Tribunal: TJES
Processo: 5007711-65.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso; Liminar; Intimação / Notificação
Data de julgamento: 2025-08-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. ÍNDICE DE REAJUSTE. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. CONTRATO
BUILT TO SUIT
. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL. APELAÇÃO DE LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A PROVIDA. APELAÇÃO DE VITÓRIA APART HOSPITAL S/A DESPROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente o pedido revisional de contrato de locação. A sentença determinou a substituição do índice de reajuste contratual — IGP-M — pelo IPCA, com base na teoria da imprevisão, aplicando a alteração a partir da próxima parcela. A autora recorreu pleiteando a fixação da substituição a partir de maio de 2021, conforme pedido inicial. A ré, por sua vez, sustentou a ausência de interesse de agir, decadência, impossibilidade de revisão judicial em contrato
built to suit
, cláusula de renúncia à revisão, ausência de onerosidade excessiva e a aplicabilidade do princípio
pacta sunt servanda
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso da ré violou o princípio da dialeticidade e se há inovação recursal; (ii) estabelecer se a ação revisional está sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91; (iii) determinar se, à luz da teoria da imprevisão, é cabível a revisão judicial do índice de reajuste contratual em contrato built to suit celebrado entre empresas, em razão da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal é rejeitada quando o recurso demonstra, de forma clara, os fundamentos de fato e de direito que sustentam a insurgência contra a sentença, permitindo a identificação da matéria impugnada.

A alegação de decadência não configura inovação recursal, por se tratar de matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício nas instâncias ordinárias, conforme entendimento consolidado do STJ.

A revisão contratual postulada não tem por fundamento a pretensão de adequação ao valor de mercado (art. 19 da Lei nº 8.245/91), mas sim a teoria da imprevisão prevista nos arts. 317, 421-A e 480 do Código Civil, afastando-se a incidência do prazo decadencial da norma especial.

A ocorrência da pandemia de COVID-19, embora fato extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão judicial do contrato, sendo imprescindível a demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio entre as prestações.

A revisão contratual não se justifica quando ausente comprovação de ruptura da base do negócio jurídico, sobretudo em contratos empresariais atípicos, como o
built to suit
, nos quais há alocação de riscos previamente ajustada entre partes plenamente capazes.

O curto período entre o aditamento contratual e o ajuizamento da ação, bem como a ausência de elementos que evidenciem vantagem excessiva à locadora, desautorizam a revisão do índice de reajuste originalmente pactuado.

O princípio
pacta sunt servanda
e a função social do contrato devem ser harmonizados, mas a intervenção judicial em cláusula livremente pactuada exige prova inequívoca de desequilíbrio relevante, o que não se verifica no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação de LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A provida. Apelação de VITÓRIA APART HOSPITAL S/A desprovida.

Tese de julgamento
:

A alegação de decadência em ação revisional fundada na teoria da imprevisão não se submete ao prazo do art. 19 da Lei nº 8.245/91, por não se tratar de ação de adequação ao valor de mercado.

A pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza a revisão judicial do índice de reajuste contratual, sendo imprescindível a demonstração concreta de desequilíbrio econômico entre as prestações.

A revisão de cláusula de reajuste em contrato
built to suit
firmado entre empresas somente é admissível quando comprovado desequilíbrio relevante e rompimento da base objetiva do negócio, o que não se verifica no caso concreto.

Não há violação ao princípio da dialeticidade quando a peça recursal impugna adequadamente os fundamentos da sentença.

A discussão sobre decadência em ação revisional baseada na teoria da imprevisão não configura inovação recursal, por se tratar de matéria de ordem pública.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5007711-65.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VITORIA APART HOSPITAL S/A e outros

APELADO: LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e outros

RELATOR: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. ÍNDICE DE REAJUSTE. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. CONTRATO
BUILT TO SUIT
. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL. APELAÇÃO DE LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A PROVIDA. APELAÇÃO DE VITÓRIA APART HOSPITAL S/A DESPROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente o pedido revisional de contrato de locação. A sentença determinou a substituição do índice de reajuste contratual — IGP-M — pelo IPCA, com base na teoria da imprevisão, aplicando a alteração a partir da próxima parcela. A autora recorreu pleiteando a fixação da substituição a partir de maio de 2021, conforme pedido inicial. A ré, por sua vez, sustentou a ausência de interesse de agir, decadência, impossibilidade de revisão judicial em contrato
built to suit
, cláusula de renúncia à revisão, ausência de onerosidade excessiva e a aplicabilidade do princípio
pacta sunt servanda
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o recurso da ré violou o princípio da dialeticidade e se há inovação recursal; (ii) estabelecer se a ação revisional está sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91; (iii) determinar se, à luz da teoria da imprevisão, é cabível a revisão judicial do índice de reajuste contratual em contrato built to suit celebrado entre empresas, em razão da pandemia de COVID-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ausência de dialeticidade recursal é rejeitada quando o recurso demonstra, de forma clara, os fundamentos de fato e de direito que sustentam a insurgência contra a sentença, permitindo a identificação da matéria impugnada.

A alegação de decadência não configura inovação recursal, por se tratar de matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício nas instâncias ordinárias, conforme entendimento consolidado do STJ.

A revisão contratual postulada não tem por fundamento a pretensão de adequação ao valor de mercado (art. 19 da Lei nº 8.245/91), mas sim a teoria da imprevisão prevista nos arts. 317, 421-A e 480 do Código Civil, afastando-se a incidência do prazo decadencial da norma especial.

A ocorrência da pandemia de COVID-19, embora fato extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão judicial do contrato, sendo imprescindível a demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio entre as prestações.

A revisão contratual não se justifica quando ausente comprovação de ruptura da base do negócio jurídico, sobretudo em contratos empresariais atípicos, como o
built to suit
, nos quais há alocação de riscos previamente ajustada entre partes plenamente capazes.

O curto período entre o aditamento contratual e o ajuizamento da ação, bem como a ausência de elementos que evidenciem vantagem excessiva à locadora, desautorizam a revisão do índice de reajuste originalmente pactuado.

O princípio
pacta sunt servanda
e a função social do contrato devem ser harmonizados, mas a intervenção judicial em cláusula livremente pactuada exige prova inequívoca de desequilíbrio relevante, o que não se verifica no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação de LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A provida. Apelação de VITÓRIA APART HOSPITAL S/A desprovida.

Tese de julgamento
:

A alegação de decadência em ação revisional fundada na teoria da imprevisão não se submete ao prazo do art. 19 da Lei nº 8.245/91, por não se tratar de ação de adequação ao valor de mercado.

A pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza a revisão judicial do índice de reajuste contratual, sendo imprescindível a demonstração concreta de desequilíbrio econômico entre as prestações.

A revisão de cláusula de reajuste em contrato
built to suit
firmado entre empresas somente é admissível quando comprovado desequilíbrio relevante e rompimento da base objetiva do negócio, o que não se verifica no caso concreto.

Não há violação ao princípio da dialeticidade quando a peça recursal impugna adequadamente os fundamentos da sentença.

A discussão sobre decadência em ação revisional baseada na teoria da imprevisão não configura inovação recursal, por se tratar de matéria de ordem pública.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, em rejeitar as preliminares suscitadas, conhecer dos recursos de apelação interpostos e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao recurso interposto por LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na ação revisional, e NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por VITÓRIA APART HOSPITAL S/A, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007711-65.2021.8.08.0024

DATA DA SESSÃO: 26/08/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
e
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
interpuseram recursos de apelação em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital (evento nº 13330862), que julgou procedente o pedido formulado na ação revisional ajuizada pela empresa hospitalar em desfavor da incorporadora imobiliária “para revisar a Cláusula 9.1 do pacto firmado entre as partes (id 6941278), determinando a aplicação do IPCA, em substituição ao IGP-M, como índice de reajuste da locação, a partir da próxima parcela do contrato celebrado entre as partes”.

VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
interpôs apelação no evento nº 13330879, sustentando, em síntese:
(i)
a necessidade de manifestação expressa sobre a manutenção ou revogação da tutela de urgência anteriormente deferida em sede de agravo de instrumento, a qual fixava o IPCA como índice aplicável desde agosto de 2021;
(ii)
a existência de contradição no dispositivo da sentença, pois o pedido inicial visava a alteração do índice a partir de maio de 2021, e a decisão determinou a substituição somente a partir da próxima parcela; e
(iii)
a necessidade de reforma da sentença para que conste, de forma clara, o marco temporal de maio de 2021 para a substituição do índice de reajuste, conforme formulado na inicial.

Requer, ao final, o provimento do recurso, para que se reforme a sentença nos pontos mencionados e que sejam majorados os honorários advocatícios.

Por seu turno, a
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
apelou no evento nº 13330883, argumentando, em resumo:
(i)
a ausência de interesse de agir da parte autora, em razão da inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei n.º 8.245/91 para ajuizamento de ações revisionais de aluguel;
(ii)
a impossibilidade jurídica da revisão do contrato na modalidade “built to suit”, dada sua natureza atípica e empresarial;
(iii)
a existência de cláusula contratual expressa de renúncia à revisão judicial do aluguel;
(iv)
a ausência de comprovação concreta da alegada onerosidade excessiva, sendo inaplicável, portanto, a teoria da imprevisão; e
(v)
a necessidade de manutenção do pacto celebrado, à luz do princípio
pacta sunt servanda
.

Ao final, pleiteia a reforma da sentença, com o reconhecimento da carência de ação ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido revisional.

Contrarrazões ofertadas por
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
no evento nº 13330889, pelo desprovimento do apelo interposto pelo hospital requerente.

VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
ofereceu contraminuta no evento nº 13330890, arguindo, preliminarmente, a ausência de dialeticidade do apelo manejado pela empreendedora requerida, bem como inovação recursal em relação à alegação de não observância do prazo mínimo para ajuizamento da ação revisional. No mérito, pugna pelo não provimento do recurso de apelação.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JOÃO CLAUDIO GONÇALVES LEAL:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores, o Vitória Apart Hospital ajuizou uma ação com pedido de alteração do índice de correção monetária aplicável para os aluguéis, no contrato de locação celebrado com a Life Empreendimentos Imobiliários. À época as partes ajustaram que o índice seria o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas. O pedido é de alteração no índice, para o IPCA, medido pelo IBGE; ou outro índice que reflita melhor a inflação do período.

Essa ação, embora nomeada na inicial como revisional; não é uma revisional típica da Lei de Locações e sim fundada na teoria da imprevisão; porque em 2020 ocorreu situação imprevista, que tornou a obrigação do Vitória Apart Hospital excessivamente onerosa em razão da grande alteração medida pelo IGP-M, naquele ano.

Neste momento explicarei o porquê se justifica a alteração do IGP-M pelo índice do IPCA.

Em primeiro lugar, por que é tão comum a previsão do IGP-M em contratos de locação? Por ser o que reflete a inflação dos contratos de locação? Seria o índice próprio, típico dos contratos de locação, pois a variação dos ajustes e reajustes de locação é aferida pelo IGP-M?

Existem diversas razões para se usar o IGP-M como índice em contratos de locação, a principal delas é a prática, o costume. Quando se tornou habitual a previsão de índices de correção monetária em contratos de locação, havia uma desconfiança com os que eram oficiais. Final da década de oitenta e início de noventa, em diversos momentos não refletiram a inflação do período. Essa situação conhecida como a dos expurgos inflacionários, resultou em diversos processos judiciais.

Portanto quando as partes pactuavam o índice inflacionário, buscavam o IGP-M porque era medido por uma entidade privada, a Fundação Getúlio Vargas, e além do mais, renomada, sólida e segura.

Há um outro motivo para se usar o IGP-M, o fato de ser divulgado ao final do mês. É medido do dia 20 de um mês até o dia 20 do mês seguinte, sendo divulgado nos últimos dias desse último mês de apuração, sendo então aplicável já no dia 1º dia do mês subsequente. Isso em contratos de locação é excelente.

A previsão, por exemplo, de IPCA, é divulgada nos primeiros dias, mas não necessariamente no primeiro, podendo resultar na aplicação tardia do índice de correção ou índice de inflação.

E há um outro motivo para se usar IGP-M. Em condições normais, em um cenário de normalidade da economia, reflete a inflação.

Considerando períodos normais de economia, por exemplo, do ano de 2003 até 2019, a variação de IGP-M e a variação de IPCA são próximas. Não há um descolamento em todo esse período. Ambos refletem de forma muito similar a inflação, embora meçam com metodologias distintas.

O IPCA, que é medido pelo IBGE, mede a inflação do consumidor. Leva em consideração a variação de preços para o consumidor e para as famílias de até 40 salários-mínimos. Já o IGP-M, medido pela FGV, leva em consideração diversas variações de preços, por exemplo, para a produção, indústria, agroindústria, construção civil e para o consumidor. Apesar dessa variação de metodologias, como disse, em situações normais, os índices são muito próximos.

Mas o que aconteceu em 2020? Todos lembramos do período difícil, triste, trágico, provocado pela pandemia do coronavírus, fato imprevisível, que gerou diversas consequências econômicas: crise de oferta, desvalorização do real, fuga de capital estrangeiro para economias mais sólidas e, consequentemente, inflação principalmente para a produção.

Para o consumo, para o consumidor, a inflação medida naquele período não foi tão grave quanto a inflação aplicada para a produção. E é por isso que, no ano de 2020, o IGP-M indicou uma variação de 25% de preços, enquanto o IPCA mediu uma inflação de menos de 5%.

Por que diferença tão grande? A diferença tão grande, como disse, decorreu da metodologia. O IGP-M leva em consideração a inflação da indústria, da produção, da construção civil, que não são consideradas no IPCA.

A previsão de IGP-M, portanto, para o reajuste da locação, naquele momento, representou onerosidade excessiva. Mas as partes celebraram livremente, ajustaram o IGP-M livremente; é verdade. Mas assim o fizeram, em um contexto de normalidade, em que, como disse, em situações normais, o IGP-M, de fato, mede a inflação tal qual o IPCA.

Não houve propriamente, no momento da celebração do contrato, uma opção específica dirigida ao IGP-M porque seria o melhor índice de se mesurar a inflação dos contratos de locação. Era um índice usual nos contratos de locação e que, reitero, em condições de normalidade, media a inflação tal qual qualquer outro índice, inclusive o índice oficial IPCA.

Mas na situação de anormalidade imprevisível, tal qual a pandemia, o IGP-M deixou de medir adequadamente a inflação, passando a provocar uma onerosidade enorme para a locatária.

A sentença reconheceu a situação de aplicação da teoria da imprevisão e alterou o índice de correção monetária aplicável ao contrato. Porém, fixou como termo inicial da aplicação do IPCA à data da prolação da sentença, quando o mais adequado, defendido pelo Vitória Apart em seu recurso, é que o termo inicial seja do momento do ajuizamento da ação ou até mesmo do momento em que se configurou a onerosidade excessiva.

Por essas razões que o Vitória Apart Hospital reitera, agora da tribuna, o seu pedido de provimento do recurso para alteração parcial da sentença quanto à fixação do termo inicial para aplicação do IPCA; bem como o desprovimento do recurso interposto pela Life Empreendimentos Imobiliários. Muito obrigado.

*

O SR. ADVOGADO LUCIANO OLIMPIO RHEM DA SILVA:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores, há pouco o advogado que me antecedeu trouxe informações de cunho econômico, muito pertinentes, inclusive, em relação aos indexadores, que naturalmente são utilizados nas relações continuadas; na expectativa de se manter o poder de compra da moeda, equilibrar e fazer um contraponto à própria economia e à própria inflação.

No caso em questão, o debate ultrapassa uma simples escolha ou conveniência entre as partes. Não se trata de, em determinado momento ou diante de uma sazonalidade, um indexador contratual deixar de ser vantajoso para uma das partes e, por essa razão, recorrer-se livremente ao Judiciário para buscar sua alteração. Especialmente em contratos de natureza empresarial, é essencial preservar a liberdade econômica, pois o que está em jogo é a própria segurança jurídica. Nesses casos, a atuação do Estado-Juiz deve ser pautada pela intervenção mínima, respeitando-se a autonomia da vontade nas relações que envolvem direitos disponíveis.

Essa ação foi proposta sob uma justificativa, um fundamento razoável, inclusive, de que houve uma onerosidade excessiva no momento de pandemia, porque realmente houve uma situação extraordinária, imprevisível naquela ocasião, que afetou a todos indistintamente. Então, um ponto de relevo que me parece que deve ser sublinhado, é que isso não afetou um contratante, afetou os contratantes. Diria até que, de forma muito mais drástica, os investidores que construíram o imóvel para atender a demanda específica daquele locatário. Esse é um ponto que vale a pena não escapar.

Não estamos tratando de uma mera locação típica em que o proprietário de um imóvel tem no seu estoque um determinado bem, oferta-o ao mercado e os ajustes são feitos por uma conveniência de ambos. No caso específico, essa relação complexa se inicia quando inexiste o imóvel, pelo menos o adequado às exigências e peculiaridades apresentadas pelo locatário, para o exercício da sua atividade comercial.

*

V O T O

PRELIMINAR: VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Senhor Presidente, pela ordem! Peço desculpas por interromper o douto advogado, mas as sustentações orais estão enredadas em situações satélites, não obstante relevante. Mas vou proferir o meu voto e caso o advogado queira continuar sustentando, não terá nenhum impedimento.

Como relatado,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
arguiu que o recurso de apelação interposto por
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
carece de regularidade formal, uma vez que viola o princípio da dialeticidade ao não impugnar especificamente os fundamentos da r. sentença, por isso, entende que o apelo é inadmissível, nos ditames do art. 1.010, inciso III, do CPC.

O elemento da razão, à luz do princípio da dialeticidade, impõe que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Segundo as lições de Cássio Scarpinella Bueno
[1]
, o recurso tem de combater a decisão jurisdicional naquilo que ela o prejudica, naquilo que ela lhe nega pedido ou posição de vantagem processual demonstrando o seu desacerto do ponto de vista procedimental (
error in procedendo
) ou do ponto de vista do próprio julgamento (
error in judicando
).

Nesta hipótese, as razões recursais são capazes de demonstrar o porquê do inconformismo da apelante
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
com a r. sentença que determinou a revisão do contrato celebrado entre as partes, haja vista que defende, por diversos argumentos, a impossibilidade de interferência do Poder Judiciário na avença, o que se revela suficiente para o atendimento do princípio da dialeticidade.

Pelo exposto,
REJEITO
a preliminar.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SERGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto de relatoria.

*

O SR. DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR:-

Voto no mesmo sentido.

*

V O T O

PRELIMINAR: INOVAÇÃO RECURSAL

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Em sede de contrarrazões,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
argumentou que a recorrente
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
incorreu em inovação recursal em relação ao argumento de não observância do prazo decadencial de três anos previsto pelo artigo 19, da Lei nº 8.245/91.

Contudo, a decadência constitui matéria de ordem pública, e, portanto, pode ser conhecida de ofício nas instâncias ordinárias, conforme entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. CUMPRIMENTO INDIVIDUAL DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283 DO STF. ILEGITIMIDADE ATIVA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. PROVIMENTO NEGADO. 1. Verifica-se inexistir a alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC, pois a prestação jurisdicional havia sido dada na medida da pretensão deduzida, consoante se depreende da análise do acórdão recorrido. Destaca-se que julgamento diverso do pretendido, como neste caso, não implica ofensa aos dispositivos de lei invocados. 2. A ausência de impugnação a fundamento que, por si só, respalda o resultado do julgamento proferido pela Corte de origem impede a admissão do recurso especial. Incidência no presente caso da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF). 3. Nos termos da jurisprudência do STJ, “as matérias de ordem pública (e.g. prescrição, decadência, condições da ação, pressupostos processuais, consectários legais, incompetência absoluta, impenhorabilidade, etc) não se sujeitam à preclusão, podendo/devendo ser apreciadas a qualquer momento e de ofício nas instâncias ordinárias” (REsp 1.809.145/DF, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 19/5/2020, DJe de 27/5/2020). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.583.922/MA, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 21/10/2024.)

Desse modo,
REJEITO
a preliminar.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SERGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR:-

De igual modo, acompanho o voto de relatoria.

*

V O T O

MÉRITO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Conforme brevemente relatado,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
e
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
interpuseram recursos de apelação em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital (evento nº 13330862), que julgou procedente o pedido formulado na ação revisional ajuizada pela empresa hospitalar em desfavor da incorporadora imobiliária “para revisar a Cláusula 9.1 do pacto firmado entre as partes (id 6941278), determinando a aplicação do IPCA, em substituição ao IGP-M, como índice de reajuste da locação, a partir da próxima parcela do contrato celebrado entre as partes”.

VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
interpôs apelação no evento nº 13330879, sustentando, em síntese:
(i)
a necessidade de manifestação expressa sobre a manutenção ou revogação da tutela de urgência anteriormente deferida em sede de agravo de instrumento, a qual fixava o IPCA como índice aplicável desde agosto de 2021;
(ii)
a existência de contradição no dispositivo da sentença, pois o pedido inicial visava a alteração do índice a partir de maio de 2021, e a decisão determinou a substituição somente a partir da próxima parcela; e
(iii)
a necessidade de reforma da sentença para que conste, de forma clara, o marco temporal de maio de 2021 para a substituição do índice de reajuste, conforme formulado na inicial.

Requer, ao final, o provimento do recurso, para que se reforme a sentença nos pontos mencionados e que sejam majorados os honorários advocatícios.

Por seu turno, a
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
apelou no evento nº 13330883, argumentando, em resumo:
(i)
a ausência de interesse de agir da parte autora, em razão da inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei n.º 8.245/91 para ajuizamento de ações revisionais de aluguel;
(ii)
a impossibilidade jurídica da revisão do contrato na modalidade “built to suit”, dada sua natureza atípica e empresarial;
(iii)
a existência de cláusula contratual expressa de renúncia à revisão judicial do aluguel;
(iv)
a ausência de comprovação concreta da alegada onerosidade excessiva, sendo inaplicável, portanto, a teoria da imprevisão; e
(v)
a necessidade de manutenção do pacto celebrado, à luz do princípio
pacta sunt servanda
.

Ao final, pleiteia a reforma da sentença, com o reconhecimento da carência de ação ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido revisional.

Nos termos relatados, o magistrado de primeiro grau acolheu a pretensão revisional formulada pela VITÓRIA APART HOSPITAL S/A, com o fim de substituir o índice de reajuste contratual — o IGP-M — pelo IPCA, à luz da teoria da imprevisão (art. 317 e art. 480 do Código Civil), diante da alegada onerosidade excessiva ocasionada pela alta inflacionária do IGP-M no contexto da pandemia da Covid-19.

De início, percebe-se que a revisão postulada na presente demanda não se funda na pretensão de adequação do valor do aluguel ao preço de mercado, nos moldes da ação revisional típica prevista no art. 19 da Lei n.º 8.245/1991.

No caso sob exame, a base da pretensão reside na alegação de desequilíbrio contratual derivado de evento superveniente e extraordinário (a pandemia da COVID-19), ou seja, invoca-se a teoria da imprevisão insculpida nos arts. 317, 421-A e 480 do Código Civil, o que afasta a incidência da mencionada norma especial da Lei do Inquilinato.

Superado o ponto, cumpre asseverar que conquanto seja notório que a pandemia trouxe desequilíbrios econômicos a diversas relações jurídicas, a sua ocorrência, por si só, não autoriza a revisão judicial de cláusulas contratuais, sendo imprescindível a demonstração concreta do efetivo desequilíbrio entre as prestações.

O contrato, com vigência de 10 (dez) anos, foi entabulado entre as partes em 09/11/2017 (evento nº 13330751) na modalidade
built to suit, em que o imóvel é construído/adaptado especificamente para atender às necessidades de um único inquilino (locatário)
. Referido instrumento foi aditado por duas vezes, sendo a última em 01/04/2020 (evento nº 13329949).

Releva notar que a mera oscilação do índice IGP-M — sabidamente sujeito às variações de mercado — não consubstancia, por si só, causa suficiente à revisão judicial de cláusula expressamente convencionada, notadamente quando ausente demonstração de desequilíbrio concreto e desproporcional.

Neste caso, a invocação da desproporcionalidade econômica do índice IGP-M deu-se em prazo extremamente reduzido após a assinatura do termo aditivo contratual — pouco mais de um ano.

Tal circunstância enfraquece a alegação de ruptura da base do negócio, uma vez que, para a caracterização da onerosidade excessiva, é necessário considerar a integralidade do período de vigência contratual, e não apenas uma fração isolada influenciada por conjuntura extraordinária.

Outrossim, trata-se de contrato no qual o locador —
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
— assumiu expressivas obrigações prévias à fase de fruição do imóvel pela locatária, tais como o investimento para construção sob medida da edificação conforme as necessidades técnicas e operacionais da locatária, o que importa em custos significativos, riscos de capital e planejamento financeiro de longo prazo, circunstâncias que reforçam a necessidade de manutenção do índice entabulado livremente pelas partes.

Por fim, registra-se que o contrato foi celebrado entre agentes econômicos empresariais plenamente capazes e cientes dos riscos do negócio, inclusive os de ordem econômica, o que, aliado aos demais pontos delineados, recomendam a não interferência do Poder Judiciário na relação jurídica.

