Tribunal: TJES
Processo: 5001204-20.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso de Ascendentes e Descendentes
Data de julgamento: 2025-03-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL, ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL REJEITADAS. ENTREGA DAS CHAVES NÃO COMPROVADA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS DEVIDA. PREVISÃO CONTRATUAL DA MULTA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL COM BASE NA PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luziane Viana de Oliveira Soares contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por José Carlos Anchesqui e Thiago Duque Anchesqui, julgou procedente a pretensão inicial, condenando a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, multa contratual e reparação de danos materiais no imóvel locado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de ausência de dialeticidade recursal; (ii) examinar a legitimidade ativa do apelado Thiago Duque Anchesqui e a existência de interesse processual dos autores; (iii) analisar se houve efetiva entrega das chaves e a consequente extinção das obrigações contratuais da locatária; (iv) aferir a validade da cobrança de encargos, multa contratual e reparação de danos materiais; (v) avaliar a aplicação da teoria da onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença recorrida demonstra o atendimento ao princípio da dialeticidade recursal, razão pela qual a preliminar de ausência de dialeticidade é rejeitada.

As preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse processual não são conhecidas, pois foram analisadas na fase de saneamento do processo, estando preclusas nos termos do art. 1.015, II, do CPC.

A apelante não comprova a entrega das chaves do imóvel em outubro de 2022, pois os elementos apresentados (prints de WhatsApp sem identificação, ausência de ata notarial e falta de menção expressa à devolução das chaves) são insuficientes para configurar fato modificativo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A cláusula quarta do contrato prevê expressamente a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos encargos locatícios, e a cláusula décima primeira estipula multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, legitimando a condenação imposta na sentença.

A comprovação dos danos materiais decorre da comparação entre as fotografias do imóvel e os orçamentos dos reparos necessários, sendo irrelevante a alegação de realização de melhorias, pois a locatária renunciou expressamente a qualquer direito à indenização por benfeitorias no contrato.

A inexistência de condenação por danos morais torna desnecessária a análise da tese recursal sobre o tema.

A pandemia de COVID-19, por si só, não justifica a revisão do contrato, conforme entendimento consolidado do STJ, sendo imprescindível a demonstração de impacto substancial e prejudicial na relação contratual, o que não ocorreu no caso concreto, especialmente porque o inadimplemento ocorreu após o término da emergência em saúde pública e o contrato foi firmado durante a pandemia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O princípio da dialeticidade recursal exige que as razões do recurso impugnem especificamente os fundamentos da decisão recorrida, sendo inadmissível a rejeição do apelo apenas pela repetição de argumentos anteriormente apresentados, desde que haja exposição clara dos motivos da inconformidade.

Matérias decididas na fase de saneamento do processo estão sujeitas à preclusão, não podendo ser rediscutidas em sede recursal sem o uso do recurso cabível.

A entrega das chaves do imóvel pelo locatário deve ser devidamente comprovada para extinguir as obrigações contratuais, sendo ônus do locatário demonstrar o fato modificativo do direito do locador.

A previsão expressa em contrato legitima a cobrança de encargos locatícios e multa compensatória, desde que não haja vício na pactuação.

A realização de melhorias no imóvel pelo locatário não afasta a obrigação de ressarcir danos materiais constatados, quando houver cláusula contratual de renúncia a indenização por benfeitorias.

A pandemia de COVID-19 não constitui, por si só, justificativa para a revisão de contratos, sendo necessária a demonstração concreta do impacto substancial e prejudicial na relação contratual.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001204-20.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUZIANE VIANA DE OLIVEIRA SOARES

APELADO: JOSE CARLOS ANCHESQUI e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL, ILEGITIMIDADE ATIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL REJEITADAS. ENTREGA DAS CHAVES NÃO COMPROVADA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS DEVIDA. PREVISÃO CONTRATUAL DA MULTA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL COM BASE NA PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luziane Viana de Oliveira Soares contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por José Carlos Anchesqui e Thiago Duque Anchesqui, julgou procedente a pretensão inicial, condenando a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, multa contratual e reparação de danos materiais no imóvel locado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de ausência de dialeticidade recursal; (ii) examinar a legitimidade ativa do apelado Thiago Duque Anchesqui e a existência de interesse processual dos autores; (iii) analisar se houve efetiva entrega das chaves e a consequente extinção das obrigações contratuais da locatária; (iv) aferir a validade da cobrança de encargos, multa contratual e reparação de danos materiais; (v) avaliar a aplicação da teoria da onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença recorrida demonstra o atendimento ao princípio da dialeticidade recursal, razão pela qual a preliminar de ausência de dialeticidade é rejeitada.

As preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse processual não são conhecidas, pois foram analisadas na fase de saneamento do processo, estando preclusas nos termos do art. 1.015, II, do CPC.

A apelante não comprova a entrega das chaves do imóvel em outubro de 2022, pois os elementos apresentados (prints de WhatsApp sem identificação, ausência de ata notarial e falta de menção expressa à devolução das chaves) são insuficientes para configurar fato modificativo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A cláusula quarta do contrato prevê expressamente a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos encargos locatícios, e a cláusula décima primeira estipula multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, legitimando a condenação imposta na sentença.

A comprovação dos danos materiais decorre da comparação entre as fotografias do imóvel e os orçamentos dos reparos necessários, sendo irrelevante a alegação de realização de melhorias, pois a locatária renunciou expressamente a qualquer direito à indenização por benfeitorias no contrato.

A inexistência de condenação por danos morais torna desnecessária a análise da tese recursal sobre o tema.

A pandemia de COVID-19, por si só, não justifica a revisão do contrato, conforme entendimento consolidado do STJ, sendo imprescindível a demonstração de impacto substancial e prejudicial na relação contratual, o que não ocorreu no caso concreto, especialmente porque o inadimplemento ocorreu após o término da emergência em saúde pública e o contrato foi firmado durante a pandemia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O princípio da dialeticidade recursal exige que as razões do recurso impugnem especificamente os fundamentos da decisão recorrida, sendo inadmissível a rejeição do apelo apenas pela repetição de argumentos anteriormente apresentados, desde que haja exposição clara dos motivos da inconformidade.

Matérias decididas na fase de saneamento do processo estão sujeitas à preclusão, não podendo ser rediscutidas em sede recursal sem o uso do recurso cabível.

A entrega das chaves do imóvel pelo locatário deve ser devidamente comprovada para extinguir as obrigações contratuais, sendo ônus do locatário demonstrar o fato modificativo do direito do locador.

A previsão expressa em contrato legitima a cobrança de encargos locatícios e multa compensatória, desde que não haja vício na pactuação.

A realização de melhorias no imóvel pelo locatário não afasta a obrigação de ressarcir danos materiais constatados, quando houver cláusula contratual de renúncia a indenização por benfeitorias.

A pandemia de COVID-19 não constitui, por si só, justificativa para a revisão de contratos, sendo necessária a demonstração concreta do impacto substancial e prejudicial na relação contratual.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001204-20.2023.8.08.0024

RECORRENTE:
LUZIANE VIANA DE OLIVEIRA SOARES

RECORRIDO:
JOSÉ CARLOS ANCHESQUI e THIAGO DUQUE ANCHESQUI

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LUZIANE VIANA DE OLIVEIRA SOARES
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória/ES, nos autos da ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança
, ajuizada por
JOSE CARLOS ANCHESQUI E THIAGO DUQUE ANCHESQUI
em face da apelante, que julgou procedente a pretensão inicial para condená-la ao pagamento até a data da juntada da certidão do oficial de justiça (09/03/2023): a) dos alugueres referente aos meses de julho/2022 a setembro/2022; b) dos encargos de IPTU/2022, SPU/2022, tarifas de energia de maio/2022 a agosto/2022 e cotas condominiais inadimplidas; c) da multa contratual no valor de R$ 1.500,00; d) a restituição das avarias presentes no imóvel não decorrentes do uso comum, quais sejam, perfurações no gesso e nas paredes, fiação exposta, condições de limpeza e instalação de luminárias (de mesma qualidade das originalmente existentes), a ser apurado em liquidação de sentença.

Em suas razões recursais, a apelante suscita a preliminar de ilegitimidade ativa do requerente THIAGO DUQUE ANCHESQUI, sob o argumento de que não foi parte no contrato de locação, e ainda, a preliminar de ausência de interesse processual, pois não houve constituição válida em mora, diante da ausência de comprovação da notificação enviada pelos apelados.

No mérito, alega a inexistência de danos materiais, haja vista que imóvel foi entregue com melhorias significativas que aumentaram seu valor, sem prejuízo aos apelados.

Impugna os valores cobrados, afirmando que a única pendência restante na entrega do imóvel foi relativa aos aluguéis dos meses de julho a outubro de 2022, período que coincidentemente corresponde ao auge da pandemia de COVID-19.

Argumenta que a entrega das chaves foi formalmente realizada ao funcionário dos apelados na portaria do condomínio, conforme comprovam as conversas no aplicativo
Whatsapp
anexadas, que se encerram em novembro/2022, além das fotos datadas de 13/11/2022, as quais confirmam a retirada dos bens do imóvel, motivos pelos quais qualquer cobrança referente ao período posterior a outubro/2022 é indevida.

Aduz que em relação aos encargos contratuais e multas pleiteadas, não há qualquer comprovação nos autos sobre a origem ou o cálculo dos valores cobrados, não havendo no contrato qualquer discriminação a respeito da multa.

Defende, ainda, a inexistência de dano moral, pois não houve qualquer conduta ilícita por parte da apelante que justificasse a reparação pleiteada pelos apelados.

Sustenta que a cobrança de valores superiores aos devidos configuraria litigância de má-fé e abuso do direito de ação por parte dos apelados, nos termos do art. 940 do Código Civil.

Por fim, alega que a pandemia de COVID-19 inviabilizou suas atividades profissionais, tornando a execução do contrato demasiadamente onerosa, cabendo a revisão dos valores devidos.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso com a reforma da sentença para reconhecer a ilegitimidade ativa de THIAGO DUQUE ANCHESQUI e extinguir o feito sem julgamento do mérito quanto a ele, e julgar improcedentes os demais pedidos.

Contrarrazões pelos apelados, arguindo, preliminarmente, a ausência de dialeticidade recursal e a preclusão das preliminares, e no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Passo ao exame das questões preliminares.

DA AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III e 1.010, II e III do Código de Processo Civil, indica que os fundamentos do recurso devem guardar correspondência com a decisão atacada, com a impugnação específica dos argumentos nela apresentados.

Sobre a questão, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a peça de defesa, por si só, não se revelam suficientes para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “
a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos
”. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017).

No caso sob exame, nota-se que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo Juiz
a quo
.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO APELADO E DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR

Sem delongas, não conheço das preliminares suscitadas, haja vista que foram apreciadas e
afastadas
por ocasião do saneamento do feito, e diante da previsão do artigo 1.015, II, do CPC, não sendo objeto do recurso adequado, operou-se a preclusão das matérias decididas.

É como voto.

Ultrapassadas as preliminares, examino o mérito recursal.

DO MÉRITO

A recorrente sustenta que: a) a inexistência de danos materiais; b) houve a efetiva entrega das chaves em Outubro/2022, de modo que indevida a cobrança de quaisquer valores relativos ao período posterior; c) não há comprovação sobre a origem ou cálculo dos encargos contratuais e previsão contratual das multas pleiteadas; d) ausência de dano moral por inexistir conduta ilícita; e) aplicação da teoria da onerosidade excessiva para revisão do contrato diante da pandemia de COVID-19.

Em primeiro lugar, ao contrário do defendido pela parte apelante, o acervo probatório produzido nos autos
não
comprova a alegação da parte ora apelante de que realizou a entrega das chaves do imóvel a um funcionário dos Apelados em Outubro/2022, fato modificativo do direito dos autores, ônus que lhe cabia, nos termos do artigo 373, II, do CPC.

Os
prints
de conversas no aplicativo
whatsapp
sem a identificação do número de telefone, ata notarial do seu teor (artigo 384 do CPC), e tampouco com qualquer indicação de entrega das chaves do imóvel objeto da lide não são hábeis a provar o termo final da locação.

Sendo assim, escorreita a r. sentença ao considerar a data da juntada do mandado de citação/despejo como termo final da relação contratual entre as partes.

Prosseguindo, no tocante ao cálculo dos encargos e previsão da multa contratual, de igual modo, não assiste razão à parte apelante, haja vista que a cláusula quarta do instrumento contratual expressamente prevê as obrigações da locatária (inclusive a
taxa condominial da sala e garagem, IPTU e SPU e tarifa de energia
), bem como a cláusula décima primeira prevê a multa compensatória equivalente a um mês de locação (R$ 1.500,00), nos exatos termos da condenação que consta no dispositivo da sentença apelada.

Relativamente aos danos materiais, as fotografias juntadas em cotejo com o orçamentos dos reparos a serem executados em virtude da avarias identificadas no bem são suficientes a embasar a condenação ao ressarcimento, em valor a ser apurado em sede de liquidação, devendo ser rechaçada a tese de que realização de melhorias no bem impediria a configuração de danos materiais, pois restou expressamente prevista no contrato a renúncia à qualquer tipo de benfeitoria.

Outrossim, sequer merece exame os argumentos quanto à inexistência de danos morais, uma vez que
não
houve condenação na r. sentença relativa a tal pedido.

Por fim, na esteira da pacificada orientação do Colendo STJ,
a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para a revisão de contratos, não podendo ser concebida como uma condição suficiente e abstrata para a modificação dos termos pactuados originariamente, por depender, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial e desde qu
e presentes os demais requisitos dos arts. 317 ou 478 do CC/2002 (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.328.096/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023.), de modo que as alegações genéricas manejadas, inclusive considerando que o inadimplemento ocorreu em período muito posterior ao término da emergência em saúde pública e o início do contrato já se deu durante a pandemia.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Na forma do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários para 18% (dezoito por cento) do valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade diante do deferimento da gratuidade da justiça.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: Sessão Ordinária VIRTUAL de 17/03/2025

VOTO: Acompanho o voto de relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões