Tribunal: TJES
Processo: 5002602-72.2022.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2025-10-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA QUE EXCLUI A CORREÇÃO MONETÁRIA NA RESTITUIÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que reconheceu a abusividade da cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a qual afastava a incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao comprador em caso de rescisão, e determinou o recálculo do montante devido com atualização monetária a partir da data de cada pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 (três) questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que veda a incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao comprador é abusiva; (ii) estabelecer o termo inicial para a incidência da correção monetária na devolução das parcelas pagas; e (iii) determinar se a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios foi devida, afastando-se a tese de sucumbência mínima.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do valor real da moeda, não representando vantagem ou penalidade. A sua exclusão contratual na restituição de valores pagos configura enriquecimento sem causa da vendedora, em violação ao art. 884 do Código Civil.

A cláusula que afasta a atualização monetária dos valores a serem devolvidos ao consumidor é nula, pois coloca o adquirente em desvantagem exagerada, rompendo o equilíbrio contratual e ferindo o princípio da boa-fé objetiva, ainda que a rescisão tenha ocorrido por sua iniciativa.

Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial da correção monetária, na hipótese de restituição de valores decorrente de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é a data de cada desembolso.

A procedência do pedido principal, com a declaração de nulidade da cláusula e a determinação de restituição de valores com o respectivo acréscimo de correção monetária, caracteriza o êxito do autor e afasta a alegação de sucumbência mínima da ré, sendo devida a condenação em honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002602-72.2022.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: FABIANO VELOSO DOS SANTOS

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA QUE EXCLUI A CORREÇÃO MONETÁRIA NA RESTITUIÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que reconheceu a abusividade da cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a qual afastava a incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao comprador em caso de rescisão, e determinou o recálculo do montante devido com atualização monetária a partir da data de cada pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 (três) questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que veda a incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao comprador é abusiva; (ii) estabelecer o termo inicial para a incidência da correção monetária na devolução das parcelas pagas; e (iii) determinar se a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios foi devida, afastando-se a tese de sucumbência mínima.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A correção monetária constitui mero mecanismo de recomposição do valor real da moeda, não representando vantagem ou penalidade. A sua exclusão contratual na restituição de valores pagos configura enriquecimento sem causa da vendedora, em violação ao art. 884 do Código Civil.

A cláusula que afasta a atualização monetária dos valores a serem devolvidos ao consumidor é nula, pois coloca o adquirente em desvantagem exagerada, rompendo o equilíbrio contratual e ferindo o princípio da boa-fé objetiva, ainda que a rescisão tenha ocorrido por sua iniciativa.

Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial da correção monetária, na hipótese de restituição de valores decorrente de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é a data de cada desembolso.

A procedência do pedido principal, com a declaração de nulidade da cláusula e a determinação de restituição de valores com o respectivo acréscimo de correção monetária, caracteriza o êxito do autor e afasta a alegação de sucumbência mínima da ré, sendo devida a condenação em honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por LORENGE - SPE 123 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que julgou procedente o pedido formulado por FABIANO VELOSO DOS SANTOS nos autos de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c restituição de valores pagos, declarando a abusividade da cláusula contratual nº 82 no tocante à ausência de incidência de correção monetária sobre os valores pagos pelo autor, e determinando novo cálculo da quantia a ser restituída, com atualização monetária desde a data de cada pagamento. Ainda, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Na peça vestibular, relatou o apelado que, em 04/07/2018, firmou com a apelante contrato para aquisição de unidade imobiliária, tendo pago 21 das 40 parcelas pactuadas (totalizando a quantia de R$ 23.737,31), chegando inclusive a tomar posse do bem. Entretanto, viu-se compelido a resilir o ajuste por dificuldades financeiras, tendo a apelante lhe proposto devolver a referida quantia em 8 parcelas iguais de R$ 2.967,17, o que não foi aceito pelo recorrido.

Diante disso, pleiteou o reconhecimento da abusividade da cláusula n° 82, que veda a atualização monetária dos valores pagos, bem como a restituição da quantia de R$ 46.408,09.

A sentença ora hostilizada declarou a abusividade da referida cláusula contratual no ponto em que afasta a incidência de correção monetária, determinando, ainda, “
seja feito novo cálculo do valor a ser restituído ao demandante, em virtude do distrato do contrato firmado entre as partes, devendo incidir correção monetária nos valores pagos pelo autor, a partir de seu pagamento, em valor a ser calculado em liquidação de sentença, na forma do artigo 389, parágrafo único do Código Civil
”.

Pugna a apelante pela reforma do julgado
a quo
, sustentando, para tanto, que (i) a correção monetária não deve incidir desde os pagamentos efetuados pelo autor, mas sim, a partir do ajuizamento da ação, conforme interpretação do art. 1º, §2º, da Lei nº 6.899/81; (ii) o Juízo de origem incorreu em erro ao reconhecer a abusividade da cláusula 82 do contrato, uma vez que esta expressamente previa os critérios para devolução dos valores em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, conforme pactuado entre as partes; (iii) a sentença deveria ter respeitado a literalidade do contrato, o qual reflete a vontade livre das partes e se encontra em conformidade com o princípio do pacta sunt servanda; (iv) a condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais é indevida, visto que a autora logrou êxito apenas quanto a um dos pedidos formulados, caracterizando sucumbência mínima da requerida.

Registro, desde logo, que, após percuciente exame dos autos, tenho que a irresignação recursal não merece acolhida.

Prevê a cláusula contratual objeto de questionamento na presente demanda que:

82 – Na hipótese de haver rescisão, serão apuradas as quantias pagas,
independente de qualquer atualização monetária,
e delas serão descontadas:

(a) multas, juros de mora e taxas de cobrança bancária;

(b) comissões de corretores de imóveis;

(c) tributos que tenham incidido sobre os recebimentos, tributos incidentes até a data da rescisão sobre a fração ideal do terreno e débitos condominiais;

(d) quaisquer outros encargos tributários que tenham sido pagos em decorrência do recebimento das parcelas componentes do preço de venda;

(e) multa rescisória de valor equivalente a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do imóvel.

83 – Se a rescisão se der depois de transmitida a posse do imóvel, serão acrescidas às deduções acima, os descontos abaixo discriminados:

(a) eventuais débitos de tributos, inclusive IPTU, taxa condominial, foro ou taxa de ocupação;

(b) 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês, ou fração de mês, do preço atualizado da unidade, pela sua fruição, e mais uma taxa para repintura das unidades, ficando imediatamente autorizada a VENDEDORA a desde logo, sem qualquer formalidade, retomar a imediata posse da unidade;

(c) Despesas com a recuperação do imóvel, efetuadas pela VENDEDORA para retirá-lo às condições de conservação e habitabilidade em que foi entregue ao (à)(s) ADQUIRENTE(S);

(d) Despesas com gás, energia elétrica em atraso, taxa condominial, sem prejuízo de outras despesas incidentes sobre o imóvel.

De início, registro que corroboro o entendimento externado pelo MM. Magistrado
a quo
no sentido de que a cláusula contratual que afasta a incidência de correção monetária sobre os valores pagos configura evidente abusividade, por permitir o enriquecimento indevido da empresa à custa do comprador, ferindo os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual
.

Cediço que a correção monetária não representa vantagem, penalidade ou remuneração a qualquer das partes, mas sim, mecanismo de recomposição do valor real da moeda ao longo do tempo.

Trata-se, pois, de ferramenta destinada exclusivamente a preservar o poder de compra da quantia originalmente paga, de modo que a sua exclusão contratual implica, na prática, reconhecimento da desvalorização forçada do capital investido, resultando em enriquecimento sem causa da vendedora, em afronta direta ao art. 884 do Código Civil.

A exclusão da correção monetária transfere ao consumidor
todo o ônus da desvalorização da moeda
, o que rompe a equivalência entre as prestações contratuais e desequilibra a relação de consumo.

Cuida-se, portanto, de cláusula que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com os princípios que devem reger as relações contratuais,
sendo certo que
o simples fato de o adquirente ter dado causa à rescisão do contrato (por culpa ou a requerimento) não autoriza imputar-se-lhe onerosidade excessiva, devendo-se levar em consideração, ainda, o fato de que a vendedora (apelante) ficará com a propriedade do imóvel (logo, poderá renegociá-lo).

Portanto, sob todos os enfoques — principiológico, normativo e jurisprudencial — impõe-se o reconhecimento da nulidade da cláusula que veda a correção monetária na restituição dos valores pagos, exatamente como bem decidido na sentença recorrida.

Quanto ao termo inicial para a incidência da correção monetária,
a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que, mesmo nas hipóteses em que a resilição contratual ocorre por iniciativa do comprador, o termo inicial da atualização monetária deve ser a data de cada pagamento, pois é nesse momento que o capital sofre os efeitos da desvalorização da moeda.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso". (STJ – AgInt no REsp 1003206-69.2018.8.26.0003 SP 2019/0351377-7, Relator: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 22/06/2020, QUARTA TURMA, DJe: 26/06/2020)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ALTERAÇÃO DE TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADOS EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A correção monetária não é acréscimo, gravame ou acessório, visa apenas a salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, fazendo com que o débito pago no futuro seja idêntico ao débito original, tal como surgiu. Revela-se como mero reajuste do valor histórico, ou nominal, objetivando a sua preservação contra os efeitos corrosivos da inflação. Ela mantém no tempo o equilíbrio da relação jurídica de direito obrigacional, fazendo permanecer a proporcionalidade de valor entre o débito e o crédito. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, na linha do que decidiu o acórdão objeto do recurso especial. (...) 4. Agravo regimental provido para negar provimento ao agravo em recurso especial. (STJ, 4a Turma, AgRg no AREsp 478.627/RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, julgado em 08/05/2014, DJe 15/08/2014).

Outrossim, este Egrégio Tribunal de Justiça também tem reiteradamente aplicado esse entendimento, reconhecendo que o termo
a quo
da correção monetária, em casos de devolução de valores por desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, é a data do efetivo desembolso, independentemente de quem tenha dado causa à resilição. Vejamos, pois:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL . CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEGALIDADE DA PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto . Precedentes do TJES. 2) Em se tratando de inadimplemento das prestações assumidas, a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva do promitente comprador. 3) A retenção de percentual das parcelas pagas é permitida nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador. 4)
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso. Precedentes do STJ.
5) Recurso parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50020314120218080011, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível)

APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - ENTREGA DO BEM CONDICIONADO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO ABUSIVIDADE DANOS MORAIS NÃO OCORRÊNCIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRANÇA LEGAL TAXA SATI COBRANÇA ILEGAL RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. [...] 8. O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice do INPC/IBGE (índice adotado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo) até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic). (TJES, Classe: Apelação Cível, 035150191886, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2020, Data da Publicação no Diário: 21/01/2021)

No que tange à condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais, igualmente não prospera a alegação de sucumbência mínima.

A sentença reconheceu a abusividade da cláusula questionada pelo apelado, incluindo a determinação expressa de restituição dos valores pagos com incidência de correção monetária desde a data do pagamento, não se tratando, pois, de simples declaração de nulidade de cláusula contratual, mas de provimento condenatório com efeitos patrimoniais diretos, cuja liquidação ocorrerá posteriormente, conforme determina o art. 509 do CPC.

Desse modo, incide a regra do art. 85, §2º, do CPC, não se aplicando a exceção do parágrafo único do art. 86, sendo devida a fixação dos honorários advocatícios em favor da parte vencedora, conforme arbitrado na origem.

Diante de todo o contexto fático-probatório delineado nos autos e dos fundamentos jurídicos firmados na jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores e deste egrégio Tribunal de Justiça, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou desacerto na r. sentença.

Do exposto,
CONHEÇO do recurso de apelação interposto e LHE NEGO PROVIMENTO
.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, e considerando o trabalho adicional em grau recursal,
MAJORO
em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor da apelante, de modo a atingir 12% sobre o valor da condenação
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)