Tribunal: TJES
Processo: 5005210-03.2024.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão julgador: DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Cláusula Penal
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELA RÉ PELAS UNIDADES NÃO VENDIDAS. INADIMPLEMENTO DOS CONDÔMINOS NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. CULPA DA CONSTRUTORA. EXCLUDENTES CONTRATUAIS NÃO COMPROVADAS. CLÁUSULA PENAL POR ATRASO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. ATENÇÃO AO TETO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005210-03.2024.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ANDERSON DE SOUZA ABREU
RECORRIDO: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
RELATOR(A):
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELA RÉ PELAS UNIDADES NÃO VENDIDAS. INADIMPLEMENTO DOS CONDÔMINOS NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. CULPA DA CONSTRUTORA. EXCLUDENTES CONTRATUAIS NÃO COMPROVADAS. CLÁUSULA PENAL POR ATRASO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. ATENÇÃO AO TETO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Recurso Inominado nos autos n° 5005210-03.2024.8.08.0035
Recorrente: ANDERSON DE SOUZA ABREU

Recorrida: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A.

Relator: DR. DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO

VOTO

DR. DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO - RELATOR

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELA RÉ PELAS UNIDADES NÃO VENDIDAS. INADIMPLEMENTO DOS CONDÔMINOS NÃO COMPROVADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. CULPA DA CONSTRUTORA. EXCLUDENTES CONTRATUAIS NÃO COMPROVADAS. CLÁUSULA PENAL POR ATRASO. DANOS MATERIAIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. ATENÇÃO AO TETO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (1). TESE AUTORAL.
TRATAM OS PRESENTES AUTOS DE AÇÃO ORDINÁRIA AJUIZADA POR ANDERSON DE SOUZA ABREU EM FACE DE GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, NA QUAL EXPÕE QUE CONTRATOU OS SERVIÇOS DA REQUERIDA, EM 24/07/2012, PARA A COMPRA DO APARTAMENTO Nº 1103, COM DUAS VAGAS DE GARAGEM, NO EDIFÍCIO “OCEAN VILLE” – TORRE RESIDENCIAL. O CONTRATO, SUBSTITUÍDO POR OUTRO EM 20/01/2016, PREVIA A ENTREGA DO IMÓVEL COM HABITE-SE EM ATÉ 48 MESES A PARTIR DE 06/11/2012, COM TOLERÂNCIA DE SEIS MESES, ATÉ ABRIL DE 2017. NO ENTANTO, A ENTREGA OCORREU SOMENTE EM 19/01/2021, RESULTANDO EM UM ATRASO DE 45 MESES. CONFORME A CLÁUSULA 8ª DO CONTRATO, TERIA DIREITO A INDENIZAÇÃO COM O VALOR EQUIVALENTE A UM ALUGUEL MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO, DE ABRIL DE 2017 A JANEIRO DE 2021, DEVIDO AO DESCUMPRIMENTO DOS PRAZOS ESTABELECIDOS. DIANTE DISSO, REQUER O RESSARCIMENTO DO VALOR DE R$ 97.200,00 A TÍTULO DE DANO MATERIAL, RENUNCIANDO AO VALOR EXCEDENTE AO TETO ESTABELECIDO NOS JUIZADOS ESPECIAIS. ASSIM SENDO, A INDENIZAÇÃO SOLICITADA É DE R$ 56,480.00 (CINQUENTA E SEIS MIL QUATROCENTOS E OITENTA REAIS).
(2). ANTÍTESE.
EM DEFESA, A RÉ PUGNA, PRELIMINARMENTE, PELO RECONHECIMENTO DE SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA E INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COMO PREJUDICIAL DE MÉRITO ALEGA QUE SE APLICA AO CASO A PRESCRIÇÃO TRIENAL PREVISTA NO CÓDIGO CIVIL. NO MÉRITO, EXPLICA QUE A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA, PARA ALÉM DA PRORROGAÇÃO CONTRATUALMENTE PREVISTA, FOI DELIBERADA PELA COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS CONDÔMINOS, QUE TERIA ASSIM O FEITO POR CONTA DA INADIMPLÊNCIA DE MUITOS E PELA DIFICULDADE DE VENDA DO IMÓVEL. SITUAÇÃO ESSA, QUE ESCAPARIA DA RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AO FINAL, ROGA QUE OS PEDIDOS SEJAM JULGADOS IMPROCEDENTES.
(3). DISPOSITIVO DA SENTENÇA.
“Pelo exposto,
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados pelo autor e, via de consequência,
JULGO EXTINTO O FEITO, com resolução do mérito,
na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.
Sem custas nem honorários,
por força de vedação legal”.
(4). RECURSO DA PARTE AUTORA.
EM SÍNTESE, PUGNA PELO PROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO, REFORMANDO-SE A R. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU PARA: (I) APLICAR A CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO, RECONHECENDO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RECORRIDA GALWAN CONSTRUTORA, E CONDENANDO-A AO PAGAMENTO DO VALOR EQUIVALENTE A UM ALUGUEL MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO, CORRESPONDENTE A 45 MESES, CONFORME ESTIPULADO NA CLÁUSULA OITAVA DO CONTRATO; (II) MANTER A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA, CONFORME RECONHECIDO PELA SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU, NOS TERMOS DO ART. 6º, INCISO VIII, DO CDC, RECONHECENDO QUE A RECORRIDA NÃO COMPROVOU AS ALEGAÇÕES DE INADIMPLÊNCIA DOS CONDÔMINOS E DIFICULDADES NAS VENDAS; (III) CONDENAR A RECORRIDA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS, NOS TERMOS DELINEADOS NA EXORDIAL, REFERENTES ÀS DESPESAS ADICIONAIS QUE O RECORRENTE SUPORTOU EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL; (IV) A CONDENAÇÃO DA RECORRIDA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
(5). CONTRARRAZÕES DA PARTE RÉ.
ALMEJA, EM SUMA, A MANUTENÇÃO DO ATO SENTENCIAL OBJURGADO.
(6). DO MÉRITO.
CUIDA-SE DE RECURSO INOMINADO INTERPOSTO POR ANDERSON DE SOUZA ABREU EM FACE DA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, ADQUIRIDA MEDIANTE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, FIRMADO COM A EMPRESA GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A. POIS BEM. A CONTROVÉRSIA CENTRAL RESIDE NA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO E NA EXIGIBILIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DE INÍCIO, IMPENDE SALIENTAR QUE A RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES É, INQUESTIONAVELMENTE, DE CONSUMO, ENQUADRANDO-SE O RECORRENTE NO CONCEITO DE CONSUMIDOR (ART. 2º DO CDC) E A RECORRIDA NO DE FORNECEDOR (ART. 3º DO CDC). A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA É UNÍSSONA NESSE SENTIDO:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.”
(SÚMULA 602 DO STJ, POR ANALOGIA À NATUREZA DO EMPREENDIMENTO). A TESE DA RECORRIDA DE QUE O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO AFASTARIA A APLICAÇÃO DO CDC NÃO SE SUSTENTA, POIS A ATIVIDADE DESENVOLVIDA PELA CONSTRUTORA É TÍPICA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, COM A OFERTA DE UM PRODUTO FINAL (IMÓVEL) AO MERCADO DE CONSUMO. CONSEQUENTEMENTE, INCIDE A REGRA DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR, CONFORME O ART. 14 DO CDC, QUE PRECEITUA QUE O FORNECEDOR DE SERVIÇOS RESPONDE, INDEPENDENTEMENTE DA EXISTÊNCIA DE CULPA, PELA REPARAÇÃO DOS DANOS CAUSADOS AOS CONSUMIDORES POR DEFEITOS RELATIVOS À PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, A OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA É DE RESULTADO, OU SEJA, ENTREGAR O BEM NA DATA APRAZADA. O ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA CONFIGURA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. A CLÁUSULA OITAVA DO CONTRATO (ID. 11905116) EXPRESSAMENTE PREVÊ A POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO EM CASO DE MOTIVOS DE FORÇA MAIOR (§1º) OU INADIMPLÊNCIA DOS CONDÔMINOS EM VALORES QUE PREJUDIQUEM O FLUXO DE CAIXA DO CONDOMÍNIO (§2º). ENTRETANTO, A SIMPLES ALEGAÇÃO DE TAIS FATOS, DESACOMPANHADA DE COMPROVAÇÃO EFETIVA DO NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE ELES E O ATRASO EXCESSIVO, NÃO É SUFICIENTE PARA EXIMIR A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. A REQUERIDA ALEGA QUE O ATRASO DECORREU DE INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINOS E DA DIFICULDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES COMERCIAIS DO EMPREENDIMENTO. CONTUDO, NÃO APRESENTOU AOS AUTOS DOCUMENTOS IDÔNEOS QUE COMPROVEM A EFETIVA EXISTÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA EM VOLUME OU GRAU SUFICIENTE A COMPROMETER O FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO, COMO EXIGIDO CONTRATUALMENTE. AUSENTES RELATÓRIOS FINANCEIROS, PLANILHAS, EXTRATOS BANCÁRIOS OU OUTROS ELEMENTOS MÍNIMOS DE PROVA A DEMONSTRAR A ALEGADA INCAPACIDADE FINANCEIRA. ADEMAIS, AS ATAS DE ASSEMBLEIA, EMBORA REGISTREM DISCUSSÕES SOBRE A SITUAÇÃO ECONÔMICA E FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO, BEM COMO A NECESSIDADE DE APORTES E AS DIFICULDADES ENFRENTADAS, NÃO SERVEM PARA TRANSFERIR IRRESTRITAMENTE A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO À TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. AO CONTRÁRIO, A ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO DIA 02 DE JULHO DE 2015 (ID. 11905127), EM PONTO CRUCIAL, REGISTRA A FALA DO DIRETOR PRESIDENTE DA RECORRIDA, SR. JOSÉ LUÍS GALVEAS LOUREIRO, AFIRMOU QUE, NO REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, OS CONDÔMINOS SÃO RESPONSÁVEIS PELO CUSTO DA OBRA, COM ACRÉSCIMO LIMITADO A 10%, MAS
ASSEVEROU EXPRESSAMENTE QUE A GALWAN ASSUMIRIA OS CUSTOS DAS UNIDADES NÃO VENDIDAS PELO CONDOMÍNIO
. TAL DECLARAÇÃO EVIDENCIA A
ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA
QUANTO A UM DOS MOTIVOS ALEGADOS PARA O ATRASO (DIFICULDADE DE VENDAS), FRAGILIZANDO SUA DEFESA. A ATA DE 13/06/2017 (ID. 11905184 - Pág. 1/2), QUE É UMA CONTINUIDADE DA ASSEMBLEIA DE 08/03/2017, DE FATO, DETALHA A SITUAÇÃO ECONÔMICA E FINANCEIRA, MENCIONANDO A INADIMPLÊNCIA COM REFLEXOS NO FLUXO DE CAIXA. NO ENTANTO, A MERA EXISTÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA, SEM A DEMONSTRAÇÃO DE SEU IMPACTO DECISIVO NA PARALISAÇÃO OU DESACELERAÇÃO DA OBRA, NÃO É SUFICIENTE PARA AFASTAR A CULPA DA CONSTRUTORA, ESPECIALMENTE DIANTE DA ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELAS UNIDADES NÃO VENDIDAS. A LEI 4.591/64, EM SEU ART. 58, NÃO EXIME O INCORPORADOR OU CONSTRUTOR DE SUA RESPONSABILIDADE PELOS RISCOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO E PELO DEVER DE DILIGÊNCIA NA CONDUÇÃO DA OBRA. O REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO NÃO PODE SER UTILIZADO COMO SUBTERFÚGIO PARA TRANSFERIR RISCOS DA ATIVIDADE EMPRESARIAL AO CONSUMIDOR. A ALEGAÇÃO DA RECORRIDA DE QUE AS ALTERAÇÕES DE PRAZO FORAM LÍCITAS E DECIDIDAS EM ASSEMBLEIA PELOS CONDÔMINOS NÃO É SUFICIENTE PARA AFASTAR O DIREITO DO RECORRENTE À INDENIZAÇÃO. É IMPERIOSO QUE TAIS PRORROGAÇÕES ESTEJAM EM CONSONÂNCIA COM A BOA-FÉ OBJETIVA E NÃO REPRESENTEM UM DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL EXCESSIVO EM DETRIMENTO DO CONSUMIDOR. EM CONTRATOS DE ADESÃO, COMO O PRESENTE, AS CLÁUSULAS DEVEM SER INTERPRETADAS DE MANEIRA MAIS FAVORÁVEL AO ADERENTE, EM CASO DE DÚVIDA. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, CONFORME COMPROVADO, ESTENDE-SE DE ABRIL DE 2017 ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES EM 19 DE JANEIRO DE 2021. OS RECIBOS DE ALUGUEL APRESENTADOS PELO RECORRENTE COMPROVAM O DISPÊNDIO FINANCEIRO DURANTE PARTE SIGNIFICATIVA DESSE PERÍODO. CONFORME O SOMATÓRIO DOS RECIBOS DE ALUGUEL ATÉ A COMPETÊNCIA DE JANEIRO DE 2021 (05/12/2020 A 04/01/2021), O VALOR DEVIDO É DE R$ 94.202,68. A CLÁUSULA OITAVA DO CONTRATO É CLARA AO PREVER A COMPENSAÇÃO POR ALUGUEL MENSAL CORRESPONDENTE À UNIDADE PELO PERÍODO DE ATRASO QUE EXCEDER SEIS MESES. ESTE É UM DANO MATERIAL DIRETO E COMPROVADO PELOS RECIBOS DE ALUGUEL ACOSTADOS, CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, AO JULGAR O TEMA 971, FIXOU A TESE DE QUE
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF). EMBORA O PRESENTE CASO PREVEJA EXPRESSAMENTE A MULTA EM FAVOR DO COMPRADOR, O ENTENDIMENTO DO STJ REFORÇA A NECESSIDADE DE SIMETRIA CONTRATUAL E A DEVIDA COMPENSAÇÃO AO CONSUMIDOR LESADO PELO ATRASO. OUTROSSIM, NÃO OBSTANTE O TEMA 970 DO STJ VEDE A CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES, NO PRESENTE CASO, A PRÓPRIA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA TEM A NATUREZA DE ALUGUÉIS, OU SEJA, VISA COMPENSAR O DANO MATERIAL DE FORMA TARIFADA. A RENÚNCIA AO CRÉDITO EXCEDENTE AO LIMITE DE ALÇADA DOS JUIZADOS ESPECIAIS, MANIFESTADA PELO RECORRENTE, É VÁLIDA E PERMITE A TRAMITAÇÃO DO FEITO NESTA INSTÂNCIA ESPECIALIZADA, NOS TERMOS DO ART. 3º, §3º, DA LEI Nº 9.099/95. DIANTE DO EXPOSTO, VERIFICA-SE QUE A RECORRIDA NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR AS EXCLUDENTES DE SUA RESPONSABILIDADE, E AS ATAS DE ASSEMBLEIA, EMBORA MOSTREM AS DIFICULDADES DO EMPREENDIMENTO, NÃO AFASTAM A RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELA CONSTRUTORA QUANTO ÀS UNIDADES NÃO VENDIDAS. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL É PATENTE E ENSEJA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL EXPRESSAMENTE PACTUADA.
(7).
PELO EXPOSTO, VOTO NO SENTIDO DE
CONHECER
O RECURSO INOMINADO INTERPOSTO E, NO MÉRITO,
DAR-LHE PROVIMENTO
PARA REFORMAR A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU E CONDENAR A GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, CORRESPONDENTES AOS ALUGUÉIS COMPROVADAMENTE PAGOS PELO RECORRENTE NO PERÍODO DE 05/04/2018 ATÉ 19/01/2021 (DATA DE ENTREGA DAS CHAVES). O MONTANTE DEVIDO, CONSIDERANDO OS RECIBOS ATÉ A COMPETÊNCIA DE JANEIRO DE 2021, TOTALIZA
R$ 94.202,68 (NOVENTA E QUATRO MIL DUZENTOS E DOIS REAIS E SESSENTA E OITO CENTAVOS)
. TAL VALOR DEVERÁ SER ATUALIZADO MONETARIAMENTE PELO IPCA (ART. 398, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL) A PARTIR DA DATA DO EFETIVO PREJUÍZO E INCIDIR JUROS MORATÓRIOS PELA TAXA SELIC (ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL) A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL), DEVENDO, A PARTIR DA CITAÇÃO, INCIDIR APENAS A TAXA SELIC, VISTO QUE ESTA JÁ ENGLOBA JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. A CONDENAÇÃO SE DARÁ
LIMITADA AO TETO DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS (40 SALÁRIOS MÍNIMOS)
, CONFORME PLEITEADO PELO RECORRENTE NA INICIAL E EM OBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NO ART. 3º, §3º, DA LEI Nº 9.099/95. SEM CONDENAÇÃO EM CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, NOS TERMOS DO ART. 55 DA LEI 9.099/95.

SALÉZIA TEIXEIRA DOS SANTOS

JUÍZA LEIGA

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr.
DOUGLAS DEMONER FIGUEIREDO
–
Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020,
HOMOLOGO
a minuta de voto elaborada pela Ilma. Juíza Leiga e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO

Após atentamente ouvir as sustentações dos ilustres advogados e por estarmos diante de uma matéria que guarda certas particularidades, resolvi pedir vista dos autos.

E não obstante a judiciosa manifestação da empresa demandada, entendo assistir razão ao demandante.

Explico.

Nos termos da Lei nº 4.591/64, duas são as modalidades principais de construção para a venda de frações ideais: a construção por empreitada (artigos 55 a 57) e a construção por administração ou a preço de custo (artigos 58 a 62).

Na construção sob regime de administração, observa-se um negócio jurídico coletivo, administrado pelos próprios adquirentes mediante uma comissão de representantes, que serão responsáveis pelo custeio integral e a fiscalização dos investimentos. A construtora, no caso a Galwan, apenas executa a obra.

Ocorre que, conforme bem pontuado pelo nobre Relator, a empresa recorrida:

"NÃO APRESENTOU AOS AUTOS DOCUMENTOS IDÔNEOS QUE COMPROVEM A EFETIVA EXISTÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA EM VOLUME OU GRAU SUFICIENTE A COMPROMETER O FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO, COMO EXIGIDO CONTRATUALMENTE. AUSENTES RELATÓRIOS FINANCEIROS, PLANILHAS, EXTRATOS BANCÁRIOS OU OUTROS ELEMENTOS MÍNIMOS DE PROVA A DEMONSTRAR A ALEGADA INCAPACIDADE FINANCEIRA. ADEMAIS, AS ATAS DE ASSEMBLEIA, EMBORA REGISTREM DISCUSSÕES SOBRE A SITUAÇÃO ECONÔMICA E FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO, BEM COMO A NECESSIDADE DE APORTES E AS DIFICULDADES ENFRENTADAS, NÃO SERVEM PARA TRANSFERIR IRRESTRITAMENTE A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO À TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. AO CONTRÁRIO, A ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO DIA 02 DE JULHO DE 2015 (ID. 11905127), EM PONTO CRUCIAL, REGISTRA A FALA DO DIRETOR PRESIDENTE DA RECORRIDA, SR. JOSÉ LUÍS GALVEAS LOUREIRO, AFIRMOU QUE, NO REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, OS CONDÔMINOS SÃO RESPONSÁVEIS PELO CUSTO DA OBRA, COM ACRÉSCIMO LIMITADO A 10%, MAS
ASSEVEROU EXPRESSAMENTE QUE A GALWAN ASSUMIRIA OS CUSTOS DAS UNIDADES NÃO VENDIDAS PELO CONDOMÍNIO
. TAL DECLARAÇÃO EVIDENCIA A
ASSUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA
QUANTO A UM DOS MOTIVOS ALEGADOS PARA O ATRASO (DIFICULDADE DE VENDAS), FRAGILIZANDO SUA DEFESA" (grifos do original).

A meu ver, a Galwan assumiu para si o ônus decorrente do atraso na entrega do imóvel, o que denota a existência de verdadeira incorporação direta (TJCE; AC 0148692-37.2016.8.06.0001; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro; DJCE 21/06/2023; Pág. 123), ante a referida e
inequívoca assunção de responsabilidade
.

Por fim, trago à colação recente julgado oriundo do Superior Tribunal de Justiça, no qual foi reconhecida a legitimidade passiva da construtora/incorporadora, por estar descaracterizado o regime de administração ou "preço de custo". Vejamos:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL PELO REGIME DE PREÇO DE CUSTO. RESCISÃO CONTRATUAL. Devolução dos valores pagos. Legitimidade passiva da construtora/incorporadora. Conclusão do tribunal a quo de que está descaracterizado o regime de administração ou "preço de custo". Inversão do julgado. Súmulas nºs 5 e 7/STJ. Agravo conhecido para não conhecer do Recurso Especial de construtora petrus Ltda. E helitte incorporadora e imóveis Ltda. (STJ; AREsp 1.277.073; Proc. 2018/0064576-0; SP; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 19/04/2018; DJE 04/05/2018; Pág. 4734)

Ante o exposto,
acompanho na íntegra o voto prolatado pelo culto Relator.

Murilo Ribeiro Ferreira

Juiz de Direito