Tribunal: TJES
Processo: 5006275-41.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2025-05-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . CONTRATO DE LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

DECISÃO RECORRIDA MANTIDA.

I –
A
L
ei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimento
s
a elas pertinentes, prevê em seu art. 46, que “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

II -
Na hipótese, a despeito de tal previsão
ser suficiente para

constitui
r
o locatário em mora
, os ora agravantes, na qualidade de locadores do imóvel objeto de discussão na
ação de obrigação de fazer de origem
, notific
aram
o agravado (locatário) dois meses antes do término do referido prazo contratual, do desinteresse em manter o vínculo locatício,
o que confirma a ciência
inequívoca
deste quanto
à
necessidade de desocupação do imóvel
com
o vencimento do contrato,

não sendo
crível
qualquer alegação de surpresa
de sua parte
.

III - A
lém de não desocupar o imóvel na data finda, o agravado ajuizou demanda judicial no intuito de adquirir sua propriedade com esteio em cláusula prevista no
C
ontrato de
L
ocação firmado
(
em 2021
).

IV - A
despeito do agravado nominar que tal cláusula contratual consiste em “contrato preliminar de compra e venda do imóvel” a subsidiar a procedência de sua pretensão
para compra do imóvel
, o que se verifi
cou foi
apenas a previsão de s
e
u direito de preferência
(preempção ou prelação legal)
para o caso de aquisição do bem
.
Aludido direito do locatário encontra-se enunciad
o
no art. 27, da Lei n. 8.245/1991.

V - N
ão se denota dos autos
cenário apto a amold
ar a situação vertida no feito
a tal situação
expressamente prevista na lei
,
pois não há prova satisfatória, ao meno
s
nesta fase em que se encontra o feito, para afirmar o intuito de venda do imóvel por parte de seus proprietário
s
(agravantes),
sen
d
o certo, ainda,
a ausência de
demonstração de
qualquer proposta de terceiro interessado na aquisição do imóvel.

VI -
E mesmo que assim o fosse, a pretensa aquisição do bem pelo agravado em montante previsto nominalmente na época em que contratada a locação do bem
nos idos de
2021
mostra-se
claramente descartado pelos locadores/
agravantes

diante da evidente defasagem do valor consignado naquela tratativa,
o que

acaba por descaracterizar o instituto
.
Aliás, a avaliação do imóvel colacionada no feito não deixa dúvidas acerca de tal irrazoabilidade.

V
II
-
sendo certo que a
despeito do prazo determinado do contrato de locação, a ocupação pelo locatário/
agrav
a
do
excedeu o período previsto
mesmo tendo
sido realizada
a
notificação premonitória,
e mais, dado que
as alegações declinadas pelo locatário, tangenciam, em verdade, exclusivamente
acerca de seu “direito de preferência”
que insiste em nominar “contrato preliminar de compra e venda”
,
o que
sequer
implica na prorrogação do contrato locatício
em questão,
razão não vislumbro à manutenção da relação locatícia alargada pela decisão vergastada, tampouco a
decorrente ordem de indisponibilidade do bem
no Cartório competente
.

VIII
-
Agravo de instrumento

conhecido e

provido
.
Agravo Interno prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5006275-41.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LUCIANA MARIA FRAGA LIMOEIRO e outros

AGRAVADO: ESTEVAO PRATES BENINCA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . CONTRATO DE LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

DECISÃO RECORRIDA MANTIDA.

I –
A
L
ei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimento
s
a elas pertinentes, prevê em seu art. 46, que “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

II -
Na hipótese, a despeito de tal previsão
ser suficiente para

constitui
r
o locatário em mora
, os ora agravantes, na qualidade de locadores do imóvel objeto de discussão na
ação de obrigação de fazer de origem
, notific
aram
o agravado (locatário) dois meses antes do término do referido prazo contratual, do desinteresse em manter o vínculo locatício,
o que confirma a ciência
inequívoca
deste quanto
à
necessidade de desocupação do imóvel
com
o vencimento do contrato,

não sendo
crível
qualquer alegação de surpresa
de sua parte
.

III - A
lém de não desocupar o imóvel na data finda, o agravado ajuizou demanda judicial no intuito de adquirir sua propriedade com esteio em cláusula prevista no
C
ontrato de
L
ocação firmado
(
em 2021
).

IV - A
despeito do agravado nominar que tal cláusula contratual consiste em “contrato preliminar de compra e venda do imóvel” a subsidiar a procedência de sua pretensão
para compra do imóvel
, o que se verifi
cou foi
apenas a previsão de s
e
u direito de preferência
(preempção ou prelação legal)
para o caso de aquisição do bem
.
Aludido direito do locatário encontra-se enunciad
o
no art. 27, da Lei n. 8.245/1991.

V - N
ão se denota dos autos
cenário apto a amold
ar a situação vertida no feito
a tal situação
expressamente prevista na lei
,
pois não há prova satisfatória, ao meno
s
nesta fase em que se encontra o feito, para afirmar o intuito de venda do imóvel por parte de seus proprietário
s
(agravantes),
sen
d
o certo, ainda,
a ausência de
demonstração de
qualquer proposta de terceiro interessado na aquisição do imóvel.

VI -
E mesmo que assim o fosse, a pretensa aquisição do bem pelo agravado em montante previsto nominalmente na época em que contratada a locação do bem
nos idos de
2021
mostra-se
claramente descartado pelos locadores/
agravantes

diante da evidente defasagem do valor consignado naquela tratativa,
o que

acaba por descaracterizar o instituto
.
Aliás, a avaliação do imóvel colacionada no feito não deixa dúvidas acerca de tal irrazoabilidade.

V
II
-
sendo certo que a
despeito do prazo determinado do contrato de locação, a ocupação pelo locatário/
agrav
a
do
excedeu o período previsto
mesmo tendo
sido realizada
a
notificação premonitória,
e mais, dado que
as alegações declinadas pelo locatário, tangenciam, em verdade, exclusivamente
acerca de seu “direito de preferência”
que insiste em nominar “contrato preliminar de compra e venda”
,
o que
sequer
implica na prorrogação do contrato locatício
em questão,
razão não vislumbro à manutenção da relação locatícia alargada pela decisão vergastada, tampouco a
decorrente ordem de indisponibilidade do bem
no Cartório competente
.

VIII
-
Agravo de instrumento

conhecido e

provido
.
Agravo Interno prejudicado.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, julgando prejudicado o agravo interno, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5006275-41.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
S
: LUCIANA MARIA FRAGA LIMOEIRO
E GERALDO LUIS GOMES BRUNO

AGRAVAD
O
:
ESTEVAO PRATES BENINCA

J
U
I
Z: DR.
FERNANDO CA
R
DOSO FREITAS

RELATOR:
DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatoriado, t
rata-se
de recurso interposto em razão de decisão
proferida em
Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por ESTEVAO PRATES BENINCA em desfavor de
LUCIANA MARIA FRAGA LIMOEIRO
e GERALDO LUIS GOMES BRUNO,
na qual deferiu-se
“o pleito de urgência para determinar a manutenção do contrato de aluguel e a indisponibilidade do imóvel, devendo ser expedido ofício ao Cartório de Registro Geral de Imóveis da 2ª Zona de Vitória”.

Em suas razões de recurso
a parte agravante
aduz, em suma,
que
“
considerando que o pedido de retomada do imóvel pelos agravantes ocorreu em total consonância com o art. 46, caput, da Lei de Locações, e que o encerramento do contrato e o consequente risco de despejo é condição pr
e
existente acaso opte o inquilino por permanecer indevidamente no imóvel, inexistente o perigo de dano alegado pelo agravado, pois era plenamente previsível”.

P
rossegue
m
o
s
agravante
s
com a argumentação de

que “
não há que se falar em probabilidade do direito do agravado em permanecer no imóvel para exercer ‘direito de preferência de compra’ de imóvel locado que não se encontra à venda e que será retomado para uso próprio pelos agravantes para servir de amparo a tratamento de saúde”.

Em
pronunciamento

atinente à tutela provisória de urgência

fora deferid
a a suspensão da irradiação dos efeitos decorrentes da decisão agravada,
tendo sido objeto
de
agravo interno
.

C
ontrarrazões de agravo interno apresentadas.

Audiência realizada sem êxito quanto
à
conciliação.

Narra a peça de irresignação que
“Trata-se na origem de Ação de Obrigação de Fazer com pedido liminar no qual o agravado, ora autor, pleiteia que os agravantes sejam obrigados a assinar contrato de financiamento para aquisição do imóvel locado pelo preço e condições de negociações hipotéticas feitas entre as partes em 2021, na tentativa forçosa e equivocada do exercício de suposto ‘direito de preferência de compra’ de imóvel que não se encontra à venda”,
sendo que,
“Subsidiariamente, pleiteia ainda a manutenção do contrato de aluguel após o prazo da locação, bem como a indisponibilidade do imóvel até o deslinde final da ação”.

Pois bem. Con
s
tata-se do feito
de origem
que em 01.04.2021 fora pactuado entre os ora litigantes Contrato de Locação de Imóvel residencial com prazo de vigência de 36 (trinta e seis) meses,
com término ajustado então para 31.03.2024
, restando con
s
ignado, inclusive, que
“cessando de pleno direito, ao final do prazo estipulado, independente de notificação ou aviso”.

A
L
ei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimento
s
a elas pertinentes, prevê em seu art. 46, que
“Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.

Na hipótese, a despeito de tal previsão
ser suficiente para

constitui
r
o locatário em mora
, os ora agravantes, na qualidade de locadores do imóvel objeto de discussão na
ação de obrigação de fazer de origem
, notific
aram
o agravado (locatário) dois meses antes do término do referido prazo contratual, do desinteresse em manter o vínculo locatício,
o que confirma a ciência
inequívoca
deste quanto
à
necessidade de desocupação do imóvel
com
o vencimento do contrato,

não sendo
crível
qualquer alegação de surpresa
de sua parte
.

Ocorreu que além de não desocupar o imóvel na data finda, o agravado ajuizou demanda judicial no intuito de adquirir sua propriedade com esteio em cláusula prevista no Contrato de Locação firmado (em 2021), qual seja:

“
CLÁUSULA VIGÉSIMA – DA PREFERÊNCIA DE COMPRA: O LOCADOR deverá notificar o LOCATÁRIO, para que este possa exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel com prioridade em detrimento da oferta pública e à terceiros.

Parágrafo Primeiro: Para que seja exercida a preferência de compra, fica estabelecido o valor do imóvel em R$ 600.000,00 (Seiscentos mil reais), não sendo computados nesse valor, taxas, impostos ou quaisquer despesas oriundas do processo de aquisição.

Parágrafo Segundo: Fica avençado que, em caso do exercício da preferência de compra pelo LOCADOR, os valores pagos como aluguel serão considerados como crédito e serão deduzidos do valor já estabelecido ao imóvel.

Parágrafo Terceiro: Os montantes relativos à TAXAS EXTRAS e FUNDO DE RESERVA, caso sejam pagos pelo LOCADOR e não sejam deduzidos do valor da locação, também comporão crédito, em caso do exercício da preferência de compra pelo LOCADOR, e serão deduzidos do valor já estabelecido ao imóvel”.

Como se vê, a
despeito do agravado nominar que tal cláusula contratual consiste em “contrato preliminar de compra e venda do imóvel” a subsidiar a procedência de sua pretensão, o que se verifica,
em verdade,
é apenas a previsão de s
e
u direito de preferência
(preempção ou prelação legal)
para o caso de aquisição do bem
.

Aludido direito do locatário encontra-se enunciad
o
no art. 27, da Lei n. 8.245/1991, o qual expressa que
“
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado
, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

Prevê referida normativa, ainda, que
“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”
(art. 33).

Dito isto,
não se denota dos autos
cenário apto a amold
ar a situação vertida no feito
a tal situação
expressamente prevista na lei
,
pois
não há prova satisfatória, ao meno
s
nesta fase em que se encontra o feito, para afirmar o intuito de venda do imóvel por parte de seus proprietário
s
(agravantes)
,
sen
d
o certo, ainda,
a ausência de
demonstração de
qualquer proposta de terceiro interessado na aquisição do imóvel.

E mesmo que assim o fosse, a pretensa aquisição do bem pelo agravado em montante previsto nominalmente na época em que contratada a locação do bem
nos idos de
2021
mostra-se
claramente descartado pelos locadores/
agravantes

diante da evidente defasagem do valor consignado naquela tratativa,
o que

acaba por descaracterizar o instituto
.
Aliás, a avaliação do imóvel colacionada no feito não deixa dúvidas acerca de tal irrazoabilidade.

Dada intelecção encont
r
a guarida na jurisprudên
c
ia pátria, vejamos:

“
[...]
3. O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a aceitação integral da proposta formulada, de modo que o oferecimento de contraproposta descaracteriza o instituto. Precedente do E. STJ. 4. Não há que se falar, no caso, em violação ao direito de preferência previsto pelo art. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/91, uma vez que a apelante/locatária foi devidamente comunicada acerca do preço e da forma de pagamento propostas para a aquisição do imóvel, deixando de acatá-la em sua integralidade
. [...]”
(TJAM; AC 0637378-23.2018.8.04.0001; Manaus; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Délcio Luís Santos; Julg. 22/10/2021; DJAM 22/10/2021)

“
[...]
2. O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a aceitação integral da proposta formulada por terceiro (não há sentido em falar em preferência se as condições negociais são distintas), por isso que o oferecimento de contraproposta, ainda que mais vantajosa, descaracteriza o instituto.”
(REsp n. 1.463.482/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 29/4/2016.)

Esta Colenda Corte Estadual, na mesm
a
trilha externa seu entendimento:

“
2
. Ao menos pela estreita via de cognição deste recurso, o proprietário/locador não está vinculado à contranotificação se esta não se encontra nos moldes da proposta para compra e venda do imóvel, ressaindo claro que, por força do seu direito de propriedade, tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel como bem entender (CC, art. 1.228). 3. Eventual exibição de documentos sobre a compra e venda do imóvel não teria razão de ser, eis que cumprido o múnus pela locadora previsto na legislação de regência, de modo que,
não manifestada de maneira inequívoca a aceitação integral à proposta pela locatária, o direito de preferência não deve subsistir ad eternum, podendo o proprietário vender a terceiro
, o que, ao que parece, ocorreu no caso dos autos”.
(TJES, AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 5000276-44.2023.8.08.0000,
Relatora Desa.
MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 06/Sep/2023
).

Na hipótese, notória a discordância das partes acerca do
quantum
de venda do imóvel.

Aliás,
in casu,
salta aos olhos que era diverso o cenário verificado à época da celebração do contrato
de locação com o da atualidade, não sendo difícil afirmar que a monta de R$ 600.000,00 (seiscentos mil) para o padrão do imóvel em questão, sobretudo por sua localização
e
aliada à avaliação do imóvel colacionada pelos irresignantes
, não se mostra minimamente razoável, de modo a impingir notável enriquecimento ilícito do agravado
e justificada a discordância por parte dos agravantes
.

Como se não bastasse
, não se deve desconsiderar a documentação atinente à comprovação de contemporâneo e justificável interesse dos agravantes em residir no imóvel
,
o que torna crível garantir,
nessa fase atual da demanda,

o exercício
constitucionalmente
previsto

do direito de propriedade dos
a
grava
ntes.

Destarte, sendo certo que a
despeito do prazo determinado do contrato de locação, a ocupação pelo locatário/
agrav
a
do
excedeu o período previsto
mesmo tendo
sido realizada
a
notificação premonitória,
e mais, dado que
as alegações declinadas pelo locatário, tangenciam, em verdade, exclusivamente
acerca de seu “direito de preferência”
que insiste em nominar “contrato preliminar de compra e venda”
,
o que
sequer
implica na prorrogação do contrato locatício
em questão,
razão não vislumbro à manutenção da relação locatícia alargada pela decisão vergastada, tampouco a
decorrente ordem de indisponibilidade do bem
no Cartório competente
.

Por tais razões,
CONHEÇO

do agravo
de instrumento

e
DOU-LHE
PROVIMENTO
para
indeferir a tutela de urgência concedida no Juízo
a quo.

Via de consequência,

Agravo Interno prejudicado.

É
como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso.