Tribunal: TJES
Processo: 5024628-19.2023.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Multa; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-12-04

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO POR INFRAÇÕES DE LOCATÁRIOS. MULTAS RESPALDADAS NO REGIMENTO INTERNO. LIMITAÇÃO LEGAL INAPLICÁVEL A HIPÓTESE DISTINTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
1.
Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de multas condominiais, condenando o requerido ao pagamento de R$5.560,97, corrigidos, e rejeitou pedido contraposto de restituição, danos morais e litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da citação e das notificações condominiais; (ii) saber se o proprietário pode ser responsabilizado por infrações praticadas por inquilinos; (iii) saber se as multas ultrapassam o limite legal previsto no art. 1.336, § 2º, do CC; e (iv) saber se é cabível pedido contraposto com fundamento em multas diversas das discutidas na ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A nulidade da citação foi sanada pela sentença, assegurado o contraditório; notificações entregues na portaria e na caixa de correspondência atendem ao regimento interno.
4. A obrigação de pagar multas é propter rem; o proprietário responde por infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários.
5. O limite do art. 1.336, § 2º, do CC refere-se a multa específica, não abrangendo penalidades previstas em regimento interno, como a multa por conduta antissocial, que pode atingir até dez vezes a cota condominial.
6. Pedido contraposto é incabível por não decorrer dos mesmos fatos da ação principal.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso inominado conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condenação em custas e honorários de 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Tese de julgamento: “1. O proprietário responde pelas multas condominiais decorrentes de infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários. 2. O limite de cinco vezes a cota condominial do art. 1.336, § 2º, do CC não se aplica a penalidades distintas previstas em regimento interno regularmente aprovado.”

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024628-19.2023.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CARSTEN SKOV IBSEN
RECORRIDO: CONDOMINIO PARQUE VILA FLORATA
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO POR INFRAÇÕES DE LOCATÁRIOS. MULTAS RESPALDADAS NO REGIMENTO INTERNO. LIMITAÇÃO LEGAL INAPLICÁVEL A HIPÓTESE DISTINTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
1.
Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de multas condominiais, condenando o requerido ao pagamento de R$5.560,97, corrigidos, e rejeitou pedido contraposto de restituição, danos morais e litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da citação e das notificações condominiais; (ii) saber se o proprietário pode ser responsabilizado por infrações praticadas por inquilinos; (iii) saber se as multas ultrapassam o limite legal previsto no art. 1.336, § 2º, do CC; e (iv) saber se é cabível pedido contraposto com fundamento em multas diversas das discutidas na ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A nulidade da citação foi sanada pela sentença, assegurado o contraditório; notificações entregues na portaria e na caixa de correspondência atendem ao regimento interno.
4. A obrigação de pagar multas é propter rem; o proprietário responde por infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários.
5. O limite do art. 1.336, § 2º, do CC refere-se a multa específica, não abrangendo penalidades previstas em regimento interno, como a multa por conduta antissocial, que pode atingir até dez vezes a cota condominial.
6. Pedido contraposto é incabível por não decorrer dos mesmos fatos da ação principal.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso inominado conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condenação em custas e honorários de 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Tese de julgamento: “1. O proprietário responde pelas multas condominiais decorrentes de infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários. 2. O limite de cinco vezes a cota condominial do art. 1.336, § 2º, do CC não se aplica a penalidades distintas previstas em regimento interno regularmente aprovado.”
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5024628-19.2023.8.08.0048

RECORRENTE: CARSTEN SKOV IBSEN

RECORRIDO: CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA

JUIZ SENTENCIANTE: DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO POR INFRAÇÕES DE LOCATÁRIOS. MULTAS RESPALDADAS NO REGIMENTO INTERNO. LIMITAÇÃO LEGAL INAPLICÁVEL A HIPÓTESE DISTINTA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
1.
Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de multas condominiais, condenando o requerido ao pagamento de R$5.560,97, corrigidos, e rejeitou pedido contraposto de restituição, danos morais e litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há nulidade da citação e das notificações condominiais; (ii) saber se o proprietário pode ser responsabilizado por infrações praticadas por inquilinos; (iii) saber se as multas ultrapassam o limite legal previsto no art. 1.336, § 2º, do CC; e (iv) saber se é cabível pedido contraposto com fundamento em multas diversas das discutidas na ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A nulidade da citação foi sanada pela sentença, assegurado o contraditório; notificações entregues na portaria e na caixa de correspondência atendem ao regimento interno.
4. A obrigação de pagar multas é propter rem; o proprietário responde por infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários.
5. O limite do art. 1.336, § 2º, do CC refere-se a multa específica, não abrangendo penalidades previstas em regimento interno, como a multa por conduta antissocial, que pode atingir até dez vezes a cota condominial.
6. Pedido contraposto é incabível por não decorrer dos mesmos fatos da ação principal.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso inominado conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condenação em custas e honorários de 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995.

Tese de julgamento: “1. O proprietário responde pelas multas condominiais decorrentes de infrações praticadas em sua unidade, ainda que por locatários. 2. O limite de cinco vezes a cota condominial do art. 1.336, § 2º, do CC não se aplica a penalidades distintas previstas em regimento interno regularmente aprovado.”

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF DE 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de
Ação de Cobrança de Multa Condominial
proposta por
CONDOMÍNIO PARQUE VILA FLORATA
em face de
CARSTEN SKOV IBSEN
.

Narra a parte autora que o requerido, proprietário da unidade 510, bloco 11 do Condomínio autor, apesar de reiteradas notificações por infrações cometidas por seus inquilinos, não adotou providências para sanar o descumprimento. Assevera que, em virtude das constantes reincidências, foram aplicadas multas à unidade, cuja cobrança não foi reconhecida pelo requerido. Aduz que o síndico chegou a comunicar o requerido por mensagens de WhatsApp, mas este se negou a efetuar os pagamentos e que, após acionamento do setor jurídico, notificou-se extrajudicialmente o requerido para quitação do valor atualizado das multas, que totalizou R$ 8.292,82 em 10/08/2023. Contudo, não houve qualquer adimplemento ou impugnação administrativa às penalidades, motivo pelo qual ajuizou a presente ação objetivando o pagamento integral dos débitos em aberto.

A sentença do juízo singular resolveu a lide nos seguintes termos (ID 14343391):

Ante todo o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, condenando o requerido ao pagamento de multas no valor de R$ 5.560,97 (cinco mil, quinhentos e sessenta reais e cinquenta e sete centavos), com juros moratórios 1% ao mês, acrescido de multa de 2% (dois por cento) e com correção monetária pelo índice INPC, conforme previstos no artigo 52, I do Regimento Interno do Condomínio réu, a incidir sobre o montante a partir da data do último cálculo de atualização (ID’s 32052305, 32052306, 32052307, 32052308, 15/08/2024).

JULGO improcedente o pedido contraposto, pelas razões supramencionadas.

Por conseguinte, declaro extinta essa relação jurídica processual, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/15.

Irresignado, o requerido interpôs Recurso Inominado (ID 14343395), suscitando, em preliminar, a nulidade da citação e das notificações, bem como a sua ilegitimidade passiva. No mérito, alega que as multas aplicadas são excessivas, por ultrapassarem o limite legal de cinco vezes o valor da taxa condominial. Além disso, imputa ao condomínio a prática de litigância de má-fé e questiona a validade de penalidades aplicadas por barulho — por ausência de medição técnica —, pela cor das cortinas, que afirma estar dentro do padrão permitido, bem como a inclusão de multas diretamente nos boletos condominiais, a falta de resposta às defesas administrativas apresentadas e, por fim, Por fim, reitera o pedido contraposto e a alegação de litigância de má-fé

Contrarrações apresentadas (ID 14343400), ocasião em que o recorrido pugnou pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

Preparo recolhido, IDs 14343396 e 14343397.

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/95.

1. Da Legitimidade Passiva (Natureza
Propter Rem
)

A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Recorrente não merece prosperar.

As obrigações condominiais, incluindo o dever de observar as normas do Regimento Interno, possuem natureza
própria rem
. O proprietário da unidade autônoma (ID 14343019) é o garantidor do cumprimento das regras do condomínio, respondendo perante este pelos atos praticados por seus inquilinos, possuidores ou ocupantes a qualquer título.

A jurisdição é impor no sentido de que o proprietário e o inquilino possuem responsabilidade solidária pelo pagamento das multas decorrentes do descumprimento das normas condominiais. O Condomínio (Autor) tem a faculdade de auxiliar a ação de cobrança contra qualquer um deles ou ambos.

Rejeito
, portanto, uma preliminar.

2. Da preliminar de nulidade da citação e das notificações.

O Recorrente alega nulidade por não ter sido notificado das infrações. Contudo, a documentação demonstra o contrário.

Embora as notificações de infração (IDs 14342991, 14342992, 14342999, 14343000) tenham sido, corretamente, entregues na unidade infratora (Apto 510, Bloco 11)e direcionado aos ocupantes (os causadores diretos da perturbação), o proprietário foi inequivocamente cientificado do débito total antes do ajuizamento da ação.

Consta nos autos a Notificação Extrajudicial (ID 14342998), endereçada especificamente ao proprietário, CARSTEN SKOV IBSEN, detalhando as infrações reiteradas e o valor total do débito.

Não há, portanto, nulidade.

Da mesma forma, não há nulidade de citação, o próprio juízo de origem já sanou eventual irregularidade inicial quanto à citação, pois, apesar do AR ter sido recebido por terceiro, o requerido, advogado em causa própria, compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação (ID 14343032), garantindo o pleno exercício do contraditório e suprindo qualquer vício, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC.

No mérito, entendo ser o caso de
manutenção

da sentença objurgada.

O recorrente sustenta que o montante das multas extrapola o limite legal de cinco vezes o valor da taxa condominial (art. 1.336, §2º, CC). No entanto, o Regimento Interno (ID 14343003)estabelece gradações distintas.

O Art. 53 prevê multa de 100% da taxa de reincidência e a cobrança em dobro nas reincidências seguintes, o que justifica a progressão dos valores por infrações reiteradas (ex: barulho, cachorro latindo, ID 14343000).

Além disso, o Regimento Interno prevê, em seu Capítulo X (Da Conduta Antissocial, Art. 51), multas de até dez vezes o valor da cota condominial, independentemente da gradação do art. 53. Conforme apurado nos autos (ex: IDs 14343000, 14343001), parte das multas decorreu de "agressão verbal" e "perturbação reiterada do sossego" (ID 14343000), enquadrando-se na hipótese de conduta antissocial (Art. 51, V e VII).

Trata-se de mera aplicação da norma interna, da qual o condômino e/ou proprietário tinha (ou deveria ter) plena ciência, não havendo qualquer ilegalidade ou abusividade na cobrança.

Por fim, quanto ao pedido contraposto, este foi corretamente rejeitado pela sentença, não havendo que se falar em litigância de má-fé por parte do Condomínio, que apenas exerceu seu direito regular de cobrança.

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A SENTENÇA PODERÁ SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, A TEOR DO QUE DISPÕE O ARTIGO 46 DA LEI 9099/95, SEM A NECESSIDADE DE NOVA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA”.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso Inominado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a Sentença.

Condeno o Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)