Tribunal: TJES
Processo: 0002645-59.2020.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Fato Gerador/Incidência; Repetição de indébito; IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano; Municipais; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-08-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002645-59.2020.8.08.0014

APELANTE:
M & M IMOBILIARIA LTDA

APELADO:
MUNICÍPIO DE COLATINA

ÓRGÃO JULGADOR
: VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DA COMARCA DE COLATINA

JUIZ PROLATOR:
DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. LOTEAMENTO URBANO. INDIVIDUALIZAÇÃO DE LOTES. INFRAESTRUTURA NÃO EXECUTADA. TAXA DE CALÇAMENTO E DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA. COBRANÇAS INDEVIDAS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
Controvérsia sobre a legalidade da cobrança de IPTU por lotes individualizados em loteamento registrado no Município de Colatina, mas sem infraestrutura implantada nas quadras indicadas. Impugnação à incidência de taxas de calçamento e de iluminação pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definição do marco temporal para incidência do IPTU sobre os lotes; legalidade da cobrança de taxas acessórias; pedido de descaucionamento dos lotes e redimensionamento do valor da causa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O IPTU só pode incidir sobre lotes individualizados após a efetiva execução das obras de infraestrutura (Lei nº 6.766/79, art. 22, § 3º).

2. A cobrança de “Taxa de Calçamento” é inconstitucional, com efeitos ex nunc a partir do julgamento da ADI nº 0017203-78.2020.8.08.0000.

3. A cobrança da chamada “Taxa de Iluminação Pública” viola a Súmula Vinculante 41 do STF.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido para: (i) anular as cobranças de IPTU incidentes sobre os lotes antes da execução das obras; (ii) determinar o cancelamento das cobranças das taxas de calçamento e iluminação pública, com restituição de valores pagos a partir de 29/03/2022.

Tese de julgamento: “A cobrança de IPTU por lotes individualizados em loteamento urbano registrado só é válida após a execução das obras de infraestrutura, sendo indevida a exigência de taxa de calçamento e de iluminação pública por afronta à jurisprudência consolidada.”
Dispositivos citados: CTN, art. 32; Lei nº 6.766/79, art. 22, § 3º; CPC, art. 329, II
Jurisprudência citada: TJSP, ApCiv 1518086-25.2022.8.26.0114, Rel. Henrique Harris Júnior, j. 23/06/2025; TJSP, RN 1006161-15.2024.8.26.0019, Rel. Rezende Silveira, j. 16/07/2025; TJAL, AgInst 0803912-04.2024.8.02.0000, Rel. Silvana Lessa Omena, j. 28/11/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002645-59.2020.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: M & M IMOBILIARIA LTDA

APELADO: MUNICIPIO DE COLATINA

RELATOR(A):

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002645-59.2020.8.08.0014

APELANTE:
M & M IMOBILIARIA LTDA

APELADO:
MUNICÍPIO DE COLATINA

ÓRGÃO JULGADOR
: VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DA COMARCA DE COLATINA

JUIZ PROLATOR:
DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. LOTEAMENTO URBANO. INDIVIDUALIZAÇÃO DE LOTES. INFRAESTRUTURA NÃO EXECUTADA. TAXA DE CALÇAMENTO E DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA. COBRANÇAS INDEVIDAS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
Controvérsia sobre a legalidade da cobrança de IPTU por lotes individualizados em loteamento registrado no Município de Colatina, mas sem infraestrutura implantada nas quadras indicadas. Impugnação à incidência de taxas de calçamento e de iluminação pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definição do marco temporal para incidência do IPTU sobre os lotes; legalidade da cobrança de taxas acessórias; pedido de descaucionamento dos lotes e redimensionamento do valor da causa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O IPTU só pode incidir sobre lotes individualizados após a efetiva execução das obras de infraestrutura (Lei nº 6.766/79, art. 22, § 3º).

2. A cobrança de “Taxa de Calçamento” é inconstitucional, com efeitos ex nunc a partir do julgamento da ADI nº 0017203-78.2020.8.08.0000.

3. A cobrança da chamada “Taxa de Iluminação Pública” viola a Súmula Vinculante 41 do STF.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido para: (i) anular as cobranças de IPTU incidentes sobre os lotes antes da execução das obras; (ii) determinar o cancelamento das cobranças das taxas de calçamento e iluminação pública, com restituição de valores pagos a partir de 29/03/2022.

Tese de julgamento: “A cobrança de IPTU por lotes individualizados em loteamento urbano registrado só é válida após a execução das obras de infraestrutura, sendo indevida a exigência de taxa de calçamento e de iluminação pública por afronta à jurisprudência consolidada.”
Dispositivos citados: CTN, art. 32; Lei nº 6.766/79, art. 22, § 3º; CPC, art. 329, II
Jurisprudência citada: TJSP, ApCiv 1518086-25.2022.8.26.0114, Rel. Henrique Harris Júnior, j. 23/06/2025; TJSP, RN 1006161-15.2024.8.26.0019, Rel. Rezende Silveira, j. 16/07/2025; TJAL, AgInst 0803912-04.2024.8.02.0000, Rel. Silvana Lessa Omena, j. 28/11/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002645-59.2020.8.08.0014

APELANTE:
M & M IMOBILIARIA LTDA

APELADO:
MUNICÍPIO DE COLATINA

ÓRGÃO JULGADOR
: VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DA COMARCA DE COLATINA

JUIZ PROLATOR:
DR. MENANDRO TAUFNER GOMES

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
M & M IMOBILIÁRIA LTDA
em desfavor do
MUNICÍPIO DE COLATINA
, visando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde da Comarca de Colatina, de fls. 733/735v, que julgou improcedente os pedidos autorais.

O cerne da questão em discussão é a definição do momento que deve ser considerado para a incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre os lotes individualizados de loteamento urbano regularmente registrado, notadamente diante da alegação de ausência de infraestrutura básica até o ano de 2018. A controvérsia envolve, ainda, a legalidade da forma de lançamento adotada pelo Município de Colatina, à luz do Decreto Municipal nº 23.478/2019, bem como a legitimidade de cobranças acessórias inseridas nos carnês de IPTU, a exemplo das rubricas relativas à taxa de calçamento e à suposta taxa de iluminação pública.

DO LOTEAMENTO E DO MARCO TEMPORAL PARA INCIDÊNCIA DO IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) tem como fato gerador a propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município, na forma do artigo 32 do Código Tributário Nacional (CTN).

Por sua vez, a zona urbana é definida no dispositivo em destaque como aquela que inclui as áreas urbanas tradicionais (com pelo menos dois melhoramentos públicos) e também as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana constantes de loteamentos aprovados pelas autoridades competentes (CTN, art. 32, §§1º e 2º).

Desse modo, uma vez que o Poder Público municipal aprove e insira determinado loteamento na zona urbana (ou de expansão), o terreno passa a ser considerado, para fins tributários, como imóvel urbano sujeito ao IPTU, independentemente da exigência dos melhoramentos constantes no artigo 32 do CTN.

Esse entendimento encontra-se sumulado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme o enunciado n
o
626: "
a incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN
".

Assim, não restam dúvidas de que a cobrança de IPTU sobre o imóvel da apelante independe da instalação dos melhoramentos previstos no artigo 32 do CTN,
porém ainda é necessário averiguar se essa cobrança deve incidir sobre a gleba ou sobre os lotes individualmente considerados
.

O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei Federal n
o
6.766/1979, que declara a definição do loteamento urbano da seguinte forma:

Art. 2
o
. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1
o

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
[...]

Conforme leciona Flauzilino Araújo dos Santos (2012, p. 177), o loteamento urbano se caracteriza pelos seguintes elementos:

a) a subdivisão de uma gleba em lotes, destinados à edificação;

b) a abertura dentro dessa gleba de novas vias de circulação ou de logradouros públicos;

c) s
e já existirem vias de circulação dentro da gleba, qualquer modificação ou ampliação delas, ou, ainda, o prolongamento, dentro da gleba, do sistema viário existente.

Nesse diapasão, o elemento fulcral para a existência de um lote é a situação fática do parcelamento do solo com subdivisões que tenham as características próprias já mencionadas, independentemente de estar registrado no RGI competente, em outras palavras, é a sua individualização física.

A possibilidade de incidência de IPTU sobre loteamento não registrado foi delineada na sentença objurgada, tendo o julgador de piso consignado que "
mesmo em caso de loteamento que não tenha sido levado a devido registro junto a transcrição imobiliária, havendo delimitação pró-divisa dos lotes, incidirá o IPTU, tendo como fato gerador a posse justa do loteador
", mas concluído que, se o loteamento clandestino pode sofrer a cobrança de IPTU, com muito mais razão aquele loteamento que já foi registrado.

Todavia, no caso em apreço, a situação se afasta da premissa adotada na sentença
. Ao contrário do que se poderia inferir à primeira vista, o simples registro do parcelamento não é suficiente para caracterizar a individualização física do loteamento, o que compromete a consistência lógica dos fundamentos expendidos.

Conforme está evidenciado nos autos, o loteamento em questão, denominado "Santa Clara", foi regularmente registrado, em 24/11/2011, no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Colatina (CNS 02.396-0), sob o registro 1/42.868 da Matrícula n.º 42.868 do Livro 2, conforme se extrai dos documentos de fls. 263/274. No referido memorial descritivo, consta a individualização de 340 lotes.

Ocorre que, de forma diversa do projeto inicialmente aprovado e registrado, a execução do loteamento foi dividida em etapas e as obras de infraestrutura das quadras M, N, O, P, Q, R, S, T, U e V somente foram iniciadas em 2018.

O parecer da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Município de Colatina (Processo Administrativo n. 18.160/2016), de fls. 588/632, evidencia tais circunstâncias:

Às fls. 121, foi levantada por esta Assessora Jurídica a seguinte dúvida: "
1) O loteamento Santa Clara foi executado em quantas etapas? Essas etapas estavam previstas no cronograma inicial de aprovação do Loteamento? De que forma tais etapas se deram? Juntar aos Autos o cronograma que prevê que a execução do projeto do Loteamento Santa Clara deveria ser realizada por etapas, ou não
".

Assim, foi respondido pelo, Engenheiro Civil, Sr. Willian da Cunha Ventura, as fis. 148 que "
01) A aprovação do loteamento 'Santa Clara' não previa mais de uma etapa para execução, inclusive no memorial descritivo e cronograma (fls. 128 a 132 apresentado na versão inicial (processo n. ° 279512010) foi informado que "Toda infraestrutura tem, inicialmente previsão de ser construída em um ano
".

Com base nas informações presentes nos autos este analista não pôde concluir a quantidade exata de etapas que foram necessárias para execução do loteamento Santa Clara, no entanto pode-se inferir que foram necessárias pelo menos 02 (duas) etapas. (Uma abrangendo parte do loteamento antes da rotatória da "Rua Ida Vitali Linhalis" e outra abrangendo a parte do loteamento posterior a referida rotatória".(fl. 599)

Tem-se, desse modo, um loteamento registrado porém não fisicamente individualizado, quando da emissão dos IPTU dos anos de 2015 a 2018.

Ainda sob o aspecto dos Registros Públicos, cumpre destacar que o registro do parcelamento do solo, assim como demais situações legais, serão realizadas, em regra, na matrícula de origem do imóvel a ele destinado. Isso porque a abertura de matrícula para cada lote é facultativa, uma vez que, até a conclusão do projeto, sua criação
é mera expectativa
, conforme se extrai dos artigos 237-A, 'caput', §4º e § 5º, da Lei Federal 6.015/73:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. [...]

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.

Decerto, há precedentes reconhecendo a possibilidade de lançamento do IPTU com base exclusiva no registro do loteamento, especialmente sob a ótica do Colendo Superior Tribunal de Justiça. No entanto, tais julgados não enfrentam, em profundidade, a situação fática concreta de empreendimentos ainda em fase de implantação, justamente porque, por força da Súmula nº 7, é vedado àquela Corte o reexame de provas quanto à efetiva configuração física dos lotes. Essa limitação impõe cautela na transposição automática desse entendimento para hipóteses em que a formação material das unidades ainda não se consumou. Por todos os julgados, cito:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO Nº 3 DO STJ. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 165, 458 E 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. IPTU. LOTEAMENTO REGISTRADO EM CARTÓRIO. INCIDÊNCIA DE IPTU. PRECEDENTE. AFERIÇÃO DOS REQUISITOS DE ÁREA URBANA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ.

1. Se a jurisprudência desta Corte entende como legítima a cobrança do IPTU por unidades autônomas de um lote sem necessidade de regularidade dessa situação na transcrição do registro imobiliário REsp 1.347.693/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, DJe 17/04/2013), quanto mais no caso dos autos deve-se reconhecer a legitimidade de incidência do IPTU onde o loteamento já foi registrado no cartório imobiliário, conforme consta do acórdão recorrido,
não sendo possível a desta Corte, em sede de recurso especial, infirmar as conclusão do acórdão recorrido, ou aferir o preenchimento dos requisitos relativos à área urbana para fins de incidência do IPTU, tendo em vista que tal procedimento demandaria reexame de matéria fático-probatória inviável em sede de recurso especial
. Nesse sentido também: REsp 1.645.888/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/04/2017.

2. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.205.247/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 9/4/2019, DJe de 16/4/2019)

Também é necessário destacar que, recentemente, o legislador pátrio conferiu tratamento expresso à matéria com as alterações na Lei Federal n
o
6.766/79 introduzidas pela Lei 14.620/2023,
estabelecendo que a execução das obras é o momento em que o município promoverá a individualização dos lotes, com a consequente cobrança de IPTU
, senão vejamos:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.[...]

§ 3º
Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados
.

Cumpre ressaltar que a previsão contida na Lei nº 14.620/2023 não representa ruptura com o regime jurídico anteriormente vigente, tampouco inovação incompatível com os lançamentos de IPTU ora discutidos. O dispositivo apenas tornou expressa uma diretriz que já podia ser extraída da interpretação sistemática da legislação anterior, especialmente à luz dos princípios registrais e urbanísticos aplicáveis ao parcelamento do solo urbano.

Nesse mesmo sentido, pela necessidade de execução das obras para a individualização dos lotes por parte do Município, os tribunais pátrios, em recentes julgamentos:

APELAÇÃO – Exceção de pré-executividade em execução fiscal – IPTU – Município de Campinas –
Loteamento aprovado, porém, não implantado – Impossibilidade de cobrança do IPTU sobre os lotes, mas apenas sobre a gleba
– RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1518086-25.2022.8.26.0114; Relator (a): Henrique Harris Júnior; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Campinas - SEF - Setor de Execuções Fiscais; Data do Julgamento: 23/06/2025; Data de Registro: 23/06/2025)

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. IPTU. Insurgência em face da sentença que concedeu a segurança para obstar a cobrança do IPTU sobre os lotes do loteamento denominado "Parque Residencial Jair Faraone Zanaga 2" antes da emissão do TVEO (Termo de Verificação e Execução de Obras).
Inexigibilidade do IPTU por ausência de lote individualizado fisicamente, uma vez que as obras de infraestrutura ainda estão sendo executadas.
Legislação que prevê a cobrança de IPTU dos lotes individualizados após a emissão do TVEO (Termo de Verificação e Execução de Obras). Inteligência do art. 22, § 3º da Lei nº 6.766/79. Sentença mantida. Recursos improvidos. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1006161-15.2024.8.26.0019; Relator (a): Rezende Silveira; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Americana - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2025; Data de Registro: 16/07/2025)

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU. INDIVIDUALIZAÇÃO DE LOTES. AUSÊNCIA DE TERMO DE VERIFICAÇÃO E EXECUÇÃO DE OBRAS (TVEO). SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DE CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS. PROVIMENTO. [...] Tese de julgamento: 1.
A individualização de lotes no cadastro imobiliário municipal para fins de lançamento de IPTU somente é válida após a emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO)
, conforme o art. 22, § 3º, da Lei nº 6.766/79. 2. A suspensão da exigibilidade de créditos tributários é cabível quando configurados os requisitos de probabilidade do direito e perigo de dano grave ou de difícil reparação. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 22, § 3º; Código Tributário Nacional, art. 151, V; Código de Processo Civil, arts. 300, 995 e 1.019, I. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AGT nº 10000205845605002, Rel. Mônica Libânio, j. 24.02.2021.(TJAL, Número do Processo: 0803912-04.2024.8.02.0000; Relator (a): Juíza Conv. Silvana Lessa Omena; Comarca: Foro de Rio Largo; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Data do julgamento: 28/11/2024; Data de registro: 29/11/2024)

Assim, assiste razão à apelante ao sustentar que a cobrança de IPTU por lotes apenas seria cabível após a conclusão das obras de infraestrutura e a efetiva individualização física das unidades, circunstâncias que marcam o momento em que o imóvel se torna apto ao aproveitamento autônomo e, portanto, sujeito à tributação individualizada.

DA ISENÇÃO DE 2 (DOIS) ANOS APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA

A apelante requer seja concedida a isenção por 2 (dois) anos de conclusão das obras para os lotes do Loteamento Santa Clara que não foram comercializados, aduzindo pela aplicação do artigo 19-A da Lei Complementar Municipal n. 28/2004. Eis o dispositivo:

Art. 19-A Os proprietários de terrenos com área não inferior a 10.000 m
2
(dez mil metros quadrados), destinados a parcelamento urbano que neles tenham promovido, além dos melhoramentos constantes do artigo 19, a pavimentação asfáltica ou em blocos de concreto, em todas as suas vias públicas, gozarão da isenção de pagamento do IPTU/TSU, pelo prazo de:

I - até 02 (dois) anos contados da conclusão das obras do loteamento, ou;

II - até a primeira operação de comercialização das unidades imobiliárias autônomas, quando, então, será lançado e cobrado o tributo.

O apelado elencou diversas razões para a inaplicabilidade do referido dispositivo, dentre as quais, a sua impossibilidade fática, uma vez que concluídas as obras, haverá a delimitação dos lotes e a gleba deixará de existir. Decerto, o artigo 19-A da Lei Complementar Municipal n.º 12/1994 trata de isenção relativa a glebas urbanas com mais de 10.000 m2, não sendo aplicáveis aos lotes já individualizados.

Ademais, à luz da interpretação literal exigida pelo art. 111, II, do CTN, a isenção prevista deve ser compreendida como cessando com a primeira operação de comercialização das “unidades imobiliárias autônomas”, ou seja, com o oferecimento do conjunto de lotes ao mercado. Não se exige, para tanto, a efetiva venda de cada unidade individual, tampouco se mostra adequada a interpretação que condiciona a perda da isenção à comercialização isolada de cada lote.

Dessa forma, não há como acolher o pleito de isenção formulado pela apelante.

DA COBRANÇA DE TAXAS DE CONSERVAÇÃO E CALÇAMENTO E DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

A apelante requer que se mantenha o cancelamento das cobranças relativas às Taxas de Conservação e Calçamento e de Iluminação Pública, por se tratarem de exações inconstitucionais, além da restituição dos valores que tenham sido efetivamente pagos.

É cediço que a taxa decorrente de serviços públicos constitui tributo vinculado, tendo, como hipótese de incidência (fato gerador), a especificidade e a divisibilidade da atuação estatal, sendo entendimento assente, quer na doutrina, quer na jurisprudência, a ilegalidade de instituição de taxa referente a serviços de natureza "uti universi", tal como apresenta, na hipótese, o (serviço) de conservação de calçamento e iluminação pública.

No caso do Município de Colatina, manifestou-se o Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, no bojo da Ação Direta de Inconstitucionalidade n
o
0017203-78.2020.8.08.0000, pela inconstitucionalidade da "Taxa de Contribuição de Conservação de Calçamento", com efeitos
ex nunc
ao julgamento, que ocorreu em 29 de março de 2022.

Quanto ao serviço de iluminação pública, é entendimento vinculante do Supremo Tribunal Federal de que não pode ser remunerado através de taxa (Súmula Vinculante 41).

In casu
, o parecer juntado pelo próprio Município apelado, às fls. 312, reconhece que houve cobrança de taxa de calçamento, suspendendo-a em decorrência de decisão liminar, nos seguintes termos:

[...] a Superintendência de Cadastro Imobiliário realizou a suspensão da cobrança da "Taxa de Calçamento", conforme lista de imóveis em anexo. Em relação à "Taxa de Iluminação Pública", deve ser esclarecido que a Superintendência não realiza essa cobrança, já entendemos que a mesma seria inconstitucional.

Informamos que realizamos apenas a cobrança da COSIP - que é a contribuição para o custeio da iluminação pública dos municípios, que está devidamente descrita na LEI N
o
4.813, DE 26 DE DEZEMBRO DE 2.002, conforme anexo.

Assim, incontroverso que houve a cobrança ilegal de "Taxa de Calçamento". Porém, considerando os efeitos previstos na ADI n
o
0017203-78.2020.8.08.0000, apenas os valores efetivamente pagos após o julgamento da referida ação (29/03/2022) deverão ser restituídos, o que deverá ser comprovado na fase executiva.

Quanto ao serviço de iluminação pública, analisados os carnês apresentados pelo apelante, verifico que também é cobrada a "Taxa de Iluminação Pública", que apesar de não estar apresentada no campo próprio como "Taxa" ou "TX.", seu valor está sendo acrescido da totalização do campo "VALOR TOTAL DAS TAXAS".

Exemplificativamente, do carnê apresentado na apelação de ID 11225583, p. 16, verifica-se o valor de "Tx. Cons/Calçamento" (R$ 26,11) e "Ilum. Pública" (R$ 39,16), que foram somados no campo "Valor Total das Taxas" (R$ 65,27).

Pelo exposto, condeno a apelada ao cancelamento das cobranças das taxas
sub examine
, devendo restituir os valores eventualmente pagos.

DA INCIDÊNCIA DE IPTU SOBRE LOTES DESTINADOS A EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS

A controvérsia relativa aos lotes destinados a equipamentos comunitários foi solucionada após o ajuizamento da presente demanda, conforme informado nas contrarrazões. Assim, inexiste interesse recursal no ponto.

DO DESCAUCIONAMENTO DOS LOTES E DAS OBRIGAÇÕES URBANÍSTICAS

A Lei Municipal de Parcelamento de Solo (Lei Municipal n
o
4.227/77) dispõe sobre a necessidade de garantia hipotecária nas obras de parcelamento de solo, nos seguintes termos:

Art. 65. A execução das obras, a que se refere os artigos 63 e 64, deverá ser objeto de prestação de garantia, por parte do loteador, mediante Garantia Hipotecária.

Parágrafo único -
A garantia prestada será liberada, à medida em que forem executadas as obras na seguinte proporção:

a) 30% (trinta por cento) quando concluída a abertura das vias, demarcação dos lotes, assentamento de meios-fios e as obras de drenagem;

b) 30% (trinta por cento) quando concluída a instalação das redes de abastecimento de água e energia elétrica;

c) 40% (quarenta por cento) quando concluídos os demais serviços
.

A referida caução, como é possível notar, é utilizada como uma maneira de garantir a execução das obras de loteamento. No detalhado parecer apresentado pelo Município de Colatina às fls. 588/632, no qual são relatadas inúmeras irregularidades do Loteamento Santa Clara, a caução é constantemente adotada como um meio coercitivo para a execução adequada do projeto. Cito, por esclarecedor, o seguinte enxerto:

Entendo ainda, que expirado tal prazo, o Município poderá se apossar da garantia dada para a execução das obras e concluí-la. Caso o recurso dado em garantia não seja suficiente para a realização das obras previstas, o Município deverá receber esta diferença em lotes no valor necessário para a conclusão do empreendimento.

Assim, temos que a princípio, a responsabilidade pela execução e conclusão das obras do loteamento é do loteador. Entretanto, após aprovação do projeto pela Prefeitura, o Município assume solidariamente a responsabilidade pela conclusão das obras, sem prejuízo da propositura de ação de regresso em face dos loteadores inadimplentes. (fl. 600)

Verifica-se dos autos que a apelante não comprovou o cumprimento dos requisitos legais e urbanísticos indispensáveis ao descaucionamento dos lotes, tais como a obtenção de alvará de conclusão ou o recebimento definitivo das obras pelo Município. A simples alegação de conclusão das obras, desacompanhada de documentação idônea e da apresentação do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), previsto no art. 22, § 3º, da Lei nº 6.766/79, revela-se insuficiente para amparar a pretensão deduzida.

Desse modo, é caso de indeferimento do pedido de descaucionamento.

DA REDUÇÃO DO VALOR DA CAUSA

A pretensão da apelante de redimensionar o valor da causa com fundamento no pagamento de determinados débitos após o ajuizamento da ação não comporta acolhimento.

Trata-se de fato superveniente à propositura da ação e à citação, que não integrava a base de cálculo do proveito econômico originalmente pleiteado. Conforme o art. 329, II, do CPC, após a citação, a modificação do pedido ou da causa de pedir depende de anuência da parte contrária,o que, no caso, foi expressamente recusado nas contrarrazões.

DA MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

A apelante requereu a condenação da apelada em multa por litigância de má-fé, sem apresentar, no entanto, justificativa pelo pedido.

Nesse toar, verifico que a conduta do ente municipal cingiu-se à utilização de ferramentas processuais hígidas à atividade da advocacia inexistindo a caracterização de litigância de má-fe, sendo caso de indeferimento do pleito.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

a) declarar a nulidade das cobranças de IPTU realizadas com base em individualização dos lotes localizados nas quadras M, N, O, P, Q, R, S, T, U e V do Loteamento Santa Clara, no período anterior à efetiva execução das obras de infraestrutura (IPTU de 2015 a 2018), devendo ser mantida, quanto a esse período, apenas a tributação sobre a gleba ou, na impossibilidade, autorizada a dedução proporcional referente às referidas quadras;

b) determinar a cessação das cobranças a título de "Taxa de Calçamento", com a restituição dos valores eventualmente pagos a partir de 29/03/2022, observada a fase de liquidação;

c) determinar a cessação das cobranças a título de "Taxa de Iluminação Pública", com a restituição dos valores eventualmente adimplidos, igualmente a serem apurados em liquidação.

Diante da inversão da sucumbência e considerando a mínima sucumbência do apelante, condeno o Município de Colatina ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

Referência:
SANTOS, Flauzilino Araújo dos.
Condomínios e incorporações no registro de imóveis: teoria e prática
. São Paulo: Editora Mirante, 2012.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 18.08.2025 a 22.08.2025:

Acompanho o E. Relator.