Tribunal: TJES
Processo: 5001888-51.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Multa Cominatória / Astreintes
Data de julgamento: 2025-11-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRIAÇÃO DE NOVA PASSAGEM PARA BANHISTAS. VAGA DE GARAGEM. OBRA ÚTIL. ALEGAÇÃO DE PREJUÍZO FUNCIONAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória cumulada com obrigação de fazer, ajuizada por condômina em face de deliberação assemblear que autorizou a substituição de janela por porta no pavimento da garagem, criando nova passagem para banhistas. A parte autora alegou prejuízos à funcionalidade e segurança da vaga de garagem, requerendo a anulação do ato e a produção de prova pericial, indeferida pelo juízo de origem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova pericial requerida pela autora; e (ii) verificar se a ausência de laudo técnico compromete a formação de juízo seguro sobre os fatos constitutivos do direito alegado.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A prova pericial é imprescindível para aferir se a alteração estrutural comprometeu a usabilidade da vaga de garagem da autora e gerou risco à circulação de veículos e pessoas, especialmente diante das alegações técnicas relativas à geometria da vaga, manobras veiculares e normas de acessibilidade.
4.
O parecer técnico unilateral apresentado pela parte autora evidencia questões complexas de engenharia, urbanismo e mobilidade, cuja verificação exige conhecimento técnico especializado.

5.
A inspeção judicial realizada não substitui a prova pericial, pois o respectivo auto não contém descrição completa das constatações que embasaram a sentença, em violação ao art. 484 do CPC e ao contraditório.
6.
A decisão de indeferimento da perícia, com fundamento na suficiência das provas documentais e da inspeção judicial, suprimiu fase processual essencial e impediu a adequada instrução do feito.
7.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que o indeferimento de prova pericial necessária à elucidação dos fatos configura cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso provido. Sentença anulada. Tese de julgamento:
9.
A ausência de produção de prova pericial em causas que envolvem avaliação técnica sobre a funcionalidade de vaga de garagem e segurança condominial caracteriza cerceamento de defesa.
10.
A inspeção judicial não substitui a prova pericial quando não contempla, de forma suficiente e objetiva, os elementos técnicos essenciais à resolução da controvérsia.
11.
O julgador não pode embasar a sentença em constatações fáticas não registradas formalmente no auto de inspeção judicial.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5001888-51.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VMT APOIO ADMINISTRATIVO LTDA

APELADO: EDIFICIO RESIDENCIAL LOBATO LEMOS

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRIAÇÃO DE NOVA PASSAGEM PARA BANHISTAS. VAGA DE GARAGEM. OBRA ÚTIL. ALEGAÇÃO DE PREJUÍZO FUNCIONAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória cumulada com obrigação de fazer, ajuizada por condômina em face de deliberação assemblear que autorizou a substituição de janela por porta no pavimento da garagem, criando nova passagem para banhistas. A parte autora alegou prejuízos à funcionalidade e segurança da vaga de garagem, requerendo a anulação do ato e a produção de prova pericial, indeferida pelo juízo de origem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova pericial requerida pela autora; e (ii) verificar se a ausência de laudo técnico compromete a formação de juízo seguro sobre os fatos constitutivos do direito alegado.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A prova pericial é imprescindível para aferir se a alteração estrutural comprometeu a usabilidade da vaga de garagem da autora e gerou risco à circulação de veículos e pessoas, especialmente diante das alegações técnicas relativas à geometria da vaga, manobras veiculares e normas de acessibilidade.
4.
O parecer técnico unilateral apresentado pela parte autora evidencia questões complexas de engenharia, urbanismo e mobilidade, cuja verificação exige conhecimento técnico especializado.

5.
A inspeção judicial realizada não substitui a prova pericial, pois o respectivo auto não contém descrição completa das constatações que embasaram a sentença, em violação ao art. 484 do CPC e ao contraditório.
6.
A decisão de indeferimento da perícia, com fundamento na suficiência das provas documentais e da inspeção judicial, suprimiu fase processual essencial e impediu a adequada instrução do feito.
7.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que o indeferimento de prova pericial necessária à elucidação dos fatos configura cerceamento de defesa e impõe a anulação da sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso provido. Sentença anulada. Tese de julgamento:
9.
A ausência de produção de prova pericial em causas que envolvem avaliação técnica sobre a funcionalidade de vaga de garagem e segurança condominial caracteriza cerceamento de defesa.
10.
A inspeção judicial não substitui a prova pericial quando não contempla, de forma suficiente e objetiva, os elementos técnicos essenciais à resolução da controvérsia.
11.
O julgador não pode embasar a sentença em constatações fáticas não registradas formalmente no auto de inspeção judicial.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO para ANULAR a sentença, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 08/10/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação interposto por VMT APOIO ADMINISTRATIVO LTDA em face da r. sentença do evento 13399886, integrada pela r. decisão do evento 13399891, proferida pela douta magistrada da 1ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital –, que, na ação anulatória c/c obrigação de fazer movida pela ora apelante em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL LOBATO LEMOS, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais apresentadas às fls. 02-44 do evento 13399892, em resumo, a apelante alega que: (I) “A conclusão da julgadora singular pela inexistência da omissão e obscuridade alegada pela parte dava azo ao desprovimento dos embargos de declaração, mas não poderia ser invocado como fundamentação para inadmitir o recurso, revelando uma grave falha na entrega jurisdicional por não saber distinguir juízo de admissibilidade de juízo de mérito da modalidade recursal embargos de declaração” (fl. 05); (II) “A ausência de uma prova pericial impediu a Apelante de demonstrar, de forma incontestável, que a obra alterou substancialmente a estrutura e o uso das áreas comuns e privativas do edifício.” (fl. 08); (III) a modificação do projeto da edificação e a execução da obra não tiveram autorização da Prefeitura Municipal de Guarapari, sendo que “a passagem de banhistas criada se deu em sobreposições com a manobra de veículos, com criação de pontos cegos em relação a cadeirantes, pessoas de baixa estatura, crianças, com metragem menor da necessária para conciliar passagem de pedestre e circulação de pessoas, em um piso irregular e sem orientação tátil ou separação hábil a garantir que ninguém seja atropelado.” (fl. 22); (IV) “a obra, embora útil, que se amolde a descrição do artigo 1.342 do Código Civil, por configurar um acréscimo às áreas comuns, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, deve observar o quórum qualificado de dois terços, conforme o art. 1.342 do C. C., em detrimento da regra geral de maioria simples do art. 1.341, II do Código Civil.” (fl. 25); (V) “A supressão de uma janela prevista no projeto original da edificação, demolição de parte da parede, instalação de uma porta e criação de uma circulação dentro do pavimento garagem configuram acréscimos, ainda que úteis.” (fl. 29); (VI) “Não se mostra adequada criar uma ampla circulação de pessoas pelo pavimento garagem, ante o incremento do risco de acidentes, notadamente quando tal passagem se dá sob os trechos de manobras de veículos ou de circulação dos mesmos.” (fl. 33); (VII) “a nova porta e circulação implantadas exaustivamente aqui combatidas importaram em impedimento e prejuízo ao uso e fruição das áreas privativas e comuns pela Autora, além de não estarem concebidas no projeto construtivo, tampouco formalizados na documentação de constituição de condomínio do Registro Geral de Imóveis.” (fl. 36); (VIII) os honorários advocatícios deveriam ser fixados de modo equitativo; e que (IX) houve “o reconhecimento parcial das alegações autorais quanto a determinadas irregularidades, supridas somente após a citação e que merecem ser objeto de análise e ponderação à luz do que dispõe o artigo 90 do CPC em termos de responsabilidade pelas despesas e honorários.” (fl. 43).

Desse modo, requer que o recurso seja conhecido e provido para reformar a sentença, de modo a anular a assembleia e obrigar o condomínio a retirar a porta de banhistas, a reconstruir a parede e a reinstalar a janela, para que seja eliminada a circulação de banhistas e assegurar o retorno das vagas à posição original. Subsidiariamente, pleiteia a correta distribuição do ônus sucumbencial.

Em sede de contrarrazões acostadas às fls. 01-15 do evento 13399899, o condomínio apelado, preliminarmente, a intempestividade da apelação, pois os embargos de declaração opostos não tiveram o condão de interromper o prazo recursal. Quanto ao mérito, pugna pelo desprovimento, porque não houve cerceamento de defesa, considerando-se a farta produção de provas, incluindo inspeção judicial; foi legítima a deliberação condominial por maioria simples, uma vez que se trata de obra útil, e não de acréscimo estrutural.

É o relatório. Cumpra-se o disposto no art. 934 do CPC.

*

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (PRESIDENTE):-

Com a palavra a Apelante, após o Apelado.

Boa tarde doutora Adriana, com a palavra pelo prazo regimental.

*

A SRA. ADVOGADA ADRIANA PAULA FEITOSA RODRIGUES-

Boa tarde a todos. Os que compõem a mesa, aos colegas e aos servidores.

Hoje viemos a tribuna para sustentar um Recurso de Apelação que é interposto pela VMT, apelante que sou eu, e em face do condomínio Lobato Lemos.

Bem, o caso é o seguinte, o condomínio realizou uma obra de modificação do projeto arquitetônico lá no condomínio, substituindo, fazendo uma abertura numa garagem, substituindo janelas por porta. E assim, ele atingiu parte do local onde coloca o carro da Apelante e onde sempre ficou estacionado.

Essa obra prejudicou a vaga da Apelante, tornando inutilizável, além de aumentar os riscos pela circulação de transeuntes, de pedestres, dos moradores ali, porque colocou a vaga em situação de um ponto cego, onde uma criança, se ultrapassar essa porta, para poder chegar a essa porta, fica no ponto cego, pode ser ver literalmente atropelada sem a condição da Apelante até notá-la.

E aí ficou mais difícil também a manobra do veículo nessa garagem.
A sentença foi dada improcedente, foram opostos os Embargos de Declaração, que foram tempestivos e preenchiam os requisitos legais.

Mas o Juízo de Primeiro Piso confundiu a admissibilidade com o mérito, e não reconheceu o efeito interruptivo. E assim, deixou de analisar o mérito e os documentos equivocados.

Vou passar a analisar isso. Isso prejudicou o Apelante que retirou o efeito interruptivo necessário para a tempestividade da Apelação.

Além disso também, Excelência, também foi arguido em nossa Apelação, o cerceamento de defesa, porque o Juiz de Primeiro Piso não deferiu a prova pericial, e essa prova pericial ia ser contundente para poder comprovar se a vaga ficou realmente inutilizável, se tinha riscos de acidentes ou pontos cegos, e se a obra era tecnicamente regular, porque essa obra o condomínio não obteve a licença da Prefeitura para fazer uma obra que, a nosso ver, modificou o projeto arquitetônico do condomínio.

E, para modificar um projeto arquitetônico, é exigida uma licença Municipal, a qual não foi apresentada nos autos.

E a própria Prefeitura emitiu uma certidão de que não houve esse pedido de licença.
Então, a obra foi considerada clandestina e ilegal, porque uma prova de uma licença Municipal seria essencial para a deslinde do ponto controvertido, que foi uma das causas que a Juíza apontou.

Além do mais, quando o condomínio foi fazer essa obra, ele fez uma assembleia. Nessa assembleia, ele se baseou só na maioria simples.

Na verdade, a alteração de um projeto arquitetônico para a modificação e destinação de uma garagem, ela exige um quórum qualificado, os dois terços de acordo com o artigo 1342.

Nesse ponto a gente também aponta um erro no julgamento da Sentença de Piso. E aí vem os prejuízos concretos para a Apelante.

A vaga de número 72 ficou inutilizável, e a nova circulação de pedestres ali dentro, gerou pontos cegos e com risco de sérios acidentes para as pessoas e as crianças que transitam no condomínio, especialmente no momento de alta temporada, porque é onde o prédio fica cheio e cheio de banhistas, porque é um condomínio à beira-mar.

Então, esse local que foi destinado à guarda e à circulação de veículos, não pode ser convertido em uma passagem de pedestre, até porque antes eram janelas, retirou-se as janelas, colocou-se uma porta de acesso aos transeuntes.
Além disso, essa porta de acesso viola o artigo 1.342 que proíbe obras que prejudiquem o uso das áreas comuns ou privativas.

Além disso, como a Apelante usava a vaga em determinada posição há vários anos sem contestação nenhuma do condomínio e era um direito dela, aplica-se a figura do supressio. O condomínio não pode simplesmente mudar essa situação de forma abrupta.

E com relação à questão da Assembleia. A Assembleia, o edital de convocação foi genérico, vão realizar obras. Obras, a gente entende que obras é consertar uma torneira que quebrou, mudar um piso de um lugar. Não, alterou-se, e aí não teve quórum, alterou-se um projeto arquitetônico e não foi exigido o quórum necessário para essa alteração.

Depois de citado, o condomínio reconheceu que realmente a obra poderia ser irregular, angariou declarações para poder cumprir o quórum, mas isso foi depois dele citado, colocou adesivos vermelho, listas, faixas vermelhas para poder sinalizar a entrada dos pedestres, também depois de citado. E aí a Juíza de Primeiro Piso, na questão dos honorários, não reconheceu que o pedido, o nosso pedido, foi, literalmente, parcialmente aceito pelo próprio condomínio, que modificou, posteriormente, essas falhas que ele tinha feito.

Então, a falha no instrumento convocatório e do quórum de aprovação, não comporta ratificação ou convalidação depois, posteriormente.

Além disso também, depois que o condomínio foi citado, ele modificou a estrutura da porta. Antes ele tinha colocado uma porta pivotante, que dava mais perigo ainda, porque era abrir e fechar. Ele reconheceu o perigo e mudou, colocou uma porta de correr, quer dizer, já estava reconhecendo isso também depois de citado que houve um prejuízo.

Ou seja, houve o reconhecimento parcial do pedido pelo próprio Apelado, e isso a Juíza de Piso não considerou na sucumbência.

E falando em sucumbência, a Juíza fixou honorários de 15% sobre o valor da causa, como se houvesse proveito econômico mensurável. Mas aqui o pedido é inestimável, a gente não estava pedindo, não envolvia condenação em dinheiro, mas anulação de uma obra, era esse o nosso pedido. Então deveria ter sido aplicado o parágrafo 8 do artigo 85 do CPC.

