Tribunal: TJES
Processo: 0016886-08.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-02-12

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO INCIDÊNCIA ANTES DO REGISTRO DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta pelo
Município de Vitória
contra sentença que concedeu segurança para determinar a abstenção de cobrança do ITBI com fundamento em contratos de promessa de compra e venda, sem transferência formal do domínio no registro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há uma questão em discussão: a possibilidade de exigência do ITBI antes do registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, com base apenas em contratos de promessa de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A Constituição Federal (art. 156, II) e o Código Tributário Nacional (art. 35, I e II) estabelecem que o fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão da propriedade ou do domínio útil, não alcançando promessas de compra e venda que não resultam em registro de transferência.

4)
A jurisprudência consolidada do STF e do STJ firma que o ITBI somente é devido com o registro do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, sendo ilegítima a cobrança em fase de promessa de compra e venda.

5)
Contratos de promessa de compra e venda possuem natureza preliminar e não configuram, por si só, a transmissão da propriedade ou de direitos reais, razão pela qual não ensejam a incidência do ITBI.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A exigência do ITBI pressupõe o registro do título translativo da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Promessa de compra e venda não configura fato gerador do ITBI, por não implicar transferência formal da propriedade.

----------

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 35, I e II.

Jurisprudência relevante citada:
STF, ARE 759964 AgR, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, j. 15.09.2015; STF, ARE 1037372 AgR, Rel. Min. Celso de Mello, Segunda Turma, j. 24.05.2019; STJ, REsp 1.809.411/MS, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 10.09.2019; STJ, AgRg no AREsp 813.620/BA, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 17.12.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016886-08.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

APELADO: ROSIANE PICOLI

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO INCIDÊNCIA ANTES DO REGISTRO DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta pelo
Município de Vitória
contra sentença que concedeu segurança para determinar a abstenção de cobrança do ITBI com fundamento em contratos de promessa de compra e venda, sem transferência formal do domínio no registro imobiliário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há uma questão em discussão: a possibilidade de exigência do ITBI antes do registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, com base apenas em contratos de promessa de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A Constituição Federal (art. 156, II) e o Código Tributário Nacional (art. 35, I e II) estabelecem que o fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão da propriedade ou do domínio útil, não alcançando promessas de compra e venda que não resultam em registro de transferência.

4)
A jurisprudência consolidada do STF e do STJ firma que o ITBI somente é devido com o registro do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, sendo ilegítima a cobrança em fase de promessa de compra e venda.

5)
Contratos de promessa de compra e venda possuem natureza preliminar e não configuram, por si só, a transmissão da propriedade ou de direitos reais, razão pela qual não ensejam a incidência do ITBI.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1. A exigência do ITBI pressupõe o registro do título translativo da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Promessa de compra e venda não configura fato gerador do ITBI, por não implicar transferência formal da propriedade.

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Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 35, I e II.

Jurisprudência relevante citada:
STF, ARE 759964 AgR, Rel. Min. Edson Fachin, Primeira Turma, j. 15.09.2015; STF, ARE 1037372 AgR, Rel. Min. Celso de Mello, Segunda Turma, j. 24.05.2019; STJ, REsp 1.809.411/MS, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 10.09.2019; STJ, AgRg no AREsp 813.620/BA, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 17.12.2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende,
Rosiane Picoli
impetrou mandado de segurança em desfavor do
Secretário da Fazenda Pública de Vitória
, sob a alegação de exigência de recolhimento do ITBI para atualização do cadastro municipal, em virtude da alteração da posse do imóvel.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de cobrança do ITBI antes do registro da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, especificamente em situações de transmissão de posse por contratos particulares de compra e venda, sem transferência formal do domínio na matrícula imobiliária.

Estabelecem o
caput
e inciso II do art. 156 da CF/88 que
“Compete aos Municípios instituir impostos sobre transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”
.

O CTN dispõe que o fato gerador é a “
transmissão
, a qualquer título, da propriedade e do domínio útil” (inciso I do art. 35) ou “de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia” (35, II).

De acordo com a iterativa jurisprudência das Cortes Superiores,
o fato gerador do ITBI se dá no momento do registro da compra e venda junto ao cartório de imóveis, não bastando, para a exigência do imposto, a simples promessa de compra e venda
:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. 1.
A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e venda na matrícula do imóvel. 2. A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida
. 3. Agravo regimental provido. (ARE 759964 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Primeira Turma, julgado em 15-09-2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-194 DIVULG 28-09-2015 PUBLIC 29-09-2015 RTJ VOL-00238-01 PP-00290)

E M E N T A: RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO –
PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO “INTER VIVOS” DE BENS IMÓVEIS (ITBI) – IMPOSSIBILIDADE
– DECISÃO QUE SE AJUSTA À JURISPRUDÊNCIA PREVALECENTE NO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL – CONSEQUENTE INVIABILIDADE DO RECURSO QUE A IMPUGNA – SUBSISTÊNCIA DOS FUNDAMENTOS QUE DÃO SUPORTE À DECISÃO RECORRIDA – SUCUMBÊNCIA RECURSAL – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – PRECEDENTE (PLENO) – NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DOS LIMITES ESTABELECIDOS NO ART. 85, §§ 2º E 3º, DO CPC – AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (ARE 1037372 AgR, Relator(a): CELSO DE MELLO, Segunda Turma, julgado em 24-05-2019, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-136 DIVULG 21-06-2019 PUBLIC 24-06-2019)

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI.
MOMENTO DE OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. AVERBAÇÃO, NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE (COMPRA E VENDA)
. [...] 7.
A exegese do STJ, a respeito do art. 35, I, do CTN, é de que a transmissão do bem imóvel (fato gerador do ITBI) ocorre com o registro da compra e venda (não da simples promessa de compra e venda) no Cartório de Imóveis.
Precedentes: AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, DJe 1/3/2019; AgRg no AREsp 813.620/BA, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 5/2/2016; AgRg no AREsp 659.008/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, DJe 14/4/2015. [...] (REsp n. 1.809.411/MS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 10/9/2019, DJe de 18/10/2019.)

PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DEVIDO ENFRENTAMENTO DAS QUESTÕES RECURSAIS. INCONFORMAÇÃO COM A TESE ADOTADA. TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO INCIDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. DECRETO 16.419/06. LEI LOCAL. SÚMULA 280/STF. [...] 2.
A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o fato gerador de ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do imóvel, sendo inexigível no contrato de promessa de compra e venda
. Incide, portanto, a Súmula 83/STJ. [...] (AgRg no AREsp n. 813.620/BA, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 17/12/2015, DJe de 5/2/2016.)

Assim sendo, a não incidência do ITBI sobre contratos de promessa de compra e venda se justifica, visto que tais acordos são preliminares e podem ou não evoluir para um contrato definitivo, o qual efetivamente daria origem à cobrança do referido imposto.

Dessarte, deve ser mantida a r. sentença que concedeu a segurança pretendida.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

E. Pares, após consultar os autos, entendo por acompanhar o r. voto de relatoria.

É como voto.

Des. Júlio César Costa de Oliveira

Sessão de 27 a 31.01.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões