Tribunal: TJES
Processo: 0016631-51.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Indenização por Dano Material; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-11-10

Ementa:
E
MENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL. PRELIMINAR REJEITADA. ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TAXAS CONDOMINIAIS. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR PELO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por vendedoras em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, reconhecendo a responsabilidade das rés por vícios construtivos, condenando-as à restituição de valores referentes a taxas condominiais pagas pela autora e à indenização por danos morais. A parte apelante suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da prova oral. No mérito, alega validade da cláusula de tolerância, ausência de responsabilidade pelos vícios construtivos e ilegitimidade da restituição das taxas condominiais, em razão da mora da compradora no adimplemento do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; (ii) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual ou atraso na entrega do imóvel a ensejar responsabilidade das vendedoras por danos morais; (iii) determinar se é devida a restituição das taxas condominiais relativas ao período anterior à entrega das chaves, considerando a cláusula contratual e a mora da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, indefere, de forma motivada, a produção de prova oral por reputá-la desnecessária, protelatória ou irrelevante à solução da controvérsia, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

4. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel é válida e não depende de demonstração de caso fortuito ou força maior para ser aplicada, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

5. A existência de vícios construtivos sanados no curso do processo, sem demonstração concreta de abalo à esfera extrapatrimonial da autora, não configura dano moral indenizável, por não extrapolar os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual.

6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do adquirente a partir da expedição do habite-se, conforme cláusula contratual expressa, salvo quando o atraso na entrega das chaves se der por culpa do vendedor, o que não se verifica no caso, pois ficou demonstrado que a demora decorreu exclusivamente da mora da autora no pagamento do saldo devedor.

7. A restituição das taxas condominiais à autora não é devida, pois ela deu causa ao atraso na posse do imóvel e, portanto, deve suportar os encargos respectivos, nos termos do pactuado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O indeferimento da produção de prova oral, devidamente fundamentado com base na suficiência dos elementos constantes nos autos, não configura cerceamento de defesa.

2. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel é válida e não exige comprovação de caso fortuito ou força maior para sua eficácia.

3. A configuração do dano moral exige demonstração concreta de abalo extrapatrimonial, não se presumindo em razão de vícios construtivos sanados no curso do processo.

4. A mora exclusiva do comprador no pagamento do saldo devedor afasta a obrigação do vendedor de restituir taxas condominiais exigidas a partir da expedição do habite-se, conforme cláusula contratual expressa.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370; 85, § 2º; CC, art. 421; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Ap. Cív. 07101426420218070018, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 27/09/2022, DJE 11/10/2022; TJES, Ap. Cív. 00219873120178080024, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 09/02/2021, DJE 02/07/2021; STJ, AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22/05/2018, DJe 28/05/2018; STJ, EREsp nº 489.647, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25/11/2009.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
REJEITAR A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA E, NO MÉRITO, D
AR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, _______ de _______ de 2025.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016631-51.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros

APELADO: CREUSA MATHEUS FIRME

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL. PRELIMINAR REJEITADA. ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. TAXAS CONDOMINIAIS. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR PELO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por vendedoras em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, reconhecendo a responsabilidade das rés por vícios construtivos, condenando-as à restituição de valores referentes a taxas condominiais pagas pela autora e à indenização por danos morais. A parte apelante suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da prova oral. No mérito, alega validade da cláusula de tolerância, ausência de responsabilidade pelos vícios construtivos e ilegitimidade da restituição das taxas condominiais, em razão da mora da compradora no adimplemento do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; (ii) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual ou atraso na entrega do imóvel a ensejar responsabilidade das vendedoras por danos morais; (iii) determinar se é devida a restituição das taxas condominiais relativas ao período anterior à entrega das chaves, considerando a cláusula contratual e a mora da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, como destinatário da prova, indefere, de forma motivada, a produção de prova oral por reputá-la desnecessária, protelatória ou irrelevante à solução da controvérsia, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC.

4. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel é válida e não depende de demonstração de caso fortuito ou força maior para ser aplicada, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

5. A existência de vícios construtivos sanados no curso do processo, sem demonstração concreta de abalo à esfera extrapatrimonial da autora, não configura dano moral indenizável, por não extrapolar os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual.

6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do adquirente a partir da expedição do habite-se, conforme cláusula contratual expressa, salvo quando o atraso na entrega das chaves se der por culpa do vendedor, o que não se verifica no caso, pois ficou demonstrado que a demora decorreu exclusivamente da mora da autora no pagamento do saldo devedor.

7. A restituição das taxas condominiais à autora não é devida, pois ela deu causa ao atraso na posse do imóvel e, portanto, deve suportar os encargos respectivos, nos termos do pactuado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. O indeferimento da produção de prova oral, devidamente fundamentado com base na suficiência dos elementos constantes nos autos, não configura cerceamento de defesa.

2. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel é válida e não exige comprovação de caso fortuito ou força maior para sua eficácia.

3. A configuração do dano moral exige demonstração concreta de abalo extrapatrimonial, não se presumindo em razão de vícios construtivos sanados no curso do processo.

4. A mora exclusiva do comprador no pagamento do saldo devedor afasta a obrigação do vendedor de restituir taxas condominiais exigidas a partir da expedição do habite-se, conforme cláusula contratual expressa.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370; 85, § 2º; CC, art. 421; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Ap. Cív. 07101426420218070018, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 27/09/2022, DJE 11/10/2022; TJES, Ap. Cív. 00219873120178080024, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 09/02/2021, DJE 02/07/2021; STJ, AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22/05/2018, DJe 28/05/2018; STJ, EREsp nº 489.647, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25/11/2009.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
REJEITAR A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA E, NO MÉRITO, D
AR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória, _______ de _______ de 2025.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N°
00
16631-51.2015
.8.08.0048

APELANTES:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
E LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELAD
A
:
CREUSA MATHEUS FIRME

RELATOR: DESEMBARGADOR
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

PRELIMINAR –
CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL
.

Senhor Presidente
.
Uma vez constatado que os elementos apresentados se mostraram suficientes para formação da convicção do juiz,
de
que o pedido de produção de prova
oral
não contribuiria para
a formação do juízo sobre a pretensão deduzida na inicial,
não há
que se
falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide
(CPC, art,
355, inciso I
).

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. ANULAÇÃO DE DÉBITO TRIBUTÁRIO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. PRELIMINAR DE OFÍCIO DE INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSTO SOBRE CIR
C
ULAÇÃO DE MERCADORIAS E SERVIÇOS (ICMS). REMESSA DE MERCADORIA PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. AUSÊNCIA DE CADASTRO FISCAL NO DF E OMISSÃO DE INFORMAÇÕES NA DANFE. NOTA FISCAL INIDÔNEA. CONFIGURAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1. Trata-se de ação anulatória de débito fiscal em que se discute a regularidade do envio de materiais para prestação de serviço de outra Unidade da Federação para o Distrito Federal.

2. Uma vez constatado que os elementos apresentados se mostraram suficientes para formação da convicção do juiz, que o pedido de produção de prova testemunhal não contribuiria para o desfecho do processo e havendo a devida análise dos elementos fáticos controvertidos, não se há que falar em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, ante a exegese do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

3. Apenas a matéria efetivamente descrita na exordial e efetivamente julgada na primeira instância pode ser conhecida e analisada, sob pena de supressão de instância e inobservância ao duplo grau de jurisdição.

4. Estando caracterizada a pessoa, física ou jurídica, como contribuinte do ICMS, deve esta deter cadastro fiscal no Distrito Federal, nos termos do art. 47, I, da Lei 1.254/1996 e do art. 20 do Decreto 18.18.955/1997. Ademais, de acordo com o art. 49, §4ª, I e XIII, “
a”

da
Lei 1.254/1996 mostra-se inidôneo o documento que omitir as indicações necessárias à perfeita identificação da operação ou da prestação e tiver como destinatário contribuinte inexistente.

5. Considerando que a empresa apelante, enquadrada como contribuinte do ICMS, não realizou cadastro fiscal no Distrito Federal e que as Notas Fiscais emitidas não retrataram a prestação de serviço alegada, sendo omissas nas indicações necessárias à perfeita identificação da operação e remetidas à contribuinte inexistente, tem-se como cabível a autuação fiscal.

6. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Preliminar de ofício de inovação recursal.

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, negou-lhe provimento. Honorários recursais fixados.

(
TJ
DFT
,
Apelação Cível nº 07101426420218070018
, Rel
ator:

Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
,
Órgão Julgador: Oitava Turma Cível
,
Data do julgamento:
27/09/2022,
Publicação DJE:
11/10/2022).

“
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. NECESSIDADE E UTILIDADE NÃO DEMONSTRADA. INDEFERIMENTO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE (ART. 355 DO CPC). SUFICIÊNCIA AFIRMADA PELO MAGISTRADO DA PROVA DOCUMENTAL PARA RESOLUÇÃO DA LIDE. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. EFEITO NÃO AUTOMÁTICO. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PERÍCIA. LAUDO CLARO, CONGRUENTE E CONCLUSIVO. ERRO MÉDICO NÃO CARACTERIZADO. EVIDENCIADO PELO EXAME TÉCNICO. PERÍCIA. INCONFORMISMO COM A ELUCIDAÇÃO DOS FATOS. DESCABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Preliminar de nulidade. Nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Indeferimento de prova testemunhal. Compete ao magistrado, porquanto investido de Poder Jurisdicional, declarar, em devido processo legal, o direito. Cumpre-lhe, de conseguinte, promover o acertamento entre os litigantes e resolver a lide submetida a julgamento. Na solução do caso concreto pela aplicação do direito objetivo, cabe ao juiz, nos termos do art. 371 do CPC, mediante livre apreciação racional dos elementos probatórios coligidos aos autos, confrontá-los com as alegações formuladas pelos litigantes. Para tanto, atento às questões controvertidas e visando a assegurar a justa solução do conflito, incumbe-lhe deferir as provas úteis e necessárias à formação de seu convencimento, indeferindo as que considerar inúteis ou desnecessárias à resolução do mérito da causa, de acordo com a dicção do art. 370 do CPC. Verificando o magistrado não ser necessário prosseguir na fase de instrução do feito, devidamente amparado em norma posta no art. 355, I, do CPC, autorizado está a proceder ao julgamento antecipado da lide, porque é ele, o juiz, o destinatário da prova produzida em contraditório no processo pelos litigantes. Preliminar rejeitada.

(...)

6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários advocatícios majorados.”

(Acórdão 1408504, 07039868220198070001, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1 ª Turma Cível, data de julgamento: 23/3/2022, publicado no DJE: 12/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Compete ao juiz da causa (CPC, art. 370) avaliar a necessidade de produção de provas, podendo indeferir as diligências que considerar inúteis, protelatórias ou desnecessárias à formação de seu convencimento.

Como
o juiz é o destinatário da prova, pelo princípio do livre convencimento motivado
que
confere legitimidade às decisões judiciais,
sabe-se que
se
entender
que o feito
se
encontra
suficientemente instruído
, pode,
fundamentadamente,

julg
ar antecipadamente a lide

deixando
de
oportunizar
a produção de
provas impertinentes, inúteis ou protelatórias.

C
onforme entendimento doutrinário e jurisprudencial dominante, o direito à prova não é absoluto, devendo ser compatibilizado com os princípios da efetividade, celeridade e economia processual, razão pela qual somente se reconhece o cerceamento de defesa quando demonstrado o prejuízo efetivo advindo da negativa da prova, o que não se vislumbra no
presente
caso.

P
or tais razões, rejeito a preliminar
.

MÉRITO

Senhor Presidente
.

Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto.

Este
é o entendimento consolidado na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, conforme o precedente transcrito:

“
E
MENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DE ADITIVO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL ANTES DO PRAZO DE ENTREGA. POSSIBILIDADE. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. CULPA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESPENDIDOS. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE EXTRAORDINÁRIA SITUAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS DIREITOS DA PERSONALIDADE. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É válido aditivo contratual entabulado entre os contratantes prorrogando prazo de entrega de obra, notadamente quando redigido de forma clara e livremente firmado pelas partes, inclusive com concessões recíprocas, não se podendo presumir qualquer coação ou erro na assinatura do termo.

2. A jurisprudência pátria é assente no sentido de considerar válida a existência de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para entrega de unidade imobiliária, cujo escopo é, em síntese, minimizar eventuais riscos inerentes à construção civil, fornecendo ao construtor um lapso temporal para que esse gerencie eventuais imprevistos decorrentes de sua atividade.

3. A doutrina e a jurisprudência pátria tem admitido, notadamente nos casos
e construção de empreendimentos imobiliários, a aplicação da chamada teoria do inadimplemento antecipado, firmando o entendimento da possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda antes do prazo de entrega da obra, se ficar evidenciada a manifesta mora da construtora. O referido inadimplemento antecipado pode ser comprovado, inclusive, ao longo da demanda, por documentos que atestem que, de fato, a construtora não entregou a obra no prazo estipulado, corroborando o pedido inicial de rescisão.

[...]

5. Os riscos intrínsecos à atividade desenvolvida pela construtora, como greve, crise financeira do mercado, falta de mão de obra e fatores climáticos, não configuram força maior ou caso fortuito externos, não servindo para atenuar ou afastar as consequências advindas da mora na entrega dos imóveis, após esgotado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

6. Diante da configuração da culpa das requeridas, elas devem arcar com o pagamento integral dos valores desembolsados pela parte autora, sem retenção de qualquer percentual, consoante expressamente disposto na Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

7. Consoante entendimento do STJ, o mero atraso da obra não con
figura, por si só, danos morais, salvo quando evidenciada particularidade ou circunstância excepcional que denote uma situação de extraordinária angústia ou humilhação.”

(
TJES – AP 00219873120178080024, Relator: DES.
TELÊMACO
ANTUNES DE ABREU FILHO, Data de Julgamento: 09/02/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, DJe: 02/07/2021).

A
estipulação do prazo de tolerância é legalmente admitida com base no disposto no § 2º, do art. 48, da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, que prevê que
“Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”
.

No entanto,
embora a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça e do Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheça
m
a validade da denominada ‘cláusula de tolerância’, “não se admite, todavia, sua contagem em dias úteis, ou mesmo que sua prorrogação ocorra automaticamente.”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 011170148487, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/05/2022, Data da Publicação no Diário: 17/05/2022).

A
utilização pela construtora do prazo de tolerância previsto no contrato não está condicionada à efetiva demonstração de caso fortuito ou força maior, pois o contrato não estabelece essa condição.

Todavia, há entendimento consolidado de que não
se pode considerar como causa para dilação de prazo de entrega do imóvel
o
caso fortuito e força maior
, uma vez que o prazo de prorrogação é estipulado no contrato justamente por existir
em
burocracias e imprevistos no decorrer da obra.

É que
“
o
s riscos intrínsecos à atividade desenvolvida pela construtora, como greve, crise financeira do mercado, falta de mão de obra e fatores climáticos, não configuram força maior ou caso fortuito externos
”

(
TJES – AP 00219873120178080024, Relator: DES.
TELÊMACO
ANTUNES DE ABREU FILHO, Data de Julgamento: 09/02/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, DJe: 02/07/2021).

Cumpre, por outro lado, anotar que a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça proclama que “o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial” (AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. AUSÊNCIA. TEMA 970/STJ. POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES. INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NÃO PRESUMÍVEIS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA.

1. Ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com cobrança e repetição de indébito, ajuizada em 7/11/2014, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/9/2022 e concluso ao gabinete em 28/4/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível cumular a cláusula penal moratória fixada em valor inferior ao locativo com a indenização por lucros cessantes, a partir da interpretação a contrário sensu da tese jurídica fixada no Tema 970/STJ (Segunda Seção, DJe 25/6/2019).

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC/15.

4. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o Tema 970/STJ, fixou a seguinte tese jurídica: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

5. O entendimento firmado no Tema 970/STJ se refere à cláusula penal moratória corriqueiramente arbitrada em percentual que varia de 0, 5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, visto que representa o aluguel que o bem alugado, normalmente, produziria ao locador.

6. Como consequência, mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos (REsp 2.025.166/RS, Terceira Turma, DJe 16/12/2022).

7. Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja “descontado” o montante já adimplido a título de multa. Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar – e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória.

8. Destarte, a partir da interpretação a contrário sensu do Tema 970/STJ, arbitrada a cláusula penal moratória em valor inferior ao locativo, é possível sua cumulação com lucros cessantes, sendo as perdas e danos (lucros cessantes) limitadas aos prejuízos excedentes à multa pelo período de atraso na entrega do imóvel.

9. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido de que o mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais, devendo ser comprovadas circunstâncias excepcionais que importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores.

10. Hipótese em que (I) a cláusula penal moratória não foi fixada em percentual equivalente ao locativo (montante único de 2% sobre o valor do imóvel), sendo possível a sua cumulação com lucros cessantes, limitados aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel, e (II) o acórdão recorrido não consignou a existência de elementos concretos a comprovar os danos particulares suportados pelo recorrido, sendo insuficiente para fundamentar a condenação ao pagamento de danos morais o atraso de cinco meses na entrega do imóvel.

11. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e determinar que a liquidação do valor devido a título de lucros cessantes seja limitada aos prejuízos excedentes pelo período de atraso na entrega do imóvel.

(STJ – REsp: 2067706 MG 2023/0133472-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/08/2023, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A demora na entrega do imóvel, em regra, constitui mero inadimplemento contratual o que, por si só, não gera o dever de indenizar.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1.715.842/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 21/11/2018).

E
embora não tenha sido
configurado
o atraso na entrega do imóvel, restou demonstrado que a autora o recebeu com diversos vícios, que foram sanados somente com o ajuizamento da presente demanda.

Há hipóteses em que
o dano moral
reclamado
emerge como uma presunção natural da situação vivenciada pela parte demandante, que se viu privada temporariamente do uso do imóvel pelo qual adquiriu com a expectativa de ali constituir moradia.

Não obstante
o reconhecimento do dano moral na sentença,
verifica-se que
a parte autora não se desincumbiu de demonstrar qualquer abalo concreto à sua esfera extrapatrimonial, limitando-se a alegações genéricas sobre frustração e aborrecimentos, inerentes à mora contratual.

Além disso, as
a
pelantes comprovaram que a posse do imóvel ocorreu em 09/07/2013, e que o atraso se deu por culpa exclusiva da
a
pelada, que só garantiu o pagamento do saldo devedor em 08/07/2013.

A situação retratada nos autos não extrapola os limites do dissabor cotidiano, tampouco evidencia repercussões de ordem moral suficientemente relevantes a justificar a intervenção indenizatória do Estado, mesmo que o atraso na entrega do imóvel tenha se dado por 05 (cinco) meses.

Ausente, portanto, prova de lesão a atributos de ordem personalíssima, não se configura o dever de indenizar por danos morais.

Esclareça-se, noutra parte, que a Cláusula Sexta do Contrato de Compra e Venda acostado aos autos (fl. 38), estabelece expressamente a responsabilidade da adquirente em relação às despesas relativas à unidade adquirida.

06
– CORRERÃO POR CONTA DO (A)(S) ADQUIRENTE(S) TODAS AS DESPESAS E OS ENCARGOS FISCAIS RELATIVOS A UNIDADE COMPROMETIDA, DE
VI
DOS A PARTIR DA DATA DE CONCESSÃO DO CERTIFICADO DE CONCLUSÃO, TAIS COMO: a) AS DESPESAS DE CONDOMÍNIO, AINDA QUE O(A)(S) ADQUIRENTES(S) NÃO TENHAM(M RECE
BI
DO A POS
S
E DA UNIDADE(...).

R
estou demonstrado,
no entanto,
que a
a
pelada só garantiu o pagamento do saldo devedor através da
p
osse
p
recária em 08/07/2013, sendo este o motivo da entrega das chaves em 09/07/2013.

E a orientação consolidada na jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça
proclama
que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais (2ª Seção EREsp nº 489.647 Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO j. 25/11/2009).

Todavia
,
há ressalvas quando o atraso na entrega das chaves ocorre por culpa exclusiva do promitente comprador.

O
preceito de que somente o exercício da posse legitima o início da cobrança condominial ao adquirente pressupõe, por incontornável lógica jurídica, que esteja ele quite ou adimplente quanto à sua obrigação no contrato.

Considerando que a demora na entrega das chaves foi imputada à
a
pelada, em razão de sua mora no pagamento do saldo devedor, a cobrança das taxas condominiais a partir da disponibilização do imóvel (expedição do habite-se) ou da posse precária, mostra-
se
legítima, afastando,
assim,
a responsabilidade das
a
pelantes por tal restituição.

A facilidade econômica que representa o financiamento em relação aos compradores não pode implicar prejuízo financeiro aos vendedores, que, concluindo a obra e unidade objeto do contrato, têm pleno direito ao recebimento da
respectiva contraprestação, na data avençada.

Se isso não ocorre, passam a incorrer em mora os compradores, respondendo por todos os prejuízos daí advindos (especialmente condomínio
)
.

Nesse sentido
este E. Tribunal de justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO ACUMULADA COM PEDIDO DE DANOS MORAIS. (...) O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL OCORREU POR CULPA EXCLUSIVA DOS CONSUMIDORES QUE DEVERIAM TER INICIADO AS ETAPAS PARA A REALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL DESDE A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. LEGALIDADE DA ATUALIZAÇÃO DO DÉBITO PELO IGPM-FGV, ACRESCIDOS DE JUROS LEGAIS DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS, APÓS A ENTREGA DA OBRA, DESDE QUE PREVISTO NO CONTRATO. O ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES OCORREU POR CULPA EXCLUSIVA DOS RECORRIDOS, SENDO CERTO, QUE CASO TIVESSEM OPTADO PELO PAGAMENTO DO SALDO FINAL DO CONTRATO EM 1º/07/2013, JÁ ESTARIAM NA POSSE DO IMÓVEL QUANDO INICIOU A OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, DEVENDO, PORTANTO, ARCAR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS, CONFORME PREVISTO NO CONTRATO.

(...).

I.IX. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais advém da efetiva posse do imóvel, que ocorre com a entrega das chaves. Sucede, contudo, que no caso em tela, o atraso na entrega das chaves ocorreu por culpa exclusiva de
A
ngelo Augusto
F
ontana e
M
árcia
T
oniato
F
ontana, sendo certo, que caso tivessem optado pelo pagamento do saldo final do contrato em 1º/07/2013, já estariam na posse do imóvel quando iniciou a obrigação do pagamento das cotas condominiais. (...)

(TJ-ES; Apl 0012167-90.2014.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Ubiratan Almeida Azevedo; Julg. 25/09/2018; DJES 24/10/2018)

Por tais razões, dou provimento ao recurso e julgo improcedentes os pedidos deduzidos na inicial.

Condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)