Tribunal: TJES
Processo: 0032790-10.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
.

PRELIMINAR SUSCITADA
EX OFFICIO
.
NÃO CONHECIMENTO PARCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR ACOLHIDA.
MÉRITO
. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. MERO EXERCÍCIO DO DIREITO DE AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
II. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI E SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
.

CRÉDITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. TERMO ADITIVO CONTRATUAL. RECONHECIMENTO DO PAGAMENTO DE VALORES ANTECIPADOS A TÍTULO DE ALUGUEL. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE

I.I. PRELIMINAR. Inovação recursal.

I.I.I.
“Em que pese o amplo efeito devolutivo da apelação, não se admite inovação na apelação mediante alegação de matéria nova, não trazida na inicial, contestação, réplica ou tréplica.”
(
STJ
; AgInt no REsp n. 2.053.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 7/6/2023).

I.I.II.
Na espécie, basta uma simples leitura comparativa entre a Contestação e o Recurso de Apelação Cível interposto pela Recorrente GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para verificar que a tese recursal - rescisão contratual por culpa exclusiva dos Locadores - constitui nítida inovação recursal.

I.I.III.
Não houve, portanto, em sede de Contestação, suscitação da tese ora deduzida no bojo da Apelação Cível, de que nada seria devido pela Recorrente a título de alugueis e multa contratual, sob o fundamento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva dos Locadores, cuja situação evidencia a impossibilidade de se adentrar nessa discussão na atual fase processual.

I.I.IV. Preliminar acolhida. Recurso conhecido em parte.

I.II. MÉRITO.

I.II.I. No caso,
não se verifica hipótese de litigância de má-fé praticada pelos Autores/Recorridos GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI.

I.II.II.
Distintamente do que defendido pela Recorrente, não houve omissão dolosa quanto à existência de um crédito, na medida em que os Autores/Recorridos refutam veementemente essa questão desde a primeira oportunidade em que tiveram para tratar a respeito no contexto da Réplica à Contestação.

I.II.III.
Consoante entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“O mero exercício do direito de ação ou de defesa, sem nenhum elemento capaz de induzir o magistrado ou a parte adversa a erro, afasta a condenação à multa por litigância de má-fé”
(
STJ
; REsp n. 2.112.739/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 24/5/2024).

I.II.IV. Recurso desprovido.

II. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI E SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
.

II.I.
As partes formalizaram Contrato de Locação de Imóvel, para fins comerciais, em 09/04/2014, tendo estipulado o valor do aluguel mensal em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com prazo inicial de vigência por 12 (doze) meses.

II.II.
Em razão da necessidade de adequações no espaço físico do imóvel e aprovação de projetos perante a Prefeitura Municipal de Vitória, foram celebrados dois Termos Aditivos, alterando a data inicial de vigência do contrato, bem como, estabelecendo prazo de carência para pagamento do aluguel mensal e prevendo a compensação de valores já pagos a esse mesmo título.

II.III.
Os Recorrentes não negam o recebimento da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), contrapondo-se, todavia, à determinação estabelecida na Sentença para compensação dessa quantia com aquela objeto da condenação por danos materiais a que tem direito, posto que, no seu entender o abatimento do valor deveria ocorrer durante o período de vigência do contrato, ou seja, mês a mês, no período de 60 (sessenta) meses, no valor das parcelas já preestabelecidas.

II.IV.
A pretensão recursal não merece guarida, uma vez que, em virtude da rescisão do Contrato, não se faz mais possível o recebimento de alugueis perpetuando-se no tempo e, pelo mesmo motivo, a acordada compensação paulatina dos valores recebidos e pagos antecipadamente pela Locatária no período em que não pode usufruir do imóvel.

II.V.
Na esteira do entendimento da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“nos termos do art. 369 do Código Civil, "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis".Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 911.525/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/9/2016, DJe de 30/9/2016).

II.VI.
Não há qualquer empecilho à compensação dos valores, porquanto se tratam de dívidas líquidas, certas e exigíveis, decorrentes da própria condenação da Ação principal e da Reconvenção.

II.VII. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0032790-10.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (3)

APELADO: GEAP AUTOGESTAO EM SAUDE e outros (3)

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
.

PRELIMINAR SUSCITADA
EX OFFICIO
.
NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR ACOLHIDA.
MÉRITO
. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. MERO EXERCÍCIO DO DIREITO DE AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NO MÉRITO DESPROVIDO.
II. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI E SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
.

CRÉDITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. TERMO ADITIVO CONTRATUAL. RECONHECIMENTO DO PAGAMENTO DE VALORES ANTECIPADOS A TÍTULO DE ALUGUEL. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE

I.I. PRELIMINAR. Inovação recursal.

I.I.I.
“Em que pese o amplo efeito devolutivo da apelação, não se admite inovação na apelação mediante alegação de matéria nova, não trazida na inicial, contestação, réplica ou tréplica.”
(
STJ
; AgInt no REsp n. 2.053.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 7/6/2023).

I.I.II.
Na espécie, basta uma simples leitura comparativa entre a Contestação e o Recurso de Apelação Cível interposto pela Recorrente GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para verificar que a tese recursal - rescisão contratual por culpa exclusiva dos Locadores - constitui nítida inovação recursal.

I.I.III.
Não houve, portanto, em sede de Contestação, suscitação da tese ora deduzida no bojo da Apelação Cível, de que nada seria devido pela Recorrente a título de alugueis e multa contratual, sob o fundamento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva dos Locadores, cuja situação evidencia a impossibilidade de se adentrar nessa discussão na atual fase processual.

I.I.IV. Preliminar acolhida. Recurso conhecido em parte.

I.II. MÉRITO.

I.II.I. No caso,
não se verifica hipótese de litigância de má-fé praticada pelos Autores/Recorridos GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI.

I.II.II.
Distintamente do que defendido pela Recorrente, não houve omissão dolosa quanto à existência de um crédito, na medida em que os Autores/Recorridos refutam veementemente essa questão desde a primeira oportunidade em que tiveram para tratar a respeito no contexto da Réplica à Contestação.

