Tribunal: TJES
Processo: 0051377-85.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RETENÇÃO DE CHAVES POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DANO MORAL E MATERIAL INEXISTENTES. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO INVIÁVEL EM RAZÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. TAXA DE CORRETAGEM. PROMOÇÃO "GOLD HEXA". RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ADENIR JOSÉ DE SOUZA JÚNIOR contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória/ES, que, em ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em face de GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido inicial e parcialmente procedente o pedido reconvencional. A sentença condenou a ré à devolução simples de R$ 378,50 e o autor ao pagamento de R$ 17.389,64. O apelante sustenta a existência de mora prolongada da construtora, direito à indenização por danos, à repetição de valores pagos, ao recebimento de eletrodoméstico ofertado em promoção e à compensação de crédito decorrente de saldo a seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora incorreu em mora na entrega do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves; (ii) estabelecer se há direito do autor à indenização por danos morais e materiais decorrentes do alegado atraso; (iii) determinar se são válidas cláusulas contratuais relativas à comissão de corretagem, prorrogação de prazo e entrega condicionada das chaves; (iv) verificar a possibilidade de compensação de crédito do autor em face de empresa em recuperação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância contratual de 180 dias para a conclusão da obra é válida, conforme entendimento consolidado no STJ, e deve ser respeitada quando expressamente pactuada entre as partes.

A entrega das chaves em 16/05/2014 decorreu do inadimplemento do autor, que não havia quitado integralmente o preço, autorizando a construtora a exercer o direito de retenção.

A pretensão de indenização por danos morais e materiais não encontra respaldo, pois não houve conduta ilícita da construtora na retenção das chaves.

A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que informado previamente o valor total da aquisição com destaque do encargo, como ocorreu no caso.

A entrega do item promocional previsto na campanha “Gold Hexa” está condicionada à quitação do saldo devedor e assinatura do contrato de financiamento, requisitos não preenchidos pelo apelante.

A ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença relativos aos juros de obra impede o conhecimento do recurso nesse ponto, por violação ao princípio da dialeticidade.

A compensação pretendida pelo apelante com valores reconhecidos em sede de recuperação judicial é inviável, por envolver matéria de competência exclusiva do juízo recuperacional, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e Tribunais Estaduais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula contratual de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel, desde que expressa.

Não há mora da construtora quando a entrega das chaves é obstada por inadimplemento do comprador.

A compensação de crédito em favor de terceiro contra empresa em recuperação judicial deve ser analisada exclusivamente pelo juízo competente da recuperação.

A cobrança da comissão de corretagem é válida se o valor estiver previamente informado e destacado do preço total.

A entrega de benefício promocional vinculado à aquisição do imóvel condiciona-se ao adimplemento integral das obrigações do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 476; Lei nº 4.591/1964, art. 52; CPC, arts. 98, § 3º; 493; 1.010, II e III; 1.013, § 3º; 932, III; Lei nº 11.101/2005, art. 76.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.03.2022, DJe 05.04.2022; STJ, AgInt no REsp 1.781.140/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 01.07.2024, DJe 08.07.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.593.237/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.04.2021, DJe 03.05.2021; TJDFT, Apelação Cível 0716741-76.2022.8.07.0020, Rel. Desª Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 11.10.2023, DJe 07.11.2023; TJES, AgInt na Apelação Cível 0023139-23.2013.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 10.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0051377-85.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

