Tribunal: TJES
Processo: 5000216-20.2023.8.08.0017
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão julgador: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Cláusula Penal
Data de julgamento: 2025-05-30

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR ARREPENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa vendedora contra sentença que homologou a rescisão contratual e determinou a restituição de 85% dos valores pagos pelo consumidor, incluindo entrada e comissão de corretagem, além de declarar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 15% dos valores pagos e cobrança adicional de comissão de corretagem. Possibilidade de restituição parcial dos valores pagos diante do exercício do direito de arrependimento pelo consumidor.

RAZÕES DE DECIDIR

Contrato firmado previa o direito de arrependimento com retenção de 15%, cabendo à vendedora restituir os demais valores.

Comissão de corretagem, quando não especificada de forma clara e separada como obrigação do comprador, não pode ser apropriada pela vendedora.

Configurada cobrança em duplicidade e ausência de clareza contratual, impõe-se a devolução de 85% do total pago, incluindo o valor referente à intermediação, nos termos expressamente previstos no contrato.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido.

Tese de julgamento:
Em contratos de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, é devida a devolução de 85% dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, sendo indevida a cobrança cumulativa de comissão de corretagem não destacada de forma clara e individualizada no contrato.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III e V;

Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 46.

Jurisprudência relevante citada:
STJ – REsp 1.912.522/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/09/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000216-20.2023.8.08.0017

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)

RECORRENTE: VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

RECORRIDO: CELSO ROBSON VELTEM DALFIOR

RELATOR(A):
RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

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EMENTA

EMENTA: RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR ARREPENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa vendedora contra sentença que homologou a rescisão contratual e determinou a restituição de 85% dos valores pagos pelo consumidor, incluindo entrada e comissão de corretagem, além de declarar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 15% dos valores pagos e cobrança adicional de comissão de corretagem. Possibilidade de restituição parcial dos valores pagos diante do exercício do direito de arrependimento pelo consumidor.

RAZÕES DE DECIDIR

Contrato firmado previa o direito de arrependimento com retenção de 15%, cabendo à vendedora restituir os demais valores.

Comissão de corretagem, quando não especificada de forma clara e separada como obrigação do comprador, não pode ser apropriada pela vendedora.

Configurada cobrança em duplicidade e ausência de clareza contratual, impõe-se a devolução de 85% do total pago, incluindo o valor referente à intermediação, nos termos expressamente previstos no contrato.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido.

Tese de julgamento:
Em contratos de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, é devida a devolução de 85% dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, sendo indevida a cobrança cumulativa de comissão de corretagem não destacada de forma clara e individualizada no contrato.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III e V;

Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 46.

Jurisprudência relevante citada:
STJ – REsp 1.912.522/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/09/2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1

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RELATÓRIO

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

TERCEIRA TURMA RECURSAL

PJE - RECURSO INOMINADO Nº 5000216-20.2023.8.08.0017

RECORRENTE: VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RECORRIDO: CELSO ROBSON VELTEM DALFIOR

JUIZ SENTENCIANTE: DR. JEFFERSON ANTONIO RODRIGUES BERNARDO

JUIZ RELATOR: DR. RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

EMENTA: RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR ARREPENDIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESTINAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa vendedora contra sentença que homologou a rescisão contratual e determinou a restituição de 85% dos valores pagos pelo consumidor, incluindo entrada e comissão de corretagem, além de declarar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 15% dos valores pagos e cobrança adicional de comissão de corretagem. Possibilidade de restituição parcial dos valores pagos diante do exercício do direito de arrependimento pelo consumidor.

RAZÕES DE DECIDIR

Contrato firmado previa o direito de arrependimento com retenção de 15%, cabendo à vendedora restituir os demais valores.

Comissão de corretagem, quando não especificada de forma clara e separada como obrigação do comprador, não pode ser apropriada pela vendedora.

Configurada cobrança em duplicidade e ausência de clareza contratual, impõe-se a devolução de 85% do total pago, incluindo o valor referente à intermediação, nos termos expressamente previstos no contrato.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido.

Tese de julgamento:
Em contratos de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, é devida a devolução de 85% dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, sendo indevida a cobrança cumulativa de comissão de corretagem não destacada de forma clara e individualizada no contrato.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III e V;

Lei nº 9.099/95, arts. 42 e 46.

Jurisprudência relevante citada:
STJ – REsp 1.912.522/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/09/2020.

RELATÓRIO

Em síntese, trata-se de demanda objetivando à rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, celebrado em abril de 2017 com a empresa Vista Azul Residencial e Meeting Center. Alegou ter pago R$ 7.415,70, mas, por dificuldades financeiras, decidiu desistir do negócio no ano seguinte. Tentou a resolução amigável do contrato, sem sucesso, enfrentando morosidade e omissão da empresa, que não realizou qualquer reembolso.

Sustentou que a cláusula contratual que prevê retenções elevadas é abusiva e desequilibrada, devendo ser reduzida para 10%, com restituição do valor restante. Pleiteou ainda indenização por danos morais de R$ 5.000,00, diante da frustração e omissão da empresa, e a inversão do ônus da prova, com fundamento no CDC.

Ao final, o juízo sentenciante assim decidiu:

14 – Ante o exposto, impõe-se: i) HOMOLOGAR o reconhecimento do pedido de rescisão contratual; ii) CONDENAR a ré ao ressarcimento de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos a título de parcelas do contrato (parcelas mensais) e sinal/comissão de c orretagem, com correção monetária a contar do desembolso, e juros de mora a contar da citação; iii) DECLARAR IMPROCEDENTE o pedido de reparação por danos morais.

Nas razões recursais, a requerida defende a
validade das cláusulas contratuais
, em especial a penalidade prevista para desistência do comprador, sustentando que
não houve conduta abusiva
, e que os valores retidos estão em conformidade com o contrato firmado. Requereu, assim, a
reforma da sentença
para reconhecer a legalidade das deduções contratuais e excluir a condenação por danos morais.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1º, da Lei n° 9.099/95. Analisando detidamente os argumentos aduzidos em sede recursal em conjunto com o acervo fático-probatório dos autos, entendo que as razões recursais não merecem prosperar.

Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento denominado Golden Villagio Laghetto, tendo o consumidor adimplido o valor de R$ 2.585,00 (dois mil, quinhentos e oitenta e cinco reais) a título de entrada.

Posteriormente, o recorrido exerceu o direito de arrependimento, previsto na cláusula oitava, § 2º, do contrato (Id. nº 12378403), manifestando formalmente sua intenção de desistir do negócio.

A recorrente, por sua vez, pretende reter 15% (quinze por cento) do montante pago, além de quantia adicional de R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais), referente à suposta comissão de corretagem.

Todavia, conforme entendimento consolidado na jurisprudência e na doutrina, a comissão de corretagem deve ser destinada exclusivamente ao corretor, não podendo ser apropriada pela vendedora, sobretudo quando não demonstrada sua efetiva percepção do valor. Assim, a retenção da comissão pela empresa vendedora é indevida, devendo ser mantido o limite contratual de 15% sobre os valores pagos, como forma de compensar custos administrativos e eventuais prejuízos decorrentes da rescisão antecipada.

Dessa forma, é devida a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) do montante pago a título de parcelas contratuais, incluindo sinal e comissão de corretagem, nos termos da sentença proferida em primeiro grau:

7 – O Quadro Geral exposto no Contrato (ID 23269891) dá conta de que o valor total da venda sem intermediação é de R$ 29.896,27 (vinte e nove mil e oitocentos e noventa e seis reais e vinte e sete centavos), a ser pago com 01 parcela inicial de R$ 50,00, acrescidas de 72 parcelas mensais de R$ 414,53 (quatrocentos e quatorze reais e cinquenta e três centavos). Constata-se, pois, que não se trata de sinal/entrada, pois o valor de R$ 2.900,00 não foi computado nas prestações devidas, tratando-se, pois, de comissão paga a título de corretagem/intermediação. 8 – E nesse ponto, constata-se que a ré transferiu ao autor/adquirente, a obrigação pelo pagamento da Comissão de Corretagem, o que só é permitido se o valor dessa comissão estiver expressamente discriminado no contrato de compra e venda como contraprestação pela intermediação da venda do imóvel objeto da avença firmada entre as partes (Precedente: REsp 1912522/SP). 9 – A Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade Empreendimento Bristol Pedra Azul (ID 23269891), nos itens destinados à “Condições de Pagamento” e “Recibo do Sinal/Entrada/Corretagem” não especifica, de maneira clara, sua natureza. A redação, tal como está, gera dubiedade quanto à destinação do valor inicial: se se trata de sinal/entrada (o que comporia o preço), ou se trata de comissão de corretagem. 10 – Além de não ser válida a transferência da Comissão de Corretagem ao comprador, vêse, no parágrafo segundo da Cláusula Oitava que a retenção dos 15% dos valores pagos é destinada a cobrir os custos com comissão de vendedores, dentre outras despesas. Não pode, pois, a ré cobrar essa despesa duplamente. 11 – Assim, o valor pago a título de "Parcela de Intermediação" (R$ 2.900,00) deve também ser restituído ao autor, compondo, porém, a base de cálculo do percentual de retenção, juntamente com o total das parcelas pagas.

Portanto, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, irretocável a sentença proferida pelo juízo de 1º grau, razão pela qual a mantenho por seus próprios fundamentos (art. 46 da Lei 9.099/1995 e Enunciado 11 das Turmas Recursais), e, via de consequência,
CONHEÇO
do recurso interposto, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Na forma do art. 55 da Lei n° 9.099/95, condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação e, caso inexistente, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)