Tribunal: TJES
Processo: 5003682-60.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. APLICABILIDADE DO CDC. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL FIXADO EM 20% SOBRE VALORES PAGOS. COMPATIBILIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga contra si proposta, declarando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e condenando a requerida à devolução dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, acrescidos de correção monetária e juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se incide a legislação especial (Leis nº 9.514/97 e nº 13.786/2018) no contrato objeto da lide, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o percentual de retenção fixado pela sentença – 20% sobre os valores pagos – é abusivo ou desproporcional à luz da legislação e da jurisprudência aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, afastando a aplicação do regime jurídico especial dessa legislação.

A relação jurídica entre empresa loteadora e adquirentes de lote, como destinatários finais, caracteriza relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula penal que prevê a retenção de percentual sobre o valor total do contrato deve ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da necessidade de equilíbrio contratual, conforme o art. 51, IV, do CDC.

A aplicação literal do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, quando resultar em retenção superior à proporcionalidade razoável, pode ser mitigada pelo Judiciário, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se compatível com o entendimento consolidado do STJ e com o objetivo de compensar despesas do vendedor, sem onerar excessivamente o comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato impede a incidência do regime da Lei nº 9.514/97, devendo o pacto ser regido pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.

É abusiva a retenção de percentual sobre o valor total do contrato que resulte em perda desproporcional ao consumidor.

A fixação da cláusula penal em 20% sobre os valores pagos, neste caso, é compatível com os princípios do CDC e com a jurisprudência consolidada do STJ, não configurando abusividade.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 23; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.135.500/GO, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 05.11.2024, DJe 08.11.2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; STJ, REsp nº 2.073.412/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03.10.2023, DJe 05.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003682-60.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: FABIO MOREIRA BELO e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. APLICABILIDADE DO CDC. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL FIXADO EM 20% SOBRE VALORES PAGOS. COMPATIBILIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga contra si proposta, declarando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e condenando a requerida à devolução dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, acrescidos de correção monetária e juros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se incide a legislação especial (Leis nº 9.514/97 e nº 13.786/2018) no contrato objeto da lide, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o percentual de retenção fixado pela sentença – 20% sobre os valores pagos – é abusivo ou desproporcional à luz da legislação e da jurisprudência aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, afastando a aplicação do regime jurídico especial dessa legislação.

A relação jurídica entre empresa loteadora e adquirentes de lote, como destinatários finais, caracteriza relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula penal que prevê a retenção de percentual sobre o valor total do contrato deve ser interpretada à luz da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da necessidade de equilíbrio contratual, conforme o art. 51, IV, do CDC.

A aplicação literal do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, quando resultar em retenção superior à proporcionalidade razoável, pode ser mitigada pelo Judiciário, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se compatível com o entendimento consolidado do STJ e com o objetivo de compensar despesas do vendedor, sem onerar excessivamente o comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato impede a incidência do regime da Lei nº 9.514/97, devendo o pacto ser regido pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.

É abusiva a retenção de percentual sobre o valor total do contrato que resulte em perda desproporcional ao consumidor.

A fixação da cláusula penal em 20% sobre os valores pagos, neste caso, é compatível com os princípios do CDC e com a jurisprudência consolidada do STJ, não configurando abusividade.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 23; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.135.500/GO, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 05.11.2024, DJe 08.11.2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 02.09.2024, DJe 04.09.2024; STJ, REsp nº 2.073.412/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03.10.2023, DJe 05.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5003682-60.2022.8.08.0048

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APELADOS: FABIO MOREIRA BELO e JULIANA SOARES

JUÍZO PROLATOR: 3ª VARA CÍVEL DE SERRA – DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DESEMBARGADOR
SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por
PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital (ID 11226075), que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga” ajuizada por
FABIO MOREIRA BELO
e J
ULIANA SOARES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:
a)

declarar
a rescisão do contrato firmado entre as partes, e
b)
condenar
a requerida a devolver aos autores os valores pagos em razão da promessa de compra e venda firmada entre as partes, com a dedução de 20% (vinte por cento) da importância paga, acrescida de juros e atualização monetária.

Conheço do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade.

Na petição inicial (ID 11225816), os autores, ora Apelados, narraram que celebraram com a ré, em 24 de dezembro de 2020, um Contrato Particular de Compra de um Terreno Urbano, constituído pelo Lote 01, da Quadra 05, do loteamento "Residencial Enseada Praia Grande", pelo preço de R$ 81.053,72 (oitenta e um mil, cinquenta e três reais e setenta e dois centavos).

Afirmaram ter efetuado o pagamento total de R$ 18.415,43 (dezoito mil, quatrocentos e quinze reais e quarenta e três centavos), mas que, por dificuldades financeiras agravadas pela pandemia e pelo aumento expressivo das parcelas reajustadas pelo índice IGPM/FGV, não mais possuíam condições de honrar com o pactuado.

Diante da recusa da ré em proceder à rescisão amigável, pleitearam a declaração de rescisão do contrato e a condenação da ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, além da devolução de eventuais comissões de corretagem e taxa SATI. Formularam, ainda, pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a negativação de seus nomes.

Citada, a ré, ora Apelante, apresentou contestação (ID 11226048), arguindo, preliminarmente, a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de rescisão, por não haver pretensão resistida. No mérito, defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 (Alienação Fiduciária) e, subsidiariamente, da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), que alterou a Lei nº 6.766/79, sustentando a validade da cláusula penal que prevê a retenção de percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre os valores pagos.

Decorrido o trâmite processual, sobreveio a sentença ora impugnada, por meio da qual o douto Magistrado de primeiro grau julgado parcialmente procedentes os pedidos para:
(a)
declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes;
(b)
condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos, autorizando a dedução de 20% (vinte por cento) do montante adimplido, a título de cláusula penal, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Inconformada, a requerida interpôs o presente recurso de apelação. Em suas razões recursais (ID 11226082), a recorrente alega, em síntese, que:
(I)
a sentença violou o princípio do
pacta sunt servanda
e o ato jurídico perfeito;
(II)
a legislação especial (Lei nº 6.766/79, com as alterações da Lei nº 13.786/2018, e a Lei nº 9.514/97) deve prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor, pugnando pela aplicação da cláusula penal que autoriza a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato ou, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

A Apelante fundamenta sua pretensão recursal, em grande medida, na tese de que a relação contratual em exame deveria ser regida por legislações especiais, a saber, a Lei nº 9.514/97, que trata da alienação fiduciária, e a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (conhecida como "Lei do Distrato"), afastando-se, por conseguinte, a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, tal argumento não merece prosperar.

No que tange à alegada aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, a r. sentença recorrida foi precisa ao afastá-la. O contrato em tela (ID 11225823), de fato, contém uma cláusula de alienação fiduciária em garantia (Cláusula Quarta).

Todavia, para que o regime jurídico especial desta lei seja aplicável, notadamente no que concerne ao procedimento de consolidação da propriedade e execução extrajudicial da garantia, é indispensável o cumprimento de uma formalidade essencial de natureza constitutiva: o registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme dicção expressa do artigo 23 da referida lei. A ausência de tal registro, como verificado nos autos através da matrícula do imóvel juntada (ID 11225828), obsta a constituição da propriedade fiduciária e, por consequência, impede a aplicação do rito específico de rescisão previsto na legislação especial.

A relação jurídica entre as partes, nesse cenário, permanece no campo do direito obrigacional, sendo regida pelas normas gerais de contratação e, no caso, pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, dada a evidente caracterização de uma relação de consumo. Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE.
VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97.
APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ
. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024. 2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual. 3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23). 4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema nº 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997
". 6.
Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97
. 7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos. 8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes. 9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante. 10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97. 11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97. 12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido. 13. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024.)

Superada a questão da inaplicabilidade da Lei de Alienação Fiduciária, resta analisar a incidência da Lei nº 6.766/79, alterada pela Lei nº 13.786/2018. A Apelante invoca o artigo 32-A deste diploma para justificar a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Embora a referida lei discipline o parcelamento do solo urbano e seja, em tese, aplicável aos contratos de loteamento, sua interpretação e aplicação não podem se dar de forma isolada e em dissonância com os princípios basilares do ordenamento jurídico, em especial aqueles que tutelam as relações de consumo.

A relação jurídica estabelecida entre uma empresa loteadora e um adquirente de lote como destinatário final é inequivocamente uma relação de consumo, atraindo a incidência do microssistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor. Este diploma, de ordem pública e interesse social, tem por escopo equilibrar as relações em que uma das partes se apresenta em situação de vulnerabilidade. Assim, qualquer cláusula contratual ou disposição legal que se mostre abusiva ou que coloque o consumidor em desvantagem exagerada deve ser afastada ou mitigada pelo Poder Judiciário.

A alegação de violação ao princípio do
pacta sunt servanda
e ao ato jurídico perfeito não se sustenta, pois a força obrigatória dos contratos é relativizada no âmbito das relações de consumo, permitindo-se a revisão de cláusulas que se mostrem excessivamente onerosas.

A Apelante demonstra inconformismo com o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, determinado pela sentença, pleiteando sua majoração para 10% (dez por cento)
sobre o valor total do contrato
, conforme previsto no artigo 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, ou, subsidiariamente, para 25% (vinte e cinco por cento) sobre as quantias pagas.

A cláusula décima quinta do contrato (ID 11225823) estipula que, em caso de rescisão por culpa do comprador, este estaria sujeito à perda do sinal, de um percentual de 20% (vinte por cento) incidente sobre o valor atualizado do imóvel a título de taxa de administração, e mais 5,93% (cinco vírgula noventa e três por cento) a título de despesas tributárias. A aplicação literal de tal disposição, assim como a pretensão da Apelante de reter 10% do valor total do contrato, resultaria na perda de uma parcela substancial, senão da totalidade, dos valores adimplidos pelos Apelados, o que configura uma penalidade manifestamente excessiva e desproporcional, vedada pelo artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

A aplicação do referido artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 deve ser interpretada em harmonia com o sistema de proteção ao consumidor. O percentual de 10% sobre o valor do contrato ali previsto representa um teto máximo de retenção, e não um valor fixo e obrigatório. A sua aplicação no caso concreto deve ser analisada sob a ótica da razoabilidade e da proporcionalidade.

No presente caso, a retenção de 10% do valor do contrato (R$ 81.053,72) representaria a perda de R$ 8.105,37 para os Apelados, que pagaram um total de R$ 18.415,43. Isso significaria uma retenção de aproximadamente 44% (quarenta e quatro por cento) dos valores pagos, o que é claramente abusivo e configura enriquecimento sem causa para a Apelante, que, ademais, receberá o imóvel de volta, livre e desembaraçado, para nova comercialização, possivelmente por valor superior, dada a natural valorização imobiliária.

Com efeito, mesmo nos casos de contratos celebrados após o advento da Lei do Distrato (13.786/2018) o c. Superior Tribunal de Justiça tem entendido que é possível a revisão da cláusula penal quando a aplicação da previsão do art. 32-A da Lei n.º 6.766/79 resultar em um montante que, no caso concreto, revele-se abusivo:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE
. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...]
2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.
[...] (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.)

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.
2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.
3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (STJ, REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

Nesse contexto, a decisão do juízo de primeiro grau de fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre as quantias efetivamente pagas pelos Apelados mostra-se acertada, equilibrada e em plena consonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal, que consolidaram o entendimento de que, em casos de rescisão por culpa do comprador, a retenção pelo vendedor deve variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. O patamar de 20% é suficiente para indenizar a Apelante por eventuais despesas administrativas, de publicidade e comercialização, sem, contudo, impor aos Apelados uma penalidade desproporcional ou confiscatória.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de Apelação Cível e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar em sua integralidade o respeitável voto exarado pela douta relatoria.É, respeitosamente, como voto.

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.