Tribunal: TJES
Processo: 5008804-59.2022.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão; Alteração de Coisa Comum
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM PEDIDO DEMOLITÓRIO. REALIZAÇÃO DE OBRA SEM AUTORIZAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS E SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. OBRA FINALIZADA. DEMOLIÇÃO. ANÁLISE DE RAZOABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DANO À ESTRUTURA DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DEMOLITÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Mirelly Katiene e Silva contra sentença de improcedência dos pedidos em ação de nunciação de obra nova cumulada com pedido demolitório ajuizada em face de Aldecir Serafim Campi. A apelante sustentou a ilegalidade da obra realizada, alegando a ausência de anuência unânime dos condôminos para a modificação de área comum do edifício, a falta de alvará de construção e a inexistência de aprovação do projeto pelas autoridades competentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a regularidade da obra à luz das exigências legais, considerando a ausência de autorização unânime dos condôminos e do alvará de construção;
(ii) determinar se a procedência do pedido demolitório se justifica diante das circunstâncias apresentadas, especialmente a inexistência de dano à estrutura do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construção realizada pelo recorrido caracteriza a implantação de um novo pavimento com cobertura e guarda-corpo, configurando obra que demanda aprovação unânime dos condôminos, conforme artigo 1.343 do Código Civil, não atendida no caso.

A ausência de alvará de construção e de aprovação do projeto junto à Prefeitura também compromete a regularidade da obra, configurando afronta à legislação vigente.

Contudo, ante a ausência de dano estrutural ao edifício atestada por laudo técnico, somado a possibilidade de valorização do empreendimento, afigura-se razoável permitir a possibilidade de manutenção do acréscimo estrutural realizado, bastando sua regularização nos órgãos administrativos específicos e deliberação assemblear.

A aplicação da razoabilidade em casos como o dos autos, mormente quando inexistente risco à construção, é medida imperiosa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A construção de novo pavimento em condomínio edilício, envolvendo área comum, depende de aprovação unânime dos condôminos e da devida regularização junto às autoridades competentes.

A demolição de obra consolidada não é medida adequada quando atestada a inexistência de dano estrutural ao imóvel e presente a possibilidade de regularização administrativa e assemblear.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.336, III, 1.341, I e II, e 1.343; Lei nº 4.591/1964, art. 10, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Ap. Cível nº 0000624-19.2013.8.08.0059, Rel. Desª Marianne Júdice de Mattos, j. 29/03/2023; STJ, REsp nº 1483733/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 25/08/2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008804-59.2022.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MIRELLY KATIENE E SILVA

APELADO: ALDECIR SERAFIM CAMPI

RELATOR(A):

ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CUMULADA COM PEDIDO DEMOLITÓRIO. REALIZAÇÃO DE OBRA SEM AUTORIZAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS E SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. OBRA FINALIZADA. DEMOLIÇÃO. ANÁLISE DE RAZOABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DANO À ESTRUTURA DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DEMOLITÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Mirelly Katiene e Silva contra sentença de improcedência dos pedidos em ação de nunciação de obra nova cumulada com pedido demolitório ajuizada em face de Aldecir Serafim Campi. A apelante sustentou a ilegalidade da obra realizada, alegando a ausência de anuência unânime dos condôminos para a modificação de área comum do edifício, a falta de alvará de construção e a inexistência de aprovação do projeto pelas autoridades competentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a regularidade da obra à luz das exigências legais, considerando a ausência de autorização unânime dos condôminos e do alvará de construção;
(ii) determinar se a procedência do pedido demolitório se justifica diante das circunstâncias apresentadas, especialmente a inexistência de dano à estrutura do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construção realizada pelo recorrido caracteriza a implantação de um novo pavimento com cobertura e guarda-corpo, configurando obra que demanda aprovação unânime dos condôminos, conforme artigo 1.343 do Código Civil, não atendida no caso.

A ausência de alvará de construção e de aprovação do projeto junto à Prefeitura também compromete a regularidade da obra, configurando afronta à legislação vigente.

Contudo, ante a ausência de dano estrutural ao edifício atestada por laudo técnico, somado a possibilidade de valorização do empreendimento, afigura-se razoável permitir a possibilidade de manutenção do acréscimo estrutural realizado, bastando sua regularização nos órgãos administrativos específicos e deliberação assemblear.

A aplicação da razoabilidade em casos como o dos autos, mormente quando inexistente risco à construção, é medida imperiosa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A construção de novo pavimento em condomínio edilício, envolvendo área comum, depende de aprovação unânime dos condôminos e da devida regularização junto às autoridades competentes.

A demolição de obra consolidada não é medida adequada quando atestada a inexistência de dano estrutural ao imóvel e presente a possibilidade de regularização administrativa e assemblear.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.336, III, 1.341, I e II, e 1.343; Lei nº 4.591/1964, art. 10, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Ap. Cível nº 0000624-19.2013.8.08.0059, Rel. Desª Marianne Júdice de Mattos, j. 29/03/2023; STJ, REsp nº 1483733/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 25/08/2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença que julgou improcedente o pedido deduzido pela autora/recorrente nos autos da ação de nunciação de obra nova.

A recorrente engendrou a demanda alegando a irregularidade da obra realizada pelo recorrido, o qual teria implementado um terraço na parte superior do prédio, obstruindo o acesso à lage pelos demais condôminos. Sustenta que a obra iniciou sem qualquer autorização dos órgãos de fiscalização e que a aprovação da modificação da parte comum do edifício não observou a necessidade de decisão unânime dos proprietários.

Na sentença, o magistrado rejeitou os pedidos iniciais fundado na premissa de que a obra foi regularizada junto à Prefeitura antes da sua finalização, bem como que houve autorização de 2/3 dos condôminos para o início da obra, afastando qualquer irregularidade.

Pois bem.

É cediço que “
o
objeto da Ação de Nunciação de Obra Nova é impedir que uma obra nova cause prejuízos ao direito de terceiros. Destina-se, portanto, ao embargo da obra e à indenização dos prejuízos sofridos.
1
”

No caso em tela, como relatado, a autora/recorrente fundou seu pedido na
i)
ausência de regularidade da obra junto à Prefeitura, colocando em risco a estrutura da edificação; e,
ii)
inexistência de aprovação unânime dos condôminos para início da obra.

Quanto ao primeiro item, verifico que, inobstante o esforço do recorrido, não há indício de que houve a expedição do respectivo alvará autorizativo para o início da obra.

No documento de id. 10459036, indicado pelo próprio réu/recorrido, embora aponte a inexistência de avarias de ordem estrutural com a construção, indica que a obra não foi acompanhada por técnico habilitado, bem como que não havia projeto aprovado na Prefeitura de Colatina, o que era de rigor.

Outrossim, a prova documental do id. 10459038, embora seja hábil a registrar a inexistência de dano estrutural ao imóvel, também não se presta a regularizar a obra, na medida em que se trata de laudo emitido por profissional particular, de caráter unilateral, e também não submetido ao crivo do órgão municipal competente.

Assim, é indene de dúvidas que a obra não possuía autorização.

Quanto ao segundo item, qual seja a autorização dos condôminos para o início da obra, é possível vislumbrar que neste ponto também merece reforma o entendimento registrado na sentença.

Explico. Para realização de obras em condomínios, faz-se mister a observância da natureza delas, pois, se
útil
, poderá ser realizada após a aprovação da maioria dos condôminos; ou se
voluptuária
, poderá ocorrer com o consentimento de 2/3 deles, ex vi do artigo 1.341, I e II do Código Civil.

Avançando nessa análise, a Lei Substantiva ainda estabelece que se a obra resultar na construção de outro pavimento, ela dependerá da aprovação unânime dos condôminos, senão vejamos:

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Partindo desse norte, resta indene de dúvidas a inobservância da lei de regência pelo réu/recorrido.

A obra realizada na laje do Edifício Rocha, objeto de discussão, não apenas se ateve a estancar os vazamentos existentes no apartamento do recorrido, o que estaria revestido de legalidade, mas também a acrescentar um novo pavimento, já que transformado o espaço em um terraço, agora com cobertura e guarda-corpo, incorrendo, pois, em afronta ao que dispõe o artigo 1.343 do CC.

Para além da implantação de um novo pavimento, por óbvio, houve ainda a alteração da fachada pelo recorrido, o que também demanda autorização assembleiar unânime.

Colaciono a jurisprudência pátria que ilustra o entendimento acima exposto:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – FECHAMENTO DE VARANDA INSTALADO EM DESCONFORMIDADE COM AS NORMAS REGIMENTAIS – ALTERAÇÃO NA FACHADA SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS – PREVISÃO DOS ARTS. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – MODELO PREESTABELECIDO NO REGIMENTO INTERNO – ALEGADA AUTORIZAÇÃO DA ENTÃO SÍNDICA – PREVALÊNCIA DA VONTADE DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) As disposições da convenção condominial e do regimento interno são de extrema importância, haja vista que o direito de propriedade não é absoluto e aquele que opta pela convivência em condomínio se sujeita a determinadas regras que, no contexto do direito de vizinhança, têm por escopo manter a harmonia e a tranquilidade entre os habitantes, sejam eles proprietários ou não, dos imóveis lá existentes. 2)
É pacífica a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que descabe ao condômino realizar modificações em sua unidade que importem na modificação da fachada do condomínio edilício, sem a anuência dos demais coproprietários, na forma do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, III, do Código Civil.
[...](Apelação Cível 5005556-56.2021.8.08.0035, Rel. Desª Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 4ª Câmara Cível, julgado em 19/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO COMINATÓRIA. DESFAZIMENTO DE OBRA IRREGULAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO NÃO VERIFICADA. FECHAMENTO DE VARANDA COM A CONSTRUÇÃO DE LAJE. ALTERAÇÃO DA FACHADA. OBRA NÃO AUTORIZADA PELO CONDOMÍNIO.1. (...)3.
É possível a modificação de fachada de condomínio edilício, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos, requisito não observado na espécie, como exigido pelo art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946 e pela Convenção condominial.
4. Na hipótese, o fechamento da varanda, com a construção de uma laje no vão livre entre as vigas que integram aspectos visuais do edifício, além de caracterizar ampliação da unidade sobre área comum, causa modificação na fachada, devendo a obra ser desfeita, porque realizada sem a indispensável autorização da unanimidade dos condôminos.5. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, não provida.”(TJDFT, 7ª Turma, Apelação Cível, Processo nº 0730171-31.2017.8.07.0001, rel. Des. Fábio Eduardo Marques, julgado em 09/09/2020, publicado no PJe 29/09/2020)

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA.1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.3.
Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente
.4.
É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946)
. Requisito não cumprido na hipótese.[...](STJ, Terceira Turma, REsp nº 1483733/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015)

Assim, por qualquer ângulo que se analise a questão, a obra estaria irregular.

Entrementes, não se pode deixar de registrar que, na hipótese, dado o tempo de tramitação da demanda, a obra já resta finalizada, não sendo, pragmaticamente, o melhor caminho a determinação de sua demolição, uma vez que, por óbvio, o incremento de um novo pavimento na edificação tem o condão de agregar valor às unidades condominiais, bem como poderá servir de equipamento de lazer para os próprios moradores, entre eles a recorrente, a qual também poderá fazer uso e gozo do novo espaço.

Ademais, tendo em vista que a preocupação ensejadora da propositura desta demanda foi o possível dano à estrutura do imóvel e sendo atestada a inexistência dele por profissional habilitado, determinar a demolição prejudicaria a própria recorrente, cabendo ao recorrido apenas proceder com a regularização burocrática do acréscimo realizado no edifício junto aos órgãos competentes.

Diante dessas razões, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter a sentença de improcedência, embora pelos fundamentos ora consignados.

Majoro em R$300,00 os honorários advocatícios, a teor do artigo 85, §11 do CPC.

É como voto.

1
TJES, Ap. Cível 0000624-19.2013.8.08.0059, Rel. Desª. Marianne Júdice de Mattos, 1ª Câmara Cível, Publicado em 29/03/2023.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008804-59.2022.8.08.0014

APELANTE:
MIRELLY KATIENE E SILVA

APELADO:
ALDECIR SERAFIM CAMPI

RELATORA:
DESEMBARGADORA
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

VOGAL
: DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

PEDIDO DE VISTA

Eminentes Desembargadores, trata-se Apelação Cível interposta em razão da Sentença (id 9724155) proferida pelo Magistrado da 2ª Vara Cível da Comarca de Colatina que, nos autos da Ação de Nunciação de Obra Nova ajuizada por Mirelly Katiene e Silva, julgou improcedente o pedido constante da inicial, tornando sem efeito a liminar concedida por meio da Decisão de id 23101076.

A recorrente engendrou a demanda alegando a irregularidade da obra realizada pelo recorrido, o qual teria implementado um terraço na parte superior do prédio, obstruindo o acesso à lage pelos demais condôminos. Sustenta que a obra iniciou sem qualquer autorização dos órgãos de fiscalização e que a aprovação da modificação da parte comum do edifício não observou a necessidade de decisão unânime dos proprietários.

Na sentença, o magistrado rejeitou os pedidos iniciais fundado na premissa de que a obra foi regularizada junto à Prefeitura antes da sua finalização, bem como que houve autorização de 2/3 dos condôminos para o início da obra, afastando qualquer irregularidade.

A eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, entendendo pela irregularidade da obra, ponderou no sentido de que
“na hipótese, dado o tempo de tramitação da demanda, a obra já resta finalizada, não sendo, pragmaticamente, o melhor caminho a determinação de sua demolição, uma vez que, por óbvio, o incremento de um novo pavimento na edificação tem o condão de agregar valor às unidades condominiais, bem como poderá servir de equipamento de lazer para os próprios moradores, entre eles a recorrente, a qual também poderá fazer uso e gozo do novo espaço. Ademais, tendo em vista que a preocupação ensejadora da propositura desta demanda foi o possível dano à estrutura do imóvel e sendo atestada a inexistência dele por profissional habilitado, determinar a demolição prejudicaria a própria recorrente, cabendo ao recorrido apenas proceder com a regularização burocrática do acréscimo realizado no edifício junto aos órgãos competentes”.

Assim, dada as particularidades dos autos, conheceu do recurso e negou a ele provimento, mantendo a sentença de improcedência do pedido.

O eminente Desembargador Robson Luiz Albanez manifestou-se por acompanhar o judicioso voto de relatoria.

A
pós análise do feito, tenho por acertado e coerente o voto proferido pela eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, razão pela qual, de igual forma, nego provimento ao recurso.

É como voto.