Tribunal: TJES
Processo: 5008176-22.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. REAJUSTE PELO IGP-M. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. ADOÇÃO DO IPCA AFASTADA. TAXA DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO PRÉVIA. REGULARIDADE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. Preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita rejeitada;

2. É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide quando entender que os autos se encontram maduros (CPC, art. 355, I), especialmente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, como a adoção do índice de correção monetária, que não demanda dilação probatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada;

3. Nos termos do entendimento deste e. TJES, “
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível nº5007561-84.2021.8.08.0024, Relator Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024);

4. A variação das parcelas do contrato, de R$ 871,92 (2019) para R$ 1.278,88 (julho de 2021), não configura desproporcionalidade apta a ensejar a revisão contratual, especialmente diante da ausência de comprovação de impacto direto sobre a capacidade financeira dos apelantes;

5. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da taxa de corretagem, desde que previamente informada ao comprador, com destaque do valor e indicação do preço total do negócio, o que foi observado no caso;

6. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 15 de setembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008176-22.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GERCINO GOMES DA CONCEICAO e outros

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. REAJUSTE PELO IGP-M. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. ADOÇÃO DO IPCA AFASTADA. TAXA DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO PRÉVIA. REGULARIDADE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. Preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita rejeitada;

2. É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide quando entender que os autos se encontram maduros (CPC, art. 355, I), especialmente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, como a adoção do índice de correção monetária, que não demanda dilação probatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada;

3. Nos termos do entendimento deste e. TJES, “
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível nº5007561-84.2021.8.08.0024, Relator Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024);

4. A variação das parcelas do contrato, de R$ 871,92 (2019) para R$ 1.278,88 (julho de 2021), não configura desproporcionalidade apta a ensejar a revisão contratual, especialmente diante da ausência de comprovação de impacto direto sobre a capacidade financeira dos apelantes;

5. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da taxa de corretagem, desde que previamente informada ao comprador, com destaque do valor e indicação do preço total do negócio, o que foi observado no caso;

6. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 15 de setembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível n. 5008176-22.2022.8.08.0030

Apelantes: Gercino Gomes da Conceição e outro

Apelados: CBL Desenvolvimento Urbano Ltda. e outro

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por Gercino Gomes da Conceição e Carmelita de Almeida da Conceição contra a sentença de ID 14534234, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES, nos autos da ação revisional de contrato ajuizada em face de Villa Maria Imobiliária S.A. SPE e CBL Desenvolvimento Urbano Ltda., que julgou improcedentes os seus pedidos iniciais, condenando-os ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo a exigibilidade das verbas, no entanto, em razão da gratuidade da justiça.

Em suas razões (ID 14187881), suscita, preliminarmente, nulidade da sentença, sob o argumento de que (a) julgamento extra petita, sob o fundamento de que o juízo utilizou argumento de valorização imobiliária não suscitado pelas rés; (b) nulidade por cerceamento de defesa, diante da não apreciação dos pedidos de produção de prova testemunhal e de audiência de instrução, além de equívoco na intimação para especificação de provas. No mérito, sustenta, em síntese, que: (a) contradição entre a decisão liminar, que reconheceu a existência de onerosidade excessiva, e a sentença, que afastou tal entendimento (b) necessidade de revisão contratual, com substituição do índice de reajuste das parcelas do contrato (IGP-M) pelo IPCA, diante da elevação anormal do primeiro durante a pandemia da COVID-19; (c) deve ser reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de prévia informação clara sobre sua destinação.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 14534236).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 21 de agosto de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Preliminar de nulidade da sentença por ser extra petita

Em que pese o questionamento do recorrente, o fundamento relativo à valorização do imóvel como fator que relativiza o alegado desequilíbrio contratual foi utilizado de modo meramente ilustrativo e complementar à análise da suposta onerosidade excessiva.

A decisão não inovou na causa de pedir nem deferiu providência fora dos limites do pedido, tendo apenas abordado elemento pertinente à matéria em debate. Ressalte-se que o magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC.

Rejeito a preliminar. É como voto.

Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa

Conforme consta dos autos, as partes foram oportunamente intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, tendo o magistrado, inclusive, deferiu a inversão do ônus da prova, favorecendo os autores. O eventual vício quanto à reiteração da intimação, por ter sido direcionada apenas às requeridas, não compromete a regularidade processual.

É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide, quando entender que os autos se encontram maduros, como no caso em apreço (CPC, art. 355, I), notadamente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, notadamente, quanto à legalidade de índice e taxas.

Rejeito a preliminar. É como voto.

Mérito

As partes apelantes se insurgem contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando-as ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade foi suspensa em razão da gratuidade da justiça.

Em suas razões (ID 14187881), sustenta, em síntese: (a) contradição entre a decisão liminar, que reconheceu a existência de onerosidade excessiva, e a sentença, que afastou tal entendimento; (b) necessidade de revisão contratual, com substituição do índice de reajuste das parcelas contratuais (IGP-M) pelo IPCA, diante da elevação anormal do primeiro durante a pandemia da COVID-19; (c) ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de prévia informação clara sobre sua destinação.

Na origem os apelantes buscam a revisão do contrato de compra e venda de lote situado no Loteamento Villa Maria, em Linhares, no valor ajustado de R$ 151.458,91 (cento e cinquenta e um mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e noventa e um centavos), questionando a adoção do IGPM como fator de correção das parcelas, que apontam terem sofrido grande elevação em razão da pandemia, e a cobrança da taxa de corretagem, por ausência de esclarecimento quanto à sua natureza.

A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece a legalidade do IGP-M como índice de correção nos contratos imobiliários, autorizando sua revisão apenas quando comprovada desproporcionalidade no caso concreto.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCIDÊNCIA DO IGPM . TEORIA DA BASE OBJETIVA DOS CONTRATOS. FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. CLÁUSULAS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO . 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que a estipulação do IGPM como índice de correção monetária não conduz à ilegalidade ou à abusividade contratual, estando a questão inserida na liberdade de contratar entre as partes. Precedentes. 2 . Não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque, na prática, mínima sua diferença em relação ao IPCA, não sendo incomum revelar-se, inclusive, mais vantajoso ao consumidor. 3. A relação entre as partes é examinada à luz do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se ao caso a teoria da base objetiva dos contratos, criada para diminuir ou eliminar disparidades que oneram excessivamente os contratos de execução continuada, visando à preservação do vínculo contratual (princípio da estabilidade dos pactos) e ao restabelecimento do equilíbrio entre as prestações. Ocorre que eventual desproporção entre as partes não restou evidenciada nos autos e, assim, não se mostra possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do pacta sunt servanda. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe, apelação cível, 50015771820228080014, Relatora: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de julgamento: 09/10/2024)

Por sua vez, “
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível nº5007561-84.2021.8.08.0024, Relator Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024)

Analisando o ajuste firmado entre as partes (ID 14533483), especialmente os demonstrativos de pagamento (ID 14534184), verifica-se que, no ano de 2019, antes da pandemia, a parcela era de R$ 871,92 (oitocentos e setenta e um reais e noventa e dois centavos), passando para R$ 928,68 (novecentos e vinte e oito reais e sessenta e oito centavos) em julho de 2020, e, posteriormente, para R$ 1.278,88 (mil, duzentos e setenta e oito reais e oitenta e oito centavos) em julho de 2021.

Tal variação não se revela apta a configurar desproporcionalidade, especialmente quando os recorrentes não demonstraram o impacto direto do reajuste em suas rendas. Assim, não há elementos que justifiquem a revisão contratual.

Quanto à taxa de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade de sua cobrança quando previamente informada ao comprador, com indicação do preço total do negócio e destaque do valor da comissão.

No caso, o item 4 do contrato de compra e venda estabelece o valor do imóvel em R$ 151.458,91 (cento e cinquenta e um mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e noventa e um centavos), indicando expressamente o valor de R$ 4.114,98 (quatro mil, cento e quatorze reais e noventa e oito centavos) como comissão de corretagem, de modo que não há que se falar em irregularidade na respectiva cobrança.

Diante do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.

Majoro os honorários recursais para 12% (doze por cento), mantendo a suspensão de sua exigibilidade.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 15.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.