Tribunal: TJES
Processo: 0023509-59.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. AVERBAÇÃO DE LITÍGIO EM MATRÍCULA DISTINTA. IMPOSSIBILIDADE DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ASTREINTES. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por Pacífico Construções Ltda contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer ajuizada por José Magno Leal Farias e Cynthia Moura Louzada Farias, determinando a outorga definitiva da escritura pública do apartamento nº 1206 (antigo 1106) do Edifício Miami Beach, livre de embaraços, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00, além da condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a sentença violou o princípio da congruência ao determinar a outorga da escritura do apartamento nº 1206, quando a inicial mencionava a unidade nº 1106;
(ii) estabelecer se a existência de averbação de litígio na matrícula do imóvel impossibilita o cumprimento da obrigação de outorga da escritura pública livre de embaraços.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O princípio da congruência exige que a decisão judicial observe os limites do pedido formulado pelas partes, vedando julgamento extra, ultra ou infra petita, nos termos dos artigos 141 e 492 do CPC/15. No caso, a alteração da numeração da unidade decorreu de exigência administrativa, mantendo-se a identidade do imóvel adquirido, inexistindo afronta à congruência.

A interpretação lógico-sistemática do pedido permite concluir que a obrigação imposta corresponde ao imóvel objeto do contrato, independentemente da alteração na numeração, não havendo erro na sentença.

A averbação de litígio na matrícula da unidade nº 1206 decorreu de equívoco registral, uma vez que o litígio referido envolve a unidade nº 1306 (antiga 1206), não podendo a recorrente se eximir da obrigação contratual sob esse fundamento.

A obrigação de fazer imposta à apelante decorre do contrato de promessa de compra e venda e dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que conferem ao promitente comprador o direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus indevidos.

A imposição de astreintes visa compelir o devedor ao cumprimento da obrigação de fazer, sendo passível de revisão apenas em caso de desproporcionalidade manifesta, o que não se verifica no caso concreto, considerando o valor do imóvel e o tempo decorrido desde o inadimplemento.

O prazo de 30 dias úteis para cumprimento da obrigação, contado após o trânsito em julgado, é adequado e suficiente, nos termos do artigo 536 do CPC/15.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O princípio da congruência não é violado quando a sentença determina a outorga da escritura de imóvel cuja numeração foi alterada administrativamente, desde que mantidas suas características e identidade no contrato.

A existência de averbação de litígio indevida na matrícula do imóvel não exime o promitente vendedor da obrigação de outorga da escritura definitiva livre de embaraços.

A imposição de astreintes deve considerar a razoabilidade e a proporcionalidade, sendo cabível sua manutenção quando o devedor injustificadamente resiste ao cumprimento da obrigação de fazer.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0023509-59.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

APELADO: JOSE MAGNO LEAL FARIAS e outros (2)

RELATOR(A): DES. SUBS. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DEFINITIVA DE ESCRITURA PÚBLICA. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. AVERBAÇÃO DE LITÍGIO EM MATRÍCULA DISTINTA. IMPOSSIBILIDADE DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. ASTREINTES. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por Pacífico Construções Ltda contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer ajuizada por José Magno Leal Farias e Cynthia Moura Louzada Farias, determinando a outorga definitiva da escritura pública do apartamento nº 1206 (antigo 1106) do Edifício Miami Beach, livre de embaraços, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00, além da condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se a sentença violou o princípio da congruência ao determinar a outorga da escritura do apartamento nº 1206, quando a inicial mencionava a unidade nº 1106;
(ii) estabelecer se a existência de averbação de litígio na matrícula do imóvel impossibilita o cumprimento da obrigação de outorga da escritura pública livre de embaraços.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O princípio da congruência exige que a decisão judicial observe os limites do pedido formulado pelas partes, vedando julgamento extra, ultra ou infra petita, nos termos dos artigos 141 e 492 do CPC/15. No caso, a alteração da numeração da unidade decorreu de exigência administrativa, mantendo-se a identidade do imóvel adquirido, inexistindo afronta à congruência.

A interpretação lógico-sistemática do pedido permite concluir que a obrigação imposta corresponde ao imóvel objeto do contrato, independentemente da alteração na numeração, não havendo erro na sentença.

A averbação de litígio na matrícula da unidade nº 1206 decorreu de equívoco registral, uma vez que o litígio referido envolve a unidade nº 1306 (antiga 1206), não podendo a recorrente se eximir da obrigação contratual sob esse fundamento.

A obrigação de fazer imposta à apelante decorre do contrato de promessa de compra e venda e dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que conferem ao promitente comprador o direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus indevidos.

A imposição de astreintes visa compelir o devedor ao cumprimento da obrigação de fazer, sendo passível de revisão apenas em caso de desproporcionalidade manifesta, o que não se verifica no caso concreto, considerando o valor do imóvel e o tempo decorrido desde o inadimplemento.

O prazo de 30 dias úteis para cumprimento da obrigação, contado após o trânsito em julgado, é adequado e suficiente, nos termos do artigo 536 do CPC/15.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O princípio da congruência não é violado quando a sentença determina a outorga da escritura de imóvel cuja numeração foi alterada administrativamente, desde que mantidas suas características e identidade no contrato.

A existência de averbação de litígio indevida na matrícula do imóvel não exime o promitente vendedor da obrigação de outorga da escritura definitiva livre de embaraços.

A imposição de astreintes deve considerar a razoabilidade e a proporcionalidade, sendo cabível sua manutenção quando o devedor injustificadamente resiste ao cumprimento da obrigação de fazer.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023509-59.2018.8.08.0024

S
ESSÃO DIA: 19/08/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por PACIFICO CONSTRUCOES LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível, em AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por JOSE MAGNO LEAL FARIAS e CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS, cujo
decisum
julgou “
procedente o pleito autoral para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente na outorga definitiva da escritura pública, livre de qualquer embaraço, do apartamento residencial nº 1.206 (antiga unidade nº 1.106) do edifício Miami Beach, situado na Rua Major Clarindo Fundão, nº 110, Praia do Canto, Vitória-ES, no prazo de trinta (30) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), após o trânsito em julgado
”, oportunidade em que a condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC/15.

Em suas razões recursais, arguiu, preliminarmente, a nulidade da sentença, seja por ausência de fundamentação com esteio no artigo 489, §1º, do CPC/15, seja por violação ao princípio da congruência, uma vez que, embora a causa de pedir e pedidos formulados pelos demandantes/apelados correspondam à unidade 1106 do Ed. Miami Beach, a obrigação de fazer imposta tratou da unidade 1206 do mesmo edifício.

Pontuou, também, que “
a outorga de escritura pública do aludido bem, totalmente desembaraçado, trata de medida impossível de ser cumprida pela recorrente, ante o gravame inserido na matrícula do imóvel por força da ordem exarada pelo d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES. (...) é totalmente possível a outorga da escritura pública e transferência do registro de propriedade da unidade aos apelados, contudo, não há como cancelar o gravame que indica a existência de processo judicial em curso.
”

No mérito, asseverou que “
a r. sentença recorrida impôs à ora apelante o cumprimento de obrigação de fazer impossível, ante a existência de gravame sob a matrícula do imóvel por força de terminação do d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES
”, o que implicaria na exclusão das
astreintes
.

Contrarrazões vindicando o não conhecimento por intempestividade e, no mérito, o desprovimento recursal.

Comprovação do recolhimento do preparo recursal no Id. 12168007.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JOÃO GUILHERME ALEXANDRE:-

Boa tarde a todos. Cumprimento todos os eminentes Desembargadores presentes, o que faço em nome do Presidente desta egrégia Câmara; cumprimentos todos os procuradores; colegas advogados; serventuários da Justiça e os acadêmicos.

Na origem, trata-se de um processo de obrigação de fazer, no qual os requeridos ingressaram com uma ação objetivando que a apelante fosse condenada na obrigação de fazer, promover a escritura pública definitiva de compra e venda da unidade 1106 do edifício Miami Beach.

Ocorre nesta oportunidade que é preciso fazer um apanhado fático das ações que decorreram desde a entrega do empreendimento até culminar com a ação movida pelos requeridos.

Houve, por determinação da Prefeitura, após a conclusão do empreendimento, a remodelação dos pavimentos e alteração da numeração de cada andar, passando o primeiro andar a ser nomeado como térreo e sucessivamente até que se considerasse a última unidade, 1206, como 1306. Isso ocorrido no ano de 2017.

Anteriormente, no ano de 2013, os adquirentes da unidade 1206, que passaram a ser proprietários da unidade 1306, meramente por uma questão de nomenclatura, sem que isso afetasse a questão construtiva relacionada ao empreendimento, sem que isso alterasse o memorial descritivo depositado no RGI (Registro Geral de Imóveis). Sem que isso implicasse em qualquer perda de qualidade em favor dos adquirentes, eles ingressaram com uma ação diferente da que está sendo discutida hoje, na qual aduziram um eventual atraso de obra.

Deixo claro que essa ação não tem nada a ver com o aspecto tratado hoje, a não ser por um ponto. Nessa ação movida por eles, houve uma decisão da 7ª Vara Civil de Vitória, que determinou a anotação do curso da ação relacionada à unidade 1206, que posteriormente se transformou na 1306.

Contudo, a ação da Prefeitura em solicitar a remodelação do empreendimento alterando-os os pavimentos, fez com que a unidade 1106 passasse a ser a 1206, a qual constava lá atrás (foi no ano de 2017 essa alteração) em 2013, como 1206 e sofreu esse gravame. O gravame que digo: apenas relacionado ao curso da ação. Não se trata de hipoteca, não se trata de penhora, não se trata de nenhuma outra constrição que impedisse a venda, impedisse a alienação ou mesmo a escrituração da escritura pública de compra e venda que, diga-se de passagem, a apelante nunca se negou a outorgar a nenhum dos adquirentes do empreendimento.

Ocorre que ao tempo da ação ora discutida, quando os requeridos pleitearam a averbação da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel para concluir a transferência, havia essa anotação do gravame e eles manejaram a ação em comento.

Hoje, estamos aqui diante de uma sentença que condenou a apelante na obrigação de fazer, em atribuir a escritura de compra e venda definitiva aos requeridos, referente à unidade 1206, sem nenhum tipo de gravame.

Como dito no recurso de apelação, essa obrigação era uma obrigação impossível de ser cumprida, tendo em vista que ela decorria de uma anotação de curso de ação de outro juízo, ao qual manejamos todos os recursos pertinentes, inclusive agravo de instrumento, para fazer a retirada dessa anotação de curso de ação, mas que não obtivemos sucesso.

A partir disso, com a declaração de obrigação de fazer da apelante, ainda foi cominada uma multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por eventual descumprimento. Eventual descumprimento de uma obrigação de fazer que nunca nos negamos, sempre foi possível fazer, mas era impossível fazer sem essa anotação de curso dessa ação, que, diga-se de passagem, refere-se a outra unidade. Refere-se à unidade de cobertura 1306.

Atualmente entramos em um acordo, no outro processo, para fazer a liberação desse gravame, mas para nós hoje, diante da sentença que foi proferida e ora recorrida pela apelante, estamos diante de uma obrigação de fazer que é impossível. Vamos conseguir fazer a muito custo por acordos com outros adquirentes e mediante decisões de outros juízos, mas que acabou por culminar em uma multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) sem qualquer tipo de limitação, que fatalmente implicará que os autores recebam, caso seja cumprida e efetivamente paga, um valor superior ao próprio valor do bem que eles adquiriram.

Por isso pedimos a declaração de nulidade da sentença, pelo fato de declarar uma obrigação de fazer que era impossível à apelada, bem como, de forma subsidiária, a redução dessa multa a patamares razoáveis para que ela seja efetivamente cumprida.

Chamo a atenção à possibilidade de revisão da multa de acordo com o artigo 537 do Código de Processo Civil, que possibilita a retirada dessa multa se ela se torna impossível de ser cumprida. Ou, subsidiariamente, caso não entenda assim vossas excelências, que essa multa seja limitada a 10% (dez por cento) do valor do contrato assinado entre as partes.

Nesses termos, peço o provimento ao recurso de apelação. Agradeço a atenção de todos e uma boa tarde.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI FIGUEIREDO CÔRTES (RELATOR):-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

tnsr
*

DATA DA SESSÃO: 26/08/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por PACIFICO CONSTRUCOES LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível, em AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por JOSE MAGNO LEAL FARIAS e CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS, cujo
decisum
julgou “
procedente o pleito autoral para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente na outorga definitiva da escritura pública, livre de qualquer embaraço, do apartamento residencial nº 1.206 (antiga unidade nº 1.106) do edifício Miami Beach, situado na Rua Major Clarindo Fundão, nº 110, Praia do Canto, Vitória-ES, no prazo de trinta (30) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), após o trânsito em julgado
”, oportunidade em que a condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC/15.

Em suas razões recursais, arguiu, preliminarmente, a nulidade da sentença, seja por ausência de fundamentação com esteio no artigo 489, §1º, do CPC/15, seja por violação ao princípio da congruência, uma vez que, embora a causa de pedir e pedidos formulados pelos demandantes/apelados correspondam à unidade 1106 do Ed. Miami Beach, a obrigação de fazer imposta tratou da unidade 1206 do mesmo edifício.

Pontuou, também, que “
a outorga de escritura pública do aludido bem, totalmente desembaraçado, trata de medida impossível de ser cumprida pela recorrente, ante o gravame inserido na matrícula do imóvel por força da ordem exarada pelo d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES. (...) é totalmente possível a outorga da escritura pública e transferência do registro de propriedade da unidade aos apelados, contudo, não há como cancelar o gravame que indica a existência de processo judicial em curso.
”

No mérito, asseverou que “
a r. sentença recorrida impôs à ora apelante o cumprimento de obrigação de fazer impossível, ante a existência de gravame sob a matrícula do imóvel por força de terminação do d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES
”, o que implicaria na exclusão das
astreintes
.

Contrarrazões vindicando o não conhecimento por intempestividade e, no mérito, o desprovimento recursal.

Prefacialmente,
rejeito a preliminar de extemporaneidade arguida em contrarrazões
, na medida em que, expedida a intimação eletrônica da decisão que julgou os aclaratórios em 04.10.2024, o término do prazo de 10 (dez) dias para a consulta eletrônica finalizou em 14.10.2024 (segunda-feira), nos termos do artigo 5º, §3º, da Lei 11419/06, ao passo em que, computada a suspensão do dia 28.10 (feriado), identifica-se como termo final para a interposição do recurso a data de 05.11.2024, vide artigo 1.003, §5º, do CPC/15,
marco temporal rigorosamente observado pela apelante
.

Com efeito, a teor do princípio da congruência ou adstrição, consagrado nos artigos 141 e 492, do CPC/15, com correlação nos artigos 128 e 460, do CPC/73, deverá o magistrado decidir a
quaestio
nos limites dos pedidos deduzidos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte, proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

A respeito do tema, pontua Marcelo Abelha Rodrigues
in
Manual de Direito Processual Civil. 4ª Ed. 2008. pp 319,
in verbis
:

“A Sentença é, por natureza, o ato que visa a entrega da tutela jurisdicional. Ora, se o autor vai a juízo reclamar uma indenização por prejuízo sofrido, é na sentença de mérito que o juiz decide com base no conteúdo do art. 269 e tendo por consequência a extinção do processo ou da fase procedimental cognitiva, consoante determina o art. 162, §1º, do CPC.

Só que a sentença do juiz possui limites, ou seja, se é ato jurisdicional típico, seu limite é estabelecido pelo próprio pedido, posto que não pode o juiz conceder x + y se o pedido é apenas x, ou seja, o autor não pode ser beneficiado na sentença pela reparação de um dano ao seu automóvel e de um dano sofrido pessoalmente no mesmo acidente se apenas deduziu em juízo uma indenização pelo dano ao seu automóvel. Quer-se dizer com isso que o limite da sentença é o pedido, ou seja, uma sentença não pode ser nem inferior ao pedido (infra petita), nem superior ao pedido (ultra petita), nem tampouco dizer coisa diversa do que foi pedido (extra petita).”

Registro, ademais, a necessidade de o provimento jurisdicional guardar consonância teleológica com a finalidade pretendida pela parte, mediante a interpretação lógica-sistemática dos fatos e fundamentos jurídicos por elas deduzidos em suas razões, consoante prescrito no artigo 322, §2º, do CPC/15, ao estabelecer que “
A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.
”

Tal compreensão, bem é de ver, é consagrada na jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
in litteris
:

“
O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita
” (
STJ
, 2ª T., REsp nº 1.365.999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 14/1/2015, DJe de 17/4/2015).

“[...] não há error in procedendo no provimento jurisdicional firmado após compreensão lógico-sistemática do pedido, entendido como ‘aquilo que se pretende com a instauração da demanda’ (AgRg no REsp nº 1155859/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª T., DJe de 4/2/2014), eis que o pedido não é apenas o que foi requerido em um capítulo específico ao final da petição inicial, mas, sim, o que se pretende com a instauração da demanda, sendo extraído de interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo (STJ; AgRg no REsp nº 1284020/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., DJe de 6/3/2014)” (
STJ
, 2ª T., AgRg no REsp nº 1.500.557/SC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. em 5/3/2015, DJe de 11/3/2015).

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA - DECISÃO EXTRA PETITA - NÃO OCORRÊNCIA - INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES - NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ - COBRANÇA DOS ACESSÓRIOS - PRESCRIÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU.
1.
Decisão extra petita. Inexistência. A Corte local apreciou o pedido dentro dos limites estabelecidos na exordial, razão pela qual não há falar em julgamento extra ou ultra petita quando o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita (REsp 1365999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/01/2015, DJe 17/04/2015). (...)
4.
Agravo regimental desprovido." (
STJ
; AgRg no Ag 1182834/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2015, DJe 20/05/2015)

Exatamente por isso, “
‘
considera-se extra petita a decisão que aprecia
pedido ou causa de pedir
distintos daqueles apresentados pela parte postulante, isto é, aquela que confere provimento judicial sobre algo que não foi pedido.
Sendo assim, não ocorre julgamento ultra petita se o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. Além do mais, o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, sendo certo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita’ (STJ, AgInt no AREsp 987.196/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/10/2017). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1.570.866/RS, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 24/08/2017.
” (
STJ
; AgInt no AREsp n. 1.985.165/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.).

No caso específico dos autos, conquanto a apelante alegue violação ao princípio da congruência, por suposta discrepância entre a pretensão exordial, voltada à unidade 1106 do Ed. Miami Beach, e o comando sentencial, no qual restou mencionada a unidade 1206, inexiste tal vicissitude.

Explico: conforme aduzido pelo próprio apelante em suas razões, a unidade residencial objeto dos autos foi referenciada no contrato de promessa de compra e venda entre as partes com a numeração 1106, contudo, segundo informado pela fornecedora/recorrente, para ajustar-se a exigências da PMV, foi necessário renumerar os pavimentos do edifício, o que levou à renumeração da unidade, passando de 1106 para 1206, mantendo, contudo, todas as suas características materiais.

Logo, tanto a exordial quanto a sentença debruçaram-se, rigorosamente, sobre a mesma unidade imobiliária, não havendo que se falar em violação ao princípio da congruência.

Neste sentido, aliás, manifestou-se o Juízo
a quo
ao apreciar os aclaratórios (Id. 12168004): “
(...) inexiste julgamento extra petita. Os autores pleitearam a outorga da escritura definitiva do bem descrito na petição inicial, em razão de promessa de compra e venda celebrada com a ré. O bem jurídico concedido em sentença é exatamente o bem jurídico pleiteado na petição inicial, qual seja, outorga definitiva da escritura pública do imóvel negociado entre as partes.
”

Consequentemente,
rejeito a preliminar de nulidade por violação ao princípio da adstrição.

Prosseguindo, conforme entendimento recente do e. Superior Tribunal de Justiça, proferido à luz da sistemática processual implantada contida no artigo 489, § 1º, IV, do CPC/15, “
O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
” (STJ; EDcl no AgInt no REsp n. 1.863.006/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023), devendo enfrentar, portanto, apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão.

Na hipótese, a fundamentação do provimento jurisdicional foi lavrada nos seguintes termos:

Conforme relatado, a parte autora afirma que, apesar de celebrado o negócio e adimplido o preço, a ré ainda não outorgou a escritura definitiva em comento.

De seu turno, a demandada sustenta que a unidade adquirida pelos autores, nº 1.106, na verdade corresponde à unidade nº 1.206, em razão de uma alteração exigida pela Prefeitura de Vitória sobre o empreendimento. Afirma que a escritura definitiva da unidade nº 1.206 em nome dos autores é possível, mas haveria a anotação da existência do litígio travado no processo nº 020714-56.2013.8.08.0024, que está tramitando na 7ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital - ES. Alega que o referido processo gerou uma anotação indevida no registro do imóvel nº 1.206, em razão de um litígio envolvendo a atual unidade nº 1.306, antiga nº 1.206. (...)

Assim, a unidade nº 1.106, inicialmente convencionada entre as partes, passou a ser a de nº 1.206. Os autores não se insurgem contra a mudança, apenas pretende a outorga da escritura definitiva do imóvel que foi adquirido, que inicialmente foi identificado como unidade nº 1.106 e, posteriormente, passou a ser identificado como nº 1.206.

Assim o pedido deduzido na presente demanda não é para outorga do “imóvel que atualmente possui o número que consta na promessa de compra e venda”, mas tão somente para outorga da escritura do imóvel que foi adquirido pelos autores independentemente da numeração que lhe foi conferida posteriormente e que inclusive encontra-se na posse deles e não de terceiros. (...)

Tendo ocorrido o adimplemento por parte dos autores, estes fazem jus à escritura definitiva.

É o que estabelecem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que amparam a pretensão dos promitentes compradores em obterem a outorga da escritura definitiva (...).

Nesses termos,
o promitente-vendedor não se desincumbe de sua missão contratual transmitindo simplesmente a posse do imóvel (obrigação de dar). Sua obrigação principal é a outorga do título (obrigação de fazer) por cujo registro se transfere a propriedade e, para que esse registro seja possível, é necessário que o imóvel esteja livre de qualquer encargo, bem como preenchidos os demais requisitos de ordem administrativa e registral cuja falta constitui óbice ao registro da escritura de compra e venda
(TJMS, Apl. Cív. Nº 08016776120158120013, Rel. Des. Divoncir Schreiner Maran, j. 23.9.2020, 1ª Câm. Cív., DJe 28.9.2020).

Assim,
o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel
(STJ, 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).

Na hipótese, tendo o negócio sido firmado por contrato de compra e venda e tenha havido pagamento integral do preço, pode o promitente comprador exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda.

A demandada não opôs nenhum argumento apto a afastar o direito dos autores aqui discutido.

Embora a demandada sustente pela possibilidade da lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda da unidade nº 1.206, mas com a anotação da existência do litígio travado no processo nº 0020714-56.2013.8.08.0024, não se pode imputar aos autores a culpa pela não outorga da escritura, conforme convencionado, ou mesmo exigir que suportem a existência de um processo judicial em curso em sua matrícula.

Com efeito, o compromissário comprometendo-se a outorgar a escritura após o pagamento pelos autores, inclusive livres de eventuais gravames, assume obrigação de fazer da qual não se exime por suposta culpa de terceiros.

Desse modo, é de responsabilidade da ré a tomada de providências para a retirada de embaraço no imóvel devido aos autores.

Note-se inexistir, a toda evidência, a ventilada ausência de fundamentação, arguida abstratamente pela recorrente, haja vista que o magistrado
a quo
fundamentou satisfatoriamente as suas razões de decidir, analisando o cerne da questão deduzida em Juízo, devendo salientar-se, outrossim, que a objetividade do julgador não poder ser confundida com omissão, razão pela qual
rejeito a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação.

Fixadas estas premissas, dispõe o artigo 481, do CC/02, que “
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
”

Paralelamente, ao dissertarem sobre os direitos do promitente comprador, estabelecem os artigos 1417 e 1418, do CC/02, que, mediante promessa de compra e venda, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda da
unidade imobiliária nº 1206 (antigo nº 1106),
com 02 (duas) vagas de garagem (1A e 1B)
, do edifício Miami Beach, pactuado entre as partes na data de 13.08.2013, encontra-se colacionado às fls. 09/12 e, por ser incontroversa a quitação do saldo devedor pelos consumidores, com razão ao vindicarem a adjudicação, pela fornecedora/apelante, da escritura pública definitiva do imóvel, livre de qualquer embaraço.

Dito isso, sem razão a apelante ao asseverar a impossibilidade de dar cumprimento à obrigação constante do dispositivo sentencial, posto que, conquanto realmente exista na Matrícula 61355,
desde 29.07.2013
, a averbação da “
existência de litígio que versa sobre a unidade
1.206
” (fl. 109), fruto do Ofício 283/13, expedido em 05.07.2013, pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES, no Processo 0020714-56.2013.8.08.0024, no qual são partes a recorrente e terceiros (Wolfgang Schutt e Danuza Amarante Schutt),
referida unidade,
sobre a qual recai a averbação
, como visto, corresponde, hoje, ao nº 1306, sendo a
cobertura
do edifício.

Nesse passo, em virtude do objeto do Processo 0020714-56.2013.8.08.0024 (atual Apto 1306 – Cobertura) ser distinto do pleiteado na presente demanda (atual Apto 1206), plenamente possível o adimplemento da obrigação pela fornecedora/apelante.

Registre-se, ademais, que, embora alegue ter informado ao Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória acerca da suposta averbação equivocada da unidade 1206 no RGI, ocorrida em 29.07.2013, ou seja, há cerca de 12 (doze) anos,
prova alguma fez nesse sentido
.
Não pode, portanto, valer-se de sua própria desídia para, em flagrante violação à boa-fé objetiva, pretender livrar-se de suas obrigações voluntariamente assumidas quando da pactuação do contrato de promessa de compra e venda.

Menciono, por oportuno, trecho do acórdão proferido pela e. Primeira Câmara Cível, lavrado em 05.04.2016, no qual o recurso de apelação cível interposto pelo Espólio de Wolfgang Schutt e Danuza Amarante Schutt foi parcialmente provido, em aclaratórios, para “
condenar a construtora requerida a outorgar Escritura Pública de compra e venda da unidade
1.206 –
cobertura
, do Ed. Miami Beach, em favor dos requerentes, ora embargantes, no prazo de 60 (sessenta) dias, a contar do trânsito em julgado desta, sob pena de multa diária
”. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Ap, 024130189194, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator Substituto : ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/04/2016, Data da Publicação no Diário: 12/04/2016)

Referida transcrição corrobora o descompasso do comportamento da apelante com os princípios de probidade e boa-fé, pois, repita-se, denota a
ausência de comunicação no Processo
0020714-56.2013.8.08.0024
acerca da alteração da numeração das unidades habitacionais,
tampouco requerimento de cancelamento da averbação realizada em unidade distinta,
em clara despreocupação com o dever de entregar livre
e desembaraçado
o Apto 1206 (antigo 1106) aos demandantes/apelantes.

Por fim, é cediço que o artigo 536,
caput
e §1º, do CPC/15, estabelece a possibilidade de o magistrado fixar, de ofício ou a requerimento, multa pecuniária destinada à efetivação de tutela específica, embasada em obrigação de fazer ou de não fazer.

Sabe-se, também, que, em decorrência da natureza nitidamente acessória das
astreintes
, ao fixá-la, o magistrado deverá observar os postulados da razoabilidade e da proporcionalidade,
de modo a compelir o cumprimento da obrigação pelo devedor
, preservando a essência do instituto e a própria lógica da efetividade processual, bem como inibir a caracterização de enriquecimento sem causa em favor do credor (STJ, AgRg no REsp 1098061/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2013, DJe 11/06/2013).

Tal compreensão é reforçada pelo artigo 537, §1º, incisos I e II, do CPC/15, segundo o qual o valor da penalidade poderá ser modificado caso se revele insuficiente ou excessivo, bem como nos casos em que o obrigado demonstrou cumprimento parcial superveniente da obrigação ou justa causa para o descumprimento.

No caso dos autos, como visto, não há razões para excepcionalizar a compreensão adotada pelo Juízo
a quo
no comando sentencial, haja vista a ausência de comprovação da impossibilidade de cumprimento da obrigação contratual, tampouco constato desproporcionalidade ou necessidade de limitação do
quantum
fixado, notadamente pelo elevado valor do bem material, tempo decorrido desde o inadimplemento, sopesados à injustificada resistência da fornecedora.

Além do mais, sequer há que se falar em prazo exíguo para cumprimento da obrigação, na medida em que “
o cômputo do prazo estipulado em dias para a prática das prestações de fazer não destoa do regime legal previsto para os demais prazos processuais, devendo-se considerar os dias úteis.
” (STJ; REsp n. 1.778.885/DF, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021.)

Logo, o prazo de 30 (trinta) dias úteis fixado para o cumprimento da obrigação, com termo inicial após o trânsito em julgado, é mais do que suficiente para o cumprimento do título judicial.

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
conheço e nego provimento ao recurso, oportunidade em que majoro a verba honorária sucumbencial para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC/15.

Remeta-se cópia do acórdão ao Juízo da 7ª (Sétima) Vara Cível de Vitória, eis que se relaciona com o Processo 0020714-56.2013.8.08.0024.

]É como voto.

*

V
I S
T
A

O SR. DESEMBARGADOR FABIO BRASIL NERY:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

DATA DA SESSÃO
: 02/09/2025

VOTO

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Eminentes Pares,

Apenas para rememorar, trata-se de apelação cível interposta por
PACIFICO CONSTRUCOES LTDA
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara Cível de Vitória, em
ação de obrigação de fazer
ajuizada por
JOSE MAGNO LEAL FARIAS
e

CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS
, que julgou
“procedente o pleito autoral para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente na outorga definitiva da escritura pública, livre de qualquer embaraço, do apartamento residencial nº 1.206 (antiga unidade nº 1.106) do edifício Miami Beach, situado na Rua Major Clarindo Fundão, nº 110, Praia do Canto, Vitória-ES, no prazo de trinta (30) dias
[...]
”
.

Após os votos já proferidos pelo eminente Relator, Des. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, no sentido de negar provimento ao recurso, e pelo eminente Des. Raphael Americano Câmara, que o acompanhou, pedi vista dos autos para análise.

Feito o exame da questão, e sem maiores delongas, adianto que também me alinho integralmente à conclusão externada no judicioso voto condutor.

A fundamentação apresentada pelo culto Relator é exauriente e enfrenta com precisão a controvérsia, demonstrando a plena possibilidade de cumprimento da obrigação pela apelante, cuja responsabilidade pela regularização do imóvel restou devidamente delineada, sendo certo que a prova dos autos, conforme apontou Sua Excelência,
“denota a ausência de comunicação no Processo 0020714-56.2013.8.08.0024 acerca da alteração da numeração das unidades habitacionais, tampouco requerimento de cancelamento da averbação realizada em unidade distinta, em clara despreocupação com o dever de entregar livre e desembaraçado o Apto 1206 (antigo 1106) aos demandantes/apelantes”
.

Feitas tais considerações,
acompanho
o eminente Relator para negar provimento ao recurso.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CAMARA:-

Voto no mesmo sentido.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
N.º 0023509-59.2018.8.08.0024

APELANTE
: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

APELADO
S
: JOSE MAGNO LEAL FARIAS e CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS

JUIZ: DR. JULIO CESAR BABILON

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se de recurso de
apelação cível
interposto por PACIFICO CONSTRUCOES LTDA
em face de sentença proferida pelo Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível,
em AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por JOSE MAGNO LEAL FARIAS e CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS, cujo
decisum
julgou “
procedente o pleito autoral para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente na outorga definitiva da escritura pública, livre de qualquer embaraço, do apartamento residencial nº 1.206 (antiga unidade nº 1.106) do edifício Miami Beach, situado na Rua Major Clarindo Fundão, nº 110, Praia do Canto, Vitória-ES, no prazo de trinta (30) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), após o trânsito em julgado
”, oportunidade em que a condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC/15.

Em suas razões recursais, arguiu, preliminarmente, a nulidade da sentença, seja por ausência de fundamentação com esteio no artigo 489, §1º, do CPC/15, seja por violação ao princípio da congruência, uma vez que, embora a causa de pedir e pedidos formulados pelos demandantes/apelados correspondam à unidade 1106 do Ed. Miami Beach, a obrigação de fazer imposta tratou da unidade 1206 do mesmo edifício.

Pontuou,
também,
que “
a outorga de escritura pública do aludido bem, totalmente desembaraçado, trata de medida impossível de ser cumprida pela recorrente, ante o gravame inserido na matrícula do imóvel por força da ordem exarada pelo d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES. (...) é totalmente possível a outorga da escritura pública e transferência do registro de propriedade da unidade aos apelados, contudo, não há como cancelar o gravame que indica a existência de processo judicial em curso.
”

No mérito, asseverou que “
a r. sentença recorrida impôs à ora apelante o cumprimento de obrigação de fazer impossível, ante a existência de gravame sob a matrícula do imóvel por força de terminação do d. juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES
”, o que implicaria na exclusão das
astreintes
.

Contrarrazões
vindicando o não conhecimento por intempestividade e, no mérito, o
desprovimento recursal.

Prefacialmente,
rejeito a preliminar de extemporaneidade arguida em contrarrazões
, na medida em que, expedida a intimação eletrônica da decisão que julgou os aclaratórios em 04.10.2024, o término do prazo de
10 (dez) dias para a consulta eletrônica
finalizou
em
14.10.2024 (segunda-feira),
nos termos do artigo 5º, §3º, da Lei 11419/06,
ao passo em que, computada a suspensão do dia 28.10 (feriado), identifica-se como termo final para a interposição do recurso a data de 05.11.2024, vide artigo
1.003, §5º, do CPC/15,
marco temporal rigorosamente observado pela apelante
.

Com efeito, a teor do princípio da congruência ou adstrição, consagrado nos artigos 141 e 492, do CPC/15, com correlação nos artigos 128 e 460, do CPC/73, deverá o magistrado decidir a
quaestio
nos limites dos pedidos deduzidos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas
a
cujo respeito a lei exige
a
iniciativa da parte, proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

A respeito do tema, pontua Marcelo Abelha Rodrigues
in
Manual de Direito Processual Civil. 4ª Ed. 2008. pp 319,
in verbis
:

“
A Sentença é, por natureza, o ato que visa a entrega da tutela jurisdicional. Ora, se o autor vai a juízo reclamar uma indenização por prejuízo sofrido, é na sentença de mérito que o juiz decide com base no conteúdo do art. 269 e tendo por consequência a extinção do processo ou da fase procedimental cognitiva, consoante determina o art. 162, §1º, do CPC.

Só que a sentença do juiz possui limites, ou seja, se é ato jurisdicional típico, seu limite é estabelecido pelo próprio pedido, posto que não pode o juiz conceder x + y se o pedido é apenas x, ou seja, o autor não pode ser beneficiado na sentença pela reparação de um dano ao seu automóvel e de um dano sofrido pessoalmente no mesmo acidente se apenas deduziu em juízo uma indenização pelo dano ao seu automóvel. Quer-se dizer com isso que o limite da sentença é o pedido, ou seja, uma sentença não pode ser nem inferior ao pedido (infra petita), nem superior ao pedido (ultra petita), nem tampouco dizer coisa diversa do que foi pedido (extra petita).”

Registro, ademais, a necessidade de o provimento jurisdicional guardar
consonância teleológica com
a finalidade
pretendid
a
pela parte,
mediante a interpretação lógica-sistemática dos fatos e fundamentos jurídicos por elas deduzidos em suas razões,
consoante prescrito no artigo 322, §2º, do CPC/15, ao estabelecer que “
A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.
”

Tal
compreensão,
bem é de ver,

é
consagrada na jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
in litteris
:

“
O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita
” (
STJ
, 2ª T., REsp nº 1.365.999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 14/1/2015, DJe de 17/4/2015).

“
[...] não há error in procedendo no provimento jurisdicional firmado após compreensão lógico-sistemática do pedido, entendido como ‘aquilo que se pretende com a instauração da demanda’ (AgRg no REsp nº 1155859/MT, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª T., DJe de 4/2/2014), eis que o pedido não é apenas o que foi requerido em um capítulo específico ao final da petição inicial, mas, sim, o que se pretende com a instauração da demanda, sendo extraído de interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo (STJ; AgRg no REsp nº 1284020/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., DJe de 6/3/2014)” (
STJ
, 2ª T., AgRg no REsp nº 1.500.557/SC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. em 5/3/2015, DJe de 11/3/2015).

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA - DECISÃO EXTRA PETITA - NÃO OCORRÊNCIA - INADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES - NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ - COBRANÇA DOS ACESSÓRIOS - PRESCRIÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU.
1.
Decisão extra petita. Inexistência. A Corte local apreciou o pedido dentro dos limites estabelecidos na exordial, razão pela qual não há falar em julgamento extra ou ultra petita quando o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. O pedido inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, levando em conta todos os fatos e fundamentos jurídicos presentes, de modo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita (REsp 1365999/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/01/2015, DJe 17/04/2015). (...)
4.
Agravo regimental desprovido." (
STJ
; AgRg no Ag 1182834/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2015, DJe 20/05/2015)

Exatamente por isso, “
‘
considera-se extra petita a decisão que aprecia
pedido ou causa de pedir
distintos daqueles apresentados pela parte postulante, isto é, aquela que confere provimento judicial sobre algo que não foi pedido.
Sendo assim, não ocorre julgamento ultra petita se o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. Além do mais, o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, sendo certo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita’ (STJ, AgInt no AREsp 987.196/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/10/2017). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1.570.866/RS, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 24/08/2017.
” (
STJ
; AgInt no AREsp n. 1.985.165/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

No caso específico dos autos,
conquanto a apelante alegue violação ao princípio da congruência, por suposta discrepância entre a pretensão exordial, voltada
à unidade 1106 do Ed. Miami Beach,
e o comando sentencial, no qual restou mencionada a
unidade 1206,
inexiste tal vicissitude.

Explico: conforme aduzido pelo próprio apelante em suas razões, a unidade residencial objeto dos autos foi referenciada no contrato de promessa de compra e venda entre as partes com a numeração 1106, contudo,
segundo informado pela fornecedora/
recorrente
,
para ajustar-se a exigências da PMV, foi necessário renumerar os pavimentos do edifício, o que levou à renumeração da unidade, passando de 1106 para 1206,
mantendo, contudo, todas as suas características materiais.

Logo, tanto a exordial quanto a sentença debruçaram-se, rigorosamente, sobre a mesma unidade imobiliária, não havendo que se falar em
violação ao princípio da congruência.

Neste sentido, aliás, manifestou-se o Juízo
a quo
ao apreciar os aclaratórios (Id. 12168004): “
(...) inexiste julgamento extra petita. Os autores pleitearam a outorga da escritura definitiva do bem descrito na petição inicial, em razão de promessa de compra e venda celebrada com a ré. O bem jurídico concedido em sentença é exatamente o bem jurídico pleiteado na petição inicial, qual seja, outorga definitiva da escritura pública do imóvel negociado entre as partes.
”

Consequentemente,
rejeito a preliminar de nulidade por violação ao princípio da adstrição.

Prosseguindo,
conforme entendimento recente do e. Superior Tribunal de Justiça, proferido à luz da sistemática processual implantada contida no artigo 489, § 1º, IV, do CPC/15, “
O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão
” (STJ; EDcl no AgInt no REsp n. 1.863.006/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023), devendo enfrentar, portanto, apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão.

Na hipótese, a fundamentação do provimento jurisdicional foi lavrada nos seguintes termos:

Conforme relatado, a parte autora afirma que, apesar de celebrado o negócio e adimplido o preço, a ré ainda não outorgou a escritura definitiva em comento.

De seu turno, a demandada sustenta que a unidade adquirida pelos autores, nº 1.106, na verdade corresponde à unidade nº 1.206, em razão de uma alteração exigida pela Prefeitura de Vitória sobre o empreendimento. Afirma que a escritura definitiva da unidade nº 1.206 em nome dos autores é possível, mas haveria a anotação da existência do litígio travado no processo nº 020714-56.2013.8.08.0024, que está tramitando na 7ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital - ES. Alega que o referido processo gerou uma anotação indevida no registro do imóvel nº 1.206, em razão de um litígio envolvendo a atual unidade nº 1.306, antiga nº 1.206.
(...)

Assim, a unidade nº 1.106, inicialmente convencionada entre as partes, passou a ser a de nº 1.206. Os autores não se insurgem contra a mudança, apenas pretende a outorga da escritura definitiva do imóvel que foi adquirido, que inicialmente foi identificado como unidade nº 1.106 e, posteriormente, passou a ser identificado como nº 1.206.

Assim o pedido deduzido na presente demanda não é para outorga do “imóvel que atualmente possui o número que consta na promessa de compra e venda”, mas tão somente para outorga da escritura do imóvel que foi adquirido pelos autores independentemente da numeração que lhe foi conferida posteriormente e que inclusive encontra-se na posse deles e não de terceiros. (...)

Tendo ocorrido o adimplemento por parte dos autores, estes fazem jus à escritura definitiva.

É o que estabelecem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que amparam a pretensão dos promitentes compradores em obterem a outorga da escritura definitiva (...).

Nesses termos,
o promitente-vendedor não se desincumbe de sua missão contratual transmitindo simplesmente a posse do imóvel (obrigação de dar). Sua obrigação principal é a outorga do título (obrigação de fazer) por cujo registro se transfere a propriedade e, para que esse registro seja possível, é necessário que o imóvel esteja livre de qualquer encargo, bem como preenchidos os demais requisitos de ordem administrativa e registral cuja falta constitui óbice ao registro da escritura de compra e venda
(TJMS, Apl. Cív. Nº 08016776120158120013, Rel. Des. Divoncir Schreiner Maran, j. 23.9.2020, 1ª Câm. Cív., DJe 28.9.2020).

Assim,
o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel
(STJ, 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).

Na hipótese, tendo o negócio sido firmado por contrato de compra e venda e tenha havido pagamento integral do preço, pode o promitente comprador exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda.

A demandada não opôs nenhum argumento apto a afastar o direito dos autores aqui discutido.

Embora a demandada sustente pela possibilidade da lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda da unidade nº 1.206, mas com a anotação da existência do litígio travado no processo nº 0020714-56.2013.8.08.0024, não se pode imputar aos autores a culpa pela não outorga da escritura, conforme convencionado, ou mesmo exigir que suportem a existência de um processo judicial em curso em sua matrícula.

Com efeito, o compromissário comprometendo-se a outorgar a escritura após o pagamento pelos autores, inclusive livres de eventuais gravames, assume obrigação de fazer da qual não se exime por suposta culpa de terceiros.

Desse modo, é de responsabilidade da ré a tomada de providências para a retirada de embaraço no imóvel devido aos autores.

Note-se inexistir, a toda evidência, a ventilada
ausência de fundamentação,
argu
ida abstratamente pela recorrente
,
haja vista que o magistrado
a quo
fundamentou satisfatoriamente as suas razões de decidir, analisando o cerne da questão deduzida em Juízo, devendo salientar-se, outrossim, que a objetividade do julgador não poder ser confundida com omissão, razão pela qual
rejeito a preliminar de nulidade por ausência de fundamentação.

Fixadas estas premissas,
dispõe o artigo 481, do CC/02, que “
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
”

Paralelamente, ao dissertarem sobre os direitos do promitente comprador, estabelecem os artigos 1417 e 1418, do CC/02, que, mediante promessa de compra e venda, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda da
unidade imobiliária nº 1206 (antigo nº 1106),
com 02 (duas) vagas de garagem (1A e 1B)
,
do edifício Miami Beach, pactuado entre as partes na data de 13.08.2013, encontra-se colacionado às fls. 09/12
e, por ser
incontroversa a quitação do saldo devedor pelos consumidores, com razão ao vindicarem a adjudicação, pela fornecedora/apelante, da escritura
pública
definitiva do imóvel, livre de qualquer embaraço.

Dito isso, sem razão a apelante ao asseverar a impossibilidade de dar cumprimento à obrigação constante do dispositivo sentencial, posto que, conquanto realmente exista na Matrícula 61355,
desde 29.07.2013
,
a averbação da “
existência de litígio que versa sobre a unidade
1.206
” (fl.
109
), fruto do Ofício 283/13,
expedido em 05.07.2013
, pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES, no Processo 0020714-56.2013.8.08.0024, no qual são partes a recorrente e terceiros (Wolfgang Schutt e Danuza Amarante Schutt),
referida unidade,
sobre a qual recai a averbação
, como visto, corresponde, hoje, ao nº 1306, sendo a
cobertura
do edifício.

Nesse passo, em virtude do objeto do
Processo 0020714-56.2013.8.08.0024
(atual Apto 1306 –
Cobertura
) ser distinto do pleiteado na presente demanda (atual Apto 1206), plenamente possível o adimplemento da obrigação
pela fornecedora/apelante
.

Registre-se, ademais, que, embora alegue ter informado ao Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória acerca da suposta averbação equivocada da unidade 1206 no RGI, ocorrida em 29.07.2013, ou seja, há cerca de 12 (doze) anos,
prova alguma fez nesse sentido
.
Não pode, portanto, valer-se de sua própria desídia para, em flagrante violação à boa-fé objetiva, pretender livrar-se de suas obrigações voluntariamente assumidas quando da pactuação do contrato de promessa de compra e venda.

Menciono
, por oportuno, trecho do acórdão proferido pela e. Primeira Câmara Cível,
lavrado em 05.04.2016, no qual o
recurso de apelação cível
interposto pelo Espólio de Wolfgang Schutt e Danuza Amarante Schutt
foi parcialmente provido, em aclaratório
s
, para
“
condenar a construtora requerida a outorgar Escritura Pública de compra e venda da unidade
1.206 –
cobertura
, do Ed. Miami Beach, em favor dos requerentes, ora embargantes, no prazo de 60 (sessenta) dias, a contar do trânsito em julgado desta, sob pena de multa diária
”. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Ap, 024130189194, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator Substituto : ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/04/2016, Data da Publicação no Diário: 12/04/2016)

Referida transcrição corrobora o descompasso do comportamento da apelante com os princípios de probidade e boa-fé, pois, repita-se, denota a
ausência de comunicação no Processo
0020714-56.2013.8.08.0024
acerca da alteração da numeração das unidades habitacionais,
tampouco requerimento de cancelamento da averbação realizada em unidade distinta,
em clara despreocupação com o dever de entregar livre
e desembaraçado
o Apto 1206 (antigo 1106) aos demandantes/apelantes.

Por fim, é cediço que o artigo 536,
caput
e §1º, do CPC/15, estabelece a possibilidade de o magistrado fixar, de ofício ou a requerimento, multa pecuniária destinada à efetivação de tutela específica, embasada em obrigação de fazer ou de não fazer.

Sabe-se, também, que, em decorrência da natureza nitidamente acessória das
astreintes
, ao fixá-la, o magistrado deverá observar os postulados da razoabilidade e da proporcionalidade,
de modo a compelir o cumprimento da obrigação pelo devedor
, preservando a essência do instituto e a própria lógica da efetividade processual, bem como inibir a caracterização de enriquecimento sem causa em favor do credor (STJ, AgRg no REsp 1098061/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2013, DJe 11/06/2013).

Tal compreensão é reforçada pelo artigo 537, §1º, incisos I e II, do CPC/15, segundo o qual o valor da penalidade poderá ser modificado caso se revele insuficiente ou excessivo, bem como nos casos em que o obrigado demonstrou cumprimento parcial superveniente da obrigação ou justa causa para o descumprimento.

No caso dos autos, como visto, não há razões para excepcionalizar a compreensão adotada pelo Juízo
a quo
no comando sentencial, haja vista a ausência de comprovação da impossibilidade de cumprimento da obrigação contratual, tampouco constato desproporcionalidade ou necessidade de limitação do
quantum
fixado, notadamente pelo elevado valor do bem material, tempo decorrido desde o inadimplemento, sopesados à injustificada resistência da fornecedora.

Além do mais, sequer há que se falar em prazo exíguo para cumprimento da obrigação, na medida em que “
o cômputo do prazo estipulado em dias para a prática das prestações de fazer não destoa do regime legal previsto para os demais prazos processuais, devendo-se considerar os dias úteis.
” (STJ; REsp n. 1.778.885/DF, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021.)

Logo, o prazo de 30 (trinta) dias úteis fixado para o cumprimento da obrigação, com termo inicial após o trânsito em julgado, é mais do que suficiente para o cumprimento do título judicial.

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
conheço e nego provimento ao recurso, oportunidade em que majoro a verba honorária sucumbencial para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC/15.

Remeta-se cópia d
o acórdão ao Juízo da 7ª (Sétima) Vara Cível de Vitória, eis que se relaciona com o Processo 0020714-56.2013.8.08.0024.

É como voto.

DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023509-59.2018.8.08.0024

APELANTE: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

APELADOS: JOSE MAGNO LEAL FARIAS e CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS

RELATOR: DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

VOGAL: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

(pedido de vista)

Eminentes Pares,

Apenas para rememorar, trata-se de apelação cível interposta por
PACIFICO CONSTRUCOES LTDA
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara Cível de Vitória, em
ação de obrigação de fazer
ajuizada por
JOSE MAGNO LEAL FARIAS
e
CYNTHIA MOURA LOUZADA FARIAS
, que julgou
“procedente o pleito autoral para condenar a ré na obrigação de fazer, consistente na outorga definitiva da escritura pública, livre de qualquer embaraço, do apartamento residencial nº 1.206 (antiga unidade nº 1.106) do edifício Miami Beach, situado na Rua Major Clarindo Fundão, nº 110, Praia do Canto, Vitória-ES, no prazo de trinta (30) dias
[...]
”
.

Após os votos já proferidos pelo eminente Relator, Des. Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Cortes, no sentido de negar provimento ao recurso, e pelo eminente Des. Raphael Americano Câmara, que o acompanhou, pedi vista dos autos para análise.

Feito o exame da questão, e sem maiores delongas, adianto que também me alinho integralmente à conclusão externada no judicioso voto condutor.

A fundamentação apresentada pelo culto Relator é exauriente e enfrenta com precisão a controvérsia, demonstrando a plena possibilidade de cumprimento da obrigação pela apelante, cuja responsabilidade pela regularização do imóvel restou devidamente delineada, sendo certo que a prova dos autos, conforme apontou Sua Excelência,
“denota a ausência de comunicação no Processo 0020714-56.2013.8.08.0024 acerca da alteração da numeração das unidades habitacionais, tampouco requerimento de cancelamento da averbação realizada em unidade distinta, em clara despreocupação com o dever de entregar livre e desembaraçado o Apto 1206 (antigo 1106) aos demandantes/apelantes”
.

Feitas tais considerações,
acompanho
o eminente Relator para negar provimento ao recurso.

É como voto.