Tribunal: TJES
Processo: 5018231-54.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-06-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA contra decisão do Juízo da 6ª Vara Cível da Serra/ES, que, nos autos de execução de título extrajudicial contra LEIDIANI SILVA ANGELICO, deferiu parcialmente o pedido de penhora, restringindo-a aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente. O agravante sustenta que a penhora do próprio imóvel é possível, conforme entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há uma questão em discussão: definir se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário, garantindo o cumprimento da obrigação do devedor fiduciante.

4. Nos casos de dívida condominial, há divergência na jurisprudência do STJ: enquanto a Terceira Turma veda a penhora do imóvel, permitindo apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, a Quarta Turma admite a penhora do próprio imóvel, considerando a natureza propter rem do débito.

5. O STJ submeteu a questão ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1266), sem suspender o trâmite dos processos, indicando a relevância e a necessidade de pacificação do entendimento.

6. Adotando o posicionamento da Quarta Turma, reconhece-se que a obrigação condominial vincula o próprio imóvel e se sobrepõe à titularidade do bem, autorizando a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.

7. A efetivação da penhora deve ser precedida da intimação do credor fiduciário para que possa exercer seus direitos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do próprio imóvel que deu origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente.

2. A penhora do imóvel alienado fiduciariamente exige a intimação prévia do credor fiduciário, para que possa exercer seus direitos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018231-54.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE VILA FLORATA

AGRAVADO: LEIDIANI SILVA ANGELICO

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA contra decisão do Juízo da 6ª Vara Cível da Serra/ES, que, nos autos de execução de título extrajudicial contra LEIDIANI SILVA ANGELICO, deferiu parcialmente o pedido de penhora, restringindo-a aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente. O agravante sustenta que a penhora do próprio imóvel é possível, conforme entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há uma questão em discussão: definir se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem do débito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário, garantindo o cumprimento da obrigação do devedor fiduciante.

4. Nos casos de dívida condominial, há divergência na jurisprudência do STJ: enquanto a Terceira Turma veda a penhora do imóvel, permitindo apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, a Quarta Turma admite a penhora do próprio imóvel, considerando a natureza propter rem do débito.

5. O STJ submeteu a questão ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1266), sem suspender o trâmite dos processos, indicando a relevância e a necessidade de pacificação do entendimento.

6. Adotando o posicionamento da Quarta Turma, reconhece-se que a obrigação condominial vincula o próprio imóvel e se sobrepõe à titularidade do bem, autorizando a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.

7. A efetivação da penhora deve ser precedida da intimação do credor fiduciário para que possa exercer seus direitos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a penhora do próprio imóvel que deu origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente.

2. A penhora do imóvel alienado fiduciariamente exige a intimação prévia do credor fiduciário, para que possa exercer seus direitos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5018231-54.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA

AGRAVADO(S):
LEIDIANI SILVA ANGELICO

RELATOR: DES. SUBSTITUTO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Adiro o relatório.

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto pelo
CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA
contra a decisão (Id 43422124) proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra/ES nos autos da
ação de execução de título extrajudicial
ajuizada pelo agravante em face de
LEIDIANI SILVA ANGELICO
, que deferiu parcialmente o pleito autoral para determinar apenas a penhora dos direitos aquisitivos derivados do pacto de alienação fiduciária em garantia do imóvel registrado na matrícula n.º 82.000 do Cartório do 1º Ofício Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona do Juízo de Serra/ES.

Em suas razões recursais (Id 11041610), o agravante sustenta que a jurisprudência que fundamentou a decisão foi superada pelo Superior Tribunal de Justiça, que admite a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que financiado com alienação fiduciária. Argumenta que a única exigência para a penhora do imóvel é a citação do credor fiduciário, não havendo impedimento para sua realização.

Assim, requer o provimento do recurso para autorizar a penhora do imóvel e determinar a citação do Banco do Brasil S/A, na qualidade de credor fiduciário, a fim de que manifeste eventual interesse no pagamento da dívida para evitar o leilão.

Muito bem.

Ao apreciar o pleito, o Juízo
a quo
, deferindo parcialmente a pretensão autoral, valeu-se dos seguintes fundamentos:

[...] De acordo com o disposto no art. 22 da Lei n.º 9.514/1997, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário.

Como é sabido, é vedada a constrição judicial de bens imóveis gravados com alienação fiduciária para garantir eventual obrigação do devedor fiduciante perante terceiros, tendo em vista que o bem não integra o seu patrimônio – configurando mera expectativa de direito condicionada à quitação da dívida junto ao credor fiduciário.

Não obstante, admite-se a constrição sobre eventuais direitos que o devedor fiduciante possua no contrato de alienação fiduciária: [...]

Sendo assim,
defiro apenas a penhora dos direitos aquisitivos derivados do pacto de alienação fiduciária em garantia do imóvel registrado na matrícula n.º 82.000 do Cartório do 1º Ofício Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona do Juízo de Serra/ES (certidão de matrícula no Id n.º 33201275), tendo como devedora fiduciante a ora executada LEIDIANI SILVA ANGELICO - CPF: 123.837.377-12
. [...]

Como é cediço, o bem imóvel submetido à alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora, sendo possível apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, oriundos do contrato de alienação fiduciária em garantia.

No caso de
débitos condominiais,
há grande controvérsia na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo firmado o entendimento na
Terceira Turma
no sentido da impossibilidade de penhora de imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvada a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, enquanto que na
Quarta Turma
os julgados mais recentes definem que é possível a penhora do próprio imóvel que deu origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, diante da natureza
propter rem
da dívida condominial.

A título de ilustração, vejamos os referidos julgados:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.

1.
Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença
.

2.
Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.169.496/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma
, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.

3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.

5. Recurso especial provido.

(STJ, REsp 2059278/SC, relator Ministro MARCO BUZZI,
Quarta Turma
, julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023)

Inclusive, a fim de resolver a controvérsia com efeito vinculante, foi afetado o Tema Repetitivo nº 1266, sem determinação de suspensão do trâmite dos processos pendentes, com a seguinte questão submetida à julgamento:
Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.

Sendo assim, sem delongas,
filio-me
ao entendimento de que deve ser determinada a penhora do imóvel, mesmo quando gravado com alienação fiduciária, em razão da natureza
propter rem
do débito condominial, motivo pelo qual impõe-se a reforma da decisão recorrida.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso para reformar a decisão recorrida e determinar a penhora do imóvel, condicionando sua efetivação à intimação prévia do Banco do Brasil S/A, para que exerça seus direitos de credor fiduciário.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)