Tribunal: TJES
Processo: 0054879-96.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-05-27

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMITENTES VENDEDORES SEM TITULARIDADE DOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Filipe Moro Amorim e Flaviany da Rocha Lopes contra sentença que julgou procedente Ação de Procedimento Comum ajuizada por Cícero Said Thomé e Marisa Fornazier Volpini Thomé, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, com condenação dos Apelantes à restituição dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos materiais referentes a benfeitorias realizadas no imóvel e à compensação por danos morais decorrentes da frustração do negócio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida e eficaz a promessa de venda de imóvel realizada por promitentes vendedores que não detinham a titularidade registral do bem; (ii) estabelecer se há responsabilidade dos vendedores pela restituição de valores pagos e pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (iii) determinar se há dano moral indenizável em razão da frustração do contrato por culpa exclusiva dos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de titularidade dominial do imóvel pelos promitentes vendedores na data da celebração do contrato e a inexistência de poderes legais ou contratuais para dispor do bem tornam o negócio jurídico ineficaz, impedindo a lavratura da escritura definitiva e configurando inadimplemento contratual absoluto.

A certidão de ônus reais demonstra que o imóvel pertencia a terceiro (ARGO Construtora e Incorporadora Ltda.) e foi alienado a outras pessoas antes do vencimento da obrigação de escritura, inviabilizando o cumprimento do contrato por parte dos vendedores.

A cláusula contratual que impunha aos promitentes vendedores o dever de entregar o imóvel livre de ônus não foi cumprida, configurando descumprimento contratual.

A existência de carta de crédito válida e superior ao valor do imóvel comprova a capacidade financeira dos compradores, afastando a alegação de inadimplemento por parte destes.

A boa-fé dos compradores, amparada pelo art. 1.219 do Código Civil, justifica o ressarcimento das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, cuja comprovação documental não foi infirmada.

A frustração de legítima expectativa quanto à aquisição da casa própria e a desocupação forçada do imóvel geram sofrimento moral indenizável, sendo razoável o valor fixado em R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O promitente vendedor que, na data da celebração do contrato, não detém a titularidade registral do imóvel nem poderes para sua alienação incorre em inadimplemento absoluto, autorizando a resolução do contrato.

É devida a restituição dos valores pagos e o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas por comprador de boa-fé.

A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 1.219.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.104960-0/001, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, 9ª Câmara Cível, j. 01.10.2024, publ. 04.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0054879-96.2013.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CICERO SAID THOME e outros (2)

APELADO: FELIPE MORO AMORIM e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMITENTES VENDEDORES SEM TITULARIDADE DOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Filipe Moro Amorim e Flaviany da Rocha Lopes contra sentença que julgou procedente Ação de Procedimento Comum ajuizada por Cícero Said Thomé e Marisa Fornazier Volpini Thomé, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, com condenação dos Apelantes à restituição dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos materiais referentes a benfeitorias realizadas no imóvel e à compensação por danos morais decorrentes da frustração do negócio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida e eficaz a promessa de venda de imóvel realizada por promitentes vendedores que não detinham a titularidade registral do bem; (ii) estabelecer se há responsabilidade dos vendedores pela restituição de valores pagos e pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (iii) determinar se há dano moral indenizável em razão da frustração do contrato por culpa exclusiva dos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de titularidade dominial do imóvel pelos promitentes vendedores na data da celebração do contrato e a inexistência de poderes legais ou contratuais para dispor do bem tornam o negócio jurídico ineficaz, impedindo a lavratura da escritura definitiva e configurando inadimplemento contratual absoluto.

A certidão de ônus reais demonstra que o imóvel pertencia a terceiro (ARGO Construtora e Incorporadora Ltda.) e foi alienado a outras pessoas antes do vencimento da obrigação de escritura, inviabilizando o cumprimento do contrato por parte dos vendedores.

A cláusula contratual que impunha aos promitentes vendedores o dever de entregar o imóvel livre de ônus não foi cumprida, configurando descumprimento contratual.

A existência de carta de crédito válida e superior ao valor do imóvel comprova a capacidade financeira dos compradores, afastando a alegação de inadimplemento por parte destes.

A boa-fé dos compradores, amparada pelo art. 1.219 do Código Civil, justifica o ressarcimento das benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, cuja comprovação documental não foi infirmada.

A frustração de legítima expectativa quanto à aquisição da casa própria e a desocupação forçada do imóvel geram sofrimento moral indenizável, sendo razoável o valor fixado em R$ 5.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O promitente vendedor que, na data da celebração do contrato, não detém a titularidade registral do imóvel nem poderes para sua alienação incorre em inadimplemento absoluto, autorizando a resolução do contrato.

É devida a restituição dos valores pagos e o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas por comprador de boa-fé.

A frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 1.219.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.104960-0/001, Rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, 9ª Câmara Cível, j. 01.10.2024, publ. 04.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0054879-96.2013.8.08.0035

APELANTES
: FILIPE MORO AMORIM E FLAVIANY DA ROCHA LOPES

APELADOS:
CÍCERO SAID THOMÉ E MARISA FORNAZIER VOLPINI THOMÉ

RELATOR:
DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Filipe Moro Amorim e Flaviany da Rocha Lopes contra sentença proferida nos autos da Ação de Procedimento Comum movida por Cícero Said Thomé e Marisa Fornazier Volpini Thomé, que julgou procedente o pedido formulado na inicial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenando os ora Apelantes à restituição de valores pagos, indenização por danos materiais relativos a benfeitorias realizadas no imóvel, bem como à indenização por danos morais.

Consoante se extrai dos autos, os Apelantes celebraram com os Apelados, em 15/12/2010, contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel situado na Av. Hugo Musso, n.º 1555, Ed. Ilha de Creta, apto 301, Itapoã, Vila Velha/ES, no valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), com pagamento fracionado em três parcelas. As duas primeiras, de R$ 20.000,00 e R$ 15.000,00, foram devidamente quitadas. O saldo remanescente de R$ 225.000,00 seria pago até 20/01/2011, data prevista para a lavratura da escritura pública.

A controvérsia surgiu quando, ao ser solicitado o cumprimento da obrigação contratual, os Apelados se depararam com o fato de que os Apelantes não detinham a titularidade registral do imóvel, tampouco estavam aptos a efetuar a transferência dominial, conforme comprova a certidão de ônus acostada aos autos, na qual consta que, à época do contrato, o imóvel ainda pertencia à empresa ARGO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, sendo posteriormente transmitido a terceiros alheios à lide (fls. 97/100 dos autos).

Analisando os fatos narrados nos autos a sentença recorrida ressaltou que:

[...] embora conste no contrato a condição do vendedor, ora requerido, de legítimo proprietário do imóvel, a certidão de ônus juntada às fls. 100 indica que, a época da compra e venda, o imóvel pertencia a empresa ARGO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e foi vendido, em 12/01/2011, para LORENZO GUIZARDI, ROBERTA RHEIN SOUTO GUIZARDI e VICENZO GUIZARDI.

[...]

Nesse mesmo sentido, a procuração de fls. 94/96, outorgada pelos proprietários em favor do requerido, também possui data posterior à celebração do contrato de compra e venda com os autores.

Assim, em que pese a cláusula 1.3 do contrato celebrado entre as partes preveja que o saldo de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais) seria pago até o dia 20/01/2011, quando seria lavrada a Escritura definitiva, tal ato não seria possível de ser cumprido pelo vendedor, ora requerido, uma vez que o imóvel não estava registrado em seu nome e sequer existia contrato de compra e venda firmado com os proprietários.

[...]

A rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor é passível de gerar danos morais ao comprador, em virtude da frustração de suas legítimas expectativas, referentes a casa própria.

Seguiu-se o presente recurso.

A controvérsia posta nos autos cinge-se à validade e à eficácia de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre os Apelantes (promitentes vendedores) e os Apelados (promitentes compradores), notadamente quanto ao inadimplemento contratual e seus efeitos jurídicos, inclusive reparatórios.

Com efeito, o cerne da demanda reside na análise da cláusula 1.3 do contrato, segundo a qual o pagamento da parcela final, correspondente a R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), deveria ocorrer até o dia 20/01/2011, oportunidade em que seria lavrada a escritura definitiva de compra e venda. Os Apelados, ora recorridos, não realizaram tal pagamento na data avençada, mas alegam que a inexecução contratual se deu por impossibilidade jurídica imputável aos Apelantes, pois estes não eram, à época, proprietários do bem, tampouco detinham poderes de disposição plena sobre o imóvel.

A análise probatória coligida aos autos revela que, à data da avença, o imóvel em questão não estava registrado em nome dos Apelantes. Ao revés, conforme certidão de ônus reais acostada às fls. 100, o bem era de titularidade da empresa ARGO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, e somente em 12/01/2011 foi transferido a terceiros — Lorenzo Guizardi, Roberta Rhein Souto Guizardi e Vicenzo Guizardi — sem que, até a data avençada para a escritura (20/01/2011), o imóvel estivesse em nome dos Apelantes ou estes estivessem investidos de mandato idôneo a autorizar a alienação formal do bem.

A doutrina é pacífica quanto à nulidade de negócio jurídico celebrado por quem não detém titularidade dominial nem poderes de disposição suficientes. Como bem assinala o artigo 475, do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

In casu
, restou comprovado que a transferência do imóvel nos termos pactuados era juridicamente impossível à época da pactuação.

Ademais, os próprios Apelantes reconhecem que houve tratativas extrajudiciais e um prazo adicional foi solicitado pelos próprios vendedores, revelando, inequivocamente, a ausência de preparo documental por parte destes. Soma-se a isso a circunstância de que o imóvel foi alienado a terceiros ainda em 12/01/2011, conforme o registro imobiliário, o que demonstra a absoluta impossibilidade de cumprimento do contrato por parte dos Apelantes.

É imperioso ressaltar que a cláusula 4.2 do contrato celebrado entre as partes impunha expressamente ao vendedor a obrigação de garantir que o imóvel estivesse livre e desembaraçado de quaisquer ônus, o que restou inobservado.

No tocante às alegações de inadimplemento pelos Apelados e à suposta ausência de capacidade financeira destes, cumpre consignar que a existência de carta de crédito ativa junto à empresa Embracon no valor de R$ 347.642,17 (valor superior ao do imóvel), devidamente comprovada nos autos (fls. 203/204), corrobora a capacidade dos recorridos de honrar a obrigação, não se sustentando a tese de inadimplemento culposo por parte destes.

Assim, a culpa pela inexecução do contrato recai exclusivamente sobre os Apelantes, na medida em que se comprometeram a alienar bem imóvel que sequer integrava formalmente seu patrimônio, conforme bem pontuado na sentença de piso.

A jurisprudência é firme ao reconhecer que o promitente vendedor que não pode transferir o domínio do bem compromissado incorre em inadimplemento contratual absoluto, autorizando a resolução do contrato com devolução integral das quantias pagas.

Acerca do tema temos:

APELAÇÃO CÍVEL - LEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - VENDA DE LOTEAMENTO IRREGULAR -
IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES - NÃO OCORRÊNCIA
- MULTA CONTRATUAL, HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E TAXA DE FRUIÇÃO - DESCABIMENTO - PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS INDEVIDO.
1. Pela teoria da asserção, se as alegações da parte autora permitem configurar, ainda que abstrata e provisoriamente, a relação jurídica de direito material com a parte ré, está presente o pressuposto da legitimidade ativa ad causam. 2. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda, cujo objeto são imóveis em loteamento irregular,
restando impossibilitado o registro do título translativo, não há falar em inadimplemento dos promitentes compradores, que deixam de pagar o restante do valor correspondente aos imóveis.
3. Consequentemente, não se mostra devida a condenação dos adquirentes ao pagamento de multa contratual, honorários advocatícios ou taxa de fruição dos imóveis. Do mesmo modo, os adquirentes não deverão pagar os valores referentes ao IPTU e às taxas condominiais dos bens. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.104960-0/001, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/10/2024, publicação da súmula em 04/10/2024)

Quanto às benfeitorias, a posse dos autores, na qualidade de compradores de boa-fé, é amparada pelo art. 1.219 do Código Civil:

“O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

As benfeitorias realizadas foram documentalmente comprovadas, não sendo impugnadas de forma eficaz pelos Apelantes, devendo, portanto, ser ressarcidas, nos termos da sentença.

No que se refere aos danos morais, também deve ser mantida a condenação, porquanto devidamente caracterizada a frustração de legítima expectativa do comprador, cuja finalidade era a aquisição da casa própria, aliada ao sofrimento emocional e ao prejuízo advindo da retirada do imóvel em curto espaço de tempo.

Por fim, a indenização arbitrada no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), se mostra razoável e proporcional diante da frustração de legítima expectativa de aquisição da casa própria e a abrupta exigência de desocupação do imóvel, sem restituição imediata de valores.

Dessa forma, inexiste qualquer fundamento hábil a ensejar a reforma da r. sentença. O conjunto probatório é robusto e aponta, de forma indubitável, que a inadimplência foi causada pelos Apelantes, sendo correta a procedência da ação.

DO EXPOSTO
, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, majorando os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.