Tribunal: TJES
Processo: 5008168-45.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-12-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. MÉRITO. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível em ação revisional de financiamento habitacional, na qual a promitente-compradora busca a reforma da sentença de improcedência. Requer o reconhecimento de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
e, no mérito, a substituição do índice de correção monetária (IGP-M) por onerosidade excessiva (decorrente da pandemia de COVID-19) e a declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 (quatro) questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, sem produção de outras provas, configurou cerceamento de defesa; (ii) determinar se o uso do argumento da valorização imobiliária pelo juízo configurou julgamento
extra petita
; (iii) estabelecer se a alta expressiva do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 caracteriza onerosidade excessiva apta a autorizar a revisão contratual para substituição do índice pelo IPCA; (iv) verificar se a cobrança da comissão de corretagem foi ilegal por violação ao dever de informação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz é o destinatário final das provas (art. 371, CPC) e pode indeferir diligências inúteis (art. 370, parágrafo único, CPC), sendo cabível o julgamento antecipado (art. 355, I, CPC) quando a prova documental, como o contrato, for suficiente para dirimir a controvérsia sobre a revisão do índice e a corretagem.

Não configura julgamento
extra petita
a utilização de fundamento complementar ou secundário (valorização imobiliária) pelo juízo para reforçar a motivação da improcedência do pedido revisional, mormente quando tal argumento não foi o principal condutor da decisão.

O ordenamento jurídico consagra o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (arts. 421, parágrafo único, e 421-A, CC), exigindo a revisão por onerosidade excessiva (arts. 317, 478 CC; art. 6º, V, CDC) a demonstração de eventos extraordinários e imprevisíveis.

A mera variação de índice econômico livremente pactuado (IGP-M), ainda que expressiva e decorrente da pandemia, não caracteriza, por si só, onerosidade excessiva, pois a flutuação econômica constitui álea (risco) inerente a contratos de execução diferida ou continuada.

A alta do IGP-M nos anos de 2020 e 2021 foi transitória e não se manteve nos períodos subsequentes, apresentando inclusive variações negativas, o que afasta a alegação de desequilíbrio substancial e duradouro (extrema vantagem) que justifique a intervenção judicial.

A pactuação do IGP-M como índice de correção monetária não encerra, em si, ilegalidade ou abusividade (Precedente STJ).

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão (STJ, Tema 938).

O dever de informação é considerado cumprido quando o contrato informa o preço total do imóvel e menciona expressamente o valor pago a título de corretagem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC) em ação revisional de contrato imobiliário se a prova documental for suficiente para a análise da legalidade do índice de correção e da comissão de corretagem.

A utilização de argumento secundário ou de reforço na fundamentação da sentença, que não constitui a razão principal de decidir, não configura vício de julgamento
extra petita
.

A alta transitória do índice IGP-M, mesmo que acentuada em razão da pandemia de COVID-19, não configura onerosidade excessiva (art. 478, CC) apta a autorizar a revisão judicial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de álea inerente a contratos de execução continuada, prevalecendo o princípio da força obrigatória (
pacta sunt servanda
).

É lícita a transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador (Tema 938, STJ) quando o contrato informa o preço total da aquisição e destaca o valor referente à corretagem, cumprindo o dever de informação.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil (CC), arts. 317, 421, parágrafo único, 421-A, 478 e 479. Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11, 98, § 3º, 355, I, 370, parágrafo único, e 371. Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp n. 2.730.810/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 25.08.2025. STJ, REsp nº 1.599.511 (Tema 938). TJ-ES, AC 5011100-06.2022.8.08.0030, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível. TJ-ES, AC 5001577-18.2022.8.08.0014, Rel. Desa. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível. TJ-ES, AC 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008168-45.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSINETE DOS SANTOS ANDRADE

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. MÉRITO. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível em ação revisional de financiamento habitacional, na qual a promitente-compradora busca a reforma da sentença de improcedência. Requer o reconhecimento de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
e, no mérito, a substituição do índice de correção monetária (IGP-M) por onerosidade excessiva (decorrente da pandemia de COVID-19) e a declaração de ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 (quatro) questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado da lide, sem produção de outras provas, configurou cerceamento de defesa; (ii) determinar se o uso do argumento da valorização imobiliária pelo juízo configurou julgamento
extra petita
; (iii) estabelecer se a alta expressiva do IGP-M durante a pandemia de COVID-19 caracteriza onerosidade excessiva apta a autorizar a revisão contratual para substituição do índice pelo IPCA; (iv) verificar se a cobrança da comissão de corretagem foi ilegal por violação ao dever de informação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz é o destinatário final das provas (art. 371, CPC) e pode indeferir diligências inúteis (art. 370, parágrafo único, CPC), sendo cabível o julgamento antecipado (art. 355, I, CPC) quando a prova documental, como o contrato, for suficiente para dirimir a controvérsia sobre a revisão do índice e a corretagem.

Não configura julgamento
extra petita
a utilização de fundamento complementar ou secundário (valorização imobiliária) pelo juízo para reforçar a motivação da improcedência do pedido revisional, mormente quando tal argumento não foi o principal condutor da decisão.

O ordenamento jurídico consagra o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (arts. 421, parágrafo único, e 421-A, CC), exigindo a revisão por onerosidade excessiva (arts. 317, 478 CC; art. 6º, V, CDC) a demonstração de eventos extraordinários e imprevisíveis.

A mera variação de índice econômico livremente pactuado (IGP-M), ainda que expressiva e decorrente da pandemia, não caracteriza, por si só, onerosidade excessiva, pois a flutuação econômica constitui álea (risco) inerente a contratos de execução diferida ou continuada.

A alta do IGP-M nos anos de 2020 e 2021 foi transitória e não se manteve nos períodos subsequentes, apresentando inclusive variações negativas, o que afasta a alegação de desequilíbrio substancial e duradouro (extrema vantagem) que justifique a intervenção judicial.

A pactuação do IGP-M como índice de correção monetária não encerra, em si, ilegalidade ou abusividade (Precedente STJ).

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão (STJ, Tema 938).

O dever de informação é considerado cumprido quando o contrato informa o preço total do imóvel e menciona expressamente o valor pago a título de corretagem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC) em ação revisional de contrato imobiliário se a prova documental for suficiente para a análise da legalidade do índice de correção e da comissão de corretagem.

A utilização de argumento secundário ou de reforço na fundamentação da sentença, que não constitui a razão principal de decidir, não configura vício de julgamento
extra petita
.

A alta transitória do índice IGP-M, mesmo que acentuada em razão da pandemia de COVID-19, não configura onerosidade excessiva (art. 478, CC) apta a autorizar a revisão judicial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de álea inerente a contratos de execução continuada, prevalecendo o princípio da força obrigatória (
pacta sunt servanda
).

É lícita a transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador (Tema 938, STJ) quando o contrato informa o preço total da aquisição e destaca o valor referente à corretagem, cumprindo o dever de informação.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil (CC), arts. 317, 421, parágrafo único, 421-A, 478 e 479. Código de Processo Civil (CPC), arts. 85, § 11, 98, § 3º, 355, I, 370, parágrafo único, e 371. Código de Defesa do Consumidor (CDC), art. 6º, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AREsp n. 2.730.810/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 25.08.2025. STJ, REsp nº 1.599.511 (Tema 938). TJ-ES, AC 5011100-06.2022.8.08.0030, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível. TJ-ES, AC 5001577-18.2022.8.08.0014, Rel. Desa. Marianne Judice de Mattos, 1ª Câmara Cível. TJ-ES, AC 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por
JOSINETE DOS SANTOS ANDRADE
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Linhares, que, na
ação revisional de financiamento habitacional
ajuizada contra
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA SPE LTDA
e
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões (id. 12822097), a apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que (i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, decorrente do julgamento antecipado da lide, sem prolação da decisão saneadora e a produção de provas requeridas; (ii) a nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, ao se fundamentar na valorização imobiliária, ponto não arguido pela defesa; (iii) a ocorrência de onerosidade excessiva em razão da aplicação do IGP-M, índice que sofreu alta desproporcional durante a pandemia de COVID-19; (iv) a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, por violação ao dever de informação prévia.

Pois bem.

Após acurada análise dos fatos e fundamentos jurídicos aludidos na demanda, bem como dos elementos probatórios produzidos, concluo que a r. sentença vergastada
não merece reforma
.

De início, não viceja a alegação de nulidade da sentença por ocorrência de
cerceamento de defesa
, em virtude do julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC), já que teria sido a parte impedida de produzir provas e de se manifestar sobre a questão da valorização imobiliária utilizada como fundamento da sentença.

Essencial rememorar, quanto a isso, que, sendo o Juiz o destinatário final das provas (art. 371, CPC), a ele compete indeferir diligências que considere inúteis ou meramente protelatórias para o deslinde da controvérsia (art. 370, parágrafo único, CPC), do que se extrai ser cabível o julgamento antecipado da lide quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas (art. 355, I, CPC).

A questão da valorização imobiliária, como visto, foi um argumento secundário utilizado pelo MM. Juiz prolator da sentença no contexto da análise da onerosidade excessiva, cuja aferição não dependia, necessariamente, de prova específica requerida pela parte, mas da análise global do contrato e do contexto econômico. Daí aferir-se que não serviu essa questão como fundamento principal para o reconhecimento da improcedência dos pedidos articulados na inicial.

No caso, a controvérsia acerca da possibilidade de revisão do índice de correção monetária e da validade da cobrança de corretagem prescindia de maior dilação probatória, podendo ser dirimida com base na prova documental já carreada aos autos, notadamente o contrato firmado entre as partes,
não se extraindo, portanto, o alegado cerceamento de defesa.

De igual modo, não se infere a
nulidade da sentença por julgamento
extra petita
, sob argumento de que o Magistrado singular teria se utilizado de fundamento não arguido pela defesa – a valorização imobiliária – para julgar improcedente o pedido revisional.

No caso vertente, o fundamento relativo à valorização imobiliária foi utilizado pelo Juízo
a quo
como fundamento complementar, meramente secundário, para rejeitar o pedido de revisão contratual formulado pela apelante, ou seja, dentro dos limites objetivos da demanda.

A adoção de fundamento - arguido na defesa, consoante se extrai da fl. 11 do id. 12821927 - para motivar a decisão sobre o pedido não configura o vício de julgamento
extra petita
, mormente porque cingiu-se a mero adicional, não tendo sido ele o principal que conduziu à improcedência do pedido de substituição do índice de correção das parcelas do contrato.

De mais a mais, ainda que se pudesse cogitar julgamento
extra petita
, extrair da sentença recorrida o trecho relativo a tal fundamento em nada alteraria o resultado alcançado, na medida em que seu fundamento se assenta, primordialmente, no fato de que a variação do IGP-M no período da pandemia da COVID-19, por si, não se releva como fator de onerosidade excessiva.

Daí porque não há falar em
nulidade da sentença por julgamento
extra petita
.

Em evolução, verifica-se que a controvérsia central reside na possibilidade de revisão do contrato de promessa de compra e venda para substituir o índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA, sob a alegação de onerosidade excessiva superveniente decorrente da alta expressiva do IGP-M durante a pandemia de COVID-19, bem como acerca da possibilidade de repasse, ao comprador, do valor correspondente à comissão de corretagem.

Com efeito, é cediço que o ordenamento jurídico pátrio, embora admita excepcionalmente a revisão ou resolução contratual por onerosidade excessiva decorrente de eventos extraordinários e imprevisíveis (arts. 317, 478 e 479 do Código Civil e art. 6º, V, do CDC), consagra, como regra, o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, e art. 421-A do Código Civil).

É nesse contexto, portanto, que vigora o entendimento de que “
o acordo das vontades, logo depois de declaradas, tem valor de lei entre os estipulantes, e impõe os mesmos preceitos coativos que esta contém
” (Rizzardo, Arnaldo. Contratos – 15. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2015. Capítulo 1, item 8.5.).

Consoante leciona Gustavo Tepedino, “
a onerosidade produzida deve ser excessiva, o que significa ir além da álea própria do contrato, isto é, dos riscos concretamente assumidos pelas partes no exercício legítimo da autonomia negocial
”
(Contratos. – 1. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020. Capítulo X, item 2.).

No caso concreto, as partes livremente pactuaram, na cláusula 2.2 do instrumento contratual (id. 12821904), que as parcelas seriam reajustadas anualmente com base na variação do IGP-M
, in litteris
:

2.2
Reajuste anual
: Para a manutenção do equilíbrio econômico e financeiro do presente contrato, todas as parcelas representantes do preço de aquisição do lote, tanto mensais quanto anuais e outras, serão reajustadas anualmente. Esse reajuste anual terá como referência o mês da assinatura desse instrumento e será baseado na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado - IGPM, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ou por outro índice que equivalha àquele, na hipótese de supressão.

Embora o IGP-M tenha apresentado volatilidade acentuada nos anos de 2020 e 2021, influenciado pelo cenário pandêmico, a mera variação do índice pactuado, ainda que expressiva, não é suficiente para caracterizar a onerosidade excessiva que autoriza a intervenção judicial.

Ao revés, conforme já sedimentado por este egrégio Tribunal de Justiça, a flutuação dos índices econômicos constitui álea inerente a contratos de execução diferida ou continuada, cujos riscos foram, em tese, assumidos pelos contratantes ao elegerem determinado indexador (TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 5011100-06.2022.8.08.0030, Relatora: Desa. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível).

A par de tais considerações, é de se dizer, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que “
a pactuação do IGPM como índice de correção monetária não encerra ilegalidade ou abusividade. [...] (AREsp n. 2.730.810/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.).

No mesmo sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCIDÊNCIA DO IGPM . TEORIA DA BASE OBJETIVA DOS CONTRATOS. FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. CLÁUSULAS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO . 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que a estipulação do IGPM como índice de correção monetária não conduz à ilegalidade ou à abusividade contratual, estando a questão inserida na liberdade de contratar entre as partes. Precedentes. 2 . Não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque, na prática, mínima sua diferença em relação ao IPCA, não sendo incomum revelar-se, inclusive, mais vantajoso ao consumidor. 3. A relação entre as partes é examinada à luz do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se ao caso a teoria da base objetiva dos contratos, criada para diminuir ou eliminar disparidades que oneram excessivamente os contratos de execução continuada, visando à preservação do vínculo contratual (princípio da estabilidade dos pactos) e ao restabelecimento do equilíbrio entre as prestações. Ocorre que eventual desproporção entre as partes não restou evidenciada nos autos e, assim, não se mostra possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do pacta sunt servanda . 4. Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50015771820228080014, Relatora: Desa. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

Ademais, a configuração da onerosidade excessiva apta a ensejar a revisão contratual pressupõe a demonstração cabal de um
desequilíbrio substancial e duradouro na relação contratual
, que imponha a uma das partes prestação excessivamente onerosa e, para a outra, extrema vantagem, o que não ocorreu no caso concreto, porquanto a
flutuação positiva observada no IGP-M em 2020 e 2021 não se manteve nos períodos subsequentes, tendo o índice apresentado quedas significativas e até mesmo variações negativas. Essa constatação demonstra, assim, a transitoriedade do fenômeno e afasta a alegação de onerosidade excessiva persistente, visto que, em períodos posteriores ao deduzido na inicial, a manutenção do IGP-M mostrou-se, inclusive, mais vantajosa ao consumidor do que a aplicação do IPCA.

A propósito, no mesmo sentido, vale conferir, por todos,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – REJEITADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL – PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – REDIMENSIONADOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Apesar da impugnação ao benefício da gratuidade concedido a requerente (constante da apelação da requerida/recorrente), não há elementos nos autos que infirmem a declaração de hipossuficiência por ela apresentada, ao contrário, ela se qualifica na inicial como “enfermeira” (ID nº 6866520) e, comprova salário base de R$ 2.354,17 (Dois mil, trezentos e cinquenta e quatro reais e dezessete centavos), aduzindo, que além dos custos com alimentação, moradia e outros, a mesma paga de forma correta o financiamento do imóvel objeto da lide junto a recorrente . Nesse contexto, mormente quando se analisa os documentos anexados (IDs nºs 6866525/7862750), prevalece a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência juntada por meio de ID nº 6866522, que ensejou a concessão do benefício na origem (ID nº 6866789). 2. A mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos. Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado . 3
. Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, de forma que não vislumbro onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação. E mais, convém ressaltar que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária apelante, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços
. 4. Conforme estabelecido no artigo 478 do Código Civil, são necessários os seguintes requisitos cumulativos para caracterizar a onerosidade excessiva: I) existência de um contrato de execução continuada; II) ocorrência de um acontecimento extraordinário e imprevisível que cause onerosidade excessiva; III) vantagem extremamente desproporcional em relação à outra parte. 5. Embora os primeiros dois requisitos tenham sido atendidos, não se evidencia a comprovação de uma desvantagem significativa de uma das partes em relação à outra . Isto porque, o aumento, por si só, não é suficiente para justificar a revisão contratual pretendida, quando não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato. Sem esta prova inequívoca, não se pode falar em onerosidade excessiva de uma parte em relação à outra. 6. Recurso conhecido e provido . Improcedência da pretensão autoral. Redimensionados os ônus sucumbenciais. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50039438820218080006, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE MÁCULA – NULIDADE DA SENTENÇA – ALEGADO JULGAMENTO EXTRA PETITA – VÍCIO NÃO DESCORTINADO – POSSIBILIDADE DE SER DECOTADA A MÁCULA – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – HIPÓTESES EXCEPCIONAIS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo . 2) A improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora. 3) Os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito). 4) A questão atinente à valorização imobiliária foi mencionada na sentença como mero plus para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante. 5) Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art . 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal. 6) Tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.
7) Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, à época em que prolatada a sentença, o IGP-M acumulado em 12 (doze) meses era de -7,72% . Conforme foi demonstrado em sede de contrarrazões, o acumulado do IGP-M em 12 meses, no ano de 2023, foi de 5,96%, ao passo que do IPCA foi de 5,19%. 8) Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.
9) Para que seja legítima a cobrança da comissão de corretagem, em consonância com o julgamento do REsp nº 1.599 .511 pelo Superior Tribunal de Justiça, há de se averiguar se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador. 10) Ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”, por constar do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em quatro parcelas, sendo a primeira delas identificada como “sinal”, a segunda “Compl. Sinal”, a terceira “Mensal” e a última “Anual”, ou seja, todas relativas à mesma despesa, e não relativamente ao sinal/entrada do próprio imóvel adquirido. 11) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5011100-06.2022.8.08 .0030, Relatora: Desa. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

Não se pode olvidar, ainda, ser público e notório o fato de que os impactos inflacionários também afetaram os mais diversos setores da economia, implicando aumento dos custos suportados pela parte vendedora, notadamente no setor da construção civil, razão pela qual não vislumbro a alegada onerosidade excessiva e a extrema vantagem para a parte contrária, impondo-se a manutenção do índice livremente pactuado, em respeito à força obrigatória dos contratos.

Em arremate, no que diz respeito à pretensão de ser ressarcida pelo valor pago a título de comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese da “
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem [...]
" (Tema 938).

No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda (id. 12821904), no item 4 ("Preço e Condições de Pagamento"), informa o preço total do imóvel e menciona expressamente que nele estava inserido o valor de “
R$ 3.400,02 pago a título de corretagem
", diluído no pagamento das parcelas denominadas “sinal”, “comp. sinal”, “mensal” e “anual”, não se extraindo daí omissão de informação, razão pela qual não viceja o argumento de que ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem.

Destarte, a manutenção da improcedência é medida que se impõe, pelo que

CONHEÇO
da apelação cível interposta por
JOSINETE DOS SANTOS ANDRADE
e
LHE NEGO PROVIMENTO
.

Como consectário, majoro para 11% os honorários advocatícios fixados na sentença recorrida, a teor do que dispõe o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, assegurando à apelante/autora a suspensão da exigibilidade da verba (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)