Tribunal: TJES
Processo: 0002020-17.2019.8.08.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PREÇO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA E PERDAS E DANOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MANUEL FONTOURA NETO e ALZIRA ALVES MARTINS FONTOURA contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual ajuizada em desfavor de FÁBIO ALMEIDA MACHADO, julgou improcedentes os pedidos autorais, ao fundamento de que teria havido adimplemento substancial no contrato de compra e venda de ponto comercial, tornando desproporcional a rescisão pretendida. Os apelantes requerem a reforma da sentença, alegando inadimplemento relevante por parte do comprador, má-fé contratual e inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o inadimplemento parcial do contrato de compra e venda de ponto comercial configura hipótese de aplicação da teoria do adimplemento substancial; (ii) definir se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e as respectivas consequências jurídicas, inclusive aplicação de multa e perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença viola os arts. 141 e 492 do CPC ao considerar, como fundamento da improcedência, fatos estranhos à lide, relativos a contrato diverso não discutido nos autos.

4. O inadimplemento contratual se revela relevante, abrangendo a ausência de pagamento da última parcela de R$ 30.000,00 e a não transferência de imóvel (Chácara) no valor de R$ 80.000,00, totalizando montante expressivo do preço ajustado, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme precedentes do STJ.

5. A multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e as perdas e danos tem previsão contratual, não impugnada pelo réu.

6. Na forma do art. 413 do CC, admite-se a redução equitativa da penalidade, sobretudo diante do adimplemento parcial e do extenso decurso de tempo de tramitação processual.

7. O simples inadimplemento contratual, desacompanhado de violação a direito da personalidade, não configura, por si só, dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento de parcelas relevantes do preço ajustado, inclusive valores incontroversos, afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

2. A rescisão contratual é cabível quando configurado inadimplemento relevante, não sendo suficiente, para obstar sua decretação, a invocação genérica da função social do contrato.

3. A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente quando a obrigação principal for cumprida em parte ou o montante for manifestamente excessivo, nos termos do art. 413 do CC.

4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo se configurada violação a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 341 e 492; CC, arts. 413 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.207.433/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 3.6.2025, DJEN 9.6.2025; STJ, REsp n. 1.636.692/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 12.12.2017, DJe 18.12.2017; STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 12.5.2025, DJEN 15.5.2025; TJMG, Apelação Cível n. 1.0000.24.435024-5/001, rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 2.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002020-17.2019.8.08.0028

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MANUEL FONTOURA NETO e outros

APELADO: FABIO ALMEIDA MACHADO

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PREÇO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA E PERDAS E DANOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MANUEL FONTOURA NETO e ALZIRA ALVES MARTINS FONTOURA contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual ajuizada em desfavor de FÁBIO ALMEIDA MACHADO, julgou improcedentes os pedidos autorais, ao fundamento de que teria havido adimplemento substancial no contrato de compra e venda de ponto comercial, tornando desproporcional a rescisão pretendida. Os apelantes requerem a reforma da sentença, alegando inadimplemento relevante por parte do comprador, má-fé contratual e inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o inadimplemento parcial do contrato de compra e venda de ponto comercial configura hipótese de aplicação da teoria do adimplemento substancial; (ii) definir se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e as respectivas consequências jurídicas, inclusive aplicação de multa e perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença viola os arts. 141 e 492 do CPC ao considerar, como fundamento da improcedência, fatos estranhos à lide, relativos a contrato diverso não discutido nos autos.

4. O inadimplemento contratual se revela relevante, abrangendo a ausência de pagamento da última parcela de R$ 30.000,00 e a não transferência de imóvel (Chácara) no valor de R$ 80.000,00, totalizando montante expressivo do preço ajustado, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial, conforme precedentes do STJ.

5. A multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e as perdas e danos tem previsão contratual, não impugnada pelo réu.

6. Na forma do art. 413 do CC, admite-se a redução equitativa da penalidade, sobretudo diante do adimplemento parcial e do extenso decurso de tempo de tramitação processual.

7. O simples inadimplemento contratual, desacompanhado de violação a direito da personalidade, não configura, por si só, dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento de parcelas relevantes do preço ajustado, inclusive valores incontroversos, afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

2. A rescisão contratual é cabível quando configurado inadimplemento relevante, não sendo suficiente, para obstar sua decretação, a invocação genérica da função social do contrato.

3. A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente quando a obrigação principal for cumprida em parte ou o montante for manifestamente excessivo, nos termos do art. 413 do CC.

4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo se configurada violação a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 341 e 492; CC, arts. 413 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.207.433/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 3.6.2025, DJEN 9.6.2025; STJ, REsp n. 1.636.692/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 12.12.2017, DJe 18.12.2017; STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 12.5.2025, DJEN 15.5.2025; TJMG, Apelação Cível n. 1.0000.24.435024-5/001, rel. Des. José Maurício Cantarino Villela, j. 2.12.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
MANUEL FONTOURA NETO
e
ALZIRA ALVES MARTINS FONTOURA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Iúna, que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada em desfavor de
FÁBIO ALMEIDA MACHADO
, fundada no alegado inadimplemento do preço ajustado em contrato de compra e venda de ponto comercial, julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que restou configurado o adimplemento substancial do contrato, sendo a resolução contratual medida extrema e desproporcional diante das circunstâncias do caso.

Em suas razões (id. 12575969), os apelantes requerem a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que (i) a decisão de primeiro grau incorreu em erro ao considerar que os próprios autores contribuíram para o inadimplemento contratual, ao fazer juízo de valor sobre fatos relacionados a outro processo ainda em fase de instrução; (ii) não se aplica ao caso a teoria do adimplemento substancial, por ausência dos requisitos necessários, como a existência de expectativas legítimas, a insignificância do valor inadimplido e a possibilidade de conservação do contrato sem prejuízo ao credor; (iii) houve má-fé do apelado ao condicionar o pagamento à entrega de escritura de imóvel estranho ao contrato discutido; (iv) a manutenção do contrato configura violação à boa-fé objetiva e incentivo a condutas fraudulentas, atentando contra a segurança jurídica dos negócios entabulados entre particulares em iguais condições; (v) o preço vil na aquisição de um segundo imóvel comercial pelo apelado evidencia a má-fé e a irregularidade da transação.

Pois bem.
Após examinar com acuidade os presentes autos, entendo que
a irresignação recursal merece parcial acolhida
.

De início, esclareço que as considerações presentes na r. sentença quanto à aquisição de um
segundo imóvel comercial
por parte do apelado, bem como quanto às nuances dessa segunda relação contratual,
extrapolam os limites da lide
, violando o disposto nos arts. 141 e 492 do CPC, na medida em que as partes não deduziram qualquer tese a esse respeito, seja na petição inicial, seja em defesa ou réplica.

Assim, deve-se decotar da r. sentença a constatação de que “os próprios autores contribuíram decisivamente para o não aperfeiçoamento imediato do negócio, ao não resolverem adequadamente a situação do segundo ponto comercial, que acabou por influenciar na concretização do contrato em questão”.

Do mesmo modo, as razões recursais que tangenciam as nuances contratuais da aquisição de um
segundo ponto comercial
não merecem ser conhecidas por extrapolarem o objeto e a causa de pedir da demanda.

Feito este esclarecimento, a partir do conjunto probatório produzido, à luz da distribuição estática dos ônus probatórios, alcanço conclusão diversa daquela exarada pelo Juízo
a quo
quanto ao mérito da demanda.

Em primeiro lugar, depreendo que o contrato de compra e venda firmado entre as partes (fls. 38/40) prevê que a outorga de escritura pública do imóvel objeto do contrato somente ocorreria após o pagamento integral do preço acordado (R$ 135.000,00), o que se infere das cláusulas 2ª e 6ª,
in verbis
:

Cláusula segunda: Compromisso

Os promitentes vendedores, na condição de proprietários legítimos, do ponto comercial objeto do presente contrato, se obriga, por força deste contrato, a
outorgar a escritura pública de transferência de domínio ao promissário comprador, depois de cumpridas as condições estabelecidas nas cláusulas que seguem
.

Cláusula sexta: Da escritura pública definitiva

Quitado integralmente o preço, os promitentes vendedores outorgaram (
sic
) a escritura pública
de compra e venda ao promissário comprador ou a quem este indicar, no prazo improrrogável de 60 dias.

Não ignoro que a cláusula 3ª prevê que uma das parcelas, de valor de R$ 30.000,00, seria paga “no momento da outorga da escritura pública de transferência de domínio”.

Todavia, a interpretação do instrumento contratual deve ser empreendida de forma sistemática, à luz da fisionomia das obrigações sinalagmáticas de compra e venda, em que “a
satisfação da obrigação de cumprimento de obrigação de fazer quanto à outorga de escritura somente é exigível, pelo promissário comprador, após o integral pagamento do preço”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.435024-5/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G) , 1º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 02/12/2024, publicação da súmula em 02/12/2024).

Até porque verifica-se que o inadimplemento,
in casu
, não se resumiu à parcela de R$ 30.000,00 - que é fato incontroverso, porquanto afirmado pelo próprio apelado (ainda que invoque a
exceptio non adimpleti contractus
).

O inadimplemento parcial do preço também abrange a transferência de uma Chácara (“lote 3, no córrego do Bálsamo, com área aproximada de 1.480 m2, no valor de R$. 80.000,00”), o que é fato incontroverso na medida em que expressamente afirmado na exordial e, todavia, não impugnado na contestação, atraindo o disposto no art. 341 do CPC, segundo o qual presumem-se verdadeiros os fatos constantes na inicial e que não tenham sido impugnados.

E, veja-se, neste ponto, que nenhuma disposição condicionava a transferência do imóvel - como parte do pagamento - à outorga de escritura pública.

Tampouco se pode confundir a posse da Chácara (que foi transmitida na assinatura do contrato) com a titularidade do domínio, que perfaz o pagamento.

Assim, concluo ter havido
inadimplemento
por parte do apelado, o qual se circunscreve ao não cumprimento (i) da transferência de imóvel (Chácara) dado como pagamento de parte do preço de compra e venda da loja comercial e (ii) do pagamento da última parcela, no valor de R$ 30.000,00.

Nesse contexto, inviável o acolhimento da tese de
adimplemento substancial
suscitada pela parte requerida, o que demandaria que a parcela do inadimplemento fosse
ínfima
quando cotejada com o que já foi adimplido, conforme jurisprudência firme do c. STJ (REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025).

Não é, à evidência, o que se verifica no caso vertente, consoante reconhece a jurisprudência do c. STJ em caso análogo,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS.
INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE
. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4.
Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial
. 5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. Recurso especial provido. (STJ, REsp n. 1.636.692/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe de 18/12/2017)

Acrescento, ainda, que o instituto do adimplemento substancial não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que considera o integral e regular cumprimento do contrato o meio esperado de extinção das obrigações.

Assim, em que pese os princípios da função social do contrato e da conservação dos negócios jurídicos, não entendo que tais axiomas sejam suficientes,
per si
, a obstar a rescisão contratual, diante do
substancial inadimplemento
ocorrido.

Assim, impõe-se a rescisão contratual, com (i) o retorno das partes ao
status quo ante
; (ii) a incidência de multa de 20% sobre o valor do contrato; e (iii) o arbitramento de perdas e danos.

Quanto ao
retorno das partes ao estado anterior
à pactuação, este abrange: (i) a restituição dos
valores
recebidos pelo autor, a saber: R$ 15.000,00 de entrada, bem como do
veículo automotor
dado como pagamento (Fiat/Siena, ano/mod. 99/00, branco, placa KOH 4869, renavam 00728863278), que deve ser convertido em perdas e danos, no valor de R$ 10.000,00, além da
restituição da posse
da Chácara ao réu.

Sobre tais valores incidirá correção monetária pelo INPC/FGV e juros de mora de 1% ao mês desde a data da rescisão contratual até o efetivo pagamento, conforme parágrafo 3º da cláusula 7ª do contrato.

A
multa de 20%
sobre o valor do contrato encontra previsão na cláusula 7ª do contrato, não tendo sido sequer impugnada pelo requerido.

Quanto às
perdas e danos
, prevê o parágrafo 3º da cláusula 7ª do contrato que “no caso de rescisão por inadimplemento contratual do promissário comprador, fica este obrigado a ressarcir as promitentes vendedores pelas perdas e danos que ficam pré-avaliadas no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), por mês de privação da posse do imóvel, calculado o número de meses desde a data de assinatura deste contrato até a data da efetiva restituição do imóvel”.

Todavia, diante do extenso lapso temporal entre o início da posse e os dias atuais -
demora que se deve, em certa parte, ao próprio impulsionamento do feito pelo Poder Judiciário
-, tenho por adequado reduzir equitativamente o valor das perdas e danos, conforme autorizado pelo art. 413 do CC, que dispõe: “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

No caso concreto, entendo razoável e proporcional reduzir as perdas e danos para R$ 2.000,00, à luz do adimplemento parcial e do fato de o autor ter permanecido da posse da Chácara por longo período de tempo.

Por fim, concluo que a situação fática controvertida não configura
dano moral
indenizável, na medida em que “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável” (STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025).

Autorizo às partes, oportunamente, a
compensação
dos valores a pagar e a receber, bem como redistribuo os ônus sucumbenciais, reconhecendo a
sucumbência recíproca
, uma vez que dos quatro pedidos principais deduzidos (rescisão contratual, condenação ao pagamento de multa contratual e perdas e danos, e indenização por danos morais) houve o acolhimento integral de dois, o acolhimento parcial de um e a rejeição de um.

Do exposto,
CONHEÇO
, em parte,

do recurso de apelação interposto por MANOEL FONTOURA NETO e ALZIRA ALVES MARTINS FONTOURA e, na parte conhecida,
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais, resolvendo o mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC, a fim de (i)
rescindir
o contrato objeto dos autos, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
, nos termos da fundamentação supra; (ii)
condenar
a parte requerida ao pagamento de multa contratual (20% sobre o valor do contrato) e de perdas e danos (R$ 2.000,00), incidindo sobre
tais valores correção monetária pelo INPC/FGV e juros de mora de 1% ao mês desde a data da rescisão contratual até o efetivo pagamento, conforme previsão contratual (parágrafo 3º da cláusula 7ª do contrato).

Oportunamente,
REDISTRIBUO
os ônus sucumbenciais, reconhecendo a sucumbência recíproca, de modo a (i) condenar as partes ao pagamento das
custas
processuais na proporção de 50% cada e (ii) quanto aos
honorários
advocatícios sucumbenciais, arbitrar em
16%
e
11%
sobre o valor da condenação, em favor,
respectivamente
, dos causídicos do
autor
e do
réu
, já considerado o trabalho desenvolvido na instância recursal.

Deixo de fixar honorários recursais, diante do parcial provimento dado ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)