Tribunal: TJES
Processo: 0028675-05.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E INFORMAÇÃO PRÉVIA AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA OBSERVADO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória cumulada com restituição de valores, condenando as rés à devolução das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e do valor pago a título de SATI, com juros e correção monetária desde o desembolso. A parte apelante busca a restituição da comissão de corretagem, a aplicação de correção monetária e juros sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel, a inversão da cláusula penal, a repetição do indébito em dobro, indenização por danos morais e a fixação da sucumbência mínima.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) determinar se a cobrança da comissão de corretagem foi indevida por ausência de cláusula expressa e de informação prévia destacada ao consumidor; (ii) estabelecer se a correção monetária e os juros moratórios devem incidir sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel; (iii) definir se há cabimento na inversão da cláusula penal para aplicação em favor do comprador; (iv) analisar se há direito à repetição do indébito em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC; e (v) verificar se há configuração de danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comissão de corretagem é devida quando há cláusula expressa no contrato e informação prévia ao consumidor sobre o valor e a obrigação do pagamento, conforme decidido pelo STJ no Tema 938. No caso concreto, restou comprovado que a apelante assinou declaração de ciência no mesmo dia da celebração do contrato de compra e venda, afastando a alegação de ausência de informação.

A correção monetária e os juros moratórios sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel não são devidos, pois o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância contratual de 180 dias, inexistindo mora das incorporadoras.

A inversão da cláusula penal em favor do comprador somente é cabível quando há atraso injustificado na entrega do imóvel, conforme o Tema 971 do STJ, o que não se verifica no caso dos autos.

A repetição do indébito em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige a comprovação de má-fé do fornecedor, a qual não ficou demonstrada, especialmente porque a matéria relativa à cobrança era controvertida nos tribunais à época da celebração do contrato.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem outras circunstâncias excepcionais, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado pelo STJ, especialmente quando observados os prazos contratuais e ausente comprovação de abalo extrapatrimonial relevante.

A fixação da sucumbência mínima não se aplica, pois a apelante obteve êxito apenas em dois dos sete pedidos formulados na petição inicial, justificando a manutenção da distribuição dos ônus sucumbenciais conforme decidido na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem é válida quando há cláusula expressa e informação prévia destacada ao consumidor sobre sua obrigatoriedade.

A cláusula penal só pode ser invertida em favor do comprador quando o atraso na entrega do imóvel decorre de culpa exclusiva da incorporadora.

A repetição do indébito em dobro exige comprovação de má-fé do fornecedor, sendo insuficiente a mera ilicitude da cobrança.

O mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não caracteriza dano moral indenizável.

Vitória, 31 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0028675-05.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JORGEA DE ALBUQUERQUE MARANHAO DA SILVA

APELADO: GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA E INFORMAÇÃO PRÉVIA AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA OBSERVADO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória cumulada com restituição de valores, condenando as rés à devolução das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e do valor pago a título de SATI, com juros e correção monetária desde o desembolso. A parte apelante busca a restituição da comissão de corretagem, a aplicação de correção monetária e juros sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel, a inversão da cláusula penal, a repetição do indébito em dobro, indenização por danos morais e a fixação da sucumbência mínima.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) determinar se a cobrança da comissão de corretagem foi indevida por ausência de cláusula expressa e de informação prévia destacada ao consumidor; (ii) estabelecer se a correção monetária e os juros moratórios devem incidir sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel; (iii) definir se há cabimento na inversão da cláusula penal para aplicação em favor do comprador; (iv) analisar se há direito à repetição do indébito em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC; e (v) verificar se há configuração de danos morais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A comissão de corretagem é devida quando há cláusula expressa no contrato e informação prévia ao consumidor sobre o valor e a obrigação do pagamento, conforme decidido pelo STJ no Tema 938. No caso concreto, restou comprovado que a apelante assinou declaração de ciência no mesmo dia da celebração do contrato de compra e venda, afastando a alegação de ausência de informação.

A correção monetária e os juros moratórios sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel não são devidos, pois o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância contratual de 180 dias, inexistindo mora das incorporadoras.

A inversão da cláusula penal em favor do comprador somente é cabível quando há atraso injustificado na entrega do imóvel, conforme o Tema 971 do STJ, o que não se verifica no caso dos autos.

A repetição do indébito em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC exige a comprovação de má-fé do fornecedor, a qual não ficou demonstrada, especialmente porque a matéria relativa à cobrança era controvertida nos tribunais à época da celebração do contrato.

O mero atraso na entrega do imóvel, sem outras circunstâncias excepcionais, não configura dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado pelo STJ, especialmente quando observados os prazos contratuais e ausente comprovação de abalo extrapatrimonial relevante.

A fixação da sucumbência mínima não se aplica, pois a apelante obteve êxito apenas em dois dos sete pedidos formulados na petição inicial, justificando a manutenção da distribuição dos ônus sucumbenciais conforme decidido na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem é válida quando há cláusula expressa e informação prévia destacada ao consumidor sobre sua obrigatoriedade.

A cláusula penal só pode ser invertida em favor do comprador quando o atraso na entrega do imóvel decorre de culpa exclusiva da incorporadora.

A repetição do indébito em dobro exige comprovação de má-fé do fornecedor, sendo insuficiente a mera ilicitude da cobrança.

O mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não caracteriza dano moral indenizável.

Vitória, 31 de março de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0028675-05.2015.8.08.0048

RECORRENTE
: JORGEA DE ALBUQUERQUE MARANHÃO DA SILVA

RECORRIDOS
: GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATORA
:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO
interposta por
JORGEA DE ALBUQUERQUE MARANHÃO DA SILVA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES nos autos da
ação declaratória c/c restituição de valores pagos
por ela ajuizada em face de
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condenar as requeridas, solidariamente, à devolução dos valores pagos pela autora referente às taxas condominiais anteriores à entrega das chaves e ao valor pago a título de SATI, com juros e correção monetária desde o efetivo desembolso.

Em suas razões recursais (Id 11608708), a parte apelante sustenta que foi indevidamente utilizado o Tema nº 960, do STJ, pois ele trata de imóveis adquiridos pelo Programa Minha Casa Minha Vida, bem como que a cobrança da comissão de corretagem foi indevida, já não houve cláusula expressa no contrato principal que previsse a transferência da obrigação e tampouco houve informação prévia e destacada sobre o valor da comissão, conforme exige o Tema 938 do STJ.

Argumenta que sobre o saldo devedor durante o atraso na entrega do imóvel deve incidir a correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês, considerando que o atraso na entrega decorreu exclusivamente da demora das apeladas na formalização do financiamento.

Alega que a sentença ignorou o entendimento consolidado no Tema 971 do STJ, que prevê a aplicação da cláusula penal também em favor do comprador, quando o inadimplemento se dá por culpa da incorporadora.

Defende que a restituição dos valores pagos indevidamente deve ocorrer na forma dobrada, conforme previsto no art. 42, parágrafo único, do CDC, pois houve cobrança indevida de valores durante a mora das apeladas, o que caracterizaria má-fé.

Aduz que a demora na entrega do imóvel e a cobrança indevida de valores extrapolam o mero inadimplemento contratual, configurando violação de direitos fundamentais do consumidor, embasando a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Por fim, pugna pela aplicação da sucumbência mínima, condenando a totalidade das custas e honorários a serem suportados pelas recorridas.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso para reformar a sentença nos termos acima expostos.

Sem contrarrazões.

Pois bem, analisando detidamente os autos, concluo que
não
merece reparo a r. sentença recorrida.

No que tange à cobrança da
comissão de corretagem
, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, assim decidiu
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

E, sobre a informação ao consumidor, o voto condutor do julgado paradigma deixou consignado que “
deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”.

Fixado isso, verifico que, tal como consignado na r. sentença, considerando o
contrato particular de corretagem
acompanhada da declaração sobre o pagamento do valor da corretagem assinados pela Apelante (fls. 104/106) no mesmo dia da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, indene de dúvidas que a Apelante tinha plena ciência e informação sobre a responsabilidade do pagamento da taxa de corretagem.

Logo, improcedente o pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.

Prosseguindo, relativamente à restituição dos valores pagos a título de correção monetária durante o atraso na entrega do imóvel e do o pleito de inversão da cláusula penal (multa contratual), do mesmo modo, não assiste razão à Apelante, haja vista que
o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias corridos
.

Outrossim, sobre o pleito de repetição em dobro dos valores pagos (artigo 42, parágrafo único, do CDC), igualmente, não prospera, pois conforme pontuado na r. sentença, a matéria relativa à cobranças declaradas ilícitas era controvertida nos Tribunais na época da celebração do negócio jurídico, afastando a ocorrência de conduta contrária à boa-fé (STJ, Embargos de Divergência no REsp nº 1.413.542).

No que tange à indenização por danos morais, considerando a mais recente jurisprudência do C. STJ no sentido de que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, no caso dos autos,
foi observado o prazo contratual de tolerância
, bem como as cobranças efetuadas estavam embasadas no instrumento contratual firmado entre as partes.

Por fim, não há que se falar em sucumbência mínima, já que de sete pedidos veiculados na petição inicial, a autora/apelante apenas obteve a procedência de dois deles.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Virtual de 31.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.