Tribunal: TJES
Processo: 0001083-39.2020.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0001083-39.2020.8.08.0006

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato nº 3519, reconhecer a abusividade das cláusulas 63, "b", e 64, e condenar solidariamente as rés a restituírem, em parcela única, 90% dos valores pagos pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, ou se deve prevalecer a retenção de 10% prevista contratualmente; e (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O percentual de retenção contratualmente estabelecido em 10% não se revela abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual não há fundamento para majorar tal percentual para 25%, ainda que o comprador tenha dado causa à rescisão.

4. A jurisprudência do STJ e do TJES firmou entendimento de que, em hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, e não da data do ajuizamento da ação, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador anterior à Lei n. 13.786, é válida a cláusula penal que expressamente estipula retenção de 10% dos valores pagos, desde que não se revele abusiva.

2. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CPC, art. 373, II; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.794.897/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 01.10.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 2153840/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 15.12.2022; TJES, Apelação Cível nº 0011809-24.2016.8.08.0035, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 23.03.2023; TJES, Apelação Cível nº 0017194-50.2016.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 17.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001083-39.2020.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELCIMAR FERNANDES PINTO e outros

APELADO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros (3)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0001083-39.2020.8.08.0006

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato nº 3519, reconhecer a abusividade das cláusulas 63, "b", e 64, e condenar solidariamente as rés a restituírem, em parcela única, 90% dos valores pagos pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, ou se deve prevalecer a retenção de 10% prevista contratualmente; e (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O percentual de retenção contratualmente estabelecido em 10% não se revela abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual não há fundamento para majorar tal percentual para 25%, ainda que o comprador tenha dado causa à rescisão.

4. A jurisprudência do STJ e do TJES firmou entendimento de que, em hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, a correção monetária incide a partir de cada desembolso, e não da data do ajuizamento da ação, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador anterior à Lei n. 13.786, é válida a cláusula penal que expressamente estipula retenção de 10% dos valores pagos, desde que não se revele abusiva.

2. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir de cada desembolso, afastando-se a aplicação da Lei nº 6.899/1981 para evitar enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CPC, art. 373, II; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 1.794.897/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 01.10.2021; STJ, AgInt no AREsp nº 2153840/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 15.12.2022; TJES, Apelação Cível nº 0011809-24.2016.8.08.0035, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 23.03.2023; TJES, Apelação Cível nº 0017194-50.2016.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Júnior, j. 17.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Eminentes Pares, cuidam os autos de recurso de apelação cível
interposto por
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
eis que irresignados com a sentença (fls. 431/434; autos físicos) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões de Aracruz - Comarca da Capital - que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, formulados por
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO
formulados por
ELCIMAR FERNANDES PINTO,
para declarar a rescisão do contrato n. 3519, reconhecer a abusividade das cláusulas n. 63, “b” e 64 do instrumento contratual e condenar solidariamente a parte requerida a devolver, em parcela única, o valor referente a 90% da quantia paga pelo autor.

Em suas razões (ID 13147760), as Apelantes, em suma, sustentam que: (i) reconhecida a culpa do autor pela rescisão do contrato, deve ser observada a razão de 25% dos valores pagos para retenção por parte do vendedor, em conformidade com o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ); e (ii) o termo inicial de incidência da correção monetária deve ser a data do ajuizamento da ação, à luz do disposto na Lei n. 6.899/1981.

Contrarrazões (ID 13147764), pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Como se depreende, a controvérsia recursal reside tão somente na fixação do percentual de retenção a ser aplicado na espécie e no termo inicial da correção monetária, capítulos da sentença os quais passo a analisar, à luz das teses recursais.

Na sentença guerreada, o magistrado de piso constatou que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes se deu em razão da impossibilidade do autor em continuar arcando com o pagamento do saldo devedor, motivo pelo qual deve ser aplicada no caso a norma que se extrai do verbete sumular n. 543 do STJ, que autoriza a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, a saber:

Súmula n. 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Com efeito, observou o Juízo de piso que o instrumento contratual, na cláusula 63, estabeleceu que, em caso de rescisão, o Apelado poderia reaver aquilo que despendeu, com desconto de determinados valores e, ainda, de multa rescisória na razão de 10% dos valores pagos.

Nesse contexto, a despeito de reconhecer a validade da multa prevista no contrato, reputou abusivas as disposições que determinavam o desconto, para apuração do valor devido, de multas, juros de mora, taxa de cobrança, comissão de corretagem, encargos tributários e débitos condominiais.

