Tribunal: TJES
Processo: 5034620-13.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-11-18

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

1.Apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes, cláusula penal e indenização por danos morais.

2.A apelante alega, em suma, que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19 e chuvas), pugnando pela aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, e contesta as condenações por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, por considerá-las indevidas ou excessivas.

II. Questão em discussão

3.A controvérsia consiste em aferir a responsabilidade pelo atraso na entrega de loteamento, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da lei de alienação fiduciária quando a culpa pela rescisão é da vendedora, e a cumulação das condenações à restituição integral de valores, lucros cessantes, multa contratual e danos morais.

III. Razões de decidir

4.A pandemia de COVID-19 e as chuvas intensas não configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente quando o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação que justifique o inadimplemento.

5.A resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária por culpa exclusiva da vendedora/credora fiduciária atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, e não da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação é restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador/devedor fiduciante (STJ, Tema 1.095).

6.Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a aplicação das retenções previstas na Lei nº 6.766/79 ("Lei do Distrato").

7.O atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor gera a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de lucros cessantes, consistentes na injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização correspondente. Precedentes do STJ.

8.O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, cujo valor deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade.

9.É devida a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente em desfavor da parte que deu causa à rescisão do pacto, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda
.

IV. Dispositivo e tese

10.Apelação cível conhecida e desprovida.

11.
Tese de julgamento:
"1. A pandemia de COVID-19, por si só, não caracteriza força maior para isentar a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2. Em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a rescisão por culpa exclusiva da vendedora enseja a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 (Tema 1.095/STJ). 3. O atraso na entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador (lucros cessantes), e, quando substancial, configura dano moral indenizável, sendo possível a cumulação com a cláusula penal compensatória prevista no contrato."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor; Código Civil, art. 402; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 1.095.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5034620-13.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: ANTERO RODRIGUES DE SOUZA JUNIOR e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

1.Apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes, cláusula penal e indenização por danos morais.

2.A apelante alega, em suma, que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19 e chuvas), pugnando pela aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, e contesta as condenações por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, por considerá-las indevidas ou excessivas.

II. Questão em discussão

3.A controvérsia consiste em aferir a responsabilidade pelo atraso na entrega de loteamento, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da lei de alienação fiduciária quando a culpa pela rescisão é da vendedora, e a cumulação das condenações à restituição integral de valores, lucros cessantes, multa contratual e danos morais.

III. Razões de decidir

4.A pandemia de COVID-19 e as chuvas intensas não configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente quando o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação que justifique o inadimplemento.

5.A resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária por culpa exclusiva da vendedora/credora fiduciária atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, e não da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação é restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador/devedor fiduciante (STJ, Tema 1.095).

6.Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a aplicação das retenções previstas na Lei nº 6.766/79 ("Lei do Distrato").

7.O atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor gera a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de lucros cessantes, consistentes na injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização correspondente. Precedentes do STJ.

8.O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, cujo valor deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade.

9.É devida a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente em desfavor da parte que deu causa à rescisão do pacto, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda
.

IV. Dispositivo e tese

10.Apelação cível conhecida e desprovida.

11.
Tese de julgamento:
"1. A pandemia de COVID-19, por si só, não caracteriza força maior para isentar a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2. Em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a rescisão por culpa exclusiva da vendedora enseja a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 (Tema 1.095/STJ). 3. O atraso na entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador (lucros cessantes), e, quando substancial, configura dano moral indenizável, sendo possível a cumulação com a cláusula penal compensatória prevista no contrato."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor; Código Civil, art. 402; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 1.095.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
em face da r. sentença (id. 16422737) proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da “ação de resolução contratual” ajuizada por
ANTERO RODRIGUES DE SOUZA JUNIOR e ADRIANA SOARES GRAMELICH RODRIGUES,
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da requerida; (ii) condená-la à restituição integral dos valores pagos; (iii) condená-la ao pagamento de lucros cessantes na importância de R$ 35.179,16 (trinta e cinco mil, cento e setenta e nove reais e dezesseis centavos; (iv) condená-la ao pagamento da cláusula penal condenatória de 10% (dez por cento), nos termos do que consta na cláusula 15.5 do contrato; (v) condená-la ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais (id. 16422748), a apelante sustenta, em síntese, que o (i) atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de COVID-19 e chuvas intensas; (ii) a necessidade de aplicação da legislação específica sobre alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), afastando-se o Código de Defesa do Consumidor; (iii) a nulidade da condenação em lucros cessantes por ausência de prova do prejuízo; (iv) a inocorrência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual, e, subsidiariamente, a excessividade do
quantum
indenizatório; (v) a desproporcionalidade da multa compensatória.

Contrarrazões no id. 1642275.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5034620-13.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: ANTERO RODRIGUES DE SOUZA JUNIOR, ADRIANA SOARES GRAMELICH RODRIGUES

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
em face da r. sentença de id. 16422737, integrada pela decisão de declaração de id.16422745 proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da “ação de resolução contratual” ajuizada por
ANTERO RODRIGUES DE SOUZA JUNIOR e ADRIANA SOARES GRAMELICH RODRIGUES,
julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da requerida; (ii) condená-la à restituição integral dos valores pagos; (iii) condená-la ao pagamento de lucros cessantes na importância de R$ 35.179,16 (trinta e cinco mil, cento e setenta e nove reais e dezesseis centavos; (iv) condená-la ao pagamento da cláusula penal condenatória de 10% (dez por cento), nos termos do que consta na cláusula 15.5 do contrato; (v) condená-la ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de danos morais.

Em suas razões recursais (id. 16422748), a apelante sustenta, em síntese, que o (i) atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior, especificamente a pandemia de COVID-19 e chuvas intensas; (ii) a necessidade de aplicação da legislação específica sobre alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), afastando-se o Código de Defesa do Consumidor; (iii) a nulidade da condenação em lucros cessantes por ausência de prova do prejuízo; (iv) a inocorrência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual, e, subsidiariamente, a excessividade do
quantum
indenizatório; (v) a desproporcionalidade da multa compensatória.

Pois bem.

A controvérsia recursal cinge-se a definir a responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento e, consequentemente, as repercussões jurídicas da rescisão contratual, notadamente no que tange à devolução dos valores pagos e à configuração de danos morais.

Após detida análise dos autos, adianto que a r. sentença não merece reparos, devendo ser mantida em sua integralidade.

1. Da culpa pela rescisão contratual – atraso na entrega da obra

A apelante fundamenta sua defesa na tese de que o atraso na entrega da obra foi justificado por eventos de força maior, consistentes na pandemia de COVID-19 e em chuvas prolongadas. Tal argumento, contudo, não se sustenta.

Como bem pontuou o magistrado sentenciante, o setor da construção civil foi considerado atividade essencial e não sofreu paralisação que justificasse o descumprimento contratual. A apelante, por sua vez, limitou-se a alegações genéricas, sem apresentar qualquer prova concreta de que a pandemia tenha, de fato, inviabilizado a continuidade e conclusão da obra em tela.

Insta consignar que, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, em casos análogos envolvendo a mesma apelante, já consolidou o entendimento de que tais eventos se inserem no conceito de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade do fornecedor pelo inadimplemento contratual. Veja-se:

[...] A pandemia de Covid-19 não justifica atraso em contratos de construção firmados durante seu curso, especialmente quando a atividade de construção civil foi considerada essencial. [...] O atraso excessivo na entrega de imóvel gera dano moral indenizável, que pode ser cumulado com a cláusula penal compensatória. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese de culpa exclusiva da promitente vendedora, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente. (TJES, Classe: Apelação Cível, 5026022-07.2021.8.08.0024, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL)

[...] A pandemia de Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior apto a justificar o atraso na entrega de imóvel, especialmente quando a construção civil foi considerada atividade essencial. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. (TJES, Classe: Apelação Cível, 5023891-59.2021.8.08.0024, Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)

Desta forma, a pandemia, embora tenha trazido inúmeros desafios, não paralisou por completo o setor da construção civil, que foi considerado atividade essencial e manteve suas operações. Ademais, dificuldades com a obtenção de insumos e mão de obra são riscos previsíveis e integram a álea natural do negócio, não podendo ser transferidos ao consumidor.

No caso dos autos, o contrato previa a conclusão das obras até 31 de dezembro de 2020 (Cláusula 9.2, id. 16422595), contudo, o Alvará de Conclusão só foi expedido em 10 de maio de 2022 (id. 16422607), configurando um atraso superior a dezesseis meses. Resta, portanto, inequívoco o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da apelante.

2
. Do regime jurídico aplicável –
i
ncidência do Código de Defesa do Consumidor

A apelante defende a aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que o contrato possui garantia de alienação fiduciária.

A tese não merece acolhida.

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), firmou a seguinte tese:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Contudo, como se vê, não é hipótese de aplicação do Tema1.095/STJ, pois a tese nele fixada é apenas para os casos em que a resolução do contrato ocorreu por culpa do comprador/devedor fiduciante, o que não corresponde à hipótese dos autos, em que a resolução decorre de inadimplemento exclusivo da vendedora/credora.

Dessa forma, sendo a relação jurídica de consumo e a culpa da fornecedora, correta a aplicação do CDC e da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral dos valores pagos.

3. Da Condenação por lucros cessantes, danos morais e multa contratual

A apelante insurge-se contra as condenações que lhe foram impostas, as quais, no entanto, devem ser mantidas.

Em relação aos lucros cessantes, o art. 402 do Código Civil que “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

Sobre a questão, o entendimento do STJ é no sentido de que o prejuízo do promitente comprador é presumido em caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel por culpa do promitente vendedor, veja-se:

[...]
O entendimento do Tribunal de origem não está de acordo com a jurisprudência do STJ, firmada no sentido de que o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda acarreta a obrigação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, porquanto presumidos os prejuízos.2. Exegese do Tema n. 996/STJ: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma"
.3. A excepcionalidade de cumulação do lucros cessantes com cláusula penal permeia questão fática que impõe o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que, com base no conjunto fático-probatório, a apelação seja julgada conforme os parâmetros traçados pela jurisprudência do STJ quanto ao tema.Agravo interno improvido. (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.171.904/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.)

[...]
Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Precedentes.[...
] (STJ, AREsp n. 2.596.807/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025, grifei.)

[...]
4. Para a jurisprudência do STJ, "na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes" (AgInt no REsp n. 2.058.675/RN, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024).
5. Não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de falta de comprovação dos prejuízos dos adquirentes, ante o atraso na entrega das chaves. [...] Tese de julgamento: "1. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada impede o conhecimento do agravo interno. 2.
A demora na entrega do imóvel resulta no dever de reparação por lucros cessantes, por presunção de prejuízo do promitente-comprador."
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 402.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.152.930/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2018, DJe 16/10/2018; STJ, AgInt no REsp n. 1.773.833/ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.830.955/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.(STJ, AgInt no AREsp n. 2.670.130/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, grifei)

[...] 2.
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador
. Precedentes. [...] . (STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024, grifei)

No que tange ao dano moral, entendo que o atraso substancial na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor. A conduta da apelante frustrou a legítima expectativa dos apelados de usufruir do bem adquirido, causando angústia e incerteza que configuram abalo moral passível de indenização. O valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso.

Por fim, a multa contratual de 10% (dez por cento) foi corretamente aplicada, pois encontra previsão expressa na Cláusula 15.4 do contrato firmado entre as partes, que estipula referida penalidade para a hipótese de rescisão causada pela própria vendedora. A pena convencional mostra-se proporcional, uma vez que é calculada sobre o valor do sinal e os demais valores efetivamente recebidos pela construtora. Trata-se da aplicação do princípio do
pacta sunt servanda
em desfavor da parte que estipulou a cláusula e a descumpriu.

4. Da inaplicabilidade da "Lei do Distrato"

Uma vez configurada a culpa da vendedora, a consequência jurídica é a restituição integral das parcelas pagas, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Mostra-se, assim, descabida a pretensão da apelante de aplicar as retenções previstas no contrato ou no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, dispositivos aplicáveis apenas quando a rescisão ocorre por iniciativa ou culpa do adquirente

5. Dispositivo

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso e

NEGO
-LHE PROVIMENTO.

Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)