Tribunal: TJES
Processo: 5001217-36.2022.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2025-06-13

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. VALIDADE DA PROVA DIGITAL. FOTOS DAS TELAS DO APLICATIVO WHATSAPP E TRANSCRIÇÃO DE ÁUDIOS. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por MAURO CESAR HOFFMAM, DULCINÉIA REGINA FALLER HOFFMAM, OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de cobrança de comissão de corretagem, proposta por RODRIGO ARTUR GUIMARÃES TRINDADE. O juízo de origem reconheceu a existência de contrato verbal de corretagem e condenou os vendedores ao pagamento de R$ 39.000,00 e os compradores à quantia de R$ 15.000,00, ambas acrescidas de correção e juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se é válida a sentença proferida com base em prova digital não acompanhada de ata notarial; (ii) determinar a existência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, com a definição dos responsáveis pela quitação da quantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de ata notarial não invalida, por si só, a prova digital produzida, sendo possível a valoração dos “prints” e áudios do aplicativo WhatsApp quando não há impugnação quanto ao conteúdo pelas partes adversas.

A sentença encontra-se devidamente fundamentada e não incorre em nulidade, pois apresenta motivação suficiente e compatível com o entendimento jurisprudencial sobre o tema.

O contrato de corretagem pode ser celebrado verbalmente, sendo válida a prestação de serviços intermediada pelo autor, cuja participação resultou diretamente na celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

Os elementos constantes nos autos, incluindo áudios e mensagens, demonstram que o corretor foi contratado pelos vendedores e que exerceu efetiva atividade de intermediação, sendo responsável pela aproximação das partes e concretização do negócio.

A ausência de vínculo contratual entre os compradores e o corretor, bem como o fato de a dação em pagamento configurar apenas forma de adimplemento do negócio principal, afasta a obrigação dos compradores ao pagamento de comissão.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, na ausência de contratação ou intermediação autônoma, não é devida comissão de corretagem sobre imóvel dado em pagamento ao corretor por parte dos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Otoniel Paes Carneiro e Fabrícia Prestes Marvila provido. Recurso de Mauro Cesar Hoffmam e Dulcinéia Regina Faller Hoffmam desprovido.

Tese de julgamento
:

A validade da prova digital não exige, obrigatoriamente, ata notarial, sendo possível sua valoração quando não impugnado seu conteúdo.

O contrato verbal de corretagem é válido e eficaz, desde que comprovados a autorização, a intermediação e o resultado útil da negociação.

A comissão de corretagem é devida apenas pela parte contratante do corretor, mesmo que o pagamento do bem se dê por meio de dação em pagamento envolvendo outro imóvel.

Não cabe cobrança de comissão de corretagem dos compradores quando não houve contratação direta nem intermediação autônoma envolvendo o bem dado em pagamento.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 107, 722 e 725; CPC, arts. 371, 373, II, 384, 489 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.408.609/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 09.09.2024; STJ, REsp 1.786.726/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.02.2021; STJ, AgRg no REsp 1.342.118/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 17.09.2015; TJMG, APCV 5099951-40.2018.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 07.02.2025; TJSP, AC 1002867-79.2021.8.26.0529, Rel. Des. Luis Fernando Nishi, j. 17.09.2024; TJSP, AC 1009500-35.2022.8.26.0606, Rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 30.07.2024.

Vitória/ES,
02 de junho de 2025.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001217-36.2022.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAURO CESAR HOFFMAN e outros (6)

APELADO: RODRIGO ARTUR GUIMARAES TRINDADE

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. VALIDADE DA PROVA DIGITAL. FOTOS DAS TELAS DO APLICATIVO WHATSAPP E TRANSCRIÇÃO DE ÁUDIOS. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por MAURO CESAR HOFFMAM, DULCINÉIA REGINA FALLER HOFFMAM, OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de cobrança de comissão de corretagem, proposta por RODRIGO ARTUR GUIMARÃES TRINDADE. O juízo de origem reconheceu a existência de contrato verbal de corretagem e condenou os vendedores ao pagamento de R$ 39.000,00 e os compradores à quantia de R$ 15.000,00, ambas acrescidas de correção e juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se é válida a sentença proferida com base em prova digital não acompanhada de ata notarial; (ii) determinar a existência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, com a definição dos responsáveis pela quitação da quantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de ata notarial não invalida, por si só, a prova digital produzida, sendo possível a valoração dos “prints” e áudios do aplicativo WhatsApp quando não há impugnação quanto ao conteúdo pelas partes adversas.

A sentença encontra-se devidamente fundamentada e não incorre em nulidade, pois apresenta motivação suficiente e compatível com o entendimento jurisprudencial sobre o tema.

O contrato de corretagem pode ser celebrado verbalmente, sendo válida a prestação de serviços intermediada pelo autor, cuja participação resultou diretamente na celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

Os elementos constantes nos autos, incluindo áudios e mensagens, demonstram que o corretor foi contratado pelos vendedores e que exerceu efetiva atividade de intermediação, sendo responsável pela aproximação das partes e concretização do negócio.

A ausência de vínculo contratual entre os compradores e o corretor, bem como o fato de a dação em pagamento configurar apenas forma de adimplemento do negócio principal, afasta a obrigação dos compradores ao pagamento de comissão.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, na ausência de contratação ou intermediação autônoma, não é devida comissão de corretagem sobre imóvel dado em pagamento ao corretor por parte dos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Otoniel Paes Carneiro e Fabrícia Prestes Marvila provido. Recurso de Mauro Cesar Hoffmam e Dulcinéia Regina Faller Hoffmam desprovido.

Tese de julgamento
:

A validade da prova digital não exige, obrigatoriamente, ata notarial, sendo possível sua valoração quando não impugnado seu conteúdo.

O contrato verbal de corretagem é válido e eficaz, desde que comprovados a autorização, a intermediação e o resultado útil da negociação.

A comissão de corretagem é devida apenas pela parte contratante do corretor, mesmo que o pagamento do bem se dê por meio de dação em pagamento envolvendo outro imóvel.

Não cabe cobrança de comissão de corretagem dos compradores quando não houve contratação direta nem intermediação autônoma envolvendo o bem dado em pagamento.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 107, 722 e 725; CPC, arts. 371, 373, II, 384, 489 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.408.609/PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 09.09.2024; STJ, REsp 1.786.726/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.02.2021; STJ, AgRg no REsp 1.342.118/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 17.09.2015; TJMG, APCV 5099951-40.2018.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 07.02.2025; TJSP, AC 1002867-79.2021.8.26.0529, Rel. Des. Luis Fernando Nishi, j. 17.09.2024; TJSP, AC 1009500-35.2022.8.26.0606, Rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 30.07.2024.

Vitória/ES, 02 de junho de 2025.

RELATOR

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer dar provimento ao recurso de OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA, bem como conhecer e negar provimento ao recurso de MAURO CESAR HOFFMAM, DULCINÉIA REGINA FALLER HOFFMAM, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 5001217-36.2022.8.08.0062

APELANTES:
MAURO CESAR HOFFMAM, DULCINÉIA REGINA FALLER HOFFMAM, OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA

APELADO:
RODRIGO ARTUR GUIMARÃES TRINDADE

RELATOR
: DES SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Adiro o relatório.

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço dos recursos
.

Conforme relatado, trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
MAURO CESAR HOFFMAM
,
DULCINÉIA REGINA FALLER HOFFMAM
,
OTONIEL PAES CARNEIRO
e
FABRÍCIA PRESTES MARVILA
, contra a r. sentença do id. 12846277, que julgou procedente a pretensão inaugural, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara de Piúma, nos autos da “Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem”, ajuizada por
RODRIGO ARTUR GUIMARÃES TRINDADE
em desfavor dos apelantes.

Verifica-se que os recorrentes sustentam a nulidade da sentença e, no mérito, negam a relação contratual de corretagem com o apelado, de modo que passo ao exame conjunto dos recursos pela coincidência de fundamentos.

DA NULIDADE DA SENTENÇA

Os apelantes suscitam a nulidade da sentença em suas razões recursais (id. 12846278 e 12846283) pela insuficiência na fundamentação e por estar baseada em telas de conversas do aplicativo “Whastapp”, sem a respectiva transcrição por ata notarial, o que, segundo alegam, macula a validade da prova.

Entendo que os argumentos não merecem prosperar.

No tocante à ausência de fundamentação legal, é constitucionalmente previsto que “todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação” (CF, art. 93, IX), previsão esta que também foi contemplada, com maior detalhamento, no artigo 489 do Código de Processo Civil.

Ocorre que o exame do comando sentencial indica que não há o vício alegado e, pelo contrário, encontra-se suficientemente fundamentada, contendo a exposição dos motivos que guiaram o convencimento do julgador.

A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional. (AgInt no RESP 1947280/DF, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/11/2021, DJe 12/11/2021), devendo, desse modo, ser afastado o argumento sobre a ausência de fundamentação.

Quanto à alegada nulidade da prova, em geral, os tribunais e a doutrina têm conferido maior confiabilidade às provas produzidas em âmbito digital por meio de ata notarial (art. 384 do CPC) e, nesse cenário, o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimentos, especialmente no âmbito criminal, no sentido de afastar as cópias de telas do aplicativo “Whatsapp” extraídas sem metodologia adequada (HC 828.054/RN).

No entanto, a Corte Superior também admite os denominados “prints” de conversas, mesmo que destituídos da formalidade cartorária, entendendo que

[...] o simples fato de alguns trechos das conversas não terem sido registrados em ata notarial não impede que se possa atribuir valor às demais provas elencadas, principalmente quando a parte contrária não impugna o conteúdo da conversa, mas tão somente a validade da prova. [...] (AgInt no AREsp n. 2.408.609/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)

Desse modo, incumbe ao julgador, na valoração das provas (CPC, art. 371), em conjunto com os demais elementos instrutórios, afastar ou reconhecer os meios de prova provenientes do aplicativo em questão a fim de apresentar as razões do seu convencimento, de forma que a mera juntada pelo apelado não vicia o comando sentencial.

Pelo exposto,
rejeito
a nulidade da sentença aventada pelos apelantes.

É como voto.

Vencida essa questão, passo ao exame do mérito.

MÉRITO

O apelado, ora autor em primeira instância, é corretor de imóveis e ingressou com a ação de cobrança em desfavor dos apelantes, ora réus, em razão de suposto inadimplemento do contrato verbal de prestação de serviços de intermediação imobiliária, tendo como objeto um imóvel situado à Rua Januária Silveira Santos, n. 60, Bairro Acaica, Município de Piúma/ES.

Narra que acordou com os vendedores do imóvel (Mauro e Dulcinéia) que a venda ensejaria uma comissão devida no percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, além de ter negociado com os compradores (Otoniel e Fabrícia) a permuta do imóvel que lhes pertencia como parte do pagamento, no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), devendo receber o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), correspondente a 6% (seis por cento) do valor do imóvel permutado.

Aduz, portanto, que vendedor e comprador do bem devem efetuar o pagamento relativo à comissão de corretagem, pedido acolhido pelo juízo singular, com o seguinte dispositivo:

[...] Posto isso, julgo procedente o pedido autoral, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando os requeridos Mauro Cesar Hoffman e Dulcineia Regina Faller Hoffman ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$39.000,00 (trinta e nove mil reais), bem como os requeridos Otoniel Paes Carneiro e Fabricia Prestes Marvila(compradores) a pagarem ao Autor a importância de R$15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

A correção monetária seguirá o índice previsto na tabela da CGJ/ES até o momento da citação. A partir da citação, incidirá sobre o montante devido exclusivamente a taxa Selic, a qual engloba juros moratórios e correção monetária.

Em razão da sucumbência, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, e nada sendo requerido, arquivem-se os autos. [...]

É incontroverso nos autos que Mauro César Hoffman e Dulcineia Regina Faller Hoffman, ora réus e apelantes, eram proprietários de um imóvel situado à Rua Januária Silveira Santos, n. 60, Bairro Acaiaca, no município de Piúma/ES, e firmaram contrato de compra e venda com os também recorrentes e réus Otoniel Paes Carneiro e Dulcinéia Prestes Marvila, que se perfectibilizou, não havendo, aparentemente, qualquer pendência entre os envolvidos na avença.

O imbróglio a ser sanado neste grau recursal reside apenas na prestação de serviços de corretagem pelo apelado, que originou a cobrança na exordial.

Sobre o contrato de corretagem, estabelece o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

[...]

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Nesses termos, o Colendo Superior Tribunal de Justiça entende que a atividade de corretagem é uma obrigação de resultado e o recebimento da comissão sobre o valor da venda do imóvel depende da participação ativa no processo de negociação, por atuar como um intermediador entre o comprador e o vendedor, com o alcance de um “resultado útil” na negociação, veja-se:

[...] Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação. (RESP n. 1.786.726/TO, relator Ministro Marco Aurélio BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021).

Em relação à forma, predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que, não sendo imposta obrigatoriamente pela lei um modelo pré-estabelecido, será válido qualquer meio de manifestação de vontade (CC, art. 107).

No caso dos autos, diferentemente do que alegam os apelantes, inexiste previsão legal exigindo um modelo específico de contrato de prestação de serviços de corretagem, sendo admissível e válida a forma verbal. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, inclusive, admite a produção de prova exclusivamente testemunhal “para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes”. (AgRg no REsp n. 1.342.118/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 17/9/2015, DJe de 22/9/2015).

Nesse particular, dos excertos da Corte Superior, extrai-se que são necessários os seguintes requisitos para a comprovação do contrato de corretagem: (i) a autorização para mediação de negócio; (ii) a aproximação entre comprador e vendedor; (iii) que dessa aproximação resulte, efetivamente, o consenso das partes quanto aos elementos essenciais para formação do negócio (AgInt no AREsp n. 2.284.900/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.).

Em um exame do conjunto probatório, os áudios acostados aos autos indicam numerosas tratativas entre o vendedor e o corretor, ora apelado, o qual visitou a casa (id. 12846067), ofertou aos vendedores a proposta formalizada pelo promitente comprador (id. 12846069), dispôs-se a digitar eventual contrato (id. 12846079) e, inclusive, recebeu autorização do senhor Mauro em permanecer mostrando o bem a eventuais interessados (id. 12846070).

Nesse sentido, cito alguns trechos do áudios a fim de elucidar a questão e confirmar a relação negocial entre o vendedor, ora apelante, Mauro, e o corretor de imóveis, ora autor e apelado:

id. 12846062 (Apelante Mauro):
“essas fotos da área de churrasqueira aí você desconsidera porque eu reformei tudo, tá? Eu vou tentar mandar umas fotos novas das áreas aí de dentro que eu reformei tudo”.

id. 12846064 (Apelado):
“Ok, senhor Mauro. Então o senhor me passa o telefone do rapaz pra eu poder dar uma olhada lá dentro, da casa, pra ver. Depois eu vejo como é que eu faço tendo o cliente na mão, como é que eu faço pra ir lá mostrar a casa com ele”.

id. 12846065 (Apelante Mauro):
“Ei, meu ‘brother’, agora você tem aí o vídeo da onde eu reformei. Você vai ter as fotos antes da reforma e o vídeo com a reforma, entendeu? Tudo bonitinho aí”.

id. 12846069 (Apelado):
“Mauro, é o Rodrigo Trindade, corretor. Mauro, o rapaz me mandou uma proposta, ela é meia (sic) fraca a proposta viu, mas eu vou te passar a proposta do jeito que ele passou, aí você faz uma contraproposta, entendeu? Se você faz do jeito que dá pra você fechar o negócio, e às vezes ele tem o dinheiro lá, tem alguma coisa lá que... mais substancial né? Eu vou te passar a proposta aí agora”

id. 12846070

(Apelante Mauro)
: “Amigo, independente desse cara aí ‘tá’ querendo negociar com a gente, com ‘nós’ né, igual eu falei com você, nós ‘tamo junto’. Você pode ir oferecendo aí, vai fazendo sua campanha, rapaz, não vamos esperar por ele não, rapaz. Se aparecer uma proposta aí, do cara, aí me dá uns quatrocentos mil na mão e o resto parcelado, é melhor do que ficar pegando coisa em Cachoeiro, tá? A vida, a luta continua, vamos aguardar, vão ver. Ele tem interesse, mas ainda não tem nada concreto não, entendeu?”

id. 12846071 (Apelado):
“Mauro é, igual eu falei pra você, o cara fez essa proposta, mas não quer dizer que a proposta dele é só essa, não. Você tem direito a uma contraproposta e eu acho que esse cara tem dinheiro. Ele fala que vai ter dinheiro em janeiro, a partir de janeiro que ele vai ter mais entradas de dinheiro, assim ele me falou, mas não quer dizer que ele não tem o dinheiro ‘né’, porque a gente não sabe, o que que ‘tá’ na mão dos outros. Ninguém sai colocando no jornal que tem tantos mil na conta corrente, né? Então, você faz a sua contraproposta, fala ‘não, pra mim eu pego essa casa e eu quero mais tanto em dinheiro, por exemplo’ ou, por exemplo, ‘eu pego essa casa e esse carro e mais tanto em dinheiro, assim me interessa’ [...]”

id. 12846074 (Apelante Mauro):
“Amigo, ele pode olhar a casa, sem problema nenhum, mas não tá nada fechado ainda não tá? Nós ‘tamo agarrado’ numa situação ainda aí, tá? Se ele quiser ir lá olhar a casa mais uma vez, não tem problema. A chave continua com você, tá? Aí você fala assim: ‘ó, eu preciso pegar a chave. O Mauro me deu ordem de pegar a chave’, tá bom? Deixa ele olhar a vontade. Nós tamo quase fechando, mas aí depende dele, tá bom, irmão?”

Registro, nesse particular, que os apelantes não questionam o conteúdo das conversas, tampouco insurgem-se contra os áudios juntados, mas apenas impugnam a prova por suposta ausência de formalidade legal em virtude de não constar ata notarial.

Ocorre que, no exame da instrução probatória, inexistem elementos que desconstituem os argumentos autorais, ausente fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pretendido na petição inicial (CPC, art. 373, II), pois as atas notariais em nada elucidam as questões pontuadas pelos recorrentes, tendo o recorrido acostado maiores documentos que arrimam a sua pretensão.

A testemunha arrolada, senhora Lucyneia (id. 12846274), informa que comentou com o senhor Otoniel sobre a casa do senhor Mauro e, ao ser questionada pela juíza condutora do ato, informa que tem expertise para trabalhar com pousada, mas que não é corretora de imóveis e nunca exerceu atividade de intermediação de venda. Tanto é assim que considera ter recebido uma “gratificação” por aproximar comprador e vendedor, porém, é possível concluir do seu depoimento que não realizou qualquer ato de corretagem.

Assim, diferentemente do narrado, entendo que a oitiva da testemunha não comprova qualquer relação destinada à prestação de serviços de corretagem com a senhora Lucyneia, como querem fazer crer os apelantes.

E, via de consequência, reputo devidamente comprovada a prestação de serviços de corretagem com o apelado, que culminou com a celebração do contrato de compra e venda do imóvel, sendo a participação do recorrido essencial para a concretização do negócio jurídico.

Por outro lado, quanto à responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, entendo que assiste razão aos apelantes Otoniel e Fabrícia, ora compradores do bem, quanto ao pagamento da quantia perquirida pelo apelado, devendo a condenação ser direcionada apenas a Mauro e a Dulcinéia. Explico.

Em se tratando de relação paritária tutelada exclusivamente pelo Código Civil, inexiste uma regra geral acerca do responsável legal para pagamento da comissão de corretagem, questão esta que deve ser visualizada pelo exame do caso concreto e da relação formada.

