Tribunal: TJES
Processo: 0007349-65.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS QUITADOS. ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ (SÚMULA 308/STJ). IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR AO BANCO A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. CANCELAMENTO DO REGISTRO DA ADJUDICAÇÃO E REGISTRO DIRETO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO ESPÓLIO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pelo Banco BESA S.A. (atual denominação de Banco Econômico S.A. em liquidação extrajudicial) contra sentença que o condenou a outorgar a escritura definitiva dos imóveis nºs 1402, 1409 e 1413 do Edifício Guarapari Apart Service em favor do Espólio de Alberto Sana, reconhecido como legítimo proprietário pela quitação integral dos contratos de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco, que adjudicou os imóveis, pode ser compelido a outorgar a escritura definitiva em favor do espólio; (ii) estabelecer se a solução adequada consiste em determinar a transferência direta pelo cancelamento da adjudicação e registro em nome do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O direito do espólio à propriedade dos imóveis é incontroverso, diante da quitação dos contratos e da proteção conferida pela Súmula 308/STJ, que afasta a eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação ao adquirente de boa-fé.

4.
Revela-se contraditório impor ao banco a obrigação de outorgar escritura definitiva de bens cuja propriedade legítima não detém, diante do reconhecimento da ineficácia da adjudicação.

5.
A solução mais adequada consiste em cancelar o registro da adjudicação em favor do banco e, ato contínuo, determinar o registro da propriedade em nome do espólio, medida que traduz adjudicação compulsória por via judicial.

6.
Tal providência prestigia a eficiência, a celeridade processual e a efetividade da jurisdição (CPC, art. 4º), dispensando o ajuizamento de nova ação em face da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
O adquirente de boa-fé, com contrato quitado, tem assegurada a propriedade do imóvel, independentemente de hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, nos termos da Súmula 308/STJ.

2.
O banco não pode ser compelido a outorgar escritura definitiva de imóveis cuja propriedade legítima não detém, após reconhecida a ineficácia da adjudicação.

3.
A solução adequada consiste no cancelamento da adjudicação em favor do banco e no registro direto da propriedade em nome do adquirente, mediante ordem judicial.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007349-65.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO ECONOMICO S. A. EM LIQUIDACAO

APELADO: ALBERTO SANA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS QUITADOS. ADJUDICAÇÃO EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ (SÚMULA 308/STJ). IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR AO BANCO A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. CANCELAMENTO DO REGISTRO DA ADJUDICAÇÃO E REGISTRO DIRETO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO ESPÓLIO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pelo Banco BESA S.A. (atual denominação de Banco Econômico S.A. em liquidação extrajudicial) contra sentença que o condenou a outorgar a escritura definitiva dos imóveis nºs 1402, 1409 e 1413 do Edifício Guarapari Apart Service em favor do Espólio de Alberto Sana, reconhecido como legítimo proprietário pela quitação integral dos contratos de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco, que adjudicou os imóveis, pode ser compelido a outorgar a escritura definitiva em favor do espólio; (ii) estabelecer se a solução adequada consiste em determinar a transferência direta pelo cancelamento da adjudicação e registro em nome do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O direito do espólio à propriedade dos imóveis é incontroverso, diante da quitação dos contratos e da proteção conferida pela Súmula 308/STJ, que afasta a eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação ao adquirente de boa-fé.

4.
Revela-se contraditório impor ao banco a obrigação de outorgar escritura definitiva de bens cuja propriedade legítima não detém, diante do reconhecimento da ineficácia da adjudicação.

5.
A solução mais adequada consiste em cancelar o registro da adjudicação em favor do banco e, ato contínuo, determinar o registro da propriedade em nome do espólio, medida que traduz adjudicação compulsória por via judicial.

6.
Tal providência prestigia a eficiência, a celeridade processual e a efetividade da jurisdição (CPC, art. 4º), dispensando o ajuizamento de nova ação em face da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
O adquirente de boa-fé, com contrato quitado, tem assegurada a propriedade do imóvel, independentemente de hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, nos termos da Súmula 308/STJ.

2.
O banco não pode ser compelido a outorgar escritura definitiva de imóveis cuja propriedade legítima não detém, após reconhecida a ineficácia da adjudicação.

3.
A solução adequada consiste no cancelamento da adjudicação em favor do banco e no registro direto da propriedade em nome do adquirente, mediante ordem judicial.

ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, designada para redigir Acórdão.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

VOTO-VISTA

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores

Embora comungue do entendimento exarado na sentença – chancelado no judicioso voto proferido pelo eminente Relator – no tocante a transmissão da propriedade dominial, em favor do apelado, dos imóveis descritos como aptos. nº
s
1402, 1409 e 1413 do Ed. Guarapari Apart Service, situado em Guarapari, solicitei vista dos autos para melhor analisar a tese recursal de que a condenação haveria de se limitar a declaração de nulidade da adjudicação dos imóveis, uma vez que a sua escrituração em favor do apelado, de acordo com o apelante, não pode ser-lhe imposta (Id 10303723, p. 5/6).

Após analisar criteriosamente os autos, parece-me assistir razão, em parte, ao banco apelante, daí porque proponho solução parcialmente diversa. Explico.

Apesar de ser incontroverso o direito do apelado Espólio de Alberto Sana à propriedade dos imóveis, dada a quitação do contrato e a proteção conferida pela Súmula nº 308/STJ, na medida em que a hipoteca firmada entre a construtora e o banco não pode prejudicar o adquirente de boa-fé, soa-me contraditório determinar que o banco apelante transfira a propriedade dos imóveis e, ao mesmo tempo, reconhecer a ineficácia, perante o comprador, da adjudicação outrora aperfeiçoada, uma vez que não poderia transferir o bem cuja propriedade legítima não detém.

Nesse cenário, é acertada a tese recursal de que a imposição dessa obrigação resultaria numa ficção jurídica ao compeli-lo a outorga a escritura definitiva dos imóveis, haja vista pressupor uma relação negocial entre as partes, dada a ausência da construtora no polo passivo da lide.

A meu ver, a solução mais adequada seria aquela proposta subsidiariamente pelo apelante, qual seja, afastar sua condenação ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na outorgar a escritura definitiva dos imóveis e, ato contínuo, determinar que o Juízo de 1º grau expeça ofício ao Cartório do
2º Ofício do CRI de Guarapari a fim de que proceda ao cancelamento do registro da adjudicação em nome do Banco Econômico S/A (matrículas nº 23.789, 23.902 e 23.944), com o consequente registro da propriedade dos bens em nome do apelado Espólio de Alberto Sana.

Trata-se de medida conhecida como adjudicação compulsória por via judicial, pela qual ocorre o suprimento judicial da outorga e, salvo melhor juízo, é o que melhor acomoda aos direitos das partes envolvidas, além de prestigiar o princípio da eficiência, ao dispensar a propositura de ação própria em face da construtora,
uma vez que o apelante não se insurge propriamente contra a transferência do domínio dos imóveis ao apelado, mas sim, na forma de assim proceder, porquanto
esclarece em suas razões recursais que “
ainda que se entenda que o apelado jus à propriedade dominial, o que não aqui não se impugna, impõe-se que tal obrigação seja imposta a quem de Direito, a saber, a Construtora
” (Id 10303723, p. 6).

Com tais considerações,
divirjo, em parte
, do entendimento manifestado pelo eminente
Des. Subst. Carlos Magno Moulin Lima
a fim de
dar provimento parcial à apelação cível
para acolher o pleito recursal subsidiário (pedido “ii” – Id 10303723, p. 7), no sentido de que seja determinada a expedição de ofício para que o Cartório do 2º Ofício do CRI de Guarapari proceda ao cancelamento do registro da adjudicação em nome do Banco Econômico S/A (matrículas nº 23.789, 23.902 e 23.944) e, ato contínuo, registre a propriedade dos bens em nome do apelado Espólio de Alberto Sana.

É como voto
.

Desª Eliana Junqueira Munhós Ferreira

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pelo Eminente Relator.

Des. Substituto Luiz Guilherme Risso

APELAÇÃO CÍVEL N. 0007349-65.2018.8.08.0021.

APELANTE: BANCO BESA S.A. (ATUAL DENOMINAÇÃO DE BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL).

APELADO: ESPÓLIO DE ALBERTO SANA.

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

VOTO

BANCO BESA S.A. (ATUAL DENOMINAÇÃO DE BANCO ECONÔMICO S.A. EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL)
interp
ôs
recurso de apelação em face d
a
respeitável sentença
de fls. 220-2, integrada pela decisão de embargos de declaração id 10303721,
proferida pel
a
ilustre
Juíza
de Direito da
Segunda
Vara Cível
da Guarapari -
Comarca da Capital nos autos da “
tutela cautelar requerida em caráter antecedente contra alienação judicial de imóvel” proposta contra ele por
ESPÓLIO DE ALBERTO SANA
, que julgou “PROCEDENTE o pedido autoral, para DETERMINAR ao banco requerido que proceda, no prazo de 30 (trinta dias), à transmissão da propriedade dominial em favor da parte requerente, dos imóveis descritos como apartamento nº 1402; 1409 e 1413, todos integrantes do Edifício Guarapari Apart Service, localizado na Av. Roberto Calmon, 226, Centro, Guarapari-ES, cujos registros se encontram devidamente descritos nas fl. 51; 60 e 69”.

N
as razões do recurso
(id 10303723
) alegou o apelante, em síntese, que: 1) “o BESA jamais alienou o imóvel ao autor ou teve qualquer relação negocial/contratual com ele. Em verdade, até a citação desta demanda, o apelante sequer sabia da existência da pessoa do apelado”;
2) “requer-se a reforma da r. sentença para que seja delimitada a condenação relativa ao BANCO BESA S/A à declaração da nulidade da adjudicação do imóvel, devendo qualquer outra pretensão autoral, notadamente a escrituração do imóvel em seu favor, ser demandada diretamente da Construtora, como de Direito”.

Requer
e
u

o
“provimento deste recurso de apelação para reforma da sentença para determinar ao apelado que tome as providências cabíveis à transferência da propriedade dominial, haja vista que ele deu ensejo à propositura da ação, por não providenciar a averbação do contrato de compra e venda nas matrículas nº 23.789, 23.944 e 23.902 do 2º Ofício do CRI de Guarapari – ES”
ou “S
ubsidiariamente, caso assim não entendam V. Exas., requer seja determinada a expedição de ofício para que o 2º Ofício do CRI de Guarapari – ES realize a outorga da escritura definitiva da propriedade em favor do apelado”.

O recurso não deve ser provido.

Na petição de fls. 204-5, o apelante afirmou que “o imóvel objeto da presente lide é de PROPRIEDADE DO BANCO
ECONÔMICO
S/A conforme se pode comprovar através da Matrícula de n. 23902 (doc.01), do Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guarapari — ES, mesmo que adquirido por adjudicação evidencia que em momento algum, o Banco, agiu de má-fé, pois não sabia da celebração de promessa do contrato de compra e venda (sendo este um contrato preliminar e não definitivo) da Construtora e Incorporadora Lima LTDA com a parte autora, quando recebeu o bem
como
cumprimento da prestação que
a construtora lhe devia
, sendo, portanto o PROPRIETÁRIO conforme registrado na matrícula do imóvel”.

Tal afirmação deduzida em primeiro grau de jurisdição configura comportamento contraditório com o que foi deduzido nas razões recursais.

A propósito, na respeitável sentença recorrida foi esclarecido que “o banco réu limitou-se a justificar a forma como adquiriu a propriedade do imóvel, ressaltando não ter agido de má-fé, por desconhecer a celebração de promessa de compra e venda aperfeiçoada entre a parte autora e a Construtora e Incorporadora Lima Ltda. Adverte, no entanto, ter recebido o bem como cumprimento da prestação que a construtora lhe devia, passando a ser o proprietário, conforme registro na matrícula do imóvel. Ao me debruçar sobre a farta prova documental colacionada pelo espólio autor, constato ter efetivamente havido os contratos de compra e venda aperfeiçoados pelos vendedores, que geraram as sucessivas transferências dos imóveis em benefício do autor da herança, sr. Alberto Sana, devidamente quitados. Também há documentos alusivos à Declaração de quitação do condomínio por parte da inventariante, todos referentes aos apartamentos 1402; 1409 e 1413, dando conta inclusive da posse exercida pela inventariante/viúva sobre tais imóveis. Os documentos acostados às fl. 33-36; 54-57 e 63-66, ratificam as assertivas autorais, concernentes à aquisição original, por parte das pessoas de Rudolf Arthur Zahnd; Romildo Felix de Souza e Regina Vargas Medeiros, diretamente junto à Construtora e Incorporadora Lima Ltda, dos imóveis, cujos direitos foram transmitidos sucessivamente, até alcançar o autor da herança Alberto Sana. Nas fl. 51; 60 e 69 consta a existência de hipoteca dos apartamentos em discussão. O art. 756 do Código Civil de 1916 – vigente na ocasião da constituição da hipoteca – com correspondência no art. 1.420 do Código Civil/2002, estabelece que só aquele que pode alienar tem condições de hipotecar bem passível de alienação. Na hipótese vertente, no momento da transação judicial entre credor e devedora hipotecária, ditos imóveis já haviam sido negociados e estavam quitados”.

A súmula 308 do colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Nessa ordem de ideias, conforme restou esclarecido na sentença “
independentemente da ausência de má-fé do banco réu, considerando o acordo ineficaz aperfeiçoado entre credor e devedora da hipoteca, inerente aos apartamentos 1402, 1409 e 1413, que resultou irregularmente no aludido banco ser o atual proprietário registral dos indigitados imóveis, obviamente a ele cabe a obrigação de fazer, intentada na presente lide, outrora atribuída à promitente vendedora, consistente na outorga da Escritura, possibilitando assim exaurir o contrato de compra e venda, quitado pelo promitente vendedor e transferido sucessivamente até o autor da herança”.

Por fim, saliento
que na minuta de acordo id
41981807,
o apelante transacionou
a respeito do pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos ao advogado Dr. Victor Capelli Souza em decorrência da presente ação
e de outras
,
sendo tal
obrigação declarada satisfeita
na decisão id 10303722.

P
osto isso,
nego
provimento
ao recurs
o.

É como voto.

PEDIDO DE VISTA: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que em Sessão pretérita, o Eminente Relator, Desembargador Substituto Carlos Magno Moulin Lima, ao analisar o Apelo interposto pelo Banco Besa S.A., entendeu por manter a Sentença recorrida a fim de condenar o ora Apelante na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva dos imóveis litigiosos ao Espólio Apelado.

Inaugurando a divergência, a Eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira manifestou-se por dar parcial provimento à Apelação Cível para acolher o pedido recursal subsidiário, ao fundamento de que “a solução mais adequada seria aquela proposta subsidiariamente pelo apelante, qual seja, afastar sua condenação ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva dos imóveis e, ato contínuo, determinar que o Juízo de 1º grau expeça ofício ao Cartório do 2º Ofício do CRI de Guarapari a fim de que proceda ao cancelamento do registro da adjudicação em nome do Banco Econômico S/A (matrículas nº 23.789, 23.902 e 23.944), com o consequente registro da propriedade dos bens em nome do apelado Espólio de Alberto Sana”.

Pedi vista dos autos em razão de uma dúvida que me ocorreu e, após analisá-los, concluí no mesmo sentido da Desembargadora Eliana.

Isso porque, embora não haja divergência quanto aos pontos centrais da demanda, quais sejam, o direito do Apelado à propriedade dos bens em discussão, a quitação integral do preço e a proteção conferida ao adquirente de boa-fé (Súmula nº 308 do STJ), reputo, na mesma toada do voto divergente, que soa “
contraditório determinar que o banco apelante transfira a propriedade dos imóveis e, ao mesmo tempo, reconhecer a ineficácia, perante o comprador, da adjudicação outrora aperfeiçoada, uma vez que não poderia transferir o bem cuja propriedade legítima não detém
”.

Do exposto, rogando vênias aos que entendem de maneira diversa,

acompanho o posicionamento encampado pela Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira para
dar provimento parcial à Apelação Cível
.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL N. 0007349-65.2018.8.08.0021

APELANTE: BANCO BESA S.A.

APELADO: ESPÓLIO DE ALBERTO SANA

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VISTA

Cumpre rememorar que se cuida de apelação cível interposta pelo BANCO BESA S.A. contra sentença que o condenou a realizar a outorga da escritura definitiva dos imóveis litigiosos ao Espólio Apelado.

O eminente relator, Des. Substituto Carlos Magno Moulin Lima, negou provimento ao recurso, no que foi acompanhado pelo Des. Robson Luiz Albanez.

Por sua vez, a eminente Desa. Eliana Junqueira Munhós Ferreira deu parcial provimento à Apelação Cível acolhendo o pedido recursal subsidiário para determinar que o Juízo
a quo
expeça ofício ao Cartório de Registro de Imóveis a fim de que proceda ao cancelamento do registro da adjudicação em nome do Banco Econômico S/A (matrículas nº 23.789, 23.902 e 23.944), com o consequente registro da propriedade dos bens em nome do apelado Espólio de Alberto Sana.

Pois bem.

Embora o direito do apelado à propriedade dos imóveis seja incontroverso, a solução proposta no judicioso voto-vista se mostra mais adequada e eficiente para a resolução definitiva da lide.

De fato, soa contraditório impor ao Apelante a obrigação de outorgar uma escritura de transferência de propriedade de bens que, em essência, não lhe pertencem legitimamente, diante do reconhecimento da ineficácia da adjudicação perante o adquirente de boa-fé, nos termos da Súmula 308, do Colendo Superior Tribunal.

Assim, parece razoável trilhar pelo entendimento manifestado pela eminente Desa. Eliana Junqueira Munhós Ferreira para, uma vez reconhecida a nulidade da pretérita adjudicação judicial do imóvel ao Apelante, alcançar a efetiva solução do mérito da presente demanda, determinando a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para que proceda diretamente ao cancelamento do registro da adjudicação em nome do banco e, ato contínuo, registre a propriedade em nome do Apelado.

Tal medida prestigia não apenas efetividade e a celeridade processual, mas, sobretudo, a função satisfativa da atividade jurisdicional, princípio basilar do processo civil contemporâneo, na na esteira do que dispõe o art. 4º, do Código de Processo Civil, suprindo a necessidade de outorga por parte do banco e resolvendo a questão de forma direta, conforme, inclusive, pleiteado subsidiariamente pelo próprio apelante.

Desta forma, pedindo vênia mais uma vez ao nobre Relator, acompanho integralmente o voto-vista para dar provimento parcial à apelação determinando-se a expedição, pelo Juízo
a quo
, de ofício ao Cartório do 2º Ofício do CRI de Guarapari para o cancelamento do registro da adjudicação em nome do Banco Econômico S/A (matrículas nº 23.789, 23.902 e 23.944) e o consequente registro da propriedade dos imóveis em nome do apelado.

É como me manifesto.