Tribunal: TJES
Processo: 0010219-31.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-15

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis, principal e adesiva, interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual. A decisão determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, a condenação das rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do inadimplemento absoluto na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir a parte culpada pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (ii) determinar a responsabilidade solidária de instituição financeira que integra o mesmo grupo econômico das vendedoras; (iii) estabelecer o alcance da devolução dos valores pagos e a configuração de danos morais; (iv) aferir a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. A não aplicação da Lei nº 9.514/1997 decorre da ausência de comprovação do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

O inadimplemento absoluto da obrigação principal das promitentes vendedoras, caracterizado pela não entrega das obras de infraestrutura do loteamento no prazo contratual expirado em novembro de 2018, configura a culpa exclusiva pela rescisão do contrato.

A responsabilidade da instituição financeira integrante do grupo econômico é afastada quando não há prova de participação direta no negócio jurídico que vinculou os consumidores ou na cadeia de fornecimento.

A rescisão por culpa exclusiva das vendedoras impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos compradores. É incabível qualquer retenção de valores a título de cláusula penal ou despesas administrativas, bem como a aplicação do Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ, restrito aos casos de rescisão por culpa do comprador.

O abandono completo do empreendimento imobiliário, com o prazo de entrega esgotado há anos, ultrapassa o mero dissabor e frustra a legítima expectativa dos adquirentes, configurando dano moral indenizável nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00 para cada autor, mostra-se adequado e pautado nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da falta, a situação das partes e a finalidade dissuasiva da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda com pacto de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso substancial e injustificado na entrega de obras de infraestrutura de loteamento caracteriza o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da promitente vendedora, autorizando a rescisão do contrato e a devolução integral e imediata dos valores pagos, conforme a Súmula nº 543 do STJ.

O abandono de empreendimento imobiliário, frustrando a legítima expectativa do consumidor, excede o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Lei nº 9.514/1997; arts. 186, 418, 927 e 944 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil); art. 85, §§ 2º e 11 da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil).

Jurisprudência relevante citada
: Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça; Tema nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0010219-31.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIZ CEZAR LEMPE e outros (3)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (4)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis, principal e adesiva, interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual. A decisão determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, a condenação das rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do inadimplemento absoluto na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 4 questões em discussão: (i) definir a parte culpada pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (ii) determinar a responsabilidade solidária de instituição financeira que integra o mesmo grupo econômico das vendedoras; (iii) estabelecer o alcance da devolução dos valores pagos e a configuração de danos morais; (iv) aferir a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. A não aplicação da Lei nº 9.514/1997 decorre da ausência de comprovação do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

O inadimplemento absoluto da obrigação principal das promitentes vendedoras, caracterizado pela não entrega das obras de infraestrutura do loteamento no prazo contratual expirado em novembro de 2018, configura a culpa exclusiva pela rescisão do contrato.

A responsabilidade da instituição financeira integrante do grupo econômico é afastada quando não há prova de participação direta no negócio jurídico que vinculou os consumidores ou na cadeia de fornecimento.

A rescisão por culpa exclusiva das vendedoras impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelos compradores. É incabível qualquer retenção de valores a título de cláusula penal ou despesas administrativas, bem como a aplicação do Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ, restrito aos casos de rescisão por culpa do comprador.

O abandono completo do empreendimento imobiliário, com o prazo de entrega esgotado há anos, ultrapassa o mero dissabor e frustra a legítima expectativa dos adquirentes, configurando dano moral indenizável nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 5.000,00 para cada autor, mostra-se adequado e pautado nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da falta, a situação das partes e a finalidade dissuasiva da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda com pacto de alienação fiduciária no competente Cartório de Registro de Imóveis afasta a aplicação da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

O atraso substancial e injustificado na entrega de obras de infraestrutura de loteamento caracteriza o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da promitente vendedora, autorizando a rescisão do contrato e a devolução integral e imediata dos valores pagos, conforme a Súmula nº 543 do STJ.

O abandono de empreendimento imobiliário, frustrando a legítima expectativa do consumidor, excede o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Lei nº 9.514/1997; arts. 186, 418, 927 e 944 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil); art. 85, §§ 2º e 11 da Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil).

Jurisprudência relevante citada
: Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça; Tema nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010219-31.2020.8.08.0048

APELANTE: LUIZ CEZAR LEMPE, MARIA JOSE CEZAR LEMPE, CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E OUTROS

J
U
I
Z: DR.
LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DES.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, cuida-se de recursos de apelação cível interpostos em razão da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos pelas pessoas físicas litigantes de modo a (i) rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, ante o inadimplemento das requeridas; (ii) condenar solidariamente as rés, ora apelantes, a restituírem aos autores a integralidade dos valores pagos, no montante de R$ 43.234,50 (quarenta e três mil, duzentos e trinta e quatro reais e cinquenta centavos) e (iii) condenar as mesmas rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Em suas razões, CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A sustentam, em suma: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, devendo prevalecer o princípio do
pacta sunt servanda
; (ii) a culpa exclusiva dos apelados pela rescisão, por terem deixado de honrar com suas obrigações, pugnando pela aplicação da Lei nº 9.514/1997; (iii) subsidiariamente, caso mantida a rescisão, o direito de retenção dos percentuais previstos na Cláusula Décima Terceira do contrato, a título de despesas administrativas, multa e corretagem; (iv) a incidência dos juros de mora sobre eventual restituição somente a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça; e (v) a inexistência de dano moral indenizável, tratando-se de mero aborrecimento decorrente de descumprimento contratual, pugnando pelo afastamento da condenação ou, alternativamente, pela sua redução.

LUIZ CEZAR LEMPE e MARIA JOSE CEZAR LEMPE, em apelo adesivo, pleitearam a reforma parcial da sentença para: (i) reconhecer a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária do réu BANCO SEMEAR S.A., por integrar o mesmo grupo econômico e a cadeia de fornecimento; (ii) condenar as rés à restituição em dobro do valor pago a título de sinal (arras), nos termos do Código Civil; e (iii) redistribuir o ônus da sucumbência.

Após detida análise dos autos, concluí dever a sentença ser mantida em sua integralidade.

É fato incontroverso que o contrato debatido nos autos (compromisso de compra e venda de imóvel), firmado em 23/12/2016, previa a entrega das obras de infraestrutura do empreendimento em maio de 2018, com prazo de tolerância de 180 dias. O termo final, portanto, expirou em novembro de 2018. A presente ação foi ajuizada em julho de 2020 e as rés não lograram comprovar, sequer infirmar a alegação autoral, de que as obras do loteamento não haviam sido iniciadas, caracterizando o inadimplemento absoluto de sua principal obrigação.

A r. sentença excluiu da lide o BANCO SEMEAR S.A. por não haver nos autos comprovação de sua participação direta no compromisso de compra e venda ou como credor das prestações. O dano direto sofrido pelos autores (a não entrega do lote) decorreu da conduta omissiva exclusiva das empresas de empreendimento imobiliário. A eventual participação do banco na gestão financeira do grupo não o torna, por si só, responsável pelo inadimplemento contratual específico de uma das empresas controladas, notadamente quando ausente prova de sua participação no negócio jurídico que vinculou os consumidores.

A relação jurídica estabelecida entre as partes, por certo, é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, não havendo que se afastar sua incidência. A tentativa de submeter o caso ao rito da Lei nº 9.514/1997 não encontra amparo, pois pressupõe registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o que não foi comprovado nos autos.

A tentativa de justificar a mora com base em chuvas ou entraves burocráticos não se sustenta. Tais eventos constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial de construção e loteamento, e já são abarcados pela estipulação do prazo de tolerância, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência.

Configurado o inadimplemento culposo e exclusivo das promitentes vendedoras, a resolução do contrato é medida de rigor, com o retorno das partes ao
status quo ante
.

A consequência jurídica é a devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelos consumidores, sem qualquer direito à retenção, nos exatos termos do enunciado sumular nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, sem a aplicação do artigo 418 do CC pretendida pelos autores ou do tema repetitivo nº 1.002 do STJ invocado pelos demandados, já que o desfazimento não se deu por iniciativa ou culpa do comprador.

Assim, revela-se manifestamente improcedente a pretensão de retenção de valores a título de cláusula penal, taxa de administração ou despesas de corretagem, pois tais penalidades somente seriam aplicáveis na hipótese de rescisão por culpa do comprador, o que não se amolda ao caso concreto.

A situação vivenciada pelos autores ultrapassa, por certo, o mero dissabor - o completo abandono de um empreendimento, com o prazo de entrega esgotado há anos, frustra de forma contundente a legítima expectativa de construir a moradia ou realizar um investimento.

Encerrado dano moral indenizável à luz dos artigos 186 e 927 do Código Civil, pois preenchidos os requisitos mínimos (I) conduta lesiva do agente, (II) ocorrência de dano e (III) nexo de causalidade entre o comportamento do agente e o dano.

Igualmente útil se afigura rememorar o comando inserto no artigo 944 do CC, a partir do qual tem-se que “a indenização mede-se pela extensão do dano”.

A partir disso, tenho que obrou com acerto o douto magistrado
a quo
ao fixar em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor a indenização devida pela lesão subjetiva infligida, reflexão pautada nos critérios (I) gravidade da falta, (II) situação econômica do ofensor e do ofendido, (III) benefícios alcançados com o ilícito, (IV) caráter anti-social da conduta e (V) finalidade dissuasiva futura perseguida, elencados por Antônio Jeová Santos na obra “Dano moral indenizável" (2001, p. 178/9).

Mantida a linha de enfrentamento declinada em sentença, razão não há para alterar a distribuição dos ônus sucumbenciais: o juiz de primeiro grau, ao fixar a proporção de 60% para as rés e 40% para os autores, levou em consideração o decaimento de cada parte em relação aos seus pedidos.

Ante o exposto, sem qualquer delonga,
conheço
do
s
recurso
s
e
nego
-
lhe
s
provimento
.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos em um por cento.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Em que pese os fundamentos articulados no r. voto divergente, voltados ao afastamento do dano moral na espécie,
alinho-me ao posicionamento do eminente e culto relator
, porque, também a meu ver,
o
atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora
e o completo abandono do empreendimento, com o prazo de entrega esgotado há anos, de fato ultrapassa o mero dissabor, já que
frustra
as
expectativas
legítimas criadas pelo
adquirentes,
gerando, assim,
dano moral indenizável.

C
onforme bem destacado n
o
voto de relatoria,
o contrato
entabulado
(compromisso de compra e venda de imóvel), firmado em 23/12/2016, previa a entrega das obras de infraestrutura do empreendimento
em maio de 2018
, com
prazo de tolerância de 180 dias,
tendo o
termo final
expirado
em novembro de 2018
.

Pelo que se constata, a ação foi
ajuizada em julho de 2020,
não tendo as rés, aqui apeladas, logrado êxito em
infirmar a
assertiva de que as
obras do loteamento
sequer haviam sido iniciadas
,
o que
caracteriza inadimplemento absoluto d
a
principal obrigação
acordada.

Nessa esteira, acompanho o voto de relatoria,
em todos os seus termos,
de forma a
conhe
cer e negar

provimento

aos recursos interpostos, com consequencial majoração dos honorários advocatícios em 01% (CPC, art.
85, §§2º e 11
).

É como voto.

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos em razão da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos pelas pessoas físicas litigantes de modo a (i) rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; (ii) condenar solidariamente as rés, aqui apelantes, a restituírem aos autores os valores pagos, no montante de R$ 43.234,50 (quarenta e três mil, duzentos e trinta e quatro reais e cinquenta centavos) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Conforme já me manifestei em outras demandas envolvendo compradores de lotes do referido loteamento
[1]
, não cuidou a parte requerente de demonstrar que a rescisão do contrato de compra e venda do lote configurou situação excepcional, capaz de lesar os seus direitos da personalidade.

Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, "
o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis
" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).

No mesmo sentido:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. DESNECESSIDADE. REQUALIFICAÇÃO DO QUADRO DELINEADO PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. DANO MORAL. AFASTAMENTO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não incidem os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7, ambas do STJ, quando o julgamento do recurso especial limita-se a qualificar o contorno fático realizado pelas instâncias ordinárias.

2.
Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes.Aplicação da Súmula n.º 83 do STJ
.

3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

4. Agravo interno de VALDIR não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.373.284/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.)

Com efeito, divirjo do eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A e afastar a condenação por danos morais.

Mantenho a sucumbência recíproca arbitrada na sentença.

É como voto.

[1]
0028894-13.2018.8.08.0048