Tribunal: TJES
Processo: 0005991-56.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Perdas e Danos
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou procedente o pedido autoral, determinando a imissão da autora na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial. Os apelantes alegam nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal e caracterização de preço vil, requerendo a improcedência da demanda, a gratuidade de justiça e a inversão da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar a regularidade do procedimento de leilão extrajudicial, especialmente quanto à intimação pessoal dos devedores; (ii) analisar se houve preço vil na arrematação do imóvel; e (iii) definir se a existência de ação anulatória ou vícios alegados podem impedir a imissão na posse pelo arrematante de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial ocorreram conforme os requisitos da Lei nº 9.514/1997, com a devida intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, além das tentativas frustradas que justificaram a intimação por edital, em observância ao §4º do art. 26 da referida lei.

2. Os apelantes foram notificados também acerca da realização dos leilões e não exerceram seu direito de preferência, tampouco questionaram os valores previstos nos editais.

3. Não há configuração de preço vil, visto que o imóvel foi arrematado por R$ 92.990,00, equivalente a 45,80% da avaliação inicial de R$ 203.000,00, parâmetro compatível com o dispositivo legal vigente à época e com a jurisprudência do STJ.

4. A boa-fé do arrematante impede a oposição de nulidades do procedimento de leilão, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, sendo que eventual discussão sobre vícios deve ser resolvida em perdas e danos, sem obstar a imissão na posse.

5. O pedido de gratuidade de justiça é indeferido, pois já havia sido rejeitado na demanda conexa, houve recolhimento de custas e não foi demonstrada alteração na situação financeira dos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1. A consolidação da propriedade e a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial regularmente realizado conferem ao arrematante de boa-fé o direito à imissão na posse, ainda que os devedores aleguem vícios procedimentais.

2. A arrematação por valor superior a 45% da avaliação do bem não caracteriza preço vil, conforme a jurisprudência do STJ.

3. A tramitação de ação anulatória do leilão não impede a imissão na posse em favor do arrematante.

4. O pedido de gratuidade de justiça pode ser indeferido em grau recursal se não houver demonstração de alteração na situação econômica do requerente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 2º e 4º, 27, § 2º (redação anterior à Lei nº 14.711/2023) e 30; CPC/2015, art. 85, § 11; CC, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 903.138/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.11.2016, DJe 24.11.2016; TJMG, Apelação Cível n. 1.0000.22.233521-8/002, Rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 04.07.2024; TJMG, Agravo de Instrumento n. 1.0000.22.138945-5/006, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, j. 12.06.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0005991-56.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCIA MORAES BARROS e outros

APELADO: KARINE MORGANA BATALHA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou procedente o pedido autoral, determinando a imissão da autora na posse do imóvel arrematado em leilão extrajudicial. Os apelantes alegam nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal e caracterização de preço vil, requerendo a improcedência da demanda, a gratuidade de justiça e a inversão da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar a regularidade do procedimento de leilão extrajudicial, especialmente quanto à intimação pessoal dos devedores; (ii) analisar se houve preço vil na arrematação do imóvel; e (iii) definir se a existência de ação anulatória ou vícios alegados podem impedir a imissão na posse pelo arrematante de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial ocorreram conforme os requisitos da Lei nº 9.514/1997, com a devida intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, além das tentativas frustradas que justificaram a intimação por edital, em observância ao §4º do art. 26 da referida lei.

2. Os apelantes foram notificados também acerca da realização dos leilões e não exerceram seu direito de preferência, tampouco questionaram os valores previstos nos editais.

3. Não há configuração de preço vil, visto que o imóvel foi arrematado por R$ 92.990,00, equivalente a 45,80% da avaliação inicial de R$ 203.000,00, parâmetro compatível com o dispositivo legal vigente à época e com a jurisprudência do STJ.

4. A boa-fé do arrematante impede a oposição de nulidades do procedimento de leilão, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, sendo que eventual discussão sobre vícios deve ser resolvida em perdas e danos, sem obstar a imissão na posse.

5. O pedido de gratuidade de justiça é indeferido, pois já havia sido rejeitado na demanda conexa, houve recolhimento de custas e não foi demonstrada alteração na situação financeira dos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1. A consolidação da propriedade e a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial regularmente realizado conferem ao arrematante de boa-fé o direito à imissão na posse, ainda que os devedores aleguem vícios procedimentais.

2. A arrematação por valor superior a 45% da avaliação do bem não caracteriza preço vil, conforme a jurisprudência do STJ.

3. A tramitação de ação anulatória do leilão não impede a imissão na posse em favor do arrematante.

4. O pedido de gratuidade de justiça pode ser indeferido em grau recursal se não houver demonstração de alteração na situação econômica do requerente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 2º e 4º, 27, § 2º (redação anterior à Lei nº 14.711/2023) e 30; CPC/2015, art. 85, § 11; CC, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 903.138/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.11.2016, DJe 24.11.2016; TJMG, Apelação Cível n. 1.0000.22.233521-8/002, Rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 04.07.2024; TJMG, Agravo de Instrumento n. 1.0000.22.138945-5/006, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, j. 12.06.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto divergente.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO DE
DIVERGÊNCIA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial ocorreram conforme os requisitos da Lei nº 9.514/1997, com a devida intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, além das tentativas frustradas que justificaram a intimação por edital, em observância ao §4º do art. 26 da referida lei. 2. Os apelantes foram notificados também acerca da realização dos leilões e não exerceram seu direito de preferência, tampouco questionaram os valores previstos nos editais. 3. Não há configuração de preço vil, visto que o imóvel foi arrematado por R$ 92.990,00, equivalente a 45,80% da avaliação inicial de R$ 203.000,00, parâmetro compatível com o dispositivo legal vigente à época e com a jurisprudência do STJ. 4. A boa-fé do arrematante impede a oposição de nulidades do procedimento de leilão, nos termos do art. 30 da Lei nº 9.514/1997, sendo que eventual discussão sobre vícios deve ser resolvida em perdas e danos, sem obstar a imissão na posse. 5. O pedido de gratuidade de justiça é indeferido, pois já havia sido rejeitado na demanda conexa, houve recolhimento de custas e não foi demonstrada alteração na situação financeira dos apelantes.

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
MÁRCIA MORAES BARROS e JOEL DOS SANTOS BARROS
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da ação de imissão na posse c/c perdas e danos ajuizada por
KARINE MORGANA BATALHA
, julgou procedente a pretensão autoral.

A eminente relatora, Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, proferiu voto no sentido de dar provimento ao recurso para reformar a sentença atacada e julgar improcedente os pedidos autorais, por considerar nulo o leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal dos devedores, bem como por identificar a nulidade da arrematação do imóvel por valor inferior à metade da sua avaliação. Conclusão, todavia, que peço vênia para divergir.

De início, registra-se que a demanda originária foi instruída com a cópia da publicação do edital de primeiro e segundo leilões públicos promovidos pelo Banco Banestes S/A, em cumprimento ao disposto no art. 27,
caput
e §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/1997, respectivamente em 06/11/2017 e 07/11/2017 (fls. 21 e 22); com a cópia da matrícula do imóvel que indica que a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário foi averbada em 20/09/2017 (fls. 26 e 27); com a cópia da ata relativa ao segundo leilão extrajudicial, que revela a arrematação do imóvel pelo valor de R$ 92.990,00 (noventa e dois mil e novecentos e noventa reais) – fl. 29 –, o mesmo valor constante do edital anteriormente publicado, que previu o preço de R$ 203.000,00 (duzentos e três mil reais) para o primeiro leilão; com nova cópia da matrícula do RGI contendo o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel arrematado (fl. 36-v); com a cópia da referida escritura pública de compra e venda (fls. 37); e, por fim, com a cópia da notificação feita pela nova proprietária aos então ocupantes do imóvel (fl. 39), ora apelantes, que promoveram contranotificação informando o ajuizamento de demanda em face do Banestes em novembro de 2017.

A referida demanda, tombada sob o nº 0033867-20.2017.8.08.0024, foi sentenciada conjuntamente com a presente (em que pese estarem em fases distintas nesta instância recursal), oportunidade em que o juízo
a quo
consignou que não houve irregularidade no procedimento que culminou na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e posterior alienação do bem em hasta pública.

Ao analisar os referidos autos, identifiquei, a propósito, as diversas notificações de débitos encaminhadas aos devedores fiduciantes, inclusive a última enviada pelo credor fiduciário em abril de 2017 (fls. 124/140 daqueles autos), também juntada à contestação ofertada nestes autos (fls. 90/95), bem como as notificações relativas ao leilão público, recebidas no endereço do contrato em 19/10/2017 (fls. 158/161 daqueles autos).

A apelada juntou aos presentes autos a comunicação enviada pelo Oficial do Cartório do RGI, em maio de 2017, para purgação da mora nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, que após três tentativas frustradas de entrega no endereço recebedor (fls. 132 e 136), ensejou as publicações dos editais de intimação (fls. 137/139).

Veja-se que, uma vez não localizados os devedores fiduciantes depois de três tentativas, fora procedida à intimação por edital, em observância ao §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Os apelantes foram notificados tanto para satisfazerem a dívida vencida, como também acerca do leilão extrajudicial, cuja missiva fora entregue no endereço do contrato (cf. fls. 158/161 do processo conexo), fato este ocorrido já após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o qual subscreveu termo de quitação de dívida datado de 10/11/2017, dando aos ora apelantes plena, geral e integral quitação da dívida averbada pelo instrumento particular ali mencionado (fls. 121, da demanda conexa).

Anota-se que a demanda conexa fora proposta no dia 08/11/2017, um dia após o leilão positivo, em relação ao qual sequer buscaram exercer seu direito de preferência, embora devidamente intimados. Além disso, sequer foi questionada, na demanda conexa, o valor exposto no edital, tanto do primeiro quanto do segundo leilão.

Interessante observar que as avaliações do bem superiores a duzentos mil reais foram extraídas de anúncios da internet publicados quase um ano após a questionada arrematação (fls. 102/106). O valor do imóvel estava previsto no edital, que observou o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/97, com redação vigente à época,
in verbis
:
“No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.”
(redação anterior ao advento da Lei nº 14.711, de 2023).

O imóvel foi avaliado à época em R$ 203.000,00 (duzentos e três mil reais) para o primeiro leilão, e admitida a arrematação no segundo leilão em R$ 92.990,00 (noventa e dois mil e novecentos e noventa reais), correspondente a 45,80% da avaliação, o que não discrepa substancialmente da jurisprudência que já admitia o parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem (AgInt no AREsp n. 903.138/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/11/2016, DJe de 24/11/2016.).

Essa questão sequer foi levantada oportunamente pelo devedor, que estava ciente da dívida não paga e foi intimado do leilão, sendo que o art. 30, da Lei nº 9.514/97, assegura ao fiduciário, seu cessionário e aos seus sucessores, inclusive à adquirente do imóvel por força do leilão público, a posse do imóvel.

A propósito, o parágrafo único do referido art. 30, em sua redação atual, deixa claro que, uma vez arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos.

No caso, houve a efetiva intimação dos apelantes acerca do leilão extrajudicial, inexistindo razão que obste a imissão na posse pretendida pela nova proprietária do bem, arrematante e boa-fé, cujo nome consta da matrícula do imóvel.

Sobre o tema, confira-se, por fim (destaquei):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. TERCEIRO DE BOA-FÉ. NULIDADE DO LEILÃO NÃO OPONÍVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto por lázaro borges de oliveira e almezira de oliveira contra sentença que julgou procedente a ação de imissão de posse ajuizada por Sebastião renato Rodrigues faria e juliana de oliveira caetano faria, com determinação de imissão definitiva dos autores na posse do imóvel descrito nos autos, fixando honorários advocatícios em 10% do valor da causa. II. Questão em discussão2. Há duas questões em discussão: (I) verificar a regularidade do procedimento de leilão extrajudicial, com destaque para a intimação pessoal do devedor; e (II) analisar se a alegação de nulidade do leilão pode obstar a imissão de posse em favor do arrematante. III. Razões de decidir3.
A ação de imissão de posse tem fundamento no jus possidendi, devendo o autor comprovar a titularidade do imóvel e demonstrar que a posse atual é exercida de forma injusta pelo réu, conforme art. 30 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.228 do Código Civil.
4.
A consolidação da propriedade e a alienação fiduciária foram realizadas de acordo com os requisitos legais, incluindo a intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, conforme averbações realizadas pelo cartório de registro de imóveis, que possuem fé pública
. 5.
Eventuais vícios no procedimento de alienação fiduciária são oponíveis apenas contra a instituição financeira credora e não afetam o direito do arrematante, considerado terceiro de boa-fé.
6. A existência de ação anulatória do leilão não obsta a imissão de posse em favor do arrematante, visto que eventual nulidade reconhecida não compromete a aquisição regular por terceiros protegidos pela presunção de boa-fé. 7. Precedentes jurisprudenciais confirmam que a nulidade do leilão extrajudicial não prejudica o direito à posse do arrematante, sendo incabível a suspensão da ação de imissão de posse em razão de demandas paralelas. lV. Dispositivo e tese8. Recurso não provido. Tese de julgamento:1. A consolidação da propriedade e a arrematação do imóvel em leilão extrajudicial, realizadas conforme os requisitos legais, asseguram ao adquirente o direito à imissão na posse, mesmo diante de eventuais alegações de nulidade opostas pelos devedores fiduciantes. 2. A presunção de boa-fé do arrematante impede a oposição de nulidades no procedimento de alienação fiduciária em ação de imissão de posse. 3. A tramitação de ação anulatória do leilão extrajudicial não constitui óbice à imissão de posse em favor do terceiro adquirente regular do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11, e 487, I; CC, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, art. 30.jurisprudência relevante citada: TJMG, apelação cível nº 1.0000.22.233521-8/002, Rel. Des. Valdez leite machado, j. 04.07.2024; TJMG, agravo de instrumento cível nº 1.0000.22.138945-5/006, Rel. Des. Amauri pinto Ferreira, j. 12.06.2024; TJMG, apelação cível nº 1.0000.20.566176-2/002, Rel. Des. Amauri pinto Ferreira, j. 20.10.2021. (TJMG; APCV 5000301-16.2019.8.13.0111; Décima Segunda Câmara Cível; Relª Desª Régia Ferreira de Lima; Julg. 23/01/2025; DJEMG 03/02/2025)

Por todo o exposto, respeitosamente,
divirjo
da conclusão alcançada no voto de relatoria, para
CONHE
CER
do presente recurso e
NEGAR
-LHE

PRO
VIMENTO
, para
MANTER
íntegra a r. sentença atacada, majorando os honorários em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa.

Por oportuno, também divirjo a eminente relatora em relação à gratuidade, eis que o benefício foi indeferido na demanda conexa (fls. 50/51 daqueles autos), houve recolhimento das custas iniciais (fls. 52/53 daqueles autos), não houve pedido formulado nestes autos perante o juízo
a quo
e a documentação juntada ao apelo, consistente nas declarações de hipossuficiência e receituário médico (evento 9140260, fls. 18/20), e mesmo a petição do evento 13069666, não comprovam alteração da situação econômica que justifique a concessão do benefício em grau recursal.

Respeitosamente, é como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
MÁRCIA MORAES BARROS
e
JOEL DOS SANTOS BARROS
, com vista ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da 3ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da ação de imissão na posse c/c perdas e danos e pedido de tutela de evidência ajuizada por
KARINE MORGANA BATALHA
em face dos apelantes, julgou procedente o pleito autoral para determinar a imediata imissão da Autora na posse do imóvel, condenar os requeridos/apelantes a indenizar a autora pelas perdas e danos correspondentes a despesas com IPTU, taxas condominiais, despesas com consumo de água e energia não quitadas, além de perdas relativas ao que deixou de auferir com o aluguel do imóvel, arbitrado em 1% ao mês do valor de aquisição do bem, e condenar os requeridos/apelantes ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.

Em suas razões recursais (ID 9140260), os apelantes pugnam pela reforma da sentença, a fim de que seja julgada improcedente a ação de imissão de posse, sob o argumento principal de que o leilão extrajudicial e a posterior arrematação em favor da apelada consumaram-se em flagrante violação aos comandos legais, em especial o art. 27 da Lei 9.514/97, pela ausência de intimação pessoal para o leilão e pela caracterização de preço vil. Requerem, ainda, a concessão da gratuidade de justiça e a inversão da sucumbência.

Contrarrazões não apresentadas, apesar de devidamente intimada a parte apelada.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise do mérito recursal.

Na origem, trata-se de ação de imissão na posse, ajuizada por
KARINE MORGANA BATALHA
em face de
MÁRCIA MORAES BARROS
e
JOEL DOS SANTOS BARROS
, pleiteando a imissão na posse de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, cumulada com indenização por perdas e danos e multa.

Em sua inicial, a parte autora narra, em síntese, que tomou conhecimento de leilão extrajudicial realizado pelo Banestes S.A. através de edital e que participou do leilão em 07/11/2017, arrematando o apartamento n. 101, bloco E, no condomínio Residencial Club II, pelo valor de R$ 92.990,00. Alegou que os requeridos, ora apelantes, ocupam o imóvel e discutem a validade do leilão em outra ação (autos n. 0033867-20.2017.8.08.0024).

Os requeridos, em sua contestação, alegaram utilizar o imóvel para fins de moradia e que resistem legitimamente contra abusos e falhas graves praticados pelo BANESTES S.A., em especial a ausência de intimação pessoal para o leilão, o que viciaria o procedimento. Apontaram, ainda, que o valor da arrematação seria vil.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio sentença julgando procedente o pleito autoral, sob o entendimento de que os procedimentos de consolidação da propriedade e alienação do imóvel obedeceram a todas as exigências legais, especialmente a notificação prévia dos suplicados.

Diante de tais argumentos, os apelantes pugnam pela reforma da sentença, a fim de que seja julgada improcedente a ação de imissão de posse, sob o argumento principal de que o leilão extrajudicial e a posterior arrematação em favor da apelada consumaram-se em flagrante violação aos comandos legais, em especial o art. 27 da Lei 9.514/97, pela
ausência de intimação pessoal
para o leilão e pela caracterização de
preço vil
. Requerem, ainda, a concessão da gratuidade de justiça e a inversão da sucumbência.

Pois bem.

Cumpre inicialmente apreciar o pedido de
gratuidade de justiça
formulado pelos apelantes.

Os apelantes,
JOEL DOS SANTOS BARROS
e
MARCIA MORAES BARROS
, reiteraram o pedido de gratuidade de justiça com base na Lei nº 1060/50 e no art. 98 do Código de Processo Civil. Para fundamentar a pretensão, JOEL DOS SANTOS BARROS apresentou declaração de insuficiência de recursos (Id 9140260, pág. 18), afirmando não dispor de condições econômicas para custear despesas judiciais sem sacrifício de seu sustento e de sua filha. MARCIA MORAES BARROS apresentou declaração análoga (Id 9140260, pág. 20).

A documentação acostada aos autos corrobora a alegada hipossuficiência. O apelante JOEL DOS SANTOS BARROS, além de ser idoso, comprovou grave condição de saúde, com laudo médico de 21/02/2025 atestando sequela de acidente vascular cerebral isquêmico (AVC) em ponte à esquerda, hemiplegia à direita, disartria e alteração de equilíbrio, desde 2020, e necessidade de acompanhamento regular cardiológico. Além disso, apresentou receita médica de 14/05/2024 com múltiplos medicamentos de uso contínuo (Atorvastatina, Clipide, Glifage XR, Forxiga, Losartan, Clortalidona, Anlodipina, Nebivolol, Somalgin Cardio, Alopurinol, Dual).

Os extratos bancários de JOEL DOS SANTOS BARROS, referentes a fevereiro e março de 2025 (Id 13069666, págs. 5 e 6), demonstram um cenário financeiro precário, com saldos negativos em diversos períodos (ex.: -R$ 1.534,97 em 26/02/2025 e -R$ 1.513,89 em 26/03/2025). Há, inclusive, registros de recebimentos via PIX da co-apelante Marcia Moraes Barros (R$1.016,00 em 14/02/2025 e 19/02/2025), o que sugere dependência financeira.

A Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda Pessoa Física para o exercício de 2024 (ano-calendário 2023) de JOEL DOS SANTOS BARROS (Id 13069666, págs. 7 a 14) indica que seus rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica totalizam R$ 55.485,25 e os de sua dependente (MARCIA MORAES BARROS) somam R$ 10.572,25. Todavia, o documento também aponta despesas médicas dedutíveis no montante significativo de R$18.025,60 para o titular e dependente, o que demonstra a alta carga de gastos com saúde. A Declaração de Bens e Direitos não informa a posse de veículos ou imóveis em nome de JOEL.

A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, estabelecida no art. 99, § 3º, do CPC, não foi elidida por qualquer elemento nos autos. Pelo contrário, o conjunto probatório robustece a condição de hipossuficiência dos apelantes, inviabilizando o recolhimento das custas processuais sem prejuízo do sustento próprio e familiar.

Desta forma,
defiro o benefício da gratuidade de justiça aos apelantes
.

No tocante ao mérito recursal, a controvérsia central reside na
validade do leilão extrajudicial
que resultou na arrematação do imóvel pela apelada e, por conseguinte, no direito desta à imissão na posse. Para tanto, é imprescindível analisar a legalidade do procedimento expropriatório conduzido pelo BANESTES S.A., objeto da ação apenso nº 0033867-20.2017.8.08.0024.

Naquele feito, o juízo de primeira instância rejeitou os pedidos dos ora apelantes, entendendo que as notificações prévias para os procedimentos de consolidação da propriedade e alienação do bem em hasta pública foram devidamente diligenciadas pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis, que goza de fé pública, e que a intimação por edital foi regular, conforme o §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, diante da não localização dos devedores. Também se consignou que as alegações dos apelantes de residirem no mesmo endereço e de que o prédio possuía portaria 24h careciam de "
produção probatória firme e indesmentível
".

A sentença da ação de imissão na posse (objeto do presente recurso) fundamentou-se nesse mesmo raciocínio, afirmando que "os procedimentos de consolidação da propriedade e alienação do imóvel obedeceram a todas as exigências legais, especialmente a notificação prévia dos Suplicados quanto ao inadimplemento e para a alienação em hasta pública extrajudicial".

Contudo, cumpre diferenciar as etapas de notificação e os requisitos legais para cada uma delas. A questão crucial na presente Apelação Cível não se limita à notificação para purgação da mora ou para a consolidação da propriedade (que a sentença apenso considerou regular), mas sim à
intimação pessoal dos devedores para a realização do leilão extrajudicial
.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel regida pela Lei nº 9.514/1997, é
imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data, horário e local da realização do leilão extrajudicial
, ainda que tenha havido a prévia e regular intimação para a purgação da mora e a consolidação da propriedade.

A dispensa da intimação pessoal para o leilão somente é cabível quando, comprovadamente, todas as tentativas de localização do devedor restarem frustradas, admitindo-se, a partir daí, a notificação por edital.

Nesse sentido, transcrevo precedentes relevantes:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996,
é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora
. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido." (STJ. AgInt no REsp 1970116/SP. 3ª Turma. Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE. Julgado em 09/05/2022).

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO DO PREÇO VIL DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2.
A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
3. Caracteriza-se preco vil quando a arrematação não alcancar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provado." (STJ. AgInt nos EDcl no REsp 1931921 / SP. 3ª Turma. Rel. Min. NANCY ANDRIGHI. Julgado em 22/11/2022).

E no âmbito deste e. Tribunal de Justiça, o entendimento não destoa:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. SUSPENSÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR; IMPRESCINDIBILIDADE. PRECEDENTE DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I- Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (STJ-AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019). II - Na hipótese dos autos,
não se constatando a intimação pessoal dos Recorridos acerca do Leilão Extrajudicial, imprescindível à suspensão da Praça, independentemente da comprovação da intimação dos devedores para purgarem a mora
. III - Recurso conhecido e desprovido." (TJ-ES. Agravo de Instrumento 0026537-65.2019.8.08.0035. 2ª Câmara Cível. Rel. Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO. Julgado em 11/02/2020).

No caso em tela,
os apelantes alegaram e trouxeram indícios nos autos
(imagens dos envelopes com anotações de "Posta Restante" e "Não Procurado")
de que a intimação pessoal para o leilão não se concretizou
. Adicionalmente, sustentaram que o condomínio onde residem possui portaria 24h, o que facilitaria a entrega de correspondências ou a intimação de um de seus moradores, pondo em dúvida a alegação de "local incerto, incerto ou inacessível".

Embora a sentença do processo apenso tenha considerado que a alegação dos apelantes não era "firme e indesmentível", a jurisprudência exige que as tentativas de intimação pessoal para o leilão sejam exauridas antes da adoção da via editalícia. A mera anotação de "não procurado" ou "posta restante" pode não ser suficiente para comprovar que todas as diligências razoáveis foram empreendidas para localizar o devedor e intimá-lo pessoalmente, especialmente considerando a existência de portaria.

A ausência de intimação pessoal para o leilão suprime o direito do devedor de exercer seu direito de preferência, viciando o ato expropriatório.

Outrossim, os apelantes argumentaram que o valor da arrematação (R$92.990,00) foi vil, apresentando avaliações que indicam um valor de mercado do imóvel muito superior, superior a R$250.000,00. A jurisprudência do STJ é expressa ao caracterizar preço vil quando a arrematação não atinge, ao menos, a metade do valor da avaliação. Se o valor de mercado do imóvel realmente superava R$185.980,00 (duas vezes R$92.990,00),
a arrematação por preço vil configuraria um vício adicional ao leilão
.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO . DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores . 2.
A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3.
Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação
. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1931921 SP 2021/0104703-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL . VENDA DO IMÓVEL PARA TERCEIRO NO CURSO DA AÇÃO. PRETENSO LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INOCORRÊNCIA. MANIPULAÇÃO DO RESULTADO DO PROCESSO PELA PARTE REVEL . NULIDADE DE ALGIBEIRA. PREÇO VIL.ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR 25% DO VALOR DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE .PRECEDENTE.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1892965 ES 2019/0176639-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)

Dessa forma, a ausência de intimação pessoal dos apelantes para a realização do leilão extrajudicial, em desrespeito à Lei nº 9.514/1997 e à farta jurisprudência sobre o tema, vicia o procedimento expropriatório e torna nula a arrematação. Consequentemente,
a apelada não possui título aquisitivo válido que justifique seu pedido de imissão na posse
.

Reconhecida a nulidade do leilão e da arrematação, todos os pedidos formulados na inicial da ação de imissão na posse, que se baseiam nesse ato expropriatório, tornam-se insubsistentes. Assim, o pedido de imissão na posse deve ser julgado improcedente, e, por decorrência lógica, também os pedidos de condenação em perdas e danos (IPTU, taxas condominiais, consumo de água e energia, e aluguéis) e multa, uma vez que a posse dos apelantes, nesse cenário, não pode ser considerada injusta.

Acrescente-se que a ausência de apresentação de contrarrazões pela parte apelada, conforme certidão de decurso de prazo juntada no Id 9140263, demonstra, além de certo desinteresse no deslinde processual recursal, uma fragilização de sua tese defensiva, já que não apresentou argumentos para rebater as razões recursais dos apelantes, tampouco contrapor os precedentes jurisprudenciais e os elementos probatórios por eles invocados. Tal omissão, embora não vincule o julgador, serve para corroborar a plausibilidade dos argumentos apresentados pelos apelantes, os quais, desacompanhados de qualquer impugnação específica da parte contrária nesta fase, adquirem maior peso probatório e argumentativo.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por MÁRCIA MORAES BARROS e JOEL DOS SANTOS BARROS e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença de primeira instância e, consequentemente,
julgar improcedentes
os pedidos formulados na inicial de imissão na posse e de condenação em perdas e danos e multa.

Outrossim, inverto os ônus sucumbenciais para condenar a parte Apelada, KARINE MORGANA BATALHA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 04.08.2025 a 08.08.2025:

Respeitosamente, acompanho a divergência inaugura pelo Eminente Des. Fernando Estevan Bravin Ruy.