Tribunal: TJES
Processo: 0002905-43.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE AUTORIZAÇÃO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. COBRANÇA DE DIFERENÇAS DE ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. SUPRESSIO. ÔNUS DA PROVA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra Sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança, declarou prescritas as parcelas anteriores a 05/02/2016, julgou improcedente o pedido de cobrança de diferenças de aluguéis, reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de exibição da convenção de condomínio e julgou procedente o pedido de obrigação de fazer para determinar à ré a outorga da escritura definitiva de imóvel comercial. A autora alegou inadimplemento contratual quanto aos repasses de aluguéis e à escritura; a ré sustentou a legalidade dos descontos e ausência de interesse de agir da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a cobrança de diferenças de aluguéis em razão de descontos unilaterais praticados pela ré sem respaldo contratual; (ii) estabelecer se subsiste obrigação da ré de outorgar a escritura pública definitiva do imóvel, conforme pactuado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de impugnação pontual da autora aos descontos realizados não configura anuência tácita apta a gerar confiança legítima ou a caracterizar a supressio, especialmente diante da falta de prestação de contas e de documentos comprobatórios por parte da ré.

4. A cláusula contratual impunha à ré o dever de repassar integralmente os valores de aluguel e prestar contas anualmente, vedando compensações unilaterais e adoção de índice de reajuste diverso (INPC em vez do IGPM) sem anuência expressa da autora.

5. Incumbe ao réu o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (CPC, art. 373, II), sendo vedado transferir à parte autora o encargo de produzir prova negativa ("prova diabólica") sobre o inadimplemento.

6. A autora demonstrou, por meio de planilhas, a existência de diferenças de valores entre fevereiro de 2016 e dezembro de 2018, não havendo comprovação pela ré do adimplemento integral nem da origem exata dos descontos, tendo a parte demandada dispensado a produção de prova.

7. A obrigação de outorgar escritura pública definitiva, no caso, constitui dever contratual objetivo, com prazo determinado e penalidade por descumprimento, não afastado pela ausência de recusa formal ou possibilidade de iniciativa unilateral da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação da autora parcialmente provida; Apelação da ré desprovida.

Tese de julgamento
:

1. A realização de descontos unilaterais nos aluguéis repassados pela ré, sem comprovação de origem, prestação de contas ou autorização expressa, configura inadimplemento contratual.

2. A ausência de impugnação da autora aos repasses não configura supressio quando ausentes elementos objetivos que demonstrem confiança legítima na manutenção da conduta.

3. A obrigação de outorgar escritura definitiva constitui cláusula contratual cogente, não afastável por alegações genéricas de ausência de interesse ou iniciativa da parte credora.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 389 e 927; CPC, arts. 355, I e 373, II; contrato, cláusulas 5.1 e 08.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, AC 5102658-78.2018.8.13.0024, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 24.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002905-43.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PH COMERCIO DE PRODUTOS HOSPITALARES LTDA e outros

APELADO: ENGEPLAZA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e outros

RELATOR(A):
DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE AUTORIZAÇÃO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. COBRANÇA DE DIFERENÇAS DE ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. SUPRESSIO. ÔNUS DA PROVA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra Sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança, declarou prescritas as parcelas anteriores a 05/02/2016, julgou improcedente o pedido de cobrança de diferenças de aluguéis, reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de exibição da convenção de condomínio e julgou procedente o pedido de obrigação de fazer para determinar à ré a outorga da escritura definitiva de imóvel comercial. A autora alegou inadimplemento contratual quanto aos repasses de aluguéis e à escritura; a ré sustentou a legalidade dos descontos e ausência de interesse de agir da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a cobrança de diferenças de aluguéis em razão de descontos unilaterais praticados pela ré sem respaldo contratual; (ii) estabelecer se subsiste obrigação da ré de outorgar a escritura pública definitiva do imóvel, conforme pactuado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de impugnação pontual da autora aos descontos realizados não configura anuência tácita apta a gerar confiança legítima ou a caracterizar a supressio, especialmente diante da falta de prestação de contas e de documentos comprobatórios por parte da ré.

4. A cláusula contratual impunha à ré o dever de repassar integralmente os valores de aluguel e prestar contas anualmente, vedando compensações unilaterais e adoção de índice de reajuste diverso (INPC em vez do IGPM) sem anuência expressa da autora.

5. Incumbe ao réu o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (CPC, art. 373, II), sendo vedado transferir à parte autora o encargo de produzir prova negativa ("prova diabólica") sobre o inadimplemento.

6. A autora demonstrou, por meio de planilhas, a existência de diferenças de valores entre fevereiro de 2016 e dezembro de 2018, não havendo comprovação pela ré do adimplemento integral nem da origem exata dos descontos, tendo a parte demandada dispensado a produção de prova.

7. A obrigação de outorgar escritura pública definitiva, no caso, constitui dever contratual objetivo, com prazo determinado e penalidade por descumprimento, não afastado pela ausência de recusa formal ou possibilidade de iniciativa unilateral da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Apelação da autora parcialmente provida; Apelação da ré desprovida.

Tese de julgamento
:

1. A realização de descontos unilaterais nos aluguéis repassados pela ré, sem comprovação de origem, prestação de contas ou autorização expressa, configura inadimplemento contratual.

2. A ausência de impugnação da autora aos repasses não configura supressio quando ausentes elementos objetivos que demonstrem confiança legítima na manutenção da conduta.

3. A obrigação de outorgar escritura definitiva constitui cláusula contratual cogente, não afastável por alegações genéricas de ausência de interesse ou iniciativa da parte credora.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 389 e 927; CPC, arts. 355, I e 373, II; contrato, cláusulas 5.1 e 08.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, AC 5102658-78.2018.8.13.0024, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 24.10.2023.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de PH COMERCIO DE PRODUTOS HOSPITALARES, e conhecer e negar provimento ao recurso de ENGELPLAZA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de Apelações interpostas, de um lado, por
PH COMÉRCIO DE PRODUTOS HOSPITALARES LTDA
e, de outro, por
ENGELPLAZA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
, contra Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança ajuizada pela primeira em face da segunda, envolvendo contrato de autorização para locação de imóvel comercial.

A sentença acolheu a prejudicial de mérito arguida em contestação para declarar prescritas as parcelas anteriores a 05 de fevereiro de 2016; julgou improcedente o pedido relativo à cobrança da alegada diferença dos alugueis; reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de exibição da convenção de condomínio, já acostada aos autos; e julgou procedente o pleito alusivo à obrigação de fazer para determinar que a parte requerida proceda à outorga da escritura pública definitiva dos imóveis descritos nos autos.

Condenou as partes, na razão de 50% (cinquenta por cento) para a parte requerente e 50% (cinquenta por cento) para a parte demandada, ao pagamento das despesas processuais, na forma do art. 86, do CPC. Outrossim, fixou os honorários devidos tanto ao advogado/defensor da parte autora, quanto ao advogado/defensor da parte requerida em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Sem contrarrazões de ambas as partes.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de Apelações interpostas, de um lado, por
PH COMÉRCIO DE PRODUTOS HOSPITALARES LTDA
e, de outro, por
ENGELPLAZA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
, contra Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança ajuizada pela primeira em face da segunda, envolvendo contrato de autorização para locação de imóvel comercial.

A sentença acolheu a prejudicial de mérito arguida em contestação para declarar prescritas as parcelas anteriores a 05 de fevereiro de 2016; julgou improcedente o pedido relativo à cobrança da alegada diferença dos alugueis; reconheceu a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de exibição da convenção de condomínio, já acostada aos autos; e julgou procedente o pleito alusivo à obrigação de fazer para determinar que a parte requerida proceda à outorga da escritura pública definitiva dos imóveis descritos nos autos.

Inicialmente, PH Comércio de Produtos Hospitalares Ltda propôs Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança em face de Engeplaza Construções e Incorporações Ltda, alegando ter firmado com a requerida contrato de promessa de compra e venda de unidade comercial e vagas de garagem no Edifício Enseada Plaza, situado em Vitória/ES. Posteriormente, autorizou a ré, mediante instrumento contratual, a celebrar contrato de locação com a Secretaria de Estado da Saúde – SESA, do Espírito Santo, para utilização do referido imóvel, de modo que os valores locatícios seriam repassados mensalmente à autora.

Segundo a inicial, a requerida passou a efetuar repasses inferiores aos valores pactuados, promovendo descontos unilaterais sem justificativa contratual válida, inclusive sem seguir o índice de reajuste acordado, qual seja, o IGPM. Sustenta que a ré aplicou índice diverso (INPC) e apropriou-se de parte dos valores recebidos do Estado, sob alegações genéricas de compensação de despesas, sem demonstrar a origem e a legalidade dos abatimentos.

Aduz que, além dos descontos indevidos, a requerida não cumpriu o prazo contratual de 180 dias para outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda, tampouco apresentou a convenção de condomínio, descumprindo cláusulas expressas do contrato firmado entre as partes.

Diante do inadimplemento contratual, requereu, com fundamento nos arts. 186, 389 e 927 do Código Civil, a condenação da ré ao pagamento da diferença dos aluguéis devidos desde 2016, no valor de R$ 33.102,29, atualizados pelo IGPM, bem como a outorga da escritura definitiva e a apresentação da convenção de condomínio. Postulou ainda a concessão de tutela de urgência e o arbitramento de honorários advocatícios contratuais de 20%.

À causa foi atribuído o valor de R$ 33.102,29.

A requerida apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial quanto ao pedido de cobrança, por entender que o pleito seria genérico, contraditório e sem elementos mínimos para o exercício do contraditório. No mérito, alegou que os valores foram corretamente pagos com base em índice aplicável ao contrato celebrado com o Estado do Espírito Santo, que previa o INPC, sustentando tratar-se de contratos coligados. Argumentou, ainda, que parte dos valores foi utilizada para custear despesas necessárias ao imóvel, exigidas pela Administração, como obras de adaptação e pagamento de tributos, o que teria sido aceito pela autora por vários anos sem oposição, configurando anuência tácita e aplicação da teoria da supressio.

A autora, em réplica, rechaçou as preliminares e reafirmou a irregularidade dos descontos praticados, sustentando que jamais concordou com os abatimentos e que a ré nunca prestou contas das deduções realizadas. Juntou, ainda, planilhas demonstrativas das diferenças de valores.

À fl. 226, o Juízo proferiu despacho intimando ambas as partes para especificação de provas em 15 dias. A Engeplaza declarou não ter interesse na produção de outras provas, entendendo que a prova documental já constante dos autos seria suficiente para o deslinde do feito. No mesmo sentido, a autora informou não desejar a produção de novas provas, e requereu o julgamento antecipado da lide, com fundamento no art. 355, I, do CPC, argumentando que:

Seguido o trâmite processual, o juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de inépcia da petição inicial, acolheu parcialmente a prejudicial de prescrição, declarando prescritas as parcelas anteriores a 05/02/2016, e, no mérito, julgou improcedente o pedido de cobrança, ao fundamento de que não restou comprovado inadimplemento contratual por parte da ré, reconhecendo, ademais, a ocorrência de supressio em razão da ausência de impugnação da autora ao longo dos anos. Reconheceu, ainda, a perda superveniente do objeto quanto à apresentação da convenção de condomínio, e julgou procedente o pedido de obrigação de fazer apenas para determinar que a ré proceda à outorga da escritura pública definitiva do imóvel. Por fim, distribuiu as custas e honorários entre as partes, em igual proporção, fixando a verba honorária em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Irresignadas, ambas as partes interpuseram Apelação. Em resumo, a autora sustenta que os descontos foram indevidos, não amparados contratualmente e sem comprovação pela ré, que não prestou contas nem aplicou o índice contratual de reajuste. A ré, por sua vez, alega ausência de interesse de agir no pedido de outorga da escritura e requer, subsidiariamente, a manutenção da Sentença.

Pois bem.

Conforme visto, a controvérsia principal gira em torno da legalidade dos descontos realizados pela ré nos valores repassados à autora a título de aluguéis, no âmbito de contrato de autorização firmado entre as partes para locação da unidade comercial à Secretaria de Estado da Saúde do Espírito Santo – SESA. Discute-se, ainda, o inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel adquirido pela autora.

No que tange à pretensão de cobrança das diferenças de aluguel, observo que a autora apresentou, na petição inicial e em réplica, planilhas que indicam valores pagos a menor pela ré entre 2016 e 2018, totalizando R$ 33.102,29, já descontadas as parcelas eventualmente pagas a maior. Sustenta que os repasses deveriam seguir o índice IGPM, previsto contratualmente, mas que a ré aplicou índice diverso (INPC) e promoveu descontos sem transparência ou prestação de contas, o que restaria vedado pelo contrato.

A ré, por sua vez, admite que realizou tais deduções, alegando que se referem a despesas suportadas para viabilizar a utilização do imóvel pela Administração Pública, como obras determinadas pelo Estado, além de encargos tributários. Alega, ainda, que tais práticas foram toleradas pela autora por anos, o que ensejaria a incidência do instituto da supressio, como corretamente entendeu o juízo de origem.

Com a devida vênia, não perfilho o fundamento da Sentença nesse ponto.

Embora a autora não tenha impugnado os valores recebidos mês a mês, é incontroverso que os repasses eram feitos diretamente pela ré, sem discriminação precisa dos descontos aplicados, tampouco apresentação de recibos, notas fiscais ou detalhamento das supostas despesas compensadas. A cláusula 5.1 do contrato é expressa ao prever que a contratada deve prestar contas anualmente das obrigações por ela assumidas, o que não foi cumprido.

A alegada anuência tácita da autora não se mostra caracterizadora de confiança legítima capaz de gerar o efeito extintivo do direito de reclamar a integralidade dos valores pactuados, especialmente diante da ausência de demonstração objetiva e transparente dos valores descontados.

De igual modo, não há nos autos qualquer documento que comprove autorização expressa da autora para que os aluguéis fossem reduzidos unilateralmente, tampouco termo aditivo ou comunicação prévia da adoção de índice de reajuste diverso. A cláusula contratual é clara ao prever o IGPM como índice de reajuste. Eventuais alterações pactuadas entre a ré e o Estado não poderiam ser automaticamente estendidas à autora, sem a sua expressa concordância.

É oportuno destacar que o próprio contrato firmado entre as partes não prevê a possibilidade de compensação direta de valores pela contratada, tampouco autoriza descontos vinculados a despesas extraordinárias, como obras de adequação ou pagamento de tributos, sem prévia anuência da autora.

Ressalte-se, ademais, que o juízo de primeiro grau oportunizou a produção de provas, mediante despacho específico para especificação e indicação de documentos, testemunhas ou requerimento de prova pericial (fl. 226). A requerida, no entanto, manifestou-se no sentido de não haver necessidade de dilação probatória, requerendo o julgamento antecipado da lide.

Nessas condições, impõe-se a aplicação da regra do art. 373, II, do CPC, que atribui ao réu o ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, o que inclui a comprovação do pagamento integral da obrigação.

Em demandas que envolvem inadimplemento contratual em relações de locação, é firme a jurisprudência no sentido de que não se pode exigir da parte autora a produção de prova negativa (a chamada "prova diabólica") da ausência de pagamento, incumbindo ao devedor demonstrar o adimplemento das parcelas questionadas. Nesse sentido:
“Nas ações de cobrança de aluguéis, quando a parte autora alega o inadimplemento das parcelas, incumbe ao réu comprovar o pagamento dos valores, nos termos do art. 373, II, do CPC. Se assim não fosse, incumbiria à parte autora a produção de uma prova diabólica, o que não se pode permitir”
(TJMG, AC 5102658-78.2018.8.13.0024, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, j. 24/10/2023).

No presente caso, a ré sequer individualizou os valores repassados, tampouco apresentou documentos que justificassem os descontos ou que comprovassem a quitação regular das obrigações assumidas, razão pela qual deve ser reconhecido o inadimplemento e acolhida a pretensão da autora.

Desse modo, entendo que a autora comprovou suficientemente, por meio das planilhas juntadas, que houve pagamentos a menor no período posterior a 05/02/2016, valorados em R$ 33.102,29, sendo legítima a condenação da ré ao pagamento dessa diferença, nos termos contratuais.

Contudo, resta improcedente o pedido de condenação da requerida também nas parcelas vincendas, pleito que só poderia ser atendido caso houvesse elementos mínimos demonstrando que o ilícito ou inadimplemento perdurou no tempo.

No caso concreto, os valores cobrados se referem a descontos indevidos realizados pela ré ao longo do tempo nos aluguéis mensais. A planilha juntada aos autos pela autora abrange o período até dezembro de 2018. A ação foi ajuizada em fevereiro de 2019, e não há nos autos documentos demonstrando os valores pagos pela ré após essa data, tampouco elementos mínimos que indiquem se continuaram a ser realizados os descontos questionados.

Nesse contexto, não é possível acolher o pedido da autora para estender a condenação às parcelas vencidas após o ajuizamento da ação, pois não há comprovação de que essas parcelas tenham sido pagas a menor.

No que se refere ao pedido de obrigação de fazer, a Sentença determinou a outorga da escritura pública do imóvel, afastando a tese da ré de ausência de interesse de agir. A solução adotada merece confirmação.

O contrato firmado entre as partes impunha à ré o dever de providenciar a escritura definitiva no prazo de 180 dias (fl. 26):

"08. A CONTRATADA se obriga, outrossim, a outorgar à CONTRATANTE, no prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias, a Escritura Pública definitiva de Compra e Venda da unidade imobiliária e respectivas vagas de garagem, sob pena de não adimplida a obrigação, no prazo convencionado, incorrer na multa diária de R$600,00 (seiscentos reais)."

Não se trata, portanto, de mera faculdade da autora, mas de obrigação expressamente pactuada e com prazo definido. A alegação de que a autora poderia ela própria promover o registro do imóvel não elide o inadimplemento contratual por parte da ré, que se manteve inerte. A ausência de recusa formal tampouco afasta a procedência do pedido, pois o silêncio da contratada não se equipara ao adimplemento.

Por fim, sobre a alegação da apelante ENGEPLAZA quanto a suposto erro material na Sentença, por julgar a lide sem resolução de mérito, a sentença não extinguiu todo o processo sem julgamento do mérito, mas apenas o pedido de exibição da convenção de condomínio foi extinto sem resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, o que deve ser considerado neste caso. De qualquer sorte, eventual erro material na redação do Juízo pode ser desconsiderado, caso não implique nenhum prejuízo (
pas de nullité sans grief
).

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
de ambas as Apelações e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
à Apelação de
PH COMÉRCIO DE PRODUTOS HOSPITALARES LTDA
, para reformar a Sentença no ponto em que julgou improcedente o pedido de cobrança, e condenar a ré ao pagamento da quantia de R$ 33.102,29 (trinta e três mil, cento e dois reais e vinte e nove centavos), com juros e correção, referente à diferença dos alugueis pagos indevidamente entre fevereiro de 2016 e dezembro de 2018. Outrossim,
NEGO PROVIMENTO
à Apelação de
Engeplaza Construções e Incorporações Ltda
.

Em razão da inversão da sucumbência e do desprovimento do apelo da requerida, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§2º e 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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