Tribunal: TJES
Processo: 0000236-76.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0000236-76.2018.8.08.0048

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A

APELADOS: HELUCIANA PEREIRA AMARAL DA CONCEICAO e IGOR TAVARES DA CONCEIÇÃO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO CONTRATUAL EM CONTRATO DEFINITIVO. JUROS DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida nos autos da ação indenizatória ajuizada por Heluciana Pereira Amaral da Conceição e Igor Tavares da Conceição, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) reconhecer o atraso na entrega do imóvel; (ii) condenar a ré ao pagamento de encargos moratórios durante o período de mora; e (iii) determinar a restituição dos valores pagos a título de juros de obra no referido período. A construtora sustenta ausência de atraso, ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, e descabimento da inversão da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a MRV Engenharia possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra; (ii) estabelecer se houve atraso na entrega do imóvel à luz dos contratos firmados; (iii) determinar se é válida a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo quando os valores cobrados a título de juros de obra decorrem de seu inadimplemento contratual, consistente no atraso na entrega do imóvel, o que atrai a incidência da teoria da asserção e os efeitos do art. 47 do CDC.

4. Prevalece o prazo estipulado no contrato definitivo firmado entre as partes — contrato com força de escritura pública — que previa a conclusão da obra até 09/03/2015, sendo essa data, acrescida da cláusula de tolerância de 180 dias, adotada como termo final para a entrega do imóvel. Como a entrega efetiva ocorreu apenas em 29/01/2016, reconhece-se o atraso na entrega.

5. A cobrança de juros de obra no período de atraso configura prática ilícita, pois transfere ao consumidor ônus decorrente de inadimplemento da construtora, afrontando entendimento consolidado no STJ e na jurisprudência do TJES.

6. É válida a aplicação inversa da cláusula penal estipulada exclusivamente para o inadimplemento do consumidor, conforme entendimento fixado no Tema 971 do STJ, que autoriza sua utilização como parâmetro indenizatório em favor do adquirente em caso de mora da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A construtora é parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra quando seu inadimplemento contratual der causa à cobrança.

2. Havendo cláusulas contraditórias quanto ao prazo de entrega do imóvel, deve prevalecer a data prevista no contrato definitivo, por ser mais favorável ao consumidor.

3. É indevida a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

4. A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor pode ser invertida em seu favor quando a mora for da construtora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III e VIII; 47; CPC/2015, art. 1.036.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019; STJ, AgInt no REsp nº 1.942.551/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 02.09.2021; TJES, ApCiv nº 0008458-33.2018.8.08.0048, Relª. Desª. Heloisa Cariello, j. 03.10.2024; TJES, ApCiv nº 0021200-22.2020.8.08.0048, Rel. Des. Subst. Moacyr Caldonazzi, j. 10.04.2025; TJES, ApCiv nº 0022390-70.2016.8.08.0012, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, j. 26.07.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000236-76.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HELUCIANA PEREIRA AMARAL DA CONCEICAO e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0000236-76.2018.8.08.0048

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A

APELADOS: HELUCIANA PEREIRA AMARAL DA CONCEICAO e IGOR TAVARES DA CONCEIÇÃO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO CONTRATUAL EM CONTRATO DEFINITIVO. JUROS DE OBRA. CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida nos autos da ação indenizatória ajuizada por Heluciana Pereira Amaral da Conceição e Igor Tavares da Conceição, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) reconhecer o atraso na entrega do imóvel; (ii) condenar a ré ao pagamento de encargos moratórios durante o período de mora; e (iii) determinar a restituição dos valores pagos a título de juros de obra no referido período. A construtora sustenta ausência de atraso, ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra, e descabimento da inversão da cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a MRV Engenharia possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra; (ii) estabelecer se houve atraso na entrega do imóvel à luz dos contratos firmados; (iii) determinar se é válida a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo quando os valores cobrados a título de juros de obra decorrem de seu inadimplemento contratual, consistente no atraso na entrega do imóvel, o que atrai a incidência da teoria da asserção e os efeitos do art. 47 do CDC.

4. Prevalece o prazo estipulado no contrato definitivo firmado entre as partes — contrato com força de escritura pública — que previa a conclusão da obra até 09/03/2015, sendo essa data, acrescida da cláusula de tolerância de 180 dias, adotada como termo final para a entrega do imóvel. Como a entrega efetiva ocorreu apenas em 29/01/2016, reconhece-se o atraso na entrega.

5. A cobrança de juros de obra no período de atraso configura prática ilícita, pois transfere ao consumidor ônus decorrente de inadimplemento da construtora, afrontando entendimento consolidado no STJ e na jurisprudência do TJES.

6. É válida a aplicação inversa da cláusula penal estipulada exclusivamente para o inadimplemento do consumidor, conforme entendimento fixado no Tema 971 do STJ, que autoriza sua utilização como parâmetro indenizatório em favor do adquirente em caso de mora da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A construtora é parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos a título de juros de obra quando seu inadimplemento contratual der causa à cobrança.

2. Havendo cláusulas contraditórias quanto ao prazo de entrega do imóvel, deve prevalecer a data prevista no contrato definitivo, por ser mais favorável ao consumidor.

3. É indevida a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

4. A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor pode ser invertida em seu favor quando a mora for da construtora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III e VIII; 47; CPC/2015, art. 1.036.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019; STJ, AgInt no REsp nº 1.942.551/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 02.09.2021; TJES, ApCiv nº 0008458-33.2018.8.08.0048, Relª. Desª. Heloisa Cariello, j. 03.10.2024; TJES, ApCiv nº 0021200-22.2020.8.08.0048, Rel. Des. Subst. Moacyr Caldonazzi, j. 10.04.2025; TJES, ApCiv nº 0022390-70.2016.8.08.0012, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, j. 26.07.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A,
eis que irresignados com a r. sentença de fls. 223/228-verso, integrada no ID 13162848, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra - Comarca da Capital que, nos autos da
ação indenizatória por danos materiais e morais
ajuizada por
HELUCIANA PEREIRA AMARAL DA CONCEICAO e IGOR TAVARES DA CONCEIÇÃO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, “
para reconhecer como termo final para entrega do imóvel a data de 05/09/2015 bem como, condenar a ré à (a) ao pagamento dos encargos moratórios previstos na cláusula 4.2, durante o período de atraso (05/09/2015 a 29/01/2016) e (b) à restituição dos juros de obra, no mesmo período, devendo incidir correção monetária desde o pagamento indevido, consoante índice da Corregedoria, até a citação, momento a partir do qual, por incorrer também os juros de mora, deverá incidir exclusivamente a Taxa Selic, que representa ambas as rubricas.
”.

Em seu recurso (ID 13162849), a apelante aduz que i) não possui legitimidade passiva em relação ao pedido de restituição de supostos valores despendidos a título de juros de obra; ii) não houve atraso na entrega da obra, considerando que o contrato previa que as chaves seriam entregues em 31/07/2015, de sorte que, com a cláusula de tolerância, o prazo final para conclusão da obra era janeiro de 2016, sendo as chaves entregues neste período; iii) não pode ser utilizada a data prevista no contrato de financiamento.

Alega, ademais, que por não ter ocorrido atraso, iv) não há que se falar em devolução dos valores despendidos a título de evolução de obra, destacando que pagou os valores à instituição financeira e apenas exerce seu direito de regresso perante o adquirente do imóvel; e v) é indevida a inversão da cláusula penal.

Contrarrazões apresentadas nos IDs 13162854 e 13162856, ambas pelo desprovimento do recurso.

Antes de adentrar no mérito da controvérsia, reputo pertinente tecer algumas considerações da tramitação da demanda em primeira instância.

Cuida-se de
ação indenizatória
ajuizada por
HELUCIANA PEREIRA AMARAL DA CONCEIÇÃO
e
IGOR JAURES DA CONCEIÇÃO
em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A
, por meio do qual afirmam que, em 05 de novembro de 2013, firmaram com a ré contrato particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel localizado no apartamento 507, Bloco 04, do Condomínio Colombo, cuja aquisição se deu diretamente no
stand
de vendas da requerida.

Sustentam que o contrato estabelecia como
prazo para entrega do imóvel
a data de
31 de julho de 2015
, ao passo que o contrato de financiamento previa como data de conclusão da obra o dia
09 de março de 2015
. Apesar disso, a efetiva entrega das chaves apenas ocorreu em
29 de janeiro de 2016
.

Relatam ainda que, durante o período de atraso, foram realizadas
cobranças indevidas de juros de obra (taxa de evolução de obra)
, prática que entendem como abusiva. Alegam também que o imóvel foi entregue com
vários defeitos construtivos
, o que teria inviabilizado a posse e a efetiva fruição do bem por um período adicional de
cinco meses
.

Diante de tais circunstâncias, requerem i) a aplicação da multa contratual prevista na cláusula 4.2 do instrumento particular firmado entre as partes, em razão do descumprimento do prazo de entrega; ii) a declaração de ilegalidade da cobrança de juros de obra durante o período de atraso na entrega, com a consequente restituição dos valores pagos a esse título; iii) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude dos transtornos ocasionados pela mora na entrega e pela entrega do imóvel com vícios.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, na qual defende, em síntese: i) a observância do princípio
pacta sunt servanda
, alegando que o contrato deve ser cumprido tal como pactuado entre as partes; ii) a inexistência de mora, sustentando que o prazo contratual foi devidamente observado, especialmente quando considerada a cláusula de tolerância contratualmente prevista; iii) a inexistência de previsão contratual para a aplicação da multa compensatória requerida pelos autores; e iv) a legalidade das cobranças realizadas a título de taxa de evolução de obra, por se tratar de cláusula contratual válida e reconhecida em jurisprudência.

Após a apresentação de réplica, sobreveio a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Da legitimidade passiva

De início, destaco que esta c. Segunda Câmara Cível possui sedimentada jurisprudência no sentido de que “
a análise da legitimidade das partes, à luz da teoria da asserção, confirma a legitimidade passiva da MRV Engenharia, pois os juros de obra cuja restituição é pretendida decorrem de seu inadimplemento contratual, gerando ônus para os adquirentes
” (TJES; Apelação cível nº 0008458-33.2018.8.08.0048; Relª. HELOISA CARIELLO; 2ª Câmara Cível; data 03/10/2024)

No mesmo sentido, cito os seguintes julgados deste Sodalício:

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. TAXA DE DESPACHANTE. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CONSUMIDORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença proferida nos autos de ação indenizatória ajuizada por Rosalia Doralice Gonçalves Andrade em face de MRV Engenharia e Participações. A sentença de primeiro grau condenou a construtora a restituir valores pagos a título de taxa de assessoria, juros de obra e aluguel. A consumidora pleiteia a ilegalidade da cláusula de prorrogação de prazo, a restituição de juros de obra e a indenização por danos morais. A construtora sustenta julgamento extra petita, ilegitimidade para arcar com os juros de obra, inexistência de atraso na entrega do imóvel, impossibilidade de cumulação de cláusula penal com danos emergentes e legalidade da taxa de despachante. II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há cinco questões em discussão: (i) a ocorrência de julgamento extra petita quanto à restituição dos aluguéis; (ii)
a ilegitimidade da construtora para responder pela taxa de evolução de obra
; (iii) a configuração de atraso na entrega do imóvel e a responsabilidade pela indenização decorrente; (iv) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com danos emergentes; (v) a legalidade da taxa de despachante. III. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento extra petita não se configura quando a condenação judicial decorre logicamente do pedido formulado na petição inicial, ainda que não expressamente especificado.
A construtora tem legitimidade para responder pela taxa de evolução de obra quando o atraso na entrega do imóvel for injustificado, conforme precedentes do Tribunal de Justiça.
(...) IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da construtora parcialmente provido para afastar a condenação relativa à taxa de despachante. Recurso da consumidora desprovido.
Tese de julgamento:
O julgamento extra petita não se configura quando a condenação decorre logicamente do pedido inicial.
A construtora é responsável pela taxa de evolução de obra cobrada indevidamente após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância.
(...) (TJES; Apelação cível nº. 0021200-22.2020.8.08.0048; Rel. Des. Subst. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES; 2ª Câmara Cível; data 10/04/2025)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – SUSPENSÃO DETERMINADA – ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O PRAZO ESTABELECIDO PARA ENTREGA DA CHAVES – ALEGADA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – PERTINÊNCIA SUBJETIVA DO AGENTE FINANCEIRO TÃO SOMENTE QUANDO POSTULADA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA COBRANÇA – CONTINUIDADE DOS PAGAMENTOS PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA A PARTIR DA DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES, COM O CÔMPUTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PRECEDENTES DO TJES – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
4) Se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra é requerida em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva causam é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança, de forma ilegal, aos consumidores.
Por outro lado, se a pretensão da parte for a própria declaração de nulidade da cobrança, caberá ao Juízo de 1º grau verificar se a demanda poderá prosseguir sem a presença do agente financeiro. 5) A instituição financeira não será afetada em sua esfera jurídica, por competir à construtora – única e exclusiva responsável pelo atraso na entrega do imóvel – a continuidade dos pagamentos dos juros de obra. 6) Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (TJES; Agravo de instrumento nº. 5001171-73.2021.8.08.0000; Relª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA; 3ª Câmara Cível; data 13/09/2021)