Na hipótese vertente, os recorridos, ora apelantes e participantes do negócio jurídico de compra e venda, não acostaram aos autos os termos contratuais, a fim de vislumbrar se houve previsão sobre a incumbência a quaisquer das partes no pagamento da quantia devida ao corretor.

Consoante já constatado anteriormente, as provas dos autos denotam uma relação de proximidade e até mesmo a contratação verbal entre o vendedor do bem e o apelado, pelo que destaco dos depoimentos pessoais do autor e do sr. Mauro, cujo conteúdo não foi impugnado neste órgão
ad quem
:

Depoimento pessoal do autor (a partir de 7min40 do vídeo): foi contratado pelo sr. Mauro; Mauro ligou informando que o sr. Otoniel iria ver o imóvel; afirmou que, em regra, cobra-se 6% (seis por cento), contudo, faria por 5% (cinco por cento) sobre o valor do negócio jurídico; não falou sobre o percentual de corretagem, não negocia isso com o comprador;

Depoimento pessoal do réu, sr. Mauro Hoffman (a partir dos 18min do vídeo): confirmou que chegou a conversar com o apelado sobre a possibilidade de ele realizar a venda do imóvel; não se recorda de ter conversado sobre percentual, mas tem conhecimento de que os corretores cobram em torno de 5 a 6% sobre o valor da transação [...]

Apesar de afirmar que não efetuou o pagamento da comissão em razão de ter sido apresentado ao sr. Otoniel por terceira pessoa, os documentos e a colheita de prova oral apontam que, além da aproximação entre os envolvidos no contrato, todas as tratativas para formação da relação jurídica de venda foram intermediadas pelo apelado, ora autor, o qual, inclusive, obteve autorização expressa do vendedor em continuar levando pessoas ao local até a alienação ser ultimada. Assim, presentes os requisitos já expostos anteriormente que confirmam o trabalho do corretor, devida a quantia ao recorrido.

Nesse rumo, forçoso concluir que os vendedores contrataram o apelado e, ante a sua atuação que levou o negócio ao seu termo, devem ser responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem.

Acerca da pretensão de cobrança, nota-se que o apelado, ora autor, pretende receber duplo percentual, incidente tanto sobre a venda do bem - em relação aos vendedores - quanto sobre o imóvel objeto de dação em pagamento - direcionado aos compradores - em razão de supostamente ter ocorrido pagamento de parte do preço com a entrega de um imóvel.

Nesse particular, as manifestações dos apelantes e a sua oitiva em juízo são totalmente incongruentes, pois, em razões recursais, afirmam que a forma de pagamento foi distinta da narrativa apontada na petição inicial. Posteriormente, em depoimento pessoal, o senhor Mauro alega que não recebeu o pagamento em dinheiro, mas apenas em bens, ao passo que o senhor Otoniel sustenta que adimpliu o contrato por meio de entrega de dinheiro em espécie (cem mil reais de entrada, duzentos e cinquenta mil em três meses a partir da celebração do contrato, dois mil reais mensais, acrescidos de duas parcelas intermediárias), sem qualquer inclusão de bens móveis no negócio.

Não obstante essa questão, ainda que parte do preço tenha sido avençada por meio de dação em pagamento, o imóvel de menor valor integrante do negócio não pode ser considerado no cálculo da comissão de corretagem, pois a venda do bem pertencente ao comprador configura uma única negociação, apenas com a forma de pagamento que não envolve somente o dinheiro em espécie.

Nesse sentido, inexistindo provas da negociação entre o apelado e os compradores do bem, tampouco elementos comprobatórios de tratativas acerca de incidência de comissão de corretagem sobre essa transação, o mero fato de ocorrer a dação em pagamento como parte do pagamento do preço não pode configurar duplicidade de negócio a fim de inserir imposição dupla do percentual da comissão de corretagem.

Vejamos o entendimento da jurisprudência pátria sobre a questão:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL. VENDA DE UM IMÓVEL COM OUTRO IMÓVEL DADO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO COMO PARTE DO VALOR. COMISSÃO INCIDENTE SOBRE TODO O VALOR DO CONTRATO, INCLUINDO O BEM RECEBIDO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO, DEVIDA APENAS PELO VENDEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO COMPRADOR DE NOVA COMISSÃO DE CORRETAGEM PELO BEM DADO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RAZOABILIDADE E FIXAÇÃO DE ACORDO COM O ARTIGO 85, §2, DO CPC. RECURSOS A QUE SE NEGAM PROVIMENTO.
Não cabe a cobrança de comissão de corretagem sobre imóvel que não foi objeto da venda, no caso, imóvel entregue em dação em pagamento pelo comprador de imóvel de maior valor, cabendo ao corretor proceder com a cobrança da comissão apenas contra o vendedor do imóvel objeto da venda
, ali incidindo a possibilidade de incidência da comissão sobre o bem recebido em dação em pagamento. Estando os honorários de sucumbência fixados nos termos do artigo 85, §2, do Código de Processo civil, cumpre confirmar a sentença quanto a tal tópico. (TJMG; APCV 5099951-40.2018.8.13.0024; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata; Julg. 07/02/2025; DJEMG 12/02/2025)

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DAÇÃO EM PAGAMENTO. Sentença de procedência. Insurgência dos corréus. Cabimento. Embora comprovado pela autora o êxito na aproximação das partes e a celebração do contrato, sem sua participação, após dissenso acerca do valor da comissão, foi a requerente contratada pelo vendedor, sendo incabível a cobrança direcionada aos compradores.
Intermediação que se deu no âmbito de operação única de compra e venda. Dação de imóvel como parte do pagamento que não constitui negócio jurídico dissociado do primeiro. Indevida comissão pelos adquirentes.
INVERSÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002867-79.2021.8.26.0529; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2024; Data de Registro: 18/09/2024) (TJSP; AC 1002867-79.2021.8.26.0529; Santana de Parnaíba; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luis Fernando Nishi; Julg. 17/09/2024)

[...]
a mera dação em pagamento de imóvel de menor valor como parte de pagamento, não torna a adquirente devedora da comissão.
(TJSP; AC 1009500-35.2022.8.26.0606; Suzano; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Ayrosa; Julg. 30/07/2024)

COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Corretor de imobiliária que aproximou as partes interessadas na compra e venda de bem imóvel - Reconhecimento dos corréus - Aproximação incontroversa - Inteligência do art. 725 do Código Civil - Resultado útil na realização do negócio obtido - Comissão de corretagem devida -
Negócio que envolve imóvel dos réus de menor valor - Dação em pagamento - Hipótese em que o imóvel de menor valor foi dado como parte de pagamento do preço
-
Inexistência de intermediação de dois negócios a ensejar dupla remuneração de corretagem
- Orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Parcial procedência mantida - Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação Cível 1063101-95.2017.8.26.0002; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2019; Data de Registro: 16/07/2019)

Diante disso, inexistindo contrato firmado entre os vendedores Otoniel e Fabrícia, ora apelantes, e o apelado, não há que falar em comissão quanto ao imóvel dado como parte de pagamento, devendo incidir apenas sobre o valor principal do negócio jurídico, de responsabilidade dos compradores, Mauro e Dulcinéia.

Por todo o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA, a fim de reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos inaugurais, afastando a condenação dos ora recorrentes ao pagamento do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de comissão de corretagem.

Via de consequência, ante o julgamento de procedência parcial do pedido inaugural,
condeno
o apelado, ora autor, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido pelo apelante (CPC, art. 85, § 2º), em favor do patrono de OTONIEL PAES CARNEIRO e FABRÍCIA PRESTES MARVILA, ressaltando-se, de plano, que o recorrido está
amparado pela justiça gratuita
.

De outro ângulo,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de MAURO CESAR HOFFMAN e DULCINEIA REGINA FALLER HOFFMAM, mantendo inalterada a sentença quanto ao capítulo objeto de sua insurgência.

Ademais,
majoro
os honorários advocatícios arbitrados a favor do patrono do autor para 13% (treze por cento), a serem pagos por MAURO CESAR HOFFMAN e DULCINEIA REGINA FALLER HOFFMAM, ante a procedência do pedido em relação a eles.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)