Tribunal: TJES
Processo: 0007816-02.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Dayvid Zanoni da Silva contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha nos autos dos embargos de terceiro opostos por Douglas Pereira de Oliveira. A sentença julgou procedente o pedido inicial para determinar o levantamento da restrição judicial imposta sobre o imóvel adquirido pelo embargante, objeto de escritura pública de compra e venda. O apelante sustenta que a boa-fé do terceiro adquirente não foi comprovada, considerando que o imóvel foi alienado pela Construtora Avalon em contexto supostamente fraudulento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a boa-fé do adquirente do imóvel está demonstrada e, portanto, suficiente para afastar a constrição judicial impugnada nos embargos de terceiro;
(ii) estabelecer se a ausência de registro de penhora ou averbação premonitória à época da alienação impede o reconhecimento de fraude à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de terceiro configuram meio processual cabível contra atos judiciais que gerem constrição sobre bens de pessoa que não seja parte no processo, nos termos do art. 674 do CPC.

O embargante comprovou a aquisição do imóvel mediante escritura pública de compra e venda lavrada em 02/09/2016, acompanhada de certidões negativas de ônus reais e de ações reipersecutórias, inexistindo registros de penhora ou averbações premonitórias à época da alienação.

Revelada a boa-fé do adquirente quando demonstrada a inexistência de conhecimento de qualquer medida judicial que pudesse afetar a transação, conforme consolidado na Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro com base na posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Incumbe ao apelante o ônus de provar a existência de má-fé ou fraude por parte do adquirente, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, o que não foi cumprido nos autos. A alegação de simulação ou fraude não encontra respaldo no conjunto probatório.

A ausência de registro de constrição ou averbação premonitória no momento da alienação afasta a configuração de fraude à execução, consoante entendimento fixado na Súmula 375 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A boa-fé do terceiro adquirente é presumida quando a alienação ocorre sem registro de penhora ou averbação premonitória e com a apresentação de certidões negativas, inexistindo provas de má-fé ou simulação.

A ausência de registro de constrição judicial no momento da alienação impede o reconhecimento de fraude à execução.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 792, IV, e 373, I; Súmulas 84 e 375 do STJ.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 84.

STJ, Súmula 375.

TJES, Apelação Cível nº 0019680-70.2018.8.08.0024, Rel. Desª Janete Vargas Simões, j. 16/11/2023.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5010146-79.2024.8.08.0000, Rel. Desª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 04/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007816-02.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DAYVID ZANONI DA SILVA

APELADO: DOUGLAS PEREIRA DE OLIVEIRA

RELATOR:
DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Dayvid Zanoni da Silva contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha nos autos dos embargos de terceiro opostos por Douglas Pereira de Oliveira. A sentença julgou procedente o pedido inicial para determinar o levantamento da restrição judicial imposta sobre o imóvel adquirido pelo embargante, objeto de escritura pública de compra e venda. O apelante sustenta que a boa-fé do terceiro adquirente não foi comprovada, considerando que o imóvel foi alienado pela Construtora Avalon em contexto supostamente fraudulento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a boa-fé do adquirente do imóvel está demonstrada e, portanto, suficiente para afastar a constrição judicial impugnada nos embargos de terceiro;
(ii) estabelecer se a ausência de registro de penhora ou averbação premonitória à época da alienação impede o reconhecimento de fraude à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de terceiro configuram meio processual cabível contra atos judiciais que gerem constrição sobre bens de pessoa que não seja parte no processo, nos termos do art. 674 do CPC.

O embargante comprovou a aquisição do imóvel mediante escritura pública de compra e venda lavrada em 02/09/2016, acompanhada de certidões negativas de ônus reais e de ações reipersecutórias, inexistindo registros de penhora ou averbações premonitórias à época da alienação.

Revelada a boa-fé do adquirente quando demonstrada a inexistência de conhecimento de qualquer medida judicial que pudesse afetar a transação, conforme consolidado na Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro com base na posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Incumbe ao apelante o ônus de provar a existência de má-fé ou fraude por parte do adquirente, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, o que não foi cumprido nos autos. A alegação de simulação ou fraude não encontra respaldo no conjunto probatório.

A ausência de registro de constrição ou averbação premonitória no momento da alienação afasta a configuração de fraude à execução, consoante entendimento fixado na Súmula 375 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A boa-fé do terceiro adquirente é presumida quando a alienação ocorre sem registro de penhora ou averbação premonitória e com a apresentação de certidões negativas, inexistindo provas de má-fé ou simulação.

A ausência de registro de constrição judicial no momento da alienação impede o reconhecimento de fraude à execução.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 792, IV, e 373, I; Súmulas 84 e 375 do STJ.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 84.

STJ, Súmula 375.

TJES, Apelação Cível nº 0019680-70.2018.8.08.0024, Rel. Desª Janete Vargas Simões, j. 16/11/2023.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5010146-79.2024.8.08.0000, Rel. Desª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 04/11/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007816-02.2018.8.08.0035

APELANTE: DAYVID ZANONI DA SILVA

APELADO: DOUGLAS PEREIRA DE OLIVEIRA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por Dayvid Zanoni da Silva em razão da sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos dos embargos de terceiro opostos por Douglas Pereira de Oliveira, que julgou procedente o pedido inicial para determinar o levantamento da restrição imposta sobre o imóvel descrito na exordial.

Em suas razões id. 11406061 aponta o apelante, inicialmente, ser do terceiro adquirente o ônus da prova da boa-fé, podendo dele se desincumbir apenas se comprovar a adoção das cautelas mínimas à negociação imobiliária, em especial, como se deu o pagamento.

Destaca que o imóvel em questão pertencia a construtora AVALON que, de forma ardil e maliciosa, tentou ocultá-lo das vítimas mediante alienação fraudulenta.

E mais: deveria o apelado ter diligenciado na busca das certidões capazes de garantir que imóvel objeto do negócio estaria livre e desimpedido, razão pela qual mister o provimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A fim de nortear o julgamento, relembro que o apelado apresentou os presentes embargos de terceiro afirmando que, mediante escritura pública de compra e venda lavrada na data de 02/09/2016, adquiriu do embargado e sua esposa - representados por sua procuradora Neize Azevedo Henrique Ferreira - o apartamento n.º 507, Bloco 01, do Residencial Vila da Serra, situado na Rua Belo Horizonte II, n.° 186, Carapina, Serra.

Esclareceu que o ITBI foi devidamente recolhido e, desde então, vêm exercendo a posse mansa e pacifica sobre o bem.

Por seu turno, apontou o embargado que firmou contrato de promessa de compra e venda com Avalon Construtora Ltda. referente a um imóvel a ser construído em Itaparica, Vila Velha, sendo que o pagamento seria feito por meio da entrega do apartamento 507 supratranscrito e uma quantia em dinheiro.

Todavia, ante o inadimplemento da construtora, ajuizou a demanda ordinária nº 0012625-69.2017.8.08.0035 pleiteando a rescisão contratual da avença, com pedido de tutela de urgência de devolução do pleno domínio do imóvel dado em pagamento, o que ensejou a constrição impugnada na presente via.

A sentença acolheu o pleito do embargante e, sem delongas, adianto que não vislumbro elementos suficientes a sua reforma.

O pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.

Trata-se, portanto, de meio defensivo que o terceiro possui contra atos judiciais que gerem medida constritiva de seus bens.

Encontra guarida no artigo 674 do CPC, que dispõe:
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
.

Neste caso, verifico que a escritura pública de compra e venda foi lavrada no dia 02/09/2016, ocasião em que não havia óbices à transação.

Naquela ocasião, os alienantes – devidamente representados pela sua procuradora – declararam, expressamente e sob pena de responsabilidade civil e penal,
“que não existem quaisquer ações reais e pessoais reipersecutórias, nem quaisquer ônus reais, incidentes sobre o mesmo imóvel, tendo apresentado para tanto a certidão negativa de ônus reais e de citações de ações reais e pessoais reipersecutórias
”.

Desse modo, as alegações do apelo não merecem guarida, revelando por parte do recorrente verdadeiro comportamento contraditório, porquanto no momento da celebração do negócio jurídico foi o responsável pela apresentação das certidões negativas.

E, consoante entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o nº 84, "
é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro
".

Em suma, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial, ou mesmo averbação premonitória, em relação à demanda anulatória manejada pelo apelante, não havendo nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição.

Ao contrário do sustentado, incumbiria ao apelante o ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito, especificamente a alegada simulação, providência que, uma vez não cumprida, justifica a rejeição da pretensão.

No mesmo sentido já decidiu este Egrégio Tribunal:

EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROVA DA POSSE. AFASTAMENTO DO ARRESTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme o art. 674 do CPC, quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. 2. Segundo a jurisprudência do STJ, “A existência dos embargos de terceiro decorre do princípio de que a execução deve atingir apenas os bens do executado passíveis de apreensão”, ao passo que “A legitimidade para a oposição dos embargos de terceiros recai sobre o senhor e possuidor ou sobre apenas o possuidor” (REsp n. 1.709.128/RJ).
3. Os apelados comprovaram que adquiriram o imóvel sobre o qual recaiu o arresto em 2012, por meio do contrato particular de permuta. Apesar das inconsistências apontadas nas declarações de imposto de renda do apelado, bem como a ausência de comprovação da efetiva compensação de cheques emitidos pela Construtora Avalon para fins de torna, o contrato de locação acostado aos autos comprova que o exercício da posse do bem pelos apelados, o que é suficiente para afastar a constrição
. 4. Por ter o arresto recaído sobre o imóvel em virtude da desatualização do cadastro perante o RGI, os ônus sucumbenciais devem ser invertidos, recaindo sobre os embargantes (Tema 872 do STJ). 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. Apelação Cível nº 0019680-70.2018.8.08.0024. Relatora Desembargadora Janete Vargas Simões. Data do julgamento 16/11/2023).

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO. BOA-FÉ. SÚMULA 84 DO STJ. PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES que indeferiu a tutela de urgência nos autos de Embargos de Terceiro, onde o agravante busca a suspensão das medidas constritivas sobre imóvel objeto de contrato particular de compra e venda, cuja posse exerce desde 2012, embora a ação originária tenha sido ajuizada em 2017. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a posse do imóvel, amparada em contrato particular de compra e venda não registrado, é suficiente para afastar as medidas constritivas impostas pelo juízo de origem; (ii) estabelecer se a boa-fé do adquirente, no caso específico, permite a oposição de embargos de terceiro mesmo na ausência de registro formal da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo sem registro, desde que comprovada a boa-fé do adquirente. 4. No caso concreto, o agravante comprova a posse desde 2012, por meio de contrato particular e escritura pública não registrada, demonstrando a inexistência de má-fé ou conhecimento de pendências judiciais à época da aquisição. 5. A ausência de registro não impede, neste momento processual, a suspensão das medidas constritivas, já que não há indícios de fraude ou simulação que desabonem a validade do negócio jurídico realizado de boa-fé. 6. A jurisprudência pacífica, com base na Súmula 375 do STJ, afasta a configuração de fraude à execução na ausência de registro de constrição à época da alienação, reforçando a presunção de boa-fé do agravante.

7. Pela análise do conjunto probatório presente nos autos neste momento, portanto, é possível inferir que a aquisição do bem imóvel pelo embargante, ora agravante, é alheia aos fatos objetos da demanda principal, de forma que, independentemente do registro, deve ser reconhecida a validade do negócio efetuado de boa-fé, conforme o artigo 792, inciso IV, do CPC e a Súmula 375 do STJ, atribuindo-se, assim, validade ao contrato, ante a inexistência de quaisquer indícios nos autos que indique simulação ou fraude.
IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. (TJES. Agravo de Instrumento nº 5010146-79.2024.8.08.0000. Relatora Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva. Data do julgamento 04/11/2024).

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)