Portanto, deve ser
rejeitada a alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela construtora
, uma vez que os valores pagos a título de juros de obra decorreram, segundo a narrativa autoral, do inadimplemento contratual da própria ré, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel. Assim, sendo a cobrança desses encargos uma consequência direta da mora atribuída à construtora, é evidente seu vínculo direto com o objeto da demanda e, portanto, sua legitimidade para figurar no polo passivo.

Além disso, a pretensão dos autores não visa discutir cláusulas do contrato de financiamento firmado com a instituição financeira, mas sim a responsabilidade da construtora pelo repasse indevido de encargos durante o período em que não foi entregue o imóvel. Sendo a construtora a única responsável pela finalização da obra e entrega das chaves, é também a quem se atribui os efeitos da sua mora, inclusive quanto aos encargos financeiros suportados pelos consumidores durante esse período.

Do Atraso da Obra

Extrai-se dos autos que a sentença objurgada considerou que o termo final para entrega das chaves era o dia 05/09/2015, observando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), já que o contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes estabeleceu como data de entrega das chaves o dia 31/07/2015 e contrato de financiamento, firmado em conjunto com a mesma relação contratual, indicou como termo para entrega o dia 09/03/2015.

Assim, diante da existência de cláusulas contraditórias quanto ao prazo, foi aplicado o princípio da interpretação mais favorável ao consumidor, conforme previsto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Ao que se vê, a apelante objetiva a contagem do prazo na forma prevista no contrato de compra e venda.

Da análise do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, nota-se que, no quadro resumo, consta a data de 31/07/2015 como sendo a previsão de entrega de chaves, ao passo em que, na cláusula quinta, restou estabelecido que
“a PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo”
. Logo, ao que se vê, naquela avença as datas para conclusão da obra e entrega das chaves eram coincidentes.

No entanto, quando firmado o contrato definitivo, ou seja, o “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - PMCMV”, com a participação do agente financeiro e dos ora litigantes, foi textualmente inserido na cláusula C.9 a data de 09/03/2015 como sendo o prazo previsto para o término da construção.

Com efeito,
penso que devem ser observadas no caso concreto as disposições constantes no contrato definitivo
, já que contraditórias à avença preliminar, como já decidido por este egrégio Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA FIRMADO POSTERIORMENTE AO CONTRATO PARTICULAR. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NA ESCRITURA DEVE PREVALECER. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE RECONHECIDA. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- constata-se que foi entabulado um contrato particular de promessa de compra e venda entre as partes em 05/02/2023 e, posteriormente, em 11/06/2013 as partes firmaram uma escritura pública de compra e venda e financiamento, fixando um novo prazo para o término da obra, em 19/08/2014, conforme previsto na clausula “C.10”.
Na situação aqui tratada considero que a escritura pública de compra e venda celebrado entre as partes deve prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda anteriormente estabelecido.
2- Havendo falta de clareza ou dubiedade das cláusulas contratuais que regem uma relação consumerista, inegável que deve ser aplicada uma interpretação mais favorável ao consumidor, conforme previsão expressa do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor. [...] (TJES. AC 0022390-70.2016.8.08.0012. QUARTA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. JORGE DO NASCIMENTO VIANA. DATA 26/07/2023)

Tal solução ainda atende ao disposto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, que indiscutivelmente incide no caso dos autos, uma vez que, diante da dúvida gerada pela incongruência das normas contratuais expostas, privilegia-se aquela que é mais benéfica ao consumidor.

Nessa toada, trago à baila alguns julgados desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. ART. 47 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. APRESENTAÇÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL PARA COMPROVAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. PROVA IDÔNEA DOS VALORES DESEMBOLSADOS. CONTRATO NO ÂMBITO DO MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. JUROS DE OBRA. ATRASO DA ENTREGA. ÔNUS DO PROMITENTE-VENDEDOR NO PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO QUE SE RESTRINGE AOS VALORES REFERENTES AO PERÍODO DE MORA. EXCLUSÃO DE PARCELAS REFERENTES A COMPETÊNCIA DE MESES ANTERIORES. DANO MORAL. ATRASO NÃO SUPERIOR A DOZE MESES. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1) Em respeito à cláusula contratual que possibilitava a alteração do prazo de entrega das chaves pelo contrato com a instituição financiadora, além do fato de se tratar, para o caso concreto, de interpretação mais benéfica ao consumidor, considerando a aplicabilidade do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis entre pessoa física e empresa do ramo de construção civil, deve prevalecer o prazo previsto no contrato de financiamento do imóvel.
[...] (TJES. AC 0005119-66.2018.8.08.0048. QUARTA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA. DATA 15/07/2023)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema nº 996, fixou a tese jurídica vinculante de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.
2. De acordo com o art. 47, do CDC, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor
. [...] (TJES. AC 0020858-27.2017.8.08.0012. PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. ALDARY NUNES JUNIOR. DATA 20/07/2023)

Dessa forma, ao considerar a cláusula de tolerância contratual e adotar a data mais favorável ao consumidor como termo final para entrega das chaves, agiu corretamente o juízo de primeiro grau ao fixar o prazo em 09/03/2015. Reconheceu-se, com acerto, o atraso na entrega da obra, tendo em vista que a efetiva entrega do imóvel ocorreu apenas em 29/01/2016.

Dos Juros de Obra

Este egrégio Tribunal de Justiça assentou posicionamento no sentido de que
“
a taxa de evolução da obra corresponde a valor mensal pago pelo comprador ao agente financeiro até a conclusão da obra. A referida cobrança se estende de acordo com a construção, de modo que há prejuízo ao adquirente pela incidência da taxa nos períodos de atraso na entrega da obra, o que recai sobre a construtora apelante, vez que responsável pelo atraso na entrega do imóvel
”
(TJES. AC n. 012130213296, Terceira Câmara Cível, Rel. Des. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, DJ 21.10.2022).

Nesse diapasão, a teor da jurisprudência firmada pelo c. STJ, se revela
“ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(AgInt no REsp n. 1.942.551/SP, Re. Min. MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJ 2.9.2021).

Sendo assim, não assiste razão à apelante quando

afirma que suportou o ônus financeiro dos juros de obra e, por isso, pode cobrar tais valores da promissária compradora, na medida em que, na esteira dos julgados supracitados, não deve a consumidora amargar tal prejuízo, causado pela conduta ilícita da promitente vendedora, que não cumpriu o prazo previsto para entrega do imóvel.

Ademais, conforme outrora fundamentado, a recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo, pois assumiu obrigações diretamente relacionadas à construção e entrega do imóvel, sendo corresponsável pela prestação do serviço em sua integralidade, inclusive quanto aos encargos financeiros incidentes no período de obra.

Logo, imperiosa a confirmação da sentença, no que tange à condenação da construtora a restituir os valores desembolsados pela parte autora a título de juros de obra/taxa de evolução de obra.

Da inversão da cláusula penal

Finalmente, a respeito da inversão dos encargos moratórios previstos na cláusula 4.2 do contrato de compra e venda (estipulada para o atraso do consumidor) e nos itens C.18 e C.19 do contrato de financiamento, a sentença também não merece reparo.

Isso porque, a própria construtora fez incidir a malfadada cláusula no contrato, de modo que deve se submeter a ela como ocorreria em desfavor do consumidor caso a rescisão do pacto tivesse se dado por sua culpa.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui paradigmático precedente indicando a possibilidade de inversão da cláusula penal:

[...] 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)

[...] 1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que, "
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ)
. [...] (STJ - AgInt no REsp: 1921981 RN 2021/0045789-4, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2023)

III - DO DISPOSITIVO

Por todo o exposto,

conheço da apelação interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter a sentença que reconheceu o atraso na obra e determinou a restituição dos valores adimplidos a título de taxa de obra e inverteu a cláusula penal estipulada somente em desfavor do consumidor.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 09/06/2025 às 13:47:56, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57218609062025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.