APELADO: ADENIR JOSE DE SOUZA JUNIOR e outros (2)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RETENÇÃO DE CHAVES POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DANO MORAL E MATERIAL INEXISTENTES. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO INVIÁVEL EM RAZÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. TAXA DE CORRETAGEM. PROMOÇÃO "GOLD HEXA". RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ADENIR JOSÉ DE SOUZA JÚNIOR contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória/ES, que, em ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em face de GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, julgou parcialmente procedente o pedido inicial e parcialmente procedente o pedido reconvencional. A sentença condenou a ré à devolução simples de R$ 378,50 e o autor ao pagamento de R$ 17.389,64. O apelante sustenta a existência de mora prolongada da construtora, direito à indenização por danos, à repetição de valores pagos, ao recebimento de eletrodoméstico ofertado em promoção e à compensação de crédito decorrente de saldo a seu favor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora incorreu em mora na entrega do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves; (ii) estabelecer se há direito do autor à indenização por danos morais e materiais decorrentes do alegado atraso; (iii) determinar se são válidas cláusulas contratuais relativas à comissão de corretagem, prorrogação de prazo e entrega condicionada das chaves; (iv) verificar a possibilidade de compensação de crédito do autor em face de empresa em recuperação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância contratual de 180 dias para a conclusão da obra é válida, conforme entendimento consolidado no STJ, e deve ser respeitada quando expressamente pactuada entre as partes.

A entrega das chaves em 16/05/2014 decorreu do inadimplemento do autor, que não havia quitado integralmente o preço, autorizando a construtora a exercer o direito de retenção.

A pretensão de indenização por danos morais e materiais não encontra respaldo, pois não houve conduta ilícita da construtora na retenção das chaves.

A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que informado previamente o valor total da aquisição com destaque do encargo, como ocorreu no caso.

A entrega do item promocional previsto na campanha “Gold Hexa” está condicionada à quitação do saldo devedor e assinatura do contrato de financiamento, requisitos não preenchidos pelo apelante.

A ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença relativos aos juros de obra impede o conhecimento do recurso nesse ponto, por violação ao princípio da dialeticidade.

A compensação pretendida pelo apelante com valores reconhecidos em sede de recuperação judicial é inviável, por envolver matéria de competência exclusiva do juízo recuperacional, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e Tribunais Estaduais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula contratual de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel, desde que expressa.

Não há mora da construtora quando a entrega das chaves é obstada por inadimplemento do comprador.

A compensação de crédito em favor de terceiro contra empresa em recuperação judicial deve ser analisada exclusivamente pelo juízo competente da recuperação.

A cobrança da comissão de corretagem é válida se o valor estiver previamente informado e destacado do preço total.

A entrega de benefício promocional vinculado à aquisição do imóvel condiciona-se ao adimplemento integral das obrigações do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 476; Lei nº 4.591/1964, art. 52; CPC, arts. 98, § 3º; 493; 1.010, II e III; 1.013, § 3º; 932, III; Lei nº 11.101/2005, art. 76.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.03.2022, DJe 05.04.2022; STJ, AgInt no REsp 1.781.140/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 01.07.2024, DJe 08.07.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.593.237/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.04.2021, DJe 03.05.2021; TJDFT, Apelação Cível 0716741-76.2022.8.07.0020, Rel. Desª Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 11.10.2023, DJe 07.11.2023; TJES, AgInt na Apelação Cível 0023139-23.2013.8.08.0035, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 10.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, trata-se
de recurso de apelação cível interposto por
ADENIR JOSÉ DE SOUZA JÚNIOR
contra a r. sentença (id. 10755775) proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, que, na
ação de indenização por danos materiais e morais
ajuizada em face de
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e parcialmente procedente o pedido reconvencional, para condenar a ré/apelada à devolução simples da quantia de R$ 378,50 (trezentos e setenta e oito reais e cinquenta centavos) e o autor/apelado ao pagamento do valor de R$ 17.389,64 (dezessete mil, trezentos e oitenta e nove reais e sessenta e quatro centavos).

