Tribunal: TJES
Processo: 5005239-03.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2025-04-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. MULTA POR EMBARGOS DECLARATÓRIOS. CARÁTER NÃO PROTELATÓRIO. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual e devolução de valores ajuizada por Emerson Silva de Aguiar e Sabrina Oliveira Patrício Aguiar, declarou a nulidade de cláusulas contratuais, rescindiu os contratos de compra e venda das frações imobiliárias e determinou a restituição de 75% dos valores pagos, de uma só vez, acrescidos de juros e correção monetária. A sentença ainda impôs multa de 1% sobre o valor da causa em razão da oposição de embargos declaratórios pela ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores em caso de rescisão contratual, em razão da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legalidade da multa imposta pela oposição de embargos declaratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não configurando abusividade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula que estabelece retenção de 50% dos valores pagos quando o contrato se submete ao patrimônio de afetação, desde que o percentual esteja expressamente previsto no contrato e que ele tenha sido celebrado após a alteração do texto legal, ocorrida em 2018.

A multa imposta pela oposição de embargos declaratórios deve ser afastada, pois a insurgência da recorrente visava esclarecer omissão relevante quanto à aplicabilidade do regime de afetação, não se configurando propósito protelatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente é válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

A oposição de embargos de declaração para sanar omissão relevante não configura ato protelatório e não enseja a aplicação de multa.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 05/06/2023, DJe 13/06/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005239-03.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

APELANTE: EMERSON SILVA DE AGUIAR e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. MULTA POR EMBARGOS DECLARATÓRIOS. CARÁTER NÃO PROTELATÓRIO. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual e devolução de valores, declarou a nulidade de cláusulas contratuais, rescindiu os contratos de compra e venda das frações imobiliárias e determinou a restituição de 75% dos valores pagos, de uma só vez, acrescidos de juros e correção monetária. A sentença ainda impôs multa de 1% sobre o valor da causa em razão da oposição de embargos declaratórios pela ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores em caso de rescisão contratual, em razão da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legalidade da multa imposta pela oposição de embargos declaratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, não configurando abusividade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da cláusula que estabelece retenção de 50% dos valores pagos quando o contrato se submete ao patrimônio de afetação, desde que o percentual esteja expressamente previsto no contrato e que ele tenha sido celebrado após a alteração do texto legal, ocorrida em 2018.

A multa imposta pela oposição de embargos declaratórios deve ser afastada, pois a insurgência da recorrente visava esclarecer omissão relevante quanto à aplicabilidade do regime de afetação, não se configurando propósito protelatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente é válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.

A oposição de embargos de declaração para sanar omissão relevante não configura ato protelatório e não enseja a aplicação de multa.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 05/06/2023, DJe 13/06/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
SPE Porto Seguro 02 Empreendimentos Imobiliários S/A
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que, nos autos da ação de rescisão contratual e devolução parcial dos valores pagos ajuizada por
Emerson Silva de Aguiar e Sabrina Oliveira Patrício Aguiar
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para: “(i) declarar nulas as cláusulas 18ª (décima oitava) e o §3º, da cláusula oitava, dos contratos em litígio; (ii) declarar rescindidos os contratos de compra e venda celebrado pelas partes em 14/01/2020, no tocante ao bloco/apartamento/fração/cota A151/24 e A/171/21, e a um só tempo confirmar a tutela de urgência deferida no ID 20315887; (iii) condenar a ré a restituir, de uma só vez, o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, e correção monetária pelo índice da Egrégia CGJES, desde o vencimento de cada parcela”, além da condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a apelante sustenta, em síntese, que (i) a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores é válida, pois o contrato está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsão da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); (ii) a decisão desconsiderou a jurisprudência dominante do STJ e dos Tribunais Estaduais, que reconhecem a legalidade da retenção de até 50% dos valores pagos quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação; (iii) a devolução dos valores pagos deveria ocorrer de forma parcelada, conforme previsto contratualmente, e não de uma única vez, como determinado na sentença; (iv) a aplicação de multa de 1% sobre o valor da causa, em razão dos embargos de declaração interpostos pela recorrente, foi indevida, uma vez que os embargos tinham a finalidade legítima de sanar omissão na sentença.

Após examinar com acuidade os aspectos fáticos e legais da demanda, entendo que
a pretensão recursal merece acolhida
, pelas razões que passo a expor.

Para melhor compreensão, destaco da exordial que, em 14/01/2020, os Recorridos celebraram um
Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
, referente a
duas cotas do empreendimento Ondas Praia Resort
, correspondentes às unidades
Bloco/Apartamento/Fração-cota A171/21 e A151/24
.

Alegaram os Apelados que, pela aquisição das cotas, efetuaram um pagamento inicial de
R$ 2.990,00 por cota
, a título de corretagem, totalizando
R$ 5.980,00
. O saldo restante foi ajustado para pagamento em
91 parcelas mensais
, com valor inicial de
R$ 478,09 por cota
, totalizando
R$ 956,18 mensais para as duas unidades
. O montante total das cotas contratadas foi de
R$ 87.012,50
, com vencimento da primeira parcela fixado para
15/04/2020
.

Nos termos da
alínea "a" da cláusula sexta do contrato
, ficou pactuado que as parcelas seriam reajustadas conforme a variação do
Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna (INCC-DI)
, acrescido de
juros de 0,5% ao mês
, até a obtenção do
habite-se
, que foi concedido em
18/04/2021
.

Os Recorridos adimpliram regularmente as parcelas até
15/03/2021
. Excluindo o valor pago a título de corretagem, o total desembolsado na
Cota A151/24
, atualizado pelo
INCC
, foi de
R$ 6.542,61
, conforme planilha anexada aos autos. Já o montante pago na
Cota A171/21
, igualmente corrigido pelo
INCC
, atingiu
R$ 6.543,66
, conforme documentação também acostada.

No total, considerando a atualização dos valores pelos índices contratuais (INCC-DI), o montante quitado pelos autores alcançou
R$ 13.086,27
, conforme planilhas e extratos de pagamento anexados (Docs. 1, 2 e 3). Diante desse valor,
75% equivalem a R$ 9.814,70, enquanto 50% correspondem a R$ 6.543,13
.

Os Apelados informaram, ainda, que,
devido a dificuldades financeiras
, deixaram de quitar as parcelas referentes aos meses de
abril e maio de 2021
, razão pela qual requereram a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, não concordando, entretanto, com a retenção de 50% do montante pago, tal como previsto no referido instrumento.

Portanto, o cerne da controvérsia reside na
validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores
e na
possibilidade de parcelamento da devolução dos valores devidos
, em consonância com o regime de
patrimônio de afetação
.

Ressalta-se que, conforme se depreende dos documentos juntados pela Apelante com a contestação, no contrato firmado entre as partes consta a informação de que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação (id 10028094), assim como na certidão de ônus reais do imóvel (fl. 10 do id 10028098).

Em razão disso, o percentual de retenção fixado contratualmente encontra amparo no
art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64
, com a redação dada pela
Lei nº 13.786/2018
, o qual, de fato, passou a
permitir expressamente a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente
, senão vejamos:

§ 5º
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação
, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja
estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga
.

Desse modo, forçoso concluir que a sentença recorrida, ao limitar a retenção a
25% dos valores pagos
,
desconsiderou a especificidade do empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação,
sendo certo que
a
jurisprudência do Colendo STJ reconhece que, em contratos submetidos ao referido regime, e celebrados após a Lei n° 13.786/2018, a retenção pode alcançar o limite de

50% dos valores pagos
,
sem que isso configure abusividade
. Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.
2. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).

In casu
, os contratos firmados entre as partes datam de 14/01/2020 e
não apenas previam expressamente a submissão ao regime de afetação
, como também
i
ndicavam a necessidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos para compensar os custos administrativos, tributários e de comercialização
, em conformidade com as diretrizes normativas aplicáveis ao setor imobiliário.

Portanto, não há abuso no percentual estabelecido contratualmente, devendo a r. sentença primeva ser reformada para, conforme inclusive postulado alternativamente pelo próprio Apelado desde a peça vestibular, declarar rescindidos os contratos de compra e venda objeto da presente demanda, bem como determinar à Apelante a restituição aos Apelados, de uma só vez
(porque não houve insurgência do Recorrente nesse particular)
, do percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor total pago, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, e correção monetária pelo índice da Egrégia CGJES, desde o vencimento de cada parcela.

No que tange à
multa de 1% sobre o valor da causa imposta pelo julgador de 1º Grau
, assiste razão à Apelante.

Verifico que a penalidade decorreu da
rejeição dos embargos de declaração opostos pela ora recorrente
, sob a justificativa de que os aclaratórios possuíam caráter manifestamente protelatório. No entanto, penso que
o recurso foi interposto para provocar o pronunciamento do juízo sobre a aplicabilidade do regime de afetação ao caso concreto
, matéria essencial para a adequada resolução do litígio.

A jurisprudência do Colendo STJ reitera que
a oposição de embargos de declaração com o propósito de suprir omissão relevante não configura ato protelatório
, razão pela qual a referida multa deve ser afastada.

Diante do exposto, conheço da presente apelação para
DAR-LHE PROVIMENTO
para
reformar a r. sentença
a quo
e, declarando a rescisão dos contratos objeto da demanda: i) reconhecer a validade da cláusula contratual que fixa a retenção de 50% dos valores pagos pelos recorridos
; ii)
determinar à Apelante a devolução dos valores remanescentes de uma só vez,
acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, e correção monetária pelo índice da Egrégia CGJES, desde o vencimento de cada parcela
; iii)

afastar a multa aplicada à recorrente
, por não se constatar o caráter protelatório na oposição dos embargos de declaração em face do julgado de 1º Grau.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)