Tribunal: TJES
Processo: 0004696-56.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Liminar
Data de julgamento: 2025-05-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, determinou a desocupação do bem e fixou indenização pela fruição do imóvel. Os réus apelaram sustentando a quitação do contrato ou, ao menos, o adimplemento substancial, requerendo efeito suspensivo para evitar a desocupação. O autor, por sua vez, recorreu para estender o período indenizatório até a efetiva devolução do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve quitação ou adimplemento substancial do contrato de compra e venda; e (ii) estabelecer se a indenização pela fruição do imóvel deve abranger todo o período de ocupação, até a devolução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento dos réus é incontroverso, pois não há comprovação do pagamento integral do contrato, sendo ônus da parte devedora demonstrá-lo, conforme o art. 373, II, do CPC.

A alegação de adimplemento substancial não se sustenta, pois a dívida remanescente representa percentual significativo do contrato, abaixo do patamar de 80%, entendimento consolidado na jurisprudência.

A rescisão contratual é medida necessária diante do inadimplemento, com o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução do imóvel ao vendedor e restituição dos valores pagos pelos compradores.

A indenização pela fruição do imóvel deve ser estendida até a efetiva devolução, a fim de evitar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido para estender o termo final da indenização pela fruição do imóvel até sua devolução.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento do contrato de compra e venda autoriza sua rescisão e a reintegração do vendedor na posse do imóvel.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o débito remanescente supera percentual relevante do valor do contrato.

A indenização pela fruição do imóvel deve abranger todo o período de ocupação, até sua devolução ao proprietário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II, e art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 0015262-62.2017.8.08.0012, Rel. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, julgado em 19/12/2024; TJES, Apelação Cível 0006804-26.2009.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004696-56.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDVAL FRANCA ALMEIDA

APELADO: QUIOSQUE DO FERNANDO LTDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, determinou a desocupação do bem e fixou indenização pela fruição do imóvel. Os réus apelaram sustentando a quitação do contrato ou, ao menos, o adimplemento substancial, requerendo efeito suspensivo para evitar a desocupação. O autor, por sua vez, recorreu para estender o período indenizatório até a efetiva devolução do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve quitação ou adimplemento substancial do contrato de compra e venda; e (ii) estabelecer se a indenização pela fruição do imóvel deve abranger todo o período de ocupação, até a devolução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento dos réus é incontroverso, pois não há comprovação do pagamento integral do contrato, sendo ônus da parte devedora demonstrá-lo, conforme o art. 373, II, do CPC.

A alegação de adimplemento substancial não se sustenta, pois a dívida remanescente representa percentual significativo do contrato, abaixo do patamar de 80%, entendimento consolidado na jurisprudência.

A rescisão contratual é medida necessária diante do inadimplemento, com o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução do imóvel ao vendedor e restituição dos valores pagos pelos compradores.

A indenização pela fruição do imóvel deve ser estendida até a efetiva devolução, a fim de evitar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido para estender o termo final da indenização pela fruição do imóvel até sua devolução.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento do contrato de compra e venda autoriza sua rescisão e a reintegração do vendedor na posse do imóvel.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o débito remanescente supera percentual relevante do valor do contrato.

A indenização pela fruição do imóvel deve abranger todo o período de ocupação, até sua devolução ao proprietário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II, e art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 0015262-62.2017.8.08.0012, Rel. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, julgado em 19/12/2024; TJES, Apelação Cível 0006804-26.2009.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença proferida pelo juízo a quo que declarou a rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, assim como determinou a desocupação dele e estabeleceu uma indenização por sua fruição, a contar da concessão da liminar possessória.

Ambas as partes recorreram pugnando pela alteração da sentença.

Na apelação dos réus (id. 11394913), é ventilada a quitação da avença ou, ao menos, o adimplemento substancial do contrato. Requerem, outrossim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso, sob a justificativa de que a desocupação lhes causaria prejuízos irreparáveis, especialmente considerando a idade avançada e a doença de um dos apelantes.

Já o autor (id. 11394912) pugna para que seja estendido o período indenizatório, decorrente da utilização do imóvel, até a data da sentença.

Feito esse breve resumo das irresignações, passo ao enfrentamento dos recursos, o que farei de maneira conjunta, haja vista a congruência das discussões trazidas pelas partes.

Pois bem.

De plano, registro que o inadimplemento dos réus é fato incontroverso.

Digo isto, porque da análise dos autos não é possível verificar a existência de comprovantes de pagamento e/ou notas promissórias resgatadas que remontam a integralidade do débito.

Documentos ilegíveis ou sem qualquer apontamento de que se trataria da negociação objeto de discussão nestes autos não podem ser considerados para fins de abatimento do valor devido.

A teor do artigo 373, II do Código de Processo Civil, incumbia aos devedores a comprovação do pagamento, o que, como dito, não foi feito.

Registre-se que o julgador singular, expressamente, consignou em seu despacho saneador a necessidade da indicação das provas que as partes desejassem produzir com a devida justificativa de sua necessidade, o que não foi atendido pelos réus/recorrentes, os quais deixaram transcorrer
in albis
a oportunidade.

Acerca do encargo que recai sobre o devedor em hipóteses como a dos autos são os precedentes desta Corte a seguir, inclusive de minha relatoria:

“
[...]
A recorrente não demonstrou a realização do pagamento das parcelas indicadas pelo autor, tampouco refutou a devolução dos cheques apresentados. 4. A comprovação do adimplemento é ônus da parte indicada como devedora na ação, oportunidade em que ela deverá demonstrar o devido pagamento, nos termos do artigo 373, II do Código de Processo Civil.[...]
(Ap. Cível 0015262-62.2017.8.08.0012, Rel. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, Publicado em 19/12/2024)

“
[...]I –
Como sabido, pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro II – A prova do pagamento é ônus do devedor, eis que não se pode compelir o credor a produzir prova negativa, ainda que aplicável a legislação consumerista à espécie, eis que, a inversão do ônus da prova não exime o consumidor de demonstrar minimamente o direito alegado. III – O pagamento se comprova através de prova documental, a qual deve ser acostada à exordial ou a defesa, sendo estes os momentos processuais adequados à sua produção, ex vi da legislação processual civil.[...]
(Apelação Cível 0006804-26.2009.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Publicado em 10/07/2023)

Demais disso, averbo que a inadimplência dos réus é fato antigo discutido entre as partes em litígio, como se percebe da ação de consignação em pagamento julgada improcedente, bem como pelo interdito proibitório em que se discutiu a troca de fechadura do imóvel pelo autor/alienante, face a existência de dívida referente ao contrato em comento.

Como se percebe, os elementos de prova em desfavor dos réus é substancial e frente a inexistência de prova por eles produzida, não há como alterar a sentença que reconheceu o inadimplemento.

Noutro giro, também não há que se falar em adimplemento substancial no caso em tela.

Isto, porque a aplicação da referida teoria, a qual é iluminada pelo princípio da preservação dos contratos, demanda a observância de determinados requisitos, entre eles o pagamento de parcela significativa do bem, entendendo a jurisprudência pátria que seria algo em torno ou acima de 80% do valor do contrato. E para a aferição do referido pagamento, é preciso que se considere não apenas o valor histórico, como também os encargos decorrentes da mora, ante a sua natureza contratual.

Nesse sentido são os julgados a seguir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A consagrada teoria do adimplemento substancial fora criada com o fito de prestigiar o princípio da conservação dos negócios jurídicos. Nesse sentido, impede que haja a extinção da relação contratual nas hipóteses em que a obrigação tiver sido quase toda cumprida, havendo apenas inadimplemento de parcela mínima do ajuste. 2.
Consoante remansosa jurisprudência pátria, “a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários
” (TJES, Classe: Apelação Cível, 021150019855, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 22/11/2022, Data da Publicação no Diário: 01/12/2022). 3. Levando-se em conta a jurisprudência deste eg. TJES, não há como reputar ínfima a parcela inadimplida in casu, considerando o valor do débito (R$ 45.548,78), decerto que o adimplemento não perfaz razão superior a 80% (oitenta por cento) do valor total do contrato. 4. Recurso conhecido e não provido.(TJES, Apelação cível 0012268-34.2017.8.08.0021, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, Publicado em 09/03/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INEXISTÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO. I – Segundo a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, existindo cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda de imóvel, pode o vendedor, em razão do inadimplemento, requerer a reintegração de posse do bem, independentemente de ação judicial para rescindir o contrato, mormente quando já se tem uma ação de notificação judicial prévia. II –
A aplicação da teoria do adimplemento substancial, que tem por escopo a preservação do contrato, tem lugar quando parcela significativa da avença já foi adimplida, entendendo a jurisprudência por patamar acima dos 80% (oitenta por cento). O adimplemento, por óbvio, deve considerar os valores originais e todos os encargos decorrentes da mora.
III – Recurso improvido.(TJES, Agravo de Instrumento 5006861-15.2023.8.08.0000, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Publicado em 15/07/2024)

In casu
, considerando que o valor de venda do bem foi de R$90.000,00 (noventa mil reais) e que a dívida não contestada
, id. 11394905, perfaz a quantia histórica de R$22.361,00 (vinte e dois mil, trezentos e sessenta e um reais), ainda que sem os encargos decorrentes da mora retroativos a 2015/2016, ou seja, há quase dez anos, por certo já não se alcança o adimplemento de 80% do contrato, afastando-se, por óbvio a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Destarte, demonstrado o inadimplemento e sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial, a rescisão do contrato é medida imperiosa, tal como feito pelo julgador primevo, cabendo o retorno das partes ao status quo ante, com a consequente retomada do bem pelo autor e a devolução, por ele, dos valores até então adimplidos.

Entrementes, considerando que
ocorrera o uso do bem pelos réus durante o tempo de vigência contratual e com o objetivo de ser afastado o enriquecimento ilícito, o estabelecimento de um valor a título de locação/
perdas e danos
deve
ocorrer
, como feito pelo julgador primevo.

O lapso a ser observado para a fixação dos alugueres deverá ser justamente aquele apontado pelo autor/recorrente, que abrange todo o período de ocupação do bem, ou seja, a partir da posse pelos réus até a devolução do imóvel, devendo ser descontada a referida quantia do montante já pago pelo
s
devedor
es
ao longo do tempo.

Diante de todo o exposto, conheço de ambos os recursos para:

a) NEGAR PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS;

b) DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR
para, reformando minimamente a sentença, estender o termo ad quem do pagamento dos alugueres à data da devolução do imóvel/imissão na posse do proprietário.

Majoro em 2% (dois por cento) os honorários de sucumbência face dos reus/recorrentes os honorários advocatícios, a teor do artigo 85, §11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.

DES. SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO