Tribunal: TJES
Processo: 5001930-40.2024.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-09-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO PARA 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por JSL Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Ação de Resolução Contratual ajuizada por Ana de Fátima Barboza, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência da compradora e condenando a vendedora a restituir os valores pagos, com retenção de 10% do montante adimplido e do valor de R$ 8.768,48 a título de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato; (ii) estabelecer qual percentual de retenção é razoável e proporcional sobre os valores pagos pelo comprador desistente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação contratual entre as partes caracteriza-se como de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 53) em conjunto com a Lei nº 13.786/2018.

A retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista em lei e no contrato, torna-se abusiva no caso concreto por absorver a totalidade das parcelas pagas e gerar saldo devedor em desfavor do consumidor, violando o art. 53 do CDC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a redução do percentual de retenção mesmo em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, quando configurada abusividade (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF).

A Segunda Seção do STJ consolidou entendimento de que a retenção de 25% sobre as parcelas pagas é razoável para indenizar despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral do contrato (REsp n. 1.723.519/SP; AREsp n. 2.868.500/GO).

Os valores a serem restituídos devem ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, por se tratar de rescisão contratual motivada pelo comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal que prevê retenção de 10% sobre o valor total do contrato pode ser reduzida judicialmente quando resultar em perda integral das parcelas pagas pelo consumidor.

O percentual de 25% sobre as quantias efetivamente pagas é adequado para indenizar a vendedora por despesas gerais e evitar enriquecimento sem causa.

Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, a correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º e 53; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.5.2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, 2ª Seção; STJ, AREsp n. 2.868.500/GO, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 5.5.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001930-40.2024.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANA DE FATIMA BARBOZA

APELADO: JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO PARA 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por JSL Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Ação de Resolução Contratual ajuizada por Ana de Fátima Barboza, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência da compradora e condenando a vendedora a restituir os valores pagos, com retenção de 10% do montante adimplido e do valor de R$ 8.768,48 a título de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato; (ii) estabelecer qual percentual de retenção é razoável e proporcional sobre os valores pagos pelo comprador desistente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação contratual entre as partes caracteriza-se como de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 53) em conjunto com a Lei nº 13.786/2018.

A retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista em lei e no contrato, torna-se abusiva no caso concreto por absorver a totalidade das parcelas pagas e gerar saldo devedor em desfavor do consumidor, violando o art. 53 do CDC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a redução do percentual de retenção mesmo em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, quando configurada abusividade (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF).

A Segunda Seção do STJ consolidou entendimento de que a retenção de 25% sobre as parcelas pagas é razoável para indenizar despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral do contrato (REsp n. 1.723.519/SP; AREsp n. 2.868.500/GO).

Os valores a serem restituídos devem ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, por se tratar de rescisão contratual motivada pelo comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal que prevê retenção de 10% sobre o valor total do contrato pode ser reduzida judicialmente quando resultar em perda integral das parcelas pagas pelo consumidor.

O percentual de 25% sobre as quantias efetivamente pagas é adequado para indenizar a vendedora por despesas gerais e evitar enriquecimento sem causa.

Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, a correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º e 53; Lei nº 6.766/79, art. 32-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.5.2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, 2ª Seção; STJ, AREsp n. 2.868.500/GO, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 5.5.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5001930-40.2024.8.08.0062

APELANTE: JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: ANA DE FÁTIMA BARBOZA

JUIZ DE DIREITO: DR. EDUARDO GERALDO DE MATOS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
JSL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a r. sentença (id 14314257) que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução Contratual ajuizada por
ANA DE FÁTIMA BARBOZA
, para declarar a rescisão do pacto e determinar a restituição parcial dos valores pagos.

A sentença recorrida (id 14314257) declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, por desistência da autora, e condenou a ré a restituir os valores pagos, alterando a previsão contratual que dispunha retenção de 10% sobre o valor do contrato, autorizando a retenção de 10% (dez por cento) do montante total adimplido, além do valor de R$ 8.768,48 (oito mil, setecentos e sessenta e oito reais e quarenta e oito centavos) referente à comissão de corretagem. Determinou, ainda, que o saldo remanescente fosse corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do contrato até a citação, e, a partir de então, exclusivamente pela taxa SELIC.

Pois bem.

De início, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, por se enquadrarem as litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A controvérsia deve, portanto, ser dirimida à luz das normas consumeristas, sem prejuízo da aplicação da legislação civil específica, em especial a Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/79.

É fato incontroverso nos autos que a rescisão contratual se deu por
iniciativa da promitente compradora
, ora apelada, que, por dificuldades financeiras decorrentes de problemas de saúde, não pôde mais adimplir com as obrigações assumidas.

O cerne da questão recursal reside na definição do percentual a ser retido pela promitente vendedora. A sentença fixou a retenção em 10% (dez por cento)
dos valores pagos.
A apelante, por sua vez, defende a aplicação da cláusula contratual (cláusula 7.1, "b", do contrato - id 14314236), que estipula a retenção de 10% (dez por cento) sobre o
valor atualizado do contrato
, em consonância com o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 (com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018).

Não obstante o permissivo legal para retenção de
10% do valor atualizado do contrato
e a previsão contratual neste mesmo sentido, a especificidade do caso presente revela que a aplicação da referida cláusula revela-se manifestamente abusiva, desnaturando a previsão da Lei 13.786/2018.

Na concretude do caso presente, o valor total do contrato é de R$ 219.212,20 (duzentos e dezenove mil, duzentos de doze reais e vinte centavos), e o montante pago pela apelada, conforme fixado em sentença e não impugnado especificamente, foi de R$ 17.634,75.

A retenção de 10% sobre o valor do contrato (R$ 21.921,22) não apenas absorveria a totalidade das parcelas pagas, como também constituiria um
saldo devedor
em desfavor da consumidora, o que desnatura a finalidade da cláusula penal e contraria o sistema de proteção consumerista, que veda a perda total das prestações pagas (art. 53 do CDC).

Tal realidade, portanto, desnatura até mesmo a finalidade da Lei 13.786/2018 e da jurisprudência do STJ ao disporem sobre a possibilidade de retenção parcial de valores, vedando a apropriação de 100% do montante pago.

O Superior Tribunal de Justiça, mesmo em se tratando de contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, tem consolidado o entendimento de que é possível a intervenção judicial para
reduzir o percentual de retenção
quando este se mostrar excessivo e colocar o consumidor em desvantagem exagerada.

Nesse sentido o seguinte julgado recente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. (...) PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. (...) 3.
O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que
é possível a redução do percentual de retenção
, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.
(...) (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJe de 30/5/2025.)

Diante das circunstâncias do caso, a incidência da cláusula contratual se mostra abusiva, impondo-se a fixação de um percentual de retenção que seja razoável e proporcional, capaz de indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais, sem, contudo, gerar enriquecimento ilícito.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, estabeleceu que o percentual de retenção de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
mostra-se adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e, ao mesmo tempo, desestimular o rompimento unilateral do contrato. Vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (...) 5. Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJe de 8/5/2025.)

Portanto, a sentença merece reforma neste ponto, para majorar o percentual de retenção de 10% para 25% sobre as quantias efetivamente pagas pela apelada, patamar que se alinha à jurisprudência consolidada do STJ e que melhor equilibra a relação contratual.

Vale frisar que o apelo não devolve a matéria relativa à
comissão de corretagem
, nem quanto a
taxa de fruição
,
logo tais valores deverão ser restituídos.

Por fim, no que concerne aos consectários legais, a
correção monetária
sobre os valores a serem restituídos deve incidir a partir de cada desembolso, pois visa apenas a recompor o poder de compra da moeda. Os
juros de mora
, por sua vez, tratando-se de rescisão por iniciativa do comprador, devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão, pois somente a partir de então a mora da vendedora se configura.

Posto isto,
CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença e majorar o percentual de retenção da cláusula penal para 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos pela apelada, excetuada a comissão de corretagem. A correção monetária sobre o valor a ser restituído deverá incidir a partir de cada desembolso, e os juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Honorários recursais não devidos.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para dar parcial provimento ao recurso.