Tribunal: TJES
Processo: 5002106-71.2022.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-02-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 5002106-71.2022.8.08.0035

APELANTE: VILA PARQUE EVENTOS LTDA

APELADA: REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO. NATUREZA OBRIGACIONAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por VILA PARQUE EVENTOS LTDA contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis ajuizada por REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. A sentença ratificou a liminar de despejo e condenou a requerida ao pagamento dos aluguéis, encargos locatícios e honorários advocatícios previstos em contrato e na sucumbência, com valores a serem apurados em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a locadora, não sendo proprietária do imóvel, possui legitimidade ativa para propor a ação; (ii) verificar se a cobrança cumulativa de honorários contratuais e sucumbenciais configura
bis in idem
; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade ativa do locador, ainda que não proprietário do imóvel, subsiste, uma vez que o contrato de locação possui natureza obrigacional e não depende do direito de propriedade, conforme jurisprudência consolidada. O locador é parte legítima desde que tenha firmado o contrato de locação e entregue a posse direta ao locatário.

4. A discussão sobre a propriedade do imóvel é irrelevante para a ação de despejo e cobrança de aluguéis, uma vez que o vínculo jurídico é regido pelo contrato locatício. A locadora possuía título que a habilitava como locadora no momento da celebração do contrato, e o trânsito em julgado de ação popular reconhecendo a titularidade pública do imóvel ocorreu após a assinatura do contrato.

4. A cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais não configura
bis in idem
, pois possuem naturezas jurídicas distintas: os primeiros decorrem do inadimplemento contratual e da previsão expressa no pacto, enquanto os segundos decorrem da derrota judicial, sendo ambos devidos.

5. Não há elementos que evidenciem litigância de má-fé por parte da autora, uma vez que esta exerceu regularmente seu direito de ação com base no contrato firmado. A má-fé processual exige dolo ou abuso manifesto, o que não foi demonstrado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O locador não proprietário do imóvel possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança de aluguéis, uma vez que o contrato de locação possui natureza obrigacional, sendo irrelevante a titularidade do domínio.

2. É válida a cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais, desde que previstos no contrato e decorrentes da mora do locatário, não configurando
bis in idem
.

3. A caracterização de litigância de má-fé exige comprovação de dolo ou abuso processual, o que não se presume.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 81, 85, § 2º; Código Civil, art. 389.

Jurisprudência relevante citada
:

TJPR, Apelação Cível 0009477-36.2017.8.16.0194, Rel. Des. Roberto Antônio Massaro, J. 26.04.2019;

TJES, Apelação Cível 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, J. 09.02.2021;

STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, J. 18.08.2020, DJe 26.08.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002106-71.2022.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: REGENCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

APELADO: VILA PARQUE EVENTOS LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 5002106-71.2022.8.08.0035

APELANTE: VILA PARQUE EVENTOS LTDA

APELADA: REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO. NATUREZA OBRIGACIONAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por VILA PARQUE EVENTOS LTDA contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis ajuizada por REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. A sentença ratificou a liminar de despejo e condenou a requerida ao pagamento dos aluguéis, encargos locatícios e honorários advocatícios previstos em contrato e na sucumbência, com valores a serem apurados em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a locadora, não sendo proprietária do imóvel, possui legitimidade ativa para propor a ação; (ii) verificar se a cobrança cumulativa de honorários contratuais e sucumbenciais configura
bis in idem
; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade ativa do locador, ainda que não proprietário do imóvel, subsiste, uma vez que o contrato de locação possui natureza obrigacional e não depende do direito de propriedade, conforme jurisprudência consolidada. O locador é parte legítima desde que tenha firmado o contrato de locação e entregue a posse direta ao locatário.

4. A discussão sobre a propriedade do imóvel é irrelevante para a ação de despejo e cobrança de aluguéis, uma vez que o vínculo jurídico é regido pelo contrato locatício. A locadora possuía título que a habilitava como locadora no momento da celebração do contrato, e o trânsito em julgado de ação popular reconhecendo a titularidade pública do imóvel ocorreu após a assinatura do contrato.

4. A cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais não configura
bis in idem
, pois possuem naturezas jurídicas distintas: os primeiros decorrem do inadimplemento contratual e da previsão expressa no pacto, enquanto os segundos decorrem da derrota judicial, sendo ambos devidos.

5. Não há elementos que evidenciem litigância de má-fé por parte da autora, uma vez que esta exerceu regularmente seu direito de ação com base no contrato firmado. A má-fé processual exige dolo ou abuso manifesto, o que não foi demonstrado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O locador não proprietário do imóvel possui legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança de aluguéis, uma vez que o contrato de locação possui natureza obrigacional, sendo irrelevante a titularidade do domínio.

2. É válida a cumulação de honorários contratuais e sucumbenciais, desde que previstos no contrato e decorrentes da mora do locatário, não configurando
bis in idem
.

3. A caracterização de litigância de má-fé exige comprovação de dolo ou abuso processual, o que não se presume.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 81, 85, § 2º; Código Civil, art. 389.

Jurisprudência relevante citada
:

TJPR, Apelação Cível 0009477-36.2017.8.16.0194, Rel. Des. Roberto Antônio Massaro, J. 26.04.2019;

TJES, Apelação Cível 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, J. 09.02.2021;

STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, J. 18.08.2020, DJe 26.08.2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de
apelação cível
interposta por
VILA PARQUE EVENTOS LTDA
em face da r. sentença (ID 10959526) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
“ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis”
ajuizada por
REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, julgou procedente a pretensão autoral
“[...] para ratificar a liminar de despejo outrora cumprida durante a tramitação do feito; e para condenar a parte requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos assumidos em contrato, no período do contrato até ulterior desocupação do imóvel (01/02/2022 a 20/06/2022), com a consequente compensação de valores comprovadamente quitados pela parte requerida, sobre cuja quantia remanescente incidirá juros e correção monetária nos moldes do contrato de locação, bem como multa e honorários advocatícios, total a ser apurado em sede de liquidação de sentença”
.

Por fim, o comando sentencial condenou a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil.

Em suas razões (ID 10959527), a apelante aduz, em síntese, que: (i) a apelada é parte ilegítima para figurar no polo ativo da demanda, uma vez que o imóvel objeto do contrato locatício pertence ao domínio público do Município de Vila Velha/ES, conforme consta dos autos da ação popular registrada sob o nº 0056920-22.2002.8.08.0035, proposta em setembro de 2002 e transitado em julgado na outubro de 2022; (ii) houve litigância de má-fé da recorrida, já que ela teria ingressada com a presente demanda realizando cobrança indevida de um contrato de aluguel do imóvel que não é de sua propriedade; e (iii)
“ao somar os honorários do contrato, mais os honorários sucumbenciais da sentença estaria cobrando-se bis in idem, uma mesma cobrança duas vezes, por um único motivo, qual seja, o ajuizamento da cobrança judicial”
.

Em sede de contrarrazões (ID 10959544), a recorrida pugna pelo desprovimento do recurso.

Como se denota dos autos,
REGÊNCIA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
ajuizou

“ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis”
em face de
VILA PARQUE EVENTOS LTDA,
aduzindo ter pactuado um contrato de locação com a ré, com vigência a partir de 1º de setembro de 2019, referente ao imóvel localizado na Rua Itaguarana, nº 166, Praia de Itaparica, Vila Velha/ES, tendo sido acordado aluguel inicial no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) mensais, estando a requerida inadimplente em relação ao valor dos aluguéis dos meses de fevereiro, março, abril e novembro de 2021, bem como em relação aos valores do IPTU de 2020 e 2021.

Basicamente diante de tais fatos, pugnou pelo despejo da demandada, bem como a sua condenação ao pagamento de aluguéis atrasados, multa contratual e honorários advocatícios, conforme previsto no contrato de locação.

Com o processamento da demanda, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou procedente a pretensão autoral nos moldes acima delineados.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso, o qual passo a apreciar.

Pois bem.

De início, verifico que a recorrente veicula em grau recursal alegação não debatida em primeiro grau de jurisdição, qual seja, assertiva no sentido de que a apelada – locadora do imóvel – não seria parte legítima para figurar no contrato locatício.

A despeito dessa premissa, passo a enfrentar a referida tese, uma vez que, além da legitimidade ser matéria de ordem pública, trata-se de fato aparentemente superveniente.

Consta dos autos, conforme relatório elaborado pela Procuradoria Geral do Município de Vila Velha juntado no ID 10959541, que a área objeto do contrato de locação firmado entre as partes litigantes se enquadraria na categoria de bem de uso comum, pertencente ao referido ente municipal.

Tal fato, como alegado e comprovado pela recorrente, teria sido reconhecido mediante sentença proferida nos autos da Ação Popular nº 0056920-22.2002.8.08.0035, proposta em setembro de 2002 e transitado em julgado na data de 31/10/2022.

Contudo, em que pese tal argumento, entendo que a tese de ilegitimidade ativa não merece prosperar.

Primeiro porque, a teor do documento acostado no ID 10959249, restou demonstrado pela matrícula do imóvel que, à época em foi firmado o contrato de locação, o bem objeto da lide constava como sendo de propriedade da apelada.

Segundo porque, além de não ter sido demonstrado que a recorrida sequer tivesse conhecimento da referida ação popular, que tinha por objeto o imóvel em discussão, aquela demanda, como dito acima, transitou em julgado apenas em outubro de 2022, ao passo que o pacto locatício teria sido firmado em setembro de 2019 (ID 10959250).

Terceiro porque, tem legitimidade ativa para propor ação de despejo quem figura no contrato como locador, sendo irrelevante a discussão acerca da propriedade, uma vez que não se trata de litígio versando sobre direito real.

Assim, o autor pode ser considerado parte legítima, em tese, para figurar no polo ativo da demanda, pois o locador de um imóvel não precisa ser seu proprietário, uma vez que se trata de relação obrigacional que independe do direito de propriedade, dada a sua natureza pessoal.

Nesse sentido, cito diversos julgados da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO - SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, DECLARANDO RESCINDIDO O CONTRATO, BEM COMO CONDENOU OS RÉUS NO PAGAMENTO DOS LOCATIVOS, DETERMINANDO DESPEJO - INSURGÊNCIA DOS RÉUS LOCATÁRIO E FIADORES –
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, BEM COMO DA IMPOSSIBILIDADE OU INVALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR SER O IMÓVEL BEM PÚBLICO, ACARRETANDO NA ILEGITIMIDADE ATIVA DA COBRANÇA
– DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA DIANTE DA SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL EXISTENTES NO PROCESSO – INCIDÊNCIA DA REGRA DISPOSTA NOS ARTIGOS 443, INCISO E 370, PARÁGRAFO ÚNICO, AMBOS DO CPC – CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – POSSIBILIDADE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO PELO LOCADOR QUE É POSSUIDOR DO IMÓVEL, AINDA QUE NÃO PROPRIETÁRIO, ACARRETANDO EM SUA LEGITIMIDADE ATIVA À COBRANÇA – PRECEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Inexiste cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser decidida somente em análise a prova documental encartada no processo, sobretudo por ser questão meramente de direito, dispensando a realização de instrução probatória a respeito.
2. Pode o locador ser possuidor não proprietário do imóvel, em que através do contrato de locação firmado entrega a posse direta do bem ao locatário, para fins de uso e fruição dele, razão pela qual é parte legítima a cobrança dos locativos
. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0009477-36.2017.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO ANTONIO MASSARO - J. 26.04.2019)

APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - LEGITIMIDADE ATIVA - LOCADOR - PESSOA INDICADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, AINDA QUE NÃO SEJA O PROPRIETÁRIO - PROPOSITURA DA DEMANDA POR QUEM NÃO TEM LEGITIMIDADE ATIVA
- POSSIBILIDADE DE EMENDA À INICIAL, MESMO JÁ CITADOS OS REQUERIDOS - MERA SUBSTITUIÇÃO DO NOME DA PARTE DEMANDANTE - AUSÊNCIA DE MODIFICAÇÃO DO PEDIDO E CAUSA DE PEDIR - PRINCÍPIOS DA ECONOMIA E CELERIDADE, BEM COMO APROVEITAMENTO DOS AUTOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Tem legitimidade ativa para propor a ação de despejo quem figura no contrato como locador, e não o proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça tem firmada a tese, segundo a qual é possível a emenda à inicial em virtude da ilegitimidade ativa da parte autora, mesmo que já realizada a citação, "pois eventual extinção do processo representaria ofensa aos princípios da economia, celeridade e instrumentalidade, na medida em que a simples alteração dos nomes dos autores supria esse vício" (Resp 1607236/PR, Min. GURGEL DE FARIA, j. 21.08.2018). (TJMS. Apelação Cível n. 0820579-64.2016.8.12.0001, Campo Grande, 1a Câmara Cível, Relator (a): Des. Marcos José de Brito Rodrigues, j: 06/03/2020, p: 10/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS - PRELIMINARES - NULIDADE DA SENTENÇA POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA - ILEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - REJEITADAS - MÉRITO - CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO - IRRELEVÂNCIA - AUSÊNCIA DE VÍCIO - PRECEDENTES - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não há que se falar em nulidade da sentença quando proferido o julgamento em razão da inexistência de causa de suspensão do processo por prejudicialidade externa (artigo 313, inciso V, alínea a, do CPC/2015). Consoante a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas de acordo com o que é asseverado na petição inicial, deixando o exame das questões de mérito para o julgamento final.
A legitimidade ad causam é evidenciada pela pertinência subjetiva da parte com a relação jurídica de direito material hipotética ou afirmada na petição inicial. É válido o contrato de locação firmado por quem não é proprietário, mas detém a posse do imóvel. Precedentes. A pretensão de despejo e cobrança de alugueis deve ser formulada pela parte que figurou na condição de locador no contrato de locação, independentemente de ser o proprietário ou possuidor do imóvel locado
. (TJMS. Apelação Cível n. 0801213-42.2017.8.12.0021, Três Lagoas, 2a Câmara Cível, Relator (a): Des. Eduardo Machado Rocha, j: 30/10/2019, p: 03/11/2019)

APELAÇÃO. COBRANÇA. ALUGUEL. ÁREA CONTÍGUA À LOJA NO COMÉRCIO LOCAL SUL - CLS NO SETOR DE HABITAÇÕES COLETIVAS SUL - SHCS. NULIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE CONFUSÃO SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DE COVID-19. REDUÇÃO DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO COMPROVADA.
1. O contrato de locação tem natureza obrigacional e, por isso, é desnecessária a discussão e prova do domínio da área para o julgamento da ação de cobrança e rescisão contratual.
2. Não se admite que uma das partes, beneficiada por ônus contratual assumido e cumprido pelo outro, tome a iniciativa unilateral de discordar dos termos depois de dez anos, sob pena de se configurar venire contra factum proprium. 3. Ainda que as melhorias feitas no imóvel possam ser consideradas acessão, o locatário não tem direito à indenização prevista no art. 1.255 do Código Civil porque carece do requisito indispensável de tê-lo feito acreditando ser o proprietário do imóvel. 4. Apesar de todas as leis que regem as relações contratuais e determinam a intervenção mínima nessas relações, a excepcionalidade gerada pela pandemia da covid-19 autoriza a redução temporária do preço dos aluguéis pelo período crítico da (in) atividade empresarial. Precedentes. 5. A condenação por litigância de má-fé exige comprovação do dolo processual da parte, inexistente no caso. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF, Acórdão 1430762, 07132773820218070001, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/6/2022, publicado no DJE: 27/6/2022)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. PERDA DO OBJETO. IMÓVEL JÁ DESOCUPADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. COMPROVAÇÃO DO VÍNCULO LOCATÍCIO. COMPRA E VENDA NÃO COMPROVADA. IMÓVEL DISTINTO. RELAÇÃO DE DIREITO OBRIGACIONAL. DISCUSSÃO SOBRE POSSE OU PROPRIEDADE. IRRELEVÂNCIA. VALIDADE DA CESSÃO DE DIREITOS. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...)
3. A relação locatícia que embasa a ação de despejo e cobrança de aluguéis consiste em obrigação de direito pessoal, e não real. Ou seja, o que se discute não é direito real de propriedade, mas sim de natureza pessoal, atinente ao inadimplemento contratual do locatário que não cumpriu com sua obrigação, de modo que questões relativas a posse ou propriedade do bem locado são irrelevantes para o deslinde da controvérsia
. 4. Portanto, eventual discussão envolvendo a validade ou regularidade da cessão de direitos apresentada pelo Autor deve ser realizada em demanda própria, por não ser objeto da lide em questão. 5. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJDF, Acórdão 1213661, 07078444320188070006, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 26/11/2019)

Portanto, irrelevante a discussão acerca da propriedade do imóvel no bojo da presente ação, porquanto desnecessária para a análise do vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato de locação.

Acerca da alegação de cobrança indevida, da mesma forma, não vejo como prevalecer, uma vez que, tal como bem consignado na r. sentença objurgada, “
os elementos constantes dos autos demonstram a pertinência do pedido atinente à cobrança dos aluguéis confessadamente em atraso (independente de acordo verbal) e do IPTU de 2020/2021, de maneira que o requerido deve ser condenado ao pagamento das quantias a que se obrigou por contrato até a efetiva desocupação imobiliária, entretanto, com o decote dos valores quitados nestes autos a título de purgação parcial da mora”.

Dessa forma, observa-se que houve infração contratual apta a ensejar a imediata rescisão do contrato com a decretação do despejo do imóvel, haja vista que a apelante não comprovou a purgação total da mora.

Também não merece prosperar a pretensão de condenação da parte apelada por litigância de má-fé, vez que essa se utilizou do meio processual adequado na tentativa de resguardar os créditos oriundos do contrato locatício firmado com a apelante, circunstância que afasta a aplicação da sanção estabelecida no art. 81 do CPC.

Ademais, é preciso se ter em mente que, como há muito assentado, a má-fé não se presume, mas deve ser cabalmente comprovada nos autos. Nesse trilhar, trago à baila:

EMENTA PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. NULIDADE DA SENTENÇA. SÚMULAS 284/STF E 126/STJ. ALTERAÇÃO DO POLO ATIVO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DOLO DA PARTE. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO. AUSÊNCIA. (...)
7. A caracterização de litigância de má-fé, na hipótese do art. 80, V, do CPC, pressupõe que a conduta seja manifestada de forma intencional e temerária em clara e indiscutível violação dos princípios da boa-fé e da lealdade processual
, não sendo essa a hipótese dos autos, em que houve mero equívoco jurídico. (...) (REsp n. 2.096.177/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. CONDENAÇÃO DO AUTOR EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO DO DIREITO DE AÇÃO. AFASTAMENTO DA PENALIDADE.
“A condenação por litigância de má-fé exige prova do dolo, pois, do contrário, prevalece a presunção de boa-fé”
. (TJ-PR - APL: 00021126420208160051 Barbosa Ferraz 0002112-64.2020.8.16.0051 (Acórdão), Relator: Shiroshi Yendo, Data de Julgamento: 27/09/2021, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURADA. MULTA AFASTADA.
1. A condenação por litigância de má-fé exige a presença de dolo processual, o qual deve ser claramente comprovado, uma vez que não se admite a má-fé presumida, além do efetivo prejuízo causado à parte contrária, conforme inteligência do art. 80, do CPC. 2. Ausentes quaisquer um dos elementos acima referidos, impõe-se a exclusão da multa por litigância de má-fé
. 3. Apelo provido, sem honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 4. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO - 04084916520198090093, Relator: Des(a). GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, Data de Julgamento: 13/07/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/07/2020)

Assim, diante das circunstâncias do caso concreto, torna-se inviável a imposição de multa por litigância de má-fé em desfavor da parte autora/apelada.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios, não há que se confundir aqueles pactuados contratualmente, cuja cobrança é autorizada no art. 389 do Código Civil, com os honorários sucumbenciais, conforme, inclusive, é expressamente destacado no parágrafo terceiro da cláusula quinta (ID 10959250 - fl. 03) do pacto locatício, que possui a seguinte redação:

“Parágrafo Terceiro: Em caso de atraso quanto ao pagamento do aluguel e demais encargos locatícios, ao débito serão acrescidos juros moratórios de 02% (dois por cento) ao mês e multa moratória de 02% (dois por cento), bem como correção monetária até a data de seu efetivo pagamento, e, ainda, sujeitará os LOCATÁRIOS a responder pela verba honorária de advogado que o LOCADOR constituir para a cobrança, a qual fica desde já fixada em 20% (vinte por cento) sobre o valor devido ao atribuído à causa”.

Ora, como se sabe, um dos prejuízos que o locatário suporta é o custo relacionado à contratação de advogado para o necessário ajuizamento de ação de cobrança por descumprimento das condições firmadas no contrato de locação.

Dessa forma, se previsto expressamente em contrato, é devido o ressarcimento das despesas com advogado incumbido cobrar judicialmente a mora, não havendo que se falar em
bis in idem
.

Nesse sentido,
mutatis mutandis
, cito precedente deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL. VÍCIO NA CITAÇÃO PESSOAL. CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO ASSINADA POR TERCEIRO EM EDIFÍCIO CONDOMINIAL. ART. 248, §4º, CPC/2015. POSSIBILIDADE DE TERCEIRO RECEBER EM PORTARIA DE CONDOMÍNIO. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CORRELAÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO DA SENTENÇA. AFASTADA MULTA COMPENSATÓRIA POR BIS IN IDEM.
CUMULAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS. PREVISÃO NO CONTRATO A RESSARCIR OS CUSTOS DE EVENTUAL AÇÃO AJUIZADA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES STJ
. [...]
3. O c. STJ já se manifestou quanto à possibilidade de cumulação de honorários previstos no contrato de locação com os honorários sucumbenciais decorrentes da condenação em sentença. São, pois, de natureza jurídica distintas. O primeiro decorre de acordo válido entre as partes para indenizar a contratação do serviço advocatício obtida pelo locador, por inadimplemento das obrigações da locatária. E o segundo por ser vencida na demanda. Não se fala, pois, em bis in idem. Orientação do c. STJ
(RESP 1644890/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2020, DJe 26/08/2020). [...] (TJES; AC 0023978-77.2015.8.08.0035; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Simões Fonseca; Julg. 09/02/2021; DJES 24/02/2021)

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e nego-lhe provimento
, para manter incólume a r. sentença objurgada que julgou procedente a pretensão autoral.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, condeno a recorrente em honorários advocatícios recursais que fixo em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação
.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 25/11/2024 às 13:49:52, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
54392325112024
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.