Em suas razões (id. 10755793), o apelante requer a reforma da sentença, sustentando, para tanto, que
(i)
a mora da construtora não se limita ao período entre 28/11/2012 e 12/04/2013, conforme reconhecido na sentença, mas se estende até 16/05/2014, data em que efetivamente recebeu as chaves do imóvel, em razão do descumprimento decisão que concedeu a antecipação da tutela;
(ii)
há declaração da apelada (fls. 457-462) que informa a existência de crédito em seu favor, cujo valor deve ser abatido do saldo devedor;
(iii)
é abusiva a cláusula de tolerância, que permite “
que o prazo para conclusão da obra fica automaticamente prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou força maior
”;
(iv)
tem direito à indenização por danos materiais, consistente em 1% a.m. de juros de mora e 2% de multa sobre o valor do bem, assim como nos aluguéis despendidos durante o período de atraso na entrega das chaves;
(v)
tem direito aos benefícios da promoção “Gold Hexa”;
(vi)
o atraso injustificado na entrega da unidade adquirida implica dano moral e material, fazendo jus à indenização correspondente aos aluguéis vencidos e vincendos, até a data de entrega do apartamento;
(vii)
faz jus ao pagamento pagamento de repetição de indébito, em dobro do valor pago de R$ 4.000,00, como “taxa de corretagem”, do valor pago de R$ 335,55 (trezentos e cinqüenta e cinco reais) a título de juros do financiamento da CEF e nominado de “Inadimplemento – Repasse na Planta”, bem como ao valor pago de R$ 1.636,12, a título de juros e correção monetária do saldo devedor do imóvel denominada como “Pró-Soluto Repasse”;
(viii)
são devidas, pela apelada, as cotas condominiais vencidas a partir de maio de 2013;
(ix)
são nulas as cobranças relativas à taxa de “Pró – Soluto Repasse, que correspondem aos juros e correção monetária do saldo devedor, no valor de R$ 17.755,20.

Após examinar com acuidade os aspectos fáticos e legais relevantes ao exame da controvérsia, entendo que a sentença objurgada não merece reforma.

Inicialmente, quanto aos juros do financiamento da CEF e nominado de “Inadimplemento – Repasse na Planta”, e aos juros e correção monetária do saldo devedor do imóvel denominada como “Pró-Soluto Repasse”, é imprescindível destacar que o princípio da dialeticidade exige que o recorrente impugne especificamente os fundamentos da decisão recorrida, sendo imprescindível que essas impugnações sejam congruentes com a decisão atacada.

No presente caso, no entanto, verifica-se que, em que pese o apelante postule a reforma da sentença

neste ponto, não enfrenta nenhum dos fundamentos adotados pelo magistrado como razões de decidir.

Assim, na medida em que as alegações recursais não se relacionam com a decisão hostilizada, resta caracterizada a violação ao princípio da
dialeticidade
neste ponto, a ensejar o não conhecimento do recurso:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO APELO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. 1) O Código de Processo Civil é bem claro ao dispor que a apelação deverá conter “a exposição do fato e do direito”, bem como “as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade” (incs. II e III do art. 1.010), prescrevendo expressamente que é inadmissível o recurso que “não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida” (inc. III do art. 932).
2) Em razão de não ter o apelante impugnado especificamente os fundamentos da sentença objurgada, verifica -se inadmissibilidade do apelo por ausência de dialeticidade recursal.
3) Recurso desprovido. (TJES - Agravo Interno na Apelação Cível nº 0023139-23.2013.8.08.0035; Relator: José Paulo Calmon Nogueira da Gama; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 10.11.2023)

Quanto aos demais tópicos da irresignação, rememoro que o apelante ajuizou
ação de indenização por danos materiais e morais
contra a apelada, narrando ter adquirido, em 11.04.2010, uma unidade do empreendimento denominado Caminho do Mar, pelo preço total de R$ 107.286,60 que, acrescido da comissão de corretagem, alcançou R$ 111.286,00, além de que assinou, na data supracitada, aditivo contratual que, além de exigir o pagamento imediato da quantia de R$ 800,00 -, previa a possibilidade de cobrança de juros de obra durante a construção, o que elevou o valor final da compra para R$ 122.027,37.

Sustentou, ainda, suposta mora do apelado na entrega das chaves, vez que, o prazo estipulado para a sua entrega era maio de 2012 e, contudo, sua entrega fora realizada apenas em 16 de maio de 2014.

Pois bem.

Do exame do instrumento contratual, verifica-se que o “
quadro de resumo
” do instrumento particular de promessa de compra e venda (fls. 27-29) indica, expressamente, como data prevista para a conclusão do empreendimento, o mês de maio de 2012 (fl. 29), conforme dispõe a alínea “j”, no campo “data prevista para conclusão do empreendimento”.

Por outro lado, o
instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel para entrega futura e outros pactos
(fls. 231/255), estabelece a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, bem como de prorrogação,
sine die
, caso ocorrida qualquer uma das hipóteses previstas na cláusula 5.5, conforme delas se
extrai,
in litteris
:

5.4 A unidade autônoma mencionada na Alínea C do Quadro Resumo será entregue, pela VENDEDORA ao COMPRADOR, até a data indicada na Alínea J do Quadro Resumo, admitida dilatação de até 180 (cento e oitenta) dias para sua conclusão
, ficando certo que, em tal prazo, não se inclui o tempo necessário para a execução de serviços extraordinários, acréscimos, arremates e para a decoração do condomínio, sendo considerada.

5.5
O prazo indicado no item anterior ficará prorrogado, porém, na hipótese de ocorrência de motivo de força maior, quais sejam, dentre outros equivalentes ou previstos em lei:

a) greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou de setores que a afetem diretamente;

b) suspensão ou falta de transportes;

c) falta de materiais na praça;

d) chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra; Tamanho do

e) eventuais embargos da obra;

f) demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias;

g) demora dos poderes públicos na concessão do "Habite-se" definitivo, por razões independentes dos serviços de responsabilidade da VENDEDORA;

h) problemas conseqüentes da eventual demora na execução das fundações e no escoramento de casas vizinhas;

i) falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível;

j) guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer calamidades públicas que impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo da obra;

l) embargos das obras por terceiros ou pelos poderes públicos;

m) exigência dos poderes públicos decorrentes de legislação superveniente;

n) condições atípicas de constituição do solo ou que não tenham sido reveladas na(s) sondagem(ns) prévia(s) e que impossibilitem a execução das fundações ou o escoramento das casas lindeiras, caso isso venha a se mostrar necessário, no prazo inicialmente previsto;

o) constatação, no curso da realização das fundações, de coisas ocultas no subsolo, inclusive equipamentos de energia elétrica, cabeamentos e afins, que aconselhem a paralisação ou interrupção das atividades até a definição das soluções aplicáveis.

Inicialmente, no que concerne à cláusula 180 dias, entabulada no tópico 5.4, não há como dissentir do entendimento exarado pelo magistrado
a quo
, no sentido de reconhecer a validade da referida cláusula de tolerância, mormente porque em consonância com o entendimento de que “
está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é ‘válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos’(AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022)
” (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024).

No mesmo sentido, vale conferir:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS CORRIDOS. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SENTENÇA COLETIVA. EFICÁCIA TERRITORIAL. LIMITAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 1.075 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. É válida a cláusula de tolerância firmada em promessa de compra e venda, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos.
2. A eficácia da sentença coletiva proferida em ação civil pública não está circunscrita "a lindes geográficos, mas aos limites objetivos e subjetivos do que foi decidido, levando-se em conta, para tanto, sempre a extensão do dano e a qualidade dos interesses metaindividuais postos em juízo" (Tema n. 480 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.781.140/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 8/7/2024.)

Assim, uma vez válida a cláusula de tolerância lançada no contrato celebrado entre as partes, forçoso concluir que a entrega do imóvel deveria ocorrer até 28/11/2012, ao passo que habite-se apenas fora expedido em 12/04/2013, o que, de início, implicaria mora da construtora apelada a partir daquela data (28.11.2012).

Todavia, quanto à pretensão de ver reconhecida a mora da construtora apelada até 16/05/2014, data em que efetivamente recebeu as chaves do imóvel, imperioso registrar que a apelada não incorreu em qualquer ilegalidade ao retê-las, visto que, como bem consignado na r. sentença guerreada, há previsão contratual (cláusula 8.1.3) estabelecendo que a entrega das chaves fica condicionada ao integral pagamento do preço da unidade, sob pena da vendedora, ora apelada, exercer o direito de retenção da unidade (fl. 248):

8.1.3 As chaves serão entregues ao COMPRADOR, desde que estes estejam em dia com todas as obrigações assumidas neste contrato, inclusive a assinatura do competente instrumento de alienação fiduciária,
que consolidará o integral pagamento do preço da unidade, sob pena da VENDEDORA exercer o direito de retenção da unidade ora compromissada
, conforme dispõe o artigo 52 da Lei nº 4591/64.

Nesse contexto, depreende-se que
a retenção das chaves se deu em virtude do não cumprimento integral da obrigação por parte do próprio apelante
, aplicando-se ao caso, tal como registrado na sentença recorrida, aquilo que dispõe a norma do art. 476 do Código Civil, no sentido de que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Sob essa perspectiva, não há que se falar em ilícito praticado pela construtora quanto à entrega das chaves e 16/05/2014, uma vez que em mora o ora apelante
e, co
mo consectário, em direito à indenização por danos materiais (lucros cessantes) e morais, assim como em inversão da cláusula penal constante do contrato.

Importante ressaltar, ainda, que embora a apelada tenha informado ser o apelante credor da quantia de R$ 20.252,47 (vinte mil, duzentos e cinquenta e sete reais e quarenta e sete centavos), referido valor não tem o condão de afastar a mora do apelante, mormente porque não se sabe quando o referido crédito foi apurado, nem mesmo se sua origem tem a mesma relação contratual que é debatida nestes autos.

No que concerne à “taxa de corretagem”, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o
Tema nº 938
, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese acerca da
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).”
(Grifei)

Na espécie, extrai-se que, conforme consignado no r.
decisum
guerreado, o documento juntado às fls. 30-33 discrimina expressamente os valores fixados a título de comissão de corretagem em razão da venda da unidade imobiliária, objeto da lide, a serem pagos pelo promitente comprador.

Diante de tal panorama, restando comprovado, no caso vertente, a existência de cláusula contratual expressa acerca da referida rubrica, não há falar em reforma da r. sentença neste ponto.

No que se refere aos benefícios da promoção “Gold Hexa”, consubstanciada na obrigação da requerida a entregar “
01 (um) home theater com DVD 330 W USB Ripping Entrada Auxiliar, ou semelhante
”, conforme regulamento da promoção Gold Hexa (fls. 35/41), o tópico 5.2 é categórico ao estabelecer que a entrega do referido eletrodoméstico, ou semelhante, será realizada 60 (sessenta dias) dias após, a data da entrega das chaves da respectiva unidade e desde que assinado o respectivo contrato com o agente financeiro, para a quitação do saldo do preço.

5.) A entrega dos referidos eletrodomésticos, ou SEMELHANTES, fica condicionada aos seguintes eventos:

[...]

5.2) Do Home Theater c/ DVD 330W USB Ripping Entrada Auxiliar, ou semelhante, 60 (Sessenta dias) dias após, a data da entrega das chaves da respectiva unidade e desde que assinado o respectivo contrato com o agente financeiro, para a quitação do saldo do preço.

Isto posto, condicionada a obrigação retro à quitação dos valores que, até a presente data, encontram-se em aberto, deve ser mantido incólume o
decisum
de improcedência do pedido.

Por fim, o apelante pleiteia a compensação dos valores informados na petição de fls. 457/462 com seu saldo devedor, aduzindo, para tanto, que o Magistrado
a quo
desconsiderou totalmente seu conteúdo, onde a apelada informa a existência de crédito em seu favor.

Com efeito, verifica-se que o Juízo
a quo
permitiu a compensação apenas entre os créditos apurados na sentença (
R$ 378,50 e 17.389,64), sem mencionar, contudo, aquele noticiado na supramencionada petição.

