Tribunal: TJES
Processo: 5001179-71.2023.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Nulidade; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-10-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE DE AÇÃO REVISIONAL. IMPROCEDÊNCIA TRANSITADA EM JULGADO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. RECOLHIMENTO DO ITBI. ÔNUS DO CREDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SERGIO EGIDIO WITT e DIVANI GONÇALVES SOARES contra sentença da 4ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da ação anulatória de leilão extrajudicial proposta em face de SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA., julgou improcedentes os pedidos de nulidade da execução extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se a existência da ação revisional nº 0024265-06.2016.8.08.0035 impediria a execução extrajudicial da garantia; (ii) apurar se houve vícios procedimentais na notificação para purgação da mora e na intimação para os leilões; (iii) analisar se eventuais irregularidades no recolhimento do ITBI poderiam invalidar a consolidação da propriedade e o leilão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A improcedência transitada em julgado da ação revisional afasta a tese de iliquidez e inexigibilidade do débito, consolidando a certeza da obrigação contratual e fulminando a alegação de descaracterização da mora. Além disso, o art. 784, §1º, do CPC, e a Súmula 380 do STJ estabelecem que a propositura de ação revisional não impede a execução nem descaracteriza a mora.

A notificação para purgação da mora foi válida, nos termos do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, pois o contrato previa mandato recíproco entre os devedores para recebimento de intimações, sendo ineficaz a alegação de separação de fato não comunicada ao credor.

Quanto ao leilão, restou configurada a ciência inequívoca dos devedores, que ajuizaram a ação anulatória antes de sua realização. A jurisprudência do STJ (AgInt no AgInt no AREsp 1897413/SP, 4ª Turma, j. 27.06.2022) afasta a nulidade quando comprovada tal ciência, ainda que não haja intimação pessoal regular.

A alegação de nulidade da consolidação em razão do recolhimento antecipado do ITBI não procede. O art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97 exige apenas a prova do pagamento do tributo para a averbação, não cabendo aos devedores questionar aspectos da relação tributária entre credor e Município, sobretudo quando inexistente demonstração de prejuízo concreto.

A sentença de improcedência analisou corretamente todos os pontos controvertidos, reconhecendo a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

A improcedência transitada em julgado da ação revisional de contrato afasta a alegação de iliquidez da dívida e não impede a execução extrajudicial da garantia fiduciária.

A notificação para purgação da mora é válida quando realizada na forma do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, ainda que recebida por mandatário constituído no contrato.

A ciência inequívoca dos devedores acerca do leilão supre eventual irregularidade na intimação pessoal.

O recolhimento do ITBI é requisito de eficácia da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não cabendo ao devedor fiduciário questionar aspectos formais dessa relação tributária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 784, §1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§3º e 7º; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 380; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1897413/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.06.2022, DJe 01.07.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001179-71.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERGIO EGIDIO WITT e outros

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.

RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE DE AÇÃO REVISIONAL. IMPROCEDÊNCIA TRANSITADA EM JULGADO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES. RECOLHIMENTO DO ITBI. ÔNUS DO CREDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SERGIO EGIDIO WITT e DIVANI GONÇALVES SOARES contra sentença da 4ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da ação anulatória de leilão extrajudicial proposta em face de SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA., julgou improcedentes os pedidos de nulidade da execução extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se a existência da ação revisional nº 0024265-06.2016.8.08.0035 impediria a execução extrajudicial da garantia; (ii) apurar se houve vícios procedimentais na notificação para purgação da mora e na intimação para os leilões; (iii) analisar se eventuais irregularidades no recolhimento do ITBI poderiam invalidar a consolidação da propriedade e o leilão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A improcedência transitada em julgado da ação revisional afasta a tese de iliquidez e inexigibilidade do débito, consolidando a certeza da obrigação contratual e fulminando a alegação de descaracterização da mora. Além disso, o art. 784, §1º, do CPC, e a Súmula 380 do STJ estabelecem que a propositura de ação revisional não impede a execução nem descaracteriza a mora.

A notificação para purgação da mora foi válida, nos termos do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, pois o contrato previa mandato recíproco entre os devedores para recebimento de intimações, sendo ineficaz a alegação de separação de fato não comunicada ao credor.

Quanto ao leilão, restou configurada a ciência inequívoca dos devedores, que ajuizaram a ação anulatória antes de sua realização. A jurisprudência do STJ (AgInt no AgInt no AREsp 1897413/SP, 4ª Turma, j. 27.06.2022) afasta a nulidade quando comprovada tal ciência, ainda que não haja intimação pessoal regular.

A alegação de nulidade da consolidação em razão do recolhimento antecipado do ITBI não procede. O art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97 exige apenas a prova do pagamento do tributo para a averbação, não cabendo aos devedores questionar aspectos da relação tributária entre credor e Município, sobretudo quando inexistente demonstração de prejuízo concreto.

A sentença de improcedência analisou corretamente todos os pontos controvertidos, reconhecendo a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

A improcedência transitada em julgado da ação revisional de contrato afasta a alegação de iliquidez da dívida e não impede a execução extrajudicial da garantia fiduciária.

A notificação para purgação da mora é válida quando realizada na forma do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, ainda que recebida por mandatário constituído no contrato.

A ciência inequívoca dos devedores acerca do leilão supre eventual irregularidade na intimação pessoal.

O recolhimento do ITBI é requisito de eficácia da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não cabendo ao devedor fiduciário questionar aspectos formais dessa relação tributária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 784, §1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§3º e 7º; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 380; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1897413/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.06.2022, DJe 01.07.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001179-71.2023.8.08.0035

APELANTES:
SERGIO EGIDIO WITT e DIVANI GONCALVES SOARES

APELADA:
SPECONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.

RELATOR:
DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
SERGIO EGIDIO WITT
e
DIVANI GONCALVES SOARES
em razão da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha (ID 14199204), que, nos autos da
ação anulatória de leilão extrajudicial
ajuizada em desfavor de
SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA.
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões recursais (ID 14199206), os apelantes sustentam, em síntese, a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de garantia fiduciária.

Argumentam, como tese principal, a prejudicialidade da ação revisional nº 0024265-06.2016.8.08.0035, cujo julgamento deveria obstar os atos expropriatórios.

Alegam, ainda, vícios insanáveis na notificação para purgação da mora, especialmente do apelante Sérgio Egídio Witt, assim como irregularidade na intimação acerca das datas do leilão e descumprimento dos prazos e formalidades legais, sobretudo no tocante ao recolhimento do ITBI.

Pois bem.

O cerne do recurso cinge-se a aferir a validade do procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, questionado pelos apelantes sob os fundamentos de prejudicialidade de uma ação revisional e de vícios formais nos atos de notificação e consolidação da propriedade.

O apelo não comporta acolhimento.

A principal tese recursal, que sustentava o direito invocado pelos apelantes, era a existência da ação revisional nº 0024265-06.2016.8.08.0035, que, segundo eles, tornaria a dívida ilíquida e inexigível, impedindo a execução da garantia.

Ocorre que tal argumento restou esvaziado pela superveniente prolação de sentença de improcedência na aludida demanda, a qual transitou em julgado no dia
24 de abril de 2025
.

A improcedência da revisional, acobertada pela coisa julgada, consolida a certeza e a exigibilidade do débito nos exatos termos contratuais, fulminando a tese de que a mora estaria descaracterizada.

O Poder Judiciário, em decisão definitiva, declarou a legalidade das cláusulas pactuadas, inclusive a utilização da Tabela Price, ressaltando, ademais, a preclusão da prova pericial que caberia aos então autores, aqui recorrentes.

Dessa forma, a questão prejudicial, que representava o pilar central do inconformismo recursal não mais subsiste.

Ainda que assim não fosse, cumpre registrar que o art. 784, §1º, do CPC, dispõe que
“a propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução
”.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio do enunciado sumular nº. 380, consolidou o entendimento de que
“a simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor
”.

Superada essa questão, as demais alegações de nulidade procedimental também não se sustentam.

Conforme já deliberado por esta Câmara Julgadora, no julgamento do agravo de instrumento nº 5000883-57.2023.8.08.0000, envolvendo a demanda em tela, a notificação para purgação da mora foi válida, uma vez que o contrato previa expressamente a constituição dos devedores como procuradores recíprocos, com poderes para receber intimações e notificações, o que encontra amparo no art.
26, § 3º, da Lei nº 9.514/97
.

A mera alegação de separação de fato, sem comunicação formal ao credor, não possui o condão de anular o mandato outorgado com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade
, sendo perfeitamente válidas as notificações recebidas por Divani Gonçalves Soares para purgação da mora.

Na sequência, conforme se verifica da certidão da matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária ocorreu em 07/12/2022, quando já esgotado o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora
.

Ademais, quanto ao leilão extrajudicial, registro que o ajuizamento da própria ação anulatória antes da data do leilão constitui prova inequívoca da ciência dos devedores acerca de sua realização, o que sana qualquer eventual vício na intimação por correspondência, sendo
“firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal,
se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte
”
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022).

Ainda, não prospera a tese de supostas irregularidades no recolhimento do ITBI, em razão de pagamento de forma antecipada, pois o art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97 estabelece como requisito para a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário a
"prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos"
. A norma, portanto, impõe ao credor o ônus de comprovar a quitação do tributo perante o Oficial do Registro de Imóveis, como condição de eficácia do ato registral.

Nesse contexto, os questionamentos dos apelantes sobre o momento exato do pagamento, a base de cálculo utilizada ou a classificação formal da transação para fins fiscais são matérias que refluem à relação jurídico-tributária estabelecida entre o contribuinte – no caso, a credora fiduciária apelada – e o Fisco Municipal.

Aos devedores fiduciantes, não cabe a prerrogativa de auditar a conformidade de tal recolhimento, mas sim de exigir que o requisito legal para a consolidação – a prova do pagamento – seja cumprido, o que efetivamente ocorreu.

Carecem, portanto, de legitimidade e interesse para invocar supostos vícios de uma relação tributária da qual não fazem parte para anular um ato de natureza civil.

Ainda que se pudesse superar a questão da legitimidade, a alegação de nulidade não se sustentaria. A suposta antecipação no recolhimento do imposto, como bem elucidado pelo juízo de primeiro grau, foi justificada em razão de uma exigência formulada pelo cartório.

A quitação do tributo, uma vez realizada, permanece válida para o fim a que se destina, não havendo na legislação de regência qualquer dispositivo que invalide a consolidação pelo fato de o pagamento do imposto ter ocorrido meses antes. Os apelantes não demonstram, objetivamente, qual prejuízo ao seu direito de defesa ou de purgação da mora teria advindo de tal fato.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelos apelantes ao patrono da apelada para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)