Tribunal: TJES
Processo: 5017920-88.2024.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-10-02

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017920-88.2024.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CARMEN LUCIA CORREA
RECORRIDO: ANAILZA BRUGNHARA
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5017920-88.2024.8.08.0024

RECORRENTE:
CARMEN LÚCIA CORREA

RECORRIDA:
ANAILZA BRUGNHARA

RELATOR:
JUIZ DE DIREITO THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

JUIZ SENTENCIANTE:
GRÉCIO NOGUEIRA GRÉGIO

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DÉBITOS REMANESCENTES DE ALUGUÉIS, ENCARGOS E REPAROS NO IMÓVEL. DEVER DO LOCATÁRIO DE RESTITUIR O BEM NO ESTADO EM QUE O RECEBEU. VISTORIA DE SAÍDA REALIZADA UNILATERALMENTE PELA LOCADORA. VALIDADE COMO MEIO DE PROVA. REVELIA DA LOCATÁRIA, QUE NÃO IMPUGNOU OS DANOS E OS ORÇAMENTOS APRESENTADOS EM JUÍZO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELA AUTORA. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR CONFIGURADA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por CARMEN LÚCIA CORREA em face da sentença proferida pelo Juizado Especial Cível de Vitória/ES, nos autos da Ação de Cobrança movida contra ANAILZA BRUGNHARA.

I. Histórico Processual

A autora, ora recorrente, ajuizou a presente ação de cobrança alegando que a ré, na qualidade de locatária de um imóvel de sua propriedade (apartamento 601 do Ed. Cotê D'Azur, em Vitória/ES), deixou uma série de débitos ao final da relação locatícia. O contrato de locação teve início em 20 de dezembro de 2020, com término previsto para 19 de dezembro de 2023. A locatária, no entanto, entregou as chaves em 1º de dezembro de 2023.

A recorrente sustenta que, ao término da locação, a ré deixou em aberto os seguintes débitos:

Aluguéis e encargos:
Um saldo devedor de R$3.843,58, após o abatimento de R$ 27.444,22 da caução. O débito total original era de R$ 31.287,80, referente a aluguéis vencidos em setembro, outubro, novembro e dezembro de 2023, além de IPTU e taxas de condomínio do período.

Danos ao imóvel:
Um total de R$ 19.123,00, apurado em vistoria final e baseado em orçamentos para os reparos necessários, incluindo pintura, marcenaria, consertos diversos, vidraçaria e lavagem de cortinas.

O valor total cobrado na ação é de R$22.966,58. A petição inicial foi instruída com o contrato de locação, laudo de vistoria de saída, demonstrativos de débito e orçamentos para os reparos.

A sentença de primeiro grau, cujo teor se depreende da interposição do recurso, não acolheu integralmente a pretensão da autora, motivando a presente insurgência.

II. Análise do Recurso

A controvérsia cinge-se à responsabilidade da locatária, ora recorrida, pelos débitos remanescentes de aluguéis e encargos, bem como pelos custos de reparo dos danos constatados no imóvel após a sua desocupação.

1. Da Competência e dos Débitos de Aluguéis e Encargos

A competência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda é inequívoca, uma vez que se trata de ação de cobrança de aluguéis e acessórios, sem pedido de despejo, com valor da causa dentro do limite legal.

Conforme a planilha de débitos e a documentação apresentada, a locatária deixou de adimplir os aluguéis e encargos dos últimos meses de locação. A utilização do valor da caução para abater parte da dívida é procedimento legítimo, restando, contudo, um saldo devedor de R$3.843,58. A obrigação de pagar pontualmente o aluguel e os encargos é dever legal e contratual do locatário, conforme o art. 23, I, da Lei nº 8.245/91 e a cláusula quarta do contrato. Portanto, a cobrança deste saldo é devida.

2. Dos Danos Materiais e da Vistoria

A questão central do recurso refere-se aos danos causados ao imóvel. A Lei do Inquilinato e o contrato firmado são claros ao determinar que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. A cláusula 20.1 do contrato de locação é explícita ao prever a obrigação da locatária de entregar o apartamento com pintura nova e com todos os seus componentes em perfeito estado de funcionamento.

O laudo de vistoria inicial, anexado ao contrato, descreve detalhadamente o estado do imóvel no início da locação, inclusive com a ressalva de pequenos defeitos já existentes. Por outro lado, o laudo de vistoria de saída, realizado em 6 de dezembro de 2023, aponta uma série de não conformidades e danos que não se enquadram como mero desgaste natural. Dentre os problemas constatados, destacam-se a necessidade de nova pintura, danos em armários e portas, luminárias com defeito e sujeira excessiva.

A recorrente apresentou orçamentos detalhados para cada um dos reparos necessários, totalizando a quantia de R$19.123,00. A cláusula 10.5 do contrato de locação autoriza expressamente a locadora a executar os reparos necessários, caso o imóvel não seja devolvido nas condições pactuadas, cobrando os custos da locatária.

Ainda que a vistoria de saída não tenha sido acompanhada pela locatária, tal fato, por si só, não invalida o documento como meio de prova, especialmente no presente caso. A ausência da recorrida no ato da vistoria não lhe retira o direito ao contraditório, o qual, no entanto, deve ser exercido na esfera judicial.
Citada para os termos da presente ação, a locatária teve a oportunidade processual de impugnar especificamente os danos apontados no laudo, as fotografias e os valores apresentados nos orçamentos. Contudo, quedou-se inerte, tornando-se revel. A revelia faz presumir verdadeiros os fatos alegados na petição inicial, conforme art. 344 do CPC. Assim, não tendo a recorrida contestado as avarias e os custos de reparação no momento oportuno, prevalece a prova documental produzida pela recorrente.

Dessa forma, restou devidamente comprovada a obrigação da recorrida de arcar com os custos dos reparos para que o imóvel retornasse ao estado em que foi entregue, descontadas as avarias preexistentes e o desgaste de uso normal. Os valores apresentados nos orçamentos são condizentes com os danos apontados na vistoria de saída.

III. Dispositivo

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento
para reformar a sentença de primeiro grau e julgar
totalmente procedente
a pretensão inicial, condenando a ré, ANAILZA BRUGNHARA, ao pagamento de:

a)
R$3.843,58 (três mil e oitocentos e quarenta e três reais e cinquenta e oito centavos)
, referente ao saldo devedor de aluguéis e encargos, com correção monetária e juros de mora a contar dos respectivos vencimentos.

b)
R$19.123,00 (dezenove mil, cento e vinte e três reais)
, a título de indenização pelos danos materiais causados ao imóvel, com correção monetária a partir da data de cada orçamento e juros de mora a partir da citação.

O valor total da condenação perfaz
R$22.966,58 (vinte e dois mil, novecentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos)
, que deverá ser atualizado monetariamente e acrescido de juros legais até a data do efetivo pagamento.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios nesta fase recursal, em razão do provimento do recurso (art. 55 da Lei nº 9.099/95).

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)