Tribunal: TJES
Processo: 5003327-92.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003327-92.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE

AGRAVADA:
PATRÍCIA PEREIRA MARCICANO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE contra decisão interlocutória da 2ª Vara Cível de Guarapari, proferida no cumprimento de sentença n.º 0004188-91.2011.8.08.0021, que revogou a penhora de imóvel indicado pelo exequente sob o fundamento de que está registrado em nome de terceiro estranho à lide — a empresa Sigo Empreendimentos Ltda. — e de que não se comprovou a posse da executada sobre o bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a penhora de imóvel registrado em nome de terceiro, quando a dívida cobrada é de natureza condominial (propter rem), mesmo sem a participação do proprietário formal no título executivo judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao bem imóvel e transmitindo-se com ele, independentemente da titularidade formal do domínio.

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante, sendo irrelevante a ausência do proprietário formal na formação do título executivo.

A jurisprudência do TJES admite a penhora de imóvel em razão da dívida condominial, ainda que o proprietário atual ou formal não tenha integrado a fase de conhecimento da demanda.

A penhora do imóvel se justifica para assegurar a solvência das despesas condominiais e preservar os direitos da coletividade de condôminos, cuja inadimplência compromete o funcionamento do condomínio.

A ausência de registro em nome da executada não impede a constrição judicial se há elementos que indicam sua posse ou vínculo com a unidade, bastando a vinculação da dívida ao imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial, por possuir natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel vinculado à obrigação, ainda que registrado em nome de terceiro estranho à lide.

A ausência do proprietário formal na formação do título executivo não impede a constrição do bem, desde que a dívida esteja relacionada à unidade condominial.

A penhora é legítima como medida de efetividade da execução e proteção do interesse coletivo dos condôminos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.345; CPC, art. 835, XIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5010243-76.2021.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 3ª Câmara Cível, j. 01.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003327-92.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE

AGRAVADO: PATRICIA PEREIRA MARCICANO

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE contra decisão interlocutória da 2ª Vara Cível de Guarapari, proferida no cumprimento de sentença n.º 0004188-91.2011.8.08.0021, que revogou a penhora de imóvel indicado pelo exequente sob o fundamento de que está registrado em nome de terceiro estranho à lide — a empresa Sigo Empreendimentos Ltda. — e de que não se comprovou a posse da executada sobre o bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a penhora de imóvel registrado em nome de terceiro, quando a dívida cobrada é de natureza condominial (propter rem), mesmo sem a participação do proprietário formal no título executivo judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao bem imóvel e transmitindo-se com ele, independentemente da titularidade formal do domínio.

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante, sendo irrelevante a ausência do proprietário formal na formação do título executivo.

A jurisprudência do TJES admite a penhora de imóvel em razão da dívida condominial, ainda que o proprietário atual ou formal não tenha integrado a fase de conhecimento da demanda.

A penhora do imóvel se justifica para assegurar a solvência das despesas condominiais e preservar os direitos da coletividade de condôminos, cuja inadimplência compromete o funcionamento do condomínio.

A ausência de registro em nome da executada não impede a constrição judicial se há elementos que indicam sua posse ou vínculo com a unidade, bastando a vinculação da dívida ao imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A dívida condominial, por possuir natureza propter rem, autoriza a penhora do imóvel vinculado à obrigação, ainda que registrado em nome de terceiro estranho à lide.

A ausência do proprietário formal na formação do título executivo não impede a constrição do bem, desde que a dívida esteja relacionada à unidade condominial.

A penhora é legítima como medida de efetividade da execução e proteção do interesse coletivo dos condôminos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.345; CPC, art. 835, XIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5010243-76.2021.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 3ª Câmara Cível, j. 01.04.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003327-92.2025.8.08.0000

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE

AGRAVADA:
PATRÍCIA PEREIRA MARCICANO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Conforme relatado, trata-se de
Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PRAIA DO MORRO FLAT SERVICE contra a decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari, nos autos do Cumprimento de Sentença nº 0004188-91.2011.8.08.0021, que revogou a penhora do imóvel objeto da lide, sob o fundamento de que este se encontra registrado em nome de terceiro estranho à lide, qual seja, a empresa Sigo Empreendimentos Ltda., e que não restou comprovada a posse da executada sobre o bem.

O presente Agravo de Instrumento preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A questão central a ser dirimida é a validade da penhora de imóvel registrado em nome de terceiro, quando a dívida cobrada é de natureza condominial (
propter rem
), mesmo sem a participação do proprietário no título executivo.

A decisão agravada revogou a penhora do imóvel sob o fundamento de que a propriedade formal não pertence à executada, não há prova robusta de posse fática e apenas os direitos da executada sobre o bem poderiam ser penhorados (art. 835, XIII do CPC).

Entretanto, entendo que o recurso merece provimento, pelas razões que passo a expor.

A dívida condominial possui natureza
propter rem
, ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o seu proprietário. O artigo 1.345 do Código Civil responsabiliza o adquirente pelas dívidas condominiais, mesmo que não as tenha contraído.

Essa característica da obrigação condominial é fundamental, pois garante que o condomínio não seja prejudicado pela inadimplência, independentemente de quem seja o titular do imóvel. A obrigação, portanto, adere ao bem e o acompanha em suas transmissões, assegurando a sua solvabilidade.

Nesse diapasão, a jurisprudência do TJES tem se posicionado para permitir a penhora do imóvel em razão da obrigação
propter rem
, mesmo sem a participação do proprietário no título judicial. Essa orientação jurisprudencial visa proteger a coletividade dos condôminos, que não podem ser penalizados pela inadimplência de um dos proprietários, ainda que este não figure formalmente como tal. A possibilidade de penhora do imóvel garante a efetividade da cobrança e a manutenção da saúde financeira do condomínio.

Nesse sentido, apresento julgado deste egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - PENHORA SOBRE IMÓVEL - NU-PROPRIETÁRIO QUE NÃO PARTICIPOU DA FORMAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO - DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGALIDADE DA PENHORA
- RECURSO PROVIDO.
Em que pese o nu-proprietário tratar-se de terceiro estranho à lide, e a parte executada nos autos tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço, se constituem em obrigações propter rem, ou seja, do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade.

Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa condominial passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha participado do processo formação do título judicial que embasa a execução.
Precedentes do c. STJ. Com relação ao pedido de retificação do valor da causa, tem-se que, para além de correta, ambas as partes concordam com a sua alteração, a fim de que seja fixada de acordo com o valor do bem objeto da penhora sem, contudo, exceder o montante do crédito perseguido no cumprimento de sentença. Recurso provido. Sentença reformada para rejeitar os Embargos de Terceiro, mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento e retificar o valor da causa. (TJES. 3ª Câmara Cível. APELAÇÃO CÍVEL 5010243-76.2021.8.08.0035. Rel. Des. CARLOS SIMÕES FONSECA. Data: 01/Abr/2024) [sem destaques no original]

Ainda que o imóvel esteja registrado em nome de terceiro, a dívida condominial a ele se vincula, autorizando a penhora. A natureza
propter rem
da obrigação e o reconhecimento da posse pela Agravada são elementos suficientes para justificar a manutenção da penhora, garantindo a efetividade da execução e a proteção dos interesses do condomínio.

Diante do exposto, entendo que a decisão agravada merece ser reformada, para restabelecer a penhora do imóvel.

Com essas considerações, e por tudo o que consta dos autos,
CONHEÇO
do Agravo de Instrumento e a ele
DOU PROVIMENTO
para reformar a r. decisão interlocutória e restabelecer a penhora do imóvel, reconhecendo sua legitimidade como garantia da dívida condominial cobrada nos autos de cumprimento de sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para
dar provimento ao agravo
de instrumento.