Tribunal: TJES
Processo: 0018872-72.2016.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. TAXAS CONDOMINIAIS E DE ADMINISTRAÇÃO. ATRASO SUPERIOR A DEZ MESES ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA contra sentença proferida em ação indenizatória que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para (i) declarar ilegal a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do imóvel e determinar sua restituição simples; (ii) condenar a construtora ao pagamento de multa compensatória de 1% do valor pago, por mês de atraso; (iii) determinar a restituição dos valores pagos a título de taxas de assessoria, intervenção, administração e condomínio, de forma simples. O autor apelou para pleitear danos morais. As rés, por sua vez, apelaram quanto à ilegitimidade passiva, legalidade das cobranças e ausência de mora contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se as rés possuem legitimidade passiva para responder pela cobrança da taxa de evolução de obra; (ii) verificar a ocorrência de atraso na entrega do imóvel, à luz da cláusula de tolerância contratual; (iii) estabelecer a legalidade das cobranças de taxas de despachante e de administração; (iv) apurar a responsabilidade pela cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves; e (v) determinar a existência de dano moral indenizável em razão do inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A construtora é parte legítima para responder pela cobrança da taxa de evolução de obra, pois esta decorre de sua inadimplência contratual na entrega do imóvel, sendo abusiva a transferência do encargo ao consumidor após o prazo de tolerância, conforme jurisprudência consolidada do TJES.

4. O prazo contratual para conclusão da obra foi fixado em 19/08/2014, com cláusula de tolerância de 180 dias, prorrogando-se o prazo até 15/02/2015, de modo que, tendo a entrega ocorrido apenas em 22/12/2015, houve mora da construtora.

5. A cobrança de taxa de despachante é válida, desde que firmada por instrumento autônomo e aceita voluntariamente pelo consumidor, como no caso concreto, sendo indevida sua restituição.

6. A chamada “taxa de administração” configura serviço vinculado à atividade contratual e, portanto, é abusiva conforme entendimento do STJ (Tema 938), devendo ser restituída de forma simples.

7. O pagamento de taxas condominiais anteriores à efetiva entrega das chaves é indevido, sendo cabível o ressarcimento dos valores comprovadamente pagos antes da imissão na posse.

8. A indenização por lucros cessantes está prevista na Lei nº 13.786/2018 e é devida no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos à incorporadora,
pro rata die
, corrigido conforme índice contratual.

9. O atraso de 16 meses na entrega do imóvel, ultrapassando em 10 meses o prazo de tolerância contratualmente admitido (180 dias), extrapola o mero inadimplemento contratual e frustra as legítimas expectativas do consumidor, configurando violação aos direitos da personalidade

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1. A construtora é parte legítima para responder pela cobrança da taxa de evolução de obra quando há atraso na entrega do imóvel.

2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra, mas ultrapassado esse prazo, caracteriza-se mora contratual.

3. A cobrança de taxa de despachante é válida quando contratada por instrumento autônomo e aceita expressamente pelo consumidor.

4. É abusiva a cobrança de taxa de administração vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

5. As despesas condominiais e tributos como IPTU são de responsabilidade do promitente comprador apenas após a efetiva entrega das chaves.

6. O atraso na entrega de imóvel por período superior ao prazo de tolerância contratual, quando significativo, configura violação à esfera extrapatrimonial do consumidor, ensejando indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 406, § 1º; CDC, arts. 6º, III, e 47; Lei nº 13.786/2018, art. 2º, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27/09/2019; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 23/08/2017; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.961.537/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 18/03/2022; TJES, ApCiv 035140072576, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 17/08/2021; TJES, ApCiv 0004511-16.2017.8.08.0012, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 26/06/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 28.10.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 19.08.2024; TJES, Ap. Cív. n. 0008913-38.2020.8.08.0012, rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 09.01.2024; TJES, Ap. Cív. n. 0000084-23.2021.8.08.0048, rel. Des. Marianne Judice de Mattos, j. 09.11.2023; TJES, Ap. Cív. n. 0005082-84.2017.8.08.0012, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 14.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0018872-72.2016.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO

APELADO: MRV LCG ES V INCORPORACOES SPE LTDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA e, por maioria dar parcial provimento ao recuso de LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 24/06/2025

SEM NOTAS ORAIS.

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VOTO VENCEDOR

VOTO-VISTA

Eminentes Pares,

Pedi vista dos autos para analisar as questões submetidas a julgamento em virtude dos recursos de apelação aviados, de um lado, por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
e, de outro, por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
, ambos irresignados com a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pelo primeiro recorrente, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para (i) declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel; (ii) condenar as requeridas ao pagamento de indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por cada mês de atraso na entrega do bem; e (iii) determinar a devolução, de forma simples, dos valores pagos a título de taxas de assessoria, administração e condomínio, pagos indevidamente antes da entrega do imóvel.

De outro lado, a sentença rejeitou o pleito indenizatório por dano moral, sob o fundamento de que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não configuraria lesão a direito da personalidade -
entendimento, este, que foi compartilhado pelo Eminente Relator, Desembargador Substituto Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Côrtes, que assentou que o inadimplemento contratual consistente no atraso da entrega do imóvel não é apto, por si, a ensejar reparação por danos extrapatrimoniais
.

Pois bem. Em que pese acompanhe o Eminente Relator em relação aos demais pontos controvertidos pelos recorrentes, inauguro
parcial divergência
especificamente quanto à configuração, no caso em tela, de dano moral indenizável.

Isso porque, conforme venho me manifestando em casos similares, em que pese o mero descumprimento contratual não configure, por si só, lesão extrapatrimonial, entendo que o longo atraso na entrega do imóvel à parte autora (
in casu, 16 meses desde a data contratualmente prevista; e 10 meses contados do prazo de tolerância de 180 dias
) enseja frustração das legítimas expectativas introjetadas no consumidor-autor, ultrapassando o mero aborrecimento decorrente do simples inadimplemento contratual, o que configura abalo à esfera extrapatrimonial.

A respeito do tema, o c. STJ já assentou que “o atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024).

No mesmo sentido: “o longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado” (STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).

Confira-se, ainda, a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÕES CÍVEIS. DESISTÊNCIA E DESISTÊNCIA PARCIAL HOMOLOGADAS. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE 09 MESES. DANO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I – Homologado o pedido de desistência do recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. II – Homologado o pedido de desistência parcial do recurso de JOSENICE ASSIS DE OLIVEIRA. III – Conforme já definiu o STJ mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento naquela Corte superior de que o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. IV -
O atraso na entrega das chaves por um período de 09 meses, para além da privação do uso do bem que legitimamente aguardava a Autora, fora a Apelante obrigada a firmar contrato de aluguel para ter uma moradia, viu-se desiludida em seu sonho de adquiri a casa própria, a revelar uma realidade que não pode ser encarada como mero descumprimento contratual, o mero atraso, o mero dissabor, porquanto sujeita a Autora a indevida e angustiante espera, própria a gerar repercussão negativa na vida de qualquer homem médio.
IV – Apelo conhecido em parte e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. em 09.01.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação indenizatória movida em face de construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do empreendimento, determinando a restituição simples dos valores pagos a esse título; condenou a construtora ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente e à devolução da taxa de assessoria e intervenção. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. A Apelante pleiteia a reforma da sentença apenas para incluir a condenação por danos morais, sob alegação de prejuízos financeiros e violação de direitos personalíssimos devido ao atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável; e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais
. 4.
O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares
. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJES, Data: 02/Dec/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0021292-50.2016.8.08.0012, Magistrado: ALDARY NUNES JUNIOR, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DA OBRA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDEVIDOS - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM RAZOÁVEL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Demonstrada a existência de cobrança e efetivo pagamento a título de juros da obra referente a período posterior à data entabulada para a entrega do imóvel, devem ser restituído os importes despendidos pela consumidora. Precedentes. 2.
A demora excessiva na entrega de unidade mobiliária, consubstanciada no atraso 10 (dez) meses após o fim do prazo estabelecido para tanto, é capaz de gerar dano na esfera moral passível de ser indenizado que, observado o método bifásico de arbitramento, mostra-se razoável quando fixado no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Precedentes
. 3. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Data: 09/Nov/2023, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 0000084-23.2021.8.08.0048, Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. VALIDADE DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ATRASO SUPERIOR A 10 (DEZ) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por comprador de imóvel em construção. 2. Pedido julgado procedente em relação aos danos materiais e improcedente no tocante aos danos morais. Recurso do consumidor. 3. O c. STJ reputa válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do e. TJES e do c. STJ. 4.
O atraso na entrega da obra, na espécie superior a 10 (dez) meses além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, configura dano moral, haja vista a necessidade constante do consumidor a promover constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 5. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Sentença parcialmente reformada. 5. Recurso conhecido e provido em parte
. Maioria de votos. (TJES, Data: 14/Dec/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0005082-84.2017.8.08.0012, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Em relação ao
quantum
indenizatório, reputo que o valor de R$ 5.000,00 reponta razoável e proporcional à extensão do dano, à gravidade da conduta, ao porte econômico das partes e ao caráter pedagógico da reparação, estando, ademais, em consonância aos parâmetros jurisprudenciais fixados na jurisprudência deste Sodalício em casos semelhantes (como se vê dos julgados acima reproduzidos).

Do exposto, rogando vênia ao Eminente Relator, inauguro
parcial divergência
, tão somente para dar parcial provimento ao apelo cível interposto por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
, a fim de condenar as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00, a título de indenização por danos morais, com incidência de juros de mora, pela SELIC deduzido o IPCA, desde a citação (arts. 389 e 406, § 1º, do CC), incidindo somente a SELIC a partir do arbitramento, por englobar, também, correção monetária (Súmula nº 362 do STJ). Descabida, por conseguinte, a majoração da verba honorária sucumbencial arbitrada, na instância de origem, em desfavor do recorrente
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
.

É como voto.

HELOISA CARIELLO

Desembargadora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Rogando vênias ao eminente Relator, acompanho a divergência inaugurada pela nobre Desembargadora Heloísa Cariello, no sentido de
dar parcial provimento ao apelo cível interposto por LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
, a fim de condenar as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00, a título de indenização por danos morais, com incidência de juros de mora, pela SELIC deduzido o IPCA, desde a citação (arts. 389 e 406, § 1º, do CC), incidindo somente a SELIC a partir do arbitramento, por englobar, também, correção monetária (Súmula nº 362 do STJ). Por conseguinte, deixar de aplicar a majoração da verba honorária sucumbencial arbitrada, na instância de origem, em desfavor do recorrente LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO, ante o provimento parcial de seu recurso.

A
PEL
AÇ
ÃO
CÍVE
L
Nº
0018872-72.2016.8.08.0012

APELANTE/APELADO
:
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO

APELANTE/APELADO
:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRO

RELATOR:
DESEMBARGADOR
FÁBIO BRASIL NERY

VOTO
:
DESEMBARGADOR F
A
BIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.
Cuida-se de apelações cíveis interpostas por Leandro de Oliveira Emiliano e por MRV Engenharia e Participações S/A e MRV LCG ES V Incorporações SPE LTDA. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que, nos autos da ação indenizatória por danos materiais e morais ajuizada pelo primeiro em face das requeridas, julgou parcialmente procedente o pedido de Leandro de Oliveira Emiliano, determinando:
(a) a declaração de ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do empreendimento, no período de 15/02/2015 a 22/12/2015, com devolução simples dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros de mora a partir da citação;
(b) a condenação das rés ao pagamento de indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso na entrega do imóvel, também corrigido e acrescido de juros;
(c) a devolução dos valores pagos a título de taxa de assessoria, intervenção, administração e taxa condominial, também de forma simples e com os devidos acréscimos legais.

Leandro de Oliveira
requer a reforma parcial da sentença, a fim de que seja reconhecido e fixado o dano moral, diante do atraso excessivo na entrega do imóvel e da frustração das legítimas expectativas.

MRV Engenharia e Participações S/A e MRV LCG ES V Incorporações SPE LTDA.
sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva quanto à cobrança da taxa de evolução de obra, por se tratar de valores pagos diretamente ao agente financeiro (Banco do Brasil S/A). No mérito, que não houve mora na entrega do empreendimento, em virtude da cláusula contratual de tolerância de 180 dias. Contestam, ainda, a ilegalidade das taxas de assessoria e administração e a responsabilidade por taxa condominial e IPTU, afirmando que tais encargos são de responsabilidade do proprietário após a emissão do habite-se. Requerem, por fim, a exclusão ou, subsidiariamente, a redução dos valores indenizatórios arbitrados na sentença.

O Eminente Relator,
Desembargador Substituto Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Côrtes
, deu parcial provimento ao recurso de MRV Engenharia e Participações S/A e MRV LCG ES V Incorporações SPE LTDA. apenas para afastar a condenação relativa à restituição da chamada taxa de despachante, por entender que se tratou de serviço efetivamente prestado e contratado por instrumento autônomo, não havendo abusividade na cobrança.

Sua Excelência n
egou provimento ao recurso interposto por Leandro de Oliveira Emiliano, mantendo incólume a decisão
na parte
que indeferiu o pleito de indenização por danos morais, ao considerar que o mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega do imóvel, por si só, não configura situação excepcional apta a justificar compensação por dano extrapatrimonial.

Manteve-
a
, no mais,
ao

fundamento

de
que: (i) é devida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra durante o período de mora da construtora, conforme entendimento consolidado pelo STJ; (ii) restou configurado o atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância contratual, impondo-se a indenização prevista no art. 2º, §2º, da Lei nº 13.786/2018, no percentual de 1% ao mês; (iii) mostrou-se abusiva a cobrança da taxa de administração, que se insere no contexto de serviços inerentes à celebração do próprio contrato; e (iv) é legítima a restituição dos valores pagos a título de taxa condominial e IPTU anteriores à entrega das chaves, já que não havia ainda posse do imóvel pelo comprador.

A Eminente Desembargadora Heloísa Cariello
deu
parcial provimento ao recurso de Leandro de Oliveira Emiliano, a fim de reconhecer a existência de dano moral indenizável diante do atraso excessivo na entrega do imóvel, entendendo razoável a fixação de indenização no valor de
R$
5.000,00 (cinco mil reais).

Fê-lo ao fundamento de
que embora o mero inadimplemento contratual não configure, por si só, lesão extrapatrimonial, no caso concreto, o atraso de 16 meses em relação à data contratual e 10 meses após o prazo de tolerância de 180 dias ultrapassa o mero dissabor cotidiano, frustrando legítimas expectativas do consumidor, o que configura ofensa à esfera moral do adquirente.

Amparou-se
em precedente da
jurisprudência do
C. STJ
que proclama que,
“Muito embora seja sólida a jurisprudência segundo a qual o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, reconhece-se excepcionalmente a possibilidade da condenação, notadamente quando estão em discussão bens jurídicos de especial grandeza, como é o direito a moradia” (STJ - AgRg no AREsp 168.231/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 12/08/2014).

Na hipótese,
e
mbora o atraso na entrega do imóvel –
cerca de 10 meses -
seja circunstância lamentável e gere frustração legítima, não se comprovou situação excepcional capaz de caracterizar violação aos direitos da personalidade do consumidor.

E de
acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não
cabe
a condenação em compensação por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, pois o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana.

Orienta, ainda, que deve haver uma consequência decorrente do descumprimento contratual para caracterização dos danos extrapatrimoniais indenizáveis.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais.

2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores.

3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 947202 SE 2016/0176057-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/03/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2018).

Em outros termos, os danos morais decorrentes do atraso na entrega das obras não se enquadram na modalidade
in re ipsa
, consoante entendimento sedimentado
p
ela jurisprudência
pátria:

“
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promissários compradores. [...]”

(STJ - REsp: 1719213 SP 2018/0010445-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 23/02/2018).

Em casos semelhantes, em que não comprovada situação excepcional decorrente do atraso na entrega de imóvel, este Egrégio Tribunal de Justiça já afastou o reconhecimento do dano moral:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. DEMANDA AJUIZADA APÓS ENTREGA FORMAL. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE JUSTA CAUSA. BOA-FÉ OBJETIVA. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, proposta por compradores de unidade imobiliária comercial em razão de atraso na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em debate consiste em apurar se o atraso de dez meses na entrega do imóvel justifica a resolução do contrato e a reparação por danos morais, diante da inércia dos autores por cerca de nove meses após a entrega da unidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A entrega do imóvel ocorreu em agosto de 2018, sendo a ação ajuizada somente em maio de 2019, após a formal conclusão da obra. 4. A inércia prolongada dos apelantes, associada à ausência de demonstração de prejuízo relevante, compromete a alegação de justa causa para a resolução contratual, afrontando o princípio da boa-fé objetiva. 5. Não se verificam circunstâncias excepcionais que justifiquem o reconhecimento de dano moral pelo mero atraso na entrega, conforme entendimento pacificado no STJ. 6. Majoração da verba honorária sucumbencial para 11% do valor da causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso improvido. Tese de julgamento: O atraso na entrega do imóvel, por si só, não autoriza a resolução contratual quando os compradores, após a entrega formal, permanecem inertes por lapso considerável. O mero descumprimento contratual, ausentes circunstâncias excepcionais, não enseja indenização por dano moral. Dispositivo(s) relevante(s) citado(s): Código Civil, arts. 421, 422; CPC/2015, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.002.429/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 17.03.2025, DJe 20.03.2025.

(TJES - Apelação Cível nº 0012681-67.2019.8.08.0024
,
Des. Substituto CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
, 4ª Câmara Cível,
Data de Julgamento: 12/05/2025)

EMENTA: APELAÇÃO E APELAÇÃO ADESIVA – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA – ABUSIVIDADE – TEMA N° 996 DO STJ – JUROS E OBRA – DEVIDO PELA CONSTRUTORA DESDE A MORA INJUSTIFICADA – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto, in casu, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a apelante incidiu em mora quanto à entrega do empreendimento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

2. A previsão de duas datas para a entrega do bem, sendo atrelada ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais, nos termos do que dispõe o tema n° 996 do colendo STJ, razão pela qual, segundo disposto no art. 47 CDC, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável.

3. Nesse sentido, considerando a abusividade do condicionamento do marco inicial do prazo à assinatura do contrato de financiamento, impõe-se reconhecer que o imóvel deveria ter sido entregue em 17/08/2014, já considerando a cláusula de tolerância em dias corridos, de modo que a entrega apenas em 18/01/2016 configurou inadimplemento da vendedora.

4. Diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra. Precedentes.

5. Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, mostra-se devido o pagamento pelos aluguéis suportados pela autora no período a contar do atraso, ainda sopesando que a inicial foi instruída com o contrato e recibos de aluguéis no período de 12/2014 à 09/2015. Precedente do STJ.

6. A demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade, mas tão somente em ressarcimento pelos danos materiais eventualmente sofridos, já reconhecidos, in casu. Aliás, ressai dos autos que a autora em nenhum momento cogitou a rescisão do contrato como uma possibilidade, o que evidencia que o atraso na entrega do imóvel constituiu, no caso concreto, mero dissabor.

7. Recurso principal conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

(TJES - Apelação Cível nº 0021843-14.2019.8.08.0048
,
Desembargador FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
,
2
ª Câmara Cível,
Data de Julgamento: 30/07/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA DA CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DANO MORAL INCABÍVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA.

1. A prorrogação contratualmente estipulada em si não é abusiva, mas a construtora não observou o dever de informar e os demais princípios consumeristas do CDC, ao deixar de justificar, por meio de notificação, a adquirente do imóvel a respeito do atraso na entrega das chaves.

2. Deverá a apelada restituir os valores que a apelante comprovou ter suportado a título de taxa de evolução de obra, a partir da mora da construtora.

3. Não há dano moral decorrente do atraso na entrega da obra, quando o inadimplemento se dá por poucos meses. O atraso, por si só, é ressarcido pelos danos materiais, de modo que a ocorrência de danos morais depende da prova de que o atraso afetou, de maneira excepcional, os direitos da personalidade do adquirente.

4. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada.

(TJES - Apelação Cível nº
0002605-38.2021.8.08.0048,
Des. Substituto
LUIZ GUILHERME RISSO, 4ª Câmara Cível,
Data de Julgamento: 17/08/2023)

Com o acréscimo dessas razões,
acompanho
o entendimento d
o
voto
proferido pel
o Eminente
Desembargador Substituto Moacyr Caldonazzi de Figueiredo Côrtes,

dou
parcial provimento ao recurso de MRV Engenharia e Participações S/A e MRV LCG ES V Incorporações SPE LTDA. apenas para afastar a condenação relativa à restituição da chamada taxa de despachante

e

neg
o
provimento
a
ao
recurso de apelaç
ão de Leandro de Oliveira Emiliano
.

É como voto.

Des.
Fabio Clem de Oliveira

VOTO VISTA

Eminente pares,

Tratam-se de dois recursos de apelação cível interposto por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
em face da sentença que, nos autos da ação indenizatória proposta pelo primeiro recorrente, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: (a) declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do empreendimento, especificamente no período de 15/02/2015 a 22/12/2015, determinado sua devolução de maneira simples, com juros a partir da citação e correção monetária da data do efetivo pagamento; (b) a condenação da requerida ao pagamento de indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido conforme índice estipulado em contrato; e (c) a restituição dos valores pagos a título de taxa de assessoria, intervenção e administração, bem como da taxa condominial, todos de forma simples, com juros desde a citação e correção monetária do efetivo pagamento.

Em seu voto de relatoria, o e. Desembargador Fábio Brasil Nery deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por
MRV ENGENHARIA
para reformar parcialmente a sentença e afastar sua condenação ao pagamento de taxa de despachante. Por sua vez, o e. Relator negou provimento ao apelo do autor, o qual pretendia a condenação da construtora ao pagamento de danos morais.

Para tanto, o Desembargador Relator consignou que o autor
“não cuidou de demonstrar que o inadimplemento do contrato de compra e venda do imóvel configurou situação excepcional capaz de lesar os seus direitos da personalidade
”, conclusão seguida pelo Desembargador Fábio Clem Oliveira.

Em seguida, a Desembargadora Heloisa Cariello inaugurou parcialmente a divergência, apenas a respeito do pleito indenizatório. No referido ponto, destacou que
“em que pese o mero descumprimento não configure, por si só, lesão extrapatrimonial, entendo que o longo atraso na entrega do imóvel à parte autora (in casu, 16 meses desde a data contratualmente prevista; e 10 meses contados do prazo de tolerância de 180 dias) enseja frustração das legítimas expectativas introjetadas no consumidor-autor, ultrapassando o mero aborrecimento decorrente do simples inadimplemento contratual, o que configura abalo à esfera extrapatrimonial
”. Assim, a Desembargadora deu provimento ao recurso de apelação interposto pelo requerente para condenar a requerida ao pagamento de danos morais arbitrados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Diante do aludido cenário, houve adoção da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942, do CPC, o que ensejou meu pedido de vista.
E, após analisar a controvérsia posta, rogando vênia ao entendimento distinto, tenho que o cenário dos autos, de fato, revela hipótese caracterizadora de danos morais.

E tal se dá porque o atraso na entrega o imóvel adquirido pelo autor foi superior ao considerado razoável, sendo o consumidor privado de usufruir do bem por cerca de 01 (um) ano além do previsto contratualmente.

Nesse contexto, o c. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento reiterado no sentido de que o atraso excessivo e injustificado configura hipótese de dano moral indenizável, veja-se:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OBSCURIDADE. CONTRADIÇÃO. ACOLHIMENTO. COM EFEITOS INFRINGENTES.
DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO.

1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso.

2.
Cabimento de indenização por danos morais em virtude do longo atraso na entrega do imóvel. Precedentes.[...]

5. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes.

(EDcl no AgInt no AREsp n. 2.390.955/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - A
TRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANOS MORAIS
- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

[...] 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável.
Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial"
(AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.745.194/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA.
RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE.
DANOS MORAIS CARACTERIZADOS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

[...] 3.
O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024.)

De igual modo, este Egrégio Tribunal de Justiça tem se manifestado pela configuração de dano extrapatrimonial em casos semelhantes ao presente:

APELAÇÃO CÍVEL N. 0019298-79.2019.8.08.0012 APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A APELADA: BRUNA ALVES BARBOSA DE CARVALHO RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA ACÓRDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DOS JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. [...] II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a MRV possui legitimidade passiva para responder pela devolução da taxa de evolução de obra; (ii) estabelecer se houve atraso na entrega do imóvel, considerando os prazos contratuais e o prazo de tolerância; (iii) verificar a legalidade da cobrança de juros de obra durante o período de suposto inadimplemento contratual; e (iv)
determinar a ocorrência e o valor da indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR [...] 4. Ainda que válida a cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 dias, sua aplicação depende do cumprimento do dever de informação por parte da construtora. A ausência de notificação específica à consumidora sobre a utilização do referido prazo impede sua incidência no caso concreto. 5. Havendo cláusulas contratuais ambíguas sobre o prazo de entrega — uma indicando abril/2016 e outra, prevista em contrato de financiamento, apontando para 19/08/2014 — deve prevalecer a interpretação mais favorável à consumidora, conforme o art. 47 do CDC. 6.
O atraso na entrega da obra, reconhecido com base na data de 19/08/2014, autoriza a restituição dos valores pagos a título de juros de obra no período compreendido até a efetiva entrega do imóvel em 27/10/2015, pois é indevida a cobrança de encargos financeiros em razão de descumprimento contratual imputável à vendedora.
7.
O atraso substancial na entrega do imóvel, sem justificativa e sem comunicação adequada, ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, especialmente diante da frustração legítima de expectativa e da instabilidade gerada à consumidora.
8. O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 10.000,00) se mostra razoável e proporcional às circunstâncias do caso, inexistindo motivo para sua redução. [...] (TJES - AC 0019298-79.2019.8.08.0012, Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Raphael Americano Câmara, Data: 08/05/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. REVISÃO DE ÍNDICES DE CORREÇÃO. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO. [...] II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) a possibilidade de cumulação da multa contratual com indenização por alugueres; (ii) a aplicação de índice de correção mais favorável ao consumidor durante a mora da construtora; e (iii)
a configuração e o valor da indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR A cumulação da multa contratual moratória com indenização por alugueres é vedada pela jurisprudência consolidada do STJ (Temas 970 e 971), que considera a cláusula penal suficiente para indenizar o atraso na entrega do imóvel. Durante o período de mora da construtora, o índice de correção aplicado deve ser ajustado para refletir o equilíbrio contratual, devendo-se restituir ao consumidor a diferença entre o índice o índice setorial previsto no contrato (CUB), que reflete custos da construção, e o IPCA, conforme entendimento do Tema 966 do STJ, prevalecendo em liquidação o que for mais vantajoso ao consumidor.
O atraso substancial na entrega do imóvel por quase um ano além do prazo de tolerância justifica o reconhecimento de dano moral, mas o valor fixado pela sentença (R$ 8.000,00 para cada autor) é mantido, observando-se a proporcionalidade e os parâmetros jurisprudenciais.
[...] Tese de julgamento: Não é admissível a cumulação da multa contratual moratória com indenização por alugueres. Em caso de mora na entrega do imóvel, o índice de correção monetária aplicado ao saldo devedor deve ser substituído pelo índice geral mais favorável ao consumidor. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel pode configurar dano moral, passível de indenização proporcional ao período de mora e ao impacto causado ao consumidor. [...]

(TJES - AC 0016449-35.2018.8.08.0024, Primeira Câmara Cível, Relatora: Desa Marianne Júdice de Mattos, Data: 10/02/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA [...] 2. Há duas questões em discussão: (i)
determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável;
e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais. 4.
O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável,
observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido.

(TJES - AC 0021292-50.2016.8.08.0012 - 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Convocado Aldary Nunes Junior, Data: 02/12/2024)

Assim, considerando o longo período de atraso na entrega do bem ao qual o consumidor foi submetido,
ACOMPANHO
a divergência parcial inaugurada pela e. Desembargadora Heloísa Cariello para conferir parcial provimento ao recurso de apelação interposto por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
, reformando parcialmente a sentença para condenar as requeridas ao pagamento de danos morais arbitrados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

É como voto.

Vitória, 09 de junho de 2025.

RAPHAEL AMERICANO CAMARA

DESEMBARGADOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 09/06/2025 às 15:50:16, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57305509062025
.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0018872-72.2016.8.08.0012

APELANTE/APELADO: LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO

APELANTE/APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA

RELATOR: DES. SUBST. MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CÔRTES

VOTO

Trata-se de dois recursos de apelação cível interpostos por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, nos autos da ação indenizatória ajuizada por
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
em face de
MRV LCG V INC. SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: (a) declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do empreendimento, especificamente no período de 15/02/2015 a 22/12/2015, determinado sua devolução de maneira simples, com juros a partir da citação e correção monetária da data do efetivo pagamento; (b) a condenação da requerida ao pagamento de indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido conforme índice estipulado em contrato; e (c) a restituição dos valores pagos a título de taxa de assessoria, intervenção e administração, bem como da taxa condominial, todos de forma simples, com juros desde a citação e correção monetária do efetivo pagamento.

O apelante
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
, em suas razões às fls. 358/365, sustenta a necessidade de reforma da sentença, para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais.

Por sua vez,
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
(fl. 375/401) sustentam, inicialmente, sua ilegitimidade para arcar com os valores correspondentes a taxa de evolução de obra, pois os valores foram pagos diretamente ao agente financeiro (Banco do Brasil).

No mérito, alegam a inexistência do atraso na entrega da obra, haja vista cláusula contratual pactuada, sob a qual se acresce cláusula de tolerância de 180 dias.

Prosseguem defendendo a legalidade da taxa de despachante, que não pode ser confundida com o serviço de assistência técnico imobiliária (SATI) bem como de taxa de administração do contrato.

Aduzem, ainda, a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU após a expedição do Habite-se.

Por fim, pugnam pela impossibilidade de condenação quanto a multa por atraso na entrega do imóvel, pois inexiste mora ou previsão contratual para tal. Subsidiariamente, que o valor arbitrado seja reduzido.

DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA)

De plano, tenho que não merece prosperar a tese de ilegitimidade passiva das apelantes
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
para responderem pela taxa de evolução de obra, pois, como já decidido por este Egrégio Tribunal, “
se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra é requerida em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva ad causam é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança, de forma ilegal, aos consumidores.
” (TJES. Agravo de Instrumento nº 5001171-73.2021.8.08.0000, Relatora Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, Data do julgamento 13/09/2021).

Deste órgão fracionário: “
evidenciado o atraso injustificado na conclusão do empreendimento imobiliário, os encargos financeiros assumidos pelo adquirente até a entrega do imóvel não lhe podem mais ser exigidos, devendo ser suportados pela construtora, entre eles a taxa de juros de obra”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035140072576, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/08/2021, Data da Publicação no Diário: 03/09/2021).

Assim,
rejeito
a preliminar em referência.

DO MÉRITO

Ultrapassada a questão preliminar, passo à análise conjunta das teses meritórias dos recursos.

Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes do alegado atraso na entrega do imóvel.

O autor narra ter firmado contrato de compra e venda do imóvel localizado à Rua Piauí, s/n, Campina Grande, Cariacica/ES e, embora avençada a data de 19/08/2014 como prazo final para a entrega das obras, este não foi cumprido, sendo o imóvel entregue somente em 22/12/2015.

De início, a construtora alega a existência de previsão contratual segundo a qual a entrega das chaves ocorreria 28 (vinte e oito) meses após o registro do contrato de financiamento junto ao agente financeiro. Como esse registro só ocorreu em 20/06/2013, o prazo final para a entrega das chaves se daria somente em novembro de 2015 (fl. 63).

Por outro lado, da análise do contrato estabelecido com a instituição financeira (fls. 73/97), verifico a existência de cláusula expressa em que se estabelece o prazo restante de 19 (dezenove) meses para a conclusão da obra, fixando o término da construção para 19/08/2014 (cláusula C.9 e C.10)

Em que pese a alegação da construtora, o contrato de fls. 66/70 é claro ao estabelecer em sua Cláusula Quinta que:

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo,
salvo se outra data for estabelecida em contrato de financiamento com a instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Ainda, considerando tratar-se de um contrato de consumo, aplica-se, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, a interpretação mais favorável ao consumidor, qual seja, a data de entrega de 19/08/2014. Nesse sentido:

"
(...) Ademais, tratando-se de relação de consumo, o consumidor é a parte vulnerável na demanda e, portanto, a interpretação da lei lhe deve ser feita de forma mais favorável.” TJDF Acórdão 982993, 20160110098658 Apelação Cível, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Quinta Turma Cível, data de julgamento: 23/11/2016, publicado no DJE: 30/1/2017.

Quanto a cláusula de prorrogação da obra por 180 (cento e oitenta) dias (cláusula 5), o Tribunal da Cidadania e esta Segunda Câmara Cível se posicionam no sentido de ser válida a cláusula de tolerância. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Relativamente à cláusula de tolerância para a entrega da obra, essa Corte Superior possui jurisprudência no sentido de que deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para entrega de imóvel. Precedentes. [...] (STJ; AgInt-REsp 1.899.951; Proc. 2020/0263809-0; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 01/07/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO OBSERVADO. LEGALIDADE NO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. LEGALIDADE NA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA POR INADIMPLEMENTO. NÃO CABIMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E, POR MAIORIA, NÃO PROVIDO. [...] 4. Não se mostra abusiva a existência e uso do prazo contratual de tolerância para entrega do imóvel, desde que não ultrapasse o prazo de 180 (cento e oitenta) dias (informativo no 612 do STJ). [...] (TJES; AC 0017832-55.2016.8.08.0012; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jaime Ferreira Abreu; Publ. 19/02/2024)

Dessa forma, considerando que, na hipótese, o imóvel somente fora entregue em dezembro de 2015 (fls. 101), resta caracterizada a inadimplência contratual da empresa construtora, a contar a partir do fim do prazo de tolerância, em 15/02/2015.

Prosseguindo, no tocante à taxa de juros da obra, o Tribunal da Cidadania decidiu, sob o rito dos recursos repetitivos, que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019)”.

Não obstante, conforme demonstrado pelos documentos acostados, a taxa de evolução continuou sendo cobrada mesmo quando configurada a mora e, portanto, abusiva a sua cobrança referente ao período do inadimplemento.

Neste contexto, não merece retoques a conclusão do magistrado de origem no ponto, devendo ser mantida a determinação de restituição simples, a ser apurado em liquidação de sentença.

Noutro giro, apontam as recorrentes
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
a legalidade da taxa de despachante, considerada abusiva na sentença por supostamente se enquadrar no conceito de serviços de assessoria técnico imobiliária (SATI). E, no ponto, entendo lhes assistir razão.

Isso porque há distinção entre a taxa de despachante e a taxa SATI. Enquanto a primeira é cobrada após a celebração do contrato de compra e venda, visando auxiliar o comprador no financiamento e no registro do imóvel, a segunda refere-se ao assessoramento prévio à assinatura do contrato.

