Tribunal: TJES
Processo: 5027673-65.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-04-30

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA MORATÓRIA. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Cleverlan Oliveira Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos indenizatórios formulados em face de MRV Engenharia e Participações S/A, nos autos de ação indenizatória. O autor alegou atraso na entrega do imóvel adquirido, pleiteando restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra, aplicação de multa moratória e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a construtora pode vincular o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel gera a restituição da taxa de evolução de obra e a incidência de multa moratória contra a construtora; (iii) determinar se o atraso injustificado configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O prazo para entrega do imóvel não pode estar condicionado à celebração do contrato de financiamento, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo abusiva cláusula que possibilite à construtora postergar unilateralmente o prazo de entrega.

4
. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que deve restituir ao consumidor os valores pagos indevidamente a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual, com correção monetária.

5.
A ausência de previsão contratual de penalidade à construtora não impede a aplicação da cláusula moratória de forma inversa, garantindo isonomia entre as partes e penalizando o descumprimento contratual.

6.
O atraso significativo na entrega do imóvel gera frustração substancial ao consumidor, configurando dano moral indenizável, pois transcende o mero aborrecimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O prazo para entrega do imóvel em contrato de promessa de compra e venda não pode estar vinculado à celebração do contrato de financiamento, devendo ser considerada a data prevista para conclusão da obra no contrato de financiamento.

2. O atraso injustificado na entrega do imóvel impõe à construtora a devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual.

3. A ausência de cláusula penal em favor do consumidor permite a aplicação inversa da penalidade prevista no contrato para o atraso do adquirente.

4. O atraso substancial na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 47; Código Civil, arts. 389, 394 e 402.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019 (Tema 996); STJ, REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5027673-65.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEVERLAN OLIVEIRA SANTOS

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA MORATÓRIA. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Cleverlan Oliveira Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos indenizatórios formulados em face de MRV Engenharia e Participações S/A, nos autos de ação indenizatória. O autor alegou atraso na entrega do imóvel adquirido, pleiteando restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra, aplicação de multa moratória e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a construtora pode vincular o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel gera a restituição da taxa de evolução de obra e a incidência de multa moratória contra a construtora; (iii) determinar se o atraso injustificado configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O prazo para entrega do imóvel não pode estar condicionado à celebração do contrato de financiamento, nos termos do Tema 996 do STJ, sendo abusiva cláusula que possibilite à construtora postergar unilateralmente o prazo de entrega.

4
. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que deve restituir ao consumidor os valores pagos indevidamente a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual, com correção monetária.

5.
A ausência de previsão contratual de penalidade à construtora não impede a aplicação da cláusula moratória de forma inversa, garantindo isonomia entre as partes e penalizando o descumprimento contratual.

6.
O atraso significativo na entrega do imóvel gera frustração substancial ao consumidor, configurando dano moral indenizável, pois transcende o mero aborrecimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O prazo para entrega do imóvel em contrato de promessa de compra e venda não pode estar vinculado à celebração do contrato de financiamento, devendo ser considerada a data prevista para conclusão da obra no contrato de financiamento.

2. O atraso injustificado na entrega do imóvel impõe à construtora a devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual.

3. A ausência de cláusula penal em favor do consumidor permite a aplicação inversa da penalidade prevista no contrato para o atraso do adquirente.

4. O atraso substancial na entrega do imóvel configura dano moral indenizável ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 47; Código Civil, arts. 389, 394 e 402.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019 (Tema 996); STJ, REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso para reformar a r. sentenca para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral de modo a condenar a parte recorrida MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A: i) a restituir os valores indevidamente desembolsados pelo Apelante a titulo de juros de obra a partir de 07/03/2015; ii) no pagamento de multa moratoria no percentual de 2% sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente durante o periodo de inadimplemento (07/03/2015 a 24/03/2016), com juros de 1% (um por cento) ao mes; (3) no pagamento de indenizacao por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), incidindo juros de mora pela taxa SELIC a partir da citacao, nos termos do voto da Relatora. Com a reforma da sentenca e tendo em vista a sucumbencia minima do Apelante, inverter os onus sucumbenciais, devendo a Construtora/Apelada arcar integralmente com o pagamento das custas e dos honorarios advocaticios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenacao.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
CLEVERLAN OLIVEIRA SANTOS
com vistas ao reexame da r. sentença proferida de Id nº 11520667, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra-ES que, nos autos da ação indenizatória ajuizada em face da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A., julgou improcedente os pedidos autorais.

Em suas razões recursais de Id nº 11520668, o recorrente alega, em resumo, que i) o prazo para entrega do imóvel deve considerar a data prevista na cláusula C.9 do contrato de financiamento, e não o prazo estipulado no contrato de compra e venda; ii) a construtora não pode condicionar a entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ); iii) há contradição entre as datas previstas no contrato de compra e venda e no contrato de financiamento, devendo prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor (CDC); iv) houve atraso de seis meses na entrega do imóvel, considerando o termo final de 07/03/2015 e a efetiva entrega apenas em 24/03/2016; v) deve ser reconhecida a inversão da cláusula moratória, aplicando-se à construtora a multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do contrato; vi) os valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual devem ser restituídos em dobro, por se tratarem de cobrança indevida; vii) deve ser arbitrada indenização por danos morais, tendo em vista o transtorno gerado pelo atraso na entrega do imóvel.

Com base em tais fundamentos, requer a reforma da sentença, com a procedência do pedido.

Contrarrazões da MRV Engenharia e Participações S/A de Id nº 11520672, arguindo, preliminarmente acerca da ilegitimidade passiva e, no mérito, pelo desprovimento do apelo do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelada, em suas contrarrazões, arguiu preliminar de
ilegitimidade passiva
no que se refere à restituição da taxa de evolução da obra (taxa de evolução), sustentando que a responsabilidade pela cobrança recai exclusivamente sobre o agente financeiro. No entanto, tal alegação não merece prosperar.

A razão dessa assertiva reside no fato de que a construtora é parte legítima para responder pelo reembolso da taxa de evolução da obra nos casos em que há atraso na entrega do imóvel, visto que a mora decorre de sua própria inexecução contratual. Não se pode impor ao consumidor o ônus de suportar encargos decorrentes do descumprimento da obrigação pela parte fornecedora.

A jurisprudência é pacífica ao reconhecer que a incorporadora, ao atrasar a entrega da unidade habitacional, deve suportar os custos da mora, incluindo os valores pagos a título de juros de obra.

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1
.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (STJ. REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.).

Confira-se, ainda, julgados deste e. Tribunald e Justiça a esse respeito:

EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – MINHA CASA, MINHA VIDA – VIABILIDADE DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA EM RELAÇÃO ÀS DESPESAS DE EVOLUÇÃO DA OBRA – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES AFASTADO – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – MULTA POR INADIMPLEMENTO – NÃO CABIMENTO – DANOS MORAIS – NÃO VERIFICADOS – RESTITUIÇÃO DA DESPESA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Quanto à impugnação pela apelada à gratuidade da Justiça concedida aos apelantes, inexistem elementos hábeis a cassação de tal benefício, sendo a própria fundamentação expendida – “adquiriu imóvel perante esta recorrida no importe de R$ 144.750,00 (Cento e Quarenta c Quatro Mil e Setecentos e Cinquenta Reais)”-, elemento que fortalece a circunstância de hipossuficiência financeira reconhecida em primeiro grau, haja vista o casal autor ser beneficiário do “Minha Casa, Minha Vida”, cujo imóvel adquirido faz parte deste programa habitacional voltado a pessoas vulneráveis economicamente.
No que tange à alegada ilegitimidade passiva da empresa recorrida quanto ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, não há na jurisprudência deste Tribunal, tampouco dos tribunais superiores, que afastem a responsabilidade da empresa incorporadora em caso de ilegalidade das cobranças de tal despesa
. 2. Não caracterizada a mora da empreendedora, não há também que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora ao pagamento de compensação por outros danos materiais e por danos morais. 3. Lícita a cobrança da despesa de evolução de obra até a data prevista para entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância, de modo que, uma vez entregue as chaves do imóvel durante o período de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato, não há que se falar em restituição do encargo. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES. Data: 06/Dec/2022. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Número: 0020883-29.2017.8.08.0048. Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Compra e Venda).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA. ÔNUS DE ARCAR COM A TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593, submetido à ritualística do artigo 1036, do CPC/15, firmou posicionamento pela ilegalidade cobrança de “taxa de evolução de obra” ou “juros de obra” após o prazo ajustado para a entrega das chaves da unidade autônoma, computado o período de tolerância. II. Em virtude de a parte autora/agravada não pugnar pela anulação da cláusula contratual que estipula os juros de obra, o que atrairia a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a incompetência da Justiça Comum Estadual para apreciar e julgar a demanda, mas a mera abstenção da cobrança pela ré/agravante, assim como a restituição dos valores despendidos, em razão do atraso na conclusão do imóvel, sobressai-se a legitimidade passiva ad causam. Precedentes. III. Na hipótese, por tratar-se de relação consumerista e ser evidente a hipossuficiência da agravada perante a agravante, uma das maiores empresas do ramo de construção civil do país, cumulada com a alegação exordial de ausência de retorno aos pedidos de informações deduzidos pela adquirente, tem-se por satisfeito o requisito da probabilidade do direito autoral exigido para a antecipação da tutela recursal, eis que demonstrada, com as ressalvas afetas ao presente estágio processual, a mora da agravante em proceder a entrega das chaves de unidade integrante do Residencial PARQUE VIVA MARE dentro do prazo contratual, o que, registre-se, sequer foi refutado pela irresignante. IV. Destarte, constatado o atraso na obra e sendo este imputado à fornecedora, deverá esta arcar com o pagamento da taxa de evolução de obra diretamente à instituição financeira. V. Recurso conhecido e desprovido. (TJES. Data: 03/Sep/2021. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Número: 5001638-52.2021.8.08.0000. Magistrado: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DURANTE O PERÍODO DE MORA DA CONSTRUTORA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVADA CONFIGURADA – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – DECISÃO REFORMADA – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA DEFERIDA. 1. Existem elementos que denotam o atraso na entrega do imóvel por culpa da agravada, ao menos até o fim de dezembro de 2020, enquanto a agravante colacionou documentos que indicam o regular pagamento d
a taxa de evolução de obra. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1729593/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC), definiu que é lícita a cobrança do juros de obra tão somente até a data da entrega das chaves, incluindo o período de tolerância.
3. Neste momento processual, estão presentes os pressupostos para o deferimento da tutela provisória de urgência de natureza antecipada, porquanto não é razoável impor ao consumidor do programa “Minha Casa Minha Vida” a obrigação de suportar a cobrança da taxa de evolução de obra, se o atraso decorre de descumprimento contratual da recorrida. 4. Não há que se falar na incompetência absoluta da Justiça Estadual para processar e julgar a demanda, na medida em que a Caixa Econômica Federal não é litisconsorte passiva necessária, haja vista que a pretensão da requerente/agravante está calcada na responsabilidade civil da construtora por conta do atraso na entrega do imóvel. 5. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada. Tutela provisória de urgência de natureza antecipada deferida. (TJES. Data: 16/Sep/2021. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 5001228-91.2021.8.08.0000. Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Assim, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, reconhecendo-se a responsabilidade da apelada pela devolução dos valores pagos indevidamente pelo consumidor.

VOTO

MÉRITO

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
CLEVERLAN OLIVEIRA SANTOS
com vistas ao reexame da r. sentença proferida de Id nº 11520667, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra-ES que, nos autos da ação indenizatória ajuizada em face da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A., julgou improcedente os pedidos autorais.

Em suas razões recursais de Id nº 11520668, o recorrente alega, em resumo, que i) o prazo para entrega do imóvel deve considerar a data prevista na cláusula C.9 do contrato de financiamento, e não o prazo estipulado no contrato de compra e venda; ii) a construtora não pode condicionar a entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ); iii) há contradição entre as datas previstas no contrato de compra e venda e no contrato de financiamento, devendo prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor (CDC); iv) houve atraso de seis meses na entrega do imóvel, considerando o termo final de 07/03/2015 e a efetiva entrega apenas em 24/03/2016; v) deve ser reconhecida a inversão da cláusula moratória, aplicando-se à construtora a multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do contrato; vi) os valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual devem ser restituídos em dobro, por se tratarem de cobrança indevida; vii) deve ser arbitrada indenização por danos morais, tendo em vista o transtorno gerado pelo atraso na entrega do imóvel.

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A matéria devolvida a esta Colenda Câmara se restringe à aferição da responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel adquirido pelo apelante e às consequências jurídicas desse atraso, especialmente no tocante à aplicação da multa moratória, à restituição da taxa de evolução da obra e à indenização por danos morais.

Na origem, conforme emerge da petição inicial, a parte requerente ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais alegando, em resumo, que no dia
05/09/2013
, às partes firmaram um contrato de adesão denominado "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda",
do imóvel descrito na inicial. O contrato estipulava a entrega do imóvel em um prazo de 24 meses, sendo posteriormente vinculada a um prazo maior
, de 28 meses, contado do registro do contrato de financiamento com a instituição financeira.

Segundo o requerente, a construção sofreu atrasos, e a construtora não entregou o imóvel na data prevista
(07 de setembro de 2014)
, prorrogando reiteradamente a entrega
até 24 de março de 2016
, sem justificativas claras, sendo que durante esse período, o autor continuou arcando com a chamada "Taxa de Evolução de Obra", cujo pagamento deveria cessar na data originalmente prevista para a entrega do imóvel.

O juízo a quo julgou improcedentes os pedidos autorais sob o fundamento de que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo contratualmente previsto, considerando-se a cláusula contratual que vinculava a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento e prevendo-se um período de tolerância de 180 dias.

Do atraso na entrega do imóvel

Compulsando os autos, nota-se que no
contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel de Id nº11520645, ficou estabelecido, em sua cláusula 5 do quadro geral, uma previsão para a entrega do imóvel, nos seguintes termos:

5) PREVISÃO PARA ENTREGA DAS CHAVES

A previsão para entrega de chaves será de
28 meses
após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis.

Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já tenha sido quitado pela promitente vendedora, ou ainda cujas obras estejam sendo realizadas com recursos ptóprios á previsão para entrega de chaves será de 3 meses após averbação do habite-se.

Na hipótese de imóveis prontos, com habite-se averbado, a entrega será de 3 meses após a assinatura do contrat
o.

Contudo, um segundo prazo foi estabelecido posteriormente no Contrato por Instrumento Particular Venda e Compra de Terreno e Financiamento para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras obrigações de Id nº 11520646, nos seguintes termos:

C. 10 – Data Prevista para o término do prazo de construção:
07/09/2014.

Observa-se, portanto, a existência de duas previsões, a primeira referente a entrega das chaves, expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes e a segunda do término da obra, vinculada ao contrato de financiamento pactuado com o agente financeiro.

A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao "Programa Minha Casa, Minha Vida", hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o
prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento,
vejamos:

Nessa linha, o Apelante sustenta que o prazo previsto no contrato de financiamento deve ser considerado como o limite para a entrega do imóvel, entendimento com o qual também concordo.

Isso porque, no que tange ao prazo estipulado no primeiro contrato – de Promessa de Compra e Venda –
, verifica-se evidente abusividade em desfavor do consumidor.
Tal prazo foi condicionado ao registro do contrato de financiamento em cartório, em manifesta violação às normas consumeristas e ao princípio da boa-fé, pois, caso admitido, permitiria à construtora definir unilateralmente o termo final para a entrega da obra.

Nesse contexto, vincular a entrega do imóvel à assinatura do financiamento, a ser firmado em momento futuro, configura uma promessa de compra e venda sem prazo previamente definido, uma vez que o financiamento não havia sido celebrado quando da aquisição do imóvel.

Ademais, a Cláusula Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id nº 11520645) já previa a possibilidade de substituição da data final para a entrega do imóvel, estabelecendo que o prazo de entrega estipulado no contrato de financiamento deveria prevalecer:

5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE:

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo,
salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com Instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento
.

No caso sob exame, deve prevalecer a data de
07 de setembro e 2014
, como data final para a entrega do imóvel, sendo necessário ainda considerar o prazo de prorrogação de 180 (cento oitenta dias previsto na cláusula quinta, senão vejamos:

I
ndependentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias
” (Id nº
11520645).

Portanto, levando em consideração o prazo limite de
07/09/2014,
utilizando a cláusula de prorrogação 180 (cento e oitenta) dias estabelecida, o prazo final para a construtora terminar a obra era
07/03/2015
, sendo que a entrega das chaves ocorreu na data de
24/03/2026 (Id nº 11520648).

Nessa linha de raciocínio, na medida em que restou devidamente comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel, a empresa deve ser responsabilizada por seu inadimplemento contratual.

Da Multa Contratual

A respeito da multa contratual, verifico que o contrato celebrado entre as partes não faz qualquer menção quanto ao
apenamento da requerida
nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento, mas apenas em relação ao consumidora, ora recorrente.

Diante desse cenário, necessário se torna a aplicação reversa das disposições contratuais, em atenção aos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, em decorrência do nítido atraso injustificado na entrega do imóvel.

No tocante a esse ponto, ressalto, ainda, trecho da ementa proferida nos autos do acórdão nº 1357621 (07089489620208070007), do e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que se assemelha a situação sob análise:

O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido,
mediante aplicação reversa das disposições contratuai
s, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidirá, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixará o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória. (Acórdão 1357621, 07089489620208070007, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Anoto, que por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, a Corte Superior de Justiça, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos. Nessa ordem de ideias, diante da inadimplência da construtora recorrida, impõe-se a reforma da sentença quanto à incidência da referida multa, prevista na vlásula 4.2 do contrato:

4.2) ATRASO DO PAGAMENTO:

A impontualidade no pagamento de qualquer das prestações referidas no Quadro Resumo, importará na cobrança do seu valor atualizado ate a data do efetivo pagamento, acrescido das seguintes penalidades:

a) Juros de 1% (hum por cento) a.m.;

b) Multa de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação em atraso atualizado e já acrescido dos juros citados na alínea "a" supra.

Nesse sentido, a parte recorrida deve ser condenada ao pagamento da cláusula penal supramencionada, as quais devem ser calculadas
sobre o valor das prestações que foram quitadas durante o período de atraso da obra até a efetiva entrega das chaves –
07/03/2015 a 24/03/2026.

Da taxa de juros de obra

No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.

Portanto, é necessário o reconhecimento da ilicitude da cobrança dos valores relativos à taxa de juros da obra após o limite para a entrega da obra (07/03/2015), conduto, tal devolução deve se dar de forma simples, devidamente corrigido.

A esse respeito, segue a orientação deste e. Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. “Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021).

2. Hipótese em que o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017, data a partir da qual a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então.

3. Recurso conhecido e provido. (TJES. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Número: 5003222-57.2021.8.08.0000. DESEMBARGADOR: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA.
Data: 06/Mar/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – NÃO VERIFICADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora requerida/agravante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre a promitente compradora e a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese,
deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior ao ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem.

2. No que diz respeito ao litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e a suscitada incompetência da Justiça Estadual,
não prospera a argumentação do recorrente pois a lide não diz respeito a eventual
(i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse da Caixa Econômica Federal, mas à responsabilidade da ré em arcar com tais valores e ressarcir a recorrida pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento supramencionado, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da requerida/agravante.

3. Ultrapassados estes pontos, a taxa de evolução de obra, são juros compensatórios, encargo devido pelos compradores à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Na contenda em análise, a taxa de evolução da obra deriva do contrato de financiamento celebrado pela recorrida junto a Caixa Econômica Federal – Credora Fiduciária.

4. Neste caso, mesmo que seja considerada válida e regular a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a construtora encontra-se em mora quanto à entrega do imóvel, já que não alude que tenha ocorrido a entrega das chaves até o momento
.

5. Verificado o atraso injustificado na entrega do bem, a mora injustificada da construtora lhe impõe o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra.

6. Por fim, cumpre mencionar que o próprio julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.729.593), admitido sob a sistemática dos repetitivos, colacionado pela agravante em suas razões recursais, a contradiz, ao preconizar que a cobrança dos juros de obra é lícita até o prazo de entrega estabelecido no contrato, somado do prazo da cláusula de tolerância, após o que passa a ser indevido.

7. Recurso conhecido e improvido. (TJES.
Data: 11/May/2022. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 5001664-50.2021.8.08.0000. Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Do Dano Moral

O recorrente pleiteia, ainda, a condenação da construtora recorrida ao pagamento de danos morais, em razão do atraso injustificado na entrega das chaves do imóvel.

Na hipótese em apreço, o atraso na entrega da obra, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias foi de aproximadamente um ano, configurando, portanto, frustração significativa das expectativas do consumidor e transtorno que transcende o mero aborrecimento.

Assim, considerando que o atraso perpetrado pela recorrida foi substancial e impactou diretamente a vida do adquirente, há dano moral indenizável.

Sob essa ótica, à luz dos parâmetros definidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, bem como das particularidades do caso concreto, entendo que o valor deve ser arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Tal montante se revela compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo tanto ao propósito de compensação da vítima quanto ao de sanção ao ofensor.

Ante o exposto, firme nas razões expostas, conheço do recurso interposto por
CLEVERLAN OLIVEIRA SANTOS
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral
de modo a condenar a parte recorrida
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
: i) a restituir os valores indevidamente desembolsados pelo Apelante a título de juros de obra a partir de 07/03/2015; ii) no pagamento de multa moratória no percentual de 2% sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente durante o período de inadimplemento (07/03/2015 a 24/03/2016), com juros de 1% (um por cento) ao mês; (3) no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), incidindo juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação.

Com a reforma da sentença e tendo em vista a sucumbência mínima do Apelante, inverto os ônus sucumbenciais, devendo a Construtora/Apelada arcar integralmente com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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