Tribunal: TJES
Processo: 5006819-82.2024.8.08.0047
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão julgador: GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Compromisso; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-08-24

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006819-82.2024.8.08.0047
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A
RECORRIDO: ROGERIO OLIVEIRA SANTOS e outros (3)
RELATOR(A):
GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PROCESSO Nº 5006819-82.2024.8.08.0047

Origem
: Juízo de São Mateus - 2º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública

RECORRENTE
: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

RECORRIDO
: ROGERIO OLIVEIRA SANTOS e Outros

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
, conforme intimação prévia.

JULGADORES DA 4ª TURMA RECURSAL:
Dr. Gustavo Henrique Procópio Silva (Relator), Dr. Jorge Orrevan Vaccari Filho e Dr. Grécio Nogueira Grégio.

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VOTO
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Relator
: Dr. Gustavo Henrique Procópio Silva

Relatório dispensado (Enunciado 92, do FONAJE) e voto com fundamentação sucinta, na forma de ementa (Lei 9.099/95, art. 46).

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

Ementa:

RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL PARCIALMENTE ABUSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM CIÊNCIA PRÉVIA. TAXA DE FRUIÇÃO SEM USO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - CASO EM EXAME

1. Alegam os autores terem firmado contrato de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento “Ondas Praia Resort” n° A/A167/Cota 13, sob o regime de multipropriedade, por meio do qual pagaram o montante total de R$ 9.430,10 (nove mil, quatrocentos e trinta reais e dez centavos). Aduzem, porém, que foram coagidos emocionalmente a celebrar o negócio e que, ao tentarem usufruir da unidade, foram impedidos em razão de inadimplemento da taxa condominial, cuja cobrança não lhes fora previamente informada. Diante disso, requerem a rescisão do contrato; a restituição integral e imediata de todos os valores pagos e, por fim, indenização por danos morais.

2. A sentença objurgada acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva das rés Wam Comercialização S/A, Wam Hotéis Ltda. e Wam Hotéis E Resorts S/A e, no mérito, julgou parcialmente procedente a ação, rescindindo o contrato
sub judice
e determinando a restituição do valor de R$ 8.487,00 (oito mil, quatrocentos e oitenta e sete reais), já deduzido o montante correspondente à cláusula penal, minorada para 10%. Inconformado, o requerido interpôs recurso inominado, para que seja determinada a retenção da taxa de corretagem, da cláusula penal (no percentual de 50% - conforme previsão contratual) e da taxa de fruição, sobre o valor a ser restituído.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia recursal consiste em aferir acerca da retenção da taxa de corretagem, da cláusula penal e da taxa de fruição, sobre o valor a ser restituído.

III - RAZÕES DE DECIDIR

4. De início, esclarece-se que a destinação do empreendimento (regime de multipropriedade) não afasta a aplicação das normas consumeristas, especialmente dada a natureza do contrato (adesão) e a hipossuficiência técnica e econômica do promitente comprador em face do promitente vendedor, devendo ser observada o regramento consumerista no caso em testilha.

5. No que se refere à incidência da cláusula penal no montante previsto em contrato (50% do valor pago pelo comprador), o artigo 67-A da Lei n. 4.591/64 (Lei de condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) dispõe que: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcela do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional,
que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
”. Por sua vez, a jurisprudência do C. STJ, consolidou-se entendimento no sentido da razoabilidade da retenção de percentual de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido pelo promitente comprador (REsp 1.947.698-MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 08/03/2022). No caso concreto, a Clausula 8° (oitava) do contrato de adesão prevê a retenção do valor de 50% (cinquenta por cento) do valor adimplido pelo comprador, o que, além de desbordar os limites legais e jurisprudenciais, configura vantagem excessiva e desproporcional em detrimento do consumidor hipossuficiente. Razão pela qual impõe-se o reconhecimento da nulidade parcial da cláusula, com a consequente limitação de sua eficácia ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago.

6. Já a insurgência em relação às demais rubricas estas não avançam. A comissão de corretagem, apesar de lícita sua cobrança, sua exigibilidade pressupõe a comprovação de que o comprador teve ciência inequívoca de tal encargo, conforme dispõe o Tema n° 938/STJ, leia-se: “(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
In casu
, não restou demonstrado pelo recorrente a ciência inequívoca do comprador da obrigação de arcar com os custos da corretagem. Na verdade, o que consta dos autos é que o valor pago a este fim foi apresentado ao comprador como pagamento da “entrada” do empreendimento, sem o necessário destaque ou transparência quanto à sua destinação. Assim, impõe-se a abusividade de sua cobrança.

7. Ao final, no que se refere à taxa de fruição do bem, embora haja previsão contratual de sua cobrança, não há comprovação dos períodos de utilização ou da disponibilidade efetiva do imóvel pelos recorridos. Em se tratando de aquisição em regime de multipropriedade, é imprescindível o cronograma de uso e gozo da fração adquirida para justificar a cobrança do encargo. Destarte, não demonstrado que os autores usufruíram da unidade imobiliária, não há se falar em retenção à este título.

IV - DISPOSITIVO

8. Em face dessas considerações, CONHEÇO do recurso e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para limitar a cláusula penal ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pelo promitente comprador, reconhecendo a nulidade parcial da cláusula contratual que previa retenção de 50%. Ficam incólumes os demais capítulos da r. sentença, inclusive por seus próprios fundamentos (art. 46 da Lei nº 9.099/95).

9. Sem condenação em custas ou honorários advocatícios (Enunciado nº 6 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Espírito Santo).

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)