao pagamento de R$ 510.000,00 a título de comissão de corretagem pela intermediação de negócio imobiliário. A imobiliária insurgiu-se contra a condenação e o valor arbitrado. Willian Carone Júnior, por sua vez, pleiteou a fixação de honorários advocatícios em seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve prestação de serviço de corretagem pelo autor na intermediação de venda de imóvel confiado à imobiliária apelante; (ii) estabelecer quem é o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem e qual o valor devido; e (iii) determinar se são devidos honorários advocatícios a Willian Carone Júnior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comissão de corretagem é devida ao corretor que, mesmo sem contrato formal, aproxima as partes e contribui de forma efetiva para a concretização do negócio, nos termos dos arts. 722, 724, 725 e 727 do Código Civil, e conforme jurisprudência pacífica do STJ.

A prova testemunhal e documental indica que o autor participou ativamente da mediação do negócio, sendo convocado por funcionária da imobiliária para apresentar o imóvel ao comprador, o que configura coautoria na intermediação e gera direito à comissão proporcional.

A comissão total de corretagem paga pelo comprador (DW Empreendimentos) à Imobiliária Valdecir Torezani Ltda. foi de R$ 102.000,00, sendo devida ao autor a metade do valor, R$ 51.000,00, nos termos do art. 728 do Código Civil.

A responsabilidade pelo pagamento recai sobre a imobiliária que recebeu integralmente a comissão, devendo repassar a parte correspondente ao autor.

Quanto à sucumbência, a imobiliária foi vencida em parcela mínima e não deve arcar com honorários advocatícios do autor. A verba fixada pelo juízo de origem deve incidir sobre o valor do proveito econômico da empresa, com suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de justiça deferida ao autor.

Em relação a Willian Carone Júnior, a improcedência da demanda quanto a ele autoriza a fixação de honorários advocatícios em seu favor, arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A comissão de corretagem é devida ao corretor que, mesmo sem contrato escrito, comprova participação efetiva na mediação de negócio jurídico que se concretizou por sua atuação.

Quando o negócio for intermediado por mais de um corretor, sem convenção em contrário, a comissão recebida deve ser dividida igualmente entre eles, conforme art. 728 do Código Civil.

É legítima a fixação de honorários advocatícios em favor da parte que venceu integralmente os pedidos dirigidos contra si, ainda que o autor da demanda litigue sob o benefício da gratuidade de justiça, hipótese em que a exigibilidade da verba deve permanecer suspensa.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 722, 724, 725, 727 e 728; CPC, arts. 86, parágrafo único, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.262.428/ES, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 10/04/2019; STJ, REsp 1.765.004/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 05/12/2018; TJMG, APCV 5031264-45.2017.8.13.0024, Rel. Des. Manoel dos Reis Morais, DJEMG 21/02/2025; STJ, AgInt no REsp 2.159.531/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, DJe 16/10/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0022351-44.2014.8.08.0012

APELANTE/APELADO: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA

APELADO/APELANTE: WILLIAN CARONE JÚNIOR

APELADO: EDINILSON GONÇALVES AMORIM

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelações cíveis interpostas por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA
e por
WILLIAN CARONE JÚNIOR
, em razão de sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por
EDINILSON GONÇALVES DE AMORIM
, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar a primeira recorrente ao pagamento do valor de R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais), a título de comissão de corretagem.

Irresignada, sustenta a apelante, IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA (ID. 12031107), em síntese, que a existência de promessa de comissão de corretagem não se aplica ao caso, uma vez que esta estava vinculada às vendas de empreendimentos da própria Imobiliária Universal e não ao imóvel objeto da lide.

Pontua que atuou apenas como intermediária do negócio jurídico e, por inexistir contrato de corretagem entre as partes, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é estritamente de quem o contratou para atuação no negócio.

Subsidiariamente, destaca a inadequação do valor da condenação, devendo ser limitada em, no máximo, 50% do valor efetivamente recebido pela imobiliária, a título de comissão, pela intermediação na venda do imóvel, o qual seria no montante de R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais).

Por fim, registra a necessidade de revisão dos ônus sucumbenciais.

Por sua vez, WILLIAN CARONE JÚNIOR

defende (ID. 12031110) a fixação de honorários advocatícios em seu favor, bem como que estes sejam arbitrados com base no valor atualizado da causa.

Na sequência, aduz que o benefício da gratuidade da justiça somente é óbice para o pagamento dos honorários de sucumbência pelo período de suspensão de exigibilidade e manutenção da precariedade financeira, acrescentando que, com o recebimento do valor determinado nesta demanda, a hipossuficiência restará afastada e o autor terá condições de lhe pagar a referida rubrica.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito dos recursos, de forma conjunta
.

De início, acerca do contrato de corretagem, estabelece o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Verifica-se, pois, que tal instrumento tem por objetivo a aproximação e a mediação entre o comprador e o vendedor para a celebração do negócio jurídico. Assim, o comitente contrata o corretor para a intermediação de determinado negócio jurídico, mediante o pagamento de uma comissão, estando sua propriedade sempre vinculada à efetivação de um negócio, bem como a um evento futuro e incerto.

Além disso, frente à sua onerosidade, devida é a remuneração do corretor pelo resultado útil alcançado, independentemente de eventual arrependimento futuro das partes contratantes, devendo ser observada, contudo, sua boa-fé objetiva.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona no sentido de que
"
é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
."
Precedentes: AgInt no AREsp 1.262.428/ES, 3ª Turma, DJe 10/04/2019; REsp 1.765.004/SP, 3ª Turma, DJe 05/12/2018; AgInt no AREsp 1.020.941/RS, 4ª Turma, DJe 04/05/2017; e AgRg no REsp 1.440.053/MS, 3ª Turma, DJe 28/03/2016.

Fixadas tais premissas, alega o autor ter recebido promessa de comissão para venda, sem exclusividade, de imóveis vinculados à imobiliária recorrente, cuja comissão de corretagem ajustada foi fixada em 4% sobre o valor da transação.

Todavia, após oferecer a um cliente o imóvel pertencente ao Banco BCV (incorporado pelo Banco BMG), cuja autorização para venda foi firmada por este com a imobiliária recorrente, e aquele demonstrar interesse pela compra do bem, o representante da imobiliária interveio na participação do negócio, afastando a atuação do autor e, consequentemente, ausentando-se de pagar o valor da comissão.

O Magistrado
a quo
, ao proferir a sentença, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a imobiliária requerida ao pagamento da importância de R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais), a título de comissão, correspondente ao patamar de 2% (dois por cento) sobre o valor da venda concretizada. Por outro lado, rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

A imobiliária apelante sustenta a ausência de responsabilidade pelo pagamento de dita comissão, ao argumento de que o bem objeto do negócio não era de sua propriedade, acrescentando que o contrato de compra e venda foi firmado entre o banco proprietário da área e o comprador DW EMPREENDIMENTOS, atuando apenas como intermediária do negócio.

Da detida análise dos autos, tenho que a prova oral produzida revela que a promessa verbal do representante da imobiliária foi no sentido de pagar comissão ao corretor que conseguisse concretizar a venda de bens integrantes de sua propriedade, não se incluindo em tal oferta imóveis objeto de intermediação de venda, tal como o bem objeto da negociação discutida nesta demanda, pois se observa à fl. 109 a existência do instrumento de intermediação de venda, com exclusividade, firmado entre o Banco BCV e a imobiliária recorrente.

Confira-se o depoimento de Ema Luzia Gava - testemunha (fls. 380/381):

“que conheceu o Requerente num churrasco oferecido pela Universal,
ocasião em que o Sr. Valdecir informou aos presentes, em sua maioria corretores de imóveis, que, caso houvesse a venda por parte de tais corretores, os mesmos receberiam 4% sobre o valor da venda da negociação a título de comissão
; que o churrasco tinha por objetivo a
divulgação dos imóveis próprios da Universal
, ou seja, de sua carteira de imóveis; que a depoente não se recorda de qualquer menção à venda ou premiação específica de lotes; que, no churrasco,
em contato com o requerente, esse informou ter cliente para aquisição de um grande imóvel em Campo Grande
; que, depois disso, em contato com o requerente, ofereceu ao mesmo um imóvel, mas obteve como resposta que o mesmo não atendia às exigências de seu cliente; que,
depois de algumas conversas com o requerente, soube que seu cliente era o 'Carone'
, que pretendia se estabelecer em Campo Grande; que, algum tempo depois, recebeu uma ligação de uma pessoa de São Paulo, de nome Rubens, que pediu à depoente que procedesse à avaliação de um imóvel em Campo Grande e que talvez fosse colocado à venda; que tal ligação foi direcionada para o telefone de n° 2121-8989, número este da Imobiliária Universal; que o imóvel era o que no qual se situava o supermercado EPA, antigo Boa Praça;
que a depoente comunicou o fato a Valdecir e lembrou-se de oferecer o imóvel ao requerente, tendo passado a Valdecir a informação sobre o interesse do Carone
; que, da mesma forma,
manteve contato com o Requerente, avisando-o sobre o surgimento do imóvel e com a finalidade de que fosse oferecido ao Carone
." (grifos próprios)

Como se vê, é possível extrair que a oferta de comissionamento seria restrita aos imóveis de propriedade da imobiliária, não sendo crível, vale pontuar, que a dita promessa de comissionamento, no patamar de 4% (quatro por cento) sobre o valor da transação imobiliária, seria destinada ao corretor parceiro em situações de mera intermediação, quando na praxe mercadológica as comissões desta natureza geralmente alcançam patamares de até 6% (seis por cento) do valor do negócio, montante este que, inclusive, foi convencionado no instrumento de autorização constante à fl. 109.

Por outro lado, não se pode negar que o recorrido faz jus, ainda que não seja na forma pretendida, ao recebimento de comissão pelo serviço prestado, por ter sido demandado pela Sra. Ema Luzia Gava, funcionária da empresa apelante, a apresentar
“um grande imóvel em Campo Grande”
a potencial cliente seu, porquanto esta afirmou em seu depoimento que
“
manteve contato com o Requerente, avisando-o sobre o surgimento do imóvel e com a finalidade de que fosse oferecido ao Carone”
.

Saliento que corrobora a conclusão aqui alcançada o reconhecimento, pelo próprio Sr. Valdecir Torezani, de que o autor da demanda faria jus ao recebimento de comissão pela concretização do negócio em debate, conforme transcrição da conversa telefônica havida entre ambos, constante da sentença:

“AUTOR:
BOM DIA VALDECIR.

VALDECIR:
BOM DIA.

AUTOR:
É EDINILSON, CEBOLINHA CORRETOR TUDO BOM?

VALDECIR:
TUDO

AUTOR:
RAPAZ, NAQUELE DIA EU ESTIVE AÍ NO TEU ESCRITÓRIO AÍ, VOCÊ FALOU QUE QUALQUER COISINHA VOCÊ CONVERSAVA COM O ADVOGADO LÁ E EU NÃO ENTENDI BEM O QUE VOCÊ QUIS DIZER ENTENDEU.... PORQUE NA REALIDADE EU PRECISO TRABALHAR NÉ VALDECIR, E ESSE NEGÓCIO DE JUSTIÇA, NÃO SEI O QUÊ , É MEIO COMPLICADO NÉ.

