Tribunal: TJES
Processo: 5003260-30.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-06-12

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SUSPENSÃO DE LIMINAR. MANUTENÇÃO DO PONTO COMERCIAL.
PERICULUM IN MORA
E
FUMUS BONI IURIS
DEMONSTRADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Farmácia Farmadom LTDA contra decisão que suspendeu os efeitos de liminar anteriormente concedida em ação renovatória de contrato de locação comercial, motivada pela intervenção de terceiro interessado que alegou ser o legítimo proprietário do imóvel e apontou supostas irregularidades formais no contrato e na representação processual da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para o restabelecimento da liminar que autorizava a renovação provisória do contrato de locação, com fundamento na continuidade da atividade empresarial e na função social do contrato, diante da ausência de inadimplemento contratual e da existência de depósitos judiciais dos aluguéis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 1.019, I, do CPC/2015 permite a concessão de efeito suspensivo-ativo ao agravo de instrumento quando evidenciados os requisitos do art. 300 do CPC: a probabilidade do direito e o perigo na demora.

A autora exerce atividade comercial no imóvel desde 2019, tendo firmado contrato com a anuência tácita e expressa do coproprietário, conforme decisão homologatória de divórcio, circunstância que indica plausibilidade jurídica da renovação locatícia.

A ausência de inadimplemento e o depósito regular dos aluguéis em juízo afastam o risco de dano ao locador e reforçam a desnecessidade de medida extrema antes do deslinde da ação principal.

A perda do ponto comercial pode gerar dano irreparável ou de difícil reparação ao fundo de comércio da agravante, justificando a manutenção provisória da posse até julgamento final.

A jurisprudência autoriza a concessão de tutela antecipada em ações renovatórias de locação quando presentes os requisitos legais e resguardados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A suspensão da liminar em ação renovatória de locação deve ser revertida quando demonstrados a regularidade da ocupação, a continuidade da atividade empresarial, a existência de anuência do coproprietário e o depósito judicial dos aluguéis.

O risco de interrupção abrupta da posse comercial, com prejuízos ao fundo de comércio, justifica a tutela provisória de manutenção no imóvel.

A tutela recursal prevista no art. 1.019, I, do CPC pode ser deferida para evitar lesão grave à parte locatária, desde que presentes os requisitos legais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 9º, 75, VIII, 300 e 1.019, I; Lei nº 8.245/91, art. 72, § 4º.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AI nº 10024142078005001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 16.08.2015; TJ-SP, AI nº 2195063-36.2017.8.26.0000, Rel. Des. Soares Levada, j. 07.02.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003260-30.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FARMACIA FARMADOM LTDA - ME

AGRAVADO: GILMAR CARVALHO DE FREITAS e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SUSPENSÃO DE LIMINAR. MANUTENÇÃO DO PONTO COMERCIAL.
PERICULUM IN MORA
E
FUMUS BONI IURIS
DEMONSTRADOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Farmácia Farmadom LTDA contra decisão que suspendeu os efeitos de liminar anteriormente concedida em ação renovatória de contrato de locação comercial, motivada pela intervenção de terceiro interessado que alegou ser o legítimo proprietário do imóvel e apontou supostas irregularidades formais no contrato e na representação processual da autora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para o restabelecimento da liminar que autorizava a renovação provisória do contrato de locação, com fundamento na continuidade da atividade empresarial e na função social do contrato, diante da ausência de inadimplemento contratual e da existência de depósitos judiciais dos aluguéis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 1.019, I, do CPC/2015 permite a concessão de efeito suspensivo-ativo ao agravo de instrumento quando evidenciados os requisitos do art. 300 do CPC: a probabilidade do direito e o perigo na demora.

A autora exerce atividade comercial no imóvel desde 2019, tendo firmado contrato com a anuência tácita e expressa do coproprietário, conforme decisão homologatória de divórcio, circunstância que indica plausibilidade jurídica da renovação locatícia.

A ausência de inadimplemento e o depósito regular dos aluguéis em juízo afastam o risco de dano ao locador e reforçam a desnecessidade de medida extrema antes do deslinde da ação principal.

A perda do ponto comercial pode gerar dano irreparável ou de difícil reparação ao fundo de comércio da agravante, justificando a manutenção provisória da posse até julgamento final.

A jurisprudência autoriza a concessão de tutela antecipada em ações renovatórias de locação quando presentes os requisitos legais e resguardados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A suspensão da liminar em ação renovatória de locação deve ser revertida quando demonstrados a regularidade da ocupação, a continuidade da atividade empresarial, a existência de anuência do coproprietário e o depósito judicial dos aluguéis.

O risco de interrupção abrupta da posse comercial, com prejuízos ao fundo de comércio, justifica a tutela provisória de manutenção no imóvel.

A tutela recursal prevista no art. 1.019, I, do CPC pode ser deferida para evitar lesão grave à parte locatária, desde que presentes os requisitos legais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 9º, 75, VIII, 300 e 1.019, I; Lei nº 8.245/91, art. 72, § 4º.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AI nº 10024142078005001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 16.08.2015; TJ-SP, AI nº 2195063-36.2017.8.26.0000, Rel. Des. Soares Levada, j. 07.02.2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003260-30.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: FARMÁCIA FARMADOM LTDA-ME

AGRAVADO
S
: GILMAR CARVALHO DE FREITAS E OUTRO

RELATOR
:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes pares,
cinge-se o presente recurso em aferir
a juridicidade da decisão que
suspendeu os efeitos da liminar anteriormente concedida, que havia determinado a renovação provisória do contrato de locação entre as partes, motivada por manifestação do terceiro interessado GILMAR CARVALHO DE FREITAS, que alegou ser o legítimo proprietário do imóvel objeto da ação, apontando suposta irregularidade na representação processual da autora e ausência de legitimidade da requerida para firmar o contrato locatício.

