Tribunal: TJES
Processo: 0003762-22.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 15%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e condenando as rés à devolução de 85% dos valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente, com aplicação da SELIC a partir da citação, além de condenação proporcional das partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) determinar se o percentual de retenção de 15% fixado pelo juízo de origem é adequado às circunstâncias do caso;
(ii) estabelecer o marco inicial da incidência de juros de mora e correção sobre os valores a serem devolvidos à autora;
(iii) avaliar a distribuição da condenação sucumbencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A retenção de 15% dos valores pagos pela autora é suficiente para cobrir as despesas administrativas com a comercialização e marketing do imóvel, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais de retenção entre 10% e 25%, dependendo das peculiaridades do caso concreto.

4. Não há comprovação de despesas excepcionais pelas rés que justifiquem a majoração do percentual de retenção para 25%, conforme pleiteado.

5. Com base no Tema Repetitivo 1002 do STJ, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, quando se trata de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

6. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso, em observância ao entendimento consolidado do STJ.

7. A condenação sucumbencial foi ajustada para refletir o efetivo proveito econômico das partes, condenando a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10% sobre o benefício econômico obtido pelas rés, que compreende o montante retido (15% dos valores pagos) e o valor dos pedidos indeferidos (lucros cessantes).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A retenção de valores pelo vendedor em casos de rescisão contratual por culpa do comprador deve observar a razoabilidade e as peculiaridades do caso concreto, sendo suficiente o percentual de 15% para cobrir despesas administrativas, salvo comprovação de despesas excepcionais.

2. Em compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos pelo vendedor ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ.

3. Na hipótese de sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser ajustados para refletir o efetivo proveito econômico obtido por cada parte, observadas as regras do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor (CDC), arts. 51 e 53; Código Civil, arts. 389, 395 e 884; CPC, art. 85, § 2º e § 14.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.11.2020, DJe 01.12.2020; STJ, Tema Repetitivo 1002, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2ª Seção, j. 12.06.2019, DJe 24.06.2019; TJES, Apelação Cível 0017936-75.2016.8.08.0035, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 13.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003762-22.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros (2)

APELADO: VANIA AFONSA CAMELO HOLLINGSWORTH e outros

RELATOR(A): DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 15%. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ALTERAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e condenando as rés à devolução de 85% dos valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente, com aplicação da SELIC a partir da citação, além de condenação proporcional das partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão:
(i) determinar se o percentual de retenção de 15% fixado pelo juízo de origem é adequado às circunstâncias do caso;
(ii) estabelecer o marco inicial da incidência de juros de mora e correção sobre os valores a serem devolvidos à autora;
(iii) avaliar a distribuição da condenação sucumbencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A retenção de 15% dos valores pagos pela autora é suficiente para cobrir as despesas administrativas com a comercialização e marketing do imóvel, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais de retenção entre 10% e 25%, dependendo das peculiaridades do caso concreto.

4. Não há comprovação de despesas excepcionais pelas rés que justifiquem a majoração do percentual de retenção para 25%, conforme pleiteado.

5. Com base no Tema Repetitivo 1002 do STJ, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, quando se trata de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

6. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso, em observância ao entendimento consolidado do STJ.

7. A condenação sucumbencial foi ajustada para refletir o efetivo proveito econômico das partes, condenando a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10% sobre o benefício econômico obtido pelas rés, que compreende o montante retido (15% dos valores pagos) e o valor dos pedidos indeferidos (lucros cessantes).

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A retenção de valores pelo vendedor em casos de rescisão contratual por culpa do comprador deve observar a razoabilidade e as peculiaridades do caso concreto, sendo suficiente o percentual de 15% para cobrir despesas administrativas, salvo comprovação de despesas excepcionais.

2. Em compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos pelo vendedor ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ.