VALDECIR:
NÃO RAPAZ... PORQUE DA ÚLTIMA VEZ QUE EU CONVERSEI COM IVON, ELE DISSE: “NÃO RAPAZ, PORQUE O CARA TÁ PEDINDO MUITO. OFERECE QUALQUER COISA LÁ PRO CARA, PELO MENOS UM TANTO PRO CARA. O CARA FALOU QUE É COMIGO, EU CHEGO LÁ NÃO É COMIGO, E O CARA TEM RAZÃO. .... CINCO MIL .... PODE CONVERSAR COM IVON E VER, AGORA EU TÔ NO TRÂNSITO QUE EU VOU LEVAR MEU FILHO ALI PRA TIRAR O PASSAPORTE E EU VEJO... ELE ATÉ COMENTOU COMIGO, MAS EU VEJO COM IVON LÁ. PORQUE INDEPENDENTE....
EU NUNCA NEGUEI, COM ELE, COM VOCÊ, QUE VOCÊ TEM
....
SE VOCÊ ESTÁ COM O PROCESSO, VOCÊ TEM DIREITO
. AGORA DISCUTIR SE ACHAM QUE FIZERAM UM MAU NEGÓCIO, SE EU DARIA O QUE EU QUERIA, PORQUE EU NÃO CONSEGUI A PROPOSTA... FAZ PARTE DO NEGÓCIO. AGORA NÃO TEM NADA QUE EU NÃO CONCORDE NÃO. FALEI COM ELE, FALEI COM IVON:
OLHA, ISSO É SACANAGEM PORQUE O CARA NÃO FOI LÁ DE GRAÇA, A GENTE TEM UM ACORDO. O CARA TRABALHOU
.

AUTOR:
POR QUE NA REALIDADE, QUEM TINHA O CLIENTE CARONE ERA EU ENTENDEU
.

VALDECIR:
É

AUTOR:
AÍ TEM A NEGOCIAÇÃO E ACONTECE O QUÊ?

VALDECIR:
ISSO AÍ NÓS NÃO ESTAMOS DISCUTINDO.
O QUE NÓS ESTAMOS DISCUTINDO HOJE, É QUE TEVE O NEGÓCIO E VOCÊ TEM QUE TER ALGUMA COISA.

EU NUNCA NEGUEI ISSO COM VOCÊ COM A LUZIA
”.

A testemunha Carlos Gilberto Lopes também esclarece a participação do demandante na intermediação para venda do imóvel. Veja-se (fl. 420):

“que em nenhum momento teve contato pessoal com o senhor Valdecir Torezani ou qualquer pessoa da imobiliária universal para tratar do assunto referente aos autos; que
o depoente contatou Sergio e Willian e disse aos mesmos que havia um imóvel para venda e que o contato com o depoente havia sido feito pelo Autor;

que o depoente não manteve qualquer contato com Sérgio ou Willian em nome da Requerida, mas sim, por conta de conhecer o Autor;
DADA A PALAVRA AO ADVOGADO DO 2° REQUERIDO às suas perguntas respondeu:
que no contato primevo que fez com o Wililan Carone e Sérgio seu irmão, desde logo informou que a
negociação deveria ser feita com o ora Requerente
, tendo inclusive passado o número de telefone do Autor para Sergio e Wililan, e destes para aquele, que
o contato entre Sergio, Willian e Imobiliária Universal foi feito através do Autor
,

não sabendo o Depoente se o autor estava presente quando houve referido encontro; que o negócio foi concretizado, ou seja, Sergio e o Willian compraram o imóvel
; que não sabe dizer se o imóvel foi comprado em nome dos requeridos Sergio e Willian pessoalmente ou em nome da empresa da qual os mesmos são sócios”.
(grifos próprios)

O próprio representante da empresa adquirente do bem, Sr. Willian Carone Junior, reconheceu que o requerente faria jus ao recebimento de comissão.

Segue trecho de seu depoimento pessoal (fl. 384):

“que foi procurado pessoalmente pelo Autor para tratar do assunto, objeto da presente ação, e
também conversou com Valdecir sobre esta questão de pagamento de algum valor ao Autor
por conta da informação de Gilberto, ou seja de que o Autor é que teria passado à Gilberto a informação da existência do imóvel;
que o próprio depoente em conversa com Valdecir e por conta da informação de Gilberto, disse que o Autor deveria receber algum valor
; que Valdecir desconversou e o assunto não teve conclusão”.
(grifos próprios)

Conforme se nota, o contexto probatório confirma, em parte, a narrativa feita pelo autor, pois em que pese a promessa de comissionamento no importe de 4% (quatro por cento) sobre o valor da venda de imóveis fosse restrita a bens de propriedade da imobiliária, restou claro ter sido contatado por Ema Luzia Gava, que lhe informou sobre a existência do imóvel objeto dos autos, deixando clara a intenção de firmar parceria na intermediação de tal negócio.

