Tribunal: TJES
Processo: 5012904-72.2023.8.08.0030
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão julgador: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-10-31

Ementa:
EMENTA:
RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C MULTA CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. OMISSÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO E DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR CONFIGURADA. DANO MORAL FIXADO EM R$ 5.000,00. MULTA CONTRATUAL DE R$ 7.250,00. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I – CASO EM EXAME
01. Autor adquiriu unidade imobiliária sem ciência de que o empreendimento era condomínio fechado, pleiteando indenização por danos morais e multa contratual. Sentença de improcedência reformada em razão da omissão informacional e descumprimento contratual.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
02. Verificar se a recorrida cumpriu o dever de informação, conforme arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC, e se a omissão enseja responsabilidade civil por danos morais e aplicação de multa contratual prevista em contrato.

III – RAZÕES DE DECIDIR
03. Relação jurídica caracteriza consumo, submetida ao CDC.
04. O contrato de compra e venda não menciona expressamente o regime condominial, enquanto materiais publicitários são ambíguos e insuficientes para informar o adquirente.
05. Comprovada a falha na informação e descumprimento da oferta, configurando ato ilícito e violação do dever de transparência, da boa-fé objetiva e da confiança legítima do consumidor.
06. Dano moral configurado pelo transtorno, frustração das expectativas e imposição de ônus não previstos, fixado em R$ 5.000,00, atendendo aos critérios de proporcionalidade, razoabilidade e caráter pedagógico.
07. Multa contratual devida pelo descumprimento das cláusulas contratuais, fixada em R$ 7.250,00, corrigida pela taxa SELIC a partir da citação.
08. Não se configura litigância de má-fé por ausência de dolo ou intenção de protelar o feito.

IV – DISPOSITIVO E TESE
09. Recurso conhecido e provido, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos autorais.
10. Condenação da recorrida ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais e de R$ 7.250,00 a título de multa contratual, com incidência de juros e correção indicados.
11. Mantidas demais disposições legais e ausência de custas e honorários advocatícios nesta instância (art. 55 da Lei nº 9.099/95).
12. Tese de julgamento: “A omissão de informação essencial sobre regime condominial e o descumprimento da oferta configuram falha na prestação do serviço, ensejando danos morais e aplicação de multa contratual prevista no contrato, independentemente de prova de dolo do adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC; Cláusula 6ª do contrato de compra e venda; Lei nº 9.099/95, art. 55; Lei nº 14.905/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012904-72.2023.8.08.0030
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: HILARIO ROSA DA CONCEICAO
RECORRIDO: GSA ENGENHARIA E URBANISMO LTDA
RELATOR(A):
RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

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EMENTA
EMENTA:
RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C MULTA CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. OMISSÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO E DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR CONFIGURADA. DANO MORAL FIXADO EM R$ 5.000,00. MULTA CONTRATUAL DE R$ 7.250,00. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I – CASO EM EXAME
01. Autor adquiriu unidade imobiliária sem ciência de que o empreendimento era condomínio fechado, pleiteando indenização por danos morais e multa contratual. Sentença de improcedência reformada em razão da omissão informacional e descumprimento contratual.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
02. Verificar se a recorrida cumpriu o dever de informação, conforme arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC, e se a omissão enseja responsabilidade civil por danos morais e aplicação de multa contratual prevista em contrato.

III – RAZÕES DE DECIDIR
03. Relação jurídica caracteriza consumo, submetida ao CDC.
04. O contrato de compra e venda não menciona expressamente o regime condominial, enquanto materiais publicitários são ambíguos e insuficientes para informar o adquirente.
05. Comprovada a falha na informação e descumprimento da oferta, configurando ato ilícito e violação do dever de transparência, da boa-fé objetiva e da confiança legítima do consumidor.
06. Dano moral configurado pelo transtorno, frustração das expectativas e imposição de ônus não previstos, fixado em R$ 5.000,00, atendendo aos critérios de proporcionalidade, razoabilidade e caráter pedagógico.
07. Multa contratual devida pelo descumprimento das cláusulas contratuais, fixada em R$ 7.250,00, corrigida pela taxa SELIC a partir da citação.
08. Não se configura litigância de má-fé por ausência de dolo ou intenção de protelar o feito.

IV – DISPOSITIVO E TESE
09. Recurso conhecido e provido, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos autorais.
10. Condenação da recorrida ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais e de R$ 7.250,00 a título de multa contratual, com incidência de juros e correção indicados.
11. Mantidas demais disposições legais e ausência de custas e honorários advocatícios nesta instância (art. 55 da Lei nº 9.099/95).
12. Tese de julgamento: “A omissão de informação essencial sobre regime condominial e o descumprimento da oferta configuram falha na prestação do serviço, ensejando danos morais e aplicação de multa contratual prevista no contrato, independentemente de prova de dolo do adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC; Cláusula 6ª do contrato de compra e venda; Lei nº 9.099/95, art. 55; Lei nº 14.905/2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
PJE - RECURSO INOMINADO Nº
5012904-72.2023.8.08.0030

RECORRENTE:
HILARIO ROSA DA CONCEIÇÃO

RECORRIDO:
GSA ENGENHARIA E URBANISMO LTDA

JUIZ SENTENCIANTE: DR.
CHARLES HENRIQUE FARIAS EVANGELISTA

RELATOR: DR RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

EMENTA:
RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C MULTA CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. OMISSÃO SOBRE REGIME CONDOMINIAL. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO E DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR CONFIGURADA. DANO MORAL FIXADO EM R$ 5.000,00. MULTA CONTRATUAL DE R$ 7.250,00. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I – CASO EM EXAME
01. Autor adquiriu unidade imobiliária sem ciência de que o empreendimento era condomínio fechado, pleiteando indenização por danos morais e multa contratual. Sentença de improcedência reformada em razão da omissão informacional e descumprimento contratual.

II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
02. Verificar se a recorrida cumpriu o dever de informação, conforme arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC, e se a omissão enseja responsabilidade civil por danos morais e aplicação de multa contratual prevista em contrato.

III – RAZÕES DE DECIDIR
03. Relação jurídica caracteriza consumo, submetida ao CDC.
04. O contrato de compra e venda não menciona expressamente o regime condominial, enquanto materiais publicitários são ambíguos e insuficientes para informar o adquirente.
05. Comprovada a falha na informação e descumprimento da oferta, configurando ato ilícito e violação do dever de transparência, da boa-fé objetiva e da confiança legítima do consumidor.
06. Dano moral configurado pelo transtorno, frustração das expectativas e imposição de ônus não previstos, fixado em R$ 5.000,00, atendendo aos critérios de proporcionalidade, razoabilidade e caráter pedagógico.
07. Multa contratual devida pelo descumprimento das cláusulas contratuais, fixada em R$ 7.250,00, corrigida pela taxa SELIC a partir da citação.
08. Não se configura litigância de má-fé por ausência de dolo ou intenção de protelar o feito.

IV – DISPOSITIVO E TESE
09. Recurso conhecido e provido, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos autorais.
10. Condenação da recorrida ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais e de R$ 7.250,00 a título de multa contratual, com incidência de juros e correção indicados.
11. Mantidas demais disposições legais e ausência de custas e honorários advocatícios nesta instância (art. 55 da Lei nº 9.099/95).
12. Tese de julgamento: “A omissão de informação essencial sobre regime condominial e o descumprimento da oferta configuram falha na prestação do serviço, ensejando danos morais e aplicação de multa contratual prevista no contrato, independentemente de prova de dolo do adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC; Cláusula 6ª do contrato de compra e venda; Lei nº 9.099/95, art. 55; Lei nº 14.905/2024.

RELATÓRIO

A demanda foi ajuizada por Hilário Rosa da Conceição em face da GSA Engenharia e Urbanismo LTDA ME, sob a alegação de que adquiriu uma unidade imobiliária em empreendimento que, posteriormente, descobriu ser um condomínio fechado, sem que tal informação lhe fosse devidamente prestada durante as tratativas contratuais e no momento da oferta. Em decorrência dessa alegada omissão, o autor postulou a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e de multa contratual por descumprimento do dever de informação e da oferta, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor (Id 9357930).

A primeira sentença proferida pelo juízo de primeiro grau (Id 9358985), que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, foi integralmente anulada por esta Turma Recursal (Id 10488324) em sede de recurso inominado interposto pela ré, tendo sido reconhecido cerceamento de defesa e determinada a remessa dos autos para a realização de audiência de instrução e julgamento para a produção de prova oral.

Após a reabertura da instrução processual e a produção das provas necessárias, o juízo de primeiro grau proferiu nova sentença (Id 14543534), desta vez, julgando improcedentes os pedidos autorais, sob o fundamento de que restou comprovada a ciência prévia do consumidor acerca da natureza condominial do empreendimento, bem como a legitimidade das obrigações daí decorrentes.

Inconformado, o autor interpôs o presente Recurso Inominado (Id 14543541), pleiteando a reforma da sentença para que seus pedidos iniciais sejam julgados procedentes e, alternativamente, a condenação da recorrida por litigância de má-fé.

A recorrida apresentou contrarrazões (Id 14543544), pugnando pela manutenção da sentença de improcedência e pela condenação do recorrente por litigância de má-fé.

É o relatório, embora dispensado.

PROJETO DE VOTO

Defiro
a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita em favor do recorrente, pois comprovada sua hipossuficiência financeira.

Conheço do recurso apenas no seu efeito devolutivo, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no art. 42,
caput
e § 1º, da Lei nº 9.099/1995. Após detida análise dos autos, entendo que
as razões recursais merecem prosperar, devendo a r. sentença ser reformada.

A relação jurídica em análise é de consumo, aplicando-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O cerne da questão reside em aferir se a recorrida cumpriu com o dever de informação, que deve ser prestada de forma clara, precisa, ostensiva e correta, conforme os arts. 6º, III, e 31, ambos do CDC.

O principal instrumento que formaliza a relação jurídica e estabelece os direitos e deveres das partes é o Contrato de Compra e Venda (Id 9358934). A leitura atenta deste documento revela um fato de extrema relevância: não há uma única cláusula que mencione que o imóvel está inserido em um "condomínio fechado" ou que o comprador estaria sujeito a um regime condominial.

A omissão sobre uma característica tão essencial do produto — que impõe ao adquirente não apenas ônus financeiros perpétuos, mas também restrições ao uso da propriedade e deveres de convivência — é inaceitável e configura, por si só, uma violação flagrante ao dever de transparência.

A recorrida tenta suprir essa lacuna contratual com base em dois elementos principais: o documento "Entrevista de Fechamento" e os materiais publicitários. Nenhum dos dois, contudo, é suficiente para validar a sua tese.

O documento denominado "Entrevista de Fechamento" (Id 9358958), embora assinado pelo recorrente nove meses antes da celebração do contrato, é um documento genérico, com mais de 40 itens, que se assemelha a um mero
checklist
. A menção a "taxas de condomínio" encontra-se diluída entre diversas outras informações, de forma extremamente suprimida e nada ostensiva.

Não se pode considerar que uma referência isolada e não destacada em um documento anexo de três páginas cumpra a exigência legal de informação "clara e precisa" sobre um dos atributos mais importantes do imóvel.

Da mesma forma, os materiais publicitários são ambíguos e até contraditórios. Conforme apontado pelo recorrente, a imagem 3D do "Book de Vendas" (colacionada no corpo da contestação) mostra uma rua com acesso aparentemente livre e residências muradas individualmente, sem o portão de acesso que caracterizaria o condomínio fechado, induzindo o consumidor a erro.

Ademais, quanto ao suposto "Book de Vendas" (Id 9358975), a recorrida falhou em produzir prova robusta a seu respeito. Conforme se verifica no processo, o material não foi integralmente juntado aos autos, mas sim indicado por meio de um link externo para uma plataforma de armazenamento em nuvem (OneDrive).

Tal prática, além de dificultar o acesso e a análise pelo juízo e pela parte contrária, não garante a integridade e a imutabilidade do documento, que poderia ser alterado a qualquer momento. A recorrida limitou-se a apresentar, na sua contestação, meras reproduções de imagens que alega serem do referido 'book', o que é insuficiente para comprovar que o material completo e inequívoco foi, de fato, apresentado ao recorrente no momento da negociação.

A ausência de menção expressa e detalhada no contrato de compra e venda principal sobre a natureza condominial e, crucialmente, sobre os custos e regras, é um indicativo forte da falha informacional, visto que o contrato é o documento que deve consolidar as condições essenciais da negociação.

Em relação à prova oral, coletada durante a Audiência de Instrução e Julgamento, igualmente não se mostra robusta para afastar a tese do recorrente de ausência de informação adequada. Os depoimentos de outros adquirentes, que inicialmente resistiram em confirmar a ciência prévia sobre o condomínio e necessitaram de questionamentos para fazê-lo, não se confundem com a completa e precisa informação sobre os deveres e custos de um condomínio fechado.

