Tribunal: TJES
Processo: 0006882-43.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. SEGURO HABITACIONAL (MIP/DFI) VINCULADO A FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DESABAMENTO PARCIAL DO EDIFÍCIO GRAND PARC (19/07/2016) E INABILITAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA 9.1, “F”, EXCLUDENTE DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ABUSIVIDADE E NULIDADE À LUZ DO CDC E DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. OBRIGAÇÃO DE CUSTEIO DAS PRESTAÇÕES NO PERÍODO DE INABITABILIDADE. LIMITAÇÃO ATÉ A DESINTERDIÇÃO (26/08/2019). PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por Caixa Seguradora S. A. contra sentença que, em ação de obrigação de fazer ajuizada por Vera Lúcia Baptista Castiglioni, condena a seguradora a pagar os encargos mensais do financiamento imobiliário durante a inabitabilidade do imóvel decorrente de desmoronamento parcial (19-07-2016) no Edifício Grand Parc Residencial Resort, bem como a restituir valores pagos pela autora no período. A seguradora pagou as prestações de 07/2016 a 06/2017 e negou continuidade a partir de 07/2017 com base na cláusula 9.1, “f”, (exclusão por vícios de construção).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se há violação do princípio da dialeticidade recursal; (II) estabelecer se é válida a cláusula contratual que exclui a cobertura por vícios de construção em seguro habitacional; (III) determinar a extensão temporal da obrigação de pagar as prestações do financiamento, notadamente o termo final na data da desinterdição (26-08-2019).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade, porque as razões recursais impugnam especificamente os fundamentos centrais da sentença, atendendo ao art. 1.010, II e III, do CPC.

Reconhece-se a incidência do CDC na relação securitária, de natureza adesiva, à luz da vulnerabilidade do consumidor e da função social do seguro habitacional.

A cláusula 9.1, “f”, que exclui genericamente cobertura para “vícios de construção”, esvazia a utilidade do seguro habitacional e frustra a legítima expectativa do mutuário, violando a boa-fé objetiva e a função social do contrato; enquadra-se nas hipóteses do art. 51, IV, e § 1º, II, c/c art. 4º, III, do CDC, sendo abusiva e nula.

Aplica-se a orientação do STJ (REsp 1.804.965/SP e precedentes correlatos) segundo a qual vícios estruturais de construção estão acobertados no seguro habitacional obrigatório, restringindo-se as exclusões a atos do próprio segurado ou a desgaste/uso natural do bem.

Reconhecida a nulidade da exclusão, incide a cobertura para o desmoronamento por vício construtivo, impondo-se à seguradora o pagamento das prestações do financiamento no período de inabitabilidade, nos termos contratuais (v.g., cláusulas 7.1, “d”, e 25.8.3).

A responsabilidade da construtora e eventual auxílio-aluguel não afastam a obrigação securitária autônoma; eventual ressarcimento deve ocorrer por via de sub-rogação da seguradora, não à custa da consumidora.

O termo final da obrigação securitária limita-se à data da desinterdição oficial do imóvel (26-08-2019), não se prorrogando por reparos internos posteriores; o período devido, portanto, vai da negativa (07/2017) até 08/2019.

Mantêm-se custas e honorários em desfavor da seguradora, majorados para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante a sucumbência mínima da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. É abusiva e nula a cláusula de seguro habitacional que exclui cobertura para vícios de construção, por violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e ao art. 51, IV e § 1º, II, do CDC. 2. A seguradora deve custear as prestações do financiamento durante a inabitabilidade decorrente de desmoronamento por vício estrutural, conforme a apólice. 3. A obrigação securitária limita-se ao período entre a negativa administrativa (julho/2017) e a desinterdição oficial do imóvel (26-08-2019), não se estendendo a reparos internos posteriores. 4. Não há violação ao princípio da dialeticidade quando o apelo impugna os fundamentos da sentença, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 4º, III, e 51, IV e § 1º, II; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.804.965/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27-05-2020, DJe 01-06-2020; STJ, AgInt-EDcl-AREsp 2.751.494/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 24-06-2025; STJ, REsp 1.946.099/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 22-05-2025; STJ, AgInt no REsp 2.019.279/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22-05-2023, DJe 25-052023; STJ, AgInt-AREsp 2.271.216/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 24/04/2025; TJES, Apelação Cível 0014956-23.2018.8.08.0024, Relª Desª Heloisa Cariello, 2ª CC, j. 03-06-2025, pub. 25-07-2025; TJES, Apelação Cível 0020618-65.2018.8.08.0024, Rel. Des. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, 2ª CC, j. 21-02-2025, pub. 06-03-2025; TJES, Apelação Cível 0026543-42.2018.8.08.0024, Relª Desª Marianne Judice de Mattos, 1ª CC, j. 10-02-2025, pub. 20-02-2025; TJES, Apelação Cível 0014666-08.2018.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª CC, j. 29-08-2023, DJe 20-09-2023; (menção de julgado divergente: TJES, Apelação Cível 0008956-70.2019.8.08.0024, 2ª CC, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 08-02-2023).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006882-43.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL e outros

APELADO: VERA LUCIA BAPTISTA CASTIGLIONI

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. SEGURO HABITACIONAL (MIP/DFI) VINCULADO A FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DESABAMENTO PARCIAL DO EDIFÍCIO GRAND PARC (19/07/2016) E INABILITAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA 9.1, “F”, EXCLUDENTE DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ABUSIVIDADE E NULIDADE À LUZ DO CDC E DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. OBRIGAÇÃO DE CUSTEIO DAS PRESTAÇÕES NO PERÍODO DE INABITABILIDADE. LIMITAÇÃO ATÉ A DESINTERDIÇÃO (26/08/2019). PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por Caixa Seguradora S. A. contra sentença que, em ação de obrigação de fazer ajuizada por Vera Lúcia Baptista Castiglioni, condena a seguradora a pagar os encargos mensais do financiamento imobiliário durante a inabitabilidade do imóvel decorrente de desmoronamento parcial (19-07-2016) no Edifício Grand Parc Residencial Resort, bem como a restituir valores pagos pela autora no período. A seguradora pagou as prestações de 07/2016 a 06/2017 e negou continuidade a partir de 07/2017 com base na cláusula 9.1, “f”, (exclusão por vícios de construção).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se há violação do princípio da dialeticidade recursal; (II) estabelecer se é válida a cláusula contratual que exclui a cobertura por vícios de construção em seguro habitacional; (III) determinar a extensão temporal da obrigação de pagar as prestações do financiamento, notadamente o termo final na data da desinterdição (26-08-2019).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a preliminar de ofensa à dialeticidade, porque as razões recursais impugnam especificamente os fundamentos centrais da sentença, atendendo ao art. 1.010, II e III, do CPC.

Reconhece-se a incidência do CDC na relação securitária, de natureza adesiva, à luz da vulnerabilidade do consumidor e da função social do seguro habitacional.

A cláusula 9.1, “f”, que exclui genericamente cobertura para “vícios de construção”, esvazia a utilidade do seguro habitacional e frustra a legítima expectativa do mutuário, violando a boa-fé objetiva e a função social do contrato; enquadra-se nas hipóteses do art. 51, IV, e § 1º, II, c/c art. 4º, III, do CDC, sendo abusiva e nula.

Aplica-se a orientação do STJ (REsp 1.804.965/SP e precedentes correlatos) segundo a qual vícios estruturais de construção estão acobertados no seguro habitacional obrigatório, restringindo-se as exclusões a atos do próprio segurado ou a desgaste/uso natural do bem.

Reconhecida a nulidade da exclusão, incide a cobertura para o desmoronamento por vício construtivo, impondo-se à seguradora o pagamento das prestações do financiamento no período de inabitabilidade, nos termos contratuais (v.g., cláusulas 7.1, “d”, e 25.8.3).

A responsabilidade da construtora e eventual auxílio-aluguel não afastam a obrigação securitária autônoma; eventual ressarcimento deve ocorrer por via de sub-rogação da seguradora, não à custa da consumidora.

O termo final da obrigação securitária limita-se à data da desinterdição oficial do imóvel (26-08-2019), não se prorrogando por reparos internos posteriores; o período devido, portanto, vai da negativa (07/2017) até 08/2019.

