Tribunal: TJES
Processo: 0021158-85.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. MORA CONFIGURADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE INTERVENIÊNCIA E CONDOMÍNIO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por SPE Construtora Sá Cavalcante ES XIX LTDA. contra sentença da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos de Ação de Indenização ajuizada por Ronan Norberto da Rocha e outra, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré ao pagamento de multa moratória de 2% e juros de 1% ao mês (por inversão da cláusula penal), ao ressarcimento de valores pagos a título de taxa de interveniência e cotas condominiais em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel; (ii) fixar o termo inicial e o termo final da mora da construtora; (iii) estabelecer a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos compradores; (iv) determinar a legitimidade da condenação ao reembolso de despesas condominiais suportadas pelos autores durante o atraso na entrega; (v) verificar a aplicabilidade da taxa SELIC como índice exclusivo para atualização dos valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância de 180 dias prevista expressamente no contrato é válida, conforme entendimento consolidado do STJ (AgInt no AREsp 1.253.328/AM), afastando-se a mora até 28/05/2014.

Ainda que válida a cláusula de tolerância, o atraso ficou caracterizado, pois o habite-se foi averbado apenas em 23/10/2014, e a entrega das chaves ocorreu em 14/04/2015. Assim, a mora da construtora inicia-se em 29/05/2014 e termina em 14/04/2015.

É cabível a inversão da cláusula penal em favor dos compradores, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, quando prevista penalidade apenas para o inadimplemento do adquirente, respeitando-se os parâmetros contratuais de proporcionalidade.

A condenação ao reembolso de valores pagos a título de cotas condominiais relativas a imóvel alugado durante o atraso é compatível com a cumulação da cláusula penal com perdas e danos, desde que comprovado o dano emergente, como na hipótese dos autos.

A pretensão de aplicação exclusiva da taxa SELIC como índice de atualização não prospera, por ausência de convenção entre as partes. Aplica-se o INPC para correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias expressamente prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A mora da construtora inicia-se no dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e se encerra com a efetiva entrega das chaves.

A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador pode ser invertida em benefício deste, respeitada a proporcionalidade.

A indenização por danos emergentes, como reembolso de cotas condominiais pagas durante o atraso, é compatível com a cláusula penal moratória.

A taxa SELIC não se aplica automaticamente como índice exclusivo de atualização em relações contratuais privadas sem previsão expressa.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395, 405; CPC/2015, arts. 489 e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 11.03.2024.
STJ, AgInt no AREsp 2.538.988/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 23.09.2024, DJe 25.09.2024.
STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.08.2023, DJe 24.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021158-85.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA ODETE DE CAMPOS e outros

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIX LTDA.

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. MORA CONFIGURADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE INTERVENIÊNCIA E CONDOMÍNIO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por SPE Construtora Sá Cavalcante ES XIX LTDA. contra sentença da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos de Ação de Indenização ajuizada por Ronan Norberto da Rocha e outra, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré ao pagamento de multa moratória de 2% e juros de 1% ao mês (por inversão da cláusula penal), ao ressarcimento de valores pagos a título de taxa de interveniência e cotas condominiais em razão do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel; (ii) fixar o termo inicial e o termo final da mora da construtora; (iii) estabelecer a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos compradores; (iv) determinar a legitimidade da condenação ao reembolso de despesas condominiais suportadas pelos autores durante o atraso na entrega; (v) verificar a aplicabilidade da taxa SELIC como índice exclusivo para atualização dos valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância de 180 dias prevista expressamente no contrato é válida, conforme entendimento consolidado do STJ (AgInt no AREsp 1.253.328/AM), afastando-se a mora até 28/05/2014.

Ainda que válida a cláusula de tolerância, o atraso ficou caracterizado, pois o habite-se foi averbado apenas em 23/10/2014, e a entrega das chaves ocorreu em 14/04/2015. Assim, a mora da construtora inicia-se em 29/05/2014 e termina em 14/04/2015.

