Tribunal: TJES
Processo: 0012943-80.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Direitos / Deveres do Condômino; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INFILTRAÇÕES EM UNIDADE RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. NULIDADE DA CITAÇÃO. INEXISTÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. CONCLUSÕES PERICIAIS NÃO INFIRMADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais, condenando o réu à realização de obras de impermeabilização e ao pagamento de indenização no valor de R$ 89.980,00, em razão de infiltrações provenientes de falhas nas áreas comuns do prédio. Alegações recursais de nulidade da citação e pedido de reforma quanto à responsabilidade pelos danos e ao valor da indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se houve nulidade da citação realizada por oficial de justiça e recebida pelo funcionário da portaria;
(ii) verificar se estão presentes elementos suficientes para infirmar a responsabilidade do condomínio pelos danos causados e para reduzir o valor da indenização fixada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 248, § 4º, do CPC, expressamente valida a citação em condomínios edilícios mediante entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências, não havendo nulidade na hipótese dos autos, em que a citação foi realizada por oficial de justiça.

O laudo pericial conclui que as infiltrações na unidade da parte autora decorrem de falhas nos revestimentos das áreas comuns sob responsabilidade do condomínio, não havendo elementos aptos a afastar as conclusões do perito judicial.

A revelia do apelante gera a presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, nos termos do art. 344 do CPC, sendo a sentença corretamente fundamentada em tais elementos.

O valor fixado a título de indenização (R$ 89.980,00) está amparado em prova documental idônea apresentada pela parte autora e não foi refutado pelo apelante, mostrando-se adequado à reparação dos danos materiais comprovados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a citação realizada por oficial de justiça e recebida por funcionário da portaria de condomínio edilício, nos termos do art. 248, § 4º, do CPC.

O condomínio responde pelos danos causados a unidades autônomas quando decorrentes da má conservação ou manutenção de áreas comuns sob sua responsabilidade, conforme comprovado por perícia técnica.

Na hipótese de revelia, presume-se a veracidade dos fatos narrados na inicial, salvo prova em contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 248, § 4º; 344.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 024080068646, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28.8.2018, DJe 14.9.2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012943-80.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SOLAR D'ITALIA

APELANTE: TKM - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES S.A

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INFILTRAÇÕES EM UNIDADE RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. NULIDADE DA CITAÇÃO. INEXISTÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. CONCLUSÕES PERICIAIS NÃO INFIRMADAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais, condenando o réu à realização de obras de impermeabilização e ao pagamento de indenização no valor de R$ 89.980,00, em razão de infiltrações provenientes de falhas nas áreas comuns do prédio. Alegações recursais de nulidade da citação e pedido de reforma quanto à responsabilidade pelos danos e ao valor da indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se houve nulidade da citação realizada por oficial de justiça e recebida pelo funcionário da portaria;
(ii) verificar se estão presentes elementos suficientes para infirmar a responsabilidade do condomínio pelos danos causados e para reduzir o valor da indenização fixada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 248, § 4º, do CPC, expressamente valida a citação em condomínios edilícios mediante entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências, não havendo nulidade na hipótese dos autos, em que a citação foi realizada por oficial de justiça.

O laudo pericial conclui que as infiltrações na unidade da parte autora decorrem de falhas nos revestimentos das áreas comuns sob responsabilidade do condomínio, não havendo elementos aptos a afastar as conclusões do perito judicial.

A revelia do apelante gera a presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, nos termos do art. 344 do CPC, sendo a sentença corretamente fundamentada em tais elementos.

O valor fixado a título de indenização (R$ 89.980,00) está amparado em prova documental idônea apresentada pela parte autora e não foi refutado pelo apelante, mostrando-se adequado à reparação dos danos materiais comprovados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a citação realizada por oficial de justiça e recebida por funcionário da portaria de condomínio edilício, nos termos do art. 248, § 4º, do CPC.

O condomínio responde pelos danos causados a unidades autônomas quando decorrentes da má conservação ou manutenção de áreas comuns sob sua responsabilidade, conforme comprovado por perícia técnica.

Na hipótese de revelia, presume-se a veracidade dos fatos narrados na inicial, salvo prova em contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 248, § 4º; 344.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 024080068646, Rel. Des. Dair José Bregunce de Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28.8.2018, DJe 14.9.2018.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.
º
0012943-80.2020.8.08.0024

APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SOLAR D'ITALIA

APELADA: TKM - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia, peço vênia para citar o trecho da Sentença (id 6957827) na qual o MM. Juiz
a quo
expôs os fatos que deram origem à demanda:

“TKM Empreendimentos Imobiliários e Participações S.A., devidamente qualificada na petição inicial, propôs a presente ação de obrigação de fazer c/c. indenizatória em face do Condomínio do Edifício Solar D’Itália, igualmente qualificado nos autos, que foram registrados sob o nº 0012943-80.2020.8.08.0024.

Sustenta a parte autora, em breve síntese, que há mais de 5 (cinco) anos seu apartamento tem uma insanável infiltração oriunda da faixada e platibanda do prédio em que está constituído o condomínio réu. Assevera que desde 2016 o réu tem ciência da necessidade de se realizar obras de reparo e impermeabilização, mas que até o momento não adotou nenhuma providência nesse sentido. Aduz que em razão da inércia do réu sua unidade imobiliária sofreu diversos danos, sendo que sua suíte encontra-se inutilizável em razão da existência de mofo e bolor, além de outras degradações oriundas da umidade.

(...).

Ao final, pleiteou, a condenação da ré: (i) na realização da obra de impermeabilização nas fachadas e telhados e no setor ático do Edifício Solar D'Itália, de forma a cessar as infiltrações de água no apartamento 1402; (ii) à obrigação de realizar todos os reparos dos danos no apartamento 1402, conforme apontado no laudo técnico acostado à petição inicial, acrescidos dos danos que a parte autora vier a sofrer no curso do processo ou, alternativamente, a indenização dos danos sofridos no importe de R$ 89.980,00 (oitenta e nove mil novecentos e oitenta reais); (iii) ao pagamento de indenização pela interdição da suíte do imóvel em valor correspondente à duas vezes o valor do condomínio mensal da unidade do autor; (iv) à obrigação de excluir a autora da cotização dos condôminos para suportar o pagamento das condenações vindicadas.”

Na sequência, o Magistrado
a quo
, após declarar a revelia do Condomínio Requerido, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na petição inicial nos seguintes termos:

“Ante o expendido,
julgo parcialmente procedentes
os pleitos autorais para, confirmando a tutela de urgência ao seu tempo deferida (fls. 267/271), condenar a demandada: a) na obrigação de realizar da obra de impermeabilização nas fachadas e telhados e no setor ático do Edifício Solar D'Itália, de forma a cessar as infiltrações de água no apartamento 1402; b) a pagar à autora a quantia R$ 89.980,00 (oitenta e nove mil e novecentos e oitenta reais).

Sobre tais quantias deverão incidir correção monetária e juros de mora, de acordo com os critérios, índices e termos indicados no capítulo anterior, que passam a integrar este capítulo dispositivo.

Julgo improcedente
o pedido de reparação por danos materiais na espécie ‘reparação integral’, bem como o pleito de exclusão da autora do rateio para custeio da obrigação de fazer e, também, danos materiais aqui reconhecidos.”

Inconformado com a conclusão externada na Sentença, o Condomínio ora Apelante interpôs o recurso em julgamento (id 6957829), no qual aduz que o
decisum
deve ser anulado e/ou reformado porque, preliminarmente, houve nulidade da citação, uma vez que o mandado foi recebido por funcionário do Condomínio que não possuía poderes para tanto.

Como argumento relativo ao pedido de reforma da Sentença, o Condomínio Apelante alega que as infiltrações alegadas pela Apelada decorreram de outros fatores que não são de sua (Condomínio) responsabilidade e, ainda, que o valor da indenização fixada pelo MM. Juiz
a quo
é excessivo.

Com estas informações a respeito dos fatos e fundamentos que deram origem ao caso em julgamento, passo a expor as razões pelas quais a conclusão, após minuciosa análise dos autos, é pelo não provimento do recurso -
data maxima venia
da Apelante.

Em relação à alegada nulidade do ato citatório, o próprio Apelante reconhece que seu funcionário (Porteiro) recebeu o mandado de citação, circunstância que, também reconhece, é regulamentada pelo art. 248, § 4º, do Código de Processo Civil (CPC), que assim dispõe:

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

(...).

§ 4º Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

A alegada nulidade de citação não se sustenta,
concessa venia
, seja porque há previsão expressa na lei de recebimento da correspondência pelo funcionário da portaria (artigo de lei transcrito nas próprias razões de Apelação), seja porque, sobretudo, na hipótese dos autos o Condomínio Apelante foi citado
por oficial de justiça
, como se depreende da certidão de fl. 276.

No que toca ao pedido de reforma da Sentença, com a devida vênia do Apelante, não há nenhum argumento nas razões de Apelação ou provas nos autos aptas a infirmar a clareza em que o perito concluiu seu laudo pericial, no qual assim dispôs:

“Foi constatado na vistoria pericial conjunta, que a causa das infiltrações e anomalias detectadas na unidade 1402 do Requerente são falhas e falta de manutenção nos revestimentos cerâmicos e de granito, principalmente da fachada da lateral direita do prédio (Norte/Nordeste), com rejuntes já envelhecidos e deteriorados, juntas de dilatação com material flexível ressecado.” (Fl. 328).

O
expert
ainda destacou que na:

“(...) área comum acima da cobertura do Requerente, deverão ser executados pelo Condomínio Requerido, serviços de recuperação de telhas, rufos, chapins, instalações das máquinas condensadoras do sistema de climatização (splits), antenas de TV a cabo... (projeto e especificações para adequação completa das instalações ali existentes).”

É claro que o Magistrado não está adstrito ao laudo pericial; todavia, é inviável afastar as conclusões do perito sem que haja elementos bastantes a refutá-las, como ocorre na hipótese dos autos, já que, ademais, o Apelante é revel e se submeteu aos efeitos da revelia - notadamente a presunção de veracidade dos argumentos expostos na petição inicial.

Já em relação ao valor da indenização por danos materiais, convém citar a seguinte conclusão do Magistrado:

“No caso, em se tratando de danos experimentados na unidade da autora e que o proprietário do imóvel é a pessoa mais indicada para contratar e executar as obras necessárias para o retorno do bem ao seu uso pleno, constatado os danos é de se acolher a pretensão indenizatória em desfavor da obrigação reparatória.

Isso porque
condomínio deve reparar as avarias ocorridas em unidade pertencente a condômino que decorreram de má conservação de área do prédio na qual a manutenção a ele (condomínio) compete
(TJES, Apl. 024080068646, Rel. Des. Dair José Bregunce De Oliveira, 3ª Câmara Cível, j. 28.8.2018, DJe. 14.9.2018).

Conforme se verifica por meio do documento de folhas 183/184 o valor para correção das sequelas internas das infiltrações no imóvel da autora é de R$ 89.980,00 (oitenta e nove mil e novecentos e oitenta reais).”

Não merece, portanto, acolhimento a pretensão recursal neste particular porque a Apelada comprovou (fls. 183-184) os valores necessários a sanar os problemas dentro de seu imóvel, os quais,
data venia
, não foram adequadamente refutados pelo Apelante.

Assim, como não há fundamentos bastantes a possibilitar o acolhimento do pedido de reforma da Sentença, a hipótese,
data venia
, é de não provimento do recurso.

Do exposto, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro a verba honorária devida pelo Apelante em 05% (cinco por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.