Tribunal: TJES
Processo: 0004520-69.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Liminar; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE PARCIAL. DEMOLIÇÃO DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR. PARCIAL PROVIMENTO.
I – Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação demolitória cumulada com indenização por danos morais. A decisão recorrida declarou a nulidade das deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 22/11/2012 e determinou a demolição das construções irregulares realizadas pelo réu, com o restabelecimento da situação anterior no prazo de 90 dias.

II – Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença ultrapassou os limites do pedido ao declarar a nulidade das deliberações da Assembleia Geral Extraordinária de 22/11/2012; e (ii) analisar a legalidade da construção realizada pelo apelante e a consequente obrigação de demolição.

III – A nulidade das deliberações assembleares somente pode ser declarada nos limites do pedido formulado. No caso, a invalidade da Assembleia de 22/11/2012 foi suscitada apenas como fundamento da demanda, e não como pedido autônomo, razão pela qual a sentença extrapolou os limites da lide ao anulá-la integralmente.

IV – A legislação condominial e civil veda alterações de fachada sem a anuência dos condôminos. Nos termos do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, III, do Código Civil, a modificação da fachada depende da aprovação da unanimidade dos condôminos ou da observância do quórum legal.

V – A Assembleia Geral Extraordinária que aprovou a construção não contou com a participação de 2/3 dos condôminos, contrariando o disposto no art. 1.351 do Código Civil, tornando inválida a deliberação que autorizou a obra.

VI – As fotografias anexadas aos autos demonstram que a edificação alterou a estética da fachada do condomínio, configurando infração às normas internas e à legislação aplicável.

VII – O prazo de 90 dias, fixado para a demolição das construções irregulares, é razoável e suficiente para cumprimento da obrigação.

VIII – O direito de regresso do recorrente contra o condomínio deve ser preservado, uma vez que a deliberação irregular que gerou a ilusão de legalidade da obra partiu da administração condominial.

IX – Recurso parcialmente provido para restringir a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária de 22/11/2012 apenas ao ponto relativo à autorização da obra irregular, mantendo-se os demais termos da sentença. A nulidade de deliberação assemblear somente pode ser reconhecida nos limites do pedido formulado na ação. A alteração da fachada de condomínio edilício sem aprovação unânime dos condôminos ou sem observância do quórum legal é irregular e sujeita à demolição. O prazo de 90 dias para desfazimento da obra irregular é razoável e proporcional. O condômino que realiza construção irregular com aparente autorização condominial pode exercer direito de regresso contra o condomínio.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004520-69.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: GUILHERME STELZER DE FIGUEIREDO e outros

APELANTE: KATIA CARDOSO LOCATEL GUARIZ e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE PARCIAL. DEMOLIÇÃO DE CONSTRUÇÃO IRREGULAR. PARCIAL PROVIMENTO.
I – Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação demolitória cumulada com indenização por danos morais. A decisão recorrida declarou a nulidade das deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 22/11/2012 e determinou a demolição das construções irregulares realizadas pelo réu, com o restabelecimento da situação anterior no prazo de 90 dias.

II – Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença ultrapassou os limites do pedido ao declarar a nulidade das deliberações da Assembleia Geral Extraordinária de 22/11/2012; e (ii) analisar a legalidade da construção realizada pelo apelante e a consequente obrigação de demolição.

III – A nulidade das deliberações assembleares somente pode ser declarada nos limites do pedido formulado. No caso, a invalidade da Assembleia de 22/11/2012 foi suscitada apenas como fundamento da demanda, e não como pedido autônomo, razão pela qual a sentença extrapolou os limites da lide ao anulá-la integralmente.

IV – A legislação condominial e civil veda alterações de fachada sem a anuência dos condôminos. Nos termos do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, III, do Código Civil, a modificação da fachada depende da aprovação da unanimidade dos condôminos ou da observância do quórum legal.

V – A Assembleia Geral Extraordinária que aprovou a construção não contou com a participação de 2/3 dos condôminos, contrariando o disposto no art. 1.351 do Código Civil, tornando inválida a deliberação que autorizou a obra.

VI – As fotografias anexadas aos autos demonstram que a edificação alterou a estética da fachada do condomínio, configurando infração às normas internas e à legislação aplicável.

VII – O prazo de 90 dias, fixado para a demolição das construções irregulares, é razoável e suficiente para cumprimento da obrigação.

VIII – O direito de regresso do recorrente contra o condomínio deve ser preservado, uma vez que a deliberação irregular que gerou a ilusão de legalidade da obra partiu da administração condominial.

IX – Recurso parcialmente provido para restringir a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária de 22/11/2012 apenas ao ponto relativo à autorização da obra irregular, mantendo-se os demais termos da sentença. A nulidade de deliberação assemblear somente pode ser reconhecida nos limites do pedido formulado na ação. A alteração da fachada de condomínio edilício sem aprovação unânime dos condôminos ou sem observância do quórum legal é irregular e sujeita à demolição. O prazo de 90 dias para desfazimento da obra irregular é razoável e proporcional. O condômino que realiza construção irregular com aparente autorização condominial pode exercer direito de regresso contra o condomínio.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 0004520-69.2014.8.08.0048

APELANTE: GUILHERME STELZER DE FIGUEIREDO

APELADOS: KATIA CARDOSO LOCATEL GUARIZ. MARCIANO BASTOS GUARIZ e CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE

JUIZ DE DIREITO: DR. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATOR: DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, trata-se de apelação cível interposta por
GUILHERME STELZER DE FIGUEIREDO,
irresignado com a sentença proferida pelo JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DE SERRA no bojo de ação demolitória c/c danos morais ajuizada por
KATIA CARDOSO LOCATEL GUARI
Z e
MARCIANO BASTOS GUARIZ
em face do apelante e do
CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE
, na qual o juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais
“para reconhecer a nulidade das deliberações contidas na Assembleia de 22/11/2012, bem como para condenar os requeridos a demolirem as construções irregulares realizadas, retornando o local ao status quo ante, tudo no prazo de 90 (noventa) dias.”

Em razões, o apelante alega, preliminarmente, julgamento
e
x
t
ra petita
no que se refere ao reconhecimento de nulidade da assembleia condominial ocorrida em 22/11/2012. Ademais, persegue a reforma
in totum
da sentença objurgada com o fim de julgar improcedente o pedido de demolição deferido. Por fim, subsidiariamente, caso mantida a sentença de primeiro grau, pede pela dilação do prazo outrora concedido para 180 (cento e oitenta) dias.

Ausentes contrarrazões.

Pois bem. No caso dos autos, os autores/apelados ajuizaram a presente ação em razão de mudanças estruturais realizadas pelo réu/apelante em seu imóvel, as quais, nos termos da exordial, estão em desacordo com o Regimento Interno do condomínio e prejudicam completamente
“a segurança, a higiene, a salubridade e a vista existente”
no apartamento dos recorridos.

Nessa linha, argumentam que a construção do telhado feita pelo recorrente, embora conforme o debatido em Assembleia Geral Extraordinária realizada, é irregular, uma vez que a respectiva deliberação deve ser considerada nula, isto porque realizada sem a presença de 2/3 dos condôminos, conforme preceituado no diploma civil brasileiro.

Diante de tal cenário, acolheu os argumentos aduzidos em inicial o magistrado sentenciante, sob alegação que
“h
á que se ter em vista que de uma simples análise das fotografias de fls. 84/99, não se tem como acolher tese do réu de que a construção por ele implementada não altera a fachada do condomínio, como quer fazer, e, nesta hipótese, revela-se insuficiente a Assembleia que, segundo ele, autorizou-se tal obra, uma vez que presente parcela mínima dos condôminos.”

Registro, a tal ponto, que não encontro nos autos razão para desvincilhar-me do entendimento supracitado, pelos motivos que exporei abaixo.

Ab initio
, destaca-se que o tema objeto dos autos é tratado de forma muito clara pela legislação pátria, vejamos:

LEI 4.591/64 – DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

Art. 10.
É defeso a qualquer condômino:

I – alterar a forma externa da fachada;

[...]

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio,
além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada,
se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

CÓDIGO CIVIL

Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Ademais, posiciona-se a Corte Superior sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.
3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente. 4.
É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese. 5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.
6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964. 8.Recurso especial provido.

(REsp n. 1.483.733/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2015, DJe de 1/9/2015.)

Nesse diapasão, por uma simples análise das fotos anexas às fls. 83/99, resta cediço que se trata de uma clara alteração da fachada do condomínio, nos termos supracitados, sendo que o telhado construído, inclusive, chega à altura da sacada dos apelados, formando um verdadeiro “caminho” do muro ao apartamento da Autora, prejudicando inegavelmente a segurança de seu apartamento.

Desse modo, para que a mudança da fachada fosse aprovada, necessário seria que a alteração da Convenção Condominial.

Nesse teor, salienta-se, como bem pontuou o magistrado sentenciante, que para tanto seria necessária a observância do disposto no art. 1.351 também do CC/02, o qual assim versa:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

No caso em comento, embora o apelante aduza que ocorreu a aprovação do telhado realizado em Assembleia Geral Extraordinária, vide Ata e anexos às fls. 68/75, depreende-se que na referida reunião
não havia o quórum legalmente exigido para efetuar a mudança,
o que corrobora a irregularidade do ato deliberativo.

Nesse sentido, julgado desse Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DEMOLITÓRIA – OBRA REALIZADA NA UNIDADE RESIDENCIAL – ALTERAÇÃO DE FACHADA – AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA VÁLIDA – NECESSIDADE DE DESFAZIMENTO DA OBRA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A Convenção Coletiva prevê expressamente a proibição da alteração da fachada, consoante dever do condômino insculpido no art. 1.336, III, do Código Civil. Sua modificação somente seria possível mediante aprovação integral dos condôminos, sendo essa também a previsão legal (artigo 10º, § 2º, da Lei 4.591/64).
2.
Sendo pacífico no caso dos autos que a Assembleia realizada na data de 20/01/2008 não poderia deliberar sobre a alteração da fachada, não sendo também alcançada a unanimidade dos votos, mostra-se ilegal a obra realizada pelos apelantes.
3. Não sendo a questão submetida à Assembleia para resolução interna corporis e constatada a realização de obras em desacordo com as regras do Condomínio, penso que só resta ao Judiciário decidir pelo seu desfazimento, assim como determinado pelo Magistrado a quo. 4. Não há que se falar em extrapolação dos deveres do síndico, sendo cabível a tomada de providências para fazer valer a convenção do condomínio, inclusive com a imposição e cobrança de multa, cabendo às assembleias extraordinárias tão somente a decisão sobre eventual recurso interposto. 5. Recurso desprovido. (TJES, Apelação Cível, 0009312-26.2009.8.08.0021, Relator.: MANOEL ALVES RABELO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, 12/09/2017)

Somado ao dito, para além da fundamentação legal, com o fito de ilustrar o argumentado acima, convém citar trechos do Regimento Interno que versam sobre a alteração estrutural dos imóveis, sendo expresso em seu art. 11 “ser proibido”:

d. Pelo fato de a construção ser realizada pelo sistema de alvenaria estrutural,
o condômino não poderá, em tempo algum, efetuar alterações, modificações, substituições ou acréscimos, de qualquer natureza, na unidade autônoma residencial, que seja casa ou apartamento, ou em outras partes de usos comum ou privativo, sem a prévia e expressa ciência e concordância do Síndico e Construtora, sempre acompanhados por engenheiro civil devidamente credenciado perante uma das seções do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura/ CREA.
(G)

u.
alterar a forma ou aparência externa da fachada e realizar modificações que não sigam os padrões determinados na Convenção do Condomínio e nas Assembleias Gerais Extraordinárias
, tais como, fechamento da área de serviço das unidades condominiais, bem como a colocação de iluminação e Revestimento em cerâmica e a cor da parede frontal nas varandas diferentes do padrão adotado no manual do proprietário.
Para a realização de obras que englobem modificações nas paredes e esquadrias externas é obrigatória consulta prévia e autorização do Corpo Diretivo
(G).

Vislumbra-se, no caso, que além de não ter satisfeito o previsto no diploma civil, tampouco observou o apelante o disposto no regimento interno, reforçando o caráter irregular da reforma.

Superado tal ponto, vislumbro deter parcial razão o recorrente no que se refere ao reconhecimento da “nulidade das deliberações contidas na Assembleia de 22/11/2012”, visto que não se trata de pedido, mas de causa de pedir do pedido principal dos autores, de modo que, se acolhida – como ocorreu em sentença e deverá ser mantida na presente decisão –, abrangerá tão somente o tópico referente à matéria discutida e não toda a matéria da Assembleia Extraordinária.

Outrossim, destaco que, ausente recurso da parte contrária, não há o que se discutir acerca dos danos morais improvidos.

No que tange à dilação do prazo pedida, registro não encontrar razão para acolhê-la, visto que conferido 90 (noventa) dias a partir do trânsito em julgado, a revelar-se suficiente para o cumprimento sentencial.

Por fim, oportuno pontuar que, não obstante a procedência do pedido de demolição das construções efetuado em exordial, vislumbra-se o aparente direito de regresso do recorrente em relação ao Condomínio, eis que agiu mediante autorização em Assembleia o Requerido.

Diante do exposto, sem mais delongas, não vislumbro outro desfecho senão aquele previamente conferido, dada a presença suficiente de provas para imputar ao requerido/apelante a responsabilidade pelo ilícito, ressalvado, todavia, o reconhecimento de julgamento
extra petita
no que se refere à nulidade das deliberações contidas na Assembleia do dia 22/11/2012.

Portanto,
CONHEÇO

d
o recurso

e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
para modificar a sentença proferida pelo Juízo
a quo
unicamente no tópico referente ao reconhecimento da nulidade das deliberações na Assembleia de 22/11/2012, de caráter
extra petita,
para restringir a invalidade ao tópico discutido na presente demanda, de autorização para construção do telhado que deverá demolido.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar o voto de relatoria.