Tribunal: TJES
Processo: 0100856-19.2010.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-02-06

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NULIDADE DA SENTENÇA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO –
CITRA PETITA
– VÍCIOS NÃO VERIFICADOS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – POSSIBILIDADE – ADOÇÃO DO CUB – ENCARGOS MORATÓRIOS – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1.
Todos os pedidos iniciais foram satisfatoriamente abordados no bojo da r. sentença recorrida, não havendo que se falar, então, em ausência de fundamentação ou, ainda violação ao princípio da congruência.

2.
Não há como reconhecer o alegado atraso por parte da requerida. É dizer, as partes litigantes celebraram promessa de compra e venda onde consta que a obra seria finalizada em 05/05/2010, prorrogável por cento e vinte dias, de modo que o prazo final para entrega seria 02/09/2010, sendo justamente esta data em que o habite-se foi expedido, consoante fl. 252.

3.
O C. STJ já entendeu pela possibilidade de incidência do CUB como fato de correção monetária durante o período contratualmente previsto para as obras.

4.
Acerca da impossibilidade de incidência de encargos moratórios – tese deduzida pela requerida em seu recurso – tenho que a r. sentença tão somente determinou a ilegalidade da taxa de transferência e, ainda, a necessidade de devolução dos valores da taxa condominial antes da efetiva entrega do imóvel. Tais comandos, pelo que observo, estão em sintonia com a jurisprudência pátria, devendo, portanto, ser mantido inalterado.

5.
Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0100856-19.2010.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BRUNELLA RANGEL SERRAO e outros (3)

APELADO: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NULIDADE DA SENTENÇA – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO –
CITRA PETITA
– VÍCIOS NÃO VERIFICADOS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – POSSIBILIDADE – ADOÇÃO DO CUB – ENCARGOS MORATÓRIOS – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1.
Todos os pedidos iniciais foram satisfatoriamente abordados no bojo da r. sentença recorrida, não havendo que se falar, então, em ausência de fundamentação ou, ainda violação ao princípio da congruência.

2.
Não há como reconhecer o alegado atraso por parte da requerida. É dizer, as partes litigantes celebraram promessa de compra e venda onde consta que a obra seria finalizada em 05/05/2010, prorrogável por cento e vinte dias, de modo que o prazo final para entrega seria 02/09/2010, sendo justamente esta data em que o habite-se foi expedido, consoante fl. 252.

3.
O C. STJ já entendeu pela possibilidade de incidência do CUB como fato de correção monetária durante o período contratualmente previsto para as obras.

4.
Acerca da impossibilidade de incidência de encargos moratórios – tese deduzida pela requerida em seu recurso – tenho que a r. sentença tão somente determinou a ilegalidade da taxa de transferência e, ainda, a necessidade de devolução dos valores da taxa condominial antes da efetiva entrega do imóvel. Tais comandos, pelo que observo, estão em sintonia com a jurisprudência pátria, devendo, portanto, ser mantido inalterado.

5.
Recursos desprovidos.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Tratam os autos de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA
e
BRUNELLA SERRÃO ANDRADE DE OLIVEIRA e outros,
ambos em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por esta em face daquele, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para
(i)
determinar a utilização do CUB para atualização do saldo devedor até a entrega das chaves; (
ii)
reconhecer a abusividade da taxa de transferência de R$ 2.000,00 (dois mil reais e
(iii)
condenar a ré à restituição simples das despesas condominiais pagas pelos autores, antes deles receberam as chaves.

SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA
, em seu recurso, aduz, em suma, ser descabida a adoção do CUB para atualização do saldo. Sustenta ser devida a incidência de encargos moratórios, mesmo que considerando somente a partir da averbação do habite-se.

Por seu turno, os autores
BRUNELLA SERRÃO ANDRADE DE OLIVEIRA e outros,
aduzem, em trato preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional. Alegam, ainda, que a sentença se revela
citra petita.

No mérito, sustentam a ausência de elementos a autorizar o uso do prazo de tolerância de cento e oitenta dias, bem como a ausência de inadimplemento atribuível aos recorrentes.

Pugna, ainda, pela reforma da verba sucumbencial tal como firmada em primeiro grau.

Contrarrazões pelo desprovimento dos recursos.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0100856-19.2010.8.08.0035

APELANTE/APELADA: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA

APELADA/APELANTE: BRUNELLA SERRÃO ANDRADE DE OLIVEIRA e outros

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Tratam os autos de dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA
e
BRUNELLA SERRÃO ANDRADE DE OLIVEIRA e outros,
ambos em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por esta em face daquele, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para
(i)
determinar a utilização do CUB para atualização do saldo devedor até a entrega das chaves; (
ii)
reconhecer a abusividade da taxa de transferência de R$ 2.000,00 (dois mil reais e
(iii)
condenar a ré à restituição simples das despesas condominiais pagas pelos autores, antes deles receberam as chaves.

SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA
, em seu recurso, aduz, em suma, ser descabida a adoção do CUB para atualização do saldo. Sustenta ser devida a incidência de encargos moratórios, mesmo que considerando somente a partir da averbação do habite-se.

Por seu turno, os autores
BRUNELLA SERRÃO ANDRADE DE OLIVEIRA e outros,
aduzem, em trato preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional. Alegam, ainda, que a sentença se revela
citra petita.

No mérito, sustentam a ausência de elementos a autorizar o uso do prazo de tolerância de cento e oitenta dias, bem como a ausência de inadimplemento atribuível aos recorrentes.

Pugna, ainda, pela reforma da verba sucumbencial tal como firmada em primeiro grau.

Contrarrazões pelo desprovimento dos recursos.

Inicialmente, aduz a parte requerente que a r. sentença – bem como a decisão integrativa – é nula por negativa de prestação jurisdicional e, ainda, por ter sido prolatada de forma
citra petita.

Em detida análise da petição inicial, verifico que os autores questionam os termos dos contratos firmados com a parte demandada, precisamente acerca da aquisição de apartamentos no Ed. Residencial Reserva Castanheiras.

Pleitearam, ao final, pelas seguintes medidas: (i) condenação da ré ao pagamento da multa contratual para o período de atraso da obra; (ii) determinar a correção do saldo devedor pelo CUB até efetiva entrega do habite-se; (iii) restituição em dobro dos valores pagos a título de condomínio no período de atraso da obra; (iv) reembolso dos alugueres e condomínios pagos pelos condôminos no período de atraso da obra até a entrega das chaves; (v) abatimento do CUB negativo do período da obra no saldo devedor; (vi) declare a abusividade e nulidade das cláusulas questionadas na presente demanda; (vii) condenação da ré à restituição dos lucros cessantes e a indenização por danos morais.

No bojo da r. sentença recorrida (fls. 1.243 e seguintes), foram analisadas as seguintes teses pelo julgador primevo: (i) abusividade/nulidade das cláusulas contratuais; (ii) atraso na entrega do imóvel; (iii) correção do saldo pelo CUB; (iv) abusividade da cobrança da taxa de transferência; (v) restituição das taxas condominiais corrigidas pela SELIC; (vi) abatimento do CUB negativo e (vii) indenização por danos morais.

Assim, verifica-se que todas as teses sustentadas na petição inicial foram devidamente analisadas e abordadas no édito singular, inexistindo, em meu sentir, a alegada nulidade, quer seja pela ausência de fundamentação, quer seja por violação ao princípio da congruência.

Ainda analisando a apelação dos autores, não há como reconhecer o alegado atraso por parte da requerida.

É dizer, as partes litigantes celebraram promessa de compra e venda onde consta que a obra seria finalizada em 05/05/2010, prorrogável por cento e vinte dias, de modo que o prazo final para entrega seria 02/09/2010, sendo justamente esta data em que o habite-se foi expedido, consoante fl. 252.

Registro ser assente o entendimento acerca da legalidade da cláusula contratual que estabelece um prazo de tolerância para a entrega do imóvel

(...) 2. Do mérito: 2.1.
É razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para o prazo de entrega do imóvel, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). Precedentes
; 2.2. Para que a construtora ou a incorporadora se valham dessa cláusula de prorrogação, não é necessário que sejam comprovados os motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes
(TJES,
Data: 29/Feb/2024,
Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 0012592-84.2015.8.08.0347, Minha relatoria, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Dívida Ativa)

Assim,
não há atraso a ser reconhecido no caso em tela.

Acerca da apelação interposta pela requerida, em que pese suas alegações, vale ressaltar que o C. STJ já entendeu pela possibilidade de incidência do CUB como fato de correção monetária durante o período contratualmente previsto para as obras. Sendo que nesse sentido cito:

AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. - Não merece provimento recurso carente de argumentos capazes de desconstituir a decisão agravada. -
O CUB-SINDUSCON é indexador válido para a correção monetária das prestações ajustadas relativamente ao período de edificação do imóvel objeto do contrato
. - Após a conclusão da obra, não é mais possível a utilização de tal índice. (AgRg no AgRg no Ag n. 941.737/MG, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 3/12/2007, DJ de 14/12/2007, p. 416.)

(...)
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu pela possibilidade de incidência do CUB como fator de correção monetária durante o período contratualmente previsto para as obras
. 3. O mero fato de terem sido cobrados pelo reajuste de correção monetária não enseja a indenização por danos morais, notadamente porque nem sequer se trata de cobrança indevida. Do recurso de Apelação de CAPARAÓ EMPREENDIMENTOS LTDA e METRON ENGENHARIA LTDA: 4. Do cotejo entre os pedidos formulados na exordial e o êxito na sentença, ressai claro que os Autores foram vencedores em parte mínima do pedido, aplicando-se o parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil. 5. Sentença reformada.(TJES, Data: 02/Oct/2023, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 0028148-62.2014.8.08.0024, Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Provas em geral)

Acerca da impossibilidade de incidência de encargos moratórios – tese deduzida pela requerida em seu recurso – tenho que a r. sentença tão somente determinou a ilegalidade da taxa de transferência e, ainda, a necessidade de devolução dos valores da taxa condominial antes da efetiva entrega do imóvel.

Tais comandos, pelo que observo, estão em sintonia com a jurisprudência pátria, devendo, portanto, ser mantido inalterado.

Veja-se:

2.
É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência

e/ou cessão, em casos de transferência ou cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1º, inciso III do CDC.

(JECGO; RInom 5277354-32.2024.8.09.0174; Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais; Rel. Juiz Roberto Neiva Borges; DJEGO 05/12/2024)

(...) 4) A responsabilidade pelo IPTU e despesas condominiais cabe ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, ainda que se configure demora na transmissão da posse, mesmo que provocada pela ausência de êxito ou atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. 5)
É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel, tal qual teria ocorrido no caso concreto, segundo a apelante, ao ser celebrado termo aditivo no qual a autora/apelada concordou que a posse somente ser-lhe-ia concedida após quitar todo o saldo devedor
.(...) (TJES, Data: 03/Oct/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0006435-22.2019.8.08.0035, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Indenização por Dano Moral)

Inviável, ainda, a modificação da verba sucumbencial firmada em sentença, notadamente diante do parcial acolhimento da pretensão autoral, ora mantida em grau recursal.

Diante do exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos para, no mérito,
NEGAR-LHES PROVIMENTO
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 27/01/2025 a 31/01/2025

Acompanho o E. Relator.