Tribunal: TJES
Processo: 5019193-77.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-05-06

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. POSSIBILIDADE DE SIMULAÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA MEDIDA CAUTELAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por HAPS Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão do Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES que deferiu tutela provisória de urgência nos autos da ação ordinária ajuizada por Karina Ramos Travaglia, determinando a suspensão dos efeitos da escritura pública de compra e venda de imóvel, bem como a indisponibilidade das respectivas matrículas imobiliárias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de outorga uxória invalida o distrato de promessa de compra e venda firmado entre o cônjuge da agravada e a incorporadora; e (ii) examinar se há fundamentos suficientes para a manutenção da tutela provisória de urgência que impôs a indisponibilidade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aquisição de direitos reais sobre imóveis ocorre somente com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227 do Código Civil, sendo que a ausência desse registro indica a existência apenas de direitos obrigacionais entre as partes.

Nos termos do artigo 472 do Código Civil, o distrato deve observar a mesma forma exigida para o contrato original, o que inclui a necessidade de outorga uxória nos casos de alienação de imóvel por um dos cônjuges.

O Superior Tribunal de Justiça estabelece que, antes do registro imobiliário do título, a relação entre as partes é de natureza meramente pessoal, não havendo transferência de propriedade com eficácia erga omnes.

A manutenção da tutela provisória de urgência se justifica para evitar o risco de alienação do imóvel a terceiros e resguardar a efetividade da tutela jurisdicional, especialmente diante da alta litigiosidade entre as partes e da possibilidade de simulação contratual.

A medida cautelar de indisponibilidade do imóvel não configura usurpação de competência de outro juízo, pois visa apenas resguardar o objeto da demanda e evitar esvaziamento patrimonial antes da solução definitiva do litígio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A aquisição de direitos reais sobre imóveis depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo insuficiente a mera celebração de contrato de promessa de compra e venda.

O distrato de compromisso de compra e venda de imóvel exige a observância da mesma forma do contrato original, incluindo a outorga uxória, quando aplicável.

A imposição de indisponibilidade de imóvel como medida cautelar se justifica para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e evitar prejuízos a terceiros, especialmente quando há indícios de simulação contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 108, 167, 472, 1.227, 1.417; Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.724.716/MS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.09.2018, DJe 01.10.2018.

Vitória/ES,
14 de abril de 2025
.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019193-77.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: HAPS-EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: KARINA RAMOS TRAVAGLIA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. POSSIBILIDADE DE SIMULAÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA MEDIDA CAUTELAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por HAPS Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão do Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES que deferiu tutela provisória de urgência nos autos da ação ordinária ajuizada por Karina Ramos Travaglia, determinando a suspensão dos efeitos da escritura pública de compra e venda de imóvel, bem como a indisponibilidade das respectivas matrículas imobiliárias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de outorga uxória invalida o distrato de promessa de compra e venda firmado entre o cônjuge da agravada e a incorporadora; e (ii) examinar se há fundamentos suficientes para a manutenção da tutela provisória de urgência que impôs a indisponibilidade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aquisição de direitos reais sobre imóveis ocorre somente com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227 do Código Civil, sendo que a ausência desse registro indica a existência apenas de direitos obrigacionais entre as partes.

Nos termos do artigo 472 do Código Civil, o distrato deve observar a mesma forma exigida para o contrato original, o que inclui a necessidade de outorga uxória nos casos de alienação de imóvel por um dos cônjuges.

O Superior Tribunal de Justiça estabelece que, antes do registro imobiliário do título, a relação entre as partes é de natureza meramente pessoal, não havendo transferência de propriedade com eficácia erga omnes.

A manutenção da tutela provisória de urgência se justifica para evitar o risco de alienação do imóvel a terceiros e resguardar a efetividade da tutela jurisdicional, especialmente diante da alta litigiosidade entre as partes e da possibilidade de simulação contratual.

