Tribunal: TJES
Processo: 0019908-12.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-02-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019908-12.2018.8.08.0035

APELANTES: MARINHA JOSÉ DE JESUS E OUTRA

APELADOS: MARCILENE LORENCETTE FAÉ E OUTROS

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROPRIEDADE DEMONSTRADA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA QUANTO À ALTERAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MARINHA JOSÉ DE JESUS e ELIANA PEREIRA MACHADO em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos de ação de embargos de terceiro ajuizada por MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ e ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ, julgou procedente a pretensão inicial para desconstituir a constrição judicial sobre o imóvel descrito na exordial, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/2015.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se as recorrentes possuem direito à manutenção da constrição judicial sobre o imóvel, com fundamento em contrato de promessa de compra e venda não registrado; e (ii) analisar se as provas apresentadas pelas partes embargantes comprovam a legitimidade de sua propriedade do imóvel por meio de registro em cartório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 674 do CPC estabelece que os embargos de terceiro visam à proteção de bens de quem, não sendo parte no processo principal, sofre constrição judicial incompatível com o direito de propriedade ou posse exercido.

4. De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a transferência de propriedade de imóvel se perfectibiliza mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo o registro imprescindível para a consolidação da propriedade.

5. A documentação apresentada pelos embargantes (contrato de compra e venda registrado sob nº R.1-155.748 no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha-ES) comprova a transferência de propriedade do apartamento nº 301, com as respectivas vagas de garagem, ao patrimônio dos embargantes.

6. Não há provas robustas de alteração do objeto contratual inicial para o apartamento nº 1502, como alegado pelas recorrentes, sendo insuficiente o termo aditivo apresentado, sobretudo diante de declaração posterior emitida pela construtora, reconhecendo o apartamento nº 301 como pertencente aos embargantes.

7. Eventuais direitos oriundos de contrato de promessa de compra e venda não registrado pelas recorrentes geram apenas obrigações pessoais, sem eficácia real, conforme disposto no art. 1.245, §1º, do Código Civil, não podendo prevalecer sobre a propriedade devidamente registrada dos embargantes.

8. Precedentes jurisprudenciais confirmam a necessidade de registro em cartório para a transferência de propriedade e a proteção dos direitos reais sobre bens imóveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A transferência de propriedade de bem imóvel ocorre exclusivamente mediante o registro do título translativo no cartório competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

2. A ausência de registro de contrato de promessa de compra e venda impossibilita a alegação de direito real sobre o imóvel contra terceiros, limitando-se a gerar obrigações de caráter pessoal entre os contratantes.

3. A comprovação de registro válido em nome do embargante afasta a possibilidade de constrição judicial sobre o bem, salvo prova contrária inequívoca.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 674; CC, art. 1.245, caput e §1º.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação 0009082-15.2004.8.08.0035, Rel. Des. Wallace Pandolpho Kiffer, Quarta Câmara Cível, DJE 16.05.2022.

TJ-DF, Agravo de Instrumento 0723898-68.2019.8.07.0000, Rel. Des. Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, DJE 04.05.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0019908-12.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARINHA JOSE DE JESUS e outros

APELADO: MARCILENE LORENCETTE FAE e outros (2)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019908-12.2018.8.08.0035

APELANTES: MARINHA JOSÉ DE JESUS E OUTRA

APELADOS: MARCILENE LORENCETTE FAÉ E OUTROS

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROPRIEDADE DEMONSTRADA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA QUANTO À ALTERAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MARINHA JOSÉ DE JESUS e ELIANA PEREIRA MACHADO em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos de ação de embargos de terceiro ajuizada por MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ e ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ, julgou procedente a pretensão inicial para desconstituir a constrição judicial sobre o imóvel descrito na exordial, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/2015.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se as recorrentes possuem direito à manutenção da constrição judicial sobre o imóvel, com fundamento em contrato de promessa de compra e venda não registrado; e (ii) analisar se as provas apresentadas pelas partes embargantes comprovam a legitimidade de sua propriedade do imóvel por meio de registro em cartório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 674 do CPC estabelece que os embargos de terceiro visam à proteção de bens de quem, não sendo parte no processo principal, sofre constrição judicial incompatível com o direito de propriedade ou posse exercido.

4. De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, a transferência de propriedade de imóvel se perfectibiliza mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo o registro imprescindível para a consolidação da propriedade.

5. A documentação apresentada pelos embargantes (contrato de compra e venda registrado sob nº R.1-155.748 no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha-ES) comprova a transferência de propriedade do apartamento nº 301, com as respectivas vagas de garagem, ao patrimônio dos embargantes.

6. Não há provas robustas de alteração do objeto contratual inicial para o apartamento nº 1502, como alegado pelas recorrentes, sendo insuficiente o termo aditivo apresentado, sobretudo diante de declaração posterior emitida pela construtora, reconhecendo o apartamento nº 301 como pertencente aos embargantes.

7. Eventuais direitos oriundos de contrato de promessa de compra e venda não registrado pelas recorrentes geram apenas obrigações pessoais, sem eficácia real, conforme disposto no art. 1.245, §1º, do Código Civil, não podendo prevalecer sobre a propriedade devidamente registrada dos embargantes.

8. Precedentes jurisprudenciais confirmam a necessidade de registro em cartório para a transferência de propriedade e a proteção dos direitos reais sobre bens imóveis.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A transferência de propriedade de bem imóvel ocorre exclusivamente mediante o registro do título translativo no cartório competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

2. A ausência de registro de contrato de promessa de compra e venda impossibilita a alegação de direito real sobre o imóvel contra terceiros, limitando-se a gerar obrigações de caráter pessoal entre os contratantes.

3. A comprovação de registro válido em nome do embargante afasta a possibilidade de constrição judicial sobre o bem, salvo prova contrária inequívoca.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 674; CC, art. 1.245, caput e §1º.

Jurisprudência relevante citada
:

TJES, Apelação 0009082-15.2004.8.08.0035, Rel. Des. Wallace Pandolpho Kiffer, Quarta Câmara Cível, DJE 16.05.2022.

TJ-DF, Agravo de Instrumento 0723898-68.2019.8.07.0000, Rel. Des. Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, DJE 04.05.2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SESSÃO DIA: 04/02/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA (RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por MARINHA JOSÉ DE JESUS e ELIANA PEREIRA MACHADO, com vistas ao reexame da sentença objurgada (fls. 286/290), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da “
ação de embargos de terceiros”
proposta por MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ e ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ, julgou procedente a pretensão inicial, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil de 2015, a fim de desconstituir a constrição judicial do imóvel descrito na exordial.

Em suas razões recursais (ID 8402457), as recorrentes alegam, em resumo, que: (i) “
[...] que na ação principal de adjudicação compulsória, as Apelantes apresentaram todos os documentos pertinentes, relacionados a compra do imóvel em questão (unidade 301, do Ed. Bugatti), sem qualquer tipo de vício que, inclusive, os deram a legitimidade para propor a citada ação, além de ter sido deferido a tutela antecipada, a fim de colocar o bem em indisponibilidade”
; e (ii) o fato de não ter sido registrado seu contrato de promessa de compra e venda, não lhes retiram o direito de buscar, pelas vias judiciais, as obrigações do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva, desde que preenchidos os requisitos legais, como ocorrido nestes autos.

Contrarrazões apresentadas no ID 8402461, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA (RELATOR):-

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por MARINHA JOSÉ DE JESUS e ELIANA PEREIRA MACHADO, com vistas ao reexame da sentença objurgada (fls. 286/290), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da “
ação de embargos de terceiros”
proposta por MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ e ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ, julgou procedente a pretensão inicial, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil de 2015, a fim de desconstituir a constrição judicial do imóvel descrito na exordial.

Em suas razões recursais (ID 8402457), as recorrentes alegam, em resumo, que: (i)
“
[...] que na ação principal de adjudicação compulsória, as Apelantes apresentaram todos os documentos pertinentes, relacionados a compra do imóvel em questão (unidade 301, do Ed. Bugatti), sem qualquer tipo de vício que, inclusive, os deram a legitimidade para propor a citada ação, além de ter sido deferido a tutela antecipada, a fim de colocar o bem em indisponibilidade”
; e (ii) o fato de não ter sido registrado seu contrato de promessa de compra e venda, não lhes retiram o direito de buscar, pelas vias judiciais, as obrigações do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva, desde que preenchidos os requisitos legais, como ocorrido nestes autos.

Contrarrazões apresentadas no ID 8402461, pelo desprovimento do apelo.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, reputo pertinente tecer algumas considerações acerca da tramitação da demanda em primeira instância.

Cuida-se de
““
ação de embargos de terceiros”

ajuizada por MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ e

ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ

ajuizada em face de MARINHA JOSÉ DE JESUS e

ELIANA PEREIRA MACHADO.

Narra a inicial, em síntese, que a embargante MARCILENE LORENCETTE FAÉ

e seu marido Pedro Antônio Faé de Andrade, hoje falecido, celebraram contrato de compra e venda junto à AVALON CONSTRUTORA LTDA em 05/07/2011, tendo como objeto o apartamento nº 301, com duas vagas de garagem nº 74 e 74A, Ed. Bugatti, situado na Av. Saturnino Rangel Mauro, nº 1552, Praia de Itaparica, Vila Velha-ES, o qual foi registrado no Cartório de RGI da 1ª Zona de Vila Velha-ES, sob o nºR.1-155.748, e devidamente quitado.

Aduzem que a construtora encerrou suas atividades sem a conclusão das obras do referido edifício, razão pela qual não foram imitidos na posse do bem.

Posteriormente, com a abertura do inventário do Sr. Pedro Antonio Faé de Andrade, foram cientificados quanto a existência de averbação de indisponibilidade do imóvel que sustenta ser de sua legítima propriedade.

Assim, requerem, liminarmente, a suspensão da constrição sobre o imóvel descrito na inicial, com a confirmação da medida liminar ao final com o julgamento procedente dos presentes embargos.

Com o processamento da demanda, sobreveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o juízo primevo julgou procedente a pretensão autoral nos termos acima delineados.

Para tanto, sustentou S. Exª, em resumo, que
“
[...] considerando que as partes embargantes comprovam nos autos sua condição de terceiros proprietários do imóvel objeto de constrição da demanda em apenso e que a parte embargada não demonstrou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das partes, impõe-se o acolhimento da presente demanda”
.

Irresignadas, as requeridas interpuseram o presente recurso, o qual passo a apreciar.

De acordo com o art. 674 do Código de Processo Civil (CPC),
“
quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”
; decerto que o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo legal prescreve que poderão valer-se de tal mecanismo processual o terceiro proprietário ou o possuidor.

Da leitura do dispositivo acima transcrito, depreende-se que possui legitimidade ativa para propor embargos de terceiro àquele que não é parte no processo principal e sofreu constrição judicial sobre bem, isto é, àquele que não é legitimado pela lei a figurar no polo da demanda que ordenou a constrição.

Sobre a questão, veja-se a lição de Araken de Assis:

“
Por esse critério, consideram-se partes (e jamais terceiros, e, portanto, legitimados a propor embargos de terceiro): (a) as pessoas designadas no título executivo como devedor ou responsável; (b) as pessoas a quem a lei processual declara legitimadas (...)”

(in Manual da execução. 18. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, p. 1698).

Ainda sobre o tema, ensina Cândido Rangel Dinamarco:

“
Embargos de terceiros são o ato com que um sujeito, sem ser parte no processo em que se exerceu ou ameaçou o exercício de um ato de constrição sobre bens, postula a liberação destes pelo fundamento de ser dono ou possuidor; são também o processo que se forma a partir dessa iniciativa”. (Instituições de Direito Processual Civil. v.II. São Paulo: Malheiros. 2004. p.732).

Por isso, dispõe o art. 676 do CPC que:
"os embargos serão distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição e autuados em apartado"
.

Fixadas as premissas acima estabelecidas, após analisar detidamente as provas acostadas aos autos, entendo que o recurso não merece prosperar.

Infere-se dos autos que os apelados afirmam ter adquirido o imóvel constituído pelo apartamento, nº 301, com duas vagas de garagem nº 74 e 74A, Ed. Bugatti, pelo valor de R$ 177.660,00 (cento e setenta e sete mil, seiscentos e sessenta reais), no dia 05/07/2011, com previsão de entrega para dezembro de 2015, tendo esse contrato de compra e venda sido celebrado junto a AVALON CONSTRUTORA LTDA e devidamente registrado no Cartório de RGI da 1ª Zona do município de Vila Velha-ES, sob o nº R.1-155.748

(fls. 26/39 e 43/44).

Denota-se, ainda, que as recorridas juntaram declaração emitida pelo sócio da empresa Avalon Construtora Ltda, Sr. Edson Silva Ferreira, juntada à fl. 41, na qual afirma que o Sr. Pedro Antônio Faé de Andrade e Marcilene Lorencette Faé, adquirentes do imóvel ora litigioso, efetuaram o pagamento do bem mediante dação em pagamento de outro apartamento e parte em moeda corrente, conforme contrato de promessa de compra e venda acima mencionado.

É certo que também teria sido acostado pelas apelantes o termo aditivo às fls. 241/243, assinado e datado em 01/12/2014 entre os sócios representantes da empresa Avalon Construtora Ltda e os compradores Pedro Antônio Faé de Andrade e Marcilene Lorencette Faé, o qual supostamente teria sido alterado o objeto do contrato primitivo, modificando a unidade habitacional do apartamento 301 para o de número 1502, ratificado pela juntada da ficha financeira emitida pela mencionada construtora à fl. 243.

Contudo, denota-se do documento anexado à fl. 247, a troca de conversa via
“
whatsapp”

entre o Sr. Pedro Antônio Fáe de Andrade e os representantes da empresa acima referida, no qual o comprador externa a sua intenção de continuar com o apartamento nº 301, do Ed. Bugati.

Ora, a corroborar a inexistência de robusta prova quanto à permuta das unidades habitacionais, certamente a construtora não teria emitido a declaração acima mencionada à fl. 41, datada de 05/12/2016 e replicada à fl. 246.

Ademais, embora não se desconheça do recibo emitido pela Srª Neize Azevedo Henriques Ferreira, datado de 20/03/2015, dando plena e rasa quitação do contrato de compra e venda firmado entre os representantes legais da empresa Avalon Construtora LTda e as apelantes, ora embargadas, envolvendo o imóvel litigioso, destaco que a procuração juntada às fls. 199/200 não outorga poderes para que a aludida representante pudesse, dentre outros, dar quitação do referido pacto.

Frise-se, ainda, que, tal como fundamentado pela r. sentença recorrida, o alegado termo aditivo realizado em 01/12/2014 é anterior à mencionada declaração emitida pela construtora (05/12/2016 - fls. 41 e 246) e ao próprio registro do bem efetuado pelos recorridos no cartório de imóveis (30/10/2017).

Desse modo, em que pese a fundamentação exposta nas razões recursais, verifica-se que agiu acertadamente, a meu sentir, a Magistrada de primeiro grau, em razão de ter sido comprovada a realização do registro do bem no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a transferência da propriedade do bem se perfectibilizou em nome dos embargados/recorridos, independente dos demais documentos coligidos aos autos.

Neste sentido já se manifestou este eg. Tribunal de Justiça:

[...] Segundo o art. 1.245, caput e § 1º do Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 4. Documentos acerca da matrícula do bem no Registro de Imóveis atestam que a propriedade do bem está em nome de terceiros, alheios ao caso. (TJES, Apelação 0009082-15.2004.8.08.0035, Rel. Des. WALLACE PANDOLPHO KIFFER, Quarta Câmara Cível Dje: 16/05/2022).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. NÃO COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE REGISTRAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação reivindicatória, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, sob o fundamento de falta de interesse de agir, por ausência de comprovação da propriedade registral dos imóveis objeto da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a escritura pública de compra e venda, desacompanhada de registro no Cartório de Registro de Imóveis, é suficiente para comprovar a propriedade dos imóveis reivindicados; (ii) estabelecer se a juntada de documentos comprobatórios da titularidade na fase recursal é admissível. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A propriedade de imóveis somente se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõem os arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil, sendo a escritura pública de compra e venda, desacompanhada do respectivo registro, insuficiente para comprovar a titularidade dominial. 4. A ação reivindicatória exige a comprovação da titularidade registral do bem imóvel, não sendo possível o manejo dessa ação sem que o autor demonstre ser o proprietário registrado, conforme sedimentada jurisprudência do STJ (AgInt no REsp n. 1.637.951/AM). 5. A juntada de documentos novos em sede recursal é admissível apenas quando destinados a provar fatos supervenientes ou desconhecidos no momento da propositura da ação, nos termos do art. 435 do CPC. Ademais, a certidão do registro do imóvel é documento indispensável ao ajuizamento da ação e deveria ter sido apresentada na fase inicial, sendo sua juntada posterior inadmissível (art. 434 do CPC). 6. A preclusão impede a apresentação de provas essenciais em momento processual inoportuno, devendo o autor instruir adequadamente a petição inicial, conforme o art. 434 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: A comprovação da titularidade registral do imóvel é condição indispensável ao ajuizamento de ação reivindicatória. A escritura pública de compra e venda desacompanhada de registro não comprova a propriedade do bem imóvel. A juntada de documentos novos em sede recursal não é admissível quando se tratar de documentos indispensáveis à propositura da ação. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC, arts. 434 e 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.637.951/AM, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/8/2024; TJES, Apelação Cível n. 5004591-23.2021.8.08.0021, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 16/5/2022. (TJES, Apelação 0007353-85.2023.8.08.0035, Rel. Desª. Heloísa Cariello, Segunda Câmara Cível Dje: 18/10/2024).

Ainda nesse sentido, cito julgados dos Tribunais Pátrios:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO. REGISTRO EM CARTÓRIO NÃO EFETIVADO. PROPRIEDADE DE TERCEIRO NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro translativo no cartório de registro de imóveis. 2. O contrato de cessão e transferência de direitos gera apenas obrigações entre os contratantes, não conferindo ao cessionário direito de propriedade sobre bem imóvel. 3. Agravo de Instrumento conhecido, mas não provido. Unânime. (TJ-DF 07238986820198070000 DF 0723898-68.2019.8.07.0000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 18/03/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO, ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", esclarece o art. 1.227 do mesmo diploma que "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos." 2. Logo, não há como o instrumento particular prevalecer frente ao negócio jurídico celebrado por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel, diante da presunção de propriedade advindo do registro do imóvel em cartório competente.

[...] 4. Não se pode perder de vista, que a escritura pública é dotada de presunção legal de veracidade, somente podendo ser afastada por provas produzidas em sentido contrário, de forma indene de dúvida, conforme preceito insculpido no art. 215 do Código Civil. Não é o caso. 5. Impõe-se a manutenção do édito sentencial que julgou improcedente o pleito autoral, considerando que a parte autora não se desincumbiu do ônus que lhe competia, de produzir provas quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. 6. Diante do desprovimento do apelo deve ser majorada a verba honorária neste grau recursal nos termos do § 11, do art. 85, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 55519307620208090004 ALTO PARAÍSO DE GOIÁS, Relator: Des(a). Fernando de Mello Xavier, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/07/2023)

Destarte, existindo comprovação da parte embargante a respeito da efetiva aquisição e incorporação do bem imóvel ao seu patrimônio por intermédio do registro no cartório competente, a manutenção da r. sentença objurgada é medida que se impõe.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto
por MARINHA JOSÉ DE JESUS e

ELIANA PEREIRA MACHADO
, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter incólume a sentença primeva que
julgou procedente a pretensão autoral, a fim de desconstituir a constrição judicial do imóvel descrito na exordial.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, condeno as recorrentes em honorários advocatícios recursais, que ora fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

IMPEDIMENTO

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES:-

Eminente Presidente
gostaria de registrar meu impedimento porque atuei em um processo semelhante ao que está sendo votado quando atuava na 5ª Vara Cível de Vila Velha. São as mesmas partes, o mesmo imóvel, por isso prefiro declarar meu impedimento.

*

O SR. ADVOGADO JOSÉ ALEXANDRE BASTOS DYNA:-

Eminente Presidente uma questão de ordem, por favor. As partes são diferentes.

*

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES:-

Os embargantes são os mesmos.

*

O SR. ADVOGADO JOSÉ ALEXANDRE BASTOS DYNA:-

O embargante sim, mas o embargado é outro.

*

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES:-

Perfeitamente.

*

O SR. ADVOGADO JOSÉ ALEXANDRE BASTOS DYNA:-

Não há identidade de partes.

*

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES:-

Sim.

*

O SR. ADVOGADO JOSÉ ALEXANDRE BASTOS DYNA:-

Ainda que o objeto seja o mesmo,
Vossa Excelência
, inclusive, acolheu a pretensão dos embargantes.

*

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES:-

Meu impedimento é só no sentido de ter atuado em Primeiro Grau.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-

R
egistrado o impedimento do eminente
Desembargador
Moacyr sou o próximo a votar. Não tenho conhecimento do processo e por isso peço vista dos autos.

*

tnsr*

DATA DA SESSÃO: 11/02/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-

Senhor Presidente
.
Cuida-se de
apelação cível interposta por Marinha José de Jesus e Eliana Pereira Machado contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, em
ação de
embargos de terceiro ajuizad
a
por Marcilene Lorencette Faé, Pedro Lorencette Faé e Ana Carolina Lorencette Faé, julgou procedente
o pedido

para desconstituir a
averbação de indisponibilidade
realizada sobre
o imóvel identificado na inicial
, matriculado no Cartório de RGI da 1ª Zona de Vila Velha sob o nº R. 1-155.748.

Na sessão em que o Eminente Relator negou provimento ao recurso e foi acompanhado pela Eminente Desembargadora Heloísa Cariello, pedi vista dos autos e hoje trago meu voto para a continuação do julgamento.

Aquele que
, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
(CPC, art. 674).

Este
é o entendimento proclamado pelos Tribunais Pátrios:

“
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. CÔNJUGE. DEFESA DA MEAÇÃO. INTERESSE DE AGIR. PRESENTE. SENTENÇA CASSADA.

1. Os embargos de terceiro se prestam a proteger quem, não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo (art. 674 do CPC).

[...]

4. Apelação conhecida e provida”.

(TJDF,
AP nº
0743347-67.2023.8.07.0001, Relator
Des. Fábio Eduardo Marques
, Data de Julgamento: 22/05/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/06/2024)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO POSSUIDOR JULGADOS PROCEDENTES. COMPROVAÇÃO DA POSSE. FARTA DOCUMENTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. SÚMULA 303 STJ. REFORMA. APELO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A teor do que dispõe o Artigo 674,
caput
e § 1º do Código de Processo Civil, os Embargos de Terceiro destinam-se a assegurar àquele, que apesar de não ser parte de um processo, tem o bem bloqueado em virtude de ordem judicial, sendo legítimo para a sua proposição, o proprietário, inclusive fiduciário ou possuidor.

[...]

10. Apelo conhecido e provido em parte”.

(TJES – AP
nº
0055600-97.2012.8.08.0030, Relator
a Desª. Marianne Júdice de Mattos
, 1ª Câmara Cível,
publicado em 31/03/2023
)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Embargos de Terceiros. Cabimento. Os embargos de terceiro é um instrumento pelo qual a pessoa que não é parte de um processo, mas, mesmo assim, tem algum bem bloqueado por ordem judicial equivocada, pode utilizar para fazer cessar aquela constrição indevida, a teor do artigo 674 do CPC.

[...
]”.

(TJGO, A
P nº
52619775720208090175, Relator Des
ª
.
Alice Teles de Oliveira
, Data de Publicação: 27/02/2023)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIROS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E ESCRIT
U
RA PÚBLICA LAVRADA EM CARTÓRIO - AUSÊNCIA DE REGISTRO - SÚMULA 84 DO STJ - POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO - DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Conforme disposto no art. 674, do CPC, os embargos de terceiro são a modalidade processual prevista para impedir ou livrar de constrição judicial indevida algum bem cuja posse ou propriedade é de terceiro.

[...]

Recurso desprovido”.

(TJMG, A
P nº
10000222495459001, Relator
Des.
Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 26/01/2023, 13ª
Câmara Cível
, Data de Publicação: 30/01/2023)

As apelantes ajuizaram a ação de adjudicação compulsória nº 0031858-52.2017.8.08.0035 em face da Avalon Construtora Ltda., alegando que firmaram um contrato particular de compra e venda referente ao apartamento nº 301 do Edifício Residencial Bugatti, com duas vagas de garagem (nº 74 e 74A), matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha sob o nº R. 1-155.748 e requereram a concessão de tutela de urgência visando a indisponibilidade do bem, o que foi deferido.

Ao tomar conhecimento da averbação de indisponibilidade do imóvel os apelados ajuizaram
a presente
ação de embargos de terceiros, afirmando a aquisição anterior do
mesmo
imóvel, requerendo a desconstituição da constrição.

As provas reunidas comprovam que em 05/07/2011 M
arcilene Lorencette Faé e seu esposo Pedro Antônio Faé de Andrade
firmaram com a Avalon Construtora Ltda.,
um contrato de promessa de compra e venda referente ao apartamento supramencionado (fls. 27-39), bem como que quitaram o preço ajustado (fls. 41) e promoveram a averbação do contrato
no
Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha (fls. 43-44).

O
s documentos apresentados pelos apelados comprovam que o contrato de promessa de compra e venda, assim como a declaração de quitação, foram firmados pelo Sócio-Administrador da Avalon Construtora Ltda., Edson Silva Ferreira.

Esclareça-se, ainda, que em razão do falecimento do adquirente Pedro Antônio Faé de Andrade em 31/12/2016 (certidão de óbito fls. 25), a titularidade dos direitos aquisitivos
sobre o imóvel
foi transmitida aos herdeiros Pedro Lorencette Faé e Ana Carolina
L
orencette Faé, que ajuizaram os embargos de terceiro em conjunto com
a adquirente

M
arcilene Lorencette Faé.

Todavia,

a
transferência da propriedade do imóvel perante o Cartório de RGI somente não foi efetivada pelo fato de a
construtora
ter
encerr
ado
suas atividades sem a conclusão das obras do
e
difício,
o que também impediu que os adquirentes
fo
ssem
imitidos na posse do bem.

Noutra parte, o contra
to de promessa de compra e venda que instrui a ação de adjudicação compulsória ajuizada pelas apelantes foi firmado em 29/11/2014 (fls. 95-117), mais de 3 (três) anos após a aquisição do bem pela
apelada

M
arcilene Lorencette Faé
e seu esposo (05/07/2011).

Acresça-se que

a declaração
de quitação apresentad
a
pelas apelantes, datad
a
de 20/03/2015,
foi
subscrit
a
por
pessoa
que não integra o quadro societário da Avalon Construtora Ltda.,
identificada como
Neize Azevedo Henriques Ferreira
(
fls. 119),
que
a despeito
de ter apresentado procuração com poderes para assinar contratos de compra e venda em nome da construtora, não
comprovou
ter
podere
s
para dar quitação.

Destarte,
comprovado
que o
s
apelado
s

adquiri
ram
o imóvel
mais de 3 (três) anos antes da realização do contrato que deu ensejo ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória proposta pelas apelantes,
procede
o pedido de desconstituição da
averbação de

indisponibilidade
.

Acresça-se que
o
direito das apelantes de reaver o valor pago pelo imóvel e serem indenizadas por eventuais prejuízos não é oponível aos apela
dos
e
deve ser pleiteado em face da Avalon Construtora Ltda., em ação própria.

Com o acréscimo destas razões, da mesma forma que o fez o Eminente Relator,

nego provimento ao recurso.

É como voto.

*

vfc*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
apelação cível
interposto por
MARINHA JOSÉ DE JESUS
e
ELIANA PEREIRA MACHADO
, com vistas ao reexame da sentença objurgada (fls. 286/290), proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
“ação de embargos de terceiros”
proposta por
MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ
e
ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ
, julgou procedente a pretensão inicial, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil de 2015, a fim de desconstituir a constrição judicial do imóvel descrito na exordial.

Em suas razões recursais (ID 8402457), as recorrentes alegam, em resumo, que: (i)
“[...] que na ação principal de adjudicação compulsória, as Apelantes apresentaram todos os documentos pertinentes, relacionados a compra do imóvel em questão (unidade 301, do Ed. Bugatti), sem qualquer tipo de vício que, inclusive, os deram a legitimidade para propor a citada ação, além de ter sido deferido a tutela antecipada, a fim de colocar o bem em indisponibilidade”
; e (ii) o fato de não ter sido registrado seu contrato de promessa de compra e venda, não lhes retiram o direito de buscar, pelas vias judiciais, as obrigações do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva, desde que preenchidos os requisitos legais, como ocorrido nestes autos.

Contrarrazões apresentadas no ID 8402461, pelo desprovimento do apelo.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, reputo pertinente tecer algumas considerações acerca da tramitação da demanda em primeira instância.

Cuida-se de
““ação de embargos de terceiros”
ajuizada por
MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ
e
ANA CAROLINA LARENCETTE FAÉ
ajuizada em face de
MARINHA JOSÉ DE JESUS
e
ELIANA PEREIRA MACHADO.

Narra a inicial, em síntese, que a embargante
MARCILENE LORENCETTE FAÉ
e seu marido Pedro Antônio Faé de Andrade, hoje falecido, celebraram contrato de compra e venda junto à AVALON CONSTRUTORA LTDA em 05/07/2011, tendo como objeto o apartamento nº 301, com duas vagas de garagem nº 74 e 74A, Ed. Bugatti, situado na Av. Saturnino Rangel Mauro, nº 1552, Praia de Itaparica, Vila Velha-ES, o qual foi registrado no Cartório de RGI da 1ª Zona de Vila Velha-ES, sob o nºR.1-155.748, e devidamente quitado.

Aduzem que a construtora encerrou suas atividades sem a conclusão das obras do referido edifício, razão pela qual não foram imitidos na posse do bem.

Posteriormente, com a abertura do inventário do Sr. Pedro Antonio Faé de Andrade, foram cientificados quanto a existência de averbação de indisponibilidade do imóvel que sustenta ser de sua legítima propriedade.

Assim, requerem, liminarmente, a suspensão da constrição sobre o imóvel descrito na inicial, com a confirmação da medida liminar ao final com o julgamento procedente dos presentes embargos.

Com o processamento da demanda, sobreveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o juízo primevo julgou procedente a pretensão autoral nos termos acima delineados.

Para tanto, sustentou S. Exª, em resumo, que
“[...] considerando que as partes embargantes comprovam nos autos sua condição de terceiros proprietários do imóvel objeto de constrição da demanda em apenso e que a parte embargada não demonstrou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das partes, impõe-se o acolhimento da presente demanda”
.

Irresignadas, as requeridas interpuseram o presente recurso, o qual passo a apreciar.

De acordo com o art. 674 do Código de Processo Civil (CPC),
“quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”
; decerto que o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo legal prescreve que poderão valer-se de tal mecanismo processual o terceiro proprietário ou o possuidor.

Da leitura do dispositivo acima transcrito, depreende-se que possui legitimidade ativa para propor embargos de terceiro àquele que não é parte no processo principal e sofreu constrição judicial sobre bem, isto é, àquele que não é legitimado pela lei a figurar no polo da demanda que ordenou a constrição.

Sobre a questão, veja-se a lição de Araken de Assis:

“Por esse critério, consideram-se partes (e jamais terceiros, e, portanto, legitimados a propor embargos de terceiro): (a) as pessoas designadas no título executivo como devedor ou responsável; (b) as pessoas a quem a lei processual declara legitimadas (...)”
(in Manual da execução. 18. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016, p. 1698).

Ainda sobre o tema, ensina Cândido Rangel Dinamarco:

“Embargos de terceiros são o ato com que um sujeito, sem ser parte no processo em que se exerceu ou ameaçou o exercício de um ato de constrição sobre bens, postula a liberação destes pelo fundamento de ser dono ou possuidor; são também o processo que se forma a partir dessa iniciativa”. (Instituições de Direito Processual Civil. v.II. São Paulo: Malheiros. 2004. p.732).

Por isso, dispõe o art. 676 do CPC que:
"os embargos serão distribuídos por dependência ao juízo que ordenou a constrição e autuados em apartado"
.

Fixadas as premissas acima estabelecidas, após analisar detidamente as provas acostadas aos autos, entendo que o recurso não merece prosperar.

Infere-se dos autos que os apelados afirmam ter adquirido o imóvel constituído pelo apartamento, nº 301, com duas vagas de garagem nº 74 e 74A, Ed. Bugatti, pelo valor de R$ 177.660,00 (cento e setenta e sete mil, seiscentos e sessenta reais), no dia 05/07/2011, com previsão de entrega para dezembro de 2015, tendo esse contrato de compra e venda sido celebrado junto a AVALON CONSTRUTORA LTDA e devidamente
registrado no Cartório de RGI da 1ª Zona do município de Vila Velha-ES, sob o nº R.1-155.748
(fls. 26/39 e 43/44).

Denota-se, ainda, que as recorridas juntaram declaração emitida pelo sócio da empresa Avalon Construtora Ltda, Sr. Edson Silva Ferreira, juntada à fl. 41, na qual afirma que o Sr. Pedro Antônio Faé de Andrade e Marcilene Lorencette Faé, adquirentes do imóvel ora litigioso, efetuaram o pagamento do bem mediante dação em pagamento de outro apartamento e parte em moeda corrente, conforme contrato de promessa de compra e venda acima mencionado.

É certo que também teria sido acostado pelas apelantes o termo aditivo às fls. 241/243, assinado e datado em 01/12/2014 entre os sócios representantes da empresa Avalon Construtora Ltda e os compradores Pedro Antônio Faé de Andrade e Marcilene Lorencette Faé, o qual supostamente teria sido alterado o objeto do contrato primitivo, modificando a unidade habitacional do apartamento 301 para o de número 1502, ratificado pela juntada da ficha financeira emitida pela mencionada construtora à fl. 243.

Contudo, denota-se do documento anexado à fl. 247, a troca de conversa via
“whatsapp”
entre o Sr. Pedro Antônio Fáe de Andrade e os representantes da empresa acima referida, no qual o comprador externa a sua intenção de continuar com o apartamento nº 301, do Ed. Bugati.

Ora, a corroborar a inexistência de robusta prova quanto à permuta das unidades habitacionais, certamente a construtora não teria emitido a declaração acima mencionada à fl. 41, datada de 05/12/2016 e replicada à fl. 246.

Ademais, embora não se desconheça do recibo emitido pela Srª Neize Azevedo Henriques Ferreira, datado de 20/03/2015, dando plena e rasa quitação do contrato de compra e venda firmado entre os representantes legais da empresa Avalon Construtora LTda e as apelantes, ora embargadas, envolvendo o imóvel litigioso, destaco que a procuração juntada às fls. 199/200 não outorga poderes para que a aludida representante pudesse, dentre outros, dar quitação do referido pacto.

Frise-se, ainda, que, tal como fundamentado pela r. sentença recorrida, o alegado termo aditivo realizado em 01/12/2014 é anterior à mencionada declaração emitida pela construtora (05/12/2016 - fls. 41 e 246) e ao próprio registro do bem efetuado pelos recorridos no cartório de imóveis (30/10/2017).

Desse modo, em que pese a fundamentação exposta nas razões recursais, verifica-se que agiu acertadamente, a meu sentir, a Magistrada de primeiro grau, em razão de ter sido comprovada a realização do registro do bem no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a transferência da propriedade do bem se perfectibilizou em nome dos embargados/recorridos, independente dos demais documentos coligidos aos autos.

Neste sentido já se manifestou este eg. Tribunal de Justiça:

[...]
Segundo o art. 1.245, caput e § 1º do Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
. 4. Documentos acerca da matrícula do bem no Registro de Imóveis atestam que a propriedade do bem está em nome de terceiros, alheios ao caso. (TJES, Apelação 0009082-15.2004.8.08.0035, Rel. Des. WALLACE PANDOLPHO KIFFER, Quarta Câmara Cível Dje: 16/05/2022).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. NÃO COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE REGISTRAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação reivindicatória, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, sob o fundamento de falta de interesse de agir, por ausência de comprovação da propriedade registral dos imóveis objeto da demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a escritura pública de compra e venda, desacompanhada de registro no Cartório de Registro de Imóveis, é suficiente para comprovar a propriedade dos imóveis reivindicados; (ii) estabelecer se a juntada de documentos comprobatórios da titularidade na fase recursal é admissível. III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. A propriedade de imóveis somente se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõem os arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil, sendo a escritura pública de compra e venda, desacompanhada do respectivo registro, insuficiente para comprovar a titularidade dominial
. 4. A ação reivindicatória exige a comprovação da titularidade registral do bem imóvel, não sendo possível o manejo dessa ação sem que o autor demonstre ser o proprietário registrado, conforme sedimentada jurisprudência do STJ (AgInt no REsp n. 1.637.951/AM). 5. A juntada de documentos novos em sede recursal é admissível apenas quando destinados a provar fatos supervenientes ou desconhecidos no momento da propositura da ação, nos termos do art. 435 do CPC. Ademais, a certidão do registro do imóvel é documento indispensável ao ajuizamento da ação e deveria ter sido apresentada na fase inicial, sendo sua juntada posterior inadmissível (art. 434 do CPC). 6. A preclusão impede a apresentação de provas essenciais em momento processual inoportuno, devendo o autor instruir adequadamente a petição inicial, conforme o art. 434 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: A comprovação da titularidade registral do imóvel é condição indispensável ao ajuizamento de ação reivindicatória.
A escritura pública de compra e venda desacompanhada de registro não comprova a propriedade do bem imóvel
. A juntada de documentos novos em sede recursal não é admissível quando se tratar de documentos indispensáveis à propositura da ação. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC, arts. 434 e 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.637.951/AM, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19/8/2024; TJES, Apelação Cível n. 5004591-23.2021.8.08.0021, rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 16/5/2022. (TJES, Apelação 0007353-85.2023.8.08.0035, Rel. Desª. Heloísa Cariello, Segunda Câmara Cível Dje: 18/10/2024).

Ainda nesse sentido, cito julgados dos Tribunais Pátrios:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO. REGISTRO EM CARTÓRIO NÃO EFETIVADO. PROPRIEDADE DE TERCEIRO NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.
1. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro translativo no cartório de registro de imóveis
. 2. O contrato de cessão e transferência de direitos gera apenas obrigações entre os contratantes, não conferindo ao cessionário direito de propriedade sobre bem imóvel. 3. Agravo de Instrumento conhecido, mas não provido. Unânime. (TJ-DF 07238986820198070000 DF 0723898-68.2019.8.07.0000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 18/03/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO, ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
1. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis", esclarece o art. 1.227 do mesmo diploma que "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos." 2. Logo, não há como o instrumento particular prevalecer frente ao negócio jurídico celebrado por escritura pública e devidamente registrada na matrícula do imóvel, diante da presunção de propriedade advindo do registro do imóvel em cartório competente.
[...] 4. Não se pode perder de vista, que a escritura pública é dotada de presunção legal de veracidade, somente podendo ser afastada por provas produzidas em sentido contrário, de forma indene de dúvida, conforme preceito insculpido no art. 215 do Código Civil. Não é o caso. 5. Impõe-se a manutenção do édito sentencial que julgou improcedente o pleito autoral, considerando que a parte autora não se desincumbiu do ônus que lhe competia, de produzir provas quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. 6. Diante do desprovimento do apelo deve ser majorada a verba honorária neste grau recursal nos termos do § 11, do art. 85, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 55519307620208090004 ALTO PARAÍSO DE GOIÁS, Relator: Des(a). Fernando de Mello Xavier, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/07/2023)

Destarte, existindo comprovação da parte embargante a respeito da efetiva aquisição e incorporação do bem imóvel ao seu patrimônio por intermédio do registro no cartório competente, a manutenção da r. sentença objurgada é medida que se impõe.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto
por
MARINHA JOSÉ DE JESUS
e
ELIANA PEREIRA MACHADO
, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a sentença primeva que
julgou procedente a pretensão autoral, a fim de desconstituir a constrição judicial do imóvel descrito na exordial.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, condeno as recorrentes em honorários advocatícios recursais, que ora fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), na forma do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 26/11/2024 às 15:52:16, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
54430126112024
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019908-12.2018.8.08.0035

APELANTES: MARINHA JOSÉ DE JESUS E ELIANA PEREIRA MACHADO

APELADOS: MARCILENE LORENCETTE FAÉ, PEDRO LORENCETTE FAÉ E ANA CAROLINA LORENCETTE FAÉ

RELATOR: RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente
. Cuida-se de apelação cível interposta por Marinha José de Jesus e Eliana Pereira Machado contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, em ação de embargos de terceiro ajuizada por Marcilene Lorencette Faé, Pedro Lorencette Faé e Ana Carolina Lorencette Faé, julgou procedente
o pedido
para desconstituir a averbação de indisponibilidade realizada sobre o imóvel identificado na inicial, matriculado no Cartório de RGI da 1ª Zona de Vila Velha sob o nº R. 1-155.748.

Na sessão em que o Eminente Relator negou provimento ao recurso e foi acompanhado pela Eminente Desembargadora Heloísa Cariello, pedi vista dos autos e hoje trago meu voto para a continuação do julgamento.

Aquele que
, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
(CPC, art. 674).

Este é o entendimento proclamado pelos Tribunais Pátrios:

“
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. CÔNJUGE. DEFESA DA MEAÇÃO. INTERESSE DE AGIR. PRESENTE. SENTENÇA CASSADA.

1. Os embargos de terceiro se prestam a proteger quem, não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo (art. 674 do CPC).

[...]

4. Apelação conhecida e provida”.

(TJDF,
AP nº
0743347-67.2023.8.07.0001, Relator
Des. Fábio Eduardo Marques
, Data de Julgamento: 22/05/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/06/2024)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO POSSUIDOR JULGADOS PROCEDENTES. COMPROVAÇÃO DA POSSE. FARTA DOCUMENTAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. SÚMULA 303 STJ. REFORMA. APELO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A teor do que dispõe o Artigo 674,
caput
e § 1º do Código de Processo Civil, os Embargos de Terceiro destinam-se a assegurar àquele, que apesar de não ser parte de um processo, tem o bem bloqueado em virtude de ordem judicial, sendo legítimo para a sua proposição, o proprietário, inclusive fiduciário ou possuidor.

[...]

10. Apelo conhecido e provido em parte”.

(TJES – AP
nº
0055600-97.2012.8.08.0030, Relator
a Desª. Marianne Júdice de Mattos
, 1ª Câmara Cível,
publicado em 31/03/2023
)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Embargos de Terceiros. Cabimento. Os embargos de terceiro é um instrumento pelo qual a pessoa que não é parte de um processo, mas, mesmo assim, tem algum bem bloqueado por ordem judicial equivocada, pode utilizar para fazer cessar aquela constrição indevida, a teor do artigo 674 do CPC.

[...
]”.

(TJGO, A
P nº
52619775720208090175, Relator Des
ª
.
Alice Teles de Oliveira
, Data de Publicação: 27/02/2023)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIROS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E ESCRIT
U
RA PÚBLICA LAVRADA EM CARTÓRIO - AUSÊNCIA DE REGISTRO - SÚMULA 84 DO STJ - POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO - DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Conforme disposto no art. 674, do CPC, os embargos de terceiro são a modalidade processual prevista para impedir ou livrar de constrição judicial indevida algum bem cuja posse ou propriedade é de terceiro.

[...]

Recurso desprovido”.

(TJMG, A
P nº
10000222495459001, Relator
Des.
Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 26/01/2023, 13ª
Câmara Cível
, Data de Publicação: 30/01/2023)

As apelantes ajuizaram a ação de adjudicação compulsória nº 0031858-52.2017.8.08.0035 em face da Avalon Construtora Ltda., alegando que firmaram um contrato particular de compra e venda referente ao apartamento nº 301 do Edifício Residencial Bugatti, com duas vagas de garagem (nº 74 e 74A), matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha sob o nº R. 1-155.748 e requereram a concessão de tutela de urgência visando a indisponibilidade do bem, o que foi deferido.

Ao tomar conhecimento da averbação de indisponibilidade do imóvel os apelados ajuizaram a presente ação de embargos de terceiros, afirmando a aquisição anterior do mesmo imóvel, requerendo a desconstituição da constrição.

As provas reunidas comprovam que em 05/07/2011 M
arcilene Lorencette Faé e seu esposo Pedro Antônio Faé de Andrade
firmaram com a Avalon Construtora Ltda.,
um contrato de promessa de compra e venda referente ao apartamento supramencionado (fls. 27-39), bem como que quitaram o preço ajustado (fls. 41) e promoveram a averbação do contrato
no
Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha (fls. 43-44).

Os documentos apresentados pelos apelados comprovam que o contrato de promessa de compra e venda, assim como a declaração de quitação, foram firmados pelo Sócio-Administrador da Avalon Construtora Ltda., Edson Silva Ferreira.

Esclareça-se, ainda, que em razão do falecimento do adquirente Pedro Antônio Faé de Andrade em 31/12/2016 (certidão de óbito fls. 25), a titularidade dos direitos aquisitivos
sobre o imóvel
foi transmitida aos herdeiros Pedro Lorencette Faé e Ana Carolina
L
orencette Faé, que ajuizaram os embargos de terceiro em conjunto com
a adquirente

M
arcilene Lorencette Faé.

Todavia,

a
transferência da propriedade do imóvel perante o Cartório de RGI somente não foi efetivada pelo fato de a
construtora
ter
encerr
ado
suas atividades sem a conclusão das obras do
e
difício,
o que também impediu que os adquirentes
fo
ssem
imitidos na posse do bem.

Noutra parte, o contra
to de promessa de compra e venda que instrui a ação de adjudicação compulsória ajuizada pelas apelantes foi firmado em 29/11/2014 (fls. 95-117), mais de 3 (três) anos após a aquisição do bem pela
apelada

M
arcilene Lorencette Faé
e seu esposo (05/07/2011).

Acresça-se que a declaração de quitação apresentada pelas apelantes, datada de 20/03/2015, foi subscrita por pessoa que não integra o quadro societário da Avalon Construtora Ltda., identificada como Neize Azevedo Henriques Ferreira (fls. 119), que a despeito de ter apresentado procuração com poderes para assinar contratos de compra e venda em nome da construtora, não comprovou ter poderes para dar quitação.

Destarte,
comprovado
que o
s
apelado
s

adquiri
ram
o imóvel
mais de 3 (três) anos antes da realização do contrato que deu ensejo ao ajuizamento da ação de adjudicação compulsória proposta pelas apelantes,
procede
o pedido de desconstituição da
averbação de

indisponibilidade
.

Acresça-se que
o
direito das apelantes de reaver o valor pago pelo imóvel e serem indenizadas por eventuais prejuízos não é oponível aos apela
dos
e
deve ser pleiteado em face da Avalon Construtora Ltda., em ação própria.

Com o acréscimo destas razões, da mesma forma que o fez o Eminente Relator,

nego provimento ao recurso.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira