Tribunal: TJES
Processo: 5031792-73.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO MEDIANTE REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO. VALOR DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. INVIABILIDADE. ONUS PROBANDI DO CONTRIBUINTE. AUSÊNCIA DE PROVA DA NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Bedran Empreendimentos e Participações Ltda contra sentença da 2ª Vara da Fazenda Pública de Vitória/ES que julgou improcedente pedido formulado em ação de repetição de indébito relativa ao recolhimento de ITBI, sob alegação de que o Município de Vitória teria fixado a base de cálculo do imposto com base em valor arbitrado unilateralmente, em desacordo com o valor real da transação declarado pelo contribuinte.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada pelo Município com base em valor de referência unilateralmente estabelecido; (ii) verificar se houve violação ao contraditório e à ampla defesa no procedimento administrativo instaurado para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), firma o entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, compatível com o valor de mercado do imóvel transmitido.

4. Tal presunção pode ser afastada pela Fazenda Pública desde que mediante a instauração de processo administrativo regular, com fundamento no art. 148 do CTN, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa ao contribuinte.

5. É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral, o que configuraria lançamento de ofício por estimativa, em descompasso com o procedimento legal previsto.

6. O processo administrativo para apuração do valor do imóvel, conforme indicado nos autos sob o n. 1685/2024, foi efetivamente instaurado, não havendo comprovação de vício formal ou ausência de notificação ao contribuinte.

7. Incumbe à parte autora o ônus da prova acerca da existência de irregularidades no procedimento administrativo, nos termos do art. 373, I, do CPC. A ausência de juntada do procedimento aos autos atrai a presunção de validade do ato administrativo.

8. A alegação de nulidade do procedimento, desacompanhada de documentação idônea, não é suficiente para afastar a presunção de legitimidade dos atos administrativos praticados.

9. Diante da ausência de prova do direito alegado, mantém-se a improcedência do pedido de restituição do ITBI pago, nos termos da sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. O valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo com contraditório e ampla defesa.
2. É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.
3. Compete ao contribuinte comprovar vícios ou irregularidades no procedimento administrativo que apura o valor venal do imóvel transmitido.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC, arts. 373, I, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5031792-73.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BEDRAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO MEDIANTE REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO. VALOR DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. INVIABILIDADE. ONUS PROBANDI DO CONTRIBUINTE. AUSÊNCIA DE PROVA DA NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Bedran Empreendimentos e Participações Ltda contra sentença da 2ª Vara da Fazenda Pública de Vitória/ES que julgou improcedente pedido formulado em ação de repetição de indébito relativa ao recolhimento de ITBI, sob alegação de que o Município de Vitória teria fixado a base de cálculo do imposto com base em valor arbitrado unilateralmente, em desacordo com o valor real da transação declarado pelo contribuinte.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada pelo Município com base em valor de referência unilateralmente estabelecido; (ii) verificar se houve violação ao contraditório e à ampla defesa no procedimento administrativo instaurado para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), firma o entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, compatível com o valor de mercado do imóvel transmitido.

4. Tal presunção pode ser afastada pela Fazenda Pública desde que mediante a instauração de processo administrativo regular, com fundamento no art. 148 do CTN, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa ao contribuinte.

5. É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido de forma unilateral, o que configuraria lançamento de ofício por estimativa, em descompasso com o procedimento legal previsto.

6. O processo administrativo para apuração do valor do imóvel, conforme indicado nos autos sob o n. 1685/2024, foi efetivamente instaurado, não havendo comprovação de vício formal ou ausência de notificação ao contribuinte.

7. Incumbe à parte autora o ônus da prova acerca da existência de irregularidades no procedimento administrativo, nos termos do art. 373, I, do CPC. A ausência de juntada do procedimento aos autos atrai a presunção de validade do ato administrativo.

8. A alegação de nulidade do procedimento, desacompanhada de documentação idônea, não é suficiente para afastar a presunção de legitimidade dos atos administrativos praticados.

9. Diante da ausência de prova do direito alegado, mantém-se a improcedência do pedido de restituição do ITBI pago, nos termos da sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
1. O valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do ITBI goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada mediante regular processo administrativo com contraditório e ampla defesa.
2. É vedado ao Município fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateralmente estabelecido.
3. Compete ao contribuinte comprovar vícios ou irregularidades no procedimento administrativo que apura o valor venal do imóvel transmitido.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC, arts. 373, I, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5031792-73.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BEDRAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A, LUIZA SOUZA VIEIRA - ES36032
APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA

VOTO

Conforme relatoriado, trata-se
de apelação cível interposta por Bedran Empreendimentos e Participações Ltda contra a sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória/ES
que, nos autos da ação de repetição de indébito, julgou improcedentes os
pedidos
autoriais

D
iante dos motivos adotados na sentença e das razões veiculadas pela parte, tenho que o ponto nodal do presente recurso encontra-se em verificar que a fixação da base de cálculo do ITBI, pelo Município de Vitória, deu-se de maneira regular.

Acerca do tema,
base de cálculo do ITBI, o c. STJ,
sob o rito dos recursos repetitivos,
tema nº 1113
, firmou tese jurídica no sentido de que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente,
vejamos:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Com fundamento em tais premissas, o Fisco deve observar o valor declarado pelo contribuinte quando condizente com aquele praticado pelo mercado, cuja presunção relativa pode ser afastada mediante regular processo administrativo.

Compulsando os autos, verifico que a realmente houve a instauração de procedimento administrativo para apuração da base de cálculo – Proc. n. 1685/2024, Inscrição Imobiliária: 05.03.047.0032.049. Ocorre que o apelante alega que o contraditório não foi respeitado porque não houve a notificação para possibilitar o efetivo exercício do contraditório e da ampla defesa, com a participação do contribuinte na apuração do valor real do bem.

Nesse contexto, verifico que não foi colacionado aos autos cópia do processo administrativo, com vias de permitir a análise desta questão pelo Poder Judiciário. Assim, o recorrente não se desincumbiu do seu ônus probatório em relação a tal fato, o que atrai a presunção acerca de o referido procedimento ter transcorrido sem máculas ou vícios.

Nesse sentido, julgado Tribunal Pátrio:

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPROCEDÊNCIA . I. Caso em Exame Apelação interposta por Atento Brasil S/A contra sentença que julgou improcedente ação de repetição de indébito contra o Município de São Paulo, referente ao ISSQN sobre serviços prestados à Eletropaulo, alegado pagamento em duplicidade. II. Questão em Discussão 2 . A questão em discussão consiste em verificar a: (i) nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) interrupção do prazo prescricional por processo administrativo; (iii) existência do direito à repetição indébito tributário, mercê do recolhimento em duplicidade do ISS. III. Razões de Decidir 3. A sentença não é nula, pois fundamentou adequadamente as questões relevantes, conforme art . 489, § 1º do CPC. 4. O pedido administrativo não interrompe o prazo prescricional de cinco anos para repetição de indébito, conforme art. 168 do CTN e Súmula 625 do STJ, de modo que parte do pedido não pode ser apreciado . 5. A autora, ainda que desconsiderada a tese prescricional, não cuidou de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, afinal o laudo pericial é categórico em afirmar que não há evidência contábeis do recolhimento em duplicidade do ISSQN, ônus probatório que incumbia à autora, conforme art. 373, I, do CPC. IV . Dispositivo e Tese 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O pedido administrativo não interrompe o prazo prescricional para repetição de indébito. 2.
A comprovação do pagamento em duplicidade é ônus do autor
. Legislação Citada: Código de Processo Civil, art. 85, § 3º, incisos I e II; art . 489, § 1º; art. 373, I. Código Tributário Nacional, art. 165, 168, 169 . Lei Complementar nº 118/2005, art. 3º. Jurisprudência Citada: STJ, EDcl no AgInt no REsp: 1877995 DF, Rel. Min . Luis Felipe Salomão, T4, j. 21.02.2022 . TJSP, Apelação Cível 1056946-78.2021.8.26 .0053, Rel. Raul De Felice, 15ª Câmara de Direito Público, j. 20.09 .2024. TJSP, Apelação Cível 1044073-80.2020.8 .26.0053, Rel. Amaro Thomé, 15ª Câmara de Direito Público, j. 07 .11.2022. (TJ-SP - Apelação Cível: 00256293120118260053 São Paulo, Relator.: Marcos Soares Machado, Data de Julgamento: 11/02/2025, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 11/02/2025)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO
PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), eis que suficientes para remunerar o causídico, atendendo aos parâmetros do art. 85, § 2º do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 04.08.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.