Neste mesmo sentido merecem destaque os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO FIADOR. LOJA EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS E VALORES PACTUADOS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. DESCABIMENTO. I. Não há que se falar em ausência de dialeticidade na hipótese em que pelos argumentos trazidos na peça recursal é possível identificar-se a presença de fundamentos de fato e de direito voltados à desconstituição da sentença recorrida. II. Compete ao juiz, como dirigente do processo e prestador da tutela jurisdicional, a análise do conjunto argumentativo e da realidade concreta do feito, para medição equilibrada da pertinência das provas requeridas, a fim de que possa, com segurança e razoabilidade, denegar vias instrutórias que se mostrem protelatórias ou inúteis para o deslinde da questão, sem que isso configure cerceamento de defesa. III. Apesar de ser inconteste a existência de interesse econômico do fiador do contrato de locação na eventual minoração da dívida que se comprometeu perante à credora/locadora, não é sua a legitimidade para demandar a revisão das cláusulas apostas no contrato principal já que, para tanto, a titular do direito material correlato é pessoa jurídica distinta e o fiador não está autorizado por Lei a atuar como seu substituto processual. IV. Por mais grave que tenha sido a Pandemia decorrente da Covid-19, com inequívoca interferência na vida patrimonial de grande parte dos brasileiros, esse fato, por si só, não importa na alteração da balança do contrato. Se a parte autora deixou de demonstrar a desproporção manifesta entre o valor da prestação por ela devida e as obrigações assumidas pelo réu/locador, mesmo sendo admitida a Pandemia como um fato superveniente e imprevisível, não demonstrando ter havido efetivo desequilíbrio econômico e financeiro entre as partes contratantes. Mesmo porque a locadora promoveu medidas a fim de reequilibrar o contrato. Descabida a pretensão de minoração dos valores pactuados entre as partes em relação à locação em questão. V. Não existindo qualquer ilegalidade ou abusividade na instituição do IGPM como índice de correção anual do valor da locação, não tendo restado comprovado, por outro lado, que o evento imprevisível da Pandemia de COVID-19 trouxe vantagem excessiva à outra parte, infundado se mostra o pedido de revisão, para alteração do índice de correção monetária pactuado entre as partes. (TJMG; APCV 5007050-21.2021.8.13.0518; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. João Cancio; Julg. 08/04/2025; DJEMG 10/04/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Ação de revisão do contrato. Sentença de improcedência do pedido. Apelação da autora. Preliminares de cerceamento do direito de produzir prova e de nulidade da sentença por falta de fundamentação. Afastamento. Todos os elementos necessários à formação da convicção do Juízo de origem estavam presentes, sendo dispensável a produção de outras provas. Art. 355, I, do CPC. Magistrado a quo fundamentou adequadamente a decisão, enfrentando os argumentos essenciais ao deslinde da controvérsia. Ausência de violação ao art. 489, § 1º, I a IV, do CPC. Mérito. A demandante alega necessidade do reequilíbrio contratual em razão da crise econômica decorrente da COVID-19, que provocou o aumento exponencial do IGPM, devendo ser substituído pelo IPCA ou pelo INPC. A procedência do pedido caracterizaria intervenção indevida do Poder Judiciário na relação contratual privada estabelecida entre as partes, impondo à ré alterações de forma unilateral. O C. STF, em recente julgamento, firmou o entendimento no sentido de que são inconstitucionais as interpretações judiciais que, unicamente fundamentadas na eclosão da pandemia de Covid-19, determinam a concessão de descontos lineares nas contraprestações dos contratos, sem considerar as peculiaridades dos efeitos da crise pandêmica em ambas as partes contratuais envolvidas na lide (ADPF 706/DF e ADPF 713/DF). Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1022035-23.2021.8.26.0576; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2025; Data de Registro: 30/04/2025) (TJSP; AC 1022035-23.2021.8.26.0576; São José do Rio Preto; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Carmen Lucia da Silva; Julg. 30/04/2025).

Trata-se de um contrato de dez anos e se for fazer escolhas a cada variação de índice que supere a previsão dada inicialmente no contrato, mudaremos de índice em todos os contratos deste País.

De qualquer maneira, é sazonal e é relevante o entendimento, principalmente em contratações dessa natureza, o cumprimento da avença dentro daquelas condições estabelecidas. É até um entendimento das partes sobre havendo um excesso, em momentos naquele contrato.

Não vejo, especialmente nesse caso concreto, a possibilidade de se modificar o índice.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de
JULGAR

IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais. Por conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
.

Por conseguinte, inverto os ônus da sucumbência e condeno o
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído a causa, sopesando natureza da demanda e a sua tramitação.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SERGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto de relatoria.

*

O SR. DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR:-

Voto no mesmo sentido.

*

* *

cmv

[1]
BUENO, Cássio Scarpinella. Curso sistematizado de direito processual civil, vol. 5: recurso, processos e incidentes nos tribunais, sucedâneos recursais: técnicas de controle das decisões jurisdicionais – 4.ed. rev. e atual. – São Paulo, Saraiva, 2013, p. 62.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

Como relatado,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
arguiu que o recurso de apelação interposto por
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
carece de regularidade formal, uma vez que viola o princípio da dialeticidade ao não impugnar especificamente os fundamentos da r. sentença, por isso, entende que o apelo é inadmissível, nos ditames do art. 1.010, inciso III, do CPC.

O elemento da razão, à luz do princípio da dialeticidade, impõe que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Segundo as lições de Cássio Scarpinella Bueno
1
, o recurso tem de combater a decisão jurisdicional naquilo que ela o prejudica, naquilo que ela lhe nega pedido ou posição de vantagem processual demonstrando o seu desacerto do ponto de vista procedimental (
error in procedendo
) ou do ponto de vista do próprio julgamento (
error in judicando
).

Nesta hipótese, as razões recursais são capazes de demonstrar o porquê do inconformismo da apelante
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
com a r. sentença que determinou a revisão do contrato celebrado entre as partes, haja vista que defende, por diversos argumentos, a impossibilidade de interferência do Poder Judiciário na avença, o que se revela suficiente para o atendimento do princípio da dialeticidade.

Pelo exposto,
REJEITO
a preliminar.

VOTO

PRELIMINAR: INOVAÇÃO RECURSAL

Em sede de contrarrazões,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
argumentou que a recorrente
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
incorreu em inovação recursal em relação ao argumento de não observância do prazo decadencial de três anos previsto pelo artigo 19, da Lei nº 8.245/91.

Contudo, a decadência constitui matéria de ordem pública, e, portanto, pode ser conhecida de ofício nas instâncias ordinárias, conforme entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. CUMPRIMENTO INDIVIDUAL DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283 DO STF. ILEGITIMIDADE ATIVA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. PROVIMENTO NEGADO. 1. Verifica-se inexistir a alegada violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC, pois a prestação jurisdicional havia sido dada na medida da pretensão deduzida, consoante se depreende da análise do acórdão recorrido. Destaca-se que julgamento diverso do pretendido, como neste caso, não implica ofensa aos dispositivos de lei invocados. 2. A ausência de impugnação a fundamento que, por si só, respalda o resultado do julgamento proferido pela Corte de origem impede a admissão do recurso especial. Incidência no presente caso da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF). 3. Nos termos da jurisprudência do STJ, “as matérias de ordem pública (e.g. prescrição, decadência, condições da ação, pressupostos processuais, consectários legais, incompetência absoluta, impenhorabilidade, etc) não se sujeitam à preclusão, podendo/devendo ser apreciadas a qualquer momento e de ofício nas instâncias ordinárias” (REsp 1.809.145/DF, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 19/5/2020, DJe de 27/5/2020). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.583.922/MA, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 21/10/2024.)

Desse modo,
REJEITO
a preliminar.

VOTO

MÉRITO

Conforme brevemente relatado,
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A

e

LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
interpuseram recursos de apelação em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital (evento nº 13330862), que julgou procedente o pedido formulado na ação revisional ajuizada pela empresa hospitalar em desfavor da incorporadora imobiliária “para revisar a Cláusula 9.1 do pacto firmado entre as partes (id 6941278), determinando a aplicação do IPCA, em substituição ao IGP-M, como índice de reajuste da locação, a partir da próxima parcela do contrato celebrado entre as partes”.

VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
interpôs apelação no evento nº 13330879, sustentando, em síntese:
(i)
a necessidade de manifestação expressa sobre a manutenção ou revogação da tutela de urgência anteriormente deferida em sede de agravo de instrumento, a qual fixava o IPCA como índice aplicável desde agosto de 2021;
(ii)
a existência de contradição no dispositivo da sentença, pois o pedido inicial visava a alteração do índice a partir de maio de 2021, e a decisão determinou a substituição somente a partir da próxima parcela; e
(iii)
a necessidade de reforma da sentença para que conste, de forma clara, o marco temporal de maio de 2021 para a substituição do índice de reajuste, conforme formulado na inicial.

Requer, ao final, o provimento do recurso, para que se reforme a sentença nos pontos mencionados e que sejam majorados os honorários advocatícios.

Por seu turno, a
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
apelou no evento nº 13330883, argumentando, em resumo:
(i)
a ausência de interesse de agir da parte autora, em razão da inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei n.º 8.245/91 para ajuizamento de ações revisionais de aluguel;
(ii)
a impossibilidade jurídica da revisão do contrato na modalidade “built to suit”, dada sua natureza atípica e empresarial;
(iii)
a existência de cláusula contratual expressa de renúncia à revisão judicial do aluguel;
(iv)
a ausência de comprovação concreta da alegada onerosidade excessiva, sendo inaplicável, portanto, a teoria da imprevisão; e
(v)
a necessidade de manutenção do pacto celebrado, à luz do princípio
pacta sunt servanda
.

Ao final, pleiteia a reforma da sentença, com o reconhecimento da carência de ação ou, subsidiariamente, a improcedência do pedido revisional.

Nos termos relatados, o magistrado de primeiro grau acolheu a pretensão revisional formulada pela VITÓRIA APART HOSPITAL S/A, com o fim de substituir o índice de reajuste contratual — o IGP-M — pelo IPCA, à luz da teoria da imprevisão (art. 317 e art. 480 do Código Civil), diante da alegada onerosidade excessiva ocasionada pela alta inflacionária do IGP-M no contexto da pandemia da Covid-19.

De início, percebe-se que a revisão postulada na presente demanda não se funda na pretensão de adequação do valor do aluguel ao preço de mercado, nos moldes da ação revisional típica prevista no art. 19 da Lei n.º 8.245/1991.

No caso sob exame, a base da pretensão reside na alegação de desequilíbrio contratual derivado de evento superveniente e extraordinário (a pandemia da COVID-19), ou seja, invoca-se a teoria da imprevisão insculpida nos arts. 317, 421-A e 480 do Código Civil, o que afasta a incidência da mencionada norma especial da Lei do Inquilinato.

Superado o ponto, cumpre asseverar que conquanto seja notório que a pandemia trouxe desequilíbrios econômicos a diversas relações jurídicas, a sua ocorrência, por si só, não autoriza a revisão judicial de cláusulas contratuais, sendo imprescindível a demonstração concreta do efetivo desequilíbrio entre as prestações.

O contrato, com vigência de 10 (dez) anos, foi entabulado entre as partes em 09/11/2017 (evento nº 13330751) na modalidade
built to suit
,
em que
o imóvel é construído/adaptado especificamente para atender às necessidades de um único inquilino (locatário)
. Referido instrumento foi aditado por duas vezes, sendo a última em 01/04/2020 (evento nº 13329949).

Releva notar que a mera oscilação do índice IGP-M — sabidamente sujeito às variações de mercado — não consubstancia, por si só, causa suficiente à revisão judicial de cláusula expressamente convencionada, notadamente quando ausente demonstração de desequilíbrio concreto e desproporcional.

Neste caso, a invocação da desproporcionalidade econômica do índice IGP-M deu-se em prazo extremamente reduzido após a assinatura do termo aditivo contratual — pouco mais de um ano.

Tal circunstância enfraquece a alegação de ruptura da base do negócio, uma vez que, para a caracterização da onerosidade excessiva, é necessário considerar a integralidade do período de vigência contratual, e não apenas uma fração isolada influenciada por conjuntura extraordinária.

Outrossim, trata-se de contrato no qual o locador —
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
— assumiu expressivas obrigações prévias à fase de fruição do imóvel pela locatária, tais como o investimento para construção sob medida da edificação conforme as necessidades técnicas e operacionais da locatária, o que importa em custos significativos, riscos de capital e planejamento financeiro de longo prazo, circunstâncias que reforçam a necessidade de manutenção do índice entabulado livremente pelas partes.

Por fim, registra-se que o contrato foi celebrado entre agentes econômicos empresariais plenamente capazes e cientes dos riscos do negócio, inclusive os de ordem econômica, o que, aliado aos demais pontos delineados, recomendam a não interferência do Poder Judiciário na relação jurídica.

Neste mesmo sentido merecem destaque os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO FIADOR. LOJA EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS E VALORES PACTUADOS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. DESCABIMENTO. I. Não há que se falar em ausência de dialeticidade na hipótese em que pelos argumentos trazidos na peça recursal é possível identificar-se a presença de fundamentos de fato e de direito voltados à desconstituição da sentença recorrida. II. Compete ao juiz, como dirigente do processo e prestador da tutela jurisdicional, a análise do conjunto argumentativo e da realidade concreta do feito, para medição equilibrada da pertinência das provas requeridas, a fim de que possa, com segurança e razoabilidade, denegar vias instrutórias que se mostrem protelatórias ou inúteis para o deslinde da questão, sem que isso configure cerceamento de defesa. III. Apesar de ser inconteste a existência de interesse econômico do fiador do contrato de locação na eventual minoração da dívida que se comprometeu perante à credora/locadora, não é sua a legitimidade para demandar a revisão das cláusulas apostas no contrato principal já que, para tanto, a titular do direito material correlato é pessoa jurídica distinta e o fiador não está autorizado por Lei a atuar como seu substituto processual. IV. Por mais grave que tenha sido a Pandemia decorrente da Covid-19, com inequívoca interferência na vida patrimonial de grande parte dos brasileiros, esse fato, por si só, não importa na alteração da balança do contrato. Se a parte autora deixou de demonstrar a desproporção manifesta entre o valor da prestação por ela devida e as obrigações assumidas pelo réu/locador, mesmo sendo admitida a Pandemia como um fato superveniente e imprevisível, não demonstrando ter havido efetivo desequilíbrio econômico e financeiro entre as partes contratantes. Mesmo porque a locadora promoveu medidas a fim de reequilibrar o contrato. Descabida a pretensão de minoração dos valores pactuados entre as partes em relação à locação em questão. V. Não existindo qualquer ilegalidade ou abusividade na instituição do IGPM como índice de correção anual do valor da locação, não tendo restado comprovado, por outro lado, que o evento imprevisível da Pandemia de COVID-19 trouxe vantagem excessiva à outra parte, infundado se mostra o pedido de revisão, para alteração do índice de correção monetária pactuado entre as partes. (TJMG; APCV 5007050-21.2021.8.13.0518; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. João Cancio; Julg. 08/04/2025; DJEMG 10/04/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Ação de revisão do contrato. Sentença de improcedência do pedido. Apelação da autora. Preliminares de cerceamento do direito de produzir prova e de nulidade da sentença por falta de fundamentação. Afastamento. Todos os elementos necessários à formação da convicção do Juízo de origem estavam presentes, sendo dispensável a produção de outras provas. Art. 355, I, do CPC. Magistrado a quo fundamentou adequadamente a decisão, enfrentando os argumentos essenciais ao deslinde da controvérsia. Ausência de violação ao art. 489, § 1º, I a IV, do CPC. Mérito. A demandante alega necessidade do reequilíbrio contratual em razão da crise econômica decorrente da COVID-19, que provocou o aumento exponencial do IGPM, devendo ser substituído pelo IPCA ou pelo INPC. A procedência do pedido caracterizaria intervenção indevida do Poder Judiciário na relação contratual privada estabelecida entre as partes, impondo à ré alterações de forma unilateral. O C. STF, em recente julgamento, firmou o entendimento no sentido de que são inconstitucionais as interpretações judiciais que, unicamente fundamentadas na eclosão da pandemia de Covid-19, determinam a concessão de descontos lineares nas contraprestações dos contratos, sem considerar as peculiaridades dos efeitos da crise pandêmica em ambas as partes contratuais envolvidas na lide (ADPF 706/DF e ADPF 713/DF). Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1022035-23.2021.8.26.0576; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2025; Data de Registro: 30/04/2025) (TJSP; AC 1022035-23.2021.8.26.0576; São José do Rio Preto; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Carmen Lucia da Silva; Julg. 30/04/2025)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
LIFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de
JULGAR

IMPROCEDENTES
os pedidos iniciais. Por conseguinte,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso interposto por
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
.

Por conseguinte, inverto os ônus da sucumbência e condeno o
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atribuído a causa, sopesando natureza da demanda e a sua tramitação.

É como voto.

1
BUENO, Cássio Scarpinella. Curso sistematizado de direito processual civil, vol. 5: recurso, processos e incidentes nos tribunais, sucedâneos recursais: técnicas de controle das decisões jurisdicionais – 4.ed. rev. e atual. – São Paulo, Saraiva, 2013, p. 62.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a relatoria.

É, respeitosamente, como voto.