Tribunal: TJES
Processo: 5005502-55.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-07-29

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005502-55.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ALEXANDRE BOLELLI GUIMARAES
RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PIETA
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Voto servindo como ementa.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
.
RELATÓRIO

Diante da ausência de comprovação satisfatória da hipossuficiência econômica, indefiro o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita ao Recorrente.

Trata-se de Recurso Inominado interposto por Alexandre Bolelli Guimarães contra a sentença proferida nos autos de Embargos à Execução movidos em face do Condomínio do Edifício Pietá, na qual foi reconhecida a regularidade da execução proposta para cobrança de taxas condominiais referentes ao período de maio a outubro de 2022, julgando-se improcedentes os embargos.

A parte recorrente alega, em síntese, que a ação executiva estaria desprovida de título executivo extrajudicial válido, na medida em que as cotas condominiais cobradas não estariam respaldadas por previsão em convenção ou aprovação em assembleia referente ao período executado. Sustenta, ainda, a nulidade da intimação da penhora, por ter sido recebida por terceiro, sem a devida cientificação pessoal do executado, o que teria ocasionado cerceamento de defesa. Aduz, por fim, que a avaliação do imóvel penhorado foi subestimada, sem a possibilidade de apresentação de laudo técnico, o que também configuraria cerceamento.

Requer, assim, a nulidade da sentença, com retorno dos autos à origem para reabertura da instrução, ou, subsidiariamente, a reforma da sentença, reconhecendo-se a inexistência de título executivo hábil.

Foram apresentadas contrarrazões pelo recorrido, Condomínio do Edifício Pietá, sustentando que: (i) a cobrança judicial de cotas condominiais independe de autorização da assembleia, sendo atribuição legal do síndico, nos termos da Lei nº 4.591/64; (ii) a documentação juntada é suficiente para configurar título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC; (iii) não há nulidade na intimação da penhora, pois o aviso de recebimento foi entregue no endereço correto, e o comparecimento do executado ao processo afasta eventual prejuízo; e (iv) não houve cerceamento de defesa quanto à avaliação do imóvel, visto que o recorrente não apresentou prova idônea que infirmasse a avaliação feita por oficial de justiça, a qual goza de presunção de veracidade.

É o breve relatório. Passo a decidir.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
.
VOTO

Conheço do Recurso Inominado interposto, eis que preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/1995.

O pedido de gratuidade da justiça deve ser indeferido, uma vez que a condição patrimonial do recorrente, evidenciada pela titularidade de imóvel de valor considerável, afasta a presunção de hipossuficiência econômica, especialmente diante da ausência de documentação idônea que comprove a alegada incapacidade financeira. A mera declaração de pobreza, desacompanhada de provas concretas e contraditada por indícios de capacidade contributiva, não é suficiente para a concessão do benefício. Sendo assim, não restou demonstrada a hipossuficiência econômica do Recorrente, motivo pelo qual não lhe é deferido o benefício da justiça gratuita.

Inicialmente, cumpre apreciar a alegação de nulidade da intimação da penhora realizada nos autos. Conforme se extrai do processo, a intimação foi expedida para o endereço correto do recorrente, tendo sido recebida por terceira pessoa.

Nos termos do entendimento consolidado na jurisprudência pátria, a intimação é tida por válida quando dirigida ao domicílio do executado, ainda que recebida por pessoa diversa, desde que não haja indicação concreta de prejuízo ou irregularidade material na entrega. Trata-se de aplicação do princípio da presunção de regularidade dos atos processuais, notadamente no que tange às comunicações oficiais, e da boa-fé processual (CPC, art. 5º).

Cabe, portanto, ao executado o ônus de demonstrar a efetiva nulidade ou prejuízo decorrente da intimação recebida por terceiro, o que não foi feito nos presentes autos. Não há qualquer elemento probatório que comprove que a correspondência não tenha chegado ao conhecimento do recorrente ou que tenha havido violação a seu direito de defesa.

Reconhecida, assim, a validade da intimação da penhora, passo à análise da regularidade dos documentos que embasam a execução.

No caso em análise, não merece acolhimento a tese de inexistência de título executivo extrajudicial hábil a embasar a execução de cotas condominiais, por suposta ausência de previsão orçamentária aprovada ou de registro da convenção condominial.

O Superior Tribunal de Justiça, em recente e paradigmático julgado (REsp 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 28/06/2024), consolidou o entendimento de que as cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, constituem título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015, desde que previstas na convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia geral, devidamente comprovadas por documentos idôneos.

Na oportunidade, a Corte reafirmou que não se exige o registro da convenção no cartório de registro de imóveis para que ela produza efeitos entre os condôminos. O registro é necessário apenas para sua oponibilidade perante terceiros, consoante o disposto no art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil. Assim, eventual ausência de registro não descaracteriza a exigibilidade do crédito cobrado judicialmente, tampouco invalida a execução.

O STJ também afastou a alegação de que seria imprescindível a existência de orçamento anual aprovado em assembleia, reiterando que, uma vez demonstrada a deliberação assemblear que fixou o valor das cotas, acompanhada da comprovação da inadimplência e da convenção condominial, encontra-se plenamente configurado o título executivo extrajudicial.

No caso concreto, consta nos autos a documentação necessária à caracterização do título executivo, nos moldes do entendimento firmado pelo STJ: ata de assembleia, convenção do condomínio e demonstrativo de débito. Assim, o condomínio recorrente atendeu aos requisitos legais e jurisprudenciais para propositura da execução.

Ademais, a orientação firmada no referido julgamento busca proteger a coletividade condominial e a efetividade da cobrança, afastando exigências formais que apenas oneram os condôminos adimplentes e facilitam a inadimplência reiterada, em descompasso com a função social da propriedade e o princípio da solidariedade condominial.

Portanto, à luz da jurisprudência consolidada do STJ, é plenamente válida a execução de cotas condominiais nos termos em que proposta, devendo ser rejeitada a tese de inexistência de título executivo.

Por fim, no que tange à avaliação do imóvel penhorado, entendo que não há razões para reforma da sentença. Conforme bem assentado pelo juízo de origem, a avaliação realizada pelo oficial de justiça goza de presunção relativa de veracidade e legitimidade, nos termos do art. 829, §2º, do Código de Processo Civil.

Incumbia ao recorrente o ônus de apresentar elementos técnicos idôneos que demonstrassem a suposta inadequação do valor atribuído ao bem, o que não foi feito. A mera alegação genérica de que o imóvel estaria subavaliado, desacompanhada de laudo, parecer técnico ou outro documento hábil, é insuficiente para infirmar a presunção de legitimidade da avaliação judicial.

Nesse contexto, ausente prova concreta de irregularidade, deve prevalecer a avaliação realizada pelo oficial de justiça, como corretamente reconhecido na sentença, que deve ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença intocada por seus próprios fundamentos.

Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o proveito econômico, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil e art. 55 da Lei nº. 9.099/95.

RENAN CASAGRANDE AZEVEDO

Juiz Leigo

O Sr. Juiz de Direito Relator Dr. PAULO ABIGUENEM ABIB – Nos termos da Resolução TJES nº 12/2020, HOMOLOGO a minuta de voto elaborada pelo Ilmo. Juiz Leigo e a adoto como razões da minha manifestação, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.

É como voto.

PAULO ABIGUENEM ABIB

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)