I.II.III.
Consoante entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“O mero exercício do direito de ação ou de defesa, sem nenhum elemento capaz de induzir o magistrado ou a parte adversa a erro, afasta a condenação à multa por litigância de má-fé”
(
STJ
; REsp n. 2.112.739/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 24/5/2024).

I.II.IV. Recurso conhecido e desprovido.

II. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI E SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
.

II.I.
As partes formalizaram Contrato de Locação de Imóvel, para fins comerciais, em 09/04/2014, tendo estipulado o valor do aluguel mensal em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com prazo inicial de vigência por 12 (doze) meses.

II.II.
Em razão da necessidade de adequações no espaço físico do imóvel e aprovação de projetos perante a Prefeitura Municipal de Vitória, foram celebrados dois Termos Aditivos, alterando a data inicial de vigência do contrato, bem como, estabelecendo prazo de carência para pagamento do aluguel mensal e prevendo a compensação de valores já pagos a esse mesmo título.

II.III.
Os Recorrentes não negam o recebimento da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), contrapondo-se, todavia, à determinação estabelecida na Sentença para compensação dessa quantia com aquela objeto da condenação por danos materiais a que tem direito, posto que, no seu entender o abatimento do valor deveria ocorrer durante o período de vigência do contrato, ou seja, mês a mês, no período de 60 (sessenta) meses, no valor das parcelas já preestabelecidas.

II.IV.
A pretensão recursal não merece guarida, uma vez que, em virtude da rescisão do Contrato, não se faz mais possível o recebimento de alugueis perpetuando-se no tempo e, pelo mesmo motivo, a acordada compensação paulatina dos valores recebidos e pagos antecipadamente pela Locatária no período em que não pode usufruir do imóvel.

II.V.
Na esteira do entendimento da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“nos termos do art. 369 do Código Civil, "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis".Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 911.525/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/9/2016, DJe de 30/9/2016).

II.VI.
Não há qualquer empecilho à compensação dos valores, porquanto se tratam de dívidas líquidas, certas e exigíveis, decorrentes da própria condenação da Ação principal e da Reconvenção.

II.VII. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer parcialmente do Recurso de Apelação Cível interposto por GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE e, no mérito, negar-lhe provimento e conhecer do Recurso de Apelação Cível interposto por GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI e, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032790-10.2016.8.08.0024

DATA DA SESSÃO: 26/08/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
;
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
formalizaram a interposição de
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 300/310 e Id. 6211076, respectivamente) em face da respeitável
SENTENÇA
(fls. 288/293, integralizada às fls. 325/326) proferida pelo
JUÍZO

DA 3ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA-ES
nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos Segundos Recorrentes em desfavor da Primeira Recorrente,

cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim dispôs:

“Face ao exposto, impõe-se o acatamento da reconvenção para se determinar tal compensação tanto por tanto.

Ante o exposto, nos termos da fundamentação,
acolho em parte o pedido autoral quanto à lide principal
e
acolho integralmente a reconvenção
para:

a) condenar a ré em indenização por obras realizadas no imóvel objeto da locação para retornar ao seu estado anterior, configurando prejuízo ao polo ativo, valor este de R$ 56.458,14, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

b) condenar a ré ao pagamento de 03 aluguéis vencidos e não pagos, consoante a fundamentação, no valor histórico de R$ 75.000,00, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

c) condenar a ré ao pagamento de 1/3 do valor de R$ 25.000,00 a título de multa proporcional pela rescisão antecipada da locação, consoante a fundamentação, que consiste no valor histórico de R$ 8.333,34, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

d) condenar a autora/reconvinda ao pagamento de R$ 100.000,00 devidos à ré/reconvinte nos moldes do aditivo contratual firmado pelas partes, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

e) determinar a compensação dos valores após os acréscimos legais, ficando extinta a dívida da autora para com a ré, remanescendo para a autora saldo residual líquido, certo e exigível nos moldes desta sentença;

Assim, nesta ocasião,
resolvo o processo com julgamento de mérito
, consoante regra do art.
487, I
do Código de Processo Civil, nos termos da fundamentação retro.

Registro que a fixação da multa em 1/3 configurou sucumbência autoral mínima na lide principal. Já na reconvenção, a parte reconvinda foi totalmente vencida.

Firme ao princípio da sucumbência e a sua regra matricial, a causalidade, tendo em conta a sucumbência mínima da autora na lide principal, bem como sua sucumbência integral na lide reconvencional, condeno cada parte vencida ao pagamento de custas nas respectivas lides. No tocante aos honorários, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários sucumbenciais ao patrono da parte contrária, que arbitro em 10% do valor da condenação na lide principal para os patronos da autora e 10% do valor da condenação na reconvenção para a lide secundária,
ex vi
do art. 85, §2º, do CPC. Deixo de promover a compensação dos honorários por falta de previsão legal.

Para a fixação dos honorários levei em consideração o excelente trabalho realizado pelos ilustres patronos, contudo sem instrução ampla, sendo a lide de baixa complexidade.”

Em suas razões recursais, a Recorrente/Recorrida
GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
requer a reforma da Sentença,

argumentando, em síntese: (
I
) ser indevido o pagamento de alugueis e multa contratual, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva pelos Locadores, pois o imóvel não atendia às exigências da Agência Nacional de Saúde; e (
II
) restou demonstrada nos autos a litigância de má-fé por parte dos Autores/Recorridos, na medida em que objetivaram a condenação da empresa Recorrente ao pagamento de indenização, porém, omitiram acerca da existência do crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Por sua vez, os Recorridos/Recorrentes
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
buscam a reforma parcial da Sentença, apenas e tão somente, no que diz respeito à ordem de compensação do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por entenderem que a Recorrida não faz jus ao suposto crédito, porquanto este estaria condicionado ao cumprimento integral do pacto locatício, tendo sido, inclusive, objeto de parcelamento mensal, prolongando-se o abatimento de valores mês a mês.

Contrarrazões (Id. 6211079 [GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI] e Id. 6211082 [GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE]), ambas requerendo o desprovimento do recurso manejado pela parte contrária.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

*

A SRA. ADVOGADA ANA CASSIA DE OLIVEIRA BARBOSA:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores, primeiro sintetizarei a lide. Os meus clientes, ora apelantes e apelados, celebraram contrato de locação com os requeridos, a GEAP, no ano de 2014, na condição de proprietário do imóvel.

No contrato citado restou pactuado que os locadores fariam obras de adequação para a atividade comercial que seria exercida pela GEAP. Estipulando-se um prazo de cento e cinquenta dias de carência para a realização e conclusão.

Ocorre que após o prazo acordado, quando do fim da carência e o recebimento dos aluguéis, a GEAP decidiu por rescindir antecipadamente o contrato; ou seja, quando efetuaria a contraprestação financeira.

Por tais fatos os meus clientes ingressaram em juízo pleiteando a restituição dos valores referentes às obras efetuadas, bem como os aluguéis vencidos e uma multa contratual. Tais pedidos foram julgados procedentes.

Porém a GEAP apresentou um pleito afirmando ser credora do valor de cem mil reais, pactuado por meio de um termo aditivo firmado entre as partes, que os locadores concederiam um desconto à GEAP durante o prazo de sessenta meses para compensar valores pagos anteriormente.

O pleito reconvencional foi julgado procedente e condenou os meus clientes à devolução do valor, em uma só vez. Entendemos que neste ponto a sentença se mostrou injusta, porque a cláusula contratual pactuada é muito clara no sentido de que o valor de cem mil reais seria diluído no prazo de sessenta meses, por meio de desconto mensal no aluguel, só que a GEAP rescindiu o contrato e o desconto estava condicionado ao cumprimento do contrato.

Diante da rescisão antecipada, não pode se colocar na condição de credora e pleitear esse valor que basicamente está sendo dado como se fosse uma indenização.

Por todos os motivos expostos, entendemos que a sentença deve ser reformada. Caso façamos um cálculo aproximado, a expectativa dos meus clientes era receber algo em torno um milhão e meio de reais. Com a rescisão antecipada, ficaram no prejuízo pois fizeram obras de adequação e gastaram para retornar o imóvel ao estado original e além de tudo, tornaram-se devedores.

Entendemos que se houve um descumprimento por parte da locatária, esse pleito reconvencional não pode subsistir e deve ser julgado improcedente. Feitas tais considerações, requer-se a reforma da sentença no que tange ao pleito reconvencional para que seja julgado improcedente, mantendo-se os demais termos da condenação. Obrigada.

*

V O T O

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA
EX OFFICIO

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

Conforme relatado,
GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
;
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
formalizaram a interposição de
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 300/310 e Id. 6211076, respectivamente) em face da respeitável
SENTENÇA
(fls. 288/293, integralizada às fls. 325/326) proferida pelo
JUÍZO

DA 3ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA-ES
nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos Segundos Recorrentes em desfavor da Primeira Recorrente,

cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim dispôs:

“Face ao exposto, impõe-se o acatamento da reconvenção para se determinar tal compensação tanto por tanto.

Ante o exposto, nos termos da fundamentação,
acolho em parte o pedido autoral quanto à lide principal
e
acolho integralmente a reconvenção
para:

a) condenar a ré em indenização por obras realizadas no imóvel objeto da locação para retornar ao seu estado anterior, configurando prejuízo ao polo ativo, valor este de R$ 56.458,14, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

b) condenar a ré ao pagamento de 03 aluguéis vencidos e não pagos, consoante a fundamentação, no valor histórico de R$ 75.000,00, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

c) condenar a ré ao pagamento de 1/3 do valor de R$ 25.000,00 a título de multa proporcional pela rescisão antecipada da locação, consoante a fundamentação, que consiste no valor histórico de R$ 8.333,34, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

d) condenar a autora/reconvinda ao pagamento de R$ 100.000,00 devidos à ré/reconvinte nos moldes do aditivo contratual firmado pelas partes, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

e) determinar a compensação dos valores após os acréscimos legais, ficando extinta a dívida da autora para com a ré, remanescendo para a autora saldo residual líquido, certo e exigível nos moldes desta sentença;

Assim, nesta ocasião,
resolvo o processo com julgamento de mérito
, consoante regra do art.
487, I
do Código de Processo Civil, nos termos da fundamentação retro.

Registro que a fixação da multa em 1/3 configurou sucumbência autoral mínima na lide principal. Já na reconvenção, a parte reconvinda foi totalmente vencida.

Firme ao princípio da sucumbência e a sua regra matricial, a causalidade, tendo em conta a sucumbência mínima da autora na lide principal, bem como sua sucumbência integral na lide reconvencional, condeno cada parte vencida ao pagamento de custas nas respectivas lides. No tocante aos honorários, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários sucumbenciais ao patrono da parte contrária, que arbitro em 10% do valor da condenação na lide principal para os patronos da autora e 10% do valor da condenação na reconvenção para a lide secundária,
ex vi
do art. 85, §2º, do CPC. Deixo de promover a compensação dos honorários por falta de previsão legal.

Para a fixação dos honorários levei em consideração o excelente trabalho realizado pelos ilustres patronos, contudo sem instrução ampla, sendo a lide de baixa complexidade.”

Em suas razões recursais, a Recorrente/Recorrida
GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
requer a reforma da Sentença,

argumentando, em síntese: (
I
) ser indevido o pagamento de alugueis e multa contratual, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva pelos Locadores, pois o imóvel não atendia às exigências da Agência Nacional de Saúde; e (
II
) restou demonstrada nos autos a litigância de má-fé por parte dos Autores/Recorridos, na medida em que objetivaram a condenação da empresa Recorrente ao pagamento de indenização, porém, omitiram acerca da existência do crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Por sua vez, os Recorridos/Recorrentes
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
buscam a reforma parcial da Sentença, apenas e tão somente, no que diz respeito à ordem de compensação do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por entenderem que a Recorrida não faz jus ao suposto crédito, porquanto este estaria condicionado ao cumprimento integral do pacto locatício, tendo sido, inclusive, objeto de parcelamento mensal, prolongando-se o abatimento de valores mês a mês.

Contrarrazões (Id. 6211079 [GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO] e Id. 6211082 [GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE]), ambas requerendo o desprovimento do recurso manejado pela parte contrária.

I - DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE

I.I - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA
EX OFFICIO

No intuito de examinar a matéria em destaque, não se pode olvidar, por relevante, o entendimento pacífico da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
de que
“em que pese o amplo efeito devolutivo da apelação, não se admite inovação na apelação mediante alegação de matéria nova, não trazida na inicial, contestação, réplica ou tréplica.”
(
STJ
; AgInt no REsp n. 2.053.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 7/6/2023).

Nesse mesmo trilhar, esclarece a
Corte de Superposição
que “
o princípio da eventualidade impõe ao réu que, na contestação, apresente todas as matérias de defesa, sob pena de ver precluso o direito de suscitá-las perante a instância recursal ordinária. Precedentes”.
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 698.990/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023).

Na espécie, basta uma simples leitura comparativa entre a Contestação e o Recurso de Apelação Cível interposto pela Recorrente GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para verificar que a tese recursal - rescisão contratual por culpa exclusiva dos Locadores - constitui nítida inovação recursal.

Isto porque, a peça Contestatória limitou-se a questionar os valores postulados na exordial, em virtude a existência de um crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais), pactuado entre as partes, alusivos a valores de alugueis pagos no transcorrer do pacto locatício, sem, contudo, a devida ocupação do imóvel devido a pendências na tramitação de projetos na Prefeitura Municipal de Vitória.

Não houve, portanto, em sede de Contestação, suscitação da tese ora deduzida no bojo da Apelação Cível, de que nada seria devido pela Recorrente a título de alugueis e multa contratual, sob o fundamento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva dos Locadores, cuja situação evidencia a impossibilidade de se adentrar nessa discussão na atual fase processual.

Em sendo assim, suscito e acolho,
ex officio
, a preliminar em destaque para conhecer parcialmente do Recurso de Apelação Cível interposto por GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE, apenas e tão somente, no que diz respeito à matéria relacionada à litigância de má-fé.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR SERGIO RICARDO DE SOUZA:-

Voto no mesmo sentido.

*

V O T O

MÉRITO

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

A propósito do mérito, alega a Recorrente que
“restou demonstrada nos autos a litigância de má-fé por parte dos Autores/Recorridos, na medida em que objetivaram a condenação da empresa Recorrente ao pagamento de indenização, porém, omitiram acerca da existência do crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais)”
.

Sucede, contudo, que não se verifica hipótese de litigância de má-fé praticada pelos Autores/Recorridos GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI.

Distintamente do que defendido pela Recorrente, não houve omissão dolosa quanto à existência de um crédito, na medida em que os Autores/Recorridos refutam veementemente essa questão desde a primeira oportunidade em que tiveram para tratar a respeito no contexto da Réplica à Contestação.

Ademais, esse suposto crédito, ainda é objeto de discussão, porquanto constitui a própria matéria de mérito da Apelação Cível interposta pelos Autores.

Nesse sentido, cumpre enfatizar o entendimento externado na Sentença recorrida, no sentido de que
“o fato de a autora não decotar de sua pretensão eventual crédito da ré não faz presumir sua má-fé, mormente por não ser dever da mesma litigar em favor da parte contrária, que poderia, inclusive, renunciar ao dito crédito, por ser seu direito e liberalidade”
.

Por fim, consoante entendimento do
Egrégio Superior Tribunal
de Justiça,
“O mero exercício do direito de ação ou de defesa, sem nenhum elemento capaz de induzir o magistrado ou a parte adversa a erro, afasta a condenação à multa por litigância de má-fé”
(
STJ
; REsp n. 2.112.739/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 24/5/2024).

Em sendo assim, não subsistem razões para o acolhimento da pretensão recursal.

II - DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO

No bojo da Apelação Cível, os Recorrentes GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI alegam, resumidamente, a impossibilidade de compensação do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por entenderem que a Recorrida não faz jus ao suposto crédito, porquanto este estaria condicionado ao cumprimento integral do pacto locatício, tendo sido, inclusive, objeto de parcelamento mensal, prolongando-se o abatimento de valores mês a mês.

Neste particular, antes mesmo de adentrar na análise específica do tema, impõe-se transcrever excerto da Sentença, no contexto da qual o Magistrado expõe os motivos pelos quais firmou convicção quanto à existência do crédito e sua necessidade de compensação com os demais valores objeto do édito condenatório, senão vejamos:

“É incontroversa a realização das obras de adaptação do imóvel, bem como readequação após a locação, assim como seus valores, não tendo a ré resistido a este pedido indenizatório. A parte também não nega que houve a rescisão antes do fim do contrato, nem que deixou de pagar um aluguel. Mas, questiona os demais valores cobrados a título de multa, invocando a proporcionalidade, além de defender que os 03 aluguéis cobrados além do devido a título de efetiva locação o seriam a título de multa. Por fim, em reconvenção, postula a compensação de um crédito de R$ 100.000,00.

(...)

Vencidas tais considerações, passa-se a análise do pedido reconvencional de compensação do valor de R$ 100.000,00.

Veja-se que a parte reconvinda não controverteu o valor, apenas afirmando que não houve o cumprimento do pagamento por não ter a ré honrado com a locação, já que haveria um desconto mensal.

De fato, tal se verifica.

Porém, nada impede que haja determinação de compensação neste momento, pois se tratam de dívidas líquidas e vencidas.

Face ao exposto, impõe-se o acatamento da reconvenção para se determinar tal compensação tanto por tanto.”

Em contraposição ao que delineado pelo Juízo de Primeiro grau, defendem os Recorrentes que houve impugnação específica quanto ao referido crédito, na importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais), na medida em que o valor fora objeto de aditivo contratual firmado em 22/07/2015, não tendo a Recorrida, entretanto, cumprido com as disposições que ensejaram a referida pactuação. Portanto, não deve ser reconhecido o referido crédito.

Em análise dos documentos que integram o caderno processual, é possível visualizar que as Partes formalizaram Contrato de Locação de Imóvel, para fins comerciais, em 09/04/2014, tendo estipulado o valor do aluguel mensal em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com prazo inicial de vigência por 12 (doze) meses.

Sucede, contudo, que, em razão da necessidade de adequações no espaço físico do imóvel e aprovação de projetos perante a Prefeitura Municipal de Vitória, foram celebrados 02 (dois) Termos Aditivos, alterando a data inicial de vigência do contrato, bem como, estabelecendo prazo de carência para pagamento do aluguel mensal e prevendo a compensação de valores já pagos a esse mesmo título, nos termos a seguir destacados:

Termo Aditivo 002

Processo nº 07.00024/2014

(...)

CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO

A finalidade deste Termo Aditivo é alterar as
Cláusulas Segunda (inclusão de Parágrafo Único), Cláusula Terceira (inclusão do Parágrafo Segundo e Terceiro), Cláusula Quarta (inclusão do Parágrafo Segundo)
do contrato original que passe a ter as seguintes redações:

CLÁUSULA SEGUNDA - DA VIGÊNCIA

O presente Contrato, assinado em
09 de abril de 2014
, passa a vigorar a partir de
07 de agosto de 2014
, objeto do “Habite-se” entregue pelo
LOCADOR
em
07/08/2014
, fornecido pelos órgãos competentes e aceite pela
LOCATÁRIA
, quando passará a vigorar pelo prazo de 12 (doze) meses, renováveis por iguais períodos mediante Termo Aditivo, limitado ao prazo máximo de 60 (sessenta) meses, quando, independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, a
LOCATÁRIA
obriga-se a restituir o imóvel aos
LOCADORES
, com as benfeitorias introduzidas, bem como as úteis, conforme Laudo de Vistoria, devidamente assinado pelas partes e anexado ao presente.

Parágrafo Único
- O prazo de extensão de carência objeto do contrato original, será em até 150 (cento e cinquenta) dias após a liberação do projeto legal pela PMV - Prefeitura Municipal de Vitória, ocorrido em 15/07/2015, período em que a
LOCATÁRIA
executará as obras de reforma em conformidade com os projetos de engenharia de sua autoria e os
LOCADORES
a execução das obras acordadas no contrato original. Ocorrendo a execução total das obras antes do prazo de 150 (cento e cinquenta) dias, prevalecerá a data do término das obras para o fim da isenção total de carência. A
LOCATÁRIA
envidará esforços para a conclusão das obras em até 60 (sessenta) dias após a conclusão da sua licitação.

CLÁUSULA TERCEIRA - DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO

O aluguel mensal total será de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), devendo seu pagamento ser efetuado pela
LOCATÁRIA
mediante depósito bancário creditado aos
LOCADORES
, na fração de 50% (cinquenta por cento) para cada um, sendo R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para a conta mantida no Banco Bradesco, Agência nº 1718-3, c/c nº 29310-5, pertencente ao Sr. José Geraldo Bassi e R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para a outra conta mantida no Banco Caixa Econômica Federal, Agência nº 1034, c/c nº 969-8, pertencente a GS - Construtora e Incorporadora Ltda, ambos até o dia 30 (trinta) de cada mês, podendo, a título de tolerância dos
LOCADORES
, ser pago até o dia 05 (cinco) do mês seguinte ao vencido.

Parágrafo Primeiro
- Os
LOCADORES
autorizam a
LOCATÁRIA
a contratar seguro contra incêndio durante a vigência da locação. O respectivo valor será estipulado e reajustado com base na variação de mercado, sendo de responsabilidade da
LOCATÁRIA
os custos com a emissão da apólice, bem como o fornecimento de cópia aos
LOCADORES
de todos os documentos relativos à transação.

Parágrafo Segundo
- Os
LOCADORES
autorizam a
LOCATÁRIA
a descontar mensalmente, a partir do pagamento da primeira mensalidade de aluguel após a conclusão das obras, objeto dos projetos de engenharia de obra da
LOCATÁRIA
aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória, durante 60 (sessenta) meses em parcelas iguais e fixas, divididas proporcionalmente em 50% (cinquenta por cento) para cada um dos
LOCADORES
, do montante de R$ 100.000,00 (cem mil reiais), objeto da negociação ocorrida entre as partes da metade dos valores de aluguéis pagos pela
LOCATÁRIA
no período contratual em que não houve ocupação do imóvel em decorrência da tramitação processual dos projeto de engenharia junto à PMV - Prefeitura Municipal de Vitória.

Parágrafo Terceiro
- As parcelas a serem descontadas mensalmente serão de 01 (uma) parcela no valor de R$ 853,00 (oitocentos e cinquenta e três reais) e mais 59 (cinquenta e nove) parcelas no valor de R$ 833,00 (oitocentos e trinta e três reias) a serem deduzidas do
LOCADOR
Sr. José Geraldo Bassi e 01 (uma) parcela no valor de R$ 833,00 (oitocentos e trinta e três reais) a serem deduzidas do
LOCADOR
GS Construtora e Incorporadora Ltda.

Em atenção ao que estabelecido, cumpre destacar que os Recorrentes não negam o recebimento da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), contrapondo-se, todavia, à determinação estabelecida na Sentença para compensação dessa quantia com aquela objeto da condenação por danos materiais a que tem direito, posto que, no seu entender, o abatimento do valor deveria ocorrer durante o respectivo período de vigência do contrato, mês a mês, compreendendo 60 (sessenta) meses, no valor das parcelas já preestabelecidas.

No entanto, a pretensão recursal não merece guarida, pois, em virtude da rescisão do Contrato, não se faz mais possível o recebimento de alugueis, perpetuando-se, no tempo e, pelo mesmo motivo, a acordada compensação paulatina dos valores recebidos e pagos antecipadamente pela Locatária no período em que não pode usufruir do imóvel.

Ademais, na esteira do entendimento da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
“nos termos do art. 369 do Código Civil, "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis".Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 911.525/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/9/2016, DJe de 30/9/2016.)

Na hipótese, não há qualquer empecilho à compensação dos valores, porquanto se tratam de dívidas líquidas, certas e exigíveis, decorrentes da própria condenação da Ação principal e da Reconvenção.

Desta forma, não há razões para a alteração da Sentença recorrida, a qual deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

III - CONCLUSÃO

Isto posto, nos termos da fundamentação retro aduzida:

(I) conheço em parte do Recurso de Apelação Cível interposto por GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para, no mérito, negar-lhe provimento, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para o importe de 15% (quinze por cento sobre o valor atualizado da lide principal);

(II) conheço e nego provimento ao recurso de Apelação Cível interposto por GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais ao patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da lide secundária.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR SERGIO RICARDO DE SOUZA

Voto no mesmo sentido.

*

cmv

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
;
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
formalizaram a interposição de
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 300/310 e Id. 6211076, respectivamente) em face da respeitável
SENTENÇA
(fls. 288/293, integralizada às fls. 325/326) proferida pelo
JUÍZO

DA 3ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA-ES
nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos Segundos Recorrentes em desfavor da Primeira Recorrente,

cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim dispôs:

“Face ao exposto, impõe-se o acatamento da reconvenção para se determinar tal compensação tanto por tanto.

Ante o exposto, nos termos da fundamentação,
acolho em parte o pedido autoral quanto à lide principal
e
acolho integralmente a reconvenção
para:

a) condenar a ré em indenização por obras realizadas no imóvel objeto da locação para retornar ao seu estado anterior, configurando prejuízo ao polo ativo, valor este de R$ 56.458,14, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

b) condenar a ré ao pagamento de 03 aluguéis vencidos e não pagos, consoante a fundamentação, no valor histórico de R$ 75.000,00, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

c) condenar a ré ao pagamento de 1/3 do valor de R$ 25.000,00 a título de multa proporcional pela rescisão antecipada da locação, consoante a fundamentação, que consiste no valor histórico de R$ 8.333,34, a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

d) condenar a autora/reconvinda ao pagamento de R$ 100.000,00 devidos à ré/reconvinte nos moldes do aditivo contratual firmado pelas partes, valor histórico a ser acrescido de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES a contar do ajuizamento da ação até a citação e, a partir daí, juros e correção pela taxa selic;

e) determinar a compensação dos valores após os acréscimos legais, ficando extinta a dívida da autora para com a ré, remanescendo para a autora saldo residual líquido, certo e exigível nos moldes desta sentença;

Assim, nesta ocasião,
resolvo o processo com julgamento de mérito
, consoante regra do art.
487, I
do Código de Processo Civil, nos termos da fundamentação retro.

Registro que a fixação da multa em 1/3 configurou sucumbência autoral mínima na lide principal. Já na reconvenção, a parte reconvinda foi totalmente vencida.

Firme ao princípio da sucumbência e a sua regra matricial, a causalidade, tendo em conta a sucumbência mínima da autora na lide principal, bem como sua sucumbência integral na lide reconvencional, condeno cada parte vencida ao pagamento de custas nas respectivas lides. No tocante aos honorários, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários sucumbenciais ao patrono da parte contrária, que arbitro em 10% do valor da condenação na lide principal para os patronos da autora e 10% do valor da condenação na reconvenção para a lide secundária,
ex vi
do art. 85, §2º, do CPC. Deixo de promover a compensação dos honorários por falta de previsão legal.

Para a fixação dos honorários levei em consideração o excelente trabalho realizado pelos ilustres patronos, contudo sem instrução ampla, sendo a lide de baixa complexidade.”

Em suas razões recursais, a Recorrente/Recorrida
GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE
requer a reforma da Sentença,

argumentando, em síntese: (
I
) ser indevido o pagamento de alugueis e multa contratual, uma vez que a rescisão se deu por culpa exclusiva pelos Locadores, pois o imóvel não atendia às exigências da Agência Nacional de Saúde; e (
II
) restou demonstrada nos autos a litigância de má-fé por parte dos Autores/Recorridos, na medida em que objetivaram a condenação da empresa Recorrente ao pagamento de indenização, porém, omitiram acerca da existência do crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Por sua vez, os Recorridos/Recorrentes
GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI
buscam a reforma parcial da Sentença, apenas e tão somente, no que diz respeito à ordem de compensação do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por entenderem que a Recorrida não faz jus ao suposto crédito, porquanto este estaria condicionado ao cumprimento integral do pacto locatício, tendo sido, inclusive, objeto de parcelamento mensal, prolongando-se o abatimento de valores mês a mês.

Contrarrazões (Id. 6211079 [GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO] e Id. 6211082 [GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE]), ambas requerendo o desprovimento do recurso manejado pela parte contrária.

I - DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE

I.I - PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA
EX OFFICIO

No intuito de examinar a matéria em destaque, não se pode olvidar, por relevante, o entendimento pacífico da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
de que
“em que pese o amplo efeito devolutivo da apelação, não se admite inovação na apelação mediante alegação de matéria nova, não trazida na inicial, contestação, réplica ou tréplica.”
(
STJ
; AgInt no REsp n. 2.053.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 7/6/2023).

Nesse mesmo trilhar, esclarece a
Corte de Superposição
que “
o princípio da eventualidade impõe ao réu que, na contestação, apresente todas as matérias de defesa, sob pena de ver precluso o direito de suscitá-las perante a instância recursal ordinária. Precedentes”.
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 698.990/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023).

Na espécie, basta uma simples leitura comparativa entre a Contestação e o Recurso de Apelação Cível interposto pela Recorrente GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para verificar que a tese recursal - rescisão contratual por culpa exclusiva dos Locadores - constitui nítida inovação recursal.

Isto porque, a peça Contestatória limitou-se a questionar os valores postulados na exordial, em virtude a existência de um crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais), pactuado entre as partes, alusivos a valores de alugueis pagos no transcorrer do pacto locatício, sem, contudo, a devida ocupação do imóvel devido a pendências na tramitação de projetos na Prefeitura Municipal de Vitória.

Não houve, portanto, em sede de Contestação, suscitação da tese ora deduzida no bojo da Apelação Cível, de que nada seria devido pela Recorrente a título de alugueis e multa contratual, sob o fundamento de que a rescisão teria ocorrido por culpa exclusiva dos Locadores, cuja situação evidencia a impossibilidade de se adentrar nessa discussão na atual fase processual.

Em sendo assim, suscito e acolho,
ex officio
, a preliminar em destaque para
conhecer parcialmente do Recurso de Apelação Cível
interposto por GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE, apenas e tão somente, no que diz respeito à
matéria relacionada à litigância de má-fé
.

I.II - MÉRITO

A propósito do mérito, alega a Recorrente que
“restou demonstrada nos autos a litigância de má-fé por parte dos Autores/Recorridos, na medida em que objetivaram a condenação da empresa Recorrente ao pagamento de indenização, porém, omitiram acerca da existência do crédito de R$ 100.000,00 (cem mil reais)”
.

Sucede, contudo, que não se verifica hipótese de litigância de má-fé praticada pelos Autores/Recorridos GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI.

Distintamente do que defendido pela Recorrente, não houve omissão dolosa quanto à existência de um crédito, na medida em que os Autores/Recorridos refutam veementemente essa questão desde a primeira oportunidade em que tiveram para tratar a respeito no contexto da Réplica à Contestação.

Ademais, esse suposto crédito, ainda é objeto de discussão, porquanto constitui a própria matéria de mérito da Apelação Cível interposta pelos Autores.

Nesse sentido, cumpre enfatizar o entendimento externado na Sentença recorrida, no sentido de que
“
o fato de a autora não decotar de sua pretensão eventual crédito da ré não faz presumir sua má-fé, mormente por não ser dever da mesma litigar em favor da parte contrária, que poderia, inclusive, renunciar ao dito crédito, por ser seu direito e liberalidade”
.

Por fim, consoante entendimento do
Egrégio Superior Tribunal
de Justiça,
“O mero exercício do direito de ação ou de defesa, sem nenhum elemento capaz de induzir o magistrado ou a parte adversa a erro, afasta a condenação à multa por litigância de má-fé”
(
STJ
; REsp n. 2.112.739/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 24/5/2024).

Não há, portanto, razões para o acolhimento da pretensão recursal.

II - DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR

GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
JOSÉ GERALDO BASSI
e
SANDRA EMERICH BORCHIO

No bojo da Apelação Cível, os Recorrentes GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI alegam, resumidamente, a impossibilidade de compensação do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), por entenderem que a Recorrida não faz jus ao suposto crédito, porquanto este estaria condicionado ao cumprimento integral do pacto locatício, tendo sido, inclusive, objeto de parcelamento mensal, prolongando-se o abatimento de valores mês a mês.

Antes de adentrar na análise específica do tema, impõe-se transcrever excerto da Sentença, no contexto da qual o Magistrado expõe os motivos pelos quais firmou convicção quanto à existência do crédito e sua necessidade de compensação com os demais valores objeto do édito condenatório, senão vejamos:

“
É incontroversa a realização das obras de adaptação do imóvel, bem como readequação após a locação, assim como seus valores, não tendo a ré resistido a este pedido indenizatório. A parte também não nega que houve a rescisão antes do fim do contrato, nem que deixou de pagar um aluguel. Mas, questiona os demais valores cobrados a título de multa, invocando a proporcionalidade, além de defender que os 03 aluguéis cobrados além do devido a título de efetiva locação o seriam a título de multa. Por fim, em reconvenção, postula a compensação de um crédito de R$ 100.000,00.

(...)

Vencidas tais considerações, passa-se a análise do pedido reconvencional de compensação do valor de R$ 100.000,00.

Veja-se que a parte reconvinda não controverteu o valor, apenas afirmando que não houve o cumprimento do pagamento por não ter a ré honrado com a locação, já que haveria um desconto mensal.

De fato, tal se verifica.

Porém, nada impede que haja determinação de compensação neste momento, pois se tratam de dívidas líquidas e vencidas.

Face ao exposto, impõe-se o acatamento da reconvenção para se determinar tal compensação tanto por tanto.”

Em contraposição ao que delineado pelo Juízo de Primeiro grau, defendem os Recorrentes que houve impugnação específica quanto ao referido crédito na importância de R$ 100.000,00 (cem mil reais), na medida em que o valor fora objeto de aditivo contratual firmado em 22/07/2015, não tendo a Recorrida, contudo, cumprido com as disposições que ensejaram a referida pactuação. Portanto, não deve ser reconhecido o referido crédito.

Em análise dos documentos que integram o caderno processual, é possível visualizar que as partes formalizaram Contrato de Locação de Imóvel, para fins comerciais, em 09/04/2014, tendo estipulado o valor do aluguel mensal em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com prazo inicial de vigência por 12 (doze) meses.

Ocorre que, em razão da necessidade de adequações no espaço físico do imóvel e aprovação de projetos perante a Prefeitura Municipal de Vitória, foram celebrados dois Termos Aditivos, alterando a data inicial de vigência do contrato, bem como, estabelecendo prazo de carência para pagamento do aluguel mensal e prevendo a compensação de valores já pagos a esse mesmo título, nos termos a seguir destacados:

Termo Aditivo 002

Processo nº 07.00024/2014

(...)

CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO

A finalidade deste Termo Aditivo é alterar as
Cláusulas Segunda (inclusão de Parágrafo Único), Cláusula Terceira (inclusão do Parágrafo Segundo e Terceiro), Cláusula Quarta (inclusão do Parágrafo Segundo)
do contrato original que passe a ter as seguintes redações:

CLÁUSULA SEGUNDA - DA VIGÊNCIA

O presente Contrato, assinado em
09 de abril de 2014
, passa a vigorar a partir de
07 de agosto de 2014
, objeto do “Habite-se” entregue pelo
LOCADOR
em
07/08/2014
, fornecido pelos órgãos competentes e aceite pela
LOCATÁRIA
, quando passará a vigorar pelo prazo de 12 (doze) meses, renováveis por iguais períodos mediante Termo Aditivo, limitado ao prazo máximo de 60 (sessenta) meses, quando, independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, a
LOCATÁRIA
obriga-se a restituir o imóvel aos
LOCADORES
, com as benfeitorias introduzidas, bem como as úteis, conforme Laudo de Vistoria, devidamente assinado pelas partes e anexado ao presente.

Parágrafo Único
- O prazo de extensão de carência objeto do contrato original, será em até 150 (cento e cinquenta) dias após a liberação do projeto legal pela PMV - Prefeitura Municipal de Vitória, ocorrido em 15/07/2015, período em que a
LOCATÁRIA
executará as obras de reforma em conformidade com os projetos de engenharia de sua autoria e os
LOCADORES
a execução das obras acordadas no contrato original. Ocorrendo a execução total das obras antes do prazo de 150 (cento e cinquenta) dias, prevalecerá a data do término das obras para o fim da isenção total de carência. A
LOCATÁRIA
envidará esforços para a conclusão das obras em até 60 (sessenta) dias após a conclusão da sua licitação.

CLÁUSULA TERCEIRA - DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO

O aluguel mensal total será de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), devendo seu pagamento ser efetuado pela
LOCATÁRIA
mediante depósito bancário creditado aos
LOCADORES
, na fração de 50% (cinquenta por cento) para cada um, sendo R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para a conta mantida no Banco Bradesco, Agência nº 1718-3, c/c nº 29310-5, pertencente ao Sr. José Geraldo Bassi e R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) para a outra conta mantida no Banco Caixa Econômica Federal, Agência nº 1034, c/c nº 969-8, pertencente a GS - Construtora e Incorporadora Ltda, ambos até o dia 30 (trinta) de cada mês, podendo, a título de tolerância dos
LOCADORES
, ser pago até o dia 05 (cinco) do mês seguinte ao vencido.

Parágrafo Primeiro
- Os
LOCADORES
autorizam a
LOCATÁRIA
a contratar seguro contra incêndio durante a vigência da locação. O respectivo valor será estipulado e reajustado com base na variação de mercado, sendo de responsabilidade da
LOCATÁRIA
os custos com a emissão da apólice, bem como o fornecimento de cópia aos
LOCADORES
de todos os documentos relativos à transação.

Parágrafo Segundo
- Os
LOCADORES
autorizam a
LOCATÁRIA
a descontar mensalmente, a partir do pagamento da primeira mensalidade de aluguel após a conclusão das obras, objeto dos projetos de engenharia de obra da
LOCATÁRIA
aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória, durante 60 (sessenta) meses em parcelas iguais e fixas, divididas proporcionalmente em 50% (cinquenta por cento) para cada um dos
LOCADORES
, do montante de R$ 100.000,00 (cem mil reiais), objeto da negociação ocorrida entre as partes da metade dos valores de aluguéis pagos pela
LOCATÁRIA
no período contratual em que não houve ocupação do imóvel em decorrência da tramitação processual dos projeto de engenharia junto à PMV - Prefeitura Municipal de Vitória.

Parágrafo Terceiro
- As parcelas a serem descontadas mensalmente serão de 01 (uma) parcela no valor de R$ 853,00 (oitocentos e cinquenta e três reais) e mais 59 (cinquenta e nove) parcelas no valor de R$ 833,00 (oitocentos e trinta e três reias) a serem deduzidas do
LOCADOR
Sr. José Geraldo Bassi e 01 (uma) parcela no valor de R$ 833,00 (oitocentos e trinta e três reais) a serem deduzidas do
LOCADOR
GS Construtora e Incorporadora Ltda.

Em atenção ao que estabelecido, cumpre destacar que os Recorrentes não negam o recebimento da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), contrapondo-se, todavia, à determinação estabelecida na Sentença para compensação dessa quantia com aquela objeto da condenação por danos materiais a que tem direito, posto que, no seu entender o abatimento do valor deveria ocorrer durante o período de vigência do contrato, ou seja, mês a mês, no período de 60 (sessenta) meses, no valor das parcelas já preestabelecidas.

No entanto, a pretensão recursal não merece guarida, uma vez que, em virtude da rescisão do Contrato, não se faz mais possível o recebimento de alugueis perpetuando-se no tempo e, pelo mesmo motivo, a acordada compensação paulatina dos valores recebidos e pagos antecipadamente pela Locatária no período em que não pode usufruir do imóvel.

Ademais, na esteira do entendimento da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
“nos termos do art. 369 do Código Civil, "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis".Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 911.525/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/9/2016, DJe de 30/9/2016.)

Na hipótese, não há qualquer empecilho à compensação dos valores, porquanto se tratam de dívidas líquidas, certas e exigíveis, decorrentes da própria condenação da Ação principal e da Reconvenção.

Desta forma, não há razões para a alteração da Sentença recorrida, a qual deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

III - CONCLUSÃO

Isto posto, nos termos da fundamentação retro aduzida:

(I) conheço em parte do Recurso de Apelação Cível interposto por GEAP AUTOGESTÃO EM SAÚDE para, no mérito, negar-lhe provimento, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para o importe de 15% (quinze por cento sobre o valor atualizado da lide principal);

(II) conheço e nego provimento ao recurso de Apelação Cível interposto por GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, JOSÉ GERALDO BASSI e SANDRA EMERICH BORCHIO BASSI, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais ao patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da lide secundária.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)