Tribunal: TJES
Processo: 5011111-57.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Nulidade
Data de julgamento: 2025-07-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5011111-57.2024.8.08.0000
.

AGRAVANTE: VANDA DE OLIVEIRA ROSA.

AGRAVADOS: RUBENS JOSÉ SANTOS, JOÃO PEDRADA MACHADO, JOSIANE PEREIRA FERREIRA, ROSALINA MACHADO PEREIRA MOULIN, SALDANHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E BANCO DO BRASIL S. A.

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

ACÓRDÃO

EMENTA: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. POSSE COMPROVADA. VÍCIO DE VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. MANUTENÇÃO DA POSSE. PERIGO DE DANO CONFIGURADO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com reintegração de posse, ajuizada por recorrente que afirma ter adquirido o imóvel em 2010, mediante pagamento integral do preço e posse contínua desde então, mas que foi surpreendida com a alienação do mesmo bem a terceiro, posteriormente dado em garantia fiduciária, e leiloado extrajudicialmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão são:

(I) verificar se há indícios de venda a non domino, por ter a recorrente adquirido previamente o imóvel da mesma alienante;
(II) analisar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A recorrente apresentou contrato de compra e venda, comprovante de pagamento integral, procuração pública com poderes sobre o imóvel, cadastro de consumo de energia elétrica e carnês de IPTU em seu nome desde 2010.

4. Tais documentos evidenciam justo título e posse mansa e pacífica da recorrente por mais de uma década.

5. A alienação posterior do imóvel a terceiro, por quem já havia alienado e recebido o preço anteriormente, configura potencial venda a non domino, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, o que pode implicar nulidade absoluta do segundo negócio jurídico.
6. O perigo de dano é patente, diante da iminência de desocupação forçada do único imóvel residencial da agravante, que nele reside com seus netos há 14 anos.

7. A manutenção da posse é medida que resguarda a utilidade do processo e previne dano irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, para conceder tutela provisória a fim de manter a recorrente na posse do imóvel até decisão final na demanda originária.

Tese de julgamento:

A alienação de imóvel já vendido e com posse transferida caracteriza venda a non domino, apta a ensejar nulidade absoluta do negócio jurídico posterior.

A posse mansa, contínua e de boa-fé por longo período, aliada à quitação do preço e documentação comprobatória, justifica a concessão de tutela de urgência para manutenção da posse, mesmo sem registro no RGI.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011111-57.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VANDA DE OLIVEIRA ROSA

AGRAVADO: RUBENS JOSE SANTOS e outros (5)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5011111-57.2024.8.08.0000
.

AGRAVANTE: VANDA DE OLIVEIRA ROSA.

AGRAVADOS: RUBENS JOSÉ SANTOS, JOÃO PEDRADA MACHADO, JOSIANE PEREIRA FERREIRA, ROSALINA MACHADO PEREIRA MOULIN, SALDANHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E BANCO DO BRASIL S. A.

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

ACÓRDÃO

EMENTA: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. POSSE COMPROVADA. VÍCIO DE VENDA A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. MANUTENÇÃO DA POSSE. PERIGO DE DANO CONFIGURADO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico cumulada com reintegração de posse, ajuizada por recorrente que afirma ter adquirido o imóvel em 2010, mediante pagamento integral do preço e posse contínua desde então, mas que foi surpreendida com a alienação do mesmo bem a terceiro, posteriormente dado em garantia fiduciária, e leiloado extrajudicialmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão são:

(I) verificar se há indícios de venda a non domino, por ter a recorrente adquirido previamente o imóvel da mesma alienante;
(II) analisar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A recorrente apresentou contrato de compra e venda, comprovante de pagamento integral, procuração pública com poderes sobre o imóvel, cadastro de consumo de energia elétrica e carnês de IPTU em seu nome desde 2010.

4. Tais documentos evidenciam justo título e posse mansa e pacífica da recorrente por mais de uma década.

5. A alienação posterior do imóvel a terceiro, por quem já havia alienado e recebido o preço anteriormente, configura potencial venda a non domino, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, o que pode implicar nulidade absoluta do segundo negócio jurídico.
6. O perigo de dano é patente, diante da iminência de desocupação forçada do único imóvel residencial da agravante, que nele reside com seus netos há 14 anos.

7. A manutenção da posse é medida que resguarda a utilidade do processo e previne dano irreparável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, para conceder tutela provisória a fim de manter a recorrente na posse do imóvel até decisão final na demanda originária.

Tese de julgamento:

A alienação de imóvel já vendido e com posse transferida caracteriza venda a non domino, apta a ensejar nulidade absoluta do negócio jurídico posterior.

A posse mansa, contínua e de boa-fé por longo período, aliada à quitação do preço e documentação comprobatória, justifica a concessão de tutela de urgência para manutenção da posse, mesmo sem registro no RGI.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, dar parcial provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.
5011111-57.2024.8.08.0000
.

AGRAVANTE: VANDA DE OLIVEIRA ROSA.

AGRAVADOS: RUBENS JOSÉ SANTOS, JOÃO PEDRADA MACHADO, JOSIANE PEREIRA FERREIRA, ROSALINA MACHADO PEREIRA MOULIN, SALDANHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E BANCO DO BRASIL S. A.

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

VOTO

Narrou a agravante que em 2010 adquiriu de Kilda Pedrada Machado (já falecida) o imóvel objeto da demanda originária pelo valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). Afirmou que o valor acordado foi integralmente pago, mediante entrada de R$32.000,00 (trinta e dois mil reais) na assinatura do contrato e R$98.000,00 (noventa e oito mil reais) no dia seguinte, conforme comprovantes anexados aos autos. Contudo, a agravante não realizou o registro da compra e venda no Cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI) por não ter condições de arcar com as custas cartorárias. Desde a aquisição, a autora/agravante tomou posse do imóvel e estabeleceu moradia no local, onde permanece até os dias atuais, exercendo atos de proprietária, como o pagamento de IPTU e o cadastro da unidade consumidora de energia em seu nome desde então.

A agravante relatou que, em março de 2024, tomou conhecimento de que o imóvel estava sendo leiloado extrajudicialmente. Ao buscar assistência jurídica junto à Defensoria Pública, constatou que o réu/agravado RUBENS JOSÉ SANTOS, seu ex-companheiro, firmou negócio jurídico de compra e venda do mesmo imóvel e o deu em garantia a um empréstimo realizado junto ao réu/agravado BANCO DO BRASIL S.A. Em decorrência dos fatos, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial e arrematado por SALDANHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A decisão de primeiro grau indeferiu a tutela de urgência sob o fundamento principal de que a agravante não adquiriu a propriedade do imóvel por ausência de registro, conforme o art. 1.245 do Código Civil, e que a boa-fé dos adquirentes posteriores (Banco do Brasil e Saldanha Investimentos) deveria ser presumida. Contudo, a análise detida dos fatos e documentos apresentados pela agravante revela uma situação que transcende a mera ausência de registro, apontando para a possível ocorrência de nulidade absoluta do negócio jurídico posterior, o que afasta a presunção de boa-fé e a aplicação irrestrita da regra do registro.

A agravante demonstrou, por meio do contrato de compra e venda a quitação integral do valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) à Sra. Kilda Pedrada Machado, bem como a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel desde aquela data. A procuração pública datada de 20-05-2010, lavrada no Tabelionato e Registro Civil do Distrito de Carapina, na qual a promitente vendedora outorga à promitente compradora (agravante) poderes irrestritos sobre o referido imóvel, corrobora a intenção de transferência da propriedade. Adicionalmente, a declaração da concessionária de energia, atestando o cadastro da unidade consumidora em nome da agravante desde 16-07-2010, e os carnês de pagamento de IPTU, são elementos robustos que comprovam o exercício da posse e a exteriorização da propriedade pela agravante ao longo de mais de uma década. Tais documentos, em conjunto, configuram um justo título e demonstram a boa-fé da agravante em sua aquisição.

A questão crucial que se apresenta é a alegada venda do mesmo imóvel pela Sra. Kilda Pedrada Machado ao agravado RUBENS JOSÉ SANTOS, após já tê-lo alienado à agravante em 2010. Se comprovado que a Sra. Kilda já havia transferido a posse e recebido o preço do imóvel da agravante, a posterior venda a Rubens configuraria uma venda
a non domino
, ou seja, uma alienação realizada por quem não detinha mais a propriedade do bem. A venda a non domino é vício que macula o negócio jurídico com nulidade absoluta, nos termos do artigo 166, inciso II, do Código Civil, por ter objeto ilícito.

O perigo de dano, por sua vez, é manifesto. A agravante reside no imóvel há 14 anos, juntamente com seus três netos, e o bem constitui sua única moradia. A notificação extrajudicial para desocupação, decorrente da arrematação extrajudicial, coloca a agravante em situação de extrema vulnerabilidade, com risco iminente de ser despojada de seu lar. Este dano, de natureza existencial e social, é de difícil reparação e se sobrepõe a eventuais prejuízos de ordem patrimonial que possam ser suportados pelos agravados, especialmente SALDANHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que adquiriu o bem com finalidade econômica e cujo eventual prejuízo poderá ser objeto de reparação por perdas e danos ao final da demanda principal, caso a nulidade seja confirmada.

Posto isso, dou parcial provimento ao recurso para que seja a agravante mantida na posse do imóvel até o julgamento da demanda.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do e. Relator.