Tribunal: TJES
Processo: 5001263-39.2021.8.08.0004
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N.º 5001263-39.2021.8.08.0004

APELANTE: ANTONIO RAMOS VIANNA

APELADO: TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA.
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS
. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IPTU. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por ANTONIO RAMOS VIANNA contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Anchieta/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, reintegrando a autora na posse do imóvel e fixando retenção de 20% das parcelas adimplidas, bem como improcedentes os pedidos reconvencionais do réu. O apelante pleiteia a gratuidade da justiça, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, subsidiariamente, a devolução integral dos valores pagos, o afastamento da retenção, a isenção de IPTU e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o apelante faz jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) analisar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (iii) definir se há culpa do comprador ou do vendedor pela rescisão contratual, com os consequentes efeitos sobre retenção de valores, responsabilidade tributária e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à gratuidade da justiça exige comprovação da insuficiência de recursos (CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 98 e 99). A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa, que pode ser afastada por elementos dos autos. Sendo o apelante Procurador Federal aposentado e tendo adquirido imóvel no valor de R$ 56.968,00, resta evidenciada capacidade financeira incompatível com a miserabilidade jurídica, justificando o indeferimento do benefício.

4. O julgamento antecipado da lide é cabível quando as provas documentais bastam à solução do mérito (CPC, art. 355, I). A controvérsia baseia-se em documentos — contrato, notificações e comprovações de infraestrutura —, sendo desnecessária a prova testemunhal. O juiz, como destinatário final da prova (CPC, art. 370), pode indeferir diligências inúteis sem que isso configure cerceamento de defesa.

5. Quanto ao mérito, a inadimplência do comprador é incontroversa: o apelante deixou de pagar as parcelas a partir de fevereiro de 2015, após ter quitado apenas 36 de 100. A vendedora comprovou a conclusão da infraestrutura, inexistindo mora que justificasse a
exceptio non adimpleti contractus
(CC, art. 476). Assim, correta a conclusão de que a culpa pela rescisão é do comprador.

6. A retenção de 20% das parcelas adimplidas é devida, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, sendo percentual razoável diante da jurisprudência (entre 10% e 25%).

7. O contrato atribui ao comprador o dever de pagar impostos e taxas desde a assinatura (Cláusula Quinta). Ainda que o art. 34 do CTN defina o contribuinte como proprietário ou possuidor, a transferência da posse precária contratual justifica a responsabilidade do comprador pelo IPTU até a resolução.

8. A ausência de ilicitude ou má-fé da vendedora afasta o pedido de indenização por danos morais, pois o inadimplemento partiu do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A declaração de hipossuficiência possui presunção relativa e pode ser afastada quando comprovada capacidade financeira incompatível com a gratuidade de justiça.

2. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se baseia em prova documental suficiente.

3. A inadimplência do comprador justifica a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e autoriza a retenção parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. O comprador é responsável pelo pagamento de IPTU e taxas desde a posse contratual até a rescisão, conforme estipulado no contrato.

5. Inexistindo culpa ou mora do vendedor, é indevido o pleito de indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 34 e 476; CPC, arts. 98, 99, 355, I, e 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 914.811/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 04.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 990.935/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 16.03.2017; TJES, Apelação Cível nº 0017650-43.2010.8.08.0000, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, 3ª Câmara Cível, j. 05.07.2023; TJES, Apelação Cível nº 0000880-88.2017.8.08.0004, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 26.03.2025; TJES, Apelação Cível nº 0000880-88.2017.8.08.0004, Rel. Des. Raimundo Siqueira Ribeiro, j. 07.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001263-39.2021.8.08.0004

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO RAMOS VIANNA

APELADO: TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N.º 5001263-39.2021.8.08.0004

APELANTE: ANTONIO RAMOS VIANNA

APELADO: TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA.
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS
. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IPTU. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por ANTONIO RAMOS VIANNA contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Anchieta/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, reintegrando a autora na posse do imóvel e fixando retenção de 20% das parcelas adimplidas, bem como improcedentes os pedidos reconvencionais do réu. O apelante pleiteia a gratuidade da justiça, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, subsidiariamente, a devolução integral dos valores pagos, o afastamento da retenção, a isenção de IPTU e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o apelante faz jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) analisar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (iii) definir se há culpa do comprador ou do vendedor pela rescisão contratual, com os consequentes efeitos sobre retenção de valores, responsabilidade tributária e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à gratuidade da justiça exige comprovação da insuficiência de recursos (CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 98 e 99). A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa, que pode ser afastada por elementos dos autos. Sendo o apelante Procurador Federal aposentado e tendo adquirido imóvel no valor de R$ 56.968,00, resta evidenciada capacidade financeira incompatível com a miserabilidade jurídica, justificando o indeferimento do benefício.

4. O julgamento antecipado da lide é cabível quando as provas documentais bastam à solução do mérito (CPC, art. 355, I). A controvérsia baseia-se em documentos — contrato, notificações e comprovações de infraestrutura —, sendo desnecessária a prova testemunhal. O juiz, como destinatário final da prova (CPC, art. 370), pode indeferir diligências inúteis sem que isso configure cerceamento de defesa.

5. Quanto ao mérito, a inadimplência do comprador é incontroversa: o apelante deixou de pagar as parcelas a partir de fevereiro de 2015, após ter quitado apenas 36 de 100. A vendedora comprovou a conclusão da infraestrutura, inexistindo mora que justificasse a
exceptio non adimpleti contractus
(CC, art. 476). Assim, correta a conclusão de que a culpa pela rescisão é do comprador.

6. A retenção de 20% das parcelas adimplidas é devida, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, sendo percentual razoável diante da jurisprudência (entre 10% e 25%).

7. O contrato atribui ao comprador o dever de pagar impostos e taxas desde a assinatura (Cláusula Quinta). Ainda que o art. 34 do CTN defina o contribuinte como proprietário ou possuidor, a transferência da posse precária contratual justifica a responsabilidade do comprador pelo IPTU até a resolução.

8. A ausência de ilicitude ou má-fé da vendedora afasta o pedido de indenização por danos morais, pois o inadimplemento partiu do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A declaração de hipossuficiência possui presunção relativa e pode ser afastada quando comprovada capacidade financeira incompatível com a gratuidade de justiça.

2. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se baseia em prova documental suficiente.

3. A inadimplência do comprador justifica a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e autoriza a retenção parcial das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. O comprador é responsável pelo pagamento de IPTU e taxas desde a posse contratual até a rescisão, conforme estipulado no contrato.

5. Inexistindo culpa ou mora do vendedor, é indevido o pleito de indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 34 e 476; CPC, arts. 98, 99, 355, I, e 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 914.811/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 04.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 990.935/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 16.03.2017; TJES, Apelação Cível nº 0017650-43.2010.8.08.0000, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, 3ª Câmara Cível, j. 05.07.2023; TJES, Apelação Cível nº 0000880-88.2017.8.08.0004, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 26.03.2025; TJES, Apelação Cível nº 0000880-88.2017.8.08.0004, Rel. Des. Raimundo Siqueira Ribeiro, j. 07.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
apelação cível
interposto por
ANTONIO RAMOS VIANNA
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Anchieta, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação principal (ação declaratória de rescisão de contrato e reintegração de posse) ajuizada por
TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e julgou improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pelo réu (apelante), nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, REINTEGRANDO A DEMANDANTE NA POSSE DO BEM IMÓVEL DESCRITO NA INICIAL, RECONHECENDO O SEU DIREITO DE RETENÇÃO NA PROPORÇÃO DE 20% DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. CONDENO O RÉU AO PAGAMENTO DE CUSTAS PROCESSUAIS EM SUA INTEGRALIDADE, EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA E AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 15% SOBRE O VALOR DA CAUSA".

Em suas razões recursais acostadas no ID 16610180, o apelante requer a reforma total da sentença. Reitera o pedido de gratuidade de justiça e argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado. Em trato subsidiário, insiste na culpa exclusiva do vendedor pela mora na infraestrutura, requerendo a devolução integral dos valores, o afastamento da retenção e da condenação ao IPTU, e o acolhimento do pedido de danos morais.

Contrarrazões apresentadas no ID 16610184, pugnando pelo improvimento do apelo.

Pois bem.

