Tribunal: TJES
Processo: 5013233-43.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-06-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA EM AÇÃO REVISIONAL.
FALTA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA.
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA RESCISÃO CONTRATUAL. DEPÓSITO DE VALORES INCONTROVERSOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Savana de Oliveira Muniz contra decisão que, em sede de ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, indeferiu o pedido de tutela de urgência para depósito judicial dos valores vencidos e vincendos no patamar de R$ 1.218,97. A agravante alega que houve alterações unilaterais nos valores das parcelas, sem aditivos contratuais formais, o que compromete o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, postulando, assim, pela manutenção da relação contratual mediante o reequilíbrio da avença e o expurgo de cobranças abusivas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de resolução automática do contrato sem prévia constituição em mora do promitente comprador inadimplente; (ii) verificar se há elementos suficientes para concessão da tutela de urgência para autorizar o depósito judicial de parcelas incontroversas, com a suspensão dos efeitos da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa, é indispensável a prévia constituição em mora do promitente comprador mediante notificação judicial ou extrajudicial pessoal, conforme os arts. 1º do Decreto-Lei nº 745/69, 32 da Lei nº 6.766/79 e 474 do Código Civil, além da Súmula 76 do STJ.

Inexistindo nos autos prova de notificação válida à agravante quanto à rescisão contratual e revenda do imóvel, não há que se falar em rompimento legítimo da avença.
Preliminar rejeitada
.

A previsão contratual de correção monetária pelo IGPM, por si só, não configura cláusula abusiva; todavia, eventual modificação nas condições de pagamento exige consentimento claro e informado do consumidor, conforme dispõe o inc. III do art. 6º do CDC.

Não tendo a agravada apresentado qualquer aditivo contratual ou comprovação de ciência e anuência da agravante quanto aos novos valores, há verossimilhança nas alegações de cobrança abusiva.

A existência de depósito judicial de valores incontroversos afasta o risco de irreversibilidade da medida e autoriza a tutela de urgência, conforme art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel exige, ainda que exista cláusula resolutiva expressa, a prévia constituição em mora do comprador inadimplente mediante notificação pessoal e válida.

Modificações nos valores de parcelas em contratos de consumo exigem consentimento informado do consumidor, sob pena de abusividade.

É cabível a tutela de urgência que autoriza o depósito judicial de parcelas incontroversas quando presentes elementos de verossimilhança das alegações e ausência de risco de irreversibilidade da medida.

Dispositivos relevantes citados
: Decreto-Lei nº 745/69, art. 1º; Lei nº 6.766/79, art. 32; CC, art. 474; CPC, art. 300; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; TJES, Apelação Cível nº 0007053-14.2016.8.08.0021, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, 3ª Câmara Cível, j. 06.09.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5010555-26.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 19.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013233-43.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SAVANA DE OLIVEIRA MUNIZ

AGRAVADO: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA EM AÇÃO REVISIONAL.
FALTA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA.
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA RESCISÃO CONTRATUAL. DEPÓSITO DE VALORES INCONTROVERSOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Savana de Oliveira Muniz contra decisão que, em sede de ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, indeferiu o pedido de tutela de urgência para depósito judicial dos valores vencidos e vincendos no patamar de R$ 1.218,97. A agravante alega que houve alterações unilaterais nos valores das parcelas, sem aditivos contratuais formais, o que compromete o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, postulando, assim, pela manutenção da relação contratual mediante o reequilíbrio da avença e o expurgo de cobranças abusivas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de resolução automática do contrato sem prévia constituição em mora do promitente comprador inadimplente; (ii) verificar se há elementos suficientes para concessão da tutela de urgência para autorizar o depósito judicial de parcelas incontroversas, com a suspensão dos efeitos da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece que, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa, é indispensável a prévia constituição em mora do promitente comprador mediante notificação judicial ou extrajudicial pessoal, conforme os arts. 1º do Decreto-Lei nº 745/69, 32 da Lei nº 6.766/79 e 474 do Código Civil, além da Súmula 76 do STJ.

Inexistindo nos autos prova de notificação válida à agravante quanto à rescisão contratual e revenda do imóvel, não há que se falar em rompimento legítimo da avença.
Preliminar rejeitada
.

A previsão contratual de correção monetária pelo IGPM, por si só, não configura cláusula abusiva; todavia, eventual modificação nas condições de pagamento exige consentimento claro e informado do consumidor, conforme dispõe o inc. III do art. 6º do CDC.

Não tendo a agravada apresentado qualquer aditivo contratual ou comprovação de ciência e anuência da agravante quanto aos novos valores, há verossimilhança nas alegações de cobrança abusiva.

A existência de depósito judicial de valores incontroversos afasta o risco de irreversibilidade da medida e autoriza a tutela de urgência, conforme art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel exige, ainda que exista cláusula resolutiva expressa, a prévia constituição em mora do comprador inadimplente mediante notificação pessoal e válida.

Modificações nos valores de parcelas em contratos de consumo exigem consentimento informado do consumidor, sob pena de abusividade.

É cabível a tutela de urgência que autoriza o depósito judicial de parcelas incontroversas quando presentes elementos de verossimilhança das alegações e ausência de risco de irreversibilidade da medida.

Dispositivos relevantes citados
: Decreto-Lei nº 745/69, art. 1º; Lei nº 6.766/79, art. 32; CC, art. 474; CPC, art. 300; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 76; TJES, Apelação Cível nº 0007053-14.2016.8.08.0021, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, 3ª Câmara Cível, j. 06.09.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5010555-26.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 19.02.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, rejeitar a preliminar de falta de interesse de agir e dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES

Preliminarmente, impõe-se a rejeição da tese de ausência de interesse de agir, suscitada pela parte agravada em contraminuta, sob o argumento de que o contrato teria sido validamente rescindido de forma automática, em decorrência da inobservância da cláusula contratual que prevê resolução por inadimplemento de duas parcelas, consecutivas ou não.

Isso porque, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência pátria, em especial do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Espírito Santo, é no sentido de que, ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é imprescindível a prévia constituição em mora do promitente comprador inadimplente, mediante notificação judicial ou extrajudicial, pessoal e válida, com prazo razoável para purgação da mora, é de se conferir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR . PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO . AÇÃO RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. 1.
Conforme entendimento do c. STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas
2 . Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora. 3. Não consta dos autos comprovação de recebimento da referida notificação pelos destinatários, consoante fls. 36/37 . Em verdade, o documento de fl. 38 indica que a Carta com Aviso de Recebimento foi recebida por terceiro, e em endereço completamente diferente daquele indicado como domicílio da 2ª requerida no contrato, o que é imprestável para fins de constituição em mora, na medida em que a cientificação deve ser pessoal, conforme os arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766 . 4. Ademais, sequer fora colacionado aos autos comprovante de tentativa de notificação do 1º requerido. 5. Outrossim, a prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto . 6. Considerando que a parte requerida/reconvinte formulou três pedidos reconvencionais, tendo apenas um deles sido acolhido, é evidente a caracterização da sucumbência recíproca, conforme preconiza o art. 86 do CPC, devendo os respectivos ônus serem suportados proporcionalmente entre os litigantes, tal como estabelecido na sentença. 7 . Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00070531420168080021, Relator.: MARCOS VALLS FEU ROSA, 3ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 06/09/2024)

Como se vê, referida exigência encontra amparo no artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/69, no artigo 32 da Lei nº 6.766/79, bem como no artigo 474 do Código Civil, além de estar reafirmada na Súmula 76 do STJ.

Na hipótese, não há nos autos qualquer comprovação de que a parte agravante tenha sido previamente notificada da resolução contratual. Ao revés, a agravante afirma, de forma inequívoca, que não interpelação formal da recorrida quanto à suposta rescisão, tampouco quanto à revenda do imóvel a terceiros.

Por sua vez, a agravada, em sua manifestação, limita-se a alegar genericamente a rescisão e revenda do bem, sem apresentar prova documental de notificação válida.

Portanto, rejeito a preliminar.

MÉRITO

Ao que se depreende, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Id. 9704449), no qual restou estabelecido como forma de pagamento, além da entrada, 144 parcelas no valor de R$ 1.218,97 (cláusula 4), a serem pagas a partir do dia 15/01/2018, reajustáveis, anualmente, pelo IGPM.

Segundo narra a recorrente, foram realizadas novas negociações, entretanto inexistem aditivos contratuais, de modo que os valores das parcelas atualmente cobradas se mostram abusivas, sem base contratual, consoante demonstrativo de débito apresentado pela promitente vendedora, é de se conferir:

A princípio, não se configura abusiva a previsão contratual de cobrança de correção monetária das parcelas do imóvel durante a construção com base na variação do chamado Índice Geral de Preços de Mercado - IGPM, uma vez que isso não representa acréscimo no
quantum
devido, senão mera atualização do poder aquisitivo da moeda, constituindo apenas a recomposição do valor corroído pelo processo inflacionário.

A propósito, a jurisprudência desta Corte de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO MONITÓRIA. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. PACTUAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA EM CONTRATO DE CONSUMO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1 – A genérica alegação de equívoco no cálculo de juros, acompanhada de apuração unilateral, sem demonstrar que o alegado equívoco tem sido reconhecido pela jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça não é suficiente para justificar o depósito de valor inferior ao contratado. 2 - A jurisprudência tem se manifestado no sentido de que a adoção do IGPM, quando livremente contratado pelas partes, não é ilegal ou abusiva. 3 - Recurso provido.

(TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5010555-26.2022.8.08.0000, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data: 19/Feb/2024

Entretanto, é possível verificar, ao menos em cognição sumária, que as parcelas advindas da renegociação ultrapassam a proporção de 100% do valor originalmente pactuado.

Sob esse prisma, conquanto seja cabível o aludido reajuste, deve ele ocorrer nos termos contratados, de modo que, em se tratando de relação de consumo, cabe à promitente vendedora provar que prestou informação adequada e clara sobre a renegociação, consoante inciso III do art. 6º do CDC.

Ou seja, eventual renegociação de valores ou alteração da forma de cálculo das parcelas exige, por parte do fornecedor, prova cabal de que tais modificações foram efetivamente informadas, aceitas e compreendidas pelo consumidor.

In casu
, a agravada não trouxe aos autos qualquer instrumento contratual aditivo ou elemento probatório que comprove a efetiva ciência e concordância da agravante quanto aos valores cobrados após as supostas renegociações, tampouco esclareceu os critérios utilizados para aplicação dos reajustes que excedem o previsto originariamente.

Por sua vez, a recorrente apresenta documentos demonstrando as parcelas pagas, os valores considerados incontroversos, e a existência de tentativa de solução extrajudicial por meio do PROCON e notificação formal com proposta de pagamento.

Ademais, considerando que o montante incontroverso é objeto de depósito judicial pela agravante, não há que se falar em risco de irreversibilidade da medida.

Sendo assim, restando controvertida a correção e legalidade dos valores cobrados, bem como a ausência de notificação formal quanto à rescisão, mostra-se presente a verossimilhança das alegações, nos termos do artigo 300 do CPC.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou provimento
para que a agravada se abstenha de rescindir o contrato, bem como autorizar o depósito judicial dos valores incontroversos referentes às parcelas vencidas e vincendas, essas depositadas mensalmente e devidamente atualizadas de acordo com o IGPM.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

Sessão Virtual de 02 a 06.06.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões