Tribunal: TJES
Processo: 5003020-28.2022.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-11-05

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL EM 25%. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO
DISTINGUISHING
. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. PRETENSÃO DE REEXAME DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Ramiro Rodrigues Bitti contra acórdão da 2ª Câmara Cível que deu parcial provimento à apelação da embargada para majorar o percentual de retenção das parcelas pagas para 25%, em razão da rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. O embargante alega omissão na aplicação da técnica do
distinguishing
quanto aos precedentes do STJ utilizados como fundamento para a decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão incorreu em omissão ao não aplicar a técnica do
distinguishing
em relação aos precedentes do STJ que fixaram em 25% o percentual de retenção dos valores pagos em hipóteses de rescisão imotivada do contrato pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

A contradição que autoriza embargos é a interna ao julgado, não sendo possível a utilização do recurso para questionar eventual desconformidade entre a decisão proferida e a jurisprudência do tribunal superior (EDcl no REsp nº 1.797.365/RS, rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, DJe 28.6.2023).

O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão relativa ao percentual de retenção, destacando que, na ausência de peculiaridades no caso concreto, deve prevalecer o percentual de 25%, fixado pelo STJ como adequado e suficiente para indenizar o construtor e desestimular a rescisão imotivada.

O que o embargante pretende é a rediscussão do mérito da decisão, finalidade que extrapola os limites dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração desprovidos.

Tese de julgamento
:

Os embargos de declaração não constituem via adequada para rediscutir o mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

A retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador é válida, salvo se demonstrada peculiaridade concreta que justifique percentual diverso.

A ausência de peculiaridade no caso concreto autoriza a aplicação do entendimento consolidado pelo STJ sem necessidade de técnica de
distinguishing
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 489, § 1º, VI, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no REsp nº 1.797.365/RS, rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, DJe 28.6.2023; STJ, precedentes da 2ª Seção sobre percentual de retenção (p. ex., AgInt no AREsp nº 1.599.511/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003020-28.2022.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: RAMIRO RODRIGUES BITTI

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL EM 25%. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO
DISTINGUISHING
. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. PRETENSÃO DE REEXAME DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Ramiro Rodrigues Bitti contra acórdão da 2ª Câmara Cível que deu parcial provimento à apelação da embargada para majorar o percentual de retenção das parcelas pagas para 25%, em razão da rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. O embargante alega omissão na aplicação da técnica do
distinguishing
quanto aos precedentes do STJ utilizados como fundamento para a decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão incorreu em omissão ao não aplicar a técnica do
distinguishing
em relação aos precedentes do STJ que fixaram em 25% o percentual de retenção dos valores pagos em hipóteses de rescisão imotivada do contrato pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC.

A contradição que autoriza embargos é a interna ao julgado, não sendo possível a utilização do recurso para questionar eventual desconformidade entre a decisão proferida e a jurisprudência do tribunal superior (EDcl no REsp nº 1.797.365/RS, rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, DJe 28.6.2023).

O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão relativa ao percentual de retenção, destacando que, na ausência de peculiaridades no caso concreto, deve prevalecer o percentual de 25%, fixado pelo STJ como adequado e suficiente para indenizar o construtor e desestimular a rescisão imotivada.

O que o embargante pretende é a rediscussão do mérito da decisão, finalidade que extrapola os limites dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração desprovidos.

Tese de julgamento
:

Os embargos de declaração não constituem via adequada para rediscutir o mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

A retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador é válida, salvo se demonstrada peculiaridade concreta que justifique percentual diverso.

A ausência de peculiaridade no caso concreto autoriza a aplicação do entendimento consolidado pelo STJ sem necessidade de técnica de
distinguishing
.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 489, § 1º, VI, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no REsp nº 1.797.365/RS, rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, DJe 28.6.2023; STJ, precedentes da 2ª Seção sobre percentual de retenção (p. ex., AgInt no AREsp nº 1.599.511/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e não acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N
A APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5003020-28.2022.8.08.0006

EMBARGANTE
:
RAMIRO RODRIGUES BITTI

EMBARGADO
:
SPE ARACRUZ MOROBÁ EMPREENDIMENTOS

RELATOR:
DES.
FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de embargos de declaração opostos por Ramiro Rodrigues Bitti em razão do acórdão proferido por esta 2ª Câmara Cível que, à unanimidade de votos, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela embargada.

Em suas razões sustenta o embargante, em síntese, que o julgado foi omisso ao não aplicar a técnica do
distinguishing
em relação aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça utilizados para fundamentar a majoração do percentual de retenção para 25%.

Aponta que o acórdão embargado não analisou se o caso concreto possuía peculiaridades que justificassem um percentual diferente do máximo, violando o art. 489, § 1º, VI, do CPC.

Adicionalmente, argumenta que, embora a fundamentação reconheça que o percentual de retenção deve ser analisado "caso a caso", o dispositivo aplicou o teto de 25% de forma automática, o que compromete a coerência lógica da decisão.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Os embargos de declaração constituem espécie recursal de fundamentação vinculada, de modo que a sua utilização deve estar adstrita ao disposto no art. 1.022 do Código de Processo Civil, ou seja, quando houver na decisão combatida vício de obscuridade, omissão e/ou contradição, ou ainda para correção de erros materiais.

Neste caso, patente que não subsiste o alegado vício, porquanto
“
a contradição sanável mediante embargos de declaração é aquela interna ao julgado embargado, que se dá entre a fundamentação e o dispositivo, não sendo admissível o manejo do recurso integrativo para correção de eventual desconformidade entre o provimento jurisdicional embargado e a prova dos autos
,
ato normativo, ou acórdão proferido pelo Tribunal de origem ou em outro processo
(EDcl no REsp n. 1.797.365/RS, Rel. Min. Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 28/6/2023).”

Da análise do acórdão embargado, verifica-se que a questão atinente aos valores a serem retidos pela promitente vendedora foi devidamente enfrentada.

Este colegiado, ao dar parcial provimento à apelação, analisou a validade da cláusula contratual que disciplina as consequências da rescisão por culpa do adquirente, nos seguintes termos:

Prosseguindo, embora o magistrado sentenciante tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo que o referido percentual comporta majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para o desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”
.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

(...)

Assim, merece reforma a sentença no ponto, não restando demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento ora adotado.

Como se verifica, concluiu o colegiado, com amparo no entendimento pacificado pelo Tribunal da Cidadania, que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
salvo quando presente peculiaridade capaz de alterar o quantum,
hipótese não vislumbrada no caso em comento.

Referido montante, destaco, é adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

Como se percebe, não houve a adoção automática do aludido percentual, sendo este adotado ante a inexistência de peculiaridades capazes de infirmar as conclusões alcançadas pelo Tribunal da Cidadania.

Não há omissão a ser sanada, mas sim uma tentativa de reabrir o debate sobre a interpretação da cláusula contratual e a aplicação da jurisprudência, o que é vedado nesta sede recursal.

De conseguinte,
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)