Tribunal: TJES
Processo: 0007211-60.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RECUSA DOS VENDEDORES EM CONCLUIR O NEGÓCIO. CULPA PELO DESFAZIMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Massay de Oliveira e Luciane Ruffato Costa contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e materiais decorrentes de suposta inadimplência contratual de Célio da Costa Faria Júnior e Ana Paula Souza Mata, em razão da frustração de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, reconhecendo que a recusa dos vendedores em prosseguir com o negócio motivou a resolução contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir qual das partes contratantes — compradores ou vendedores — deu causa ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em julho de 2013, considerando as alegações de inadimplemento reciprocamente atribuídas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual previu prazo determinado apenas para o pagamento da entrada (R$ 95.000,00), mas não estipulou prazo certo para a obtenção de financiamento bancário, sendo que a demora na liberação do crédito sujeitaria os compradores a encargos, e não à rescisão automática do contrato.

Os vendedores admitiram o pagamento da entrada com atraso e, mesmo cientes da negativa inicial de financiamento, não promoveram imediatamente a resolução do contrato, o que evidencia aceitação tácita do adimplemento parcial.

Em janeiro de 2014, os compradores obtiveram a carta de crédito e manifestaram expressamente a intenção de concluir o negócio, mas os vendedores recusaram-se a outorgar a escritura definitiva em fevereiro de 2014, frustrando o negócio.

A notificação judicial promovida pelos vendedores somente foi ajuizada em março de 2014 e recebida pelos compradores em agosto de 2014, ou seja, posteriormente à manifestação de recusa dos vendedores, o que a torna ineficaz para constituir em mora os compradores.

A prova documental e testemunhal corrobora que a frustração do negócio decorreu da recusa dos vendedores em concluir o contrato, mesmo após a regularização das condições de pagamento pelos compradores, caracterizando a culpa daqueles pela inexecução contratual.

A existência de expectativa dos vendedores em adquirir outro imóvel com o produto da venda não foi objeto de cláusula contratual vinculante, não podendo ser oposta aos compradores como justificativa para resolução unilateral do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A recusa injustificada dos vendedores em outorgar escritura definitiva, mesmo após a regularização do financiamento pelos compradores, configura inadimplemento contratual imputável àqueles.

A ausência de cláusula contratual prevendo a vinculação entre a venda de um imóvel e a compra de outro impede a responsabilização da parte contrária por prejuízos oriundos de negócios paralelos.

A aceitação do pagamento em atraso da entrada sem resolução imediata do contrato constitui tolerância que afasta a alegação de inadimplemento essencial pelos compradores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 397, parágrafo único; CPC/2015, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.454.199/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; STF, RE 1397056 ED-AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Pleno, j. 13.03.2023, DJe 28.03.2023; STF, ARE 1346046 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, 2ª Turma, j. 13.06.2022, DJe 21.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007211-60.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MASSAY DE OLIVEIRA COSTA e outros

APELADO: CELIO DA COSTA FARIA JUNIOR e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RECUSA DOS VENDEDORES EM CONCLUIR O NEGÓCIO. CULPA PELO DESFAZIMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Massay de Oliveira e Luciane Ruffato Costa contra sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e materiais decorrentes de suposta inadimplência contratual de Célio da Costa Faria Júnior e Ana Paula Souza Mata, em razão da frustração de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, reconhecendo que a recusa dos vendedores em prosseguir com o negócio motivou a resolução contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir qual das partes contratantes — compradores ou vendedores — deu causa ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em julho de 2013, considerando as alegações de inadimplemento reciprocamente atribuídas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual previu prazo determinado apenas para o pagamento da entrada (R$ 95.000,00), mas não estipulou prazo certo para a obtenção de financiamento bancário, sendo que a demora na liberação do crédito sujeitaria os compradores a encargos, e não à rescisão automática do contrato.

Os vendedores admitiram o pagamento da entrada com atraso e, mesmo cientes da negativa inicial de financiamento, não promoveram imediatamente a resolução do contrato, o que evidencia aceitação tácita do adimplemento parcial.

Em janeiro de 2014, os compradores obtiveram a carta de crédito e manifestaram expressamente a intenção de concluir o negócio, mas os vendedores recusaram-se a outorgar a escritura definitiva em fevereiro de 2014, frustrando o negócio.

A notificação judicial promovida pelos vendedores somente foi ajuizada em março de 2014 e recebida pelos compradores em agosto de 2014, ou seja, posteriormente à manifestação de recusa dos vendedores, o que a torna ineficaz para constituir em mora os compradores.

A prova documental e testemunhal corrobora que a frustração do negócio decorreu da recusa dos vendedores em concluir o contrato, mesmo após a regularização das condições de pagamento pelos compradores, caracterizando a culpa daqueles pela inexecução contratual.

A existência de expectativa dos vendedores em adquirir outro imóvel com o produto da venda não foi objeto de cláusula contratual vinculante, não podendo ser oposta aos compradores como justificativa para resolução unilateral do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A recusa injustificada dos vendedores em outorgar escritura definitiva, mesmo após a regularização do financiamento pelos compradores, configura inadimplemento contratual imputável àqueles.

