Tribunal: TJES
Processo: 0029696-50.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NULIDADES NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA PERANTE O DIREITO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por Antônio Roberto Pereira Gomes e Adriana dos Santos Freire contra sentença proferida nos autos da ação de imissão de posse ajuizada por Karen Cristina Fassarella, que julgou procedente o pedido para ratificar a liminar anteriormente deferida e determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel. A sentença também condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Os apelantes alegaram nulidades no procedimento de execução extrajudicial conduzido pela Caixa Econômica Federal, sustentando ausência de notificação pessoal para purgação da mora e realização dos leilões, e requereram a reforma da sentença para que fosse julgada improcedente a ação de imissão de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se eventuais nulidades no procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal têm o condão de obstar a imissão de posse requerida pela arrematante do imóvel; (II) avaliar se a apelada, na qualidade de terceira adquirente de boa-fé, faz jus à imissão na posse com fundamento no registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A ação de imissão de posse fundamenta-se no direito de propriedade, exigindo a comprovação do domínio registrado e da posse injusta por parte do ocupante.

A apelada comprovou o domínio sobre o imóvel por meio de certidão atualizada de registro, que atesta a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal e a posterior venda para a autora, devidamente registrada.

Nos termos do art. 30 da Lei n. 9.514/1997, é assegurado ao adquirente em leilão extrajudicial o direito à imissão na posse, inclusive liminarmente, uma vez comprovada a consolidação da propriedade.

A alegação de nulidades na execução extrajudicial foi afastada em sentença proferida pela Justiça Federal, que reconheceu a regular notificação dos apelantes para purgação da mora.

Eventuais vícios no procedimento entre devedor fiduciante e credor fiduciário não são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, que confia na fé pública do registro.

A jurisprudência do TJES reitera o entendimento de que a aquisição regular do imóvel em leilão confere ao novo proprietário o direito à imissão na posse, não sendo cabível a suspensão da ação em razão de ação anulatória paralela.

A posse exercida pelos apelantes é injusta, pois persiste mesmo após a perda da propriedade e a regular notificação, devendo ceder à titularidade do domínio reconhecido em registro público.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O terceiro adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, devidamente registrado, tem direito à imissão na posse com fundamento no art. 30 da Lei n. 9.514/1997.

Alegações de nulidade no procedimento de execução extrajudicial entre devedor e credor fiduciário não são oponíveis ao adquirente de boa-fé, que confia na validade do registro público.

Comprovado o domínio e a posse injusta exercida por terceiro, é cabível a imissão na posse independentemente da discussão sobre eventual vício anterior na cadeia dominial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, §§ 1º, 3º e 5º, e 487, I; CC, art. 1.245; Lei 9.514/1997, art. 30.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento n. 5002974-23.2023.8.08.0000, Rel.ª Des.ª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 04-03-2024; TJES, Apelação Cível n. 0014816-25.2018.8.08.0012, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 27-02-2024; TJES, Apelação Cível n. 0002116-06.2018.8.08.0048, Rel.
Juiz de Direito convocado
Marcelo Menezes Loureiro, j. 23-03-2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029696-50.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO ROBERTO PEREIRA GOMES e outros

APELADO: KAREN CRISTINA FASSARELLA

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. NULIDADES NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA PERANTE O DIREITO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por Antônio Roberto Pereira Gomes e Adriana dos Santos Freire contra sentença proferida nos autos da ação de imissão de posse ajuizada por Karen Cristina Fassarella, que julgou procedente o pedido para ratificar a liminar anteriormente deferida e determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel. A sentença também condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Os apelantes alegaram nulidades no procedimento de execução extrajudicial conduzido pela Caixa Econômica Federal, sustentando ausência de notificação pessoal para purgação da mora e realização dos leilões, e requereram a reforma da sentença para que fosse julgada improcedente a ação de imissão de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se eventuais nulidades no procedimento de execução extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal têm o condão de obstar a imissão de posse requerida pela arrematante do imóvel; (II) avaliar se a apelada, na qualidade de terceira adquirente de boa-fé, faz jus à imissão na posse com fundamento no registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A ação de imissão de posse fundamenta-se no direito de propriedade, exigindo a comprovação do domínio registrado e da posse injusta por parte do ocupante.

A apelada comprovou o domínio sobre o imóvel por meio de certidão atualizada de registro, que atesta a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal e a posterior venda para a autora, devidamente registrada.

Nos termos do art. 30 da Lei n. 9.514/1997, é assegurado ao adquirente em leilão extrajudicial o direito à imissão na posse, inclusive liminarmente, uma vez comprovada a consolidação da propriedade.

A alegação de nulidades na execução extrajudicial foi afastada em sentença proferida pela Justiça Federal, que reconheceu a regular notificação dos apelantes para purgação da mora.

Eventuais vícios no procedimento entre devedor fiduciante e credor fiduciário não são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, que confia na fé pública do registro.

A jurisprudência do TJES reitera o entendimento de que a aquisição regular do imóvel em leilão confere ao novo proprietário o direito à imissão na posse, não sendo cabível a suspensão da ação em razão de ação anulatória paralela.

A posse exercida pelos apelantes é injusta, pois persiste mesmo após a perda da propriedade e a regular notificação, devendo ceder à titularidade do domínio reconhecido em registro público.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O terceiro adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, devidamente registrado, tem direito à imissão na posse com fundamento no art. 30 da Lei n. 9.514/1997.

Alegações de nulidade no procedimento de execução extrajudicial entre devedor e credor fiduciário não são oponíveis ao adquirente de boa-fé, que confia na validade do registro público.

Comprovado o domínio e a posse injusta exercida por terceiro, é cabível a imissão na posse independentemente da discussão sobre eventual vício anterior na cadeia dominial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, §§ 1º, 3º e 5º; CC, art. 1.245; Lei 9.514/1997, art. 30.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento n. 5002974-23.2023.8.08.0000, Rel.ª Des.ª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, j. 04-03-2024; TJES, Apelação Cível n. 0014816-25.2018.8.08.0012, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 27-02-2024; TJES, Apelação Cível n. 0002116-06.2018.8.08.0048, Rel.
Juiz de Direito convocado
Marcelo Menezes Loureiro, j. 23-03-2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N.

0029696
-
50
.20
18
.8.08.00
35
.

APELANTES
:

ANTÔNIO ROBERTO PEREIRA GOMES E ADRIANA APARECIDA DOS SANTOS FREIRE
.

APELADA
:
KAREN CRISTINA FASSARELLA.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Antônio Roberto Pereira Gomes e Adriana Aparecida dos Santos Freire interpuseram recurso de apelação em face da respeitável sentença proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Primeira Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da “ação de imissão de posse com pedido liminar”, proposta contra eles por Karen Cristina Fassarella, que julgou procedente a ação para ratificar a liminar e determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel objeto do litígio e os condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inicialmente, d
efiro, para os fins deste recurso, o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos apelantes, com fundamento no art. 98, §§ 1º e 5º, do Código de Processo Civil.

C
onforme exposto no relatório da respeitável sentença, “Na inicial de fls. 02/10, a autora relata ter adquirido imóvel, apartamento n
º
404 e vaga de garagem n
º
8, do Edifício Solar Costa Azul, localizado na Rua São Paulo, Jardim Resplendor, Itapoã, Vila Velha, mediante contrato de alienação fiduciária junto
à
Caixa Econ
ô
mica
Federal, em junho de 2018 (regido pela Lei nº 9.515/97),
sendo que o requerido,
seu ex-mutuário,
insiste
em ocupar o imóvel,
mesmo estando inadimplente há anos e não sendo mais proprietário do bem.”

Nas razões do recurso (fls. 276-293) alegaram os apelantes, em síntese, que: 1) o procedimento de execução extrajudicial do imóvel, conduzido pela Caixa Econômica Federal, está eivado de nulidades, notadamente a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para a realização dos leilões; 2) a inobservância das formalidades legais, como o prazo para a realização do leilão e a não aceitação do pagamento da mora, viola o devido processo legal; 3) em decorrência das nulidades, a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal e a posterior venda à apelada são ineficazes, não possuindo esta justo título para a imissão na posse; 4) fazem jus ao benefício da gratuidade da justiça.

Requereram que seja o recurso provido para reformar a respeitável sentença, a fim de julgar improcedente o pedido de imissão de posse.

Assim, a
controvérsia devolvida a esta
colenda
Corte consiste em verificar se as supostas nulidades no procedimento de execução extrajudicial, levado a efeito pela Caixa Econômica Federal em desfavor dos apelantes, possuem o condão de obstar a pretensão de imissão de posse deduzida pela apelada, que adquiriu o imóvel em leilão e figura como atual proprietária no registro imobiliário.

Adianto, contudo, meu entendimento de que a pretensão recursal não merece prosperar.

A ação de imissão de posse é o instrumento processual de natureza petitória posto à disposição do titular do domínio que, sem nunca ter exercido a posse sobre o bem, almeja obtê-la de quem a detenha ou possua injustamente. O seu fundamento, portanto, é o direito de propriedade, o
jus possidendi
, e não a posse em si, como ocorre nas ações possessórias. Para o seu acolhimento, exige-se a demonstração inequívoca do domínio sobre o imóvel e a individualização do bem, além da comprovação da posse injusta exercida pelo réu.

No caso, a apelada logrou êxito em comprovar, de forma cabal, o seu domínio sobre o imóvel litigioso. A Certidão de Ônus Reais atualizada, acostada às fls. 45-7 do processo digitalizado, evidencia de maneira cristalina a cadeia dominial: a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 06 de junho de 2017, e a posterior compra e venda celebrada com a apelada, cujo título aquisitivo foi devidamente levado a registro em 15 de agosto de 2018 (R. 9-103.957), o que, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, estabelece a presunção de sua propriedade.

Ademais, o artigo 30 da Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, que rege a alienação fiduciária de coisa imóvel, assegura expressamente ao adquirente em público leilão, como é o caso da apelada, a reintegração na posse do imóvel, a ser concedida liminarmente para desocupação. Assim, a probabilidade do direito da autora, ora apelada, restou robustamente demonstrada desde o início da lide.

Os apelantes, por suas vezes, centram toda a tese defensiva na alegação de nulidades no procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, tais como a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para a realização dos leilões. Ocorre que tal argumentação, além de se mostrar juridicamente insuficiente para opor-se ao direito do terceiro adquirente de boa-fé, foi frontalmente rechaçada na esfera judicial competente.

Conforme extrai-se da respeitável sentença proferida nos autos do processo n. 0035924-19.2017.4.02.5001, que tramitou perante a Quinta Vara Federal Cível de Vitória, o Juízo Federal, após analisar as mesmas alegações e provas, concluiu textualmente que “
está comprovada a existência de notificação pessoal do Autor ANTONIO ROBERTO PEREIRA GOMES, realizada por intermédio do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, em 27/01/2015 (fl. 251), e dos Autores ANTONIO ROBERTO PEREIRA GOMES e ADRIANA APARECIDA DOS SANTOS FREIRE, realizadas por oficial de justiça desta Justiça Federal, em 25/07/2016, no bojo da ação cautelar de notificação nº 0018962-52.2016.4.02.5001”
(fls. 15-36)
. Aquele Juízo sentenciante foi categórico ao afirmar a inexistência de qualquer alegação específica que elidisse a veracidade das certidões dos oficiais, prevalecendo a presunção de que os mutuários foram regularmente cientificados.

Ainda que a referida sentença do juízo federal não houvesse transitado em julgado ao tempo da propositura desta ação, ela constitui um elemento probatório de notável força, que desconstitui a verossimilhança das alegações dos apelantes, notadamente porque eventuais vícios no procedimento de execução extrajudicial entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário devem ser resolvidos em perdas e danos entre eles, não sendo oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, que confiou na validade do registro público para celebrar o negócio jurídico.

A orientação da jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça é a seguinte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DA LIMINAR NA ORIGEM. BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EM TRÂMITE. SUSPENSÃO DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE ATÉ O JULGAMENTO DA AÇÃO ANULATÓRIA EM CURSO PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL. NÃO CABIMENTO. TERCEIRO ARREMATANTE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1) Os Agravantes se insurgem contra o pronunciamento do JUÍZO DE DIREITO DA 4ª Vara Cível DE SERRA que, deferindo o pedido liminar formulado pela parte Autora, ora Agravada, imitiu-a na posse do bem imóvel litigioso, assinalando-lhes o prazo de 30 (trinta) dias para sua desocupação voluntária. A controvérsia na origem, vale esclarecer, recai sobre o imóvel objeto da lide. 2) Registre-se que os Agravantes se limitaram a arguir que, sobre o consolidação do domínio do bem imóvel alienado fiduciariamente em favor da instituição credora fiduciário (Caixa Econômica Federal), foi ajuizada demanda perante a 3ª Vara Cível da Justiça Federal, Comarca de Vitória/ES, TRF-2, sob nº 5028790-74.2022.4.02.5001. Neste sentido, colhe-se dos autos que a parte Autora, ora Agravada, arrematou referido bem imóvel por meio de leilão online realizado pelo Banco Caixa Econômica Federal em 15/08/2022, conforme termo de arrematação anexo, conforme Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária em Garantia no SFH (Sistema financeiro da habitação) e o registro do negócio na matrícula do imóvel. 3) Com efeito, havendo a parte Agravada demonstrado a consolidação, então, da propriedade do bem imóvel litigioso em seu nome, o que era de rigor, resta-lhe assegurado, na qualidade de novo adquirente do imóvel em leilão público, e independentemente da oferta de caução, a imissão na posse do bem, inclusive, em caráter liminar, a teor da regra constante do caput do artigo 30, da Lei n. º 9.514, de 1997;4) Os Agravantes sequer lograram demonstrar a obtenção junto à Justiça Federal de pronunciamento judicial favorável à sua causa, a fim de demonstrar o potencial risco do advento de decisões conflitantes, o que era de rigor. Nessa senda, as alegações de nulidade do procedimento, visando à anulação do leilão, não podem interferir nos legítimos direitos do terceiro adquirente de boa-fé. 5) Em se tratando de pedido de imissão na posse, basta a constatação de que o imóvel encontra-se regularmente registrado em nome da parte requerente e que ela ainda não tenha exercido a posse do local. Vê-se, portanto, que a imissão do arrematante na posse do imóvel, inclusive em sede liminar, é uma imposição legal e direito da parte autora. 6) Recurso conhecido e desprovido. Decisão mantida. (Agravo de instrumento n. 5002974-23.2023.8.08.0000, órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Relª Desª Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, Publ. 04-03-2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. OCUPAÇÃO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO A RESPEITO DA DÍVIDA OU DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ação de imissão de posse ajuizada por comprador de imóvel previamente adquirido em leilão extrajudicial. 2. Sentença de procedência do pedido com interposição de apelação pelo requerido. 3. Inexistência de impugnação à inadimplência do antigo proprietário e da regularidade do leilão público. 4. As questões envolvendo o ocupante irregular e o antigo proprietário não são oponíveis ao terceiro de boa-fé que regularmente adquire o bem. 5. Nos termos das Leis de regência (art. 38 do Decreto-Lei n. º 70/66; art. 37-A, da Lei n. º 9.514/97) e do entendimento do e. TJES, o exercício de posse injusta sobre imóvel sujeita o possuidor a indenizar o proprietário (Apelação Cível n. º 0012978-85.2008.8.08.0048). 6. Sentença mantida. 7. Recurso conhecido e desprovido. (Apelação cível n. 0014816-25.2018.8.08.0012, órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, Publ. 27-02-2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DO BEM. ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PREJUDICIALIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O art. 30, da Lei Federal nº 9.514/1997 dispõe que É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. 2. Em sendo verificado que o autor arrematou em leilão público o imóvel objeto de litígio, cuidando, inclusive, de averbar a aquisição do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis, resta comprovada a propriedade e a posse nunca exercida, e, consequentemente, o direito de imissão. 3. De acordo com o entendimento do C. STJ não há que se falar em suspensão da ação de imissão na posse, em virtude de alegada prejudicialidade externa com ação de anulação do ato de transferência de domínio. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Apelação cível n. 0002116-06.2018.8.08.0048, órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Rel. Des. Subst. Marcelo Menezes Loureiro, Julg. 23-03-2021, DJES 02-07-2021)

Destarte, uma vez comprovado o domínio da apelada por meio do registro imobiliário e a posse injusta dos apelantes, que, mesmo após a perda da propriedade e a regular notificação para desocupação, recusam-se a deixar o imóvel, a manutenção da respeitável sentença que determinou a imissão de posse é medida que se impõe, em respeito ao direito de propriedade e à segurança jurídica.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso.

Com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando, contudo, suspensa a sua exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça ora deferida, nos termos do artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 04.08.2025 a 08.08.2025:

Acompanho o E. Relator.