Tribunal: TJES
Processo: 0000107-30.2021.8.08.0060
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE REQUISITOS DO ART. 71 DA LEI Nº 8.245/91. CUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO. PROPOSTA DE RENOVAÇÃO CLARA E PRECISA. JULGAMENTO ANTECIPADO INDEVIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por American Tower do Brasil – Cessão de Infraestruturas Ltda. contra sentença que julgou improcedente o pedido renovatório formulado em Ação Renovatória de Locação proposta em face do Espólio de Erasmo Dias Pereira, sob o fundamento de ausência dos requisitos previstos nos incisos II e IV do art. 71 da Lei nº 8.245/91 — cumprimento do contrato em curso e indicação clara das condições para renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a autora comprovou o exato cumprimento do contrato de locação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91;
(ii) verificar se a proposta de renovação apresentada atendeu ao requisito de clareza e precisão exigido pelo art. 71, IV, da mesma lei;
(iii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide, sem abertura para a produção de prova pericial e sem intimação para emenda da inicial, configurou cerceamento de defesa e
error in procedendo
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença incorre em

error in judicando
ao considerar descumprido o contrato com base na ausência de reajuste do aluguel na virada do ano civil. O contrato prevê reajuste anual na data de aniversário da avença (setembro), de modo que a manutenção do valor entre setembro/2020 e fevereiro/2021 representa estrito cumprimento da cláusula contratual.

A autora comprovou o adimplemento das prestações locatícias nos seis meses anteriores à propositura da ação, atendendo ao requisito probatório exigido para o ajuizamento da ação renovatória. Divergências sobre índices de reajuste ao longo do contrato configuram questão de mérito, não causa de indeferimento do pedido.

A proposta de renovação apresentada — prazo de cinco anos e valor mensal de R$ 2.100,00, com manutenção das demais cláusulas — é clara e precisa, cumprindo o disposto no art. 71, IV, da Lei do Inquilinato.

A decisão incorre ainda em
error in procedendo
, ao julgar antecipadamente o mérito sem oportunizar a emenda da inicial, conforme prevê o art. 321 do CPC, e sem permitir a produção de prova pericial indispensável à apuração do justo valor locativo, configurando cerceamento de defesa.

A instrução probatória, especialmente a perícia técnica, é imprescindível para a adequada fixação do valor de mercado do aluguel, sendo indevida a extinção do feito sem essa fase processual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Sentença anulada. Retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução probatória.

Tese de julgamento
:

O cumprimento do contrato de locação, para fins do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91, comprova-se pela demonstração de adimplemento pontual das obrigações locatícias, sendo irrelevante eventual divergência sobre índices de correção não impugnados durante a vigência contratual.

A proposta de renovação que indica prazo, valor e manutenção das demais cláusulas contratuais atende ao requisito de clareza e precisão previsto no art. 71, IV, da Lei nº 8.245/91.

O julgamento antecipado da lide, sem oportunizar a emenda da inicial ou a produção de prova pericial indispensável, configura cerceamento de defesa e nulidade da sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 71, incisos II e IV; CPC, art. 321.

Jurisprudência relevante citada
: não indicada no acórdão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000107-30.2021.8.08.0060

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

APELADO: ESPOLIO DE ERASMO DIAS PEREIRA e outros (2)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE REQUISITOS DO ART. 71 DA LEI Nº 8.245/91. CUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO. PROPOSTA DE RENOVAÇÃO CLARA E PRECISA. JULGAMENTO ANTECIPADO INDEVIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por American Tower do Brasil – Cessão de Infraestruturas Ltda. contra sentença que julgou improcedente o pedido renovatório formulado em Ação Renovatória de Locação proposta em face do Espólio de Erasmo Dias Pereira, sob o fundamento de ausência dos requisitos previstos nos incisos II e IV do art. 71 da Lei nº 8.245/91 — cumprimento do contrato em curso e indicação clara das condições para renovação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a autora comprovou o exato cumprimento do contrato de locação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91;
(ii) verificar se a proposta de renovação apresentada atendeu ao requisito de clareza e precisão exigido pelo art. 71, IV, da mesma lei;
(iii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide, sem abertura para a produção de prova pericial e sem intimação para emenda da inicial, configurou cerceamento de defesa e
error in procedendo
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sentença incorre em

error in judicando
ao considerar descumprido o contrato com base na ausência de reajuste do aluguel na virada do ano civil. O contrato prevê reajuste anual na data de aniversário da avença (setembro), de modo que a manutenção do valor entre setembro/2020 e fevereiro/2021 representa estrito cumprimento da cláusula contratual.

A autora comprovou o adimplemento das prestações locatícias nos seis meses anteriores à propositura da ação, atendendo ao requisito probatório exigido para o ajuizamento da ação renovatória. Divergências sobre índices de reajuste ao longo do contrato configuram questão de mérito, não causa de indeferimento do pedido.