3. Na hipótese de sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser ajustados para refletir o efetivo proveito econômico obtido por cada parte, observadas as regras do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor (CDC), arts. 51 e 53; Código Civil, arts. 389, 395 e 884; CPC, art. 85, § 2º e § 14.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.11.2020, DJe 01.12.2020; STJ, Tema Repetitivo 1002, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 2ª Seção, j. 12.06.2019, DJe 24.06.2019; TJES, Apelação Cível 0017936-75.2016.8.08.0035, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 13.10.2022.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo,
que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
VANIA AFONSA CAMELO HOLLINGSWORTH
contra os apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenando as rés à restituição de 85% dos valores pagos pela autora, com atualização monetária por meio da tabela da Corregedoria Geral da Justiça desde a data do cálculo, ocorrida em 11/06/2015 (fl. 261), e até a citação, oportunidade em que passará a ser corrigida pela SELIC, índice que engloba juros e correção.

Outrossim, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,
pro rata
, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).

Sem contrarrazões da apelada, apesar da devida intimação (ID 10124081)

É o breve relatório. Peço dia para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo,
que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
VANIA AFONSA CAMELO HOLLINGSWORTH
contra os apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenando as rés à restituição de 85% dos valores pagos pela autora, com atualização monetária por meio da tabela da Corregedoria Geral da Justiça desde a data do cálculo, ocorrida em 11/06/2015 (fl. 261), e até a citação, oportunidade em que passará a ser corrigida pela SELIC, índice que engloba juros e correção.

Outrossim, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,
pro rata
, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).

Na origem, a autora ingressou com ação de rescisão contratual cumulada com devolução corrigida de valores pagos, lucros cessantes, multa e indenização por danos morais contra as rés Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora Ltda. e Lorenge S.A, alegando inadimplemento das requeridas na entrega de um imóvel adquirido, o que deveria ocorrer em maio de 2014. Apesar de sucessivas prorrogações e promessas, a entrega não foi realizada, mesmo considerando cláusula de tolerância de 180 dias.

A autora firmou contrato de compra e venda de um imóvel residencial no valor de R$ 152.069,20, tendo pago R$ 98.044,34 até a propositura da ação. Argumenta que, devido ao descumprimento contratual, deveria haver devolução integral e corrigida das quantias, conforme os direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e no Código Civil. Além disso, pleiteou indenização por danos materiais (lucros cessantes), calculados com base no aluguel que poderia ter recebido, penalidades contratuais em desfavor das rés, e compensação por danos morais pela frustração de expectativas e transtornos causados.

Na Sentença, o Magistrado de primeira instância julgou parcialmente procedente a ação, concluindo que não houve atraso na entrega do imóvel, pois, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias corridos, o prazo final seria novembro de 2014, e o imóvel foi entregue em setembro de 2014. Portanto, a rescisão foi atribuída à desistência da autora, configurando-se como rescisão por culpa da compradora.

Assim, determinou a rescisão do contrato com a devolução de 85% dos valores pagos pela autora, fixando a retenção de 15% pelas rés, conforme jurisprudência do STJ. Determinou que a devolução deve ser corrigida desde a data do cálculo (junho de 2015) até a citação, e posteriormente ajustada pela SELIC.

Os pedidos de lucros cessantes e danos morais foram indeferidos, considerando inexistente atraso na entrega do imóvel e que não houve comprovação de dano extrapatrimonial relevante. Houve condenação recíproca das partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação,
pro rata
.

Em suas razões recursais,
VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA E LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES
argumentam, em resumo, que:
(i)
a rescisão contratual decorreu exclusivamente da desistência unilateral da autora, configurando sua culpa, de maneira que a retenção das vendedoras deve ser majorada para 25%; defendem que tal percentual é adequado para cobrir despesas e evitar prejuízos financeiros à incorporadora, considerando a irretratabilidade dos contratos de promessa de compra e venda no âmbito das incorporações imobiliárias; e
(ii)
os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, com aplicação da taxa SELIC; a correção monetária deve ter como termo inicial a data do ajuizamento da ação.

Pois bem. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, e não havendo mais questões de ordem processual a serem debatidas, passo à análise dos pontos em debate.

Restou claro e incontroverso nos autos que a rescisão contratual se deu por culpa da autora, a qual deixou de pagar as prestações do imóvel adquirido.

De outro lado, embora a parte demandada não tenha dado causa a rescisão do contrato, esta não pode ser obstaculizada, sendo vedada em nosso ordenamento jurídico a retenção excessiva dos valores pagos para aquisição do bem, na hipótese de rescisão por iniciativa dos adquirentes, de forma a evitar o enriquecimento ilícito por parte da Construtora.

Isto posto, entendo que agiu com acerto o Julgador singular ao estabelecer que a parte requerida deve restituir aos requerentes o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago.

Cumpre registrar que
“a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
. (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

Assim, a retenção de percentual das prestações do preço do imóvel deve ser em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel, sendo, ao meu sentir, o montante de retenção de 15% (quinze por cento), no caso dos autos, suficiente para a cobertura de tais despesas, devendo ser considerados ainda os benefícios que a Construtora poderá obter, em razão de eventual valorização do bem, na hora de revendê-lo a terceiros.

Neste diapasão, na linha do consignado pelo julgador
a quo
, tenho que, na hipótese dos autos, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) do valor adimplido apela autora se apresenta razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da Construtora com a comercialização e marketing da unidade, evitando o enriquecimento ilícito e cumprindo a sua finalidade cominatória.

Ademais, não foi demonstrada nos autos a ocorrência de despesas excepcionais que recomendariam a retenção de percentual superior ao fixado pelo magistrado
a quo
.

Reitero que os parâmetros utilizados pelo julgador de origem, na fixação do percentual dos valores pagos a serem retidos pela Construtora, não destoam daqueles aplicados na Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese. 3.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016) [não existem destaques no original]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE
. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) [não existem destaques no original]

Ademais,
“não se desconhece que a jurisprudência tem admitido a majoração do referido percentual para até 25% (vinte e cinco inteiros por cento) do valor pago pelo promissário comprador, todavia, esta elevação só é permitida para casos em que o imóvel já tiver sido ocupado pelo comprador ou desde que reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem esse aumento, o que não se afigura presente na hipótese.”
(TJES, recurso de apelação nº. 0027738-34.2015.8.08.0035, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira)

Superada a questão, quanto à incidência de juros, entendo que assiste razão à Construtora apelante uma vez que o STJ, em tese firmada no Tema Repetitivo 1002, estabeleceu que
“
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão é postulada data de
2011
, razão pela qual
os juros de mora, sobre o valor a ser restituído, deverão incidir apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória e não da rescisão,
devendo ser a
SELIC
aplicada como taxa de juros. Neste sentido trago precedente das Câmaras Cíveis reunidas desta Corte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) – RAZOABILIDADE – AUSÊNCIA DE PROVA DE DESPESAS EXCEPCIONAIS – VALOR A SER RESTITUÍDO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TAXA SELIC – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA – VERBAS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme o enunciado da Súmula nº 543, do C. STJ, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por opção do adquirente, este possui direito à restituição imediata e parcial das parcelas já pagas. 2. O C. STJ possui firme entendimento no sentido de que o promitente vendedor pode reter valores entre a 10% e 25% das prestações pagas pelo consumidor, a depender da análise do caso concreto, em decorrência da rescisão do compromisso de compra e venda. 3. Na espécie, o percentual de 10% (dez por cento) de retenção da quantia já adimplida se mostra razoável e plenamente adequado ao caso em apreço em razão da ausência de comprovação de despesas excepcionais pela construtora para comercialização e administração da unidade residencial, que justificassem a elevação do percentual de retenção. 4. Na atualização do valor a ser restituído ao apelado, deverá incidir correção monetária a partir de cada desembolso e
taxa SELIC como índice dos juros de mora, a contar do trânsito em julgado da decisão condenatória
, vedada cumulação com taxa de correção monetária autônoma, sob pena de bis in idem. 5. As verbas de sucumbência devem ser redimencionadas para se adequarem a efetiva sucumbência das partes. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Data: 02/Feb/2023 - Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas - Número: 0011334-74.2015.8.08.0012 - Magistrado: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Classe: APELAÇÃO CÍVEL - Assunto: Compra e Venda)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. 3. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso e
os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.
Precedentes do STJ. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES, Apelação Cível 0017936-75.2016.8.08.0035, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 13/Oct/2022)

