Tribunal: TJES
Processo: 5001662-53.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PANDEMIA DA COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. TAXA DE CORRETAGEM. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda, visando à substituição do índice de reajuste IGP-M por IPCA e à declaração de ilegalidade da taxa de corretagem. A sentença impugnada reconheceu a validade do índice pactuado e da taxa de corretagem, bem como a ausência de comprovação da alegada onerosidade excessiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se há fundamento jurídico para a revisão do índice de correção monetária (IGP-M) e para a declaração de ilegalidade da taxa de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há julgamento extra petita quando o magistrado fundamenta sua decisão em elementos constantes dos autos e nos próprios argumentos da parte autora, ainda que não expressamente requeridos, especialmente ao tratar da desproporcionalidade entre o valor do bem e o reajuste, apontada na petição inicial.

4. O indeferimento de prova oral, como depoimento pessoal do preposto e testemunhas, não configura cerceamento de defesa quando o juiz, com base na persuasão racional, considera suficiente a prova documental constante dos autos, especialmente em se tratando de análise jurídica de cláusulas contratuais.

5. A simples elevação do IGP-M em razão da pandemia não autoriza, por si só, a revisão contratual, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil e art. 6º, V, do CDC, exigindo-se demonstração concreta de onerosidade excessiva e de alteração da base objetiva do contrato.

6. A pactuação do IGP-M como índice de correção é válida e usual em contratos imobiliários, não sendo considerada abusiva na ausência de demonstração de desequilíbrio efetivo ou desvantagem extrema ao consumidor.

7. A revisão judicial de cláusulas contratuais deve observar o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade prevista no art. 421, parágrafo único, do Código Civil, sendo incabível quando não comprovada alteração relevante da equação econômica do contrato.

8. A cobrança de taxa de corretagem é válida, desde que previamente informada ao consumidor com discriminação do valor, conforme entendimento consolidado no Tema 938 do STJ, sendo esse o caso dos autos, nos quais há cláusula contratual expressa e detalhamento no quadro-resumo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1.
Não há nulidade por julgamento extra petita quando o juiz decide com base em argumentos constantes da petição inicial.

2. A ausência de produção de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é considerado suficiente à formação do convencimento judicial.

3. A elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, sem comprovação concreta de onerosidade excessiva ou alteração da base objetiva do contrato, não autoriza a revisão judicial do índice de correção monetária.

4. É válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor o pagamento da taxa de corretagem, desde que previamente informado o valor total da aquisição e discriminado o valor da comissão.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV; CC, arts. 317, 421, parágrafo único, 478 e 479; CDC, art. 6º, V; CPC, arts. 373, I, 355, I, e 489.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.217.041/GO, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 09.10.2023, DJe 16.10.2023; STJ, REsp 417.927/SP, relª. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.05.2002, DJ 01.07.2002; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; TJES, Ap. Cív. 5008165-90.2022.8.08.0030, relª. Des. Eliana Munhós, 4ª Câmara Cível, j. 03.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001662-53.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DAIANA LOPES DE LIMA SANTOS e outros

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PANDEMIA DA COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. TAXA DE CORRETAGEM. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda, visando à substituição do índice de reajuste IGP-M por IPCA e à declaração de ilegalidade da taxa de corretagem. A sentença impugnada reconheceu a validade do índice pactuado e da taxa de corretagem, bem como a ausência de comprovação da alegada onerosidade excessiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se há fundamento jurídico para a revisão do índice de correção monetária (IGP-M) e para a declaração de ilegalidade da taxa de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há julgamento extra petita quando o magistrado fundamenta sua decisão em elementos constantes dos autos e nos próprios argumentos da parte autora, ainda que não expressamente requeridos, especialmente ao tratar da desproporcionalidade entre o valor do bem e o reajuste, apontada na petição inicial.

4. O indeferimento de prova oral, como depoimento pessoal do preposto e testemunhas, não configura cerceamento de defesa quando o juiz, com base na persuasão racional, considera suficiente a prova documental constante dos autos, especialmente em se tratando de análise jurídica de cláusulas contratuais.

5. A simples elevação do IGP-M em razão da pandemia não autoriza, por si só, a revisão contratual, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil e art. 6º, V, do CDC, exigindo-se demonstração concreta de onerosidade excessiva e de alteração da base objetiva do contrato.

