Tribunal: TJES
Processo: 5002916-49.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ENQUANTO DETÉM A POSSE DIRETA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Condomínio Residencial Vila Verde contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença que rejeitou o pedido de responsabilização do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária.

O agravante sustenta que, embora os credores fiduciários defendam a propriedade do bem em caso de penhora, se eximem das obrigações condominiais, o que prejudicaria os condomínios, dado o reiterado inadimplemento dos fiduciantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário pode ser responsabilizado pelo pagamento de despesas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente antes da imissão na posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos da Lei nº 9.514/1997, enquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel, é ele o responsável pelas obrigações que decorrem dessa condição, inclusive pelas despesas condominiais, conforme § 8º do art. 27 da referida norma.

O art. 1.368-B do Código Civil apenas transfere ao credor fiduciário a responsabilidade por tais encargos a partir do momento em que é imitido na posse direta do bem, o que não se verificou no caso concreto.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com o devedor fiduciante enquanto detém a posse direta do imóvel, sendo incabível a imposição dessa obrigação ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.

A decisão agravada, ao rejeitar o pedido de penhora sobre imóvel objeto de alienação fiduciária e afastar a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, está em consonância com o entendimento consolidado da Corte Superior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente recai sobre o devedor fiduciante enquanto detiver a posse direta do bem.

O credor fiduciário só passa a responder por tais encargos após a consolidação da propriedade em seu nome e a imissão na posse do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; Código Civil, art. 1.368-B.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.940.748/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.10.2023, DJe 26.10.2023; STJ, AgInt no REsp 1.485.972/SC, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2021, DJe 17.06.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002916-49.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA VERDE

AGRAVADO: FLOWRENCY LEYLANY SALDANHA PACHECO ASSIS e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ENQUANTO DETÉM A POSSE DIRETA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Condomínio Residencial Vila Verde contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença que rejeitou o pedido de responsabilização do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais relativas a imóvel objeto de alienação fiduciária.

O agravante sustenta que, embora os credores fiduciários defendam a propriedade do bem em caso de penhora, se eximem das obrigações condominiais, o que prejudicaria os condomínios, dado o reiterado inadimplemento dos fiduciantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário pode ser responsabilizado pelo pagamento de despesas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente antes da imissão na posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos da Lei nº 9.514/1997, enquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel, é ele o responsável pelas obrigações que decorrem dessa condição, inclusive pelas despesas condominiais, conforme § 8º do art. 27 da referida norma.

O art. 1.368-B do Código Civil apenas transfere ao credor fiduciário a responsabilidade por tais encargos a partir do momento em que é imitido na posse direta do bem, o que não se verificou no caso concreto.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com o devedor fiduciante enquanto detém a posse direta do imóvel, sendo incabível a imposição dessa obrigação ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.

A decisão agravada, ao rejeitar o pedido de penhora sobre imóvel objeto de alienação fiduciária e afastar a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, está em consonância com o entendimento consolidado da Corte Superior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente recai sobre o devedor fiduciante enquanto detiver a posse direta do bem.

O credor fiduciário só passa a responder por tais encargos após a consolidação da propriedade em seu nome e a imissão na posse do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; Código Civil, art. 1.368-B.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.940.748/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.10.2023, DJe 26.10.2023; STJ, AgInt no REsp 1.485.972/SC, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2021, DJe 17.06.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em relação a imóvel objeto de alienação fiduciária, especificamente se tal obrigação recai sobre o credor fiduciário ou sobre o devedor fiduciante enquanto mantém a posse direta do bem.

A alienação fiduciária de bem imóvel, regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, estabelece que o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel em garantia de uma obrigação.

Durante o período em que o fiduciante permanece na posse direta do bem, é ele quem usufrui dos benefícios e serviços proporcionados pelo condomínio, sendo, portanto, o responsável pelas despesas condominiais.

O § 8º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

De forma complementar, o artigo 1.368-B do Código Civil estabelece que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Somente após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a imissão na posse é que ele passa a ser responsável por tais encargos.

É de se conferir:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ERRO MATERIAL, OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE JUSTIFICADO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INVIABILIDADE DE PENHORA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO PELA SEGUNDA INSTÂNCIA. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA FORMALIZAÇÃO DE INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS. VERBETE SUMULAR N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não há nenhum erro material, omissão, carência de fundamentação ou mesmo contradição a serem sanados no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 10, 141, 489 e 1.022 do CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente.

2.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, "nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias" (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021).

3. O entendimento no sentido de que o bem não era de propriedade do ora insurgente, portanto não podia ser objeto de penhora para pagamento de suas dívidas, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior - Súmula 83/STJ.

4. A Corte a quo atestou que a condição de imóvel adquirido por alienação fiduciária em garantia constava na petição inicial; a unidade imobiliária não pertencia, portanto, aos executados;

inexistência de participação do credor fiduciário no polo passivo da execução; e viabilidade de penhora, se assim convier ao exequente, apenas sobre eventuais direitos de titularidade do executado sobre o imóvel. Súmulas 5 e 7/STJ.

5. Esta Corte Superior entende que, "por força do efeito translativo dos recursos, permite-se que o tribunal conheça, de ofício, de matérias de ordem pública não havendo falar em reformatio in pejus" (AgInt no AREsp n. 848.116/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 1º/8/2018).

6.
Dessa forma, "como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária" (AgInt no AREsp n. 644.018/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/6/2016, DJe de 10/6/2016). Ao afastar a penhora, o aresto respeitou a jurisprudência desta Corte Superior - óbice da Súmula n. 83/STJ.

7. As ponderações no tocante à carência dos requisitos para a instauração do incidente voltado a uniformizar o entendimento jurisprudencial - incidente de resolução de demandas repetitivas - igualmente foram fundadas na análise fático-probatória (aplicação do verbete sumular n. 7/STJ).

8. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.748/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023.)

Com efeito, na originária ação de cobrança de taxas condominiais, descabe a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, a revelar o acerto da decisão que restringiu os direitos de aquisição que os agravados possuem em relação ao bem.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 01.07.2025

Des. Ewerton Schwab Pinto Junior:
Acompanho o voto de e. Relatoria.

SESSÃO: Sessão Ordinária Presencial de 01/07/2025

VOTO: Acompanho a relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões