Tribunal: TJES
Processo: 5019514-15.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Administração de herança
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HERDEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA ANTES DA PARTILHA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Carlos Eduardo Pereira Nunes e Carmencea Nunes Bezerra contra decisão que determinou sua intimação para pagamento de R$ 32.047,81, referentes a taxas condominiais inadimplidas relativas à unidade 1202 do Edifício Eber de Lacerda, no bojo de execução de título extrajudicial. Os agravantes sustentaram ausência de legitimidade passiva, alegando que o imóvel ainda integra espólio dos pais falecidos e que, antes da partilha, apenas este poderia ser responsabilizado. Requereram o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a extinção do processo, ou, subsidiariamente, o redirecionamento da execução ao espólio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível a execução de taxas condominiais contra os herdeiros do proprietário falecido antes da partilha do imóvel, à luz da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao bem e não à pessoa do devedor original, o que autoriza a cobrança contra o atual possuidor ou titular do domínio útil.

O Código Civil, em seu art. 1.345, estabelece que o adquirente do imóvel responde pelos encargos condominiais, independentemente da existência de partilha formal.

O Código de Processo Civil admite expressamente a execução contra herdeiros e sucessores (arts. 779, II, e 790, I), inclusive antes da partilha, desde que eles detenham a posse ou disponibilidade do bem.

No caso concreto, restou comprovado que os agravantes são herdeiros e exercem a posse sobre o imóvel, inclusive residindo no endereço da unidade condominial em questão, o que justifica sua responsabilização pelas obrigações incidentes sobre o bem.

A legitimidade passiva é aferida com base na teoria da asserção, a partir das alegações formuladas na inicial e dos elementos constantes nos autos.

Eventual exclusão dos agravantes do polo passivo poderá ser analisada oportunamente, caso reste demonstrada a ausência de posse ou disponibilidade do bem, com base no art. 339, §1º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A obrigação condominial, por possuir natureza propter rem, pode ser exigida diretamente dos herdeiros do proprietário falecido que detenham a posse ou disponibilidade do imóvel, ainda que não tenha havido partilha formal.

A legitimidade passiva para a execução de dívida condominial deve ser aferida com base na posse ou uso do bem e independe da conclusão do inventário.

A execução fundada em obrigação propter rem pode ser direcionada contra os herdeiros nos termos dos arts. 779, II, e 790, I, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019514-15.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CARLOS EDUARDO PEREIRA NUNES e outros
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO EBER LACERDA
RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HERDEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA ANTES DA PARTILHA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Carlos Eduardo Pereira Nunes e Carmencea Nunes Bezerra contra decisão que determinou sua intimação para pagamento de R$ 32.047,81, referentes a taxas condominiais inadimplidas relativas à unidade 1202 do Edifício Eber de Lacerda, no bojo de execução de título extrajudicial. Os agravantes sustentaram ausência de legitimidade passiva, alegando que o imóvel ainda integra espólio dos pais falecidos e que, antes da partilha, apenas este poderia ser responsabilizado. Requereram o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a extinção do processo, ou, subsidiariamente, o redirecionamento da execução ao espólio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível a execução de taxas condominiais contra os herdeiros do proprietário falecido antes da partilha do imóvel, à luz da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao bem e não à pessoa do devedor original, o que autoriza a cobrança contra o atual possuidor ou titular do domínio útil.

O Código Civil, em seu art. 1.345, estabelece que o adquirente do imóvel responde pelos encargos condominiais, independentemente da existência de partilha formal.

O Código de Processo Civil admite expressamente a execução contra herdeiros e sucessores (arts. 779, II, e 790, I), inclusive antes da partilha, desde que eles detenham a posse ou disponibilidade do bem.

No caso concreto, restou comprovado que os agravantes são herdeiros e exercem a posse sobre o imóvel, inclusive residindo no endereço da unidade condominial em questão, o que justifica sua responsabilização pelas obrigações incidentes sobre o bem.

A legitimidade passiva é aferida com base na teoria da asserção, a partir das alegações formuladas na inicial e dos elementos constantes nos autos.

Eventual exclusão dos agravantes do polo passivo poderá ser analisada oportunamente, caso reste demonstrada a ausência de posse ou disponibilidade do bem, com base no art. 339, §1º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A obrigação condominial, por possuir natureza propter rem, pode ser exigida diretamente dos herdeiros do proprietário falecido que detenham a posse ou disponibilidade do imóvel, ainda que não tenha havido partilha formal.

A legitimidade passiva para a execução de dívida condominial deve ser aferida com base na posse ou uso do bem e independe da conclusão do inventário.

