Tribunal: TJES
Processo: 5000125-10.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-07-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COMERCIAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. MAJORAÇÃO DESPROPORCIONAL. ABUSO DE DIREITO. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por Delícias do Brasil Alimentos Ltda. contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência em ação revisional de aluguel comercial, na qual se pleiteava a fixação do aluguel provisório em R$ 12.000,00, em substituição ao valor de R$ 18.000,00 pactuado na renovação contratual. A agravante alega majoração abusiva do aluguel, vício de consentimento na pactuação do novo valor e risco à continuidade de sua atividade empresarial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência para fixação de aluguel provisório inferior ao pactuado; (ii) verificar se o aumento do aluguel configura majoração desproporcional apta a justificar a intervenção judicial com base no reequilíbrio contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A fixação judicial de aluguel provisório na ação revisional exige demonstração inequívoca do desequilíbrio contratual, conforme previsto na alínea “b”, II do art. 68 da Lei nº 8.245/91, sendo ônus do locatário apresentar provas da desproporção entre o valor de mercado e o aluguel pactuado.

4)
A documentação juntada aos autos pela agravante (laudos técnicos, trocas de e-mails e notificações) comprova que o valor de R$ 18.000,00 imposto unilateralmente pelo locador diverge significativamente do valor médio de mercado, estimado em R$ 12.000,00, representando majoração de aproximadamente 83% em relação ao valor anteriormente praticado.

5)
O comportamento do locador, ao recusar negociação ou fundamentação plausível para a elevação do aluguel, revela ausência de boa-fé objetiva e viola os deveres de cooperação e lealdade nas relações contratuais.

6)
A exigência de valor excessivo compromete a função social do contrato, justificando a atuação corretiva do Judiciário para evitar prejuízos à continuidade da atividade empresarial da locatária, com risco de demissão de funcionários e encerramento das operações.

7)
Reconhecida a presença dos requisitos do art. 300 do CPC — probabilidade do direito e perigo de dano —, impõe-se a concessão parcial da tutela para fixar o aluguel provisório em 80% do valor exigido, conforme a alínea “b”, II do art. 68 da Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso parcialmente provido. Agravo Interno Prejudicado.

Tese de julgamento
:

1. A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige prova documental da desproporção entre o valor pactuado e o valor de mercado.

2. A majoração abrupta e unilateral do aluguel, sem justificativa plausível e acima da média de mercado, configura abuso de direito e autoriza intervenção judicial para preservação do equilíbrio contratual.

3. A presença de risco à continuidade da atividade empresarial justifica a concessão de tutela provisória para mitigação de efeitos gravosos enquanto se apura o valor definitivo do aluguel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 19 e 68, II, "b"; CC, arts. 421-A e 422; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002263-52.2022.8.08.0000, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 12.04.2023; TJES, AI nº 5006983-28.2023.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 19.02.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000125-10.2025.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: DELICIAS DO BRASIL ALIMENTOS LTDA
AGRAVADO: ELIFAS PESSINI BORGES
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COMERCIAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. MAJORAÇÃO DESPROPORCIONAL. ABUSO DE DIREITO. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por Delícias do Brasil Alimentos Ltda. contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência em ação revisional de aluguel comercial, na qual se pleiteava a fixação do aluguel provisório em R$ 12.000,00, em substituição ao valor de R$ 18.000,00 pactuado na renovação contratual. A agravante alega majoração abusiva do aluguel, vício de consentimento na pactuação do novo valor e risco à continuidade de sua atividade empresarial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência para fixação de aluguel provisório inferior ao pactuado; (ii) verificar se o aumento do aluguel configura majoração desproporcional apta a justificar a intervenção judicial com base no reequilíbrio contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A fixação judicial de aluguel provisório na ação revisional exige demonstração inequívoca do desequilíbrio contratual, conforme previsto na alínea “b”, II do art. 68 da Lei nº 8.245/91, sendo ônus do locatário apresentar provas da desproporção entre o valor de mercado e o aluguel pactuado.

4)
A documentação juntada aos autos pela agravante (laudos técnicos, trocas de e-mails e notificações) comprova que o valor de R$ 18.000,00 imposto unilateralmente pelo locador diverge significativamente do valor médio de mercado, estimado em R$ 12.000,00, representando majoração de aproximadamente 83% em relação ao valor anteriormente praticado.

5)
O comportamento do locador, ao recusar negociação ou fundamentação plausível para a elevação do aluguel, revela ausência de boa-fé objetiva e viola os deveres de cooperação e lealdade nas relações contratuais.

6)
A exigência de valor excessivo compromete a função social do contrato, justificando a atuação corretiva do Judiciário para evitar prejuízos à continuidade da atividade empresarial da locatária, com risco de demissão de funcionários e encerramento das operações.

7)
Reconhecida a presença dos requisitos do art. 300 do CPC — probabilidade do direito e perigo de dano —, impõe-se a concessão parcial da tutela para fixar o aluguel provisório em 80% do valor exigido, conforme a alínea “b”, II do art. 68 da Lei nº 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso parcialmente provido. Agravo Interno Prejudicado.

Tese de julgamento
:

1. A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige prova documental da desproporção entre o valor pactuado e o valor de mercado.

2. A majoração abrupta e unilateral do aluguel, sem justificativa plausível e acima da média de mercado, configura abuso de direito e autoriza intervenção judicial para preservação do equilíbrio contratual.

3. A presença de risco à continuidade da atividade empresarial justifica a concessão de tutela provisória para mitigação de efeitos gravosos enquanto se apura o valor definitivo do aluguel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 19 e 68, II, "b"; CC, arts. 421-A e 422; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002263-52.2022.8.08.0000, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 12.04.2023; TJES, AI nº 5006983-28.2023.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 19.02.2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, dar parcial provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
A revisão judicial do aluguel constitui mecanismo excepcional no ordenamento jurídico, admitindo-se sua aplicação apenas quando demonstrada a existência de desequilíbrio contratual relevante, conforme dispõe o artigo 19 da Lei nº 8.245/91.

A jurisprudência desta Corte tem consolidado o entendimento de que a intervenção judicial nos contratos locatícios exige prova inequívoca da desproporção entre o valor pactuado e o preço de mercado, cabendo ao locatário o ônus de demonstrar a onerosidade excessiva e a necessidade de reequilíbrio da relação obrigacional. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALUGUEIS PROVISÓRIOS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.
1) A fixação de aluguel provisório exige a presença de elementos probatórios capazes de evidenciar o direito alegado, sendo ônus da parte a demonstração para convencimento do juízo. Precedentes do TJES. 2) Especificamente quanto à fixação de aluguel provisório, como cediço, três são os requisitos: (a) que o pedido tenha sido formulado pelo autor da ação revisional de aluguel, (b) a presença de elementos suficientes (verossimilhança das alegações) e justificadores do aumento ou diminuição do aluguel, e, (c) não seja inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente, cuidando-se de ação proposta pelo locatário (alínea b do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91).
3) Não cuidou a agravante de demonstrar desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, inviabilizando a presunção de insuportabilidade da obrigação pelo só fato da elevação do índice econômico ajustado. 4) Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Agravo de Instrumento nº 5002263-52.2022.8.08.0000, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, DJ: 12/04/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE ALUGUEL. ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Nos termos do artigo 68 da Lei nº 8.245/1991: “Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: [...] II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: [...] b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”. 2. Ocorre que, para fixação do aluguel provisório, mostra-se indispensável a apresentação de elementos convincentes do justo valor perseguido, podendo o requerente apresentar como elementos de prova, por exemplo, o valor de locação de outros imóveis similares na mesma região ou a avaliação do mercado imobiliário.
3. No presente caso, conquanto o Agravante alegue a exorbitância do novo valor cobrado a título de aluguel pelo locador, não trouxe aos autos nenhum elemento de prova que comprove a discrepância do referido valor em relação aos demais praticados no mercado, impossibilitando a fixação do aluguel provisórios nos termos pleiteados. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5006983-28.2023.8.08.0000, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA,
Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 19/Feb/2024)

Por outro lado, a elevação abrupta do aluguel pode configurar abuso de direito quando imposta unilateralmente pelo locador, sem justificativa plausível e em patamar incompatível com os valores praticados no mercado.

Isso porque, a majoração desproporcional compromete a função social do contrato, sobretudo quando acarreta risco de inviabilidade da atividade empresarial, impactando o desenvolvimento econômico e a manutenção de empregos.

Diante desse cenário, a revisão judicial assume caráter corretivo, restaurando o equilíbrio entre as partes e assegurando que o contrato atenda aos princípios da boa-fé objetiva e da razoabilidade.

Na hipótese, a decisão agravada indeferiu o pedido de tutela provisória formulado pela locatária, que pleiteava a fixação de aluguel provisório em
R$ 12.000,00
, em substituição ao valor de
R$ 18.000,00
estipulado unilateralmente pelo locador na renovação do contrato.

O douto juízo de origem fundamentou sua decisão na ausência de prova inequívoca da onerosidade excessiva e na presunção de simetria das relações contratuais, conforme disposto no artigo 421-A do Código Civil.

No entanto, a análise aprofundada dos autos evidencia que a agravante apresentou documentação robusta, comprovando que o novo aluguel imposto pelo locador diverge significativamente dos valores praticados no mercado, caracterizando onerosidade excessiva e possível abuso de direito.

Os laudos técnicos coligidos demonstram que o valor de mercado do imóvel se encontra na faixa de
R$ 12.000,00
, sendo o montante exigido pelo locador
50% superior ao parâmetro médio estabelecido na avaliação imobiliária
.

Além disso, a documentação comprova que a majoração representa acréscimo de aproximadamente
83% sobre o aluguel anteriormente pago pela
locatária
, sem qualquer justificativa plausível para o reajuste abrupto.

Com efeito, tais circunstâncias evidenciam que a relação locatícia resultou excessivamente onerosa para a parte recorrente, configurando hipótese de intervenção judicial para restabelecimento da equidade contratual.

Com efeito, o perigo de dano exsurge presente na medida em que a imposição de aluguel no termos pretendidos pela parte agravada pode, de fato, comprometer a continuidade das atividades empresariais, com risco de demissão de funcionários e prejuízos operacionais de difícil reparação, antes mesmo que se possa obter uma decisão definitiva sobre o real valor devido.

Ademais, as trocas de e-mails e notificações anexadas indicam que a locatária tentou negociar a renovação contratual, propondo valores compatíveis com a média de mercado,
sem que houvesse contraproposta razoável por parte do locador
.

Ora, a recusa injustificada em estabelecer diálogo acerca do reajuste sugere que a majoração foi imposta de maneira unilateral e desproporcional, sem observância dos deveres de cooperação e lealdade recíproca que regem as relações contratuais.

Nesse contexto, o comportamento do locador, ao se recusar a fundamentar a exigência de um aluguel tão elevado, reforça a necessidade de tutela jurisdicional para evitar que a parte locatária seja submetida a condições abusivas.

Dessa forma, a retratação da decisão primeva, proferida em plantão judiciário, é medida que se impõe, garantindo a fixação do aluguel provisório em
80% do valor atualmente exigido pelo locador, em observância ao disposto n
a
alínea
b
do inciso II do artigo 68 da Lei nº 8.245/91,
nos termos da decisão de reconsideração outrora proferida.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,

conheço do recurso e a ele dou parcial provimento
para
fixar o aluguel provisório
em
R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais), nos termos da Lei nº 8.245/91
.

Julgo prejudicado o Agravo Interno Id
12168166.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão do dia 07.07.2025 a 11.07.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.
Sessão plenário virtual 07-11/07/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões