Tribunal: TJES
Processo: 5004736-11.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2025-07-17

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO UNILATERAL. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO VILA VELHA S/A - SPE contra decisão da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por MAX MENDES MELLO e MARLY DE SOUZA MELLO, deferiu tutela de urgência para suspender cobranças decorrentes do contrato de compra e venda de imóvel, impedir a negativação dos autores e determinar a exibição de documentos. A agravante sustenta a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, alegando que o contrato conteria cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada. A parte agravada rebate, apontando inexistência de registro, fundamento acolhido pela decisão recorrida, que afastou a aplicação da referida lei especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/97; e (ii) estabelecer se, diante dessa ausência de registro, é legítima a resilição unilateral do contrato pelos adquirentes com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A incidência da Lei nº 9.514/97 exige o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da referida lei e da tese firmada no Tema 1.095 do STJ. A ausência de registro inviabiliza o uso da via extrajudicial para resolução contratual.

4. A agravante não comprovou a existência do registro, mesmo após ser intimada em duas oportunidades. A inércia caracteriza desídia processual e reforça a verossimilhança da alegação dos agravados sobre a ausência de registro.

5. A ausência de registro atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do TJES e do STJ, que admitem a possibilidade de resilição unilateral nesses casos.

6. Os agravados notificaram extrajudicialmente a agravante manifestando o desejo de resilir o contrato. A ausência de resposta ou contraproposta configura descumprimento do dever de boa-fé contratual.

7. A revenda do imóvel objeto da lide a terceiro, sem impugnação pela agravante, evidencia que esta não possui mais interesse econômico no vínculo e reforça a inexistência de prejuízo pela rescisão, afastando qualquer justificativa para retenção integral dos valores pagos.

8. A decisão agravada está amparada nos requisitos do art. 300 do CPC, uma vez que há probabilidade do direito (ausência de registro do contrato com cláusula fiduciária) e perigo de dano (cobrança indevida e negativação).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/97.

2. Em tais casos, aplica-se o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, sendo legítima a resilição unilateral do contrato pelo adquirente.

3. A revenda do imóvel pelo alienante a terceiro, após notificação de rescisão, confirma a desnecessidade da manutenção do vínculo e reforça o dever de restituição proporcional dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, art. 23; CC, arts. 421, 422, 472 e 473; CPC, art. 300; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 2.135.500, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 05.11.2024; STJ, Tema 1.095 (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP); TJES, AI 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Júdice de Mattos, j. 04.07.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004736-11.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FGR URBANISMO VILA VELHA S/A-SPE

AGRAVADO: MAX MENDES MELLO e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO UNILATERAL. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO VILA VELHA S/A - SPE contra decisão da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por MAX MENDES MELLO e MARLY DE SOUZA MELLO, deferiu tutela de urgência para suspender cobranças decorrentes do contrato de compra e venda de imóvel, impedir a negativação dos autores e determinar a exibição de documentos. A agravante sustenta a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, alegando que o contrato conteria cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada. A parte agravada rebate, apontando inexistência de registro, fundamento acolhido pela decisão recorrida, que afastou a aplicação da referida lei especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/97; e (ii) estabelecer se, diante dessa ausência de registro, é legítima a resilição unilateral do contrato pelos adquirentes com base no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A incidência da Lei nº 9.514/97 exige o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da referida lei e da tese firmada no Tema 1.095 do STJ. A ausência de registro inviabiliza o uso da via extrajudicial para resolução contratual.

4. A agravante não comprovou a existência do registro, mesmo após ser intimada em duas oportunidades. A inércia caracteriza desídia processual e reforça a verossimilhança da alegação dos agravados sobre a ausência de registro.

5. A ausência de registro atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do TJES e do STJ, que admitem a possibilidade de resilição unilateral nesses casos.

6. Os agravados notificaram extrajudicialmente a agravante manifestando o desejo de resilir o contrato. A ausência de resposta ou contraproposta configura descumprimento do dever de boa-fé contratual.

7. A revenda do imóvel objeto da lide a terceiro, sem impugnação pela agravante, evidencia que esta não possui mais interesse econômico no vínculo e reforça a inexistência de prejuízo pela rescisão, afastando qualquer justificativa para retenção integral dos valores pagos.

8. A decisão agravada está amparada nos requisitos do art. 300 do CPC, uma vez que há probabilidade do direito (ausência de registro do contrato com cláusula fiduciária) e perigo de dano (cobrança indevida e negativação).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/97.

2. Em tais casos, aplica-se o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, sendo legítima a resilição unilateral do contrato pelo adquirente.

3. A revenda do imóvel pelo alienante a terceiro, após notificação de rescisão, confirma a desnecessidade da manutenção do vínculo e reforça o dever de restituição proporcional dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, art. 23; CC, arts. 421, 422, 472 e 473; CPC, art. 300; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 2.135.500, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 05.11.2024; STJ, Tema 1.095 (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP); TJES, AI 5003467-97.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marianne Júdice de Mattos, j. 04.07.2023.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
FGR URBANISMO VILA VELHA S/A - SPE
contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por
MAX MENDES MELLO
e
MARLY DE SOUZA MELLO
em face do agravante, deferiu a tutela de urgência para suspender as cobranças decorrentes do contrato de compra e venda de imóvel, determinar a abstenção de negativação dos autores e determinar a exibição de documentos.

Em suas razões recursais (ID 2687776), o Agravante sustenta a suposta aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes teria sido celebrado com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada, o que, a seu ver, inviabilizaria a resilição unilateral pretendida pelos agravados, atraindo a necessidade de observância do rito previsto na referida legislação especial.

Em despacho de ID 2779459, o eminente Des. Manoel Alves Rabelo determinou o sobrestamento do feito até o julgamento do Recurso Especial 1891498/SP e 1894504/SP (Tema 1.095).

Em razão do respectivo julgamento, determinei a intimação das partes para ciência, manifestação e prosseguimento do feito (ID 8534398).

Manifestação da agravada, no ID 8821621, informando a situação em tela é distinta daquela submetida ao rito da Lei nº 9.514/97, porquanto não registrado em cartório o contrato de compra e venda de imóvel.

Contrarrazões apresentadas no ID 9509114, reforçando tal tese.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto por
FGR URBANISMO VILA VELHA S/A - SPE
contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores ajuizada por
MAX MENDES MELLO
e
MARLY DE SOUZA MELLO
em face do agravante, deferiu a tutela de urgência para suspender as cobranças decorrentes do contrato de compra e venda de imóvel, determinar a abstenção de negativação dos autores e determinar a exibição de documentos.

Em suas razões recursais (ID 2687776), o Agravante sustenta a suposta aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes teria sido celebrado com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada, o que, a seu ver, inviabilizaria a resilição unilateral pretendida pelos agravados, atraindo a necessidade de observância do rito previsto na referida legislação especial.

Em despacho de ID 2779459, o eminente Des. Manoel Alves Rabelo determinou o sobrestamento do feito até o julgamento do Recurso Especial 1891498/SP e 1894504/SP (Tema 1.095).

Em razão do respectivo julgamento, determinei a intimação das partes para ciência, manifestação e prosseguimento do feito (ID 8534398).

Manifestação da agravada, no ID 8821621, informando a situação em tela é distinta daquela submetida ao rito da Lei nº 9.514/97, porquanto não registrado em cartório o contrato de compra e venda de imóvel.

Contrarrazões apresentadas no ID 9509114, reforçando tal tese.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo a enfrentar as razões apresentadas.

Trata-se, na origem, de Ação sob rito ordinário com pedido de resilição de contrato, restituição de importâncias e pedido liminar, ajuizado por
MAX MELLO MENDES
e
MARY DE SOUZA MELLO
em face de
FGR URBANISMO VILA VELHA S/A - SPE
.

A fim de elucidar os contornos fáticos que ensejaram o ajuizamento da ação, transcrevo parte da decisão objurgada:

“(...)

Narram os requerentes que ajustaram a compra de um lote para construção de sua residência, no condomínio fechado Jardins Veneza, junto à requerida, por R$305.919,47 (trezentos e cinco mil, novecentos e dezenove reais e quarenta e sete centavos). Explicam que almejavam outro lote, mas, ao tomarem conhecimento de que o referido terreno possuía restrições junto à Prefeitura Municipal de Vila Velha, optaram por outro, enquanto aguardavam por aquele que de fato os interessava.

Sustentam que foram realizadas alterações na cláusula contratual que trata da forma de pagamento do saldo devedor, de modo que, em 26 de maio de 2018, o valor do débito já perfazia R$427.953,09 (quatrocentos e vinte e sete mil, novecentos e cinquenta e três reais e nove centavos).

Em 05 de julho de 2019, entretanto, firmaram ”termo de acordo de permuta de lotes”, de forma que o valor já adimplido - R$122.723,88 (cento e vinte e dois mil setecentos e vinte e três reais e oitenta e oito centavos) - foi entregue como entrada para aquisição do lote 08 (oito) da quadra 05 (cinco) do mesmo empreendimento, sendo o montante remanescente correspondente a R$455.609,32 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil, seiscentos e nove reais e trinta e dois centavos).

No dia 11 de julho de 2019, firmaram, ainda, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel cujo objeto corresponde, também, ao lote (oito) da quadra 05 (cinco) do Jardins Veneza, com preço de R$578.333,20 (quinhentos e setenta e oito mil, trezentos e trinta e três reais e vinte centavos).

Expõem, contudo, que, em virtude da pandemia, enfrentaram dificuldades para adimplir as parcelas acordadas.

Por isso, buscaram a requerida, em janeiro de 2022, oportunidade em que foram informados de que, não obstante apenas 03 (três) parcelas estivessem em aberto - totalizando R$14.399,11 (catorze mil novecentos e noventa e nove reais e onze centavos) -, para resolver o negócio, teriam que realizar “distrato mediante dação em pagamento, para quitação total da dívida, em que o autor perde a integralidade da quantia paga, R$248.006,06 (duzentos e quarenta e oito mil, seis reais e seis centavos), ante saldo devedor de cerca de R$16.000,00 (dezesseis mil reais)” sic.

Alegam que realizaram contraproposta à requerida, de boa-fé, com o objetivo de conseguirem quitar integralmente o débito, mas a oferta não foi aceita, e que, em fevereiro de 2022, o débito já atingia os R$572.315,45 (quinhentos e setenta e dois mil, trezentos e quinze reais e quarenta e cinco centavos).

Defendem, ainda, que as cláusulas contratuais são eivadas de abusividade e que a requerida descumpriu suas obrigações ao “ocultar, por mais de 3 (três) anos, o “descaucionamento” do lote 8 da quadra 26, mediante o cancelamento da hipoteca em favor da PMVV” sic, além de não ter efetuado o registro da avença e, ainda assim, cobrado indevidamente valores a título de tributos municipais.

Requerem, assim, em sede liminar: (i) a suspensão das prestações vincendas, das taxas condominiais, dos tributos e das despesas incidentes sobre o imóvel objeto do contrato de compra e venda (L8/Q26); (ii) a não inclusão do nome dos requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito; (iii) a exibição do Contrato de Compra e Venda (L8/Q5) assinado em 30/10/2013; e (iv) inversão do ônus da prova.

Pleiteiam, ainda, a gratuidade de justiça.

(...)”

O Juízo
a quo
deferiu a tutela de urgência pleiteada pelos autores, “
para determinar a suspensão das prestações vincendas, das taxas condominiais, dos tributos e das despesas incidentes sobre o imóvel objeto do contrato de compra e venda (Lote 08 da Quadra 26), a partir da notificação emitida pelos requerentes informando o desejo em resilir o contrato; bem como a não inclusão do nome dos requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito decorrente de débitos posteriores à notificação emitida pelos requerentes informando o desejo em resilir o contrato; e a exibição do Contrato de Compra e Venda (L8/Q5) assinado em 30/10/2013
”.

Desta decisão foi interposto o presente recurso de Agravo de Instrumento.

Pois bem. A insurgência recursal
não merece ser acolhida
.

A tese central da agravante esbarra na ausência de
comprovação do registro
do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, requisito essencial para a incidência da Lei nº 9.514/97.

O
Tema Repetitivo 1.095 do STJ
estabelece de forma clara que:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

No presente caso,
não consta nos autos prova de registro do contrato
, apesar de intimada por duas oportunidades:
(i)
para manifestação quanto ao julgamento do Tema 1.095 do STJ e
(ii)
para se pronunciar sobre a preliminar arguida pelos agravados, que apontaram expressamente a ausência de registro do contrato em cartório.

Em
ambas as ocasiões, a agravante quedou-se inerte
, o que não apenas caracteriza desídia processual, mas também reforça a verossimilhança da alegação dos agravados sobre a inexistência de registro, o que, por consequência,
afasta a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97
e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.

Nesse mesmo sentido, a jurisprudência do TJES:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.415/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes
não foi registrado em cartório
,
de modo que sua resolução não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97
, sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095
. 2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual. 3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade. 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 5003467- 97.2023.8.08.0000, Relator: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/07/2023) (g. n.)

Outrossim, a alegação da agravante de que a rescisão se deu por “
mera demonstração de vontade dos agravados
” não se sustenta.

Os autos revelam, de forma inequívoca, que os autores
notificaram extrajudicialmente
a agravante, informando o desinteresse na continuidade do vínculo e pleiteando a resilição contratual. Tal fato está documentado nos IDs 12771042 e 12771043, conforme ressaltado com precisão pelo juízo de origem:

“Os documentos de ID 12771042 e ID 12771043, por sua vez, atestam que os requerentes notificaram extrajudicialmente a requerida, para informá-la acerca da intenção em desfazer o negócio jurídico por eles firmado (...).”

Contudo,
a requerida não respondeu à notificação
, tampouco apresentou qualquer proposta ou solução amigável, levando os autores à necessidade de judicializar a controvérsia.

Portanto, não há que se falar em arbitrariedade ou subjetividade na manifestação dos agravados. Ao contrário, a conduta da agravante caracteriza resistência injustificada e violação à boa-fé contratual, reforçando a legitimidade da tutela deferida.

Por fim, fato relevante superveniente reforça a tese dos agravados:
o imóvel objeto da lide foi revendido pela agravante a terceiro adquirente ainda em agosto de 2023
, conforme noticiado nos autos e não impugnado pela recorrente, circunstância que reveste o caso de nova camada de ilegalidade e quebra da boa-fé objetiva.

A revenda do bem, mesmo após a manifestação de vontade dos agravados em rescindir o contrato, além de demonstrar que a agravante deu plena destinação comercial ao imóvel,
confirma que esta não está mais sujeita a qualquer prejuízo patrimonial decorrente da extinção da avença
, tornando absolutamente descabida a pretensão de manter os agravados vinculados ao contrato e, mais ainda, de reter integralmente os valores pagos por estes.

Essa conduta, somada à ausência de registro do contrato de alienação fiduciária,
impede a incidência da Lei nº 9.514/97 e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil
, conforme o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024. 2.
O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei nº 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula nº 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual
. 3. Segundo a Lei nº 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23). 4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (
Tema nº 1095
), “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastandose, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. 5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que “o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997”. 6.
Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico,
trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97
.
7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos. 8. Como corolário da boa-fé, tem-se o instituto da supressio, que inibe a invocação de um direito pelo seu não exercício durante decurso de prazo extenso. Configurada a supressio, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido renúncia àquela prerrogativa. Doutrina. Precedentes. 9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante. 10.
Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97
. 11. Neste julgamento, o Tribunal de origem fixou a premissa fático-probatória de que a alienante, depois de deliberadamente permanecer inerte por dois anos de execução contratual, optou por realizar o registro com o nítido propósito de obstar a aplicação do CC, do CDC e da Súmula 543 do STJ, em virtude de ajuizamento de ação de rescisão contratual pelo adquirente. Verificada pelo acórdão recorrido a violação à boa-fé objetiva, diante da omissão intencional por longo período da alienante em realizar o registro, identifica-se que, em virtude da supressio, resta inibida a invocação do direito à execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97. 12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido. 13. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 2.135.500, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 05/11/2024)

Naquela ocasião, o STJ, inclusive, apreciava caso concreto envolvendo a própria
FGR
, recorrente no presente agravo, reforçando a
reincidência da prática abusiva da alienante em reter valores indevidamente e não providenciar o devido registro contratual
, elemento essencial para a validade das garantias fiduciárias.

Desse modo, a revenda do lote revela não apenas a desnecessidade de manter o vínculo contratual com os agravados, como também afasta qualquer alegação de impossibilidade econômica da agravante em restituir os valores pagos, o que, por consequência, reforça a
plena eficácia da tutela deferida no juízo de origem e a legitimidade da resilição unilateral pretendida pelos agravados
.

A decisão agravada está amparada em criteriosa análise dos pressupostos do art. 300 do CPC:
probabilidade do direito
(verificada a partir da documentação contratual e da ausência de registro da garantia fiduciária) e
perigo de dano
(decorrente da possibilidade de negativação e da exigibilidade de obrigações controvertidas).

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento, mantendo na íntegra a decisão agravada, por seus próprios fundamentos, os quais ora incorporo como razão de decidir, especialmente diante da inexistência de registro do contrato de alienação fiduciária em cartório, o que afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97 e autoriza a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar