Tribunal: TJES
Processo: 0001418-68.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001418-68.2016.8.08.0048

APTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e VILAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APDO: SEBASTIÃO ARLI DA SILVA

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelas requeridas, condenadas solidariamente, em sentença, à restituição integral dos valores pagos pelo autor, com retenção de 10%, além da condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais majoritariamente direcionados às apelantes. As recorrentes pleiteiam a aplicação da retenção de 25% sobre os valores pagos e a correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação, invocando precedentes do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador no caso de rescisão contratual por culpa do comprador;
(ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre as parcelas a serem devolvidas;
(iii) confirmar ou modificar a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é permitido ao vendedor reter até 25% dos valores pagos pelo comprador, como forma de indenização por despesas gerais e rompimento contratual, conforme precedentes vinculantes (REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, e EAg 1.138.183/PE).

A correção monetária deve incidir desde a data de cada pagamento realizado pelo comprador, até a efetiva devolução, em consonância com o entendimento pacífico do STJ (Súmula 543 e precedentes).

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida conforme fixado na sentença, dado que a procedência parcial do recurso não altera substancialmente o resultado final.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua culpa.

A correção monetária das parcelas a serem restituídas em virtude da rescisão contratual incide a partir da data de cada pagamento efetuado pelo comprador.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve respeitar a proporcionalidade, considerando os resultados do julgamento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186 e 389; CPC/2015, arts. 85, §11, e 98, §3º; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, EAg 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, Segunda Seção, j. 04.10.2012; STJ, AgInt no AREsp 1985060/ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.04.2022; STJ, AgInt no REsp 1947665/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 04.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001418-68.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SEBASTIAO ARLI DA SILVA

APELADO: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001418-68.2016.8.08.0048

APTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e VILAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APDO: SEBASTIÃO ARLI DA SILVA

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelas requeridas, condenadas solidariamente, em sentença, à restituição integral dos valores pagos pelo autor, com retenção de 10%, além da condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais majoritariamente direcionados às apelantes. As recorrentes pleiteiam a aplicação da retenção de 25% sobre os valores pagos e a correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação, invocando precedentes do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador no caso de rescisão contratual por culpa do comprador;
(ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre as parcelas a serem devolvidas;
(iii) confirmar ou modificar a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é permitido ao vendedor reter até 25% dos valores pagos pelo comprador, como forma de indenização por despesas gerais e rompimento contratual, conforme precedentes vinculantes (REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, e EAg 1.138.183/PE).

A correção monetária deve incidir desde a data de cada pagamento realizado pelo comprador, até a efetiva devolução, em consonância com o entendimento pacífico do STJ (Súmula 543 e precedentes).

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida conforme fixado na sentença, dado que a procedência parcial do recurso não altera substancialmente o resultado final.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua culpa.

A correção monetária das parcelas a serem restituídas em virtude da rescisão contratual incide a partir da data de cada pagamento efetuado pelo comprador.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve respeitar a proporcionalidade, considerando os resultados do julgamento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186 e 389; CPC/2015, arts. 85, §11, e 98, §3º; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, EAg 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, Segunda Seção, j. 04.10.2012; STJ, AgInt no AREsp 1985060/ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.04.2022; STJ, AgInt no REsp 1947665/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 04.10.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001418-68.2016.8.08.0048

APTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e VILAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APDO: SEBASTIÃO ARLI DA SILVA

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de
apelaç
ão
cíve
l
interposta
por
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
VILAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
acionados na ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel c/c restituição das parcelas pagas, proposta por
SEBASTIÃO ARLI DA SILVA
,
em que houve julgamento parcialmente procedente dos pedidos formulados,
fl.198/203, para declarar a resolução do contrato, condenar as rés de forma solidária a restituir, de forma integral, valores pagos pelo autor, com direito de retenção no patamar de 10%, além de direcionar a ambos os ônus sucumbenciais, estabelecendo
em
33,33% para o autor e 66,66% para os réus.

Na a
pelação
interposta por
PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
EMPREENDIMENTO COSTA FORTUNA LTDA.,
às fl.222/238, aduzem as recorrentes que os contratos de compra e venda são irretratáveis; que deve ser observada a cláusula 57 da pactuação,
por força do princípio do
pacta sunt servanda,
que admite a retenção de valores pagos no patamar de 25%, conforme consolidado pelo STJ (EAg 1.138.183/PE), destacando ainda, ser prescindível a demonstração individualizada de despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento; que a incidência de correção monetária deve ter como termo o ajuizamento da ação, pois quem deu causa à rescisão foi o ora apelado, requerendo, com isso, seja modificada a sentença nestes pontos.

Muito bem.

Como já ressaltado, insurgem-se as requeridas contra o capítulo da sentença que determinou a retenção de apenas 10% dos valores pagos, entendendo que a retenção deve ser de 25% dos valores pagos, prescindindo de demonstração individualizada de despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento e que a incidência de correção monetária deve ter como termo o ajuizamento da ação.

A respeito da temática tratada nos presentes autos, cumpre esclarecer que a
Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que

determina a restituição dos valores devidos somente ao término da

obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de

promessa de compra e venda de
imóvel,
por culpa de quaisquer

contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a
imediata
restituição

das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente
, em

caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou

parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento
.
(sem grifos e destaques no original).

A respectiva orientação, inclusive, culminou na edição do enunciado sumular nº 543/STJ,
in verbis:
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”. (sem grifos e destaques no original).

No caso concreto, a peculiaridade a ser observada é a de que o contrato foi proposto e firmado em 2010, o que nos remete ao entendimento da
Segunda Seção do STJ,
por meio do
julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019),
relatoriado pela
Ministra ISABEL GALLOTTI, no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Eis a ementa:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1.
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante

(Súmula 543/STJ). 2.
Hipótese em que,
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012
, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber
o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento
.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Confira-se ainda os recentes julgados:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Na hipótese de
rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem
.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.087.686/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
[...].
2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que,
nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor
.

[...].
(AgInt no AREsp n. 2.476.453/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024.)

E ainda:
AgInt no AREsp n. 2.457.522/RJ
, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024;
AgInt no REsp n. 2.077.588/SP
, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024;
AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.

Deste modo, tem acolhida o pedido dos apelantes, no tocante ao percentual de retenção de valores pagos pelo comprador, no patamar de 25% dos valores pagos, eis que foi quem deu causa à rescisão contratual, subsumindo-se ao mencionado precedente.

Em evolução,
a incidência de correção monetária deve ter como termo
a data de cada pagamento até a efetiva devolução dos valores, de acordo com o índice estabelecido na pactuação para a correção monetária das parcelas do objeto do negócio jurídico, no caso, o imóvel.

N
este ponto, sem razão as apelantes, devendo permanecer conforme disposto na sentença, pois consonante com a jurisprudência sobre o assunto.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. DATA DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1.
A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes. 2. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1985060 ES 2021/0295094-1, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR
. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.
CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO.

SÚMULA 83/STJ. INOBSERVÂNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA INAPLICABILIDADE DO. ART. 86 DO NOVO CPC. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...]
3. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes (Súmula 83/STJ)
.
[...]
(AgInt no REsp 1947665/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 06/10/2021).

Em complementação, a distribuição dos ônus sucumbenciais permanece conforme realizada na sentença, eis que, apesar da procedência parcial do apelo, houve modificação somente relacionada ao percentual de retenção de valores, que deve ser realizado conforme entendimento jurisprudencial sedimentado.

Pelas razões expostas,
conheço do recurso e dou-lhe provimento parcial
, para modificar a sentença no tocante ao patamar de retenção de valores pagos, a saber, 25% (vinte e cinco por cento), permanecendo, no mais, a sentença, conforme proferida
.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

MANIFESTO-ME POR ACOMPANHAR A DOUTO RELATORIA, INTEGRALMENTE.