Tribunal: TJES
Processo: 0025194-73.2011.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO NA ENTREGA. REPASSE NA PLANTA. DANO MORAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos por GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A e EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra, em ação de revisão contratual cumulada com nulidade de cláusula contratual, repetição de indébito e pedido de danos morais. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor apenas para condenar a restituição simples da taxa de corretagem. As rés pleitearam a legalidade da comissão de corretagem e a ilegitimidade da corretora, enquanto o autor buscou a nulidade do aditamento contratual, a devolução da taxa de "repasse na planta", indenização por danos morais e restituição em dobro da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança da comissão de corretagem no caso concreto; (ii) verificar a nulidade do aditamento contratual firmado com parte diversa da original; (iii) determinar a legalidade da cobrança do chamado “repasse na planta”; (iv) avaliar a ocorrência de atraso na entrega do imóvel e suas consequências; e (v) estabelecer a existência de dano moral indenizável em decorrência das irregularidades contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A não é conhecido por ausência de preparo, nos termos dos arts. 932, III, e 1.007 do CPC/2015, diante do indeferimento da gratuidade de justiça e da inércia da parte quanto ao recolhimento das custas.

A cobrança da comissão de corretagem é válida quando o consumidor for previamente informado de modo claro e destacado, conforme fixado no Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP). No caso, comprovou-se que o autor assinou documento em que os valores estavam discriminados, não havendo ilegalidade.

A GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA não possui legitimidade para responder pelas condenações relativas ao atraso na entrega do imóvel e à cobrança do repasse, pois sua atuação limitou-se à intermediação, sem participação na incorporação ou construção, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.827.060/SP).

Não há nulidade no aditamento contratual, pois este foi assinado na mesma data do contrato original, demonstrando continuidade negocial, além de inexistirem provas de vício de vontade ou desconformidade com os requisitos legais de validade (CC, art. 166).

A cobrança de valores sob a rubrica de “repasse na planta”, sem amparo contratual, impõe sua restituição, ainda que de forma simples, por ausência de má-fé.

O atraso de seis meses na entrega do imóvel, sem cláusula expressa de tolerância no contrato, caracteriza mora suficiente para ensejar danos morais, à luz da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 2.054.394/MG), considerando os efeitos negativos experimentados pelo consumidor.

A fixação da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as peculiaridades do caso concreto e o caráter compensatório e pedagógico da reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A não conhecido.
Recurso da GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA provido.
Recurso de EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É válida a cobrança da comissão de corretagem desde que o consumidor seja previamente informado de modo claro e discriminado.

A ausência de cláusula contratual prevendo tolerância justifica a responsabilização do incorporador por atraso na entrega do imóvel, inclusive para fins de indenização por dano moral.

A restituição de valores pagos indevidamente a título de “repasse na planta” é devida na forma simples quando não demonstrada a má-fé da incorporadora.

Não há nulidade em aditamento contratual firmado na mesma data do contrato principal, sem prova de vícios de consentimento ou de desconformidade com os requisitos legais.

A empresa intermediadora da venda não responde solidariamente por obrigações da incorporadora, salvo se demonstrado envolvimento direto na construção ou falha na prestação de seus serviços.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 166, 405 e 406; CPC/2015, arts. 85, 98, § 3º, 932, III, e 1.007; Lei 4.591/64, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Tema 938, j. 24.08.2016.
STJ, REsp 1.827.060/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.02.2022.
STJ, AgInt no REsp 2.054.394/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20.11.2023.
TJES, Apelação 035130339944, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 07.05.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0025194-73.2011.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A e outros (3)

APELADO: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO NA ENTREGA. REPASSE NA PLANTA. DANO MORAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos por GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A e EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR contra sentença da 2ª Vara Cível da Serra, em ação de revisão contratual cumulada com nulidade de cláusula contratual, repetição de indébito e pedido de danos morais. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos do autor apenas para condenar a restituição simples da taxa de corretagem. As rés pleitearam a legalidade da comissão de corretagem e a ilegitimidade da corretora, enquanto o autor buscou a nulidade do aditamento contratual, a devolução da taxa de "repasse na planta", indenização por danos morais e restituição em dobro da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança da comissão de corretagem no caso concreto; (ii) verificar a nulidade do aditamento contratual firmado com parte diversa da original; (iii) determinar a legalidade da cobrança do chamado “repasse na planta”; (iv) avaliar a ocorrência de atraso na entrega do imóvel e suas consequências; e (v) estabelecer a existência de dano moral indenizável em decorrência das irregularidades contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A não é conhecido por ausência de preparo, nos termos dos arts. 932, III, e 1.007 do CPC/2015, diante do indeferimento da gratuidade de justiça e da inércia da parte quanto ao recolhimento das custas.

A cobrança da comissão de corretagem é válida quando o consumidor for previamente informado de modo claro e destacado, conforme fixado no Tema 938 do STJ (REsp 1.599.511/SP). No caso, comprovou-se que o autor assinou documento em que os valores estavam discriminados, não havendo ilegalidade.

A GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA não possui legitimidade para responder pelas condenações relativas ao atraso na entrega do imóvel e à cobrança do repasse, pois sua atuação limitou-se à intermediação, sem participação na incorporação ou construção, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1.827.060/SP).

Não há nulidade no aditamento contratual, pois este foi assinado na mesma data do contrato original, demonstrando continuidade negocial, além de inexistirem provas de vício de vontade ou desconformidade com os requisitos legais de validade (CC, art. 166).

A cobrança de valores sob a rubrica de “repasse na planta”, sem amparo contratual, impõe sua restituição, ainda que de forma simples, por ausência de má-fé.

O atraso de seis meses na entrega do imóvel, sem cláusula expressa de tolerância no contrato, caracteriza mora suficiente para ensejar danos morais, à luz da jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 2.054.394/MG), considerando os efeitos negativos experimentados pelo consumidor.

A fixação da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as peculiaridades do caso concreto e o caráter compensatório e pedagógico da reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A não conhecido.
Recurso da GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA provido.
Recurso de EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É válida a cobrança da comissão de corretagem desde que o consumidor seja previamente informado de modo claro e discriminado.

A ausência de cláusula contratual prevendo tolerância justifica a responsabilização do incorporador por atraso na entrega do imóvel, inclusive para fins de indenização por dano moral.

A restituição de valores pagos indevidamente a título de “repasse na planta” é devida na forma simples quando não demonstrada a má-fé da incorporadora.

Não há nulidade em aditamento contratual firmado na mesma data do contrato principal, sem prova de vícios de consentimento ou de desconformidade com os requisitos legais.

A empresa intermediadora da venda não responde solidariamente por obrigações da incorporadora, salvo se demonstrado envolvimento direto na construção ou falha na prestação de seus serviços.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 166, 405 e 406; CPC/2015, arts. 85, 98, § 3º, 932, III, e 1.007; Lei 4.591/64, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Tema 938, j. 24.08.2016.
STJ, REsp 1.827.060/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.02.2022.
STJ, AgInt no REsp 2.054.394/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20.11.2023.
TJES, Apelação 035130339944, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 07.05.2019.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, não conhecer do apelo interposto por Goldfarb, conhecer e dar provimento ao apelo de Global e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Evaldo, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025194-73.2011.8.08.0048

APELANTES/APELADAS: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA e GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A

APELANTE/
APELADO
: EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR

JUIZ DE DIREITO: DR. CARLOS MAGNO FERREIRA

RELATOR:
DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado,
t
rata-se de
recursos de
apelação cível interpost
os
por
G
LOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
e
EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR
, irresignados com o
decisum

proferido pelo Juízo da 2ª
V
ara
C
ível da Serra, no bojo de ação de revisão contratual c/c nulidade de cláusula contratual e repetição indébito com pedido de dano moral, a qual ju
lgou parcialmente procedentes os
pleitos iniciais do autor sr.
EVALDO
unicamente para “
condenar

a requerida a restituir a demandante os valores d
e
spendidos a título de taxa de corretagem, no valor de R$ 5.497,20 (cinco mil e quatrocentos e noventa e sete reais e vinte centavos), de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pelo autor”.

Em razões,
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
e
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
perseguem a reforma parcial de sentença para que se reconheça a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, à luz da tese fixada pela Corte Superior e da alegada clara informação fornecida ao comprador. Destaca-se que a empresa
GLOBAL CONSULTORIA
aduz também a sua ilegitimidade passiva.

O autor/apelante, por sua vez, busca a reforma sentencial para que sejam acolhidos os pedidos de nulidade do aditamento contratual, nulidade da cobrança do “repasse na planta”, além de que seja determinada a restituição em dobro da comissão de corretagem, reconhecimento do
atraso na entrega da obra e c
ondenação por danos morais em decorrência de todos os fatos.

Contrarrazões das partes pelo contrário desprovimento recursal.

Adiro ao relatório.

Ab initio,
destaca-se que, em sede de apelação, a requerida
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
postulou
o
deferimento da assistência judiciária gratuita em seu favor, o que foi indeferido por meio da
decisão ao id. 8365281.

Devidamente intimada para realizar o recolhimento do preparo recursal, a parte acima mencionada quedou-se inerte, de modo que se
revelando forçoso o reconhecimento da deserção.

Posto isto, a teor do disposto no artigo 932, inciso III, e artigo 1.007, do CPC/2015,
NÃO CONHEÇO

do recurso de apelação cível interposto por
G
OLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
, dada a ausência de requisito formal extrínseco de admissibilidade.

No que se refere aos demais recursos interpostos, preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo à análise nos termos que se seguem.

No caso em apreço, o que se discute é um contrato particular de promessa de compra e venda realizado entre o autor e as requeridas em dezembro de 2008, tendo como objeto um imóvel adquirido na planta, localizado no empreendimento “Recanto das Ilhas”.

O autor aduziu que foi realizado, unilateralmente, um aditamento ao contrato de compra e venda, que supostamente aumentou o valor do débito de forma considerável.
Ademais, mencionou a ilegalidade da cobrança da taxa de “repasse na planta” e da comissão de corretagem, por ausência de previsão contratual, bem como que houve atraso na entrega do bem.

Diante disso, requereu, dentre outros pedidos, a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

Considerando o conjunto fático-probatório dos autos, o juízo
a quo
acolheu parcialmente a pretensão autoral, limitando-se a determinar a restituição simples da taxa de corretagem.

No que concerne à atribuição da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao adquirente, há posicionamento consolidado pela Corte Superior. Esse entendimento foi delineado no julgam
ento do REsp 1.599.511/SP, que fixou o tema 938, reconhecendo a validade da referida obrigação,
desde que o consumidor seja pr
évia
e claramente informado acerca de tal
responsabilidade
.

Assim, a tra
nsferência ao comprador da responsabilidade em arcar com o pagamento da comissão de corretagem não é, por si só, abusiva, haja vista que, havendo transparência na negociação, com a informação prévia e discriminada dos valores destinados a tal pagamento, materializa-se sua validade.

Analisando os documentos anexados no caderno processual, inexiste cláusula expressa no contrato de compra e venda juntado às fls. 25/28 quanto à responsabilidade do autor de pagamento da comissão de corretagem.

Contudo, a referida comissão foi negociada entre as partes em documento separado (planilha às fls. 117), que, inclusive, foi assinado pelo autor e que possui a mesma data do contrato celebrado entre as partes, integrando o negócio jurídico.
V
ale salientar que o referido documento identificou o
valor correspondente a
“corretor autônomo”
e também à empresa “Avance
Negócios Imobiliários
”.

Logo, não
vejo como possa o autor afirmar não lhes ter sido oportunizada ciência da cobrança e inteiro conhecimento dos valores cobrados, que se encontram devida e claramente discriminados no documento por ele assinado.

Assim, estamos a tratar de negócio (prestação de serviço de corretagem imobiliária)
que expressamente teve
sua previsão e
seu valor destacado em relação ao valor da compra e venda, valor este que fora devidamente informado ao
autor
, conforme sua assinatura no aludido documento de fl.
117
.

Importante lembrar que, segundo o
já saudoso
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
"
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938 é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total.
"
(REsp 1.474.307).

Veja-se que o caso dos autos não se amolda à hipótese de ilegalidade delineada pela jurisprudência do STJ,
merecendo reforma a sentença, pois entendo improcedente o pleito de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem.

Consequentemente, haja vista a determinação de reforma de tal trecho sentencial, não há o que se analisar no âmbito do pleito autoral de devolução em dobro de tal quantia.

Outrossim, o autor sustentou a nulidade do aditamento contratual pelo fato
de ter sido firmado com a primeira ré (Goldfarb Incorporações e Construções S/A), que não integrou o contrato original de promessa de compra e venda, além de aduzir o distanciamento de um ano entre ambos. Sem razão o demandante.

É crucial observar que tanto o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (
disposto às
fls. 25/28), firmado entre o autor e a segunda ré, quanto o Instrumento Particular de Aditamento e Retificação do referido contrato (
disposto às
fls. 30/33), firmado entre o autor e a primeira ré, foram
celebrados e assinados pelas partes na mesma data, 1º de dezembro de 2008,
não se comprovando o lapso temporal alegado.

Pontua-se que tal
concomitância
de datas
demonstra que
o aditamento se apresenta não como um ato isolado de uma “parte estranha”, mas como parte integrante do processo de negociação e formalização do negócio jurídico como um todo.

Além disso, a mera alteração da parte contratante no aditamento, por si só, não configura nulidade. Em grandes empreendimentos imobiliários, é comum a participação de diferentes empresas do mesmo grupo econômico ou com responsabilidades específicas na cadeia de produção e comercialização.

Nesse diapasão, destaco que
o autor
não
apresentou
fundamentação suficiente
que demonstr
asse
a ocorrência de vícios que pudessem levar à declaração de nulidade do
negócio jurídico
, conforme exige o
art. 166 do Código Civi
l, limitando-se
a argumentar sobre a alteração da part
e e sua “simples adesão”, mas sem apresentar
indícios de que o aditamento tenha sido
mesmo
celebrado
com a presença de algum vício na expressão de sua vontade.

Imperioso pontuar que a
validade dos atos jurídicos é a regra, e, a nulidade, a exceção.
Dessa forma, para
que um contrato seja declarado nulo, é imprescindível que se demonstre a ocorrência de alguma das hipóteses legais de nulidade, com provas robustas e argumentos consistentes. A simples alegação sem demonstrar o desrespeito a requisitos essenciais de validade ou qualquer prejuízo efetivo decorrente dessa alteração, é insuficiente para anular um ato jurídico formalmente perfeito e assinado pelas partes
legítimas e capazes, devendo ser mantido, também nesse ponto, o julgamento do Juízo
a quo.

Em suas razões, o requerente pede pela devolução de um valor referente a “Repasse de planta”, sobre o qual teria pago suas parcelas, conforme recibos às fls. 86/88, após cobrança pela requerida, disposta à fl.89. Para sustentar o alegado, descreve a ausência de tais estipulações no contrato.

Em análise dos comprovantes citados, denota-se dois pagamentos realizados pelo autor e que foram datados em fevereiro e março de 2011, no valor de aproximadamente R$ 600,00 (seiscentos reais) cada.

Vislumbro que, de fato, não há lastro contratual referente à legalidade de tais cobranças, uma vez que o débito do autor já se encontrava quitado à época, consoante planilha de pagamentos à fl.81, no qual constava apenas um débito, no valor de R$ 6.129,06 (seis mil cento e vinte e nove reais e seis centavos), que foi pago posteriormente.

Nessa senda, não tendo a requerida demonstrado satisfatoriamente a origem contratual da aludida cobrança, impera a sua devolução, na modalidade simples, uma vez não constatada a presença de má-fé na conduta da recorrida.

O
autor/
apelante alega, ainda, atraso desarrazoado para a entrega do bem. Nos dizeres do próprio autor, a data para entrega do imóvel seria agosto de 20
10
, mas essa só ocorreu em fevereiro de 2011. Transcorrido, portanto, um lapso temporal de seis meses entre a data prevista e o efetivo cumprimento.

Nesse desiderato, o magistrado sentenciante não considerou uma mora exacerbada, tendo em vista que dentro do prazo de 180 dias comumente estabelecido nos contratos de tal natureza. Todavia, no caso em apreço, por meio de uma detida análise dos autos observei a ausência de tal pactuação, não podendo ser reconhecida essa legalidade sem a prévia previsão contratual.

R
eferida compreensão, aliás, encontra-se atualmente positivada no artigo 43-A, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 13786/18, ao prescrever que “
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento,
desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada
, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
”

Portanto,

para que sej
a reconhecida validade da cláusula
de tolerância
citada,

da qual
o promitente vendedor
pode

valer-se independentemente de justa causa,
é imprescindível a
d
evida prestação de informação
ao consumidor, vejamos:

(...)
A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é válida, desde que observado o direito de informação ao consumidor. Precedentes do STJ.
(
TJES
, Classe: Apelação, 035130339944, Relator: TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/05/2019, Data da Publicação no Diário: 17/05/2019).

Pende, ainda, de análise o
pedido de danos morais,
âmbito do qual
impera destacar que a
jurisprudência do STJ
resta já assente no sentido de que “
O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento desta Corte superior de que
o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável.
Precedentes.”
(AgInt no REsp n. 2.054.394/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 22/11/2023.)

O
caso dos autos, em que operado um atraso de

06
meses
para a entrega das chaves
ao autor
, revela
uma realidade que não pode ser encarada como mero descumprimento contratual,
visto que
suplanta,
nitidamente
,
o mero dissabor, porquanto a indevida e angustiante esper
a sofrida pelo
autor/
apelante

é capaz de
gerar repercussão negativa na vida de qualquer homem médio.

Diante d
essa realidade, o
prazo
alongado
de mora das
r
equeridas
,
revela-se
próprio
à caracterização do dano moral, mormente quando não apresenta
m as
requeridas
justificativa considerável para
tanto
.

Clar
a
, portanto,
a existência de circunstâncias e consequência fáticas que vão além do mero descumprimento contratual, capazes, portanto, de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.

Dito isso, é cediço que a determinação do
montante indenizatório
destinado à reparação do dano moral deverá atender à penalização do agente e à compensação da vítima pela dor que lhe foi causada. Para tanto, deverão ser levadas em consideração as condições do ofensor, do ofendido e do bem jurídico lesado, atendendo às peculiaridades do caso concreto, como a culpa do agente, a capacidade financeira das partes envolvidas na lide, o caráter repressivo e preventivo da indenização, além da vedação do enriquecimento ilícito e da extensão do prejuízo causado à vítima.

Neste sentido, Carlos Alberto Bittar
1
, afirma que, “
d
e fato, não só reparatória, mas ainda preventiva é a missão da sanção civil, que ora frisamos. Possibilita, de um lado, a desestimulação de ações lesivas, diante da perspectiva desfavorável com que se depara o possível agente, obrigando-o, ou a retrair-se, ou, no mínimo, a meditar sobre os ônus que terá de suportar. Pode, no entanto em concreto, deixar de tomar as cautelas de uso: nesses casos, sobrevindo o resultado e à luz das medidas tomadas na prática, terá que atuar para a reposição patrimonial, quando materiais os danos, ou a compensação, quando morais, como vimos salientando.
”

Ainda neste mesmo norte, Rizzatto Nunes
2
deixa claro que “
(...) é preciso realçar um dos aspectos mais relevantes – e que, dependendo da hipótese, é o mais importante – que é o da punição ao infrato
r. O aspecto punitivo do valor da indenização por danos morais deve ser especialmente considerado pelo magistrado. Sua função não é satisfazer a vítima, mas servir de freio ao infrator para que ele não volte a incidir no mesmo erro
.”

A este respeito, transcrevo trecho do voto proferido pelo Excelentíssimo Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, no Recurso Especial nº 959.780/ES,
a saber
:

“Na primeira fase,
arbitra-se o valor básico ou inicial da indenização, considerando-se o interesse jurídico lesado, em conformidade com os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria
(grupo de casos). Assegura-se, com isso, uma exigência da justiça comutativa que é uma razoável igualdade de tratamento para casos semelhantes, assim como que situações distintas sejam tratadas desigualmente na medida em que se diferenciam.

Na segunda fase,
procede-se à fixação definitiva da indenização, ajustando-se o seu montante às peculiaridades do caso com base nas suas circunstâncias.
Partindo-se, assim, da indenização básica, eleva-se ou reduz-se esse valor de acordo com as circunstâncias particulares do caso (gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes) até se alcançar o montante definitivo. Procede-se, assim, a um arbitramento efetivamente equitativo, que respeita as peculiaridades do caso.”

Nesse diapasão, considerando as peculiaridades do caso concreto
e

sem descurar da capacidade econômica das partes,
em especial da
parte
ré
,

tenho por
b
em

fixar
quantum
indenizatório no valor de
R$
3
.000
,00
(
três

mil
reais
)
,
sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo IPCA, desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros moratórios a partir da citação (artigo 405, do Código Civil), pela SELIC
(vide art. 406 do CC/02)
, vedada a cumulação
de ambos
, sob pena de
bis in idem
.

Por fim, pontua-se que a requerida
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

alegara sua ilegitimidade para o pagamento das condenações arbitrada
s.

No que se refere à comissão de corretagem, não há óbices para a condenação da incorporadora imobiliária, nos termos do entendimento da Corte Superior, sedimentado n
o
tema repetitivo 939,
cuja tese assim versa:

“
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”

P
or outro lado, com relação às condenações aqui impostas referentes a irregularidade e inadimplemento decorrente de contrato firmado entre a parte autora e a construtora, incabível a imposição a terceiro, tampouco a condenação solidária, a qual não se presume.

Nessa linha caminha o entendimento da Corte Superior, a exemplo:
“[...] Existência de recentes precedentes desta Corte Superior no sentido de que a empresa que atuou na intermediação imobiliária não responde solidariamente com a incorporadora pelo atraso na entrega da obra, salvo nas hipóteses de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. [...]” (REsp n. 1.827.060/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 25/2/2022.)

Em suma, entendo por afastar a responsabilidade de
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
quanto às condenações decorrentes do atraso na entrega do imóvel e por cobrança contratual indevida, já que a empresa apenas atuou na intermediação imobiliária.

Assim sendo,
NÃO CONHEÇO
do recurso interposto por
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A
, ante a ausência do recolhimento do preparo.

Por outro lado,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao recurso da requerida
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA
, modificando a sentença para
i)
reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; e
ii)
afastar sua responsabilidade p
elas
condenações decorrentes do atraso na entrega do imóvel
e por
cobrança contratual indevida.

Ademais,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do autor
EVALDO FIGUEIREDO DORIA JÚNIOR
, para
i) c
ondenar a construtora apelada à devolução da taxa de “repasse na planta”, com correção monetária desde o desembolso
e
juros moratórios a partir da citação;
e para ii) c
ondená-la ao pagamento de

R$ 3.000,00

(três mil reais)
a título de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel, com correção monetária desde a data do arbitramento
e
juros moratórios a partir da citação.
Ambas as condenações
deverão observar correção monetária pelo
IPCA
e
juros moratórios pela
SELIC
(nos termos do art. 406 do CC/02), sendo vedada a cumulação desses índices, sob pena de
bis in idem
.

Dessa forma
, haja vista a
diminuta

sucumbência
d
o autor/apelante
,
redistribuo
os ônus sucumbenciais para condenar
a
requerida/apelada
GOLDFARB INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A

ao pagamento
de

50%
d
as custas
processuais e de

honorários advocatícios
ao patrono do autor,
fixados

em

1
5
% (por cento)
sobre o valor da
condenação.
Com relação ao autor,
cabe arcar com os outros 50% das custas e com o pagamento de honorários advocatícios aos patronos das apeladas, fixados em 15% sobre o proveito econômico obtido por elas, nos termos do artigo 85 do CPC/2015, observando-se, contudo, a previsão do art. 98, §3º do mesmo código.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

1
BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos morais. 3 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1999, p. 121.

2
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. 2. Ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 317.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 21.07.2025 a 25.07.2025:

Acompanho o E. Relator.