Tribunal: TJES
Processo: 0008284-53.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº

0008284-53
.2020.8.08.0048

APELANTE
S
:

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADO:
VALIRA PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIA CONTROLADORA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS PENDENTES. ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL SEM EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO TOTAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a suspensão das parcelas pendentes de pagamento, a apresentação de documentos para a escrituração do contrato e a indenização por danos materiais, em razão do atraso na entrega de loteamento cuja previsão de conclusão era abril de 2019. Os apelantes fundamentaram o recurso na ilegitimidade passiva da segunda requerida, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, força maior para justificar o atraso e cláusula contratual que condiciona a escrituração à quitação total do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva na demanda; (ii) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica analisada; e (iii) avaliar se o atraso no cumprimento contratual pode ser justificado por força maior, de modo a afastar as consequências impostas pela sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva por integrar o grupo econômico da vendedora, CIDADE VERDE SERRA, sendo sócia e participando da campanha publicitária para venda dos lotes. A jurisprudência reconhece sua responsabilidade solidária com fundamento no art. 3º e no art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, bem como na teoria da aparência, considerando o vínculo estrutural entre as empresas e sua atuação conjunta na cadeia de fornecimento.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação jurídica por envolver fornecimento de produto (loteamento imobiliário) a consumidor final. O inadimplemento do fornecedor – atraso na entrega do empreendimento – atrai a proteção consumerista, conforme entendimento consolidado do STJ.

A cláusula contratual que prevê prorrogação de prazo em caso de força maior não exime os apelantes de responsabilidade, pois eventos como crise econômica, pandemia de COVID-19 e elevação de custos são inerentes ao setor de construção civil e não justificam o atraso exacerbado, ainda mais quando as obras estão paralisadas, sem comprovação de retomada.

A suspensão das parcelas pendentes é legítima, com fundamento na exceção do contrato não cumprido, pois o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado no atraso injustificado da entrega do loteamento, impede a exigibilidade do saldo devedor.

A escrituração do imóvel não pode ser condicionada à quitação total do preço, pois a inadimplência dos apelantes caracteriza descumprimento contratual que autoriza a mitigação da exigência de contraprestação integral pelo comprador, em conformidade com o princípio do equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A sócia de empresa que comercializa loteamentos possui legitimidade passiva para responder solidariamente por obrigações contratuais em casos de inadimplemento, nos termos do art. 3º e do art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, em aplicação da teoria da aparência.

Atrasos na entrega de loteamentos imobiliários decorrentes de fatores inerentes à construção civil não caracterizam força maior e não afastam a responsabilidade do fornecedor.

O consumidor pode suspender o pagamento de parcelas vincendas diante do inadimplemento contratual do fornecedor, por meio da exceção do contrato não cumprido.

A escrituração do imóvel não pode ser condicionada à quitação total do preço em casos de inadimplemento do vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 3º, 25, § 1º, e 34; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-ES, Apelação Cível nº 0016018-89.2019.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 27.06.2024.

TJ-ES, Apelação Cível nº 0012216-83.2019.8.08.0048, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 26.02.2024.

TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5001959-53.2022.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 30.07.2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 2064042, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 29.08.2022.

TJ-SP, Apelação Cível nº 1006471-93.2022.8.26.0438, Rel. Des. Alexandre David Malfatti, j. 05.01.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008284-53.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: VALIRA PARTICIPACOES S/A

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº

0008284-53
.2020.8.08.0048

APELANTE
S
:

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADO:
VALIRA PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIA CONTROLADORA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS PENDENTES. ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL SEM EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO TOTAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a suspensão das parcelas pendentes de pagamento, a apresentação de documentos para a escrituração do contrato e a indenização por danos materiais, em razão do atraso na entrega de loteamento cuja previsão de conclusão era abril de 2019. Os apelantes fundamentaram o recurso na ilegitimidade passiva da segunda requerida, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, força maior para justificar o atraso e cláusula contratual que condiciona a escrituração à quitação total do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva na demanda; (ii) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica analisada; e (iii) avaliar se o atraso no cumprimento contratual pode ser justificado por força maior, de modo a afastar as consequências impostas pela sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva por integrar o grupo econômico da vendedora, CIDADE VERDE SERRA, sendo sócia e participando da campanha publicitária para venda dos lotes. A jurisprudência reconhece sua responsabilidade solidária com fundamento no art. 3º e no art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, bem como na teoria da aparência, considerando o vínculo estrutural entre as empresas e sua atuação conjunta na cadeia de fornecimento.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação jurídica por envolver fornecimento de produto (loteamento imobiliário) a consumidor final. O inadimplemento do fornecedor – atraso na entrega do empreendimento – atrai a proteção consumerista, conforme entendimento consolidado do STJ.

A cláusula contratual que prevê prorrogação de prazo em caso de força maior não exime os apelantes de responsabilidade, pois eventos como crise econômica, pandemia de COVID-19 e elevação de custos são inerentes ao setor de construção civil e não justificam o atraso exacerbado, ainda mais quando as obras estão paralisadas, sem comprovação de retomada.

A suspensão das parcelas pendentes é legítima, com fundamento na exceção do contrato não cumprido, pois o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado no atraso injustificado da entrega do loteamento, impede a exigibilidade do saldo devedor.

A escrituração do imóvel não pode ser condicionada à quitação total do preço, pois a inadimplência dos apelantes caracteriza descumprimento contratual que autoriza a mitigação da exigência de contraprestação integral pelo comprador, em conformidade com o princípio do equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A sócia de empresa que comercializa loteamentos possui legitimidade passiva para responder solidariamente por obrigações contratuais em casos de inadimplemento, nos termos do art. 3º e do art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, em aplicação da teoria da aparência.

Atrasos na entrega de loteamentos imobiliários decorrentes de fatores inerentes à construção civil não caracterizam força maior e não afastam a responsabilidade do fornecedor.

O consumidor pode suspender o pagamento de parcelas vincendas diante do inadimplemento contratual do fornecedor, por meio da exceção do contrato não cumprido.

A escrituração do imóvel não pode ser condicionada à quitação total do preço em casos de inadimplemento do vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 3º, 25, § 1º, e 34; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-ES, Apelação Cível nº 0016018-89.2019.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 27.06.2024.

TJ-ES, Apelação Cível nº 0012216-83.2019.8.08.0048, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 26.02.2024.

TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5001959-53.2022.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 30.07.2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 2064042, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 29.08.2022.

TJ-SP, Apelação Cível nº 1006471-93.2022.8.26.0438, Rel. Des. Alexandre David Malfatti, j. 05.01.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº

0008284-53
.2020.8.08.0048

APELANTE
S
:

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S A e GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADO:
VALIRA PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, cinge-se o presente apelo a analisar a juridicidade da
Sentença que julgou procedent
es os pedidos formulados por
VALIRA PARTICIPAÇÕES S/A
.

Dos fatos, em suma, depreende-se que houve atraso na entrega do loteamento comercializado por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S A e GRAN VIVER URBANISMO S/A
, cuja previsão foi abril de 2019.

Em decorrência, o demandante/
apelado
formulou
pedido de
suspensão
da sua obrigação, em relação a parcelas ainda pendentes de pagamento,
o
fornecimento de
documentos para a referente escrituração do contrato e indenização por danos materiais, relativas as despesas judiciais adiantadas.

O
Juízo julgou procedente
s
o
s
pedido
s
,
motivo da presente irresignação que tem como argumentos, (i)
a i
legitimidade passiva da apelante Gran Viver Urbanismo S/A,
pois
não participou diretamente do contrato; (ii) a
i
naplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (iii) a inexistência de

culpa no atraso das obras,
atribuindo o fato
a fatores externos, como crises econômicas, pandemia de COVID-19 e elevação dos custos de construção, configurando força maior; (iv) que o contrato prevê a prorrogação de prazos em situações de força maior, o que legitimaria os atrasos
no caso e que,
(v)

a escrituração do imóvel está condicionada ao pagamento integral do preço, o que não foi cumprido pelo apelado.

Pois bem.

O caso não exige extensas dilações e i
niciando
p
ela arguição de ilegitimidade
passiva do segundo
apelante
, sem muita delonga, consigno que este e. Tribunal tem examinado casos similares ao
presente e decidido que [...] “
n
o âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra, figura a Gran

Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura no polo passivo, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio, sendo claro nesse sentido o material probatório acostado na exordial
.”

[...]

(
Data: 27/Jun/2024 -
Órgão julgador: 3ª Câmara Cível - Número: 0016018-89.2019.8.08.0048 - Magistrado: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Provas em geral
).

Em referência destaco ainda:

[...] “
caso não seja aceito a ideia de grupo econômico, verifica-se às fl. 128 que as empresas anunciam em conjunto o empreendimento de loteamento em sites da internet, regendo-se na hipótese a aplicação da teoria da aparência, segundo a qual se reconhece a responsabilidade solidária de todos que participam da cadeia de fornecedores – art. 3º do CDC
. Preliminar acolhida.”

(
Data: 26/Feb/2024 -
Órgão julgador: 1ª Câmara Cível - Número: 0012216-83.2019.8.08.0048 - Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Promessa de Compra e Venda
).

[...]
3)
Em que pese figurar do contrato, como vendedora e credora fiduciária, tão somente, a pessoa jurídica Cidade Verde Serra
(Id 2267773, p. 3)
e de ser afirmado na contestação que a requerida Gran Viver é apenas 'uma das sócias' da vendedora Cidade Verde Serra
(Id 2268061, p. 3),
uma ligeira pesquisa na rede mundial de computadores é suficiente para descortinar que o endereço da pessoa jurídica Gran Viver é o mesmo que consta do CNPJ da pessoa jurídica Cidade Verde Serra
(nº 16.607.493/0001-62), a saber, Rua Paraíba, 330, 18º andar, bairro Funcionários, Belo Horizonte/BH,
o que converge à conclusão de que integram o mesmo grupo econômico, além de a requerida Gran Viver ostentar participação na composição societária da requerida Cidade Verde Serra
. 4) Aplica-se, a princípio, o disposto nos arts. 25, § 1º e 34 do Código de Defesa do Consumidor, de acordo com os quais “
Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores” e “O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos”, uma vez que as pessoas jurídicas relacionadas à construção, administração e venda do imóvel

adquirido pelo consumidor fazem parte da cadeia de fornecimento do produto e possuem, via reflexa, legitimidade passiva para a demanda
.
(Data: 30/Jul/2022 -
Órgão julgador: 3ª Câmara Cível - Número: 5001959-53.2022.8.08.0000 - Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO - Assunto: Promessa de Compra e Venda
).

Sob tais premissas
, rejeito a tese de ilegitimidade passiva da segunda acionada,
Gran Viver Urbanimos S/A.

Prosseguindo, q
uanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise, afirma o STJ:
[...] “No caso dos autos
a rescisão do contrato foi motivada pela inadimplência da empresa ré, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor
.[...]
(STJ - AgInt no AREsp: 2064042 RJ 2022/0027210-6, Data de Julgamento: 29/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2022).

É o que se denota dos autos.

Apesar de a rescisão contratual não ser objeto da lide, a causa de pedir, o atraso na entrega do empreendimento
ou na infraestrutura de loteamento,
enseja a aplicação da legislação consumerista, por constatação do descumprimento da pactuação pelo contratado.

Trato
continuativo, e
mbora seja lícita a
inclusão da
cláusula contratual de tolerância
por
180 dias, bem como válida, a utilização
da
prorrogação, para além da data prevista
para a entrega
, ocorrências como as alegadas pelo recorrente são inerentes à construção civil e suas consequências não devem ser transferidas aos adquirentes.

Portanto, sua responsabilidade
não pode
ser
minimizada, muito menos afastada,

em decorrência de
crises econômicas, pandemia de COVID-19
ou
elevação dos custos de construção,
a ensejar
o reconhecimento
da extrapolação do prazo previsto no contrato.

Deste modo,
já ultra
passado o prazo, sem justificativa plausível,
constata
-se a culpa do promitente vendedor no prejuízo suportado pelo comprador
e a
cresço, na situação examinada, as obras encontram-se paralisadas
e não existe nos autos
comprovação ou sequer alegação de que
tenham sido retomadas ou que
esteja em
fase de
desenvolvimento
.

C
orreta, portanto, a suspensão do pagamento das parcelas ainda devidas pelo demandante, que do valor total devido,
R$ 265.196,74
(duzentos e sessenta e cinco mil cento e noventa e seis reais e setenta e quatro centavos)
,
já adimpliu com
R$ 196.196,75,
(cento e noventa e seis mil cento e noventa e seis reais e setenta e cinco centavos).

Consectário, em resguardo ao seu direito de propriedade, expectativa contida pela pactuação realizada entre as partes, faz-se razoável a apresentação de documentos,
pelo ora apelante,
que viabilizem a averbação da promessa de compra e venda realizada entre as partes,
pelo apelado,
medidas que se coadunam ao reconhecimento da exceção do contrato não cumprido,
e
que refletem
também, por ora,
na inexigibilidade das obrigações do comprador e afasta
m
a aplicação de penalidades contratuais em seu desfavor.

R
essona com o entendimento delineado o excerto a seguir destacado:

[...]
Cobrança de parcelas e multa contratual. Verificou-se a violação da obrigação imposta ao embargado no tocante ao pagamento dos ajudantes de obra e ao atraso na entrega da obra
, motivando-se a resolução contratual operada de pleno direito.
Inexigibilidade das parcelas e não incidência da multa. Reconhecimento da exceção de contrato não cumprido.
Embargos à execução julgados procedentes. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO (TJ-SP - Apelação Cível: 1006471-93.2022.8.26.0438 Penápolis, Relator: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 05/01/2024, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/01/2024)

Consectário lógico,
a escrituração do imóvel
não
deve ser
condicionada ao pagamento integral do preço,
diante da responsabilidade do vendedor por seu inadimplemento
.

Por todo o exposto, não merece reparos a sentença objurgada, que será mantida por seus fundamentos.

C
onheço do recurso e
nego-lhe provimento
.

M
ajoro os honorários em 3% (três por cento),
por aplicação do §11 do artigo 85 do CPC.

É como voto.

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

MANIFESTO-ME POR ACOMPANHAR A DOUTA RELATORIA.

ESTE É O VOTO.