Tribunal: TJES
Processo: 5031730-58.2024.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão julgador: MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5031730-58.2024.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: STEFANIA BRAGA MONTEIRO
RECORRIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL COSTA DO MARFIM
RELATOR(A):
MURILO RIBEIRO FERREIRA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
EMENTA

RECURSO INOMINADO CÍVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. DÉBITO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. APLICABILIDADE DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. TEMA REPETITIVO Nº 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
DISTINGUISHING
. TESE APLICÁVEL A AFASTAMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR, E NÃO À EXONERAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR QUANTO À DÍVIDA PRÓPRIA DA COISA. DIREITO DE REGRESSO RESGUARDADO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

PROCESSO Nº 5031730-58.2024.8.08.0048

REQUERENTE: STEFANIA BRAGA MONTEIRO

REQUERIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL COSTA DO MARFIM

Relator: MURILO RIBEIRO FERREIRA

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado Cível interposto por STEFANIA BRAGA MONTEIRO (Recorrente) contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Danos Morais, ajuizada em face do CONDOMINIO RESIDENCIAL COSTA DO MARFIM (Recorrido).

A Recorrente, proprietária do apartamento nº 304, Bloco I, do Condomínio Costa do Marfim, ajuizou a ação buscando a declaração de inexistência de um débito condominial referente ao mês de janeiro de 2022. Ela alega que só obteve a posse do imóvel em fevereiro de 2022, entendendo que a responsabilidade pelo pagamento da taxa de janeiro seria da antiga proprietária, Sra. Elizabete Matos Mendes. Fundamentou seu pedido no Tema Repetitivo nº 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e na relativização da natureza
propter rem
da obrigação. Adicionalmente, solicitou o ajuste do histórico de pagamentos do imóvel para que seu nome constasse apenas a partir de fevereiro de 2022 e pleiteou indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, alegando tormento, angústia e perturbação da paz devido à cobrança indevida e à necessidade de contrair empréstimo para garantir o juízo da execução conexa.

O Recorrido argumentou que as taxas condominiais possuem natureza
propter rem
, aderindo à coisa e não à pessoa, de modo que a atual proprietária é responsável pelos débitos do imóvel, mesmo que anteriores à sua aquisição, conforme o Art. 1.345 do Código Civil Brasileiro. Defendeu que o condomínio não pode interferir nas negociações de compra e venda entre particulares. Sustentou que o Tema Repetitivo nº 886 do STJ não se aplica ao caso da Recorrente, pois esSe precedente trata da responsabilidade do promitente vendedor em casos de alienação sem averbação no Registro Público, e não da exoneração do promissário comprador por dívidas pretéritas. Afirmou que a Recorrente teve ciência do débito ao receber as chaves e poderia ter solicitado uma certidão de "nada consta". Por fim, refutou o pedido de danos morais, alegando que apenas exerceu o direito de cobrar uma dívida lícita, não havendo ato ilícito de sua parte.

A sentença julgou improcedentes os pedidos da Recorrente, reconhecendo a licitude da cobrança. O juízo a quo fundamentou que o Tema Repetitivo nº 886 do STJ diz respeito à responsabilidade do promissário vendedor, visando afastar a responsabilidade daquele que não mais exercia direitos reais sobre o bem, e não se aplica ao caso da Recorrente, que é a promissária compradora. Aplicou o Art. 1.345 do Código Civil, reafirmando que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se àquele que detém a propriedade ou posse direta do bem, e que a Recorrente deveria adimplir o débito, ressalvado seu direito de ajuizar ação regressiva contra a promitente vendedora. Concluiu que não houve conduta antijurídica do Condomínio e, por conseguinte, indevido o pleito de indenização por dano moral.

O recurso é tempestivo. Conforme comprovante de rendimentos de ID 64741469,
defiro à recorrente os benefícios da AJG
. Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o recurso.

A controvérsia central do presente recurso reside na determinação da responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial vencida em janeiro de 2022, antes da imissão da Recorrente na posse do imóvel, que ocorreu em fevereiro de 2022.

As despesas condominiais são, de fato, obrigações de natureza
propter rem
. Isso significa que elas aderem à própria coisa (o imóvel), e não à pessoa. A obrigação de pagar essas despesas recai sobre aquele que detém a propriedade (proprietário registral) ou a posse direta do bem. O interesse da coletividade condominial em receber seus créditos prevalece nesse cenário.

O Código Civil Brasileiro, em seu Art. 1.345, é expresso ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Este dispositivo legal estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais, mesmo que anteriores à aquisição, é do novo proprietário. A jurisprudência pátria corrobora esse entendimento, consolidando que, ao adquirir um imóvel em condomínio, o comprador assume os débitos pretéritos, ressalvando-se, no entanto, seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. DEVIDA INDEPENDENTE DE UTILIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Sra. Helenice dos Santos Araújo foi eleita como síndica do condomínio, permanecendo até os dias atuais, tendo em vista a possibilidade de reeleição deste cargo constante do art. 22 da Convenção. Não há, pois, defeito na representação processual, razão pela qual rejeito a preliminar arguida. 2. Na forma do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário. 2.1. A Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, da mesma forma prevê, em seu artigo 12, que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 3. Sabe-se que o pagamento dos encargos condominiais é de responsabilidade do proprietário ou do ocupante a qualquer título do imóvel, tendo em vista se tratar de obrigação
propter rem
. 4. É obrigação do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada independente da efetiva utilização das áreas comuns. 5. Apelação conhecida e desprovida.
(Acórdão 1845774, 07452186920228070001, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2024, publicado no DJE: 15/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0164868-77.2016.8.09 .0011 APELANTE: CONDOMÍNIO SPAZIO GRAN PLACE APELADA: ADRIANA OLIVEIRA MARINHO RELATOR: DESEMBARGADOR CARLOS ESCHER CÂMARA: 4ª CÍVEL EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES A IMISSÃO NA POSSE . FALTA DE AJUSTE DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXIMINDO A COMPRADORA DA RESPONSABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Nos condomínios edilícios, o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação as taxas condominiais, por ser obrigação propter rem, ou seja, obrigação gerada pelo próprio imóvel, tratando-se assim, de obrigação que se transmite ao adquirente juntamente com a aquisição da propriedade imóvel . (art. 1.345 do CC). 2 . O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo comprador com a entrega das chaves, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 3. Em face da obrigação
propter rem
do imóvel, tem a promitente compradora a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores a sua imissão na posse no imóvel. 4 . Para que a construtora possa figurar no polo passivo da execução, deveria a apelada ter ajustado cláusula com aquela eximindo-se das taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse do imóvel, o que não foi pactuado, afastando assim, a legitimidade passiva da MRV Engenharia e Participações S/A de figurar no polo passivo da ação. 5. Não há incidência de honorários advocatícios recursais diante da não fixação destes no Juízo primevo. APELO DESPROVIDO .(TJ-GO - AC: 01648687720168090011 APARECIDA DE GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR CARLOS HIPOLITO ESCHER, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. Cotas condominiais. Obrigação propter rem. Chamamento ao processo. Ausência das hipóteses previstas no art. 130 do código de processo civil. Inadmissibilidade. Inversão do ônus da prova. Não preenchimento dos requisitos previstos no art. 373, §1º, do código de processo civil. Descabimento. Decisão agravada mantida. Os débitos condominiais resultam do direito de propriedade exercido sobre a coisa, o que possibilita ao condomínio a cobrança das cotas diretamente do proprietário registral, tratando-se de obrigação propter rem. É admissível o chamamento ao processo, requerido pelo réu, nas relações entre o devedor principal e fiador, entre fiadores e entre devedores solidários. Não há solidariedade pelos débitos condominiais entre o antigo e o atual proprietário. Solidariedade que não se presume. Inteligência do art. 265 do Código Civil. Mantido o indeferimento da intervenção de terceiro. A teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova confere ao magistrado, no exercício dos poderes instrutórios, atribuir o ônus probatório de modo diverso entre os sujeitos processuais, de acordo com as particularidades do caso concreto. No caso, não preenchidos, do ponto de vista objetivo e subjetivo, os requisitos necessários para a inversão judicial do ônus probatório. Mantida a distribuição estática do ônus da prova. Agravo de instrumento desprovido. (TJRS; AI 5161060-47.2024.8.21.7000; Caxias do Sul; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Vanise Röhrig Monte Aço; Julg. 26/03/2025; DJERS 02/04/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL PERTENCENTE A TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. PENHORA REALIZADA NO MESMO IMÓVEL NOS AUTOS DA AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. NATUREZA DA DÍVIDA. PROPTER REM. INAPLICABILIDADE NESTES AUTOS. DECISÃO MANTIDA. 1. A cobrança de dívida condominial possui natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigida de qualquer um dos proprietários ou possuidores do imóvel. Em razão da natureza propter rem, o próprio imóvel pode responder pelo pagamento do débito. [...] (TJMG; AI 2332997-52.2024.8.13.0000; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Claret de Moraes; Julg. 16/07/2024; DJEMG 22/07/2024)

A Recorrente invoca o Tema Repetitivo nº 886 do Superior Tribunal de Justiça para afastar sua responsabilidade, argumentando que a obrigação de pagamento se transfere ao adquirente somente após a imissão na posse. Contudo, como bem consignado pela sentença vergastada, o Tema Repetitivo nº 886 do STJ, firmado no REsp nº 1.345.331/RS, diz respeito especificamente à responsabilidade do promissário vendedor pelas quotas condominiais vencidas após a alienação do imóvel sem a respectiva averbação no Registro Público (o que se conhece como "contrato de gaveta"). A tese consolidada por aquele Tribunal Superior decidiu que a obrigação pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto, se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afastando-se, assim, a legitimidade passiva do vendedor.

Em outras palavras, a intenção do STJ com o Tema 886 foi afastar a responsabilidade daquele que já não mais exercia direitos reais sobre o bem (o vendedor), escusando-o do pagamento de débito constituído no período pós-venda, desde que observados os critérios fixados. O caso dos autos, no entanto, é o inverso: a Recorrente é a promissária compradora e busca se eximir de um débito anterior à sua posse. Portanto, o precedente invocado pela Recorrente não se amolda à sua situação, não havendo que se falar em mitigação do caráter
propter rem
da dívida em relação ao promissário comprador.

Dessa forma, a licitude da cobrança é manifesta, e a responsabilidade da Recorrente pelo débito de janeiro de 2022, em razão de sua condição de proprietária do imóvel, está em plena conformidade com a legislação civil e a jurisprudência dominante.

No presente caso, o Condomínio Recorrido apenas exerceu seu direito de cobrar uma taxa condominial em aberto que, conforme exaustivamente demonstrado, é devida pela atual proprietária do imóvel em razão da natureza
propter rem
da dívida.

A cobrança de uma dívida legítima, ainda que cause aborrecimento ou desconforto, não configura, por si só, um ato ilícito capaz de ensejar dano moral passível de indenização. A Recorrente tinha ciência da pendência ao adquirir o imóvel, e a cobrança administrativa não pode ser considerada uma conduta antijurídica. Não houve demonstração de sofrimento ou humilhação que ultrapasse o mero dissabor do cotidiano.

Portanto, ante a ausência de ato ilícito imputável ao Condomínio, o pedido de indenização por danos morais não merece prosperar.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
voto no sentido de CONHECER DO RECURSO interposto por STEFANIA BRAGA MONTEIRO e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno a Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do Art. 55 da Lei nº 9.099/95, ressalvando-se a suspensão da exigibilidade de tal verba, haja vista a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à Recorrente.

KRISTINY DE VASCONCELOS CONCHA

Juíza Leiga

Acolho na íntegra o projeto redigido pela Juíza Leiga. É como voto.

MURILO RIBEIRO FERREIRA

Juiz de Direito – Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)