Tribunal: TJES
Processo: 5005538-09.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Dação em Pagamento; Administração; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-12-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPUGNAÇÃO A DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIAR. ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO DE RATEIO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. COBRANÇA DE TAXA EXTRAORDINÁRIA. LEGITIMIDADE RECONHECIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com declaratória de inexigibilidade e anulação de deliberação condominial, reconhecendo a decadência da pretensão de anular assembleia realizada em 2017, validando a cobrança de taxa extraordinária instituída em 2023 e condenando o autor ao pagamento das cotas condominiais em atraso, com fundamento no art. 487, I e II, do CPC. Fixados honorários advocatícios em 17% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a deliberação assemblear de 2017 é nula de pleno direito, a afastar a decadência da pretensão anulatória; (ii) estabelecer se é válida a cobrança da taxa extraordinária aprovada em 2023 diante da alegação de ausência de deliberação autônoma.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A deliberação assemblear de 2017, que ajustou internamente o critério de rateio das despesas condominiais, não alterou a convenção do condomínio nem os registros públicos, configurando ato administrativo interno, cuja eventual irregularidade consubstancia vício de forma e enseja mera anulabilidade, nos termos do art. 178, II, do Código Civil, e não nulidade absoluta.

O vício apontado — ausência de quórum qualificado — não se enquadra nas hipóteses de nulidade absoluta previstas no art. 166 do Código Civil, razão pela qual se aplica o prazo decadencial de quatro anos para impugnação.

Proposta a ação apenas em 2023, mais de seis anos após a deliberação de 2017, encontra-se consumada a decadência do direito de anulação.

A cobrança da taxa extraordinária aprovada em janeiro de 2023 encontra respaldo em previsão orçamentária aprovada por unanimidade, que contemplou expressamente a necessidade de aporte adicional para custeio de despesas emergenciais, como reparo em bomba d’água e quitação de contas de consumo.

Em razão de sua previsão no planejamento financeiro anual aprovado em assembleia, mostra-se desnecessária a exigência de deliberação autônoma para a instituição da cota extra, sendo legítima sua cobrança.

A sentença é suficientemente fundamentada, analisando os pontos relevantes da controvérsia, não se verificando nulidade por ausência de motivação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de quórum qualificado para deliberação assemblear que não altera convenção ou registro público configura vício de forma e enseja anulabilidade, sujeita à decadência de quatro anos, nos termos do art. 178, II, do Código Civil.

É válida a cobrança de taxa extraordinária prevista expressamente na projeção orçamentária anual aprovada por unanimidade em assembleia, sendo desnecessária deliberação autônoma quando presente autorização genérica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166 e 178, II; CPC, arts. 85, § 11º, 98 e 1.013, § 3º, I.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005538-09.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ODILON BITTENCOURT FROSSARD DE SOUZA

APELADO: CONDOMINIO DO CONJUNTO ILMENITA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. IMPUGNAÇÃO A DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIAR. ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO DE RATEIO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. COBRANÇA DE TAXA EXTRAORDINÁRIA. LEGITIMIDADE RECONHECIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com declaratória de inexigibilidade e anulação de deliberação condominial, reconhecendo a decadência da pretensão de anular assembleia realizada em 2017, validando a cobrança de taxa extraordinária instituída em 2023 e condenando o autor ao pagamento das cotas condominiais em atraso, com fundamento no art. 487, I e II, do CPC. Fixados honorários advocatícios em 17% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária deferida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a deliberação assemblear de 2017 é nula de pleno direito, a afastar a decadência da pretensão anulatória; (ii) estabelecer se é válida a cobrança da taxa extraordinária aprovada em 2023 diante da alegação de ausência de deliberação autônoma.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A deliberação assemblear de 2017, que ajustou internamente o critério de rateio das despesas condominiais, não alterou a convenção do condomínio nem os registros públicos, configurando ato administrativo interno, cuja eventual irregularidade consubstancia vício de forma e enseja mera anulabilidade, nos termos do art. 178, II, do Código Civil, e não nulidade absoluta.

O vício apontado — ausência de quórum qualificado — não se enquadra nas hipóteses de nulidade absoluta previstas no art. 166 do Código Civil, razão pela qual se aplica o prazo decadencial de quatro anos para impugnação.

Proposta a ação apenas em 2023, mais de seis anos após a deliberação de 2017, encontra-se consumada a decadência do direito de anulação.

A cobrança da taxa extraordinária aprovada em janeiro de 2023 encontra respaldo em previsão orçamentária aprovada por unanimidade, que contemplou expressamente a necessidade de aporte adicional para custeio de despesas emergenciais, como reparo em bomba d’água e quitação de contas de consumo.

Em razão de sua previsão no planejamento financeiro anual aprovado em assembleia, mostra-se desnecessária a exigência de deliberação autônoma para a instituição da cota extra, sendo legítima sua cobrança.

A sentença é suficientemente fundamentada, analisando os pontos relevantes da controvérsia, não se verificando nulidade por ausência de motivação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de quórum qualificado para deliberação assemblear que não altera convenção ou registro público configura vício de forma e enseja anulabilidade, sujeita à decadência de quatro anos, nos termos do art. 178, II, do Código Civil.

É válida a cobrança de taxa extraordinária prevista expressamente na projeção orçamentária anual aprovada por unanimidade em assembleia, sendo desnecessária deliberação autônoma quando presente autorização genérica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166 e 178, II; CPC, arts. 85, § 11º, 98 e 1.013, § 3º, I.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, a unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL:
5005538-09.2023.8.08.0021

APTE:
ODILON BITTENCOURT FROSSARD DE SOUZA

AP
DO
:
CONDOMÍNIO DO CONJUNTO ILMENITA

RELATOR:
DES.

SUBSTITUTO JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

VOTO

Eminentes pares, conforme relatado cinge-se o recurso em aferir a juridicidade da
sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a decadência do direito de impugnar a deliberação assemblear de 2017 e declarando lícita a cobrança da taxa extraordinária instituída em 2023, condenando ainda o autor ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas, na forma do art. 487, I e II, do Código de Processo Civil, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 17% sobre o valor atualizado da causa e da condenação,
suspensa a exigibilidade ante o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita.

Em breve síntese, o recorrente sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em error in judicando ao reconhecer a decadência da pretensão anulatória da assembleia condominial realizada em 28/01/2017, sob a alegação de que tal ato configuraria nulidade absoluta, e não simples anulabilidade, nos termos do art. 166 do Código Civil. Aduz, ainda, que a cobrança da cota extraordinária aprovada em 2023 carece de validade jurídica, por ausência de aprovação formal e expressa, além de inexistirem os pressupostos fáticos que autorizariam a sua instituição. Invoca, ademais, a suposta ausência de fundamentação adequada na sentença e pleiteia a aplicação da teoria da causa madura (art. 1.013, § 3º, I, do CPC), com o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre destacar que a deliberação assemblear ocorrida em 28/01/2017, ora impugnada, consistiu na alteração do critério de rateio das despesas condominiais, a fim de contemplar, de modo proporcional, os imóveis (casas) que utilizavam indistintamente áreas comuns originalmente vinculadas aos apartamentos, especialmente para fins de estacionamento.

Conforme consignado expressamente na ata respectiva, não houve alteração da convenção condominial nem registro imobiliário, mas tão somente um ajuste interno de gestão administrativa, com o objetivo de promover isonomia contributiva entre os condôminos.

Nessa linha e com base no que restou incontroverso nos autos, constata-se que a deliberação impugnada não se insere nas hipóteses de nulidade absoluta elencadas taxativamente no art. 166 do Código Civil, o qual exige, para tanto, a existência de vício substancial como ilicitude do objeto, incapacidade absoluta do agente, fraude à lei imperativa, ou preterição de forma legalmente essencial.

No caso concreto, o vício apontado refere-se unicamente à ausência de quórum qualificado para deliberação, o que, por si só, configura mero vício de forma, ensejador de anulabilidade, e não de nulidade de pleno direito.

Logo,
as deliberações assembleares que versam sobre matérias internas de administração, e que não alteram a convenção condominial ou os registros públicos, estão sujeitas à impugnação no prazo decadencial de quatro anos, nos termos do art. 178, II, do Código Civil.

Assim, considerando que a ação foi proposta em agosto de 2023, ou seja, mais de seis anos após a deliberação de janeiro de 2017, restando, pois, evidenciada a decadência da pretensão anulatória, como corretamente reconhecido pelo juízo
a quo
.

No que tange à alegação de ilegalidade da taxa extra deliberada em assembleia realizada em 28/01/2023, igualmente não merece guarida a tese recursal. Conforme se extrai da ata acostada aos autos, restou consignado que, diante de déficit orçamentário e da necessidade de quitação de despesas emergenciais – dentre elas, reparos na bomba d’água e pagamento de contas de consumo –, seria instituída cota extra no valor de R$ 4.270,00, com vencimento em 15/02/2023.

Tal deliberação foi aprovada
no âmbito da previsão orçamentária do exercício
, a qual, segundo consta, foi
aprovada por unanimidade
, sendo desnecessária, à luz da jurisprudência e da doutrina especializada, a instituição de deliberação autônoma quando a necessidade de cota adicional se insere no próprio planejamento financeiro aprovado.

A
circunstância de a taxa extraordinária ter sido prevista em conjunto com a projeção orçamentária para o exercício, cuja aprovação se deu por unanimidade dos presentes, afasta qualquer vício de origem.

Nesses termos, as razões recursais não se mostram aptas a infirmar os sólidos fundamentos da sentença recorrida, que se alinhou ao ordenamento jurídico e à jurisprudência consolidada. Ressalte-se, ainda, que o juízo sentenciante atuou com rigor técnico, apreciando todos os elementos relevantes ao deslinde da causa, com atenção ao contraditório e à segurança jurídica.

Assim, não tendo sido comprovado qualquer vício formal ou ilegalidade material na deliberação condominial questionada, e estando escoado o prazo legal para eventual impugnação,
impõe-se a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos
, inclusive no que tange à condenação ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas e à improcedência do pedido de inexigibilidade da taxa extraordinária.

Ante o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo-se
integralmente a sentença proferida.

Com o resultado do julgamento, fixo honorários recursais em 2% (dois por cento), passado de 17% (dezessete por cento), para 19% (dezenove por cento), a incidir sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC; mantida a suspensão de exigibilidade na forma do artigo 98, do CPC.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES.
SUBSTITUTO JOSÉ LUIZ DA COSTA ALTAFIM

Relator

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.