Tribunal: TJES
Processo: 0027326-97.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
DIAS ÚTEIS. ADEQUAÇÃO. CONDICIONANTES PARA ENTREGA DAS CHAVES.
INAFASTABILIDADE DA ANTERIOR
MORA DA CONSTRUTORA.
LUCROS CESSANTES.
ATUALIZAÇÃO PELO CUB.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente proferida nos autos de ação ordinária ajuizada visando a revisão de cláusulas contratuais e indenizações em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária. A sentença condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes, devolução de valores indevidamente pagos e indenização por danos morais. Requereu-se, em sede recursal, a reforma integral da decisão, sob alegação de ausência de mora, caso fortuito e inadimplemento dos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na entrega do imóvel, com violação ao prazo de tolerância contratual; (ii) estabelecer se é devida a indenização por lucros cessantes e devolução de valores relativos à correção monetária e juros após o prazo de entrega; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula de tolerância contratual de 180 dias é válida, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, mas sua contagem deve observar dias corridos, e não úteis, sob pena de abusividade.

4.
Fatores como chuvas intensas e greves são considerados fortuitos internos e, portanto, não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso, devendo ser superados no prazo de tolerância.

5.
A mora da construtora restou configurada, pois a entrega das chaves ocorreu em agosto de 2017, quando o prazo final contratual, com a tolerância incluída, expirava em dezembro de 2016.

6.
A cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do contrato não afasta a mora da construtora, já configurada antes da mora dos autores.

7.
A indenização por lucros cessantes é devida, com base na jurisprudência do STJ, sendo presumido o prejuízo pela privação do uso do bem.

8.
A construtora deve ressarcir os valores pagos pelos compradores a título de taxa de evolução de obra durante o período de mora, por ser a responsável exclusiva pelo atraso.

9.
O dano moral, na hipótese, não restou configurado, pois os autores optaram por manter o contrato e renegociar as condições de pagamento, evidenciando ausência de abalo relevante a direitos da personalidade.

10.
A correção monetária sobre o saldo devedor deve seguir o CUB até o fim do prazo contratual (com tolerância) e, após, o IPCA, retomando-se o índice contratual a partir da averbação do habite-se.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O prazo de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel deve ser contado em dias corridos, e não úteis.

2. Fatores climáticos e greves não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora por atraso na entrega do imóvel.

3. A mora dos compradores no cumprimento de condicionantes para entrega das chaves não afasta a mora da construtora na entrega da obra configurada anteriormente.

4. A indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel é devida e independe de prova do prejuízo.

5. A taxa de evolução de obra paga pelo comprador durante a mora da construtora deve ser ressarcida por esta.

6. A configuração de dano moral em atraso na entrega de imóvel exige demonstração de abalo relevante, não presumível.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 405 e 1058; CPC, arts. 85, § 2º, e 86; Lei nº 4.591/1964, art. 48, §2º; Lei nº 13.786/2018, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.787.114/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 23.05.2025; TJES, Apl 0020154-47.2014.8.08.0035, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 17.07.2018, DJES 27.07.2018; TJES, AC 0022840-18.2013.8.08.0012, Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho, j. 11.10.2022, DJES 21.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027326-97.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: CRISTIANE MAIER CORONA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
DIAS ÚTEIS. ADEQUAÇÃO. CONDICIONANTES PARA ENTREGA DAS CHAVES.
INAFASTABILIDADE DA ANTERIOR
MORA DA CONSTRUTORA.
LUCROS CESSANTES.
ATUALIZAÇÃO PELO CUB.
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente proferida nos autos de ação ordinária ajuizada visando a revisão de cláusulas contratuais e indenizações em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária. A sentença condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes, devolução de valores indevidamente pagos e indenização por danos morais. Requereu-se, em sede recursal, a reforma integral da decisão, sob alegação de ausência de mora, caso fortuito e inadimplemento dos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na entrega do imóvel, com violação ao prazo de tolerância contratual; (ii) estabelecer se é devida a indenização por lucros cessantes e devolução de valores relativos à correção monetária e juros após o prazo de entrega; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula de tolerância contratual de 180 dias é válida, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, mas sua contagem deve observar dias corridos, e não úteis, sob pena de abusividade.

4.
Fatores como chuvas intensas e greves são considerados fortuitos internos e, portanto, não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso, devendo ser superados no prazo de tolerância.

5.
A mora da construtora restou configurada, pois a entrega das chaves ocorreu em agosto de 2017, quando o prazo final contratual, com a tolerância incluída, expirava em dezembro de 2016.

6.
A cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do contrato não afasta a mora da construtora, já configurada antes da mora dos autores.

7.
A indenização por lucros cessantes é devida, com base na jurisprudência do STJ, sendo presumido o prejuízo pela privação do uso do bem.

8.
A construtora deve ressarcir os valores pagos pelos compradores a título de taxa de evolução de obra durante o período de mora, por ser a responsável exclusiva pelo atraso.

9.
O dano moral, na hipótese, não restou configurado, pois os autores optaram por manter o contrato e renegociar as condições de pagamento, evidenciando ausência de abalo relevante a direitos da personalidade.

10.
A correção monetária sobre o saldo devedor deve seguir o CUB até o fim do prazo contratual (com tolerância) e, após, o IPCA, retomando-se o índice contratual a partir da averbação do habite-se.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O prazo de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel deve ser contado em dias corridos, e não úteis.

2. Fatores climáticos e greves não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora por atraso na entrega do imóvel.

3. A mora dos compradores no cumprimento de condicionantes para entrega das chaves não afasta a mora da construtora na entrega da obra configurada anteriormente.

4. A indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel é devida e independe de prova do prejuízo.

5. A taxa de evolução de obra paga pelo comprador durante a mora da construtora deve ser ressarcida por esta.

6. A configuração de dano moral em atraso na entrega de imóvel exige demonstração de abalo relevante, não presumível.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 405 e 1058; CPC, arts. 85, § 2º, e 86; Lei nº 4.591/1964, art. 48, §2º; Lei nº 13.786/2018, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.787.114/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 23.05.2025; TJES, Apl 0020154-47.2014.8.08.0035, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 17.07.2018, DJES 27.07.2018; TJES, AC 0022840-18.2013.8.08.0012, Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho, j. 11.10.2022, DJES 21.10.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

interpôs recurso de apelação diante da r. sentença de fls. 280/289, integrada pela decisão do evento 10208717, proferida pelo magistrado da 9ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital que, nos autos da ação ordinária movida em seu desfavor por
CRISTIANE MAIER CORONA
e
GERALDO JUNIOR CORONA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para condenar a requerida: “
(i) ao pagamento de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, com correção monetária desde o vencimento do prazo para a conclusão da obra até a data da efetiva entrega do bem e juros moratórios desde a citação nos termos da súmula 43 do STJ e art. 405 do Código Civil; (ii) o valor indevidamente pago a título de correção monetária e juros após a data limite para entrega da obra com a tolerância, ou seja, a partir de dezembro de 2016 até a efetiva entrega das chaves que deverão ser acrescidos de correção monetária desde o vencimento e juros moratórios desde a citação nos termos da súmula 43 do STJ e art. 405 do Código Civil; (iii) ao pagamento de danos morais na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária desde o arbitramento e juros de mora desde a citação, por se tratar de relação contratual, consoante precedentes dos Tribunais Superiores
”.

Outrossim, condenou a apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do CPC.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 10208719, a apelante alega, em síntese, que: (i) não houve atraso na entrega da obra, uma vez que houve prorrogação contratual válida e ocorrência de caso fortuito e força maior, como chuvas intensas e greve do sindicato da construção civil; (ii) os próprios autores estavam inadimplentes no momento da entrega do imóvel, o que impede a responsabilização da construtora; (iii) a sentença afastou indevidamente a aplicação da cláusula contratual que previa o reajuste das parcelas pelo CUB, em afronta ao princípio do
pacta sunt servanda
; (iv) não há fundamento para a condenação por lucros cessantes, pois não houve atraso na entrega imputável à construtora; (v) não estão presentes os requisitos para a configuração do dano moral, tratando-se de mero inadimplemento contratual, sem conduta ofensiva da recorrente.

