Tribunal: TJES
Processo: 5015012-67.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigações; Espécies de Contratos; Locação de Imóvel; Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C PEDIDO DE DESPEJO. COMPOSIÇÃO DO POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE PASSIVA. LIMINAR DE DESPEJO FUNDADA NO CPC. CONFIRMAÇÃO PARCIAL DA DECISÃO AGRAVADA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão do Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES, proferida na Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Pedido de Liminar para Despejo, que indeferiu a tutela de urgência para desocupação do imóvel e excluiu do polo passivo da demanda todas as partes, exceto a empresa. A agravante alega inadimplemento contratual referente a aluguéis e IPTU, cuja dívida supera R$ 100.000,00, e requer a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se deve ser mantida a exclusão dos demais réus do polo passivo da ação; (ii) estabelecer se é possível o conhecimento da alegação de ilegitimidade passiva da empresa diretamente na instância recursal; e (iii) determinar se é cabível a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC, mesmo diante da existência de garantia locatícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação indica expressamente a empresa RICKS BURGER LTDA. como única locatária, e os demais signatários figuram como representantes legais, não havendo cláusula de solidariedade ou fiança. Aplica-se, portanto, a autonomia da pessoa jurídica para manter a exclusão dos demais do polo passivo.

4. A alegação de ilegitimidade passiva apresentada nas contrarrazões pela empresa AE BURGER LTDA. não pode ser analisada pela instância recursal, sob pena de supressão de instância. A matéria deverá ser apreciada pelo juízo de origem, inicialmente à luz da Teoria da Asserção.

5. A liminar de despejo concedida deve ser confirmada, pois, ainda que garantida a locação, a jurisprudência do STJ e do TJES admite a aplicação subsidiária do art. 300 do CPC quando presentes os requisitos da tutela de urgência.

6. No caso, o inadimplemento do contrato por mais de três meses e o valor expressivo da dívida demonstram a probabilidade do direito e o perigo de dano, autorizando a concessão da liminar mesmo na presença de garantia locatícia.

7. A caução exigida pelo art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 deve ser mantida quando a desocupação do imóvel decorre de ordem judicial e não de entrega voluntária, cabendo a análise do levantamento primeiramente pelo juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A exclusão de partes do polo passivo deve observar os termos do contrato de locação, respeitando a autonomia da pessoa jurídica e a ausência de obrigação expressa.

2. A ilegitimidade passiva arguida por novo fundamento nas contrarrazões não pode ser conhecida originariamente pela instância recursal, sob pena de supressão de instância.

3. A liminar de despejo pode ser concedida com base no art. 300 do CPC, mesmo diante da existência de fiança, quando presentes os requisitos da tutela de urgência e o valor da dívida locatícia supere a caução legal exigida.

4. A caução exigida pelo art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 deve ser mantida quando a desocupação do imóvel decorre de ordem judicial e não de entrega voluntária, cabendo a análise do seu levantamento primeiramente pelo juízo de origem.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º; CPC/2015, arts. 300 e 311.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1207161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08.02.2011, DJe 18.02.2011; TJES, AI 5003541-88.2022.8.08.0000, Rel. Des. Anselmo Laghi Laranja, j. 31.08.2022; TJES, AI 24169012945, Rel. Subst. Cristóvão de Souza Pimenta, j. 07.03.2017; TJES, AI 0004297-86.2017.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 19.06.2017; TJES, AI 5009765-08.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 06.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015012-67.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LTDA

AGRAVADO: HENRIQUE CESAR HELLMEISTER MALHADO e outros (3)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C PEDIDO DE DESPEJO. COMPOSIÇÃO DO POLO PASSIVO. LEGITIMIDADE PASSIVA. LIMINAR DE DESPEJO FUNDADA NO CPC. CONFIRMAÇÃO PARCIAL DA DECISÃO AGRAVADA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão do Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES, proferida na Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Pedido de Liminar para Despejo, que indeferiu a tutela de urgência para desocupação do imóvel e excluiu do polo passivo da demanda todas as partes, exceto a empresa. A agravante alega inadimplemento contratual referente a aluguéis e IPTU, cuja dívida supera R$ 100.000,00, e requer a reforma da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se deve ser mantida a exclusão dos demais réus do polo passivo da ação; (ii) estabelecer se é possível o conhecimento da alegação de ilegitimidade passiva da empresa diretamente na instância recursal; e (iii) determinar se é cabível a concessão de liminar de despejo com fundamento no art. 300 do CPC, mesmo diante da existência de garantia locatícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação indica expressamente a empresa RICKS BURGER LTDA. como única locatária, e os demais signatários figuram como representantes legais, não havendo cláusula de solidariedade ou fiança. Aplica-se, portanto, a autonomia da pessoa jurídica para manter a exclusão dos demais do polo passivo.

4. A alegação de ilegitimidade passiva apresentada nas contrarrazões pela empresa AE BURGER LTDA. não pode ser analisada pela instância recursal, sob pena de supressão de instância. A matéria deverá ser apreciada pelo juízo de origem, inicialmente à luz da Teoria da Asserção.

5. A liminar de despejo concedida deve ser confirmada, pois, ainda que garantida a locação, a jurisprudência do STJ e do TJES admite a aplicação subsidiária do art. 300 do CPC quando presentes os requisitos da tutela de urgência.

6. No caso, o inadimplemento do contrato por mais de três meses e o valor expressivo da dívida demonstram a probabilidade do direito e o perigo de dano, autorizando a concessão da liminar mesmo na presença de garantia locatícia.

7. A caução exigida pelo art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 deve ser mantida quando a desocupação do imóvel decorre de ordem judicial e não de entrega voluntária, cabendo a análise do levantamento primeiramente pelo juízo de origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A exclusão de partes do polo passivo deve observar os termos do contrato de locação, respeitando a autonomia da pessoa jurídica e a ausência de obrigação expressa.

2. A ilegitimidade passiva arguida por novo fundamento nas contrarrazões não pode ser conhecida originariamente pela instância recursal, sob pena de supressão de instância.

3. A liminar de despejo pode ser concedida com base no art. 300 do CPC, mesmo diante da existência de fiança, quando presentes os requisitos da tutela de urgência e o valor da dívida locatícia supere a caução legal exigida.

4. A caução exigida pelo art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91 deve ser mantida quando a desocupação do imóvel decorre de ordem judicial e não de entrega voluntária, cabendo a análise do seu levantamento primeiramente pelo juízo de origem.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º; CPC/2015, arts. 300 e 311.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1207161/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 08.02.2011, DJe 18.02.2011; TJES, AI 5003541-88.2022.8.08.0000, Rel. Des. Anselmo Laghi Laranja, j. 31.08.2022; TJES, AI 24169012945, Rel. Subst. Cristóvão de Souza Pimenta, j. 07.03.2017; TJES, AI 0004297-86.2017.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 19.06.2017; TJES, AI 5009765-08.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 06.12.2023.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LT
D
A
, no qual pretende ver modificada a r. decisão a quo, proferida pelo douto Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES, na “Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Pedido de Liminar para Despejo” proposta pela Agravante, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para desocupação do imóvel e determinou a exclusão de parte dos requeridos do polo passivo da demanda.

Decisão do nobre Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho no ID 6941747, deferindo em parte o pedido de antecipação da tutela recursal, com a determinação de expedição de ordem de desocupação compulsória, circunscrita à empesa.

Embargos de Declaração de
SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LTDA
no ID 7158717 contra a decisão prolatada.

Contrarrazões ao agravo no ID 7260609 e contrarrazões aos aclaratórios no ID 8922684.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 24 de junho de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LTDA,
no qual pretende ver modificada a r. decisão a quo, proferida pelo douto Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória/ES, na “Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Pedido de Liminar para Despejo” proposta pela Agravante, que indeferiu o pedido de tutela de urgência para desocupação do imóvel e determinou a exclusão de parte dos requeridos do polo passivo da demanda.

Esclareço, inicialmente, os contornos relevantes do presente feito.

A Agravante propôs a ação de origem alegando que os Agravados descumpriram o contrato de locação de imóvel comercial firmado em 25 de janeiro de 2019. Aduz a falta de pagamento dos aluguéis referentes aos meses de setembro, outubro e novembro de 2023, além de débitos de IPTU que levaram à inscrição da Agravante em dívida ativa. A dívida total, à época da propositura, superava a quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Na ação, pleiteou a concessão de tutela de urgência para a imediata desocupação do imóvel.

O juízo de primeiro grau indeferiu a liminar por entender que o contrato possuía garantia (fiança) e determinou a exclusão de todos os réus, com exceção da empresa RICKS BURGUER LTDA (atual AE BURGER LTDA.).

Interposto o presente Agravo de Instrumento, foi proferida decisão pelo eminente Desembargador que me antecedeu, deferindo a tutela de urgência recursal para determinar a expedição da ordem de despejo. Em face de tal decisão, a Agravante opôs Embargos de Declaração, os quais foram respondidos pela Agravada. A Agravada também apresentou contrarrazões ao Agravo de Instrumento, suscitando matéria nova referente à sua própria legitimidade passiva.

Pois bem.

Analiso conjuntamente o mérito do Agravo de Instrumento e os Embargos de Declaração opostos.

De início, no que tange aos Embargos de Declaração, estes perdem o seu objeto, uma vez que o mérito do recurso principal está sendo julgado nesta oportunidade por este Colegiado, sanando qualquer suposta omissão. Julgo-os, portanto, prejudicados.

Quanto ao mérito do Agravo, a controvérsia cinge-se a quatro pontos:
(i)
a composição do polo passivo;
(ii)
a arguição de ilegitimidade da Agravada;
(iii)
o cabimento da ordem de despejo liminar; e
(iv)
o levantamento da caução depositada em juízo.

No que se refere à composição do polo passivo, a decisão de primeiro grau que excluiu os demais requeridos deve ser mantida. Conforme se extrai do contrato de locação (ID 34926903 dos autos originários), a empresa "RICKS BURGER LTDA" é a única que figura na qualidade de "Locatária". As demais pessoas físicas e jurídicas, embora ali qualificadas, constam expressamente como suas representantes legais. Não há no instrumento contratual qualquer cláusula que os obrigue como locatários solidários ou fiadores. Desse modo, a aplicação do princípio da autonomia da pessoa jurídica é medida que se impõe.

Quanto à arguição de ilegitimidade passiva da empresa AE BURGER LTDA., suscitada pela própria empresa em contrarrazões, entendo que tal matéria não pode ser conhecida originariamente por esta instância recursal. A análise de suposto aditivo contratual e de alterações societárias, que não foram objeto de debate e prova no primeiro grau, configuraria indevida supressão de instância. A questão deverá ser dirimida pelo juízo
a quo
, a quem compete a análise aprofundada dos fatos e das provas. Para os fins deste recurso, aplica-se a Teoria da Asserção, pela qual a legitimidade é verificada em abstrato, com base nas alegações da petição inicial, que, no caso, indicou a Agravada como locatária com base no contrato que instruiu o feito.

Ainda, no que toca à liminar de despejo, a decisão que a concedeu deve ser confirmada. Embora a Lei nº 8.245/91 estabeleça requisitos próprios, a jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de concessão da medida com fundamento no art. 300 do CPC.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011) possui entendimento de que o rol previsto no artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, não é taxativo, podendo o magistrado acionar as disposições do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que presentes os requisitos de urgência previstos no artigo 300, caput, do CPC.

Esse entendimento tem sido adotado em diversos julgados desta egrégia Corte de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PRESENTES. CAUÇÃO FIDEJUSSÓRIA. INADIMPLÊNCIA SUPERIOR A TRÊS MESES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A desocupação do imóvel por inadimplemento contratual pode ser deferida mesmo que inexista a caução fidejussória, desde que estejam presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada previstos no artigo 300, caput, do CPC, o que foi constatado no caso concreto. 2. O rol previsto no artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, não é taxativo, podendo o magistrado acionar as disposições do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Precedentes. 3. Além disso, a jurisprudência pátria possui posicionamento pela desnecessidade de caução em casos em que a locatária não nega que está inadimplente por período que ultrapassa o valor equivalente a três meses de aluguel. 4. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-ES, Agravo de Instrumento 5003541-88.2022.8.08.0000, Relator ANSELMO LAGHI LARANJA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 31/Aug/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. TUTELA DE EVIDÊNCIA. ART. 311 DO CPC⁄15. POSSIBILIDADE. REQUISITOS ATENDIDOS. RECURSO PROVIDO.

1) Consoante o inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245/91, para o deferimento da liminar de desocupação do imóvel deverão ser observados os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) fundamentação da demanda na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; c) ausência de qualquer das garantias mencionadas no art. 37 da Lei n. 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou por haver exoneração quanto à garantia. 2)
Nada obstante, mesmo quando presente algum óbice previsto na Lei de Locações, no caso a existência de fiança, é possível que a medida liminar seja concedida quando preenchidos os requisitos para antecipação dos efeitos da tutela.
Precedentes do TJES. [...]. 4) Recurso provido.

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 24169012945, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA – Relator Substituto: CRISTOVAO DE SOUZA PIMENTA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/03/2017, Data da Publicação no Diário: 16/03/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59,§1º, IX DA LEI Nº 8.245/91. APLICAÇÃO DO ART. 300 DO CPC/2015. INADIMPLEMENTO RECALCITRANTE DO LOCATÁRIO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. LIMINAR DE DESPEJO. IRRELEVÂNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Não obstante garantida a locação pela fiança e ausente caução prestada pelo Locador, o rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n. º 8.245/91 não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 300 do CPC/2015 para a concessão da tutela provisória em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.
Precedentes do STJ e do TJES. [...] 5. Recurso conhecido e improvido.

(TJES; AI 0004297-86.2017.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Robson Luiz Albanez; Julg. 19/06/2017; DJES 26/06/2017)

Os requisitos para a tutela de urgência estão presentes: a probabilidade do direito é demonstrada pela prova do inadimplemento, cujo valor suplanta a garantia contratual, e o perigo de dano é evidente, diante do risco de invasão e deterioração do imóvel abandonado.

Por fim, a Agravante requer o levantamento do valor de R$ 35.187,99 (trinta e cinco mil, cento e oitenta e sete reais e noventa e nove centavos), depositado a título de caução para viabilizar a análise do pleito liminar.

O pedido, contudo, não merece acolhida neste momento processual.

A caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, tem por finalidade assegurar o juízo e garantir a reparação de eventuais danos causados ao locatário por uma desocupação que, ao final do processo, venha a se demonstrar indevida.

No caso em tela, não há prova ou mesmo alegação de que houve uma desocupação voluntária e formal do imóvel. Ao contrário, a própria Agravante descreve a situação como de "abandono", afirmando que o imóvel se encontra "fechado, sem que fosse realizada a entrega das chaves".

Essa circunstância, de abandono e não de entrega consensual, reforça a necessidade de se manter a garantia, pois a retomada da posse pela Agravante se dará por força de ordem judicial (o mandado de despejo), e não por um ato espontâneo da Agravada. A destinação final do valor – seja o seu levantamento pela Agravante, seja a sua utilização para reparação de eventuais danos à Agravada – é matéria a ser decidida primeiramente pelo juízo de origem.

CONCLUSÃO

Por tais razões,
CONHEÇO
do recurso de
SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LTDA
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a decisão de primeiro grau e confirmar a tutela de urgência recursal que determinou a expedição do mandado de despejo em face da empresa
AE BURGER LTDA.,
mantendo, no mais, a decisão agravada que excluiu os demais requeridos do polo passivo.

Prejudicados os Embargos de Declaração opostos.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar