Tribunal: TJES
Processo: 5008770-24.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. DIREITO CONTRATUAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. FRANQUIA ALIMENTÍCIA. SHOPPING CENTER. POSSE ÚTIL DO IMÓVEL. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE COOPERAÇÃO. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. TUTELA DE URGÊNCIA. EFEITO SUSPENSIVO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Jonathan Thomas Costa França contra decisão proferida em sede de tutela de urgência, nos autos de ação de conhecimento em trâmite na 2ª Vara Cível de Vila Velha, que indeferiu o pedido de suspensão da exigibilidade das obrigações contratuais relativas à locação comercial pactuada com Espírito Santo Mall S.A., restringindo a liminar à vedação de negativação do nome do autor. O agravante sustenta que não teve acesso à posse útil do imóvel locado para instalação de franquia da rede “The BBurgers”, alegando inadimplemento absoluto da obrigação pela locadora e pleiteando a inexigibilidade das obrigações fundadas no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência com efeito suspensivo; (ii) determinar se é cabível a suspensão das obrigações contratuais em razão do inadimplemento anterior da locadora, à luz da teoria do inadimplemento substancial e da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tutela de urgência exige a presença de elementos que indiquem a probabilidade do direito e o risco de dano irreparável, nos termos do art. 300 do CPC. Em cognição sumária, os documentos juntados revelam inadimplemento contratual relevante da agravada, que não disponibilizou o imóvel em condições viáveis de instalação da atividade empresarial pactuada.

4. A ausência de entrega da posse útil, demonstrada por comunicações formais e indeferimentos do projeto, frustra a finalidade do contrato e autoriza a aplicação da
exceptio non adimpleti contractus
(art. 476 do CC), em razão da violação aos deveres de boa-fé, cooperação e proteção da confiança legítima (art. 422 do CC).

5. A iminência de medidas de cobrança e execução evidencia o
periculum in mora
, legitimando a suspensão das obrigações contratuais até decisão final da causa, a fim de evitar prejuízos desproporcionais ao agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A tutela de urgência pode ser concedida quando presentes elementos que indiquem a probabilidade do direito alegado e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

2. O inadimplemento relevante da obrigação de entrega do imóvel em condições de uso autoriza a suspensão das obrigações do locatário, com base na
exceptio non adimpleti contractus
.

3. A violação aos deveres de boa-fé, cooperação e proteção da confiança legítima impede a exigibilidade de obrigações contratuais frustradas pela conduta da própria credora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; CC, arts. 422 e 476.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI n. 11149000587, Rel. Des. William Couto Gonçalves, 1ª Câmara Cível, j. 27.05.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008770-24.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JONATHAN THOMAS COSTA FRANCA

AGRAVADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A.

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5008770-24.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JONATHAN THOMAS COSTA FRANCA
Advogado do(a) AGRAVANTE: ALINE DE SOUZA VASCONCELLOS DO VALLE - ES22231
AGRAVADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A.
Advogados do(a) AGRAVADO: DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER - RJ168943, IZABEL SANTIAGO MARINHO ESPINDOLA - RJ255455, RODOLFO RIPPER FERNANDES - RJ121045

VOTO

Conforme o relatório, trata-se
de agravo de instrumento interposto por Jonathan Thomas Costa França contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, em sede de tutela de urgência na ação de conhecimento, indeferiu o pedido de suspensão da exigibilidade das obrigações contratuais firmadas com a empresa Espírito Santo Mall S.A., restringindo a liminar à determinação de que se abstivesse de promover a negativação do nome do autor nos cadastros restritivos de crédito.

Sustenta o agravante, em suma, que jamais lhe foi disponibilizada a posse útil do imóvel locado, inviabilizando a instalação de unidade da franquia alimentícia “The BBurgers”, o que configura inadimplemento absoluto do contrato por parte da agravada. Alega que, apesar das tratativas formais, do envio de projetos e da tentativa de resolver os entraves com a locadora e com a franqueadora, não obteve êxito na liberação do espaço comercial, tendo arcado com despesas sem contraprestação. Defende a inexigibilidade das obrigações fundadas no contrato.

Ao que se vê dos autos, o ponto nodal do presente recurso cinge-se em verificar o preenchimento dos requisitos legais indispensáveis ao deferimento da tutela de urgência pleiteada e deferida pelo juízo de origem
. Pois bem.

De acordo com o art. 300, do CPC, são pressupostos para o deferimento dos efeitos da tutela de urgência a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Em outras palavras, não há a necessidade de prova inequívoca do direito perseguido pela parte, tampouco demonstração cabal do perigo da demora da prestação jurisdicional, basta que, diante de cognição sumária, estejam presentes indícios da existência do direito (
fumus boni iuris
) e de que a sua proteção não possa esperar o final do processo, sob pena de suportar dano irreparável ou de difícil reparação (
periculum in mora
).

Nas palavras de Marinoni, Arenhart e Mitidiero, “
o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelar provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sidos colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato. A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos.
”

Diante das razões apresentadas pelas partes e dos motivos adotados pelo juízo de origem, não encontrei motivos para rever o entendimento adotado quando do exame
do efeito pretendido. Explico.

No caso, os documentos acostados aos autos revelam, em cognição sumária, inadimplemento relevante e anterior por parte da agravada, que não disponibilizou o imóvel em condições aptas para a instalação do empreendimento, referente à locação de loja comercial n. SVV2072B.

A correspondência eletronica entre as partes, os sucessivos indeferimentos do projeto arquitetônico e a ata da reunião com a franqueadora evidenciam que, embora o contrato previsse a posse plena e viável do espaço, tal condição não se concretizou de forma plena.

Nesse contexto, especialmente em cognição rasa, revela-se plausível o reconhecimento de que a obrigação do locatário mereça ser suspensa, diante da incidência do art. 476 do Código Civil (
exceptio non adimpleti contractus
) e da violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), notadamente os deveres de cooperação, lealdade e proteção da confiança legítima.

Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial consolidado, a boa-fé objetiva desempenha função integrativa dos contratos, impondo condutas positivas e negativas às partes contratantes antes, durante e após a vigência do ajuste.

A exigência de obrigações contratuais cuja finalidade foi frustrada pela própria conduta da credora configura violação positiva do contrato e afronta os princípios que regem as relações obrigacionais.

Além disso, o risco de dano irreparável encontra-se evidenciado na iminência de bloqueios, constrições patrimoniais e danos financeiros decorrentes da execução de obrigação cuja origem contratual encontra-se comprometida.

Isto posto, necessário
CONHECER
do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
, para determinar a suspensão da exigibilidade das obrigações contratuais originadas no contrato de locação objeto da demanda originária, bem como a suspensão dos efeitos de quaisquer ações de execução promovidas com base nesse instrumento, referente à locação de loja comercial n. SVV2072B.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 18.11.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.