Compulsando os autos, verifica-se que em 15.10.2014, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, cujo objeto era o apartamento nº 605 do Edifício Mirante do Mar, localizado na Rodovia do Sol, lotes 6, 29 e 30, Itaparica, Vila Velha/ES, conforme instrumento acostado às fls. 37/48.

O pagamento seria efetuado da seguinte forma: a) uma entrada no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a ser paga através da carta de crédito nº 0005/2014 emitida em 15.10.2014; b) uma parcela única de R$ 6.858,33 com vencimento em 15.10.2014; c) 19 parcelas mensais de R$ 2.550,00, a partir de 25.10.2014; d) 3 parcelas intermediárias (semestrais) no valor de R$ 11.500,00, com vencimentos em 25.03.2015, 25.09.2015 e 25.03.2016; e) uma parcela de conclusão das obras no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) a ser paga no ato da emissão do habite-se; f) financiamento bancário do valor de R$ 222.050,00, a ser pago em até 30 dias após a averbação da construção.

Posteriormente, em razão de os autores não haverem conseguido obter o financiamento bancário, foi firmado um aditivo contratual em 07.11.2017, por meio do qual o saldo devedor concernente à parcela “f” foi renegociado, estipulando-se o pagamento nas seguintes condições: a) 36 parcelas mensais de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) cada, a partir de 20.12.2017; b) 06 parcelas semestrais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) cada, com vencimentos nos dias 25.12.2017, 25.06.2018, 25.12.2018, 25.06.2019, 25.12.2019 e 25.06.2020; e c) uma parcela única de R$ 42.254,25 (quarenta e dois mil, duzentos e cinquenta e quatro reais e vinte e cinco centavos) a ser paga no dia 20.01.2019.

O primeiro ponto objeto de irresignação por parte da apelante em face da sentença de parcial procedência diz respeito ao reconhecimento de atraso na entrega da obra, pois, em sua percepção, “
embora o prazo inicialmente previsto para entrega definitiva do Ed. Mirante do Mar tenha sido ultrapassado, a apelante nunca descumpriu com o
que foi contratado com os apelados
”.

Ademais, em seu apelo, a construtora sustenta que o prazo inicialmente previsto para entrega do imóvel seria acrescido da cláusula de tolerância e ainda poderia ser dilatado em decorrência de caso fortuito ou força maior, o que sustenta ter ocorrido na hipótese, bem como que no momento em que procederia com a entrega das chaves aos apelados, estes ainda não haviam procedido com a quitação integral do contrato, motivando a retenção das chaves.

Rememoro que o item 37 da cláusula sexta do contrato preleciona que “
é admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo previsto para conclusão da obra,
contados da data em que expiraria o prazo estabelecido independente de justificativa, sem que incida sob a PROMITENTE VENDEDORA qualquer penalidade, sanção, multa ou dever de indenizar,
sendo que para tal efeito a PROMITENTE VENDEDORA deverá informar ao adquirente quanto a tal prorrogação antes do término do prazo inicialmente estipulado
”.

Ademais, no item subsequente, estabelece “
O prazo de entrega estabelecido poderá ainda ser prorrogado, sem prejuízo do disposto no item anterior, sem que incida sob a PROMITENTE VENDEDORA qualquer penalidade, sanção, multa ou dever de indenizar, pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o art. 1058 do
Código Civil, entendendo-se como tal exemplificada, mas, não exclusivamente:
a) g
reves parciais ou gerais;
b) sus
pensão ou falta de transportes;
c) f
alta de materiais na praça ou de mão de obra especializada;
d) c
huvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra;
e)
eventual embargo de obra, não resultante de erro da
PROMITENTE VENDEDORA
;
f
) d
emora na execução dos serviços
que são
próprios de empresas concessionárias de serviços públicos;
g
)
morosidade do poder público na concessão de licenças, alvarás,
do
'
C
ertificado de
C
onclusão –
Habite-se
',
exigências do poder público
recorrentes de legislação superveniente; h)
reformas econômicas ou outros atos governamentais que interfiram no setor de construção.
Em todos os casos supracitados, prorrogar-se-á o prazo de entrega
do empreendimento por tantos dias quantos forem os de retardamento causados por tais eventos
” (fl. 43).

O magistrado sentenciante adequou a esta cláusula contratual,
limit
ando
a contagem dos 180 (cento e oitenta) dias
para a forma
corrid
a
, vedando a contagem em dias úteis.

A jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo vai ao encontro da r. sentença recorrida, a saber:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRORROGAÇÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I – Mostra-se assente nesta Egrégia Corte, com esteio em entendimento pacificado no C. STJ
, a validade da cláusula de tolerância de cento e oitenta dias comumente prevista em contratos de compra e venda de imóveis. Todavia, a jurisprudência pátria tem manifestado o entendimento no sentido de ser abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deva ser contada em dias corridos.
II – A jurisprudência entende que greves, chuvas e falta de mão de obra, por exemplo, são fatores que consistem em verdadeiros fortuitos internos que não podem ser repassados ao consumidor, não configurando caso fortuito ou de força maior suficiente a elidir a responsabilidade da empresa por atraso na entrega de imóvel. III – Os termos em que fora fixada a cláusula de tolerância no contrato em apreço vão de encontro aos ditames de nossa jurisprudência, mormente por tratar de 180 (cento e oitenta) dias úteis, e não dias corridos, e por prever prorrogação por ocorrência de caso fortuito ou de força maior que sequer ocorreram no caso concreto. lV – Verificou-se do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes litigantes que há previsão em sua cláusula terceira que a última parcela atinente ao pagamento através de financiamento bancário poderia ocorrer em até sessenta dias após a emissão do habite-se, o que significa dizer que no momento do habite-se não haveria que se falar em inadimplemento do requerido nesse sentido. V – Sendo assim, extrapolado o prazo de tolerância por parte da apelante sem qualquer excludente de sua responsabilidade, impositiva sua condenação ao pagamento, a título de lucros cessantes, de valores correspondente a aluguéis pelo período em que se perdurou a mora. VI – Entendeu-se ainda, que os transtornos enfrentados pelo apelado, que estava pagando aluguel e as respectivas prestações do contrato em discussão ao mesmo tempo, de modo a quase esgotar sua capacidade financeira, não podem ser considerados como mero aborrecimento do cotidiano, mostrando-se cabível e adequada a condenação do apelante ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). VII - Apelação conhecida e improvida. (TJES; Apl 0020154-47.2014.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos; Julg. 17/07/2018; DJES 27/07/2018).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. MORA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. CONFIGURAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RETENÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A cláusula que estipula um prazo de tolerância para a entrega do imóvel aos compradores não chega a configurar-se abusiva em tese, uma vez que é comum nessas espécies de contratos, sobretudo diante da complexidade que envolve a construção de um empreendimento imobiliário. 2. Todavia, a jurisprudência pátria tem manifestado o entendimento no sentido de ser abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deva ser contada em dias corridos. Precedentes do c. STJ e e. TJES.
3. A expedição do Habite-se, por si só, não compra a conclusão/entrega da obra. Outrossim, da leitura aos termos do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, conclui-se que a prova da conclusão da obra dar-se-ia por meio do Certificado de Conclusão, segundo se infere mormente da cláusula 49 que estabelece a entrega da unidade após a conclusão da obra e concessão do Certificado de Conclusão. 4. Os apelantes não logram êxito em comprovar a entrega do imóvel na data contratualmente prevista para a conclusão da obra (abril de 2015), tampouco após o prazo de tolerância contados em dias corridos, que findaria em outubro de 2015, limitando-se a alegar a existência de caso fortuito e força maior. 5. As greves no sistema de transporte, as fortes chuvas que ocorreram no Estado, a falta de mão-de-obra especializada e de equipamentos especiais para a construção, e a crise nos sistema econômico-financeiro não configuram motivo de caso fortuito ou força maior, pois previsíveis e inerentes aos riscos do negócio. 6. Assim, extrapolado o prazo de tolerância por parte da construtora, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, incorreu esta em mora, autorizando a resolução do negócio jurídico por culpa do promitente vendedor, que deve restituir todos os valores recebidos, nos termos da Súmula nº 543, do c. STJ, vedada qualquer retenção. 7.
In casu,
há como presumir os danos causados à honra subjetiva do autor/apelado, sobretudo em razão do descaso para com o consumidor que requereu, administrativamente, a rescisão contratual desde 20/01/2016 (fl. 28/30), restando comprovado que somente em junho as requeridas informaram que a solicitação de distrato seria analisada em um prazo de 60 (sessenta) dias úteis. 8. Apelo não provido. (TJES; Apl 0019336-27.2016.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 28/05/2018; DJES 12/06/2018).

Portanto, não há que se falar em ilegalidade da cláusula de tolerância prevista nos contratos de construção civil, todavia, entende-se como abusiva a estipulação do
prazo de tolerância em dias úteis
, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deve ser contada em dias corridos, tal como consignado na sentença recorrida.

Acrescente-se que,
“não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos”
(REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017).

Note-se que a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto,
a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.

Assim, no prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido “
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico – para os contratos futuros – pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático
” (MARCO AURÉLIO BELLIZZE, REsp n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

Neste contexto, apesar de eventual comprovação de caso fortuito ou força maior servir para justificar o eventual atraso para além do prazo de tolerância, no caso concreto, foi apontado fator climático (fortes chuvas) como evento imprevisto, o que, como visto, é reconhecido jurisprudencialmente como fortuito interno, cujo atraso deve ser superado dentro do prazo de tolerância.

Ademais, embora se extraia dos autos que, de fato, no momento em que a apelante procederia com a entrega das chaves aos apelados, estes ainda não haviam procedido com a quitação integral do contrato e que há cláusula contratual válida que estipula a condicionante da entrega das chaves à quitação integral do preço ou à formalização do financiamento ou pacto de alienação fiduciária, é necessário ponderar que naquele momento, o prazo de entrega do imóvel já havia, em muito, sido extrapolado.

Nota-se, o termo final de entrega do imóvel, já com o prazo de tolerância, seria 27.12.2016 (considerando como previsão de conclusão das obras dias 30.06.2016), mas a entrega das chaves das unidades iniciou em 08.08.2017, ou seja, à época, antes de se configurar a mora dos apelados em cumprir com uma das condicionantes contratuais para a entrega das chaves, a construtora já se encontrava em mora, motivo pelo qual não se pode afastar o inadimplemento da construtora na entrega do imóvel.

A jurisprudência pátria vem entendendo em casos similares que “
A ré em mora quanto à entrega das chaves não pode exigir o implemento de obrigação de quitação do autor, que estava adimplente até à referida data
” (TJMG; APCV 5066863-06.2021.8.13.0024; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Octávio de Almeida Neves; Julg. 23/08/2024; DJEMG 28/08/2024)

Contudo, é fato que posteriormente, em 07.11.2017, diante da ausência de êxito na obtenção do financiamento bancário, as partes renegociaram a forma de pagamento do montante remanescente, o que, a meu ver, revela a inequívoca intenção dos apelados em manter o negócio, mesmo com o atraso na entrega antes verificado e com a ratificação da cláusula que permitia a retenção das chaves até a quitação integral do preço.

Frise-se, ainda, que mesmo com o termo aditivo assinado, os apelados tiveram dificuldades em arcar na forma como celebrada, tendo havido negociações por e-mail com a construtora para viabilizar o pagamento integral do valores restante.

A manutenção hígida do contrato particular de promessa de compra e venda, mesmo com todos os obstáculos verificados para a conclusão da obra, revela que os recorridos, ao sopesarem o aborrecimento com o atraso na entrega do imóvel e a vantagem da manutenção do negócio jurídico, observaram que o transtorno experimentado não ultrapassava a órbita do suportável. Se assim não fosse, certamente teriam posto fim à relação jurídica estabelecida com a apelante. Assim, deve ser reformada a sentença que condenou a recorrente em danos morais.

No que concerne à correção monetária no período de atraso da entrega do imóvel por culpa da construtora, como há muito me manifesto perante este egrégio Tribunal de Justiça, “
tendo em vista a conformação da cláusula de prorrogação da obra, o saldo devedor deverá ser corrigido pelo CUB até a data em que constava no contrato como a prevista para entrega do imóvel, acrescido o período de tolerância de 180 dias corridos – maio de 2010. A partir daí deverá incidir o IPCA até a data da averbação do Habite-se na matrícula do imóvel restabelecendo-se a partir do dia seguinte a este evento, mas pelo índice previsto no contrato para correção após a data de conclusão do empreendimento
[...]
” (TJES; Apelação n. 0035416-41.2012.8.08.0024; Julg. 02/05/2017; DJES 10/05/2017).

No que concerne à taxa de evolução de obra, ressalto que são juros compensatórios devidos pelos compradores à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra.

Diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra, vide:

APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. EXTINÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. DANO MORAL CABÍVEL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO. 1. Apelação principal. A presente demanda ainda não adentrou a fase de cumprimento de sentença, logo, não possui ela o condão de modificar a ordem de credores da recuperação judicial. Não há impedimento algum para o julgamento do mérito da causa pelo simples fato de a empresa apelante estar em recuperação judicial, eis que o feito ainda se encontra na fase de conhecimento, sendo certo que tal fase busca tão somente o reconhecimento do direito do autor. Tal pedido somente é possível na fase de cumprimento de sentença, quando há perigo de constrição de bens da recuperanda. 2.
A taxa de evolução da obra corresponde a valor mensal pago pelo comprador ao agente financeiro até a conclusão da obra. A referida cobrança se estende de acordo com a construção, de modo que há prejuízo ao adquirente pela incidência da taxa nos períodos de atraso na entrega da obra, o que recai sobre a construtora apelante, vez que responsável pelo atraso na entrega do imóvel. Não é razoável, portanto, a responsabilização da CEF pela restituição dos valores pagos pelo requerente a título de juros de obra e, por conseguinte, não é correta a remessa dos autos à Justiça Federal.
3. Analisando a documentação constante nos autos depreende-se que não foi devidamente esclarecido ao requerente, na condição de consumidor, como parte vulnerável da relação contratual, que o valor pago se destinaria à comissão de corretagem. Conforme o mais recente precedente do C. STJ, a referida cobrança não foi válida, razão pela qual não merece acolhimento o pleito de reforma da apelante, devendo se manter a determinação de que restitua o apelado do referido valor. 4. No caso dos autos, a sentença apurou que o contrato prevê a incidência de juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2% sobre o valor da parcela para o caso de inadimplemento do comprador, sem previsão equivalente para a hipótese de inadimplemento do vendedor, de modo que o contrato em tela se amolda à tese firmada pelo STJ para a inversão da cláusula penal. Assim, tendo em vista que o atraso fora ocasionado por desídia da apelante - vez que em momento algum cuidou de comprovar sua alegação de que o atraso decorreu de culpa de terceiro - revela-se cabível a inversão da cláusula penal prevista contratualmente, como forma de ressarcir o apelado pelos danos experimentados em razão do atraso. 5. Conforme corretamente obtemperou o juízo a quo em sentença, em consonância com o entendimento do C. STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, ainda que não fique demonstrada a finalidade negocial na transação. Nesse sentido, verifico que o dano material na modalidade lucro cessante, quando decorrido do atraso na entrega da obra, não necessita de prova, eis que se presume, de maneira relativa. Ante o exposto, mantenho a condenação da apelante ao pagamento do montante dispendido pelo apelado com alugueis durante o período de mora na entrega da obra. Saliento, oportunamente, dada a omissão da sentença nesse tocante, que a aludida verba - alugueis - deve ser atualizada monetariamente pelo CUB ou na sua falta pelo INCC até o ajuizamento da ação (índice previsto no contrato - fl. 44) e, após, pelo INPC-IBGE (RESP 510.472/MG e AGRG no RESP 726.017/RJ), além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês como previsto no contrato. 6. Apelação adesiva. No caso, a narrativa do autor indica que o abalo aos direitos da personalidade decorreria da quebra de expectativa de receber o imóvel dentro do prazo pactuado. Na hipótese em análise, verifico que o imóvel foi entregue 6 (seis) meses após já decorrido o prazo de tolerância - de 180 dias após a data prevista para entrega. O relevante atraso é suficiente para amparar a ocorrência do dano moral, porquanto, ensejou natural angústia acerca do recebimento do imóvel. A quantificação do dano moral deve seguir o sistema bifásico, no qual se analisa, inicialmente, o interesse jurídico lesado e, em seguida, as circunstâncias do caso concreto. Dito isto, atento às particularidades do caso concreto, considero adequado a fixação de dano moral no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de correção monetária a partir do presente julgamento (arbitramento) e juros de mora a partir da citação. 7. Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido. (TJES; AC 0022840-18.2013.8.08.0012; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho; Julg. 11/10/2022; DJES 21/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. JUROS DE FASE DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONTRUTORA QUE SE ENCONTRA EM MORA APÓS A DATA APRAZADA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. ADMISSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. 1. A reprodução no recurso de apelação das razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação não implica a inadmissibilidade do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade se os fundamentos deduzidos pela parte, ainda que reiterados, forem suficientes para impugnar a sentença e permitirem a compreensão da controvérsia. Preliminar rejeitada. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. 3.
Considerando que a construtora faz parte da relação contratual estabelecida entre a instituição financeira e a parte consumidora, sendo, inclusive, a destinatária dos repasses dos valores financiados pelo promitente comprador, deve, sim, suportar o adimplemento das despesas com a taxa de evolução de obra por ser a única responsável pelo atraso da entrega do empreendimento.
4. Permitir a incidência isolada da multa em face da construtora morosa não teria o efeito indenizatório que se busca conferir à pena contratual, desvirtuando sua finalidade. 5. Não havendo situação excepcional que extrapolasse os limites do mero dissabor cotidiano e ocasionasse efetiva lesão à parte, não há que se falar em ocorrência de danos morais. 6. O montante a ser restituído a partir de 03/11/2015 deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso ilegal, pelo índice do INPC/IBGE (índice adotado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo) até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic). 7. Recurso de Fernanda Silva de Barros desprovido. Recurso de MRV Engenharia e Participações S. A. Parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada de ofício. (TJES; AC 0005923-05.2016.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 30/08/2022; DJES 05/09/2022)

Por fim, nos termos da jurisprudência do c. STJ “
Configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, a indenização por lucros cessantes é devida, sendo o prejuízo do comprador presumido por causa da privação do uso do bem, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula n. 83/STJ) [...] O atraso na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, com prejuízo presumido do comprador
” (STJ; AgInt-AREsp 2.787.114; Proc. 2024/0415358-0; RS; Quarta Turma; Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; DJE 23/05/2025).

Por todo o exposto,
CONHE
ÇO
do recurso de apelação e
DOU
-
LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para reformar a sentença para excluir a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo, contudo, as demais condenações impostas, relativas à devolução de valores indevidamente cobrados a título de correção e juros após o prazo de tolerância e à indenização por lucros cessantes, mas adequando o termo final das rubricas como a data do término da obra (expedição do habite-se), já que a mora posterior decorreu de ato atribuído aos apelados.

Por consequência, reconheço a sucumbência recíproca das partes, de modo que caberá a cada uma arcar com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados na origem, na forma do art. 86 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 07/07/2025 a 11/07/2025:

Acompanho o E. Relator.