Tribunal: TJES
Processo: 0005056-88.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-08-22

Ementa:
EMENTA

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RESPONSABILIDADE PELO IPTU E TAXAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DOS PROMITENTES VENDEDORES DESPROVIDO. RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação indenizatória visando: (i) revisão contratual por inadimplemento das vendedoras; (ii) rescisão contratual; (iii) restituição integral dos valores pagos; (iv) nulidade de cláusulas de retenção; e (v) indenização por danos morais. Sentença decretou a rescisão do contrato, determinou a restituição integral dos valores e julgou improcedente o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 30% do valor pago em favor das loteadoras; (ii) estabelecer se há responsabilidade dos promitentes compradores pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora; (iv) apurar se houve inadimplemento contratual pelo atraso na entrega das obras; e (v) reconhecer se há dano moral indenizável em decorrência desse atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retenção de valores pelas loteadoras não é cabível, pois a rescisão decorreu de culpa de ambas as partes. Aplicação da Súmula 543 do STJ impede retenção unilateral nos termos pleiteados.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais é do promitente vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso, conforme jurisprudência consolidada (Tema 886 do STJ e Súmula 83/STJ).

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, uma vez reconhecido o inadimplemento contratual das rés, conforme entendimento do STJ.

Houve atraso injustificado e prolongado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, iniciado em 2013 e ainda pendente em 2022, ultrapassando os prazos legais e contratuais, configurando inadimplemento contratual.

O atraso excessivo, superior a dois anos, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, conforme jurisprudência do STJ. Aplicado o critério bifásico de fixação, com arbitramento de R$ 5.000,00 por autor.

Sentença reformada parcialmente para reconhecer o dano moral e majorar a condenação das rés aos honorários advocatícios, diante da sucumbência recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso das rés desprovido. Recurso dos autores provido.

Tese de julgamento
:

É incabível a retenção de valores pagos pelo comprador quando a rescisão contratual decorrer de culpa de ambas as partes.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e encargos somente se transfere com a efetiva imissão na posse do imóvel.

Os juros de mora em responsabilidade contratual incidem a partir da citação.

O atraso excessivo na entrega de imóvel caracteriza inadimplemento contratual e gera dever de indenizar por danos morais.

A indenização por danos morais deve observar o critério bifásico de fixação, considerando jurisprudência e peculiaridades do caso.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 396 e 405; CPC, arts. 85, §§ 11 e 14, e 86; Lei nº 6.766/1979, art. 18, V; CDC, arts. 6º e 14.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, j. 20.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2043649/SP, j. 21.08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2276976/MG, j. 21.08.2023; TJES, Apelação Cível 0019462-14.2015.8.08.0035, j. 11.02.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a colenda Terceira Câmara Cível, na conformidade da ata da sessão, à unanimidade de votos,
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de
MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A
e
DAR PROVIMENTO
ao recurso de
THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO
, nos termos do voto do relator.

Vitória (ES), data registrada no sistema.

DES. RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005056-88.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: THANGUY GOMES FRICO e outros

APELADO: MACAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RESPONSABILIDADE PELO IPTU E TAXAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DOS PROMITENTES VENDEDORES DESPROVIDO. RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação indenizatória visando: (i) revisão contratual por inadimplemento das vendedoras; (ii) rescisão contratual; (iii) restituição integral dos valores pagos; (iv) nulidade de cláusulas de retenção; e (v) indenização por danos morais. Sentença decretou a rescisão do contrato, determinou a restituição integral dos valores e julgou improcedente o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de 30% do valor pago em favor das loteadoras; (ii) estabelecer se há responsabilidade dos promitentes compradores pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora; (iv) apurar se houve inadimplemento contratual pelo atraso na entrega das obras; e (v) reconhecer se há dano moral indenizável em decorrência desse atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retenção de valores pelas loteadoras não é cabível, pois a rescisão decorreu de culpa de ambas as partes. Aplicação da Súmula 543 do STJ impede retenção unilateral nos termos pleiteados.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais é do promitente vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso, conforme jurisprudência consolidada (Tema 886 do STJ e Súmula 83/STJ).

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, uma vez reconhecido o inadimplemento contratual das rés, conforme entendimento do STJ.

Houve atraso injustificado e prolongado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, iniciado em 2013 e ainda pendente em 2022, ultrapassando os prazos legais e contratuais, configurando inadimplemento contratual.

