Tribunal: TJES
Processo: 5004169-72.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Assembléia
Data de julgamento: 2025-08-26

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL. OBRAS. QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO. NATUREZA NECESSÁRIA E URGENTE. LAUDO DA DEFESA CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto em face de decisão que indeferiu a suspensão dos efeitos de deliberação assemblear que aprovou a realização de obras de reforma no condomínio edilício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há 3 questões em discussão: (i) definir a natureza das obras aprovadas em assembleia condominial, se voluptuárias, úteis ou necessárias, para fins de aferição do quórum de deliberação; (ii) verificar a regularidade da convocação para a assembleia; (iii) determinar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
As obras em questão ostentam natureza necessária e urgente, comprovada por elementos probatórios, como o OFÍCIO SEMIC Nº 055/2025 da Defesa Civil do Município de Guarapari, que sugeriu a desocupação do edifício por risco iminente, além de laudo técnico de engenharia e relatório de inspeção das tubulações de gás.

4)
Dada a preponderância de intervenções essenciais à segurança e habitabilidade, afasta-se a exigência de quórum qualificado de dois terços dos condôminos, previsto no inciso I do art. 1.341 do Código Civil para obras voluptuárias, além de que o § 1º do mesmo artigo, autoriza sejam obras necessárias realizadas até mesmo pelo síndico, independentemente de autorização assemblear.

5)
Não há irregularidade na convocação da assembleia quando o edital obedece o prazo mínimo de 5 dias, estipulado no § 3º do artigo 46 da Convenção do Condomínio, sendo amplamente divulgado entre os condôminos.

6)
Eventual vício formal na convocação é sanado pelo comparecimento e participação dos agravantes na assembleia, sem demonstração de prejuízo efetivo, em aplicação do princípio do
pas de nullité sans grief
, conforme entendimento jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Obras de caráter predominantemente necessário e urgente, comprovadas por laudos técnicos e alertas de órgãos oficiais como a Defesa Civil, afastam a exigência de quórum qualificado previsto para obras voluptuárias (inciso I do art. 1.341 do Código Civil).

2. A realização de obras necessárias e urgentes em condomínio pode ocorrer independentemente de autorização assemblear, conforme autoriza o § 1º do art. 1.341 do Código Civil.

3. Eventual vício formal na convocação de assembleia condominial é sanado pelo comparecimento e participação dos condôminos, sem demonstração de prejuízo, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.341, incisos I e II, e §§ 1º, 2º, 3º e 4º; Lei nº 4.591/64, art. 10; Convenção do Edifício Residencial Brasília, § 3º do art. 46.

Jurisprudência relevante citada:
TJRJ, Apelação Cível nº 0287606-84.2017.8.19.0001, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 14.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004169-72.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: WELITON BALTAZAR ALVES e outros (5)

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL BRASILIA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL. OBRAS. QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO. NATUREZA NECESSÁRIA E URGENTE. LAUDO DA DEFESA CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto em face de decisão que indeferiu a suspensão dos efeitos de deliberação assemblear que aprovou a realização de obras de reforma no condomínio edilício.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há 3 questões em discussão: (i) definir a natureza das obras aprovadas em assembleia condominial, se voluptuárias, úteis ou necessárias, para fins de aferição do quórum de deliberação; (ii) verificar a regularidade da convocação para a assembleia; (iii) determinar a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
As obras em questão ostentam natureza necessária e urgente, comprovada por elementos probatórios, como o OFÍCIO SEMIC Nº 055/2025 da Defesa Civil do Município de Guarapari, que sugeriu a desocupação do edifício por risco iminente, além de laudo técnico de engenharia e relatório de inspeção das tubulações de gás.

4)
Dada a preponderância de intervenções essenciais à segurança e habitabilidade, afasta-se a exigência de quórum qualificado de dois terços dos condôminos, previsto no inciso I do art. 1.341 do Código Civil para obras voluptuárias, além de que o § 1º do mesmo artigo, autoriza sejam obras necessárias realizadas até mesmo pelo síndico, independentemente de autorização assemblear.

5)
Não há irregularidade na convocação da assembleia quando o edital obedece o prazo mínimo de 5 dias, estipulado no § 3º do artigo 46 da Convenção do Condomínio, sendo amplamente divulgado entre os condôminos.

6)
Eventual vício formal na convocação fora sanado pelo comparecimento e participação dos agravantes na assembleia, sem demonstração de prejuízo efetivo, em aplicação do princípio do
pas de nullité sans grief
, conforme entendimento jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Obras de caráter predominantemente necessário e urgente, comprovadas por laudos técnicos e alertas de órgãos oficiais como a Defesa Civil, afastam a exigência de quórum qualificado previsto para obras voluptuárias (inciso I do art. 1.341 do Código Civil).

2. A realização de obras necessárias e urgentes em condomínio pode ocorrer independentemente de autorização assemblear, conforme autoriza o § 1º do art. 1.341 do Código Civil.

3. Eventual vício formal na convocação de assembleia condominial é sanado pelo comparecimento e participação dos condôminos, sem demonstração de prejuízo, em aplicação do princípio pas de nullité sans grief.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.341, incisos I e II, e §§ 1º, 2º, 3º e 4º; Lei nº 4.591/64, art. 10; Convenção do Edifício Residencial Brasília, § 3º do art. 46.

Jurisprudência relevante citada:
TJRJ, Apelação Cível nº 0287606-84.2017.8.19.0001, Rel. Des. Ricardo Couto de Castro, j. 14.06.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende, insurgem-se os agravantes contra assembleia condominial pela qual se aprovou a realização de obras no
Condomínio do Edifício Residencial Brasília.

Segundo defendem, a assembleia exigiria quórum de 2/3 dos condôminos, conforme inciso I do art. 1.341 do Código Civil, ou mesmo unanimidade, caso se configure alteração de fachada, nos termos do art. 10 da Lei nº 4.591/64.

A esse respeito, sublinhe-se que a análise da ata assemblear de 23 de janeiro de 2025, embora registre a votação para escolha da construtora e a forma de pagamento da reforma geral, não é, por si só, elemento isolado para caracterizar a aprovação da obra como um todo naquele ato.

Conforme demonstrado pelo agravado em contraminuta, a discussão sobre a necessidade de reformas no edifício exsurge pretérita, tendo sido objeto de diversas deliberações em assembleias anteriores.

O recorrido destaca a ata de 29/08/2021, na qual aprovou-se a reforma de fachadas e a instituição de cotas extraordinárias a tal fim.

Importante salientar, porém, que a urgência e a necessidade das obras ora questionadas encontram forte lastro probatório, notadamente no OFÍCIO SEMIC Nº 055/2025, emitido pela Defesa Civil do Município de Guarapari em 09 de abril de 2025, o qual, após análise de laudo técnico de engenharia, sugeriu a desocupação de toda a área e apartamentos do Condomínio, tendo em vista o risco iminente, para que a empresa contratada pudesse executar os reparos com a maior brevidade possível.

Adicionalmente, o Laudo Técnico de Engenharia detalha a condição crítica de diversos sistemas da edificação, como guarda-corpos, janelas, sistema elétrico e fachada, concluindo pela necessidade imperativa de reformas urgentes para garantir a segurança e funcionalidade do prédio.

Tais elementos probatórios indicam, com considerável densidade, que as obras, em maior parte, ostentam caráter necessário e urgente, o que, nos termos do § 1º do art. 1.341 do Código Civil, permite a realização até mesmo independentemente de autorização assemblear pelo síndico, ou, em caso de omissão dele, por qualquer condômino.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1
º
As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Não fosse o bastante, o relatório de inspeção adunado, emitido pela empresa Morello Instalações de Gás em dezembro de 2024 (Id. 13719476), aponta comprometimento das tubulações de gás encanado.

Assim, a alegação de necessidade de quórum qualificado para obras voluptuárias perde robustez diante da aparente preponderância de intervenções de natureza essencial à segurança e habitabilidade do edifício.

Do ponto de vista lógico-jurídico, a exigência de quóruns qualificados para obras voluptuárias visa proteger os condôminos de gastos supérfluos, mas não pode servir de óbice à realização de obras indispensáveis à própria conservação e segurança do patrimônio comum, especialmente quando atestada por órgãos oficiais como a Defesa Civil.

No que concerne ao alegado vício na convocação da assembleia, os agravantes sustentam que a Convenção de Condomínio exigiria um prazo de oito dias, enquanto a convocação teria ocorrido com antecedência de quatro a cinco dias.

Contudo, a própria Convenção do
Edifício Residencial Brasília
, no § 3º do artigo 46, estabelece um prazo mínimo de 05 (cinco) dias entre a data da postagem ou do protocolo da carta de convocação e a data de sua realização.

No caso, há indícios de que o edital de convocação para a assembleia de 23 de janeiro de 2025 fora submetido a ampla divulgação, inclusive por meio de comunicação em grupo de WhatsApp do condomínio em 17 de janeiro de 2025, atendendo ao prazo mínimo convencional.

Ademais, é pacífico na jurisprudência o entendimento de que eventuais irregularidades formais na convocação podem ser sanadas pelo comparecimento e participação dos condôminos na assembleia, sem que se demonstre prejuízo efetivo, em aplicação do princípio do
pas de nullité sans grief:

APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ANULAÇÃO DE AGE - PRAZO DE CONVOCAÇÃO - QUORUM ESPECÍFICO PARA DELIBERAÇÕES - PRINCÍPIO DO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF.

1.Ação proposta para desconstituir Assembleia Geral Extraordinária referente à cobertura da área da churrasqueira e às aulas de introdução ao meio aquático para crianças até 7 anos. Alegação de ausência de cumprimento do prazo mínimo entre a convocação e a realização e desrespeito ao quórum para as deliberações.

2.Cumprimento do prazo de 08 dias entre a convocação, em 23.10.2017, e a realização da AGE, em 30.10.2017, conforme determinado na Convenção, se computado o dia da convocação. Ciência dos condôminos que pode ocorrer a partir da data de expedição da convocação e que tem relevância para a sua realização, a teor do art. 1.354, C.C.

3.
Participação do autor nas deliberações, fazendo constar seu voto e impugnações. Ausência de impugnação quanto ao prazo de convocação, a denotar concordância quanto a esse requisito. Incidência do princípio pas de nulité sans grief.

4.Ausência de demonstração da necessidade de quórum específico de 2/3 para a deliberação das matérias, não se desincumbindo do ônus atribuído pelo art. 333, I, do CPC.

5.Ausência de irresignação dos demais condôminos durante seis anos, devendo ser mantido o interesse da coletividade.

6.Reforma da sentença que anulou a AGE. Provimento do recurso.

(TJRJ, 0287606-84.2017.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). RICARDO COUTO DE CASTRO - Julgamento: 14/06/2023 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)

No contexto em questão, os agravantes participaram da assembleia, não se vislumbrando, a priori, prejuízo que justifique a anulação do ato por este motivo.

A compreensão jurisprudencial desta Corte, bem como dos Tribunais Superiores, tem se firmado no sentido de que a instrumentalidade das formas deve prevalecer quando o ato atingiu sua finalidade essencial, qual seja, a de garantir a ciência e a participação dos interessados.

Vencido esse ponto, a alegação de que a aprovação das obras na assembleia de 23/01/2025 seria o ato fundador da obrigação também se mostra questionável, pois, como já mencionado e comprovado por meio das atas de assembleias anteriores, a necessidade da reforma e a instituição de taxas extras para tal finalidade já vinham sendo deliberadas desde, pelo menos, 2021.

Noutro viés, a análise do
periculum in mora
também não favorece a pretensão recursal, não havendo indícios de que o início da execução das obras poderá acarretar perigo de dano iminente aos agravantes.

Configura-se, destarte, possível
periculum in mora inverso
, em que a não realização das obras, ou sua postergação, poderia acarretar danos ainda mais graves e de mais difícil reparação do que aqueles alegados pelos agravantes.

Ademais, o Condomínio já celebrou contratos com a empresa construtora e com fornecedores, os quais preveem cláusulas penais para o caso de rescisão injustificada, o que agrava o prejuízo financeiro para a coletividade condominial caso a liminar fosse deferida.

No que tange especificamente à alegação de que o projeto contemplaria a instalação de uma banheira "jacuzzi", o agravado esclarece que tal item, se considerado voluptuário, representa parcela ínfima do orçamento total (R$ 85.000,00) e pode ser suprimido do escopo da obra, não invalidando a totalidade da reforma necessária.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento
.

É como voto.

Não havendo isenção legal e não se enquadrando o presente julgamento nas hipóteses de dispensa previstas na Resolução nº 031/2025 deste Tribunal de Justiça, remetam-se os autos à Contadoria Judicial para apuração de eventuais custas remanescentes.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual 18-22/08/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.