Tribunal: TJES
Processo: 5006419-70.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-10-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA DE ALUGUÉIS POSTERIORES. INEXIGIBILIDADE QUANDO EXPRESSAMENTE LIMITADA POR ACORDO ENTRE AS PARTES. MÁ-FÉ NA EXECUÇÃO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECÇÕES ME, FERNANDO DEL CLARO FRANCO e CRISTIANE SOWINSKI FRANCO contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução ajuizados em face de SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA., nos quais os embargantes impugnaram a cobrança de aluguéis e encargos contratuais no valor de R$ 131.024,66, referentes a contrato de locação comercial. Alegaram, especificamente, a indevida inclusão de aluguéis posteriores à entrega das chaves, formalizada em 09/06/2016, e de encargos supostamente já contemplados no percentual fixado no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de aluguéis após a entrega do imóvel quando as partes pactuaram expressamente, em termo de entrega de chaves, a limitação das obrigações locatícias até determinada data; (ii) verificar se é cabível a condenação da exequente à restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, à luz do art. 940 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O termo de entrega de chaves firmado entre as partes estipula de forma clara e expressa que a incidência de obrigações locatícias, inclusive aluguéis, se limita ao dia 09/06/2016, data da efetiva devolução do imóvel, o que impede qualquer cobrança posterior sob essa rubrica.

4.
A execução ajuizada pela parte credora especifica a cobrança de “aluguéis” referentes a período posterior à entrega das chaves, sem qualquer menção a multa rescisória, não podendo o juízo suprir a omissão ou alterar a causa de pedir, sob pena de julgamento extra petita, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

5.
A exigência de aluguéis após a entrega do imóvel é juridicamente inadmissível quando houver pacto expresso em sentido contrário entre as partes, independentemente do inadimplemento do prazo contratual, uma vez que a convenção firmada no termo de entrega prevalece sobre a previsão genérica do contrato original.

6.
De acordo com o art. 798, I, “b”, do CPC, incumbe ao exequente demonstrar com clareza a origem e a composição do crédito cobrado, o que não ocorreu quanto à suposta multa rescisória, jamais mencionada ou discriminada na petição inicial executiva.

7.
A cobrança de valores sabidamente indevidos, em afronta ao documento firmado entre as partes, evidencia a má-fé da parte exequente e autoriza a aplicação do art. 940 do Código Civil, com restituição em dobro dos montantes indevidamente exigidos.

8.
A jurisprudência reconhece que a entrega das chaves extingue a obrigação de pagar aluguéis subsequentes, salvo estipulação contratual em sentido contrário — inexistente no caso, sendo inclusive firmada cláusula limitativa da exigibilidade.

9.

Mantém-se a parte da sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança de encargos condominiais e do fundo de promoção, diante da ausência de impugnação recursal específica sobre esse ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.
A cobrança de aluguéis após a entrega do imóvel é inexigível quando as partes, em termo de entrega de chaves, pactuam expressamente a limitação das obrigações locatícias até determinada data, ainda que o contrato não tenha alcançado seu termo final.

2.
O juiz não pode alterar a causa de pedir da execução para admitir fundamento jurídico não invocado pelo exequente, sob pena de julgamento extra petita.

3.
A exigência de valores sabidamente indevidos, em contrariedade a documento firmado entre as partes, configura má-fé e autoriza a restituição em dobro, nos termos do art. 940 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 141, 492, 798, I, “b”, e 86, caput; CC, art. 940.

Jurisprudência relevante citada:
TJPR, Ap. Cív. 0001985-63.2022.8.16.0017, Rel. Des. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câm. Cível, j. 03.02.2025; TJDF, Ap. Cív. 0004635-41.2017.8.07.0007, Rel. Des. Nídia Corrêa Lima, 8ª Turma Cível, j. 16.05.2019; STJ, REsp 1.111.270/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006419-70.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECCOES e outros (2)

APELADO: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA DE ALUGUÉIS POSTERIORES. INEXIGIBILIDADE QUANDO EXPRESSAMENTE LIMITADA POR ACORDO ENTRE AS PARTES. MÁ-FÉ NA EXECUÇÃO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECÇÕES ME, FERNANDO DEL CLARO FRANCO e CRISTIANE SOWINSKI FRANCO contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução ajuizados em face de SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA., nos quais os embargantes impugnaram a cobrança de aluguéis e encargos contratuais no valor de R$ 131.024,66, referentes a contrato de locação comercial. Alegaram, especificamente, a indevida inclusão de aluguéis posteriores à entrega das chaves, formalizada em 09/06/2016, e de encargos supostamente já contemplados no percentual fixado no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é exigível a cobrança de aluguéis após a entrega do imóvel quando as partes pactuaram expressamente, em termo de entrega de chaves, a limitação das obrigações locatícias até determinada data; (ii) verificar se é cabível a condenação da exequente à restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, à luz do art. 940 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O termo de entrega de chaves firmado entre as partes estipula de forma clara e expressa que a incidência de obrigações locatícias, inclusive aluguéis, se limita ao dia 09/06/2016, data da efetiva devolução do imóvel, o que impede qualquer cobrança posterior sob essa rubrica.

4.
A execução ajuizada pela parte credora especifica a cobrança de “aluguéis” referentes a período posterior à entrega das chaves, sem qualquer menção a multa rescisória, não podendo o juízo suprir a omissão ou alterar a causa de pedir, sob pena de julgamento extra petita, em violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

5.
A exigência de aluguéis após a entrega do imóvel é juridicamente inadmissível quando houver pacto expresso em sentido contrário entre as partes, independentemente do inadimplemento do prazo contratual, uma vez que a convenção firmada no termo de entrega prevalece sobre a previsão genérica do contrato original.

6.
De acordo com o art. 798, I, “b”, do CPC, incumbe ao exequente demonstrar com clareza a origem e a composição do crédito cobrado, o que não ocorreu quanto à suposta multa rescisória, jamais mencionada ou discriminada na petição inicial executiva.

7.
A cobrança de valores sabidamente indevidos, em afronta ao documento firmado entre as partes, evidencia a má-fé da parte exequente e autoriza a aplicação do art. 940 do Código Civil, com restituição em dobro dos montantes indevidamente exigidos.

8.
A jurisprudência reconhece que a entrega das chaves extingue a obrigação de pagar aluguéis subsequentes, salvo estipulação contratual em sentido contrário — inexistente no caso, sendo inclusive firmada cláusula limitativa da exigibilidade.

9.

Mantém-se a parte da sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança de encargos condominiais e do fundo de promoção, diante da ausência de impugnação recursal específica sobre esse ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.
A cobrança de aluguéis após a entrega do imóvel é inexigível quando as partes, em termo de entrega de chaves, pactuam expressamente a limitação das obrigações locatícias até determinada data, ainda que o contrato não tenha alcançado seu termo final.

2.
O juiz não pode alterar a causa de pedir da execução para admitir fundamento jurídico não invocado pelo exequente, sob pena de julgamento extra petita.

3.
A exigência de valores sabidamente indevidos, em contrariedade a documento firmado entre as partes, configura má-fé e autoriza a restituição em dobro, nos termos do art. 940 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 141, 492, 798, I, “b”, e 86, caput; CC, art. 940.

Jurisprudência relevante citada:
TJPR, Ap. Cív. 0001985-63.2022.8.16.0017, Rel. Des. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câm. Cível, j. 03.02.2025; TJDF, Ap. Cív. 0004635-41.2017.8.07.0007, Rel. Des. Nídia Corrêa Lima, 8ª Turma Cível, j. 16.05.2019; STJ, REsp 1.111.270/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto por
M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECÇÕES ME
,
FERNANDO DEL CLARO FRANCO
e
CRISTIANE SOWINSKI FRANCO
em face da sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da ação de Embargos à Execução opostos contra
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA.
, julgou improcedentes os pedidos formulados pelos embargantes, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Irresignados, os embargantes interpuseram o presente recurso de apelação (Id. 14718085), sustentando, em síntese:
(i)
“houve a rescisão do contrato de forma bilateral, estabelecendo de forma explícita como o termo final do contrato o dia 09/06/2016”;
(ii)
“restou consignado no instrumento que eventuais verbas locatícias inadimplidas seriam cobradas com incidência limitada até o dia 09/06/2016”;
(iii)
“restou clara, nos autos, a informação de que a cobrança se refere a aluguéis – e não à multa”;
(iv)
“Cabendo à parte exequente indicar e demonstrar o débito exequendo no momento da propositura da execução (art. 798, I, b, do CPC), não caberia ao juízo corrigir ou interpretar essa discriminação, sob pena de, inclusive, comprometer o contraditório e a ampla defesa dos executados, que se defenderam,

por meio de embargos à execução, da cobrança indevida de aluguéis, não de multa”;
(v)
“clara a incidência da norma jurídica à situação concreta, sendo que a apelada deve ser condenada ao pagamento, em favor dos apelantes, do valor referente à monta cobrada indevidamente a título de aluguel no período posterior à entrega do imóvel, que deverá ser apurada em liquidação de sentença, compensando-se com eventuais valores devidos pelos Apelantes”.

Diante de tais argumentos, pugnam pela reforma da sentença para que sejam acolhidos os embargos à execução, reconhecendo-se a excessividade da cobrança e determinando-se a exclusão dos valores indevidos do crédito exequendo.

Contrarrazões foram apresentadas pela parte apelada (Id. 14718086), sustentando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 14 de julho de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de recurso de Apelação Cível interposto por
M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECÇÕES ME
,
FERNANDO DEL CLARO FRANCO
e
CRISTIANE SOWINSKI FRANCO
em face da sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da ação de Embargos à Execução opostos contra
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA.
, julgou improcedentes os pedidos formulados pelos embargantes, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, os embargantes insurgiram-se contra a cobrança de valores consubstanciados em execução de título extrajudicial proposta pela parte embargada, no valor de R$ 131.024,66, alusivos a aluguéis e encargos decorrentes de contrato de locação comercial firmado entre as partes. Os embargantes figuram no polo passivo na qualidade de locatária (pessoa jurídica) e fiadores (pessoas físicas).

A controvérsia, na origem, cinge-se, em síntese, à alegação de que: (1) os valores cobrados extrapolariam o quanto efetivamente devido, especialmente no tocante às taxas condominiais e à contribuição ao fundo de promoção e propaganda, porquanto tais encargos estariam compreendidos no percentual de 10% sobre o faturamento bruto estabelecido no 3º Termo Aditivo ao contrato de locação; (2) além disso, sustentam que houve cobrança de aluguéis após a entrega do imóvel, realizada em 09/06/2016, conforme termo de entrega de chaves.

A sentença de primeiro grau entendeu que a cláusula 4.2 do 3º Aditivo é clara ao prever o pagamento integral dos encargos condominiais e do fundo de promoção, ainda que ausente faturamento por parte da empresa locatária. Especificamente quanto aos aluguéis supostamente cobrados após a devolução do imóvel, o juízo de origem reconheceu a possibilidade de cobrança de multa rescisória pela devolução antecipada do bem locado, em razão da rescisão do contrato antes do prazo final estabelecido.

Irresignados, os embargantes interpuseram o presente recurso de apelação (Id. 14718085), sustentando, em síntese:
(i)
“houve a rescisão do contrato de forma bilateral, estabelecendo de forma explícita como o termo final do contrato o dia 09/06/2016”;
(ii)
“restou consignado no instrumento que eventuais verbas locatícias inadimplidas seriam cobradas com incidência limitada até o dia 09/06/2016”;
(iii)
“restou clara, nos autos, a informação de que a cobrança se refere a aluguéis – e não à multa”;
(iv)
“Cabendo à parte exequente indicar e demonstrar o débito exequendo no momento da propositura da execução (art. 798, I, b, do CPC), não caberia ao juízo corrigir ou interpretar essa discriminação, sob pena de, inclusive, comprometer o contraditório e a ampla defesa dos executados, que se defenderam,

por meio de embargos à execução, da cobrança indevida de aluguéis, não de multa”;
(v)
“clara a incidência da norma jurídica à situação concreta, sendo que a apelada deve ser condenada ao pagamento, em favor dos apelantes, do valor referente à monta cobrada indevidamente a título de aluguel no período posterior à entrega do imóvel, que deverá ser apurada em liquidação de sentença, compensando-se com eventuais valores devidos pelos Apelantes”.

Diante de tais argumentos, pugnam pela reforma da sentença para que sejam acolhidos os embargos à execução, reconhecendo-se a excessividade da cobrança e determinando-se a exclusão dos valores indevidos do crédito exequendo.

Contrarrazões foram apresentadas pela parte apelada (Id. 14718086), sustentando a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos.

Pois bem.

Compulsando os autos, verifica-se que os embargantes impugnaram, especificamente, a cobrança de aluguéis relativos a período posterior à entrega das chaves, formalizada em 09/06/2016, bem como valores atinentes a encargos condominiais e fundo de promoção que, segundo alegam, estariam englobados no percentual fixado no contrato de locação.

No que se refere à cobrança de aluguéis após a data de 09/06/2016, assiste razão aos apelantes. O Termo de Entrega de Chaves, firmado entre as partes (fl. 70), estabelece de forma expressa, na cláusula "b", que:
“A entrega das chaves não implicará em qualquer quitação das eventuais verbas locatícias inadimplidas, que permanecerão devidas pela LOCATÁRIA e serão cobradas a qualquer tempo, amigável ou judicialmente, sendo sua incidência limitada até o dia 09/06/2016”.

Ainda que se possa cogitar, em tese, da cobrança de multa rescisória pela devolução antecipada do imóvel, a parte exequente não formulou tal pedido nos autos da execução, conforme se depreende da inicial executiva (fl. 33), onde os valores são expressamente discriminados como “aluguéis”. Portanto, não é dado ao juízo substituir-se à parte para alterar a causa de pedir da exequente, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa, conforme art. 141 e 492 do CPC.

Ademais, é importante observar o disposto no art. 798, I, “b”, do Código de Processo Civil, segundo o qual cabe ao exequente a indicação clara e precisa do valor da dívida e de sua origem, ônus do qual a parte apelada não se desincumbiu adequadamente quanto à suposta multa contratual.

A sentença, ao admitir a possibilidade de cobrança da multa rescisória sem que essa figura tenha sido invocada como causa de pedir na inicial executiva, incorreu em julgamento extra petita, razão suficiente para sua reforma.

Nada obstante, a cobrança de aluguéis após a entrega formal das chaves do imóvel mostra-se incompatível com a perda da posse direta pelo locatário, que, a partir de referido ato, deixa de exercer qualquer domínio físico ou jurídico sobre o bem locado. Tal entendimento se reforça, ainda, quando o próprio termo de entrega de chaves pactuado entre as partes estipula data-limite para a exigibilidade de obrigações locatícias, como no caso dos autos.

Com a entrega das chaves, consuma-se a devolução do imóvel e se extingue a obrigação de pagamento dos aluguéis subsequentes, independentemente da existência de pendências quanto ao estado de conservação do bem, cuja reparação deve ser tratada por outros meios jurídicos adequados.

Em mesmo sentido, destaco:

“A entrega das chaves transfere a posse do imóvel ao locador, tornando inexigíveis aluguéis subsequentes, mesmo que ainda haja reparos pendentes, sendo a imobiliária mera mandatária do locador, sem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em nome próprio.”

(TJPR, Ap. Cív. 0001985-63.2022.8.16.0017, Rel. Des. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câm. Cível, j. 03/02/2025, publ. 04/02/2025)

No que diz respeito ao pedido de devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente, também merece acolhimento. O art. 940 do Código Civil dispõe que:

Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.111.270/SP, a aplicação da penalidade do art. 940 do Código Civil pressupõe a demonstração de má-fé do credor, a qual se verifica no presente caso a partir da cobrança indevida de aluguéis de período posterior à entrega das chaves — em frontal desacordo com o documento firmado entre as partes.

Destaco:

“Evidenciado que a dívida objeto da Execução proposta em desfavor da embargante já havia sido quitada e, não havendo controvérsia quanto ao fato de que a credora tinha ciência do pagamento efetuado, tem-se por caracterizada a má-fé quanto ao ajuizamento da demanda executiva, a justificar a imposição da obrigação de pagar, em dobro, o montante cobrado indevidamente, na forma prevista no artigo 940 do Código Civil.”

(TJDF, Ap. Cív. 0004635-41.2017.8.07.0007, Rel. Des. Nídia Corrêa Lima, 8ª Turma Cível, j. 16/05/2019, publ. 21/05/2019)

No caso em apreço, a parte apelada, mesmo diante da cláusula expressa limitando a cobrança ao dia 09/06/2016, optou por incluir na execução valores como “aluguéis” referentes a período posterior, incorrendo, portanto, na conduta de “pedir mais do que for devido”, apta a autorizar a aplicação da sanção legal.

Por fim, registro que as insurgências recursais limitaram-se à cobrança de aluguéis após a entrega das chaves e ao pedido de restituição em dobro dos valores pagos indevidamente, não tendo sido objeto de impugnação, nesta instância, a cobrança relativa aos encargos condominiais e à contribuição ao fundo de promoção.

Desse modo, mantém-se hígida a parte da sentença que reconheceu a exigibilidade dos encargos condominiais e do fundo de promoção, os quais permanecem devidos na forma contratada.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
M. A. DEL CLARO FRANCO CONFECÇÕES ME e outros
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para: (1) reformar a sentença proferida nos autos de embargos à execução, acolhendo parcialmente os embargos para declarar a inexigibilidade dos aluguéis cobrados com incidência posterior ao dia 09/06/2016, nos termos do Termo de Entrega de Chaves; (2) condenar a parte exequente ao pagamento em dobro dos valores cobrados indevidamente, a serem apurados em sede de liquidação, com fundamento no art. 940 do Código Civil.

Por conseguinte, considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte embargante ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte embargada, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação remanescente, correspondente aos encargos condominiais e ao fundo de promoção reconhecidos como devidos.

De igual modo, condeno a parte embargada ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos embargantes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido pelos embargantes, representado pela exclusão do montante cobrado indevidamente a título de aluguéis incidentes após a entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação.

As custas processuais deverão ser rateadas proporcionalmente entre as partes (pro rata), na forma do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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