Tribunal: TJES
Processo: 5012868-86.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Assembléia; Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERID
A
–
CONDOMÍNIO –
RATEIO D
AS DESPESAS
–
CÁLCULO PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL – CONVENÇÃO CONDOMINIAL – APARENTE CONFORMIDADE COM OS ARTS. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1º, DA LEI N. 4.591/64 – TAXA EXTRA APROVADA EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
) O condômino deve contribuir para as despesas comuns na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, conforme estabelecem os arts. 1.336, I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei 4.591/64.

2)
Somente a convenção condominial pode fixar o rateio das despesas condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada condômino e, da análise da Convenção Condominial, não existe, ao que parece, qualquer disposição contrária a adoção da fração ideal para o cálculo da contribuição a ser imposta aos condôminos para o custeio das despesas do condomínio.

3)
Há fundados indícios de que o agravante vinha pagando aquém do devido, a saber, a quantia de R$ 472,49 (quatrocentos e setenta e dois reais e quarenta e nove centavos) pelas Lojas 01 e 02, não obstante ostentar área equivalente ao triplo – apenas para exemplificar – dos imóveis localizados na Coluna 04 que, por sua vez, arcava com quantia superior (R$ 657,44).

4)
Ao que parece, trata-se de medida salutar a cobrança antecipada da taxa extra – antes mesmo da contratação de empresa para executar as obras – a fim de reforçar o caixa do Condomínio e possibilitar o custeio da despesa extraordinária, máxime por ter sido noticiado na Assembleia o
deficit
nas contas em virtude da defasagem verificada no valor da cota condominial.

5
)
Por não ser constatada relevância da fundamentação recursal em prol da reforma da decisão recorrida, a pretendida antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja mantido o valor vigente até abril de 2024 – que aparentemente era cobrado aquém do verdadeiramente devido – representaria inegável prejuízo aos demais condôminos, o que torna razoável manter a cobrança da taxa condominial da forma que foi aprovada em assembleia, dada a possibilidade de se reconhecer a existência de crédito em favor do agravante, caso obtenha êxito na lide originária.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012868-86.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CARLOS GERHARDT

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CRISTAL RESIDENCE SERVICE

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERID
A
–
CONDOMÍNIO –
RATEIO D
AS DESPESAS
–
CÁLCULO PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL – CONVENÇÃO CONDOMINIAL – APARENTE CONFORMIDADE COM OS ARTS. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1º, DA LEI N. 4.591/64 – TAXA EXTRA APROVADA EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
) O condômino deve contribuir para as despesas comuns na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, conforme estabelecem os arts. 1.336, I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei 4.591/64.

2)
Somente a convenção condominial pode fixar o rateio das despesas condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada condômino e, da análise da Convenção Condominial, não existe, ao que parece, qualquer disposição contrária a adoção da fração ideal para o cálculo da contribuição a ser imposta aos condôminos para o custeio das despesas do condomínio.

3)
Há fundados indícios de que o agravante vinha pagando aquém do devido, a saber, a quantia de R$ 472,49 (quatrocentos e setenta e dois reais e quarenta e nove centavos) pelas Lojas 01 e 02, não obstante ostentar área equivalente ao triplo – apenas para exemplificar – dos imóveis localizados na Coluna 04 que, por sua vez, arcava com quantia superior (R$ 657,44).

4)
Ao que parece, trata-se de medida salutar a cobrança antecipada da taxa extra – antes mesmo da contratação de empresa para executar as obras – a fim de reforçar o caixa do Condomínio e possibilitar o custeio da despesa extraordinária, máxime por ter sido noticiado na Assembleia o
deficit
nas contas em virtude da defasagem verificada no valor da cota condominial.

5
)
Por não ser constatada relevância da fundamentação recursal em prol da reforma da decisão recorrida, a pretendida antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja mantido o valor vigente até abril de 2024 – que aparentemente era cobrado aquém do verdadeiramente devido – representaria inegável prejuízo aos demais condôminos, o que torna razoável manter a cobrança da taxa condominial da forma que foi aprovada em assembleia, dada a possibilidade de se reconhecer a existência de crédito em favor do agravante, caso obtenha êxito na lide originária.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por
Carlos Gerhardt
contra a decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória que, em “
ação declaratória
” por ele ajuizada em face do
Condomínio do Edifício Cristal Residence Service
, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência pelo qual é pretendida para que seja autorizado o pagamento da cota condominial no valor que considera ser o correto (R$ 496,11), a partir da cota condominial vencida em 05/05/2024 em diante, até que seja proferida sentença.

Em suas razões recursais, sustenta o agravante, em suma:
(i)
a assembleia ordinária e extraordinária extrapolou seus poderes, ao aumentar o valor de sua taxa condominial, de forma abusiva e ilegal, em 481,50%, sem que fosse apresentada uma previsão orçamentária de forma detalhada;
(ii)
não há de se falar que a alteração na forma de rateio se deu em razão do registro da Convenção de Condomínio, visto que a referida convenção foi registrada em 15/09/2009, ou seja, há mais de 15 (quinze) anos;
(iii)
ainda que se cogitasse de a taxa condominial ser calculada sobre a fração ideal da unidade, o cálculo em si está errado;
(iv)
com a cobrança da fração ideal realizada em tamanho diferente da que consta na Convenção Condominial, sofre prejuízo material por ser-lhe cobrados valores maiores do que a metragem de sua fração ideal;
(v)
é também irregular a aprovação da taxa extra, por não ter sido aprovada em assembleia a reforma da cobertura; e
(vi)
devem ser antecipados os efeitos da tutela recursal para que seja autorizado o depósito na conta bancária do agravado da cota condominial no valor praticado até abril/2024 (R$ 472,49), em vez do valor sugerido na ata da assembleia impugnada (R$ 2.747,10), bem como que o agravado se abstenha de negativá-lo, até a prolação de sentença.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao mérito recursal.

A começar pela questão atinente ao reajuste aprovado na Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária realizada no dia 16/04/2024, restou consignada em ata que a necessidade de majoração do valor da taxa condominial decorria da ausência de reajuste nos últimos cinco anos, daí porque encontrava-se defasada, assim como o fundo de reserva, com isso comprometendo o custeio das despesas condominiais.

Naquela ocasião, foi “
votado e aprovado o reajuste da taxa de condomínio conforme tabela acima e
proporcional a fração ideal de cada unidade
” (Id 4492366), o que, a princípio, afigura-se escorreito.

Como se sabe, o condômino deve contribuir para as despesas comuns
na proporção de sua fração ideal
, salvo disposição em contrário na convenção, conforme estabelecem os arts. 1.336, I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei 4.591/64:

CC/2002, Art. 1.336
. São deveres do condômino:

I –
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Lei nº 4.591/64,
Art. 12
. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º
. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

E ainda, de acordo com a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que,
em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade
.
Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto
, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente.

2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino.

3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada,
a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos
. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado.

4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais.

5. Recurso especial desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, REsp nº 1.733.390/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 06/04/2021, DJe de 18/05/2021)

Portanto, somente a convenção condominial pode fixar o rateio das despesas condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada condômino e, da análise da Convenção Condominial (Id origem 44923662), não existe, ao que parece, qualquer disposição contrária a adoção da
fração ideal
para o cálculo da contribuição a ser imposta aos condôminos para o custeio das despesas do condomínio.

Em que pese estar o feito originário em seu limiar, ainda sem a apresentação de defesa pelo Condomínio, parece-me se tratar do critério que vem sendo adotado, como se observa da ata da Assembleia Geral Ordinária realizada em 08/10/2008, que considerou a fração ideal das lojas no cálculo da contribuição a ser paga pelo condômino (Id origem 44923655).

No que se refere ao valor da taxa condominial, há fundados indícios de que o agravante vinha pagando aquém do devido, a saber, a quantia de R$ 472,49 (quatrocentos e setenta e dois reais e quarenta e nove centavos) pelas Lojas 01 e 02, não obstante ostentar área equivalente ao triplo – apenas para exemplificar – dos imóveis localizados na Coluna 04 que, por sua vez, arcava com quantia superior (R$ 657,44).

Ao que tudo indica, o agravante não se insurgiu enquanto lhe era cobrado valor inferior ao devido, se comparada a sua metragem (Loja 01: 304,76m2 e Loja 02: 28,20m2 = 332,96m2) à dos imóveis situados nas colunas 01 a 04 (0,02165, 0,02241, 0,01849 e 0,02300, respectivamente), o que possivelmente foi corrigido com a aprovação dos valores sugeridos pela Administradora.

Note-se que, com a aprovação dos valores sugeridos, o agravante passará a pagar, pelas duas lojas (que ostentam fração ideal de 0,06664), o equivalente ao triplo de um imóvel situado na coluna 04 que, como dito, ocupa fração ideal de 0,02300, ou seja, aproximadamente 1/3 (um terço) da metragem de ambas as lojas; no que tange às colunas 01, 02, 03 e 04, parece-me coerente e proporcional o valor sugerido, já que possuem metragens próximas, sendo menor a metragem do imóvel situado na Coluna 03, restando calculadas quantias também aproximadas (R$ 937,10, R$ 1,048,77, R$ 800,32 e R$ 995,53, respectivamente).

Sobre a
taxa extra
, foi consignada na ata da assembleia a necessidade de os condôminos contribuírem para “
reforma da cobertura do condomínio
,
pois existem relatos de infiltrações no andar abaixo da cobertura, desplacamento de pastilhas e ausência de rejuntes em pontos específicos da piscina
”, não se descortinando mácula no fato de ter sido iniciada a cobrança extraordinária antes da contratação de uma empresa para execução das obras.

Ao contrário do alegado nas razões recursais, não foi desaprovada a despesa (
rectius
: reforma na cobertura do condomínio), e sim, somente postergada a contratação da empresa responsável para “
após a análise da comissão juntamente com o síndico
”.

Salvo melhor juízo, trata-se de medida salutar a cobrança antecipada da taxa extra – antes mesmo da contratação de empresa para executar as obras – a fim de reforçar o caixa do Condomínio e possibilitar o custeio da despesa extraordinária, máxime por ter sido noticiado na Assembleia o
deficit
nas contas em virtude da defasagem verificada no valor da cota condominial.

Pra concluir, por não constatar relevância da fundamentação recursal em prol da reforma da decisão recorrida, a pretendida antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja mantido o valor vigente até abril de 2024 (R$ 472,49) – que, repito, aparentemente era cobrado aquém do verdadeiramente devido – representaria inegável prejuízo aos demais condôminos, o que torna razoável manter a cobrança da taxa condominial da forma que foi aprovada em assembleia, dada a possibilidade de se reconhecer a existência de crédito em favor do agravante, caso obtenha êxito na lide originária.

Ante o exposto,
nego provimento ao
agravo de instrumento
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.