A ausência de cláusula contratual prevendo a vinculação entre a venda de um imóvel e a compra de outro impede a responsabilização da parte contrária por prejuízos oriundos de negócios paralelos.

A aceitação do pagamento em atraso da entrada sem resolução imediata do contrato constitui tolerância que afasta a alegação de inadimplemento essencial pelos compradores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 397, parágrafo único; CPC/2015, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.454.199/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; STF, RE 1397056 ED-AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Pleno, j. 13.03.2023, DJe 28.03.2023; STF, ARE 1346046 AgR, Rel. Min. Nunes Marques, 2ª Turma, j. 13.06.2022, DJe 21.06.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Massay de Oliveira
e
Luciane Ruffato Costa
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, que julgou improcedente o pedido formulado contra
Célio da Costa Faria Júnior
e
Ana Paula Souza Mata
, sob argumento de que
“quem deu causa ao desfazimento do contrato foram os vendedores
”.

Em suas razões recursais (id. 10120780), os apelantes requerem a reforma da sentença recorrida, sustentando, para tanto, que (i) o conjunto probatório, especialmente trechos dos depoimentos prestados, comprova que a culpa pela inexecução do contrato foi exclusiva dos apelados, em razão da impossibilidade de efetuarem o pagamento do saldo residual, mediante financiamento bancário; (ii) os corretores ouvidos como testemunhas dos apelados são parciais, pois possuem interesse direto na causa em virtude da pendência de recebimento de comissão de corretagem; (iii) os apelados tinham conhecimento de que o valor obtido na venda da unidade seria utilizado para aquisição de outra no Estado de Minas Gerais; (iv) o Juízo
a quo
, “
no mínimo, não avaliou ou quiçá valorou erroneamente as provas dos autos [...]
”, visto que o apelado, em seu depoimento confirma que “
estava negativado (fato emitido pelos corretores intermediadores) e que por diversos bancos, o empréstimo necessário à concretização do negócio foi, em razão de tal impedimento
”; (v) têm direito ao reconhecimento da perda do sinal pelos compradores, bem como à indenização por danos morais.

Pois bem.

Antes de mais nada, convém amentar que o presente feito se encontra funcionalmente ligado àquele autuado sob o n.
0043112-60.2014.8.08.0024
, por meio do qual os ora apelados obtiveram sentença de procedência, por intermédio da qual o Juízo
a quo
, reconhecendo a culpa dos ora apelantes pela inexecução do contrato de promessa de compra e venda celebrado, condenou-os à restituição do sinal pago, no valor de R$ 95.000,00 (vinte mil reais).

A apelação interposta naqueles autos foi distribuída à relatoria do eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy e o voto condutor do acórdão foi proferido pelo eminente Desembargador Substituto Leonardo Alvarenga da Fonseca, tendo sido julgada em 26.02.2024,
mantendo-se a sentença que, por ter reconhecido a culpa dos vendedores pela rescisão contratual, condenou-os à restituição do sinal, no valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) em prol dos autores, aqui réus e apelados.

Em razão da remoção do eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy para a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça e pelo fato do presente recurso estar funcionalmente ligado àquele interposto nos autos do processo n. 0043112-60.2014.8.08.0024, foi determinada a redistribuição dos presentes autos, por prevenção desta 2ª Câmara Cível (id. 11672906).

O contrato objeto de ambos os feitos e o cerne da controvérsia recursal, esclareça-se, é o de promessa de compra e venda da unidade n. 902 do Edifício Belvedere, com 2 vagas de garagem, localizado na Rua João de Oliveira Soares, n. 80, Bairro Jardim Camburi, Vitória-ES, discutindo-se, em ambos os feitos, quem foi o responsável pela sua rescisão.

Em que pese o esforço argumentativo dos apelantes, alcanço a mesma conclusão exarada nos autos da Apelação Cível no 0043112-60.2014.8.08.0024, inclusive porque
os fatos e fundamentos deduzidos em ambos os feitos são absolutamente idênticos, além de terem compartilhado a mesma audiência de instrução e as sentenças neles proferidas diferirem, tão somente, no que diz respeito às particularidades de cada uma das demandas e das pretensões nelas deduzidas, dada a diferente composição, por inversão, dos seus polos ativo e passivo, sendo idênticas em sua fundamentação no que diz respeito à culpa pela inexecução do contrato
.

Assim, em manejo da técnica de motivação
per relationem
, perfeitamente admitida em casos como o presente, consoante jurisprudência remansosa do c. STJ (AgInt no AREsp n. 2.454.199/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024), invoco como razões de decidir a fundamentação assentada no v. Acórdão da Apelação Cível no 0043112-60.2014.8.08.0024,
mutatis mutandis
:

Adiro ao relatório.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por
MASSAY DE OLIVEIRA COSTA E LUCIANE RUFFATO COSTA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da ação movida por
CÉLIO DA COSTA FARIA JUNIOR E ANA PAULA SOUZA MATA
, acolheu a pretensão autoral, condenando os requeridos, ora apelantes, ao pagamento de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), a título de restituição, com correção desde 16/10/2013 e juros de 1% contada da inexecução em 04/02/2014.

Em seu arrazoado, os apelantes defendem, em suma, que a sentença encampou a tese dos apelados, desconsiderando as provas dos autos, que evidenciam que foram os apelados que deram causa ao desfazimento do negócio.

Aduzem que o valor pago a título de sinal e princípio de pagamento foi utilizado na compra de outro imóvel, do qual tinha ciência dos apelados e os corretores, que concordaram com o pagamento da comissão quando da liberação do financiamento, sendo que em razão da não complementação do preço total da aquisição, em virtude do longo atraso dos compradores/apelados na obtenção do financiamento bancário, decorrente de restrição do nome do comprador, perderam o sinal dado.

Em contrarrazões, os apelados ressaltam que o contrato, firmado em julho de 2013, estabelecia a entrega da posse do imóvel com o pagamento do sinal e não estipulou prazo para efetivação do financiamento bancário, mas apenas incidência de correção e juros caso a liberação do financiamento ultrapassasse 90 dias, sendo que os apelantes somente enviaram integralmente os documentos exigidos pelo agente financeiro em 22/10/2013, com liberação do financiamento em janeiro de 2014, sem que tivesse havido a conclusão da venda por culpa dos vendedores, que aceitaram a primeira parcela com atraso, não imitiram na posse os compradores conforme previsão contratual, atrasaram no envio da documentação necessária ao financiamento e recusaram a conclusão do negócio, mesmo após os compradores concordarem em pagar os encargos decorrentes do atraso.

O contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em 25/07/2013, estabeleceu que o imóvel objeto da avença, no valor total de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), seria pago da seguinte forma: 1) R$ 95.000,00 no prazo de quarenta dias após a assinatura do contrato; 2) R$ 45.000,00 através de recursos do FGTS e 3) R$ 300.000,00 através de financiamento/crédito imobiliário concomitantemente com o valor do FGTS (cláusula segunda, fl. 13).

A avença estipulou que a imissão na posse do imóvel ocorreria após o recebimento da quantia de R$ 95.000,00 (cláusula terceira), assim como previu que se ultrapassasse o prazo de 90 dias a partir da assinatura do contrato para liberação do crédito do financiamento imobiliário na conta dos vendedores, o valor total da venda seria corrigido pelo Índice de Preço ao Consumidor, acrescido de 1% ao mês, desde que o atraso fosse de responsabilidade dos compradores, prevendo que se o atraso fosse por culpa dos vendedores, ou por questões relacionadas à documentação do imóvel, o preço ficaria congelado até que o problema fosse equacionado pelos vendedores (cláusula quarta).

Os apelados instruíram a inicial com cópias das mensagens eletrônicas trocadas entre as partes, inclusive com a intermediação de um corretor, as quais evidenciam as tratativas relacionadas ao financiamento imobiliário, inclusive quanto a um valor de acréscimo diante do atraso verificado (fls. 18/43), cuja carta de crédito foi concedida em 30/12/2013, com redução do valor do financiamento compensado com o valor do FGTS (fl. 20).

A inicial também colaciona a cópia da notificação judicial procedida pelos vendedores, já em março de 2014, atribuindo aos compradores o não cumprimento do contrato, que, segundo ali registrado, estava condicionado à compra de outro imóvel, que ficou frustrada após o atraso no pagamento do preço total da venda (fls. 44/50).

A referida notificação dos requeridos/vendedores registra que o valor de R$ 95.000,00, previsto para pagamento no prazo de quarenta dias após a assinatura do contrato, foi pago após 83 dias da data da assinatura, quando os compradores teriam informado que o financiamento da CAIXA previsto no contrato havia sido negado, e que estavam buscando novas linhas de crédito (fl. 47).

Em contranotificação, cuja cópia também foi acostada à exodial, os compradores destacaram a liberação do crédito em janeiro de 2014, ressaltada nos conteúdos das mensagens trocadas entre as partes, juntando aos autos, outrossim, a cópia da notificação extrajudicial, datada de maio de 2014, esta, por sua vez, imputando aos vendedores a culpa pelo desfazimento do negócio (fls. 54/57).

Em contestação, os vendedores/requeridos defenderam a tese de culpa dos compradores/requerentes, sustentando que
“foram enfáticos em comunicar aos ora Autores e corretor, que o objetivo da venda do apartamento em Vitória(ES) era o de adquirir, com o produto auferido, outro imóvel no Estado de Minas Gerais, ou seja uma compra e venda popularmente conhecida como ‘casada’”
(fl. 98).

Segundo eles,
“estribados na boa-fé, (...) acreditaram na promessa e palavra dos ora Autores e do próprio corretor intermediador, que o levantamento do financiamento e saldo do FGTS para aquisição do apartamento, não levaria muito tempo, em torno mais ou menos de 60 (sessenta) a 90 (noventa) dias da data da assinatura da promessa de compra e venda”
(fl. 98).

