Tribunal: TJES
Processo: 0019552-51.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019552-51.2013.8.08.0048

APELANTES:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

APELAD
O
:
BRENO MORAES TOMAZI

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, nos autos de ação ajuizada por Breno Moraes Tomazi, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais. A sentença condenou as apelantes à restituição de valores pagos a título de corretagem e taxas condominiais, ao pagamento de lucros cessantes, multa contratual e indenização por danos morais, além da devolução de diferenças entre a aplicação do INCC e do CUB.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve culpa das rés pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, ensejando o pagamento de lucros cessantes, multa e danos morais; e (ii) estabelecer se são devidos os valores referentes à taxa condominial e à restituição de valores pagos a título de corretagem e correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação da construtora se restringe à entrega do imóvel habitável dentro do prazo contratual. A obtenção do financiamento pelo comprador e a quitação do saldo devedor são condições essenciais para a imissão na posse, conforme cláusula contratual expressa.

4. A expedição do "habite-se" antes do prazo contratual comprova que a obra foi concluída dentro do período estipulado, afastando a tese de inadimplemento da construtora.

5. A demora na entrega das chaves decorreu da mora do comprador na quitação do saldo devedor, agravada por sua ausência do país para realização de intercâmbio, sem que tenha nomeado procurador para os trâmites financeiros.

6. Não há que se falar em lucros cessantes ou multa contratual quando a mora decorre da conduta do próprio adquirente, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC/2002).

7. A simples inadimplência contratual não configura dano moral, inexistindo conduta ilícita da construtora apta a justificar a indenização.

8. A restituição da comissão de corretagem depende da comprovação de irregularidade na cobrança, evidenciada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

1. A construtora não responde pelo atraso na entrega das chaves quando a mora decorre do comprador, especialmente pela ausência de quitação do saldo devedor.

2. A exigibilidade de lucros cessantes e multa contratual depende da comprovação de inadimplemento imputável à construtora, o que não ocorreu na hipótese.

3. A restituição de comissão de corretagem exige comprovação de irregularidade na cobrança.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; TJRJ, APL nº 0004192-27.2013.8.19.0030, Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro, j. 04.10.2023; TJSP, AC nº 1002531-57.2015.8.26.0506, Relª Desª Daniela Cilento Morsello, j. 26.10.2023; TJRJ, APL nº 0033102-75.2014.8.19.0209, Rel. Des. Marcos André Chut, j. 20.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019552-51.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros

APELADO: BRENO MORAES TOMAZI

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019552-51.2013.8.08.0048

APELANTES:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

APELAD
O
:
BRENO MORAES TOMAZI

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, nos autos de ação ajuizada por Breno Moraes Tomazi, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais. A sentença condenou as apelantes à restituição de valores pagos a título de corretagem e taxas condominiais, ao pagamento de lucros cessantes, multa contratual e indenização por danos morais, além da devolução de diferenças entre a aplicação do INCC e do CUB.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve culpa das rés pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, ensejando o pagamento de lucros cessantes, multa e danos morais; e (ii) estabelecer se são devidos os valores referentes à taxa condominial e à restituição de valores pagos a título de corretagem e correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação da construtora se restringe à entrega do imóvel habitável dentro do prazo contratual. A obtenção do financiamento pelo comprador e a quitação do saldo devedor são condições essenciais para a imissão na posse, conforme cláusula contratual expressa.

4. A expedição do "habite-se" antes do prazo contratual comprova que a obra foi concluída dentro do período estipulado, afastando a tese de inadimplemento da construtora.

5. A demora na entrega das chaves decorreu da mora do comprador na quitação do saldo devedor, agravada por sua ausência do país para realização de intercâmbio, sem que tenha nomeado procurador para os trâmites financeiros.

6. Não há que se falar em lucros cessantes ou multa contratual quando a mora decorre da conduta do próprio adquirente, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC/2002).

7. A simples inadimplência contratual não configura dano moral, inexistindo conduta ilícita da construtora apta a justificar a indenização.

8. A restituição da comissão de corretagem depende da comprovação de irregularidade na cobrança, evidenciada no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

1. A construtora não responde pelo atraso na entrega das chaves quando a mora decorre do comprador, especialmente pela ausência de quitação do saldo devedor.

2. A exigibilidade de lucros cessantes e multa contratual depende da comprovação de inadimplemento imputável à construtora, o que não ocorreu na hipótese.

3. A restituição de comissão de corretagem exige comprovação de irregularidade na cobrança.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; TJRJ, APL nº 0004192-27.2013.8.19.0030, Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro, j. 04.10.2023; TJSP, AC nº 1002531-57.2015.8.26.0506, Relª Desª Daniela Cilento Morsello, j. 26.10.2023; TJRJ, APL nº 0033102-75.2014.8.19.0209, Rel. Des. Marcos André Chut, j. 20.05.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto pelo
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

em face da sentença de fls. 132/143, integrada às fls. 176/177, proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível de Serra que, nos autos de ação

ajuizada por
BRENO MORAES TOMAZI,
julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar as empresas
(i)
a restituírem os valores atualizados dispendidos a título de corretagem, referente ao contrato de compra e venda da garagem de forma simples;
(ii)
a devolverem eventuais valores dispendidos a título de taxa de condomínio anterior a abril de 2014;
(iii)
ao pagamento de lucros cessantes, no importe 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, atualizados com juros de mora a partir da citação e correção monetária deste arbitramento, durante o período de atraso na entrega do imóvel;
(iv)
ao pagamento de multa, consoante previsto na cláusula 12º do contrato de compra e venda, de multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador ate a data do atraso da construtora, vindo a incidir durante todo o período que perdurou;
(v)
a restituir os valores decorrentes da diferença entre a aplicação do INCC e do CUB, de junho de 2013 ate abril de 2014, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros moratórios desde a citação, passando-se a adoção deste último item desde então; e
(vi)
ao pagamento de danos morais no importe de RS 5.000,00.

Em suas razões recursais (fls. 184/256), as recorrentes sustentam a ausência de atraso na entrega da obra, tendo o habite-se sido expedido antes do prazo, entregando-se as chaves do imóvel após a quitação do saldo devedor.

Alegam, ainda, a ausência do dever de restituir valores adimplidos a título de taxas condominiais em suposto período em que o consumidor não se encontraria emitido na posse do bem, sobretudo porque sequer comprovado o pagamento efetuado nesse sentido, além de a entrega das chaves somente se efetivar após a quitação do saldo devedor.

Assentam que deve ser afastado também os lucros cessantes, uma vez que, conforme já dito, não houve atraso na entrega da obra e, consequentemente, inadimplemento por parte das recorrentes.

Pelo mesmo motivo acima, sustentam a impossibilidade de aplicação de multa.

Afirmam, ainda, a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória, afastando-se, portanto, a indenização por perdas e danos, ante a aplicação do Tema 970 do STJ.

Aduzem a legalidade do pagamento de comissão de corretagem, nos termos do Resp 1.599.511.

Argumentam que deve ser afastado os danos morais por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Ao final, enaltece que não há que se falar em nulidade da cláusula VI do contrato, determinando a restituição dos valores decorrentes da diferença entre a aplicação do INCC e do CUB, a partir de junho de 2013, mormente sobre o valor final qualquer incidência de juros.

Contrarrazões apresentadas às
fls. 264/296,
pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Cuida-se de ordinária ajuizada por
BRENO MORAES TOMAZI
em face de
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, na qual sustenta, em apertada síntese, que
firmou com as requeridas, em 27/04/2010, contrato de compromisso de compra e venda relativo à unidade residencial nº 403, vaga 658, Ed. Vitória, do empreendimento Vilaggio Laranjeiras, pelo valor de R$135.804,56 (cento e trinta e cinco mil, oitocentos e quatro reais e cinquenta e seis centavos), somado à vaga de estacionamento adicional (nº 181), pela quantia de R$12.819,57 (doze mil e oitocentos e dezenove reais e cinquenta e sete centavos).

Além disso, afirma que pagou R$6.790,22 (seis mil, setecentos e noventa reais e vinte e dois centavos) a título de comissão de corretagem referente ao apartamento e R$461,96 (quatrocentos e sessenta e um reais e noventa e seis centavos) em relação à vaga de garagem.

Nesse passo, aduz que apesar de cumprir rigorosamente com suas obrigações, a requerida não entregou o imóvel na data pactuada e, quando o fez, este possuía com baixa qualidade.

Diante basicamente de tais fatos, requereu o reconhecimento da nulidade da cláusula de tolerância e diante do atraso na entrega do imóvel, a condenação das requeridas ao pagamento de i) lucros cessantes; ii) dos valores quitados a título de comissão de corretagem; iii) indenização por danos morais; iv) multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel; v) todos os valores adimplidos a título de taxa condominial; além do congelamento do saldo devedor.

Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação sustentando preliminarmente, a ilegitimidade passiva da
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e, como prejudicial de mérito, a prescrição.

No mérito, afirma a inexistência de vício construtivo, tendo sido o imóvel em perfeitas condições, bem como a ausência de atraso na entrega do imóvel pois o habite-se foi expedido dentro do prazo de tolerância, tendo a entrega das chaves ocorrido somente em abril de 2014 diante da mora do adquirente quanto à parcela do financiamento bancário.

Depois de apresentada a réplica, foi realizada a audiência preliminar e, após, audiência de instrução e julgamento, com o depoimento pessoal do autor e oitiva de testemunhas.

Na sequência, as partes apresentaram memoriais finais, sobrevindo, em continuidade, a sentença que além de julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora e acolheu parcialmente a prejudicial de mérito de prescrição com relação ao pedido de restituição da taxa de corretagem referente ao apartamento.

Com relação ao atraso na obra, o magistrado singular reconheceu como válida a cláusula que previa a possibilidade de prorrogação da obra por 180 (cento e oitenta) dias, de modo que o imóvel deveria ter sido entregue em junho de 2013. Mas, por outro lado, compreendeu que houve culpa das requeridas pelo fato das chaves terem sido entregues apenas em abril de 2014. Vejamos:

“A respeito do prazo para a entrega das chaves do imóvel objeto da lide em apreço, de acordo com as provas dos autos, observa-se de contrato juntado pela autora em fls. 42/55 que se fixou a data de novembro de 2012. Ainda, consoante documento de fl. 56, encaminhado em 15 de fevereiro de 2012, reiterou-se a entrega do imóvel dentro do prazo estabelecido.

[...]

Por essas razões,
inclusive, não há que se falar em declaração de nulidade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento
.

A parte ré, em contestação, sustentou que a entrega do imóvel fora realizada dentro do prazo previsto contratualmente, já que o habite-se foi expedido em 22/03/2013, estando o imóvel pronto para a moradia. No entanto, o autor viajou em julho de 2013 para um intercâmbio, não deixando ninguém responsável pelas tratativas referente ao imóvel, retornando apenas em fevereiro de 2014. Alegou, ainda, que o imóvel, embora disponível, não fora entregue ao autor devido a mora quanto à parcela do saldo final, estando todos os documentos disponíveis para o financiamento ser realizado, no entanto, devido ao intercâmbio do autor, este não deu prosseguimento aos trâmites necessários.

Pois bem.
Considerando a data estipulada em contrato e o prazo de tolerância para a entrega do imóvel, tem-se que este deveria ter sido disponibilizado ao autor em junho de 2013
.

Embora tenha alegado a responsabilidade do autor quanto a demora para a realização do financiamento, consequentemente, a impossibilidade de entrega das chaves do imóvel, das provas carreadas nos autos, observa-se que, no que pese as diversas tentativas de resolução dos problemas relativos a entrega do imóvel, ressaltando-se os e-mails enviados ainda em abril e maio de 2013, ou seja, dentro do prazo previsto para a entrega do imóvel pelas rés, estas não cumpriram com sua obrigação contratual.

Ainda, estavam estas cientes quanto ao intercâmbio a ser realizado pelo autor, noticiado por este nos mesmos e-mails, contudo, as rés apenas informaram que a documentação necessária já estava de posse da Caixa Econômica Federal, não trazendo aos autos nenhum elemento que ratificasse a alegação apresentada.

Assim, c
onclui-se que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel recai sobre as rés, visto a sua inércia quanto a resolução do imbróglio relativo ao financiamento do autor, embora ciente de que este haveria de viajar para o exterior, o que acarretou no atraso de quase um ano para a entrega do imóvel, já que, conforme fl. 257, este foi entregue em abril de 2014
.

Desse modo, entendo que houve, portanto, descumprimento pelas requeridas do pacto celebrado, pois, diferentemente do alegado, não fora o imóvel entregue no prazo pactuado.” (negritei)

Analisando detidamente os autos, compreendo que a sentença merece reforma quanto ao reconhecimento da culpa das apelantes na entrega do empreendimento.

Para tanto, merece relevo que a parte autora não interpôs recurso, de modo que se encontra preclusa a discussão acerca da data estabelecida na sentença como marco final para a entrega do imóvel, qual seja,
junho de 2013
.

A partir dessa premissa, verifica-se à fl. 256 que foi
certificada a habitabilidade
do imóvel em
22/03/2013
, momento a partir do qual o requerente poderia iniciar o procedimento de obtenção do financiamento bancário. Ademais, o próprio requerente realizou a vistoria do imóvel em 26/04/2013, conforme por ele confirmado no e-mail de fl. 118.

Restou esclarecido pelas requeridas ainda que desde 28/05/2013 disponibilizaram a documentação necessária para que requerido pudesse dar entrada no processo de financiamento perante as instituições financeiras, ou seja, antes da data final prevista para a entrega do imóvel. Foi informado, ainda, que a Caixa Econômica Federal, banco escolhido pelo requerente, era o único que encontrava-se com um problema interno que, momentaneamente, impedia a concessão do financiamento, o que foi solucionado em julho de 2014 (fl. 322)

Portanto, compreendo que o requerido deixou de adimplir a parcela final do contrato, o que poderia ser realizado por meio de financiamento bancário de outros bancos, por recursos próprios, financiado diretamente com a construtora ou até mesmo indicando dois fiadores, para obter a posse precária (item 50 e seguinte do contrato - fl. 49).

Outrossim, penso que a demora da entrega das chaves em razão de o requerente se encontrar no exterior em intercâmbio não pode ser imputada às requeridas pois nada impedia que ele deixasse um procurador para realizar um financiamento perante a instituição financeira que escolheu, já que, no período anterior poderia ter feito pessoalmente com outro banco.

Inclusive, em depoimento pessoal, o requerente confirmou que se encontrava fora do país na época em que o imóvel foi entregue e que a última parcela do contrato somente foi quitada entre abril e 2014, mediante financiamento bancário:

“DEPOIMENTO PESSOAL DO AUTOR

BRENO MORAES TOMAZI, devidamente qualificado nos autos. Inquirido pelo M.M Juiz, às suas perguntas respondeu: nada perguntou. Dada a palavra à advogada dos requeridos, às suas perguntas respondeu: que adquiriu o imóvel e a vaga de garagem adicional em datas diferentes; que no dia em que foi comprar o imóvel se dirigiu à loja da Lorenge, não se recordando do nome da pessoa que o atendeu, sabendo dizer que o mesmo usava um uniforme da Lorenge e por ter ficado interessado em uma vaga de garagem adicional foi constatado pela Lorenge e salvo engano, se dirigiu à loja da Praia do Canto onde, sem precisar com certeza, possivelmente foi atendido pela Sr ª. Maria Luiza; que em relação ao imóvel deu em pagamento dois cheques no valor de R$ 10.000,00 cada nominados à Lorenge; que não se recorda como foi efetuado o pagamento da vaga adicional de garagem pois as negociações ocorreram aproximadamente entre 2009 e 2010;
que não deu procuração a ninguém para tratar de questões relativas aos imóveis; que já contraiu financiamento para saldar o débito relativo ao apartamento; que esse financiamento foi firmado entre abril e maio de 2014; que leu o contrato de compra e venda; que ficou com uma cópia do contrato de compra e venda; que recebeu as chaves do imóvel após a contração do financiamento
. Dada a palavra ao advogado do autor, às suas perguntas respondeu: que entre a data da promessa da entrega do imóvel e a efetiva entrega transcorreu mais de um ano; que a entrega do imóvel estava prevista para novembro de 2012 e programou sua viagem de intercâmbio para julho de 2013 tendo recebido o e-mail de disponibilidade das chaves do imóvel quando estava nos EUA.”

Portanto, como adiantado penso que não pode ser imputado às requeridas a culpa pela entrega das chaves ter ocorrido somente em 2014, já que, quando finalizada a obra, o requerente se encontrava inadimplente com a última parcela do contrato. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Alegação de atraso na entrega das chaves
.
Sentença de improcedência. Irresignação da parte autora que não merece ser acolhida. In casu, muito embora não seja possível reconhecer a existência de fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, relativo a embargo administrativo de órgão de fiscalização ambiental, verifica-se que não há como se imputar às demandadas falha na prestação de serviço, justamente porque o contrato previa que a imissão na posse com a entrega das chaves seria realizada se o promitente comprador estivesse em dia com os pagamentos de suas obrigações contratuais (clausula 19.1), fato esse inocorrente na hipótese. Consoante se extrai do contrato, a data prevista para término da obra era a 10/08/2011 (clausula 14), que poderia ser prorrogada até 10/02/2012 considerando o prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula 17.1, entretanto o término da obra só se operou em 06/12/2012, data em que foi expedido o "habite-se" parcial. Ocorre que é também incontroversa a inadimplência do autor, posto que não quitou a parcela com vencimento em 05/06/2011 referente ao financiamento do saldo devedor
. Hipótese de exceção do contrato não cumprido, positivada no art. 476, do Código Civil, considerando que restou demonstrado que o consumidor se encontra inadimplente desde 05/06/2011, ou seja, data anterior aquela prevista para a entrega das chaves e, ao não cumprir sua parte no contrato, qual seja, o adimplemento das parcelas, não pode exigir que a parte ré entregue as chaves em dia, não havendo que se falar, portanto, em condenação das rés ao pagamento de danos emergentes, lucros cessantes, cláusula penal, tampouco danos morais. Não obstante se busque a proteção do consumidor hipossuficiente nas relações contratuais-econômicas estabelecidas com a empresa fornecedora do serviço, no caso em tela, o contrato celebrado entre as partes dispõe claramente sobre os termos contratados, no que diz respeito às condições de pagamento e data de vencimento. Desse modo, verifica-se que o autor não se desincumbiu do ônus previsto no artigo 333, I do CPC, não restando ratificado a ocorrência dos fatos constitutivos de seu direito, nem no dever da parte ré de indenizar, eis que não evidenciada conduta ilícita do agente no evento danoso, com o rompimento do nexo de causalidade, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0004192-27.2013.8.19.0030; Mangaratiba; Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro; DORJ 04/10/2023; Pág. 513)

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. Irresignação do autor em face da improcedência da demanda. Prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem e SATI. Prazo trienal. Observância do Tema Repetitivo nº 938 do STJ.
Obra concluída com expedição de habite-se e individualização de matrícula antes do prazo previsto para a finalização do empreendimento. Financiamento, contudo, obtido após o término do prazo contratual. Previsão expressa no contrato de que a imissão na posse do imóvel ocorreria após a quitação do saldo do preço. Atraso na entrega das chaves que não pode ser imputado à vendedora. Necessidade de pequenos reparos no imóvel contatados em vistoria que não tem qualquer reflexo sobre a questão do financiamento
. Improcedência acertada. Recurso improvido. (TJSP; AC 1002531-57.2015.8.26.0506; Ac. 17287245; Ribeirão Preto; Nona Câmara de Direito Privado; Relª Desª Daniela Cilento Morsello; Julg. 26/10/2023; DJESP 31/10/2023; Pág. 2123)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DIREITO DO CONSUMIDOR.
Aquisição de unidade imobiliária
. Empreendimento caminhos da barra 1.
Alegação de atraso na entrega da unidade. Sentença de improcedência
. Recurso da autora que menciona cobrança indevida de taxa de obra, matéria esta não ventilada na inicial. Recurso que não merece ser conhecido neste ponto. Inovação recursal.
Prazo de entrega da unidade previsto em contrato para setembro de 2012. Habite-se concedido em 14.03.2013. Entrega das chaves em 23.05.2013, após a quitação do saldo devedor, através de financiamento bancário. Autora que estava inadimplente quanto ao pagamento da parcela principal na data da concessão do habite-se. Parte ré que comprovou a inadimplência da autora e a inexistência de ilicitude praticada
. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0033102-75.2014.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Marcos André Chut; DORJ 20/05/2022; Pág. 699)

Assim, inexistindo culpa das requeridas pela entrega tardia das chaves, deve ser reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos de a condenação das requeridas ao pagamento de i) lucros cessantes; iii) indenização por danos morais; iv) multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel; v) todos os valores adimplidos a título de taxa condominial; além do congelamento do saldo devedor, pois todos decorreriam de eventual reconhecimento da demora injustificada da entrega do apartamento.

Desta forma, resta examinar eventual
legalidade do pagamento de comissão de corretagem referente à vaga de garagem diante reconhecimento parcial da prescrição no que pertine ao direito de restituição da taxa de corretagem referente ao apartamento.

A esse respeito, verifica-se que no contrato firmado entre as partes não foi estabelecida a responsabilidade pelo pagamento da dita rubrica.

Assim, penso que agiu com acerto o magistrado de origem ao determinar a devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem diante do dever de informação que o art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor impõe à fornecedora Apelante.

Isso porque o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao enfrentar o tema representativo da controvérsia n. 938, definiu o seguinte:

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;
(vide REsp n. 1.599.511/SP)

Como se vê, a validade de tal cláusula perpassa pelo destaque do valor da comissão de corretagem, o que não se observa no caso sob exame.

Com efeito, diante do precedente normativo vinculante (art. 927, III, CPC) firmado sobre a temática, é inconteste que deve ser mantida a sentença quando determina a restituição dos valores pagos pelo apelado a título de comissão de corretagem com relação à vaga de garagem.

Por todo o exposto, conheço da apelação interposta por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, reformando em parte a sentença, para manter a procedência apenas do pedido de restituição dos valores pago a título de comissão de corretagem alusiva a vaga de garagem.

Diante do provimento do recurso e tendo em vista que o requerido sucumbiu em parte mínima do pedido, inverto os ônus sucumbenciais e condeno o requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 04/04/2025 às 12:45:03, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
56365404042025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso.