Tribunal: TJES
Processo: 0007537-92.2017.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2025-12-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLICIDADE DE VENDAS DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. FÉ PÚBLICA REGISTRAL. PROTEÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que, por unanimidade, negou provimento à apelação interposta em Ação Anulatória de Negócio Jurídico, mantendo a sentença que julgara improcedente o pedido de anulação de duas vendas sucessivas de imóvel. O embargante alegava ser o legítimo proprietário desde 2005, sustentando a nulidade das vendas posteriores e a simulação da última transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de analisar a alegada nulidade do negócio jurídico intermediário (venda entre a construtora e o segundo adquirente); e (ii) verificar se houve omissão ou contradição quanto à suposta má-fé da última adquirente, diante da confissão de valor falso na escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.022 do Código de Processo Civil delimita o cabimento dos embargos de declaração às hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

4. O acórdão embargado enfrentou a questão central da controvérsia, concluindo que a ausência de registro da primeira venda impede sua oponibilidade a terceiros e que, diante de títulos posteriores registrados, prevalece a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário.

5. A eventual nulidade da venda intermediária não afeta o direito da terceira adquirente de boa-fé, cujo título foi regularmente registrado, cabendo ao primeiro comprador apenas pleitear perdas e danos contra o vendedor originário.

6. Quanto à alegada confissão de valor falso na escritura, o voto condutor analisou o fato e concluiu que, isoladamente, não comprova a má-fé específica da última adquirente, pois não há prova de que ela tivesse ciência da venda anterior não registrada.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o órgão julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, bastando que enfrente as questões essenciais à solução da lide (STJ, EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF).

8. Constatado que o acórdão embargado examinou os pontos relevantes e apresentou fundamentação suficiente, inexistem omissão ou contradição a sanar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de registro da promessa de compra e venda impede a oponibilidade do título perante terceiros que registraram o próprio negócio jurídico.

2. O terceiro adquirente que registra seu título no cartório de imóveis goza de presunção de boa-fé, somente afastável mediante prova robusta de sua ciência sobre transação anterior.

3. A confissão de valor divergente na escritura pública, isoladamente, não configura má-fé apta a invalidar o registro imobiliário.

4. Os embargos de declaração não constituem meio hábil para rediscutir o mérito da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.245, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.12.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007537-92.2017.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BERNARD ROCHA CANAVARRO

APELADO: EDVAL FRANCA ALMEIDA e outros (3)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLICIDADE DE VENDAS DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INOCORRÊNCIA. FÉ PÚBLICA REGISTRAL. PROTEÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que, por unanimidade, negou provimento à apelação interposta em Ação Anulatória de Negócio Jurídico, mantendo a sentença que julgara improcedente o pedido de anulação de duas vendas sucessivas de imóvel. O embargante alegava ser o legítimo proprietário desde 2005, sustentando a nulidade das vendas posteriores e a simulação da última transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de analisar a alegada nulidade do negócio jurídico intermediário (venda entre a construtora e o segundo adquirente); e (ii) verificar se houve omissão ou contradição quanto à suposta má-fé da última adquirente, diante da confissão de valor falso na escritura pública.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.022 do Código de Processo Civil delimita o cabimento dos embargos de declaração às hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

4. O acórdão embargado enfrentou a questão central da controvérsia, concluindo que a ausência de registro da primeira venda impede sua oponibilidade a terceiros e que, diante de títulos posteriores registrados, prevalece a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário.

5. A eventual nulidade da venda intermediária não afeta o direito da terceira adquirente de boa-fé, cujo título foi regularmente registrado, cabendo ao primeiro comprador apenas pleitear perdas e danos contra o vendedor originário.

6. Quanto à alegada confissão de valor falso na escritura, o voto condutor analisou o fato e concluiu que, isoladamente, não comprova a má-fé específica da última adquirente, pois não há prova de que ela tivesse ciência da venda anterior não registrada.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o órgão julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes, bastando que enfrente as questões essenciais à solução da lide (STJ, EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF).

8. Constatado que o acórdão embargado examinou os pontos relevantes e apresentou fundamentação suficiente, inexistem omissão ou contradição a sanar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de registro da promessa de compra e venda impede a oponibilidade do título perante terceiros que registraram o próprio negócio jurídico.

2. O terceiro adquirente que registra seu título no cartório de imóveis goza de presunção de boa-fé, somente afastável mediante prova robusta de sua ciência sobre transação anterior.

3. A confissão de valor divergente na escritura pública, isoladamente, não configura má-fé apta a invalidar o registro imobiliário.

4. Os embargos de declaração não constituem meio hábil para rediscutir o mérito da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CC, art. 1.245, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no REsp 1877995/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09.12.2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e nao acolher os Embargos de Declaracao, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
contra o v. Acórdão (Id. 7256) que, por unanimidade de votos, negou provimento ao seu recurso de Apelação Cível, mantendo a sentença de 1º Grau que julgou improcedente a Ação Anulatória de Negócio Jurídico movida pelo ora embargante.

Sem contrarrazões, apesar da devida intimação.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 24 de outubro de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de Embargos de Declaração opostos por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
contra o v. Acórdão (Id. 7256) que, por unanimidade de votos, negou provimento ao seu recurso de Apelação Cível, mantendo a sentença de 1º Grau que julgou improcedente a Ação Anulatória de Negócio Jurídico movida pelo ora embargante.

