Tribunal: TJES
Processo: 0009296-05.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): PAULA CHEIM JORGE
Órgão julgador: PAULA CHEIM JORGE
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-31

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S/A. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando as rés, solidariamente, à devolução integral das parcelas pagas e ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato em exame; (iii) determinar se o atraso na entrega do empreendimento pode ser afastado pela alegação de caso fortuito ou força maior; (iv) verificar se a rescisão contratual impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção; (v) analisar se o atraso excessivo configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Gran Viver Urbanismo S/A integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, diante de sua atuação conjunta na comercialização do loteamento.

Incide o CDC no caso, pois, em se tratando de inadimplemento da vendedora, não há falar em aplicação do Tema 1.095 do STJ, que versa sobre o descumprimento contratual do devedor/comprador.

Alegações de chuvas intensas ou crise financeira constituem fortuito interno, risco inerente à atividade da construção civil, que não afasta a responsabilidade da vendedora.

Nos termos da Súmula 543/STJ, a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, sem retenção.

A inversão da cláusula penal é admitida, nos termos do Tema 971/STJ, quando prevista apenas para o inadimplemento do consumidor.

O atraso substancial na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, sendo razoável o valor de R$ 5.000,00 fixado para cada autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A empresa que atua em conjunto na comercialização de empreendimento imobiliário possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência.

Incide o CDC no caso, pois, em se tratando de inadimplemento da vendedora, não há falar em aplicação do Tema 1.095 do STJ, que versa sobre o descumprimento contratual do devedor/comprador.

Eventos como chuvas e crise financeira constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega do imóvel.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sem retenção, conforme Súmula 543/STJ.

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deve ser invertida em favor deste, nos termos do Tema 971/STJ.

O atraso excessivo na entrega de imóvel, que frustra a legítima expectativa do consumidor, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 3º, 6º, VI, e 14; CC, arts. 186 e 927; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022 (Tema 1.095); STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.06.2022, DJe 29.06.2022; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 25.10.2017, DJe 22.11.2017 (Tema 971).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009296-05.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: DARA LISLEY CARDOSO DE LIMA e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S/A. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando as rés, solidariamente, à devolução integral das parcelas pagas e ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato em exame; (iii) determinar se o atraso na entrega do empreendimento pode ser afastado pela alegação de caso fortuito ou força maior; (iv) verificar se a rescisão contratual impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem retenção; (v) analisar se o atraso excessivo configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Gran Viver Urbanismo S/A integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, diante de sua atuação conjunta na comercialização do loteamento.

Incide o CDC no caso, pois, em se tratando de inadimplemento da vendedora, não há falar em aplicação do Tema 1.095 do STJ, que versa sobre o descumprimento contratual do devedor/comprador.

Alegações de chuvas intensas ou crise financeira constituem fortuito interno, risco inerente à atividade da construção civil, que não afasta a responsabilidade da vendedora.

Nos termos da Súmula 543/STJ, a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, sem retenção.

A inversão da cláusula penal é admitida, nos termos do Tema 971/STJ, quando prevista apenas para o inadimplemento do consumidor.

O atraso substancial na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, sendo razoável o valor de R$ 5.000,00 fixado para cada autor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A empresa que atua em conjunto na comercialização de empreendimento imobiliário possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência.

Incide o CDC no caso, pois, em se tratando de inadimplemento da vendedora, não há falar em aplicação do Tema 1.095 do STJ, que versa sobre o descumprimento contratual do devedor/comprador.

Eventos como chuvas e crise financeira constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega do imóvel.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sem retenção, conforme Súmula 543/STJ.

A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deve ser invertida em favor deste, nos termos do Tema 971/STJ.

O atraso excessivo na entrega de imóvel, que frustra a legítima expectativa do consumidor, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 3º, 6º, VI, e 14; CC, arts. 186 e 927; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 9.514/1997; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022, DJe 19.12.2022 (Tema 1.095); STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.06.2022, DJe 29.06.2022; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 25.10.2017, DJe 22.11.2017 (Tema 971).

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de uma apelação cível, interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra que, nos autos da demanda intitulada de
“resolução contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais e pedido liminar”,
ajuizada por
BRUNO DE ARAÚJO FIGUEIREDO e DARA LISLEY CARDOSO DE LIMA,
julgou procedente o pedido autoral
“para rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como condenar as demandadas, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$30.441,64, além de parcelas pagas posteriormente ao ajuizamento da demanda, com correção monetária a partir do desembolso até a citação e, a partir de tal data, atualização somente pela taxa SELIC. Sobre este montante deverá incidir o percentual de 10% da multa rescisória, em prol dos autores.”

Em suas razões recursais, as apelantes buscam a reforma da sentença. Para tanto alegam: (i) ilegitimidade passiva da Gran Viver Urbanismo S/A; (ii) inaplicabilidade do CDC; (iii) ausência de culpa pelo atraso; (iv) devolução dos valores; (v) impossibilidade de multa invertida; e (vi) inexistência de danos morais, subsidiariamente, pedem a minoração do valor fixado.

Em resposta, os apelados apresentaram contrarrazões, solicitando o desprovimento total do recurso e a manutenção da sentença atacada.

Pois bem.

I. DA ILEGITIMIDADE DA GRAN VIVER URBANISMO S/A

As apelantes alegam a ilegitimidade passiva da
GRAN VIVER URBANISMO S/A
, sob o argumento de que a empresa não é parte contratual e não compõe o mesmo grupo econômico da vendedora.

Contudo, o pleito não merece prosperar.

Conforme entendimento há muito sedimentado pelo
Superior Tribunal de Justiça (STJ), a legitimidade, enquanto condição da ação, deve ser analisada com base na teoria da asserção, segundo a qual
"para que se reconheça a legitimidade passiva ad causam, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor"
(RESP 1.733.387/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/5/2018, DJe de 18/5/2018).

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal:

(...) 2. Segundo a teoria da asserção,
a presença das condições da ação deverá ser verificada em abstrato, considerando-se, por hipótese, que as assertivas do demandante em sua inicial são verdadeiras, sob pena de se aderir as teorias concretas do direito de ação.
Considerando que a apelante, na petição inicial, se diz titular de um direito material decorrente de um dano ambiental (causado ao Rio Doce) e individual (interrupção no fornecimento de água), tal afirmação, por si só, a luz da teoria da asserção, já condiciona a legitimidade ativa da apelante. A análise da existência ou não desse direito deve ser realizado no mérito. (...) (TJES, Classe: Apelação, 014160380508, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/10/2018, Data da Publicação no Diário: 18/12/2018)

Estabelecida essas premissas, constata-se que na presente demanda, os autores/apelados sustentam que a GRAN VIVER URBANISMO S/A participou ativamente da negociação, publicidade e comercialização do empreendimento, fato devidamente comprovado nos autos, o que, inclusive, foi expressamente mencionado na sentença atacada e, portanto, atrai a legitimidade da empresa:

ID 15806178 - “ No caso específico, em que pese a alegação tecida pela Ré Gran Viver, melhor sorte não lhe assiste. Os documentos apresentados junto à exordial, inclusive imagens de páginas de publicidade veiculadas na internet, deixam evidente a participação desta requerida na relação contratual e, consequentemente, no recebimento dos valores advindos da negociação.”

Para além disso, registro que este egrégio Tribunal de Justiça (TJES), em casos análogos, em que as mesmas empresas apelantes compõem a demanda, tem solidificado o entendimento de reconhecer a legitimidade de ambas as apelantes, uma vez que participam da mesma cadeia de fornecimento e beneficiam-se da atividade negocial. Vejamos:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29 .280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3
. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas .
4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária. 5 . Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ. 7 . O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência. 2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ . 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art . 85, § 11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891 .498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022. STJ, AgInt no AREsp nº 2 .057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022 . STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022. TJES, AC nº 0012216-83 .2019.8.08.0048, rel . Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024. TJES, AC nº 0005197-55.2021 .8.08.0048, rel. Des . Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE GRAN VIVER S/A – MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – SEDE NO MESMO ENDEREÇO DA CIDADE VERDE – ILEGITIMIDADE DO BANCO SEMEAR MANTIDA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE APONTAM A PARTICIPAÇÃO DO BANCO NO EMPREENDIMENTO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Com relação à empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico do empreendimento denotam que esta possui participação ativa no loteamento em comento, integrando, desta forma, a cadeia produtiva. Também é de se notar que a Gran Viver Urbanismo S/A. está sediada no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A., consoante das procurações colacionadas nas fls. 236 e 237, o que reforça a teoria da aparência. Legitimidade e responsabilidade solidária reconhecida.
2. Já em relação ao Banco Semear S/A., o entendimento já manifestado pelo c. Superior Tribunal de Justiça é de que a legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. [...] 6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A e determinar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir da citação. (TJES, Classe: AC – 0005197-55.2021.8.08.0048, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 27/09/2023, DJe: 27/09/2023)

APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA QUE VEICULA PROPAGANDA AFIRMANDO SER A RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO E QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAQUELA QUE FIGURA NO CONTRATO TEORIA DA APARÊNCIA INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS COMPROVADO ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS SÚMULA Nº 543 DO STJ INCIDÊNCIA DO CDC - RECURSO DESPROVIDO.
1. Prevalece na jurisprudência do Colendo STJ o entendimento de que a presença das condições da ação deve ser aferida a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória, face a aplicação da teoria da asserção (STJ, AgRg no AREsp 775.463/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 22/06/2017). 2. A empresa que veicula em seu sítio eletrônico propaganda afirmando ser a responsável pela realização de determinado empreendimento imobiliário, negocia a venda dos imóveis com os clientes e integra o mesmo grupo econômico daquela que consta no contrato como promitente vendedora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual em razão da aplicação da teoria da aparência. Precedentes do STJ.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048180228735, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/11/2020, Data da Publicação no Diário: 11/12/2020)

Portanto, a
GRAN VIVER URBANISMO S/A
é parte legítima para compor o polo passivo da demanda.

II. DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

As apelantes argumentam que o contrato, por ter garantia de alienação fiduciária, deve ser regido pela Lei nº 9.514/97, afastando a aplicação do CDC.

Contudo, essa tese não se sustenta no caso em tela.

Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou tese no sentido de que, “
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor
,
devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022 - sem grifos no original).

Portanto, o que se extrai do repetitivo é que a Lei nº 9.514/97 é aplicável na hipótese de inadimplemento do devedor fiduciante, ou seja, o comprador.

Ocorre que, nos autos, o que ocorreu foi oposto. A causa da rescisão contratual foi o inadimplemento das empresas rés, que não entregaram o loteamento no prazo acordado.

Prova disso é que o contrato estabelecia o prazo de entrega para maio de 2018, com prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, finalizando em novembro de 2018. Contudo, a ação foi ajuizada em julho de 2020, e as obras ainda não haviam sido concluídas.

Assim sendo, em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Neste sentido já foi decidido no STJ:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC . NÃO OCORRÊNCIA. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA DA INCORPORADORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO . POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N.º 568 DO STJ . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE . APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE .DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n .º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Os aclaratórios são recursos de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (art. 1 .022 do NCPC), não se prestando a sua utilização ao rejulgamento da causa.
3. Consoante precedentes das Turmas que integram a eg. Segunda Seção, as disposições da Lei n .º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ .
4. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015. 5 . A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória ( AgInt no AREsp 1 .658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 6 . Agravo interno não provido.(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2005760 DF 2021/0333161-4, Data de Julgamento: 17/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/10/2022)

E por este Tribunal:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29 .280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas .
4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária
. 5 . Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ. 7 . O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência. 2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ . 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art . 85, § 11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891 .498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022. STJ, AgInt no AREsp nº 2 .057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022 . STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022. TJES, AC nº 0012216-83 .2019.8.08.0048, rel . Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024. TJES, AC nº 0005197-55.2021 .8.08.0048, rel. Des . Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível)

Apelação Cível. Direito do Consumidor. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária. Inaplicabilidade do CDC afastada . Inadimplemento do Credor. Restituição integral dos valores pagos. Manutenção da Sentença. Recurso desprovido . 1. Código de Defesa do Consumidor ( CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ( CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal.
2 . Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação.

No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária.
3 . Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante. A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4. Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00057362120218080048, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – INCIDÊNCIA DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 –
Incide o CDC no caso, pois, em se tratando de inadimplemento da vendedora, não há falar em aplicação do Tema 1.095 do STJ, que versa sobre o descumprimento contratual do devedor/comprador.
2 - A despeito das disposições contratuais acerca da irrevogabilidade e irretratabilidade, a jurisprudência do STJ há muito reconhece, à luz do CDC, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual para restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor, que não tenha dado causa a tal, o direito de reter percentual do montante. 3 - Assim, considerando in casu a responsabilidade da apelante pela rescisão, deve ser mantido o entendimento do juízo a quo que determinou o integral reembolso das parcelas, porquanto o alegado excesso de chuvas e o inadimplemento de outros adquirentes configuram situações previsíveis e que fazem parte da atividade desenvolvida, já sendo abarcadas pela comumente denominada “cláusula de tolerância”. 4 - Por fim, não há falar em incidência dos juros de mora somente após o trânsito em julgado, cabível apenas nas hipóteses de rescisão decorrente da inadimplência dos promitentes compradores, mostrando-se escorreito o comando sentencial que fixou a data da citação como termo a quo. 5 - Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0019522-06.2019.8.08.0048, Magistrado: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 08/Mar/2024)

Logo, é evidente que a presente relação contratual está inserida no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, pois o vínculo jurídico estabelecido entre as partes evidencia clara relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990.

III - DA RESPONSABILIDADE CIVIL

Por conseguinte, a parte apelante busca se declinar das responsabilidades decorrentes da sua mora na entrega do empreendimento, sob a alegação de caso fortuito ou força maior, como chuvas e crise financeira.

Ocorre que a excludente desenhada não se sustenta, já que os eventos retratados são tidos pela jurisprudência majoritária como fortuito interno, ou seja, são riscos inerentes à própria atividade da construção civil e não podem ser usados para afastar a responsabilidade do fornecedor. Este é o entendimento deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5026022-07.2021.8.08.0024
APTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA APDO: WALBER BOTELHO TONN RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PANDEMIA DE COVID-19. INAPLICABILIDADE DA TESE DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES ADIMPLIDOS E IPTU.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. CONSECTÁRIOS DA CONDENAÇÃO. MODIFICAÇÃO EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE LTDA contra sentença que julgou procedente o pedido de resolução contratual formulado por Walber Botelho Tonn, decorrente de atraso na entrega de lote adquirido em contrato de compra e venda. A Apelante alegou justificativa para o atraso, citando a pandemia de Covid-19, e defendeu a retenção de valores com base em cláusulas contratuais, além de questionar a condenação ao pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel devido à pandemia de Covid-19 justifica a não rescisão do contrato; (ii) definir se a Apelante tem direito à retenção de valores pagos, incluindo indenizações previstas contratualmente; (iii) verificar a legitimidade da condenação em danos morais e a possibilidade de cumulação com a cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR
O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia de Covid 19, uma vez que a construção civil foi considerada atividade essencial durante esse período,
e o contrato foi firmado em meio à pandemia, o que afasta a alegação de imprevisibilidade. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
A pandemia de Covid-19 não justifica atraso em contratos de construção firmados durante seu curso, especialmente quando a atividade de construção civil foi considerada essencial.
[...] (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5026022-07.2021.8.08.0024, Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 07/10/2024)

APELAÇÕES CÍVEIS -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
- PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO NÃO ACOLHIDA -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA - FORTUITO INTERNO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RISCO DA ATIVIDADE
- RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA - CULPA DO VENDEDOR - LUCROS CESSANTES - PREJUÍZO DO COMPRADOR É PRESUMIDO - DANO MORAL - SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - RECURSO DE MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO PROVIDO -
RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A IMPROVIDO
. 1 – Preliminar. Em que pese o protocolo do recurso interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A tenha se realizado na agência do Estado de Minas Gerais, noto que o protocolo efetivado neste Tribunal de Justiça ocorreu no último dia do prazo para interposição do apelo. Preliminar rejeitada. 2 - Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
3 - A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. 4- Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)
5- No que concerne à alegada necessidade de comprovação dos lucros cessantes, melhor sorte não assiste à incorporadora, isso porque a iterativa jurisprudência do C. STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 6 - A questão não se trata de mero descumprimento contratual. Isso porque o caso em tela não se trata de mero atraso na entrega da obra, mas de verdadeiro abandono dela, não tenho a incorporadora demonstrado razões plausíveis para que o loteamento não fosse entregue dentro do prazo pactuado. Ademais, deve-se levar em consideração que a recorrida sequer apresentou uma nova data de entrega, fazendo com que a requerente permanecesse refém de um prazo indeterminado, sem possuir qualquer condição financeira de adquirir um novo imóvel. 7 - Considera-se adequado a fixação do montante em R$5.000,00 (cinco mil reais) para reparar o dano moral sofrido pela requerente, devendo incidir a correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora a partir do vencimento da obrigação. 8 - Recurso de MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO provido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A não provido. (TJES, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível Número: 0008250-15.2019.8.08.0048, Magistrado: MANOEL ALVES RABELO, Data: 14/Sep/2022)

