Tribunal: TJES
Processo: 5019456-12.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-10-06

Ementa:
VOTO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
MIGUEL MARTELETE GUARNIEL
em face da decisão (ID 54577927)proferida pelo Juízo de Cachoeiro de Itapemirim - 1ª Vara Cível que, nos autos da ação de adjudicação compulsória proposta por
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
em desfavor do ora recorrente, de
VALDEMAR GUARNIER, MARCELA LIMA GUARNIEL e ITAMAR MÁXIMO BRANDÃO
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado para determinar que os requeridos
“se abstenham de arrendar, vender ou de realizarem qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão
”.

Em suas razões recursais (ID 11403430), o agravante sustenta, em síntese, que a despeito de ter firmado contrato de promessa de compra e venda com o autor, esse não adimpliu as parcelas previstas, motivo pelo qual não possui direito à aquisição da propriedade e, tampouco ao pleito antecipatório.

Devidamente intimado, o recorrido apresentou contrarrazões no ID 12540933, nas quais, além de pugnar pelo desprovimento do recurso, impugnou o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelo recorrente.

Por meio do despacho de ID 13308401, foi determinada a intimação do agravante para comprovar sua hipossuficiência, o que foi atendido por meio da petição de ID 13473157.

Pois bem.

Inicialmente,
mantenho
a decisão de ID 12162082 que deferiu o benefício da assistência judiciária em favor do recorrente, uma vez que compreendo que os elementos colacionados aos autos até o momento não infirmam a presunção de veracidade de que goza a sua declaração de hipossuficiência.

Dando prosseguimento, cumpre esclarecer que a demanda de origem consiste em ação de adjudicação compulsória por meio da qual o ora agravado,
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
, pretende a transferência da propriedade de imóvel rural que teria sido por ele adquirido a partir de contrato de promessa de compra e venda firmado com o ora agravante,
MIGUEL MARTELETE GUARNEL
.

Nesse contexto, a título de tutela de urgência, o autor requereu que fosse determinado ao requerido que se abstivesse de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão, o que foi deferido pelo Juízo
a quo
e ensejou a interposição do presente recurso.

Conforme relatado, as razões recursais pautam-se na tese de que o recorrido não teria adimplido as parcelas pactuadas no contrato de promessa de compra e venda e, por isso, a tutela de urgência não poderia ter sido deferida a seu favor, inexistindo direito à adjudicação compulsória na ausência de prova da quitação integral do contrato.

Ocorre que, em sede de cognição sumária, própria desta fase inicial da demanda, na qual ainda não se deflagrou a instrução probatória, compreendo que os documentos juntados aos autos até o momento demonstram cenário distinto do alegado.

Isso porque nos contratos acostados pelo autor foi dada quitação integral ao comprador, ora agravado, vejamos (ID 11404522):

1º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente 1/2 (meio algueire)[sic] tendo a divisão da estrada para baixo, ou seja, sendo possuidor da área do terreno da estrada para baixo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

2º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] e MARCELA LIMA GUARNIEL [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente (1 algueire) um algueire [sic] [...] situado no município de Atílio Vivacqua, Estado do Espírito Santo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

Portanto, a despeito de o recorrente afirmar que o autor não comprovou o adimplemento de suas obrigações, as provas produzidas até o momento demonstram cenário oposto, eis que no próprio ato de confecção da promessa de compra e venda os promitentes vendedores deram quitação ao promissário comprador.

Sob esse enfoque, constando cláusula de quitação integral e irrevogável no contrato de compra e venda apresentado pelo autor - cuja autenticidade é incontroversa nos autos -, o ônus probatório de desconstituir a aludida declaração recai sobre o réu, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC.

Sucede que o requerido, ora agravante, não produziu qualquer prova até o presente momento que infirme a presunção de quitação constante no instrumento contratual, circunstância que fragiliza a tese recursal.

Em casos tais, a jurisprudência pátria reconhece que é ônus do requerido infirmar a cláusula de quitação constante no contrato de promessa de compra e venda para obstar a adjudicação compulsória, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO.
RECUSA INJUSTIFICADA DA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência e danos morais, ajuizada por adquirentes de imóvel residencial, para reconhecer o direito à adjudicação compulsória e determinar o registro da propriedade em favor dos autores, com cancelamento de averbação e condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I)
definir se estão presentes os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória, notadamente a quitação do preço avençado; (II)
verificar se a cláusula contratual declarando o pagamento integral e a quitação do valor ajustado é suficiente para suprir a ausência de comprovantes específicos do pagamento do sinal. III. Razões de decidir

