Tribunal: TJES
Processo: 5001719-52.2022.8.08.0004
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Evicção ou Vicio Redibitório
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PARTE AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU
ÔNUS DA PROVA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Cuida-se de ação de declaração de nulidade de contrato particular de compromisso de compra e venda, cumulada com pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, sob alegação de que o imóvel negociado teria sido posteriormente atribuído a terceiro no cadastro municipal, o que configuraria vício no negócio jurídico celebrado. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(
I
) verificar se houve vício no contrato de compra e venda firmado entre as partes, em razão da alegada posterior inclusão de terceiro no cadastro imobiliário do imóvel;
(
II
) analisar se a autora demonstrou, nos autos, os fatos constitutivos de seu direito à anulação do negócio jurídico e à restituição dos valores pagos, bem como à indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não restou demonstrado que o imóvel alegadamente adquirido é o mesmo que, posteriormente, foi atribuído a terceiro no cadastro municipal.

4. Inexistem provas nos autos de que o imóvel, à época da compra, carecia de matrícula cartorária ou de inscrição no cadastro municipal, ônus que competia à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC.

5. Inviável reconhecer vício de consentimento diante da ausência de elementos objetivos que demonstrem a ocorrência de fraude ou erro substancial.
6. Correta a conclusão de que a autora não adotou as cautelas mínimas exigíveis à aquisição imobiliária, como verificação de localização e características do bem.
7. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

A ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito impede a anulação do negócio jurídico.
O ônus da prova incumbe à parte autora quanto à existência de vício no contrato de compra e venda.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s): CPC, art. 373, I; CPC, art. 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001719-52.2022.8.08.0004
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MARIA BERNADETH SANTOS SILVA
APELADO: SUZANA DAROS PEREIRA
RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PARTE AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU
ÔNUS DA PROVA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Cuida-se de ação de declaração de nulidade de contrato particular de compromisso de compra e venda, cumulada com pedido de restituição de valores e indenização por danos morais, sob alegação de que o imóvel negociado teria sido posteriormente atribuído a terceiro no cadastro municipal, o que configuraria vício no negócio jurídico celebrado. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(
I
) verificar se houve vício no contrato de compra e venda firmado entre as partes, em razão da alegada posterior inclusão de terceiro no cadastro imobiliário do imóvel;
(
II
) analisar se a autora demonstrou, nos autos, os fatos constitutivos de seu direito à anulação do negócio jurídico e à restituição dos valores pagos, bem como à indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não restou demonstrado que o imóvel alegadamente adquirido é o mesmo que, posteriormente, foi atribuído a terceiro no cadastro municipal.

4. Inexistem provas nos autos de que o imóvel, à época da compra, carecia de matrícula cartorária ou de inscrição no cadastro municipal, ônus que competia à parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC.

5. Inviável reconhecer vício de consentimento diante da ausência de elementos objetivos que demonstrem a ocorrência de fraude ou erro substancial.
6. Correta a conclusão de que a autora não adotou as cautelas mínimas exigíveis à aquisição imobiliária, como verificação de localização e características do bem.
7. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

A ausência de comprovação dos fatos constitutivos do direito impede a anulação do negócio jurídico.
O ônus da prova incumbe à parte autora quanto à existência de vício no contrato de compra e venda.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s): CPC, art. 373, I; CPC, art. 85, §11.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÃO CÍVEL N.
5001719-52.2022.8.08.0004
.

APELANTE: MARIA BERNADETH SANTOS SILVA.

APELADA: SUZANA DAROS PEREIRA.

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

V O T O

A a
pelante
ajuizou a presente demanda contra a apelada pretendendo a declaração de nulidade do contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre elas e a condenação da ré a “RESTITUIR o valor que lhe foi pago à época, com incidência de juros e correção monetária, desde a data da compra do imóvel, hoje, girando em torno de R$ 86.491,63 (oitenta e seis mil, quatrocentos e noventa e um reais e sessenta e três centavos), e, ainda, impondo à demandada o pagamento por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).”

Alegou para tanto que
(1)
em 2001 adquiriu da apelada
e
de seu
falecido cônjuge, um terreno localizado na Rua Dom Helvécio, s/n, Praia de Iriri, Anchieta-ES; (2) “vem exercendo a posse sobre o imóvel, de maneira mansa e pacífica, mais precisamente in vigiando, ou seja, por meio de visitas esporádicas a sua propriedade, monitorando-a contra eventuais invasores, porquanto nunca foi de seu interesse construir no mencionado local, notadamente por não possuir recursos financeiros para tal desiderato”; 3) “à época, como o imóvel em questão não estava incluído no

cadastro imobiliário do Município de Anchieta, o referido ente federativo argumentava que não era possível cobrar o IPTU da demandante, sugerindo a REQUERENTE que aguardasse a realização do geoprocessamento dos imóveis que ainda seria feito”; 4)
ao buscar a regularização do imóvel perante o ente municipal responsável constatou que “constava a informação no Cadastro Imobiliário Municipal (Anchieta) que, EM
28/09/2022, o lote de terras que, ressalta-se, foi APRESENTADO e VENDIDO pela
REQUERIDA e, seu falecido marido, a REQUERENTE, teria passado por uma atualização cadastral,
com a inserção do nome de AGENÁRIO PAULO DE OLIVEIRA (parente da REQUERIDA),
como sendo compromissário comprador do dito imóvel”.

Pela respeitável sentença recorrida, os pedidos da autora foram julgados improcedentes.

Foi então interposto recurso de apelação no qual a autora sustentou, em síntese, que (1) “o Juízo a quo ignorou, por completo, a prova oral produzida nos autos, mais precisamente em relação ao depoimento pessoal da RECORRIDA, pois sequer o mencionou, repita-se, por entender que o vício do negócio jurídico celebrado entre as partes era de fácil verificação e que a RECORRENTE deveria ter cercado dos cuidados mínimos exigíveis para a aquisição de um imóvel”; (2) “na época em que foi firmada a avença, pode concluir que a fraude sofrida pela RECORRENTE não era de fácil constatação, como entendeu o Juízo a quo, até porque o falecido marido da
RECORRIDA, com a devida venia, aproveitando-se da boa-fé e da confiança da DEMANDANTE, criou a aparência de que o negócio não tinha qualquer irregularidade (vício), mostrando-se hábil a enganá-la e iludi-la, assim, não é razoável exigir da RECORRENTE conduta diversa a adotada naquela circunstância, tempo e lugar, posto que, à época, era usual a realização de negócios jurídicos amparados na boa-fé, sobretudo na palavra dos indivíduos, sem maiores formalidades”;
e 3) “o lote de terras em questão sequer
possui matrícula junto ao Cartório de Registro Civil de
Anchieta-ES, o seu único registro (hoje) é no cadastro imobiliário da Prefeitura de Anchieta, e mesmo assim, atualmente, o bem consta em nome do concunhado da RECORRIDA, de forma indevida - para se dizer o mínimo.”

Não há suporte para o acolhimento das razões de apelação, uma vez que as provas dos autos não esclarecem o que de fato ocorreu desde a realização do negócio jurídico
.

O imóvel que a autora alega ter adquirido e que teria sido alienado para um terceiro não possuem as mesmas características
e
a informação de que ao tempo da compra o bem não possuía inscrição imobiliária e matrícula em cartório de registro de imóveis não restaram comprovadas – neste ponto relevante ressaltar que não se trata de prova diabólica, pois simples certidões dos órgãos competentes comprovariam tais fatos.

Difícil a constatação do vício de consentimento nesta circunstância.

O ônus da prova, nos termos do art. 373, I, do C
ódigo de
P
rocesso
C
ivil
, recaía sobre
a
autor
a
, que não se desincumbiu de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, sendo inviável a reforma da sentença.

Ass
im,
correta a
conclusão
de que “por ocasião da celebração do negócio jurídico, a adquirente não se cercara dos cuidados mínimos exigíveis para a aquisição de um terreno de fácil verificação de localidade e metragem, ainda mais quando esses dois elementos (localização/metragem) são fatores decisivo para que para aquisição do referido bem.
”

Posto isso, nego provimento ao recurso.

Majoro para 12% (doze por cento) o valor da verba honorária fixada em desfavor da parte autora.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o eminente Relator.
COM O RELATOR