Tribunal: TJES
Processo: 0004001-41.2020.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-01-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os documentos nos autos são suficientes para a resolução da controvérsia, sendo desnecessária a produção de provas adicionais.

2.
Nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp nº 1.345.331/RS), a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário ou promissário comprador que detém a posse do imóvel. Até a entrega das chaves, em 18/09/2018, cabe à empreendedora MORADA DO VERDE a obrigação pelos débitos condominiais.

3.
A construtora SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI, na condição de contratada para a construção do empreendimento, não possui relação material com o imóvel, não podendo ser responsabilizada pelas despesas condominiais.

4.
Após a data de 18/09/2018, com a entrega das chaves, a responsabilidade pelas taxas condominiais transfere-se à promissária compradora, razão pela qual deve ser afastada a condenação da empreendedora pela quitação das cotas após referida data.

5.
Quanto à litigância de má-fé, verifica-se erro material na sentença ao mencioná-la sem imposição de condenação específica, afastando-se a configuração de má-fé das apelantes.

6.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004001-41.2020.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SOLIDUS SERVICOS E CONSTRUCOES EIRELI e outros

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MORADA DO VERDE

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os documentos nos autos são suficientes para a resolução da controvérsia, sendo desnecessária a produção de provas adicionais.

2.
Nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (REsp nº 1.345.331/RS), a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário ou promissário comprador que detém a posse do imóvel. Até a entrega das chaves, em 18/09/2018, cabe à empreendedora MORADA DO VERDE a obrigação pelos débitos condominiais.

3.
A construtora SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI, na condição de contratada para a construção do empreendimento, não possui relação material com o imóvel, não podendo ser responsabilizada pelas despesas condominiais.

4.
Após a data de 18/09/2018, com a entrega das chaves, a responsabilidade pelas taxas condominiais transfere-se à promissária compradora, razão pela qual deve ser afastada a condenação da empreendedora pela quitação das cotas após referida data.

5.
Quanto à litigância de má-fé, verifica-se erro material na sentença ao mencioná-la sem imposição de condenação específica, afastando-se a configuração de má-fé das apelantes.

6.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação, e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por

SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI

e

MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
, contra a r. sentença de fls. 141/142, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Linhares, que, nos autos da ação de cobrança ajuizada em seu desfavor pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
MORADA DO VERDE
, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar as requeridas ao pagamento das taxas condominiais relativas ao apartamento 006, da torre 15, situado no condomínio autor, de janeiro de 2017 a 10 de setembro de 2018, no valor total R$10.648,57 (dez mil e seiscentos e quarenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), devidamente atualizado pelo autor, bem como as taxas condominiais vencidas no decorrer deste processo, incidindo ainda correção monetária a partir do vencimento de cada parcela, devendo ser efetuada a atualização do débito na data do efetivo pagamento.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 161/182, as apelantes sustentam, em síntese, que:
(
i
)
o julgamento antecipado da lide importou cerceamento de defesa, vez que não produzidas as provas requeridas pelos recorrentes;
(ii)
não há responsabilidade da empresa SOLIDUS pelo pagamento das despesas condominiais, visto que figurou como mera contratada da empreendedora
MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
;
(iii)
“a proprietária do imóvel é a responsável pelo pagamento de todas as despesas. taxas e impostos incidentes sobre o imóvel desde a disponibilização do imóvel por parte da Morada do Verde, o que ocorreu em 17/04/2014” (fl. 169);
(iv)
o requerimento de denunciação da lide à proprietária do imóvel sequer foi apreciado pelo magistrado de primeiro grau;
(v)
“não há pedido de condenação ao pagamento de taxas condominiais vencidas no decorrer do processo” (fl. 171);
(vi)
“a proprietária estava a todo tempo ciente de que era dela a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, porque não recebeu as chaves do imóvel devido à existência de débito contratual com a vendedora” (fl. 173);
(vii)
deve ser explicitada a aplicação dos efeitos da coisa julgada do processo nº 0021083-27.20116.8.08.0030; e que
(viii)
não resta caracterizada litigância de má-fé no caso concreto.

Em breve escorço fático, o condomínio apelado ingressou com a presente ação de cobrança em face de
SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI

e

MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
para ver satisfeita dívida de taxas condominiais referentes ao apartamento 006, da torre 15, de janeiro de 2017 a 10 de setembro de 2018.

A imputação dos débitos condominiais ora tratados mostra-se passível de comprovação por meio de documentos, que no caso concreto, são suficientes à solução da demanda, circunstância que afasta o alegado cerceamento de defesa em decorrência do julgamento antecipado da lide.

Sobre o tema, o colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do recurso repetitivo nº 1.345.331/RS, sob a relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, pertinente ao pleito de quitação de despesas condominiais, consolidou o entendimento de que para aferir-se quem é o responsável por tais pagamentos, deve-se averiguar o teor da relação jurídica material com o imóvel, que é representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, bem como pela inequívoca ciência do condomínio acerca da transação, vide:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não
é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ, REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Com fulcro nesse precedente, a jurisprudência do Tribunal da Cidadania se firmou no entendimento de que
a efetiva posse do promitente comprador se dá com a entrega das chaves pela construtora,

in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE RATEIO E DE SEGURO. REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO E REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. POSSE DO IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O conhecimento do recurso especial exige a indicação do dispositivo legal supostamente violado ou objeto da alegada divergência jurisprudencial. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.
4. "A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da Súmula 7/STJ" (AgInt no AREsp 1944295/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/3/2022, DJe 24/3/2022) 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.059.723/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 31/3/2023.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
2. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-REsp 1.688.135; Proc. 2017/0183695-5; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 01/04/2019; DJE 09/04/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas nºs 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do Recurso Especial. 2.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-REsp 1750113; Proc. 2018/0154530-4; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 29/10/2018; DJE 05/11/2018; Pág. 1907)

Fixadas essas premissas,
in casu
, noto que as chaves da unidade devedora somente foi entregue à promitente compradora em 18/09/2018, conforme documento de fls. 123/125, ou seja, até então, segundo precedente vinculante exarado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais devem ser suportadas pela empreendedora.

Aliás, o mesmo entendimento foi adotado quando do julgamento dos embargos à execução registrada sob o nº 0021083-27.2016.8.08.0030, oportunidade em que foram acolhidos os argumentos da promitente compradora Romina da Silva quanto à inexigibilidade das cotas condominiais antes da entrega das chaves, orientação que revela-se inteiramente compatível com o não acolhimento da pretensão de denunciação da lide formulada pelas requeridas.

Lado outro, não há amparo para a responsabilização da construtora
SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI
pelas despesas condominiais em questão, tendo em vista que jamais ostentou relação material com o imóvel, figurando como mera construtora contratada para edificação do empreendimento, cuja proprietária inaugural foi, exclusivamente, a
MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
, conforme certidão de ônus acostada às fls. 09/10.

Também merece reparo a r. sentença quanto à condenação dos débitos apurados após 18/09/2018, data em que comprovadamente entregue as chaves à promissária compradora, que a partir de então figura como única responsável pelas despesas condominiais.

Por fim, embora conste da r. sentença de primeiro grau a litigância de má-fé por parte das requeridas, percebe-se que tal registro cuidou-se de mero erro material, vez que não imposta condenação específica pela suposta conduta.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto para, no mérito,
D
A
R-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
, reformando a r. sentença, apenas,
par
a:
(I) delimitar a condenação da
MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ao pagamento das cotas condominiais compreendidas entre janeiro de 2017 e 17/09/2018; (II) afastar a responsabilidade da construtora
SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI
pelo pagamento do débito demandado, julgando improcedentes os pedidos em relação a mesma. Mantenho incólumes os demais termos que não foram modificados.

Sem condenação ao pagamento de honorários recursais, verba que somente é devida nos casos de desprovimento ou inadmissibilidade do apelo
1
.

Julgados improcedentes os pedidos em relação à requerida
SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI
, condeno o condomínio autor ao pagamento de honorários advocatícios que fixo, equitativamente, em R$1.000,00 (mil reais), sopesando os valores discutidos na presente ação, seu razoável tempo de tramitação e a atuação dos patronos da construtora.

É como voto.

1
AgInt nos EDcl no AREsp 1771148/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
r
eformando a r. sentença, apenas,
par
a
:
(I) delimitar a condenação da
MORADA DO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ao pagamento das cotas condominiais compreendidas entre janeiro de 2017 e 17/09/2018; (II) afastar a responsabilidade da construtora
SOLIDUS SERVIÇOS E CONSTRUÇÕES EIRELI
pelo pagamento do débito demandado, julgando improcedentes os pedidos em relação a mesma. Manter incólumes os demais termos que não foram modificados.