Tribunal: TJES
Processo: 0005872-96.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-04-22

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005872-96.2017.8.08.0035

APELANTE: MARIA TEREZINHA DE JESUS

APELADA: LUCIANA REGINA DOS SANTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA:
APELAÇ
ÃO

CÍVE
L

– AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS
–
CONTRATO DE
IMÓVEL - TERMO DE VISTORIA - AUSÊNCIA - DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO
.

1. A reparação de dano pressupõe a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade entre aquele e este, cabendo ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do direito que alega possuir.

2. Inexistindo nos autos os termos de vistoria prévia e final ou qualquer outro documento para provar satisfatoriamente que os danos no imóvel ocorreram durante o contrato de locação, impossível acolher a pretensão indenizatória a título de dano material.

3. Simples vistoria produzida unilateralmente pel
a
locador
a
, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado.

4.

R
ecurso

despro
vido
.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,

NEG
AR

PROVIMENTO
AO RECURS
O
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/
ES
,
________
de _______
de 20
2
5
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005872-96.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA TEREZINHA DE JESUS

APELADO: LUCIANA REGINA DOS SANTOS

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005872-96.2017.8.08.0035

APELANTE: MARIA TEREZINHA DE JESUS

APELADA: LUCIANA REGINA DOS SANTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA:
APELAÇ
ÃO

CÍVE
L

– AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS
–
CONTRATO DE
IMÓVEL - TERMO DE VISTORIA - AUSÊNCIA - DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO
.

1. A reparação de dano pressupõe a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade entre aquele e este, cabendo ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do direito que alega possuir.

2. Inexistindo nos autos os termos de vistoria prévia e final ou qualquer outro documento para provar satisfatoriamente que os danos no imóvel ocorreram durante o contrato de locação, impossível acolher a pretensão indenizatória a título de dano material.

3. Simples vistoria produzida unilateralmente pel
a
locador
a
, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado.

4.

R
ecurso

despro
vido
.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE,

NEG
AR

PROVIMENTO
AO RECURS
O
, nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/
ES
, 24 de fevereiro

de 20
2
5
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005872-96.2017.8.08.0035

APELANTE: MARIA TEREZINHA DE JESUS

APELADA: LUCIANA REGINA DOS SANTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.

Aquele que, por ato ilícito (
CC,
arts. 186 a 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (CC, art. 927,
caput
).

E

a
reparação de dano pressupõe a demonstração do ato
ilícito
, do dano
e
do nexo de causalidade
entre aquele e este
, cabendo ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do direito que alega possuir (CPC, art. 373,
i
nc. I).

Na hipótese,
a
apelante

alega que firmou,
em 20/06/2013,
um
contrato de locação de
um
imóvel residencial com a
apelada
,
localizado na
Rua Jambo, nº 720, quadra 65, lote
6, Balneário de Ponta da Fruta, Vila Velha/ES, com duração de 12 (do
z
e) meses, iniciando-se no dia 20/06/2015.

Aduz a
locadora
que ao término do contrato, em 20/06/2016, a recorrida
teria
devolvido
o
imóvel
em condições precárias e levado consigo bens móveis de
sua
propriedade,
ocasionando-lhe um prejuízo de R$ 24.774,18 (vinte e quatro mil, setecentos e setenta e quatro reais e dezoito centavos)
.

Contudo, não há como conferir validade ao instrumento de contrato que teria sido firmado entre as partes, tendo em vista que não é possível aferir se a
rubrica
que
nele
consta
foi
efetivamente aposta pela apelada, eis que não há registro de nenhum documento pessoal que possibilitasse a sua identificação, bem ainda, porque ela foi citada por edital.

Conclui-se, portanto, que a apelante não se desincumbiu do ônus de
demonstrar o fato constitutivo de seu direito (CPC, art. 373, I).

Registre-se, a título de argumentação,

que
mesmo que o contrato fosse válido
a apelante também não comprovou os danos mencionados
que lhe teria causado a apelada, eis que
não
instruiu a inicial com
os termos de vistoria inicial e final, os quais devem ser feitos, respectivamente, antes do início e após o término da relação contratual estabelecida.

Nesse sentido prevê a cláusula 04 do suposto contrato:

“
CLÁUSULA 04 - CONSERVAÇÃO E RESTITUIÇÃO:
O LOCATÁRIO declara receber o imóvel, conforme vistoria previamente realizada pelas partes
, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, e bem assim restituí-lo nessas condições ao LOCADOR e, no caso de descumprimento desta obrigação ficará sujeito a indenizar os danos, acrescidos de reajuste do valor monetário às suas custas, no curso da locação e/ou após o seu término, de todos os consertos, reparos e serviços necessários e todos os pertences, acessórios, fechaduras, aparelhos, peças e instalações completas de água luz e esgoto, assumindo as obrigações constantes dos artigos 1.277, 187 do CCB, além do estabelecido no art. 23 e inciso da Lei 8.245/91, em se omitindo nas providências, o LOCATÁRIO autoriza o LOCADOR a ingressar no imóvel e executar serviços necessários, às expensas dele (LOCATÁRIO), que deverá reembolsar o LOCADOR de todos os gastos efetuados no seu imóvel e nos vizinhos atingidos, até cinco dias após a conclusão das obras e da apresentação dos comprovantes de pagamento. Finda ou rescindida a locação, o imóvel deverá ser restituído completamente desocupado de coisas e pessoas, nas mesmas condições acima em que é recebido, com tudo em ordem e livre de danos, em perfeito estado de funcionamento.

Parágrafo Primeiro - O LOCATÁRIO obriga-se a fazer, por sua integral conta e expensas, a imediata reparação, consertos e substituições que forem necessárias, para que o imóvel seja mantido e venha a ser restituído em perfeito estado de conservação e limpeza, habitabilidade e funcionamento, tudo conforme o recebeu, devendo ainda, em caso de fim ou rescisão da locação, mas antes da sua efetivação, em consonância com a vistoria inicial,

A retirada da Piscina deverá ser feita pelo Locatário na ocasião da entrega do imóvel.

Parágrafo Segundo -
A devolução do imóvel ao LOCADOR será precedida de uma vistoria final
, cuja data será fixada previamente entre as partes, podendo o LOCATÁRIO ou seu representante legal acompanhá-la, se assim desejar.” - destaquei

Insta destacar que a jurisprudência do e. TJES é pacífica no sentido de que, inexistindo laudo de vistoria inicial e final, não poderá a parte ser obrigada ao pagamento de indenização pelos danos materiais, supostamente decorrentes do mau uso
do bem
:

“
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

[...] g) Desse modo, por não haver instrumento seguro que arrole os danos efetivamente existentes no imóvel na data da entrega das chaves, e por inexistirem Laudos de Vistoria de Entrada e Devolução do Imóvel, [deve] o pedido de indenização por danos materiais ser julgado improcedente. [...]”

(TJES, Classe: Apelação, 024140405143, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/04/2018, Data da Publicação no Diário: 20/04/2018)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS, ENCARGOS DA LOCAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - CONTRATO VERBAL DE ALUGUEL DE IMÓVEL - TERMO FINAL DE RESCISÃO DO CONTRATO - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - RECUSA DA APELADA EM RECEBER AS CHAVES - ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO INDEVIDOS - DANO MATERIAL INDEVIDO [...]4 - Indevida indenização por danos materiais quando não realizada vistoria prévia ao aluguel e comprovada a manutenção do imóvel em boas condições. 5 - Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Classe: Apelação, 024130282452, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/04/2015. Data da Publicação no Diário: 15/04/2015)

Nesse mesmo sentido é o entendimento dos Tribunais pátrios, conforme se infere dos seguintes precedentes:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PLEITO DE CONDENAÇÃO DOS APELADOS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOS AUTOS QUE PERMITAM RECONHECER O ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL ANTES E APÓS A LOCAÇÃO.LAUDO DE VISTORIA DE SAÍDA NÃO ACOSTADO AOS AUTOS. DOCUMENTO ESSENCIAL PARA APURAR O ESTADO DO IMÓVEL. PROVA ORAL E DOCUMENTAL INSUFICIENTES PARA COMPROVAR OS ALEGADOS DANOS. INVIABILIDADE DE SE RESPONSABILIZAR O LOCATÁRIO PELO RESSARCIMENTO DE EVENTUAIS AVARIAS OCORRIDAS NO PERÍODO DA LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. É pacífica a jurisprudência que afirma que o laudo de vistoria de entrada e de saída é imprescindível para especificar o estado em que o imóvel foi entregue ao locatário e devolvido ao locador, para fins de eventual condenação do locatário ao pagamento de indenizações suplementares.

2. Assim, o ônus de demonstração do estado anterior do imóvel é da parte apelante/locadora, assim como a comprovação das avarias causadas pela má utilização do imóvel pela parte locatária no curso da relação locatícia, e tal comprovação só se adquire através do Laudo de Vistoria de Entrada e Saída do Imóvel.

3. No presente caso, a parte apelante não se desincumbiu de seu ônus de provar as condições nas quais o imóvel foi entregue à empresa apelada, no momento da locação. Embora tenha sido juntado Relatório de Vistoria, observa-se que, mesmo naquele documento, o imóvel já não estava em perfeito estado de conservação.

4. Do mesmo modo, os apelantes não comprovaram suficientemente o estado no qual o imóvel foi devolvido pela empresa apelada, deixando de juntar laudo de vistoria de saída. Foi acostado aos autos apenas “Termo de Entrega de Chave”, em que consta genericamente que o locador recebeu as chaves do imóvel locado, sem o cumprimento da cláusula quinta do contrato de locação. Contudo, não foram especificadas quais teriam sido as avarias causadas no imóvel pelos apelados.

5. Nota-se que os apelantes sequer justificaram a impossibilidade de juntar o laudo de vistoria de saída do imóvel. Nada obstante a parte apelante alegue que a gerente da empresa ré e o fiador optaram por não participar da vistoria de saída, não foi juntado qualquer comprovante de que os apelados foram devidamente notificados da data de realização da referida vistoria.

6. Logo, os apelantes deveriam comprovar que cumpriram com o disposto no art. 23, IX, da Lei de Locações, apresentando o envio da notificação informando o locatário e/ou fiador a respeito da data e do horário em que seria realizada a vistoria, pois, caso contrário, considera-se o laudo (que nem mesmo foi juntado nestes autos) como documento produzido de forma unilateral e que não possui força probatória suficiente.

7. Para comprovar os danos sofridos, os apelantes colacionaram nos autos as imagens de mov. 157.3 a 157.6, as quais, embora indiquem que o imóvel não estava em perfeitas condições, também são insuficientes para comprovar especificamente os danos causados. Cumpre salientar que sequer há indicação da data das referidas imagens, que foram juntadas nos autos apenas em 03/03/2020, depois de mais de três anos da devolução do imóvel pela requerida.

8. Ressalta-se que as testemunhas ouvidas em Juízo não souberam dizer o estado do imóvel por ocasião do início da locação, o que era imprescindível para aferir eventual dever da locatária em providenciar algum reparo, na medida em que somente dessa forma poderia ser comparada a situação do bem no início da locação com aquele do momento da desocupação.

9. Com efeito, vislumbra-se que nos autos foram produzidas provas documentais e testemunhais, mas que os apelantes não se desincumbiram de seu ônus de demonstrar o estado do imóvel, bem como a ocorrência de avarias pelos apelados, devido à sua má utilização no curso da relação locatícia.”

(TJ-PR 00036423020168160056 Cambé, Relator: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 21/08/2023, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/09/2023)

“
Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança de valores gastos com a reforma do imóvel após a desocupação pelos locatários c./c. cobrança de aluguel remanescente e contas de consumo. Sentença de parcial procedência da ação. Insurgência da autora administradora do imóvel pleiteando débitos de aluguel, gás, energia elétrica e de reparos no imóvel. Contrarrazões sustentando ilegitimidade ativa. Exame: Ilegitimidade ativa afastada. Contrato de administração com "aluguel garantido". Legitimidade ativa da administradora imobiliária que decorre da sub-rogação prevista no contrato de administração de imóvel firmado com a locadora. Inteligência do artigo 347 do Código Civil. Ausência de vistoria de saída idônea ou produção antecipada de prova pericial para comprovar o mau uso pelos locatários. Ônus da prova que compete ao locador, nos termos do artigo 373, I, do CPC. Simples vistoria produzida unilateralmente pelo locador, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado. Precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça. Devida a multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do aluguel e da conta de energia elétrica. Previsão contratual sobre atrasos no pagamento. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.”

(TJ-SP - AC: 10144414720218260320 Limeira, Relator: Celina Dietrich Trigueiros, Data de Julgamento: 25/04/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2023)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - TERMO DE VISTORIA - AUSÊNCIA - DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO - DANO MORAL - AUSÊNCIA. O ônus de provar a causa do pedido é da parte Autora (CPC, art. 373). Inexistindo nos autos os termos de vistoria prévia e final ou qualquer outro documento para provar satisfatoriamente que os danos no imóvel ocorreram durante o contrato de locação, impossível acolher a pretensão indenizatória a título de dano material. Meros dissabores oriundos de inadimplência contratual não ensejam indenização por danos morais. Recurso desprovido.”

(TJ-MG - AC: 10000200376580001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 03/06/2020, Data de Publicação: 04/06/2020)

Averbe-se, noutra parte, que
os danos alegados não foram devidamente descritos e identificados e também
não foram juntadas
fotografias que
demonstr
ass
em a
situação do
imóvel
antes da locação,
que poderiam, em tese,
contrapor-
se

à
s foto
grafias
tiradas após o fim da locação.

E
sequer é possível aferir se as fotografias de fls. 17/28
são referentes a
o mesmo local,
eis
que simples vistoria produzida unilateralmente pela locado
r
a, sem a observância do contraditório, não serve para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel locado.

Importa registrar, também,
que a Sra. Maria Osmerinda da Silva foi ouvida na
condição
de informante, porquanto tem vínculo de amizade com a apelante. Além do mais,
asseverou
em suas declarações
não
t
er
conhecimento sobre
os
danos que teriam sido causados ao imóvel.

Todavia, mesmo
que
os danos tivessem sido comprovados, não há prova de sua quantificação, eis que a planilha de fls. 31/32 foi realizada de forma unilateral
e
o mero orçamento não prova a efetiva realização de qualquer serviço ou gasto por parte da
a
pelante, pois a reparação do dano material depende de efetiva comprovação do dispêndio.

Por tais razões,
nego
provimento ao recurso
.

Em razão do desprovimento d
o recurso
,
com fundamento no
art. 8
5,
§ 11
do CPC,
majoro os honorários advocatícios
sucumbenciais,
fixando-os
em
definitivo
em 1
5
% (
quinze
por cento) sobre o valor da
causa,
cuja exigibilidade está suspensa por ser
a
apelante
beneficiária da gratuidade de justiça
.

É como voto.

Des
embargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)