Cuida-se de
“
ação declaratória de rescisão de contrato e reintegração de posse”

ajuizada por
TEMPO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face de
ANTONIO RAMOS VIANNA
,
narrando (i) preliminarmente, que o ressarcimento das parcelas anteriores aos três anos do ingresso da ação encontram-se prescritas nada tendo que devolver ao requerido, devendo ser declarado prescrito qualquer valor a ser devolvido; (ii) que firmou, no dia 28/12/2011 compromisso de compra e venda de imóveis, tendo por objeto o lote de terreno 03, quadra E, Bairro Cidade Jardim, Anchieta/ES, sendo assumido pelos requeridos o compromisso de pagar R$56.968,00 (cinquenta e seis mil e novecentos e sessenta e oito centavos) em 100 parcelas mensais no valor de R$569,68 (quinhentos e sessenta e nove reais e sessenta e oito centavos) cada uma, vencendo a primeira prestação no dia 10 de fevereiro de 2012, e as demais nos mesmos dias dos meses subsequentes, sendo o vencimento da última em 10/05/2020 através de carnê expedido pela requerente e a ser paga junto a qualquer agência da Caixa Econômica Federal; (iii) entretanto, o requerido pagou somente as parcelas 1 a 36, deixando de pagar as parcelas que venceram a partir de 10/02/2015 a 10/05/2020, em desconformidade com o contrato avençado pelas partes.

Aduz, ainda, que (iv) notificou o requerido no dia 09/03/2018, não logrando êxito no recebimento das parcelas; (v) o demandado usufruiu do bem imóvel, o que resultaria no direito de retenção de percentual sobre a importância das parcelas pagas; (vi) ficou estabelecido que os impostos e taxas referentes ao imóvel seriam pagos pelo requerido, não sendo a paga a quantia de R$7.616,80 (sete mil e seiscentos e dezesseis reais e oitenta centavos) mais as quantias que forem vencendo no decorrer do processo; e (vii) diante da inadimplência do requerido, outra alternativa não restou senão ajuizar a presente demanda pleiteando a resolução do contrato e reintegração na posse do bem objeto da lide.

Após ser devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação, tendo afirmado que, já na data da assinatura do contrato, o autor daria ao réu a posse precária do lote objeto do próprio contrato, mas durante 03 anos o requerente sequer cumpriu a sua obrigação principal; (ii) que o loteamento nunca foi entregue ao requerido, e por isso parou de efetuar os pagamentos, exercitando o disposto no art. 476 do CC; (iii) que tentou diversas vezes entrar em contato com a representante do autor, mas apenas em 01/09/2020 registrou a notificação da sua decisão de rescindir o referido contrato; (iv) salientou falta de interesse de agir, pugnou pela gratuidade da justiça e também pela improcedência do pedido; (v) reconveio, pugnando por dano moral, e rescisão do contrato.

Após o processamento da demanda, sobreveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido autoral e, por outro lado, improcedentes os pedidos reconvencionais.

Irresignado, o requerido/reconvinte interpôs o presente recurso.

Em relação à gratuidade de justiça pleiteada pelo apelante, observa-se que o indeferimento do benefício pelo juízo de origem se mostrou, ao meu sentir, acertado.

A Constituição da República vincula o direito à justiça gratuita à insuficiência de recursos, nos termos do seu artigo 5º, LXXIV, da Constituição Federal,
“in verbis”
:

“Art. 5º. [...] LXXIV. o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos [...]”.

O
“caput”
do artigo 98 do Código de Processo Civil traz regra semelhante,
“verbo ad verbum”:

“Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”.

O artigo 99 do estatuto adjetivo, por sua vez, assim estipula:

“Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso [...].

§2º.
O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos
.

§3°. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural
.

§4°. A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça [...]”.

Depreende-se dos dispositivos citados que:
(i)
a declaração de hipossuficiência prestada pela pessoa física possui presunção relativa de veracidade, podendo ser vencida com a prova dos autos, e
(ii)
a assistência judiciária será prestada em favor daqueles que tenham insuficiência de recursos.

Sucede que, condutor do feito que é, pode o juiz indeferir a pretensão se dos autos aflorarem fundadas razões a infirmar a assertiva de miserabilidade jurídica.

Sendo assim, a presunção
iuris tantum
pode ser elidida por prova em contrário, seja a já constante dos autos, seja a produzida pela parte ex adversa.