Mantêm-se custas e honorários em desfavor da seguradora, majorados para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ante a sucumbência mínima da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. É abusiva e nula a cláusula de seguro habitacional que exclui cobertura para vícios de construção, por violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e ao art. 51, IV e § 1º, II, do CDC. 2. A seguradora deve custear as prestações do financiamento durante a inabitabilidade decorrente de desmoronamento por vício estrutural, conforme a apólice. 3. A obrigação securitária limita-se ao período entre a negativa administrativa (julho/2017) e a desinterdição oficial do imóvel (26-08-2019), não se estendendo a reparos internos posteriores. 4. Não há violação ao princípio da dialeticidade quando o apelo impugna os fundamentos da sentença, nos termos do art. 1.010, II e III, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 4º, III, e 51, IV e § 1º, II; CPC, arts. 1.010, II e III, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.804.965/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27-05-2020, DJe 01-06-2020; STJ, AgInt-EDcl-AREsp 2.751.494/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 24-06-2025; STJ, REsp 1.946.099/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 22-05-2025; STJ, AgInt no REsp 2.019.279/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22-05-2023, DJe 25-052023; STJ, AgInt-AREsp 2.271.216/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 24/04/2025; TJES, Apelação Cível 0014956-23.2018.8.08.0024, Relª Desª Heloisa Cariello, 2ª CC, j. 03-06-2025, pub. 25-07-2025; TJES, Apelação Cível 0020618-65.2018.8.08.0024, Rel. Des. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, 2ª CC, j. 21-02-2025, pub. 06-03-2025; TJES, Apelação Cível 0026543-42.2018.8.08.0024, Relª Desª Marianne Judice de Mattos, 1ª CC, j. 10-02-2025, pub. 20-02-2025; TJES, Apelação Cível 0014666-08.2018.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª CC, j. 29-08-2023, DJe 20-09-2023; (menção de julgado divergente: TJES, Apelação Cível 0008956-70.2019.8.08.0024, 2ª CC, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 08-02-2023).

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N.
0006882-43.2019.8.08.0024
.

A
PELANTE:
CAIXA SEGURADORA S. A
.

A
PELAD
A
:
VERA LÚCIA BAPTISTA CASTIGLIONI
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

A controvérsia central devolvida a esta Corte cinge-se à análise da validade da cláusula contratual que exclui a cobertura do seguro habitacional para danos decorrentes de vícios de construção, bem como da responsabilidade da seguradora apelante pelo pagamento dos encargos do financiamento da apelada enquanto o imóvel dela permaneceu inabitável, ou seja, cinge-se a controvérsia em definir se a cláusula do contrato de seguro habitacional que exclui a cobertura para danos decorrentes de vícios de construção é válida e aplicável ao caso concreto, em que um desmoronamento parcial do edifício tornou o imóvel da apelada inabitável.

Na petição inicial a autora narrou que adquiriu, mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), um apartamento no Edifício Grand Parc Residencial Resort. No ato da contratação do financiamento, aderiu a um seguro habitacional obrigatório com cobertura para Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), figurando a requerida/apelante como seguradora.

Em 19 de julho de 2016 ocorreu um desmoronamento parcial na área comum do condomínio, o que resultou na interdição total do empreendimento e tornou o imóvel da autora inabitável. A seguradora, após ser comunicada do sinistro, assumiu inicialmente o pagamento das prestações do financiamento, de julho de 2016 a junho de 2017. Contudo, em julho de 2017, ela negou a continuidade da cobertura, sob o argumento de que o sinistro decorreu de vícios de construção, risco expressamente excluído pela cláusula 9.1, alínea “f”, da apólice.

A autora sustentou a abusividade da referida cláusula, argumentando que a exclusão de cobertura por vícios construtivos esvazia o objeto do contrato de seguro habitacional, violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, bem como as normas do Código de Defesa do Consumidor. Requereu, assim, a condenação da seguradora ao pagamento das prestações do financiamento durante o período de inabitabilidade e à restituição dos valores que já havia pago indevidamente.

O Juízo de primeiro grau, ao sentenciar o feito, acolheu a tese da autora. Fundamentou que a cláusula que exclui a cobertura por vícios de construção em contratos de seguro habitacional é abusiva, conforme o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e contrária à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste egrégio Tribunal. Reconheceu que a negativa da seguradora, após ter vistoriado o imóvel e aceitado o risco, viola a boa-fé objetiva e a essência do contrato de seguro.

A seguradora apelante, por sua vez, defende a legalidade da exclusão, argumentando que os riscos cobertos estão claramente delimitados e que a responsabilidade pelos vícios de construção recai sobre as construtoras do empreendimento.

A parte apelada, em suas contrarrazões, suscitou preliminar de não conhecimento do recurso, por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade recursal. Alegou que a apelante apenas reproduziu os argumentos de sua contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença.

Contudo, da análise das razões recursais, verifica-se que a apelante, embora reitere teses já defendidas, direciona sua argumentação contra os fundamentos centrais do julgado, notadamente a declaração de abusividade da cláusula contratual que exclui a cobertura para vícios de construção. A peça recursal confronta diretamente o entendimento do magistrado sentenciante, apresentando os motivos pelos quais entende que a decisão deve ser reformada, o que atende aos requisitos do artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, razão pela qual rejeito a preliminar suscitada.

É fato incontroverso nos autos que a apelada firmou contrato de financiamento imobiliário para aquisição de sua unidade no Edifício Grand Parc Residencial Resort, ao qual se vinculou, compulsoriamente, um contrato de seguro habitacional com a apelante. Igualmente incontroverso é o sinistro ocorrido em 19 de julho de 2016, que resultou no desabamento de parte da estrutura do condomínio e na consequente interdição de todo o empreendimento, tornando o imóvel da apelada inabitável. A própria seguradora, em sua negativa administrativa (fls. 62-3), e as partes, em suas manifestações, confirmam que a causa do desabamento foi atribuída a vícios de projeto e execução, ou seja, a vícios de construção.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, conforme corretamente assentou o juízo de primeiro grau. O contrato de seguro habitacional, especialmente quando vinculado a financiamentos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), possui uma função social proeminente, que é a de garantir não apenas o adimplemento da dívida, mas também a proteção do direito fundamental à moradia, sendo que, referido contrato, especialmente quando atrelado a um financiamento imobiliário, é um típico contrato de adesão, no qual o consumidor não possui margem para discutir ou alterar substancialmente suas cláusulas, o que o posiciona em situação de vulnerabilidade.

A cláusula contratual que exclui a cobertura para “vícios de construção” (cláusula 9.1, alínea “f”), quando interpretada de forma ampla, efetivamente retira do seguro grande parte de sua utilidade prática. Conforme reconhecido em laudo técnico, a causa do desmoronamento foi um erro de execução, o que se enquadra na definição contratual de vício construtivo. Contudo, é justamente contra eventos desta natureza, que comprometem a solidez e a segurança do imóvel, que o seguro habitacional se propõe a proteger o mutuário.

Ou seja, a principal finalidade do seguro habitacional, na ótica do mutuário que adquire um imóvel, é a proteção de seu patrimônio e da garantia do financiamento contra os riscos que possam comprometer a estrutura e a habitabilidade do bem. Dentre esses riscos, o mais significativo e temido, especialmente em edificações novas, é justamente o de colapso estrutural decorrente de falhas na construção. A exclusão de cobertura para tal evento, portanto, esvazia o conteúdo essencial do contrato e frustra a legítima expectativa do consumidor, tornando a garantia praticamente inócua para uma de suas principais finalidades.

Nesse contexto, a cláusula 9.1, “f”, da apólice securitária, que exclui a cobertura para “prejuízos decorrentes de vícios de construção”, deve ser analisada à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação a práticas abusivas (artigos 4º, III, e 51, IV, do CDC). Ao fazê-lo, conclui-se pelo seu manifesto caráter abusivo. Neste sentido, referida disposição contratual restringe um direito fundamental inerente à própria natureza do contrato de seguro habitacional, ameaçando seu objeto e seu equilíbrio, o que a enquadra perfeitamente na hipótese de nulidade de pleno direito prevista no art. 51, § 1º, II, do CDC.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, guardião da interpretação da lei federal, consolidou-se nesse exato sentido, reconhecendo a abusividade de cláusulas que excluem a cobertura para vícios de construção em contratos de seguro habitacional obrigatório, por violação à boa-fé objetiva e à função socioeconômica do contrato, conforme precedente do REsp 1.804.965/SP. A
ratio decidendi
do STJ é clara: a restrição de cobertura deve ser compreendida como a exclusão de riscos que resultem de atos praticados pelo próprio segurado ou do desgaste natural do bem, e não de vícios estruturais que comprometem a solidez e a segurança da edificação. Veja-se ainda:

[...] A orientação mais recente da Segunda Seção desta Corte 3. Superior, firmada no RESP nº 1.804.965/SP em, Rel. 27/05/2020 Ministra NANCY ANDRIGHI, é no sentido de que, no contrato de seguro habitacional obrigatório vinculado ao SFH, a exclusão da responsabilidade da seguradora deve ficar adstrita aos vícios decorrentes de atos praticados pelo próprio segurado ou do uso e desgaste natural do bem, considerando que a expectativa do mutuário é o recebimento do bem imóvel próprio e adequado ao uso a que é destinado. Agravo interno desprovido. 4. (STJ; AgInt-EDcl-AREsp 2.751.494; Proc. 2024/0358344-4; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 24/06/2025)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE SECURITÁRIA. SEGURO OBRIGATÓRIO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SFH. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. COBERTURA SECURITÁRIA DEVIDA. 1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento jurisprudencial firme no sentido de que, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, sendo abusiva cláusula de exclusão de cobertura. RESP n. 1.804.965/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, DJe de 1º/6/2020. 2. No caso, como se trata de vícios estruturais, intrínsecos à construção vinculada ao SFH, deve ser declarada abusiva a cláusula de exclusão de cobertura. Sentença restabelecida. Recurso Especial provido. (STJ; REsp 1.946.099; Proc. 2020/0262528-9; SC; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 22/05/2025)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em Recurso Especial. II. Questão em discussão 2. Consiste em saber se a seguradora é responsável por vícios construtivo sem imóveis financiados e se a multa decendial é aplicável e devida aos mutuários. 3. Há também discussão sobre a competência da Justiça Estadual e a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, além da prescrição da pretensão indenizatória. III. Razões de decidir 4. A conclusão do Tribunal de origem acerca da responsabilidade da seguradora por vícios construtivos está alinhada com a jurisprudência do STJ, que considera abusiva a exclusão de cobertura para tais vícios. 5. A multa decendial é devida aos mutuários em função do atraso no pagamento da indenização, conforme entendimento consolidado do STJ. 6. As alegações de incompetência da Justiça Estadual, legitimidade passivada CEF e incidência do prazo prescricional ânuo não foram apreciadas pela Corte local devido à preclusão, aplicando-se as Súmulas n. 282 e 356 do STF. 7. Ausente impugnação específica e integral dos fundamentos do acórdão recorrido, bem como apresentadas razões dissociadas dos fundamentos do julgado, incidem as Súmulas n. 283 e 284 do STF. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo desprovido. "1. A seguradora é responsável por vícios construtivos Tese de julgamento: em imóveis financiados, sendo abusiva a exclusão de cobertura para tais vícios. 2. A multa decendial é devida aos mutuários em função do atraso no pagamento da indenização, limitada ao valor da obrigação principal. "CC, arts. 412 e 784. Dispositivos relevantes citados: STJ, RESP 1.804.965/SP, Rel. Ministra Jurisprudência relevante citada: Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em, DJe 1º/6/2020; 27/5/2020STJ, AgInt no AREsp n. 1.984.533/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em, DJe de. 10/10/2022 21/10/2022 (STJ; AgInt-AREsp 2.271.216; Proc. 2022/0390685-4; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; DJE 24/04/2025)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. COBERTURA SECURITÁRIA QUE NÃO PODE SER EXCLUÍDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, com base na função socioeconômica do contrato e na boa fé objetiva, é nula a cláusula contratual que, em seguro habitacional, exclui a cobertura dos danos causados pelos vícios de construção. No caso, não estando o acórdão recorrido de acordo com a jurisprudência desta Corte, o provimento do recurso especial, com o fim de determinar o retorno dos autos à Corte de origem, é medida que se impõe. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.019.279/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023.)

Este egrégio Tribunal de Justiça já se posicionou em casos análogos, advindos justamente do sinistro ocorrido no condomínio do Edifício Grand Parc Residencial Resort, como se observa a seguir:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SEGURO HABITACIONAL VINCULADO AO SFH. DESABAMENTO PARCIAL. CLÁUSULA CONTRATUAL. EXCLUSÃO DE COBERTURA POR VÍCIO CONSTRUTIVO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. PARCELAS PAGAS APÓS A DESINTERDIÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Caixa Seguradora S/A contra sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer ajuizada por Marco Bettin, que julgou procedente o pedido inicial, condenando a seguradora ao pagamento das parcelas do financiamento habitacional do apelado, relativas ao período de inabitabilidade do imóvel em decorrência de desabamento. Requereu-se, ainda, a reforma da sentença quanto à validade da cláusula excludente de cobertura por vícios construtivos, à devolução das parcelas pagas após a desinterdição do imóvel e à redução dos honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão:

(i) a validade da cláusula contratual que exclui a cobertura securitária em caso de vícios de construção; (ii) a possibilidade de restituição das parcelas do financiamento habitacional pagas pela seguradora após a desinterdição do imóvel; (iii) a adequação do valor fixado a título de honorários advocatícios sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, em contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é nula a cláusula que exclui a cobertura por vícios de construção, salvo nos casos em que decorrerem de atos praticados pelo próprio segurado ou de desgaste natural do imóvel, pois tal exclusão frustra a legítima expectativa de proteção do mutuário e viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

2. A cláusula 6.2 da apólice, ao excluir genericamente a cobertura por vícios de construção, mostra-se abusiva à luz do art. 51, I, IV e §1º, II do Código de Defesa do Consumidor, pois restringe direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato de seguro, comprometendo seu equilíbrio e finalidade protetiva.

3. Restou incontroverso que a desinterdição do imóvel ocorreu em 26.08.2019, marco a partir do qual cessou o dever da seguradora de custear as prestações do financiamento, sendo devida, portanto, a compensação, com o valor a ser pago ao apelado, do valor correspondente às parcelas que comprovadamente foram pagas após essa data (setembro/2019 e dezembro/2019).

4. A redução dos honorários advocatícios fixados inicialmente em 10% foi rejeitada, mas, em razão do desprovimento do apelo principal, os honorários foram majorados para 12%, conforme previsão do art. 85, § 11, do CPC, diante da atuação recursal do patrono da parte apelada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso não provido.

Tese de julgamento:

1. É nula a cláusula contratual de seguro habitacional vinculado ao SFH que exclui a cobertura de vícios de construção, salvo quando decorrentes de atos do segurado ou de desgaste natural do imóvel.

2. Após a desinterdição do imóvel, cessa o dever da seguradora de cobrir as prestações do financiamento, sendo devida a compensação, com o valor a ser pago ao apelado, do valor correspondente às parcelas que comprovadamente foram pagas após essa data.

3. É cabível a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, conforme art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, e 51, I, IV e §1º, II; CC, art. 368; CPC, arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.804.965/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27.05.2020, DJe 01.06.2020; TJES, Apelação Cível nº 0014666-08.2018.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, j. 20.09.2023; TJES, Apelação Cível nº 0020618-62.2018.8.08.0024, Rel. Des. Subst. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Côrtes, j. 21.02.2025.

(Apelação Cível n. 0014956-23.2018.8.08.0024, Rel
atora
Des
embargadora
Heloisa Cariello
,
Segunda
Câmara Cível, julgado em
03-06-2025, publicado em 25-07-2025
)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SEGURO HABITACIONAL. DESABAMENTO PARCIAL DE IMÓVEL. CLÁUSULA EXCLUDENTE DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ABUSIVIDADE. COBERTURA SECURITÁRIA. PAGAMENTO DE PARCELAS DO FINANCIAMENTO APÓS DESINTERDIÇÃO DO IMÓVEL. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Caixa Seguradora S/A contra sentença que declarou a abusividade e a nulidade da cláusula 9.1.f do contrato de seguro habitacional e determinou a efetivação da cobertura securitária prevista nas cláusulas 6.1.d e 25.8, relativa ao pagamento das prestações do financiamento habitacional durante o período de inabitabilidade do imóvel decorrente de desabamento parcial. A apelante requer a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula excludente, a devolução das parcelas do financiamento pagas após a desinterdição do imóvel e a redução dos honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão:

(i) a validade da cláusula 9.1.f, que exclui cobertura para vícios de construção;

(ii) a devolução das parcelas do financiamento habitacional pagas pela seguradora após a desinterdição do imóvel;

(iii) a adequação da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional obrigatório vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sendo nula a cláusula que exclui a cobertura de tais vícios, salvo aqueles decorrentes de atos praticados pelo segurado ou de desgaste natural do imóvel.

2. A cláusula 9.1.f, ao excluir genericamente a cobertura para vícios de construção, contraria a função socioeconômica do contrato e a boa-fé objetiva, sendo abusiva e nula.

3. Não há comprovação nos autos de que os apelados foram integralmente indenizados por acordo com a construtora e incorporadora, inexistindo elementos que afastem o dever de cobertura securitária.

4. Quanto à devolução das parcelas do financiamento pagas pela seguradora após a desinterdição do imóvel, restou incontroverso que o edifício foi desinterditado em 26/08/2019, momento a partir do qual cessou o dever de cobertura securitária. Contudo, a apelante comprovou o pagamento de apenas duas parcelas após essa data (setembro/2019 e dezembro/2019), sendo devida a restituição limitada a esses valores.

5. A redução dos honorários advocatícios é cabível, considerando a baixa complexidade da demanda e a ausência de necessidade de audiências ou produção de prova pericial. Assim, fixa-se a verba sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, mantida a cargo da apelante, em razão da sucumbência mínima dos apelados, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. É nula a cláusula contratual de seguro habitacional que exclui a cobertura de vícios de construção, salvo aqueles decorrentes de atos do segurado ou desgaste natural do imóvel.

2. Após a desinterdição do imóvel, cessa o dever da seguradora de cobrir as prestações do financiamento habitacional, sendo devida a restituição das parcelas comprovadamente pagas após essa data.

3. É cabível a redução dos honorários advocatícios em demandas de baixa complexidade, desde que observados os parâmetros legais.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, e 51, IV; CPC, arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp nº 2.027.404/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 09/09/2024, DJe 11/09/2024; STJ, AgInt no REsp nº 1411017/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 04/02/2020, DJe 13/02/2020.

(Apelação Cível n. 0020618-65.2018.8.08.0024, Rel
ator
Des
embargador
Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes
,
Segunda
Câmara Cível, julgado em
21-02-2025
, publicado em
06-03-2025
)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GRAND PARC. DESMORONAMENTO DA ÁREA DE LAZER. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA EXCLUDENTE DE COBERTURA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por Caixa Seguradora S/A contra sentença proferida nos autos de “Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela Jurisdicional”, ajuizada por André de Assis Fonseca Zenóbio e Gisely Khler Machado Zenóbio. A sentença condenou a apelante ao ressarcimento de valores pagos pelos apelados referentes ao financiamento imobiliário no período em que os imóveis permaneceram inabitáveis, em decorrência de vícios estruturais de construção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.
Há três questões em discussão:

(i) verificar se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal, sob o argumento de que as razões do recurso não impugnaram os fundamentos da sentença;

(ii) analisar a validade da cláusula contratual que exclui da cobertura securitária os vícios de construção, à luz do Código de Defesa do Consumidor;

(iii) definir se a seguradora deve arcar com os encargos do financiamento durante o período de inabitabilidade do imóvel, considerando a aplicação da Cláusula 7ª do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Da preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal

1.
O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III, e 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, exige que os fundamentos do recurso guardem correspondência com a decisão atacada, impugnando de forma específica os argumentos da sentença.

2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a mera repetição de argumentos já apresentados na petição inicial não configura, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, desde que estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão atacada. (STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017.)

3.
No caso em análise, constatou-se compatibilidade entre os fundamentos apresentados no recurso e os pontos enfrentados na sentença, com impugnação específica aos argumentos do juízo de origem. Por isso, rejeita-se a preliminar suscitada pelos apelados.

Do mérito

1.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, I, considera abusivas as cláusulas contratuais que exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de produtos e serviços.

2.
A cláusula excludente de cobertura para vícios de construção é incompatível com a natureza do contrato de seguro habitacional obrigatório, que tem como finalidade assegurar proteção financeira ao consumidor diante de eventos imprevistos, incluindo falhas estruturais.

3.
A interpretação do contrato de seguro deve observar o princípio da boa-fé objetiva e a função socioeconômica do contrato, sendo devida a cobertura para vícios estruturais, independentemente da exclusão prevista nas cláusulas contratuais.

4.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece como abusiva a cláusula que exclui da cobertura eventos relacionados a vícios de construção, especialmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

5.
Este Tribunal de Justiça, em casos análogos, já decidiu pela nulidade de cláusulas excludentes de vícios construtivos, reiterando que a seguradora não pode se eximir de responsabilidades relacionadas à própria essência do contrato de seguro habitacional.

6.
Diante da abusividade da cláusula excludente, a seguradora deve arcar com os encargos do financiamento do imóvel durante o período de inabitabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso apresenta impugnação específica aos fundamentos da sentença, ainda que repita argumentos anteriormente apresentados.

2.
A cláusula contratual que exclui a cobertura securitária para vícios de construção é abusiva e nula, conforme o art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor.

3.
Em contratos de seguro habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, a seguradora responde pelos encargos do financiamento do imóvel durante o período de inabitabilidade causado por vícios construtivos, em observância à boa-fé objetiva e à função socioeconômica do contrato.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, art. 51, I; CPC, arts. 85, § 11, 932, III, e 1.010, II e III.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017; STJ, AgInt no REsp 2.027.404/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 11.09.2024; STJ, REsp 1.804.965/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, DJe 01.06.2020; TJES, Apelação Cível nº 0014666-08.2018.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, julgado em 20.09.2023; TJES, Agravo de Instrumento nº 024189012016, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, julgado em 03.09.2019.

(Apelação Cível n. 0026543-42.2018.8.08.0024, Rel
atora
Des
embargadora Marianne Judice de Mattos,
Primeira Câmara Cível, julgado em
10
-0
2
-2025,
publicado em 20-02-2025
)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – SEGURO HABITACIONAL – SINISTRO – DESABAMENTO PARCIAL DE IMÓVEL – COBERTURA SECURITÁRIA – FUNÇÃO SOCIOECONÔMICA DO CONTRATO BOA FÉ OBJETIVA PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO NO PERÍODO DE INABITABILIDADE DO IMÓVEL – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – CLÁUSULA EXCLUDENTE – ABUSIVIDADE – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, com base na função socioeconômica do contrato e na boa fé objetiva, é nula a cláusula contratual que, em seguro habitacional, exclui a cobertura dos danos causados por vícios de construção. (Apelação Cível n. 0014666-08.2018.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, Primeira Câmara Cível, julgado em 29-08-2023, DJe 20-09-2023)

Ainda que a apelante mencione um julgado em sentido contrário (apelação cível n. 0008956-70.2019.8.08.0024, Segunda Câmara Cível, Relator Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, 08-02-2023), a orientação predominante, tanto neste Tribunal quanto nas Cortes Superiores, é pela abusividade da referida cláusula. A função social do contrato de seguro habitacional e a proteção ao consumidor, parte vulnerável da relação, devem prevalecer sobre uma interpretação literal que tornaria o seguro inócuo para uma das principais causas de sinistros em imóveis.

Deste modo, embora a apelante cite precedente divergente deste mesmo Tribunal, entendo que a corrente que reconhece a nulidade da cláusula é a que melhor se coaduna com os princípios protetivos do consumidor e com a jurisprudência consolidada do colendo STJ. A distinção entre contratos firmados no âmbito do SFH ou do SFI não se mostra suficiente para afastar o caráter abusivo de uma cláusula que, em ambos os cenários, frustra a finalidade precípua do seguro para o adquirente do imóvel.

A alegação de que a apelada já teria sido indenizada pelas construtoras, recebendo auxílio-aluguel, não afasta a responsabilidade da seguradora. O objeto da presente demanda é o cumprimento de uma obrigação contratual securitária, que consiste no pagamento das parcelas do financiamento durante a inabitabilidade do imóvel. Trata-se de uma obrigação distinta e autônoma em relação a eventuais reparações por danos materiais ou morais devidas pelas construtoras. A cobertura securitária não se confunde com a indenização por danos materiais, não havendo que se falar em enriquecimento ilícito.

A alegação da apelante de que a responsabilidade é exclusiva da construtora não a exime de sua obrigação contratual para com a segurada. A relação jurídica entre a apelada e a apelante é autônoma. O direito da seguradora, uma vez cumprida sua obrigação de indenizar, é o de sub-rogar-se nos direitos da segurada para buscar o ressarcimento junto à construtora, verdadeira causadora do dano. O que não se pode admitir é que o consumidor, parte mais frágil da relação, fique desamparado em um jogo de empurra de responsabilidades.

Dessa forma, declarada a nulidade da cláusula de exclusão, o sinistro de desmoronamento por vício de construção se enquadra na cobertura securitária. Consequentemente, surge para a seguradora o dever de arcar com os encargos mensais do financiamento durante o período de inabitabilidade, nos exatos termos previstos na cláusula 7.1, alínea “d”, do próprio contrato de seguro.

Desse modo, a respeitável sentença que reconheceu a abusividade da cláusula excludente e determinou o cumprimento da obrigação securitária está em consonância com a legislação e a jurisprudência dominante, não merecendo reparos.

No que diz respeito ao pedido subsidiário, para que a obrigação de pagamento dos encargos cesse na data da desinterdição do imóvel, em 26 de agosto de 2019, assiste razão à apelante. A obrigação contratual da seguradora, conforme a cláusula 25.8.3 da apólice, é de arcar com as prestações mensais “enquanto perdurar a inabitabilidade do imóvel”. A sentença já delimitou a condenação ao período em que o imóvel permaneceu inabitável, “até a manifestação oficial pelo Poder Público de autorização para ocupação dos imóveis”, o que se alinha à pretensão subsidiária da apelante.

Contudo, a apelada alega que o retorno ao imóvel só foi possível em novembro de 2019, devido à necessidade de reparos internos. A obrigação da seguradora, no entanto, está atrelada à inabitabilidade decorrente do sinistro coberto, e não aos reparos internos de responsabilidade do proprietário após a liberação do imóvel. A sentença corretamente vinculou o término da obrigação à autorização oficial de reocupação, o que, segundo a própria apelante, ocorreu em agosto de 2019. Assim, a condenação deve se limitar às parcelas vencidas até essa data.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para estabelecer que a obrigação da apelante de arcar com os encargos mensais do financiamento e de restituir os valores pagos pela apelada limita-se ao período compreendido entre a negativa de cobertura (julho de 2017) e a data da desinterdição do imóvel (agosto de 2019), a ser apurado em liquidação de sentença, mantendo-se, no mais, os termos da respeitável sentença.

Em razão da sucumbência mínima da apelada, mantenho a condenação da apelante ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do Relator.