Tribunal: TJES
Processo: 5010921-31.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RENOVAÇÃO LIMINAR DO CONTRATO E FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO ANTES DA CONTESTAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pela Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo contra decisão da Juíza da 1ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos de ação renovatória de locação comercial, deferiu liminarmente o pedido das empresas locatárias J.E.L. Itaparica Ltda. e Academia Wellness Club Camburi Eireli, determinando a renovação provisória do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com valor de aluguel mínimo fixado em R$ 29.946,53.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (I) verificar a possibilidade jurídica de renovação liminar de contrato de locação comercial antes da apresentação de contestação pelo locador; (II) examinar a legalidade da fixação do valor de aluguel provisório com base exclusivamente na proposta do locatário, sem considerar os critérios de mercado e sem observância ao art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A renovação liminar do contrato de locação em ação renovatória pode ser admitida em caráter precário, diante da plausibilidade do direito e da urgência da medida.

A
decisão agravada fundamenta-se na plausibilidade do direito invocado pelas locatárias e na urgência da medida, sem, contudo, impedir que, ao final, seja revista conforme as provas a serem produzidas ao longo da instrução.

A possibilidade de execução das diferenças de aluguel retroativamente, conforme o art. 73 da Lei do Inquilinato e entendimento jurisprudencial, mitiga o risco de dano irreparável ao locador, não se configurando o
periculum in mora
inverso
.

A fixação do aluguel provisório com base na proposta das locatárias, embora controversa, não é irreversível, pois eventual majoração poderá retroagir ao início do novo contrato, conforme a decisão definitiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A renovação liminar do contrato de locação em ação renovatória, antes da contestação do locador, não encontra amparo expresso na Lei nº 8.245/91, mas pode ser admitida em caráter precário, diante da plausibilidade do direito e da urgência da medida.

A ausência de prejuízo irreparável e a possibilidade de compensação posterior das diferenças locatícias impedem a concessão de efeito suspensivo à decisão que fixa aluguel provisório com base na proposta da parte autora.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 51, 52, 72, § 4º, e 73; CPC/2015, arts. 300, 995, parágrafo único, e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.929.806/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.12.2021, DJe 13.12.2021; TJMG, AI 1817372-06.2022.8.13.0000, rel. Des. Newton Teixeira Carvalho, j. 14.04.2023; TJSP, AI 2141432-07.2022.8.26.0000, rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 11.11.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5010921-31.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ASSOCIACAO DOS OFICIAIS MILITARES DO ESPIRITO SANTO

AGRAVADO: J.E.L ITAPARICA LTDA - ME e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Des. Carlos Magno Moulin Lima, designado para redigir o Acórdão.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

AGRAVANTE: ASSOCIAÇÃO DOS OFICIAIS MILITARES DO ESPIRITO SANTO

AGRAVADO: J.E.L ITAPARICA LTDA - ME

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

DATA DA SESSÃO: 15/04/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo (ASSOMES - Clube dos Oficiais) em face da Decisão inserida no id 17829844 e integrada no id 29284830 do processo originário (n.º 5027601-53.2022.8.08.0024), no qual a MM.ª Juíza da Primeira Vara Cível de Vitória, na Ação Renovatória de Aluguel proposta por J. E. L. Itaparica Ltda e Academia Wellness Club EIRELI, concedeu parcialmente a medida liminar requerida na petição inicial.

Nas razões de seu recurso a Associação Agravante aduz, como fundamento do pedido de reforma da Decisão recorrida, em resumo, que (i) há necessidade de majoração do aluguel provisório, em observância ao disposto no art. 72, § 4º, da Lei do Inquilinato (Lei de Locações; Lei n.º 8.245/91); (ii) “renovar o contrato antes da apresentação de contestação pelo locador (...) é uma medida, data maxima venia, equivocada em ações desta natureza” (página 14).

O recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo, nos termos da Decisão inserida no id 6099701.

Contrarrazões no id 6722535 com preliminares de não conhecimento e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

Sobre a preliminar suscitada em contrarrazões, a Associação Agravante se manifestou no id 6803403.

É O RELATÓRIO.

Peço dia para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO FABIO NEFFA ALCURE:-

Boa tarde. Meus cumprimentos a Desembargadora Presidente, ao senhor Relator, aos eminentes desembargadores componentes desta egrégia Câmara, aos meus colegas advogados, aos serventuários, ao douto procurador de justiça, aos demais presentes.

Represento aqui nesta oportunidade, a Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo. Sustento a necessidade de reforma da decisão proferida em Primeira Instância em ação renovatória movida pela academia Wellness, que ora figura como agravada.

Trata-se, como dito, de uma ação renovatória, pois a academia Wellness utiliza parte da estrutura do Clube dos Oficiais, que é de propriedade da agravante. É um imóvel muito privilegiado, de frente para o mar de Camburi e muito valorizado também. Ocorre que a agravante não deseja a renovação deste contrato e a agravada socorrendo-se do que lhe permite a lei de locações, maneja então a ação renovatória com o objetivo de forçar a renovação deste contrato.

Cumpre aqui registrar que o objetivo da associação é retomar para uso próprio este imóvel para o bem-estar dos seus associados, dos oficiais militares do Espírito Santo. O Clube dos Oficiais realmente desempenha um papel importante no bem-estar dessa importante categoria da nossa sociedade. Então, o objetivo realmente não é renovação contratual, porém sabe-se que a ação renovatória deve ter o seu regular trâmite processual e assim vem sendo. O problema que nos traz a esta oportunidade de assistir recurso de agravo de instrumento é que quando a agravada locatária, que é a academia Wellness, propôs a ação renovatória, ela, por um requisito justamente da propositura da ação renovatória tem que indicar o valor de sua proposta para renovação contratual e o fez no valor mínimo possível, ou seja, o valor que já estava vigente corrigido monetariamente.

Na prática, nenhum tipo de aumento, nenhum tipo de observância dos valores de mercado e esse valor foi acolhido, respeitosamente pensamos, que precipitadamente pela pelo juízo de Primeira Instância, que aceitou a proposta unilateral apresentada pela agravada e fixou os aluguéis provisórios em vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais, e cinquenta e três centavos. Ocorre que, uma vez citada, a agravante em sua contestação, naturalmente discordou desse valor. E apresentou em sua contestação laudos por 2 imobiliárias de reputação ilibada na nossa Grande Vitória, que apresentaram o valor de mercado real para este imóvel em setenta mil, novecentos e oitenta e dois reais, na média. Isso faz saltar aos olhos uma diferença de mais de quarenta mil reais entre o valor proposto pela agravada e o valor apurado em avaliações pela agravante.

Pois bem. Além desses laudos por corretoras, como disse, com muita experiência no mercado da Grande Vitória, podemos usar e foram apresentados tais alimentos no juízo de origem como referência a loja ao lado da academia Wellness, que está alugada para o Sicoob. Essa loja, para se ter uma referência, ela tem pouco mais da metade da área da academia Wellness e o valor é substancialmente superior inclusive ao valor que está sendo praticado pela academia Wellness hoje. Então, isso deixa muito claro que as avaliações trazidas pela agravante são razoáveis e estão em linha com o mercado.

Apesar disso, o juízo de Primeira Instância, ao ser confrontado, então, com o pedido de fixação dos aluguéis provisórios, optou por acolher tão somente a proposta inicial da agravada, mantendo o aluguel, então praticamente congelado no valor histórico, corrigido monetariamente apenas. Com isso, acabou violando o artigo 72, parágrafo quarto da lei de locações. Peço vênia para ler rapidamente aqui o que interessa: na contestação de ação renovatória, o locador - e aí o texto da lei é muito claro que é o locador, e não locatário, que tem essa prerrogativa - o locador poderá pedir a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% do pedido. Ou seja, o juízo de Primeira Instância tem a prerrogativa de fixar o valor sim, desde que não exceda a 80% do valor apurado nos elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. Esses elementos, como dito, foram apresentados nos autos e mesmo assim, o juiz de Primeira Instância pautou-se na fixação do aluguel provisório, apenas na proposta da agravada, e não com a observância do artigo 72, parágrafo quarto, da lei de locações.

Registro que, embora possa parecer um valor exagerado, esse valor de 80% representa hoje cinquenta e seis mil, setecentos e oitenta e cinco reais. Vou descrever rapidamente o imóvel para que Vossas Excelências entendam que não há nenhum exagero. Trata-se de uma academia de ginástica com mais de 491 m2, que conta ainda com a utilização de um campo de futebol de mais de 1000 m2 e de 2 piscinas aquecidas do clube. Portanto, esses valores estão perfeitamente condizentes, especialmente para efeito de fixação de aluguéis provisórios, que poderão ser revistos adiante. Mas, a lei confere ao locador proprietário do imóvel a prerrogativa de pedir o aluguel provisório, e não o locatário de arbitrar esse aluguel.

Por fim, registro também que eventual fixação ou majoração desses aluguéis de nenhuma forma colocará a agravada em uma situação de dificuldade, porque felizmente, não se trata de uma academia de bairro, não se trata de um pequeno negócio. Trata-se de uma rede com mais de 10 unidades espalhadas pelo Estado do Espírito Santo, ou seja, em franca expansão e que tem convicção que tem condições de arcar com este aluguel provisório. Primeiro, porque tem essas condições. Segundo, porque é o valor justo de mercado e que a associação precisa receber para manter os serviços aos seus associados de uma forma condigna.

Esse é o pedido: a reforma da decisão de Primeira Instância, tão somente para que seja fixado o valor em conformidade com o artigo 72, parágrafo quarto da lei de locações. Muito obrigado.

*

O SR. ADVOGADO FLÁVIO CHEIM JORGE:-

Boa tarde a todos, a eminente Desembargadora, o Desembargador Relator, o representante do Ministério Público, todos os colegas advogados - especialmente doutor Fábio que me antecedeu – e serventuários.

Eminentes julgadores, a situação realmente foi posta de forma adequada pelo ilustre colega que me antecedeu, tendo em vista que, de fato, o que se tem por objeto desse agravo é a correção ou não da decisão que concedeu uma antecipação de tutela na ação renovatória. Então, o primeiro aspecto, e esse aspecto foi a fala principal do ilustre colega, é saber se é possível ou não a concessão de uma tutela antecipada a favor do autor na ação renovatória.

A tese do requerido é de que não e sustenta a sua tese com base no artigo 72, parágrafo quarto, que, como nós vamos ver na sequência, é o fundamento para o improvimento do agravo dele. Então, a primeira pergunta é: pode ser concedida tutela antecipada em ação renovatória? Sim. É uma praxe comum. A tutela antecipada é um instituto muito antigo. Este Tribunal, incontáveis vezes, já confirmou decisões provisórias concedidas em antecipação de tutela de ações renovatórias, de modo que não é a previsão de um pedido formulado pelo réu, com ampliação do objeto do processo que faz com que desapareça o direito do autor. Então, assim, esse é o primeiro aspecto de que é possível.

Em relação ao valor, eminentes julgadores, existe um ponto, e esse é um ponto central de discussão, e que está sendo tratado com muita profundidade em Primeiro Grau, através de uma perícia que foi designada. Qual que é o ponto de discordância? A argumentação dos locadores, do locador, do Clube dos Oficiais, é exatamente essa, do ilustre colega que me antecedeu. Há uma área muito extensa, objeto da locação, e quando eu comparo essa área com um aluguel feito para um banco Sicoob e para outros aluguéis similares, eu vejo que esse aluguel está defasado.

Qual é o ponto de reflexão que eu gostaria que Vossas Excelências tivessem o cuidado de observar? É que a fixação desse aluguel é extremamente complexo. Ele é complexo por quê? Porque nenhuma dessas outras referências levou em consideração que em que pese nós temos um contrato de alocação. Nós temos 3 áreas completamente diferentes. Eu tenho uma área em torno de 400 metros quadrados para uma academia, que funciona um crossfit. Eu tenho uma área de piscina onde eu tenho uma piscina adulta e uma piscina infantil. E tem uma outra área que é um campo de futebol society. Eu não posso pensar que o aluguel de um campo de futebol society tem o mesmo valor de um imóvel alugado por um banco. Da mesma forma que eu não posso pensar no metro quadrado de uma piscina para equivaler também o aluguel de uma outra área.

Mais do que isso, e esse é o ponto completo em que afasta essa tese da locadora é que o uso desses espaços é compartilhado. O uso do campo de futebol é compartilhado com os associados da associação. O uso da piscina é compartilhado com os associados da locadora. Não se trata de uso exclusivo em que pese naturalmente haver a utilização econômica para tal fim. Tanto é que apesar dos associados do Clube dos Oficiais utilizarem nos dias programados e nas horas por eles escolhidas, esses espaços, quem paga toda a manutenção é a academia Wellness.

No contrato, está muito claro que diz o seguinte: a piscina vai ser cedida aos associados e dependentes - não são só associados, são os dependentes também - aos feriados e todos os finais de semana, a partir das 8h do sábado até o final de domingo. Ou seja, a academia Wellness não pode utilizar durante esse período final de semana a piscina para arrecadar, por via de consequência, uma remuneração adequada para o aluguel.

Na piscina maior de 25 metros, associados e dependentes terão prioridade numa raia separada, bem como poderão os mesmos no limite de 3 pessoas por turma efetuar natação nos horários disponíveis durante todos os dias úteis, todos os dias úteis. Quando a gente vai para o campo de futebol, ainda fala, no período de férias escolares, a piscina pequena estará à disposição dos associados e terão raias livres para utilização dos mesmos.

E vamos além, campo de futebol. Será cedida a utilização exclusiva do campo de futebol aos associados e dependentes, todas as quartas-feiras, de 18h às 20h, toda sexta-feira de 19h30min às 21h30min, ficando a segunda-feira a partir de 20h30min. No domingo, o campo de futebol será disponibilizado e exclusivamente aos associados. Por que faço esse destaque em relação a isso? É que existem várias situações e fatores que influenciam no valor dessa locação. De modo que eu não posso simplesmente pegar e utilizar o metro quadrado de uma área vizinha próxima alugada por um banco onde o banco utiliza aquela área exclusivamente como referência para esse caso específico. Por conta disso, rogando naturalmente as devidas vênias ao locador e a seu advogado, parece-me que somente com uma perícia judicial é que se pode afastar essa controvérsia, como efetivamente já está inclusive em curso em Primeiro Grau.

Por fim, eminentes julgadores, em relação propriamente ao artigo 72, parece-me que a pretensão versada nesse agravo de fixação de um aluguel provisório para atender os interesses da requerida extrapola os limites do agravo de instrumento. E por que eu falo que extrapola? O que a lei de locações permite é a ampliação do objeto da demanda renovatória com a fixação, a pedido do réu, de um aluguel provisório. Não é isso que nós estamos decidindo aqui, esse não é o objeto do agravo. O objeto do agravo não é a apreciação do pedido formulado na contestação. O pedido foi formulado e ele não foi apreciado. O que é que eu quero dizer com isso? Eu quero dizer com isso que esses argumentos que foram trazidos neste agravo de instrumento não foram submetidos ao juízo de Primeiro Grau para efeito de análise de consideração. O parágrafo quarto diz claramente, na contestação, o locador poderá pedir a fixação de aluguel provisório.

Pois bem. Não é disso que se trata. Então, se não é disso que se trata, se isso aqui está se tratando de um aluguel fixado para o autor a título de tutela antecipada, caso este Tribunal,
a
d argumentandum tantum,
afastem todas essas peculiaridades deste caso e entenda que foi arbitrado de forma equivocada o aluguel, o que ele tem que fazer é cassar essa decisão e determinar a remessa desses autos para o juiz de Primeiro Grau, para que, a partir da análise do que está acontecendo lá, inclusive diante da perícia, ele possa apreciar o pedido formulado pelo aqui agravante e réu na ação de renovatória. Até mesmo porque esse pedido do réu na ação renovatória, que ele está formulando aqui neste momento, não foi objeto depreciação pelo juiz de Primeiro Grau.

Assim, eminentes julgadores, firme nesses argumentos, espera-se que seja mantida a respeitável decisão agravada.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Preliminar de Não Conhecimento do Recurso - Suscitada pelas Agravadas

Eminentes Pares, antes de ingressar no mérito do recurso, é imperioso examinar a preliminar de intempestividade do recurso suscitada nas contrarrazões inseridas no id 6722535.

Segundo as Agravadas, o Agravo de Instrumento ora em julgamento seria intempestivo porque uma Advogada que compõe a Banca dos Patronos da Agravante teria acessado os autos em 15.08.2023 e, ainda, pelo fato de que a própria Agravante teria tomado ciência inequívoca da Decisão recorrida em setembro de 2023, data de reunião de sua diretoria em que o processo originário foi mencionado.

Com a devida vênia das Agravadas, a preliminar em análise, data maxima venia, não merece prosperar, uma vez que, sem muitas delongas, a intimação processual constitui ato formal sobre o qual a ciência inequívoca não se pode presumir, ao contrário, deve estar bem demonstrada para que seja admitida.

Impende ressaltar que esta afirmação encontra amparo no entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) já na vigência do Código de Processo Civil de 1973, como se vê, por exemplo, no seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRAZO DA CONTESTAÇÃO. RETIRADA DOS AUTOS DE CARTÓRIO POR ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A teoria da ciência inequívoca resulta de presunção que se extrai das circunstâncias fáticas do caso. Para que se alcance tal presunção, apta a considerar suprido o ato citatório, é necessário apontar dados objetivos e verossímeis. 2. A retirada dos autos de cartório por advogado sem procuração não autoriza presumir que houve ciência inequívoca da demanda pelo réu, devendo o prazo da contestação ser contado da juntada do mandado de citação devidamente cumprido. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.449.889/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 21/8/2014, DJe de 4/9/2014). (Sem grifo no original).

Este aludido entendimento do STJ já foi por mim adotado em situação bem semelhante à dos autos em julgamento, isto é, no caso em que havia Advogado integrante de mesmo Escritório representante da parte mas sem procuração nos autos, ocasião em que não considerei ter havido ciência inequívoca da intimação.

Nesse sentido:

AGRAVO INOMINADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARGA DOS AUTOS POR ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DECISÃO MONOCRÁTICA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1. O C. STJ se pronuncia no sentido de que a “retirada dos autos de cartório por advogado sem procuração não autoriza presumir que houve ciência inequívoca da demanda pelo réu, devendo o prazo da contestação ser contado da juntada do mandado de citação devidamente cumprido” (REsp 1449889⁄SP). 2. Decisão Monocrática Reformada. Recurso conhecido e provido para admitir o processamento do Agravo de Instrumento. (TJES, Classe: Agravo Interno AI, 024159019892, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/08/2016, Data da Publicação no Diário: 16/08/2016).

A mesma linha de raciocínio tem sido empregada na vigência do atual Código de Processo Civil (CPC) e, também, na interpretação da Lei n.º 11.419/06 (que dispõe sobre a informatização do processo judicial), como, aliás, se extrai do precedente do STJ citado pela Agravante na petição de id 6803403, in verbis:

(...). VI - A decisão apontada como paradigma considerou a ciência inequívoca da parte acerca do conteúdo da decisão por meio do peticionamento por advogado devidamente habilitado no processo em data prévia à intimação efetivada pelo sistema, tratando-se de situação que evidentemente diverge do caso ora em apreço, no qual realizada mera consulta por advogado que nem sequer estava habilitado nos autos, o que exclui, por consequência lógica, a eficácia da intimação pela mera consulta. VII - De mais a mais, e tal como apontado na decisão do agravo interno improvido: "A orientação adotada destoa da jurisprudência pacificada no âmbito desta Corte, segundo a qual a lógica da presunção de ciência inequívoca do conteúdo de decisão constante nos autos físicos, quando da habilitação de advogado com carga do processo, não se aplica nos processos eletrônicos." (...). (AgInt nos EDcl nos EREsp n. 1.841.380/MT, relator Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, julgado em 27/9/2022, DJe de 3/10/2022). (Sem grifo no original).

Assim, porque a Advogada (Dra. Camila Rosa Ramos) que consultou os autos antes da efetiva intimação não está habilitada nos autos, bem assim porque a ciência inequívoca não pode ser presumida pela mera menção do processo originário em reunião da diretoria da Associação Agravante, a conclusão é pela rejeição da preliminar em exame.

Do exposto, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso suscitada pelas Agravadas.

É como voto.

Mérito

Em relação ao mérito da pretensão recursal, informo a Vossas Excelências que a Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo (ASSOMES - Clube dos Oficiais), na condição de Locadora, interpôs Agravo de Instrumento em face da Decisão inserida no id 17829844 e integrada no id 29284830 do processo originário, no qual a MM.ª Juíza a quo, na Ação Renovatória de Aluguel proposta por J. E. L. Itaparica Ltda e Academia Wellness Club EIRELI, deferiu parcialmente a medida liminar requerida na petição inicial nos seguintes termos:

“1) Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE a liminar ora requerida, a fim de admitir precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

2) O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será ‘no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes’ (ID n. 17160925 – Pág. 4).”

Nas razões de seu recurso a Associação Agravante aduz, como fundamento do pedido de reforma da Decisão recorrida, em síntese, que há necessidade de majoração do aluguel provisório, em observância ao disposto no art. 72, § 4º, da Lei do Inquilinato (Lei de Locações; Lei n.º 8.245/91).

Argumenta, ainda, que ‘renovar o contrato antes da apresentação de contestação pelo locador (...) é uma medida, data maxima venia, equivocada em ações desta natureza’ (página 14), bem assim que o aluguel provisório deve ser fixado nos termos por si propostos, os quais foram apurados por laudos técnicos que acosta ao presente expediente recursal.

Na Decisão inserida no id 6099701, recebi o recurso apenas no efeito devolutivo, haja vista não vislumbrar, naquela oportunidade, o requisito do periculum in mora; não haviam motivos suficientes para impedir o processamento regular do Agravo de Instrumento até este julgamento ora realizado neste egrégio Órgão Colegiado.

A Agravada, Locatária, além da preliminar já examinada anteriormente, também alega nas contrarrazões que é, sim, possível a concessão de liminar na Ação Renovatória, nos termos do art. 52 da Lei do Inquilinato, que comprovou os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil (CPC), que demonstrou o exato cumprimento do contrato e que o valor do aluguel provisório proposto pela Agravante é inadequado.

