Tribunal: TJES
Processo: 5023079-17.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento
Data de julgamento: 2025-05-06

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE COBRANÇA
DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO – VERBA – AUSÊNCIA DE CORRETAGEM POR EXCLUSIVIDADE – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL NÃO DEMONSTRADO – RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO.

1. Segundo entendimento jurisprudencial, a corretagem é uma obrigação de fim – ou de resultado – e não uma obrigação de meio. É dizer, como regra, o corretor somente fará jus á comissão quando o contrato de compra e venda, ou ainda a promessa de compra e venda, for assinada pelas partes.

2. Na hipótese dos autos, não fora firmado contrato por escrito com o réu, tampouco fora ajustada a corretagem por exclusividade. Ademais, consoante consignado na r. sentença, “mesmo que tenha havido um suposto acordo verbal e apesar dos seus esforços iniciais, não houve do autor acompanhamento para realização da venda do imóvel, tendo o requerente se mantido silente durante um longo período de tempo, demonstrando, assim, sua inércia.”

3. Muito embora tenha ocorrido uma aproximação do autor com o Sr. Márcio – pessoa interessada na compra do imóvel – tal relação somente se revelou como interesse de parceria, não tendo o apelante participado das demais relações subsequentes.

4. Assim, dado o transcurso de significativo lapso temporal sem que o autor tenha, de fato, exercido a função de corretor e, ainda, inexistindo prova de que a corretagem tenha se dado por exclusividade, a sentença de improcedência deve ser mantida neste grau recursal.

5. Recurso conhecido mas desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5023079-17.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE RENATO DA SILVA

APELADO: FREDERICO AMIGO VIDAL

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE COBRANÇA
DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CONTRATO – VERBA – AUSÊNCIA DE CORRETAGEM POR EXCLUSIVIDADE – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL NÃO DEMONSTRADO – RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO.

1. Segundo entendimento jurisprudencial, a corretagem é uma obrigação de fim – ou de resultado – e não uma obrigação de meio. É dizer, como regra, o corretor somente fará jus á comissão quando o contrato de compra e venda, ou ainda a promessa de compra e venda, for assinada pelas partes.

2. Na hipótese dos autos, não fora firmado contrato por escrito com o réu, tampouco fora ajustada a corretagem por exclusividade. Ademais, consoante consignado na r. sentença, “mesmo que tenha havido um suposto acordo verbal e apesar dos seus esforços iniciais, não houve do autor acompanhamento para realização da venda do imóvel, tendo o requerente se mantido silente durante um longo período de tempo, demonstrando, assim, sua inércia.”

3. Muito embora tenha ocorrido uma aproximação do autor com o Sr. Márcio – pessoa interessada na compra do imóvel – tal relação somente se revelou como interesse de parceria, não tendo o apelante participado das demais relações subsequentes.

4. Assim, dado o transcurso de significativo lapso temporal sem que o autor tenha, de fato, exercido a função de corretor e, ainda, inexistindo prova de que a corretagem tenha se dado por exclusividade, a sentença de improcedência deve ser mantida neste grau recursal.

5. Recurso conhecido mas desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
JOSE RENATO DA SILVA

contra r. sentença que, nos autos da “
a
ção
de cobrança
de comissão de corretagem imobiliária
”
ajuizada em face de
FREDERICO AMIGO VIDAL,
julgou improcedente a pretensão autoral.

Aduz o autor/apelante, em suma, que deve ser reconhecido o seu direito a receber a comissão de corretagem a ser paga pelo réu/apelado, em virtude da promoção da venda de um imóvel que somente ocorreu em razão do trabalho do apelante.

Alega não existir a necessidade de contrato por escrito para configuração da atividade de corretagem.

Contrarrazões no id. 12328496 pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório; Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5023079-17.2021.8.08.0024

APELANTE: JOSE RENATO DA SILVA

APELADO: FREDERICO AMIGO VIDAL

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
JOSE RENATO DA SILVA

contra r. sentença que, nos autos da “
a
ção
de cobrança
de comissão de corretagem imobiliária
”
ajuizada em face de
FREDERICO AMIGO VIDAL,
julgou improcedente a pretensão autoral.

Aduz o autor/apelante, em suma, que deve ser reconhecido o seu direito a receber a comissão de corretagem a ser paga pelo réu/apelado, em virtude da promoção da venda de um imóvel que somente ocorreu em razão do trabalho do apelante.

Alega não existir a necessidade de contrato por escrito para configuração da atividade de corretagem.

Contrarrazões no id. 12328496 pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Consoante já consignado, pretende o ora apelante a condenação do réu ao pagamento do valor a título de comissão de corretagem imobiliária, notadamente em virtude do labor que exerceu para a venda do imóvel localizado na Rua Bráulio Macedo, s/n, Ilha do Boi.

Pois bem.

Segundo entendimento jurisprudencial, a corretagem é uma obrigação de fim – ou de resultado – e não uma obrigação de meio. É dizer, como regra, o corretor somente fará jus á comissão quando o contrato de compra e venda, ou ainda a promessa de compra e venda, for assinada pelas partes. Veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. DILIGÊNCIA DO PROPRIETÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERPRETAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. RESULTADO. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ART. 105, III, "A" E "C", DA CF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. No caso, a Corte de origem assentou que o contrato de compra e venda se concretizou por diligência do proprietário, não tendo as partes sido apresentadas ou aproximadas pelo corretor. A cláusula de exclusividade, por si só, não garante o pagamento da comissão de corretagem, haja vista que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de reconhecer devida a comissão de corretagem, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3.
O entendimento deste Tribunal Superior é no sentido de que o "contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel"
(AgRg no AREsp n. 514.317/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/8/2015, DJe 16/9/2015). 4. A necessidade de reexame do conjunto fático-probatório impede que o recurso especial seja admitido tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.072.274/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022.)

Aliás, vejamos o que estabelece o Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Na hipótese dos autos, não fora firmado contrato por escrito com o réu, tampouco fora ajustada a corretagem por exclusividade. Ademais, consoante consignado na r. sentença,
“
mesmo que tenha havido um suposto acordo verbal e apesar dos seus esforços iniciais, não houve do autor acompanhamento para realização da venda do imóvel, tendo o requerente se mantido silente durante um longo período de tempo, demonstrando, assim, sua inércia.”

Aliás, muito embora tenha ocorrido uma aproximação do autor com o Sr. Márcio – pessoa interessada na compra do imóvel – tal relação somente se revelou como interesse de parceria, não tendo o apelante participado das demais relações subsequentes. Vejamos excertos da audiência de instrução realizada no dia 29/03/2023:

(00:44:03 - Sr. Márcio André Costabeber Rainha)
Um amigo em comum me apresentou, ele me ligou, falou que tinha uma casa e se eu tinha cliente , eu levei vários clientes lá.

(00:44:24 - Sr. Márcio André Costabeber Rainha)
Era de parceria, de ganhar comissão de parceria de corretagem.
(grifo nosso)

(00:49:50 - Sr. Márcio André Costabeber Rainha)
Ele, o Zé Renato tinha uma dificuldade, que ele tava sem carro na época e acabava que eu que tinha que ir buscar o cliente e levar. Então chegou o tempo que eu nem tava ligando mais pra ele, porque
acabava que eu tinha que ligar para o Frederico direto.
Então,
o Zé Renato foi a primeira vez que me apresentou o imóvel e eu não lembro, honestamente, dele ter ido com algum cliente lá, sinceridade eu não lembro.
(grifo nosso)

(00:50:34 - Sr. Márcio André Costabeber Rainha)
O Zé Renato me ligou,
um tempo depois, uns meses depois,

e aí que eu comprei e tal, aí eu falei ai zé a casa ficou lá, ninguém vendeu, eu falei com a advogada, uma parte tava desistindo de vender a casa, eu comprei a casa. E aí, eu falei com ele, se alguém tiver que pagar comissão seria o vendedor, mas também se tivesse que pagar comissão seria a metade, porque o combinado era a gente dividir, caso a gente vendesse para algum cliente, aí eu falei, nesse caso acho que você não tem razão,
porque não foi você que vendeu a casa

[...].
(grifo nosso)

Assim, dado o transcurso de significativo lapso temporal sem que o autor tenha, de fato, exercido a função de corretor e, ainda, inexistindo prova de que a corretagem tenha se dado por exclusividade, penso que a sentença de improcedência deve ser mantida neste grau recursal.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro a verba honorária para 12% (doze por cento) do valor da causa, mantendo suspensa sua exigibilidade.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 14/04/2025 a 23/04/2025:

Acompanho o E. Relator.