Tribunal: TJES
Processo: 5019692-61.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-06-16

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO/RESTITUIÇÃO. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por ORION ENGENHARIA LTDA contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da ação de indenização/restituição ajuizada por SOLANO CALIARI ARCEBISPO e CLAUDIA FREITAS DE MIRANDA, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a agravante possui legitimidade passiva para responder à ação, considerando sua atuação como administradora no contrato de construção por administração a preço de custo; (ii) definir o prazo prescricional aplicável ao pedido de restituição de valores pagos no empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva deve ser analisada in status assertionis, com base na teoria da asserção, considerando-se a narrativa dos autores. No caso, a alegação de que a construtora administrava o empreendimento e era responsável pela restituição dos valores pagos é suficiente para confirmar sua legitimidade passiva.

4. O exame das cláusulas contratuais demonstra que a agravante não atuou apenas como mera construtora, mas também como administradora do empreendimento, inclusive realizando cobranças e movimentando conta específica, o que descaracteriza a natureza de condomínio de construção e aproxima o contrato de uma promessa de compra e venda.

5. Diante dessa descaracterização, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça para casos de desfazimento contratual em contratos de compra e venda.

6. A atuação da agravante como administradora do empreendimento reforça sua posição como fornecedora, justificando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e garantindo a proteção dos adquirentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A legitimidade passiva deve ser analisada conforme a teoria da asserção, bastando que os autores aleguem a responsabilidade da construtora para que se considere presente essa condição da ação.

2. A descaracterização do contrato de construção por administração a preço de custo, aproximando-o de uma promessa de compra e venda, implica a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 205; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.326.538/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 11.09.2023, DJe 13.09.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019692-61.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ORION ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: SOLANO CALIARI ARCEBISPO e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO/RESTITUIÇÃO. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO A PREÇO DE CUSTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por ORION ENGENHARIA LTDA contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da ação de indenização/restituição ajuizada por SOLANO CALIARI ARCEBISPO e CLAUDIA FREITAS DE MIRANDA, rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a agravante possui legitimidade passiva para responder à ação, considerando sua atuação como administradora no contrato de construção por administração a preço de custo; (ii) definir o prazo prescricional aplicável ao pedido de restituição de valores pagos no empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva deve ser analisada in status assertionis, com base na teoria da asserção, considerando-se a narrativa dos autores. No caso, a alegação de que a construtora administrava o empreendimento e era responsável pela restituição dos valores pagos é suficiente para confirmar sua legitimidade passiva.

4. O exame das cláusulas contratuais demonstra que a agravante não atuou apenas como mera construtora, mas também como administradora do empreendimento, inclusive realizando cobranças e movimentando conta específica, o que descaracteriza a natureza de condomínio de construção e aproxima o contrato de uma promessa de compra e venda.

5. Diante dessa descaracterização, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça para casos de desfazimento contratual em contratos de compra e venda.

6. A atuação da agravante como administradora do empreendimento reforça sua posição como fornecedora, justificando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e garantindo a proteção dos adquirentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A legitimidade passiva deve ser analisada conforme a teoria da asserção, bastando que os autores aleguem a responsabilidade da construtora para que se considere presente essa condição da ação.

2. A descaracterização do contrato de construção por administração a preço de custo, aproximando-o de uma promessa de compra e venda, implica a aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 205; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.326.538/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 11.09.2023, DJe 13.09.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5019692-61.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: ORION ENGENHARIA LTDA

AGRAVADOS: SOLANO CALIARI ARCEBISPO E CLAUDIA FREITAS DE MIRANDA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ORION ENGENHARIA LTDA contra decisão proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação de Indenização/ Restituição, ajuizada por SOLANO CALIARI ARCEBISPO e CLAUDIA FREITAS DE MIRANDA, que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e de prescrição arguidas em sede de defesa.

Muito bem. Verifica-se que a controvérsia diz respeito a um contrato firmado em 13/07/2012, sob o regime de construção por administração a preço de custo, cujo objeto é a unidade nº 2205 do Condomínio Villa Felice Residencial.

Inicialmente, importa consignar que a legitimidade
ad causam
, por se tratar de condição da ação, deve ser examinada
in status assertionis
, ou seja, de forma abstrata, de acordo com a narrativa constante na petição inicial.

Assim, as alegações apresentadas pelos agravados, no sentido de que a construtora requerida, ora agravante, seria responsável por restituir a quantia desembolsada no empreendimento, são suficientes, de acordo com a teoria da asserção, para considerar presente a sua legitimidade passiva.

Ademais, exatamente como consignado pelo i. Magistrado, muito embora tenha sido firmado contrato de construção a preço de custo, o exame do contrato, especialmente da cláusula 12, que estabelece expressamente que
“Os pagamentos das cotas mensais, de acordo com plano previsto de pagamentos, serão efetuados nos dias 15 (quinze) de cada mês, cuja cobrança será emitida pela CONSTRUTORA, em conta-corrente específica do CONDOMÍNIO, movimentada pela CONSTRUTORA (...).”
revela indícios que resultam na sua descaracterização, configurando uma promessa de compra e venda pura e simples. Isso porque a agravante
ORION ENGENHARIA LTDA
não figura apenas como mera incorporadora/ construtora contratada por um condomínio de adquirentes para executar os serviços de construção, mas sim como administradora de todo o empreendimento comercial.

Dessa forma, como consequência dessa descaracterização, o incorporador passa a ser obrigado a concluir o empreendimento por sua conta e risco e a entregá-lo no prazo estipulado.

Quanto à tese de prescrição sustentada pela agravante, exatamente com base no raciocínio apresentado acerca da desnaturação do contrato, que é convertido em contrato de promessa de compra e venda, deve ser mantida a decisão de origem que rejeitou a prescrição, na medida em que o prazo prescricional aplicável aos pedidos de restituição de valores pagos em virtude de desfazimento contratual de contrato de compra e venda é o
decenal
, previsto no
art. 205 do Código Civil
, conforme entendimento do C. STJ, confira-se:

3. Nas demandas envolvendo responsabilidade civil por descumprimento contratual, a prescrição obedece ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. (AgInt no AREsp n. 2.326.538/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023.)

No que concerne à incidência do Código de Defesa do Consumidor, deve-se considerar que a agravante não atuou apenas como construtora, mas também como administradora do empreendimento, o que reforça o seu papel de fornecedora no mercado de consumo. Sendo assim, a relação estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do CDC, garantindo-se a aplicação das normas protetivas ao consumidor.

Diante do exposto, voto pelo desprovimento do recurso, mantendo-se incólume a decisão agravada.

Julgo prejudicado os embargos de declaração opostos por Orion Engenharia.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Plenário Virtual 05-09/05/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Sessão Ordinária Virtual de 05/05/25

Voto: Acompanhar a relatoria.

Vogal: Desembargador Alexandre Puppim