Tribunal: TJES
Processo: 0003569-39.2017.8.08.0026
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-11

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. NÃO CONHECIMENTO
DO RECURSO ADESIVO. DESERÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.
RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO QUANTO AOS HONORÁRIOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e da reconvenção. A parte autora alegou falha da corretora imobiliária na intermediação de contrato de compra e venda de imóvel que, posteriormente à celebração, revelou-se com restrição registral impeditiva de transferência. A parte ré, corretora de imóveis, defendeu sua diligência e pleiteou, em reconvenção, comissão de corretagem e danos morais. A sentença julgou improcedentes os pedidos de ambas as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a corretora de imóveis agiu com negligência na intermediação do contrato, ensejando responsabilidade civil e dever de indenizar o comprador; (ii) analisar a admissibilidade da apelação adesiva interposta pela corretora e, sendo o caso, o mérito da reconvenção referente à cobrança de comissão de corretagem e dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de comprovação do recolhimento do preparo recursal no prazo fixado, após indeferimento da gratuidade da justiça, configura deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC, impedindo o conhecimento da apelação adesiva interposta pela ré.

4. A relação jurídica entre o comprador e a corretora configura relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova, desde que presentes os requisitos legais.

5. A responsabilidade civil do corretor de imóveis exige demonstração de falha na prestação do serviço, nos termos do art. 723 do Código Civil, sendo dever do autor apresentar prova mínima do fato constitutivo de seu direito, mesmo sob a égide do CDC.

6. Restou comprovado que a corretora diligenciou na obtenção de certidões atualizadas e regulares à época da celebração do contrato, as quais não indicavam quaisquer restrições sobre o imóvel, afastando a alegação de negligência ou má-fé.

7. A restrição registral decorreu de penhora posterior à lavratura da escritura de compra e venda do imóvel, caracterizando fato superveniente e externo à esfera de responsabilidade da corretora, rompendo o nexo causal necessário para configuração da responsabilidade.

8. Impõe-se, de ofício, a reforma parcial da sentença quanto à distribuição da sucumbência, para que os honorários advocatícios sejam fixados separadamente na ação principal e na reconvenção, diante da sucumbência recíproca verificada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação adesiva não conhecida. Apelação principal conhecida e desprovida. Sentença parcialmente reformada de ofício quanto à fixação da sucumbência.

Tese de julgamento
: A ausência de recolhimento do preparo recursal, após indeferimento da justiça gratuita e intimação para pagamento, acarreta a deserção e impede o conhecimento do recurso adesivo. O corretor de imóveis somente responde por falhas na intermediação quando comprovada sua negligência ou má-fé, nos termos do art. 723 do Código Civil. A inversão do ônus da prova, ainda que aplicável nas relações de consumo, não exime o autor da apresentação de prova mínima do fato constitutivo do seu direito.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.007, 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, e 932, III; CC, art. 723; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2407219/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; TJDF, ApCiv 0711044-91.2023.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, j. 18.09.2024, DJe 03.10.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.336.265/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003569-39.2017.8.08.0026

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SIMONE RODRIGUES DO NASCIMENTO e outros (2)

APELADO: CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. NÃO CONHECIMENTO
DO RECURSO ADESIVO. DESERÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.
RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO QUANTO AOS HONORÁRIOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e da reconvenção. A parte autora alegou falha da corretora imobiliária na intermediação de contrato de compra e venda de imóvel que, posteriormente à celebração, revelou-se com restrição registral impeditiva de transferência. A parte ré, corretora de imóveis, defendeu sua diligência e pleiteou, em reconvenção, comissão de corretagem e danos morais. A sentença julgou improcedentes os pedidos de ambas as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a corretora de imóveis agiu com negligência na intermediação do contrato, ensejando responsabilidade civil e dever de indenizar o comprador; (ii) analisar a admissibilidade da apelação adesiva interposta pela corretora e, sendo o caso, o mérito da reconvenção referente à cobrança de comissão de corretagem e dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de comprovação do recolhimento do preparo recursal no prazo fixado, após indeferimento da gratuidade da justiça, configura deserção, nos termos do art. 1.007 do CPC, impedindo o conhecimento da apelação adesiva interposta pela ré.

4. A relação jurídica entre o comprador e a corretora configura relação de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive a inversão do ônus da prova, desde que presentes os requisitos legais.

5. A responsabilidade civil do corretor de imóveis exige demonstração de falha na prestação do serviço, nos termos do art. 723 do Código Civil, sendo dever do autor apresentar prova mínima do fato constitutivo de seu direito, mesmo sob a égide do CDC.

6. Restou comprovado que a corretora diligenciou na obtenção de certidões atualizadas e regulares à época da celebração do contrato, as quais não indicavam quaisquer restrições sobre o imóvel, afastando a alegação de negligência ou má-fé.

7. A restrição registral decorreu de penhora posterior à lavratura da escritura de compra e venda do imóvel, caracterizando fato superveniente e externo à esfera de responsabilidade da corretora, rompendo o nexo causal necessário para configuração da responsabilidade.

8. Impõe-se, de ofício, a reforma parcial da sentença quanto à distribuição da sucumbência, para que os honorários advocatícios sejam fixados separadamente na ação principal e na reconvenção, diante da sucumbência recíproca verificada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Apelação adesiva não conhecida. Apelação principal conhecida e desprovida. Sentença parcialmente reformada de ofício quanto à fixação da sucumbência.

Tese de julgamento
: A ausência de recolhimento do preparo recursal, após indeferimento da justiça gratuita e intimação para pagamento, acarreta a deserção e impede o conhecimento do recurso adesivo. O corretor de imóveis somente responde por falhas na intermediação quando comprovada sua negligência ou má-fé, nos termos do art. 723 do Código Civil. A inversão do ônus da prova, ainda que aplicável nas relações de consumo, não exime o autor da apresentação de prova mínima do fato constitutivo do seu direito.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.007, 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, e 932, III; CC, art. 723; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2407219/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; TJDF, ApCiv 0711044-91.2023.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, j. 18.09.2024, DJe 03.10.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.336.265/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.03.2019, DJe 28.03.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, nao conhecer da Apelacao Adesiva e conhecer e negar provimento ao recurso principal, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

APELAÇÃO ADESIVA INTERPOSTA POR PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – NÃO CONHECIMENTO POR DESERÇÃO

Verifica-se que o recurso adesivo interposto por
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – EI
foi protocolado sem o comprovante de recolhimento do preparo, tendo a parte requerido a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

A
pós oportunizar a complementação documental para análise do pedido,
restou indeferida a gratuidade da justiça com a
intimação do recorrente para efetuar o pagamento do preparo recursal (ID 13133428).
Todavia, não houve
comprovação do recolhimento no prazo assinalado.

Nesse contexto,
José Carlos Barbosa Moreira elenca o preparo como requisito extrínseco de admissibilidade dos recursos e que este consiste “
no pagamento prévio das despesas relativas ao processamento do recurso
”
1
,
cuja sanção para a falta de recolhimento “
dá-se o nome de deserção
”
2
.

Diante disso, não deve ser conhecido o recurso adesivo, porquanto não efetuado e não comprovado o preparo no prazo determinado, em afronta ao art. 1.007 do CPC.

Ante o exposto, com fundamento no art. 932, III, do CPC,
NÃO CONHEÇO
da
apelação adesiva
, por sua manifesta inadmissibilidade, em razão da deserção.

É como voto.

RECURSO
DE APELAÇÃO
CÍVEL INTERPOSTO
POR CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY

Conforme relatado,
t
rata-se de recursos de Apelação Cível e Apelação Adesiva interpostos, respectivamente, por
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
e
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – Empresário Individual (Piuminas Corretora de Imóveis)
, contra a sentença de ID 10902482, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Itapemirim, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou improcedente os pedidos da inicial e da reconvenção.

Nas razões recursais (ID 10902483),
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
alega, em síntese:
(I)
que não tinha conhecimento sobre o impedimento para transferência da propriedade na matrícula do imóvel, tomando ciência apenas quando tentou efetuar o registro;
(II)
que houve má-fé da imobiliária contratada, que teria agido de forma a ludibriar o consumidor, buscando eximir-se de responsabilidade pelo impedimento registral;
(III)
que
o
requerente experimentou dano moral ao constatar-se completamente indefesa diante da omissão, negligência e desprezo com que foi tratada pela requerida”; e
(IV)
defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova.

Requer, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da sentença para condenar a requerida/apelada à reparação pelos danos sofridos.

Por sua vez,
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – EI
(Piuminas Corretora de Imóveis) interpôs Apelação Adesiva (ID 10902787), buscando a reforma da sentença para que fossem julgados procedentes os pedidos reconvencionais, especialmente a condenação do Autor/Apelante ao pagamento da comissão de corretagem (6%) e indenização por danos morais.

C
ontrarrazões
no
ID 10902786, pugnando pelo desprovimento do recurso principal.

A título de esclarecimento processual, observa-se que o requerente, ora Apelante,
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
, ajuizou a presente demanda afirmando ter celebrado, em maio de 2017, um Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, por permuta, referente a um bem localizado no Condomínio Village das Pedras, em Itapemirim/ES.

Foram indicados como requeridos, inicialmente,
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – EI
(
Piuminas Corretora de Imóveis)
, na qualidade de intermediadora do negócio, e
SIMONE RODRIGUES DO NASCIMENTO
(segunda requerida), que se apresentou como procuradora dos reais proprietários do imóvel, Wanderley Almeida de Sant’Anna e Penha Rosana Diogo de Sant’Anna.

A principal alegação do Autor é que, ao comparecer ao cartório em setembro de 2017 para proceder ao registro do imóvel, foi surpreendido com a informação de que havia restrição de transferência da propriedade e a existência de penhora incidente sobre o bem, decorrente de ação judicial em trâmite na Comarca de Itapemirim, processo nº 0003760-21.2016.8.08.0026. Assim, o Autor buscou, com a presente ação, a rescisão do contrato de compra e venda por culpa dos réus e a condenação solidária da corretora intermediadora ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

A primeira requerida,
PIUMINAS CORRETORA DE IMÓVEIS
, apresentou contestação, na qual arguiu preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito,
defendeu a improcedência da ação.
Em sede de reconvenção, a corretora pleiteou a condenação do Autor ao pagamento da comissão de corretagem devida (6%), bem como indenização por danos morais, em razão de alegada ofensa à sua imagem profissional.

O juízo de origem, após homologar a desistência da ação em relação à segunda requerida, Simone Rodrigues do Nascimento (ID 10902479), proferiu sentença (ID 10902482), na qual, julgou improcedentes tanto os pedidos iniciais quanto os reconvencionais.

O
Magistrado entendeu que a corretora não agiu com negligência, uma vez que apresentou documentação capaz de demonstrar a regularidade do negócio no momento da celebração do contrato, afastando, assim, sua responsabilidade diante de culpa exclusiva de terceiro (a vendedora ou os proprietários) ou da demora do Autor em efetuar o registro. Quanto à reconvenção, o juízo
a
quo
considerou improcedente, por entender que não restou comprovado o alegado dano moral, e que a cobrança da comissão de corretagem deveria ser promovida em ação autônoma.

Pois bem
. O cerne da Apelação Cível reside na responsabilidade da corretora intermediadora (Piuminas Corretora de Imóveis) pela alegada falha na prestação de serviços que teria culminado na impossibilidade de registro do imóvel adquirido.

As imobiliárias e os corretores de imóveis atuam no mercado como intermediadores de negócios, respondendo civilmente por eventuais perdas e danos apenas quando comprovada a falha na prestação do serviço, conforme dispõe o artigo 723 do Código Civil:

Art. 723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio
.

Parágrafo único.
Sob pena de responder por perdas e danos
,
o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência
.

A relação jurídica estabelecida entre o Apelante e a Apelada se amolda aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois estão presentes os
elementos caracterizadores da relação de consumo. Com efeito: (i) há fornecedor, uma vez que a corretora-ré enquadra-se no conceito do art. 3º do CDC; (ii) há consumidor, na medida em que o autor, pessoa física que adquiriu o imóvel, enquadra-se no conceito do art. 2º do mesmo diploma; e (iii) há prestação de serviço, nos termos do art. 3º, § 2º, consistente na intermediação e aproximação de pessoas interessadas na compra e venda de imóveis.

Ressalte-se, contudo, que, ainda que aplicáveis as normas consumeristas — inclusive a possibilidade de inversão do ônus da prova —,
tal prerrogativa não exime o consumidor de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito
. A responsabilidade objetiva fundada na teoria do risco não afasta o dever do autor de demonstrar minimamente o fato constitutivo de sua pretensão, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, é firme a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. DANOS MORAIS. PRESENÇA DE CORPO ESTRANHO EM BEBIDA. DISTRIBUIÇÃO DA PROVA. FATO CONSTITUTIVO. ÔNUS DO AUTOR. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA. REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1.
"O sistema processual brasileiro adotou, como regra, a teoria da distribuição estática do ônus da prova, segundo a qual cabe ao autor provar o fato constitutivo do direito e ao réu cabe provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373 do CPC)"
(AgInt no AREsp 2.245 .224/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023). 2.
Conforme entendimento desta Corte Superior, a inversão do ônus da prova não exime a parte autora da prova mínima sobre os fatos constitutivos do seu direito.
3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2407219/PR, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/04/2024,
Quarta Turma
, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Ementa: CONSUMIDOR. CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS E DANO MORAL. EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. NÃO COMPROVADO. ART. 373, I, CPC. REVELIA DO RÉU . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Sujeitando-se a relação jurídica travada entre as partes às normas protetivas do Direito do Consumidor, o benefício processual da inversão do ônus da prova previsto no art. 6º, inciso VIII, do CDC não é de aplicação automática em favor do consumidor apenas por se tratar de relação de consumo, eis que não dispensa a demonstração da verossimilhança das alegações ou a vulnerabilidade do consumidor em decorrência de sua hipossuficiência para a produção de provas
2 . De acordo com o único documento apresentado com a inicial como prova do alegado, qual seja, comprovante de pagamento de título, do qual nada se extrai acerca dos alegados empréstimos realizados, forçoso reconhecer a inviabilidade de análise apta a justificar o pleito do autor/apelante. 3. A revelia do réu não exime o autor de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, sendo necessário que seu pleito esteja lastreado com o mínimo de prova, de modo a demonstrar a verossimilhança das suas alegações.
4. A responsabilidade objetiva fundada na teoria do risco não exime o autor/apelante de apresentar prova mínima do fato constitutivo do direito afirmado, como enuncia o artigo 373, I, do Código de Processo Civil
5. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07110449120238070003, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 18/09/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/10/2024)

Fixadas essas premissas, verifica-se que não restou demonstrada, no decorrer da instrução probatória, a existência de prova mínima de que a corretora tinha conhecimento prévio de qualquer restrição sobre o imóvel à época da intermediação e celebração do contrato, ou de que tenha agido com negligência na condução do negócio.

Dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, embora contenha a data de 24/05/2015,
foi efetivamente assinado em 24/05/2017
, conforme reconhecem ambas as partes, sendo esta data compatível com o registro no Cartório de Notas de Piúma/ES (fls. 25/26).

A corretora diligenciou e obteve certidão atualizada do Cartório do 1º Ofício de Itapemirim, emitida em
23/05/2017
(fls. 74/74v), a qual atestava expressamente que: (a) os proprietários do imóvel matriculado sob o nº 17.795 eram Wanderley Almeida de Sant’Anna e Penha Rosana Diogo de Sant’Anna; e (b) não havia quaisquer ônus reais, legais ou convencionais que impedissem a venda ou a transferência do bem. A referida certidão também registrava a inexistência de citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias incidentes sobre o imóvel.

Além disso, a corretora comprovou ter atuado de forma diligente, providenciando outras certidões negativas e conferindo a documentação apresentada pela vendedora, Simone Rodrigues do Nascimento, que se apresentava como procuradora dos legítimos proprietários, inclusive munida de poderes expressos para
“
assinar escritura de compra e venda ou outra de qualquer natureza na qual figure como vendedores
”, relativos ao imóvel objeto da controvérsia, conforme se verifica do Instrumento Público de Procuração (fls. 68/70).

A Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada em
08/06/2017
(fls. 75/77), tendo como outorgantes vendedores os proprietários registrais e como comprador o Autor, constando expressamente a declaração de inexistência de ônus incidentes sobre o imóvel na data da lavratura. Há, ainda, comprovação da transmissão junto à Prefeitura Municipal de Itapemirim (fl. 78).

A certidão negativa de ônus reais constitui o documento essencial que atesta a segurança jurídica do negócio imobiliário. Uma vez apresentada essa certidão, emitida por órgão registral dotado de fé pública, no momento da formalização do contrato, resta comprovado que a corretora cumpriu o dever de prudência e diligência previsto no art. 723 do Código Civil, demonstrando que o negócio, à época, era lícito, hígido e desimpedido.

