Tribunal: TJES
Processo: 0003348-97.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DANOS MATERIAIS A IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA, FIADOR E ADMINISTRADORA. ÔNUS DA PROVA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. PROVA INSUFICIENTE DOS DANOS. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Ação de cobrança ajuizada pela proprietária de duas salas comerciais contra a locatária, o fiador e a administradora do imóvel, pleiteando a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 7.248,33 por danos materiais, R$ 6.629,00 por aluguéis atrasados e R$ 500,53 por contas de energia elétrica não pagas. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando apenas a locatária e o fiador pelos débitos locatícios, afastando a indenização por danos materiais e a responsabilidade da administradora por ausência de prova suficiente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) definir se a ausência ou perda do laudo de vistoria inicial, atribuída à administradora, configura falha na prestação do serviço capaz de gerar responsabilidade solidária por danos materiais ao imóvel; (II) determinar se houve cerceamento de defesa por indeferimento de prova testemunhal solicitada pela autora para comprovar os danos alegados.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O pedido de indenização por danos materiais exige a comprovação de que os danos alegados ultrapassam o desgaste natural pelo uso, nos termos do art. 373, I, do CPC e art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991.

As provas apresentadas pela autora — fotografias sem data e orçamento genérico — não são suficientes para demonstrar a ocorrência, a extensão dos danos nem a sua origem em conduta culposa da locatária.

A relação entre o locador e a administradora possui natureza consumerista, e a responsabilidade desta é objetiva, conforme os arts. 6º, VIII, e 20 do CDC; entretanto, permanece a necessidade de demonstração do dano e do nexo causal com a suposta falha na prestação do serviço.

A ausência do laudo de vistoria inicial, por si só, não comprova falha geradora de indenização quando o contrato declara que o imóvel foi entregue em “perfeitas condições”, tornando incontroversa a condição inicial do bem.

O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a matéria debatida é de natureza eminentemente documental e quando a prova oral é inócua para alterar o resultado do julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A pretensão de indenização por danos materiais decorrentes de contrato de locação exige prova suficiente de que os danos ultrapassaram o desgaste natural do imóvel e decorreram de conduta imputável ao locatário.

A responsabilidade objetiva da administradora de imóveis, nos termos do CDC, pressupõe a comprovação do dano e do nexo causal entre a falha no serviço e o prejuízo alegado.

A ausência do laudo de vistoria inicial não gera, por si só, o dever de indenizar, quando o estado inicial do imóvel é atestado no próprio contrato de locação.

O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório disponível é suficiente e a prova pretendida é irrelevante para o deslinde da controvérsia.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; Lei n. 8.245/1991, art. 23, III; CDC, arts. 6º, VIII, e 20.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003348-97.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LAURIETE RODRIGUES PINTO e outros

APELADO: BETHA-ESPACO IMOVEIS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DANOS MATERIAIS A IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA, FIADOR E ADMINISTRADORA. ÔNUS DA PROVA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR. PROVA INSUFICIENTE DOS DANOS. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Ação de cobrança ajuizada pela proprietária de duas salas comerciais contra a locatária, o fiador e a administradora do imóvel, pleiteando a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 7.248,33 por danos materiais, R$ 6.629,00 por aluguéis atrasados e R$ 500,53 por contas de energia elétrica não pagas. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando apenas a locatária e o fiador pelos débitos locatícios, afastando a indenização por danos materiais e a responsabilidade da administradora por ausência de prova suficiente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) definir se a ausência ou perda do laudo de vistoria inicial, atribuída à administradora, configura falha na prestação do serviço capaz de gerar responsabilidade solidária por danos materiais ao imóvel; (II) determinar se houve cerceamento de defesa por indeferimento de prova testemunhal solicitada pela autora para comprovar os danos alegados.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O pedido de indenização por danos materiais exige a comprovação de que os danos alegados ultrapassam o desgaste natural pelo uso, nos termos do art. 373, I, do CPC e art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991.

As provas apresentadas pela autora — fotografias sem data e orçamento genérico — não são suficientes para demonstrar a ocorrência, a extensão dos danos nem a sua origem em conduta culposa da locatária.

A relação entre o locador e a administradora possui natureza consumerista, e a responsabilidade desta é objetiva, conforme os arts. 6º, VIII, e 20 do CDC; entretanto, permanece a necessidade de demonstração do dano e do nexo causal com a suposta falha na prestação do serviço.

A ausência do laudo de vistoria inicial, por si só, não comprova falha geradora de indenização quando o contrato declara que o imóvel foi entregue em “perfeitas condições”, tornando incontroversa a condição inicial do bem.

O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a matéria debatida é de natureza eminentemente documental e quando a prova oral é inócua para alterar o resultado do julgamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A pretensão de indenização por danos materiais decorrentes de contrato de locação exige prova suficiente de que os danos ultrapassaram o desgaste natural do imóvel e decorreram de conduta imputável ao locatário.

A responsabilidade objetiva da administradora de imóveis, nos termos do CDC, pressupõe a comprovação do dano e do nexo causal entre a falha no serviço e o prejuízo alegado.

A ausência do laudo de vistoria inicial não gera, por si só, o dever de indenizar, quando o estado inicial do imóvel é atestado no próprio contrato de locação.

O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório disponível é suficiente e a prova pretendida é irrelevante para o deslinde da controvérsia.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; Lei n. 8.245/1991, art. 23, III; CDC, arts. 6º, VIII, e 20.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0003348-97.2015.8.08.0035.

APELANTE: LAURIETE RODRIGUES PINTO.

APELAD
OS
: BETHA-ESPA
Ç
O IM
Ó
VEIS LTDA., B
Á
RBARA AUGUSTA SOARES LOUZADA BERNARDO DE SOUZA
E JACY FERNANDES
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de ação de cobrança de aluguéis, encargos e indenização por danos materiais ajuizada
pela
apelante, proprietária de duas salas comerciais no Ed. Centro da Vila Shopping, em face da locatária B
árbara
Augusta Soares Louzada Bernando de Souza,
do fiador J
acy
Fernandes
e
da administradora B
etha
Espaço Imóveis Ltda.
buscando a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$7.248,33
(sete mil duzentos e quarenta e oito reais e trinta e três centavos)
a título de indenização por danos materiais nos imóveis, além de R$6.629,00
(seis mil seiscentos e vinte e nove reais)
referentes a aluguéis atrasados e R$500,53
(quinhentos reais e cinquenta e três centavos)
relativos a contas de energia elétrica não pagas.

Por meio da respeitável
sentença de primeiro grau
o ilustre magistrado
julgou parcialmente procedentes os pedidos condenando a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis e débitos de energia elétrica em atraso, acrescidos de multa de 10% conforme cláusula 3ª, §6º do contrato de locação, mas julgou improcedente a pretensão indenizatória por danos materiais no imóvel, sob o fundamento de que a autora não se desincumbiu do ônus de provar que os alegados danos excederam o desgaste natural pelo uso ou que foram causados por conduta culposa da locatária, considerando insuficientes as provas unilaterais apresentadas. A sentença ainda afastou a responsabilidade da administradora.

Foi então interposto recurso de apelação no qual a autora sustentou, em síntese,
que
(1)
“é
inegável que a 3ª Requerida prestou serviço defeituoso ao não diligenciar a realização do laudo de vistoria inicial, que está expressamente previsto no contrato de locação”;
e (2)
“a não realização ou perda do laudo de vistoria, por ter sido uma falha na prestação do serviço, atrai para a administradora (3ª Requerida) o ônus da prova quanto ao estado do imóvel no momento da locação estar ou não em perfeitas condições.”

A controvérsia recursal cinge-se
ao alegado desacerto
do capítulo da sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais no imóvel, pleiteando a apelante a responsabilização solidária dos requeridos, inclusive da administradora de imóveis, ao argumento de que esta prestou serviço defeituoso por não ter diligenciado a realização ou guarda do laudo de vistoria inicial, conforme previsto no contrato de administração de imóveis. Subsidiariamente, a apelante postula a anulação da sentença para que seja oportunizada a produção de prova testemunhal.

A pretensão de indenização por danos materiais em imóvel locado demanda a comprovação inequívoca da ocorrência deles e do nexo de causalidade com a conduta da locatária que exceda o uso normal do bem. O ônus de provar o fato constitutivo do direito, qual seja, a existência de danos que não sejam decorrentes do desgaste natural pelo tempo e uso, incumbe ao locador, conforme preceitua o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, e em consonância com o artigo 23, inciso III, da Lei n. 8.245/1991, que ressalva as deteriorações decorrentes do uso normal.

No caso, as provas documentais unilateralmente produzidas pela apelante, consistentes em fotografias sem datas e orçamento não discriminado, revelam-se insuficientes para demonstrar a extensão dos alegados danos ou que eles ultrapassaram o razoável desgaste decorrente da utilização do imóvel por cinco anos.

A relação jurídica estabelecida entre o locador e a administradora de imóveis, de fato, possui natureza consumerista, atraindo a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente o artigo 6º, inciso VIII, que prevê a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, e o artigo 20, que trata da responsabilidade do fornecedor por vícios na prestação de serviços. Nesse contexto, a responsabilidade da administradora é objetiva.

Contudo, a responsabilidade objetiva do prestador de serviços, embora dispense a comprovação de culpa, não exime o consumidor do ônus de provar a existência do dano efetivo e do nexo de causalidade entre a falha na prestação do serviço e o prejuízo material reclamado. A mera alegação de defeito no serviço, consistente na ausência ou perda do laudo de vistoria inicial, não implica, por si só, o dever de indenizar pelos reparos no imóvel, se não houver demonstração concreta dos danos e de que estes foram causados por conduta imputável à locatária e que a ausência do laudo inviabilizou a comprovação desses danos anormais.

No presente caso, a própria apelante, em suas razões, afirmou que a cláusula quinta do contrato de locação já atesta que o imóvel foi entregue em "perfeitas condições", o que torna o
status quo ante
incontroverso. Assim, a falta do laudo de vistoria inicial não prejudicou a prova do estado inicial do imóvel, mas sim a prova dos danos supervenientes que, para fins de reparação, deveriam extrapolar o uso normal e não foram adequadamente comprovados pela apelante.

Não há falar em necessidade de produção de prova
. Se o cerne da discussão não reside na comprovação do estado inicial do imóvel, mas sim na existência de danos extraordinários ao final da locação e na responsabilidade jurídica pela sua reparação, a prova testemunhal acerca do estado do imóvel se revela desnecessária e inócua para infirmar as conclusões já alcançadas com base na prova documental disponível e na interpretação das normas legais aplicáveis. Não se v
erifica
, portanto, qualquer violação ao devido processo legal ou ao direito de produzir provas.

Posto isso, nego provimento ao recurso.

Majoro a verba honorária fixada em desfavor da autora para 12% (doze por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente Relator.