Tribunal: TJES
Processo: 0038324-96.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reparação de danos morais e materiais ajuizada por consumidor, reconheceu a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de contrato de promessa de compra e venda, condenando-as ao pagamento de diferenças inflacionárias, multa contratual, indenização por danos morais e restituição de valores indevidamente cobrados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação das construtoras ao pagamento de indenização por danos morais e materiais; (ii) examinar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (iii) verificar se houve julgamento ultra petita ao impor a inversão da cláusula penal sem pedido expresso do autor; e (iv) analisar a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora para responder pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, desde que expressamente prevista no contrato. No caso concreto, a mora das construtoras teve início após esse período, tornando configurado o inadimplemento.

4. O atraso injustificado de mais de seis meses após o prazo de tolerância ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando lesão extrapatrimonial passível de indenização por danos morais, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. O reconhecimento da inversão da cláusula penal na sentença caracteriza julgamento ultra petita, pois não houve pedido expresso na petição inicial. Deve-se excluir essa condenação, mantendo-se os demais capítulos da sentença.

6. A imobiliária intermediadora, que apenas realizou a aproximação entre comprador e vendedor, não integra a cadeia de fornecimento da unidade habitacional e, portanto, não responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos da jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO

7. Recursos conhecidos. Apelação das construtoras parcialmente provida para excluir a condenação referente à inversão da cláusula penal. Apelação da imobiliária provida para reconhecer sua ilegitimidade passiva.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038324-96.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

APELADO: THIAGO MAESTRINI BROETO

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de reparação de danos morais e materiais ajuizada por consumidor, reconheceu a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de contrato de promessa de compra e venda, condenando-as ao pagamento de diferenças inflacionárias, multa contratual, indenização por danos morais e restituição de valores indevidamente cobrados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel justifica a condenação das construtoras ao pagamento de indenização por danos morais e materiais; (ii) examinar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (iii) verificar se houve julgamento ultra petita ao impor a inversão da cláusula penal sem pedido expresso do autor; e (iv) analisar a legitimidade passiva da imobiliária intermediadora para responder pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, desde que expressamente prevista no contrato. No caso concreto, a mora das construtoras teve início após esse período, tornando configurado o inadimplemento.

4. O atraso injustificado de mais de seis meses após o prazo de tolerância ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando lesão extrapatrimonial passível de indenização por danos morais, nos termos da jurisprudência do STJ.

5. O reconhecimento da inversão da cláusula penal na sentença caracteriza julgamento ultra petita, pois não houve pedido expresso na petição inicial. Deve-se excluir essa condenação, mantendo-se os demais capítulos da sentença.

6. A imobiliária intermediadora, que apenas realizou a aproximação entre comprador e vendedor, não integra a cadeia de fornecimento da unidade habitacional e, portanto, não responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, nos termos da jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO

7. Recursos conhecidos. Apelação das construtoras parcialmente provida para excluir a condenação referente à inversão da cláusula penal. Apelação da imobiliária provida para reconhecer sua ilegitimidade passiva.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de recurso de apelação em “ação de reparação de danos morais e materiais” ajuizada por THIAGO MAESTRINI BROETO, ora Apelado, em face de LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, aqui Apelantes, na qual o primeiro objetiva a condenação destas últimas ao pagamento de indenização por dano moral e material decorrentes do atraso na entrega da unidade residencial adquirida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a restituição de taxas supostamente indevidas.

Pela sentença de fls. 411/416, integrada pelo decisão de fls. 441/442, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido autoral condenando as Apeladas a pagarem à autora os valores relativos: (i)
“a diferença entre a aplicação do INCC e do IGPM, de julho/2011 até a entrega do imóvel, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros a contar do trânsito em julgado, passando-se à adoção deste último item desde então”
; (ii)
“a multa, consoante previsto na cláusula sétima do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% sobre o valor total do imóvel e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador até a data da entrega das chaves, vindo a incidir durante todo o período que perdurou”;
(iii) “
aos danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ.”

Irresignadas, as Apelantes GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpuseram recurso de apelação (fls. 445/455), alegando, em síntese, (i) que a culpa do atraso é exclusiva do autor em virtude do atraso no financiamento e apresentação de documentação; (ii) a desproporcionalidade e desarrazoabilidade da cláusula penal referente à multa sobre o valor do imóvel aplicada na sentença; (iii) inexistência de dano de ordem moral a ser indenizado.

Também inconformada, a LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA interpôs recurso de apelação (fls. 460/492), pugnando pela reforma da sentença alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois atuou como mera intermediadora do negócio jurídico. No mérito, sustenta, em síntese, (i) a ausência de responsabilidade solidária da intermediadora na condenação quanto ao atraso na entrega do imóvel; (ii) a inexistência de nexo de causalidade entre a atividade de intermediação imobiliária e os danos supostamente suportados pelo Apelado com o atraso da obra; (iii) a inexistência de danos morais e, subsidiariamente, o reconhecimento do valor exorbitante do
quantum
fixado;
(iv) o caráter ultra petita da sentença, com condenação diversa do pedido autoral, posto que condenou a imobiliária ao pagamento de multa contratual e correção monetária sobre a quantia paga pelo comprador até a data da entrega das chaves;
(vi) a necessidade de aplicação da Taxa Selic quanto aos juros de mora.

O Apelado apresentou contrarrazões às fls. 500/508, infirmando as razões recursais apresentadas pelas Apelantes e, ao fim, pugnou pelo desprovimento dos recursos.

No despacho de id 7374282, o Exmo. Desembargador Annibal de Rezende Lima, Relator à época, verificou que os embargos de declaração de fls. 423/427, opostos por LPS ESPÍRITO SANTO, não foram julgados pelo Juízo
a quo
na decisão integrativa proferida às fls. 411/416, razão pela qual determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para regularização do vício identificado.

Após a decisão dos aclaratórios id 11637672, a Apelante LPS ESPÍRITO SANTO ratificou e complementou suas razões recursais no id 11637674.

É, em
resumo
, o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0038324-96.2012.8.08.0048

APELANTES: LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: THIAGO MAESTRINI BROETO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de recurso de apelação em “ação de reparação de danos morais e materiais” ajuizada por THIAGO MAESTRINI BROETO, ora Apelado, em face de LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, aqui Apelantes, na qual o primeiro objetiva a condenação destas últimas ao pagamento de indenização por dano moral e material decorrentes do atraso na entrega da unidade residencial adquirida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a restituição de taxas supostamente indevidas.

Pela sentença de fls. 411/416, integrada pelo decisão de fls. 441/442, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido autoral condenando as Apeladas a pagarem à autora os valores relativos: (i)
“a diferença entre a aplicação do INCC e do IGPM, de julho/2011 até a entrega do imóvel, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros a contar do trânsito em julgado, passando-se à adoção deste último item desde então”
; (ii)
“a multa, consoante previsto na cláusula sétima do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% sobre o valor total do imóvel e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador até a data da entrega das chaves, vindo a incidir durante todo o período que perdurou”;
(iii) “
aos danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ.”

Irresignadas, as Apelantes GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpuseram recurso de apelação (fls. 445/455), alegando, em síntese, (i) que a culpa do atraso é exclusiva do autor em virtude do atraso no financiamento e apresentação de documentação; (ii) a desproporcionalidade e desarrazoabilidade da cláusula penal referente à multa sobre o valor do imóvel aplicada na sentença; (iii) inexistência de dano de ordem moral a ser indenizado

Também inconformada, a LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA interpôs recurso de apelação (fls. 460/492), pugnando pela reforma da sentença alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois atuou como mera intermediadora do negócio jurídico. No mérito, sustenta, em síntese, (i) a ausência de responsabilidade solidária da intermediadora na condenação quanto ao atraso na entrega do imóvel; (ii) a inexistência de nexo de causalidade entre a atividade de intermediação imobiliária e os danos supostamente suportados pelo Apelado com o atraso da obra; (iii) a inexistência de danos morais e, subsidiariamente, o reconhecimento do valor exorbitante do quantum fixado; (iv) o caráter ultra petita da sentença, com condenação diversa do pedido autoral, posto que condenou a imobiliária ao pagamento de multa contratual e correção monetária sobre a quantia paga pelo comprador até a data da entrega das chaves; (vi) a necessidade de aplicação da Taxa Selic quanto aos juros de mora.

O Apelado apresentou contrarrazões às fls. 500/508, infirmando as razões recursais apresentadas pelas Apelantes e, ao fim, pugnou pelo desprovimento dos recursos.

No despacho de id 7374282, o Exmo. Desembargador Annibal de Rezende Lima, Relator à época, verificou que os embargos de declaração de fls. 423/427, opostos por LPS ESPÍRITO SANTO, não foram julgados pelo Juízo
a quo
na decisão integrativa proferida às fls. 411/416, razão pela qual determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para regularização do vício identificado.

Após a decisão dos aclaratórios id 11637672, a Apelante LPS ESPÍRITO SANTO ratificou e complementou suas razões recursais no id 11637674.

Pois bem.

1) RECURSO DE GAZÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Prefacialmente, cumpre esclarecer que o presente recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade e, especificamente quanto ao preparo recursal, vislumbro que o processo era originariamente físico e foi digitalizado na instância de origem (ids 5433291 e 5433292), convertendo-se o feito para o formato eletrônico. Desta feita, a digitalização dos autos ainda a primeira instância é hipótese que exclui a necessidade do pagamento da despesa de porte de remessa e retorno, consoante previsão do artigo 1.007 , § 3º do Código de Processo Civil, sendo reconhecida, portanto, a regularidade do valor de preparo recolhido.

Verificados os pressupostos de admissibilidade da apelação cível, passo a analisar o mérito da insurgência nele vertida, partindo de um sucinto escorço procedimental e breve delimitação dos contornos da controvérsia devolvida a este Egrégio Tribunal de Justiça.

Narra o Autor/Apelado em sua exordial que adquiriu o imóvel residencial objeto da ação em 21 de agosto de 2008, no valor total de R$ 186.310,11 (cento e oitenta e seis mil, trezentos e dez reais e onze centavos). Assevera que o prazo da entrega informado seria em 30 de novembro de 2010, no entanto, o imóvel só lhe foi entregue em 15 de janeiro de 2012.

Sobre o tema, a jurisprudência firmada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça, tem reconhecido a legalidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, por reputar razoável a previsão de ocorrência de eventualidades que interfiram no cronograma inicialmente estabelecido pela construtora:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO . PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO . SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL . INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. [...] 6
. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.
7 . Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022)

Assim, considerando a previsão de entrega das chaves seria a data de 30.11.2010, bem como a incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) (fl. 42), conclui-se que o imóvel deveria ter sido entregue até a data de 30.05.2011, iniciando-se, a partir de então, a mora das Apeladas.

No caso dos autos, apesar da parte ré sustentar as teses de que o imóvel foi entregue em 27.09.11 e que a culpa do atraso seria exclusiva do autor, não vislumbro nos autos qualquer comprovação neste sentido, ônus que lhe competia sob a sistemática da inversão do ônus da prova do diploma consumerista, aplicável ao caso, não havendo indícios de que o imóvel estivesse pronto na data pactuada contratualmente, ainda que se considerasse o período da cláusula de tolerância.

Neste contexto, resta evidente que o imóvel foi disponibilizado ao autor com atraso (em 20.01.2012 - fl. 110) e, por conseguinte, o descumprimento contratual da ré, ante ao lapso aproximado de sete meses para a entrega do imóvel.

Acerca do dano moral em caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, o colendo Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo no sentido de que
“O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial”
(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.770.525/RO, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019).

Não obstante, na hipótese em análise restou evidente a exorbitância do atraso na entrega das chaves da unidade adquirida pelo autor em prazo superior a seis meses, além do o cômputo de significativo da tolerância (180 dias), situação que denota ofensa à ordem moral do consumidor, e não mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. Os precedentes deste Órgão Fracionário perfilham o mesmo entendimento, confira-se:

“[...] II - O atraso injustificado de aproximadamente seis (06) meses na entrega do imóvel após o prazo de tolerância previsto no contrato gerou mais que um mero dissabor cotidiano aos consumidores, sendo presumível a angústia, ansiedade e frustração por não poderem concretizar o tão sonhado dia da aquisição da casa própria, devendo a construtora condenada ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). [...] IV– Recurso provido. Sentença parcialmente reformada. (TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0014056-50.2012.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 26/07/2021, DJe de 03/08/2021).”

“[...] 3. Malgrado o recorrente também afirme que os danos morais arbitrados não atenderiam ao caráter preventivo e punitivo da medida, no caso dos autos, tenho que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa. Precedente desta Eg. Corte. 4. Merece reforma a sentença de piso, no ponto em que fixou honorários advocatícios aquém do piso legalmente estabelecido para o caso de condenação, que é de 10% (dez por cento), nos termos do art. 85, §2º do CPC-2015. Precedente do STJ. 5. Recurso parcialmente provido. (TJES, Apelação Cível, 047190048729, Relator: DES. MANOEL ALVES RABELO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/03/2021, Data da Publicação no Diário: 04/05/2021).”

Noutro giro, infere-se que o pedido de inversão da cláusula penal não foi formulado pelo Apelado na petição inicial.

Ou seja, não há na petição inicial o pedido referido, seja na fundamentação, seja no pedido final, não se confundindo eventual inversão de cláusula penal contratualmente prevista com mero requerimento de multa, não permitindo a inicial, ainda que mediante interpretação lógico-sistemática, concluir pela existência de pretensão acerca da inversão da cláusula penal contida na cláusula sétima (fl. 36).

Assim, o exame de inversão de cláusula penal e a condenação das Apelantes ao respectivo pagamento, sem que a petição inicial tenha assim fundamentado ou requerido, caracteriza manifesto julgamento ultra petita, implicando violação direta aos arts. 141 e 492, do CPC.

A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça preleciona que
“configura-se julgamento ultra petita quando o julgador decide a demanda além dos limites do pedido formulado petição inicial. (...) Verificando-se a ocorrência de julgamento ultra petita, admite-se o decotamento do provimento judicial concedido em maior extensão do que o pedido formulado”
(STJ - REsp 1352962/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2013, DJe 20/05/2013)

Assim, não padece de nulidade da sentença hostilizada, autorizando-se o decote do julgamento no tocante à condenação ao pagamento de cláusula penal, com o reconhecimento de excesso no ponto, mantendo-se, no mais, a íntegra dos demais capítulos do comando sentencial.

Pelo exposto,
conheço
do recurso de apelação e
dou-lhe parcial provimento,
para afastar a condenação das Apelantes “ao pagamento à autora de multa, consoante previsto na cláusula sétima do contrato de compra e venda de unidade imobiliária”, mantendo-se incólume os demais capítulos da sentença.

2) RECURSO DE LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

A Apelante sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva
ad causam
sob o argumento de que é mera intermediadora do negócio jurídico pactuado entre as partes. Assevera, ainda, que não assumiu responsabilidade em relação ao prazo de entrega do imóvel, tampouco teria sido descumprida obrigação inerente aos serviços de intermediação prestados, por ter apenas desempenhado mera atividade de aproximação entre os contratantes.

Cumpre registrar que, sobre a pretensão de devolução da taxa de corretagem, a sentença fustigada reconheceu a prescrição do direito à restituição, não sendo impugnada pelo Apelado e, portanto, não sendo objeto da vertente insurgência.

Quanto ao arrazoado recursal, da detida análise dos autos, tenho que merece prosperar a tese ventilada pela Apelante.

Apesar da indubitável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como “de adesão”, entendo que não deve incidir a regra de responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista.

É de se reconhecer a necessidade de individualização das responsabilidades das partes, haja vista que a circunstância de a relação se subsumir à legislação consumerista, por si só, não induz à conclusão de que todos os requeridos são, de igual formal, legítimos e solidários para responderem à integralidade dos pedidos deduzidos na petição inicial.

Como cediço, a obrigação da atividade da Apelante de corretora vincula-se, em regra, estritamente ao serviço de corretagem ofertado, não podendo ser responsabilizado solidariamente por atraso de entrega do empreendimento imobiliário.

Assim, se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda, conforme se constata do instrumento acostado aos autos e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido.

A propósito, seguem precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“[...] 1. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 2. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.946.579/DF, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022)”

“[...] 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido”. (STJ, Terceira Turma, REsp 1.811.153/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/02/2022, DJe 21/02/2022)

Neste mesmo sentido já se posicionou esta Corte, em caso análogo ao da espécie, envolvendo, inclusive, a mesma parte Apelante. Confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO TRIENAL PARA A RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA CORRETORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Dois recursos de apelação cível interpostos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da corretora LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, reconheceu a prescrição do direito à restituição da taxa de corretagem, rescindiu o contrato com devolução de valores pagos pela autora, condenou solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes e multa por atraso na entrega do imóvel, além de danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve prescrição na pretensão de restituição da taxa de corretagem;
(ii) definir a extensão da responsabilidade da corretora LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, considerando a alegada ilegitimidade passiva
; e (iii) examinar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias para atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de restituição da taxa de corretagem está prescrita, pois se submete ao prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, conforme entendimento consolidado no Tema 938 do STJ, aplicável quando a causa de pedir é a alegada abusividade da cobrança e não a rescisão contratual. Como o pagamento ocorreu em 11/08/2008 e a ação foi ajuizada em 10/04/2012, verifica-se a prescrição.
4. A corretora LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA é parte ilegítima para responder solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, uma vez que sua atuação se restringiu à intermediação do contrato. A responsabilidade solidária é limitada à cadeia de fornecimento diretamente envolvida na construção e entrega do imóvel, não se estendendo à corretora quando não há comprovação de sua participação nas atividades de incorporação e construção.
5. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e deve ser considerada no cálculo do prazo para entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado do STJ e deste Tribunal. Desse modo, a mora das incorporadoras iniciou-se em 30/07/2011, e não em 30/11/2010, como pretendido pela autora. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso da autora desprovido e recurso da corretora LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA provido. [...] (TJES - Apelação Cível nº 0009895-22.2012.8.08.0048; Relator: Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 21.02.2025)

Pelo exposto,
conheço
do recurso de apelação
e

dou-lhe provimento,
para reconhecer sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Virtual de 31.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.