Tribunal: TJES
Processo: 0025496-97.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-12-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA NÃO CONHECIDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA QUE INTEGRA CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO PELA PARTE. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO GERA PROCEDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PEDIDO DO CONSUMIDOR. MORA DO COMPRADOR NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. RETENÇÃO DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Estevão Prezentino Sant’Anna contra sentença proferida nos autos da “Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais”, ajuizada em face da Torezani Construtora Ltda., visando à restituição de valores pagos a título de taxa condominial, indenização por lucros cessantes e danos morais, sob a alegação de que a construtora reteve indevidamente as chaves do imóvel adquirido. A sentença reconheceu a mora do autor na quitação do financiamento, julgando improcedentes os pedidos. A parte apelada, em contrarrazões, apresentou duas preliminares: (i) impugnação à gratuidade de justiça concedida ao apelante e (ii) alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a análise da impugnação à gratuidade de justiça nas contrarrazões; (ii) verificar a ocorrência de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (iii) estabelecer se a mora do comprador na obtenção de financiamento afasta a responsabilidade da construtora pela não entrega das chaves; e (iv) determinar se o pagamento de taxas condominiais antes da posse é indevido e se houve omissão judicial quanto à aplicação da pena de confissão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impugnação à gratuidade de justiça formulada nas contrarrazões é incabível, por se tratar de capítulo autônomo da sentença, que deveria ter sido atacado por meio de recurso próprio.

Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal, pois o recurso apresenta impugnações específicas aos fundamentos da sentença, conforme jurisprudência do STJ.

A relação jurídica entre as partes é de consumo, mas a inversão do ônus da prova não é automática nem suficiente para afastar o conteúdo de cláusulas contratuais expressas não desconstituídas por qualquer prova.

A mora na obtenção do financiamento, devidamente comprovada, legitima a retenção das chaves pela construtora, conforme cláusula contratual expressa e previsão do art. 476 do Código Civil.

O pagamento das taxas condominiais pelo comprador, mesmo antes da posse, é devido quando o atraso decorre exclusivamente de sua conduta, não sendo configurada qualquer abusividade.

A ausência de entrega das chaves pela construtora não configura ato ilícito, mas exercício regular de direito, afastando o dever de indenizar.

A alegação de omissão quanto à pena de confissão é irrelevante, uma vez que a controvérsia foi decidida com base em prova documental robusta, sendo desnecessária a valoração de prova oral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação à gratuidade de justiça concedida na sentença deve ser veiculada por meio de recurso próprio, não podendo ser apreciada nas contrarrazões.

A existência de similitude entre a peça recursal e a inicial não configura, por si só, afronta ao princípio da dialeticidade, quando presentes impugnações específicas à sentença.

A mora do comprador na obtenção do financiamento afasta a responsabilidade da construtora pela entrega das chaves, que pode retê-las legitimamente.

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode ser atribuída ao comprador, mesmo antes da posse, quando a imissão é inviabilizada por sua própria mora.

A omissão judicial quanto à pena de confissão não gera nulidade se a decisão se baseia em prova documental suficiente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 112 e 476; CPC, arts. 373, I, 385, § 1º, 386, 932, III, 1.010, II e III, 85, § 11, 98, § 3º; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017.

TJES, Apelação Cível nº 0019552-51.2013.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível.

TJES, Apelação Cível nº 0029033-13.2013.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 3ª Câmara Cível, j. 27.03.2025.

TJES, Apelação Cível nº 024140113028, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, 2ª Câmara Cível, j. 25.09.2018.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025496-97.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESTEVAO PREZENTINO SANT ANNA

APELADO: TOREZANI CONSTRUTORA LTDA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA NÃO CONHECIDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA QUE INTEGRA CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO PELA PARTE. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO GERA PROCEDÊNCIA AUTOMÁTICA DO PEDIDO DO CONSUMIDOR. MORA DO COMPRADOR NA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. RETENÇÃO DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Estevão Prezentino Sant’Anna contra sentença proferida nos autos da “Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais”, ajuizada em face da Torezani Construtora Ltda., visando à restituição de valores pagos a título de taxa condominial, indenização por lucros cessantes e danos morais, sob a alegação de que a construtora reteve indevidamente as chaves do imóvel adquirido. A sentença reconheceu a mora do autor na quitação do financiamento, julgando improcedentes os pedidos. A parte apelada, em contrarrazões, apresentou duas preliminares: (i) impugnação à gratuidade de justiça concedida ao apelante e (ii) alegação de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a análise da impugnação à gratuidade de justiça nas contrarrazões; (ii) verificar a ocorrência de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (iii) estabelecer se a mora do comprador na obtenção de financiamento afasta a responsabilidade da construtora pela não entrega das chaves; e (iv) determinar se o pagamento de taxas condominiais antes da posse é indevido e se houve omissão judicial quanto à aplicação da pena de confissão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impugnação à gratuidade de justiça formulada nas contrarrazões é incabível, por se tratar de capítulo autônomo da sentença, que deveria ter sido atacado por meio de recurso próprio.

Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal, pois o recurso apresenta impugnações específicas aos fundamentos da sentença, conforme jurisprudência do STJ.

A relação jurídica entre as partes é de consumo, mas a inversão do ônus da prova não é automática nem suficiente para afastar o conteúdo de cláusulas contratuais expressas não desconstituídas por qualquer prova.

A mora na obtenção do financiamento, devidamente comprovada, legitima a retenção das chaves pela construtora, conforme cláusula contratual expressa e previsão do art. 476 do Código Civil.

O pagamento das taxas condominiais pelo comprador, mesmo antes da posse, é devido quando o atraso decorre exclusivamente de sua conduta, não sendo configurada qualquer abusividade.

A ausência de entrega das chaves pela construtora não configura ato ilícito, mas exercício regular de direito, afastando o dever de indenizar.

A alegação de omissão quanto à pena de confissão é irrelevante, uma vez que a controvérsia foi decidida com base em prova documental robusta, sendo desnecessária a valoração de prova oral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação à gratuidade de justiça concedida na sentença deve ser veiculada por meio de recurso próprio, não podendo ser apreciada nas contrarrazões.

A existência de similitude entre a peça recursal e a inicial não configura, por si só, afronta ao princípio da dialeticidade, quando presentes impugnações específicas à sentença.

A mora do comprador na obtenção do financiamento afasta a responsabilidade da construtora pela entrega das chaves, que pode retê-las legitimamente.

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode ser atribuída ao comprador, mesmo antes da posse, quando a imissão é inviabilizada por sua própria mora.

A omissão judicial quanto à pena de confissão não gera nulidade se a decisão se baseia em prova documental suficiente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 112 e 476; CPC, arts. 373, I, 385, § 1º, 386, 932, III, 1.010, II e III, 85, § 11, 98, § 3º; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017.

TJES, Apelação Cível nº 0019552-51.2013.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível.

TJES, Apelação Cível nº 0029033-13.2013.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 3ª Câmara Cível, j. 27.03.2025.

TJES, Apelação Cível nº 024140113028, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, 2ª Câmara Cível, j. 25.09.2018.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025496-97.2018.8.08.0035

APELANTE:
ESTEVÃO PREZENTINO SANT’ANNA

APELADA:
TOREZANI CONSTRUTORA LTDA

RELATORA
: DESª MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ESTEVÃO PREZENTINO SANT’ANNA
contra a r. sentença do id. 16846040, que julgou improcedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos da “Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais” ajuizada pelo apelante em desfavor de
TOREZANI CONSTRUTORA LTDA
.

Em contrarrazões, a parte apelada apresenta impugnação à gratuidade de justiça e preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal. Passo ao exame das matérias aventadas, cujo exame precede o mérito recursal.

DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA

A apelada impugna a concessão dos benefícios da justiça gratuita ao apelante.

