Tribunal: TJES
Processo: 5003309-71.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. SUFICIÊNCIA DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS. RECONHECIMENTO PRÉVIO DO DÉBITO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Leonardo Gagno Sociedade Individual de Advocacia contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada em ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio do Edifício Michelini, fundada no inadimplemento de cotas condominiais referentes ao período de fevereiro a agosto de 2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a documentação apresentada pelo condomínio é suficiente para aparelhar a execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais; (ii) estabelecer se o reconhecimento do débito pelo executado inviabiliza a alegação posterior de ausência de liquidez do título.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A apresentação da convenção condominial, ata de assembleia, boletos vencidos e planilha atualizada de débitos é suficiente para aparelhar execução de cotas condominiais, conforme entendimento consolidado do STJ.

É desnecessária a exigência de orçamento anual aprovado em assembleia e do registro da convenção no cartório de imóveis, por se tratar de relação entre condomínio e condômino, nos termos do art. 784, X, do CPC e do art. 1.333 do CC.

O executado reconheceu expressamente o débito em petição anterior, pleiteando parcelamento, conduta que revela contradição com a alegação posterior de iliquidez do título.

O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir com as despesas do condomínio, incumbindo-lhe provar eventual quitação ou causa impeditiva do débito, ônus não cumprido na via estreita da exceção de pré-executividade.

Eventual divergência sobre o valor cobrado não retira a liquidez do título, devendo ser veiculada por meio de embargos à execução, e não em exceção de pré-executividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A execução de cotas condominiais pode ser instruída com convenção, atas de assembleia, boletos e planilha de débito atualizada, sendo dispensável a apresentação de orçamento anual aprovado em assembleia e o registro da convenção no cartório de imóveis.

O reconhecimento anterior da dívida pelo executado impede a alegação posterior de ausência de liquidez do título em sede de exceção de pré-executividade.

Cabe ao condômino inadimplente comprovar fato extintivo, modificativo ou impeditivo da obrigação, o que não se admite na via estreita da exceção de pré-executividade quando a documentação é idônea.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 783, 784, X; CC, arts. 1.333, caput e parágrafo único, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.048.856/SC, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.05.2023, DJe 25.05.2023; STJ, REsp nº 2.026.482/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003309-71.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LEONARDO PICOLI GAGNO & LUCIANO PICOLI GAGNO - ADVOGADOS ASSOCIADOS S/C

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MICHELINI

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. SUFICIÊNCIA DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS. RECONHECIMENTO PRÉVIO DO DÉBITO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Leonardo Gagno Sociedade Individual de Advocacia contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada em ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio do Edifício Michelini, fundada no inadimplemento de cotas condominiais referentes ao período de fevereiro a agosto de 2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a documentação apresentada pelo condomínio é suficiente para aparelhar a execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais; (ii) estabelecer se o reconhecimento do débito pelo executado inviabiliza a alegação posterior de ausência de liquidez do título.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A apresentação da convenção condominial, ata de assembleia, boletos vencidos e planilha atualizada de débitos é suficiente para aparelhar execução de cotas condominiais, conforme entendimento consolidado do STJ.

É desnecessária a exigência de orçamento anual aprovado em assembleia e do registro da convenção no cartório de imóveis, por se tratar de relação entre condomínio e condômino, nos termos do art. 784, X, do CPC e do art. 1.333 do CC.

O executado reconheceu expressamente o débito em petição anterior, pleiteando parcelamento, conduta que revela contradição com a alegação posterior de iliquidez do título.

O art. 1.336, I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir com as despesas do condomínio, incumbindo-lhe provar eventual quitação ou causa impeditiva do débito, ônus não cumprido na via estreita da exceção de pré-executividade.

Eventual divergência sobre o valor cobrado não retira a liquidez do título, devendo ser veiculada por meio de embargos à execução, e não em exceção de pré-executividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A execução de cotas condominiais pode ser instruída com convenção, atas de assembleia, boletos e planilha de débito atualizada, sendo dispensável a apresentação de orçamento anual aprovado em assembleia e o registro da convenção no cartório de imóveis.

O reconhecimento anterior da dívida pelo executado impede a alegação posterior de ausência de liquidez do título em sede de exceção de pré-executividade.

Cabe ao condômino inadimplente comprovar fato extintivo, modificativo ou impeditivo da obrigação, o que não se admite na via estreita da exceção de pré-executividade quando a documentação é idônea.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 783, 784, X; CC, arts. 1.333, caput e parágrafo único, e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.048.856/SC, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.05.2023, DJe 25.05.2023; STJ, REsp nº 2.026.482/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003309-71.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
LEONARDO GAGNO SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA

AGRAVADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MICHELINI

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Leonardo Gagno Sociedade Individual de Advocacia em razão da decisão proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio do Edifício Michelini
,

que rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada
.

Em suas razões id. 12511369 sustenta o recorrente, inicialmente, que o artigo 783, do Código de Processo Civil, delimita os requisitos indispensáveis para o ajuizamento da execução de título extrajudicial, exigências não cumpridas pelo agravado.

E mais: o artigo 784, inciso X, do CPC, prevê expressamente acerca da necessidade de aprovação do débito em assembleia, além da efetiva comprovação documental, não se prestando a tal finalidade a planilha unilateral apresentada.

Assim, diante da ausência de comprovação da liquidez do crédito, mister o provimento do recurso.

Pois bem.

De início, conheço do recurso, porquanto as razões apresentadas são capazes de, em tese, infirmar as conclusões alcançadas pelo juízo
a quo.

Na origem, verifico que o condomínio agravado ajuizou execução de título extrajudicial em face do agravante em razão do inadimplemento das cotas condominiais relativas aos meses de fevereiro/agosto de 2017.

Regularmente citado, o recorrente apresentou a petição de fls. 50/52
reconhecendo expressamente o débito
e pleiteando o seu parcelamento.

Nada obstante, a dívida não foi adimplida, tendo o devedor, ademais, deixado de pagar as parcelas vincendas.

Sob tal enfoque, reputo contraditório o comportamento do condômino que, após reconhecer a origem da dívida, alega posteriormente a iliquidez do título.

Ademais, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça
“
ser possível a inclusão, na execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação”
. (REsp n. 2.026.482/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023).

Portanto, incumbiria ao recorrente comprovar a efetiva quitação dos valores outrora reconhecidos, providência não cumprida.

Acerca dos documentos necessários à propositura da ação executiva, assim entende aquela Corte Superior:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS.
DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA". DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.

1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício.

3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15).

4. São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art.

1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.

5. Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis".

6. Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).

7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.

8. Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023.)

Como se verifica,
"desnecessário e indevidamente oneroso ao credor/exequente exigir que seja apresentado 'orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária'”,
sendo que, neste caso, dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais destacam-se a convenção do condomínio, as atas de assembleia, os boletos em aberto e a planilha de débito com os encargos atualizados, documentos estes suficientes à propositura da demanda.

No mais, prevê o art. 1336, I, do Código Civil, o dever do condômino de contribuir com as despesas condominiais, de modo que caberia ao agravante comprovar a quitação do débito ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente, providência não cumprida na estreita via da exceção de pré-executividade.

Em suma, a documentação que lastreia a execução se mostra suficiente, cabendo ao executado, por meio de embargos, o ônus de comprovar eventual incorreção nos valores cobrados, o que não se confunde com a ausência de liquidez do título.

Vejamos:
a cobrança de eventuais encargos indevidos não retira a liquidez do título executivo, apenas acarreta a redução do débito nos limites estabelecidos nos embargos à execução. Não é nula, portanto, a execução.
Precedentes.
(AgInt no AREsp n. 2.205.535/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023).

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente e culto relator.