Tribunal: TJES
Processo: 5005389-42.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-10-03

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PEDIDO DE SUSPENSÃO INDEFERIDO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por sociedade empresária em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de tutela de urgência para reinserção da unidade imobiliária no estoque da construtora, a fim de viabilizar nova negociação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a liminar concedida em incidente de remoção de inventariante configura questão prejudicial externa apta a justificar a suspensão do presente agravo; e (ii) verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência para fins de reinserção da unidade imobiliária no estoque da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O incidente de remoção de inventariante não configura hipótese de suspensão prevista no rol taxativo do art. 313 do CPC, especialmente quando a controvérsia do recurso não possui relação de dependência lógica com aquele incidente.

4)
A liminar deferida no incidente teve natureza exclusivamente cautelar, restringindo a prática de atos de administração e disposição patrimonial pela inventariante, sem implicar sua destituição ou a perda de poderes de representação processual do espólio.

5)
A representação do espólio permanece hígida, inclusive com manifestação contrária à suspensão do feito, inexistindo vício que comprometa o regular andamento processual.

6)
Ademais, o acolhimento do pedido de suspensão nesta fase recursal representaria indevida supressão de instância, pois a questão não foi previamente submetida ao juízo de origem.

7)
A prova documental constante dos autos demonstra inadimplemento substancial do contrato de promessa de compra e venda desde julho de 2022, com apenas 8 de 68 parcelas pagas e mora constituída por notificação extrajudicial.

8)
A cláusula resolutiva expressa pactuada permite a resolução do contrato após o decurso do prazo de 15 dias sem a purgação da mora, nos termos do item 19.1 do instrumento contratual.

9)
O perigo de dano está caracterizado pela impossibilidade de fruição econômica do imóvel por mais de dois anos e pelo risco à continuidade da obra, que se submete ao regime de patrimônio de afetação, o qual vincula as receitas à construção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A liminar que impõe restrições à gestão patrimonial da inventariante, sem afastá-la da representação processual do espólio, não constitui fundamento idôneo para a suspensão do processo.

2. O inadimplemento contratual substancial, devidamente comprovado e não sanado após notificação extrajudicial, autoriza a resolução do contrato com base em cláusula resolutiva expressa.

3. A construtora pode ser autorizada a reinserir o imóvel em seu estoque para nova comercialização quando demonstrado o perigo de dano decorrente da inatividade do ativo em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 313; Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005389-42.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: TAJ HOME RESORT SPE 037 - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO: ESPÓLIO DE MIGUEL VIRGILIO MARCAL DE SOUZA e outros
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PEDIDO DE SUSPENSÃO INDEFERIDO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Agravo de instrumento interposto por sociedade empresária em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de tutela de urgência para reinserção da unidade imobiliária no estoque da construtora, a fim de viabilizar nova negociação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a liminar concedida em incidente de remoção de inventariante configura questão prejudicial externa apta a justificar a suspensão do presente agravo; e (ii) verificar a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência para fins de reinserção da unidade imobiliária no estoque da agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O incidente de remoção de inventariante não configura hipótese de suspensão prevista no rol taxativo do art. 313 do CPC, especialmente quando a controvérsia do recurso não possui relação de dependência lógica com aquele incidente.

4)
A liminar deferida no incidente teve natureza exclusivamente cautelar, restringindo a prática de atos de administração e disposição patrimonial pela inventariante, sem implicar sua destituição ou a perda de poderes de representação processual do espólio.

5)
A representação do espólio permanece hígida, inclusive com manifestação contrária à suspensão do feito, inexistindo vício que comprometa o regular andamento processual.

6)
Ademais, o acolhimento do pedido de suspensão nesta fase recursal representaria indevida supressão de instância, pois a questão não foi previamente submetida ao juízo de origem.

7)
A prova documental constante dos autos demonstra inadimplemento substancial do contrato de promessa de compra e venda desde julho de 2022, com apenas 8 de 68 parcelas pagas e mora constituída por notificação extrajudicial.

8)
A cláusula resolutiva expressa pactuada permite a resolução do contrato após o decurso do prazo de 15 dias sem a purgação da mora, nos termos do item 19.1 do instrumento contratual.

9)
O perigo de dano está caracterizado pela impossibilidade de fruição econômica do imóvel por mais de dois anos e pelo risco à continuidade da obra, que se submete ao regime de patrimônio de afetação, o qual vincula as receitas à construção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A liminar que impõe restrições à gestão patrimonial da inventariante, sem afastá-la da representação processual do espólio, não constitui fundamento idôneo para a suspensão do processo.

2. O inadimplemento contratual substancial, devidamente comprovado e não sanado após notificação extrajudicial, autoriza a resolução do contrato com base em cláusula resolutiva expressa.

3. A construtora pode ser autorizada a reinserir o imóvel em seu estoque para nova comercialização quando demonstrado o perigo de dano decorrente da inatividade do ativo em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 313; Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
P
EDIDO DE SUSPENSÃO DO PROCESSO

Cláudio Junger Duarte, terceiro interessado, requer a suspensão do processo até o julgamento do incidente de remoção de inventariante nº 5026841-03.2024.8.08.0035, sob o fundamento de que a liminar deferida, ao impor restrições à atuação da inventariante, compromete a higidez da representação processual do espólio agravado, configurando questão prejudicial externa apta a obstar a análise do presente recurso.

Nada obstante, o pedido não deve ser acolhido.

Como se sabe, as hipóteses que autorizam a paralisação do feito são taxativamente previstas no art. 313 do CPC, rol no qual a situação em exame não se amolda.

A existência de incidente de remoção de inventariante, por si só, não impõe o sobrestamento de outras ações que envolvam o espólio, notadamente quando a matéria controvertida neste agravo — a presença dos requisitos para a concessão de tutela de urgência em ação de resolução contratual por inadimplemento — não possui relação de dependência lógica com o desfecho daquele incidente.

Verifica-se que a análise do direito da construtora agravante à reinserção do imóvel em seu estoque para comercialização tem por base a relação jurídico-obrigacional estabelecida com o
de cujus
, sendo o inadimplemento contratual o fato gerador, questão autônoma e distinta daquela que versa sobre a regularidade da gestão dos bens pela inventariante.

Ademais, a análise da decisão liminar proferida no bojo do incidente de remoção de inventariante (processo nº 5026841-03.2024.8.08.0035) revela que o provimento jurisdicional teve natureza eminentemente cautelar, tendente, unicamente< à preservação do acervo hereditário, pois fora determinado que a inventariante se abstivesse de praticar atos de administração, alienação ou disposição de bens do espólio, mas em nenhum momento a removeu do encargo ou a destituiu de seus poderes de representação processual.

Nesse aspecto, trata-se de restrição pontual à prática de atos de gestão patrimonial, que não se confunde com a perda da capacidade postulatória para, em nome do espólio, apresentar defesa e praticar os atos processuais necessários ao múnus, tanto que o próprio espólio agravado, devidamente representado, manifestou-se contrariamente à suspensão (Id. 12483905), reforçando a tese de que a representação se mantém hígida para os fins deste procedimento.

Para finalizar, vale ainda ressaltar que o acolhimento do pedido em sede recursal representaria supressão de instância, uma vez que a questão não fora submetida à apreciação pelo juízo
a quo
.

Do exposto,
indefiro
o pedido de suspensão do processo.

MÉRITO

O caso em exame versa ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por meio do qual pretende a agravante a reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para reinserção da unidade imobiliária objeto da lide em seu estoque para comercialização.

Alega a recorrente, em síntese, que a decisão recorrida incorreu em
error in judicando
, porquanto desconsiderou a robusta prova do inadimplemento contratual do agravado, que perdura desde julho de 2022, e a existência de cláusula resolutiva expressa, elementos que, somados à notificação para purgação da mora não atendida, configuram a probabilidade do direito à rescisão.

Além disso, afirma a presença de perigo de dano irreparável, consubstanciado nos graves prejuízos financeiros decorrentes da impossibilidade de comercializar a unidade e no risco que a situação impõe à conclusão do empreendimento, submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Pois bem. O caso é de provimento do recurso.

Conforme se extrai do acervo fático e probatório, a relação jurídica entre as partes, formalizada em contrato de promessa de compra e venda, teve a principal obrigação por parte do promissário comprador — o pagamento do preço ajustado em 68 (sessenta e oito) parcelas mensais — substancialmente inadimplida.

Com efeito, a prova documental coligida, notadamente a planilha de débitos (Id. 41033578), demonstra de forma analítica e incontroversa que foram quitadas apenas 08 (oito) parcelas, encontrando-se o espólio agravado em mora desde julho de 2022.

Observa-se, ainda, que a mora foi devidamente constituída por meio da notificação extrajudicial da inventariante (Id. 41033585), ao passo que a inércia da devedora consolidou o inadimplemento absoluto da obrigação, atraindo a incidência da cláusula resolutiva prevista no item 19.1 do contrato, de seguinte teor:

19.1.
O presente negócio jurídico é celebrado de forma irretratável e irrevogável, que somente será rescindido nas seguintes hipóteses:

a)
falta de pagamento por parte do PROMISSÁRIO COMPRADOR de qualquer parcela do preço ou de outro débito previsto neste contrato por prazo superior a 90 (noventa) dias.

Parágrafo primeiro.
Na falta de pagamento de qualquer parcela do preço ou de outro débito, disciplinada nas alineas "a", "b" e "g" desta cláusula,
o contrato ficará automaticamente rescindido depois de decorridos 15 (quinze) dias da notificação extrajudicial do PROMISSÁRIO COMPRADOR de sua mora sem que este efetue o pagamento integral do débito em atraso com todos os acréscimos legais e contratuais
. Nas demais hipóteses de rescisão, a resolução do contrato ocorrerá de pleno direito, independentemente de qualquer notificação ou interpelação.

Ressalte-se que, segundo a orientação jurisprudencial do STJ,
“inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.”
(REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).

Soma-se a isso a inequívoca presença do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, pois a agravante, sociedade de propósito específico constituída para a execução do empreendimento, está privada de fruir economicamente do ativo de elevado valor por mais de dois anos, ao mesmo tempo em que a inadimplência compromete o fluxo financeiro necessário à finalização da obra.

A situação é ainda agravada pelo fato de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação (Lei nº 4.591/64), conforme averbado na matrícula do imóvel (Id. 41033591), o que vincula as receitas à própria construção.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
dou
provimento
para deferir a tutela de urgência pleiteada, autorizando a agravante a reinserir a unidade imobiliária objeto da lide (unidade nº 2502, torre leste, do Edifício Taj Home Resort, e vagas de garagem nº 17, 18, 20, 21 e 22) em seu estoque para fins de celebração de nova promessa de compra e venda
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do E. Relator para dar provimento ao Recurso.