Tribunal: TJES
Processo: 5006507-06.2024.8.08.0048
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-12-04

Ementa:
EMENTA:EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO E DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. CAUÇÃO EM DINHEIRO. COMPENSAÇÃO. NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DA POUPANÇA.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto por parte ré (locatário) contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando-o ao pagamento de aluguéis atrasados, encargos e multa rescisória, com abatimento do valor nominal da caução. O recorrente busca a redução da multa contratual e a atualização monetária do valor da caução antes da compensação.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é devida e proporcional a manutenção da multa rescisória estipulada em contrato diante da desocupação antecipada e inadimplemento confessados; (ii) qual a forma correta de atualização do valor dado em caução para fins de abatimento no débito exequendo.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3. A multa rescisória, equivalente a dois meses de aluguel, possui previsão contratual expressa e é devida em razão da confissão do locatário quanto à inadimplência e à saída antecipada do imóvel, devendo prevalecer o
pacta sunt servanda
.

4. Nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança. Para evitar enriquecimento sem causa do locador, a compensação desse valor com o débito locatício deve considerar a atualização pelos mesmos índices da poupança desde a data do desembolso pelo locatário.

IV - DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A confissão de inadimplência e desocupação antecipada legitima a cobrança da multa rescisória expressamente prevista no contrato de locação. 2. O valor prestado a título de caução em dinheiro deve ser compensado do débito final atualizado pelos índices da caderneta de poupança, desde o seu desembolso, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91."

Dispositivo relevante citado:
Lei nº 8.245/91, art. 38, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-DF 0713427-27.2018.8.07.0000; TJ-MG AC 10000220299820001.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006507-06.2024.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ADILIO SILVA DOS ANJOS
RECORRIDO: GENI BATISTA DA SILVA
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

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EMENTA

EMENTA:EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO E DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. CAUÇÃO EM DINHEIRO. COMPENSAÇÃO. NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DA POUPANÇA.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto por parte ré (locatário) contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando-o ao pagamento de aluguéis atrasados, encargos e multa rescisória, com abatimento do valor nominal da caução. O recorrente busca a redução da multa contratual e a atualização monetária do valor da caução antes da compensação.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é devida e proporcional a manutenção da multa rescisória estipulada em contrato diante da desocupação antecipada e inadimplemento confessados; (ii) qual a forma correta de atualização do valor dado em caução para fins de abatimento no débito exequendo.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3. A multa rescisória, equivalente a dois meses de aluguel, possui previsão contratual expressa e é devida em razão da confissão do locatário quanto à inadimplência e à saída antecipada do imóvel, devendo prevalecer o
pacta sunt servanda
.

4. Nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança. Para evitar enriquecimento sem causa do locador, a compensação desse valor com o débito locatício deve considerar a atualização pelos mesmos índices da poupança desde a data do desembolso pelo locatário.

IV - DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A confissão de inadimplência e desocupação antecipada legitima a cobrança da multa rescisória expressamente prevista no contrato de locação. 2. O valor prestado a título de caução em dinheiro deve ser compensado do débito final atualizado pelos índices da caderneta de poupança, desde o seu desembolso, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91."

Dispositivo relevante citado:
Lei nº 8.245/91, art. 38, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-DF 0713427-27.2018.8.07.0000; TJ-MG AC 10000220299820001.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5006507-06.2024.8.08.0048

RECORRENTE: ADILIO SILVA DOS ANJOS

RECORRIDA: GENI BATISTA DA SILVA

SENTENÇA: DEJAIRO XAVIER CORDEIRO

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA:EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO E DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. CAUÇÃO EM DINHEIRO. COMPENSAÇÃO. NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DA POUPANÇA.

I - CASO EM EXAME

1.Recurso inominado interposto por parte ré (locatário) contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando-o ao pagamento de aluguéis atrasados, encargos e multa rescisória, com abatimento do valor nominal da caução. O recorrente busca a redução da multa contratual e a atualização monetária do valor da caução antes da compensação.

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é devida e proporcional a manutenção da multa rescisória estipulada em contrato diante da desocupação antecipada e inadimplemento confessados; (ii) qual a forma correta de atualização do valor dado em caução para fins de abatimento no débito exequendo.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3. A multa rescisória, equivalente a dois meses de aluguel, possui previsão contratual expressa e é devida em razão da confissão do locatário quanto à inadimplência e à saída antecipada do imóvel, devendo prevalecer o
pacta sunt servanda
.

4. Nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91, a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança. Para evitar enriquecimento sem causa do locador, a compensação desse valor com o débito locatício deve considerar a atualização pelos mesmos índices da poupança desde a data do desembolso pelo locatário.

IV - DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A confissão de inadimplência e desocupação antecipada legitima a cobrança da multa rescisória expressamente prevista no contrato de locação. 2. O valor prestado a título de caução em dinheiro deve ser compensado do débito final atualizado pelos índices da caderneta de poupança, desde o seu desembolso, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91."

Dispositivo relevante citado:
Lei nº 8.245/91, art. 38, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-DF 0713427-27.2018.8.07.0000; TJ-MG AC 10000220299820001.

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF DE 1988)

RELATÓRIO

Trata-se de
Ação de Cobrança de Aluguel
proposta por
GENI BATISTA DA SILVA
em face de
ADILIO SILVA DOS ANJOS
, na qual a autora sustenta, brevemente, que celebrou contrato de locação residencial com o réu em 15/04/2023, pelo prazo de 12 (doze) meses, com aluguel mensal de R$800,00. Alega inadimplemento a partir de novembro de 2023, tanto dos aluguéis quanto das despesas acessórias (água e energia). Requer a condenação do réu ao pagamento de R$4.836,10, incluindo multas e reparos.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação manuscrita (ID 14721757). Em sua defesa, arguiu que: a) o imóvel foi recebido em más condições de limpeza e conservação; b) o valor do aluguel pactuado seria de R$ 850,00, e não R$ 800,00, tendo pago R$ 200,00 a título de caução; c) pagou contas de consumo atrasadas de inquilinos anteriores; d) em novembro/2023, obteve o benefício de "Aluguel Social" no valor de R$ 650,00 e tentou negociar este novo valor com o filho da autora, que teria recusado após quase 28 dias; e) desocupou o imóvel em 04/12/2023, admitindo a pendência da conta de luz final; f) questiona o destino do valor dado como caução.

Encerrada a instrução, sobreveio sentença (ID 14721758) com o seguinte dispositivo:

Quanto ao pedido de cobrança de aluguéis e despesas da locação, RESOLVO O MÉRITO DA AÇÃO, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para CONDENAR o réu ao pagamento do valor de R$3.604,14 (três mil, seiscentos e quatro reais e quatorze centavos), montante que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data de vencimento de cada parcela em atraso, segundo o índice IPCA e acrescido de juros de mora de 0,1% (zero virgula um por cento) ao dia, previsto contratualmente, contado também da data de vencimento de cada parcela (CCB, art. 397).

Irresignado, o requerido interpôs Recurso Inominado (ID 14721776). Em suas razões, alega a necessidade de reforma da sentença recorrida, notadamente quanto à aplicação da multa contratual, por considerá-la desproporcional e excessiva. Pugnou, ainda, para que seja atualizado o valor da caução depositada, na mesma proporção da atualização do valor inadimplido.

Contrarrazões apresentadas (ID 14721781), ocasião em que o recorrido pugnou pela manutenção da sentença, por seus próprios fundamentos.

É o relatório.

VOTO

Defiro
ao recorrente o benefício da gratuidade de justiça, eis que verossímil sua alegação.

Conheço
do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/95.

Analisando o acervo fático probatório dos autos, entendo ser o caso de
reforma parcial
da sentença objurgada.

A controvérsia cinge-se aos valores devidos em razão da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes.

Da análise do conjunto probatório, verifica-se que a relação contratual está devidamente comprovada pelo instrumento particular anexado ao ID 14721311. Ao contrário do alegado pelo recorrente em sua defesa, de que o aluguel seria de R$850,00, a Cláusula 2ª do contrato estabelece expressamente:
"O aluguel inicial mensal é de R$800,00 (oitocentos)"
. Portanto, prevalece o valor documentalmente comprovado sobre a alegação desprovida de prova do recorrente.

O recorrente confessa a inadimplência a partir de novembro e a saída em 04/12/2023, bem como reconhece a pendência de faturas de energia.

Quanto à
atualização do valor pago a título de caução
, assiste razão ao recorrente para que a compensação não seja apenas pelo valor nominal. Para evitar enriquecimento sem causa da parte recorrida, o valor de R$200,00, comprovadamente pago no início da locação (Cláusula 2), deverá ser abatido do montante condenatório devidamente atualizado. A correção monetária deverá incidir desde a data do desembolso (09/05/2023), com os índices aplicáveis às cadernetas de poupança para o período, nos termos do § 2º do art. 38 da Lei nº 8.245 /91.

Em igual sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL . DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALOR CAUCIONADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. CAUÇÃO EM DINHEIRO. ÍNDICES DE REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA . ART. 38, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . 1. A caução prestada em dinheiro ao início da locação, nos termos do § 2º do art. 38 da Lei nº 8.245/91, deverá ser depositada pelo locador em caderneta de poupança, para que seu produto reverta em favor do locatário ao final da locação . Não o fazendo, responde o locador pelos juros e correção deixados de vencer. 2.
O valor entregue a título de caução deve ser atualizado pelos índices de remuneração da caderneta de poupança.
3 . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Decisão reformada.(TJ-DF 07134272720188070000 DF 0713427-27.2018 .8.07.0000, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 07/11/2018, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/11/2018. Pág .: Sem Página Cadastrada.) (destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO LOCAÇÃO - VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM - BOA-FÉ OBJETIVA - CAUÇÃO EM DINHEIRO - RESCISÃO DO CONTRATO - PECULIARIDADES DA LIDE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. O postulado da boa-fé objetiva obriga os contratantes a agirem, seja na fase de negociação ou de execução do contrato, segundo padrões éticos de confiança, lealdade e probidade. O Direito moderno não compactua com o venire contra factum proprium, que se traduz como o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente.
Na hipótese de devolução da caução em dinheiro prestada pelo locatário, deverão incidir sobre o respectivo valor os índices de correção monetária aplicáveis às cadernetas de poupança para o período, nos termos do que determina o art . 38, § 2º da Lei 8.245/91.
A despeito da situação excepcional deflagrada em razão da pandemia de Covid-19, a locatária não ficou propriamente impedida de efetivamente ocupar o imóvel locado, não se tratando da hipótese contratual que autoriza a rescisão imediata do contrato firmado entre as partes. À míngua de prova robusta de que o réu tenha se utilizado do processo para alcançar objetivo ilegal, incabível a sua condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé .(TJ-MG - AC: 10000220299820001 MG, Relator.: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2022) (destaquei).

No que tange à
multa rescisória
, verifico que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua Cláusula 10, uma multa no valor de 02 (dois) meses de aluguel para a parte que infringir qualquer cláusula contratual, incluindo o abandono do imóvel ou não pagamento de taxas. Considerando que o próprio recorrente confessa a saída antecipada em dezembro de 2023, ou seja, antes do termo final de 12 meses estipulado para maio de 2024, e a inadimplência, a incidência da multa é devida, devendo ser mantida conforme estipulado em sentença, pois decorre de livre pactuação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença de piso apenas no que tange ao
quantum
condenatório, determinando que seja abatido do valor total da condenação a quantia de R$ 200,00 (duzentos reais) referente à caução. Este valor deverá ser acrescido de atualização monetária calculada pelos mesmos índices da caderneta de poupança, a incidir desde a data do desembolso (09/05/2023) até a data da efetiva compensação, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/91.

Sem custas e honorários, ante o provimento parcial do recurso.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)