Tribunal: TJES
Processo: 5006254-18.2024.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DIVERGÊNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NA MATRÍCULA E NO CONTRATO. AVERBAÇÃO PRÉVIA DAS ALTERAÇÕES EDILÍCIAS. EXIGÊNCIA DE CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em procedimento de suscitação de dúvida registral, que julgou procedente o pedido da delegatária de serviço extrajudicial ao manter exigências para registro de “Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial”, concernente a imóvel matriculado.

2. A decisão impugnada entendeu que o título apresentado diverge da descrição constante da matrícula, por apontar destinação comercial e mencionar duas inscrições imobiliárias, enquanto a matrícula refere-se a imóvel residencial com área e características distintas das constantes no contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia consiste em: (i) saber se é legítima a exigência de prévia averbação das alterações edilícias e da destinação do imóvel antes do registro do contrato de locação; e (ii) saber se a existência de duas inscrições fiscais impede o registro do contrato, à luz dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O princípio da legalidade impõe ao registrador o dever de recusar o ingresso de título que não se conforma com os preceitos normativos, inclusive quanto à veracidade e à regularidade do ato jurídico que se pretende registrar.

5. O princípio da especialidade objetiva exige exata correspondência entre a descrição do imóvel na matrícula e no título apresentado. A divergência entre os dados constantes do contrato e da matrícula, especialmente no tocante à área construída, destinação e número de inscrições, impede o registro.
6. A averbação das alterações estruturais e da mudança de destinação do imóvel é requisito indispensável para atualização da matrícula e para o ingresso válido de título que pressuponha tais modificações, conforme disposto nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei nº 6.015/1973.

7. A existência de mais de uma inscrição fiscal, ainda que decorrente de competência municipal, quando em desacordo com a matrícula, impõe a necessidade de regularização registral para garantir a fidedignidade do registro.
8. O princípio da cindibilidade não autoriza o registro parcial de título que pressupõe realidade fática não refletida na matrícula, não sendo aplicável à hipótese de divergência essencial quanto à individualização e à destinação do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006254-18.2024.8.08.0048

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: SILVIO DOS SANTOS NETO

APELADO: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATOR(A): ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DIVERGÊNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NA MATRÍCULA E NO CONTRATO. AVERBAÇÃO PRÉVIA DAS ALTERAÇÕES EDILÍCIAS. EXIGÊNCIA DE CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em procedimento de suscitação de dúvida registral, que julgou procedente o pedido da delegatária de serviço extrajudicial ao manter exigências para registro de “Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial”, concernente a imóvel matriculado.

2. A decisão impugnada entendeu que o título apresentado diverge da descrição constante da matrícula, por apontar destinação comercial e mencionar duas inscrições imobiliárias, enquanto a matrícula refere-se a imóvel residencial com área e características distintas das constantes no contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A controvérsia consiste em: (i) saber se é legítima a exigência de prévia averbação das alterações edilícias e da destinação do imóvel antes do registro do contrato de locação; e (ii) saber se a existência de duas inscrições fiscais impede o registro do contrato, à luz dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O princípio da legalidade impõe ao registrador o dever de recusar o ingresso de título que não se conforma com os preceitos normativos, inclusive quanto à veracidade e à regularidade do ato jurídico que se pretende registrar.

5. O princípio da especialidade objetiva exige exata correspondência entre a descrição do imóvel na matrícula e no título apresentado. A divergência entre os dados constantes do contrato e da matrícula, especialmente no tocante à área construída, destinação e número de inscrições, impede o registro.
6. A averbação das alterações estruturais e da mudança de destinação do imóvel é requisito indispensável para atualização da matrícula e para o ingresso válido de título que pressuponha tais modificações, conforme disposto nos artigos 167, II, 4, e 169 da Lei nº 6.015/1973.

7. A existência de mais de uma inscrição fiscal, ainda que decorrente de competência municipal, quando em desacordo com a matrícula, impõe a necessidade de regularização registral para garantir a fidedignidade do registro.
8. O princípio da cindibilidade não autoriza o registro parcial de título que pressupõe realidade fática não refletida na matrícula, não sendo aplicável à hipótese de divergência essencial quanto à individualização e à destinação do imóvel.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006254-18.2024.8.08.0048

APELANTE: SILVIO DOS SANTOS NETO

APELADA: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO (OFICIALA E TABELIÃ DO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DA 2ª ZONA DO JUÍZO DE SERRA)

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por SILVIO DOS SANTOS NETO contra a r. sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Serra/ES, que, nos autos da suscitação de dúvida registral proposta por ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO, julgou procedente o pedido para manter as exigências formuladas pela delegatária, obstando o registro do "Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial".

A controvérsia central reside na pretensão de Silvio dos Santos Neto em registrar um "Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial" referente ao bem matriculado sob o nº 93.824, perante o Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES. A delegatária, Etelvina Abreu do Valle Ribeiro, suscitou dúvida ao constatar que o título contratual não era compatível com a matrícula do imóvel, que o qualificava como residencial. Além disso, a matrícula indicava um único imóvel, enquanto o contrato de locação mencionava duas inscrições imobiliárias.

Pois bem.

Consoante cediço, o registro de imóveis no Brasil é regido por uma série de princípios que visam conferir segurança jurídica e publicidade aos atos translativos ou modificativos de direitos reais sobre bens imóveis. Dentre esses princípios, destacam-se a legalidade e a especialidade objetiva, que são fundamentais para a manutenção da fidedignidade do registro.

No que concerne ao princípio da legalidade, este impõe que os atos a serem registrados estejam em conformidade com as normas legais e regulamentares.

Neste passo, o registrador possui o poder-dever de examinar o título apresentado, não apenas quanto aos seus aspectos formais, mas também em relação à validade e existência do negócio jurídico, assegurando que o registro reflita a realidade e a licitude do ato. A reforçar tal obrigação, a Lei nº 8.935/1994, em seu art. 31, inciso I, estabelece até mesmo como infração disciplinar a inobservância das prescrições legais e normativas, reforçando a importância do exame de legalidade pelo registrador.

Por sua vez, o princípio da especialidade objetiva, exige a perfeita e detalhada identificação do imóvel na matrícula e nos documentos apresentados para registro, a fim de individualizá-lo e determinar sua localização precisa. Qualquer alteração nas características físicas ou no estado jurídico do imóvel deve ser averbada para manter a correspondência entre o registro e a realidade fática.

Neste contexto, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) é clara ao dispor sobre a obrigatoriedade da averbação de alterações na matrícula do imóvel. O artigo 167, inciso II, item 4, e o artigo 169, caput, preveem a averbação da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis, e estabelecem que tais atos são obrigatórios e devem ser efetuados na serventia da situação do imóvel.

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

(...)

II - a averbação:

(...)

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte: (...)

No caso em análise, verifica-se que o imóvel em questão, matriculado sob o nº 93.824, consta como residencial, com área de 561,60m2 e área construída de 45,00m2 (id 11340921). Todavia, o contrato de locação apresentado pelo apelante, que se pretende registrar, descreve o imóvel como comercial, com área total de 809m2, pavimento térreo com 489m2 e pavimento superior com 320m2, além de mencionar duas inscrições imobiliárias (id 11340922).

É inequívoca a desatualização da matrícula do imóvel em relação à sua situação fática. Conforme exaustivamente demonstrado nos autos, houve significativas alterações na estrutura do bem, que passou de uma casa residencial de 45m2 para um prédio comercial de dois pavimentos com área total de 809m2. Tais modificações, entretanto, não foram averbadas na matrícula, o que é uma exigência legal expressa dos suprarreferidos artigos 167, II, "4", e 169 da Lei de Registros Públicos.

A jurisprudência pátria, inclusive a deste Egrégio Tribunal de Justiça, corrobora a necessidade de regularização da situação dos bens imóveis perante o Registro de Imóveis como condição para o registro de atos que afetem sua descrição tabular, com amparo no suprarreferido da especialidade objetiva, conforme
in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - INVENTÁRIO CONJUNTO - POSSIBILIDADE - NECESSIDADE DE PARTILHAS SUCESSIVAS - RETIFICAÇÃO DO FORMAL DE PARTILHA - NECESSIDADE - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

1 - Como se sabe, “O Oficial Registrador não pode proceder ao ato registral que não observa a continuidade registral e a legitimidade para o pleito administrativo.” (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000485-75.2021.8.08.0002, Magistrado: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 20/Sep/2024).

2 - Assim, ainda que possível a cumulação de inventários, as partilhas são diversas, de modo que o bem dos falecidos deveriam ter sido paulatinamente partilhados quanto ao seu ingresso no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com a ordem de óbitos da família, tendo em vista a ausência de comoriência.

3 - Recurso desprovido. Sentença mantida.

(TJES – Apelação Cível nº 5001212-27.2024.8.08.0035; Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 14.05.2025)

APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CONSTRUÇÕES REALIZADAS NO TERRENO DE MATRÍCULA REGISTRAL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO PRÉVIA. NECESSIDADE. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
- Pelo princípio da especialidade objetiva, o registro de imóvel deve corresponder a sua exata individualização.

- Se a matrícula do bem informa apenas a existência de um terreno não edificado, mas a realidade demonstra a realização de construções no local, não se mostra cabível a realização de averbações sem a prévia regularização dos fatos.

(TJMG- Apelação Cível 1.0000.20.590783-5/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 28/09/2022, publicação da súmula em 29/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. DIVERGÊNCIA ENTRE A DESCRIÇÃO DO IMÓVEL CONSTANTE DA CARTA DE ARREMATAÇÃO E AQUELA VISTA NA MATRÍCULA. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA. NEGATIVA DE REGISTRO LEGÍTIMA. SENTENÇA MANTIDA. Segundo o princípio da especialidade objetiva (art. 225, LRP), deve haver completa identidade entre os dados da matrícula do imóvel e aqueles constantes dos documentos apresentados para registro. In casu, há divergência entre a descrição do imóvel constante da carta de arrematação e aquela que se extrai da matrícula, de sorte que, à luz do referido preceito, mostra-se legítima a recusa do apelado em proceder ao registro pretendido pela recorrente. Apelação cível desprovida.

(Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5271901-38.2022.8.09.0138, DESEMBARGADOR ZACARIAS NEVES COELHO, 2ª Câmara Cível, julgado em 25/08/2023 13:51:16)

Neste mesmo sentido já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp 1.637.359/RS, ao reconhecer a imprescindibilidade da averbação das edificações para garantir a segurança jurídica:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA SOBRE A QUESTÃO SUSCITADA. DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO ATÉ QUE SEJAM REGULARIZADOS OS BENS IMÓVEIS DO DE CUJUS. POSSIBILIDADE. RESTRIÇÃO ADMISSÍVEL DO DIREITO DE ACESSO À JUSTIÇA. NECESSIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO EXATO CONTEÚDO DO MONTE PARTÍVEL COMO CONDIÇÃO DA PARTILHA E DA ATRIBUIÇÃO DO QUINHÃO DE CADA HERDEIRO.

1- Ação distribuída em 29/08/2013. Recurso especial interposto em 31/01/2014 e atribuído à Relatora em 25/08/2016.

2- Os propósitos recursais consistem em definir se houve negativa de prestação jurisdicional e, ainda, se a ausência de averbação, no respectivo registro, das modificações realizadas nos bens imóveis que formam o acervo partível, configura uma condição essencial para a tramitação da ação de inventário.

3- Ausente o vício de omissão elencado no art. 535, II, do CPC/73, e tendo o acórdão recorrido enfrentado a questão suscitada para o deslinde da controvérsia, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional.

4- A imposição de determinadas restrições ao exercício do direito fundamental de acesso à justiça pelo jurisdicionado é admissível desde que o elemento condicionante seja razoável.

5- A regra contida na Lei de Registros Públicos que determina a obrigatoriedade de averbar as edificações efetivadas em bens imóveis autoriza a suspensão da ação de inventário até que haja a regularização dos referidos bens no respectivo registro, inclusive porque se trata de medida indispensável a adequada formação do conteúdo do monte partível e posterior destinação do quinhão hereditário.

6- Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp n. 1.637.359/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 11/5/2018.)

O argumento do apelante de que a natureza jurídica do contrato de locação (não residencial) é que deve prevalecer sobre a descrição tabular do imóvel não se sustenta diante da disciplina legal dos registros públicos. Embora seja certo que a destinação do imóvel para fins comerciais é uma realidade fática, o registro imobiliário busca a correspondência entre a realidade e a descrição do bem em seus assentamentos. A ausência de averbação das alterações da edificação compromete a veracidade e a segurança do registro, violando o princípio da especialidade objetiva.

No que tange às duas inscrições imobiliárias, a despeito da competência municipal para a sua instituição, a existência de mais de uma inscrição para um único imóvel, quando a matrícula indica apenas um, sugere irregularidade que demanda esclarecimentos e, se for o caso, a devida averbação. A segunda inscrição, de nº 010.5.002.00096.002, ao que tudo indica, refere-se à construção do segundo pavimento do imóvel, o que reforça a necessidade de averbação das modificações realizadas. O argumento do apelante de que a inscrição imobiliária não vincula o registro de imóvel e que é comum um imóvel ter mais de uma inscrição fiscal igualmente não afasta a necessidade de regularização da descrição do imóvel na matrícula para que esta reflita a realidade fática.

Por fim, o princípio da cindibilidade, invocado pelo apelante para justificar o registro do contrato de locação sem a prévia averbação da construção, não se aplica no presente caso. Embora o princípio admita que partes de um título possam ser registradas enquanto outras dependem de providências futuras, ele não autoriza o registro de um ato que pressupõe uma realidade fática diversa daquela que consta da matrícula, sem a devida atualização desta. A cindibilidade visa facilitar o registro, não a mascarar irregularidades. A descrição do imóvel na matrícula é a base para a publicidade e a segurança dos atos registrais, e a ausência de correspondência com a realidade impede o registro de atos que a pressuponham.

Dessa forma, entendo que as exigências formuladas pela delegatária são legítimas e necessárias para a regularidade do registro, uma vez que visam a adequação da descrição do imóvel na matrícula à sua realidade física e de uso, em estrita observância aos princípios da legalidade e da especialidade objetiva.

Diante de todo o exposto, conheço do presente recurso e lhe nego provimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.