Tribunal: TJES
Processo: 0026652-57.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão do Saldo Devedor; Repetição de indébito
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO.

1. A sentença viola o princípio da congruência (CPC, art. 492), pois condena a construtora à devolução de valores pagos entre 28/06/2013 e 20/08/2013 sem que houvesse pedido expresso na petição inicial, caracterizando julgamento extra petita.

2. O próprio juízo de origem reconhece a ausência de prova quanto à responsabilidade da construtora pela não obtenção do financiamento pelos autores, de modo que não há nexo de causalidade entre a atuação da requerida e a suposta dificuldade de crédito.

3. O acervo probatório demonstra que a impossibilidade de financiamento via Caixa Econômica Federal decorreu de exigências internas da instituição bancária, e não de conduta da construtora, sendo que o financiamento poderia ter sido obtido por meio de outras instituições antes da averbação do “Habite-se”.
4. Os autores somente buscaram financiamento junto ao BANESTES em 06/11/2013, 119 dias após a averbação do “Habite-se”, o que reforça a ausência de responsabilidade da construtora pela demora na obtenção do crédito.

5. A cláusula de tolerância prevista no contrato é válida e amparada pela jurisprudência, não havendo fundamento para condenação da construtora pela incidência de encargos financeiros no período entre o término do prazo de tolerância e a averbação do “Habite-se”.

6. Recurso provido. Sentença reformada para excluir a condenação à devolução dos valores pagos a maior e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0026652-57.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA. e outros

APELADO: VINICYUS LOSS DIAS DA SILVA registrado(a) civilmente como VINICYUS LOSS DIAS DA SILVA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO.

1. A sentença viola o princípio da congruência (CPC, art. 492), pois condena a construtora à devolução de valores pagos entre 28/06/2013 e 20/08/2013 sem que houvesse pedido expresso na petição inicial, caracterizando julgamento extra petita.

2. O próprio juízo de origem reconhece a ausência de prova quanto à responsabilidade da construtora pela não obtenção do financiamento pelos autores, de modo que não há nexo de causalidade entre a atuação da requerida e a suposta dificuldade de crédito.

3. O acervo probatório demonstra que a impossibilidade de financiamento via Caixa Econômica Federal decorreu de exigências internas da instituição bancária, e não de conduta da construtora, sendo que o financiamento poderia ter sido obtido por meio de outras instituições antes da averbação do “Habite-se”.
4. Os autores somente buscaram financiamento junto ao BANESTES em 06/11/2013, 119 dias após a averbação do “Habite-se”, o que reforça a ausência de responsabilidade da construtora pela demora na obtenção do crédito.

5. A cláusula de tolerância prevista no contrato é válida e amparada pela jurisprudência, não havendo fundamento para condenação da construtora pela incidência de encargos financeiros no período entre o término do prazo de tolerância e a averbação do “Habite-se”.

6. Recurso provido. Sentença reformada para excluir a condenação à devolução dos valores pagos a maior e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇ
ÃO

CÍVEL
interposto por
SPE – CONSTRUTORA S.A. CAVALCANTE – ES XIV LTDA.
e SÁ CAVALCANTE PARTICIPAÇÕES S.A.
contra a sentença proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos da
ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito
ajuizada por
VINICYUS LOSS DIAS DA SILVA
e MAYARA GHISOLFI ZANOTTI LOSS
,
julgou parcialmente procedente a demanda condenando a requerida à devolução dos valores pagos a maior entre 28/06/2013 e 20/08/2013, ao fundamento de que não poderia haver a incidência de encargos nesse período.

Em suas razões (fls. 422/431) a recorrente alega, em síntese, que não há nexo de causalidade entre a atuação da construtora e a dificuldade dos autores na obtenção do financiamento.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 12029651), pugnando pelo desprovimento do recurso com a manutenção do comando sentencial objurgado.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0026652-57.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA., SA CAVALCANTE PARTICIPACOES SA

APELADO: VINICYUS LOSS DIAS DA SILVA, MAYARA GHISOLFI ZANOTTI LOSS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇ
ÃO

CÍVEL
interposto por
SPE – CONSTRUTORA S.A. CAVALCANTE – ES XIV LTDA.
e SÁ CAVALCANTE PARTICIPAÇÕES S.A.
contra a sentença proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos da
ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito
ajuizada por
VINICYUS LOSS DIAS DA SILVA
e MAYARA GHISOLFI ZANOTTI LOSS
,
julgou parcialmente procedente a demanda condenando a requerida à devolução dos valores pagos a maior entre 28/06/2013 e 20/08/2013, ao fundamento de que não poderia haver a incidência de encargos nesse período.

