Tribunal: TJES
Processo: 0000370-19.2020.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Perdas e Danos
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO IRREGULAR. INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por PEDRO RAIMUNDO LOUREIRO contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., condenando-o ao pagamento das parcelas vencidas e improcedente o pedido formulado em reconvenção.

2. O apelante invoca a exceção do contrato não cumprido, alegando que o loteamento em que se insere o imóvel é irregular, pleiteando a declaração de inexigibilidade das prestações inadimplidas e vincendas ou, subsidiariamente, a exclusão dos encargos moratórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a exceção do contrato não cumprido pode ser invocada para afastar a cobrança das prestações vencidas;
(ii) analisar se houve inovação recursal na pretensão de declaração de inexigibilidade das prestações.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O reconhecimento da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) exige que a parte que pleiteia a cobrança tenha cumprido sua obrigação contratual, o que não ocorre em loteamento irregular, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/1979.

5. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a venda de lote não registrado configura contrato com objeto ilícito, sendo vedada a exigência de pagamentos enquanto o loteamento não for devidamente regularizado.

6. Restou comprovado nos autos que o loteamento não estava registrado no cartório de imóveis, tampouco houve sua regularização posterior, sendo aplicável a suspensão da exigibilidade das prestações.

7. A inovação recursal ocorre quando a parte apresenta, em sede de apelação, pedido que não foi formulado na petição inicial ou na contestação. No caso, o apelante pleiteou a declaração de inexigibilidade da dívida apenas no recurso, enquanto, na contestação e na reconvenção, limitou-se a requerer o afastamento da mora, configurando inovação processual.

8. A cobrança das parcelas vencidas deve ser julgada improcedente, mantendo-se, contudo, a obrigação de pagamento das prestações futuras caso haja regularização do loteamento.

9. Os encargos moratórios (juros e multa) devem ser afastados enquanto persistir a irregularidade do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.

Tese de julgamento
:

1. A exceção do contrato não cumprido pode ser invocada pelo comprador de lote em empreendimento irregular, impedindo a exigência de prestações vencidas enquanto não houver a regularização do loteamento.

2. A inovação recursal ocorre quando a parte pleiteia, em sede de apelação, pedido diverso daquele formulado na fase inicial do processo, sendo vedado ao tribunal conhecer da matéria nova.

3. Os encargos moratórios não podem ser exigidos do comprador enquanto persistir a irregularidade do loteamento.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979, arts. 12, § único, 18 e 37; Código Civil, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08/10/2024, DJe 10/10/2024.

TJSP, AC nº 1000404-90.2021.8.26.0586, Rel. Des. Régis Rodrigues Bonvicino, j. 19/09/2023, DJESP 22/09/2023.

TJSP, AC nº 1005867-17.2021.8.26.0229, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 07/07/2023, DJESP 17/07/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000370-19.2020.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PEDRO RAIMUNDO LOUREIRO e outros

APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA

RELATOR(A):

DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO IRREGULAR. INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por PEDRO RAIMUNDO LOUREIRO contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., condenando-o ao pagamento das parcelas vencidas e improcedente o pedido formulado em reconvenção.

2. O apelante invoca a exceção do contrato não cumprido, alegando que o loteamento em que se insere o imóvel é irregular, pleiteando a declaração de inexigibilidade das prestações inadimplidas e vincendas ou, subsidiariamente, a exclusão dos encargos moratórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a exceção do contrato não cumprido pode ser invocada para afastar a cobrança das prestações vencidas;
(ii) analisar se houve inovação recursal na pretensão de declaração de inexigibilidade das prestações.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O reconhecimento da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) exige que a parte que pleiteia a cobrança tenha cumprido sua obrigação contratual, o que não ocorre em loteamento irregular, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/1979.

5. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a venda de lote não registrado configura contrato com objeto ilícito, sendo vedada a exigência de pagamentos enquanto o loteamento não for devidamente regularizado.

6. Restou comprovado nos autos que o loteamento não estava registrado no cartório de imóveis, tampouco houve sua regularização posterior, sendo aplicável a suspensão da exigibilidade das prestações.

7. A inovação recursal ocorre quando a parte apresenta, em sede de apelação, pedido que não foi formulado na petição inicial ou na contestação. No caso, o apelante pleiteou a declaração de inexigibilidade da dívida apenas no recurso, enquanto, na contestação e na reconvenção, limitou-se a requerer o afastamento da mora, configurando inovação processual.

8. A cobrança das parcelas vencidas deve ser julgada improcedente, mantendo-se, contudo, a obrigação de pagamento das prestações futuras caso haja regularização do loteamento.

9. Os encargos moratórios (juros e multa) devem ser afastados enquanto persistir a irregularidade do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.

Tese de julgamento
:

1. A exceção do contrato não cumprido pode ser invocada pelo comprador de lote em empreendimento irregular, impedindo a exigência de prestações vencidas enquanto não houver a regularização do loteamento.

2. A inovação recursal ocorre quando a parte pleiteia, em sede de apelação, pedido diverso daquele formulado na fase inicial do processo, sendo vedado ao tribunal conhecer da matéria nova.

3. Os encargos moratórios não podem ser exigidos do comprador enquanto persistir a irregularidade do loteamento.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979, arts. 12, § único, 18 e 37; Código Civil, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08/10/2024, DJe 10/10/2024.

TJSP, AC nº 1000404-90.2021.8.26.0586, Rel. Des. Régis Rodrigues Bonvicino, j. 19/09/2023, DJESP 22/09/2023.

TJSP, AC nº 1005867-17.2021.8.26.0229, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 07/07/2023, DJESP 17/07/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000370-19.2020.8.08.0021

APELANTE: PEDRO RAIMUNDO LOUREIRO

APELADOS: IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO PRELIMINAR

INOVAÇÃO RECURSAL

Da leitura do recurso de apelação, id. 11269597, denota-se que a pretensão recursal abarca pedido de declaração de inexigibilidade das prestações objeto da presente ação de cobrança, veja-se:

b. Diante de todo o exposto, requer o conhecimento do presente Recurso de Apelação, ante sua tempestividade, para ao final dar-lhe provimento, a fim de REFORMAR a sentença acolhendo a
exceptio non adimpleti contractus
;
declarando a inexigibilidade das prestações inadimplidas vencidas e vincendas requeridas pela Apelada
.

Ocorre que, por ocasião da contestação, na qual foi formulado o pedido de reconvenção, o demandado assim requereu:

b) No mérito, sejam julgados improcedentes todos os pedidos contidos na inicial, acolhendo a
exceptio non adimpleti contractus
;

c) Em reconvenção, pugnamos seja julgado procedente o pedido, afastando a mora do reconvinte, ante os fundamentos acima, citando a reconvinda para apresentar defesa;

Vislumbra-se, portanto, que na defesa/reconvenção o apelante requereu o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido somente para que fosse afastada a mora e não para que seja reconhecida a inexigibilidade da dívida.

Somente para consignar, a fim de evitar qualquer alegação de contradição, que a pretensão que não se conhece é a de
declaração
de
inexigibi
lidade
da dívida. Por outro lado, por se tratar de matéria aduzida em momento oportuno, no mérito do recurso, será debatida a questão da
suspensão
da exigibilidad
e da dívida, cuja diferença da declaração pretendida no recurso é o caráter transitório.

Desse modo, evidencia-se a inovação recursal, razão pela qual não conheço do recurso neste tocante.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Trata-se de apelação cível interposta por
PEDRO RAIMUNDO LOUREIRO
em razão da sentença, id. 11269595, que nos autos da ação de cobrança ajuizada pela
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
, julgou procedente a pretensão autoral, condenando o réu ao pagamento das prestações vencidas e julgou improcedente o pedido formulado na reconvenção.

Em suas razões, id. 11269597, o apelante invoca a exceção de contrato não cumprido, aduzindo que o loteamento em que se insere o imóvel objeto das prestações inadimplidas é irregular, o que indica o descumprimento do pacto pela construtora credora.

Pugna pela declaração de inexigibilidade das prestações inadimplidas, bem como das vincendas ou, subsidiariamente, pela exclusão dos consectários da mora (juros e multa inseridos na cobrança).

Contrarrazões, id. 11269599, pelo desprovimento.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

De plano necessário relevar que tratam os autos de ação de cobrança ajuizada pela
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA,
em razão do alegado inadimplemento das parcelas pactuadas no contrato de compra e venda do Lote 124, situado no Loteamento Centro Hípico, em Guarapari.

Em 31/05/2005, por meio de contrato de promessa de compra e venda, foram pactuadas 62 (sessenta e duas) parcelas de R$ 175,77 (cento e setenta e cinco reais e setenta e seis centavos), reajustadas a cada doze meses.

Posteriormente, em 01/08/2013, houve uma novação da dívida, tendo sido acordado o pagamento de 100 (cem) parcelas no valor de R$ 182,72 (cento e oitenta e dois reais e setenta e dois centavos), também reajustadas a cada doze meses.

A autora afirma que o comprador foi imitido na posse, no ato da assinatura do contrato e, ainda, assim, o adquirente está inadimplente desde agosto de 2015.

Em contestação o demandado arguiu a exceção de contrato não cumprido, aduzindo que o loteamento é irregular.

A exceção de contrato não cumprido é um instituto previsto no ordenamento, que oportuniza ao contratante, que agiu lealmente e de boa-fé, não cumprir com suas obrigações, tendo em vista que a outra parte também não cumpriu as dela.

Conforme se denota dos autos, não há dúvida de que a venda foi realizada em um empreendimento irregular, porquanto o loteamento não estava devidamente registrado no registro de imóveis à época.

Como se sabe, a Lei nº 6.766/1979 estabelece normas para o loteamento e desmembramento de áreas urbanas, com o objetivo de promover a expansão ordenada do solo urbano, evitar irregularidades e garantir infraestrutura básica e, por tal motivo, prevê:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não

registrado.

O Superior Tribunal de Justiça, em análise da matéria, compreendeu que:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO.

1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024.

2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares.

3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista.

4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular.

5.
O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular
.

6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante".

8.
Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo.

9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.

(REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.)

Evidencia-se, assim, dado o caráter cogente da norma, a nulidade do pacto. Contudo, ao que demonstram os autos, aquele que poderia estar interessado no desfazimento do negócio jurídico não está.

Isso porque, em momento algum o comprador demandado manifesta-se no sentido de anular o negócio jurídico.

Por outro lado, pretendendo permanecer no bem, enquanto perdurar a situação de irregularidade, o loteador não pode exigir o pagamento das prestações. Esse é o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO. AÇÃO CONSIGNAÇÃO E RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE DUPLA IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA REQUERIDA. 1. Compra e venda de terreno em loteamento irregular. O autor, adquirente do imóvel, alega que a requerida não regularizou o loteamento e, por isso, pretende a consignação do preço em juízo. 2. A ação consignatória foi julgada improcedente nos termos da Lei. A requerida-apelante pretende a extinção da ação sem apreciação do mérito. Impossibilidade. Petição inicial apta. Da narrativa formulada (compra e venda de imóvel em loteamento irregular) decorre pedido lógico (pretensão de consignação do preço em juízo). Aplicação do princípio da primazia da decisão de mérito. 3. Reconvenção. Inviável o acolhimento da pretensão creditória da reconvinte.
Aplicação da exceção de contrato não cumprido. Enquanto não houver a regularização do loteamento pela loteadora, ora requerida-reconvinte, inviável a cobrança do preço referente a compra e venda de lote. Aplicação da exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476).
Precedentes jurisprudenciais do E. TJSP. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1000404-90.2021.8.26.0586; Ac. 17160898; São Roque; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Régis Rodrigues Bonvicino; Julg. 19/09/2023; DJESP 22/09/2023; Pág. 2905)

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTEAMENTO. Cobrança de parcelas vencidas do preço. Sentença de procedência. Insurgência da devedora restrita à incidência dos encargos da mora desde o vencimento das parcelas. Loteamento irregular objeto de ação civil pública.
Mora do loteador impede a mora simultânea do adquirente. Não incidência de encargos da mora sobre as parcelas do preço cujo pagamento foi suspenso em razão da irregularidade do parcelamento do solo. Lei no 6.766/76 protege os promissários compradores o interesse público no planejamento urbanístico, criando verdadeira exceção do contrato não cumprido de ordem pública enquanto não regularizado o loteamento. Impossibilidade de cobrança do preço até a regularização
. Juros de mora incidem sobre as parcelas do preço, que constituem prestações positivas, líquidas e a termo (ex re) a partir da regularização do empreendimento. Atualização monetária das parcelas do preço incide desde os vencimentos originais, pois visam somente manter o valor de troca da moeda. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte. (TJSP; AC 1005867-17.2021.8.26.0229; Ac. 16923496; Hortolândia; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Loureiro; Julg. 07/07/2023; DJESP 17/07/2023; Pág. 1843)

Passo então a verificar se o loteador comprovou que regularizou o loteamento, até mesmo porque não se pode exigir prova negativa do demandado.

A esse propósito, embora alegue que houve posterior regularização, porque firmou um termo de ajustamento de condutas com o Ministério Público, tal circunstância demonstra exatamente o oposto, ou seja, demonstra que o loteamento não estava regularizado e, por isso, o TAC foi firmado impondo ao loteador a obrigação de regularizar conforme pactuado.

Lado outro o Decreto nº 185/2000, em que o executivo municipal aprova o
projeto
do Condomínio Centro Hípico não comprova a necessária regularização.

Isso porque a própria lei nº 6.766/1979 prevê que, se o projeto aprovado não for executado no cronograma de execução apresentado haverá caducidade da aprovação (art. 12, §º).

Ademais, a referida norma prevê que:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

(...)

Com efeito, considerando que o supramencionado decreto é datado de 17/11/2000 e, em 21/09/2021, o cartório de registro de imóveis atesta que o empreendimento não foi registrado, conclui-se que não houve a regularização nos termos estabelecidos pela lei.

Tal circunstância se confirma com novo ofício, do registro de imóveis, datada do 24/10/2022, notificando que não houve registro do loteamento e com as fotos de fls. 113/115, que demonstram a inexistência de calçamento no local.

Desse modo, a cobrança pelas prestações vencidas não pode ser acolhida, porquanto evidenciado nos autos que não houve regularização do loteamento.

Como consequência deste raciocínio, é de se acolher o pleito formulado em reconvenção de afastamento dos encargos de mora, enquanto perdurar a situação de irregularidade do loteamento.

Em conclusão, compreende-se ser improcedente o pedido de cobrança das prestações devidas, enquanto o loteamento não for totalmente regularizado, ressalvando a possibilidade do loteador cobrar as prestações não prescritas, quando ultimada a regularização.

Lado outro, acolho a pretensão relativa ao afastamento dos encargos moratórios enquanto perdurar a situação de irregularidade.

Do exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso para, nesta extensão,
DAR-LHE PROVIMENTO
, a fim de julgar improcedente a pretensão deduzida pela autora e procedente o pedido formulado em reconvenção.

Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% do valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)