Tribunal: TJES
Processo: 5019364-34.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-04-09

Ementa:
EMENTA
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RECONHECIMENTO E VALIDADE JURÍDICA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PEDIDO DE LIMINAR
DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO COM A PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Sabe-se que a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada.

2
.
Há duas questões em discussão: (i) verificar a existência de elementos que indiquem a renovação tácita do contrato de locação comercial, mesmo sem formalização escrita; (ii) avaliar se estão presentes os requisitos para a manutenção da tutela de urgência concedida na origem.

3
.
As tratativas avançadas entre as partes, evidenciadas por mensagens eletrônicas formalizadas em ata notarial, indicam a existência de aceitação tácita da renovação contratual, em razão da ausência de negativa categórica e da continuidade das negociações sem oposição expressa.

4
.
O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe o dever de lealdade e proteção da confiança legítima entre as partes, podendo gerar efeitos obrigacionais mesmo na ausência de contrato formal assinado.

5
. A manutenção da tutela de urgência se justifica pelo risco de dano irreparável à agravada, pois a desocupação do imóvel comprometeria suas atividades comerciais e o fundo de comércio, enquanto eventual reversão da decisão não impede a retomada do imóvel pelo agravante caso a inexistência da relação contratual seja posteriormente comprovada.

6
. O artigo 300, §3º, do Código de Processo Civil veda medidas irreversíveis, sendo que, no caso concreto, a liberação do imóvel ao agravante para venda a terceiros poderia inviabilizar a continuidade da relação locatícia e prejudicar a agravada de forma irreparável.

7
. A análise aprofundada sobre a existência do aceite definitivo e as pendências da fase de negociação demanda instrução probatória, sendo inviável sua apreciação em sede de agravo de instrumento.

8
. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019364-34.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JKS PARTICIPACOES LTDA

AGRAVADO: POSTO COLISEU LTDA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RECONHECIMENTO E VALIDADE JURÍDICA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PEDIDO DE LIMINAR
DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO COM A PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Sabe-se que a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada.

2
.
Há duas questões em discussão: (i) verificar a existência de elementos que indiquem a renovação tácita do contrato de locação comercial, mesmo sem formalização escrita; (ii) avaliar se estão presentes os requisitos para a manutenção da tutela de urgência concedida na origem.

3
.
As tratativas avançadas entre as partes, evidenciadas por mensagens eletrônicas formalizadas em ata notarial, indicam a existência de aceitação tácita da renovação contratual, em razão da ausência de negativa categórica e da continuidade das negociações sem oposição expressa.

4
.
O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe o dever de lealdade e proteção da confiança legítima entre as partes, podendo gerar efeitos obrigacionais mesmo na ausência de contrato formal assinado.

5
. A manutenção da tutela de urgência se justifica pelo risco de dano irreparável à agravada, pois a desocupação do imóvel comprometeria suas atividades comerciais e o fundo de comércio, enquanto eventual reversão da decisão não impede a retomada do imóvel pelo agravante caso a inexistência da relação contratual seja posteriormente comprovada.

6
. O artigo 300, §3º, do Código de Processo Civil veda medidas irreversíveis, sendo que, no caso concreto, a liberação do imóvel ao agravante para venda a terceiros poderia inviabilizar a continuidade da relação locatícia e prejudicar a agravada de forma irreparável.

7
. A análise aprofundada sobre a existência do aceite definitivo e as pendências da fase de negociação demanda instrução probatória, sendo inviável sua apreciação em sede de agravo de instrumento.

8
. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
JKS PARTICIPA
ÇÕ
ES LTDA

contra a r. decisão de id. 55490484 (dos autos originários) que, no bojo da “ação declaratória de reconhecimento e validade jurídica de contrato de locação comercial” proposta em face dela por
POSTO COLISEU LTDA,
d
eferiu a tutela de urgência “pleiteada pela Requerente para o fim de:

I) reconhecer, por ora, a validade precária da renovação do contrato de locação/arrendamento pactuado entre as partes na data de 18.10.2024, garantindo à Autora a permanência no imóvel sob as condições ajustadas e aceitas pela Requerida, até ulterior decisão; II) suspender o prazo de desocupação do imóvel”.

Em suas razões (id. 11376481), o agravante aduz, em síntese: (i) a inexistência de relação jurídica vinculante; (ii) a ausência de contrato assinado ou consenso definitivo sobre os termos do novo acordo; (iii) que foi enviado notificação informando a intenção de não renovação; (iv) o aceite dependia da opinião dos familiares da representante da JKS; (v) inexistência do aceite e diversas pendências na fase de negociação; (vi) a recusa da agravada em desocupar o imóvel tem causado prejuízos a terceiros que já tem contrato vigente para exploração do imóvel.

Mediante decisão de id. 11439263 indeferi a concessão do efeito suspensivo ao presente recurso.

Contrarrazões no id. 12148666.

Registro na oportunidade que de acordo com art. 937, CPC e art. 137 do Regimento Interno, cabe sustentação oral.

Vitória-ES,

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5019364-34.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JKS PARTICIPACOES LTDA

AGRAVADO: POSTO COLISEU LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
JKS PARTICIPA
ÇÕ
ES LTDA

contra a r. decisão de id. 55490484 (dos autos originários) que, no bojo da “ação declaratória de reconhecimento e validade jurídica de contrato de locação comercial” proposta em face dela por
POSTO COLISEU LTDA,
d
eferiu a tutela de urgência “pleiteada pela Requerente para o fim de:

I) reconhecer, por ora, a validade precária da renovação do contrato de locação/arrendamento pactuado entre as partes na data de 18.10.2024, garantindo à Autora a permanência no imóvel sob as condições ajustadas e aceitas pela Requerida, até ulterior decisão; II) suspender o prazo de desocupação do imóvel”.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, é importante fazer um breve resumo dos fatos ocorridos nos autos de origem, e que culminaram na prolação da decisão agravada.

De saída, elucido que o caso envolve a
ação declaratória de reconhecimento e validade jurídica de contrato de locação comercial
proposta pelo
Posto Coliseu Ltda.
contra
JKS Participações S.A.
, tendo como objeto a renovação de contrato de locação de um imóvel onde funciona um posto de combustível.

Em suma, o locatário, ora agravado, afirma que, antes do vencimento do contrato vigente (30/11/2024), as partes chegaram a um acordo para renovar o contrato por cinco anos. Além disso, o novo acordo incluiria cláusula de preferência na compra do imóvel em caso de alienação.

No entanto, afirma que a requerida, ora agravante, a JKS notificou a autora informando o desinteresse na renovação e comunicou ter recebido proposta de terceiro para compra do imóvel. Alegando má-fé e prejuízos, a autora pediu tutela de urgência para reconhecer a renovação contratual e garantir sua permanência no imóvel.

O juízo de primeira instância concedeu a tutela antecipada, reconhecendo a validade precária do novo contrato e suspendendo o prazo de desocupação.

Irresignada, a empresa interpôs o presente recurso, alegando, em síntese: (i) a inexistência de relação jurídica vinculante; (ii) a ausência de contrato assinado ou consenso definitivo sobre os termos do novo acordo; (iii) que foi enviado notificação informando a intenção de não renovação; (iv) o aceite dependia da opinião dos familiares da representante da JKS; (v) inexistência do aceite e diversas pendências na fase de negociação; (vi) a recusa da agravada em desocupuar o imóvel tem causado prejuízos a terceiros que já tem contrato vigente para exploração do imóvel.

Pois bem.

De início, vale registrar que, tratando-se de recurso em face de decisão que apreciou tutela de urgência, a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada.

Dito isso, em análise dos documentos constantes nos autos, depreendo que as partes mantiveram tratativas avançadas quanto à renovação contratual, corroboradas por trocas de mensagens eletrônicas formalizadas em ata notarial. E,
ao

menos nesse grau de cognição
, sem adentrar no exame aprofundando o mérito, embora ausente o contrato assinado, o contexto dos diálogos sugere indícios de aceitação tácita, notadamente pela ausência de negativa categórica durante as negociações e pela continuidade de ações consistentes com a relação locatícia.

Neste ponto, ressalto que o Código Civil, em seu artigo 422, estabelece a boa-fé objetiva como princípio norteador das relações contratuais, impondo o dever de lealdade e de respeito à confiança legítima das partes. Por sinal, o c. STJ admite que atos preparatórios e manifestações inequívocas de vontade podem configurar obrigações, mesmo na ausência de contrato formal, especialmente quando a relação de confiança e as práticas negociais habituais assim o exigem, veja-se: “

[...]4. A forma do negócio jurídico é o modo pelo qual a vontade é exteriorizada. No ordenamento jurídico pátrio, vigora o princípio da liberdade de forma (art. 107 do CC/02). Isto é, salvo quando a lei requerer expressamente forma especial, a declaração de vontade pode operar de forma expressa, tácita ou mesmo pelo silêncio (art. 111 do CC/02). 5. A manifestação de vontade tácita configura-se pela presença do denominado comportamento concludente. Ou seja, quando as circunstâncias evidenciam a intenção da parte de anuir com o negócio. A análise da sua existência dá-se por meio da aplicação da boa-fé objetiva na vertente hermenêutica. 6. Na hipótese, a execução do contrato pela recorrente por tempo considerável configura verdadeiro comportamento concludente, por exprimir sua aceitação com as condições previamente acordadas com a recorrida.7. A exigência legal de forma especial é questão atinente ao plano da validade do negócio (art. 166, IV, do CC/02). Todavia, a alegação de nulidade pode se revelar abusiva por contrariar a boa-fé objetiva na sua função limitadora do exercício de direito subjetivo ou mesmo mitigadora do rigor legis. A proibição à contraditoriedade desleal no exercício de direitos manifesta-se nas figuras da vedação ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e de que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). A conservação do negócio jurídico, nessa hipótese, significa dar primazia à confiança provocada na outra parte da relação contratual. (REsp n. 1.881.149/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 10/6/2021.)

Dito isso, observo indícios da probabilidade do direito do autor, ora agravado. Ademais, no caso concreto, ao menos até maior dilação probatória, a manutenção da liminar é justificada pelo risco de dano irreversível à agravada, uma vez que a desocupação do imóvel interromperia suas atividades comerciais, afetando o fundo de comércio, cujo valor foi previamente comprovado. Por outro lado, eventual reversão da tutela de urgência não impede a retomada do imóvel pelo agravante, caso reste comprovada a ausência de relação contratual válida. E, ao garantir a permanência da agravada no imóvel em caráter precário, preserva-se o equilíbrio das partes até que a controvérsia seja definitivamente resolvida no mérito, sem que isso represente medida irreversível ou prejuízo desmedido ao agravante.

Por fim, a decisão está em consonância com o artigo 300, §3º, do Código de Processo Civil, que veda a concessão de medidas irreversíveis. Isso porque, no caso concreto, permitir que o agravante retome o imóvel e prossiga com a alienação a terceiros – conforme mencionado nos autos – criaria uma situação de difícil ou impossível reversão, especialmente considerando o exercício do direito de preferência alegado pela agravada. A venda do imóvel inviabilizaria a continuidade da relação locatícia ou a proteção do fundo de comércio, ocasionando prejuízos irreparáveis à agravada e à economia processual.

Dessa forma, a análise da (in)existência do aceite e diversas pendências na fase de negociação demandariam maior profundidade da análise probatória, o que é inviável de ser realizado nesta estreita via recursal. Como visto, tais fatos são relacionadas diretamente ao mérito da demanda e, portanto, a apreciação incumbe ao magistrado de origem, sob o crivo do contraditório com a instrução probatória, sob pena de restar configurada a supressão de instância.

Portanto, ao menos nesse momento processual entendo que deve ser mantida a r. decisão recorrida.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do presente recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 31/03/2025 a 04/04/2025:

Acompanho o E. Relator.