Tribunal: TJES
Processo: 0027664-08.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE LUIZ DA COSTA ALTAFIM
Órgão julgador: JOSE LUIZ DA COSTA ALTAFIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM BLOCO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. INVIABILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. CANCELAMENTO IMEDIATO DE RESTRIÇÃO REGISTRAL. HONORÁRIOS FIXADOS SOBRE PROVEITO ECONÔMICO LÍQUIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA., locatária do imóvel objeto da demanda, e por ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA., parte adquirente, contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória formulado pela autora, reconhecendo a validade da venda do imóvel realizada pela locadora Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. A sentença também determinou a manutenção de restrição registral até o trânsito em julgado e fixou honorários advocatícios por equidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) definir se a alienação do imóvel a terceiro preteriu o direito de preferência da locatária;

(ii) estabelecer se a manutenção da restrição de indisponibilidade do imóvel depende do trânsito em julgado da sentença;

(iii) determinar se os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor do proveito econômico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, não se aplica quando a alienação ocorre em bloco, abrangendo mais de uma unidade imobiliária, conforme dispõe o art. 31 da referida lei.

A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, sem a assinatura de duas testemunhas, inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato e conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.554.437/SP).

O depósito do preço do imóvel realizado pela autora não corresponde ao valor efetivo da alienação, tampouco preenche os requisitos formais e temporais exigidos para a adjudicação compulsória.

Havendo múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel, aplica-se, por analogia, o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conferindo preferência ao locatário mais antigo, no caso, a empresa adquirente ISOES.

A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos, de modo que não subsiste fundamento jurídico para manter a averbação de indisponibilidade do imóvel até o trânsito em julgado da sentença de improcedência.

O valor do proveito econômico é líquido e estimável (R$ 575.000,00), correspondente à fração locada e pretendida (1⁄4 do imóvel avaliado em R$ 2.300.000,00), sendo incabível a fixação de honorários advocatícios por equidade (CPC, art. 85, §§ 2º e 6º-A).

Em consonância com o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ, os honorários devem ser fixados em percentual incidente sobre o valor do proveito econômico repelido, arbitrando-se em 10% pela sucumbência de primeiro grau, acrescido de 1% pela sucumbência recursal da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da autora desprovido. Recurso da adquirente parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O direito de preferência do locatário não se aplica à venda em bloco de unidades imobiliárias, conforme o art. 31 da Lei nº 8.245/91.

A averbação do contrato de locação com duas testemunhas e o depósito do valor da venda são requisitos indispensáveis ao exercício da adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato.

A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos e autoriza o imediato cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel.

Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor do proveito econômico quando este for líquido ou liquidável, sendo vedada a fixação por equidade, conforme o art. 85, §§ 2º e 6º-A do CPC e o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 27, 30, parágrafo único, 31 e 33; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 6º-A, 8º e 11; arts. 294 a 299; art. 1.012, §§ 3º e 4º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.554.437/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 02.06.2016, DJe 07.06.2016.
STJ, REsp nº 1.850.512/SP (Tema Repetitivo nº 1.076), Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 16.03.2022, DJe 17.03.2022.
STJ, AgInt nos EDcl na Rcl nº 40.910/PE, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 30.08.2022, DJe 05.09.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0027664-08.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DISTRIBUIDORA CAMPEAO INDUSTRIA E COMERCIO LTDA e outros

APELADO: BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SA e outros (2)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM BLOCO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO E DEPÓSITO DO PREÇO. INVIABILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TUTELA PROVISÓRIA REVOGADA. CANCELAMENTO IMEDIATO DE RESTRIÇÃO REGISTRAL. HONORÁRIOS FIXADOS SOBRE PROVEITO ECONÔMICO LÍQUIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA., locatária do imóvel objeto da demanda, e por ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA., parte adquirente, contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória formulado pela autora, reconhecendo a validade da venda do imóvel realizada pela locadora Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. A sentença também determinou a manutenção de restrição registral até o trânsito em julgado e fixou honorários advocatícios por equidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) definir se a alienação do imóvel a terceiro preteriu o direito de preferência da locatária;

(ii) estabelecer se a manutenção da restrição de indisponibilidade do imóvel depende do trânsito em julgado da sentença;

(iii) determinar se os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor do proveito econômico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, não se aplica quando a alienação ocorre em bloco, abrangendo mais de uma unidade imobiliária, conforme dispõe o art. 31 da referida lei.

A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, sem a assinatura de duas testemunhas, inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato e conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.554.437/SP).

O depósito do preço do imóvel realizado pela autora não corresponde ao valor efetivo da alienação, tampouco preenche os requisitos formais e temporais exigidos para a adjudicação compulsória.

Havendo múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel, aplica-se, por analogia, o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, conferindo preferência ao locatário mais antigo, no caso, a empresa adquirente ISOES.

A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos, de modo que não subsiste fundamento jurídico para manter a averbação de indisponibilidade do imóvel até o trânsito em julgado da sentença de improcedência.

O valor do proveito econômico é líquido e estimável (R$ 575.000,00), correspondente à fração locada e pretendida (1⁄4 do imóvel avaliado em R$ 2.300.000,00), sendo incabível a fixação de honorários advocatícios por equidade (CPC, art. 85, §§ 2º e 6º-A).

Em consonância com o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ, os honorários devem ser fixados em percentual incidente sobre o valor do proveito econômico repelido, arbitrando-se em 10% pela sucumbência de primeiro grau, acrescido de 1% pela sucumbência recursal da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da autora desprovido. Recurso da adquirente parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O direito de preferência do locatário não se aplica à venda em bloco de unidades imobiliárias, conforme o art. 31 da Lei nº 8.245/91.

A averbação do contrato de locação com duas testemunhas e o depósito do valor da venda são requisitos indispensáveis ao exercício da adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato.

A revogação da tutela de urgência extingue seus efeitos e autoriza o imediato cancelamento da averbação de indisponibilidade do imóvel.

Os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor do proveito econômico quando este for líquido ou liquidável, sendo vedada a fixação por equidade, conforme o art. 85, §§ 2º e 6º-A do CPC e o Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 27, 30, parágrafo único, 31 e 33; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 6º-A, 8º e 11; arts. 294 a 299; art. 1.012, §§ 3º e 4º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.554.437/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 02.06.2016, DJe 07.06.2016.
STJ, REsp nº 1.850.512/SP (Tema Repetitivo nº 1.076), Rel. Min. Og Fernandes, Corte Especial, j. 16.03.2022, DJe 17.03.2022.
STJ, AgInt nos EDcl na Rcl nº 40.910/PE, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 30.08.2022, DJe 05.09.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA; e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de ISOES - Isolamento Espírito Santo LTDA, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APTE.: DISTRIBUIDORA CAMPEAO INDUSTRIA E COMERCIO LTDA

APDO.: BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SA

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ

DATA DA SESSÃO: 23/09/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes, inconformadas com r. sentença, proferida nos autos da Ação Anulatória de Negócio Jurídico ajuizada por Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA em face de Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. e Isoes Isolamento Espírito Santo LTDA.

Na referida sentença, o d. Juízo julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que a autora não preencheu os requisitos legais exigidos para o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, notadamente a averbação do contrato na matrícula do imóvel e o depósito do valor da alienação, declarando válida a alienação realizada.

Nas suas razões, ID 14140668, DISTRIBUIDORA CAMPEÃO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. pretende a reforma da r. sentença, para que seja reconhecida a nulidade da venda realizada, com fundamento na inobservância do direito de preferência da autora, que teria sido impedida de cumprir os requisitos formais por conduta imputável à locadora, bem como na existência de cláusula contratual expressa de preferência e na violação ao princípio da boa-fé objetiva.

Contrarrazões, ID 14140677 e 14140678, pelo desprovimento recursal.

Nas suas razões, ID 14140673, ISOES ISOLAMENTO ESPÍRITO SANTO LTDA., busca a reforma parcial da r. sentença, para que seja afastada a determinação de manutenção da restrição de indisponibilidade no registro imobiliário, ao argumento de que a revogação da tutela de urgência implica a cessação de seus efeitos, sendo descabida sua manutenção até o trânsito em julgado.

Contrarrazões, ID 14140676, pelo desprovimento recursal.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO ALOYR RODRIGUES NETO:-

Boa tarde. Saúdo o senhor Presidente, os demais desembargadores, a ilustre representante do
parquet
estadual, serventuários, nobres colegas, partes.

Venho sustentar, em nome da Empresa Distribuidora Campeão, o direito de preferência advocatício, nulidade de negócio jurídico, de venda realizada sobre flagrante violação ao princípio da unidade matricial e dos preceitos da lei do inquilinato. Isto porque a sentença ora guerreada se consubstancia numa possível venda em bloco que preferencia o locatário mais antigo.

Pois bem. Passo a explicar. Em 2018, quando nós iniciamos a ação, a Distribuidora Campeão, para que os senhores entendam, é a Bremenkamp de Jardim América. Quando você está subindo na 262, é aquela loja específica de material de construção. Aquela área era da Bonadiman, era uma concessionária de veículos. E essa área está devidamente registrada na matrícula 15.899 vinculada ao cartório de registro de imóveis de Cariacica.

Pois bem. Ante a notificação, uma vez que existem dois imóveis distintos, com contratos de locações específicos, que versam sobre o direito de preferência na aquisição dos referidos imóveis. Todos os dois contratos têm essa cláusula, inscrição imobiliária e IPTU distintos. Então, por se tratar de áreas distintas, o que fizemos? Fomos ao cartório de registro de imóveis de Cariacica efetivar o registro do contrato para que, de fato, o direito de preferência fosse vislumbrado. Ao fazer a solicitação, à época o tabelião responsável pelo cartório de registro, emitiu uma nota de pendência, de exigência, a qual ele elenca que, em que pese existir inscrição mobiliária distinta e IPTU, os dois imóveis com frações distintas, os dois imóveis estavam vinculados à mesma matrícula, o que violava a lei de registro público no seu artigo 176, parágrafo 1º, uma vez que ele deveria ser desmembrado. Ante a isso, tornou-se inaplicável o registro do contrato, o que prejudicou de imediato o direito de preferência da empresa autora.

Nesse sentido, judicializamos, fizemos o pedido liminar com base nessas informações para que o imóvel, a transação de compra e venda fosse anulada. Fato é que o juiz de piso, doutor Júlio César Babilon, à época, exarou uma decisão em liminar, a qual ele decretou uma constrição ao imóvel. Nesse sentido, o imóvel não poderia ser transferido, alienado. Houve a devida averbação. Mesmo assim, as apeladas procederam com a transferência junto ao cartório de registro de imóvel, mesmo ante a ordem exarada pela 11ª Vara. Tal procedimento trouxe prejuízo mais à frente para a empresa, uma vez que, com o vencimento do contrato, a empresa ISOES ajuizou uma ação específica de despejo que a gente discute e está em sede recursal.

Nesse sentido, nós guerreamos a sustentação da sentença quanto à alienação em bloco e preferência à venda ao locatário mais antigo, que é com base no artigo 31, uma vez que a apelada Bonadiman prejudicou a empresa apelante no tocante à averbação do contrato e, por conseguinte, à vinculação ao seu direito de preferência, uma vez que violou o princípio da unicidade matricial, bem como não respeitou a boa-fé objetiva e a autonomia contratual do contrato elencado entre elas, uma vez que ambos os contratos versavam sobre o direito de preferência, bem como existiam inscrições imobiliárias e IPTU distinto para cada imóvel, como se assevera nos autos. Toda essa farta de documentação faz parte dos autos.

Nesse sentido, com base na teoria da unicidade matricial, na boa-fé objetiva contratual e à função social, uma vez que ali nós empregamos mais de 60 pessoas, movimentamos a economia de Cariacica. É o pedido de que a sentença seja reformada para declarar a nulidade da venda do imóvel com reconhecimento do direito de preferência da distribuidora Campeão. E, caso não seja (ininteligível), que seja fixada a indenização por perdas e danos nos termos da lei do inquilinato no valor atualizado da época da transação efetivada entre as apeladas.

Requer ainda que seja determinada a regularização da matrícula através da individualização registral das áreas locadas, de modo a conferir segurança jurídica as partes envolvidas. Por todo o exposto, espera essa defesa o provimento do recurso, restaurando o equilíbrio contratual, a legalidade registral e, acima de tudo, o respeito aos precedentes da boa-fé e da função social do contrato, em observação à lei do inquilinato e aos princípios que devem reger a atividade jurisdicional.

Muito obrigado, Excelências.

*

A SR.ª ADVOGADA BIANCA BONADIMAN ABRAO:-

Boa tarde a todos os membros desta Quarta Câmara Cível. Cumprimento todos na pessoa do Desembargador Relator, doutor Robson Albanez.

Estou aqui pela apelada Bonadiman Empreendimentos. Com a devida vênia ao colega que fez a sustentação agora, gostaria de esclarecer alguns fatos. A questão é simples, mas ela demanda um pouco de atenção só para entender como era a situação fática no imóvel.

A Bonadiman era proprietária de dois imóveis contíguos, que possuíam dois locatários cada um deles. O imóvel maior, de matrícula 15899, era um galpão que possuía uma divisão interna, que permitia que a Bonadiman alocasse parte desse imóvel para a Distribuidora Campeão, a Bremenkamp, e parte desse imóvel era alocado para a ISOES. A Distribuidora Campeão, em determinado momento, fez uma proposta de compra desses dois imóveis, que seria o imóvel 15899, parcialmente ocupado por ela, e o imóvel contíguo, o imóvel de matrícula 124, que também era locado para outros dois locatários.

Na ocasião, a Bonadiman entendeu que, por força dos contratos de locação que haviam nos imóveis, deveria notificar os demais locatários para que, caso quisessem, exercessem o direito de preferência na aquisição do imóvel. E, nessa ocasião, quando a ISOES foi notificada, ela exerceu o seu direito de preferência, entendendo que queria adquirir a totalidade dos imóveis. Tanto o imóvel que ela ocupava parcialmente, o de matrícula 15899, quanto o imóvel contigo de matrícula 124. E, nessa ocasião, foi quando a Distribuidora Campeão ajuizou essa ação em face da Bonadiman e da ISOES, alegando que o seu direito de preferência teria sido violado pelo fato de que, ao tentar fazer a averbação do seu contrato de locação na matrícula do imóvel, foi impedido pelo Cartório de Registro de Imóveis de Cariacica, que apontou que no local existiam dois imóveis, havia uma irregularidade da matrícula.

No entanto, esse ponto merece uma especial atenção, porque há a questão, como já mencionei, existiam dois imóveis contíguos, mas cada um imóvel desse tinha uma matrícula separada. O imóvel 15899, que era um galpão, não se constituía por dois imóveis, era apenas um imóvel que havia uma divisão interna. Nós mostramos as fotografias que fica muito claro que não se tratam de dois imóveis dentro de uma mesma matrícula, e sim apenas um imóvel. Portanto, não havia nenhuma questão registral ali pendente. Foi um equívoco, a nosso ver, do cartário de registro de imóveis, ao negar a averbação desse contrato de locação.

No entanto, a Bonadiman nem foi notificada pela Distribuidora Campeão dessa situação. A Bonadiman nem sabia disso até que foi proposta a ação judicial. Portanto, a Bonadiman em momento algum se negou a fazer qualquer tipo de regularização na área e nem havia, ao entender da Bonadiman, nenhuma pendência a ser regularizada naquele imóvel. Até mesmo porque na própria matrícula do imóvel consta informação de que ali se trata de um único todo, que é um galpão que constitui um único todo. Portanto, a Bonadiman sempre teve a intenção de fazer a venda desse galpão, de uma forma una, e do imóvel contíguo, juntos. Tanto é que a própria Distribuidora Campeão, quando faz a proposta de compra, ela propõe comprar os dois imóveis juntamente. E aí, depois, a Distribuidora Campeão, na ação judicial, vem já requerendo o direito de preferência para aquisição somente da parte ocupada por ela, do galpão.

O juiz de Primeira Instância, muito corretamente, entendeu que não há nenhuma obrigatoriedade do locador em fazer uma venda fracionada do imóvel. A gente tem precedentes do STJ sobre isso. Então, se o intuito é vender o imóvel como um todo e tem mais de um locatário, o locador não é obrigado a desmembrar esse imóvel para poder vender somente a parte que aquele locatário ocupa. Existem precedentes. Então, realmente foi muito acertada a sentença ao reconhecer a impossibilidade de divisão, tal como a Distribuidora Campeão estava requerendo.

Outro ponto que não foi mencionado pelo meu colega na sustentação oral foi que o juiz de Primeira Instância, muito corretamente, reconheceu que não estavam preenchidos os requisitos formais para o exercício do direito de preferência, não só pela falta de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, mas também porque a Distribuidora Campeão, ao propor a ação, não fez o depósito do valor da venda, que é um dos requisitos previstos no artigo 33, da lei do inquilinato. Não há nenhum valor depositado nos autos. Portanto, não seria possível reconhecer o direito de preferência da Distribuidora Campeão por total ausência de preenchimento dos requisitos da lei do inquilinato.

Já termino minha breve exposição para dizer que a sentença enfrentou todos os pontos de forma muito clara e correta, e ela não merece nenhum reparo por este Tribunal. Requeiro desde já que o recurso seja desprovido integralmente. Muito obrigada.

*

O SR. ADVOGADO MARCELO PACHECO MACHADO:-

Eminente Presidente, diante do adiantado da hora, e até da excelente sustentação oral da minha colega, doutora Bianca, acho que me restou aqui apenas pontuações.

Excelências, uma curiosidade deste caso, e eu acho que vale a pena ressaltar, porque parece um argumento
ad
absurdo
, mas o argumento
ad
absurdo
não é a causa de pedir essa ação. Lendo a inicial, a ideia, a tese que o autor tenta desenvolver é a seguinte: se eu tenho uma matrícula e eu tenho dois contratos de locação em relação ao imóvel, toda vez que eu quiser vender o meu imóvel, eu sou obrigado a desmembrar o imóvel antes, só porque eu fiz dois contratos de locação. Ou seja, a interpretação é a seguinte: já que eu tenho dois contratos de locação no mesmo imóvel, toda vez que eu for vender, eu tenho que ir lá no cartório - Vossas Excelências talvez tenham essa dimensão da complexidade que é fazer um desmembramento no registro geral de imóveis - a exigência formal e técnica e a complexidade desse procedimento para que seja resguardado, portanto, um suposto direito de preferência que não recairia sobre o bem como um todo, mas que recairia sobre um pedaço do bem.

Essa pretensão é
contra
leg
em
. O artigo 31 da lei de locações fala expressamente que em se tratando de alienação de mais ou de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens ou objetos da alienação. Então, se eu tivesse um prédio, eu tenho direito de vender o prédio inteiro, se eu quiser. Eu não sou obrigado a desmembrar o prédio em várias unidades e fazer um direito de preferência para cada um, até porque isso tornaria inviável a venda. Existe um interesse econômico que foi reconhecido pelo direito, no sentido de que eu tenho o direito de vender o todo. Eu coloco o todo ao mercado e qualquer um dos locatários pode ir lá e exercer a preferência. Sobre o quê? Sobre o todo, e não sobre um pedaço. Ele posso me obrigar a vender aquilo que eu não quero vender. Se eu quero vender tudo, eu não posso ser obrigado a vender um pedaço daquilo.

A pretensão aqui, portanto, não é de comprar o todo, não é de exercer a preferência sobre o todo, é exercer a preferência sobre um pedaço daquilo que é a matrícula 15.899. E mais, uma pretensão que também contraria a lei, porque viola o artigo 33. Não há o depósito em dinheiro da quantia referente à compra. Há uma caução que representa 10% do valor, mas não há o depósito como determina o artigo 33. Além do fato de que o Desembargador Júlio Babilon, na sua sentença muito bem fundamentada, esclarece que era ônus do locatário resolver as pendências da matrícula, e se fosse o caso, suscitar dúvida por uma exigência irregular do cartório na sua averbação.

E mais do que isso. A averbação não era para ter sido deferida mesmo não, porque aqui nos autos o contrato juntado não tem nem a assinatura de duas testemunhas e a lei fala expressamente que essa averbação depende de um contrato com duas testemunhas. Então, é uma sequência de irregularidades muito bem destacada na sentença, hermeticamente demonstrada pelo juiz de direito, doutor Júlio Babilon, que fez aqui um trabalho muito bem feito, meticuloso no processo, que justifica, portanto, a manutenção da respeitável sentença. Justifica também o provimento da apelação da ISOES no sentido de que já havendo uma definição no STJ a respeito da impossibilidade de fixação equitativa de honorários, especialmente nas sentenças condenatórias e naquelas sentenças que rejeitam pretensões de anulação também, o valor da causa aqui está definido e a condenação, portanto, tem que ser estabelecida como determina o artigo 85, do Código de Processo Civil, e aí especificamente num percentual a ser definido por Vossas Excelências, a partir de 10% do valor atribuído à causa.

Agradeço a atenção.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Presidente, deparei-me com um aspecto técnico no meu voto e pedirei o retorno dos autos para as devidas correções.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO: 30/09/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Eminentes Pares, cingem-se os recursos em aferir a juridicidade da sentença que julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que a autora (Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA) não preencheu os requisitos legais exigidos para o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, notadamente a averbação do contrato na matrícula do imóvel e o depósito do valor da alienação, declarando válida a alienação realizada por Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. em favor de ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA; condenando a autora em honorários advocatícios por equidade, no valor de R$ 14.832,00.

Outrossim, embora improcedentes os pedidos iniciais e revogada a liminar deferida, a r. sentença condicionou a expedição de ofício ao Cartório Imobiliário para a baixa da restrição inserta por força da decisão de folhas 101/103, após o trânsito em julgado.

Considerando a abrangência da matéria, passo à análise do recurso interposto pela parte autora, Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA.

1. RECURSO DA
DISTRIBUIDORA CAMPEÃO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.

A controvérsia do recurso gravita em torno da suposta preterição do direito de preferência assegurado à autora em virtude de contrato de locação vigente, supostamente desconsiderado pela alienação do imóvel a terceiro.

Em breve síntese, insta salientar que a alienação que motivou a presente demanda abrangeu o imóvel matrícula n.º 15.899 e 124 do CRI de Cariacica, vendidos pela empresa Bonadiman Empreendimentos à empresa Isoes Isolamento Espírito Santo Ltda., conforme comprovam os instrumentos de compra e venda encartados aos autos (fls. 209/213 e 236/244).

Ressalte-se que a autora era locatária de fração do imóvel constante da matrícula n.º 15.899, não havendo qualquer alegação de relação contratual com o imóvel da matrícula n.º 124.

Com isso, impõe-se reconhecer a incidência do disposto no art. 31 da Lei n.º 8.245/91, segundo o qual, tratando-se de alienação de conjunto de unidades imobiliárias, a preferência deve ser exercida em relação ao todo.

Nesse sentido, quando o alienante opta pela venda em bloco de unidades imobiliárias, não subsiste ao locatário direito de preferência restrito à unidade que ocupa, porquanto tal interpretação inviabilizaria o negócio jurídico global pretendido pelo proprietário.

A despeito disso, a autora argumenta que não teria podido exercer seu direito por culpa da locadora, que se recusou a fornecer os documentos necessários à averbação do contrato de locação.

No entanto, a ausência de averbação inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação previsto no art. 33 da Lei do Inquilinato, sendo entendimento consolidado do STJ que tal providência configura condição
sine qua non
à efetivação da adjudicação compulsória. Ainda que se pudesse admitir que a locadora concorreu para a impossibilidade do registro, tal fato, por si só, não supre a exigência legal, conforme jurisprudência reiterada da Corte Superior (v.g., REsp 1.554.437/SP):

PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO. 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato.
4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação.
5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis. 7. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.554.437/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 2/6/2016, DJe de 7/6/2016.)

Ademais, o contrato de locação apresentado pela autora não possui a assinatura de duas testemunhas, o que, de acordo com a jurisprudência dominante, compromete sua eficácia probatória quanto à sua oponibilidade
erga omnes
e inviabiliza sua averbação no registro de imóveis, requisito indispensável ao direito real de adjudicação.

No tocante ao depósito do preço, a autora alega ter caucionado o valor estimado do imóvel. Contudo, conforme asseverado na sentença, o depósito não correspondeu ao valor efetivo da alienação, tampouco foi realizado de modo a assegurar à autora a prerrogativa prevista no art. 33 da Lei n.º 8.245/91. Assim, ausente tanto a averbação como o depósito adequado, inviabiliza-se, à evidência, o pleito de adjudicação compulsória.

Outro ponto relevante refere-se à existência de múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel. A sentença reconheceu que, havendo diversos locatários, aplica-se, por analogia, o disposto no art. 30, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, segundo o qual, em igualdade de condições, terá preferência o locatário mais antigo. Na hipótese vertente, restou comprovado que a empresa Isoes ocupava o imóvel desde período anterior à autora, fato que não foi infirmado pela apelante.

Portanto, o conjunto fático-probatório e a moldura legal analisada conduzem à conclusão de que a alienação do imóvel observou os requisitos legais e contratuais pertinentes, não havendo falar em preterição ilegítima da autora, tampouco em nulidade da compra e venda efetivada.

Quanto aos honorários advocatícios, farei o exame em conjunto no recurso posterior.

Logo, não se verifica qualquer mácula à legalidade da sentença, cujos fundamentos jurídicos se coadunam com a jurisprudência consolidada do STJ e se amoldam adequadamente às particularidades do caso concreto, razão pela qual o apelo deve ser integralmente desprovido.

Por todo o exposto,
conheço e nego provimento ao recurso interposto por Distribuidora Campeão Indústria e Comercio LTDA
.

É como voto.

2. RECURSO DE ISOES - ISOLAMENTO ESPÍRITO SANTO LTDA.

A recorrente pretende a reforma parcial da r. sentença, para que seja afastada a determinação de manutenção da restrição de indisponibilidade no registro imobiliário, ao argumento de que a revogação da tutela de urgência implica a cessação de seus efeitos, sendo descabida sua manutenção até o trânsito em julgado; bem como sejam os honorários advocatícios arbitrados em percentual sobre o valor do imóvel objeto da controvérsia, e não por equidade, tendo em vista que o proveito econômico envolvido é líquido e elevado.

Pois bem.

A tutela de urgência na sistemática do Código de Processo Civil está disciplinada nos arts. 294 a 299, podendo ser concedida em caráter antecedente ou incidental, desde que presentes os requisitos da probabilidade do direito e do risco de dano grave ou de difícil reparação. A sua eficácia, contudo, é sempre provisória e condicionada à superveniência de decisão de mérito que a confirme ou revogue.

O artigo 1.012, por sua vez, trata do regime recursal da apelação, que, como regra, é recebida no duplo efeito (
caput
), ressalvadas as hipóteses previstas no §1º. Quando a sentença é recebida apenas no efeito devolutivo, autoriza-se, nos termos dos §§ 3º e 4º, a suspensão da eficácia da sentença, desde que demonstrado risco de dano irreparável ou relevância dos fundamentos recursais.

No caso dos autos, a sentença julgou improcedente a ação anulatória de negócio jurídico, afastando, por consequência, o reconhecimento do direito de preferência invocado pela parte autora. Diante disso, restaram cessados os efeitos das decisões liminares anteriormente proferidas, inclusive aquela que impunha restrição registral sobre o imóvel objeto do litígio. Assim, não se sustenta a subsistência da averbação de indisponibilidade até o trânsito em julgado, não havendo fundamento jurídico que ampare tal manutenção.

Desse modo, imperativo o afastamento da exigência de trânsito em julgado como condição para o cancelamento da restrição registral, autorizando-se, desde já, a baixa da averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No que concerne aos honorários sucumbenciais, observa-se que a sentença arbitrou os honorários advocatícios com base na equidade, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, no valor de R$ 14.832,00, fundamentando-se na desproporção entre o valor atribuído à causa (R$ 1.000,00) e o valor do bem objeto da demanda (R$ 2.300.000,00).

Nesse aspecto, o Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.076 (REsp 1.850.512/SP e outros), firmou-se a seguinte tese obrigatória:

i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

No presente feito, embora o valor da causa tenha sido de apenas R$ 1.000,00, os elementos constantes dos autos permitem estimar de forma objetiva o valor controvertido. Conforme consta dos documentos e da planta juntada às fls. 62 do volume 01, a parte recorrida busca garantir o exercício de direito de preferência sobre fração de imóvel equivalente a aproximadamente 1⁄4 da área total, cujo valor global declarado pelas partes é de R$ 2.300.000,00.

Portanto, o proveito econômico pretendido pela autora e repelido na sentença pode ser estimado com razoável segurança em R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), que corresponde à fração de 1⁄4 do valor integral do imóvel. Esta base de cálculo é compatível com o objeto do litígio e suficientemente líquida para afastar qualquer justificativa de fixação por equidade.

Acresça-se que, nos termos do art. 85, §§ 6º e 6º-A do CPC, é vedada a utilização da apreciação equitativa quando o valor da causa, da condenação ou do proveito econômico for líquido ou liquidável, como ocorre in casu. A norma é clara ao dispor:

§ 6º-A.
Quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa,

salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º deste artigo.

No mesmo sentido é a jurisprudência pátria:

(...).
5. Na hipótese em exame não houve condenação e o proveito econômico obtido pelo vencedor é representado pelo montante de honorários advocatícios contratuais destacados do precatório a ser liberado. Sendo assim, e levando em conta o proveito econômico obtido, devem ser os honorários sucumbenciais fixados com base no art. 85, § § 3º e 5º, do CPC/2015, em razão da presença da Fazenda Pública no feito, levando-se em consideração os critérios estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo. 6. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos causídicos e o tempo exigido para o serviço, correta a condenação da União ao pagamento de honorários advocatícios fixados no percentual mínimo do inciso correspondente do § 3º do art. 85 do CPC e, no que exceder, do inciso subsequente, e assim sucessivamente, consoante o § 5º, do mesmo dispositivo legal, com base no proveito econômico obtido, representado pelo montante de honorários advocatícios contratuais destacados do precatório a ser liberado.

7. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl na Rcl n. 40.910/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 30/8/2022, DJe de 5/9/2022.)

Logo, nos termos do §2º do art. 85 do CPC, arbitra-se os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor de R$ 575.000,00, o que totaliza R$ 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos reais), em favor das requeridas.

Essa quantia é proporcional à complexidade do feito, à atividade processual desempenhada e à relevância da matéria debatida, bem como aplicação do tema repetitivo e da legislação processual, razão pela qual prejudicado o recurso da parte autora que pretendia a redução do
quantum
arbitrado na sentença.

Desse modo,
conheço e dou parcial provimento ao recurso interposto por ISOES Isolamento Espírito Santo LTDA
, para reformar a sentença, afastando a necessidade de aguardar-se o trânsito em julgamento para baixa na restrição no registro do imóvel
sub judice
, bem como fixar honorários sucumbenciais à razão de 10% sobre R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), equivalente a 1⁄4 do valor total do imóvel, em favor das requeridas.

Face ao parcial provimento do recurso, incabível a fixação de honorários recursais.

É como voto.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do recurso interposto por
Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA
, e no mérito,
nego-lhe provimento
. Com o resultado do julgamento, fixo honorários recursais em 1% (um por cento), nos termos do artigo 85, §11º, do CPC.

E quanto ao recurso de
ISOES -

Isolamento Espírito Santo LTDA.
, conheço e
dou-lhe parcial provimento
para reformar a sentença, afastando a necessidade de aguardar-se o trânsito em julgamento para baixa na restrição no registro do imóvel
sub judice
, bem como fixar honorários sucumbenciais à razão de 11% (considerando o acréscimo de 1% pelo desprovimento do recurso da parte autora) sobre R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), equivalente a 1⁄4 do valor total do imóvel.

É como voto.

*

A SRA .DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Como vota o Desembargador Arthur.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Acompanho integralmente o eminente Relator.

*

V I S T A

A SRA .DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Os autos irão com vista ao gabinete do Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira.

*

swa*

DATA DA SESSÃO: 14/10/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

* *

rfv
*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0027664-08.2018.8.08.0024

APTE/APDO:
DISTRIBUIDORA CAMPEÃO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA

APTE/APDO:
ISOES ISOLAMENTO ESPÍRITO SANTO LTDA

APDO
: BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes Pares,
cingem-se os recursos em aferir a juridicidade da sentença que
julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que a autora
(Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA)
não preencheu os requisitos legais exigidos para o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, notadamente a averbação do contrato na matrícula do imóvel e o depósito do valor da alienação, declarando válida a alienação realizada
por Bonadiman Empreendimentos e Participações S.A. em favor de ISOES – Isolamento Espírito Santo LTDA;
condenando a autora em honorários advocatícios por equidade, no valor de R$ 14.832,00.

Outrossim, embora i
mprocedentes os pedidos iniciais e
revogada
a liminar deferida, a r. sentença condicionou a expedição de
ofício ao Cartório Imobiliário para a baixa da restrição inserta por força da decisão de folhas 101/103,
após o trânsito em julgado.

Considerando a
abrangência da matéria, passo à análise do recurso interposto pela parte autora, Distribuidora Campeão Indústria e Comércio LTDA.

1. RECURSO DA
DISTRIBUIDORA CAMPEÃO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.

A controvérsia do recurso gravita em torno da suposta preterição do direito de preferência assegurado à autora em virtude de contrato de locação vigente, supostamente desconsiderado pela alienação do imóvel a terceiro.

Em breve síntese, insta salientar que a alienação que motivou a presente demanda abrangeu o imóvel matrícula n.º 15.899 e 124 do CRI de Cariacica, vendidos pela empresa Bonadiman Empreendimentos à empresa Isoes Isolamento Espírito Santo Ltda., conforme comprovam os instrumentos de compra e venda encartados aos autos (fls. 209/213 e 236/244).

Ressalte-se que a autora era locatária de fração do imóvel constante da matrícula n.º 15.899, não havendo qualquer alegação de relação contratual com o imóvel da matrícula n.º 124.

C
om isso,
impõe-se reconhecer a incidência do disposto no art. 31 da Lei n.º 8.245/91, segundo o qual, tratando-se de alienação de conjunto de unidades imobiliárias, a preferência deve ser exercida em relação ao todo.

Nesse sentido, quando
o alienante opta pela venda em bloco de unidades imobiliárias, não subsiste ao locatário direito de preferência restrito à unidade que ocupa, porquanto tal interpretação inviabilizaria o negócio jurídico global pretendido pelo proprietário.

A despeito disso, a autora argumenta que não teria podido exercer seu direito por culpa da locadora, que se recusou a fornecer os documentos necessários à averbação do contrato de locação.

No entanto, a ausência de averbação inviabiliza o exercício do direito real de adjudicação previsto no art. 33 da Lei do Inquilinato, sendo entendimento consolidado do STJ que tal providência configura condição
sine qua non
à efetivação da adjudicação compulsória. Ainda que se pudesse admitir que a locadora concorreu para a impossibilidade do registro, tal fato, por si só, não supre a exigência legal, conforme jurisprudência reiterada da Corte Superior (v.g., REsp 1.554.437/SP):

PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO. 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato.
4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação.
5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis. 7. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.554.437/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 2/6/2016, DJe de 7/6/2016.)

Ademais, o contrato de locação apresentado pela autora não possui a assinatura de duas testemunhas, o que, de acordo com a jurisprudência dominante, compromete sua eficácia probatória quanto à sua oponibilidade
erga omnes
e inviabiliza sua averbação no registro de imóveis, requisito indispensável ao direito real de adjudicação.

No tocante ao depósito do preço, a autora alega ter caucionado o valor estimado do imóvel. Contudo, conforme asseverado na sentença, o depósito não correspondeu ao valor efetivo da alienação, tampouco foi realizado de modo a assegurar à autora a prerrogativa prevista no art. 33 da Lei n.º 8.245/91. Assim, ausente tanto a averbação como o depósito adequado, inviabiliza-se, à evidência, o pleito de adjudicação compulsória.

Outro ponto relevante refere-se à existência de múltiplos contratos de locação sobre o mesmo imóvel. A sentença reconheceu que, havendo diversos locatários, aplica-se, por analogia, o disposto no art. 30, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, segundo o qual, em igualdade de condições, terá preferência o locatário mais antigo. Na hipótese vertente, restou comprovado que a empresa Isoes ocupava o imóvel desde período anterior à autora, fato que não foi infirmado pela apelante.

Portanto, o conjunto fático-probatório e a moldura legal analisada conduzem à conclusão de que a alienação do imóvel observou os requisitos legais e contratuais pertinentes, não havendo falar em preterição ilegítima da autora, tampouco em nulidade da compra e venda efetivada.

Quanto aos honorários advocatícios, farei o exame em conjunto no recurso posterior.

Logo, não se verifica qualquer mácula à legalidade da sentença, cujos fundamentos jurídicos se coadunam com a jurisprudência consolidada do STJ e se amoldam adequadamente às particularidades do caso concreto, razão pela qual o apelo deve ser integralmente desprovido.

Por todo o exposto,
conhe
ço e nego provimento
ao recurso interposto
por
Distribuidora Campeão Indústria e Comercio LTDA
.

É
como voto.

2. RECURSO DE ISOES - ISOLAMENTO ESPÍRITO SANTO LTDA.

A recorrente pretende a reforma parcial da r. sentença, para que seja afastada a determinação de manutenção da restrição de indisponibilidade no registro imobiliário, ao argumento de que a revogação da tutela de urgência implica a cessação de seus efeitos, sendo descabida sua manutenção até o trânsito em julgado; bem como sejam os honorários advocatícios arbitrados em percentual sobre o valor do imóvel objeto da controvérsia, e não por equidade, tendo em vista que o proveito econômico envolvido é líquido e elevado.

Pois bem.

A tutela de urgência na sistemática do Código de Processo Civil está disciplinada nos arts. 294 a 299, podendo ser concedida em caráter antecedente ou incidental, desde que presentes os requisitos da probabilidade do direito e do risco de dano grave ou de difícil reparação. A sua eficácia, contudo, é sempre provisória e condicionada à superveniência de decisão de mérito que a confirme ou revogue.

O artigo 1.012, por sua vez, trata do regime recursal da apelação, que, como regra, é recebida no duplo efeito (
caput
), ressalvadas as hipóteses previstas no §1º. Quando a sentença é recebida apenas no efeito devolutivo, autoriza-se, nos termos dos §§ 3º e 4º, a suspensão da eficácia da sentença, desde que demonstrado risco de dano irreparável ou relevância dos fundamentos recursais.

No caso dos autos, a sentença julgou
improcedente
a ação anulatória de negócio jurídico, afastando, por consequência, o reconhecimento do direito de preferência invocado pela parte autora. Diante disso, restaram cessados os efeitos das decisões liminares anteriormente proferidas, inclusive aquela que impunha restrição registral sobre o imóvel objeto do litígio. Assim,
não se sustenta a subsistência da averbação de indisponibilidade até o trânsito em julgado
, não havendo fundamento jurídico que ampare tal manutenção.

D
esse modo, imperativo o afastamento d
a exigência de trânsito em julgado como condição para o cancelamento da restrição registral
, autorizando-se, desde já, a baixa da averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No que concerne aos honorários sucumbenciais, observa-se que
a sentença arbitrou os honorários advocatícios com base
na equidade
, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, no valor de
R$ 14.832,00
, fundamentando-se na desproporção entre o valor atribuído à causa (R$ 1.000,00) e o valor do bem objeto da demanda (R$ 2.300.000,00).

Nesse aspecto, o
Tribunal de Justiça
, no julgamento do
Tema Repetitivo nº 1.076 (REsp 1.850.512/SP e outros)
, firmou-se a seguinte
tese obrigatória
:

i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

No presente feito,
embora o valor da causa tenha sido de apenas R$ 1.000,00
, os elementos constantes dos autos permitem estimar de forma objetiva o valor controvertido. Conforme consta dos documentos e da
planta juntada às fls. 62 do volume 01
, a parte recorrida busca garantir o exercício de direito de preferência sobre
fração de imóvel equivalente a aproximadamente 1⁄4 da área total
, cujo valor global declarado pelas partes é de
R$ 2.300.000,00
.

Portanto, o
proveito econômico pretendido pela autora e repelido na sentença
pode ser estimado com razoável segurança em
R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais)
, que corresponde à
fração de 1⁄4 do valor integral do imóvel
. Esta base de cálculo é compatível com o objeto do litígio e suficientemente líquida para afastar qualquer justificativa de fixação por equidade.

Acresça-se que,
nos termos do art. 85, §§ 6º e 6º-A do CPC
, é vedada a utilização da apreciação equitativa quando o valor da causa, da condenação ou do proveito econômico for líquido ou liquidável, como ocorre in casu. A norma é clara ao dispor:

§ 6º-A.
Quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa,
salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º deste artigo.

N
o mesmo sentido é a jurisprudência pátria:

(...).
5. Na hipótese em exame não houve condenação e o proveito econômico obtido pelo vencedor é representado pelo montante de honorários
advocatícios contratuais destacados do precatório a ser liberado. Sendo assim, e levando em conta o proveito econômico obtido, devem ser os honorários sucumbenciais fixados com base no art. 85, § § 3º e 5º, do CPC/2015, em razão da presença da Fazenda Pública no feito, levando-se em consideração os critérios estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo dispositivo. 6. Considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos causídicos e o tempo exigido para o serviço, correta a condenação da União ao pagamento de honorários advocatícios fixados no percentual mínimo do inciso correspondente do § 3º do art. 85 do CPC e, no que exceder, do inciso subsequente, e assim sucessivamente, consoante o § 5º, do mesmo dispositivo legal, com base no proveito econômico obtido, representado pelo montante de honorários advocatícios contratuais destacados do precatório a ser liberado.
7. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl na Rcl n. 40.910/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 30/8/2022, DJe de 5/9/2022.)

Logo,
nos termos d
o §2º do art. 85 do CPC
, arbitra-se os honorários de sucumbência
em 10% sobre o valor de R$ 575.000,00
, o que totaliza
R$ 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos reais),
em favor das requeridas.

Essa quantia é proporcional à complexidade do feito, à atividade processual desempenhada e à relevância da matéria debatida,
bem como aplicação do tema repetitivo e da legislação processual,
razão pela qual prejudicado o recurso da parte autora que pretendia a redução do
quantum
arbitrado na sentença.

Desse modo,
conheço e dou parcial provimento ao recurso
interposto por
ISOES Isolamento Espírito Santo LTDA
, para
reformar a sentença, afastando a necessidade de aguardar-se o trânsito em julgamento para baixa n
a restrição
no registro d
o imóvel
sub judice
,
bem como
fixar honorários sucumbenciais à razão de 10% sobre R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), equivalente a 1⁄4 do valor total do imóvel
, em favor das requeridas.

F
ace ao parcial provimento do recurso, incabível a fixação de honorários recursais.

É
como voto.

C
ONCLUSÃO

Ante
o exposto,
conheço do recurso interposto por
Distribuidora Campeão Indústria e Comércio L
TDA
, e no mérito,
nego-lhe provimento
.
Com o resultado do julgamento,
fixo honorários recursais em 1% (um por cento)
, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC.

E quanto ao recurso de
I
SOES -
Isolamento Espírito Santo L
TDA.
, conheço e
dou-lhe
parcial provimento
para
reformar a sentença, afastando a necessidade de aguardar-se o trânsito em julgamento para baixa n
a restrição
no registro d
o imóvel
sub judice
,
bem como
fixar honorários sucumbenciais à razão de 1
1
%
(considerando o acréscimo de 1% pelo desprovimento do recurso da parte autora)
sobre R$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil reais), equivalente a 1⁄4 do valor total do imóvel.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. SUBST. JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.