Tribunal: TJES
Processo: 0029459-83.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TRANSFORMAÇÃO DE ÁREA EXCLUSIVA EM ÁREA COMUM. QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO. UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de anulação de deliberação assemblear que alterou a convenção do condomínio, transformando o terraço, antes área exclusiva dos apartamentos 501 e 502, em área comum do edifício, sem a aprovação unânime dos condôminos. O apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado sem a produção de prova oral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral; (ii) estabelecer se a alteração da convenção do condomínio, para transformar área exclusiva dos apartamentos 501 e 502 em área comum, demandava aprovação unânime dos condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O cerceamento de defesa não se configura quando a matéria discutida no processo for eminentemente de direito, tornando desnecessária a produção de prova oral.

A alteração da convenção condominial para modificar a destinação de área exclusiva para área comum exige a unanimidade dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil vigente à época dos fatos.

A modificação legislativa promovida pela Lei nº 14.405/2022, que alterou o quórum para dois terços dos condôminos, não retroage para convalidar deliberação assemblear realizada sob a vigência da norma anterior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O cerceamento de defesa não se configura quando a matéria discutida for exclusivamente de direito, tornando desnecessária a produção de prova oral.

A alteração da convenção de condomínio que transforma área exclusiva em área comum exige, nos termos do art. 1.351 do Código Civil vigente à época dos fatos, a aprovação unânime dos condôminos.

A modificação legislativa promovida pela Lei nº 14.405/2022 não retroage para convalidar deliberações assembleares pretéritas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.351 (redação anterior à Lei nº 14.405/2022).
Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 024189017338, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 10/06/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029459-83.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SATURNINO

APELADO: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TRANSFORMAÇÃO DE ÁREA EXCLUSIVA EM ÁREA COMUM. QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO. UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de anulação de deliberação assemblear que alterou a convenção do condomínio, transformando o terraço, antes área exclusiva dos apartamentos 501 e 502, em área comum do edifício, sem a aprovação unânime dos condôminos. O apelante sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado sem a produção de prova oral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral; (ii) estabelecer se a alteração da convenção do condomínio, para transformar área exclusiva dos apartamentos 501 e 502 em área comum, demandava aprovação unânime dos condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O cerceamento de defesa não se configura quando a matéria discutida no processo for eminentemente de direito, tornando desnecessária a produção de prova oral.

A alteração da convenção condominial para modificar a destinação de área exclusiva para área comum exige a unanimidade dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil vigente à época dos fatos.

A modificação legislativa promovida pela Lei nº 14.405/2022, que alterou o quórum para dois terços dos condôminos, não retroage para convalidar deliberação assemblear realizada sob a vigência da norma anterior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O cerceamento de defesa não se configura quando a matéria discutida for exclusivamente de direito, tornando desnecessária a produção de prova oral.

A alteração da convenção de condomínio que transforma área exclusiva em área comum exige, nos termos do art. 1.351 do Código Civil vigente à época dos fatos, a aprovação unânime dos condôminos.

A modificação legislativa promovida pela Lei nº 14.405/2022 não retroage para convalidar deliberações assembleares pretéritas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.351 (redação anterior à Lei nº 14.405/2022).
Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 024189017338, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 10/06/2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0029459-83.2017.8.08.0024

APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SATURNINO

APELADA: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Preliminar - Falta de Dialeticidade - Suscitada pela Apelada

Eminentes Pares, antes de ingressar no mérito da questão controvertida, impõe-se,
data maxima venia
, rejeitar a preliminar de não conhecimento do recurso suscitada nas contrarrazões de id 7932641 - segundo a sociedade empresária Apelada, SC2 Shopping Praia da Costa Ltda, o Apelante, Condomínio do Edifício Saturnino, teria deixado de observar o princípio da dialeticidade porque as:

“(...) razões de apelação limitaram-se a impugnar a sentença no ponto em que negou a produção de prova oral e julgou o mérito antecipadamente, sustentando, assim, a nulidade da decisão por cerceamento de defesa.” (Página 06).

Na sequência a Apelada conclui que o Apelante não teria apresentado as razões nem impugnado os fundamentos de mérito da Sentença, de modo que sua pretensão seria, “
em caráter subsidiário, que o Tribunal de Apelação avance no mérito da lide se superado o fundamento do cerceamento de defesa para, então, reformar a sentença e julgar improcedente o pedido autoral
” (página 06).

A despeito da relevância do argumento da Apelada, não se vislumbra da leitura das razões recursais desatendimento ao princípio da dialeticidade, ao contrário, depreende-se do apelo em julgamento fundamentos bastantes a justificar o pedido de anulação da Sentença recorrida.

Aliás, convém salientar que, consoante se extrai das razões recursais, o pedido de nulidade consiste no próprio mérito da Apelação Cível interposta pelo Apelante, do que se conclui, portanto, pela rejeição da preliminar suscitada pela Apelada.

Do exposto, rejeito a preliminar de não conhecimento do recurso suscitada pela Apelada.

É como voto.

Mérito

Em relação ao mérito do recurso em julgamento, peço vênia a Vossas Excelências para citar a ementa do Acórdão proferido no Agravo de Instrumento interposto previamente nos autos, pela qual será possível compreender as circunstâncias fáticas e jurídicas debatidas nesta lide:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO CIVIL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – TERRAÇO – MODIFICAÇÃO DE ÁREA EXCLUSIVA DOS APARTAMENTOS DO ÚLTIMO ANDAR PARA ÁREA DE USO COMUM – QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO – UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 – A alteração da convenção de condomínio exige quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, exceto a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, caso em que tais alterações dependem da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Inteligência do art. 1.351 do CC. 2 – A mudança da convenção que importa em alteração do terraço, antes tido como área exclusiva dos apartamentos do último andar, agora para área de uso coletivo comum, em regra, consiste em alteração da destinação da unidade imobiliária, a exigir, portanto, quórum unânime de deliberação em assembleia geral. Doutrina e jurisprudência. 3 – Conclusão do julgado a partir, apenas, de questão eminentemente jurídica, dada a devolutividade restrita do agravo de instrumento e da necessidade, no caso concreto, de cognição mais profunda a ser exercida na Instância originária, onde se averiguará, inclusive, se há elementos para afirmar a ocorrência ou não da supressio. 4 – Decisão reformada, com deferimento da medida liminar postulada na petição inicial e suspensão dos efeitos da deliberação assemblear que alterou a destinação do terraço do edifício. 5 – Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024189017338, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/06/2019, Data da Publicação no Diário: 13/09/2019).

Como se vê, a questão debatida é afeta à transformação do terraço do Edifício Saturnino, antes área exclusiva dos apartamentos 501 e 502, em área comum do condôminos; o MM. Juiz
a quo
, com fundamento, inclusive, no Acórdão proferido no Agravo de Instrumento, julgou procedente o pedido da ora Apelada, Autora da demanda - concluiu, pois, que tal transformação dependeria da aprovação unânime dos condôminos, o que não ocorreu na hipótese concreta.

O Apelante, também como antecipado, busca obter a anulação da Sentença ao argumento de que teria havido cerceamento de seu direito de defesa, caracterizado pelo julgamento antecipado sem que fosse oportunizada a produção da prova oral (testemunhal) requerida durante a tramitação do feito.

Conforme sustenta o Apelante:

“(...) o MM. Juiz
a quo
olvidou-se em oportunizar ao condomínio apelante o direito de produzir as provas necessárias para comprovação dos fatos alegados em sua contestação, retirando-lhe o direito a ampla defesa e ao devido processo legal, garantias asseguradas pelo núcleo imutável da Constituição Federal.

Desse modo, a partir do momento em que ficou reconhecida a necessidade de instrução probatória e foram fixados os pontos controvertidos, na decisão saneadora de fls. 230, não pairam dúvidas, por raciocínio lógico, que a audiência de instrução se fazia, e ainda faz, extremamente necessária no presente caso.

(...).

Com efeito, por meio da aludida oitiva das testemunhas arroladas pelo requerido, ora apelante, restará comprovado que a assembleia geral do dia 09 de maio de 2017 ocorreu de forma legal e correta, obedecendo ao quórum legal, ocasião em que os condôminos deliberaram que
a partir daquela data, o terraço do Edifício Saturnino seria destinado ao uso comum de todos os moradores,

pois na assembleia anterior (16/03/2017) já havia sido realizada a alteração da convenção, confirmando a validade da destinação do uso comum do terraço.
” (Páginas 10-11).

Com a mais respeitosa vênia do Apelante, não vislumbro motivação suficiente a possibilitar o acolhimento de seu pedido de anulação da Sentença, haja vista a desnecessidade da produção da prova oral, porquanto a discussão havida na lide é puramente de direito e, como antes dito, recai sobre a análise da legalidade da alteração da convenção de condomínio à luz do art. 1.351 do Código Civil (CC).

O aludido artigo, à época da alteração contestada pela Apelada nesta demanda (09.05.2017), assim estabelecia:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

A mudança da destinação do edifício (
in casu
, transformação do terraço, antes área exclusiva dos apartamentos 501 e 502, em área comum do condomínio), dependia, à época, “
da aprovação pela unanimidade dos condôminos
”, de modo que esta unanimidade, na hipótese dos autos, não ocorreu - circunstância inequívoca e nem sequer contestada pelo Apelante.

É certo que a redação atual do art. 1.351 do CC é diversa, assim estabelecendo:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei n.º 14.405, de 2022).

Ocorre,
data maxima venia
, que esta nova redação do art. 1.351 do CC não socorre o Apelante, notadamente porque a alteração da convenção do condomínio foi efetuada quando o
quorum
de aprovação exigia votos da unanimidade dos condôminos, ou seja, a situação se consumou em período (
tempus regit actum
) que a tornava contrária ao texto expresso da lei.

Insta salientar que, muito embora a atual redação do art. 1.351 do CC, em tese, possibilite a alteração na convenção buscada pelo Apelante, não há como validar a assembleia que resultou no ato questionado nos autos porque não fora obedecido o
quorum
de votação previsto, à época, na lei.

Destarte, porque não é possível vislumbrar a ocorrência do alegado cerceamento do direito de defesa, a conclusão,
data maxima venia
, é pelo não provimento da presente Apelação Cível.

Do exposto, nego provimento ao recurso. Deixo de majorar os honorários porque já fixados na Sentença no percentual máximo previsto em lei.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

Este é o voto.