Além disso, a existência de 19 ações similares, com a mesma causa de pedir, deve ser interpretada como um forte indício de que a falha informacional da recorrida era sistêmica, atingindo um número significativo de consumidores. A tentativa da recorrida de desqualificar a pretensão dos adquirentes por uma suposta "captação" não afasta a responsabilidade do fornecedor por sua conduta omissiva ou enganosa no mercado de consumo.

Diante desse conjunto probatório, entendo que resta configurada a violação ao dever de informação (art. 6º, III, CDC) e o descumprimento da oferta (art. 30 e 31, CDC).

Consequentemente, configurada a falha no dever de informação por parte da recorrida, resta caracterizado o ato ilícito que embasa a pretensão de indenização por danos morais.

O dano moral, no caso, decorre da quebra da confiança e da boa-fé objetiva, da imposição de ônus não previstos e da frustração do sonho da casa própria nos moldes idealizados. Considerando a gravidade da conduta, o porte econômico da ofensora e o caráter compensatório e pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional ao dano sofrido.

O pedido de aplicação da multa contratual também merece acolhimento. A Cláusula 6ª do Contrato de Compra e Venda (Id 9358934) é clara ao estipular a penalidade:

"Cláusula 6ª. Caso alguma das partes não cumpra o disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a 5% (cinco por cento) corrigida pelo IGPM sobre o valor da venda do imóvel."

O descumprimento contratual por parte da recorrida é manifesto e consiste na entrega de um produto diverso daquele que foi ofertado. Conforme preceitua o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, "toda informação ou publicidade [...] obriga o fornecedor [...] e integra o contrato que vier a ser celebrado".

No caso em tela, a "oferta" — compreendida como o conjunto de informações que formaram a base do negócio — indicava um imóvel autônomo. Consoante já demonstrado, isso se comprova pela omissão completa de qualquer menção ao regime condominial no corpo do contrato de compra e venda, principal documento da relação, e pela ambiguidade dos materiais publicitários.

Ao entregar um imóvel inserido em um condomínio fechado, a recorrida descumpriu o "disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento", uma vez que o objeto do contrato, integrado pela oferta, foi modificado unilateralmente. A entrega de um bem com características, restrições e ônus diferentes do prometido é uma forma inequívoca de inadimplemento contratual, o que torna plenamente cabível a aplicação da cláusula penal.

Por fim, quanto ao pleito levantado pela recorrida em suas contrarrazões recursais para aplicação de multa de litigância de má-fé ao recorrente, relembro que o entendimento jurisprudencial pátrio é no seguinte sentido:

“A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação de multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios” (STJ; AgInt-AREsp 2.364.688; Proc. 2023/0159943-4; SP; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; DJE 06/09/2023)

“O reconhecimento da litigância de má-fé, nos termos do art. 80, I a VII do CPC, pressupõe a comprovação do dolo, caracterizado pela adoção de conduta manifestamente contrária aos princípios da efetividade e da lealdade processual” (TJES; AC 0014697-24.2001.8.08.0024; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 28/03/2023; DJES 17/04/2023)

Trazendo tal entendimento ao presente caso, não há comprovação suficiente do dolo do recorrente em prejudicar o regular andamento deste feito por meio de insistência injustificável, não sendo cabível aplicar a penalidade prevista no art. 79 e seguintes do CPC.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para reformara sentença
a quo
e, por conseguinte, J
ULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS
, para:

CONDENAR
a recorrida a pagar ao recorrente a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais,
com incidência de juros moratórios pela taxa SELIC (com dedução do IPCA) a partir do evento danoso (data da contratação considerada ilegal) e, após o arbitramento (data do presente julgamento), somente da taxa SELIC (sem deduções), na forma da alteração do Código Civil operada pela Lei n° 14.905/2024;

CONDENAR
a
recorrida ao pagamento da multa prevista na Cláusula 6ª do contrato, no montante de R$ 7.250,00 (sete mil duzentos e cinquenta reais), corrigido pela taxa SELIC a partir da citação.

Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do art. 40 da Lei n° 9.099/95.

JULIA STANGE AZEVEDO MOULIN

Juíza Leiga

Homologo o projeto de voto apresentado pela Juíza Leiga, na forma do art. 40 da Lei n. 9.099/95.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

RAFAEL FRACALOSSI MENEZES

Juiz de Direito Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)