Tribunal: TJES
Processo: 5003035-44.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-08-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003035-44.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: WANDERSON SIMONASSI DE ARAUJO e LETICIA BARBOSA SILVERIO SIMONASSI

AGRAVADO: RENATO DAMASCENO

JUÍZO PROLATOR: 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA EXPRESSA EM CONTRATO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de liminar determinou a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula do imóvel objeto da lide. Os agravantes alegam ausência dos pressupostos legais da tutela de urgência, existência de cláusula contratual que condiciona a lavratura da escritura à conclusão de procedimento de regularização fundiária (REURB), ciência do agravado sobre tal condição e prejuízo causado a terceiros pela averbação na matrícula-mãe da área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais da tutela de urgência para fins de determinação de averbação premonitória na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que subordina a lavratura da escritura pública à conclusão de procedimento administrativo de regularização fundiária (REURB) afasta a probabilidade do direito à outorga imediata da escritura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula sétima do contrato firmado entre as partes prevê expressamente condição suspensiva para a lavratura da escritura pública, vinculando tal obrigação à conclusão do procedimento administrativo de REURB junto à Prefeitura de Santa Teresa.

4. A exigibilidade da obrigação de fazer (outorga da escritura) está suspensa até o implemento da condição estipulada, revelando-se incompatível com a pretensão do agravado de exigir o cumprimento imediato da obrigação.

5. A ciência do agravado acerca da pendência do REURB é corroborada por sua participação em grupo de mensagens destinado a informar os compradores sobre o andamento do procedimento, enfraquecendo a alegação de surpresa quanto à ausência de escritura.

6. O perigo de dano alegado pelo agravado é genérico e desprovido de elementos probatórios, enquanto o
periculum in mora
inverso é concreto, tendo em vista os impactos da averbação na matrícula-mãe, atingindo terceiros alheios à lide.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003035-44.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: WANDERSON SIMONASSI DE ARAUJO e outros

AGRAVADO: RENATO DAMASCENO

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003035-44.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: WANDERSON SIMONASSI DE ARAUJO e LETICIA BARBOSA SILVERIO SIMONASSI

AGRAVADO: RENATO DAMASCENO

JUÍZO PROLATOR: 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA EXPRESSA EM CONTRATO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de liminar determinou a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula do imóvel objeto da lide. Os agravantes alegam ausência dos pressupostos legais da tutela de urgência, existência de cláusula contratual que condiciona a lavratura da escritura à conclusão de procedimento de regularização fundiária (REURB), ciência do agravado sobre tal condição e prejuízo causado a terceiros pela averbação na matrícula-mãe da área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais da tutela de urgência para fins de determinação de averbação premonitória na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que subordina a lavratura da escritura pública à conclusão de procedimento administrativo de regularização fundiária (REURB) afasta a probabilidade do direito à outorga imediata da escritura.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula sétima do contrato firmado entre as partes prevê expressamente condição suspensiva para a lavratura da escritura pública, vinculando tal obrigação à conclusão do procedimento administrativo de REURB junto à Prefeitura de Santa Teresa.

4. A exigibilidade da obrigação de fazer (outorga da escritura) está suspensa até o implemento da condição estipulada, revelando-se incompatível com a pretensão do agravado de exigir o cumprimento imediato da obrigação.

5. A ciência do agravado acerca da pendência do REURB é corroborada por sua participação em grupo de mensagens destinado a informar os compradores sobre o andamento do procedimento, enfraquecendo a alegação de surpresa quanto à ausência de escritura.

6. O perigo de dano alegado pelo agravado é genérico e desprovido de elementos probatórios, enquanto o
periculum in mora
inverso é concreto, tendo em vista os impactos da averbação na matrícula-mãe, atingindo terceiros alheios à lide.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003035-44.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: WANDERSON SIMONASSI DE ARAUJO e LETICIA BARBOSA SILVERIO SIMONASSI

AGRAVADO: RENATO DAMASCENO

JUÍZO PROLATOR: 6ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA - DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
WANDERSON SIMONASSI DE ARAUJO e LETICIA BARBOSA SILVERIO SIMONASSI
contra decisão proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da “ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos morais” (processo nº 5004531-03.2024.8.08.0035) ajuizada por
RENATO DAMASCENO
, deferiu parcialmente o pedido liminar lá formulado e determinou a averbação premonitória na matrícula do imóvel descrito na inicial.

Em suas razões (id 7603434), os agravantes sustentam, em síntese, que a decisão combatida não atende aos pressupostos legais da tutela de urgência, notadamente por ausência de demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano. Aduzem, ainda, que o contrato firmado com o Agravado tem condição expressa que subordina a lavratura da escritura à conclusão de processo administrativo de regularização fundiária urbana (REURB), ainda em trâmite. Alegam, ademais, que o agravado tinha plena ciência dessa pendência e que a averbação determinada judicialmente afeta negativamente todos os proprietários de imóveis do loteamento em que incerto o imóvel objeto da lide, pois a averbação foi inserida na matrícula mãe do imóvel.

Requereu, liminarmente, a concessão do efeito suspensivo ao recurso, o que restou indeferido pela decisão de id 9427442.

O Agravado, apesar de devidamente intimado, o Agravado se manifestou fora do prazo legal (ids 12043013 e 13624585).

Pois bem. Decido.

Analisando os autos de origem, verifica-se que o autor alega em sua exordial ter adquirido dos réus, em 2021, dois lotes de terreno localizados na localidade denominada “Vila dos Amigos” referente aos “lotes 3b e 3c – quadra qh, segunda etapa”, no município de Santa Teresa/ES, inseridos em gleba maior de natureza rural, pelo valor de R$ 300.000,00 pagos à vista mediante transferência para conta indicada pelos vendedores. Sustenta que, embora tenha cumprido integralmente sua obrigação, os réus vêm impondo obstáculos à lavratura da escritura pública de transferência, e que teria sido surpreendido por informações de que os mesmos imóveis estariam sendo ofertados a terceiros, o que motivou o ajuizamento da demanda.

A decisão agravada, ao conceder a medida, fundamentou-se na aparente robustez do direito do Agravado, consubstanciada na comprovação da relação negocial e do adimplemento do preço, e no risco de prejuízo decorrente da suposta conduta procrastinatória dos Agravantes em outorgar a escritura definitiva do imóvel.

Não obstante, com a devida vênia ao entendimento do nobre julgador a quo, uma análise mais detida dos elementos coligidos aos autos, notadamente o instrumento contratual que rege a relação jurídica entre as partes, impõe uma conclusão diversa.

Com efeito, o requisito da probabilidade do direito, indispensável à concessão da tutela de urgência, não se revelou com a clareza necessária na origem. Ao revés, a pretensão deduzida pelo Agravado revela-se incompatível com os termos livremente pactuados entre as partes, pois a Cláusula Sétima do “Contrato de Compra e Venda de Cessão de Direitos Sobre a Área” consagra, de forma inequívoca, a existência de condição suspensiva à obrigação de lavratura da escritura pública. Confira-se o excerto relevante:

“
CLÁUSULA SÉTIMA
: Uma vez cumpridas às obrigações dos
CEDENTES VENDEDORES
de entregar o imóvel livre e desembaraçado, obrigando-os ainda fornecer escritura pública pelo sistema REURB,
após autorização dos órgãos competentes,
sendo que após a quitação total da venda, passa o presente instrumento ter o caráter irrevogável e irretratável, pelo que desistem as partes do direito de arrependimento. Se por qualquer motivo o contrato não for cumprido como escrito em todas as cláusulas pelos
CEDENTES VENDEDORES, o CESSIONÁRIO COMPRADOR
poderá desistir do negócio e receberá dos
CEDENTES VENDEDORES
o valor total pago por ele, inclusive os gastos com construção do imóvel que vier a existir, com correção da caderneta de poupança, e se o
CESSIONÁRIO COMPRADOR
também não cumprir com todas as cláusulas deste contrato os
CEDENTES VENDEDORES
não terão obrigação de devolver os valores pagos e gastos para o
CESSIONÁRIO COMPRADOR.
” (id 37940917 dos autos originários”

À evidência, a exigibilidade da obrigação de fazer (outorga da escritura), foi deliberadamente postergada pelas partes para um momento futuro, qual seja, a finalização do procedimento administrativo de Regularização Fundiária Urbana (REURB) junto à Prefeitura de Santa Teresa, o qual ainda se encontrava em andamento.

Referido contexto, devidamente comprovado pelos Agravantes, afasta por conseguinte, a alegação de que estariam opondo "empecilhos infundados" ao cumprimento de sua contraprestação contratual. O que se constata, em verdade, é o exercício legítimo de um direito expressamente previsto no ajuste firmado, o qual subordina a exigibilidade da outorga da escritura à superveniência de evento futuro e incerto, qual seja, a conclusão do procedimento de regularização fundiária (REURB), de natureza evidentemente suspensiva.

Ademais, a alegação de que o Agravado detinha plena ciência de tal condicionante ganha contornos de verossimilhança com a informação de que ele integrava grupo de mensagens destinado a informar os cessionários do empreendimento sobre o andamento do REURB. Tal circunstância, enfraquece sensivelmente a narrativa de surpresa ou de conduta abusiva atribuída aos vendedores, revelando antes um comportamento consentâneo com o cronograma contratual previamente estabelecido.

Nesse cenário, a tutela de urgência deferida pelo juízo de origem, ao impor a averbação da presente demanda na matrícula do imóvel, parece haver desconsiderado não apenas a eficácia obrigacional da convenção firmada entre as partes (pacta sunt servanda), mas também a natureza jurídica da obrigação assumida, ainda subordinada a evento futuro. A mera celebração do contrato e o adimplemento do preço, conquanto relevantes, não bastam, por si sós, para evidenciar a probabilidade do direito à outorga imediata da escritura, quando o próprio instrumento negocial estipula, de forma clara e cogente, condição para sua exigibilidade.

Igualmente frágil se mostra o periculum in mora. O receio de que os Agravantes estariam alienando o imóvel a terceiros, embora seja temor legítimo do comprador, foi apresentado de forma genérica e desprovida de qualquer lastro probatório. Em contrapartida, o periculum in mora inverso revela-se não apenas concreto, mas de elevada gravidade, uma vez que a decisão ora agravada impôs restrição registral sobre a matrícula-mãe de área rural correspondente a 478.970,72m2, compreendendo o núcleo “Vila dos Amigos”, atingindo reflexamente os direitos de mais de uma centena de outros adquirentes de lotes diversos e que não integram a lide.

Pelas razões expostas, conheço do recursou e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para revogar a decisão que determinou a averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel nº 1/9645 do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Teresa/ES, com a consequente remoção da indisponibilidade ali registrada.

É como voto.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 18.08.2025 a 22.08.2025:

Acompanho o E. Relator.