Tribunal: TJES
Processo: 5007157-66.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. ADEQUAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de imissão na posse, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, por ocupante de bem arrematado em leilão extrajudicial.

2. A parte agravante sustenta a nulidade da decisão por ausência de notificação prévia válida, alega o exercício de posse prolongada sobre o imóvel por mais de 11 (onze) anos e questiona a contemporaneidade da certidão de ônus reais apresentada pela parte adversa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a ausência de notificação prévia para desocupação voluntária constitui óbice ao deferimento da tutela de imissão na posse; (ii) a data de expedição da certidão de registro imobiliário, superior a 30 dias do ajuizamento da ação, invalida o documento como prova da propriedade; (iii) a alegação de posse
ad usucapionem
, desprovida de lastro probatório mínimo, é suficiente para impedir a concessão da medida liminar; e (iv) o prazo para desocupação do imóvel deve observar o interregno específico previsto na Lei nº 9.514/97.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A comprovação da propriedade do imóvel, regularmente adquirida por meio de arrematação em leilão extrajudicial e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao adquirente o direito de ser imitido na posse do bem, conforme o disposto no art. 1.228 do Código Civil.

6. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a notificação prévia do ocupante não é requisito indispensável para o ajuizamento da ação de imissão na posse pelo arrematante de imóvel em leilão, sendo a prova da titularidade do domínio o único pressuposto para a concessão da medida.

7. A certidão de ônus reais, ainda que expedida em prazo superior a 30 (trinta) dias antes da propositura da demanda, é documento hábil para demonstrar a propriedade, incumbindo à parte contrária o ônus de provar eventual alteração no estado registral do bem, o que não ocorreu na hipótese.

8. A oposição fundada em posse com
animus domini
, com vistas ao reconhecimento de usucapião, quando desacompanhada de elementos probatórios mínimos que corroborem a verossimilhança da alegação, não se revela suficiente para obstar a pretensão de imissão na posse fundamentada em título de propriedade hígido.

9. O art. 30 da Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece expressamente o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação do bem, devendo a decisão judicial que concede a liminar de imissão na posse observar tal preceito legal, sob pena de violação à norma especial.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso de agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007157-66.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: AURINA MARIA VIANA

AGRAVADO: RAFAEL ALMEIDA DA SILVA

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. ADEQUAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de imissão na posse, deferiu tutela de urgência para determinar a desocupação de imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, por ocupante de bem arrematado em leilão extrajudicial.

2. A parte agravante sustenta a nulidade da decisão por ausência de notificação prévia válida, alega o exercício de posse prolongada sobre o imóvel por mais de 11 (onze) anos e questiona a contemporaneidade da certidão de ônus reais apresentada pela parte adversa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em saber se: (i) a ausência de notificação prévia para desocupação voluntária constitui óbice ao deferimento da tutela de imissão na posse; (ii) a data de expedição da certidão de registro imobiliário, superior a 30 dias do ajuizamento da ação, invalida o documento como prova da propriedade; (iii) a alegação de posse
ad usucapionem
, desprovida de lastro probatório mínimo, é suficiente para impedir a concessão da medida liminar; e (iv) o prazo para desocupação do imóvel deve observar o interregno específico previsto na Lei nº 9.514/97.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A comprovação da propriedade do imóvel, regularmente adquirida por meio de arrematação em leilão extrajudicial e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao adquirente o direito de ser imitido na posse do bem, conforme o disposto no art. 1.228 do Código Civil.

6. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a notificação prévia do ocupante não é requisito indispensável para o ajuizamento da ação de imissão na posse pelo arrematante de imóvel em leilão, sendo a prova da titularidade do domínio o único pressuposto para a concessão da medida.

7. A certidão de ônus reais, ainda que expedida em prazo superior a 30 (trinta) dias antes da propositura da demanda, é documento hábil para demonstrar a propriedade, incumbindo à parte contrária o ônus de provar eventual alteração no estado registral do bem, o que não ocorreu na hipótese.

8. A oposição fundada em posse com
animus domini
, com vistas ao reconhecimento de usucapião, quando desacompanhada de elementos probatórios mínimos que corroborem a verossimilhança da alegação, não se revela suficiente para obstar a pretensão de imissão na posse fundamentada em título de propriedade hígido.

9. O art. 30 da Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece expressamente o prazo de 60 (sessenta) dias para a desocupação do bem, devendo a decisão judicial que concede a liminar de imissão na posse observar tal preceito legal, sob pena de violação à norma especial.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso de agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007157-66.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: AURINA MARIA VIANA

AGRAVADO: RAFAEL ALMEIDA DA SILVA

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Alega-se na causa de pedir da ação judicial de origem que o Agravado adquiriu da Caixa Econômica Federal um imóvel residencial, conforme consta na certidão de ônus constante no id. 57049492 do processo originário), expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Serra/ES.

Neste contexto, vindicou-se o deferimento da tutela de urgência para imitir o Agravado na posse do imóvel em questão e, por conseguinte, compelir o Agravante a desocupá-lo.

O MMº. Juiz de Direito
a quo
, por seu turno, diante da prova documental acostada pelo Agravado, deferiu o pleito liminar (id. 65423589) consignando estarem presentes os requisitos legais à concessão da tutela provisória, razão pela qual determinou que a Agravante desocupasse o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.

Segundo o art. 30, da Lei Federal nº 9.514/97, “
é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome
.”

Do cotejo das provas documentais acostadas na ação principal, extrai-se que o Agravado de fato arrematou o bem imóvel em leilão, consoante contrato de venda e compra firmado com a Caixa Econômica Federal (id. 57049492 – processo originário), devidamente averbado na respectiva matrícula do imóvel, com a subsequente consolidação da propriedade no nome do Agravado.

Com efeito, comprovando-se a regularidade da compra de venda havida entre os Agravados e a Caixa Econômica Federal, faz jus o Agravado ao ingresso na posse do bem adquirido, porquanto o proprietário, à luz do art. 1.228, do Código Civil, "
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
".

E, na esteira do entendimento perfilhado, é assente a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO TUTELA DE URGÊNCIA IMISSÃO DE POSSE IMOVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NÃO COMPROVADA AÇÃO ANULATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA O DEFERIMENTO DA IMISSÃO DE POSSE RECURSO DESPROVIDO.

1.
Comprovado que o imóvel objeto da ação de imissão de posse em que proferida a decisão impugnada no presente recurso foi alienado fiduciariamente em favor da agravada e que em razão do inadimplemento do contrato de financiamento por ela firmado com a Caixa Econômica Federal a propriedade do bem foi consolidada em nome da instituição financeira, que posteriormente o levou a leilão extrajudicial observando o disposto na Lei nº 9.514/1997, ocasião em que foi arrematado pelo agravado, não há que se cogitar a irregularidade da transferência da propriedade.

2. Ao ajuizar a ação de imissão de posse o agravado comprovou que a agravante foi notificada em 15/01/2020 sobre a realização do leilão e para que desocupasse o imóvel, porém deixou de atender à notificação, decorrendo a comprovação dos requisitos necessários para a obtenção da tutela de urgência.

3. O ajuizamento de ação anulatória para impugnar a execução extrajudicial da garantia fiduciária não autoriza, por si só, não autoriza a suspensão da medida liminar de imissão de posse, especialmente após a prolação da sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na aludida demanda, ao fundamento de que a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira, assim como a realização do leilão, atendeu as formalidades legais.

4. Recurso desprovido.”

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048209000990, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA – Relator Substituto: HELIMAR PINTO, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data da Publicação no Diário: 24/01/2022). (Grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA LEILÃO EXTRAJUDICIAL ARREMATAÇÃO DO BEM ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PREJUDICIALIDADE INOCORRÊNCIA RECURSO DESPROVIDO.

1. O art. 30, da Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe que É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

2. Em sendo verificado que o autor arrematou em leilão público o imóvel objeto de litígio, cuidando, inclusive, de averbar a aquisição do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis, resta comprovada a propriedade e a posse nunca exercida, e, consequentemente, o direito de imissão.

3. De acordo com o entendimento do C. STJ não há que se falar em suspensão da ação de imissão na posse, em virtude de alegada prejudicialidade externa com ação de anulação do ato de transferência de domínio.

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Classe: Apelação Cível, 048180018938, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO – Relator Substituto: MARCELO MENEZES LOUREIRO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data da Publicação no Diário: 02/07/2021). (Grifei).

Quanto à alegação recursal ínsita à suposta irregularidade da notificação extrajudicial encaminhada pelo Agravado, tal circunstância não impõe óbice à imissão na posse pretendida. Isto porque a jurisprudência tem afastado a exigência de notificação prévia do devedor fiduciante como requisito para propositura da ação de imissão na posse. Exige-se, unicamente, a comprovação da aquisição do imóvel, o que foi devidamente atendido pelo Agravado.

Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – MÉRITO – IMISSÃO NA POSSE – BEM ARREMATADO EM LEILÃO – PROCEDIMENTO ESCORREITO – TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE PARA O AGRAVANTE - POSSE PRECÁRIA DO AGRAVADO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO PROVIDO.

1. Das provas coligidas aos autos, nota-se que o agravante comprovou ter adquirido a propriedade do imóvel em discussão por meio de leilão realizado pela Caixa Econômica Federal e da certidão da matrícula n° 5845, extrai-se que em 10/09/2020 houve a transferência da propriedade do imóvel para o agravante, situação que evidencia a regularidade do procedimento de alienação.

2. O requerido havia ajuizado ação em face da Caixa Econômica Federal questionando o procedimento expropriatório e àquela lide foi julgada improcedente (fls. 12/14 do documento ID nº 778427), o que ratifica a probabilidade do direito autoral.

3. Efetuado o procedimento extrajudicial para transcrição do imóvel em nome do respectivo arrematante, é cabível o ajuizamento da ação de imissão na posse, não sendo necessária a notificação extrajudicial ao antigo proprietário.

4. Tem-se que, com a consolidação da propriedade em favor do autor, a posse do réu tornou-se precária, tornando-se ilícita a ocupação, de modo que eventual ausência de notificação pessoal do agravado para desocupação não pode ser óbice à concessão da tutela requerida, tendo em vista a previsão legal de 60 (sessenta) dias para desocupação do imóvel, nos termos do artigo 30 da Lei nº 9.514/97.

5. À vista de tais considerações, merece prosperar a irresignação do agravante, uma vez arrematado o bem em leilão realizado por meio de procedimento hígido, qualquer impedimento ao exercício dos direitos inerentes à propriedade do mesmo afigura-se manifestamente prejudicial à parte que o adquiriu mediante contraprestação financeira.

6. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada.

(TJES - Agravo de instrumento nº 5002683-28.2020.8.08.0000; Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 16.09.2021)

Por sua vez, a alegação da Agravante de que a certidão cartorária juntada aos autos estaria "vencida", por haver sido expedida mais de 30 dias antes da propositura da ação, não tem o condão de afastar o direito à imissão na posse.

Com efeito, a certidão de ônus não constitui prova tarifada e, no caso, revela-se como documento hábil a demonstrar, em juízo preliminar, a aquisição da propriedade pelo Agravado. Ademais, competia à Agravante indicar eventual alteração do estado registral após a expedição da certidão, ônus do qual não se desincumbiu, sequer de forma indiciária. Assim, a simples alegação do transcurso do prazo da certidão não infirma a validade da prova documental apresentada.

Quanto à tese de posse prolongada, com suposto
animus domini
, frisa-se que não há qualquer elemento nos autos que permita inferir, ainda que em juízo sumário, a verossimilhança de tal direito, de modo que a oposição fundada em posse
ad usucapionem
desacompanhada de provas mínimas, não é suficiente para obstar a tutela possessória fundada no direito de propriedade.

No entanto, em que pese a plausibilidade do direito invocado pelo Agravado e a legalidade da decisão que concedeu a tutela de urgência, merece reparo apenas no tocante ao prazo fixado para a desocupação voluntária do imóvel.

O supracitado art. 30 da Lei nº 9.514/97 é expresso ao estipular o prazo de 60 (sessenta) dias para que o ocupante do imóvel desocupe-o espontaneamente, após a notificação. Ainda que se trate de ação de imissão na posse proposta após a consolidação da propriedade por arrematação extrajudicial, deve-se observar a previsão legal quanto ao prazo, sob pena de desrespeito ao comando normativo expresso.

Neste sentido já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL ARREMATADO. MATÉRIAS SUSCITADAS EM DEFESA NÃO OPONÍVEIS AOS ARREMATANTES. PRECEDENTES. READEQUAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. No caso vertente, está demonstrada a arrematação do imóvel pelos adquirentes por meio de venda da direta pelo BANDES, cuja compra e venda está registrada no RGI competente, circunstância que autoriza a imissão na posse do imóvel (CC, art. 1.238).

2. Ademais, todas as teses recursais eriçadas pelos agravantes [(i) ilegalidade da consolidação da propriedade pelo BANDES após a prescrição da dívida, (ii) nulidade do leilão extrajudicial por ausência de notificação dos agravantes, e, por fim, (iii) pela configuração da usucapião rural] não são oponíveis aos arrematantes de boa-fé do imóvel, os quais não integraram a relação contratual entre os agravantes e a instituição financeira (credor fiduciário). Precedentes TJES.

3. Por fim, merece albergue a insurgência dos agravantes quanto ao prazo de 30 (trinta) dias, fixado pelo magistrado de primeiro grau para a desocupação deles do imóvel, tendo em vista que o art. 30, da Lei nº 9.514/97, estabelece o prazo de 60 (sessenta) dias.

4. Recurso parcialmente provido.

(TJES - Agravo de instrumento nº 5003568-71.2022.8.08.0000; Relatora: Janete Vargas Simões; Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas; Data: 24.10.2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - LEI N.º 9.514/97 - COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE - MEDIDA LIMINAR CONCEDIDA – ALONGAMENTO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – RECURSO PROVIDO.

1 - Tratando-se de imóvel adquirido com financiamento garantido por alienação fiduciária, arrematado em leilão extrajudicial e após consolidação da propriedade do bem nas mãos do credor fiduciário, é possível (Lei n.º 9.514/97, art. 30) a concessão de medida liminar em favor do adquirente que comprova sua propriedade,
para desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias.

2 – Hipótese em que as circunstâncias recomendam que a desocupação se efetive no prazo para 90 (noventa) dias, ante a comprovação pelos agravantes de que o imóvel que alugaram para fixar residência após a desocupação somente estará disponível em tal prazo.

3 - Recurso provido.

(TJES - Agravo de instrumento nº 5002095-84.2021.8.08.0000; Relator: Fábio Clem de Oliveira; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 10.02.2022)

Neste contexto, impõe-se o acolhimento parcial da pretensão recursal apenas para adequar o prazo fixado pelo Juízo
a quo
para a efetiva desocupação do imóvel, devendo observar o disposto na lei de regência.

Diante do exposto, conheço do recurso e lhe dou parcial provimento para determinar que o prazo para desocupação voluntária do imóvel pela Agravante seja de 60 (sessenta) dias, nos termos do art. 30 da Lei Federal nº 9.514/97, contados da decisão liminar anteriormente proferida, que ora se confirma.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual 15-19/09/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões