Tribunal: TJES
Processo: 0000308-54.2016.8.08.0009
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Ordinária
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL HIPOTECADO. JUSTO TÍTULO NÃO CONFIGURADO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. HIPOTECA INOPONÍVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença proferida pela Vara Única de Boa Esperança/ES, que, em Ação de Usucapião Ordinária, julgou procedente o pedido para declarar o domínio em favor do autor sobre imóvel urbano de 1.037,72 m2, localizado na Rua Principal, nº 501, Km 20, Boa Esperança/ES. O juízo de origem deixou de condenar o Banco do Brasil em custas e honorários sucumbenciais. O imóvel encontra-se hipotecado em favor do banco apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o imóvel usucapiendo, por estar hipotecado, pode ser objeto de usucapião; (ii) avaliar se o autor comprovou os requisitos legais da usucapião ordinária, especialmente o justo título e a boa-fé; e (iii) determinar se a sentença deve ser reformada para condenar o banco em honorários sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O imóvel hipotecado não constitui impedimento para o reconhecimento da usucapião, uma vez que esta é forma originária de aquisição da propriedade e desconstitui ônus ou gravames incidentes sobre o bem, nos termos da jurisprudência consolidada.

4. O conceito de justo título, segundo a doutrina e jurisprudência consolidada, refere-se ao ato ou fato jurídico que, em alguma medida, aparente ser idôneo para produzir o efeito translativo do domínio.

5. Embora o autor não tenha comprovado o justo título, os requisitos da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) foram preenchidos, uma vez que a posse, iniciada em 2009, é mansa, pacífica, ininterrupta e exercida com ânimo de dono, configurando o prazo necessário de 15 anos, ou 10 anos com investimentos sociais e econômicos.

6. A ausência de condenação do Banco do Brasil ao pagamento de honorários sucumbenciais constitui omissão a ser corrigida, pois se trata de matéria de ordem pública (art. 85 do CPC). A sucumbência deve ser imposta à parte vencida, incluindo majoração em sede recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido. Sentença parcialmente reformada de ofício para condenar o apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Tese de julgamento
:

1. A usucapião, como forma originária de aquisição de propriedade, desconstitui quaisquer ônus ou gravames incidentes sobre o imóvel, inclusive hipotecas.

2. O justo título não se configura por recibo de compra e venda desprovido de idoneidade formal para transmitir a propriedade, mas a ausência desse requisito não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária.

3. A condenação em honorários sucumbenciais é obrigatória, sendo matéria de ordem pública.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.238, 1.242 e 1.243; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.909.276/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 27/09/2022; TJ-DF, AC 07283946920218070001, Rel. Des. Alfeu Machado, 08/02/2023; TJ-SE, AC 0038179-95.2021.8.25.0001, Rel. Des. Edivaldo dos Santos, 24/05/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000308-54.2016.8.08.0009

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO DO BRASIL SA

APELADO: JOAO ALVES NETO

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL HIPOTECADO. JUSTO TÍTULO NÃO CONFIGURADO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. HIPOTECA INOPONÍVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença proferida pela Vara Única de Boa Esperança/ES, que, em Ação de Usucapião Ordinária, julgou procedente o pedido para declarar o domínio em favor do autor sobre imóvel urbano de 1.037,72 m2, localizado na Rua Principal, nº 501, Km 20, Boa Esperança/ES. O juízo de origem deixou de condenar o Banco do Brasil em custas e honorários sucumbenciais. O imóvel encontra-se hipotecado em favor do banco apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o imóvel usucapiendo, por estar hipotecado, pode ser objeto de usucapião; (ii) avaliar se o autor comprovou os requisitos legais da usucapião ordinária, especialmente o justo título e a boa-fé; e (iii) determinar se a sentença deve ser reformada para condenar o banco em honorários sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O imóvel hipotecado não constitui impedimento para o reconhecimento da usucapião, uma vez que esta é forma originária de aquisição da propriedade e desconstitui ônus ou gravames incidentes sobre o bem, nos termos da jurisprudência consolidada.

4. O conceito de justo título, segundo a doutrina e jurisprudência consolidada, refere-se ao ato ou fato jurídico que, em alguma medida, aparente ser idôneo para produzir o efeito translativo do domínio.

5. Embora o autor não tenha comprovado o justo título, os requisitos da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) foram preenchidos, uma vez que a posse, iniciada em 2009, é mansa, pacífica, ininterrupta e exercida com ânimo de dono, configurando o prazo necessário de 15 anos, ou 10 anos com investimentos sociais e econômicos.

6. A ausência de condenação do Banco do Brasil ao pagamento de honorários sucumbenciais constitui omissão a ser corrigida, pois se trata de matéria de ordem pública (art. 85 do CPC). A sucumbência deve ser imposta à parte vencida, incluindo majoração em sede recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido. Sentença parcialmente reformada de ofício para condenar o apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Tese de julgamento
:

1. A usucapião, como forma originária de aquisição de propriedade, desconstitui quaisquer ônus ou gravames incidentes sobre o imóvel, inclusive hipotecas.

2. O justo título não se configura por recibo de compra e venda desprovido de idoneidade formal para transmitir a propriedade, mas a ausência desse requisito não impede o reconhecimento da usucapião extraordinária.

3. A condenação em honorários sucumbenciais é obrigatória, sendo matéria de ordem pública.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.238, 1.242 e 1.243; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.909.276/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 27/09/2022; TJ-DF, AC 07283946920218070001, Rel. Des. Alfeu Machado, 08/02/2023; TJ-SE, AC 0038179-95.2021.8.25.0001, Rel. Des. Edivaldo dos Santos, 24/05/2024.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.Sentenca parcialmente reformada de oficio para condenar o apelante ao pagamento de custas processuais e honorarios advocaticios.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo
Banco do Brasil S/A
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo douto Juízo da Vara Única de Boa Esperança/ES, que, nos autos da Ação de Usucapião Ordinária ajuizada por
João Alves Neto
em face da apelante e outros, julgou procedente a pretensão autoral para declarar o domínio em favor do autor sobre imóvel localizado na Rua Principal, nº 501 (lote 0196, quadra 006), Km 20, Boa Esperança/ES, com área de 1.037,72 m2.

Ademais, condenou o Estado do Espírito ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais) em favor do curador especial que apresentou defesa para um dos réus.

Porém, deixou de condenar o
Banco do Brasil S/A
nas verbas sucumbenciais.

Contrarrazões no ID 9534329, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo
Banco do Brasil S/A
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo douto Juízo da Vara Única de Boa Esperança/ES, que, nos autos da Ação de Usucapião Ordinária ajuizada por
João Alves Neto
em face da apelante e outros, julgou procedente a pretensão autoral para declarar o domínio em favor do autor sobre imóvel localizado na Rua Principal, nº 501 (lote 0196, quadra 006), Km 20, Boa Esperança/ES, com área de 1.037,72 m2.

Ademais, condenou o Estado do Espírito ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais) em favor do curador especial que apresentou defesa para um dos réus.

Porém, deixou de condenar o
Banco do Brasil S/A
nas verbas sucumbenciais.

Convém tecer breves considerações sobre a lide.

João Alves Neto propôs ação de usucapião ordinário, com fundamento no artigo 1.238 do Código Civil, para a regularização de imóvel urbano de sua posse. O requerente afirmou que adquiriu o imóvel, localizado no Patrimônio do KM 20, Boa Esperança/ES, com área de 1.037,72 m2, de forma onerosa por meio de recibo de compra e venda datado de 2009. Alegou que a posse seria mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé desde a aquisição, bem como que realizou investimentos de interesse social e econômico no local.

Aduziu que o imóvel é proveniente de uma gleba maior registrada em nome de Sirlei Rondelli, requerendo o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Fundamentou o pedido no artigo 1.242 do Código Civil, invocando o justo título e a boa-fé, com base em precedentes do STJ e doutrina que reconhecem a possibilidade de usucapião ordinário em casos semelhantes.

Argumentou que , a soma de sua posse e a de seus antecessores superaria o lapso temporal de 10 (dez) anos, nos termos do art. 1.243 do Código Civil.

Seguido o trâmite processual, após a Sentença prolatada nos termos relatados, o
Banco do Brasil S/A
interpõe apelo, argumentando, em síntese, que:
(i)
o imóvel usucapiendo faz parte de uma área maior (248.424,49 m2) registrada em nome de Sirlei Rondelli desde 2010, e que este encontra-se hipotecado ao banco, o que inviabilizaria a aquisição por usucapião; as hipotecas foram constituídas de boa-fé e são garantidas pelo princípio da publicidade registral, devendo prevalecer sobre a posse alegada pelo apelado;
(ii)
os documentos apresentados pelo apelado não comprovam justo título nem boa-fé, pois os supostos vendedores do imóvel não eram os legítimos proprietários nem possuíam registro no cartório de imóveis;
(iii)
a propriedade de bens imóveis somente se transfere mediante registro no cartório, conforme os artigos 1.245 e 108 do Código Civil, e o recibo de compra e venda apresentado pelo autor é insuficiente.

Requer a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de usucapião e sustenta que a decisão de primeiro grau ignorou a documentação comprobatória anexada pelo Banco do Brasil.

Pois bem.

O autor ingressou com a presente ação de usucapião ordinária, julgada procedente pelo douto juízo de origem, com fundamento no artigo 1.242 do Código Civil. Como sabido, a modalidade de
usucapião ordinária
exige, como requisitos para seu reconhecimento,
a posse contínua, mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono, pelo prazo mínimo de 10 anos,
além da demonstração de
justo título e boa-fé.
Vejamos a previsão legal:

Art. 1.242.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,
contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

[...]

Art. 1.243.
O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242
, com justo título e de boa-fé.

O conceito de justo título, segundo a doutrina e jurisprudência consolidada, refere-se ao ato ou fato jurídico que, em alguma medida, aparente ser idôneo para produzir o efeito translativo do domínio (REsp n. 652.449/SP, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 15/12/2009, DJe de 23/3/2010).

Ocorre que, conforme a jurisprudência dos Tribunais, o simples recibo de compra e venda não pode ser considerado justo título para efeitos de usucapião ordinária, especialmente quando não advém de uma relação jurídica que demonstre um potencial de transmissão de domínio regular. Confiram-se julgados:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA - INEXISTENCIA DE JUSTO TÍTULO – O
MERO RECIBO DE COMPRA E VENDA NÃO SE ENQUADRA NO CONCEITO DE JUSTO TÍTULO – REQUISITO DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA NÃO PREENCHIDO - IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIR O BEM - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - DECISÃO UNÂNIME.

(TJ-SE - Apelação Cível: 0038179-95.2021.8.25.0001, Relator: Edivaldo dos Santos, Data de Julgamento: 24/05/2024, 2ª CÂMARA CÍVEL)

[...]
Nesse sentido, o simples recibo de compra e venda não pode ser considerado como justo título, ademais quando levado em consideração as peculiaridades do recibo apresentado.
10.Portanto, tecnicamente, esse contrato, além de não constituir instrumento formalmente idôneo a transferir e registrar a propriedade junto ao registro imobiliário, não se revela como "justo título" a amparar a pretensão autoral. Assim, da mesma forma que referido contrato particular, em tese, seja imprestável para fins de habilitação no processo de inventário e regularização da propriedade do bem no juízo sucessório, ele não pode ser considerado como "justo título" exigido pela norma do artigo 1.242 do Código Civil para fins de reconhecimento da usucapião ordinária. [...]

(TJ-PE - AC: 00000017220208172220, Relator: JOSE VIANA ULISSES FILHO, Data de Julgamento: 20/09/2022, Gabinete do Des. José Viana Ulisses Filho)

Dessa forma, reconhece-se que o autor da ação não apresentou justo título idôneo para sustentar a
usucapião ordinária
.

Contudo, a ausência de justo título e de boa-fé não impede o reconhecimento da usucapião por outras modalidades, especificamente,
usucapião extraordinária
prevista no artigo 1.238 do Código Civil, que prescinde desses requisitos e exige apenas
a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos,
podendo ser
reduzida para 10 anos
se comprovada a realização de investimentos de interesse social ou econômico no imóvel.

Embora a ação tenha sido proposta com fundamento na usucapião ordinária, é possível que a prescrição aquisitiva seja reconhecida em outra modalidade, desde que o prazo legal seja cumprido no curso do processo, conforme entendimento do STJ e de outros Tribunais:

[...]
É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva ainda que o prazo exigido por lei se complete apenas no curso da ação de usucapião. Precedentes.
[...]
A contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião.
[...] (STJ, REsp 1.909.276/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022).

[...]
A contestação não interrompe o prazo da prescrição aquisitiva, pois não significa resistência à posse do autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel por meio da usucapião.
[...] (TJ-MG, AC 10433140228761001, Rel. Rogério Medeiros, julgado em 12/11/2020).

No caso em exame, considerando que a posse exercida pelo autor remonta a 2009, mesmo desconsiderando o justo título, já teria transcorrido o prazo necessário para a configuração da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil). Ademais, o autor demonstrou posse ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono, preenchendo os requisitos dessa modalidade de prescrição aquisitiva, segundo reconhecido pela Sentença de primeira instância.

Ainda, reitero que a usucapião, como forma originária de aquisição da propriedade, desconstitui quaisquer ônus ou gravames anteriormente registrados sobre o imóvel. Esse entendimento, amplamente consolidado, destaca-se no seguinte julgado:

[...]
Existindo sentença com trânsito em julgado que reconhece a aquisição da propriedade de imóvel por usucapião, esta prevalece sobre a hipoteca que anteriormente tenha gravado o referido bem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade
[...] (TJ-DF 07283946920218070001, Rel. Alfeu Machado, julgado em 08/02/2023).

Assim, a hipoteca registrada em favor do Banco do Brasil não é obstáculo para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Por fim, embora a sentença tenha deixado de condenar o Banco do Brasil em custas e honorários sucumbenciais, faz-se necessária tal imposição, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil, tratando-se de matéria de ordem pública.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
Banco do Brasil S/A
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO.

De ofício, por se tratar de matéria de ordem pública,
reformo a Sentença parcialmente
para condenar o requerido/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Ainda, em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários para 15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar