Tribunal: TJES
Processo: 0025566-46.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE DAS PARTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Reintegração de Posse cumulada com Rescisão Contratual. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido autoral para: (i) rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) determinar a reintegração dos autores na posse do bem; (iii) condenar os autores à devolução do sinal pago (R$ 15.000,00); e (iv) impor ao réu o pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, autorizando-se a compensação entre os valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa por indeferimento de prova pericial; (ii) estabelecer a quem se atribui a culpa pela rescisão contratual; (iii) determinar o cabimento da indenização pela fruição do imóvel; e (iv) apurar se há direito à indenização e retenção por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da prova pericial, justificado pela ausência de início de prova documental idônea sobre as supostas benfeitorias, não configura cerceamento de defesa, nos termos do art. 373, II, do CPC, tampouco foi impugnado por meio de recurso adequado, estando a matéria preclusa.
4.
A rescisão contratual decorre de culpa concorrente: os vendedores não regularizaram o imóvel para viabilizar o financiamento prometido, e o comprador permaneceu na posse do bem por mais de uma década sem adimplir o contrato, em manifesta inércia.
5.
A fixação de indenização pela fruição do imóvel é cabível para evitar o enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, sendo devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação.

6.
A alegação de realização de benfeitorias, desacompanhada de comprovação mínima quanto à existência, natureza e valor das obras, inviabiliza o reconhecimento do direito à indenização e, por consequência, o direito de retenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando ausente início de prova documental e quando não há interposição de recurso oportuno.

2. A culpa concorrente das partes na rescisão de contrato de promessa de compra e venda impõe o retorno ao status quo ante, com reintegração do imóvel aos vendedores e restituição do sinal ao comprador.

3. O promitente comprador que usufrui do imóvel sem contraprestação deve indenizar o promitente vendedor pela fruição do bem, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

4. A ausência de prova robusta sobre a existência, natureza e valor de benfeitorias impede o reconhecimento do direito à indenização e à retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 85, § 11; 98, § 3º; CC, arts. 884 e 1.219.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.088.804/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.11.2023, DJe 1.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025566-46.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADMILSON BAPTISTA

APELADO: JOSE ARISTIDES FRIZERA e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE DAS PARTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Reintegração de Posse cumulada com Rescisão Contratual. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido autoral para: (i) rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) determinar a reintegração dos autores na posse do bem; (iii) condenar os autores à devolução do sinal pago (R$ 15.000,00); e (iv) impor ao réu o pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, autorizando-se a compensação entre os valores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa por indeferimento de prova pericial; (ii) estabelecer a quem se atribui a culpa pela rescisão contratual; (iii) determinar o cabimento da indenização pela fruição do imóvel; e (iv) apurar se há direito à indenização e retenção por benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da prova pericial, justificado pela ausência de início de prova documental idônea sobre as supostas benfeitorias, não configura cerceamento de defesa, nos termos do art. 373, II, do CPC, tampouco foi impugnado por meio de recurso adequado, estando a matéria preclusa.
4.
A rescisão contratual decorre de culpa concorrente: os vendedores não regularizaram o imóvel para viabilizar o financiamento prometido, e o comprador permaneceu na posse do bem por mais de uma década sem adimplir o contrato, em manifesta inércia.
5.
A fixação de indenização pela fruição do imóvel é cabível para evitar o enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, sendo devida desde a imissão na posse até a efetiva desocupação.

6.
A alegação de realização de benfeitorias, desacompanhada de comprovação mínima quanto à existência, natureza e valor das obras, inviabiliza o reconhecimento do direito à indenização e, por consequência, o direito de retenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando ausente início de prova documental e quando não há interposição de recurso oportuno.

2. A culpa concorrente das partes na rescisão de contrato de promessa de compra e venda impõe o retorno ao status quo ante, com reintegração do imóvel aos vendedores e restituição do sinal ao comprador.

3. O promitente comprador que usufrui do imóvel sem contraprestação deve indenizar o promitente vendedor pela fruição do bem, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

4. A ausência de prova robusta sobre a existência, natureza e valor de benfeitorias impede o reconhecimento do direito à indenização e à retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 85, § 11; 98, § 3º; CC, arts. 884 e 1.219.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.088.804/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.11.2023, DJe 1.12.2023.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ADMILSON BAPTISTA
, com vistas ao reexame de sentença de Id nº 8749358, integrada pelos aclaratórios de Id nº 8749362, prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Serra/ES, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse c/c Rescisão Contratual ajuizada por
JOSÉ ARISTIDES FRIZERA e ALEXANDRINA MARIA ZAMBALDI FRIZERA
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para: a) resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com a reintegração imediata dos autores na posse do imóvel; b) condenar os autores a restituírem ao réu a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais); e c) condenar o réu ao pagamento de indenização a título de taxa de fruição do imóvel, no percentual mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, desde a ocupação até a efetiva devolução, autorizada a compensação entre os valores.

Em suas razões, Id. 8749364, a parte apelante alega, em suma, que:
i)
preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova pericial que visava comprovar as benfeitorias realizadas no imóvel
; ii)
no mérito, que a culpa pela rescisão contratual é exclusiva dos apelados, os quais teriam omitido a irregularidade do imóvel (ausência de averbação da construção), o que impediu a obtenção de financiamento bancário, condição esta que era essencial para o pagamento do saldo devedor;
iii)
por conseguinte, sustenta a inexigibilidade da condenação ao pagamento de indenização por fruição (aluguéis), por se considerar vítima da situação; e
iv)
subsidiariamente, pugna pelo reconhecimento do seu direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas e a devolução do sinal.

Diante de tais argumentos, pugna pela anulação ou reforma da sentença, a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais, ou, subsidiariamente, que lhe seja garantido o direito de retenção.

Contrarrazões apresentadas por José Aristides Frizera e Alexandrina Maria Zambaldi Frizera no Id. nº 8749367, pugnando pelo desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 4 de agosto de 2025

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VOTO VENCEDOR

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ADMILSON BAPTISTA
, com vistas ao reexame de sentença de Id nº 8749358, integrada pelos aclaratórios de Id nº 8749362, prolatada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Serra/ES, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse c/c Rescisão Contratual ajuizada por
JOSÉ ARISTIDES FRIZERA e ALEXANDRINA MARIA ZAMBALDI FRIZERA
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para: a) resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com a reintegração imediata dos autores na posse do imóvel; b) condenar os autores a restituírem ao réu a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais); e c) condenar o réu ao pagamento de indenização a título de taxa de fruição do imóvel, no percentual mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, desde a ocupação até a efetiva devolução, autorizada a compensação entre os valores.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação de reintegração de posse cumulada com rescisão contratual e indenização, ajuizada pelos apelados em face do apelante.

Em sua inicial (fls. 02/10 - do arquivo digital nº 8749349), a parte autora narra, em síntese, que prometeu vender ao réu, em 31/07/2009, um imóvel residencial pelo valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais). O pagamento consistiria em um sinal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e o saldo remanescente, de R$ 100.000,00 (cem mil reais), seria quitado mediante obtenção de carta de crédito/FGTS. Afirmam que, apesar de o réu ter pago o sinal e tomado posse do bem desde a assinatura do contrato, jamais adimpliu o restante da obrigação. Diante da inércia e do inadimplemento, notificaram-no extrajudicialmente em 2015, mas a desocupação não ocorreu, o que motivou o ajuizamento da demanda.

Em sua defesa (fls. 52/69), o réu, ora apelante, sustentou que o inadimplemento se deu por culpa exclusiva dos autores, pois a obtenção do financiamento bancário foi frustrada pela irregularidade do imóvel, que não possuía a construção averbada na matrícula, fato que lhe teria sido omitido. Alegou, ainda, ter realizado benfeitorias indenizáveis e pleiteou o direito de retenção.

Após a apresentação da réplica, pelos autores, o d. Juízo de origem saneou o feito, ocasião em que determinou a intimação das partes (fls. 196/201), para apresentarem as provas deferidas (documental e testemunhal), com o respectivo rol de testemunhas.

Posteriormente, o apelante pleiteou a produção de prova pericial, tendo como justificativa a necessidade de apurar as benfeitorias realizadas no imóvel, contudo, tal pedido foi indeferido pelo Juízo de origem, conforme decisão de fls. 249, datada de 03/04/2023, sem qualquer interposição de recurso.

Na sequência, a audiência de instrução e julgamento foi realizada e, após, as parte fora intimadas para apresentarem suas alegações finais.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio a r. sentença (Id. nº 8749358), integrada pela decisão de embargos de declaração (Id. nº 8749362), que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato por culpa concorrente, determinar a reintegração de posse em favor dos autores, condená-los à devolução do sinal pago (R$ 15.000,00) e, por outro lado, condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação de 0,5% sobre o valor do contrato, por mês, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, autorizando-se a compensação.

Inconformado, o réu interpôs o presente recurso de apelação (Id. nº 8749364), arguindo, preliminarmente, o cerceamento de seu direito de defesa. No mérito, reitera a tese de culpa exclusiva dos apelados, pugnando pelo afastamento da condenação ao pagamento de aluguéis e, subsidiariamente, pelo reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias.

Contrarrazões apresentadas no Id. nº 8749367, em que os apelados rebatem as teses recursais e pugnam pela manutenção da sentença e pela majoração dos honorários de sucumbência.

Pois bem.

A controvérsia trazida a esta instância cinge-se a analisar:
i)
a ocorrência de cerceamento de defesa;
ii)
a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão contratual;
iii)
o cabimento da indenização por fruição do imóvel; e
iv)
a existência de direito à indenização e retenção por benfeitorias.

De início, afasto a preliminar de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa
. O apelante sustenta que o indeferimento da prova pericial o impediu de comprovar as benfeitorias realizadas. Contudo, o direito à produção de provas não é irrestrito. Cabia ao réu, apresentar um lastro probatório mínimo que justificasse a realização da perícia, como notas fiscais legíveis, recibos detalhados ou fotografias que demonstrassem as melhorias, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A d. Magistrada sentenciante concluiu, acertadamente, que os documentos juntados eram imprestáveis a tal fim. Assim, a prova pericial se tornaria meramente exploratória. Ademais, a decisão que indefere a produção de prova possui natureza interlocutória e, não tendo sido impugnada pelo recurso cabível no momento oportuno, a questão encontra-se acobertada pelo manto da
preclusão
. Rejeito, pois, a preliminar.

No mérito, a sentença não merece reparos.

A questão central reside na atribuição da culpa pela rescisão do negócio. A análise dos autos revela a correção do entendimento do juízo
a quo
ao reconhecer a culpa concorrente das partes. Explico.

De um lado, é inegável a falha dos apelados (vendedores), que se comprometeram a vender um imóvel cuja forma de pagamento principal seria um financiamento bancário, sem, contudo, providenciar a regularização necessária para tanto, a averbação da construção na matrícula. Tal conduta viola o dever de informação e a boa-fé objetiva, que devem nortear as relações contratuais.

De outro lado, a conduta do apelante (comprador) também contribuiu decisivamente para o desfecho. Ao se deparar com o impedimento para o financiamento, em vez de buscar a imediata rescisão do contrato ou a consignação em pagamento, optou por uma cômoda inércia, permanecendo na posse do imóvel por mais de uma década (desde 2009) sem efetuar qualquer contraprestação. Essa longa passividade, usufruindo de bem alheio gratuitamente, configura sua parcela de culpa no malogro do contrato.

Reconhecida a culpa concorrente, a consequência lógica é a rescisão do pacto com o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica a devolução do imóvel aos vendedores e a restituição do sinal ao comprador.

Contudo, o retorno ao estado anterior não pode chancelar o enriquecimento sem causa, vedado pelo nosso ordenamento (art. 884 do Código Civil). Nesse ponto, a condenação do apelante ao pagamento de indenização pela fruição do bem é medida de rigor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador que usufruiu do imóvel deve pagar ao promitente vendedor uma indenização, a título de aluguel, pelo período de ocupação, a fim de evitar seu enriquecimento ilícito.

O termo inicial para a cobrança, conforme fixado na sentença, data da imissão na posse, está em consonância com a finalidade do instituto, que é justamente compensar o proprietário pela indisponibilidade de seu bem durante todo o período em que esteve ocupado indevidamente.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023.)

Por fim, quanto ao pleito de
indenização e retenção por benfeitorias
, a pretensão do apelante esbarra na total ausência de prova. Como já mencionado na análise da preliminar, o apelante não se desincumbiu minimamente de seu ônus probatório. Sem a comprovação da existência, da natureza (necessária, útil ou voluptuária) e do valor das supostas melhorias, não há como reconhecer o direito à indenização e, por via de consequência, inexiste o direito de retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Nesse contexto, vale destacar que o direito à indenização por benfeitorias e o consequente direito de retenção não são presumidos, exigem prova robusta e inequívoca por parte de quem os alega.

No caso, o apelante limitou-se a fazer alegações genéricas e vagas, sem especificar quais obras foram realizadas, a que título (se necessárias, úteis ou voluptuárias), seus respectivos custos e, fundamentalmente, sem apresentar qualquer documento idôneo que as comprovasse.

Conforme bem apontado pela Magistrada sentenciante, os documentos juntados aos autos são, em sua maioria, ilegíveis ou impertinentes, não permitindo extrair qualquer conclusão sobre as supostas reformas.

Assim, não se pode admitir que o Poder Judiciário supra a inércia probatória da parte, deferindo uma indenização com base em meras conjecturas. A ausência de um início de prova documental crível torna o pleito indenizatório manifestamente improcedente e, por via de consequência, afasta por completo a possibilidade de se reconhecer o direito de retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Portanto, a sentença atacada analisou com precisão a controvérsia, distribuiu de forma justa e equânime as responsabilidades e aplicou corretamente o direito à espécie, devendo ser mantida em sua integralidade.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por ADMILSON BAPTISTA e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Outrossim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária devida pela parte Apelante em mais 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, totalizando 12% (doze por cento). Todavia, considerando o deferimento da gratuidade de justiça em favor da parte recorrente, mantenho suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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