Tribunal: TJES
Processo: 0018747-63.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Nota Promissória
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. NOTA PROMISSÓRIA
PRO SOLVENDO
. CONTRATO PRELIMINAR. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES RELEVANTES SOBRE O IMÓVEL NEGOCIADO. NULIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta p
ela parte embargada
contra Sentença que julgou procedentes os Embargos à Execução opostos
pelo executado
, declarando a nulidade da nota promissória que aparelhava a Ação de Execução nº 0001292-85.2019.8.08.0024. A sentença reconheceu a natureza pro solvendo do título e a existência de vícios na relação contratual subjacente, notadamente a omissão de informações relevantes sobre o imóvel negociado. A Apelante foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da execução, com atualização pela Taxa Selic desde o ajuizamento. A Apelante requereu a nulidade da sentença por alegada inovação da causa de pedir, bem como a reforma do mérito e, subsidiariamente, a alteração do critério de atualização dos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve nulidade da sentença por acolhimento de causas de pedir não constantes da petição inicial; (ii) estabelecer se é exigível a nota promissória emitida com base em contrato preliminar que omitiu informações relevantes sobre o imóvel objeto da negociação; (iii) determinar se a atualização dos honorários sucumbenciais deve observar a Taxa Selic desde o ajuizamento ou o índice IPCA com juros após o trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de nulidade da sentença não se sustenta, pois os fundamentos considerados inovadores (rasura na nota promissória, bilateralidade da cláusula penal e força obrigatória do Memorando) são matérias de ordem pública, afetas à exigibilidade do título executivo, podendo ser conhecidas de ofício pelo juiz. Ademais, a sentença também se baseia em fundamento autônomo capaz de conduzir à procedência dos pedidos autorais, que expressamente foi aduzido na inicial. Com efeito, a alegação de violação à boa-fé objetiva constou como causa de pedir e foi reconhecida pelo juízo como fundamento capaz de, por si só, levar à procedência dos pedidos autorais.

O "Memorando de Entendimentos", no caso concreto, tem natureza de contrato preliminar, por conter os elementos essenciais de um contrato de compra e venda, com estipulação de obrigações recíprocas e penalidades, nos termos dos arts. 462 e seguintes do Código Civil.

A nota promissória emitida tem natureza
pro solvendo
, nos termos da cláusula 3.1 do Memorando, vinculando sua exigibilidade ao adimplemento das obrigações pactuadas, o que legitima a análise da causa debendi.

A Apelante omitiu informações essenciais sobre o imóvel, como a ocupação de parte da área por terceiro e a existência de
servidão
, violando o dever de informação e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), o que compromete a validade do título.

A omissão de tais informações comprometeu a confiança legítima do Apelado na conclusão do negócio, sendo legítima sua recusa em formalizar a escritura definitiva e inexigível a multa contratual representada pela nota promissória.

Quanto aos honorários, fixados em percentual sobre o valor atualizado da causa, a atualização monetária d
a base de cálculo
deve seguir o índice IPCA desde o ajuizamento, enquanto os juros moratórios, pela Taxa Selic, incidem apenas a partir do trânsito em julgado,
vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A nota promissória emitida em garantia de contrato preliminar com cláusula
pro solvendo
admite a análise da
causa debendi
quanto à sua exigibilidade.

A omissão de informações relevantes sobre o objeto do contrato preliminar configura violação à boa-fé objetiva e torna inexigível a penalidade prevista.

A correção monetária do valor da causa pra servir de base de cálculo para os honorários advocatícios
sucumbenciais deve
observar o índice IPCA desde o ajuizamento, com incidência de juros moratórios pela Taxa Selic somente após o trânsito em julgado,
vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 329, 783, 303; CC, arts. 422, 462 e seguintes; STJ, Súmula 14.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-GO, Ap. Cív. nº 5437982-20.2017.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha, j. 10.11.2021; TJ-MG, AC nº 1000019-11.6623-0/002, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, j. 07.04.2022; TRF-4, AC nº 5029159-94.2018.4.04.9999, Rel. Des. Roger Raupp Rios, j. 19.02.2020; TJ-RS, AI nº 5098391-55.2024.8.21.7000, Rel. Des. Jorge Pestana, j. 27.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018747-63.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALE S.A.

APELADO: RIO GRANDE IMOVEIS SLU LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. NOTA PROMISSÓRIA
PRO SOLVENDO
. CONTRATO PRELIMINAR. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. OMISSÃO DE INFORMAÇÕES RELEVANTES SOBRE O IMÓVEL NEGOCIADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta p
ela parte embargada
contra Sentença que julgou procedentes os Embargos à Execução opostos
pelo executado
, declarando a nulidade da nota promissória que aparelhava a Ação de Execução nº 0001292-85.2019.8.08.0024. A sentença reconheceu a natureza pro solvendo do título e a existência de vícios na relação contratual subjacente, notadamente a omissão de informações relevantes sobre o imóvel negociado. A Apelante foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da execução, com atualização pela Taxa Selic desde o ajuizamento. A Apelante requereu a nulidade da sentença por alegada inovação da causa de pedir, bem como a reforma do mérito e, subsidiariamente, a alteração do critério de atualização dos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se houve nulidade da sentença por acolhimento de causas de pedir não constantes da petição inicial; (ii) estabelecer se é exigível a nota promissória emitida com base em contrato preliminar que omitiu informações relevantes sobre o imóvel objeto da negociação; (iii) determinar se a atualização dos honorários sucumbenciais deve observar a Taxa Selic desde o ajuizamento ou o índice IPCA com juros após o trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de nulidade da sentença não se sustenta, pois os fundamentos considerados inovadores (rasura na nota promissória, bilateralidade da cláusula penal e força obrigatória do Memorando) são matérias de ordem pública, afetas à exigibilidade do título executivo, podendo ser conhecidas de ofício pelo juiz. Ademais, a sentença também se baseia em fundamento autônomo capaz de conduzir à procedência dos pedidos autorais, que expressamente foi aduzido na inicial. Com efeito, a alegação de violação à boa-fé objetiva constou como causa de pedir e foi reconhecida pelo juízo como fundamento capaz de, por si só, levar à procedência dos pedidos autorais.

O "Memorando de Entendimentos", no caso concreto, tem natureza de contrato preliminar, por conter os elementos essenciais de um contrato de compra e venda, com estipulação de obrigações recíprocas e penalidades, nos termos dos arts. 462 e seguintes do Código Civil.

A nota promissória emitida tem natureza
pro solvendo
, nos termos da cláusula 3.1 do Memorando, vinculando sua exigibilidade ao adimplemento das obrigações pactuadas, o que legitima a análise da causa debendi.

A Apelante omitiu informações essenciais sobre o imóvel, como a ocupação de parte da área por terceiro e a existência de
servidão
, violando o dever de informação e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), o que compromete a validade do título.

A omissão de tais informações comprometeu a confiança legítima do Apelado na conclusão do negócio, sendo legítima sua recusa em formalizar a escritura definitiva e inexigível a multa contratual representada pela nota promissória.

Quanto aos honorários, fixados em percentual sobre o valor atualizado da causa, a atualização monetária d
a base de cálculo
deve seguir o índice IPCA desde o ajuizamento, enquanto os juros moratórios, pela Taxa Selic, incidem apenas a partir do trânsito em julgado,
vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A nota promissória emitida em garantia de contrato preliminar com cláusula
pro solvendo
admite a análise da
causa debendi
quanto à sua exigibilidade.

A omissão de informações relevantes sobre o objeto do contrato preliminar configura violação à boa-fé objetiva e torna inexigível a penalidade prevista.

A correção monetária do valor da causa pra servir de base de cálculo para os honorários advocatícios
sucumbenciais deve
observar o índice IPCA desde o ajuizamento, com incidência de juros moratórios pela Taxa Selic somente após o trânsito em julgado,
vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 329, 783, 303; CC, arts. 422, 462 e seguintes; STJ, Súmula 14.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-GO, Ap. Cív. nº 5437982-20.2017.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha, j. 10.11.2021; TJ-MG, AC nº 1000019-11.6623-0/002, Rel. Des. Roberto Vasconcellos, j. 07.04.2022; TRF-4, AC nº 5029159-94.2018.4.04.9999, Rel. Des. Roger Raupp Rios, j. 19.02.2020; TJ-RS, AI nº 5098391-55.2024.8.21.7000, Rel. Des. Jorge Pestana, j. 27.08.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0018747-63.2019.8.08.0024

APELANTE: VALE S.A.

APELAD
O
: VOLNEI CORRÊA - RIOGRANDE ME

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por
VALE S.A.
contra a r. Sentença de Id. 10137771, proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES que, nos autos dos Embargos à Execução opostos por
VOLNEI CORRÊA – RIOGRANDE ME
, julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do título executivo extrajudicial que aparelha a Ação de Execução nº 0001292-85.2019.8.08.0024. Por conseguinte, condenou a Embargada, ora Apelante, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da execução, atualizado pela Taxa Selic desde o ajuizamento.

Conheço do recurso, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

VOLNEI CORRÊA – RIOGRANDE ME
opôs Embargos à Execução (processo nº 0018747-63.2019.8.08.0024) visando à declaração de nulidade da nota promissória que aparelha a Ação de Execução nº 0001292-85.2019.8.08.0024.

Em sua postulação inicial, o Embargante alegou, em síntese: (i) a inexigibilidade da nota promissória por sua natureza
pro solvendo
, vinculada ao negócio jurídico subjacente ("Memorando de Entendimentos" firmado em 26/04/2018), o que permitiria a discussão da
causa debendi
; (ii) a não implementação das condições suspensivas previstas no Memorando, tornando a obrigação inexigível; (iii) a omissão, por parte da Embargada, da existência de ação de usucapião (processo nº 0021831-68.2017.8.08.0048) e de servidões de fato sobre o imóvel objeto da negociação, em violação à cláusula 1.2 do Memorando que o declarava "livre e desembaraçado"; e (iv) a ausência de poderes específicos dos representantes da Vale para assinar o Memorando.

A Embargada, VALE S.A., apresentou impugnação sustentando a exigibilidade do título, a regular implementação das condições suspensivas mediante notificação (enviada em 12/06/2018, com AR recebido em 14/06/2018, conforme sua alegação), e a validade do negócio jurídico. Argumentou que o Embargante tinha conhecimento da ocupação por terceiro e das servidões, e que a ação de usucapião não havia sido citada à época da assinatura do Memorando. Defendeu a aplicação da teoria do adimplemento substancial e impugnou o pedido de justiça gratuita do Embargante.

Sobreveio a r. Sentença, que julgou procedentes os Embargos à Execução para declarar a nulidade do título executivo extrajudicial (nota promissória). O Juízo de primeiro grau fundamentou sua decisão na natureza
pro solvendo
da nota promissória, que a vincula ao negócio subjacente; no caráter de mera negociação preliminar e não vinculante do "Memorando de Entendimentos" (Cláusula VII); na falta de bilateralidade da cláusula penal (Cláusula 5.2), que configuraria enriquecimento sem causa para a Vale, dado que esta já havia desistido do negócio com a CIPASA; na ausência de prova de notificação tempestiva das condições suspensivas (considerando o e-mail não comprovado e o AR intempestivo, recebido em 11/09/2018); na omissão da Vale sobre a ação de usucapião e as servidões; e na existência de rasura na nota promissória. Por conseguinte, condenou a Embargada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da execução, atualizado pela Taxa Selic desde o ajuizamento.

Inconformada, a embargada interpôs o recurso de apelação ora examinado. Em suas razões recursais (Id. 10137779), a Apelante suscita, em síntese:
(I)
a nulidade da sentença por ter se fundamentado em causas de pedir inovadoras, trazidas pelo Apelado apenas em sede de alegações finais, em violação ao disposto nos artigos 329 e 303 do Código de Processo Civil;
(II)
a plena exigibilidade do título executivo, argumentando que a nota promissória, embora denominada
pro solvendo
, teria natureza
pro soluto
, por representar princípio de pagamento;
(III)
a força vinculante do "Memorando de Entendimentos", que classifica como contrato preliminar, a despeito da cláusula de não vinculação, que deveria ser interpretada restritivamente;
(
IV
)
o cumprimento de todas as condições suspensivas pactuadas e a devida notificação do Apelado, fato que alega ser incontroverso;
(
V
)
a ausência de violação à boa-fé objetiva, pois não teria omitido informações sobre a ação de usucapião e as servidões, alegando que o Apelado tinha conhecimento da situação do imóvel e que a ação de usucapião, referente a uma área diminuta, foi posteriormente extinta;
(
VI
)
a validade e bilateralidade da cláusula penal, que não configuraria enriquecimento sem causa, dado o prejuízo decorrente da frustração da expectativa de negócio, que impediu a Apelante de ofertar o imóvel a outros interessados; e
(
VII
)
a ausência de rasura na nota promissória;
(VIII)
subsidiariamente, deve haver a reforma da sentença no capítulo referente aos consectários da condenação sucumbencial, para que a atualização monetária do valor da causa (base de cálculo dos honorários) seja realizada pelo índice INPC ou IPCA, e não pela Taxa Selic, com a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

A Apelante inaugura suas razões recursais com uma alegação de nulidade da Sentença, ao argumento de que o MM. Juízo a quo teria acolhido causas de pedir inovadoras, apresentadas pelo Apelado somente em sede de alegações finais. Aponta, especificamente, que as teses relativas à (i) existência de rasura na nota promissória; (ii) bilateralidade da cláusula penal; e (iii) caráter não-vinculativo do Memorando de Entendimentos não constaram da petição inicial dos embargos, configurando uma indevida alteração da causa de pedir após a estabilização da lide, o que violaria o princípio da congruência e o contraditório.

Ainda que a argumentação da Apelante encontre respaldo na regra geral que veda a inovação da causa de pedir após o saneamento do processo, conforme disposto no artigo 329 do Código de Processo Civil, a alegação não merece acolhida no caso concreto.

Isso porque as questões que fundamentaram a decisão do magistrado de primeiro grau, embora tenham sido detalhadas pelo Apelado em suas alegações finais, referem-se intrinsecamente aos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo executivo e à própria validade do negócio jurídico que deu origem ao título. A análise da exigibilidade do título de crédito, a natureza jurídica do contrato subjacente, a validade de suas cláusulas e a observância do princípio da boa-fé objetiva são matérias de ordem pública, que podem e devem ser conhecidas de ofício pelo julgador em qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando, portanto, aos efeitos da preclusão.

A exequibilidade de um título é condição da ação executiva, e sua ausência pode ser declarada independentemente de arguição da parte. Ao examinar a cláusula de "não vinculação" ou a "bilateralidade da cláusula penal", o juiz nada mais fez do que analisar a própria exigibilidade da obrigação, requisito indispensável para qualquer execução, nos termos do artigo 783 do CPC. Da mesma forma, a aferição de eventual violação à boa-fé objetiva, princípio norteador de todas as relações contratuais (art. 422 do CC), é um dever do magistrado na busca da justa composição da lide.

Ademais, a Apelante teve a oportunidade de se contrapor a todos os argumentos em suas próprias alegações finais (Id. 10137769), como efetivamente o fez, e novamente agora, em sede de apelação, exercendo de forma plena o seu direito ao contraditório e à ampla defesa.

Por fim, salienta-se que a sentença recorrida possui como pilares fundamentos autônomos, considerados suficientes pelo juízo de primeiro grau para, isoladamente, levar à procedência dos embargos. Entre eles, encontra-se a matéria relativa à (in)observância da boa-fé objetiva na relação negocial entre as partes, fundamento que expressamente constou na inicial.
Logo, ainda que se afastasse a aplicação dos fundamentos aprofundados apenas em alegações finais, o julgamento de procedência se manteria por fundamento autônomo e que constou na postulação inicial,

não havendo que se falar, assim, em anulação da sentença impugnada.

Superada esta questão prejudicial, quanto à natureza do negócio jurídico, verifico que embora a avença tenha sido denominada “Memorando de Entendimentos” e contenha uma cláusula de "não vinculação" (Cláusula VII), a análise de seu conteúdo revela uma complexidade que transcende a de meras tratativas. O documento não se limita a esboçar intenções; ele estabelece, de forma detalhada e precisa, os elementos essenciais de um futuro contrato de compra e venda: a individualização do imóvel, o preço total da transação, as condições suspensivas para a celebração do negócio definitivo e, crucialmente, a estipulação de uma obrigação de garantia consubstanciada na emissão da nota promissória, configurando uma cláusula penal para o caso de descumprimento por culpa do promitente comprador.

A previsão de obrigações recíprocas e de uma penalidade robusta para a hipótese de inadimplemento são características marcantes de um contrato preliminar, conforme disciplinado nos artigos 462 e seguintes do Código Civil. A denominada "cláusula de não vinculação" deve ser interpretada de forma sistemática com as demais disposições contratuais. Ela parece se referir à não obrigatoriedade de se prosseguir com o negócio caso as condições suspensivas não se implementassem, ou à discricionariedade na formatação dos "Documentos Definitivos", mas não pode ter o condão de anular a força obrigatória do pacto em si. Seria um contrassenso prever uma sanção por descumprimento de um acordo que se alega não ser obrigatório.
Portanto,
deve ser reconhecido
que o "Memorando de Entendimentos" possui a natureza de contrato preliminar, vinculando as partes aos seus termos
. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - "MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS PARA LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS PARA DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES PORTUÁRIAS ASSINADO ENTRE AS PARTES" -
NATUREZA DE CONTRATO PRELIMINAR - EFEITOS CONDICIONADOS A ASSINATURA DO CONTRATO PRINCIPAL, O QUAL NÃO FOI FIRMADO
- IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR O CUMPRIMENTO DAS DIRETRIZES PRELIMINARES - PREVALÊNCIA DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 12ª C. Cível - AC - 1602842-9 - Paranaguá - Rel.: Desembargador Marques Cury - Unânime - J . 28.06.2017) (TJ-PR - APL: 16028429 PR 1602842-9 (Acórdão), Relator.: Desembargador Marques Cury, Data de Julgamento: 28/06/2017, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2064 07/07/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR. INCOMPETÊNCIA RELATIVA. CONTESTAÇÃO. ANÁLISE PERFUNCTÓRIA. PROVA DOCUMENTAL.
CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR
. BILATERALIDADE. PROBABILIDADE DE O CONTRATO TER SIDO CONCLUÍDO COM A PROPOSTA E SUA ACEITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de incompetência, mesmo a relativa, é matéria da contestação e as próprias rés afirmaram que se reservam o direito de apresentar contestação após a audiência prévia de conciliação já designada.
2. O contrato preliminar é aquele por meio do qual as partes se comprometem a celebrar outro contrato, denominado principal ou definitivo, gerando, pois, obrigação de fazer
. Diferencia-se o contrato preliminar do principal pelo objeto que, no preliminar, é a obrigação de concluir o principal, enquanto neste é a própria prestação substancial, como a de vender a coisa. Presume-se irretratável, caso em que se uma das partes desistir do negócio, sem justa causa, poderá a outra exigir-lhe o cumprimento ou considerá-lo desfeito e pleitear perdas e danos .
3. In casu, o documento anexado aos autos contém todos os elementos do contrato a celebrar, como o consentimento das partes, a coisa e o preço, como exige o art. 462 do CC, ou seja, é inequívoca a caracterização do contrato preliminar consubstanciado no Memorando de Entendimento, complementado pela Carta VDL de 17/04/2020 e pela Carta VDR 171-20, gerando o contrato preliminar por expressa manifestação de vontade das partes
. 4. Em juízo de cognição sumária se reconhece que a prova documental demonstrou a bilateralidade na construção de tais documentos e que a Mercedes-Benz autorizou a transferência da concessão após a conclusão do negócio entre as partes, mediante a celebração dos contratos de resilição com a ré e de nova concessão com a autora.5. Diante do reconhecimento provisório de que o Memorando de Entendimento, acrescentado pela manifestação das rés quanto à venda da concessão e da própria Mercedes-Benz autorizando a transação, representa documentação bilateral, bem como a existência de uma desfecho de toda negociação pela apresentação de minuta final proposta e aceita pelas partes, impõe-se, desse modo, que as rés se abstenham de (i) realizar qualquer ato com a finalidade de negociar o mesmo objeto pactuado com a Autora perante terceiros até o julgamento do presente feito, e de (ii) realizar qualquer ato perante a Mercedes-Benz do Brasil Ltda para desfazer a transferência da concessão da ?Área Operacional? de Goiânia realizada para a Autora, sob pena de multa diária.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 03753328520208090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 14/10/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 14/10/2020)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA . PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL. RECONHECIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA . INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. RECHAÇADA. MÉRITO . RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO PRELIMINAR. MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS. DESCUMPRIMENTO . PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE
. RELATÓRIO TÉCNICO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ . INOCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 . A matéria não discutida na origem não pode ser objeto de apelação sob pena de supressão de instância em face da preclusão ocorrida. Recurso parcialmente conhecido. 2. O sistema processual pátrio define o Juiz como presidente do processo e destinatário da prova, bem como prevê a possibilidade de julgamento antecipado da lide . 2.1. Não há cerceamento de defesa se as provas constantes nos autos comprovam suficientemente a matéria fática narrada pelas partes. 3 . A sentença foi devidamente fundamentada nas provas produzidas pelas partes, obedecendo ao padrão decisório disposto no art. 489 do Código de Processo Civil, não sendo constatada qualquer nulidade. 4. Inexistente qualquer vício de consentimento a manchar o ajuste de vontades, em homenagem aos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, tem-se como válido negócio jurídico entabulado entre as partes, devendo, portanto, ser cumprido com boa-fé e probidade . 4.1. O contrato preliminar dispôs sobre a ocorrência de condições para que fosse formalizado o ingresso do investidor na condição de cotista da empresa ré. Demonstrado o descumprimento do contrato por relatório técnico competente, o contratante tem direito à rescisão do contrato e devolução dos valores, nos termos do artigo 465 do Código Civil. 5. Para haver a incidência das sanções por litigância de má-fé, é necessária a prova inconteste de que a parte praticou quaisquer das condutas descritas no artigo 80 do CPC, além de haver a demonstração de ato doloso, sem a qual o pedido deve ser rejeitado. 6. Preliminar de inovação recursal reconhecida . Recurso parcialmente conhecido. Preliminares de cerceamento de defesa e ausência de fundamentação rejeitadas. No mérito, não provido. Sentença mantida. (TJ-DF 0703945-47.2021.8.07 .0001 1831255, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 20/03/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 25/03/2024)

Todavia, não assiste razão à apelante quanto à natureza do título que embasa a execução. A a cláusula 3.1 do "Memorando de Entendimentos" (fl. 35) é expressa ao qualificar a nota promissória como
pro solvendo
, emitida "em garantia ao cumprimento dos termos deste Memorando". Tal estipulação afasta a plena autonomia e abstração do título de crédito, vinculando sua exigibilidade à sorte do negócio jurídico principal. Em outras palavras, a nota promissória não representou a extinção da obrigação (pagamento
pro soluto
), mas sim uma garantia de seu adimplemento, o que torna lícita e necessária a investigação da relação contratual que lhe deu causa para aferir se a cobrança da penalidade é ou não devida.

Nesses termos, ao contrário do que defende a apelante, é cabível a análise da
causa debendi
, não prevalecendo a autonomia e abstração do título de crédito.

A despeito do reconhecimento da força vinculante do contrato preliminar, a pretensão executória da Apelante não merece prosperar. A questão fulcral para o deslinde da controvérsia reside na análise da conduta das partes à luz do princípio da boa-fé objetiva, que impõe deveres anexos de conduta, como os de lealdade, transparência e, sobretudo, de informação, desde a fase das negociações preliminares até o exaurimento do contrato.

A Apelante, na Cláusula 1.2.1 do Memorando de Entendimentos, fez constar uma declaração explícita de que o imóvel objeto da negociação se encontrava “
livre e desembaraçado
de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, reais, obrigacionais ou pessoais, hipotecas legais ou convencionais, arresto, sequestro,
servidão
e direito, anticrese,
sobre ele inexistindo litispendências

que possam impedir ou prejudicar a sua livre disponibilidade
,
não havendo, no imóvel, posse, detenção ou ocupação de terceiros
[...]”. Tal declaração, contudo, não correspondia à realidade fática e jurídica do bem, e há elementos nos autos que atestam a ciência da Apelante a respeito disso.

É fato incontroverso, admitido pela própria Apelante em sua impugnação aos embargos, que parte do imóvel estava ocupada por um terceiro, o Sr. Darci Garbossa, e que este havia ajuizado a Ação de Usucapião nº 0021831-68.2017.8.08.0048. Embora a apelante afirme que, na data da avença, ainda não havia sido citada na ação de usucapião, tal circunstância não elide o fato de que a recorrente tinha ciência da ocupação de parte do imóvel por terceiro, o que inclusive é admitido na peça de impugnação aos embargos. Em reforço, destaco que o documento de fl. 94, consistente em um levantamento planimétrico da área, datado de 2017 – ou seja, um ano antes do negócio com o Apelado –, já identificava claramente uma porção do terreno com a inscrição "DARCI", nome do ocupante e autor da ação de usucapião.

Tais circunstâncias demonstram que a Apelante não apenas sabia da posse exercida por terceiro, como também tinha conhecimento de sua delimitação, e, mesmo assim, optou por omitir deliberadamente essa informação crucial do Apelado. A omissão agrava-se pelo fato de que a Apelante fez questão de ressalvar, em cláusula apartada, outras pendências que existiam sobre o imóvel, mas silenciou completamente sobre a posse de terceiro.

A existência de uma ação de usucapião e a posse consolidada de um terceiro sobre parte da área negociada são informações relevantes, capazes de influenciar substancialmente a formação da vontade do promitente comprador, seja na decisão de prosseguir com o negócio, seja na negociação do preço. Ao omitir tais informações, a Apelante violou frontalmente o dever de informação, corolário da boa-fé objetiva insculpida no artigo 422 do Código Civil. Essa violação positiva do contrato, ocorrida na fase pré-contratual , macula a relação de confiança que deveria nortear o negócio.

Ainda que a área ocupada represente um percentual que a Apelante considere "diminuto" ou que a ação de usucapião tenha sido posteriormente extinta sem resolução de mérito (ou seja, pode vir a ser reproposta), tais fatos não eximem a Apelante da inobservância do dever de informação e lealdade contratual. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. PRELIMINARES . JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DE SENTENÇA . FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REJEIÇÃO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE OCUPADO POR TERCEIROS . RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA
. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. RECURSO NÃO PROVIDO. - O juiz é o destinatário das provas e possui a faculdade de determiná-las ou dispensar a produção daquelas consideradas inúteis ao deslinde da controvérsia, nos termos dos arts . 370 e 371 do CPC - Inexiste nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, omissão do julgador ou ausência de fundamentação, quando justificado o posicionamento adotado e declinadas as razões de decidir - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. (arts. 475 e 476 do Código Civil)- "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 do STJ) - No caso, provado o inadimplemento da vendedora do imóvel e, por conseguinte, a culpa exclusiva pela rescisão da avença, pertinente a condenação dela à restituição integral do valor quitado pelo comprador. (TJ-MG - Apelação Cível: 00140772720178130407, Relator.: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 27/08/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/08/2024)

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL
. Justiça gratuita . Prova da hipossuficiência financeira. Assistência judiciária concedida. Decadência. Tratando-se de ação de rescisão contratual e devolução de valores pagos fundada no inadimplemento contratual dos vendedores, aplica-se o prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil . Prescrição não consumada. Inadimplemento contratual dos vendedores.
Imóvel ocupado por terceiros. Compromisso de entrega do imóvel livre e desembaraçado . Rescisão contratual e devolução dos valores pagos e da posse do imóvel dada em pagamento.
Recurso provido. (TJ-SP - AC: 30014521220138260366 SP 3001452-12.2013 .8.26.0366, Relator.: J.B . Paula Lima, Data de Julgamento: 07/12/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2022)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO
E COM DÉBITOS FISCAIS.
OMISSÃO DOLOSA DO PROMITENTE VENDEDOR QUANTO A ESSES ASPECTOS
. [...] III-
Desprezo ao princípio da boa fé e silêncio sobre circunstância que a natureza do negócio exigia fosse conhecida, que impõe a anulação do contrato e a restituição do valor comprovadamente pago
.[...] (TJ-RJ - APL: 00156305420048190066 RJ 0015630-54.2004 .8.19.0066, Relator.: DES. RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 09/10/2014, SÉTIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 13/10/2014)

Apelação cível. Ação de rescisão contratual.
Compromisso de compra e venda. Imóvel ocupado por terceiro . Má-fé do vendedor
. Multa contratual.
Retorno das partes ao estado anterior
. Dano moral e material configurados . Recurso não provido.
Quando da celebração do negócio jurídico entre as partes a vendedora tinha conhecimento que o imóvel se encontrava ocupado por terceiro e dolosamente omitiu tal informação
. Comprovado o descumprimento contratual, deve ser reconhecida a rescisão do contrato, com retorno das partes ao status quo ante, bem como mantido o dever de arcar com a multa contratual e o dano moral. (TJ-RO - AC: 00184695420138220001 RO 0018469-54 .2013.822.0001, Data de Julgamento: 11/11/2020)

Diante desse cenário, a recusa do Apelado em celebrar a escritura definitiva de compra e venda se mostra legítima. A não concretização do negócio não pode ser a ele atribuída, mas sim à conduta da própria Apelante, que, ao faltar com seu dever de informação, deu causa à quebra da confiança e à consequente frustração do contrato.

Dessa forma, se o inadimplemento que levou à não celebração do contrato definitivo foi causado pela própria credora da penalidade, é manifestamente inexigível a cobrança da multa contratual, consubstanciada na execução da nota promissória.

Quanto à prova da notificação, a discussão se torna secundária diante da conclusão acima. Ainda que se considere que a Apelante comunicou o implemento das condições (distrato com a CIPASA e aprovação interna da venda), tal fato não sana o vício original decorrente da omissão de informação essencial sobre o bem.

Portanto, a r. Sentença deve ser mantida em seu capítulo principal, que reconheceu a inexigibilidade do título executivo e julgou procedentes os embargos.

Por fim, a Apelante se insurge, subsidiariamente, contra o critério de atualização e cômputo de juros sobre os honorários advocatícios de sucumbência. Neste ponto, com razão a recorrente.

A r. Sentença condenou a Apelante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da execução, determinando que a atualização fosse realizada pela Taxa Selic desde o ajuizamento da ação.

Ocorre que a Taxa Selic é um índice composto, que engloba tanto a correção monetária quanto os juros de mora. Sua aplicação desde o ajuizamento da demanda para atualizar a base de cálculo dos honorários (valor da causa/execução) implica na incidência de juros de mora antes mesmo de a obrigação se tornar exigível e, portanto, antes de haver efetiva mora.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a correção monetária sobre os honorários fixados com base no valor da causa deve incidir a partir do ajuizamento da ação (Súmula 14 do STJ), utilizando-se o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único do Código Civil. Os juros de mora, por sua vez, somente são devidos a partir do trânsito em julgado da decisão que os fixou, momento em que a obrigação se torna líquida e exigível. A propósito, confira-se:

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO MONETÁRIA. IPCA-E.
Os honorários advocatícios, quando fixados sobre o valor da causa, devem ser atualizados pelo IPCA-E desde a data da propositura da ação, não se aplicando sobre eles a Taxa SELIC
, porquanto esta se destina apenas às dívidas de natureza tributária. (TRF-4 - AC: 50291599420184049999 RS, Relator.: ROGER RAUPP RIOS, Data de Julgamento: 19/02/2020, 1ª Turma)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA . IPCA
. ART 507 DA CNJ/RS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO DO DECISUM QUE FIXOU . ARTIGO 523, § 1º DO CPC. APLICAÇÃO SOBRE A DIFERENÇA CONTROVERSA. -
Não tendo a sentença fixado índice para atualização monetária do valor da causa, aos fins de serem apurados os honorários advocatícios de sucumbência, cumpre ser aplicado o IPCA
. Inteligência do art . 507 da Consolidação Normativa Judicial/RS, com redação conferida pelo Provimento nº 14/2022-CGJ.- Juros de mora incidentes sobre os honorários sucumbenciais. Marco inicial: trânsito em julgado da decisão que os fixou. Jurisprudência .- Multa e honorários advocatícios, fixados conforme art. 523, § 2º, do CPC: sobre o montante controverso, ou a diferença entre o quantum devido e a importância depositada pelo executado.DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME .(Agravo de Instrumento, Nº 50983915520248217000, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em: 27-08-2024) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 50983915520248217000 OUTRA, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Data de Julgamento: 27/08/2024, Décima Câmara Cível, Data de Publicação: 30/08/2024)

Dessa forma, o recurso merece parcial provimento neste ponto específico, para reformar a r. Sentença e determinar que o valor da causa, base de cálculo dos honorários advocatícios, seja corrigido monetariamente pelo índice IPCA desde a data do ajuizamento da ação, e que sobre o montante apurado incidam juros, pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente Recurso de Apelação para, no mérito,
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, reformando a Sentença recorrida exclusivamente no que tange aos consectários da condenação sucumbencial, para determinar que o valor da causa, base de cálculo dos honorários advocatícios, seja corrigido monetariamente pelo índice IPCA desde a data do ajuizamento da ação, e que sobre o montante apurado incidam juros, pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
, reformando a Sentença recorrida exclusivamente no que tange aos consectários da condenação sucumbencial, para determinar que o valor da causa, base de cálculo dos honorários advocatícios, seja corrigido monetariamente pelo índice IPCA desde a data do ajuizamento da ação, e que sobre o montante apurado incidam juros, pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, vedada a cumulação com outro índice de atualização monetária.

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.