Tribunal: TJES
Processo: 0024782-11.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-11-28

Ementa:
A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº
0024782-11.2016.8.08.0035

APELANTE
:
ELZAMUR RIBEIRO LIMA

APELADO
:
MASSA FALIDA DE BOURGUINON INCORPORAÇÕES LTDA

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL ANTERIORMENTE JULGADA. DIREITO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL RECONHECIDO EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. COISA JULGADA. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. OCUPAÇÃO REGULAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança de aluguéis, IPTU e condomínio, referente à ocupação de apartamento pelo período de até cinco anos anteriores ao ajuizamento. A sentença condenou o réu ao pagamento de indenização equivalente à fruição do imóvel, a ser apurada em liquidação. O apelante sustenta a ocorrência de coisa julgada, supressio, surrectio e ausência de ato ilícito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) verificar se a condenação ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel afronta a coisa julgada formada em ação anterior que reconheceu o direito de permanência do ocupante;
(ii) estabelecer se há prescrição da pretensão de cobrança dos valores relativos à ocupação anterior ao ajuizamento;
(iii) definir se a ocupação do imóvel pelo apelante configura uso indevido do
bem
a gerar obrigação indenizatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse, anteriormente ajuizada pela própria massa falida, teve julgamento transitado em julgado no qual se reconheceu expressamente o direito do apelante de permanecer no imóvel, até a observância da ordem de preferência na falência, com fundamento na vedação ao enriquecimento injustificado da massa, sem fixação de obrigação de pagar aluguéis ou indenização pela ocupação.

Configura-se a existência de coisa julgada material (art. 502 do CPC).

Ainda que se pudesse considerar a pretensão de cobrança relativa ao período anterior ao trânsito em julgado da ação de rescisão, o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3º, I, do Código Civil já havia transcorrido entre a ocupação inicial (em 1993), e o ajuizamento da presente ação (2016), inviabilizando a cobrança de quaisquer valores pretéritos, inclusive se considerado o trânsito em julgado da lide anterior (2011).

A tese de supressio e surrectio reforça a impossibilidade de cobrança após mais de 20 anos de inércia da autora, diante da legítima expectativa de que não haveria exigência retroativa.

Além disso, a permanência do apelante no imóvel não se deu de forma clandestina ou à revelia da massa falida, mas sim com anuência j
udicial
, descaracterizando qualquer ilicitude ou enriquecimento sem causa.

Por fim, verifica-se que o próprio apelante arrematou o imóvel em hasta pública em 2023, tendo regularizado os débitos condominiais e tributários correspondentes, sem prova de inadimplemento atual atribuído ao demandante, tornando incabível a condenação imposta na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A existência de acórdão transitado em julgado que reconhece o direito de permanência no imóvel impede
a
condenação por uso ou fruição do bem com base nos mesmos fatos.

Prescreve em três anos a pretensão de cobrança de aluguéis e encargos relativos à ocupação de imóvel urbano, nos termos do art. 206, §3º, I, do Código Civil.

A ocupação regular e autorizada de imóvel não enseja obrigação indenizatória, se ausente prova de ilicitude ou enriquecimento sem causa.

A longa inércia da parte autora em cobrar valores pela ocupação do imóvel configura supressio, impedindo a posterior exigência retroativa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 186, 884, 205, 206, §3º, I; CPC, arts. 502, 505, 489, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09/05/2023, DJe 12/05/2023; TJ-PR, Ap Cív 0006317-10.2011.8.16.0001, Rel. Des. Letícia Marina Conte, j. 05/04/2024; TJ-SP, Ap Cív 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12/03/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024782-11.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MASSA FALIDA DE BOURGUIGNON INCORPORACOES LTDA

APELADO: ELZAMUR RIBEIRO LIMA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº
0024782-11.2016.8.08.0035

APELANTE
:
ELZAMUR RIBEIRO LIMA

APELADO
:
MASSA FALIDA DE BOURGUINON INCORPORAÇÕES LTDA

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESCISÃO CONTRATUAL ANTERIORMENTE JULGADA. DIREITO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL RECONHECIDO EM ACÓRDÃO TRANSITADO EM JULGADO. COISA JULGADA. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. OCUPAÇÃO REGULAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança de aluguéis, IPTU e condomínio, referente à ocupação de apartamento pelo período de até cinco anos anteriores ao ajuizamento. A sentença condenou o réu ao pagamento de indenização equivalente à fruição do imóvel, a ser apurada em liquidação. O apelante sustenta a ocorrência de coisa julgada, supressio, surrectio e ausência de ato ilícito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) verificar se a condenação ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel afronta a coisa julgada formada em ação anterior que reconheceu o direito de permanência do ocupante;
(ii) estabelecer se há prescrição da pretensão de cobrança dos valores relativos à ocupação anterior ao ajuizamento;
(iii) definir se a ocupação do imóvel pelo apelante configura uso indevido do
bem
a gerar obrigação indenizatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse, anteriormente ajuizada pela própria massa falida, teve julgamento transitado em julgado no qual se reconheceu expressamente o direito do apelante de permanecer no imóvel, até a observância da ordem de preferência na falência, com fundamento na vedação ao enriquecimento injustificado da massa, sem fixação de obrigação de pagar aluguéis ou indenização pela ocupação.

Configura-se a existência de coisa julgada material (art. 502 do CPC).

Ainda que se pudesse considerar a pretensão de cobrança relativa ao período anterior ao trânsito em julgado da ação de rescisão, o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3º, I, do Código Civil já havia transcorrido entre a ocupação inicial (em 1993), e o ajuizamento da presente ação (2016), inviabilizando a cobrança de quaisquer valores pretéritos, inclusive se considerado o trânsito em julgado da lide anterior (2011).

A tese de supressio e surrectio reforça a impossibilidade de cobrança após mais de 20 anos de inércia da autora, diante da legítima expectativa de que não haveria exigência retroativa.

Além disso, a permanência do apelante no imóvel não se deu de forma clandestina ou à revelia da massa falida, mas sim com anuência j
udicial
, descaracterizando qualquer ilicitude ou enriquecimento sem causa.

Por fim, verifica-se que o próprio apelante arrematou o imóvel em hasta pública em 2023, tendo regularizado os débitos condominiais e tributários correspondentes, sem prova de inadimplemento atual atribuído ao demandante, tornando incabível a condenação imposta na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A existência de acórdão transitado em julgado que reconhece o direito de permanência no imóvel impede
a
condenação por uso ou fruição do bem com base nos mesmos fatos.

Prescreve em três anos a pretensão de cobrança de aluguéis e encargos relativos à ocupação de imóvel urbano, nos termos do art. 206, §3º, I, do Código Civil.

A ocupação regular e autorizada de imóvel não enseja obrigação indenizatória, se ausente prova de ilicitude ou enriquecimento sem causa.

A longa inércia da parte autora em cobrar valores pela ocupação do imóvel configura supressio, impedindo a posterior exigência retroativa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 186, 884, 205, 206, §3º, I; CPC, arts. 502, 505, 489, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 09/05/2023, DJe 12/05/2023; TJ-PR, Ap Cív 0006317-10.2011.8.16.0001, Rel. Des. Letícia Marina Conte, j. 05/04/2024; TJ-SP, Ap Cív 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12/03/2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
Nº
0024782-11.2016.8.08.0035

APELANTE
:
ELZAMUR RIBEIRO LIMA

APELADO
:
MASSA FALIDA DE BOURGUINON INCORPORAÇÕES LTDA

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de
apelação cível interposta por
ELZAMUR RIBEIRO LIMA
, por irresignação com a
Sentença
proferida nos autos da Ação de Cobrança de Aluguéis
ajuizada por
MASSA FALIDA DE BOURGUINON INCORPORAÇÕES LTDA
.

Depreende-se dos autos Massa Falida de Bourguinon Incorporações Ltda. judicializou o pedido de
cobrança de aluguéis
no valor mensal
de R$ 900,00, além de condomínio e IPTU, retroativos a 5 anos do ajuizamento, pela ocupação do apto 106-B
pelo acionado, Elzamur Ribeiro Lima.

O pedido foi julgado procedente para condenar o réu ao pagamento da indenização referente à fruição do bem, equivalente a aluguel de mercado, IPTU e condomínio (descontando valores já pagos),
desde o trânsito em julgado até a desocupação, a ser apurado em fase de liquidação
.

O
apelante pretende seja
reformada
a sentença
sob alegações de que
a
massa falida
manteve-se inerte
por 23 anos (1993–2016),
quanto ao direito
em exigir
os
aluguéis,
a refletir na
perda da faculdade

em
reclamar
a
retribuição (
supressio
) e
na
expectativa legítima
d
a
não
implementação de
cobrança (
surrectio
).

Além disso,
argumenta
que
a matéria encontra-se sob a proteção da c
oisa julgada,
em razão do
anterior
acórdão,
ementado
por exame de
ação de
rescisão c/c reintegração
(nº 0009668-91.2000.8.08.0035)
,
na qual foi reconhecido o direito

de
retenção
de valores,
sem fixa
ção de

aluguéis
e
indenização
pela ocupação
do bem; que não existe
relação locatícia;
que não existe prática de ato ilícito, condição para que seja-lhe imputada a obrigação em indenizar e que sua
permanência
no imóvel
decorreu de
direito de retenção, reconhecido
judicialmente,
des
configurando
o
ilícito
indicado nos autos, questões que entende não terem sido enfrentadas na Sentença objurgada.

Muito bem.

Verifica-se que o objeto da
quela
lide foi a rescisão da compra e venda realizada entre as partes,
também
ajuizada por
Massa Falida de Bourguinon Incorporações Ltda.

F
oi j
ulgada procedente e declarada a retenção do valor pago, no patamar de 25% em favor do acionado,
contudo n
ão houve
pedido ou
discussão sobre
pagamento de valor durante
o prazo de fruição do bem,
o que é
objeto
somente da
presente demanda.

Quanto ao tema, destaca-se a possibilidade
de cobrança dos valores referentes, por ser corolário da declaração de rescisão contratual
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPETÊNCIA ESPECIALIZADA DA CÂMARA (ART. 110, VIII, a, DO RITJPR). AÇÃO DE RESCISÃO DE CONRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS . INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS . TERMO INICIAL. APELAÇÃO CÍVEL. 1.
Como decorrência da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, impõe-se o seu retorno ao estado anterior (status quo ante), no intuito de se evitar o enriquecimento ilícito de qualquer delas
(art . 884 do CC). 2.
O pagamento de aluguéis pela parte requerida decorre do retorno das partes ao status quo ante e representa indenização pelo uso e pela fruição do imóvel alheio
. 3 .
O pagamento de aluguéis deve se dar por todo o período em que o compromissário comprador usufruiu do bem, ou seja, desde a imissão na posse até a sua efetiva devolução
. 4. Precedentes do STJ e deste Tribunal de Justiça.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR 0006317-10.2011.8.16 .0001 Fazenda Rio Grande, Relator.: substituta leticia marina conte, Data de Julgamento: 05/04/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/04/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C . RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE . MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES . TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2 . É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato . 3.
É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C . STJ
e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - Apelação Cível: 10705653120218260100 São Paulo, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C . REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO . CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE . RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2 . O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3.
A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem
. 4.
Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum
. 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6.
Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença
, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" ( REsp 1 .471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte . (STJ - REsp: 1731753 SP 2017/0271035-5, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023)

Seguindo, e adentrando as teses do presente apelo,
destaca-se a
condenação que lhe fora imposta
:

[...]
JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na exordial, nos term
o
s
das fundamentações alinhadas
, para condenar a requerida ao pagamento de indenização pela fruição do i
m
óvel perte
ncente ao
requerente, a qual deverá corresponder ao valor de alugue
l
de mercado, ao IP
TU
e as taxas d
e condomínio
do imóvel, descontadas as parcelas eventualmente já pagas,
desde o trânsito em julgado da
sentença até a efetiva
desocupação
. Tal valor será apurado em fase de liquidação de sentença.

