Tribunal: TJES
Processo: 0019300-38.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-08-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE REGISTRO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. INTIMAÇÃO POR EDITAL APÓS TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE CIENTIFICAÇÃO PESSOAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela parte autora contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra que, nos autos de ação anulatória, julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade do cancelamento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel registrado em cartório, alegadamente realizado sem a devida notificação do devedor. Subsidiariamente, o autor requereu a redução dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o procedimento extrajudicial de cancelamento do registro do contrato observou a exigência legal de notificação válida do devedor para purgação da mora; (ii) determinar se os honorários de sucumbência fixados na sentença devem ser reduzidos, em atenção aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inadimplência do Apelante é incontroversa, sendo admitida pelo próprio autor desde a petição inicial.

A serventia extrajudicial realizou diligências para intimação pessoal do devedor em dois endereços distintos antes de recorrer à intimação por edital, conforme certidão cartorária juntada aos autos, o que demonstra a observância do devido processo legal extrajudicial.

A notificação por edital somente foi realizada após frustradas as tentativas de localização pessoal, com publicações em jornal de grande circulação e no Diário Oficial, garantindo a ampla publicidade e validade do ato.

O Apelante, intimado a impugnar a resposta do cartório, manteve-se inerte, não infirmando os fatos certificados pela serventia.

A exigência legal expressa de notificação pessoal prévia como condição para o cancelamento de registro somente foi incluída na Lei de Registros Públicos com a Lei nº 14.382/2022, sendo inaplicável aos fatos ocorridos em 2018/2019.

O valor fixado a título de honorários sucumbenciais (20% sobre o valor da causa) mostra-se excessivo, diante da baixa complexidade da demanda e da tramitação concentrada em comarca da mesma região, impondo-se sua redução para 10%, em observância ao art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A notificação editalícia do devedor para purgação da mora é válida quando precedida de diligências frustradas e devidamente certificadas para sua intimação pessoal.

A fixação de honorários advocatícios deve respeitar os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, sendo cabível sua redução quando desproporcionais à complexidade da causa e aos serviços prestados.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.097/2015, art. 62; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 22; CPC, art. 85, § 2º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019300-38.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUCIANO DE CASTRO PEREIRA

APELADO: MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE REGISTRO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. INTIMAÇÃO POR EDITAL APÓS TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE CIENTIFICAÇÃO PESSOAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela parte autora contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra que, nos autos de ação anulatória, julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade do cancelamento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel registrado em cartório, alegadamente realizado sem a devida notificação do devedor. Subsidiariamente, o autor requereu a redução dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o procedimento extrajudicial de cancelamento do registro do contrato observou a exigência legal de notificação válida do devedor para purgação da mora; (ii) determinar se os honorários de sucumbência fixados na sentença devem ser reduzidos, em atenção aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inadimplência do Apelante é incontroversa, sendo admitida pelo próprio autor desde a petição inicial.

A serventia extrajudicial realizou diligências para intimação pessoal do devedor em dois endereços distintos antes de recorrer à intimação por edital, conforme certidão cartorária juntada aos autos, o que demonstra a observância do devido processo legal extrajudicial.

A notificação por edital somente foi realizada após frustradas as tentativas de localização pessoal, com publicações em jornal de grande circulação e no Diário Oficial, garantindo a ampla publicidade e validade do ato.

O Apelante, intimado a impugnar a resposta do cartório, manteve-se inerte, não infirmando os fatos certificados pela serventia.

A exigência legal expressa de notificação pessoal prévia como condição para o cancelamento de registro somente foi incluída na Lei de Registros Públicos com a Lei nº 14.382/2022, sendo inaplicável aos fatos ocorridos em 2018/2019.

O valor fixado a título de honorários sucumbenciais (20% sobre o valor da causa) mostra-se excessivo, diante da baixa complexidade da demanda e da tramitação concentrada em comarca da mesma região, impondo-se sua redução para 10%, em observância ao art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A notificação editalícia do devedor para purgação da mora é válida quando precedida de diligências frustradas e devidamente certificadas para sua intimação pessoal.

A fixação de honorários advocatícios deve respeitar os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, sendo cabível sua redução quando desproporcionais à complexidade da causa e aos serviços prestados.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.097/2015, art. 62; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 22; CPC, art. 85, § 2º.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

APELAÇÃO
Nº
0019300-38.2019.8.08.0048

A
PELANTE: LUCIANO DE CASTRO PEREIRA

APELADA: MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

J
UÍZO PROLATOR:
2ª Vara Cível da Serra – Dr. Carlos Magno Ferreira

RELATOR:
DES
EMBARGADOR

SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
LUCIANO DE CASTRO PEREIRA
contra a r. sentença de fls. 133/134-v.º, proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível da Serra, Comarca da Capital, que, nos autos da “ação anulatória” que move em face de
MACAF
É
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Em breve síntese, LUCIANO CASTRO PEREIRA ajuizou a presente “ação anulatória” em face de
MACAF
É
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
alegando ter firmado contrato de promessa de compra e venda com a requerida, cujo objeto se tratava do lote n° 21, quadra 615, com área de 412,50 m2 e que após passar por sérios problemas financeiros, restou inadimplente com os pagamentos relativos à aquisição do lote.

Afirma que em diversas oportunidades tentou renegociar as parcelas vencidas, contudo, todas as tentativas restaram infrutíferas, bem como que a requerida nunca teria procedido à notificação acerca de sua inadimplência ou deu qualquer oportunidade para que pudesse purgar a mora.

Aduziu, ainda, ter ocorrido irregularidades no procedimento de cancelamento do contrato registrado em cartório, pois foi notificado por edital, o que teria lhe prejudicado, já que pretende a manutenção do negócio jurídico.

Diante de tais fatos, pleiteou o reconhecimento da nulidade do procedimento de cancelamento do contrato registrado, visto que ausente a intimação pessoal do requerente para purgar a mora.

Em contestação, a requerida afirmou que o autor prestava serviços de contabilidade e que ficou acordado entre as partes que os honorários mensais seriam pagos em troca da aquisição do lote descrito na exordial. Contudo, os serviços contábeis não foram entregues e que, diante disso, rescindiu o contrato com o autor. Sustenta, outrossim, que o procedimento de cancelamento do registro do contrato em Cartório observou as formalidades da Lei n.º 6.766/79, tendo ocorrido a efetiva notificação do demandante.

O magistrado de primeiro grau, ao julgar
improcedente
s
os pedidos autorais, consignou que o instrumento contratual previa expressamente a possibilidade de resolução do negócio por inadimplemento do comprador por mais de 60 (sessenta) dias, concluindo, ainda, que o art. 62 da Lei n.º 13.097/2015, invocada pelo autor, expressamente faz alusão aos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n.º 58/1937, que trata de
imóveis não loteados
, não sendo o caso dos autos.

Inconformado, o autor interpôs apelação (fls. 139/150), em cujas razões alega, em síntese, que:
(I)
o procedimento de notificação do apelante para constituí-lo em mora não observou os parâmetros legais, pois ocorreu somente por edital;
(II)
a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário pressupõe que seja conferida a oportunidade de purga da mora, com a previa notificação do devedor, ou seja, a citação editalícia depende da demonstração de que foram exauridos todos as meios disponíveis para a localização do devedor;
(III)
a Lei de Registros Públicos, à época dos fatos, era omissa em relação à necessidade de notificação prévia, de modo que deveria ser utilizado o CPC pelos Oficiais de Registro para efetivação dos procedimentos de notificação extrajudicial;
(IV)
subsidiariamente, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser reduzidos para 10% sobre o valor da causa.

A controvérsia central devolvida a este Egrégio Tribunal de Justiça cinge-se à verificação da regularidade do procedimento de cancelamento do registro da promessa de compra e venda firmada entre as partes, especificamente no que concerne à validade da notificação do devedor para purgação da mora. O Apelante sustenta, como principal fundamento de sua pretensão reformatória, a nulidade do ato, ao argumento de que a notificação editalícia foi promovida sem que antes se esgotassem as tentativas de sua intimação pessoal.

De início, cumpre assentar que a inadimplência do Apelante é fato incontroverso nos autos, por ele mesmo admitida desde a petição inicial. A controvérsia, portanto, reside exclusivamente na observância do devido processo legal no âmbito extrajudicial que resultou no cancelamento do registro do contrato na matrícula do imóvel.

Embora a r. sentença tenha alicerçado sua conclusão de improcedência na premissa de que a legislação, à época dos fatos, não exigia a notificação pessoal do devedor, uma análise mais aprofundada da questão revela um quadro fático que é suficiente para rechaçar a tese de nulidade aventada pelo recorrente.

Com efeito, visando a elucidação quanto ao procedimento administrativo de consolidação da propriedade em favor da apelada, determinei a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona da Serra/ES, para que fossem apresentados esclarecimentos detalhados acerca do procedimento de notificação adotado.

Em resposta, a douta Oficiala do Registro de Imóveis, por meio do Ofício nº 253/2024 e da certidão acostada aos autos (IDs nº 8395542 e nº 8395546), informou que
a notificação por edital não foi o ato inaugural de cientificação do devedor.
Ao contrário, a serventia extrajudicial certificou que, antes de se valer da via editalícia, empreendeu diligências concretas para a localização e intimação pessoal do Apelante. Conforme detalhado nos documentos, foi realizada uma tentativa de intimação no endereço constante do contrato em 14 de dezembro de 2018, a qual restou infrutífera pela não localização do numeral indicado. Em seguida, uma nova diligência foi efetuada em 18 de dezembro de 2018, em outro endereço conhecido, também sem êxito.

Somente após o esgotamento dessas tentativas, devidamente certificadas pelo oficial do cartório, é que se procedeu à intimação por meio de edital, com publicações em jornal de grande circulação e no Diário Oficial do Estado, em janeiro de 2019, garantindo a publicidade do ato. Tal sucessão de eventos infirma a alegação central do Apelante de que a notificação ficta teria sido a primeira e única medida adotada.

Após a juntada da resposta do Cartório a estes autos, as partes foram devidamente intimadas a se manifestar sobre os novos e relevantes documentos, por força do despacho de ID nº 9820829. Contudo, conforme certificado no ID nº 10538150, o Apelante, maior interessado em infirmar a veracidade das informações prestadas pela serventia, manteve-se inerte, deixando de apresentar qualquer impugnação.

Diante desse panorama, resta evidente que foi devidamente oportunizado ao devedor o direito de purgar a mora e, assim, evitar o cancelamento do registro e a consequente rescisão do contrato. A notificação editalícia, no caso concreto, não representa vício, mas sim o regular exercício de um meio de comunicação previsto em lei, utilizado de forma escorreita após a frustração das tentativas de cientificação pessoal.
Por conseguinte, não há que se falar em nulidade do procedimento
.

Ainda que se argumente sobre a necessidade de maior formalismo, é de se notar que a exigência de um procedimento de notificação pessoal mais detalhado, com aplicação subsidiária das regras do Código de Processo Civil, somente foi expressamente incorporada à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) por meio da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, data muito posterior aos fatos aqui discutidos. Não obstante, como já exaustivamente demonstrado, a boa prática procedimental foi adotada no caso concreto, com as prévias tentativas de intimação pessoal, o que apenas robustece a legalidade do ato praticado em 2019.

No que tange ao pedido subsidiário de minoração dos honorários advocatícios, fixados na sentença em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, entendo que assiste razão ao Apelante.

A fixação da verba honorária deve observar os critérios estabelecidos no § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, quais sejam: o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

No caso vertente, embora a demanda tenha tramitado por cerca de 3 (três) anos entre a distribuição (29/08/2019) e a resolução do mérito (06/10/2022) em primeiro grau, verifica-se que a causa não possui complexidade fática nem jurídica que justifique a fixação no patamar máximo.

A prestação do serviço se deu na mesma região metropolitana em que se situa o escritório dos patronos da requerida. Não foram produzidas teses jurídicas aprofundadas, tendo sido suficiente suscitar dispositivos legais e jurisprudência atinente ao caso para o deslinde da controvérsia.

Considerando, portanto, a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado da parte Apelada e o tempo de tramitação, a fixação dos honorários no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, que é de R$ 40.199,55, mostra-se excessiva.

Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e aos parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC, entendo que a verba honorária deve ser reduzida para 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reduzir os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para
apenas para reduzir os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 10% sobre o valor atualizado da causa.

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.