Tribunal: TJES
Processo: 0030987-94.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA QUE VINCULA PRAZO DE ENTREGA A EVENTO FUTURO E INCERTO. OMISSÃO QUANTO AO TEMA 996/STJ. EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos, de forma autônoma, por ambas as partes contra acórdão que negou provimento aos respectivos recursos de apelação. A autora, Denise Ribeiro de Carvalho, aponta omissão quanto à análise do Tema 996/STJ, sustentando a nulidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à conclusão das fundações. Requer, com efeitos infringentes, a reforma do acórdão para fixar como termo inicial do prazo de entrega a data da assinatura do contrato. Por sua vez, a construtora ré, Pacífico Construções Ltda., alega omissão na análise de suposta desistência da autora quanto aos lucros cessantes, pleiteando o afastamento da condenação por danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de aplicar o precedente vinculante firmado no Tema 996 do STJ, quanto à nulidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à conclusão das fundações; (ii) examinar se houve omissão na análise de eventual desistência da autora quanto ao pedido de lucros cessantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A omissão se caracteriza pela ausência de manifestação sobre ponto relevante ao desfecho da causa, o que não se verifica quanto à tese da construtora, pois o acórdão embargado rejeita expressamente a alegada desistência da autora, ao consignar que houve apenas adequação ao entendimento firmado no Tema 970 do STJ.

4. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou ao simples inconformismo da parte, devendo ser utilizados estritamente para suprir vícios do julgado.

5. A pretensão de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015, é indeferida, por não se evidenciar caráter manifestamente protelatório nos embargos opostos pela construtora.

6. Verifica-se omissão quanto à análise do Tema 996 do STJ, que, mesmo originado no contexto do programa "Minha Casa, Minha Vida", possui ratio decidendi aplicável a contratos de promessa de compra e venda em geral, ao vedar cláusulas que vinculem o prazo de entrega a evento futuro, incerto e de controle exclusivo da construtora.

7. A cláusula que condiciona o prazo de entrega à conclusão das fundações é nula, por subtrair do consumidor a previsibilidade contratual, violando o entendimento vinculante firmado pelo STJ.

8. O saneamento da omissão enseja efeitos infringentes, com a reforma do acórdão embargado para declarar a nulidade da cláusula e fixar a data de assinatura do contrato como termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração opostos por Pacífico Construções Ltda. rejeitados. Embargos de declaração opostos por Denise Ribeiro de Carvalho providos, com efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

1. O acórdão que deixa de enfrentar tese firmada em julgamento de recurso repetitivo incorre em omissão sanável por meio de embargos de declaração.

2. É nula a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à conclusão das fundações, por se tratar de evento futuro e incerto, em desacordo com o Tema 996 do STJ.

3. O termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel deve ser a data da assinatura do contrato, quando ausente cláusula válida que estabeleça data certa.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 489, § 1º, VI; 1.022; 1.026, § 2º. CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2018 (Tema 996); STJ, REsp nº 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 14.11.2018 (Tema 970).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030987-94.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DENISE RIBEIRO DE CARVALHO

APELADO: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA QUE VINCULA PRAZO DE ENTREGA A EVENTO FUTURO E INCERTO. OMISSÃO QUANTO AO TEMA 996/STJ. EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos, de forma autônoma, por ambas as partes contra acórdão que negou provimento aos respectivos recursos de apelação. A autora, Denise Ribeiro de Carvalho, aponta omissão quanto à análise do Tema 996/STJ, sustentando a nulidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à conclusão das fundações. Requer, com efeitos infringentes, a reforma do acórdão para fixar como termo inicial do prazo de entrega a data da assinatura do contrato. Por sua vez, a construtora ré, Pacífico Construções Ltda., alega omissão na análise de suposta desistência da autora quanto aos lucros cessantes, pleiteando o afastamento da condenação por danos materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de aplicar o precedente vinculante firmado no Tema 996 do STJ, quanto à nulidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega à conclusão das fundações; (ii) examinar se houve omissão na análise de eventual desistência da autora quanto ao pedido de lucros cessantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A omissão se caracteriza pela ausência de manifestação sobre ponto relevante ao desfecho da causa, o que não se verifica quanto à tese da construtora, pois o acórdão embargado rejeita expressamente a alegada desistência da autora, ao consignar que houve apenas adequação ao entendimento firmado no Tema 970 do STJ.

4. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito ou ao simples inconformismo da parte, devendo ser utilizados estritamente para suprir vícios do julgado.

5. A pretensão de aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015, é indeferida, por não se evidenciar caráter manifestamente protelatório nos embargos opostos pela construtora.

6. Verifica-se omissão quanto à análise do Tema 996 do STJ, que, mesmo originado no contexto do programa "Minha Casa, Minha Vida", possui ratio decidendi aplicável a contratos de promessa de compra e venda em geral, ao vedar cláusulas que vinculem o prazo de entrega a evento futuro, incerto e de controle exclusivo da construtora.

7. A cláusula que condiciona o prazo de entrega à conclusão das fundações é nula, por subtrair do consumidor a previsibilidade contratual, violando o entendimento vinculante firmado pelo STJ.

8. O saneamento da omissão enseja efeitos infringentes, com a reforma do acórdão embargado para declarar a nulidade da cláusula e fixar a data de assinatura do contrato como termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração opostos por Pacífico Construções Ltda. rejeitados. Embargos de declaração opostos por Denise Ribeiro de Carvalho providos, com efeitos infringentes.

Tese de julgamento
:

1. O acórdão que deixa de enfrentar tese firmada em julgamento de recurso repetitivo incorre em omissão sanável por meio de embargos de declaração.

2. É nula a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à conclusão das fundações, por se tratar de evento futuro e incerto, em desacordo com o Tema 996 do STJ.

3. O termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel deve ser a data da assinatura do contrato, quando ausente cláusula válida que estabeleça data certa.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 489, § 1º, VI; 1.022; 1.026, § 2º. CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2018 (Tema 996); STJ, REsp nº 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 14.11.2018 (Tema 970).

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaracao opostos pela autora e nao acolher os Aclaratorios opostos pela re, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de dois Embargos de Declaração opostos em face do v. acórdão proferido por esta Colenda Câmara, que negou provimento a ambos os recursos de apelação interpostos pelas partes.

A autora,
DENISE RIBEIRO DE CARVALHO
, opõe os presentes aclaratórios alegando omissão no julgado. Sustenta que o acórdão deixou de analisar e aplicar o precedente vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, que veda a estipulação de prazo de entrega de imóvel vinculado a evento futuro e incerto. Requer o saneamento do vício, com a atribuição de efeitos infringentes para reconhecer a nulidade da cláusula contratual e fixar como termo inicial do prazo de entrega a data da assinatura do contrato.

Por sua vez, a construtora-ré,
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
, também opõe embargos, alegando omissão quanto à análise de um suposto pedido expresso de desistência da autora em relação aos lucros cessantes. Pede o acolhimento do recurso para afastar a condenação por danos materiais.

Contrarrazões devidamente apresentadas por ambas as partes.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 4 de setembro de 2025

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de dois Embargos de Declaração opostos em face do v. acórdão proferido por esta Colenda Câmara, que negou provimento a ambos os recursos de apelação interpostos pelas partes.

A autora,
DENISE RIBEIRO DE CARVALHO
, opõe os presentes aclaratórios alegando omissão no julgado. Sustenta que o acórdão deixou de analisar e aplicar o precedente vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, que veda a estipulação de prazo de entrega de imóvel vinculado a evento futuro e incerto. Requer o saneamento do vício, com a atribuição de efeitos infringentes para reconhecer a nulidade da cláusula contratual e fixar como termo inicial do prazo de entrega a data da assinatura do contrato.

Por sua vez, a construtora-ré,
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
, também opõe embargos, alegando omissão quanto à análise de um suposto pedido expresso de desistência da autora em relação aos lucros cessantes. Pede o acolhimento do recurso para afastar a condenação por danos materiais.

Contrarrazões devidamente apresentadas por ambas as partes.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos e passo a análise das irresignações em separado.

De início, destaco que, segundo o art. 1.022 do CPC/2015, cabem embargos de declaração para (i) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; (ii) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; (iii) corrigir erro material.

I - Dos Embargos de Declaração opostos por PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA

A construtora embargante alega que o v. acórdão foi omisso por não se manifestar sobre a suposta "desistência formal e irretratável" da autora quanto ao pedido de lucros cessantes.

Sem razão, contudo.

O vício da omissão se caracteriza pela ausência de manifestação sobre ponto ou questão que deveria ter sido apreciada pelo julgador, o que, definitivamente, não ocorreu no caso em tela.

O acórdão embargado foi expresso e inequívoco ao rechaçar a tese da construtora, consignando que "
não houve qualquer desistência do pedido de indenização por danos materiais, mas sim uma adequação voluntária e expressa à orientação jurisprudencial firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 970
".

A questão foi, portanto, devidamente analisada e fundamentadamente rejeitada. O que se extrai das razões recursais é o mero inconformismo da embargante com o resultado do julgamento, buscando a rediscussão do mérito pela via estreita e inadequada dos embargos de declaração.

Os embargos declaratórios não se prestam ao reexame de matéria já decidida
, ou mesmo para responder questionamentos das partes, servindo tão-somente como instrumento integrativo do julgado, cujo único propósito é escoimar o comando judicial de vícios que prejudicam a sua efetivação.

Ademais, pleiteia a parte autora, em contrarrazões, a condenação da construtora-embargante à multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, o pleito não merece acolhimento.

Embora o recurso da construtora se revele improcedente por buscar a rediscussão de matéria já decidida, não se vislumbra, no caso concreto, o dolo específico ou a má-fé processual necessários à caracterização do intuito "manifestamente protelatório" exigido pelo dispositivo legal. A interposição do recurso, ainda que com fundamentos frágeis, insere-se no exercício regular do direito de defesa, não sendo o caso, por ora, de aplicação da sanção processual. Por essa razão, indefiro o pedido de condenação da embargante ao pagamento da multa.

Pelo exposto,
REJEITO
os embargos de declaração opostos por
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
.

II - Dos Embargos de Declaração opostos por DENISE RIBEIRO DE CARVALHO

A autora-embargante aponta omissão no acórdão por ausência de enfrentamento do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça.

Neste ponto, com razão a embargante.

O acórdão embargado manteve a validade da cláusula contratual que vinculava o início do prazo de entrega à "conclusão das fundações" sob o fundamento central de que "
não há entendimento consolidado sobre a matéria, tampouco enunciado de súmula ou tese firmada em sede de julgamento repetitivo que determine, de forma vinculante, a nulidade de cláusula dessa natureza
".

Contudo, tal premissa não subsiste. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.729.593/SP sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), fixou a seguinte tese:

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
(...)

Embora o Tema 996 tenha sido firmado no contexto de contratos do programa "
Minha Casa, Minha Vida
",
a jurisprudência da Corte Superior tem estendido sua
ratio decidendi
– a proteção ao consumidor contra a incerteza contratual –
a outros contratos de promessa de compra e venda, por se tratar de norma que concretiza os princípios do Código de Defesa do Consumidor
.

Dessa forma, ao deixar de enfrentar o precedente obrigatório, o acórdão incorreu em vício de omissão, nos termos do art. 489, § 1º, VI, do CPC, o qual passo a sanar.

Com a aplicação do Tema 996/STJ ao caso concreto, torna-se inegável que a "conclusão das fundações" constitui um evento futuro, incerto e de controle exclusivo da construtora, subtraindo do consumidor a previsibilidade essencial às relações contratuais. A referida cláusula viola, portanto, o precedente vinculante do STJ.

Assim, impõe-se o reconhecimento da nulidade da cláusula contratual que vinculou o prazo de entrega à conclusão das fundações. Como consequência, deve ser estabelecido um termo inicial certo e determinado, que, no caso,
é a data de assinatura do contrato
, momento em que a obrigação se tornou exigível para a consumidora.

A correção da omissão implica, excepcionalmente, na alteração do resultado do julgamento, devendo ser conferidos efeitos infringentes aos presentes embargos.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO e REJEITO
os Embargos de Declaração opostos por
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
.

Outrossim,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
aos Embargos de Declaração opostos por
DENISE RIBEIRO DE CARVALHO
, com efeitos infringentes, para sanar a omissão apontada e, no mérito, reformar o acórdão embargado para:

a)

DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO da autora
, a fim de declarar a nulidade da parte da Cláusula IV do contrato que vincula o início do prazo de entrega à conclusão das fundações;

b)

Fixar
, como termo inicial para a contagem do prazo de entrega do imóvel, a
data da assinatura do contrato
(06/08/2007);

c)
O valor final e atualizado da condenação por danos materiais (lucros cessantes) e morais será apurado na fase de liquidação de sentença, momento em que o cálculo deverá ser refeito para refletir o novo período de atraso contratual, considerando-se como termo inicial a data da assinatura do contrato, conforme ora decidido.

Por fim, condeno a ré,
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
, ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais mantenho em 20% (vinte por cento) sobre o valor final da condenação, a ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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