Tribunal: TJES
Processo: 5011926-20.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Liminar
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ COM PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. ENTRAVE NA CADEIA DOMINIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por adquirentes de imóvel contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para compelir as empresas vendedora e proprietária registral a regularizarem a transferência da propriedade, apesar da quitação integral do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a quitação integral do preço de imóvel pelo consumidor de boa-fé, somada ao risco de constrição do bem por dívidas dos fornecedores, configura os requisitos para a concessão de tutela de urgência visando à regularização da cadeia dominial e à outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito dos adquirentes resta configurada pela comprovação da celebração de contrato de compra e venda e da quitação integral do preço, com a anuência da proprietária registral, tornando oponível a elas o direito à outorga da escritura.

4. O perigo de dano se manifesta no risco concreto de o imóvel, quitado pelos adquirentes, ser objeto de constrição judicial ou alienação por dívidas das empresas que figuram na cadeia de fornecimento, mas que se mantêm inertes na regularização registral.

5. Em se tratando de relação de consumo, as disputas contratuais internas entre os fornecedores (vendedora e proprietária registral) são inoponíveis ao consumidor de boa-fé, respondendo todos os integrantes da cadeia de fornecimento de forma solidária pela regularização do negócio.

6. A determinação de averbação da lide na matrícula do imóvel para fins de indisponibilidade não constitui medida irreversível, pois pode ser cancelada ao final da demanda, caso o direito dos autores não seja confirmado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. Presentes a prova da quitação integral do preço do imóvel e o risco de constrição do bem, é cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a regularização da transferência de propriedade e a outorga da escritura definitiva. 2. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pela falha na prestação do serviço, sendo inoponíveis ao consumidor de boa-fé as disputas contratuais internas que obstam a regularização do negócio.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300, § 3º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011926-20.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DANIEL FLAVIO DE OLIVEIRA GONZAGA e outros

AGRAVADO: FIERA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ COM PREÇO INTEGRALMENTE QUITADO. ENTRAVE NA CADEIA DOMINIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por adquirentes de imóvel contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para compelir as empresas vendedora e proprietária registral a regularizarem a transferência da propriedade, apesar da quitação integral do preço.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a quitação integral do preço de imóvel pelo consumidor de boa-fé, somada ao risco de constrição do bem por dívidas dos fornecedores, configura os requisitos para a concessão de tutela de urgência visando à regularização da cadeia dominial e à outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A probabilidade do direito dos adquirentes resta configurada pela comprovação da celebração de contrato de compra e venda e da quitação integral do preço, com a anuência da proprietária registral, tornando oponível a elas o direito à outorga da escritura.

4. O perigo de dano se manifesta no risco concreto de o imóvel, quitado pelos adquirentes, ser objeto de constrição judicial ou alienação por dívidas das empresas que figuram na cadeia de fornecimento, mas que se mantêm inertes na regularização registral.

5. Em se tratando de relação de consumo, as disputas contratuais internas entre os fornecedores (vendedora e proprietária registral) são inoponíveis ao consumidor de boa-fé, respondendo todos os integrantes da cadeia de fornecimento de forma solidária pela regularização do negócio.

6. A determinação de averbação da lide na matrícula do imóvel para fins de indisponibilidade não constitui medida irreversível, pois pode ser cancelada ao final da demanda, caso o direito dos autores não seja confirmado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. Presentes a prova da quitação integral do preço do imóvel e o risco de constrição do bem, é cabível a concessão de tutela de urgência para determinar a regularização da transferência de propriedade e a outorga da escritura definitiva. 2. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pela falha na prestação do serviço, sendo inoponíveis ao consumidor de boa-fé as disputas contratuais internas que obstam a regularização do negócio.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300, § 3º.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5011926-20.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DANIEL FLAVIO DE OLIVEIRA GONZAGA, TATIANE MIRANDA DA SILVA
Advogados do(a) AGRAVANTE: ALINY HELL ROGERIO TEIXEIRA - ES11006-A, MARIA JULIA MARETTO FREITAS - ES31948
AGRAVADO: FIERA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, VERO NEGOCIOS E PARTICIPACOES LTDA
Advogado do(a) AGRAVADO: LUIZ ROBERTO MARETO CALIL - ES7338-A
Advogado do(a) AGRAVADO: BEATRIZ CARRETTA ZUCCOLOTTO - ES35806

VOTO

Conforme o relatório, trata-se
recurso de Agravo de Instrumento interposto por
Daniel Flavio de Oliveira Gonzaga
e
Tatiane Miranda da Silva
contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais que movem em face de
Fiera Participacoes e Empreendimentos Ltda
e
Vero Negocios e Participacoes Ltda
, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência que visava à regularização da transferência de propriedade de imóvel adquirido pelos recorrentes.

Inconformados, os Agravantes interpuseram recurso, alegando, em síntese: i) o equívoco da decisão agravada ao considerar a medida irreversível, uma vez que eventual anotação no registro do imóvel pode ser facilmente cancelada ao final do processo; ii) a existência de perigo de dano concreto e iminente aos Agravantes, que correm o risco de ter o bem, já quitado, penhorado ou alienado a terceiros por dívidas da atual proprietária registral; iii) a forte probabilidade de seu direito, comprovada por meio do contrato de compra e venda, da quitação integral do preço e da anuência expressa da empresa proprietária ao negócio jurídico; e iv) a necessidade de observância do princípio da isonomia, tendo em vista a concessão de medidas liminares em casos idênticos, envolvendo as mesmas rés.

Em análise perfunctória do caso, foi deferida antecipadamente a tutela recursal diante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave.

Neste momento, em análise definitiva da questão, confirmo que estão presentes os requisitos para a reforma do decisum atacado. Explico.

De saída, tal como consignei anteriormente nestes autos, restou demonstrado, segundo se extrai dos documentos que acompanham a petição inicial, que os agravantes firmaram com as rés Contrato Particular de Compra e Venda de imóvel e promoveram a quitação integral do preço ajustado, adimplindo, portanto com sua obrigação na avença.

Emerge ainda, que a pactuação se deu com anuência expressa da requerida VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de proprietária registral, mas a ausência de transferência de titularidade do imóvel da interveniente para a vendedora FIERA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, impede os adquirentes de efetivar o registro da transação imobiliária.

Fica demonstrada, também, a inércia de ambas as Agravadas em solucionar o impasse, mesmo após notificação extrajudicial para tal finalidade.

O perigo de dano é igualmente evidente, afinal os autores, embora na posse do imóvel desde 2022, encontram-se impedidos de exercer a plenitude do direito de propriedade, estando expostos a eventuais e futuras constrições judiciais por dívidas das agravadas, um risco concreto e que pode gerar prejuízos irreparáveis aos autores, que agiram de boa-fé e pagaram o valor integral pelo bem.

No que tange à alegada ilegitimidade passiva arguida pela Agravada VERO NEGÓCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, entendo que sua análise aprofundada compete ao juízo de origem, sob pena de indevida supressão de instância.

Extrai-se sua legitimidade, ao menos em tese, para os fins da tutela de urgência ora em exame, com base na “teoria da asserção” e por figurar como proprietária registral do bem, sendo sua participação indispensável para a efetivação da medida almejada.

Ademais, as teses apresentadas em contrarrazões, que buscam atribuir a responsabilidade pelo impasse a uma ou outra Agravada, revelam uma pendência contratual e societária interna entre as rés, inoponível aos adquirentes de boa-fé.

O consumidor não pode ser prejudicado por disputas negociais entre os fornecedores que compõem a cadeia de consumo, cabendo a eles resolverem suas questões internamente, sem obstar o direito legítimo dos Agravantes à regularização registral do imóvel pelo qual pagaram integralmente.

A relação jurídica em tela é eminentemente consumerista, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, todos os participantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor.

Assim, nesta fase processual incipiente, as provas demonstram de forma inequívoca o adimplemento por parte dos Agravantes, com o pagamento integral do preço, e o óbice criado pelas Agravadas para a concretização do direito de propriedade dos adquirentes, não cabendo, neste momento, exaurir a quem recai a responsabilidade final pelo entrave, mas sim garantir a eficácia do direito pleiteado.

Por fim, reforço que em meu sentir a medida pleiteada não se afigura irreversível (CPC, art. 300, § 3º), pois eventual averbação na matrícula do imóvel pode ser cancelada por determinação judicial ao final da demanda caso o direito dos autores não seja confirmado, sem prejuízo de responderem pelos danos eventualmente sofridos pelas rés ou por terceiros.

Desta feita, considerando que os fatos narrados e as provas apresentadas são suficientes para a concessão da medida outrora negada pelo juízo originário, a reforma de decisão é medida que se impõe.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
, para reformar a r. decisão agravada e, por conseguinte, deferir o pedido de tutela provisória de urgência, para determinar:
i)
A indisponibilidade do imóvel de matrícula nº 61.880, do Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória/ES, oficiando-se o respectivo Cartório para que proceda à averbação desta decisão à margem da matrícula, a fim de impedir a transferência do bem a terceiros e dar publicidade à presente lide;
ii)
Que as Agravadas,
Fiera Participações e Empreendimentos Ltda
e
Vero Negócios e Participações Ltda
, de forma solidária, promovam todos os atos necessários à regularização da cadeia dominial e à outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do referido imóvel aos autores, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), limitada, por ora, a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Condeno as agravadas ao pagamento das custas finais, caso existentes, nos termos da Res. TJES nº 031/2025.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 18.11.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.