Tribunal: TJES
Processo: 0000225-17.2016.8.08.0016
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-08-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR RÉGIS VITOR DE JESUS POR DESERÇÃO. VENDA A NON DOMINO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL COM A CONSTRUTORA. RECURSO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS IMPROCEDENTES.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Conceição do Castelo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária para declarar a quitação do contrato de aquisição de imóvel e condenar solidariamente os réus ao pagamento de aluguéis mensais. O recurso interposto por RÉGIS VITOR DE JESUS não foi conhecido por deserção. A apelação da CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. foi conhecida e julgada procedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve nulidade processual por ausência de intimação para alegações finais e negativa de prestação jurisdicional; (ii) determinar se a CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. pode ser responsabilizada por obrigação assumida por terceiro sem vínculo jurídico com a empresa e se há elementos que autorizem a declaração de quitação do contrato de compra e venda do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de RÉGIS VITOR DE JESUS não preenche o requisito extrínseco do preparo recursal, uma vez que, intimado a recolher as custas após a revogação da gratuidade, deixou transcorrer in albis o prazo legal, ensejando o não conhecimento do apelo por deserção.

A ausência de intimação para apresentação de alegações finais não acarreta nulidade da sentença quando não demonstrado prejuízo concreto, nos termos da jurisprudência do STJ.

Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando a sentença enfrenta, ainda que de forma sintética, os pontos levantados nos embargos de declaração, sendo incabível sua rediscussão em recurso próprio.

O contrato de compra e venda foi celebrado por pessoa sem poderes de representação da incorporadora ou da construtora, não havendo nenhum elemento que vincule formalmente a CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. ao negócio jurídico celebrado.

O caso caracteriza venda a non domino, modalidade que, segundo a jurisprudência do STJ, enseja nulidade absoluta do negócio, sendo irrelevante a eventual boa-fé do adquirente.

O depósito judicial realizado pelo autor não comprova a quitação da obrigação perante a incorporadora ou a construtora, dada a ausência de vínculo contratual entre as partes.

A sentença que reconheceu a quitação e impôs responsabilidade à CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. deve ser reformada, por ausência de base jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Régis Vitor de Jesus não conhecido. Recurso da Construtora Épura Ltda. provido.

Tese de julgamento
:

A falta de recolhimento do preparo, após a revogação da assistência judiciária gratuita, impede o conhecimento do recurso por deserção.

A ausência de intimação para apresentação de alegações finais não acarreta nulidade processual quando não demonstrado prejuízo.

A construtora não responde por contrato celebrado por terceiro sem vínculo jurídico ou representação formal.

Venda a non domino enseja nulidade absoluta, sendo ineficaz em relação ao titular do imóvel, ainda que haja boa-fé do adquirente.

O depósito judicial não tem efeito liberatório em relação a obrigações inexistentes perante a construtora, diante da ausência de relação contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0000225-17.2016.8.08.0016

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA EPURA LTDA e outros (3)

APELADO: MARCOS VINICIUS BELISARIO ERPET e outros (2)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR RÉGIS VITOR DE JESUS POR DESERÇÃO. VENDA A NON DOMINO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL COM A CONSTRUTORA. RECURSO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS IMPROCEDENTES.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Conceição do Castelo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação ordinária para declarar a quitação do contrato de aquisição de imóvel e condenar solidariamente os réus ao pagamento de aluguéis mensais. O recurso interposto por RÉGIS VITOR DE JESUS não foi conhecido por deserção. A apelação da CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. foi conhecida e julgada procedente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve nulidade processual por ausência de intimação para alegações finais e negativa de prestação jurisdicional; (ii) determinar se a CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. pode ser responsabilizada por obrigação assumida por terceiro sem vínculo jurídico com a empresa e se há elementos que autorizem a declaração de quitação do contrato de compra e venda do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso de RÉGIS VITOR DE JESUS não preenche o requisito extrínseco do preparo recursal, uma vez que, intimado a recolher as custas após a revogação da gratuidade, deixou transcorrer in albis o prazo legal, ensejando o não conhecimento do apelo por deserção.

A ausência de intimação para apresentação de alegações finais não acarreta nulidade da sentença quando não demonstrado prejuízo concreto, nos termos da jurisprudência do STJ.

Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando a sentença enfrenta, ainda que de forma sintética, os pontos levantados nos embargos de declaração, sendo incabível sua rediscussão em recurso próprio.

O contrato de compra e venda foi celebrado por pessoa sem poderes de representação da incorporadora ou da construtora, não havendo nenhum elemento que vincule formalmente a CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. ao negócio jurídico celebrado.

O caso caracteriza venda a non domino, modalidade que, segundo a jurisprudência do STJ, enseja nulidade absoluta do negócio, sendo irrelevante a eventual boa-fé do adquirente.

O depósito judicial realizado pelo autor não comprova a quitação da obrigação perante a incorporadora ou a construtora, dada a ausência de vínculo contratual entre as partes.

A sentença que reconheceu a quitação e impôs responsabilidade à CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. deve ser reformada, por ausência de base jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Régis Vitor de Jesus não conhecido. Recurso da Construtora Épura Ltda. provido.

Tese de julgamento
:

A falta de recolhimento do preparo, após a revogação da assistência judiciária gratuita, impede o conhecimento do recurso por deserção.

A ausência de intimação para apresentação de alegações finais não acarreta nulidade processual quando não demonstrado prejuízo.

A construtora não responde por contrato celebrado por terceiro sem vínculo jurídico ou representação formal.

Venda a non domino enseja nulidade absoluta, sendo ineficaz em relação ao titular do imóvel, ainda que haja boa-fé do adquirente.

O depósito judicial não tem efeito liberatório em relação a obrigações inexistentes perante a construtora, diante da ausência de relação contratual.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, NÃO CONHECER do recurso interposto por RÉGIS VITOR DE JESUS e CONHECER do recurso interposto pela CONSTRUTORA ÉPURA LTDA. para DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR RÉGIS VITOR DE JESUS – DESERÇÃO

No caso dos autos, embora o apelante
RÉGIS VITOR DE JESUS
tenha sido intimado sobre o v. acórdão exarado no evento nº 12163910, que, em sede de agravo interno, confirmou a decisão singular de revogação do benefício da assistência judiciária gratuita, deixou transcorrer
in albis
o prazo que lhe foi oportunizado para o recolhimento do preparo, o que clarifica a ausência de requisito extrínseco deste recurso.

Em consulta realizada junto ao sistema de andamento processual do sítio eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, verifica-se que, de fato, não houve o recolhimento das custas relativas ao presente recurso.

Portanto, considerando que o juízo de admissibilidade recursal é etapa obrigatória e prejudicial para a realização do juízo de mérito recursal, uma vez constatada a ausência de algum dos requisitos, como é o caso do preparo, o recurso não deve ser conhecido.

Diante do exposto,
NÃO

CONHEÇO
do presente recurso de apelação por inadmissível.

É como voto.

VOTO

MÉRITO

Cuidam os autos de recursos de apelação cível interpostos por
RÉGIS VITOR DE JESUS

e pela
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.

em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Conceição do Castelo (evento nº 8285029), que, nos autos da ação ordinária ajuizada em seu desfavor por
MARCOS VINICIUS BELISARIO ERPET
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais conforme parte dispositiva abaixo transcrita:

Pelo exposto, julgo parcialmente procedente o pleito autoral, para (i) declarar (sem criar direito à propriedade ao requerente) a quitação do contrato de aquisição do aparamento nº 1008, com 1 vaga de garagem de nº 28 do pavimento subsolo, do EDIFÍCIO “ACQUABELLA”, situado na Rodovia do Sol, no 644, Praia de Itaparica, Vita Velha/ES, situado no condomínio de fato sob matrícula nº 122.186 no cartório da 1ª zona do 12º Ofício de Registro geral de imóveis de Vila Velha/ES, bem como das correspondentes fracões ideais do terreno onde dito prédio está construído, devidamente registrado sob, no valor de R$305.000,00; e (ii) condenar solidariamente os requeridos ao pagamento de um aluguel por mês de desocupação (a ser dividido proporcionalmente por dia em caso de fração de mês), contado desde o implemento da cláusula sexta, parágrafo único do contrato de fls. 30 a 35, a ser arbitrado em fase de liquidação de sentença, com correção monetária a partir do efetivo prejuízo e juros a partir da citação, na forma dos artigos 405 e 406 do Código Civil e do entendimento do STJ (REsp 1397208/BA), de modo que resolvo o mérito na forma do art. 487, inciso I do CPC.

Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 16% do valor atualizado da causa (que reflete, a meu sentir, a sucumbência dos réus), haja vista a complexidade fática e jurídica do feito, o tempo de tramitação, a dificuldade auferida pelo requerente para implementar o contraditório e a instrução probatória, na forma do §2º do art. 85 do CPC.

Na forma da jurisprudência do TJES (0000040-49.2017.8.08.0046) e do STJ (Tema 984), a fixação de honorários da defensoria dativa deve ocorrer com lastro no art. 85, §2º do CPC, atendidos os limites previstos no regulamento do Poder Executivo sobre a matéria. No caso concreto, e com fundamento nos artigos 6º e 10º da Portaria n.º 01/2020, deste Juízo, recepcionada pela CGJ/ES através da Decisão/Ofício n.º 0321579, res­ta moti­vado, a meu sentir, na for­ma do art. 2º, inciso II do De­creto Estadual n.º 2.821-R/2011, uma fixação de honorá­rios de R$700,00 para a curadora especial dativa atuante neste feito.

Com o trânsito em julgado, expeça-se a certidão de atuação e alvará para levantamento da quantia depositada às fls. 307 a 309 em prol de Construtora Épura Ltda.

Não havendo requerimentos, diligencie a Serventia na forma dos artigos 296, inciso II, 306, inciso II, alínea b e 438, inciso XXXIX do Código de Normas da CGJ/ES e, em seguida, ao arquivo.

A irresignação manejada por
RÉGIS VITOR DE JESUS
não foi conhecida, por deserta.

A
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.
apelou no evento nº 8285043, alegando, em resumo, que
(i)
há a nulidade da sentença por ausência de intimação para apresentação de alegações finais, ferindo o devido processo legal, bem como por vício de fundamentação, eis que os embargos de declaração opostos não foram devidamente enfrentados pelo juízo a quo;
(ii)
não há vínculo jurídico contratual entre a apelante e o recorrido, pois não participou da negociação da venda e recusou a proposta apresentada;
(iii)
o suposto vendedor do imóvel não era proprietário, tampouco corretor ou representante da empresa, não podendo a apelante ser responsabilizada por obrigação assumida por terceiro estranho à relação jurídica;
(iv)
o recorrido não demonstrou a cautela mínima exigida para aquisição do imóvel, não tendo verificado a titularidade da propriedade no registro imobiliário, o que afasta a sua boa-fé;
(v)
não houve quitação integral do contrato, motivo pelo qual a condenação ao pagamento de aluguéis seria indevida ou, subsidiariamente, deveria ser limitada a partir da data do depósito judicial realizado anos após a propositura da ação;
(vi)
os ônus sucumbenciais deve ser redistribuídos, dada a sucumbência do autor quanto ao pedido de danos morais; e que
(vii)
deve ser imposta ao Requerente/Apelado a obrigação de arcar com os encargos da mora, considerando o depósito judicial ocorrido em 11/03/2020.

De início, não se identifica a alegada prevenção da colenda Quarta Câmara Cível para o julgamento do presente recurso, tendo em vista que, embora a apelação julgada por aquele colegiado, registrada sob o nº 0020743-68.2016.8.08.0035, tenha sido interposta em ação possessória cujo objeto é mesmo imóvel tratado nesta ação, o fundamento daquela demanda, consubstanciado na posse, não se relaciona com a causa de pedir e os pedidos formulados nesta lide, em que o autor busca, principalmente, a declaração de quitação do contrato de compra e venda da aludida unidade imobiliária.

Deve-se destacar, ainda, que aquela ação possessória não tramitou de forma conexa com este processo, mas sim em Juízo diverso, o que corrobora a ausência de liame entre os feitos.

Outrossim, embora a apelante alegue a nulidade da sentença por falta de oportunização de prazo para oferta de alegações finais, consta do evento nº 8285027 a certificação de intimação eletrônica dos requeridos para tanto.

Ademais, a ausência de apresentação de alegações finais, isoladamente, não conduz à nulidade processual, notadamente quando não identificado prejuízo concreto à parte, tal como na situação sob exame. Nesse sentido:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE DE TRÂNSITO. INTIMAÇÃO PARA APRESENTAÇÃO DE ALEGAÇÕES FINAIS. AUSÊNCIA. DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. AUSÊNCIA. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ATO ILÍCITO. DANO MATERIAL E NEXO DE CAUSALIDADE. COMPROVAÇÃO. CONDUTOR INABILITADO. AGRAVAMENTO DO RISCO. DEMONSTRAÇÃO. AUSÊNCIA. COBERTURA SECURITÁRIA. EXCLUSÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a ausência de intimação para apresentação de alegações finais não implica nulidade processual quando isso não importar em prejuízo para a defesa (STJ, AgInt no RESP 1.187.447/SE, Rel. Ministro Sérgio KUKINA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 13/12/2017). Em igual posição: STJ, RESP 1.801.503/PB, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 05/09/2019. (RESP 1617749/PR, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 13/10/2020.) 2. Estando comprovados nos autos: (I) o ato ilícito praticado pelo Requerido; (II) os danos materiais experimentados pela Requerente; e (III) o nexo de causalidade, deverá o Requerido responder pelos danos materiais experimentados pela Requerente em razão do acidente de trânsito. 3. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento de que a ausência de habilitação para dirigir não configura, por si só, o agravamento intencional do risco por parte do segurado, apto a afastar a obrigação de indenizar da seguradora. [... ] (AgInt nos EDCL no AREsp 1301702/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe, 29.10.2018). (Recurso Especial Nº 1.400.401 - SC, Relator Ministro RAUL Araújo, 03/02/2020.) 4. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para a configuração da hipótese de exclusão da cobertura securitária prevista no art. 768 do CC/02, exige-se que a conduta direta do segurado importe num agravamento, por culpa grave ou dolo, do risco objeto do contrato. (RESP 1175577/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe, 29.11.2010) 5. Preliminar rejeitada. Recursos desprovidos. (TJES; AC 0015076-81.2013.8.08.0011; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior; Julg. 22/06/2021; DJES 09/07/2021)

Também não merece acolhimento a tese de nulidade por negativa de prestação jurisdicional, vez que as matérias constantes dos aclaratórios opostos pela ora apelante – ausência de intimação para alegações finais, distribuição dos ônus sucumbenciais e a quitação contratual – já haviam sido enfrentadas pela sentença, evidenciando o mero intuito de rediscussão dos referidos pontos.

Quanto ao mérito recursal, observa-se que o contrato de promessa de compra e venda juntado às fls. 30/35 não possui nenhum timbre, chancela ou assinatura da sociedade de propósito específico (SPE) responsável pelo empreendimento (ACQUABELLA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.), tampouco da
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.
, mas tão somente da

INOVA IMOBILIÁRIA
.

No referido instrumento particular figura como promitente comprador o requerente

MARCOS VINICIUS BELISARIO ERPET

e como promitente vendedor

REGIS VITOR DE JESUS
, este último sem registro como corretor de imóveis e sem poderes de representação formal conferidos pelas empresas envolvidas no empreendimento.

O objeto da avença é o apartamento nº 1008, com 1 vaga de garagem, situado no Edifício Acquabella, na Rodovia do Sol, Vila Velha/ES, matriculado sob o nº 122.186 do 12º Ofício de Registro de Imóveis. O preço ajustado foi de R$ 305.000,00 (trezentos e cinco mil reais), dividido em três parcelas:

R$ 100.000,00 pagos a título de sinal diretamente a
REGIS VITOR DE JESUS
(fls. 42/43)
;

R$ 160.000,00 mediante dação em pagamento de um caminhão-trator MERCEDES-BENZ modelo Axor 2544 S, ano/modelo 2010 (substituído por depósito judicial à fl. 308);

R$ 45.000,00 remanescentes pagos em parcelas em cheques nominais à ACQUABELLA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..

Ainda que se reconheça a boa-fé como valor jurídico relevante nas relações negociais, esta não pode ser presumida de forma absoluta quando há sinais objetivos de risco ou irregularidade facilmente constatáveis por conduta diligente do comprador.

Aliás, segundo a jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça, a boa-fé do adquirente é irrelevante nas situações em que caracterizada a venda a non domino, tal como no caso concreto. Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018). 2. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino, a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.620/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 16/5/2024.) (Sem grifos no original).

No caso, a simples consulta à certidão de matrícula do imóvel — documento público de fácil acesso a qualquer interessado — revelaria que
REGIS VITOR DE JESUS
não detinha a titularidade do bem, tampouco qualquer direito real ou posse formal registrada.

Espera-se de qualquer adquirente de imóvel, mesmo leigo, a cautela de verificar quem é o legítimo proprietário do bem e se aquele que lhe oferece o imóvel possui poderes ou vínculo formal com os entes que integram o empreendimento.

Outrossim, a entrega ou posse das chaves do imóvel à
INOVA IMOBILIÁRIA
tampouco legitima o negócio entabulado. Ainda que, em tese, tal corretora pudesse possuir autorização genérica para negociar unidades do empreendimento,
no caso concreto, agiu em nome próprio
, por meio de pessoa física desvinculada formalmente do quadro societário ou funcional da SPE ou da
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.
.

Quanto ao julgamento da Apelação Cível n.º 0020743-68.2016.8.08.0035, releva notar que o reconhecimento da boa-fé do ora recorrido foi reconhecida sob o viés de sua posse sobre o imóvel, não tangenciando eventual quitação do contrato, conforme se extrai dos seguintes trechos do voto de relatoria proferido pelo eminente Desembargador Jorge do Nascimento Viana, à época integrante da colenda Quarta Câmara Cível (fls. 391/392):

[...]

Embora não existam maiores elementos nos autos para valorar as tratativas preliminares, é fato que o Apelante, um jovem Oficial de Náutica – ou seja, pessoa presumidamente destituída de conhecimentos jurídicos mais aprofundados –, confiara na palavra dos corretores da imobiliária “Inova Imóveis” e, por via de consequência, celebrara com pessoa por eles designada (Sr. Regis Vitor de Jesus) um contrato de promessa de compra e venda, o qual se encontra acostado às fls. 116/121.

Malgrado não se ignore que o mais comum, em tais hipóteses, é celebrar o contrato diretamente com a sociedade de propósito específico (SPE) ou mesmo com a construtora, o mercado imobiliário não desconhece tratativas outras, dotadas de maior informalidade – muitas vezes para contornar os pesados ônus com escrituração, impostos, registro etc. – nas quais o adquirente originário, antes de escriturar seu imóvel, transfere onerosamente seus direitos a terceiro, a fim de que a futura escritura seja formalizada diretamente em nome deste.

Logo, conhecendo-se essas sutilezas do mercado imobiliário e também a confiança usualmente depositada pelos clientes nos corretores de imóveis – os quais, geralmente, se revelam pessoas envolventes e muito bem articuladas – há razões para crer que o Recorrente se sentira seguro em formalizar o negócio jurídico, até porque os profissionais dispunham das chaves do imóvel e os cheques de fls. 123/127 foram nominais à própria “Acquabella SPE”.

A partir desse panorama, é possível entrever que o Apelante – que depositara sua confiança e suas próprias economias para a concretização do negócio – desconhecia o vício ou obstáculo à aquisição da coisa, razão pela qual não se vislumbra nenhum indício de má-fé na sua conduta.

Decerto, não se pode equiparar uma eventual falta de cautela – acaso verificada – com a malícia, torpeza, vileza e fragilidade de caráter daquele que, mesmo sendo conhecedor do vício originário da posse de outrem, recebe deste imóvel gravado por essa mácula.

Assim, salta aos olhos a condição de terceiro de boa-fé do Recorrente, panorama que dá ensejo à aplicação do art. 1.212 do CCB/02 [...]

Neste caso, não é possível extrair da conduta da incorporadora e da construtora — ainda que tenham recebido valores ou autorizado o acesso às chaves ao requerente — aceite ou quitação plena das obrigações contratuais assumidas por terceiro em nome próprio e sem vínculo formal.

Nessa mesma linha, o depósito judicial de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) realizado pelo autor em 2020 nestes autos (fl. 308), em substituição ao caminhão inserido originariamente no negócio, não tem eficácia liberatória automática, tampouco comprova que a obrigação assumida perante o verdadeiro titular do imóvel foi satisfeita, máxime diante da ausência de contrato firmado com a incorporadora ou com a SPE.

Portanto, considerando que o objeto único desta ação é a pretensa concessão de quitação do contrato, merece reforma a r. sentença de primeiro grau que a reconheceu, principalmente considerando
(i)
a manifesta ausência de participação da ACQUABELLA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e da
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.
na formação do negócio e
(ii)
a possibilidade de constatação, pela mera consulta à certidão de ônus do imóvel, que o negócio jurídico entabulado tratou-se de venda
a non domino,
sem eficácia, portanto, em relação ao real proprietário do imóvel.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto pela
CONSTRUTORA ÉPURA LTDA.
e
DOU
-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de
JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais.

Por conseguinte, inverto os ônus sucumbenciais para condenar o autor ao pagamento das custas processuais e honorários que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É, respeitosamente, como voto.