Tribunal: TJES
Processo: 5000677-72.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação
Data de julgamento: 2025-10-22

Ementa:
MENTA: D
IREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DE LAUDO DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. DIVERGÊNCIA SIGNIFICATIVA DE VALORES ENTRE OS LAUDOS DAS PARTES. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por Silvana Freire Sant’anna Astore contra decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial proposta por Helton Francis Maretto, que rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado. A agravante sustentou a nulidade do laudo de avaliação por inobservância aos requisitos do art. 872 do CPC e alegou que o bem foi subavaliado, o que lhe causa prejuízo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se o laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça atende aos requisitos legais previstos no art. 872 do CPC; (II) definir se a divergência entre os valores apresentados pelas partes gera fundada dúvida suficiente para justificar a realização de nova avaliação.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O art. 872 do CPC exige que o auto de avaliação contenha a descrição pormenorizada do bem, seu estado de conservação, características relevantes, valor estimado e a respectiva justificativa de preço, requisitos que não foram observados no laudo impugnado, o qual se limitou à descrição superficial da localização e dos cômodos do imóvel.

O laudo de avaliação descumpre também ordem judicial anterior que determinava expressamente a apresentação de informações detalhadas sobre o bem, incluindo seu estado de conservação, características específicas, e o método utilizado para estimativa de valor.

A presunção relativa de idoneidade do laudo do oficial de justiça pode ser afastada diante de "fundada dúvida" sobre o valor atribuído, conforme art. 873, III, do CPC, hipótese configurada no caso concreto em razão da ampla variação dos valores apresentados em laudos particulares juntados pelas partes.

A amplitude entre as avaliações (R$850.000,00 a R$1.700.000,00), aliada à insuficiência técnica do laudo oficial, compromete o princípio da menor onerosidade para o devedor e justifica a realização de nova avaliação para assegurar a justa expropriação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência dos requisitos previstos no art. 872 do CPC, como a descrição pormenorizada do bem e a justificativa do valor atribuído, enseja a nulidade do laudo de avaliação judicial.

A existência de divergência significativa entre os valores apresentados pelas partes, somada à insuficiência do laudo oficial, configura fundada dúvida apta a justificar a realização de nova avaliação judicial.

A avaliação em sede executória deve respeitar o princípio da menor onerosidade ao devedor, assegurando que a expropriação ocorra pelo valor real do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 870, 872, II, e 873, III.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000677-72.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SILVANA FREIRE SANT ANA ASTORE

AGRAVADO: HELTON FRANCIS MARETTO

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

MENTA: D
IREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DE LAUDO DE AVALIAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. DIVERGÊNCIA SIGNIFICATIVA DE VALORES ENTRE OS LAUDOS DAS PARTES. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto por Silvana Freire Sant’anna Astore contra decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial proposta por Helton Francis Maretto, que rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado. A agravante sustentou a nulidade do laudo de avaliação por inobservância aos requisitos do art. 872 do CPC e alegou que o bem foi subavaliado, o que lhe causa prejuízo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) verificar se o laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça atende aos requisitos legais previstos no art. 872 do CPC; (II) definir se a divergência entre os valores apresentados pelas partes gera fundada dúvida suficiente para justificar a realização de nova avaliação.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

O art. 872 do CPC exige que o auto de avaliação contenha a descrição pormenorizada do bem, seu estado de conservação, características relevantes, valor estimado e a respectiva justificativa de preço, requisitos que não foram observados no laudo impugnado, o qual se limitou à descrição superficial da localização e dos cômodos do imóvel.

O laudo de avaliação descumpre também ordem judicial anterior que determinava expressamente a apresentação de informações detalhadas sobre o bem, incluindo seu estado de conservação, características específicas, e o método utilizado para estimativa de valor.

A presunção relativa de idoneidade do laudo do oficial de justiça pode ser afastada diante de "fundada dúvida" sobre o valor atribuído, conforme art. 873, III, do CPC, hipótese configurada no caso concreto em razão da ampla variação dos valores apresentados em laudos particulares juntados pelas partes.

A amplitude entre as avaliações (R$850.000,00 a R$1.700.000,00), aliada à insuficiência técnica do laudo oficial, compromete o princípio da menor onerosidade para o devedor e justifica a realização de nova avaliação para assegurar a justa expropriação do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência dos requisitos previstos no art. 872 do CPC, como a descrição pormenorizada do bem e a justificativa do valor atribuído, enseja a nulidade do laudo de avaliação judicial.

A existência de divergência significativa entre os valores apresentados pelas partes, somada à insuficiência do laudo oficial, configura fundada dúvida apta a justificar a realização de nova avaliação judicial.

A avaliação em sede executória deve respeitar o princípio da menor onerosidade ao devedor, assegurando que a expropriação ocorra pelo valor real do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 870, 872, II, e 873, III.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5000677-72.2025.8.08.0000.

AGRAVANTE: SILVANA FREIRE SANT’ANA ASTORE.

AGRAVADO: HELTON FRANCIS MARETTO.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Silvana Freire Sant’anna Astore contra a decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial contra ela por Helton Francis Maretto que rejeitou a impugnação apresentada pela ora agravante à avaliação do imóvel penhorado

Nas razões do recurso a agravante alegou, em síntese, a nulidade do laudo de avaliação porque não possui os requisitos do artigo 872 do Código de Processo Civil e que o imóvel foi subvalorizado, fato que gera prejuízo ao executado

O recurso deve ser provido.

O Código de Processo Civil estabelece em seu artigo 870 que a avaliação do bem penhorado será realizada pelo oficial de justiça, podendo o juiz nomear avaliador técnico caso sejam necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comporte. Além disso, o artigo 872 da mesma legislação é categórico ao dispor sobre os requisitos do auto de avaliação, exigindo, em seu inciso II, a descrição do bem com suas características e o estado em que se encontra, além da indicação do valor e a justificativa do preço.

No caso, verifica-se que o laudo de avaliação produzido pelo oficial de justiça (id 39236912) limitou-se a descrever a localização do imóvel e a quantidade de cômodos, não contendo a pormenorização das características do bem, seu estado de conservação, benfeitorias ou outros aspectos que influenciam substancialmente seu valor de mercado. Essa lacuna é ainda mais relevante considerando que o próprio juízo
a quo
, em decisão prévia à avaliação (id 36647441), havia determinado que o auto de avaliação deveria pormenorizar as características do bem, seu estado de conservação e outras informações relevantes, bem como o método utilizado e sua justificativa. A avaliação impugnada, portanto, não apenas desconsiderou os requisitos legais, mas também descumpriu uma ordem judicial específica.

Embora o laudo de avaliação do oficial de justiça goze de presunção relativa de idoneidade, tal presunção não é absoluta. A própria legislação processual civil, em seu artigo 873, inciso III, admite nova avaliação quando o juiz tiver "fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação". No caso em exame, há considerável divergência entre os valores apresentados. O oficial de justiça avaliou o imóvel em R$1.000.000,00 (um milhão de reais). A agravante, por sua vez, apresentou laudos de corretores independentes que estimaram o bem em R$1.650.000,00 (um milhão seiscentos e cinquenta mil reais) e R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais). Em contrapartida, o agravado trouxe laudos de outros corretores avaliando o imóvel em R$850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais) e R$870.000,00 (oitocentos e setenta mil reais). Essa amplitude de valores, aliada à falta de detalhamento do laudo oficial, estabelece uma "fundada dúvida" sobre o real preço de mercado do imóvel.

A finalidade da avaliação em um processo executivo é assegurar que a expropriação do bem ocorra pelo seu valor real, evitando que o executado seja excessivamente onerado. A ausência de uma avaliação consistente e detalhada, capaz de dirimir as dúvidas geradas pelos laudos apresentados pelas partes, compromete a higidez do procedimento executório e o princípio da menor onerosidade para o devedor.
Oportuno registrar que a possibilidade de nova avaliação, com base no artigo 873 do Código de Processo Civil, é uma faculdade do juiz, ou pode ser requerida pela parte, justamente quando surgem elementos que questionem a justeza do valor atribuído, como é o caso da "fundada dúvida" ou do "erro na avaliação", decorrentes da insuficiência do laudo oficial e da notável discrepância de valores entre as avaliações trazidas aos autos por ambas as partes.

Posto isso, dou provimento ao recurso para reconhecer a nulidade da avaliação de id 39236912 e determinar a realização de nova avaliação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.

Voto com o relator