Tribunal: TJES
Processo: 0038412-07.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2025-09-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. MULTA RESCISÓRIA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-los, de forma solidária com os fiadores, ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.

2. Os apelantes, locatários, insurgem-se contra dois pontos da condenação: (i) a exigibilidade da multa pela rescisão antecipada do contrato, ao argumento de que a prorrogação por prazo indeterminado afastaria tal penalidade; e (ii) a manutenção da responsabilidade dos fiadores, por ausência de anuência destes à prorrogação do pacto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em definir se: (i) a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado afasta a incidência da multa compensatória quando a rescisão é motivada pelo inadimplemento do locatário; e (ii) a responsabilidade do fiador, que se obrigou contratualmente até a entrega das chaves, se extingue com o fim do prazo determinado, caso não haja sua anuência expressa para a prorrogação.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado não afasta a incidência da cláusula penal compensatória, pois a rescisão não decorreu de denúncia vazia, mas de infração contratual grave (inadimplemento), o que atrai a aplicação da sanção livremente pactuada pelas partes. 5. Consoante o art. 18 do Código de Processo Civil, os locatários não possuem legitimidade para pleitear, em nome próprio, direito alheio, qual seja, a exclusão da responsabilidade dos fiadores, que também integram o polo passivo da demanda. 6. Ainda que assim não fosse, o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 39 da Lei nº 8.245/91, firmou o entendimento de que, existindo cláusula contratual expressa que preveja a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, esta subsiste mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. 7. A Súmula 214 do STJ não se aplica à hipótese de prorrogação legal ou contratualmente prevista, mas sim aos casos de aditamento contratual que agrave a obrigação do fiador sem a sua expressa anuência, o que não ocorreu nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação cível conhecida e desprovida, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. 9.
Tese de julgamento:
"1. A prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado não exime o locatário inadimplente do pagamento da multa compensatória contratualmente estabelecida para a hipótese de infração contratual. 2. Havendo cláusula expressa no contrato de locação, a responsabilidade do fiador estende-se até a efetiva entrega das chaves, mesmo após a prorrogação do pacto por prazo indeterminado, sendo inaplicável o enunciado da Súmula 214/STJ a essa hipótese."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, arts. 18 e 85, § 11; Lei nº 8.245/1991, art. 39.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 214; STJ, AgInt no AREsp n. 2.097.357/MG, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 08/04/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0038412-07.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE ANTONIO DE ABREU BABY e outros

APELADO: REGINA CELIS ZAVA GRASSE FURTADO

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. MULTA RESCISÓRIA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou parcialmente procedente o pedido para condená-los, de forma solidária com os fiadores, ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.

2. Os apelantes, locatários, insurgem-se contra dois pontos da condenação: (i) a exigibilidade da multa pela rescisão antecipada do contrato, ao argumento de que a prorrogação por prazo indeterminado afastaria tal penalidade; e (ii) a manutenção da responsabilidade dos fiadores, por ausência de anuência destes à prorrogação do pacto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em definir se: (i) a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado afasta a incidência da multa compensatória quando a rescisão é motivada pelo inadimplemento do locatário; e (ii) a responsabilidade do fiador, que se obrigou contratualmente até a entrega das chaves, se extingue com o fim do prazo determinado, caso não haja sua anuência expressa para a prorrogação.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado não afasta a incidência da cláusula penal compensatória, pois a rescisão não decorreu de denúncia vazia, mas de infração contratual grave (inadimplemento), o que atrai a aplicação da sanção livremente pactuada pelas partes. 5. Consoante o art. 18 do Código de Processo Civil, os locatários não possuem legitimidade para pleitear, em nome próprio, direito alheio, qual seja, a exclusão da responsabilidade dos fiadores, que também integram o polo passivo da demanda. 6. Ainda que assim não fosse, o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 39 da Lei nº 8.245/91, firmou o entendimento de que, existindo cláusula contratual expressa que preveja a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves, esta subsiste mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. 7. A Súmula 214 do STJ não se aplica à hipótese de prorrogação legal ou contratualmente prevista, mas sim aos casos de aditamento contratual que agrave a obrigação do fiador sem a sua expressa anuência, o que não ocorreu nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação cível conhecida e desprovida, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. 9.
Tese de julgamento:
"1. A prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado não exime o locatário inadimplente do pagamento da multa compensatória contratualmente estabelecida para a hipótese de infração contratual. 2. Havendo cláusula expressa no contrato de locação, a responsabilidade do fiador estende-se até a efetiva entrega das chaves, mesmo após a prorrogação do pacto por prazo indeterminado, sendo inaplicável o enunciado da Súmula 214/STJ a essa hipótese."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, arts. 18 e 85, § 11; Lei nº 8.245/1991, art. 39.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 214; STJ, AgInt no AREsp n. 2.097.357/MG, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 08/04/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
JOSÉ ANTONIO DE ABREU BABY e TERESINHA MAZZINI BABY
em face da r. sentença de fls. 271/274, integrada pela decisão em embargos de declaração de fls. 359/360, proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança
ajuizada por
REGINA CELIS ZAVA GRASSE FURTADO
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos débitos locatícios e demais consectários contratuais.

Em suas razões recursais (id. 15191335) os apelantes sustentam, em síntese, que a condenação ao pagamento da multa contratual por rescisão é indevida, visto que o contrato de locação já vigorava por prazo indeterminado quando da desocupação do imóvel. Aduzem, ainda, a ilegitimidade passiva dos fiadores, argumentando que a garantia da fiança não se estende à prorrogação tácita do contrato, por ausência de anuência expressa. Requerem, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos de condenação na multa rescisória e de responsabilização dos fiadores.

Contrarrazões no id. 15191336, arguindo preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0038412-07.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE ANTONIO DE ABREU BABY, TERESINHA MAZZINI BABY

APELADO: REGINA CELIS ZAVA GRASSE FURTADO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Preliminar – violação ao Princípio da Dialeticidade

A Apelada, em sede de contrarrazões, suscita o não conhecimento do recurso por suposta ofensa ao princípio da dialeticidade. Argumenta, em síntese, que os Apelantes se limitam a repetir as teses já expostas em primeira instância, sem impugnar especificamente os fundamentos da r. sentença recorrida.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

O princípio da dialeticidade recursal, positivado no artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o ônus de apresentar as razões de fato e de direito pelas quais entende que a decisão judicial deve ser anulada ou reformada, em confronto direto com os fundamentos que a alicerçam. Veda-se, assim, a mera repetição de peças anteriores ou a formulação de razões genéricas, dissociadas do provimento jurisdicional impugnado.

No caso em apreço, da leitura das razões recursais, extrai-se que os Apelantes, embora de forma sucinta, atacam pontos específicos da sentença. A irresignação recursal está centrada em dois capítulos bem definidos da condenação: a exigibilidade da multa contratual por rescisão e a manutenção da responsabilidade dos fiadores após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Para cada um desses pontos, os Apelantes apresentam fundamentos jurídicos que, em tese, buscam desconstituir a
ratio decidendi
do julgador de primeiro grau. Argumentam que a multa seria indevida pela prorrogação tácita do contrato e que a responsabilidade dos fiadores teria se extinguido pela ausência de anuência, invocando, para tanto, o enunciado da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.

Tal proceder é suficiente para atender à exigência da dialeticidade, pois permite a este órgão julgador compreender os limites da controvérsia devolvida a reexame e, ao mesmo tempo, possibilitou à Apelada o pleno exercício do contraditório, como de fato o fez em suas contrarrazões.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

PROCESSO Nº
0038412-07.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE ANTONIO DE ABREU BABY, TERESINHA MAZZINI BABY

APELADO: REGINA CELIS ZAVA GRASSE FURTADO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Mérito

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
JOSÉ ANTONIO DE ABREU BABY e TERESINHA MAZZINI BABY
em face da r. sentença de fls. 271/274, integrada pela decisão em embargos de declaração de fls. 359/360, proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança
ajuizada por
REGINA CELIS ZAVA GRASSE FURTADO
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos débitos locatícios e demais consectários contratuais.

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se a verificar o cabimento da multa por rescisão contratual e a extensão da responsabilidade dos fiadores em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado.

A prorrogação do contrato por prazo indeterminado faculta às partes a sua resilição imotivada (denúncia vazia), mediante aviso prévio. No entanto, a hipótese dos autos é diversa. A rescisão contratual não decorreu de denúncia vazia, mas sim do inadimplemento confessado das obrigações locatícias por parte dos locatários, o que constitui infração contratual grave.

A Cláusula 2ª do contrato firmado entre as partes (fls. 22/26) é clara ao estipular que o atraso superior a 10 (dez) dias no pagamento dos aluguéis e/ou encargos acarretará infração contratual, sujeitando o infrator à totalidade do pagamento da multa constante do Quadro 8, qual seja, o valor de 04 (quatro) aluguéis vigentes.

Dessa forma, a prorrogação do pacto por prazo indeterminado não tem o condão de afastar a incidência das cláusulas penais previstas, que permanecem hígidas para sancionar o descumprimento das obrigações contratuais. A rescisão por culpa dos locatários atrai a aplicação da multa pactuada, não havendo que se falar em reforma da sentença neste ponto.

No que tange à responsabilidade dos fiadores, os Apelantes sustentam a sua exclusão da lide, com base no enunciado da Súmula 214 do STJ, por não terem anuído com a prorrogação do contrato.

De início, cumpre ressaltar a manifesta ilegitimidade dos Apelantes, na condição de locatários, para pleitearem, em nome próprio, direito alheio, qual seja, a exclusão da responsabilidade dos fiadores, que também figuram como réus no processo, nos termos do art. 18 do Código de Processo Civil.

Ainda que assim não fosse, para que não se alegue omissão, a tese de mérito também não prosperaria. O Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 39 da Lei nº 8.245/91 (com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009), pacificou o entendimento de que, existindo cláusula expressa no contrato de locação, a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva entrega das chaves, mesmo que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE SÚMULA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 518 DO STJ. MERA MENÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL NA PEÇA RECURSAL. INSUFICIÊNCIA. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO APELO NOBRE. SÚMULA Nº 284 DO STF. FIANÇA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. ENTREGA DAS CHAVES. ANUÊNCIA EXPRESSA. DESNECESSIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 3. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que os fiadores são responsáveis até a entrega das chaves do imóvel locado, ainda que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado sem a sua anuência, haja vista a existência de cláusula contratual expressa nesse sentido. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.097.357/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No caso dos autos, a Cláusula 7ª do instrumento contratual é expressa ao prever que a fiança perdurará “
até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado
”. Assim, a responsabilidade solidária dos garantes é medida que se impõe, não havendo que se falar em aplicação da Súmula 214 do STJ, que se refere a aditamentos contratuais com os quais o fiador não anuiu, o que não é o caso da mera prorrogação legal/contratual.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença guerreada.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos Apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de sua exigibilidade, por serem beneficiários da justiça gratuita.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)