No caso em análise, infere-se que as partes celebraram “termo aditivo ao contrato de compra e venda” (fls. 98/100), em que a parte autora se comprometera a pagar o valor de R$700,00 (setecentos reais), limitando-se o objeto ao serviço de emissão da guia de ITBI junto à prefeitura para a formalização do registro e intermediação com a instituição financeira, sendo contratado pela autora por livre e espontânea vontade.

Desse modo, indevida a restituição do montante pago para prestação dos referidos serviços e, no ponto, recorto entendimento do Exm°. Ministro Rircardo Villas Bôas Cueva no julgamento de caso análogo:

“Compulsando-se os autos, o que se verifica é que além do compromisso de compra e venda (fls. 9/32), as partes celebraram “Termo de Opção Serviços de Registro” (fls. 33/4), cujo escopo consistia em providenciar a emissão da guia de ITBI junto às Respectivas Prefeituras, após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro; promover o Registro do Contrato de Financiamento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis; outras providências necessárias ao registro do contrato junto ao Cartório (Cláusula 1 fl. 33). E, em decorrência disso, houve pagamento de 10 parcelas no importe de R$ 80,00, as quais foram lançadas no extrato disponibilizado pela própria vendedora como Serv. Assessoria no Registro Pref/Cart' (fls. 35/6).
(...)

Assim, apesar de ser legal a cobrança da taxa de despachante, é certo que o adquirente deve ser previamente informado e concordar com tal pagamento, o que se observa ter ocorrido no caso em tela, já que as partes celebram instrumento particular autônomo prevendo a contratação deste tipo de serviço. Logo, impõe-se a reforma da r. sentença, a fim de reconhecer a ausência de abusividade na cobrança da taxa de despachante decorrente da prestação de serviços para o registro de contrato de financiamento, sendo indevida sua restituição.” (STJ - REsp: 1807657 SP 2019/0096268-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 29/05/2019).

Lado outro, no que tange à chamada “taxa de administração”, no valor de R$ 190,00 (cento e noventa reais), entendo que a sentença acertadamente reconheceu sua abusividade.

Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938), sob a sistemática dos recursos repetitivos, declarou abusiva a cobrança, pelo promitente-vendedor, do serviço de assessoria técnico-imobiliária, na qual se insere a taxa de administração ou de atividade semelhante vinculada à celebração da promessa de compra e venda de imóvel.

Conforme decidido, “essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel.”

No mesmo sentido, este c. Tribunal já se manifestou:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) 3. Caso dos autos em que, respeitada o prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias, deverá ser considerada como a data para entrega do bem aquela prevista no contrato de financiamento, porquanto precede a entrega das chaves. 4.
É abusiva a cobrança de “taxa de administração” pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
5. É válida a cláusula contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que estabelece o pagamento de taxa de serviço de despachante. Precedentes do STJ.(...)7. Recurso parcialmente provido, para autorizar cobrança da “taxa de despachante”, bem como determinar que a devolução da “taxa de administração” à Apelada seja efetuada na forma simples. (TJ-ES - APL: 0004511-16.2017.8.08.0012, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Data de Julgamento: 26/06/2023).

Por sua vez, no tocante à tese de legitimidade de cobrança das taxas condominiais e IPTU, não merece ser acolhida, posto que a sentença primeva deixou claro que tais obrigações somente podem ser impostas ao adquirente após o período de sua efetiva posse.

De igual forma entende o c. STJ, que atribui responsabilidade ao promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente a partir da imissão da posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.961.537/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.)

In casu
, cabível seu ressarcimento, posto que o autor demonstrou às fls. 168 e 169 o pagamento das quantias nos meses de outubro e novembro de 2015, anterior à entrega das chaves, que se deu em dezembro de 2015.

Ademais, questionam as apelantes quanto a condenação ao pagamento de indenização de 1% do valor efetivamente pago a incorporadora, fixado pelo magistrado a quo.

No entanto, entendo irretocável a sentença de piso, haja vista a comprovação do atraso na entrega do imóvel, porquanto observa à previsão da Lei nº 13.786/2018, que no art. 2º estabelece:

Artigo 2º § 2° - “Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de reso1ução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago a incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.”

Quanto aos consectários legais incidentes sobre os valores a serem restituídos ao consumidor, deverá ser aplicada correção monetária desde do desembolso (INPC/IBGE) até o trânsito em julgado, a partir de quando incidirá, tão somente, os juros de mora pela SELIC (vedada cumulação com correção monetária, sob pena de bis is idem).

Por fim, acerca dos danos extrapatrimoniais, verifico que razão não assiste ao autor, mormente porque não cuidou de demonstrar que o inadimplemento do contrato de compra e venda do imóvel configurou situação excepcional capaz de lesar os seus direitos da personalidade.

Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, "o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).

Assim, não merece reforma o capítulo sentencial quanto ao desprovimento do pedido de arbitramento de indenização por danos morais.

De conseguinte,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES E OUTRA
, tão somente para afastar a condenação quanto à taxa de despachante.

Ainda,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
LEANDRO DE OLIVEIRA EMILIANO
. Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios arbitrados na origem em relação à parte autora em 02% (dois por cento), ressalvado o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma.

É como voto.