Tribunal: TJES
Processo: 0024833-46.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. AUSÊNCIA DE ENTREGA FORMAL DAS CHAVES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ALUGUEIS APÓS A DESOCUPAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE PROVA IDÔNEA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Romão Acioli dos Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação de cobrança de alugueis e danos materiais movida em face de José Dalton Manduca Alves Barbosa e MRV Engenharia e Participações S.A., envolvendo locação dos apartamentos 301 e 302 de propriedade do apelante. O pedido inicial buscava a condenação ao pagamento de alugueis de R$ 85.026,80 e de R$ 2.600,00 por danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a ciência inequívoca do locador sobre a desocupação do imóvel pelo locatário é suficiente para o encerramento do contrato de locação, dispensando a entrega formal das chaves;
(ii) avaliar a existência de comprovação suficiente para o ressarcimento dos danos materiais alegados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A desocupação voluntária do imóvel com ciência inequívoca do locador, manifestada pela retirada dos móveis, realização de pintura e ausência de novos pagamentos, implica o encerramento da relação locatícia, ainda que não tenha ocorrido a entrega formal das chaves, sendo indevida a cobrança de alugueis após tal ciência.

O locador não pode, valendo-se de mera formalidade, postergar a retomada da posse por período excessivo (2 anos e 6 meses) e buscar vantagem desproporcional, sob pena de enriquecimento sem causa.

Em relação aos danos materiais, o ônus da prova compete ao locador, nos termos do art. 373, I, do CPC. No caso, não há vistoria idônea, laudo técnico ou outras provas robustas que demonstrem o estado do imóvel no momento da desocupação, sendo inviável imputar ao locatário a reparação pelos supostos danos.

O locador, ao permitir nova ocupação do imóvel por terceiro sem comprovar o estado inicial, inviabiliza a aferição de eventual responsabilidade dos locatários originais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ciência inequívoca do locador sobre a desocupação do imóvel é suficiente para o encerramento da relação locatícia, dispensando a entrega formal das chaves.

O locador tem o ônus de comprovar os danos ao imóvel locado por meio de provas idôneas, como vistoria conjunta ou laudo técnico, sob pena de improcedência do pedido de ressarcimento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I; Lei 8.245/1991, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10000211619853001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 10.10.2021; TJ-RJ, APL nº 01726191620098190001, Rel. Des. Eduardo Gusmão Alves de Brito Neto, j. 27.09.2016; TJ-SP, AC nº 10077410420208260510, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 31.01.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024833-46.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROMAO ACIOLI DOS SANTOS

APELADO: JOSE DALTON MANDUCA ALVES BARBOSA e outros

RELATOR:
DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. AUSÊNCIA DE ENTREGA FORMAL DAS CHAVES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ALUGUEIS APÓS A DESOCUPAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE PROVA IDÔNEA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Romão Acioli dos Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação de cobrança de alugueis e danos materiais movida em face de José Dalton Manduca Alves Barbosa e MRV Engenharia e Participações S.A., envolvendo locação dos apartamentos 301 e 302 de propriedade do apelante. O pedido inicial buscava a condenação ao pagamento de alugueis de R$ 85.026,80 e de R$ 2.600,00 por danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar se a ciência inequívoca do locador sobre a desocupação do imóvel pelo locatário é suficiente para o encerramento do contrato de locação, dispensando a entrega formal das chaves;
(ii) avaliar a existência de comprovação suficiente para o ressarcimento dos danos materiais alegados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A desocupação voluntária do imóvel com ciência inequívoca do locador, manifestada pela retirada dos móveis, realização de pintura e ausência de novos pagamentos, implica o encerramento da relação locatícia, ainda que não tenha ocorrido a entrega formal das chaves, sendo indevida a cobrança de alugueis após tal ciência.

O locador não pode, valendo-se de mera formalidade, postergar a retomada da posse por período excessivo (2 anos e 6 meses) e buscar vantagem desproporcional, sob pena de enriquecimento sem causa.

