Tribunal: TJES
Processo: 0028154-55.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-04-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO QUANTO À INDISPONIBILIDADE DOS LOTES. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO E À BOA-FÉ OBJETIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta pelo Escritório de Advocacia Renoldi Siqueira visando a reforma da sentença que, em ação ordinária, declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lotes e condenou o apelante à devolução integral dos valores pagos pelo recorrido, acrescidos das despesas de IPTU, correção monetária e juros de mora. O apelante sustenta: (i) conhecimento prévio do recorrido acerca da indisponibilidade dos lotes; (ii) inexistência de cláusula de arrependimento no contrato; (iii) responsabilidade do recorrido pelo pagamento do IPTU; (iv) inadimplemento do recorrido quanto aos pagamentos ajustados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal, capaz de obstar o conhecimento da apelação; (ii) estabelecer se a omissão do apelante quanto à indisponibilidade dos imóveis justifica a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos, acrescidos de IPTU, correção monetária e juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O recurso deve ser conhecido, pois, ainda que o apelante tenha reiterado fundamentos anteriormente apresentados, demonstrou inconformismo específico em relação aos fundamentos da sentença, não se configurando violação ao princípio da dialeticidade.

4)
A boa-fé objetiva impõe aos contratantes o dever de lealdade, transparência e cooperação mútua, incluindo a obrigação do vendedor de informar de forma clara e precisa sobre qualquer restrição que possa impactar o objeto do contrato, conforme o art. 422 do Código Civil.

5)
Comprovou-se que o apelante tinha pleno conhecimento da indisponibilidade dos imóveis desde data anterior à celebração do contrato e de seu aditivo, sem, contudo, informar adequadamente o comprador, o que caracteriza violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva.

6)
A ausência de informação quanto à restrição impede o comprador de avaliar os riscos do negócio, configurando inadimplemento contratual do vendedor e, assim, conforme art. 475 do Código Civil, a rescisão do contrato impõe a devolução integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de IPTU, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

7)
A suspensão do pagamento do IPTU pelo recorrido ocorreu em razão da descoberta da indisponibilidade dos imóveis, não havendo, portanto, inadimplemento contratual por parte deste que pudesse afastar o direito à rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1) A mera repetição de argumentos anteriores não configura violação ao princípio da dialeticidade recursal quando evidenciado o inconformismo específico em relação à sentença.

2) O dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva, impõe ao vendedor o esclarecimento sobre restrições que recaiam sobre o imóvel objeto de contrato, sob pena de rescisão contratual por inadimplemento.

3) A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor impõe a devolução integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 422 e 475; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
TJES, Apelação Cível nº 0025372-22.2015.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível, j. 24/05/2023. TJES, Apelação Cível nº 0026092-08.2019.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 21/07/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0028154-55.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESCRITORIO DE ADVOCACIA RENOLDI SIQUEIRA

APELADO: JOSE SEVERINO FERREIRA

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO QUANTO À INDISPONIBILIDADE DOS LOTES. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO E À BOA-FÉ OBJETIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta pelo Escritório de Advocacia Renoldi Siqueira visando a reforma da sentença que, em ação ordinária, declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lotes e condenou o apelante à devolução integral dos valores pagos pelo recorrido, acrescidos das despesas de IPTU, correção monetária e juros de mora. O apelante sustenta: (i) conhecimento prévio do recorrido acerca da indisponibilidade dos lotes; (ii) inexistência de cláusula de arrependimento no contrato; (iii) responsabilidade do recorrido pelo pagamento do IPTU; (iv) inadimplemento do recorrido quanto aos pagamentos ajustados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal, capaz de obstar o conhecimento da apelação; (ii) estabelecer se a omissão do apelante quanto à indisponibilidade dos imóveis justifica a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos, acrescidos de IPTU, correção monetária e juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O recurso deve ser conhecido, pois, ainda que o apelante tenha reiterado fundamentos anteriormente apresentados, demonstrou inconformismo específico em relação aos fundamentos da sentença, não se configurando violação ao princípio da dialeticidade.

4)
A boa-fé objetiva impõe aos contratantes o dever de lealdade, transparência e cooperação mútua, incluindo a obrigação do vendedor de informar de forma clara e precisa sobre qualquer restrição que possa impactar o objeto do contrato, conforme o art. 422 do Código Civil.

5)
Comprovou-se que o apelante tinha pleno conhecimento da indisponibilidade dos imóveis desde data anterior à celebração do contrato e de seu aditivo, sem, contudo, informar adequadamente o comprador, o que caracteriza violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva.

6)
A ausência de informação quanto à restrição impede o comprador de avaliar os riscos do negócio, configurando inadimplemento contratual do vendedor e, assim, conforme art. 475 do Código Civil, a rescisão do contrato impõe a devolução integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de IPTU, correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

7)
A suspensão do pagamento do IPTU pelo recorrido ocorreu em razão da descoberta da indisponibilidade dos imóveis, não havendo, portanto, inadimplemento contratual por parte deste que pudesse afastar o direito à rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1) A mera repetição de argumentos anteriores não configura violação ao princípio da dialeticidade recursal quando evidenciado o inconformismo específico em relação à sentença.

2) O dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva, impõe ao vendedor o esclarecimento sobre restrições que recaiam sobre o imóvel objeto de contrato, sob pena de rescisão contratual por inadimplemento.

3) A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor impõe a devolução integral e imediata dos valores pagos, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 422 e 475; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
TJES, Apelação Cível nº 0025372-22.2015.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível, j. 24/05/2023. TJES, Apelação Cível nº 0026092-08.2019.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 21/07/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES DE APELAÇÃO:

Aduz o recorrido que a apelação não deve ser conhecida, uma vez que não impugna especificamente os fundamentos da sentença, em suposta ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

Entretanto, é assente o entendimento desta Corte Estadual no sentido de que
a mera repetição dos argumentos tecidos em peça anterior
e/ou a
objetividade d
as razões

não induz ao não conhecimento do recurso se h
ouver
a demonstração do inconformismo em relação aos fundamentos adotados na sentença
,
ex vi
:

APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PRELIMINAR –
FALTA DE DIALETICIDADE – REJEITADA – CLAREZA NOS LINDES DO INCONFORMISMO DO APELANTE SOMADA À REITERAÇÃO DAS TESES DA INICIAL
– MÉRITO – RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DE HOSPITAL – ERRO MÉDICO NÃO COMPROVADO – AUSÊNCIA DE CULPA – DIAGNÓSTICO CORRETO – TRATAMENTO RECOMENDADO PELA LITERATURA MÉDICA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O apelante se insurgiu, ainda que com singeleza, não só contra o desfecho da sentença, mas, também, contra o fato de o julgador de origem, perfilhando-se ao que consta no laudo pericial, ter reputado ausentes os elementos ensejadores do dever de indenizar, restando claro os lindes de seu inconformismo.
Ademais, reiterou no apelo as teses da inicial, o que não implica ofensa ao princípio da dialeticidade
. [...] (TJES, Número: 0002024-14.2011.8.08.0035, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 27/Mar/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIROS – PENHORA ON-LINE DE VALORES DEPOSITADOS EM CONTA CONJUNTA – POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE METADE DOS VALORES DEPOSITADOS – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE TITULARIDADE DA TOTALIDADE DO SALDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 2 –
Se a parte apelante, além de repetir os fundamentos da petição inicial, fornece ao Tribunal os motivos de seu inconformismo, o pedido de reforma da sentença deve ser, ao menos, conhecido. Precedentes do e. TJES.
Preliminar de não conhecimento do recurso por violação à dialeticidade rejeitada. [...] (TJES, Classe: Apelação, 24110236999, Relator: WILLIAM COUTO GONÇALVES – Relator Substituto: LYRIO REGIS DE SOUZA LYRIO, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/05/2015, Data da Publicação no Diário: 12/05/2015)

APELAÇÃO – PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE REGULARIDADE FORMAL – PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA – REJEITADA – MÉRITO – DESCONTOS NAS FOLHAS DE PAGAMENTO DE SERVIDOR PÚBLICO MUNICIPAL – FALTAS INJUSTIFICADAS – VALIDADE DAS FOLHAS DE FREQUÊNCIA – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS ADMINISTRATIVOS – DEFESA TÉCNICA NA FASE ADMINISTRATIVA – DESNECESSIDADE – INCIDÊNCIA DA SÚMULA VINCULANTE Nº 05 – DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Preliminar:
O simples fato de o apelante ter reiterado em seu recurso argumentos expedidos na petição inicial não é capaz de, isoladamente, caracterizar violação ao princípio da dialeticidade, em especial nesta hipótese em que há impugnação específica dos fundamentos da r. sentença.
Precedentes deste Tribunal. Preliminar rejeitada. [...] (TJES, Classe: Apelação, 11090036507, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/05/2015, Data da Publicação no Diário: 12/05/2015)

Na hipótese, é possível extrair os motivos que embasam a irresignação recursal, razão pela qual não se reputa violado o princípio da dialeticidade.

Do exposto, rejeito a preliminar.

MÉRITO

Segundo se depreende, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda dos lotes 17 e 18 do empreendimento Residencial São Patrício, em Jacaraípe, Serra, pelo valor de R$ 60.000,00.

Posteriormente, as partes firmaram aditivo contratual incluindo o lote nº 16 ao negócio, pelo valor de R$ 20.000,00, a ser pago mediante entrada de R$ 8.000,00 e 12 parcelas mensais de R$ 1.000,00.

Conquanto tenha promovido pagamentos de R$ 36.000,00 ao apelante, o recorrido descobriu que os lotes estavam gravados com averbação de indisponibilidade desde 13/10/2014, em virtude de ação executiva fiscal em trâmite na 1ª Vara Federal de Execuções Fiscais de Vitória.

A sentença hostilizada julgou parcialmente procedente o pedido autoral, declarando a rescisão da avença e determinando a restituição dos valores pagos, acrescidos de IPTU e consectários legais.

Como cediço, a boa-fé objetiva, relacionada aos deveres anexos ou laterais de conduta, exige do proponente o dever de informação correta e precisa sobre o conteúdo do negócio, além do dever de agir conforme a confiança depositada.

Trata-se de princípio basilar nas relações contratuais, impondo às partes deveres de lealdade, transparência e cooperação mútua, a teor do art. 422 do Código Civil:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Embora o recorrente alegue ter informado o promitente comprador acerca da excepcional situação dos imóveis, não há elementos de prova que corroborem a atuação conforme o dever de informação, como salientado na r. sentença:

“No caso dos autos, o contrato principal foi firmado em 20/11/2014 e o aditivo em 03/02/2015. Em ambas as oportunidades, o réu já possuía inequívoco conhecimento de que era demandado na ação de execução fiscal nº. 006932-20.2009.4.02.5001, e que havia sido determinada a indisponibilidade dos imóveis objeto do negócio jurídico posteriormente firmado com o autor, afinal, a citação naqueles autos ocorreu em meados de 2010 (fl. 64) e a decisão que ordenou a indisponibilidade foi proferida em 20/08/2014 (fls. 42/44v).

Diferente do que faz crer o réu em sua defesa, entendo que a suposta informação de que um dos imóveis não poderia ser transferido por ter sido dado em garantia ao parcelamento de débito fiscal não constou das cláusulas contratuais e, ao que tudo indica, não foi comunicada claramente ao autor. A cláusula terceira diz respeito à inexistência de débitos relacionados ao próprio imóvel (e não aos débitos fiscais) e a cláusula quarta se relaciona à própria natureza bilateral do contrato, pois a propriedade somente poderia ser transferida após a quitação do preço ajustado, na forma parcelada. In verbis:

[...]

Desse modo, não resta comprovado o prévio conhecimento do autor sobre a situação dos imóveis. Considerando que a referida afirmação foi expressamente combatida em réplica pelo autor, somente poderia ser comprovada por prova testemunhal ou documental, as quais não foram produzidas pelo réu. Assim, a parte não se desincumbiu do ônus previsto no art. 373, II, do CPC”.

A omissão do apelante configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, pois impediu o apelado de avaliar adequadamente os riscos inerentes à aquisição dos imóveis.

O artigo 475 do Código Civil estabelece, de forma expressa, a possibilidade de resolução do contrato a pedido da parte lesada, sem prejuízo da indenização por perdas e danos:

Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso, a suspensão dos pagamentos de IPTU pelo apelado ocorreu após a descoberta da indisponibilidade dos imóveis, fato que inviabilizava a transferência da propriedade e configurava descumprimento contratual por parte do apelante. Deste modo, descabe a alegação de inadimplemento por parte do comprador.

Segundo emerge da jurisprudência desta Corte, a rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA N. 543, STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) Conforme disposto no art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 2)
Nos termos da Súmula 543, do c. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
. 3) A rescisão da avença, no caso, é motivada pelas comercialização de lotes em empreendimento irregular, por certo que a culpa pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a promitente vendedora, a qual descumpriu as obrigações que lhe cabiam, porquanto lhe competiria a adoção das medidas essenciais para regularização dos imóveis. 4) Recurso conhecido e improvido. (TJES, Número: 0025372-22.2015.8.08.0035, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 24/May/2023)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO DE OFÍCIO – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica na devolução integral e imediata dos valores pagos pelo(s) compromissário(s) comprador(es)
. 2. Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima. 3. O valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, pena de bis in idem. (TJES, Número: 0026092-08.2019.8.08.0048, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 21/Jul/2023)

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual do dia 31.03.2025 a 04.04.2025

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.

Sessão Ordinária Virtual de 31.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.