Confira-se, nesse ponto, o que restou consignado na sentença:

“No presente caso, em análise do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, verifico que inexiste qualquer informação antecedente acerca do montante devido a título da comissão de corretagem, isto é, não consta no contrato, em especial, na disposição acerca da forma de pagamento, a previsão de pagamento de valores a título de taxa de corretagem, eis que somente consta o valor da venda.

Dessa forma, do contrato celebrado entre as partes, infere-se que o valor de venda pactuado para a venda e compra ora compromissada é de R$ 169.996,06 (cento e sessenta e nove mil novecentos e noventa e seis reais e seis centavos) e que inexiste menção ou destaque ao montante devido a título de comissão de corretagem nas condições de pagamento firmadas.

Em análise dos documentos dos autos, observo que não há previsão do pagamento de corretagem no contrato pactuado entre as partes, razão pela qual vislumbro ilegalidade e a abusividade na cláusula que prevê a dedução dos valores a título de taxa de corretagem, em caso de rescisão contratual, isto é, na alínea “b” da cláusula 63 do Contrato firmado entre as partes.

Por sua vez, em relação aos demais encargos a serem deduzidos do cálculo rescisório, indicados nas alíneas “a”, “c” e “d”, da cláusula 63 do contrato, quais sejam: multas, juros de mora e taxas de cobrança bancária; tributos que tenham incidido sobre os recebimentos, tributos incidentes até a data da rescisão sobre fração ideal do terreno e débitos condominiais e quaisquer outros encargos tributários que venham sido pagos em decorrência do recebimento das parcelas componentes do preço de venda, para que haja a retenção dos valores especificados na cláusula contratual, é necessário que a requerida comprove que efetivamente teve despesas dessas naturezas.

Neste ponto, em análise aos autos, tenho que a requerida não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, para, assim, reter os valores referentes às despesas nas alíneas supracitadas, não se desincumbindo, portanto, de seu ônus probatório previsto no art. 373, inciso II do CPC.

Em suma, não há provas dos prejuízos alegados, da pendência de juros de mora, de taxa de cobrança bancária e de multas, tampouco de tributos pagos no decorrer da relação jurídica, ou de outros encargos tributários, em consonância com a cláusula contratual.

Nesses termos, diante da ausência de comprovação das despesas elencadas nas alíneas “a”, “c” e “d”, da cláusula 63 do contrato, incabível a retenção desses valores pelas requeridas, em que pese inexistir ilegalidade e abusividade nas referidas disposições contratuais.”

Em meu sentir, não merece retoques o
decisum
vergastado nesse aspecto.

Como já manifestei em outras ocasiões, de fato, a atual jurisprudência da Corte Superior caminha no sentido de que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DAS COMPRADORAS. [...]
3. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento." (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 02/10/2019). [...] (AgInt no AREsp n. 1.794.897/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/10/2021.)

Contudo, não vislumbro de que maneira seria possível aplicar tal referencial no caso concreto.

Isso porque, como bem ressaltado pelo Juízo sentenciante, já há previsão contratual de multa rescisória, cuja razão (10%) não se revela abusiva sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina a relação jurídico-material; destacando-se ainda que o contrato rescindido é anterior à Lei n. 13.786/2018.

Nessa linha intelectiva, aliás, pontuou a ilustre Ministra Relatora no voto proferido no REsp 1.723.519/SP:

“[...]
Enfatizo que o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes.
A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular
, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)
.”

Assim, se a porcentagem prevista no contrato não se mostra abusiva, não poderia o Judiciário modificar a referida cláusula contratual para
aumentar
o percentual a ser retido pelas promitentes vendedoras, sobretudo porque não são a parte vulnerável da relação contratual.

Em evolução, também não prospera a irresignação recursal no tocante ao marco inicial da correção monetária.

O juiz de primeiro grau fez constar na sentença recorrida que a correção monetária dos valores a serem restituídos ao Apelado incidirá a partir do desembolso de cada parcela.

Referido entendimento tem amparo na remansosa jurisprudência deste Sodalício que, por sua vez, está em consonância com a posição adotada pelo STJ. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO (10%) – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. Caso concreto em que não foram demonstrados os prejuízos alegados pela parte apelante, sendo razoável a manutenção no percentual fixado, a saber, 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas. 3.
Considerando que foi determinada a restituição de valores pela construtora em parcela única, nos termos do atual entendimento do STJ, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do c. STJ e deste e. TJES. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. 0011809-24.2016.8.08.0035. PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA. DATA 23/03/2023)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. 1. No caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados. 2. Na hipótese de extinção do contrato de compra e venda em razão do inadimplemento do comprador, não sendo verificadas ilicitudes na conduta do vendedor, não se configura a responsabilidade do vendedor pela indenização por danos morais decorrentes do desfazimento do negócio. 3.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. 4. Recursos desprovidos. (TJES. 0017194-50.2016.8.08.0035. SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR. DATA 17/12/2024)

