Tribunal: TJES
Processo: 0004725-05.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TAXA DE ADESÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Recursos de apelação interpostos contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada pelos primeiros em face da construtora. A sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel e condenou a ré ao pagamento de multa e juros moratórios pelo período de 20/03/2015 a 02/04/2015, além de determinar a suspensão da cobrança de juros contratuais até o fim da mora. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, restituição da taxa de adesão e cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. Ambas as partes foram condenadas, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
II. QUEST
ÕES
EM DISCUSSÃO:
2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor dos autores; (iii) aferir a legalidade da cobrança da taxa de adesão prevista contratualmente; e (iv) reavaliar a distribuição do ônus sucumbencial diante do resultado do julgamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válido e usual no mercado imobiliário, não se configurando mora da construtora quando a entrega das chaves ocorre dentro desse prazo, ainda que por meio de assembleia condominial.
4.
A entrega efetiva do imóvel se caracteriza com a imissão na posse do comprador, não sendo suficiente, para esse fim, a mera emissão do habite-se.
5.
A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa de adesão é válida, desde que haja transparência e prévia informação, conforme respeitado no caso.
6.
A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador quando não configurado atraso na entrega do imóvel.
7.
O redimensionamento do ônus sucumbencial é necessário, com base nos critérios qualitativo e quantitativo, impondo-se exclusivamente aos autores a responsabilidade pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios, ante o insucesso da maioria de seus pedidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso desprovido dos consumidores. Recurso da construtora provido. Tese de julgamento:
9.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válido, mesmo que não haja justificativa específica para sua utilização.
10.
A entrega das chaves caracteriza o cumprimento da obrigação contratual, sendo irrelevante a data de emissão do habite-se.
11.
A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador quando a construtora entrega o imóvel dentro do prazo de tolerância.
12.
A cobrança de taxa de adesão é válida quando prevista contratualmente e informada de forma clara ao consumidor.
13.
O ônus sucumbencial deve ser atribuído exclusivamente à parte que sucumbe na maior parte dos pedidos, observando-se os critérios legais do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004725-05.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OSMAR MENEGOL e outros (2)

APELADO: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A e outros (2)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TAXA DE ADESÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Recursos de apelação interpostos contra sentença proferida em ação ordinária ajuizada pelos primeiros em face da construtora. A sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel e condenou a ré ao pagamento de multa e juros moratórios pelo período de 20/03/2015 a 02/04/2015, além de determinar a suspensão da cobrança de juros contratuais até o fim da mora. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, restituição da taxa de adesão e cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. Ambas as partes foram condenadas, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
II. QUEST
ÕES
EM DISCUSSÃO:
2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve mora da construtora na entrega do imóvel, considerada a cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor dos autores; (iii) aferir a legalidade da cobrança da taxa de adesão prevista contratualmente; e (iv) reavaliar a distribuição do ônus sucumbencial diante do resultado do julgamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válido e usual no mercado imobiliário, não se configurando mora da construtora quando a entrega das chaves ocorre dentro desse prazo, ainda que por meio de assembleia condominial.
4.
A entrega efetiva do imóvel se caracteriza com a imissão na posse do comprador, não sendo suficiente, para esse fim, a mera emissão do habite-se.
5.
A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa de adesão é válida, desde que haja transparência e prévia informação, conforme respeitado no caso.
6.
A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador quando não configurado atraso na entrega do imóvel.
7.
O redimensionamento do ônus sucumbencial é necessário, com base nos critérios qualitativo e quantitativo, impondo-se exclusivamente aos autores a responsabilidade pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios, ante o insucesso da maioria de seus pedidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso desprovido dos consumidores. Recurso da construtora provido. Tese de julgamento:
9.
O prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válido, mesmo que não haja justificativa específica para sua utilização.
10.
A entrega das chaves caracteriza o cumprimento da obrigação contratual, sendo irrelevante a data de emissão do habite-se.
11.
A cláusula penal moratória não pode ser invertida em favor do comprador quando a construtora entrega o imóvel dentro do prazo de tolerância.
12.
A cobrança de taxa de adesão é válida quando prevista contratualmente e informada de forma clara ao consumidor.
13.
O ônus sucumbencial deve ser atribuído exclusivamente à parte que sucumbe na maior parte dos pedidos, observando-se os critérios legais do CPC.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compoem a colenda Terceira Camara Civel do egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de apelacao dos apelantes/apelados e, no merito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, bem como CONHECER do apelo da apelada/apelante e, no merito, DAR-LHE PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentenca, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam de recursos de apelação interpostos respectivamente por
OSMAR MENEGOL
e
RITA DE CÁSSIA SOUSA MENEGOL
e por
GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
em face da r. sentença do evento 9141999, proferida pelo douto magistrado da 6ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital –, que,

