Tribunal: TJES
Processo: 5001612-15.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2025-10-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO. AVERBAÇÃO DA OBRA. OBRIGAÇÃO DA INCORPORADORA. MORA CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por Construtora contra decisão que, em sede de tutela de urgência, determinou o pagamento mensal das taxas condominiais referentes às unidades imobiliárias e o registro da convenção condominial e a averbação da finalização da obra no RGI, sob pena de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a construtora é responsável pelo pagamento das cotas condominiais das unidades não entregues; (ii) estabelecer a legitimidade para promover o registro da convenção condominial; (iii) verificar se houve mora da incorporadora na averbação da obra junto ao cartório competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As taxas condominiais, conforme cláusula do Termo de Acordo firmado entre as partes e deliberação assemblear, são de responsabilidade dos proprietários das unidades, ainda que não entregues formalmente, cabendo a cobrança aos cessionários dos imóveis.

O art. 9º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.333 do CC conferem legitimidade ao síndico e aos condôminos para promover o registro da convenção, não sendo atribuição exclusiva da construtora.

A responsabilidade pela averbação da obra recai primariamente sobre a incorporadora, conforme art. 44 da Lei nº 4.591/64, e a demora injustificada no cumprimento das exigências cartorárias caracteriza mora, legitimando a manutenção da determinação judicial para regularização, com a extensão do prazo concedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A legitimidade para o registro da convenção condominial não é exclusiva da incorporadora, podendo ser exercida pelo síndico e pelos condôminos.

A incorporadora responde pela averbação da obra junto ao cartório competente, e a demora injustificada no cumprimento das exigências cartorárias caracteriza mora apta a justificar a intervenção judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.333; Lei nº 4.591/64, arts. 9º, 44 e 49; Lei nº 6.015/73, art. 217.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001612-15.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ORION ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: VILLA FLORA RESIDENCIAL

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO. AVERBAÇÃO DA OBRA. OBRIGAÇÃO DA INCORPORADORA. MORA CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por Construtora contra decisão que, em sede de tutela de urgência, determinou o pagamento mensal das taxas condominiais referentes às unidades imobiliárias e o registro da convenção condominial e a averbação da finalização da obra no RGI, sob pena de multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a construtora é responsável pelo pagamento das cotas condominiais das unidades não entregues; (ii) estabelecer a legitimidade para promover o registro da convenção condominial; (iii) verificar se houve mora da incorporadora na averbação da obra junto ao cartório competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As taxas condominiais, conforme cláusula do Termo de Acordo firmado entre as partes e deliberação assemblear, são de responsabilidade dos proprietários das unidades, ainda que não entregues formalmente, cabendo a cobrança aos cessionários dos imóveis.

O art. 9º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.333 do CC conferem legitimidade ao síndico e aos condôminos para promover o registro da convenção, não sendo atribuição exclusiva da construtora.

A responsabilidade pela averbação da obra recai primariamente sobre a incorporadora, conforme art. 44 da Lei nº 4.591/64, e a demora injustificada no cumprimento das exigências cartorárias caracteriza mora, legitimando a manutenção da determinação judicial para regularização, com a extensão do prazo concedido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A legitimidade para o registro da convenção condominial não é exclusiva da incorporadora, podendo ser exercida pelo síndico e pelos condôminos.

A incorporadora responde pela averbação da obra junto ao cartório competente, e a demora injustificada no cumprimento das exigências cartorárias caracteriza mora apta a justificar a intervenção judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.333; Lei nº 4.591/64, arts. 9º, 44 e 49; Lei nº 6.015/73, art. 217.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5001612-15.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: ORION ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: VILLA FLORA RESIDENCIAL

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante narrado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Orion Engenharia LTDA devido à Decisão proferida no ID 54699726 da
Ação de Cobrança c/c Obrigação de Fazer
nº 5036188-60.2024.8.08.0035, na qual o MM. Juiz da 6ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida por Villa Flora Residencial para “
a)
determinar à requerida que passe a promover o pagamento mensal das taxas condominiais das unidades que ainda não foram entregues as chaves, quais sejam: loja 05 e 2403;
b)
determinar à requerida que, no prazo de quinze dias, promova o registro da convenção e averbação da finalização da obra junto ao RGI competente, a fim de que seja possibilitado à autora constituir seu CNPJ, sob pena de arbitramento de multa pecuniári
a”.

Nas razões de ID 12594312, a Agravante pugna pela reforma do
decisum
aos seguintes argumentos: (
i
) ausência de legitimidade para quitar as taxas condominiais, uma vez que, na obra por administração, a responsabilidade pelo pagamento das referidas cotas é dos próprios condôminos, além de existir acordo extrajudicial que ratificou tal obrigação; (
ii
) sustenta também a falta de interesse de agir do Agravado, uma vez que o registro da convenção pode ser realizado pelo síndico, conforme art. 9º da Lei nº 4.591/64 e art. 1.333 do Código Civil - CC e; (
iii
) o requerimento para averbação da obra já foi protocolizado junto ao cartório competente, não havendo mora de sua parte, mas pendências decorrentes dos trâmites cartorários, e que o próprio Agravado poderia requerer tal ato, nos termos do art. 217 da Lei nº 6.015/73.

Do Termo de Acordo invocado no recurso e firmado entre as partes em 11/04/2017, extrai-se a seguinte cláusula:

“
1.1.2)
Após o ‘Habite-se’ emitido pela Prefeitura e a entrega da ÁREA COMUM ao CONDOMÍNIO, mesmo se houver ressalvas que não comprometam a habitalidade, a saúde, a segurança e a integridade dos condôminos e do bem imóvel, assim como o uso imediato do mesmo para os fins a que se destina e não impeçam o funcionamento normal da edificação, a taxa (cotas condominiais) do
CONDOMÍNIO HABITAÇÃO
e outros impostos relativos ao imóvel deverão ser absorvidos por todos os condôminos/proprietários, mesmo para aqueles em que as unidades não tenham sido efetivamente vistoriadas e entregues nos termos do item
1.1
.” (ID 12064200)

Como se vê, de acordo com a referida cláusula, a taxa condominial é de responsabilidade do proprietário do imóvel, “
mesmo para aqueles em que as unidades não tenham sido efetivamente vistoriadas
”, sendo que a Agravante demonstra, por meio da documentação adunada no ID 12064153, concernente aos Contratos Particulares de Promessa de Cessão de Direito e Obrigações relativos à Cobertura C-2403 e à Loja 05, ambas do Villa Flora Residencial, que os referidos imóveis contam com terceiros como cessionários (Clemildo Campista e Renato Falcão), nos termos dos instrumentos datados de 10/02/2020 e 05/06/2024, cabendo, pois, a ambos arcar com as cotas em discussão.

Cumpre ressaltar que as deliberações tomadas em assembleia são soberanas e obrigatórias para todos os condôminos, nos termos do art. 49 da Lei nº 4.591/64, desde que não contrariem a lei ou a convenção, de maneira que, havendo deliberação assemblear que ratifica o dever dos proprietários de arcar com a rubrica, independentemente da formalização da entrega da unidade, impõe-se reconhecer que a cobrança das cotas condominiais deve ser direcionada aos verdadeiros titulares dos direitos e obrigações sobre os imóveis.

Quanto ao registro da convenção de condomínio no RGI, cumpre mencionar que a legitimidade não é exclusiva da construtora.

Nos termos dos dispositivos invocados no recurso (arts. 9º da Lei nº 4.591/64 e 1.333 do CC), a convenção deve ser elaborada e subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, sendo indene de dúvidas que o síndico do condomínio possui plena legitimidade não só para convocar a assembleia como para promover os atos necessários ao registro do instrumento, o que aponta para uma aparente inércia do Agravado.

No que tange à averbação da finalização da obra, a Agravante comprova, por meio da Nota de Exigência juntada no ID 12064196, ter protocolizado o requerimento junto ao cartório competente, estando o procedimento em curso e pendente de trâmites administrativos.

Ocorre que o referido documento data de 14/02/2024, não havendo notícias acerca do cumprimento das exigências cartorárias pela Agravante durante esses mais de 18 (dezoito) meses decorridos desde a expedição da nota, revelando uma morosidade injustificada na condução do procedimento.

Com efeito, a responsabilidade primária pela regularização do empreendimento, incluindo a averbação da construção, recai sobre a incorporadora, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64, de maneira que a faculdade conferida a qualquer interessado pelo art. 217 da Lei de Registros Públicos não exime a construtora de sua obrigação principal de entregar o empreendimento livre e desembaraçado.

O transcurso de tempo considerável desde a última exigência cartorária, sem que a Agravante demonstre ter adotado, de forma diligente e eficaz, todas as providências cabíveis para a superação dos óbices, configura mora que justifica a intervenção judicial, sendo de rigor a manutenção da Decisão objurgada no ponto – observada a extensão do prazo concedida na Decisão de ID 12274582, de 15 (quinze) para 30 (trinta) dias úteis.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
a fim de reformar a Decisão recorrida para afastar as obrigações impostas à Orion Engenharia LTDA no sentido de promover o pagamento mensal das taxas condominiais das unidades Loja 05 e 2403 e de registrar a convenção condominial, bem como estender o prazo para averbação da finalização da obra para 30 (trinta) dias úteis.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente Relator.