Tribunal: TJES
Processo: 0015583-91.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE SUÍTE NO APARTAMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR VÍCIOS PERSISTENTES. TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. COBRANÇA ABUSIVA. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. TAXAS CARTORÁRIAS E ITBI. DUPLICIDADE DE COBRANÇA. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA CONSUMIDORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas em razão de sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Obrigação de FazeR, condenando a Construtora a reparar vícios construtivos no imóvel, restituir a taxa de assessoria e pagar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além de reconhecer a validade da negativação por débito referente a ITBI e taxas cartorárias, bem como julgando improcedente o pedido de conversão da obrigação de fazer (instalação de banheiro na suíte) em perdas e danos. O pleito inicial também incluía a declaração de ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar a responsabilidade da Construtora pela entrega do imóvel em desconformidade com o contrato, especialmente quanto à ausência de suíte; (ii) definir se a Construtora está obrigada a reparar vícios de construção não solucionados; (iii) avaliar a abusividade da cobrança de taxa de assessoramento/despachante; (iv) determinar se houve configuração de danos morais passíveis de indenização, bem como a adequação do valor arbitrado;(v) verificar a existência de duplicidade na cobrança de ITBI e taxas cartorárias e a validade da negativação decorrente do débito; (vi) analisar a configuração de danos morais pela inscrição indevida em cadastro de inadimplentes e se há danos morais decorrentes desta negativação; (vii) determinar a possibilidade de conversão da obrigação de fazer (instalação de banheiro) em perdas e danos; e (vii) avaliar a legalidade da cobrança de taxa de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A entrega do imóvel sem suíte, conforme contratado e anunciado, caracteriza propaganda enganosa e descumprimento da obrigação contratual, uma vez que o projeto aprovado pela Prefeitura não pode justificar a alteração do padrão ofertado aos consumidores sem a devida ciência e anuência dos mesmos, conforme o princípio da lealdade negocial.

Os vícios de construção detectados no laudo pericial permanecem sem reparação, mesmo após onze anos da entrega do imóvel, demonstrando descaso da Construtora. A subsistência dos problemas impõe a obrigação de reparação.

A cobrança da taxa de assessoramento/despachante, imposta de forma vinculada à celebração do contrato de compra e venda, configura prática abusiva e venda casada, conforme pacificado pelo STJ no Tema 938, por não se tratar de serviço autônomo ao negócio jurídico principal.

O dano moral está configurado pela frustração da legítima expectativa da consumidora em relação ao imóvel adquirido, que apresentou problemas estruturais persistentes, privando-a de usufruir satisfatoriamente da moradia prometida, o que ultrapassa os limites de mero aborrecimento. O valor fixado em R$ 5.000,00 mostra-se proporcional às circunstâncias do caso.

O recurso da Construtora não apresenta elementos suficientes para desconstituir a sentença. A majoração dos honorários sucumbenciais para 18% do valor da condenação é devida, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

Os documentos contratuais e comprovantes apresentados pela Consumidora demonstram que houve duplicidade na cobrança de valores referentes a ITBI e taxas cartorárias, totalizando R$ 6.385,65 pagos pela consumidora, enquanto a Apelada comprovou gastos de apenas R$ 4.404,31, evidenciando o desacerto na negativação por suposto débito remanescente.

A inscrição indevida em cadastro de inadimplentes configura dano moral
in re ipsa
, independentemente de prova de abalo emocional, sendo cabível a indenização. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se proporcional, atendendo aos critérios de razoabilidade e à jurisprudência consolidada sobre a matéria.

A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível diante do pedido expresso da Apelante e da inércia da Apelada em reparar o vício desde a entrega do imóvel, em 2013, caracterizando a impossibilidade prática de cumprimento da obrigação específica (art. 499, CPC).

Quanto à taxa de corretagem, sua validade é reconhecida, conforme o Tema 960 do STJ, pois foi demonstrado o cumprimento do dever de informação pela Apelada e a inexistência de enquadramento da Apelante na Faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da MRV desprovido.

Recurso da parte autora parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A entrega de imóvel em desconformidade com o contrato, especialmente pela ausência de itens anunciados, caracteriza propaganda enganosa e gera obrigação de adequação ao contrato celebrado.

A construtora é responsável pela reparação de vícios construtivos, mesmo após a entrega do imóvel, quando constatado descumprimento de sua obrigação legal e contratual.

A cobrança de taxa de assessoramento vinculada à celebração do contrato de compra e venda de imóvel configura prática abusiva e venda casada, sendo vedada nos termos do STJ, Tema 938.

O dano moral decorrente de vícios de construção se configura quando os problemas ultrapassam o mero aborrecimento, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

A cobrança em duplicidade de ITBI e taxas cartorárias, seguida de negativação indevida, gera o direito à devolução dos valores pagos em excesso e à reparação por danos morais.

A inscrição indevida em cadastro de inadimplentes por débito inexistente configura dano moral in re ipsa, sendo cabível indenização proporcional ao caso concreto.

A obrigação de fazer pode ser convertida em perdas e danos se houver impossibilidade de cumprimento específico ou pedido expresso da parte prejudicada (art. 499, CPC).

A cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem é válida, desde que observados os requisitos do dever de informação, conforme fixado no Tema 960 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º, IV; CDC, arts. 6º, IV, e 39, I; CPC, art. 499, art. 85, § 2º e § 11; CC, art. 490.

Jurisprudência relevante citada
:
STF, RE 1291603 AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29.04.2024;
STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938);
STJ, AgInt no AREsp 1288145/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.11.2018.

STJ, AgInt no AREsp 1.607.866/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 20.05.2024;

STJ, REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 23.03.2022 (Tema 960).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015583-91.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAQUEL MARIA TOLENTINA PEREIRA e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE SUÍTE NO APARTAMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR VÍCIOS PERSISTENTES. TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. COBRANÇA ABUSIVA. NEGATIVAÇÃO INDEVIDA. TAXAS CARTORÁRIAS E ITBI. DUPLICIDADE DE COBRANÇA. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. TAXA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA CONSUMIDORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas em razão de sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Obrigação de FazeR, condenando a Construtora a reparar vícios construtivos no imóvel, restituir a taxa de assessoria e pagar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, além de reconhecer a validade da negativação por débito referente a ITBI e taxas cartorárias, bem como julgando improcedente o pedido de conversão da obrigação de fazer (instalação de banheiro na suíte) em perdas e danos. O pleito inicial também incluía a declaração de ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar a responsabilidade da Construtora pela entrega do imóvel em desconformidade com o contrato, especialmente quanto à ausência de suíte; (ii) definir se a Construtora está obrigada a reparar vícios de construção não solucionados; (iii) avaliar a abusividade da cobrança de taxa de assessoramento/despachante; (iv) determinar se houve configuração de danos morais passíveis de indenização, bem como a adequação do valor arbitrado;(v) verificar a existência de duplicidade na cobrança de ITBI e taxas cartorárias e a validade da negativação decorrente do débito; (vi) analisar a configuração de danos morais pela inscrição indevida em cadastro de inadimplentes e se há danos morais decorrentes desta negativação; (vii) determinar a possibilidade de conversão da obrigação de fazer (instalação de banheiro) em perdas e danos; e (vii) avaliar a legalidade da cobrança de taxa de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A entrega do imóvel sem suíte, conforme contratado e anunciado, caracteriza propaganda enganosa e descumprimento da obrigação contratual, uma vez que o projeto aprovado pela Prefeitura não pode justificar a alteração do padrão ofertado aos consumidores sem a devida ciência e anuência dos mesmos, conforme o princípio da lealdade negocial.

Os vícios de construção detectados no laudo pericial permanecem sem reparação, mesmo após onze anos da entrega do imóvel, demonstrando descaso da Construtora. A subsistência dos problemas impõe a obrigação de reparação.

A cobrança da taxa de assessoramento/despachante, imposta de forma vinculada à celebração do contrato de compra e venda, configura prática abusiva e venda casada, conforme pacificado pelo STJ no Tema 938, por não se tratar de serviço autônomo ao negócio jurídico principal.

O dano moral está configurado pela frustração da legítima expectativa da consumidora em relação ao imóvel adquirido, que apresentou problemas estruturais persistentes, privando-a de usufruir satisfatoriamente da moradia prometida, o que ultrapassa os limites de mero aborrecimento. O valor fixado em R$ 5.000,00 mostra-se proporcional às circunstâncias do caso.

O recurso da Construtora não apresenta elementos suficientes para desconstituir a sentença. A majoração dos honorários sucumbenciais para 18% do valor da condenação é devida, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

Os documentos contratuais e comprovantes apresentados pela Consumidora demonstram que houve duplicidade na cobrança de valores referentes a ITBI e taxas cartorárias, totalizando R$ 6.385,65 pagos pela consumidora, enquanto a Apelada comprovou gastos de apenas R$ 4.404,31, evidenciando o desacerto na negativação por suposto débito remanescente.

A inscrição indevida em cadastro de inadimplentes configura dano moral
in re ipsa
, independentemente de prova de abalo emocional, sendo cabível a indenização. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se proporcional, atendendo aos critérios de razoabilidade e à jurisprudência consolidada sobre a matéria.

A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível diante do pedido expresso da Apelante e da inércia da Apelada em reparar o vício desde a entrega do imóvel, em 2013, caracterizando a impossibilidade prática de cumprimento da obrigação específica (art. 499, CPC).

Quanto à taxa de corretagem, sua validade é reconhecida, conforme o Tema 960 do STJ, pois foi demonstrado o cumprimento do dever de informação pela Apelada e a inexistência de enquadramento da Apelante na Faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da MRV desprovido.

Recurso da parte autora parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A entrega de imóvel em desconformidade com o contrato, especialmente pela ausência de itens anunciados, caracteriza propaganda enganosa e gera obrigação de adequação ao contrato celebrado.

A construtora é responsável pela reparação de vícios construtivos, mesmo após a entrega do imóvel, quando constatado descumprimento de sua obrigação legal e contratual.

A cobrança de taxa de assessoramento vinculada à celebração do contrato de compra e venda de imóvel configura prática abusiva e venda casada, sendo vedada nos termos do STJ, Tema 938.

O dano moral decorrente de vícios de construção se configura quando os problemas ultrapassam o mero aborrecimento, frustrando a legítima expectativa do consumidor.

A cobrança em duplicidade de ITBI e taxas cartorárias, seguida de negativação indevida, gera o direito à devolução dos valores pagos em excesso e à reparação por danos morais.

A inscrição indevida em cadastro de inadimplentes por débito inexistente configura dano moral in re ipsa, sendo cabível indenização proporcional ao caso concreto.

A obrigação de fazer pode ser convertida em perdas e danos se houver impossibilidade de cumprimento específico ou pedido expresso da parte prejudicada (art. 499, CPC).

A cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem é válida, desde que observados os requisitos do dever de informação, conforme fixado no Tema 960 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º, IV; CDC, arts. 6º, IV, e 39, I; CPC, art. 499, art. 85, § 2º e § 11; CC, art. 490.

Jurisprudência relevante citada
:
STF, RE 1291603 AgR, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Primeira Turma, j. 29.04.2024;
STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938);
STJ, AgInt no AREsp 1288145/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.11.2018.

STJ, AgInt no AREsp 1.607.866/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 20.05.2024;

STJ, REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 23.03.2022 (Tema 960).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0015583-91.2014.8.08.0048

APELANTES/APELADOS: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e RAQUEL MARIA TOLENTINA PEREIRA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Consoante relatado, cuidam os autos de Apelações Cíveis interpostas em razão da Sentença de fls. 525/527, integrada por aquela de ID 7582285, por meio da qual a MMª. Juíza da 1ª Vara Cível da Comarca de Serra julgou parcialmente procedente a pretensão exposta na
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória
ajuizada por Raquel Maria Tolentina Pereira em face de MRV Engenharia e Participações S/A, condenando a Requerida a reparar os vícios apontados no imóvel, a restituir a taxa de assessoria e no pagamento de danos morais. Ainda considerou que houve sucumbência recíproca na proporção de 2/5 (dois quintos) para a Autora e 3/5 (três quintos) para a Construtora, arbitrando ainda os honorários em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil - CPC.

Antes de analisar os Apelos, mister explanar que a hipótese em tela versa a respeito dos imbróglios envolvendo o contrato de compra e venda firmado pelas partes, referente à unidade imobiliária localizada no Condomínio Vila da Mata, adquirida em 05/03/2013, pelo valor de R$ 84.783,00 (oitenta e quatro mil setecentos e oitenta e três reais).

De acordo com a inicial, além da existência de cláusulas contratuais abusivas, “
a realidade encontrada pela Requerente, ao entrar no imóvel, foi totalmente diverso do que contratara junto a Requerida, bem como, uma qualidade e acabamento muito inferior ao que lhe foi oferecido e apresentado nas fotos e folders, quando da venda do produto
”, dentre os quais, ausência de suíte no apartamento e vícios na construção.

Seguem os recursos interpostos por ambas as partes.

Do recurso interposto por MRV Engenharia e Participações S/A

Nas razões recursais de ID 7582131, a Construtora pugna pela reforma da Sentença objurgada ao argumento, em suma, de que “
não houve qualquer perda da metragem no imóvel, tendo em vista que o apartamento foi entregue com o closet, conforme previsto no projeto
. Ademais,
[...]
entregou à Autora o imóvel de acordo com o projeto aprovado na Prefeitura Municipal de Serra, e no local foi construído um closet, não havendo, portanto, perda de metragem no imóvel
”.

Acerca do tema, cumpre transcrever trecho do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 22/29) avençado pelas litigantes:

“
2) CLÁUSULA SEGUNDA: DO OBJETO

O objeto do presente contrato é constituído pelo imóvel descrito no item 2 do Quadro Resumo, do qual a PROMITENTE VENDEDORA é legítima proprietária.

[...]

2) OBJETO DO CONTRATO

Apartamento 1 QUARTO COM SUÍTE nº 104 BLOCO 3 Vila da Mata situado à Rua H, do Bairro PLANÍCIE DA SERRA na cidade de Serra-ES.”

Apesar de excessivamente sucinta a descrição do imóvel objeto do contrato, indene de dúvidas que a unidade imobiliária prometida pela Apelante deveria contar, ao menos, com uma suíte, ou seja, um quarto com banheiro próprio, porém, o banheiro simplesmente não existe, conforme constatado pelo próprio perito judicial no laudo de fls. 465/476 ao afirmar que “
O apartamento comprado pela Requerente como suíte não foi entregue e sim apartamento sem suíte
”.

Ante tal cenário, não há como afastar a conclusão externada na Sentença objurgada, no sentido de que:

“[...] a despeito do que quer fazer crer a ré, evidente ser sua responsabilidade a oferta da unidade nos termos do projeto aprovado na municipalidade, nos exatos termos do anunciado aos compradores, sob pena de incorrer em propaganda enganosa, como vejo ter acontecido.

Portanto, não é possível imputar aos compradores o ônus pela mudança do projeto de construção, em especial porque não fez a ré qualquer prova de que tal alteração havia sido comunicada aos adquirentes das unidades.

[...]

Ora, se o projeto apresentado à municipalidade não foi o mesmo vendido aos adquirentes, evidente que o habite-se não poderá servir de comprovação para isenção de responsabilidade da ré.
”

Nessa toada, tem-se que “
a observância do pacta sunt servanda e do princípio de lealdade negocial impõe que não se pode agir contra fato próprio. Além disso, entre os princípios básicos dos contratos encontra-se o da obrigatoriedade, significando que o ajuste livremente pactuado faz lei entre as partes, devendo ser fielmente cumprido. Sob essa perspectiva, incide a regra segundo a qual ‘ninguém pode se opor a fato a que ele próprio deu causa; é esta a essência do brocardo latino ‘nemo potest venire contra factum proprium’
” (STF, RE 1291603 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Primeira Turma, julgado em 29-04-2024, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 03-05-2024 PUBLIC 06-05-2024).

Logo, cabe à Construtora cumprir o contrato em seus exatos moldes, sendo irrelevante, para afastar a obrigação de construir o banheiro na suíte ou transformar o
closet
em banheiro, o argumento de que o apartamento foi construído em observância ao projeto levado à aprovação da Prefeitura, cumprindo à Apelante diligenciar para regularizar a situação atinente à adaptação do projeto estrutural.

Sustenta-se ainda no recurso que “
não pode prevalecer o pedido de realização de reparos no imóvel, posto que a Apelante fizera todos os reparos solicitados pela Apelada, tendo esta aprovado integralmente os serviços realizados, sem qualquer ressalva
”, na medida em que “a Autora se dispôs a receber as chaves do imóvel e assinou o documento denominado ‘Termo de Recebimento’, no qual declarou ter recebido o imóvel em questão ‘
em perfeitas condições de habitabilidade e tendo constatando que todas as suas instalações estão em perfeito estado de funcionamento, bem como que não apresenta qualquer vício ou defeito aparente
’”. Além disso, “
a Autora detectou a existência de alguns problemas no imóvel, os quais foram prontamente corrigidos pela MRV, conforme os documentos acostados pela própria parte Apelada nos autos. Depois da realização dos reparos, a Apelante não foi mais acionada pela Apelada
”.

Da análise do acervo probatório que compõe os autos, observa-se que a Autora, ora Apelada, recebeu as chaves do imóvel em 01/08/2013 e já em 07/10/2013 compareceu à Delegacia do Consumidor (Boletim Unificado às fls. 44/46) e em 22/10/2013, ao PROCON/ES (Reclamação às fls. 36/37), noticiando os vícios encontrados no apartamento, dentre os quais, infiltrações e instalação de tomadas elétricas, e a inércia da Construtora em repará-los.

Realizada audiência no PROCON em 28/11/2013, ficou agendado o dia 02/12/2013 para realização de reparos e a Reclamada requereu prazo para se manifestar acerca do banheiro da suíte, enquanto que no acordo realizado na audiência ocorrida em 08/05/2014, no 1º Juizado Especial Criminal e da Fazenda Pública de Serra (Termo Circunstanciado distribuído sob o nº 0032183-27.2013.8.08.0048), restou acordado que:

“a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A fará os seguintes reparos no apartamento da vítima: 1- trocar o piso cerâmico da sala e do corredor; 2- corrigir o vazamento do teto do banheiro; 3- instalar conjunto interruptor e tomada dupla, sendo um no banheiro e outro no Closet; 4- trocar a porta interna da cozinha. Fica acordado ainda que os reparos serão iniciados no dia 12 de maio de 2014, com o prazo de 25 (vinte e cinco) dias para o término das obras, sendo que para tal a Srª
RAQUEL MARIA TOLENTINA PEREIRA
disponibilizará a imóvel na segunda-feira, dia 12/05/2014, o dia inteiro para realização das obras e os demais dias no período das 13:00 às 17:00 horas”

Em que pesem as diligências adotadas pela proprietária do apartamento, fez-se necessário o ajuizamento da demanda em apreço, de maneira que o laudo pericial, realizado em 27/07/2021 – isto é, 8 (oito) anos após a entrega do imóvel –, corrobora a ausência de reparos oportunamente pela MRV. Senão vejamos:

“4) Queira o Sr Perito informar através de documentos anexados aos autos quais itens que a requerente descreve no (DOC 5—DEFEITOS E PROBLEMAS NO IMOVEL) se enquadram em vícios aparentes? Deste existe algum item que não foi reparado?

RESPOSTA - Sim, vazamentos, banheiro da suÍte previsto em contrato e não executado e má qualidade generalizada do acabamento, em desacordo com o contrato assinado.

5) Queira o Sr Perito elucidar embasados em documentos, se foram atendidos os itens acordados entre as partes na audiência de 8 de maio de 2014 no Juizado Especial Criminal e da Fazenda Publica da Serra ES - havendo o aceite da reclamante?

RESPOSTA - Não foram.

[...]

6) Queira o Sr Perito informar se analisando as fotos constantes dos autos, bem como, o imóvel é possivel verificar a ocorrência de infiltrações e rachaduras.

RESPOSTA - Durante a vistoria foi verificado a ocorrência de infiltração e rachadura.

7) Queira o Sr Perito informar se existentes os problemas indicados no quesito anterior se estes decorrem dos problemas de obra, da construção ou do material utilizado pela construtora?

RESPOSTA - Decorrem de mão de obra e desacordo com especificação e contrato.”

Logo, subsiste a obrigação da Construtora de reparar os vícios existentes há quase 12 (doze) anos no imóvel.

Aduz a Apelante ainda a impossibilidade de restituição da taxa de assessoria, pois “
o contrato de despachante é um serviço totalmente OPCIONAL E AUTÔNOMO, diverso do contrato de compra e venda de imóveis
”, sendo que “
o referido serviço já foi prestado, uma vez que a parte autora já teve o seu financiamento aprovado pela instituição financeira, portanto, o contrato se perfez
[... de modo que]
se a parte autora já recebeu a integral prestação do serviço por ela contratado, não pode agora se esquivar de adimplir a contraprestação ajustada, sob pena de enriquecimento ilícito, vez que se beneficiária do serviço
”.

O serviço em discussão encontra-se descrito no Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda juntado às fls. 108/109, tendo como objeto:

“[...] a prestação de serviços de assessoria e intermediação pela PROMITENTE VENDEDORA a(os) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), correspondente aos seguintes serviços:

a) Fornecer os esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento junto ao Agente Financeiro;

b) Manter o(a) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) informado sobre o seu processo junto ao Agente Financeiro;

c) Montar a pasta do processo conforme modelo da respectiva Instituição Financeira, com os documentos fornecidos pelo(a) PROMITENTE VENDEDORA;

d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro;

e) Promover o Registro do Contrato de Financiamento.”

No ponto, também não assiste razão à Apelante quanto à legalidade da cobrança da taxa de despachante/assessoria.

Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, reconheceu a abusividade da cobrança, pelo promitente-vendedor, do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária - SATI ou atividades congêneres – como ocorre no caso em tela –, vinculados à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, pois
“
essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel
”.

No mesmo sentido, este Egrégio Tribunal (TJES):

[...] 7)
Não obstante a diferenciação constante das razões recursais, em relação a chamada “taxa de assessoramento” e a “taxa de despachante”, os serviços oferecidos ao consumidor estão inseridos no que o Superior Tribunal de Justiça qualificou como “atividade congênere” vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cobrança foi considerada abusiva ao ser julgado o Tema Repetitivo nº 938.
8) Caracterizada a sucumbência mínima das requeridas (CPC, art. 86, parágrafo único), por remanescer procedente, tão somente, a condenação a restituírem a quantia paga pela autora a título de taxa de assessoria imobiliária (R$ 700,00). 9) Apelação cível de MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda. conhecida e parcialmente provida. Apelação cível de Amanda Souza de Almeida prejudicada. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011403-38.2017.8.08.0012, Relatora: Desa. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 14/02/2023)
Sem grifos no original

[...] 6.
Quanto às taxas de serviço de assessoria e intermediação e de serviços de administração do contrato, afirma a construtora apelante que se trata na realidade de cobrança de taxa de despachante, o que não se confunde com a taxa SATI. Ocorre que, consta como objeto do termo aditivo (fls. 77/78) a prestação de serviços de assessoria e intermediação, consistindo em mera prestação de serviço inerente à celebração do contrato, o que diverge em larga escala de serviço autônomo oferecido ao adquirente, revelando-se, portanto, descabida a alegação recursal.
7. De fato, um retardamento na entrega do imóvel causa aflição, insegurança e intranquilidade aos consumidores, ou seja, trata-se de constrangimento que vai muito além do mero transtorno ou dissabor corriqueiro, sendo devida a indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 8. Recurso da construtora apelante conhecido e não provido. Recurso dos requerentes conhecido e provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0009524-59.2018.8.08.0012, Relator: Des. MARCOS VALLS FEU ROSA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 31/01/2023)
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Portanto, correta a Sentença ao reconhecer a abusividade da sua cobrança, pois configurada venda casada, já que é imposta ao consumidor na celebração da promessa de compra e venda.

Destarte, MRV sustenta que deve ser afastada a indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), uma vez que “
Os simples aborrecimentos não podem ensejar indenização por danos morais, visto que fazem parte da vida cotidiana e não trazem maiores consequências ao indivíduo
”.
Subsidiariamente, requer seja minorado o valor, a fim de atender os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ocorre que o Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que o “
dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel
”
(AgInt no AREsp 1288145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BOAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 12/11/2018, DJe 16/11/2018), não havendo, pois, que se falar em dano moral
in re ipsa
.

Importa salientar que, nesse caso, a Apelada sequer pôde desfrutar de maneira satisfatória de sua moradia, uma vez que os problemas tiveram início tão logo o imóvel foi entregue pela construtora.

Assim, detém-se dos autos que os obstáculos enfrentados pela consumidora em muito ultrapassam o mero inconveniente ou dissabor cotidiano, principalmente em se considerando a ausência de banheiro na prometida suíte
e que, decorridos mais de 10 (dez) anos da entrega do imóvel, os vícios de construção persistem.

As imagens dispostas no relatório apresentado às fls. 32/33 e às fls. 473/475 no laudo supramencionado, demonstram que os vícios do imóvel não só trouxeram desconforto, mas também sentimento de frustração das expectativas de residir em imóvel capaz de proporcionar conforto.

Nesse sentido, a mora em sanar os vícios de construção demonstra evidente descaso da empresa de engenharia, de modo a atingir a moral da Apelada e gerar evidente angústia, ferindo direitos da personalidade.

Acerca do valor arbitrado a título indenizatório, reputo adequado ante o caso concreto delineado, principalmente em se considerando que, em situações semelhantes, este Sodalício tem, inclusive, fixado quantias superiores. Senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER – V
ÍCIO CONSTRUTIVO ESTRUTURAL – DEVER DE REPARAÇÃO
- DECADÊNCIA DE 90 (NOVENTA) DIAS - INAPLICÁVEL – RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS – NÃO CABIMENTO – HONORARIOS SUCUMBENCIAIS – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em que pese o art. 26, II e § 1º do Código de Defesa do Consumidor estabeleça que o direito do consumidor de reclamar por vícios aparentes caduca em 90 dias, contados do momento de recebimento do produto, ou a partir da negativa de fornecedor em efetuar o reparo (§2º, I, do art. 26), tem-se que, na hipótese, possuindo os vícios alegados natureza estrutural, não há que se falar na aplicação do aludido prazo decadencial, mas sim o prazo de garantia de 05 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil, sobretudo porque na conclusão do laudo juntado pelo consumidor consta que as falhas podem progredir, “aumentando o grau de risco aos usuários”, afetando as condições de habitabilidade. 2. Quanto aos pedidos indenizatórios formulados (danos materiais e morais), tem-se que estes se sujeitam ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previstos no art. 205 do Código Civil. [...] 4.
Inegável que os problemas enfrentados pelo recorrido em seu apartamento ultrapassaram a esfera do mero dissabor cotidiano, havendo verdadeira frustração e aborrecimento em se deparar com diversos problemas na unidade adquirida como nova, revelando-se o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) razoável e proporcional, mormente por se encontrar equivalente ao patamar indenizatório adotado em situações semelhantes.
[...] 6. Recurso parcialmente provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0021873-20.2017.8.08.0048, Relator: Des. FABIO BRASIL NERY, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 01/08/2024)
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DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS.
DECISÃO DE INDEFERIMENTO DA INICIAL QUANTO AOS DANOS MATERIAIS. PRECLUSÃO.
DANOS MORAIS CONFIGURADOS
. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO.

[...] 4. Em que pese o magistrado tenha concluído pela não configuração do abalo de índole moral, verifico que a falha na prestação de serviço no caso concreto extrapolou o mero dissabor, sendo capaz de gerar grave lesão ao direito de personalidade dos apelantes. 5.
Valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se justo e adequado.
6. Recurso conhecido em parte e, nessa extensão, provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005461-84.2021.8.08.0048, Relator: Des. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 25/09/2024)
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Desse modo, é de se manter, igualmente, a condenação relativa aos danos extrapatrimoniais.

Ante todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO POR MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
e, via de consequência, majoro os honorários sucumbenciais para 18% (dezoito por cento) do valor da condenação, em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil – CPC.

Do recurso interposto por Raquel Maria Tolentina Pereira

No ID 7582287, pleiteia Raquel Maria “
seja dado provimento ao presente recurso, para reformar a r. sentença proferida nestes autos, a fim de reconhecer a inexistência de débitos por parte da Apelante, reconhecendo a ilegalidade da negativação e o direito da Apelante de ser indenizada pelos danos morais suportados
”, haja vista o que restou decidido no ato judicial objurgado:

“Alega a autora que, quando da publicidade e venda do imóvel, foi informada que somente precisaria arcar com uma entrada de R$ 348,00 e que as despesas para regularização do imóvel estariam incluídas no financiamento. Todavia, sustenta que foi obrigada a arcar com taxas indevidas, como o ITBI, na monta de R$ 3.678,15 (fl. 113) e, ainda assim, teve seu nome negativado pelo não pagamento de R$ 726,16 referente a rubrica ITBI/registro.

Por sua vez, a ré alega que a cobrança estava prevista no contrato, e que arcou com o total de R$ 4.404,31, das despesas cartorárias, tendo a autora quitado apenas parte dessa quantia, sendo, portanto, devida a negativação de seu nome.

Analisando os instrumentos contratuais (fls. 22/29), observo que há cláusula prevendo a responsabilidade dos compradores pelas despesas necessárias à transferência do imóvel, no que se inclui os atos cartorários. Nesse sentido:

4.4) DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA:

Os valores previstos no item 3.2 do Quadro Resumo deverão ser pagos pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) de acordo com as condições previstas no item 4.2 da página 3 deste Contrato.

Qualquer diferença a menor nos valores mencionados no parágrafo supra, apurada no momento da efetiva transferência do imóvel, deverá ser restituída ao(a) PROMITENTE COMPRADOR(A), em valores históricos. Por outro lado, qualquer diferença a maior, deverá ser paga à PROMITENTE VENDEDORA nos moldes que vierem a ser definidos entre as partes. Caso a PROMITENTE VENDEDORA efetue o pagamento desta diferença, ficará o(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) obrigado(a) ao seu ressarcimento integral.

[...]

8) CLÁUSULA OITAVA: DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL

[...]

Correrão por conta exclusiva do(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.

O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA poderá providenciar a transferência do imóvel arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas.

Não vislumbro qualquer abusividade nessas disposições contratuais que atribuem aos autores os encargos financeiros da transferência do bem, sobretudo por estarem em consonância com a regra do art. 490 do CC
.

Portanto, tenho como regular a cobrança feita pela ré das despesas cartorárias inerentes ao registro do negócio jurídico. Observo, inclusive, que o despendido a esse título pela autora foi menor do que o que pagou a ré (fls. 255/256 - R$ 726,16).

Com isso, a negativação é devida e, por isso, revogo a medida liminar concedida às fls. 174/176.”

Inconformada, Raquel Maria afirma que “
a r. sentença não enfrentou os argumentos apresentados pela Apelante quanto aos efetivos valores pagos e comprovado nos autos, bem como, recebidos pela Apelada a título de taxas cartorárias e pagamento de impostos, omitindo-se, ainda, quanto ao assunto da prescrição arguida pela Apelante, importando assim em omissão nos termos do artigo 489, §1º do CPC
”.

Defende, a respeito, que: (i) “
pagou à Apelada um valor total de R$ 116.707,05 que, descontando o valor do imóvel vendido por R$ 114.000,00 sobraria o montante de R$ 2.707,05 valor este referente as taxas cartorárias e parcela do ITBI
[de forma]
que quando realizou o financiamento, ficou determinado que as taxas para transferência do imóvel e impostos estariam incluídas no valor a ser liberado em favor da Apelada
”; (ii) “
embora a Apelada tenha juntado as fls. 255 e 256 dois comprovantes de pagamento, um no valor de R$ 2.530,80 e outro de R$ 1.873,51, que perfazem o total de R$ 4.404,33, a Apelante comprovou ter realizado o pagamento do boleto emitido pela Apelada no valor de R$ 3.678,15 (fls. 168 dos autos), bem como, do montante de R$ 2.707,05 referente as taxas cartorárias e parcela do ITBI, liberados através do financiamento, conforme consta do contrato de fls. 122 dos autos, em um total de taxas pagas de R$ 6.385,02 (seis mil, trezentos e oitenta e cinco reais e dois centavos)
”; (iii) “
Não obstante o recebimento em duplicidade pela Apelada dos valores cobrados e pagos pela Apelante, seja através das faturas, seja através do financiamento liberado pelo banco e repassado à Apelada, temos que seu nome foi negativado
[devido à quantia de R$ 726,18]” e; (iv) “
há prescrição da pretensão da Apelada de cobrar a parcela que a Apelante alega ter pago no ano de 2014
”.

Por sua vez, aduz a Construtora Apelada que efetuou pagamentos referentes ao ITBI e a taxas cartorárias, no valor total de R$ 4.404,31 (quatro mil quatrocentos e quatro reais e trinta e um centavos), sendo que a Apelante apenas a reembolsou de parte desse montante, remanescendo ainda a quantia de R$ 726,18 (setecentos e vinte e seis reais e dezoito centavos).

Compulsando detidamente os autos, observa-se que os documentos apresentados pela Apelante corroboram suas afirmações.

É que o Contrato por Instrumento Particular, com Efeito de Escritura Pública, de Venda e Compra de Imóvel Residencial - PMCMV entabulado pelos litigantes e o Banco do Brasil (fls. 120/142) assim previu:

“B - VALOR DA VENDA E COMPRA E FORMA DE PAGAMENTO:

O valor da venda e compra é de R$114.000,00 (cento e quatorze mil reais), sendo composto mediante a integralização das parcelas abaixo, e será pago em conformidade com o disposto na Cláusula LEVANTAMENTO DO CAPITAL FINANCIADO E DOS DEMAIS VALORES DA OPERAÇÃO deste CONTRATO:

B.1 - Recursos próprios já pagos em moeda corrente: R$ 27.436,68 (vinte e sete mil quatrocentos e trinta e sel reais e sessenta e olto centavos)

[...]

B.3 - Recursos concedidos pelo FGTS na forma do desconto: R$ 17.960,00 (dezessete mil novecentos e sessenta reais)

B.4 - Recursos concedidos pelo BB na forma de Financiamento: 71.310,82 (setenta e um mil trezentos e dez reais e oitenta e dois centavos)

B.5 - Valor líquido a ser liberado ao INTERVENIENTE QUITANTE: R$ 89.270,82 (oitenta e nove mil, duzentos e setenta reais e oitenta e dois centavos)

[...]

C – FINANCIAMENTO/RESGATE/PRESTAÇÕES/DATAS/DEMAIS VALORES E CONDIÇÕES:

C.1 - Origem dos recursos: FGTS

C.2 - Norma regulamentadora: Lei nº 11.977, de 07.07.2009

C.3 - Valor de Venda do Imóvel: R$114.000,00 (cento e quatorze mil reais)

C.4 - Valor de Avaliação do Imóvel: R$114.000,00 (cento e quatorze mil reais)

C.5 - Valor do Financiamento: 71.310,82 (setenta e um mil trezentos e dez reais e oitenta e dois centavos)

C.5.1 - Custas Cartorárias com Registro: 427,50 (quatrocentos e vinte e sete reais e cinquenta centavos)

C.5.2 - Custas com Pagamento do Valor do ITBI: 2.280,00 (dois mil duzentos e oitenta reais)

[....]

C.7 -
Valor Total dos Recursos concedidos ao COMPRADOR(ES) / DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S) (Valor do Financiamento + Valor do Desconto) : R$ 86.563,32 (oitenta e seis mil quinhentos e sessenta e três reais e trinta e dois centavos)
”
Sem grifos no original

Do estudo das referidas cláusulas, verifica-se que apesar de o valor total da venda e compra do imóvel litigioso ser de R$ 1
14.000,00 (cento e quatorze mil reais), a Apelante pagou o montante de R$ 116.707,50 (cento e dezesseis mil setecentos e sete reais e cinquenta centavos) – fruto do somatório das parcelas descritas nos subitens “B1”, “B3” e “B4” – à Apelada, isto é, R$ 2.707,50 (dois mil setecentos e sete reais e cinquenta centavos) a mais que o valor do imóvel e isso porque, como se depreende dos subitens “C.5.1” e “C.5.2”, o contrato em questão previu o pagamento das custas cartorárias com registro (R$ 427,50) e com pagamento do ITBI (R$ 2.280,00), conforme autoriza o Parágrafo Quinto da Cláusula Terceira (fl. 124v).

Como se vê, dos R$ 89.270,82 (oitenta e nove mil, duzentos e setenta reais e oitenta e dois centavos) liberados pelo Banco do Brasil para a Apelada – denominada “Interveniente Quitante” no contrato –,
R$ 71.310,82 (setenta e um mil trezentos e dez reais e oitenta e dois centavos) correspondem ao valor do imóvel, enquanto R$ 427,50 (quatrocentos e vinte e sete reais e cinquenta centavos) se destinam ao pagamento de custas cartorárias com registro e, R$ 2.280,00 (dois mil duzentos e oitenta reais) se referem ao pagamento do valor do ITBI.

Além dos R$ 2.707,50 (dois mil setecentos e sete reais e cinquenta centavos) previstos no contrato de financiamento, é de se dizer que a Apelante também quitou o boleto com cópia à fl. 113, no valor de R$ 3.678,15 (três mil seiscentos e setenta e oito reais e quinze centavos), descrito como “PARCELA 001 ITBI / REGISTRO”, tendo como cedente a MRV, de modo que a quantia de R$ 6.385,65 (seis mil trezentos e oitenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos) paga pela Apelante ultrapassa o valor alegadamente despendido pela Apelada a título de custas de cartório e ITBI (R$ 4.404,31), sendo evidente o desacerto na negativação do nome da consumidora, consubstanciada à fl. 171.

Por conseguinte, cabível a devolução da diferença de valores (R$ 1.981,34) ademais da indenização por danos morais, haja vista que, consoante entendimento do Colendo STJ, “
a inscrição indevida em cadastro de inadimplentes configura dano moral in re ipsa
” (AgInt no AREsp n. 1.607.866/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024).

Como cediço, o arbitramento da indenização por danos morais deve considerar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, sendo que seu valor deve desencorajar o ofensor a reiterar a conduta, mas não pode ser exagerado de modo a proporcionar um enriquecimento sem causa.

Acerca do valor da citada indenização, a doutrina destaca que:

“Não há, realmente, outro meio mais eficiente para se fixar o dano moral a não ser pelo arbitramento judicial. Cabe ao juiz, de acordo com o seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar uma quantia a título de reparação pelo dano moral. [...] Creio que na fixação do
quantum debeatur
da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano.” (CAVALIERI FILHO, Sérgio, Programa de Responsabilidade Civil, São Paulo, Atlas, 8ª edição, rev. e ampliada, 2008, pág. 91/93)

De fato, diante da ausência de critérios legais pré estabelecidos, deve o valor da indenização ser fixado segundo o livre arbítrio do Julgador, levando-se em conta os seguintes parâmetros, aceitos tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência: a) a posição social e econômica das partes; b) a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente; c) a repercussão social da ofensa; d) o aspecto punitivo-retributivo da medida, atentando-se para a impossibilidade de enriquecimento ilícito.

Desse modo, considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização em razão de inscrição indevida em órgão de proteção ao crédito e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o qual se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e se mostra compatível com o que vem sendo arbitrado por este E. TJES, como se depreende dos acórdãos abaixo transcritos:

APELAÇÃO CÍVEL - INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA - INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANOS MORAIS
IN RE IPSA

- DEVIDA A MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO - RECURSO PROVIDO
.

1. Em razão da negativação indevida, foi reconhecido o dano moral in re ipsa, tendo o apelado sido condenado ao pagamento de indenização arbitrada em R$ 2.000,00 (dois mil reais); 2. Nos termos do art. 944, caput, cumulado com o art. 884, caput, ambos do Código Civil, a indenização deve ser razoável e proporcional à extensão do dano, sem implicar enriquecimento sem causa; 3.
A indenização arbitrada na origem, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), é insuficiente para reparar o dano moral in re ipsa sofrido. A quantia é exígua e está aquém do valor que este egrégio Tribunal de Justiça costuma arbitrar em casos análogos, que corresponde a R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Precedentes; 4. Recurso conhecido e provido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 5000145-07.2022.8.08.0032, Magistrado: JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível, Data: 10/04/2024)
Sem grifos no original

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR NEGATIVAÇÃO INDEVIDA C/C DANOS MORAIS. SERVIÇOS DE TELEFONIA CONTRATADOS POR MEIO DE FRAUDE. RESPONSABILIDADE FORNECEDOR DE SERVIÇOS OBJETIVA. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL IN RE IPSA. VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

[...] 4. Destaca-se que a Apelante, mesmo instada para tanto, não apresentou qualquer prova que pudesse comprovar a efetiva existência de contrato firmado entre as partes. Assim, conclui-se que a cobrança realizada por ela e a inclusão do nome da apelada nos órgãos de proteção ao crédito são indevidas, não merecendo reforma a sentença vergastada. 5. A fraude perpetrada por terceiros levou à inscrição do nome da apelada no cadastro de inadimplentes, o que perdurou por 18 (dezoito) meses, e que, conforme o entendimento proclamado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, o dano moral, nessas hipóteses, caracteriza-se in re ipsa, isto é, prescinde de comprovação do prejuízo efetivamente suportado, pois são presumidos os efeitos nocivos causados pela negativação. 6.
Em relação ao
quantum
indenizatório, em casos semelhantes, tratando-se de inscrições indevidas, este Egrégio Tribunal tem entendido que valor no entorno do que foi fixado na r. sentença (R$ 5.000,00) é suficiente para atender as múltiplas facetas do instituto em cotejo
. 7. Recurso conhecido e desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0005986-30.2016.8.08.0048, Magistrado: DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível, Data: 22/02/2024)
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Pleiteia ainda a Apelante que seja reconhecido o seu direito de escolha a fim de que, no lugar do cumprimento da obrigação de fazer, seja a Construtora condenada em indenização pela desvalorização atestada pelo perito ante a ausência de suíte.

Sobre o tema, mister trazer à baila o
caput
do art. 499 do Código de Processo Civil - CPC:

Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

[...]

Na hipótese em tela, a Autora pleiteia a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos e, apesar de o laudo pericial não atestar a possibilidade ou impossibilidade de transformar o
closet
em banheiro, a inviabilidade, acredita-se, exsurge da inércia da Construtora em reparar o impóvel, haja vista que a reclamação acerca da ausência de suíte remonta desde a entrega do imóvel, ou seja, nos idos de 2013, de modo que, apesar das tratativas de acordo para que o toalete fosse instalado conforme prometido, a Construtora nunca se dispôs a sanar o vício – diversamente do que aconteceu com os demais vícios reclamados –, circunstância que evidencia a impossibilidade da tutela específica.

Nessa toada, ementa reproduzindo o entendimento consolidado pelo Tribunal da Cidadania a respeito da pretensão da Apelante:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SERVIÇOS PÚBLICOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. INOCORRÊNCIA. ARTS. 461, §1º, DO CPC/1973 E 499 DO CPC/2015. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. VIABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA TUTELA ESPECÍFICA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

[...] III - Conforme o disposto nos arts. 461, §1º do CPC/1973 e 499 do CPC/2015,
as prestações de fazer e não fazer devem, prioritariamente, ser objeto de tutela específica, somente podendo ser convertidas em prestação pecuniária em duas hipóteses: a pedido expresso do credor; ou quando não for possível a obtenção da tutela específica ou do resultado prático equivalente ao adimplemento voluntário.
IV - Na linha de pacífica jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente do pedido do titular do direito subjetivo, em qualquer fase processual, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica. Precedentes. V - Caso a mora do devedor torne inviável a concessão da tutela específica pleiteada na inicial, pode a obrigação ser convertida em reparação por perdas e danos, não configurando, automaticamente, carência superveniente do interesse processual. VI - Recurso Especial parcialmente provido, para determinar o retorno dos autos à origem. (REsp n. 2.121.365/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 3/9/2024, DJe de 9/9/2024)
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Tendo em vista que, na hipótese em tela se fazem presentes os 2 (dois) requisitos para conversão da prestação de fazer em prestação pecuniária (pedido expresso do credor e impossibilidade de obtenção da tutela específica ou de resultado prático equivalente), é de se acolher a pretensão recursal em comento.

Por fim, requer a Apelante seja “
reconhecida a ilegalidade da taxa de corretagem cobrada, considerando que o caso dos autos se enquadra nas hipóteses de financiamento do governo federal
”.

Sobre a matéria em apreço, o C. STJ já se manifestou reiteradamente, a ponto de fazê-lo em sede de recurso repetitivo registrado sob o Tema 960, fixando a seguinte tese jurídica:

“
Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida
, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018)
Sem grifos no original

Assim, diversamente do que aduz a Apelante, não basta ser beneficiária do Programa MCMV para ser isenta da comissão de corretagem, há que se enquadrar na Faixa Urbano 1.

Ocorre que a Apelante não se desincumbiu de demonstrar que, à época da assinatura do contrato, cumpria os requisitos da referida faixa – voltada para famílias de renda mais baixa e que, por isso, contam com maior subsídio do governo e taxa de juros reduzida.

Embora, nos dias atuais, seja possível precisar os critérios estabelecidos para a faixa 1, conforme se depreende do art. 5º, I, “a” , da Lei nº 14.620/2023, que estabelece que na “
Faixa Urbano 1 - renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00 (dois mil, seiscentos e quarenta reais)
”, a Autora/Apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar que, à época da assinatura do contrato – isto em 2013 –, quais critérios eram utilizados pelo Governo Federal para enquadrar o comprador na referida faixa e que os preenchia.

Além disso, do que se extrai das provas juntadas aos autos, a Apelante não se submeteu ao trâmite estabelecido pela Caixa Econômica Federal – CEF para aquisição de imóvel por pessoas incluídas na faixa 1. Senão vejamos:

“
1 Faça a inscrição no Cadastro Habitacional e atualize as informações no Cadastro Único

O candidato deve procurar o Ente Público ou a Entidade Organizadora da sua localidade para obter informações sobre o programa e realizar sua a inscrição no Cadastro Habitacional. As Entidades Organizadoras são habilitadas pelo Ministérido das Cidades.

A atualização ou cadastro das informações no Cadastro Único (CADUNICO) é realizada exclusivamente pela prefeitura ou pelo governo do DF. A atualização das informações no Cadastro Único é condição obrigatória para participação no Minha Casa, Minha Vida.

2 Validação pela CAIXA

Havendo imóveis disponíveis na localidade, a prefeitura ou o governo do DF envia a lista dos candidatos para a CAIXA. A CAIXA verifica se os candidatos estão de acordo com as regras do programa e o resultado da análise é encaminhado para o Ente Público ou Entidade Organizadora que divulga a lista dos candidatos selecionados.

3 Apresentação da documentação

O Ente Público ou a Entidade Organizadora, conforme o caso, convoca os candidatos selecionados para apresentação da documentação necessária e informa sobre demais detalhes necessários para assinatura do contrato.” (Disponível em https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/faixa-I/Paginas/default.aspx)

Logo, considerando que, na hipótese, não restou demonstrado que a Apelante pertencia à faixa 1 do Programa Minha casa, minha vida, e que restou observado o dever de informação imposto ao fornecedor de produtos e serviços, nos termos dos arts. 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, conforme contrato de corretagem apresentado, válida se mostra a imputação do pagamento da respectiva comissão pelo promitente comprador.

Ante todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR RAQUEL MARIA TOLENTINA PEREIRA
para condenar MRV Engenharia e Participações S/A: na restituição do valor de R$ 1.981,34 (mil novecentos e oitenta e um reais e trinta e quatro centavos) atualizado; em indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pelo reconhecimento da negativação indevida – totalizando, pois, R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos extrapatrimoniais, haja vista a anterior condenação na sentença decorrente dos vícios de construção – e; conversão da obrigação de fazer consistente na instalação de um banheiro pela prestação pecuniária equivalente, a ser discutida em liquidação de sentença.

Via de consequência, de rigor a redistribuição dos ônus sucumbenciais, haja vista que, dado o provimento do recurso, a Autora decaiu de parte mínima do pedido, cabendo à Requerida arcar com os ônus sucumbenciais em sua integralidade.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho, em sua integralidade, o r. voto lançado pela douta relatoria.

Este é o voto.

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso interposto pela Construtora e dar parcial provimento ao apelo interposto pela autora.