Tribunal: TJES
Processo: 0029542-66.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Liminar
Data de julgamento: 2025-12-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029542-66.2013.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADA:
LIVIA AVELINO DE LIMA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. CARLOS MAGNO FERREIRA

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada por compradora de imóvel integrante do empreendimento. Alegou-se alteração unilateral da instituição financeira financiadora, com majoração do valor total de R$118.571,00 para R$157.000,00, o que inviabilizou o enquadramento no programa “Minha Casa, Minha Vida”, além da cobrança indevida de R$3.027,00 a título de comissão de corretagem.

Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando (i) restituição da diferença entre os índices INCC e IGPM após o prazo contratual de entrega (13/07/2015) e (ii) devolução simples do valor pago pela corretagem, indeferindo o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a legalidade da atualização contratual pelo INCC após o prazo de entrega do imóvel; (ii) verificar a validade da cobrança da taxa de corretagem; e (iii) aferir a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A atualização do saldo devedor pelo INCC é legítima até a expedição do “habite-se”, mas mostra-se abusiva após o término do prazo contratual de entrega, pois deixa de refletir mera correção monetária, onerando o consumidor. Deve-se aplicar o IGPM a partir de então, conforme entendimento do STJ no REsp nº 1.729.593/SP.

A vinculação do prazo de entrega a eventos alheios à vontade do consumidor, como a liberação de financiamento, afronta o princípio da boa-fé objetiva e a transparência contratual.

É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel e o valor da intermediação, conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938 (REsp 1.599.511/SP).

A cobrança da taxa de corretagem foi devidamente informada à adquirente, sendo legítima e não configurando ilícito contratual.

A ausência de conduta lesiva capaz de atingir a dignidade da parte autora afasta o dever de indenizar por danos morais, nos termos dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil e da jurisprudência do STJ (AgRg no REsp 1.269.246/RS).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A aplicação do INCC é válida até o prazo de entrega do imóvel, devendo ser substituído pelo IGPM após o termo final contratual, sob pena de abusividade.

É legítima a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no preço total do negócio.

A ausência de violação relevante à dignidade da parte autora afasta a indenização por dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 10.192/2001, art. 2º; CC, arts. 186, 187 e 927; CDC, art. 14; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP; STJ, Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP); STJ, AgRg no REsp nº 1.269.246/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 20.05.2014.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029542-66.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: LIVIA AVELINO DE LIMA

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029542-66.2013.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADA:
LIVIA AVELINO DE LIMA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. CARLOS MAGNO FERREIRA

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais ajuizada por compradora de imóvel integrante do empreendimento. Alegou-se alteração unilateral da instituição financeira financiadora, com majoração do valor total de R$118.571,00 para R$157.000,00, o que inviabilizou o enquadramento no programa “Minha Casa, Minha Vida”, além da cobrança indevida de R$3.027,00 a título de comissão de corretagem.

Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando (i) restituição da diferença entre os índices INCC e IGPM após o prazo contratual de entrega (13/07/2015) e (ii) devolução simples do valor pago pela corretagem, indeferindo o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a legalidade da atualização contratual pelo INCC após o prazo de entrega do imóvel; (ii) verificar a validade da cobrança da taxa de corretagem; e (iii) aferir a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A atualização do saldo devedor pelo INCC é legítima até a expedição do “habite-se”, mas mostra-se abusiva após o término do prazo contratual de entrega, pois deixa de refletir mera correção monetária, onerando o consumidor. Deve-se aplicar o IGPM a partir de então, conforme entendimento do STJ no REsp nº 1.729.593/SP.

A vinculação do prazo de entrega a eventos alheios à vontade do consumidor, como a liberação de financiamento, afronta o princípio da boa-fé objetiva e a transparência contratual.

É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel e o valor da intermediação, conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938 (REsp 1.599.511/SP).

A cobrança da taxa de corretagem foi devidamente informada à adquirente, sendo legítima e não configurando ilícito contratual.

