Tribunal: TJES
Processo: 5013256-19.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Benfeitorias; COVID-19
Data de julgamento: 2025-07-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPACTOS DA PANDEMIA. INEXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME:

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na ação revisional de contrato de locação comercial. Pedido de redução proporcional do valor do aluguel entre janeiro/2021 e março/2022, afastamento da cobrança de aluguel dobrado em dezembro/2020 e dezembro/2021 e substituição do índice IGP-DI pelo IPCA no período de julho/2020 a julho/2021.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19 justificam a revisão judicial do valor do aluguel com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva; (ii) saber se é válida a cobrança de aluguel dobrado nos meses de dezembro durante o período pandêmico; e (iii) saber se é possível a substituição do índice de reajuste contratual previamente pactuado pelas partes.

III - RAZÕES DE DECIDIR

A pandemia configura fato imprevisível e extraordinário, mas seus efeitos não autorizam, por si sós, a revisão contratual, exigindo-se a demonstração de desequilíbrio efetivo e desproporcional nas prestações.

No caso concreto, a parte autora não demonstrou colapso financeiro, tendo recebido benefícios contratuais e apresentando crescimento no faturamento posterior.

A cláusula de aluguel dobrado em dezembro era expressamente prevista no contrato, associada ao aumento de vendas no período, não tendo sido demonstrada sua desproporcionalidade.

A utilização do IGP-DI decorreu de livre pactuação entre as partes, e sua oscilação não autoriza, por si só, a substituição judicial, ausente prova de desequilíbrio contratual.

IV - DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A revisão judicial de contrato com fundamento na pandemia de COVID-19 exige prova de onerosidade excessiva e desequilíbrio nas prestações. 2. A cobrança de aluguel dobrado prevista contratualmente para dezembro é válida, salvo prova de desproporcionalidade concreta. 3. A substituição do índice de reajuste contratual exige demonstração de desequilíbrio efetivo entre as partes.”.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013256-19.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TONS E ESTILOS COMERCIO DE ROUPAS LTDA

APELADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMPACTOS DA PANDEMIA. INEXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I - CASO EM EXAME:

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado na ação revisional de contrato de locação comercial. Pedido de redução proporcional do valor do aluguel entre janeiro/2021 e março/2022, afastamento da cobrança de aluguel dobrado em dezembro/2020 e dezembro/2021 e substituição do índice IGP-DI pelo IPCA no período de julho/2020 a julho/2021.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19 justificam a revisão judicial do valor do aluguel com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva; (ii) saber se é válida a cobrança de aluguel dobrado nos meses de dezembro durante o período pandêmico; e (iii) saber se é possível a substituição do índice de reajuste contratual previamente pactuado pelas partes.

III - RAZÕES DE DECIDIR

A pandemia configura fato imprevisível e extraordinário, mas seus efeitos não autorizam, por si sós, a revisão contratual, exigindo-se a demonstração de desequilíbrio efetivo e desproporcional nas prestações.

No caso concreto, a parte autora não demonstrou colapso financeiro, tendo recebido benefícios contratuais e apresentando crescimento no faturamento posterior.

A cláusula de aluguel dobrado em dezembro era expressamente prevista no contrato, associada ao aumento de vendas no período, não tendo sido demonstrada sua desproporcionalidade.

A utilização do IGP-DI decorreu de livre pactuação entre as partes, e sua oscilação não autoriza, por si só, a substituição judicial, ausente prova de desequilíbrio contratual.

IV - DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A revisão judicial de contrato com fundamento na pandemia de COVID-19 exige prova de onerosidade excessiva e desequilíbrio nas prestações. 2. A cobrança de aluguel dobrado prevista contratualmente para dezembro é válida, salvo prova de desproporcionalidade concreta. 3. A substituição do índice de reajuste contratual exige demonstração de desequilíbrio efetivo entre as partes.”.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5013256-19.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TONS E ESTILOS COMERCIO DE ROUPAS LTDA
Advogados do(a) APELANTE: ERIC RODRIGUES LOPES - RJ222084, RENAN MALTA RODRIGUES MARTINS - RJ177881
APELADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A
Advogado do(a) APELADO: ANDRE ARNAL PERENZIN - ES12548-A

VOTO

Na origem, trata-se de ação revisional de contrato de locação ajuizada por Tons e Estilos Comércio de Roupas LTDA contra Nova Cidade Shopping Centers S/A, objetivando, em suma, a redução do valor do aluguel em 50% (ou outro percentual razoável), no período entre janeiro/2021 a março/2022, com devolução de eventuais valores pagos a maior; afastamento da cobrança do aluguel dobrado nos meses de dezembro/2020 e dezembro/2021; e a substituição do índice de reajuste contratual (IGP-DI) pelo IPCA ou outro índice mais estável, especialmente para o período de julho/2020 a julho/2021, quando o primeiro alcançou patamar de quase 37%.

O juízo de origem julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo que a locadora adotou condutas colaborativas e concessivas no período da pandemia, como descontos e isenções nos aluguéis, e que não restou comprovada a existência de onerosidade excessiva ou quebra do equilíbrio contratual para justificar a revisão pretendida.

Pois bem.

De início, reconhece-se que a pandemia da COVID-19 é fato notoriamente imprevisível e extraordinário, apto a ensejar a revisão de contratos, conforme os arts. 317 e 478 do Código Civil, desde que comprovada a manifesta desproporção entre as prestações ou onerosidade excessiva a uma das partes, com vantagem extrema à outra.

Contudo, tais efeitos não operam automaticamente, sendo necessária a demonstração concreta do impacto real e desproporcional sofrido na execução do contrato.

No caso concreto, a sentença bem apreciou os elemento constantes dos autos, ressaltando (1) a concessão, pela apelada, de descontos e isenções no período crítico da pandemia; (2) a existência de um aditivo contratual vigente entre junho e agosto/2020 com desconto de 40% já acordado; (3) a retomada progressiva do faturamento da apelante ao longo de 2021 e 2022, com níveis superiores aos anos anteriores, conforme documentos apresentados; (4) a fragilidade das provas apresentadas pela apelante, que se resumiram a extratos do Simples Nacional e quadros sem suporte contábil, incapazes de demonstrar o alegado colapso financeiro.

Assim, entendo que os requisitos legais para a revisão judicial do contrato, com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, não restaram preenchidos.

A cobrança de aluguel dobrado no mês de dezembro é cláusula habitual e expressamente prevista no contrato, e possui como fundamento o aumento das vendas no final de ano. Embora se reconheça a redução do fluxo de consumidores durante a pandemia, o contrato previa a cobrança do aluguel majorado em dezembro. A apelante não demonstrou que tal cobrança tornou-se desproporcional a ponto de justificar sua exclusão judicial, especialmente porque usufruiu de benefícios e incentivos oferecidos pelo shopping, como campanhas virtuais, “vitrine digital” e sistema drive-thru.

Também não vejo como prosperar o pedido de substituição do índice de reajuste. Embora o IGP-DI tenha oscilado significativamente no período pandêmico, sua utilização foi pactuada pelas partes no contrato e a simples variação do índice não enseja sua substituição, salvo prova de desequilíbrio contratual, o que não restou demonstrado nos autos.

Pelas razões expostas, conheço e
nego provimento
ao recurso.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro em 5% (cinco por cento) os honorários advocatícios.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 07.07.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.