É cabível a inversão da cláusula penal em favor dos compradores, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, quando prevista penalidade apenas para o inadimplemento do adquirente, respeitando-se os parâmetros contratuais de proporcionalidade.

A condenação ao reembolso de valores pagos a título de cotas condominiais relativas a imóvel alugado durante o atraso é compatível com a cumulação da cláusula penal com perdas e danos, desde que comprovado o dano emergente, como na hipótese dos autos.

A pretensão de aplicação exclusiva da taxa SELIC como índice de atualização não prospera, por ausência de convenção entre as partes. Aplica-se o INPC para correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias expressamente prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A mora da construtora inicia-se no dia seguinte ao esgotamento do prazo de tolerância e se encerra com a efetiva entrega das chaves.

A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do comprador pode ser invertida em benefício deste, respeitada a proporcionalidade.

A indenização por danos emergentes, como reembolso de cotas condominiais pagas durante o atraso, é compatível com a cláusula penal moratória.

A taxa SELIC não se aplica automaticamente como índice exclusivo de atualização em relações contratuais privadas sem previsão expressa.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395, 405; CPC/2015, arts. 489 e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 11.03.2024.
STJ, AgInt no AREsp 2.538.988/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 23.09.2024, DJe 25.09.2024.
STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22.08.2023, DJe 24.08.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021158-85.2015.8.08.0035

APELANTE:
SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE

APELADOS:
RONAN NORBERTO DA ROCHA E MARIA ODETE DE CAMPOS

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Consoante consta do Relatório, trata-se de recurso de Apelação Cível em razão da Sentença (fls. 407-410), integrada pela Decisão de fls. 453-457, por meio da qual o Magistrado da 1ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha (ES), nos autos da Ação de Indenização ajuizada por Ronan Norberto da Rocha e Outra em desfavor de SPE Construtora Sá Cavalcante ES XIX LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a Demandada:

ao pagamento da multa moratória de 2% (dois por cento) acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados do inadimplemento (30/11/2013), referente a inversão de cláusula penal, tendo em vista o atraso na entrega da obra;

ao ressarcimento do valor de R$2.894,31 (dois mil, oitocentos e noventa e quatro reais e trinta e um centavos), relativos ao valor pago indevidamente a título de condomínio;

ao ressarcimento do valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) relativa a taxa de interveniência.

Nas razões recursais (fls. 416-443) a Apelante alega, em síntese:
(1)
a validade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos, inexistindo inadimplemento contratual antes de 29/05/2014;
(2)
o habite-se foi obtido em 18/08/20104 e averbado à margem da matrícula do imóvel em 23/10/2014, ou seja, aproximadamente 05 meses após o esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias corridos (29/05/2014);
(3)
a inversão da cláusula penal não pode ser mais gravosa à construtora, devendo a multa de 2% incidir uma única vez sobre os valores a serem reembolsados;
(4)
a condenação ao reembolso das cotas condominiais pagas pelos Apelados referentes ao imóvel que locaram durante o período de atraso não se justifica ante a aplicação da cláusula penal;
(5)
a atualização dos valores da condenação deve se dar exclusivamente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com correção monetária.

A controvérsia recursal cinge-se à análise dos seguintes pontos: (i) validade da cláusula de tolerância e fixação do termo inicial da mora; (ii) fixação do termo final da mora; (iii) inversão da cláusula penal; (iv) condenação ao reembolso das cotas condominiais pagas pelos Apelados referentes ao imóvel que locaram durante o período de atraso; (v) correção monetária e juros de mora.

- Da Validade da Cláusula de Tolerância

A Apelante alega que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e que os Apelados foram devidamente informados sobre a prorrogação do prazo de entrega.

A cláusula de tolerância, usualmente estipulada em contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, permite a prorrogação do prazo de entrega da obra por um período determinado, geralmente 180 dias. O objetivo é mitigar os riscos inerentes à atividade da construção civil, sujeita a imprevistos como condições climáticas adversas, atrasos na entrega de materiais, entre outros.

