Tribunal: TJES
Processo: 5018455-89.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Judicial; Arrematação
Data de julgamento: 2025-07-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5018455-89.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
AZINERITO RODRIGUES SOARES

AGRAVADOS:
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI E ANTÔNIO BUNGENSTAB DE LIMA

RELATOR:
DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. PREVALÊNCIA DA ALIENAÇÃO JUDICIAL SOBRE GRAVAMES DE OUTROS JUÍZOS. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, no âmbito do cumprimento de sentença, indeferiu pedido de retificação da carta de arrematação. O agravante objetiva a inclusão, no título, da prevalência da alienação judicial sobre gravames oriundos de outros juízos, para viabilizar o registro da arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a arrematação judicial enseja a transmissão da propriedade livre de gravames oriundos de outros juízos; (ii) estabelecer se é necessária a declaração expressa da prevalência da alienação judicial sobre essas restrições na carta de arrematação; e (iii) determinar se o Juízo da execução é competente para promover a retificação do título judicial, visando atender às exigências do registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A arrematação judicial configura forma de aquisição originária da propriedade, não se transmitindo ao arrematante os ônus e gravames anteriores incidentes sobre o imóvel, conforme os artigos 903, § 4º, e 908, § 1º, do CPC.

4. Os gravames, penhoras e indisponibilidades sub-rogam-se no preço da arrematação, respeitada a ordem de preferência dos credores, não podendo subsistir sobre o bem alienado judicialmente.

5. O Provimento nº 39/2014 do CNJ (revogado e sucedido pelo Provimento nº 149/2023) e o artigo 471 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES preveem que o registro da alienação judicial pode ser efetivado, devendo constar na carta de arrematação, pelo juízo da execução, a prevalência da alienação sobre as restrições oriundas de outros juízos.

6.A atual redação do Provimento nº 149/2023 do CNJ, especialmente em seus artigos 320-D e 320-G, confere expressamente competência ao Juízo da execução para determinar o cancelamento das constrições oriundas de outros processos.

7. A jurisprudência consolidada do STJ e de diversos tribunais estaduais corrobora a tese de que a arrematação judicial prevalece sobre as restrições, cabendo ao Juízo da execução a emissão da carta de arrematação com a declaração necessária para viabilizar o registro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A arrematação judicial configura forma de aquisição originária da propriedade, transmitindo o bem livre de ônus e gravames anteriores, que se sub-rogam no preço da arrematação.

2. Compete ao Juízo da execução proceder à retificação da carta de arrematação com a declaração necessária para viabilizar o registro.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 903, § 4º, e 908, § 1º; CTN, art. 130, parágrafo único; Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES, art. 471; Provimento CNJ nº 39/2014 (revogado); Provimento CNJ nº 149/2023, arts. 320-D e 320-G.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.914.902/SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, j. 09.10.2024; TJES, AG nº 0013525-02.2014.8.08.0021, Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon, j. 24.02.2016; TJRS, AI nº 5196931-41.2024.8.21.7000, Rel. Des. Ergio Roque Menine, j. 27.03.2025; TJSP, AI nº 2278123-57.2024.8.26.0000, Rel. Des. Alberto Gosson, j. 16.12.2024; TJDF, AGI nº 0710273-25.2023.8.07.0000, Relª Desª Ana Cantarino, j. 05.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018455-89.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: AZINERITO RODRIGUES SOARES

AGRAVADO: CONDOMINIO TURISTICO DE GUARAPARI e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5018455-89.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
AZINERITO RODRIGUES SOARES

AGRAVADOS:
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI E ANTÔNIO BUNGENSTAB DE LIMA

RELATOR:
DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. PEDIDO DE RETIFICAÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. PREVALÊNCIA DA ALIENAÇÃO JUDICIAL SOBRE GRAVAMES DE OUTROS JUÍZOS. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, no âmbito do cumprimento de sentença, indeferiu pedido de retificação da carta de arrematação. O agravante objetiva a inclusão, no título, da prevalência da alienação judicial sobre gravames oriundos de outros juízos, para viabilizar o registro da arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a arrematação judicial enseja a transmissão da propriedade livre de gravames oriundos de outros juízos; (ii) estabelecer se é necessária a declaração expressa da prevalência da alienação judicial sobre essas restrições na carta de arrematação; e (iii) determinar se o Juízo da execução é competente para promover a retificação do título judicial, visando atender às exigências do registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A arrematação judicial configura forma de aquisição originária da propriedade, não se transmitindo ao arrematante os ônus e gravames anteriores incidentes sobre o imóvel, conforme os artigos 903, § 4º, e 908, § 1º, do CPC.

4. Os gravames, penhoras e indisponibilidades sub-rogam-se no preço da arrematação, respeitada a ordem de preferência dos credores, não podendo subsistir sobre o bem alienado judicialmente.

5. O Provimento nº 39/2014 do CNJ (revogado e sucedido pelo Provimento nº 149/2023) e o artigo 471 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES preveem que o registro da alienação judicial pode ser efetivado, devendo constar na carta de arrematação, pelo juízo da execução, a prevalência da alienação sobre as restrições oriundas de outros juízos.

6.A atual redação do Provimento nº 149/2023 do CNJ, especialmente em seus artigos 320-D e 320-G, confere expressamente competência ao Juízo da execução para determinar o cancelamento das constrições oriundas de outros processos.

7. A jurisprudência consolidada do STJ e de diversos tribunais estaduais corrobora a tese de que a arrematação judicial prevalece sobre as restrições, cabendo ao Juízo da execução a emissão da carta de arrematação com a declaração necessária para viabilizar o registro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A arrematação judicial configura forma de aquisição originária da propriedade, transmitindo o bem livre de ônus e gravames anteriores, que se sub-rogam no preço da arrematação.

2. Compete ao Juízo da execução proceder à retificação da carta de arrematação com a declaração necessária para viabilizar o registro.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 903, § 4º, e 908, § 1º; CTN, art. 130, parágrafo único; Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES, art. 471; Provimento CNJ nº 39/2014 (revogado); Provimento CNJ nº 149/2023, arts. 320-D e 320-G.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.914.902/SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, j. 09.10.2024; TJES, AG nº 0013525-02.2014.8.08.0021, Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon, j. 24.02.2016; TJRS, AI nº 5196931-41.2024.8.21.7000, Rel. Des. Ergio Roque Menine, j. 27.03.2025; TJSP, AI nº 2278123-57.2024.8.26.0000, Rel. Des. Alberto Gosson, j. 16.12.2024; TJDF, AGI nº 0710273-25.2023.8.07.0000, Relª Desª Ana Cantarino, j. 05.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: à unanimidade, conhecer do recurso e CONFERIR-LHE PROVIMENTO, para reconhecer a competência do Juízo a quo para proceder a retificação da carta de arrematação em favor de AZINERITO RODRIGUES SOARES.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
AZINERITO RODRIGUES SOARES
em face da decisão (ID 52865048) que, nos autos do cumprimento de sentença proposto por
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI
em face de
ANTÔNIO BUNGENSTAB DE LIMA
, indeferiu o pedido formulado pelo ora agravante de retificação da carta de arrematação para que conste a prevalência da alienação judicial em relação às demais restrições constantes no imóvel arrematado nos presentes autos.

Em suas razões recursais (ID 11116028) o agravante sustenta que (i) qualquer pendência de diversas constrições sobre o mesmo bem, a garantir diferentes execuções, em nada impede o direito de ver dada a devida publicidade, por meio do registro da carta de arrematação, do bem que adquiriu originariamente por meio da alienação judicial.

Alega, ainda, que (ii) não há qualquer exigência legal que importe em necessidade de prévio cancelamento de constrições proferidas por outros Juízos para arrematação do imóvel. Por fim, assevera que (iii) o Juízo da presente execução é competente para retificar a carta de arrematação.

Devidamente intimados, os recorridos apresentaram contrarrazões nos IDs 12124679 e 12170969.

De início, considerando a complexidade da demanda de origem, reputo apropriado rememorar brevemente os fatos que culminaram na prolação da decisão agravada.

Trata-se de cumprimento de sentença proposto pelo
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI (ALDEIA DA PRAIA)
em face de
ANTÔNIO BUNGENSTAB DE LIMA
, buscando o adimplemento de acordo que não fora cumprido pelo executado, referente ao pagamento de cotas condominiais.

No curso da demanda, o bem que gerou o débito condominial - unidade autônoma H-14 do setor H, integrante do Condomínio Turístico de Guarapari, com área total de 885,00m2, correspondente a uma fração ideal de 885,00/34.000, situado na Aldeia da Praia, Av. Madri, S/N, Praia do Morro, Guarapari/ES - foi penhorado e, posteriormente, levado a leilão, tendo sido arrematado pelo ora agravante,
AZINERITO RODRIGUES SOARES
, conforme atesta a certidão de fl. 382.

Em seguida, houve uma série de deliberações nos autos de origem a respeito da regularidade do leilão e da ordem de pagamento do valor oriundo da arrematação: se o montante seria destinado primeiramente ao Condomínio exequente ou a outros credores, em cujas demandas judiciais o bem arrematado também fora objeto de penhora ou de indisponibilidade.

Nada obstante, o fato é que
já houve reconhecimento por este Egrégio Tribunal de Justiça da

regularidade da arrematação
, no contexto de julgamento dos embargos à arrematação (nº 0017091-27.2012.8.08.0021) opostos pelo executado, e também no julgamento do agravo de instrumento nº 0012569-83.2014.8.08.0021.

A propósito, o acórdão que manteve a sentença de improcedência dos embargos à arrematação restou assim ementado:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
EMBARGOS À ARREMTAÇÃO - BEM IMÓVEL ARREMATADO POR 85% (OITENTA E CINCO POR CENTO) DO PREÇO DA AVALIAÇÃO - AFASTADA A ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL
- HONORÁRIOS ADOVATÍCIOS - REDUÇÃO - VALOR ARBITRADO EQUITATIVAMENTE - RECURSO CONHECIDO PROVIDO EM PARTE. 1. Depreende-se dos autos, que o Oficial de Justiça que realizou a avaliação do imóvel penhorado, em fevereiro de 2009, apontou que o preço de venda praticado pelo mercado seria de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais). Na oportunidade em que o executado, ora apelante, manifestou-se sobre a penhora do bem levado a hasta pública, quedou-se silente quanto a avaliação realização pelo Oficial de Justiça, não impugnando o valor apresentado. 2.
Embora tenha decorrido pouco mais de três anos entre a avaliação do bem e a sua arrematação em hasta pública (fl. 394), e não tenha sido feita a devida correção monetária da avaliação que alcançaria a monta de R$ 962.704,44 (novecentos e sessenta e dois mil, setecentos e quatro reais e quarenta e quatro centavos),
não se verifica a ocorrência de preço vil a ensejar na declaração de nulidade do ato de arrematação,
haja vista que o lance vencedor de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) corresponderia a 68,55% (sessenta e oito vírgula cinquenta e cinco por cento) do preço atribuído pelo Oficial Judicial Avaliador e devidamente atualizado, enquanto que, segundo entendimento jurisprudencial, somente caracteriza preço vil o arremate por 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel praceado.
3. Impõe esclarecer que durante todo o processo de alienação judicial do bem, o ora apelante, manifestou-se por diversas vezes apontando inúmeras irregularidades com o fito do procrastinar o feito, sem, contudo, irresignar-se quanto ao valor no qual foi avaliado o bem, inclusive em sua última manifestação antes da realização da Praça na qual foi arrematado o imóvel em questão. 4. Outrossim, vale ressaltar, que em que pese a alegação do apelante de que houve a valorização do bem no período entre a penhora e sua arrematação, alcançando quase que o dobro do valor encontrado pelo Oficial de Justiça Avaliador, tal prova somente fora realizada após a arrematação do bem, em decorrência de uma reavaliação realizada no feito executório que tramita perante a Justiça do Trabalho. 5.
Destarte, considerando-se que a arrematação ocorrida a seu tempo, não se deu por preço vil, segundo denota-se da atualização monetária do valor apontado pelo Avaliador Judicial, e não havendo vício de nulidade a ensejar a sua desconstituição, impõe-se a manutenção da sentença vergastada.
6. Quanto aos honorários advocatícios, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor dado à causa, tenho que assiste razão ao apelante, porquanto fixado em valor exorbitante, devendo a verba sucumbencial ser reduzida ao patamar de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais). 7. Recurso conhecido e provido em parte. VISTOS, relatados e discutidos, estes autos em que estão as partes acima indicadas.

(TJES - AC 0017091-27.2012.8.08.0021, Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon, Data: 28/05/2014)

Por sua vez, no contexto de julgamento do agravo de instrumento nº 0013525-02.2014.8.08.0021, esta Colenda Segunda Câmara Cível manifestou-se pela manutenção da arrematação, reconhecendo apenas a nulidade do levantamento dos valores pelo Condomínio exequente, em razão da existência de outros credores que também possuem direito sobre o produto da arrematação, o que enseja a necessidade de deflagração do correspondente concurso de credores. Nesse sentido, vejamos:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO VERGASTADA QUE INDEFERIU TUTELA ANTECIPATÓRIA EM AÇÃO ANULATÓRIA. ART. 273, DO CPC. VEROSSIMILHANÇA CONSTATADA, QUANDO AO ARGUMENTO DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO APONTADO PELOS AGRAVANTES. ART. 694, § 1º, I, DO CPC.
PRESERVAÇÃO DA ESTABILIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA CONCERNENTE À CONJUNTURA FÁTICA DECORRENTE DA ALIENAÇÃO FORÇADA. PRESTÍGIO À BOA-FÉ DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DETERMINAÇÃO DE IMEDIATA SUSPENSÃO DOS ATOS PROCESSUAIS PRATICADOS APÓS A CARTA DE ARREMATAÇÃO E DE BLOQUEIO E DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES EVENTUALMENTE DISTRIBUÍDOS.
PERICULUM IN MORA EVIDENCIADO PELO CARÁTER ALIMENTAR DOS CRÉDITOS PRETERIDOS. AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Tratando-se os pedidos denegados na origem pela decisão vergastada de medida antecipatória, deve-se averiguar, em sede de apreciação deste recurso, se restam presentes os pressupostos para sua concessão, previstos no art. 273 do CPC. 2.
Constatada a existência de verossimilhança das alegações dos agravantes no tocante às irregularidades na realização da praça, procede o argumento dos recorrentes quanto à existência do vício de intimação apontado (art. 694, § 1º, I, do CPC), o qual é objeto da ação anulatória originária (art. 486 do CPC.
3. O renomado processualista Elpídio Donizetti ensina que a arrematação pode ser tornada sem efeito, nos moldes do art. 694, § 1º, I, do CPC, em razão de vício de nulidade, elencando como uma das causas a ausência “das intimações obrigatórias para a hasta pública”. 4.
A doutrina hodierna, no entanto, tem enveredado-se no sentido de não permitir o retorno ao status quo ante em razão do desfazimento da arrematação, condicionando seus efeitos de acordo com a legitimidade para postular a anulação, e tendo em vista a atribuição de responsabilidade, pela vicissitude, ao próprio arrematante. O cerne da construção do pensamento em tela dá-se em razão da preservação da estabilidade e segurança jurídica concernente à conjuntura fática advinda da alienação forçada, em prestígio à boa-fé do arrematante, de forma que a dissolução e o retorno ao estado anterior somente seria possível na constatação de que a nulidade verificada seja atribuída como de responsabilidade deste
. 5.
Como, no caso dos autos, a nulidade da intimação dos credores preferenciais, ora agravantes, é atribuída ao exequente, e não ao arrematante, conclui-se pela inexistência de verossimilhança no tocante ao pedido de retorno ao status quo ante e de determinação de indisponibilidade do bem arrematado, em prol da estabilidade da alienação forçada e da boa-fé do arrematante
. 6.
No entanto, há verossimilhança no que atine ao pleito de imediata suspensão dos atos processuais praticados após a expedição da carta de arrematação e de determinação de bloqueio e devolução imediata dos valores eventualmente já distribuídos, até porque é exatamente esta a solução indicada para a doutrina no caso de eventual reconhecimento da nulidade da arrematação e impossibilidade de desfazimento da alienação, qual seja, o não pagamento do credor exequente.
7. O periculum in mora resta latente, ante o caráter alimentar dos créditos trabalhistas preteridos. 8. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

(TJES - AG 0013525-02.2014.8.08.0021, Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon, Data: 24/02/2016)

Cumpre ainda rememorar que, após a definição a respeito da regularidade da arrematação, o arrematante, ora recorrente, requereu a expedição da carta de arrematação, o que foi deferido pelo Juízo
a quo
por meio da decisão de fl. 820.

Contudo, a despeito de ter sido expedida o correspondente documento, o arrematante não logrou êxito em averbá-lo na matrícula do imóvel em questão, tendo sido expedido Protocolo pelo Oficial de Registro na Serventia apontando, dentre outros pontos, o seguinte óbice (ID 47829745):

[...] 4) Além das questões acima, sobre o imóvel objeto da matrícula 31.326, existem os seguintes gravame abaixa [sic] relacionados, os quais sõ poderão ser cancelados por determinação judicial:

4.a): Penhora R-04 extraída do processo CP-144/99 (RT-244/92) da 2ª Vara do Trabalho de Vitória-ES

4.b): Penhora R-06, processo nº 2093.2000.151.17.00-3 da Vara do Trabalho de Guarapari-ES.

4.c): Penhora R-07 processo nº 0933.2005.004.17.002 da 4ª Vara do Trabalho de Vitória-ES.

4.d): INDISPONIBILIDADE Av-08 processo nº 95.0002911-1 da Vara Federal de Execução Fiscal de Vitória-ES.

4.e): INDISPONIBILIDADE Av-09 processo nº 0001005-39.1996.4.02.5001 a 2ª Vara Federal de Execução Fiscal de Vitória-ES;

4-f): INDISPONIBILIDADE Av-11 processo nº 0002910-16.1995.4.2.5001 da 4ª Vara Federal de Execução Fiscal de Vitória-ES.

4-g): PENHORA R-12 processo nº 0006134-39.2007.4.02.5001 da 2ª Vara Federal de Execução Fiscal de Vitória-ES.

Diante do aludido cenário, o arrematante requereu ao Juízo de Primeira Instância
“a complementação da Carta de Arrematação para constar anotação de prevalência da alienação judicial em relação às demais restrições e penhoras oriundas de outros juízos, com o fim de suprir a exigência do item 4 do Memorando - Protocolo nº 253.376 expedido pelo Oficial de Registro da Serventia Extrajudicial no tocante aos gravames existentes
”. Ainda, requereu a expedição de
“novo ofício ao Cartório de RGI competente para que faça cumprir a ordem de registro da Carta de Arrematação a ser expedida por este Juízo
”.

Por sua vez, o Juízo
a quo
indeferiu a indigitada pretensão, sob o seguinte fundamento:

[...] Entretanto, quanto aos gravames do imóvel arrematado - item (2) - são questões que devem ser resolvidas no foro próprio, alheio a este processo de execução, não podendo este Juízo se imiscuir em providências determinadas por outras unidades judiciárias ou então invalidar entendimento do Tabelionato, eis que há Juízo competente para analisar as negativas do profissional responsável, que não este, razão pela qual deixo de conhecer do pleito de item (2).

Foi em face do aludido pronunciamento que houve a interposição do presente recurso de agravo de instrumento, nos termos relatados.

No que tange à controvérsia posta, é necessário consignar que a arrematação de bem em leilão judicial configura modalidade de aquisição originária da propriedade. Nesse ponto, o Código de Processo Civil estabelece, em seu artigo 903, § 4º, do CPC, que
“qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável
”. Por isso, eventual penhora ou indisponibilidade que recaiam anteriormente sobre o bem não podem obstar a aquisição do bem pelo arrematante.

Inclusive, a temática foi objeto de deliberação pelo c. Superior Tribunal de Justiça no contexto de julgamento de matéria que, a despeito de tratar da cobrança de tributos incidentes sobre imóvel arrematado em leilão judicial, possui conclusões que aplicam-se ao caso em exame:

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL NA DATA DA ARREMATAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO. ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. PREVISÃO DOS DÉBITOS FISCAIS E DA RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE NO EDITAL DO LEILÃO. IRRELEVÂNCIA. NORMA GERAL DE DIREITO TRIBUTÁRIO. MATÉRIA SOB RESERVA DE LEI COMPLEMENTAR. MODULAÇÃO DOS EFEITOS DA DECISÃO. APLICAÇÃO DA TESE AOS LEILÕES CUJOS EDITAIS SEJAM PUBLICIZADOS APÓS A PUBLICAÇÃO DA ATA DE JULGAMENTO DO TEMA REPETITIVO, RESSALVADAS AS AÇÕES JUDICIAIS OU OS PEDIDOS ADMINISTRATIVOS PENDENTES DE JULGAMENTO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

[...] V. A partir de uma interpretação sistemática do Ordenamento Jurídico, extrai-se que a distinção de tratamento entre a hipótese prevista pelo caput e a tratada no parágrafo único do art. 130 do CTN levou em conta o modo de aquisição da propriedade, da doutrina civilista.
Na alienação comum, a aquisição do domínio ocorre de forma derivada, transmitindo-se, além do bem, os vícios, ônus ou gravames incidentes sobre ele (obrigação propter rem).
Tem-se em vista a relação de causalidade existente entre a propriedade do transmitente e a sua aquisição pelo adquirente.
Já na alienação judicial inexiste tal relação jurídica, visto que a aquisição do domínio é feita sem intermediação entre o proprietário anterior e o terceiro arrematante, concretizando-se de forma direta, originária.

Isenta-se, por consequência, o arrematante de quaisquer ônus que eventualmente incidam sobre o bem. Nesses termos, adquirido um imóvel mediante alienação comum, a sub-rogação da dívida fiscal será pessoal, recaindo sobre a figura do adquirente, ao passo que na alienação judicial a sub-rogação do crédito terá natureza real, operando-se sobre o próprio preço da arrematação.
[...]

XI.
A partir da interpretação sistemática da legislação tributária, conclui-se que: i) a aquisição da propriedade em hasta pública ocorre de forma originária, inexistindo responsabilidade do terceiro adquirente pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel anteriormente à arrematação, por força do disposto no parágrafo único do art. 130 do CTN;
[...]

(REsp n. 1.914.902/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 9/10/2024, DJe de 24/10/2024.)

Por esse motivo, na hipótese vertente, os gravames incidentes sobre o imóvel arrematado sub-rogam-se no preço da arrematação e não podem obstar a aquisição da propriedade. Trata-se de aplicação do disposto no artigo 908, § 1º, do CPC:

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

Nesse ponto, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, com a arrematação, os gravames anteriores que incidem sobre o bem não podem atingir o direito de aquisição originária do arrematante, senão vejamos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE IMÓVEL. LEILÃO JUDICIAL EM OUTRO PROCESSO. LEVANTAMENTO DA CONSTRIÇÃO.
DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença, deferiu o pedido de baixa da penhora incidente sobre imóvel arrematado em outro feito, sob o fundamento de que eventual nulidade da arrematação deve ser arguida no juízo responsável pela alienação. II. Questão em discussão2.
Estabelecer se a baixa da penhora realizada pelos agravantes sobre o bem imóvel deve ser mantida, considerando a arrematação por terceiro em outro processo.
III. Razões de decidir3.
A arrematação judicial, uma vez perfectibilizada com a expedição da carta de arrematação, caracteriza aquisição originária da propriedade, afastando a permanência de ônus anteriores sobre o bem, conforme o art. 903 do CPC.
4. Eventuais vícios na arrematação devem ser questionados perante o juízo da execução onde ocorreu o leilão, não cabendo ao juízo que determinou a penhora condicionar sua baixa à revisão do ato de alienação judicial. 5. O terceiro adquirente de boa-fé não pode ser penalizado por eventual falha na confecção do edital de leilão, sendo desproporcional impor-lhe a manutenção de gravames que não constavam no ato de alienação. lV. Dispositivo e tese6. Recurso desprovido. Tese de julgamento:7.
A arrematação judicial, quando concluída com a expedição da carta de arrematação, é forma de aquisição originária, tornando irrelevantes penhoras anteriores sobre o bem
. 8. A impugnação da validade da arrematação deve ser feita no juízo responsável pelo leilão, não competindo ao juízo da penhora condicionar sua baixa à revisão do ato de alienação. 9. O terceiro adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado por falhas no edital de leilão que não tenham sido previamente impugnadas no processo de execução. (TJPR; AgInstr 0116084-29.2024.8.16.0000; Curitiba; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Marcelo Gobbo Dalla Dea; Julg. 24/04/2025; DJPR 24/04/2025)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. ÔNUS REAIS. CANCELAMENTO
. I. Caso em exame: Agravo de instrumento interposto contra decisão que determinou a manutenção dos ônus reais e gravames constantes na matrícula do imóvel arrematado em leilão judicial.
O agravante sustenta que, nos termos do artigo 903, § 4º, do código de processo civil, o bem deve ser transmitido livre e desembaraçado, uma vez que o credor fiduciário sub-roga-se no preço da arrematação até o limite do crédito.
II. Questão em discussão:
A questão em discussão consiste em verificar se a arrematação judicial extingue os ônus reais incidentes sobre o imóvel, permitindo sua transmissão ao arrematante livre de gravames, especialmente no caso de alienação fiduciária, em que o credor é sub-rogado no preço da arrematação
. III. Razões de decidir:
A arrematação constitui forma de aquisição originária da propriedade, desvinculando o arrematante de relações jurídicas anteriores e extinguindo os ônus incidentes sobre o bem, conforme entendimento consolidado na jurisprudência. No caso concreto, o credor fiduciário foi devidamente intimado e sub-rogado no valor da arrematação, não havendo fundamento para a manutenção do gravame na matrícula do imóvel. A decisão impugnada contraria o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, que reconhece que a arrematação transfere o bem ao adquirente livre de encargos
. Ademais, os agravados concordaram com o pleito do recorrente, reforçando a ausência de controvérsia sobre a necessidade de cancelamento dos ônus. lV. Dispositivo: Recurso provido para determinar o cancelamento dos ônus reais e gravames incidentes sobre o imóvel arrematado. V. Tese: a arrematação judicial configura aquisição originária da propriedade, devendo o bem ser transmitido ao arrematante livre de ônus. [...]

(TJRS; AI 5196931-41.2024.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Ergio Roque Menine; Julg. 27/03/2025; DJERS 28/03/2025)

PROCESSUAL
CIVIL E TRIBUTÁRIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CANCELAMENTO DE PENHORA SOBRE BEM IMÓVEL. TERCEIRO INTERESSADO. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. LIBERAÇÃO DE ÔNUS ANTERIORES.
1.
Do que consta dos autos originários, o ora agravante, peticionou, na condição de terceiro interessado, para pleitear o cancelamento da penhora averbada na data de 05/10/2016 em imóvel por ele arrematado em leilão judicial
(Rua Otavio Pinto nº 23, Pereque-Açu, Ubatuba. S.P., matrícula nº 2153). (ID 145515965). 2. Intimada a se manifestar, a União Federal não anuiu com o cancelamento da penhora, uma vez que existe execução pendente em face do anterior proprietário do imóvel arrematado. Considerando que há dividas pendentes que recaem sobre o antigo proprietário do imóvel, torna-se necessário perquirir se o se houve valor remanescente da arrematação que tenha sido destinado ao executado. (ID 289949001). 3.
Na decisão agravada, o juízo a quo, ante a oposição expressa da União manifestada no Id nº 289949001, em razão da existência de dívidas pendentes que recaem sobre o antigo proprietário do imóvel, indeferiu, por ora, o pedido de cancelamento da penhora (ID 303715559)
. 4.
A arrematação em hasta pública, como modalidade de aquisição originária, tem o condão de liberar o bem arrematado dos ônus anteriores, como consequência do fato de não mais pertencer ao patrimônio do executado. 5. A arrematação do imóvel de forma perfeita e acabada autoriza o cancelamento de eventuais penhoras, ainda que precedentes, uma vez que elas se sub-rogam no produto da arrematação, a teor do parágrafo único, art. 130, do CTN.
Precedentes do STJ e desta Corte Regional. (STJ, 2ª Turma, Rel. Ministra ELIANA CALMON, RESP 807.455/RS, j 28/10/2008, DJe 21/11/2008; TRF 3ª Região, 1ª SEÇÃO, Rel. Desembargador Federal Luiz STEFANINI, MS 0010570-35.2014.4.03.0000, j 02/10/2014, e-DJF3 Judicial 1 DATA. 16/10/2014; TRF 3ª Região, 1ª Turma, Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA, AI. AGRAVO DE INSTRUMENTO / SP 5003433-38.2019.4.03.0000, j. 12/08/2019. DJF3, Judicial 1, 19/08/2019). 6. Conforme se denota da matrícula do imóvel (ID 145515992 dos autos originários), a arrematação, ocorrida em 29/09/2021, com a assinatura do auto pela juíza, pelo arrematante e pelo leiloeiro, encontra-se perfeita e acabada (art. 903, caput, CPC), de modo que a alegação da União, no sentido da existir débito pendente em face do anterior proprietário, não pode servir de fundamento ao indeferimento do pedido de cancelamento da penhora pelo arrematante. 7. Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª R.; AI 5031048-61.2023.4.03.0000; SP; Terceira Turma; Relª Desª Fed. Consuelo Yatsuda Moromizato Yoshida; Julg. 23/08/2024; DEJF 29/08/2024)

Restando estabelecido que é direito do arrematante adquirir o bem livre de ônus, resta apurar o procedimento a ser adotado para tanto.

Sobre o tema, cumpre elucidar que o Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES - reproduzindo disposição constante no Provimento nº 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça -, estabelece que
as indisponibilidades averbadas não impedem o registro de alienação judicial do imóvel
, veja-se:

Art. 471. As comunicações de indisponibilidade de bens, inclusive as relativas a diretores e ex-administradores de sociedades em regime de intervenção ou liquidação extrajudicial, deverão ser lançadas no Livro 5 – Indicador Pessoal, ainda que a pessoa não possua imóvel ou direitos reais sobre imóveis registrados.

§ 1º
As indisponibilidades averbadas
nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como
não impedem o registro da alienação judicial do imóvel
desde que

a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente,
ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

§ 2º
Consistindo eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade na falta de indicação, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução,
será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando sua complementação
,
ficando prorrogada a prenotação por 30 (trinta) dias contados da efetivação dessa comunicação.

Nesse sentido, vê-se que, em casos como o presente, o arrematante tem direito à lavratura de carta de arrematação
fazendo constar a prevalência da alienação judicial em relação às restrições oriundas de outro juízo,
sendo a competência para lavratura é atribuída ao Juízo que expediu o título de alienação,
isto é, a carta de arrematação.

Trata-se, inclusive, de entendimento replicado por outros Tribunais pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO DIANTE DE CERTIDÕES DE INDISPONIBILIZAÇÕES E REGISTROS DE PENHORAS ORIGINADAS DE OUTROS JUÍZOS. RECUSA DO CARTÓRIO DE REGISTROS DE IMÓVEIS EM EFETUAR O REGISTRO. VIABILIDADE. RECURSO PROVIDO. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de baixa das constrições incidentes sobre imóvel arrematado, devendo o pleito ser deduzido perante o (s) Juízo (s) que as determinou (aram). A agravante arrematou o imóvel objeto da matrícula nº 55.208, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, e requereu o cancelamento de restrições judiciais sobre o bem.
A questão em discussão consiste em determinar se a arrematação judicial do imóvel permite o cancelamento das penhoras e indisponibilidades incidentes sobre o bem, mesmo que originadas de outros juízos.

O art. 16 do Provimento nº 39/2014 do CNJ e mais especificamente o item 413 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo permitem o registro da alienação judicial do imóvel, mesmo com indisponibilidades averbadas, desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo
ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução: Art. 413.
As indisponibilidades averbadas
nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991,
não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel. A prevalência da arrematação judicial sobre as restrições originadas de outros juízos fica reconhecida, permitido o registro da alienação.
Recurso provido com determinação. Tese de julgamento:
A arrematação judicial prevalece sobre restrições originadas de outros juízos, permitido o registro da alienação. O juízo a quo deve expedir ofícios para ciência aos juízos que expediram as ordens de constrição.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2278123-57.2024.8.26.0000; Relator (a): Alberto Gosson; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2024; Data de Registro: 16/12/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO.
ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE. JUÍZO DIVERSO. PREVALÊNCIA DA ALIENAÇÃO. COMPLEMENTAÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE
. 1.
De acordo com o que consta no artigo 16 do Provimento 39/2014 do CNJ, para registro de alienação judicial de imóvel com averbação de indisponibilidade oriunda de Juízo diverso, faz-se necessária prévia ciência daquele Juízo e, ainda, que seja consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição.
2. O parágrafo único do artigo 16 do Provimento 39/2014 do CNJ possibilita a complementação do título judicial de alienação do imóvel que não indicar a prevalência da alienação judicial, se consistir eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução. 3.
Com respaldo no parágrafo único do artigo 16 do Provimento 39/2014 do CNJ, cabe ao Juízo alienante determinar a prevalência da arrematação feita, a fim de viabilizar ao arrematante o direito de registro da aquisição, tornando desnecessária a diligência para cancelamento de cada um dos juízos que determinaram os gravames sobre o bem.
4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJDF; AGI 07102.73-25.2023.8.07.0000; 176.8686; Quinta Turma Cível; Relª Desª Ana Cantarino; Julg. 05/10/2023; Publ. PJe 19/10/2023)

A propósito, mais recentemente, em 2023, o supramencionado Provimento nº 39/2014 foi revogado em razão da instituição da CNIB: Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, de modo que, atualmente, nos termos do Provimento nº 149/2023, também do CNJ,
é autorizado ao próprio Juízo que determinou a arrematação promova o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos:

Art. 320-D. Cadastrada na CNIB a autorização de cancelamento da ordem de indisponibilidade, o Oficial de Registro de Imóveis fica obrigado a averbar o seu cancelamento, independentemente de mandado judicial, desde que pagos os emolumentos, quando cabíveis.

Art. 320-G.
No caso de arrematação
, alienação ou adjudicação,
a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos
, arcando o interessado com os emolumentos devidos.

Por todo o exposto,
a competência do Juízo
a quo
para retificar a carta de arrematação resta demonstrada, tanto pela previsão constante no artigo 471 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do PJES quanto pelas novas disposições do Provimento nº 39/2014
, o que deve ser feito nos autos de origem, para efetivar o direito do arrematante à aquisição do bem.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso e
CONFIRO-LHE PROVIMENTO
, para reconhecer a competência do Juízo
a quo
para proceder a retificação da carta de arrematação em favor de
AZINERITO RODRIGUES SOARES
.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/05/2025 às 17:52:02, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57132329052025
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para conhecer do recurso e lhe dar provimento, reconhecendo a competência do Juízo
a quo
para
proceder a retificação da carta de arrematação em favor de
AZINERITO RODRIGUES SOARES
.

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.