Tribunal: TJES
Processo: 0002171-88.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-06-13

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO VERBAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA PROPRIEDADE OU DA POSSE LEGÍTIMA. VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Renove Material de Construção Ltda - ME contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por Carlos Pereira da Silva em ação de despejo com pedido de tutela antecipada cumulada com cobrança de aluguéis. A parte autora alegou ser legítima possuidora do imóvel locado, com base em contrato de locação celebrado com a apelante, e, posteriormente, na condição de adquirente do bem. A ré sustentou que o contrato seria forjado e que deteria a posse do imóvel por conta de um acordo verbal de compra e venda celebrado com terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se a apelação preenche o princípio da dialeticidade recursal; (ii) determinar se é cabível o pedido de efeito suspensivo formulado pela recorrente; e (iii) analisar se a sentença que reconheceu a existência de relação locatícia e concedeu o despejo foi proferida com base em prova suficiente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso preenche os requisitos da dialeticidade recursal, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença recorrida, ainda que reproduza argumentos anteriormente apresentados.

O pedido de efeito suspensivo não é conhecido, por ter sido formulado de maneira inadequada, sem observância da forma prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

A alegação de aquisição verbal do imóvel não se sustenta, pois negócios jurídicos envolvendo a transmissão de propriedade de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

A recorrente não apresentou prova da existência de contrato de compra e venda válido nem demonstrou o pagamento do preço, tampouco houve registro no cartório de imóveis, nos termos exigidos pelo art. 1.245 do Código Civil.

A posse alegada pela apelante decorre do contrato de locação firmado por representante legal da empresa, o que confirma a relação locatícia e afasta a tese de aquisição do bem.

O novo adquirente da posse direta do imóvel está legitimado a propor ação de despejo, independentemente da titularidade do domínio, conforme precedentes do STJ.

A alegação de contrato forjado ou simulado não encontra respaldo nas provas constantes nos autos, sendo ônus da parte recorrente a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, II).

As provas orais colhidas não foram suficientes para infirmar a validade do contrato de locação, pois baseadas em testemunhos parciais e não conclusivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A mera alegação de contrato verbal de compra e venda de imóvel não é suficiente para afastar a validade de contrato de locação regularmente firmado e instruído com prova documental.

A ausência de escritura pública invalida o negócio jurídico de transmissão de propriedade de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos.

O adquirente da posse direta do imóvel pode propor ação de despejo, independentemente de ser proprietário registral do bem.

Alegações de simulação ou conluio devem ser comprovadas por prova robusta, sendo ônus da parte que as sustenta.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.012, § 3º, 373, II; CC, arts. 107, 108, 565, 1.245, 1.268.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017; STJ, AgInt no REsp 1.803.777/PA, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 16.10.2024; STJ, EREsp 1.747.956/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 16.08.2023; TJES, Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, DJe 16.11.2020.

Vitória/ES,
19 de maio de 2025

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002171-88.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA DA GLORIA MARINS CARVALHO e outros

APELADO: CARLOS PEREIRA DA SILVA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO VERBAL DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA PROPRIEDADE OU DA POSSE LEGÍTIMA. VALIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Renove Material de Construção Ltda - ME contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por Carlos Pereira da Silva em ação de despejo com pedido de tutela antecipada cumulada com cobrança de aluguéis. A parte autora alegou ser legítima possuidora do imóvel locado, com base em contrato de locação celebrado com a apelante, e, posteriormente, na condição de adquirente do bem. A ré sustentou que o contrato seria forjado e que deteria a posse do imóvel por conta de um acordo verbal de compra e venda celebrado com terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se a apelação preenche o princípio da dialeticidade recursal; (ii) determinar se é cabível o pedido de efeito suspensivo formulado pela recorrente; e (iii) analisar se a sentença que reconheceu a existência de relação locatícia e concedeu o despejo foi proferida com base em prova suficiente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso preenche os requisitos da dialeticidade recursal, pois impugna especificamente os fundamentos da sentença recorrida, ainda que reproduza argumentos anteriormente apresentados.

O pedido de efeito suspensivo não é conhecido, por ter sido formulado de maneira inadequada, sem observância da forma prevista no art. 1.012, § 3º, do CPC.

A alegação de aquisição verbal do imóvel não se sustenta, pois negócios jurídicos envolvendo a transmissão de propriedade de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exigem escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

A recorrente não apresentou prova da existência de contrato de compra e venda válido nem demonstrou o pagamento do preço, tampouco houve registro no cartório de imóveis, nos termos exigidos pelo art. 1.245 do Código Civil.

A posse alegada pela apelante decorre do contrato de locação firmado por representante legal da empresa, o que confirma a relação locatícia e afasta a tese de aquisição do bem.

O novo adquirente da posse direta do imóvel está legitimado a propor ação de despejo, independentemente da titularidade do domínio, conforme precedentes do STJ.

A alegação de contrato forjado ou simulado não encontra respaldo nas provas constantes nos autos, sendo ônus da parte recorrente a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, II).

As provas orais colhidas não foram suficientes para infirmar a validade do contrato de locação, pois baseadas em testemunhos parciais e não conclusivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A mera alegação de contrato verbal de compra e venda de imóvel não é suficiente para afastar a validade de contrato de locação regularmente firmado e instruído com prova documental.

A ausência de escritura pública invalida o negócio jurídico de transmissão de propriedade de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos.

O adquirente da posse direta do imóvel pode propor ação de despejo, independentemente de ser proprietário registral do bem.

Alegações de simulação ou conluio devem ser comprovadas por prova robusta, sendo ônus da parte que as sustenta.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.012, § 3º, 373, II; CC, arts. 107, 108, 565, 1.245, 1.268.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017; STJ, AgInt no REsp 1.803.777/PA, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 16.10.2024; STJ, EREsp 1.747.956/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe 16.08.2023; TJES, Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, DJe 16.11.2020.

Vitória/ES,
19 de maio de 2025

RELATOR

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002171-88.2017.8.08.0048

APELANTE:
RENOVE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO LTDA - ME

APELADO:
CARLOS PEREIRA DA SILVA

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Adiro o relatório.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
RENOVE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO LTDA - ME
contra r. sentença do id. 10101898, que julgou procedentes os pedidos inaugurais, proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Serra, nos autos da "Ação de Despejo com pedido de tutela antecipada cumulada com Cobrança de Alugueis" movida por
CARLOS PEREIRA DA SILVA
em desfavor da apelante.

O recorrido suscita preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade recursal, ao passo que a recorrente pleiteia o recebimento do recurso com efeito suspensivo.

Isso posto, passo ao exame das questões aventadas.

DA VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL

Na contraminuta do id. 10101906, o apelado sustenta violação ao princípio da dialeticidade recursal, pois não houve impugnação específica aos fundamentos da sentença.

Sem razão.

O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III e 1.010, II e III do Código de Processo Civil, indica que os fundamentos do recurso devem guardar correspondência com a decisão atacada, com a impugnação específica dos argumentos nela apresentados.

Sobre a questão, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a petição inicial, por si só, não se revelam suficientes para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “
a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos
”. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017.)

No caso sob exame, nota-se que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juízo
a quo
.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar alegada, razão pela qual passo à análise do mérito recursal.

É como voto.

Diante disso, conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal. Passo ao enfrentamento do recurso.

DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO DE APELAÇÃO

Conforme consta no relatório, a recorrente requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Segundo preceitua o §3º do art. 1.012, do CPC, o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação poderá ser formulado diretamente ao tribunal, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição (inciso I) ou diretamente ao relator, quando já distribuída a apelação (inciso II).

Considerando que a recorrente não se atentou a essa formalidade legal, o pedido deve ser rejeitado, uma vez que
“[...]. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação só pode ser conhecido quando é deduzido, adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC/2015. [...]”.
(TJES – Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Primeira Câmara Cível, DJe 16/11/2020).

Desse modo,
não conheço
do pedido em questão.

É como voto.

Ultrapassada a matéria suscitada, passo à análise do mérito recursal.

MÉRITO

Segundo constam nas razões recursais (id. 10101901), alega a apelante, em síntese, que o imóvel objeto da controvérsia foi adquirido por meio de acordo verbal com o Sr. Juarez Antonio Pagotto, filho da antiga sócia da empresa, Sra. Ilidia Bonicenha Pagotto.

Afirma que a aquisição do bem teria sido destinada a fins residenciais e, embora não tenham sido exigidos recibos pelo acordo de pagamento parcelado e informal, houve investimento em um valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Sustenta que a representante legal da pessoa jurídica reside no imóvel há mais de 19 (dezenove) anos com sua família, situação comprovada por testemunhas e documentos.

Defende que o contrato de locação juntado pelo apelado seria inverídico e forjado pelo Sr. Juarez em conluio com sua genitora, uma vez que a assinatura não corresponde à da sócia remanescente, Sra. Maria da Glória.

Aponta que a alienação do imóvel feita ao apelado é inválida por se tratar de uma “venda a non domino”, já que, segundo certidão do Registro Geral de Imóveis, a anterior proprietária, Sra. Magdalena Silva Dias de Coliares, não transmitiu o imóvel a nenhum dos envolvidos — nem ao Sr. Juarez, nem ao apelado, o que compromete a validade jurídica da venda e, por consequência, do contrato de locação utilizado como base da ação de despejo.

Argumenta que o juiz de primeira instância teria desconsiderado as provas orais produzidas em audiência, bem como os documentos que demonstrariam a posse legítima do imóvel.

Pelo exposto, pugna pelo conhecimento do recurso e o seu provimento, a fim de reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos inaugurais.

Contrarrazões no id. 10101906, pelo desprovimento do recurso.

Muito bem.

Extrai-se da exordial que o apelado, ora autor na origem, ingressou com a ação de despejo com pedido de pagamento de alugueis, arrimado no contrato de locação de fls. 21/23 firmado entre a pessoa jurídica apelante, assinado por uma das representantes legais da empresa - conforme contrato social de fls. 54/56) - e Juarez Antonio Pagoto em 21/06/1999.

Consta nos autos que, em 10/10/2016, o apelado adquiriu o bem objeto da locação mediante “Contrato Particular de Compra e Venda” celebrado com o sr. Juarez Antonio Pagoto e, na qualidade de adquirente, assumiu a posição do antigo locador para reaver a posse do imóvel locado.

A apelante, por outro lado, defende que não possui relação de locação com bem, mas o adquiriu por meio de contrato verbal, tendo a avença locatícia sido forjada.

Ocorre que inexistem documentos nos autos que comprovem as alegações da parte recorrente.

Esclareço que, diferentemente das manifestações da parte apelante ao longo de toda a tramitação processual, apenas a pessoa jurídica RENOVE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO LTDA ME compõe o polo passivo da demanda originária e agora é polo ativo do recurso, de modo que a pessoa física somente é representante legal da empresa e suas manifestações nos autos não devem ser levadas em consideração, pois a pessoa jurídica não se confunde com a pessoa de seu sócio (CC, art. 49-A).

Tecida essa premissa, acerca da alegada aquisição do imóvel pela apelante, é cediço que predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que, não sendo imposta obrigatoriamente pela lei um modelo pré-estabelecido, será válido qualquer meio de manifestação de vontade (CC, art. 107).

Ocorre que certos negócios jurídicos adotam forma especial - que é aquela exigida pela lei como requisito para a sua validade -, devendo ser observados certos requisitos, também conhecidos como formalidades ou solenidades, voltados a conferir maior certeza, segurança e autenticidade às relações jurídicas.

