Tribunal: TJES
Processo: 5003451-46.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA CONDOMINIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGULARIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. NATUREZA
PROPTER REM
. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Saint Laurent contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução movidos por Juliana Loyola de Andrade. A embargante alegou ilegitimidade passiva sob a alegação de que alienou o imóvel objeto da cobrança em 2018, transferindo a posse e as obrigações condominiais ao adquirente. O juízo de origem acolheu os argumentos e extinguiu a execução, com fundamento na natureza
propter rem
da obrigação e na ausência de legitimidade passiva da embargante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a alienação do imóvel e a transferência de posse ao adquirente afastam a legitimidade passiva da apelada para responder pelas obrigações condominiais; (ii) analisar se o condomínio teve ciência inequívoca da transação, nos termos da tese fixada pelo STJ no Tema 886; e (iii) examinar a regularidade do título executivo diante da execução lastreada em boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha de evolução do débito, à luz do art. 784, X, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, recaindo sobre o titular da relação jurídica material com o imóvel, definida pela posse efetiva e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

4. A ausência de registro do contrato de compra e venda e de comprovação da ciência inequívoca do condomínio sobre o negócio impede a exclusão da legitimidade passiva da promitente vendedora.

5. A jurisprudência do STJ, consolidada no Tema 886, estabelece que, na ausência de registro do contrato e comprovação da posse efetiva pelo adquirente, as despesas condominiais podem recair sobre o vendedor até a materialização de tais condições.

6. A execução encontra-se regular, nos termos do art. 784, X, do CPC, pois está instruída com boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha com evolução do débito, documentos que demonstram de forma suficiente o crédito exequendo, inclusive quanto às taxas extraordinárias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o titular da posse efetiva do imóvel, desde que haja ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de posse. 2. Na ausência de registro do contrato de compra e venda e de comprovação da ciência do condomínio, a responsabilidade permanece com o promitente vendedor. 3. A regularidade do título executivo se verifica quando a execução está instruída com documentos hábeis, tais como boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha com evolução do débito, nos termos do art. 784, X, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228, 1.336; CPC, art. 784, X.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Tema 886, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003451-46.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT LAURENT.

APELADO: JULIANA LOYOLA DE ANDRADE

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA CONDOMINIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGULARIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. NATUREZA
PROPTER REM
. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Saint Laurent contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução movidos por Juliana Loyola de Andrade. A embargante alegou ilegitimidade passiva sob a alegação de que alienou o imóvel objeto da cobrança em 2018, transferindo a posse e as obrigações condominiais ao adquirente. O juízo de origem acolheu os argumentos e extinguiu a execução, com fundamento na natureza
propter rem
da obrigação e na ausência de legitimidade passiva da embargante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a alienação do imóvel e a transferência de posse ao adquirente afastam a legitimidade passiva da apelada para responder pelas obrigações condominiais; (ii) analisar se o condomínio teve ciência inequívoca da transação, nos termos da tese fixada pelo STJ no Tema 886; e (iii) examinar a regularidade do título executivo diante da execução lastreada em boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha de evolução do débito, à luz do art. 784, X, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, recaindo sobre o titular da relação jurídica material com o imóvel, definida pela posse efetiva e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

4. A ausência de registro do contrato de compra e venda e de comprovação da ciência inequívoca do condomínio sobre o negócio impede a exclusão da legitimidade passiva da promitente vendedora.

5. A jurisprudência do STJ, consolidada no Tema 886, estabelece que, na ausência de registro do contrato e comprovação da posse efetiva pelo adquirente, as despesas condominiais podem recair sobre o vendedor até a materialização de tais condições.

6. A execução encontra-se regular, nos termos do art. 784, X, do CPC, pois está instruída com boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha com evolução do débito, documentos que demonstram de forma suficiente o crédito exequendo, inclusive quanto às taxas extraordinárias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais recai sobre o titular da posse efetiva do imóvel, desde que haja ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de posse. 2. Na ausência de registro do contrato de compra e venda e de comprovação da ciência do condomínio, a responsabilidade permanece com o promitente vendedor. 3. A regularidade do título executivo se verifica quando a execução está instruída com documentos hábeis, tais como boletos bancários, convenção condominial, ata de assembleia e planilha com evolução do débito, nos termos do art. 784, X, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228, 1.336; CPC, art. 784, X.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Tema 886, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5003451-46.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT LAURENT.
Advogado do(a) APELANTE: SILVANA SILVA DE SOUZA - ES7235
APELADO: JULIANA LOYOLA DE ANDRADE

VOTO

Conforme o relatória, trata-se de apelação cível interposta pelo Condomínio do Edifício Saint Laurent contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que julgou procedentes os embargos à execução opostos por Juliana Loyola de Andrade.

O MM. Juiz de primeiro grau acolheu a tese da embargante, considerando que a responsabilidade pelas dívidas condominiais pode ser transferida ao possuidor direto, com base na jurisprudência que reconhece a natureza
propter rem
da obrigação. Assim, extinguiu a execução em relação à embargante por ilegitimidade passiva.

Do exame das razões recursais e da fundamentação da sentença recorrida, verifico que o cerne do presente julgamento reside em analisar: i) se a alienação do imóvel e a transferência de posse ao terceiro adquirente foram suficientes para afastar a legitimidade passiva da apelada; e ii) se houve ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a justificar eventual manutenção ou modificação da responsabilidade pelas obrigações condominiais.

Acerca da controvérsia, o c. STJ fixou tese jurídica no julgamento do REsp n.1345331/RS pelo rito dos recursos repetitivos (tema 886) no sentido de que:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

Portanto, compulsando os autos, à luz da tese fixada no tema 886, do STJ, entendo que a apelada é parte legítima para figurar em ação de cobrança de taxa condominial, tendo em vista que, apesar do contrato de compra e venda, não houve registro no cartório competente, tampouco ciência inequívoca do condomínio acerca do negócio jurídico.

Assim também decidiu esta e. 1ª Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. TEMA 866 DO STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO DA AVENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em sede recurso repetitivo (Tema 886), fixou as teses de que “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.); 2. Embora haja demonstração de que as unidades foram vendidas, é incontestável que não foram levados a registro, impondo, portanto, à construtora, na forma delineada pelo STJ (Tema 866), o ônus de comprovar a imissão de posse dos adquirentes e ciência inequívoca do condomínio. Os contratos de promessa de compra e venda e termos de recebimentos de chaves apresentados indicam a imissão de posse apenas formal, não comprovando a construtora que as respectivas posses tenham se materializado e que o condomínio tenha sido efetivamente cientificado; 3. Recurso conhecido e desprovido. Vitória, 23 de janeiro de 2024. RELATORA. (Data: 25/Jan/2024. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0009826-82.2015.8.08.0048. Magistrado: JANETE VARGAS SIMOES

Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Acerca do título executivo, prevê o art. 784, X, do CPC que
o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
.

Dessa forma, considerando que a execução encontra-se aparelhada com os boletos bancários referentes às taxas condominiais, convenção condominial, ata de assembleia e planilha com evolução do débito não há se falar em nulidade do título executivo, sobretudo porque tais documentos fundamentam a cobrança nos valores propostos, inclusive as taxas extraordinárias.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
para julgar
REJEITAR
os embargos à execução e condenar a apelada ao pagamento custas e honorários que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor exequendo, observada a gratuidade de justiça.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

E. Pares, após exame dos autos, concluo por acompanhar o voto de relatoria.

É o voto.