Conquanto referida informação constitua fato novo apresentado antes da prolação da sentença e, em razão disso, devesse ser objeto de enfrentamento pelo juízo
a quo
, após a abertura do contraditório (CPC, art. 493), a ausência de abordagem na sentença e o vício dela decorrente não impedem sua análise nesta seara recursal, a teor do que prevê o art. 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil.

Entretanto, melhor sorte não assiste ao apelante quanto à pretensão, na medida em que “
a compensação de crédito, como forma de extinção da obrigação, ainda que eventualmente parcial, atinge o patrimônio da empresa em recuperanda, e, portanto, deve ser analisada exclusivamente pelo Juízo da Recuperação Judicial, como forma de emprestar efetividade ao princípio da preservação da empresa, cujo objetivo é viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira experimentada pela pessoa jurídica devedora
”, restando “
inviável proceder a compensação de créditos em desfavor da empresa em Recuperação Judicial em feito submetido à apreciação de Juízo diverso do falimentar, sob pena de privilegiar um dos credores em detrimento dos outros, em especial por ser impossível avaliar a lista de preferências dos créditos habilitados junto ao juízo da falência
” (Acórdão 1767918, 0716741-76.2022.8.07.0020, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJe: 07/11/2023.).

No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO. COMPENSAÇÃO E RETENÇÃO DE VALORES DAS EMPRESAS EM RECUPERAÇÃO. INFLUÊNCIA NA EFETIVIDADE DO PLANO DE RECUPERAÇÃO. INTERESSE DOS DEMAIS CREDORES. SÚMULA Nº 83/STJ.

1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "os atos de execução dos créditos individuais promovidos contra empresas falidas ou em recuperação judicial, tanto sob a égide do Decreto-Lei n. 7.661/45 quanto da Lei n. 11.101/2005, devem ser realizados pelo Juízo universal. Inteligência do art. 76 da Lei n.11.101/2005. Tal entendimento estende-se às hipóteses em que a penhora seja anterior à decretação da falência ou ao deferimento da recuperação judicial.

Ainda que o crédito exequendo tenha sido constituído depois do deferimento do pedido de recuperação judicial (crédito extraconcursal), a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, também nesse caso, o controle dos atos de constrição patrimonial deve prosseguir no Juízo da recuperação" (AgInt no CC 166.811/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/02/2020, DJe 18/02/2020).

2. Na hipótese, trata-se de compensação de valores e liberação de pagamentos retidos pela Petrobrás decorrentes da rescisão unilateral dos contratos firmados entre as partes, crédito esses sujeitos à recuperação judicial, com risco e influência direta na efetividade do plano de recuperação judicial e no concurso de credores, atraindo a competência do juízo recuperacional.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.593.237/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/4/2021, DJe de 3/5/2021.)

Destarte, inviável a pretensão recursal a fim de que seja possibilitada a compensação do débito apurado com o crédito existente nos autos da recuperação judicial da apelada.

Em arremate, tal como consignado na sentença recorrida, não há que se falar em imposição, à construtora, dos pagamentos das cotas condominiais a partir de maio/2013, na medida em que, conforme supramencionado, as chaves da unidade apenas não foram entregues ao apelante em decorrência do inadimplemento verificado, não sendo possível, portanto, transferir o encargo à construtora.

Diante desse cenário, conclui-se que o pleito de compensação formulado nos autos ostenta natureza que impacta diretamente o ativo da empresa em soerguimento, de modo que sua apreciação demanda a competência exclusiva do juízo da recuperação judicial, sob pena de violação ao princípio da paridade entre credores e de comprometimento da finalidade precípua do instituto recuperacional.

Posto isso,
CONHEÇO EM PARTE
do recurso de apelação interposto por
ADENIR JOSÉ DE SOUZA JÚNIOR
e, na parte conhecida,
NEGO PROVIMENTO
, nos termos da fundamentação supra, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença de 15% para 16%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, assegurando ao apelante a suspensão da exigibilidade das verbas (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

ALDARY NUNES JUNIOR

Desembargador Substituto

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)