Tribunal: TJES
Processo: 5019016-16.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-06-16

Ementa:
ACÓRDÃO

.
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por VMC SPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de reintegração de posse ajuizada contra Isaque Borlot Borges da Silva, indeferiu o pedido liminar de reintegração. A agravante alega que o agravado, inadimplente no contrato de promessa de compra e venda, permaneceu no imóvel após a rescisão contratual, consolidando o esbulho possessório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se, diante do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, a rescisão extrajudicial confere à agravante o direito imediato à reintegração na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula resolutiva expressa permite ao promitente vendedor rescindir unilateralmente o contrato em caso de inadimplemento, sem necessidade de decisão judicial prévia.

4. A notificação extrajudicial encaminhada ao comprador inadimplente é suficiente para constituí-lo em mora e extinguir a relação contratual, caso não ocorra a purgação da mora dentro do prazo estabelecido.

5. O descumprimento da obrigação pelo agravado e sua permanência no imóvel após a rescisão contratual caracterizam esbulho possessório, preenchendo os requisitos do art. 561 do CPC para a concessão da liminar de reintegração de posse.

6. O direito de reintegração da agravante decorre do exercício regular de um direito, sem configurar abusividade ou imposição excessiva ao devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda permite a rescisão extrajudicial do contrato, independentemente de ação judicial.

2. O inadimplemento contratual, seguido da notificação extrajudicial e da não purgação da mora, torna injusta a posse do comprador, autorizando a reintegração do promitente vendedor no imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 561.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.789.863/MS, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.

Vitória/ES, 05 de maio de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019016-16.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VMC SPE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: ISAQUE BORLOT BORGES DA SILVA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

.
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por VMC SPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de reintegração de posse ajuizada contra Isaque Borlot Borges da Silva, indeferiu o pedido liminar de reintegração. A agravante alega que o agravado, inadimplente no contrato de promessa de compra e venda, permaneceu no imóvel após a rescisão contratual, consolidando o esbulho possessório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se, diante do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, a rescisão extrajudicial confere à agravante o direito imediato à reintegração na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula resolutiva expressa permite ao promitente vendedor rescindir unilateralmente o contrato em caso de inadimplemento, sem necessidade de decisão judicial prévia.

4. A notificação extrajudicial encaminhada ao comprador inadimplente é suficiente para constituí-lo em mora e extinguir a relação contratual, caso não ocorra a purgação da mora dentro do prazo estabelecido.

5. O descumprimento da obrigação pelo agravado e sua permanência no imóvel após a rescisão contratual caracterizam esbulho possessório, preenchendo os requisitos do art. 561 do CPC para a concessão da liminar de reintegração de posse.

6. O direito de reintegração da agravante decorre do exercício regular de um direito, sem configurar abusividade ou imposição excessiva ao devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda permite a rescisão extrajudicial do contrato, independentemente de ação judicial.

2. O inadimplemento contratual, seguido da notificação extrajudicial e da não purgação da mora, torna injusta a posse do comprador, autorizando a reintegração do promitente vendedor no imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 561.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.789.863/MS, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.

Vitória/ES, 05 de maio de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5019016-16.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
VMC SPE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO:
ISAQUE BORLOT BORGES DA SILVA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
VMC SPE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a r. Decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES, nos autos da ação de Reintegração de Posse ajuizada contra
ISAQUE BORLOT BORGES DA SILVA
, que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse.

Em seu recurso, a recorrente (id. nº 11278003) alega que o agravado, apesar de inadimplente em relação ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel, invadiu o terreno e construiu um muro sem autorização.

Além disso, sustenta que notificou o recorrido formalmente em julho de 2024 sobre a rescisão contratual, mas este permaneceu inerte, consolidando o esbulho possessório.

No mais, afirma que os requisitos do art. 561 do CPC foram preenchidos e que a posse do agravado é injusta devido à inadimplência e à rescisão contratual com base em cláusula resolutiva expressa.

Ao analisar o presente feito, constato que ao indeferir a tutela liminar, o Juízo
a quo
fundamentou no sentido de que:

[...] No presente caso, entendo que a parte autora não obteve êxito em comprovar os requisitos do art. 561. Explico.

É que, ao menos da descrição contida na inicial, a posse exercida pelo réu sobre o imóvel é fundamentada em justo título, qual seja, o contrato de compra e venda firmado pelas partes.

Apesar de eventual inadimplência e da notificação para a rescisão do negócio, o contrato não se extingue automaticamente, sendo necessário, previamente, um pronunciamento judicial para esse fim.

[...]

Diante da ausência de comprovação plena dos requisitos exigidos para o deferimento da liminar de reintegração de posse e considerando o justo título de posse do réu,
indefiro o pedido liminar
. [...] (id. nº 53857576 dos autos de origem).

Muito bem. Inicialmente, dos autos é possível ver que a parte agravante, VMC SPE – Empreendimentos Imobiliários Ltda, defende ter firmado um contrato de promessa de compra e venda com o agravado, cujo valor total foi de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais). Segundo ela, o agravado teria honrado com apenas parte desse montante, mantendo-se inadimplente quanto ao saldo remanescente, que, em 10 de maio de 2024, já somava R$ 50.093,52 (cinquenta mil e noventa e três reais e cinquenta e dois centavos).

Em razão disso, teria notificado o agravado concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para regularização do débito, sem, contudo, obter qualquer resposta ou pagamento.

Além disso, mesmo após a comunicação da rescisão contratual, o que se deu em 4 de julho de 2024, defende que foi informada de que o recorrido, de forma injusta e sem autorização, invadiu o imóvel, erguendo um muro no local, o que caracterizaria o esbulho possessório, apto a motivar a reintegração na posse do bem.

No caso, vejo que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo pagamento fora acordado para ser feito de forma parcelada, como se vê do id. nº 11278005.

Além disso, o instrumento contratual também previu a possibilidade de rescisão do contrato em caso de inadimplemento, mediante prévia notificação (id. nº 11278005), indicando a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda de imóvel, que permite ao vendedor pleitear diretamente a medida reintegratória do imóvel, independentemente de ação judicial para ver resolvido o contrato.

Dito isso, restando evidenciada a rescisão contratual culposa mediante a notificação acima mencionada, possível à agravante retornar ao estado anterior da formação da avença, sem prejuízo de um melhor aprofundamento da questão pelo juízo
a quo
com a formação do contraditório e após a instrução processual.

Assim, restando demonstrado que o agravado, mesmo após incorrer em mora e ser devidamente notificado na forma prevista em contrato, não promoveu a purgação, entendo que a sua posse justa transmudou-se para injusta, assistindo razão à agravante quanto ao direito de ser reintegrada na posse do bem.

Dessa forma, reconhecido o direito à rescisão contratual por inadimplemento, não há falar em abusividade por parte da recorrente que, salvo exame mais aprofundado, agiu nos termos do que determina a avença livremente celebrada entre as partes e em exercício regular do direito.

A respeito, vale citar a jurisprudência do Colendo STJ:

[...] Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. [...] (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021).

De igual modo, além do esbulho, os demais requisitos também estão evidenciados.

Vê-se configurada a data do esbulho, ante a comprovação do dia do recebimento da notificação extrajudicial recebida pelo agravado (CPC, art. 561, III), bem como a perda da posse pela agravante que, até o momento permanece sem acesso ao bem objeto de discussão (CPC, art. 561, IV).

Por tais fundamentos,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, para reformar a decisão recorrida e deferir o pedido liminar de imediata reintegração de posse da agravante no imóvel em questão, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 5.000,00, confirmando a medida liminar concedida nesta superior instância.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Virtual de 05/05/25

Voto: Acompanhar a relatoria.

Vogal: Desembargador Alexandre Puppim