A proposta de renovação apresentada — prazo de cinco anos e valor mensal de R$ 2.100,00, com manutenção das demais cláusulas — é clara e precisa, cumprindo o disposto no art. 71, IV, da Lei do Inquilinato.

A decisão incorre ainda em
error in procedendo
, ao julgar antecipadamente o mérito sem oportunizar a emenda da inicial, conforme prevê o art. 321 do CPC, e sem permitir a produção de prova pericial indispensável à apuração do justo valor locativo, configurando cerceamento de defesa.

A instrução probatória, especialmente a perícia técnica, é imprescindível para a adequada fixação do valor de mercado do aluguel, sendo indevida a extinção do feito sem essa fase processual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Sentença anulada. Retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução probatória.

Tese de julgamento
:

O cumprimento do contrato de locação, para fins do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91, comprova-se pela demonstração de adimplemento pontual das obrigações locatícias, sendo irrelevante eventual divergência sobre índices de correção não impugnados durante a vigência contratual.

A proposta de renovação que indica prazo, valor e manutenção das demais cláusulas contratuais atende ao requisito de clareza e precisão previsto no art. 71, IV, da Lei nº 8.245/91.

O julgamento antecipado da lide, sem oportunizar a emenda da inicial ou a produção de prova pericial indispensável, configura cerceamento de defesa e nulidade da sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 71, incisos II e IV; CPC, art. 321.

Jurisprudência relevante citada
: não indicada no acórdão.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000107-30.2021.8.08.0060

APELANTE: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

APELADO: ESPÓLIO DE ERASMO DIAS PEREIRA

JUIZ DE DIREITO: MIGUEL MAIRA RUGGIERI BALAZS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.
em face da r. sentença (ID 15054773) que julgou improcedente o pedido formulado na Ação Renovatória de Locação ajuizada em desfavor do
ESPÓLIO DE ERASMO DIAS PEREIRA
, por entender ausentes os requisitos legais para o pleito renovatório.

A sentença recorrida (ID 15054773) fundamentou a improcedência do pedido na ausência de preenchimento dos requisitos previstos nos incisos II e IV do artigo 71 da Lei nº 8.245/91. O douto Magistrado singular entendeu que a parte autora não logrou comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, assinalando haver "
fortes indícios de descumprimento contratual no tocante a atualização do valor da contraprestação, isso por considerar que o valor colacionado como prova do cumprimento integral da responsabilidade contratual em setembro/20 é o mesmo pago em fevereiro/21, ou seja, no ano seguinte, sem qualquer correção
". Ademais, consignou a ausência de indicação clara e precisa das condições ofertadas para a renovação, porquanto a autora, embora tenha indicado o valor pretendido, "
não colacionou a planilha de cálculo que demonstraria que o valor 'documento essencial’' indicado a título de renovação atende as disposições contratuais vigentes
". Por fim, declarou a revelia da parte requerida e, em razão da sucumbência, condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, sem condenação em honorários.

A matéria devolvida a este Egrégio Tribunal consiste em aferir a correção do julgado de primeiro grau que, em sede de julgamento antecipado, concluiu pela ausência de comprovação do exato cumprimento do contrato (art. 71, II, Lei nº 8.245/91) e da indicação clara e precisa das condições para a renovação (art. 71, IV, Lei nº 8.245/91).

Pois bem.

Após detida análise do caderno processual, entendo que a r. sentença padece de manifesto
error in judicando
e
error in procedendo
, impondo-se sua anulação, como passo a fundamentar.

O Juízo
a quo
indeferiu a pretensão renovatória por dois fundamentos centrais: a suposta ausência de prova do exato cumprimento do contrato e a suposta falta de clareza na proposta de renovação.

No que tange ao primeiro ponto – o descumprimento contratual –, a sentença arrimou-se na constatação de que o valor do aluguel pago em setembro de 2020 era o mesmo de fevereiro de 2021, o que, na ótica do Magistrado sentenciante, configuraria indício de irregularidade na atualização da contraprestação, pois virado o ano o valor pago era o mesmo, tornando "
frágil a alegação de cumprimento do contrato
".

Com a devida vênia ao entendimento exarado, tal conclusão desconsidera os termos expressos da avença locatícia.

O contrato original, celebrado em
setembro de 2011
, prevê em sua cláusula 5.2 (ID 15054762 - fl. 19-verso do processo físico) a
atualização anual do aluguel
, com base na variação do IPCA-IBGE.

O termo inicial do contrato é 21 de setembro de 2011, de modo que o aniversário da avença e, por conseguinte, o marco para o reajuste anual, ocorre
sempre no mês de setembro
.

Logo, a manutenção do valor do aluguel entre setembro de 2020 e fevereiro de 2021 não apenas não constitui indício de irregularidade, como representa o exato cumprimento da cláusula de reajuste, que somente incidiria novamente em setembro de 2021.

O equívoco do julgador ao presumir um reajuste na "virada do ano" civil, em dissonância com o pactuado, configura nítido
error in judicando
.

Ademais, a parte autora, ora apelante, instruiu sua exordial com os comprovantes de pagamento dos seis meses que antecederam a propositura da demanda (setembro/2020 a fevereiro/2021), cumprindo o requisito probatório inicial.

A parte ré, em sua contestação intempestiva, não nega o recebimento mensal dos alugueres, mas sim controverte sobre a correção dos reajustes aplicados ao longo da década de vigência contratual.

Tal divergência quanto à exatidão dos valores pagos, após anos de aceitação tácita sem qualquer notificação ou ressalva – não há prova nesse sentido nos autos -, não tem o condão de caracterizar, por si só, o "não cumprimento do contrato" a que alude o inciso II do art. 71 da Lei do Inquilinato, o qual se refere à pontualidade e ao adimplemento substancial das obrigações.

A apuração de eventuais diferenças de correção monetária constitui questão de mérito a ser dirimida em ação própria, mas não um óbice processual ao próprio ajuizamento da ação renovatória, notadamente quando não reclamada ao longo da vigência da avença.

No que concerne ao segundo fundamento da sentença – a ausência de indicação clara e precisa das condições para a renovação –, também vislumbro equívoco na apreciação do Juízo.

A petição inicial é explícita ao propor a renovação do contrato por mais 5 (cinco) anos, com a majoração do aluguel para o valor de R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais), "ratificando-se todas as demais cláusulas e condições atuais do contrato de locação".

A proposta, portanto, é clara: manutenção do pacto vigente, alterando-se apenas o prazo e o valor do aluguel, atualizado segundo os termos contratuais.

A discordância do locador quanto ao valor ofertado é matéria de mérito e ensejaria a instrução probatória para fixação do justo valor, mas não a extinção do feito por inépcia ou ausência de requisito essencial.

Não bastasse o
error in judicando
na interpretação dos requisitos legais, a sentença incorre também em
error in procedendo
ao promover o julgamento antecipado da lide em tais circunstâncias.

Ainda que se admitisse,
ad argumentandum tantum
, que a petição inicial padecia de algum vício ou irregularidade quanto à comprovação dos requisitos do art. 71 da Lei nº 8.245/91, caberia ao Magistrado, antes de sentenciar o feito pela improcedência, oportunizar à parte autora a emenda ou a complementação da inicial, nos termos do que dispõe o art. 321 do Código de Processo Civil, que preceitua:

LEI DE LOCAÇÃO

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com
:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

CPC

Art. 321. O juiz, ao verificar que a petição inicial não preenche os requisitos dos arts. 319 e 320
ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor, no prazo de 15 (quinze) dias, a emende ou a complete, indicando com precisão o que deve ser corrigido ou completado
.

A extinção prematura do processo, sem a concessão de prazo para a sanação de supostos vícios, viola o princípio da primazia do julgamento de mérito e o dever de cooperação.

Ademais, o julgamento antecipado da lide, no presente caso, configurou manifesto cerceamento de defesa a ambas as partes. A revelia da parte ré, corretamente decretada, não induz à procedência automática do pedido, notadamente quanto ao valor do aluguel proposto pelo autor. A controvérsia sobre o justo valor locativo após uma década de vigência contratual é o cerne da questão meritória. A mera atualização do valor pela inflação (IPCA), como proposto pela autora, pode não refletir a real valorização do imóvel e do ponto alugado ao longo de dez anos.

Nesse contexto, a produção de prova pericial para avaliação do valor de mercado do aluguel do imóvel afigura-se não apenas pertinente, mas indispensável para a justa composição da lide, sendo, inclusive, matéria de interesse de ambas as partes.

Ao julgar antecipadamente o feito, o Juízo de origem suprimiu a fase instrutória, impedindo a produção da prova técnica essencial ao deslinde da controvérsia, o que macula de nulidade a sentença.

Portanto, seja pelo equívoco na análise dos requisitos legais para a propositura da ação renovatória, seja pelo vício de procedimento ao não oportunizar a emenda da inicial e ao cercear a produção de provas, a anulação da sentença é medida que se impõe.

Posto isto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para
ANULAR
a r. sentença e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem para o regular prosseguimento do feito, a fim de que se proceda à necessária instrução probatória, notadamente a perícia técnica para apuração do justo valor do aluguel, e à análise dos demais requisitos legais para a renovação do contrato de locação.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

R
ELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso.