Tribunal: TJES
Processo: 0021152-39.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021152-39.2019.8.08.0035

APELANTE:
CONDOMINIO DO EDF SORRIENTO

APELADA:
LIA MARCIA DOS SANTOS

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO. NULIDADE DA DELIBERAÇÃO. TAXA EXTRAORDINÁRIA. FINALIDADE GENÉRICA. AUSÊNCIA DE ORÇAMENTO PRÉVIO E PRAZO DETERMINADO. ILEGALIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação anulatória c/c consignação em pagamento ajuizada por condômina, declarou a nulidade das deliberações de assembleias condominiais que alteraram o critério de rateio das cotas ordinárias e instituíram taxa extra, determinou a devolução das quantias pagas a maior e ordenou a convocação de novas assembleias para regularizar o fundo de reserva e o rateio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a alteração do critério de rateio das cotas condominiais para cobrança em valor igual por unidade, aprovada em assembleia ordinária de 2013; (ii) estabelecer se é legal a taxa extraordinária instituída em assembleia de 2019, sem finalidade específica, prazo determinado e orçamento prévio, com consequente dever de restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Código Civil (art. 1.336, I) estabelece como regra o rateio das despesas condominiais pela fração ideal, salvo disposição diversa em convenção.

4. A alteração da convenção condominial exige quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), requisito não atendido na assembleia de 2013, que contou apenas com 16 presentes e 12 votos favoráveis, correspondendo a 37,5% do total de unidades.

5. A convenção de 2012, aprovada regularmente por mais de 2/3 dos condôminos, prevalece sobre a alegada convenção de 1986, inexistindo prova de sua nulidade; a atuação do apelante em conformidade com a convenção de 2012 reforça a aplicação do princípio da vedação ao comportamento contraditório.

6. A taxa extraordinária instituída em assembleia de 2019 carece de requisitos legais, pois não indicou finalidade específica, orçamento prévio e prazo determinado, contrariando o art. 1.341, § 3º, do CC, razão pela qual é nula.

7. O próprio condomínio cancelou a taxa em assembleia posterior de 2020, reconhecendo o vício que a maculava.

8. A restituição dos valores pagos a maior é consequência necessária da nulidade das deliberações, a fim de restabelecer o status quo ante e evitar enriquecimento sem causa.

9. A alegação de impossibilidade financeira ou da natureza não lucrativa do condomínio não afasta o dever de reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A alteração da forma de rateio das cotas condominiais depende da observância do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, sob pena de nulidade da deliberação.

A taxa extraordinária condominial deve ter finalidade específica, prazo determinado e orçamento prévio, sendo ilegal a cobrança genérica e por tempo indeterminado.

O condomínio deve restituir os valores pagos a maior pelo condômino, ainda que alegue dificuldades financeiras ou ausência de finalidade lucrativa.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I; 1.341, § 3º; 1.351. CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021152-39.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDF SORRIENTO

APELADO: LIA MARCIA DOS SANTOS

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021152-39.2019.8.08.0035

APELANTE:
CONDOMINIO DO EDF SORRIENTO

APELADA:
LIA MARCIA DOS SANTOS

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO. NULIDADE DA DELIBERAÇÃO. TAXA EXTRAORDINÁRIA. FINALIDADE GENÉRICA. AUSÊNCIA DE ORÇAMENTO PRÉVIO E PRAZO DETERMINADO. ILEGALIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação anulatória c/c consignação em pagamento ajuizada por condômina, declarou a nulidade das deliberações de assembleias condominiais que alteraram o critério de rateio das cotas ordinárias e instituíram taxa extra, determinou a devolução das quantias pagas a maior e ordenou a convocação de novas assembleias para regularizar o fundo de reserva e o rateio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a alteração do critério de rateio das cotas condominiais para cobrança em valor igual por unidade, aprovada em assembleia ordinária de 2013; (ii) estabelecer se é legal a taxa extraordinária instituída em assembleia de 2019, sem finalidade específica, prazo determinado e orçamento prévio, com consequente dever de restituição dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Código Civil (art. 1.336, I) estabelece como regra o rateio das despesas condominiais pela fração ideal, salvo disposição diversa em convenção.

4. A alteração da convenção condominial exige quórum qualificado de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), requisito não atendido na assembleia de 2013, que contou apenas com 16 presentes e 12 votos favoráveis, correspondendo a 37,5% do total de unidades.

5. A convenção de 2012, aprovada regularmente por mais de 2/3 dos condôminos, prevalece sobre a alegada convenção de 1986, inexistindo prova de sua nulidade; a atuação do apelante em conformidade com a convenção de 2012 reforça a aplicação do princípio da vedação ao comportamento contraditório.

6. A taxa extraordinária instituída em assembleia de 2019 carece de requisitos legais, pois não indicou finalidade específica, orçamento prévio e prazo determinado, contrariando o art. 1.341, § 3º, do CC, razão pela qual é nula.

7. O próprio condomínio cancelou a taxa em assembleia posterior de 2020, reconhecendo o vício que a maculava.

8. A restituição dos valores pagos a maior é consequência necessária da nulidade das deliberações, a fim de restabelecer o status quo ante e evitar enriquecimento sem causa.

9. A alegação de impossibilidade financeira ou da natureza não lucrativa do condomínio não afasta o dever de reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A alteração da forma de rateio das cotas condominiais depende da observância do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, sob pena de nulidade da deliberação.

A taxa extraordinária condominial deve ter finalidade específica, prazo determinado e orçamento prévio, sendo ilegal a cobrança genérica e por tempo indeterminado.

O condomínio deve restituir os valores pagos a maior pelo condômino, ainda que alegue dificuldades financeiras ou ausência de finalidade lucrativa.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I; 1.341, § 3º; 1.351. CPC, art. 85, § 11.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0021152-39.2019.8.08.0035

APELANTE:
CONDOMINIO DO EDF SORRIENTO

APELADA:
LIA MARCIA DOS SANTOS

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por CONDOMINIO DO EDF SORRIENTO proferida nos autos da "Ação Anulatória c/c Consignação em Pagamento" ajuizada por LIA MARCIA DOS SANTOS, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para:
(a)
declarar a nulidade da deliberação da Assembleia Geral Ordinária de 10.12.2013, restabelecendo a cobrança das cotas condominiais ordinárias com base na fração ideal de cada unidade;
(b)
condenar o condomínio à restituição das diferenças pagas a maior pela autora;
(c)
anular a deliberação da Assembleia Geral Extraordinária de 24.04.2019, que instituiu taxa extra, determinando a devolução dos valores correspondentes; e
(d)
determinar a convocação de novas assembleias para regularizar a disciplina do fundo de reserva e da forma de rateio na convenção.

Em sua fundamentação, a sentença recorrida considerou que a assembleia que alterou o critério de rateio não observou o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos, exigido por lei e pela própria convenção para tal finalidade, e que a instituição da taxa extra careceu de propósito específico, orçamento prévio e prazo determinado, tornando nulas ambas as deliberações.

Irresignado, o Condomínio Apelante busca a reforma integral da sentença que acolheu os pedidos da Apelada para anular deliberações tomadas em assembleias condominiais.

Conheço do recurso porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade e passo ao exame do mérito nele vertido.

A controvérsia recursal cinge-se a aferir a validade das deliberações tomadas nas assembleias de 10.12.2013 e 24.04.2019 e, por conseguinte, a legalidade da forma de cobrança das cotas condominiais e da taxa extra, bem como o dever de restituição dos valores pagos pela apelada.

Após detida análise dos autos, entendo que a sentença fustigada não merece reparos.

Inicialmente, o Apelante defende a validade de uma convenção datada de 1986, que supostamente estabeleceria o rateio das cotas por unidade.

Com efeito, o Código Civil, em seu art. 1.336, I, estabelece como regra geral o dever do condômino de
"contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção"
. A alteração da convenção, por sua vez, é ato solene que demanda quórum qualificado, nos termos do art. 1.351 do mesmo diploma, que exige o voto de "dois terços dos condôminos".

No caso, observa-se que os autos foram instruídos com a Convenção do Condomínio datada de 03 de setembro de 2012 (fls. 48/54 e 96/104), a qual foi aprovada por titulares de 22 das 32 unidades, superando o quórum de 2/3. O Art. 6º, I, de referido documento é inequívoco ao prever a contribuição
"na proporção de suas frações ideais"
. A tese recursal de que a convenção válida seria a de 1986 não se sustenta, pois, além de não ter sido comprovada a nulidade da convenção de 2012, o próprio apelante agiu em conformidade com esta ao convocar a assembleia de 2013 com o fito de alterá-la, em manifesto comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

A análise da Ata da Assembleia Geral Ordinária de 10.12.2013 (fl. 58) é fulcral para o deslinde da controvérsia. O documento comprova que a deliberação que alterou o critério de rateio para
"igual para todos"
contou com a presença de apenas 16 condôminos e foi aprovada por 12 votos. Ou seja, a ata da referida assembleia demonstra a presença de apenas 50% (cinquenta por cento) dos condôminos, com 12 votos favoráveis à alteração, o que corresponde a meros 37,5% (trinta e sete vírgula cinco por cento) do total de unidades.

Assim, a deliberação que alterou o critério de rateio para cota igual por unidade, é nula de pleno direito, pois não observou o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos, exigido tanto pelo art. 1.351 do Código Civil quanto pela própria Convenção de 2012 para sua alteração.

Portanto, correta a sentença ao declarar a nulidade da deliberação da AGO de 10.12.2013 e restabelecer a cobrança das cotas condominiais com base na fração ideal, nos termos da Convenção de 2012.

Prosseguindo, o Apelante sustenta a legalidade da cobrança de taxa extraordinária, no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), instituída na AGE de 24/04/2019 (fls. 65/66).

A instituição de despesas extraordinárias exige a observância de requisitos mínimos, como a existência de propósito específico e prazo determinado, o que não ocorreu na espécie. A deliberação assemblear aprovou a cobrança de forma genérica, para "custear obras que venham a garantir a segurança", e "por tempo indeterminado", o que a torna ilegal, por violar o disposto no art. 1.341, §3º, do Código Civil.

A ilegalidade é tamanha que o próprio condomínio, em assembleia posterior realizada em 15/01/2020 (após o ajuizamento da ação), deliberou pelo cancelamento da referida taxa extra, reconhecendo o vício que a maculava (fls. 151-152).

A restituição dos valores pagos a maior é consequência jurídica necessária para o retorno
ao status quo ante
e para vedar o enriquecimento sem causa do condomínio em detrimento da apelada. A alegação de impossibilidade financeira não constitui causa excludente da obrigação de reparar o dano decorrente de ato ilícito.

Por fim, o argumento do Apelante de que sua natureza não lucrativa impediria a devolução dos valores não deve prosperar, eis que a impossibilidade financeira não constitui causa excludente da obrigação de reparar o dano decorrente de ato ilícito.

Ante o exposto,
conheço
do recurso de apelação e
nego-lhe provimento
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.