Tribunal: TJES
Processo: 0002362-83.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2025-10-01

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA COM RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS COMPOSTOS POR EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. DESCONSIDERAÇÃO DA MORA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA
contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada por GOTARDO COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA e improcedente o pedido reconvencional, referente a inadimplência em contrato de compra e venda de duas lojas no empreendimento “Residencial Guto Gotardo”. O contrato previa juros simples de 0,5% ao mês a partir da entrega das chaves. Prova pericial constatou cobrança de juros compostos (anatocismo) durante a normalidade contratual. A apelante pleiteia rescisão contratual com restituição dos valores pagos ou, subsidiariamente, afastamento da mora imputada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se é lícita a cobrança de juros compostos por empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário em contrato de compra e venda de imóvel;
(ii) estabelecer se a constatação de abusividade nos encargos contratuais descaracteriza a mora e afasta os juros moratórios antes da liquidação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cobrança de juros compostos em contrato celebrado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário é ilegal, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

4. A perícia judicial demonstra que, embora o contrato previsse juros simples, as parcelas foram calculadas com incidência de juros compostos desde o período de normalidade.

5. O reconhecimento da abusividade dos encargos remuneratórios no período de normalidade descaracteriza a mora.

6. A abusividade identificada não implica, por si só, onerosidade excessiva a justificar a resolução contratual, devendo ser mantida a obrigação de pagamento das parcelas, observados os limites legais e contratuais.

7. A boa-fé objetiva impõe que a parte lesada pela cobrança abusiva adote medidas para pagar o valor que entende devido e discutir judicialmente o excedente.

8. Deve ser afastada a cobrança de juros remuneratórios compostos e de juros moratórios antes da liquidação, com cálculo das parcelas devidas à taxa simples de 0,5% ao mês desde a entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É ilegal a cobrança de juros compostos em contrato de compra e venda de imóvel firmado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário.

2. A constatação de abusividade nos encargos exigidos no período de normalidade contratual descaracteriza a mora e afasta a incidência de juros moratórios até a liquidação do débito.

3. A manutenção do contrato é compatível com o afastamento de cláusulas abusivas, preservando a obrigação principal e ajustando-a aos limites legais e contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 373 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.738.974/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 28/4/2025, DJEN 6/5/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.160/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 17/3/2025, DJEN 25/3/2025; STJ, AgRg no AREsp 507.275/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 5/8/2014, DJe 8/8/2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002362-83.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS BBL LTDA - ME

APELADO: GOTARDO COMERCIO E INDUSTRIA LTDA e outros (2)

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA COM RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS COMPOSTOS POR EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. DESCONSIDERAÇÃO DA MORA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA
contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada por GOTARDO COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA e improcedente o pedido reconvencional, referente a inadimplência em contrato de compra e venda de duas lojas no empreendimento “Residencial Guto Gotardo”. O contrato previa juros simples de 0,5% ao mês a partir da entrega das chaves. Prova pericial constatou cobrança de juros compostos (anatocismo) durante a normalidade contratual. A apelante pleiteia rescisão contratual com restituição dos valores pagos ou, subsidiariamente, afastamento da mora imputada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se é lícita a cobrança de juros compostos por empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário em contrato de compra e venda de imóvel;
(ii) estabelecer se a constatação de abusividade nos encargos contratuais descaracteriza a mora e afasta os juros moratórios antes da liquidação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cobrança de juros compostos em contrato celebrado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário é ilegal, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

4. A perícia judicial demonstra que, embora o contrato previsse juros simples, as parcelas foram calculadas com incidência de juros compostos desde o período de normalidade.

5. O reconhecimento da abusividade dos encargos remuneratórios no período de normalidade descaracteriza a mora.

6. A abusividade identificada não implica, por si só, onerosidade excessiva a justificar a resolução contratual, devendo ser mantida a obrigação de pagamento das parcelas, observados os limites legais e contratuais.

7. A boa-fé objetiva impõe que a parte lesada pela cobrança abusiva adote medidas para pagar o valor que entende devido e discutir judicialmente o excedente.

8. Deve ser afastada a cobrança de juros remuneratórios compostos e de juros moratórios antes da liquidação, com cálculo das parcelas devidas à taxa simples de 0,5% ao mês desde a entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É ilegal a cobrança de juros compostos em contrato de compra e venda de imóvel firmado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário.

2. A constatação de abusividade nos encargos exigidos no período de normalidade contratual descaracteriza a mora e afasta a incidência de juros moratórios até a liquidação do débito.

3. A manutenção do contrato é compatível com o afastamento de cláusulas abusivas, preservando a obrigação principal e ajustando-a aos limites legais e contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421 e 422; CPC, arts. 373 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.738.974/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 28/4/2025, DJEN 6/5/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.160/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 17/3/2025, DJEN 25/3/2025; STJ, AgRg no AREsp 507.275/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 5/8/2014, DJe 8/8/2014.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002362-83.2018.8.08.0021

APELANTE: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA

APELADO: GOTARDO COMERCIO E INDUSTRIA LTDA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS BBL LTDA

em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, nos autos da ação de cobrança ajuizada por
GOTARDO COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA
,
que julgou procedentes os pedidos autorais e improcedente o pleito reconvencional.

Em suas razões de id. 13662967 sustenta a apelante, em síntese, a abusividade da taxa de juros remuneratórios aplicada durante o período de normalidade contratual, em desacordo com as condições pactuadas, conforme demonstrado por meio de prova pericial técnica.

Pugna, assim, pela reforma da sentença, para que seja julgado procedente o pedido reconvencional, com a consequente rescisão do contrato celebrado e a restituição dos valores pagos ou, subsidiariamente, para que seja afastada a mora que lhe foi imputada.

Contrarrazões no id. 13662972 pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A autora, GOTARDO COMERCIO E INDUSTRIA LTDA,

ingressou com a presente demanda objetivando a cobrança das parcelas inadimplidas do contrato firmado com EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA
,
em 06/09/2011, referente a compra dos imóveis descritos como loja n° 01 (um) e loja nº 02 (dois) do empreendimento "Residencial Guto Gotardo", edificado a Rua Getúlio Vargas e Ladeira São Benedito, Centro, Guarapari/ES.

Narra que a requerida comprometeu-se a pagar quantia de R$ 130.000,00 (centro e trinta mil reais) no ato da assinatura e 70 (setenta) prestações mensais e sucessivas de R$ 20.642,85 (vinte mil, seiscentos e quarenta e dois reais e oitenta e cinco centavos), vencendo a primeira em 30/12/2013. Nada obstante, desde 31/06/2016 encontrava-se inadimplente.

Em sua defesa, a demandada alegou a ilegalidade da cobrança de juros capitalizados somados ao índice da caderneta de poupança, o que, com o advento de causa imprevisível, tornou o pacto celebrado excessivamente oneroso. Pugnou, em sede de reconvenção, pela resolução contratual e a devolução das parcelas já pagas, a fim de restituir ambas as partes ao
status quo ante
.

Sobreveio a sentença, que julgou procedente a pretensão autoral, ao fundamento de que não restou demonstrada a onerosidade excessiva alegada pela requerida/reconvinte, rejeitando o pleito reconvencional.

Nesse cenário, mister registrar que o contrato firmado entre as partes prevê a incidência de
juros remuneratórios simples
de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da entrega das chaves.

Por outro lado, tem-se que o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca da ilegalidade da cobrança de
juros compostos
, quando realizada por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.738.974/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. COBRANÇA. SOCIEDADE EMPRESÁRIA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.

II. Razões de decidir 2. "Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados"
(AgInt no AREsp n. 2.519.062/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)

III. Dispositivo 3. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.160/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 25/3/2025.)

Na hipótese, restou constatado, por meio de perícia judicial que, embora o contrato tenha previsto a incidência de juros simples (de 0,5% a partir da entrega das chaves do imóvel),
na prática foi realizada cobrança de juros compostos
.

Sob tal enfoque, o parecer técnico foi inequívoco em estabelecer que “
foi identificada a prática de anatocismo (juros sobre juros)
no cálculo das parcelas apresentada pela Requerente, tomando como base os valores apresentados na planilha acostada à fl. 20 dos autos,
apesar de o contrato não prever cobrança capitalizada de juros”
(fl. 10 do id. 13662951).

A compreensão de que a cobrança dos juros compostos se deu no período da normalidade decorre da resposta ao quesito 17, nos seguintes termos:

'Na planilha apresentada pelo Requerente
a parcela com vencimento em 31/01/16 totaliza R$ 29.981,62 (vinte e nove mil novecentos e oitenta e um reais e sessenta e dois centavos)
até o seu vencimento
, ou seja, aplicando a correção pela poupança mais os juros remuneratórios,
enquanto que na revisão do contrato, a juros simples, o valor é de R$ 27.187,01
(vinte e sete mil cento e oitenta e sete reais e um centavo), o que indica que os juros remuneratórios foram capitalizados.

Como referiu o
expert
, já na data do vencimento da parcela a cobrança foi realizada mediante inserção de juros compostos, o que demonstra a exigência no período da normalidade.

Em assim sendo, consoante entendimento da Corte da Cidadania, firmado em sede de recurso repetitivo,
"
o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora
"
(AgRg no AREsp 507.275/MG, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/8/2014, DJe de 8/8/2014).

Lado outro, em que pese o pleito de rescisão contratual formulado pela apelante, entendo que deve ser mantida a obrigação de pagamento das parcelas devidas, em harmonia com a máxima do
pacta sunt servanda,
respeitando, contudo, os limites legais e contratuais válidos.

Isso porque, a cobrança das parcelas acrescidas de juros não contratados não se mostra suficiente, diante da prova dos autos, para concluir pela onerosidade excessiva, de modo que não há dúvida de que o inadimplemento deve ser imposto à demandada.

O acervo probatório demonstra, claramente, que no período pretérito ao ajuizamento da demanda, a requerida indicou, claramente, que a impontualidade deveu-se a questões financeiras próprias e não à cobrança de juros abusivos.

Aliado a tal circunstância é de se ponderar que, em uma postura de boa-fé objetiva, na hipótese de se sentir lesada pela cobrança de juros abusivos, caberia à requerida adotar meios próprios para realizar o pagamento daquilo que compreendesse adequado e revisar aquela.

De todo modo, a cobrança dos juros impõe o reconhecimento de descaracterização da mora, de tal forma que os juros moratórios não poderão incidir na hipótese em comento antes da decisão definitiva acerca da liquidação do julgado.

Com a apuração do valor devido, o inadimplemento quanto ao saldo devedor importará, naturalmente, em mora.

Portanto, deve ser extirpada a cobrança abusiva reconhecida pela perícia, bem como a cobrança de juros moratórios, sendo o saldo devedor remanescente apurado e compensado em liquidação de sentença.

Posto isto,
dou parcial provimento
ao recurso, a fim de reformar a sentença, para julgar parcialmente procedente o pedido inicial, mantendo o contrato firmado entre as partes e condenar a requerida ao pagamento das parcelas inadimplidas a serem calculadas, em liquidação, com incidência de juros simples de 0,5% a partir da entrega das chaves e sem a incidência de juros de mora, bem como para julgar parcialmente procedente o pedido formulado na reconvenção, para reconhecer e afastar a abusividade dos juros remuneratórios compostos e a mora imputada à apelante.

Via de consequência, já considerando a sucumbência de ambas as lides (principal e reconvencional), condeno a requerida ao pagamento de 70% (setenta pro cento) do valor das custas processuais, ao passo que condeno a autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) delas.

Arbitro honorários advocatícios em favor da autora em 12% (doze por cento) do valor da condenação. Fixo-os em favor da demandada em 12% (doze por cento) do valor do proveito econômico obtido, que representa a quantia decotada da cobrança.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)