Tribunal: TJES
Processo: 5024645-94.2023.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão julgador: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-10-31

Ementa:
EMENTA:

RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE.

ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL DA OBRIGAÇÃO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA AFASTADA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ANTECIPA A COBRANÇA (ART. 51, IV, CDC).

RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Ação ajuizada por promitentes compradores para reaver valores de Taxas Condominiais (R$ 1.526,58) e IPTU (R$ 73,25) cobrados e pagos em período anterior à entrega das chaves (que ocorreu em 11/06/2013). A sentença condenou as corrés (Incorporadora e Construtora) a restituírem o valor total de R$ 1.599,83. A Recorrente (Construtora/Incorporadora) argui ilegitimidade passiva (condomínio como entidade distinta) e, no mérito, defende que a obrigação é
propter rem
e que o acordo de pagamento foi voluntário.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar se o promitente comprador é responsável pelas taxas condominiais e IPTU antes da efetiva posse do imóvel e se a Construtora/Incorporadora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pela restituição dos valores cobrados indevidamente.

RAZÕES DE DECIDIR

Ilegitimidade Passiva Afastada. A Recorrente (Construtora/Incorporadora), por fazer parte da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário e figurar no contrato de promessa de compra e venda, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária (art. 7º, § único, do CDC) pela reparação dos danos decorrentes da relação contratual e da cobrança indevida.

Marco Inicial da Obrigação. O entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça é de que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU surge apenas com a efetiva imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, e não a partir da expedição do habite-se ou da instituição do condomínio.

Abusividade da Cobrança. A cobrança de encargos
propter rem
antes da entrega das chaves impõe ao consumidor uma desvantagem manifestamente exagerada, sendo nula de pleno direito a cláusula contratual que antecipa essa responsabilidade (art. 51, IV, do CDC), independentemente da natureza da obrigação.

Restituição Mantida. Devida a restituição da quantia paga a título de taxas condominiais e IPTU em período anterior à entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV. Lei nº 9.099/95, art. 46 e 55. Enunciado 11 das Turmas Recursais.

Jurisprudências Relevantes Citadas:
STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8 (Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA) -
Responsabilidade pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse/entrega das chaves.;
TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017.8.26.0100 (Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado) -
Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves. Abusividade.;
TJ-PB - AC: 08454320220188152001 (Relatora.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível) -
Entrega das chaves como marco. Devolução de quantias de taxas condominiais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024645-94.2023.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: MOCHUARA RESIDENCIAL CLUBE
RECORRIDO: BIG FIELD INCORPORACAO S.A. e outros (2)
RELATOR(A):
RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

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EMENTA
EMENTA:

RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE.

ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL DA OBRIGAÇÃO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA AFASTADA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ANTECIPA A COBRANÇA (ART. 51, IV, CDC).

RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Ação ajuizada por promitentes compradores para reaver valores de Taxas Condominiais (R$ 1.526,58) e IPTU (R$ 73,25) cobrados e pagos em período anterior à entrega das chaves (que ocorreu em 11/06/2013). A sentença condenou as corrés (Incorporadora e Construtora) a restituírem o valor total de R$ 1.599,83. A Recorrente (Construtora/Incorporadora) argui ilegitimidade passiva (condomínio como entidade distinta) e, no mérito, defende que a obrigação é
propter rem
e que o acordo de pagamento foi voluntário.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar se o promitente comprador é responsável pelas taxas condominiais e IPTU antes da efetiva posse do imóvel e se a Construtora/Incorporadora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pela restituição dos valores cobrados indevidamente.

RAZÕES DE DECIDIR

Ilegitimidade Passiva Afastada. A Recorrente (Construtora/Incorporadora), por fazer parte da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário e figurar no contrato de promessa de compra e venda, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária (art. 7º, § único, do CDC) pela reparação dos danos decorrentes da relação contratual e da cobrança indevida.

Marco Inicial da Obrigação. O entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça é de que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU surge apenas com a efetiva imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, e não a partir da expedição do habite-se ou da instituição do condomínio.

Abusividade da Cobrança. A cobrança de encargos
propter rem
antes da entrega das chaves impõe ao consumidor uma desvantagem manifestamente exagerada, sendo nula de pleno direito a cláusula contratual que antecipa essa responsabilidade (art. 51, IV, do CDC), independentemente da natureza da obrigação.

Restituição Mantida. Devida a restituição da quantia paga a título de taxas condominiais e IPTU em período anterior à entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV. Lei nº 9.099/95, art. 46 e 55. Enunciado 11 das Turmas Recursais.

Jurisprudências Relevantes Citadas:
STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8 (Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA) -
Responsabilidade pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse/entrega das chaves.;
TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017.8.26.0100 (Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado) -
Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves. Abusividade.;
TJ-PB - AC: 08454320220188152001 (Relatora.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível) -
Entrega das chaves como marco. Devolução de quantias de taxas condominiais.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

TERCEIRA TURMA RECURSAL

PJE - RECURSO INOMINADO Nº 5024645-94.2023.8.08.0035

RECORRENTE: MOCHUARA RESIDENCIAL CLUBE

RECORRIDOS: LAERCIO DOS REIS JUNIOR, ANDRESSA CARLA SIQUEIRA DOS REIS

JUIZ(A) SENTENCIANTE: DR. I
DELSON SANTOS RODRIGUES

JUIZ RELATOR: DR. RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

EMENTA:

RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE.

ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL DA OBRIGAÇÃO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA AFASTADA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ANTECIPA A COBRANÇA (ART. 51, IV, CDC).

RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Ação ajuizada por promitentes compradores para reaver valores de Taxas Condominiais (R$ 1.526,58) e IPTU (R$ 73,25) cobrados e pagos em período anterior à entrega das chaves (que ocorreu em 11/06/2013). A sentença condenou as corrés (Incorporadora e Construtora) a restituírem o valor total de R$ 1.599,83. A Recorrente (Construtora/Incorporadora) argui ilegitimidade passiva (condomínio como entidade distinta) e, no mérito, defende que a obrigação é
propter rem
e que o acordo de pagamento foi voluntário.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar se o promitente comprador é responsável pelas taxas condominiais e IPTU antes da efetiva posse do imóvel e se a Construtora/Incorporadora possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pela restituição dos valores cobrados indevidamente.

RAZÕES DE DECIDIR

Ilegitimidade Passiva Afastada. A Recorrente (Construtora/Incorporadora), por fazer parte da cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário e figurar no contrato de promessa de compra e venda, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária (art. 7º, § único, do CDC) pela reparação dos danos decorrentes da relação contratual e da cobrança indevida.

Marco Inicial da Obrigação. O entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça é de que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU surge apenas com a efetiva imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, e não a partir da expedição do habite-se ou da instituição do condomínio.

Abusividade da Cobrança. A cobrança de encargos
propter rem
antes da entrega das chaves impõe ao consumidor uma desvantagem manifestamente exagerada, sendo nula de pleno direito a cláusula contratual que antecipa essa responsabilidade (art. 51, IV, do CDC), independentemente da natureza da obrigação.

Restituição Mantida. Devida a restituição da quantia paga a título de taxas condominiais e IPTU em período anterior à entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV. Lei nº 9.099/95, art. 46 e 55. Enunciado 11 das Turmas Recursais.

Jurisprudências Relevantes Citadas:
STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8 (Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA) -
Responsabilidade pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse/entrega das chaves.;
TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017.8.26.0100 (Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado) -
Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves. Abusividade.;
TJ-PB - AC: 08454320220188152001 (Relatora.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível) -
Entrega das chaves como marco. Devolução de quantias de taxas condominiais.

RELATÓRIO

Em síntese, os coautores alegam que: a) em 2012, firmou no stand de vendas das Requeridas, contrato de promessa de compra e venda de uma unidade no Empreendimento Imobiliário “Residencial Mochuara Clube”; b) apesar da chave da unidade ter sido entregue somente em 11 de junho de 2013, arcou com as despesas de Condomínio (total R$ 1.526,58) e IPTU (total R$ 73,25).

A sentença proferida pelo juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para condenar, solidariamente, as corrés BIG FIELD INCORPORACAO S.A e MOCHUARA RESIDENCIAL CLUBE, a restituírem aos autores a quantia de R$1.599,83 (um mil, quinhentos e noventa e nove reais e oitenta e três centavos).

Em sede de Recurso Inominado, o Recorrente argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva da Recorrente, sob o argumento de que o condomínio é uma entidade distinta da incorporadora e que, na época dos fatos, não possuía personalidade jurídica nem atuava na fase de comercialização ou execução da obra, sendo, portanto, indevida a responsabilização por obrigações decorrentes do contrato de compra e venda ou por cobranças de IPTU. No mérito, requer a improcedência dos pedidos e a exclusão da responsabilidade solidária, alegando que a relação entre condômino e condomínio não é de consumo, o que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, a solidariedade com a incorporadora. Em relação às taxas condominiais, argumenta que agiu em exercício regular de direito, pois os Recorridos celebraram acordo voluntariamente para quitar débitos que são classificados como obrigação
propter rem
(atrelada à unidade imobiliária) e que o condomínio não poderia se recusar a receber o pagamento de terceiros interessados.

VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1°, da Lei n° 9.099/95.
Analisando o arcabouço probatório, entendo que não merecem prosperar.

A relação jurídica estabelecida entre as partes signatárias de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção é de consumo.

Correta a r. sentença ao rechaçar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Recorrente. A sua pertinência subjetiva para a demanda é manifesta, não apenas pela atuação em parceria com a Incorporadora no empreendimento em questão, mas, fundamentalmente, por figurar como parte no contrato de promessa de compra e venda firmado com os Recorridos.

Adentrando à questão de fundo, é fato incontroverso nos autos a cobrança de taxas condominiais e IPTU dos promitentes compradores (IDs 15352397, 15352396 e 15352393) em período anterior à sua imissão na posse do imóvel, a qual somente ocorreu com a entrega das chaves em 11 de junho de 2013 (ID 15352416).

O entendimento jurisprudencial, notadamente do Superior Tribunal de Justiça, é pacífico ao definir a entrega das chaves como o marco a partir do qual a responsabilidade por tais despesas é transferida ao adquirente. Somente com a posse efetiva do bem nasce para o comprador a obrigação de arcar com os encargos condominiais e tributários.

Nota-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS . ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO . 1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" ( AgInt no REsp n. 1.809 .838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 2. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comdd7666d9r só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" ( AgInt no REsp 1.839 .746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020) 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e desprover o recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de declaração de nulidade de cláusula contratual c.c. repetição de indébito . Improcedência. Irresignação dos autores. Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel. Abusividade . Encargos atrelados à efetiva posse do imóvel. Irrelevância do fato de tratar-se de obrigação propter rem. Precedentes. Valores despendidos com o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves que devem ser restituídos aos autores, de forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação . Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017 .8.26.0100, Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/01/2019).

APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA . DEFERIMENTO. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/PROMOVIDA. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS NA FORMA SIMPLES . DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. DESPROVIMENTO. Somente a partir da entrega das chaves – momento em que é transferida ao promissário comprador a efetiva posse direta do bem - é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais. Deve ser concedido os benefícios da justiça gratuita em grau de recurso quando se encontra devidamente demonstrada a hipossuficiência financeira alegada, produzindo, contudo, efeitos ex nunc . “Danos extrapatrimoniais não delineados, eis que a mera cobrança indevida não enseja o pagamento de indenização por danos desta natureza”. VISTOS, relatados e discutidos estes autos, acima identificados: ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em sessão ordinária virtual realizada, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-PB - AC: 08454320220188152001, Relator.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível)

Logo, a cláusula contratual que antecipa essa responsabilidade ao consumidor é nula de pleno direito, por força do que dispõe o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, ao impor ao consumidor uma desvantagem manifestamente exagerada. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas de condomínio até a data da entrega das chaves é das corrés, independentemente do motivo que tenha levado à eventual postergação da imissão na posse.

Dessa forma, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado nº 11 das Turmas Recursais:
“A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, pois a r. sentença não merece reparos, devendo ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos, conforme dispõe o Enunciado nº 11 da jurisprudência do Colegiado Recursal e o art. 46 da Lei nº 9.099/95.

Na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95, condeno a Recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação e, caso inexistente, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)