Tribunal: TJES
Processo: 0005715-59.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-08-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. SÚMULA Nº 335/STJ. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença proferida nos autos de ação indenizatória, julgada parcialmente procedente, para condenar a requerida ao pagamento da indenização referente ao nivelamento (aterro) do terreno locado, a ser apurado em liquidação de sentença. A parte autora, ora apelante, sustenta que todas as benfeitorias realizadas — avaliadas em R$ 400.000,00 — deveriam ser indenizadas. Por sua vez, a parte requerida, também apelante, alega existência de dupla condenação em razão de sentença proferida em ação conexa (processo nº 0003715-86.2017.8.08.0024), e requer a reforma do decisum.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a indenização por todas as benfeitorias realizadas no imóvel locado, inclusive as úteis; (ii) estabelecer se a condenação ao pagamento da benfeitoria necessária (aterro) configura bis in idem em razão da sentença proferida na ação conexa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à indenização por benfeitorias em contrato de locação pode ser validamente renunciado pelas partes, conforme prevê o art. 35 da Lei nº 8.245/91 e a Súmula nº 335 do STJ, sendo legítima a cláusula contratual que afasta esse direito.

4. O julgador de origem reconheceu o caráter necessário e indispensável do nivelamento (aterro) do terreno, tratando-se de benfeitoria essencial à utilização e conservação do imóvel local, razão pela qual foi admitida a indenização apenas neste ponto.

5. As demais benfeitorias realizadas, como a construção do galpão com instalações elétricas e hidráulicas, são classificadas como úteis, não havendo direito à indenização, especialmente diante da cláusula expressa de renúncia firmada entre as partes.

6. Não há configuração de bis in idem, uma vez que as ações conexas foram julgadas de forma conjunta, sendo expressamente reconhecido que o dever de indenizar decorre da mesma benfeitoria e será apurado uma única vez em liquidação.

7. O exercício do direito de recorrer, por si só, não caracteriza litigância de má-fé, inexistindo elementos objetivos que demonstrem conduta temerária ou desleal por parte da apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos desprovidos.

Tese
s
de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91 e da Súmula nº 335 do STJ.

2. Não configura bis in idem a condenação por benfeitoria reconhecida em demandas conexas, quando julgadas de forma conjunta e sem duplicação de execução.

3. O simples exercício do direito de recorrer não caracteriza litigância de má-fé, na ausência de elementos objetivos que demonstrem má-fé processual.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 35; CPC, arts. 509, §2º, 80 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 2.316.707/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.09.2023;
TJES, AC 0035263-32.2017.8.08.0024, Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 22.03.2021;
TJSC, AC 0307819-27.2015.8.24.0039, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, j. 10.06.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005715-59.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JAIME JESUS RECONDICIONADORES LTDA e outros

APELADO: MARIA AMELIA SILVA DIAS e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. SÚMULA Nº 335/STJ. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença proferida nos autos de ação indenizatória, julgada parcialmente procedente, para condenar a requerida ao pagamento da indenização referente ao nivelamento (aterro) do terreno locado, a ser apurado em liquidação de sentença. A parte autora, ora apelante, sustenta que todas as benfeitorias realizadas — avaliadas em R$ 400.000,00 — deveriam ser indenizadas. Por sua vez, a parte requerida, também apelante, alega existência de dupla condenação em razão de sentença proferida em ação conexa (processo nº 0003715-86.2017.8.08.0024), e requer a reforma do decisum.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a indenização por todas as benfeitorias realizadas no imóvel locado, inclusive as úteis; (ii) estabelecer se a condenação ao pagamento da benfeitoria necessária (aterro) configura bis in idem em razão da sentença proferida na ação conexa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à indenização por benfeitorias em contrato de locação pode ser validamente renunciado pelas partes, conforme prevê o art. 35 da Lei nº 8.245/91 e a Súmula nº 335 do STJ, sendo legítima a cláusula contratual que afasta esse direito.

4. O julgador de origem reconheceu o caráter necessário e indispensável do nivelamento (aterro) do terreno, tratando-se de benfeitoria essencial à utilização e conservação do imóvel local, razão pela qual foi admitida a indenização apenas neste ponto.

5. As demais benfeitorias realizadas, como a construção do galpão com instalações elétricas e hidráulicas, são classificadas como úteis, não havendo direito à indenização, especialmente diante da cláusula expressa de renúncia firmada entre as partes.

6. Não há configuração de bis in idem, uma vez que as ações conexas foram julgadas de forma conjunta, sendo expressamente reconhecido que o dever de indenizar decorre da mesma benfeitoria e será apurado uma única vez em liquidação.

7. O exercício do direito de recorrer, por si só, não caracteriza litigância de má-fé, inexistindo elementos objetivos que demonstrem conduta temerária ou desleal por parte da apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recursos desprovidos.

Tese
s
de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91 e da Súmula nº 335 do STJ.

2. Não configura bis in idem a condenação por benfeitoria reconhecida em demandas conexas, quando julgadas de forma conjunta e sem duplicação de execução.

3. O simples exercício do direito de recorrer não caracteriza litigância de má-fé, na ausência de elementos objetivos que demonstrem má-fé processual.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 35; CPC, arts. 509, §2º, 80 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 2.316.707/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.09.2023;
TJES, AC 0035263-32.2017.8.08.0024, Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 22.03.2021;
TJSC, AC 0307819-27.2015.8.24.0039, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, j. 10.06.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por
JAIME RODRIGUES RECONDICIONADORES LTDA.
(requerente) e por
MARIA AMÉLIA SILVA DIAS
(requerida)

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que acolheu em parte a pretensão autoral, para condenar a requerida
“
ao pagamento das benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, especificamente quanto ao nivelamento (aterro) do bem, em observância ao disposto no art. 35 da Lei n. 8.245/91, cujo quantum indenizatório deverá ser apurado em liquidação de sentença, na forma do art. 509, §2º do CPC”.

O julgador de origem condenou o requerente ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze) sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade concedida.

Em suas razões recursais, o requerente/apelante defende que o juízo a quo deixou de considerar todas as benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, e que, portanto, deveriam ser integralmente indenizadas. Aduz que as benfeitorias, estimadas em R$ 400.000,00, foram essenciais para a viabilidade do uso comercial do imóvel.

Por sua vez, a apelante/requerida sustenta, em suas razões recursais, que, nos autos do processo de despejo e cobrança de aluguéis e encargos, que tramita sob o nº 0003715-86.2017.8.08.0024, conexo ao presente, também foi condenada ao pagamento da mesma benfeitoria necessária (aterro), com
quantum
a ser apurado em liquidação, sendo vedada a dupla condenação, razão pela qual pleiteia a reforma da sentença.

Contrarrazões ofertadas apenas pelo requerente/apelado pelo desprovimento do recurso, condenação da apelante no disposto no art. 85, §1º, do CPC, e em litigância de má-fé, diante do intuito procrastinatório do recurso.

Em que pese a irresignação de ambas as partes, a r. sentença atacada deve ser integralmente mantida.

A r. sentença objurgada, com fulcro nos elementos constantes dos autos, diferenciou as benfeitorias necessárias, que considerou indenizáveis ainda que não autorizadas, das úteis e voluptuárias.

As partes expressamente pactuaram a renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, cuja validade é confirmada pelo STJ, nos moldes da Súmula nº 335:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Assim, restou reconhecido o direito de indenização apenas em relação ao aterro (nivelamento) do terreno, tido como indispensável à fruição do imóvel e à conservação de sua estrutura, a qual foi comprovadamente necessária e essencial para sua utilização regular.

Tal como registrado na sentença,
“as demais benfeitorias realizadas, conforme demonstram as fotos colacionadas às fls. 38/43 e fls. 66/69 dos autos n. 0005715-59.2017.8.08.0024, na verdade se enquadram na classificação de benfeitorias úteis, uma vez que o galpão construído com toda a instalação elétrica e hidráulica, destinam-se a facilitar o uso do bem para o desenvolvimento da atividade comercial”.

O julgador pontuou que o requerente
“tinha ciência ao tempo da celebração do negócio jurídico, do fato de que o imóvel se tratava de um terreno, sem condições adequadas para a instalação de qualquer empreendimento, isto é, já se sabia da necessidade de diversas obras com o objetivo de iniciar a atividade econômica, e ainda assim, as condições insertas no contrato de locação foram devidamente aceitas pelas partes”.

Sobre o tema, confira-se a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. PRETENDIDA INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES ERIGIDAS NO IMÓVEL. INVIABILIDADE, NA ESPÉCIE. CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DISPOSIÇÃO QUE ALCANÇA AS ACESSÕES. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 5/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que o contrato de locação discutido in casu continha cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias. A reforma do aresto, neste aspecto, requer interpretação de cláusula contratual, o que é vedado na via especial pela Súmula nº 5 desta Corte. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado. Precedentes. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt-AREsp 2.316.707; Proc. 2023/0075637-4; SC; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 14/09/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMODATO E CONCESSÃO DE USO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Em que pese o direito à retenção ou indenização por benfeitorias em contratos de locação ou comodato, as partes pactuaram cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias no instrumento de Comodato e Concessão de Uso. 2.A pactuação da renúncia é válida porque o art. 35 da Lei de Locações assim admite, tese, aliás, consagrada na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça. E, se a disposição é tolerada na locação, que se distingue pela onerosidade, também há de ser no comodato escrito, ainda que se trate na hipótese de uma espécie de comodato modal, na qual subsistiu encargos previstos no próprio instrumento, bem como cláusula expressa de reversão de benfeitorias em favor da comodante eventualmente realizadas sobre a área. Não há se falar em encargos desproporcionais, porquanto estes não desnaturam a natureza do contrato. 3. Durante todo o extenso lapso temporal do uso do terreno cedido (2001), o réu se beneficiou do quadro fático, presumindo-se, bem por isso, tenha tido tempo de sobra para a recuperação dos investimentos levados a efeito para cumprir os objetivos do contrato, cujo conteúdo detinha pleno conhecimento e com o qual anuiu sem comprovar nenhuma insurgência nesse tempo, em estrita consonância com os riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida no imóvel explorado. 4. Recurso desprovido. (TJES; AC 0035263-32.2017.8.08.0024; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julg. 22/03/2021; DJES 07/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO DO PLEITO DESALIJATÓRIO E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE COBRANÇA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE SE ABATER DO VALOR DA CONDENAÇÃO O MONTANTE REFERENTE ÀS BENFEITORIAS EFETUADAS PELOS LOCATÁRIOS. ACOLHIMENTO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO NO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES A QUAISQUER BENFEITORIAS REALIZADAS. EXEGESE DO ART. 35 DA LEI Nº 8.245/1991 E DA SÚMULA Nº 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA REFORMADA. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula nº 335 do STJ). "Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades" (RESP n. 439.797, Min. Paulo Gallotti). Havendo cláusula válida, em contrato de locação de imóvel, tratando de renúncia à indenização por acessão/benfeitoria, o inquilino que edificou às próprias expensas, ainda que com a anuência do locador, não faz jus à reparação pelos custos da obra" (Apelação Cível n. 0300355-74.2018.8.24.0126, de Itapoá, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 4-2-2020). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC; AC 0307819-27.2015.8.24.0039; Lages; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Carlos Roberto da Silva; DJSC 10/06/2020; Pag. 138)

Nesse contexto, não merece reparo a r. sentença que rejeitou o pedido de indenização relacionada ao galpão construído no terreno locado, com toda instalação elétrica e hidráulica, na qual o locatário desenvolveu sua atividade comercial por mais de duas décadas (cf. petição inicial).

Quanto à apelação da requerida, observa-se que o presente processo foi sentenciado conjuntamente com a demanda conexa (processo nº 0003715-86.2017.8.08.0024), com reconhecimento do direito do locatário ao recebimento de indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, especificamente quanto ao nivelamento (aterro) do bem, em observância ao disposto no art. 35 da Lei n. 8.245/91.

Não houve dupla condenação da locadora, mas julgamento conjunto das demandas conexas, para evitar decisões conflitantes, sendo que o julgador deixou claro que

“o reconhecimento da obrigação nos presentes autos da que imposta na demanda n. 003715-86.2017.8.08.0024, não importa em bis in idem, isto é, na dupla imposição da obrigação”.

Menciona-se que, embora os referidos processos não estejam juntos nessa fase, no presente, há pedido de indenização pela benfeitoria realizadas no imóvel, o que foi expressamente enfrentado pela sentença, que acolheu em parte a pretensão autoral.

Por fim, quanto ao pedido de condenação da requerida/apelante em litigância de má-fé, feito pelo requerente nas contrarrazões de apelo, não se identifica, no caso concreto, elemento objetivo suficiente que caracterize a conduta maliciosa ou protelatória nos moldes do art. 80 do CPC. O exercício da via recursal, ainda que infrutífero, por si só, não configura má-fé, mas mero exercício do direito de defesa.

Posto isso,
CONHEÇO
DE AMBAS AS APELAÇÕES, PARA
LHES
NEGAR PROVIMENTO
, mantendo-se a sentença objurgada em todos os seus termos.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso do requerente/apelante, a quem foi imputada a sucumbência exclusiva na origem, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É, respeitosamente, como voto.