Tribunal: TJES
Processo: 5007913-73.2024.8.08.0012
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão julgador: MURILO RIBEIRO FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-07-09

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007913-73.2024.8.08.0012
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros (2)
RECORRIDO: MARIA APARECIDA AGNER FERREIRA
RELATOR(A):
MURILO RIBEIRO FERREIRA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. DEVOLUÇÃO DE 90% DO VALOR PAGO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. CONDENAÇÃO EM CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Recurso Inominado n° 5007913-73.2024.8.08.0012

Recorrente: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA, ANDRESSA SUBTIL DE AMORIM e RONALT WILLIAM DE OLIVEIRA

Recorrido: MARIA APARECIDA AGNER

Relator:

MURILO RIBEIRO FERREIRA

VOTO

Relatório dispensado, na forma da legislação de regência.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Entendeu o magistrado sentenciante pela procedência dos pedidos autorais, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenando os requeridos ao pagamento de 90% dos valores pagos pela autora, no importe de R$ 15.811,88 (quinze mil, oitocentos e onze reais e oitenta e oito centavos), corrigido monetariamente desde a data do desembolso de cada parcela e juros a partir da citação. Em aclaratórios, promoveu a rejeição da retenção das arras.

Irresignados, os recorrentes apresentaram recurso inominado, pugnando, em síntese, pela reforma da r. Sentença, sustentando a ausência de abusividade da cláusula 13º do contrato firmado entre as partes que prevê a retenção de 74% das parcelas pagas, bem como a exclusão, do montante a ser restituído, o valor pago a título de arras e comissão de corretagem. Sustentam, ainda, que seja fixado aluguel retroativos no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, tendo como termo inicial para fluência dos juros moratórios o trânsito em julgado.

O cerne da presente lide prende apurar se a cláusula 13º do contrato firmado entre as partes é legal, o percentual de retenção, bem como a possibilidade de exclusão da arras e comissão de corretagem do montante a ser restituído.

A relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Logo, sendo a previsão contratual superior a 25%, resta cristalina sua abusividade em face do excessivo ônus conferido ao consumidor. Nesse sentido, não merece retoque a decisão que reconheceu a nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 74% dos valores pagos em caso de rescisão.

No tocante ao percentual a ser retido, entendo ser adequada o percentual de 10% fixado pelo juízo de origem, suficiente para equilibrar os prejuízos decorrentes da rescisão, sem gerar enriquecimento ilícito de nenhuma das partes.

É importante considerar que, diante da ausência de demonstração de expressivos prejuízos, a porcentagem é razoável para suportar os prejuízos administrativos e operacionais do negócio jurídico firmado entre as partes.

De outro lado, as arras confirmatórias, por serem um pacto acessório, devem ser integradas ao montante a ser restituído ao comprador em caso de rescisão contratual. Diante da resolução, incabível é sua retenção, visando evitar o enriquecimento sem causa e assegurar o equilíbrio contratual, pois integram o montante a ser restituído.

Nesse sentido, a fim de corroborar o entendimento desse relator, colaciono precedente sobre a temática. Vejamos:

CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO COMPROVADO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADESÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 971 E 970 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ARRAS EM DOBRO. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.

[...]

7. Das arras. 7.1. Jurisprudência: "[...] 3. As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples.4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, §3º, do Código Civil) e sim rescisão contratual com consequência de retorno das partes ao estado anterior, deve a comissão de corretagem ser devolvida juntamente com os valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. Não é cabível restituição em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando não se comprovou engano injustificável e a má-fé da construtora/incorporadora no atraso para a entrega do imóvel. [...]"(20150111124719APC, Relator: Ana Cantarino, 3ª Turma Cível, DJE: 5/5/2017.). 7.2. A devolução deve ocorrer de forma simples, uma vez que esta pressupõe a ocorrência de má-fé da ré, o que não foi comprovado nos autos.

[...].
(
Acórdão 1230787
, 00080017720158070001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

No tocante à fixação de aluguel, não merece acolhimento o pleito dos recorrentes, já que a recorrida não construiu, não residiu e não explorou economicamente o lote, sendo incabível a fixação de aluguel ou taxa de fruição.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em casos de ausência de uso do imóvel:

"A jurisprudência sedimentada nesta Corte entende ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva ausência de utilização do bem."
(AgInt no AREsp nº 2.141.386/SP - Rel. Min. Moura Ribeiro - 3ª Turma - Julgado em 24/10/2022)

Em consonância ao entendimento supracitado, colaciono precedentes dos Tribunais de Justiças:

"ALUGUEL POR FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PECULIARIDADE NA ESPÉCIE – LOTE DE TERRENO VAZIO - AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO COMPRADOR."
(TJPR - Apelação Cível XXXXX-38.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel. Juiz de Direito Substituto em 2º Grau Hamilton Rafael Marins Schwartz - Julgado em 27/09/2021

"Não há que se falar em fixação de indenização a título de fruição do imóvel quando se trata de lote vago, ante a inexistência de proveito econômico do promitente comprador."

(TJMG - Apelação Cível 1.0702.14.022750-6/001 - Rel. Des. Arnaldo Maciel - 18ª Câmara Cível - Julgado em 05/11/2019)

Finalizando, em relação ao percentual cobrado a título de comissão de corretagem, é sabido que o Superior Tribunal de Justiça fixou tese no sentido de que é válida a cláusula contratual que ”transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema 938 do STJ – REsp 1599511/SP, REsp 1551956/SP, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

No entanto,
in casu,
analisando o contrato de promessa de compra e venda de id. 13191657, não verifico a existência de nenhuma cláusula contratual discriminando a respeito da comissão de corretagem, tampouco a comprovação de pagamento de qualquer percentual ou valor nesse sentido.

Por tais motivos, não há que se falar em abatimento de eventual comissão do valor devido à parte recorrida/autora.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso inominado interposto por

IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA, ANDRESSA SUBTIL DE AMORIM e RONALT WILLIAM DE OLIVEIRA

e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a sentença de 1º grau.

Na forma do art. 55 da Lei 9.099/95,
CONDENO
a parte recorrente ao pagamento de custas judiciais e honorários sucumbenciais que fixo em 20% sobre o valor da condenação.

LIVIA MILLERE BRAHIM PINHA

Juíza Leiga

Acolho na íntegra o projeto redigido pela Juíza Leiga. É como voto.

MURILO RIBEIRO FERREIRA

Juiz de Direito – Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)