Tribunal: TJES
Processo: 0003408-42.2015.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DANOS MORAIS. RENÚNCIA CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por F.S.S. contra sentença da 3ª Vara Cível de Cariacica/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória cumulada com pedido de renovação de contrato de locação, ajuizada em face de P.R.M. O autor alegou ter realizado reformas no imóvel locado mediante acordo verbal com promessa de compensação, posteriormente não cumprida. Pleiteou indenização por benfeitorias, danos materiais, lucros cessantes e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, firmada após início da locação e das reformas; (ii) estabelecer se há direito à indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes em razão da conduta do locador; (iii) determinar se há elementos para a revogação da gratuidade de justiça concedida ao apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As provas constantes dos autos — documentos, fotos, vídeos, depoimentos e boletins de ocorrência — comprovam que a relação locatícia teve início verbal em janeiro de 2010, com valor locatício inicial de R$ 270,00 e acordo verbal para ressarcimento das benfeitorias realizadas pelo locatário.

O contrato escrito posterior, que majorou o valor do aluguel e incluiu cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, foi imposto após o locatário já ter investido considerável valor na reforma do imóvel, configurando vício de consentimento por coação econômica, nos termos do art. 171, II, do CC.

A cláusula de renúncia não se sustenta, pois foi celebrada em contexto de manifesta desvantagem e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A documentação juntada — recibos, notas fiscais, imagens e comprovantes de depósito — confirma que o autor arcou integralmente com os custos das benfeitorias no imóvel, o que justifica sua restituição.

Embora haja comprovação dos valores despendidos com as rescisões trabalhistas, não ficou demonstrado nexo de causalidade suficiente entre a conduta do réu e o encerramento das atividades empresariais, razão pela qual não há condenação por danos materiais relacionados a essa rubrica, tampouco por lucros cessantes.

As condutas do apelado — como ameaças, cortes indevidos de água e energia, humilhações públicas e o ajuizamento de ação de despejo com omissão de informações relevantes — ultrapassam o mero inadimplemento e configuram violação à dignidade do locatário, ensejando indenização por danos morais.

As alegações do apelado para revogação da gratuidade de justiça, baseadas em prints de rede social, não se mostram robustas nem suficientes para demonstrar alteração da condição econômica do apelante, razão pela qual se mantém o benefício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias não possui validade quando imposta após início da locação e das reformas, em contexto de coação econômica, por afronta à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

O locatário faz jus à restituição dos valores comprovadamente investidos em benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel locado.

Caracteriza dano moral indenizável a conduta do locador que, além de impor alterações unilaterais no contrato, adota práticas abusivas como ameaças, corte de serviços essenciais e ajuizamento de ação judicial de despejo com informações sabidamente falsas ou omitidas.

A ausência de elementos robustos impede a revogação da gratuidade de justiça, sendo insuficientes meros registros de redes sociais para demonstrar alteração da capacidade econômica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 171, II, 422 e 884; CPC, arts. 336, 341 e 373, II; Lei 8.245/1991, arts. 35 e 39.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 335; STJ, REsp nº 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.10.2017.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003408-42.2015.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FABIO SILVA SOUZA e outros

APELADO: PAULO RODRIGUES MEDEIROS

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DANOS MORAIS. RENÚNCIA CONTRATUAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. BOA-FÉ OBJETIVA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por F.S.S. contra sentença da 3ª Vara Cível de Cariacica/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória cumulada com pedido de renovação de contrato de locação, ajuizada em face de P.R.M. O autor alegou ter realizado reformas no imóvel locado mediante acordo verbal com promessa de compensação, posteriormente não cumprida. Pleiteou indenização por benfeitorias, danos materiais, lucros cessantes e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, firmada após início da locação e das reformas; (ii) estabelecer se há direito à indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes em razão da conduta do locador; (iii) determinar se há elementos para a revogação da gratuidade de justiça concedida ao apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As provas constantes dos autos — documentos, fotos, vídeos, depoimentos e boletins de ocorrência — comprovam que a relação locatícia teve início verbal em janeiro de 2010, com valor locatício inicial de R$ 270,00 e acordo verbal para ressarcimento das benfeitorias realizadas pelo locatário.

O contrato escrito posterior, que majorou o valor do aluguel e incluiu cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, foi imposto após o locatário já ter investido considerável valor na reforma do imóvel, configurando vício de consentimento por coação econômica, nos termos do art. 171, II, do CC.

A cláusula de renúncia não se sustenta, pois foi celebrada em contexto de manifesta desvantagem e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A documentação juntada — recibos, notas fiscais, imagens e comprovantes de depósito — confirma que o autor arcou integralmente com os custos das benfeitorias no imóvel, o que justifica sua restituição.

Embora haja comprovação dos valores despendidos com as rescisões trabalhistas, não ficou demonstrado nexo de causalidade suficiente entre a conduta do réu e o encerramento das atividades empresariais, razão pela qual não há condenação por danos materiais relacionados a essa rubrica, tampouco por lucros cessantes.

As condutas do apelado — como ameaças, cortes indevidos de água e energia, humilhações públicas e o ajuizamento de ação de despejo com omissão de informações relevantes — ultrapassam o mero inadimplemento e configuram violação à dignidade do locatário, ensejando indenização por danos morais.

As alegações do apelado para revogação da gratuidade de justiça, baseadas em prints de rede social, não se mostram robustas nem suficientes para demonstrar alteração da condição econômica do apelante, razão pela qual se mantém o benefício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias não possui validade quando imposta após início da locação e das reformas, em contexto de coação econômica, por afronta à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

O locatário faz jus à restituição dos valores comprovadamente investidos em benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel locado.

Caracteriza dano moral indenizável a conduta do locador que, além de impor alterações unilaterais no contrato, adota práticas abusivas como ameaças, corte de serviços essenciais e ajuizamento de ação judicial de despejo com informações sabidamente falsas ou omitidas.

A ausência de elementos robustos impede a revogação da gratuidade de justiça, sendo insuficientes meros registros de redes sociais para demonstrar alteração da capacidade econômica.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 171, II, 422 e 884; CPC, arts. 336, 341 e 373, II; Lei 8.245/1991, arts. 35 e 39.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 335; STJ, REsp nº 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.10.2017.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Fabio Silva Souza
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Cariacica/ES (id.
13475599
)

que, nos autos da "
ação indenizatória cumulada com pedido de renovação de contrato de locação
"

ajuizada em face de
Paulo Rodrigues Medeiros
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões recursais (id.
13475601
), o apelante alega, em síntese:
(a)
invalidade da cláusula de renúncia antecipada de direitos por afronta à boa-fé objetiva, função social do contrato e vício de consentimento;
(b)
ausência de comprovação, pelo apelado, da redução do aluguel para compensar reformas;
(c)
comprovação dos danos materiais suportados;
(d)
possibilidade de arbitramento de lucros cessantes, mesmo sem registros exatos;
(e)
ocorrência de dano moral. Requer, ao fim, a reforma integral da sentença.

O apelado, em contrarrazões (id.
13475604
), pugna pela
(i)
revogação da gratuidade de justiça concedida ao apelante e, no mérito, sustenta
(ii)
a validade da renúncia ao direito de indenização por benfeitorias e
(iii)
a ausência de litigância de má-fé de sua parte.

Da Impugnação à Gratuidade de Justiça

De início, rejeito o pedido de revogação da gratuidade de justiça formulado pelo apelado. As alegações de que o apelante reside em Portugal e é proprietário de empresa construtora, baseadas em capturas de tela de rede social (
www.instagram.com/fabio_shaper/?hl=pt
), carecem de força probatória suficiente para demonstrar alteração da capacidade econômica do beneficiário. Ausentes provas robustas da modificação da situação de hipossuficiência, mantém-se o benefício.

D
as narrativas e das provas
juntadas aos autos

Inexistindo outras preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, avanço ao conteúdo meritório.

Na petição inicial, o apelante,
Fabio Silva Souza
, alegou que, em meados de 2009, criou uma pequena lancheria ao lado de sua residência. Com o aumento da clientela, procurou, no ano de 2010, o apelado,
Paulo Rodrigues Medeiros
, propondo-lhe o aluguel de um imóvel de sua propriedade. As partes teriam ajustado verbalmente o valor mensal de R$270,00, iniciando-se a locação em 10/01/2010.

À época, segundo o apelante, o imóvel encontrava-se em estado precário, praticamente inabitável, aparentando abandono, com pisos soltos, infiltrações, pintura deteriorada, sistema elétrico comprometido, ausência de ligação de esgoto e sem reboco. Diante desse cenário, o apelado teria proposto que o apelante realizasse as reformas necessárias, comprometendo-se a indenizá-lo posteriormente ou a compensar o valor investido nos aluguéis futuros. Com base nesse acordo, o apelante promoveu a construção e as melhorias necessárias à instalação do seu estabelecimento comercial.

Aduziu ter investido, à época, o montante de
R$53.536,86
, sendo R$24.300,00 destinados à mão de obra e R$29.236,86 à aquisição de materiais de construção, juntando aos autos os respectivos comprovantes. Alegou que, até o ajuizamento da ação, não foi indenizado, conforme previamente ajustado.

Afirmou, ainda, que, desde o início da locação, solicitava ao apelado a
formalização do contrato de aluguel
, sendo sempre informado de que o documento seria entregue oportunamente. No entanto, na metade da execução da obra, o apelado teria apresentado contrato com valor locatício de
R$550,00
, divergente dos
R$270,00
inicialmente acordados, além de conter
data de início diversa da real
.

Questionado sobre as discrepâncias, o apelado teria sido categórico ao afirmar que aquele era o valor vigente, e que, caso o apelante quisesse permanecer no imóvel,
deveria aceitar tais condições
. Considerando o investimento já realizado, o apelante afirmou não ter alternativa senão aceitar os novos termos impostos.

Posteriormente, o apelado teria passado a adotar condutas prejudiciais ao apelante, como a utilização indevida da rede de energia elétrica e de água do estabelecimento para abastecer a construção de seis quitinetes sobre a loja locada, sem qualquer pagamento pelos respectivos consumos.

Relatou, ainda, que, embora o contrato previsse reajustes com base no
IGP-M
, o apelado promovia aumentos conforme sua conveniência.

Sustentou que o apelado o ameaçava reiteradamente, afirmando que o retiraria do ponto comercial "de qualquer jeito", além de ter solicitado a retirada do hidrômetro e do medidor de energia com o intuito de lhe causar prejuízos. De fato, houve a interrupção do fornecimento de água, sendo necessário ao apelante improvisar o abastecimento com uma mangueira conectada à residência de sua mãe, a fim de manter o funcionamento do negócio.

Alegou que o apelado o humilhava e constrangia publicamente, inclusive perante clientes, divulgando inverdades que resultaram na diminuição da clientela e, por conseguinte, na queda do faturamento da empresa.

Narrou que, em determinado momento, o apelado passou a recusar o recebimento dos aluguéis e, posteriormente, teria desaparecido, criando artificialmente uma situação de inadimplemento que pudesse justificar eventual ação de despejo. Diante da recusa no recebimento dos valores, o apelante passou a depositá-los em conta da Caixa Econômica Federal, em favor do apelado.

A partir de janeiro de 2015, o contrato passou a vigorar por prazo indeterminado. Com a negativa do apelado em renovar a locação, o apelante propôs a presente demanda.

Na inicial, postulou a
renovação do contrato de locação
, bem como a condenação do apelado ao pagamento de
indenização por danos materiais
,
morais
e
lucros cessantes
. No curso do processo, informou a impossibilidade de manutenção do pedido de renovação do contrato, por perda de objeto, tendo em vista a liminar de despejo deferida em processo ajuizado pelo aqui apelado, bem como pela inviabilidade financeira de continuidade da atividade empresarial.

