Tribunal: TJES
Processo: 0031880-47.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-05-05

Ementa:
EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL E ADESIVA
– AÇÃO ORDINÁRIA –
APELO ADESIVO DESERTO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– ATRASO NA ENTREGA –
POSSIBILIDADE DE
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– DANO MORAL CONFIGURADO –
RECURSO
PRINCIPAL
CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1.
O recurso adesivo não supera o juízo de admissibilidade recursal, pois, conforme o art. 101, § 2º, do CPC, o não pagamento do preparo recursal após a negativa de gratuidade de justiça acarreta a deserção.

2.
A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do financiamento é abusiva. Nos termos do Tema 966 do STJ, o prazo para a entrega deve ser certo e não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico externo ao contrato.

3.
O atraso na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que não entregou as chaves no prazo contratual acrescido do período de tolerância de 180 dias.

4.
A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, conforme o Tema 971 do STJ.

5.
Nos termos da Súmula 543 do STJ, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas integralmente se a culpa pelo desfazimento for exclusiva do vendedor. No caso, a construtora não entregou as chaves no prazo previsto, configurando sua culpa exclusiva, razão pela qual deve ser mantida a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível a retenção pretendida pela recorrente.

6.
Como se sabe, em regra, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, inclusive quando se trata de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apenas quando ocorre alguma circunstância excepcional, que supere um mero descumprimento do ajuste, será observado o abalo extrapatrimonial indenizável, como ocorre nos autos, cujo valor não comporta redução.

7.
Recurso principal do Réu conhecido e desprovido. Recurso adesivo da Autora não conhecido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0031880-47.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARDEM DAMASCENO LIMA e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL E ADESIVA
– AÇÃO ORDINÁRIA –
APELO ADESIVO DESERTO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– ATRASO NA ENTREGA –
POSSIBILIDADE DE
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– DANO MORAL CONFIGURADO –
RECURSO
PRINCIPAL
CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1.
O recurso adesivo não supera o juízo de admissibilidade recursal, pois, conforme o art. 101, § 2º, do CPC, o não pagamento do preparo recursal após a negativa de gratuidade de justiça acarreta a deserção.

2.
A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à assinatura do financiamento é abusiva. Nos termos do Tema 966 do STJ, o prazo para a entrega deve ser certo e não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico externo ao contrato.

3.
O atraso na entrega do imóvel caracteriza mora da construtora, que não entregou as chaves no prazo contratual acrescido do período de tolerância de 180 dias.

4.
A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do comprador deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, conforme o Tema 971 do STJ.

5.
Nos termos da Súmula 543 do STJ, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas integralmente se a culpa pelo desfazimento for exclusiva do vendedor. No caso, a construtora não entregou as chaves no prazo previsto, configurando sua culpa exclusiva, razão pela qual deve ser mantida a restituição integral dos valores pagos, sendo incabível a retenção pretendida pela recorrente.

6.
Como se sabe, em regra, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, inclusive quando se trata de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apenas quando ocorre alguma circunstância excepcional, que supere um mero descumprimento do ajuste, será observado o abalo extrapatrimonial indenizável, como ocorre nos autos, cujo valor não comporta redução.

7.
Recurso principal do Réu conhecido e desprovido. Recurso adesivo da Autora não conhecido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, CONHECER e NEGAR provimento ao recurso principal e NÃO CONHECER o recurso adesivo, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
, sendo o
principal
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
e o
recurso

adesivo
interposto por
MARDEM DAMASCENO LIMA,
contra a r. sentença de fls. 256-264, que, nos autos da
ação ordinária de rescisão de promessa de compra e venda c/c restituição das parcelas pagas,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

No recurso principal (fls. 267-284), a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

aduz, em síntese, que: (i) inexiste cláusula abusiva e que não cometeu ato ilícito, agindo estritamente conforme o contrato, pois não estaria obrigada a proceder com a entrega das chaves antes do adimplemento da obrigação prévia da apelada de assinar o financiamento; (ii) nessa linha, inexistente a mora de sua parte, não há que se falar em condenação em multa compensatória, a qual não é prevista contratualmente; (iii) considerando a rescisão contratual por culpa exclusiva da compradora, não há que falar em restituição integral da quantia adimplida, devendo ser observada a cláusula sétima do contrato e, subsidiariamente, pugna pela retenção de 25% dos valores pagos pela parte Recorrida; (iv) inexiste dever de indenizar por danos morais, cujo valor, caso assim não se entenda, deve ser reduzido.

Contrarrazões foram apresentadas por
MARDEM DAMASCENO LIMA
pelo desprovimento do recurso e, na sequência, recurso de
apelação adesiva
, no qual pugnou pela concessão do benefício da gratuidade de justiça.

Após intimada para comprovar a situação de hipossuficiência, apresentou petição de id. 12089020. Entretanto, sobreveio decisão de id. 12165510, indeferindo o pedido e determinando o pagamento do preparo recursal em 5 dias, sob pena de deserção. Decorrido o prazo, a recorrente manteve-se inerte.

É o breve
relatório
. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL N. 0031880-47.2012.8.08.0048

APELANTE/APELADO: MARDEM DAMASCENO LIMA

APELADO/APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR: DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

VOTO

(Preliminar de
deserção
da apelação de
MARDEM DAMASCENO LIMA
)

Analisando detidamente os autos, vejo que, na origem,
MARDEM DAMASCENO LIMA
apresentou recurso de apelação adesiva, no qual pugnou pela concessão do benefício da gratuidade de justiça.

Após intimada para comprovar a situação de hipossuficiência, apresentou petição de id. 12089020 acompanhada de documentos. Após exame, sobreveio a decisão de id. 12165510 indeferindo o pedido e determinando o pagamento do preparo recursal em 5 dias, sob pena de deserção. Decorrido o prazo, entretanto, a recorrente manteve-se inerte.

Conforme art. 101, § 2º do CPC, após denegada a gratuidade de justiça, o não pagamento do preparo recursal no prazo legal enseja o não conhecimento do recurso por deserção, razão pela qual o recurso adesivo não supera o juízo de admissibilidade recursal.

Diante de tais considerações,
NÃO CONHEÇO
do recurso adesivo interposto por
MARDEM DAMASCENO LIMA
, porquanto deserto.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL N. 0031880-47.2012.8.08.0048

APELANTE/APELADO: MARDEM DAMASCENO LIMA

APELADO/APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR: DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

VOTO

(Recurso Principal)

Trata-se dois recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
, sendo o
principal
interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
e o
recurso

adesivo
interposto por
MARDEM DAMASCENO LIMA,
contra a r. sentença de fls. 256-264, que, nos autos da
ação ordinária de rescisão de promessa de compra e venda c/c restituição das parcelas pagas,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

No recurso principal (fls. 267-284), a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

aduz, em síntese, que: (i) inexiste cláusula abusiva e que não cometeu ato ilícito, agindo estritamente conforme o contrato, pois não estaria obrigada a proceder com a entrega das chaves antes do adimplemento da obrigação prévia da apelada de assinar o financiamento; (ii) nessa linha, inexistente a mora de sua parte, não há que se falar em condenação em multa compensatória, a qual não é prevista contratualmente; (iii) considerando a rescisão contratual por culpa exclusiva da compradora, não há que falar em restituição integral da quantia adimplida, devendo ser observada a cláusula sétima do contrato e, subsidiariamente, pugna pela retenção de 25% dos valores pagos pela parte Recorrida; (iv) inexiste dever de indenizar por danos morais, cujo valor, caso assim não se entenda, deve ser reduzido.

Contrarrazões foram apresentadas por
MARDEM DAMASCENO LIMA
pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Para melhor compreensão da controvérsia, faz-se necessário um breve resumo dos fatos subjacentes à demanda.

Em 05 de dezembro de 2009, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda relativo ao apartamento 105, bloco 02, Vila da Mata, localizado na Rua H, do bairro Planície da Serra, Serra/ES.

A entrega do imóvel seria em setembro de 2011, data esta estimada, podendo variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento. Vejamos:

Entretanto, a cláusula que determina que o início do prazo de entrega do imóvel comece somente após a assinatura do financiamento do saldo devedor é considerada abusiva, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Além do mais, tal condição está em descompasso com a tese firmada no Tema Repetitivo 966 do Superior Tribunal de Justiça que definiu que “
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”.

Adotando esse entendimento, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO VINCULADO A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – IMPOSSIBILIDADE – TERMO INICIAL – DATA DE ASSINATURA DO CONTRATO – ATRASO DE APENAS VINTE DIAS – PERÍODO ÍNFIMO – AUSÊNCIA DE DANO – IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RECURSO DESPROVIDO. 1. No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp nº 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros). Com efeito, compreendeu que a previsão da referida cláusula, por si só, não seria fator de oneração excessiva do consumidor, de forma a não comprometer a equivalência contratual, já que reduz o risco da atividade de construção civil. 2. O contrato em comento previa a entrega do imóvel para vinte e oito meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, o que, segundo a jurisprudência pátria, é cláusula nula. 3.
Assim, deve-se adotar, em casos tais, como data de entrega, a data de vinte e oito meses após a assinatura do contrato, somando, ainda, o prazo de tolerância de cento e oitenta dias.
4. Nessa toada, considerando que a avença fora firmada em 05/12/2012, o prazo contratualmente prevista se findaria em 05/04/2015 e, somando o período de tolerância, a data final para a entrega do imóvel seria 05/10/2015. Ainda em análise dos autos, segundo o termo de entrega das chaves, acostado à fl. 73 dos autos, o imóvel fora entregue na data de 27/10/2015, revelando, então, um atraso de aproximadamente vinte dias. 5. Tal circunstância, em meu sentir, não é apta a causar dano ao promitente comprador, notadamente diante do ínfimo prazo de atraso, que, repito, se deu por aproximadamente vinte dias. 6. Também por tal razão, não vejo como acolher a pretensão de devolução da taxa de evolução de obra, uma vez que, como já alinhavado, não há substancial atraso na entrega do imóvel. Ao revés, a entrega se deu dentro do mês em que findou o prazo para a conclusão da obra, não sendo razoável, então, a determinação de devolução da taxa de evolução de obra. 7. Recurso desprovido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL de n. 0014215-53.2017.8.08.0012, Relator: Des. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 19/Apr/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO.
Nulidade da cláusula contratual que vincula a entrega das obras ao contrato de financiamento. Validade do prazo de tolerância de 180 dias, sendo desnecessária qualquer notificação prévia para sua incidência.
Pedido de lucros cessantes. Fixação em 1% sobre o valor do contrato (Súmula nº 161 e 162 do E. TLSP). Juros de obra que devem ser devolvidos, posto que ilegais sua cobrança após o prazo de entrega do empreendimento. Tema 996 do STJ. Legitimidade das rés para devolução dos valores. Empresas que integram a cadeia de fornecedores e, portanto, devem responder pelos prejuízos percebidos pelo consumidor. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1002362-49.2023.8.26.0099; Relator (a): Almeida Sampaio; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2024; Data de Registro: 01/10/2024)
(TJSP; AC 1002362-49.2023.8.26.0099; Bragança Paulista; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Almeida Sampaio; Julg. 01/10/2024)

Cabe mencionar, ainda, que “[...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende
não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.
[...]” (TJES; Apelação Cível 0011403-38.2017.8.08.0012; Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julgado em: 14/Feb/2023) e “
A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao ‘Programa Minha Casa, Minha Vida’, hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento.
”(TJES; Apelação Cível 0019782-20.2018.8.08.0048; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Rel. Des. Débora Maria Ambos Correa da Silva; Julgado em: 19/Nov/2024).

Em análise dos autos, observo que o imóvel não foi entregue na data prevista, acrescida do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, pois houve um atraso de pelo menos 1 ano, haja vista que na data do ajuizamento da ação (28/09/2012) ainda não havia a entrega das chaves.

Ao lado disto, a título argumentativo, ressalta-se que não subsiste a tese de que o contrato de financiamento não foi assinado pela autora, restando pendente o pagamento de valor significativo, porque, somente houve a convocação para assinatura do referido financiamento em 19/10/2012, conforme e-mail enviado às fls.110, ou seja, mais de ano da data prevista para entrega das chaves em setembro de 2011, como destacado na sentença. Nesta linha, não merece reparos o entendimento adotado de que
“incorreu a requerida em omissão em seu dever legal, inclusive sendo evidente a necessidade quanto à rescisão contratual por culpa única e exclusiva da requerida, que não forneceu à autora o financiamento em tempo hábil.”

Na sequência, em que pese alegue a apelante que não deve ser condenada ao pagamento de multa compensatória, porquanto não pactuada, a alegação não prospera.

Isto porque, o contrato firmado entre as partes estipulou que “
caso não sejam pagas na data de seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas, até o seu efetivo pagamento, a multa de 2%(dois por cento), acrescida de 1%(um por cento) de juros moratórios ao mês ou ‘Pro-rata-die’. Em se tratando de parcela reajustável, as penalidades serão calculadas sobre o valor atualizado da parcela. Em se tratando de parcela fixa, as penalidades serão calculadas sobre o valor original, previsto na Quadro Resumo”
(fls. 41).

Se a cláusula penal estiver prevista apenas para o inadimplemento do adquirente do imóvel, deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Vejamos a tese jurídica firmada em precedente do c. STJ (Tema 971): “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Em consonância com este posicionamento, esta c. Câmara já examinou caso com a mesma discussão, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO CÍVEL ADESIVA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. DANO EMERGENTE. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME Apelação interposta por MRV Engenharia e Participações S.A. e apelação adesiva por Franklim do Nascimento Reis contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. A sentença determinou: (a) pagamento de multa moratória; (b) restituição de valor pago a título de aluguel e juros de obra durante o período de atraso; e (c) afastou a indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão:
(i) determinar a validade da cláusula penal para condenação por inadimplemento do vendedor;
(ii) verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por danos emergentes; (iii) verificar a validade da cobrança de juros de obra; e (iv) analisar a configuração de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A previsão de entrega da obra que se limita a um marco indefinido, como o registro do contrato de financiamento em cartório, gera insegurança para o comprador e revela desequilíbrio contratual.
Nesse sentido, o Col. STJ, ao julgar o Tema 966, definiu que o prazo de entrega não pode estar vinculado ao financiamento ou a negócios jurídicos externos ao contrato. A cláusula penal estabelecida para inadimplemento do adquirente deve, igualmente, reverter em favor do comprador quando é a construtora quem incorre em mora. Tema 971 do STJ. Assim, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela construtora, conforme estipulado no contrato, autoriza o pagamento da cláusula penal ao comprador como compensação pelos prejuízos sofridos com o atraso.

[...]

Tese de julgamento:
Em contrato de adesão firmado para aquisição de imóvel, cláusula penal moratória estipulada exclusivamente para o inadimplemento do comprador aplica-se de forma inversa ao vendedor, quando em mora (Tema 971 do STJ).
A cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para entrega das chaves é ilícita, devendo ser restituído o valor ao consumidor (Tema 996 do STJ). Não é permitida a cumulação de cláusula penal moratória com indenização por perdas e danos, independentemente da natureza de danos emergentes ou lucros cessantes (Tema 970 do STJ). Configura-se o dever de indenizar por danos morais quando o atraso na entrega do imóvel é excessivo, gerando angústia e frustração que ultrapassam o mero inadimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor (arts. 47, 6º, III, e 54, § 3º); CPC, art. 86; CF/1988. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 966, Tema 970, Tema 971 e Tema 996; TJES, ApCiv 0021843-14.2019.8.08.0048; STJ, AgInt-EDcl-REsp 1.993.363; TJES, ApCiv 0018863-13.2016.8.08.0012.

(TJES; Apelação Cível 0026992-93.2016.8.08.0048; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Rel. Des. Marianne Judice de Mattos; Julgado em: 04/Dec/2024)

Firme nestas considerações, a condenação da parte requerida, estipulada em sentença, ao pagamento na ordem de 2% (dois por cento) sobre o montante já pago pela autora, até o esgotamento do prazo de entrega, coaduna-se com o entendimento adotado em julgado similar, de minha relatoria, cuja ementa segue transcrita:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA - VERIFICADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Do atraso na entrega do imóvel: A entrega do imóvel deveria ocorrer até novembro de 2012, caso acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Entretanto, houve um atraso de pelo menos 1 (um ano), haja vista que o imóvel foi entregue apenas em novembro de 2013, conforme se verifica no termo de recebimento de id. 10367925. 2. Do dano moral: Em regra, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, inclusive quando se trata de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apenas quando ocorre alguma circunstância excepcional, que supere um mero descumprimento do ajuste, é que se pode verificar o abalo extrapatrimonial indenizável. A título de exemplo, a mora excessiva pode gerar dano moral. Precedentes. No caso em apreço, entendo que o atraso foi expressivo, correspondente a pelo menos 1 (um) ano, de modo a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é apta a atender os parâmetros pedagógicos e sancionatórios do instituto em comento. 3. Da inversão da cláusula penal: O colendo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema Repetitivo 971 fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
E, na hipótese dos autos, as partes acordaram o pagamento de cláusula penal moratória devido ao atraso na entrega do imóvel, sendo possível sua inversão pois estipulada exclusivamente em benefício da construtora/incorporadora.
4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES; Apelação Cível 5007689-61.2023.8.08.0048; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira; Julgado em: 11/Dec/2024)

Outro ponto de controvérsia recursal cinge-se à análise do direito da autora ao recebimento dos valores integralmente.

Neste tema, cabe mencionar a súmula 543 do STJ, estabelecendo que “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, deve ser mantida a sentença, considerando que, como visto, não ocorreu a entrega das chaves no prazo previsto, devendo ser reconhecida a culpa exclusiva do promitente vendedor, não havendo que se falar em retenção de valores como pugnou a recorrente.

Por fim, no que se refere aos danos morais, apesar da irresignação da recorrente, a condenação deve subsistir.

Como se sabe, em regra, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, inclusive quando se trata de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apenas quando ocorre alguma circunstância excepcional, que supere um mero descumprimento do ajuste, é que se pode verificar o abalo extrapatrimonial indenizável.

Na hipótese, como acertadamente identificado pelo d. Juízo
a quo
, a rescisão contratual ocorreu por culpa única e exclusiva da vendedora, havendo mora excessiva na entrega do imóvel e a quebra da expectativa criada pela apelada.

Conquanto pleiteie subsidiariamente a redução do
quantum
fixado, cabe reconhecer que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) fixado na r. sentença, não comporta minoração, sob pena de não atender as finalidades do instituto, a saber, justa compensação e prevenção da reiteração da prática ilícita.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se incólume a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios para 12%, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 14/04/2025 a 23/04/2025:

Acompanho o E. Relator.