Tribunal: TJES
Processo: 5001786-88.2022.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita; Honorários Advocatícios
Data de julgamento: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO UNILATERAL PELOS PROMITENTES VENDEDORES. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
). FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMA EXPECTATIVA. PROJETO DE VIDA FAMILIAR. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, decorrentes do desfazimento unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, após o pagamento de R$ 60.000,00 a título de entrada pelos promitentes compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em perquirir se o desfazimento unilateral do contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel, nas circunstâncias fáticas delineadas, configura simples inadimplemento contratual ou representa ofensa a direitos da personalidade dos promitentes compradores, apta a ensejar a reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3) PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA:
A capacidade de poupança e desmobilização patrimonial para a realização de investimento de grande vulto, como a aquisição de imóvel, não se confunde com a capacidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência somente pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, ônus do qual os impugnantes não se desincumbiram. Preliminar rejeitada.

4) MÉRITO:
A controvérsia deve ser analisada à luz da violação positiva do contrato, que ocorre quando são desrespeitados os deveres laterais de conduta, como lealdade, proteção e cooperação, que emanam da cláusula geral de boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do Código Civil.

5)
A conduta dos apelados, ao aceitarem o pagamento de R$ 60.000,00 e reterem o valor por mais de três meses, alimentou nos apelantes a justa e legítima expectativa de que o negócio seria concretizado, a ponto de realizarem ensaio fotográfico de gestação na propriedade.

6)
A justificativa para a rescisão – exercício do direito de preferência – revela comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), pois o condômino, em momento anterior, declinara de tal direito, pelo que a posterior mudança de postura, após a criação de estado de confiança, representa quebra da lealdade a configurar abuso de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil.

7)
A dor, a humilhação e o sentimento de engano, descritos de forma uníssona pelas testemunhas como a "quebra de um sonho", transcendem o mero dissabor, razão pela qual a frustração da expectativa de aquisição do lar para a família e meio de subsistência, provocada por conduta desleal, atinge a dignidade dos apelantes.

8)
A quebra da confiança, cumulada com a frustração do projeto de vida familiar, constitui ato ilícito que configura dano extrapatrimonial, exsurgindo o dever de indenizar, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A capacidade de poupança para a realização de investimento vultoso não afasta, por si só, a presunção de hipossuficiência para fins de concessão da gratuidade da justiça, cabendo ao impugnante o ônus da prova em contrário.

2. O desfazimento unilateral de promessa de compra e venda verbal, após a criação de legítima expectativa e a prática de atos que demonstram a confiança na concretização do negócio, configura violação da boa-fé objetiva e deveres anexos.

3. Constitui comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
) e abuso de direito a invocação de direito de preferência previamente renunciado como justificativa para rescindir o negócio.

4. A frustração de projeto de vida, como a aquisição da casa própria, provocada por conduta desleal da contraparte, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 187, 422 e 927. Código de Processo Civil, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp 2030772/RJ. Súmula 362/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001786-88.2022.8.08.0045

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALDECIR RODRIGUES DE SOUZA e outros

APELADO: GILSA MARIA VIEIRA ALMEIDA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA: REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO UNILATERAL PELOS PROMITENTES VENDEDORES. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
). FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMA EXPECTATIVA. PROJETO DE VIDA FAMILIAR. DANO MORAL CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, decorrentes do desfazimento unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, após o pagamento de R$ 60.000,00 a título de entrada pelos promitentes compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em perquirir se o desfazimento unilateral do contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel, nas circunstâncias fáticas delineadas, configura simples inadimplemento contratual ou representa ofensa a direitos da personalidade dos promitentes compradores, apta a ensejar a reparação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3) PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA:
A capacidade de poupança e desmobilização patrimonial para a realização de investimento de grande vulto, como a aquisição de imóvel, não se confunde com a capacidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência somente pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, ônus do qual os impugnantes não se desincumbiram. Preliminar rejeitada.

4) MÉRITO:
A controvérsia deve ser analisada à luz da violação positiva do contrato, que ocorre quando são desrespeitados os deveres laterais de conduta, como lealdade, proteção e cooperação, que emanam da cláusula geral de boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do Código Civil.

5)
A conduta dos apelados, ao aceitarem o pagamento de R$ 60.000,00 e reterem o valor por mais de três meses, alimentou nos apelantes a justa e legítima expectativa de que o negócio seria concretizado, a ponto de realizarem ensaio fotográfico de gestação na propriedade.

6)
A justificativa para a rescisão – exercício do direito de preferência – revela comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), pois o condômino, em momento anterior, declinara de tal direito, pelo que a posterior mudança de postura, após a criação de estado de confiança, representa quebra da lealdade a configurar abuso de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil.

7)
A dor, a humilhação e o sentimento de engano, descritos de forma uníssona pelas testemunhas como a "quebra de um sonho", transcendem o mero dissabor, razão pela qual a frustração da expectativa de aquisição do lar para a família e meio de subsistência, provocada por conduta desleal, atinge a dignidade dos apelantes.

8)
A quebra da confiança, cumulada com a frustração do projeto de vida familiar, constitui ato ilícito que configura dano extrapatrimonial, exsurgindo o dever de indenizar, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A capacidade de poupança para a realização de investimento vultoso não afasta, por si só, a presunção de hipossuficiência para fins de concessão da gratuidade da justiça, cabendo ao impugnante o ônus da prova em contrário.

2. O desfazimento unilateral de promessa de compra e venda verbal, após a criação de legítima expectativa e a prática de atos que demonstram a confiança na concretização do negócio, configura violação da boa-fé objetiva e deveres anexos.

3. Constitui comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
) e abuso de direito a invocação de direito de preferência previamente renunciado como justificativa para rescindir o negócio.

4. A frustração de projeto de vida, como a aquisição da casa própria, provocada por conduta desleal da contraparte, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 186, 187, 422 e 927. Código de Processo Civil, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp 2030772/RJ. Súmula 362/STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, rejeitar a preliminar suscitada e, quanto ao mérito, dar provimento ao recurso, nos termos do e. Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

- PRELIMINAR ADUZIDA EM CONTRARRAZÕES:

- IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA

De início, impõe-se a análise da preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, suscitada em sede de contrarrazões.

Argumentam os recorridos que os apelantes não fazem jus ao benefício porquanto dispunham de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) para pagamento à vista de parte do imóvel.

Ademais, teriam afirmado a intenção de alienar veículos para complementar o valor.

A insurgência, todavia, não merece acolhida.

Para o deslinde da controvérsia, é fundamental distinguir a capacidade de poupança e desmobilização patrimonial para a realização de investimento de grande vulto — como a aquisição de imóvel, que frequentemente representa o projeto de vida da família — da capacidade de arcar com as despesas processuais correntes sem prejuízo do próprio sustento.

No caso, os apelantes, devidamente intimados a comprovar a condição financeira, lograram êxito em demonstrar a alegada hipossuficiência.

A documentação acostada revela que a apelante
Ivanete
percebe remuneração mensal modesta, inferior ao teto previdenciário, ao passo que o recorrente
Valdecir
aufere renda variável e informal, proveniente de parceria agrícola.

Some-se a isso o fato de o casal possuir filho menor, em idade escolar, cujas despesas recaem sobre o orçamento familiar.

A esse respeito, sublinhe-se que a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, embora relativa, somente pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, cujo ônus recai sobre o impugnante.

Contudo, os apelados, limitaram-se a ilações baseadas no valor do negócio frustrado, sem apresentar qualquer elemento concreto capaz de infirmar a condição de necessitados dos apelantes.

Do exposto,
rejeito a preliminar
e mantenho o benefício da assistência judiciária gratuita concedido em primeiro grau.

-
MÉRITO:

Cinge-se a controvérsia a perquirir se o desfazimento do contrato verbal de promessa de compra e venda de imóvel, nas circunstâncias fáticas delineadas, configura simples inadimplemento contratual, enquadrável como mero dissabor da vida cotidiana, ou se, ao revés, representou ofensa a direitos da personalidade dos apelantes, apta a ensejar a reparação por danos morais.

O magistrado sentenciante fundamentara a improcedência do pleito indenizatório com base, essencialmente, em duas premissas: (i) a inaplicabilidade do instituto das arras aos contratos verbais e (ii) a prevalência do direito de preferência do condômino.

Do ponto de vista lógico-jurídico, embora corretas as premissas em abstrato, a conclusão delas extraída não esgota a complexidade do caso, pois desconsidera a incidência do princípio da boa-fé objetiva e deveres anexos, cuja violação é fonte autônoma de responsabilidade civil.

Com efeito, a controvérsia não deve ser analisada sob a ótica estrita da inexecução da obrigação principal — a transferência do imóvel —, mas sim à luz da chamada violação positiva do contrato, que ocorre quando, a despeito do possível cumprimento da prestação central, são desrespeitados os deveres laterais de conduta, como os de lealdade, proteção, informação e cooperação, que emanam da cláusula geral de boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do Código Civil.

No caso, a prova é farta e convergente no sentido de que a conduta dos apelados violou frontalmente a confiança depositada pelos apelantes.

Após aceitarem o pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) — quantia de notável magnitude, especialmente para pessoas de parcos recursos —,
os apelados
retiveram tal valor por mais de três meses
, período no qual alimentaram a justa e legítima expectativa de que o negócio seria concretizado
.

A certeza da aquisição era tamanha que os recorrentes, em gesto de profunda simbologia, chegaram a realizar ensaio fotográfico de gestação da filha na propriedade, pois já se sentiam efetivos donos do lugar.

Não obstante, de forma abrupta e inesperada,
os apelados decidiram rescindir unilateralmente o pacto
.

A justificativa apresentada — o exercício do direito de preferência do apelado
Elias
— revela-se, em verdade, manifestação de comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), que configura abuso de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil.

Isso porque, conforme se extrai do depoimento da própria apelada
Gilsa
,
Elias
, em momento anterior, já havia declinado do direito de preferência, autorizando expressamente a venda do imóvel a terceiros.

A posterior mudança de postura, após a criação de estado de confiança e a consolidação de expectativas legítimas, representa clara quebra da lealdade e da boa-fé que devem nortear as relações negociais.

A análise do impacto dessa conduta na esfera psíquica dos apelantes é o que distingue o caso de mero aborrecimento.

Os depoimentos colhidos em juízo são eloquentes e uníssonos ao descrever o profundo abalo emocional sofrido.

As testemunhas relataram ter visto os apelantes em estado de tristeza, frustração e desolação,
confirmando que o desfazimento do negócio representou "a quebra de um sonho esperado por anos
".

A informante
Elvira Transpadini
, tia do recorrente, afirmou que os apelantes "
ficaram muito magoados e ressentidos, que sempre que tocavam no assunto ainda choravam muito
" e que no dia do cancelamento "
houve muito choro e comoção
".

À evidência, a dor, a humilhação e o sentimento de terem sido enganados e usados transcendem os percalços normais da vida em sociedade.

O que estava em jogo não era simples transação patrimonial para fins de investimento com consequente a venda a terceiros, mas a concretização de projeto de vida, a aquisição do lar para a família e meio de subsistência.

A frustração de tal expectativa, provocada por conduta desleal da contraparte, atinge a dignidade dos apelantes e configura, sem sombra de dúvida, dano moral passível de reparação.

Nesse contexto, impõe-se reconhecer que a r. sentença merece reforma.

A conduta dos apelados, ao violar a boa-fé objetiva e os deveres dela decorrentes, não se restringe a simples inadimplemento contratual.

Em verdade, a retenção do valor total da compra por mais de 03 meses, cumulada com a “frustração do sonho da casa própria”, provocada por quebra de expectativa qualificada pela deslealdade da contraparte constituiu ato ilícito que configura dano extrapatrimonial, exsurgindo, por conseguinte, o dever de indenizar, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

A propósito, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DA CONSTRUTORA. ATRASO EXCESSIVO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SÚMULA 83/STJ . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.
2 . Na hipótese, o atraso de mais de 3 (três) anos, após o prazo pactuado, supera o mero inadimplemento contratual, levando-se em consideração os fatos descritos pelas instâncias ordinárias, visto que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a reparação por danos morais.
3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2030772 RJ 2021/0374005-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022)

Definida a existência do dano moral, cumpre arbitrar o
quantum
indenizatório.

A fixação do valor deve ser pautado pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sopesando a extensão do dano, a reprovabilidade da conduta dos ofensores, a capacidade econômica das partes e, ainda, o caráter pedagógico e punitivo da medida.

Tendo em vista as particularidades do caso e a necessidade de desestimular a repetição de condutas análogas, afigura-se razoável a fixação da indenização no montante total de
R$
6.000
,00 (
seis
mil reais)
, sendo R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada apelante.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
dou
provimento,
a

fim de reformar
a r. sentença
para condenar os apelados
, solidariamente, a pagarem aos apelantes indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), sendo R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada um, valor a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data deste julgamento (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

I
nverto
os ônus da sucumbência relativos à lide principal, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no §2º do art. 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 27.10.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão virtual do dia 29.10.2025 a 04.11.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.