Tribunal: TJES
Processo: 5021951-88.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2025-08-14

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FORMALIZAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO DE SINAL. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO. CAUSAS ESTRANHAS À CORRETORA. PROVA ESCRITA HÁBIL. RECONHECIMENTO DO DIREITO À REMUNERAÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Higor Hohmer Luiz Ornelas contra sentença que, nos autos de ação monitória ajuizada pela empresa Adimóvel JC Consultoria de Imóveis Ltda visando ao recebimento de R$ 20.000,00 a título de comissão de corretagem, julgou improcedentes os embargos monitórios e procedente o pedido inicial, ao fundamento de que a corretora teria efetivado a intermediação por meio da formalização de promessa de compra e venda, com pagamento de sinal pelo comprador, sendo a frustração do negócio imputável a causas alheias à atuação da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comissão de corretagem é devida mesmo com a não conclusão do negócio imobiliário; (ii) estabelecer se os documentos apresentados constituem prova escrita hábil à propositura da ação monitória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ação monitória pode ser proposta com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, desde que tal prova permita ao juiz formar um juízo de probabilidade sobre o direito afirmado, não sendo exigida certeza ou demonstração incontestável do crédito.

4. O autor pode utilizar mais de um documento para configurar a prova escrita exigida pelo art. 700 do CPC, desde que, em conjunto, estes forneçam indícios suficientes da existência da obrigação cobrada.

5. O contrato particular de assessoria imobiliária e o instrumento de promessa de compra e venda com pagamento de sinal configuram prova escrita apta a embasar a ação monitória e evidenciam a atuação da corretora no processo de intermediação.

6. O art. 725 do CC estabelece que a remuneração do corretor é devida quando este atinge o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes.

7. A jurisprudência do STJ firma entendimento de que o arrependimento das partes contratantes, desde que desvinculado da atuação do corretor, não elide o dever de pagamento da comissão, porquanto o resultado útil da mediação foi atingido com a formalização da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal.

8. No caso concreto, não se comprovou que a corretora tenha contribuído para o insucesso da transação, estando demonstrado que a frustração decorreu de fatores estranhos à sua atividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A prova escrita exigida para a ação monitória deve permitir juízo de probabilidade sobre o direito afirmado, ainda que não constitua título executivo.
2. A comissão de corretagem é devida quando a corretora atinge o resultado útil da intermediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, desde que esse arrependimento seja alheio à sua atuação.
3. O contrato de mediação e a promessa de compra e venda com pagamento de sinal constituem prova hábil para fins de ação monitória de cobrança da comissão de corretagem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 700 e 85, § 11º; CC, art. 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.065.671/MG, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20.06.2022, DJe 01.07.2022; STJ, REsp n. 1.783.074/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.11.2019, DJe 21.11.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5021951-88.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HIGOR HOHMER LUIZ ORNELAS

APELADO: ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FORMALIZAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO DE SINAL. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO. CAUSAS ESTRANHAS À CORRETORA. PROVA ESCRITA HÁBIL. RECONHECIMENTO DO DIREITO À REMUNERAÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Higor Hohmer Luiz Ornelas contra sentença que, nos autos de ação monitória ajuizada pela empresa Adimóvel JC Consultoria de Imóveis Ltda visando ao recebimento de R$ 20.000,00 a título de comissão de corretagem, julgou improcedentes os embargos monitórios e procedente o pedido inicial, ao fundamento de que a corretora teria efetivado a intermediação por meio da formalização de promessa de compra e venda, com pagamento de sinal pelo comprador, sendo a frustração do negócio imputável a causas alheias à atuação da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comissão de corretagem é devida mesmo com a não conclusão do negócio imobiliário; (ii) estabelecer se os documentos apresentados constituem prova escrita hábil à propositura da ação monitória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ação monitória pode ser proposta com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, desde que tal prova permita ao juiz formar um juízo de probabilidade sobre o direito afirmado, não sendo exigida certeza ou demonstração incontestável do crédito.

4. O autor pode utilizar mais de um documento para configurar a prova escrita exigida pelo art. 700 do CPC, desde que, em conjunto, estes forneçam indícios suficientes da existência da obrigação cobrada.

5. O contrato particular de assessoria imobiliária e o instrumento de promessa de compra e venda com pagamento de sinal configuram prova escrita apta a embasar a ação monitória e evidenciam a atuação da corretora no processo de intermediação.

6. O art. 725 do CC estabelece que a remuneração do corretor é devida quando este atinge o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes.

7. A jurisprudência do STJ firma entendimento de que o arrependimento das partes contratantes, desde que desvinculado da atuação do corretor, não elide o dever de pagamento da comissão, porquanto o resultado útil da mediação foi atingido com a formalização da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal.

8. No caso concreto, não se comprovou que a corretora tenha contribuído para o insucesso da transação, estando demonstrado que a frustração decorreu de fatores estranhos à sua atividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A prova escrita exigida para a ação monitória deve permitir juízo de probabilidade sobre o direito afirmado, ainda que não constitua título executivo.
2. A comissão de corretagem é devida quando a corretora atinge o resultado útil da intermediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, desde que esse arrependimento seja alheio à sua atuação.
3. O contrato de mediação e a promessa de compra e venda com pagamento de sinal constituem prova hábil para fins de ação monitória de cobrança da comissão de corretagem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 700 e 85, § 11º; CC, art. 725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.065.671/MG, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20.06.2022, DJe 01.07.2022; STJ, REsp n. 1.783.074/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.11.2019, DJe 21.11.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5021951-88.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HIGOR HOHMER LUIZ ORNELAS
Advogado do(a) APELANTE: FREDERICO EDUARDO FERREIRA - MG129260
APELADO: ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
Advogado do(a) APELADO: DAVI AMARAL HIBNER - ES17047-A

VOTO

Conforme o relatório, trata-se de apelação cível interposta por HIGOR HOHMER LUIZ ORNELAS contra a sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos de ação monitória ajuizada pela empresa ADIMOVEL JC CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA visando ao recebimento de R$ 20.000,00 a título de comissão de corretagem imobiliária, julgou improcedentes os embargos monitórios e procedente o pedido inicial, ao fundamento de que a autora teria efetivado a intermediação mediante a formalização de promessa de compra e venda e pagamento de sinal pelo comprador, sendo a frustração do negócio atribuída a causas alheias à atuação da corretora, o que atrairia a incidência do art. 725 do Código Civil.

Dispõe o art. 700, do CPC que
a ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz: i) o pagamento de quantia em dinheiro; ii) a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel; iii) o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer.

Em complemento, prevê o § 2º, do art. 700, do CPC que
na petição inicial, incumbe ao autor explicitar, conforme o caso: a) importância devida, instruindo-a com memória de cálculo; b) o valor atual da coisa reclamada e c) o conteúdo patrimonial em discussão ou o proveito econômico perseguido.

Sobre o tema, a doutrina leciona que
a prova escrita não é a prova que deve fazer surgir direito líquido e certo, isto é, não é a prova que deve demonstrar, por si só, o fato constitutivo do direito afirmado pelo autor. A prova escrita relaciona-se apenas a um juízo de probabilidade. Não há que se falar em certeza quando se está diante de prova escrita. Prova escrita não é sinônimo de prova que pode por si só demonstrar o fato constitutivo do direito. Quando se exige a prova escrita, como requisito para a propositura da ação monitória, não se pretende que o credor demonstre o seu direito estreme de dúvida, como se fosse um direito líquido e certo. Ao contrário, a prova escrita necessita fornecer ao juiz apenas certo grau de probabilidade acerca do direito alegado em juízo.

Esclarece, ainda, a doutrina, a possibilidade da prova escrita não se limitar apenas a um documento, mas ser composta por mais de um escrito, estando o autor autorizado
a conjugar dois ou mais escritos para demonstrar a probabilidade do direito que invoca em juízo. Se o que está em jogo é apenas a necessidade de um juízo de probabilidade a ser fornecido por prova escrita, seria completamente arbitrário vedar o uso do procedimento monitório sob o argumento de que o credor está utilizando-se de dois ou mais escritos.

Acerca da natureza da prova escrita a fim de instruir a ação monitória, do c. STJ possui firme entendimento no sentido de que
a prova hábil a instruir a ação monitória precisa demonstrar a existência da obrigação, devendo o documento ser escrito e suficiente para, efetivamente, influir na convicção do magistrado acerca do direito alegado, não sendo necessário prova robusta, estreme de dúvida, mas sim documento idôneo que permita juízo de probabilidade do direito afirmado pelo autor.

Noutro giro, o art. 725, do Código Civil prevê que
a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
.

Acerca do tema, o c. STJ possui firme entendimento no sentido de que
a remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes
[...]
O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade
,
in verbis
:

4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.

5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.

7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o
arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie
.

10. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.783.074/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2019, DJe de 21/11/2019.)

Com fundamento em tais premissas, entendo que o apelado se desincumbiu de instruir a ação monitória com prova escrita suficiente a demonstrar o crédito em desfavor do apelante, que no presente caso tem origem em contrato particular de assessoria imobiliária, cujo objeto é a intermediação de venda de imóvel.

Além disso, a ação monitória também foi instruída com prova da prestação do serviço, haja vista o contrato de promessa de compra e venda da referida unidade imobiliária, com pagamento de sinal, não havendo provas de que a ausência de assinatura da respectiva escritura pública tenha decorrido de comportamento do apelado.

Do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso e, por conseguinte, majoro os honorários sucumbenciais para 20% (vinte por cento), na forma do art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 04.08.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.