Tribunal: TJES
Processo: 5008318-83.2022.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-26

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. DISTINÇÃO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO POR VONTADE DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 25%. TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E ENCARGOS AFASTADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Exatas Empreendimentos Imobiliários Ltda e Cipasa Cachoeiro CIT1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda contra sentença que, nos autos de “Ação de Rescisão Contratual” ajuizada por Edson Carlos João Aguiar e Renata Morais Passabon Aguiar, julgou procedentes os pedidos dos autores, determinando a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas com retenção inferior ao percentual requerido pelos apelantes, afastando a cobrança de encargos adicionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) determinar se o contrato firmado entre as partes deve ser regido pela Lei nº 9.514/97 ou pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC);
(ii) verificar a possibilidade de rescisão unilateral por vontade dos compradores e os efeitos patrimoniais daí decorrentes; e
(iii) definir o percentual de retenção a ser aplicado e a legalidade das cobranças de taxa de fruição, IPTU e demais encargos contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado entre as partes, embora contenha cláusula de alienação fiduciária, não foi registrado em cartório de imóveis, razão pela qual não se aplica a Lei nº 9.514/97, mas sim o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O ordenamento jurídico reconhece a possibilidade de rescisão unilateral nos casos de desinteresse do comprador, garantida pela autonomia da vontade e prevista nos arts. 472 e 473 do Código Civil, com fundamento na Súmula 543 do STJ, aplicável em casos submetidos ao CDC.

É legítima a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente vendedor nos contratos de compra e venda de imóvel. Em observância à jurisprudência consolidada no STJ (REsp 1.723.519/SP), o percentual adequado de retenção é de 25%, suficiente para indenizar as despesas gerais decorrentes do rompimento unilateral.

Quanto à taxa de fruição, é pacífico no STJ que sua cobrança é indevida em relação a imóveis não edificados, já que não há enriquecimento sem causa do promitente comprador.

O pleito de responsabilização dos compradores pelos encargos de IPTU, taxa de associação e consumos vinculados ao imóvel é afastado pela ausência de previsão contratual específica que autorize esses descontos na hipótese de rescisão contratual, além da ausência de comprovação pelos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de compra e venda de imóveis não registrados que contenham cláusula de alienação fiduciária.

É cabível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, com a restituição das parcelas pagas e retenção de 25% pelo promitente vendedor.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em imóveis não edificados após o desfazimento contratual.

IPTU, taxa de associação e encargos incidentes sobre o imóvel não podem ser descontados dos valores a serem restituídos na ausência de previsão contratual expressa e comprovação específica.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; Código Civil, arts. 421, 472, 473 e 1.361, § 1º; CDC, art. 6º, V; Lei nº 9.514/97, arts. 23 e 27; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/03/2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28/08/2019; STJ, AgInt no REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/05/2024; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27/04/2023.

Vitória/ES,
17 de março de 2025
.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008318-83.2022.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: EDSON CARLOS JORDAO AGUIAR e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM REGISTRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. DISTINÇÃO DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO POR VONTADE DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 25%. TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E ENCARGOS AFASTADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Exatas Empreendimentos Imobiliários Ltda e Cipasa Cachoeiro CIT1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda contra sentença que, nos autos de “Ação de Rescisão Contratual” ajuizada por Edson Carlos João Aguiar e Renata Morais Passabon Aguiar, julgou procedentes os pedidos dos autores, determinando a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas com retenção inferior ao percentual requerido pelos apelantes, afastando a cobrança de encargos adicionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) determinar se o contrato firmado entre as partes deve ser regido pela Lei nº 9.514/97 ou pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC);
(ii) verificar a possibilidade de rescisão unilateral por vontade dos compradores e os efeitos patrimoniais daí decorrentes; e
(iii) definir o percentual de retenção a ser aplicado e a legalidade das cobranças de taxa de fruição, IPTU e demais encargos contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato firmado entre as partes, embora contenha cláusula de alienação fiduciária, não foi registrado em cartório de imóveis, razão pela qual não se aplica a Lei nº 9.514/97, mas sim o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O ordenamento jurídico reconhece a possibilidade de rescisão unilateral nos casos de desinteresse do comprador, garantida pela autonomia da vontade e prevista nos arts. 472 e 473 do Código Civil, com fundamento na Súmula 543 do STJ, aplicável em casos submetidos ao CDC.

É legítima a retenção de parte dos valores pagos pelo promitente vendedor nos contratos de compra e venda de imóvel. Em observância à jurisprudência consolidada no STJ (REsp 1.723.519/SP), o percentual adequado de retenção é de 25%, suficiente para indenizar as despesas gerais decorrentes do rompimento unilateral.

Quanto à taxa de fruição, é pacífico no STJ que sua cobrança é indevida em relação a imóveis não edificados, já que não há enriquecimento sem causa do promitente comprador.

O pleito de responsabilização dos compradores pelos encargos de IPTU, taxa de associação e consumos vinculados ao imóvel é afastado pela ausência de previsão contratual específica que autorize esses descontos na hipótese de rescisão contratual, além da ausência de comprovação pelos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de compra e venda de imóveis não registrados que contenham cláusula de alienação fiduciária.

É cabível a rescisão unilateral do contrato de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, com a restituição das parcelas pagas e retenção de 25% pelo promitente vendedor.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em imóveis não edificados após o desfazimento contratual.

IPTU, taxa de associação e encargos incidentes sobre o imóvel não podem ser descontados dos valores a serem restituídos na ausência de previsão contratual expressa e comprovação específica.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; Código Civil, arts. 421, 472, 473 e 1.361, § 1º; CDC, art. 6º, V; Lei nº 9.514/97, arts. 23 e 27; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/03/2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28/08/2019; STJ, AgInt no REsp 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/05/2024; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27/04/2023.

Vitória/ES,
17 de março de 2025
.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008318-83.2022.8.08.0011

APELANTES:
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS:
EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR e RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR

RELATORA
: DESª MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra a r. sentença do id. 11325222, que julgou procedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim, nos autos da "Ação de Rescisão Contratual" ajuizada por
EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR
e
RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR
em desfavor dos apelantes.

Em suas razões recursais (id. 11325226), alegam os apelantes, em síntese, que a sentença desconsiderou a aplicação da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1095 do STJ, os quais afastam a incidência do Código de Defesa do Consumidor em contratos de alienação fiduciária e impedem a rescisão contratual por iniciativa do devedor.

Argumentam que o pedido de rescisão contratual não encontra respaldo legal por decorrer vontade única e exclusiva dos apelados.

Salientam que inexiste mora das credoras fiduciárias, pois está especificado no contrato que devem receber do devedor os pagamentos previstos.

Afirmam que os apelados optaram pelo pagamento parcelado do preço de imóvel, não sendo crível argumentar ser indevida a incidência de correção monetária, cuja ciência de sua aplicação era inequívoca desde a celebração do contrato.

Defendem, subsidiariamente, que, na hipótese da manutenção da rescisão contratual, deve ser fixada a taxa de retenção de, no mínimo, 30% sobre o valor pago, bem como taxa de fruição, no importe de 0,5% sobre o valor do imóvel, desde a celebração do contrato até a efetiva desocupação. Por fim, pleitearam a responsabilização dos apelados pelo pagamento de IPTU e demais encargos relativos ao imóvel.

Pelo exposto, requerem o conhecimento do recurso e o seu provimento, para que seja reformada a sentença, com o julgamento de improcedência dos pedidos inaugurais. Subsidiariamente, pleiteiam seja decotado do valor da restituição as quantias atinentes à taxa de retenção, taxa de fruição, IPTU, taxa de associação e encargos de consumo incidentes sobre o imóvel.

Muito bem.

É incontroverso nos autos que as partes firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, para aquisição de unidade imobiliária situada na Quadra 12, Lote n° 24 do “Loteamento Residencial Cachoeiro de Itapemirim” situado do Município e Comarca de Cachoeiro de Itapemirim-ES, registrado na Matrícula 38540 do Serviço Notarial e Registral – Serventia Extrajudicial – 1° Ofício 1ª Zona da comarca de Cachoeiro de Itapemirim-ES, porém, os apelados, ora autores na origem, pretendem a resilição da avença pelo desinteresse na sua manutenção.

É cediço que os contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária são regidos pela Lei nº 9.514/97, legislação específica que afasta o diploma consumerista pelo princípio da especialidade. Sobre a questão, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso que tramita sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese (Tema 1095):

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, em uma análise precária sem o devido aprofundamento do caso concreto, o Código de Defesa do Consumidor não poderia ser aplicado ao caso. Entretanto, consoante já mencionei nos autos do Agravo de Instrumento n. 5003467-97.2023.8.08.0000 relativo ao presente processo, que tramitou sob minha relatoria, sobre a hipótese vertente deve ser utilizada a técnica da distinção (CPC, art. 489, § 1º, VI), pois não se amolda ao precedente acima citado.

Isso porque, ao se debruçar sobre rescisão contratual em contratos de imóveis com o regime de alienação fiduciária, o Colendo Superior Tribunal de Justiça concluiu que, inexistindo o registro da avença firmada entre as partes, a resilição por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. [...] 1.
O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor
. [...] (AgInt no AREsp n. 2.647.833/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024)

[...] 3.
Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97.
4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-REsp 2.020.649; Proc. 2022/0255144-3; GO; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; DJE 15/03/2023)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. [...] 2.
Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997
. 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 21/8/2023.)

Corroborando com o exposto, o § 1º do artigo 1.361 do Código Civil disciplina que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato, previsão esta também contida no artigo 23 da Lei nº 9.514/07.

No caso, verifica-se que as apelantes não comprovaram que o contrato foi levado a registro e, via de consequência, a alienação fiduciária não foi formalizada. Assim, em atenção ao exposto acima pela Corte Superior, os efeitos advindos da lei especial não devem incidir sobre o caso, amoldando-se às regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual.

Nesse sentido, mostra-se possível a resilição da avença, a qual é disciplinada pelos artigos 472 e 473, do Código Civil de 2002, que tratam, respectivamente, do distrato, bilateral por sua natureza, e da resilição unilateral, in verbis:

Artigo 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Artigo 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Extrai-se dos dispositivos legais que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação do interesse em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, pois a parte não pode ser compelida a permanecer em uma relação jurídica, sob pena de afronta à autonomia da vontade.

Demonstrado o desinteresse dos compradores, ora apelados, na manutenção do contrato sem fundamento aparente, incide sobre o caso o enunciado sumular n. 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Desse modo, deve ser mantida hígida a sentença que determinou a restituição imediata do valor pago, contudo, em relação ao percentual de retenção, forçoso reconhecer que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, nos autos do REsp n° REsp 1723519/SP, entendeu que, mesmo nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n° 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, a saber:

[...] 2.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n° 1.723.519/SP, entendeu que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n° 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, exceto se houver peculiaridade do caso concreto que autorize a fixação em percentual menor. [...]
(AgInt no AREsp n. 2.437.131/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)

[...] 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos. (AgInt no AREsp n. 2.565.087/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)

[...] 2. Hipótese em que,
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. [...] (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019)

Assim, deve a sentença ser reformada nesse ponto, com a aplicação do percentual estabelecido.

Quanto à incidência da taxa de fruição pretendida pelos apelantes, a jurisprudência do Col. Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de
“ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor"
(REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024).

No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024. REsp n. 2.160.547/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/10/2024, DJe de 3/10/2024. AgInt no REsp n. 2.025.121/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.

Por fim, em relação à responsabilização dos apelados pelos atinentes ao IPTU, à taxa de associação e aos encargos de consumo, os apelantes não acostam aos autos quaisquer provas e valores inadimplidos em relação a esses pontos, além de inexistir previsão contratual de que sobre os recorridos incidiria essa incumbência na hipótese de rescisão contratual, de forma que deve ser afastado esse argumento. Sobre a questão:

[...] 8.
Ademais, tal como explicitado pelo magistrado primevo, “não há no contrato nenhuma cláusula prevendo que em caso de rescisão do compromisso de compra e venda por ato do comprador a contratada estaria autorizada a descontar os valores efetivamente pagos a título de IPTU, de modo que, na ausência de previsão específica, o retorno das partes ao status quo ante afasta a obrigatoriedade de pagamento inicialmente prevista no contrato”, sobretudo quando se verifica que o valor do IPTU vindicado venceu em data posterior à desistência dos compradores. [...]. 10. Recurso conhecido e desprovido.
(TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL N. 5005547-58.2021.8.08.0047; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Relator: DES. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY; Data: 27/04/2023)

Isso posto, a sentença deve ser modificada tão somente quanto ao percentual a título de retenção pelos apelantes, devendo ser inalterada nos demais pontos.

Por todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença apenas para elevar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento).

Diante da alteração mínima do resultado da sentença, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais realizada pelo juízo
a quo
, com a responsabilização integral dos apelantes, ora réus.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: Sessão Ordinária VIRTUAL de 17/03/2025

VOTO: Acompanho o voto de relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões