Tribunal: TJES
Processo: 0012137-22.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADO DEFEITO DO NEGÓCIO JURÍDICO – PREÇO DO METRO QUADRADO DO IMÓVEL – SUPOSTA LESÃO SOFRIDA – MÁCULA NÃO DESCORTINADA – LEI N. 11.977/09 – COBRANÇA ABUSIVA NÃO DEMONSTRADA – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Alega o autor que o negócio jurídico estaria maculado por lesão, haja vista que a requerida, aproveitando-se do fato de desconhecer dos meandros da construção civil e de querer realizar o sonho da casa própria, teria lhe vendido imóvel cujo metro quadrado corresponderia ao de imóveis localizados na área nobre de Vila Velha, além de que teria inobservado o verdadeiro escopo do programa “Minha Casa Minha Vida”, qual seja, proporcionar melhores condições visando ampliar o acesso à moradia pela população de baixa renda.

2)
Embora seja anulável o negócio jurídico “por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, ou fraude contra credores” (CC, art. 171, I), não se identifica mínimo resquício de induzimento malicioso ou de ocultação de algum fato relevante, com o propósito de obter uma declaração de vontade por parte do autor – que não emitiria se não tivesse sido ludibriado pela outra parte contratante – e, de resto, o tenha induzido a celebrar o negócio jurídico em desconformidade com a sua vontade.

3)
O autor não é iletrado, estando qualificado como “Microempresário”, do que se presume a sua capacidade de compreender, ao assinar o contrato, que se tratava de “Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”, o que afasta a verossimilhança de sua alegação de que adquiriria – em virtude do alegado preço do metro quadrado – de um imóvel pronto, por ser presumível que o visitaria primeiramente se pronto estivesse, antes de celebrar o negócio jurídico.

4
)
Para que se configure a lesão, como defeito do negócio jurídico, é necessário que a pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obrigue a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, isto é, demanda inequívoca demonstração da desproporcionalidade da prestação em relação à contraprestação desde a formação do contrato, o que se afere objetivamente, além da inevitabilidade da realização do contrato (que se apura subjetivamente), circunstâncias não verificadas no caso concreto.

5)
O autor não aponta, em momento algum, qual cobrança ou encargo teria sido realizada em desconformidade com a Lei nº 11.977/09 e, apesar de a construtora ter defendido em sua contestação a legalidade das taxas cobradas e da comissão de corretagem, nem sequer foi arguida qualquer mácula neste particular, mas apenas que teria ocorrido a “majoração indevida no preço final da unidade habitacional”, que de igual forma não restou descortinada.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012137-22.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BELMIRO BARCELOS FILHO

APELADO: ZK EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADO DEFEITO DO NEGÓCIO JURÍDICO – PREÇO DO METRO QUADRADO DO IMÓVEL – SUPOSTA LESÃO SOFRIDA – MÁCULA NÃO DESCORTINADA – LEI N. 11.977/09 – COBRANÇA ABUSIVA NÃO DEMONSTRADA – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Alega o autor que o negócio jurídico estaria maculado por lesão, haja vista que a requerida, aproveitando-se do fato de desconhecer dos meandros da construção civil e de querer realizar o sonho da casa própria, teria lhe vendido imóvel cujo metro quadrado corresponderia ao de imóveis localizados na área nobre de Vila Velha, além de que teria inobservado o verdadeiro escopo do programa “Minha Casa Minha Vida”, qual seja, proporcionar melhores condições visando ampliar o acesso à moradia pela população de baixa renda.

2)
Embora seja anulável o negócio jurídico “por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, ou fraude contra credores” (CC, art. 171, I), não se identifica mínimo resquício de induzimento malicioso ou de ocultação de algum fato relevante, com o propósito de obter uma declaração de vontade por parte do autor – que não emitiria se não tivesse sido ludibriado pela outra parte contratante – e, de resto, o tenha induzido a celebrar o negócio jurídico em desconformidade com a sua vontade.

3)
O autor não é iletrado, estando qualificado como “Microempresário”, do que se presume a sua capacidade de compreender, ao assinar o contrato, que se tratava de “Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”, o que afasta a verossimilhança de sua alegação de que adquiriria – em virtude do alegado preço do metro quadrado – de um imóvel pronto, por ser presumível que o visitaria primeiramente se pronto estivesse, antes de celebrar o negócio jurídico.

4
)
Para que se configure a lesão, como defeito do negócio jurídico, é necessário que a pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obrigue a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, isto é, demanda inequívoca demonstração da desproporcionalidade da prestação em relação à contraprestação desde a formação do contrato, o que se afere objetivamente, além da inevitabilidade da realização do contrato (que se apura subjetivamente), circunstâncias não verificadas no caso concreto.

5)
O autor não aponta, em momento algum, qual cobrança ou encargo teria sido realizada em desconformidade com a Lei nº 11.977/09 e, apesar de a construtora ter defendido em sua contestação a legalidade das taxas cobradas e da comissão de corretagem, nem sequer foi arguida qualquer mácula neste particular, mas apenas que teria ocorrido a “majoração indevida no preço final da unidade habitacional”, que de igual forma não restou descortinada.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelaç
ão
cível
interposta por
Belmiro Barcelos Filho
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que julgou improcedentes os pedidos por ele formulados na presente “
ação de
declaratória
de
d
efeito no
n
egócio
j
urídico c/
c indenização por danos morais
” ajuizada em face de
ZK Empreendimentos SPE Ltda
.

Em suas razões recursais, sustenta o apelante, em síntese, que:
(i)
a sentença desconsiderou a existência manifesta e comprovada de elementos que constituem e aperfeiçoam a apontada abusividade no contrato, o que veio a macular a sua vontade, uma vez que lesado ao contratar a aquisição de um imóvel por preço muito maior do que originalmente contratado;
(ii)
o contrato aditivo não veio para confirmar o contrato de promessa, todavia para majorar seu valor, em total desproporção ao que fora avaliado pelo banco mutuante;
(iii)
evidencia-se a ocorrência de dolo, posto que ainda que a apelada não tivesse a intenção de lesá-lo, restou caracterizada a lesão pela sua manifesta inexperiência;
(iv)
a sentença não considerou a incidência da Lei nº 11.977/09, ao entender não ter havido a alegada majoração indevida no preço final da unidade habitacional, não obstante tenha sido adquirida nos moldes do programa “Minha Casa Minha Vida”, donde toda e qualquer majoração deve ser repelida com vistas ao alcance social do programa; e
(v)
o programa Minha Casa Minha Vida é claro em direcionar as condutas dos gestores no sentido de que a concessão de subvenções e financiamentos em melhores condições tenha por objetivo o de ampliar o acesso à moradia pela população de baixa renda.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem analisadas por este Órgão Colegiado, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

De saída, faço o registro de que, muito embora a alegada violação à Lei nº 11.977/09
1
somente tenha sido arguida pelo apelante em sede de
embargos de declaração
e reiterada perante esta Instância
ad quem
, o que, em tese, configuraria manifesta hipótese de
inovação recursal
, entendo por bem admitir a discussão por verificar que a requerida, desde a contestação, manifestou-se sobre a matéria e rechaçou a ocorrência de qualquer irregularidade/abusividade no que se refere às operações realizadas no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, em que pese não ter sido deduzida na inicial, repito, a mácula tão somente arguida no bojo dos embargos de declaração (Id 9023343).

Feito o breve parêntese, passo a incursionar no mérito propriamente dito que versa, em linhas gerais, sobre a alegada ocorrência de
vício de consentimento
que restou caracterizada, segundo alega o autor, pela lesão sofrida ao celebrar contrato de promessa de compra e venda visando a aquisição da unidade 806 do Edifício Dunas (Torre B), situado no Condomínio Residencial Costa Bella II, bairro Ataíde, em Vila Velha (fls. 46/52).

Na petição inicial, alega o autor/apelante que, diante da venda facilitada pela requerida/apelada, mediante o pagamento de uma entrada irrisória e financiamento do saldo devedor pelo agente financeiro, comprometeu-se a pagar a quantia de R$ 114.775,00 (cento e quatorze mil setecentos e setenta e cinco reais), sendo uma fração maior por meio de financiamento bancário (R$ 81.400,00); R$ 6.656,00 (seis mil seiscentos e cinquenta e seis reais) relativos ao subsídio governamental concedido como desconto para as aquisições de imóveis dentro dos parâmetros e pelo programa denominado “Minha Casa Minha Vida”; além do valor de R$ 17.722,00 (dezessete mil setecentos e vinte e dois reais) a ser pago à construtora em 27 (vinte e sete) parcelas de R$ 656,37 (seiscentos e cinquenta e seis reais e trinta e sete centavos), e três intermediárias de R$ 2.999,00 (dois mil novecentos e noventa e nove reais), com reajuste pelo CUB durante a fase da obra ou pelo IGP-M e 1% para as parcelas após a entrega.

Por meio da presente ação, insurge-se contra o preço do imóvel, cujo metro quadrado, de acordo com a sua argumentação, alcançou o valor de R$ 2.595,00 (dois mil quinhentos e noventa e cinco reais), conforme se observa da divisão do preço final pactuado pela sua metragem (44m2), o que ultrapassou o limite do razoável por sobejar os valores praticados em bairros mais valorizados.

Alega ainda não ter sido informado que o imóvel adquirido se encontrava em produção, ou seja, ainda na planta, o que teria lhe causado prejuízo por ser o preço do metro quadrado equivalente ao de um imóvel já pronto e localizado em bairros valorizados do Município de Vila Velha.

Pois bem. Para validade do ato jurídico, a vontade das partes há de ser exteriorizada sem qualquer vício, estando as manifestações defeituosas previstas nos arts. 138 a 165 do Código Civil, na seguinte ordem: erro (ou ignorância), dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores.

Como dito, alega o autor/apelante, em linhas gerais, que o negócio jurídico estaria maculado por
lesão
2
, haja vista que a requerida/apelada, aproveitando-se do fato de desconhecer dos meandros da construção civil e de querer realizar o sonho da casa própria, teria lhe vendido imóvel cujo metro quadrado corresponderia ao de imóveis localizados na área nobre de Vila Velha, além de que teria inobservado o verdadeiro escopo do programa “Minha Casa Minha Vida”, qual seja, proporcionar melhores condições visando ampliar o acesso à moradia pela população de baixa renda.

A meu ver, não assiste razão ao autor/apelante, daí porque adianto, desde já, que oriento-me pela manutenção incólume da sentença.

Embora seja anulável o negócio jurídico “por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, ou fraude contra credores” (CC, art. 171, I), não identifico mínimo resquício de induzimento malicioso ou de ocultação de algum fato relevante, com o propósito de obter uma declaração de vontade por parte do autor – que não emitiria se não tivesse sido ludibriado pela outra parte contratante – e, de resto, o tenha induzido a celebrar o negócio jurídico em desconformidade com a sua vontade.

Ora, o autor não é iletrado, estando qualificado como “Microempresário”, do que presumo a sua plena capacidade de compreender, ao assinar o contrato, que se tratava de “Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
em Construção
” (fl. 46), o que afasta a verossimilhança de sua alegação de que adquiriria – em virtude do alegado preço do metro quadrado – de um imóvel pronto, por ser intuitivo que o visitaria primeiramente se pronto estivesse, antes de celebrar o negócio jurídico.

Com isso, é inegável o acerto da juíza sentenciante ao desacolher a pretensão autoral, sob o fundamento de que “
considerando que o valor do imóvel foi expressamente estipulado no contrato firmado pelas partes, com detalhamento da forma de pagamento e dos índices de correção das parcelas, entendo que não há como concluir que se requerida se aproveitou da inexperiência dos autores e das facilidades de aquisição oferecidas para impor valor de altíssima monta por metro quadrado da unidade, até porque, da simples leitura das cláusulas, o autor teria plena condição de compreender as obrigações assumidas através do negócio jurídico firmado
” (fls. 292-v/293).

No que se refere ao valor do metro quadrado do imóvel que, de acordo com o autor/apelante, supera o praticado na região e corresponde ao de imóvel localizado em bairros mais valorizados de Vila Velha, considero ser razoável a defesa da construtora de que “
nunca foi objeto de negociação o
valor do metro quadrado do imóvel, nem tampouco este valor está
atrelado ao preço do bem adquirido
” (Id 9023355, p. 5), seja por não ter sido comprovada a alegada discrepância entre o valor pactuado e o que seria razoável para um imóvel situado na mesma região, seja por não ser identificada uma possível obtenção de lucro desproporcional pela construtora, aproveitando-se exageradamente da inexperiência do comprador.

Para que se configure a lesão, como defeito do negócio jurídico, é necessário que a pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obrigue a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, isto é, demanda inequívoca demonstração da desproporcionalidade da prestação em relação à contraprestação desde a formação do contrato, o que se afere objetivamente, além da inevitabilidade da realização do contrato (que se apura subjetivamente), circunstâncias não verificadas no caso concreto.

Ao que tudo indica, o autor/apelante adquiriu o imóvel por considerar que as condições de pagamento se encontravam dentro de seu orçamento, quiçá por inexperiência conforme alega na petição inicial, todavia, ao melhor avaliar o ajustado, concluir não ter realizado um bom negócio – financeiramente falando – o que, por si só, não demanda a intervenção judicial, em se tratando de contrato particular, a fim de desfazê-lo.

Meramente a título de ilustração, seguem precedentes deste egrégio Tribunal que versaram sobre hipóteses semelhantes:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VÍCIO DE CONSENTIMENTO – NÃO DEMONSTRADO – ÔNUS DA PROVA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O contrato firmado entre as partes apresenta disposições claras, incluindo cláusulas sobre o valor do imóvel e as condições de pagamento, as quais foram assinadas pela autora, não havendo que se falar em desconhecimento ou incompreensão das obrigações contratuais.

2. A alegação de que a autora não leu o contrato antes de assiná-lo não é suficiente para invalidar o negócio jurídico.

3. Resta tão somente a conclusão pela improcedência do pleito recursal em razão da regra do ônus probatório previsto no art. 373, inciso I do CPC, uma vez que a autora, ora apelante, não se desincumbiu do ônus de provar os fatos que constituem seu direito.

4. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que a mera alegação de erro ou vício de consentimento, sem provas robustas, não enseja a anulação do contrato, conforme precedentes citados.

5. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0000739-76.2021.8.08.0021, rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, julgado PJe em 24/11/2024)

“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA AFASTADA. ÔNUS DO IMPUGNANTE. CAPACIDADE FINANCEIRA NÃO COMPROVADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO NO CONSENTIMENTO. ERRO SUBSTANCIAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO.

1. Constitui ônus da parte impugnante demonstrar que a situação financeira daquele a quem foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita não condiz com a alegada pobreza nos termos da lei. Inexistindo elementos nesse sentido, deve ser mantida a benesse concedida.

2. Segundo estatui o Código Civil, o erro na declaração da vontade que enseja a anulação do negócio jurídico deve ser substancial, ou seja, aquele que constitui causa determinante para realização do ato. Inteligência dos arts. 138 e 139 do CC/02.

3. Não há nos autos quaisquer provas, ou mesmo indícios, de que o corretor tenha prestado informações equivocadas ao adquirente a respeito da localização do imóvel. Os termos da pactuação foram claros, sendo capazes de proporcionar ao adquirente a perfeita formação da sua vontade e o entendimento dos efeitos de sua declaração.

4. Mesmo diante de uma relação consumerista e da inversão do ônus da prova, não sendo possível evidenciar, de plano, o vício no consentimento, não há que se falar na nulidade do certame.

5. Recurso conhecido e improvido.”

(TJES, Primeira Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0006812-61.2013.8.08.0048, relª. Desª. Marianne Júdice de Mattos, julgado PJe em 20/11/2023)

Na sequência, alega o apelante que a sentença não considerou a incidência da Lei nº 11.977/09, ao entender não ter havido a alegada majoração indevida no preço final da unidade habitacional, não obstante tenha sido adquirida nos moldes do programa “Minha Casa Minha Vida”, de modo que toda e qualquer majoração deve ser repelida com vistas ao alcance social do programa.

A bem da verdade, o autor não aponta, em momento algum, qual cobrança ou encargo teria sido realizada em desconformidade com a Lei nº 11.977/09 e, apesar de a construtora ter defendido em sua contestação a legalidade das taxas cobradas e da comissão de corretagem, nem sequer foi arguida qualquer mácula neste particular, mas apenas que teria ocorrido a “majoração indevida no preço final da unidade habitacional”, que de igual forma não restou descortinada.

Em suma: não se constatando qualquer vício de consentimento capaz de macular o negócio jurídico ajustado entre as partes, concluo – tal qual concluíra a douta magistrada sentenciante – que a contratação é plenamente válida, o que torna descabido acolher a pretensão anulatória manifestada pelo autor/apelante que, por conseguinte, deve assumir as obrigações advindas do contrato celebrado que, diga-se de passagem, constitui objeto de conexa
ação de cobrança
(
processo nº 0028409-57.2015.8.08.005
) ajuizada pela requerida/apelada, que igualmente já foi sentenciada no mesmo Juízo de origem.

É oportuna a ressalva, à luz do § 2º do art. 322 do CPC/2015
3
, de que o autor pretende, tão somente, obter a anulação do negócio jurídico e a consequente restituição do montante pago, e não, propriamente, a rescisão da avença com a possibilidade de retenção pela construtora de um percentual do valor total pago (Súmula nº 543/STJ), o que se reforça com a ausência de irresignação recursal neste particular.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção da sentença,
majoro em
2
% os honorários
advocatícios
sucumbenciais
– os quais foram arbitrados em 10% sobre o valor da causa (R$ 97.580,00) – levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), devendo, porém, permanecer suspensa a sua exigibilidade por ser o autor/apelante beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Ante o exposto,
conheço da
apelação cível
e lhe
nego provimento
.

É como voto.

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1
que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.

2
CC, Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

3
§ 2º. A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.