Tribunal: TJES
Processo: 0033504-38.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA. LAUDÊMIO. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E CLARA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – O prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do CC/2002 aplica-se à hipótese, mas seu termo inicial deve considerar a ciência inequívoca do fato lesivo, conforme a teoria da
actio nata
. A regularização do imóvel ocorreu apenas em dezembro de 2011 e a ação foi ajuizada em setembro de 2014, o que afasta a alegação de prescrição.

II – A cláusula contratual genérica quanto à responsabilidade por encargos não é suficiente para transferir validamente ao comprador a obrigação de pagar o laudêmio, de natureza relevante e excepcional, que exige previsão expressa, destacada e clara.

III – A jurisprudência do STJ admite a transferência do encargo ao comprador em contratos de direito privado, desde que mediante cláusula expressa. Na ausência dessa previsão clara, a responsabilidade permanece com o alienante.

IV – A conduta da apelante viola os deveres de informação e boa-fé objetiva previstos nos arts. 6º, III, e 12 do CDC, bem como no art. 422 do CC/2002, justificando a condenação à restituição do valor pago pelo autor.

V – Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0033504-38.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: LUCIANO DE DEUS GUERRA MOREIRA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA. LAUDÊMIO. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA E CLARA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – O prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do CC/2002 aplica-se à hipótese, mas seu termo inicial deve considerar a ciência inequívoca do fato lesivo, conforme a teoria da
actio nata
. A regularização do imóvel ocorreu apenas em dezembro de 2011 e a ação foi ajuizada em setembro de 2014, o que afasta a alegação de prescrição.

II – A cláusula contratual genérica quanto à responsabilidade por encargos não é suficiente para transferir validamente ao comprador a obrigação de pagar o laudêmio, de natureza relevante e excepcional, que exige previsão expressa, destacada e clara.

III – A jurisprudência do STJ admite a transferência do encargo ao comprador em contratos de direito privado, desde que mediante cláusula expressa. Na ausência dessa previsão clara, a responsabilidade permanece com o alienante.

IV – A conduta da apelante viola os deveres de informação e boa-fé objetiva previstos nos arts. 6º, III, e 12 do CDC, bem como no art. 422 do CC/2002, justificando a condenação à restituição do valor pago pelo autor.

V – Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0033504-38.2014.8.08.0024

APELANTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: LUCIANO DE DEUS GUERRA MOREIRA

JUIZ DE DIREITO: DR. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES

RELATOR: DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, trata-se de apelação cível interposta em face de sentença proferida pelo JUÍZO DE VITÓRIA – 7ª VARA CÍVEL no bojo de ação de cobrança, a qual julgou procedente pedido inicial para condenar a requerida, ora apelante,
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
ao “
pagamento de R$ 9.942,56 (nove mil, novecentos e quarenta e dois reais e cinquenta e seis centavos), a título de laudêmio pago indevidamente pela parte autora”,
o apelado
LUCIANO DE DEUS GUERRA MOREIRA
,
ao passo que, por lógica consequência, julgou improcedente o pedido reconvencional.

Em razões, a recorrente persegue a reforma total da sentença alegando, em suma, prescrição da pretensão autoral e, subsidiariamente, que o recorrido tinha
“plena ciência quanto o enquadramento do imóvel como terreno de marinha e do dever de pagamento laudêmio”,
fato que também detém expressa previsão contratual. Ademais, pede pela procedência do pedido reconvencional e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões pelo não conhecimento do recurso por sua assente intempestividade.

Argumento da defesa acolhido em sede de decisão monocrática da lavra do eminente Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama não conhecendo do recurso (fls. 240 – 242).

Agravo interno não provido às fls. 263 – 268 sob a mesma relatoria.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça no bojo de Recurso Especial no Agravo Interno na Apelação Cível anexa às fls. 300 – 302, determinando o retorno dos autos ao presente Tribunal para reapreciação da apelação, superada a intempestividade.

Pois bem.

A narrativa dos fatos decorre da alegada compra pelo autor/apelado de unidade de empreendimento, construído pela ré/apelante, em janeiro de 2006, a qual está localizada no bairro Praia do Canto em Vitória/ES.

Não obstante a entrega tenha ocorrido, a parte alega que os documentos ficaram embaraçados até 2011, sendo que procedeu com a regularização do bem em seu nome no final do referido ano, momento em que fora exigido o pagamento do laudêmio, com o qual procedeu pelo objetivo de solucionar o imbróglio.

No entanto, em meados de 2014, após essa regularização, foi notificado pela apelante para saldar uma diferença (conforme notificação extrajudicial às fls. 104 – 105), quando buscou saber mais detalhes e descobriu, junto à União, ser tal pagamento uma responsabilidade da requerida, a menos que haja disposição contratual em sentido contrário, o que não vislumbrava no seu caso.

Nessa senda, pleiteou danos materiais em inicial, pedindo a restituição do valor indevidamente pago a título de laudêmio, com a devida correção monetária e incidência de juros de mora.

Em sede de reconvenção, a ré/apelante pediu pela condenação do autor ao pagamento do valor remanescente da taxa de laudêmio.

Destaca-se que o magistrado sentenciante julgou procedente o pedido autoral, por não ter sido
“
o contrato redigido de forma suficientemente clara”
de modo que impossibilitado o reconhecimento da legalidade de imposição do valor do laudêmio ao autor/adquirente.

Diante de tal cenário, destaco, de logo, não vislumbrar razão para desvincilhar-me do entendimento outrora proferido, pelas razões que exporei abaixo.

Ab initio,
convém salientar que, como supracitado, a demanda em apreço já fora submetida ao julgamento dessa Colenda Turma anteriormente, ocasião em que não realizada a análise meritória do apelo por alegada intempestividade.

No entanto, tendo em vista o conhecimento e provimento do REsp nº 778.667 interposto pela ré, ora apelante, fora decidido pela cassação do acórdão capixaba, com a consequente reapreciação da apelação por esse Egrégio Tribunal
“como entender de direito, superada a intempestividade”,
o que se dará no presente feito – ocorrida redistribuição do feito à minha relatoria, haja vista a prevenção desta Câmara, a qual não mais é integrada pelo relator precedente.

Feita tal introdução, imperioso dissertar acerca da alegação de prescrição.

O contrato foi celebrado entre as partes em janeiro de 2006, ao passo que a propositura da ação ocorreu apenas em setembro de 2014. Assim, segundo alega, teria transcorrido o prazo prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil, que assim versam:

Art. 206. Prescreve:

§ 3º Em três anos:

IV – a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;

V – a pretensão de reparação civil;

Entretanto, diante das peculiaridades do caso concreto, concluo que não se verifica a ocorrência de prescrição, pois, ainda que se reconheça a natureza trienal do prazo prescricional aplicável, é imprescindível considerar que o seu termo inicial não coincidirá, necessariamente, com a celebração do contrato.

Nesse teor, destaca-se o acolhimento da teoria
actio nata
no ordenamento jurídico pátrio, segundo a qual o marco inicial da contagem do prazo prescricional coincide com a data em que o titular do direito toma ciência da lesão ou da violação a seu direito subjetivo.

Acerca disso, a Corte Superior:
“Pela teoria da actio nata, o termo inicial da prescrição é a data do nascimento da pretensão, a qual coincide com o momento em que se toma ciência inequívoca do fato danoso.”
(AgInt no REsp n. 1.748.454/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 13/9/2024.)

À luz do supracitado, observa-se que o apelado apenas teve conhecimento do laudêmio e da necessidade de seu pagamento – objeto da controvérsia – no momento da efetiva transferência da titularidade do bem imóvel, o que se deu em dezembro de 2011, fato sobre o qual não há prova em contrário. Até então, portanto, inexistia qualquer condição fática que lhe permitisse ajuizar ação com pedido condenatório em face da parte apelante.

Dessa forma, a consideração da data da assinatura do contrato como termo inicial para contagem do prazo prescricional, no caso em comento, revelar-se-ia medida irrazoável, uma vez que implicaria restringir, de maneira desproporcional, o exercício do direito de ação pela parte autora.

Outrossim, válido ressaltar que corrobora tal argumentação a cobrança do valor remanescente pela recorrente em notificação extrajudicial, que só ocorreu em 2014, consoante documento anexo às fls. 104/105, demonstrando, mais uma vez, que o conhecimento do fato somente se deu anos após a celebração do contrato.

Desse modo, vislumbro que entre a ciência do fato – dezembro de 2011 – e o ajuizamento da demanda – setembro de 2014 –, não transcorreu o prazo trienal legalmente disposto, de modo que impossibilitado o acolhimento da prejudicial de mérito suscitada.

Superado tal ponto, salienta a ré/apelante que há clara disposição contratual incumbindo ao apelado o pagamento de diversas despesas, incluído o laudêmio.

Ademais, afirma que o adquirente tinha plena ciência da localização do imóvel em terreno de marinha, com a consequente necessidade do pagamento do valor discutido à União.

Para melhor explicitar do que se trata, cita-se trecho de jurisprudência do STJ:
“Os terrenos de marinha são bens públicos que diferem da propriedade comum por se destinarem historicamente à defesa territorial e atualmente à proteção do meio ambiente costeiro, cuja ocupação mediante o pagamento de taxas e laudêmio decorre de uma relação de Direito administrativo entre a União e o particular.” (
REsp n. 1.044.320/PE, relatora Ministra Eliana Calmon, Primeira Seção, julgado em 24/6/2009, DJe de 17/8/2009).

No que se refere à alegação de que a parte autora, ora apelada, sabia sobre a localização do imóvel ser em terreno de marinha e do seu encargo do pagamento do laudêmio, conforme disposto no contrato e no ponto 12.4 da “ficha técnica do empreendimento”, destaco que não se trata de uma disposição cristalina.

Ora, eminentes pares, o que se tem na ficha técnica é tão somente o preenchimento de um campo “Laudêmio: sim” (fl. 102), enquanto que no contrato há a incumbência do pagamento de taxas genéricas referentes ao imóvel nas cláusulas 05 e 06, fatos que muito se diferem da alegação de que o autor/apelado sabia expressamente do seu dever de arcar com tal rubrica.

Ademais, vale salientar que se trata de valor relevante, não sendo plausível que uma empresa como a recorrente realize uma venda de alta quantia sem prestar expressamente essa informação ao cliente e, principalmente, de modo documental, de modo que beira à má-fé sua conduta – já recorrente, tendo em vista casos similares julgados por esse Egrégio Tribunal.

Oportuno, a tal ponto, recordar o que preleciona o art. 422 do CC/02, segundo o qual:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Outrossim, dispõe o diploma consumerista:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III – a informação
adequada e clara
sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

Art. 12. O fabricante, o produtor, o
construtor
, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Nesse diapasão, a tese recursal de que o pagamento do laudêmio seria exigido da parte não prospera; isso porque, embora possa haver o direcionamento do pagamento ao contratante,
isso deve estar expressamente disposto no instrumento contratual,
vide precedente da Corte Superior, a saber:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DE MARINHA. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO À UNIÃO (DECRETO 95.760/88; DECRETO-LEI 2.398/87; CC/1916, ART. 82). CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE O PAGAMENTO DO LAUDÊMIO PARA O PROMITENTE-COMPRADOR. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO. RECURSO DESPROVIDO.
1. O fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União,
não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal.

2. Esse ajuste, saliente-se, obriga apenas as partes contratantes, não é oponível à União, naquela relação jurídica diversa, de cunho legal. 3. Recurso especial desprovido. (REsp n. 888.666/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 1/2/2016.)

Similar logicidade adota este Egrégio Tribunal, vejamos:

“Nos termos do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87 e art. 2º, inciso I, do Decreto n.º 95.760⁄88, é dever do alienante o recolhimento prévio do laudêmio nos casos de transferência onerosa entre vivos do domínio útil e da inscrição de terreno da União. Todavia,
não há no ordenamento jurídico pátrio qualquer vedação à transferência de tal ônus ao comprador,
desde que haja cláusula contratual expressa que respalde essa transmissão, e que tenha redação clara e destacada.
3 – No caso dos autos, no entanto, inexiste qualquer menção a esse respeito, sobretudo porque ambas as partes sustentam o desconhecimento acerca da propriedade da União
, embora as taxas de ocupação anteriores à 2013 estejam quitadas. E, conquanto as alegações dos requeridos sejam relevantes, não se pode perder de vista o que determina a legislação de regência, sendo re responsabilidade do vendedor o prévio recolhimento do laudêmio, incumbindo a ele efetuar a transferência junto à SPU. 4 – Para além do recolhimento do laudêmio, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que
a ausência de comunicação do alienante à SPU acerca do negócio jurídico, faz com que permaneça como responsável pela quitação da taxa de ocupação aquele que figura originalmente no registro.
” (TJES, Apelação Cível, 0017287-41.2019, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, 28/02/2023)

Posto isso, destaco não haver no contrato firmado entre as partes, o qual está disponível às fls. 33-38 dos autos, nada acerca do laudêmio, tampouco sobre a quem compete o ônus de quitá-la.

Salienta-se haver apenas, no tópico “obrigação das partes”, a responsabilização pelo recorrido do pagamento de encargos vinculados ao imóvel. Todavia, essa estipulação genérica não compreende o laudêmio, o qual deveria estar
claramente expresso
, conforme suprarrelacionado.

Por todo o exposto,
CONHEÇO do recurso,
todavia, NEGO
-LHE
PROVIMENTO
para manter incólume a sentença atacada, oportunidade em que, em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos pela parte recorrente para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.