Tribunal: TJES
Processo: 0003739-55.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Perda da Propriedade
Data de julgamento: 2025-08-28

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA PRECLUSA. AFASTADO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NOS PRÓPRIOS AUTOS DO RECURSO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE DO ALEGADO POSSUIDOR E DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886 DO COL. STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Auto Giro Veículos LTDA contra sentença proferida pela 1ª Vara Cível de Guarapari nos autos dos Embargos de Terceiro opostos em desfavor do Condomínio do Edifício Lauro Motta. A parte embargante busca desconstituir penhora incidente sobre a unidade 103 do referido condomínio, alegando ser proprietária do bem por meio de contrato de promessa de compra e venda, quitado anteriormente à constituição do débito condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a impugnação à gratuidade de justiça apresentada pelo apelado; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral; (iii) determinar se é cabível a desconstituição da penhora sobre imóvel com base em promessa de compra e venda não registrada e desacompanhada de prova de posse e de ciência do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impugnação à gratuidade de justiça apresentada pelo apelado encontra-se preclusa, pois não foi apresentada na primeira oportunidade em que se manifestou nos autos, conforme exige o art. 100 do CPC.

A concessão da gratuidade de justiça pode ser revista de ofício, mas somente diante de novas provas que demonstrem modificação da condição econômica da parte beneficiária, o que não ocorreu no caso.

O pedido de efeito suspensivo formulado na própria apelação, antes de sua distribuição, não observa os requisitos legais do art. 1.012, § 3º, do CPC, razão pela qual não pode ser conhecido.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a produção de provas desnecessárias, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito quando os elementos documentais são suficientes para a formação do convencimento, conforme art. 371 do CPC.

A penhora foi regularmente realizada em cumprimento de sentença referente a débito condominial, recaindo sobre imóvel cujo registro permanece em nome de terceiro, sendo o possuidor atual reconhecido judicialmente em ação anterior.

A apelante não comprova relação jurídica material com o bem, tampouco a ciência inequívoca do condomínio acerca da suposta aquisição, elementos exigidos pela tese firmada no Tema 886 do STJ.

A ausência de registro da promessa de compra e venda e de prova de posse impede o reconhecimento da ilegitimidade da constrição judicial, permanecendo hígida a penhora.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação à gratuidade de justiça deve ser apresentada na primeira manifestação nos autos, sob pena de preclusão.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova oral cuja produção é desnecessária para o deslinde da controvérsia.

A inexistência de posse comprovada e de ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação impede o reconhecimento da ilegitimidade da penhora sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda não registrada.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV; CPC, arts. 100, 371, 478, 1.012, § 3º, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.745.781/PB, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 10.02.2025, DJEN 14.02.2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 16.09.2024, DJe 18.09.2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 22.11.2021, DJe 25.11.2021; TJES, Apelação Cível nº 0000671-69.2011.8.08.0024, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível, j. 27.09.2024; TJES, Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, 1ª Câmara Cível, DJe 16.11.2020.

Vitória/ES,

04 de agosto de 2025
.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0003739-55.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AUTO GIRO VEICULOS LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO LAURO MOTTA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA PRECLUSA. AFASTADO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NOS PRÓPRIOS AUTOS DO RECURSO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE DO ALEGADO POSSUIDOR E DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886 DO COL. STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Auto Giro Veículos LTDA contra sentença proferida pela 1ª Vara Cível de Guarapari nos autos dos Embargos de Terceiro opostos em desfavor do Condomínio do Edifício Lauro Motta. A parte embargante busca desconstituir penhora incidente sobre a unidade 103 do referido condomínio, alegando ser proprietária do bem por meio de contrato de promessa de compra e venda, quitado anteriormente à constituição do débito condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a impugnação à gratuidade de justiça apresentada pelo apelado; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova oral; (iii) determinar se é cabível a desconstituição da penhora sobre imóvel com base em promessa de compra e venda não registrada e desacompanhada de prova de posse e de ciência do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impugnação à gratuidade de justiça apresentada pelo apelado encontra-se preclusa, pois não foi apresentada na primeira oportunidade em que se manifestou nos autos, conforme exige o art. 100 do CPC.

A concessão da gratuidade de justiça pode ser revista de ofício, mas somente diante de novas provas que demonstrem modificação da condição econômica da parte beneficiária, o que não ocorreu no caso.

O pedido de efeito suspensivo formulado na própria apelação, antes de sua distribuição, não observa os requisitos legais do art. 1.012, § 3º, do CPC, razão pela qual não pode ser conhecido.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a produção de provas desnecessárias, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito quando os elementos documentais são suficientes para a formação do convencimento, conforme art. 371 do CPC.

A penhora foi regularmente realizada em cumprimento de sentença referente a débito condominial, recaindo sobre imóvel cujo registro permanece em nome de terceiro, sendo o possuidor atual reconhecido judicialmente em ação anterior.

A apelante não comprova relação jurídica material com o bem, tampouco a ciência inequívoca do condomínio acerca da suposta aquisição, elementos exigidos pela tese firmada no Tema 886 do STJ.

A ausência de registro da promessa de compra e venda e de prova de posse impede o reconhecimento da ilegitimidade da constrição judicial, permanecendo hígida a penhora.
IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação à gratuidade de justiça deve ser apresentada na primeira manifestação nos autos, sob pena de preclusão.

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova oral cuja produção é desnecessária para o deslinde da controvérsia.

A inexistência de posse comprovada e de ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação impede o reconhecimento da ilegitimidade da penhora sobre imóvel objeto de promessa de compra e venda não registrada.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV; CPC, arts. 100, 371, 478, 1.012, § 3º, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 2.745.781/PB, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 10.02.2025, DJEN 14.02.2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 16.09.2024, DJe 18.09.2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 22.11.2021, DJe 25.11.2021; TJES, Apelação Cível nº 0000671-69.2011.8.08.0024, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 1ª Câmara Cível, j. 27.09.2024; TJES, Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, 1ª Câmara Cível, DJe 16.11.2020.

Vitória/ES,

04 de agosto de 2025
.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003739-55.2019.8.08.0021

DATA DA SESSÃO: 29/07/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS (RELATORA):-

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA
contra a r. sentença do id. 11570472, que julgou improcedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, nos autos dos “Embargos de Terceiro” opostos pelo apelante em desfavor de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA
.

Em suas razões recursais (id. 11570476), alega o apelante que houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito sem ter sido oportunizado a produzir a prova oral, regularmente requerida à fl. 184 dos autos (oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante legal da parte embargada).

Argumenta que apresentou contrato de compra e venda e termo de quitação, que comprovam a aquisição e a quitação do imóvel antes da dívida condominial e do ajuizamento da ação de cobrança.

Sustenta que a sentença contrariou provas documentais relevantes, ao admitir como prova de propriedade apenas a inscrição municipal de IPTU em nome de terceiro.

Defende que a penhora sobre o imóvel foi realizada nos autos de uma ação da qual a embargante não participou, o que fere o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa, conforme os incisos LIV e LV do art. 5º da Constituição Federal.

Pelo exposto, requer o recebimento do recurso com efeito suspensivo, seu o conhecimento e o provimento, a fim de anular a sentença por cerceamento de defesa e determinar o retorno dos autos ao primeiro grau para a abertura da instrução probatória. Caso não anulado o comando sentencial, pleiteou a reforma da sentença para reconhecer a propriedade de boa-fé da apelante e julgar procedentes os embargos de terceiro, cancelando a penhora.

Em contrarrazões (id. 11570480), o apelado impugnou a gratuidade de justiça da apelante e, no mérito, defendeu a manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

*

A SRª ADVOGADA ANA MARY ZACCHI :-

Na pessoa do Presidente, cumprimento todos demais Desembargadores, componentes da sessão de julgamento, colegas e ouvintes.

Sustento, representando a Auto Giro Veículos, que solicita o reconhecimento da nulidade da sentença que cerceou o direito de defesa da Auto Giro, porque não admitiu a apresentação da prova oral que ela havia solicitado. Ambas as partes haviam solicitado provas e a audiência de instrução, mas o juízo a quo não realizou audiência e julgou desfavorável a apelante.

Portanto, ele cerceou o direito de defesa.

Além disso, sustento a nulidade da sentença porque a Auto Giro juntou ao processo o contrato de compra e venda do imóvel com o recibo de quitação do imóvel realizado em 1994.

Portanto, ela comprou esse imóvel e tem a posse dele desde 1994.

Dessa forma, quando a sentença julgou desfavorável, não reconhecendo a condição de terceiro legítimo da Auto Giro para anular a decisão que penhorou o imóvel dela em ação do qual ela não participa, ela não teve condições de produzir a prova. E a prova produzida, que era o contrato de compra e venda, não foi aceita como válida para comprovar a sua legitimidade e seu interesse no processo.

Superando a questão da preliminar, sustento também no mérito, se aplicada a teoria da causa madura, que a sentença merece reformar.

Por quê?

Com a juntada do compromisso de compra e venda e a comprovação de que ele quitou, aliada ao fato de que não há nenhuma impugnação com relação a isso pela parte contrária, ficou comprovado que ele é um terceiro interessado e, portanto, legitimado a juizar a ação para defender os interesses, porque o imóvel foi penhorado por uma execução onde ele não participa, a Auto Giro não participa de suposta dívida em período que ela já é a compradora do imóvel nos termos do contrato juntado.

Em suma, solicito a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, a reforma porque está comprovada a condição dela de terceiro interessado.

É como sustento e agradeço a atenção de todos.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS (RELATORA):-

Inicialmente, estou aderindo ao relatório e ao voto do Desembargador Aldary.

Passo ao voto:

Conforme relatado, trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA contra a r. sentença do id. 11570472, que julgou improcedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, nos autos dos “Embargos de Terceiro” opostos pelo apelante em desfavor de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA.

Verifica-se que há questões a serem sanadas que antecedem o mérito recursal, razão pela qual passo ao seu exame.

DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Em contrarrazões (id. 11570480), o apelado impugna a justiça gratuita do recorrente sustentando que a sua rede social demonstra que a pessoa jurídica está em plena atividade.

Sem razão em seus argumentos.

Verifico que o deferimento da gratuidade de justiça ocorreu no recebimento da petição inicial (fl. 117) pelo juízo
a quo
, oportunidade em que deveria o recorrente ter impugnado a concessão do benefício na primeira oportunidade em que foi instado a se manifestar nos autos, nos termos do artigo 100 do Código de Processo Civil, o que não foi feito.

Assim, está preclusa a oportunidade de o recorrido se insurgir nesse momento e, ainda que o julgador possa rever a questão de ofício, o reexame deve ocorrer somente quando houver novas provas acerca da alteração fática na demanda que implique na modificação da condição de pobreza reconhecida anteriormente. Esse é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...] 2. A gratuidade de justiça pode ser reavaliada de ofício pelo magistrado, a quem competirá, ao perceber indícios da alteração da situação de hipossuficiência financeira inicial, intimar a parte para comprovação de que permanece sem condições de arcar com as custas processuais. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp n. 2.745.781/PB, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025.)

É cediço que constitui ônus da parte impugnante demonstrar que a situação financeira daquele a quem foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita não condiz com a alegada pobreza nos termos da lei.

Dessa forma, inexistindo elementos nos autos acerca da alteração do panorama financeiro da apelante, que seria de incumbência do impugnante, rejeito a impugnação apresentada.

É como voto.

Diante disso, conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, pelo que passo ao exame do recurso.

DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO

Extrai-se dos autos que a parte recorrente formulou pedido de efeito suspensivo ao recurso no bojo do recurso de apelação.

Segundo preceitua o § 3º do art. 1.012, do CPC, o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação poderá ser formulado diretamente ao tribunal, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição (inciso I) ou diretamente ao relator, quando já distribuída a apelação (inciso II).

Nesse passo, verifico que o apelante não se atentou para a formalidade legal, apresentando o requerimento em referência quando da interposição do apelo, que ainda se encontrava na origem.

Esta Corte já se manifestou sobre a questão, argumentando que “[...]. 9. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação só pode ser conhecido quando é deduzido, adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC/2015. [...]”. (TJES – Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Primeira Câmara Cível, DJe 16/11/2020).

Isso posto, não conheço do presente pedido de efeito suspensivo.

É como voto.

DA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Em suas razões recursais (id. 11570476), alega a apelante que houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito sem ter sido oportunizado a produzir a prova oral, regularmente requerida à fl. 184 dos autos (oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante legal da parte embargada).

Entretanto, reputo por desnecessária a produção de prova oral em questão.

O cerne da demanda é identificar a relação jurídica material com o imóvel, em especial se a apelante é possuidora ou proprietária do bem objeto de penhora nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0005314-50.2009.8.08.0021 para eventual desfazimento da constrição, de forma que a solução da controvérsia perpassa pelo exame de provas documentais, pelo que irrelevante a realização de oitiva de testemunhas ou de depoimento pessoal, tratando-se de matéria de direito.

É cediço que o juiz, destinatário das provas, pode valorá-las livremente, ante a incidência do princípio do livre convencimento motivado, a teor dos artigos 371 e 478 do Código de Processo Civil, devendo expor em seus argumentos os motivos que deixou de considerar uma prova ou outra, o que foi feito na sentença em questão.

Diante disso, constata-se que a prova genericamente postulada não teria o condão de alterar o resultado final da demanda, de forma que agiu corretamente o juízo
a quo
. Sobre a questão, o entendimento deste Órgão Fracionário:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA: REJEITADA. MÉRITO: PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA TRANSMISSÃO DA POSSE. RECURSO DESPROVIDO. 1) Preliminar de cerceamento de defesa: não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de provas desnecessárias à formação do convencimento do Magistrado [...] (TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL 0000671-69.2011.8.08.0024; Órgão julgador: 1ª Câmara Cível; Relator: DES. JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Data: 27/Sep/2024)

Nota-se que o próprio apelante afirma a existência de provas documentais relevantes para amparar a sua argumentação, de forma que a instrução probatória na forma requerida apenas retardaria o
iter
procedimental, ofendendo, por conseguinte, o princípio da celeridade processual.

Dessa forma, rejeito a preliminar aventada.

É como voto.

Sanadas todas as questões acima, passo ao exame do mérito recursal.

MÉRITO

Consoante consta no relatório, a apelante almeja a retirada da constrição sobre a unidade 103, do Condomínio do Edifício Lauro Motta, ora apelado, localizado à Avenida Lourival de Almeida, n. 168, Praia das Castanheira, Centro, Guarapari/ES, sob o fundamento de que é proprietária do imóvel e atingida desnecessariamente por nem sequer figurar no feito executivo.

Argumenta que apresentou contrato de compra e venda e termo de quitação, que comprovam a aquisição e a quitação do imóvel antes da dívida condominial e do ajuizamento da ação de cobrança.

Sustenta que a sentença contrariou provas documentais relevantes, ao admitir como prova de propriedade apenas a inscrição municipal de IPTU em nome de terceiro.

Defende que a penhora sobre o imóvel foi realizada nos autos de uma ação da qual a embargante não participou, o que fere o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa, conforme os incisos LIV e LV do art. 5º da Constituição Federal.