Trago à colação diversos julgados extraídos da jurisprudência do C. STJ,
in verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. A declaração de pobreza que tenha por fim o benefício da gratuidade de justiça tem presunção relativa de veracidade, podendo ser afastada fundamentadamente
. Jurisprudência deste STJ. 2. Agravo desprovido. (STJ, AgInt no AREsp 914.811/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 10/04/2017)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO, EM RAZÃO DO ÓBICE DA SÚMULA 7 DO STJ. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA.
1. A presunção de pobreza, para fins de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, ostenta caráter relativo, podendo o magistrado indeferir o pedido de assistência se encontrar elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente
. Encontra óbice na Súmula 7/STJ a pretensão de revisão das conclusões do acórdão na hipótese em que, apreciando o conjunto probatório, para fins de concessão da gratuidade de justiça, as instâncias ordinárias não se convencem da hipossuficiência da parte, cuja declaração goza de presunção relativa de veracidade nos termos da jurisprudência desta Corte Superior. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 990.935/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017)

Na hipótese vertente, a capacidade financeira restou evidente, já que o apelante é qualificado nos autos como Procurador Federal aposentado.

Assim, o exercício de um cargo público de elevada natureza e o respectivo
status
de aposentadoria, por si sós, configuram indícios veementes de capacidade econômica incompatível com a miserabilidade jurídica.

Ademais, o objeto da presente lide é um contrato de compromisso de compra e venda de lote, que envolve um valor da causa de R$ 56.968,00 (cinquenta e seis mil e novecentos e sessenta e oito reais), sendo que o próprio recorrente confessa ter efetuado o pagamento de 36 parcelas (totalizando R$ 20.508,48, sem correção e juros) antes de suspender os pagamentos.

Desta forma, a capacidade de dispor de capital para celebrar e dar prosseguimento a uma transação imobiliária dessa natureza demonstra, de forma inequívoca, um patamar de vida e patrimônio incompatível com a alegada impossibilidade de recolher as custas judiciais.

Outrossim,
em que pese a disposição do artigo 99, §4º, do CPC, de que o patrocínio da causa por advogado particular isoladamente não constitui razão para o indeferimento do benefício da assistência judiciária gratuita, tal elemento pode ser analisado pelo magistrado em conjunto com as demais circunstâncias que evidenciam a capacidade econômica da parte que alega insuficiência de recursos financeiros. Nessa linha de entendimento:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA INCAPACIDADE FINANCEIRA. AUSÊNCIA DE PROVA. INDEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. [...]
2. A contratação de advogado particular, por si só, não autoriza o indeferimento da gratuidade judiciária, entretanto pode reforçar a fundamentação de uma decisão desfavorável, sobretudo quando aliada a outras circunstâncias que evidenciam a capacidade financeira do requerente
, como o elevado capital social indicado no estatuto. (TJES, Agravo de Instrumento, 11169002778, Relator: Samuel Meira Brasil Júnior, Órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Data de Julgamento: 27/06/2017, Data da Publicação no Diário: 07/07/2017).

Por conseguinte, diante das circunstâncias do caso concreto, entendo que os documentos comprovam que não é possível conceder a benesse em favor do apelante. A esse respeito, vejamos a jurisprudência:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL – INDEFERIMENTO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – ELEMENTOS QUE NÃO DEMONSTRAM SITUAÇÃO DE MISERABILIDADE – DECISÃO RECORRIDA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a declaração de pobreza goza de presunção de veracidade e, portanto, o indeferimento do benefício da assistência judiciária gratuita depende de provas suficientes para afastar a referida presunção. 2. Em havendo provas suficientes de que a parte não ostenta as condições legais para que seja beneficiada com a assistência judiciária gratuita, deve o magistrado indeferir o pleito
. 3. Ademais, nos casos em que a parte autora demanda sem o benefício da assistência judiciária gratuita, é que ela, ao formular o pedido da referida benesse, deve não apenas comprovar a alteração de sua modificação financeira como também a sua fragilidade econômica, o que não restou demonstrado nos autos.
4. Com efeito, da detida análise dos autos e dos documentos que instruem este recurso, é possível identificar que as peculiaridades fáticas do presente caso demonstram a possibilidade de custeio das despesas processuais pelas recorrentes sem que isto prejudique seu sustento e o de sua família. 5. Mesmo que a assistência judiciária seja um instrumento qualificado de acesso à justiça, sua utilização indiscriminada por quem pode arcar com as custas, ainda que com certo esforço, se mostra contrária aos anseios legislativos
. 6. Recurso conhecido e desprovido.(TJES, Apelação Cível nº 0017650-43.2010.8.08.0000. Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, 3ª Câmara Cível, julgado em 05/07/2023)

Registro que a gratuidade da justiça não pode se tornar regra, quando a lei lhe confere tratamento de exceção. Deferir a referida benesse ilimitadamente pode levar ao inconveniente de se deferir o benefício a quem dele não necessita, gerando escassez de recursos para os verdadeiramente necessitados. Não é, então, o pedido ou a simples declaração de hipossuficiência que assegura as isenções legais, mas o fato objetivo de não se poder assumir as custas.

Em evolução, verifico que também não assiste razão ao recorrente no que diz respeito à alegação de cerceamento de defesa decorrente do indeferimento de prova, principalmente a testemunhal.

O art. 355, I, do CPC autoriza o julgamento antecipado quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas.

A controvérsia central reside na culpa pela rescisão, que se baseia em fatos documentais (prazo de entrega da infraestrutura e o respectivo Termo de Recebimento, bem como a data de inadimplência do comprador) e na interpretação contratual e legal (aplicabilidade da
exceptio non adimpleti contractus
).

A prova documental juntada pelas partes é farta e suficiente para a formação do convencimento, notadamente o contrato e os documentos que atestam a conclusão ou não das obras de infraestrutura. A prova oral pretendida não teria o condão de alterar o panorama probatório dos autos, eminentemente documental.

Não há que se falar em cerceamento de defesa quando o julgador, destinatário final da prova, encontra nos autos elementos suficientes para dirimir a controvérsia.

Ainda que assim não fosse, é oportuno destacar que, na forma preconizada pelo art. 370, do CPC, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

A propósito, não é outro o entendimento do C. STJ:

[...] 2.
Consoante o princípio do livre convencimento motivado do juiz, este é o destinatário final das provas, de modo que cabe a ele decidir quanto à necessidade ou não dessas, não configurando cerceamento de defesa a decisão pelo julgamento antecipado do feito ou o indeferimento do pedido de produção probatória, especialmente quanto o magistrado entender que os elementos contidos nos autos são suficientes para formar seu convencimento.
Precedentes. Incidência das Súmulas 7/STJ e 83/STJ. (AgInt no AREsp 374.153/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 25/04/2018)

Destarte, assim já se manifestou a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS MONITÓRIOS E PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO INICIAL. Alegado
cerceamento de defesa. Julgamento antecipado da lide. Não ocorrência. Sustentada a necessidade de colheita de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas. Dilação probatória despicienda. Exegese do art. 227 do Código Civil e art. 444 do CPC/15. Quitação que se prova por meio de recibo (art. 320, CC/2002). Pedido de nulidade da sentença afastado.
Sucumbência mantida. Fixação de honorários recursais. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC; APL 5015360-89.2021.8.24.0039; Terceira Câmara de Direito Comercial; Rel. Des. Rodolfo Tridapalli; Julg. 11/10/2023)

APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA ORAL E DEPOIMENTO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. EXTINÇÃO DA LIDE. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS ASSINADO EM 2015. ALEGAÇÃO DE NÃO REALIZAÇÃO DE NENHUM ATO PROCESSUAL PELOS ADVOGADOS. RESPECTIVO PAGAMENTO QUE TERIA SIDO EFETUADO EM 2015. COBRANÇA DA REFERIDA QUANTIA. DECURSO DO PRAZO PRESCRICIONAL DE CINCO ANOS. ARTIGO 206, §5º, I, DO CC. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
O julgamento antecipado da lide sem a oitiva de testemunha ou depoimento pessoal não gera cerceamento de defesa quando a controvérsia demandar prova eminentemente documental.
A Ação Monitória fundada em instrumento particular prevendo dívida líquida está subordinada ao prazo prescricional de 5 anos do artigo 206, §5º, I, do CC, bem como do artigo 25-A da Lei n. 8.906/94. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC). (TJMT; AC 1023242-30.2021.8.11.0041; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Não Informado; Julg 13/03/2024; DJMT 14/03/2024)

AÇÃO MONITÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS AO MANDADO MONITÓRIO. APELAÇÃO DO ESPÓLIO EMBARGANTE PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA DA EMBARGADA NÃO CONHECIDA. RECURSO DO ESPÓLIO EMBARGANTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. Como salientado em precedentes desta Turma julgadora, o juiz é o destinatário das provas e cabe a ele a condução do processo.
Incumbia à ré instruir a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações, conforme disposto no art. 434 do Código de Processo Civil. No caso concreto, a questão envolvia prova documental em todos seus pontos. A prova oral não se fazia pertinente, visto que o depoimento pessoal da embargada ou de testemunhas não traria informações pertinentes para a conclusão de exigibilidade ou não do débito constante das notas promissórias.
A conclusão de improcedência da ação monitória pretendida pelo espólio embargante dependia da prova de pagamento ou disposição expressa no termo de partilha acerca da forma de quitação das notas promissórias. Rejeição do pedido de anulação da sentença. [...] SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DO ESPÓLIO EMBARGANTE PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO DA EMBARGADA NÃO CONHECIDO. (TJSP; AC 1000973-10.2020.8.26.0010; Ac. 17010164; São Paulo; Décima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alexandre David Malfatti; Julg. 01/08/2023; DJESP 11/08/2023; Pág. 3065)

Ultrapassado tal ponto, o cerne do mérito recursal concentra-se na alegação do apelante de que suspendeu os pagamentos com base na
exceptio non adimpleti contractus
(art. 476 do CC), devido à mora da vendedora (apelada) na entrega da infraestrutura.

Ora, das provas que foram produzidas nos autos, restou comprovado, tal como bem fundamentado na sentença objurgada, o inadimplemento do comprador como causa primária para a rescisão do contrato, já que é fato incontroverso que o apelante interrompeu o pagamento das parcelas a partir de fevereiro de 2015, após ter pago apenas 36 das 100 parcelas.

A fundamentação adotada na decisão objurgada, quanto à inaplicabilidade da
Exceptio
(Adimplemento Substancial), deve ser mantida, que foi considerada que a vendedora
"já efetivou as obras de infraestrutura a que se obrigou"
e que tal circunstância
"desautoriza a invocação, pelo autor da cláusula resolutiva tácita"
.

Ademais, documentos nos autos e informações de outros processos (vistoria judicial) atestaram a execução substancial do loteamento, com ruas calçadas, instalação de energia, poste de luz e estação elevatória, além de casas construídas.

A mora da vendedora quanto à finalização de alguma etapa da infraestrutura não pode justificar o inadimplemento total e definitivo do comprador, sob pena de violar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que veem na resolução a ultima
ratio
.

Outrossim, vale ressaltar que a Cláusula Terceira do contrato, interpretada pelo Magistrado de 1º Grau, não estabelecia um prazo peremptório para a conclusão total das obras, mas sim um prazo mínimo de 24 meses para o início da edificação pelo comprador.

Em caso análogo envolvendo a mesma apelada e loteamento , esta Egrégia Segunda Câmara Cível, então sob a relatoria do E. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, já decidiu que a vendedora cumpriu fielmente as obrigações contratuais.

Naquele julgado, restou consignado que a infraestrutura interna estava concluída desde 2013 e que a questão do ligamento de esgoto decorria de limitação da rede municipal (CESAN), e não de descumprimento da apelada. Eis o teor da ementa a qual me refiro:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECONVENÇÃO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES. INFRAESTRUTURA E VIABILIDADE DE REDE DE ESGOTO E ABASTECIMENTO DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando os documentos trazidos pelos apelantes no recurso antecedem à propositura da demanda principal, sendo que não foi demonstrada a impossibilidade de acesso a tal documentação no momento oportuno.

2. A prova documental produzida pelas partes demonstra que a empresa apelada cumpriu fielmente as obrigações contratuais, pois concluiu os serviços essenciais no loteamento, incluindo terraplanagem, drenagem, redes de água e esgoto, meio-fio e pavimentação.

3. A ausência de ligação do loteamento à rede pública de esgoto decorre de limitações externas à responsabilidade da vendedora, conforme parecer técnico da CESAN, indicando que o problema resulta da precariedade do sistema municipal, e não de descumprimento contratual
.

4. A alegação de publicidade enganosa não prospera, pois não se comprovou dolo ou má-fé na divulgação das condições do loteamento; os elementos apresentados evidenciam que a vendedora envidou esforços para cumprir com os compromissos anunciados.

5. A exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) não é aplicável, uma vez que as condições essenciais ao uso do loteamento foram atendidas pela vendedora, de modo que o inadimplemento dos apelantes justifica a aplicação das penalidades contratuais
.

6. Recurso conhecido e desprovido. Condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais” (Apelação Cível 0000880-88.2017.8.08.0004 ejulgado em 26/3/2025).

Ainda sobre o tema, cito outro precedente deste órgão fracionário, sob a relatoria do então Desembargador Raimundo Siqueira Ribeiro envolvendo esse mesmo empreendimento, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. SISTEMA DE ESGOTO. INADIMPLEMENTO. NÃO IDENTIFICADO. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. PRAZO PEREMPTÓRIO CONTRATUAL. INEXISTENTE
. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. DA PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL: 1.1. Analisando os autos, correta a determinação de tempestividade do recurso, isto porque dispõe o artigo 1.003, §5º do Código de Processo Civil que, com a exceção dos embargos de declaração, o prazo para interpor recursos é de 15 dias úteis. 1.2. A certidão de tempestividade proferida pela Vara local é dotada de fé pública, reconhecido como documento idôneo, conforme o firme entendimento do Superior Tribunal de justiça. 1.3. PRELIMINAR REJEITADA
2 - DO MÉRITO: 2.1. Observa-se no contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, na cláusula 4ª, que o compromitente vendedor, ou seja, o apelado, se obriga a executar as seguintes benfeitorias no perímetro interno do loteamento: (I) abertura de ruas; (II) demarcação de quadras e lotes; (III) rede de esgoto sanitário; (IV) rede de água; (V) rede de drenagem pluvial; (VI) rede de energia elétrica e (VII) pavimentação. 2.2. É possível observar entre os documentos acostados que os termos de verificação da obra atestam a execução das benfeitorias que eram de sua obrigação, datadas desde janeiro de 2013. Ainda, o próprio juízo de primeiro grau se certificou de que as obras de infraestrutura prometidas encontravam-concluídas. 2.3. As provas dos autos atestam a ausência de responsabilidade por parte da apelada pelo ligamento da rede de esgoto ao loteamento. A infraestrutura interna do loteamento está concluída desde 2013, sendo que o problema do ligamento do esgoto sanitário decorre de uma questão técnica da Companhia Espírito Santense de Saneamento - CESAN, pelo qual a apelada não possui responsabilidade. 2.4. Acerca do suposto prazo peremptório, é possível conferir que esse prazo foi estabelecido para que houvesse um tempo mínimo entre a construção da infraestrutura local, pela qual a apelada se comprometeu contratualmente, e o tempo para que os compradores pudessem edificar no local. 2.5. A cláusula terceira parágrafo primeiro do contrato de “compromisso de compra e venda de imóvel” determina apenas um prazo mínimo para que se possa edificar no local, e não um prazo fatal para a conclusão de obras infraestruturais
. 2.6. Da ausência de inadimplência por parte apelada, resta prejudicado o pleito resolutório. 3. Recurso conhecido e não provido” (Apelação Cível nº 0000880-88.2017.8.08.0004, julgado em 07/11/2023).

Portanto, o Juízo
a quo,
ao meu entender, agiu corretamente ao assentar a culpa do comprador (apelante) pela extinção do contrato, em razão de seu inadimplemento substancial. Consequentemente, o afastamento da
exceptio non adimpleti contractus
e a improcedência dos pedidos reconvencionais são medidas que se impõem.

Prosseguindo, confirmada a culpa do recorrente, a retenção de percentual dos valores pagos é devida, nos termos da Súmula 543 do STJ, de modo que o percentual de 20% sobre as parcelas adimplidas encontra-se dentro do limite razoável e proporcional admitido pela jurisprudência, que varia entre 10% e 25%.

Ademais, verifico que a sentença determinou a compensação com os débitos de IPTU.

Ora, quanto ao ponto, a Cláusula Quinta do contrato estabelece que o comprador é responsável pelos impostos e taxas do terreno desde a data da assinatura.

Embora o art. 34 do CTN estabeleça o proprietário ou possuidor como contribuinte , o contrato possui força vinculante (
pacta sunt servanda
) e a posse precária foi transferida na assinatura, devendo o apelante arcar com tais custos até a data da resolução.

Assim, mantida a culpa do recorrente pelo inadimplemento, e ausente a prova de má-fé ou ato ilícito da recorrida, a pretensão de indenização por danos morais deve ser rejeitada.

Enfim, o pronunciamento judicial ora recorrido deve ser mantido ao imputar ao apelante a culpa pela resolução, e, consequentemente, afastar o pedido reconvencional de restituição integral e indenização.

Ante o exposto,
CONHEÇO da apelação
interposta e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterado o comando sentencial objurgado.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, condeno o recorrente em honorários advocatícios recursais que fixo em 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo fixada na origem.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.