Tribunal: TJES
Processo: 0009788-83.2017.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. PRECEDENTE DO STJ (TEMA 886). COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, condenou o réu ao pagamento de cotas condominiais vencidas desde novembro de 2015, além das vincendas no curso do processo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a legitimidade passiva do apelante para responder pela dívida condominial, ante a alegação de ausência de prova da condição de proprietário ou possuidor do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A obrigação de concorrer para as despesas de condomínio possui natureza
propter rem
, vinculando aquele que detém a titularidade de direito real sobre o bem ou exerce a posse.

4)
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, é definida pela relação jurídica material com o imóvel e pela ciência inequívoca do condomínio a respeito de quem exerce os direitos e deveres de condômino.

5)
A ata de assembleia condominial e o acordo judicial anterior, nos quais o apelante se apresentou como responsável pela unidade imobiliária e reconheceu débitos pretéritos, comprovam a relação jurídica material com o imóvel e, consequentemente, a legitimidade passiva.

6)
Diante da comprovação da relação jurídica e da ausência de prova de pagamento (fato extintivo do direito do autor), a manutenção da condenação é medida impositiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A obrigação de pagar as despesas condominiais tem natureza
propter rem
, sendo de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou de titular de um dos aspectos da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca.

2. Comprovada a relação jurídica material do devedor com o imóvel, por meio de documentos que atestam a apresentação como responsável pela unidade e o reconhecimento de dívidas anteriores, resta configurada a legitimidade passiva para a ação de cobrança de cotas condominiais.

Jurisprudência relevante citada
: Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 886.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009788-83.2017.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MARCELO XAVIER DE FIGUEIREDO
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO KARLA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. PRECEDENTE DO STJ (TEMA 886). COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, condenou o réu ao pagamento de cotas condominiais vencidas desde novembro de 2015, além das vincendas no curso do processo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a legitimidade passiva do apelante para responder pela dívida condominial, ante a alegação de ausência de prova da condição de proprietário ou possuidor do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A obrigação de concorrer para as despesas de condomínio possui natureza
propter rem
, vinculando aquele que detém a titularidade de direito real sobre o bem ou exerce a posse.

4)
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, é definida pela relação jurídica material com o imóvel e pela ciência inequívoca do condomínio a respeito de quem exerce os direitos e deveres de condômino.

5)
A ata de assembleia condominial e o acordo judicial anterior, nos quais o apelante se apresentou como responsável pela unidade imobiliária e reconheceu débitos pretéritos, comprovam a relação jurídica material com o imóvel e, consequentemente, a legitimidade passiva.

6)
Diante da comprovação da relação jurídica e da ausência de prova de pagamento (fato extintivo do direito do autor), a manutenção da condenação é medida impositiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A obrigação de pagar as despesas condominiais tem natureza
propter rem
, sendo de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou de titular de um dos aspectos da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca.

2. Comprovada a relação jurídica material do devedor com o imóvel, por meio de documentos que atestam a apresentação como responsável pela unidade e o reconhecimento de dívidas anteriores, resta configurada a legitimidade passiva para a ação de cobrança de cotas condominiais.

Jurisprudência relevante citada
: Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 886.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
O presente caso envolve ação de cobrança de cotas condominiais, por meio da qual pretende o autor, ora apelado, a condenação do recorrente ao pagamento de despesas condominiais inadimplidas desde novembro de 2015, referentes à unidade nº 204.

A sentença julgou procedente a pretensão, sob o fundamento de que, comprovada a relação jurídica do apelante com o imóvel e diante da ausência de prova do pagamento, impõe-se o dever legal e convencional de arcar com as despesas, incluindo os consectários moratórios e os honorários contratuais previstos na convenção.

Nesse cenário, cinge-se a controvérsia recursal a aferir, essencialmente, a legitimidade passiva do apelante para responder pela dívida condominial.

A obrigação de concorrer para as despesas de condomínio, como é cediço, possui natureza
propter rem
, aderindo à coisa e vinculando aquele que detém a titularidade de direito real sobre o bem ou que exerce a posse, usufruindo dos serviços e da estrutura condominial.

O apelante, por meio da curadoria especial, sustenta a ausência de provas da relação jurídica com o imóvel, mas a tese recursal não encontra amparo nos autos.

Conforme orientação sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pode ser atribuída tanto ao proprietário registral quanto ao possuidor direto do bem, sendo fator determinante para a definição do responsável a ciência inequívoca do condomínio sobre quem efetivamente exerce os direitos e deveres de condômino. Confira-se:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No caso, observa-se que o condomínio apelado logrou êxito em demonstrar, de forma irrefutável, a legitimidade passiva do recorrente.

A ata de assembleia condominial (ID 14774841), datada de 16 de janeiro de 2010, e o acordo judicial celebrado no processo judicial nº 0015418-96.2012.8.08.0021, em 14 de agosto de 2013 (ID 14774841), comprovam que o apelante já se apresentou como responsável pela unidade 204 e reconheceu débitos condominiais pretéritos, confirmando a relação jurídica com o imóvel.

Nesse cenário, diante da ausência de qualquer prova de pagamento (fato extintivo do direito do autor), a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
nego provimento
.

Em atenção ao disposto no §11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, mantida, contudo, a exigibilidade suspensa, nos termos do §3º do art. 98.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão virtual 29/09-03/10/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões
Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.