Tribunal: TJES
Processo: 0000819-98.2020.8.08.0013
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Móvel; Liminar; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-07-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ACESSÕES REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. VALIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO AFASTADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, decretou o despejo, condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e reconheceu-lhe o direito de retenção pelo valor das acessões realizadas no imóvel locado, a ser apurado em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer o direito de retenção por acessões, não pleiteado pelas partes; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de renúncia à indenização e retirada das benfeitorias é válida e eficaz; e (iii) determinar se é possível o reconhecimento do direito de retenção e indenização pelas acessões realizadas, à luz da boa-fé do locatário e da ausência de impugnação específica às obras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O reconhecimento judicial das intervenções como acessões, e não benfeitorias, configura apenas a correta qualificação jurídica dos fatos à luz das provas, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC, não se tratando de julgamento extra petita.

A distinção técnica entre benfeitorias e acessões não impede a aplicação do art. 35 da Lei do Inquilinato às acessões, conforme entendimento
majoritário
do STJ.

O direito de retenção por benfeitorias e acessões deve ser exercido na contestação à ação de despejo, nos termos do art. 538, §§ 1º e 2º, do CPC, sendo desnecessária reconvenção autônoma.

Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso impugna de forma suficiente os fundamentos da sentença e apresenta pedido de reforma, mesmo que reiterando teses anteriores.

O contrato firmado entre as partes é paritário e contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e obrigação de sua remoção ao final da locação, o que afasta o direito de indenização e retenção por acessões realizadas, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 335).

A jurisprudência do STJ reconhece a validade de cláusula contratual que, embora se refira apenas a “benfeitorias”, abrange também as acessões, dada a dificuldade prática de distinção entre ambas.

A realização das obras pelo locatário teve finalidade exclusiva de viabilizar sua atividade econômica, não configurando investimento em benefício do locador, sendo ônus natural do exercício da livre iniciativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A qualificação jurídica das intervenções realizadas no imóvel como acessões, em vez de benfeitorias, não caracteriza julgamento extra petita.

A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida, eficaz e se estende às acessões, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

O direito de retenção ou indenização por acessões deve ser afastado quando houver cláusula expressa de renúncia pactuada pelas partes em contrato paritário.

Obras realizadas pelo locatário para viabilizar sua própria atividade econômica configuram risco do negócio e não ensejam indenização ou retenção, nos termos do princípio da livre iniciativa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 1.219, 548, 1.248, V; CPC/2015, arts. 336, 489, § 1º, IV, 538, §§ 1º e 2º; Lei n. 8.245/1991, art. 35.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 28.489/SP, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 22.11.1993; STJ, REsp 430.810/MS, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.11.2002; STJ, REsp 805.522/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 07.12.2006; STJ, REsp 1316895/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 11.06.2013; STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, j. 19.11.2002; STJ, AgInt no AREsp 2.316.707/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 11.09.2023; TJES, Ap. Cív. 033160013927, Rel. Des. Arthur Neiva, j. 28.04.2022; TJSC, Ap. Cív. 0005556-52.2005.8.24.0005, Rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, j. 07.02.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000819-98.2020.8.08.0013
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ORDEM DOS AGOSTINIANOS RECOLETOS PROVINCIA DE SANTO TOMAS DE VILANOVA
APELADO: JOSE LUIS VIEIRA DA SILVA
RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ACESSÕES REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. VALIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO AFASTADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível contra sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, decretou o despejo, condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos e reconheceu-lhe o direito de retenção pelo valor das acessões realizadas no imóvel locado, a ser apurado em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao reconhecer o direito de retenção por acessões, não pleiteado pelas partes; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de renúncia à indenização e retirada das benfeitorias é válida e eficaz; e (iii) determinar se é possível o reconhecimento do direito de retenção e indenização pelas acessões realizadas, à luz da boa-fé do locatário e da ausência de impugnação específica às obras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O reconhecimento judicial das intervenções como acessões, e não benfeitorias, configura apenas a correta qualificação jurídica dos fatos à luz das provas, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC, não se tratando de julgamento extra petita.

A distinção técnica entre benfeitorias e acessões não impede a aplicação do art. 35 da Lei do Inquilinato às acessões, conforme entendimento
majoritário
do STJ.

O direito de retenção por benfeitorias e acessões deve ser exercido na contestação à ação de despejo, nos termos do art. 538, §§ 1º e 2º, do CPC, sendo desnecessária reconvenção autônoma.

Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso impugna de forma suficiente os fundamentos da sentença e apresenta pedido de reforma, mesmo que reiterando teses anteriores.

O contrato firmado entre as partes é paritário e contém cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e obrigação de sua remoção ao final da locação, o que afasta o direito de indenização e retenção por acessões realizadas, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 335).

A jurisprudência do STJ reconhece a validade de cláusula contratual que, embora se refira apenas a “benfeitorias”, abrange também as acessões, dada a dificuldade prática de distinção entre ambas.

A realização das obras pelo locatário teve finalidade exclusiva de viabilizar sua atividade econômica, não configurando investimento em benefício do locador, sendo ônus natural do exercício da livre iniciativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A qualificação jurídica das intervenções realizadas no imóvel como acessões, em vez de benfeitorias, não caracteriza julgamento extra petita.

A cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida, eficaz e se estende às acessões, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

O direito de retenção ou indenização por acessões deve ser afastado quando houver cláusula expressa de renúncia pactuada pelas partes em contrato paritário.

Obras realizadas pelo locatário para viabilizar sua própria atividade econômica configuram risco do negócio e não ensejam indenização ou retenção, nos termos do princípio da livre iniciativa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 1.219, 548, 1.248, V; CPC/2015, arts. 336, 489, § 1º, IV, 538, §§ 1º e 2º; Lei n. 8.245/1991, art. 35.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 28.489/SP, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 22.11.1993; STJ, REsp 430.810/MS, Rel. Min. Ruy Rosado, j. 18.11.2002; STJ, REsp 805.522/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 07.12.2006; STJ, REsp 1316895/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 11.06.2013; STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, j. 19.11.2002; STJ, AgInt no AREsp 2.316.707/SC, Rel. Min. Raul Araújo, j. 11.09.2023; TJES, Ap. Cív. 033160013927, Rel. Des. Arthur Neiva, j. 28.04.2022; TJSC, Ap. Cív. 0005556-52.2005.8.24.0005, Rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, j. 07.02.2023.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA
Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 0000819-98.2020.8.08.0013

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ORDEM DOS AGOSTINIANOS RECOLETOS PROVINCIA DE SANTO TOMAS DE VILANOVA

APELADO: JOSE LUIS VIEIRA DA SILVA

Advogado do(a) APELANTE: THIAGO CASAGRANDE MESQUITA - ES14013

Advogado do(a) APELADO: EDGAR TASSINARI LEMOS - ES16752-A

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
ORDEM DOS AGOSTINIANOS RECOLETOS – PROVÍNCIA DE SANTO TOMÁS DE VILANOVA
contra a r. sentença (pp. 276/282), proferida pelo d. juízo da
1ª Vara da Comarca de Castelo
, que, em sede de
ação de despejo c/c cobrança de aluguéis
, ajuizada em desfavor de
José Luiz Vieira da Silva
, julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais para decretar o despejo do imóvel e condenar o requerido ao pagamento dos aluguéis em atraso, reconhecendo, ainda, em favor do locatário, o direito à retenção pelo valor das acessões realizadas, a ser apurado em liquidação de sentença.

Em suas razões recursais (
pp. 301/
322), a recorrente alega, em síntese, que: (I) houve julgamento extra petita, pois nenhuma das partes sustentou, durante a marcha processual, a existência de acessões, mas sim de benfeitorias, sendo inadmissível que o juízo tenha adotado essa qualificação sem prévia perícia técnica; (II) as edificações realizadas não são indenizáveis, pois o contrato previa expressamente que as benfeitorias seriam removidas pelo locatário ao final da locação, cláusula esta válida e amparada no art. 35 da Lei do Inquilinato e na Súmula 335 do STJ; (III) o reconhecimento do direito de retenção pelo valor das acessões viola a cláusula contratual de renúncia e configura enriquecimento sem causa do locatário.

Com base nessas alegações, pleiteia seja o recurso provido para
reformar a sentença e afastar o direito de retenção e indenização pelas obras realizadas no imóvel pelo locatário
.

Contrarrazões no evento ID. nº. 8848110, nas quais, preliminarmente, a parte alega (I) ausência de pressuposto recursal por violação ao princípio da dialeticidade, em razão de as razões de apelação reiterarem literalmente as alegações finais; (II) ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença; (III) defende a inadmissibilidade do recurso. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

P
asso
à análise das preliminares apresentadas.

O apelante arguiu o
julgamento
extra petita
, em razão de que tanto apelante quanto apelado consideraram que todas as intervenções realizadas no imóvel eram benfeitorias, não acessão conforme considerado pelo
juízo
a quo
.

V
erifica-se que não houve concessão de pedido diverso, tampouco decisão com base em fato estranho à causa. A sentença apenas qualificou juridicamente as intervenções realizadas no imóvel como acessões, com base nas provas dos autos, o que é lícito ao julgador (art. 489, § 1º, IV, CPC).

Orlando Gomes ensina que as benfeitorias "
têm cunho complementar
"enquanto as acessões"
são coisas novas, como as plantações e construções
" (
GOMES, Orlando.
Direitos reais
. 21ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 81
) (
vide
art. 1248, V, CC). Embora sejam “coisas novas”, é característica fundamental das acessões a sua adesão ao solo, em caráter permanente. Elas são chamadas
naturais
, quando não decorrem da conduta humana, ou
artificiais
(alguns dizem
industriais
), quando dessa resultam.

Entretanto, as diferenças entre
benfeitorias
e
acessões artificiais
não justificam a aplicação do artigo 35 da Lei do inquilinato apenas quanto às primeiras. Normalmente, as acessões serão indenizáveis quando, uma vez autorizadas, facilitarem o uso do bem ou aumentarem a sua utilidade, seguindo a regra das benfeitorias úteis.

O Superior Tribunal de Justiça também já se posicionou algumas vezes no sentido que a regra do artigo 35 da lei do Inquilinato
deve ser estendida para alcançar as acessões, porquanto na prática não se faz a nítida distinção entre acessão e benfeitoria, sendo comum que se aluda a benfeitorias, quando se trata de acessão, ou vice-versa:

POSSUIDOR - CONSTRUÇÕES - INDENIZAÇÃO - RETENÇÃO. O direito a ressarcimento por construções, que se reconheceu ao possuidor, garante-se com a retenção. Inexistência de razão para tratamento diferenciado de acessões e benfeitorias, quanto ao ponto. Tanto mais que o código civil nem sempre empregou os termos no sentido rigorosamente técnico, como se depreende de seu artigo 548. (REsp 28.489/SP, Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO, Terceira Turma, DJ 22/11/1993, p. 24.946)

ACESSÃO. CONSTRUÇÕES. POSSE DE BOA-FÉ. RETENÇÃO. O possuidor de boa-fé tem direito à retenção do bem enquanto não indenizado pelas construções (acessões) erguidas sobre o imóvel. Precedentes.Recurso conhecido e provido. (REsp 430.810/MS, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, Quarta Turma, DJ 18/11/2002, p. 226)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção do imóvel, pelo possuidor de boa-fé, até que seja indenizado pelas acessões nele realizadas. Precedentes.

2. Recurso especial conhecido e improvido.

(REsp n. 805.522/RS, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 7/12/2006, DJ de 5/2/2007, p. 351.)

Arguiu ainda o apelante a
inadequação da via eleita
, uma vez que o apelado deveria veicular a pretensão de obter indenização pelas benfeitorias em ação própria, ou em sede de reconvenção.

Não procede tal sustentação, uma vez que, nos termos do §1º, do art. 538, do CPC/2015, é na contestação à demanda de despejo que cumpre ao demandado alegar a existência de benfeitorias, “de forma discriminada e com atribuição, sempre que possível e justificadamente, do respectivo valor.”

O §2º do art. 538 do CPC/2015 estabelece que “
O direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido na contestação, na fase de conhecimento.”

Outrossim, em consonância com a regra da eventualidade, extraível do art. 336 do CPC/2015, nos termos do qual “incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir”, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que “tratando-se de ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria (art. 35 da Lei n.º 8.245/1991), deve ser exercido por ocasião da contestação” ( (AgInt no AgRg no Ag 1311922/MT, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/2/2020, DJe 18/2/2020).

Pelo exposto,
rejeito
as preliminares de julgamento extra petita e inadequação da via eleita arguidas pelo
apelante
.

Sustenta o apelado,
ofensa à dialeticidade,
por entender que o apelo interposto
não impugna especificamente os fundamentos da sentença, uma vez que repete os argumentos das alegações finais ofertadas. Por tal razão entende que o apelo é inadmissível, conforme os ditames do art. 1.010, inciso III, do CPC/15.

Segundo as lições de Cássio Scarpinella Bueno
1
, o recorrente tem que combater a decisão jurisdicional naquilo que ela o prejudica, naquilo que ela lhe nega pedido ou posição de vantagem processual demonstrando o seu desacerto do ponto de vista procedimental (
error in procedendo
) ou do ponto de vista do próprio julgamento (
error in judicando
).

Este Sodalício tem posicionamento consolidado no sentido de flexibilizar o rigor na verificação da dialeticidade recursal, de modo a considerar que, se as razões recursais apresentam argumentos que permitem compreender o pedido de reforma da decisão, não deve ser acatada a preliminar, ainda que haja repetição de teses lançadas anteriormente:

[...]
Não há violação ao princípio da dialeticidade quando da leitura das razões recursais é possível vislumbrar a devida impugnação aos termos da Sentença e o correspondente pedido de sua reforma e/ou anulação.
Preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade rejeitada [...] (TJES, Apelação Cível n.º 033160013927, Re. Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Quarta Câmara Cível, DJ 28.4.2022).

[...]
Se as razões que justificam o pedido de reforma da sentença são aptos a impugnar os fundamentos da decisão recorrida e justificam o pedido de reforma, não há violação ao princípio da dialeticidade,
nem irregularidade formal do recurso. Preliminar de irregularidade formal rejeitada [...] (TJES, Apelação Cível nº 064170033407, Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Primeira Câmara Cível, DJ 18.6.2021).

[...] Possível extrair as razões de inconformismo do Apelante, bem como os pontos da sentença em confronto com a legislação, e, por fim, o pedido de reforma baseado na sua pretensão.
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, o formalismo na apreciação das razões de apelação não pode ser tão acentuado.
Precedente. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada [...] (TJES, Remessa Necessária com Apelação n.º 024151598091, Relª. Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA, Terceira Câmara Cível, DJ 20.1.2021).

Ademais, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte que a reiteração de teses que foram objeto da inicial, por si só, não impede o conhecimento do recurso de apelação, quando são capazes de contrapor os fundamentos da sentença, vide:

ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INVESTIGAÇÃO CRIMINAL. DENÚNCIA. CUMPRIMENTO DO DEVER LEGAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OFENSA AO ART 514 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 568/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.

[...]
Verifica-se que o Tribunal a quo decidiu de acordo com jurisprudência desta Corte, no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade.

(EDcl no Ag Rg no REsp 825.367/SC, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/05/2016, DJe 25/05/2016).

Nesta perspectiva doutrinária, entende-se que as razões recursais são capazes de demonstrar o porquê do inconformismo do apelante com a sentença recorrida, haja vista que busca a sua reforma para
afastar o direito de retenção e indenização pelas obras realizadas no imóvel pelo locatário
.

Essa sustentação, acaso acolhida, é suficiente, em tese, para a reforma da sentença. Por isso, entendo que não houve ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

Pelo exposto,
rejeito
a preliminar de ausência de dialeticidade recursal arguida pelo apelado.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso e passo a analisar as suas razões.

As partes firmaram contrato de locação, de uma área medindo aproximadamente 4.410 m2, pelo período de 10 (dez) anos, com início em 01/05/2010 e término em 01/05/2000, ajustado o valor mensal de R$ 1.000,00 (mil reais).

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando o despejo e condenando o
apelado
ao pagamento dos aluguéis em atraso, reconhecendo-lhe, todavia, o direito à indenização pelas acessões realizadas no imóvel locado, a serem apuradas em liquidação de sentença.

A controvérsia recursal reside em verificar se é devida a indenização ou a retenção pelas obras realizadas, diante da existência de cláusula contratual de renúncia expressa.

O contrato de locação (pp. 54/56) prevê, em sua cláusula VI.1, que “todas as benfeitorias que forem construídas pelo locatário são de sua total responsabilidade e serão removidas pelo mesmo após o término do contrato, deixando o espaço assim como o recebeu”. Trata-se de cláusula clara e válida, conforme a legislação aplicável.

É oportuno destacar que contratos de locação urbana, sejam eles residenciais ou não, são regidos pelo princípio da autonomia privada, permitindo às partes estipular livremente as cláusulas contratuais, desde que respeitados os limites legais e os deveres de boa-fé, lealdade e transparência.

Diferentemente de um contrato de adesão, tem-se que o contrato de locação realizado entre as partes, é um contrato paritário, ou seja, as partes negociam o termos do acordo em pé de igualdade, sem que uma delas tenha um poder de decisão ou imposição maior que a outra, prevalecendo a liberdade de discutir, propor e aceitar as cláusulas do contrato, refletindo a real autonomia da vontade.

Considerando a liberdade de contratação e a
posição de igualdade dos contratantes na estipulação e na discussão do teor das cláusulas, é válida a derrogação convencional do direito à indenização e retenção das benfeitorias.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, inclusive por meio da Súmula 335, admite a validade de cláusula contratual de renúncia à indenização e retenção por benfeitorias, mesmo necessárias ou úteis, desde que pactuada pelas partes.

Embora a cláusula de renúncia contida no item
VI.1, d
o contrato de locação realizado pelas partes não faça referência ao termo “acessão”, a

jurisprudência do STJ não distingue, para fins de aplicação do artigo 35 da referida Lei, entre acessão e benfeitoria, refletindo a praxe do mercado, em que, em regra, também não se faz tal diferenciação:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÃO E BENFEITORIAS. CONTRATO DE COMODATO MODAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VALIDADE. 1. A teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo se houver estipulação em contrário. 2.
No caso em apreço, há previsão contratual de que a comodatária abre mão do direito de ressarcimento ou retenção pela acessão e benfeitorias, não tendo as instâncias de cognição plena vislumbrado nenhum vício na vontade apto a afastar as cláusulas contratuais insertas na avença.
3. A atribuição de encargo ao comodatário, consistente na construção de casa de alvenaria, a fim de evitar a "favelização" do local, não desnatura o contrato de comodato modal. 4. Recurso especial não provido. (REsp 1316895/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe 28/06/2013)

LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ACESSÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA.

1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios.

2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades.

3. Recurso conhecido e improvido.

(REsp 439.797/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 19/11/2002, DJ 26/05/2003, p. 380)

Extrai-se do voto do Relator, Ministro Paulo Gallotti, condutor do julgado:

“
(...)Como ocorre nos casos de benfeitorias, a existência de cláusula renunciando ao direito de indenização é válida também para as hipóteses de acessão no terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. Neste sentido, registre-se a lição de Sylvio Capanema de Souza, inDa Locação do Imóvel Urbano, Ed. Forense, 2000, páginas 226-228:

"A Lei do Inquilinato não se refere, em seu art. 35, às acessões, limitando-se ao campo das benfeitorias. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, entretanto, estendem a regra, para também alcançar as acessões feitas pelo locatário.Nada mais correto, até porque, na prática, não se faz a nítida distinção entre acessão e benfeitoria, sendo comum que se aluda a benfeitorias, quando se trata de acessão, ou vice-versa. [...] Já se constitui um costume no mercado a inclusão, nos contratos de locação, de uma cláusula expressa que incorpora ao imóvel toda obra ou benfeitoria realizada pelo locatário, qualquer que seja a sua natureza, sem que tenha ele direito à indenização ou retenção. Exonera-se, assim, o locador do dever de indenizar, até mesmo em se tratando de benfeitorias necessárias. A validade de tal disposição contratual sempre suscitou as mais ferrenhas discussões, quer no campo da doutrina, quer na construção pretoriana. [...] Ocorre que a lei atual enfrentou o tema, espancando, de vez, a controvérsia, ao estabelecer que as benfeitorias necessárias e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis, 'salvo expressa disposição contratual em contrário.' Logo, validaram-se as cláusulas exonerativas da indenização, desde que expressas."

Conclui-se que deve-se dar à autonomia da vontade das partes, o devido apreço de modo que, não havendo vício do consentimento, mas ao contrário, demonstração de que a contratação obedeceu à boa-fé objetiva, prevalecem as estipulações contratuais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. PRETENDIDA INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES ERIGIDAS NO IMÓVEL. INVIABILIDADE, NA ESPÉCIE. CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DISPOSIÇÃO QUE ALCANÇA AS ACESSÕES. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 5/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O eg. Tribunal de origem consignou que o contrato de locação discutido in casu continha cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias. A reforma do aresto, neste aspecto, requer interpretação de cláusula contratual, o que é vedado na via especial pela Súmula 5 desta Corte.

2. A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado.

Precedentes.

3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.316.707/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 14/9/2023.)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA IMOTIVADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO RECONVENCIONAL. INSURGÊNCIA DOS DEMANDADOS/RECONVINTES. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA EM VIRTUDE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. PRETENDIDA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. DOCUMENTOS COLACIONADOS AOS AUTOS QUE SE MOSTRAM SUFICIENTES AO DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. PREFACIAL AFASTADA. MÉRITO. PRETENDIDA INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES ERIGIDAS NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE.
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ. DISPOSIÇÃO QUE ALCANÇA AS ACESSÕES, QUE DE IGUAL FORMA SE SUBMETEM AO DISPOSTO NO ART. 35 DA LEI DE LOCAÇÕES
. PRECEDENTES DESTA CORTE E DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO. PLEITO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR À MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS INALTERADOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0005556-52.2005.8.24.0005, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Sérgio Izidoro Heil, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 07-02-2023).

Pelo p
rincípio da força obrigatória dos contratos, cujo fundamento é a autonomia da vontade, as cláusulas contratuais estipuladas fazem lei entre os contratantes, gerando a ambos direitos e obrigações.

O artigo 35 da Lei n. 8.245/91 prevê a possibilidade de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário, desde que não haja disposição contratual expressa em sentido contrário. Nesse contexto, apesar da redação do artigo 35 da Lei de Locações não mencionar as acessões, limitando-se ao campos das benfeitorias, tal dispositivo a elas se estende, conforme atual entendimento doutrinário e jurisprudencial.

Não se desconhece que a sentença reconheceu a boa-fé do locatário e a existência de autorização genérica para as obras, no entanto, tais elementos não são suficientes para afastar a cláusula expressa de renúncia contratualmente assumida.

Dessarte, excluído contratualmente pelos contratantes, desde o princípio, o direito à indenização pelas benfeitorias erigidas no imóvel, outra solução não resta, à luz do princípio da autonomia da vontade e da Súmula 335 do Tribunal da Cidadania, senão o indeferimento do pedido indenizatório formulado
pelo apelado
.

Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença nesse particular, para
afastar o direito de indenização pelas acessões realizadas
, prevalecendo o pactuado pelas partes no contrato, nos termos do princípio do
pacta sunt servanda
.

Por fim, as obras realizadas pelo apelado visou atender exclusivamente os interesses comerciais do mesmo, sendo mera condição do exercício da atividade, e não investimento em favor do apelante.

O risco da atividade, inclusive no tocante aos investimentos operacionais, é do empreendedor, não
podendo ser repassado ao proprietário do imóvel, O apelado edificou instalações que possibilitava a prática de esportes e era por ele explorada economicamente.

Com efeito, todas as adaptações, reformas e implementações realizadas decorreram da exclusiva necessidade do locatário de
adequar o espaço ao exercício de sua própria atividade empresarial
,
tendo auferido retorno econômico durante toda a vigência do contrato.

Não houve, portanto, qualquer liberalidade em benefício do locador, mas sim uma escolha estratégica do próprio empreendedor, que arcou com os custos inerentes à exploração de sua atividade – como é próprio da
assunção do risco do negócio
, inerente ao regime jurídico da livre iniciativa. Tais gastos configuram
ônus natural da operação comercial
, e
não obrigação do proprietário do imóvel.

Diante do exposto,
conheço
do
presente
recurso
de Apelação Cível
e,
no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença no que tange ao reconhecimento do direito de indenização pelas acessões, afastando tal condenação, mantendo incólumes
os demais
capítulos da sentença, inclusive quanto ao despejo e à cobrança dos aluguéis vencidos.

Diante da reforma da sentença em favor da parte apelante, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Assim, condeno o recorrido,
José Luiz Vieira da Silva
, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em
10% (dez por cento)
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelos procuradores e o tempo exigido para o seu serviço.
Fica ressalvada a suspensão da exigibilidade, nos moldes do art. 98, §3º, do CPC, conforme
estabelecido
na sentença.

É como voto.

1
BUENO, Cássio Scarpinella. Curso sistematizado de direito processual civil, vol. 5: recurso, processos e incidentes nos tribunais, sucedâneos recursais: técnicas de controle das decisões jurisdicionais – 4.ed. rev. e atual. – São Paulo, Saraiva, 2013, p. 62.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença no que tange ao reconhecimento do direito de indenização pelas acessões, afastando tal condenação, mantendo incólumes os demais capítulos da sentença, inclusive quanto ao despejo e à cobrança dos aluguéis vencidos. Por conseguinte, diante da reforma da sentença em favor da parte apelante, redistribuir os ônus sucumbenciais, de modo a condenar o recorrido, José Luiz Vieira da Silva, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, mantendo, contudo, a suspensão da exigibilidade, nos moldes do art. 98, §3º, do CPC, conforme estabelecido na sentença.
Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto.