Tribunal: TJES
Processo: 0018633-57.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA PREEXISTENTE PREVISTA NO CONTRATO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A CONDUTA DA CONSTRUTORA E O PREJUÍZO ALEGADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ordinária ajuizada em face de SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XVI LTDA. Os autores alegam que a omissão da construtora em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado impediu a lavratura da escritura definitiva e motivou sua venda por valor inferior ao de mercado, gerando prejuízo material e moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a construtora incorreu em responsabilidade civil contratual por não providenciar a baixa da hipoteca sobre o imóvel prometido à venda, e se tal omissão gerou prejuízo indenizável aos autores, notadamente pela suposta depreciação no valor de revenda do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula 6ª do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes previa expressamente a existência de hipoteca incidente sobre a matrícula “mãe” do empreendimento, fato também confirmado por certidão de ônus reais, revelando que os autores tinham ciência do gravame no momento da contratação.

A alienação do imóvel pelos autores a terceiro ocorreu regularmente por meio de escritura pública, demonstrando que a hipoteca não impediu a transferência de propriedade ou a obtenção do instrumento público, afastando a alegação de restrição registral impeditiva.

Os autores não comprovaram a solicitação formal da escritura nem a negativa da requerida, conforme exigido contratualmente, o que fragiliza a tese de inadimplemento contratual pela construtora.

O prejuízo alegado – venda do imóvel por preço inferior ao de mercado – decorreu de decisão pessoal dos autores, em razão de dificuldades financeiras, não havendo prova de nexo causal entre tal resultado e conduta ilícita da empresa requerida.

A jurisprudência consolidada exige prova do dano e de sua relação direta com o ato ilícito para que se configure responsabilidade civil, o que não foi demonstrado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A existência de hipoteca previamente informada e aceita contratualmente não configura, por si só, inadimplemento contratual passível de indenização.

A ausência de impedimento à lavratura de escritura pública ou à alienação do bem afasta a alegação de ilicitude da conduta da construtora.

A reparação por dano material exige prova do prejuízo e do nexo de causalidade com conduta ilícita, ônus do qual os autores não se desincumbiram.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018633-57.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACKSON PEREIRA DE CARVALHO e outros

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XVI LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA PREEXISTENTE PREVISTA NO CONTRATO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A CONDUTA DA CONSTRUTORA E O PREJUÍZO ALEGADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ordinária ajuizada em face de SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XVI LTDA. Os autores alegam que a omissão da construtora em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado impediu a lavratura da escritura definitiva e motivou sua venda por valor inferior ao de mercado, gerando prejuízo material e moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a construtora incorreu em responsabilidade civil contratual por não providenciar a baixa da hipoteca sobre o imóvel prometido à venda, e se tal omissão gerou prejuízo indenizável aos autores, notadamente pela suposta depreciação no valor de revenda do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula 6ª do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes previa expressamente a existência de hipoteca incidente sobre a matrícula “mãe” do empreendimento, fato também confirmado por certidão de ônus reais, revelando que os autores tinham ciência do gravame no momento da contratação.

A alienação do imóvel pelos autores a terceiro ocorreu regularmente por meio de escritura pública, demonstrando que a hipoteca não impediu a transferência de propriedade ou a obtenção do instrumento público, afastando a alegação de restrição registral impeditiva.

Os autores não comprovaram a solicitação formal da escritura nem a negativa da requerida, conforme exigido contratualmente, o que fragiliza a tese de inadimplemento contratual pela construtora.

O prejuízo alegado – venda do imóvel por preço inferior ao de mercado – decorreu de decisão pessoal dos autores, em razão de dificuldades financeiras, não havendo prova de nexo causal entre tal resultado e conduta ilícita da empresa requerida.

A jurisprudência consolidada exige prova do dano e de sua relação direta com o ato ilícito para que se configure responsabilidade civil, o que não foi demonstrado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A existência de hipoteca previamente informada e aceita contratualmente não configura, por si só, inadimplemento contratual passível de indenização.

A ausência de impedimento à lavratura de escritura pública ou à alienação do bem afasta a alegação de ilicitude da conduta da construtora.

A reparação por dano material exige prova do prejuízo e do nexo de causalidade com conduta ilícita, ônus do qual os autores não se desincumbiram.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,

JACKSON PEREIRA DE CARVALHO
e
DILMA MARIA FERREIRA DE CARVALHO
interpuseram recurso de apelação contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital (evento nº 12039780), que, nos autos da ação ordinária que move em desfavor de
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XVI LTDA.
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Os recorrentes, em suas razões recursais (evento nº 12039783), sustentam, em síntese, que
(i)
a responsabilidade objetiva da construtora decorre da sua inércia em promover a baixa da hipoteca sobre o imóvel adquirido pelos autores, mesmo após reiteradas solicitações;
(ii)
tal omissão ensejou a venda do imóvel por valor substancialmente inferior ao de mercado, acarretando prejuízo de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais), além de violar direito à escritura definitiva; e que
(iii)
a sentença é injusta, pois desconsidera a prova documental de obrigação contratual assumida pela construtora, afrontando dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

A controvérsia refere-se à verificação da existência de responsabilidade civil da construtora requerida, consistente em não ter providenciado, após quitação integral do preço de aquisição de sala comercial pelos autores, a baixa da hipoteca incidente sobre o bem, o que, segundo narrativa inicial, impediu a obtenção da escritura definitiva e ocasionou sua venda por preço inferior ao de mercado, gerando prejuízo material e moral.

Inicialmente, cumpre registrar que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 17/03/2015 (fls. 33/54) dispõe expressamente em sua cláusula 6ª sobre a existência de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, incidindo sobre a matrícula “mãe” do empreendimento, circunstância também corroborada pela certidão de ônus reais de fl. 59, que indica o registro da hipoteca sob R-8-127.524, com data de 19/09/2014. Assim, era de pleno conhecimento dos autores a existência do gravame à época da contratação.

Outrossim, consta nos autos que a alienação do imóvel a terceiros ocorreu em 10/05/2019 (fls. 60/63), não tendo a parte autora demonstrado que a hipoteca tenha efetivamente obstado a lavratura da escritura definitiva ou mesmo impedido a livre disposição do bem, tanto que o negócio restou concretizado.

Acrescente-se que os autores não provaram a solicitação formal da outorga da escritura, conforme previsão constante da Cláusula 7ª, item 7.4, do contrato, tampouco a negativa expressa por parte da requerida, o que fragiliza a tese de descumprimento contratual.

Percebe-se que a escritura pública de compra e venda de fls. 60/63, firmada em 10/05/2019, demonstra que a operação de alienação foi plenamente concretizada, a despeito da subsistência da hipoteca. Referido instrumento, aliás, evidencia a realização de dois negócios jurídicos: (i) a transferência do imóvel da construtora aos autores, pela quantia de R$ 152.959,00 (cento e cinquenta e dois mil e novecentos e cinquenta e nove reais), e (ii) a posterior alienação da mesma unidade pelos apelantes ao Sr. Lucas Silveira Ribeiro, pelo valor de R$ 103.000,00 (cento e três mil reais).

Tais fatos, ao tempo em que afastam a pretensão de ressarcimento do ITBI recolhido pelos autores, demonstram que não houve impedimento legal ou registral à negociação do bem, reforçando que a opção por vendê-lo por preço inferior ao de mercado decorreu de decisão pessoal dos apelantes, os quais, conforme afirmam, enfrentavam dificuldades financeiras à época.

Não há, pois, qualquer nexo de causalidade entre o valor final da negociação e a conduta da construtora apelada, sendo o alegado prejuízo resultado direto das condições negociais pactuadas livremente pelos apelantes com o terceiro adquirente. Conforme se extrai da jurisprudência consolidada, a reparação por dano material exige demonstração cabal do prejuízo e de sua relação direta com uma conduta ilícita, o que não se verifica nos autos.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
para manter intacta a r. sentença de improcedência ora recorrida.

Na sequência, as partes recorrentes deverão suportar os honorários de sucumbência recursal, em razão do desprovimento de seu recurso e pelo fato de que os limites objetivos para a fixação da verba honorária não foram atingidos no arbitramento realizado pelo órgão
a quo
.

Portanto, a título de honorários recursais, majoro a condenação dos apelantes ao pagamento de honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento), totalizando uma verba honorária de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, ressalvado que a sucumbente litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza

Acompanho a relatoria.