Nesse contexto, conforme fundamentado pelo juízo de origem, o fato de o negócio ter sido finalizado sem a presença do corretor não afasta o direito à percepção da comissão de corretagem, nos termos do art. 727 do Código Civil. A prova constante dos autos demonstra, de forma inequívoca, que a mediação promovida pelo autor foi também determinante para a concretização do negócio.

Em situação similar, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu
o direito à comissão, mesmo na ausência do corretor no ato da formalização do contrato:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL A COMPRADOR. POSTERIOR CONCLUSÃO DO NEGÓCIO SEM A PRESENÇA DO CORRETOR. DIREITO À COMISSÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME.
1. Apelação interposta por Edel Pereira dos Santos Junior contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem, condenando o Réu, Ronaldo Gonçalves, ao pagamento de R$ 34.211,21, com correção monetária e juros moratórios, além de custas e honorários advocatícios. O autor alegou ter apresentado o imóvel ao comprador, José Raimundo Martins, que posteriormente celebrou o negócio diretamente com o réu, após significativa redução no preço. A sentença foi mantida em segunda instância e, após Recurso Especial, o Superior Tribunal de Justiça determinou a análise da apelação sob a ótica das normas consumeristas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (I) definir se o corretor de imóveis faz jus à comissão de corretagem quando o comprador é inicialmente apresentado por ele e o negócio é posteriormente concluído diretamente com o proprietário; (II) analisar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à relação entre o corretor de imóveis e as partes do negócio, à luz da decisão proferida pelo STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Presença do fato gerador da comissão de corretagem. O direito à comissão de corretagem é configurado pela intermediação que resulta na aproximação das partes e na conclusão do negócio. No caso, ficou demonstrado que o corretor apresentou o imóvel ao comprador e acompanhou visita inicial, sendo essa atuação suficiente para gerar o direito à comissão, ainda que o negócio tenha sido concluído diretamente entre comprador e vendedor. 4. Aproximação entre as partes. A prova testemunhal e documental comprova que o comprador José Raimundo conheceu o imóvel por meio da intermediação do corretor, com quem visitou o bem.
O fato de a venda ter sido concluída posteriormente, sem a intervenção direta do corretor, não afasta o direito à comissão, conforme preceitua o art. 727 do Código Civil. 5. Irrelevância da exclusividade do contrato de corretagem. Ainda que o contrato de corretagem não tenha sido pactuado em caráter de exclusividade, o Código Civil (art. 727) e a jurisprudência firmada pelo STJ asseguram o direito à comissão sempre que a intermediação inicial do corretor for determinante para a concretização do negócio.
[...]

(TJMG; APCV 5031264-45.2017.8.13.0024; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. Manoel dos Reis Morais; Julg. 20/02/2025; DJEMG 21/02/2025) (
grifos próprios)

Restando patente, assim, o direito do Sr. Edinilson Gonçalves de Amorim ao recebimento de comissão pela concretização do negócio apresentado, resta verificar quem seria responsável pelo pagamento de tal remuneração e qual seria sua correta base de cálculo.

A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem em negociações imobiliárias, em regra, é do vendedor, mas pode ser transferida ao comprador por acordo entre as partes, o que ocorreu na hipótese em tela, pois consta do contrato de promessa de compra e venda firmado entre Banco BCV e DW Empreendimentos que
“o preço acima é líquido de comissão de corretagem, ficando o PROMITENTE COMPRADOR responsável pelo pagamento devido a intermediadora Imobiliária Universal”
(fl. 142).

Neste aspecto, a princípio, seria responsabilidade da DW Empreendimentos remunerar os serviços prestados pelo autor e pela imobiliária pertencente ao Sr. Valdecir Torezani, sendo certo que o artigo 728, do Código Civil, dispõe que a comissão deve ser rateada ou dividida em iguais partes quando o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor.

Contudo, o conjunto probatório constante dos autos (documento acostado à fl. 111, corroborado pelo depoimento da testemunha Alexandre Lemos) revela que a comissão paga pelo comprador (DW Empreendimentos) foi no valor total de R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais), e que esta quantia foi integralmente direcionada para a imobiliária apelante.

Logo, cabe a tal empresa repassar a metade do valor que recebeu ao autor, ou seja, R$ 51.000,00 (cinquenta e um mil reais), por ter atuado em conjunto com este na concretização do negócio, incidindo, desta forma, o disposto no mencionado art. 728, do Código Civil.

Quanto à fixação dos ônus sucumbenciais, em razão do desfecho aqui apresentado, tenho que a imobiliária apelante sucumbiu em parte mínima dos pedidos, incidindo, assim, a regra contida no art. 86, parágrafo único, do CPC, devendo recair tais despesas exclusivamente sobre o apelado, cuja gratuidade de justiça, saliento, restou registrada na sentença.

Prejudicada, de conseguinte, a pretensão da imobiliária quanto à redistribuição do ônus sucumbenciais e minoração dos honorários advocatícios.

Por fim, o segundo recorrente,
WILLIAN CARONE JÚNIOR
, insurge-se tão somente a respeito da ausência de arbitramento dos ônus sucumbenciais – com base no valor do causa –, em seu favor, vez que a demanda foi julgada totalmente improcedente em relação a ele.

Com efeito, dúvida não há de que o demandante deve ser condenado ao pagamento da referida verba em favor dos patronos de Willian Carone Junior, porquanto sucumbiu no tocante à pretensão de condenação direcionada a este.

Sendo assim, fixo honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento), sobre o valor da causa, em favor de William Carone, a ser suportado pelo autor da demanda.

Contudo, reforço que o julgador de origem conferiu o benefício da gratuidade de justiça a referida parte, conforme se observa da sentença, de modo que a cobrança de tal verba deve permanecer suspensa, pelo prazo estabelecido no art. 98, §3º, do CPC, sendo mister destacar que
“o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que
o aferimento da insuficiência econômica para fins da Assistência Judiciária Gratuita é de ser realizado ante as circunstâncias concretas em que se encontra a pessoa (natural ou jurídica) no momento em que formulado o correspondente pedido.
lV -
Assim, é insuficiente para o afastamento da suspensão da exigibilidade da prestação honorária, prevista no art. 98, § 3º, do CPC/2015, a circunstância de que a parte possui crédito a receber
(o crédito executado)”
(STJ; AgInt-REsp 2.159.531; Proc. 2024/0274349-1; RJ; Segunda Turma; Rel. Min. Francisco Falcão; DJE 16/10/2024).

Pelo exposto, conheço dos recursos interpostos e, no mérito,
dou parcial provimento
ao apelo da IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA
,
para determinar o ressarcimento, em favor do autor, da quantia de R$ 51.000,00 (cinquenta e um mil reais), mantida a incidência de correção monetária e juros na forma como fixados na sentença.

Quanto ao ônus sucumbencial do autor frente à imobiliária, direciono a verba fixada pelo julgador
a quo
(20%) totalmente em desfavor daquele, a qual deverá incidir sobre o proveito econômico obtido pela empresa, suspensa a cobrança, todavia, diante do art. 98, §3º, do CPC.

Lado outro, no tocante à irresignação de WILLIAN CARONE JÚNIOR, também
dou parcial provimento
, tão somente para estabelecer a fixação de ônus sucumbencial em desfavor do autor perante este, cujos honorários advocatícios arbitro no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspensa a cobrança, porquanto litiga o requerente sob o benefício da gratuidade de justiça, conforme consignado alhures.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o entendimento inserto no voto da douta relatoria.