Tribunal: TJES
Processo: 0025917-87.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-07-02

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE OBRA A PREÇO DE CUSTO. DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. CENTRALIZAÇÃO DA GESTÃO PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE AUTOGESTÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Paulo Galo Engenharia EIRELI e Condomínio do Edifício Residencial Porto Cali contra sentença que reconheceu a descaracterização do regime de obra a preço de custo em contrato de aquisição de unidade residencial. Aplicou-se o Código de Defesa do Consumidor, com condenação da construtora ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais, remetendo-se à fase de liquidação a apuração de saldo devedor e quitação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descaracterização do regime de construção por administração; (ii) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O regime de obra por administração exige a atuação efetiva da comissão de representantes, prestação de contas e inexistência de lucro direto da construtora, conforme a Lei nº 4.591/1964.

4. A construtora concentrou a gestão financeira e administrativa, assumindo decisões estratégicas e impedindo a fiscalização efetiva pelos condôminos.

5. Cláusulas contratuais e provas indicam que a comissão de representantes era inoperante, sendo a gestão exercida unilateralmente pela construtora.

6. O modelo executado corresponde à incorporação tradicional, afastando a autogestão e caracterizando relação de consumo.

7. A jurisprudência do STJ reconhece como abusiva a conduta da construtora que retira dos condôminos o controle da obra e dos custos.

8. O atraso de 58 meses para entrega do imóvel, sem justificativa idônea, configura inadimplemento e autoriza indenização por danos morais.

9. O valor fixado de R$ 10.000,00 é proporcional e segue parâmetros jurisprudenciais.

10. A verificação de quitação deve ocorrer em liquidação de sentença, diante da necessidade de análise contábil detalhada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A centralização da gestão pela construtora descaracteriza o regime de obra a preço de custo e configura incorporação tradicional.
2. A descaracterização da autogestão atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
3. O atraso excessivo na entrega do imóvel gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/1964, arts. 58 a 62; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV e §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 2409260; STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.11.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025917-87.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PAULO GALO ENGENHARIA - EIRELI e outros

APELADO: SILVINEY FERREIRA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE OBRA A PREÇO DE CUSTO. DESCARACTERIZAÇÃO DO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. CENTRALIZAÇÃO DA GESTÃO PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE AUTOGESTÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Paulo Galo Engenharia EIRELI e Condomínio do Edifício Residencial Porto Cali contra sentença que reconheceu a descaracterização do regime de obra a preço de custo em contrato de aquisição de unidade residencial. Aplicou-se o Código de Defesa do Consumidor, com condenação da construtora ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais, remetendo-se à fase de liquidação a apuração de saldo devedor e quitação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve descaracterização do regime de construção por administração; (ii) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a responsabilidade por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O regime de obra por administração exige a atuação efetiva da comissão de representantes, prestação de contas e inexistência de lucro direto da construtora, conforme a Lei nº 4.591/1964.

4. A construtora concentrou a gestão financeira e administrativa, assumindo decisões estratégicas e impedindo a fiscalização efetiva pelos condôminos.

5. Cláusulas contratuais e provas indicam que a comissão de representantes era inoperante, sendo a gestão exercida unilateralmente pela construtora.

6. O modelo executado corresponde à incorporação tradicional, afastando a autogestão e caracterizando relação de consumo.

7. A jurisprudência do STJ reconhece como abusiva a conduta da construtora que retira dos condôminos o controle da obra e dos custos.

8. O atraso de 58 meses para entrega do imóvel, sem justificativa idônea, configura inadimplemento e autoriza indenização por danos morais.

9. O valor fixado de R$ 10.000,00 é proporcional e segue parâmetros jurisprudenciais.

10. A verificação de quitação deve ocorrer em liquidação de sentença, diante da necessidade de análise contábil detalhada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. A centralização da gestão pela construtora descaracteriza o regime de obra a preço de custo e configura incorporação tradicional.
2. A descaracterização da autogestão atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
3. O atraso excessivo na entrega do imóvel gera dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/1964, arts. 58 a 62; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV e §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp 2409260; STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.11.2017.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0025917-87.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PAULO GALO ENGENHARIA - EIRELI, CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL PORTO CALI
Advogados do(a) APELANTE: CLAUDIO PINTO BRAGA - ES14189, REBECA DA SILVA PAULA - ES25057
Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO PINTO BRAGA - ES14189
APELADO: SILVINEY FERREIRA
Advogado do(a) APELADO: RENATO MACEDO PECANHA - ES23166-A

VOTO

Trata-se
de apelação cível interposta por PAULO GALO ENGENHARIA LTDA e CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL PORTO CALI contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES. O processo envolve relação contratual derivada da aquisição de unidade residencial em empreendimento imobiliário formalmente estruturado sob regime de “obra a preço de custo”. A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a descaracterização do regime de construção por administração, com fundamento na centralização da gestão financeira e administrativa pela primeira requerida. Foi aplicada a legislação consumerista à relação contratual, condenando-se a primeira requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Determinou-se que a apuração da existência de saldo devedor e da quitação do imóvel ocorra em sede de liquidação de sentença.

A insurgência recursal sustenta que o contrato foi executado nos moldes legais do regime de administração, que todas as decisões foram submetidas à assembleia geral e à comissão de representantes, que inexiste relação de consumo e que o atraso decorreu de inadimplência dos condôminos, afastando o dever de indenizar.

Os argumentos, no entanto, não procedem.

A Lei nº 4.591/1964 distingue dois regimes de incorporação: (i) a incorporação tradicional, em que o incorporador assume riscos e aufere lucros, e (ii) a construção por administração ou a preço de custo, na qual os adquirentes financiam diretamente a obra, por meio de gestão coletiva, com prestação de contas, e sem que o construtor/instituidor aufira proveito financeiro direto.

A validade desse segundo regime exige, nos termos dos arts. 58 a 62, estrita observância de formalidades, dentre as quais destacam-se: a constituição da comissão de representantes com poderes reais de deliberação e fiscalização, a prestação de contas regular, a ausência de apropriação de receitas pelo construtor, e a não assunção de riscos típicos da atividade empresarial.

No caso dos autos, o conjunto probatório é robusto e converge para demonstrar que a atuação da primeira apelante extrapolou significativamente os limites de sua função de mera executora.

Consta nos autos, com especial relevo, o depoimento do então síndico do empreendimento, Geraldo Luiz Vimercati, que expressamente afirmou que: as negociações de contratos de permuta eram conduzidas exclusivamente pela construtora; as isenções de cotas extras concedidas a diversas unidades foram decididas de forma unilateral; a conta bancária do condomínio era inteiramente gerida pela primeira requerida; a administração financeira do empreendimento, inclusive as decisões estratégicas de arrecadação e pagamento, era atribuição exclusiva da construtora.

Ademais, das cláusulas contratuais juntadas aos autos, especialmente a cláusula décima oitava, infere-se a outorga de amplos poderes à primeira requerida para movimentar livremente contas bancárias em nome do condomínio, contratar serviços, impor cobranças adicionais, tudo com mera obrigação de manter os condôminos informados, sem deliberação prévia.

Não bastasse isso, os documentos encartados referentes às atas de assembleias, não comprovam que as dispensas de cotas extras, inclusive àquelas unidades beneficiárias de permutas, tenham sido objeto de deliberação assemblear válida, conforme exigência legal.

Resta evidente, pois, que a chamada comissão de representantes não detinha poderes efetivos de controle ou deliberação, não sendo possível identificar qualquer atuação fiscalizatória concreta.

A ausência de prestação de contas estruturada, a inexistência de mecanismos de controle e a centralização da gestão evidenciam que o modelo executado corresponde à incorporação tradicional, com a apelante assumindo os riscos da operação e direcionando os rumos do empreendimento, inclusive financeiramente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem rechaçado tais práticas como desvirtuadoras do regime legal. No julgamento do AREsp 2409260, restou consignado:

No caso, saber se o regime de construção é por administração ou foi descaracterizado, como alegam os autores/apelados, depende da análise de provas. [...]

Na espécie, contudo, não há a menor dúvida de que foi descaracterizada a natureza jurídica dessa modalidade de contrato de construção.

De fato, constata-se dos autos que os valores a serem empregados na obra são pagos pelos adquirentes diretamente ao alienante das frações ideais, também incorporador e construtor do empreendimento, sendo que ao Condomínio, por intermédio da Comissão de Representantes, resta a fiscalização das obras e do respectivo custo. [...]

Outro indicativo da descaracterização do contrato como sendo a preço de custo é o fato de os adquirentes dos imóveis e sua Comissão de Representantes desempenharem papel muito mais restrito que aquele que deveriam ter, como evidencia a cláusula 4.1.2 [...]
.

No referido julgado, o c. STJ reafirmou que a comissão de representantes não pode ter papel figurativo e ter indevidamente aproriados os poderes decisórios típicos da coletividade condominial, sob pena de descaracterização da autogestão e reconhecimento da relação de consumo.

A configuração de tais vícios contratuais conduz, como consequência jurídica, à reclassificação do contrato como promessa de compra e venda comum, atraindo, por consequência, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme previsão dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Aplica-se, ainda, por analogia, o disposto no art. 51, IV e §1º, do CDC, que veda cláusulas abusivas que impliquem desequilíbrio entre as partes.

O atraso de 58 meses para entrega do imóvel, sem qualquer comprovação robusta da causa impeditiva, e em contexto de inequívoca ingerência unilateral por parte da construtora, caracteriza inadimplemento qualificado, com repercussões extrapatrimoniais legítimas. Conforme reiterada jurisprudência do STJ:

“O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta, por período excessivo, caracteriza dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento.” (REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.11.2017).

A fixação do valor indenizatório em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, sendo compatível com os padrões desta Corte e da jurisprudência superior.

Por fim, o pedido de declaração de quitação foi corretamente remetido à fase de liquidação, por depender de apuração contábil detalhada sobre valores pagos, saldo eventualmente devedor e quantias depositadas em juízo.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO
, razão pela qual majoro os honorários para 15% (quinze por cento).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 01.07.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.