Tribunal: TJES
Processo: 5039999-32.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Tutela de Evidência
Data de julgamento: 2025-11-17

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. HIPOTECA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la, solidariamente com o agente financeiro, a promover a baixa da hipoteca sobre o imóvel quitado pelo autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para a obrigação de promover a baixa da hipoteca que onera o imóvel quitado pelo adquirente; (ii) determinar se a demora injustificada na liberação do gravame configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado a esse título é razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva da construtora para a obrigação de baixar a hipoteca decorre do vínculo contratual estabelecido com o adquirente, que lhe impõe o dever de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme o enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, havendo responsabilidade solidária entre as empresas da cadeia de fornecimento pela regularização do bem.

A demora irrazoável e injustificada (superior a quatro anos) na liberação do gravame, mesmo após a quitação integral do preço e diversas tentativas de solução extrajudicial pelo consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral.

A conduta das rés, que compeliu o consumidor a despender tempo e recursos para resolver um problema ao qual não deu causa, caracteriza a teoria do desvio produtivo do consumidor, ensejando o dever de indenizar.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando o caráter reparatório, punitivo e pedagógico da medida, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A construtora possui legitimidade passiva para a obrigação de baixa de gravame hipotecário, pois seu dever de entregar o imóvel livre de ônus ao adquirente decorre do contrato de compra e venda.

A responsabilidade pela baixa da hipoteca é solidária entre a construtora e o agente financeiro, uma vez que, nos termos da Súmula 308 do STJ, o gravame firmado entre eles é ineficaz perante o adquirente de boa-fé.

A demora excessiva e injustificada em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado configura dano moral, notadamente pela aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5002518-73.2023.8.08.0000; TJ-ES, Apelação Cível nº 5004631-59.2022.8.08.0024; TJ-ES, Apelação Cível nº 5003931-59.2021.8.08.0011.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5039999-32.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE LUIS MOREIRA BUGALLO

APELADO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. HIPOTECA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la, solidariamente com o agente financeiro, a promover a baixa da hipoteca sobre o imóvel quitado pelo autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para a obrigação de promover a baixa da hipoteca que onera o imóvel quitado pelo adquirente; (ii) determinar se a demora injustificada na liberação do gravame configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado a esse título é razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva da construtora para a obrigação de baixar a hipoteca decorre do vínculo contratual estabelecido com o adquirente, que lhe impõe o dever de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme o enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, havendo responsabilidade solidária entre as empresas da cadeia de fornecimento pela regularização do bem.

A demora irrazoável e injustificada (superior a quatro anos) na liberação do gravame, mesmo após a quitação integral do preço e diversas tentativas de solução extrajudicial pelo consumidor, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral.

A conduta das rés, que compeliu o consumidor a despender tempo e recursos para resolver um problema ao qual não deu causa, caracteriza a teoria do desvio produtivo do consumidor, ensejando o dever de indenizar.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando o caráter reparatório, punitivo e pedagógico da medida, sem gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A construtora possui legitimidade passiva para a obrigação de baixa de gravame hipotecário, pois seu dever de entregar o imóvel livre de ônus ao adquirente decorre do contrato de compra e venda.

A responsabilidade pela baixa da hipoteca é solidária entre a construtora e o agente financeiro, uma vez que, nos termos da Súmula 308 do STJ, o gravame firmado entre eles é ineficaz perante o adquirente de boa-fé.

A demora excessiva e injustificada em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado configura dano moral, notadamente pela aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5002518-73.2023.8.08.0000; TJ-ES, Apelação Cível nº 5004631-59.2022.8.08.0024; TJ-ES, Apelação Cível nº 5003931-59.2021.8.08.0011.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
UNIQUE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Vitória, que, em sede de Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condená-la, solidariamente com o Banco Bradesco S.A., a promover a baixa da hipoteca que onera o imóvel do autor, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária, e ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões, o apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, em síntese:
(i)
sua ilegitimidade passiva para cumprir a obrigação de fazer, argumentando que a baixa da hipoteca é ato de competência exclusiva do agente financeiro, o Banco Bradesco S.A.;
(ii)
a inexistência de dano moral indenizável, tratando-se o caso de mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual; e, subsidiariamente,
(iii)
o valor excessivo da condenação por danos morais, pugnando por sua redução.

Na origem, o MM. Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão, sob o fundamento de que, quitado integralmente o preço do imóvel pelo adquirente, é dever da construtora e do agente financeiro providenciar a liberação do gravame, sendo a demora injustificada para tal ato fato que ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral.

Cinge-se a controvérsia, portanto, a aferir:
(i)
a legitimidade passiva da construtora para a obrigação de baixa da hipoteca; e
(ii)
a configuração do dano moral e a razoabilidade do valor arbitrado a título de indenização.

I. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva

De início, a apelante argui sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda no que tange à obrigação de fazer, ao argumento de que o cancelamento do gravame hipotecário seria um ato exclusivo do credor, o Banco Bradesco S.A.

A preliminar, contudo, não merece acolhida.

A responsabilidade da construtora perante o consumidor não decorre da sua capacidade de, por ato próprio, cancelar o registro da hipoteca, mas sim do vínculo contratual estabelecido, que lhe impõe o dever de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

É o que se extrai da cláusula 35 do contrato firmado entre as partes (id. 14326702), a qual estabelece que, quitado o preço, a vendedora outorgará a escritura pública
"
inteiramente livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza
".

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”,
conforme consolidado no Enunciado da Súmula 308/STJ.

Como se depreende, a conclusão externada no precedente baseia-se na proteção ao terceiro adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado pela relação jurídica existente entre a construtora e a instituição que financiou o empreendimento.

Desse modo, ambas as empresas, construtora e banco, integram a cadeia de fornecimento e possuem responsabilidade solidária pela regularização do imóvel perante o consumidor.

Nesse sentido, transcrevo caso análogo desta Colenda Câmara
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE LAVRAR ESCRITURA POR HAVER REGISTRO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA .
HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.
ASTREINTES. VALOR PROPORCIONAL. OBJETIVO DE GARANTIR CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO . POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO QUANTUM A QUALQUER TEMPO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O valor arbitrado a título de multa diária em R$ 5 .000,00 (cinco mil reais), limitado ao total de R$25.000,00, mostra-se razoável e adequado para preservar a eficácia da medida, em especial levando em conta o tamanho do prejuízo que pode advir do eventual descumprimento do ato judicial. 2. O objetivo primordial da fixação da astreintes não é compelir a parte a realizar seu pagamento, mas garantir que cumpra a obrigação imposta . 3.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (S. 308 do STJ). Tal enunciado é aplicável, por analogia, às hipóteses em que o imóvel é gravado com alienação fiduciária, em prejuízo ao terceiro adquirente de boa-fé, ainda que promessa de compra e venda da unidade não tenha sido levada a registro
. Precedentes do STJ e do TJES. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5002518-73 .2023.8.08.0000, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

Rejeito, pois, a preliminar.

II. Do Mérito

II.I. Do Dano Moral

No mérito, a apelante defende a inexistência de dano moral, classificando a situação como mero inadimplemento contratual.

No caso, observa-se que
o autor quitou integralmente o preço do imóvel
em 29 de agosto de 2018 (ids. 14326698, 14326699, 14326700), mas,
passados

mais de quatro anos
, ainda se via
impossibilitado de obter a escritura definitiva do bem
em razão do gravame que sobre ele pendia.

As provas documentais, especialmente a troca de e-mails (ids. 14326704 a 14326710), demonstram as inúmeras e infrutíferas tentativas do consumidor para solucionar a questão extrajudicialmente, o que evidencia não um simples aborrecimento, mas uma verdadeira via crucis imposta ao adquirente para exercer plenamente seu direito de propriedade.

A conduta das rés, ao procrastinar a liberação da hipoteca por tempo irrazoável, frustrou a legítima expectativa do autor e o compeliu a despender tempo e recursos para resolver um problema ao qual não deu causa.

Tal situação configura a chamada teoria do desvio produtivo do consumidor, segundo a qual o tempo desperdiçado pelo cliente para a solução de problemas gerados pelo fornecedor constitui dano indenizável. A privação do direito de dispor livremente do bem, somada ao descaso e à inércia das fornecedoras, ultrapassa em muito os dissabores do cotidiano e atinge a esfera extrapatrimonial do indivíduo.

A privação do direito de dispor livremente do bem, somada ao descaso e à inércia das fornecedoras, ultrapassa em muito os dissabores do cotidiano e atinge a esfera extrapatrimonial do indivíduo, conforme se depreende, a título exemplificativo, da ementa transcrita a seguir:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I . CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios . A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ .
Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel.
O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade . A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos . Tese de julgamento: O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço. A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais. A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento . Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor ( CDC); CPC/15, art. 85, § 11 . Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1 .916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50046315920228080024, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível -
grifos nossos).

I.II. Do
Quantum
Indenizatório

Subsidiariamente, a apelante pleiteia a redução do valor da indenização, fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

A esse respeito, sublinhe-se que a fixação do
quantum
indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observando-se o caráter reparatório, punitivo e pedagógico da medida, devendo-se, para tanto, sopesar a extensão do dano, a condição econômica das partes e a gravidade da conduta do ofensor.

Nesse contexto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se adequado e justo, não implicando enriquecimento ilícito para o autor nem sendo irrisório a ponto de não desestimular a reiteração da conduta lesiva por parte das rés, empresas de grande porte econômico.

Adite-se que a quantia está em consonância com os parâmetros adotados por este Tribunal em casos similares. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO. SÚMULA N .º 308, DO STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. INDENIZAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . HONORÁRIOS RECURSAIS 1. Restou incontroversa a existência de hipoteca, que impede a transferência do imóvel adquirido pela Apelada, bem como a alegação de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido antes de sua constituição. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma (Súmula n .º 308/STJ). 3. Resta configurado o dano moral à adquirente prejudicada pela atitude da construtora que não efetivou, a tempo, modo e de forma justificada, a baixa da hipoteca. 4 .
Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, deve o valor fixado em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
ser mantido, valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e não destoa dos valores que têm sido arbitrados por este egrégio Tribunal.
5 - Recurso desprovido. Honorários recursais.(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5003931-59.2021.8.08 .0011, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível)

Nesse contexto, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, haja vista que reconheceu a responsabilidade solidária das rés e a ocorrência de dano moral, fixando indenização em patamar razoável e proporcional às circunstâncias do caso.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento
.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)