Tribunal: TJES
Processo: 0012314-45.2020.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Assistência Judiciária Gratuita; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-03-27

Ementa:
Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

em face da r. sentença de id. 11684033 proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da
“
ação de
indenização por danos materiais
”
proposta por
EDNEY JOSÉ DE FARIA E JUNIA RODRIGUES DA SILVA
, julgou procedentes os pedidos elencados na inicial.

Em suas razões de id. 11684439, sustenta a apelante, em síntese, que: (i) o percentual de retenção deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores; (ii) o termo inicial para correção monetária deve ser fixado da data do ajuizamento da ação e não de cada desembolso.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 11684441) pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012314-45.2020.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: EDNEY JOSE DE FARIA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE R
ESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR

PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR –
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
MANTIDO
–
PREJUÍZO
NÃO
DEMONSTRADO
–
CORREÇÃO

MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS CORRETAMENTE FIXADOS
–
RECURSO CONHECIDO
E
DES
PROVIDO
.

1.
O C. STJ
“tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo

vendedor, de
parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ,

AgInt no AREsp n.
725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2.
N
ão vejo razão para alterar o percentual
estipulado
pelo D. Juízo
a
quo o
(10%)
,
posto que fixado em observância a
s particularidades do caso em

comento, notadamente o tempo de duração do contrato e o montante já pago pelo
ora apelado
.
O
percentual de 10% mostra-se suficiente para cobrir

todas as despesas suportadas com a venda do imóvel, como publicidade, corretagem, administração entre outras sem que seja considerado excessivo.

Ademais, a
s
apelante
s
não demonstr
aram
nenhum custo excepcional a justificar a pretendida majoração do percentual.

3.
O valor a ser restituído ao comprador deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o desembolso até o trânsito em julgado, a partir de

quando deverá incidir exclusivamente a SELIC a título de juros de mora, que já engloba a correção monetária.

4
.
Recurso conhecido e des
provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

em face da r. sentença de id. 11684033 proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da
“
ação de
indenização por danos materiais
”
proposta por
EDNEY JOSÉ DE FARIA E JUNIA RODRIGUES DA SILVA
, julgou procedentes os pedidos elencados na inicial.

Em suas razões de id. 11684439, sustenta a apelante, em síntese, que: (i) o percentual de retenção deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores; (ii) o termo inicial para correção monetária deve ser fixado da data do ajuizamento da ação e não de cada desembolso.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 11684441) pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0012314-45.2020.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: EDNEY JOSE DE FARIA, JUNIA RODRIGUES DA SILVA FARIA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
em face da r. sentença de id. 11684033 proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da “
ação de indenização por danos materiais
” proposta por
EDNEY JOSÉ DE FARIA E JUNIA RODRIGUES DA SILVA
, julgou procedentes os pedidos elencados na inicial.

Em suas razões de id. 11684439, sustenta a apelante, em síntese, que: (i) o percentual de retenção deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores; (ii) o termo inicial para correção monetária deve ser fixado da data do ajuizamento da ação e não de cada desembolso.

Pois bem.

Sobre a possibilidade de retenção por parte da construtora/incorporadora do valor já pago pelo consumidor, faz-se de suma importância contemplar o entendimento fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 543 que, por sua vez, ratificou o posicionamento da Corte no sentido de assegurar a impossibilidade de retenção integral dos valores já pagos pelo promitente comprador, mesmo que tenha sido este quem deu causa ao desfazimento do negócio jurídico:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.” (Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). (grifo nosso)

Inobstante, no que se refere à porcentagem do valor parcialmente retido, o entendimento predominante da Corte Superior é de que
“tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Nesse ponto, destaco que
“
Embora não se desconheça o entendimento do Superior Tribunal de Justiça que a construtora busca emplacar, qual seja, de que nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, em que houver desistência imotivada do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, como uma espécie de padrão-base de cláusula penal (STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019), há de se observar que tal posicionamento ressalva, em todos os precedentes analisados, o fato de o acórdão recorrido não ter feito menção a qualquer circunstância específica que justifique a redução desse parâmetro”
.(TJES; AC 0011570-83.2013.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Relª Desig. Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julg. 01/08/2022; DJES 31/08/2022).

Por sinal, na hipótese dos autos, não vejo razão para alterar o percentual estipulado pelo D. Juízo a
quo o
(10%)
,
posto que fixado em observância as particularidades do caso em comento, notadamente o tempo de duração do contrato e o montante já pago pelos ora apelados.

Ora, percentual de 10% mostra-se suficiente para cobrir todas as despesas suportadas com a venda do imóvel, como publicidade, corretagem, administração entre outras sem que seja considerado excessivo.

Ademais, a apelante não demonstrou nenhum custo excepcional a justificar a pretendida majoração do percentual.

Destaco que é nesse sentido o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:

[...]
É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos supo
rtados
. (TJES; AC 0011333-89.2015.8.08.0012; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 19/07/2022; DJES 28/07/2022)

[...] A Segunda Seção do STJ, ao julgar o RESP 1.300.418/SC sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, as parcelas pagas devem ser devolvidas parcialmente. 2 – A retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los.
3 - Embora a resolução contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva dos promitente-compradores a estipulação de 10% encontra amparo na jurisprudência pátria, especialmente se observarmos as peculiaridades do caso concreto
[...]. (TJES; AC 0032964-15.2018.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 29/08/2022; DJES 06/09/2022)

(...)
5. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
(AgInt no AREsp 1858098/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe 14/12/2021). 6. Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0003914-41.2014.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 28/03/2022, publ. DJe de 20/04/2022)

Nesse ponto, ressalto que já me posicionei, consoante ao entendimento fixado pela Corte Superior, que deve ser fixado o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores adimplidos pelo promitente comprador:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO (10%) – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania.
Caso concreto em que não foram demonstrados os prejuízos alegados pela parte apelante, sendo razoável a manutenção no percentual fixado, a saber, 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas.
(...) (TJES, Apelação Cível nº. 0011809-24.2016.8.08.0035, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Des. Relator JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 23/03/2023)

Também não há que se falar na alteração da r. sentença em relação à forma de devolução do valor que foi pago pelos apelados (correção monetária e juros moratórios). Isso porque está em consonância com o entendimento por mim manifestado em caso análogo, veja-se:

EMENTA: RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL, SENDO UM PRINCIPAL E UM ADESIVO – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS DE MORA – TERMOS INICIAIS E ÍNDICES – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A repetição dos argumentos elencados em ato processual anterior não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação viabilizem a compreensão do porquê do pedido de reforma. Precedente do c. STJ; 2. Antes de restar vencida a terceira parcela, a segunda – a ser paga com recursos próprios e não mediante a tomada de financiamento – já estava inadimplida. Sendo assim, restou verificado que quem deu causa à rescisão contratual foram os promitentes compradores; 3. Não restou demonstrada a culpa da promitente vendedora no que diz respeito à tomada do financiamento junto à instituição bancária; 4. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543 do c. STJ); 5. No que se refere à porcentagem do valor a ser parcialmente retido, o c. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Rel. Min. MARCO BUZZI, j. 20/06/2017, DJe 29/06/2017); 6. Esse e. Tribunal de Justiça tem jurisprudência no sentido de que “a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los” (TJES, Apelação Cível n. 035180289486, Rel. Des. MANOEL ALVES RABELO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 29/08/2022, p. 06/09/2022);
7. O valor a ser restituído ao comprador deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o desembolso até o trânsito em julgado, a partir de quando deverá incidir exclusivamente a SELIC a título de juros de mora, que já engloba a correção monetária. Precedentes do c. STJ e deste e. TJES
; 8. Recurso principal conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido. Fixação, de ofício, dos índices de juros e correção monetária. (TJES, Apelação Cível nº. 0013825-81.2016.8.08.0024, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Des. Relator JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 20/10/2022)

Pelo exposto, diante dessas ponderações,
CONHEÇO
e
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso interposto, nos termos retro.

Majoro para 12% (doze por cento) o valor dos honorários advocatícios devidos pelo apelante.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão de julgamento ordinária presencial do dia 25.03.2025:

Acompanho o voto do Eminente Desembargador Relator.