Com estas informações sobre os fatos e fundamentos que envolvem o recurso em julgamento, imperioso destacar que, como se sabe, no Agravo de Instrumento a cognição exercida pelo Tribunal é restrita e vinculada ao que efetivamente fora decidido no Primeiro Grau de Jurisdição; avançar em temas ainda não enfrentados no Juízo a quo ou que, por exemplo, exigem a abertura da fase instrutória equivaleria a incorrer em indevida supressão de instância.

Assim, a controvérsia a ser solucionada por este egrégio Órgão Colegiado se restringe a apurar a possibilidade do Locatário (Agravada), em Ação Renovatória de Aluguel, obter a renovação, ainda que em caráter liminar, do contrato e com o valor do aluguel provisório por ele sugerido.

Destaco a expressão “valor sugerido” pelo Locatário (Agravada) porque na petição inicial não houve, expressamente, pedido de fixação de aluguel provisório. É o que se extrai do requerimento contido na letra “a” da petição inicial, na qual se requer:

“(...) seja concedida, inaudita altera pars, a liminar ora requerida, para o fim especial de determinar a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.” (Página 06 da petição inicial, id 17160925 do processo originário).

A “sugestão” de fixação de aluguel provisório, insta registrar, consta especificamente na página 04 da petição inicial, na qual a Agravada propõe:

“(...) aluguel mensal no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes.”

Tal valor, ademais, representaria “um aumento de mais de 60% do valor atual e 140% em relação àquele ajustado inicialmente” (página 04) e seria:

“(...) condizente com o preço praticado na região para imóveis semelhantes ao locado, como será comprovado no curso da instrução processual, especialmente quando a locatária não tem exclusividade no direito de uso do campo de futebol e piscinas.”

É certo, insta salientar, que nos termos da lição doutrinária o direito do Locatário à renovação do contrato “constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial” (Sylvio Capanema de Souza in “A Lei do inquilinato comentada: Lei n.º 8.245/91.” 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 227).

Ocorre, concessa venia, que este poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial conferido pela lei ao Locatário não lhe permite formular, propor ou sugerir requerimento liminar de fixação de aluguéis provisórios, notadamente porque o procedimento previsto na Lei de Locações não contém previsão neste sentido, como se extrai do art. 72, § 4º, que assim estabelece:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

(...).

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

A Lei do Inquilinato, com se vê, concede apenas ao Locador (Agravante) a possibilidade de requerer, na contestação, fixação de aluguel provisório, ou seja, não há previsão legal que autoriza o Locatário ou o Juiz a postular ou a decretar de ofício a fixação de aluguel provisório.

A doutrina de Sylvio Capanema antes citada, impende registrar, leciona exatamente a impossibilidade do Locatário requerer a fixação do aluguel provisório. Neste sentido:

“Pela primeira vez surge, na história do inquilinato, a figura do aluguel provisório, em ação renovatória.

Anteriormente, sua fixação só se admitia nas ações revisionais de aluguel.

Impunha-se, por questão de elementar justiça, estendê-la às renovatórias, ainda mais em homenagem a um argumento de inegável procedência econômica. É que os contratos comerciais são de longa duração, sendo muito frequente que, ao se iniciar a ação renovatória, o aluguel esteja bastante defasado, trazendo sensível prejuízo ao locador, que o continuaria recebendo, durante a tramitação do feito, quase sempre demorada.

A fixação de aluguel provisório permitirá, agora, reduzir o descompasso entre o nível do mercado, à época do ajuizamento da ação, e o valor do locativo, amenizando o prejuízo do locador.

Não pode o juiz, de ofício, fixar aluguel provisório, o que sempre dependerá de pedido expresso, deduzido na contestação, pelo locador ou sublocador.” (Op. cit., p. 423). (Sem grifo no original).

A jurisprudência a respeito do tema, ademais, encontra-se alinhada ao entendimento doutrinário, como se vê, por exemplo, nos seguintes julgados dos Tribunais de Justiça do Estado de Minas Gerais e de São Paulo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PROVISÓRIOS - NECESSIDADE DE REQUERIMENTO EXPRESSO DO LOCADOR - AUSÊNCIA - NÃO CABIMENTO. Os alugueis provisórios não podem ser arbitrados a partir de requerimento exclusivo do locatário e, igualmente, não podem ser fixados de ofício pelo magistrado. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.593054-8/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2021, publicação da súmula em 18/08/2021). (Sem grifo no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - ALUGUÉIS PROVISÓRIOS - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM FAVOR DO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE OFÍCIO. Consoante se observa do ordenamento regulador da ação renovatória - artigos 71 a 75 da Lei nº 8.245/91 - inexiste disposição legal que autorize a fixação de alugueis provisórios a pedido do locatário, o qual deverá, tão somente, precisar as condições oferecidas para a renovação do contrato na petição inicial, indicando, assim, o novo valor da prestação mensal pretendido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.16.050317-3/001, Relator(a): Des.(a) José Arthur Filho, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/11/2016, publicação da súmula em 22/11/2016). (Sem grifo no original).

Agravo de instrumento. Ação renovatória de locação. Decisão que indeferiu a fixação de alugueis provisórios requerida pela inquilina. Insurgência. Requerimento possível ao locador, conforme o art. 72, § 4º, da Lei de Locação. Precedentes desta C. Corte. Decisão mantida. Agravo não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2033005-08.2025.8.26.0000; Relator (a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2025; Data de Registro: 28/02/2025). (Sem grifo no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – Em ação renovatória, é do locador a faculdade de postular pela fixação do aluguel provisório – Inexistência de pedido do locador – Inteligência do art. 72, §4º, da Lei nº 8.245/91 – Fixação de aluguel provisório afastada – Prova pericial requerida por ambas as partes – Honorários do perito que devem ser rateados – Aplicação do art. 95 do CPC – Decisão reformada – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2124426-50.2023.8.26.0000; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2023; Data de Registro: 19/09/2023). (Sem grifo no original).

Destarte, à luz destas considerações conclui-se, data maxima venia do MM. Juiz a quo e da Agravada, a ocorrência de error in iudicando quando se fixa, na prática de ofício (porque atendendo à mera sugestão do Locatário), aluguel provisório em desfavor do Locador.

A referida conclusão, em meu sentir, implica apenas no reconhecimento de parcial nulidade da Decisão recorrida, exatamente na fixação de aluguel provisório antes da contestação ou de requerimento do Locador (Agravante).

E é parcial porque admitir diretamente nesta Instância a fixação dos aluguéis provisórios postulados pela Agravante antes da efetiva análise no Juízo a quo, data venia, representa indesejável e indevida supressão de instância - como asseverado anteriormente.

Para evitar, contudo, reformatio in pejus, penso ser razoável anular parte da Decisão recorrida mas manter, em caráter liminar, o aluguel provisório arbitrado pelo MM. Juiz a quo, que deverá, em 20 (vinte) dias, examinar os termos propostos pela Agravante na contestação e, à luz da Lei do Inquilinato, fixar novos aluguéis provisórios.

Do exposto, dou provimento ao recurso para anular o trecho da Decisão recorrida no qual o MM. Juiz a quo fixa aluguéis provisórios em favor da Agravante; contudo, em atenção ao poder geral de cautelar e para evitar reformatio in pejus, deve ser mantido o valor fixado na Decisão recorrida até que o MM. Juiz a quo, com base na contestação apresentada pela Agravante e à luz da Lei do Inquilinato, estabeleça, em 20 (vinte) dias, novo valor dos aluguéis provisórios devidos pela Agravada.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO: 22/04/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Após a proclamação do voto proferido pelo Eminente Relator, Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, e sustentações orais promovidas em momento oportuno pelos advogados das partes, pedi vista dos autos para analisar de forma mais detalhada a pretensão recursal.

A título de ilustração, transcrevo a conclusão do voto proferido pelo Eminente Relator:

Destarte, à luz destas considerações conclui-se,
data maxima venia
do MM. Juiz
a quo
e da Agravada, a ocorrência de
error in iudicando
quando se fixa, na prática de ofício (porque atendendo à mera sugestão do Locatário), aluguel provisório em desfavor do Locador.

A referida conclusão, em meu sentir, implica apenas no reconhecimento de parcial nulidade da Decisão recorrida, exatamente na fixação de aluguel provisório antes da contestação ou de requerimento do Locador (Agravante).

E é parcial porque admitir diretamente nesta Instância a fixação dos aluguéis provisórios postulados pela Agravante antes da efetiva análise no Juízo
a quo
,
data venia
, representa indesejável e indevida supressão de instância - como asseverado anteriormente.

Para evitar, contudo,
reformatio in pejus
, penso ser razoável anular parte da Decisão recorrida mas manter, em caráter liminar, o aluguel provisório arbitrado pelo MM. Juiz
a quo
, que deverá, em 20 (vinte) dias, examinar os termos propostos pela Agravante na contestação e, à luz da Lei do Inquilinato, fixar novos aluguéis provisórios.

Do exposto, dou provimento ao recurso para anular o trecho da Decisão recorrida no qual o MM. Juiz
a quo
fixa aluguéis provisórios em favor da Agravante; contudo, em atenção ao poder geral de cautelar e para evitar
reformatio in pejus
, deve ser mantido o valor fixado na Decisão recorrida até que o MM. Juiz
a quo
, com base na contestação apresentada pela Agravante e à luz da Lei do Inquilinato, estabeleça, em 20 (vinte) dias, novo valor dos aluguéis provisórios devidos pela Agravada.

Ao verificar as alegações recursais, observei que a parte agravante formulou os seguintes pleitos:

a) a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso para fixar o valor dos aluguéis provisórios na importância de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos), que corresponde ao percentual de 80% (oitenta por cento) sobre a média entre os valores obtidos através das duas avaliações apresentadas pela agravante, na forma do art. 72, II e § 4º, da Lei nº 8.245/91, diante do risco de grave dano e de impossível reparação ao direito da agravante, bem como por ter sido demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos dos arts. 995, parágrafo único c/c 1.019, I, ambos do Código de Processo Civil;

b) ao final, seja dado provimento do recurso para (i) confirmar a fixação dos aluguéis provisórios no valor de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos), conforme pedido de efeito suspensivo; e (ii) revogar a disposição da decisão liminar que determinou a renovação do contrato de locação sub examen por todas as razões anteriormente expostas.

Para melhor compreensão da situação fática, vejamos a decisão proferida em primeiro grau:

Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA com pedido de tutela provisória proposta por J.E.L ITAPARICA LTDA. e ACADEMIA WELLNESS CLUB CAMBURI EIRELI em face de ASSOCIAÇÃO DOS OFICIAIS MILITARES DO ESPÍRITO SANTO – ASSOMES CLUBE DOS OFICIAIS, conforme inicial de ID n. 17160925 e documentos subsequentes.

Alegam as Demandantes, em síntese, que:

a) são empresas do grupo WELLNESS, que há anos atua na Grande Vitória no ramo de atividades físicas;

b) em 01 de março de 2018, a primeira Demandante celebrou com a Demandada contrato de locação que tem como objeto parte do imóvel localizado na Av. Dante Michelini, 1275, em Jardim da Penha, especificamente, uma área interna de 400m2 na sede social, o campo de futebol e as piscinas;

c) neste local, a segunda Demandante presta serviços de atividade física nas modalidades de cross fit, aulas de natação, aulas de futebol e outras modalidades;

d) este contrato foi celebrado com prazo de 05 (cinco) anos, iniciando-se em 01 de março de 2018 e com término em 28 de fevereiro de 2023;

e) para implantação do empreendimento foram investidos mais de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) no local para a regular prestação dos serviços;

f) a academia foi inaugurada em setembro de 2018 e sempre foi utilizada para o fim proposto e, ao longo destes 04 anos de funcionamento, a parte Demandante conseguiu montar uma carteira consolidada de clientes e viu sua atividade comercial crescer mês a mês;

g) como não tem interesse em sair do ponto, a Demandante passou a procurar a Demandada para negociar a renovação do contrato, tendo formalizado por escrito sua intenção;

h) a Demandada, no entanto, impôs uma série de exigências para a renovação do contrato, podendo elas, em síntese, serem resumidas a simples intenção de reduzir o objeto da locação e aumentar o valor do aluguel;

i) mesmo a Demandante ponderando que a retirada do direito de uso do campo e da piscina em diversos dias da semana alterará o contrato e afetará sua atividade, a Demandada manteve tal imposição, sendo ainda exigido o aumento do valor do aluguel, que atualmente é de, no mínimo, R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), para R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), apenas referente à área interna, sem considerar as áreas de campo e piscinas.

Diante disso, requereu em sede liminar, a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.

É O BREVE RELATÓRIO. DECIDO.

I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS: DO PROCEDIMENTO

Inicialmente, trata-se de Ação Renovatória prevista na Lei 8.245/91, com previsão procedimental nos arts. 51 e 71 e seguintes.

Ocorre que, ao contrário das ações revisional e de despejo, em que há previsão de procedimento próprio, a ação renovatória não possui um procedimento delineado no diploma supramencionado, de forma que soa possível a utilização do procedimento comum ao caso.

O art. 318 do Código de Processo Civil disciplina sobre a aplicação do procedimento comum aos procedimentos especiais, verbis:

Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei.

Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.

Sobre a hipótese, trago os ensinamentos de Humberto Theodoro Jr.:

A nova Lei do Inquilinato, ao disciplinar a ação renovatória, não o fez de maneira exaustiva. Limitou-se a apontar alguns requisitos e alguns detalhes procedimentais esparsos. Seu regime processual, destarte, terá de ser complementado pelas regras gerais do Código de Processo Civil. Assim, não tendo a Lei nº 8.245 criado um procedimento especial, a ação de renovação da locação comercial terá de sujeitar-se ao procedimento comum, i.e., (NCPC, art. 318), com as inovações instituídas pela atual legislação do inquilinato. (THEODORO JR., Humberto. Curso de Direito Processual Civil – volume II. 53 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 918).

Destarte, o desenvolvimento do feito deve obedecer à disciplina constante no procedimento comum, nos termos dos arts. 319 e seguintes da legislação processual civil.

II – DO PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA

Conforme relatado, a Demandante pleiteia, em sede liminar, a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.

Pois bem. De acordo com o Código de Processo Civil, a tutela provisória de urgência pode ter natureza satisfativa (antecipada) ou cautelar. A despeito da preocupação legislativa em distinguir as tutelas de urgência, destaca-se que tal distinção só tem importância procedimental quando o pedido de tutela de urgência é antecedente. Vejamos:

Note-se que a relevância prática da fungibilidade consagrada em lei limita-se ao pedido de tutela de urgência antecedente, já que no pedido incidental o procedimento é idêntico às duas espécies de tutela, sendo nesse caso irrelevante na prática a distinção entre tutela cautelar e tutela antecipada. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil. 8. ed. Salvador: Ed. JusPodvm, 2016. p. 438).

Assim, sendo incidental o pedido de tutela provisória de urgência, desnecessárias maiores considerações acerca da natureza da tutela a ser analisada.

Prosseguindo. O CPC, art. 300, igualou o grau de convencimento para a concessão das tutelas de urgência, exigindo, para ambas (cautelar e satisfativa), os seguintes requisitos: a) probabilidade do direito; e b) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No que tange à probabilidade do direito alegado, em sede de cognição sumária, a qual comporta a espécie, de uma detida análise das alegações constantes da peça de ingresso, bem como dos documentos trazidos aos autos, verifica-se que restou devidamente evidenciada. Explico.

A respeito da renovação do contrato de locação assim dispõe os artigos 51 e 71, da Lei 8.245, de 1991, que regem a matéria:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Conforme se vê, o artigo 51 da Lei de Locações determina os requisitos necessários à propositura da ação renovatória de contrato de locação comercial, quais sejam, contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim sendo, o direito à ação renovatória deve ser permeado cumulativamente por tais requisitos, sendo certo que não se pode renovar a locação, que não tiver contrato escrito ou soma de contratos escritos, ininterruptos, por, pelo menos, cinco anos.

No caso em exame, encontra-se comprovada a existência do contrato de locação por escrito, com prazo determinado de cinco anos, bem como a exploração do mesmo ramo de atividade por prazo ininterrupto e superior a três anos, além da comprovação da quitação dos alugueres mensais.

Demonstrada a probabilidade do direito, importante destacar que quando se pensa na concessão de tutela de urgência, deve-se ter em mente que o “fiel da balança” é o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo. Sobre a importância de tal requisito nos casos de concessão de tutela de urgência, vejamos:

O que queremos dizer com “regra da gangorra”, é que quanto maior o “periculum” demonstrado, menos “fumus” se exige para a concessão da tutela pretendida, pois a menos que se anteveja a completa inconsistência do direito alegado, o que importa para a sua concessão é a própria urgência, ou seja, a necessidade considerada em confronto com o perigo da demora na prestação jurisdicional. (WAMBIER, Tereza Arruda Alvin ... [et al]. Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil. Artigo por Artigo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015. p. 498).

In casu, verifica-se que tal requisito também ficou demonstrado.

Isso porque a documentação colacionada aos autos é clara ao indicar a possibilidade de haver prejuízos financeiros.

Ademais, destaca-se que a medida é reversível, pois, na hipótese de improcedência do pedido de mérito, a Demandada poderá ser ressarcida pelas Demandantes, o que poderá ser feito através das vias adequadas.

Por esses motivos, a renovação, em tese, mostra-se cabível, independente da vontade do locador, concedendo-se a medida então pleiteada.

A respeito da fixação do valor do aluguel, neste ponto a presente Ação Renovatória (art. 72) guarda relação com o procedimento estabelecido para a Ação Renovatória (art. 68).

Na Ação Renovatória ajuizada pelo locatário, o dirigismo contratual como forma de estabelecer judicialmente o valor do aluguel provisório, devido desde a citação, deve ser orientado pelas disposições legais do art. 68, inc. II, da Lei nº 8.245/91, quando o valor do novo aluguel não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

No caso concreto, o valor do aluguel atualmente estabelecido no contrato é de no mínimo R$ 20.000,00 (vinte mil reais), enquanto diante da renovação, os Demandante sugerem:

1 - aluguel mensal no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes;

Logo, entendo que soa razoável estabelecer que, a partir da renovação, o valor do aluguel seja aquele ofertado pelas Demandantes.

O art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 estabelece que, admitida a pretensão renovatória, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo.

Contudo, a jurisprudência sedimentada do STJ reconhece que, independentemente do prazo contratual, a renovação judicial será pelo prazo cinco anos.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência:

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo. 2. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1990552 RS 2018/0115020-4, Data de Julgamento: 17/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022)

Assim, estabeleço que no caso concreto a renovação seja fixada pelo prazo de cinco anos; cujo novo contrato expirará ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

Embora concedida liminarmente a pretensão renovatória, a parte Autora fica ciente de que poderá haver nova modificação judicial quando da apresentação de defesa escrita pelo locador. Isso porque o pleito renovatório, precariamente concedido, poderá ser revogado, caso haja a demonstração pelo locador de qualquer das situações do art. 72 da Lei nº 8.245/91.

Já a fixação judicial do aluguel poderá ser revista na eventualidade do locador postular sua modificação, fornecendo os elementos para tanto (Lei nº 8.245/91, art. 68, inc. III), conforme jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. INDEFERIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. RÉU NÃO CITADO. VISTA AO AGRAVADO NÃO EFETUADA. PROVIMENTO. OFENSA AO ART. 527 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INOCORRÊNCIA. 1. A jurisprudência desta Corte "considera dispensável a intimação do agravado para contra-razões em agravo de instrumento quando o recurso foi interposto contra decisão que indeferiu tutela antecipada sem a ouvida da parte contrária e antes da citação do demandado" ( REsp 898.207/RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJ 29.3.2007). 2. Ademais, nos termos do inciso III do artigo 68 da Lei do Inquilinato, "sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo elementos para tanto". 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 725287 SP 2015/0137036-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 14/03/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2017)

Sendo assim, e em face do exposto, admito precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, motivo pelo qual a antecipação da tutela deve ser deferida em parte, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será “no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes” (ID n. 17160925 – Pág. 4).

Por fim, restam mantidos os demais encargos, modos e prazos de vencimento das obrigações.

III – CONCLUSÃO

1) Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE a liminar ora requerida, a fim de admitir precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

2) O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será “no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes” (ID n. 17160925 – Pág. 4).

3) CITE-SE a Demandada para integrar a relação processual e apresentar defesa no prazo de 15 (quinze dias). Deixo de designar audiência de conciliação ou autocomposição, visto que a conciliação ou autocomposição/mediação podem ser feitas judicialmente e extrajudicialmente, bem como em qualquer momento e grau de jurisdição não havendo o que se falar em cerceamento de defesa pela não designação da audiência neste momento. Além disso, o acúmulo de serviço nesta Vara, decorrente dos mais de seis mil processos em andamento, e um analista judiciário, alinhado ao número de feitos que aguardam diligências cartorárias, impossibilitam que esta magistrada possa realizar a audiência de autocomposição.

Estando devidamente delineada a pretensão recursal observo,
permissa maxima venia
, que deve ser improvido na totalidade o agravo de instrumento.

Primeiramente deve-se registrar que apesar da previsão contida no artigo 72 da Lei de Locações, esta não pode ser interpretada como vedação ao locatário de formular, em caráter provisório, a fixação judicial de aluguel para o período compreendido entre o término da vigência do contrato e o julgamento da ação, pois a regra do artigo 300 do CPC deve ser tratada como prerrogativa atribuída de forma geral à parte que, por sua vez, não se vale da faculdade concedida ao locador pelo § 4º do artigo 72 da Lei de Locações, mas exerce direito à antecipação da tutela final, demonstrando a probabilidade de seu direito e o perigo de dano pela demora do provimento judicial.

Ademais, o instituto da tutela provisória deve representar a instrumentalização de direitos fundamentais, a exemplo do acesso à justiça, da razoável duração do processo e dos meios que assegurem a celeridade de sua tramitação.

Nessa linha de raciocínio, o reconhecimento do direito do locatário em pleitear arbitramento de aluguel provisório tem por finalidade garantir a paridade de armas no processo e preservar a integridade do direito à renovação contratual, evitando que a atividade empresarial seja inviabilizada, enquanto perdurar a via jurisdicional.

Este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas já decidiu que “colhe-se da intelecção formulada na jurisprudência a possibilidade de que tal conduta também tenha sua origem por iniciativa do locatário, notadamente quando observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade” (Agravo de Instrumento nº 5002839-79.2021.8.08.0000. 1ª Câmara Cível. Relatora: Desembargadora JANETE VARGAS SIMÕES. Julgamento em 07 de outubro de 2021).

Há outro aspecto que merece registro. O presente agravo foi interposto em 15 de setembro de 2023, portanto, há mais de um ano e meio e da análise do processo referência pode-se observar que há perícia designada para o dia 23 de abril de 2025 (amanhã), o que por certo poderá contribuir para a solução definitiva do litígio, na origem.

Lado outro, observa-se que a pretensão do agravante é de fixação de aluguéis provisórios no valor de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos) e, nesse sentido, me parece que caberia em sede recursal, apenas, a análise da pertinência ou não deste pleito, sob risco de violação à regra da adstrição.

Um passo adiante, observo, ainda, que a pretensão recursal extrapola os limites cognitivos do recurso, haja vista que em sede de contestação pugnou pela fixação de aluguel provisório em 15% sobre o faturamento mensal da locatária, valendo-se agora da prerrogativa legal contida no artigo 72, § 4º, da Lei de Locações.

Se em sede recursal este tribunal atendesse ao pleito da agravante, esvaziaria a análise do juízo de primeiro grau, prejudicando, inclusive, o aproveitamento da perícia agendada.

Por tais razões, respeitosamente, conheço do recurso e lhe nego provimento.

É como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA:-

Peço vista, respeitosamente.

*

rfv
*

DATA DA SESSÃO: 06/05/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA:-

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Apenas para rememorar, trata-se de
agravo de instrumento
interposto pela
Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo (ASSOMES – Clube dos Oficiais)
contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da “
ação renovatória
” ajuizada por
J. E. L. Itaparica Ltda.
e
Academia Wellness Club Cambui – EIRELI
, deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência a fim de admitir, precária e provisoriamente, a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, e fixou aluguel, para vigorar a partir da renovação do contrato de locação, no valor equivalente a 15% do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento mínimo da quantia de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), a ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a partir de 01/03/2023 (Id origem 17829844).

Na sessão de julgamento do dia 15/04/2025, o Relator, eminente
Des. Arthur José Neiva de Almeida
, proferiu voto no sentido de
dar provimento
ao presente
agravo de instrumento
para anular a decisão recorrida, contudo, com base no poder geral de cautela e a fim de evitar a ocorrência de
reformatio in pejus
, manteve o valor fixado no Juízo de 1º grau, a título de aluguel mensal, até que o MM. Juiz estabeleça, no prazo de 20 (vinte) dias, o novo valor dos aluguéis provisórios devidos pelas agravadas.

Pois bem. Da atenta análise dos autos, não me parece profícuo o debate sobre a (im)possibilidade de fixação de aluguel provisório, em sede de tutela de urgência, no bojo de “
ação renovatória de locação
”. Explico.

Da leitura da inicial da lide originária, verifico que os autores/agravados não postularam propriamente a fixação de aluguel provisório, cuja prerrogativa, de acordo com o judicioso voto proferido pelo eminente Relator, seria exclusiva do locador, nos termos do § 4º do art. 72 da Lei nº 8.245/91
1
, e sim, requereram “
a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda
” (Id 17160925, p. 6) e, ao fundamentarem a pretendida manutenção dos efeitos do contrato, deixaram a critério do Juízo “
a fixação de aluguéis a incidirem após março de 2023, caso este d. juízo entenda que os valores atuais se mostram insuficientes
” (Id 17160925, p. 5).

Como dito, por considerar reunidos os requisitos do art. 300 do CPC/2015, a MMª. Juíza admitiu, precária e provisoriamente, a renovação do contrato de locação, a partir do dia 01/03/2023, e aceitou como razoável o valor sugerido pelas autoras/agravadas a título de aluguel mensal, qual seja, o equivalente a 15% por faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, garantindo-se o pagamento mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos).

A meu ver, o valor em questão não foi ofertado pela locatária propriamente a título de aluguel provisório, e sim, para atender ao comando contido no art. 71, IV, da Lei nº 8.245/91, segundo o qual a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com (...) “
IV – i
ndicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação
”, no que se inclui o valor do aluguel mensal.

Ademais, não seria razoável a MMª. Juíza admitir a renovação do contrato de locação, ainda que de forma precária e provisória, sem fixar valor a título de aluguel mensal, tal qual fizera, salvo melhor juízo, de forma acertada.

Entretanto, mesmo que se entenda que houve a fixação de aluguel provisório, mediante iniciativa do locatário, não identifico mácula em tal proceder, na medida em que nossos tribunais têm permitido ao locatário, em homenagem à simetria e à paridade de tratamento prevista no art. 7º do CPC/2015
2
, também pleitear o seu arbitramento, em que pese a Lei de Locações prever expressamente somente a possibilidade de o locador requerer a fixação do aluguel provisório, na forma do art. 72, § 4º, retrotranscrito.

Dessa forma, comungo do entendimento manifestado no voto que inaugurou a divergência, no sentido de que não há impedimento legal para que o locatário, por meio de ação renovatória, obtenha em sede de tutela provisória de urgência a manutenção dos termos do contrato, no que se inclui a definição do valor locatício, desde que apresente justificativa para tanto, haja vista que, se tal possibilidade é conferida ao locador, igualmente deve ser franqueada ao locatário, ainda que seja omissa a lei a esse respeito.

No que diz respeito ao valor locatício, a natureza da ação demanda, de per si,
dilação probatória
, notadamente,
prova pericial

específica para se aferir o justo valor para tal locação, cuja produção foi deferida na decisão saneadora (Id origem 51639396) e, do que observo em consulta aos autos originários, teve seu início agendado para data próxima (dia 05/05/2025), após reagendamento noticiado pelo ilustre perito (Id origem 66162128).

Em suma: a solução adequada da controvérsia depende da produção de prova pericial, da qual o julgador poderá extrair informações técnicas adequadas para que possa fixar o encargo locatício justo, dada a impossibilidade de se afirmar, no estágio atual da lide originária, qual valor se encontra em consonância com o mercado imobiliário atual.

Por fim, entendo não haver
periculum in mora inversum,
a obstar a eficácia da decisão agravada, por ser assegurado o ressarcimento a quem de direito de acordo com o valor que prevalecer após a conclusão da fase probatória, já que as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos da ação renovatória e pagas de uma só vez, nos termos do art. 73 da Lei nº 8.245/91
3
.

Ante o exposto, pedindo vênia ao eminente Relator para dele discordar,
nego provimento ao agravo de instrumento
, em conformidade com a divergência capitaneada pelo
eminente
Des. Subst
.
Carlos Magno Moulin Lima
.

É como voto
.

*

* *

r
fv
*

1
§ 4º. Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

2
Art. 7º. É assegurada às partes paridade de tratamento em relação ao exercício de direitos e faculdades processuais, aos meios de defesa, aos ônus, aos deveres e à aplicação de sanções processuais, competindo ao juiz zelar pelo efetivo contraditório.

3
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Após a proclamação do voto proferido pelo Eminente Relator, Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, e sustentações orais promovidas em momento oportuno pelos advogados das partes, pedi vista dos autos para analisar de forma mais detalhada a pretensão recursal.

A título de ilustração, transcrevo a conclusão do voto proferido pelo Eminente Relator:

Destarte, à luz destas considerações conclui-se,

data maxima venia

do MM. Juiz

a quo

e da Agravada, a ocorrência de

error in iudicando

quando se fixa, na prática de ofício (porque atendendo à mera sugestão do Locatário), aluguel provisório em desfavor do Locador.

A referida conclusão, em meu sentir, implica apenas no reconhecimento de parcial nulidade da Decisão recorrida, exatamente na fixação de aluguel provisório antes da contestação ou de requerimento do Locador (Agravante).

E é parcial porque admitir diretamente nesta Instância a fixação dos aluguéis provisórios postulados pela Agravante antes da efetiva análise no Juízo

a quo
,

data venia
, representa indesejável e indevida supressão de instância - como asseverado anteriormente.

Para evitar, contudo,

reformatio in pejus
, penso ser razoável anular parte da Decisão recorrida mas manter, em caráter liminar, o aluguel provisório arbitrado pelo MM. Juiz

a quo
, que deverá, em 20 (vinte) dias, examinar os termos propostos pela Agravante na contestação e, à luz da Lei do Inquilinato, fixar novos aluguéis provisórios.

Do exposto, dou provimento ao recurso para anular o trecho da Decisão recorrida no qual o MM. Juiz
a quo
fixa aluguéis provisórios em favor da Agravante; contudo, em atenção ao poder geral de cautelar e para evitar

reformatio in pejus
, deve ser mantido o valor fixado na Decisão recorrida até que o MM. Juiz
a quo
, com base na contestação apresentada pela Agravante e à luz da Lei do Inquilinato, estabeleça, em 20 (vinte) dias, novo valor dos aluguéis provisórios devidos pela Agravada.

Ao verificar as alegações recursais, observei que a parte agravante formulou os seguintes pleitos:

a) a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso para fixar o valor dos aluguéis provisórios na importância de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos), que corresponde ao percentual de 80% (oitenta por cento) sobre a média entre os valores obtidos através das duas avaliações apresentadas pela agravante, na forma do art. 72, II e § 4º, da Lei nº 8.245/91, diante do risco de grave dano e de impossível reparação ao direito da agravante, bem como por ter sido demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos dos arts. 995, parágrafo único c/c 1.019, I, ambos do Código de Processo Civil;

b) ao final, seja dado provimento do recurso para (i) confirmar a fixação dos aluguéis provisórios no valor de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos), conforme pedido de efeito suspensivo; e (ii) revogar a disposição da decisão liminar que determinou a renovação do contrato de locação sub examen por todas as razões anteriormente expostas.

Para melhor compreensão da situação fática, vejamos a decisão proferida em primeiro grau:

Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA com pedido de tutela provisória proposta por J.E.L ITAPARICA LTDA. e ACADEMIA WELLNESS CLUB CAMBURI EIRELI em face de ASSOCIAÇÃO DOS OFICIAIS MILITARES DO ESPÍRITO SANTO – ASSOMES CLUBE DOS OFICIAIS, conforme inicial de ID n. 17160925 e documentos subsequentes.

Alegam as Demandantes, em síntese, que:

a) são empresas do grupo WELLNESS, que há anos atua na Grande Vitória no ramo de atividades físicas;

b) em 01 de março de 2018, a primeira Demandante celebrou com a Demandada contrato de locação que tem como objeto parte do imóvel localizado na Av. Dante Michelini, 1275, em Jardim da Penha, especificamente, uma área interna de 400m2 na sede social, o campo de futebol e as piscinas;

c) neste local, a segunda Demandante presta serviços de atividade física nas modalidades de cross fit, aulas de natação, aulas de futebol e outras modalidades;

d) este contrato foi celebrado com prazo de 05 (cinco) anos, iniciando-se em 01 de março de 2018 e com término em 28 de fevereiro de 2023;

e) para implantação do empreendimento foram investidos mais de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) no local para a regular prestação dos serviços;

f) a academia foi inaugurada em setembro de 2018 e sempre foi utilizada para o fim proposto e, ao longo destes 04 anos de funcionamento, a parte Demandante conseguiu montar uma carteira consolidada de clientes e viu sua atividade comercial crescer mês a mês;

g) como não tem interesse em sair do ponto, a Demandante passou a procurar a Demandada para negociar a renovação do contrato, tendo formalizado por escrito sua intenção;

h) a Demandada, no entanto, impôs uma série de exigências para a renovação do contrato, podendo elas, em síntese, serem resumidas a simples intenção de reduzir o objeto da locação e aumentar o valor do aluguel;

i) mesmo a Demandante ponderando que a retirada do direito de uso do campo e da piscina em diversos dias da semana alterará o contrato e afetará sua atividade, a Demandada manteve tal imposição, sendo ainda exigido o aumento do valor do aluguel, que atualmente é de, no mínimo, R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), para R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), apenas referente à área interna, sem considerar as áreas de campo e piscinas.

Diante disso, requereu em sede liminar, a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.

É O BREVE RELATÓRIO. DECIDO.

I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS: DO PROCEDIMENTO

Inicialmente, trata-se de Ação Renovatória prevista na Lei 8.245/91, com previsão procedimental nos arts. 51 e 71 e seguintes.

Ocorre que, ao contrário das ações revisional e de despejo, em que há previsão de procedimento próprio, a ação renovatória não possui um procedimento delineado no diploma supramencionado, de forma que soa possível a utilização do procedimento comum ao caso.

O art. 318 do Código de Processo Civil disciplina sobre a aplicação do procedimento comum aos procedimentos especiais, verbis:

Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei.

Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.

Sobre a hipótese, trago os ensinamentos de Humberto Theodoro Jr.:

A nova Lei do Inquilinato, ao disciplinar a ação renovatória, não o fez de maneira exaustiva. Limitou-se a apontar alguns requisitos e alguns detalhes procedimentais esparsos. Seu regime processual, destarte, terá de ser complementado pelas regras gerais do Código de Processo Civil. Assim, não tendo a Lei nº 8.245 criado um procedimento especial, a ação de renovação da locação comercial terá de sujeitar-se ao procedimento comum, i.e., (NCPC, art. 318), com as inovações instituídas pela atual legislação do inquilinato. (THEODORO JR., Humberto. Curso de Direito Processual Civil – volume II. 53 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 918).

Destarte, o desenvolvimento do feito deve obedecer à disciplina constante no procedimento comum, nos termos dos arts. 319 e seguintes da legislação processual civil.

II – DO PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA

Conforme relatado, a Demandante pleiteia, em sede liminar, a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.

Pois bem. De acordo com o Código de Processo Civil, a tutela provisória de urgência pode ter natureza satisfativa (antecipada) ou cautelar. A despeito da preocupação legislativa em distinguir as tutelas de urgência, destaca-se que tal distinção só tem importância procedimental quando o pedido de tutela de urgência é antecedente. Vejamos:

Note-se que a relevância prática da fungibilidade consagrada em lei limita-se ao pedido de tutela de urgência antecedente, já que no pedido incidental o procedimento é idêntico às duas espécies de tutela, sendo nesse caso irrelevante na prática a distinção entre tutela cautelar e tutela antecipada. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil. 8. ed. Salvador: Ed. JusPodvm, 2016. p. 438).

Assim, sendo incidental o pedido de tutela provisória de urgência, desnecessárias maiores considerações acerca da natureza da tutela a ser analisada.

Prosseguindo. O CPC, art. 300, igualou o grau de convencimento para a concessão das tutelas de urgência, exigindo, para ambas (cautelar e satisfativa), os seguintes requisitos: a) probabilidade do direito; e b) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No que tange à probabilidade do direito alegado, em sede de cognição sumária, a qual comporta a espécie, de uma detida análise das alegações constantes da peça de ingresso, bem como dos documentos trazidos aos autos, verifica-se que restou devidamente evidenciada. Explico.

A respeito da renovação do contrato de locação assim dispõe os artigos 51 e 71, da Lei 8.245, de 1991, que regem a matéria:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Conforme se vê, o artigo 51 da Lei de Locações determina os requisitos necessários à propositura da ação renovatória de contrato de locação comercial, quais sejam, contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim sendo, o direito à ação renovatória deve ser permeado cumulativamente por tais requisitos, sendo certo que não se pode renovar a locação, que não tiver contrato escrito ou soma de contratos escritos, ininterruptos, por pelo menos cinco anos.

No caso em exame, encontra-se comprovada a existência do contrato de locação por escrito, com prazo determinado de cinco anos, bem como a exploração do mesmo ramo de atividade por prazo ininterrupto e superior a três anos, além da comprovação da quitação dos alugueres mensais.

Demonstrada a probabilidade do direito, importante destacar que quando se pensa na concessão de tutela de urgência, deve-se ter em mente que o “fiel da balança” é o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo. Sobre a importância de tal requisito nos casos de concessão de tutela de urgência, vejamos:

O que queremos dizer com “regra da gangorra”, é que quanto maior o “periculum” demonstrado, menos “fumus” se exige para a concessão da tutela pretendida, pois a menos que se anteveja a completa inconsistência do direito alegado, o que importa para a sua concessão é a própria urgência, ou seja, a necessidade considerada em confronto com o perigo da demora na prestação jurisdicional. (WAMBIER, Tereza Arruda Alvin ... [et al]. Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil. Artigo por Artigo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015. p. 498).

In casu, verifica-se que tal requisito também ficou demonstrado.

Isso porque a documentação colacionada aos autos é clara ao indicar a possibilidade de haver prejuízos financeiros.

Ademais, destaca-se que a medida é reversível, pois, na hipótese de improcedência do pedido de mérito, a Demandada poderá ser ressarcida pelas Demandantes, o que poderá ser feito através das vias adequadas.

Por esses motivos, a renovação, em tese, mostra-se cabível, independente da vontade do locador, concedendo-se a medida então pleiteada.

A respeito da fixação do valor do aluguel, neste ponto a presente Ação Renovatória (art. 72) guarda relação com o procedimento estabelecido para a Ação Renovatória (art. 68).

Na Ação Renovatória ajuizada pelo locatário, o dirigismo contratual como forma de estabelecer judicialmente o valor do aluguel provisório, devido desde a citação, deve ser orientado pelas disposições legais do art. 68, inc. II, da Lei nº 8.245/91, quando o valor do novo aluguel não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

No caso concreto, o valor do aluguel atualmente estabelecido no contrato é de no mínimo R$ 20.000,00 (vinte mil reais), enquanto diante da renovação, os Demandante sugerem:

1 - aluguel mensal no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes;

Logo, entendo que soa razoável estabelecer que, a partir da renovação, o valor do aluguel seja aquele ofertado pelas Demandantes.

O art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 estabelece que, admitida a pretensão renovatória, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo.

Contudo, a jurisprudência sedimentada do STJ reconhece que, independentemente do prazo contratual, a renovação judicial será pelo prazo cinco anos.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência:

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo. 2. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1990552 RS 2018/0115020-4, Data de Julgamento: 17/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022)

Assim, estabeleço que no caso concreto a renovação seja fixada pelo prazo de cinco anos; cujo novo contrato expirará ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

Embora concedida liminarmente a pretensão renovatória, a parte Autora fica ciente de que poderá haver nova modificação judicial quando da apresentação de defesa escrita pelo locador. Isso porque o pleito renovatório, precariamente concedido, poderá ser revogado, caso haja a demonstração pelo locador de qualquer das situações do art. 72 da Lei nº 8.245/91.

Já a fixação judicial do aluguel poderá ser revista na eventualidade do locador postular sua modificação, fornecendo os elementos para tanto (Lei nº 8.245/91, art. 68, inc. III), conforme jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. INDEFERIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. RÉU NÃO CITADO. VISTA AO AGRAVADO NÃO EFETUADA. PROVIMENTO. OFENSA AO ART. 527 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INOCORRÊNCIA. 1. A jurisprudência desta Corte "considera dispensável a intimação do agravado para contra-razões em agravo de instrumento quando o recurso foi interposto contra decisão que indeferiu tutela antecipada sem a ouvida da parte contrária e antes da citação do demandado" ( REsp 898.207/RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJ 29.3.2007). 2. Ademais, nos termos do inciso III do artigo 68 da Lei do Inquilinato, "sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo elementos para tanto". 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 725287 SP 2015/0137036-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 14/03/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2017)

Sendo assim, e em face do exposto, admito precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, motivo pelo qual a antecipação da tutela deve ser deferida em parte, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será “no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes” (ID n. 17160925 – Pág. 4).

Por fim, restam mantidos os demais encargos, modos e prazos de vencimento das obrigações.

III – CONCLUSÃO

1) Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE a liminar ora requerida, a fim de admitir precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

2) O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será “no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes” (ID n. 17160925 – Pág. 4).

3) CITE-SE a Demandada para integrar a relação processual e apresentar defesa no prazo de 15 (quinze dias). Deixo de designar audiência de conciliação ou autocomposição, visto que a conciliação ou autocomposição/mediação podem ser feitas judicialmente e extrajudicialmente, bem como em qualquer momento e grau de jurisdição não havendo o que se falar em cerceamento de defesa pela não designação da audiência neste momento. Além disso, o acúmulo de serviço nesta Vara, decorrente dos mais de seis mil processos em andamento, e um analista judiciário, alinhado ao número de feitos que aguardam diligências cartorárias, impossibilitam que esta magistrada possa realizar a audiência de autocomposição.

Estando devidamente delineada a pretensão recursal observo,
permissa maxima venia
, que deve ser improvido na totalidade o agravo de instrumento.

Primeiramente deve-se registrar que apesar da previsão contida no artigo 72 da Lei de Locações, esta não pode ser interpretada como vedação ao locatário de formular, em caráter provisório, a fixação judicial de aluguel para o período compreendido entre o término da vigência do contrato e o julgamento da ação, pois a regra do artigo 300 do CPC deve ser tratada como prerrogativa atribuída de forma geral à parte que, por sua vez, não se vale da faculdade concedida ao locador pelo § 4º do artigo 72 da Lei de Locações, mas exerce direito à antecipação da tutela final, demonstrando a probabilidade de seu direito e o perigo de dano pela demora do provimento judicial.

Ademais, o instituto da tutela provisória deve representar a instrumentalização de direitos fundamentais, a exemplo do acesso à justiça, da razoável duração do processo e dos meios que assegurem a celeridade de sua tramitação.

Nessa linha de raciocínio, o reconhecimento do direito do locatário em pleitear arbitramento de aluguel provisório tem por finalidade garantir a paridade de armas no processo e preservar a integridade do direito à renovação contratual, evitando que a atividade empresarial seja inviabilizada, enquanto perdurar a via jurisdicional.

Este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas já decidiu que “colhe-se da intelecção formulada na jurisprudência a possibilidade de que tal conduta também tenha sua origem por iniciativa do locatário, notadamente quando observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade” (Agravo de Instrumento nº 5002839-79.2021.8.08.0000. 1ª Câmara Cível. Relatora: Desembargadora JANETE VARGAS SIMÕES. Julgamento em 07 de outubro de 2021).

Há outro aspecto que merece registro. O presente agravo foi interposto em 15 de setembro de 2023, portanto, há mais de um ano e meio e da análise do processo referência pode-se observar que há perícia designada para o dia 23 de abril de 2025 (amanhã), o que por certo poderá contribuir para a solução definitiva do litígio, na origem.

Lado outro, observa-se que a pretensão do agravante é de fixação de aluguéis provisórios no valor de R$ 56.785,67 (cinquenta e seis mil setecentos e oitenta e cinco reais e sessenta e sete centavos) e, nesse sentido, me parece que caberia em sede recursal, apenas, a análise da pertinência ou não deste pleito, sob risco de violação à regra da adstrição.

Um passo adiante, observo, ainda, que a pretensão recursal extrapola os limites cognitivos do recurso, haja vista que em sede de contestação pugnou pela fixação de aluguel provisório em 15% sobre o faturamento mensal da locatária, valendo-se agora da prerrogativa legal contida no artigo 72, § 4º, da Lei de Locações.

Se em sede recursal este tribunal atendesse ao pleito da agravante, esvaziaria a análise do juízo de primeiro grau, prejudicando, inclusive, o aproveitamento da perícia agendada.

Por tais razões, respeitosamente, conheço do recurso e lhe nego provimento.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

V O T
O

(Desª Eliana Junqueira Munhós Ferreira)

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Apenas para rememorar, trata-se de
agravo de instrumento
interposto pela
Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo (ASSOMES – Clube dos Oficiais)
contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da “
ação renovatória
” ajuizada por
J. E. L. Itaparica Ltda.
e
Academia Wellness Club Cambui – EIRELI
, deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência a fim de admitir, precária e provisoriamente, a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, e fixou aluguel, para vigorar a partir da renovação do contrato de locação, no valor equivalente a 15% do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento mínimo da quantia de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), a ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a partir de 01/03/2023 (Id origem 17829844).

Na sessão de julgamento do dia 15/04/2025, o Relator, eminente
Des. Arthur José Neiva de Almeida
, proferiu voto no sentido de
dar provimento
ao presente
agravo de instrumento
para anular a decisão recorrida, contudo, com base no poder geral de cautela e a fim de evitar a ocorrência de
reformatio in pejus
, manteve o valor fixado no Juízo de 1º grau, a título de aluguel mensal, até que o MM. Juiz estabeleça, no prazo de 20 (vinte) dias, o novo valor dos aluguéis provisórios devidos pelas agravadas.

Pois bem. Da atenta análise dos autos, não me parece profícuo o debate sobre a (im)possibilidade de fixação de aluguel provisório, em sede de tutela de urgência, no bojo de “
ação renovatória de locação
”. Explico.

Da leitura da inicial da lide originária, verifico que os autores/agravados não postularam propriamente a fixação de aluguel provisório, cuja prerrogativa, de acordo com o judicioso voto proferido pelo eminente Relator, seria exclusiva do locador, nos termos do § 4º do art. 72 da Lei nº 8.245/91
1
, e sim, requereram “
a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda
” (Id 17160925, p. 6) e, ao fundamentarem a pretendida manutenção dos efeitos do contrato, deixaram a critério do Juízo “
a fixação de aluguéis a incidirem após março de 2023, caso este d. juízo entenda que os valores atuais se mostram insuficientes
” (Id 17160925, p. 5).

Como dito, por considerar reunidos os requisitos do art. 300 do CPC/2015, a MMª. Juíza admitiu, precária e provisoriamente, a renovação do contrato de locação, a partir do dia 01/03/2023, e aceitou como razoável o valor sugerido pelas autoras/agravadas a título de aluguel mensal, qual seja, o equivalente a 15% por faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, garantindo-se o pagamento mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos).

A meu ver, o valor em questão não foi ofertado pela locatária propriamente a título de aluguel provisório, e sim, para atender ao comando contido no art. 71, IV, da Lei nº 8.245/91, segundo o qual a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com (...) “
IV – i
ndicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação
”, no que se inclui o valor do aluguel mensal.

Ademais, não seria razoável a MMª. Juíza admitir a renovação do contrato de locação, ainda que de forma precária e provisória, sem fixar valor a título de aluguel mensal, tal qual fizera, salvo melhor juízo, de forma acertada.

Entretanto, mesmo que se entenda que houve a fixação de aluguel provisório, mediante iniciativa do locatário, não identifico mácula em tal proceder, na medida em que nossos tribunais têm permitido ao locatário, em homenagem à simetria e à paridade de tratamento prevista no art. 7º do CPC/2015
2
, também pleitear o seu arbitramento, em que pese a Lei de Locações prever expressamente somente a possibilidade de o locador requerer a fixação do aluguel provisório, na forma do art. 72, § 4º, retrotranscrito.

Dessa forma, comungo do entendimento manifestado no voto que inaugurou a divergência, no sentido de que não há impedimento legal para que o locatário, por meio de ação renovatória, obtenha em sede de tutela provisória de urgência a manutenção dos termos do contrato, no que se inclui a definição do valor locatício, desde que apresente justificativa para tanto, haja vista que, se tal possibilidade é conferida ao locador, igualmente deve ser franqueada ao locatário, ainda que seja omissa a lei a esse respeito.

No que diz respeito ao valor locatício, a natureza da ação demanda, de per si,
dilação probatória
, notadamente,
prova pericial

específica para se aferir o justo valor para tal locação, cuja produção foi deferida na decisão saneadora (Id origem 51639396) e, do que observo em consulta aos autos originários, teve seu início agendado para data próxima (dia 05/05/2025), após reagendamento noticiado pelo ilustre perito (Id origem 66162128).

Em suma: a solução adequada da controvérsia depende da produção de prova pericial, da qual o julgador poderá extrair informações técnicas adequadas para que possa fixar o encargo locatício justo, dada a impossibilidade de se afirmar, no estágio atual da lide originária, qual valor se encontra em consonância com o mercado imobiliário atual.

Por fim, entendo não haver
periculum in mora inversum,
a obstar a eficácia da decisão agravada, por ser assegurado o ressarcimento a quem de direito de acordo com o valor que prevalecer após a conclusão da fase probatória, já que as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos da ação renovatória e pagas de uma só vez, nos termos do art. 73 da Lei nº 8.245/91
3
.

Ante o exposto, pedindo vênia ao eminente Relator para dele discordar,
nego provimento ao agravo de instrumento
, em conformidade com a divergência capitaneada pelo
eminente
Des. Subst
.
Carlos Magno Moulin Lima
.

É como voto
.

_____________________________

1
§ 4º. Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

2
Art. 7º. É assegurada às partes paridade de tratamento em relação ao exercício de direitos e faculdades processuais, aos meios de defesa, aos ônus, aos deveres e à aplicação de sanções processuais, competindo ao juiz zelar pelo efetivo contraditório.

3
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5010921-31.2023.8.08.0000

AGRAVANTE: ASSOCIAÇÃO DOS OFICIAIS MILITARES DO ESPÍRITO SANTO (ASSOMES - CLUBE DOS OFICIAIS)

AGRAVADAS: J. E. L. ITAPARICA LTDA e ACADEMIA WELLNESS CLUB CAMBURI EIRELI

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Preliminar de Não Conhecimento do Recurso - Suscitada pelas Agravadas

Eminentes Pares, antes de ingressar no mérito do recurso, é imperioso examinar a preliminar de intempestividade do recurso suscitada nas contrarrazões inseridas no id 6722535.

Segundo as Agravadas, o Agravo de Instrumento ora em julgamento seria intempestivo porque uma Advogada que compõe a Banca dos Patronos da Agravante teria acessado os autos em 15.08.2023 e, ainda, pelo fato de que a própria Agravante teria tomado ciência inequívoca da Decisão recorrida em setembro de 2023, data de reunião de sua diretoria em que o processo originário foi mencionado.

Com a devida vênia das Agravadas, a preliminar em análise,
data maxima venia
, não merece prosperar, uma vez que, sem muitas delongas, a intimação processual constitui ato formal sobre o qual a ciência inequívoca não se pode presumir, ao contrário, deve estar bem demonstrada para que seja admitida.

Impende ressaltar que esta afirmação encontra amparo no entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) já na vigência do Código de Processo Civil de 1973, como se vê, por exemplo, no seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRAZO DA CONTESTAÇÃO. RETIRADA DOS AUTOS DE CARTÓRIO POR ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A teoria da ciência inequívoca resulta de presunção que se extrai das circunstâncias fáticas do caso. Para que se alcance tal presunção, apta a considerar suprido o ato citatório, é necessário apontar dados objetivos e verossímeis. 2.
A retirada dos autos de cartório por advogado sem procuração não autoriza presumir que houve ciência inequívoca da demanda pelo réu, devendo o prazo da contestação ser contado da juntada do mandado de citação devidamente cumprido
. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.449.889/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 21/8/2014, DJe de 4/9/2014). (Sem grifo no original).

Este aludido entendimento do STJ já foi por mim adotado em situação bem semelhante à dos autos em julgamento, isto é, no caso em que havia Advogado integrante de mesmo Escritório representante da parte mas sem procuração nos autos, ocasião em que não considerei ter havido ciência inequívoca da intimação. Nesse sentido:

AGRAVO INOMINADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARGA DOS AUTOS POR ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA. DECISÃO MONOCRÁTICA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1. O C. STJ se pronuncia no sentido de que a “retirada dos autos de cartório por advogado sem procuração não autoriza presumir que houve ciência inequívoca da demanda pelo réu, devendo o prazo da contestação ser contado da juntada do mandado de citação devidamente cumprido” (REsp 1449889⁄SP). 2. Decisão Monocrática Reformada. Recurso conhecido e provido para admitir o processamento do Agravo de Instrumento. (TJES, Classe: Agravo Interno AI, 024159019892, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/08/2016, Data da Publicação no Diário: 16/08/2016).

A mesma linha de raciocínio tem sido empregada na vigência do atual Código de Processo Civil (CPC) e, também, na interpretação da Lei n.º 11.419/06 (que dispõe sobre a informatização do processo judicial), como, aliás, se extrai do precedente do STJ citado pela Agravante na petição de id 6803403,
in verbis
:

(...). VI - A decisão apontada como paradigma considerou a ciência inequívoca da parte acerca do conteúdo da decisão por meio do peticionamento por advogado devidamente habilitado no processo em data prévia à intimação efetivada pelo sistema,
tratando-se de situação que evidentemente diverge do caso ora em apreço, no qual realizada mera consulta por advogado que nem sequer estava habilitado nos autos, o que exclui, por consequência lógica, a eficácia da intimação pela mera consulta
. VII - De mais a mais, e tal como apontado na decisão do agravo interno improvido: "A orientação adotada destoa da jurisprudência pacificada no âmbito desta Corte, segundo a qual a lógica da presunção de ciência inequívoca do conteúdo de decisão constante nos autos físicos, quando da habilitação de advogado com carga do processo, não se aplica nos processos eletrônicos." (...). (AgInt nos EDcl nos EREsp n. 1.841.380/MT, relator Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, julgado em 27/9/2022, DJe de 3/10/2022). (Sem grifo no original).

Assim, porque a Advogada (Dra. Camila Rosa Ramos) que consultou os autos antes da efetiva intimação não está habilitada nos autos, bem assim porque a ciência inequívoca não pode ser presumida pela mera menção do processo originário em reunião da diretoria da Associação Agravante, a conclusão é pela rejeição da preliminar em exame.

Do exposto, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso suscitada pelas Agravadas.

É como voto.

Mérito

Em relação ao mérito da pretensão recursal, informo a Vossas Excelências que a
Associação dos Oficiais Militares do Espírito Santo (ASSOMES - Clube dos Oficiais), na condição de Locadora, interpôs Agravo de Instrumento em face da Decisão
inserida no id 17829844 e integrada no id 29284830 do processo originário, no qual a MM.ª Juíza
a quo
, na Ação Renovatória de Aluguel proposta por J. E. L. Itaparica Ltda e Academia Wellness Club EIRELI, deferiu parcialmente a medida liminar requerida na petição inicial nos seguintes termos:

“
1)
Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE a liminar ora requerida, a fim de admitir precária e provisoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir de 01/03/2023, cujo novo contrato expirará inexoravelmente ainda que a presente ação não tenha sido formalmente encerrada no prazo de cinco anos, sem prejuízo da admissão de nova Ação Renovatória pelo locatário.

2)
O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será ‘
no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes
’ (ID n. 17160925 – Pág. 4).”

Nas razões de seu recurso a Associação Agravante aduz, como fundamento do pedido de reforma da Decisão recorrida, em síntese, que há necessidade de majoração do aluguel provisório, em observância ao disposto no art. 72, § 4º, da Lei do Inquilinato (Lei de Locações; Lei n.º 8.245/91).

Argumenta, ainda, que ‘
renovar o contrato antes da apresentação de contestação pelo locador
(...)
é uma medida, data maxima venia, equivocada em ações desta natureza
’ (página 14), bem assim que o aluguel provisório deve ser fixado nos termos por si propostos, os quais foram apurados por laudos técnicos que acosta ao presente expediente recursal.

Na Decisão inserida no id 6099701, recebi o recurso apenas no efeito devolutivo, haja vista não vislumbrar, naquela oportunidade, o requisito do
periculum in mora
; não haviam motivos suficientes para impedir o processamento regular do Agravo de Instrumento até este julgamento ora realizado neste egrégio Órgão Colegiado.

A Agravada, Locatária, além da preliminar já examinada anteriormente, também alega nas contrarrazões que é, sim, possível a concessão de liminar na Ação Renovatória, nos termos do art. 52 da Lei do Inquilinato, que comprovou os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil (CPC), que demonstrou o exato cumprimento do contrato e que o valor do aluguel provisório proposto pela Agravante é inadequado.

Com estas informações sobre os fatos e fundamentos que envolvem o recurso em julgamento, imperioso destacar que, como se sabe, no Agravo de Instrumento a cognição exercida pelo Tribunal é restrita e vinculada ao que efetivamente fora decidido no Primeiro Grau de Jurisdição; avançar em temas ainda não enfrentados no Juízo
a quo
ou que, por exemplo, exigem a abertura da fase instrutória equivaleria a incorrer em indevida supressão de instância.

Assim, a controvérsia a ser solucionada por este egrégio Órgão Colegiado se restringe a apurar a possibilidade do Locatário (Agravada), em Ação Renovatória de Aluguel, obter a renovação, ainda que em caráter liminar, do contrato e com o valor do aluguel provisório por ele sugerido.

Destaco a expressão “valor sugerido” pelo Locatário (Agravada) porque na petição inicial não houve, expressamente, pedido de fixação de aluguel provisório. É o que se extrai do requerimento contido na letra “a” da petição inicial, na qual se requer:

“(...) seja concedida, inaudita altera pars, a liminar ora requerida, para o fim especial de determinar a manutenção provisória dos efeitos do contrato de locação celebrado entre as partes até o julgamento final desta demanda.” (Página 06 da petição inicial, id 17160925 do processo originário).

A “sugestão” de fixação de aluguel provisório, insta registrar, consta especificamente na página 04 da petição inicial, na qual a Agravada propõe:

“(...) aluguel mensal no valor equivalente a 15% (quinze por cento) do faturamento mensal da locatária pelas atividades exercidas no imóvel, após o abatimento dos impostos, garantindo-se o pagamento do valor mínimo de R$ 29.946,53 (vinte e nove mil, novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e três centavos), que deverá ser reajustado anualmente com base na variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, a contar de 01.03.2023, tudo consoante condições já constantes do contrato locatício que ora vigora entre as partes.”

Tal valor, ademais, representaria “
um aumento de mais de 60% do valor atual e 140% em relação àquele ajustado inicialmente
” (página 04) e seria:

“(...) condizente com o preço praticado na região para imóveis semelhantes ao locado, como será comprovado no curso da instrução processual, especialmente quando a locatária não tem exclusividade no direito de uso do campo de futebol e piscinas.”

É certo, insta salientar, que nos termos da lição doutrinária o direito do Locatário à renovação do contrato “
constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial
” (Sylvio Capanema de Souza
in
“A Lei do inquilinato comentada: Lei n.º 8.245/91.” 10. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 227).

Ocorre,
concessa venia
, que este poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial conferido pela lei ao Locatário não lhe permite formular, propor ou sugerir requerimento liminar de fixação de aluguéis provisórios, notadamente porque o procedimento previsto na Lei de Locações não contém previsão neste sentido, como se extrai do art. 72, § 4º, que assim estabelece:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

(...).

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

A Lei do Inquilinato, com se vê, concede apenas ao Locador (Agravante) a possibilidade de requerer, na contestação, fixação de aluguel provisório, ou seja, não há previsão legal que autoriza o Locatário ou o Juiz a postular ou a decretar de ofício a fixação de aluguel provisório.

A doutrina de Sylvio Capanema antes citada, impende registrar, leciona exatamente a impossibilidade do Locatário requerer a fixação do aluguel provisório. Neste sentido:

“Pela primeira vez surge, na história do inquilinato, a figura do aluguel provisório, em ação renovatória.

Anteriormente, sua fixação só se admitia nas ações revisionais de aluguel.

Impunha-se, por questão de elementar justiça, estendê-la às renovatórias, ainda mais em homenagem a um argumento de inegável procedência econômica. É que os contratos comerciais são de longa duração, sendo muito frequente que, ao se iniciar a ação renovatória, o aluguel esteja bastante defasado, trazendo sensível prejuízo ao locador, que o continuaria recebendo, durante a tramitação do feito, quase sempre demorada.

A fixação de aluguel provisório permitirá, agora, reduzir o descompasso entre o nível do mercado, à época do ajuizamento da ação, e o valor do locativo, amenizando o prejuízo do locador.

Não pode o juiz, de ofício, fixar aluguel provisório, o que sempre dependerá de pedido expresso, deduzido na contestação, pelo locador ou sublocador.
” (
Op. cit.
, p. 423). (Sem grifo no original).

A jurisprudência a respeito do tema, ademais, encontra-se alinhada ao entendimento doutrinário, como se vê, por exemplo, nos seguintes julgados dos Tribunais de Justiça dos Estado de Minas Gerais e de São Paulo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PROVISÓRIOS - NECESSIDADE DE REQUERIMENTO EXPRESSO DO LOCADOR - AUSÊNCIA - NÃO CABIMENTO.
Os alugueis provisórios não podem ser arbitrados a partir de requerimento exclusivo do locatário e, igualmente, não podem ser fixados de ofício pelo magistrado.
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.593054-8/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2021, publicação da súmula em 18/08/2021). (Sem grifo no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - ALUGUÉIS PROVISÓRIOS - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM FAVOR DO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE OFÍCIO. C
onsoante se observa do ordenamento regulador da ação renovatória - artigos 71 a 75 da Lei nº 8.245/91 - inexiste disposição legal que autorize a fixação de alugueis provisórios a pedido do locatário, o qual deverá, tão somente, precisar as condições oferecidas para a renovação do contrato na petição inicial, indicando, assim, o novo valor da prestação mensal pretendido
. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.16.050317-3/001, Relator(a): Des.(a) José Arthur Filho, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/11/2016, publicação da súmula em 22/11/2016). (Sem grifo no original).

Agravo de instrumento. Ação renovatória de locação.
Decisão que indeferiu a fixação de alugueis provisórios requerida pela inquilina. Insurgência. Requerimento possível ao locador, conforme o art. 72, § 4º, da Lei de Locação
. Precedentes desta C. Corte. Decisão mantida. Agravo não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2033005-08.2025.8.26.0000; Relator (a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2025; Data de Registro: 28/02/2025). (Sem grifo no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA –
Em ação renovatória, é do locador a faculdade de postular pela fixação do aluguel provisório – Inexistência de pedido do locador
– Inteligência do art. 72, §4º, da Lei nº 8.245/91 – Fixação de aluguel provisório afastada – Prova pericial requerida por ambas as partes – Honorários do perito que devem ser rateados – Aplicação do art. 95 do CPC – Decisão reformada – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2124426-50.2023.8.26.0000; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2023; Data de Registro: 19/09/2023). (Sem grifo no original).

Destarte, à luz destas considerações conclui-se,
data maxima venia
do MM. Juiz
a quo
e da Agravada, a ocorrência de
error in iudicando
quando se fixa, na prática de ofício (porque atendendo à mera sugestão do Locatário), aluguel provisório em desfavor do Locador.

A referida conclusão, em meu sentir, implica apenas no reconhecimento de parcial nulidade da Decisão recorrida, exatamente na fixação de aluguel provisório antes da contestação ou de requerimento do Locador (Agravante).

E é parcial porque admitir diretamente nesta Instância a fixação dos aluguéis provisórios postulados pela Agravante antes da efetiva análise no Juízo
a quo
,
data venia
, representa indesejável e indevida supressão de instância - como asseverado anteriormente.

Para evitar, contudo,
reformatio in pejus
, penso ser razoável anular parte da Decisão recorrida mas manter, em caráter liminar, o aluguel provisório arbitrado pelo MM. Juiz
a quo
, que deverá, em 20 (vinte) dias, examinar os termos propostos pela Agravante na contestação e, à luz da Lei do Inquilinato, fixar novos aluguéis provisórios.

Do exposto, dou provimento ao recurso para anular o trecho da Decisão recorrida no qual o MM. Juiz
a quo
fixa aluguéis provisórios em favor da Agravante; contudo, em atenção ao poder geral de cautelar e para evitar
reformatio in pejus
, deve ser mantido o valor fixado na Decisão recorrida até que o MM. Juiz
a quo
, com base na contestação apresentada pela Agravante e à luz da Lei do Inquilinato, estabeleça, em 20 (vinte) dias, novo valor dos aluguéis provisórios devidos pela Agravada.

É como voto.