Tribunal: TJES
Processo: 0021491-70.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Obrigação de Entregar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-01-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES E MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO NÃO ONERADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Tratam-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente o pleito inicial, condenando solidariamente as rés ao pagamento de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel adquirido, além de custas processuais e honorários advocatícios. No primeiro recurso, as ora rés (ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES) alegam ser devida a prorrogação do prazo contratual de tolerância em razão de caso fortuito/força maior. No segundo recurso, a ora autora (BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA) pretende reforma da sentença para condenação das rés à devolução em dobro da comissão de corretagem, afastamento da suposta cumulação do pedido de lucros cessantes com multa moratória e redistribuição da verba honorária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se os fatos alegados (chuvas, greve, dificuldades técnicas e atraso na entrega de elevadores) caracterizam caso fortuito ou força maior aptos a justificar a prorrogação do prazo de tolerância contratual; (ii) definir se houve transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem e violação ao dever de informação; (iii) analisar se a condenação das rés configura cumulação indevida de lucros cessantes com multa moratória (
bis in idem
).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, exigem eventos imprevisíveis ou inevitáveis. Chuvas, greve, atraso de fornecedores e problemas técnicos na execução da obra são eventos previsíveis no ramo da construção civil e, portanto, não configuram fortuito ou força maior, sendo considerados fortuitos internos, insuficientes para prorrogação do prazo contratual de tolerância.

4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e razoável, mas sua extensão requer prova de fortuito externo, inexistente no caso. Jurisprudência consolidada, inclusive pelo STJ (Súmula 543), rechaça a exclusão de responsabilidade com base em vicissitudes inerentes à atividade empresarial.

5. Sobre a comissão de corretagem, o Tema 938 do STJ valida a cláusula contratual que transfere ao comprador tal obrigação desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da corretagem. Nos autos, ficou comprovado que a comissão não foi paga pela parte ora autora e que não houve acréscimo ao preço do imóvel, afastando-se a restituição no caso sob pena de enriquecimento ilícito.

6. O pedido de condenação em lucros cessantes cumulado com multa moratória configura
bis in idem
, em descompasso com os Temas 970 e 971 do STJ. A multa moratória, por sua natureza indenizatória, exclui a cumulação com lucros cessantes, devendo ser mantida a sentença que reconheceu a cumulação como indevida.

7. Não sendo acolhidas as teses recursais, impõe-se a manutenção da distribuição da sucumbência.

8. Diante do desprovimento dos recursos, impõe-se a majoração dos honorários recursais em 2% sobre a base de cálculo fixada em sentença em desfavor das rés. Em relação ao recurso da autora, não cabe majoração por ausência de fixação na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. Chuvas, greves, dificuldades técnicas e atraso de fornecedores configuram fortuito interno, insuficiente para caracterizar caso fortuito ou força maior que justifique prorrogação do prazo de tolerância contratual em contratos de construção civil.

2. A transferência da obrigação de pagar comissão de corretagem ao comprador é válida desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor correspondente, nos termos do Tema 938 do STJ.

3. A cumulação de lucros cessantes com multa moratória é indevida, configurando
bis in idem
, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 393.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.747.307/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 06.09.2018; STJ, Temas 938, 970 e 971; TJES, Apelação Cível nº 0029586-12.2018.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 16.05.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021491-70.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BETOUSA PARTICIPACAO LTDA

APELADO: ENSEADA DO SUA EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES E MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO NÃO ONERADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Tratam-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente o pleito inicial, condenando solidariamente as rés ao pagamento de cláusula penal por atraso na entrega de imóvel adquirido, além de custas processuais e honorários advocatícios. No primeiro recurso, as ora rés (ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES) alegam ser devida a prorrogação do prazo contratual de tolerância em razão de caso fortuito/força maior. No segundo recurso, a ora autora (BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA) pretende reforma da sentença para condenação das rés à devolução em dobro da comissão de corretagem, afastamento da suposta cumulação do pedido de lucros cessantes com multa moratória e redistribuição da verba honorária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) determinar se os fatos alegados (chuvas, greve, dificuldades técnicas e atraso na entrega de elevadores) caracterizam caso fortuito ou força maior aptos a justificar a prorrogação do prazo de tolerância contratual; (ii) definir se houve transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem e violação ao dever de informação; (iii) analisar se a condenação das rés configura cumulação indevida de lucros cessantes com multa moratória (
bis in idem
).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, exigem eventos imprevisíveis ou inevitáveis. Chuvas, greve, atraso de fornecedores e problemas técnicos na execução da obra são eventos previsíveis no ramo da construção civil e, portanto, não configuram fortuito ou força maior, sendo considerados fortuitos internos, insuficientes para prorrogação do prazo contratual de tolerância.

4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e razoável, mas sua extensão requer prova de fortuito externo, inexistente no caso. Jurisprudência consolidada, inclusive pelo STJ (Súmula 543), rechaça a exclusão de responsabilidade com base em vicissitudes inerentes à atividade empresarial.

5. Sobre a comissão de corretagem, o Tema 938 do STJ valida a cláusula contratual que transfere ao comprador tal obrigação desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da corretagem. Nos autos, ficou comprovado que a comissão não foi paga pela parte ora autora e que não houve acréscimo ao preço do imóvel, afastando-se a restituição no caso sob pena de enriquecimento ilícito.

6. O pedido de condenação em lucros cessantes cumulado com multa moratória configura
bis in idem
, em descompasso com os Temas 970 e 971 do STJ. A multa moratória, por sua natureza indenizatória, exclui a cumulação com lucros cessantes, devendo ser mantida a sentença que reconheceu a cumulação como indevida.

7. Não sendo acolhidas as teses recursais, impõe-se a manutenção da distribuição da sucumbência.

8. Diante do desprovimento dos recursos, impõe-se a majoração dos honorários recursais em 2% sobre a base de cálculo fixada em sentença em desfavor das rés. Em relação ao recurso da autora, não cabe majoração por ausência de fixação na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. Chuvas, greves, dificuldades técnicas e atraso de fornecedores configuram fortuito interno, insuficiente para caracterizar caso fortuito ou força maior que justifique prorrogação do prazo de tolerância contratual em contratos de construção civil.

2. A transferência da obrigação de pagar comissão de corretagem ao comprador é válida desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor correspondente, nos termos do Tema 938 do STJ.

3. A cumulação de lucros cessantes com multa moratória é indevida, configurando
bis in idem
, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 393.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.747.307/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 06.09.2018; STJ, Temas 938, 970 e 971; TJES, Apelação Cível nº 0029586-12.2018.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 16.05.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Tratam-se de dois recursos de apelação cível, interpostos respectivamente em id. 10508196 por ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e em id. 10508198 por BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA, eis que irresignadas com a sentença id. 10508189 que julgou parcialmente procedente o pleito exordial, integrada em id. 10508194.

Em suma, as ora rés restaram condenadas em primeiro grau, solidariamente, ao pagamento da cláusula penal à ora autora, consistente na multa mensal de 0,5% sobre o preço efetivamente pago pelo imóvel, por mês de atraso (4), com correção monetária e juros de mora pelo INPC/IBGE desde o efetivo prejuízo (fevereiro/2014) até a citação (18/09/2015), a partir de quando, então, deverá a quantia ser atualizada pela taxa selic, bem como ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 85, §2º, IV, do CPC.

Na apelação id. 10508196, de ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES,

defende-se a necessidade de reforma da sentença para que o pedido autoral reste totalmente rejeitado.

Para tanto, argumentam as ora demandadas que o prazo de tolerância de 180 dias se prorrogou, conforme previsão contratual, ante fortuito/força maior em razão de chuvas, greve do SINTRACONST, caso raro de “artesianismo” no estaqueamento da fundição do empreendimento, além de atraso na entrega dos elevadores pela ELEVADORES OTIS LTDA.

