Tribunal: TJES
Processo: 5013398-56.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 5013398-56.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO VALE DA LAGOA

AGRAVADO
: JESSICA MICHELE PEREIRA DE QUEIROZ

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DA SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial de cotas condominiais, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, por estar gravado com alienação fiduciária, deferindo apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel que deu origem a débitos condominiais, ainda que sobre ele pese gravame de alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A natureza propter rem da obrigação condominial autoriza que a penhora recaia sobre a própria unidade imobiliária, uma vez que a dívida acompanha o bem que a originou, sobrepondo-se a eventuais direitos reais de garantia que sobre ele recaiam.

4. Consoante entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, a propriedade fiduciária não constitui óbice à constrição do bem para a quitação de dívidas condominiais, devendo o credor fiduciário ser intimado para integrar a lide e, querendo, quitar o débito, sub-rogando-se no crédito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido para autorizar a penhora sobre o imóvel gerador do débito, condicionada à prévia intimação do credor fiduciário.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 12.03.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013398-56.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO VALE DA LAGOA

AGRAVADO: JESSICA MICHELE PEREIRA DE QUEIROZ

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 5013398-56.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO VALE DA LAGOA

AGRAVADO
: JESSICA MICHELE PEREIRA DE QUEIROZ

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DA SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial de cotas condominiais, indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador do débito, por estar gravado com alienação fiduciária, deferindo apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel que deu origem a débitos condominiais, ainda que sobre ele pese gravame de alienação fiduciária em garantia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A natureza
propter rem
da obrigação condominial autoriza que a penhora recaia sobre a própria unidade imobiliária, uma vez que a dívida acompanha o bem que a originou, sobrepondo-se a eventuais direitos reais de garantia que sobre ele recaiam.

4. Consoante entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, a propriedade fiduciária não constitui óbice à constrição do bem para a quitação de dívidas condominiais, devendo o credor fiduciário ser intimado para integrar a lide e, querendo, quitar o débito, sub-rogando-se no crédito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido para autorizar a penhora sobre o imóvel gerador do débito, condicionada à prévia intimação do credor fiduciário.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 12.03.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 5013398-56.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO VALE DA LAGOA

AGRAVADO
: JESSICA MICHELE PEREIRA DE QUEIROZ

JUÍZO PROLATOR
: 2ª VARA CÍVEL DA SERRA - DRA. KELLY KIEFER

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, a controvérsia central reside na possibilidade de penhora do imóvel gerador de débitos condominiais quando este se encontra gravado com alienação fiduciária em garantia.

De início, verifico que, após intimado para sanar o vício relativo ao preparo (ID 15501878), o Agravante comprovou o recolhimento em dobro das custas recursais (ID 15941873), em conformidade com o art. 1.007, § 4º, do CPC. Assim, superada a questão da deserção, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O Juízo de primeira instância indeferiu a penhora do bem, partindo da premissa de que o imóvel, por ser objeto de alienação fiduciária, não integra o patrimônio da devedora, que detém apenas a posse direta e a expectativa de direito. Com base nesse raciocínio, autorizou somente a constrição dos direitos aquisitivos da executada.

Não obstante, o aludido posicionamento não mais encontra respaldo na orientação jurisprudencial mais recente dos Tribunais Superiores, que, em prestígio à natureza peculiar da obrigação, confere tratamento jurídico específico e prevalente ao crédito condominial.

A questão, antes controvertida entre as Turmas de Direito Privado do c. Superior Tribunal de Justiça, foi recentemente pacificada pela colenda Segunda Seção, órgão competente para uniformizar a jurisprudência daquelas. Nesse novo paradigma, firmou-se o entendimento de que a natureza
propter rem
da obrigação prevalece, autorizando que a penhora recaia sobre o próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, pois a dívida acompanha o bem que a originou. Senão, vejamos:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO
. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno .3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4 . As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem .5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6 . Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 2082647 SP 2023/0225032-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 27/05/2025)

Sendo assim, filio-me ao entendimento pacificado de que deve ser determinada a penhora do imóvel, mesmo quando gravado com alienação fiduciária, em razão da natureza
propter rem
do débito condominial, razão pela qual se revela adequada e necessária a reforma da decisão recorrida.

Quanto ao pedido subsidiário de majoração dos honorários advocatícios, observo que o Juízo de origem já elevou a verba para 15% (quinze por cento) sobre o valor do débito (ID 15463945), patamar que se mostra razoável e proporcional ao trabalho realizado até o momento pelo advogado do exequente, não havendo, por ora, fundamento para nova majoração.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento
para reformar a decisão agravada e autorizar a penhora do imóvel gerador do débito (Apartamento nº 205, Bloco 04/D, do Condomínio Vale da Lagoa, Matrícula nº 83.280 do CRI da 2ª Zona da Serra/ES), condicionando a efetivação da constrição à prévia intimação do credor fiduciário, Banco do Brasil S.A., para que exerça seus direitos.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 24/11/2025 a 28/11/2025:

Acompanho o E. Relator.