Tribunal: TJES
Processo: 0000825-48.2017.8.08.0066
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Rescisão / Resolução; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-06

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA PROPRIEDADE SEM CONTRAPRESTAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por promitente comprador contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou o cancelamento do registro na matrícula do bem, a devolução integral do valor pago (R$ 50.000,00) e a restituição da posse aos vendedores, além de julgar improcedente o pedido reconvencional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) definir se o inadimplemento dos vendedores, consistente na não entrega de imóvel livre e desembaraçado, autoriza o comprador a reter a contraprestação e buscar a transferência definitiva da propriedade; (II) estabelecer se, diante do inadimplemento recíproco, é cabível a resolução contratual com retorno das partes ao estado anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

Os contratos devem ser interpretados e executados conforme a boa-fé objetiva, que impõe deveres de lealdade e cooperação às partes (CC, arts. 113 e 422).

É incontroverso que o comprador recebeu a posse dos imóveis, mas deixou de efetuar os pagamentos pactuados, configurando inadimplemento de obrigação principal.

O comprador, mesmo inadimplente, buscou registrar o compromisso de compra e venda para consolidar a propriedade em seu favor, conduta que afronta a boa-fé objetiva e caracteriza enriquecimento sem causa.

Os vendedores também descumpriram obrigação contratual ao não entregar imóvel livre de ônus, fato que igualmente viola a boa-fé objetiva.

A exceção do contrato não cumprido não pode ser invocada de forma abusiva (CC, art. 187), sendo inaplicável para legitimar a apropriação da propriedade sem contraprestação.

Diante do inadimplemento recíproco, a solução mais equânime é a resolução do contrato, com restituição das partes ao status quo ante, evitando vantagens indevidas e preservando a função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A boa-fé objetiva impõe às partes o dever de lealdade e cooperação, vedando a apropriação de vantagem decorrente do próprio inadimplemento.

No inadimplemento recíproco, a solução adequada é a resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior e devolução recíproca das prestações.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 113, 187 e 422.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 1.809.319/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 15-08-2023, DJe 17-08-2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000825-48.2017.8.08.0066

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCOS FERNANDO MORELLATO

APELADO: VANDERLEI CELLIN e outros (2)

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA PROPRIEDADE SEM CONTRAPRESTAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Apelação cível interposta por promitente comprador contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou o cancelamento do registro na matrícula do bem, a devolução integral do valor pago (R$ 50.000,00) e a restituição da posse aos vendedores, além de julgar improcedente o pedido reconvencional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (I) definir se o inadimplemento dos vendedores, consistente na não entrega de imóvel livre e desembaraçado, autoriza o comprador a reter a contraprestação e buscar a transferência definitiva da propriedade; (II) estabelecer se, diante do inadimplemento recíproco, é cabível a resolução contratual com retorno das partes ao estado anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

Os contratos devem ser interpretados e executados conforme a boa-fé objetiva, que impõe deveres de lealdade e cooperação às partes (CC, arts. 113 e 422).

É incontroverso que o comprador recebeu a posse dos imóveis, mas deixou de efetuar os pagamentos pactuados, configurando inadimplemento de obrigação principal.

O comprador, mesmo inadimplente, buscou registrar o compromisso de compra e venda para consolidar a propriedade em seu favor, conduta que afronta a boa-fé objetiva e caracteriza enriquecimento sem causa.

Os vendedores também descumpriram obrigação contratual ao não entregar imóvel livre de ônus, fato que igualmente viola a boa-fé objetiva.

A exceção do contrato não cumprido não pode ser invocada de forma abusiva (CC, art. 187), sendo inaplicável para legitimar a apropriação da propriedade sem contraprestação.

Diante do inadimplemento recíproco, a solução mais equânime é a resolução do contrato, com restituição das partes ao status quo ante, evitando vantagens indevidas e preservando a função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A boa-fé objetiva impõe às partes o dever de lealdade e cooperação, vedando a apropriação de vantagem decorrente do próprio inadimplemento.

No inadimplemento recíproco, a solução adequada é a resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior e devolução recíproca das prestações.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 113, 187 e 422.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 1.809.319/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 15-08-2023, DJe 17-08-2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - JOSE LUIZ DA COSTA ALTAFIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - JOSE LUIZ DA COSTA ALTAFIM (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000825-48.2017.8.08.0066.

APELANTE: MARCOS FERNANDO MORELLATO.

APELAD
OS
: VANDERLEI CELLIN, MARILENE NOGUEIRA TORRES CELLIN
E
HEMERSON CELLIN.

RELATOR:
DESEMBARGADOR
DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de apelação interposta por Marcos Fernando Morellato
em face d
a
respeitável sentença
de fls.
448-56, integrada pela decisão de embargos de declaração
de
id 13335701, proferida nos autos da ação ordinária proposta contra ele por
Vanderlei Cellin, Marilene Nogueira Torres Cellin e Hemerson Cellin
, que julgou parcialmente procedentes “os pedidos autorais, para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda entabulado pelas partes e, com o retorno ao status quo ante, determinar: o cancelamento do registro ‘R-4-1.601’, protocolo n. 10.2118, na matrícula de n. 1.601 perante o RGI de Marilândia; a devolução integral da quantia paga pelo Requerido (R$ 50.000,00) e a devolução da posse dos imóveis objeto do contrato aos Requerentes; confirmando, assim, a liminar concedida” e julgou “IMPROCEDENTE o pedido reconvencional”.

Na decisão dos embargos de declaração (id 13335701), foi assentado que “a correção monetária do valor a ser ressarcido ao requerido (R$ 50,000,00 (cinquenta mil reais) incidirá a partir da data do ajuizamento da ação, uma vez que não consta nos autos a data do pagamento. Já em relação ao índice, prevalece o INPC/IBGE (índice adotado pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo).”

Inicialmente,
considerando (1) o
princípio da isonomia,
(2)
que os elementos dos autos indicam-me que as partes têm situações patrimoniais equivalentes e
(3)
que foi concedido aos autores/apelados o benefício da gratuidade de justiça (cf. fl. 39), inclusive mantido
na
sentença
em análise de impugnação, concedo tal benefício (que foi requerido no recurso) ao réu/apelante.

Conforme exposto no relatório da respeitável sentença,

“
...os Requerentes afirmam que são proprietários de um terreno c
o
m extensão de R$
[sic]
83.558,34m
2
(oitenta e três mil, quinhentos e cinquenta e oito vírgula trinta e quatro metros quadrados), situado no Córrego da Raiz, e de um terreno com extensão de 250.000,00m
2
(duzentos e cinquenta mil metros quadrados), localizado no Córrego B
a
rro Branco, e se comprometeram a vender tais terras ao Requerido, pelo preço de
R
$ 524.500,00 (quinhentos e vinte e quatro mil e quinhentos reais).

Relatam que o pagamento ficou acertado da seguinte forma: i) uma parcela de R$ 100.000,00 (cem mil reais), paga no ato da compra; ii) uma parcela de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), representada por uma nota promissória com data de vencimento para 90 (noventa) dias após a assinatura da escritura; iii) uma parcela de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), com vencimento em 30/12/2016; iv) uma parcela de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), com vencimento para 30/09/2017; v) uma parcela de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), com vencimento em 30/09/2018; e vi) 05 (cinco) parcelas, com vencimentos respectivos em 30/11/2016, 30/11/2017, 30/11/2018, 30/11/2019 e 30/11/2020, cuja soma equivale a R$ 104.500,00 (cento e quatro mil e quinhentos reais), referente à nota de crédito rural n. 40/02193-9, onde figuram como devedores os Requerentes.

No entanto, de todo o montante devido, o querido apenas adimpliu a quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). A entrada foi paga mediante dação em pagamento de uma caminhonete Mitsubishi L200, ano de 2012, em 22/06/2016, posteriormente recomprada pelo Requerido em abril do mesmo ano, pelo valor de
R
$ 80.000,00 (oi
ten
ta mil reais), transação pela qual os Requerentes receberam dois cheques, um no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e outro no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), ambos sustados. Ato contínuo, o Requerido entregou aos Requerentes um cheque no valor de R$ 86.000,00 (oitenta e seis mil reais), emitido por sua genitora, injustificadamente sustado; bem como cinc
o
cheques emitidos por Marivaldo Souza Moreira, totalizando R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), sem provisão de fundos.

Aduzem, por fim, que desde 22/02/2016 o Requerido foi imitido na posse dos imóveis, em que pese o inadimplemento contratual.

N
as razões do recurso
(id 13335704) alegou o apelante, em síntese, que: 1) “não se está diante de ação possessória, mas sim de ação que discute a propriedade do imóvel, note-se que O APELANTE FORMALIZOU CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE E NÃO PARA TER A POSSE DO IMÓVEL”;
2) “ O MAGISTRADO DEIXOU DE CONSIDERAR QUE NÃO PAGAMENTO DA COMPRA, SÓ OCORREU PORQUE OS APELADOS NÃO VENDERAM UM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO”; 3) “OS APELADOS SABIAM DE SUAS DÍVIDAS, SABIAM DAS EXECUÇÕES, SABIAM DAS AVERBAÇÕES PREMONITÓRIAS, MAS MESMO ASSIM, PREFERIRAM ENGANAR O APELANTE AO TENTAR SE APROPRIAR DE VALORES PARA UMA SUPOSTA VENDA QUE

TINHAM A CERTEZA QUE NUNCA SE EFETIVARIA”; e 4) “O APELANTE SÓ DEIXOU DE CUMPRIR SUA PARTE NA AVENÇA, PORQUE OS APELADOS NÃO ENTREGARAM IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO”.

Requereu o provimento do recurso “para reforma
r integralmente a r. sentença, nos termos das considerações
[
...] alinhavadas, observando, inclusive, a questão do pedido reconvencional confeccionado.”

O recurso não deve ser provido.

O art. 113 do Código Civil prevê que “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”. Já o
art. 422 do
mencionado diploma legal
estabelece que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “As relações contratuais são regidas por princípios, entre os quais o da autonomia da vontade, o da obrigatoriedade, o da relatividade dos contratos e o da boa-fé. 6. A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, ‘impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato’” (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.809.319/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15-8-2023, DJe de 17-8-2023).

No caso, é incontroverso que os
r
equerentes transferiram, de pronto, a posse dos imóveis ao
r
equerido. Este, contudo, deixou de
efetuar
os pagamentos a que se obrig
ou
no instrumento particular firmado, descumprindo de forma inequívoca obrigação principal assumida.

Ainda mais grave, verifica-se que, mesmo ciente de seu inadimplemento, o
r
equerido diligenciou no sentido de promover o registro do contrato de compromisso de compra e venda, com o objetivo de consolidar, em seu favor, a transferência definitiva da propriedade do imóvel, sem que houvesse contraprestação pecuniária efetiva.

Tal conduta, a toda evidência, configura afronta direta aos deveres anexos da boa-fé objetiva, em especial aos deveres de lealdade e cooperação, na medida em que busca locupletar-se indevidamente de uma situação criada por sua própria mora.

Lado outro, é
fato que os
r
equerentes igualmente descumpriram obrigação contratual atinente à regularização e ao desembaraço do imóvel matriculado sob o n. 869, sobre o qual pendem restrições impeditivas de registro, circunstância que também traduz violação ao postulado da boa-fé objetiva
da parte deles
.

Não obstante, tal inadimplemento não autoriza o
r
equerido a valer-se da exceção do contrato não cumprido para legitimar sua conduta de buscar a transferência definitiva da propriedade sem cumprir sua contraprestação.
Lembro que a
exceção do contrato não cumprido não pode ser utilizada de forma abusiva, em descompasso com o art. 187 do Código Civil, sob pena de se prestigiar o enriquecimento sem causa.

Em hipóteses de inadimplemento recíproco, a orientação é no sentido de que a medida mais adequada, à luz do princípio da conservação dos contratos e da vedação ao enriquecimento sem causa, consiste na resolução do negócio jurídico, com a consequente restituição das partes ao status quo ante, restabelecendo-se a situação fática e jurídica anterior à avença.
Nessa ordem de ideias,
a solução mais equânime e consentânea com os princípios que regem as relações contratuais é a decretação da resolução do contrato, com a devolução recíproca das prestações eventualmente cumpridas, de modo a evitar qualquer vantagem indevida e preservar a função social do contrato.

P
osto isso,
nego
provimento
ao recurso
e majoro a verba honorária sucumbencial para 1
2
% (
doze
por cento) do valor
a
t
ualizado
da causa,
obrigação essa que ficará sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.