Os requeridos, ora apelantes, reiteraram na contestação que a importância de R$ 95.000,00 foi paga em 16/10/2013, após a data fixada no contrato, e que na ocasião já estavam cientes da recusa do financiamento pela CAIXA, registrando que, em 20/12/2013, tentaram notificar extrajudicialmente os compradores da rescisão do negócio ou da purga da mora, porém não tiveram êxito em razão da mudança de endereço, renovando a notificação em março de 2014, desta vez judicialmente (fl. 100).

A contestação também menciona a negociação de compra do outro imóvel em MG, cujo contrato foi firmado em 20/09/2013, com distrato formalizado em 17/12/2013,
“por força da impossibilidade de cumprir o que haviam contratado, em razão da inadimplência dos ora Autores na compra do imóvel de Vitória(ES)”
(fl. 100).

À peça de defesa fora colacionada uma minuta de aditivo contratual, datada de 25/11/2013, mencionada nos e-mails juntados à inicial, por meio do qual os vendedores pretenderam um acréscimo de R$ 35.000,00 ao preço total do imóvel e fixação de prazo de 45 dias para recebimento de todos os valores pendentes corrigidos conforme cláusula quarta do contrato original, com referência ao prazo vencido em 24/09/2013 (fls. 134/135); assim como trouxeram aos autos contrato e distrato relacionados ao imóvel de MG (fls. 154/193), em relação ao qual arcaram com o sinal de R$ 5.000,00 e comissão de corretagem de R$ 36.060,00, e deixaram de adimplir a parcela intermediária vencida em 10/11/2013, assim como a parcela prevista para 20/11/2013 (fls. 190/193).

Em seu depoimento pessoal, o requerido/apelante MASSAY DE OLIVEIRA COSTA, afirmou que (fls. 313/314):

(...) e foi o vendedor do imóvel objeto da ação; QUE perguntado qual o motivo da não conclusão do negócio respondeu que foi por conta do não atendimento dos prazos contratuais pelo comprador Célio além do fato deste estar com nome negativado ao tempo dos fatos o que impediu o financiamento bancário; QUE o prazo referido pelo Depoente foi o prazo referente a entrada, que de quarenta e cinco dias somente foi paga com oitenta e cinco dias; QUE perguntado porque recebeu o sinai com atraso em vez de dar o contrato como rescindido, respondeu que a informação que lhe foi passada seria de que o financiamento estaria na iminência de ser liberado; QUE esta última informação lhe foi passada pelo corretor Fernando; QUE segundo consta no contrato, o prazo para a obtenção do empréstimo seria sessenta ou noventa dias, a partir de sua assinatura; QUE embora não tenha participado de sua elaboração o Depoente leu o contrato, e tinha ciência da cláusula quarta, lida para si nessa oportunidade; QUE confirma ter recebido um e-mail do corretor informando que a apenas parte do financiamento teria sido liberado; QUE o Depoente informou que não tinha interesse em parte do financiamento, mas sim no valor total que lhe era devido; QUE confrontado com o e-mail de fls. 21 do dia 04 de fevereiro de 2014, do processo 0043112-60.2014.8.08.0024, declara que foi sua resposta dizendo em resumo não mais ter interesse na conclusão do negócio; QUE tem conhecimento que parte do pagamento devido pelo comprador seria quitado com FGTS; QUE confrontado com o e-mail do verso da fls. 21 do processo 0043112-60.2014.8.08.0024 confirma ter recebido o aludido e-mail; QUE o Depoente não sabe se precisava antes o depois de responder o e-mail, mais confirma que conversou com telefone tanto com o corretor tanto com o comprador Célio informando que não mais tinha interesse na conclusão do negócio; QUE não chegou a dar a posse do imóvel ao comprador; QUE dois anos e meio depois, o Depoente vendeu o imóvel para outra pessoa; QUE durante este período o imóvel permaneceu vazio; QUE entende que o sinal dado pelo comprador foi perdido, entendo que não deve restituí-lo; QUE não pagou os corretores, pois o negócio não foi concluído; QUE concomitante ao contrato entre as partes o Depoente estava tentando adquirir um apartamento em Minas Gerais, sendo que o sinal pago pelo comprador foi entregue pelo Depoente como sinal no apartamento que estava adquirindo em Minas Gerais da construtora IMPAR em setembro ou outubro de 2013; QUE como o contrato entre as partes não foi concluído o Depoente perdeu parte do sinal dado em Minas Gerais; QUE o Depoente não julgou conveniente, dada a impossibilidade na ocasião, de colocar no contrato celebrado entre as partes, alguma referência aos prazos do contrato que o Depoente celebrou com a IMPAR; QUE confrontado com as fls. 77 do processo 0007211-60.2016.8.08.0024, reconhece que a assinatura do contrato com a IMPAR ocorreu em 17 de dezembro de 2013.

Já o requerente/apelado CÉLIO DA COSTA FERREIRA JÚNIOR, em depoimento pessoal (fls. 315/316), disse, por sua vez, que:

(...) encontrou algum embaraço perante a instituição financeira mas o empréstimo foi autorizado; QUE por ocasião do financiamento o Depoente descobriu que seu nome estava negativado mas este problema logo foi sanado e no seu entendimento isto não foi causa para atraso; QUE o Depoente não conseguiu obter o financiamento perante a CEF, porém após a recusa deu entrada no Bradesco, tendo obtido êxito; QUE um corretor foi quem indicou o apartamento ao Depoente, que inclusive são suas testemunhas; QUE a corretora foi quem redigiu o contrato celebrado entre as partes; QUE a negativação do nome do Depoente, possivelmente, ocorreu antes do contrato entre as partes; QUE a quitação do preço seria feita com o financiamento rnais um saldo de FGTS do Depoente; QUE o Depoente somente foi em dois bancos, na CEF e no Bradesco; QUE não sabe o motivo da recusa da CEF; QUE o comprador chegou a dizer ao Depoente que estaria fazendo uma outra negociacão concomitante, ou seja, ao tempo da venda o imóvel objeto da acão, o vendedor Massay estaria adquirindo um outro imóvel; QUE confrontado com as fls. 35 do processo 0007211-60.2016.8.08.0024, que se trata de um e-mail do corretor Fernando ao vendedor Massay noticiando a possível dificuldade ou impossibilidade na obtenção do empréstimo, disse desconhecer pois não foi dele copiado; QUE ainda em referência ao e-mail de fl. 35 do processo 0007211-60.2016.8.08.0024, o Depoente reconhece que admitiu pagar juros e correção do atraso, como estava no contrato, porém não assumiu pagar eventual prejuízo do vendedor que este eventualmente tivesse em Minas Gerais; QUE não sabe o porquê do corretor do Depoente ter dito essa informação; QUE ao tanto do e-mail de fls. 25 do processo 0007211-60.2016.8.08.0024, o Depoente reconhece que foi procurado pelo vendedor Massay, a fim de que ambas as partes assinassem um com aditivo contratual, com modificação das obrigações, em especial quanto ao prazo, não tendo certeza se é aquele de fls. 23-4 do processo 0007211-60.2016.8.08.0024; QUE o Depoente não assinou o aditivo por não entender que seria justo; QUE o Depoente ouviu do vendedor Massay a informação de que este teria perdido o sinal referente ao imóvel que ele iria adquirir em Minas Gerais, porém reafirma que não fez nenhuma venda casada; QUE foi perguntado quanto tempo decorreu do contrato objeto da ação até a liberação do financiamento imobiliário, respondeu, talvez seis meses, tanto porque a entrada foi paga em outubro de 2013 e o financiamento liberado em janeiro de 2014; QUE o sinal foi pago com atraso pelo Depoente, mas ainda no prazo do contrato; QUE o valor liberado pelo Bradesco seria até mior que o valor efetivamente devido pelo Depoente, registrando que ainda assim iria se utilizar do seu FGTS; QUE quando da liberação do financiamento o Depoente informou que o FGTS estava liberado.

Os corretores que intermediaram a venda foram ouvidos como testemunhas em juízo, indeferida as contraditas, já que o próprio vendedor, apesar de afirmar que os intermediadores têm interesse no litígio, arrolou uma das corretoras responsáveis pela negociação, que declarou judicialmente ser sua credora.

As testemunhas confirmaram a negociação havida entre as partes, e que o valor da corretagem não foi pago pelo vendedor que pleiteou que o pagamento fosse postergado em razão da compra do outro imóvel, o que foi aceito pela imobiliária, que receberia a comissão quando da obtenção do crédito do financiamento.

O depoimento do corretor que intermediou as tratativas das partes após a assinatura do contrato, FERNANDO AMORIM DE OLIVEIRA (fls. 319/321), registra que:

(...) tem conhecimento dos fatos objeto da ação, pois a corretagem foi feita pela imobiliária do Depoente; QUE logo após o recebimento do sinal, o vendedor Massay pediu para utilizar o valor integral para quitar o sinal referente a um imóvel que estaria adquirindo em Minas Gerais, no que concordou o Depoente postergando o recebimento da comissão para o financiamento imobiliário; QUE se recorda que a CEF e o BB, primeiramente recusaram o financiamento sendo que o motivo teria sido uma negativação por nome do comprador CéIio; QUE o Depoente não sabe dizer se o comprador Célio tentou ou teve uma outra recusa no banco Santander; QUE posteriormente o Depoente soube que o comprador conseguiu obter um empréstimo no Bradesco; QUE neste período o Depoente estava afastado por problemas de saúde; QUE o Depoente tentou contato com o vendedor Massay, mas esse não teve mais contato; QUE ao tempo do contrato, principalmente por conta da inexperiência, o Depoente deixou de fazer uma pesquisa sobre as condições financeiras do comprador Célio, acreditando que bastaria o contracheque, que na ocasião era de um valor considerável, já que exercia cargo de relevância na Vale; QUE a negativação do nome do comprador foi por conta de um empréstimo a qual ele foi avalista no estado do RJ; QUE antes dos fatos o Depoente vendeu um outro imóvel do comprador, sendo que por esta venda o Depoente recebeu a corretagem paga pelo Senhor Célio; QUE perguntado se o vendedor Massay reclamou do atraso do sinal, disse que o sinal não foi pago com atraso; QUE após um e-mail enviado pelo Depoente em janeiro de 2014 ao vendedor Massay, este disse que não poderia dar continuidade e a partir daí o Depoente não teve mais contato com o vendedor; QUE se recorda que o contrato fixou um prazo de sessenta dias para o comprador obter o financiamento da imobiliária. A partir de onde haveria o pagamento de juros e correção; QUE o vendedor Massay disse várias vezes que concomitante ao contrato objeto da ação, estaria adquirindo um imóvel em Minas Gerais, porém não fez nenhuma exigência de constar qualquer cláusula nesse sentido no contrato objeto da ação; QUE não sabe dizer por quanto tempo o imóvel do vendedor estava anunciado a venda; QUE não sabe dizer se o imóvel foi vendido posteriormente; QUE o contrato foi redigido pela imobiliária do Depoente; QUE a praxe se colocar no contrato fica rescindido quando os prazos de pagamento não são cumpridos, porém esta cláusula não foi colocado no contrato objeto da ação; QUE confrontado com o documento de fls. 35-6 dos autos 0007211-60.2016.8.08.0024, disse que confirma se tratar de um e-mail enviado pelo Depoente ao vendedor Massay; QUE confirma ter ouvido do comprador Célio, em conversas informais, que este não queria dar prejuízo ao vendedor Massay e que por isso pagaria não só os juros e correção do atraso mas também o prejuízo que teria na operação de Minas Gerais referente a aquisição de um imóvel; QUE ainda quanto ao referido e-mail, embora tenha dito que não havia garantia cem por cento que o banco financiaria, pois ninguém pode garantir isso; QUE o Depoente não sabe dizer se o vendedor Massay rescindiu o contrato em Minas Gerais, sabendo apenas que este reclamava muito quer o atraso no recebimento do preço estava lhe causando prejuízo; QUE o Depoente ouviu do próprio vendedor Massay que este queria fazer um aditivo contratual por conta do atraso, sendo que também ouviu do próprio comprador Célio que não haveria necessidade de aditivo pois o financiamento já estava quase saindo; QUE somente tiveram conhecimento que o comprador Célio estava com o nome negativado após o pagamento do sinal; QUE a corretagem seria paga pelo vendedor Massay; QUE a comissão não foi paga; QUE no entendimento do Depoente o vendedor Massay é devedor do Depoente referente a comissão de corretagem, pois a remuneração de qualquer corretor passa a ser exigível tao logo haja a assinatura do contrato, independente de sua conclusão; QUE não sabe se o valor do financiamento seria suficiente para quitar a dívida total; QUE o Depoente não teve acesso ao documento que informou a liberação do financiamento.

Foi nesse contexto que o julgador de origem, analisando os fatos expostos por ambas as partes em suas petições, assim como a prova documental e testemunhal produzida, concluiu que foram os vendedores, ora apelantes, que deram causa ao desfazimento do contrato, recusando a conclusão do negócio jurídico.

Conforme a fundamentada sentença (grifos meus):

(...)

2.1. Trata-se de duas Ações Ordinárias, ajuizadas reciprocamente contra entre as mesmas partes.

Inicialmente, registre-se que o presente julgamento é feito de modo simultâneo em relação aos processos nº 0043112-60.2014.8.08.0024 e nº 0007211-60.2016.8.08.0024.

A relação material subjacente surgiu do contrato de compra e venda celebrado em 25 de julho de 2013, no qual Massay de Oliveira Costa e s/m prometeram vender a Célio da Costa Faria Júnior e s/m, o imóvel referente ao apartamento 902 do Edifício Belvedere e duas vagas de garagem, situado na Rua João de Oliveira Soares, nº 80, Jardim Camburi, neste município de Vitória/ES.

Do preço ajustado de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), apenas houve o pagamento de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais).

A partir daí,
tanto os compradores Célio da Costa Faria Júnior e s/m, como os vendedores Massay de Oliveira Costa e s/m, atribuem-se reciprocamente a culpa pela não conclusão do negócio jurídico
.

Por conta disso, os compradores Célio da Costa Faria Júnior e s/m ajuizaram a Ação ordinária nº 0043112-60.2014.8.08.0024, objetivando a rescisão do contrato por culpa dos vendedores Massay de Oliveira Costa e s/m.

De outro lado, os vendedores Massay de Oliveira Costa e s/m após anterior notificação judicial nº 0007169-07.2014.8.08.0048, também ajuizaram a Ação Ordinária nº 0007211-60.2016.8.08.0024, objetivando a rescisão do contrato por culpa dos compradores Célio da Costa Faria Júnior e s/m.

Em se tratando de julgamento simultâneo, a fundamentação de ambas as sentenças será compartilhada, onde, em vez de Requerentes e Requeridos, sertão adotadas as nomenclaturas de compradores e vendedores para designar as partes contratantes.

Ou seja:

(A) Célio da Costa Faria Júnior e s/m serão identificados como compradores;

(B) Massay de Oliveira Costa e s/m serão identificados como vendedores.

Passo, doravante, ao julgamento do mérito.

2.2. O julgamento da lide exige a análise sobre os fatos relatados em cada uma das petições iniciais, especificamente com o propósito de se identificar qual das partes teria dado causa ao desfazimento do contrato de compra e venda.

Observo que o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, estabeleceu que o preço devido pelos compradores seria pago em três prestações, porém, em dois momentos distintos, sendo o primeiro momento com termo certo e o segundo momento com termo indefinido:

(A) R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) no prazo de quarenta dias após a celebração do acordo; e

(B) R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) decorrente de FGTS por ocasião da obtenção de financiamento imobiliário de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sem prazo estabelecido.

A primeira prestação de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), embora paga com atraso, não foi recusada pelos vendedores
.

Isso reflete que no momento do recebimento da primeira prestação, em plena vigência contratual, competia aos vendedores emitir os vendedores na posse precária do imóvel, conforme estabelecia a cláusula terceira do contrato, registrando-se que a posse definitiva somente seria transmitida após a quitação das outras duas parcelas finais.

Não há prova de que os vendedores tenham imitido os compradores na posse precária, surgindo daí uma infração contratual a eles inerente.

Por outro lado,
é certo, sim, que os compradores demoraram em conseguir a obtenção do empréstimo imobiliário
.

Contudo, não se olvide, como destacado anteriormente, que as duas últimas prestações tinham prazo incerto
.

Corolário da omissão na identificação do prazo em uma obrigação, consiste na necessidade de se promover a respectiva notificação da parte, como requisito da desconstituição do negócio
.

A esse respeito, confira-se o parágrafo único do art. 397 do Código Civil:

CC, art. 397, parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

Resta saber se a notificação judicial nº 0007169-07.2014.8.08.0048 foi eficaz, ou não.

A prova dos autos revela que em janeiro de 2014, os compradores conseguiram obter o empréstimo imobiliário e, no mesmo mês, solicitaram dos vendedores a outorga da escritura definitiva
.

Os vendedores, contudo, deixaram de acudir ao chamado para assinatura do contrato definitivo, em fevereiro de 2014
.

Por outro lado, a notificação judicial nº 0007169-07.2014.8.08.0048 ajuizada pelos vendedores em março de 2014 feita pelos vendedores foi protocolizada após a recusa dos mesmos vendedores em assinar a escritura definitiva de compra e venda
.

Além disso, nos autos daquela notificação judicial, os compradores foram notificados somente em agosto de 2014.

Ou seja, embora estivessem em atraso, os compradores conseguiram obter as condições favoráveis para o empréstimo imobiliário em janeiro de 2014, antes que os vendedores ajuizassem a notificação judicial nº 0007169-07.2014.8.08.0048, em março do mesmo ano
.

A cronologia dos fatos pode ser bem identificada quando, os compradores obtiveram a carta de crédito em 30 de dezembro de 2013 e em 08 de janeiro de 2014, o corretor de imóveis envia e-mail ao vendedor informando que o comprador obteve o empréstimo imobiliário, no qual informa, inclusive, a intenção do mesmo comprador em pagar encargos decorrentes do atraso
.

Nesse sentido, confira-se a cópia da carta de crédito anexada a fls. 20, bem como o e-mail anexado a fl. 21v do processo nº 0043112-60.2014.8.08.0024.

Dias depois, são os vendedores quem, comprovadamente, recusam a conclusão do negócio, conforme resposta enviada em fevereiro de 2014, transcrita a fl. 21 do processo nº 0043112-60.2014.8.08.0024
.

Corroborando os fatos, veja-se a prova oral produzida perante este magistrado:

(...)

Pois bem, avaliando todas as argumentações e fatos, entendo que quem deu causa ao desfazimento do contrato foram os vendedores.

Obtido o empréstimo pelos compradores em janeiro de 2014 mais o compromisso de quitar os encargos do atraso, foram os vendedores quem recusaram a conclusão do negócio jurídico
.

Também é certo dizer que se os compradores demoraram em obter o empréstimo imobiliário, os vendedores, por seu turno, também estavam em mora, pois não cederam a posse precária do imóvel, desde quando receberam a primeira prestação de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais)
.

Por fim, r
egistre-se que o negócio jurídico subjacente não se tratou de venda casada, nem tampouco os compradores assumiram expressamente os riscos do negócio que teriam intenção de fazer os vendedores em Minas Gerais
.

Acaso os compradores assumissem o risco, esta obrigação deveria estar expressamente contida no contrato objeto da ação
.

Os vendedores, por certo, tinham uma expectativa de adquirir um imóvel em Minas Gerais, mas, o ônus do desajuste contratual não pode ser atribuído aos compradores, quando inexistente cláusula contratual nesse sentido
.

Desse modo, para fins de julgamento de ambas as ações conexas, reconheço que foram os vendedores Massay de Oliveira Costa e s/m, quem deram causa ao desfazimento.

Ao par da culpa dos vendedores pela resolução do contrato, mostra-se indevida a retenção dos valores recebidos dos compradores, sob pena de enriquecimento sem causa daqueles
.

Caracterizada a culpa dos vendedores, a estes se impõem o dever de restituir os valores recebidos, de forma simples, na medida em que ausente disposição contratual que justifique a repetição em dobro.

(...).

Em que pese a argumentação dos vendedores/apelantes,
não identifico
nenhuma razão para
alterar a conclusão adotada pela r. sentença atacada
, que está em estrita conformidade com a prova produzida nos autos, que evidencia que a conclusão do negócio não se ultimou por recusa dos vendedores, os quais, embora tenham admitido o pagamento da primeira parcela com expressivo atraso, e cientes naquela oportunidade de que o financiamento já havia sido recusado por uma instituição financeira, não aceitaram receber as parcelas faltantes após a concessão do crédito, antes que promovessem qualquer notificação para desconstituição do negócio.

Ainda que tenha havido demora na concessão do financiamento aos compradores, é inequívoco que
o contrato somente fixou prazo para pagamento da primeira parcela
, a qual foi admitida com expressivo atraso, e
estipulou encargos para as duas restantes caso houvesse atraso superior a noventa dias
, em relação aos quais os vendedores perderam o interesse após o insucesso de outra negociação para compra de imóvel, em que assumidas prestações intermediárias elevadas, contando com parte do valor que seria recebido, mesmo sem nenhuma garantia quanto à data do recebimento.

Ressalta-se que o contrato havido entre as partes data de 25/07/2013, enquanto o outro contrato firmado pelos vendedores para aquisição de outro imóvel data de 20/09/2013, ocasião em que, inequivocamente, sequer havia sido recebida a primeira parcela da venda do seu imóvel, quando assumiram prestações elevadas sem o resguardo necessário.

Os vendedores admitiram o recebimento da primeira parcela com atraso, em 16/10/2013, na iminência de completar 90 da assinatura do contrato, quando já estavam cientes de uma recusa na concessão de financiamento, cuja carta de crédito somente foi concedida em 30/12/2013, quando já não tinham mais interesse na conclusão do negócio (expressamente manifestado no documento de fl. 21, datado de 04/02/2014),
não merecendo retoque a sentença que determinou a devolução do valor pago pelos compradores, sob pena de enriquecimento sem causa.

Posto isso, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo incólume a r. sentença que acolheu o pedido inicial para condenar os requeridos, ora apelantes, ao pagamento em benefício dos requerentes, ora apelados, da importância de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), a título de restituição, corrigida monetariamente a partir do pagamento em 16/10/2013, com juros de mora contados da inexecução contratual dos vendedores.

Em razão do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 5% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Com efeito, a teor do que dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, competia aos ora apelantes a demonstração de que foram os apelados quem deram causa à inexecução do contrato, o que não restou demonstrado nos autos, na medida em que revelado, por meio das provas produzidas, que foram aqueles que se negaram à outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, mesmo após cientificados, em 08.01.2014 (fl. 22) acerca da obtenção do financiamento imobiliário por estes, conforme se extrai dos documentos de fls. 20-22 dos autos de n. 0043112-60.2014.8.08.0024.

Lado outro, os autos denotam que a carta de crédito foi concedida em 30.12.2013 (fls. 20-22, autos n. 0043112-60.2014.8.08.0024), sendo a recusa dos vendedores registrada em 04.02.2014.

Ademais, admitiram o pagamento da entrada com atraso, sem que tenham promovido a imediata resolução do contrato.

Diante deste cenário, não demonstrado o fato impeditivo ou modificativo do direito dos apelados, impõe-se a manutenção da r. sentença, rejeitando-se a pretensão de que seja perdido, pelos compradores, o sinal no valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), bem como de que eles, por não serem os responsáveis pelo desfazimento do negócio e não por terem praticado ilícito, sejam condenados ao pagamento de indenização por danos morais.

Dessa forma, correta a conclusão alcançada pelo Juízo
a quo
ao reconhecer que a frustração na inexecução do contrato decorreu de conduta dos promitentes vendedores, ora apelantes, razão pela qual a pretensão recursal não merece acolhida.

Posto isso,
conheço
o recurso de apelação interposto por
Massay de Oliveira
e
Luciane Ruffato Costa
e a ele
nego provimento
.

Sem honorários recursais.

É como voto.

ALDARY NUNES JUNIOR

Desembargador Substituto

1 Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal assentou entendimento de que “
este Supremo Tribunal Federal tem jurisprudência consolidada quanto à regularidade da fundamentação per relationem como técnica de motivação das decisões judiciais
” (RE 1397056 ED-AgR, Relator(a): ROSA WEBER (Presidente), Tribunal Pleno, julgado em 13-03-2023, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 27-03-2023 PUBLIC 28-03-2023).

Vale conferir, no mesmo sentido: AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO DAS DECISÕES JUDICIAIS. TEMA N. 339/RG. ADMISSIBILIDADE DA FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM.
1. Uma vez observado o dever de fundamentação das decisões judiciais, inexiste contrariedade ao art. 93, IX, da Constituição Federal (Tema n. 339/RG). 2. É constitucionalmente válida a fundamentação per relationem
. 3. Agravo interno desprovido.

(ARE 1346046 AgR, Relator(a): NUNES MARQUES, Segunda Turma, julgado em 13-06-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-119 DIVULG 20-06-2022 PUBLIC 21-06-2022)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)