A título de danos materiais, requereu a indenização pelas rescisões contratuais dos vínculos empregatícios de seus funcionários. Quanto aos lucros cessantes, pleiteou o valor mensal de R$1.500,00, referentes à perda parcial do faturamento, no período de 01/02/2014 até a data do ajuizamento da ação, totalizando R$21.450,00.

Sustentou que os constrangimentos impostos pelo apelado — notadamente a tentativa de inviabilizar o fornecimento de água e energia, bem como as ameaças de despejo comunicadas a clientes e funcionários — ensejam reparação por danos morais, na modalidade
in re ipsa
, requerendo, a esse título, o montante de R$30.000,00.

Postulou, ainda, a devolução do valor agregado ao imóvel em razão das benfeitorias realizadas, no total de R$53.636,09.

Na fl. 39 dos autos físicos, juntou boletim de ocorrência datado de 16/02/2014, no qual o apelante relata cobrança de aluguel superior ao pactuado (R$700,00 ao invés de R$650,00), bem como a recusa do apelado em fornecer recibo.

Entre as fls. 44/70, foram juntados diversos recibos e notas fiscais relativas aos materiais de construção e à mão de obra, os quais, ressalvado eventual erro de conferência, totalizam R$53.263,02. Nas fls. 72/74, encontra-se o contrato de locação. Já entre as fls. 75/79, constam recibos de pagamento do aluguel. Na fl. 81, há comprovante de depósito no valor de R$5.460,96, realizado em conta de titularidade do apelado, em razão da recusa deste em receber os valores.

Na fl. 84, consta notificação extrajudicial encaminhada pelo apelante, em 07/01/2015, requerendo a renovação do contrato de locação ou a restituição dos valores relativos às benfeitorias.

Na fl. 87, foi juntada fotografia do imóvel antes da reforma, evidenciando seu estado precário, com tijolos expostos, ausência de acabamentos, esquadrias e janelas. Nas fls. 89/90, há imagens do imóvel após a reforma. Nas fls. 92/94, registrou-se a retirada da caixa de energia elétrica. Nas fls. 96/97, constam fotos de uma mangueira atravessando a rua, utilizada para abastecimento de água do comércio após a retirada do hidrômetro, supostamente a pedido do apelado.

Nas fls. 99/107, foram anexadas imagens da reforma, com registros do próprio apelante executando os serviços. Nas fls. 132/134v, constam os termos de rescisão dos contratos de trabalho de suas funcionárias.

Na fl. 140v, foi anexado boletim de ocorrência de 21/05/2015, no qual o apelante relata que o apelado, acompanhado de seu filho, compareceu ao estabelecimento em 19/05/2015, pressionando-o a desocupá-lo. Na ocasião, o apelado teria acionado a Polícia Militar, alegando que o apelante havia depredado o imóvel, o que,
segundo a autoridade policial, não se confirmou
.

Foram anexados dois vídeos aos autos. No primeiro, um homem, supostamente o apelado, aparece colocando um objeto sobre a motocicleta do apelante e, em seguida, se retirando do local – o que corroboraria a alegação de importunação. No segundo vídeo, o apelante aparece no interior do imóvel, acompanhado de outras pessoas e de um oficial de justiça, o que comprova que não houve depredação, ao contrário do que fora alegado pelo apelado. Neste contexto, o oficial de justiça estaria cumprindo ordem de despejo deferida no processo ajuizado pelo apelado.

O apelado apresentou contestação às fls. 150/157, na qual alegou que o apelante não teria direito à renovação do contrato, por não ter atendido aos requisitos previstos no art. 71, II a VII, da Lei 8.245/91. Afirmou que o apelante deixou de pagar as contas de água e energia, gerando débitos de R$1.201,56 (água) e R$3.390,36 (energia elétrica), os quais teriam sido quitados pelo próprio apelado.

