Tribunal: TJES
Processo: 5010708-54.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias; Liminar; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-05

Ementa:
EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE SOBRE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Rosângela Morais Grijó Almeida contra decisão interlocutória que, em sede de ação declaratória de reconhecimento de contrato verbal de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com obrigação de fazer e tutela de urgência, deferiu medida liminar para manter Lindomar Carneiro de Oliveira na posse do imóvel, vedando à proprietária qualquer ato possessório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se há verossimilhança na alegação de contrato verbal com promessa de compra e venda apta a justificar a manutenção da posse em detrimento da proprietária, à luz da existência de contrato de locação escrito e do art. 108 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Documentos apresentados evidenciam a existência de contrato escrito de locação firmado entre as partes, com cláusulas restritivas quanto ao uso e benfeitorias, afastando a alegação de promessa de compra e venda.
4. O Código Civil exige escritura pública para validade de negócio jurídico que envolva direito real sobre imóvel cujo valor exceda trinta salários mínimos (art. 108 do CC).
5. Ausência de início de prova escrita por parte do agravado quanto à existência de pacto de compra e venda, bem como inadimplemento contratual e uso indevido do imóvel demonstrados pela agravante.
6. Concessão de tutela provisória que impede exercício dos direitos possessórios da proprietária se revela temerária e desproporcional, diante da ausência de prova mínima do direito alegado e do prejuízo financeiro evidenciado.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e provido, para revogar a decisão interlocutória que mantinha o recorrido na posse do imóvel e impedia a agravante de exercer os atos possessórios legítimos.

Tese de julgamento: 1. A ausência de prova escrita inviabiliza o reconhecimento de promessa verbal de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, conforme exige o art. 108 do Código Civil. 2. A existência de contrato de locação escrito afasta a verossimilhança da posse exercida com fundamento em alegado pacto de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 108, 421; CPC, arts. 300, 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.837.895/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, j. 27.02.2024; TJPR, ApCiv 0001909-87.2022.8.16.0001, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, j. 03.09.2025; TJSC, APL 5006327-13.2024.8.24.0058, Rel. Des. Mauro Ferrandin, j. 02.09.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010708-54.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ROSANGELA MORAIS GRIJO ALMEIDA registrado(a) civilmente como ROSANGELA MORAIS GRIJO ALMEIDA

AGRAVADO: LINDOMAR CARNEIRO DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE SOBRE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Rosângela Morais Grijó Almeida contra decisão interlocutória que, em sede de ação declaratória de reconhecimento de contrato verbal de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com obrigação de fazer e tutela de urgência, deferiu medida liminar para manter Lindomar Carneiro de Oliveira na posse do imóvel, vedando à proprietária qualquer ato possessório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se há verossimilhança na alegação de contrato verbal com promessa de compra e venda apta a justificar a manutenção da posse em detrimento da proprietária, à luz da existência de contrato de locação escrito e do art. 108 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Documentos apresentados evidenciam a existência de contrato escrito de locação firmado entre as partes, com cláusulas restritivas quanto ao uso e benfeitorias, afastando a alegação de promessa de compra e venda.
4. O Código Civil exige escritura pública para validade de negócio jurídico que envolva direito real sobre imóvel cujo valor exceda trinta salários mínimos (art. 108 do CC).
5. Ausência de início de prova escrita por parte do agravado quanto à existência de pacto de compra e venda, bem como inadimplemento contratual e uso indevido do imóvel demonstrados pela agravante.
6. Concessão de tutela provisória que impede exercício dos direitos possessórios da proprietária se revela temerária e desproporcional, diante da ausência de prova mínima do direito alegado e do prejuízo financeiro evidenciado.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e provido, para revogar a decisão interlocutória que mantinha o recorrido na posse do imóvel e impedia a agravante de exercer os atos possessórios legítimos.

Tese de julgamento: 1. A ausência de prova escrita inviabiliza o reconhecimento de promessa verbal de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, conforme exige o art. 108 do Código Civil. 2. A existência de contrato de locação escrito afasta a verossimilhança da posse exercida com fundamento em alegado pacto de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 108, 421; CPC, arts. 300, 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.837.895/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, j. 27.02.2024; TJPR, ApCiv 0001909-87.2022.8.16.0001, Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea, j. 03.09.2025; TJSC, APL 5006327-13.2024.8.24.0058, Rel. Des. Mauro Ferrandin, j. 02.09.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por
ROSANGELA MORAIS GRIJO ALMEIDA
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Viana/ES, nos autos da ação declaratória de reconhecimento de contrato verbal de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com obrigação de fazer e pedido de tutela de urgência, ajuizada por
LINDOMAR CARNEIRO DE OLIVEIRA
, ora agravado.

A decisão agravada deferiu tutela provisória de urgência em favor do agravado, determinando a sua manutenção na posse do imóvel situado na Rua Herilbaldo Balestrero, nº 106, Centro, Viana/ES, e vedando à agravante a prática de qualquer ato possessório que implique turbação ou esbulho, inclusive mediante interrupção de fornecimento de serviços essenciais.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese: (i) Inexistência de contrato verbal com promessa de compra e venda, uma vez que a relação entre as partes seria regida por contrato escrito de locação residencial; (ii) inadimplemento contratual reiterado da parte autora quanto aos encargos locatícios; (iii) utilização indevida do imóvel para fins comerciais, sem autorização; (iv) inexistência de prova escrita de eventual pacto de compra e venda, exigível à luz do art. 108 do Código Civil; (v) risco de consolidação de posse injusta e lesão ao direito de propriedade.

Pugna, ao final, pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e pela reforma da decisão agravada.

No ID 14778645 foi proferida decisão indeferindo o pedido de efeito suspensivo, e o agravado, embora devidamente intimado, não apresentou contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 24 de setembro de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
ROSANGELA MORAIS GRIJO ALMEIDA
contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Viana/ES, nos autos da ação declaratória de reconhecimento de contrato verbal de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com obrigação de fazer e pedido de tutela de urgência, ajuizada por
LINDOMAR CARNEIRO DE OLIVEIRA
, ora agravado.

A decisão agravada deferiu tutela provisória de urgência em favor do agravado, determinando a sua manutenção na posse do imóvel situado na Rua Herilbaldo Balestrero, nº 106, Centro, Viana/ES, e vedando à agravante a prática de qualquer ato possessório que implique turbação ou esbulho, inclusive mediante interrupção de fornecimento de serviços essenciais.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese: (i) Inexistência de contrato verbal com promessa de compra e venda, uma vez que a relação entre as partes seria regida por contrato escrito de locação residencial; (ii) inadimplemento contratual reiterado da parte autora quanto aos encargos locatícios; (iii) utilização indevida do imóvel para fins comerciais, sem autorização; (iv) inexistência de prova escrita de eventual pacto de compra e venda, exigível à luz do art. 108 do Código Civil; (v) risco de consolidação de posse injusta e lesão ao direito de propriedade.

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade (extrínsecos e intrínsecos), notadamente o da tempestividade, razão pela qual conheço da irresignação.

A controvérsia trazida à baila, como já mencionado, diz respeito à validade da decisão interlocutória que, nos autos da ação declaratória de reconhecimento de contrato verbal de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel, deferiu tutela de urgência em favor de Lindomar Carneiro de Oliveira, ora agravado, determinando a manutenção de sua posse sobre o imóvel situado na Rua Herilbaldo Balestrero, nº 106, Centro, Viana/ES, e vedando à agravante, Rosângela Morais Grijó Almeida, a prática de qualquer ato possessório, até ulterior decisão.

Em que pese o entendimento alcançado na origem, a análise detida dos documentos encartados pela agravante revela a existência de contrato de locação residencial firmado por escrito entre as partes, com início em 03/06/2024 e término previsto para 03/12/2024, e com cláusulas claras de vedação à sublocação e exigência de autorização para benfeitorias, sendo que o instrumento subscrito pelo agravado, o vincula às obrigações ali estabelecidas.

A jurisprudência pátria é pacífica quanto à necessidade de escritura pública para validade de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapasse 30 salários mínimos, nos termos do art. 108 do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINARES REJEITADAS. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. SUPOSTA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECIBOS DE ALUGUEL COM ASSINATURA DOS APELANTES. ADEMAIS, IMÓVEL CUJO VALOR SUPERA TRINTA VEZES O SALÁRIO MÍNIMO DA ÉPOCA. NECESSIDADE DE CONTRATO ESCRITO. SENTENÇA QUE NÃO ANALISOU A IMPUGNAÇÃO AO VALOR DO ALUGUEL. CAUSA MADURA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS QUE DEVE SER CONFORME ÚLTIMO VALOR EMITIDO NOS RECIBOS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SUBSTITUIÇÃO DA TELHA CERÂMICA QUE TRATA DE BENFEITORIA NECESSÁRIA, PORTANTO INDENIZÁVEL. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA LOCADORA PARA AS BENFEITORIAS ÚTEIS. DIREITO DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, na qual a autora pleiteia o despejo dos réus e a condenação ao pagamento de aluguéis vencidos e acessórios. A sentença de primeiro grau acolheu o pedido da autora, decretando o despejo e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis em r$1.200,00, julgando improcedentes os pedidos formulados na reconvenção. Os réus apelaram. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (I) saber se houve cerceamento de defesa, inadequação da via eleita e se foi acertado o indeferimento da contradita de testemunha; (II) saber se o contrato verbal entre as partes era de locação ou promessa de compra e venda; (III) definir o valor do aluguel; e (IV) saber se são devidas indenizações por benfeitorias, em caso positivo, se há direito de retenção. III. Razões de decidir 3. Não há cerceamento de defesa, porque todas as provas que os apelantes pretenderam produzir foram deferidas. Acertado o indeferimento da contradita, porque o interesse da testemunha no deslinde da ação não foi plenamente demonstrado. Não há falar em inadequação da via eleita (ação de despejo em caso de contrato verbal), uma vez que a apuração dos fatos constitutivos do direito ocorre na análise do mérito. 4. De fato, os réus impugnaram o valor de aluguel indicado pela autora, o que não foi analisado pelo magistrado singular. Todavia, inócua a pretensão de retorno dos autos à origem para apreciação da matéria, uma vez que a causa madura faz incidir o artigo 1.013, §3º, inc. III do CPC. 5. Os apelantes sustentam que houve promessa verbal de compra e venda do imóvel, ao invés de contrato verbal de locação. Todavia, a prova oral produzida não foi suficiente para infirmar a prova documental. Recibos de aluguel, ao longo de três anos, devidamente assinados pelos recorrentes. 6.
Ademais, na medida em que os apelantes alegam terem firmado a promessa de compra e venda do imóvel (em 2012) por r$120.000,00, valor superior a trinta salários mínimos vigentes à época, a escritura pública é essencial à validade do negócio, nos termos da codificação civil.
7. O valor do aluguel devido é de r$1.000,00 ao mês, conforme os recibos apresentados, que demonstram o valor pago pelos réus. 8. As benfeitorias úteis e voluptuárias não são indenizáveis por ausência de autorização expressa da locadora. A substituição da telha cerâmica é benfeitoria necessária, que deve ser indenizada conforme apuração a ser feita liquidação de sentença, gerando direito de retenção. lV. Dispositivo 9. Recurso parcialmente provido para (I) fixar o valor do aluguel devido em r$1.000,00 mensais, acrescido dos encargos legais constantes da sentença, e (II) julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando a locadora a indenizar os locatários pela benfeitoria necessária, a ser apurada em liquidação de sentença e assegurado o direito de retenção. dispositivos relevantes citados: CPC, art. 371; art. 429, inc. I; art. 447, §3º, inc. II e art. 489, inc. lV. CC, art. 107; art. 108; art. 462; art. 1.225, inc. II e art. 1.227. Jurisprudência relevante citada: TJPR, 18ª c. Cível. 0016887-98.2021.8.16.0035, Rel. Des. Vitor roberto Silva, j. 19.08.2024 TJPR, 18ª c. Cível. 0008291-66.2018.8.16.0024, Rel. Des. Péricles bellusci de batista Pereira, j. 16.03.2020 (TJPR; ApCiv 0001909-87.2022.8.16.0001; Curitiba; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea; Julg. 03/09/2025; DJPR
03/09/2025
) (destaquei)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo cumulada com cobrança, determinando a desocupação do imóvel e condenando os réus ao pagamento de aluguéis.
Os apelantes alegam inexistência de contrato de locação (sustentando promessa verbal de compra e venda) e direito à indenização por benfeitorias
. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (I) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (II) definir se a relação jurídica entre as partes configura contrato verbal de locação ou promessa de compra e venda; e (III) analisar o direito à indenização por benfeitorias. III. Razões de decidir 3. Não há cerceamento de defesa, pois o juiz, como destinatário da prova, pode julgar antecipadamente a lide quando a questão é meramente documental e os elementos nos autos são suficientes para o convencimento, como no caso, que envolve a existência de contrato de locação ou de compra e venda. 4. A alegação de promessa verbal de compra e venda não se sustenta diante das provas que confirmam a relação locatícia verbal (documento da samae identificando o réu como inquilino, comprovantes de IPTU em nome do autor e contrato de locação anterior com terceiro).
A locação verbal é válida nos termos da Lei nº 8.245/91, e
a ausência de formalização por escritura pública impede o reconhecimento da compra e venda, conforme art. 108 do Código Civil
. 5. Não é cabível a indenização por benfeitorias, pois os apelantes não comprovaram sua realização por documentação idônea, não especificaram suas características nem o valor investido, e não demonstraram autorização prévia do locador. lV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, 355, I, 373, I e II; CC, art. 108; Lei nº 8.245/91, arts. 35, 36, 47 e 63, caput. Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP nº 1.837.895/SP, Rel. Min. Francisco falcão, segunda turma, j. 27.02.2024; TJSC, apelação nº 5005396-67.2023.8.24.0018, Rel. Juiz de direito convocado mauro ferrandin, sexta câmara de direito civil, j. 11.03.2025; TJSC, apelação nº 5030987-39.2021.8.24.0038, Rel. Alex heleno santore, oitava câmara de direito civil, j. 27.05.2025; TJSC, apelação nº 5006087-92.2020.8.24.0113, Rel. Joao de nadal, sexta câmara de direito civil, j. 27.08.2024; TJSC, apelação nº 5002081-31.2023.8.24.0018, Rel. Marcos fey probst, sexta câmara de direito civil, j. 01.07.2025. (TJSC; APL 5006327-13.2024.8.24.0058; Sexta Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Mauro Ferrandin; Julg.
02/09/2025
) (destaquei)

Registro que o agravado não se manifestou nestes autos, deixando de apresentar qualquer documento apto a configurar o início de execução de contrato de compra e venda, ou mesmo demonstrando o cumprimento das obrigações locatícias que a agravante alega descumprimento.

Ressalte-se, ainda, que a agravante notificou extrajudicialmente o agravado quanto à inadimplência dos encargos locatícios e à sublocação irregular do imóvel. Tal postura demonstra clara ausência de consentimento tácito ou expresso quanto à modificação da natureza do vínculo contratual originalmente firmado.

Além disso, o risco de dano irreparável, apontado na decisão agravada, não pode ser examinado de forma dissociada dos prejuízos concretos suportados pela proprietária, os quais somam, conforme planilha discriminada, o montante de R$ 9.000,13, entre inadimplência de aluguéis, e contas de energia e água.

Impõe-se, portanto, o respeito ao direito de propriedade da agravante, corolário da função social do contrato (art. 421, CC) e da segurança jurídica, a fim de restringir a ocupação abusiva e indevida do imóvel.

A tutela provisória concedida na origem, que impede o exercício dos direitos possessórios da legítima proprietária, se mostra, neste momento processual, temerária e desproporcional.

Ante o exposto, voto no sentido de
DAR PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, para revogar a decisão agravada que impedia a agravante de adotar as providência legais cabíveis para a retomada da posse do imóvel de sua propriedade tornando, por consequência, sem efeito a decisão ID 14778645, ficando prejudicados os Embargos de declaração contra ela opostos (ID 14935599).

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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