Tribunal: TJES
Processo: 0004759-10.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ADRIANA COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ADRIANA COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TAXAS CONDOMINIAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária de indenização por danos morais e materiais e rescindiu o contrato referente a empreendimento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da corretora para figurar no polo passivo da demanda; (ii) a responsabilidade da corretora pela devolução das taxas condominiais; e (iii) a validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem e a cobrança da taxa SATI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
.
A corretora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois os documentos nos autos demonstram seu envolvimento direto na negociação imobiliária, configurando-se a aplicação da teoria da asserção para aferição das condições da ação.

4
.
A atuação da corretora como intermediadora do negócio jurídico entre as partes contratantes não implica responsabilidade solidária por obrigações contratuais acessórias, como a devolução de taxas condominiais. A corretora não se vincula juridicamente às obrigações assumidas pelas partes no contrato de compra e venda, exceto em caso de falha na prestação do serviço de corretagem.

5
.
A corretora, por ser mera intermediadora, não integra a cadeia de fornecimento do produto e não pode ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes de inadimplemento do contrato de incorporação imobiliária (STJ, REsp nº 1.811.153/SP).

6.
A cláusula de transferência ao promitente comprador do encargo de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destaque do valor da comissão (STJ, REsp 1.599.511/SP).

7.
A cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI) é considerada abusiva, pois corresponde a serviço inerente à celebração do contrato e não pode ser repassada ao consumidor (STJ, REsp 1.599.511/SP).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo de ação indenizatória decorrente de contrato de compra e venda, quando comprovado seu envolvimento direto na negociação.

2. A corretora, na condição de intermediadora, não responde solidariamente pela devolução de taxas condominiais em caso de rescisão do contrato de compra e venda, salvo prova de falha na prestação de serviços de corretagem.

3. É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que destacado o valor da comissão.

4. A cobrança de taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI) é abusiva e não pode ser repassada ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 722 e 723.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, J. 24.08.2016; STJ, REsp nº 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, J. 15.02.2022; STJ, AgInt no REsp nº 1.779.271/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, J. 01.06.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004759-10.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

APELADO: ALEXANDRE DE SOUZA SANTOS e outros (4)

RELATOR(A): DESEMBARGADORA SUBSTITUTA ADRIANA COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TAXAS CONDOMINIAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária de indenização por danos morais e materiais e rescindiu o contrato referente a empreendimento imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da corretora para figurar no polo passivo da demanda; (ii) a responsabilidade da corretora pela devolução das taxas condominiais; e (iii) a validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem e a cobrança da taxa SATI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
.
A corretora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois os documentos nos autos demonstram seu envolvimento direto na negociação imobiliária, configurando-se a aplicação da teoria da asserção para aferição das condições da ação.

4
.
A atuação da corretora como intermediadora do negócio jurídico entre as partes contratantes não implica responsabilidade solidária por obrigações contratuais acessórias, como a devolução de taxas condominiais. A corretora não se vincula juridicamente às obrigações assumidas pelas partes no contrato de compra e venda, exceto em caso de falha na prestação do serviço de corretagem.

5
.
A corretora, por ser mera intermediadora, não integra a cadeia de fornecimento do produto e não pode ser responsabilizada solidariamente pelos prejuízos decorrentes de inadimplemento do contrato de incorporação imobiliária (STJ, REsp nº 1.811.153/SP).

6.
A cláusula de transferência ao promitente comprador do encargo de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que haja informação prévia e destaque do valor da comissão (STJ, REsp 1.599.511/SP).

7.
A cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI) é considerada abusiva, pois corresponde a serviço inerente à celebração do contrato e não pode ser repassada ao consumidor (STJ, REsp 1.599.511/SP).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo de ação indenizatória decorrente de contrato de compra e venda, quando comprovado seu envolvimento direto na negociação.

2. A corretora, na condição de intermediadora, não responde solidariamente pela devolução de taxas condominiais em caso de rescisão do contrato de compra e venda, salvo prova de falha na prestação de serviços de corretagem.

3. É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que destacado o valor da comissão.

4. A cobrança de taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI) é abusiva e não pode ser repassada ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 722 e 723.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, J. 24.08.2016; STJ, REsp nº 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, J. 15.02.2022; STJ, AgInt no REsp nº 1.779.271/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, J. 01.06.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - ADRIANA COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0004759-10.2013.8.08.0048

APELANTE: LPS ESPIRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

APELADOS: ALEXANDRE DE SOUZA SANTOS, GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, PROTEL ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA, ROSSI RESIDENCIAL S/A

e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA ADRIANA COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LPS ESPIRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA em desfavor
da r. sentença de fls. 416/419, integrada às fls. 456/457 (ID 6898576), que, nos autos da
ação ordinária de indenização por danos morais e materiais
ajuizada por
MARIA JULIANA TEIXEIRA
, sendo seu sucessor processual
ALEXANDRE DE SOUZA SANTOS
,

em face de
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, PROTEL ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA, ROSSI RESIDENCIAL S/A
,
ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e da recorrente, julgou parcialmente procedente o pleito autoral, nos seguintes termos:

Por todo a exposto, nos termos da fundamentação acima, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para RESCINDIR a contrato firmado entre as partes em relação ao empreendimento “Mochuara Residencial Club” e:

• CONDENAR as requeridas a restituírem a demandante os valores dispendidos a título de corretagem e SATI, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros a contar do trânsito em julgado;

• CONDENAR as requeridas a devolverem eventuais valores dispendidos a título de taxa de condomínio anterior a agosto de 2012, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros a contar do trânsito em julgado;

• CONDENAR as rés a devolução de eventual diferença entre os índices de correção monetária, aplicados no período posterior à expedição do Habite-se, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros a contar do trânsito em julgado.

Em suas razões de fls. 430/448 (ID 6898576), aduz a apelante, em síntese, que:
(i)
é apenas intermediadora do negócio jurídico, sendo evidente sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda;

(ii)
não recai sobre a apelante qualquer responsabilidade pela restituição dos valores pagos pelo preço do imóvel, bem como de taxas condominiais, eis que sua atividade consiste em obrigação de meio (intermediação imobiliária);
(iii)
a estipulação do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente do imóvel não configura ilegalidade.

Basicamente diante de tais argumentos, requer a reforma da r. sentença para:
(i)
excluir a condenação quanto à devolução de taxas condominiais, bem como a eventual diferença entre os índices de correção monetária, aplicados no período posterior à expedição do Habite-se; e
(ii)
que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Contrarrazões apresentadas por
ALEXANDRE DE SOUZA SANTOS
, ao ID 6898581, pelo
desprovimento
do recurso.

Devidamente intimados para ofertarem contrarrazões, os apelados GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, PROTEL ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA LTDA, ROSSI RESIDENCIAL S/A e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA quedaram-se inerte.

Pois bem. No tocante à alegação de
ilegitimidade passiva
da recorrente, entendo que não merece prosperar, eis que os documentos acostados aos autos – sobretudo aqueles juntados à exordial – demonstram que ela também estava envolvida na negociação da unidade imobiliária.

Com efeito, a autora descreveu uma relação jurídica controvertida, na qual a apelante estava incluída, na condição de intermediadora de venda, sendo o suficiente para a aplicação da teoria da asserção e do reconhecimento da condição da ação.

Assim, partindo da narrativa apresentada pela autora em seu petitório inicial, forçoso concluir que a apelante é legítima para figurar no polo passivo desta demanda, na medida em que participou da venda do imóvel como corretora, razão pelo qual entendo não ser possível acolher a alegação de ilegitimidade passiva.

Em sentido inverso, contudo, restou demonstrado em relação à devolução das taxas condominiais. Isto porque, o reconhecimento de sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação não implica necessariamente em responsabilidade pelos prejuízos decorrentes do contrato rescindido.

Como dito, a apelante atuou como corretora no negócio jurídico realizado entre os contratantes. Sobre essa modalidade contratual, o Código Civil prevê que:

Art. 722.
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No caso, os eventos relatados na petição inicial (referentes à cobrança da cota condominial antes da entrega das chaves) não sugerem qualquer conduta relacionada à corretagem.

Ademais, mesmo que a análise do caso esteja sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, não há no ordenamento jurídico previsão acerca da solidariedade da corretora, alheia à relação negocial estabelecida entre incorporadora e promitente comprador, com relação, frisa-se,
à restituição de valores decorrentes da rescisão contratual por culpa da construtora
.

Tal fato, a toda evidência, não a torna responsável solidária pela obrigação de devolver ao promitente comprador valores por ele pagos em situação à qual não deu azo, rescindida por evento completamente estranho ao seu domínio, pois, como se sabe, o corretor de imóveis figura como mero intermediador na aproximação das partes interessadas em determinado negócio, sem responsabilidade por eventual desfazimento contratual para o qual não concorreu.

Isto é, o fato da apelante intermediar a compra e venda de imóvel entre os contratantes, por si só, não pode responsabilizá-la pelas taxas cobradas indevidamente, alheias à sua atuação, eis que “
a
relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.
” (STJ, REsp nº 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, J. 15.02.2022)

Aliás, destaco do entendimento da Corte Superior neste sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente
. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.

(STJ, AgInt no REsp nº 1.779.271/SP 2018/0297009-0, Rel. Min. Luis Felipe Salomão – rel. p/acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, J. 1º.06.2021)

Isto posto, não havendo provas de envolvimento da intermediação imobiliária
no que se refere aos valores dispendidos a título de taxas condominiais
, a condenação da apelante não merece prosperar.

Ultrapassado este ponto, sustenta a apelante que “
restou pactuado de
m
aneira
expressa

que
seria o adquirente
que
repassaria os valores da comissão de corretagem aos corretores autônomos, sendo
que
tal anuência se mostra inequívoca diante da singela leitura dos documentos assinados por ele, tratando-se de matéria pertinente a
autonomia
da vontade das partes contratantes
”.

Sobre o tema, como se sabe, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial afetado à sistemática dos recursos repetitivos, entendeu que, em atenção ao dever de transparência e informação que deve permear as relações de consumo, é válida a transferência ao promitente comprador do dever de pagar as despesas de corretagem,
“
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
” (STJ, REsp nº 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, J. 24.08.2016)

Nessa esteira, analisando minuciosamente os documentos que compõem a demanda, resta identificado às fls. 133/134 (ID 6898576), que a autora firmou diretamente com a corretora, aqui apelante, proposta para a aquisição do imóvel, no qual constou o valor discriminado do serviço de corretagem prestado.

Verifica-se, outrossim, por meio do documento de fl. 134 (ID 6898576), haver restado expressamente consignada a quantia cobrada referente à comissão de corretagem, constando inclusive a assinatura e ciência da autora Maria Juliana Teixeira, adquirente do imóvel.

E, assim sendo, vislumbro haver sido cumprido o dever de informar previamente sobre a aludida cobrança e, inclusive, discriminando o valor a ser pago, do que se conclui que referida taxa é válida, ao contrário do que fora consignado em sentença.

Com efeito, restou incontroverso que a autora estava ciente do pagamento da taxa de corretagem, motivo pelo qual ausente qualquer razão para a devolução do montante, em conformidade com entendimento formado pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob a sistemática do recurso repetitivo.

Por fim, no que pertine à Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI), afigura-se escorreita a sentença, pois o STJ, no mesmo julgado acima mencionado (REsp nº 1.599.511/SP), reconheceu a abusividade da referida rubrica, por se tratar de mera prestação de serviço inerente à celebração do contrato, não podendo ser repassada ao consumidor. Senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I – TESE PARA FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II – CASO CONCRETO

2.1.Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(STJ, REsp nº 1.599.511/SP 2016/0129715-8, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, autuado em 06/05/2016, J. 24.08.2016)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso, para
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para afastar a condenação da apelante no que se refere às taxas condominiais, bem como para que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

MANIFESTO-ME POR ACOMPANHAR A DOUTA RELATORIA.

ESTE É O VOTO.

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento parcial ao recurso.