Tribunal: TJES
Processo: 5001326-16.2023.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Ato / Negócio Jurídico; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-09-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. USUFRUTUÁRIA SEM PODER DE DISPOR DO DOMÍNIO PLENO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA CONFIGURADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença da 1ª Vara da Comarca de Piúma, que julgou procedente o pedido formulado para declarar a nulidade absoluta de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as apelantes, determinando a devolução integral dos valores pagos. A sentença também julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando ROSIMAR ao pagamento de indenização por danos morais à corré ADRIANA, no valor de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a venda realizada por usufrutuária sem poder de disposição do imóvel configura nulidade absoluta; (ii) verificar se a participação ou ciência dos autores do processo quanto à negociação validaria o contrato; e (iii) analisar a existência de dano moral indenizável em favor da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de compra e venda foi firmado por usufrutuária que não detinha o domínio do imóvel, sendo este atribuído exclusivamente aos autores, seus filhos, nos autos de partilha homologada judicialmente. A alienação extrapolou os limites do usufruto, caracterizando venda a non domino, o que enseja nulidade absoluta por objeto juridicamente impossível, nos termos do art. 166, II, do Código Civil.

A boa-fé da compradora não é suficiente para convalidar o negócio jurídico, sendo ineficaz em relação aos verdadeiros proprietários. A jurisprudência do STJ indica que a venda realizada por quem não detém a titularidade dominial é ineficaz, ainda que o adquirente aja de boa-fé.

A eventual ciência ou anuência tácita dos proprietários não restou comprovada. A presença de um dos autores como testemunha no contrato não supre a exigência de manifestação de vontade expressa para alienação do bem, tampouco configura validação jurídica da transação.

Restou evidenciada a negligência da vendedora, que, embora ciente de que possuía apenas usufruto, comprometeu-se a alienar o bem como se fosse proprietária plena, contribuindo para a lesão da legítima expectativa da compradora.

A conduta ensejou transtornos relevantes à compradora, que agiu de boa-fé, caracterizando dano moral indenizável. A fixação do valor da indenização em R$ 8.000,00 revela-se proporcional, especialmente considerando o valor global da transação de R$ 140.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A venda realizada por usufrutuário que não detém o domínio pleno do imóvel configura venda a non domino e é nula por objeto juridicamente impossível.

A boa-fé do adquirente não convalida a nulidade decorrente da ausência de legitimidade do alienante.

A inexistência de participação ativa ou anuência expressa dos proprietários impede a validade da alienação.

A lesão extrapatrimonial decorrente da frustração do negócio nulo pode ensejar indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001326-16.2023.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO e outros

APELADO: RAPHAEL DE AQUINO BOSIO e outros

RELATOR: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. USUFRUTUÁRIA SEM PODER DE DISPOR DO DOMÍNIO PLENO. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA CONFIGURADA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença da 1ª Vara da Comarca de Piúma, que julgou procedente o pedido formulado para declarar a nulidade absoluta de contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as apelantes, determinando a devolução integral dos valores pagos. A sentença também julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando ROSIMAR ao pagamento de indenização por danos morais à corré ADRIANA, no valor de R$ 8.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a venda realizada por usufrutuária sem poder de disposição do imóvel configura nulidade absoluta; (ii) verificar se a participação ou ciência dos autores do processo quanto à negociação validaria o contrato; e (iii) analisar a existência de dano moral indenizável em favor da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de compra e venda foi firmado por usufrutuária que não detinha o domínio do imóvel, sendo este atribuído exclusivamente aos autores, seus filhos, nos autos de partilha homologada judicialmente. A alienação extrapolou os limites do usufruto, caracterizando venda a non domino, o que enseja nulidade absoluta por objeto juridicamente impossível, nos termos do art. 166, II, do Código Civil.

A boa-fé da compradora não é suficiente para convalidar o negócio jurídico, sendo ineficaz em relação aos verdadeiros proprietários. A jurisprudência do STJ indica que a venda realizada por quem não detém a titularidade dominial é ineficaz, ainda que o adquirente aja de boa-fé.

A eventual ciência ou anuência tácita dos proprietários não restou comprovada. A presença de um dos autores como testemunha no contrato não supre a exigência de manifestação de vontade expressa para alienação do bem, tampouco configura validação jurídica da transação.

Restou evidenciada a negligência da vendedora, que, embora ciente de que possuía apenas usufruto, comprometeu-se a alienar o bem como se fosse proprietária plena, contribuindo para a lesão da legítima expectativa da compradora.

A conduta ensejou transtornos relevantes à compradora, que agiu de boa-fé, caracterizando dano moral indenizável. A fixação do valor da indenização em R$ 8.000,00 revela-se proporcional, especialmente considerando o valor global da transação de R$ 140.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A venda realizada por usufrutuário que não detém o domínio pleno do imóvel configura venda a non domino e é nula por objeto juridicamente impossível.

A boa-fé do adquirente não convalida a nulidade decorrente da ausência de legitimidade do alienante.

A inexistência de participação ativa ou anuência expressa dos proprietários impede a validade da alienação.

