Tribunal: TJES
Processo: 5004462-48.2021.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-08-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SOBREPARTILHA DE BEM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos por ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN e ORLETTI PATRIMONIAL LTDA contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na ação principal, proposta com a finalidade de compelir o pagamento de quantia decorrente de contrato firmado em 07/10/2013, e extinguiu, sem resolução de mérito, a reconvenção apresentada pela pessoa jurídica ré. O espólio sustenta o inadimplemento da ré por não ter requerido adjudicação no inventário. A ré, por sua vez, alega ausência de regularização sucessória do bem e defende seu direito de pleitear, na reconvenção, a sobrepartilha do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve implementação da condição contratual necessária ao pagamento do preço pela cessionária; (ii) estabelecer se há interesse processual para veicular pedido de sobrepartilha por meio de reconvenção em ação ordinária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula 2.1 do contrato condiciona expressamente o pagamento à efetiva transferência da propriedade do imóvel à cessionária perante o registro de imóveis, obrigação cuja responsabilidade foi atribuída contratualmente ao cedente, nos termos da cláusula 1.2.

Com o falecimento do cedente antes da transferência formal da propriedade, os direitos sobre o imóvel passaram a integrar o espólio, e sua alienação passou a depender da regularização sucessória mediante sobrepartilha e autorização judicial.

A ausência de arrolamento do imóvel no inventário impossibilitou a outorga da escritura definitiva, mantendo-se pendente o implemento da condição contratual essencial à exigibilidade da obrigação de pagamento.

A cláusula contratual que permitia à cessionária habilitar-se no inventário não exime o espólio da obrigação principal de viabilizar a transferência.

A reconvenção carece de interesse processual na forma proposta, uma vez que o pedido de sobrepartilha deve ser formulado perante o juízo competente para o inventário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A exigibilidade do pagamento do preço em contrato de cessão de direitos possessórios condicionado à transferência da propriedade depende da prévia regularização sucessória do bem após o falecimento do cedente.

A ausência de inclusão do imóvel no inventário impede a concretização da transferência e autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

A reconvenção que visa à sobrepartilha de bem não incluído no inventário carece de interesse processual e deve ser proposta perante o juízo competente do inventário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 476 e 1.784; CPC, arts. 616, VI; 669, parágrafo único; 670.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5004462-48.2021.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ARILDO JOAO PESSIN e outros

APELADO: ORLETTI PATRIMONIAL LTDA e outros

RELATOR(A):

DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SOBREPARTILHA DE BEM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação cível interpostos por ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN e ORLETTI PATRIMONIAL LTDA contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na ação principal, proposta com a finalidade de compelir o pagamento de quantia decorrente de contrato firmado em 07/10/2013, e extinguiu, sem resolução de mérito, a reconvenção apresentada pela pessoa jurídica ré. O espólio sustenta o inadimplemento da ré por não ter requerido adjudicação no inventário. A ré, por sua vez, alega ausência de regularização sucessória do bem e defende seu direito de pleitear, na reconvenção, a sobrepartilha do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve implementação da condição contratual necessária ao pagamento do preço pela cessionária; (ii) estabelecer se há interesse processual para veicular pedido de sobrepartilha por meio de reconvenção em ação ordinária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula 2.1 do contrato condiciona expressamente o pagamento à efetiva transferência da propriedade do imóvel à cessionária perante o registro de imóveis, obrigação cuja responsabilidade foi atribuída contratualmente ao cedente, nos termos da cláusula 1.2.

Com o falecimento do cedente antes da transferência formal da propriedade, os direitos sobre o imóvel passaram a integrar o espólio, e sua alienação passou a depender da regularização sucessória mediante sobrepartilha e autorização judicial.

A ausência de arrolamento do imóvel no inventário impossibilitou a outorga da escritura definitiva, mantendo-se pendente o implemento da condição contratual essencial à exigibilidade da obrigação de pagamento.

A cláusula contratual que permitia à cessionária habilitar-se no inventário não exime o espólio da obrigação principal de viabilizar a transferência.

A reconvenção carece de interesse processual na forma proposta, uma vez que o pedido de sobrepartilha deve ser formulado perante o juízo competente para o inventário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A exigibilidade do pagamento do preço em contrato de cessão de direitos possessórios condicionado à transferência da propriedade depende da prévia regularização sucessória do bem após o falecimento do cedente.

A ausência de inclusão do imóvel no inventário impede a concretização da transferência e autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

A reconvenção que visa à sobrepartilha de bem não incluído no inventário carece de interesse processual e deve ser proposta perante o juízo competente do inventário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 476 e 1.784; CPC, arts. 616, VI; 669, parágrafo único; 670.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5004462-48.2021.8.08.0011

APELANTES/APELADOS: ARILDO JOAO PESSIN

ORLETTI PATRIMONIAL LTDA

JUÍZA: DRª. MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOE

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

VOTO

Consoante o relatado, cuida-se de recursos de apelação cível interpostos por ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN e por ORLETTI PATRIMONIAL LTDA em face de sentença que julgou improcedente o pleito autoral e extinguiu, sem resolução de mérito, a reconvenção ofertada pela pessoa jurídica demandada.

ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN, em suas razões, aduz, inicialmente, não ter a sentença enfrentado toda a argumentação deduzida. A posse do imóvel objeto do negócio jurídico debatido foi transferida à ré ainda em 2013 e que, com o falecimento do cedente, caberia, conforme Cláusula 5.3 do contrato, à ré habilitar-se no inventário para requerer a adjudicação/alvará mediante o pagamento. Embora notificada, deixou de fazê-lo, sendo devida a reforma da sentença para que reste acolhida a pretensão autoral.

ORLETTI PATRIMONIAL LTDA, a seu turno, entende equivocada a extinção sem resolução de mérito da reconvenção que propôs. Reafirma a necessidade de o autor/reconvindo ser compelido a regularizar a situação do imóvel por meio de sobrepartilha no processo de inventário, argumentando a presença de seu interesse de agir.

Pois bem. De logo, registro não prosperarem os recursos.

Através da presente demanda pretendeu ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN compelir ORLETTI PATRIMONIAL LTDA ao pagamento de quantia referente a "contrato particular de compromisso de cessão de direitos, obrigações e outras avenças" firmado em 07/10/2013, tendo por objeto os direitos de posse sobre uma área de terras. Alegou que o pagamento do preço ajustado estava condicionado à outorga da escritura pública, o que seria feito após a regularização do imóvel via usucapião. Narrou que a ação de usucapião foi julgada procedente, com trânsito em julgado em 07/08/2018 e registro no CRI em 24/06/2019. Arildo João Pessin faleceu em 17/10/2018, seguindo-se a propositura de ação de inventário e a notificação da ré para o pagamento do preço, ao que não atendera.

ORLETTI PATRIMONIAL LTDA, sem negar a existência do contrato, apontou que o pagamento estava condicionado à efetiva e regular transferência da propriedade do imóvel, cuja responsabilidade recaiu sobre o espólio em vista do falecimento de outro contratante. Em sede de reconvenção, pugnou fosse o autor compelido a realizar a sobrepartilha do imóvel no bojo do inventário.

A controvérsia central reside, nesse passo, em definir a quem competia o ônus de ultimar as providências para a transferência formal do imóvel após o falecimento do cedente, Sr. Arildo João Pessin, e se a condição para o pagamento do preço por ORLETTI PATRIMONIAL LTDA foi devidamente implementada.

Conforme acertadamente delineado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes (ID 8898643), em sua Cláusula 2.1, condicionou expressamente o pagamento do preço por ORLETTI PATRIMONIAL LTDA à "transferência da propriedade do IMÓVEL para o nome da CESSIONÁRIA, perante o registro no álbum imobiliário". Ademais, a Cláusula 1.2 do mesmo instrumento estabeleceu que os Cedentes obrigavam-se "a realizar todos os procedimentos de regularização da área [...] transmitindo a propriedade do imóvel para o nome da CESSIONÁRIA".

É incontroverso que o sr. Arildo João Pessin faleceu em 17/10/2018, antes que a propriedade do imóvel fosse formalmente transferida a ORLETTI PATRIMONIAL LTDA. Embora a sentença da ação de usucapião tenha transitado em julgado em 07/08/2018, o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, em nome do
de cujus
, somente ocorreu em 24/06/2019 (ID 8898647, fl. 7), ou seja, após o óbito.

Com o falecimento do cedente, e antes da efetiva transferência do bem à cessionária, os direitos sobre o imóvel, ainda que pendentes de integral regularização formal para transferência a terceiros, passaram a integrar o acervo hereditário, por força do princípio de
saisine
(art. 1.784 do Código Civil). Destarte, a concretização da transferência da propriedade dependia, necessariamente, da regularização sucessória, ou seja, da inclusão do bem (ou dos direitos creditórios e da obrigação de transferir) no inventário do Sr. Arildo, com a partilha entre os herdeiros e a subsequente obtenção de alvará judicial autorizando a outorga da escritura definitiva à cessionária, condicionada ao pagamento do preço.

A sentença objurgada corretamente apontou que o imóvel objeto do contrato não foi devidamente arrolado no processo de inventário nº 0015216-42.2018.8.08.0011 de forma a viabilizar uma partilha que permitisse a posterior transferência, tanto que a própria sentença de partilha (ID 11316164) não contempla o bem de forma a possibilitar tal transferência imediata, e a regularização da propriedade permanece pendente pela via de sobrepartilha, conforme reconhecido pela própria magistrada de piso.

Embora alegue ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN que a Cláusula 5.3 autorizava ORLETTI PATRIMONIAL LTDA a se habilitar no inventário, a regra contratual não exime o autor de sua obrigação primária, estabelecida na Cláusula 1.2, de promover a regularização necessária para a transmissão da propriedade. A notificação judicial promovida, ainda que dotada do condão de informar sobre a intenção de cumprimento do contrato, não supre a ausência do implemento da condição essencial: a efetiva regularização do bem no âmbito sucessório para que a transferência da propriedade se tornasse juridicamente possível.

Acertada, portanto a aplicação da regra da
exceptio non adimpleti contractus

(
artigo 476 do Código Civil), pois tendo o autor falhado em demonstrar que adotou todas as providências que lhe incumbiam para a regularização sucessória do imóvel de modo a possibilitar a outorga da escritura, não lhe assiste o direito de exigir desta o pagamento do preço e demais cominações.

Tendo a sentença analisado todos esses fatos e fundamentos jurídicos essenciais ao deslinde da causa, não padecendo de qualquer incompletude (
citra petita
), concluindo pela não exigibilidade da obrigação ante o inadimplemento prévio do autor, descabe reformá-la.

A análise da reconvenção foi feita de modo igualmente adequado, eis que ausente interesse processual, na modalidade necessidade/adequação, pois a dedução da pretensão deve ocorrer perante o juízo sucessório competente (autos do inventário ou ação de sobrepartilha).

Com efeito, o Código de Processo Civil estabelece, nos artigos 669, parágrafo único, e 670, que a sobrepartilha de bens omitidos no inventário deve observar o processo de inventário e partilha, correndo nos autos do inventário do autor da herança. A pessoa jurídica litigante, na qualidade de cessionária de direitos sobre o imóvel e, portanto, interessada na regularização sucessória para viabilizar a transferência da propriedade, detém legitimidade para requerer a sobrepartilha diretamente no juízo competente (art. 616, inciso VI, do CPC), caso os herdeiros não o façam.

Assim, a via reconvencional nestes autos não se mostra necessária nem adequada para a satisfação da pretensão de regularização do imóvel via sobrepartilha. A pretensão pode e deve ser exercida perante o juízo do inventário, não havendo, portanto, interesse processual que justifique o prosseguimento da reconvenção neste feito.

Não havendo, portanto, alteração a ser promovida, sem qualquer delonga,
conheço e nego provimento ao recurso
.

Atento ao artigo 85, §11 do CPC, majoro em 1% a verba honorária sucumbencial.

É como voto.

DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL N.
5004462-48.2021.8.08.0011

VOGAL DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

VOTO VISTA

Tratam-se de recursos de
apelação cível
interpostos por
ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN
e por
ORLETTI PATRIMONIAL LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim, que julgou improcedente o pleito autoral e extinguiu, sem resolução do mérito, a reconvenção ofertada pela pessoa jurídica demandada.

Na origem, o
ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN
ajuizou
"Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Ação de Cobrança"
, buscando o pagamento da quantia de R$ 573.970,29 (quinhentos e setenta e três mil e novecentos e setenta reais e vinte e nove centavos), com fundamento em contrato particular de cessão de direitos, obrigações e outras avenças, firmado em 07/10/2013 pelo falecido Sr. Arildo João Pessin com a empresa
ORLETTI PATRIMONIAL LTDA
.

A parte autora alegou que, embora o contrato previsse o pagamento de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) quando da outorga da escritura pública, o Espólio notificou a requerida para o pagamento do preço nos autos do inventário, o que não ocorreu, constituindo-a em mora.

A requerida, em sua defesa, sustentou a ausência de inadimplência, uma vez que o pagamento estava condicionado à transferência da propriedade para seu nome perante o registro imobiliário, obrigação que caberia ao cedente. Adicionalmente, apresentou reconvenção, pugnando para que o autor fosse obrigado a realizar a sobrepartilha do imóvel no processo de inventário, de modo a regularizar a situação do bem.

A sentença (ID 11316173) julgou o mérito da ação principal, concluindo que o autor não se desincumbiu do ônus de promover a transferência da propriedade do imóvel, o que tornaria o pagamento inexigível, e, por isso, julgou o pedido improcedente com base no art. 476 do Código Civil.

Quanto à reconvenção, a Magistrada entendeu pela falta de interesse processual da ré, pois a pretensão poderia ser satisfeita nos próprios autos do inventário, onde ela possuía legitimidade para requerer a sobrepartilha, extinguindo o processo sem resolução do mérito nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Ao iniciar o julgamento, o E. Relator,
Des. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
, proferiu voto no sentido de
negar provimento
aos recursos, sob o fundamento que, embora o
ESPÓLIO DE ARILDO JOÃO PESSIN
algue
“[...] que a Cláusula 5.3 autorizava ORLETTI PATRIMONIAL LTDA a se habilitar no inventário, a regra contratual não exime o autor de sua obrigação primária, estabelecida na Cláusula 1.2, de promover a regularização necessária para a transmissão da propriedade. A notificação judicial promovida, ainda que dotada do condão de informar sobre a intenção de cumprimento do contrato, não supre a ausência do implemento da condição essencial: a efetiva regularização do bem no âmbito sucessório para que a transferência da propriedade se tornasse juridicamente possível”
.

Assim, concluiu pela correta
“[...] aplicação da regra da exceptio non adimpleti contractus (artigo 476 do Código Civil), pois tendo o autor falhado em demonstrar que adotou todas as providências que lhe incumbiam para a regularização sucessória do imóvel de modo a possibilitar a outorga da escritura, não lhe assiste o direito de exigir desta o pagamento do preço e demais cominações”
.

Da mesma forma, entendeu o culto Relator que
“[...] a via reconvencional nestes autos não se mostra necessária nem adequada para a satisfação da pretensão de regularização do imóvel via sobrepartilha. A pretensão pode e deve ser exercida perante o juízo do inventário, não havendo, portanto, interesse processual que justifique o prosseguimento da reconvenção neste feito”
.

Na sequência, pedi vista dos autos para melhor analisar as questões postas, sendo que, após examinar com cautela o caso,
alcancei a mesma conclusão adotada pelo E. Relator
.

A controvérsia cinge-se em definir se a sentença objurgada, ao julgar improcedente a ação principal de cobrança e obrigação de fazer e extinguir a reconvenção por ausência de interesse processual, incorreu em erro.

A pretensão autoral, de cobrança do preço do negócio e obrigação de fazer, estava diretamente vinculada às cláusulas contratuais que impunham obrigações recíprocas às partes.

A cláusula 2.1 do contrato condiciona expressamente o pagamento do preço à
"transferência da propriedade do IMÓVEL para o nome da CESSIONÁRIA, perante o registro no álbum imobiliário"
. A cláusula 1.2, por sua vez, atribuiu aos cedentes a obrigação de
"realizar todos os procedimentos de regularização da área"
.

Assim, o pronunciamento judicial recorrido aplicou corretamente a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, ao constatar que o Espólio, ao tempo da propositura da ação, não havia demonstrado ter cumprido a sua obrigação contratual de regularizar a propriedade do imóvel no processo de inventário.

Sobre o tema, cito os seguintes precedentes da jurisprudência pátria:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame: 1. Recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais. II. Questão em discussão: 2. Consiste na análise do direito do autor/comprador de obrigar o requerido/vendedor à outorga da escritura definitiva de transferência do imóvel objeto de contrato firmado entre as partes, bem como o dever de indenizar pelos danos morais supostamente sofridos. III. Razões de decidir:
3. O contrato de compra e venda firmado entre as partes é bilateral, sendo certo que a nenhuma das partes é permitido exigir o implemento da obrigação do outro contratante, sem que antes tenha cumprido a sua, nos termos do art. 476, do Código Civil
. 4. No caso, restou expressamente estipulado no contrato que seria considerado cumprido e quitado após a compensação do cheque emitido, Todavia, realizada a sustação da ordem de pagamento, resta configurada a inadimplência contratual do comprador, o que justifica a aplicação do da exceção do contrato não cumprido, não sendo possível obrigar o vendedor a realizar outorga da escritura pública definitiva. lV. Dispositivo: 5. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes: Art. 476 e 1.418, do CC. Jurisprudência relevante: TJMS, apelação cível n. 0028905-85.2012.8.12.0001; TJMS, apelação cível n. 0801131-26.2013.8.12.0029. (TJMS; AC 0801252-79.2020.8.12.0006; Camapuã; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa; DJMS 01/08/2025; Pág. 176)

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C. C. Revisão contratual. Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Mora da Construtora. Atraso na entrega do imóvel que superou o prazo de tolerância. Fato incontroverso. Alegação de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de COVID-19. Inadmissibilidade. Fortuito interno que integra o risco da atividade. Aplicação da Súmula nº 161 deste E. Tribunal.
Tese de culpa dos adquirentes afastada. Exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC). Mora da vendedora que antecedeu qualquer suposto inadimplemento dos compradores
. Responsabilidade da ré configurada. Contrato com prazo de quitação inferior a 36 meses. A tese recursal de que o contrato de financiamento posterior, com prazo mais longo, autorizaria a cobrança retroativa com periodicidade mensal é descabida e representaria violação ao ato jurídico perfeito e à boa-fé objetiva. A legalidade da periodicidade do reajuste é aferida no momento da contratação e para o período de obra, que é o objeto da controvérsia. Ilegalidade da cláusula que prevê reajuste com periodicidade mensal. Violação ao art. 46 da Lei nº 10.931/2004. Sentença que determinou o recálculo com periodicidade anual mantida - Cobrança de valores a maior em decorrência da periodicidade ilegal do reajuste. Ausência de engano justificável. Devida a restituição em dobro. Art. 42, parágrafo único, do CDC - Condenação ao pagamento de multa moratória contratual e ao ressarcimento das despesas com aluguéis. Cabimento. Consectários lógicos do inadimplemento da vendedora. Sentença Mantida. Apelo Desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1016297-21.2024.8.26.0068; Relator (a): Ramon Mateo Júnior; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2025; Data de Registro: 22/07/2025) (TJSP; AC 1016297-21.2024.8.26.0068; Barueri; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ramon Mateo Júnior; Julg. 22/07/2025)

A mera notificação da ré para que efetuasse o pagamento não tem o condão de constituí-la em mora, uma vez que a obrigação do Espólio, de regularização e transferência do bem, antecedia logicamente a do pagamento. A própria petição do Espólio no inventário (ID 11316178) e a sentença do juízo sucessório (ID 11316177) indicam que o imóvel não foi partilhado e que a questão foi remetida a uma futura sobrepartilha ou ação própria.

Destarte, não há que se falar em nulidade da sentença por ser
citra petita
, uma vez que a magistrada enfrentou e decidiu a controvérsia à luz do conjunto probatório e dos argumentos essenciais à solução da lide.

Ademais, a tese do Espólio de que bastava arrolar os "créditos" e notificar a ré não encontra respaldo na legislação civil (art. 1.245 do Código Civil) que exige o registro para a transferência da propriedade e tampouco no contrato, que condicionava o pagamento à efetiva transferência da propriedade no álbum imobiliário.

Quanto à apelação da empresa
ORLETTI PATRIMONIAL LTDA
, a sentença também merece ser mantida.

A reconvenção, que buscava compelir o autor a regularizar o imóvel, foi corretamente extinta por falta de interesse de agir. Conforme destacado pelo juízo
a quo
, a própria apelante/reconvinte possuía legitimidade para atuar no processo de inventário (art. 615 do CPC) e pleitear a sobrepartilha, o que torna a propositura da reconvenção desnecessária e inadequada.

Desse modo, a solução adotada na decisão recorrida se mostra robusta e alinhada com a prova dos autos, valorando corretamente a ordem das obrigações contratuais e a ausência de interesse processual na reconvenção.

Por todo o exposto, sem maiores delongas, acompanho na íntegra o voto do E. Relator,
Des. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
, para negar provimento aos recursos, via de consequência, manter incólume a r. sentença recorrida.

É como voto.

Vitória, 12 de agosto de 2025.

RAPHAEL AMERICANO CAMARA

DESEMBARGADOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 12/08/2025 às 12:33:58, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
58651912082025
.

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.