Tribunal: TJES
Processo: 0007913-44.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-12-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007913-44.2018.8.08.0021

APELANTE
: AMARILDO DOS SANTOS

APELADA
: ANNA BELLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI - ME

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE POSSE CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO. INADIMPLEMENTO DO CESSIONÁRIO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do pacto e determinar a reintegração de posse em favor da autora/cedente, e improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias formulado pelo réu/cessionário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a ausência de notificação prévia e a alegação de exceção do contrato não cumprido impedem a rescisão contratual por inadimplemento do cessionário; (ii) analisar se a reintegração de posse é consequência lógica da rescisão; e (iii) definir se o cessionário, possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e ao respectivo direito de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O inadimplemento do apelante é incontroverso e injustificado, pois a obrigação da apelada de outorgar escritura definitiva era futura e condicionada a evento que não se concretizou. A transferência da posse, obrigação principal no momento da celebração, foi cumprida.

4. A ausência de notificação premonitória para a constituição em mora não impede a rescisão do contrato, sendo a citação válida suficiente para interpelar o devedor, configurando a mora ex re. A reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante.

5. A posse oriunda de contrato não se converte automaticamente em posse de má-fé pelo simples inadimplemento. A boa-fé do possuidor perdura até a ciência inequívoca da oposição do credor. Assim, o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, bem como pela acessão, e ao direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa do cedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito do apelante à indenização pela acessão e benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença, assegurado o direito de retenção do imóvel até o pagamento.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476 e 1.219; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0003264-29.2019.8.08.0012, Rel.ª Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 18/12/2024; TJES, Apelação Cível nº 0020237-69.2013.8.08.0012, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 01/09/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0007913-44.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANNA BELLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI - ME

APELADO: CREOMILDES VIANA DOMINGUES NUNES e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007913-44.2018.8.08.0021

APELANTE
: AMARILDO DOS SANTOS

APELADA
: ANNA BELLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI - ME

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE POSSE CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO. INADIMPLEMENTO DO CESSIONÁRIO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSUIDOR DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de cessão de direitos possessórios, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do pacto e determinar a reintegração de posse em favor da autora/cedente, e improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias formulado pelo réu/cessionário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a ausência de notificação prévia e a alegação de exceção do contrato não cumprido impedem a rescisão contratual por inadimplemento do cessionário; (ii) analisar se a reintegração de posse é consequência lógica da rescisão; e (iii) definir se o cessionário, possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e ao respectivo direito de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O inadimplemento do apelante é incontroverso e injustificado, pois a obrigação da apelada de outorgar escritura definitiva era futura e condicionada a evento que não se concretizou. A transferência da posse, obrigação principal no momento da celebração, foi cumprida.

4. A ausência de notificação premonitória para a constituição em mora não impede a rescisão do contrato, sendo a citação válida suficiente para interpelar o devedor, configurando a mora ex re. A reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante.

5. A posse oriunda de contrato não se converte automaticamente em posse de má-fé pelo simples inadimplemento. A boa-fé do possuidor perdura até a ciência inequívoca da oposição do credor. Assim, o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, bem como pela acessão, e ao direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa do cedente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito do apelante à indenização pela acessão e benfeitorias realizadas, a ser apurada em liquidação de sentença, assegurado o direito de retenção do imóvel até o pagamento.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476 e 1.219; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0003264-29.2019.8.08.0012, Rel.ª Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 18/12/2024; TJES, Apelação Cível nº 0020237-69.2013.8.08.0012, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, j. 01/09/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007913-44.2018.8.08.0021

APELANTE
: AMARILDO DOS SANTOS

APELADA
: ANNA BELLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI - ME

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR: DESEMBARGADOR ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, o presente recurso de apelação visa reformar a r. sentença que declarou a rescisão do contrato de cessão de direitos possessórios, determinou a reintegração da apelada na posse e negou o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias formulado pelo apelante.

A devolutividade recursal direciona esta Corte à análise de três questões fundamentais: (i) a higidez da rescisão contratual frente aos argumentos de ausência de mora e exceção do contrato não cumprido; (ii) a reintegração de posse como consequência do desfazimento do negócio; e (iii) o direito do apelante à indenização e retenção por benfeitorias.

Da Rescisão Contratual

O apelante busca a reforma da sentença ao sustentar, essencialmente, a inexigibilidade da obrigação de pagar as parcelas, o que tornaria indevida a rescisão contratual. Fundamenta seu pleito em duas teses centrais: a ausência de sua prévia constituição em mora e a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), argumentando que a apelada jamais teria condições de cumprir sua parte na avença, qual seja, a outorga da escritura definitiva do imóvel.

A apelada, em contrarrazões, contrapõe tais argumentos, defendendo a desnecessidade de notificação formal para a caracterização da mora e afirmando ter cumprido sua obrigação principal, que era a de transferir a posse do bem.

Registro que é fato incontroverso, e confessado pelo próprio apelante em seu depoimento pessoal (ID 16155122, em 12min30s), que a suspensão do pagamento das parcelas ocorreu voluntariamente desde 2013.

A própria natureza do "Contrato de Cessão e Transferência de Direitos Possessórios" (ID 16154820) corrobora a tese da apelada. A Cláusula Primeira é explícita ao informar que o imóvel se encontrava em litígio, sendo objeto de uma ação de usucapião em curso à época da negociação. Ademais, a Cláusula Quarta condiciona a outorga de uma futura "Escritura Definitiva" não à transferência do domínio pleno, mas à transmissão de "todos os direitos que possui sobre o imóvel", sem expressa menção à transferência de propriedade.

Resta claro, portanto, que o objeto do negócio era a posse e os direitos a ela inerentes, assumindo o comprador os riscos atinentes à condição litigiosa do bem.

A tentativa de justificar tal inadimplemento na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não encontra amparo fático-jurídico. Como pontuado, a obrigação principal da apelada, no momento da celebração do negócio, era a de transferir a posse, o que foi plenamente satisfeito, tanto que o apelante a exerce de forma mansa e pacífica há mais de uma década. A outorga da escritura definitiva, por sua vez, era uma obrigação futura e condicionada ao sucesso de ação de usucapião.

Nesse ponto, do depoimento pessoal do apelante (12min55s do mídia em ID 16155122), constato que este confirma ter sido informado do insucesso da ação de usucapião, não havendo o que se falar, assim, em descumprimento do contrato, uma vez que a condição para tal mister não se concretizou.

Dessa forma, constato que o inadimplemento do apelante é anterior e injustificado, não havendo que se falar em suspensão legítima dos pagamentos. Configurado o descumprimento substancial do contrato por parte do comprador, a rescisão do pacto resulta como medida adequada, conforme autoriza o art. 475 do Código Civil.

Destaco que, embora a notificação premonitória seja relevante, sua ausência, em contratos regidos primordialmente pelo Código Civil, não impede o reconhecimento da mora
ex re
, decorrente do vencimento das obrigações não pagas, sendo a citação válida suficiente para formalizar a interpelação do devedor.

Uma vez decretada a rescisão, o retorno das partes ao
status quo ante
é consequência lógica e jurídica. Nesse passo, a posse do apelante, antes fundada em justo título, perde seu substrato, tornando-se indevida. Sem dúvidas, a reintegração de posse em favor da apelada não se apresenta como um pedido possessório autônomo, mas como um corolário direto do desfazimento do negócio. Correta, portanto, a sentença neste ponto.

Do Direito à Indenização por Benfeitorias e Retenção

Se por um lado a rescisão é cabível, por outro, a sentença merece reforma no que tange ao pedido reconvencional de indenização.

Rememoro que o d. Juízo
a quo
afastou tal direito por entender que a posse do apelante se tornou de má-fé com o inadimplemento. A questão central, nesse ínterim, reside em definir se o inadimplemento contratual teve o condão de transmudar a natureza da posse para má-fé, afastando o direito à indenização. Adicionalmente, analisa-se se a indenização pelas acessões e benfeitorias é uma decorrência lógica da rescisão, visando o retorno das partes ao estado anterior e a vedação ao enriquecimento sem causa.

De início, consigno que a posse derivada de contrato não se converte automaticamente em posse de má-fé pelo simples atraso no pagamento, uma vez que a boa-fé do possuidor perdura até que ele seja inequivocamente cientificado da oposição do proprietário/credor, o que se formaliza, usualmente, pela notificação extrajudicial ou, no limite, pela citação.

No caso dos autos, a apelada permaneceu inerte por anos e não demonstrou ter notificado o apelante sobre a mora antes de ajuizar a ação. O apelante, portanto, ao edificar no imóvel, agiu sob a legítima expectativa de que sua posse, amparada por um contrato, era regular.

Nesse diapasão, negar o direito à indenização pelas construções (acessões) e benfeitorias úteis e necessárias seria chancelar o enriquecimento sem causa da apelada, que receberia de volta o terreno valorizado pelo esforço alheio, sem a devida contraprestação. O art. 1.219 do Código Civil é claro ao assegurar ao possuidor de boa-fé o direito à indenização e à retenção do imóvel até o seu efetivo pagamento.

Tais questões encontram amparo na jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, que tem se posicionado no sentido de que a rescisão impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, o que, para evitar o enriquecimento ilícito, compreende o dever do promitente vendedor de indenizar as benfeitorias realizadas pelo comprador de boa-fé, assegurando a este o direito de retenção. Senão, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL PRELIMINARES – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL – PRELIMINARES REJEITADAS – MÉRITO RECURSAL – PRETENDIDA ANULAÇÃO DE ATOS PROCESSUAIS – INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA DEFENSORIA PÚBLICA – INOCORRÊNCIA DE PREJUÍZO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRETENDIDA MANUTENÇÃO DA AVENÇA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – SUSPENSÃO VOLUNTÁRIA DOS PAGAMENTOS – IMPOSSIBILIDADE – EFEITOS DA MORA NÃO AFASTADOS – OCUPAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL – DEVIDA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS – INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTES DO C. STJ – TERMO INICIAL MODIFICADO – DATA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DANDO QUE DEU CIÊNCIA ACERCA DA RESCISÃO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – MÁ-FÉ NÃO RECONHECIDA – DIREITO DE RETENÇÃO ASSEGURADO – DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES – SÚMULA N . 543/STJ – MANTIDA A RETENÇÃO DE 25% PELO PROMISSÁRIO VENDEDOR – AUSÊNCIA DE COBRANÇA CUMULADA DE ENCARGOS MORATÓRIOS – COBRANÇA DA TAXA DE CESSÃO CONTRATUAL – ABUSIVIDADE – PRECEDENTES DO C. STJ – NULIDADE DO PARÁGRAFO PRIMEIRO DA CLÁUSULA DÉCIMA, E NÃO DE SEU CAPUT – ERRO MATERIAL CORRIGIDO DE OFÍCIO – COBRANÇA DA TAXA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS – MANTIDOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS.
1) Preliminar – Ofensa ao princípio da dialeticidade recursal: São exaustivas as razões recursais, por terem sido combatidos todos os fundamentos da sentença que lhe foi desfavorável em grande parcela, não havendo que se falar em ausência de impugnação específica. Com isso, razão jurídica não assiste a autora, por terem sido impugnados pelo requerido, de maneira suficiente, os fundamentos da sentença que lhe foram desfavoráveis . Preliminar rejeitada. 2) Preliminar – Inovação recursal: A alegada violação aos arts. 4º, 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor e ao princípio da dignidade da pessoa humana foram suscitados na contestação, de modo que poderia sobre eles se manifestar a autora, em réplica, embora tenha optado por não fazê-lo. Quanto a tabela inserida nas razões recursais, tratam-se de meros dados acerca de processos nos quais a Defensoria Pública atua, nos quais teria sido apurada a prática de atos supostamente lesivos a consumidores, não se cuidando de tese a ser enfrentada no julgamento, sobre a qual necessariamente deveria ter havido discussão no Juízo de 1º grau . Preliminar rejeitada. 3) O indeferimento da prova pericial foi fundamentado na sua desnecessidade por se tratar de matéria de direito e, ainda que tivesse sido devidamente intimada, nenhuma medida judicial seria cabível por parte da douta Defensora Pública, haja vista não se tratar de matéria agravável, por não estar elencada no rol disciplinado pelo art. 1.015 do CPC/2015 e nem em legislação extravagante . 4) A abusividade de cláusulas contratuais, que teria tornado excessivamente onerosa a prestação, não autoriza, por si só, a suspensão dos pagamentos e, ainda que fosse ajuizada ação revisional, fundada na existência de cláusulas abusiva, com a consignação de prestações em valor inferior ao contratado, não restariam afastados os efeitos da mora, que decorrera a integral suspensão dos pagamentos a partir de determinada data. 5) Descabe a alegação do 2º apelante de que a suspensão dos pagamentos decorrera da abusividade da cobrança, dada a sua inércia ao adotar qualquer providência no sentido de eximir-se da mora e, não fosse a propositura da presente ação, tal escusa provavelmente nem teria sido manifestada na esfera judicial, mediante a propositura de ação adequada a veiculação da aventada onerosidade excessiva. De igual forma, não há notícia de que tenha procurado a autora a fim de que promovessem uma nova repactuação do saldo devedor, tal qual ocorrera em quatro oportunidades, em 30/09/2009 e 07/11/2012, 10/04/2014 e 01/09/2017. 6) O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que não se aplica a chamada Lei do Distrato (Lei 13 .786/18) aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, tal qual se verifica na casuística em apreço. 7) Em que pese a impontualidade dos pagamentos a partir do refinanciamento pactuado, dada a constatação de que apenas algumas prestações foram quitadas, de forma esparsa, até a novel repactuação ocorrida em 07/11/2012, a autora consentiu com a permanência do requerido no imóvel mediante o pagamento de prestações mensais na forma ali ajustada, assim como se verificou no dia 10/04/2014 ao ser celebrado um novo termo aditivo para fins de refinanciamento do saldo devedor – quando, inclusive, várias prestações foram adimplidas pelo requerido e, numa quarta oportunidade, em 01/09/2017, quando caracterizou-se um prolongado período de inadimplemento que deu ensejo à propositura da presente ação. 8) Ainda que alegue a autora que o requerido não adimpliu as parcelas mensais na maior parte desse período, não podemos perder de vista que a promitente vendedora aquiesceu à permanência do requerido no bem imóvel, mediante sucessivas repactuações do saldo devedor, notificando-o em 27/11/2018 a fim de constitui-lo em mora, que deve ser adotado como termo inicial do pagamento de aluguéis por corresponder ao momento em que a autora lhe deu ciência de que o contrato seria rescindido, no caso de não ser regularizada a dívida.
9) A rescisão de contrato de compra e venda impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, de modo que uma das partes deve devolver o preço pago, e a outra restituir o imóvel com a compensação pela ocupação do bem . 10) Descabe reconhecer a má-fé do requerido desde o momento em que se caracterizou-se a sua impontualidade nos pagamentos, porquanto exercia a posse sobre o imóvel com a sua anuência e sem oposição, diante dos sucessivos termos aditivos celebrados a fim de refinanciar o saldo devedor.
11) Apesar de a autora ter direito de ser ressarcida pelo período em que o requerido permaneceu no imóvel, estará caracterizado o seu enriquecimento sem causa na hipótese de não indenizá-lo pelas benfeitorias realizadas, conforme se apurar em liquidação de sentença, ficando assegurado o direito de retenção em favor do requerido, até a efetiva indenização ( CC, art. 1.219) . 12) Sendo parcial a devolução a que faz jus a parte autora (Súmula nº 543/STJ), é válida a retenção, via de regra, entre 10% e 25% do valor pago, conforme a sedimentada orientação do Superior Tribunal de Justiça, de modo que a definição do percentual a ser retido deve ser casuística e levar em conta os prejuízos comprovadamente suportados, por não ser possível presumi-los. 13) Descabe a redução pretendida pelo 2º apelante, muito embora não tenha sido produzida hígida prova dos prejuízos experimentados pela autora, tendo em vista que permaneceu inadimplente durante a maior parte da relação contratual, a despeito das várias renegociações/repactuações realizadas por meio de termos aditivos, sendo certo que o fato de ter adquirido um lote sem edificação não possui relação direta com o percentual a ser retido pela parte que não deu causa ao rompimento da avença. 14) Muito embora existe sedimentado entendimento de que, durante o período de inadimplência, é possível a incidência da comissão de permanência, calculada à taxa média de mercado, desde que não cumulada com juros remuneratórios, juros de mora, correção monetária e/ou multa contratual (Súmulas 294, 296 e 472 do STJ), não houve a cobrança cumulada de encargos moratórios, à luz do extrato por anexado aos autos que descortina a cobrança de juros moratórios à base de 1% ao mês (0,033% ao dia). 15) Apesar de o consentimento do promissário vendedor ser necessário para a validade da cessão contratual, na forma da Cláusula Décima do contrato, a imposição de pagamento de taxa de cessão (ou “de transferência”), cujo escopo seria o de custear as despesas de transferência em caso de cessão de direitos, vem sendo considerada abusiva pelos tribunais, seja por não haver previsão legal, seja pela imposição de prestação desproporcional ao consumidor . 16) A abusividade não está localizada no caput da Cláusula Décima, e sim, em seu Parágrafo Primeiro, ao exigir o promitente vendedor o pagamento de uma taxa correspondente a 5% sobre o valor atualizado do lote para que outorgue a sua anuência à cessão dos direitos e obrigações contratuais, tratando-se de mero erro material a ser corrigido nesta oportunidade. 17) A condição exigida pela promitente vendedora para outorgar a escritura pública de prévio pagamento de taxa não encontra amparo normativo, de modo que a tese recursal de que compete ao promissário comprador arcar com as despesas relativas a escrituração e registro do imóvel em seu nome, apesar de partir de premissa verdadeira, condiz com a sua obrigação de custear as despesas decorrentes dos atos a serem praticados pelo cartório competente, e não à promitente vendedora. 18) Apelações cíveis conhecidas e parcialmente providas. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00032642920198080012, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível, p. 18/12/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO E RESCISÃO DA AVENÇA RECONHECIDA . ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA IMPOSIÇÃO DE COMPENSAÇÃO FINANCEIRA DAS BENFEITORIAS. SUPOSTA AUSÊNCIA DE PEDIDO EXPRESSO NA CONTESTAÇÃO. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO APOSTO NA CONTESTAÇÃO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS CONSTRUÇÕES PROMOVIDAS PELA ADQUIRENTE . ACESSÕES E BENFEITORIAS ABRANGIDAS. DECORRÊNCIA LÓGICA DA PRETENSÃO AUTORAL. CÁLCULOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO . AUSÊNCIA DE INDICATIVO DE IRREGULARIDADE NA CONSTRUÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. ARTIGO 182 DO CÓDIGO CIVIL . JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA/CORRELAÇÃO. REGULARIDADE FORMAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. 1. A mesma lógica aplicada para a interpretação dos pedidos autorais deve ser aplicada à peça defensiva, notadamente quando o julgamento do mérito deve ser extraído a partir de interpretação lógico-sistemática das pretensões apresentadas pelas partes. 2. A apelada é assistida pela Defensoria Pública, o que lhe confere a prerrogativa de impugnação genérica em sede de contestação . Em caso de pedido genérico, os pleitos defensivos devem ser extraídos da contestação como um todo, sem que se possa desconsiderar a clara intenção de que haja indenização pelas benfeitorias/acessão eventualmente realizadas no imóvel que a parte autora pretende ver reintegrado.
3. Em caso de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, a indenização pelas acessões ou benfeitorias realizadas pela compradora é decorrência lógica do próprio desfazimento do negócio jurídico anteriormente firmado. 4 . Diante do inadimplemento do comprador em negócio de compra e venda de imóvel, decretada a rescisão do contrato, as partes deverão observar o art. 182 do Código Civil, relativo ao retorno ao estado anterior, a fim de afastar o enriquecimento sem causa. 5. Inexistem indicativos de que as construções tenham sido erigidas pela ré em momento de anormalidade contratual, de forma que não se vislumbra a cogitada má-fé .
6. Não há indicativo de que a acessão se deu em desconformidade com o contrato ou com a lei, exceções que permitiriam o afastamento da regra legal que determina a indenização. 7. Recurso conhecido e desprovido . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0020237-69.2013.8.08 .0012, Relator.: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, p. 01/09/2023)

A indenização, portanto, decorre logicamente do retorno ao estado anterior, garantindo o equilíbrio e a vedação ao locupletamento ilícito, devendo seu montante ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação e dou-lhe parcial provimento
para, reformando em parte a r. sentença, reconhecer o direito do apelante, AMARILDO DOS SANTOS, à indenização pela acessão e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, assegurando-lhe o direito de retenção do bem até o efetivo pagamento da indenização.

Ficam mantidos os demais termos da r. sentença, incluindo a declaração de rescisão do contrato, a ordem de imissão da autora na posse do bem (que se efetivará após a indenização) e a devolução do sinal pago.

Em razão do resultado do julgamento, readequa-se a sucumbência. Na
ação principal
, mantida a procedência em favor da autora/apelada, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante para 14% (quatorze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça que lhe foi deferida.

Na
reconvenção
, com o provimento do recurso para acolher o pedido de indenização, a sucumbência passa a ser integral da autora/reconvinda. Deste modo, condeno a apelada (ANNA BELLA) ao pagamento das custas da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono do réu/reconvinte, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação a ser apurado em liquidação (indenização pelas benfeitorias mais o sinal a ser restituído).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.