A medida cautelar de indisponibilidade do imóvel não configura usurpação de competência de outro juízo, pois visa apenas resguardar o objeto da demanda e evitar esvaziamento patrimonial antes da solução definitiva do litígio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A aquisição de direitos reais sobre imóveis depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo insuficiente a mera celebração de contrato de promessa de compra e venda.

O distrato de compromisso de compra e venda de imóvel exige a observância da mesma forma do contrato original, incluindo a outorga uxória, quando aplicável.

A imposição de indisponibilidade de imóvel como medida cautelar se justifica para garantir a efetividade da tutela jurisdicional e evitar prejuízos a terceiros, especialmente quando há indícios de simulação contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 108, 167, 472, 1.227, 1.417; Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.724.716/MS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.09.2018, DJe 01.10.2018.

Vitória/ES,

22 de abril de 2025

.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5019193-77.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
HAPS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADA:
KARINA RAMOS TRAVAGLIA

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado,
trata-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por
HAPS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

contra a r. decisão que deferiu o pedido de tutela provisória de urgência, proferida pelo d. Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos da "Ação Ordinária de nulidade de escritura pública e cancelamento de registro de averbação c/c reconhecimento de domínio c/c dano moral e pedido de tutela de urgência", registrada sob o n. 5011486-50.2024.8.08.0035, ajuizada por
KARINA RAMOS TRAVAGLIA
em desfavor da agravante e de
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES LTDA
e
ANDRÉ LUIZ TRAVAGLIA
.

Em suas razões recursais (id. 11330972), a agravante alega, em síntese, que a decisão agravada incorreu em erro ao confundir a natureza obrigacional do distrato de promessa de compra e venda com alienação de bem imóvel, ignorando que o imóvel não integrou o patrimônio da agravada e de seu esposo.

Afirma que o artigo 1.647 do Código Civil, que exige autorização do cônjuge para alienação de bens imóveis, não se aplica a distratos de compromissos de compra e venda, dado seu caráter obrigacional.

Defende que a ausência de registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel indica que o imóvel nem sequer integrou o patrimônio do casal e reforça a desnecessidade de outorga uxória para validade do distrato.

Argumenta que a decisão proferida invade a competência da determinação do juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos do cumprimento de sentença nº 5010493-75.2022.8.08.0035, que determinou à empresa SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES LTDA que diligenciasse na outorga de escritura pública.

Salienta que a decisão agravada violou o princípio da segurança jurídica ao lançar indisponibilidade sobre matrículas de imóvel adquirido regularmente por escritura pública.

Pelo exposto, requer o conhecimento do recurso e o seu provimento, a fim de que seja reformada a decisão recorrida que determinou a indisponibilidade do bem objeto de litígio, com o indeferimento da tutela provisória de urgência.

Em contrarrazões (id. 12345050), a agravada defende a manutenção da decisão.

Muito bem.

A agravante insurge-se contra a decisão que deferiu o pedido de tutela provisória de urgência formulado pela agravada, ora autora na origem, que possui o seguinte dispositivo:

[...] Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar postulado, pelo que, DETERMINO a suspensão imediata de todos os efeitos da escritura pública de compra e venda, datada de 22 de dezembro de 2022 que tem como outorgante SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES e como outorgado comprador HAPS PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA lavrada no tabelionato de notas do 2º ofício de Vila Velha/ ES, LIVRO: N°407, FOLHAS N°051/054 em relação ao imóvel descrito como apartamento 1704, do Ed. Residencial Alda Hitchings e duas vagas de garagem, situado na Rua Diógenes Malacarne, no 121, Praia da Costa, Vila Velha, Espirito Santo, objeto dos registro 87.766, 87.767 e 87.768 DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE VILA VELHA/ES, com expedição de ofício junto ao Respectivo notarial que lavrou a escritura, bem como no Registro de Imóvel competente para averbação da suspensão dos efeitos, até ulterior deliberação deste Juízo.

Defiro ainda, a título de tutela a indisponibilidade das matrículas 87.766, 87.767 e 87768 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Vila Velha/ES, evitando assim o ingresso de novos e inválidos registros, a fim de evitar danos de difícil reparação não só a parte Autora como há eventuais terceiros, com expedição de Ofício para o Registro Geral de Imóveis para que seja indisponibilizada para alienação, venda, dação, cessão, ou qualquer ato de averbação ou registro notarial nas referidas matrículas, até ulterior deliberação deste Juízo. [...]

Registro que, em se tratando de recurso interposto contra decisão proferida em sede de tutela provisória de urgência
“[...] a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada, não podendo ainda o órgão revisor analisar teses e fatos que não foram enfrentados pelo magistrado a quo, pena de supressão de instância”
(TJES; AI 5003093-47.2024.8.08.0000; Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL; Relator: DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR; DATA: 29/08/2024).

Sem delongas, entendo que não há razões para modificar o entendimento já exposto quando da análise do pedido de efeito suspensivo (
id. 11560672).

Antes de adentrar aos requisitos da tutela provisória de urgência concedida na origem, necessário pontuar que as questões fático-jurídicas relatadas nos autos já vêm sendo objeto de outras demandas judiciais e, dado esse cenário, farei um breve resumo de todo o panorama das relações constituídas.

Segundo consta nos autos que tramitam em primeiro grau de jurisdição, a agravada, ora autora, e André Luiz Travaglia, casados, firmaram contrato de Promessa de Compra e Venda com Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA para aquisição da unidade habitacional n. 1704 do Edifício Alda Hitchings, localizado à rua Diógenes Malacarne, n. 121, Praia da Costa, Vila Velha/ES e, posteriormente, sem o seu consentimento, André Luiz Travaglia firmou distrato com a referida incorporadora.

Narra a autora que, em sequência, após a realização do distrato, o imóvel em questão foi objeto de contrato de Promessa de Compra e Venda entre a agravante e Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA e, diante disso, foi surpreendida com uma intimação relativa a um processo ajuizado pela recorrente, a qual objetiva imitir-se na posse em relação ao bem em disputa.

Nesses termos, sob o fundamento de que houve irregularidade no distrato, destacando falta de outorga uxória e fraude na venda para a agravante, pleiteia a nulidade da escritura pública e do registro subsequente da propriedade na avença firmada entre HAPS Empreendimentos Imobiliários LTDA, ora recorrente, e Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA.

Não obstante a devolutividade restrita do presente recurso, para um melhor aprofundamento do contexto fático em que as partes se inserem, é relevante mencionar que, além do feito originário, tramitam no Poder Judiciário as seguintes demandas relacionadas ao imóvel objeto do litígio:

0028456-36.2012.8.08.0035
, ajuizada ela agravante HAPS Empreendimentos Imobiliários LTDA em desfavor de Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA, com o objetivo de compelir esta última a outorgar Escritura Pública de Venda de Imóvel;

0049926-89.2013.8.08.0035,
intentada pela agravada e seu cônjuge, André Luiz Travaglia contra Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA, Santos Neves Planejamentos e Incorporações LTDA;

5021977-53.2023.8.08.0035,
ingressada pela agravante em desfavor da agravada e seu cônjuge, com o objetivo de se imitir na posse da unidade habitacional sob litígio;

5010493-75.2022.8.08.0035
, consubstanciado em cumprimento provisório de sentença proferida nos autos n. 0028456-36.2012.8.08.0035.

Assim, há uma alta litigiosidade entre os envolvidos e a medida determinada pelo magistrado singular visa salvaguardar o direito discutido em juízo e a efetividade de eventual tutela jurisdicional, o que justifica, desde logo, a manutenção da medida de urgência.

Acerca da alegada distinção entre as naturezas jurídicas do contrato de alienação do bem e o posterior distrato, é cediço que os direitos reais só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis do título (CC, art. 1.227) e, no caso em tela, não se evidencia, ao menos por ocasião dessa rasa cognição, que foi preenchido o referido requisito legal, indicando que todos os contratos discutidos nos autos traduzem apenas relações de natureza pessoal.

Tanto é assim que, conforme exposto acima, existem duas demandas em trâmite almejando a outorga da Escritura Pública (CC, art. 108), para ser levada a registro no RGI (CC, art. 1.417), consoante consta na exposição dos fatos de ambos os feitos.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, inclusive, esclarece que
“[...] antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. [...]
(REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.)

Ademais, os negócios jurídicos devem observar o princípio contratual da simetria, exigindo que o distrato seja feito pela mesma forma exigida para o contrato, de acordo com artigo 472 do Código Civil, ponto este que deve ser aprofundado na primeira instância.

Ressalto, nesse particular, que, apesar de a agravante não esclarecer a questão em suas razões recursais e até mesmo tentar induzir o Judiciário a erro afirmando uma suposta ofensa à coisa julgada,
nenhuma das ações acima listadas transitou em julgado
e, inclusive, foram interpostos recursos de apelação nos autos n. 0028456-36.2012.8.08.0035 e 0049926-89.2013.8.08.0035, de modo que a outorga foi deferida em sede de
cumprimento provisório de sentença
,
inexistindo definitividade sobre a questão
.

Para além desse fato, em um breve exame do que fora relatado pela agravada e seu cônjuge, bem como pela empresa Santos Neves Planejamento e Incorporações LTDA, nos autos do processo n. 0049926-89.2013.8.08.0035, aparentemente, existem outros acontecimentos que originaram o imbróglio posto sob apreciação não aventados pela agravante, ao menos em uma singela observância advinda da atual fase em que o processo se encontra, conforme trechos a seguir:

[...] A verdade é que passados mais de cinco anos da aquisição, o
promitente comprador André compareceu à sede da empresa afirmando que tinha realizado transação comercial com a empresa Haps e que estava em débito com esta, solicitando, por isso, que fosse feito um distrato de seu contrato e lavrado um outro contrato diretamente com aquela, como forma de garantir a quitação de seu débito
.

Exatamente por essa razão, em 05/11/2010, na sede da empresa, é que foi firmado um distrato entre o senhor André e a construtora, relativo ao contrato acima citado e, posteriormente, assinado outro instrumento particular de compra e venda, da mesma unidade, agora tendo a Haps como promitente compradora. É o que se verifica dos documentos anexados.

[...]

Mais tarde, em 13/06/2011,
o senhor André Travaglia
compareceu, novamente, à sede da empresa,
afirmando que tinha quitado o débito com a Haps e, por isso, solicitou que tornasse sem efeito o termo de distrato assinado em 05/11/2010
, para que as partes retornassem ao status quo ante, ou seja, continuaria ele sendo o promitente comprador do apt° 1704 do ED. Alda Hitchings. (fls. 79/80 - sem grifos no original)

Diante dessa narrativa, apesar da estreita devolutividade recursal, é possível que, nos autos de origem, a demanda perpasse por uma questão de ordem pública, qual seja, a existência de um contrato simulado (CC, art. 167), de forma que a restrição judicial sobre o imóvel dos autos originários deve permanecer para resguardar o interesse dos envolvidos, ao menos até ocorrer um melhor esclarecimento sobre os fatos e os contornos dos negócios jurídicos celebrados.

A outorga marital, portanto, mostra-se uma questão secundária diante da narrativa dos fatos, sendo imperioso esclarecer com profundidade a formação contratual entre cada um dos envolvidos nos contratos e, para assegurar que o imóvel não seja transferido a terceiro até o deslinde da causa e dar publicidade a terceiros, deve-se manter a indisponibilidade, amoldando-se o pleito autoral, portanto, aos requisitos presentes no artigo 300 do Código de Processo Civil.

Por fim, não há falar em usurpação de competência entre juízos, pois incidiu sobre o bem apenas uma medida acautelatória, dado o risco de um esvaziamento patrimonial do principal objeto da demanda, cuja transferência deve ser examinada com a cautela necessária, após uma maior produção probatória para esclarecimento das circunstâncias do caso, especialmente pela hipótese de simulação entre as empresas.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a decisão agravada.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: Sessão Ordinária Presencial de 29/04/2025

VOTO: Acompanho o voto de relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões