Tribunal: TJES
Processo: 0002888-46.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Multas e demais Sanções
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. MULTA ADMINISTRATIVA. PROCON. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POSTERIOR. LEGALIDADE DA COBRANÇA. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TEMA 938. ATO ADMINISTRATIVO. NULIDADE. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação Declaratória de Inexistência de Débito ajuizada por LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda para anular multa administrativa no valor de R$ 24.331,66, aplicada pelo PROCON do Município de Vitória, em razão da não restituição de comissão de corretagem após uma consumidora desistir da compra de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a validade da multa administrativa aplicada pelo PROCON, considerando a jurisprudência pacificada sobre a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, mesmo em caso de posterior desfazimento do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O poder de polícia dos órgãos de proteção ao consumidor para aplicar sanções administrativas, previsto no art. 57 do Código de Defesa do Consumidor, pressupõe a ocorrência de prática infrativa.

4)
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, consolidou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara.

5)
A jurisprudência reconhece que, uma vez aproximadas as partes e assinado o contrato de promessa de compra e venda, o serviço de corretagem se considera prestado e a comissão é devida, ainda que o negócio seja posteriormente desfeito por distrato, salvo se por culpa do corretor.

6)
A multa aplicada pelo PROCON Municipal de Vitória fundamentou-se na suposta ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem.

7)
A constatação de que a cobrança da comissão de corretagem é legítima, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, afeta a legalidade do ato administrativo sancionador, impondo a anulação da multa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso do Município de Vitória desprovido. Recurso de LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda. provido.

Tese de julgamento:

1. A validade de sanção administrativa aplicada por órgão de defesa do consumidor depende da efetiva afronta à legislação consumerista.

2. É válida a cobrança da comissão de corretagem quando o serviço de intermediação atinge o resultado previsto no contrato, com a assinatura da promessa de compra e venda, sendo devida a remuneração ainda que o negócio se desfaça posteriormente por distrato entre as partes, desde que não haja culpa do corretor.

3. A multa administrativa fundamentada em suposta ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, cuja legitimidade é reconhecida pela jurisprudência superior, constitui ato administrativo nulo.

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 57.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP; TJES, Apelação Cível 00201581520178080024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002888-46.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA e outros

APELADO: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. MULTA ADMINISTRATIVA. PROCON. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POSTERIOR. LEGALIDADE DA COBRANÇA. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TEMA 938. ATO ADMINISTRATIVO. NULIDADE. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação Declaratória de Inexistência de Débito ajuizada por LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda para anular multa administrativa no valor de R$ 24.331,66, aplicada pelo PROCON do Município de Vitória, em razão da não restituição de comissão de corretagem após uma consumidora desistir da compra de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a validade da multa administrativa aplicada pelo PROCON, considerando a jurisprudência pacificada sobre a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, mesmo em caso de posterior desfazimento do negócio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O poder de polícia dos órgãos de proteção ao consumidor para aplicar sanções administrativas, previsto no art. 57 do Código de Defesa do Consumidor, pressupõe a ocorrência de prática infrativa.

4)
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, consolidou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara.

5)
A jurisprudência reconhece que, uma vez aproximadas as partes e assinado o contrato de promessa de compra e venda, o serviço de corretagem se considera prestado e a comissão é devida, ainda seja o negócio posteriormente desfeito por distrato, salvo se por culpa do corretor.

6)
A multa aplicada pelo PROCON Municipal de Vitória teve por fundamento a suposta ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem.

7)
A constatação de que a cobrança da comissão de corretagem é legítima, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, afeta a legalidade do ato administrativo sancionador, impondo a anulação da multa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso do Município de Vitória desprovido. Recurso de LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda. provido.

Tese de julgamento:

1. A validade de sanção administrativa aplicada por órgão de defesa do consumidor depende da efetiva afronta à legislação consumerista.

2. É válida a cobrança da comissão de corretagem quando o serviço de intermediação atinge o resultado previsto no contrato, com a assinatura da promessa de compra e venda, sendo devida a remuneração ainda que o negócio se desfaça posteriormente por distrato entre as partes, desde que não haja culpa do corretor.

3. A multa administrativa fundamentada em suposta ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, cuja legitimidade é reconhecida pela jurisprudência superior, constitui ato administrativo nulo.

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, art. 57.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP; TJES, Apelação Cível 00201581520178080024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer de ambos os recursos, negar provimento ao apelo do Município de Vitória e dar provimento ao recurso de LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Diante da similitude das questões debatidas, passa-se à análise conjunta dos apelos.

Segundo se depreende,
LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda
ajuizou ação declaratória de inexistência de débito para anulação de multa administrativa no valor de R$ 24.331,66, aplicada pelo PROCON do
Município de Vitória
.

A sanção administrativa decorreu de reclamação formulada pela consumidora
Dorcas Firmino Ferreira Barbosa
, que, após desistir da compra de imóvel intermediado pela apelante, não obteve a restituição do valor pago a título de sinal, que incluía a comissão de corretagem.

Tal ato administrativo do PROCON estava em consonância com o entendimento jurisprudencial prevalecente, o qual reputava abusiva a retenção da comissão de corretagem nas hipóteses em que o negócio jurídico não se aperfeiçoava por desistência do comprador.

A sentença hostilizada julgou o pedido parcialmente procedente para reduzir a multa em 70%, sob o fundamento de que, embora a autuação fosse cabível, o valor arbitrado é desproporcional.

Nesse contexto, cinge-se a controvérsia a aferir se a multa administrativa aplicada pelo PROCON é válida, considerando a posterior pacificação da jurisprudência sobre a legalidade da cobrança da comissão de corretagem.

A norma insculpida no art. 57 do Código de Defesa do Consumidor confere aos órgãos de proteção ao consumidor o poder de polícia para aplicar sanções administrativas.

Contudo, a validade do ato sancionador pressupõe efetiva ilicitude.

Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (
Tema 938
), firmou a tese da "
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Ademais, a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que, aproximadas as partes e assinado o contrato de promessa de compra e venda, o serviço de corretagem é considerado prestado e a comissão devida, ainda que o negócio seja posteriormente desfeito por distrato, desde que não haja culpa do corretor.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO ADMINISTRATIVO. MULTA IMPOSTA PELO PROCON. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA. MULTA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ação anulatória ou de inexistência de débito. 2. Multa imposta pelo órgão de proteção e defesa do consumidor (PROCON) em razão da cobrança de comissão de corretagem de compra e venda de imóvel posteriormente desfeita entre consumidor e construtora.
3. Nos termos do entendimento do c. STJ, “a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP). 4
.
Validade da cobrança que afeta a legalidade da multa aplicada pelo PROCON. 5. Sentença de procedência do pedido mantida
. 6. Recurso conhecido e desprovido.

(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 00201581520178080024, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível. Data: 02/out/2024)

No caso, o PROCON Municipal de Vitória fundamentou a aplicação da multa na suposta ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem.

Não obstante o entendimento jurisprudencial à época da autuação fosse diverso, o princípio
tempus regit actum,
conforme mencionado pelo juízo
o quo,
revela-se

inaplicável ao caso.

O controle de legalidade exercido pelo Poder Judiciário não se limita à análise formal do ato, mas avança sobre a substância do elemento causal, de modo que a consolidação do Tema 938 do STJ acarreta a ilegalidade do ato administrativo, viciando a sanção na origem.

Assim, a anulação da multa e consequente reforma da sentença é medida que se impõe.

Por conseguinte, fica prejudicada a análise do mérito da apelação do
Município de Vitória.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
conheço
de ambos os
recurso
s, nego provimento ao apelo do
Município de Vitória

e dou provimento
ao recurso de
LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis Ltda
.
para

anular a multa aplicada no Processo Administrativo nº 3011/2010.

Via de consequência, i
nverto
o
s
ônus da sucumbência, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 13.10.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão virtual 13-17/10/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Declaro meu impedimento com fulcro no art. 144, III do CPC.