Tribunal: TJES
Processo: 0005270-76.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Ato / Negócio Jurídico; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO. ERRO SUBSTANCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária ajuizada com pedido de anulação de contrato particular de cessão de direitos sobre imóvel, cumulada com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegou-se que o bem objeto do negócio jurídico não se encontrava registrado em nome dos vendedores, circunstância que levou o autor a cessar o pagamento das parcelas. Os réus contestaram, sustentando, em síntese, que o comprador tinha ciência da pendência de regularização junto à Prefeitura e ao cartório de imóveis. O juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido, decretando a nulidade do contrato por erro substancial, com restituição recíproca das prestações recebidas e extinção do feito sem resolução do mérito quanto a um dos réus, por ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve erro de julgamento ao reconhecer a nulidade do contrato com base na ausência de registro do imóvel e vício de consentimento; (ii) estabelecer se os vendedores fazem jus à indenização pela ocupação do imóvel pelo comprador após o rompimento do vínculo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O vício de consentimento decorrente de erro substancial justifica a anulação do contrato, uma vez que restou comprovado que o imóvel objeto do negócio jurídico não possuía registro válido e regular no cartório competente.

Não há comprovação de que o autor tinha plena ciência da irregularidade registral no momento da celebração do contrato, razão pela qual incide a nulidade por erro essencial sobre o objeto.

A cláusula de irrevogabilidade contratual e de retenção de valores em caso de inadimplência não afasta o vício de origem do contrato, que compromete sua validade jurídica.

A manutenção da sentença quanto à declaração de nulidade do negócio jurídico se justifica diante da ausência de demonstração de má-fé do adquirente e pela tentativa de regularização do imóvel apenas após o ajuizamento da ação.

A restituição integral dos valores pagos, sem qualquer compensação pela longa permanência do autor no imóvel, acarreta enriquecimento sem causa, sendo legítima a fixação, em fase de liquidação, de taxa de ocupação a favor dos réus, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do imóvel e o desconhecimento do vício pelo adquirente autorizam a anulação do contrato por erro substancial.

A restituição integral dos valores pagos deve ser compensada por taxa de ocupação devida pelo adquirente em razão da posse prolongada do imóvel, a ser fixada em liquidação de sentença.

A cláusula de irrevogabilidade contratual não impede a anulação do contrato quando verificado vício de consentimento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 139, I, e 166, II; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.988.534/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 06.06.2022, DJe 08.06.2022; STJ, REsp 1.936.470/SP, Rel. Minª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.10.2021, DJe 03.11.2021; STJ, REsp 955.134/SC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005270-76.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CHRISTIANO PONTES OLAVIO e outros (2)

APELADO: CARMILTON DA CONCEICAO SANTOS

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO. ERRO SUBSTANCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária ajuizada com pedido de anulação de contrato particular de cessão de direitos sobre imóvel, cumulada com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegou-se que o bem objeto do negócio jurídico não se encontrava registrado em nome dos vendedores, circunstância que levou o autor a cessar o pagamento das parcelas. Os réus contestaram, sustentando, em síntese, que o comprador tinha ciência da pendência de regularização junto à Prefeitura e ao cartório de imóveis. O juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido, decretando a nulidade do contrato por erro substancial, com restituição recíproca das prestações recebidas e extinção do feito sem resolução do mérito quanto a um dos réus, por ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve erro de julgamento ao reconhecer a nulidade do contrato com base na ausência de registro do imóvel e vício de consentimento; (ii) estabelecer se os vendedores fazem jus à indenização pela ocupação do imóvel pelo comprador após o rompimento do vínculo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O vício de consentimento decorrente de erro substancial justifica a anulação do contrato, uma vez que restou comprovado que o imóvel objeto do negócio jurídico não possuía registro válido e regular no cartório competente.

Não há comprovação de que o autor tinha plena ciência da irregularidade registral no momento da celebração do contrato, razão pela qual incide a nulidade por erro essencial sobre o objeto.

A cláusula de irrevogabilidade contratual e de retenção de valores em caso de inadimplência não afasta o vício de origem do contrato, que compromete sua validade jurídica.

A manutenção da sentença quanto à declaração de nulidade do negócio jurídico se justifica diante da ausência de demonstração de má-fé do adquirente e pela tentativa de regularização do imóvel apenas após o ajuizamento da ação.

A restituição integral dos valores pagos, sem qualquer compensação pela longa permanência do autor no imóvel, acarreta enriquecimento sem causa, sendo legítima a fixação, em fase de liquidação, de taxa de ocupação a favor dos réus, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do imóvel e o desconhecimento do vício pelo adquirente autorizam a anulação do contrato por erro substancial.

A restituição integral dos valores pagos deve ser compensada por taxa de ocupação devida pelo adquirente em razão da posse prolongada do imóvel, a ser fixada em liquidação de sentença.

A cláusula de irrevogabilidade contratual não impede a anulação do contrato quando verificado vício de consentimento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 139, I, e 166, II; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.988.534/TO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 06.06.2022, DJe 08.06.2022; STJ, REsp 1.936.470/SP, Rel. Minª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.10.2021, DJe 03.11.2021; STJ, REsp 955.134/SC.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0005270-76.2015.8.08.0035

APELANTES: CHRISTIANO PONTES OLAVIO e NILCLEIA PONTES OLAVIO

APELADO: CARMILTON DA CONCEICAO SANTOS

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia, peço vênia para citar o trecho da Sentença (fls. 275-283) no qual consta o resumo dos fatos que deram ensejo à demanda em julgamento:

“Trata-se de Ação Ordinária (com pedido de antecipação de tutela) ajuizada por CARMILTON DA CONCEIÇÃO SANTOS em face de CHRISTIANO PONTES OLAVIO, NILCLEIA BARCELOS PONTES e MILTON OLAVIO, todos devidamente qualificados nos autos.

Sustenta que, em abril de 2011, celebraram um Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial, no valor total de R$76.000,00 (setenta e seis mil reais), tendo efetuado, até o momento, o pagamento de R$43.683,10. Afirma que, em agosto de 2012, ao procurar o Cartório de Registros Públicos de Vila Velha, foi informado que o bem encontrava-se em nome de um terceiro, Júlio Teixeira Cruz, motivo pelo qual cessou o pagamento das prestações vincendas.

Assim, pretende a concessão de gratuidade da justiça; decretação de nulidade do negócio jurídico celebrado, com a restituição do valor pago (R$43.683,10); e indenização a título de danos morais.

(...).

Contestação às fls. 95-101, aduzem preliminar de ilegitimidade passiva, no mérito, afirmam que o Autor tinha conhecimento de que o bem estava sendo regularizado junto à Prefeitura de Vila Velha e ao Cartório de Registro Geral de Imóveis.”

Na sequência do
decisum
, o Magistrado
a quo
, além de ter decretado a revelia dos Requeridos, considerou que o Requerido Milton Olavio somente figurava como testemunha no negócio jurídico estabelecido entre as partes e, ainda, que o Autor firmou o contrato com vício de consentimento (erro substancial), daí porque assim concluiu na parte dispositiva do
decisum
:

“Isto posto, RECONHEÇO a ilegitimidade passiva do Demandado Milton Marcelino Olavio, EXTINGUINDO o feito, sem o julgamento do mérito em relação a ele, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Ademais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para: ANULAR o Contrato Particular de Cessão de Direito Sobre o Imóvel (fls. 25-27) firmado entre o Requerente e os Requeridos Christiano Pontes Olavio e Nilcleia Barcelos Pontes; e DETERMINAR que o Requerente restitua o imóvel que se encontra em sua posse, bem como, que os Réus restituam o valor por eles recebido, o qual deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, mediante a efetiva comprovação do montante pago.”

Com a alegação de
error in iudicando
e de que não teria havido análise adequada a respeito das provas dos autos, os Requeridos (Christiano Pontes Olavio e Nilcleia Barcelos Pontes) interpuseram o recurso em julgamento (id 8302329), no qual também aduzem que o ora Apelado tinha ciência da necessidade de regularização do imóvel.

Defendem, de igual modo, que o contrato celebrado entre as partes previa expressamente que a escritura definitiva somente seria outorgada após a quitação total do preço ajustado, ou seja, o Apelado teria agido de má-fé ao propor a demanda sem pagar as prestações pactuadas - mesmo permanecendo no imóvel desde 2014.

Sustenta, ademais, que houve equívoco do MM. Juiz
a quo
ao deixar de considerar a cláusula de irrevogabilidade da avença e a retenção dos valores pagos em caso de inadimplência, de modo que teriam direito, sim, à retenção da quantia paga como forma de indenização, sob pena de enriquecimento ilícito do Apelado.

Com estas informações a respeito dos fatos que deram ensejo à demanda, importa salientar, em início de fundamentação, que embora a revelia implique na presunção de veracidade dos fatos descritos na petição inicial, tal presunção não é absoluta, isto é, não induz, necessariamente, na procedência do pedido formulado na petição inicial.

Na presente hipótese, todavia, as provas dos autos realmente são claras em demonstrar que o negócio jurídico firmado entre as partes estava maculado desde o seu nascedouro - e, ao contrário, não há provas de ciência do Apelado a respeito de tais máculas.

Isso porque são robustas as provas de que o imóvel (apartamento 101 do edifício Flamboyant I, Ilha das Flores, Vila Velha/ES) objeto do negócio jurídico (“
cessão de direitos sobre imóvel
”, fl. 25) não estava regularizado no registro competente (fls. 30-32) e, no “
espelho de cadastro de imóvel
” (fl. 29), emitido pela Prefeitura Municipal de Vila Velha, ainda constava em nome do proprietário do terreno onde fora construído o empreendimento.

Os Apelantes, aliás, não conseguiram infirmar a alegação do Apelado de que desconhecia a situação do imóvel. Em verdade, confirmaram a versão da petição inicial e dos documentos que a acompanham quando mencionaram plena ciência da não regularização do empreendimento e, inclusive, a tentativa de regularizá-lo depois do ajuizamento da demanda.

Estas circunstâncias, como dito, conduzem à nulidade do negócio jurídico e poderiam, inclusive, ensejar a invalidade (e não mero defeito) do negócio jurídico por impossibilidade do objeto (a futura outorga da escritura), conforme preceitua o art. 166, II, do Código Civil (CC) e a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (vide, dentre outros, o AREsp 2495895/DF).

Ocorre, todavia, que essa tentativa de regularização do imóvel depois do ajuizamento da demanda e a inequívoca posse que os Apelantes exerciam sobre o bem,
data venia
, implicam na manutenção da Sentença quanto à qualificação jurídica da declaração de nulidade do contrato (erro substancial, art. 139, I, do CC).

A Sentença merece reforma, contudo, na parte em que os Apelantes defendem, por via transversa (quando falam em retenção do valor recebido), a necessidade de impor uma compensação pelo tempo em que o Apelado permaneceu residindo no bem.

No caso, a anulação do contrato com a consequente restituição das partes ao
statu quo ante
poderia representar o enriquecimento sem causa do Apelado, que nem chega a contestar a alegação de que permaneceu no imóvel mesmo após surgir o litígio com os Apelantes.

O colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), aliás, possui julgados que, para evitar o enriquecimento sem causa em casos semelhantes ao dos autos, orientam a estipulação de valor reparatório pelo tempo de permanência no imóvel. Neste sentido:

(...).
O entendimento no sentido da possibilidade de fixação de reparação em favor dos proprietários, na forma de aluguel, em razão do desfazimento da alienação por culpa dos adquirentes, encontra suporte na jurisprudência desta Corte Superior
(Súmula 83/STJ). Isso para evitar enriquecimento ilícito e realocar as partes ao status quo ante. (...). (AgInt no REsp n. 1.988.534/TO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 8/6/2022). (Sem grifo no original).

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...).
O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel
. (...). (REsp n. 1.936.470/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 3/11/2021). (Sem grifo no original).

Assim, para evitar o enriquecimento sem causa do Apelado, necessário estabelecer, em Liquidação de Sentença, uma espécie de “
retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal
” (REsp 955.134/SC”), conclusão que impõe o parcial provimento do recurso.

Do exposto, dou parcial provimento ao recurso para reformar em parte a Sentença de modo a determinar ao Juízo
a quo
que, na Liquidação de Sentença, seja estabelecido em favor dos Apelantes, valor a título de taxa de ocupação/aluguel, correspondente ao período de fruição do bem pelo Apelado.

Mantenho a distribuição da sucumbência em razão do decaimento mínimo do pedido formulado na petição inicial.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento parcial ao recurso.