Tribunal: TJES
Processo: 5005262-12.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2025-08-25

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança ajuizada por Thermas Internacional do Espírito Santo em face de João Turra Sobrinho, condenando o réu ao pagamento de cotas condominiais referentes ao período de julho de 2017 a agosto de 2019, no valor de R$ 11.298,01. A autora alegou inadimplemento de despesas condominiais relativas à unidade 03 da Gleba H, sustentando que, embora o condomínio seja irregular, foram prestados serviços como portaria, segurança, limpeza e capina. A sentença reconheceu a prescrição parcial e acolheu parcialmente o pedido. O recurso devolve à instância superior a análise da existência de prova suficiente da prestação de serviços que justifique a cobrança imposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se há nos autos prova inequívoca da efetiva prestação de serviços condominiais pelo autor durante o período cobrado, apta a justificar a exigibilidade das cotas condominiais diante do contexto de condomínio irregular.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares, desde que comprovada a prestação de serviços efetivos ou a disponibilização de benefícios ao condômino.

O ônus da prova da efetiva prestação de serviços condominiais recai sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo imprescindível a demonstração concreta das benfeitorias realizadas no período questionado.

A prova testemunhal produzida pelo autor mostra-se fragilizada, em especial por ter sido prestada por informante com vínculo de subordinação com a parte autora, cujas alegações não foram corroboradas por documentos ou por testemunhas isentas.

Testemunhos de moradores e proprietários da localidade evidenciam que, no período de julho de 2017 a agosto de 2019, não foram observadas ações estruturadas de manutenção, segurança, limpeza ou administração condominial por parte da autora.

A ausência de demonstração de serviços efetivamente prestados torna indevida a cobrança das cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil.

Documentos apresentados, incluindo a ata de transição para associação de moradores, não indicam a existência de qualquer prestação de serviço no período anterior que justifique a exigência de valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A cobrança de cotas condominiais por condomínio irregular exige prova inequívoca da prestação efetiva ou disponibilização de serviços condominiais ao condômino.

A ausência de comprovação dos serviços prestados inviabiliza a exigibilidade das cotas, configurando enriquecimento sem causa.

Depoimentos genéricos e não corroborados por documentos não suprem a prova do fato constitutivo do direito à cobrança.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I; CC, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005262-12.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO TURRA SOBRINHO

APELADO: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SERVIÇOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança ajuizada por Thermas Internacional do Espírito Santo em face de João Turra Sobrinho, condenando o réu ao pagamento de cotas condominiais referentes ao período de julho de 2017 a agosto de 2019, no valor de R$ 11.298,01. A autora alegou inadimplemento de despesas condominiais relativas à unidade 03 da Gleba H, sustentando que, embora o condomínio seja irregular, foram prestados serviços como portaria, segurança, limpeza e capina. A sentença reconheceu a prescrição parcial e acolheu parcialmente o pedido. O recurso devolve à instância superior a análise da existência de prova suficiente da prestação de serviços que justifique a cobrança imposta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se há nos autos prova inequívoca da efetiva prestação de serviços condominiais pelo autor durante o período cobrado, apta a justificar a exigibilidade das cotas condominiais diante do contexto de condomínio irregular.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares, desde que comprovada a prestação de serviços efetivos ou a disponibilização de benefícios ao condômino.

O ônus da prova da efetiva prestação de serviços condominiais recai sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo imprescindível a demonstração concreta das benfeitorias realizadas no período questionado.

A prova testemunhal produzida pelo autor mostra-se fragilizada, em especial por ter sido prestada por informante com vínculo de subordinação com a parte autora, cujas alegações não foram corroboradas por documentos ou por testemunhas isentas.

Testemunhos de moradores e proprietários da localidade evidenciam que, no período de julho de 2017 a agosto de 2019, não foram observadas ações estruturadas de manutenção, segurança, limpeza ou administração condominial por parte da autora.

A ausência de demonstração de serviços efetivamente prestados torna indevida a cobrança das cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil.

Documentos apresentados, incluindo a ata de transição para associação de moradores, não indicam a existência de qualquer prestação de serviço no período anterior que justifique a exigência de valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A cobrança de cotas condominiais por condomínio irregular exige prova inequívoca da prestação efetiva ou disponibilização de serviços condominiais ao condômino.

A ausência de comprovação dos serviços prestados inviabiliza a exigibilidade das cotas, configurando enriquecimento sem causa.

Depoimentos genéricos e não corroborados por documentos não suprem a prova do fato constitutivo do direito à cobrança.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I; CC, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 5004314-70.2022.8.08.0021, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5005262-12.2022.8.08.0021

APELANTE
: JOÃO TURRA SOBRINHO

APELADO:
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação de Cobrança de Despesas Condominiais, para condenar o Apelante ao pagamento das taxas condominiais vencidas e inadimplidas, compreendidas no período de julho de 2017 a agosto de 2019.

A Thermas Internacional do Espírito Santo ajuizou ação de cobrança contra João Turra Sobrinho, alegando inadimplemento de cotas condominiais relativas à unidade 03 da Gleba H, referentes ao período de julho de 2017 a agosto de 2019, totalizando R$ 11.298,01.Afirmou que, mesmo sendo o condomínio irregular, foram prestados serviços condominiais no local, como portaria, limpeza, segurança e capina.

A sentença reconheceu a prescrição parcial, limitando a cobrança ao período de julho/2017 a agosto/2019, e julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu ao pagamento das taxas condominiais deste período. Os embargos de declaração foram rejeitados, levando à interposição da presente apelação.

A matéria devolvida a esta egrégia Câmara Cível diz respeito à exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em razão da existência ou não de demonstração inequívoca da prestação de serviços condominiais que justifiquem a obrigação do réu ao adimplemento das cotas reclamadas.

Cumpre destacar, desde logo, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais mesmo em contextos de condomínio irregular, desde que haja inequívoca demonstração da prestação de serviços efetivamente usufruídos ou disponibilizados ao condômino.

A cobrança, para ser legítima, deve observar o ônus da prova que recai sobre o Autor da demanda, conforme estabelecido no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil: “
incumbe ao autor a prova do fato constitutivo de seu direito
”.

No caso concreto, a sentença entendeu que o Autor, ora Apelado, se desincumbiu de seu encargo probatório, reconhecendo a prestação de serviços como capina, portaria, limpeza, recolhimento de lixo, dentre outros, com base em documentos e na prova oral colhida. Contudo, detida análise das provas produzidas nos autos revela que tal conclusão não se sustenta diante da fragilidade e da inconsistência dos elementos probatórios apresentados.

A testemunha Marinalva Oliveira da Silva foi ouvida como informante, dada sua relação de subordinação com o Apelado, e por isso seu depoimento carece da isenção exigida para formação da convicção judicial. Essa informante afirmou genericamente que havia prestação de serviços como portaria, ronda e manutenção, mas sem trazer qualquer prova documental que corroborasse tais alegações, como registros de despesas, contratos com prestadores, balancetes ou atas de assembleias.

A despeito disso, os testemunhos de Carlos Eduardo Bertoldi Bono e Jaqueline da Silva — esta última, inclusive, proprietária de imóvel no local — revelam de forma convergente a inexistência de serviços minimamente estruturados durante o período de julho de 2017 a agosto de 2019. Carlos Eduardo, que residiu efetivamente no imóvel em 2017, afirmou categoricamente que o abastecimento de água era feito por poço artesiano próprio, que o recolhimento de lixo era contratado de forma privada pelo proprietário do imóvel, e que não presenciou qualquer prestação de serviços de ronda ou vigilância durante o período em que ali morou.

Do mesmo modo, Jaqueline da Silva, embora tenha declarado conhecer a existência de portaria e vigilância em tempos anteriores, reconheceu que os serviços cessaram ainda em 2008/2009, sendo posteriormente abandonados, inclusive com seu imóvel sendo alvo de furtos e depredações sem qualquer ação por parte do Apelado. Relatou, ainda, que nunca foi convocada para reuniões condominiais, que a limpeza de terrenos era feita individualmente pelos próprios proprietários, e que a pavimentação era deficiente.

Nesse contexto, constata-se evidente ausência de comprovação da efetiva prestação de serviços condominiais no período cobrado. As alegações do Apelado, lastreadas em documentos genéricos e testemunho de informante com vínculo de interesse, não se mostram suficientes para infirmar a robusta prova produzida pela parte ré, que demonstrou a inexistência de benefícios que justificassem a exigência da obrigação cobrada.

A ausência de demonstração da efetiva prestação de serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais discutidas, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa, em violação ao artigo 884 do Código Civil, que veda tal prática.

Ressalto que a alegação de que a existência de estrutura condominial — como guarita e cercamento — beneficiaria indiretamente os moradores não é suficiente, por si só, para afastar a exigência de prova específica quanto à prestação contínua e efetiva dos serviços no período em litígio. Tal alegação deve ser corroborada com documentação que comprove a efetiva realização dessas benfeitorias ou a disponibilização de serviços condominiais ao longo do tempo, o que não se verifica no presente feito.

Por fim, cabe registrar que a própria ata de transição para a associação de moradores, datada de 26/06/2019, não menciona a execução de serviços anteriores, tampouco autoriza concluir que o Apelado tenha prestado regularmente serviços que legitimam a cobrança ora impugnada.

Acerca do tema o seguinte precedente deste egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto. 2. A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data. 3. Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida. 4. Recurso conhecido e desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 5004314-70.2022.8.08.0021, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 15/05/2024).

Desse modo, em face da ausência de comprovação da efetiva prestação de serviços condominiais durante o período cobrado, do depoimento firme e idôneo da testemunha que residiu no imóvel e em respeito ao princípio do ônus da prova do Autor, o presente recurso merece ser provido.

DO EXPOSTO
dou provimento ao recurso de apelação para reformar a sentença recorrida e JULGAR IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, condenando o Apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, levando em conta o local de prestação dos serviços, o tempo de duração do processo e o grau de complexidade da matéria.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso.