Tribunal: TJES
Processo: 5007943-68.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Indenização por Dano Moral; Liminar; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ADMISSIBILIDADE DE DOCUMENTO NOVO EM FASE RECURSAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE COMPROVADA. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação declaratória de nulidade de escritura pública c/c reintegração de posse e indenização por danos morais, que julgou improcedentes os pedidos da exordial. O autor alegou ter sido vítima de fraude, afirmando que não participou da negociação de venda de seu imóvel, e que se encontrava no exterior à época dos fatos. Requereu a nulidade do negócio jurídico e da escritura pública lavrada, a reintegração na posse do bem e a condenação dos apelados por danos morais. Em sede recursal, postulou a juntada de documentos novos, especialmente o Inquérito Policial n. 108/2022, instaurada a partir de queixa-crime apresentada pelos apelados, o qual concluiu pela prática de estelionato relacionada à transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documento novo em sede recursal, nos termos do art. 435 do CPC, especialmente o Inquérito Policial n. 108/2022; (ii) estabelecer se restou comprovada a ocorrência de fraude que justifique o reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, caracterizando venda
a non domino.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A juntada de documentos novos é admissível em sede de apelação, desde que demonstrada a sua inacessibilidade anterior, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC. No caso, o inquérito policial foi instaurado após o ajuizamento da ação e apenas se tornou acessível ao apelante após seu retorno ao Brasil, estando, portanto, preenchidos os requisitos legais para sua admissão.

A documentação constante nos autos, incluindo certidão de movimentos migratórios, extratos bancários, laudos médicos emitidos na Austrália e inconsistências na CNH utilizada na lavratura da escritura pública, comprova que o apelante não participou da venda de seu imóvel.

O Inquérito Policial n. 108/2022 identificou a prática de estelionato na negociação do imóvel, com o indiciamento do corretor e de sua esposa, além de revelar adulterações na documentação apresentada ao cartório, contradições nos depoimentos e destinação atípica dos valores da transação, reforçando a existência de fraude.

A escritura pública foi lavrada fora da sede do cartório sem menção expressa da diligência externa e com vícios que mitigam a presunção de veracidade do ato notarial, também comprometendo a validade do negócio.

Comprovada a venda
a non domino
, caracteriza-se a nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, sendo irrelevante a eventual boa-fé dos adquirentes, que deve buscar, em ação autônoma, a responsabilização daqueles que lhes causaram prejuízos.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não restou demonstrado que os apelados tenham agido com dolo, culpa grave ou má-fé, não se configurando, portanto, o dever de indenizar nessa seara.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É admissível a juntada de documento novo em fase recursal quando comprovada a sua inacessibilidade em momento anterior, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC.

Comprovada a prática de venda a non domino, o negócio jurídico é absolutamente nulo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

A nulidade da escritura pública lavrada com base em documento fraudulento pode ser declarada judicialmente mediante prova robusta da falsidade e ausência de participação do verdadeiro proprietário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 435 e 487, I; CC, art. 166, I e VI; Lei 8.935/1994, arts. 8º e 9º; CP, art. 171, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1785665/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.08.2019, DJe 14.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1342222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.11.2021, DJe 26.11.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007943-68.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDSON QUINTANEIRO

APELADO: ADILSON LUIZ DE BORTOLI e outros

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ADMISSIBILIDADE DE DOCUMENTO NOVO EM FASE RECURSAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE COMPROVADA. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação declaratória de nulidade de escritura pública c/c reintegração de posse e indenização por danos morais, que julgou improcedentes os pedidos da exordial. O autor alegou ter sido vítima de fraude, afirmando que não participou da negociação de venda de seu imóvel, e que se encontrava no exterior à época dos fatos. Requereu a nulidade do negócio jurídico e da escritura pública lavrada, a reintegração na posse do bem e a condenação dos apelados por danos morais. Em sede recursal, postulou a juntada de documentos novos, especialmente o Inquérito Policial n. 108/2022, instaurada a partir de queixa-crime apresentada pelos apelados, o qual concluiu pela prática de estelionato relacionada à transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documento novo em sede recursal, nos termos do art. 435 do CPC, especialmente o Inquérito Policial n. 108/2022; (ii) estabelecer se restou comprovada a ocorrência de fraude que justifique o reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, caracterizando venda
a non domino.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A juntada de documentos novos é admissível em sede de apelação, desde que demonstrada a sua inacessibilidade anterior, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC. No caso, o inquérito policial foi instaurado após o ajuizamento da ação e apenas se tornou acessível ao apelante após seu retorno ao Brasil, estando, portanto, preenchidos os requisitos legais para sua admissão.

A documentação constante nos autos, incluindo certidão de movimentos migratórios, extratos bancários, laudos médicos emitidos na Austrália e inconsistências na CNH utilizada na lavratura da escritura pública, comprova que o apelante não participou da venda de seu imóvel.

O Inquérito Policial n. 108/2022 identificou a prática de estelionato na negociação do imóvel, com o indiciamento do corretor e de sua esposa, além de revelar adulterações na documentação apresentada ao cartório, contradições nos depoimentos e destinação atípica dos valores da transação, reforçando a existência de fraude.

A escritura pública foi lavrada fora da sede do cartório sem menção expressa da diligência externa e com vícios que mitigam a presunção de veracidade do ato notarial, também comprometendo a validade do negócio.

Comprovada a venda
a non domino
, caracteriza-se a nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, sendo irrelevante a eventual boa-fé dos adquirentes, que deve buscar, em ação autônoma, a responsabilização daqueles que lhes causaram prejuízos.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não restou demonstrado que os apelados tenham agido com dolo, culpa grave ou má-fé, não se configurando, portanto, o dever de indenizar nessa seara.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É admissível a juntada de documento novo em fase recursal quando comprovada a sua inacessibilidade em momento anterior, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC.

Comprovada a prática de venda a non domino, o negócio jurídico é absolutamente nulo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

A nulidade da escritura pública lavrada com base em documento fraudulento pode ser declarada judicialmente mediante prova robusta da falsidade e ausência de participação do verdadeiro proprietário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 435 e 487, I; CC, art. 166, I e VI; Lei 8.935/1994, arts. 8º e 9º; CP, art. 171, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1785665/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.08.2019, DJe 14.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1342222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.11.2021, DJe 26.11.2021.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Apelação Cível n. 5007943-68.2022.8.08.0048

Apelante:
Edson Quintaneiro

Apelado:
Adilson Luiz de Bortoli e Eliana Lima Zani de Bortoli

Relator:
Desembargador Alexandre Puppim

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Edson Quintaneiro contra a sentença de id. 13552125, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra nos autos da “ação declaratória de nulidade de escritura pública c/c reintegração de posse e indenização por danos morais” ajuizada em face de Adilson Luiz de Bortoli e Eliana Lima Zani de Bortoli, na qual o juízo
a quo
julgou o pedido improcedente, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Nas razões recursais de id. 13552126, o apelante sustenta em síntese que:
a)
há necessidade de juntada de documentos novos, em especial o inquérito policial n. 108-2022, que comprovaria a fraude, e que este documento somente se tornou acessível em momento posterior, em observância ao art. 435 do CPC;
b)
a sentença merece reforma para que seja reconhecida a nulidade do ato jurídico de compra e venda, visto que foi vítima de fraude e não participou da negociação, estando ausente do país na época;
c)
o ato praticado pelos apelados enseja a condenação por danos morais, em razão da negligência e má-fé na condução do negócio.

Contrarrazões apresentadas no id. 13552145, nas quais os apelados defendem a manutenção da sentença, alegando a inadmissibilidade da juntada extemporânea de documentos, a validade do negócio jurídico e da escritura pública, e a inexistência de dever de indenizar, por terem agido de boa-fé.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, data da assinatura eletrônica

DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Apelação Cível n. 5007943-68.2022.8.08.0048

Apelante:
Edson Quintaneiro

Apelado:
Adilson Luiz de Bortoli e Eliana Lima Zani de Bortoli

Relator:
Desembargador Alexandre Puppim

VOTO

DA JUNTADA POSTERIOR DE DOCUMENTOS

A análise do recurso cinge-se em verificar se o conjunto probatório formado nos autos comprova a fraude na compra e venda do imóvel do autor, a nulidade do negócio jurídico e o dever de indenizar, bem como se há possibilidade de juntada de documentos novos na atual fase processual.

De início, quanto à juntada de documentos novos em sede de apelação, verifico que a pretensão do apelante encontra respaldo no art. 435, parágrafo único, do CPC,
in verbis:

Art. 435.
É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Parágrafo único.
Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo c
om o
art. 5º
.

O Inquérito Policial n. 108/2022, o qual o apelante busca introduzir nos autos, foi instaurado após o ajuizamento da presente ação, por meio de
queixa-crime registrada pelos próprios apelados, então compradores do imóvel,
que requereram
à autoridade policial
fosse
“apurado se houve venda de propriedade de outrem”
(fls. 02/08 do IP 108/2022 – id. 13552134).

Após o
trâmite do inquérito, o Delegado responsável pela investigação concluiu pelo indiciamento de Marcelo Pereira Custódio, corretor que teria intermediado a compra e venda do imóvel objeto da ação, e Maria Cristina Senna Cond
e, sua esposa, ambos pela prática do crime de estelionato,
tipificados n
o art. 171, §2º do Código Penal (fls.318 do IP 108/2022 – id. 13552134).

É cediço que o inquérito policial, por se tratar de documento de investigação policial, constitui procedimento de natureza sigilosa, havendo publicidade, geralmente, apenas às partes, no caso, os compradores e seus procuradores.

Assim, o apelante somente tomou conhecimento da existência deste inquérito após retornar ao Brasil, vindo da Austrália, em março de 2024, para tratamento de câncer, quando foi buscar informações sobre o boletim de ocorrência que ele mesmo havia registrado via
internet

na época dos fatos
, descobrindo, então, a existência da referida
queixa-crime
apresentada pelos apelados, a qual deu origem ao Inquérito Policial nº 108/2022.

Desse modo, comprovada a impossibilidade de juntada anterior do documento e ausente qualquer indício de má-fé, a admissibilidade da prova é medida que se impõe, tendo sido garantido o contraditório dos apelados, que apresentaram suas contrarrazões após a juntada dos documentos (id. 13552145).

Firmadas tais premissas, passo à análise da validade ou não da compra e venda do imóvel objeto do processo.

DA NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO

A controvérsia principal reside na validade do negócio jurídico representado na escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado sob o n. 44.364, do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES.

Alega o ora apelante que o negócio jurídico foi fruto de venda a
non domino
, isto é, venda realizada por quem não era proprietário do imóvel, uma vez que ele se encontrava na Austrália, onde residia desde 2017, e que apenas descobriu a venda desautorizada de seu imóvel por meio de um ex-vizinho seu, que o perguntou se ele realmente havia alienado o imóvel, conforme troca de mensagens registradas no id.13551618.

Após notificação extrajudicial enviada aos compradores, ora apelados, não ter surtido os efeitos pretendidos, o apelante ajuizou a presente ação declaratória de nulidade de compra e venda e da escritura pública c/c reintegração de posse e indenização por danos morais, em face dos compradores Adilson Luiz de Bortoli e Eliana Lima Zani de Bortoli.