Com relação à correção monetária, correta a sentença ao estabelecer a sua aplicação desde o pagamento de cada parcela, buscando-se a preservação do poder de compra da quantia, conforme AP 0017936-75.2016.8.08.0035, acima citada, bem como os seguintes arestos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DE 25% DO MONTANTE PAGO – ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Considerando a expressa manifestação do adquirente, deve responder pela rescisão unilateral do contrato, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento. 2 – No ponto, assiste razão à Apelante, entendendo o Superior Tribunal de Justiça ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3- A correção monetária foi corretamente fixada pelo Magistrado a quo, estando alinhada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a sua incidência deve ocorrer a partir de cada desembolso, ainda que a rescisão seja motivada pelo adquirente.
4 – Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do comprador, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros moratórios serão computados somente a partir do trânsito em julgado da decisão. Afinal, antes disso não há que se falar em mora da vendedora. 5 – Recurso parcialmente provido. (TJ-ES, Apelação Cível 0037474-12.2015.8.08.0024, Magistrado: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 30/Mar/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - ANÁLISE CASUÍSTICA – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A rescisão ocorrera por culpa do promitente comprador, que, em razão da sua situação financeira, desistiu de prosseguir com o negócio jurídico firmado com a apelada, motivo pelo qual é possível a retenção de determinado percentual pela construtora, que pode variar a depender do caso, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 2. Quanto ao percentual de retenção incidente, o entendimento da Segunda Seção de que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), um “padrão -base” de cláusula penal, (STJ, Segunda Seção, RESP nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019), é temperado com a análise das circunstâncias do caso concreto, que permite a variação nos percentuais entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender da avaliação dos prejuízos causados com a rescisão a destempo, o que não ficou evidenciado no caso. 3. Deve ficar comprovado que percentual inferior ao pleiteado pela incorporadora não compensaria devidamente os prejuízos decorrentes da rescisão, o que não ocorreu no presente caso, sendo acertado, portanto, o percentual de retenção de 10% do valor pago. 4.
Em relação à correção monetária, para efeitos de restituição, é assente no C. STJ que a correção deve incidir a partir de cada pagamento.
5. Conhecimento e desprovimento do recurso. 6. Honorários recursais arbitrados. (TJ-ES, Apelação Cível 0022066-74.2017.8.08.0035, Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 02/Oct/2023).

Por fim, quantos aos honorários de sucumbência, por tratar-se de matéria de ordem pública, cabe a sua correção, mesmo de ofício.

O juiz de primeiro grau condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios,
pro rata
, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída). Ocorre que a parte requerida sucumbiu na demanda em relação ao valor condenatório a ser restituído à autora, ao passo que a autora sucumbiu na diferença entre o seu pedido e a restituição a receber, o que equivale ao proveito econômico das demandadas.

Assim, o proveito econômico das rés pode ser aferido somando-se o valor a ser retido, em 15% de R$ 66.776,62 (valor integral pago pela autora), mais os alegados lucros cessantes pedido pela autoras e indeferidos, no montante de R$11.386,18, alcançando-se a quantia de R$ 21.402,673. Já o valor pedido a título de danos morais não entra na sucumbência a teor da Súmula 326 do STJ.

Com base nestes fundamentos,
CONHEÇO
do apelo interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES,
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para, quanto aos índices de correção sobre os valores devidos, estabelecer a incidência de juros pela SELIC a partir do trânsito em julgado.

Outrossim, de ofício, por tratar-se de matéria de ordem pública, altero parcialmente a condenação sucumbencial, estabelecendo que a autora seja condenada em honorários sucumbenciais em 10% sobre o proveito econômico da parte contrária, consistente em 15% (quinze por cento) do valor adimplido, mais o valor pedido na ação a título de lucros cessantes. Mantém-se a condenação das demandadas em honorários de 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar