Tribunal: TJES
Processo: 5000787-72.2021.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção; Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000787-72.2021.8.08.0045

APELANTE:
M
Ó
VEIS SANTO ANTONIO LTDA

APELADOS:
PAULA VENTURIM e outro

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA DE SÃO GABRIEL DA PALHA – DR. PAULO MOISÉS DE SOUZA GAGNO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. COMPROVANTES DE PAGAMENTO APRESENTADOS APENAS EM GRAU RECURSAL. IMPROCEDÊNCIA DAS ALEGAÇÕES DO APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente ação de resolução contratual cumulada com despejo por falta de pagamento e cobrança, proposta pelas locadoras em razão da inadimplência de aluguéis em contrato de locação comercial. O apelante alega ter efetuado os pagamentos exigidos e sustenta direito à indenização por benfeitorias realizadas e retenção do imóvel. Postula, outrossim,
a prorrogação do prazo para desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a condenação do locatário ao pagamento dos alugueis até a desocupação; e (ii) saber se é devida indenização ao locatário pelas benfeitorias supostamente necessárias realizadas no imóvel locado; (iii) saber se é devida a dilação de prazo para desocupação do imóvel em razão do extenso lapso temporal que foi ocupado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os comprovantes de transferências bancárias apresentados somente em sede recursal, com valores mensais distintos e sem individualização em relação às obrigações contratuais vencidas, são insuficientes para comprovar o adimplemento.

4. A análise de eventuais valores já pagos deverá ser realizada na fase de cumprimento de sentença,
mediante análise minuciosa dos documentos comprobatórios apresentados, de modo a evitar duplicidade de cobrança e garantir a observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. Não foram produzidas provas robustas quanto à realização de benfeitorias necessárias, tampouco quanto ao valor despendido, razão pela qual não se reconhece o direito à indenização ou à retenção.

6. O prazo de 30 dias fixado na sentença para desocupação do imóvel é razoável e proporcional, sobretudo diante da ciência prévia do locatário quanto à intenção de retomada da posse.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000787-72.2021.8.08.0045

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MOVEIS SANTO ANTONIO LTDA

APELADO: PAULA VENTURIM e outros

RELATOR(A)
ADES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000787-72.2021.8.08.0045

APELANTE:
M
Ó
VEIS SANTO ANTONIO LTDA

APELADOS:
PAULA VENTURIM e outro

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA DE SÃO GABRIEL DA PALHA – DR. PAULO MOISÉS DE SOUZA GAGNO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. COMPROVANTES DE PAGAMENTO APRESENTADOS APENAS EM GRAU RECURSAL. IMPROCEDÊNCIA DAS ALEGAÇÕES DO APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente ação de resolução contratual cumulada com despejo por falta de pagamento e cobrança, proposta pelas locadoras em razão da inadimplência de aluguéis em contrato de locação comercial. O apelante alega ter efetuado os pagamentos exigidos e sustenta direito à indenização por benfeitorias realizadas e retenção do imóvel. Postula, outrossim,
a prorrogação do prazo para desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a condenação do locatário ao pagamento dos alugueis até a desocupação; e (ii) saber se é devida indenização ao locatário pelas benfeitorias supostamente necessárias realizadas no imóvel locado; (iii) saber se é devida a dilação de prazo para desocupação do imóvel em razão do extenso lapso temporal que foi ocupado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os comprovantes de transferências bancárias apresentados somente em sede recursal, com valores mensais distintos e sem individualização em relação às obrigações contratuais vencidas, são insuficientes para comprovar o adimplemento.

4. A análise de eventuais valores já pagos deverá ser realizada na fase de cumprimento de sentença,
mediante análise minuciosa dos documentos comprobatórios apresentados, de modo a evitar duplicidade de cobrança e garantir a observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. Não foram produzidas provas robustas quanto à realização de benfeitorias necessárias, tampouco quanto ao valor despendido, razão pela qual não se reconhece o direito à indenização ou à retenção.

6. O prazo de 30 dias fixado na sentença para desocupação do imóvel é razoável e proporcional, sobretudo diante da ciência prévia do locatário quanto à intenção de retomada da posse.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000787-72.2021.8.08.0045

APELANTE:
M
Ó
VEIS SANTO ANTONIO LTDA

APELADOS:
PAULA VENTURIM e outro

JUÍZO PROLATOR: 1ª VARA DE SÃO GABRIEL DA PALHA – DR. PAULO MOISÉS DE SOUZA GAGNO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Conforme anteriormente relatado,
cuida-se d
e apelação cível interposta por
MÓVEIS SANTO ANTÔNIO LTDA-ME
contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara da Comarca de
São Gabriel da Palha
/ES, que,
nos autos da “ação de
resolução contratual e despejo
” ajuizada
por
PAULA VENTURIM e SILVIA VENTURIM
,
julgou procedentes os pedidos iniciais
para condenar o apelante ao pagamento de aluguéis, bem ainda à desocupação do imóvel no
prazo de 30 (trinta) dias.

Em
suas r
azões recursais (id
11226385
), o

recorrente
pugna pela reforma da sentença objurgada, fundamentando, em síntese: (i) que se encontra adimplente com os aluguéis pactuados, sendo indevida a condenação imposta na sentença de origem, requerendo, por conseguinte, o reconhecimento da inexigibilidade dos valores cobrados; (ii) que realizou benfeitorias necessárias e úteis no imóvel locado, com amparo contratual e fático, tendo direito à indenização e consequente retenção do bem até o efetivo ressarcimento, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa; (iii) que o prazo de 30 dias fixado para desocupação mostra-se insuficiente e desarrazoado, tendo em vista o exercício de atividade empresarial no local por mais de três décadas, de modo que requer dilação do prazo para 120 dias, a fim de evitar colapso na operação empresarial e mitigação de danos irreversíveis.

Contrarrazões
apresentadas pelas apeladas
PAULA VENTURIM e SILVIA VENTURIM

(
id
11226397)
,
na qual
requere
m
, em suma, o desprovimento do recurso.

No que tange à alegação de adimplemento contratual, sustenta o apelante que teria quitado integralmente os valores locatícios devidos, apresentando, apenas em sede recursal, diversos comprovantes de transferências bancárias realizadas em favor das apeladas. Todavia, observa-se que tais documentos, além de extemporâneos, apresentam valores distintos entre si, o que inviabiliza, neste momento processual, uma verificação precisa e segura quanto à efetiva quitação dos aluguéis vencidos e exigidos nos autos.

A diversidade nos montantes pagos a cada mês, desacompanhada de planilha discriminativa e critérios de atualização ou correspondência com os valores pactuados contratualmente, torna inviável a análise detalhada e técnica do efetivo cumprimento da obrigação locatícia. Soma-se a isso a ausência de impugnação oportuna e fundamentada nos autos originários quanto à exigibilidade dos valores cobrados.

Assim, a r. sentença não merece reparo ao reconhecer como devidos os aluguéis vencidos a partir da notificação extrajudicial até a efetiva desocupação do imóvel, sobretudo diante da inexistência de prova documental clara e tempestiva acerca do adimplemento integral das obrigações assumidas.

Ressalta-se, por oportuno, que eventuais valores efetivamente pagos poderão e deverão ser objeto de apuração na fase de cumprimento de sentença, mediante análise minuciosa dos documentos comprobatórios apresentados, de modo a evitar duplicidade de cobrança e garantir a observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

No tocante à pretensão de indenização por benfeitorias e consequente exercício do direito de retenção, alega
o
apelante que, ao longo do período de locação, realizou significativas melhorias no imóvel, especialmente de natureza estrutural e elétrica, que visaram à segurança, estabilidade e funcionalidade do prédio, cuja edificação remonta à década de 1970. Defende que tais intervenções foram realizadas com ciência e anuência do locador originário, Sr. Bonifácio Venturim, já falecido, e, portanto, são passíveis de indenização, conforme cláusula contratual específica e com fulcro nos princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa.

Entretanto, da análise dos autos, verifica-se que as alegações não restaram devidamente comprovadas. Os documentos juntados aos autos pel
o
apelante consistem em cédulas de crédito comercial, com destinação variada e majoritariamente voltada à aquisição de insumos, mobiliário e capital de giro para atividade empresarial. Apenas uma delas faz referência, ainda que genérica, à eventual aplicação em reformas de duas unidades, não sendo possível aferir, com segurança, que tais recursos tenham sido integralmente empregados na conservação ou valorização do imóvel locado, tampouco se foram utilizados exclusivamente na unidade objeto da presente demanda.

Ademais, é ônus da parte que pleiteia a indenização por benfeitorias comprovar não apenas a efetiva realização da obra, mas também sua natureza (necessária, útil ou voluptuária), sua autorização contratual e o nexo entre os gastos efetuados e o bem locado. No caso, inexiste documentação hábil a comprovar o valor efetivamente dispendido em benefício do imóvel, bem como a correlação entre os empréstimos bancários contraídos e a finalidade alegada no recurso.

Dessa forma, não se reconhece o direito à indenização, tampouco o direito de retenção do imóvel, impondo-se a rejeição da tese recursal nesse ponto.

No que concerne ao prazo fixado para desocupação, argumenta
o
apelante que o lapso de 30 (trinta) dias, determinado na sentença, seria exíguo, considerando tratar-se de atividade empresarial consolidada no mesmo endereço há mais de três décadas, com relevante volume de mercadorias e logística complexa, o que inviabilizaria a realocação em tão curto espaço de tempo. Invoca, em reforço, o princípio da preservação da empresa, previsto implicitamente no ordenamento jurídico pátrio.

Todavia, tal alegação não merece acolhimento.
O
apelante foi regularmente notificad
o
extrajudicialmente pelas locadoras em 15 de abril de 2021, sendo-lhe concedido o prazo contratual de 30 dias para a desocupação, findo em 16 de maio de 2021. Desde então, permanece no imóvel, motivo pelo qual já detém ciência inequívoca da necessidade de desocupação há mais de três anos.

A fixação do prazo de 30 dias para desocupação, a contar do trânsito em julgado, revela-se razoável, proporcional e suficiente, especialmente diante da longa vacância irregular e do tempo decorrido desde a notificação.

Pelas razões expostas
,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
MÓVEIS SANTO ANTÔNIO LTDA-ME
para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de origem.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 04.08.2025 a 08.08.2025:

Acompanho o E. Relator.