Tribunal: TJES
Processo: 0010636-03.2017.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES DEVOLVIDOS EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO IGP-M. RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE CORREÇÃO PELA TR. MULTA POR RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por B.L.L. e Laccheng Engenharia LTDA em face de acórdão que, à unanimidade, deu parcial provimento ao recurso da apelante Laccheng. A embargante B. sustenta omissão quanto à forma de atualização do valor sobre o qual incide a multa de rescisão. A embargante Laccheng alega omissão sobre a distinção entre "contrato de reserva de unidade imobiliária" e "contrato de compra e venda de imóvel".

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir o índice de correção monetária aplicável à devolução dos valores pagos em caso de rescisão contratual; (ii) verificar se há omissão quanto à natureza jurídica do contrato firmado e à imposição de multa por rescisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de menção, tanto na sentença quanto no acórdão embargado, à taxa de correção monetária aplicável ao contrato caracteriza omissão, devendo ser sanada.

A cláusula contratual que prevê a devolução dos valores pagos pelo consumidor corrigidos pela Taxa Referencial (TR) revela-se excessivamente onerosa, sendo considerada abusiva à luz dos arts. 51, IV, §1º, III, e 47 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Considerando a necessidade de preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, adota-se o IGP-M como índice de correção monetária, mesmo parâmetro estabelecido para atualização dos valores devidos à construtora.

A alegação da embargante Laccheng quanto à suposta omissão sobre a natureza jurídica do contrato não procede, pois a decisão embargada analisou adequadamente a questão, reconhecendo a abusividade das cláusulas contratuais e a incidência da multa por resolução contratual.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, conforme pretendido pela construtora embargante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração opostos por B.L.L. providos. Embargos de declaração opostos por Laccheng Engenharia LTDA desprovidos.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que estabelece a correção dos valores devolvidos ao consumidor pela TR é abusiva, devendo ser aplicado o IGP-M, conforme índices adotados para atualização dos valores devidos à construtora.

A imposição de multa por resolução contratual é válida, nos termos da cláusula expressa no contrato, não havendo omissão a ser sanada sobre a distinção entre contrato de reserva de unidade imobiliária e contrato de compra e venda de imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 47, 51, IV, §1º, III; CC, art. 389, parágrafo único.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010636-03.2017.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LACCHENG ENGENHARIA LTDA

APELADO: BRUNELA LIMA BORGES

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES DEVOLVIDOS EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO IGP-M. RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE CORREÇÃO PELA TR. MULTA POR RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por B.L.L. e Laccheng Engenharia LTDA em face de acórdão que, à unanimidade, deu parcial provimento ao recurso da apelante Laccheng. A embargante B. sustenta omissão quanto à forma de atualização do valor sobre o qual incide a multa de rescisão. A embargante Laccheng alega omissão sobre a distinção entre "contrato de reserva de unidade imobiliária" e "contrato de compra e venda de imóvel".

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir o índice de correção monetária aplicável à devolução dos valores pagos em caso de rescisão contratual; (ii) verificar se há omissão quanto à natureza jurídica do contrato firmado e à imposição de multa por rescisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de menção, tanto na sentença quanto no acórdão embargado, à taxa de correção monetária aplicável ao contrato caracteriza omissão, devendo ser sanada.

A cláusula contratual que prevê a devolução dos valores pagos pelo consumidor corrigidos pela Taxa Referencial (TR) revela-se excessivamente onerosa, sendo considerada abusiva à luz dos arts. 51, IV, §1º, III, e 47 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Considerando a necessidade de preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva, adota-se o IGP-M como índice de correção monetária, mesmo parâmetro estabelecido para atualização dos valores devidos à construtora.

A alegação da embargante Laccheng quanto à suposta omissão sobre a natureza jurídica do contrato não procede, pois a decisão embargada analisou adequadamente a questão, reconhecendo a abusividade das cláusulas contratuais e a incidência da multa por resolução contratual.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa, conforme pretendido pela construtora embargante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração opostos por B.L.L. providos. Embargos de declaração opostos por Laccheng Engenharia LTDA desprovidos.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que estabelece a correção dos valores devolvidos ao consumidor pela TR é abusiva, devendo ser aplicado o IGP-M, conforme índices adotados para atualização dos valores devidos à construtora.

A imposição de multa por resolução contratual é válida, nos termos da cláusula expressa no contrato, não havendo omissão a ser sanada sobre a distinção entre contrato de reserva de unidade imobiliária e contrato de compra e venda de imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 47, 51, IV, §1º, III; CC, art. 389, parágrafo único.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaração da embargante Brunela Lima Borges, nos termos do voto do Relator. À unanimidade, conhecer e desacolher os Embargos de Declaração da embargante Laccheng Engenharia LTDA., nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, Trata-se de
embargos de declaração
opostos por
Brunela Lima Borges
e
Laccheng Engenharia LTDA
em face do acórdão (id
3757623
) que, à unanimidade de votos, deu parcial provimento ao recurso da apelante Laccheng.

Em suas razões, a embargante
Brunela
afirma existir omissão
(i)
com relação à forma de atualização do valor sobre o qual incide a multa de rescisão. A embargante
Laccheng
, por sua vez, alega existir omissão quanto à diferenciação entre “contrato de reserva de unidade imobiliária” e “contrato de compra e venda de imóvel”.

Com razão a embargante
Brunela
.

De fato, tanto na sentença de 1º grau quanto no acórdão embargado inexiste menção à taxa de correção monetária aplicável ao contrato. Imperioso reforçar, da mesma forma com que já consignado no voto do Eminente Desembargador Relator, a necessidade de se preservar ao máximo os negócios firmados entre os particulares, em atenção ao princípio do
pacta sunt servanda
.

Verifico que o
contrato de reserva
estipula diversas taxas e percentuais, que variam a depender da parte beneficiada e do evento causador. Vejamos:

3.2.1. Se por algum motivo o SEGUNDO CONTRATANTE não conseguir a efetivação do financiamento junto à Instituição Bancária, a PRIMEIRA CONTRATANTE poderá, a seu exclusivo critério, avaliar o crédito do SEGUNDO CONTRATANTE, a fim de verificar a possibilidade de realizar financiamento direto ao mesmo do valor do preço de aquisição do IMÓVEL e em sendo aprovado, o pagamento se dará da seguinte forma:

(...)

b) R$14.000,00 (quatorze mil reais) a serem pagos em 31/12/20214, R$16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais) em 30 (trinta) parcelas (...). As parcelas serão corrigidas mensalmente pelo CUB (Custo Unitário Básico do Espirito Santo), após a assinatura do contrato. Após a expedição do habite-se, as parcelas serão corrigidas pela
variação percentual acumulada do IGP-M editado pela FGV, obedecida a mesma metodologia e cálculo, acrescido de 1% (um por cento) ao mês
;

c) O saldo devedor de R$123.747,90 (...). Após a expedição do habite-se, as parcelas serão corrigidas pela
variação percentual acumulada do IGP-M, editado pela FGV, obedecida a mesma metodologia e cálculo, acrescido de 1% (um por cento) ao mês
.

(...)

3.5. (...) Depois da expedição do habite-se, as parcelas serão corrigidas pela variação percentual do IGP-M editado pela FGV, obedecida a mesma metodologia e cálculo, acrescido de 1% (um por cento) ao mês.

3.6. O atraso das parcelas devidas à PRIMEIRA CONTRATANTE constantes dos itens 3.2 e 3.4, ocasionará multa de 2% (dois por cento), mais juros de 0,10% (zero virgula um por cento) ao dia e correção monetária (...).

4.2. Uma vez expirado o prazo de vigência do presente instrumento e não tiverem sido implementadas todas as condições previstas no item 1.2, este instrumento restará rescindido de pleno direito, mediante simples aviso ao SEGUNDO CONTRATANTE, sem direito, este, de qualquer tipo de indenização. Caso algum valor tiver sido pago pelo SEGUNDO CONTRATANTE, diretamente e em favor da PRIMEIRA CONTRATANTE, aquele será restituído dos valores pagos reajustadas pelo índice da Caderneta de Poupança e, em tantas parcelas quantas tiverem sido pagas.

Seguindo a lógica da grande maioria dos contratos de adesão, a consumidora foi submetida a cláusulas excessivamente onerosas.

Enquanto os valores devidos à construtora são corrigidos pelo
CUB
ou pelo
IGP-M
, eventual devolução à autora, pela rescisão contratual, seria parcelada e com correção pela
Taxa da caderneta de poupança (TR)
.

Relembremos que o Supremo Tribunal Federal já declarou a i
nconstitucionalidade da TR para correção de débitos trabalhistas
, bem como decidiu que a correção dos saldos de FGTS, que se dava pela
taxa TR acrescida de 3% de juros ao ano
deve atingir, no mínimo, a reposição da inflação medida pelo IPCA.

O contrato analisado permite que a construtora embargada capte recursos com consumidores
pagando juros reais negativos
, afinal, a taxa de correção aplicada, conforme mencionado, é menor do que o índice de inflação oficial.

Tendo em vista a incidência do Código de Defesa do Consumidor, aplica-se ao caso a previsão normativa do art. 51, IV, e §1º, III:

Art. 51.
São nulas de pleno direito
, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - e
stabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

(...)

§ 1º
Presume-se exagerada
, entre outros casos, a vantagem que:

III -
se mostra excessivamente onerosa para o consumidor
, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O artigo 47, também do CDC, estabelece que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Assim, entendo que o valor pago deve ser corrigido pelo
IGP-M
, mesmo índice que a construtora estabeleceu para si, conforme cláusulas reproduzidas acima.

Ressalto não ser o caso de aplicação do IPCA, tendo em vista a redação do art. 389, parágrafo único, do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Parágrafo único.
Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado
ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

Os embargos de declaração opostos pela construtora, por sua vez, não merecem acolhimento.

As razões de decidir foram claras, inexistindo omissão a ser sanada. De qualquer modo, é importante referir que o contrato objeto da controvérsia é abusivo e contraditório.

O embargante afirma que se trata de “
reserva de unidade imobiliária
” ao invés de “
contrato de compra e venda
”, e, assim, não haveria falar em multa por rescisão contratual. Cita o artigo 4.2., qual seja:

“4.2. Uma vez expirado o prazo de vigência do presente instrumento e não tiverem sido implementadas todas as condições previstas no item 1.2, este instrumento restará rescindido de pleno direito, mediante simples aviso ao SEGUNDO CONTRATANTE, sem direito, este, de qualquer tipo de indenização. Caso algum valor tiver sido pago pelo SEGUNDO CONTRATANTE, diretamente e em favor da PRIMEIRA CONTRATANTE, aquele será restituído dos valores pagos reajustadas pelo índice da Caderneta de Poupança e, em tantas parcelas quantas tiverem sido pagas.”

No entanto, há previsão expressa, na cláusula 7.5, a respeito da imposição de multa por resolução:

“7.5 Fica estipulado multa de 20% (vinte por cento) do valor total do imóvel, à parte que der causa a resolução contratual e implicará em imediata extinção das obrigações anteriores assumidas, a ser pago pela parte infratora a título de perdas e danos, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês incidente sobre o valor atualizado do Contrato, a título de fruição, quando houver.”

Ainda que ignorada a existência do referido comando, seria aplicável à espécie, mais uma vez, os ditames do artigo 51, I, do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a abusividade da cláusula 4.2.:

Art. 51.
São nulas de pleno direito
, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I -
impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor
por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

Conforme se vê, a construtora embargante pretende, em verdade, a rediscussão do mérito da demanda, fim para o qual não se prestam os embargos de declaração.

Ante o exposto,
dou provimento aos embargos de declaração opostos por BRUNELA LIMA BORGES
, para sanar a omissão apontada e estabelecer o
IGP-M
com índice de correção do contrato.
Nego provimento aos embargos de declaração opostos por LACCHENGE ENGENHARIA LTDA.
, tendo em vista inexistir contradição, obscuridade ou erro material a ser sanado.

É como voto!

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.