Tribunal: TJES
Processo: 5019622-41.2021.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão julgador: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Liminar
Data de julgamento: 2025-10-31

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR DÉBITO ANTERIOR À POSSE DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E LIBERAÇÃO DA CAUÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE COBRANÇA ANTECIPADA. PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA PETITA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa intermediadora de locação em face de sentença que declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinou a liberação do valor caucionado e reconheceu a inexigibilidade de fatura condominial referente a período anterior à entrega das chaves do imóvel.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar a responsabilidade do locatário pelo pagamento de taxa condominial referente a período em que ainda não havia recebido as chaves nem usufruído do imóvel, bem como a validade do pedido de restituição da caução aditado após a citação.

RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de sentença ultra petita afastada. O aditamento da inicial foi realizado antes da audiência de instrução, observando-se o Enunciado nº 157 do FONAJE, resguardado o contraditório da parte ré.

No mérito, restou comprovado que o contrato de locação previa a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais apenas a partir da entrega das chaves, ocorrida em 01/06/2021, não podendo ser imputado à autora o débito condominial referente ao mês de maio de 2021.

Jurisprudência do STJ e de Tribunais Estaduais reconhece que taxas condominiais só podem ser cobradas do adquirente/locatário a partir da efetiva posse do imóvel.

Ausente impugnação quanto às obras no condomínio e à frustração do uso das áreas comuns, e inexistindo débito locatício pendente, mostra-se correta a restituição integral da caução e a declaração de inexigibilidade da fatura questionada.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É
indevida
a cobrança de taxa condominial relativa a período
anterior à entrega das chaves do imóvel
, pois a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais somente se inicia com a efetiva posse do bem e a possibilidade de seu uso, cabendo ao locador ou ao condomínio suportar os encargos até esse momento.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022;

TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017 .8.26.0100, Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/01/2019

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019622-41.2021.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ALIANCA ALUGUEIS DU LUCAS LTDA
RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO COSTA ESMERALDA e outros
RELATOR(A):
RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR DÉBITO ANTERIOR À POSSE DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E LIBERAÇÃO DA CAUÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE COBRANÇA ANTECIPADA. PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA PETITA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa intermediadora de locação em face de sentença que declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinou a liberação do valor caucionado e reconheceu a inexigibilidade de fatura condominial referente a período anterior à entrega das chaves do imóvel.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar a responsabilidade do locatário pelo pagamento de taxa condominial referente a período em que ainda não havia recebido as chaves nem usufruído do imóvel, bem como a validade do pedido de restituição da caução aditado após a citação.

RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de sentença ultra petita afastada. O aditamento da inicial foi realizado antes da audiência de instrução, observando-se o Enunciado nº 157 do FONAJE, resguardado o contraditório da parte ré.

No mérito, restou comprovado que o contrato de locação previa a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais apenas a partir da entrega das chaves, ocorrida em 01/06/2021, não podendo ser imputado à autora o débito condominial referente ao mês de maio de 2021.

Jurisprudência do STJ e de Tribunais Estaduais reconhece que taxas condominiais só podem ser cobradas do adquirente/locatário a partir da efetiva posse do imóvel.

Ausente impugnação quanto às obras no condomínio e à frustração do uso das áreas comuns, e inexistindo débito locatício pendente, mostra-se correta a restituição integral da caução e a declaração de inexigibilidade da fatura questionada.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É
indevida
a cobrança de taxa condominial relativa a período
anterior à entrega das chaves do imóvel
, pois a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais somente se inicia com a efetiva posse do bem e a possibilidade de seu uso, cabendo ao locador ou ao condomínio suportar os encargos até esse momento.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022;

TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017 .8.26.0100, Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/01/2019

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

TERCEIRA TURMA RECURSAL

PJE - RECURSO INOMINADO Nº 5019622-41.2021.8.08.0035

RECORRENTE: ALIANCA ALUGUÉIS DU LUCAS LTDA

RECORRIDOS: CONDOMINIO DO EDIFICIO COSTA ESMERALDA e FRANCIELLE GUIMARAES BATISTA

JUIZ(A) SENTENCIANTE: DRA. TEREZA AUGUSTA WOELFFEL

JUIZ RELATOR: DR. RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR DÉBITO ANTERIOR À POSSE DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E LIBERAÇÃO DA CAUÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE COBRANÇA ANTECIPADA. PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA PETITA AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

CASO EM EXAME

Recurso interposto por empresa intermediadora de locação em face de sentença que declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinou a liberação do valor caucionado e reconheceu a inexigibilidade de fatura condominial referente a período anterior à entrega das chaves do imóvel.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar a responsabilidade do locatário pelo pagamento de taxa condominial referente a período em que ainda não havia recebido as chaves nem usufruído do imóvel, bem como a validade do pedido de restituição da caução aditado após a citação.

RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de sentença ultra petita afastada. O aditamento da inicial foi realizado antes da audiência de instrução, observando-se o Enunciado nº 157 do FONAJE, resguardado o contraditório da parte ré.

No mérito, restou comprovado que o contrato de locação previa a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais apenas a partir da entrega das chaves, ocorrida em 01/06/2021, não podendo ser imputado à autora o débito condominial referente ao mês de maio de 2021.

Jurisprudência do STJ e de Tribunais Estaduais reconhece que taxas condominiais só podem ser cobradas do adquirente/locatário a partir da efetiva posse do imóvel.

Ausente impugnação quanto às obras no condomínio e à frustração do uso das áreas comuns, e inexistindo débito locatício pendente, mostra-se correta a restituição integral da caução e a declaração de inexigibilidade da fatura questionada.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento
: É
indevida
a cobrança de taxa condominial relativa a período
anterior à entrega das chaves do imóvel
, pois a responsabilidade do locatário pelas despesas condominiais somente se inicia com a efetiva posse do bem e a possibilidade de seu uso, cabendo ao locador ou ao condomínio suportar os encargos até esse momento.

Dispositivos relevantes citados:

Art. 373, II, do CPC;

art. 406 do CC (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024);

art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022;

TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017 .8.26.0100, Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/01/2019

RELATÓRIO

Em síntese, relata a parte autora que firmou contrato de locação de imóvel residencial com a empresa Aliança Aluguéis Du Lucas Ltda. – ME em 19/05/2021, com entrega das chaves somente em 01/06/2021. Afirma estar sendo cobrada por débito condominial de R$ 1.120,38, vencido em 10/06/2021, cujo valor se refere ao mês de maio/2021, período em que ainda não ocupava o imóvel. Sustenta que a dívida não lhe é atribuível, ao passo que a requerida defende a cobrança sob o argumento de que o condomínio é pago de forma antecipada e que tal informação foi prestada à autora.

Diante disso, a parte autora requer a declaração de inexistência do débito condominial e a rescisão do contrato de locação, alegando que obras realizadas no condomínio frustraram suas expectativas quanto ao uso das áreas comuns de lazer.

A sentença proferida pelo juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos:

Pelo exposto, resolvendo o meritum causae, na forma do art. 487, inc. I, CPC/15, ACOLHO os pedidos da parte autora para: a) DECLARAR A RESCISÃO CONTRATUAL do contrato de locação entre as partes, devendo o requerido liberar o valor da caução nos termos do contrato de ID 10985527; b) DECLARAR a inexigibilidade da fatura de ID 10985532 em desfavor da parte autora.

Em sede de Recurso Inominado
, o recorrente insurge-se contra a sentença que declarou a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, reconheceu a inexigibilidade da fatura de ID 10985532 e determinou a devolução da caução.

Preliminarmente, alega nulidade da sentença por ultra petita, pois o pedido de devolução da caução foi formulado apenas após a citação, sem anuência da parte ré, em afronta aos arts. 329 e 492 do CPC. No mérito, sustenta que a caução foi utilizada para quitar débitos incontroversos e que a cobrança antecipada do condomínio é legítima, conforme convenção condominial e art. 12 da Lei 4.591/64, evitando enriquecimento ilícito da locatária. Requer o provimento do recurso para afastar a condenação à restituição da caução e reconhecer a legalidade da cobrança dos encargos contratuais.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42 e seu § 1°, da Lei n° 9.099/95.

Rejeito a preliminar de sentença ultra petita. Verifica-se que o aditamento da petição inicial ocorreu em 21/01/2022, enquanto a audiência de conciliação foi realizada em 28/06/2022 e a contestação somente foi juntada aos autos em 03/08/2022. Dessa forma, mostra-se válido e tempestivo o aditamento, por ter sido realizado antes da audiência de instrução, em conformidade com o Enunciado nº 157 do FONAJE, segundo o qual:

Nos Juizados Especiais Cíveis, o autor poderá aditar o pedido até o momento da audiência de instrução e julgamento, ou até a fase instrutória, resguardado ao réu o respectivo direito de defesa.

Quanto às razões recursais, analisando o arcabouço probatório, entendo que não merecem prosperar.

Da análise dos autos, verifica-se que a empresa autora comprovou a celebração de contrato de locação residencial entre as partes, conforme documento juntado sob o ID nº 15043502. De acordo com a cláusula 5ª do referido instrumento, ficou pactuado que o locatário se responsabilizaria pelo pagamento mensal do aluguel, bem como pelas despesas decorrentes do consumo de energia elétrica, gás, condomínio, água, esgoto, IPTU e demais tributos, tarifas e encargos incidentes ou que viessem a incidir sobre o imóvel. Ademais, a cláusula 1ª, constante do quadro-resumo, estabeleceu que o aluguel mensal seria de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), a contar da entrega das chaves do apartamento, ocorrida em 01/06/2021, conforme termo de recebimento acostado ao ID nº 15043510.

Assim, é indevida a cobrança à parte autora do valor referente à taxa condominial do mês de maio de 2021, período em que ainda não havia recebido as chaves nem usufruído do imóvel, não lhe podendo ser imputada responsabilidade pelo débito. Desse modo, deve ser reconhecida a inexigibilidade da fatura condominial com vencimento em 10/06/2021.

Nesse sentido, a jurisprudência é firme ao reconhecer que as despesas condominiais são devidas somente a partir da entrega efetiva das chaves e da possibilidade de uso do imóvel, inexistindo obrigação anterior. Exemplificativamente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS . ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO . 1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" ( AgInt no REsp n. 1.809 .838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 2. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comdd7666d9r só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" ( AgInt no REsp 1.839 .746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020) 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e desprover o recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1924382 RJ 2021/0192855-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de declaração de nulidade de cláusula contratual c.c. repetição de indébito . Improcedência. Irresignação dos autores. Cobrança de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves do imóvel. Abusividade . Encargos atrelados à efetiva posse do imóvel. Irrelevância do fato de tratar-se de obrigação propter rem. Precedentes. Valores despendidos com o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves que devem ser restituídos aos autores, de forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação . Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 10404324520178260100 SP 1040432-45.2017 .8.26.0100, Relator.: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 07/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/01/2019).

Outrossim, nos termos da cláusula 15ª do contrato, formulado o pedido de rescisão contratual e inexistindo débitos locatícios pendentes, impõe-se a restituição integral do valor caucionado pelo locador.

Assim sendo, coaduno com o entendimento firmado pelo juízo sentenciante, nos mesmos termos:

Desse modo, considerando que a parte autora teve suas expectativas frustradas com o contrato de locação, em decorrência das obras que surgiram logo após ter ingressado no imóvel, não havendo impugnação da parte contrária, entendo por bem acolher o pedido da Requerente para declarar a rescisão contratual, bem como a liberação da caução, nos termos da cláusula décima quinta do contrato de ID 10985527. Quanto a cobrança do condomínio no valor de R$ 1.120,38 (ID 10985532) não pode recair sobre a parte autora, por ausência de previsão contratual. Na cláusula quinta do contrato de ID 10985527 em momento algum consta a informação de que seria cobrado o condomínio com antecedência, ou seja, antes do locatário adentrar no imóvel. Ademias, muito embora o documento não esteja inteiramente legível (ID 10985532), mas percebe-se que se trata de despesas apuradas anteriormente a posse direta da autora no imóvel. Sem contar que pela experiência comum deste juízo, normalmente a cobrança de condomínio somente será apurada no final do mês, de modo a possibilitar o rateio das despesas que aconteceram no mês em que se cobra. Sendo assim, entendo por bem em declarar inexigível a cobrança da fatura de ID 10985532 em desfavor da parte autora.

Dessa forma, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado nº 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, pois a r. sentença não merece reparos, devendo ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos, conforme dispõe o Enunciado nº 11 da jurisprudência do Colegiado Recursal e o art. 46 da Lei nº 9.099/95.

Na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95, condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação e, caso inexistente, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)