Tribunal: TJES
Processo: 0002344-83.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-06-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0002344-83.2019.8.08.0035

APELANTE: DARCI SILVA DE SOUZA

APELADO: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A – SPE

RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores ajuizada por comprador de imóvel, em razão do inadimplemento contratual e posterior registro unilateral da alienação fiduciária pela vendedora, após o ajuizamento da demanda. Sentença de improcedência com fundamento na validade da consolidação da propriedade fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar (i) se a ausência de registro prévio da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997; e (ii) se o comprador tem direito à rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alienação fiduciária de imóvel exige, para sua constituição, o registro do contrato no cartório competente, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.
4. Não realizado o registro prévio, inaplicável o regime legal da consolidação da propriedade fiduciária, devendo o vínculo contratual ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. Configurada conduta da vendedora em promover o registro apenas após a citação válida, resta caracterizada violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação de inovação unilateral em objeto litigioso.
6. Presente o inadimplemento contratual e a invalidade da garantia fiduciária, admite-se a rescisão do contrato com devolução parcial dos valores pagos, conforme precedentes do STJ e jurisprudência do TJES.
7. Fixação da retenção em 10% dos valores pagos, em atenção à equidade, às peculiaridades do caso concreto e à jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ).
8. Inexistente omissão quanto à análise da tutela de urgência, por ter sido examinada de forma implícita no mérito da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. 2. O registro realizado após a citação válida não tem eficácia jurídica para legitimar a consolidação da propriedade fiduciária. 3. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a devolução de valores pagos com retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso.”
________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, art. 23; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 240, 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.135.500/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.11.2024; STJ, REsp nº 1.982.631/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.05.2022; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j. 04.07.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002344-83.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DARCI SILVA DE SOUZA

APELADO: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A-SPE

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0002344-83.2019.8.08.0035

APELANTE: DARCI SILVA DE SOUZA

APELADO: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A – SPE

RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores ajuizada por comprador de imóvel, em razão do inadimplemento contratual e posterior registro unilateral da alienação fiduciária pela vendedora, após o ajuizamento da demanda. Sentença de improcedência com fundamento na validade da consolidação da propriedade fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em determinar (i) se a ausência de registro prévio da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997; e (ii) se o comprador tem direito à rescisão contratual com devolução parcial dos valores pagos, à luz do Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alienação fiduciária de imóvel exige, para sua constituição, o registro do contrato no cartório competente, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997.
4. Não realizado o registro prévio, inaplicável o regime legal da consolidação da propriedade fiduciária, devendo o vínculo contratual ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. Configurada conduta da vendedora em promover o registro apenas após a citação válida, resta caracterizada violação ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação de inovação unilateral em objeto litigioso.
6. Presente o inadimplemento contratual e a invalidade da garantia fiduciária, admite-se a rescisão do contrato com devolução parcial dos valores pagos, conforme precedentes do STJ e jurisprudência do TJES.
7. Fixação da retenção em 10% dos valores pagos, em atenção à equidade, às peculiaridades do caso concreto e à jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ).
8. Inexistente omissão quanto à análise da tutela de urgência, por ter sido examinada de forma implícita no mérito da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual. 2. O registro realizado após a citação válida não tem eficácia jurídica para legitimar a consolidação da propriedade fiduciária. 3. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a devolução de valores pagos com retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso.”
________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, art. 23; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 240, 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.135.500/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.11.2024; STJ, REsp nº 1.982.631/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.05.2022; TJES, Agravo de Instrumento nº 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j. 04.07.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0002344-83.2019.8.08.0035

APELANTE: DARCI SILVA DE SOUZA

APELADO: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A – SPE

RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença proferida
nos autos da ação
de rescisão contratual e restituição de valores
ajuizada
por
Darci Silva de Souza

em desfavor de
FGR Urbanismo Vila Velha S/A – SPE.

DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

FGR Urbanismo Vila Velha S/A – SPE

trouxe em contrarrazões a preliminar de ausência de dialeticidade recursal
do apelo interposto por
Darci Silva de Souza
.

Entrementes, tenho por rejeitá-la, de plano, uma vez que inexiste razão para não conhecer do recurso.

A jurisprudência pátria tem reconhecido a possibilidade até mesmo da repetição em segunda instância, daquelas razões trazidas na fase inicial do processo.

Embora
o recorrido tenha indicado a
ausência de “
novos argumentos que ensejem a modificação do julgado guerreado”
e “
carência de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida
”,

não se verifica o alegado vício.

A
menos que estivesse tratando de matéria absolutamente diversa da que foi discutida na origem,
o que não é o caso,

basta
que o recorrente desenvolva
teses
consonantes
com o decidido na sentença
,
para que sua irresignação seja examinada,
razão pela qual não há como deixar de conhecer do recurso,
pois
refutou a fundamentação utilizada pelo Juízo
.

A propósito, vejamos:

[...]2.
Segundo iterativa jurisprudência do Colendo STJ, a repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que, por certo, as razões da apelação permitam a compreensão do porquê do pedido de reforma.
Preliminar rejeitada.[...] (Apelação Cível nº 0002362-32.2017.8.08.0017, Rel. Desª. Subst. Claudia Vieira de Oliveira Araujo, Julgado em 24/03/2023)

Diante das razões
expostas
,
rejeito a preliminar
.

É como voto.

MÉRITO

Em breve
escorço fático
, o
demandante pactuou,
em 2017,

compra e venda de imóvel
com o acionado
,
sob garantia de
alienação fiduciária.

Contudo, por enfrentamento de dificuldades financeiras, deixou de cumprir as obrigações contratuais e ajuizou, em 2019, a presente demanda pleiteando a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores pagos. O juízo de origem julgou improcedente o pedido, considerando válida a consolidação da propriedade fiduciária nos termos da Lei 9.514/97.

A
tese central do apelante
é a
ausência de registro da alienação fiduciária,
realizada
em 2020
pelo acionado, após o
ajuizamento da ação
(2019)
,
na
tentativa de regularizar o contrato
por meio de
registro unilateral do pacto adjeto
(fl.282/283)
.

Pontue-se que a citação válida induz litispendência e torna litigioso o objeto da demanda, o que impede alterações unilaterais e posteriores que possam prejudicar a parte contrária (CPC, art. 240).

Sem embargo, a

Lei
nº
9.514/97,
dispõe em seu

artigo 23
:
“
constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título
”.

E no caso dos autos
,
sem
que tenha havido em tempo oportuno
o
devido
registro,
inexist
e

a garantia
,
permanecendo a
relação jurídica
sob
a
regência
exclusiva
do
Código de Defesa do Consumidor.

O próprio Superior Tribunal de Justiça já decidiu, em casos análogos, que
“
N
a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem
para só então receber eventuais diferenças do vendedor
.
”
(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, julgado em 09/02/2021).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA . TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA . AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9 .514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem . Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia. 2.
No julgamento do REsp 1 .891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9 .514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
". 3. "
Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9 .514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022) . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2488690 GO 2023/0391762-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024)

Em consonância,
a jurisprudência do TJES tem reiteradamente afirmado que,
ausente o registro prévio do contrato
, a relação jurídica
não é regida pela Lei 9.514/97, mas sim, pelo Código de Defesa do Consumidor.

Destaco:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes
não foi registrado em cartório
,
de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil
.
Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095. 2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que
ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual
. 3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade. 4. Recurso conhecido e improvido.
(
Data: 04/Jul/2023 - Órgão julgador: 1ª Câmara Cível - Número: 5003467-97.2023.8.08.0000 - Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO - Assunto: Compra e Venda
).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024 EMBTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA EMBDO: ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA em face de acórdão que, em apelação cível, confirmou a sentença que determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com devolução parcial dos valores pagos, aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em razão da ausência de registro do contrato com alienação fiduciária no cartório competente, afastando, portanto, a aplicação da Lei nº 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar se houve omissão no acórdão quanto à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à luz da alegada existência de cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato, e se tal omissão justifica a reforma da decisão. III. RAZÕES DE DECIDIR
A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no cartório competente impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, incidindo, portanto, as regras do CDC, especialmente o art. 53, que veda a perda total das prestações pagas pelo comprador.
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência, não se aplicando ao caso concreto. Inexistem omissões a serem sanadas, pois o acórdão enfrentou adequadamente as questões suscitadas, com fundamentação consistente e em consonância com os precedentes jurisprudenciais. O uso dos embargos de declaração para rediscutir a matéria já decidida e expressamente fundamentada não é cabível, sendo a via recursal própria o instrumento adequado para tal finalidade. IV.
DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador.
2. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 1.022 e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 02.08.2016; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27.04.2023; TJGO, Apelação Cível nº 5674852.41.2021.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, j. 30.01.2023. (Data: 11/Oct/2024 - Órgão julgador: 4ª Câmara Cível - Número: 5007561-84.2021.8.08.0024 - Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Compra e Venda).

Com efeito
,
por ser o caso dos autos, permite-se a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, cuja retenção deve ser estipulada entre 10% e 25%, conforme equidade e circunstâncias do caso concreto.

Diante de todo o processado, entendo que o patamar de 10% de retenção dos valores pagos revela-se consonante ao precedente a seguir destacado:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024.

2.
O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual.

3.
Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23).

4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997".

6. Assim,
embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97
.

7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais:

(I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos.

8.
Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes.

9.
Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante
.

10.
Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97
.

11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97.

12.
Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido
.

13. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024.)

Seguindo, quanto à alegação de ausência de apreciação da tutela de urgência incidental, não se consubstancia em fundamento que permita a anulação da sentença, eis que o magistrado, ao adentrar a questão de mérito referente à validade do contrato, bem como da alienação fiduciária, abarcou a questão atinente à tutela pretendida.

Acresça-se, quanto à devolução dos valores ao demandante, deve ocorrer de acordo com a Súmula 543 do STJ, corrigidos pelo índice INPC, do efetivo desembolso até a citação e após, pela taxa Selic.

Quanto aos ônus sucumbenciais já fixados na origem, inverte-se a condenação em desfavor do acionado, bem como a base de cálculo dos honorários advocatícios, retifica-se, pois agora deve incidir sobre o valor da condenação.

Por todo o exposto
,
conheço do recurso
e dou-lhe provimento
, reformando a sentença para
julgar procedente o pedido inicial.
D
eclar
o

a rescisão do contrato firmado entre as partes
e
conden
o
o acionado
à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos
pelo demandante
, devidamente corrigidos monetariamente
pelo INPC
a partir de cada desembolso
até a
citação,
quando passa a incidir a taxa Selic
.

Ao ensejo
, advert
e-se às partes
que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Averbo o meu impedimento para atuar neste recurso, tendo em vista a prática de atos jurisdicionais em primeiro grau.