Tribunal: TJES
Processo: 5010761-13.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Alienação Fiduciária; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL MANIFESTAMENTE EXCESSIVA. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO E PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO JÁ ACOLHIDOS NA SENTENÇA. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. IMPROVIMENTO NA PARTE CONHECIDA.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por promitentes vendedores contra sentença que, em ação anulatória de resolução contratual c/c revisão contratual e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos dos promitentes compradores para: (a) afastar a cláusula penal contratual e fixar a retenção em 25% dos valores efetivamente pagos, a título de taxa administrativa; (b) determinar a restituição do montante remanescente em 12 parcelas mensais, corrigido e acrescido de juros conforme a taxa Selic. As apelantes pleiteiam a aplicação integral do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, a incidência da taxa de fruição e a devolução parcelada dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se é cabível o conhecimento do recurso quanto à taxa de fruição e ao parcelamento da restituição; (II) verificar se é aplicável, de forma integral, o art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 ao caso concreto; (III) analisar a legalidade do percentual de 25% fixado a título de retenção sobre os valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O recurso não comporta conhecimento quanto à taxa de fruição e ao parcelamento da restituição dos valores pagos, pois ambas as pretensões foram acolhidas pela sentença, inexistindo utilidade recursal nesses pontos.

O contrato de compra e venda foi firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo aplicável o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. Todavia, a aplicação literal do percentual de 10% sobre o valor total do contrato mostra-se desproporcional no caso concreto, pois implicaria retenção superior ao montante efetivamente pago pelos promitentes compradores, o que configuraria enriquecimento sem causa.

A fixação da cláusula penal em patamar inferior ao previsto contratualmente é autorizada pelo art. 413 do Código Civil, quando se constata excesso, conforme orientação consolidada do STJ (AgInt no REsp 2.100.901/SP; AgInt no REsp 2.106.885/SP).

A cláusula que estabelece penalidade desproporcional, em descompasso com a boa-fé, a equidade e a vedação à onerosidade excessiva, deve ser mitigada com base no art. 51, IV, do CDC. A retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos reflete solução equilibrada entre os interesses das partes e preserva os custos administrativos do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

É incabível recurso da parte que busca reforma de capítulo da sentença que já acolheu integralmente sua pretensão, por ausência de interesse recursal.

A cláusula penal prevista no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, pode ser revista judicialmente quando sua aplicação resultar em onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa.

A fixação de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se razoável e compatível com os princípios da boa-fé, equilíbrio contratual e proteção ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413; CDC, art. 51, IV; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A (incluído pela Lei n. 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02-09-2024, DJe 04-09-2024; STJ, AgInt no REsp 2.106.885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 24-06-2024, DJe 27-06-2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010761-13.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

APELADO: JOAO BATISTA DE JESUS e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL MANIFESTAMENTE EXCESSIVA. RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO E PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO JÁ ACOLHIDOS NA SENTENÇA. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. IMPROVIMENTO NA PARTE CONHECIDA.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por promitentes vendedores contra sentença que, em ação anulatória de resolução contratual c/c revisão contratual e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos dos promitentes compradores para: (a) afastar a cláusula penal contratual e fixar a retenção em 25% dos valores efetivamente pagos, a título de taxa administrativa; (b) determinar a restituição do montante remanescente em 12 parcelas mensais, corrigido e acrescido de juros conforme a taxa Selic. As apelantes pleiteiam a aplicação integral do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, a incidência da taxa de fruição e a devolução parcelada dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há três questões em discussão: (I) definir se é cabível o conhecimento do recurso quanto à taxa de fruição e ao parcelamento da restituição; (II) verificar se é aplicável, de forma integral, o art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 ao caso concreto; (III) analisar a legalidade do percentual de 25% fixado a título de retenção sobre os valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O recurso não comporta conhecimento quanto à taxa de fruição e ao parcelamento da restituição dos valores pagos, pois ambas as pretensões foram acolhidas pela sentença, inexistindo utilidade recursal nesses pontos.

O contrato de compra e venda foi firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo aplicável o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. Todavia, a aplicação literal do percentual de 10% sobre o valor total do contrato mostra-se desproporcional no caso concreto, pois implicaria retenção superior ao montante efetivamente pago pelos promitentes compradores, o que configuraria enriquecimento sem causa.

A fixação da cláusula penal em patamar inferior ao previsto contratualmente é autorizada pelo art. 413 do Código Civil, quando se constata excesso, conforme orientação consolidada do STJ (AgInt no REsp 2.100.901/SP; AgInt no REsp 2.106.885/SP).

A cláusula que estabelece penalidade desproporcional, em descompasso com a boa-fé, a equidade e a vedação à onerosidade excessiva, deve ser mitigada com base no art. 51, IV, do CDC. A retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos reflete solução equilibrada entre os interesses das partes e preserva os custos administrativos do empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

É incabível recurso da parte que busca reforma de capítulo da sentença que já acolheu integralmente sua pretensão, por ausência de interesse recursal.

A cláusula penal prevista no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018, pode ser revista judicialmente quando sua aplicação resultar em onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa.

A fixação de retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se razoável e compatível com os princípios da boa-fé, equilíbrio contratual e proteção ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413; CDC, art. 51, IV; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A (incluído pela Lei n. 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02-09-2024, DJe 04-09-2024; STJ, AgInt no REsp 2.106.885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 24-06-2024, DJe 27-06-2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÃO CÍVEL N.
5010761-13.2023.8.08.0030.

APELANTES: VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S. A. SPE E CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.

APELADOS: JOÃO BATISTA DE JESUS E TIAGO NATAN DE JESUS.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Insurgi
ram-se as
apelante
s
contra sentença que nos autos da “
ação anulatória de resolução contratual e revisão das cláusulas do contrato de compra e venda com pedido de restituição de valores pagos c/c pedido de dano moral”
proposta
contra el
as
pelos apelados
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para “a) AFASTAR a cláusula penal decorrente da rescisão contratual disposta no contrato entabulado entre as partes e FIXAR o percentual de retenção pela parte ré dos valores pagos pela parte autora em 25% (vinte e cinco por cento), a título de taxa administrativa. b) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora os valores pagos pela aquisição do imóvel, descontados o percentual de retenção da parte ré, valores estes a serem apurados por cálculo aritmético (art. 5096, § 2º do CPC) e monetariamente corrigidos conforme o índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, contados a partir da data do desembolso de cada parcela e, ainda, com a incidência de juros moratórios conforme a taxa SELIC, contados da data do trânsito em julgado da sentença. A partir do trânsito em julgado da sentença, será incidida apenas a taxa Selic, vez que abrange juros e correção monetária.”

Nas razões do recurso alegaram as apelantes, em síntese, que (1) deve ser aplicado o “o artigo 32-A DA LEI N. 13.786/2018 em sua integralidade, afastando a condenação de por quebra contratual, pois conforme exposto e afirmado pelo D. Magistrado em r. sentença a solicitação por rescisão do contrato foi por solicitação expressa dos Apelados”; (2) “a taxa de fruição é devida, haja vista que os Autores estavam autorizados a exploração econômica imediata do imóvel, desde a posse, evidentemente que desde então, ou seja, desde a posse, deve pagar pela taxa de fruição”; (3) a restituição dos valores pagos deve ocorrer em 12 parcelas mensais e sucessivas.

Requereram que seja provido o recurso e reformada a sentença “no sentido de aplicar a totalidade do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018” ou para redução do valor a ser restituído.

É cediço que o Código de Processo Civil exige para admissibilidade de recurso que o recorrente demonstre interesse, que se traduz no binômio necessidade/utilidade.

Será útil o recurso quando de seu provimento resultar para o recorrente situação mais vantajosa do que aquela que resulta da decisão recorrida.

No caso, carecem as apelantes de interesse quanto à pretensão de retenção da taxa de fruição e de restituição dos valores pagos em 12 parcelas mensais e sucessivas porque tais pretensões foram acolhidas na respeitável sentença recorrida conforme se constata do seguinte tópico:

Assim, no caso em comento, entendo pelo afastamento da cláusula penal disposta no contrato firmado entre as partes, pelo que FIXO o percentual de retenção da parte ré dos valores pagos pela parte autora em 25% (vinte e cinco por cento), a título de taxas administrativas. Insta mencionar que é lícita a cobrança dos demais encargos previstos no contrato pactuado entre as partes, a título de retenção por parte da ré.

Quanto à restituição do valor devido, entendo que o contrato firmado entre as partes, conforme explanado na fundamentação supra, foi pactuado após a Lei nº 12.786/2018, restando previsto, em seu art. 32-A, § 1º, a restituição em 12 parcelas mensais.

Sendo assim, não conheço do recurso quanto à pretensão de retenção da taxa de fruição e de restituição dos valores pagos em 12 parcelas mensais e sucessivas

O
contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 25-
03-
2019 após a entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, que estabeleceu novas diretrizes para a resolução de contratos de aquisição de imóveis em loteamentos.

Contudo, a pretensão d
a
s apelantes de que o
a
rt
igo
32-A da Lei n. 13.786/2018 seja aplicado em sua integralidade para permitir a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de todos os demais encargos, revel
a
-se excessiva no caso concreto, como bem ponderado pelo
douto J
uízo de primeiro grau.

O
a
rt
i
g
o
32-A, inciso II, da Lei n. 6.766/
19
79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, permite o desconto de "o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". Acontece que a aplicação literal desse percentual sobre o valor total do contrato (R$ 146.558,88) em relação
ao
montante pago
(
R$18.073,56
)
, implicaria uma retenção superior ao valor efetivamente quitado pelos adquirentes, caracterizando perda integral dos valores.

É imperioso que a aplicação d
o referido dispositivo
seja compatibilizada com os princípios basilares do
d
ireito do
c
onsumidor e do
d
ireito
c
ivil, que coíbem o enriquecimento sem causa e a onerosidade excessiva. O Código de Defesa do Consumidor, em seu
artigo
51, inciso IV, preconiza a nulidade de pleno direito das cláusulas contratuais que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade". Adicionalmente, o
artigo
413 do Código Civil confere ao juiz a prerrogativa de reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Por oportuno, colaciono os seguintes venerandos acórdãos do colendo Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, data do julgamento: 2-9-2024, data da publicação/fonte: DJe de 4-9-2024).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
data do julgamento:
24-6-2024,
data da publicação/fonte:
DJe de 27-6-2024).

Assim
, a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos promitentes compradores,
mostra-se razoável
. A retenção sobre o valor pago, e não sobre o valor do contrato, é medida que restabelece o equilíbrio contratual e evita o enriquecimento ilícito da vendedora, sem desconsiderar os custos administrativos e de promoção do empreendimento.

Posto isso, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida
a ele
nego provimento.

Majoro para 12% (doze) por cento a verna honorária fixada em desfavor das rés.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.