Tribunal: TJES
Processo: 5005446-31.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005446-31.2023.8.08.0021

APELANTE:
GILMAR ALVES RIBEIRO

APELADO:
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ÁGUA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir pagamento de taxas condominiais e de água referentes a unidade do empreendimento de lazer. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da cobrança com base em prova testemunhal e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato sem comprovação da efetiva prestação dos serviços; (ii) verificar se houve demonstração do fornecimento de água ao imóvel do apelante durante o período cobrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência admite a cobrança de taxas por condomínio de fato, com fundamento no art. 884 do Código Civil, desde que comprovada a efetiva prestação de serviços de manutenção e conservação das áreas comuns.

4. A apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno não comprova, por si só, a efetiva realização de despesas e serviços em benefício da coletividade.

5. A prova oral produzida em audiência não esclarece de forma precisa e segura o período de eventual prestação de serviços pelo autor, havendo contradições e ausência de datas determinadas.

6. Não foram apresentados documentos contábeis ou fiscais, tais como balancetes, notas fiscais, contratos ou folhas de pagamento, que comprovassem despesas de administração, manutenção, limpeza ou segurança.

7. Relativamente à cobrança de água, não houve comprovação material de fornecimento contínuo, como relatórios de consumo ou recibos, prevalecendo a alegação do apelante de utilização de poço artesiano.

8. A ata de reunião de 01/09/2019 demonstra a transferência da administração do loteamento à Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos equalizados até essa data, revelando ausência de atos administrativos posteriores pelo autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A cobrança de taxas por condomínio de fato somente é legítima se houver comprovação inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005446-31.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILMAR ALVES RIBEIRO

APELADO: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005446-31.2023.8.08.0021

APELANTE:
GILMAR ALVES RIBEIRO

APELADO:
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ÁGUA. CONDOMÍNIO DE FATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir pagamento de taxas condominiais e de água referentes a unidade do empreendimento de lazer. O juízo de origem reconheceu a legitimidade da cobrança com base em prova testemunhal e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato sem comprovação da efetiva prestação dos serviços; (ii) verificar se houve demonstração do fornecimento de água ao imóvel do apelante durante o período cobrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência admite a cobrança de taxas por condomínio de fato, com fundamento no art. 884 do Código Civil, desde que comprovada a efetiva prestação de serviços de manutenção e conservação das áreas comuns.

4. A apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno não comprova, por si só, a efetiva realização de despesas e serviços em benefício da coletividade.

5. A prova oral produzida em audiência não esclarece de forma precisa e segura o período de eventual prestação de serviços pelo autor, havendo contradições e ausência de datas determinadas.

6. Não foram apresentados documentos contábeis ou fiscais, tais como balancetes, notas fiscais, contratos ou folhas de pagamento, que comprovassem despesas de administração, manutenção, limpeza ou segurança.

7. Relativamente à cobrança de água, não houve comprovação material de fornecimento contínuo, como relatórios de consumo ou recibos, prevalecendo a alegação do apelante de utilização de poço artesiano.

8. A ata de reunião de 01/09/2019 demonstra a transferência da administração do loteamento à Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos equalizados até essa data, revelando ausência de atos administrativos posteriores pelo autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento:

A cobrança de taxas por condomínio de fato somente é legítima se houver comprovação inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005446-31.2023.8.08.0021

APELANTE:
GILMAR ALVES RIBEIRO

APELADO:
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

JUÍZO PROLATOR:
3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de Apelação cível interposta por GILMAR ALVES RIBEIRO contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais e de água, relativas à unidade imobiliária de titularidade do apelante, situada no empreendimento THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO.

A sentença recorrida julgou procedente em parte a pretensão, sob o fundamento de que, a despeito da irregularidade do condomínio, a prova dos autos, notadamente a oral, teria evidenciado a prestação de serviços condominiais pelo autor no período cobrado, bem como o fornecimento de água, tornando a cobrança legítima a fim de se evitar o enriquecimento sem causa do réu.

Cinge-se a controvérsia recursal, portanto, em aferir a exigibilidade das taxas condominiais e de água cobradas, ante a alegação de ausência de comprovação da efetiva prestação de serviços por parte do Autor/Apelado.

Analisando os autos, vislumbro que a questão de fundo repousa sobre a possibilidade de cobrança de despesas por condomínio de fato, figura jurídica aceita pela jurisprudência com base no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil. Segundo tal orientação, aquele que se beneficia dos serviços e da manutenção de áreas comuns, custeados pela coletividade, tem o dever de contribuir na proporção de sua parte, independentemente da regularidade formal do condomínio.

Com efeito, ainda que seja admissível a cobrança de taxa associativa pelo denominado condomínio de fato, destinada à manutenção e conservação das áreas comuns e à prestação de serviços compartilhados no âmbito do loteamento, impõe-se, como condição de legitimidade da exação, a demonstração inequívoca da efetiva realização dos serviços correspondentes.

No caso, observa-se que o Autor, ora Apelado, não logrou êxito em se desincumbir de seu ônus probatório. Os documentos que instruem a inicial, tais como estatuto social, convenção e regulamento interno (IDs 15540630, 15541835, 15541836), embora demonstrem uma estrutura formal, ostentam natureza unilateral e não são suficientes, de forma isolada, para comprovar a efetiva realização de despesas ou a prestação de serviços de manutenção, limpeza ou segurança em prol da coletividade de proprietários. Não foram carreados aos autos quaisquer balancetes, notas fiscais, contratos de serviço ou folhas de pagamento que atestassem os dispêndios com a suposta administração.

Ademais, a r. sentença fundamentou seu convencimento de forma decisiva na prova oral produzida em juízo. Contudo, o Termo de Audiência (ID 15541894) não permite concluir, indene de dúvidas, que houve a prestação de serviços pelo Apelado, conforme alegado. Na verdade, existem alguma controvérsias capazes de infirmar a alegação autoral.

Na ocasião, o preposto THIAGO RENATO DE MOURA STEIN, ao ser inquirido, declarou que o Autor prestava serviços aos moradores até o ano de 2019, deixando de fazê-lo posteriormente, sem, contudo, indicar datas com precisão. A informante MARINALVA BREDER afirmou que a associação passou a executar os serviços anteriormente realizados pelo Requerente, mas igualmente não especificou o período exato em que tal transição ocorreu. Por sua vez, a testemunha SANNY DOS REIS PECHINCHA, ao ser questionada, declarou não saber precisar a data em que teria cessado a prestação dos serviços pelo Autor.

A inconsistência quanto ao período efetivo de prestação dos serviços revela-se apta a instaurar dúvida relevante acerca da própria legalidade da cobrança sobre a taxa de prestação de serviços.

No que tange à cobrança das taxas de água, a mesma lógica se aplica. Embora exista um "Pedido de Ligação de Água" (ID 15540632) e previsão na ata de transição, cabia ao autor demonstrar o efetivo e contínuo fornecimento do serviço, fato constitutivo de seu direito. A mera alegação, desacompanhada de relatórios de consumo ou qualquer outra prova material, não se sustenta, especialmente diante da alegação do apelante de que se utiliza de poço artesiano, a qual, na ausência de prova em contrário, ganha plausibilidade.

Ademais, a omissão da requerente na administração do loteamento encontra respaldo na ata juntada ao ID 15541841, a qual evidencia que, a partir de 01/09/2019, a gestão das áreas comuns passou à responsabilidade da Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, restando demonstrado que débitos e créditos foram devidamente equalizados até a mencionada data.

Em casos como o da espécie, a jurisprudência, inclusive deste Tribunal, entende que a cobrança da taxa associativa exige comprovação da efetiva prestação dos serviços, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto
. 2 . A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data. 3. Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida. 4 . Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5004314-70.2022.8 .08.0021, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

Nesse contexto, entendo pela reforma da sentença, na medida em que a efetiva prestação de serviços não encontraram respaldo probatório suficiente nos autos.

Ante o exposto,
conheço
e
dou provimento
ao recurso para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Em consequência, inverto os ônus da sucumbência e condeno a parte Autora/Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 24/11/2025 a 28/11/2025:

Acompanho o E. Relator.