na ação ordinária movida por aqueles em desfavor deste construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O juiz de primeiro grau fundamentou que “
na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/10/2014 (fls. 87/89), os condôminos e a ora Requerida acordaram em prorrogar o prazo de entrega para 20 de março de 2015
” (evento 9141999), sendo “
de rigor o reconhecimento da legalidade da prorrogação contida na assembleia em comento
” (evento 9141999).

Asseverou que “
não é possível a cumulação dos pedidos de fixação de aluguéis a título de lucros cessantes com a aplicação inversa das penalidades por inadimplência, assim como requerido pelos Autores.
” (evento 9141999).

Compreendeu que “
a parte Requerente não foi capaz de demonstrar a concreta ocorrência de dano, é dizer, não há comprovação de que a situação experimentada tenha ultrapassado a esfera do mero dissabor e verdadeiramente atingido sua esfera extrapatrimonial de direitos
” (evento 9141999).

Registrou que “
tendo em vista a existência da cláusula décima quinta, parágrafo único que menciona sobre a taxa de adesão (fl. 38), concluo que o valor pago pelos Autores a este título (fl. 94) era devido, não havendo que se falar em restituição
” (evento 9141999).

Por isso, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral “
para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e, em razão disso, i) CONDENAR a Requerida ao pagamento de multa e juros moratórios, nos termos da previsão contida na cláusula décima quarta, parágrafo sexto do contrato de fls. 29/40 e durante o período de atraso da obra, qual seja, 20/03/2015 a 02/04/2015, bem como, ii) para determinar que a partir do atraso (20/03/2015), não haja a incidência dos juros e, se cobrados e pagos, devem ser restituídos ao comprador, até que cesse a mora da construtora com a averbação do habite-se e do cancelamento de eventual hipoteca e; JULGO IMPROCEDENTE o pleito de dano moral
” (evento 9141999).

Finalmente, condenou “
ambas as partes ao pagamento, pro rata, das custas e honorários, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
” (evento 9141999).

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual passo a apreciar as teses dos apelos.

DA APELAÇÃO DE
OSMAR E RITA DE CÁSSIA

Nesta hipótese, em de 10 de maio de 2013, as partes celebraram contrato particular de promessa de permuta de fração ideal de terreno (fls. 29-40) para aquisição da unidade nº 1.706, bloco A, do edifício Hortência do empreendimento Residencial Jardins, que estipulou como data de entrega da obra o prazo de 48 (quarenta e oito) meses, contados de 20 de dezembro de 2010 (cláusula décima segunda, fl. 34).

Logo, o prazo venceria em 20 de dezembro de 2014, sendo que na cláusula décima (fl. 34) terceira houve a estipulação de um prazo de tolerância por prazo indeterminado, em razão de eventos de força maior, como por exemplo, sinistros ou eventos por força da natureza, atos de império e greves dos trabalhadores da construção civil.

Cumpre pontuar que as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior.

Isso porque, cuidando de construção civil, principalmente diante do reconhecido gabarito da empresa responsável pelo empreendimento, entendo que as circunstâncias alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel, se enquadram no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situações que – embora refujam à alçada da evitabilidade – são inerentes à própria atividade empresarial.

Em que pese a nulidade da cláusula décima terceira outrora citada, que colocou os consumidores em situação de desvantagem excessiva, deve incidir o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, porque não é abusivo para a conclusão de empreendimentos imobiliários, mesmo antes do advento da regra do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, ante a complexidade do objeto contratual.

Vale lembrar que na assembleia geral extraordinária do dia 16 de outubro de 2014 (fls. 87-89), isto é, antes do término do prazo para entrega do empreendimento, foi ajustada nova data de conclusão das obras para o dia 20 de março de 2015.

Impende destacar que houve a entrega das chaves de modo precário em 02 de abril de 2015 (fl. 99), após a devida vistoria das unidades pelo adquirente Osmar Menegol, momento em que se deve considerar o empreendimento imobiliário como efetivamente entregue, e não a partir da simples emissão do auto de conclusão de obra – ou “habite-se” pela municipalidade, vide:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. VALIDADE DA PREVISÃO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DA UNIDADE. ATRASO VERIFICADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELOS JUROS DE OBRA NO PERÍODO DE INADIMPLEMENTO. MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E JUROS DE MORA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. TAXAS CONDOMINIAIS. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. TAXA DE INTERVENIÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1) É válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para entrega de obra nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, que leva em conta a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto, devendo ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização pela construtora. Precedente do TJES.
2) Por outro lado, a extrapolação do prazo de tolerância não deve ser admitida, mesmo diante de eventos como chuvas fortes e greves, que figuram entre os riscos normais assumidos pela construtora/incorporadora, caracterizando o chamado fortuito interno. Precedentes do TJES.
3) A efetiva entrega do imóvel somente é verificada com o recebimento das chaves pelo adquirente, não bastando a mera expedição do habite-se ou do auto de conclusão de obra. Precedentes do TJES.
[...] 9) Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 035150156657, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/07/2019, Data da Publicação no Diário: 01/08/2019)

Ademais, não há que se falar em irregularidade no uso do prazo de tolerância, ainda que a justificativa da construtora seja respaldada em riscos inerentes ao negócio, porque é válido o uso automático do mencionado prazo. Nessa toada:

APELAÇÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL VALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO SENTENÇA MANTIDA POR FUNDAMENTAÇÃO PARCIALMENTE DIVERSA HONORÁRIOS RECURSAIS.
1. Somente é considerado atraso injustificado a entrega do imóvel após o término do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo desnecessária qualquer manifestação da construtora acerca da necessidade de utilização da referida cláusula. Precedentes deste Tribunal.
2. Não é a simples emissão do auto de conclusão de obra ou habite-se pela municipalidade que se deve considerar o empreendimento imobiliário como efetivamente entregue, mas sim a efetiva entrega das chaves ao consumidor, após a devida vistoria do consumidor adquirente.
3. Não houve o transcurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias entre a data prevista na promessa de permuta de fração ideal e o dia de entrega das chaves, tampouco entre a assembleia geral extraordinária do dia 16 de outubro de 2014 e a data da entrega das chaves.
4. A entrega de imóvel dentro do prazo de tolerância não acarreta violação a direitos da personalidade, cuidando de mero aborrecimento. 5. Mesmo que encampada a tese da sentença de que a tolerância deveria ser de 106 (cento e seis) dias por conta das justificativas da construtora, contados desde a data da cláusula décima segunda da promessa de permuta de fração ideal, o atraso na obra seria de apenas 12 (doze) dias, circunstância que não demonstra a existência de danos morais. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida incólume por fundamentação parcialmente diversa. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160134631, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY – Relatora Substituta: ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/03/2022, Data da Publicação no Diário: 08/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA. PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I – A cláusula que determina a prorrogação de 180 dias no prazo final para a entrega do imóvel adquirido na planta é lícita, tendo em conta as peculiaridades inerentes à construção civil como, por exemplo, condições climáticas desfavoráveis, atrasos nos fornecimentos, prazos exigidos pelos órgãos fiscalizadores, entre outros. Além disso, tal prática é costumeira no mercado imobiliário de imóveis na planta e, ainda, possui previsão legal, ex vi do art. 48, §2º da Lei 4.591/64. A única objeção a vigência da citada cláusula é que a contagem deverá ser em dias corridos e não apenas nos dias úteis, conforme entendimento exarado pelo STJ.
II – A prorrogação em 180 dias possui incidência automática, de modo que se difere das hipóteses de dilação do prazo em virtude de caso fortuito ou força maior; decerto que estes últimos, caso ocorram, culminam em extensão do prazo para além da prorrogação legal retromencionada.
III – A cobrança de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega do imóvel foi objeto de manifestação do STJ em sede de recurso repetitivo, Tema 970, no qual fora fixada tese no sentido de que a cláusula penal moratória, que tem por finalidade indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, de modo que afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. IV – Recurso conhecido e não provido. (TJES; Classe: Apelação 0056156-50.2013.8.08.0035; Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador ROBSON LUIZ ALBANEZ; Sessão de Julgamento: 29/05/2023)

Nesse contexto, não houve atraso na entrega da obra, na medida em que os apelantes/apelados Osmar e Rita de Cássia foram imitidos na posse do bem antes do transcurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias admitido pela jurisprudência desta egrégia Corte, o que rechaça a tese de mora da construtora e a pretensão indenizatória por danos morais. Nessa linha de entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA –
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL – NÃO CONFIGURADO
– ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA –
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DANO MATERIAL OU EXTRAPATRIMONIAL
– RECURSO DESPROVIDO. 1. Existindo cláusula contratual expressa a respeito de data específica para entrega das chaves não é a expedição do habite-se, por si só, que implica na obrigatoriedade de entrega imediata do imóvel, uma vez que não há no instrumento contratual vinculação necessária entre esses dois eventos. É assente no Superior Tribunal de Justiça e nesta Corte a compreensão de que é válida a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância por mais 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de imóvel.
2. Considerando que a entrega das chaves, prevista para 30/07/2015, veio a ocorrer em 27/08/2015, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) contratualmente estabelecido, não se verifica a alegada mora ou descumprimento por parte da apelada.
3. Ao compulsar os autos, não se vislumbra nenhuma prova ou demonstração efetiva de que houve algum impedimento real à alienação ou realização de qualquer outro negócio jurídico envolvendo o imóvel, ou, ainda, de que houve alguma lesão extrapatrimonial decorrente da entrega das chaves na data de 27/08/2015, o que não poderia ser presumido, sobretudo em razão da licitude na conduta da construtora. Pelo mesmo motivo, e inexistindo comprovação de efetivo prejuízo, não são devidos lucros cessantes ao apelante. 4. Também em razão da ausência de comprovação de efetivo prejuízo, não ha como acolher a tese de que houve dano decorrente de atraso na outorga da escritura pública. 5. Recurso desprovido. (TJES; Classe: Apelação 0022899-29.2016.8.08.0035; Órgão Julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO; Sessão de Julgamento: 14/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DATA LIMITE CLARA E CERTA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ADMITIDO – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO VERIFICADO – SENTENÇA MANTIDA. 1) Tendo em vista que nas razões recursais o apelante apresenta sua irresignação quanto ao prazo de entrega do bem, verifico que não está caracterizada a ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada. 2)
Observa-se que, considerando prazo de entrega contratualmente estabelecido e o prazo de tolerância, todos devidamente constantes em contrato, não houve atraso na entrega do imóvel.
3) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, à qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador. 4) Recurso conhecido e improvido. (TJES; Classe: Apelação 0022617-83.2015.8.08.0048; Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL; Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA; Sessão de Julgamento: 26/03/2024)

No que concerne as rubricas cobradas no compromisso de adesão, entendo não ser cabível a restituição de qualquer valor pago, porquanto foi cumprido o dever de informação (art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor) na avença quanto à transferência desses encargos aos apelantes/apelados, senão vejamos o parágrafo único, da cláusula décima quinta:

[...] A saída dos CONDÔMINOS como participantes do Condomínio, por inadimplência, desistência ou a qualquer título, não ensejará na devolução de quaisquer quantias pagas à GALWAN Imobiliária Ltda., a título de Adesão ao Condomínio, uma vez que tais quantias destinam-se a cobrir gastos incorridos de corretagem, promoção de vendas, impostos e outras despesas de constituição do Condomínio, considerados serviços efetivamente prestados por aquela empresa aos CONDÔMINOS para viabilização do Empreendimento. [...] (redação original, fl. 38)

Por conseguinte, é evidente que os consumidores tinham ciência da transferência do dever de pagamento das rubricas que integravam o compromisso de adesão montante a ser quitado (fl. 94), o que reforça a validade da conduta da construtora. Nessa linha de posicionamento:

APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRANÇA INFORMADA NO ATO DA ASSINATURA DO CONTRATO POSSIBILIDADE DE COBRANÇA AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE ÍNDICES DE CORREÇÃO SOBRE O VALOR FINANCIADO DEVIDAMENTE DESCRIMINADOS NO CONTRATO DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO RECURSO IMPROVIDO. 1. O C. Superior Tribunal de Justiça fixou tese repetitiva no sentido de: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
2. Se a parte foi devidamente informada da cobrança de valores a título de comissão de corretagem, não há se falar em

abusividade nem devolução de tal rubrica.
3. Se a proposta aceita pelo consumidor descrimina de forma clara os índices de correção incidentes sobre o valor financiado, não há se falar em violação ao dever de informação. 4. Recurso improvido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 012140050548, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 18/08/2021)

D
O APELO DA GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

Pontuo que é pacífico no Tribunal da Cidadania que os pedidos das partes devem ser apreciados de forma lógico-sistemática, em atenção à profundidade do efeito devolutivo do recurso de apelação, já que não se limita ao capítulo específico dos requerimentos, e sim abrange a peça recursal em sua integralidade, vide:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. EFEITO DEVOLUTIVO. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. POSSIBILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. DOCUMENTOS. JUNTADA EXTEMPORÂNEA. PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO RESPEITADO. POSSIBILIDADE. DECISÃO SURPRESA. NÃO OCORRÊNCIA. OPORTUNIDADE DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA. 1.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os pedidos formulados pelas partes devem ser analisados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de forma a extrair da peça processual, inclusive dos recursos, a sua real pretensão.
Precedentes. 2. O reconhecimento do enriquecimento sem causa dos recorridos demandaria reexame das circunstâncias fático-probatórias, o que é inviável na estreita via do recurso especial, nos termos da Súmula nº 7/STJ. 3. É permitida a juntada extemporânea de documentos, até mesmo na fase recursal, desde que observado o princípio do contraditório e ausente a má-fé da parte. Precedentes. 4. A vedação à decisão surpresa não significa que o julgador deve consultar as partes antes da cada solução dada às controvérsias apresentadas, especialmente quando já lhes foi dada oportunidade para apresentar manifestação, tendo se estabelecido o contraditório. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt no AREsp n. 1.633.597/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIRETO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROVA PERICIAL DEFICIENTE. DETERMINAÇÃO NA ORIGEM DE RETORNO DOS AUTOS PARA COMPLEMENTAÇÃO DA INSTRUÇÃO. ANÁLISE FUNDAMENTADA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. 1. O acórdão recorrido reconheceu a nulidade da prova pericial produzida nos autos de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com reparação por dano material e moral, em razão de o laudo não ter sido conclusivo, e por ter sido apontada pela parte autora a existência de fato novo, consistente em novos vícios estruturais na construção. 2.
Alegação de malferimento dos arts. 1.009, §1º, 1013, caput, e §1º, em razão da suposta não observância do efeito devolutivo da apelação, que não se sustenta. Interpretação lógico-sistemática do pedido que decorre dos exatos termos do art. 322, §2º do CPC, analisando-se o conjunto da pretensão, observada a boa-fé processual. Doutrina. Precedentes.
3. Necessidade de complementação da perícia constatada pelo órgão colegiado de origem cuja decisão se mantém, observada ademais a autorização legal que faculta a determinação de ofício de produção de prova pelo julgador, para formação de seu convencimento motivado. 4. Agravo interno improvido. (STJ; AgInt-REsp 1.974.838; Proc. 2021/0365847-4; MG; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Martins; DJE 06/03/2024)

A apelada/apelante Galwan consignou expressamente em suas razões recursais que sequer “
considera significativa mora inferior a 30 dias, podendo dispensar multa em atraso de tempo anterior ao aludido período
” (fl. 04 do evento 9142004) e que a sentença reconheceu um atraso de somente 13 (treze) dias.

Ocorre que não houve mora da construtora, pois como amplamente debatido a obra foi entregue durante o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, não cabe a inversão da cláusula penal moratória. Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL. REJEITADA. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. INOCORRÊNCIA. PREJUDICADOS OS PEDIDOS SUCESSIVOS. VÍCIOS NO IMÓVEL NÃO SANADOS. CONSERTO PARTICULAR. DEVER DE RESSARCIMENTO DOS VALORES DESEMBOLSADOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1. Preliminar: A prova técnica, embora pudesse contribuir para o julgamento não se mostra, imprescindível, afinal, a narrativa autoral e os documentos colacionados se mostram suficientes para o enfrentamento do pedido. 2. Mérito: Com relação ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, esta Primeira Câmara Cível decidiu, em diversas oportunidades, que é legalmente admitida. Precedentes.
3. Não havendo atraso injustificado além do contratualmente previsto para a entrega do empreendimento, resta prejudicada a análise de inversão da cláusula penal e de pagamento dos valores desembolsados a título de aluguel no período do atraso.
4. No tocante aos reparos promovidos pelos autores no imóvel, reputo ter sido decorrente de falha no serviço das requeridas, corroborado pelos diversos e-mails trocados, em que se constata que a construtora concorda com necessidade dos reparos, embora tenha havido demora em solucioná-los. 5. Diante da ausência de impugnação da ré acerca dos comprovantes apresentados pelos requerentes, que de qualquer forma não destoam dos gastos médios com esse tipo de serviço, se mostra escorreita a sentença que acolheu o pedido. 6. Recursos conhecidos e desprovidos. (TJES; Classe: Apelação 0007327-62.2014.8.08.0048; Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR; Sessão de Julgamento: 10/05/2022; Publicação no Diário: 30/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR –PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA OBSERVADO – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
Demonstrado nos autos que as chaves da unidade foram entregues dentro do prazo de tolerância estabelecido contratualmente de 180 (cento e oitenta) dias, mantém-se a sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica do colendo Superior tribunal de Justiça.

Recurso conhecido e desprovido. (TJES; Classe: Apelação 0020890-21.2017.8.08.0048; Órgão Julgador: Desembargador RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO; Sessão de Julgamento: 04/10/2023)

Por outro lado, embora reconhecida a ausência de mora da construtora e afastada a cláusula penal moratória, em fiel cumprimento ao princípio do
tantum devolutum quantum appellatum
, não foi devolvida a questão relacionada à suspensão da cobrança de juros no período de 20 de março de 2015 a 02 de abril de 2015.

Diante desse cenário, o ônus sucumbencial merece ser reavaliado, já que constitui matéria de ordem pública
1
, sendo que sopesando os aspectos qualitativo e quantitativo dos pedidos
2
, de modo proporcional ao decaimento dos pleitos, percebe-se que o único ponto em que os apelantes/apelados Osmar e Rita de Cássia lograram êxito corresponde à suspensão de juros no lapso temporal supracitado.

A própria construtora indicou no apelo (fl. 07 do evento 9142004) que os autores foram sucumbentes quanto aos pedidos de indenização por danos morais; nulidade da cláusula de tolerância; de desconstituição da cláusula décima segunda; do pagamento em dobro da taxa de adesão desde o juízo de origem, e agora também quanto à inversão da cláusula penal moratória.

Assim, Osmar e Rita de Cássia devem responder exclusivamente pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, nos ditames do art. 86, parágrafo único, do CPC, e atento à ordem de preferência
3
do art. 85, §2º, do CPC, estabeleço a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido pela construtora Galwan.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação Osmar Menegol e Rita de Cássia Sousa Menegol e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, bem como
CONHEÇO
da apelação de Galwan Construtora e Incorporadora S/A e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para
REFORMAR EM PARTE
, no sentido de afastar a inversão da cláusula penal moratória e para atribuir o ônus sucumbencial exclusivamente em desfavor daqueles, fixando a verba honorária em prol dos patronos da construtora em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido.

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), ante o redimensionamento do ônus sucumbencial.

É como voto.

1
AgInt no AREsp n. 927.975/PR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 20/11/2017.

2
TJES, Classe: Apelação, 035150178859, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/11/2018, Data da Publicação no Diário: 14/11/2018.

3
REsp n. 1.746.072/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/2/2019, DJe de 29/3/2019.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.