A lesão extrapatrimonial decorrente da frustração do negócio nulo pode ensejar indenização por danos morais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Terceira Camara Civel, na conformidade da ata e notas taquigraficas da sessao, a unanimidade, CONHECER dos recursos para NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recursos de apelação cível interpostos por

ADRIANA MACIEL
e
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
diante da r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Piúma (evento nº 14313614), que, nos autos da “ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda” movida em seu desfavor por
RAPHAEL DE AQUINO BOSIO

e
RONALD DE AQUINO BOSIO
, julgou procedente o pedido inicial para “declarar a nulidade absoluta do instrumento particular de compra e venda de imóvel (id 31523984), celebrado entre
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
e
ADRIANA MACIEL
” com determinação de devolução integral dos valores pagos, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais para condenar
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
ao pagamento de indenização por danos morais à reconvinte
ADRIANA MACIEL
, no valor de R$8.000,00 (oito mil reais).

Irresignada,
ADRIANA MACIEL
apelou no evento nº 14313615, em síntese, a validade do contrato firmado, alegando a boa-fé subjetiva e a participação ativa dos autores nas negociações, e, subsidiariamente, que os autores devem ser condenados ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes de R$ 7.800,00) e morais (15 salários-mínimos), sob o fundamento de que foi induzida em erro e suportou prejuízos psíquicos significativos.

Por sua vez,
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
, recorreu no evento nº 14313615, alegando, em suma, que:
(i)
não agiu com dolo ou má-fé, crendo-se proprietária do imóvel por erro escusável;
(ii)
sua conduta decorreu de estado de necessidade familiar e vulnerabilidade emocional;
(iii)
ao tomar ciência da invalidade do negócio, buscou compor o litígio de forma extrajudicial e procedeu ao depósito judicial da quantia recebida; e que
(iv)
não há comprovação do dano moral invocado pela reconvinte, pleiteando a exclusão da indenização ou, subsidiariamente, sua minoração, à luz da proporcionalidade e da razoabilidade.

Da análise dos autos percebe-se que a vendedora
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
, ao tempo da celebração do contrato de compra e venda juntado no evento nº 14313066, detinha tão somente o direito real de
usufruto
sobre o bem imóvel objeto do contrato, sendo o domínio pleno atribuído judicialmente aos seus filhos, ora autores da presente demanda.

Tal conclusão decorre da leitura da cláusula 2ª da sentença homologatória de partilha efetivada nos autos da ação de dissolução de união estável juntada no evento nº 14313054, que é expressa ao estabelecer que “
o segundo pavimento do prédio descrito na petição inicial caberá aos filhos do casal, com usufruto da genitora dos mesmos
”. Portanto, a requerida
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
não era legítima para alienar a integralidade da propriedade.

Neste ponto, caber ressaltar que o
Código Civil,
em seu artigo
1.228
, reserva ao proprietário a faculdade de
usar, gozar e dispor da coisa
, sendo o usufrutuário apenas titular de parte dos atributos dominiais. Por conseguinte, ao promover a alienação do imóvel em nome próprio, a vendedora extrapolou os limites jurídicos do usufruto, configurando a denominada
venda
a non domino
, vício jurídico insuperável que enseja a
nulidade absoluta
por impossibilidade jurídica do objeto
, na forma do artigo
166, inciso II, do Código Civil
,
in verbis
:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

[...]

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto.

[...]

Acrescente-se que a jurisprudência do colendo
Superior Tribunal de Justiça
é categórica ao afirmar que, em se tratando de
venda
a non domino
, o contrato firmado por quem não detém a propriedade do bem é ineficaz em relação ao verdadeiro titular, sendo
irrelevante a boa-fé do adquirente:

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária. 2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário. 3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. 4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação. 4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária. (REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)

Outrossim, a alegação da compradora quanto à eventual ciência e participação dos autores na negociação não encontra amparo no conjunto probatório. Com efeito, a prova testemunhal colhida durante a instrução, minuciosamente transcrita na sentença, embora mencione interações indiretas com os autores, não comprova de forma inequívoca e formal a sua participação ativa ou anuência expressa na qualidade de alienantes.

Ressalte-se que a simples presença de um dos autores na condição de testemunha do contrato de compra e venda não supre a necessária manifestação de vontade para dispor de bem imóvel, tampouco configura ratificação tácita ou concordância jurídica válida para fins de transmissão da propriedade, o que ratifica a nulidade do negócio jurídico conforme reconhecida em primeiro grau.

Por fim, a despeito de alegar desconhecimento da limitação de seus poderes de disposição, houve negligência na conduta perpetrada por
ROSIMAR BENEDITO DE AQUINO
, especialmente porque possuía ou deveria possuir plena ciência da cláusula de partilha em processo judicial em que foi parte, a qual reservava-lhe unicamente o usufruto sobre o imóvel objeto da tratativa. Ao firmar contrato de alienação com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, assumiu, sem respaldo jurídico, a posição de legítima proprietária, frustrando legítimas expectativas da compradora.

Assim, deve subsistir a premissa adotada na r. sentença de primeiro grau de que a compradora,
ADRIANA MACIEL
, agindo de boa-fé, sofreu transtornos que ultrapassaram o mero dissabor cotidiano, configurando, assim, lesão extrapatrimonial reparável, cuja quantificação em R$8.000,00 (oito mil reais) revela-se adequada e proporcional ao caso concreto, principalmente considerando o valor total do negócio cuja nulidade foi reconhecida – R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos de apelação e
NEGO
-LHE
S
PROVIMENTO.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 01.09.2025 a 05.09.2025:

Acompanho o E. Relator.