Tribunal: TJES
Processo: 5000160-45.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Enriquecimento sem Causa; Compra e Venda; Compromisso
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA ENTRE VALOR CONTRATUAL E VALOR DAS PARCELAS. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA SUPERIOR AO PACTUADO. ERRO MATERIAL NA REDAÇÃO DO CONTRATO. RECONHECIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por DMLS Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por Narciso José Bisoli e outro, sob a alegação de que houve cobrança de valor superior ao pactuado para a aquisição de imóvel. A controvérsia reside na divergência entre o valor total do contrato (R$ 253.500,00) e o somatório das parcelas descritas (R$ 257.221,20), que levaria à conclusão de erro no valor das prestações mensais de R$ 4.287,02. A empresa apelante sustenta que o valor total correto seria de R$ 295.246,20, conforme a proposta de compra, tendo havido erro material na descrição do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cobrança superior ao valor pactuado no contrato de compra e venda do imóvel; (ii) determinar se o contrato contém erro material na descrição do valor total das parcelas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato celebrado expressamente estipula o valor total de R$ 253.500,00, contudo, o somatório das parcelas fixadas (60 x R$ 4.287,02) supera esse montante, o que indica incongruência redacional.

A proposta de compra anterior ao contrato menciona exatamente as parcelas e valores cobrados, servindo como elemento interpretativo do ajuste final, embora não prevaleça sobre o contrato.

As declarações do autor, contraditórias e carentes de prova concreta sobre eventual desconto ou renegociação do valor da parcela, não demonstram verossimilhança na alegação de erro de cobrança.

O autor pagou regularmente todas as parcelas durante cinco anos sem qualquer impugnação, o que enfraquece a tese de que tenha havido cobrança indevida.

Depoimentos e documentos constantes dos autos indicam que o valor de R$ 215.475,00 representaria o montante à vista e que o erro decorreu da transcrição equivocada do valor total das parcelas, situação semelhante à verificada em outro contrato da mesma empresa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de impugnação durante anos de pagamento de parcelas no valor originalmente ajustado afasta a alegação de erro na cobrança.

A proposta de aquisição do imóvel pode ser utilizada como elemento interpretativo do contrato, quando houver identidade entre os valores das parcelas.

A existência de erro material na redação contratual referente ao valor do somatório das parcelas não configura cobrança indevida quando os pagamentos estão em conformidade com a proposta aceita pelas partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 112, 113 e 421; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes expressamente citados no acórdão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5000160-45.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: NARCISO JOSE BISSOLI e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIVERGÊNCIA ENTRE VALOR CONTRATUAL E VALOR DAS PARCELAS. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA SUPERIOR AO PACTUADO. ERRO MATERIAL NA REDAÇÃO DO CONTRATO. RECONHECIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por DMLS Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por Narciso José Bisoli e outro, sob a alegação de que houve cobrança de valor superior ao pactuado para a aquisição de imóvel. A controvérsia reside na divergência entre o valor total do contrato (R$ 253.500,00) e o somatório das parcelas descritas (R$ 257.221,20), que levaria à conclusão de erro no valor das prestações mensais de R$ 4.287,02. A empresa apelante sustenta que o valor total correto seria de R$ 295.246,20, conforme a proposta de compra, tendo havido erro material na descrição do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cobrança superior ao valor pactuado no contrato de compra e venda do imóvel; (ii) determinar se o contrato contém erro material na descrição do valor total das parcelas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato celebrado expressamente estipula o valor total de R$ 253.500,00, contudo, o somatório das parcelas fixadas (60 x R$ 4.287,02) supera esse montante, o que indica incongruência redacional.

A proposta de compra anterior ao contrato menciona exatamente as parcelas e valores cobrados, servindo como elemento interpretativo do ajuste final, embora não prevaleça sobre o contrato.

As declarações do autor, contraditórias e carentes de prova concreta sobre eventual desconto ou renegociação do valor da parcela, não demonstram verossimilhança na alegação de erro de cobrança.

O autor pagou regularmente todas as parcelas durante cinco anos sem qualquer impugnação, o que enfraquece a tese de que tenha havido cobrança indevida.

Depoimentos e documentos constantes dos autos indicam que o valor de R$ 215.475,00 representaria o montante à vista e que o erro decorreu da transcrição equivocada do valor total das parcelas, situação semelhante à verificada em outro contrato da mesma empresa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de impugnação durante anos de pagamento de parcelas no valor originalmente ajustado afasta a alegação de erro na cobrança.

A proposta de aquisição do imóvel pode ser utilizada como elemento interpretativo do contrato, quando houver identidade entre os valores das parcelas.

A existência de erro material na redação contratual referente ao valor do somatório das parcelas não configura cobrança indevida quando os pagamentos estão em conformidade com a proposta aceita pelas partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 112, 113 e 421; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes expressamente citados no acórdão.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SESSÃO DIA: 25/03/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA (RELATOR):-

Lido o que exarado às folhas pelo Eminente Relator.

*

O SR. ADVOGADO FABIANO LOPES PEREIRA:-

Senhor Presidente, o qual cumprimento em nome dos demais membros desta Câmara e demais presentes.

Trata-se de uma ação de indenização movida pelo autor, apelado, alegando que teria pagado a maior um valor contratado.

O apelado fez um contrato de compra e venda com o apelante para aquisição de um imóvel comercial e ao término do pagamento das sessenta prestações, teria identificado que o valor contratado era menor do que o pago.

Em sede de contestação a apelante trouxe aos autos a proposta assinada pelo apelado, comprovando que o valor cobrado foi exatamente o valor constante da proposta. Ou seja, houve uma divergência se as sessenta propostas pactuadas no valor de R$ 4.675,00 (quatro mil, seiscentos e setenta e cinco reais) que daria o montante de duzentos e cinquenta e sete mil, prevaleceriam sobre o valor inserido no contrato de sessenta parcelas de seis mil, setecentos e setenta e cinco, mas que no contrato constava duzentos e quinze mil.

Como prova documental, o apelante trouxe aos autos a proposta. Está aqui nos autos, despachei com vossas excelências, com assinatura dele e realmente o valor de duzentos e noventa e cinco mil.

Essa divergência surgiu junto a esta cláusula “c” II) que mencionava duzentos e quinze. O que me causa estranheza, analisando pelo princípio da boa-fé e da vontade das partes, é que o contrato menciona exatamente os valores das parcelas. Todas as sessenta parcelas estão mencionadas conforme proposta. A parcela de entrada também, a primeira e a segunda. E por um erro material, que ficou constado duzentos e quinze mil, o juiz de piso entendeu que houve uma lesão, que não foi cumprido o pactuado pelas partes.

Mas não satisfeito pela prova documental, que para mim é soberana nesse processo, porque tem assinatura da parte, requeremos o depoimento pessoal. E o autor reconheceu a assinatura na proposta e informou que cumpriu todo o contrato, acreditando estar pagando o valor contratado. Mas que após o cumprimento do contrato, palavras do autor, que seu contador/advogado informou que ele teria direito a um ressarcimento, pois o valor do contrato não condizia com as parcelas pactuadas.

Ou seja, o princípio da vontade das partes, cumpriu todo o contrato, pagou sessenta parcelas, mais de cinco anos. Será que realmente não foi esse o valor que ele contratou? Um valor tão vultuoso. Estamos falando da diferença de mais de quarenta mil. Daria mais de mil reais em cada parcela, próximo a mil reais. Não é razoável, não é, excelência? Com toda a boa vontade, não dá para ser razoável.

Mas fomos além. Produzimos mais uma prova testemunhal. Trouxemos um terceiro adquirente de um imóvel no mesmo empreendimento, que trouxe um contrato dele, terceiro estranho ao processo, mas com o mesmo erro material. Por alguma falha administrativa, a pessoa que era responsável pelo contrato não identificou que os valores que vinham na minuta condiziam com o valor de venda à vista.

A testemunha ouvida no processo, que tinha comprado esse imóvel também, falou assim:
não,
meu contrato realmente tem o mesmo problema, mas a minha proposta condiz com o valor original, com o valor realmente contratado.
E essa informação de diferença do valor à vista e a prazo, palavras das testemunhas, foi previamente esclarecida para a gente quando da contratação. Tínhamos a oportunidade de pagar esse valor menor à vista ou pagar um valor maior parcelado em sessenta vezes.

Ou seja, em toda essa questão técnica do processo, identifica-se que a boa vontade, que a vontade das partes foram cumpridas. Estamos falando de boa fé objetiva. Não pode agora, vamos sair do critério da prova e ir para a questão fática. Ele comprou um empreendimento que valia à época duzentos e cinquenta mil, mais ou menos. Hoje vale mais de quinhentos mil. O investimento é um lote industrial em Linhares. E se for mantida a sentença de piso, vai receber mais de cento e vinte mil. Ou seja, que indenização? Que perda a parte teve em um contrato desse? Qual foi o ato ilegal que o apelante cometeu para ter que suportar todo esse ônus?

Por esses fundamentos e por essa razão, é que roga que seja dado o provimento à apelação e reformada a sentença de piso. Obrigado.

*

O SR. ADVOGADO RODRIGO DADALTO:-

Senhor Presidente, Desembargador Relator; demais desembargadores; Procuradora de Justiça; advogados e serventuários.

Dirijo-me respeitosamente a esta Câmara Cível para falar sobre a aplicação de um princípio fundamental no Direito Contratual, que é o da boa fé objetiva. A parte apelante insiste em dizer que o contrato de compra e venda elaborado de forma unilateral por ela, não contém nenhuma ambiguidade, contradição e mais, que não seria justo ou razoável que esse contrato que tem um valor certo e determinado para o bem, permanecesse intacto no decorrer de cinco anos, que foi o prazo do plano de pagamento que envolvia sessenta meses.

Porém, analisando as cláusulas do contrato e o valor que foi estabelecido pelas partes, pelo bem adquirido, observa-se que o valor dado de entrada, deduzido desse total, sobra um saldo devedor que não foi considerado para fins de parcelamento. Isso é uma simples operação aritmética para constatar que esse saldo devedor, o valor da parcela inicial do contrato, multiplicado pela quantidade de vezes, sessenta meses, chega num saldo devedor muito superior àquele que foi estabelecido pelas partes. Isso, a gente chega à conclusão que está tendo, sim, cobrança indevida, que houve uma má-fé por parte da empresa vendedora.

E nesse contexto a gente precisa lembrar do artigo 423 do Código Civil que diz que:
uma vez existindo ambiguidade, contradição no contrato, deve ser feita uma interpretação mais favorável ao aderente.
Da mesma forma, o artigo 422, que fala do dever de lealdade contratual, tanto na parte da formação dos contratos como na sua execução.

E mais, esse contrato, a única forma de reajuste dele é o IPCA. Não significa que o saldo devedor permaneceu intacto, como afirma a empresa apelante. Ele foi, sim, corrigido pelo índice, o único índice previsto no contrato, que é o IPCA. E, além disso, na cláusula primeira, parágrafo primeiro, consta expressamente que esse contrato definitivo, ele supera, ele substitui, ele prevalece sobre a proposta de aquisição.

Porque o que o colega advogado que me antecedeu se referiu aqui, foi um valor divergente que constou na proposta de aquisição. Porém, quando as partes firmaram o contrato definitivo está expresso lá no parágrafo primeiro, cláusula primeira que as condições desse contrato definitivo prevalecem sobre essa proposta inicial.

Inclusive, este Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de enfrentar o julgamento desse questionamento em duas ocasiões. A Terceira Câmara Civil deste
Tribunal, nos julgamentos de relatoria do
D
esembargador Arthur José Neiva e também
do
Desembargador
Da
ir
José
Bregunce
chegaram
à
mesma conclusão que o juiz de
p
iso chegou, que foi cobrado valor indevido, que causou um desequilíbrio contratual e que foi violada boa-fé objetiva.

É
sentido a nossa sustentação, para que a sentença seja mantida e que a apelação seja negada
o provimento
. Obrigado pela atenção de todos. Boa tarde.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA (RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de apelação cível
interposto por DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA, porquanto irresignado com a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES que, nos autos de ação

ajuizada por NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO, julgou procedente a pretensão autoral, “
declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).
”.

Em suas razões (ID 10449260), DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA alega que o valor total do contrato foi inserido por mero erro material, pois fazia referência ao pagamento à vista, todavia, como os apelados optaram pelo pagamento parcelado, o importe correto totalizava R$295.246,20.

Contrarrazões (ID 10449264) pelo desprovimento do recurso.

A presente demanda foi ajuizada por
NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO
em face de
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, com pretensão de revisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores pagos, considerando que a somatória das parcelas resultaria em importe superior ao definido como valor total da avença.

Após regular transcurso do processo, o magistrado de origem julgou procedente a pretensão autoral, sob fundamento de que não existem provas capazes de demonstrar que o valor total constante no pacto como saldo devedor teria sido inserido por erro material; sendo relevante destacar seus principais trechos (ID 10449259):

[...] Assim, à guisa de valoração e convencimento deste julgador na prolação desta sentença, tenho como fatos incontroversos apurados nestes autos pela prova documental anexada pela parte autora: a) a existência de relação contratual entre as partes; b) que a parte ré firmou contrato de promessa de compra e venda em 05/01/2015 com os autores; c) que o item C.2 do contrato definiu que o valor restante de R$ 215,475,00 seria dividido em parcelas mensais e sucessivas no valor base de R$ 4.287,02; d) que o referido valor das parcelas, quando multiplicado pela sua quantidade, alcança monta maior que a do saldo devedor definido em contrato.

Portanto, comprovada a questão no plano dos fatos, cabe subsumir o fato ao direito aplicável à espécie, de modo a efetivar-se a prestação jurisdicional, sendo o que passo a fazer, analisando juridicamente os argumentos apresentados pelas partes.

A parte autora pleiteia na inicial a declaração de abusividade de cláusula contratual, bem como o ressarcimento de valor supostamente cobrado a maior.

Pois bem, sem maiores delongas tenho que razão assiste à parte autora. Explico.

Inicialmente, verifico que a parte ré sustenta a tese de que o valor do saldo devedor fixado em contrato constitui-se em mero erro material, alegando que a “PROPOSTA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL” (ID. 30944414) apresenta o valor expressamente combinado entre as partes.

Todavia,
tendo como base os documentos acostados nos autos, bem como as demais provas produzidas, entendo que, salvo melhor juízo, não há nos autos elementos probatórios aptos a sustentar a tese de erro material ora aventada.

Tal entendimento se dá tendo como base tanto o contrato firmado entre as partes quanto a própria proposta para aquisição do imóvel sustentada pela parte ré.

Este primeiro documento demonstra, de forma inconteste, que o valor total do saldo devedor era de R$ 215.475,00, de modo que presume-se que o valor das parcelas mensais e sucessivas, se multiplicadas pela quantidade de meses, resultaria, logicamente, no valor total do saldo devedor.

Para além disso, o §1º da CLÁUSULA PRIMEIRA do referido contrato infere aos compradores a responsabilidade de saber que as informações, valores e condições pactuadas no instrumento em questão cancelam, substituem e prevalecem sobre quaisquer outras cláusulas contidas em qualquer outro informativo e/ou documento.

Deste modo, se faz claro e notório que os termos pactuados na proposta para aquisição do imóvel cessaram seus efeitos a partir do ato de assinatura do contrato, inexistindo prevalência do que fora anteriormente determinado.

Insta destacar que este Juízo não desconhece que o entendimento jurisprudencial tem entendido que o erro material em pacto firmado entre as partes, cuja extensão gera efeitos que divergem à sua vontade, deverá ser suprido, vejamos [...]

Todavia, para tanto, se faz necessária a prova inequívoca de que o descrito no ajuste não correspondeu à intenção das partes, o que não vislumbro no caso concreto.

Em que pese o fato do depoimento testemunhal do Sr. Luiz Adolpho da Ros Júnior, verifico que tal situação, embora assemelhe-se ao presente caso, não possui o condão de trazer à baila a expressa e inconteste vontade das partes em firmar o acordo de vontades nos termos definidos, vez que não cabe a este Juízo, com base em análise de suposta similaridade entre fatos distintos, alterar os efeitos do que foi inicialmente firmado.

Portanto,
inexistindo a devida comprovação do alegado erro material, entendo que, com base no princípio da boa-fé contratual, deverá ser declarada a abusividade da cláusula contratual que firmou os valores das parcelas em quantia superior ao saldo devedor, de modo que os autores deverão ser ressarcidos pelos valores pagos a maior.

Ante o exposto, a procedência dos pedidos é medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil e declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$ 215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).

Assim, a controvérsia recursal se relaciona justamente com o potencial erro material no contrato firmado entre as partes, uma vez que a empresa apelante argumenta que o valor constante no pacto teria sido inserido por equívoco, notadamente quando o malfadado importe seria para pagamento à vista; contudo, como os apelados optaram pelo pagamento parcelado, o
quantum
correto seria o que foi efetivamente pago com a soma das parcelas, ou seja, R$295.246,20.

Pois bem. Analisando atentamente os documentos acostados ao feito, verifica-se que a “PROPOSTA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL” (ID 10449235), juntada pela recorrente em contestação, realmente indica que o valor da compra e venda seria de R$295.246,20.

Ocorre que, o contrato que foi efetivamente firmado entre as partes aponta valores diversos, consoante se extrai do ID 10448961:

C) DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

O preço do IMÓVEL livremente ajustado entre as partes é de: R$253.500,00 (duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), referente à data base. Este valor será pago da seguinte forma:

C.1) DA ENTRADA:

R$38.025,00
(trinta e oito mil e vinte e cinco reais) pago em
03
(três) parcelas fixas, mensais e sucessivas no valor de
R$12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais) cada uma delas, vencendo a primeira em
10 de janeiro de 2015
e as demais em igual data nos meses subsequentes, através de boletos bancários, cuja quitação se dará após compensação dos mesmos;

C.2) PARCELAS:

R
$215.475,00
(duzentos e quinta mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), dividido em
60
(sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor base de
R$4.287,02
(quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em
10 de abril de 2015
, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Neste ponto, convém destacar que, no pacto (ID 10448961), consta ainda uma cláusula que estabelece expressamente que as disposições contratuais prevalecem sobre quaisquer outras relacionadas aos documentos anteriores, incluindo, por elementar, a “PROPOSTA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL” (ID 10449235):

CLÁUSULA PRIMEIRA - INFORMES INICIAIS

[...] §1º. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADORES (ES) concorda(m), desde já, que as informações, os valores e as condições pactuadas neste contrato, cancelam, substituem e prevalecem sobre quaisquer outras contidas na sua “
Solicitação de Reserva para Aquisição de Lote
” bem como em qualquer outro informativo e/ou documento.

Dessa forma, não há dúvidas de que o pacto firmado entre as partes têm como saldo devedor o valor total de R$215.475,00, de modo que a soma das parcelas mensais e sucessivas não pode resultar em valor superior.

Os termos previstos na proposta para aquisição do imóvel foram substituídos pelo contrato efetivamente firmado entre as partes, não havendo prova consistente no sentido de que tratar-se-ia de mero “erro material”; ônus probatório que, por sinal, recai sobre a parte apelante.

Isso porque, em atenção à distribuição do ônus da prova, caberia à empresa recorrente fazer prova da aludida tese defensiva, na esteira do artigo 373, II, do Código de Processo Civil:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Acerca do ônus da prova, que atribui à parte ré o encargo de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, vejamos:

[...] 1. O Código de Processo Civil vigente distribui o ônus da prova de igual forma entre as partes, cabendo ao Autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito (artigo 373, I) e
ao Réu, a seu turno, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo daquele direito (artigo 373, II)
. 2. O réu não logrou êxito em provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 3. Aplica-se a previsão contida no artigo 85, § 4º, inciso II, do CPC/15, para que os honorários sucumbenciais, incluída a sua majoração (artigo 85, § 11, do CPC/15), sejam fixados no cumprimento de sentença ante a iliquidez da sentença. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53026045320218090051, Relator: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/03/2023)

[...]
Nos termos do artigo 373 do CPC/2015
, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
. Ficando provada a celebração de contrato de prestação de serviços, com a efetiva prestação dos serviços contratados, é devida a condenação do réu ao valor dos serviços prestados, se não foi feita prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. (TJ-MG - AC: 10000220687958001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 25/05/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2022)

Da mesma forma, o fato de uma testemunha ter indicado que seu contrato de compra e venda de imóvel com a mesma empresa possuía o mesmo “erro material” não pode suplantar o que constou na avença, em especial porque a informação de que o referido valor seria apenas para pagamento à vista não consta em nenhum dos documentos juntados.

Se o valor objeto da controvérsia era apenas para pagamento à vista, o natural seria que houvesse essa observação em algum local do instrumento contratual, ou ao menos em alguma proposta apresentada aos compradores, não sendo possível reconhecer que o caso é de mero erro material, tendo em vista que os elementos de prova juntados pela parte ré revelam-se frágeis.

Por outro lado, a tese autoral se mostra coerente, na medida em que argumenta que as parcelas somadas representam valor superior ao total, em atenção ao fato de que o único índice de reajuste pactuado seria o IPCA; não havendo portanto justificativa plausível para a inconsistência verificada.

Neste ponto, sobreleva acentuar que a revisão de cláusulas contratuais é plenamente possível em situações nas quais a execução da avença diverge do que consta efetivamente no contrato, na esteira da jurisprudência desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA.
CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ARTS. 421 E 422 DO CÓDIGO CIVIL.
1. - O art. 421 do Código Civil prevê que A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato e o art. 422 do mesmo Código estabelece que Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 2. - O colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que Embora inseridas em Título do Código Civil referente aos 'Contratos em Geral', as cláusulas gerais dos arts. 421 (probidade e boa-fé objetiva) e 422 (função social do contrato), ambas de ordem pública e interesse social - portanto, diretrizes irrenunciáveis e inafastáveis a serem estritamente guardadas pelos sujeitos e controladas pelo juiz -, possuem tripla natureza universal: iluminam o ordenamento jurídico por inteiro, afetando relações privadas e públicas; abraçam, além das modalidades contratuais puras, a multiplicidade inumerável de atos e negócios jurídicos, nessa tarefa complementando o instituto da interpretação, manejado pelo art. 113 do Código Civil, indo além de seu âmbito; recaem sobre o negócio jurídico em si, mas igualmente se estendem às fases a ele anterior e posterior (AgInt no REsp 1688885/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, data do julgamento: 01-09-2020, data da publicação/fonte: DJe 20-10-2020). 3. - No caso, a conduta da apelante no momento da celebração dos contratos não foi permeada pela boa-fé objetiva e nem pela habitual postura que se espera dos contratantes.
Os valores totais mencionados nos instrumentos contratuais não correspondem às somas das prestações neles mencionadas.
4. -
Na respeitável sentença recorrida foi mencionado que resta claro e evidente na hipótese dos autos, inclusive de forma incontroversa, que o preço ajustado foi certo e determinado,
isto
é, R$ 238.500,00 (duzentos e trinta e oito mil e quinhentos reais), a ser pago no valor de R$ 47.700,00 (quarenta e sete mil e setecentos reais), divididos em 04 (quatro) parcelas de R$ 11.925,00 (onze mil e novecentos e vinte e cinco reais), saldo devedor de R$ 190.800,00 ( centos e noventa milo e oitocentos reais) divididos em sessenta parcelas mensais de R$ 3796,10 (três mil, setecentos e noventa e seis reais e dez centavos), parcelas com reajustes mensais, de mesma forma e valor o outro lote.
É exatamente neste ponto que se inicia o erro interpretativo empreendido pelas partes, uma vez que o saldo remanescente, apesar de certo e determinado, gerou prestações mensais que, somadas, atingiram montante muito superior ao valor-base (ao saldo devedor
): O saldo devedor foi apurado corretamente, isto é, subtraindo do preço o valor da entrada (R$ 238.500,00 - 47.700,00 = 190.800,00), não ocorrendo o mesmo quanto à aritmética das 60 (sessenta) prestações mensais, já que multiplicando 60 vezes R$ 3796,10 (três mil, setecentos e noventa e seis reais e dez centavos) chega-se ao valor de R$ 227.766,00 (duzentos e vinte sete mil e setecentos e sessenta e seis reais) como se vê, as prestações mensais atingem montantes bem superiores ao saldo devedor.
A diferença dos valores tanto estava prevista contratualmente e seria resultado da atualização estabelecida na cláusula terceira que os valores excedentes estavam claramente escritos nas propostas para aquisição de imóvel, o que resultaria no valor total, para pagamento a prazo. Entretanto, os valores estão excedentes, como exposto anteriormente, ou seja, ocorrendo um pagamento indevido, mesmo recebido de boa fé, como aparenta, os valores devem ser restituídos para evitar o enriquecimento sem causa da parte requerida
. 5. - Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 030190089893, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/04/2022, Data da Publicação no Diário: 29/04/2022)

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. PREVISÃO DE ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR COM APLICAÇÃO DO IPCA MÊS A MÊS SOBRE AS PARCELAS.
EXECUÇÃO DO CONTRATO QUE DIVERGE DO MODO AVENÇADO PELAS PARTES. PAGAMENTO INDEVIDO E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO
. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Contrato de promessa de compra e venda de 02 (dois) lote, com preço certo ajustado e modo de pagamento estabelecendo um sinal, a título de entrada, e o saldo remanescente em 60 (sessenta) prestações certas e determinadas, com previsão contratual de atualização monetária mensal, pelo índice IPCA, do saldo devedor remanescente. 2. Alegação do promitente comprador de ocorrência de pagamento indevido, uma vez que o valor da soma das parcelas mensais seria muito superior aos preços ajustados no contrato. 3. Sentença de improcedência do pedido, com conclusão do MM. Juiz que a divergência entre o ajustado e o efetivamente pago seria decorrente da previsão contratual de atualização do saldo devedor (das prestações mensais). 4.
Efetiva ocorrência de pagamento indevido, já que houve dupla atualização do saldo devedor, uma primeira vez na contratação, ocasião em que se apurou a atualização de todas as parcelas e, num segundo momento, nas parcelas mensais pagas pelo promitente comprador, também atualizadas mês a mês.
5. A jurisprudência do STJ já assentou entendimento no sentido de que quem recebeu pagamento indevido, ainda que de boa-fé, deve restituí-lo para obstar o enriquecimento sem causa (AgInt no AREsp 1053799/SP). 6. Sentença reformada, com inversão da sucumbência. 7. Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 030180058429, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 23/11/2020, Data da Publicação no Diário: 01/12/2020)

Nesse sentido, quadra mencionar ainda ainda que, como bem ressaltou a parte recorrida, em caso de dúvida acerca de cláusula prevista em contrato de adesão, a interpretação deve se dar do modo mais favorável ao aderente, consoante previsão do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil:

Código Civil

Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas

ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.

Código de Defesa do Consumidor

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Logo, sopesando as provas acostadas, entendo que caminhou bem o julgador de origem, de modo que deve ser mantida a sentença que declarou a abusividade da cláusula contratual C.2, no que diz respeito ao valor total das parcelas pagas, para estabelecer como saldo devedor o importe efetivamente pactuado, de R$ 215.475,00, com consequente determinação de que a parte ré proceda devolução do valor pago a maior.

Finalmente, tenho por bem ressaltar que, em situações como a dos autos, de elevada complexidade probatória, em que a lide foi solucionada a partir, especialmente, da distribuição do ônus da prova, a interpretação do julgador de origem da situação fática possui especial relevância, haja vista a proximidade e o fato de ter presenciado a instrução.

[...] .
3. O Juiz de primeiro grau, em razão da maior proximidade com a realidade dos autos (partes, provas e perícias), perpetrou análise condizente com a causa
[...] (TRF 3ª R.; AI 5023209-19.2022.4.03.0000; SP; Sétima Turma; Rel. Des. Fed. Carlos Eduardo Delgado; Julg. 07/12/2022; DEJF 19/12/2022)

[...] 2. O magistrado condutor do feito e destinatário final das provas atendeu aos ditames legais e processuais previstos, ao reconhecer o apelante na condição de tripulante e proceder com o enquadramento da cobertura do seguro para ?Acidentes Pessoais a Tripulantes ? Invalidez Permanente?. 3.
Aplicável ao caso o Princípio da Imediatidade, a privilegiar o juízo de valor formulado pelo juiz que preside o feito, tendo em conta a sua proximidade com as partes e com o processo na origem, o que lhe permite dispor de elementos para formação de sua convicção.
[...] (TJ-GO - AC: 54981066520188090137 RIO VERDE, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD, Rio Verde - 3ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Por todo o arrazoado,
CONHEÇO
do recurso interposto por
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a sentença que julgou procedente a pretensão autoral, “
declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).
”.

Em razão do não provimento do recurso, fixo honorários recursais (art. 85, §11 do CPC) em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Senhor Presidente, meus cumprimentos pelas sustentações e em virtude delas pedirei vista. Sobretudo, porque entendo essencial a análise, em que pese o voto de Vossa Excelência fazer uma abordagem minuciosa sobre as questões suscitadas, mas um ponto me chamou a atenção que teria sido o depoimento pessoal do autor. Que em tese, teria celebrado um negócio diversamente do que estava escrito. Algo nesse sentido, se não me engano. E é justamente por esse cotejo que, respeitosamente, peço vista.

*

tnsr
*

DATA DA SESSÃO: 08/04/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR
FABIO BRASIL NERY:-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto em razão da sentença id. 10449258, que julgou procedente o pedido formulado por NARCISO JOSE BISOLI E OUTRO em face de DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA.

O cerne da discussão diz respeito ao preço acordado para o pagamento de um imóvel por parte do autor, aqui apelado.

Na exordial, o requerente afirma que foi lesado em razão de lhe ter sido cobrado valor superior ao pactuado e previsto no contrato, ao passo que o requerido sustenta que houve erro material no contrato, mas que o valor da parcela cobrada é condizente com aquele convencionado pelas partes e previsto na proposta.

O pacto celebrado possui a seguinte previsão:

C) DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

O preço do imóvel livremente ajustado entre as partes é de
R$ 253.500,00
(duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), referente à data base. Esse valor será pago da seguinte forma:

C.1) ENTRADA:

R$ 38.025,00
(trinta e oito mil e vinte e cinco reais) pago em 03 (três) parcelas fixas, mensais e sucessivas no valor de
R$ 12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de janeiro de 2015 e as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário (...);

C.2) PARCELAS:

R$ 215.475,00
(duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), divididos em 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor de
R$ 4.287,02
(quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de abril de 2015, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Parágrafo Primeiro. O preço acima descrito, para fins de sua atualização monetária na forma do contrato, está referenciado a data de 05/01/2015.

A questão é que, a somatória das 60 (sessenta) parcelas de R$ 4.287,02 (quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) ensejará o valor de
R$ 257.221,20
(duzentos e cinquenta e sete mil, duzentos e vinte e um reais e vinte centavos),
superior
, portanto, àquele previsto no pacto
(R$ 253.500,00
(duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), o que implicaria reconhecer que o valor da parcela (R$ 4.287,02) estaria errado.

A empresa demandada, aqui apelante, afirma que o valor da compra do imóvel, em verdade, foi de
R$ 295.246,20
(duzentos e noventa e cinco mil, duzentos e quarenta e seis reais e vinte centavos), uma vez que o valor das parcelas acordadas (3x R$ 12.675,00 + 60x R$ 4.287,02) estaria correto, e que teria ocorrido um erro material na descrição do saldo total das parcelas.

Nesse cenário, registro não ser possível acolher a tese recursal pela simples aferição da proposta de aquisição do imóvel – na qual o valor da parcela consta como sendo de R$ 4.287,02 e o total de R$ 295.246,20, porque, como se sabe, prevalece o contrato firmado em detrimento da proposta.

Não obstante, a proposta, diante do cotejo dos autos, serve de elemento norteador do pacto celebrado, principalmente dada a reprodução idêntica das parcelas aqui discutidas.

Por outro lado, tenho que o autor não demonstrou, como afirmou em seu depoimento pessoal, ter obtido um desconto no valor da compra do imóvel, uma vez que não apresenta elementos concretos que comprovassem a redução no valor da parcela.

Aliás, é de se ponderar que, se tivesse obtido o desconto que afirma, o valor da parcela cairia para R$ 3.591,25 (três mil, quinhentos e noventa e um reais e vinte e cinco centavos), diferença significativa em relação ao valor pago (R$ 4.287,02) durante cinco anos, sem qualquer questionamento.

Não é crível, portanto, considerar que após ter negociado a redução da parcela de R$ 4.287,02 para R$ 3.591,25, o autor não tivesse notado o apontado erro na cobrança e pago as sessenta parcelas no valor inicialmente proposto e que foram objeto de negociação e redução.

Inclusive, em seu depoimento, afirma que
“pegou o valor de à vista e dividiu e ainda cobrou correção, entendeu”
, posteriormente diz “
pegou o valor de a prazo e ainda dividiu e ainda cobrou correção ainda
”.

Tais afirmações, embora contraditórias em si, demonstram que, nas negociações havia tratativas de valores à vista e a prazo, o que corrobora a tese da demandada, de que o valor de R$ 215.475,00 representaria o valor à vista.

O autor ainda menciona, em seu depoimento:
“eu acho que a gente foi lesado nesses três valores de parcela ai, parece que elas não entraram no negócio, elas estão à parte, entendeu. Então é isso que eu sinto ... onde a gente se sente lesado foi nessa parte ai
”.

Tal questão, que aparenta estar relacionada com as três parcelas de
R$ 12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais), referentes ao valor de entrada do imóvel, diverge da tese deduzida na exordial.

Desse modo, diante das incongruências no depoimento pessoal do autor e da ausência de prova de que obteve, após negociação, redução no valor das parcelas, entendo não estar comprovado o erro apontado pelo autor.

Lado outro, o mesmo contexto probatório, me permite concluir de forma favorável à tese da demandada, de que teria ocorrido erro material na descrição do valor do somatório das parcelas no pacto, mesmo porque similar erro ocorreu em outro contrato, conforme delineado na audiência de instrução e julgamento.

De conseguinte,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para julgar improcedentes os pedidos autorais e, consequentemente, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É, respeitosamente, como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA HELOISA CARIELLO:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

SESSÃO DIA: 20/05/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRA. DESEMBARGADORA HELOISA CARIELLO:-

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para melhor examinar a irresignação deduzida na apelação interposta pela
DMLS Empreendimentos S.A.
e, nesta ocasião, apresento voto para prosseguimento do julgamento.

A discussão diz respeito a ação proposta por
NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO
, ação essa julgada procedente de forma a declarar a abusividade da “cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).”.

O eminente Relator,
Des. Raphael Americano Câmara,
negou provimento ao recurso de apelação concluindo pela manutenção da r. sentença, por entender inexistirem dúvidas de que o pacto firmado entre as partes tem como saldo devedor o valor total de R$215.475,00, não podendo, assim, a soma das parcelas mensais e sucessivas resultar em valor superior. Enfatizou, ainda, o eminente relator, que “os
termos previstos na proposta para aquisição do imóvel foram substituídos pelo contrato efetivamente firmado entre as partes, não havendo prova consistente no sentido de que tratar-se-ia de mero “erro material”; ônus probatório que, por sinal, recai sobre a parte apelante.”

O eminente
Des. Fábio Brasil Nery
, por sua vez, inaugurou divergência, alicerçado no argumento central de que “
diante das incongruências no depoimento pessoal do autor e da ausência de prova de que obteve, após negociação, redução no valor das parcelas, entendo não estar comprovado o erro apontado pelo autor
.

Do exame que fiz dos autos, cheguei à mesma conclusão esposada no voto divergente.

Pelo que se vê, o ponto nodal da questão é o preço acordado para o pagamento de um imóvel por parte do autor, aqui apelado.

O contrato (id. 10448961), no que concerne àquilo que é objeto da demanda, assim previa:

C) DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

O preço do imóvel livremente ajustado entre as partes é de R$ 253.500,00 (duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), referente à data base. Esse valor será pago da seguinte forma
:

C.1) ENTRADA:

R$ 38.025,00 (trinta e oito mil e vinte e cinco reais) pago em 03 (três) parcelas fixas, mensais e sucessivas no valor de R$ 12.675,00 (doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de janeiro de 2015 e as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário (...);

C.2) PARCELAS:

R$ 215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), divididos em 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 4.287,02 (quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de abril de 2015, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Verifica-se que supracitado instrumento aponta, como saldo devedor, o valor de R$ 215.475,00, dividido em 60 parcelas mensais de R$ 4.287,02, o que, em tese, conduziria à conclusão de que houve cobrança superior à pactuada, considerando que a multiplicação das parcelas resulta em montante superior ao declarado como saldo devedor.

É possível constatar, portanto, que o valor final do contrato diverge daquele que consta da proposta que acompanha a defesa (
id. 10449235), uma vez que esta previa o total de R$ 295.246,20 para pagamento parcelado, e indicava, inclusive, as mesmas parcelas que foram efetivamente praticadas durante toda a execução do contrato.

Contudo, ainda que o instrumento contratual formal disponha expressamente sobre o saldo devedor ("parcelas") de R$ 215.475,00,
a prova documental acostada aos autos - especialmente a proposta inicial - denota plausibilidade na alegação de erro material quanto à indicação do valor, porquanto revela coerência entre a prática negocial, o valor efetivamente cobrado e o comportamento das partes durante toda a relação contratual
.

Destarte, comungo da conclusão alcançada no voto divergente, uma vez que, embora não tenha o condão de preponderar sobre os termos do contrato celebrado, “
a proposta, diante do cotejo dos autos, serve de elemento norteador do pacto celebrado, principalmente dada a reprodução idêntica das parcelas aqui discutidas
”.

A corroborar essa conclusão, há o comportamento perene dos apelados, que, durante anos, adimpliram integralmente as parcelas mensais no valor ora impugnado, sem qualquer manifestação de inconformismo, o que atrai a incidência da regra inserta no art. 113, no sentido de que “
os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração
” Sob essa perspectiva, considerando que o somatório das parcelas se amolda ao valor da contratação à prazo, cuja superioridade de preço era conhecida pelos apelados, a teor do que se extrai do depoimento pessoal prestado (link de id. 10449258),
é este o valor total do negócio (R$ 295.246,20) que deve prevalecer.

Essencial destacar, aqui, como leciona Flávio Tartuce, que a boa-fé,
c
omo critério hermenêutico, exige
“”que a interpretação das cláusulas prestigie sempre o sentido mais conforme à lealdade e à honestidade entre as partes. A boa-fé impede, aí, interpretações maliciosas, dirigidas a prejudicar a contraparte, mas vai além, impondo que se reserve ao negócio jurídico o significado mais leal e honesto
” (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência – 3.ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021. comentário ao art. 113).

Daí que, diante da ausência de prova concreta de que houve pactuação de desconto, da inexistência de impugnação no decorrer do cumprimento do contrato e da coerência entre o valor efetivamente pago e o previsto na proposta inicial, deve vicejar a assertiva da parte apelante quanto à existência de erro material na redação da cláusula contratual que indicou saldo devedor inferior.

Diante de todo o exposto, peço vênia ao eminente Relator, para acompanhar o voto divergente proferido pelo eminente Des. Fábio Brasil Nery, de forma a
CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso para julgar improcedentes os pedidos autorais e, consequentemente, condenar o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

*

rpm

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA(RELATOR):-

Senhor Presidente, peço retorno dos autos.

*

vfc*

DATA DA SESSÃO: 27/05/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA(RELATOR):-

Eminentes Pares, após analisar os votos divergentes proferidos pelo eminente Desembargador Fábio Brasil Nery e pela douta Desembargadora Heloisa Cariello, reformulo o voto anteriormente proferido para, acompanhando a posição divergente, dar provimento ao recurso de apelação e, via de consequência, julgar improcedentes os pedidos autorais, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da causa.

Rememoro que a demanda foi ajuizada por NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO em face de DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA, com pretensão de revisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores pagos, considerando que a somatória das parcelas resultaria em importe superior ao definido como valor total da avença.

Após regular transcurso do processo, o magistrado de origem julgou procedente a pretensão autoral, sob fundamento de que não existem provas capazes de demonstrar que o valor total constante no pacto como saldo devedor teria sido inserido por erro material.

Inicialmente, proferi voto para conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, mantendo a sentença que julgou procedente a pretensão autoral e declarou a abusividade da cláusula objeto da controvérsia, que diz respeito ao valor total das parcelas pagas.

Contudo, o Desembargador Fábio Brasil Nery proferiu voto divergente, indicando que se tivesse ocorrido o desconto apontado pela parte autora, o valor da parcela cairia de forma significativa, não sendo razoável supor que passaria cinco anos realizando o pagamento sem questionar ou notar diferença; sentido decisório também adotado pela Desembargadora Heloisa Cariello, que ressaltou a plausibilidade da alegação de que a
indicação do valor total da avença diz respeito a
mero erro material.

Com efeito, refluí acerca da matéria, para adotar o entendimento de que a parte autora, caso tivesse realmente obtido desconto no valor devido, perceberia a diferença nos pagamentos, haja vista que estes perduraram por vários anos; não sendo possível manter a sentença, em atenção ao primado da boa-fé objetiva e à plausibilidade da tese defensiva que diz respeito ao erro material.

Neste ponto, destaco ainda que controvérsia semelhante, envolvendo a mesma empresa, já foi objeto de exame pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, que se posicionou no mesmo sentido que estou a externar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. PAGAMENTO PARCELADO. BOA-FÉ OBJETIVA. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por DMLS Empreendimentos Ltda. contra sentença de procedência em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c repetição de indébito, na qual os autores, Thiago Pandolfi Galon e Vinicyus Pandolfi Galon, alegaram pagamento superior ao saldo devedor descrito em contrato referente à compra de imóveis, pleiteando restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o valor pago pelos autores excedeu o saldo devedor previsto no contrato; (ii) analisar a adequação da sentença à luz do princípio da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato, ao descrever o saldo devedor de R$ 180.000,00, referia-se a pagamento à vista, não sendo aplicável ao parcelamento escolhido pelos autores, que implicava acréscimo por juros e correção monetária
.

4. A boa-fé objetiva e a intenção real das partes norteiam a interpretação das cláusulas contratuais, conforme artigos 112, 113 e 422 do Código Civil.

5. O comportamento das partes durante a execução do contrato, com pagamento regular das parcelas pactuadas, reforça a anuência ao valor total decorrente do parcelamento.

6. A simples conta aritmética das parcelas, multiplicadas pelos valores pagos, evidenciava o valor devido, sendo incabível alegação de surpresa ou desconhecimento pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Pedido improcedente.

Tese de julgamento:

1. A boa-fé objetiva e a real intenção prevalecem sobre a interpretação literal das cláusulas contratuais.

2. O comportamento reiterado das partes durante a execução contratual é elemento relevante para aferição de sua real intenção.

(Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198); Processo: 5002125-58.2023.8.08.0030;
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO; PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL;
Relator: MARIANNE JUDICE DE MATTOS; Data: 23 de abril de 2025)

Assim, reformulo meu posicionamento para CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, julgando improcedentes os pedidos autorais, com consequente condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR FABIO BRASIL NERY:-

Acompanho o voto do eminente relator

*

A
SR
A
. DESEMBARGADOR
A

HELOISA CARIELLO
:-

Voto no mesmo sentido.

*

vfc*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação cível
interposto por
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA,
porquanto irresignado com a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES que, nos autos de ação

ajuizada por
NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO,
julgou procedente a pretensão autoral, “
declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).
”.

Em suas razões (ID 10449260),
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
alega que o valor total do contrato foi inserido por mero erro material, pois fazia referência ao pagamento à vista, todavia, como os apelados optaram pelo pagamento parcelado, o importe correto totalizava R$295.246,20.

Contrarrazões (ID 10449264) pelo desprovimento do recurso.

A presente demanda foi ajuizada por
NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO
em face de
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, com pretensão de revisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores pagos, considerando que a somatória das parcelas resultaria em importe superior ao definido como valor total da avença.

Após regular transcurso do processo, o magistrado de origem julgou procedente a pretensão autoral, sob fundamento de que não existem provas capazes de demonstrar que o valor total constante no pacto como saldo devedor teria sido inserido por erro material; sendo relevante destacar seus principais trechos (ID 10449259):

[...] Assim, à guisa de valoração e convencimento deste julgador na prolação desta sentença, tenho como fatos incontroversos apurados nestes autos pela prova documental anexada pela parte autora: a) a existência de relação contratual entre as partes; b) que a parte ré firmou contrato de promessa de compra e venda em 05/01/2015 com os autores; c) que o item C.2 do contrato definiu que o valor restante de R$ 215,475,00 seria dividido em parcelas mensais e sucessivas no valor base de R$ 4.287,02; d) que o referido valor das parcelas, quando multiplicado pela sua quantidade, alcança monta maior que a do saldo devedor definido em contrato.

Portanto, comprovada a questão no plano dos fatos, cabe subsumir o fato ao direito aplicável à espécie, de modo a efetivar-se a prestação jurisdicional, sendo o que passo a fazer, analisando juridicamente os argumentos apresentados pelas partes.

A parte autora pleiteia na inicial a declaração de abusividade de cláusula contratual, bem como o ressarcimento de valor supostamente cobrado a maior.

Pois bem, sem maiores delongas tenho que razão assiste à parte autora. Explico.

Inicialmente, verifico que a parte ré sustenta a tese de que o valor do saldo devedor fixado em contrato constitui-se em mero erro material, alegando que a “PROPOSTA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL” (ID. 30944414) apresenta o valor expressamente combinado entre as partes.

Todavia,
tendo como base os documentos acostados nos autos, bem como as demais provas produzidas, entendo que, salvo melhor juízo, não há nos autos elementos probatórios aptos a sustentar a tese de erro material ora aventada.

Tal entendimento se dá tendo como base tanto o contrato firmado entre as partes quanto a própria proposta para aquisição do imóvel sustentada pela parte ré.

Este primeiro documento demonstra, de forma inconteste, que o valor total do saldo devedor era de R$ 215.475,00, de modo que presume-se que o valor das parcelas mensais e sucessivas, se multiplicadas pela quantidade de meses, resultaria, logicamente, no valor total do saldo devedor.

Para além disso, o §1º da CLÁUSULA PRIMEIRA do referido contrato infere aos compradores a responsabilidade de saber que as informações, valores e condições pactuadas no instrumento em questão cancelam, substituem e prevalecem sobre quaisquer outras cláusulas contidas em qualquer outro informativo e/ou document
o.

Deste modo, se faz claro e notório que os termos pactuados na proposta para aquisição do imóvel cessaram seus efeitos a partir do ato de assinatura do contrato, inexistindo prevalência do que fora anteriormente determinado.

Insta destacar que este Juízo não desconhece que o entendimento jurisprudencial tem entendido que o erro material em pacto firmado entre as partes, cuja extensão gera efeitos que divergem à sua vontade, deverá ser suprido, vejamos [...]

Todavia, para tanto, se faz necessária a prova inequívoca de que o descrito no ajuste não correspondeu à intenção das partes, o que não vislumbro no caso concreto.

Em que pese o fato do depoimento testemunhal do Sr. Luiz Adolpho da Ros Júnior, verifico que tal situação, embora assemelhe-se ao presente caso, não possui o condão de trazer à baila a expressa e inconteste vontade das partes em firmar o acordo de vontades nos termos definidos, vez que não cabe a este Juízo, com base em análise de suposta similaridade entre fatos distintos, alterar os efeitos do que foi inicialmente firmado.

Portanto,
inexistindo a devida comprovação do alegado erro material, entendo que, com base no princípio da boa-fé contratual, deverá ser declarada a abusividade da cláusula contratual que firmou os valores das parcelas em quantia superior ao saldo devedor, de modo que os autores deverão ser ressarcidos pelos valores pagos a maior
.

Ante o exposto, a procedência dos pedidos é medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil e declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$ 215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).

Assim, a controvérsia recursal se relaciona justamente com o potencial erro material no contrato firmado entre as partes, uma vez que a empresa apelante argumenta que o valor constante no pacto teria sido inserido por equívoco, notadamente quando o malfadado importe seria para pagamento à vista; contudo, como os apelados optaram pelo pagamento parcelado, o
quantum
correto seria o que foi efetivamente pago com a soma das parcelas, ou seja, R$295.246,20.

Pois bem. Analisando atentamente os documentos acostados ao feito, verifica-se que a “PROPOSTA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL” (ID 10449235), juntada pela recorrente em contestação, realmente indica que o valor da compra e venda seria de R$295.246,20.

Ocorre que, o contrato que foi efetivamente firmado entre as partes aponta valores diversos, consoante se extrai do ID 10448961:

C) DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

O preço do IMÓVEL livremente ajustado entre as partes é de: R$253.500,00 (duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), referente à data base. Este valor será pago da seguinte forma:

C.1) DA ENTRADA:

R$38.025,00
(trinta e oito mil e vinte e cinco reais) pago em
03
(três) parcelas fixas, mensais e sucessivas no valor de
R$12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais) cada uma delas, vencendo a primeira em
10 de janeiro de 2015
e as demais em igual data nos meses subsequentes, através de boletos bancários, cuja quitação se dará após compensação dos mesmos;

C.2) PARCELAS:

R$215.475,00
(duzentos e quinta mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), dividido em
60
(sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor base de
R$4.287,02
(quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em
10 de abril de 2015
, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Neste ponto, convém destacar que, no pacto (ID 10448961), consta ainda uma cláusula que estabelece expressamente que as disposições contratuais prevalecem sobre quaisquer outras relacionadas aos documentos anteriores, incluindo, por elementar, a “PROPOSTA PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL” (ID 10449235):

CLÁUSULA PRIMEIRA - INFORMES INICIAIS

[...] §1º. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADORES (ES) concorda(m), desde já, que as informações, os valores e as condições pactuadas neste contrato, cancelam, substituem e prevalecem sobre quaisquer outras contidas na sua “
Solicitação de Reserva para Aquisição de Lote
” bem como em qualquer outro informativo e/ou documento.

Dessa forma, não há dúvidas de que o pacto firmado entre as partes tem como saldo devedor o valor total de R$215.475,00, de modo que a soma das parcelas mensais e sucessivas não pode resultar em valor superior.

Os termos previstos na proposta para aquisição do imóvel foram substituídos pelo contrato efetivamente firmado entre as partes, não havendo prova consistente no sentido de que tratar-se-ia de mero “erro material”; ônus probatório que, por sinal, recai sobre a parte apelante.

Isso porque, em atenção à distribuição do ônus da prova, caberia à empresa recorrente fazer prova da aludida tese defensiva, na esteira do artigo 373, II, do Código de Processo Civil:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II -
ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
.

Acerca do ônus da prova, que atribui à parte ré o encargo de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, vejamos:

[...] 1. O Código de Processo Civil vigente distribui o ônus da prova de igual forma entre as partes, cabendo ao Autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito (artigo 373, I) e
ao Réu, a seu turno, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo daquele direito (artigo 373, II)
. 2. O réu não logrou êxito em provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 3. Aplica-se a previsão contida no artigo 85, § 4º, inciso II, do CPC/15, para que os honorários sucumbenciais, incluída a sua majoração (artigo 85, § 11, do CPC/15), sejam fixados no cumprimento de sentença ante a iliquidez da sentença. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53026045320218090051, Relator: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/03/2023)

[...]
Nos termos do artigo 373 do CPC/2015
, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
Ficando provada a celebração de contrato de prestação de serviços, com a efetiva prestação dos serviços contratados, é devida a condenação do réu ao valor dos serviços prestados, se não foi feita prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. (TJ-MG - AC: 10000220687958001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 25/05/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2022)

Da mesma forma, o fato de uma testemunha ter indicado que seu contrato de compra e venda de imóvel com a mesma empresa possuía o mesmo “erro material” não pode suplantar o que constou na avença, em especial porque a informação de que o referido valor seria apenas para pagamento à vista não consta em nenhum dos documentos juntados.

Se o valor objeto da controvérsia era apenas para pagamento à vista, o natural seria que houvesse essa observação em algum local do instrumento contratual, ou ao menos em alguma proposta apresentada aos compradores, não sendo possível reconhecer que o caso é de mero erro material, tendo em vista que os elementos de prova juntados pela parte ré revelam-se frágeis.

Por outro lado, a tese autoral se mostra coerente, na medida em que argumenta que as parcelas somadas representam valor superior ao total, em atenção ao fato de que o único índice de reajuste pactuado seria o IPCA; não havendo portanto justificativa plausível para a inconsistência verificada.

Neste ponto, sobreleva acentuar que a revisão de cláusulas contratuais é plenamente possível em situações nas quais a execução da avença diverge do que consta efetivamente no contrato, na esteira da jurisprudência desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA.
CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ARTS. 421 E 422 DO CÓDIGO CIVIL.
1. - O art. 421 do Código Civil prevê que A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato e o art. 422 do mesmo Código estabelece que Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 2. - O colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que Embora inseridas em Título do Código Civil referente aos 'Contratos em Geral', as cláusulas gerais dos arts. 421 (probidade e boa-fé objetiva) e 422 (função social do contrato), ambas de ordem pública e interesse social - portanto, diretrizes irrenunciáveis e inafastáveis a serem estritamente guardadas pelos sujeitos e controladas pelo juiz -, possuem tripla natureza universal: iluminam o ordenamento jurídico por inteiro, afetando relações privadas e públicas; abraçam, além das modalidades contratuais puras, a multiplicidade inumerável de atos e negócios jurídicos, nessa tarefa complementando o instituto da interpretação, manejado pelo art. 113 do Código Civil, indo além de seu âmbito; recaem sobre o negócio jurídico em si, mas igualmente se estendem às fases a ele anterior e posterior (AgInt no REsp 1688885/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, data do julgamento: 01-09-2020, data da publicação/fonte: DJe 20-10-2020). 3. - No caso, a conduta da apelante no momento da celebração dos contratos não foi permeada pela boa-fé objetiva e nem pela habitual postura que se espera dos contratantes.
Os valores totais mencionados nos instrumentos contratuais não correspondem às somas das prestações neles mencionadas
. 4. -
Na respeitável sentença recorrida foi mencionado que resta claro e evidente na hipótese dos autos, inclusive de forma incontroversa, que o preço ajustado foi certo e determinado
, isto é, R$ 238.500,00 (duzentos e trinta e oito mil e quinhentos reais), a ser pago no valor de R$ 47.700,00 (quarenta e sete mil e setecentos reais), divididos em 04 (quatro) parcelas de R$ 11.925,00 (onze mil e novecentos e vinte e cinco reais), saldo devedor de R$ 190.800,00 ( centos e noventa milo e oitocentos reais) divididos em sessenta parcelas mensais de R$ 3796,10 (três mil, setecentos e noventa e seis reais e dez centavos), parcelas com reajustes mensais, de mesma forma e valor o outro lote.
É exatamente neste ponto que se inicia o erro interpretativo empreendido pelas partes, uma vez que o saldo remanescente, apesar de certo e determinado, gerou prestações mensais que, somadas, atingiram montante muito superior ao valor-base (ao saldo devedor)
: O saldo devedor foi apurado corretamente, isto é, subtraindo do preço o valor da entrada (R$ 238.500,00 - 47.700,00 = 190.800,00), não ocorrendo o mesmo quanto à aritmética das 60 (sessenta) prestações mensais, já que multiplicando 60 vezes R$ 3796,10 (três mil, setecentos e noventa e seis reais e dez centavos) chega-se ao valor de R$ 227.766,00 (duzentos e vinte sete mil e setecentos e sessenta e seis reais) como se vê, as prestações mensais atingem montantes bem superiores ao saldo devedor.
A diferença dos valores tanto estava prevista contratualmente e seria resultado da atualização estabelecida na cláusula terceira que os valores excedentes estavam claramente escritos nas propostas para aquisição de imóvel, o que resultaria no valor total, para pagamento a prazo. Entretanto, os valores estão excedentes, como exposto anteriormente, ou seja, ocorrendo um pagamento indevido, mesmo recebido de boa fé, como aparenta, os valores devem ser restituídos para evitar o enriquecimento sem causa da parte requerida.
5. - Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 030190089893, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/04/2022, Data da Publicação no Diário: 29/04/2022)

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. PREVISÃO DE ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR COM APLICAÇÃO DO IPCA MÊS A MÊS SOBRE AS PARCELAS.
EXECUÇÃO DO CONTRATO QUE DIVERGE DO MODO AVENÇADO PELAS PARTES. PAGAMENTO INDEVIDO E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO.
SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Contrato de promessa de compra e venda de 02 (dois) lote, com preço certo ajustado e modo de pagamento estabelecendo um sinal, a título de entrada, e o saldo remanescente em 60 (sessenta) prestações certas e determinadas, com previsão contratual de atualização monetária mensal, pelo índice IPCA, do saldo devedor remanescente. 2. Alegação do promitente comprador de ocorrência de pagamento indevido, uma vez que o valor da soma das parcelas mensais seria muito superior aos preços ajustados no contrato. 3. Sentença de improcedência do pedido, com conclusão do MM. Juiz que a divergência entre o ajustado e o efetivamente pago seria decorrente da previsão contratual de atualização do saldo devedor (das prestações mensais). 4.
Efetiva ocorrência de pagamento indevido, já que houve dupla atualização do saldo devedor, uma primeira vez na contratação, ocasião em que se apurou a atualização de todas as parcelas e, num segundo momento, nas parcelas mensais pagas pelo promitente comprador, também atualizadas mês a mês.
5. A jurisprudência do STJ já assentou entendimento no sentido de que quem recebeu pagamento indevido, ainda que de boa-fé, deve restituí-lo para obstar o enriquecimento sem causa (AgInt no AREsp 1053799/SP). 6. Sentença reformada, com inversão da sucumbência. 7. Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 030180058429, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 23/11/2020, Data da Publicação no Diário: 01/12/2020)

Nesse sentido, quadra mencionar ainda ainda que, como bem ressaltou a parte recorrida, em caso de dúvida acerca de cláusula prevista em contrato de adesão, a interpretação deve se dar do modo mais favorável ao aderente, consoante previsão do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil:

Código Civil

Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas

ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.

Código de Defesa do Consumidor

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Logo, sopesando as provas acostadas, entendo que caminhou bem o julgador de origem, de modo que deve ser mantida a sentença que declarou a abusividade da cláusula contratual C.2, no que diz respeito ao valor total das parcelas pagas, para estabelecer como saldo devedor o importe efetivamente pactuado, de R$ 215.475,00, com consequente determinação de que a parte ré proceda devolução do valor pago a maior.

Finalmente, tenho por bem ressaltar que, em situações como a dos autos, de elevada complexidade probatória, em que a lide foi solucionada a partir, especialmente, da distribuição do ônus da prova, a interpretação do julgador de origem da situação fática possui especial relevância, haja vista a proximidade e o fato de ter presenciado a instrução.

[...]
. 3. O Juiz de primeiro grau, em razão da maior proximidade com a realidade dos autos (partes, provas e perícias), perpetrou análise condizente com a causa
[...] (TRF 3ª R.; AI 5023209-19.2022.4.03.0000; SP; Sétima Turma; Rel. Des. Fed. Carlos Eduardo Delgado; Julg. 07/12/2022; DEJF 19/12/2022)

[...] 2. O magistrado condutor do feito e destinatário final das provas atendeu aos ditames legais e processuais previstos, ao reconhecer o apelante na condição de tripulante e proceder com o enquadramento da cobertura do seguro para ?Acidentes Pessoais a Tripulantes ? Invalidez Permanente?. 3.
Aplicável ao caso o Princípio da Imediatidade, a privilegiar o juízo de valor formulado pelo juiz que preside o feito, tendo em conta a sua proximidade com as partes e com o processo na origem, o que lhe permite dispor de elementos para formação de sua convicção
. [...] (TJ-GO - AC: 54981066520188090137 RIO VERDE, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD, Rio Verde - 3ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Por todo o arrazoado,
CONHEÇO
do recurso interposto por
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a sentença que julgou procedente a pretensão autoral, “
declarando a abusividade da cláusula C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, definindo como valor devido o saldo devedor de R$215.475,00 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais) e determinando que a parte ré proceda com a devolução do valor pago a maior pelos autores, qual seja, o importe de R$ 58.193,79 (cinquenta e oito mil, cento e noventa e três reais e setenta e nove centavos).
”.

Em razão do não provimento do recurso, fixo honorários recursais (art. 85, §11 do CPC) em 2% (dois por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 13/01/2025 às 17:59:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
55000313012025
.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

VOTO (RETORNO DOS AUTOS)

Eminentes Pares, após analisar os votos divergentes proferidos pelo eminente Desembargador Fábio Brasil Nery e pela douta Desembargadora Heloisa Cariello, reformulo o voto anteriormente proferido para, acompanhando a posição divergente, dar provimento ao recurso de apelação e, via de consequência, julgar improcedentes os pedidos autorais, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da causa.

Rememoro que a
demanda foi ajuizada por NARCISO JOSE BISSOLI E OUTRO em face de DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA, com pretensão de revisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, especialmente no que diz respeito aos valores pagos, considerando que a somatória das parcelas resultaria em importe superior ao definido como valor total da avença.

Após regular transcurso do processo, o magistrado de origem julgou procedente a pretensão autoral, sob fundamento de que não existem provas capazes de demonstrar que o valor total constante no pacto como saldo devedor teria sido inserido por erro material.

Inicialmente, proferi voto para conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, mantendo a sentença que julgou procedente a pretensão autoral e declarou a abusividade da cláusula objeto da controvérsia, que diz respeito ao valor total das parcelas pagas.

Contudo, o Desembargador Fábio Brasil Nery proferiu voto divergente, indicando que se tivesse ocorrido o desconto apontado pela parte autora, o valor da parcela cairia de forma significativa, não sendo razoável supor que passaria cinco anos realizando o pagamento sem questionar ou notar diferença; sentido decisório também adotado pela Desembargadora Heloisa Cariello, que ressaltou a plausibilidade da alegação de que a
indicação do valor total da avença diz respeito a
mero erro material.

Com efeito, refluí acerca da matéria, para adotar o entendimento de que a parte autora, caso tivesse realmente obtido desconto no valor devido, perceberia a diferença nos pagamentos, haja vista que estes perduraram por vários anos; não sendo possível manter a sentença, em atenção ao primado da boa-fé objetiva e à plausibilidade da tese defensiva que diz respeito ao erro material.

Neste ponto, destaco ainda que controvérsia semelhante, envolvendo a mesma empresa, já foi objeto de exame pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, que se posicionou no mesmo sentido que estou a externar:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. PAGAMENTO PARCELADO. BOA-FÉ OBJETIVA. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação interposta por
DMLS Empreendimentos Ltda
. contra sentença de procedência em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual
c/c repetição de indébito, na qual os autores, Thiago Pandolfi Galon e Vinicyus Pandolfi Galon, alegaram pagamento superior ao saldo devedor descrito em contrato referente à compra de imóveis, pleiteando restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o valor pago pelos autores excedeu o saldo devedor previsto no contrato; (ii) analisar a adequação da sentença à luz do princípio da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato, ao descrever o saldo devedor de R$ 180.000,00, referia-se a pagamento à vista, não sendo aplicável ao parcelamento escolhido pelos autores, que implicava acréscimo por juros e correção monetária
.

4.
A boa-fé objetiva e a intenção real das partes norteiam a interpretação das cláusulas contratuais, conforme artigos 112, 113 e 422 do Código Civil
.

5.
O comportamento das partes durante a execução do contrato, com pagamento regular das parcelas pactuadas, reforça a anuência ao valor total decorrente do parcelamento
.

6.
A simples conta aritmética das parcelas, multiplicadas pelos valores pagos, evidenciava o valor devido, sendo incabível alegação de surpresa ou desconhecimento pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Pedido improcedente.

Tese de julgamento:

1. A boa-fé objetiva e a real intenção prevalecem sobre a interpretação literal das cláusulas contratuais.

2. O comportamento reiterado das partes durante a execução contratual é elemento relevante para aferição de sua real intenção.

(Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198); Processo: 5002125-58.2023.8.08.0030;
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO; PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL;
Relator: MARIANNE JUDICE DE MATTOS; Data: 23 de abril de 2025)

Assim, reformulo meu posicionamento para
CONHECER
e
DAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA
, julgando improcedentes os pedidos autorais, com consequente condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor da causa.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 26/05/2025 às 16:55:38, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57057926052025
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000160-45.2023.8.08.0030

APELANTE: DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: NARCISO JOSE BISOLI E OUTRO

RELATOR: DES. RAPHAEL AMARICANO CÂMARA

VOTO DE VISTA

Trata-se de recurso de apelação cível interposto em razão da sentença id. 10449258, que julgou procedente o pedido formulado por NARCISO JOSE BISOLI E OUTRO em face de DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA.

O cerne da discussão diz respeito ao preço acordado para o pagamento de um imóvel por parte do autor, aqui apelado.

Na exordial, o requerente afirma que foi lesado em razão de lhe ter sido cobrado valor superior ao pactuado e previsto no contrato, ao passo que o requerido sustenta que houve erro material no contrato, mas que o valor da parcela cobrada é condizente com aquele convencionado pelas partes e previsto na proposta.

O pacto celebrado possui a seguinte previsão:

C) DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

O preço do imóvel livremente ajustado entre as partes é de
R$ 253.500,00
(duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), referente à data base. Esse valor será pago da seguinte forma:

C.1) ENTRADA:

R$ 38.025,00
(trinta e oito mil e vinte e cinco reais) pago em 03 (três) parcelas fixas, mensais e sucessivas no valor de
R$ 12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de janeiro de 2015 e as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário (...);

C.2) PARCELAS:

R$ 215.475,00
(duzentos e quinze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais), divididos em 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor de
R$ 4.287,02
(quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em 10 de abril de 2015, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Parágrafo Primeiro. O preço acima descrito, para fins de sua atualização monetária na forma do contrato, está referenciado a data de 05/01/2015.

A questão é que, a somatória das 60 (sessenta) parcelas de R$ 4.287,02 (quatro mil, duzentos e oitenta e sete reais e dois centavos) ensejará o valor de
R$ 257.221,20
(duzentos e cinquenta e sete mil, duzentos e vinte e um reais e vinte centavos),
superior
, portanto, àquele previsto no pacto
(R$ 253.500,00
(duzentos e cinquenta e três mil e quinhentos reais), o que implicaria reconhecer que o valor da parcela (R$ 4.287,02) estaria errado.

A empresa demandada, aqui apelante, afirma que o valor da compra do imóvel, em verdade, foi de
R$ 295.246,20
(duzentos e noventa e cinco mil, duzentos e quarenta e seis reais e vinte centavos), uma vez que o valor das parcelas acordadas (3x R$ 12.675,00 + 60x R$ 4.287,02) estaria correto, e que teria ocorrido um erro material na descrição do saldo total das parcelas.

Nesse cenário, registro não ser possível acolher a tese recursal pela simples aferição da proposta de aquisição do imóvel – na qual o valor da parcela consta como sendo de R$ 4.287,02 e o total de R$ 295.246,20, porque, como se sabe, prevalece o contrato firmado em detrimento da proposta.

Não obstante, a proposta, diante do cotejo dos autos, serve de elemento norteador do pacto celebrado, principalmente dada a reprodução idêntica das parcelas aqui discutidas.

Por outro lado, tenho que o autor não demonstrou, como afirmou em seu depoimento pessoal, ter obtido um desconto no valor da compra do imóvel, uma vez que não apresenta elementos concretos que comprovassem a redução no valor da parcela.

Aliás, é de se ponderar que, se tivesse obtido o desconto que afirma, o valor da parcela cairia para R$ 3.591,25 (três mil, quinhentos e noventa e um reais e vinte e cinco centavos), diferença significativa em relação ao valor pago (R$ 4.287,02) durante cinco anos, sem qualquer questionamento.

Não é crível, portanto, considerar que após ter negociado a redução da parcela de R$ 4.287,02 para R$ 3.591,25, o autor não tivesse notado o apontado erro na cobrança e pago as sessenta parcelas no valor inicialmente proposto e que foram objeto de negociação e redução.

Inclusive, em seu depoimento, afirma que
“pegou o valor de à vista e dividiu e ainda cobrou correção, entendeu”
, posteriormente diz “
pegou o valor de a prazo e ainda dividiu e ainda cobrou correção ainda
”.

Tais afirmações, embora contraditórias em si, demonstram que, nas negociações havia tratativas de valores à vista e a prazo, o que corrobora a tese da demandada, de que o valor de R$ 215.475,00 representaria o valor à vista.

O autor ainda menciona, em seu depoimento:
“eu acho que a gente foi lesado nesses três valores de parcela ai, parece que elas não entraram no negócio, elas estão à parte, entendeu. Então é isso que eu sinto ... onde a gente se sente lesado foi nessa parte ai
”.

Tal questão, que aparenta estar relacionada com as três parcelas de
R$ 12.675,00
(doze mil, seiscentos e setenta e cinco reais), referentes ao valor de entrada do imóvel, diverge da tese deduzida na exordial.

Desse modo, diante das incongruências no depoimento pessoal do autor e da ausência de prova de que obteve, após negociação, redução no valor das parcelas, entendo não estar comprovado o erro apontado pelo autor.

Lado outro, o mesmo contexto probatório, me permite concluir de forma favorável à tese da demandada, de que teria ocorrido erro material na descrição do valor do somatório das parcelas no pacto, mesmo porque similar erro ocorreu em outro contrato, conforme delineado na audiência de instrução e julgamento.

De conseguinte,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para julgar improcedentes os pedidos autorais e, consequentemente, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É, respeitosamente, como voto.