Tribunal: TJES
Processo: 5002707-80.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias; Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2025-08-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CAUÇÃO JUDICIAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Lanchonete Ponto Certo Ltda. e Eunilda Wogmacher contra decisão que deferiu pedido de tutela de urgência em ação de despejo proposta por Eusa Silva Zorzal e Dolcino Zorzal, determinando a desocupação de imóvel comercial no prazo de 30 dias, condicionada à prestação de caução no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em razão de alegado direito de retenção por benfeitorias. Os agravantes sustentam (i) a preclusão da nova apreciação da tutela de urgência, anteriormente indeferida; e (ii) o direito de retenção como impeditivo do despejo. O recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo. Em contrarrazões, os agravados alegaram perda superveniente do objeto em virtude da desocupação voluntária do imóvel e da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a tutela de urgência deferida para o despejo estaria preclusa em razão de anterior indeferimento; e (ii) apurar se o direito de retenção por benfeitorias impede a execução da medida liminar de desocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso não perde seu objeto com o cumprimento da decisão liminar pelos agravantes, pois persiste o interesse recursal na reversão da medida e no eventual restabelecimento do status quo ante.

A preclusão não impede a reapreciação de pedido de tutela de urgência quando fundada em nova realidade fática, como ocorreu no caso, com a modificação da causa de pedir e a apresentação de contrato preliminar com terceiros, indicando prejuízo iminente aos proprietários.

A caução prestada pelos agravados no valor de R$ 100.000,00 assegura o alegado direito de retenção, permitindo a concessão da tutela de despejo nos termos do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91, ante o término do prazo contratual.

A ausência de pagamento de aluguéis após o vencimento contratual, aliada ao interesse dos locadores em não renovar o contrato, corrobora o deferimento da tutela de urgência, inexistindo risco irreparável aos locatários, já que seus interesses patrimoniais estão resguardados pela caução.

A decisão recorrida respeita os requisitos legais e fáticos, não havendo justificativa para sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela de urgência pode ser reapreciada a qualquer tempo, desde que fundada em nova realidade fática e jurídica.

O direito de retenção por benfeitorias não impede a concessão de medida liminar de despejo, desde que o locador preste caução idônea.

O término do contrato de locação e a inadimplência justificam o despejo liminar com base no art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 8.245/91, art. 59, §1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5001830-77.2024.8.08.0000, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002707-80.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LANCHONETE PONTO CERTO LTDA e outros

AGRAVADO: EUSA SILVA ZORZAL e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CAUÇÃO JUDICIAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Lanchonete Ponto Certo Ltda. e Eunilda Wogmacher contra decisão que deferiu pedido de tutela de urgência em ação de despejo proposta por Eusa Silva Zorzal e Dolcino Zorzal, determinando a desocupação de imóvel comercial no prazo de 30 dias, condicionada à prestação de caução no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em razão de alegado direito de retenção por benfeitorias. Os agravantes sustentam (i) a preclusão da nova apreciação da tutela de urgência, anteriormente indeferida; e (ii) o direito de retenção como impeditivo do despejo. O recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo. Em contrarrazões, os agravados alegaram perda superveniente do objeto em virtude da desocupação voluntária do imóvel e da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a tutela de urgência deferida para o despejo estaria preclusa em razão de anterior indeferimento; e (ii) apurar se o direito de retenção por benfeitorias impede a execução da medida liminar de desocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso não perde seu objeto com o cumprimento da decisão liminar pelos agravantes, pois persiste o interesse recursal na reversão da medida e no eventual restabelecimento do status quo ante.

A preclusão não impede a reapreciação de pedido de tutela de urgência quando fundada em nova realidade fática, como ocorreu no caso, com a modificação da causa de pedir e a apresentação de contrato preliminar com terceiros, indicando prejuízo iminente aos proprietários.

A caução prestada pelos agravados no valor de R$ 100.000,00 assegura o alegado direito de retenção, permitindo a concessão da tutela de despejo nos termos do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91, ante o término do prazo contratual.

A ausência de pagamento de aluguéis após o vencimento contratual, aliada ao interesse dos locadores em não renovar o contrato, corrobora o deferimento da tutela de urgência, inexistindo risco irreparável aos locatários, já que seus interesses patrimoniais estão resguardados pela caução.

A decisão recorrida respeita os requisitos legais e fáticos, não havendo justificativa para sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela de urgência pode ser reapreciada a qualquer tempo, desde que fundada em nova realidade fática e jurídica.

O direito de retenção por benfeitorias não impede a concessão de medida liminar de despejo, desde que o locador preste caução idônea.

O término do contrato de locação e a inadimplência justificam o despejo liminar com base no art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 8.245/91, art. 59, §1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5001830-77.2024.8.08.0000, 2ª Câmara Cível.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002707-80.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: LANCHONETE PONTO CERTO LTDA E EUNILDA WOGMACHER

AGRAVADO: EUSA SILVA ZORZAL E DOLCINO ZORZAL

RELATOR:
DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUE
I
REDO CORTES

VOTO

Tratam os autos de agravo de instrumento interposto por
LANCHONETE PONTO CERTO LTDA
e
EUNILDA WOGMACHER
, face a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência e determinou o seu despejo de imóvel comercial, em ação movida por
EUSA SILVA ZORZAL
e

DOLCINO ZORZAL
,
impondo aos Recorrentes a desocupação do imóvel no para de 30 dias, condicionada, porém, ao prévio depósito judicial pelos autores da quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a título de caução para efeito da alegação de retenção por benfeitorias.

Em suas razões alegam as Agravantes “
(i) a tutela de urgência, por força da preclusão, não poderia ser novamente reapreciada pela decisão agravada, em razão de seu anterior indeferimento, e (ii) o direito de retenção impede a decretação do despejo até que as benfeitorias sejam indenizadas.
”.

O recurso fora recebido apenas no efeito devolutivo.

Em contrarrazões, os agravados sustentam, preliminarmente, a perda superveniente do objeto recursal, diante da desocupação voluntária do imóvel pelas agravantes e da entrega das chaves ao patrono dos agravados em 17/03/2025, fato certificado por oficial de justiça. Aduzem que, com a satisfação prática da tutela liminar deferida, não subsiste mais interesse recursal, tornando-se prejudicado o agravo.

Pois bem.

De plano,
rechaço a alegação de ausência superveniente de interesse recursal,
notadamente porque não perde seu objeto o recurso instrumental em razão do cumprimento da decisão liminar pelo Agravante.

A toda evidência remanesce o interesse dos Recorrente, enquanto visam, agora o restabelecimento do
status quo
anterior.

Rejeito, portanto, a preliminar.

Adentrando o mérito recursal, como bem pontuaram os Agravantes, “(...)
a lide tem o seguinte contorno fático: (i) Dolcino Zorzal e Eusa Silva Zorzal celebraram contrato de locação comercial com as Agravantes, com início em 11/10/2021 e término em 11/10/2024; (ii) o contrato de locação autorizava ambas as partes a solicitar a rescisão unilateral antes do seu termo final, mediante notificação prévia à outra parte, assim como autorizava as Agravantes a realizarem obras no imóvel; (iii) as Agravantes realizaram investimentos (benfeitorias e acessões) no imóvel alugado; (iv) os Agravados, em maio de 2023, isto é, antes do termo final do contrato, promoveram a denúncia vazia e ajuizaram a ação de despejo. A liminar foi deferida e posteriormente cassada por acórdão da 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal no AI nº 5001830-77.2024.8.08.0000 (doc. 03); (v) com o advento do termo final do contrato, os Agravados modificaram a causa de pedir e renovaram o pedido de tutela de urgência (ID 49752134) (doc. 04). Em sua defesa, as Agravantes alegaram direito de retenção e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, considerando que o contrato não tem cláusula de renúncia a esse direito.”

A ação de despejo tem por objeto imóvel comercial situado na Avenida Presidente Vargas, nº 49, Centro, Afonso Cláudio/ES, sendo incontroversa a propriedade dos Agravados e o contrato de locação entabulado entre as Partes.

O pedido de despejo deferido pelo Juízo
a quo
encontra-se fundado no
término do prazo da locação
, bem ainda, na existência de
novo contrato de locação do imóvel
com preço em muito superior, na
prestação de caução
a contemporizar a alegação de retenção por benfeitoria, bem ainda, no
não pagamento dos alugueres após o fim do prazo contratual.

Nestas condições, não vejo razões fáticas ou jurídicas que imponham entendimento divergente daquele manifestado pelo Juízo
a quo
.

Não socorrem os Agravantes a alegação de preclusão em razão do indeferimento do pedido liminar de despejo ao tempo do saneamento do feito, sendo certo e cediço que o pedido de tutela de urgência pode ser deduzido, apreciado e deferido em qualquer momento do curso processual.

No caso, indeferido o pedido ao tempo do saneamento do feito, apresentaram os Agravados uma nova realidade justificante da renovação do pedido, colacionando seu interesse de caucionar o pedido de retenção por benfeitorias, informando, ainda, a realização de contrato preliminar de locação do imóvel com terceiros (instituição financeira), com valor mensal significativo, mormente frente ao valor até então pago pelos Agravantes, a retratar o risco de dano irreparável.

Ademais, lembre-se que o contrato de locação teve seu termo final ainda em 01/10/2024, conforme sua Cláusula Terceira, a dar azo à incidência da previsão do art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), autorizando o deferimento liminar do despejo, ao que se soma o fato de os locadores terem, incontroversamente,
manifesta
do
seu desinteresse na continuidade da relação locatícia, notifica
ndo os Agravados
.

Ademais, para além da presença dos requisitos legais ao despejo,
ofertaram a devida caução
a contemporizar o reclame de retenção por benfeitorias, caução cujo valor, frise-se, fora devidamente depositado pelos Agravados, não havendo margem à alegação de que se está a negar o direito de tal retenção pelos Agravantes, ao contrário, fora tal direito objeto de expresso e devido resguardo pelo Magistrado
a quo
, que condicionou o despejo à caução.

Nestas condições, ou seja, diante do término do prazo previsto em contrato e diante da devida caução ao alegado direito de retenção por benfeitoria, inexiste razão a que mantenham-se os Agravantes no imóvel, notadamente diante da
paralisação do pagamento do aluguel devido
, sob pena de manifesto prejuízo indevido aos proprietários.

Desta feita, tenho por certo que o contexto retratado nos autos está a evidenciar a probabilidade do direito alegado na origem, além de concretizar, também, o perigo de dano dos Autores-Agravados, estando, portanto, presentes os requisitos ao deferimento perpetrado pelo Juízo
a quo
, enquanto, por outro lado, não se vislumbra o risco de dano irreparável aos Locatários, dada a caução levada a efeito, valendo destacar, ainda, o razoável prazo concedido pelo Magistrado, em muito superior ao previsto na Lei.

Assim, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, por absoluta ausência de razão justificante a agir de modo diverso.

É como voto.

DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUE
I
REDO CORTES

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.