Tribunal: TJES
Processo: 5023724-42.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO VERIFICADA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – ALEGADA AUSÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA A PARTIR DO EXAURIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL PRIMITIVO –
VENIRE CONTRA FACTUM
– ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ACESSÓRIOS – DEVER DO LOCATÁRIA – PREVISÃO DO ART. 23 DA LEI N. 8.245/91 – OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA – ART. 113, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
) Preliminar
arguida em contrarrazões: Inadmissibilidade do recurso por violação ao princípio da dialeticidade.
Para fins de impugnação aos fundamentos da sentença, considero suficiente a argumentação da apelante de que não houve relação contratual a partir do exaurimento do prazo originário da locação, bem como de que seria descabida a cobrança de aluguéis e de encargos relativos a esse período, dentre outros em prol da reforma da sentença. Preliminar rejeitada.

2)
O art. 113, §1º, inciso I, do art. 113 do Código Civil, dispõe que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que restar confirmado pelo comportamento das partes posteriormente à celebração do negócio jurídico, sendo vedado o comportamento contraditório da parte (venire contra factum proprium non potest).

3)
Apesar de a requerida afirmar que a parte autora “falta com a verdade”, foi descortinado que tal conduta deve ser atribuída a ela própria – requerida – porquanto admitira, ao contestar os pedidos, que “A sala foi desocupada no primeiro fim de semana do mês de junho 05/06/2020, e na segunda feira dia 08/06/2020” e, em sede recursal, reitera insubsistente tese de que não houve relação contratual a partir do dia 20/12/2018.

4
)
Em se tratando de locação não residencial, presume-se ter ocorrido a sua prorrogação se a locatária permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias após o término do prazo estipulado no instrumento primitivo, sem a oposição do locador e a despeito da efetiva assinatura do correspondente termo aditivo, nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/91.

5)
Em relação aos aluguéis e encargos cobrados, relativos aos meses de março a junho de 2020, há suficiente prova de que foram adimplidos pela autora, diante do inadimplemento por parte da locatária, apesar de ter sido devidamente notificada.

6)
A despeito do efetivo recebimento da notificação, constitui obrigação da locatária o pontual adimplemento dos aluguéis e demais encargos acessórios (Lei nº 8.245/91, art. 23), não sendo imprescindível a sua prévia constituição em mora, ex vi do art. 397 do Código Civil, de acordo com o qual o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor.

7)
Não havendo dúvida de que a requerida/apelante deu causa ao rompimento da relação locatícia ao descumprir as obrigações pactuadas, inexiste motivo para o afastamento da cláusula penal, tampouco para que se proceda a sua redução, conforme possibilita o art. 413 do Código Civil brasileiro, por não ter sido demonstrada a sua excessividade.

8)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5023724-42.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JUSSARA STARLING LAGE

APELADO: SYLTEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO VERIFICADA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – ALEGADA AUSÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA A PARTIR DO EXAURIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL PRIMITIVO –
VENIRE CONTRA FACTUM
– ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ACESSÓRIOS – DEVER DO LOCATÁRIA – PREVISÃO DO ART. 23 DA LEI N. 8.245/91 – OBRIGAÇÃO POSITIVA E LÍQUIDA – ART. 113, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
) Preliminar
arguida em contrarrazões: Inadmissibilidade do recurso por violação ao princípio da dialeticidade.
Para fins de impugnação aos fundamentos da sentença, considero suficiente a argumentação da apelante de que não houve relação contratual a partir do exaurimento do prazo originário da locação, bem como de que seria descabida a cobrança de aluguéis e de encargos relativos a esse período, dentre outros em prol da reforma da sentença. Preliminar rejeitada.

2)
O art. 113, §1º, inciso I, do art. 113 do Código Civil, dispõe que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que restar confirmado pelo comportamento das partes posteriormente à celebração do negócio jurídico, sendo vedado o comportamento contraditório da parte (venire contra factum proprium non potest).

3)
Apesar de a requerida afirmar que a parte autora “falta com a verdade”, foi descortinado que tal conduta deve ser atribuída a ela própria – requerida – porquanto admitira, ao contestar os pedidos, que “A sala foi desocupada no primeiro fim de semana do mês de junho 05/06/2020, e na segunda feira dia 08/06/2020” e, em sede recursal, reitera insubsistente tese de que não houve relação contratual a partir do dia 20/12/2018.

4
)
Em se tratando de locação não residencial, presume-se ter ocorrido a sua prorrogação se a locatária permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias após o término do prazo estipulado no instrumento primitivo, sem a oposição do locador e a despeito da efetiva assinatura do correspondente termo aditivo, nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/91.

5)
Em relação aos aluguéis e encargos cobrados, relativos aos meses de março a junho de 2020, há suficiente prova de que foram adimplidos pela autora, diante do inadimplemento por parte da locatária, apesar de ter sido devidamente notificada.

6)
A despeito do efetivo recebimento da notificação, constitui obrigação da locatária o pontual adimplemento dos aluguéis e demais encargos acessórios (Lei nº 8.245/91, art. 23), não sendo imprescindível a sua prévia constituição em mora, ex vi do art. 397 do Código Civil, de acordo com o qual o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor.

7)
Não havendo dúvida de que a requerida/apelante deu causa ao rompimento da relação locatícia ao descumprir as obrigações pactuadas, inexiste motivo para o afastamento da cláusula penal, tampouco para que se proceda a sua redução, conforme possibilita o art. 413 do Código Civil brasileiro, por não ter sido demonstrada a sua excessividade.

8)
Apelação cível conhecida e desprovida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade de votos, rejeitar a preliminar arguida em contrarrazões e, no mérito, por igual votação, negar provimento à apelação cível.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Jussara Starling Lage
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória (Id 9537414), complementada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 9537420) que, na presente “
ação de cobrança de alugueis
e outros encargos
” ajuizada em seu desfavor por
Syltel Empreendimentos e Participações Ltda.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida ao pagamento:
(i)
dos aluguéis referentes aos meses de março a maio de 2020, corrigidos a partir do inadimplemento e juros da citação;
(ii)
das taxas condominiais, no período de abril a junho de 2020, sem cobrança da taxa extra, corrigidas a partir do efetivo desembolso e juros desde a data da citação;
(iii)
do IPTU quitado pela requerente, corrigido a partir do efetivo desembolso e juros de mora desde a data da citação; e da
(iv)
da cláusula penal pactuada no instrumento contratual. Por sua vez, julgou improcedente o pedido reconvencional formulado pela requerida.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 9537421), em síntese:
(i)
o contrato esteve vigente apenas até 20/12/2018, não podendo ser utilizado para condená-la ao pagamento de outros valores apresentados unilateralmente pela apelada;
(ii)
a cobrança de taxas de condomínio é abusiva e ilegal, por não ter sido comprovada a existência de débitos em aberto e não haver previsão contratual de seu pagamento;
(iii)
não deve ser cobrada a cláusula penal diante da ausência de contrato vigente, por não ter sido renovado;
(iv)
não existe aditivo contratual para prorrogação do contrato, tendo a apelada ocupado o imóvel, com anuência do proprietário, no período de 21/12/2018 a 05/06/2020, quando foi desocupado com diversas benfeitorias; e
(v)
deve a sentença ser reformada para excluir a cobrança das taxas de condomínio de março a junho de 2020, bem como da cláusula penal.

Inicio pela preliminar arguida pela apelada em sede de contrarrazões, em prol da inadmissibilidade da
apelação cível
por inobservância ao princípio da dialeticidade recursal. Vejamos.

1. Da preliminar

1.1. Inadmissibilidade do recurso. Ofensa ao princípio da dialeticidade.

De acordo com a apelada, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pela apelante, daí porque o recurso nem sequer deveria ser conhecido por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Muito embora não sejam primorosas as razões recursais, entendo que seu teor satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do Código de Processo Civil, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

Para fins de impugnação aos fundamentos da sentença, considero suficiente a argumentação da apelante de que não houve relação contratual a partir do exaurimento do prazo originário da locação, bem como de que seria descabida a cobrança de aluguéis e de encargos relativos a esse período, dentre outros em prol da reforma da sentença.

Desta feita, razão jurídica não assiste a apelada, eis que impugnados pela apelante, de maneira sucinta, porém, suficiente, os fundamentos da sentença desfavorável, impondo-se o conhecimento e regular processamento de seu recurso.

À luz do exposto,
rejeito a preliminar
suscitada
.

É
como voto
.

2.
Mérito recursal

Na petição inicial, alega a autora/apelante, em suma, que a relação locatícia inicialmente prevista para vigorar no período de 20/12/2016 a 20/12/2018, estendeu-se até o dia 30/06/2020, em que pese ter não a requerida/apelante assinado o aditivo contratual correspondente ao novel período. Argumenta ainda que, nesse período posterior ao término do prazo contratual primitivo (20/12/2018), a locatária se manteve no imóvel sem cumprir com várias obrigações, a exemplo do pagamento dos aluguéis relativos aos meses de março a junho de 2020, além de encargos acessórios.

Pois bem. Deve ser prontamente rechaçada a tese de que inexistiu relação contratual a partir do dia 20/12/2018, daí porque seria descabida a cobrança de valores referentes a período posterior.

O art. 113, §1º, I, do art. 113 do Código Civil, dispõe que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que restar confirmado pelo comportamento das partes posteriormente à celebração do negócio jurídico, sendo vedado o
comportamento contraditório
da parte (
venire contra factum proprium non potest
):

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

§ 1º. A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que:

I – for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio.

In casu
, apesar de a requerida/apelante afirmar que a autora/apelada “
falta com a verdade
”, parece-me descortinado que tal conduta deve ser atribuída a ela própria – requerida – porquanto admitira, ao contestar os pedidos, que “
A sala foi desocupada no primeiro fim de semana do mês de junho 05/06/2020, e na segunda feira dia 08/06/2020
” (Id 9537384, p. 4) e, em sede recursal, reitera a insubsistente tese de que não houve relação contratual a partir do dia 20/12/2018.

De mais a mais, em se tratando de locação não residencial, presume-se ter ocorrido a sua prorrogação se a locatária permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias após o término do prazo estipulado no instrumento primitivo, sem a oposição do locador e a despeito da efetiva assinatura do correspondente termo aditivo, nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/91:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Diante disso, não seria excessiva a cominação, em desfavor da requerida, da multa a que se refere o art. 81 do CPC/2015, com fundamento no seu art. 80, incisos I e II
1
, na medida em que subscrevera o termo de entrega das chaves do imóvel em 30/06/2020 (Id 9537107), cuja higidez não é objeto de discussão.

Em relação aos aluguéis e encargos cobrados, relativos aos meses de março a junho de 2020, há suficiente prova de que foram adimplidos pela autora (Id’s 9537095 a 9537101), diante do inadimplemento por parte da locatária, apesar de ter sido devidamente notificada (Id 9537104).

De igual forma, não demanda profundas digressões a tese recursal de que não surtiria efeitos a notificação extrajudicial encaminhada pela autora/apelada no dia 30/01/2020 (Id 9537104), diante da mácula que decorreria de ter sido ter sido recebida por pessoa alegadamente desconhecida (Id 9537106).

A notificação em questão tivera por escopo a cobrança de aluguéis e demais encargos acessórios até então vencidos (30/01/2019), bem como do intuito da locadora de rescindir a avençar que, como vimos, prorrogou-se após o exaurimento do prazo contratual primitivo (20/12/2020), apesar de não ter sido assinado o correspondente termo aditivo.

A despeito do efetivo recebimento da notificação,
constitui obrigação da locatária o pontual adimplemento dos aluguéis e demais encargos acessórios
(Lei nº 8.245/91, art. 23), não sendo imprescindível a sua prévia constituição em mora,
ex vi
do art. 397 do Código Civil
2
, de acordo com o qual o
inadimplemento da obrigação
, positiva e líquida no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor.

Segue precedente meramente a título de ilustração:

“(...) 2.1.
No caso da responsabilidade decorrente do descumprimento do contrato de locação no qual se especificam o valor e a data para o pagamento das obrigações principais e assessórias, a dívida é exigível a partir do dia seguinte ao do vencimento
, sendo esse o termo inicial do lapso prescricional, impondo-se a reforma do acórdão recorrido e restauração dos termos da sentença.

3. Agravo interno desprovido”.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.388.503/RJ, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 07/02/2019, DJe 18/02/2019)

Portanto, no caso dos contratos locatícios, o locador poderia exigir o aluguel e as obrigações acessórias a partir do dia seguinte do vencimento, uma vez que nesse caso, a mora se configura
ex re
, sendo desnecessária até mesmo a interpelação para configurar o descumprimento do contrato.

Por fim, é igualmente devida a multa prevista na cláusula penal inserida no instrumento contratual, devendo ser também rechaçada a argumentação da recorrente em prol de seu afastamento.

Como se sabe, a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, pelo qual as partes determinam previamente uma sanção de natureza civil –
in casu
, multa – cujo escopo é garantir o cumprimento da obrigação principal, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total de um dever assumido.

No caso em análise, não havendo dúvida de que a requerida/apelante deu causa ao rompimento da relação locatícia ao descumprir as obrigações pactuadas, inexiste motivo para o afastamento da cláusula penal, tampouco para que se proceda a sua redução, conforme possibilita o art. 413 do Código Civil brasileiro, por não ter sido demonstrada a sua excessividade.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol do desprovimento do recurso,
majoro em
2
% os honorários sucumbenciais
devidos pela apelante, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11).

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe nego provimento
.

É como voto
.

_____________________________

1
Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II - alterar a verdade dos fatos.

2
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.