A ausência de conduta lesiva capaz de atingir a dignidade da parte autora afasta o dever de indenizar por danos morais, nos termos dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil e da jurisprudência do STJ (AgRg no REsp 1.269.246/RS).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A aplicação do INCC é válida até o prazo de entrega do imóvel, devendo ser substituído pelo IGPM após o termo final contratual, sob pena de abusividade.

É legítima a cobrança da comissão de corretagem quando previamente informada e destacada no preço total do negócio.

A ausência de violação relevante à dignidade da parte autora afasta a indenização por dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 10.192/2001, art. 2º; CC, arts. 186, 187 e 927; CDC, art. 14; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP; STJ, Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP); STJ, AgRg no REsp nº 1.269.246/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 20.05.2014.

ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029542-66.2013.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADA:
LIVIA AVELINO DE LIMA

JUÍZO PROLATOR:
2ª VARA CÍVEL DE SERRA - DR. CARLOS MAGNO FERREIRA

RELATOR:
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuida-se de Apelação Cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
contra a sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por
LÍVIA AVELINO DE LIMA.

Proferida sentença em fls. 344/ 349 (autos originários), o juízo julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para: (i) determinar a restituição à autora da diferença entre os índices INCC e IGPM, a partir de 13/07/2015 até a efetiva entrega do imóvel, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado; (ii) condenar a requerida à devolução, de forma simples, do valor de R$ 3.027,00 (três mil e vinte e sete reais), relativo à comissão de corretagem; e (iii) indeferir o pedido de indenização por dano moral.

Foi fixada verba honorária em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, com suspensão da exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida à parte autora.

Posteriormente, por decisão datada de 15/06/2022, o juízo a quo corrigiu erro material, esclarecendo que os honorários advocatícios fixados são devidos ao patrono da requerida.

Irresignada, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
interpôs o presente recurso de apelação em fls 373/384 (autos originários), sustentando, em síntese: (i) que o reajuste do contrato pelo INCC é legal e encontra amparo no art. 2º da Lei nº 10.192/2001; (ii) que o valor de R$ 157.000,00 decorreu de avaliação do Banco do Brasil, sem ingerência da construtora; (iii) que a empresa não assumiu obrigação de enquadrar o imóvel no programa “Minha Casa, Minha Vida”, cuja regulamentação cabe ao Ministério das Cidades; (iv) que a taxa de corretagem foi regularmente informada e possui previsão expressa no contrato, sendo válida à luz da tese firmada pelo STJ no Tema 938 (REsp 1.551.951/SP); e (v) que não houve dano moral nem ilícito contratual, devendo ser reformada integralmente a sentença, com inversão da sucumbência.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal dos apelos, conheço dos recursos interpostos e passo a análise do mérito.

No que concerne à legalidade do reajuste do contrato pelo INCC, a empresa apelante alega que o valor do financiamento pode e deve ser atualizado pelo INCC até o momento da celebração do contrato de financiamento definitivo, haja vista tratar-se de índice expressamente aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, e que a legalidade de tal atualização encontra respaldo no artigo 2º da Lei nº 10.192/2001.

Destaco que, o
congelamento do saldo devedor deve abarcar tão somente a incidência de juros no período do atraso, sendo possível a incidência da correção monetária pelo índice INCC até a expedição do "habite-se", e, em seguida, pelo IGPM até a assinatura do contrato de financiamento. Desse modo, em casos de mora da construtora no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, revela-se abusiva a manutenção da correção monetária pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) após a data prevista para o “habite-se”, pois o encargo deixaria de refletir mera atualização monetária, onerando excessivamente o consumidor.

Embora o congelamento integral do saldo devedor acarreta desequilíbrio contratual, o INCC, por ser índice setorial definido unilateralmente pelas construtoras, mostra-se inadequado para corrigir parcelas vencidas após o término do prazo de entrega. Assim, a solução mais equitativa consiste na substituição do INCC pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) a partir do término do prazo contratual de entrega, fixado em 24 meses após o registro do contrato de financiamento da construção no Cartório de Registro de Imóveis. Tal entendimento está em consonância com o Recurso Especial nº 1.729.593/SP, que fixou a tese de que o prazo de entrega do imóvel deve ser claro e independente de outros negócios jurídicos, como o financiamento.

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

No caso concreto, a construtora ré estipulou prazo de entrega vinculado a evento alheio à previsibilidade do consumidor, o que viola o princípio da transparência e a boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Considerando que o registro ocorreu em 13/01/2013, a entrega do imóvel deveria ter se efetivado, acrescido o prazo de tolerância contratual de 180 dias, até 13/07/2015. Dessa forma, o INCC-M deverá incidir apenas até essa data, aplicando-se, a partir de então, o IGPM até a efetiva entrega ou até o momento em que o imóvel estiver apto à entrega. A construtora deverá restituir à autora a diferença entre os índices, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado.

No que tange à taxa de corretagem, constata-se, à fl. 47 dos autos, que a promitente compradora foi devidamente cientificada, de forma prévia e expressa, acerca do preço total da unidade imobiliária, bem como do valor correspondente à comissão de corretagem.

Sobre o assunto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 938, firmou entendimento no sentido da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação pelo pagamento da referida comissão, desde que haja prévia e inequívoca informação quanto ao montante global do negócio e ao valor da intermediação. veja-se

TEMA 938:
[...] (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Dessa forma, considerando que a cláusula 3.3 do contrato de promessa de compra e venda (fl. 47) explicita de modo claro e transparente o valor da comissão de corretagem, conclui-se pela plena legalidade da cobrança, não havendo que se cogitar qualquer irregularidade ou abusividade na transferência dessa obrigação à adquirente.

No tocante a indenização por danos morais,o apelante alega que não houve dano moral nem ilícito contratual, devendo ser reformada integralmente a sentença, com inversão da sucumbência.

Do que se extrai da sentença recorrida, verifico que o juízo
a quo
não concedeu à parte autora o pedido referente a essa indenização.

[...] Pugnou ainda a autora pela reparação por danos morais, trazendo uma fundamentação genérica quanto a necessidade de indenização, não havendo elementos que apontem para um efetivo dano a direitos personalíssimos daqueles que justificassem a procedência do pleito formulado.

Desse modo, entendo não ser devida, haja vista a ausência de condutas cometidas pela empresa demandada que pudessem ter causado abalos significativos aos requerentes.

Nessa linha de pensamento, as indenizações por danos extrapatrimoniais devem se situar em um ponto que representem o equilíbrio entre a minoração do desconforto ou da dor provocada à vítima e a perda da autora do dano suficiente a levá-lo a adotar as medidas necessárias a fim de dar amparo aos dissabores sofridos pelos autores. No caso em análise, todavia, não se observa comportamento praticado pela requerida a justificar a indenização pretendida na peça vestibular, de modo que tal pedido não comporta acolhimento. [...]

Destaco que, o
dever de reparação por danos morais e materiais encontra amparo legal nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, que assim dispõem:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Diante disso, é certo que o dever de indenizar está condicionado à demonstração do i) conduta ilícita; ii) dano; iii) nexo de causalidade entre o dano e a conduta; e iv) culpa ou dolo daquele que a comete, salvo nos casos em que restar configurada a responsabilidade objetiva.

No caso sob análise, não obstante se tratar de evidente relação de consumo, impondo-se a responsabilidade objetiva prevista no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, não vislumbro quaisquer indícios de que a apelada sofreu dano passível de indenização.

Isso porque compartilho do entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que somente o ato ilícito capaz de irradiar-se para a esfera da dignidade da pessoa, ofendendo-a de maneira relevante, enseja indenização. (AgRg no REsp 1269246/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/05/2014, DJe 27/05/2014).

Ao que se verifica, a situação suportada pela requerida não tem o condão de violar sua dignidade ou causar-lhe dano relevante.

Correta, portanto, a r. sentença que julgou improcedente o pedido autoral, tendo em vista a ausência de dano.

Pelo exposto, conheço do recurso de apelação de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
,
declarar legal a cobrança da taxa de comissão de corretagem
e manter a condenação a restituição dos valores decorrentes da diferença entre a aplicação do INCC, bem como manter o indeferimento dos danos morais requeridos pela apelante .

Por corolário, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária de sucumbência à proporção de 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.