O atraso excessivo, superior a dois anos, extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, conforme jurisprudência do STJ. Aplicado o critério bifásico de fixação, com arbitramento de R$ 5.000,00 por autor.

Sentença reformada parcialmente para reconhecer o dano moral e majorar a condenação das rés aos honorários advocatícios, diante da sucumbência recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso das rés desprovido. Recurso dos autores provido.

Tese de julgamento
:

É incabível a retenção de valores pagos pelo comprador quando a rescisão contratual decorrer de culpa de ambas as partes.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e encargos somente se transfere com a efetiva imissão na posse do imóvel.

Os juros de mora em responsabilidade contratual incidem a partir da citação.

O atraso excessivo na entrega de imóvel caracteriza inadimplemento contratual e gera dever de indenizar por danos morais.

A indenização por danos morais deve observar o critério bifásico de fixação, considerando jurisprudência e peculiaridades do caso.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 396 e 405; CPC, arts. 85, §§ 11 e 14, e 86; Lei nº 6.766/1979, art. 18, V; CDC, arts. 6º e 14.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, j. 20.05.2024; STJ, AgInt no REsp 2043649/SP, j. 21.08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2276976/MG, j. 21.08.2023; TJES, Apelação Cível 0019462-14.2015.8.08.0035, j. 11.02.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A e conhecer e dar provimento ao recurso de THANGUY GOMES FRICO e PATRICIA DE MELLO CORREA FRICO nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0005056-88.2019.8.08.0021

APTE/APDO
: MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A / THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO

APDO/APTE:
THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO / MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Presentes os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
dos recursos e passo ao seu julgamento como segue, iniciando pelo interposto pelas requeridas.

1) APELAÇÃO CÍVEL DE MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A

Na origem,
THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO
ajuizaram esta ação indenizatória em face de
MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A,
objetivando o seguinte:
i)
a revisão do contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, por inadimplemento exclusivo das requeridas em relação ao prazo de entrega da obra e pela onerosidade excessiva gerada ao contrato,
ii)
a decretação da rescisão contratual;
iv)
a restituição integral dos valores adimplidos, devidamente atualizados, acrescidos de juros de mora.
v)
a incidência da cláusula 29ª do contrato, quanto à incidência da multa no percentual de 2% em desfavor das requeridas,
vi)
a nulidade das cláusulas “5.6” e “5.6.1”, que prevêem a retenção de valores e restituição parcelada do montante adimplido;
vii)
a indenização por danos morais no montante de R$20.000,00, sendo R$10.000,00 para cada autor.

Após regular tramitação do feito, o magistrado
a quo
proferiu a sentença recorrida, sob os seguintes fundamentos:

Por outro lado, diante a reciprocidade de culpa de ambas as partes, verifico ser mais consentâneo às normas contratuais a
rescisão contratual e o retorno das partes ao estado anterior, sem responsabilidade de indenização por perdas e danos, em típica compensação monetária
. Isso implica dizer que não deve incidir em desfavor de ambas as partes a multa contratual, a retenção de valores pagos pelos promissários compradores e restituição parcelada, de sorte que essa restituição deverá ser integral.

A propósito, acerca da restituição de uma só vez ao consumidor, da quantia a que tem direito, com efeito trata de matéria superada, conforme Tema Repetitivo 577, cuja Tese firmada é no seguinte sentido:
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”
.

Tocantemente à
pretensão de indenização por danos morais
, não deve prosperar, considerando que os requerentes deixaram de adimplir os pagamentos previstos contratualmente antes mesmo de findar o prazo para a entrega da obra, denotando desinteresse na continuidade do contrato sem a motivação do atraso, considerando que este não havia se exaurido. Portanto, não há falar em prejuízos de ordem extrapatrimonial, que tenham atingido valores personalíssimos advindos do atraso da obra, cujo contrato nem estava mais sendo observado por eles.

Diante da ausência de nexo causal entre os aborrecimentos por eles narrados e o desfazimento do negócio, atentando para a conduta culposa dos autores na continuidade contratual, deixo de acatar o pleito em tela.

Tecidas tais considerações,
com alicerce no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil e na fundamentação acima alinhavada,
JULGO PROCEDENTE
o primeiro pedido autoral e
DECRETO
a rescisão do contrato de Promessa de Compra e Venda aperfeiçoado entre as partes, inerente ao Lote 11 da Quadra 01, inserido no conhecido como Loteamento Reserva Amary, situado no Município de Guarapari-ES, devidamente descrito nos autos.

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido restituitório e
CONDENO
as requeridas em restituir imediatamente a totalidade do valor pago pelos requerentes, de uma só vez, cuja correção pelo INPC, observará o desembolso de cada quantia/parcela paga, com o acréscimo dos juros legais, devidos após a citação, por se tratar de relação contratual.

O cálculo dos juros será realizado com base na adoção da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia -
SELIC
, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais (arts. 13 da Lei 9.065/95, 84 da Lei 8.981/95, 39, § 4º, da Lei 9.250/95, 61, § 3º, da Lei 9.430/96 e 30 da Lei 10.522/02),
a qual engloba a correção monetária, sendo vedado a partir de então a cumulação com esta
.

JULGO IMPROCEDENTE
a pretensão de indenização por dano moral.

Em estrita observância ao princípio da causalidade e em atenção ao disposto nos artigos 85 e 86 do CPC,
condeno
as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para ambos.

Quanto aos honorários sucumbenciais, em observância ao que preconiza o art. 85, §14 do CPC,
CONDENO
os requerentes ao pagamento do equivalente a 10% (dez por cento) da importância sobre a qual foram sucumbentes, resultado do cálculo do valor da causa, retificado nas fl. 87-88, subtraído da quantia inerente à restituição da qual fazem jus, objeto da condenação ora fixada. Sobre tal verba haverá a correção monetária desde a data do ajuizamento da ação pelo índice do INPC/IBGE, acrescida de juros devidos a partir do trânsito em julgado da presente, quando então incidirá a SELIC, vedada a cumulação com outro índice de correção.

CONDENO,
outrossim, as requeridas, a pagarem o equivalente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, a ser corrigido desde a data do ajuizamento da ação pelo índice do INPC/IBGE, acrescido de juros devidos a partir do trânsito em julgado da presente, quando então incidirá a SELIC, vedada a cumulação com outro índice de correção.”

Irresignados,
MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A
interpuseram apelação pugnando pela reforma da sentença. Em suas razões recursais de Id. 13075724, pleiteiam a reforma da sentença alegando, em síntese, que:
i) p
or se tratar de loteadora e não de incorporadora, é possível a retenção de 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos;
ii)
os apelados devem ser responsabilizados pelo pagamento do IPTU e taxas associativas, conforme as cláusulas contratuais e o Tema 886 do STJ, tendo em vista que foram imitidos na posse do lote desde a assinatura do contrato. Neste ponto, pleiteiam subsidiariamente, a compensação desses valores na restituição.
iii)
o juros de mora deve ocorrer apenas após o trânsito em julgado, uma vez que não deram causa à rescisão, devendo aplicar o art. 396 do Código Civil e o Tema 1002 do STJ ao caso;
iv)
as obras foram cumpridas tempestivamente, de modo que as partes autoras poderiam ter apresentando projeto de edificação a prefeitura, contudo, não o fizeram, não havendo, portanto, que se falar em prejuízos, tampouco em danos materiais.

Pois bem.

1.1 ) Da majoração de taxa de retenção no importe de 30% e fixação de taxa de fruição 0,5% sobre o valor do imóvel.

As requeridas, ora apeladas, alegam que fazem jus à retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor tendo em vista que, por serem loteadoras, “
o regime jurídico aplicável não é do da Lei nº 4.591/64, mas sim o da lei especial 6.766/1979.”,
de modo que requerem a reforma da sentença para determinar a majoração e retenção em 30% (trinta por cento) sobre os valores pagos pelas autoras. Do mesmo modo, defendem que deve ser definido valor devido pelas autoras, ora apelantes/apeladas, a título de taxa e fruição, no percentual mínimo de 0,5% (zero vírgula cinco por cento).

Entretanto, segundo precedente sumular firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, a retenção pretendida somente teria lugar
se a rescisão contratual
decorresse exclusivamente de culpa das adquirentes
, o que não é o caso dos autos. Veja-se:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Nesse contexto, uma vez reconhecida a culpa das promitentes vendedoras pelo atraso na entrega da obra, bem como a das promitentes compradoras pelo inadimplemento no pagamento das parcelas contratadas, não se mostra cabível a restituição integral, ou mesmo parcial, dos valores pagos pelas promitentes compradoras.

1.2) Do pagamento do IPTU e taxas associativas

Ato contínuo, as rés sustentam que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas associativas relativas ao imóvel seria dos promitentes compradores, sob o argumento de que estes tomaram posse do bem a partir da assinatura do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, o qual prevê expressamente a responsabilidade das adquirentes pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o lote nas cláusulas 6.2 e 6.3 (fls.61 dos autos digitalizados).

Ocorre que, do que extrai-se dos autos, embora o referido contrato tenha sido firmado, a posse do imóvel não foi efetivamente transmitida às promitentes compradoras, já que o bem sequer foi entregue. Ademais, o contrato foi posteriormente rescindido por decisão do juízo
a quo
, em razão do inadimplemento de ambas as partes quanto às obrigações pactuadas.

Nesse sentido, impende destacar que, não obstante os argumentos apresentados pelas requerentes, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a obrigação pelo pagamento do IPTU e das taxas incidentes sobre o imóvel somente se transfere ao promitente comprador a partir da efetiva imissão na posse do bem. Veja-se:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL . AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ . LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.º 568 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n .ºs 5 e 7 do STJ. [...]
2. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitada de usufruir do imóvel. Aplicação da Súmula n .º 83 do STJ.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n .º 568 do STJ. 4. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no REsp: 2043649 SP 2022/0391481-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA . CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE . RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...]
2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse . Incidência da Súmula 83 do STJ
. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276976 MG 2023/0005066-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/08/2023)

Entendimento este que é seguido por este Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive por esta Câmara. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0018691-94.2015.8.08 .0048 APELANTES: REINALDO ADRIANO DO CARMO GOMES E OUTRA APELADAS: DOMINIO GESTÃO DE CONDOMÍNIO LTDA ME E OUTRAS RELATOR: DES. CARLOS SIMÕES FONSECA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES ILEGALIDADE RESTITUIÇÃO DEVIDA DANOS MORAIS INDEVIDOS MERO ABORRECIMENTO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É indevida a cobrança dirigida ao adquirente de imóvel construído na planta de despesas condominiais e valores referentes ao IPTU antes da efetiva entrega das chaves . 2. A cobrança indevida caracteriza, de regra, mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador o ônus de comprovar as especificidades que, em seu caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral. 3. Recurso parcialmente provido . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata da sessão, por maioria de votos, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Vitória (ES), 10 de abril de 2018. DES. PRESIDENTE DES . RELATOR(TJ-ES - APL: 00186919420158080048, Relator.: CARLOS SIMÕES FONSECA, Data de Julgamento: 10/04/2018, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/04/2018)

Além disso, ainda que haja previsão contratual atribuindo às promitentes compradoras a responsabilidade pelo pagamento dos encargos mencionados, tal cláusula revela-se abusiva, razão pela qual não possui força vinculante para obrigar as partes o seu cumprimento.

Nesse mesmo sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo tem entendimento no sentido da invalidade de cláusulas contratuais que imponham ao promitente comprador o pagamento de tributos e encargos antes da efetiva imissão na posse do imóvel:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS – PRELIMINARES DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO E DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADAS – MÉRITO RECURSAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL – TEMA 886 DO STJ – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES EM VIRTUDE DA DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – CIRCUNSTÂNCIA INDIFERENTE PARA FINS DE RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO – DANO MORAL – AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL PELO CONDOMÍNIO – DEVER DE INDENIZAR NÃO DESCORTINADA – TEORIA DO DUTY MITIGATE OF LOSS – IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO INDENIZATÓRIO – DECAIMENTO DA REQUERIDA DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015 – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA. [...] 3) De acordo com a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e IPTU é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem. 4) A responsabilidade pelo IPTU e despesas condominiais cabe ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, ainda que se configure demora na transmissão da posse, mesmo que provocada pela ausência de êxito ou atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.
5) É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel, tal qual teria ocorrido no caso concreto, segundo a apelante, ao ser celebrado termo aditivo no qual a autora/apelada concordou que a posse somente ser-lhe-ia concedida após quitar todo o saldo devedor.
6) O ajuizamento de ação judicial pelo Condomínio afigura-se, a princípio, ato legítimo diante do inadimplemento das cotas condominiais, de modo que a autora poderia eximir-se da mora diante o depósito do valor à disposição do juízo ou mesmo adimplindo o débito para posteriormente buscar o ressarcimento no bojo desta ação, de modo que, ao se manter inadimplente perante o Condomínio – apesar de duvidosa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU – sujeitou-se a sofrer cobrança judicial. [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00064352220198080035, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

Outrossim, no tocante ao mencionado Tema 886 do STJ, entendo que sua aplicação ao caso concreto não se mostra adequada, uma vez que não houve qualquer relação de fato entre as promitentes compradoras e o imóvel, considerando que estas jamais exerceram a posse de fato ou usufruíram do bem.

TEMA 8886/STJ:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c)
Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse;
e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Por tais razões, não merece guarida a irresignação do recorrente neste particular.

1.3) Da aplicação do juros de mora a partir do trânsito em julgado

Prosseguindo, em suas razões as empresas apelantes sustentam que os juros moratórios deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado, sob o argumento de que não deram causa à presente demanda.

Todavia, conforme devidamente consignado na sentença ora impugnada, verifica-se dos autos que as rés, ora apelantes, descumpriram as obrigações contratuais assumidas, notadamente quanto à entrega das obras na forma e no prazo convencionado entre as partes, sendo certo que, conforme documentação constante às fls. 277/286, em meados de 2022 o empreendimento ainda não havia sido integralmente concluído.

Dessa forma, não prospera a alegação de ausência de inadimplemento por parte das rés, tampouco a tentativa de afastar a fluência dos juros moratórios desde a citação. Isso porque restou evidenciado nos autos o inadimplemento contratual das apelantes, o que atrai a aplicação do artigo 405 do Código Civil, segundo o qual os juros de mora incidem a partir da citação, tratando-se de responsabilidade contratual. Sendo este também o entendimento do C. STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. VEÍCULO ZERO-QUILÔMETRO . PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 . JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. CITAÇÃO . ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . No que tange ao termo inicial dos juros moratórios, ratifica-se que o provimento jurisdicional encontra-se devidamente fundamentado, tendo sido consignado que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem adotou solução em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que,
em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização incidem a partir da citação.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno improvido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1589504 RJ 2019/0285731-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA INDEVIDA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM CONTA CORRENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO ORA AGRAVADA . TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CITAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA 83 DO STJ . AGRAVO INTERNO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Cabe ao recorrente, em sua petição de agravo interno, impugnar especificamente os fundamentos da decisão agravada (art. 1 .021, § 1º, do CPC). 2. No presente caso,
a indenização por danos materiais é decorrente de responsabilidade contratual, contando-se os juros de mora a partir da citação.
Precedentes . 3. Agravo interno conhecido em parte e não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1982034 MA 2022/0017338-4, Data de Julgamento: 23/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2022)

Neste sentido, reputo correto o entendimento alcançado pelo magistrado sentenciante quanto à incidência dos juros a partir da citação no caso vertente.

1.4) Do atraso na entrega do imóvel

Consoante corretamente destacado na sentença recorrida, restou evidenciado, por meio da prova documental carreada aos autos pelas autoras, ora apeladas, que as obras de infraestrutura e da área de lazer do empreendimento permaneciam inacabadas até o ano de 2022.

As rés buscam afastar sua responsabilidade sob o argumento de que, na condição de loteadoras, estariam sujeitas exclusivamente ao regime jurídico da Lei nº 6.766/1979, que lhes conferiria o prazo de quatro anos, contados da aprovação do projeto, para a execução das obras, podendo tal prazo ser prorrogado por igual período. Assim, sustentam que não haveria qualquer inadimplemento contratual.

De fato, o artigo 18, inciso V, da mencionada legislação dispõe:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

[...] V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; [...]

Ocorre que, conforme se depreende dos documentos constantes dos autos, o empreendimento foi aprovado em janeiro de 2013, de modo que o prazo máximo de quatro anos expirou em 2017. Entretanto, conforme demonstrado pelas autoras, as obras ainda não estavam finalizadas em 2022, havendo um novo cronograma juntados nas fls.277/286, o que evidencia de forma inequívoca o inadimplemento contratual por parte das rés.

Diante desse contexto fático e jurídico, mostra-se inviável acolher a tese defensiva das loteadoras, na medida em que restou comprovado o descumprimento das obrigações assumidas contratualmente, e que não foram documentalmente afastadas pelas empresas requeridas, consoante exegese do art. 373, II do CPC.

Pelas razões acima delineadas, a irresignação das apelantes não merece prosperar, atraindo o desprovimento do apelo interposto.

2) APELAÇÃO ADESIVA DE THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO

Quanto aos autores, ora apelantes/apelados,
THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO,
em suas razões de Id. 13075732, alegam que a sentença objurgada correu em erro, uma vez não deferiu o pedido de danos morais elaborado em sede inicial.

De acordo com o alegado pelas promitentes compradoras, essas suportaram danos morais em razão do atraso na entrega da obra, tendo em vista que passaram por situações de frustração e insegurança jurídica.

Pois bem.

No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. STJ e por este e. Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral.

Sobre o tema, colaciono os seguintes arestos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, § 3º, E 28 DO CDC E AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.

2. A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

3. Na espécie, o eg. Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo e, por consequência, reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a respectiva indenização em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada um dos dois autores.

4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.897.935/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.)

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA INDENIZATÓRIA. TEMA 970 - STJ. ELEMENTO DIFERENCIADOR NO CASO CONCRETO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE COMPENSAÇÃO. ART. 373 DO CPC/15. RECORRENTE QUE NÃO COMPROVOU O FATO EXTINTIVO ALEGADO. DANOS MORAIS. ATRASO DESARRAZOADO. 42 MESES DE ATRASO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(...)
7. No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. STJ e por este e. Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador

o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral. 8. No caso, está comprovado um atraso de 42 (quarenta e dois) meses por culpa da apelante, situação que ultrapassa em muito o período de 2 (dois) anos, considerado pela jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça como ensejador de dano moral. Precedentes do STJ.

(TJES, Classe: Apelação, 0019462-14.2015.8.08.0035, Relator : RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO , Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 11/02/2022)

No caso concreto, restou demonstrado que o imóvel deveria ter sido entregue, de acordo com o contrato firmado entre as partes em 2017, mas em 2022, ainda não havia ocorrido a entrega da obra da área de lazer e dependências previstas no contrato, de modo que, quando da propositura da presente ação almejando a rescisão contratual pelas promitentes compradoras, as promitentes vendedoras já se encontravam em mora há dois anos, o que certamente caracteriza o atraso excessivo que determina sua condenação, também, ao pagamento de danos morais.

Fixado, pois, o
an debeatur
, resta a definição do
quantum debeatur
.

Consoante a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do REsp nº 1.473.393, firmou-se a necessidade de valoração ou quantificação do dano moral, tendo em vista a dificuldade de sistematizar parâmetros objetivos para tanto, pois inúmeros são os tipos de dano moral e seus fatos geradores.

A respeito, tanto a jurisprudência, quanto a doutrina, vêm traçando parâmetros mais seguros para a mensuração da indenização, de modo a estabelecer racionalmente uma adequação razoável entre a extensão do dano moral e o montante fixado pelo julgador, a fim de que se evite a arbitrariedade e, nesse contexto, o c. Superior Tribunal de Justiça decidiu aplicar o critério bifásico de arbitramento, conforme se depreende dos seguintes arestos:

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. MORTE DE MENOR POR AFOGAMENTO. RESPONSABILIDADE DO CLUBE PELA FALHA NO SERVIÇO. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO. MÉTODO BIFÁSICO. NÚCLEO FAMILIAR SUJEITO DO DANO. NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. PENSÃO MENSAL DEVIDA. 1. O clube recreativo que possui em sua estrutura piscinas e lagoas é responsável pelo afogamento e óbito de criança em suas dependências, quando comprovada falha na prestação do serviço, configurada pela não adoção de medidas preventivas adequadas ao risco de sua fruição: segurança dos banhistas, salva-vidas, boias para a indicação da parte funda da rasa do lago, profissional médico, aparelho de respiração artificial. 2. O Superior Tribunal de Justiça, quando requisitado a se manifestar sobre o arbitramento de valores devidos pelo sofrimento de dano moral, deve interferir somente diante de situações especialíssimas, para aferir a razoabilidade do quantum determinado para amenizar o abalo ocasionado pela ofensa 3.
O método bifásico, como parâmetro para a aferição da indenização por danos morais, atende às exigências de um arbitramento equitativo, pois, além de minimizar eventuais arbitrariedades, evitando a adoção de critérios unicamente subjetivos pelo julgador, afasta a tarifação do dano. Traz um ponto de equilíbrio, pois se alcançará uma razoável correspondência entre o valor da indenização e o interesse jurídico lesado, além do fato de estabelecer montante que melhor corresponda às peculiaridades do caso. 4. Na primeira fase, o valor básico ou inicial da indenização é arbitrado tendo-se em conta o interesse jurídico lesado, em conformidade com os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria (grupo de casos). 5. Na segunda fase, ajusta-se o valor às peculiaridades do caso, com base nas suas circunstâncias (gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes), procedendo-se à fixação definitiva da indenização, por meio de arbitramento equitativo pelo juiz. 6. Ainda na segunda fase de fixação, tendo em vista tratar-se de um núcleo familiar como titular da indenização, há que se ponderar acerca da individualização do dano, uma vez que um evento danoso capaz de abalar o núcleo familiar deve ser individualmente considerado em relação a cada um de seus membros
(EREsp 1127913/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, CORTE ESPECIAL, DJe 05/08/2014) 7. Conforme a jurisprudência do STJ, a indenização pela morte de filho menor, que não exercia atividade remunerada, deve ser fixada na forma de pensão mensal de 2/3 do salário mínimo até 25 (vinte e cinco) anos, e a partir daí, reduzida para 1/3 do salário até a idade em que a vítima completaria 65 (sessenta e cinco) anos. 8. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1332366/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 07/12/2016)

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO RESTRITIVO DE CRÉDITO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO EQUITATIVO PELO JUIZ. MÉTODO BIFÁSICO. VALORIZAÇÃO DO INTERESSE JURÍDICO LESADO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO. 1. Discussão restrita à quantificação da indenização por dano moral sofrido pelo devedor por ausência de notificação prévia antes de sua inclusão em cadastro restritivo de crédito (SPC). 2. Indenização arbitrada pelo tribunal de origem em R$ 300,00 (trezentos reais). 3. Dissídio jurisprudencial caracterizado com os precedentes das duas turmas integrantes da Segunda Secção do STJ.4. Elevação do valor da indenização por dano moral na linha dos precedentes desta Corte, considerando as duas etapas que devem ser percorridas para esse arbitramento
.
5. Na primeira etapa, deve-se estabelecer um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes. 6. Na segunda etapa, devem ser consideradas as circunstâncias do caso, para fixação definitiva do valor da indenização, atendendo a determinação legal de arbitramento equitativo pelo juiz.

7. Aplicação analógica do enunciado normativo do parágrafo único do art. 953 do CC/2002. 8. Arbitramento do valor definitivo da indenização, no caso concreto, no montante aproximado de vinte salários mínimos no dia da sessão de julgamento, com atualização monetária a partir dessa data (Súmula 362/STJ). 9. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 10. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1152541/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2011, DJe 21/09/2011)

Em suma, ao que se infere, deve o julgador, inicialmente, pesquisar acerca dos valores uniformemente arbitrados pela jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça para casos assemelhados para, em seguida, de acordo com as peculiaridades do caso concreto, definir o valor a ser fixado.

Isto posto e considerando a situação fática dos autos, já explicitada alhures, observo que a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça tem fixado montantes indenizatórios entre R$4.000,00 (quatro mil reais) e R$10.000,00 (dez mil reais), como se infere dos seguintes julgados:
AgInt no REsp n. 1.897.935/RJ
(Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024);
AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.529/RJ
(relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 17/5/2024) e
AgInt no AgInt no AREsp n. 2.205.837/RJ
(relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024).

Estabelecido esse patamar médio e considerando que não há peculiaridades neste caso concreto que autorizem a fixação do valor dos danos morais em montante superior, tenho que adequada a condenação das rés ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais para cada promitente compradora.

É como tenho me posicionado em casos análogos ao da espécie:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA. [...] 4 . O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5.
A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares
. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00212925020168080012, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível)

Assim, a sentença recorrida deve ser reformada quanto a esse ponto, atraindo o provimento do apelo adesivo.

3) CONCLUSÃO

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
MACAFE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A,
e
DOU PROVIMENTO
ao apelo adesivo interposto por
THANGUY GOMES FRIÇO e PATRÍCIA DE MELLO CORREA FRIÇO
para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores, com incidência de correção monetária a partir da publicação deste julgamento (súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação. Restam inalterados os demais capítulos.

Por consequência, altero a redistribuição dos ônus sucumbenciais e condeno as rés, empresas apelantes/apeladas, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Em razão da sucumbência recursal, e com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento).

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 04.08.2025 a 08.08.2025:

Acompanho o E. Relator.