Tribunal: TJES
Processo: 0022675-86.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-01-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Diogo da Silva Mathias em face de sentença da 6ª Vara Cível de Serra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação ordinária contra MRV Engenharia e Participações S/A, reconhecendo a ilegalidade da cobrança de taxa de assessoria e determinando sua devolução. O apelante alega a ilegalidade da prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel, a possibilidade de inversão da cláusula penal, a ilegalidade da cobrança de juros de obra e pleiteia indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se o contrato preliminar foi substituído pelo contrato de financiamento; (ii) avaliar a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel; e (iii) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal e a cobrança de juros de obra e indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato preliminar de promessa de compra e venda não é substituído pelo contrato de financiamento, pois ambos tratam de questões distintas, sendo o segundo voltado exclusivamente para o financiamento do imóvel e não para a definição do prazo de entrega das obras.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes prevê expressamente o prazo de entrega do imóvel em 31/03/2015, com cláusula de tolerância de 180 dias. Essa previsão é válida e amplamente aceita pela jurisprudência.

A jurisprudência do STJ e do TJES reconhece a legalidade de cláusulas de tolerância de até 180 dias, conforme precedentes citados, sendo inaplicável a inversão da cláusula penal, pois a obra foi concluída dentro do prazo de tolerância.

Prejudicada a análise dos pedidos de ilegalidade na cobrança dos juros de obra e indenização por danos morais, uma vez que não se configurou atraso na entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato preliminar de promessa de compra e venda não é substituído pelo contrato de financiamento, pois ambos são instrumentos autônomos e coexistentes.

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

Não se configura inadimplemento contratual quando a obra é entregue dentro do prazo de tolerância, sendo incabíveis a inversão da cláusula penal e a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 85, §11; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019; STJ, AgInt-REsp 1.899.951, rel. Min. Marco Buzzi, DJE 01/07/2021.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AC 0017773-90.2015.8.08.0048, rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 22/03/2021, DJES 28/05/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022675-86.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DIOGO DA SILVA MATHIAS e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Diogo da Silva Mathias em face de sentença da 6ª Vara Cível de Serra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação ordinária contra MRV Engenharia e Participações S/A, reconhecendo a ilegalidade da cobrança de taxa de assessoria e determinando sua devolução. O apelante alega a ilegalidade da prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel, a possibilidade de inversão da cláusula penal, a ilegalidade da cobrança de juros de obra e pleiteia indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se o contrato preliminar foi substituído pelo contrato de financiamento; (ii) avaliar a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel; e (iii) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal e a cobrança de juros de obra e indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato preliminar de promessa de compra e venda não é substituído pelo contrato de financiamento, pois ambos tratam de questões distintas, sendo o segundo voltado exclusivamente para o financiamento do imóvel e não para a definição do prazo de entrega das obras.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes prevê expressamente o prazo de entrega do imóvel em 31/03/2015, com cláusula de tolerância de 180 dias. Essa previsão é válida e amplamente aceita pela jurisprudência.

A jurisprudência do STJ e do TJES reconhece a legalidade de cláusulas de tolerância de até 180 dias, conforme precedentes citados, sendo inaplicável a inversão da cláusula penal, pois a obra foi concluída dentro do prazo de tolerância.

Prejudicada a análise dos pedidos de ilegalidade na cobrança dos juros de obra e indenização por danos morais, uma vez que não se configurou atraso na entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato preliminar de promessa de compra e venda não é substituído pelo contrato de financiamento, pois ambos são instrumentos autônomos e coexistentes.

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

Não se configura inadimplemento contratual quando a obra é entregue dentro do prazo de tolerância, sendo incabíveis a inversão da cláusula penal e a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 85, §11; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019; STJ, AgInt-REsp 1.899.951, rel. Min. Marco Buzzi, DJE 01/07/2021.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AC 0017773-90.2015.8.08.0048, rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 22/03/2021, DJES 28/05/2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022675-86.2015.8.08.0048

APELANTE: DIOGO DA SILVA MATHIAS

APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR: DES.
FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
DIOGO DA SILVA MATHIAS
em
razão
da
sentença
proferida pelo MM. Juiz de Direito da
6
ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação
ordinária
ajuizada e
m face de

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos
iniciais,

reconhecendo a ilegalidade da cobrança da taxa de assessoria e determinando a sua devolução.

Em suas razões (fls. 377/
397
),
sustenta
o recorrente que o contrato preliminar
de promessa de compra e venda
foi substituído pelo contrato definitivo,
de modo que o prazo para entrega do empreendimento passou a ser 30/11/2014.

Defende, ainda,
a ilegalidade da prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel
e
a
possibilidade de
inversão da cláusula penal em razão do inadimplemento.

E mais: ilegal a cobrança dos juros de obra,
sendo cabível indenização por
danos morais.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Depreende-se dos autos que a sentença reconheceu que o imóvel adquirido pelo autor foi entregue dentro do prazo avençado, se considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

O recorrente insurge-se argumentando que a previsão do prazo de tolerância constava do contrato preliminar
de promessa de compra e venda
, que restou substituído pelo contrato definitivo, que não estabeleceu igual cláusula.

No ponto, verifico que, no contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes, houve expressa indicação de que o imóvel seria entregue em 31/03/2015, bem como do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias – fls. 79/92.

Posteriormente, o contrato de financiamento, firmado entre o consumidor e o Banco do Brasil S.A., previu o término da obra em 30/11/2014,
nos termos da cláusula C.9 (fl.
99
).

No entanto, ao contrário do alegado pelo apelante, mister destacar que um contrato não foi substituído pelo outro, tratando-se, em verdade, de dois instrumentos contratuais válidos e eficazes.

O ajuste firmado com
a instituição financeira

se destinou exclusivamente a regular o financiamento do imóvel, de modo que a data nele prevista para término da construção objetivou apenas servir de marco para o fim do período de carência, com seus respectivos encargos contratuais, nos termos das cláusulas C.10 e C.20.

Assim, inexistindo pactuação expressa no sentido de revogar a avença anterior, a previsão da entrega das chaves continuou a ser a regida no contrato particular firmado entre as partes, ou seja, 31/03/2015.

Em caso similar, assim já decidiu este Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO.

PREVALÊNCIA DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
[...]. 1. Na espécie, as partes firmaram, na data de 05/05/2014 um contrato de promessa de compra e venda estipulando a data de entrega do imóvel em 30/11/2014, com previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Posteriormente, em 27/06/2014, a autora firmou com a construtora e o Banco do Brasil S/A o instrumento de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, constando na cláusula C.9 que a data prevista para o término do prazo de construção seria 30/06/2014. 2. Sucede que o prazo de 30/06/2014 foi estabelecido no segundo contrato apenas e exclusivamente para fins de pagamento do financiamento bancário obtido junto ao Banco do Brasil S. A., em especial para regulamentar os valores pagos mensalmente, uma vez que antes de 30/06/2014 haveria carência, e, ultrapassada esta data, teria início o período de amortização do contrato. Inclusive, a própria cláusula B.4 do contrato de financiamento (assinado em junho de 2014) prevê que prazo para execução da construção será de 24 (vinte e quatro) meses. 3.
Neste viés, o segundo contrato foi celebrado com o desiderato de viabilizar o pagamento de parte do valor do bem, de forma que primeira avença permaneceu válida, não sendo possível presumir a intenção da construtora de que o prazo de entrega do imóvel fosse postergado após a celebração do novo contrato, sobretudo porque não houve pactuação clara no sentido de extinguir a estipulação anterior para fixar uma nova e porque o instrumento de financiamento envolveu também o Banco do Brasil S/A, e não só as partes que haviam firmado o primeiro acordo.
4. (...). (TJES; AC 0017773-90.2015.8.08.0048; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho; Julg. 22/03/2021; DJES 28/05/2021).

Assim, não se pode acolher a tese de que o contrato de compra e venda firmado com a construtora, que previu o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deixou de existir quando pactuado o contrato de financiamento.

Desse modo, constando do instrumento de forma clara os prazos de entrega e de tolerância, aplica-se ao caso a compreensão firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em precedente qualificado (Tema 996):

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

O Tribunal da Cidadania e este egrégio Tribunal se posicionam no sentido de ser válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para conclusão da obra. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Relativamente à cláusula de tolerância para a entrega da obra,
essa Corte Superior possui jurisprudência no sentido de que deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para entrega de imóvel.
Precedentes. [...] (STJ; AgInt-REsp 1.899.951; Proc. 2020/0263809-0; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 01/07/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO OBSERVADO. LEGALIDADE NO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. LEGALIDADE NA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA POR INADIMPLEMENTO. NÃO CABIMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E, POR MAIORIA, NÃO PROVIDO. [...] 4.
Não se mostra abusiva a existência e uso do prazo contratual de tolerância para entrega do imóvel, desde que não ultrapasse o prazo de 180 (cento e oitenta) dias (informativo no 612 do STJ).
[...] (TJES; AC 0017832-55.2016.8.08.0012; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu; Publ. 19/02/2024)

Desta forma, não caracterizada a inadimplência contratual da empresa construtora, porquanto concluída a obra dentro do prazo de tolerância amplamente aceito
(
agosto de 2015
- fl. 306)
,
não merece retoques a sentença recorrida.

De conseguinte,
resta prejudicada a análise
dos pleitos de
inversão da cláusula penal,
ilegalidade da
cobrança
de
juros de obra
e
indenização por
danos morais.

Firme nas razões expostas,
NEGO
PROVIMENTO

ao recurso
.

Na forma do
art. 85, §11, do CPC,
majoro os honorários advocatícios
em 05% (cinco por cento),
ressalvado o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Acompanho, na íntegra, o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.