Tribunal: TJES
Processo: 0011894-69.2019.8.08.0725
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão julgador: ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011894-69.2019.8.08.0725
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: PORTAL FLEX SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - ME
RECORRIDO: VALDIR PEREIRA DE NOVAIS
RELATOR(A):
ADEMAR JOAO BERMOND

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

PROCESSO Nº:
0011894-69.2019.8.08.0725

RECORRENTE:
PORTAL FLEX SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - ME

RECORRIDO:
VALDIR PEREIRA DE NOVAIS

RELATOR:
ADEMAR JOAO BERMOND

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado Cível interposto por PORTAL FLEX SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - ME em face da r. sentença que julgou extinto o processo sem resolução do mérito, com fundamento na ilegitimidade ativa ad causam da parte exequente. A demanda originária consiste em execução de título extrajudicial, especificamente contrato de locação de imóvel residencial, visando a cobrança de débitos no valor de R$ 4.860,86 (quatro mil, oitocentos e sessenta reais e oitenta e seis centavos).

A sentença recorrida,
ao analisar a Cláusula Oitava do Contrato de Administração de Imóvel Residencial entendeu que a disposição contratual que confere à administradora o "direito de cobrar" os valores inadimplidos pelo locatário, com a obrigação de "repassar o montante recebido aos proprietários do imóvel locado", não configura uma efetiva cessão de crédito.
Concluiu, assim, que a Recorrente atuava como mera representante dos proprietários/locadores, e não como substituta processual, carecendo de legitimidade para pleitear direito alheio em nome próprio, conforme o artigo 18 do Código de Processo Civil.

Irresignada, a Recorrente interpôs o presente Recurso Inominado alegando, em síntese, que a interpretação da cláusula contratual pela sentença está equivocada, pois se trata de uma verdadeira cessão de crédito, e não de mera representação. Argumenta que, na condição de cessionária e microempresa (ME), possui plena legitimidade para demandar nos Juizados Especiais, nos termos do artigo 8º, §1º, inciso II, da Lei nº 9.099/95 e da Lei Complementar nº 123/2006. Sustenta que a vedação do artigo 8º, §1º, inciso I, da Lei nº 9.099/95 se aplica apenas a pessoas físicas cessionárias de direitos de pessoas jurídicas, e não ao inverso. Adicionalmente, aduz que a sentença carece de fundamentação adequada e violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, configurando uma "decisão surpresa", uma vez que a questão da ilegitimidade ativa foi reconhecida de ofício sem prévia oportunidade de manifestação.

É o breve relatório.

O cerne da controvérsia recursal reside na análise da legitimidade ativa da Recorrente para figurar no polo ativo da presente execução, bem como na interpretação da natureza jurídica da relação contratual estabelecida entre a Recorrente (administradora) e os proprietários do imóvel locado. A Recorrente defende que a cláusula contratual em questão configura uma cessão de crédito, conferindo-lhe a titularidade do direito material e, consequentemente, a legitimidade para ajuizar a ação em nome próprio. Por outro lado, a sentença de primeiro grau interpretou a referida cláusula como um mero "direito de cobrar", caracterizando a Recorrente como representante dos locadores, o que afastaria sua legitimidade ativa.

Inicialmente, cumpre destacar que a legitimidade ad causam constitui uma das condições da ação, matéria de ordem pública que pode ser conhecida de ofício pelo juiz em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado, nos termos do artigo 485, §3º, do Código de Processo Civil de 2015. Desse modo, a alegação de "decisão surpresa" em relação ao reconhecimento da ilegitimidade ativa não se sustenta, uma vez que a cognição de ofício de tal matéria é expressamente autorizada pela legislação processual vigente, não havendo que se falar em nulidade por ausência de prévia intimação para manifestação sobre o ponto.

No mérito, a análise detida da Cláusula Oitava do Contrato de Administração de Imóvel Residencial, conforme bem delineado na sentença de origem, revela que a disposição contratual estabelece que "No caso de não pagamento dos aluguéis por parte do(s) locatário(s), o(s) proprietário(s)
cede
(m) à administradora
o direito de cobrar
, e esta, por sua vez, deve comunicar ao(s) proprietário(s) quando da inadimplência, para que ele(s) deliberem sobre as ações cabíveis,
sendo
que as despesas relativas a honorários advocatícios a base de 20% (vinte por cento) e
cobrança por meio de notificações extrajudiciais são de responsabilidade da administradora
." A interpretação teleológica e sistemática desta cláusula, em conjunto com a obrigação de "repassar o montante recebido aos proprietários do imóvel locado", conduz à conclusão de que a Recorrente atua, de fato, como mera mandatária ou representante dos locadores.

A cessão de crédito, instituto jurídico previsto nos artigos 286 e seguintes do Código Civil, implica a transferência da titularidade do crédito do cedente para o cessionário, que se torna o novo credor e, consequentemente, o titular do direito material. No caso dos autos, a cláusula contratual não denota uma efetiva transferência da titularidade do crédito dos aluguéis para a administradora, mas sim a outorga de um "direito de cobrar" em nome dos proprietários, com a subsequente obrigação de repasse dos valores recebidos. Tal arranjo é típico de um contrato de mandato ou administração, onde o administrador age em nome e por conta do mandante, sem adquirir a titularidade do direito material.

Nesse contexto, a Recorrente, na qualidade de administradora e mera representante dos locadores, não possui legitimidade para pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando expressamente autorizado por lei, conforme preceitua o artigo 18 do Código de Processo Civil de 2015. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que rege as locações de imóveis urbanos, não confere às administradoras de imóveis a prerrogativa de substituição processual dos locadores.

Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA AÇÕES JUDICIAIS REFERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTENDIMENTO PACÍFICO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a incidência das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ quando evidenciada a pretensão recursal do reconhecimento de suposta contrariedade à legislação federal. 2.
A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual.
REsp n. 1 .252.620/SC. 3. Estando o entendimento da Corte de origem em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se a aplicação da Súmula 83 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1693648 SP 2020/0093696-5, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCADORAS. REPRESENTANTE. ILEGITIMIDADE ATIVA. RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO. 1.
Esta Corte Superior entende que "a administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual"
(REsp 1 .252.620/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/06/2012, DJe de 25/06/2012). 2 . A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não admite a majoração de honorários de sucumbência por ocasião do julgamento de agravo interno, tendo em vista que a interposição do mencionado recurso não inaugura nova instância. 3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1 .021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa - a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada - pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2362841 SP 2023/0158217-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

A manutenção da sentença, portanto, não se baseia em uma restrição indevida ao acesso da microempresa aos Juizados, mas sim na correta aplicação do princípio de que ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo nas hipóteses de substituição processual expressamente previstas em lei, o que não se verifica no caso dos autos. A interpretação da cláusula contratual como mandato de cobrança, e não como cessão de crédito, é crucial para a manutenção da decisão de primeiro grau, pois a Recorrente não demonstrou ter adquirido a titularidade do crédito, mas apenas a incumbência de cobrá-lo em favor dos verdadeiros credores.

Dessa forma, a r. sentença recorrida encontra-se em consonância com o entendimento jurisprudencial dominante do Superior Tribunal de Justiça e com os princípios que regem a legitimidade processual, devendo ser integralmente mantida.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do Recurso Inominado e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter integralmente a sentença recorrida.

CONDENO
a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95.

Karine Monteiro Prado

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito
Relator Doutor ADEMAR JOÃO BERMOND
: Nos termos da Resolução TJES n. 12/2020,
HOMOLOGO
o projeto de voto elaborado pela Ilma. Juíza Leiga, adotando como razões da minha manifestação para que produza seus efeitos legais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)