Em verdade, a aplicação da Lei n. 6.899/1981 em casos como o vertente já foi expressamente rechaçada pelo Tribunal da Cidadania,
in verbis:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO . RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. SÚMULA N . 83 DO STJ. NÃO PREVALÊNCIA DA LEI N. 6.899/1981 .
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" ( AgInt no REsp n. 1.988 .931/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 19/8/2022)
.2.
Tal orientação prevalece sobre a antiga Lei n . 6.899/1981 em decorrência do princípio que veda o enriquecimento sem causa - no caso provocado pela inflação -, disciplinado na moderna legislação civil pátria
.3. Incidência da Súmula n . 83 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2153840 SP 2019/0106726-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2022)

Como se denota, a aplicação da literalidade do art. 1º, §2º da citada legislação na hipótese dos autos implicaria enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

Por todo o arrazoado, deve prevalecer integralmente o édito sentencial.

Ante o exposto, conheço do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter inalterada a sentença de parcial procedência
.

Em atenção à regra estabelecida pelo art. 85, §11, do CPC e ao tema repetitivo n. 1.059 do STJ, com base nos critérios previstos no art. 5, §2º, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 02% (dois por cento), de modo que a verba honorária devida pelas Apelantes passa a totalizar 12% do valor da condenação.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 02/06/2025 às 12:50:46, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57156102062025
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

A
PEL
AÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº 0001083-39.2020.8.08.0006

A
PELA
NTE: LORENGE S.A. PARTICIPA
ÇÕ
ES

APELAD
O
: ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.
Cuida-se de apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações, Villaggio Aracruz SPE 126 Empreendimento Imobiliário Ltda. e Aracruz Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Família, Órfãos e Sucessões de Aracruz, que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas e indenização por dano moral, promovida por Elcimar Fernandes Pinto, julgou procedente em parte o pedido para declarar a rescisão do contrato por culpa do comprador e determinar a devolução de 90% dos valores pagos, à vista, com correção monetária desde os desembolsos, declarando ainda nulas cláusulas abusivas do instrumento, e indeferindo o pedido de indenização por danos morais.

O Eminente Relator negou provimento ao recurso, mantendo a sentença que limitou a retenção a 10% dos valores pagos, afastando a aplicação do percentual de 25% por ausência de prova específica de despesas adicionais, tendo sido acompanhado pelo
Eminente Desembargador Substituto
Aldary Nunes Junior
.

Diversamente, o Eminente Desembargador Fábio Brasil Nery conheceu e deu provimento parcial ao recurso para elevar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pelo comprador, considerando o precedente consolidado do Colendo Superior Tribunal de Justiça para casos de desistência imotivada do promitente comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018.

Por divergência de entendimentos, vieram-me os autos conclusos em observância à regra do art. 942 do CPC.

A Segunda Seção do C. STJ, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.

Eis o precedente a que me reporto:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.”

(STJ - REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

No mesmo sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012.

2. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ - AgInt no AREsp 1387317/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 15/06/2020)

Por outro lado, conforme a Súmula nº 543 do STJ, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Comentando este enunciado sumular, Roberval Rocha e Albino Carlos Martins Vieira anotam que “A celeuma tratada cinge-se apenas à definição do momento em que os valores devem ser restituídos, independentemente de haver concordância de ambas as partes sobre a parcela dos créditos a ser retirada pela construtora. O STJ decidiu se deveria ser considerada abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Para os consumidores, o parcelamento da restituição das parcelas pagas deduzidos os valores aportado a título de arras, bem como o diferimento da devolução dos valores, em caso de rescisão, somente após o efetivo término da obra, deveriam ser reconhecidos como práticas abusivas. Por outro lado, as construtoras defendiam a manutenção da cláusula contratual que determinava a restituição das parcelas pagas somente ao término do empreendimento. Deve-se reconhecer que inexiste comando legal sobre o tema, que imponha um prazo para a devolução do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel ao comprador desistente. A despeito da falta de norma específica, mas em face da relação de consumo, pode ser considerada a previsão, no CDC, de fórmulas abertas para as 'práticas abusivas' e “cláusulas abusivas', feita por rol meramente exemplificativo (art. 51). Se fosse mantida válida a mencionada cláusula, o direito ao recebimento por parte do comprador (consumidor) ficaria submetido ao puro arbítrio do construtor (fornecedor), uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem ocorrer ou mesmo ocorrer depois do prazo pactuado. A manutenção da cláusula contratual em análise representaria enriquecimento indevido do construtor, que poderia efetuar a revenda do mesmo imóvel a terceiro, passando, assim a obter um duplo financiamento para a construção, com lastro na mesma unidade residencial, além do que, essa cláusula obrigaria o consumidor a esperar pelo término completo das obras de todo o projeto edificado. Por tudo isso, a abusividade da cláusula que difere o momento da restituição, em favor da construtora, à conclusão da obra inicial contratada, é inequívoca e merece ser reconhecida. Assim, o Tribunal entendeu que a restituição dos valores devidos deve ser imediata. Aceita-se, no entanto, que a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes, por exemplo, da prévia ocupação pelo consumidor. Se a resolução contratual for causada pela própria empresa, por exemplo, no atraso da obra maior que o admitido pelo contrato, não haverá direito de retenção. Ressalte-se que o entendimento sobre a restituição dos valores devidos pela construtora ao consumidor deve ocorrer imediatamente à resolução do contrato – aplica-se independentemente da identificação de quem deu causa à resolução (comprador ou vendedor).” (
In
Súmulas do STJ Comentadas, 8ª edição, Editora JusPODIVM, Bahia, 2018. p. 259/260).

Noutra parte, a jurisprudência do STJ é no firme sentido de que "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ - AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).

Do mesmo juízo: STJ - AgInt no AREsp 1399055/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 10/12/2019.

No caso, restou incontroverso que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 04/11/2011, com valor total de R$ 169.996,06, e que o apelado, por dificuldades financeiras, solicitou a rescisão em junho de 2015, após ter adimplido 40 parcelas, totalizando o pagamento de R$ 28.384,31, sem ter usufruído do imóvel, antes mesmo da entrega das chaves, prevista para novembro de 2015.

Não obstante a existência de cláusula penal de 10% no instrumento contratual, o precedente vinculante do STJ orienta que a retenção mínima de 25% não está condicionada à comprovação individualizada de despesas, por ter caráter indenizatório e cominatório, preservando o equilíbrio do contrato de incorporação imobiliária, de modo a coibir a prática oportunista de desistências unilaterais que impactam o fluxo financeiro do empreendimento.

Além disso, conforme a Súmula 543/STJ, deve ser garantida a imediata restituição das parcelas pagas, observada a dedução da parcela devida ao vendedor em razão da culpa exclusiva do comprador.

Assim, não se vislumbra peculiaridade concreta que justifique a redução do parâmetro-base de retenção, devendo prevalecer a fixação de 25% como percentual de retenção, adequado para indenizar a vendedora e desencorajar o rompimento unilateral imotivado do contrato.

Com o acréscimo dessas razões, com a mais respeitosa vênia aos entendimentos em contrário, acompanho o entendimento do voto divergente do Eminente Desembargador Fábio Brasil Nery para dar parcial provimento ao recurso, elevando o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, determinando a imediata devolução do saldo remanescente ao comprador, com correção monetária desde cada desembolso.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

A
PELAÇÃO CÍVEL
N.º
0001083-39.2020.8.08.0006

APELANTES:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO

Eminentes Desembargadores,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Família, Órfãos e Sucessões de Aracruz,
cujo
decisum

julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para: “
a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes de nº 3519 a partir da data do requerimento administrativo, por culpa exclusiva do requerente. b) RECONHECER como abusiva/nula a alínea “b” da Cláusula nº 63 e como indevida a retenção das despesas descritas nas alíneas “a”, “c” e “d”. c) RECONHECER como abusiva/nula a Cláusula nº 64 que estipula a restituição dos valores adimplidos de forma parcelada. d) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a devolverem, em parcela única, o valor referente à 90% (oitenta por cento) da soma dos valores já pagos pela parte autora.
”

Em seu voto,
o e. Relator, DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA, negou provimento ao recurso
por entender que “
na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento),
caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem
”, sendo este o caso dos autos,
uma vez que
“
há previsão contratual de multa rescisória, cuja razão (10%) não se revela abusiva
sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina a relação jurídico-material; destacando-se ainda que o contrato rescindido é anterior à Lei n. 13.786/2018.
”

Desta forma, segundo o
e. Relator, “
se a porcentagem prevista no contrato não se mostra abusiva, não poderia o Judiciário modificar a referida cláusula contratual para aumentar o percentual a ser retido pelas promitentes vendedoras, sobretudo porque não são a parte vulnerável da relação contratual
”,
no que foi acompanhado pela e. Desembargadora HELOISA CARIELLO
.

No seu turno,
o e. Desembargador FABIO BRASIL NERY inaugurou divergência para dar parcial
provimento
ao recurso
a fim de majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado, por entender que tal
quantia
“
revela-se adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório
”,
tendo sido acompanhado pelo e. Desembargador FABIO CLEM DE OLIVEIRA.

Com efeito, dispõe o artigo 32-A, da Lei 6766/79,
inserido pela Lei 13786/18
, que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (
hipótese dos autos
), deverão ser restituídos os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados os
seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Observe-se, ainda, nos termos do §1º, inciso II, do artigo 32-A, da Lei 6766/79, que o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais,
cujo
prazo de carência, em loteamentos com obras concluídas,
será de
12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Mister salientar que a inovação legislativa promovida pela
Lei 13786/18
resultou na superação de vários precedentes jurisprudenciais, inclusive sumulados, vide, por exemplo, a Súmula 543
1
, do e. STJ.

Exatamente por isso
mostra-se de especial relevância a data da pactuação pois
, “
Nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (
anterior à Lei n. 13.786/2018
) por culpa do comprador,
é possível a retenção do percentual de 10% a 25%
dos valores pagos pelo contratante durante a vigência do pacto.
” (
STJ
;
AgInt no AgInt no AREsp n. 1.658.108/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)

Nestes termos, por tratar-se de contrato firmado anteriormente à Lei 13786/18 e subsistir cláusula contratual limitando, expressamente, o percentual de retenção a 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, tal montante deverá ser observado por este colegiado, em prestígio ao princípio da autonomia da vontade dos contratantes.

Registre-se, outrossim, que, por tratar-se de um contrato de adesão, cujas cláusulas foram confeccionadas pela própria fornecedora/apelante, inviável superá-las para majorar ao patamar máximo de 25% (vinte e cinco por cento), sob pena de desvirtuar a lógica protetiva do diploma consumerista.

Posto isto,

data maxima venia
,
acompanho o e. Relator para conhecer e negar provimento ao recurso.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

1
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0001083-39.2020.8.08.0006

APELANTE
:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO
:
ELCIMAR FERNANDES PINTO

RELATOR: DES.
RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO DIVERGENTE

Trata-se de apelação cível interposta por
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E VILLAGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Família, Órfãos e Sucessões de Aracruz, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
ELCIMAR FERNANDES PINTO
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para:

a)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, a partir da data do requerimento administrativo, por culpa exclusiva do requerente;
b)
declarar a abusividade da alínea “b” da Cláusula 63 e como indevida a retenção das despesas descritas nas alíneas “a”, “c” e “d”;

c
)
reconhecer como abusiva a cláusula 64 que estipula a restituição dos valores adimplidos de forma parcelada;
d
)
determinar a restituição dos valores em parcela única, referente a 90% (noventa por cento) das somas dos valores já pagos pelo autor, a ser corrigido desde o desembolso de cada parcela.

O E. Relator Desembargador Raphael Americano Câmara conheceu do recurso e lhe negou provimento

Analisando o voto de relatoria, adianto que alcancei conclusão diversa no que tange ao percentual de retenção a ser aplicado.

O autor, aqui apelado, ingressou com a presente demanda objetivando rescindir o contrato de promessa de compra e venda de apartamento firmado com a apelante, considerando a impossibilidade de arcar com o financiamento assumido.

De início, não há falar em subsistência da cláusula 64 do contrato, que prevê a devolução dos valores de forma parcelada
.

Afinal, trata-se de disposição nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Sob tal enfoque, decidiu o Superior Tribunal de Justiça – em sede de recurso repetitivo - que
“e
m contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores
devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes
"
(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013)
.

Desse modo, correto o entendimento adotado pelo juízo
a quo,
devendo

a devolução ocorrer em parcela única.

Prosseguindo, embora o magistrado sentenciante tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo que o referido percentual comporta majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para
o
desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO.

1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).

Assim, merece reforma a sentença no ponto, não restando demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento aqui adotado.

Não há falar, outrossim, em prevalência das disposições contratuais que permitem a dedução das despesas previstas na Cláusula 63, porquanto o somatório dos valores ultrapassa o montante definido como adequado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, já decidiu este Egrégio Tribunal que “
o
percentual de retenção autorizado à construtora tem o condão de suportar os custos administrativos do negócio, no qual se incluem os valores de impostos”
(TJES. Apelação Cível nº 0012700-79.2015.8.08.0035. Relatora Desembargadora Janete Vargas Simões. Data do julgamento 04/03/2024).

De conseguinte,
DOU PARCIAL

P
ROVIMENTO

ao recurso para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado.

Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem, porquanto o apelado decaiu de parte mínima dos pedidos.

É como voto.