Após a produção de provas, o juízo
a quo
proferiu a r. sentença recorrida e julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, por entender que este não se desincumbiu do seu ônus de provar a ilicitude na lavratura da escritura pública de compra e venda,
por não ter apresentado provas suficientes de que não estava no país,
levando em conta, também, a presunção de veracidade do documento público,
nos seguintes termos:

“
Ocorre, entretanto, que a questão é abordada unicamente sob o enfoque de que o requerente não se encontrava no Brasil à época da transação, sendo que a prova colacionada sobre esse ponto consiste, basicamente, no plano de viagem, na passagem aérea do ano de 2017, no visto de permanência temporária obtido na Austrália, nas faturas do cartão de titularidade do Demandante, as quais, entende o autor, serviriam para demonstrar que ele estaria na Austrália, e, agora, juntado posteriormente, na certidão de movimentos migratórios, emitida pelo Sistema de Tráfego Internacional.

Certamente, a dúvida restaria ilidida se o requerente apresentasse e produzisse provas suficientes e indubitáveis da sua estadia em local diverso, no dia 10 de setembro de 2021 e nas datas em que foram realizadas as tratativas pessoais com os requeridos. Ainda que difícil essa demonstração, tanto seria factível a partir de filmagens, reportagens, testemunhos, depoimento pessoal dos requeridos, etc..

Todavia, a comprovação da alegação da estadia em continente diverso, à época da celebração do negócio, ressente de maior robustez do que o quanto trazido neste caderno. Mesmo que as viagens internacionais sigam protocolos mais rígidos, com controle de entrada e saída dos nacionais e turistas, convém lembrar que, entre os países do Mercosul, o trânsito de cidadãos é livre, dispensando sequer a apresentação de documento pessoal, quiçá de passaporte ou visto ou controle de migração.

Nesse viés, a própria certidão de movimentos migratórios, juntada intempestivamente no Id nº 44823658, não faz prova de que as únicas entradas e saídas do requerente do país são aquelas que menciona. Na possibilidade da entrada no Brasil, pela via terrestre, seja pela Argentina ou Paraguai, sem que tal informação conste obrigatoriamente de documento oficial, inviabiliza ter-se por provado, nestes autos, que o requerente não estava no país e, portanto, não teria tratado a venda do imóvel.

Anota-se que, afora esse enfoque dado à argumentação pelo requerente, outras vertentes poderiam ter sido exploradas pelo autor, como o fato de que terceira pessoa teria se passado por si, de maneira que os envolvidos na avença e no seu registro, de fato, não conheceriam o solicitante e não o reconheceriam em uma audiência, bem assim as assinaturas colhidas para fins da lavratura da escritura pública de compra e venda não corresponderiam à sua, situações a serem demonstradas em audiência ou por meio de perícia grafotécnica ou da juntada dos documentos arquivados no Tabelionato de Notas para que fosse lavrada a escritura..

[...]

Há que se repisar que, além do negócio jurídico cuja celebração é questionada pelo autor, a escritura pública lavrada pelo Tabelionato de Notas de Argolas, em Vila Velha/ES, também tem sua veracidade discutida pelo demandante. Nesse ponto, tratando-se de documento público, lavrado por servidor imbuído de fé pública, a favor da qual pende a presunção de veracidade, exige-se especial acuro na produção das provas a fim de, superando a presunção iuris tantum, alcançar a sua desconstituição, o que não restou demonstrado nos autos.

No mais, pretendendo o requerente seja reconhecida a prática, na espécie, de venda a non domino, que conduz ao grave efeito de nulidade da transação, certo é que o arcabouço probatório apto para sustentar os fatos deve afastar qualquer dúvida acerca da prática do negócio por outrem, que não o dono e, ausente tal demonstração no feito, a improcedência do pedido é a decisão que se impõe.”

Não obstante, entendo que
assiste razão ao Apelante.

Os documentos acostados aos autos confirmam que o apelante, de fato, residiu na Austrália por um longo período, entre 2017 e 2024. A Certidão de Movimentos Migratórios da Polícia Federal (id. 13552123) aponta uma saída do Brasil em 04/05/2017 e uma entrada apenas em 11/02/2024. Essa informação é corroborada pelo visto E-Visitor concedido em 18 de março de 2017, bem como pelo extrato do Commonwealth Bank (id. 13552087), que demonstra movimentações financeiras do apelante na Austrália nos anos de 2020 e 2021.

Além disso, os laudos médicos (id. 13552121 e 13552119) e o exame PET-scan (id. 13552122), todos provenientes de hospitais australianos, comprovam que o apelante fazia tratamento de câncer de cólon naquele país durante os anos de 2023 e 2024, e retornou ao Brasil apenas em março de 2024 para continuar o seu tratamento oncológico pelo SUS.

Ademais, a validade da CNH do apelante, que venceu em 2019 e só foi renovada em 2024, conforme documentos pessoais juntados ao id. 13551608
e 13552129
, reforça a tese de sua ausência prolongada do país.

Inclusive, as datas de vencimento e renovação de sua CNH ganham especial relevância no caso concreto, uma vez que foi este o documento utilizado para a lavratura da escritura pública de compra e venda.

De acordo com os documentos enviados pelo Tabelião do Cartório
de Registro Civil e Tabelionato de Notas do Distrito de Argolas, em Vila Velha, Fabrini Leite Marçal, no
I
nquérito
P
olicial
n. 108/2022 (id. 13552134)
, o documento do vendedor
que fora
apresentado
ao
cartório
era
uma CNH em nome do ora Apelante, mas com a data de emissão
em
2020 e vencimento em 202
5
, e com foto – apesar de qualidade ruim – que
apresenta pessoa bem diferente do

apelante
(fl. 290 do IP 108/2022 – id. 13552134). Além disso, as assinaturas dos documentos apresentados pelo autor, n
a CNH juntada a
o id. 13551608, também não coicindem com a assinatura d
a CNH
apresentad
a
no cartório.

Ademais, extrai-se d
o
Inquérito Policial n. 108/2022 (id. 13552134) elementos contundentes que corroboram
com
a tese de fraude. Nele, o corretor Marcelo Pereira Custódio, que intermediou a venda,
em sua oitiva,
declarou que a pessoa que se passou por Edson, o vendedor do imóvel, não era a mesma que aparecia
nos documentos verdadeiros do apelante
(fls. 285 do inquérito). O escrevente do cartório, Pedro Henrique de Sousa, responsável por colher as assinaturas
da escritura pública
na agência bancária
, afirmou que a CNH do suposto vendedor era original, mas com “fotos e dados adulterados” (fls. 287 do inquérito).

Outro ponto relevante que emerge d
os autos
é a contradição nas informações prestadas pelo corretor
de imóveis
. Inicialmente, durante as tr
ocas de mensagens com o
a
pelado Adilson
, ele teria afirmado que o vendedor viria de helicóptero de Macaé,
no Estado do Rio de Janeiro
,
onde trabalhava em uma plataforma de petróleo
, em um "bate-e-volta", apenas para assinar a escritura.
Isso pode ser extraído da transcrição dos áudios na ata notarial juntada pelo Apelado no id.13552110.

Já
seu depoimento no inquérito, Marcelo Pereira Custódio afirmou que o suposto Edson Quintaneiro teria ficado hospedado em
um hotel em
Santa Maria de Jetibá (fls. 285 do inquérito).

Ademais, o depoimento de Adilson Luiz de Bortoli no inquérito (fls. 236-239 –
id. 13552134
) revela que o suposto vendedor solicitou que o restante do valor da venda fosse transferido para a conta de sua esposa, mas o depósito foi realizado
na conta de
Maria Cristina Senna Conde, que é, na verdade, esposa do corretor Marcelo Pereira Custódio, e não do apelante Edson Quintaneiro. Essa discrepância poderia ter sido facilmente averiguada pelos apelados, visto que, na escritura pública, o apelante consta como solteiro, não havendo menção a qualquer esposa.

A própria forma como a escritura pública foi lavrada também levanta questionamentos,
eis que
a
assinatura do documento ocorreu fora do recinto do cartório, em uma agência bancária, o que, embora permitido em situações excepcionais, exigiria cautela redobrada na verificação da autenticidade das partes, o que, aparentemente, não ocorreu de forma satisfatória.

Frise-se que, nos termos dos artigos 8º e 9º da Lei 8.935/94 e do Provimento CGE/ES nº 13/2024,
é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio, mas o tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.

Ademais, a colheita das assinaturas pode ser realizada “em diligência externa”, como é chamado na praxe cartorária, desde que no teor da escritura pública conste tal circunstância.

N
o caso dos autos, além da escritura ter sido lavrada no município da Serra/ES, dentro de agência bancária da Caixa Econômica Federal, sendo o Cartório de Notas do município de Vila Velha/
ES
, ainda não constou no teor da escritura pública que as assinaturas foram colhidas em diligência externa, fatos estes que
mitigam
a presunção de fé pública dos documentos lavrados pelo tabelião.

T
odas essas informações retiradas do inquérito policial, em conjunto com os documentos que comprovam que o Apelante residi
a
na Austrália desde 2017, e lá permanecendo em 2021, apenas retornando ao Brasil em 2024,
reforçam a
tese
de fraude.

Portanto, todos esses elementos, em conjunto, evidenciam a ocorrência de venda
a non domino
, ou seja, a alienação de imóvel por quem não detinha a propriedade.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a venda
a non domino
é um negócio jurídico absolutamente nulo e impossível de ser convalidado, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente,
in verbis:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes.
3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ. 4 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1785665 DF 2018/0327882-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe 14/08/2019)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO . QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO" . NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ . REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA .
1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais"
(AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2.
Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.
[...
]
5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1342222 DF 2018/0200058-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/11/2021)

A
ssim, a referida alienação não tem o condão de transmitir a propriedade do imóvel, dada a existência de vício na origem da transação, o que autoriza o verdadeiro proprietário a buscar o bem contra aquele que imagina tê-lo adquirido,
assim como permite ao comprador iludido ressarcir-se dos prejuízos experimentados pela transferência frustrada,
em face daqueles responsáveis pela fraude.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que, não obstante a situação vivenciada pelo apelante ultrapasse o mero dissabor, não há como, com base no conjunto probatório produzido, chegar à conclusão de que os apelados agiram em conluio ou mesmo tinham ciência da fraude, ou atuaram de alguma forma que pudessem lhes ser imputada a responsabilidade pelos danos morais sofridos pelo apelante.

Ainda que tenha havido certa falta de zelo na averiguação dos documentos e fatos, por parte dos apelados, a bem da verdade, estes parecem também figurar como vítimas da fraude praticada, aparentemente, pelo corretor, sua esposa e aquele que se passou pelo apelante.

Por todo o exposto
, conheço do recurso e a ele
dou
parcial
provimento,
no sentido de
reformar a sentença recorrida para:

a) Declarar a nulidade da compra e venda do imóvel objeto da lide, e por conseguinte, declarar a nulidade da escritura pública de venda e compra do imóvel datada de setembro de 2021, lavrada no Cartório de Registro Civil e Tabelionato de Notas do Distrito de Argolas do juízo de Vila Velha/ES, livro 099, fls. 045 e seguintes.

b) Determinar o cancelamento da averbação lançada na matrícula n. 44.364 do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES.

c) inverter os ônus processuais e sucumbenciais, que passam a ser suportados pelos apelados, ficando os honorários arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

Vitória-ES, data da assinatura eletrônica

DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão presencial do dia 23/09/2025

Voto: Acompanhar o Relator

Desembargadora Janete Vargas Simões