Em relação aos danos materiais, o ônus da prova compete ao locador, nos termos do art. 373, I, do CPC. No caso, não há vistoria idônea, laudo técnico ou outras provas robustas que demonstrem o estado do imóvel no momento da desocupação, sendo inviável imputar ao locatário a reparação pelos supostos danos.

O locador, ao permitir nova ocupação do imóvel por terceiro sem comprovar o estado inicial, inviabiliza a aferição de eventual responsabilidade dos locatários originais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ciência inequívoca do locador sobre a desocupação do imóvel é suficiente para o encerramento da relação locatícia, dispensando a entrega formal das chaves.

O locador tem o ônus de comprovar os danos ao imóvel locado por meio de provas idôneas, como vistoria conjunta ou laudo técnico, sob pena de improcedência do pedido de ressarcimento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I; Lei 8.245/1991, art. 23, III.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10000211619853001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 10.10.2021; TJ-RJ, APL nº 01726191620098190001, Rel. Des. Eduardo Gusmão Alves de Brito Neto, j. 27.09.2016; TJ-SP, AC nº 10077410420208260510, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 31.01.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0024833-46.2017.8.08.0048

APELANTE
:
ROMÃO ACIOLI DOS SANTOS

APELADO
S
:
MRV E
NGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E
OUTRO

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
ROMÃO ACIOLI DOS SANTOS
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação de cobrança ajuizada em face de
MRV E
NGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E
OUTRO
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões de fls. 159/173 aduz o recorrente, inicialmente, a presunção de veracidade dos fatos narrados, ante a ausência de impugnação específica.

Assevera, ainda, que a ausência da entrega das chaves dos imóveis locados pressupõe a continuidade do contrato, não sendo a retirada dos móveis ou a realização de pintura aptas a indicar o fim da relação locatícia.

Destaca que a relação contratual fora firmada com base na confiança recíproca, esperando-se que os locadores procedessem com a correta notificação e entrega das chaves, não sendo a simples desocupação ou abandono do imóvel aptos a pôr fim ao contrato, desobrigando-os do pagamento dos alugueis.

Pontua que não há que se falar em desídia do recorrente, pois encaminhou notificação extrajudicial à empresa recorrida em 09/09/2014.

Por fim, ressalta ser necessário o ressarcimento dos gastos com materiais e serviços para reparo dos imóveis, por serem ditos danos incontroversos.

Assim, requer a reforma da sentença, condenando os apelados ao pagamento do importe de R$85.026,80 (oitenta e cinco mil, vinte e seis reais e oitenta centavos) referente aos alugueis e de R$2.600,00 (dois mil e seiscentos reais) a título de danos materiais.

Pois bem.

Relembro tratar-se de ação de cobrança ajuizada pelo locador, Romão Acioli dos Santos, em face do locatário José Dalton Manduca Alves Barbosa e da empresa MRV Engenharia e Participações S.A, referente ao aluguel de apartamentos de sua propriedade.

Relatou o autor quem em 12/01/2012 foi procurado por preposto da empresa requerida, interessada na locação de alojamentos para seus funcionários, tendo firmado contrato de locação do apartamento 302 em nome de José Dalton Manduca Barbosa e do apartamento 102 em nome de Paulo Balbino Junior, pelo período de 01 (um) ano, podendo ser renovado.

Afirma que em 21/08/2013 chegou ao fim a relação locatícia referente ao apartamento 102, com o pagamento dos débitos e entrega das chaves.

Destaca que com o passar do tempo, criou relação de confiança com a empresa requerida, o que fez com que as unidades 101 e 301 fossem locadas informalmente, pelo valor mensal de R$900,00 (novecentos reais).

Com relação aos apartamentos 301 e 302, cujos débitos são objeto da presente ação, aduz que em 25/07/2013 o requerido José Dalton efetuou o pagamento do período de 13/06/2013 a 13/07/2013, retirando o mobiliário e procedendo com a pintura interna, sendo que após tal fato, não teve mais notícias dos apelados.

Em 09/09/2014 encaminhou notificação extrajudicial à empresa recorrida, para que promovesse a restituição das chaves e finalização da relação locatícia, porém sem êxito.

Aduz a legitimidade da empresa de engenharia como locatária, já que informalmente assim se portava, com funcionários uniformizados promovendo a limpeza dos apartamentos e realizando pequenos serviços.

Afirma que em março de 2016, diante de vazamento proveniente dos apartamentos, foi forçado a promover a abertura das portas, constatando a necessidade de diversos reparos ante o estrago promovido pelos locadores, que totalizaram R$2.600,00 (dois mil e seiscentos reais).

Analisando a sentença prolatada, entendo que a mesma não mereça retoques.

Conforme sustentado pelo juízo de origem, incontroverso o fato de que, apesar de o único contrato formal não ter sido efetivado em nome da apelada MRV Engenharia, mas sim pelo recorrido José Dalton, os apartamentos locados serviam de alojamento para os funcionários da pessoa jurídica contratada para a prestação do serviço de empreitada, cujo proprietário é o próprio Sr. José Dalton.

Superado tal ponto, necessário verificar se a ciência inequívoca do locatário basta para determinar o encerramento do contrato de locação, ou se necessária a entrega das chaves para pôr fim à relação processual.

É cediço que a rescisão do contrato de locação condiciona-se a ato formal de entrega das chaves e expedição de recibo de quitação e assinatura de termo de vistoria final.

Contudo, porquanto se observe que não foi procedida a entrega das chaves dos imóveis desocupados, é incontroverso que o autor tinha ciência da desocupação dos apartamentos 301 e 302 na data de 25/07/2013, quando o requerido José Dalton efetuou o pagamento do período e retirou o mobiliário do interior dos imóveis, e procedeu com a pintura interna dos mesmos.

Destaque-se a notificação extrajudicial encaminhada, além de ter sido direcionada à MRV Engenharia, quando deveria ter sido direcionada ao apelado José Dalton, por ser ele a pessoa a formalmente figurar no contrato de locação entabulado entre as partes, somente foi realizada após mais de um ano da desocupação do imóvel, em 09/09/2014 (fls. 9 e 16).

Pontue-se, ademais, que o contrato locatício referente ao imóvel 302, apesar de contar com previsão de prorrogação sem prazo determinado, tinha como início o dia 13/01/2012 e fim o dia 13/01/2013, não sendo crível crer que o autor, mesmo tendo ciência da desocupação dos imóveis, não tenha buscado, no tempo adequado, reaver sua posse.

Assim, ainda que a entrega das chaves seja o procedimento adequado e formal a ser seguido, não se presume razoável que o locador, ciente da retirada dos bens e realização de pintura no imóvel, permaneça por aproximadamente 2 (dois) anos e 6 (seis) meses sem retomar o que lhe pertence.

Desta forma, não há que se falar em abandono, porquanto havia ciência da retirada da mobília do imóvel e realização de pintura, não podendo o apelante, valendo-se da simples formalidade da entrega das chaves, procurar obter vantagem desproporcional, já que contribuiu para a demora na reassunção de sua posse.

E mais: consoante depoimento colhido da testemunha Marilene Moreira de Souza Oliveira, restou consignado que os apartamentos foram abertos pelo apelante em 2014, sendo inclusive que a própria testemunha passou a residir em um dos apartamentos, mediante o pagamento de aluguel.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - TERMO FINAL DA LOCAÇÃO - DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LOCADOR - DEMORA NA RETOMADA DO BEM - ATRIBUIÇÃO AO LOCATÓRIO DA RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS APÓS A DESOCUPAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA - ACOLHIMENTO INTEGRAL DOS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL - AUSÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -
Conquanto, em regra, o contrato de locação vigore até a efetiva data da entrega das chaves do imóvel, uma vez constatada que o locador tinha plena ciência da sua desocupação, a qual inclusive foi noticiada nos autos, não se mostra razoável imputar ao locatário a obrigação de pagamento dos alugueis e demais encargos locatícios após a desocupação, sob pena de enriquecimento sem causa
- Diante do expresso pedido de condenação do locatário ao pagamento dos alugueis vincendos no curso da lide, a definição do termo final de locação em data diversa daquela que o autor entendia como correta, não se mostra hábil a ensejar a sucumbência autoral, mormente se essa discussão apenas surgiu após o ajuizamento do feito. (TJ-MG - AC: 10000211619853001 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 10/10/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/10/2021)

Apelação Cível. Ação de despejo cumulada com cobrança. Locação não residencial. Desocupação voluntária no curso do prazo determinado. Ausência de entrega formal das chaves. 1. O dever de suportar os aluguéis estende-se, para o locatário, até a entrega das chaves ou a efetiva desocupação do imóvel, desde que esta seja do inequívoco conhecimento do locador. 2.
Hipótese dos autos em que a locadora tinha pleno conhecimento da desocupação do imóvel, desde antes da propositura da ação, embora o contrato ainda estivesse vigente.
3. Prorrogação automática do pacto que, diante da ciência inequívoca da desocupação e da dissolução da sociedade inquilina que, viola a boa-fé objetiva. 4. Recurso conhecido e provido, em parte, para limitar o pagamento dos alugueres ao término do prazo fixado no contrato de locação, qual seja, 31 de agosto de 2009.(TJ-RJ - APL: 01726191620098190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 38 VARA CIVEL, Relator: EDUARDO GUSMÃO ALVES DE BRITO NETO, Data de Julgamento: 27/09/2016, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/09/2016)

No tocante ao pleito de ressarcimento de valores gastos para eventuais reparos realizados no imóvel, não há nos autos quaisquer documentos que comprovem os referidos danos, sendo referido ônus do locador, a teor do disposto no art. 373, I, do CPC.

Não há nenhuma fotografia, termo de vistoria ou testemunha que corroborem o estado em que os imóveis se encontravam quando abertos, além de não se descuidar do fato que em 2014 um dos apartamentos foi locado à terceira pessoa, que poderia ter vindo a danificá-lo.

Consoante jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

Apelação. Ação de indenização por danos materiais. Sentença de improcedência, afastando os danos materiais pleiteados, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Recurso do Autor. Alegação que embora os locatários não tenham participado da elaboração do termo de vistoria final, foram devidamente notificados para participação do ato, demonstrando total desinteresse, afirmando que, na mesma data, foi elaborada a vistoria final, não sendo apresentado qualquer tipo de impugnação ao referido termo, alegando que o laudo elaborado, ainda que unilateral, apresenta diversos elementos probatórios que demonstram os danos no imóvel, não se tratando de desgaste natural do uso do imóvel. Recurso do Autor que não merece prosperar.
Gastos com reparos no imóvel locado após a desocupação pelos locatários que devem ser excluídos do cálculo condenatório. Ausência de comprovação dos alegados danos. Simples recibo e vistoria produzida unilateralmente pelo locador, sem a observância do contraditório, que não servem para amparar pretensão indenizatória por danos ao imóvel
. Inexistência de laudo conjunto de vistoria final que impossibilita a constatação do real estado do imóvel quando finda a locação.
Ausência de vistoria de saída idônea ou produção antecipada de prova pericial para comprovar o mau uso pelo locatário. Ônus da prova que compete ao locador, nos termos do artigo 373, I, do CPC.
Precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça. Locatário que não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente livre de deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel locado (artigo 23, III, da Lei 8.245/9), razão pela qual se revela imprescindível que a alegação de existência de danos no imóvel não decorrente do uso normal seja devidamente aferida em vistoria conjunta ou por perícia judicial. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10077410420208260510 SP 1007741-04.2020.8.26.0510, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 31/01/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023)

Por todo o exposto, conheço do recurso e
LHE NEGO
PROVIMENTO
.

Readequo, de ofício, os honorários advocatícios, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)