Ao tratar de um dos negócios jurídicos solenes, prevê o art. 108, do Código Civil que:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Dessa forma, a apontada compra e venda de imóvel, cujo valor supera 30 (trinta) salários-mínimos, nos termos apontados pela apelante, exige forma especial e validade condicionada à realização por meio de escritura pública.

Assim, além de não comprovada a aquisição do bem, tampouco o pagamento do preço, a sua forma verbal nem sequer possui validade no mundo jurídico, devendo ser afastado o argumento de que é adquirente do bem.

Conforme bem pontuado pelo julgador singular, os documentos apresentados pela apelante, em verdade, elucidam que houve a posse direta sobre o imóvel (76/87, 95/96 e 120), requisito este que não desnatura o contrato de locação e, pelo contrário, confirma a sua existência, inexistindo elementos que conduzem à conclusão de que a relação da recorrente com o bem advém de contrato de compra e venda.

Saliento, ainda, que, diferentemente do narrado, o art. 1.245 do Código Civil é claro no sentido de que a
transferência de propriedade
entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, documento este que não consta nos autos.

A partir desse raciocínio, não se deve acolher o argumento de que ocorreu venda a
non domino
, pois essa modalidade de venda é inerente à
transmissão de propriedade
(CC, art. 1268)
e, portanto, a questão versada nos autos funda-se em sucessivas transmissões possessórias.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, inclusive, esclarece que a figura da venda a
non domino
ocorre quando "a transferência da
propriedade
dá-se por quem não é o seu titular" (STJ; EREsp 1.747.956; Proc. 2018/0144705-0; SP; Segunda Seção; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 09/08/2023; DJE 16/08/2023).

Nesse sentido, os elementos dos autos devem ser examinados sob a perspectiva da posse, de modo que basta a simples exteriorização do domínio ou do poder de fato sobre o bem para que haja a sua configuração, ressaindo claro que há a possibilidade de adquirente possuidor figurar como locador, porquanto o artigo 565 do Código Civil dispõe que a relação de locação de coisas ocorre mediante a transmissão do uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Para tutelar a sua posse direta, portanto, pode o adquirente, novel locador, manejar a ação de despejo, de acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...] 3. Cabe ao adquirente do imóvel alugado, ao assumir a posição do antigo proprietário, decidir se quer denunciar o contrato, consoante dispõe a lei de locações ou dar continuidade à relação locatícia, na posição do antigo locador. 4. Partindo-se da premissa que não há ruptura do contrato de locação com a aquisição do imóvel por terceiro, o novo proprietário poderá reaver a posse direta do bem por meio do ajuizamento da ação de despejo. 5. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel alugado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse, nos termos do art. 5º e 8º da Lei n. 8.245/1991. [...] (AgInt no REsp n. 1.803.777/PA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024.)

Ademais, a propriedade não é condição para ajuizamento da ação de despejo, pois na relação locatícia há somente a transmissão da posse direta ao locatário, bastando esta para formação do contrato de locação.

O fato de o recorrido não adquirir o imóvel diretamente da proprietária registral não invalida o contrato acostado aos autos, pois houve mera transmissão possessória, instituto jurídico previsto e tutelado no ordenamento.

Para além desse ponto, o suposto conluio ou contrato simulado defendido pela recorrente não está comprovado nos autos e que seria de sua incumbência probatória.

Acerca das alegadas provas testemunhais, do mesmo modo, entendo que não foram elucidativas para afastar o contrato de locação firmado, seja porque a mera produção de prova oral é insuficiente para conferir validade à alegada compra e venda defendida pela recorrente, seja porque foi realizada a oitiva de amiga íntima da representante legal da apelante e de pessoa que não conhecia a tratativa firmada.

Dito isso, imperiosa é a manutenção da sentença proferida, pois a apelante não trouxe fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (CPC, art. 373, II), diferentemente do apelado, que apresentou documentos contundentes comprovando a relação locatícia entre as partes.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a sentença em exame.

Inaplicável a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais (CPC, art. 85, § 11), pois arbitrados no percentual máximo pelo juízo
a quo
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)