Tribunal: TJES
Processo: 0001012-64.2018.8.08.0052
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BOA-FÉ OBJETIVA. ÔNUS PROBATÓRIO DO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1.

Apelação cível interposta por MICHELLY COSTA SANTOS LAMEIRA e BRUNO JOSÉ CIPRIANO LAMEIRA contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro ajuizados em face de ADEMAR VALANI, mantendo a constrição judicial sobre imóvel adquirido pelos embargantes por meio de escritura pública, mas sem registro em cartório. Os apelantes sustentam a inexistência de registro de penhora à época da compra, a boa-fé na aquisição e a inaplicabilidade da fraude à execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em definir se os embargantes comprovaram ter adotado as cautelas exigidas pelo art. 792, § 2º, do CPC, afastando a presunção de má-fé e, por conseguinte, a configuração de fraude à execução.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
O art. 792, § 2º, do CPC atribui ao adquirente de bem não sujeito a registro o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias à aquisição, mediante certidões pertinentes nos domicílios do vendedor e da localização do bem.
4.
A Súmula 375 do STJ, embora aplicável a imóveis registrados, não afasta o regime específico previsto no art. 792, § 2º, do CPC para imóveis sem matrícula.
5.
Os embargantes não apresentaram provas de que emitiram as certidões forenses no domicílio do vendedor, não se desincumbindo, portanto, do ônus de demonstrar a boa-fé objetiva exigida.
6.
O imóvel objeto da lide não possuía registro, e o vendedor já era devedor do embargado à época da alienação, circunstância admitida pelo próprio alienante em audiência.
7.
A ausência da diligência exigida por lei por parte dos adquirentes inviabiliza o reconhecimento da boa-fé, caracterizando a aquisição como fraude à execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
9.
A aquisição de imóvel não registrado impõe ao adquirente o dever de comprovar a adoção de cautelas mínimas, nos termos do art. 792, § 2º, do CPC, sob pena de presunção de má-fé.
10.
A ausência de certidões negativas no domicílio do vendedor e no local do bem afasta a proteção jurídica do terceiro adquirente e configura fraude à execução.
11.
A aplicação da Súmula 375 do STJ deve observar as particularidades do caso concreto, não afastando a incidência da regra especial para bens não registrados.
Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 674, 792, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 375; TJDF, AC 0737203-14.2022.8.07.0001, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 08.07.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001012-64.2018.8.08.0052

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MICHELLY COSTA SANTOS LAMEIRA e outros

APELADO: ADEMAR VALANI

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BOA-FÉ OBJETIVA. ÔNUS PROBATÓRIO DO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1.

Apelação cível interposta por MICHELLY COSTA SANTOS LAMEIRA e BRUNO JOSÉ CIPRIANO LAMEIRA contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro ajuizados em face de ADEMAR VALANI, mantendo a constrição judicial sobre imóvel adquirido pelos embargantes por meio de escritura pública, mas sem registro em cartório. Os apelantes sustentam a inexistência de registro de penhora à época da compra, a boa-fé na aquisição e a inaplicabilidade da fraude à execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em definir se os embargantes comprovaram ter adotado as cautelas exigidas pelo art. 792, § 2º, do CPC, afastando a presunção de má-fé e, por conseguinte, a configuração de fraude à execução.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
O art. 792, § 2º, do CPC atribui ao adquirente de bem não sujeito a registro o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias à aquisição, mediante certidões pertinentes nos domicílios do vendedor e da localização do bem.
4.
A Súmula 375 do STJ, embora aplicável a imóveis registrados, não afasta o regime específico previsto no art. 792, § 2º, do CPC para imóveis sem matrícula.
5.
Os embargantes não apresentaram provas de que emitiram as certidões forenses no domicílio do vendedor, não se desincumbindo, portanto, do ônus de demonstrar a boa-fé objetiva exigida.
6.
O imóvel objeto da lide não possuía registro, e o vendedor já era devedor do embargado à época da alienação, circunstância admitida pelo próprio alienante em audiência.
7.
A ausência da diligência exigida por lei por parte dos adquirentes inviabiliza o reconhecimento da boa-fé, caracterizando a aquisição como fraude à execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
9.
A aquisição de imóvel não registrado impõe ao adquirente o dever de comprovar a adoção de cautelas mínimas, nos termos do art. 792, § 2º, do CPC, sob pena de presunção de má-fé.
10.
A ausência de certidões negativas no domicílio do vendedor e no local do bem afasta a proteção jurídica do terceiro adquirente e configura fraude à execução.
11.
A aplicação da Súmula 375 do STJ deve observar as particularidades do caso concreto, não afastando a incidência da regra especial para bens não registrados.
Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 674, 792, § 2º.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 375; TJDF, AC 0737203-14.2022.8.07.0001, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 08.07.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
Nº
0001012-64.2018.8.08.0052

APELANTE:
MICHELLY COSTA SANTOS LAMEIRA e BRUNO JOSE CIPRIANO LAMEIRA

APELAD
O
:
ADEMAR VALANI

RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

VOTO

Como relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MICHELLY COSTA SANTOS LAMEIRA
e
BRUNO JOSE CIPRIANO LAMEIRA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Rio Bananal/ES, que, nos autos dos Embargos de Terceiro ajuizados em face de
ADEMAR VALANI
, julgou improcedentes os pedidos autorais, mantendo a constrição sobre o imóvel objeto da lide.

Em suas razões recursais (evento 10503370), os apelantes sustentam, em suma, que:
1)
a decisão viola a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, pois não havia registro de penhora na matrícula do imóvel quando da sua aquisição;
2)
agiram com a mais estrita boa-fé, tomando todas as cautelas necessárias e emitindo as certidões pertinentes, que se apresentaram negativas; e
3)
a má-fé não se presume e não foi comprovada pelo embargado, ora apelado. Requerem, assim, a reforma da sentença para julgar procedentes os embargos e determinar o desbloqueio do imóvel.

O cerne da controvérsia reside em aferir se a aquisição de imóvel não registrado em cartório, pelos embargantes/apelantes, configurou fraude à execução, afastando a proteção destinada ao terceiro adquirente de boa-fé.

Os apelantes fundamentam seu recurso na Súmula 375 do STJ, que dispõe: "
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente
".

Contudo, a r. sentença objurgada fundamentou-se em uma particularidade fática que afasta a aplicação simplista do referido enunciado sumular: o imóvel em questão não possui registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Para tais casos, a legislação processual civil estabelece um regramento específico, previsto no art. 792, § 2º, do CPC, que prescreve: "
No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem
".

Nesse contexto, a lei inverte o ônus probatório. Não cabe ao credor provar a má-fé do adquirente, mas sim ao adquirente demonstrar que agiu com a diligência esperada, ou seja, que tomou todas as cautelas para se certificar da inexistência de demandas capazes de reduzir o vendedor à insolvência. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. CONTRARRAZÕES INTEMPESTIVAS. CESSÃO DE DIREITOS. FRAUDE À EXECUÇÃO. IMÓVEL IRREGULAR. BEM NÃO SUJEITO A REGISTRO. CAUTELAS DO ADQUIRENTE. NÃO COMPROVADAS. MÁ-FÉ. 1. O pedido de atribuição de efeito suspensivo ou de concessão de tutela recursal deve ser formulado em petição autônoma dirigida ao Tribunal ou, se o recurso já tiver sido distribuído, ao Relator, por petição própria, e não como preliminar do recurso (CPC, art. 1.012, § 3º, I e II). 2. Sendo intempestivas, as contrarrazões devem ser desentranhadas. 3. "Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro" (CPC, art. 674). 4. A alienação ou a oneração de bem será considerada fraude à execução quando, ao tempo do negócio jurídico celebrado pelo devedor, já tramitava contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência, da qual tinha ciência inequívoca, somada à má-fé do terceiro adquirente (CPC, art. 792, inciso IV e Súmula nº 375 do STJ). 5.
É dever do terceiro adquirente a comprovação de que adotou as cautelas necessárias para a aquisição do bem não sujeito a registro

(CPC, art. 792, § 2º), sob pena de presunção de má-fé.
6. É inviável concluir pela boa-fé do terceiro adquirente de imóvel situado em área irregular, por meio de cessão de direitos, que não comprova a adoção de cautela mínima. 7. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.
(TJDF; AC 0737203-14.2022.8.07.0001; Ac. 2018804; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; Julg. 08/07/2025; Publ. PJe 17/07/2025)

O douto magistrado sentenciante, ao analisar a escritura de compra e venda juntada aos autos, constatou que os adquirentes, ora apelantes, não se desincumbiram de tal ônus. Conforme se extrai dos autos, os compradores deixaram de exigir do vendedor as certidões negativas de demandas judiciais que pudessem tramitar na comarca de domicílio do vendedor, qual seja, a Comarca de Rio Bananal/ES. A ausência dessa cautela essencial, expressamente exigida pela norma processual para bens não registrados, é suficiente para afastar a presunção de boa-fé e caracterizar a má-fé dos embargantes.

Registro, ainda, que o juízo de primeiro grau – certamente mais próximo das circunstâncias fáticas submetidas pelas partes ao Poder Judiciário – considerou as peculiaridades do caso em análise, ressaltando que “
estamos falando de uma pacata cidade, onde residem vendedor e comprador, local em que todo mundo se conhece e, por isso, mais fácil para o terceiro adquirente buscar informações sobre a situação financeira do vendedor
”.

Insta salientar que, ao tempo em que foi adquirido o imóvel (março de 2018, como se extrai da escritura de compra e venda colacionada à fl. 21), o vendedor – Sr. Ronaldo Gaburro – já era devedor em relação ao embargado, Sr. Ademar Valani. Tal é fato é comprovado pelo próprio Sr. Ronaldo na audiência de instrução e julgamento, ocasião em que confirmou que o imóvel vendido aos embargados já havia sido objeto de acordo entre o Sr. Ronaldo e o Sr. Ademar, firmado em momento anterior à venda.

Portanto, a decisão recorrida não violou a Súmula 375 do STJ, mas, ao contrário, aplicou corretamente a legislação específica ao caso concreto (art. 792, § 2º, do CPC), concluindo pela fraude à execução diante da não comprovação, pelos adquirentes, da adoção de todas as diligências necessárias.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto para
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se incólume a r. sentença objurgada.

Sem majoração dos honorários, por já terem sido fixados no máximo legal.

É como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 15.09.2025 a 19.09.2025:

Acompanho o E. Relator.