Tribunal: TJES
Processo: 0015351-11.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TRÊS APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS. PRELIMINARES. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. PREPARO RECURSAL. MÉRITO RECURSAL. PARCIAL PROVIMENTO DE UMA DAS APELAÇÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Três apelações cíveis interpostas por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e CABRAL ACESSÓRIOS LTDA em face de sentença proferida na Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, que julgou parcialmente procedente os pedidos autorais formulados por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. A sentença condenou os réus ao pagamento de aluguéis vencidos e vincendos, acrescidos de encargos locatícios, além de custas e honorários advocatícios fixados sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão:
(i) apreciar as preliminares de ausência de dialeticidade recursal e preparo recursal;
(ii) verificar a adequação da aplicação dos encargos de mora e dos índices de reajuste dos aluguéis, assim como os ônus destinados ao locatário;
(iii) avaliar a base de cálculo para honorários advocatícios, bem como a extensão da responsabilidade do fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As apelações atendem ao princípio da dialeticidade recursal, pois expõem argumentos suficientes para demonstrar a intenção de reforma da sentença.

4. O preparo recursal foi devidamente comprovado pelas partes recorrentes, afastando a deserção.

5. Encargos de mora previstos no contrato são válidos e devem ser aplicados, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda.

6. Na ausência de cláusula contratual expressa, não é possível aplicar reajustes automáticos de aluguéis para períodos não contemplados.

7. A responsabilidade do fiador persiste enquanto não houver notificação formal ao locador, mas não se estende a aditivos contratuais não assinados, conforme Súmula 214 do STJ.

8. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

9. A ausência de cobrança do IPTU ao longo de cinco anos não configura renúncia tácita, devendo prevalecer a previsão contratual, especialmente diante da inadimplência comprovada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos interpostos por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e CABRAL ACESSÓRIOS LTDA conhecidos.

11. Recurso de BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. parcialmente provido para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios. Recurso de UBALDO DE SOUZA MONTEIRO desprovido. Recurso de CABRAL ACESSÓRIOS LTDA provido parcialmente para alterar o reajuste de aluguel.

Tese de julgamento
:

1. Apelações que apresentam argumentos suficientes para infirmar a sentença, atendem ao princípio da dialeticidade recursal.

2. Reajustes automáticos de aluguéis dependem de previsão contratual expressa.

3. Fiadores não respondem por alterações contratuais não anuídas, nos termos da Súmula 214 do STJ.

4. Honorários advocatícios em ação que há condenações devem incidir sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015351-11.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A e outros (2)

APELADO: UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e outros (2)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TRÊS APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS. PRELIMINARES. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. PREPARO RECURSAL. MÉRITO RECURSAL. PARCIAL PROVIMENTO DE UMA DAS APELAÇÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Três apelações cíveis interpostas por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e CABRAL ACESSÓRIOS LTDA em face de sentença proferida na Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, que julgou parcialmente procedente os pedidos autorais formulados por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. A sentença condenou os réus ao pagamento de aluguéis vencidos e vincendos, acrescidos de encargos locatícios, além de custas e honorários advocatícios fixados sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão:
(i) apreciar as preliminares de ausência de dialeticidade recursal e preparo recursal;
(ii) verificar a adequação da aplicação dos encargos de mora e dos índices de reajuste dos aluguéis, assim como os ônus destinados ao locatário;
(iii) avaliar a base de cálculo para honorários advocatícios, bem como a extensão da responsabilidade do fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As apelações atendem ao princípio da dialeticidade recursal, pois expõem argumentos suficientes para demonstrar a intenção de reforma da sentença.

4. O preparo recursal foi devidamente comprovado pelas partes recorrentes, afastando a deserção.

5. Encargos de mora previstos no contrato são válidos e devem ser aplicados, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda.

6. Na ausência de cláusula contratual expressa, não é possível aplicar reajustes automáticos de aluguéis para períodos não contemplados.

7. A responsabilidade do fiador persiste enquanto não houver notificação formal ao locador, mas não se estende a aditivos contratuais não assinados, conforme Súmula 214 do STJ.

8. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

9. A ausência de cobrança do IPTU ao longo de cinco anos não configura renúncia tácita, devendo prevalecer a previsão contratual, especialmente diante da inadimplência comprovada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos interpostos por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e CABRAL ACESSÓRIOS LTDA conhecidos.

11. Recurso de BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. parcialmente provido para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios. Recurso de UBALDO DE SOUZA MONTEIRO desprovido. Recurso de CABRAL ACESSÓRIOS LTDA provido parcialmente para alterar o reajuste de aluguel.

Tese de julgamento
:

1. Apelações que apresentam argumentos suficientes para infirmar a sentença, atendem ao princípio da dialeticidade recursal.

2. Reajustes automáticos de aluguéis dependem de previsão contratual expressa.

3. Fiadores não respondem por alterações contratuais não anuídas, nos termos da Súmula 214 do STJ.

4. Honorários advocatícios em ação que há condenações devem incidir sobre o valor da condenação.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer dos recursos interpostos por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e CABRAL ACESSÓRIOS LTDA e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., NEGAR PROVIMENTO ao recurso de UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de CABRAL ACESSÓRIOS LTDA, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por
(i)
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
,
(ii)

UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
e
(iii)
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
contra sentença prolatada pelo d. Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de despejo c/c cobrança ajuizada por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
em face de
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA e UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar os requeridos ao pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, vencidos e não pagos a partir de 01/11/2012 até a desocupação em 12/07/2017, descontando-se os valores já quitados, a serem calculados com precisão em sede de liquidação de sentença.

Outrossim, condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, em suas razões recursais, o apelante
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
(págs. 15/22, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 244/251) requer a reforma parcial da sentença, sob o fundamento de que:
(i)
os valores reconhecidos como devidos a título de aluguéis, não houve a aplicação do índice anual de reajuste dos aluguéis, pelo INPC e muito menos a incidência dos encargos de mora (correção monetária e juros), e;
(ii)
a base de cálculo dos honorários advocatícios foi fixada sobre o valor dado à causa e não sobre o valor da condenação, conforme determina o artigo 85, §2° do CPC, e;
(iii)
não ficou expresso no dispositivo da sentença a procedência do pedido de despejo.

Por sua vez, o requerido
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
(págs. 28/37, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 256/265) fundamenta sua irresignação no sentido de que não houve anuência expressa do fiador quanto à segunda alteração do contrato de locação, sendo inviável a interpretação da fiança de forma extensiva; ilegitimidade passiva do apelante uma vez que a ausência de assinatura da parte se deve ao fato de que este não desejava mais figurar como garantidor, e; litigância de má-fé da empresa apelada, em razão de ter omitido a existência de aditivo no qual não consta a assinatura do apelante como fiados.

Por fim,
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
(págs. 42/59, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 269/286) recorre quanto ao tópico atinente a dívida decorrente do contrato de locação, para que conste o valor acordado na segunda alteração contratual, qual seja, R$2.836,00 (dois mil oitocentos e trinta e seis reais) mensais. Outrossim, sustenta que não há que se falar em encargos moratórios, uma vez que o pagamento dos aluguéis com atraso era prática recorrente, sem qualquer objeção por parte da locadora apelada.

Em relação ao IPTU, alega que ainda que exista previsão contratual de tal pagamento, a omissão da Locadora durante 05 (cinco) anos em cobrá-lo demonstra sua aquiescência tácita quanto a sua não exigência. Do mesmo modo, sustenta que não foi comprovado o pagamento realizado por ela, tampouco a existência de débito fiscal, não havendo que se falar na respectiva cobrança. Assim, deve-se observar o princípio da causalidade para a condenação das verbas sucumbenciais, cabendo a respectiva inversão do ônus.

Contrarrazões apresentadas por
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
(ID n° 8407841), onde preliminarmente sustenta pela ausência de dialeticidade recursal quanto ao recurso apresentado por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
. No mérito, requer o desprovimento recursal.

Contrarrazões apresentadas por
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
(ID n° 8487865) em que sustenta, de forma preliminar, a ausência de dialeticidade recursal em relação ao recurso da parte
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
e, no mérito, requer o seu desprovimento.

Contrarrazões apresentadas por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
(ID n° 8511785) alegando, preliminarmente, a ausência de comprovação do pagamento do preparo recursal tanto do recurso de
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
quanto em relação ao recurso de
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
, assim como sustenta a ausência de dialeticidade recursal em face deste último. No mérito, pugna pelo desprovimento dos recursos.

Manifestações das partes nos IDs n° 10006870, 10008361 e 10210874, quanto às respectivas preliminares arguidas.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

(suscitadas em contrarrazões por CABRAL ACESSÓRIOS LTDA, UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A)

Em fase de contrarrazões, cada uma das partes suscitam, preliminarmente, a ausência de dialeticidade recursal em face dos recursos de apelação apresentados por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
e por
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
. Deste modo, passo à análise conjunta da respectiva preliminar suscitada em face dos recursos respectivos
.

Em breve síntese, sustentam as partes que os respectivos recursos interpostos

não preenchem o requisito da regularidade formal, pois limitaram-se a reproduzir os argumentos genéricos já apresentados anteriormente, carente de impugnação específica, sendo clara a ausência de dialeticidade recursal.

Contudo, o C. Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que a repetição de argumentos já lançados no decorrer do trâmite processual não configura impedimento ao conhecimento do recurso de apelação, nem ofensa ao princípio da dialeticidade. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.010 DO CPC/2015. APELAÇÃO. REPETIÇÃO. FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. ATENDIMENTO. CONHECIMENTO E POSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firmado no sentido de que a reprodução, na apelação, dos argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não ofende o princípio da dialeticidade, quando puderem ser extraídas do recurso as razões e a intenção de reforma do julgado.
Precedentes.

3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1917734 PB 2021/0017242-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022) (destaquei)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/2015. REPETIÇÃO DAS RAZÕES DA CONTESTAÇÃO NA APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DE QUE AS RAZÕES IMPUGNAM OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. NECESSIDADE. HIPÓTESE DOS AUTOS. OCORRÊNCIA.(...)

7. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, porquanto a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Todavia, é essencial que as razões recursais sejam capazes de infirmar os fundamentos da sentença.
(...)

(REsp n. 1.996.298/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 1/9/2022). (destaquei)

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. APELO INTERPOSTO ANTERIORMENTE À DECISÃO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS. DESNECESSIDADE DE RATIFICAÇÃO DO RECURSO. ART. 1024, § 4º DO CPC. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. NULIDADE DE SENTENÇA AFASTADA. ALEGADO COMODATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS DE FATOS EXTINTIVOS, MODIFICATIVOS OU IMPEDITIVOS DO DIREITO AUTORAL. ART. 373, II DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A consequência trazida pelo §4º do artigo 1024 do Código de Processo Civil no tocante à interposição de recurso anteriormente ao julgamento do Embargos de Declaração reside tão somente na possibilidade de a parte que já interpôs o recurso complementar as razões recursais, sem qualquer previsão acerca da necessidade de ratificá-lo. Desnecessidade de ratificação para conhecimento do apelo.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a petição inicial, por si só, não se revelam suficientes para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos”
. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017.).

3. Eventual exame de nulidade pressupõe a existência de vício no comando objurgado ou precedente a ele, o que não ocorreu no presente caso. Assim, o mero inconformismo com o resultado do julgado no ponto em que lhe fora desfavorável não tem o condão de anular o pronunciamento sob exame. Nulidade da sentença afastada. (...)

7. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Apelação Cível nº 0000798-72.2020.8.08.0062, Relatora: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data: 29/03/2023) (destaquei).

APELAÇÃO Nº 0026205-11.2014.8.08.0347 APELANTE: ITAU UNIBANCO S/A APELADO: MUNICÍPIO DE VITÓRIA RELATOR: DESEMBARGADOR RONALDO GONÇALVES DE SOUSA ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. REJEITAR A PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES. MÉRITO. MULTA PROCON. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. CONDIÇÕES DE FUNCIONAMENTO DAS AGÊNCIAS BANCÁRIAS. MATÉRIA QUE SE INSERE NA COMPETÊNCIA MUNICIPAL PARA LEGISLAR SOBRE ASSUNTOS DE INTERESSE LOCAL. POSSIBILIDADE DE EMENDA A CDA. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DO VALOR DO DÉBITO OU DOS FUNDAMENTOS QUE DERAM ORIGEM AO DÉBITO. DIVERGÊNCIA ENTRE O VALOR DA PENALIDADE DISPOSTO EM PROCESSO ADMINISTRATIVO E O INDICADO COMO VALOR ORIGINÁRIO NA CDA. VÍCIO QUE COMPROMETE O QUANTUM DEBEATUR. NULIDADE DO TÍTULO RECONHECIDA. EXTINÇÃO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1) Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal rejeitada. Esta Egrégia Terceira Câmara Cível tem posicionamento consolidado no sentido de flexibilizar o rigor na verificação da dialeticidade recursal, de modo a considerar que se as razões recursais apresentam argumentos que permitem compreender o pedido de reforma da sentença, não deve ser acatada a preliminar, ainda que haja repetição de teses lançadas anteriormente
. [...]

7) Recurso de apelação conhecido e provido, para reformar a sentença impugnada, de modo a declarar a nulidade do título executivo e extinguir a ação de execução fiscal proposta contra o embargante. Visto, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, em, à unanimidade, REJEITAR A PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL EM CONTRARRAZÕES . Outrossim, CONHECER do recurso de apelação e DAR-LHE PROVIMENTO, reformando a sentença impugnada, de modo a declarar a nulidade da CDA n. 7.926/2014 e, consequentemente, julgar procedentes os embargos opostos pelo Banco recorrente, extinguindo a Ação de Execução Fiscal n. 0023022-32.2014.8.08.0347. Vitória/ES, 02 de fevereiro de 2021. PRESIDENTE / RELATOR

(TJ-ES - AC: 00262051120148080347, Relator: RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Data de Julgamento: 02/02/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2021) (destaquei).

Em análise da peça recursal, observo que a mesma, de forma satisfatória, é apta a demonstrar a irresignação apresentada pela recorrente com relação aos termos da r. sentença combatida, delimitando o objeto recursal e possibilitando o exercício das garantias da ampla defesa e contraditório, impondo-se o conhecimento do recurso.

Assim,
rejeito
a preliminar de ausência de dialeticidade recursal arguida
pelas partes
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA, UBALDO DE SOUZA MONTEIRO e por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A.

É como voto.

VOTO

PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO PREPARO RECURSAL

(Suscitada em contrarrazões por BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A)

Cuida-se de análise preliminar suscitada pela parte recorrida, que alega ausência de comprovação do pagamento do preparo recursal quanto aos recursos interpostos por
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
e por
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
, requerendo o reconhecimento da irregularidade, com a consequente aplicação da penalidade de pagamento em dobro, nos termos do art. 1007, §4° do Código de Processo Civil, em relação ao recurso da parte
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO,
e o não conhecimento em razão da deserção em relação ao recurso de
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
.

Após análise dos autos, verifica-se que as partes recorrentes procederam com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento do preparo recursal, os quais se encontram regularmente acostados às fls. 278/279 (recolhimento do recorrente UBALDO DE SOUZA MONTEIRO) e no ID n° 10007198 e 10007202 (pagamento em dobro do preparo recursal do recurso da parte CABRAL ACESSÓRIOS LTDA).

Com efeito, a documentação apresentada evidencia o cumprimento do requisito previsto no artigo 1.007, §1º e 4° do Código de Processo Civil, não havendo irregularidade a ser sanada, tampouco justificativa para aplicação da penalidade de pagamento em dobro em relação ao recurso da parte
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
, uma vez que a exigência legal foi devidamente atendida.

Assim,
rejeito

a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO

MÉRITO

Consoante ao relatado, trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por
(i)
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
,
(ii)

UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
e
(iii)
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
contra sentença prolatada pelo d. Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de despejo c/c cobrança, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos apresentados e passo a analisar separadamente o mérito recursal.

Inicialmente, a fim de trazer maior compreensão em relação ao caso, convém tecer breves considerações acerca da lide posta em juízo.

Na origem, cuida-se de Ação de Despejo cumulada com Ação de Cobrança de Aluguéis Vencidos e Vincendos ajuizada por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
em face de
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA e UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
.

Em sua exordial, narra a empresa autora que realizou contrato de locação com a empresa CABRAL ACESSÓRIOS LTDA em 30/05/2005, tendo como objeto um imóvel comercial de sua propriedade, situado na Rodovia BR-101, Bairro Planalto de Carapina, Serra/ES, pelo prazo de 12 meses, com início em 01/06/2005 e término em 31/05/2006, pelo valor de R$ 2.500,00 mensais, com interveniência do fiador Ubaldo de Souza Monteiro.

Sustenta que, em 01/06/2006, as partes firmaram um aditivo contratual, prorrogando o contrato por mais dois anos, até 31/05/2008, e reajustando o aluguel para R$2.570,00 mensais. Após o término do prazo, a Ré permaneceu no imóvel, configurando contrato por prazo indeterminado, conforme o art. 56, parágrafo único, da Lei n° 8.245/91.

Diante da ausência de interesse na continuidade da locação, a parte autora notificou judicialmente a empresa ré, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Em razão de não ter sido atendida a notificação, ajuizou a respectiva ação para retomada do imóvel, além da cobrança de aluguéis vencidos e vincendos.

Após a devida citação, foi apresentada contestação pelo segundo requerido UBALDO DE SOUZA MONTEIRO, em que arguiu preliminarmente ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a segunda e última alteração contratual, a qual fixou o prazo e duração da locação em 04 (quatro) anos, assim como o reajuste do aluguel mensal para R$2.839,00, não possui sua assinatura, sendo a autora litigante de má-fé uma vez que não exercia mais o papel de fiador.

Por sua vez, a primeira requerida CABRAL ACESSÓRIOS LTDA alegou que sempre pagou os aluguéis fora do prazo contratual, consoante seu fluxo de caixa, e nunca houve objeções da locadora autora. Do mesmo modo, sustenta que nunca houve a cobrança do IPTU, razão pela qual é incabível requerer tal rubrica na presente ação.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio sentença, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar os requeridos ao pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, vencidos e não pagos a partir de 01/11/2012 até a desocupação em 12/07/2017, descontando-se os valores já quitados, a serem calculados com precisão em sede de liquidação de sentença.

Outrossim, condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, em suas razões recursais, o apelante
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
(págs. 15/22, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 244/251) requer a reforma parcial da sentença, sob o fundamento de que:
(i)
os valores reconhecidos como devidos a título de aluguéis, não houve a aplicação do índice anual de reajuste dos aluguéis, pelo INPC e nem muito menos a incidência dos encargos de mora (correção monetária e juros), e;
(ii)
a base de cálculo dos honorários advocatícios foi fixada sobre o valor dado à causa e não sobre o valor da condenação, conforme determina o artigo 85, §2° do CPC, e;
(iii)
não ficou expresso no dispositivo da sentença a procedência do pedido de despejo.

Por sua vez, o requerido
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
(págs. 28/37, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 256/265) fundamenta sua irresignação no sentido de que não houve anuência expressa do fiador quanto à segunda alteração do contrato de locação, sendo inviável a interpretação da fiança de forma extensiva; ilegitimidade passiva do apelante, uma vez que a ausência de assinatura da parte se deve ao fato de que este não desejava mais figurar como garantidor, e; litigância de má-fé da empresa apelada, em razão de ter omitido a existência de aditivo no qual não consta a assinatura do apelante como fiados.

Por fim,
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
(págs. 42/59, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 269/286) recorre quanto ao tópico atinente a dívida decorrente do contrato de locação, para que conste o valor acordado na segunda alteração contratual, qual seja, R$2.836,00 (dois mil oitocentos e trinta e seis reais) mensais. Outrossim, sustenta que não há que se falar em encargos moratórios, uma vez que o pagamento dos aluguéis com atraso era prática recorrente, sem qualquer objeção por parte da locadora apelada.

Em relação ao IPTU, alega que ainda que exista previsão contratual de tal pagamento, a omissão da Locadora durante 05 (cinco) anos em cobrá-lo demonstra sua aquiescência tácita quanto a sua não exigência. Do mesmo modo, sustenta que não foi comprovado o pagamento realizado por ela, tampouco a existência de débito fiscal, não havendo que se falar na respectiva cobrança. Assim, deve-se observar o princípio da causalidade para a condenação das verbas sucumbenciais, cabendo a respectiva inversão do ônus.

Pois bem.

I) APELAÇÃO CÍVEL - BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
(págs. 15/22, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 244/251)

De plano, destaco que a partir da análise do recurso interposto por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
, entendo pelo parcial provimento do apelo. Explico.

No que se refere aos valores dos aluguéis em atraso, conforme consignado na sentença, é incontroverso que devem ser acrescidos dos
encargos de mora
previstos no contrato firmado entre as partes, quais sejam, correção monetária e juros. A cláusula contratual que estabelece tais encargos foi expressamente prevista e regularmente pactuada entre os contratantes, não havendo qualquer dúvida quanto à sua validade ou aplicação, mesmo que os pagamentos tenham, eventualmente, sido realizados em momentos posteriores aos prazos previamente ajustados.

Inclusive, neste sentido é o posicionamento dos Tribunais Pátrios em casos análogos:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA - ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCAÇÃO - JUROS DE MORA.
Tratando-se de obrigação líquida com vencimento certo e pré-ajustado, sua mora é ex re, incidindo os juros de mora e a correção monetária a partir de cada vencimento
.
(TJ-MG - Apelação Cível: 5020139-66.2020.8.13.0027 1.0000.23.289161-4/001, Relator: Des.(a) Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 11/04/2024, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/04/2024)

Apelação – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis – Contrato de locação de imóvel não residencial – Suspensão do despejo com fundamento na Lei nº 14.216/21 e na ADPF nº 828 – Descabimento – Concessão de prazo de um ano para desocupação do imóvel – Impossibilidade – Dedução, quanto à condenação, do valor do imposto de renda a ser retido na fonte pela locatária – Rejeição –
Correção monetária e juros de mora devidos desde o inadimplemento da obrigação positiva e líquida

– Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000755-79.2020.8.26.0301 Jarinu, Relator: Monte Serrat, Data de Julgamento: 26/04/2023, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2023)

Assim, ainda que possam ter ocorrido pagamentos em momentos posteriores aos pactuados, deve prevalecer o disposto no contrato, em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
, que assegura a força obrigatória dos ajustes celebrados, especialmente quando submetidos à análise judicial. Esse princípio reforça a importância de se observar os termos livremente acordados pelas partes, salvo comprovada ilegalidade ou abuso, o que não se verifica no presente caso.

Nestes termos é o posicionamento deste E. Tribunal:

EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS.
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS.
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. INDEFERIMENTO. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA.
ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. O preparo é um dos requisitos extrínsecos de admissibilidade do recurso, consistente no pagamento prévio das custas relacionadas ao seu processamento. Se a segunda recorrente deixou de efetuar o preparo, após ser indeferido o pedido de assistência judiciária gratuita, a ausência do pagamento faz acarretar a preclusão, permitindo que lhe seja aplicada a pena de deserção.
2. Havendo previsão expressa do índice para a atualização dos débitos decorrentes da mora, devem prevalecer as condições livremente pactuadas, em homenagem ao princípio pacta sunt servanda e a boa-fé contratual.
Logo, deve ser aplicado o índice IGP-M/FGV para a correção monetária da condenação. 3. Expurgada a aplicação da Taxa Selic e vedada sua cumulação com a aplicação de outros índices de atualização monetária, é devida a adequação dos juros de mora para incidirem no patamar de 1% (um por cento), também conforme previsão contratual. (TJ-ES, AC: 0041135-33.2014.8.08.0024, Órgão Colegiado: 2ª Câmara Cível, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Data de Julgamento: 17/12/2024) (destaquei).

Em relação ao pleito para que seja aplicado o
índice INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) para reajuste dos aluguéis
, entendo que não merece prosperar.

Conforme prevê o parágrafo único do art. 17 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o reajuste de aluguéis depende de previsão contratual expressa ou de aditivo contratual que o estipule. No caso em análise, tal previsão foi observada apenas nas duas alterações contratuais realizadas posteriormente ao contrato inicial, não havendo outros contratos ou aditivos que prevejam reajustes para os anos subsequentes aos especificados.

Compulsando os autos, constato que não há evidência de contratos ou aditivos adicionais que autorizem a aplicação contínua do índice mencionado. O contrato de locação (págs. 22/24, vol. 01, parte 01 ou fls. 22/24) e as alterações posteriores (Primeira Alteração: pág. 26, vol. 01, parte 01 ou fl. 26; Segunda Alteração: pág. 22, vol. 01, parte 02 ou fl. 112) demonstram que o índice foi utilizado para reajustes em períodos específicos, conforme pactuado entre as partes. No entanto, inexiste qualquer cláusula que estenda sua aplicação a anos subsequentes, restringindo-se aos períodos expressamente ajustados.

Não obstante, neste sentido é a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5107295-60.2022.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 3ª CÂMARA CÍVEL (camaracivel3@tjgo.jus.br) APELANTES : JOSÉ DE JESUS FERREIRA e SOLANGE MARIA BARBOSA FERREIRA APELADO : JOÃO BATISTA TEIXEIRA PAULA RELATOR : Desembargador GERSON SANTANA CINTRA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DE REAJUSTE ANUAL.
PRINCÍPIO DA PACTA SUNT SERVANDA. EXCESSO DE EXECUÇÃO RECONHECIDO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVEITO ECONÔMICO. MODIFICAÇÃO DE OFÍCIO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Diante da inexistência de cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste anual do valor do aluguel contratado, verifica-se equívoco do juízo sentenciante ao reconhecer a aplicabilidade de índices de reajuste do valor anual do aluguel sem a devida previsão contratual, porquanto viola o princípio da pacta sunt servanda, devendo ser reformada para excluir o reajuste anual dos valores dos alugueis com base no INPC.
2. Verificado o equívoco no arbitramento dos honorários advocatícios, os quais devem ser fixados nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, uma vez que possível aferir o proveito econômico obtido no caso, deve ser reformada a sentença, de ofício, também nesse ponto para fixar os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) do proveito econômico obtido, atribuindo-os exclusivamente ao apelado, visto que reconhecido o excesso de execução, nos moldes pleiteados. 3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO 5107295-60.2022.8.09.0051, Relator: DESEMBARGADOR GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/03/2023)

Dessa forma, compactuo do mesmo entendimento esboçado pelo magistrado
a quo
que afastou a incidência do reajuste, considerando a ausência de previsão contratual nesse sentido.

No que tange ao pleito de que a sentença seja reformada para explicitar a procedência do
pedido de despejo
, não verifico razão para acolhimento. O dispositivo da sentença é claro ao consignar que houve a desocupação do imóvel, tornando-se implícita a procedência do pedido. Assim, alterar o dispositivo para incluir uma declaração que já se encontra contida no comando sentencial seria medida redundante.

Por outro lado, em relação à
base de cálculo dos honorários advocatícios
, entendo que assiste razão ao apelante.

Conforme pode ser observado, a sentença objurgada fixou os honorários sobre o valor da causa, entretanto, consoante ao disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, nas ações em que há condenação, os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor da condenação. Dessa forma, reformo a sentença para determinar que a base de cálculo dos honorários advocatícios seja o valor da condenação.

II) APELAÇÃO CÍVEL - UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
(págs. 28/37, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 256/265)

O apelante fundamenta sua irresignação na inexistência de anuência expressa quanto à segunda alteração do contrato de locação, alegando que a ausência de sua assinatura demonstra a intenção de não mais figurar como fiador, bem como pleiteia o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e a imputação de litigância de má-fé à parte adversa.

Ao analisar os argumentos e as provas carreadas aos autos, entendo que o recurso não merece provimento, pelos fundamentos a seguir expostos.

Inicialmente, não há que se falar em
ilegitimidade passiva
do apelante pelo simples fato de não ter assinado o último aditivo contratual. Conforme disposto no art. 39 da Lei n° 8.245/91 (Lei de Locação) e no art. 835 do Código Civil, a garantia prestada pelo fiador subsiste enquanto não houver manifestação expressa e formal em sentido contrário, sendo necessária a notificação ao credor para que ocorra o desfazimento da fiança.

Na hipótese em tela, verifico que não há nos autos qualquer comprovação de que o apelante tenha notificado previamente a locadora acerca de sua intenção de renunciar à fiança, razão pela qual a ausência de assinatura no referido aditivo não implica em exoneração de sua responsabilidade como garantidor.

A exoneração do fiador nos contratos de locação é condicionada à notificação formal ao locador, como previsto no art. 835 do Código Civil e no art. 40, X, da Lei 8.245/91. Essa comunicação é essencial para que o fiador manifeste sua intenção de se desonerar da obrigação, sendo necessário respeitar os prazos legais, durante os quais o fiador permanece responsável pelos efeitos da fiança.

Nos contratos prorrogados de prazo determinado para indeterminado, a notificação deve ser realizada, ainda que durante o período de vigência inicial, com efeitos projetados para a fase indeterminada da locação.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento de que, em contratos que se tornam indeterminados após a prorrogação, a notificação pode ser feita durante o prazo determinado, mas seus efeitos somente se aplicam no período de indeterminação. Assim, a ausência de notificação impede a exoneração automática da obrigação, garantindo a eficácia do contrato e a segurança jurídica às partes envolvidas, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FIANÇA. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIAL. EMPRESA AFIANÇADA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. EXONERAÇÃO. EFEITOS.

1. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada em 10/12/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/10/2023 e concluso ao gabinete em 21/02/2024.

2. O propósito recursal é decidir se, em contrato de locação por prazo determinado, a alteração de quadro social da empresa afiançada admite a exoneração de fiador que havia prestado a garantia em razão de vínculo afetivo com algum dos sócios que se retirou e, sendo possível, a partir de quando a notificação passa surtir os efeitos de exonerar o fiador.

3. Necessário distinguir a notificação feita pelo fiador ao locador com a intenção de exonerar-se dos efeitos dessa notificação, os quais irão definir efetivamente a partir de quando o fiador estará exonerado da obrigação fidejussória.

4. A exoneração do fiador tem início distinto em cada uma das modalidades de contrato de locação, que pode ser firmado por (I) prazo indeterminado, (II) por prazo determinado que, prorrogando-se, torna-se indeterminado e (III) por prazo determinado que se extingue na data prevista ou antes.

5. Para os contratos por prazo indeterminado, aplica-se o art. 835 do Código Civil, combinado com o art. 40, X, da Lei 8.245/91, de forma que o fiador poderá exonerar-se da fiança, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Cuida-se de denúncia vazia, sem a necessidade de apresentar justificativas
.

6. Para os contratos firmados por prazo determinado, mas que se tornam indeterminados em razão da sua prorrogação, a jurisprudência deste STJ assentou a desnecessidade de a notificação ser realizada apenas no período da indeterminação do contrato de locação, podendo os fiadores, no curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua intenção, embora seus efeitos somente possam se projetar para o período de indeterminação do contrato. Precedentes.

7. Em se tratando de locação por prazo determinado que tem fim na data avençada ou antes, a notificação exoneratória pode ser feita durante sua vigência, mas o compromisso fidejussório se estende até o fim do contrato.

8. Não há como se aplicar aos contratos de locação firmados por prazo determinado a regra do art. 40, X, da Lei 8.245/91, pois o dispositivo refere-se exclusivamente aos contratos por prazo indeterminado.

9. Embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato por prazo determinado, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação, (I) ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada ou (II) em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão.

10. O art. 820 do Código Civil determina que se pode estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade.

11. Sendo o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada essencial para continuidade da garantia, tal disposição deve estar prevista expressamente no contrato de fiança, nos termos do art. 830 do Código Civil.

12. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 2.121.585/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)

Por outro lado, é verdade que
a responsabilidade do fiador não pode ser interpretada de forma extensiva
. Assim, o apelante não poderá ser responsabilizado pelos reajustes ou modificações contratuais introduzidas no segundo aditivo, com as quais não anuiu expressamente, consoante a Súmula 214 do STJ, a qual preceitua que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Ao mesmo tempo, o STJ entende também que “
os fiadores serão responsabilizados pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação do pacto desde que tenham anuído a essa possibilidade na época em que firmaram a avença
” (AgRg no REsp n. 1.404.784/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/3/2016, DJe de 4/4/2016.)

No caso em tela, observo que o contrato de locação celebrado entre as partes (págs. XXX), no tópico referente aos "fiadores", contém cláusula expressa na qual o fiador declara renunciar, de forma inequívoca, a qualquer direito que limite a garantia da fiança apenas ao prazo inicialmente estipulado no contrato. Diante disso, é plenamente cabível a sua condenação ao pagamento dos aluguéis devidos.

No que se refere à alegação de
litigância de má-fé
da parte adversa, entendo que ela não encontra respaldo nos autos. A existência do aditivo sem a assinatura do fiador é um fato incontestável e, embora tenha sido debatido em juízo, não há elementos que indiquem que a parte adversa agiu de forma desleal ou omitiu informações de má-fé, sobretudo porque o referido documento consta integralmente nos autos e foi analisado em conjunto com outros elementos do acervo probatório, que embasaram a decisão proferida.

No mesmo sentido é o posicionamento deste E. Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSO CIVIL – AÇÃO de COBRANÇA – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – DESOCUPAÇÃO EM DATA ANTERIOR AO TÉRMINO DO CONTRATO – NOTIFICAÇÃO NÃO COMPROVADA – RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA PELO PAGAMENTO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE COBRANÇA – DESNECESSIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A apelante pretende a reforma da r. sentença de primeiro grau com amparo, exclusivo, na alegação de que desocupou o imóvel em abril de 2017, razão pela qual não poderia ser responsabilizada pelo pagamento de aluguéis e demais encargos a partir de então. 2. De acordo com o instrumento contratual de locação de imóvel residencial juntado aos autos, observa-se que a relação locatícia foi ajustada por prazo determinado, com início em 15/12/2015 e término em 14/06/2018. 3. Embora o contrato tenha previsto a possibilidade de denúncia com aviso mínimo de 30 (trinta) dias após o período de doze meses, a locatária não comprovou a notificação da locadora acerca de sua vontade de não prosseguir com a locação. 4. A notificação prévia da parte locatária não constitui requisito para o ajuizamento da ação de cobrança de aluguéis e demais encargos contratuais, bastando o inadimplemento. 5. não há que se falar em litigância de má-fé da autora, uma vez que não demonstrada a subsunção do comportamento da autora a nenhuma das hipóteses legais. 6. Recurso conhecido e improvido. (TJES, AC: 0001923-72.2018.8.08.0021, Órgão Colegiado: 2ª Câmara Cível, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Data de Julgamento: 01/06/2023).

Portanto, não se pode cogitar a ocorrência de litigância de má-fé por parte da autora, uma vez que não foi comprovada a adequação de sua conduta a nenhuma das hipóteses previstas em lei.

III) APELAÇÃO CÍVEL - CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
(págs. 42/59, parte 02, vol. 02 do arq. dig. ou fls. 269/286)

A apelação interposta por
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
busca reformar a sentença no que tange ao valor da dívida decorrente do contrato de locação, pleiteando que seja considerado o montante de R$2.836,00 mensais, conforme previsto na segunda alteração contratual.

Sustenta, ainda, que não há incidência de encargos moratórios, sob o argumento de que os pagamentos em atraso eram prática comum e aceitos pela locadora. Quanto ao IPTU, alega que a ausência de cobrança por parte da locadora durante cinco anos caracteriza sua aquiescência tácita à não exigência, além de argumentar que não foram comprovados pagamentos realizados nem débitos fiscais. Por fim, pleiteia a inversão do ônus das verbas sucumbenciais com base no princípio da causalidade.

Ao analisar detidamente os autos, entendo que a apelação merece parcial provimento. Primeiramente, a sentença fixou corretamente o
valor do aluguel
com base no contrato de locação e nos aditivos firmados entre as partes, já considerando o montante de R$2.836,00, conforme a segunda alteração contratual.

No que se refere ao capítulo da sentença que aborda os valores decorrentes do reajuste tácito, entendo que somente podem ser considerados aqueles reajustes efetivamente pagos, de modo a assegurar a ciência da parte locatária. Nesse sentido, vejamos o entendimento pátrio em caso análogo:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - LEI DE LOCAÇÃO - ALUGUEL - REAJUSTE INDEVIDO - AUSÊNCIA DE IRRESIGNAÇÃO PELO LOCATÁRIO - PAGAMENTO - ACEITAÇÃO TÁCITA - RECURSO IMPROVIDO. -"É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo .". -"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado .". -
O pagamento pelo locatário do valor cobrado pelo locador a título de aluguel enseja à aceitação tácita em relação ao reajuste contratual, restando afastada a tese do reajuste abusivo e, consequentemente, a condenação do locador ao pagamento retroativo das diferenças.
(TJ-MG - AC: 10000170982227001 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 29/08/2018, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/08/2018)

Neste aspecto, na hipótese em tela, é aplicável o período correspondente a março de 2013, quando o aluguel foi reajustado para R$3.515,00 (três mil quinhentos e quinze reais), sendo claro que no período de março de 2013 a junho de 2013 tal valor foi efetivamente pago pelo locatário (págs. 04/06, vol. 02, parte 01, ou fls. 202/204),
não havendo que se falar em desconhecimento do reajuste
.

Por outro lado, o período referente a
setembro de 2015
, quando o valor foi atualizado para R$4.439,58, não comporta o mesmo entendimento. Isso porque, conforme a planilha de débitos apresentada pela parte locadora (págs. 04/06, vol. 02, parte 01, ou fls. 202/204), não há registro de pagamento concreto e específico dos valores reajustados posteriormente.
Verifica-se, no caso, que os pagamentos subsequentes foram realizados de forma esporádica e em valores superiores ao aluguel estipulado, não sendo possível interpretá-los como reconhecimento ou ciência dos valores reajustados
.

Quanto aos
encargos moratórios
, é incontroverso que tais valores estão expressamente previstos no contrato de locação. Embora a apelante alegue que os pagamentos em atraso eram prática recorrente e tolerada pela locadora, tal fato não exime o cumprimento das cláusulas contratuais.

Por meio do princípio do
pacta sunt servanda
, conforme exposto anteriormente,

é assegurada a obrigatoriedade dos contratos firmados, sendo exceção apenas os casos em que se verifique ilegalidade ou abuso, circunstâncias que não se aplicam ao presente caso. Assim, a incidência de encargos moratórios está devidamente fundamentada e deve ser mantida.

No que se refere ao
pagamento do IPTU
, a obrigação de quitação do tributo pela locatária foi expressamente pactuada no contrato e, uma vez que determinada, é ônus do locatário cumprir com a obrigação:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS – ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS – DESNECESSIDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL –PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLEMENTO DO IPTU – ÔNUS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL – EXCESSO DE EXECUÇÃO – SITUAÇÃO NÃO CONFIGURADA – RECURSO NÃO PROVIDO. Não é exigida a assinatura de duas testemunhas no Contrato de Locação para que constitua título executivo extrajudicial (art. 784, III, do Código de Processo Civil).
Compete ao locatário o pagamento do IPTU se assumiu essa obrigação contratualmente
. (TJ-MT - AC: 10075944420208110041, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 02/08/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/08/2023)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. TÍTULO DE OBRIGAÇÃO LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO. FIANÇA. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. SÚMULA 656 DO STJ. ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. IPTU. TRANSFERÊNCIA AO LOCATÁRIO. CABIMENTO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a mera repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não ofende o princípio da dialeticidade, nas hipóteses em que se verifica que os fundamentos de fato e de direito do recurso evidenciam a pretensão de reformar a sentença. 2. O contrato de locação de imóvel é título executivo extrajudicial apto a instruir a ação de execução, nos termos do art. 784, VIII, do CPC. 3. Conforme jurisprudência reafirmada pelo c. Superior Tribunal de Justiça, ?[é] válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil? (Súmula 656). 4. O fiador permanece obrigado até a efetiva devolução do imóvel ao locador, salvo se tiver se exonerado da obrigação pelas formas previstas em lei.
5. Comprovada a inadimplência do locatário e sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos da locação, impõe-se sua condenação e, por consequência, dos fiadores, ao pagamento do débito locatício e acessórios, inclusive o IPTU.
6. Não deve ser reconhecido excesso na execução, se o executado não aponta o valor que entende devido, nem junta aos autos qualquer comprovante de pagamento. 7. Apelação conhecida e não provida. Preliminares rejeitadas. Unânime. (TJ-DF 07123559420218070001 1660255, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 02/02/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/02/2023)

Deste modo, a ausência de cobrança pela locadora ao longo de cinco anos não afasta a exigibilidade da obrigação, pois não há elementos nos autos que indiquem renúncia tácita a essa prerrogativa. Outrossim, a ausência de pagamento por parte da locatária restou demonstrada (págs. 16/17, vol. 02, parte 01 ou fls. 214/215), o que legitima a condenação ao cumprimento dessa obrigação.

Por fim, quanto às
verbas sucumbenciais
, considerando que a apelante deu causa à propositura da ação ao descumprir com as obrigações contratuais, entendo que foi devidamente aplicado o princípio da causalidade, não havendo, portanto, que se falar em inversão do ônus sucumbencial.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos interpostos por
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
,
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
e
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
e, no tocante ao mérito dos respectivos recursos, decido da seguinte forma:

1.
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
BONADIMAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
para reformar parcialmente a sentença e alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios para que incida sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

2.
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de
UBALDO DE SOUZA MONTEIRO
e, nos termos do §11º, art. 85 do CPC, majorar os honorários sucumbenciais para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.

3.
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
CABRAL ACESSÓRIOS LTDA
para reformar a sentença e apenas considerar o reajuste tácito do aluguel o valor de R$3.515,00 (três mil quinhentos e quinze reais), a partir do período de março de 2013 e os meses subsequentes.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar