Tribunal: TJES
Processo: 0011467-14.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2025-07-16

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente
a ação indenizatória
para condenar a MRV Engenharia à devolução
da
taxa de assessoria imobiliária. O
apelante
requer o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel, a declaração de ilegalidade da cobrança de juros de obra e a condenação da ré
em
indenizaç
ão
por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve atraso na entrega do imóvel pela construtora; (ii) definir a legalidade da cobrança de juros de obra no período de atraso; e (iii) analisar
se é
devida indenização por danos materiais e morais
em razão do
descumprimento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O
prazo para a conclusão da obra
estabelecido n
o contrato de financiamento não
se confunde com o
prazo estipulado no instrumento de compra e venda para entrega das chaves.

4. O contrato firmado entre as partes previa a entrega das chaves em até 28 meses após o registro do financiamento da obra, com tolerância adicional de 180 dias. As chaves, contudo, foram entregues apenas em 11/12/2017, caracterizando atraso superior a um ano.

5.
C
omprovado o atraso na entrega do imóvel, impõe-se a condenação da construtora ao pagamento de danos materiais, correspondentes ao valor de alugueres pagos entre o
fim
do prazo contratual e a entrega do imóvel.

6
. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância, é considerada indevida, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996.

7. Deve-se aplicar a cláusula penal prevista no contrato de adesão também em favor do consumidor, por simetria, conforme jurisprudência consolidada do STJ em sede de recurso repetitivo.

8. A existência de mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não é apta a ensejar a indenização por danos morais, ausente prova de consequência excepcional ou gravosa que justifique tal reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A entrega das chaves após o prazo contratualmente previsto, incluída a cláusula de tolerância, configura inadimplemento contratual e enseja o reconhecimento de atraso na obra.

É indevida a cobrança de juros de obra após o termo final previsto para a entrega do imóvel, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996.

Comprovado o atraso na entrega, é devida a indenização por danos materiais suportados pelo comprador,
a título
de despesas com aluguel.

A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida a seu favor em caso de inadimplemento do fornecedor, nos contratos de adesão.

A caracterização de dano moral exige demonstração de prejuízo extrapatrimonial concreto e relevante, não sendo presumida pelo mero atraso na entrega do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 927; CDC, arts. 6º, VI, e 51, §1º, I; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 996); TJES, Apelação Cível 035140076239, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 29.03.2022..

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011467-14.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEBERSON SANCHES DE CARVALHO

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente
a ação indenizatória
para condenar a MRV Engenharia à devolução
da
taxa de assessoria imobiliária. O
apelante
requer o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel, a declaração de ilegalidade da cobrança de juros de obra e a condenação da ré
em
indenizaç
ão
por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve atraso na entrega do imóvel pela construtora; (ii) definir a legalidade da cobrança de juros de obra no período de atraso; e (iii) analisar
se é
devida indenização por danos materiais e morais
em razão do
descumprimento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O
prazo para a conclusão da obra
estabelecido n
o contrato de financiamento não
se confunde com o
prazo estipulado no instrumento de compra e venda para entrega das chaves.

4. O contrato firmado entre as partes previa a entrega das chaves em até 28 meses após o registro do financiamento da obra, com tolerância adicional de 180 dias. As chaves, contudo, foram entregues apenas em 11/12/2017, caracterizando atraso superior a um ano.

5.
C
omprovado o atraso na entrega do imóvel, impõe-se a condenação da construtora ao pagamento de danos materiais, correspondentes ao valor de alugueres pagos entre o
fim
do prazo contratual e a entrega do imóvel.

6
. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância, é considerada indevida, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996.

7. Deve-se aplicar a cláusula penal prevista no contrato de adesão também em favor do consumidor, por simetria, conforme jurisprudência consolidada do STJ em sede de recurso repetitivo.

8. A existência de mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não é apta a ensejar a indenização por danos morais, ausente prova de consequência excepcional ou gravosa que justifique tal reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A entrega das chaves após o prazo contratualmente previsto, incluída a cláusula de tolerância, configura inadimplemento contratual e enseja o reconhecimento de atraso na obra.

É indevida a cobrança de juros de obra após o termo final previsto para a entrega do imóvel, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996.

Comprovado o atraso na entrega, é devida a indenização por danos materiais suportados pelo comprador,
a título
de despesas com aluguel.

A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida a seu favor em caso de inadimplemento do fornecedor, nos contratos de adesão.

A caracterização de dano moral exige demonstração de prejuízo extrapatrimonial concreto e relevante, não sendo presumida pelo mero atraso na entrega do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 395 e 927; CDC, arts. 6º, VI, e 51, §1º, I; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 996); TJES, Apelação Cível 035140076239, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 29.03.2022..

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0011467-14.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEBERSON SANCHES DE CARVALHO
Advogados do(a) APELANTE: ALENCAR FERRUGINI MACEDO - ES11648-A, VICTOR CUNHA BOASQUEVISQUE - ES23392-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
Advogado do(a) APELADO: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Cleberson Sanches de Carvalho
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica que, nos autos de ação indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando a requerida tão somente a ressarcir o valor pago a título de taxa de assessoria imobiliária, em dobro.

Nas razões recursais apresentadas, a parte autora pretende a reforma da sentença para também ver reconhecido o atraso na entrega da obra, declarado indevidos os juros de obra, bem como ser indenizada pelos danos materiais e morais suportados.

Pois bem
. O cerne da
discussão aqui trazida está n
a comprovação ou não da falha na prestação do serviço quanto ao atraso na entrega do imóvel, ensejando pagamento indevido de juros de obra e danos materiais e morais indenizáveis.

Do que se extrai dos autos, as partes firmaram,
em
05/
06
/2013,

promessa de compra e venda d
a
unidade imobiliária
507 do Bloco 0
5
do empreendimento “Parque Vila
Imperial
”,
em construção,

cujo quadro resumo
trazia a
seguinte
informação:

“
A
previsão para entrega de chaves será de 2
8

Vinte e Oito
meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis
”
(
ID 13681997
).

Não obstante tal previsão, o apelante sustenta que o contrato preliminar possui natureza de instrumento meramente preparatório, ao passo que, quando da celebração
definitiva do negócio, estabeleceu-se
a
previsão

de
entrega das chaves
para

12
/
01
/
2015
,
conforme
cláusula C.
09
do Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária firmada com o Banco do Brasil (ID 13681993).

O
corre que a referida cláusula se refere ao prazo para conclusão da obra e não para entrega das chaves. Imperioso destacar que se tratam
d
e institutos diversos
.
O
primeiro se refere
à
conclusão
da etapa de construção do empreendimento,
a partir de quando
a construtora
pode requerer
a vistoria do órgão de fiscalização municipal, que aferir
á
a
regularidade
da construção com o projeto aprovado
e atestará que o edifício está pronto para receber os ocupantes, com
expedição do “habite-se”.
A entrega das chaves, por sua vez, ocorre quando a construtora imite de fato o adquirente na posse do imóvel,
permitindo-lhe
usufruir
do bem adquirido.

Vale dizer: o
prazo para a conclusão da obra constante do contrato de financiamento não interfere no prazo estipulado no instrumento de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, já que se destina exclusivamente ao repasse de recursos financeiros à incorporadora por parte do agente financeiro. O prazo que tem relevância no caso é o de transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e a partir do qual, se não cumprido, inicia-se a mora da promitente-vendedora.

Não merece acolhida,
portanto,
o argumento do apelante d
e que
em
razão
da
confusão de datas,

deveria se
dar a
interpretação
do prazo de forma
mais benéfica ao consumidor. Isso
porque
o aparente conflito
de prazos
apontado, em verdade, não
passa de equívoco interpretativo
do
requerente
,
que confunde prazo de conclusão da obra com prazo de entrega das chaves.

De outro lado
, o
juiz da causa afastou a tese de atraso na entrega do imóvel, manifestando-se nos seguintes termos:

“
In casu, considerando o registro do contrato de financiamento em 22/01/2014 (id. 28752039 - pág. 27), o prazo de 28 meses terminou em 22/05/2017, iniciando-se, a partir daí, a contagem da data de prorrogação de 180 dias, contratualmente prevista, a qual, por sua vez, findou em 22/11/2017. Logo, sendo as chaves disponibilizadas em 11/12/2017, tenho que não houve descumprimento contratual pela ré no que tange à entrega do imóvel, recebido com poucos dias de diferença
.

Assim, inexistindo atraso na entrega do imóvel, não merece prosperar qualquer reparação indenizatória de cunho moral ou material decorrente desse fato, tampouco inversão de cláusula penal por descumprimento do contrato pela demandada.
”

Com a devida vênia, verifico que incorreu em desacerto o magistrado sentenciante ao realizar a contagem do prazo, tendo em vista que os vinte e oito meses, acrescidos da prorrogação de cento e oitenta dias de tolerância
, terminariam em
22
/
11
/2016
, e não em 2017, como consignado acima.

Dessa feita, c
omo restou comprovado que as chaves foram entregues
ao
adquirente
apenas
em
dezembro
/
2017
, ou seja,
mais de ano

após

o
prazo contratualmente previsto
, inclusive acrescido da
tolerância de 180 dias,
deve ser reconhecido o atraso de obra
no presente caso atraso.

Por conseguinte, havendo
atraso, merece prosperar a irresignação quanto à cobrança do chamado “juros de obra”
no período
, no sentido da tese firmada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1729593/SP (Tema nº 996), pelo qual, “
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
”

N
o
mesmo sentido, quanto
à
condenação da Requerida ao pagamento de indenização por danos
materiais, decerto que o reconhecimento da responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da unidade imobiliária implica o dever de indenizar os prejuízos causados ao requerente entre 22/11/2016 e 11/12/201
7,
a título de alugueres,
no montante de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais)
.

Q
uanto à possibilidade de inversão de cláusula penal no contrato de adesão em questão, o c. STJ, pelo rito dos recursos repetitivos, firmou tese jurídica de que
n
o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
1

Assim, conforme abaixo colacionado, considerando que o contrato previu cláusula penal de
1% por mês do valor atualizado do contrato, a título de fruição, em benefício da vendedora, inverto tal previsão em favor do consumidor, a ser aplicada pelo período de atraso da obra:

A resolução contratual implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores pagos pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), deduzidos 8% (oito por cento) do valor do Contrato para cobrir as despesas inicia
is
de publicidade, comercialização, etc; e 1% (um por cento) do valor atualizado do Contrato por mês de fruição quando houver.

De outro lado,
descabe a inversão da
s
cláusulas que preveem multa e juros sobre o valor das parcelas, assim como aquelas incidentes sobre o valor pago pelo comprador, haja vista que na presente hipótese não houve pagamento de parcelas de aquisição do imóvel, que seria feito integramente mediante financiamento.

Por derradeiro, a
cerca do dano moral indenizável em atraso de imóvel, o
c.
STJ firmou entendimento segundo o qual
o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.
2

Compulsando os autos, verifico que
o

consumidor
não comprovou
qualquer
consequência mais grave além daquelas inerentes ao próprio atraso, razão pela qual, na esteira do entendimento adotado pelo juízo de origem, entendo inexistir prova de dano moral indenizável.

Neste sentido se manifesta esse e. Tribunal:

ACÓRDÃO EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CLAREZA E DESTAQUE. COMPUTADO PERÍODO DE ATRASO APÓS VENCIDO O PRAZO DE 180 DIAS CORRIDOS. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO TRANSTORNO/ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A sentença atacada está em estrita conformidade com a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça, que considera válida a cláusula de tolerância prevista na promessa de compra e venda celebrada entre as partes. 2. Hipótese em que o contrato havido entre as partes dispunha de clara e destacada cláusula de tolerância para conclusão das obras, cujo período, computado em dias corridos (declarada a nulidade da contagem em dias úteis ), foi considerado pelo julgador de origem para fixar o atraso de 01 (um) ano e 09 (nove) meses, período compreendido entre outubro de 2013 a julho de 2015. 3. O simples atraso na entrega da obra de imóvel destinado à moradia, ainda que superior ao prazo de tolerância, não caracteriza dano moral, sendo necessária a efetiva comprovação de alguma singularidade fática apta a ultrapassar a seara do mero dissabor, não sendo suficiente a genérica afirmação de que ficou muito abalado por cuidar do primeiro imóvel adquirido. 4 . Recurso conhecido e desprovido. 5. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) em desfavor do autor/apelante. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140076239, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/03/2022, Data da Publicação no Diário: 05/05/2022)

Sob tais fundamentos,
CONHEÇO
do recurso e
a ele
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO,
reformando a
sentença
para reconhecer o atraso
da obra e, por consequência:

a) inverter a cláusula penal de 1% sobre o valor total do contrato em proveito do consumidor;

b) declarar indevida a cobrança de juros de evolução de obra no período de atraso, determinando à requerida sua restituição, na forma simples, em valor a ser apurado em liquidação de sentença.

c) condenar a MRV Engenharia ao pagamento de indenização pelos danos materiais, no montante de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), devidamente atualizados com correção monetária de cada desembolso, pelo índice IPCA-E, e juros de mora da citação pela Taxa SELIC, exclusivamente.

Reconheço a sucumbência mínima do consumidor e, por consequência, inverto os ônus da condenação a seu favor, devendo os honorários advocatícios e as despesas processuais serem suportad
o
s integralmente pela requerida/
apelada
.

É como voto.

1
(REsp n. 1.614.721/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)

2
(AgInt no REsp 1850735/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 07.07.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.