Conforme consta às fl. 29, a
restrição para transferência da propriedade
apenas
foi registrada em 25 de agosto de 2017
na matrícula do imóvel, posteriormente às diligências realizadas pela imobiliária/corretora, decorrente de penhora em processo no qual os proprietários registrais figuravam como partes.

A alegação do recorrente de que a vendedora Simone Rodrigues do Nascimento teria agido de má-fé ao ocultar informações sobre a existência de ação judicial (processo nº 0003760-21.2016.8.08.0026) pode configurar eventual responsabilidade pessoal da vendedora, mas não se estende automaticamente à corretora intermediadora.

Com efeito, o Boletim Unificado nº 34072782, juntado aos autos, reforça essa conclusão, ao consignar que o próprio Autor declarou acreditar que “Simone” (a vendedora/procuradora) agiu de má-fé ao vender o imóvel com restrição, acrescentando que tal fato não havia sido informado à corretora Piuminas, o que corrobora a ausência de conhecimento da intermediadora sobre o impedimento.

Dessa forma, o dano suportado pelo Autor decorreu de evento superveniente e alheio à esfera de responsabilidade e previsibilidade da corretora, caracterizando, no mínimo, culpa exclusiva de terceiro (a vendedora, se comprovada a má-fé) ou culpa concorrente do próprio consumidor, em razão da inércia quanto ao registro imediato da escritura, rompendo, assim, o nexo causal necessário à responsabilização da imobiliária.

Portanto, a sentença analisou corretamente o conjunto probatório e aplicou adequadamente o direito, não havendo, no recurso de apelação, elementos novos ou argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada pelo juízo de origem.

Por outro lado, verifica-se a necessidade de ajuste de ofício na sentença, exclusivamente quanto à distribuição e fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, sem que isso configure
reformatio in pejus
, uma vez que se trata de matéria de ordem pública, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp: 1336265/SP, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/03/2019, Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 28/03/2019).

No caso, embora a sentença tenha fixado os honorários sobre o valor da causa, deixou de especificar a sucumbência separadamente na ação principal e na reconvenção, as quais possuem valores distintos e resultados diversos, havendo sucumbência recíproca entre autor e ré.

Dessa forma, em razão da improcedência da ação principal, o Autor,
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
, deve ser condenado ao pagamento de 50% das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida na origem (art. 98, § 3º, do CPC).

Por sua vez, a requerida
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – Empresário Individual (Piuminas Corretora de Imóveis)
deverá suportar 50% das custas processuais remanescentes e pagar honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa da reconvenção, também conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

Ante o exposto, a)
NÃO
CONHEÇO
da apelação adesiva interposta por
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – EI
, por sua manifesta inadmissibilidade, em razão da deserção; b)
CONHEÇO
da apelação principal interposta por
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
, mas, no mérito,
NEGO-LHE
PROVIMENTO
.

De ofício, altero a sentença apenas quanto ao capítulo referente à sucumbência, para: condenar o Autor ao pagamento de 50% das custas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa principal, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça; e condenar a Ré ao pagamento de 50% das custas remanescentes e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa da reconvenção.

Em razão do desprovimento do recurso principal e do não conhecimento da apelação adesiva, majoro os honorários sucumbenciais devidos por ambos os apelantes de 10% para 12% sobre o valor atualizado das respectivas causas, considerando a duração da demanda e o trabalho adicional desenvolvido nesta instância recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Ressalva-se, quanto ao primeiro apelante, a suspensão da exigibilidade em virtude da gratuidade da justiça deferida.

É como voto.

1
MOREIRA, José Carlos Barbosa. O novo processo civil brasileiro: exposição sistemática do procedimento. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro, Forense, 2008, p. 119.

2
Idem.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria integralmente.

É como voto, respeitosamente.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de
NÃO CONHECER
do recurso de
apelação adesiva interposta por
PEDRO PAULO FILHO IMÓVEIS SERVIÇOS – EI
, por sua manifesta inadmissibilidade, em razão da deserção; bem como
CONHECER
da apelação principal interposta por
CHARLES GEORGES JOSEPH LOUIS VARHIDY
, mas, no mérito,
NEGO-LHE
PROVIMENTO
.