No caso em tela, a entrega do imóvel estava prevista para
30/11/2013
, com prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, até
28/05/2014
. A obra não foi concluída no prazo estipulado, e a averbação do habite-se somente ocorreu em
23/10/2014
.

A sentença considerou que a Apelante não comprovou ter notificado os Apelados sobre a necessidade de utilização da cláusula de tolerância, o que afastaria sua aplicação.

Entretanto, tal entendimento não se coaduna com a jurisprudência do STJ, que reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que expressamente prevista no contrato, como no caso dos autos. A exigência de notificação prévia não encontra amparo legal ou contratual.

A propósito, cito precedente do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE.
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). [...]. 5. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024.)

Ademais, conforme consta dos autos, os Apelados tinham ciência da possibilidade de prorrogação do prazo de entrega, conforme previsto no contrato.

Nesse sentido, a
Cláusula Quinta – Da Construção – cláusula “5.1.1” (fl. 52)
do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 11/01/2011, explicita a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por 180 dias. Essa cláusula contratual, redigida de forma clara e acessível, demonstra que os Apelados tinham pleno conhecimento e concordância com a possibilidade de extensão do prazo de entrega.

Portanto, a cláusula de tolerância é válida e deve ser aplicada ao caso, afastando-se a mora da Apelante até o dia
28/05/2014
.

Contudo, mesmo considerando a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, a obra foi entregue com atraso. Conforme consta dos autos e da própria sentença, o prazo final para a entrega, já computada a tolerância, era 28/05/2014, e a averbação do habite-se ocorreu somente em
23/10/2014
, ou seja, 82 dias após o prazo de tolerância.

Concluo, assim, que a data final após o acréscimo do prazo de tolerância foi
29/05/2014
(primeiro dia após os 180 dias de prorrogação), e a averbação do habite-se ocorreu em 23/10/2014. Resta, pois, configurada mora contratual.

- Do Termo Final da Mora

A Apelante alega que o termo final da sua mora deve ser fixado em 23/10/2014, data da averbação do "habite-se" na matrícula do imóvel. Argumenta que a imissão na posse estava condicionada ao pagamento da parcela final do preço, e que os Apelados, por questões pessoais, não obtiveram financiamento junto ao HSBC, vindo a contratar com o Banco do Brasil apenas em 08/01/2015, com repasse financeiro à construtora em 26/01/2015. As chaves foram entregues em 14/04/2015, após a filha dos Apelados apresentar a documentação necessária.

Entretanto, não assiste razão à Apelante neste ponto.

A obtenção do "habite-se" e sua averbação na matrícula do imóvel não são suficientes para configurar o cumprimento da obrigação da construtora. É imprescindível que o imóvel esteja em condições de habitabilidade e disponível para entrega aos adquirentes.

No caso em tela, a entrega das chaves somente ocorreu em
14/04/2015
, após a regularização do financiamento pelos Apelados e a apresentação da documentação necessária. Portanto, este é o marco que deve ser considerado como termo final da mora da Apelante.

A alegação de que os Apelados não obtiveram financiamento junto ao HSBC por questões pessoais não exime a Apelante de sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. Era dever da construtora diligenciar para que o imóvel estivesse disponível para entrega dentro do prazo contratual, independentemente da forma de pagamento escolhida pelos adquirentes.

Assim, como citado no item acima, o início da mora da Apelante é 29/05/2014 (primeiro dia após os 180 dias de tolerância) e o termo final da mora deve ser mantido em
14/04/2015
, data da efetiva entrega das chaves aos Apelados.

- Da Cláusula Penal

A r. Sentença, integrada pela Decisão dos Embargos de Declaração, condenou a Apelante ao pagamento da multa moratória de 2% (dois por cento) acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor a ser reembolsado aos Apelados, referente à inversão da cláusula penal, tendo em vista o atraso na entrega da obra.

A Apelante alega que a cláusula penal contratual original (item 3.1) prevê a multa de 2% em desfavor do comprador apenas uma única vez sobre a parcela inadimplida, e não mensalmente, devendo ser respeitada a simetria.

Nesse ponto, não assiste razão à Apelante.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.631.485/DF e 1.498.484/DF (Temas 970 e 971), firmou o entendimento de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, nos casos de atraso na entrega do imóvel, desde que haja previsão contratual de multa para o descumprimento por parte do adquirente.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NOVA ANÁLISE. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PROPORCIONALIDADE.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
[...].
7. “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (Tema n. 971 do STJ). 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)

No caso em tela, a cláusula penal (item 3.1 do contrato) estabelece a multa de 2% sobre o valor da parcela em atraso, acrescida de juros de mora de 1% ao mês. A inversão dessa cláusula, tal como determinada na r. Sentença, não resulta em uma penalidade excessivamente onerosa para a Apelante, uma vez que a multa de 2% incide sobre o valor a ser reembolsado, acrescida de juros de mora de 1% ao mês.

Dessa forma, a inversão da cláusula penal deve ser mantida, tal como determinada na r. Sentença.

Do Condomínio Relativo ao Imóvel Locado pelos Apelados

A Apelante impugna a condenação ao reembolso das cotas condominiais pagas pelos Apelados referentes ao imóvel que locaram durante o período de atraso.

Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, a aplicação da cláusula penal moratória, nos casos de atraso na entrega do imóvel, não afasta a possibilidade de cumulação com indenização por lucros cessantes ou danos emergentes, desde que comprovados.

A propósito, cito precedente do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ):

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. AUSÊNCIA. TEMA 970/STJ. POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES. INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NÃO PRESUMÍVEIS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. [...] 5. O entendimento firmado no Tema 970/STJ se refere à cláusula penal moratória corriqueiramente arbitrada em percentual que varia de 0, 5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, visto que representa o aluguel que o bem alugado, normalmente, produziria ao locador. 6.
Como consequência, mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos
(REsp 2.025.166/RS, Terceira Turma, DJe 16/12/2022). 7. Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja "descontado" o montante já adimplido a título de multa. Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar - e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória. 8.
Destarte, a partir da interpretação a contrario sensu do Tema 970/STJ, arbitrada a cláusula penal moratória em valor inferior ao locativo, é possível sua cumulação com lucros cessantes, sendo as perdas e danos (lucros cessantes) limitadas aos prejuízos excedentes à multa pelo período de atraso na entrega do imóvel
. [...] 11. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e determinar que a liquidação do valor devido a título de lucros cessantes seja limitada aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel. (REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.)

No caso em tela, restou comprovado que os Apelados tiveram que arcar com o pagamento de cotas condominiais referentes ao imóvel que locaram durante o período de atraso, o que configura dano emergente passível de indenização.

Ademais, o fato de os Apelados terem que arcar com despesas condominiais de qualquer forma não afasta o direito ao reembolso, uma vez que tais despesas foram suportadas em razão do atraso na entrega do imóvel.

- Da Correção Monetária e Juros de Mora

A Apelante reitera seu pleito para que, a partir da citação, a atualização de todos os valores da condenação se dê exclusivamente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com correção monetária, conforme jurisprudência do STJ (Temas Repetitivos 99 e 112, e EREsp 727.842/SP).

A taxa SELIC, utilizada como índice de correção monetária e juros de mora, não é de aplicação automática nas relações entre particulares, podendo ser utilizada validamente se houver convenção expressa entre as partes, hipótese diversa dos autos.

Assim, no presente caso, a correção monetária deve ser calculada com base no INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), e os juros de mora devem ser fixados em 1% ao mês, a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

DO EXPOSTO
, dou parcial provimento ao recurso para o fim de reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, fixando o termo inicial da mora da Apelante em 29/05/2014, mantendo-se, no mais, a r. sentença. Mantenho a condenação dos honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista a alteração mínima da sentença.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho integralmente o voto do Eminente Relator.