Além disso, houve reconhecimento parcial do pedido pelo próprio apelado, que não foi considerado na Sucumbência.

Diante de uma obra sem licença, da ausência de quorum qualificado, do cerceamento de defesa, e da fixação desproporcional dos honorários, impõe-se a anulação ou reforma da sentença.

É o que se requer.

*

O SR. ADVOGADO GUILHERME CALDEIRA LANDEIRO:-

Uma boa tarde a todos.

Gostaria de saudar os Desembargadores que compõem essa colenda Câmara, membro do Ministério Público, colegas advogados, serventuários, partes e demais presentes.

Antes de entrar no mérito do recurso, há uma preliminar de intempestividade que precisa ser enfrentada, e que se refere à intempestividade do recurso em razão dos Embargos de Declaração anteriormente opostos terem sido manifestamente inadmissíveis.

Como o STJ já pacificou há alguns anos, os embargos manifestamente inadmissíveis ou intempestivos, não interrompem o prazo recursal, entendimento esse seguido por esta Terceira Câmara, em diversos julgados.
Em novembro do ano passado, houve um julgamento de uma Apelação relatada pela Desembargadora Débora Maria Ambos Correia, de número 0010105-79.2015.8.08.0012. Foi muito claro. E aqui cito suas palavras: que os Embargos de Declaração não conhecidos não interrompe o prazo para interposição da Apelação. Esse acordo foi unânime, inclusive seguido pelo Desembargador Fernando Bravin, que é relator do Recurso.

Outro entendimento similar, aconteceu meses antes no julgamento de um Agravo de Instrumento nº 5000951-70.2024.8.08.0000 de relatoria do Desembargador Sérgio Ricardo, também por decisão unânime, afastou a tempestividade de um agravo em razão da manifesta inadmissibilidade do Embargo de Declaração, tal qual está ocorrendo na hipótese posta em julgamento.
Então, sendo um caso de manifesta inadmissibilidade, o prazo para apelar começou a fluir a partir da publicação da sentença, e não da publicação da decisão dos Embargos, razão pela qual esta Apelação não deve ser sequer conhecida.
Mas acaso superado essa preliminar, as razões do recurso também não merecem prosperar.

E aqui eu faço uma observação inicial, que o Condomínio nada admitiu, ao contrário do que foi falado previamente. Não existe irregularidade na Assembleia, e na obra, não se trata da hipótese do 1.342 do Código Civil, que trata de quórum especial para acréscimo em área comum, não se trata de um acréscimo de área comum, não estava sendo acrescido ou acrescentado na área comum do condomínio, absolutamente nada.

Trata-se de uma situação que versa, não sob o direito, como ela disse, mas um privilégio, privilégio esse que: A Apelante é uma empresa que é proprietária de uma cobertura no maior edifício que fica pé na areia ali da Bacutia. Ela tem seis vagas de garagem. Essas seis vagas ficam ao final da garagem, né? De forma que ela se utilizava de uma área comum para estacionar nove, dez carros.

Só que tinha uma situação que era extremamente constrangedora que a entrada de pedestres, de pedestres não, de banhistas era feita pela área de lazer do condomínio, pela área gourmet e pela churrasqueira.

Então as pessoas passavam de traje de banho, portando barracas, cadeiras e cooler. De forma que foi feita essa alteração, não substituição de janelas, substituição de uma única janela, abertura de uma janela para uma porta de correr que entra numa área comum da garagem sem infringir, sem entrar em direito de propriedade das seis vagas que estão ali demarcadas.

O cerne da ação é uma tentativa de pessoalizar um direito da empresa para o direito de um dos sócios dessa empresa que é um deficiente físico.

Então ela até pede prioridade de tramitação pelo fato da sócia ser deficiente, alega que a mudança nessa entrada ela teria dificuldades junto com a cadeira de roda dela, só que novamente não foi feito qualquer alteração nas vagas de garagem.
A obra foi realizada, a Assembleia era uma obra útil, tal qual é asseverado em sentença. A obra foi realizada, a Assembleia preveu essa obra.

Existiam nove presentes nessa Assembleia de Condomínio, que a gente sabe muito bem que tem sempre um quorum, um baixo, ainda mais em um apartamento de veraneio.

Desses nove presentes, oito foram favoráveis à obra ,e somente a cobertura foi contrária.
Posteriormente, quando houve o ajuizamento de ação, 21 moradores manifestaram, apresentaram declarações falando que esta obra era um antigo desejo de todos os moradores e que já havia sido aprovado, inclusive, em assembleias anteriores e mencionado em assembleias anteriores.

Então, de 33 condôminos, 29 foram favoráveis, 1, uma contrária, e 3 se abstiveram.

Então, o que ela tenta manter não é uma questão de direito, é uma questão de desfazer essa porta para ela continuar parando dez carros em área comum e não nas vagas dela.

Então, o que ela está debatendo, obrigando, é um privilégio, não um direito. E para tentar manter esse privilégio, ela defende que essa obra seria clandestina.
Quando a obra foi aprovada pela maioria dos presentes, tal qual prevê o artigo 1341, inciso 2 do Código Civil, o condomínio buscou a regularização da obra na Prefeitura, o pedido foi protocolado, a obra foi realizada.

Como a licença não havia ainda sido expedida, o condomínio chegou a receber uma multa administrativa, o que ele fez? Pagou essa multa, posteriormente a autorização saiu, e então não houve uma clandestinidade, porque houve efetivamente regularização.

Agora, pugnar pelo desfazimento dessa obra, depois da Prefeitura inclusive, ter aprovado tudo, é um tanto quanto demais, no caso.

No que diz respeito à questão do cerceamento de defesa, por não realização da perícia de engenharia. Eu acredito que a gente não precisa de uma perícia de engenharia, que é cara, que é custosa, que é demorada, para saber se numa vaga de garagem cabe ou não um carro.

Eu acho que as vezes as partes tumultuam o trâmite processual. E quando a gente chega, quando a gente está dirigindo, a gente vê uma vaga, a gente não precisa de uma trena para saber se o carro cabe ali ou não. Nós simplesmente tentamos estacionar o carro naquela vaga.

Se você está dirigindo um Renault Kwid, ou uma Dodge Ram, aí já são outros quinhentos.

E a Juíza de Piso, e aí tem que ser elogiada a postura dela, ela indeferiu a prova pericial por dois motivos.: - Primeiro, que ela levou em consideração o laudo particular fabricado pela autora.- E segundo, que tinha um laudo da própria construtora. Esse prédio foi construído em 2010, falando que a abertura da porta naquele lugar não era uma obra útil, e não trazia qualquer risco aos moradores.

E ainda assim ela fez uma inspeção judicial prevista no artigo 481 do CPC e foi em loco no local. Ela foi no local, verificou como estava a situação dos carros, viu que os carros estavam normalmente estacionados, viu como estava a passagem de pedestres, averiguou tudo isso, E foi em razão disso que ela indeferiu a prova pericial, que inclusive essa decisão interlocutória não foi alvo de recurso.

E no que diz respeito ao pedido de redução dos honorários?

Agora eu estou caminhando já pro fim, talvez esse seja um dos pontos mais reveladores aqui do espírito desse recurso.

A autora, ela deu à causa o valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais).

Ela, de forma deliberada, deu à causa o valor de 200 mil reais, falando que aquilo dali estava indo contra o direito de propriedade dela. Ela pagou as custas em cima desse valor, a competência foi escolhida a partir deste valor.

E depois que ela perde a ação, ela vem defender que o arbitramento de honorários nesse caso deveria ser feito de forma equitativa, sendo que até mesmo o pedido dela na inicial é de que houvesse a condenação em cima do valor dada a causa.

Então assim, não tem nem razão desse pedido também ser provido. E logo no início da sua extensa apelação de 45 páginas, antes da qualificação das partes, a Apelante cita uma frase do Rui Barbosa, que diz: “A vaidade e a ambição põe sempre a meta dos nossos desejos muito além da nossa capacidade”.
Ironicamente, é exatamente isso que a gente vê nesse processo, uma tentativa do morador da cobertura de ampliar o alcance do seu próprio desejo, além da razoabilidade e da legalidade de uma obra regularmente aprovada.
E, por tudo isso, Excelências, rogamos que a Apelação não seja conhecida em razão da sua flagrante intempestividade, e acaso seja conhecida, que seja mantida a sentença em todos os seus termos.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Perfeitamente. Cumprimento os doutos advogados. Vou promover o retorno dos autos ao meu gabinete.

*

swa*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 21/10/25

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por VMT APOIO ADMINISTRATIVO LTDA em face da r. sentença do evento 13399886, integrada pela r. decisão do evento 13399891, proferida pela douta magistrada da 1ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital –, que, na ação anulatória c/c obrigação de fazer movida pela ora apelante em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL LOBATO LEMOS, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A juíza de primeiro grau fundamentou que “a substituição da janela por porta, se traduz em obra útil, ante a intenção clara de facilitar o uso do bem, incorporando uma alternativa para o trânsito de banhistas egressos da praia, amoldando-se, perfeitamente, ao conceito legal de obras úteis previsto no § 2º do Art. 96 do Código Civil, cujo quorum exigido em 1ª convocação, a teor do inciso II do Art. 1341 do Código Civil, é o da maioria dos condôminos que constituem o condomínio (50% + 1), porém, quando consumada a deliberação em 2ª convocação, como se deu no caso, consoante o teor da ata assemblear constante do id 22853540, o quorum legal se dá mediante a aprovação pela maioria dos condôminos presentes na assembleia (maioria simples), segundo expressamente autorizado no Art. 1353 do Código Civil” (evento 13399886).

Asseverou que “não se pode desprezar, o teor das 21 (vinte e uma) declarações subscritas por condôminos, todas acostadas nos id’s 26960846, 26961463, 26961468, 26961472 a 26961882, que embora firmadas por quem estava ausente na aludida assembleia, contribui para a ratificação da deliberação que autorizou a substituição da janela pela porta, especialmente pelo fato de que deixaram evidenciado os declarantes, que a substituição da janela pela porta era de anseio antigo da expressiva maioria dos condôminos, considerando os relatos quanto aos constrangimentos vivenciados em momentos festivos quando banhistas transitavam em meio aos convidados presentes em evento particular na área lazer, portando barracas de praia, cadeiras, cooler e outros objetos, enquanto único caminho que existia até então para o acesso a outro espaço de garagem situada aos fundos da área de lazer para alcançarem a área de lavagem e em seguida os elevadores.” (evento 13399886).

Registrou que “a substituição da janela pela porta não causou nenhuma alteração ou intervenção estética na fachada do prédio e muito menos representou alteração no projeto original do prédio, o que contraria as razões autorais e impõe a rejeição do pedido de exibição do projeto da aludida obra, mormente porque a porta inicialmente instalada na forma pivotante foi substituída pelo condomínio por porta de correr de vidro temperado, como se extrai das fotos visíveis no id 28334360, garantindo e preservando o alto padrão construtivo do empreendimento, bem como o requinte e a suntuosidade da edificação e sem modificação que interfira na questão estrutural e estética.” (evento 13399886).

Ponderou, ainda, que “o ato de substituição de janela por porta foi alvo de postulação pelo condomínio junto a Prefeitura Municipal, consoante a licença visível no id 28758759, cuja impugnação da autora não reproduz contrariedade que desperte qualquer sinal de má-fé ou de conduta omissiva da administração do condomínio, além do que, tal questão está vinculada a discricionariedade do poder público municipal” (evento 13399886).

Por isso, condenou a apelante/requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, tendo sopesado a boa qualidade do trabalho efetivado pelos causídicos do apelado/requerido.

Primeiramente, consigno que os embargos de declaração opostos pela VMT Apoio Administrativo perante o juízo de origem interromperam o prazo para o apelo (art. 1.026 do CPC), já que os declaratórios não devem ser recebidos como mero pedido de reconsideração, mesmo que contenham nítido pleito de efeitos infringentes
1
.

Aliás, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que os aclaratórios “somente não interrompem o prazo para outros recursos quando intempestivos, manifestamente incabíveis ou nos casos em que oferecidos, com pedido de aplicação de efeitos infringentes, sem a indicação, na peça de interposição, de vício próprio de embargabilidade (omissão, contradição, obscuridade ou erro material)”
2
, o que não foi o caso dos autos (evento 13399887), pois foram apontados os vícios do art. 1.022 do CPC.

Ato seguinte, verifico o preenchimento dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

O cerne da controvérsia reside na validade da deliberação assemblear que aprovou a criação de uma nova passagem para banhistas no pavimento da garagem do Condomínio do Edifício Residencial Lobato Lemos, bem como nas consequências dessa obra para a utilização das vagas de garagem da apelante.

Neste caso, há que se falar em cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial, visto que a comprovação de prejuízos e riscos não é meramente documental ou legal; ela é eminentemente fática e técnica, o que impõe a incidência da regra do art. 464 do CPC.

A empresa apelante apresentou um parecer técnico unilateral detalhado (evento 13399762) que levanta questões de alta complexidade em engenharia e urbanismo, como a necessidade de realizar cálculos de manobra veicular, verificar a conformidade geométrica da vaga em relação à planta aprovada (processo nº 9.182/2007) e, sobretudo, a existência de pontos cegos e a inobservância das normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050 e Arts. 97 e 99 do Código de Edificações de Guarapari).

O julgamento da lide exige a valoração se a vaga se tornou fisicamente inutilizável e se a nova circulação de banhistas, em área de manobra veicular, configura um risco real e mensurável à incolumidade física dos condôminos. Tais fatos constituem o cerne do direito à anulação pleiteada, pois visam demonstrar a violação do direito de propriedade e a insegurança das áreas comuns.

A ausência de um laudo pericial oficial que submeta essas questões técnicas ao crivo do contraditório impede, de maneira absoluta, que o julgador forme uma convicção segura sobre os fatos constitutivos do direito invocado.

O direito à prova deve ser garantido, e sua supressão em nome da celeridade processual não é permitida pela ordem jurídica, sendo que a prova pericial se mostra o meio processual adequado e necessário para que o Juízo possa determinar se as alterações introduzidas pelo Condomínio (criação da nova passagem de banhistas e o reposicionamento da vaga) violam os padrões técnicos de engenharia (funcionalidade, segurança e acessibilidade), bem como as disposições do art. 1.342 do CC.

Ademais, constata-se que a inspeção judicial (evento 13399875) violou a regra do art. 484 do CPC, na medida em que a juíza de primeira instância, ao lavrar auto circunstanciado, não mencionou nele tudo que era útil ao julgamento da causa, o que impediu inclusive o pleno exercício do contraditório às partes, senão vejamos:

Este Juízo, objetivando amealhar melhor e maior compreensão quanto a situação fática atual da área de garagem onde estão localizadas as vagas de propriedade da empresa autora VMT Apoio Administrativo Ltda, todas localizadas no Condomínio do Edificio Residencial Lobato Lemos, situado na Av. Beira Mar, 1812, Enseada Azul, Guarapari-ES e réu mesta ação de rito comum, designou INSPEÇÃO JUDICIAL para o dia 23/10/2023, às 13:00 boras, ocasião em que se fizeram presentes ao ato instrutório a empresa autora VMT Apoio Administrativo Ltda, representada pela sócia-administradora Valéria Moreira Tavano e sua catrona Dra. Adriana Paula Feitosa Rodrigues OAB/ES 7974, bem como o Assistente Técnico contratado pela demandante, Sr. Leonardo Felipe Santos Veiga. Também se fizeram presentes durante a realização da aludida prova o Condomínio réu, representado pela síndica Sra. Glória Regina Gonçalves Gottardi, condômina do apartamento 101-B e o patrono, Dr. Guilherme Caldeira Landeiro, OAB-ES 13040 e ainda, a Subsíndica Sra. Lourdes Libardes, condômina e proprietária do apartamento 402-Bloco 2. Esta Magistrada foi acompanhada da estagiária de Direito Ainoa Sodré Teixeira (CPF 186.225.105-00). Referido ato probatório teve início às 14:10 horas em razão de equívoco na numeração do prédio e foi encerrado às 15:48 horas. Em observância do disciplinamento disposto nos Artigos 481 a 484 do CPC, eu, ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA, JUÍZA DE DIREITO, pessoalmente, passo a relatoriar, neste termo, os fatos, as impressões, informações e observações colhidas no local, sendo elas: "que ao chegarmos ra portaria de entrada do empreendimento fomos encaminhados pelas partes, condôminos e advogados para percorrer a anterior passagem por onde os banhistas circulavam, percurso este que conta com uma escada de aproximadamente 10 (dez) degraus que dá acesso a uma varanda; que fomos conduzidos à direita e acessamos a área de lazer onde estão situadas churrasqueira, bancada e piscina, além de um salão de festas todo fechado com blindex, cuja porta de acesso não está voltada para a área de churrasco e sim para a varanda frontal da área comum do Edifício; em seguida ingressamos através de um portão de alumínio na área de garagem e caminhamos até outra porta, distante aproximadamente 20/25 metros, para acessar uma área com dois elevadores (social e serviço), outrora utilizado pelos condôminos/ banhistas no regresso da praia, além de servir também para os condôminos que acessam o prédio de carro, ou seja, pela garagem; em seguida, voltamos para a frente do prédio (varanda) e acessamos a nova entrada construída pelo condomínio para banhistas, que é exatamente o objeto do conflito instaurado nesta ação, sendo que nesta entrada, situada à esquerda da portaria externa do prédio há uma rampa com corrimão que anteriormente não era utilizada, pois não tinha acesso a garagem, já que contava com obstáculo de uma janela; que o condomínio em assembleia foi autorizado a retirar a janela e instalar uma porta para que doravante os banhistas, através da rampa, ingressassem na garagem para acessar os elevadores quando egressos da praia; no local foi demarcado o chão com tinta vermelha, um espaço de aproximadamente 40/50 cm, sinalizando ser a passagem para banhistas rente a parede por segurança; no local, exatamente num recuo já existente, foram colocados revestimento de parede e instalados chuveiros para higiene dos banhistas, mais a frente há uma porta larga de acesso aos elevadores de serviço e social; ambas as entradas do rol de elevadores (a antiga e a atual) possuem piso de granito liso e polido; a empresa autora a título de esclarecimentos mostrou a posição anterior de seu veículo na garagem antes das abertura da porta de acesso a rampa e a atual posição de seu veículo, reafirmando as dificuldades decorrentes do diminuto espaço de abertura das portas traseiras e dianteira do carona de seu veículo; a empresa possui 05 ou 06 vagas naquela garagem e no momento da inspeção estavam quase todas ocupadas com seu veículo, bem como com os carros de seu advogado e do assistente técnico; o prédio é de alto padrão de construção e está situado a frente da Praia da Bacutia; a rampa existente e mencionada integrou o projeto original de edificação do prédio, porém não cava acesso a garagem, antes da substituição da janela pela porta de correr instalada recentemente pelo condomínio e que, repita-se, é o objeto de discussão nesta demanda. Nada mais a acrescentar, encerro o presente termo". (evento 13399875, redação original)

Ocorre que na r. sentença ora impugnada, a magistrada fez diversos apontamentos fáticos acerca da inspeção que não constam do referido termo, já que pontuou que foi apurado que “o veículo da autora estava regularmente estacionado e que o ingresso de passageiros pelas portas dianteiras e traseiras estava livre o suficiente para o resguardo do conforto e comodidade, além do que todas as vagas dos demais condôminos estavam delimitadas por linhas amarelas e guardavam similitude nas dimensões, inexistindo qualquer indício de que houve redimensionamento, redução de tamanho mas, tão somente, uma inclinação da marcação da pintura que delimita o espaço privativo da aludida vaga de garagem que se manteve íntegra em tamanho como antes e apta para acomodação do carro da autora que no dia da inspeção, inclusive, estava devidamente estacionado e dentro dos limites exatos da marcação e repita-se, com espaço suficiente de acesso pelas portas dianteiras e traseiras tanto para o motorista, como para passageiros, inexistindo sequer indícios de prejuízos em razão da falaciosa redução da dimensão original da aludida vaga nº 72.” (evento 13399886).

Sobre o tema, a doutrina ensina que: “É importante perceber o seguinte: i) o auto é instrumento ad substancia para prova da realização da diligência: sem ao auto, reputa-se inexistente a inspeção judicial; ii) tudo aquilo que não for registrado no auto não pode ser invocado como fundamento da sentença, já que não é prova presente nos autos”
3
.

Entendo que o auto da inspeção deveria conter todos os fatos relevantes constatados na diligência, inclusive eventuais incidentes, porque o julgador deve ter o zelo de assegurar às partes manifestação sobre o resultado da prova, e não tecer novos apontamentos fáticos somente na sentença.

Cumpre notar, ainda, que o relatório técnico unilateral apresentado pelo empresa apelante evidencia a necessidade de ir além da mera observação ocular, porque a constatação da inutilização da vaga 72, por exemplo, exige a medição precisa da geometria de manobra e da largura necessária para a abertura das portas do veículo, confrontando esses dados com o projeto original e as normas técnicas aplicáveis.

Similarmente, a comprovação dos "pontos cegos" para motoristas que se utilizam da vaga 72 e a verificação da falta de dispositivos de acessibilidade (como piso tátil e corrimão, em desacordo com a NBR 9050 e a legislação municipal) são tarefas que transcendem o conhecimento médio do magistrado.

A foto colacionada à fl. 04 do evento 13399743 clarifica que as vagas não possuíam pintura horizontal no piso antes de 14 de fevereiro de 2023, mas tão somente numeração pintada nas paredes, enquanto as fotografias de fl. 06 e de fl. 10 do mesmo evento denota a delimitação das vagas da unidade da apelante e a instalação da porta de vidro.

Os referidos elementos fotográficos indicam que a marcação das faixas não condiz com a planta aprovada pela Prefeitura Municipal de Guarapari (evento 13399757), já que a vaga 72 teria um pequeno espaço em relação à vaga 71, bem como a vaga 70 quanto à vaga 69, e não com a pintura contínua hodiernamente observada.

Assim, a prova técnica é essencial (art. 464 do CPC) para clarificar se a vaga 72 se tornou inutilizável e se o reposicionamento da marcação das vagas próximas permitiria a plena utilização desse bem, além de clarificar se as obras úteis realizadas pelo condomínio colocaram em xeque a segurança dos condôminos e visitantes.

Por fim, a jurisprudência pátria compreende que quando a prova pericial é indispensável ao deslinde da controvérsia, configura cerceamento de defesa a sua não realização em nome da celeridade processual, caracterizando um error in procedendo, vide os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. CONDOMÍNIO. DEMARCAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE PERÍCIA TÉCNICA. RECURSO PROVIDO. 1. Cerceamento do direito de defesa configurado pela supressão da fase instrutória e indeferimento de prova pericial essencial à apuração das dimensões e conformidades das vagas de garagem com os registros imobiliários. 2. Alegação de alteração indevida na metragem de unidade autônoma e rateio irregular de despesas exige prova técnica específica, não substituível por documentos unilaterais. 3. Sentença revista para reabertura da instrução processual. Inviável fixação de honorários recursais. Recurso provido. (TJSC; APL 5006186-63.2022.8.24.0090; Oitava Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Emanuel Schenkel do Amaral e Silva; Julg. 15/07/2025)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DECLARATÓRIA. Sentença de improcedência. Discussão sobre vagas de garagem. Apelo do autor. Ilegitimidade da administradora do Condomínio mantida. Administradora do Condomínio que tem poderes de representação conferidos de acordo com o artigo 653, do CC, mas não atua em nome próprio. Cerceamento de defesa. Acolhimento. Alegação de que as vagas de garagem possuem metragens distintas, não se podendo impor a condôminos que utilizam vagas menores situação que não seja rotativa. Conduta do Condomínio que afronta diretamente a isonomia entre os condôminos, posto que o valor do IPTU das vagas é rateado igualmente entre todos, por pertencerem à área comum, fazendo com que o condômino que, em tese, possui a vaga de metragem menor e que exige manobra mais difícil, pague o IPTU e taxa condominial de vagas melhores, sem poder utilizá-las. Prova pericial imprescindível para se constatar se a área que cabe ao autor é de menor utilidade, caso em que há evidente prejuízo para ele que paga valor igual de IPTU e de taxa condominial em relação aos demais condôminos. Provimento em parte do recurso para anulação da sentença, a fim de ser realizada prova pericial para, de acordo com a convenção condominial e registro imobiliário, avaliar a utilidade e adequação da vaga de garagem do autor. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; AC 1038402-61.2022.8.26.0100; Ac. 17041215; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 08/08/2023; DJESP 24/08/2023; Pág. 2333)

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO para ANULAR a sentença e determinar a realização de prova pericial de engenharia.

É como voto.

1
STJ. Corte Especial. REsp 1522347-ES, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/9/2015.

2
EAREsp n. 175.648/RS, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 24/10/2016, DJe de 4/11/2016.

3
DIDIER JR., Fredie; BRAGA, Paula Sarno; DE OLIVEIRA, Rafael Alexandria. Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela – 10 ed. - Salvador: Ed.JusPodivm, 2015, p. 301-302.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Voto no mesmo sentido.

*

lsl*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
VMT APOIO ADMINISTRATIVO LTDA
em face da r. sentença do evento 13399886, integrada pela r. decisão do evento 13399891, proferida pela douta magistrada da 1ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital –, que, na ação anulatória c/c obrigação de fazer movida pela ora apelante em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL LOBATO LEMOS
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A juíza de primeiro grau fundamentou que “
a substituição da janela por porta, se traduz em obra útil, ante a intenção clara de facilitar o uso do bem, incorporando uma alternativa para o trânsito de banhistas egressos da praia, amoldando-se, perfeitamente, ao conceito legal de obras úteis previsto no § 2º do Art. 96 do Código Civil, cujo quorum exigido em 1ª convocação, a teor do inciso II do Art. 1341 do Código Civil, é o da maioria dos condôminos que constituem o condomínio (50% + 1), porém, quando consumada a deliberação em 2ª convocação, como se deu no caso, consoante o teor da ata assemblear constante do id 22853540, o quorum legal se dá mediante a aprovação pela maioria dos condôminos presentes na assembleia (maioria simples), segundo expressamente autorizado no Art. 1353 do Código Civil
” (evento 13399886).

Asseverou que “
não se pode desprezar, o teor das 21 (vinte e uma) declarações subscritas por condôminos, todas acostadas nos id’s 26960846, 26961463, 26961468, 26961472 a 26961882, que embora firmadas por quem estava ausente na aludida assembleia, contribui para a ratificação da deliberação que autorizou a substituição da janela pela porta, especialmente pelo fato de que deixaram evidenciado os declarantes, que a substituição da janela pela porta era de anseio antigo da expressiva maioria dos condôminos, considerando os relatos quanto aos constrangimentos vivenciados em momentos festivos quando banhistas transitavam em meio aos convidados presentes em evento particular na área lazer, portando barracas de praia, cadeiras, cooler e outros objetos, enquanto único caminho que existia até então para o acesso a outro espaço de garagem situada aos fundos da área de lazer para alcançarem a área de lavagem e em seguida os elevadores.
” (evento 13399886).

Registrou que “
a substituição da janela pela porta não causou nenhuma alteração ou intervenção estética na fachada do prédio e muito menos representou alteração no projeto original do prédio, o que contraria as razões autorais e impõe a rejeição do pedido de exibição do projeto da aludida obra, mormente porque a porta inicialmente instalada na forma pivotante foi substituída pelo condomínio por porta de correr de vidro temperado, como se extrai das fotos visíveis no id 28334360, garantindo e preservando o alto padrão construtivo do empreendimento, bem como o requinte e a suntuosidade da edificação e sem modificação que interfira na questão estrutural e estética.
” (evento 13399886).

Ponderou, ainda, que “
o ato de substituição de janela por porta foi alvo de postulação pelo condomínio junto a Prefeitura Municipal, consoante a licença visível no id 28758759, cuja impugnação da autora não reproduz contrariedade que desperte qualquer sinal de má-fé ou de conduta omissiva da administração do condomínio, além do que, tal questão está vinculada a discricionariedade do poder público municipal
” (evento 13399886).

Por isso, condenou a apelante/requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, tendo sopesado a boa qualidade do trabalho efetivado pelos causídicos do apelado/requerido.

Primeiramente, consigno que os embargos de declaração opostos pela VMT Apoio Administrativo perante o juízo de origem interromperam o prazo para o apelo (art. 1.026 do CPC), já que os declaratórios não devem ser recebidos como mero pedido de reconsideração, mesmo que contenham nítido pleito de efeitos infringentes
1
.

Aliás, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que os aclaratórios “
somente não interrompem o prazo para outros recursos quando intempestivos, manifestamente incabíveis ou nos casos em que oferecidos, com pedido de aplicação de efeitos infringentes, sem a indicação, na peça de interposição, de vício próprio de embargabilidade (omissão, contradição, obscuridade ou erro material)
”
2
, o que não foi o caso dos autos (evento 13399887), pois foram apontados os vícios do art. 1.022 do CPC.

Ato seguinte, verifico o preenchimento dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

O cerne da controvérsia reside na validade da deliberação assemblear que aprovou a criação de uma nova passagem para banhistas no pavimento da garagem do Condomínio do Edifício Residencial Lobato Lemos, bem como nas consequências dessa obra para a utilização das vagas de garagem da apelante.

Neste caso, há que se falar em cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial, visto que a comprovação de prejuízos e riscos não é meramente documental ou legal; ela é eminentemente fática e técnica, o que impõe a incidência da regra do art. 464 do CPC.

A empresa apelante apresentou um parecer técnico unilateral detalhado (evento 13399762) que levanta questões de alta complexidade em engenharia e urbanismo, como a necessidade de realizar cálculos de manobra veicular, verificar a conformidade geométrica da vaga em relação à planta aprovada (processo nº 9.182/2007) e, sobretudo, a existência de pontos cegos e a inobservância das normas de acessibilidade (ABNT NBR 9050 e Arts. 97 e 99 do Código de Edificações de Guarapari).

O julgamento da lide exige a valoração se a vaga se tornou fisicamente inutilizável e se a nova circulação de banhistas, em área de manobra veicular, configura um risco real e mensurável à incolumidade física dos condôminos. Tais fatos constituem o cerne do direito à anulação pleiteada, pois visam demonstrar a violação do direito de propriedade e a insegurança das áreas comuns.

A ausência de um laudo pericial oficial que submeta essas questões técnicas ao crivo do contraditório impede, de maneira absoluta, que o julgador forme uma convicção segura sobre os fatos constitutivos do direito invocado.

O direito à prova deve ser garantido, e sua supressão em nome da celeridade processual não é permitida pela ordem jurídica, sendo que a prova pericial se mostra o meio processual adequado e necessário para que o Juízo possa determinar se as alterações introduzidas pelo Condomínio (criação da nova passagem de banhistas e o reposicionamento da vaga) violam os padrões técnicos de engenharia (funcionalidade, segurança e acessibilidade), bem como as disposições do art. 1.342 do CC.

Ademais, constata-se que a inspeção judicial (evento 13399875) violou a regra do art. 484 do CPC, na medida em que a juíza de primeira instância, ao lavrar auto circunstanciado, não mencionou nele tudo que era útil ao julgamento da causa, o que impediu inclusive o pleno exercício do contraditório às partes, senão vejamos:

Este Juízo, objetivando amealhar melhor e maior compreensão quanto a situação fática atual da área de garagem onde estão localizadas as vagas de propriedade da empresa autora VMT Apoio Administrativo Ltda, todas localizadas no Condomínio do Edificio Residencial Lobato Lemos, situado na Av. Beira Mar, 1812, Enseada Azul, Guarapari-ES e réu mesta ação de rito comum, designou INSPEÇÃO JUDICIAL para o dia 23/10/2023, às 13:00 boras, ocasião em que se fizeram presentes ao ato instrutório a empresa autora VMT Apoio Administrativo Ltda, representada pela sócia-administradora Valéria Moreira Tavano e sua catrona Dra. Adriana Paula Feitosa Rodrigues OAB/ES 7974, bem como o Assistente Técnico contratado pela demandante, Sr. Leonardo Felipe Santos Veiga. Também se fizeram presentes durante a realização da aludida prova o Condomínio réu, representado pela síndica Sra. Glória Regina Gonçalves Gottardi, condômina do apartamento 101-B e o patrono, Dr. Guilherme Caldeira Landeiro, OAB-ES 13040 e ainda, a Subsíndica Sra. Lourdes Libardes, condômina e proprietária do apartamento 402-Bloco 2. Esta Magistrada foi acompanhada da estagiária de Direito Ainoa Sodré Teixeira (CPF 186.225.105-00). Referido ato probatório teve início às 14:10 horas em razão de equívoco na numeração do prédio e foi encerrado às 15:48 horas. Em observância do disciplinamento disposto nos Artigos 481 a 484 do CPC, eu, ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA, JUÍZA DE DIREITO, pessoalmente, passo a relatoriar, neste termo, os fatos, as impressões, informações e observações colhidas no local, sendo elas: "que ao chegarmos ra portaria de entrada do empreendimento fomos encaminhados pelas partes, condôminos e advogados para percorrer a anterior passagem por onde os banhistas circulavam, percurso este que conta com uma escada de aproximadamente 10 (dez) degraus que dá acesso a uma varanda; que fomos conduzidos à direita e acessamos a área de lazer onde estão situadas churrasqueira, bancada e piscina, além de um salão de festas todo fechado com blindex, cuja porta de acesso não está voltada para a área de churrasco e sim para a varanda frontal da área comum do Edifício; em seguida ingressamos através de um portão de alumínio na área de garagem e caminhamos até outra porta, distante aproximadamente 20/25 metros, para acessar uma área com dois elevadores (social e serviço), outrora utilizado pelos condôminos/ banhistas no regresso da praia, além de servir também para os condôminos que acessam o prédio de carro, ou seja, pela garagem; em seguida, voltamos para a frente do prédio (varanda) e acessamos a nova entrada construída pelo condomínio para banhistas, que é exatamente o objeto do conflito instaurado nesta ação, sendo que nesta entrada, situada à esquerda da portaria externa do prédio há uma rampa com corrimão que anteriormente não era utilizada, pois não tinha acesso a garagem, já que contava com obstáculo de uma janela; que o condomínio em assembleia foi autorizado a retirar a janela e instalar uma porta para que doravante os banhistas, através da rampa, ingressassem na garagem para acessar os elevadores quando egressos da praia; no local foi demarcado o chão com tinta vermelha, um espaço de aproximadamente 40/50 cm, sinalizando ser a passagem para banhistas rente a parede por segurança; no local, exatamente num recuo já existente, foram colocados revestimento de parede e instalados chuveiros para higiene dos banhistas, mais a frente há uma porta larga de acesso aos elevadores de serviço e social; ambas as entradas do rol de elevadores (a antiga e a atual) possuem piso de granito liso e polido; a empresa autora a título de esclarecimentos mostrou a posição anterior de seu veículo na garagem antes das abertura da porta de acesso a rampa e a atual posição de seu veículo, reafirmando as dificuldades decorrentes do diminuto espaço de abertura das portas traseiras e dianteira do carona de seu veículo; a empresa possui 05 ou 06 vagas naquela garagem e no momento da inspeção estavam quase todas ocupadas com seu veículo, bem como com os carros de seu advogado e do assistente técnico; o prédio é de alto padrão de construção e está situado a frente da Praia da Bacutia; a rampa existente e mencionada integrou o projeto original de edificação do prédio, porém não cava acesso a garagem, antes da substituição da janela pela porta de correr instalada recentemente pelo condomínio e que, repita-se, é o objeto de discussão nesta demanda. Nada mais a acrescentar, encerro o presente termo". (evento 13399875, redação original)

Ocorre que na r. sentença ora impugnada, a magistrada fez diversos apontamentos fáticos acerca da inspeção que não constam do referido termo, já que pontuou que foi apurado que “
o veículo da autora estava regularmente estacionado e que o ingresso de passageiros pelas portas dianteiras e traseiras estava livre o suficiente para o resguardo do conforto e comodidade, além do que todas as vagas dos demais condôminos estavam delimitadas por linhas amarelas e guardavam similitude nas dimensões, inexistindo qualquer indício de que houve redimensionamento, redução de tamanho mas, tão somente, uma inclinação da marcação da pintura que delimita o espaço privativo da aludida vaga de garagem que se manteve íntegra em tamanho como antes e apta para acomodação do carro da autora que no dia da inspeção, inclusive, estava devidamente estacionado e dentro dos limites exatos da marcação e repita-se, com espaço suficiente de acesso pelas portas dianteiras e traseiras tanto para o motorista, como para passageiros, inexistindo sequer indícios de prejuízos em razão da falaciosa redução da dimensão original da aludida vaga nº 72.
” (evento 13399886).

Sobre o tema, a doutrina ensina que: “
É importante perceber o seguinte: i) o auto é instrumento ad substancia para prova da realização da diligência: sem ao auto, reputa-se inexistente a inspeção judicial; ii) tudo aquilo que não for registrado no auto não pode ser invocado como fundamento da sentença, já que não é prova presente nos autos
”
3
.

Entendo que o auto da inspeção deveria conter todos os fatos relevantes constatados na diligência, inclusive eventuais incidentes, porque o julgador deve ter o zelo de assegurar às partes manifestação sobre o resultado da prova, e não tecer novos apontamentos fáticos somente na sentença.

Cumpre notar, ainda, que o relatório técnico unilateral apresentado pelo empresa apelante evidencia a necessidade de ir além da mera observação ocular, porque a constatação da inutilização da vaga 72, por exemplo, exige a medição precisa da geometria de manobra e da largura necessária para a abertura das portas do veículo, confrontando esses dados com o projeto original e as normas técnicas aplicáveis.

Similarmente, a comprovação dos "pontos cegos" para motoristas que se utilizam da vaga 72 e a verificação da falta de dispositivos de acessibilidade (como piso tátil e corrimão, em desacordo com a NBR 9050 e a legislação municipal) são tarefas que transcendem o conhecimento médio do magistrado.

A foto colacionada à fl. 04 do evento 13399743 clarifica que as vagas não possuíam pintura horizontal no piso antes de 14 de fevereiro de 2023, mas tão somente numeração pintada nas paredes, enquanto as fotografias de fl. 06 e de fl. 10 do mesmo evento denota a delimitação das vagas da unidade da apelante e a instalação da porta de vidro.

Os referidos elementos fotográficos indicam que a marcação das faixas não condiz com a planta aprovada pela Prefeitura Municipal de Guarapari (evento 13399757), já que a vaga 72 teria um pequeno espaço em relação à vaga 71, bem como a vaga 70 quanto à vaga 69, e não com a pintura contínua hodiernamente observada.

Assim, a prova técnica é essencial (art. 464 do CPC) para clarificar se a vaga 72 se tornou inutilizável e se o reposicionamento da marcação das vagas próximas permitiria a plena utilização desse bem, além de clarificar se as obras úteis realizadas pelo condomínio colocaram em xeque a segurança dos condôminos e visitantes.

Por fim, a jurisprudência pátria compreende que quando a prova pericial é indispensável ao deslinde da controvérsia, configura cerceamento de defesa a sua não realização em nome da celeridade processual, caracterizando um error in procedendo, vide os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. CONDOMÍNIO. DEMARCAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE PERÍCIA TÉCNICA. RECURSO PROVIDO. 1.
Cerceamento do direito de defesa configurado pela supressão da fase instrutória e indeferimento de prova pericial essencial à apuração das dimensões e conformidades das vagas de garagem com os registros imobiliários.
2. Alegação de alteração indevida na metragem de unidade autônoma e rateio irregular de despesas exige prova técnica específica, não substituível por documentos unilaterais. 3. Sentença revista para reabertura da instrução processual. Inviável fixação de honorários recursais. Recurso provido. (TJSC; APL 5006186-63.2022.8.24.0090; Oitava Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Emanuel Schenkel do Amaral e Silva; Julg. 15/07/2025)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DECLARATÓRIA. Sentença de improcedência. Discussão sobre vagas de garagem. Apelo do autor. Ilegitimidade da administradora do Condomínio mantida. Administradora do Condomínio que tem poderes de representação conferidos de acordo com o artigo 653, do CC, mas não atua em nome próprio. Cerceamento de defesa. Acolhimento. Alegação de que as vagas de garagem possuem metragens distintas, não se podendo impor a condôminos que utilizam vagas menores situação que não seja rotativa. Conduta do Condomínio que afronta diretamente a isonomia entre os condôminos, posto que o valor do IPTU das vagas é rateado igualmente entre todos, por pertencerem à área comum, fazendo com que o condômino que, em tese, possui a vaga de metragem menor e que exige manobra mais difícil, pague o IPTU e taxa condominial de vagas melhores, sem poder utilizá-las.
Prova pericial imprescindível para se constatar se a área que cabe ao autor é de menor utilidade, caso em que há evidente prejuízo para ele que paga valor igual de IPTU e de taxa condominial em relação aos demais condôminos.
Provimento em parte do recurso para anulação da sentença, a fim de ser realizada prova pericial para, de acordo com a convenção condominial e registro imobiliário,
avaliar a utilidade e adequação da vaga de garagem do autor.
RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; AC 1038402-61.2022.8.26.0100; Ac. 17041215; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alfredo Attié; Julg. 08/08/2023; DJESP 24/08/2023; Pág. 2333)

Pelo exposto,
CONH
EÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para
ANULAR
a sentença e determinar a realização de prova pericial de engenharia.

É como voto.

1
STJ. Corte Especial. REsp 1522347-ES, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/9/2015.

2
EAREsp n. 175.648/RS, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 24/10/2016, DJe de 4/11/2016.

3
DIDIER JR., Fredie; BRAGA, Paula Sarno; DE OLIVEIRA, Rafael Alexandria. Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela – 10 ed. - Salvador: Ed.JusPodivm, 2015, p. 301-302.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 21/10/2025:

Acompanho o E. Relator.