Tribunal: TJES
Processo: 0011400-27.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Móvel
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011400-27.2015.8.08.0021

APTE
:

VARGAS CONSTRUTORA LTDA

AP
D
O
:
RODRIGO RODRIGUES NUNES

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. PREVISÃO CONTRATUAL DE MÍNIMO FIXO E VARIÁVEL. MULTA CONTRATUAL REDUZIDA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que acolheu parcialmente os Embargos à Execução, determinando que o cálculo do aluguel vencido em dezembro de 2009 considerasse o valor mínimo de R$ 15.000,00 previsto no contrato, com juros e correção monetária, além da redução da multa contratual de 50% para 10%, sob alegação de abusividade, e fixação de honorários advocatícios e custas processuais em regime de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões centrais em discussão:
(i) verificar se houve inovação recursal ao pleitear que o cálculo do aluguel considerasse o percentual variável de faturamento da empresa locadora;
(ii) avaliar a possibilidade de manutenção ou revisão da redução da multa contratual de 50% para 10%, com fundamento nos critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de inovação recursal não procede, pois a discussão sobre o cálculo do aluguel com base no percentual variável já estava prevista contratualmente e documentada nos autos, sendo a fixação do valor mínimo de R$ 15.000,00 consistente com a cláusula contratual que o estipula de forma subsidiária.

As partes não comprovaram o efetivo pagamento ou recebimento dos valores alegados, seja com base no percentual variável ou no valor de R$ 12.000,00, o que fundamenta a adoção do valor mínimo de R$ 15.000,00, conforme o parágrafo único da cláusula contratual.

A redução da multa contratual de 50% para 10% encontra respaldo no art. 413 do Código Civil, considerando o desequilíbrio entre o valor originalmente pactuado e a obrigação principal, além da jurisprudência que orienta a moderação na aplicação de penalidades contratuais excessivas.

A majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC, é cabível em virtude do desprovimento do recurso, observando-se o trabalho adicional em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O cálculo do aluguel vencido deve observar o valor mínimo contratualmente previsto de R$ 15.000,00, quando não houver comprovação de pagamento ou faturamento superior.

A redução de multa contratual excessiva é admissível com base no art. 413 do Código Civil, garantindo proporcionalidade e razoabilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413 e 421; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SP, AC nº 1009037-51.2021.8.26.0114, Rel. Morais Pucci, j. 27/07/2023.

TJ-DF, AC nº 0740867-87.2021.8.07.0001, Rel. Ana Maria Ferreira da Silva, j. 26/01/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011400-27.2015.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VARGAS CONSTRUTORA LTDA

APELADO: RODRIGO RODRIGUES NUNES

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011400-27.2015.8.08.0021

APTE
:

VARGAS CONSTRUTORA LTDA

AP
D
O
:
RODRIGO RODRIGUES NUNES

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. PREVISÃO CONTRATUAL DE MÍNIMO FIXO E VARIÁVEL. MULTA CONTRATUAL REDUZIDA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que acolheu parcialmente os Embargos à Execução, determinando que o cálculo do aluguel vencido em dezembro de 2009 considerasse o valor mínimo de R$ 15.000,00 previsto no contrato, com juros e correção monetária, além da redução da multa contratual de 50% para 10%, sob alegação de abusividade, e fixação de honorários advocatícios e custas processuais em regime de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões centrais em discussão:
(i) verificar se houve inovação recursal ao pleitear que o cálculo do aluguel considerasse o percentual variável de faturamento da empresa locadora;
(ii) avaliar a possibilidade de manutenção ou revisão da redução da multa contratual de 50% para 10%, com fundamento nos critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de inovação recursal não procede, pois a discussão sobre o cálculo do aluguel com base no percentual variável já estava prevista contratualmente e documentada nos autos, sendo a fixação do valor mínimo de R$ 15.000,00 consistente com a cláusula contratual que o estipula de forma subsidiária.

As partes não comprovaram o efetivo pagamento ou recebimento dos valores alegados, seja com base no percentual variável ou no valor de R$ 12.000,00, o que fundamenta a adoção do valor mínimo de R$ 15.000,00, conforme o parágrafo único da cláusula contratual.

A redução da multa contratual de 50% para 10% encontra respaldo no art. 413 do Código Civil, considerando o desequilíbrio entre o valor originalmente pactuado e a obrigação principal, além da jurisprudência que orienta a moderação na aplicação de penalidades contratuais excessivas.

A majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC, é cabível em virtude do desprovimento do recurso, observando-se o trabalho adicional em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O cálculo do aluguel vencido deve observar o valor mínimo contratualmente previsto de R$ 15.000,00, quando não houver comprovação de pagamento ou faturamento superior.

A redução de multa contratual excessiva é admissível com base no art. 413 do Código Civil, garantindo proporcionalidade e razoabilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413 e 421; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SP, AC nº 1009037-51.2021.8.26.0114, Rel. Morais Pucci, j. 27/07/2023.

TJ-DF, AC nº 0740867-87.2021.8.07.0001, Rel. Ana Maria Ferreira da Silva, j. 26/01/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011400-27.2015.8.08.0021

APTE
:

VARGAS CONSTRUTORA LTDA

AP
D
O
:
RODRIGO RODRIGUES NUNES

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANE
Z

V O T O

C
onforme relatado
,
t
rata-se de apelação cível interposta p
el
o
embargado/exequente
VARGAS CONSTRUTORA LTDA,

eis que irresignad
o
com a
r.
sentenç
a de fls.
151
/
156,
que
acolheu
parcialmente
os
Embargos à Execução
de título extrajudicial
,
determinando realização do cálculo do aluguel vencido em 2009 tendo como base o valor de quinze mil reais; redução da multa contratual para 10%, considerado o montante de quinze mil reais para
o
cálculo, além do pagamento
pro rata
, pela ocorrência de sucumbência recíproca, em honorários advocatícios e custas processuais
.

Preliminar de

Inovação Recursal

O

recorrido

arguiu
que o apelante inova,
ao
pretender seja
calculado o valor
do aluguel
devido
com base no percentual variável previsto no contrato.

Contudo, verifica-se pelo
documento
contido em fl.45, que há previsão no sentido de que o valor a ser pago a título de aluguel mensal é variável, de acordo
c
om o faturamento mensal bruto da empresa locadora, dispondo seu parágrafo único um valor mínimo, de quinze mil reais, caso o descrito no
caput
da cláusula quarta seja inferior ao indicado.

Com isso, a rigor, prevalece a regra contratual,
de que o valor da obrigação é calculado conforme o faturamento da empresa,
possivelmente
variável, e de forma subsidiária,
adota-se
o montante de quinze mil reais, preferindo-se o maior deles.

Deste modo, não se vislumbra inovação, na medida em que o objeto da execução é o adimplemento do valor referente ao último mês de ocupação do imóvel, vencido em 05/12/2009.

Pelo exposto,
rejeito a preliminar
.

É como voto.

Mérito

As partes firmaram contrato de locação, que é objeto de execução nos autos nº 0000294-10.2011.8.08.0021, mas embargado, sob alegação de que, apesar da previsão no documento acordado, o montante mensal efetivamente pago era de doze mil reais.

Além disso, que a multa prevista na cláusula penal, e também executada, é abusiva por exigir o pagamento de 50% sobre o valor total da pactuação, que teve vigência por 48 meses.

O Juízo
acolheu
parcialmente
os
Embargos à Execução
,
determinando
que
a
realização do cálculo do aluguel vencido em 2009
deve ter
como base o
montante
de quinze mil reais
e reduziu
o patamar d
a multa contratual para 10%.
Destaco em parte:

[...]
i
) DETERMINAR que o cálculo do aluguel vencido em 05/12/2009 tenha como base a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil rea
i
s), devendo incidir juros e correção desde o prejuízo (vencimento);

ii) REVISAR a Cláusula Décima Terceira, paragrafo único, do instrumento firmado, de forma a REDUZIR a multa al
i
prevista de 50% (cinquenta por cento) para 10% (dez por cento), devendo ser considerado para fins de cálculo, o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil rea
i
s) a t
í
tulo de aluguel, incidindo juros desde a citação e correção desde o prejuízo
.
[...
]

Irresignado, aduz o apelante que o juízo decidiu questão não suscitada pela ora recorrida, quando fixou o valor do aluguel do imóvel locado adotando o mínimo mensal previsto no contrato, após entender pela ausência de prova da cobrança do aluguel variável, a saber, conforme o faturamento da empresa.

Além disso, destaca a previsão contida na cláusula quarta
1
, para que os valores devidos sejam calculados sobre o faturamento mensal da recorrida.

Argumenta ainda que o documento contido em fl.45 dos autos da ação de execução demonstram os valores efetivamente pagos pelo locador, sobre percentual variável de faturamento, prova não impugnada pelo embargante/executado e que deve ser considerada como parâmetro de cálculo.

Por fim, requer seja mantido o patamar de 50% da multa prevista na cláusula décima terceira
2
.

Sem maiores delongas,
tenho que a
irresignação em comento
não merece prosperar.

Inicio pela alegação de que
o juízo decidiu questão não suscitada pela ora recorrida.

Restou consignado na sentença, que apesar de a embargada/apelante ter trazido aos autos uma planilha indicativa dos valores referentes aos aluguéis vencidos, recebidos mensalmente entre 2008 e 2009, para que servisse
demonstrativo
d
a
base de cálculo da quantia devida, não houve comprovação de que aqueles montantes, ali indicados, tenham sido efetivamente pagos
pelo apelado
, tratando-se de documento sem força probante do valor creditado em seu favor a título de aluguéis.

Também, por sua vez,
consignou o juízo que
o embargante/apelado, não comprovou que creditava, como adimplemento mensal da obrigação, o montante de doze mil reais.

Ou seja, nenhuma das partes comprovou sua alegação de que os aluguéis correspondiam ao valor do faturamento
(apelante/embargado)
ou que foram pactuados informalmente no valor de doze mil reais
(apelado/embargante)
.

Desse modo
,
o magistrado adotou a exceção contida no contrato,
prevista no parágrafo único, qual seja,
o montante de
quinze mil reais.

Com efeito, houve estrita observância à pactuação, não havendo excesso ou nulidade na conclusão adotada.

Quanto à multa contratual, prevista no patamar de 50% sobre o valor total do contrato, é cediço que o Código Civil rege a matéria referindo-se à possibilidade de redução equitativa pelo juízo
se a obrigação principal foi cumprida em parte ou se a penalidade se revela excessiva.

No caso, embora seja devida apenas uma mensalidade da locação, houve necessidade de ajuizamento da lide para a cobrança referente, bem como anterior pedido de despejo, ante o término de vigência do contrato, sem que houvesse saída voluntária do locador.

Contudo, o montante resultante da incidência da penalidade revela valor desproporcional à pretensão e muito superior à obrigação principal, permitindo que seja balizada de forma razoável a sua finalidade.

Com efeito, a jurisprudência nos direciona à possibilidade de adequação, revelando-se que o patamar aplicado pelo juízo tem consonância com os excertos a seguir destacados:

Apelação cível. Locação de loja em shopping center. Ação de rescisão contratual com pedido de exclusão da multa rescisória. Sentença de improcedência. A alegação da ocorrência de grave crise econômica em razão da pandemia provocada pelo coronavírus não se mostra apta a justificar o afastamento da multa rescisória. De outro lado,
é abusiva a multa por rescisão antecipada em 80% dos locativos vincendos. Penalidade que comporta redução (art. 413, CC).
Precedentes deste Tribunal em hipóteses específicas de locação em shopping center reduzindo a mencionada multa a três aluguéis Na rescisão antecipada do contrato incide a regra do art. 4º da Lei de Locações. Pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Proporcionalidade na aplicação da multa que não decorre do contrato, mas da lei.
Na hipótese, todavia, em respeito ao limite do pedido, a multa é fixada no valor equivalente a três aluguéis mínimos mensais (art. 141, CPC), conforme pedido subsidiário da inicial. Ação julgada parcialmente procedente. Apelação parcialmente provida. (TJ-SP - AC: 10090375120218260114 Campinas, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 27/07/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LOJA EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA PELO COVID 19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO DE ALUGUEIS E MULTA RESCISÓRIA. POSSIBILIDADE. PREVISÃO NA LEI DE LOCAÇÕES E CÓDIGO CIVIL. 1. A pandemia pelo Covid-19 corresponde a evento extraordinária e imprevisível a justificar a aplicação da teoria da imprevisão/onerosidade excessiva; 2.
A redução do valor dos aluguéis constitui medida viável e útil a permitir o reequilíbrio do contrato
; 3.
Nos termos do art. 413 do Código Civil, a redução da multa rescisória deve ser proporcional ao cumprimento da obrigação principal ou quando se mostrar manifestamente excessiva
; 4.
A possibilidade de redução da multa rescisória também é garantida no art. 4º da Lei n.º 8.245/91;
5. Recurso conhecido e improvido. (TJ-DF 07408678720218070001 1657092, Relator: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 26/01/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/02/2023)

Em razão do exposto, conheço
do recurso,
rejeito a preliminar
e, no mérito,

nego-lhe provimento
, mantendo
a sentença por seus fundamentos.

Majora-se, por aplicação do §11 do artigo 85 do CPC, o patamar do
s honorários
advocatícios em 2% (dois por cento),
em desfavor do apelante
.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

1

CLAUSULA QUARTA: A LOCATARIA pagará a LOCADORA pelo imóvel objeto do presente contrato o aluguel mensal variável correspondente a 2% (dois por cento) do fatura
m
ento mensal bruto da mesma lola, vencível todo dia 05 (cinco) do mês subsequente ao vencido. Parágrafo primeiro: Fica estabelecido ainda um valor mínimo de aluguel
mensal
de R$15.000,00 (quinze mil reais), tendo como base o mês de agosto 2004, gue será devido caso o valor do aluguel equivalente ao percentual acima estabelecido se
j
a inferior a este último, não estando sujeito a qualquer abatimento ou compensa
ção
posterior.

2

CLAUSULA DECIMA TERCEIRA: Fica estabelecido entre as partes a presente cláusula penal caracterizada pela multa equivalente a 50% (cinquenta par
cento
) sabre a valor total do presente contrato devidamente corrigida, calculado pela media de aluguel dos últimos 12 meses, para a caso de rescisão imotivada, devida por qualquer das partes que a requerer, sendo tal multa e seu percentual insuscetível de contestação.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

MANIFESTO-ME POR ACOMPANHAR A DOUTA RELATORIA.

ESTE É O VOTO.