Tribunal: TJES
Processo: 5002453-10.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-12-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. FALTA DE PAGAMENTO. REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO. MITIGAÇÃO. APLICAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA DO ART. 300 DO CPC. DÉBITO SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO. EXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL. IRRELEVÂNCIA DIANTE DO VULTO DA DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por locatária em face de decisão que deferiu tutela de urgência para determinar o despejo compulsório de loja em shopping center, em razão de inadimplemento, a despeito da existência de garantia fidejussória no contrato e da ausência de prestação de caução pela locadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível a concessão de liminar de despejo com fundamento nos requisitos da tutela de urgência (CPC, art. 300), mitigando-se as exigências específicas do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 (inexistência de garantia e prestação de caução), especialmente quando o valor da dívida acumulada supera substancialmente o equivalente a três meses de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento submete-se, via de regra, aos requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, que exige a prestação de caução e a ausência de garantias contratuais.

O rol do referido dispositivo legal não é taxativo, sendo admissível a sua mitigação para deferir o despejo com base no poder geral de cautela e nos requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano), ainda que o contrato possua garantia ou não tenha sido prestada caução.

A exigência de caução de três meses de aluguel torna-se dispensável quando o montante da dívida locatícia ultrapassa expressivamente esse valor, uma vez que o próprio crédito do locador serve como garantia de eventuais prejuízos ao locatário, esvaziando a finalidade processual da contracautela.

A existência de garantia contratual, como a fiança, não impede a concessão da liminar quando a inadimplência é incontroversa e elevada (no caso, superior a 20 vezes o aluguel), caracterizando o perigo de dano pela privação contínua da fruição econômica do patrimônio pelo locador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É possível a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC, mitigando-se as exigências do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, quando demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano.

A caução e a inexistência de garantia contratual podem ser dispensadas para o deferimento liminar do despejo quando o valor do débito locatício supera substancialmente o montante equivalente a três meses de aluguel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, arts. 37 e 59, § 1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-ES, AI nº 5000335-66.2022.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível; TJ-ES, AI nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002453-10.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ANA MODA E COMERCIO DE VESTUARIO LTDA
AGRAVADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
V O T O

Consoante relatado, trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pela
ANA MODA COMÉRCIO E VESTUÁRIO LTDA
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, que,
na ação de despejo
ajuizada pela
NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S.A.
, concedeu a tutela de urgência pleiteada pela agravada e determinou a desocupação da loja n. 510 do empreendimento comercial, sob pena de despejo compulsório.

Em suas razões (id. 12268523), a agravante sustenta que (i) a concessão da medida liminar de despejo, a teor do que estabelece o art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/1991, exige a prestação de caução correspondente a 3 (três) meses de locação, o que não foi ofertado pela agravada ou exigido pela decisão; (ii) o contrato possui garantia fidejussória, o que impede, de igual modo, a concessão liminar da medida.

Requer seja provido o recurso, a fim de que seja revogada a medida liminar por intermédio da qual foi determinada a desocupação da loja n. 510 do empreendimento comercial, sob pena de despejo compulsório.

Por intermédio da decisão de id 12317536, foi atribuído efeito suspensivo ao recurso.

Contrarrazões apresentadas (id. 12552383), pelo desprovimento do recurso.

Determinada a remessa dos autos ao CEJUSC, não houve êxito na tentativa de conciliação, uma vez que a agravante não compareceu à audiência designada (id. 13810201).

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia a aferir a legalidade da decisão que, mitigando os requisitos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, decreta o despejo liminar com fundamento no que dispõe a norma do art. 300 do CPC.

Após proceder a novo exame dos autos e das contrarrazões apresentadas (id. 12552383),
vislumbro haver razões suficientes para alterar o entendimento alcançado por intermédio da decisão por meio da qual foi atribuído efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento
, de modo que
o recurso não merece provimento
, pelas razões que passo a expor.

Em que pese assistir parcial razão à agravante quando afirma que o contrato de locação está amparado por garantia, na modalidade fiança (ids 61208853, 61208854, 61208855, 61208856 e 61208857 – autos de origem), é admissível o deferimento de liminar de despejo com lastro no instituto da tutela provisória de urgência tratada no art. 300 do CPC, quando presentes os requisitos ali previstos (probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo), os quais se revelam preenchidos no caso concreto, de modo a evidenciar a necessidade de manutenção da decisão recorrida.

Como cediço, nos termos do art. 59, §1º, IX da Lei nº 8.245/91, a concessão de liminar de despejo nas demandas que tenham por exclusivo fundamento o inadimplemento da prestação locatícia se submete à observância de dois requisitos: (i) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) ausência das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91,
in verbis
:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo
: (...)

IX –
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

A despeito disso, a jurisprudência deste eg. TJES tem sedimentado entendimento acerca da possibilidade de mitigação dos requisitos estabelecidos no referido dispositivo, com base no instituto da tutela provisória de urgência (CPC, art. 300), quando o valor da dívida acumulada em virtude do inadimplemento ultrapassa, de forma substancial, o equivalente a três meses de aluguel, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5000335-66.2022.8 .08.0000 AGRAVANTES: SARAIVA E SICILIANO S/A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL E SARAIVA S/A LIVREIROS EDITORES – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL AGRAVADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA A C Ó R D Ã O EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA . MITIGAÇÃO DA APLICAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N.º 8.245/94 . POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE DESPEJO COM BASE NOS REQUISITOS DA TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA PREVISTOS NO ART. 300, DO CPC. DECISÃO LIMINAR CONCESSIVA DE DESPEJO COM BASE NO ART. 300, DO CPC, MANTIDA . RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) O caso concreto revela a possibilidade de concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15, mitigando a aplicação da regra contida no art. 59, da Lei n .º 8.245/1991 (tutela de evidência)
. É preciso levar em consideração que a caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar. Contudo, na situação vertente, o crédito do agravado já supera em muito a quantia referente a três meses de aluguel, cumprindo-se a função de caucionamento do prejuízo que o recorrente teria . 2) Desnecessária a caução de três meses a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/94 (rol exemplificativo). Requisitos do art . 300, do CPC preenchidos. 3) Ademais, o princípio da preservação da empresa locatária deve ser prestigiado até certo ponto, não podendo se esperar que o Poder Judiciário tenha uma postura benevolente em face do descumprimento reiterado de contrato, em detrimento do direito de terceiros.
4) Portanto, sendo incontroversa a falta de pagamento, resta evidenciada a probabilidade do direito afirmado na petição inicial pelo agravado (“fumus boni iuris”); por outro lado, a permanência do locatário inadimplente no imóvel, as agravantes, só faz aumentar o prejuízo do locador, impedido de alugar o bem para terceiros, circunstância que evidencia a urgência na desocupação (“periculum in mora”). Nesse sentido, preenchidos os requisitos da tutela de urgência (art . 300, do CPC/15), correta, a meu sentir, a decisão impugnada que concedeu a tutela antecipada e determinou o despejo. 5) Recurso de agravo de instrumento conhecido e improvido, com a manutenção do “decisum” objurgado.

(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5000335-66.2022 .8.08.0000, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTOS. AÇÃO DE DESPEJO. DEFERIMENTO DA ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI DE INQUILINATO. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO COM BASE NA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO DE PROCESSO. IRRELEVÂNCIA DA EXISTÊNCIA DE CAUÇÃO DE 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DIVIDA LOCATÍCIA CORRESPONDENTE A QUASE 07 (SETE) VEZES DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. A Ação Originária versa sobre pedido de despejo da Primeira Recorrente, da loja em que a mesma estava ocupando como Locatária, bem como de cobrança dos alugueis atrasados não pagos, sendo deferido pelo Magistrado de Piso o pleito liminar, para a expedição de mandado despejo. II. O artigo 59, § 1º, da Lei Federal nº 8.245/1991, estabelece dois requisitos essenciais ao deferimento da ordem liminar de despejo, quando fundada, exclusivamente, na alegação de inadimplência de obrigações pecuniárias pelo Locatário, quais sejam: (I) que o Contrato de Locação esteja desprovido das garantias previstas no artigo 37, da citada Lei, bem como, que (II) tenha sido prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. III.
Caso a pretensão liminar de despejo não se enquadre nos pressupostos exigidos na Lei do Inquilinato acima mencionada, a medida liminar de despejo ainda poderá ser concedida, com amparo na tutela de urgência prevista no próprio Código de Processo Civil, em seu artigo 300. Precedentes
. IV.
In casu, afigura-se irrelevante a existência de garantia contratual ou a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, para o deferimento de pleito liminar de despejo, tendo em vista que a dívida locatícia da primeira Recorrente corresponde a quase 07 (sete) vezes o valor do aluguel mensal mínimo fixado no contrato
. V. Recurso conhecido e improvido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5002608-52.2021.8.08.0000, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 17/02/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO C/C PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO. ART. 59, §1º, DA LEI Nº 8.245/1991. CAUÇÃO. DISPENSA. DÍVIDA SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO. EXCEPCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A liminar de despejo pode ser deferida em favor do locador, sem a oitiva do locatário, desde que A) haja falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação; B) o contrato não contenha as garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91; C) o interessado preste caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 2.
Contudo, em situações excepcionais, admite-se a dispensa da caução quando o seu valor for muito inferior àquele cobrado a título de aluguéis, objetivando mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos aluguéis,
respeitando, outrossim, a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral. (...) 5. Recurso conhecido e provido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5003882-85.2020.8.08.0000, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 05/10/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA – DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – ALEGAÇÃO DE FALTA DE PAGAMENTO E SUBLOCAÇÃO – NECESSIDADE DE CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI Nº 8.245/91 – MITIGAÇÃO SOMENTE NA HIPÓTESE DE HIPOSSUFICIÊNCIA DE RECURSOS E ELEVADA QUANTIDADE DE PARCELAS ADIMPLIDAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS PARA O DEFERIMENTO DO DESPEJO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O pedido liminar de despejo embasado no inadimplemento do contrato de locação deve ser examinado à luz do artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, por se tratar de legislação especial, que traz os seguintes requisitos para a concessão da liminar em caso de inadimplemento das prestações locatícias: (i) o contrato de locação estar desprovido das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato; (ii) a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel. 2.
Mitigação do cumprimento dos pressupostos da legislação especial, com análise da tutela sob o regramento do artigo 300 ou 311 do CPC, com dispensa da caução, apenas na hipóteses de insuficiência de recursos financeiros da parte autora ou quando o período de atraso ultrapassa em muito os três meses de aluguel. Precedentes deste Tribunal
. 3. No caso dos autos, a documentação colacionada comprova prima facie o adimplemento dos aluguéis, não houve prestação da caução, e o argumento da sublocação demanda dilação probatória. 4. Recurso conhecido e provido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5005863-81.2022.8.08.0000, Magistrado: GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 05/10/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUERES – LIMINAR DE DESPEJO – POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO COM BASE NOS PRESSUPOSTOS DO ART. 300 DO CPC – CAUÇÃO – GARANTIA QUE PODE SER DISPENSADA EXCEPCIONALMENTE – DÉBITO CONSIDERAVELMENTE SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A liminar de despejo pode ser deferida em favor do locador, sem a oitiva do locatário, desde que a) haja falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação; b) o contrato não contenha as garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91; c) o interessado preste caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 2.
Contudo, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o rol do art. 59 da Lei nº 8.245/1991 não é taxativo, permitindo-se a concessão da liminar de despejo mesmo existindo garantia fidejussória, desde que estejam presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada previstos no artigo 300, caput, do CPC
. 3. Em situações excepcionais, admite-se a dispensa da caução quando o seu valor for muito inferior àquele cobrado a título de aluguéis, objetivando mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos aluguéis, respeitando, outrossim, a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral. 4. Hipótese em que, quando da concessão do efeito ativo ao presente recurso, o locatário já estava inadimplente há mais de 07 (sete) meses, o que tornou dispensável a caução equivalente a três meses de aluguel, pois a dívida cobrada já supera em muito o valor da garantia. 5. Quanto ao preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, observa-se que a relação obrigacional do agravante com o agravado foi devidamente demonstrada pelo instrumento do negócio jurídico colacionado nos eventos nº 25020051 e 25020052, que é claro em qualificar o recorrido como locatário do imóvel indicado pelo requerente/agravante. O perigo de dano deflui não apenas da inadimplência que perdura por mais de 07 (sete) meses, mas também da situação do imóvel que, conforme comprovado pelo agravante com imagens e vídeos, se encontra em estado de aparente deterioração e exposto à intrusão por terceiros. 6. Recurso conhecido e provido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5006105-06.2023.8.08.0000, Magistrado: SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 05/Sep/2023)

Nessa linha de intelecção, a medida liminar de despejo poderá ser concedida com amparo na tutela de urgência prevista no artigo 300, do Código de Processo Civil, sendo irrelevante, para o caso concreto, a perquirição acerca da existência de garantia contratual ou da prestação da caução mencionadas no artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, o que se justifica, notadamente, porque o lapso de atraso no pagamento dos alugueres vencidos resulta em um débito que superada, demasiadamente, o valor equivalente a três meses de aluguel, na medida em que supera, conforme alegado nas contrarrazões, 20 (vinte) vezes o aluguel mínimo mensal.

No caso em apreço, a
probabilidade do direito
da agravada exsurge de forma cristalina da inadimplência incontroversa da agravante, que, em seu arrazoado recursal, não nega o débito e também não deu sinais de que pretende, ao menos nesse momento, adimplir a dívida, cujo montante, que à época do ajuizamento já alcançava R$ 135.283,47 (cento e trinta e cinco mil, duzentos e oitenta e três reais e quarenta e sete centavos), evoluiu exponencialmente no curso do presente recurso, atingindo a cifra de R$ 298.931,97 (duzentos e noventa e oito mil, novecentos e trinta e um reais e noventa e sete centavos), conforme se extrai da planilha de id. 13510039, valor este que supera em mais de 20 (vinte) vezes o aluguel mínimo mensal.

De igual modo, o
risco de dano
em desfavor da locadora é patente, porquanto a permanência da agravante no imóvel sem a devida contraprestação implica prejuízo contínuo e de difícil reparação, privando a agravada não apenas dos aluguéis, mas da própria fruição econômica de seu patrimônio, na medida em que impossibilitada de alugar o imóvel para terceiros, revelando-se, portanto, necessária a manutenção da medida de desocupação determinada na origem.

Diante do cenário aqui delineado e estando presentes os requisitos exigidos pela norma do art. 300, a manutenção da decisão recorrida e a revogação da decisão por mim proferida quando da apreciação do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso é medida que se impõe.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto por
ANA MODA COMÉRCIO E VESTUÁRIO LTDA
e
LHE NEGO PROVIMENTO
e
REVOGO
a decisão que concedeu efeito suspensivo ao recurso (id. 12317536).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)