Tribunal: TJES
Processo: 5002265-51.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-03-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INDISPONIBILIDADE DE BEM. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação ordinária, cujo pedido principal é a revisão de contrato de locação e fixação de aluguel provisório, bem como a indisponibilidade de imóvel comum entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos para a fixação de aluguel provisório, com base no artigo 68 da Lei nº 8.245/1991; (ii) analisar a necessidade de concessão de tutela de urgência para determinar a indisponibilidade do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O arbitramento de aluguel provisório, previsto no artigo 68 da Lei de Locações, pressupõe a existência de ação revisional de aluguel submetida ao rito especial, o que não se verifica no caso em exame, tratando-se de ação ordinária baseada em alegação de simulação contratual.

A verificação da alegada simulação requer regular formação do contraditório e instrução probatória. Probabilidade do direito não verificada neste momento. Ademais, é inviável, neste momento processual, o arbitramento de aluguéis provisórios, também em razão da ausência de elementos suficientes para determinar o valor de mercado do imóvel.

A indisponibilidade do bem comum depende da demonstração do
periculum in mora
, inexistente no caso, pois eventual alienação sem o consentimento da agravante seria ineficaz em relação a esta, conforme o artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil.

A ausência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano imediato justifica o indeferimento da tutela provisória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.
Tese de julgamento:

O arbitramento de aluguel provisório na forma do artigo 68 da Lei nº 8.245/1991 pressupõe a tramitação de ação revisional de aluguel e elementos probatórios que demonstrem a necessidade de ajuste ao preço de mercado.

A perquirição acerca da simulação ocorrida no negócio jurídico demanda dilação probatória, razão pela qual inviável o arbitramento de aluguéis provisórios neste momento.

A alienação de bem indivisível, em condomínio, depende do consentimento de todos os condôminos, sendo ineficaz perante aquele que não anuir.

A concessão de tutela de urgência exige a comprovação cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXII; CC, arts. 1.314, parágrafo único, e 504; Lei nº 8.245/1991, arts. 19 e 68; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AgInstr nº 5007712-88.2022.8.08.0000, Rel. Des. Getúlio Marcos Pereira Neves, j. 19.12.2022; TJES, AgInstr nº 5014250-51.2023.8.08.0000, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, j. 2.7.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002265-51.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARIA FABIOLA VALIATTI

AGRAVADO: RONALDO FONSECA MORAES e outros (3)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, insurge-se a agravante contra a r. decisão
que, nos autos de processo da ação ordinária registrada sob o nº 5016355-62.2023.8.08.0012, indeferiu o pedido de tutela provisória
.

Irresignada, sustenta a
agravante que a decisão do juízo
a quo
:
(i)
foi omissa ao que estabelece o artigo 19, da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) e a fixação de honorários provisórios;
(ii)
carece de fundamentação adequada, desrespeitando o artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil, ao não analisar adequadamente os argumentos apresentados, como a simulação no contrato de locação;
(iii)
desconsiderou o risco de venda do imóvel sem sua participação nas negociações de valores;
(iv)
é contraditória pois reconheceu que o contrato não foi atualizado, mas argumentou que os valores apontados pela agravante como indevidos não tem amparo contratual.

Em resumo, insurge-se contra a falta de arbitramento de aluguel provisório e, ainda, contra o indeferimento da tutela de urgência vindicada.

A irresignação recursal não merece guarida.

Em primeiro lugar, registre-se que o pedido de tutela de urgência formulado na petição inicial (id. 7394772 - Pág. 34) limitou-se à determinação de indisponibilidade do bem, amparado no alegado risco de venda do imóvel objeto da demanda sem a participação da autora/agravante.

Apesar disso, a agravante sustenta que o Juízo
a quo
incidiu em erro ao não fixar os aluguéis provisórios, apontando que estes deveriam ser arbitrados como decorrência lógica do comando dos artigos 19 e 68, inciso I e II, da Lei de Locações.

Sem razão à agravante.

Os artigos supramencionados da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, cuidam da ação revisional de aluguel. Confira-se:

SEÇÃO III

Do aluguel

[...]

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

[...]

CAPÍTULO IV

Da Ação Revisional de Aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

[...]”

Como se observa, a legislação em comento, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, traz hipótese de modificação dos valores do locatício, com objetivo de garantir o equilíbrio do contrato de locação.

Conforme explica Sylvio Capanema de Souza, "a
revisão do valor do aluguel se justifica em nome da teoria da onerosidade excessiva. Se o equilíbrio econômico do contrato se rompe, causando lesão enorme a uma das partes, em decorrência de circunstâncias supervenientes à celebração do pacto e imprevisíveis ao homem de prudência normal, é lícito à parte prejudicada pleitear, em juízo, o restabelecimento das condições inaugurais, ou, em não sendo isto possível, até mesmo a resolução do contrato (In
A lei do inquilinato comentada: artigo por artigo – 12. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2020).

O caso dos autos, contudo, trata de hipótese diversa.

A agravante assevera que é proprietária de um quarto (1/4) do imóvel descrito nos autos e que os demais proprietários, em conluio com a locatária, realizaram negócio jurídico simulado, tornando bastante insignificante a parte do locatício a que ela faz jus em razão da locação do bem.

Desse modo, não se trata de ação revisional de aluguel submetida ao rito previsto no artigo 68 da Lei do Inquilinato, mas sim de ação ordinária, como a própria agravante qualificou na peça exordial (id 7394772 - fl. 3), que não tem como causa de pedir o descompasso entre o preço pactuado e o valor de mercado em razão da variações abruptas e inesperadas deste, mas sim defeito na formação do ajuste, o que afasta o rito do procedimento especial previsto naquela lei e, consequentemente, a determinação legal de fixação de aluguel provisório nas hipóteses lá prescritas.

E ainda que assim não fosse, depreende-se que a tese por ela tecida nos autos de origem, por meio da petição inicial, renovada por ocasião deste agravo de instrumento, consiste na necessidade de revisão do valor do aluguel sob argumento de que o contrato fora celebrado mediante simulação, como forma de reduzir a fração que a ela seria destinada em decorrência do condomínio constituído sobre o bem.

Entretanto, em contraponto à tese suscitada na inicial, os agravados argumentam que o valor fixado no contrato (R$ 2.000,00) decorre de ajustes feitos em decorrência de reformas das quais o imóvel necessitava, consistentes em “nas estruturas metálicas, nas telhas, bem como melhorias na parte elétrica e adequação das instalações para obtenção do Alvará do Corpo de Bombeiros”, cujos valores correspondentes foram arcados integralmente pela agravada Calmontec, além do contrato ter sido celebrado em 2018, antes mesmo da ocorrência do fim do matrimônio com o agravado Ronaldo.

Nesse contexto, é evidente que a perquirição acerca da simulação ocorrida no negócio jurídico demanda dilação probatória, razão pela qual inviável o arbitramento de aluguéis provisórios neste momento.

No mesmo sentido,
mutatis mutandis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
TUTELA DE URGÊNCIA – OBRIGAÇÃO DE FAZER – DEPÓSITO JUDICIAL DOS ALUGUÉIS DO IMÓVEL – CARACTERIZAÇÃO DA SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E DA LOCAÇÃO DO IMÓVEL DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA
- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Nesse momento processual, não há comprovação de nenhum vício que possa macular o negócio jurídico entabulado entre as partes que culminou na transferência da propriedade do imóvel conforme Escritura Pública de Compra e Venda averbada na Matrícula do Imóvel,
haja vista que a alegação de existência de simulação demanda instrução probatória.
2. Em que pese não haver comprovação prima facie de nenhum vício que possa macular o negócio jurídico entabulado entre as partes que culminou na transferência da propriedade do imóvel, por meio da compra e venda realizada mediante procuração em causa própria (in rem suam), não foram colacionadas nos autos prova da existência de contrato de aluguel, motivo pelo qual não há elementos que evidenciem a probabilidade do direito de depósito judicial dos aluguéis relativos ao imóvel, pois não foi inequivocamente comprovada a locação. 3. A caracterização tanto a ocorrência de simulação quanto a existência de locação no imóvel a partir da lavratura da escritura de compra e venda impugnada dependem de dilação probatória. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, AgInstr nº 5007712-88.2022.8.08.0000, Des. Rel. Getúlio Marcos Pereira Neves, 1ª Câmara Cível, julgado em 19.12.2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA E CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO –
PEDIDO LIMINAR DE INDISPONIBILIDADE DE BENS IMÓVEIS – NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência pretendida pela parte autora, é necessário que esteja presente nos autos um substrato probatório mínimo, capaz de demonstrar a veracidade das suas alegações. Também, o requisito do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo é condição sine qua non. 2.
Comprovação da simulação que requer regular formação do contraditório e instrução probatória.
Probabilidade do direito não verificada neste momento. 3. Em que pese as recorrentes terem afirmado que o negócio jurídico de aquisição dos imóveis pela associação requerida foi simulado, pela prova documental produzida até o momento não é possível verificar concretamente a ocorrência de tal vício. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, AgInstr nº 5014250-51.2023.8.08.0000, Des. Rel. Marcos Valls Feu Rosa, 4ª Câmara Cível, j. 2.7.2024)

Ademais, para além do fato de não ser a fixação imediata de aluguel efeito consequencial à simples
propositura
da ação revisional, o que poderia dar azo a redução infundada, em sede provisória, do valor a esse título devido, e
mesmo que fosse possível verificar
prima facie
a ocorrência da simulação,
a fixação de aluguéis provisórios
também
exige elementos probatórios suficientes que permitam avaliar o valor de mercado do imóvel e definir critérios de precificação, o que não está presente no caso em análise
(TJES, A.I. nº 5004487-89.2024.8.08.0000, Rel. Vânia Massad Campos, 2ª Câmara Cível, j. 21.11.2024), não sendo suficiente para tanto laudo unilateralmente produzido pela demandante.

No caso, portanto, não se revela possível, em sede de cognição sumária, e diante dos elementos ofertados, firmar escorreito juízo acerca do efetivo valor de mercado para a locação.

Afastado esse ponto relativo à fixação do aluguel provisório, passa-se à análise das demais questões suscitadas pela recorrente, que dizem respeito ao afirmado desacerto da decisão que indeferiu o pedido de urgência “[...] a fim de que seja determinada e averbada a indisponibilidade na matrícula do bem imóvel, nº 36.436 do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Cariacica” (id. 7394763 - fl. 15).

A questão objeto deste recurso, neste ponto, cinge-se em saber se a agravante, ao requerer a tutela provisória de urgência nos autos de origem, demonstrou o preenchimento dos requisitos exigidos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil.

Acerca das tutelas provisórias de urgência, o artigo 300,
caput
e § 3º, do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão.
In litteris
:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

No caso, o Juízo a quo, ao apreciar o pedido de tutela provisória de urgência formulado na ação originária, concluiu pela ausência de elementos que evidenciam a probabilidade do direito vindicado e também que demonstrem risco de dano ou ao resultado útil do processo, à luz dos seguintes fundamentos:

“[...]

Inicialmente, verifico que o contrato de locação comercial juntado em id 32708309 possuía vigência até o dia 14/12/2020 e, portanto, resta pendente de atualização.

Desta forma, resta prejudicada a probabilidade de direito, visto que o valor dos aluguéis aduzidos pela parte autora como indevidos não estão, em análise preliminar, amparados por contrato vigente.

Assim, apesar de ter juntado aos autos em id 32708310 avaliação mercadológica do galpão, definindo como preço médio do aluguel o valor de aproximadamente R$ 12.000,00 (doze mil reais), trata-se de avaliação unilateral, sendo necessária, para fins de avaliação do real valor do aluguel do galpão, a devida instrução probatória posterior à fase processual atual.

Noutra vertente, alega a parte autora que teme pela venda do imóvel supramencionado sem sua participação nas negociações de valores. Entretanto, sabe-se que a venda de um imóvel, por natureza coisa indivisível, quando de condomínio voluntário, depende do consenso de todos os condôminos, com fulcro no artigo 1.314, parágrafo único do Código Civil.

Outrossim, na hipótese de alienação da coisa comum sem o consentimento dos demais condôminos, a venda é ineficaz em relação a eles, somente subsistindo se, em eventual ação divisória entre os condôminos, o quinhão acabar por ser deferido ao alienante, conforme narra o seguinte acórdão do Superior Tribunal de Justiça, bem como decisão do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: [...]”

Do arcabouço fático probatório delineado até o presente momento, deve ser confirmada a decisão vergastada, pois no que se refere ao risco de alienação do imóvel, não se verifica, neste momento, a presença do
periculum in mora
.

A agravante sustenta que a parte dos proprietários do imóvel descritos na petição inicial pretendem alienar o bem à Calmontec Caldeiraria e Montagens Industriais Ltda. Aponta, assim, que os agravados não têm qualquer interesse em envolver a agravante nas negociações e que, sem ter ciência dos detalhes da venda, não pode precisar se haverá o recebimento da sua quota na integralidade.

Contudo, por mais que se mostre relevante essa narrativa, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar os efeitos deletérios que podem advir da não antecipação da tutela pretendida, ou seja, não evidenciou o risco de dano ou perigo da demora.

Como mencionado, o fundamento do pleito da agravante reside no receio da venda da coisa comum e os eventuais prejuízos daí decorrentes.

Ocorre que, como bem ressaltado pela decisão recorrida, em se tratando de coisa indivisível, como no caso,
a venda do bem depende do consentimento de todos os condôminos
, conforme disciplina o artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil.

Mais precisamente, "
em se tratando de coisa indivisível, os condôminos sofrem certas limitações
e assim
a única forma de extinção do condomínio é a alienação da coisa comum, para que o valor apurado seja repartido pelos coproprietários. Como o Código Civil pretende facilitar a extinção de condomínio e todas as regras que existem são nesse sentido, pois o condomínio é a mãe das discórdias (condominium mater rixarum est), não pode o condômino de coisa indivisível vender sua parte sem dar direito de preferência aos outros condôminos (art. 504 do CC). Com a preferência (a lei utiliza a expressão tanto por tanto), o Código facilita a extinção do condomínio
(Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência [et al.]. 3.ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021.).

Assim é que, em havendo alienação da coisa comum sem o consentimento dos demais condôminos, é ineficaz a venda em relação a eles, sequer revelando-se possível ao(s)
alienantes outorgar posse, uso ou gozo da propriedade comum a estranho adquirente (terceiro), conforme se extrai do art 1.314 do CC de 2002.

Sob essa perspectiva, a venda do bem, sendo este objeto de condomínio,
depende do consentimento de todos os condôminos
. Nesse sentido, também é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça, como revela a seguinte ementa de julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO DE COISA INDIVISÍVEL. COPROPRIEDADE DE VIÚVA MEEIRA E DEMAIS HERDEIROS. IMPOSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO PELA VIÚVA SEM A ANUÊNCIA DOS DEMAIS HERDEIROS. CERCEAMENTO DE DEFESA AUSENTE. RECURSO DESPROVIDO. 1
. Por se tratar de bem indivisível, a alienação da totalidade do imóvel, prima facie, somente poderia ocorrer com a anuência de todos os proprietários, sendo esta a melhor exegese do caput do art. 504 e p. único do art. 1.314 do CC.
2. Outrossim, não se enxerga o alegado cerceamento de defesa, porquanto a prova testemunhal pretendida, através da qual a apelante-requerente demonstraria que foi ela quem custeou as despesas com a reforma do imóvel da primeira apelada-requerida, afigura-se indiferente para o deslinde do feito. 3. Recurso desprovido. (TJES, Ap. Cível nº 0010250-69.2019.8.08.0021, Des. Rel. Marcos Valls Feu Rosa, 4ª Câmara Cível).

Eventual alienação realizada sem a anuência e à revelia da agravante, portanto, reedite-se, será ineficaz em relação a esta, o que reforça a desnecessidade da providência vindicada em sede de tutela de urgência.

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
LHE NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)