Tribunal: TJES
Processo: 0009235-62.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-03-31

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO REQUERIDO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DÉBITO LOCATÍCIO EXISTENTE NO MOMENTO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA REQUERENTE. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA DA SENTENÇA. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXONERAÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SÚMULA 214 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Não há nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se fundamenta na suficiência das provas constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC.

2. A repetição do indébito prevista no art. 940 do CC exige prova de que a dívida já estava quitada no momento do ajuizamento da ação, o que não se verifica quando os pagamentos foram realizados posteriormente e de forma parcial.

3. A fixação de multa contratual decorre de cláusula expressamente pactuada entre as partes, sendo legítima sua aplicação realizada de forma proporcional.

4. A sentença não é nula por suposta falta de fundamentação quando enfrenta as questões postas nos autos e apresenta as razões que levaram ao convencimento do juízo, ainda que de forma sucinta, nos termos do art. 93, IX, da CF e do art. 489, § 1º, do CPC.

5. Nos termos do art. 819 do CC, a fiança deve ser prestada por escrito e não admite interpretação extensiva, de modo que a prorrogação tácita do contrato de locação não implica, por si só, na manutenção da responsabilidade do fiador.

6. A exoneração do fiador ocorre com o término do prazo contratual, salvo se houver previsão expressa de sua responsabilidade até a entrega das chaves e ele for cientificado da prorrogação.

7. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009235-62.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CHAMON EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PROMOCIONAIS LTDA e outros

APELADO: PAULO SERGIO MACHADO ALBUQUERQUE e outros (2)

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO REQUERIDO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DÉBITO LOCATÍCIO EXISTENTE NO MOMENTO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA REQUERENTE. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA DA SENTENÇA. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXONERAÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SÚMULA 214 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Não há nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se fundamenta na suficiência das provas constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC.

2. A repetição do indébito prevista no art. 940 do CC exige prova de que a dívida já estava quitada no momento do ajuizamento da ação, o que não se verifica quando os pagamentos foram realizados posteriormente e de forma parcial.

3. A fixação de multa contratual decorre de cláusula expressamente pactuada entre as partes, sendo legítima sua aplicação realizada de forma proporcional.

4. A sentença não é nula por suposta falta de fundamentação quando enfrenta as questões postas nos autos e apresenta as razões que levaram ao convencimento do juízo, ainda que de forma sucinta, nos termos do art. 93, IX, da CF e do art. 489, § 1º, do CPC.

5. Nos termos do art. 819 do CC, a fiança deve ser prestada por escrito e não admite interpretação extensiva, de modo que a prorrogação tácita do contrato de locação não implica, por si só, na manutenção da responsabilidade do fiador.

6. A exoneração do fiador ocorre com o término do prazo contratual, salvo se houver previsão expressa de sua responsabilidade até a entrega das chaves e ele for cientificado da prorrogação.

7. Recursos de apelação conhecidos e desprovidos.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 0009235-62.2015.8.08.0035

Apelante: Paulo Sérgio Machado Albuquerque

Apelante/Apelada: Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda

Apelada:
G&C Construtora e Incorporadora Ltda - EPP

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuidam os autos de dois recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por Paulo Sérgio Machado Albuquerque e
Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda,
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda em desfavor de
Paulo Sérgio Machado Albuquerque e
G&C Construtora e Incorporadora Ltda - EPP, na qual o magistrado de origem julgou o pedido parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato de locação a partir de 25/07/2016, condenando o requerido ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso desde agosto de 2014, além da multa rescisória contratual, conforme cláusula 15ª e o art. 4º da Lei n. 8.245/91, acrescidos de juros e correção monetária. O magistrado de origem julgou improcedentes os pedidos em relação à corré G&C Construtora e Incorporadora Ltda - EPP.

Em suas razões recursais
Paulo Sérgio Machado Albuquerque
sustenta, em síntese, que: (a) a sentença violou o contraditório e a ampla defesa ao indeferir a produção de provas, motivo pelo qual requer a anulação da decisão; (b) houve pagamento de parte substancial do débito em razão de acordo extrajudicial, o que descaracteriza a inadimplência e justifica o reconhecimento de repetição de indébito nos moldes do art. 940 do CC; (c) lançando mão dos pagamentos feitos e de acordo com as prerrogativas do artigo 940 do Código Civil, a empresa apelada por ter demandado por dívida já paga, está obrigada a pagar em dobro o valor pago e cobrado indevidamente, ou seja, a quantia de R$ 27.573,20 (vinte e sete mil, quinhentos e setenta e três reais e vinte centavos); (d) multa contratual aplicada é desproporcional, cabendo sua mitigação nos termos do art. 413 do CC.

Contrarrazões apresentadas por
Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda, pelo não provimento do recurso.

Em suas razões recursais
Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda sustenta, em síntese, que a) a decisão de origem é nula por ausência de fundamentação adequada, em afronta ao art. 489, §1º, do CPC, pois não enfrentou os argumentos relevantes apresentados, como a cláusula de vigência da fiança até a entrega das chaves; b) há erro na aplicação da Súmula 214 do STJ, já que o contrato previa expressamente a continuidade da garantia até a efetiva devolução do imóvel, conforme art. 39 da Lei de Locações; c) deve ser aplicada a teoria da causa madura (art. 1.013, §3º, do CPC), para que o Tribunal decida o mérito do pedido de condenação da fiadora; d) a sentença violou o princípio da boa-fé contratual ao desconsiderar a cláusula que estendia a vigência da fiança até a entrega das chaves.

Contrarrazões apresentadas por G&C Construtora e Incorporadora Ltda - EPP, pugnando pelo não provimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 20 de janeiro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

DO RECURSO DE APELAÇÃO DE PAULO SÉRGIO MACHADO ALBUQUERQUE

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

Quanto à preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, não há razão ao apelante. O julgamento antecipado da lide pelo magistrado de primeiro grau encontra amparo no art. 355, I, do CPC, que autoriza o julgamento sem a produção de provas quando os autos já contêm elementos suficientes para o deslinde da controvérsia.

No caso em análise, a matéria discutida é eminentemente de direito e os fatos relevantes estavam documentalmente comprovados, como será analisado quando do julgamento do mérito do recurso.

O magistrado fundamentou sua decisão por entender que as provas já constantes dos autos eram suficientes, motivo pelo qual o indeferimento da produção de novas provas não viola o contraditório e a ampla defesa.

Afinal, “
A jurisprudência do STJ é no sentido de que o juiz, como destinatário da prova, pode, em conformidade com os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, decidir pelo indeferimento da prova requerida sem que isso configure cerceamento de defesa. Precedentes.
”. (AgInt no AREsp n. 2.698.699/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)

Por tais razões, rejeito esta preliminar arguida.

É como voto.

MÉRITO

No mérito, igualmente não assiste razão ao recorrente.

A sentença reconheceu a existência do débito locatício e determinou sua apuração em fase de liquidação de sentença, considerando os valores já pagos. O apelante sustenta que
houve pagamento de parte substancial do débito em razão de acordo extrajudicial, o que descaracteriza a inadimplência e justifica o reconhecimento de repetição de indébito nos moldes do art. 940 do CC.

Todavia, tais alegações não se sustentam. O artigo 940 do CC dispõe que aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir. Para que tal sanção seja aplicada, faz-se necessária a demonstração de que a cobrança judicial foi promovida de forma indevida, ou seja, que a dívida já se encontrava quitada no momento do ajuizamento da ação.

No caso dos autos, restou comprovado que os pagamentos indicados pelo apelante foram efetuados apenas após o ajuizamento da demanda e, ainda assim, de forma parcial. Assim, não há que se falar em cobrança indevida, pois, no momento da propositura da ação, o débito ainda existia, sendo legítima a pretensão do locador de buscar sua satisfação pela via judicial. Ademais, a sentença recorrida expressamente determinou que a apuração do valor devido ocorra em fase de liquidação de sentença, assegurando que apenas o montante correto seja exigido do devedor.

Por fim, a alegação do apelante de que a multa contratual fixada na sentença seria excessiva não prospera. O contrato de locação celebrado entre as partes previa expressamente a incidência por descumprimento contratual, sendo essa estipulação válida e vinculante entre as partes. No caso concreto, a sentença aplicou a penalidade de forma proporcional, com base na lei de locações, não se verificando qualquer abusividade ou desequilíbrio na aplicação da multa, especialmente porque, como visto, o acordo de pagamento parcial foi celebrado após o ajuizamento da ação.

Diante do exposto,
conheço do recurso interposto por Paulo Sérgio Machado Albuquerque

e nego-lhe provimento.
Majoro para 12% (doze por cento) a verba honorária fixada na sentença, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

DO RECURSO DE APELAÇÃO DE CHAMON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PROMOCIONAIS LTDA

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

De plano, não merece prosperar a alegação de nulidade da sentença por suposta falta de fundamentação.

A exigência de fundamentação das decisões judiciais está prevista no art. 93, IX, da CF e no art. 489, § 1º, do CPC, e tem por objetivo garantir a clareza e a transparência dos atos judiciais.

A sentença recorrida enfrentou as questões postas nos autos e apresentou as razões que levaram ao seu convencimento, o fazendo com base em entendimento sumulado do c. Superior Tribunal de Justiça.

O simples fato de a fundamentação ser sucinta não a torna nula, afinal, “
Conforme entendimento pacífico desta Corte, "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão". A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, "sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida". EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016
.”. (AgInt no AREsp n. 2.672.175/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/2/2025, DJEN de 24/2/2025.)

Por tais razões, rejeito esta preliminar.

É como voto.

MÉRITO

No mérito, a questão central diz respeito à responsabilidade do fiador pelos débitos locatícios após o término do prazo ajustado no contrato de locação.

Nos termos do art. 819 do CC, "
a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva
". Esse dispositivo estabelece que a responsabilidade do fiador deve estar expressamente pactuada, não podendo ser presumida ou ampliada sem sua anuência formal. Assim, eventual prorrogação do contrato de locação não implica, por si só, a prorrogação da obrigação do fiador, salvo se houver previsão expressa no instrumento contratual ou se houver sua manifestação inequívoca nesse sentido.

No caso concreto, o contrato de locação previa prazo determinado de 30 meses, conforme estipulado na cláusula 5. No entanto, não há qualquer cláusula estabelecendo que a responsabilidade do fiador perduraria até a entrega das chaves ou mesmo após eventual prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Ao contrário do exposto pela recorrente, a cláusula 7 do Contrato de Locação não se presta a ampliar a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves. Extrai-se de sua redação a obrigação imposta ao locador de, findo o prazo do contrato, por ocasião da entrega das chaves, mandar fazer uma vistoria no imóvel locado, a fim de verificar se o mesmo se acha nas condições em que foi recebido pelo locatário.

Dessa forma, no caso em análise, a obrigação fidejussória limitou-se ao período expressamente pactuado, extinguindo-se com o fim do prazo contratual.

Assim, ainda que tenha havido a prorrogação tácita do contrato, tal fato não amplia a responsabilidade do fiador. Afinal, nos termos da Súmula 214 do STJ, "
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu
".

O art. 39 da Lei n. 8.245/91 prevê que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel. No entanto, esse dispositivo não pode ser interpretado de maneira isolada, devendo ser conjugado com o art. 819 do CC e com a Súmula 214 do STJ. Dessa forma, a responsabilização do fiador pelos encargos locatícios posteriores ao prazo contratual só seria possível se houvesse cláusula expressa nesse sentido, o que, como visto, não se verifica no presente caso.

Nesse sentido é o entendimento deste e. TJES:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RECURSO DE AMÉRICAS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A – FIANÇA – PRESTAÇÃO SOMENTE POR ESCRITO – OBRIGAÇÃO DO FIADOR – ADITAMENTO VERBAL DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR – INCIDÊNCIA DA SÚMULA 214/STJ – EXONERAÇÃO DA FIANÇA – ART. 835 DO CPC/2015 – CIÊNCIA DO ADITAMENTO E ANUÊNCIA COMO PRESSUPOSTO – RECURSO DE AMÉRICAS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DE JAMISON PORTO DA SILVA – DANO MORAL – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANO CARACTERIZADO IN RE IPSA – APELAÇÃO CÍVEL DE JAMISON PORTO DA SILVA CONHECIDA E DESPROVIDA. Apelação cível de Américas Empreendimentos e Participações S/A
1) Nos termos do art. 819 do Código Civil, “A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”, donde se infere que, dando-se a fiança apenas por escrito e não se admitindo interpretação extensiva, não estarão os fiadores obrigados por nada além do que expressamente declararam no instrumento de fiança.
2) Ao assumir a condição de devedor solidário “até a efetiva devolução das chaves da loja”, o fez o apelado por presumir que tal evento ocorreria com o término da relação contratual em 30/11/2011, de modo que, não tendo aderido, por escrito, a novel pacto ajustado verbalmente entre locador e locatário, não mais responde pela obrigação após o termo final do contrato que o vinculava.
3) Descabe estender as garantias da locação (dentre as quais a fiança) até a efetiva devolução do imóvel à falta de prestação de fiança de forma expressa e por escrito e, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, não há dúvida de que deve o fiador anuir ao aditamento, nos termos da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. 4) O art. 835 do Código Civil não deixa dúvida de que incide à fiança outorgada sem limitação de tempo, de modo que só se aplicaria ao apelado se tivesse aquiescido à fiança, expressamente e por escrito, para além do termo final previsto no contrato primitivo, o que não ocorreu no caso concreto.
5) O precedente do Superior Tribunal de Justiça transcrito pela apelante, ao dispor que nasce para o fiador a faculdade de se exonerar da obrigação com a prorrogação, por prazo indeterminado, do contrato primitivamente celebrado por prazo determinado, pressupõe que o fiador tenha ciência desse novel ajuste e dele participe, mediante expressa concordância à sua permanência como garantidor solidário. (...) (TJES, Apelação Cível nº
0004617-48.2017.8.08.0021, Relator Desembargador Aldary Nunes Júnior,
1ª Câmara Cível, Data: 30/Nov/2022)

Assim, considerando que a fiança é um contrato acessório que se submete ao princípio da literalidade e que não há previsão expressa de sua prorrogação, conclui-se que a responsabilidade do fiador encerrou-se ao final do prazo de 30 meses originalmente pactuado, não podendo ser estendida para abranger débitos posteriores à sua vigência, como os que são objeto de cobrança nos presentes autos.

Diante do exposto,
conheço do recurso interposto por Chamon Empreendimentos Imobiliários e Promocionais Ltda

e nego-lhe provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 17.03.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Relator Ewerton Schwab Pinto Júnior - acompanhar a relatora