Entendo, contudo, que a via não é adequada para o recorrido se insurgir contra a questão, pois a benesse foi concedida em sentença e, ao integrar o capítulo do comando sentencial, deveria a recorrida apresentar o competente recurso sobre a questão. Sobre a questão:

2.
O juízo a quo afastou a impugnação à gratuidade de justiça na sentença, pois alegada em preliminar de impugnação ao embargos à execução, de forma que esse ponto se trata de verdadeiro capítulo do comando sentencial em referência. Para se insurgir sobre esse ponto, deveria o Apelado interpor o recurso competente, o que não foi feito, não sendo possível discutir a questão em preliminar de contrarrazões. Reconhecida a inadequação da via eleita quanto ao pedido de revogação dos benefícios da justiça gratuita
. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0000189-27.2020.8.08 .0018, Relator.: GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES, 1ª Câmara Cível)

Dessa forma,
não conheço
da impugnação aventada pela inadequação da via.

É como voto.

DA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL

A recorrida sustenta, ainda, em contrarrazões recursais, que há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal pela ausência de impugnação específica à fundamentação da sentença, tendo ocorrido mera transcrição de manifestações anteriores.

Sem razão.

O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III e 1.010, II e III do Código de Processo Civil, indica que os fundamentos do recurso devem guardar correspondência com a decisão atacada, com a impugnação específica dos argumentos nela apresentados.

Sobre a questão, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a petição inicial, por si só, não se revela suficiente para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “
a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos
”. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017.)

No caso sob exame, nota-se que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juízo
a quo
.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar alegada.

É como voto.

Diante disso, conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, pelo que passo à análise do mérito recursal.

MÉRITO

Em seu recurso (id. 16846048), o apelante alega, em síntese, que a sentença deixou de aplicar as normas do Código de Defesa do Consumidor, cuja incidência seria obrigatória em razão da inequívoca relação de consumo estabelecida entre as partes, devendo ser reconhecida a vulnerabilidade do consumidor e, por consequência, aplicada a inversão do ônus da prova.

Afirma que o juízo de origem incorreu em contradição por reconhecer a legalidade da retenção das chaves e, ao mesmo tempo, indeferir o pedido de restituição das taxas condominiais pagas indevidamente entre fevereiro e agosto de 2017, em afronta à Cláusula Sexta, §1º, do contrato firmado.

Argumenta que a sentença não enfrentou, com profundidade, a distinção entre posse provisória e posse definitiva, desconsiderando a expectativa legítima de posse decorrente da atuação da corretora da apelada e da cláusula contratual que admite posse precária antes da quitação total.

Sustenta que houve omissão quanto ao pedido de aplicação da pena de confissão à apelada, em razão da inépcia do preposto que compareceu à audiência sem conhecimento dos fatos controvertidos, em prejuízo da verdade dos autos.

Com isso, requer o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar integralmente a sentença, com a procedência dos pedidos constantes na exordial.

Em contrarrazões (id. 16846049), a apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

Muito bem.

O apelante, ora autor nos autos de origem, ingressou com a demanda narrando que firmou contrato de promessa de compra e venda com a apelada em 18/01/2017 para aquisição de um apartamento (unidade 104, Ed. Primo Fanelli) pelo valor total de R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais), com a previsão de pagamento por meio de um sinal arbitrado em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) e o restante, que perfazia R$ 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil reais), via financiamento bancário/FGTS, com vencimento em 160 (cento e sessenta) dias a partir da assinatura da avença.

Descreve o recorrente que, embora o contrato não previsse impedimento, a ré condicionou unilateralmente a entrega da posse à liberação do valor financiado e, mesmo impedido de usufruir do imóvel, foi compelido a pagar as taxas condominiais referentes aos meses de fevereiro a agosto de 2017.

Assim, requereu: (i) indenização por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes, de R$ 1.400,00 mensais (Jan/2017 a Set/2017); (ii) aplicação de multa diária de R$ 150,00 (Jan/2017 a Set/2017); (iii) restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais (Fev/2017 a Ago/2017); (iv) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

Após regular tramitação do feito, sobreveio a r. Sentença (id. 16846040), que julgou improcedentes os pedidos, tendo o magistrado
a quo
reconhecido que o autor estava em mora, pois o prazo para obtenção do financiamento - fixado contratualmente em 120 dias - expirou em junho de 2017, ao passo que o pagamento só ocorreu em abril de 2018 e, assim, aplicou a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), entendendo que a retenção das chaves pela ré configurou "mero exercício regular do seu direito".

Sem delongas, acertado o entendimento do julgador singular.

De início, cumpre assinalar que a relação jurídica entre a construtora apelada e o adquirente do imóvel, ora apelante, é, de fato, de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, atraindo a incidência da legislação protetiva.

Todavia, ainda que se reconheça a aplicabilidade do diploma consumerista, a inversão do ônus da prova,
in casu
, não teria o condão de alterar o resultado da lide.

A inversão do ônus probatório não é automática e visa facilitar a defesa do consumidor quando há verossimilhança de suas alegações ou hipossuficiência técnica/probatória, contudo, a sua aplicação não induz à procedência imediata do pedido, tampouco serve para sobrepor uma suposta tratativa verbal a um instrumento contratual assinado pelas partes.

Nesse sentido, ainda que se reconheça eventual primazia da realidade (CC, art. 112), incumbe ao apelante, ora autor, a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I) para demonstrar qualquer ponto diferente da previsão constante na avença, o que não foi feito.

No caso dos autos, é incontroverso que houve problemas na obtenção do financiamento pelo recorrente e, assim, a apelada desincumbiu-se de seu ônus ao apresentar o Contrato de Promessa de Compra e Venda, o qual, em sua Cláusula Quarta , estabelece de forma inequívoca que a posse em caráter definitivo só seria transmitida "após a total quitação dos itens 'a' e 'b' (sinal e financiamento)".

Nesse particular, a prova documental demonstra que o apelante tinha um prazo para pagar o valor referente ao financiamento financiamento, cujo vencimento se deu em junho de 2017 (Cláusula Segunda), bem como condicionava expressamente na Cláusula Quarta a transmissão da posse em caráter definitivo à total quitação dos itens "a" (sinal) e "b”. Vejamos a previsão:

CLÁUSULA SEGUNDA: [...] Parágrafo primeiro: caso haja parcela(s) para ser(em) financiada(s), a liberação de tal valor ficará a cargo único e exclusivo dos PROMITENTES COMPRADORES. Essa liberação deverá ser feita no prazo máximo de até 120 (cento e vinte) dias, salvo motivo de força maior tais como: greve bancária, instabilidade econômica e disponibilidade cartorária, a partir da entrega dos documentos no imóvel no órgão financiador e após essa data será aplicada a multa especificada no Parágrafo Terceiro desta Cláusula Segunda.

CLÁUSULA QUARTA: 0 PROMITENTE VENDEDOR transmite aos PROMITENTES COMPRADORES a posse do imóvel compromissado em caráter DEFINITIVO após a total quitação dos itens "a"e "b" da Cláusula Segunda deste instrumento, data em que então deverá defendê-lo de qualquer turbação ou esbulho, podendo fazer no imóvel as benfeitorias que julgar necessárias, obedecendo as posturas municipais e os regulamentos administrativos. [...]

O apelante, por outro lado, fundamenta seu pleito em supostas conversas inseridas no aplicativo “WhatsApp” com um corretor, cuja autenticidade é duvidosa, deixando de apresentar o mínimo indício de verossimilhança de sua alegação (CPC, art. 373, I) que justificasse a inversão pleiteada para fins de desconstituir o pacto escrito.

Desse modo, houve o inadimplemento por parte do apelante, pois o pagamento da parcela relativa ao financiamento só ocorreu em abril de 2018, ultrapassando o lapso de cento e vinte dias previsto contratualmente.

Nos contratos bilaterais, como o de promessa de compra e venda, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento do outro, consoante dispõe o artigo 476 do Código Civil.

Estando o apelante em mora com sua obrigação, não lhe era lícito exigir da apelada a contraprestação de entrega das chaves e, assim, a retenção do imóvel pela construtora foi um legítimo exercício regular de direito, e não um ato ilícito ou "abusivo", como quer fazer crer o recorrente.

Correta, assim, a sentença ao rechaçar a tese de descumprimento contratual pela construtora. Sobre a questão:

[...] Tese de julgamento: 1.
A construtora não responde pelo atraso na entrega das chaves quando a mora decorre do comprador, especialmente pela ausência de quitação do saldo devedor.
[...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00195525120138080048, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível)

Imperioso afastar, ainda, eventual enfrentamento sobre posse provisória e posse definitiva, considerando que a Cláusula Quarta do contrato acima transcrita condiciona a posse definitiva à quitação integral.

Acerca da alegada contradição na sentença por validar a retenção das chaves e negar a restituição dos valores condominiais, também não assiste razão ao apelante.

A regra geral de que as despesas condominiais são devidas pelo comprador apenas após a imissão na posse é excepcionada pela jurisprudência quando a não entrega do imóvel ocorre por culpa ou mora exclusiva do próprio comprador, vejamos:

[...] IV. DISPOSITIVO E TESE: 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 8.
A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o promissário comprador a partir da imissão na posse, salvo se a ausência dessa posse decorrer de sua culpa exclusiva.
9.
A demora na obtenção de financiamento por parte do comprador não caracteriza mora do vendedor na entrega das chaves
. 10. A negativação do nome do devedor em decorrência do não pagamento de taxas condominiais constitui exercício regular de direito, não configurando ato ilícito. (TJ-ES, APELAÇÃO CÍVEL nº 0029033-13.2013.8.08.0024, Rel. Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Terceira câmara cível, Data de Julgamento: 27/03/2025).

[...] I.IX.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais advém da efetiva posse do imóvel, que ocorre com a entrega das chaves. Sucede, contudo, que no caso em tela, o atraso na entrega das chaves ocorreu por culpa exclusiva de ANGELO AUGUSTO FONTANA e MÁRCIA TONIATO FONTANA, sendo certo, que caso tivessem optado pelo pagamento do saldo final do Contrato em 1º/07/2013, já estariam na posse do imóvel quando iniciou a obrigação do pagamento das cotas condominiais
. [...] (TJES, Classe: Apelação, 024140113028, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/09/2018, Data da Publicação no Diário: 24/10/2018)

Desse modo, o imóvel estava à disposição do apelante, pendente apenas do pagamento que ele, por sua conta e risco, atrasou por quase um ano (de junho/2017 a abril/2018), de forma que não pode se beneficiar da própria torpeza para transferir os encargos do imóvel à vendedora, que apenas exercia seu direito de retenção (CC, art. 476).

Uma vez que a retenção das chaves pela apelada configurou exercício regular de direito, resta ausente o ato ilícito, pressuposto basilar da responsabilidade civil.

Por fim, no tocante à apontada existência de omissão pelo julgador por não analisar o pedido de aplicação da pena de confesso à apelada, convém esclarecer que eventual aplicação da confissão ficta (CPC, art. 385, § 1º, e art. 386) gera uma presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pela parte contrária, a qual deve ser sopesada com as demais provas dos autos.

No caso em tela, a controvérsia central foi decidida com base em prova documental, em especial o contrato firmado entre as partes e a prova da mora do apelante, sendo desnecessária a aplicação da prova oral.

Ainda que o preposto tenha sido evasivo, tal fato não teria o condão de alterar o mérito da causa, que se ampara na literalidade do contrato e na mora incontroversa do próprio recorrente.

Portanto, embora se reconheça a omissão da sentença neste ponto, ela não gera nulidade, pois o mérito foi corretamente decidido com base em prova documental suficiente.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários para 12% (doze por cento), salientando que o apelante é beneficiário da justiça gratuita (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto de relatoria, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12% (doze por cento), salientando que o apelante é beneficiário da justiça gratuita (CPC, art. 98, § 3º).