Tribunal: TJES
Processo: 0009063-66.2009.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE PARA PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR OCUPAÇÃO INDEVIDA. PROPRIEDADE REGISTRADA. DANO PATRIMONIAL DECORRENTE DA POSSE INJUSTA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI contra sentença da 6ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos de Ação de Imissão de Posse ajuizada por ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT, julgou procedente o pedido para ratificar a liminar concedida, determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel e condenar o réu ao pagamento de indenização mensal pela ocupação indevida no valor de R$ 691,00 entre 18/03/2009 e 26/09/2017. O réu sustenta ilegitimidade da autora para requerer a indenização e inaplicabilidade dos dispositivos legais invocados pela sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a autora, na qualidade de adquirente do imóvel registrado em seu nome, possui legitimidade para pleitear indenização pela ocupação indevida do bem por parte do antigo mutuário, mesmo não tendo sido ela a arrematante direta em leilão promovido pela Caixa Econômica Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aquisição regular da propriedade, com o devido registro no cartório competente, transfere à adquirente não apenas o domínio, mas também todos os direitos possessórios e patrimoniais inerentes ao bem, legitimando-a para pleitear indenização decorrente de posse injusta exercida por terceiro.

4. A ocupação prolongada e indevida do imóvel por parte do antigo mutuário após a consolidação da propriedade e a alienação do bem à autora configura ilícito civil, ensejando reparação patrimonial pelo prejuízo causado à legítima proprietária.

5. A pretensão indenizatória encontra respaldo nos arts. 1.228, 186 e 927 do Código Civil, os quais asseguram o direito de reaver o bem de quem injustamente o detenha e impõem o dever de indenizar o dano causado por ato ilícito.

6. A eventual revogação do art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966 e a inaplicabilidade direta do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 não afastam a possibilidade de arbitramento da taxa de ocupação com base em analogia e nos princípios da função social da propriedade e da responsabilidade civil.

7. A indenização arbitrada visa compensar a autora pela frustração do exercício pleno dos atributos da propriedade, e não remunerar eventual relação contratual inexistente com o ocupante do imóvel.

8. Prevalece entendimento jurisprudencial no sentido de que a transferência da propriedade importa sub-rogação nos direitos possessórios do alienante, inclusive no tocante à restituição do imóvel ocupado injustamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A aquisição de imóvel com registro regular transfere à adquirente a legitimidade para pleitear indenização por ocupação indevida, ainda que não tenha participado diretamente da arrematação judicial ou extrajudicial.

2. O ocupante injusto de imóvel responde por perdas e danos decorrentes da frustração dos direitos possessórios do proprietário, nos termos dos arts. 1.228, 186 e 927 do Código Civil.

3. A fixação da indenização por ocupação indevida pode se basear em parâmetros legais análogos, ainda que a norma específica anteriormente aplicada esteja revogada.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228, 186 e 927; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 1.803.777/PA, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 14.10.2024; STJ, REsp nº 1.864.878/AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 30.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009063-66.2009.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERGIO LUIS SANTOS RISSI

APELADO: ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE PARA PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR OCUPAÇÃO INDEVIDA. PROPRIEDADE REGISTRADA. DANO PATRIMONIAL DECORRENTE DA POSSE INJUSTA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI contra sentença da 6ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos de Ação de Imissão de Posse ajuizada por ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT, julgou procedente o pedido para ratificar a liminar concedida, determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel e condenar o réu ao pagamento de indenização mensal pela ocupação indevida no valor de R$ 691,00 entre 18/03/2009 e 26/09/2017. O réu sustenta ilegitimidade da autora para requerer a indenização e inaplicabilidade dos dispositivos legais invocados pela sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a autora, na qualidade de adquirente do imóvel registrado em seu nome, possui legitimidade para pleitear indenização pela ocupação indevida do bem por parte do antigo mutuário, mesmo não tendo sido ela a arrematante direta em leilão promovido pela Caixa Econômica Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aquisição regular da propriedade, com o devido registro no cartório competente, transfere à adquirente não apenas o domínio, mas também todos os direitos possessórios e patrimoniais inerentes ao bem, legitimando-a para pleitear indenização decorrente de posse injusta exercida por terceiro.

4. A ocupação prolongada e indevida do imóvel por parte do antigo mutuário após a consolidação da propriedade e a alienação do bem à autora configura ilícito civil, ensejando reparação patrimonial pelo prejuízo causado à legítima proprietária.

5. A pretensão indenizatória encontra respaldo nos arts. 1.228, 186 e 927 do Código Civil, os quais asseguram o direito de reaver o bem de quem injustamente o detenha e impõem o dever de indenizar o dano causado por ato ilícito.

6. A eventual revogação do art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966 e a inaplicabilidade direta do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 não afastam a possibilidade de arbitramento da taxa de ocupação com base em analogia e nos princípios da função social da propriedade e da responsabilidade civil.

7. A indenização arbitrada visa compensar a autora pela frustração do exercício pleno dos atributos da propriedade, e não remunerar eventual relação contratual inexistente com o ocupante do imóvel.

8. Prevalece entendimento jurisprudencial no sentido de que a transferência da propriedade importa sub-rogação nos direitos possessórios do alienante, inclusive no tocante à restituição do imóvel ocupado injustamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A aquisição de imóvel com registro regular transfere à adquirente a legitimidade para pleitear indenização por ocupação indevida, ainda que não tenha participado diretamente da arrematação judicial ou extrajudicial.

2. O ocupante injusto de imóvel responde por perdas e danos decorrentes da frustração dos direitos possessórios do proprietário, nos termos dos arts. 1.228, 186 e 927 do Código Civil.

3. A fixação da indenização por ocupação indevida pode se basear em parâmetros legais análogos, ainda que a norma específica anteriormente aplicada esteja revogada.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228, 186 e 927; CPC/2015, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 1.803.777/PA, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 14.10.2024; STJ, REsp nº 1.864.878/AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 30.08.2022.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI
contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da Ação de Imissão de Posse ajuizada por
ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT
em face do apelante,
julgou procedente a ação
para
(i)
ratificar a liminar anteriormente concedida;
(ii)
determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel objeto da lide; e
(iii)
condenar o réu ao pagamento de indenização pela ocupação indevida do bem, no valor de R$ 691,00 mensais, no período compreendido entre 18/03/2009 e 26/09/2017.

Em suas razões recursais (ID 8073999), o apelante sustenta, em síntese, que a autora não possui legitimidade para cobrar a indenização relativa à taxa de ocupação, uma vez que não foi ela quem arrematou o imóvel em leilão, mas sim a Caixa Econômica Federal. Alega, ainda, que a previsão legal então aplicada (art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966) encontra-se revogada, e que o art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, utilizado pela sentença como fundamento atual, não se aplicaria à hipótese dos autos, por se tratar de execução hipotecária e não de alienação fiduciária.

Sem contrarrazões, apesar de devidamente intimada.

É, no essencial, o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI
contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da Ação de Imissão de Posse ajuizada por
ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT
em face do apelante,
julgou procedente a ação
para
(i)
ratificar a liminar anteriormente concedida;
(ii)
determinar a imissão definitiva da autora na posse do imóvel objeto da lide; e
(iii)
condenar o réu ao pagamento de indenização pela ocupação indevida do bem, no valor de R$ 691,00 mensais, no período compreendido entre 18/03/2009 e 26/09/2017.

Em suas razões recursais (ID 8073999), o apelante sustenta, em síntese, que a autora não possui legitimidade para cobrar a indenização relativa à taxa de ocupação, uma vez que não foi ela quem arrematou o imóvel em leilão, mas sim a Caixa Econômica Federal. Alega, ainda, que a previsão legal então aplicada (art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966) encontra-se revogada, e que o art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, utilizado pela sentença como fundamento atual, não se aplicaria à hipótese dos autos, por se tratar de execução hipotecária e não de alienação fiduciária.

Sem contrarrazões, apesar de devidamente intimada.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise do mérito recursal.

Trata-se, na origem, de Ação de Imissão de Posse com pedido de liminar ajuizada por
ALDINIL DE SOUZA BITTENCOURT
em face de
SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI
.

Na inicial de fls. 02/03, a autora relatou ter adquirido imóvel, apartamento nº 101, Bloco C, do residencial Santa Paula, situado à Avenida Dr. Herwan Modenesi Wanderlei, nº 323, Bairro Jardim Camburi, Vitória/ES, tendo arrematado-o em leilão público junto à Caixa Econômica Federal. Salientou que o requerido, seu ex-mutuário, insiste em ocupar o imóvel, mesmo estando inadimplente e não sendo mais proprietário do bem.

Acrescentou que faz jus à indenização em razão da ocupação indevida do imóvel pelo réu, entre a data do registro da Carta de Adjudicação e a data da desocupação, conforme disposição do art. 38 do Decreto Lei nº 70/66.

Requereu, em virtude disso, a concessão da medida liminar para expedição de mandado de desocupação do imóvel, imitindo a requerente na posse o bem e, no mérito, o julgamento procedente da ação, ratificando a liminar; condenando o réu ao pagamento de indenização em face da ocupação indevida do imóvel (art. 38 do Decreto Lei nº 70/66), custas e honorários advocatícios.

Decorrido o iter procedimental, sobreveio a sentença de procedência ora vergastada.

Pois bem. Submetido o debate à análise deste órgão colegiado, entendo que
a sentença merece ser integralmente mantida
, pelos fundamentos que passo a expor.

A controvérsia recursal cinge-se à legitimidade da autora para pleitear a indenização pela ocupação indevida do imóvel, sob o argumento de que não participou diretamente da arrematação em hasta pública promovida pela CEF. Essa alegação, contudo, não se sustenta juridicamente.

A autora demonstrou nos autos, de forma inequívoca, a aquisição do imóvel por meio de proposta de compra direta firmada com a Caixa Econômica Federal em agosto de 2008,
com subsequente registro da propriedade em março de 2009
. A aquisição se deu, portanto, com justo título, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente,
fato que transfere à adquirente não apenas o domínio, mas todos os direitos possessórios e patrimoniais inerentes à propriedade
.

Com o único propósito de reforçar a premissa de que a aquisição de imóvel regularmente registrada transmite à adquirente não apenas o domínio, mas também os direitos possessórios e patrimoniais vinculados à titularidade do bem, colacionam-se,
por analogia
, julgados do Superior Tribunal de Justiça que, embora versem sobre a sucessão locatícia,
reconhecem que o novo proprietário se sub-roga nos direitos do alienante, inclusive quanto à retomada da posse direta
. Ainda que os precedentes tenham como pano de fundo a relação locatícia, sua fundamentação revela compreensão jurídica ampla sobre os efeitos da transferência do domínio, especialmente quanto à legitimidade do adquirente para exercer as prerrogativas decorrentes da propriedade, inclusive aquelas relacionadas à fruição e proteção possessória do bem:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR E VIA ELEITA INADEQUADA. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ALUGADO. LEGITIMIDADE PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 5º E 8º DA LEI N. 8.245/1991 e 485, VI, DO CPC. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. (...)

2. Na aquisição do imóvel alugado, não há, de antemão, a ruptura do contrato de locação,
que continua válido com a subrogação do comprador nos direitos e deveres do locador originário
.

3.
Cabe ao adquirente do imóvel alugado, ao assumir a posição do antigo proprietário, decidir se quer denunciar o contrato, consoante dispõe a lei de locações ou dar continuidade à relação locatícia, na posição do antigo locador
.

4. Partindo-se da premissa que não há ruptura do contrato de locação com a aquisição do imóvel por terceiro, o novo proprietário poderá reaver a posse direta do bem por meio do ajuizamento da ação de despejo.

5. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel alugado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse, nos termos do art. 5º e 8º da Lei n. 8.245/1991.

6. Agravo interno parcialmente provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.803.777/PA, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024)

“(...) 5.
A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e
sub-rogar-se
nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia
.

6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245,
mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo
, nos termos do art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem.

7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse.

8. Recurso especial provido.”

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 1.864.878/AM, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 30/08/2022, DJe de 05/09/2022)

Ressalte-se que a posse direta continuou a ser exercida de forma irregular pelo apelante, antigo mutuário do imóvel, mesmo após a consolidação da propriedade na esfera da CEF e sua posterior alienação à autora.
Esse período de ocupação indevida, por óbvio, gerou prejuízo patrimonial à nova proprietária
, que se viu privada do uso, gozo e fruição do bem por mais de oito anos.

A pretensão indenizatória por ocupação indevida, embora tenha sido fundamentada na sentença com base no revogado art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966,
encontra respaldo no próprio ordenamento jurídico, por força do direito de propriedade
(art. 1.228 do Código Civil)
e do dever de indenizar pelo uso indevido de bem alheio
, nos termos do art. 186 c/c 927 do Código Civil.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ainda que o art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 (redação atualizada pela Lei nº 14.711/2023) não se aplique diretamente à hipótese dos autos, ele serve como parâmetro razoável para arbitramento da taxa de ocupação, especialmente diante da lacuna normativa específica para hipóteses como a presente, onde há ocupação injustificada e prolongada de imóvel por aquele que perdeu a titularidade em razão de inadimplemento contratual.

Mais do que a letra da norma, o que fundamenta a condenação é o fato de que o
réu ocupou indevidamente imóvel alheio por mais de oito anos
, privando o legítimo proprietário de usufruí-lo ou alugá-lo. Esse dano é
real e indenizável
, com respaldo nos princípios da função social da propriedade e da responsabilidade civil.

Reforça-se que a indenização aqui fixada não visa remunerar a autora por um contrato inexistente com o apelante, mas sim compensá-la pela
impossibilidade de exercer os atributos da propriedade por fato exclusivo do réu,

que permaneceu no imóvel sem título legítimo
, mesmo após o registro da transferência do domínio.

Dessa forma, a autora, enquanto
proprietária do bem desde 2009
, é
plenamente legítima
para pleitear a reparação pelo uso indevido do imóvel, sendo irrelevante o fato de não ter sido ela a arrematante no leilão extrajudicial realizado pela CEF.

Diante do exposto e firme das razões apresentadas,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
SÉRGIO LUIS SANTOS RISSI
e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em observância ao art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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