Em suas razões (fls. 422/431) a recorrente alega, em síntese, que não há nexo de causalidade entre a atuação da construtora e a dificuldade dos autores na obtenção do financiamento.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 12029651), pugnando pelo desprovimento do recurso com a manutenção do comando sentencial objurgado.

I – JULGAMENTO EXTRA PETITA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA.

O primeiro ponto a ser analisado é a possível violação ao princípio da congruência, conforme disposto no artigo 492 do Código de Processo Civil:

“É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Compulsando a petição inicial, verifica-se que os autores pleitearam a revisão dos critérios de correção do saldo devedor a partir de 30/12/2012, alegando que o imóvel não estava apto ao financiamento devido à ausência da averbação do “Habite-se”.

Sustentam que não puderam obter o financiamento bancário devido à suposta ausência de documentos por parte da construtora.

Assim, verifico que o pedido de restituição de valores pagos estava vinculado à correção do saldo devedor, e não à incidência de encargos específicos entre 28/06/2013 e 20/08/2013.

Entretanto, a sentença reconheceu expressamente que não houve prova da responsabilidade da construtora pela não obtenção do financiamento, mas, mesmo assim, condenou-a à devolução dos valores pagos entre 28/06/2013 e 20/08/2013, sem que houvesse qualquer pleito expresso nesse sentido.

Tal condenação não guarda correspondência direta com o pedido formulado, pois não houve pleito expresso dos autores para restituição de valores pagos nesse período, tampouco foi discutida, na petição inicial, a questão da incidência de encargos durante o intervalo entre o término do prazo de tolerância e a averbação do “Habite-se”. Portanto, a sentença extrapolou os limites da lide, incorrendo em julgamento
extra petita
.

Nesse sentido:

(... )
1 – Compete ao magistrado decidir a lide nos limites em que foi proposta, devendo ater-se aos pedidos das partes, sendo vedada a prolação de sentença extra ou ultra petita, ou seja, que decide fora ou além do pedido, consoante previsto nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. 2 - Verifica-se que a sentença recorrida extrapolou os limites da pretensão deduzida, eis que o reembolso das despesas médicas não a integrou, ocasionando error in procedendo hábil a gerar a nulidade da decisão
. (TJES, AC n. 0000795-59.2019.8.08.0028, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Des. Relator FABIO BRASIL NERY, 17/May/2024)

(...)
1. O Recorrido figura como réu na Medida Cautelar de Busca e Apreensão e não ofertou reconvenção para que a ele fosse favorável qualquer condenação. Assim, em atenção ao princípio da congruência expressamente previsto no artigo 492 do Código de Processo Civil, deve o magistrado se ater tão somente ao que foi objeto de pedido pela autora e, não o fazendo, o julgamento deve ser considerado extra petita. Nulidade da sentença reconhecida.

2. Em virtude do ônus probatório, cabia a Apelante instruir o processo com elementos capazes de demonstrar o fato constitutivo do seu direito. Não o fazendo, mostra-se devido o reconhecimento da inexistência de relação contratual entre as partes. 3. Recurso conhecido e não provido. (TJES, AC n. 0002195-82.2019.8.08.0069, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Desª. Relatora MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Data: 27/Nov/2023)

Portanto, ao condenar a construtora à devolução dos valores pagos no período de 28/06/2013 a 20/08/2013, sem que isso tenha sido postulado pelos autores, a sentença extrapolou os limites da lide, devendo ser reformada para excluir essa condenação.

II – MÉRITO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELA NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO

Seguindo, o ponto central da lide diz respeito à responsabilidade da construtora pela não obtenção do financiamento habitacional pelos autores.

Compulsando detidamente o comando sentencial, o MMº magistrado sentenciante reconheceu expressamente que os autores não demonstraram que a Caixa Econômica Federal exigia a averbação do “Habite-se” como condição inafastável para concessão do financiamento, que a evolução do saldo devedor seguiu fielmente o pactuado e as que cláusulas contratuais são válidas e não abusivas.

Apesar disso, concluiu que a construtora deveria restituir os valores pagos pelos juros incidentes no período entre 28/06/2013 e 20/08/2013, sob o fundamento de que não poderia cobrar encargos financeiros nesse intervalo.

Contudo, tal entendimento contradiz a própria fundamentação da sentença, que afastou qualquer conduta ilícita da construtora quanto à concessão do financiamento bancário.

Além disso, o acervo probatório demonstra que a impossibilidade de financiamento via Caixa Econômica Federal decorreu de exigências internas da própria instituição bancária, e não de eventual conduta da construtora.

Conforme consta dos autos, o financiamento poderia ter sido feito pelo Banco do Brasil ou pelo Bradesco antes da averbação do “Habite-se”, já que essas instituições estavam concedendo crédito aos adquirentes do empreendimento.

Ademais, os autores já haviam firmado financiamento direto com a construtora antes do fim do prazo de tolerância, demonstrando que não estavam impossibilitados de quitar o saldo devedor.

Além disso, os apelados somente buscaram financiamento junto ao BANESTES em 06/11/2013, ou seja, 119 dias após a averbação do “Habite-se”, o que reforça que a eventual dificuldade na obtenção do crédito não decorreu de conduta da construtora, mas sim de fatores alheios ao contrato.

Dessa forma, não há nexo de causalidade entre a atuação da construtora e a suposta impossibilidade de financiamento pelos autores, razão pela qual não se justifica a devolução dos valores pagos a maior no período em questão.

Guardadas as diferenças, vejamos entendimento por mim proferido em demanda análoga:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros). 2. Na hipótese aqui versada, o instrumento contratual prevista a entrega do imóvel para a data de 30/11/2012 (fl. 74). Ademais, há, também, cláusula contratual acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 5.1.1 (fl. 92), ou seja, o termo final para entrega do bem imóvel seria a data de 30/05/2013. Nessa toada, conforme consignado na r. sentença, restou comprovado documentalmente que a entrega do imóvel se deu na data de 29/11/2012 (habite-se à fl. 415), ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente. 3. Também vale registrar que há, no contrato pactuado, previsão expressa no sentido de que a imissão na posse somente seria efetivada com a quitação do saldo devedor (cláusula 7.1, “c”). 4. Sobre o tema, já decidiu este Tribunal que “É válida a estipulação no contrato de promessa de compra e venda que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral do preço do imóvel.”. 5. Também não há que se falar em responsabilidade das requeridas pela alegada restrição à concessão de financiamento habitacional, sendo que, nos termos da r. sentença, além das Leis nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, e nº 4.380/64, que organiza o Sistema Financeiro para Aquisição da Casa Própria, não estabelecerem tal restrição, os autores não lograram êxito em demonstrar citada exigência por parte do agente financiador de sua escolha. 6. Outrossim, registro que há previsão contratual no sentido de que o financiamento do empreendimento seria perante o Banco Bradesco, bem como a respectiva garantia da hipoteca sobre o terreno. 7. No que pertine a verba honorária, verifico que o magistrado primevo já a fixou em seu grau mínimo, a saber, dez por cento do valor da causa, sendo indevida, portanto, a pretensão de sua redução. 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, AC n. 0032603-37.2014.8.08.0035, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Des. Relator JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 09/Mar/2023)

Portanto, não se justifica qualquer condenação da construtora, seja pela não obtenção do financiamento, seja pela cobrança de encargos no período entre o término do prazo de tolerância e a averbação do “Habite-se”.

III – CONCLUSÃO.

Diante do exposto,
DE OFÍCIO
reconheço a nulidade parcial da sentença por julgamento
extra petita
, excluindo a condenação da requerida à devolução dos valores pagos a maior entre 28/06/2013 e 20/08/2013.

Com relação ao recurso interposto,
CONHEÇO e
LHE
DOU PROVIMENTO
, para reformar a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Consequentemente, inverto os ônus sucumbenciais e condeno os autores, ora apelados, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)