Tribunal: TJES
Processo: 0011557-31.2019.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Alienação Judicial
Data de julgamento: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. ALEGADA PERMUTA VERBAL NÃO COMPROVADA. BENFEITORIAS REALIZADAS POR CONDÔMINO. DEVER DE INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Recurso de apelação interposto contra sentença da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares, que, em ação de extinção de condomínio c/c reconvenção, julgou procedente o pedido principal para determinar a extinção do condomínio mediante alienação judicial do imóvel comum e, ainda, julgou improcedente o pedido reconvencional de reconhecimento de permuta verbal entre os imóveis das partes. O magistrado entendeu que o imóvel era indivisível e que não havia provas da suposta permuta alegada, bem como concluiu que as reformas realizadas no bem comum foram custeadas com recursos compartilhados da empresa dos coproprietários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se há provas suficientes para o reconhecimento de permuta verbal entre os imóveis indicados pelas partes; (ii) estabelecer se o autor da ação deve indenizar proporcionalmente pelas benfeitorias realizadas no imóvel comum pelo coproprietário falecido, pai do apelante.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
O direito à extinção de condomínio sobre bem indivisível mediante alienação judicial constitui faculdade potestativa do condômino, independentemente da concordância dos demais coproprietários, conforme o disposto no art. 1.322 do Código Civil.

4.
A validade de contratos verbais, inclusive de permuta, é admitida pelo ordenamento jurídico nos termos do art. 107 do Código Civil, desde que suficientemente comprovados, o que não se verificou nos autos diante da fragilidade das provas testemunhais e documentais apresentadas.
5.
A matrícula do imóvel comprova a copropriedade entre o autor e o
de cujus
, e não foi apresentada prova inequívoca que infirmasse essa titularidade registral.
6.
Os documentos acostados aos autos, bem como os depoimentos testemunhais, demonstram que as benfeitorias realizadas no imóvel foram custeadas exclusivamente pelo falecido, pai do apelante, com recursos próprios, sem participação do autor da ação.
7.
Ainda que o imóvel esteja em condomínio, o condômino que realiza benfeitorias úteis e necessárias às suas expensas tem direito à indenização proporcional, a fim de evitar enriquecimento sem causa do coproprietário, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e da jurisprudência consolidada.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

9.
O direito à extinção do condomínio sobre bem indivisível mediante alienação judicial é potestativo do condômino e independe da anuência dos demais coproprietários.
10.
A ausência de prova cabal sobre a existência de contrato verbal de permuta inviabiliza o reconhecimento judicial da avença.
11.
O condômino que realiza benfeitorias úteis e necessárias com recursos próprios em imóvel comum faz jus à indenização proporcional, apurada antes da alienação judicial, a fim de se evitar enriquecimento sem causa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011557-31.2019.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: L. V. O.

APELADO: ERASMO OLIARIS

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. ALEGADA PERMUTA VERBAL NÃO COMPROVADA. BENFEITORIAS REALIZADAS POR CONDÔMINO. DEVER DE INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Recurso de apelação interposto contra sentença da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares, que, em ação de extinção de condomínio c/c reconvenção, julgou procedente o pedido principal para determinar a extinção do condomínio mediante alienação judicial do imóvel comum e, ainda, julgou improcedente o pedido reconvencional de reconhecimento de permuta verbal entre os imóveis das partes. O magistrado entendeu que o imóvel era indivisível e que não havia provas da suposta permuta alegada, bem como concluiu que as reformas realizadas no bem comum foram custeadas com recursos compartilhados da empresa dos coproprietários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se há provas suficientes para o reconhecimento de permuta verbal entre os imóveis indicados pelas partes; (ii) estabelecer se o autor da ação deve indenizar proporcionalmente pelas benfeitorias realizadas no imóvel comum pelo coproprietário falecido, pai do apelante.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
O direito à extinção de condomínio sobre bem indivisível mediante alienação judicial constitui faculdade potestativa do condômino, independentemente da concordância dos demais coproprietários, conforme o disposto no art. 1.322 do Código Civil.

4.
A validade de contratos verbais, inclusive de permuta, é admitida pelo ordenamento jurídico nos termos do art. 107 do Código Civil, desde que suficientemente comprovados, o que não se verificou nos autos diante da fragilidade das provas testemunhais e documentais apresentadas.
5.
A matrícula do imóvel comprova a copropriedade entre o autor e o
de cujus
, e não foi apresentada prova inequívoca que infirmasse essa titularidade registral.
6.
Os documentos acostados aos autos, bem como os depoimentos testemunhais, demonstram que as benfeitorias realizadas no imóvel foram custeadas exclusivamente pelo falecido, pai do apelante, com recursos próprios, sem participação do autor da ação.
7.
Ainda que o imóvel esteja em condomínio, o condômino que realiza benfeitorias úteis e necessárias às suas expensas tem direito à indenização proporcional, a fim de evitar enriquecimento sem causa do coproprietário, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e da jurisprudência consolidada.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

9.
O direito à extinção do condomínio sobre bem indivisível mediante alienação judicial é potestativo do condômino e independe da anuência dos demais coproprietários.
10.
A ausência de prova cabal sobre a existência de contrato verbal de permuta inviabiliza o reconhecimento judicial da avença.
11.
O condômino que realiza benfeitorias úteis e necessárias com recursos próprios em imóvel comum faz jus à indenização proporcional, apurada antes da alienação judicial, a fim de se evitar enriquecimento sem causa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, que integram este julgado, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentença, no sentido de JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
LUIZ VITÓRIO OLIARIS
em face da r. sentença do evento 11998091, proferida pelo douto magistrado da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares, que, na ação de extinção de condomínio proposta por
ERASMO OLIARIS
em desfavor do
ESPÓLIO DE EDIVALDO OLIARIS
e do ora apelante, julgou procedente o pedido autoral e improcedente o pleito reconvencional formulado por este, tendo resolvido o mérito das lides na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O juiz de primeiro grau fundamentou “
ser direito potestativo do condômino promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial, desde que o bem comum seja indivisível ou que, sendo divisível, não seja possível sua divisão cômoda.
” (evento 11998091).

Consignou que “
restou comprovado nos autos que o imóvel Matrícula n° 20.425 encontra-se registrado em nome do autor e do de cujus Edivaldo Oliaris (fls. 25), genitor do réu, sendo que o autor não possui mais interesse no bem e o réu não manifestou interesse na adjudicação.
” (evento 11998091).

Asseverou que embora “
a parte ré/reconvinte alegue a existência de negócio jurídico consistente em uma permuta realizada entre o autor/reconvindo e o de cujus, deixou de comprovar tal fato nos autos, sendo certo que não foi acostado ao presente feito nenhum elemento de prova, ainda que indiciário, que evidencie a ocorrência do citado negócio jurídico.
” (evento 11998091).

Registrou que “
a parte ré/reconvinte não produziu provas aptas e suficientes a comprovar a permuta realizada entre o autor e o réu, ônus este que lhe competia, inexistindo portanto qualquer prova capaz de infirma a propriedade registral constante na matrícula do imóvel objeto dos autos, o pedido reconvencional de declaração de existência de negócio jurídico não merece acolhimento.
” (evento 11998091).

Ponderou que “
restou evidenciado que a reforma do imóvel foi custeada com recursos da empresa (restaurante) que era de propriedade do autor/reconvindo e do de cujus, ou seja, este último não arcou sozinho com a realização da reforma, tendo também participado financeiramente desta o autor, haja vista que o valor era retirado da empresa pertencente aos dois.
” (evento 11998091).

Por isso, condenou o requerido/reconvinte/apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa e da reconvenção, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Todavia, suspendeu a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais, nos ditames do art. 98, §3º, do CPC.

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

Em que pese o inconformismo do apelante quanto ao reconhecimento do contrato de permuta verbal, as provas produzidas nos autos não têm o condão de clarificar que efetivamente houve a troca de titularidade entre os imóveis situados na Rua Henrique Coimbra (matrícula nº 20.425) e na Rua Ouro Preto.

De acordo com o art. 107 do CC, a validade de negócio jurídico não exige forma especial, salvo quando expressamente exigida por lei, o que permite a validade de contratos verbais, inclusive de permuta, desde que comprovados inequivocamente.

Neste caso, o recorrente não logrou êxito em demonstrar com segurança a existência e os termos do alegado contrato de permuta, uma vez que a testemunha (mídia à fl. 248 do evento 11997883), Sra. Lucimara Batista Azevedo Marchiori, que apontou ter conhecimento da permuta afirmou que apenas “
ouviu dizer
” sobre o negócio, não tendo presenciado a avença.

Ademais, a suposta confiança entre irmãos não é suficiente para explicar a ausência de formalização da avença, tampouco para infirmar a propriedade registral (fl. 25), sendo que o apelado comprovou que efetivamente era o responsável pelo recolhimento dos tributos incidentes sobre o imóvel na Rua Henrique Coimbra desde o exercício de 2004 até o mês de abril de 2019 (fl. 29).

Vale lembrar que o imóvel descrito na matrícula nº 20.425 está registrado em nome do autor e do
de cujus
Edivaldo Oliaris, genitor do ora apelante, e verificada a sua indivisibilidade material e jurídica, está configurada a existência de condomínio sobre bem indivisível, circunstância que, por si só, autoriza a extinção do condomínio mediante alienação judicial, nos exatos termos do artigo 1.322 do Código Civil.

A
pretensão de extinção do condomínio constitui direito potestativo do condômino
, cuja eficácia independe da concordância da parte adversa, cuidando de manifestação legítima de sua autonomia privada, sendo que a resistência subjetiva apresentada pelo apelante/reconvinte não se sustenta, ainda mais quando não há prova cabal da suposta permuta alegada

Nesse contexto, a sentença deve ser mantida quanto à improcedência do pedido reconvencional de reconhecimento da permuta e, consequentemente, a extinção do condomínio e a alienação judicial do bem. Nessa linha de entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. A
LEGADO CONTRATO VERBAL DE PERMUTA DE IMÓVEIS. FATOS NARRADOS NA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA À AUTORA (CPC, ART. 373, I). IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
SENTENÇA CORRETA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (TJPR; apciv 0005699-26.2022.8.16.0148; Rolândia; Terceira Câmara Cível; rel. Des. Eduardo Casagrande Sarrão; Julg. 09/09/2024; DJPR 11/09/2024)

APELAÇÃO. AÇÃO EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO.
Alegação de acordo verbal de permuta, pelo qual o apelante teria comprado para a apelada imóvel em valor equivalente à sua parte do bem objeto da ação em troca desta. Ausência de prova de que tal acordo tenha sido realmente realizado.
Prova de pagamento que não implica que tenha sido acordada a contrapartida alegada. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1016923-79.2013.8.26.0309; Ac. 15166455; Jundiaí; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Costa Netto; Julg. 08/11/2021; DJESP 10/11/2021; Pág. 2176)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. ACÓRDÃO RECORRIDO. HARMONIA. JURISPRUDÊNCIA. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA Nº 83/STJ. CONDÔMINO. DIREITO POTESTATIVO. ALIENAÇÃO. IMÓVEL. 1. A teor da Súmula nº 283/STF, aplicada por analogia, não se admite recurso especial quando a decisão recorrida se assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. 2.
É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.417.350/SE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 25/4/2024.)

Por outro lado, assiste razão ao inconformismo do apelante/reconvinte quanto à pretensão de ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas sobre o imóvel da Rua Henrique de Coimbra (matrícula nº 20.425), o que atrai o direito do art. 1.219 do CC.

Mister ressaltar que os documentos de fls. 157-166 demonstram que o pai do apelante foi quem planejou e arcou com materiais e mão de obra para as reformas, enquanto o depoimento de Edimar Gama Rodrigues, pedreiro responsável pela obra, confirma que a construção foi paga integralmente pelo Sr. Edivaldo, aproximadamente no valor R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) sem qualquer contribuição ou participação do apelado.

A testemunha Marcelo Flávio Anacleto, vendedor de materiais de construção, corroborou que o falecido efetuou as compras, sendo que Edivaldo Oliaris habitava no imóvel com exclusividade, o que foi confirmado pelo próprio recorrido.

Ainda que se trate de condomínio, a construção realizada por um dos condôminos em bem comum gera o direito à indenização para evitar o enriquecimento sem causa do outro, em especial pelo fato de que o valor da edificação repercute diretamente sobre o montante que será apurado na alienação judicial do imóvel. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C. C. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL E ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE DE APURAÇÃO POR OCASIÃO DA AVALIAÇÃO E DE COMPENSAÇÃO COM O PRODUTO DA ALIENAÇÃO JUDICIAL. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. INDEVIDO. ACORDO HOMOLOGADO NA AÇÃO DE SEPARAÇÃO. DISPENSA DO PAGAMENTO DOS LOCATIVOS. LIVRE MANIFESTAÇÃO DA VONTADE. DIREITOS DISPONÍVEIS. NULIDADE. AUSÊNCIA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. INEXISTENTE. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO. 1.
Benfeitorias que, se constatadas na avaliação do imóvel antes da alienação judicial, deverão ser compensadas, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino.
2. Não havendo prova de vício capaz de ensejar a anulação do acordo, que versou a respeito de direitos disponíveis de pessoa maior e capaz, deve ser mantida a dispensa dos aluguéis na forma em que estabelecida, prestigiando-se o pacto celebrado entre as partes. (TJSP; Apelação Cível 1015892-44.2023.8.26.0577; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2024; Data de Registro: 21/11/2024) (TJSP; AC 1015892-44.2023.8.26.0577; São José dos Campos; Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria do Carmo Honório; Julg. 21/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DIREITO DO COPROPRIETÁRIO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELOS CONDÔMINOS COM RECURSOS EXCLUSIVOS. OBSERVÂNCIA POR ENSEJO DA DIVISÃO DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum e, quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado. Inteligência dos artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil.
Por ensejo da divisão do produto da alienação do imóvel em comum, deverão ser consideradas as benfeitorias realizadas com recursos exclusivos de cada condômino, sob pena de enriquecimento sem causa dos demais.
(TJMG; APCV 0110421-82.2016.8.13.0479; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. José de Carvalho Barbosa; Julg. 25/08/2022; DJEMG 29/08/2022)

Assim, o acervo probatório refuta a tese de que as benfeitorias foram custeadas com recursos da empresa, e sim clarifica que as reformas e a construção no imóvel foram custeadas exclusivamente pelo genitor do apelante, consoante se depreende dos orçamentos, dos recibos, das propostas de projeto arquitetônico e das consistentes provas testemunhais.

Por fim, oportuno colacionar as seguintes considerações da Procuradoria de Justiça, que no parecer de fls. 01-07 do evento 12636763, de lavra da Dra. Fabiana Fontanella opinou que:

[...] a despeito das notas fiscais, recibos e projeto de arquitetura apresentados pelo apelante, o apelado se limita a alegar, genericamente, que tais reformas “
para manutenção e melhor acomodação e conforto são essenciais e naturais num imóvel
” (fl. 203 da contestação à reconvenção), ou seja, afirma que se limitaram a despesas de manutenção, as quais deveriam ser suportadas pelo réu, ante o uso exclusivo do imóvel comum. Aliás, sequer rebateu os argumentos recursais, já que não se manifestou em contrarrazões.

Não obstante, em que pese, data vênia, do entendimento emanado pelo Eminente Magistrado da origem, no sentido de que “restou evidenciado que a reforma do imóvel foi custeada com recursos da empresa (restaurante) que era de propriedade do autor/reconvindo e do de cujus”, entendo que as demais provas produzidas, em especial as documentais já acima citadas demonstram o contrário.

Sendo assim, é incontestável que as obras realizadas no imóvel aproveitaram também ao coproprietário, diante valor agregado ao bem com a construção, o que justifica a procedência do pedido indenizatório. [...] (redação original, fl. 06 do evento 12636763)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para
REFORMAR EM PARTE
a sentença, no sentido de
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos reconvencionais para condenar o requerente/reconvindo/apelado a ressarcir proporcionalmente o requerido/reconvinte/apelante pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo
de cujus
no imóvel objeto de extinção de condomínio, cujo
quantum debeatur
deverá ser apurado antes da alienação judicial da coisa.

Ato seguinte, redimensiono exclusivamente o ônus sucumbencial da lide reconvencional para reconhecer a sucumbência recíproca das partes de modo igualitário (art. 86 do CPC), condenando-as ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que estabeleço em 10% (dez por cento) sobre os respectivos proveitos econômicos obtidos, nos dizeres do art. 85, §2º, do CPC.

Suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais na forma do art. 98, §3º, do CPC, vez que as partes militam amparadas pela gratuidade de justiça.

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), já que tal verba somente é devida nas hipóteses de inadmissibilidade ou desprovimento do apelo (STJ. Corte Especial. REsp 1.864.633-RS, REsp 1.865.223-SC e REsp 1.865.553-PR, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, julgados em 9/11/2023, Recurso Repetitivo – Tema 1059).

Finalmente, mantenho incólumes os demais pontos da sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 07/07/2025 a 11/07/2025:

Acompanho o E. Relator.