Tribunal: TJES
Processo: 0024410-71.2011.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de reparação por danos materiais e morais. A demanda envolve atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelo autor, cobrança de comissão de corretagem, aplicação de cláusula penal e indenização por danos materiais e morais. A sentença de primeiro grau condenou as rés a pagar danos materiais, lucros cessantes e a devolver taxas indevidamente cobradas, reconhecendo parcialmente os pedidos do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (ii) verificar a legitimidade das cláusulas contratuais e da cobrança de comissão de corretagem; (iii) apurar a caracterização de danos morais e materiais em razão do atraso e dos vícios de construção; e (iv) analisar a proporção na distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prescrição trienal aplica-se à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme estabelecido pelo Tema 938/STJ, ainda que tenha sido ajuizada ação anterior ao julgamento do respectivo tema, pois não se trata de nova legislação com efeitos retroativos, mas de precedente que uniformizou entendimento já existente.

4. O atraso na entrega do imóvel em 18 dias, mesmo considerando a cláusula de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual, justificando a condenação em lucros cessantes.

5. O laudo pericial comprovou vícios construtivos que resultaram na desvalorização do imóvel, justificando a indenização por danos materiais.

6. O atraso de 18 dias não ultrapassa o mero inadimplemento contratual, afastando a possibilidade de indenização por danos morais, conforme entendimento pacífico do STJ. Precedentes.

7. Os ônus sucumbenciais foram corretamente distribuídos de forma proporcional à sucumbência de cada parte, considerando o número de pedidos atendidos e rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. O prazo prescricional trienal para restituição de valores pagos a título de corretagem tem aplicação imediata aos casos em tramitação.

2. A cláusula de transferência de corretagem ao comprador é válida se houver informação prévia e destacada do valor.

3. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel enseja lucros cessantes presumidos.

4. O mero inadimplemento contratual, sem atraso excessivo, não gera indenização por danos morais.

5. A proporcionalidade na distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a extensão da sucumbência das partes.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024410-71.2011.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (2)

APELADO: HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE e outros (2)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de reparação por danos materiais e morais. A demanda envolve atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelo autor, cobrança de comissão de corretagem, aplicação de cláusula penal e indenização por danos materiais e morais. A sentença de primeiro grau condenou as rés a pagar danos materiais, lucros cessantes e a devolver taxas indevidamente cobradas, reconhecendo parcialmente os pedidos do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (ii) verificar a legitimidade das cláusulas contratuais e da cobrança de comissão de corretagem; (iii) apurar a caracterização de danos morais e materiais em razão do atraso e dos vícios de construção; e (iv) analisar a proporção na distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prescrição trienal aplica-se à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme estabelecido pelo Tema 938/STJ, ainda que tenha sido ajuizada ação anterior ao julgamento do respectivo tema, pois não se trata de nova legislação com efeitos retroativos, mas de precedente que uniformizou entendimento já existente.

4. O atraso na entrega do imóvel em 18 dias, mesmo considerando a cláusula de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual, justificando a condenação em lucros cessantes.

5. O laudo pericial comprovou vícios construtivos que resultaram na desvalorização do imóvel, justificando a indenização por danos materiais.

6. O atraso de 18 dias não ultrapassa o mero inadimplemento contratual, afastando a possibilidade de indenização por danos morais, conforme entendimento pacífico do STJ. Precedentes.

7. Os ônus sucumbenciais foram corretamente distribuídos de forma proporcional à sucumbência de cada parte, considerando o número de pedidos atendidos e rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. O prazo prescricional trienal para restituição de valores pagos a título de corretagem tem aplicação imediata aos casos em tramitação.

2. A cláusula de transferência de corretagem ao comprador é válida se houver informação prévia e destacada do valor.

3. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel enseja lucros cessantes presumidos.

4. O mero inadimplemento contratual, sem atraso excessivo, não gera indenização por danos morais.

5. A proporcionalidade na distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a extensão da sucumbência das partes.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
e por
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
em face da sentença (págs. 156/174, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação ordinária de reparação por danos materiais e morais, ajuizada por
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar solidariamente as requeridas em: (1) R$663,48 (seiscentos e sessenta e três reais e quarenta e oito centavos) a título de restituição da taxa condominial atinente dos meses de maio e julho de 2010; (2) R$1.318,66 (mil e trezentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos) a título de lucros cessantes, em razão do inadimplemento contratual (mora na entrega do imóvel), e; (3) R$63.128,51 (sessenta e três mil e cento e vinte e oito reais e cinquenta e um centavos) a título de danos materiais em razão da desvalorização do imóvel.

Por fim, fixou os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Ante a sucumbência recíproca, determinou que os ônus sucumbenciais e as devidas custas processuais fossem calculadas na proporção de três quintos (3/5) para o autor e dois quintos (2/5) para as requeridas.

Irresignada, as apelantes
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
(págs. 180/191, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) requerem a reforma da r. sentença. Para tanto, alegam, em síntese, que
(I)
indevida a condenação referente a taxa condominial, visto que o pagamento das despesas condominiais é devido ao comprador a partir do primeiro dia do mês subsequente ao da expedição do habite-se, conforme previsto em cláusula contratual;

(II)
inexiste lucro cessantes, pois não haveria atraso na entrega do imóvel, e;

(III)
não há que se falar em condenação em danos materiais, visto a inocorrência de desvalorização do imóvel, a qual não foi devidamente comprovada.

Contrarrazões apresentadas por
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
(ID n° 6452473) pugnando pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez, o apelante
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
(págs. 202/214, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) requer a reforma da r. sentença sob os seguintes fundamentos:
(I)
deve ser afastada a prescrição da comissão de corretagem imobiliária, visto que o entendimento firmado através do Tema 938/STJ, não poderia ser aplicado de modo absoluto ao caso, pois somente teria repercussão sobre aqueles processos afetados e sobrestados pelo Tema, o que não é o caso dos autos;
(II)
restou comprovado o atraso na entrega das chaves, provocado pelas requeridas, devendo-as ser condenadas em lucros cessantes referente a 7 (sete) meses de aluguel;
(III)
os danos morais são claros e ultrapassam o mero aborrecimento, e;
(IV)
ônus sucumbenciais devem ser alterados, pois as requeridas foram as que mais sucumbiram.

Embora devidamente intimadas, as partes
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
deixaram transcorrer in albis o prazo para manifestação (ID n° 10075937).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
e por
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
em face da sentença (págs. 156/174, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação ordinária de reparação por danos materiais e morais, ajuizada por
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise concomitantemente dos recursos, tendo em vista a similaridade das matérias debatidas.

A título de maior compreensão sobre o tema, convém tecer breves considerações acerca da lide posta em juízo.

Expõe o autor, em breve síntese, que adquiriu das demandadas o imóvel nº 703, Torre 02, do Condomínio Victoria Bay Club e Residence, localizado no bairro Enseada do Suá, Vitória-ES, no valor contratual de R$263.732,20 (duzentos e sessenta e três mil setecentos e trinta e dois reais e vinte centavos) e, além disso, teve de arcar com o pagamento de taxa de corretagem no valor de R$ 11.274,92 (onze mil duzentos e setenta e quatro reais e noventa e dois centavos), assim como laudêmio de R$15.950,00 (quinze mil novecentos e cinquenta reais). Assevera que, apesar de estar previsto no contrato que a obra seria entregue em 1º de julho de 2009, apenas recebeu sua unidade no dia 30 de junho de 2010.

Narra, ainda, que efetuou regularmente o pagamento do valor avençado, contudo, durante a vigência da relação contratual, as demandadas perpetraram diversos atos ilegais e abusivos, dentre os quais: a) a entrega do imóvel com vícios de construção, com padrão de qualidade dos produtos empregados aquém do prometido; b) a cobrança ilegítima de comissão de corretagem e laudêmio; c) entrega do imóvel fora do prazo estipulado; d) aplicação de juros abusivos entre o "Habite-se" e a entrega das chaves; e) transferência das despesas condominiais e demais encargos antes da entrega do imóvel ao promitente comprador.

Destaca, por fim, ter sofrido danos morais indenizáveis em virtude desse panorama, notadamente por não ter adquirido aquilo que lhe fora prometido, bem assim pelo fato de ter ficado privado por 10 (dez) meses de usufruir do seu imóvel. Além disso, sustenta ter suportado danos materiais em razão da cobrança indevida e abusiva de comissão de corretagem e laudêmio, à luz das regras consumeristas, assim como lucros cessantes no período em que ficou privado do imóvel e também da cobrança irregular dos encargos do imóvel antes mesmo da entrega da chave.

Ato contínuo, em sede de contestação, as requeridas alegaram, em síntese, que: a) não houve descumprimento contratual, visto que nenhuma das cláusulas presentes no contrato acordado entre as partes foram quebradas; b) validade das cláusulas que estipularam a responsabilidade do pagamento do laudêmio ao comprador; c) a entrega das chaves está condicionada ao pagamento do preço e somente após o seu pagamento que é efetuada a entrega; d) não houve atraso na entrega do imóvel em questão, assim como ocorreu sua desvalorização; e) inexistindo dano causado ou ato ilícito praticado pelas requeridas, não há que se falar em pagamento de danos morais; f) impossibilidade de inversão do ônus da prova; g) impossibilidade de repetição em dobro por não comprovados os requisitos necessários.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio sentença em que o magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar solidariamente as requeridas em: (1) R$663,48 (seiscentos e sessenta e três reais e quarenta e oito centavos) a título de restituição da taxa condominial atinente dos meses de maio e julho de 2010; (2) R$1.318,66 (mil e trezentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos) a título de lucros cessantes, em razão do inadimplemento contratual (mora na entrega do imóvel), e; (3) R$63.128,51 (sessenta e três mil e cento e vinte e oito reais e cinquenta e um centavos) a título de danos materiais em razão da desvalorização do imóvel.

Por fim, fixou os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Ante a sucumbência recíproca, determinou que os ônus sucumbenciais e as devidas custas processuais fossem calculadas na proporção de três quintos (3/5) para o autor e dois quintos (2/5) para as requeridas.

Irresignada, as apelantes
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.
(págs. 180/191, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) requerem a reforma da r. sentença. Para tanto, alegam, em síntese, que
(I)
indevida a condenação referente a taxa condominial, visto que o pagamento das despesas condominiais é devido ao comprador a partir do primeiro dia do mês subsequente ao da expedição do habite-se, conforme previsto em cláusula contratual;

(II)
inexiste lucro cessantes, pois não haveria atraso na entrega do imóvel, e;

(III)
não há que se falar em condenação em danos materiais, visto a inocorrência de desvalorização do imóvel, a qual não foi devidamente comprovada.

Por sua vez, o apelante
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
(págs. 202/214, vol. 03 do arquivo digital no ID. 6452469) requer a reforma da r. sentença sob os seguintes fundamentos:
(I)
deve ser afastada a prescrição da comissão de corretagem imobiliária, visto que o entendimento firmado através do Tema 938/STJ, não poderia ser aplicado de modo absoluto ao caso, pois somente teria repercussão sobre aqueles processos afetados e sobrestados pelo Tema, o que não é o caso dos autos;
(II)
restou comprovado o atraso na entrega das chaves, provocado pelas requeridas, devendo-as ser condenadas em lucros cessantes referente a 7 (sete) meses de aluguel;
(III)
os danos morais são claros e ultrapassam o mero aborrecimento, e;
(IV)
ônus sucumbenciais devem ser alterados, pois as requeridas foram as que mais sucumbiram.

Pois bem, após a devida análise dos autos, entendo pelo
desprovimento
dos recursos interpostos. Explico.

No julgamento do tema repetitivo n. 938 do c. STJ foram firmadas as seguintes teses:

(i)
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (
artigo 206, § 3º, IV, CC
). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Deste modo, deve ser mantida a r. sentença quanto ao reconhecimento da prescrição dos valores atinentes à comissão de corretagem, visto que não se trata de reconhecer prazo prescricional diferenciado apenas em razão de que a propositura da ação se deu em momento anterior a decisão que julgou a tese acima descrita.

Isso porque, não se está adiante de uma nova legislação cuja vigência deve ou não retroagir para atingir fatos anteriores, e sim
precedente jurisprudencial
, que apenas
uniformizou entendimento que já existia sobre a matéria
, sendo certo que o prazo prescricional de três anos para o pedido de ressarcimento por enriquecimento ilícito vige desde a promulgação do Código Civil e já era adotado por parte da jurisprudência.

Portanto, o entendimento adotado pelo D. Juízo de primeiro grau, está em consonância com o exposto, ao concluir que o prazo prescricional decorreu antes do ajuizamento da ação. Observa-se que os pagamentos da verba ocorreram até agosto de 2007, enquanto a ação foi ajuizada apenas em julho de 2011, excedendo o prazo de três anos iniciado a partir do último pagamento.

Outrossim, conforme demonstram os autos, a cláusula décima-sexta do contrato fixou o prazo para conclusão da obra em 1º de julho de 2009, contemplando, no parágrafo único, uma cláusula de tolerância para atrasos de até 180 dias corridos. Assim, considerando essa prorrogação, a
entrega da obra
deveria ter ocorrido
até 28 de novembro de 2009
, o que não foi observado, uma vez que o 'Habite-se' foi expedido apenas em
16 de dezembro de 2009.

Com isso, constata-se a existência do inadimplemento contratual, já que a entrega excedeu o prazo contratual em 18 (dezoito) dias, mesmo considerando a cláusula de tolerância, sendo presumido os danos materiais, consoante ao pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.

1. Não se reconhecem a omissão e negativa de prestação jurisdicional quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. Ausência de violação do art. 1.022 do CPC.

2. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício (AgInt no AREsp n. 1.540.126/BA, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6/2/2020, DJe de 11/2/2020).

3. Modificar o entendimento a que chegou o Tribunal de origem e concluir pelo afastamento da legitimidade passiva dos agravantes requer, necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 7/STJ. Precedentes.

4. A jurisprudência desta Terceira Turma é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes.
Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp n. 1.884.156/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

Assim, considerando os 18 (dezoito) dias de atraso, perfilho do mesmo entendimento esboçado pelo magistrado
a quo
, o qual condenou as requeridas a realizar o pagamento de R$ 1.318,66 (mil trezentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos), referente a um mês de aluguel, uma vez que em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência.

Do mesmo modo, tendo em vista os valores pagos em relação à taxa condominial, entendo que deve ser mantida a condenação da apelante a respectiva restituição de R$ 663,48 (seiscentos e sessenta e três reais e quarenta e oito centavos), referente aos meses de maio e julho.

Isso porque, em conformidade com o pacífico posicionamento da Corte Superior, a responsabilidade pelas obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica com o imóvel, evidenciada pela posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERÍODO ANTERIOR À POSSE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "
a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
" (REsp n. 1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015).

3. O Tribunal de origem concluiu que a dívida exequenda remetia a período em que terceiros/adquirentes não haviam sido imitidos na posse do imóvel.

A recorrente, por outro lado, não demonstra que o condomínio teria efetiva ciência da compra e venda do imóvel. Alterar as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.

4. Incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.118.071/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 26/9/2024.)

Assim, na ausência de registro, a responsabilidade pode recair sobre o promitente vendedor ou o promissário comprador, dependendo de cada caso. Na hipótese em tela, considerando que apenas houve a entrega das chaves do imóvel no dia 30 de julho de 2010, as taxas condominiais pagas pelos autores antes desta data devem ser devolvidas pelas rés, a quem cabia o adimplemento.

Não procede, contudo, a tese do requerente de que a mora das requeridas deva ser calculada pelo período entre a emissão do 'Habite-se' (16/12/2009) e a entrega das chaves (30/06/2010) não merece prosperar.

De acordo com o acervo probatório presente nos autos, especificamente a “
Declaração do Comprador
” (págs. 47/49, vol. 01, parte 01 do arq. dig. ou fls. 47/49), o
Contrato de Financiamento Bancário
(págs. 61/86, vol. 01, parte 01 do arq. dig. ou fls. 61/86) e o
Certificado de Conclusão n° 471/2009
(pág. 04, vol. 02, parte 01 do arquivo digital ou fl. 303), nos casos de financiamento bancário, a entrega das chaves estava condicionada a assinatura do respectivo contrato com a Instituição Financeira.

No caso, a cláusula contratual décima-sexta, em seu parágrafo segundo, é clara ao estipular que a entrega estava vinculada ao pagamento do saldo devedor final. Tal previsão está expressa na cláusula que rege a obrigação do promitente-comprador de quitar integralmente o imóvel para que lhe seja entregue a posse. Do mesmo modo, há disposição específica na “Declaração do Comprador” acerca da entrega das chaves nos casos de financiamento bancário, como é o caso dos autos.

Nestes termos, considerando que o contrato bancário apenas foi assinado em 10 de Junho de 2010 e, na mesma data, foi realizada a entrega das chaves, não é possível a caracterização da mora em relação às requeridas, uma vez que a entrega das chaves foi efetuada conforme as disposições contratuais e no momento em que o autor finalizou as suas obrigações de pagamento, o que afasta qualquer pretensão de responsabilização das rés nesse ponto.

Por sua vez, em relação aos danos materiais, restou devidamente comprovada a desvalorização do imóvel em razão da má execução da obra, com o uso de materiais de qualidade inferior à prometida, conforme laudo pericial juntado aos autos.

O laudo de avaliação (págs. 85/93, vol. 03 do arq. dig. ou fls. 611/619) confeccionado foi claro ao demonstrar que os vícios construtivos não apenas comprometeram a estética do imóvel, como também afetaram seu valor de mercado. Dessa forma, a condenação das rés ao pagamento de danos materiais visa recompor o patrimônio do requerente, restando fixado o montante de R$63.128,51 (sessenta e três mil cento e vinte e oito mil reais e cinquenta e um centavos), o qual correspondente à perda de valor do imóvel e reflete o prejuízo suportado.

No mesmo sentido foi a r. sentença objurgada:

A prova pericial produzida foi conclusiva ao firmar que em razão dos problemas descritos na petição inicial o imóvel valorizou-se de forma bastante diversa daqueles situados nas redondezas. É o que se vê às folhas 611/619:

Concluindo, este Perito Avaliador consigna que em função dos elementos e condições constantes no Laudo de Avaliação da unidade 703 do Requerente, a desvalorização do imóvel pode ser estimada em R$ 63.128,51 (sessenta e três mil cento e vinte e oito reais e cinquenta e um centavos), que corresponde a diferença entre o valor médico calculado e o valor mínimo do campo de arbítrio.

As respostas aos quesitos das partes também são nesse sentido:

7- Queira o Sr. Perito dizer o que contribuiu para que o imóvel não se valorize na mesma proporção dos demais imóveis da região, notadamente se decorrente do estado/nível de construção e acabamento do empreendimento;

Resposta: Os problemas relatados no Laudo Pericial anexado aos autos e elaborado por este Perito, mais especificamente relacionados ao sistema de gás.

8- Queira ainda o Sr. Perito dizer se os problemas de construção acabamento do empreendimento Victoria Bay Club e Residences são de conhecimento do mercado imobiliário; e se contribui diretamente para a desvalorização do prelo da unidade residencial do Requerente;

Resposta: Sim, conforme matéria inclusive publicada em jornal de circulação do Estado.

[...]

5.2-Quesitos da Requerida Rossi (fls. 374):

[...]

04- Entende, o I. perito que o imóvel objeto da lide, foi desvalorizado durante a sua construção?

Resposta: Durante a sua construção, tecnicamente não há o que se falar em desvalorização. Entretanto, após concluída a obra e entrega das unidades, existiram problemas e vícios construtivos já descrito em Laudo Pericial juntado aos autos.

05- Na hipótese de resposta afirmativa ao quesito anterior, pede-se ao I. Perito que informe, tão detalhadamente quanto possível, os critérios que utilizou, ou pretende utilizar para quantificação da suposta desvalorização.

Resposta: A metodologia para determinar a desvalorização da unidade do Requerente está resumida em adotar o valor mínimo do campo de arbítrio, tudo conforme estabelece a Norma Técnica da ABNT NBR 14.653-2:2011.

Se reportar ao item 3.3 e Conclusão deste Laudo Pericial.

Ficaram, assim devidamente evidenciadas a quebra da legítima expectativa do autor de valorização do imóvel em razão das irregularidades apontadas na petição inicial.

Considerando que em razão dos problemas ocasionados pelas demandadas o autor experimentou uma desvalorização do seu imóvel no importe de R$ 63.128,51 (sessenta e três mil cento e vinte e oito reais e cinquenta e um centavos), devem as rés recompor a perda imposta ao autor neste mesmo valor.

No que concerne aos danos morais pleiteados pelo requerente, entendo que não merece prosperar, uma vez que é pacífico o entendimento da Corte Superior que a indenização de ordem moral apenas é cabível nos casos em que o atraso do imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. REVISÃO DA PREMISSA FÁTICA DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel adquirido ainda durante a fase de construção não provoca, em regra, danos morais indenizáveis. No entanto, entende esta Corte pela caracterização do abalo moral quando se tratar de atraso excessivo, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.
Precedentes.

2. No caso dos autos, eventual modificação da premissa fática do v. acórdão recorrido, quanto à ocorrência de atraso excessivo na entrega do bem, demandaria desta Corte, necessariamente, a revisão do conjunto fático-probatório da lide, providência que é vedada na estreita via do recurso especial. Aplicação da Súmula n.º 7 do STJ.

3. Não existe qualquer vedação à cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, porquanto tais verbas visam reparar lesões de natureza diversa: enquanto a cláusula penal tem por escopo reparar a parte lesada pelo adimplemento tardio da obrigação, a indenização por danos morais visa compensar a violação de um direito da personalidade que restou violado pelo ilícito contratual.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.456.343/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)

Nestes termos, considerando que o atraso apresentado no caso dos autos trata-se de 18 (dezoito) dias, embora inconveniente, não se caracteriza como atraso excessivo da entrega da unidade imobiliária, nem suficiente para justificar reparação por danos morais.

Por fim, no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, deve-se considerar o número de pedidos formulados e atendidos, nesse jaez:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PRETENSÃO INICIAL PARCIALMENTE ACOLHIDA. CRITÉRIO NORTEADOR DA SUCUMBÊNCIA. NÚMERO DE PEDIDOS FORMULADOS E ATENDIDOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL QUE ENSEJA REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS COM BASE NA CONDENAÇÃO. (ART. 85, § 2º, DO CPC/2015). AGRAVO INTERNO PROVIDO.

1. "A jurisprudência do STJ está pacificada no sentido de adotar, como critério norteador para a distribuição das verbas de sucumbência, o número de pedidos formulados e atendidos" (EDcl no REsp 953.460/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe de 19/08/2011).

2. Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, sendo subsidiária a aplicação do art. 85, § 8º, do CPC/2015, apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2º do mesmo dispositivo (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019).

3. Caso concreto no qual, diante do provimento do recurso especial, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados, reconhecendo-se a sucumbência recíproca, visto que, dos quatro pedidos, a parte autora logrou êxito em apenas um, e fixando-se os honorários advocatícios com base na condenação.

4. Agravo interno provido.

(AgInt no REsp n. 1.897.624/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024.)

Portanto, tendo em vista que a parte requerente decaiu em parte dos seus pedidos formulados, sendo clara a sucumbência recíproca no presente caso, é adequada a distribuição dos ônus sucumbenciais fixados em primeiro grau, o qual determinou a proporção de três quintos (3/5) para o autor e dois quintos (2/5) para a primeira e segunda rés, sendo nos mesmos termos quanto às custas processuais.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos recursos interpostos por
ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S.A.,
assim como de
HENRIQUE SAVIO NUNES DE REZENDE
e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença objurgada.

Diante do desprovimento dos recursos, nos termos do artigo 85, §11º do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
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Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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