Tribunal: TJES
Processo: 0015421-95.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29.280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas.

4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária.

5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ.

7. O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência.

2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art. 85, §11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022.

STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022.

TJES, AC nº 0012216-83.2019.8.08.0048, rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024.

TJES, AC nº 0005197-55.2021.8.08.0048, rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015421-95.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: MARCELO MARIN AMARAL

RELATOR(A): ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMDEIDA

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EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A contra sentença que, em ação de rescisão contratual com restituição de quantias pagas c/c reparação de danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, condenando as requeridas, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos (R$ 29.280,22) e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se a Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva para integrar a demanda; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos; (iii) verificar se há configuração de dano moral indenizável em razão do atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Gran Viver Urbanismo S/A possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência, uma vez que há evidências de atuação conjunta com a Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A na comercialização do imóvel, como a comunicação direta com os consumidores, a divulgação do empreendimento em seu site oficial e a coincidência de endereço entre as empresas.

4. Em casos de inadimplemento por parte do vendedor, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a incidência do Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ, que versa sobre a alienação fiduciária.

5. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a culpa exclusiva do promitente vendedor na resolução do contrato de compra e venda de imóvel impõe a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

6. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da crise no setor da construção civil não exime a responsabilidade da vendedora, por se tratar de fortuito interno, o qual não afasta a responsabilidade do fornecedor nos termos da jurisprudência do STJ.

7. O atraso de mais de sete meses além do prazo de tolerância configura inadimplemento significativo, apto a gerar dano moral, em razão da frustração e da angústia experimentadas pelos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A empresa que atua em conjunto na comercialização de imóveis, divulgando o empreendimento e interagindo com os consumidores, integra a cadeia de fornecimento e possui legitimidade passiva com fundamento na teoria da aparência.

2. O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel, imputável ao promitente vendedor, autoriza a rescisão com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

3. O atraso significativo na entrega do imóvel, que ultrapassa o mero dissabor, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 3º e 14; CPC, art. 85, §11; Lei nº 9.514/97; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/06/2022, DJe de 29/06/2022.

STJ, AgInt no REsp nº 1850532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022.

TJES, AC nº 0012216-83.2019.8.08.0048, rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, Primeira Câmara Cível, julgado em 22/02/2024, DJe de 26/02/2024.

TJES, AC nº 0005197-55.2021.8.08.0048, rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, Primeira Câmara Cível, julgado em 27/09/2023, DJe de 27/09/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0015421-95.2019.8.08.0024

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADO: MARCELO MARIN AMARAL

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A em razão da Sentença de Id 11583442, em que o MM. Juiz da 6ª Vara Cível da Comarca de Serra, em “
Ação de Rescisão de Contratual com Restituição de Quantias Pagas c/c Reparação de Danos Morais
” ajuizada por Marcelo Marin Amaral, julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como para condenar as Requeridas, de forma solidária, à restituição dos valores pagos
e danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada Requerente.

Extrai-se da exordial (fls. 02/18) que o autor firmou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel situado no loteamento denominado Cidade Verde, sendo o prazo de entrega previsto para maio de 2018, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para prorrogação do prazo.

Contudo, até junho de 2019, época em que os autores ajuizaram a ação, o imóvel não havia sido entregue, estando as obras do condomínio ainda em estágio inicial.

Em Apelação de Id 11583442,
as Apelantes alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva
ad causam
da Gran Viver.

Para tanto, afirmam que apenas a empresa Cidade Verde Serra consta como promitente no contrato de promessa compra e venda.

Ocorre que, do compulsar os autos, verifica-se que a comunicação acerca do saldo devedor era feita diretamente com a Gran Viver (fl. 24). Ainda, conforme se observa das procurações de fls. 105/105v, as empresas estão sediadas no mesmo endereço, de maneira que não se pode esperar que o consumidor as diferencie, incidindo,
in casu
, a teoria da aparência.

Ademais, as obras da Cidade Verde Serra são amplamente divulgadas no
site
da Gran Viver, de forma que atuam em conjunto na comercialização dos imóveis e, portanto, fazem parte da cadeia produtiva do empreendimento.

Desta forma, com base na teoria da aparência,
este egrégio Tribunal de Justiça (TJES) tem reconhecido a legitimidade das empresas que agem em conjunto na comercialização de imóveis, inclusive em casos semelhantes que envolvem as referidas empresas. Vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO E TEORIA DA APARÊNCIA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE LUCIAN MOISES EVANGELISTA E OUTRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de legitimidade passiva: Vinga a tese de existência de grupo econômico entre as empresas requeridas, notadamente porque às fls. 194/195 consta ata da assembleia geral onde ambas as empresas se fizeram presentes, ficando claro que os diretores de uma empresa integram também a direção da outra empresa. Ademais, caso não seja aceito a ideia de grupo econômico, verifica-se às fl. 128 que as empresas anunciam em conjunto o empreendimento de loteamento em sites da internet, regendo-se na hipótese a aplicação da teoria da aparência, segundo a qual se reconhece a responsabilidade solidária de todos que participam da cadeia de fornecedores – art. 3º do CDC. Preliminar acolhida.
2. Mérito: Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. Extrai-se da súmula supracitada que, em casos de culpa exclusiva do vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, aplicando-se então as normas contidas no Código do Consumidor [...]. (TJES, Classe: AC – 0012216-83.2019.8.08.0048, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 22/02/2024, DJe: 26/02/2024)
Sem grifos no original

APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE GRAN VIVER S/A – MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – SEDE NO MESMO ENDEREÇO DA CIDADE VERDE – ILEGITIMIDADE DO BANCO SEMEAR MANTIDA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE APONTAM A PARTICIPAÇÃO DO BANCO NO EMPREENDIMENTO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Com relação à empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico do empreendimento denotam que esta possui participação ativa no loteamento em comento, integrando, desta forma, a cadeia produtiva. Também é de se notar que a Gran Viver Urbanismo S/A. está sediada no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A., consoante das procurações colacionadas nas fls. 236 e 237, o que reforça a teoria da aparência. Legitimidade e responsabilidade solidária reconhecida.
2. Já em relação ao Banco Semear S/A., o entendimento já manifestado pelo c. Superior Tribunal de Justiça é de que a legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. [...] 6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A e determinar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir da citação. (TJES, Classe: AC –

0005197-55.2021.8.08.0048, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 27/09/2023, DJe: 27/09/2023)
Sem grifos no original

Isto posto, tem-se por verificada a legitimidade da Apelante Gran Viver S/A para figurar no polo passivo da demanda, de modo que
afasto a preliminar suscitada
.

No mérito, as Apelantes
arguem a inaplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por tratar-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, bem como a impossibilidade de rescisão contratual sem retenção de valores e, ainda, a inexistência de danos morais passíveis de indenização.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou tese no sentido de que, “
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022 - sem grifos no original).

In casu
, contudo, a hipótese de inadimplemento é do credor, uma vez que a construtora deixou de observar, em muito, o prazo previsto para a entrega do imóvel, ultrapassando até mesmo os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, situação que enseja a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor e afasta o Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ.

Conclui-se, ainda, que o inadimplemento dos Apelantes torna passível a rescisão contratual sem retenção de valores,

não merecendo prosperar o argumento de que o atraso na entrega do imóvel se ocasionou por caso fortuito ou força maior, sob alegação de crise no setor de construção civil que teria aumentado o custo dos materiais necessários às obras.

Isto porque, além da ausência de lastro probatório que embase tal afirmação, o “
fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento
” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022).

Além disso, o entendimento sumulado da Corte Superior, no enunciado de nº 543, estabelece que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Assim, havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor, no importe de
R$ 29.280,22 (vinte e nove mil duzentos e oitenta reais e vinte e dois centavos).

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o
STJ tem entendido ser “
cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor
” (AgInt no REsp 1850532/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 16/02/2022).

No caso em análise, o atraso na entrega da obra, como mencionado anteriormente, já perdurava por mais de 07 (sete) meses para além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias quando proposta a presente demanda, período este que considero excessivamente longo.

Ademais, a

necessidade de constantes readequações de planejamento, a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais.

Logo, tratado-se de inadimplência contratual por parte da construtora e incorporadora, a manutenção da Sentença é medida que se impõe.

Do exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
de Cidade
Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A.

Via de consequência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na Sentença em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto da douta relatoria.

É como voto.

Acompanho o voto do Eminente Relator.