Tribunal: TJES
Processo: 0012306-05.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Nota Promissória; Assistência Judiciária Gratuita; Pessoa Idosa
Data de julgamento: 2025-04-22

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. NOTA PROMISSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE VENDA AD MENSURAM. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO. DECADÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por FRANCISCO RUSSIN DE ABREU contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que julgou procedente a ação de locupletamento ilícito ajuizada por JOSÉ COUTINHO LOPES DA ROCHA, condenando o requerido ao pagamento de valor representado por nota promissória emitida em 30/04/2015.

O título de crédito decorre da compra e venda de imóvel rural realizada em 01/09/2014, referente à “Fazenda Morro das Palmas”, com área registrada de 275.000,00m2. O valor ajustado foi de R$ 210.000,00, restando saldo devedor de R$ 30.000,00, representado pela nota promissória.

O apelante sustenta que não quitou a dívida em razão da constatação, por meio de laudo unilateral de geomensor, de que a área efetiva do imóvel seria inferior à registrada, configurando venda ad mensuram, o que justificaria abatimento proporcional do preço ou complementação da área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou a existência de fato impeditivo ao pagamento da nota promissória, consistente na alegada diferença de metragem do imóvel adquirido; e (ii) verificar se a pretensão do recorrente encontra-se fulminada pela decadência prevista no art. 501 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor incumbe ao réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, não tendo o apelante demonstrado, por meio de prova pericial adequada, a alegada diferença de metragem do imóvel.

O laudo de geomensor apresentado pelo recorrente é unilateral e foi produzido quase um ano após a emissão da nota promissória e dois anos após a aquisição do imóvel, não possuindo força probatória suficiente para afastar a obrigação de pagamento.

O apelante, embora intimado para manifestar-se sobre a produção de provas, deixou transcorrer o prazo sem requerer a realização de perícia judicial, assumindo o risco da não comprovação de suas alegações.

Ainda que se admitisse a venda ad mensuram, o prazo decadencial para pleitear complementação da área, abatimento proporcional do preço ou resolução contratual é de um ano a contar do registro do título, conforme o art. 501 do Código Civil e a jurisprudência do STJ, não havendo comprovação de ajuizamento tempestivo de ação para esse fim.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O réu que alega fato impeditivo ao pagamento de nota promissória decorrente de compra e venda de imóvel deve comprovar sua alegação por meio de prova pericial idônea, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A mera apresentação de laudo técnico unilateral não afasta a obrigação de pagamento do título de crédito.

Na venda ad mensuram, o prazo decadencial para pleitear complemento de área, abatimento proporcional do preço ou resolução contratual é de um ano a contar do registro do título, conforme o art. 501 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 500 e 501; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1903254/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 11.05.2021; TJES, Apelação Cível 0020051-64.2015.8.08.0048, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, j. 25.06.2018; TJGO, AC 5588677-52.2021.8.09.0113, Relª Juíza Alice Teles de Oliveira, j. 07.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012306-05.2019.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: FRANCISCO RUSSIN DE ABREU
APELADO: JOSE COUTINHO LOPES DA ROCHA
RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. NOTA PROMISSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ALEGAÇÃO DE VENDA AD MENSURAM. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO. DECADÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por FRANCISCO RUSSIN DE ABREU contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que julgou procedente a ação de locupletamento ilícito ajuizada por JOSÉ COUTINHO LOPES DA ROCHA, condenando o requerido ao pagamento de valor representado por nota promissória emitida em 30/04/2015.

O título de crédito decorre da compra e venda de imóvel rural realizada em 01/09/2014, referente à “Fazenda Morro das Palmas”, com área registrada de 275.000,00m2. O valor ajustado foi de R$ 210.000,00, restando saldo devedor de R$ 30.000,00, representado pela nota promissória.

O apelante sustenta que não quitou a dívida em razão da constatação, por meio de laudo unilateral de geomensor, de que a área efetiva do imóvel seria inferior à registrada, configurando venda ad mensuram, o que justificaria abatimento proporcional do preço ou complementação da área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou a existência de fato impeditivo ao pagamento da nota promissória, consistente na alegada diferença de metragem do imóvel adquirido; e (ii) verificar se a pretensão do recorrente encontra-se fulminada pela decadência prevista no art. 501 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor incumbe ao réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, não tendo o apelante demonstrado, por meio de prova pericial adequada, a alegada diferença de metragem do imóvel.

O laudo de geomensor apresentado pelo recorrente é unilateral e foi produzido quase um ano após a emissão da nota promissória e dois anos após a aquisição do imóvel, não possuindo força probatória suficiente para afastar a obrigação de pagamento.

O apelante, embora intimado para manifestar-se sobre a produção de provas, deixou transcorrer o prazo sem requerer a realização de perícia judicial, assumindo o risco da não comprovação de suas alegações.

Ainda que se admitisse a venda ad mensuram, o prazo decadencial para pleitear complementação da área, abatimento proporcional do preço ou resolução contratual é de um ano a contar do registro do título, conforme o art. 501 do Código Civil e a jurisprudência do STJ, não havendo comprovação de ajuizamento tempestivo de ação para esse fim.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O réu que alega fato impeditivo ao pagamento de nota promissória decorrente de compra e venda de imóvel deve comprovar sua alegação por meio de prova pericial idônea, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A mera apresentação de laudo técnico unilateral não afasta a obrigação de pagamento do título de crédito.

Na venda ad mensuram, o prazo decadencial para pleitear complemento de área, abatimento proporcional do preço ou resolução contratual é de um ano a contar do registro do título, conforme o art. 501 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 500 e 501; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1903254/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 11.05.2021; TJES, Apelação Cível 0020051-64.2015.8.08.0048, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, j. 25.06.2018; TJGO, AC 5588677-52.2021.8.09.0113, Relª Juíza Alice Teles de Oliveira, j. 07.12.2023.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY
Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0012306-05.2019.8.08.0012

APELANTE:
FRANCISCO RUSSIN DE ABREU

APELADO:
JOSE COUTINHO LOPES DA ROCHA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
FRANCISCO RUSSIN DE ABREU
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, nos autos da ação ajuizada por
JOSÉ COUTINHO LOPES DA ROCHA
, que julgou procedente o pedido inicial.

Em suas razões (id. 8205345) sustenta o apelante, em síntese, fato impeditivo para a cobrança de nota promissória, porquanto o terreno adquirido possui área inferior a que constava em Escritura de Compra e Venda, tratando-se de venda
ad mensuram
, sendo devida a complementação da área ou abatimento proporcional do preço.

Pois bem.

Analisando os autos, verifico tratar-se de ação na qual o autor pretende o pagamento de valor representado por nota promissória emitida em 30/04/2015.

Referida nota foi emitida em virtude da compra e venda de imóvel rural, realizada em 01/09/2014, medindo o bem 275.000,00m2, denominado “Fazenda Morro das Palmas”, situado no Pasto Fundão, no distrito de Pendanga, Ibiraçu/ES, matriculado no livro 2-Q, do RGI, sob o nº 4-3361, em que o requerido, aqui apelante, figura como comprador.

As partes acordaram pelo negócio o valor de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais), restando saldo devedor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), representado pelo referido título de crédito.

Em sede de contestação, alegou o requerido não ter quitado o
quantum
remanescente porque constatou, por meio de serviço de geomensor, que o imóvel, registrado como possuindo 275.000,00 m2, na realidade mede 257.438,97 m2.

Assim, por se tratar de venda
ad mensuram
, argumentou que a diferença de metragem justificaria a compensação do valor acordado.

Encerrada a fase instrutória, sobreveio, então, a sentença de procedência do pleito autoral e, sem delongas, adianto não vislumbrar elementos suficientes a sua reforma.

Primeiramente, no tocante a venda
ad mensuram,
trata-se daquela na qual fixada área determinada e estipulado seu preço por medida de extensão. Já a venda
ad corpus
trata-se de venda de gleba determinada, com limites e confrontações conhecidas por ambas as partes.

É o que dispõe o Código Civil:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus.

Não obstante as alegações recursais, ainda que se trate de venda
ad mensuram
, fato é que o apelante limitou-se a impugnar a validade da nota promissória com base em laudo de geomensor produzido unilateralmente.

E, intimado a se manifestar sobre a produção de provas, quando poderia ter solicitado a realização de prova pericial para comprovar o alegado, não se manifestou, deixando transcorrer o prazo
in albis
.

O art. 375 do Código de Processo Civil assim dispõe:

Art. 373. o ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Portanto, verifico que o autor comprovou o fato constitutivo de seu direito, porquanto juntou nota promissória correspondente ao valor devido (fl. 17) e, posteriormente, foi anexada a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel (fls. 74/77).

Por sua vez, o apelante anexou laudo produzido unilateralmente, realizado apenas em 12/02/2016 (fls. 79/81), ou seja, aproximadamente um ano após a emissão da nota promissória (31/04/2015) e dois anos após a aquisição do imóvel (em 01/09/2014).

Dessa forma, inegável que incumbiria ao réu o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, providência que, uma vez não cumprida, justifica a rejeição da pretensão.

No caso em análise, todos os meios necessários para provar as alegações contidas na contestação estavam disponível à parte, assumindo o risco em não produzi-las.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. NOTA PROMISSÓRIA. PRESENTES REQUISITOS LEGAIS DO ART. 1.102 - A DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTO PROVIDO. DEFERIMENTO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. 1.
A inicial foi suficientemente instruída com documentos que permitam ao magistrado presumir a existência da relação jurídica entre as partes e presentes os requisitos legais (art. 1.102 - A do CPC), razão pela qual não há que se falar em carência de ação como quer fazer crer o ora apelante. 2. Por força do disposto no art. 373, II, do CPC, o ônus da prova incumbe ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não tendo o réu desincumbindo-se do ônus de comprovar suas alegações e afastar a presunção relativa de veracidade decorrentes das provas escritas que instruíram a presente demanda, cabe ao Juízo reconhecer a procedência do pedido
. 3. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para conceder a Assistência Judiciária Gratuita. (TJES; Apl 0020051-64.2015.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer; Julg. 25/06/2018; DJES 12/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NOTA PROMISSÓRIA. (...)
Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito e cabe ao réu o ônus de comprovar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito reclamado na exordial, conforme o inciso II, do mesmo artigo, o que não ocorreu.
(...) (TJGO; AC 5588677-52.2021.8.09.0113; Décima Primeira Câmara Cível; Relª Juíza Alice Teles de Oliveira; DJEGO 07/12/2023)

Ainda que assim não o fosse, no caso de venda
ad mensuram
, o prazo decadencial para propositura da ação de complementação, abatimento proporcional do preço ou resolução contratual é de 01 (um) ano, a contar do registro do título, não tendo sido comprovado ajuizamento da ação nesse sentido pelo recorrente.

Consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PACTO AD MENSURAM. AÇÃO INDENIZATÓRIA . DECADÊNCIA. PRAZO ANUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1 . Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço)" -
( REsp 1.890.327/SP, Rel . Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/04/2021, DJe 26/04/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1903254 SP 2020/0285103-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021)

De conseguinte resta evidente que a manutenção da sentença é a medida que se impõe.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e
NEGO-
LHE

PROVIMENTO.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro em 2% os honorários advocatícios.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)