Tribunal: TJES
Processo: 0002229-27.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL NÃO COMPROVADA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITOS DE QUITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Gabriela Pagio Nogueira contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória formulado em face de Arcos Engenharia Ltda. A apelante sustenta ter direito à adjudicação do imóvel adquirido mediante promessa de compra e venda, alegando quitação integral do preço e impossibilidade de cobrança de eventuais valores remanescentes em razão da prescrição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a apelante comprovou a quitação integral do preço ajustado, requisito essencial para a adjudicação compulsória; e (ii) estabelecer se a prescrição da pretensão de cobrança da dívida equivale à quitação do débito para fins de adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A adjudicação compulsória exige a demonstração cumulativa da existência de promessa de compra e venda, da quitação integral do preço ajustado e da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme os arts. 1.414 e 1.418 do Código Civil.

4.
A apelante não comprovou o efetivo pagamento da parcela vencida em 20/09/2011, limitando-se a alegar que o prazo prescricional para cobrança expirou, o que não supre a exigência de quitação.

5.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a prescrição extingue a pretensão de cobrança, mas não a obrigação em si, não podendo ser equiparada à quitação do débito.

6.
Diante da ausência de comprovação do pagamento integral do preço, resta inviável a adjudicação compulsória, sendo correta a sentença que julgou improcedente o pedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A adjudicação compulsória exige a comprovação da quitação integral do preço pactuado na promessa de compra e venda.

2.
A prescrição da pretensão de cobrança da dívida não equivale à quitação do débito para fins de adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.414, 1.418, 476 e 477; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1601575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 23.08.2016; STJ, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 06.09.2022; TJSP, Apelação 1004136-05.2013.8.26.0281, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 09.08.2017; TJRJ, Apelação 0023389-81.2018.8.19.0209, Rel. Des. Gilberto Dutra Moreira, j. 12.05.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002229-27.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GABRIELA PAGIO NOGUEIRA e outros

APELADO: ARCOS ENGENHARIA LTDA e outros

RELATOR:

DES.FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL NÃO COMPROVADA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITOS DE QUITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Gabriela Pagio Nogueira contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória formulado em face de Arcos Engenharia Ltda. A apelante sustenta ter direito à adjudicação do imóvel adquirido mediante promessa de compra e venda, alegando quitação integral do preço e impossibilidade de cobrança de eventuais valores remanescentes em razão da prescrição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a apelante comprovou a quitação integral do preço ajustado, requisito essencial para a adjudicação compulsória; e (ii) estabelecer se a prescrição da pretensão de cobrança da dívida equivale à quitação do débito para fins de adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A adjudicação compulsória exige a demonstração cumulativa da existência de promessa de compra e venda, da quitação integral do preço ajustado e da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme os arts. 1.414 e 1.418 do Código Civil.

4.
A apelante não comprovou o efetivo pagamento da parcela vencida em 20/09/2011, limitando-se a alegar que o prazo prescricional para cobrança expirou, o que não supre a exigência de quitação.

5.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a prescrição extingue a pretensão de cobrança, mas não a obrigação em si, não podendo ser equiparada à quitação do débito.

6.
Diante da ausência de comprovação do pagamento integral do preço, resta inviável a adjudicação compulsória, sendo correta a sentença que julgou improcedente o pedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A adjudicação compulsória exige a comprovação da quitação integral do preço pactuado na promessa de compra e venda.

2.
A prescrição da pretensão de cobrança da dívida não equivale à quitação do débito para fins de adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.414, 1.418, 476 e 477; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1601575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 23.08.2016; STJ, AgInt no AREsp 1816356, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 06.09.2022; TJSP, Apelação 1004136-05.2013.8.26.0281, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 09.08.2017; TJRJ, Apelação 0023389-81.2018.8.19.0209, Rel. Des. Gilberto Dutra Moreira, j. 12.05.2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N° 0002229-27.2021.8.08.0024

APELANTE: GABRIELA PAGIO NOGUEIRA

APELADO: ARCOS ENGENHARIA LTDA

RELATOR: DES.FABIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
GABRIELA PAGIO NOGUEIRA
em razão de sentença, id. 11441094, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de
ARCOS ENGENHARIA LTDA
, julgou improcedentes os pedidos inicias.

Em suas razões recursais (id. 11441095), sustenta a recorrente, em síntese, ter direito à adjudicação compulsória, pois celebrou contrato de compra e venda do imóvel e quitou integralmente o valor acordado, restando pendente apenas a outorga da escritura pública.

E mais: transcorrido o prazo prescricional para a cobrança do valor pactuado pela compra e venda, perde o requerido direito de cobrança de dívida não quitada, o que impõe a reforma do julgado.

Contrarrazões no id. 11441100 pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

De um detido exame dos autos, observo que em 06/03/2008 a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, correspondente ao apartamento nº 701 do Edifício Pedro Monjardim, localizado na Rua Paschoal Delmaestro nº 555, Jardim Camburi, Vitória/ES.

Posteriormente, em 20/08/2011, firmou com a requerida termo aditivo referente ao saldo devedor remanescente, pactuando o pagamento em três parcelas mensais a serem pagas a partir de 20/09/2011.

Narra que cumpriu com as obrigações contratuais que lhe incumbiam, contudo a demandada não outorgou a necessária escritura de compra e venda, o que ensejou o ajuizamento da demanda.

Na contestação, a requerida alega, dentre outras questões, que a demandante não adimpliu com os valores contratados de forma integral.

Cinge-se, portanto, a controvérsia acerca do adimplemento dos valores objeto do contrato de compra e venda e, consequentemente, do direito à adjudicação compulsória.

Pois bem.

Dos elementos de convicção, tenho que a apelante não logrou êxito em demonstrar o efetivo adimplemento da parcela vencida em 20/09/2011.

Ora, nos termos dos artigos 1.414 e 1.418 do Código Civil, a ação de adjudicação compulsória exige, para a sua procedência, a demonstração cumulativa dos seguintes requisitos: (i) existência de obrigação decorrente de contrato de promessa de compra e venda, (ii) a integral quitação do preço ajustado pelo promitente comprador e (iii) a recusa do vendedor em outorgar a escritura.

Na hipótese, embora tenha alegado ter quitado o saldo remanescente em espécie, a recorrente não logrou êxito em tal sentido, ônus que lhe incumbia, na forma do art. 373, I, do CPC.

Não obstante, aventado em contestação o inadimplemento, a recorrente sustentou o transcurso do prazo prescricional, o que, no seu entender, obstaria a cobrança de eventuais débitos e, assim, afastaria o óbice à outorga da escritura.

Todavia, sobre o tema o c. Superior Tribunal de Justiça

possui entendimento consolidado no sentido de que, embora a prescrição afaste a pretensão de exigibilidade da obrigação, não tem o condão de extinguir o débito ou configurar quitação, pois não atinge o direito subjetivo propriamente dito. (
REsp 1601575/PR
, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/08/2016, DJe 23/08/2016).

Portanto, ausente comprovação da quitação integral do preço avençado, não se encontram preenchidos os requisitos necessários à adjudicação compulsória, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
Ação de adjudicação compulsória. Promessa de compra e venda. Quitação não comprovada. Inércia na cobrança do débito pela promitente vendedora apelante. Prescrição de parte das parcelas contratadas. Irrelevância.

Ausência de cumprimento da integralidade das obrigações assumidas pelo promitente vendedor que não pode exigir a escritura definitiva com base na prescrição
. Incidência da exceção do contrato não cumprido a legitimar a recusa na outorga de escritura definitiva. Exegese dos artigos 476 e 477 do Código Civil. Precedentes deste tribunal neste sentido.
Efeito do tempo sobre o crédito que não substitui a quitação do preço indispensável à adjudicação compulsória.
Provimento do recurso, para julgar improcedente o pedido, invertidos os ônus sucumbenciais, fixados os honorários em R$ 1.000,00 (mil reais)."(TJRJ; APL 0023389-81.201t8.19.0209; Nona Câmara Civel; Rel. Des. Gilberto Dutra Moreira; Julg. 12/05/2015; DORJ 14/05/2015)

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Pagamento integral do preço não comprovado. Parcelas pagas mediante emissão de cheques sem provisão de fundos. Valores não cobrados pelos vendedores.
Prescrição da pretensão de cobrança dessas parcelas que não implica a extinção da própria obrigação. Não preenchido o requisito do pagamento do preço para fazer ius à adjudicação compulsória. Vendedor não deve ser obrigado a dar quitação e outorgar a escritura a quem não pagou integralmente o preço do imóvel
. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO." (TJSP; 10041360520138260281 SP 1004136-05.2013.8.26.0281, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 09/08/2017, 8 3 Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2017)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo"

(REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017).
3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial (STJ, AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 1816356, Rel. Min. Raul Araujo, Quarta Turma, j. 6.9.2022).

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)