A execução fundada em obrigação propter rem pode ser direcionada contra os herdeiros nos termos dos arts. 779, II, e 790, I, do CPC.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
AGRAVO DE INSTRUMENTO

N.º

5019514-15.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
S
:

CARLOS EDUARDO PEREIRA NUNES e CARMENCEA NUNES BEZERRA

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO EBER LACERDA

JUIZ DE DIREITO: DR. CLEANTO GUIMARAES SIQUEIRA

RELATOR: DESEMBARGADOR MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

VOTO

Consoante relatado, cuidam-se de autos de agravo de instrumento interposto por Carlos Eduardo Pereira Nunes e Carmencea Nunes Bezerra, contra decisão proferida no bojo da Ação nº 5017359-31.2024.8.08.0035, que determinou a intimação dos recorrentes para pagamento da quantia de R$ 32.047,81, referente a título executivo extrajudicial consistente em taxas condominiais da unidade 1202 do Edifício Eber de Lacerda.

Irresignados com o referido pronunciamento, os agravantes sustentaram que o imóvel pertencia a seus genitores, atualmente falecidos, e que, diante da ausência de partilha, apenas o espólio deveria responder pelas dívidas relacionadas à mencionada unidade.

Aduziram que os herdeiros somente respondem pelas dívidas do falecido após a partilha e nos limites do quinhão recebido, sendo, portanto, incabível a execução direta contra eles antes da finalização do inventário.

Ao final, postularam o provimento do recurso, com o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e extinção do processo sem julgamento de mérito. Subsidiariamente, requereram o redirecionamento da execução ao espólio, representado por seu inventariante.

Em contrarrazões, o agravado, Condomínio do Edifício Eber Lacerda, pugnou pelo desprovimento do recurso, alegando que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se à coisa e não à pessoa. Sustentou que os agravantes, na condição de herdeiros e presumíveis possuidores do imóvel, são responsáveis pelas despesas condominiais vencidas, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, independentemente da conclusão do inventário.

Inicialmente, cabe destacar que, a despeito de o pronunciamento recorrido ter sido nominado como “despacho”, seu conteúdo é nitidamente decisório, razão pela qual se impõe o conhecimento do presente agravo.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de direcionamento da execução de taxas condominiais aos herdeiros, antes da formalização da partilha do imóvel objeto da cobrança.

É incontroverso que a titularidade do imóvel era dos genitores dos recorrentes, que são seus únicos herdeiros; que a dívida é posterior aos falecimentos (id. 44095623 dos autos originários); que sobre o imóvel não recai qualquer ônus (id. 44095046 dos autos originários); e, por fim, que não há nos autos informações seguras quanto ao estágio atual do inventário, iniciado em março de 2021, conforme escritura pública constante do id. 11435709.

De pronto, saliento que a execução de obrigações
propter rem
, como as taxas condominiais, pode ser ajuizada diretamente contra os herdeiros, desde que estes detenham a posse ou disponibilidade do bem. A jurisprudência e a doutrina reconhecem que a natureza
propter rem
do débito condominial faz com que a obrigação adira à coisa, de modo que o titular da posse ou do domínio útil do imóvel responde pelos encargos incidentes sobre ele, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

A responsabilidade decorre, portanto, do exercício da posse ou disponibilidade do bem, sendo irrelevante a existência de partilha ou a formalização do direito de propriedade neste momento processual.

Nesse sentido, o Código de Processo Civil autoriza expressamente a execução contra os herdeiros e sucessores do devedor originário, conforme dispõem os arts. 779, II, e 790, I:

Art. 779.
A execução pode ser promovida contra:

[..]

II – o espólio, os herdeiros ou os sucessores do devedor;

Art. 790.
São sujeitos à execução os bens:

I – do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação propter rem;

No caso concreto, é incontroverso que os agravantes
são herdeiros dos antigos proprietários
e
atuais possuidores do bem
, sendo, inclusive, o endereço constante da
procuração outorgada pelo primeiro agravante
, o que revela o exercício da posse e a responsabilidade pela administração do bem.

Ressalte-se, ainda, que
o valor do imóvel é expressivo
, sendo certo que a quota-parte que cabe a cada herdeiro
supera, com folga, o montante da dívida exequenda
, afastando eventual alegação de excesso ou desproporcionalidade.

Assim, nos termos da
teoria da asserção
, conclui-se que, neste momento processual,
os agravantes ostentam legitimidade passiva para figurar no polo da execução
.

Por derradeiro, tal como observado na decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo,
eventual má-fé poderá ser afastada e corrigida eventual irregularidade mediante a aplicação do art. 339, §1º, do CPC
, caso restem demonstrados, oportunamente, elementos que justifiquem a exclusão dos executados.

Pelo exposto, conheço do recurso, mas lhe nego provimento, mantendo-se incólume a decisão agravada.

É como voto.

DESEMBARGADOR
MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.