Tribunal: TJES
Processo: 5008277-81.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de declaração opostos por Condomínio do Edifício Centro da Praia Shopping, com o objetivo de ver integrado o acórdão que negou provimento ao recurso de apelação, sob alegação de omissão quanto à análise da ciência inequívoca do condomínio acerca da promessa de compra e venda do imóvel. Apresentadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão no acórdão quanto à análise da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação imobiliária, para fins de fixação da responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Os embargos de declaração se destinam exclusivamente a sanar vícios formais na decisão judicial, como obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não sendo meio hábil à rediscussão do mérito do julgado.

4)
O acórdão embargado analisou de forma expressa e adequada todos os elementos fáticos e jurídicos relevantes, inclusive quanto à ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, conforme delineado no voto vencedor.

5)
A decisão embargada seguiu entendimento firmado no Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), no sentido de que a responsabilidade por despesas condominiais decorre da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio, independentemente do registro da promessa de compra e venda.

6)
É incontroverso nos autos que o promitente comprador estava na posse do imóvel desde 2001 e que as despesas cobradas se referem ao período entre dezembro de 2019 e maio de 2022, o que afasta a legitimidade do promitente vendedor para responder pela obrigação.

7)
A alegada omissão se refere à irresignação do embargante quanto à valoração do conjunto probatório e à interpretação jurídica da controvérsia, não se enquadrando nas hipóteses do art. 1.022 do CPC.

8)
O julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, sendo suficiente que fundamente adequadamente a decisão, nos termos do § 1º do art. 489, do CPC.

9)
Embargos de declaração opostos com finalidade prequestionadora devem, ainda assim, demonstrar vício na decisão, o que não ocorreu na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão judicial, sendo cabíveis apenas para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material.

2. A ausência de manifestação sobre todos os pontos suscitados pelas partes não configura omissão, desde que a decisão esteja devidamente fundamentada.

3. A responsabilidade por despesas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel e quando houver ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, ainda que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.022 e 489, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 886);
STJ, AgInt no AREsp 1.596.382/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.08.2021, DJe 31.08.2021;
STJ, EDcl no AgRg no REsp 1.620.209/RS, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, j. 30.03.2017, DJe 07.04.2017;
TJES, EDcl Ag ED Ag ED Ap 024110128857, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 19.06.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008277-81.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO DA PRAIA

AGRAVADO: EUVALDO AMIGO RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de declaração opostos por Condomínio do Edifício Centro da Praia Shopping, com o objetivo de ver integrado o acórdão que negou provimento ao recurso de apelação, sob alegação de omissão quanto à análise da ciência inequívoca do condomínio acerca da promessa de compra e venda do imóvel. Apresentadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão no acórdão quanto à análise da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação imobiliária, para fins de fixação da responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
Os embargos de declaração se destinam, exclusivamente, a sanar vícios formais na decisão judicial, como obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não sendo meio hábil à rediscussão do mérito do julgado.

4)
O acórdão embargado analisou de forma expressa e adequada todos os elementos fáticos e jurídicos relevantes, inclusive quanto à ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, conforme delineado no voto vencedor.

5)
A decisão embargada seguiu entendimento firmado no Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), no sentido de que a responsabilidade por despesas condominiais decorre da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio, independentemente do registro da promessa de compra e venda.

6)
É incontroverso nos autos que o promitente comprador estava na posse do imóvel desde 2001 e que as despesas cobradas se referem ao período entre dezembro de 2019 e maio de 2022, o que afasta a legitimidade do promitente vendedor para responder pela obrigação.

7)
A alegada omissão refere irresignação do embargante quanto à valoração do conjunto probatório e à interpretação jurídica da controvérsia, não se enquadrando nas hipóteses do art. 1.022 do CPC.

8)
O julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, sendo suficiente que fundamente adequadamente a decisão, nos termos do § 1º do art. 489, do CPC.

9)
Embargos de declaração opostos com finalidade prequestionadora devem, ainda assim, demonstrar vício na decisão, o que não ocorreu na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão judicial, sendo cabíveis apenas para sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material.

2. A ausência de manifestação sobre todos os pontos suscitados pelas partes não configura omissão, desde que a decisão esteja devidamente fundamentada.

3. A responsabilidade por despesas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel e quando houver ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, ainda que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.022 e 489, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 886);
STJ, AgInt no AREsp 1.596.382/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.08.2021, DJe 31.08.2021;
STJ, EDcl no AgRg no REsp 1.620.209/RS, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, j. 30.03.2017, DJe 07.04.2017;
TJES, EDcl Ag ED Ag ED Ap 024110128857, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 19.06.2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Como cediço, os embargos de declaração (art. 1.022 do CPC/15) se destinam, precipuamente, a sanar obscuridades, contradições ou omissões contidas nos provimentos jurisdicionais, ou, ainda, para a correção de erros materiais relativos a fatos relevantes, com repercussão efetiva no julgado.

Por isso, diz-se que essa modalidade recursal só permite o reexame da decisão impugnada quando utilizada com o específico objetivo de viabilizar novo pronunciamento de caráter integrativo-retificador.

Na hipótese, infere-se que o acórdão

embargado examinou adequadamente a matéria e apreciou, com plena exatidão e em toda inteireza, as questões que permeiam a controvérsia, sem incorrer em omissão, contradição ou obscuridade, conforme se extrai do voto:

Como se sabe, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídico-material com o imóvel,

representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Sob esse prisma, foram fixadas as seguintes teses:

- Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

- Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

À evidência, somente com a
imissão na posse
e, consequentemente, com a
constituição da relação jurídica material

com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
. Isso porque, a rigor,
essa responsabilidade deve recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição
.

Nesse sentido, a pacífica jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. RESP 1.345.331/RS. TEMA 886/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça firmou-se, por meio de recurso representativo de controvérsia, no sentido de que a responsabilidade pela taxa condominial possui relação direta com a imissão de posse do comprador, independente do registro do negócio jurídico. 2. O entendimento desta Corte é no sentido de que: "
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
( AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1986977 SP 2022/0047338-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2022)

Não é outro o entendimento desta Corte de Justiça:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO PROVIDO.
1. O c. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Repetitivo – Tema 866, REsp 1345331/RS, firmou a tese de que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”
. 2. Na hipótese dos autos está demonstrada (i) a imissão na posse pela promissária compradora e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, haja vista que os boletos de cobrança do condomínio estão emitidos em nome da compradora. 3. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5003657-94.2022.8.08.0000, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 04/Aug/2022)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL AINDA QUE NÃO PROMOVIDA A ALTERAÇÃO REGISTRAL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Consoante orientação firmada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante: “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (STJ; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021)
. II. “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença” (STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.858.396/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020). III. Não há qualquer empecilho de se proceder à penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que não averbado o contrato de compra e venda na matrícula, cujo proceder não incorre em violação ao princípio da continuidade registral. IV. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5001748-80.2023.8.08.0000, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Data: 26/Apr/2024)

No caso em exame,
é fato incontroverso, porquanto admitido pelo próprio condomínio agravante (Id. 14307232), que Octávio Mattos Filho consta no cadastro do imóvel, bem como faz uso comercial do bem
.

Além disso,
é possível deduzir que as despesas respectivas são posteriores à imissão na posse do promitente comprador, pois a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel é datada do ano de 2001 (Id. 25390947) e a ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período de dezembro de 2019 a maio de 2022
.

Nesse cenário, tem-se por configurada a ilegitimidade passiva dos agravados para responderem por despesas condominiais relativas a período em que a posse fora exercida pelo promissário comprador.

No que se refere aos honorários advocatícios, pelo princípio da sucumbência, é devida a condenação ao pagamento de honorários advocatícios ao excipiente quando acolhida exceção de pré-executividade reconhecendo a ilegitimidade da parte arguente.

Portanto, escorreita a decisão ora objurgada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento
.

É como voto.

Como se vê, todos os pontos restaram esmiuçados no voto, acolhido à unanimidade por este colegiado, inexistindo contradição nos precedentes que expressamente corroboram a fundamentação expendida.

A bem da verdade, a leitura das razões expostas evidencia que o recorrente, em vez de pretender sanar eventual mácula do julgado, objetiva rediscutir o entendimento jurídico esposado, o que é manifestamente inadmissível.

Se entende de modo diverso, deveria interpor o recurso adequado ao desiderato, que não os presentes declaratórios, porquanto – repita-se – não se prestam à rediscussão dos fundamentos do julgado.

O fato de entender que os critérios sopesados no
decisum
destoam do contexto fático e da legislação pertinente não tem o condão de conferir mácula à decisão, até porque poder-se-ia aqui cogitar, no máximo, de hipótese de
error in judicando
.

Não há, pois, como compartilhar com o emprego desse útil e valioso remédio processual no molde aqui empreendido, desvirtuando-o da tão nobre e importante missão consubstanciada na atribuição de clareza e precisão aos pronunciamentos jurisdicionais.

Demais disso, o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos ventilados no recurso, bastando que a decisão esteja devidamente fundamentada, conforme interpretação conferida ao § 1º do art. 489 do CPC/15:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. OMISSÃO INEXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO.

(...)
É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos ventilados no recurso, bastando que a decisão esteja devidamente fundamentada, conforme interpretação conferida ao § 1º do art. 489 do CPC/15.

3) Recurso desprovido.

(TJES, Classe: Embargos de Declaração Ag ED Ag ED Ap, 024110128857, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/06/2018, Data da Publicação no Diário: 28/06/2018)

De igual modo, mesmo quando utilizados com finalidade prequestionadora, devem os aclaratórios demonstrar algum dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, consoante pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO. PRETENSÃO DE REEXAME DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

(...)
Os embargos declaratórios opostos com objetivo de prequestionamento, para fins de interposição de recurso extraordinário, não podem ser acolhidos se ausente omissão, contradição ou obscuridade no julgado embargado.

3. Embargos de declaração rejeitados.

(EDcl no AgRg no REsp 1620209/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 30/03/2017, DJe 07/04/2017)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 05 a 09.05.2025

Desembargador
Ewerton Schwab Pinto Júnior:
Acompanho o voto de e. Relatoria.

Sessão Plenário Virtual 05-09/05/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões