Tribunal: TJES
Processo: 5006489-24.2023.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. ENTRAVE ADMINISTRATIVO SUPERVENIENTE. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Os Apelantes alegam impossibilidade de formalização da escritura e do registro do imóvel em razão de entraves administrativos, consistentes em irregularidade do loteamento e divergências cadastrais junto à Prefeitura Municipal de Colatina/ES.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a existência de entraves administrativos supervenientes à celebração do contrato de compra e venda justifica a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Restrições administrativas supervenientes ao contrato, decorrentes de alteração cadastral promovida pela Prefeitura, não configuram inadimplemento contratual por parte do vendedor.

O contrato previa a entrega do bem livre de "ônus ou gravames", referindo-se a impedimentos jurídico-registrais, não abrangendo eventuais dificuldades administrativas para recolhimento de ITBI ou regularização fundiária.

A certidão de matrícula do imóvel não indicava qualquer restrição impeditiva da transferência do bem no momento da celebração do negócio.

O vendedor cumpriu suas obrigações contratuais, incluindo a outorga de procuração pública para formalização da escritura, não havendo demonstração de má-fé ou conhecimento prévio das inconsistências cadastrais.

O artigo 475 do Código Civil prevê a rescisão contratual em caso de inadimplemento de uma das partes, o que não se verifica na hipótese, pois os entraves administrativos são de responsabilidade dos adquirentes perante os órgãos competentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Entraves administrativos supervenientes à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, decorrentes de irregularidades cadastrais junto à municipalidade, não configuram inadimplemento contratual do vendedor.

A inexistência de restrições registrais na matrícula do imóvel no momento do negócio afasta a possibilidade de rescisão contratual por alegada impossibilidade de transferência do bem.

O comprador é responsável por diligenciar junto aos órgãos competentes para a regularização cadastral e tributária do imóvel adquirido.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 475.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006489-24.2023.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ODILON LEANDRO DE FARIAS e outros

APELADO: ROGERIO AUGUSTO DE PAULA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. ENTRAVE ADMINISTRATIVO SUPERVENIENTE. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Os Apelantes alegam impossibilidade de formalização da escritura e do registro do imóvel em razão de entraves administrativos, consistentes em irregularidade do loteamento e divergências cadastrais junto à Prefeitura Municipal de Colatina/ES.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a existência de entraves administrativos supervenientes à celebração do contrato de compra e venda justifica a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Restrições administrativas supervenientes ao contrato, decorrentes de alteração cadastral promovida pela Prefeitura, não configuram inadimplemento contratual por parte do vendedor.

O contrato previa a entrega do bem livre de "ônus ou gravames", referindo-se a impedimentos jurídico-registrais, não abrangendo eventuais dificuldades administrativas para recolhimento de ITBI ou regularização fundiária.

A certidão de matrícula do imóvel não indicava qualquer restrição impeditiva da transferência do bem no momento da celebração do negócio.

O vendedor cumpriu suas obrigações contratuais, incluindo a outorga de procuração pública para formalização da escritura, não havendo demonstração de má-fé ou conhecimento prévio das inconsistências cadastrais.

O artigo 475 do Código Civil prevê a rescisão contratual em caso de inadimplemento de uma das partes, o que não se verifica na hipótese, pois os entraves administrativos são de responsabilidade dos adquirentes perante os órgãos competentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Entraves administrativos supervenientes à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, decorrentes de irregularidades cadastrais junto à municipalidade, não configuram inadimplemento contratual do vendedor.

A inexistência de restrições registrais na matrícula do imóvel no momento do negócio afasta a possibilidade de rescisão contratual por alegada impossibilidade de transferência do bem.

O comprador é responsável por diligenciar junto aos órgãos competentes para a regularização cadastral e tributária do imóvel adquirido.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 475.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5006489-24.2023.8.08.0014

APELANTES
: ODILON LEANDRO DE FARIAS e VERA LUCIA MOZELI DE OLIVEIRA FARIAS

APELADO:
ROGÉRIO AUGUSTO DE PAULA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Recurso de Apelação em razão da sentença por meio da qual
o MM Juiz
julgou improcedente a pretensão deduzida na presente Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos.

Os Apelantes alegam que, em 21/12/2016, celebraram com o Apelado um contrato particular de compromisso de compra e venda referente à aquisição de um lote urbano, localizado no bairro Moacyr Brotas, Colatina/ES, pelo valor de R$ 85.000,00.

Relatam que pagaram integralmente o valor do imóvel, totalizando R$ 105.000,00 devido a ajustes financeiros entre as partes, e que, em 21/06/2022, receberam do Apelado uma procuração pública para efetivar a transferência da propriedade.

Aduzem que ao dar entrada no pedido de recolhimento do ITBI foram surpreendidos com a negativa da Prefeitura de Colatina, sob o argumento de que já existe uma edificação construída sobre o lote. No cadastro municipal, consta expressamente que há uma residência na área, o que impossibilita a formalização da escritura e o registro do imóvel.

Alegam que adquiriram o lote de boa-fé, crendo que seria livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Entretanto, ao procurar o Apelado para resolver o problema, este teria se eximido de qualquer responsabilidade, afirmando que a situação deveria ser resolvida pelos próprios Apelantes.

O MM Juiz indeferiu o pedido ressaltando que:

Integrando o referido contrato consta a certidão de matrícula do imóvel (id 31080420), a qual revela que o bem é de propriedade do ora requerido e que não possui nenhuma restrição em seu registro imobiliário.

Noutro giro, extrai-se das alegações e documentos apresentados pelas partes, que as restrições à transferência do terreno foram colocadas pela Prefeitura, consistindo em divergência acerca do número do lote e irregularidade do loteamento, que encontra-se em programa de regularização fundiária.

É dizer, os entraves encontrados pelos compradores, ora requerentes, são de natureza administrativa e, ao que parece, não existiam no momento da transação, consoante se extrai do documento de id 44544030, pág. 3.

Dito isso, não vislumbro como imputar ao vendedor/requerido a responsabilidade por fatos supervenientes ao referido negócio, sobretudo porque ausente qualquer indício de que tinha conhecimento das inconsistências no cadastro municipal.

Corroborando tal conclusão, registro que o requerido buscou esclarecer a contenda junto a prefeitura, demonstrando sua boa-fé.

A controvérsia instaurada nos autos diz respeito à pretensão dos Apelantes de obterem a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos na aquisição do lote urbano nº 22, quadra 145, situado no bairro Moacyr Brotas, em Colatina/ES, sob o argumento de impossibilidade de transferência do bem em razão de entraves administrativos.

Como ressaltado na sentença, as restrições administrativas foram supervenientes ao negócio jurídico e decorrem de alteração na numeração dos lotes promovida pela Prefeitura Municipal de Colatina.

As cópias do “Boletim de Cadastro Imobiliário” constante do ID 11006902, ID de origem 44544030, demonstram que no ano de 2017 (fl. 3) no campo ocupação constava a informação “não construído” e somente restou documentada a informação “construído” no ano de 2023 (fls. 1, 2 e 4).

Assim, considerando os documentos juntados aos autos, forçoso concluir que a restrição administrativa é posterior à venda do imóvel, ocorrida em 2016.

O Cartório de Registro de Imóveis expediu Certidão Negativa de Ônus ( ID 11006902, ID de origem 44544030, fl. 5) ressaltando que:

NÃO CONSTA nenhum registro ou averbação de ônus reais, legais, convencionais, cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, registro de usufruto, servidões, arrendamentos ou compromisso de qualquer natureza, penhoras, arrestos, sequestro, averbações de execução sobre o imóvel objeto desta matrícula, bem como inexiste registro de citação de ação real ou reipersecutória atinente ao mesmo.

Do despacho da Secretaria Municipal da Fazenda do Município de colatina, que está por cópia no ID 11006903, Id de origem 44544035, consta que:

[...] o imóvel está localizado em loteamento reconhecidamente irregular pela administração municipal conforme manifestações anteriores presentes nestes autos e em outros autos análogos. Todavia, tratando-se de loteamento antigo que já foi quase todo vendido, há que se ponderar que a declaração de nulidade se deu de modo unilateral por parte da administração municipal, sem o conhecimento dos atuais proprietários.

A Fiscal de Tributos Municipais, em sua manifestação no Processo Administrativo nº 6811/2023, esclareceu que.

O bem objeto do requerimento nº 6811/2023, descrito como o lote de nº 22 da quadra 145 do bairro Moacyr Brotas integra loteamento aprovado junto ao Município de Colatina, conforme decretos nº 5.075, de 02 de março de 1984 e nº 9.037 de 27 de dezembro de 2000. Portanto,
o terreno pertence a loteamento que observou os requisitos legais para sua aprovação.

Entretanto,
em meados do ano de 2022,
por meio do memorando SEHABRF nº 67/2022 veio à Superintendência de Fiscalização Tributária a notícia de que o loteamento Moacyr Brotas é objeto de regularização fundiária urbana (REURB) de competência do Grupo de Trabalho Técnico Intersetorial (Processo administrativo nº 26912/2018). Sobreveio, em sequência, a notícia de que a área também é objeto de análise no inquérito civil MPES nº 2017.0007.6110-10.

Diante de tais fatos, das nossas informais e das manifestações da Procuradoria Geral do Município que vieram à Superintendência de Fiscalização Tributária, o loteamento Moacyr Brotas, atualmente, é caracterizado como irregular, mas em processo de regularização.

[...]

Até a presente data não veio ao conhecimento da Superintendência de Fiscalização Tributária nenhuma providência tomada pelo Município de Colatina, pelo Ministério Público do Estado do Espírito Santo ou pelo Cartório de Registro de Imóveis com a finalidade de proibir ou de suspender o lançamento do ITBI quando verificada através da apresentação da declaração para lançamento do imposto ou por meio de ato de fiscalização de uma das hipóteses de incidência.

Ao revés, a Procuradoria Geral do Município em sede de uniformização de entendimento fixou a tese de que é possível o prosseguimento de procedimento administrativo instaurado por requerimento de declaração de lançamento de ITBI em loteamento tido como irregular, e, em hipótese alguma, em loteamento clandestino, ficando a análise de seu objeto a cargo da Secretaria Municipal da Fazenda.

[...]

O adquirente Odilon tomou ciência do lançamento na data de 04 de agosto de 2022 (vide folhas 29-30 do processo nº 14767/2022) e apenas inconformou-se com a presença da construção na composição da base de cálculo. Ato contínuo, ele apontou verbalmente e no documento de folha 47 que o lote que adquiriu é a área de terra situada no local indicado no SIG como o lote de nº 21 da quadra 145 (inscrição municipal nº 01.06.305.0257.001) e comprometeu-se a diligenciar para sanar tal divergência tanto no local quanto com o vendedor. Além disso, ao decorrer da tramitação do processo, o adquirente foi cientificado de providências a serem tomadas para esclarecer tal divergência (vide folhas 90 verso e 91), mas não as cumpriu de forma integral.

Desse modo, correta a sentença ao concluir que os entraves encontrados pelos Apelantes são de natureza administrativa e não existiam no momento da transação.

Extrai-se dos autos que o Apelado cumpriu com as obrigações pactuadas no contrato firmado entre as partes, fornecendo aos Apelantes procuração pública para a transferência do bem e não havendo qualquer restrição registral no cartório de imóveis que impeça tal transferência.

O entrave verificado junto à municipalidade é de ordem meramente administrativa, relativo às questões de cadastro e regularização fundiária, sendo de responsabilidade dos adquirentes diligenciar e promover a resolução dessas questões junto aos órgãos competentes.

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a rescisão contratual é cabível quando há inadimplemento de uma das partes. Contudo, não se verifica nos autos qualquer descumprimento contratual por parte do Apelado, visto que o lote adquirido estava livre e desembaraçado de gravames registrais quando da celebração do negócio jurídico.

Ademais, o contrato firmado entre as partes estabelece que o bem seria entregue livre de "ônus ou gravames", o que diz respeito a impedimentos de natureza jurídico-registral e não a eventuais questões administrativas de cadastro municipal.

Destarte, inexiste fundamento jurídico que justifique a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, sendo correta a sentença de improcedência da pretensão autoral.

Face o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso, majorando os honorários advocatícios fixados na sentença para 12% (doze por cento) em razão da sucumbência recursal, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria, integralmente.

É como voto.