APELAÇÃO CÍVEL –
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – DANOS MORAIS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. 1- A construtora deixou de observar o prazo previsto para a entrega do imóvel no contrato de compra e venda de imóvel, ultrapassando até mesmo o prazo de 180 dias de tolerância, autorizando a rescisão do contrato.
2- O atraso nas obras devido a fortes chuvas durante o período não possui o condão de postergar a prazo para conclusão da obra, eis que tal situação se enquadra nas hipóteses de fortuito interno da empresa, uma vez que é inerente às atividades desenvolvidas pela construtora.
3- Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 4- Acerca da imposição da cláusula penal em desfavor da Construtora Apelante, no julgamento do REsp n.º 1.614.721, apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, o c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento segundo o qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". 5- De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária somente é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o longo atraso aliado a outros fatos que comprovam que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. 6- O atraso na entrega da obra, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, já perdurava por mais de 03 (três) meses quando ajuizada a presente ação, prazo excessivamente longo, no qual os Apelados tiveram a necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 7- Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, o valor fixado na r. sentença em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 8- Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Número: 0006865-32.2019.8.08.0048, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data: 16/May/2023)

Portanto, não há que se falar em exclusão da responsabilidade em razão da ocorrência de chuvas na região/crises financeiras, tratando-se tal fato de mero fortuito interno.

IV. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

A pretensão das apelantes de reter 25% dos valores pagos não encontra amparo legal nem jurisprudencial para o caso em questão. A retenção é cabível apenas quando o desfazimento do contrato é causado pelo comprador.

Prova disso é o entendimento já consolidado na Súmula nº 543 do STJ, no sentido de que a rescisão de contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma imediata.

Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso dos autos, a culpa é exclusiva das empresas, que falharam na entrega do empreendimento, portanto, não há direito de retenção.

Ante o que posto, não há outra conclusão que não a restituição integral do valor pago. Este, inclusive, é o entendimento deste Tribunal em casos similares:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29 .280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas . 4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária. 5 . Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. 6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ. 7 . O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência.
2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ .
3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art . 85, § 11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891 .498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022. STJ, AgInt no AREsp nº 2 .057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022 . STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022. TJES, AC nº 0012216-83 .2019.8.08.0048, rel . Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024. TJES, AC nº 0005197-55.2021 .8.08.0048, rel. Des . Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023.(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00154219520198080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE . RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. DANO MORAL . HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA CORRIGIDA EX OFFICIO. I – Resta consolidado nesta Corte o entendimento de que, no âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra, figura a Gran Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura no polo passivo, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio . Precedentes
II - À luz do entendimento do STJ revela-se correta a sentença que, face a inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, rescinde o contrato, determina a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e ainda, impõe condenação ao pagamento de dano de ordem moral. Súmula 543.
III - Os juros moratórios incidem desde a citação no caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos. IV - Sobre a condenação por danos morais, os juros incidirão a partir da citação (artigo 405, do Código Civil), pela SELIC, enquanto a correção monetária deverá incidir pelo IPCA-E, do arbitramento no dano (Súmula 362, STJ), vedada a cumulação de ambos, sob pena de bis in idem, no que integro ex officio a sentença recorrida, enquanto matéria de ordem pública . Sentença corrigida e integrada ex officio, enquanto matéria de ordem pública. V - Havendo valor certo na condenação imposta, impõe-se tomar tal montante como base de cálculo para fixação dos honorários sucumbenciais, e não o valor da causa, à luz dos parâmetros dispostos no § 2º, do art. 85, do CPC. Sentença corrigida de ofício . Ordem pública. VI - Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50112497920218080048, Relator.: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, 2ª Câmara Cível)

V. DA MULTA RESCISÓRIA

As apelantes contestam a aplicação da multa invertida.

A inversão da cláusula penal, entretanto, é medida de equidade e encontra fundamento no
Tema 971 do STJ
. Essa tese firmou o entendimento de que, se o contrato prevê multa apenas para o inadimplemento do comprador, essa mesma multa deve ser aplicada ao vendedor em caso de seu próprio inadimplemento. Essa regra visa a restabelecer o equilíbrio entre as partes, coibindo cláusulas manifestamente abusivas, como a que penaliza apenas uma das partes contratantes:

Tema 971 do STJ:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação

Oportunamente, colaciono o entendimento deste Tribunal em caso similar:

CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – LUCROS CESSANTES – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – FORMA DE ATUALIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando a loteadora Apelante à restituição dos valores pagos, sem direito a retenção, ao pagamento de multa rescisória e à indenização por lucros cessantes e danos morais. 2 . À míngua de registro formal do contrato discutido nos autos, há de ser afastado o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997 (Tema 1095/STJ), sujeitando-se a vertente controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Precedentes . 3. Sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual (STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020 .417/SC, Relator.: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06 .2022). 4. Conquanto admitida a previsão contratual de um prazo de tolerância para a entrega do imóvel, as vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não se prestam à prorrogação indefinida do aludido prazo, porquanto compreendidas no risco da própria atividade empresarial (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55 .2015.8.08.0024, Relator: Des . FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023). 5 . Configurado o inadimplemento da empresa Apelante, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que lhe fora imposta a restituição dos valores pagos pelo Apelado, de forma imediata e em parcela única, posto não se cogitar, em casos como o presente, do direito de retenção próprio das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada (Súmula 543/STJ).
6. A cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do comprador deve ser invertida em seu favor (Tema 971/STJ),
limitada, na espécie à multa rescisória de 10% sobre o total pago, que, por não corresponder ao valor locativo (Tema 970/STJ), deve ser cumulada com os lucros cessantes estipulados no instrumento da avença. 7 . O inadimplemento contratual, quando extrapola o mero dissabor cotidiano, enseja indenização por danos morais, que deve ser corrigida pela Taxa SELIC desde a citação, posto se tratar de responsabilidade contratual, vedada a cumulação com outro índice de correção. 8. Recurso conhecido e provido em parte. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00118850420198080048, Relator: ALDARY NUNES JUNIOR, 2ª Câmara Cível)

VI - DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Quanto
aos danos morais, a jurisprudência pátria, em regra, é afasta essa modalidade de indenização, em casos similares, haja vista que a abusividade de determinada cláusula contratual e a demora na resolução da controvérsia pela via extrajudicial são circunstâncias inerentes às demandas que tratam de resolução de contrato de compra e venda. Nesse sentido:

[...] 1.
Configurado o atraso na entrega do imóvel decorrente da desídia da construtora/contratada, impõe-se a resolução do contrato
, com o devido o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo consumidor, sem qualquer retenção. [...] 3.
Em geral, danos morais são devidos quando a pessoa passa por sofrimento ou angústia que vai além do mero incômodo ou inconveniente. A hipótese em julgamento é o descumprimento contratual comum, sem acometimento de fatos graves, sem que se tenha demonstrado algum tipo de constrangimento pelo qual a Autora tenha passado
. [...] (TJDF; APC 07193.01-30.2022.8.07.0007; 172.2961; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira; Julg. 28/06/2023; Publ. PJe 12/07/2023)

[...]
O dano moral caracteriza-se, em regra, pela violação aos direitos da personalidade, sendo a dor, humilhação, angústia ou sofrimento em si do indivíduo meras consequências da violação a um bem jurídico tutelado.
Embora
o mero atraso na entrega de imóvel não seja capaz, por si só, de configurar danos morais
, é possível, em casos específicos, o reconhecimento de danos extrapatrimoniais, sobretudo quando constatado o atraso excessivo, que resultou na rescisão do contrato, ante o sentimento de frustração provocado no consumidor. Recurso não provido. Sentença mantida. (TJMG; APCV 5016103-44.2021.8.13.0027; Décima Câmara Cível; Relª Desª Mariangela Meyer; Julg. 11/04/2023; DJEMG 17/04/2023)

Contudo, em hipóteses excepcionais, entendo que o excesso na entrega do empreendimento, tal como a ocorrida nestes autos, é fator que vem sendo considerado pela jurisprudência desta Corte de Justiça para o reconhecimento dos danos morais. Senão vejamos:

“(...)
3. Do dano moral: Ao contrário do que fora decidido na origem, não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que impediu a imediata fruição do bem imóvel adquirido pelo autor, pelo prazo de 01 (um) ano, já considerando o prazo contratual de prorrogação. O fato demonstra de forma patente uma série de contratempos e perturbações desprovidas de uma razão mínima que se possa dizer comum ao dia a dia de quem cumpre integralmente com suas obrigações
. 3.1. Quanto a quantificação do dano moral, a atividade jurisdicional deve atender a critérios variados, quais sejam, a posição social das partes, a gravidade e repercussão da ofensa, o caráter pedagógico, punitivo, repressivo e ressarcitório da indenização, sem que isso possibilite o enriquecimento ilícito de alguma das partes e esta atividade é por vezes delicada. Levando-se em consideração todos parâmetros que norteiam a fixação do dano moral, demonstrando-se patente a sua ocorrência, reformula-se a sentença quanto ao ponto para fixar o quantum de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para fins de sua reparação (...) 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Unânime.” (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0026647-10.2013.8.08.0024, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, julgado em 16/05/2022, DJe de 10/06/2022)

“(...)
3 - O atraso na entrega da obra foi de 10 (dez) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo, no qual a Apelante foi obrigada ao pagamento dos juros da obra e teve necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais.
4 - Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 5 - Recurso parcialmente provido”. (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0014030-38.2016.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11/04/2022, DJe de 28/04/2022)

No mesmo sentido decidiu este Egrégio Tribunal, inclusive em demanda relacionada ao mesmo empreendimento:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007630-03.2019.8.08.0048
APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
APELADOS: BANCO SEMEAR S/A, CHALENE MARINE GENUINO E LINDOMAR VALERIO DA SILVA RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA ACÓRDÃO EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO DESPROVIDO. 1. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores.
2. Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 15/02/2022, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022)

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra a sentença da 4ª Vara Cível de Serra/ES que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de lote e condenar a ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, inclusive do IPTU, e
(ii) verificar a procedência do pedido de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do lote
. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual se justifica pela inadimplência da ré, que não entregou o lote conforme o prazo estabelecido no contrato, mesmo após o período de tolerância de 180 dias. 4. A restituição integral dos valores pagos pelos autores é devida, conforme entendimento do STJ e aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece que, em casos de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, o comprador deve ser ressarcido na íntegra.
5. O dano moral é reconhecido diante da frustração dos consumidores, que sofreram prejuízos em razão da paralisação e abandono das obras, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.
6. Não há elementos que justifiquem a alteração da condenação imposta pela sentença, sendo mantida a decisão de ressarcimento dos valores e a condenação por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso improvido. Mantém-se a sentença que determinou a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, e o pagamento de indenização por danos morais. Tese de julgamento: 1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor dá direito à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros moratórios desde a citação e correção monetária desde o desembolso. 2. A frustração decorrente do atraso substancial na entrega de lote pode ensejar indenização por danos morais. (TJES, Classe: Apelação Cível,0012732-06.2019.8.08.0048, Relator :DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 16/10/2024)

Em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, mantenho os termos da r. sentença no que se refere à fixação de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos apelados, uma vez que reputo a quantia adequada à reparação pretendida.

VII - DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A
e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença em todos os seus termos.

Em virtude da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios em 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É a proposta de voto.

Documento assinado eletronicamente por
PAULA CHEIM JORGE
,

em 18/09/2025 às 15:57:21, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
59252018092025
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.