Tribunal: TJES
Processo: 0006029-64.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-29

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE CULPA DAS CONSTRUTORAS. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória, negando os pedidos de lucros cessantes, indenização por danos morais e devolução em dobro de valores pagos a título de taxa condominial antes da entrega das chaves, e condenando o autor ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais, com exigibilidade suspensa pela gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso injustificado na entrega do imóvel pelas construtoras, ensejando lucros cessantes; (ii) verificar a legalidade da cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves; e (iii) apurar a existência de dano moral indenizável decorrente do alegado inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo de entrega do imóvel incluía cláusula de tolerância de 180 dias, prevista contratualmente e validada pela jurisprudência do STJ, tendo a entrega ocorrido dentro desse prazo, razão pela qual não se configura atraso contratual.

4. A prova documental constante dos autos não demonstra que as construtoras tenham dado causa à demora na liberação do financiamento do comprador, tampouco que tenham cometido falhas administrativas capazes de justificar sua responsabilização.

5. A cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais a partir da instalação do condomínio é válida e aplicável ao caso concreto, conforme pactuado.

6. A ausência de inadimplemento contratual e a inexistência de conduta abusiva ou lesiva por parte das rés afastam o dever de indenizar por danos morais.

7. A inversão do ônus da prova, ainda que deferida, não exime a parte beneficiada de produzir prova mínima capaz de embasar suas alegações, o que não ocorreu no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1.
É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel, não configurando atraso quando a entrega ocorre dentro desse prazo.

2. A cobrança de taxa condominial a partir da instalação do condomínio é lícita, ainda que anterior à entrega das chaves, quando prevista contratualmente.

3. A ausência de prova de culpa das construtoras pelo atraso no financiamento afasta o dever de indenizar por lucros cessantes ou danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º e §11; 98, §3º; 355, I. CC, art. 206, §3º, IV. CDC, art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.223.089/SE, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 11/11/2024, DJe 13/11/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.884.607/MG, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20/09/2021, DJe 23/09/2021; TJES, Apelação 48150052560, rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 2ª Câmara Cível, j. 31/01/2017; TJES, Apelação 48140293803, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, 4ª Câmara Cível, j. 31/10/2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006029-64.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AFONSO PENA BARBOSA e outros

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE CULPA DAS CONSTRUTORAS. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória, negando os pedidos de lucros cessantes, indenização por danos morais e devolução em dobro de valores pagos a título de taxa condominial antes da entrega das chaves, e condenando o autor ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais, com exigibilidade suspensa pela gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso injustificado na entrega do imóvel pelas construtoras, ensejando lucros cessantes; (ii) verificar a legalidade da cobrança de taxa condominial antes da entrega das chaves; e (iii) apurar a existência de dano moral indenizável decorrente do alegado inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo de entrega do imóvel incluía cláusula de tolerância de 180 dias, prevista contratualmente e validada pela jurisprudência do STJ, tendo a entrega ocorrido dentro desse prazo, razão pela qual não se configura atraso contratual.

4. A prova documental constante dos autos não demonstra que as construtoras tenham dado causa à demora na liberação do financiamento do comprador, tampouco que tenham cometido falhas administrativas capazes de justificar sua responsabilização.

5. A cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais a partir da instalação do condomínio é válida e aplicável ao caso concreto, conforme pactuado.

6. A ausência de inadimplemento contratual e a inexistência de conduta abusiva ou lesiva por parte das rés afastam o dever de indenizar por danos morais.

7. A inversão do ônus da prova, ainda que deferida, não exime a parte beneficiada de produzir prova mínima capaz de embasar suas alegações, o que não ocorreu no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1.
É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel, não configurando atraso quando a entrega ocorre dentro desse prazo.

2. A cobrança de taxa condominial a partir da instalação do condomínio é lícita, ainda que anterior à entrega das chaves, quando prevista contratualmente.

3. A ausência de prova de culpa das construtoras pelo atraso no financiamento afasta o dever de indenizar por lucros cessantes ou danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º e §11; 98, §3º; 355, I. CC, art. 206, §3º, IV. CDC, art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.223.089/SE, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 11/11/2024, DJe 13/11/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.884.607/MG, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20/09/2021, DJe 23/09/2021; TJES, Apelação 48150052560, rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 2ª Câmara Cível, j. 31/01/2017; TJES, Apelação 48140293803, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, 4ª Câmara Cível, j. 31/10/2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
AFONSO PENA BARBOSA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES, que, em sede de ação indenizatória ajuizada em face de
ROSSI RESIDENCIAL S/A
e de
GONFRENA EMPREENDIMENTOS LTDA.
, julgou improcedente a pretensão autoral, condenando o requerente/apelante ao pagamento de custas processuais e verba honorária, esta fixada em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade na forma do art. 98, § 3º, CPC.

Em suas razões recursais, o apelante alega, em síntese, que: (I) houve inadimplemento contratual das apeladas, uma vez que o imóvel somente foi entregue em outubro de 2014, embora a previsão contratual, mesmo com cláusula de tolerância, findasse em dezembro de 2013; (II) as apeladas deram causa ao atraso no financiamento por erros administrativos reiterados, como demonstrado em correspondências eletrônicas; (III) o atraso impossibilitou a fruição do bem, gerando lucros cessantes presumidos, conforme jurisprudência do STJ; (IV) foram cobradas taxas condominiais antes da posse do imóvel, o que é prática abusiva e enseja devolução em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC; (V) o descumprimento contratual e os transtornos gerados justificam a fixação de indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ; (VI) o juízo a quo não aplicou a inversão do ônus da prova e desconsiderou prova documental que evidencia falhas das apeladas.

Com base nessas alegações, pleiteia seja o recurso provido para reformar a sentença e condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes, à restituição em dobro das taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves, e ao pagamento de indenização por danos morais, pugnando, outrossim, pela inversão do ônus da prova, imputando às apeladas a comprovação de que os atrasos não decorreram por sua culpa.

Primeiramente, registra-se que a inversão do ônus probatório é regra de instrução, e não de julgamento (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.223.089/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024).

No caso, organizado o processo para fins de saneamento, as partes foram intimadas para se manifestarem (fls. 214/215), o apelante quedou-se inerte (fl. 217-v), enquanto as apeladas pleitearam o julgamento antecipado com base no art. 355, I, do CPC (art. 217).

Diante disso, por identificar hipótese de julgamento antecipado, o julgador de origem determinou nova intimação das partes, com posterior conclusão do processo para sentença (fl. 218), tendo as apeladas reiterado o pedido de julgamento antecipado e o apelante informado o falecimento do seu advogado, em nome de quem fora procedida intimação anterior.

Nesse contexto, o julgador de origem chamou o feito à ordem, fixando os pontos controvertidos da demanda, invertendo o ônus probatório e renovando a intimação das partes para produção de provas (fls. 224/225), oportunidade em que as apeladas renovaram o pedido de julgamento antecipado (fl. 238) e o apelante pleiteou pela produção de prova oral (fls. 239/241).

Por entender suficientemente instruído o processo por prova documental, e desnecessária a prova oral pleiteada, o julgador de origem procedeu ao julgamento antecipado do mérito com base no art. 355, I, do CPC, rejeitando a pretensão autoral, constatando que não houve atraso na entrega do imóvel, que se ultimou dentro do prazo de tolerância de 180 dias de prorrogação, considerado válido pela jurisprudência (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.607/MG, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021, DJe de 23/9/2021), pontuando que não foi comprovado que a demora na obtenção do financiamento se deu por culpa das apeladas, a quem não é dado impor o ônus de fazer prova negativa.

Menciona-se que, na inicial, o apelante afirmou que “desincumbiu-se da entrega de todos os documentos e atos a que lhe dizia atenção, conquanto 06 (seis) foram as oportunidades em que decorreram erros na minuta, bem como por pendências da Requerida junto ao agente financeiro foi postergado todo o procedimento creditício, tudo isso, conforme comprovam as correspondências eletrônicas carreadas (Anexo VI)”, enfatizando que “somente foram causas dadas pelas Requeridas, que ainda assim valeram-se destas para permanecer inadimplentes quanto ao dever contratual de entregar o bem” (fls. 5/6).

Ocorre que as correspondências eletrônicas mencionadas pelo requerente/apelante, acostada ao “Anexo VI” (fls. 65/67), datam entre 8 a 14 de outubro de 2014, e somente revelam que foram sanadas as pendências identificadas para o contrato de financiamento, sem que se possa extrair daí (apesar da menção de um espelho errado de minuta pela sexta vez) que as apeladas deram causa ao atraso que culminou na assinatura do contrato de financiamento (em 20/10/2014) após mais de um ano tanto da obtenção do habite-se (24/05/2013) quanto da entrega do empreendimento e instalação do condomínio (06/09/2013).

Consta dos autos que a certidão de habitabilidade foi concedida em 24/05/2013 (fl. 173), e que no dia 28/05/2013 foi encaminhada notificação para o apelante sobre a proximidade da entrega do empreendimento, com indicação de uma empresa de assessoria imobiliária “para prestar toda a assessoria necessária no trâmite do processo de financiamento” (fl. 56), com encaminhamento de lista de documentos necessários para o início o processo de financiamento (fl. 57).

Nenhum documento posterior evidencia que o atraso para a obtenção do financiamento tenha sido causado pelas apeladas, não se prestando para tanto as comunicações datadas de outubro de 2014 (fls. 66/67), quando efetivamente foi concedido o financiamento e quitado o saldo devedor (fls. 69/77 e 175), condição contratual para a entrega das chaves (cláusula terceira, parágrafo único, fl. 38), que se implementou naquele mesmo mês (fl. 86)

O contrato expressamente estabeleceu que a responsabilidade do comprador pela obtenção dos recursos para a quitação do saldo final (cláusula quarta, parágrafo terceiro, fl. 39), assim como previu a responsabilidade do comprador pelas despesas do condomínio a partir de sua instalação (cláusula décima sétima, item “c”, fl. 50), o que se deu, como dito, em 06/09/2013 (fl. 174).

Nesse contexto, não identifico nenhuma razão para alterar a r. sentença atacada, que não identificou atraso imputado às apeladas e rejeitou todos os pedidos iniciais.

Conforme entendimento sedimentado na jurisprudência desta egrégia Corte:

ABUSIVIDADE – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – RESPONSABILIDADE NÃO COMPROVADA – RECURSO IMPROVIDO. 1. Em julgamento de recurso repetitivo, o STJ firmou a tese, para fins do art. 1.040, do CPC, de incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC) (REsp 1551956⁄SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24⁄08⁄2016, DJe 06⁄09⁄2016). 2. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel previsto no § 1º da cláusula 16ª, nos termos da jurisprudência do c. STJ e deste e. Tribunal de Justiça é razoável e, portanto, não abusivo, sendo intrínseco à natureza do negócio jurídico entabulado entre as partes e sua complexidade. 3. É incontroverso que o imóvel foi entregue após o prazo de tolerância; no entanto, a apelada alega que a responsabilidade pela demora é dos próprios apelantes, que somente conseguiram o financiamento imobiliário em 31⁄10⁄2011. 4. Uma vez que foi não provada a responsabilidade da apelada pelo atraso na entrega do imóvel, há de prevalecer a improcedência dos pedidos inaugurais. 5. Recurso improvido.(TJES, Classe: Apelação, 48150052560, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/01/2017, Data da Publicação no Diário: 15/02/2017)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C⁄C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – VALIDADE – MORA DOS ADQUIRENTES – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO 1. Em diversas ocasiões a jurisprudência desta Corte se manifestou em favor do consumidor, verificando-se que, senão todos, a maioria dos julgados se destinam àquelas demandas relativas a imóveis adquiridos na planta. Esta não é a hipótese dos autos, em que o imóvel em questão foi adquirido em janeiro de 2011, na mesma época em que já havia a “previsão” de entrega do empreendimento, de forma que não é crível que os adquirentes desconheçam as reais condições da obra ou de seu andamento. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. 3. No caso dos autos, verifica-se que os apelantes se obrigaram a observar prazos distintos, quais sejam: o primeiro, que dizia respeito à conclusão da obra e concessão do “Habite-se”, prorrogável automaticamente por 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior e o segundo, condicionado ao pagamento do saldo final, que dizia respeito à entrega das chaves e transmissão da posse. 4. Não restando comprovado o atraso na conclusão da obra, na entrega das chaves e no financiamento do saldo devedor por culpa exclusiva da construtora, não merece reforma a sentença, sendo indevida qualquer indenização a título de danos materiais, aplicação de multa e juros fundada na isonomia das partes, devolução dos juros e correção monetária incidentes sobre o saldo devedor, tampouco indenização por danos morais. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Apelação, 48140293803, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/10/2016, Data da Publicação no Diário: 09/11/2016)

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade concedida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 07/07/2025 a 11/07/2025:

Acompanho o E. Relator.