Tribunal: TJES
Processo: 0037709-18.2011.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-11-19

Ementa:
Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS (ALUGUÉIS). COMPATIBILIDADE ENTRE RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelos autores contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, indenização por danos patrimoniais e morais, com pedido de tutela antecipada, movida em face de Rossi Residencial S.A., Sanderae Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Gazânia Empreendimentos S.A. O juízo
a quo
reconheceu o inadimplemento das rés e decretou a rescisão contratual, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, bem como ao pagamento de danos morais. Contudo, indeferiu o pedido de indenização por perdas e danos (aluguéis) e atribuiu os ônus sucumbenciais de forma recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a cumulação do pedido de rescisão contratual com a condenação por perdas e danos representadas por aluguéis pagos durante o período de mora da construtora; (ii) estabelecer se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais diante da sucumbência mínima dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual por inadimplemento e a indenização por perdas e danos decorrentes da mora contratual são pretensões compatíveis, uma vez que visam reparar consequências distintas do mesmo fato gerador — o descumprimento contratual por parte das rés.

O inadimplemento das rés ocorreu com o fim do prazo de tolerância para entrega do imóvel, em 31 de julho de 2011, sendo devidas perdas e danos pelo período de mora até a propositura da ação (04 de novembro de 2011), durante o qual os autores demonstraram ter arcado com aluguéis.

A jurisprudência do STJ admite a presunção de prejuízo nos casos de atraso na entrega de imóvel, sendo desnecessária a prova do dano e suficiente a comprovação da mora e do pagamento de aluguel.

A devolução em dobro dos valores pagos não é cabível, pois não restou configurada má-fé das rés.

Tendo os autores obtido êxito na integralidade dos pedidos de maior relevância econômica e jurídica — incluindo a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, os danos morais e, com o provimento do recurso, os danos materiais —, configura-se a sucumbência mínima, impondo-se a condenação integral das rés ao pagamento dos ônus sucumbenciais, conforme o artigo 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É juridicamente admissível a cumulação da pretensão de rescisão contratual por inadimplemento da construtora com o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes da mora na entrega do imóvel, inclusive valores de aluguéis pagos no período.

O atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora gera dever de indenizar os lucros cessantes, presumidos nos termos da jurisprudência do STJ.

Configurada a sucumbência mínima do autor, é devida a condenação exclusiva da parte adversa ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 475; CPC, arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.641.037/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.12.2016, DJe 19.12.2016; STJ, AgInt no AREsp 1.059.699/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 08.08.2017, DJe 18.08.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0037709-18.2011.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROBERTO SANT ANNA FILHO e outros

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (2)

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS (ALUGUÉIS). COMPATIBILIDADE ENTRE RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelos autores contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, indenização por danos patrimoniais e morais, com pedido de tutela antecipada, movida em face de Rossi Residencial S.A., Sanderae Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Gazânia Empreendimentos S.A. O juízo
a quo
reconheceu o inadimplemento das rés e decretou a rescisão contratual, condenando-as solidariamente à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, bem como ao pagamento de danos morais. Contudo, indeferiu o pedido de indenização por perdas e danos (aluguéis) e atribuiu os ônus sucumbenciais de forma recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a cumulação do pedido de rescisão contratual com a condenação por perdas e danos representadas por aluguéis pagos durante o período de mora da construtora; (ii) estabelecer se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais diante da sucumbência mínima dos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual por inadimplemento e a indenização por perdas e danos decorrentes da mora contratual são pretensões compatíveis, uma vez que visam reparar consequências distintas do mesmo fato gerador — o descumprimento contratual por parte das rés.

O inadimplemento das rés ocorreu com o fim do prazo de tolerância para entrega do imóvel, em 31 de julho de 2011, sendo devidas perdas e danos pelo período de mora até a propositura da ação (04 de novembro de 2011), durante o qual os autores demonstraram ter arcado com aluguéis.

A jurisprudência do STJ admite a presunção de prejuízo nos casos de atraso na entrega de imóvel, sendo desnecessária a prova do dano e suficiente a comprovação da mora e do pagamento de aluguel.

A devolução em dobro dos valores pagos não é cabível, pois não restou configurada má-fé das rés.

Tendo os autores obtido êxito na integralidade dos pedidos de maior relevância econômica e jurídica — incluindo a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, os danos morais e, com o provimento do recurso, os danos materiais —, configura-se a sucumbência mínima, impondo-se a condenação integral das rés ao pagamento dos ônus sucumbenciais, conforme o artigo 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É juridicamente admissível a cumulação da pretensão de rescisão contratual por inadimplemento da construtora com o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes da mora na entrega do imóvel, inclusive valores de aluguéis pagos no período.

O atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora gera dever de indenizar os lucros cessantes, presumidos nos termos da jurisprudência do STJ.

Configurada a sucumbência mínima do autor, é devida a condenação exclusiva da parte adversa ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 475; CPC, arts. 85, § 2º, e 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.641.037/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.12.2016, DJe 19.12.2016; STJ, AgInt no AREsp 1.059.699/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 08.08.2017, DJe 18.08.2017.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELANTES: ROBERTO SANT'ANNA FILHO e TATIANI ALMEIDA LOUZADA SANT'ANNA

APELADOS: ROSSI RESIDENCIAL S.A., SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS S.A.

JUÍZO PROLATOR: 9ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – COMARCA DA CAPITAL

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ROBERTO SANT'ANNA FILHO
e
TATIANI ALMEIDA LOUZADA SANT'ANNA
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores, Indenização por Danos Patrimoniais e Morais com Pedido de Antecipação de Tutela” ajuizada em desfavor de
ROSSI RESIDENCIAL S.A., SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS S.A
, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos autorais para:
a) declarar

a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa das requeridas, em razão do atraso na entrega da obra;
b) condenar
as requeridas, solidariamente, à restituição integral dos valores desembolsados pelos autores, inclusive comissão de corretagem;
c) condenar
as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada autor. Contudo, julgou
improcedente
o pedido de indenização por perdas e danos (lucros cessantes/aluguéis), por entender incompatível com a rescisão contratual, distribuindo os ônus sucumbenciais de forma recíproca entre as partes.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a analisar as suas razões.

Os autores, ora apelantes, narraram em sua petição inicial, que celebraram com as requeridas, em 20 de outubro de 2009, um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição da unidade nº 104 do Edifício Alpínea, integrante do empreendimento "Rossi Arboretto Praças Residenciais", pelo valor de R$ 216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais). Conforme o contrato, a entrega do imóvel estava prevista para 30 de janeiro de 2011, com uma cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findando-se o prazo final em 31 de julho de 2011.

Alegaram que, apesar de cumprirem rigorosamente com suas obrigações de pagamento, as requeridas incorreram em mora, não entregando o imóvel na data aprazada. Em razão do inadimplemento contratual das construtoras, ajuizaram a presente demanda em 04 de novembro de 2011, pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das rés, a restituição integral de todos os valores pagos, a condenação das rés em perdas e danos, consubstanciados nos valores de aluguéis que foram obrigados a pagar durante o período de atraso, além de indenização por danos morais.

Citadas, as requeridas apresentaram contestação, arguindo, em suma, que o atraso na obra se deu por motivos de força maior, como escassez de mão de obra e chuvas, e que os autores também se encontravam em mora com o pagamento do saldo devedor.

Sobreveio a r. sentença, por meio da qual a douta magistrada de primeiro grau, reconhecendo o atraso injustificado na entrega do imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão do contrato a partir de 31 de julho de 2011 por culpa das rés; (ii) condenar as rés, solidariamente, a restituírem integralmente os valores desembolsados pelos autores, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária pelo INPC e juros pela taxa SELIC a partir da citação; e (iii) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a cada autor. No entanto,
o juízo
a quo
indeferiu o pedido de indenização por perdas e danos (aluguéis)
, sob o fundamento de que tal pleito seria incompatível com a rescisão contratual, uma vez que, com o desfazimento do negócio, não haveria período de mora a ser indenizado pela privação do uso do bem. Por fim, em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformados, os autores interpuseram o presente Recurso de Apelação. Em suas razões recursais (ID 14437324), os apelantes pugnam pela reforma parcial do julgado, sustentando, em síntese:
(I)
o cabimento da cumulação do pedido de rescisão contratual com a condenação por perdas e danos, correspondentes aos aluguéis pagos no período de mora das construtoras, argumentando que o inadimplemento das rés é a causa primária dos prejuízos suportados; e
(II)
a necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais, para que sejam integralmente suportados pelas apeladas, com base na tese de sucumbência mínima dos autores, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Pois bem. A controvérsia recursal consiste em verificar se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa da construtora, é compatível com a condenação por perdas e danos decorrentes da privação do uso do bem durante o período de mora e, consequentemente, qual a correta distribuição dos ônus da sucumbência.

I - Do Cabimento da Indenização por Perdas e Danos (Valores de Aluguéis)

O juízo de primeiro grau, ao sentenciar o feito, entendeu pela incompatibilidade entre o pedido de rescisão contratual e a condenação das rés ao pagamento de indenização por perdas e danos, consubstanciados nos aluguéis que os autores foram obrigados a arcar em razão do atraso na entrega da obra. Fundamentou que, uma vez desfeito o vínculo contratual, não haveria que se falar em mora da construtora ou em privação da fruição do bem, pois a imissão na posse jamais ocorreria.

Não obstante tais fundamentos, entendo que, no ponto, assiste razão aos apelantes. A rescisão contratual e a indenização por perdas e danos são institutos jurídicos distintos, com finalidades diversas, e que podem perfeitamente coexistir como consequências do mesmo fato gerador: o inadimplemento de uma das partes. O inadimplemento das construtoras, fato incontroverso nos autos e reconhecido na sentença, ocorreu no momento em que expirou o prazo para a entrega do imóvel, já computado o período de tolerância, ou seja, em 31 de julho de 2011. A partir dessa data, e até o ajuizamento da ação em 04 de novembro de 2011, as rés estiveram em mora.

A rescisão do contrato opera efeitos
ex tunc
, visando a restaurar as partes ao
status quo ante
, ou seja, à situação patrimonial em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico. Isso se materializa na devolução integral dos valores pagos pelos compradores e no retorno do imóvel à esfera de disponibilidade das vendedoras. A privação do uso do imóvel, seja para moradia própria, seja para locação a terceiros, configura um dano material concreto e presumido, que deve ser reparado. Trata-se da reparação por um prejuízo já consolidado no tempo, ocorrido durante o período de mora das rés, independentemente do destino posterior do contrato.

Dessa forma, a obrigação de indenizar as perdas e danos não é incompatível com a resolução do contrato, mas sim uma consequência direta do ato ilícito praticado pelas rés (o atraso na entrega da obra), que causou prejuízos aos autores enquanto estes ainda aguardavam, de boa-fé, o cumprimento da obrigação contratual, conforme amplamente admitido pela jurisprudência:

CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. [...] 6.
O não cumprimento do contrato pelo promitente-vendedor, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido, se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a unidade imobiliária tivesse sido entregue na data contratada
. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes. [...] 9. Recurso especial de INTERLAKES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. parcialmente conhecido, e nessa parte, provido. 10. Recurso especial adesivo de MARCELO PEDRO e LILIANE SIMÕES CARNEIRO PEDRO não conhecido. (REsp 1641037/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe 19/12/2016)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM
. REEXAME DE PROVAS. VEDAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. 1. (...) 3. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda pela demora na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, assiste ao promitente comprador o direito à restituição de toda a quantia paga. Precedente. 4. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda,
é cabível a condenação por lucros cessantes
, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. (...) 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.059.699/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08.08.17, DJe 18.08.17)

Extrai-se dos autos que
o
s apelantes comprovaram o pagamento de aluguéis durante o período de atraso
. Assim, o pedido de indenização a título de perdas e danos, representado pelos aluguéis comprovadamente pagos, é plenamente compatível com a rescisão do contrato e deve ser acolhido.

Não há, contudo, fundamento para a devolução em dobro, uma vez que não restou demonstrada a má-fé das rés nesse particular. A indenização deve, portanto, incidir sobre os
valores de aluguéis pagos pelos autores desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue (31/07/2011) até a data da propositura da ação (04/11/2011), com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação
.

II - Da Distribuição dos Ônus Sucumbenciais

A r. sentença condenou cada uma das partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, por entender que houve sucumbência recíproca. Com a reforma da sentença para acolher o pedido de indenização por perdas e danos, a análise da sucumbência deve ser readequada.

O artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, dispõe que "se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários".
É o que ocorre na hipótese dos autos
.

Os autores obtiveram êxito nos pedidos principais e de maior expressão econômica e jurídica da demanda: (i) a rescisão do contrato por culpa exclusiva das construtoras; (ii) a restituição integral de todos os valores pagos; (iii) a condenação em danos morais; e, com o provimento deste recurso, (iv) a condenação em danos materiais equivalentes aos aluguéis despendidos. Não obtiveram êxito, contudo, na restituição em dobro dos valores pagos a título de aluguel.

Diante do êxito na quase totalidade dos pleitos, resta configurada a sucumbência mínima, o que atrai a incidência da norma contida no parágrafo único do artigo 86 do CPC.

Consequentemente, impõe-se a reforma da sentença também neste capítulo, para determinar que as verbas de sucumbência, incluindo custas processuais e honorários advocatícios, sejam integralmente suportadas pelas rés/apeladas.

III - Dispositivo

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação para, no mérito,
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, a fim de reformar a r. sentença nos seguintes termos:

a)
Condenar as rés
ROSSI RESIDENCIAL S.A., SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS S.A.
, solidariamente, ao pagamento de indenização por perdas e danos, equivalente aos valores de aluguéis comprovadamente pagos pelos autores no período de 31 de julho de 2011 a 04 de novembro de 2011, montante a ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, até a citação, e acrescido de juros de mora unicamente pela taxa SELIC, a contar da citação.

b)
Condenar as rés
ROSSI RESIDENCIAL S.A., SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS S.A.
ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, mantido o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, em favor dos patronos dos autores, nos termos do artigo 85, § 2º, c/c artigo 86, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil.

No mais, mantenho a r. sentença em seus demais termos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar em sua integralidade o voto da douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para
reformar a r. sentença nos termos estabelecidos pelo Relator.