3. A adjudicação compulsória é cabível quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com preço integralmente quitado, e recusa injustificada da parte vendedora em outorgar a escritura definitiva, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 4.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral e confere quitação plena ao promitente comprador tem presunção de veracidade e eficácia, sendo ônus da parte contrária demonstrar a inexistência do adimplemento (art. 373, II, do CPC). 5. A ausência de documentos complementares (recibos, extratos bancários ou declarações fiscais) não elide a força probatória do contrato, quando este contém cláusula expressa de quitação, não impugnada de forma eficaz
. [...] lV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral do preço e confere quitação ao comprador constitui prova suficiente do adimplemento para fins de adjudicação compulsória, salvo prova inequívoca em sentido contrário.
2. A recusa imotivada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva autoriza o deferimento da adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 3. A revogação da procuração outorgada ao comprador não afasta a obrigação de transferência da propriedade quando presentes os requisitos legais do negócio jurídico. [...] (TJMG; APCV 5007289-34.2022.8.13.0342; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Ivone Guilarducci; Julg. 17/07/2025; DJEMG 25/07/2025)

[...] EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DOS RÉUS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALEGAÇÃO DE FALTA DE REPRESENTAÇÃO E INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. CONTRATO ASSINADO E EXECUTADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
A validade de contrato particular de compra e venda celebrado por preposto da loteadora, com participação presencial de seu proprietário e quitação expressa do preço, não pode ser afastada por alegações genéricas e não comprovadas de ausência de poderes de representação, especialmente quando a posse do imóvel foi imediatamente transferida e exercida pelo autor por longo período sem oposição.

O contrato firmado em 2009 contém declaração de quitação do valor integral à vista, cláusula que goza de presunção relativa de veracidade e não foi infirmada por prova em sentido contrário, sendo ônus dos réus comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.
O reconhecimento de firma não é requisito de validade de contratos particulares de compra e venda de imóveis, tampouco a ausência de registro impede o reconhecimento judicial da obrigação de formalizar a escritura quando preenchidos os requisitos da adjudicação compulsória.
A jurisprudência consolidada do TJMS reconhece que, uma vez comprovada a existência do contrato, a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor, é legítimo o pedido de adjudicação compulsória ou de outorga de escritura, mesmo que o contrato tenha sido informal.
Os próprios depoimentos colhidos nos autos confirmam a atuação habitual do signatário como representante informal da loteadora, bem como o efetivo pagamento e a posse contínua do imóvel pelo autor, conferindo legitimidade e eficácia ao negócio jurídico celebrado. Recurso conhecido e desprovido. (TJMS; AC 0803157-52.2018.8.12.0051; Itaquiraí; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Antonio Cavassa de Almeida; DJMS 28/07/2025; Pág. 101)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REVOGAÇÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONHECIMENTO DE CLÁUSULA "EM CAUSA PRÓPRIA". IMISSÃO NA POSSE. ÔNUS DA PROVA. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de revogação de instrumento público de mandato com cláusula em causa própria, reintegração de posse e adjudicação compulsória. A decisão de primeiro grau reconheceu a validade da revogação unilateral da procuração e negou os pedidos iniciais. II. Questões em discussão: (I) determinar a validade da cláusula de irrevogabilidade no instrumento de mandato público e a eficácia de sua revogação unilateral; (II) verificar a imissão na posse do imóvel objeto do contrato e a existência de prova de quitação do pagamento; (III) avaliar o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes de suposta deterioração do imóvel. III. Razões de decidir: O contrato de compra e venda com procuração pública contendo cláusula em causa própria é válido e impede a revogação unilateral, salvo comprovação de vício contratual ou inadimplemento, o que não foi demonstrado pela ré.
A cláusula de quitação do contrato presume o pagamento integral, transferindo à ré o ônus de impugná-la, nos termos do art. 320 do Código Civil, o que não foi feito de forma consistente.

A ausência de comprovação robusta de inadimplemento por parte do autor e a conduta omissiva da ré por mais de cinco anos reforçam a presunção de quitação e eficácia do contrato.
A ausência de comprovação de deterioração do imóvel inviabiliza a condenação por perdas e danos. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos e torna desnecessária a adjudicação compulsória. Redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do recurso. lV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e parcialmente provido. 1.
O contrato de compra e venda com cláusula de quitação presume o pagamento integral, salvo prova em contrário pelo vendedor.
2. A cláusula em causa própria em instrumento de mandato público torna sua revogação unilateral ineficaz, salvo demonstração inequívoca de inadimplemento ou vício contratual. 3. A ausência de comprovação de prejuízo inviabiliza a condenação por perdas e danos. 4. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos ao autor para proceder à escritura do imóvel, tornando desnecessária a adjudicação compulsória. [...] (TJGO; AC 5533382-53.2018.8.09.0107; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Itamar de Lima; DJEGO 20/03/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA.
PROVA DE COMPRA E VENDA E DA QUITAÇÃO.
PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a validade do contrato de compra e venda do imóvel e determinando a transferência da propriedade ao autor. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (I) saber se as razões recursais atendem ao princípio da dialeticidade; (II) saber se estão presentes os requisitos legais para o acolhimento da adjudicação compulsória, em especial a comprovação da contratação e da quitação; (III) verificar a alegada má-fé do autor. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ausência de dialeticidade foi rejeitada, pois as razões recursais enfrentaram os fundamentos da sentença de forma suficiente. 4. Restou comprovada nos autos a existência da relação contratual de compra e venda e o adimplemento da obrigação pelo autor. 5. Inexistem elementos probatórios que evidenciem má-fé por parte do autor, sendo irrelevantes alegações genéricas e desprovidas de lastro documental. 6.. A sentença está em conformidade com a jurisprudência dominante sobre adjudicação compulsória. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: 1.
É válida a sentença que reconhece o direito à adjudicação compulsória diante da prova da compra e venda e da quitação integral, ainda que o réu alegue má-fé sem comprovação.
2. O recurso de apelação que enfrenta minimamente os fundamentos da sentença observa o princípio da dialeticidade. (TJMT; AC 1026792-82.2023.8.11.0002; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias; Julg 03/07/2025; DJMT 03/07/2025)

Inclusive, é válido ressaltar que, em sede de ação possessória proposta pelo ora agravado em desfavor do ora recorrente que versava sobre o mesmo imóvel objeto da presente controvérsia, o agravante
nada afirmou a respeito de suposto inadimplemento por parte do ora agravado
, destacando apenas que não estaria esbulhando a propriedade do autor.

A propósito, confira-se excerto da contestação apresentada naqueles autos (ID 12659831):

[...] O autor [sic: réu] de fato vendeu os imóveis ao requerente [Amarildo] conforme consta nos contratos de compra e venda anexos à petição inicial, contudo, é importante frisar que um dos imóveis pertence também à filha do requerido, Marcela Lima Guarniel. [...]

O requerido ficou surpreso com o ajuizamento da presente demanda, pois, frisa-se, jamais esbulhou ou turbou a posse do requerente, tomando conhecimento do problema somente com a citação a presente ação.

Por todo o exposto, concluo que, até o presente momento, as provas produzidas demonstram houve quitação no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a autorizar, em uma primeira análise, a adjudicação compulsória e, via de consequência, o deferimento do pedido de tutela de urgência, para que o requerido se abstenha de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação ou realização de obras no imóvel em questão.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo incólume a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência.

É
como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/07/2025 às 15:19:32, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
58395029072025
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019456-12.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MIGUEL MARTELETE GUARNIEL

AGRAVADO: AMARILDO PINTO DE CARVALHO

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

VOTO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
MIGUEL MARTELETE GUARNIEL
em face da decisão (ID 54577927)proferida pelo Juízo de Cachoeiro de Itapemirim - 1ª Vara Cível que, nos autos da ação de adjudicação compulsória proposta por
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
em desfavor do ora recorrente, de
VALDEMAR GUARNIER, MARCELA LIMA GUARNIEL e ITAMAR MÁXIMO BRANDÃO
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado para determinar que os requeridos
“se abstenham de arrendar, vender ou de realizarem qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão
”.

Em suas razões recursais (ID 11403430), o agravante sustenta, em síntese, que a despeito de ter firmado contrato de promessa de compra e venda com o autor, esse não adimpliu as parcelas previstas, motivo pelo qual não possui direito à aquisição da propriedade e, tampouco ao pleito antecipatório.

Devidamente intimado, o recorrido apresentou contrarrazões no ID 12540933, nas quais, além de pugnar pelo desprovimento do recurso, impugnou o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelo recorrente.

Por meio do despacho de ID 13308401, foi determinada a intimação do agravante para comprovar sua hipossuficiência, o que foi atendido por meio da petição de ID 13473157.

Pois bem.

Inicialmente,
mantenho
a decisão de ID 12162082 que deferiu o benefício da assistência judiciária em favor do recorrente, uma vez que compreendo que os elementos colacionados aos autos até o momento não infirmam a presunção de veracidade de que goza a sua declaração de hipossuficiência.

Dando prosseguimento, cumpre esclarecer que a demanda de origem consiste em ação de adjudicação compulsória por meio da qual o ora agravado,
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
, pretende a transferência da propriedade de imóvel rural que teria sido por ele adquirido a partir de contrato de promessa de compra e venda firmado com o ora agravante,
MIGUEL MARTELETE GUARNEL
.

Nesse contexto, a título de tutela de urgência, o autor requereu que fosse determinado ao requerido que se abstivesse de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão, o que foi deferido pelo Juízo
a quo
e ensejou a interposição do presente recurso.

Conforme relatado, as razões recursais pautam-se na tese de que o recorrido não teria adimplido as parcelas pactuadas no contrato de promessa de compra e venda e, por isso, a tutela de urgência não poderia ter sido deferida a seu favor, inexistindo direito à adjudicação compulsória na ausência de prova da quitação integral do contrato.

Ocorre que, em sede de cognição sumária, própria desta fase inicial da demanda, na qual ainda não se deflagrou a instrução probatória, compreendo que os documentos juntados aos autos até o momento demonstram cenário distinto do alegado.

Isso porque nos contratos acostados pelo autor foi dada quitação integral ao comprador, ora agravado, vejamos (ID 11404522):

1º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente 1/2 (meio algueire)[sic] tendo a divisão da estrada para baixo, ou seja, sendo possuidor da área do terreno da estrada para baixo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

2º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] e MARCELA LIMA GUARNIEL [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente (1 algueire) um algueire [sic] [...] situado no município de Atílio Vivacqua, Estado do Espírito Santo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

Portanto, a despeito de o recorrente afirmar que o autor não comprovou o adimplemento de suas obrigações, as provas produzidas até o momento demonstram cenário oposto, eis que no próprio ato de confecção da promessa de compra e venda os promitentes vendedores deram quitação ao promissário comprador.

Sob esse enfoque, constando cláusula de quitação integral e irrevogável no contrato de compra e venda apresentado pelo autor - cuja autenticidade é incontroversa nos autos -, o ônus probatório de desconstituir a aludida declaração recai sobre o réu, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC.

Sucede que o requerido, ora agravante, não produziu qualquer prova até o presente momento que infirme a presunção de quitação constante no instrumento contratual, circunstância que fragiliza a tese recursal.

Em casos tais, a jurisprudência pátria reconhece que é ônus do requerido infirmar a cláusula de quitação constante no contrato de promessa de compra e venda para obstar a adjudicação compulsória, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO.
RECUSA INJUSTIFICADA DA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência e danos morais, ajuizada por adquirentes de imóvel residencial, para reconhecer o direito à adjudicação compulsória e determinar o registro da propriedade em favor dos autores, com cancelamento de averbação e condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I)
definir se estão presentes os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória, notadamente a quitação do preço avençado; (II)
verificar se a cláusula contratual declarando o pagamento integral e a quitação do valor ajustado é suficiente para suprir a ausência de comprovantes específicos do pagamento do sinal. III. Razões de decidir

3. A adjudicação compulsória é cabível quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com preço integralmente quitado, e recusa injustificada da parte vendedora em outorgar a escritura definitiva, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 4.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral e confere quitação plena ao promitente comprador tem presunção de veracidade e eficácia, sendo ônus da parte contrária demonstrar a inexistência do adimplemento (art. 373, II, do CPC). 5. A ausência de documentos complementares (recibos, extratos bancários ou declarações fiscais) não elide a força probatória do contrato, quando este contém cláusula expressa de quitação, não impugnada de forma eficaz
. [...] lV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral do preço e confere quitação ao comprador constitui prova suficiente do adimplemento para fins de adjudicação compulsória, salvo prova inequívoca em sentido contrário.
2. A recusa imotivada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva autoriza o deferimento da adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 3. A revogação da procuração outorgada ao comprador não afasta a obrigação de transferência da propriedade quando presentes os requisitos legais do negócio jurídico. [...] (TJMG; APCV 5007289-34.2022.8.13.0342; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Ivone Guilarducci; Julg. 17/07/2025; DJEMG 25/07/2025)

[...] EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DOS RÉUS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALEGAÇÃO DE FALTA DE REPRESENTAÇÃO E INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. CONTRATO ASSINADO E EXECUTADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
A validade de contrato particular de compra e venda celebrado por preposto da loteadora, com participação presencial de seu proprietário e quitação expressa do preço, não pode ser afastada por alegações genéricas e não comprovadas de ausência de poderes de representação, especialmente quando a posse do imóvel foi imediatamente transferida e exercida pelo autor por longo período sem oposição.

O contrato firmado em 2009 contém declaração de quitação do valor integral à vista, cláusula que goza de presunção relativa de veracidade e não foi infirmada por prova em sentido contrário, sendo ônus dos réus comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.
O reconhecimento de firma não é requisito de validade de contratos particulares de compra e venda de imóveis, tampouco a ausência de registro impede o reconhecimento judicial da obrigação de formalizar a escritura quando preenchidos os requisitos da adjudicação compulsória.
A jurisprudência consolidada do TJMS reconhece que, uma vez comprovada a existência do contrato, a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor, é legítimo o pedido de adjudicação compulsória ou de outorga de escritura, mesmo que o contrato tenha sido informal.
Os próprios depoimentos colhidos nos autos confirmam a atuação habitual do signatário como representante informal da loteadora, bem como o efetivo pagamento e a posse contínua do imóvel pelo autor, conferindo legitimidade e eficácia ao negócio jurídico celebrado. Recurso conhecido e desprovido. (TJMS; AC 0803157-52.2018.8.12.0051; Itaquiraí; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Antonio Cavassa de Almeida; DJMS 28/07/2025; Pág. 101)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REVOGAÇÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONHECIMENTO DE CLÁUSULA "EM CAUSA PRÓPRIA". IMISSÃO NA POSSE. ÔNUS DA PROVA. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de revogação de instrumento público de mandato com cláusula em causa própria, reintegração de posse e adjudicação compulsória. A decisão de primeiro grau reconheceu a validade da revogação unilateral da procuração e negou os pedidos iniciais. II. Questões em discussão: (I) determinar a validade da cláusula de irrevogabilidade no instrumento de mandato público e a eficácia de sua revogação unilateral; (II) verificar a imissão na posse do imóvel objeto do contrato e a existência de prova de quitação do pagamento; (III) avaliar o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes de suposta deterioração do imóvel. III. Razões de decidir: O contrato de compra e venda com procuração pública contendo cláusula em causa própria é válido e impede a revogação unilateral, salvo comprovação de vício contratual ou inadimplemento, o que não foi demonstrado pela ré.
A cláusula de quitação do contrato presume o pagamento integral, transferindo à ré o ônus de impugná-la, nos termos do art. 320 do Código Civil, o que não foi feito de forma consistente.

A ausência de comprovação robusta de inadimplemento por parte do autor e a conduta omissiva da ré por mais de cinco anos reforçam a presunção de quitação e eficácia do contrato.
A ausência de comprovação de deterioração do imóvel inviabiliza a condenação por perdas e danos. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos e torna desnecessária a adjudicação compulsória. Redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do recurso. lV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e parcialmente provido. 1.
O contrato de compra e venda com cláusula de quitação presume o pagamento integral, salvo prova em contrário pelo vendedor.
2. A cláusula em causa própria em instrumento de mandato público torna sua revogação unilateral ineficaz, salvo demonstração inequívoca de inadimplemento ou vício contratual. 3. A ausência de comprovação de prejuízo inviabiliza a condenação por perdas e danos. 4. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos ao autor para proceder à escritura do imóvel, tornando desnecessária a adjudicação compulsória. [...] (TJGO; AC 5533382-53.2018.8.09.0107; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Itamar de Lima; DJEGO 20/03/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA.
PROVA DE COMPRA E VENDA E DA QUITAÇÃO.
PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a validade do contrato de compra e venda do imóvel e determinando a transferência da propriedade ao autor. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (I) saber se as razões recursais atendem ao princípio da dialeticidade; (II) saber se estão presentes os requisitos legais para o acolhimento da adjudicação compulsória, em especial a comprovação da contratação e da quitação; (III) verificar a alegada má-fé do autor. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ausência de dialeticidade foi rejeitada, pois as razões recursais enfrentaram os fundamentos da sentença de forma suficiente. 4. Restou comprovada nos autos a existência da relação contratual de compra e venda e o adimplemento da obrigação pelo autor. 5. Inexistem elementos probatórios que evidenciem má-fé por parte do autor, sendo irrelevantes alegações genéricas e desprovidas de lastro documental. 6.. A sentença está em conformidade com a jurisprudência dominante sobre adjudicação compulsória. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: 1.
É válida a sentença que reconhece o direito à adjudicação compulsória diante da prova da compra e venda e da quitação integral, ainda que o réu alegue má-fé sem comprovação.
2. O recurso de apelação que enfrenta minimamente os fundamentos da sentença observa o princípio da dialeticidade. (TJMT; AC 1026792-82.2023.8.11.0002; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias; Julg 03/07/2025; DJMT 03/07/2025)

Inclusive, é válido ressaltar que, em sede de ação possessória proposta pelo ora agravado em desfavor do ora recorrente que versava sobre o mesmo imóvel objeto da presente controvérsia, o agravante
nada afirmou a respeito de suposto inadimplemento por parte do ora agravado
, destacando apenas que não estaria esbulhando a propriedade do autor.

A propósito, confira-se excerto da contestação apresentada naqueles autos (ID 12659831):

[...] O autor [sic: réu] de fato vendeu os imóveis ao requerente [Amarildo] conforme consta nos contratos de compra e venda anexos à petição inicial, contudo, é importante frisar que um dos imóveis pertence também à filha do requerido, Marcela Lima Guarniel. [...]

O requerido ficou surpreso com o ajuizamento da presente demanda, pois, frisa-se, jamais esbulhou ou turbou a posse do requerente, tomando conhecimento do problema somente com a citação a presente ação.

Por todo o exposto, concluo que, até o presente momento, as provas produzidas demonstram houve quitação no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a autorizar, em uma primeira análise, a adjudicação compulsória e, via de consequência, o deferimento do pedido de tutela de urgência, para que o requerido se abstenha de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação ou realização de obras no imóvel em questão.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo incólume a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência.

É
como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/07/2025 às 15:19:32, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
58395029072025
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: a unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo incolume a decisao que deferiu a tutela de urgencia requerida pelo autor.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
MIGUEL MARTELETE GUARNIEL
em face da decisão (ID 54577927)proferida pelo Juízo de Cachoeiro de Itapemirim - 1ª Vara Cível que, nos autos da ação de adjudicação compulsória proposta por
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
em desfavor do ora recorrente, de
VALDEMAR GUARNIER, MARCELA LIMA GUARNIEL e ITAMAR MÁXIMO BRANDÃO
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado para determinar que os requeridos
“se abstenham de arrendar, vender ou de realizarem qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão
”.

Em suas razões recursais (ID 11403430), o agravante sustenta, em síntese, que a despeito de ter firmado contrato de promessa de compra e venda com o autor, esse não adimpliu as parcelas previstas, motivo pelo qual não possui direito à aquisição da propriedade e, tampouco ao pleito antecipatório.

Devidamente intimado, o recorrido apresentou contrarrazões no ID 12540933, nas quais, além de pugnar pelo desprovimento do recurso, impugnou o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pelo recorrente.

Por meio do despacho de ID 13308401, foi determinada a intimação do agravante para comprovar sua hipossuficiência, o que foi atendido por meio da petição de ID 13473157.

Pois bem.

Inicialmente,
mantenho
a decisão de ID 12162082 que deferiu o benefício da assistência judiciária em favor do recorrente, uma vez que compreendo que os elementos colacionados aos autos até o momento não infirmam a presunção de veracidade de que goza a sua declaração de hipossuficiência.

Dando prosseguimento, cumpre esclarecer que a demanda de origem consiste em ação de adjudicação compulsória por meio da qual o ora agravado,
AMARILDO PINTO DE CARVALHO
, pretende a transferência da propriedade de imóvel rural que teria sido por ele adquirido a partir de contrato de promessa de compra e venda firmado com o ora agravante,
MIGUEL MARTELETE GUARNEL
.

Nesse contexto, a título de tutela de urgência, o autor requereu que fosse determinado ao requerido que se abstivesse de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação e/ou realização de obras no imóvel em discussão, o que foi deferido pelo Juízo
a quo
e ensejou a interposição do presente recurso.

Conforme relatado, as razões recursais pautam-se na tese de que o recorrido não teria adimplido as parcelas pactuadas no contrato de promessa de compra e venda e, por isso, a tutela de urgência não poderia ter sido deferida a seu favor, inexistindo direito à adjudicação compulsória na ausência de prova da quitação integral do contrato.

Ocorre que, em sede de cognição sumária, própria desta fase inicial da demanda, na qual ainda não se deflagrou a instrução probatória, compreendo que os documentos juntados aos autos até o momento demonstram cenário distinto do alegado.

Isso porque nos contratos acostados pelo autor foi dada quitação integral ao comprador, ora agravado, vejamos (ID 11404522):

1º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente 1/2 (meio algueire)[sic] tendo a divisão da estrada para baixo, ou seja, sendo possuidor da área do terreno da estrada para baixo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

2º Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda

Como outorgante vendedor o Sr. Miguel Martelete Guarniel [...] e sua esposa Maria Aparecida Lima Guarniel de ora em diante denominado(s) simplesmente por “PROMITENTES” e, de outro lado, como outorgado comprador AMARILDO PINTO DE CARVALHO [...] e MARCELA LIMA GUARNIEL [...] de ora em diante denominado simplesmente por “PROMISSÁRIO” tem entre si justo e contratado o que expõe nas seguintes cláusulas e condições que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

PRIMEIRA (OBJETO DE TRANSAÇÃO): os promitentes são senhores e legítimos possuidores de uma área de terreno que assim se descreve e se caracteriza: uma área de terreno medindo aproximadamente (1 algueire) um algueire [sic] [...] situado no município de Atílio Vivacqua, Estado do Espírito Santo. [...]

SEGUNDA (VALOR DA TRANSAÇÃO) O preço do presente, comprometido previamente e ajustado e previamente convencionado é de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais) em moeda corrente
dos quais damos plena e irrevogável quitação
.

Portanto, a despeito de o recorrente afirmar que o autor não comprovou o adimplemento de suas obrigações, as provas produzidas até o momento demonstram cenário oposto, eis que no próprio ato de confecção da promessa de compra e venda os promitentes vendedores deram quitação ao promissário comprador.

Sob esse enfoque, constando cláusula de quitação integral e irrevogável no contrato de compra e venda apresentado pelo autor - cuja autenticidade é incontroversa nos autos -, o ônus probatório de desconstituir a aludida declaração recai sobre o réu, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC.

Sucede que o requerido, ora agravante, não produziu qualquer prova até o presente momento que infirme a presunção de quitação constante no instrumento contratual, circunstância que fragiliza a tese recursal.

Em casos tais, a jurisprudência pátria reconhece que é ônus do requerido infirmar a cláusula de quitação constante no contrato de promessa de compra e venda para obstar a adjudicação compulsória, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO.
RECUSA INJUSTIFICADA DA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência e danos morais, ajuizada por adquirentes de imóvel residencial, para reconhecer o direito à adjudicação compulsória e determinar o registro da propriedade em favor dos autores, com cancelamento de averbação e condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I)
definir se estão presentes os requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória, notadamente a quitação do preço avençado; (II)
verificar se a cláusula contratual declarando o pagamento integral e a quitação do valor ajustado é suficiente para suprir a ausência de comprovantes específicos do pagamento do sinal. III. Razões de decidir

3. A adjudicação compulsória é cabível quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com preço integralmente quitado, e recusa injustificada da parte vendedora em outorgar a escritura definitiva, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 4.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral e confere quitação plena ao promitente comprador tem presunção de veracidade e eficácia, sendo ônus da parte contrária demonstrar a inexistência do adimplemento (art. 373, II, do CPC). 5. A ausência de documentos complementares (recibos, extratos bancários ou declarações fiscais) não elide a força probatória do contrato, quando este contém cláusula expressa de quitação, não impugnada de forma eficaz
. [...] lV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1.
A cláusula contratual que declara o pagamento integral do preço e confere quitação ao comprador constitui prova suficiente do adimplemento para fins de adjudicação compulsória, salvo prova inequívoca em sentido contrário.
2. A recusa imotivada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva autoriza o deferimento da adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 3. A revogação da procuração outorgada ao comprador não afasta a obrigação de transferência da propriedade quando presentes os requisitos legais do negócio jurídico. [...] (TJMG; APCV 5007289-34.2022.8.13.0342; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Ivone Guilarducci; Julg. 17/07/2025; DJEMG 25/07/2025)

[...] EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DOS RÉUS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALEGAÇÃO DE FALTA DE REPRESENTAÇÃO E INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. CONTRATO ASSINADO E EXECUTADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
A validade de contrato particular de compra e venda celebrado por preposto da loteadora, com participação presencial de seu proprietário e quitação expressa do preço, não pode ser afastada por alegações genéricas e não comprovadas de ausência de poderes de representação, especialmente quando a posse do imóvel foi imediatamente transferida e exercida pelo autor por longo período sem oposição.

O contrato firmado em 2009 contém declaração de quitação do valor integral à vista, cláusula que goza de presunção relativa de veracidade e não foi infirmada por prova em sentido contrário, sendo ônus dos réus comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC.
O reconhecimento de firma não é requisito de validade de contratos particulares de compra e venda de imóveis, tampouco a ausência de registro impede o reconhecimento judicial da obrigação de formalizar a escritura quando preenchidos os requisitos da adjudicação compulsória.
A jurisprudência consolidada do TJMS reconhece que, uma vez comprovada a existência do contrato, a quitação do preço e a recusa injustificada do promitente vendedor, é legítimo o pedido de adjudicação compulsória ou de outorga de escritura, mesmo que o contrato tenha sido informal.
Os próprios depoimentos colhidos nos autos confirmam a atuação habitual do signatário como representante informal da loteadora, bem como o efetivo pagamento e a posse contínua do imóvel pelo autor, conferindo legitimidade e eficácia ao negócio jurídico celebrado. Recurso conhecido e desprovido. (TJMS; AC 0803157-52.2018.8.12.0051; Itaquiraí; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Antonio Cavassa de Almeida; DJMS 28/07/2025; Pág. 101)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REVOGAÇÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECONHECIMENTO DE CLÁUSULA "EM CAUSA PRÓPRIA". IMISSÃO NA POSSE. ÔNUS DA PROVA. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de revogação de instrumento público de mandato com cláusula em causa própria, reintegração de posse e adjudicação compulsória. A decisão de primeiro grau reconheceu a validade da revogação unilateral da procuração e negou os pedidos iniciais. II. Questões em discussão: (I) determinar a validade da cláusula de irrevogabilidade no instrumento de mandato público e a eficácia de sua revogação unilateral; (II) verificar a imissão na posse do imóvel objeto do contrato e a existência de prova de quitação do pagamento; (III) avaliar o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes de suposta deterioração do imóvel. III. Razões de decidir: O contrato de compra e venda com procuração pública contendo cláusula em causa própria é válido e impede a revogação unilateral, salvo comprovação de vício contratual ou inadimplemento, o que não foi demonstrado pela ré.
A cláusula de quitação do contrato presume o pagamento integral, transferindo à ré o ônus de impugná-la, nos termos do art. 320 do Código Civil, o que não foi feito de forma consistente.

A ausência de comprovação robusta de inadimplemento por parte do autor e a conduta omissiva da ré por mais de cinco anos reforçam a presunção de quitação e eficácia do contrato.
A ausência de comprovação de deterioração do imóvel inviabiliza a condenação por perdas e danos. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos e torna desnecessária a adjudicação compulsória. Redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais em razão do parcial provimento do recurso. lV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e parcialmente provido. 1.
O contrato de compra e venda com cláusula de quitação presume o pagamento integral, salvo prova em contrário pelo vendedor.
2. A cláusula em causa própria em instrumento de mandato público torna sua revogação unilateral ineficaz, salvo demonstração inequívoca de inadimplemento ou vício contratual. 3. A ausência de comprovação de prejuízo inviabiliza a condenação por perdas e danos. 4. A procuração em causa própria, reconhecida como válida, mantém a eficácia dos poderes conferidos ao autor para proceder à escritura do imóvel, tornando desnecessária a adjudicação compulsória. [...] (TJGO; AC 5533382-53.2018.8.09.0107; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Itamar de Lima; DJEGO 20/03/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA.
PROVA DE COMPRA E VENDA E DA QUITAÇÃO.
PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, reconhecendo a validade do contrato de compra e venda do imóvel e determinando a transferência da propriedade ao autor. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (I) saber se as razões recursais atendem ao princípio da dialeticidade; (II) saber se estão presentes os requisitos legais para o acolhimento da adjudicação compulsória, em especial a comprovação da contratação e da quitação; (III) verificar a alegada má-fé do autor. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ausência de dialeticidade foi rejeitada, pois as razões recursais enfrentaram os fundamentos da sentença de forma suficiente. 4. Restou comprovada nos autos a existência da relação contratual de compra e venda e o adimplemento da obrigação pelo autor. 5. Inexistem elementos probatórios que evidenciem má-fé por parte do autor, sendo irrelevantes alegações genéricas e desprovidas de lastro documental. 6.. A sentença está em conformidade com a jurisprudência dominante sobre adjudicação compulsória. lV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: 1.
É válida a sentença que reconhece o direito à adjudicação compulsória diante da prova da compra e venda e da quitação integral, ainda que o réu alegue má-fé sem comprovação.
2. O recurso de apelação que enfrenta minimamente os fundamentos da sentença observa o princípio da dialeticidade. (TJMT; AC 1026792-82.2023.8.11.0002; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias; Julg 03/07/2025; DJMT 03/07/2025)

Inclusive, é válido ressaltar que, em sede de ação possessória proposta pelo ora agravado em desfavor do ora recorrente que versava sobre o mesmo imóvel objeto da presente controvérsia, o agravante
nada afirmou a respeito de suposto inadimplemento por parte do ora agravado
, destacando apenas que não estaria esbulhando a propriedade do autor.

A propósito, confira-se excerto da contestação apresentada naqueles autos (ID 12659831):

[...] O autor [sic: réu] de fato vendeu os imóveis ao requerente [Amarildo] conforme consta nos contratos de compra e venda anexos à petição inicial, contudo, é importante frisar que um dos imóveis pertence também à filha do requerido, Marcela Lima Guarniel. [...]

O requerido ficou surpreso com o ajuizamento da presente demanda, pois, frisa-se, jamais esbulhou ou turbou a posse do requerente, tomando conhecimento do problema somente com a citação a presente ação.

Por todo o exposto, concluo que, até o presente momento, as provas produzidas demonstram houve quitação no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a autorizar, em uma primeira análise, a adjudicação compulsória e, via de consequência, o deferimento do pedido de tutela de urgência, para que o requerido se abstenha de arrendar, vender ou realizar qualquer ato de ocupação ou realização de obras no imóvel em questão.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo incólume a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência.

É
como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/07/2025 às 15:19:32, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
58395029072025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.