Tribunal: TJES
Processo: 5017489-84.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA TESE DE FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR CULPA DA FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CONFIGURADA. MULTA RESCISÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por consumidores em face de fornecedora, em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cujo prazo de entrega das obras de infraestrutura foi descumprido. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual, determinando a devolução integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária e juros, fixando multa rescisória de 10% e condenando ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplicam ao caso; (ii) estabelecer se o atraso nas obras pode ser justificado por força maior; (iii) determinar o direito à devolução integral das parcelas pagas; (iv) verificar se há configuração de danos morais indenizáveis; (v) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
As normas do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se ao caso, pois as relações contratuais entre empresa fornecedora e consumidor final configuram relação de consumo, sendo evidente a hipossuficiência técnica e econômica dos adquirentes.

4. A tese de força maior é afastada, uma vez que intempéries econômicas e dificuldades relacionadas à pandemia de COVID-19 configuram fortuitos internos, previsíveis e inerentes ao risco da atividade empresarial, incapazes de afastar a responsabilidade da fornecedora.

5. A devolução integral das parcelas pagas é assegurada, em conformidade com a Súmula nº 543 do STJ, dado que o inadimplemento é imputável exclusivamente à fornecedora, sendo vedada a retenção de valores pelos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

6. Os danos morais são configurados em razão de circunstâncias excepcionais, considerando o atraso significativo e a ausência total de obras no loteamento, situação que transcende o mero descumprimento contratual e causa abalo à dignidade dos consumidores. O valor fixado em R$ 5.000,00 para cada autor mostra-se proporcional e razoável.

7. A inversão da cláusula penal em favor dos consumidores é medida compatível com o princípio da equidade e com a jurisprudência consolidada no Tema 971 do STJ, sendo cabível em casos de inadimplemento exclusivo da fornecedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis entre empresa fornecedora e consumidor final.

2. O atraso na entrega do imóvel não pode ser justificado por fortuitos internos, previsíveis e inerentes ao risco da atividade empresarial.

3. Em caso de inadimplemento contratual imputável exclusivamente à fornecedora, a devolução integral das parcelas pagas ao consumidor é obrigatória, vedada a retenção de valores.

4. Circunstâncias excepcionais, como atraso significativo e ausência de obras, podem configurar danos morais indenizáveis.

5. A cláusula penal pode ser invertida em favor do consumidor quando o inadimplemento contratual for de responsabilidade exclusiva da fornecedora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, 35 e 53; CC, art. 393; Súmula nº 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1549850/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 20/02/2020; STJ, AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24/09/2019; STJ, AgInt no REsp 1.699.271/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30/11/2020; TJES, Apelação Cível 048180143231, Rel. Robson Luiz Albanez, Quarta Câmara Cível, j. 05/09/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017489-84.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: SANDRA LEMOS REIS e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA TESE DE FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR CULPA DA FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CONFIGURADA. MULTA RESCISÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por consumidores em face de fornecedora, em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cujo prazo de entrega das obras de infraestrutura foi descumprido. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual, determinando a devolução integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária e juros, fixando multa rescisória de 10% e condenando ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplicam ao caso; (ii) estabelecer se o atraso nas obras pode ser justificado por força maior; (iii) determinar o direito à devolução integral das parcelas pagas; (iv) verificar se há configuração de danos morais indenizáveis; (v) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, pois as relações contratuais entre empresa fornecedora e consumidor final configuram relação de consumo, sendo evidente a hipossuficiência técnica e econômica dos adquirentes.

4. A tese de força maior é afastada, uma vez que intempéries econômicas e dificuldades relacionadas à pandemia de COVID-19 configuram fortuitos internos, previsíveis e inerentes ao risco da atividade empresarial, incapazes de afastar a responsabilidade da fornecedora.

5. A devolução integral das parcelas pagas é assegurada, em conformidade com a Súmula nº 543 do STJ, dado que o inadimplemento é imputável exclusivamente à fornecedora, sendo vedada a retenção de valores pelos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

6. Os danos morais são configurados em razão de circunstâncias excepcionais, considerando o atraso significativo e a ausência total de obras no loteamento, situação que transcende o mero descumprimento contratual e causa abalo à dignidade dos consumidores, sendo o valor fixado em R$ 5.000,00 para cada autor proporcional e razoável.

7. A inversão da cláusula penal em favor dos consumidores é medida compatível com o princípio da equidade e com a jurisprudência consolidada no Tema 971 do STJ, sendo cabível em casos de inadimplemento exclusivo da fornecedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis entre empresa fornecedora e consumidor final.

2. O atraso na entrega do imóvel não pode ser justificado por fortuitos internos, previsíveis e inerentes ao risco da atividade empresarial.

3. Em caso de inadimplemento contratual imputável exclusivamente à fornecedora, a devolução integral das parcelas pagas ao consumidor é obrigatória, vedada a retenção de valores.

4. Circunstâncias excepcionais, como atraso significativo e ausência de obras, podem configurar danos morais indenizáveis.

5. A cláusula penal pode ser invertida em favor do consumidor quando o inadimplemento contratual for de responsabilidade exclusiva da fornecedora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, 35 e 53; CC, art. 393; Súmula nº 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1549850/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 20/02/2020; STJ, AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24/09/2019; STJ, AgInt no REsp 1.699.271/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30/11/2020; TJES, Apelação Cível 048180143231, Rel. Robson Luiz Albanez, Quarta Câmara Cível, j. 05/09/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme delineado nos autos, o presente caso envolve ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada por Sandra Lemos Reis e Wilson da Silva Reis em desfavor de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda de lote no empreendimento Cidade Verde Serra.

Segundo os apelados, o contrato foi firmado em 23/10/2017, com previsão de entrega das obras de infraestrutura até abril de 2019, porém, ao visitarem o local em março de 2019, constataram a ausência de qualquer intervenção no loteamento, o que gerou fundado receio quanto à entrega do imóvel. Diante dessa situação, notificaram a requerida e suspenderam os pagamentos, pleiteando, em juízo, a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato por culpa da apelante, determinar a devolução dos valores pagos, no montante de R$ 31.423,13, corrigidos pelo INPC desde o desembolso e acrescidos de juros pela taxa SELIC, fixar multa rescisória de 10% sobre o valor pago e condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada autor.

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; a existência de caso fortuito ou força maior pelo atraso na entrega das obras; o direito à retenção de 25% dos valores pagos; a ausência de configuração de dano moral e a impossibilidade de inversão da multa rescisória em favor dos consumidores.

Pois bem. No tocante à alegação de inaplicabilidade do CDC, cumpre rejeitá-la de plano, pois é inequívoco que as relações contratuais de compra e venda de imóveis entre empresas fornecedoras e consumidores finais são regidas pelas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a flagrante hipossuficiência técnica e econômica dos adquirentes, bem como o caráter finalístico do consumo.

Assim, aplica-se ao caso a proteção legal assegurada pelo CDC, incluindo o direito à rescisão contratual por inadimplemento da fornecedora e a devolução integral dos valores pagos, conforme preceitua a Súmula nº 543 do STJ:
“N
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

A alegação de caso fortuito ou força maior também não prospera. O atraso na entrega do empreendimento foi justificado pela apelante com base em dificuldades econômicas e nos impactos da pandemia de COVID-19, argumentos que não encontram respaldo no contexto fático do caso.

Como bem pontuado na sentença e reiterado pelo precedente desta Corte, intempéries econômicas, greves e chuvas são situações previsíveis e inerentes ao risco da atividade empresarial, classificadas como fortuitos internos, incapazes de exonerar a responsabilidade da fornecedora.

Nesse sentido, o STJ e este Egrégio Tribunal já decidiram que o prazo de tolerância contratual de 180 dias é o limite máximo para a entrega, e o descumprimento além desse período configura inadimplemento contratual, sujeitando a parte vendedora às penalidades previstas. Confira-se:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL PARA AJUIZAR AÇÃO COLETIVA COM O PROPÓSITO DE VELAR DIREITOS DIFUSOS, COLETIVOS E INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS DE CONSUMIDORES. EXISTÊNCIA. MULTA CONTRATUAL ESTABELECIDA APENAS EM BENEFÍCIO DA INCORPORADORA. IMPOSIÇÃO DE ESTIPULAÇÃO DA MESMA CLÁUSULA PENAL EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR OU, PARA CONTRATOS PRETÉRITOS, INARREDÁVEL UTILIZAÇÃO COMO PARÂMETRO INDENIZATÓRIO. LESIVIDADE AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DE IMÓVEL "NA PLANTA". RAZOABILIDADE. PRETENSÃO DE QUE O ESTADO-JUIZ IMPONHA QUE SE FAÇA CONSTAR CLÁUSULA PENAL EM CONTRATOS. INVIABILIDADE. [...] 7.
No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel "na planta", é "firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional
"(AgInt no REsp n. 1737415/SP, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/9/2019, DJe 30/9/2019). [...]”. (REsp 1549850/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 19/05/2020)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. [...] 3.
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização
. [...]”. (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019

No que concerne à pretensão de retenção parcial dos valores pagos, verifica-se que tal pedido contraria expressamente a Súmula nº 543 do STJ. Em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora, como no presente caso, é assegurada ao consumidor a devolução integral das quantias pagas, devidamente corrigidas.

Com efeito, a tentativa de aplicação de cláusulas que estipulem retenções injustificadas ou desproporcionais é vedada pelo ordenamento jurídico, pois contraria os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual que norteiam as relações de consumo.

A insurgência contra a condenação ao pagamento de danos morais tampouco merece acolhida. Diferentemente do mero descumprimento contratual, o caso concreto apresenta circunstâncias excepcionais, configurando abalo moral relevante. Afinal, a ausência total de obras no loteamento, associada à frustração legítima dos consumidores em relação ao sonho da casa própria, transcende os limites de um simples dissabor cotidiano.

O valor fixado pela sentença, de R$ 5.000,00 para cada autor, encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ e deste Tribunal, considerando a função compensatória e pedagógica da reparação, como subsegue:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. INOBSERVÂNCIA (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DANO MORAL. CABIMENTO (SÚMULA 83/STJ). NATUREZA DA CLÁUSULA PENAL, MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, SEJA NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PROVIDO. [...]
3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 4.
Na hipótese, o atraso de aproximadamente 2 (dois) anos, após o prazo pactuado, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e de mais de 6 (seis) meses após o casamento da parte autora, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser confirmada a indenização por danos morais
. Precedentes.
[...] (AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020.)

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FORÇA MAIOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA E RECURSO ADESIVO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO. [...]
2. Incontroverso que o empreendimento, sequer, foi finalizado, pelo contrário, restou inacabado e abandonado, de modo que o reconhecimento da culpa exclusiva das rés é medida que se impõe. 3.
A não entrega do empreendimento gerou mais que um mero dissabor cotidiano aos consumidores, sendo presumível a angústia, ansiedade e frustração por não poderem concretizar o tão sonhado dia da aquisição da casa própria, devendo a construtora ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada parte autora
.
[...] 4. Apelação dos autores provida e recurso adesivo das rés desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048180143231, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator Substituto : RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/09/2022, Data da Publicação no Diário: 20/09/2022)

[...] 8.
O atraso injustificado na entrega de imóvel, por si só, não gera violação aos direitos de personalidade passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, qual seja, mais de 01 (um) ano de atraso na entrega do imóvel, o que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
[...] (TJES, Classe: Apelação, 035150212815, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/05/2019, Data da Publicação no Diário: 19/06/2019)

Por fim, no que toca à aplicação da multa rescisória, não há qualquer reparo a se fazer na sentença, tendo em vista que a inversão da cláusula penal em favor dos consumidores é medida que decorre do princípio da equidade e encontra amparo na jurisprudência consolidada do STJ (Tema 971), sendo aplicada nos casos em que o inadimplemento contratual é imputável exclusivamente à fornecedora.

No caso, a multa foi fixada em patamar razoável, consistente com o percentual de 10% sobre os valores pagos, previsto contratualmente.

Dessa forma, não se vislumbra qualquer razão para acolher as razões recursais apresentadas pela apelante.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e
a
ele
nego
provimento
.

Elevo os honorários sucumbenciais em 2% em sede recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 27 a 31.01.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 27.01.2025 a 31.01.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.