Tribunal: TJES
Processo: 5012398-85.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-05-21

Ementa:
A
PELAÇÃO CÍVEL

Nº
5012398-85.2021.8.08.0024

APTE
:
AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A

APD
O
:

OPALA JOIAS LTDA

RELATOR:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM AEROPORTO. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO PROVISÓRIA DO VALOR DO ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ordinária ajuizada por empresa locatária visando à revisão do valor do aluguel de espaço comercial em aeroporto, fundamentada na teoria da imprevisão, em razão da pandemia de Covid-19 e seus reflexos econômicos, especialmente a drástica redução do fluxo de passageiros.

2. Sentença que acolheu parcialmente o pedido para reduzir em 30% o valor do aluguel entre janeiro e novembro de 2021, com retorno à integralidade a partir de dezembro do mesmo ano, e que distribuiu as verbas de sucumbência na proporção de 2/3 para a parte autora e 1/3 para a ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a pandemia de Covid-19 configura fato imprevisível e extraordinário a justificar a revisão judicial do valor do aluguel em contrato de locação comercial, com fundamento na teoria da imprevisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A jurisprudência do STJ admite a possibilidade de revisão contratual com base na teoria da imprevisão, desde que demonstrada a efetiva repercussão da pandemia sobre a execução do contrato e a excessiva onerosidade para uma das partes.

5. Comprovação nos autos da redução significativa no fluxo de passageiros no aeroporto de Vitória no período de janeiro a novembro de 2021, diretamente impactando o desempenho comercial da empresa autora.

6. Redução proporcional e temporária do aluguel determinada com base em dados objetivos, preservando o equilíbrio contratual e a continuidade da atividade empresarial da autora.

7. Conduta razoável da parte ré durante o período, com concessão prévia de descontos, sem afastar, contudo, o direito à revisão judicial diante da persistência dos efeitos adversos.

8. Manutenção da sentença e majoração dos honorários recursais conforme previsto no art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A pandemia de Covid-19, por configurar fato superveniente, extraordinário e imprevisível, pode ensejar a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão, desde que demonstrada a excessiva onerosidade e a quebra do equilíbrio das prestações. 2. A redução temporária do valor do aluguel, proporcional à queda de faturamento decorrente da diminuição do fluxo de passageiros em aeroporto, é medida que se coaduna com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 478, 479 e 480; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.998.206/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.693.566/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.12.2024, DJEN 19.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012398-85.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A

APELADO: OPALA JOIAS LTDA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
PELAÇÃO CÍVEL

Nº
5012398-85.2021.8.08.0024

APTE
:
AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A

APD
O
:

OPALA JOIAS LTDA

RELATOR:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM AEROPORTO. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO PROVISÓRIA DO VALOR DO ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ordinária ajuizada por empresa locatária visando à revisão do valor do aluguel de espaço comercial em aeroporto, fundamentada na teoria da imprevisão, em razão da pandemia de Covid-19 e seus reflexos econômicos, especialmente a drástica redução do fluxo de passageiros.

2. Sentença que acolheu parcialmente o pedido para reduzir em 30% o valor do aluguel entre janeiro e novembro de 2021, com retorno à integralidade a partir de dezembro do mesmo ano, e que distribuiu as verbas de sucumbência na proporção de 2/3 para a parte autora e 1/3 para a ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a pandemia de Covid-19 configura fato imprevisível e extraordinário a justificar a revisão judicial do valor do aluguel em contrato de locação comercial, com fundamento na teoria da imprevisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A jurisprudência do STJ admite a possibilidade de revisão contratual com base na teoria da imprevisão, desde que demonstrada a efetiva repercussão da pandemia sobre a execução do contrato e a excessiva onerosidade para uma das partes.

5. Comprovação nos autos da redução significativa no fluxo de passageiros no aeroporto de Vitória no período de janeiro a novembro de 2021, diretamente impactando o desempenho comercial da empresa autora.

6. Redução proporcional e temporária do aluguel determinada com base em dados objetivos, preservando o equilíbrio contratual e a continuidade da atividade empresarial da autora.

7. Conduta razoável da parte ré durante o período, com concessão prévia de descontos, sem afastar, contudo, o direito à revisão judicial diante da persistência dos efeitos adversos.

8. Manutenção da sentença e majoração dos honorários recursais conforme previsto no art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“1. A pandemia de Covid-19, por configurar fato superveniente, extraordinário e imprevisível, pode ensejar a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão, desde que demonstrada a excessiva onerosidade e a quebra do equilíbrio das prestações. 2. A redução temporária do valor do aluguel, proporcional à queda de faturamento decorrente da diminuição do fluxo de passageiros em aeroporto, é medida que se coaduna com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 478, 479 e 480; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.998.206/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.693.566/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.12.2024, DJEN 19.12.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL

Nº
5012398-85.2021.8.08.0024

APTE
:
AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A

APD
O
:

OPALA JOIAS LTDA

RELATOR:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Consoante relatado, t
rata-se de Apelação Cível interposta
por
AEROPORTOS DO SUDESTE DO BRASIL S.A
,
i
nconformado
com a sentença de
Id
11559658
que
julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação ordinária
OPALA JOIAS LTDA.

A
sentença ainda condenou as partes a divisão das verbas de sucumbência na proporção de
2/3 para a
Apelada
e 1/3 para a
Apelante, bem como arbitrou os honorários advocatícios em 12% sobre o valor da causa, conforme o artigo 85, §2º do CPC.

Extrai-se dos autos que a
Apelada ajuizou a demanda em face da Apelante com o objetivo de obter a revisão do contrato de locação empresarial de um espaço no terminal de embarque do Aeroporto Internacional de Vitória – Eurico de Aguiar Salles,
ao fundamento de d
ificuldades financeiras decorrentes da pandemia da Covid-19,
que alega reduziram consideravelmente suas receitas, porquanto as
medidas governamentais de combate à crise sanitária impediram repetidamente a abertura de seu estabelecimento comercial, além de reduzirem drasticamente o fluxo de passageiros e, consequentemente, de consumidores no aeroporto.

Assim, amparada na teoria da imprevisão, requereu
fosse autorizado o pagamento de apenas
30% do valor do aluguel vigente
, até o retorno normal do fluxo de passageiros.

Ao final, pediu a confirmação da tutela antecipada e a
aplicação da teoria da imprevisão
para suspender e isentar o pagamento dos aluguéis desde janeiro de 2021 até a retomada do fluxo de passageiros. Alternativamente, solicitou a
suspensão dos reajustes contratuais
e a manutenção do pagamento reduzido em 30% do aluguel original.

N
a sentença o magistrado primevo,
aplicando a teoria da imprevisão, acolheu
em parte o pedido autoral

para
revisar

o contrato celebrado entre as partes (ID 7804347)
e, com efeito,

determinar

a redução de 30% (trinta por cento) do aluguel mensal ajustado a partir de janeiro de 2021 até novembro 2021, retornando aos patamares normais em dezembro daquele ano.

Sobreveio o apelo da Requerida que, n
as suas razões (Id 11559660), em apertada síntese, aduz
que
a mera ocorrência da pandemia de Covid-19 não justifica, por si só, a revisão judicial do contrato firmado entre as partes
, sendo que
ambas foram igualmente afetadas pela crise sanitária, sendo descabido impor à apelante o ônus de arcar sozinha com os prejuízos decorrentes da situação excepcional.

Assevera que
, de boa-fé, já havia concedido descontos entre 50% e 60% sobre a remuneração contratual, o que foi usufruído pela parte autora.

Prossegue para defender que
a jurisprudência pátria, inclusive do próprio TJES, vem afastando a revisão contratual automática com base apenas na pandemia, exigindo-se comprovação concreta de onerosidade excessiva.

Evolui, ainda, sustentando que o
s dados de faturamento apresentados demonstram que a apelada já havia iniciado recuperação econômica ainda em 2020, não havendo base para o deferimento judicial da redução contratual.

Por fim, defende que
a revisão contratual comprometeria a gestão da concessão aeroportuária.

Pelas razões expostas requer a reforma da sentença,
para que seja afastada a redução do aluguel determinada na sentença.

Delimit
ados a lide e o recurso, a
teor dos arts.478 , 479
e 480
do Código Civil
1
, pela teoria da imprevisão, admite-se a resolução ou a revisão da relação contratual nas hipóteses em que fatos novos, extraordinários e imprevisíveis, alheios à vontade das partes, venham a tornar excessivamente oneroso para um dos contratantes o cumprimento das obrigações assumidas.

A

jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal
é
no sentido de reconhecer a possibilidade de revisão do
s contratos
com base nas teorias da onerosidade excessiva e da imprevisão, em razão da suspensão das atividades comerciais durante o período pandêmico, porém, assinala que
ela
não
se opera de forma
lógica ou automática,
mas sim de
avaliação da repercussão da pandemia no negócio
jurídico entabulado.
.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDANTE. [...].
2.1. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp n. 1.998.206/DF, Quarta Turma, Rel. Min. julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022)
. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.348.782/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PANDEMIA. COVID-19. FORÇA MAIOR. NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA 568/STJ.
[...].
5. A revisão de contratos paritários, com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia, não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial. Precedentes.
6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.693.566/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024.)

No caso dos autos, a apelada exerce
o
comércio de artigos de joalheria nas dependências do Aeroporto de Vitória e, para desempenhá-la, depende exclusivamente do turismo de lazer, negócios e da circulação de pessoas naquele espaço
,

atividades que foram
uma das mais prejudicadas pela pandemia do COVID-19, o que é de conhecimento público, já que o isolamento social acarretou no cancelamento de viagens
e voos
, fechamento de aeroportos e na consequente estagnação da atividade.

A redução da circulação de passageiros é evidenciada pela prova documental anexada aos autos, verificando-se que a média do número de passageiros no semestre anterior ao período pandêmico (setembro de 2019 a fevereiro de 2020), era de 290.516 a média de passageiros no Aeroporto de Vitória – ES,
retornando a 80% desse montante apenas em dezembro de 2021, motivo pelo qual entendo que o interregno definido na sentença equaciona e restabelece o equilíbrio nas prestações contratuais entre as partes.

Destarte, por digressivos e tautológicos outros fundamentos, entendo que acertada a sentença em reduzir
por período temporário e determinado
a
prestação pecuniária objeto do contrato celebrado entre as partes.

Por todo o exposto, conheço e
nego provimento
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios devidos pela Apelante.

É como voto.

DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

RELATOR

1
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.