[...]
(sem grifo no original)

Extrai-se do julgamento
da
ação de rescisão contratual
:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contrato de compra e venda. Reintegração de posse. Nulidade processual. ilegitimidade ativa. Preliminares rejeitadas. Contrato rescindido. Ausência de prova. Retenção de 25% dos valores pagos. Permanência no imóvel. RECURSO parcialmente PROVIDO.

Não há nulidade processual quando o ato deixou de ser praticado por desídia do patrono da apelante. Também não são inválidos documentos sem autenticação, pois o art. 372 do CPC confere presunção juris tantum ao documento particular, ainda que se trate de cópia sem autenticação, dependendo a desconstituição da veracidade de impugnação pela parte contra quem é produzido, cabendo a esta provar o alegado.

Após a decretação da falência, é necessária a substituição processual da sociedade pela massa falida representada pelo síndico. No caso em apreço, a substituição foi feita corretamente, não havendo que se falar em ilegitimidade ativa da apelada.

Preliminares rejeitadas.

Cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo do seu direito, e ao réu de provar os fatos extintivo, impeditivo e modificativo do direito do autor. Tendo a apelante apenas alegado e não comprovado

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém, não em sua integralidade, tendo em vista o ressarcimento das despesas administrativas havidas com a venda do imóvel.

Como foi decretada a falência da apelada, visando evitar o completo prejuízo da apelante, deve ser garantido a recorrente o direito de permanecer no imóvel, até que chegue a sua vez na ordem de preferência, visando evitar o enriquecimento injustificado da massa falida.

Recurso parcialmente provido.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado,
à unanimidade, rejeitar as preliminares arguídas, e no mérito, dar parcial provimento ao recurso,
nos termos do voto do relator.

Tomadas as premissas, peço
venia
aos eminentes pares para destacar,
novamente,
pela pertinência,
o
trecho da conclusão ementada pelo Colegiado
naquela lide
,
pelo
qual delimitou-
se
, em favor d
a
ora apelante:

[...]
Como foi decretada a falência da apelada, visando evitar o completo prejuízo da apelante, deve ser garantido a recorrente o direito de permanecer no imóvel, até que chegue a sua vez na ordem de preferência, visando evitar o enriquecimento injustificado da massa falida
.
[...]

Com isso, a condenação aqui imposta dissona daquele permissivo,
pois a
questão
encontra-se
transitada em julgado,
desde
2011
e a presente ação foi manejada em 2016
.

Sobre o ponto,
não se descura da
efetiva
fruição do bem
até que fosse declarada a rescisão do negócio jurídico
,
contudo,
ainda que se pudesse considerar o pedido
de cobrança de valores,
com referência
ao período anterior
ao
trânsito em julgado
d
a ação
,
a disposição contida no art. 206 do Código Civil
impede o pronunciamento favorável
,
considerando
o prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança
de
aluguéis
em
prédios urbanos,
qual seja,
três anos
.

A
cresça-se a informação de que o arrematante do bem foi o próprio apelante
(id.13960005)
,
em 2023,
o que foi seguido de regularização dos valores referentes a condomínio e IPTU,
fato este não infirmado por alegações ou demonstrativos,
pelo ora apelado
.

Em conclusão,
modifica-se a sentença proferida, para que sejam afastadas as condenações que foram impostas à apelante, o que se reverte na improcedência dos pedidos contidos na exordial
.

Pelo exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento.

Inverte-se a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais.

É como Voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0024782-11.2016.8.08.0035

APELANTE: ELZAMUR RIBEIRO LIMA

APELADO: MASSA FALIDA DE BOURGUINON INCORPORAÇÕES LTDA

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que o caso em julgamento diz respeito à Apelação Cível interposta por Elzamur Ribeiro em razão de estar inconformada com a Sentença de procedência proferida na Ação de Cobrança contra si proposta por Massa Falida de Bourguignon Incorporações Ltda.

Conforme consignado pelo eminente Relator, Desembargador Robson Luiz Albanez, a:

“(...) apelante pretende seja reformada a sentença para que seja julgado improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e de indenização pela fruição do imóvel objeto indicado na lide.

As teses recursais são referentes à inércia da massa falida, por 23 anos (1993–2016), em exigir os aluguéis, a refletir na perda da faculdade de reclamar retribuição (
supressio
) e expectativa legítima da não implementação de cobrança (
surrectio
).

Além disso, entende que a matéria encontra-se sob a proteção da coisa julgada, em razão do anterior acórdão ementado em ação de rescisão c/c reintegração e que reconheceu a retenção de valores, sem fixação de aluguéis e indenização pela ocupação do bem; que não existe relação locatícia; que não existe prática de ato ilícito, condição para que seja-lhe imputada a obrigação em indenizar e que sua permanência no imóvel decorreu de direito de retenção, reconhecido judicialmente, desconfigurando o ilícito indicado nos autos, questões que entende não terem sido enfrentadas na Sentença objurgada.”

Iniciado o julgamento em Sessão pretérita, o eminente Relator deu provimento ao recurso ao lembrar do julgamento realizado na anterior Ação de Rescisão de Contrato com pedido de Reintegração (n.º 0009668-91.2000.8.08.0035) - também ajuizada pela Apelada.

No ponto, o eminente Relator assim consignou:

“(...), peço
venia
aos eminentes pares para destacar, novamente, pela pertinência, o trecho da conclusão ementada pelo Colegiado naquela lide, pelo qual delimitou-se, em favor da ora apelante:

[...]
Como foi decretada a falência da apelada, visando evitar o completo prejuízo da apelante, deve ser garantido a recorrente o direito de permanecer no imóvel, até que chegue a sua vez na ordem de preferência, visando evitar o enriquecimento injustificado da massa falida.
[...]

Com isso, a condenação aqui imposta dissona daquele permissivo, pois a questão encontra-se transitada em julgado, desde 2011 e a presente ação foi manejada em 2016.

Sobre o ponto, não se descura da efetiva fruição do bem até que fosse declarada a rescisão do negócio jurídico, contudo, ainda que se pudesse considerar o pedido de cobrança de valores, com referência ao período anterior ao trânsito em julgado da ação, a disposição contida no art. 206 do Código Civil impede o pronunciamento favorável, considerando o prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança de aluguéis em prédios urbanos, qual seja, três anos.

Acresça-se a informação de que o arrematante do bem foi o próprio apelante (id.13960005), em 2023, o que foi seguido de regularização dos valores referentes a condomínio e IPTU, fato este não infirmado por alegações ou demonstrativos, pelo ora apelado.

Em conclusão, modifica-se a sentença proferida, para que sejam afastadas as condenações que foram impostas à apelante, o que se reverte na improcedência dos pedidos contidos na exordial.”

Na sequência pedi vista dos autos para melhor compreensão da controvérsia e, da devida análise das questões suscitadas pelas partes, não tenho dúvidas em acompanhar o eminente Relator, já que, conforme consignado no voto de relatoria, na demanda anterior não havia determinação de pagamento de aluguéis, ao contrário, a Apelante foi mantida na posse do bem até que a Apelada honrasse com sua obrigação - o que não houve comprovação nestes autos.

Ademais, a própria postura da Apelada de jamais ter exercido o direito de cobrança, sobretudo quando já existia peculiaridades que dificultariam essa cobrança (a própria determinação de manutenção da Apelante na posse até que recebesse o valor que lhe era devido), criou a legítima expectativa de que os aluguéis não seriam postulados, o que caracteriza, como defende a Apelante, a
supressio
e a
surrectio
. No mesmo sentido, aliás, os seguintes precedentes:

(...). XXII - Ao que se tem, o não exercício do direito ao reajuste, de maneira reiterada ao longo do tempo durante a execução do contrato, gerou no recorrente a expectativa de que a recorrida havia renunciado ao seu direito, uma vez que não lhe faltaram oportunidades para tanto. XXIII - Consequentemente, deve prevalecer no caso, diante das particularidades da causa, o dever de boa-fé que deve nortear as relações, antes, durante e após a execução dos contratos, não observado pela parte recorrida, sobretudo em relação a vedação ao comportamento contraditório (venire in contra factum proprium) e da supressio, subprincípios da boa-fé objetiva. Nesse sentido: REsp n. 1.202.514/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 30/6/2011; REsp n. 1.803.278/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, D Je de 5/11/2019). XXIV - C
om efeito, o princípio da boa-fé objetiva "torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir retroativamente valores a título de diferença, que sempre foram dispensados, frustrando uma legítima expectativa, construída e mantida ao longo de toda a relação contratual pela recorrida"
(REsp n. 1.323.404/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/8/2013, D Je 5/9/2013). (...). (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.491.214/MS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/2/2025, DJEN de 24/2/2025). (Sem grifo no original).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - MATÉRIA DE PROVA ESSENCIALMENTE DOCUMENTAL - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL - REJEIÇÃO - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - PRAZO TRIENAL - ART. 206, § 3º, I, DO CÓDIGO CIVIL - ACOLHIMENTO PARCIAL - MÉRITO - PAGAMENTO REITERADO DOS ALUGUÉIS COM ATRASO - TOLERÂNCIA DO LOCADOR POR LONGO PERÍODO - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA - APLICAÇÃO DA TEORIA DA SUPRESSIO - COBRANÇA DE ENCARGOS MORATÓRIOS LEGÍTIMA APENAS APÓS NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR - IPTU - OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO - CONDENAÇÃO MANTIDA - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Não há cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral quando a controvérsia (inadimplemento de aluguéis e encargos) pode ser suficientemente dirimida por meio da prova documental já constante dos autos, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370 do CPC). 2- A petição inicial que apresenta planilha de débito discriminando os valores e a origem da dívida não é inepta, ainda que exija cálculos aritméticos posteriores para a apuração do quantum debeatur, a serem realizados em fase de liquidação de sentença. 3- A pretensão de cobrança de aluguéis e de seus encargos acessórios (IPTU) prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, § 3º, I, do Código Civil, contando-se o prazo a partir do vencimento de cada parcela. Acolhe-se a prejudicial para declarar prescritas as parcelas vencidas antes do triênio que antecedeu o ajuizamento da ação. 4-
A tolerância do locador, por quase uma década, com o pagamento dos aluguéis em atraso, sem a cobrança dos respectivos encargos moratórios, gera no locatário a legítima expectativa de que tal direito não seria mais exercido, configurando o instituto da supressio, derivado do princípio da boa-fé objetiva
. 5- A cobrança dos encargos de mora torna-se legítima somente a partir do momento em que o locador notifica o locatário, pondo fim à sua inércia e manifestando inequivocamente a intenção de exigir o cumprimento da obrigação nos termos pactuados. 6- Incumbe ao locatário o ônus de comprovar o pagamento do IPTU, conforme obrigação contratual. A mera adesão a programa de parcelamento fiscal, desacompanhada da prova da quitação das parcelas, não o exime da condenação ao pagamento do tributo. 7- O direito de retenção e de indenização por benfeitorias exige prova mínima de sua existência e natureza (útil ou necessária), não podendo ser acolhido com base em alegações genéricas e desprovidas de qualquer suporte probatório. 8- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.229772-6/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/09/2025, publicação da súmula em 29/09/2025). (Sem grifo no original).

Assim, porque os substratos fáticos e jurídicos constantes nos autos são favoráveis à pretensão recursal da Apelante, não tenho dúvidas em acompanhar o eminente Relator.

Do exposto, acompanho o voto do eminente Relator.

É como voto.

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
dar provimento
ao recurso de
apelação
.