Tribunal: TJES
Processo: 0002694-43.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-02-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMOBILIÁRIA. CONTRATO. MANDATO. INADIMPLEMENTO. ATRASO ALUGUEL. NEGLIGÊNCIA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I –
É obrigação do mandatário aplicar toda a diligência habitual na execução do mandato, indenização todo prejuízo causado por sua culpa, consoante diploma civilista brasileiro.

I
I
–
A
imobiliária, a qual deveria gerir de modo eficaz a locação para o recorrente, permitiu que o locatário acumulasse 08 (oito) meses de aluguel sem pagar, sob alegação de perseguir a resolução amigável do contrato, não ajuizando ação de despejo mesmo quando detinha o deve
r e
a legitimidade para tanto, mediante expressa solicitação do proprietário.

I
I
I
– São
requisitos
mínimos
para configuração da
responsabilidade civil
a
demonstração d
a
conduta,
do
dano e
do
nexo de causalidade, o que, no caso
sub examine
, restara elucidado.

I
V – Recurso conhecido e provido.
Sentença reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0002694-43.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OAC PARTICIPACOES LTDA e outros

APELADO: HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMOBILIÁRIA. CONTRATO. MANDATO. INADIMPLEMENTO. ATRASO ALUGUEL. NEGLIGÊNCIA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I –
É obrigação do mandatário aplicar toda a diligência habitual na execução do mandato, indenização todo prejuízo causado por sua culpa, consoante diploma civilista brasileiro.

I
I
–
A
imobiliária, a qual deveria gerir de modo eficaz a locação para o recorrente, permitiu que o locatário acumulasse 08 (oito) meses de aluguel sem pagar, sob alegação de perseguir a resolução amigável do contrato, não ajuizando ação de despejo mesmo quando detinha o deve
r e
a legitimidade para tanto, mediante expressa solicitação do proprietário.

I
I
I
– São
requisitos
mínimos
para configuração da
responsabilidade civil
a
demonstração d
a
conduta,
do
dano e
do
nexo de causalidade, o que, no caso
sub examine
, restara elucidado.

I
V – Recurso conhecido e provido.
Sentença reformada.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002694-43.2019.8.08.0012

APELANTES: OAC PARTICIPAÇÕES LTDA e LUIS PAULO COSER

APELADO: HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME

JUÍZA DE DIREITO: DRª. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, t
rata-se de apelação cível interposta
p
or

OAC PARTICIPAÇÕES LTDA e LUIS PAULO COSER
, irresignad
os

com a sentença que julgou
im
procedentes o
seu
pedido
inicia
l

formulado

em

ação
de
indenização
por danos materiais
ajuizada
em face d
o réu
/apelad
o

HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME
,

oportunidade em que condenou “
a parte autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em R$2.000,00 (dois mil reais)”.

Em suma, a parte recorrente alega que a imobiliária apelada não cumpriu com o seu dever contratual de zelar pelo cumprimento do contrato de locação de seu imóvel no período em que esse estava sob sua administração, fato que ensejou os danos materiais pleiteados, razão pela qual persegue a reforma
in totum
da decisão.

Contrarrazões vindicando o desprovimento recursal.

Pois bem.

A narrativa dos fatos decorre do imbróglio gerado após a contratação pelo apelante do serviço do apelado para administração de um bem imóvel residencial que possui, localizado em Vila Velha/ES.

Nos termos da exordial e do contrato celebrado entre as partes e anexo às fls. 33-34, a imobiliária contratada tinha o dever de zelar pelo imóvel objeto do contrato, por meio da tratativa direta com o locatário do bem,
garantindo o pagamento em dia das
contas devidas.

Não obstante o pactuado, ressalta-se que o então locatário, Sr. Ezequiel Moreira de Souza Pereira, restou por meses inadimplente dos seus deveres de pagamento, sendo que, no período de mais de um ano em que esteve no imóvel, sempre pagou os aluguéis e demais encargos em atraso, saindo, após solicitação do locador, com um débito acumulado em mais de quinze mil reais, referente às parcelas vencidas do período compreendido entre outubro/2016 e maio/2017.

Nesse sentido, atribui o proprietário, pelo alto saldo inadimplente acumulado, a responsabilidade à negligência do recorrido na tratativa com o locatário, uma vez que, alegadamente, esse não realizou todos os atos que estavam ao seu alcance para evitar ou, ao menos, minimizar, os danos causados pela inadimplência do Sr. Ezequiel.

Em vista do supracitado, ajuizou a presente ação vindicando que a imobiliária recorrida restitua os valores que deixou de auferir por sua culpa, arbitrados no importe de R$ 19.497,86 (dezenove mil quatrocentos e noventa e sete reais e oitenta e seis centavos), incluindo o valor de caução que fora recolhido ao início do contrato de locação.

Não obstante o citado, o juízo
a quo
julgou improcedentes os pedidos exordiais. Nos termos da sentença:
“No caso em análise, não há provas de que a imobiliária requerida tenha se obrigado pelos débitos cobrados na inicial, tão menos prova de que tenha agido com culpa, não cumprindo com os deveres da relação contratual, sendo assim, não há que se falar em sua condenação ao pagamento de indenização por dano material.”

Dada a vênia ao entendimento magistral supracitado, vislumbro merecer reparo a decisão objurgada, haja vista sua expressa desformidade com o previsto na legislação e na jurisprudência, conforme exporei abaixo.

Ab initio,
em atenção aos problemas relatados, ressalta-se ser dever do locatário pagar os encargos devidos no prazo estipulado, como se observa no contrato de locação anexo às fl. 36 – 38, vejamos:

VALOR E PRAZO DA LOCAÇÃO:

O valor do aluguel mensal ora convencionado é de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), sendo que o pagamento
será feito através de boletos bancários com vencimento todo dia 10
, vencendo o primeiro em 10/03/2016, sendo emitido boleto proporcional de aluguel.
Os LOCATÁRIOS reconhecem desde já, expressamente, a validade da cobrança dos alugueis, através de ficha de compensação bancaria, enviada mensalmente pelo correio e e-mail.
Na eventualidade de extravio, ou de não recebimento da respectiva cobrança, em tempo hábil, obrigam-se os LOCATÁRIOS a efetuar o pagamento diretamente ao REPRESENTANTE DA LOCADORA, na data do seu respectivo vencimento, em horário bancário, não constituindo tal fato, motivo para isenção de multas ou correções estipuladas.
[...]

CLÁUSULA PRIMEIRA – ALUGUEL E ENCARGOS

São de exclusiva e inteira responsabilidade dos LOCATÁRIOS os encargos de condomínio, consumo de água, luz, IPTU, devendo tais despesas ser pagas e apresentadas juntamente com o aluguel mensal
, ficando desde já convencionado que a apólice anual do seguro contra fogo (Inciso VIII do artigo 22 da Lei 8245/91) do imóvel será providenciado pela LOCADORA ou seu representante no ato da assinatura do contrato, dependo todos os encargos decorrentes da presente cláusula serem quitadas imediatamente pelos LOCATÁRIOS.

CLÁUSULA TERCEIRA – PAGAMENTO DOS ALUGUEIS E PRAZO:

Ficarão os LOCATÁRIOS obrigados ao pagamento de uma multa de 10% (dez por cento) para o primeiro mês em atraso acrescido de 1% de juros ao mês se efetuar o pagamento do aluguel após o vencimento fixado neste contrato, considerando tais dívidas como líquidas e certas.[...]

Destaca-se que o contratualmente estabelecido encontra também guarida na legislação que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes no Brasil, qual seja, a lei 8.245/91, a saber:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 23.
O locatário é obrigado a:

I –
pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Desse modo, no que se refere ao apelado, por sua vez, cabia-lhe fiscalizar o cumprimento, ou não, dos deveres estabelecidos em contrato e legislação supracitados em nome do locador, ora recorrente.

Tal dever extrai-se do contrato de administração de imóvel estabelecido entre as partes envolvidas em litígio, disponível às fls. 33 – 34, o gerenciamento dos valores a serem pagos pelo locatário, nos seguintes termos:

CLÁUSULA QUARTA – DOS ALUGUÉIS:
Ficará a cargo da CONTRATADA a cobrança e o repasse dos aluguéis ate o final do Contrato de Locação do imóvel ou enquanto este estiver sendo administrado pela CONTRATADA.
E ficará a cargo do LOCATÁRIO o pagamento dos alugueis e encargos do imóvel durante a locação.

A CLÁUSULA DÉCIMA – A CONTRATANTE é responsável pelos débitos fiscais e condominiais, bem como quaisquer outros provenientes de taxas públicas e demais despesas e encargos inerentes ao imóvel, até a data da locação,
ficando a cargo da CONTRATADA a cobrança de débitos do LOCATÁRIO referente ao período em que o imóvel estiver locado sob sua administração.
Fica expressamente excluído da administração o gerenciamento de consumo das contas telefônicas no caso de propriedade da CONTRATANTE e taxas de Serviços de Patrimônio da União, assumindo os CONTRATANTES toda responsabilidade pelos débitos que por ventura possam surgir.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA – INTERFERÊNCIA:
A CONTRATADA é a legitima e exclusiva representante dos CONTRATANTES, sendo expressamente vedada a CONTRATANTE a interferência ou interveniência, tácita ou expressa na relação "ex-locato" que venham ocasionar problemas ao bom andamento na locação, sob pena de quebra das cláusulas contratuais.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA – ACORDO – RECEBIMENTO – INIBIÇÃO OU ABATIMENTO DO VALOR DO ALUGUEL
CONTRATANTE X LOCATÁRIO:
Sob nenhuma hipótese ou pretexto, poderá a CONTRATANTE fazer acordo, receber, inibir, isentar ou abater o valor do aluguel sem o consentimento expresso da CONTRATADA
, sob pena de o fazendo, rescindir o contrato, ficando, entretanto a CONTRATANTE com a obrigação do cumprimento da CLÁUSULA Segunda, paragrafo primeiro.

Outrossim, válido pontuar que, considerados os poderes inerentes ao locador-apelante para administrar seu imóvel e estabelecer relação de locação, e a outorga contratualmente avençada junto à imobiliária-recorrida, que o vínculo estabelecido entre as partes tem natureza de mandato, conforme artigo 653 do CC.

Nessa senda, com esteio no artigo 667 do diploma civilista brasileiro,
“
o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
”

Destaca-se, a tal ponto, precedente desse Egrégio Tribunal acerca do tema:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. RELAÇÃO VERIFICADA EM RAZÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. IMOBILIÁRIA EXPRESSAMENTE PREVISTA COMO REPRESENTANTE DA PROPRIETÁRIA. PODERES GERAIS PARA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL QUE ABARCAM A COBRANÇA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES DECORRE DO PODER DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
A relação jurídica entre o autor locatário e a imobiliária apelada está evidenciada, uma vez que o contrato de locação é claro ao estabelecer que a locadora seria representada pela empresa no pacto
. 2. A previsão de que a pessoa jurídica possa praticar todos os atos necessários à administração do imóvel abarca poderes para realizar cobranças e inscrição do nome de eventual devedor em cadastro de crédito restritivo. 3. Sendo a empresa legítima para titularizar os direitos da locadora em relação ao contrato, é de se concluir que a negativação poderia ser feita em seu próprio nome, por tratar-se de ato que se insere na tarefa de administrar e gerir de forma eficaz o imóvel e o pacto correlato. 4.
A outorga de poderes de administração de imóvel à imobiliária ostenta caráter singular, notadamente quando o proprietário, ao fazê-lo, tem por finalidade que a empresa solucione todas as controvérsias relacionadas ao bem.
5. Recurso de apelação conhecido e desprovido. (TJES, Apelação Cível, 0000774-04.2015, Relator: RAPHAEL AMERICANO CÂMARA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, 24/05/2023)

Oportuno, nesse passo, recordar estabelecerem os artigos 186 e 927, ambos do CC/02, que “
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”
e
“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
.

Ressalta-se que, nos termos da legislação e da jurisprudência pátria, o direito alegado não pode ser arbitrariamente presumido, ou seja, a presunção dos fatos alegados não basta para fins jurídicos, cabendo à parte desincumbir-se de seu ônus probatório, comprovando, pelos meios lícitos, os fatos que alega.

Em vista disso, vale salientar serem requisitos mínimos para configuração da responsabilidade civil a
demonstração d
a
conduta
culposa
,
do
dano e
do
nexo de causalidade, o que, no caso
sub examine
, restara elucidado.

E
xplico.

As provas anexas ao processo comprovam de forma satisfatória a negligência com que atuou a imobiliária apelada ao gerir a relação para com o locatário inadimplente.

Destaca-se que, embora o apelante tenha feito contato constante, inclusive pelos e-mails anexos às fls. 58 – 59, solicitando a resolução da controvérsia, haja vista que, desde o primeiro mês, o locatário restava inadimplente, a administradora permitiu que a situação se alastrasse sem tomar as medidas cabíveis por prazo além do razoável.

Ora, eminentes pares, a imobiliária, a qual deveria gerir de modo eficaz a locação para o recorrente, permitiu que o locatário acumulasse 08 (oito) meses de aluguel sem pagar, sob alegação de perseguir a resolução amigável do contrato, não ajuizando ação judicial mesmo quando detinha o dever e a legitimidade para tanto, mediante expressa solicitação do proprietário.

Não se trata, portanto, de responsabilizar o apelado pelo puro inadimplemento de terceiro, mas de impor a ele o dever de indenizar decorrente da negligência no cumprimento do
seu
dever contratual de administração do imóvel do apelante.

Evidentes, portanto, os pressupostos necessários para configuração da responsabilidade civil, quais sejam a conduta culposa (negligência na cobrança), dano (valores não recebidos) e o nexo causal entre ambos.

Por todo o exposto, sem delongas,

CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar o
decisum
atacado,
de modo que

julgo procedente o pleito indenizatório autoral
para condenar o apelado ao pagamento
de R$ 19.497,86 (dezenove mil quatrocentos e noventa e sete reais e oitenta e seis centavos)
a título de danos materiais,
nos termos do artigo 487, I do CPC.
Destaco que esse
quantum,
por se tratar de obrigação contratual, deverá ser corrigido monetariamente desde o vencimento,
e
juros moratórios pela SELIC
desde a citação
, conforme preceitua o art. 406, §1º do CC/02, sendo vedada a cumulação de ambos sob pena de
bis in idem.

Ademais,
inverto os ônus sucumbenciais, impondo à parte
requerida/apelada
condenação de pagamento a título de honorários advocatícios da ordem de 12% (doze por cento) sobre o valor da
condenação
, nos termos do artigo 85 do CPC, já considerado o trabalho desempenhado nesta instância.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso.