Tribunal: TJES
Processo: 0007200-80.2019.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declara a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa da promitente vendedora, e a condena à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 questões em discussão: (i) definir se aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica; (ii) estabelecer se a promitente vendedora possui culpa exclusiva pela rescisão do contrato em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura; (iii) determinar se a vendedora tem direito à retenção de parte dos valores pagos; (iv) aferir se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável; (v) analisar a razoabilidade do valor arbitrado para a indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre a empreendedora imobiliária e o adquirente do imóvel como destinatário final qualifica-se como relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pela vendedora com base em chuvas e entraves burocráticos, não configura caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial.

A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão do contrato impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo incabível qualquer retenção de valores, conforme entendimento da Súmula 543 do STJ.

O atraso significativo e injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como à dupla finalidade do instituto (compensatória e punitivo-pedagógica), sem gerar enriquecimento sem causa.

Em razão do desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em que a construtora figura como fornecedora e o adquirente como destinatário final.

O atraso na entrega de obras de infraestrutura por eventos climáticos ou entraves burocráticos constitui fortuito interno, caracterizando culpa exclusiva da vendedora e autorizando a rescisão contratual.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora/vendedora acarreta a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.

A frustração da expectativa de recebimento do imóvel em prazo razoável, por atraso significativo e injustificado, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor; art. 23 da Lei nº 9.514/97; art. 944 do Código Civil; § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula 543 do STJ; TEMA 1095 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007200-80.2019.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: IARA SABINO DA SILVA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que declara a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa da promitente vendedora, e a condena à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 5 questões em discussão: (i) definir se aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica; (ii) estabelecer se a promitente vendedora possui culpa exclusiva pela rescisão do contrato em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura; (iii) determinar se a vendedora tem direito à retenção de parte dos valores pagos; (iv) aferir se o atraso na entrega do empreendimento configura dano moral indenizável; (v) analisar a razoabilidade do valor arbitrado para a indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre a empreendedora imobiliária e o adquirente do imóvel como destinatário final qualifica-se como relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, justificado pela vendedora com base em chuvas e entraves burocráticos, não configura caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial.

A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão do contrato impõe o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo incabível qualquer retenção de valores, conforme entendimento da Súmula 543 do STJ.

O atraso significativo e injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como à dupla finalidade do instituto (compensatória e punitivo-pedagógica), sem gerar enriquecimento sem causa.

Em razão do desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em que a construtora figura como fornecedora e o adquirente como destinatário final.

O atraso na entrega de obras de infraestrutura por eventos climáticos ou entraves burocráticos constitui fortuito interno, caracterizando culpa exclusiva da vendedora e autorizando a rescisão contratual.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora/vendedora acarreta a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.

A frustração da expectativa de recebimento do imóvel em prazo razoável, por atraso significativo e injustificado, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor; art. 23 da Lei nº 9.514/97; art. 944 do Código Civil; § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula 543 do STJ; TEMA 1095 do STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO
CÍVEL
N.º
0007200-80.2019.8.08.0006

APELANTE:
IARA SABINO DA SILVA

APELADO:
CIDAD
E
VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

JUIZ DE DIREITO:
DR.
FABIO LUIZ MASSARIOL

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A em face de sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz/ES, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por IARA SABINO DA SILVA.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida/apelante; (ii) condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos pela autora, no montante de R$ 40.329,03 (quarenta mil, trezentos e vinte e nove reais e três centavos), corrigidos monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação; (iii) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigida a partir do arbitramento e com juros de mora a partir da citação; e (iv) condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a empresa apelante sustentou, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC); (ii) a inexistência de mora ou culpa de sua parte na rescisão contratual, atribuindo o atraso na entrega das obras de infraestrutura a excludentes de responsabilidade, como a ocorrência de chuvas excessivas e entraves burocráticos; (iii) a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; (iv) o seu direito de retenção de parte dos valores pagos, conforme estipulado contratualmente e autorizado pela legislação de regência; (v) a inocorrência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual que não gera abalo extrapatrimonial; e, subsidiariamente, (vi) a necessidade de redução do
quantum
indenizatório, por considerá-lo excessivo.

Ao final, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos autorais ou, alternativamente, para que seja autorizada a retenção de valores e reduzida a indenização por danos morais.

Devidamente intimada para apresentar contrarrazões, a parte apelada deixou transcorrer o prazo
in albis.

De início, impõe-se a análise da tese recursal que pugna pelo afastamento do Código de Defesa do Consumidor.

Ainda que o magistrado de primeiro grau não tenha fundamentado sua decisão expressamente no diploma consumerista, é cediço que a aplicação de suas normas protetivas é matéria de ordem pública. Ademais, para que se pudesse cogitar a aplicação do regime jurídico da alienação fiduciária, com suas consequências próprias em caso de rescisão, seria imprescindível a comprovação do registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 23 da Lei nº 9.514/97, ônus do qual a apelante não se desincumbiu (TEMA 1095 do STJ).

Nesse trilhar, sem embargo dos argumentos expendidos, a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, porquanto se amolda perfeitamente aos conceitos de consumidor e fornecedor, delineados nos artigos 2º e 3º do CDC. A apelante, na qualidade de empreendedora imobiliária, comercializa lotes no mercado de consumo, e a apelada, como pessoa física, adquiriu o imóvel como destinatária final.

Superada esta questão, passo a analisar a responsabilidade da apelante pelo desfazimento do negócio.

É fato incontroverso nos autos que a apelante ultrapassou o prazo prometido para a entrega das obras de infraestrutura do loteamento. Embora o contrato previsse um prazo, inclusive com a válida cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o lapso temporal decorrido extrapolou em muito os limites estabelecidos pela própria vendedora.

A tentativa de se eximir da responsabilidade, atribuindo o atraso a fatores climáticos e entraves burocráticos, não merece prosperar. Tais eventos não configuram caso fortuito ou força maior capazes de elidir o nexo de causalidade, mas sim
fortuito interno
. Integram o risco da atividade empresarial (risco do empreendimento), sendo percalços previsíveis e inerentes à construção civil. Não se afigura razoável transferir ao consumidor os ônus decorrentes de um planejamento inadequado ou de dificuldades operacionais da fornecedora.

Assim, configurada a mora exclusiva da promitente vendedora, a rescisão do contrato é medida que se impõe, devendo as partes retornarem ao
status quo ante
.

Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual, não há que se falar em direito de retenção de qualquer percentual sobre os valores pagos pela consumidora.

A matéria encontra-se sumulada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, não deixando margem para interpretação diversa:

Súmula 543/STJ:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No caso vertente, o desfazimento do negócio jurídico não decorreu de desistência ou inadimplência da compradora, mas, repiso, da falha da apelante em cumprir sua principal obrigação contratual: a entrega do lote com a infraestrutura prometida no prazo acordado. Destarte, a restituição deve ser integral, em parcela única, sendo abusiva qualquer cláusula contratual que disponha em sentido contrário.

No que se refere a alegação de inocorrência de dano moral, aduzindo tratar-se de mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual, não compreendo desta forma.

Tenho a compreensão que o atraso significativo e injustificado na entrega de imóvel ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando, sim, dano moral passível de indenização.

A frustração da legítima expectativa do consumidor de receber o imóvel no prazo estipulado, somada à incerteza e à angústia geradas pela mora da construtora, causa um abalo psicológico que transcende a esfera do simples descumprimento de uma obrigação. A aquisição de um imóvel representa, para a maioria das pessoas, um investimento de grande vulto e a concretização de um projeto de vida, cuja frustração por culpa da vendedora enseja indiscutível sofrimento.

Quanto ao valor da indenização, fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) , entendo que o montante se revela adequado, razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto. Atende à dupla finalidade do instituto – compensatória para a vítima e punitivo-pedagógica para o ofensor –, sem implicar enriquecimento sem causa para a apelada, como orienta o artigo 944 do Código Civil.

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença guerreada em todos os seus termos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela apelante para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

DESEMBARGADOR
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.