Já no recurso id. 10508198, de BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA, pretende-se a modificação da sentença guerreada para obtenção da procedência total do pedido.

Pugna-se a reforma da mesma visando a condenação das apeladas à repetição de indébito em dobro referente à comissão de corretagem, vez que o serviço não foi contratado pela ora autora. Aponta, neste tocante, que o contrato firmado seria um contrato de adesão, de modo que a previsão contratual neste tocante estaria eivada de nulidade por ser abusiva.

Ainda, quanto à condenação de lucros cessantes, a ora autora aponta
error in procedendo
na sentença de origem. Para tanto, aponta que não formulou pedido referente à multa inversa da cláusula 15 do contrato, portanto, não haveria cumulação e
bis in idem
tratado nos TEMAS 970 e 971 do C. STJ, sendo equivocado tal entendimento firmado pelo juízo singular.

Por fim, pugnou a ora requerente, em sua apelação, a revisão da distribuição da verba honorária ante o provimento do seu recurso.

Apesar de ambas as partes terem sido intimadas para contrarrazões, apenas as ora rés se manifestaram em id. 10508204, refutando pontualmente a tese recursal e pugnando pelo desprovimento do recurso da ora autora.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, na data da assinatura do ato.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0021491-70.2015.8.08.0024

APELANTES:
ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES; BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA

APELADAS:
BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA; ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Como relatado, cuidam-se os autos de dois recursos de apelação cível, interpostos respectivamente em id. 10508196 por ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e em id. 10508198 por BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA, eis que irresignadas com a sentença id. 10508189 que julgou parcialmente procedente o pleito exordial, integrada em id. 10508194.

Em suma, as ora rés restaram condenadas em primeiro grau, solidariamente, ao pagamento da cláusula penal à ora autora, consistente na multa mensal de 0,5% sobre o preço efetivamente pago pelo imóvel, por mês de atraso (4), com correção monetária e juros de mora pelo INPC/IBGE desde o efetivo prejuízo (fevereiro/2014) até a citação (18/09/2015), a partir de quando, então, deverá a quantia ser atualizada pela Taxa Selic, bem como ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 85, §2º, IV, do CPC.

Na apelação id. 10508196, de ENSEADA DO SUÁ EMPREENDIMENTOS LTDA e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES,

defende-se a necessidade de reforma da sentença para que o pedido autoral reste totalmente rejeitado.

Para tanto, argumentam as ora demandadas que o prazo de tolerância de 180 dias se prorrogou, conforme previsão contratual, ante fortuito/força maior em razão de chuvas, greve do SINTRACONST, caso raro de “artesianismo” no estaqueamento da fundição do empreendimento, além de atraso na entrega dos elevadores pela ELEVADORES OTIS LTDA.

Já no recurso id. 10508198, de BETOUSA PARTICIPAÇÃO LTDA, pretende-se a modificação da sentença guerreada para obtenção da procedência total do pedido.

Pugna-se a reforma da mesma visando a condenação das apeladas à repetição de indébito em dobro referente à comissão de corretagem, vez que o serviço não foi contratado pela ora autora. Aponta, neste tocante, que o contrato firmado seria um contrato de adesão, de modo que a previsão contratual neste tocante estaria eivada de nulidade por ser abusiva.

Ainda, quanto a condenação de lucros cessantes, a ora autora aponta
error in procedendo
na sentença de origem. Para tanto, aponta que não formulou pedido referente à multa inversa da cláusula 15 do contrato, portanto, não haveria cumulação e bis in idem tratado nos TEMAS 970 e 971 do C. STJ, sendo equivocado tal entendimento firmado pelo juízo singular.

Por fim, pugnou a ora requerente, em sua apelação, a revisão da distribuição da verba honorária ante o provimento do seu recurso.

Apesar de ambas as partes terem sido intimadas para contrarrazões, apenas as ora rés se manifestaram em id. 10508204, refutando pontualmente a tese recursal e pugnando pelo desprovimento do recurso da ora autora.

Pois bem.

Por entender presentes os pressupostos objetivos (previsão legal, tempestividade e regularidade procedimental) e subjetivos (legitimidade e interesse) para a admissibilidade, conheço dos recursos.

Com relação ao recurso das ora rés, necessário indagar se o prazo contratual de tolerância de 180 dias se prorrogou em razão de fortuito/força maior, o que, caso constatado, afastaria a responsabilidade das mesmas pelos danos objeto de condenação na sentença.

Em suma, aponta-se no recurso que o atraso se deu por fatos não imputáveis à apelantes, bem como imprevisíveis, especialmente chuvas, greve do SINTRACONST, caso raro de “artesianismo” no estaqueamento da fundição do empreendimento, além de atraso na entrega dos elevadores pela ELEVADORES OTIS LTDA.

Sobre o tema, importante elucidar que caso fortuito consubstancia-se em situações imprevisíveis advindas de condutas humanas como, por exemplo, o defeito de um veículo que causa acidentes. Já a força maior materializa-se nos eventos inevitáveis oriundos de forças da natureza, como seriam os casos dos furacões.

Sobre a questão, dispõe o Código Civil:

“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”

O que se deve ter em mente é que ambos os casos referem-se às hipóteses ligadas a eventos imprevisíveis ou impossíveis de serem evitados.

Neste tocante, consigna-se desde logo que questões relacionadas a carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, chuvas, bem como dificuldades técnicas na execução de alguma etapa da obra, por se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo, não se enquadram nos conceitos acima exarados.

Em razão do exposto, inclusive, é que existe a previsão de prorrogação,
in casu
, de 180 (cento e oitenta) dias, a qual é tida por lícita por ser razoável considerar desde a contratação a ocorrência de peculiaridades inerentes à construção civil.

Todavia, a prorrogação do dito prazo de tolerância não segue a mesma lógica, para o que se exige a prova do fortuito externo.

Em casos similares, inclusive, já decidiu este E. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA – PRELIMINAR DE CONHECIMENTO APENAS PARCIAL DO RECURSO – INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA – MÉRITO RECURSAL – FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E LIBERDADE CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À RESCISÃO DO CONTRATO OU CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – EXEGESE DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO CARACTERIZAÇÃO – ARTS. 25 DA LEI N. 6.766/79 E 32, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – IRRETRATABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – INAPLICABILIDADE – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE NÃO DESCORTINADO – RETENÇÃO DE VALOR PELA CONSTRUTORA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 543/STJ – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO – CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – DATA DE CADA DESEMBOLSO – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO CONHECIDA E PROVIDA. Apelação cível de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários Ltda. 1) Preliminar – Inovação recursal: Da atenta leitura da contestação, constata-se que o item IV.2.2., intitulado “Da Inexistência de Inadimplemento Contratual”, que concentra as razões pelas quais a empresa requerida rechaçou o alegado atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, em trecho algum invoca a “ocorrência de intenso período chuvoso” como causa para a inobservância do prazo contratualmente previsto para a conclusão das obras, e sim, a instabilidade financeira do país, que teria impactado na comercialização de bens e produtos. Preliminar acolhida. Recurso parcialmente conhecido. 2) Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil. 3)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, por se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo
. 4) Apesar de ser comum, no âmbito da incorporação imobiliária, a presença de cláusulas que estabeleçam a irretratabilidade da avença, a invocada incidência do disposto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), em ações como a submetida ao crivo deste Órgão Julgador, tem lugar apenas quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença, na maioria dos casos, em razão de dificuldades financeiras, sem atribuir culpa ao vendedor. 5) Não há que se falar em rompimento contratual e desmotivado por parte da apelada e, no que se refere a retenção de valores, deve ser mantida a sentença que, implicitamente, afastou a previsão contida no parágrafo primeiro da Cláusula Décima de que haveria retenção de valores por parte da construtora, no caso de rescisão, por qualquer motivo, antes de ser consolidada a propriedade fiduciária em nome da vendedora, a título de ressarcimento de tributos incidentes sobre o negócio, sobre o valor total de venda do imóvel a título de reembolso de despesas de corretagem e comercialização (5%) e a título de multa convencional (10%). 6) Sendo reconhecido que o rompimento do vínculo contratual se deu por culpa da apelante, aplica-se o disposto na Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 7) Apelação cível de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários Ltda. conhecida em parte e, nessa extensão, desprovida. Apelação cível de Júlia de Lazari Regio 8) A tese recursal está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 9) Apelação cível de Júlia de Lazari Regio conhecida e provida. (Data: 16/May/2023, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Número: 0029586-12.2018.8.08.0048, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Compra e Venda).

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto, in casu, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a apelante incidiu em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue. 2.
As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.
3. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ. 4. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente. 5. O atraso na entrega da obra ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue, ensejando assim na ocorrência de danos morais, sendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se mostra razoável e adequado ao caso concreto, levando-se em conta a dimensão do dano e o caráter punitivo e pedagógico da verba. 6. Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes do STJ. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Data: 21/Sep/2023, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 0004945-86.2020.8.08.0048, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Provas em geral).

Conclusão do exposto é não merecer reparos a sentença de origem em tal ponto, o que indica que a apelação das rés não deve ser acolhida.

Prosseguindo, quanto ao recurso da autora, quanto à discussão sobre a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, entendo pertinente frisar que a matéria é regida por precedente vinculante do C. STJ - Tema 938:

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;

Em suma, ao julgar a questão, a Terceira Turma do C. STJ, no REsp n.º 1.747.307/SP, sob relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação, no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos seguintes termos:

"Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]

O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total
. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018)

A esse respeito, entendo pertinente colacionar julgado desta E. Quarta Câmara Cível, no qual se faz aplicação do dito precedente:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA 938/STJ – AUSÊNCIA NO CONTRATO DO VALOR A SER PAGO – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO PAGAMENTO EXPRESSAMENTE PREVISTA – CONTRATO AUTÔNOMO DE INTERMEDIAÇÃO ASSINADO NA MESMA DATA – PREVISÃO DO VALOR A SER PAGO – VALIDADE – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO – CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA COM RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – BIS IN IDEM A SER AFASTADO – DANO MORAL DESCORTINADO – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE MERO ABORRECIMENTO – VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – HIPÓTESE DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA ENTRE AS PARTES – BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA MODIFICADA – INCIDÊNCIA SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Inexiste mácula pelo tão só fato de não ter constado da avença o valor de tal despesa, uma vez que, na mesma data (04/02/2011),
foi celebrado contrato autônomo de intermediação imobiliária, o que supre a exigência de que trata o Tema nº 938, qual seja, de que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor correspondente à comissão de corretagem.
2)
Embora do próprio instrumento contratual não tenha constado o valor a ser adimplido, mas apenas a responsabilidade pelo seu pagamento, no contrato de intermediação imobiliária celebrado na mesma data, que se apresenta formalmente escorreito, há expressa previsão do valor a esse pago pela adquirente, não se justificando a condenação da apelante a restituir a quantia paga pelo consumidor a esse título.
3) Em que pese a plausibilidade da construção feita pelo juiz, deve ser aplicada, irrestritamente, a tese firmada pela Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça, também sob o rito dos recursos repetitivos, de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 4) Apesar de não desconhecer a orientação mencionada na sentença de que, caso a multa contratual não atente para a sua finalidade essencial, não haverá óbice à sua cumulação com a indenização por lucros cessantes, a multa moratória foi prefixada na Cláusula 34 em patamar razoável, qual seja, de 1% sobre o valor total do contrato, donde se extrai que a condenação imposta à apelante a também ressarcir os lucros cessantes sofridos pela apelada resultará em inegável bis in idem, o que deve ser coibido nesta Instância ad quem. 5) Restou descortinada a exorbitância do atraso da construtora na entrega das chaves da unidade adquirida pela autora, tendo em vista que estava prevista para ocorrer em 30/06/2013, com a possibilidade de se estender até o dia 30/12/2013 com o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, mas só ocorreu em dezembro de 2014, como noticiado pela construtora na contestação, isto é, cerca de 1 (um) ano depois do pactuado, o que evidencia nítida ofensa à ordem moral do consumidor, e não mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. 6) De acordo com a jurisprudência deste egrégio Tribunal, a caracterização (ou não) do dano moral esteve relacionada à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel, sendo, via de regra, afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo, como, por exemplo, em torno de 2 (dois) ou 3 (três) meses. 7) É excessivo o atraso verificado, por ter alcançado aproximadamente 1 (um) ano, de modo que, levando-se em conta, entre outros fatores, o porte econômico da construtora, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, as consequências geradas pela demandante, deve ser mantida a indenização por dano moral no patamar em que fixada na sentença, a saber, de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por estar em harmonia com a jurisprudência predominante neste egrégio Tribunal de Justiça. 8) No que tange ao aspecto quantitativo, a autora obteve êxito em 3 (três) deles (atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, multa contratual de 1% e indenização por danos morais) e será vencida nos demais (lucros cessantes e restituição da comissão de corretagem). Ao seu turno, a partir do critério jurídico (qualitativo), o resultado da análise não será diverso, por haver um equilíbrio entre os pedidos de maior relevância acolhidos e rejeitados, do que resulta a sucumbência recíproca entre as partes, em igual proporção (50%), sobre o percentual de 20% fixado na sentença. 9) É possível averiguar o proveito econômico obtido pelas partes, sendo que, no caso da apelada, corresponde a soma dos valores correspondentes aos pedidos acolhidos (multa de 1% e indenização por dano moral), conforme restar apurado em liquidação de sentença, ao passo que, no caso da requerida, equivalerá ao valor que deixará de pagar diante da improcedência dos pedidos respectivos (rectius: ressarcimento por lucros cessantes e restituição da comissão de corretagem), o que, de igual forma, deverá ser calculado em sede de liquidação de sentença. 10) Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (Data: 03/Aug/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0007022-78.2014.8.08.0048, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Antecipação de Tutela/Recebimento como Cautelar).

Ocorre que no caso concreto não se verifica vício de informação que tenha levado ao aumento do valor desembolsado pela apelante, de modo que se mostra indevida a pretensão de restituição.

Como restou comprovado nos autos, a primeira ré comprovou que a comissão não foi paga pela ora autora, mas sim por ela, conforme as nota fiscal de fl. 103, mantendo-se inalterado o valor da promessa de compra e venda do bem.

O exposto evidencia que, na verdade, o acolhimento de referido pedido culminaria em enriquecimento ilícito, razão pela qual deve ser mantida a sentença também neste ponto.

Ainda, quanto à condenação de lucros cessantes, a ora autora aponta
error in procedendo
na sentença de origem, sem razão.

Verifica-se da leitura atenta da exordial que a apelante formulou pedido referente à multa moratória inversa (item c do pedido – fls. 19/20), incorrendo em cumulação e
bis in idem
tratado nos TEMAS 970 e 971 do C. STJ, segundo os quais, respectivamente:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Portanto, o caso é de afastamento do recurso da ora autora também neste tocante, e, por consectário, pela manutenção da distribuição da sucumbência.

Diante de todo o arrazoado externado, tenho por bem em negar provimento a ambos os recursos.

Ante o desprovimento, majoro os honorários recursais em face das ora rés em 2% sobre a base de cálculo fixada em sentença. Deixo de majorar honorários pelo desprovimento do recurso da ora demandante por não ter sido fixada dita verba na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o respeitável voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.