Tribunal: TJES
Processo: 0007869-25.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS – ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS REDIGIDAS DE FORMA CLARA E DE FÁCIL COMPREENSÃO – ERRO NA INDICAÇÃO DO NÚMERO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO AJUIZADA – POSSIBILIDADE DE IDENTIFICAR A DEMANDA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA PROMITENTE VENDEDORA – CESSAÇÃO DOS PAGAMENTOS – MORA CARACTERIZADA – ARTS. 473 E 474 DO CÓDIGO CIVIL – DIREITO À RESOLUÇÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – ENUNCIADO 543/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS – INVESTIMENTO NÃO COMPROVADO – DISPENSA DE PRODUÇÃO DE PROVAS – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS NA RECONVENÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Ao se dizer ludibriado, o requerido atribui conduta dolosa à parte autora e, como se sabe, enquanto vício de manifestação de vontade, o dolo constitui um artifício ardiloso empregado para enganar alguém, com o intuito de benefício próprio e, para macular a manifestação de vontade, o dolo deve ser essencial, substancial ou principal para que seja justificável a anulação do negócio jurídico (CC, art. 145).

2)
O dolo capaz de anular o negócio jurídico é aquele substancial ou essencial ao ato e, como bem observado na sentença, a redação contida no instrumento contratual é bastante clara, e de fácil compreensão, ao dispor em sua Cláusula Primeira que a promitente cedente era possuidora do imóvel cujos direitos possessórios seriam cedidos ao promitente cessionário (ora apelante) e que “a posse do imóvel, objeto do presente Contrato, será transmitida ao PROMITENTE CESSIONÁRIO, na assinatura do presente Contrato, onde o mesmo poderá dispor das suas benfeitorias necessárias, o qual o PROMITENTE CESSIONÁRIO vistoriou e recebe na situação em que se encontra, sem nenhuma obrigação de fazer por parte da PROMITENTE CEDENTE” (Cláusula Segunda).

3)
O simples fato de o requerido não ter condições de localizar o processo correspondente à ação de usucapião, seja por não reunir as habilidades necessárias, seja em virtude da incorreção do número informado no instrumento contratual, não leva a crer que não tenha sido ludibriado ou que tenha sido violada a legislação consumerista, haja vista ter sido pactuada, de forma clara e induvidosa, a cessão exclusiva da posse sobre o imóvel, cuja transferência da propriedade estaria condicionada a prolação de sentença na ação de usucapião (Cláusula Quarta).

4
)
O alegado inconformismo do requerido ao tomar conhecimento, mediante rumores, de que o contrato celebrado não contempla a propriedade sobre o lote, e sim, meros direitos possessórios, não legitima a cessação dos pagamentos, máxime por não ter adotado qualquer providência em prol do desfazimento da avença, razão pela qual não foram afastados os efeitos de sua mora.

5)
Nos casos em que a parte lesada pelo inadimplemento da outra considera mais vantajosa a resolução da avença, aplica-se o disposto no Enunciado 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

6)
Quanto ao percentual a ser retido sobre o montante pago pelo promitente comprador, deve-se observar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que se mostra razoável a retenção de 10% a 25% das prestações pagas.

7)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a data de cada desembolso, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente.

8)
Em relação ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da data do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

9)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007869-25.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDUARDO MAYCON FILADELPHO SILVA

APELADO: ANNA BELLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI - ME

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS – ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS REDIGIDAS DE FORMA CLARA E DE FÁCIL COMPREENSÃO – ERRO NA INDICAÇÃO DO NÚMERO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO AJUIZADA – POSSIBILIDADE DE IDENTIFICAR A DEMANDA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA PROMITENTE VENDEDORA – CESSAÇÃO DOS PAGAMENTOS – MORA CARACTERIZADA – ARTS. 473 E 474 DO CÓDIGO CIVIL – DIREITO À RESOLUÇÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – ENUNCIADO 543/STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS – INVESTIMENTO NÃO COMPROVADO – DISPENSA DE PRODUÇÃO DE PROVAS – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS NA RECONVENÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Ao se dizer ludibriado, o requerido atribui conduta dolosa à parte autora e, como se sabe, enquanto vício de manifestação de vontade, o dolo constitui um artifício ardiloso empregado para enganar alguém, com o intuito de benefício próprio e, para macular a manifestação de vontade, o dolo deve ser essencial, substancial ou principal para que seja justificável a anulação do negócio jurídico (CC, art. 145).

2)
O dolo capaz de anular o negócio jurídico é aquele substancial ou essencial ao ato e, como bem observado na sentença, a redação contida no instrumento contratual é bastante clara, e de fácil compreensão, ao dispor em sua Cláusula Primeira que a promitente cedente era possuidora do imóvel cujos direitos possessórios seriam cedidos ao promitente cessionário (ora apelante) e que “a posse do imóvel, objeto do presente Contrato, será transmitida ao PROMITENTE CESSIONÁRIO, na assinatura do presente Contrato, onde o mesmo poderá dispor das suas benfeitorias necessárias, o qual o PROMITENTE CESSIONÁRIO vistoriou e recebe na situação em que se encontra, sem nenhuma obrigação de fazer por parte da PROMITENTE CEDENTE” (Cláusula Segunda).

3)
O simples fato de o requerido não ter condições de localizar o processo correspondente à ação de usucapião, seja por não reunir as habilidades necessárias, seja em virtude da incorreção do número informado no instrumento contratual, não leva a crer que não tenha sido ludibriado ou que tenha sido violada a legislação consumerista, haja vista ter sido pactuada, de forma clara e induvidosa, a cessão exclusiva da posse sobre o imóvel, cuja transferência da propriedade estaria condicionada a prolação de sentença na ação de usucapião (Cláusula Quarta).

4
)
O alegado inconformismo do requerido ao tomar conhecimento, mediante rumores, de que o contrato celebrado não contempla a propriedade sobre o lote, e sim, meros direitos possessórios, não legitima a cessação dos pagamentos, máxime por não ter adotado qualquer providência em prol do desfazimento da avença, razão pela qual não foram afastados os efeitos de sua mora.

5)
Nos casos em que a parte lesada pelo inadimplemento da outra considera mais vantajosa a resolução da avença, aplica-se o disposto no Enunciado 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

6)
Quanto ao percentual a ser retido sobre o montante pago pelo promitente comprador, deve-se observar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que se mostra razoável a retenção de 10% a 25% das prestações pagas.

7)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a data de cada desembolso, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente.

8)
Em relação ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da data do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

9)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
E
duardo Maycon Filadelpho Silva
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Guarapari que, na presente “
ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse
” ajuizada por
Anna Bella Empreendimentos e Participações Ltda.
, julgou procedentes os pedidos a fim de:
(i)
declarar rescindido o contrato de cessão de direito de posse celebrado entre as partes; e
(ii)
determinar a reintegração da parte autora na posse do Lote nº 16 da Quadra 18, integrante do Loteamento Praia de Santa Mônica, em Guarapari, com a expedição de mandado de retomada do imóvel e intimação do requerido para que proceda a sua desocupação compulsória no prazo de 30 (trinta) dias. Além disso, julgou improcedentes os pleitos reconvencionais.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes.

Segundo a autora/apelada, em 27/01/2014 as partes celebraram “Contrato de Cessão e Transferência de Direitos Possessórios” do Lote 16 da Quadra 78 do Loteamento Praia de Santa Mônica, situado em Guarapari, pelo preço de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), a ser pago mediante uma entrada de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e 110 (cento e dez) parcelas mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais) a partir de 15/02/2014 (fls. 15/17), das quais foram adimplidas somente as 12 (doze) primeiras, ou seja, o requerido/apelante estaria inadimplente a partir da 13ª (décima terceira) prestação, cujo vencimento se deu em 15/02/2015.

Em razão disso, formulou pedidos de resolução do contrato celebrado entre as partes, com a sua consequente reintegração na posse do imóvel e, após a contestação (fls. 53/74) e réplicas (fls. 88/99 e 118/120), a lide foi antecipadamente julgada em prol do acolhimento dos pedidos autorais e da improcedência dos pleitos reconvencionais.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta o apelante, em síntese, que:
(i)
o contrato é nulo por vício de consentimento, por ter sido levado a acreditar que estaria adquirindo a propriedade do imóvel, e não apenas a sua posse;
(ii)
o número do processo de usucapião indicado no contrato (021.963.000.004) não corresponde a nenhum processo judicial em tramitação e tal omissão representa clara falha na prestação de informações, essencial à formação válida do contrato;
(iii)
a apelada omitiu o real status jurídico do imóvel, a inexistência de matrícula regularizada, a pendência judicial da ação de usucapião e ao fato de que não havia garantia da futura propriedade;
(iv)
comprovou ter efetuado pagamentos à apelada no valor de R$ 11.000,00 [R$ 5.000,00 (cinco mil reais) de entrada + 12 (doze) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais];
(v)
a sentença desprezou o pedido de indenização pelas benfeitorias e edificações realizadas no imóvel, contudo, ao reconhecer a sua posse desde 2014, há presunção de que melhorias foram realizadas ao longo de mais de 10 (dez) anos de uso; e
(vi)
ensejam a reparação moral a frustração de legítima expectativa, o descaso da apelada frente às suas tentativas de regularizar o contrato e a insegurança jurídica causada por anos de instabilidade quanto à propriedade do bem.

Pois bem. Inicio pelo argumento do apelante de que, por se tratar de pessoa humilde e com baixa escolaridade, foi ludibriado pela apelada com a promessa de que adquiriria a propriedade do imóvel, e não apenas direitos de posse, o que constituiria
vício de consentimento
a macular o contrato.

A meu ver, sobredita tese não merece prosperar, pelas razões que passa a expor. Vejamos.

Na peça de defesa, admite o requerido ter cessado o pagamento das parcelas mensais “
após rumores na comunidade da Praia de Santa Mônica de que nunca teria a propriedade do bem e que estava sendo enganado pela Requerente...
” (fl. 63), tendo sido infrutífera a tentativa de obter esclarecimentos junto a representante legal da autora.

A partir de tal narrativa, a primeira conclusão que alcanço é de que poderia o requerido ter postulado judicialmente a anulação do negócio jurídico, com observância do prazo decadencial quadrienal (CC, art. 178), a partir do momento em que teve ciência de que o contrato contemplava exclusivamente o direito de posse sobre o lote, não sendo legítimo manifestar a sua irresignação mediante a suspensão dos pagamentos mensais.

No tocante ao ponto em análise, restou assim fundamentada a sentença,
in litteri
s:

“(...) ao contrário das razões invocadas pelo réu, está longe de se constituir numa situação de invalidação ou de inexistência do negócio, já que ausentes quaisquer das situações legais previstas nos Artigos 123 e 124 do Código Civil e muito menos, qualquer indício mínimo da prática de simulação, erro, dolo ou má-fé por parte da cedente que, reiteradamente, deixou evidenciado no contrato objeto deste conflito, que a cessão contemplava exclusivamente o direito de posse sobre o lote, resguardando ao cessionário, todavia, o expresso direito à escritura definitiva de compra e venda em caso de sucesso na aludida ação petitória, repita-se, ainda em trâmite regular naquela unidade judiciária”.

(Id 13402124, p. 3)

Ao se dizer “ludibriado”, o requerido/apelante atribui conduta dolosa à parte autora e, como se sabe, enquanto vício de manifestação de vontade, o dolo constitui um artifício ardiloso empregado para enganar alguém, com o intuito de benefício próprio e, para macular a manifestação de vontade, o dolo deve ser essencial, substancial ou principal para que seja justificável a anulação do negócio jurídico (CC, art. 145).

Do cotejo dos autos, não identifico a presença de qualquer elemento capaz de sugerir o induzimento malicioso ou ocultação de fato relevante por parte da autora, com o propósito obter do requerido uma declaração de vontade que decerto não emitiria se não tivesse sido ludibriado mediante dolo.

Como dito, o dolo capaz de anular o negócio jurídico é aquele substancial ou essencial ao ato e, como bem observado na sentença, a redação contida no instrumento contratual é bastante clara, e de fácil compreensão, ao dispor em sua Cláusula Primeira que a promitente cedente (ora apelada) era possuidora do imóvel cujos direitos possessórios seriam cedidos ao promitente cessionário (ora apelante) e que “
a posse do imóvel, objeto do presente Contrato, será transmitida ao PROMITENTE CESSIONÁRIO, na assinatura do presente Contrato, onde o mesmo poderá dispor das suas benfeitorias necessárias, o qual o PROMITENTE CESSIONÁRIO vistoriou e recebe na situação em que se encontra, sem nenhuma obrigação de fazer por parte da PROMITENTE CEDENTE
” (Cláusula Segunda) – cf. fls. 15/17.

Dessa forma, para a anulação do negócio jurídico, o vício de consentimento haveria de ser devidamente comprovado, ou seja, de que o consumidor assinou o contrato induzido a erro, do que não se desincumbiu o requerido, sendo descabido presumir mácula em sua manifestação de vontade, tão somente, por se tratar de pessoa simples e de baixa escolaridade, conforme alegado em suas razões recursais.

Em tom conclusivo em relação ao ponto, é válido o contrato celebrado entre as partes, por não se constatar qualquer vício de consentimento capaz de macular o negócio jurídico.

Na sequência, argumenta o apelante que o número do processo de usucapião indicado no contrato (021.963.000.004) não corresponde a nenhum processo judicial em tramitação e tal omissão representa clara falha na prestação de informações, essencial à formação válida do contrato, bem como que

a apelada omitiu o ao real status jurídico do imóvel, à inexistência de matrícula regularizada, à pendência judicial da ação de usucapião e ao fato de que não havia garantia da futura propriedade.

De igual forma, estou a repelir tais argumentos.

A Cláusula Primeira do contrato, que versa sobre o seu objeto, foi redigida de forma bem clara no sentido de que o imóvel encontrava-se vinculado a uma
ação de usucapião
, sendo que a indicação incorreta do número do processo (021.963.000.004), em vez de 021.000.260.501 conforme seria o correto, não caracteriza, por si só, o alegado inadimplemento contratual por parte da autora.

Ora, o simples fato de o requerido não ter condições de localizar o processo correspondente à ação de usucapião, seja por não reunir as habilidades necessárias, seja em virtude da incorreção do número informado no instrumento contratual, não leva a crer que não tenha sido ludibriado ou que tenha sido violada a legislação consumerista, haja vista ter sido pactuada, de forma clara e induvidosa, a cessão exclusiva da posse sobre o imóvel, cuja transferência da propriedade estaria condicionada a prolação de sentença na aludida ação de usucapião (Cláusula Quarta).

Em relação a isso, adoto os fundamentos contidos na sentença no sentido de que “
a disposição contida no Art. 108 do Código Civil que prevê, expressamente, que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a transferência de direitos reais e no caso
,
o negócio foi efetivamente firmado para transferência exclusiva de direito possessório
, como exaustivamente motivado alhures,
condicionada à escrituração definitiva do negócio
, repita-se,
somente após a resolução do mérito da ação de usucapião, enquanto evento futuro, com data e resultado incertos, porém, não invalidante da transação negocial
” (Id 13402124, p. 3 – destaquei).

De todo modo, mediante simples consulta processual, é possível localizar a aludida ação de usucapião, cuja numeração unificada atual é
0026050-07.2000.8.08.0021
e, segundo consta da pesquisa realizada, encontra-se em trâmite perante a egrégia Terceira Vara Cível de Guarapari.

Prosseguindo na análise, alega o apelante ter comprovado pagamentos à apelada no valor de R$ 11.000,00 (onze mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil reais) de entrada e 12 (doze) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais), bem como que a sentença rejeitou o seu pedido de indenização pelas benfeitorias e edificações realizadas no imóvel, por suposta ausência de provas, não obstante ter reconhecido a sua posse desde 2014, do que se presume a realização de melhorias ao longo de mais de 10 (dez) anos.

Como vimos anteriormente, o alegado inconformismo do requerido/apelante ao tomar conhecimento, mediante rumores, de que o contrato celebrado não contempla a propriedade sobre o lote, e sim, meros direitos possessórios, não legitima a cessação dos pagamentos, máxime por não ter adotado qualquer providência em prol do desfazimento da avença, razão pela qual não foram afastados os efeitos de sua mora.

Diante disso, é manifesto o direito de rescisão do contrato pela promitente vendedora, com amparo em cláusula resolutiva expressa, na forma dos arts. 473 e 474 do Código Civil, que assim estabelecem:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Inclusive, seria cabível indenização pelo tempo de utilização do imóvel que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “
tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa
” (STJ, Terceira Turma, REsp 2.024.829/SC, relª. Minª. Nancy Andrighi, julgado em 07/03/2023, DJe 10/03/2023), dada a utilização do imóvel pelo requerido/apelante, sem qualquer contraprestação, desde o dia 15/02/2015.

No que se refere a pretendida restituição de valores, sabe-se que, nos casos em que a parte lesada pelo inadimplemento da outra considera mais vantajosa a resolução da avença, aplica-se o disposto no Enunciado 543 do Superior Tribunal de Justiça: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
i
ntegralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Quanto ao percentual a ser retido sobre o montante pago pelo promitente comprador, deve-se observar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que se mostra razoável a retenção de 10% a 25% das prestações pagas.

Por todos, apenas a título de ilustração:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador,
tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
, conforme as particularidades do caso concreto.
2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção.
3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento”.
(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 1.384.313/PE, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 26/03/2019, DJe de 29/03/2019)

Em relação a atualização monetária, firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da incidência de correção monetária sobre as parcelas pagas é a
data de cada desembolso
, ainda que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa do adquirente:

“(...) 4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes (...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.083.067/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 12/12/2022, DJe 14/12/2022)

Afinal, a correção monetária não constitui gravame ao devedor, não é um
plus
na condenação, mas somente fator que assegura a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação, de modo que, para a restituição de valores se operar de modo integral, a correção monetária deve incidir a partir dos respectivos desembolsos, por se tratar do momento em que aquele obrigado a restituir já detinha o valor e dele podia fazer uso.

Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, a jurisprudência hodierna do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que, nos casos de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, deverão incidir a partir da
data

do trânsito em julgado
(Tema 1002/STJ).

Em relação ao pretendido ressarcimento por benfeitorias, entendo por bem chancelar a conclusão alcançada no Juízo de 1º grau, qual seja, a de que o requerido não se desincumbiu de comprovar o alegado investimento realizado no imóvel (R$ 40.000,00) e, ao ser instado a especificar as provas cuja produção era pretendida, limitou-se a requerer o julgamento antecipado do feito (Id 13402121).

Com tais considerações,
conheço d
a apelação cível
e
lhe dou provimento parcial
para, julgando procedente, em parte, o pleito reconvencional “e”:
(i)
condenar a autora/apelada a restituir ao requerido/apelante, de forma simples, o correspondente a 75% do montante por ele pago desde a data da celebração do contrato, a ser monetariamente corrigido e acrescido de juros de mora, nos termos da fundamentação supra; e
(ii)
inverter os ônus sucumbenciais na reconvenção, adotando-se o proveito econômico obtido pelo reconvinte como base de cálculo do percentual arbitrado na sentença (15%).

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.