Tribunal: TJES
Processo: 5001650-14.2022.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Hipoteca
Data de julgamento: 2025-10-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5001650-14.2022.8.08.0006

APELANTE
: Banco do Brasil S.A.

APELADA:
Alberico Antônio Depizzol e Marta Segatto Depizzol

JUÍZO PROLATOR:
2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz – ES – DRA. ANA FLAVIA MELO VELLO

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL ADQUIRIDO E QUITADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. REJEIÇÃO. SÚMULA 308/STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por instituição financeira, na qualidade de credor hipotecário, contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por adquirentes de imóvel, determinou o cancelamento do gravame hipotecário registrado sobre bem integralmente quitado, condenando o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; e (ii) verificar se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, pode ser oposta a adquirentes que quitaram integralmente o preço do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo, pois a extinção do gravame atinge diretamente sua esfera patrimonial e jurídica, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC, e conforme orientação do STJ no REsp nº 1.592.489/RS.

A aplicação da teoria da asserção confirma a legitimidade passiva quando, pelas alegações da inicial, a constrição aproveita ao réu e somente ele detém competência para a baixa no registro imobiliário.

A Súmula nº 308/STJ estabelece que a hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro, ainda que posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante adquirente que quitou integralmente o preço, em observância à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

A manutenção da hipoteca contra o adquirente de boa-fé transferiria indevidamente a ele riscos da relação obrigacional entre construtora e agente financeiro, afrontando o direito de propriedade já consolidado.

A rejeição de proposta conciliatória para baixa imediata e voluntária do gravame reforça a resistência injustificada da instituição financeira ao cumprimento de obrigação que lhe compete.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cancelamento de hipoteca, porquanto a extinção da garantia atinge diretamente sua esfera patrimonial e jurídica.

A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 677, § 4º; Súmula 308/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.592.489/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 18.06.2019; STJ, REsp nº 1.576.164/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.05.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001650-14.2022.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO DO BRASIL SA

APELADO: ALBERICO ANTONIO DEPIZZOL e outros

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5001650-14.2022.8.08.0006

APELANTE
: Banco do Brasil S.A.

APELADA:
Alberico Antônio Depizzol e Marta Segatto Depizzol

JUÍZO PROLATOR:
2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz – ES – DRA. ANA FLAVIA MELO VELLO

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

E M E N T A

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL ADQUIRIDO E QUITADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. REJEIÇÃO. SÚMULA 308/STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por instituição financeira, na qualidade de credor hipotecário, contra sentença que, em Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por adquirentes de imóvel, determinou o cancelamento do gravame hipotecário registrado sobre bem integralmente quitado, condenando o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; e (ii) verificar se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, pode ser oposta a adquirentes que quitaram integralmente o preço do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo, pois a extinção do gravame atinge diretamente sua esfera patrimonial e jurídica, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC, e conforme orientação do STJ no REsp nº 1.592.489/RS.

A aplicação da teoria da asserção confirma a legitimidade passiva quando, pelas alegações da inicial, a constrição aproveita ao réu e somente ele detém competência para a baixa no registro imobiliário.

A Súmula nº 308/STJ estabelece que a hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro, ainda que posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante adquirente que quitou integralmente o preço, em observância à boa-fé objetiva e à função social do contrato.

A manutenção da hipoteca contra o adquirente de boa-fé transferiria indevidamente a ele riscos da relação obrigacional entre construtora e agente financeiro, afrontando o direito de propriedade já consolidado.

A rejeição de proposta conciliatória para baixa imediata e voluntária do gravame reforça a resistência injustificada da instituição financeira ao cumprimento de obrigação que lhe compete.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cancelamento de hipoteca, porquanto a extinção da garantia atinge diretamente sua esfera patrimonial e jurídica.

A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 677, § 4º; Súmula 308/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.592.489/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 18.06.2019; STJ, REsp nº 1.576.164/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.05.2019.

ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 5001650-14.2022.8.08.0006

APELANTE
: BANCO DO BRASIL S.A.

APELADOS:

Alberico Antônio Depizzol e Marta Segatto Depizzol

JUÍZO PROLATOR:
2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz – ES – DRA. ANA FLAVIA MELO VELLO

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme sumariamente relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
BANCO DO BRASIL S.A.

contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões da Comarca de Aracruz – ES (ID nº 12347732), nos autos da Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por
Alberico Antônio Depizzol e Marta Segatto Depizzol
, que julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar o cancelamento do gravame hipotecário registrado sobre o imóvel adquirido pelos autores, condenando o réu, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em percentual incidente sobre o valor atualizado da causa.

A sentença recorrida fundamentou-se no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula nº 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Constatou-se que os autores, adquirentes de boa-fé, haviam quitado integralmente o preço ajustado com a construtora, não podendo ser prejudicados por pendências contratuais existentes entre esta e a instituição financeira beneficiária do gravame.

Em suas razões, o apelante sustenta, em síntese, que: (i) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o contrato de compra e venda foi celebrado diretamente entre os autores e a construtora; (ii) a hipoteca constitui direito real oponível
erga omnes
, não sendo afastada pela celebração de contrato particular com terceiros; (iii) a Súmula nº 308 do STJ não poderia prevalecer sobre as disposições do Código Civil e da Lei nº 13.097/2015; e (iv) caberia à construtora, e não ao banco, providenciar e custear a baixa do gravame hipotecário. Ao final, requer o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Contrarrazões apresentadas no ID nº 12347732, pelo desprovimento do apelo.

Em audiência realizada perante o CEJUSC (ID nº 14960785), os autores, ora apelados, propuseram acordo consistente na baixa voluntária e imediata do gravame hipotecário pelo banco, às suas expensas, sem contraprestação financeira adicional, com o intuito de evitar a continuidade da demanda, proposta esta que não foi aceita pela instituição financeira.

PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA

A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo apelante não comporta acolhida.

Nos termos da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, consolidada inclusive no julgamento do REsp nº 1.592.489/RS, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, há inequívoca legitimidade do beneficiário da hipoteca para figurar no polo passivo das demandas que visam ao cancelamento do gravame, porquanto tal ato repercute diretamente em sua esfera patrimonial e jurídica.

O art. 677, § 4º, do Código de Processo Civil é categórico ao dispor que é legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita. Ora, o gravame hipotecário em debate foi constituído em favor do
Banco do Brasil S.A.
, sendo este o único apto a proceder à respectiva baixa no Registro Geral de Imóveis. A sua exclusão do polo passivo implicaria a inexequibilidade da ordem judicial eventualmente proferida.

Ainda, pela aplicação da teoria da asserção, a análise das condições da ação deve ser realizada à luz das afirmações contidas na inicial. Tendo os autores afirmado que o gravame hipotecário, registrado em favor do apelante, impede a regularização registral do imóvel já integralmente quitado, há pertinência subjetiva e interesse processual a legitimar sua presença na lide.

Ante o exposto,
REJEITO
, a preliminar arguida.

MÉRITO

No caso vertente, restou incontroverso que os apelados adquiriram o imóvel de boa-fé e quitaram integralmente o preço estipulado no contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora, inexistindo débitos em aberto que lhes possam ser imputados.

O apelante sustenta que a hipoteca, por se tratar de direito real, possui eficácia erga omnes e que a Súmula nº 308 do STJ não teria o condão de afastar o disposto no Código Civil e na Lei nº 13.097/2015.

Todavia, o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça – e aqui inteiramente aplicável – estabelece que “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”. Trata-se de orientação que privilegia a boa-fé objetiva e a função social do contrato, afastando a oponibilidade do gravame contra terceiros adquirentes que adimpliram a totalidade do preço.

A
ratio decidendi
que inspira tal enunciado é clara: não se pode transferir ao adquirente de boa-fé os riscos inerentes à relação obrigacional mantida entre a incorporadora e o agente financiador, pois eventual inadimplemento daquele para com este deve ser solucionado por meios próprios, sem afetar direitos reais já consolidados.

A jurisprudência recente do STJ é uniforme no sentido de que a proteção conferida pela Súmula nº 308 abrange inclusive hipóteses em que a hipoteca foi constituída após a celebração da promessa de compra e venda, e até mesmo nos casos em que o gravame decorre de alienação fiduciária, aplicando-se por analogia (REsp nº 1.576.164/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.05.2019).

No presente caso, a manutenção do gravame hipotecário afrontaria a boa-fé objetiva e o direito de propriedade já plenamente adquirido pelos apelados, configurando indevida restrição registral. Ademais, a própria conduta processual do banco, ao rejeitar proposta conciliatória no CEJUSC consistente na baixa imediata e voluntária do gravame às suas expensas (ID nº 14960785), reforça a resistência injustificada à satisfação de obrigação que lhe compete.

Tal entendimento se harmoniza com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, conforme se verifica:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO . REJEIÇÃO. SÚMULA 308/STJ. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RECURSO DESPROVIDO .

I. CASO EM EXAME
Apelação interposta pelo Banco, na qualidade de credor hipotecário, contra sentença que determinou o cancelamento da hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado pelo Apelado. O Apelante alega ilegitimidade passiva, sustentando que não participou do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o Apelado e a construtora, e que a hipoteca não é oponível ao adquirente.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se o Banco, como credor hipotecário, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que visa ao cancelamento da hipoteca; e (ii) determinar se a hipoteca registrada após a quitação do imóvel pelo adquirente pode ser mantida em relação ao terceiro adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR
O Banco é parte legítima para figurar no polo passivo, uma vez que a garantia hipotecária a ele pertence e a extinção desta afeta diretamente sua esfera patrimonial e jurídica, conforme entendimento jurisprudencial e legal (art. 677, § 4º, CPC) . O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 308, estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia contra o adquirente que quitou o imóvel. No caso concreto, o Apelado quitou o imóvel antes do registro da hipoteca. Assim, a manutenção da garantia hipotecária não pode prejudicar o terceiro adquirente, conforme pacificado na jurisprudência do STJ. O contrato de compra e venda celebrado entre o Apelado e a construtora foi integralmente adimplido, afastando a responsabilidade do adquirente sobre a garantia hipotecária registrada posteriormente.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido. Tese de julgamento: O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cancelamento de hipoteca, uma vez que a extinção da garantia afeta sua esfera patrimonial e jurídica. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não tem eficácia perante o terceiro adquirente do imóvel que quitou integralmente o preço antes do registro do gravame.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 677, § 4º; Súmula 308/STJ.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.592 .489/RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 18 .06.2019; TJES, Apelação Cível nº 5003877-20.2022.8 .08.0024, rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j . 01.06.2023; TJSP, Apelação Cível nº 1015771-89.2023 .8.26.0100, rel. Des . Marcelo Ielo Amaro, j. 19.12.2023; TJMG, Apelação Cível nº 1 .0000.19.134381-3/002, rel. Des . Fabiano Rubinger de Queiroz, j. 24.05.2023.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I . CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios . A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S.A . possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ . Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel. O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade . A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos . Tese de julgamento: O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço. A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais. A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento . Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor ( CDC); CPC/15, art. 85, § 11 . Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1 .916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50046315920228080024, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível)

Assim, não há razão jurídica que autorize a reforma da sentença. A solução conferida pelo juízo de origem encontra respaldo integral na legislação civil, na orientação consolidada dos tribunais superiores e na jurisprudência deste Egrégio Tribunal.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença em todos os seus termos.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, considerando que o recurso interposto pelo apelante está sendo integralmente desprovido, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na origem em favor do patrono dos apelados, elevando-os em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal.

É como voto.

Vitória/ES, data registrada no sistema.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 15.09.2025 a 19.09.2025:

Acompanho o E. Relator.