Tribunal: TJES
Processo: 5004651-32.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA ALEGADA. TEORIA DA IMPREVISÃO. REAJUSTE PELO IGP-M. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. ADOÇÃO DO IPCA AFASTADA. TAXA DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO PRÉVIA. REGULARIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. Preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita rejeitada;

2. É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide quando entender que os autos se encontram maduros (CPC, art. 355, I), especialmente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, como a adoção do índice de correção monetária, que não demanda dilação probatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada;

3.
Nos termos do entendimento deste e. TJES,
“
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível
nº 5007561-84.2021.8.08.0024, Relator

Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024);

4. A variação das parcelas do contrato no caso dos autos não configurou desproporcionalidade apta a ensejar a revisão contratual, especialmente diante da ausência de comprovação de impacto direto sobre a capacidade financeira do apelante;

5. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da taxa de corretagem, desde que previamente informada ao comprador, com destaque do valor e indicação do preço total do negócio, o que foi observado no caso;

6. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004651-32.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEBIAS CARVALHO MUNIZ DA SILVA

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA ALEGADA. TEORIA DA IMPREVISÃO. REAJUSTE PELO IGP-M. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. ADOÇÃO DO IPCA AFASTADA. TAXA DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO PRÉVIA. REGULARIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC. Preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita rejeitada;

2. É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide quando entender que os autos se encontram maduros (CPC, art. 355, I), especialmente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, como a adoção do índice de correção monetária, que não demanda dilação probatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada;

3.
Nos termos do entendimento deste e. TJES,
“
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível
nº 5007561-84.2021.8.08.0024, Relator

Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024);

4. A variação das parcelas do contrato no caso dos autos não configurou desproporcionalidade apta a ensejar a revisão contratual, especialmente diante da ausência de comprovação de impacto direto sobre a capacidade financeira do apelante;

5. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da taxa de corretagem, desde que previamente informada ao comprador, com destaque do valor e indicação do preço total do negócio, o que foi observado no caso;

6. Recurso conhecido e não provido.

Vitória, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5004651-32.2022.8.08.0030

Apelante: Clebias Carvalho Muniz da Silva

Apelados: Villa Maria Imobiliária S.A SPE e outro.

Relatora:
D
esembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta contra a sentença (Id. 14993697) proferida pelo Juízo da 2
a
Vara Cível e Comercial de Linhares nos autos da ação revisional de financiamento habitacional ajuizada por Clebias Carvalho Muniz da Silva em desfavor de Villa Maria Imobiliária SPE e CBL Desenvolvimento Urbano Ltda., na qual o magistrado de origem julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou o apelante em custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais (Id. 14993698), o apelante suscita, preliminarmente, nulidade da sentença, sob o argumento de que (a) ocorreu julgamento extra petita, sob o fundamento de que o juízo utilizou argumento de valorização imobiliária não suscitado pelas rés; (b) há nulidade por cerceamento de defesa, diante da não apreciação dos pedidos de produção de prova oral e de audiência de instrução, além de equívoco na intimação para especificação de provas. No mérito, sustenta, em síntese, que: (a) há contradição entre a decisão liminar, que reconheceu a existência de onerosidade excessiva, e a sentença, que afastou tal entendimento; (b) deve ser reconhecida a relação de consumo e a necessidade de revisão contratual no caso dos autos, com substituição do índice de reajuste das parcelas do contrato (IGP-M) pelo IPCA, diante da elevação anormal do primeiro durante a pandemia da COVID-19; (c) deve ser reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de prévia informação clara sobre sua destinação.

Sem contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 01 de setembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Preliminar de nulidade da sentença por ser extra petita:

Em que pese o questionamento do apelante, o fundamento relativo à valorização do imóvel como fator que relativiza o alegado desequilíbrio contratual foi utilizado de modo meramente ilustrativo e complementar à análise da suposta onerosidade excessiva.

A decisão não inovou na causa de pedir e não deferiu providência fora dos limites do pedido, tendo apenas abordado elemento pertinente à matéria em debate. Ressalte-se que o magistrado não está adstrito aos argumentos jurídicos apresentados pelas partes, podendo aplicar o direito à espécie, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar de nulidade da sentença.

É como voto.

Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa:

Conforme consta dos autos, as partes foram oportunamente intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir (Id. 14993693), tendo o magistrado, inclusive, deferido a inversão do ônus da prova (Id. 14993696), favorecendo o apelante. Eventual vício quanto à reiteração da intimação, por ter sido direcionada apenas aos apelados, não compromete a regularidade processual.

É pacífico o entendimento de que o magistrado, como destinatário das provas, pode julgar antecipadamente a lide, quando entender que os autos se encontram maduros, como no caso em apreço (CPC, art. 355, I), notadamente quando o julgamento está atrelado à interpretação do contrato, neste caso, quanto à legalidade de índice e taxas.

Assim, “
não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção ou complementação de prova. Precedentes”
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.760.367/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025).

No presente caso, não há demonstração de prejuízo e ilegalidade a justificar a nulidade da sentença impugnada, considerando a desnecessidade de produção de outras provas, notadamente prova oral, restringindo-se a controvérsia a provas documentais suficientemente produzidas.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar de cerceamento de defesa.

É como voto.

Mérito:

Ao que se vê dos autos, o apelante busca a revisão do contrato de compra e venda de lote situado no Loteamento Villa Maria, quadra 10, Lote 10, Rua Sólon Lírio, em Linhares, no valor de R$ 134.682,23 (cento e trinta e quatro mil, seiscentos e oitenta e dois reais e vinte e três reais) questionando a adoção do IGP-M como fator de correção das parcelas, que aponta ter sofrido exorbitante elevação em razão da pandemia, e a cobrança da taxa de corretagem, por ausência de esclarecimento quanto à sua natureza.

O apelante se insurge contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando-o ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (Id. 14993698), o apelante suscita, em síntese, que: (a) há contradição entre a decisão liminar, que reconheceu a existência de onerosidade excessiva, e a sentença, que afastou tal entendimento; (b) deve ser reconhecida a relação de consumo e a necessidade de revisão contratual no caso dos autos, com substituição do índice de reajuste das parcelas do contrato (IGP-M) pelo IPCA, diante da elevação anormal do primeiro durante a pandemia da COVID-19; (c) deve ser reconhecida a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem, por ausência de prévia informação clara sobre sua destinação.

Pois bem. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça reconhece a legalidade do IGP-M como índice de correção nos contratos imobiliários, autorizando sua revisão apenas quando comprovada desproporcionalidade no caso concreto.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCIDÊNCIA DO IGPM . TEORIA DA BASE OBJETIVA DOS CONTRATOS. FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. CLÁUSULAS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que a estipulação do IGPM como índice de correção monetária não conduz à ilegalidade ou à abusividade contratual, estando a questão inserida na liberdade de contratar entre as partes. Precedentes. 2. Não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque, na prática, mínima sua diferença em relação ao IPCA, não sendo incomum revelar-se, inclusive, mais vantajoso ao consumidor. 3. A relação entre as partes é examinada à luz do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se ao caso a teoria da base objetiva dos contratos, criada para diminuir ou eliminar disparidades que oneram excessivamente os contratos de execução continuada, visando à preservação do vínculo contratual (princípio da estabilidade dos pactos) e ao restabelecimento do equilíbrio entre as prestações. Ocorre que eventual desproporção entre as partes não restou evidenciada nos autos e, assim, não se mostra possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do pacta sunt servanda. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe, apelação cível, 50015771820228080014, Relatora: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de julgamento: 09/10/2024)

Por sua vez, “
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem. A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.
” (TJES, Apelação Cível nº
5007561-
84.2021.8.08.0024, Relator Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Data: 27/Feb/2024).

Analisando o ajuste firmado entre as partes (Id. 14993416), juntamente aos demonstrativos de pagamento (Id. 14993409), verifica-se que, no ano de 2020, a parcela era de R$ 1.098,17 (mil, novecentos e oito reais e dezessete centavos), passando para R$ 1.295,15 (mil, duzentos e noventa e cinco reais e quinze centavos) em novembro de 2020, e, posteriormente, para R$ 1.617,30 (mil, seiscentos e dezessete reais e trinta centavos) em novembro de 2021.

Tal variação não se revela apta a configurar desproporcionalidade, especialmente considerando que o apelante não demonstrou adequadamente o impacto direto do reajuste em suas rendas. Assim, não há elementos que justifiquem a revisão contratual.

Em que pese a alegação de que foi, inicialmente, proferida decisão liminar reconhecendo a possibilidade da alteração do índice de correção monetária no período pandêmico, sabe-se que esse ato decisório é precário e pode ser revogado a qualquer tempo, tendo, inclusive, sido o pedido indeferido por meio do Agravo de Instrumento n° 5007807-84.2023.8.08.0000 (Id. 14993695), ao reconhecer
“que o índice firmado está claro no contrato e foi devidamente aceito pelo Agravado, sendo cediço que o parâmetro fixado contempla variações que já são conhecidas no mercado, risco este inerente à modalidade de reajuste pactuada”,
em consonância com a jurisprudência deste TJES, que reconhece a legalidade da cláusula que prevê o IPG-M como índice de correção.

Quanto à taxa de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938, reconheceu a validade de sua cobrança quando previamente informada ao comprador, com indicação do preço total do negócio e destaque do valor da comissão.

No caso dos autos, o item 4 do contrato de compra e venda estabelece o valor do imóvel em R$134.682,23 (cento e trinta e quatro mil, seiscentos e oitenta e dois reais e vinte e três centavos), indicando expressamente o valor de R$3.994,99 (três mil, novecentos e noventa e quatro reais e noventa e nove centavos) como comissão de corretagem, de modo que não há que se falar em irregularidade na respectiva cobrança.

Diante do exposto,
nego provimento
ao recurso,

majorando os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a condição suspensiva do art. 98,
§ 3º
do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 29.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.