Tribunal: TJES
Processo: 0016851-83.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-12-18

Ementa:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0016851-83.2018.8.08.0035

RECORRENTES: LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

ADVOGADOS DA RECORRENTE: LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722-A, CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875-A

RECORRIDA: LEONARDO LUIZ FANCHIOTTI BOZI e BARBARA KELLY TEIXEIRA VIDAL BOZI

ADVOGADA DA RECORRIDA: FABIO LUCIANNO FERREIRA DE MORAES - OAB ES27207

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. REJEIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão que inadmitiu e negou seguimento a recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em razão da aplicação do Tema 971/STJ, relativo à inversão de cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se a possibilidade de aplicação do Tema 971/STJ, com a inversão da cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora, em decorrência de atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do Tema 971/STJ tem por fundamento o reequilíbrio da relação contratual e a proteção ao consumidor, quando constatada situação de desequilíbrio em prejuízo do adquirente.

O Órgão Fracionário reconheceu que o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora autoriza a aplicação inversa da cláusula penal, sendo essa prática conforme os precedentes vinculantes fixados nos Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF.

Não demonstrada a distinção fática suficiente a afastar a aplicação do precedente repetitivo, permanece válida a decisão que negou seguimento ao recurso especial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"A inversão de cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora é cabível quando há atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável, em observância ao princípio do equilíbrio contratual e aos direitos do consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 105, III; CPC, arts. 1.030, I, § 2º, e 1.021.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016851-83.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

APELADO: LEONARDO LUIZ FANCHIOTTI BOZI e outros

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. REJEIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão que inadmitiu e negou seguimento a recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em razão da aplicação do Tema 971/STJ, relativo à inversão de cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se a possibilidade de aplicação do Tema 971/STJ, com a inversão da cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora, em decorrência de atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aplicação do Tema 971/STJ tem por fundamento o reequilíbrio da relação contratual e a proteção ao consumidor, quando constatada situação de desequilíbrio em prejuízo do adquirente.

O Órgão Fracionário reconheceu que o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora autoriza a aplicação inversa da cláusula penal, sendo essa prática conforme os precedentes vinculantes fixados nos Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF.

Não demonstrada a distinção fática suficiente a afastar a aplicação do precedente repetitivo, permanece válida a decisão que negou seguimento ao recurso especial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"A inversão de cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora é cabível quando há atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável, em observância ao princípio do equilíbrio contratual e aos direitos do consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 105, III; CPC, arts. 1.030, I, § 2º, e 1.021.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971).

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça

Composição de julgamento: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. WILLIAN SILVA - WILLIAN SILVA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA - Vogal / Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. WILLIAN SILVA - WILLIAN SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA (Vogal)
Impedido ou Suspeito
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito
Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA (Vogal)
Impedido ou Suspeito
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Impedido ou Suspeito

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0016851-83.2018.8.08.0035

RECORRENTES: LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

ADVOGADOS DA RECORRENTE: LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722-A, CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875-A

RECORRIDA: LEONARDO LUIZ FANCHIOTTI BOZI e BARBARA KELLY TEIXEIRA VIDAL BOZI

ADVOGADA DA RECORRIDA: FABIO LUCIANNO FERREIRA DE MORAES - OAB ES27207

VOTO

LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
interpuseram
RECURSO DE AGRAVO INTERNO
, com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, em face de
DECISÃO
(id. 10604681) que inadmitiu e negou seguimento ao
RECURSO ESPECIAL
(id. 7931216), interposto com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do
ACÓRDÃO
(id. 4440999 integrado por id. 7565911) lavrado pela
Egrégia Terceira Câmara Cível
que conferiu parcial provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
manejado pelos Recorrentes em face de
SENTENÇA
proferida pelo
Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha,
nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA,
ajuizada por
LEONARDO LUIZ FANCHIOTTI BOZI e BARBARA KELLY TEIXEIRA VIDAL BOZI
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedentes os pedidos.

Irresignada, a Parte Recorrente alega: (I) inaplicabilidade do Tema nº 971, do Superior Tribunal de Justiça, sob o fundamento de que o contrato já prevê expressamente (cláusula 53) multa em favor dos adquirentes para o caso de inadimplemento da construtora, o que afasta a hipótese de omissão contratual que autorizaria a inversão da cláusula penal; (II) a impossibilidade de cumulação da multa moratória com a rescisão do contrato, argumentando que a penalidade por atraso é incompatível com o desfazimento do negócio jurídico, que retorna as partes ao estado anterior; (III) a ocorrência de
bis in idem
, sustentando que a condenação à restituição integral dos valores, cumulada com duas multas (rescisória e moratória), caracteriza dupla penalidade pelo mesmo fato gerador.

Devidamente intimado, o Recorrido não apresentou Contrarrazões, conforme id. 14021463.

Com cediço, nos termos do artigo 1.030, inciso I e parágrafo § 2º, do Código de Processo Civil, negado seguimento ao Recurso Extraordinário, com fulcro em orientação firmada sob a sistemática de Recurso Repetitivo ou da Repercussão Geral, exsurge cabível a interposição de Agravo Interno, o qual se destina a demonstrar a distinção do caso perante Órgão Colegiado.

Neste contexto, o Agravo Interno é recurso de fundamentação vinculada, sendo previsto no sistema processual como mecanismo hábil a demonstrar que as circunstâncias fáticas do caso concreto em análise são diversas daquelas consideradas no julgado paradigma que serviu de base para negativa de seguimento do Recurso Excepcional.

Postas essas premissas, eis o teor da Decisão agravada,
ipis litteris
:

“LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA interpuseram RECURSO ESPECIAL (id. 7931216), com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do ACÓRDÃO (id. 4440999 integrado por id. 7565911) lavrado pela Egrégia Terceira Câmara Cível que conferiu parcial provimento ao RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL manejado pelos Recorrentes em face de SENTENÇA proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA, ajuizada por LEONARDO LUIZ FANCHIOTTI BOZI e BARBARA KELLY TEIXEIRA VIDAL BOZI, cujo decisum julgou parcialmente procedentes os pedidos.

O referido Acórdão está assim ementado, in verbis:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ILEGITIMIDADE – ATRASO – MODIFICAÇÃO PDU – RETENÇÃO – CLÁUSULA PENAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS DE MORA – ARRAS CONFIRMATÓRIA – DEVOLUÇÃO SIMPLES – DANO MORAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A LORENGE S/A figura no instrumento de compromisso de compra e venda, indicando, assim, a clara relação entre a recorrente e a THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA que, aos olhos do consumidor, indica clara situação de solidariedade (fl. 45/46), o que afasta a alegada ilegitimidade.

2. Incontroverso que a obra foi entregue após o prazo de tolerância previsto no contrato. A alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito não foi comprovada, porquanto a construtora não demonstrou quais foram as mudanças que supostamente foi obrigada a realizar no projeto. Ademais, faz parte do risco do negócio efetuar eventuais alterações no projeto por imposição da Administração Pública.

3. Ocorrendo a rescisão por culpa da construtora, deve o consumidor ser reembolsado na integralidade das quantias pagas. Precedente do C. STJ.

4. De acordo com o entendimento do C. STJ, incide correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

5. Correta a inversão da cláusula penal, conforme definido pelo C. STJ. Não vislumbro, na espécie, irrazoabilidade ou desproporcionalidade na cláusula, a indicar a aplicação do art. 413 do CC.

6. Se a rescisão se deu por culpa da construtora é devida a devolução simples das arras confirmatórias.

7. Não havendo descrição de situação fática que transborde o atraso na entrega, não há que se falar em dano moral.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016851-83.2018.8.08.0035. TERCEIRA CÂMARA CÍVEL. Relator: Des. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO. Data de Julgamento: 07/03/2023).

Opostos aclaratórios, os quais restaram mantidas as conclusões assentadas (id. 7565911), in litteris:

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – OMISSÃO – REDISCUSSÃO DOS FUNDAMENTOS – RECURSO DESPROVIDO.

1. O vício de omissão revela-se quando a Corte deixa de examinar uma questão relevante, não servindo para reapreciação da causa.

2. O voto condutor que ensejou a prolação do acórdão impugnado explicitou os motivos pelos quais não houve comprovação de evento extraordinário a admitir o atraso na entrega do imóvel e, por tal motivo, ser devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores.

3. Os embargos de declaração são via inadequada para buscar a simples rediscussão da matéria decidida.

4. Recurso desprovido.

(TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016851-83.2018.8.08.0035. TERCEIRA CÂMARA CÍVEL. Relator: Des. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO. Data de Julgamento: 07/03/2023)

Irresignadas, as Recorrentes alegam, em síntese, (I) divergência jurisprudencial; (II) violação aos artigos 394, 421, do Código Civil, “é cediço que a rescisão do contrato por inadimplemento da construtora incorporadora impõe o retorno ao status quo ante, que se aperfeiçoa tão somente com a restituição de parte dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes, ora recorridos e a titularidade do imóvel para a construtora do empreendimento. Como sabido, em razão da rescisão dos contratos de compra e venda, não há que se falar em aplicação da multa moratória, pois a referida multa tem o condão de reparar a parte lesada pelo adimplemento tardio da obrigação. Contudo, na hipótese de rescisão do contrato, estar-se-á diante do desfazimento do negócio, não havendo satisfação da obrigação em qualquer tempo. Ora, sendo o contrato rescindido, não há que se falar em imposição de multa por suposto inadimplemento contratual, que se baseia no atraso na entrega do imóvel”; (III) violação aos artigos 421, 422 e 425, do Código Civil, tendo em vista que “ o v. acórdão objurgado, ao enfrentar as questões ventiladas no Recurso de Apelação interposto pelos ora recorrentes, culminou por violar os artigos 421, 422 e 425 da Lei nº. 10.406/02 (Código Civil), que disciplinam sobre os contratos em geral. (...) A violação do mencionado artigo, que representa o princípio da função social dos contratos, consiste na análise de que o contrato firmado entre os recorrentes e o recorrido foi celebrado de forma lídima, escorreita e leal, a partir de confiança, deveres e obrigações recíprocos, sem importar à uma parte, em detrimento da outra, prejuízos e/ou desvantagem. Assim, o v. acórdão violou expressamente o citado artigo, na medida em que ignorou as disposições contratuais estabelecidas entre as partes, fixando percentual de retenção em completa dissonância do que prevê o contrato, e ainda em total desconformidade com a Jurisprudência Pátria.”.

Devidamente intimados, os Recorridos apresentaram Contrarrazões (id. 9513447).

Na espécie, extrai-se do Voto condutor do Aresto hostilizado a seguinte fundamentação, in litteris:

“Como relatado, cuidam os autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por LORENGE PARTICIPAÇÕES S/A contra a r. sentença de fls. 310/323, que nos autos da ação ordinária movida por LEONARDO LUIZ FACHIOTTI BOZI, acolheu em parte os pedidos autorais.

Na r. sentença o MM. Juiz a quo condenou as requeridas a proceder à devolução do valor integralmente pago pelo autor (R$ 133.945,03), acrescido da multa de 20% (vinte por cento) prevista na cláusula 77 do contrato, valores corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Condenou, ainda, a devolução em dobro do valor pago a título de sinal e dano moral arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo índice adotado pelo PJES a partir da sentença e juros de mora da citação.

Em suas razões de fls. 316/358 a recorrente alega que: (i) é ilegítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) o atraso decorrente de caso fortuíto em razão da declaração de inconstitucionalidade do PDM de Vila Velha que implicou na necessidade de alteração do projeto; (iii) deve ser reconhecido o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos; (iv) a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da demanda; (v) não há mora, de forma que não pode incidir juros; (vi) reconhecida a mora, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado; (vii) foi equivocada a condenação ao pagamento de multa contratual; (viii) não há razão que sustente a determinação de devolução do valor do sinal em dobro; (ix) não ocorreu dano moral.

Contrarrazões de fls. 443/465, mediante a qual pugna o agravado pelo desprovimento do recurso.

De plano afasto a alegação de ilegitimidade passiva, uma vez que a marca da LORENGE S/A consta no instrumento de compromisso de compra e venda, indicando, assim, a clara relação entre a recorrente e a THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA que, aos olhos do consumidor, indica clara situação de solidariedade (fl. 45/46)

É fato incontroverso que o contrato previu a entrega da obra em junho de 2017, com a possibilidade de incidência do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, de modo que, nesse caso, o imóvel seria entregue em dezembro de 2017.

Também é incontroverso que no momento do ajuizamento da demanda, 08/06/2018, o imóvel não havia sido entregue.

A construtora alega a ocorrência de caso fortuito, decorrente da necessidade de adequação do projeto a novas diretrizes do Plano Diretor Municipal que foi editado após a declaração de inconstitucionalidade do plano anterior.

Em que pese a referida alegação, a recorrente não comprova, em momento algum, quais foram as mudanças impostas pelo PDM e qual o efetivo impacto das supostas mudanças na obra.

Ademais, deve-se ponderar que, eventuais alterações de projeto decorrente de determinações das autoridades públicas inserem-se no risco da própria atividade. Em caso semelhante, cito:

EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL APELAÇÃO CÍVEL PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADA CULPA DA CONSTRUTORA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS MULTA CONTRATUAL RECURSO DESPROVIDO SISTEMÁTICA DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA SENTENÇA ALTERADA EX OFFICIO. 1. Não merece prosperar a alegação de ilegitimidade passiva quando a construtora assume a responsabilidade pelo empreendimento imobiliário. 2. Eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste fato previsível (fortuito interno) que não consiste justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual. 3. É devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando o atraso da obra ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça. 4. Quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir de cada desembolso. 5. Possibilidade de inversão de cláusula penal, em observância ao princípio da isonomia. Valor da multa contratual que se mostra, no caso concreto, em consonância ao princípio da razoabilidade e da proporcionalidade. 6. A sistemática de incidência dos juros de mora e da correção monetária consiste matéria de natureza cogente, não havendo que se cogitar, neste particular, de reformatio in pejus , mormente quando omissa a sentença. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035180075943, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/10/2020, Data da Publicação no Diário: 30/11/2020)

Em que pese a referida alegação, a recorrente não comprova, em momento algum, quais foram as mudanças impostas pelo PDM e qual o efetivo impacto das supostas mudanças na obra.

No que diz respeito a devolução das parcelas pagas, considerando a culpa exclusiva da construtora, aplica-se o entendimento sumulado pelo C. STJ que determina a devolução integral.

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

(SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No que diz respeito a correção monetária, o entendimento do Tribunal da Cidadania é no sentido de que ela incide a partir de cada desembolso.

Já no que tange aos juros de mora, o C. STJ, em precedente qualificado, firmou compreensão de que eles incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Veja-se:

(...). 8. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão. 9. Agravo conhecido. Recurso especial, em juízo de retratação e novo julgamento, parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. Decisão monocrática reconsiderada. Prejudicada a análise do agravo interno.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020.)

A respeito da multa contratual prevista na cláusula 77, alínea “e” não vislumbro como indevida a sua aplicação, uma vez que a construtora fez incidir tal previsão no contrato, devendo submeter-se a ela como submeteria o consumidor caso a rescisão do contrato se desse por culpa dele.

Ademais, como se sabe, no REsp 1.631.485/DF, o C. STJ firmou precedente qualificado indicando a possibilidade de inversão de cláusula penal. Veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)

Saliento, ainda, que não vislumbro desproporcionalidade ou irrazoabilidade na previsão contratual, de modo que não se mostra possível aplicar o artigo 413, do Código Civil visando a redução da penalidade.

A devolução do valor pago a título de arras confirmatórias se impõe, contudo, deve ser feito na forma simples:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. DEVOLUÇÃO DAS TAXAS E IPTU. DANOS MORAIS NÃO RECONHECIDOS. SENTENÇA REFORMADA 1. Na espécie, trata-se de arras confirmatórias, visto que os promissários compradores pagaram o sinal para a concretização do negócio, e devem ser restituídas na forma simples. 2. A demora nos trâmites administrativos na concessão da carta de habite-se não elide a culpa do promitente vendedor pelo atraso da obra, logo, a não entrega do imóvel dentro do prazo ajustado impõe ao promitente vendedor indenizar o promissário comprador pelos danos materiais, consistentes nos valores despendidos com aluguéis no período da mora. Os lucros cessantes devem ter como parâmetro os aluguéis praticados no mercado imobiliário local para imóveis similares (Acórdão 1262930, 00063917420158070001, Relator: Hector Valverde, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 8.7.2020, publicado no DJe: 17.7.2020). 3. Somente a partir da efetiva entrega do imóvel o promitente vendedor estará desobrigado do pagamento dos impostos e das taxas referentes ao bem vendido. 4. É assente na jurisprudência que o inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda, por si só, não enseja reparação por danos morais, posto que não tem potencialidade de ofender os direitos de personalidade do promissário comprador. A ocorrência do dano moral, pois, depende de satisfatória demonstração. 5. Apelação interposta pelos Autores conhecida e parcialmente provida. Unânime. (TJDF; APC 07327.81-30.2021.8.07.0001; Ac. 163.6290; Terceira Turma Cível; Relª Desª Fátima Rafael; Julg. 03/11/2022; Publ. PJe 28/11/2022)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Multipropriedade (time-sharing). Ação de rescisão contratual c/c indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência das rés. Cerceamento de defesa por julgamento antecipado da lide. Inocorrência. Cláusula que estipula prazo de 180 dias de tolerância. Validade. Súmula nº 164 deste E. Tribunal. Imóvel que não foi entregue. Culpa da compromissária/vendedora. Impossibilidade de retenção de valores. Devolução integral que se impõe. Súmula nº 543 do STJ. Retenção das arras confirmatórias. Não cabimento. Atraso na entrega da obra. Inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em favor da vendedora. Possibilidade. Aplicação do recurso repetitivo Tema 971. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1002691-16.2021.8.26.0363; Ac. 16138006; Mogi Mirim; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Lourdes Lopez Gil; Julg. 11/10/2022; DJESP 20/10/2022; Pág. 2291)

Saliente-se que a devolução não se faz por situação de arrependimento do consumidor, mas pelo descumprimento contratual ocasionado pela construtora, de modo que o consumidor deva ser ressarcido em tudo que pagou.

Por fim, compreendo que o mero atraso, desprovido de outras circunstâncias fáticas, não indicam a ocorrência de dano moral. No caso, a narrativa da petição inicial é genérica e não indica situação concreta que perpasse o aborrecimento decorrente do atraso na entrega.

Saliente-se, inclusive, que o imóvel não era residencial, o que indica que a parte autora não se viu privada de local para a sua moradia.

Sendo assim, entendo inadequada a condenação em danos morais.

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, determinando que (i) os juros incidam a partir do trânsito em julgado; (ii) a devolução das arras se dê na forma simples e (iii) seja afastada a condenação em danos morais.

É como voto.”

Nesse contexto, denota-se, de plano, que, em relação à violação aos artigos 394, 421, do Código Civil, o Órgão Fracionário, soberano na análise do conjunto fático-probatório, aplicou entendimento consolidado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos, Tema 971, que fixou a tese de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

Com efeito, a despeito da insurgência recursal acerca da suposta violação aos artigos 394, 421, do Código Civil, em vista da alegada impossibilidade de aplicação de multa por inadimplemento após a rescisão contratual, não se pode olvidar que o entendimento sedimentado pela Corte Cidadã é assente quanto a previsão para o promissário comprador poder pleitear multa moratória expressamente estabelecida no contrato unicamente em seu desfavor, aplicando-a inversamente nos casos de atraso na entrega de imóvel, por fato atribuível à construtora.

Ademais, acerca da suposta violação aos artigos 421, 422 e 425, do Código Civil, impõe-se registrar que modificar a conclusão alcançada pelo Órgão Fracionário, no sentido de que a rescisão do contrato não ocorrera por culpa exclusiva dos Recorrente, induvidosamente, acarreta o revolvimento e reexame do acervo fático-probatório, providências inviáveis em sede de Recurso Especial, nos termos das Súmulas nº 5 e nº 7, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

A propósito:

EMENTA. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs. 5 e 7 do STJ.

3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula nº 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius.

4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.

5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Incidência da Súmula nº 83 do STJ.

6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ.

7. Agravo interno não provido.

(STJ. AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO ESTATUTO PROCESSUAL CIVIL DE 2015. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DO SINAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. DISTRIBUIÇÃO. MODIFICAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO. NÃO PROVIDO.

1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos 489 e 1.022 do estatuto processual civil de 2015.

2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).

3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Verbete sumular n. 83 desta Corte Superior).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ. AgInt no AREsp n. 1.905.346/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 19/9/2022.)

Isto posto, com fulcro no artigo 1.030, inciso I, alínea “b” do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso quanto aos artigos 394, 421, do Código Civil, e quanto aos artigos artigos 421, 422 e 425, do Código Civil, com fulcro no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, inadmito o recurso.

Intimem-se.

Publique-se na íntegra.

Transcorrido e certificado o trânsito em julgado, proceda-se à baixa definitiva do processo nos assentamentos deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, nos sistemas eletrônicos de processamento de dados, remetendo-se, ato contínuo, os autos, ao Juízo a quo, com as cautelas de estilo.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES

Com efeito, denota-se, então, que ao tempo em que proferido o
decisum
objurgado, conforme supra transcrito, restou expresso que
o Órgão Fracionário, que é soberano na análise do conjunto fático-probatório, entendeu que quando houver atraso em entrega de imóvel por fato atribuível à Construtora, o promissor comprador pode requerer a multa moratória expressa no contrato em seu desfavor, aplicando-a inversamente, nos termos dos Precedente Vinculante (TEMA 971) do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
notadamente pois
“(...) A jurisprudência pátria tem entendido que, nos casos de atraso na entrega de imóvel, por fato atribuível à construtora, tal qual aqui verificado, o promissário comprador pode pleitear multa moratória expressamente estabelecida no contrato unicamente em seu desfavor, aplicando-a inversamente, com fulcro numa visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes. [...].

Portanto, ao concluir que
é cabível a aplicação inversa de multa moratória quando houver atraso em entrega de imóvel por culpa da Construtora
,
o Órgão Fracionário adotou entendimento em conformidade com o que foi decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em sob a sistemática dos Recursos Repetitivos, nos julgamentos dos REsp’s 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971)
.

Isto posto, com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, conheço do Agravo Interno e nego-lhe provimento, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Acompanho o voto do eminente Relator, que conheceu dos embargos e a eles deu provimento, para julgar procedente o mandado de injunção e estender seus efeitos ao Mandado de Injunção de nº 0015446-25.2015.8.08.0000.

É como voto.

Acompanho o voto proferido pela Relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 17.11.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão Virtual de 17 a 25.11.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

DESEMBARGADORA RACHEL DURÃO CORREIA LIMA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Desembargador Vice-Presidente, no sentido de
CONHECER
do agravo interno e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Acompanho o e. Relator.

É como voto.

Sessão Virtual de 17.11.2025 a 25.11.2025- Desembargadora Marianne Júdice de Mattos:

Acompanho o voto do Eminente Desembargador Relator.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Sessão Virtual de 17.11.2025 a 25.11.2025

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Junior
: Declaro meu impedimento, na forma do art. 144, III, do CPC.

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.