Muito bem.

Sem delongas, entendo que o recurso não merece acolhida.

Contextualizo que o apelado, ora exequente nos autos do processo n. 0005314-50.2009.8.08.0021, em fase de cumprimento de sentença, pretende reaver valores inadimplidos decorrentes de débito condominial da unidade 103 integrante do Condomínio e, para tanto, incluiu no polo passivo a proprietária registral do imóvel (Casa Linda Construtora e Incorporadora LTDA) e o alegado possuidor do bem (Luiz Fabiano Barros Miranda), com sentença transitada em julgado reconhecendo a sua responsabilidade pela dívida.

A apelante, por sua vez, ingressa como terceiro e, para justificar a baixa na constrição judicial, apresenta aos autos o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda às fls. 92/94, datado de 21 de janeiro de 1994, bem como do Termo de Quitação da Promessa de Compra e Venda de Imóvel de fls. 108/109, de 13 de abril de 1998.

Nesse ponto, esclareço que, diferentemente do que defende nos autos, a apelante não é proprietária do bem, pois não acostou aos autos documento que comprova o registro do título translativo no Registro de Imóveis em seu nome (CC, art. 1.245), tratando-se de suposta possuidora.

A hipótese dos autos amolda-se ao Tema n. 886 do Colendo Superior Tribunal de Justiça que firmou, em sede de representativo de controvérsia, a seguinte tese:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Nesses termos, em se tratando de discussão relativa à obrigação
propter rem
, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promissário comprador, quanto sobre o promitente vendedor, ora proprietário cadastrado no cartório de Registro Geral de Imóveis, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No caso em exame, apesar de a apelante acostar aos autos o Compromisso de Compra e Venda não levado a registro, não constam nos autos quaisquer outros documentos que identificam a sua relação com o imóvel e que houve a imissão na posse, sendo incontroverso que o Condomínio nem sequer tinha ciência da alienação apontada.

Registro, ainda, que foi acostado o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) em nome do senhor Luiz Fabiano Barros Miranda (fls. 186 e 239), executado no cumprimento de sentença, e reconhecido possuidor do imóvel pelo condomínio apelado, matéria esta que também não foi controvertida nos autos da ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença.

Verifica-se, assim, a inexistência de provas documentais acerca da relação jurídica material da apelante com o bem em questão, tampouco a ciência inequívoca do Condomínio acerca da alienação e, aplicando-se ao caso o precedente supracitado, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente a pretensão autoral e manteve a penhora do juízo por entender que a recorrente não figura como terceiro atingida pela restrição patrimonial previsto no artigo 674 da legislação processual civil.

Sobre a questão, o posicionamento da Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)

[...] 3. Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter 'propter rem' da obrigação condominial. 4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução. 5. Agravo Interno desprovido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021)

Diante disso, escorreita a sentença examinada, que afastou o pedido de baixa na penhora formulado pela apelante pela inexistência de comprovação da relação com o bem.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterado o comando sentencial.

Nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários para 17% (dezesseis por cento), ressalvando que a apelante é beneficiária da gratuidade de jutiça (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPIM:-

Respeitosamente, peço vista dos autos

*

rpm

DATA DA SESSÃO: 12/08/2025

V
O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPIM:-

Pedi vista dos autos após voto proferido pela eminente Relatora, Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, que rejeitou as preliminares suscitadas e, no mérito, negou provimento ao recurso de apelação interposto por AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA, mantendo hígida a sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA.

Após analisar detidamente os autos, cheguei à mesma conclusão delineada pela eminente Relatora, sobretudo quanto à ausência de demonstração, pela embargante, da existência de relação jurídica material com o imóvel objeto da penhora, da imissão na posse ou mesmo da ciência inequívoca, pelo condomínio, da alegada alienação, de modo que aplicável o Tema Repetitivo nº. 886 do Superior Tribunal de Justiça, conforme bem discorrido no voto condutor.

Apenas registro, em acréscimo às judiciosas considerações já declinadas, que mesmo que se reconhecesse a eventual titularidade da Apelante sobre o imóvel, o pacífico o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação
propter rem
, sendo, portanto, vinculadas ao imóvel que gerou o débito, de modo que a penhora mostra-se cabível ainda que o proprietário registral não tenha participado da fase de conhecimento do processo de cobrança.

Neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Não impugnado o fundamento de ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, está preclusa a discussão da matéria relativa à existência de negativa de prestação jurisdicional.

2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do NCPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. Consoante a orientação jurisprudencial desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Relª. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 5/11/2019, DJe 7/11/2019).
Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.932.103/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)

Ante o exposto, conheço do presente recurso e lhe nego provimento, nos termos do voto proferido pela eminente Relatora.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

rpm

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003739-55.2019.8.08.0021

APELANTE:
AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA

RELATORA
: DESA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA
contra a r. sentença do id. 11570472, que julgou improcedentes os pedidos autorais, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, nos autos dos “Embargos de Terceiro” opostos pelo apelante em desfavor de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA
.

Verifica-se que há questões a serem sanadas que antecedem o mérito recursal, razão pela qual passo ao seu exame.

DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Em contrarrazões (id. 11570480), o apelado impugna a justiça gratuita do recorrente sustentando que a sua rede social demonstra que a pessoa jurídica está em plena atividade.

Sem razão em seus argumentos.

Verifico que o deferimento da gratuidade de justiça ocorreu no recebimento da petição inicial (fl. 117) pelo juízo
a quo
, oportunidade em que deveria o recorrente ter impugnado a concessão do benefício na primeira oportunidade em que foi instado a se manifestar nos autos, nos termos do artigo 100 do Código de Processo Civil, o que não foi feito.

Assim, está preclusa a oportunidade de o recorrido se insurgir nesse momento e, ainda que o julgador possa rever a questão de ofício, o reexame
deve ocorrer somente quando houver novas provas acerca da alteração fática na demanda que implique na modificação da condição de pobreza reconhecida anteriormente. Esse é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...] 2.
A gratuidade de justiça pode ser reavaliada de ofício pelo magistrado, a quem competirá, ao perceber indícios da alteração da situação de hipossuficiência financeira inicial, intimar a parte para comprovação de que permanece sem condições de arcar com as custas processuais
. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp n. 2.745.781/PB, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025.)

É cediço que constitui ônus da parte impugnante demonstrar que a situação financeira daquele a quem foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita não condiz com a alegada pobreza nos termos da lei.

Dessa forma, inexistindo elementos nos autos acerca da alteração do panorama financeiro da apelante, que seria de incumbência do impugnante,
rejeito
a impugnação apresentada.

É como voto.

Diante disso,
conheço do recurso
, porquanto preenchidos os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, pelo que passo ao exame do recurso.

DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO

Extrai-se dos autos que a parte recorrente formulou pedido de efeito suspensivo ao recurso no bojo do recurso de apelação.

Segundo preceitua o § 3º do art. 1.012, do CPC, o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação poderá ser formulado diretamente ao tribunal, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição (inciso I) ou diretamente ao relator, quando já distribuída a apelação (inciso II).

Nesse passo, verifico que o apelante não se atentou para a formalidade legal, apresentando o requerimento em referência quando da interposição do apelo, que ainda se encontrava na origem.

Esta Corte já se manifestou sobre a questão, argumentando que “[...]. 9. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação só pode ser conhecido quando é deduzido, adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico, dirigido ao relator da apelação, na forma do art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC/2015. [...]”. (TJES – Apelação Cível nº 0023622-13.2018.8.08.0024, Rel. Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Primeira Câmara Cível, DJe 16/11/2020).

Isso posto,
não conheço
do presente pedido de efeito suspensivo.

É como voto.

DA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Em suas razões recursais (id. 11570476), alega a apelante que houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do mérito sem ter sido oportunizado a produzir a prova oral, regularmente requerida à fl. 184 dos autos (oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do representante legal da parte embargada).

Entretanto, reputo por desnecessária a produção de prova oral em questão.

O cerne da demanda é identificar a relação jurídica material com o imóvel, em especial se a apelante é possuidora ou proprietária do bem objeto de penhora nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0005314-50.2009.8.08.0021 para eventual desfazimento da constrição, de forma que a solução da controvérsia perpassa pelo exame de provas documentais, pelo que irrelevante a realização de oitiva de testemunhas ou de depoimento pessoal, tratando-se de matéria de direito.

É cediço que o juiz, destinatário das provas, pode valorá-las livremente, ante a incidência do princípio do livre convencimento motivado, a teor dos artigos 371 e 478 do Código de Processo Civil, devendo expor em seus argumentos os motivos que deixou de considerar uma prova ou outra, o que foi feito na sentença em questão.

Diante disso, constata-se que a prova genericamente postulada não teria o condão de alterar o resultado final da demanda, de forma que agiu corretamente o juízo
a quo
. Sobre a questão, o entendimento deste Órgão Fracionário:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA: REJEITADA. MÉRITO: PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA TRANSMISSÃO DA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
1) Preliminar de cerceamento de defesa: não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de provas desnecessárias à formação do convencimento do Magistrado
[...] (TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL 0000671-69.2011.8.08.0024; Órgão julgador: 1ª Câmara Cível; Relator: DES. JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Data: 27/Sep/2024)

Nota-se que o próprio apelante afirma a existência de provas documentais relevantes para amparar a sua argumentação, de forma que a instrução probatória na forma requerida apenas retardaria o
iter
procedimental, ofendendo, por conseguinte, o princípio da celeridade processual.

Dessa forma,
rejeito
a preliminar aventada.

É como voto.

Sanadas todas as questões acima, passo ao exame do mérito recursal.

MÉRITO

Consoante consta no relatório, a apelante almeja a retirada da constrição sobre a unidade 103, do Condomínio do Edifício Lauro Motta, ora apelado, localizado à Avenida Lourival de Almeida, n. 168, Praia das Castanheira, Centro, Guarapari/ES, sob o fundamento de que é proprietária do imóvel e atingida desnecessariamente por nem sequer figurar no feito executivo.

Argumenta que apresentou contrato de compra e venda e termo de quitação, que comprovam a aquisição e a quitação do imóvel antes da dívida condominial e do ajuizamento da ação de cobrança.

Sustenta que a sentença contrariou provas documentais relevantes, ao admitir como prova de propriedade apenas a inscrição municipal de IPTU em nome de terceiro.

Defende que a penhora sobre o imóvel foi realizada nos autos de uma ação da qual a embargante não participou, o que fere o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa, conforme os incisos LIV e LV do art. 5º da Constituição Federal.

Muito bem.

Sem delongas, entendo que o recurso não merece acolhida.

Contextualizo que o apelado, ora exequente nos autos do processo n. 0005314-50.2009.8.08.0021, em fase de cumprimento de sentença, pretende reaver valores inadimplidos decorrentes de débito condominial da unidade 103 integrante do Condomínio e, para tanto, incluiu no polo passivo a proprietária registral do imóvel (Casa Linda Construtora e Incorporadora LTDA) e o alegado possuidor do bem (Luiz Fabiano Barros Miranda), com sentença transitada em julgado reconhecendo a sua responsabilidade pela dívida.

A apelante, por sua vez, ingressa como terceiro e, para justificar a baixa na constrição judicial, apresenta aos autos o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda às fls. 92/94, datado de 21 de janeiro de 1994, bem como do Termo de Quitação da Promessa de Compra e Venda de Imóvel de fls. 108/109, de 13 de abril de 1998.

Nesse ponto, esclareço que, diferentemente do que defende nos autos, a apelante não é proprietária do bem, pois não acostou aos autos documento que comprova o registro do título translativo no Registro de Imóveis em seu nome (CC, art. 1.245), tratando-se de suposta possuidora.

A hipótese dos autos amolda-se ao Tema n. 886 do Colendo Superior Tribunal de Justiça que firmou, em sede de representativo de controvérsia, a seguinte tese:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

Nesses termos, em se tratando de discussão relativa à obrigação
propter rem
, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promissário comprador, quanto sobre o promitente vendedor, ora proprietário cadastrado no cartório de Registro Geral de Imóveis, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No caso em exame, apesar de a apelante acostar aos autos o Compromisso de Compra e Venda não levado a registro, não constam nos autos quaisquer outros documentos que identificam a sua relação com o imóvel e que houve a imissão na posse, sendo incontroverso que o Condomínio nem sequer tinha ciência da alienação apontada.

Registro, ainda, que foi acostado o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) em nome do senhor Luiz Fabiano Barros Miranda (fls. 186 e 239), executado no cumprimento de sentença, e reconhecido possuidor do imóvel pelo condomínio apelado, matéria esta que também não foi controvertida nos autos da ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença.

Verifica-se, assim, a inexistência de provas documentais acerca da relação jurídica material da apelante com o bem em questão, tampouco a ciência inequívoca do Condomínio acerca da alienação e, aplicando-se ao caso o precedente supracitado, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente a pretensão autoral e manteve a penhora do juízo por entender que a recorrente não figura como terceiro atingida pela restrição patrimonial previsto no artigo 674 da legislação processual civil.

Sobre a questão, o posicionamento da Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3.
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos
. 4.
Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.
5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)

[...] 3.
Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter 'propter rem' da obrigação condominial.
4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução. 5. Agravo Interno desprovido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021)

Diante disso, escorreita a sentença examinada, que afastou o pedido de baixa na penhora formulado pela apelante pela inexistência de comprovação da relação com o bem.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterado o comando sentencial.

Nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil,
majoro
os honorários para 17% (dezesseis por cento), ressalvando que a apelante é beneficiária da gratuidade de jutiça (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão presencial do dia 12 de Agosto de 2025.

Pedi vista dos autos após voto proferido pela eminente Relatora, Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, que rejeitou as preliminares suscitadas e, no mérito, negou provimento ao recurso de apelação interposto por AUTO GIRO VEÍCULOS LTDA, mantendo hígida a sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO LAURO MOTTA.

Após analisar detidamente os autos, cheguei à mesma conclusão delineada pela eminente Relatora, sobretudo quanto à ausência de demonstração, pela embargante, da existência de relação jurídica material com o imóvel objeto da penhora, da imissão na posse ou mesmo da ciência inequívoca, pelo condomínio, da alegada alienação, de modo que aplicável o Tema Repetitivo nº. 886 do Superior Tribunal de Justiça, conforme bem discorrido no voto condutor.

Apenas registro, em acréscimo às judiciosas considerações já declinadas, que mesmo que se reconhecesse a eventual titularidade da Apelante sobre o imóvel, o pacífico o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação
propter rem
, sendo, portanto, vinculadas ao imóvel que gerou o débito, de modo que a penhora mostra-se cabível ainda que o proprietário registral não tenha participado da fase de conhecimento do processo de cobrança.

Neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Não impugnado o fundamento de ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, está preclusa a discussão da matéria relativa à existência de negativa de prestação jurisdicional.

2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. PENHORA DE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do NCPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. Consoante a orientação jurisprudencial desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Relª. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 5/11/2019, DJe 7/11/2019).
Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.932.103/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)

Ante o exposto, conheço do presente recurso e lhe nego provimento, nos termos do voto proferido pela eminente Relatora.

É como voto.

ALEXANDRE PUPPIM

Desembargador