Tribunal: TJES
Processo: 0027271-16.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-03-13

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA DE ÁREA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra, que julgou improcedente o pedido de indenização referente à diferença de 18% da área do imóvel adquirido, sob o fundamento de que a compra e venda foi realizada na modalidade
ad corpus
, nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se os adquirentes de imóvel vendido na modalidade
ad corpus
têm direito à indenização pela diferença de área verificada entre a metragem informada e a real.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A venda
ad corpus
caracteriza-se pela aquisição de imóvel como coisa certa e discriminada, sendo a metragem mencionada meramente enunciativa, com o objetivo de individualizar o bem, conforme disposto no art. 500, §3º, do Código Civil.

4. O reconhecimento da boa-fé dos adquirentes não tem o condão de afastar a regra específica do art. 500, §3º, do Código Civil, até porque não há comprovação de má-fé por parte dos alienantes, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 243/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A venda de imóvel na modalidade ad corpus implica a aquisição do bem como coisa certa e discriminada, sendo a metragem enunciativa e não gerando direito a complementação ou indenização por diferença de área.

2. A incidência da boa-fé objetiva não afasta a regra específica do art. 500, §3º, do Código Civil, quando reconhecida a natureza ad corpus da transação.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 500, §3º; 113; 187; 422. CPC, arts. 85, §11; 98, §§2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo 243; TJES, Apelação Cível nº 0036999-90.2014.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Brasil Nery, j. 11.06.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5001412-47.2021.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 08.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027271-16.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LUIZ RAMOS DOS SANTOS e outros
APELADO: FERNANDO MENDES RIBEIRO e outros
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA DE ÁREA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra, que julgou improcedente o pedido de indenização referente à diferença de 18% da área do imóvel adquirido, sob o fundamento de que a compra e venda foi realizada na modalidade
ad corpus
, nos termos do art. 500, §3º, do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em determinar se os adquirentes de imóvel vendido na modalidade
ad corpus
têm direito à indenização pela diferença de área verificada entre a metragem informada e a real.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A venda
ad corpus
caracteriza-se pela aquisição de imóvel como coisa certa e discriminada, sendo a metragem mencionada meramente enunciativa, com o objetivo de individualizar o bem, conforme disposto no art. 500, §3º, do Código Civil.

4. O reconhecimento da boa-fé dos adquirentes não tem o condão de afastar a regra específica do art. 500, §3º, do Código Civil, até porque não há comprovação de má-fé por parte dos alienantes, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 243/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A venda de imóvel na modalidade ad corpus implica a aquisição do bem como coisa certa e discriminada, sendo a metragem enunciativa e não gerando direito a complementação ou indenização por diferença de área.

2. A incidência da boa-fé objetiva não afasta a regra específica do art. 500, §3º, do Código Civil, quando reconhecida a natureza ad corpus da transação.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 500, §3º; 113; 187; 422. CPC, arts. 85, §11; 98, §§2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo 243; TJES, Apelação Cível nº 0036999-90.2014.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Brasil Nery, j. 11.06.2024; TJES, Agravo de Instrumento nº 5001412-47.2021.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 08.10.2021.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
V O T O

Consoante relatado, irresignam-se os apelantes (
VALDENICE CABRAL DOS SANTOS
e
LUIZ RAMOS DOS SANTOS
)

em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra, que julgou improcedente a pretensão autoral, por eles deduzida, de indenização equivalente à diferença (a menor) de 18% da área do imóvel adquirido pelos recorrentes.

A r. sentença adotou como razão de decidir a natureza
ad corpus
do negócio jurídico de compra e venda firmado entre as partes, de modo a atrair o disposto no §3º do art. 500 do CC,
in verbis
:

§ 3
o

Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada
, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus
.

Pois bem. Após análise do caderno processual, tenho que a r. sentença vergastada
não merece reforma
.

Isso porque, em que pese o esforço argumentativo empreendido em direção à demonstração da boa-fé dos adquirentes do imóvel (ora recorrentes), inclusive à luz de sua vulnerabilidade, fato é que, reconhecida a natureza
ad corpus
da compra e venda -
o que, aliás, não restou impugnado em sede recursal
-, os adquirentes não têm direito ao complemento da área ou à indenização, nos termos do supracitado art. 500, §3º, do CPC.

E embora a boa-fé objetiva prevista nos arts. 113, 187 e 422 do CC consubstancie uma cláusula geral das mais importantes do sistema jurídico civilista erigido a partir de 2002, no bojo do Código Miguel Reale, sua incidência não tem o condão, no caso em tela, de afastar a regra jurídica regente do negócio jurídico firmado entre as partes (art. 500, §3º, do CPC).

A uma, porque, sendo a venda
ad corpus
, o negócio jurídico se firma tendo por referência um bem específico, de modo que a indicação da área do imóvel é meramente enunciativa, com o desiderato de individualizar o bem, que é adquirido não por sua metragem, mas sim por se tratar daquele específico bem, naquela localidade.

Assim, a presença (ou a ausência) de boa-fé das partes não desnatura a modalidade contratual entabulada, até porque não se pode afirmar que os alienantes (ora apelados) também não estivessem de boa-fé no momento da pactuação, sendo cediço que “a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova” (Tema Repetitivo 243/STJ).

Ainda que assim não fosse, a jurisprudência deste Sodalício atribui ao adquirente o ônus de avaliação e confirmação das especificações do bem,
mutatis mutandis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE REDUÇÃO DO VALOR DE ARREMATAÇÃO DO BEM IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA DE METRAGEM, EXISTÊNCIA DE SERVIDÃO DE PASSAGEM E DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. IMPOSSIBILIDADE DE REAVALIAÇÃO DO IMÓVEL APÓS ARREMATAÇÃO. PEDIDO QUE NÃO ENCONTRA AMPARO NO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO. TRANSAÇÃO AD CORPUS. ARREMATANTE NÃO CUMPRIU COM O DEVER DE CONFERIR AS ESPECIFICAÇÕES DO BEM ANTES DO LEILÃO. MENÇÃO EXPRESSA DA PERITA AVALIADORA À DUPLICAÇÃO DA RODOVIA. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA SERVIDÃO DE PASSAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ART. 903, §5º, I, DO CPC/15. RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1) Conquanto o Código de Processo Civil permita, em seu art. 873, a reavaliação do bem penhorado em diferentes hipóteses, não há como acolher o pleito de readequação do preço e alteração do valor a ser pago para sua aquisição, sem o desfazimento do leilão, pois implicaria violação ao procedimento de alienação em hasta pública e vantagem indevida ao arrematante, que teria a oportunidade exclusiva de obter o bem por preço distinto daquele anunciado publicamente. 2) A aquisição de bens pela arrematação não tem natureza de contrato de compra e venda, mas sim de negócio jurídico de direito público, possuindo regulamentação própria, o que afasta a possibilidade de complemento, abatimento ou reparação por área a menor. 3) Não assiste razão ao recorrente quando requer a minoração da quantia a ser paga pelo imóvel, simplesmente pelo fato de a avaliação ter sido realizada pelo cálculo do valor médio do metro quadrado daquela região. Isso porque o negócio se dá pelas condições físicas do bem, de sorte que a referência à área do imóvel é dada de forma meramente enunciativa, com o desiderato de individualizar o bem. No entender desta c. Terceira Câmara Cível, não se pagou pela metragem, mas sim por aquele bem específico, devidamente individualizado pelo edital, ou seja, a transação teria se dado "ad corpus" e não "ad mensuram". 4)
Na hipótese em apreço, o arrematante não cumpriu com o seu dever de conferir as especificações do bem antes de arrematá-lo, restringindo-se a ir até o imóvel e verificar sua existência, sem averiguar suas dimensões que, conforme alega, eram tão importantes à conclusão do negócio
. 5) Ao contrário do afirmado nas razões recursais, a perita avaliadora judicial faz menção expressa à duplicação da rodovia, de sorte que tal circunstância certamente foi levada em consideração no momento da avaliação. Já em relação à alegação de existência de servidão de passagem, não obstante se enquadre no conceito de ônus real e, pois, apto a desconstituir a arrematação e anular o edital, por ser omisso quanto à passagem de linhas de transmissão de energia que impedem a utilização regular do imóvel, não há nos autos a comprovação da existência de tal gravame. 6) Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Embargos de declaração prejudicados. (Data: 08/Oct/2021, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5001412-47.2021.8.08.0000, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO)

Sendo assim, reconhecendo-se a natureza
ad corpus
da compra e venda, não viceja a pretensão de indenização pela diferença de área verificada no imóvel objeto da lide, conforme orientação jurisprudencial deste Sodalício,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – BEM IMÓVEL - INVESTIDURA - VENDA AD CORPUS - INCIDÊNCIA DO ART. 500, §3º, DO CÓDIGO CIVIL - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – A prova documental produzida demonstrou que as duas áreas menores apontadas pelo autor são decorrentes do alinhamento da rua promovido pela Prefeitura de Vitória e que, em razão disso, foram anexadas à área cujo domínio útil foi, inicialmente, adquirido por aquele. 2 - A investidura é uma modalidade de aquisição derivada da propriedade imobiliária em que o particular, em específicas condições de fato, à luz dos competentes atos administrativos, adquire diretamente do Poder Público a titularidade sobre determinado bem. 3 - As áreas vindicadas pelo autor foram incorporadas ao imóvel e, portanto, alienadas com este, porquanto realizada a venda na modalidade ad corpus. 4 -
Indubitável tratar-se de alienação de imóvel com preponderância de suas confrontações, a revelar a natureza ad corpus da transação
. Para tal conclusão, basta uma comparação entre o memorial descritivo da área inicialmente adquirida pelo recorrente e a posterior escritura de transferência de domínio útil, constando em ambas rigorosamente as mesmas confrontações. 5 –
Incide, na hipótese, o disposto no art. 500, §3º, do Código Civil, in verbis: Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus
. 6 - Recurso conhecido e desprovido. (Data: 11/Jun/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0036999-90.2014.8.08.0024, Magistrado: FABIO BRASIL NERY, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por VALDENICE CABRAL DOS SANTOS e LUIZ RAMOS DOS SANTOS e
LHE NEGO PROVIMENTO
- oportunidade em que, com fulcro no art. 85, §11, do CPC,
MAJORO
de 15% para 16% a verba honorária sucumbencial fixada na r. sentença, suspendendo-se sua exigibilidade, todavia, ante o deferimento da gratuidade de justiça (art. 98, §§2º e 3º, do CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)