Aduziu, ainda, que as benfeitorias foram custeadas por ele próprio, conforme notas fiscais supostamente anexadas à contestação, e que o imóvel já se encontrava em perfeitas condições de uso no início da locação. Acrescentou que o apelante teria omitido a existência de ação de despejo ajuizada sob o nº 0022636-37.2014.8.08.0012, na qual foi concedida liminar para desocupação do imóvel.

Não obstante as alegações, o apelado não juntou qualquer documento à sua contestação.

Em réplica (fls. 163/169), o apelante contestou as alegações, afirmando que o apelado não comprovou o pagamento dos débitos de água e energia supostamente inadimplidos – referindo, também, que tal inadimplemento nunca existiu. Ressaltou que a ação indenizatória proposta pelo apelado no Juizado Especial Cível de Cariacica (nº 0015845-20.2015.8.08.0173), na qual pretendia a cobrança dos mencionados débitos, foi julgada improcedente, em razão da ausência de provas.

Aduziu, ainda, que, quando do ajuizamento do presente processo, sequer havia sido citado na ação de despejo mencionada, o que, de todo modo, não influenciaria no mérito da presente demanda.

Realizada audiência de instrução e julgamento, foram ouvidas testemunhas, cujos depoimentos corroboram a versão do apelante, especialmente no que tange à realização das melhorias por sua iniciativa, à ocorrência de falta de água em determinados períodos e à boa movimentação do comércio. As testemunhas, entretanto, não souberam precisar os termos do contrato de locação, razão pela qual seus depoimentos, deixo de consignar a íntegra dos depoimentos, que podem ser consultados nos autos.

Destaca-se, por fim, o depoimento pessoal do apelado, que declarou:

“(...) Que antes do requerente alugar o imóvel, o
local era uma garagem
; que o aluguel do imóvel era de R$550,00 (quinhentos e cinquenta reais), mas no primeiro ano o depoente d
eu um desconto e o requerente pagou R$350,00
(trezentos e cinquenta reais) pelo aluguel;
que o desconto foi dado pelo fato do requerente arrumar a garagem
(...)”.

Diante das alegações, foi consultada a ação de despejo nº 0022636-37.2014.8.08.0012, em trâmite na 3ª Vara Cível de Cariacica/ES. A referida ação foi ajuizada em 29/10/2014, visando à cobrança de oito meses de aluguéis, que, somados à multa contratual, totalizavam R$8.009,00.

Na petição inicial do mencionado processo, o apelado alegou que o ora apelante teria “(...)
desvirtuado por completo a finalidade da locação, conforme se vislumbra das fotos acostadas, ou seja, fez ou está fazendo reformas no imóvel sem o devido consentimento autorizativo do locador
(...)”. Alegou, também, que o apelante foi notificado quanto aos débitos, mas permaneceu inerte até o ajuizamento da demanda.

Importa consignar que, conforme fl. 81 dos autos, o apelante realizou depósito no valor de
R$5.460,96
em c
onta de titularidade do apelado
em 14/10/2014
, ou seja, antes do ajuizamento da ação de despejo. A liminar de despejo foi deferida após o depósito de caução pelo apelado, sendo plausível inferir que este se utilizou dos valores pagos pelo apelante para viabilizar a medida judicial.

É inconteste que o proprietário do imóvel, aqui apelado, utilizou da via judicial para obter decisão que lhe foi favorável – qual seja, reaver o imóvel – ainda que o locatário já tivesse quitado com os débitos – informação que foi omitida na inicial do processo de despejo.

Ao final da instrução desta indenizatória, os pedidos do autor foram julgados improcedentes,
com base na cláusula contratual que atestava o bom estado do imóvel e na renúncia expressa à indenização por benfeitorias
, nos termos da Súmula 335 do STJ.

Do mérito

Passo à análise do mérito recursal, observando que a controvérsia posta nos autos gira, essencialmente, em torno da legitimidade das pretensões indenizatórias formuladas pelo apelante, em razão das benfeitorias realizadas no imóvel locado, bem como da ocorrência de danos materiais, morais e lucros cessantes, decorrentes da conduta do apelado ao longo da relação locatícia.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, no caso concreto, incidem as disposições do Código Civil, especialmente no tocante à responsabilidade contratual, e da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que rege as relações locatícias.

Entendo que a sentença de primeiro grau deve ser reformada, pois, em que pese a correta análise quanto à validade da cláusula de renúncia às benfeitorias, não houve a apreciação da matéria fática em sua totalidade, mormente no que diz respeito à validade do contrato escrito e aos termos do anterior contrato verbal.

É incontroverso nos autos que o contrato de locação foi inicialmente
entabulado de forma verbal
, com início em 10/01/2010, conforme alegado pelo apelante e
não impugnado pelo apelado em sua contestação
. Também não foi objeto de impugnação o valor inicialmente acordado para o aluguel, de R$270,00 mensais, tampouco a existência de acordo verbal para abatimento ou indenização dos valores investidos pelo apelante na reforma do imóvel.

Nos termos dos artigos 336 e 341 do Código de Processo Civil, os fatos não impugnados pelo réu presumem-se verdadeiros, salvo se houver vedação legal à confissão, ausência de documento essencial ou contradição com os demais elementos da defesa. Nenhuma dessas hipóteses excepcionais se aplicam ao presente caso.
Assim, as alegações do apelante quanto à data de início da locação, ao valor inicialmente pactuado e à promessa de ressarcimento pelas benfeitorias devem ser consideradas verdadeiras.

Ademais, o conjunto probatório constante dos autos reforça a presunção de veracidade das alegações iniciais.

As notas fiscais e recibos juntados às fls. 44/70 demonstram que as obras de reforma e adaptação do imóvel
tiveram início ao menos em outubro de 2010
, ou seja,
antes da data formalizada no contrato escrito
(
13/01/2011
). Tal fato reforça a tese de que o contrato escrito apenas formalizou, de forma unilateral e posterior, uma relação locatícia já existente, alterando, de forma prejudicial ao apelante, condições previamente ajustadas.

Importa destacar que, além de não ter impugnado os fatos acima mencionados, o apelado
não apresentou
provas
em sua contestação
, descumprindo o ônus probatório que lhe cabia, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC.

A ausência de documentos comprobatórios das alegações do apelado — especialmente quanto à suposta quitação de débitos de água e energia e à alegação de que ele próprio teria custeado as reformas — enfraquece significativamente sua defesa.

Aliás, o comportamento processual do apelado revela contradições relevantes.

Em sua
contestação
, afirmou que o imóvel
já se encontrava em perfeito estado de conservação e que ele próprio teria arcado com os custos da reforma
.

Contudo, em seu depoimento pessoal,
reconhece
u
que o imóvel era uma garagem e que concedeu desconto no aluguel ao apelante em razão das melhorias por este realizadas
.

Já na ação de despejo, sustentou que
o apelante realizou reformas sem autorização, desvirtuando a finalidade da locação
. Essas versões divergentes demonstram falta de coerência e comprometem a credibilidade das alegações do apelado.

Ressalte-se que os documentos acostados aos autos pelo apelante, incluindo fotografias do imóvel antes e depois das reformas, boletins de ocorrência, comprovantes de depósito, imagens das intervenções realizadas e rescisões de contratos de trabalho, corroboram a narrativa de que houve investimento substancial por parte do apelante, que não foi ressarcido.

Acrescente-se que o contrato escrito, apresentado em momento posterior,
contém cláusulas que não refletem o acordo verbal inicial
, especialmente no tocante ao valor do aluguel, à data de início da locação e à cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Tais alterações, introduzidas de forma unilateral pelo apelado, em momento no qual o apelante já havia realizado significativos investimentos no imóvel, caracterizam vício de consentimento, nos termos do art. 171, II, do Código Civil.

A coação econômica sofrida pelo apelante, que se viu compelido a aceitar um contrato mais oneroso para não perder o investimento já realizado, compromete a validade das cláusulas que lhe foram impostas, especialmente aquela que trata da renúncia à indenização por benfeitorias.

Note-se que não se está questionando a validade em
abstrato
da cláusula, pois a renúncia é possível, conforme entendimento jurisprudencial pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

A invalidade, no caso concreto, advém da alteração unilateral do contrato, posterior ao início da locação, em inconteste tentativa de locupletamento ilícito pelo proprietário do imóvel.

Assim, a renúncia não pode prevalecer, pois foi imposta em contexto de evidente desvantagem,
após o início das obras, e em desacordo com o que fora verbalmente ajustado entre as partes
.

A boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais, impõe que as partes ajam com lealdade e transparência, o que não se verificou na conduta do apelado. Dessa forma, reconhece-se que o apelante tem direito à restituição dos valores investidos no imóvel, a título de benfeitorias úteis e necessárias, o que deve ser calculado de acordo com os valores comprovadamente investidos e notas juntadas ao processo.

No tocante aos
danos materiais
decorrentes da rescisão dos contratos de trabalho de seus funcionários, o apelante juntou os respectivos termos (fls. 132/134v), os quais comprovam a despesa efetivamente suportada. Em que pese a procedência do pedido de indenização por danos materiais pelas benfeitorias, entendo que não se pode responsabilizar o apelado pelo insucesso empresarial, até mesmo porque não há provas contábeis aptas para tanto.

No mesmo sentido – inexistência de provas –, não se pode responsabilizar o apelado pelos
lucros cessantes
. Cabia ao apelante comprovar a efetiva queda no faturamento e o nexo de causalidade, o que não ocorreu.

Quanto aos
danos morais
, restou suficientemente demonstrado que o apelante foi submetido a constrangimentos reiterados, com ameaças de despejo, interrupção do fornecimento de água e energia, humilhações públicas e disseminação de inverdades perante a clientela.

Ressalta-se que a ação de despejo mencionada pelo apelado foi ajuizada em 29/10/2014, posteriormente ao depósito realizado pelo apelante em 14/10/2014 (fl. 81), o que evidencia que não havia, à época, inadimplemento apto a justificar a medida. A liminar de despejo foi obtida mediante caução, possivelmente utilizando-se dos valores pagos pelo próprio apelante, o que evidencia má-fé na condução da demanda por parte do apelado.

Todas essas condutas (alteração unilateral do contrato; humilhações públicas; corte de serviços públicos essenciais; utilização de processo judicial para obter liminar de despejo indevida) extrapolam o mero inadimplemento contratual e configuram violação à dignidade do apelante, justificando a reparação por danos morais.

Diante do exposto, sendo desnecessárias outras considerações,
conheço da apelação cível e
lhe dou provimento
parcial
a fim de condenar o apelado à devolução dos valores comprovadamente gastos com a reforma do imóvel e ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de
R$5.000,00
(cinco mil reais).

A condenação por danos morais deve ser corrigida desde a data do arbitramento, e os juros de mora incidem desde a data da citação. A condenação por danos materiais deve ser corrigida desde a data do efetivo prejuízo, e os juros incidem desde a citação.

Note-se que a correção monetária a incidir sobre a condenação deverá ser calculada com base no índice oficial da CGJ/ES e os juros de mora, à base de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei no 14.905/2024, qual seja, dia 31/08/2024 e, a partir de 1/09/2024, deve ser observado o disposto na novel redação do dispositivo acima transcrito.

Em razão da sucumbência recíproca, readequo os ônus sucumbenciais. Mantenho os honorários advocatícios fixados em favor do patrono do apelado em 10% sobre o proveito econômico obtido, cuja exigibilidade resta suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida ao apelante. Fixo os honorários de sucumbência devidos ao patrono do apelante em 10% sobre o proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É
como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.