Tribunal: TJES
Processo: 0022633-37.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Corretagem; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-06-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMITENTE-COMPRADOR. APLICAÇÃO DO TEMA 960 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo interno interposto por Rodolpho Gomes de Lima contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, a qual versava sobre a legalidade da cobrança de comissão de corretagem no âmbito de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida. O agravante sustenta a abusividade da cláusula contratual que lhe transferiu a responsabilidade pelo pagamento da comissão, bem como a ausência de anuência válida quanto à cobrança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, à luz dos Temas 938 e 960 do STJ, quando presentes os requisitos de transparência e informação prévia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A decisão monocrática impugnada aplicou corretamente o entendimento firmado no Tema Repetitivo 960 do STJ, o qual valida a cláusula que transfere a comissão de corretagem ao promitente-comprador nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, excetuada a Faixa 1, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da comissão.

4)
Os autos demonstram a existência de declaração assinada pelo agravante reconhecendo ciência dos valores pagos a título de corretagem e a existência de contrato particular de corretagem, firmado no mesmo dia da proposta de aquisição, evidenciando a regularidade formal e o cumprimento do dever de informação.

5)
Contrato de corretagem bilateral e oneroso, com definição clara dos corretores beneficiários e das obrigações assumidas pelo contratante, descaracterizando qualquer abusividade ou desvirtuamento da cobrança.

6)
A argumentação do agravante não demonstrou fato novo ou ilegalidade aptos a afastar os fundamentos da decisão agravada, tampouco desconstituiu os elementos probatórios constantes dos autos que respaldam a aplicação da jurisprudência consolidada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, ressalvada a Faixa 1, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da comissão.

2. O cumprimento do dever de informação afasta a alegação de abusividade da cobrança da comissão de corretagem.

3. A pactuação em contrato autônomo e bilateral de corretagem, com assinatura do promitente-comprador e detalhamento dos serviços prestados, legitima a exigência do valor acordado.

Dispositivos relevantes citados: inciso IV do art. 932 do CPC; §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.747.307/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2018; STJ, REsp 1.601.149/RS, rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 15.08.2018 (Tema 960/STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022633-37.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RODOLPHO GOMES DE LIMA

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMITENTE-COMPRADOR. APLICAÇÃO DO TEMA 960 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo interno interposto por Rodolpho Gomes de Lima contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, a qual versava sobre a legalidade da cobrança de comissão de corretagem no âmbito de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida. O agravante sustenta a abusividade da cláusula contratual que lhe transferiu a responsabilidade pelo pagamento da comissão, bem como a ausência de anuência válida quanto à cobrança.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em definir a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, à luz dos Temas 938 e 960 do STJ, quando presentes os requisitos de transparência e informação prévia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A decisão monocrática impugnada aplicou corretamente o entendimento firmado no Tema Repetitivo 960 do STJ, o qual valida a cláusula que transfere a comissão de corretagem ao promitente-comprador nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, excetuada a Faixa 1, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da comissão.

4)
Os autos demonstram a existência de declaração assinada pelo agravante reconhecendo ciência dos valores pagos a título de corretagem e a existência de contrato particular de corretagem, firmado no mesmo dia da proposta de aquisição, evidenciando a regularidade formal e o cumprimento do dever de informação.

5)
Contrato de corretagem bilateral e oneroso, com definição clara dos corretores beneficiários e das obrigações assumidas pelo contratante, descaracterizando qualquer abusividade ou desvirtuamento da cobrança.

6)
A argumentação do agravante não logrou demonstrar fato novo ou ilegalidade aptos a afastar os fundamentos da decisão agravada, tampouco desconstituiu os elementos probatórios constantes dos autos que respaldam a aplicação da jurisprudência consolidada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, ressalvada a Faixa 1, desde que previamente informado o preço total da unidade e destacado o valor da comissão.

2. O cumprimento do dever de informação afasta a alegação de abusividade da cobrança da comissão de corretagem.

3. A pactuação em contrato autônomo e bilateral de corretagem, com assinatura do promitente-comprador e detalhamento dos serviços prestados, legitima a exigência do valor acordado.

Dispositivos relevantes citados: inciso IV do art. 932 do CPC; §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.747.307/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06.09.2018; STJ, REsp 1.601.149/RS, rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 15.08.2018 (Tema 960/STJ).

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Insurge-se o agravante contra a decisão monocrática de Id. 8928610, que aplicou o entendimento vinculante firmado pelo STJ no julgamento do Tema 960, negando provimento à apelação cível.

A decisão agravada ostenta o seguinte teor, respaldada em firme jurisprudência da Corte de Cidadania:

“Cinge-se a controvérsia a aferir a legalidade da cobrança de comissão de corretagem pela venda de imóvel.

Segundo consta, os litigantes firmaram contrato de promessa de compra e venda da unidade residencial nº 404, bloco 09, do Condomínio Rossi Ideal Vila Geribá 9, disponibilizada à venda pelo Programa Minha Casa Minha Vida.

O pagamento da comissão encontrou respaldo na declaração do comprador (fl. 23) e contrato particular de corretagem (fl. 24), suficientemente claros ao dispor a prestação de serviços de assessoria, orientação e intermediação da venda.

É possível verificar que a pactuação dos contratos coligados ocorrera no mesmo dia (02/04/2014), no momento de concretização do negócio, e que o valor controvertido destinara-se ao pagamento dos corretores qualificados à fl. 24.

A Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp n. 1.747.307/SP, esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do
dever de informação
no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos:

RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. POSSIBILIDADE, EM TESE. DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. PREVISÃO EXPRESSA DO PREÇO TOTAL. DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Controvérsia acerca do cumprimento do dever de informação no que tange à transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na hipótese em que a aceitação da proposta e a formalização do contrato se efetivam no mesmo dia. 2.
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938/STJ). 3. Inexistência de vedação à celebração do contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. 4. Caso concreto em que o Tribunal de origem, fazendo uma distinção com o Tema 938/STJ, entendeu que o dever de informação não é cumprido quando o consumidor celebra o contrato no mesmo dia em que aceita a proposta. Descabimento dessa distinção.
5.
Cumprimento do dever de informação no caso dos autos, em que a proposta informa o preço total da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. 6. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS. (REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 6/9/2018.)

De acordo com os elementos de prova coligidos, o preço e forma de pagamento da comissão foram decotados e ajustados em via negocial própria, subordinados à prestação de serviços e ao contrato principal, de modo a afastar sobredita nulidade.

Nesse contexto, o
Tema Repetitivo 960 da Corte de Cidadania
reputa válida a transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador, no Programa Minha Casa Minha Vida, desde que suficientemente informado:

“Tese firmada: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Portanto, basta que as partes convencionem o valor e a forma de pagamento, conforme se extrai da ementa do REsp 1601149 / RS, afetado para julgamento do Tema 960:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título
. 3. Recurso especial provido. (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.)

Dessarte, a r. sentença se coaduna às teses firmadas nos Temas 938 e 960 do STJ, razão pela qual deve ser confirmada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no inciso IV artigo 932 do CPC,
conheço do recurso e a ele
nego
provimento
.

Via de consequência, na forma dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, elevo a verba honorária para 12% do valor da causa, mantida suspensa a exigibilidade em virtude da gratuidade de justiça”.

Segundo se depreende, o agravante sustenta a necessidade de se adotar entendimento jurídico diverso, sob alegação de abusividade do contrato e desvirtuamento da comissão.

Conforme análise dos elementos probatórios coletados nos autos, observa-se que a estipulação do valor e modalidade de pagamento da comissão fora objeto de negociação específica entre as partes, estando vinculada à efetiva prestação de serviços e subordinada ao contrato principal.

O agravante firmou de próprio punho a “declaração do comprador” (fl. 23-v.º), pela qual reconhece o caráter contraprestativo da rubrica e o destinatário:

“DECLARO, para todos os fins que opto pelo pagamento dos valores relativos à corretagem
diretamente ao corretor
que intermediou a venda da unidade acima mencionada, e que tenho ciência dos valores pagos a este título e do valor relativo ao preço do imóvel, conforme descrito na Proposta de Reserva – Cotação nº 0020337549, assinada no dia 02/04/2014.

Por fim, ratifico que
fui devidamente assistido e orientado pelo corretor intermediador
da venda ELIACI MARIA DA SILVA, o qual esclareceu todas as minhas dúvidas, previamente à assinatura do dos documentos”.

Na sequência, no “contrato particular de corretagem” (fl. 24/24-v.º) estão qualificados, como partes, o agravante e quatro corretores do empreendimento imobiliário, sendo possível verificar a bilateralidade e onerosidade:

“1. Neste ato, o(s) CONTRATANTE(s) contrata(m), os CONTRATADOS para realização da intermedhação,da compra do imóvel, assumindo o compromisso de pagar aos CONTRATADOS, em razão da corretagem, as valores listados na planilha anexa, observadas as datas de vencimento”.

Nesse diapasão, cumpre ressaltar que o Tema Repetitivo 960 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a
legitimidade da transferência do ônus da comissão de corretagem ao promitente comprador, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida
, desde que observado o requisito da transparência informacional, conforme tese consolidada:

“Tese firmada: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Nessa linha de raciocínio, o agravante não trouxe elementos capazes de alterar a compreensão dos fatos, afastar a incidência do Tema Repetitivo nº 960 do STJ e, assim, infirmar a decisão monocrática.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele nego
provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)