Tribunal: TJES
Processo: 0001195-26.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0001195-26.2021.8.08.0021

APELANTE:
ORGBRISTOL ORGANIZACOES BRISTOL LTDA

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI RESIDENCE SERVICE

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSÉ BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. QUESTÃO INTERNA CORPORIS. RESCISÃO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, na qual foram discutidas questões referentes à gestão e ao contrato de administração firmado com a apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a apelante possui legitimidade para impugnar vícios na assembleia condominial (convocação, pauta, restrição de votos de condôminos, formalidades internas); (ii) estabelecer se houve deliberação válida e eficaz de rescisão do contrato de administração firmado entre as partes, sem observância do quórum e do aviso prévio contratualmente previstos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de juntada de documentos contábeis não configura cerceamento de defesa, pois a controvérsia sobre validade da assembleia decorre de matéria de direito e documental já constante dos autos.

4. A apelante não detém legitimidade para questionar supostos vícios assembleares relativos a convocações, procurações e comunicação de deliberações, pois tais matérias constituem questões
interna corporis,
cabendo apenas aos condôminos interessados a sua arguição.

5. O contrato de administração e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) estabelecem esferas jurídicas distintas: a primeira entre o condomínio e a apelante; a segunda entre esta e os condôminos aderentes ao "pool" de locação.

6. A assembleia impugnada não deliberou pela imediata rescisão contratual, limitando-se a registrar reclamações e autorizar o síndico a adotar providências, o que não equivale à extinção da avença.

7. A efetivação da rescisão, se vier a ocorrer, deverá observar as formalidades contratuais.

8. A jurisprudência reconhece que deliberações condominiais, quando internas à coletividade, não são passíveis de intervenção judicial por terceiros prestadores de serviços.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A mera autorização da assembleia para adoção de providências não se confunde com deliberação formal de rescisão contratual.

A rescisão do contrato de administração deve observar as formalidades previstas no instrumento contratual e na convenção condominial, como aviso prévio e quórum qualificado.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 18; CC, art. 993, parágrafo único; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10637160058789001, Rel. Des. Marcos Lincoln, j. 22.11.2017; TJ-SP, AC nº 1006462-87.2017.8.26.0477, Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti, j. 04.03.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001195-26.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ORGBRISTOLORGANIZAO BRISTOL LTDA e outros

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO "LA RESIDENCE VICTORIA"

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0001195-26.2021.8.08.0021

APELANTE:
ORGBRISTOL ORGANIZACOES BRISTOL LTDA

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI RESIDENCE SERVICE

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSÉ BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. QUESTÃO INTERNA CORPORIS. RESCISÃO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, na qual foram discutidas questões referentes à gestão e ao contrato de administração firmado com a apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a apelante possui legitimidade para impugnar vícios na assembleia condominial (convocação, pauta, restrição de votos de condôminos, formalidades internas); (ii) estabelecer se houve deliberação válida e eficaz de rescisão do contrato de administração firmado entre as partes, sem observância do quórum e do aviso prévio contratualmente previstos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de juntada de documentos contábeis não configura cerceamento de defesa, pois a controvérsia sobre validade da assembleia decorre de matéria de direito e documental já constante dos autos.

4. A apelante não detém legitimidade para questionar supostos vícios assembleares relativos a convocações, procurações e comunicação de deliberações, pois tais matérias constituem questões
interna corporis,
cabendo apenas aos condôminos interessados a sua arguição.

5. O contrato de administração e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) estabelecem esferas jurídicas distintas: a primeira entre o condomínio e a apelante; a segunda entre esta e os condôminos aderentes ao "pool" de locação.

6. A assembleia impugnada não deliberou pela imediata rescisão contratual, limitando-se a registrar reclamações e autorizar o síndico a adotar providências, o que não equivale à extinção da avença.

7. A efetivação da rescisão, se vier a ocorrer, deverá observar as formalidades contratuais.

8. A jurisprudência reconhece que deliberações condominiais, quando internas à coletividade, não são passíveis de intervenção judicial por terceiros prestadores de serviços.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A mera autorização da assembleia para adoção de providências não se confunde com deliberação formal de rescisão contratual.

A rescisão do contrato de administração deve observar as formalidades previstas no instrumento contratual e na convenção condominial, como aviso prévio e quórum qualificado.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 18; CC, art. 993, parágrafo único; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10637160058789001, Rel. Des. Marcos Lincoln, j. 22.11.2017; TJ-SP, AC nº 1006462-87.2017.8.26.0477, Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti, j. 04.03.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0001195-26.2021.8.08.0021

APELANTE:
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GUARAPARI RESIDENCE SERVICE

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. JOSÉ BORGES TEIXEIRA JUNIOR

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA. contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação de assembleia geral extraordinária, sustentando a apelante, em síntese, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, invalidade da assembleia por restrição indevida ao direito de voto de condôminos, vício na convocação realizada, falta de especificidade da pauta quanto à rescisão do contrato de administração, ilegalidade da deliberação por ausência de aviso prévio e quórum qualificado.

A controvérsia recursal, portanto, cinge-se à análise da validade da Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em 10/10/2020 pelo condomínio apelado, que deliberou sobre a relação contratual com a empresa apelante, administradora do empreendimento.

Inicialmente, sustenta a apelante que a sentença é nula por ter sido proferida antes da juntada de documentos contábeis pelo apelado, cuja apresentação havia sido determinada pelo juízo de primeiro grau (fl. 230). Alega que tais documentos eram imprescindíveis para o exercício do contraditório.

A irresignação, contudo, não merece prosperar. A sentença recorrida fundamentou-se na ausência de legitimidade da Apelante para questionar matérias
interna corporis
do condomínio e na inexistência de deliberação expressa de rescisão contratual na referida assembleia, considerando o mérito da causa maduro para julgamento com base nos elementos já constantes dos autos.

Com efeito, a análise da validade da assembleia por vícios de convocação e de pauta é matéria eminentemente de direito e documental, não dependendo, para seu deslinde, da prova contábil requerida. Assim, não se vislumbra o alegado cerceamento de defesa.

Em avanço, a Apelante se insurge contra a sentença, repisando os argumentos de nulidade da assembleia geral extraordinária. A análise da controvérsia perpassa, necessariamente, pela correta delimitação da natureza jurídica das relações estabelecidas entre as partes e da legitimidade da Apelante para suscitar os vícios apontados.

Conforme bem delineado pelo juízo
a quo
, existem duas relações jurídicas distintas, embora coligadas: a primeira, um contrato de administração predial, firmado entre o Condomínio Apelado e a empresa Apelante e, a segunda, uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), estabelecida entre a Apelante, na qualidade de sócia ostensiva, e os proprietários das unidades imobiliárias que aderiram ao "pool" de locação, na qualidade de sócios participantes.

Nesse contexto, a assembleia impugnada foi um ato do Condomínio, ente despersonalizado que representa a coletividade dos condôminos e é regido por suas normas internas (convenção e regimento) e pela legislação civil. A Apelante, por sua vez, é uma terceira contratada, prestadora de serviços, e, no âmbito da SCP, sócia ostensiva.

O ponto fulcral da decisão recorrida, com o qual coaduno, reside na distinção entre a esfera de direitos da Apelante e a esfera de direitos dos condôminos. As alegações de cerceamento do direito de voto de condôminos por irregularidades em procurações, de vício na forma de convocação (e-mail em vez de carta protocolada), e de ausência de comunicação do resumo das deliberações aos condôminos são matérias que dizem respeito, primordialmente, à relação jurídica entre os condôminos e o próprio Condomínio.

São, em essência, questões
interna corporis
, cuja legitimidade para arguição pertence aos próprios condôminos que se sentiram prejudicados, e não a um terceiro prestador de serviços.

A Apelante não pode, em nome próprio, defender direito alheio, salvo nas hipóteses autorizadas por lei, o que não se verifica no caso em tela, conforme dispõe o artigo 18 do CPC. Nesse sentido, a jurisprudência tem assentado que
“segundo a boa doutrina, a ação que visa anular assembleia condominial supostamente eivada de vício deve ser proposta pelo condômino interessado, em nome próprio, contra o condomínio”
(TJ-MG - AC: 10637160058789001 São Lourenço, Relator.: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 22/11/2017, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/11/2017).

Dessa forma, ainda que as alegações recursais possam guardar certa plausibilidade do ponto de vista assemblear, cumpre destacar que, no caso em exame, deve prevalecer, em primeiro plano, a análise dos contornos jurídicos da demanda, especialmente no que tange à relação contratual estabelecida entre a Apelante e o Condomínio Apelado, bem como à ausência de legitimidade da autora para impugnar os vícios suscitados, tal como reconhecido pelo magistrado de origem.

No que tange aos argumentos que mais diretamente afetam a esfera jurídica da Apelante, a saber, a suposta ausência de pauta específica para a rescisão contratual e a inobservância do quórum qualificado e do aviso prévio de 90 (noventa) dias, a análise demanda maior profundidade.

A Apelante alega que o item 3 da convocação, ao mencionar de forma genérica o "contrato Bristol e Condomínio", não cumpriu a exigência de clareza e especificidade para um ato tão gravoso como a deliberação sobre a extinção da avença. De fato, a jurisprudência pátria orienta-se no sentido de que as matérias a serem deliberadas em assembleia devem constar de forma clara no edital de convocação, sob pena de nulidade da deliberação sobre tema não previsto com clareza.

Contudo, a sentença objurgada concluiu que, da análise dos autos, não se extrai um elemento sequer que demonstre que a assembleia tenha, de fato, deliberado pela imediata rescisão do contrato. O que se observa é uma série de reclamações e o desejo dos condôminos de
averiguar
a gestão da autora, débitos e prejuízos.

Com efeito, a fiscalização da gestão é uma prerrogativa inafastável dos sócios participantes na SCP, conforme assegura o parágrafo único do artigo 993 do Código Civil:

Art. 993. O contrato social produz efeito somente entre os sócios, e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade.

Parágrafo único. Sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais, o sócio participante não pode tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervier.

Ainda que a assembleia tenha autorizado o síndico a adotar providências para o cancelamento da avença, tal autorização não se confunde com a própria rescisão. A efetivação da rescisão, se e quando ocorrer, deverá, por óbvio, observar as formalidades previstas no contrato e na convenção, incluindo a notificação prévia de 90 dias e o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, se aplicável.

Além disso,
“A impugnação quanto ao teor da deliberação condominial não é passível de intervenção judicial por se tratar de questão interna corporis”
(TJ-SP - AC: 10064628720178260477 SP 1006462-87 .2017.8.26.0477, Relator.: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 04/03/2020, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/03/2020).

Assim, reputo correto o entendimento alcançado pelo magistrado sentenciante ao reconhecer a autonomia das esferas jurídicas e a ausência de legitimidade da autora para questionar os vícios apontados, bem como a inexistência de prova de que a assembleia, por si só, tenha rescindido o contrato anteriormente firmado.

Ante ao exposto,
conheço e nego provimento ao recurso
, mantendo-se incólume a r. sentença de primeiro grau.

Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.