P
ois bem.
Dispõe a legislação processual em vigor que o relator, ao receber e distribuir o recurso de agravo de instrumento, poderá, de forma fundamentada, atribuir-lhe efeito suspensivo ou deferir, em sede de cognição sumária, a antecipação da tutela recursal, nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015.

Essa prerrogativa, contudo, possui caráter excepcional e exige a comprovação concomitante da probabilidade do direito invocado e do risco de dano ou perigo na demora, conforme preceitua o art. 300 do mesmo diploma legal.

No caso dos autos, observa-se que a agravante, Farmácia Farmadom LTDA, ajuizou ação renovatória de contrato de locação comercial visando assegurar a continuidade de suas atividades empresariais no imóvel que ocupa desde o ano de 2019.

A liminar inicialmente concedida reconheceu a presença dos requisitos legais para a tutela provisória, especialmente em razão do tempo de ocupação, da natureza da atividade desenvolvida no local e da demonstração da regularidade contratual até então.

Entretanto, sobreveio decisão do juízo a quo que, acolhendo a manifestação de terceiro interessado — o Sr. Gilmar Carvalho de Freitas, ex-cônjuge da requerida Rosângela —, determinou a suspensão da liminar anteriormente deferida. A fundamentação da decisão recorrida apoiou-se em três elementos principais: a alegação de ilegitimidade da locadora para dispor do bem; a possível irregularidade na representação processual da autora; e a ausência de oitiva prévia do terceiro interessado, em suposta afronta ao contraditório e ao devido processo legal.

Contudo, é preciso analisar os fatos à luz da função social da locação comercial e dos princípios da proporcionalidade e da continuidade da atividade econômica.

A agravante exerce suas atividades no local há mais de seis anos, tendo firmado contrato com a agravada Rosângela, cuja legitimidade decorre não apenas da posse exercida, mas também de manifestação expressa de concordância do agravado Gilmar, exarada no processo de divórcio consensual nº 0007493-42.2013.8.08.0012. Tal circunstância revela que havia, ao tempo da contratação, ciência e anuência tácita e expressa do coproprietário, quanto à celebração do contrato e à percepção dos frutos civis do imóvel.

Ademais, não há nos autos notícia de inadimplemento contratual por parte da locatária. Ao contrário, restou demonstrado que os valores locatícios vêm sendo depositados regularmente em juízo no processo nº 0010940-91.2020.8.08.0012, o que mitiga substancialmente qualquer risco de dano ao locador, e, por conseguinte, afasta o
periculum in mora
em desfavor deste.

Por outro lado, o risco de prejuízo para a agravante é evidente e concreto: a interrupção abrupta da posse poderá acarretar a perda do ponto comercial estabelecido e impactos severos ao fundo de comércio, com potenciais danos irreparáveis à clientela, à renda, à atividade empresarial e à continuidade do empreendimento.

Como bem assentado por EDUARDO TALAMINI, a análise do periculum in mora deve considerar os riscos da demora tanto para o requerente da medida quanto para a parte contrária, sob uma ótica de dupla ponderação e equivalência de prejuízos.

A jurisprudência nacional também confere respaldo à concessão de tutela recursal em casos análogos, nos quais se discute a manutenção provisória da locação comercial. Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO RENOVATÓRIA.
ALUGUEL PROVISÓRIO DE IMÓVEL COMERCIAL. POSSIBILIDADE. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC. PRESENÇA. LEI 8.245/91. ART. 72, § 4º. RECURSO PROVIDO. I - Para a antecipação dos efeitos da tutela, necessário se mostra a comprovação dos requisitos constantes no art. 273, do CPC. II - A Lei nº 8.245/91 prevê a possibilidade de fixação de aluguel provisório em ação renovatória. III -
Os requisitos para concessão da antecipação da tutela e fixação de aluguel provisório devem ser analisados conjuntamente com a documentação juntada pelas partes, em observância, ainda, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
IV - Agravo parcialmente provido. (TJ-MG - AI: 10024142078005001 MG, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 16/08/0015, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2015)

Agravo de instrumento. Locação.
Ação renovatória
c.c. pedido revisional de aluguel. Arbitramento de aluguel provisório.
Fixação monocrática, em cognição sumária, que dispensa prova técnica, com observância à razoabilidade e proporcionalidade das pretensões de cada parte.

Inexistência de gravame ao locador.
Decisão mantida. Agravo improvido. (TJ-SP - AI: 21950633620178260000 SP 2195063-36.2017.8.26.0000, Relator: Soares Levada, Data de Julgamento: 07/02/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2018)

Neste cenário, não se mostra razoável penalizar a parte locatária com a suspensão abrupta da liminar sem que haja prova robusta de vício insanável no contrato ou inadimplemento contratual. Ainda que a discussão sobre a titularidade do imóvel e a regularidade formal da representação da autora deva ser devidamente apreciada no curso do processo originário, tais elementos, por si sós, não justificam a revogação da medida que assegurava a permanência da empresa no imóvel, sob pena de configurar risco de grave dano irreversível.

Ante o
exposto
,
conheço do recurso
e
dou-
lhe
provimento
para

determinar a renovação provisória do contrato de locação celebrado entre as partes, nos mesmos termos e condições anteriormente pactuados, mediante depósito dos aluguéis em Juízo, até o julgamento final da presente ação.

Com o resultado do julgamento, julgo prejudicado o pedido de reconsideração ID 13132532.

No mais, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos meramente protelatórios, ensejará a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho integralmente o voto do Eminente Relator.