6. A pactuação do IGP-M como índice de correção é válida e usual em contratos imobiliários, não sendo considerada abusiva na ausência de demonstração de desequilíbrio efetivo ou desvantagem extrema ao consumidor.

7. A revisão judicial de cláusulas contratuais deve observar o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade prevista no art. 421, parágrafo único, do Código Civil, sendo incabível quando não comprovada alteração relevante da equação econômica do contrato.

8. A cobrança de taxa de corretagem é válida, desde que previamente informada ao consumidor com discriminação do valor, conforme entendimento consolidado no Tema 938 do STJ, sendo esse o caso dos autos, nos quais há cláusula contratual expressa e detalhamento no quadro-resumo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1.
Não há nulidade por julgamento extra petita quando o juiz decide com base em argumentos constantes da petição inicial.

2. A ausência de produção de prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é considerado suficiente à formação do convencimento judicial.

3. A elevação do IGP-M durante a pandemia da COVID-19, sem comprovação concreta de onerosidade excessiva ou alteração da base objetiva do contrato, não autoriza a revisão judicial do índice de correção monetária.

4. É válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor o pagamento da taxa de corretagem, desde que previamente informado o valor total da aquisição e discriminado o valor da comissão.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV; CC, arts. 317, 421, parágrafo único, 478 e 479; CDC, art. 6º, V; CPC, arts. 373, I, 355, I, e 489.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.217.041/GO, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 09.10.2023, DJe 16.10.2023; STJ, REsp 417.927/SP, relª. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.05.2002, DJ 01.07.2002; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; TJES, Ap. Cív. 5008165-90.2022.8.08.0030, relª. Des. Eliana Munhós, 4ª Câmara Cível, j. 03.12.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Trata-se de apelação cível interposta por
DAIANA LOPES DE LIMA
e
GILMAR FERREIRA SANTOS

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES, que, nos autos da ação movida em face de
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A. SPE
E
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.
, julgou improcedente a pretensão autoral, condenando os requerentes, ora apelantes, ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Em suas razões recursais, os apelantes alegam, em síntese, que:(i) a sentença incorreu em julgamento extra petita ao utilizar como fundamento a valorização imobiliária, tema não arguido pelas partes, o que configuraria nulidade da decisão; (ii) houve cerceamento de defesa, pois o juízo declarou preclusa a fase de produção de provas, mesmo tendo os autores especificado provas em dois momentos distintos, e não tendo sido intimados para ratificar tais pedidos; (iii) o juízo, embora tenha reconhecido a relação de consumo e a possibilidade de revisão contratual, desconsiderou os efeitos econômicos da pandemia sobre as finanças dos autores, imputando-lhes o ônus da prova que competia às rés, especialmente após a inversão do ônus da prova; (iv) a majoração de quase R$ 500,00 nas parcelas mensais em razão do IGP-M representa onerosidade excessiva injustificada, tornando legítima a revisão do contrato nos termos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil; (v) quanto à taxa de corretagem, sustentam a ilegalidade de sua cobrança, por se tratar de valor cobrado de forma disfarçada sob a rubrica de “sinal”, e por não ter sido claramente informado aos consumidores no momento da contratação.

Com base nessas alegações, pleiteiam seja o recurso provido para anular a sentença ou, subsidiariamente, reformá-la para julgar procedente o pedido de substituição do índice de reajuste contratual de IGP-M para IPCA e declarar a ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem.

Contrarrazões nas quais, preliminarmente, a parte alega (i) inexistência de julgamento extra petita, pois o juiz analisou os pedidos nos limites da lide, com base nos elementos constantes dos autos; (ii) inexistência de cerceamento de defesa, uma vez que as partes foram regularmente intimadas para especificação de provas e permaneceram inertes. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA
EXTRA PETITA

No que tange à alegação de nulidade da sentença por suposto julgamento
extra petita
, verifica-se que a sentença de improcedência foi amparada precipuamente no entendimento de regularidade de adoção do índice IGP-M como fator de correção monetária das prestações, bem como na falta de modificação da base objetiva da avença, além da legalidade da expressa transferência do encargo de pagamento da comissão de corretagem.

O Juízo
a quo
consignou que:

(...) trata a presente de ação revisional de contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, no que se refere à utilização do índice de reajuste anual previsto no pacto, sendo ele, IGP-M, por meio da qual pretendem os demandantes a utilização do IPCA, bem como a declaração de ilegalidade da cobrança relativa aos valores de taxa de corretagem, com a devida devolução.

Assentadas essas premissas, cinjo-me ao exame das abusividades especificamente impugnadas e individualizadas como abusivas pelos requerentes no caso concreto.

Verifica-se da decisão de ID 39598572, que este Juízo reconheceu a relação travada entre os litigantes como de consumo, e via de consequência, deferiu a inversão do ônus da prova, sendo possível, com supedâneo no art. 6º, inc. V, do CDC, a revisão contratual, com fulcro na teoria da onerosidade excessiva, sem que ocorra ofensa ao princípio da liberalidade contratual.

Os autores argumentam que a imprevisão e a onerosidade excessiva foram causadas pela crise econômica decorrente da pandemia da covid-19, o que justifica a intervenção do Poder Judiciário, nos termos dos artigos 39, inc. V, e 51, inc. II, do Código de Defesa do Consumidor, bem como dos artigos 478 e seguintes do Código Civil.

Nesse contexto, tem-se como fato público e notório, a ocorrência da pandemia da covid-19, mas os efeitos desta em relação a cada indivíduo e no tocante a cada relação contratual devem ser provados e analisados caso a caso, até porque, a pandemia também atingiu as requeridas, que detinham obrigações contratuais objeto de cumprimento no mesmo cenário vivenciado pelos requerentes, ou seja, o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das rés.

Friso, nesse particular, que a revisão de cláusulas em contratos de consumo se torna possível quando mediante acontecimentos supervenientes que configurem onerosidade excessiva do consumidor, os eventos posteriores sejam imprevisíveis e acarretem extrema vantagem ao fornecedor.

Ademais, cabe registrar que a intervenção judicial na livre vontade de contratar das partes deve ocorrer apenas excepcionalmente, não podendo operar a revisão do pacto, se a base econômica na qual os litigantes contrataram não foi objetivamente alterada.

Nessa sequência, não há como reconhecer a onerosidade excessiva, para fins de revisar o contrato em litígio, com fulcro nos artigos 317,478, e 479, todos do Código Civil, pois comprovada apenas a vontade unilateral de alteração do contrato, que por sua vez deriva do acordo de vontades manifestado livremente entre os contratantes, em observância ao pacta sunt servanda.

Isto porque, os demandantes apenas trouxeram aos autos argumentos genéricos no tocante à elevação do valor das prestações mensais, quando deveriam provar a alegada incapacidade de pagamento das parcelas, após o reajuste pelo IGP-M, o que se fazia imprescindível para a análise do pedido autoral. Neste sentido transcrevo julgado marcante do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. DISCRICIONARIEDADE DO JUIZ. NÃO CONFIGURADA. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. PACTUAÇÃO DO IGPM. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. NÃO IMPLICA ILEGALIDADE POR SI SÓ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento deste Tribunal Superior é de que o magistrado é o destinatário final das provas, cabendo-lhe analisar a necessidade de sua produção, cujo indeferimento não configura cerceamento de defesa. 2. A desconstituição do entendimento do acórdão estadual recorrido (acerca da inexistência de cerceamento de defesa diante da suficiência de provas) é procedimento vedado na via eleita, por exigir o reexame de fatos e provas, em virtude do óbice contido na Súmula nº 7/STJ. 3. Na linha dos precedentes desta Corte, a pactuação do IGPM como índice de correção monetária não encerra ilegalidade ou abusividade.(AgRg no REsp 1217531/MG, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12.5.2015, DJe 19.5.2015). 4. O Tribunal de origem entendeu que a previsão do índice de correção monetária pelo IGP-M não foi abusiva, já que expressamente estipulado no contrato firmado entre as partes. 5. Modificar a conclusão do acórdão recorrido e verificar se houve aplicação do índice de correção monetária de forma indevida demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.217.041/GO, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).

A esse respeito, consigno que a Augusta Corte, de igual forma, sedimentou o entendimento de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor"(REsp n. 417.927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339), que não foi demonstrada no caso em apreço.

De mais a mais, a variação natural do índice de correção acordado, por si só, não possui o condão de autorizar sua revisão, já que no momento da celebração do pacto, os contratantes detinham ciência da possibilidade de oscilações do valor das prestações, razão pela qual estipularam o índice de correção monetária. Quanto à possibilidade de revisão contratual no tocante à substituição de IGP-M decorrente da pandemia, seguem recentes posicionamentos de corrente a qual filio-me:

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. Compra e venda de lote de terreno. Ausência de fundamento jurídico para revisão do índice IGP-M/FGV, expressamente previsto e acordado entre as partes, sendo, ademais, índice comumente utilizado no mercado imobiliário brasileiro. Pandemia de COVID-19 que atingiu ambas as partes negociais e que, por si só, não representa fundamento para inadimplemento contratual ou sua revisão. RECURSO DAS AUTORAS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10014855920218260106 SP 1001485-59.2021.8.26.0106, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 13/02/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. Ação REVISIONAL DE CONTRATO c/c repactuação de dívida. Alteração do Índice de correção monetária. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. litispendência. Não ocorrência. Ações com causa de pedir e pedidos diversos. Preliminar afastada. Pleito de substituição DO ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA previsto no contrato, IGP-M/FGV, pelo INPC/IBGE. Pleito de APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 6º, V, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ARTIGOS 317 E 478 DO CÓDIGO CIVIL. ELEVAÇÃO anômala DO ÍNDICE acordado contratualmente ANTE A SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA PELA covid-19. Alegada onerosidade excessiva e quebra do EQUILÍBRIO CONTRATUAL não verificados. Prevalência, no caso, da força obrigatória do contrato. Índice livremente pactuado pelas partes. Ausência de quebra da base objetiva dos contrato em função da oscilação do índice aplicável. Revisão judicial que deve ser excepcional. Estabilidade das relações e segurança jurídica. Revisão inviável. Impossibilidade de repactuação por superendividamento, na espécie. SENTENÇA mantida. HONORÁRIOS RECURSAIS. cabimento. RECURSO DE APElaÇÃO CONHECIDO E não PROVIDO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0022621-72.2021.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ AUGUSTO GOMES ANICETO - J. 28.02.2023)(TJ-PR - APL: 00226217220218160021 Cascavel 0022621-72.2021.8.16.0021 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 28/02/2023, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/03/2023).

Alegam os demandantes que o referido aumento tem causado expressiva discrepância entre o valor do bem, objeto do financiamento e o montante a ser pago para a Ré.

No entanto, entendo que tais aumentos não seriam suficientes para justificar a revisão contratual postulada, pois inexistem provas em relação à demonstração da valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação em montante inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato.

No mesmo seguimento, irreal a afirmação autoral de correlação entre o aumento ocorrido e a suposta perda de sua capacidade financeira durante a pandemia, já que os autores sequer demonstraram que os efeitos econômicos do período pandêmico tenham afetado substancialmente seus rendimentos, ônus que lhes incumbia, na forma do art. 373, inc. I do CPC, ainda que este Juízo tenho invertido o ônus da prova, pois tal fato poderia corroborar com a revisão postulada, com fins à nova realidade econômica, visando reestabelecer o equilíbrio perdido.

Logo, diante da ausência da comprovação da onerosidade excessiva, e de indícios de ilegalidade ou abusividade das cláusulas contratuais, indefiro o pedido de alteração do IGP-M como índice de correção monetária.

No que se refere à taxa de corretagem, de acordo o com o Tema 938 do STJ,a cobrança é devida, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com a discriminação do valor cobrado a título da comissão de corretagem. “Tema 938, do STJ:

(...) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Dessume-se do contrato firmado pelos litigantes, e juntado pelos autores no ID 11730133, a legalidade da cobrança da referida taxa, pois a compradora foi devidamente cientificada de forma pormenorizada da existência e do valor da despesa, conforme se verifica nas cláusulas do instrumento.

Logo, resta provado que os autores tiveram ciência inequívoca no ato da contratação, da cobrança da taxa de corretagem, e ocorrendo sua prestação, tem-se a declaração da validade da cobrança.

Portanto, razão jurídica não assiste aos autores e, dessa maneira, a improcedência de todos os pedidos é medida que se impõe.

À guisa de desfecho, imperioso o registro que os demais argumentos apontados pelas partes não são capazes de infirmare decisio supra. Afinal, "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. (...) (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malebi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016).

No mesmo sentido caminha a Corte de Justiça deste Estado do Espírito Santo:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. (...) 1) Caso os fundamentos adotados bastem para justificar o concluído na decisão situação facilmente constatável in casu, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos suscitados pela parte em embargos declaratórios, cuja rejeição, nesse contexto, não implica contrariedade aos incisos I e II do art. 1.022 do CPC. Preliminar rejeitada. (...) (TJES, Apelação Cível nº 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).

(...).

Apesar de um dos pontos mencionados pelo Juízo
a quo
tratar da ausência da comprovação de desvalorização do imóvel comparado ao reajuste, a assertiva decorreu da afirmação dos próprios autores quanto à
“expressiva discrepância entre o valor do bem, objeto do financiamento e o montante a ser pago para a Ré”
(conferir inicial, evento 12831433, fl. 04), sem qualquer inovação aos limites da lide, de modo que não há que se falar em nulidade da sentença.

DO ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA

Em que pese a irresignação dos apelantes, apesar de a sentença não ter se manifestado sobre o pedido de depoimento pessoal do preposto da parte requerida
“para esclarecer dúvidas quanto à taxa de corretagem e também a valorização imobiliária dos imóveis vendidos pela Requerida”,
bem como sobre o pedido de
“
produção da prova testemunhal, a ser arrolada oportunamente”
(evento 12831481), o insucesso da pretensão autoral não decorreu do julgamento antecipado da lide, mas sim da compreensão do julgador, com base na persuasão racional, acerca das provas documentais produzidas e que foram eficazes para o esclarecimento dos fatos subjacentes à lide, tanto da ausência de onerosidade excessiva do índice pactuado, tido como legal, quanto da validade da cobrança da taxa de corretagem.

A prova oral pleiteada em nada contribuiria para o deslinde da questão controvertida, que perpassa pela legalidade ou não do índice de reajuste utilizado no contrato, na excessiva onerosidade ou não de sua adoção durante a pandemia, e, por fim, na validade da cobrança da taxa de corretagem.

Embora um dos pontos mencionados pelo Juízo
a quo
refira-se à ausência da comprovação de desvalorização do imóvel comparado ao reajuste, a prova oral pleiteada não teria o condão de alcançar esse resultado, ou mesmo de evidenciar qualquer onerosidade excessiva do índice pactuado, já que, de modo geral, os imóveis neste Estado têm valorizado acima da média nacional.

Esclarecer dúvidas quanto à cobrança da taxa de corretagem também não autoriza a produção de prova oral, mormente quando a prova documental é suficiente para a solução da questão. Registra-se que há expressa cláusula contratual tratando da “taxa de corretagem”, mencionando o “trabalho realizado pela equipe de vendas ao auxiliar e orientar o Adquirente na aquisição do imóvel”, ressaltando que o “valor será destinado à equipe de vendas diretamente envolvida nesta transação” e até dispondo que, no caso de rescisão contratual por culpa ou interesse do adquirente, “o valor da corretagem não será devolvido nem considerado para a base de cálculo de eventual retenção” (cláusula 2.8, evento 12831441, fl. 04).

O contrato destaca o valor pago a título de corretagem no quadro resumo (evento 12831441, fl. 01), sendo que a validade ou não desta cobrança perpassa pela análise do mérito da causa.

A aferição da legalidade da cobrança foi identificada pelo julgador, sendo totalmente irrelevante o depoimento pessoal do preposto da parte requerida ou mesmo a oitiva de testemunhas para esclarecer “dúvidas” acerca da negociação.

Tal como já decidiu esta eg. Corte, o
“
julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. 2) A improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora”

(TJES; Classe: Apelação 5011100-06.2022.8.08.0030; Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL; Relatora: Desembargadora ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA; Sessão de Julgamento: 17/06/2024)

Assim, não há que se falar em cerceamento do direito de defesa pelo julgamento antecipado da lide.

DO OBJETO DA CAUSA

O Código de Defesa do Consumidor, especificamente no artigo 6º, inciso V, preconiza a proteção ao consumidor em contratos de execução contínua diante de eventos posteriores que tornem suas cláusulas excessivamente onerosas.

Igualmente, o Código Civil, nos artigos 317, 478 e 479, estabelece a possibilidade de revisão judicial para restabelecer o equilíbrio na relação jurídica nos contratos de execução instantânea, diferida ou contínua, quando eventos posteriores, imprevistos e imprevisíveis para as partes, resultam em onerosidade excessiva, com vantagem desproporcional para uma das partes.

Portanto, há a possibilidade de revisão do contrato quando houver a ocorrência de um fato fortuito e uma onerosidade excessiva, resultando em um desequilíbrio injustificável de valores, causando prejuízo excessivo para uma das partes e vantagem desproporcional para a outra.

No entanto, é importante ressaltar que a mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos.

Em outras palavras,
a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado.

No caso em questão, o contrato celebrado entre as partes é de execução continuada e o aumento do índice de correção monetária IGP-M ocorreu, entre outros fatores, devido aos impactos sofridos pela pandemia da COVID-19.

Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que
reduziu drasticamente a partir de maio de 2022,
inclusive com variações negativas em 2023 e 2024,

de forma que
não identifico onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação.

Conforme consta dos autos, o índice de reajuste do contrato foi livremente pactuado entre as partes no momento da contratação em 07/02/2018 (cláusula 2.2, evento 12831441, fl. 03), com adoção de índice que objetiva a manutenção do equilíbrio econômico e financeiro da avença, conforme expressamente pactuado.

Na inicial, a parte limita-se a apontar o valor do reajuste, a partir de um comparativo de 2019, sem, efetivamente, indicar qualquer alteração da base econômica do contrato, que, inclusive, prevê um parcelamento de quase 12 anos (142 parcelas mensais).

O próprio índice apresentou, como dito, nos anos posteriores à alta apontada pelos apelantes, variações negativas, como esmiuçado na contestação e nas contrarrazões, o que elucida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Sobre o tema, confira-se a jurisprudência desta eg. Corte (grifei):

AÇÃO REVISIONAL – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ALTA DO ÍNDICE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. 1) Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal. 2) T
endo sido pactuado pelas partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote seriam reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.
3)
Não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, ainda apresentando alta nos primeiros meses de 2022, a partir do mês de maio de 2022 o IPG-M reduziu drasticamente e, a partir de agosto de 2022 – quando ajuizada a presente ação – já se encontrava em queda (agosto/2022: -0,70%; setembro/2022: -0,95%; outubro/2022: - 0,97%; novembro/2022: -0,56%; dezembro/2022: -0,45%) e se manteve dessa forma em 2023.
4)
O índice que outrora se mostrou “desproporcional”, alcançou patamar negativo, desautorizando o reajuste das parcelas do contrato. Sob a ótica exclusiva das parcelas dos últimos 12 (doze) meses, por exemplo, a alteração para o IPCA se revelaria até mesmo prejudicial à apelante, assim descortinando a ausência de onerosidade excessiva na manutenção do IGP-M.
5)
É preciso preservar a cláusula firmada pelas partes contratantes, em homenagem ao princípio do pacta sunt servanda, que desestimula a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, conforme posicionamento que reiteradamente vem sendo adotado por este egrégio Tribunal ao analisar casuísticas semelhantes.
6) Apelação cível conhecida e desprovida. (APELAÇÃO CÍVEL 5008165-90.2022.8.08.0030, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Rel. Des. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, julgado em : 03/12/2024).

No tocante à comissão de corretagem, a tese de ilegalidade da cobrança também não prospera. O valor da corretagem, assim como o seu objetivo e destino, está destacado no contrato, circunstância que atende à exigência fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 938, segundo o qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Como já registrado, no caso, há expressa cláusula contratual tratando da “taxa de corretagem”, mencionando o “trabalho realizado pela equipe de vendas ao auxiliar e orientar o Adquirente na aquisição do imóvel”, ressaltando que o “valor será destinado à equipe de vendas diretamente envolvida nesta transação” e até dispondo que, no caso de rescisão contratual por culpa ou interesse do adquirente, “o valor da corretagem não será devolvido nem considerado para a base de cálculo de eventual retenção” (cláusula 2.8, evento 12831441, fl. 04).

O contrato destaca o valor pago a título de corretagem no quadro resumo (evento 12831441, fl. 01), sendo válida a cláusula e a cobrança.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 23/06/2025 a 27/06/2025:

Acompanho o E. Relator.