O recurso de apelação original foi interposto por Bernard Rocha Canavarro contra a sentença que julgou improcedentes seus pedidos de anulação de duas vendas sucessivas do apartamento nº 501 do Ed. Saint Tropez. O apelante alegou ser o legítimo proprietário desde 2005 (Venda 1) e que as vendas posteriores – da Construtora para Edval em 2010 (Venda 2) e deste para Leilah em 2012 (Venda 3) – seriam nulas e simuladas .

Este Colegiado, no v. Acórdão embargado, negou provimento ao apelo, sob o fundamento principal de que a primeira venda (do embargante) não foi levada a registro, ao passo que a última adquirente (Leilah) registrou seu título e não há provas nos autos de sua má-fé, ou seja, de que ela tivesse ciência da transação anterior não registrada. O Acórdão concluiu que, em casos de venda duplicada, deve-se proteger o terceiro adquirente de boa-fé que confiou no registro público, cabendo ao primeiro comprador (embargante) buscar reparação contra o vendedor.

O embargante sustenta, em síntese, que o acórdão incorreu em omissão e contradição. Aponta omissão quanto à análise da nulidade do negócio jurídico que precedeu a última venda, qual seja, a transação entre a Construtora Monte H Ltda. e Edval França Almeida (Venda 2). Argumenta que este negócio era nulo (por objeto impossível e má-fé do comprador Edval, que sabia da venda anterior) e que a validade da Venda 3 (para Leilah) dependeria necessariamente da validade da Venda 2 .

Indica omissão/contradição quanto à má-fé da embargada Leilah. Alega que o Acórdão concluiu pela "ausência de prova da má-fé", mas teria se omitido sobre um "fato incontroverso" e "confesso" nos autos: a própria Leilah admitiu em sua contestação que o valor de R$ 220.000,00 declarado na escritura pública era falso, inserindo informação fraudulenta em documento público .

Buscando sanar os supostos vícios, o embargante requer manifestação expressa sobre esses pontos, visando efeitos infringentes.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

Como sabido, a teor do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para: i) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição interna; ii) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juízo de ofício ou a requerimento; e iii) corrigir erro material.

No presente caso, não se vislumbra a existência dos vícios apontados. O que se percebe é o claro inconformismo do embargante com o resultado do julgamento e a tentativa de rediscutir o mérito da causa, o que não é admissível na via estreita dos aclaratórios.

A suposta omissão quanto à nulidade da Venda 2 (da Construtora para Edval) não procede. O Voto Condutor enfrentou a questão central da controvérsia, que é o conflito entre um título não registrado (do embargante) e títulos posteriormente registrados (de Edval e, por fim, de Leilah).

O Acórdão foi explícito ao fundamentar que a ausência de registro da primeira promessa de compra e venda (Venda 1) impediu que ela produzisse efeitos perante terceiros. Ao analisar a Venda 2 (para Edval), o Voto considerou o argumento da má-fé daquele adquirente, mas concluiu que, ainda que tal vício existisse, ele não poderia prejudicar a terceira adquirente (Leilah), que posteriormente também registrou seu título confiando na matrícula.

A tese central do julgado é que, diante da duplicidade de vendas, a presunção legal de propriedade beneficia aquele que registra o título no Cartório de Imóveis (fls. 84-85), cabendo à parte contrária produzir provas convincentes em sentido contrário, o que não ocorreu. O Acórdão privilegiou o princípio da segurança jurídica e da fé pública registral, que protege o terceiro de boa-fé (Leilah).

Portanto, o órgão julgador não foi omisso; apenas chegou a uma conclusão jurídica diversa da pretendida pelo embargante, entendendo que a eventual nulidade da Venda 2 se resolve em perdas e danos contra o vendedor, não sendo oponível ao terceiro que registrou.

No que tange à suposta omissão/contradição sobre a má-fé de Leilah (baseada na confissão de valor falso na escritura), esta também não se configura.

O Acórdão analisou os argumentos de simulação e má-fé da última compradora. O Voto reconheceu a alegação sobre o "valor supostamente irrisório" de R$ 220.000,00 (valor este que a ré confessa ser falso ) e a "alteração do regime de bens". Contudo, o Voto Condutor foi claro ao concluir que tais fatos, "por si só, não comprovam que ela tinha conhecimento da suposta venda anterior do imóvel para o autor da ação".

O que o embargante pretende é que o Colegiado reavalie essa prova e lhe atribua a consequência jurídica que ele deseja. O Acórdão, no entanto, já analisou a circunstância do valor declarado na escritura e concluiu que ela não era suficiente para afastar a presunção de boa-fé específica exigida, qual seja, a ciência sobre a suposta transação de 2005.

Resta claro que o órgão julgador não foi omisso, tendo apenas chegado a uma conclusão diversa da pretendida pelo embargante. A jurisprudência é pacífica no sentido de que
"O órgão julgador não é obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes na defesa da tese que apresentaram, devendo apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução”
(STJ - EDcl no AgInt no REsp: 1877995 DF 2020/0133761-9).

Assim, a decisão embargada não contém omissão, contradição interna ou obscuridade, pois enfrentou a questão de forma fundamentada.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Embargos de Declaração opostos por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, para manter incólume o Acórdão objurgado.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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