Tribunal: TJES
Processo: 5002075-41.2022.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2025-07-08

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20%. CUSTOS E TRIBUTOS INSERIDOS NO PERCENTUAL. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA MAJORAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Inexistindo cláusula de alienação fiduciária no contrato de compra e venda, aplica-se, em caso de rescisão, o enunciado da Súmula 543 do STJ, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”;

2. O percentual de retenção fixado visa a cobrir despesas decorrentes da comercialização e da administração do empreendimento, nas quais se incluem os tributos incidentes;

3. Não demonstrada a existência de despesas ou prejuízos extraordinários, não se justifica a majoração do percentual de retenção, sendo 20% razoável e adequado às circunstâncias do caso;

4. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 23 de junho de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002075-41.2022.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ROMILDO DO ROSARIO e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20%. CUSTOS E TRIBUTOS INSERIDOS NO PERCENTUAL. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA MAJORAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL NO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Inexistindo cláusula de alienação fiduciária no contrato de compra e venda, aplica-se, em caso de rescisão, o enunciado da Súmula 543 do STJ, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”;

2. O percentual de retenção fixado visa a cobrir despesas decorrentes da comercialização e da administração do empreendimento, nas quais se incluem os tributos incidentes;

3. Não demonstrada a existência de despesas ou prejuízos extraordinários, não se justifica a majoração do percentual de retenção, sendo 20% razoável e adequado às circunstâncias do caso;

4. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 23 de junho de 2025.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Apelação Cível n. 5002075-41.2022.8.08.0006

Apelante: SPE Aracruz Moroba Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado: Romildo do Rosário e outro

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por SPE Aracruz Moroba Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença (ID 9239973), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, Família e de Órfãos e Sucessões de Aracruz/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por Romildo do Rosário e Elza Pereira de Andrade do Rosário, condenando a apelante “
a restituir aos requerentes os valores pagos com dedução de 20% (vinte por cento) sobre este montante, em parcela única, com juros moratórios a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir da data de desembolso de cada parcela paga
”, declarando “
a nulidade
das cláusulas 4.2, alíneas “a”, “b”, “c”, 4.3 e 4.4 do contrato
”, além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões (ID 9239975), a apelante sustenta, em síntese, que: (a) as cláusulas contratuais impugnadas são válidas, por estarem em consonância com a legislação e com a jurisprudência dominante; (b) é legítima a retenção contratual de 20% a título de taxa administrativa, somada à retenção de 5,93% referente a tributos; (c) subsidiariamente, requer a fixação do percentual de retenção em 25%, por se tratar de rescisão imputável exclusivamente aos autores; e (d) os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões suscitando, preliminarmente, falta do preparo recursal. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso (ID 9239979).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 29 de maio de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

A parte apelante se insurge contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por Romildo do Rosário e Elza Pereira de Andrade do Rosário, condenando-a a restituir aos requerentes os valores pagos, com dedução de 20% (vinte por cento) sobre esse montante, em parcela única, com juros moratórios a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir da data de desembolso de cada parcela paga”, declarando a nulidade das cláusulas 4.2, alíneas “a”, “b” e “c”, 4.3 e 4.4 do contrato, além do pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Para tanto, sustenta que: (a) as cláusulas contratuais impugnadas são válidas, por estarem em consonância com a legislação e com a jurisprudência dominante; (b) é legítima a retenção contratual de 20% a título de taxa administrativa, somada à retenção de 5,93% referente a tributos; (c) subsidiariamente, requer a fixação do percentual de retenção em 25%, por se tratar de rescisão imputável exclusivamente aos autores; e (d) os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda (ID 9239935) do lote de n. 20, situado na rua G, integrante do Loteamento Aracruz VI (Morada Park), pelo valor de R$ 118.619,96 (cento e dezoito mil, seiscentos e dezenove reais e noventa e seis centavos), a serem pagos conforme descrição da cláusula 4.

Constata-se que a relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor e o instrumento firmado não tem cláusula de alienação fiduciária, o que atrai o enunciado da Súmula 543 do STJ, segundo o qual, “
n
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

É incontroverso que a rescisão se deu por causa atribuída aos promitentes compradores, o que autoriza a restituição parcial das parcelas quitadas até o ato de rescisão, admitindo esta Câmara, em conformidade com o STJ, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme as peculiaridades da causa, notadamente, prejuízos e despesas demonstrados pela vendedora.

Nesse sentido:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO – CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS MORATÓRIOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 2. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 3. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado (TEMA 1.002, do STJ). (TJES. Classe: Apelação Cível, 0051548-72.2014.8.08.0035, Relator: ANSELMO LAGHI LARANJA, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2024)

Em que pese os argumentos da recorrente, o percentual de retenção fixado tem por finalidade cobrir despesas decorrentes da comercialização e da administração do empreendimento, nas quais se incluem os tributos incidentes, não havendo previsão legal nem razoabilidade para transferir essa obrigação, de forma autônoma, ao consumidor.

É a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. EXCLUSÃO DA TAXA DE CORRETAGEM DO VALOR A SER RESTITUÍDO. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DESPESAS COM IMPOSTOS JÁ INSERIDOS NO PERCENTUAL AUTORIZADO DE RETENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não sendo possível determinar nas planilhas apresentadas a inclusão da taxa de corretagem, deve o processo ser submetido à liquidação de sentença para a correta apuração do valor a ser restituído em razão da rescisão do contrato imobiliário. 2.
O percentual de retenção autorizado à construtora tem o condão de suportar os custos administrativos do negócio, no qual se incluem os valores de impostos
; 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. Classe: Apelação Cível, 0012700-79.2015.8.08.0035, Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/03/2024) – G.N.

A recorrente, por seu turno, não demonstrou despesas ou prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração do percentual de retenção, estando os 20% até superior ao padrão adotado pela Câmara:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO. PERCENTUAL ADEQUADO AO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA QUE AUTORIZA RETENÇÃO DE 10% A 25%. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso, se revela justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) da quantia adimplida. 2. Embora sustente a recorrente existência de despesas administrativas que exigiriam a estipulação de percentual de retenção maior, não se desincumbiu do ônus que lhe cabia de comprovar quais seriam essas despesas e quanto alcançariam. Desta feita, não há como justificar estipulação de percentual superior. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJES. Classe: Apelação Cível, 0009808-37.2014.8.08.0035, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/04/2023)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é cabível a retenção de parte dos valores pagos quando o comprador der causa ao desfazimento do contrato. 2. A Lei n. 13.786/2018 autoriza a retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, mas esse percentual constitui o teto, devendo o julgador analisar as peculiaridades do caso concreto para fixar o percentual adequado. 3. No presente caso, a retenção de 10% (dez por cento) foi considerada suficiente, não havendo comprovação de prejuízos extraordinários que justifiquem a majoração. 4. Recurso desprovido. (TJES. Classe: Apelação Cível, 5020163-10.2021.8.08.0024, Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/12/2024)

Com isso, não há falar em manter válidas cláusulas contratuais que contrariam expressamente o precedente vinculante.

Por sua vez, quanto ao juros de mora, sem interesse recursal nesta parte a apelante, na medida em que o magistrado já determinou na sentença a incidência dos “
j
uros moratórios a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir da data de desembolso de cada parcela paga
”, devendo apenas serem definidos os índices, já que omissos.

Assim, sobre as parcelas a serem restituídas, deve incidir correção monetária pelo INPC, a partir da data de cada desembolso até o trânsito em julgado da sentença, quando deverá ser aplicada apenas a SELIC até o pagamento.

Diante do exposto,
conheço do recurso e a ele nego provimento
, fixando, de ofício, apenas os índices de correção monetária e de juros de mora, na forma disposta no voto.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual do dia 23.06.2025 a 27.06.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 23.06.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.