Tribunal: TJES
Processo: 5001048-07.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
APELAÇÃO

CÍVEL Nº 5001048-07.2024.8.08.0021

APELANTES:
MAURO JOSÉ PORTO e MARIA JOSÉ CARMINATI ZAMBROTTI

APELADO:
TAINE GUILHERME DE MORENO

JUÍZO PROLATOR:
Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente - DR.
GUSTAVO MARCAL DA SILVA E SILVA

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA POR PEREMPÇÃO. EXISTÊNCIA DE EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA AJUIZADA ANTES DO PRAZO TRINTENÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO NA VIA ADMINISTRATIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por contra sentença proferida em procedimento de suscitação de dúvida instaurado, que recusou averbação de cancelamento de hipoteca constituída em 1991 em favor da PREVI. Os apelantes alegaram extinção da garantia pelo decurso do prazo de 30 anos previsto no art. 1.485 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível o cancelamento administrativo de hipoteca convencional, por perempção, quando já ajuizada execução hipotecária antes do decurso do prazo trintenário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O procedimento de suscitação de dúvida (LRP, arts. 198 e ss.) destina-se exclusivamente a aferir a legalidade das exigências do registrador, não se prestando à solução de controvérsias complexas sobre direitos materiais.

O princípio da legalidade registral impõe ao oficial o dever de recusar averbação que não atenda aos requisitos legais, especialmente quando há execução judicial em curso fundada na hipoteca cuja baixa se pretende.

A hipoteca não constitui fim em si mesma, mas garantia do crédito. Havendo execução ajuizada antes do prazo de 30 anos, com citação válida e penhora do imóvel, o credor exerceu o direito de excutir a garantia, o que afasta a incidência da perempção por inércia.

O reconhecimento da eventual extinção da garantia por perempção exige pronunciamento judicial no processo de execução ou em ação própria, sendo inviável sua decretação em sede de dúvida registral, sob pena de usurpação da competência jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O procedimento de suscitação de dúvida não comporta discussão sobre a validade ou extinção de direitos reais, restringindo-se ao controle da legalidade registral.

A existência de execução hipotecária ajuizada antes do término do prazo de 30 anos impede o reconhecimento administrativo da perempção da hipoteca.

A declaração de extinção da garantia hipotecária por decurso de prazo somente pode ser apreciada no processo de execução ou em ação própria, não sendo cabível em sede de dúvida registral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 236; CC/2002, art. 1.485; LRP (Lei nº 6.015/73), arts. 198, 203, 204, 207, 238 e 251, II; CPC/2015, art. 487, I; Lei nº 8.935/94, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 17.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001048-07.2024.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MAURO JOSE PORTO e outros
APELADO: TAINE GUILHERME DE MORENO
RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA
APELAÇÃO

CÍVEL Nº 5001048-07.2024.8.08.0021

APELANTES:
MAURO JOSÉ PORTO e MARIA JOSÉ CARMINATI ZAMBROTTI

APELADO:
TAINE GUILHERME DE MORENO

JUÍZO PROLATOR:
Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente - DR.
GUSTAVO MARCAL DA SILVA E SILVA

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA POR PEREMPÇÃO. EXISTÊNCIA DE EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA AJUIZADA ANTES DO PRAZO TRINTENÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO NA VIA ADMINISTRATIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por contra sentença proferida em procedimento de suscitação de dúvida instaurado, que recusou averbação de cancelamento de hipoteca constituída em 1991 em favor da PREVI. Os apelantes alegaram extinção da garantia pelo decurso do prazo de 30 anos previsto no art. 1.485 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível o cancelamento administrativo de hipoteca convencional, por perempção, quando já ajuizada execução hipotecária antes do decurso do prazo trintenário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O procedimento de suscitação de dúvida (LRP, arts. 198 e ss.) destina-se exclusivamente a aferir a legalidade das exigências do registrador, não se prestando à solução de controvérsias complexas sobre direitos materiais.

O princípio da legalidade registral impõe ao oficial o dever de recusar averbação que não atenda aos requisitos legais, especialmente quando há execução judicial em curso fundada na hipoteca cuja baixa se pretende.

A hipoteca não constitui fim em si mesma, mas garantia do crédito. Havendo execução ajuizada antes do prazo de 30 anos, com citação válida e penhora do imóvel, o credor exerceu o direito de excutir a garantia, o que afasta a incidência da perempção por inércia.

O reconhecimento da eventual extinção da garantia por perempção exige pronunciamento judicial no processo de execução ou em ação própria, sendo inviável sua decretação em sede de dúvida registral, sob pena de usurpação da competência jurisdicional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O procedimento de suscitação de dúvida não comporta discussão sobre a validade ou extinção de direitos reais, restringindo-se ao controle da legalidade registral.

A existência de execução hipotecária ajuizada antes do término do prazo de 30 anos impede o reconhecimento administrativo da perempção da hipoteca.

A declaração de extinção da garantia hipotecária por decurso de prazo somente pode ser apreciada no processo de execução ou em ação própria, não sendo cabível em sede de dúvida registral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 236; CC/2002, art. 1.485; LRP (Lei nº 6.015/73), arts. 198, 203, 204, 207, 238 e 251, II; CPC/2015, art. 487, I; Lei nº 8.935/94, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 17.07.2024.

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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR
Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO

CÍVEL Nº 5001048-07.2024.8.08.0021

APELANTES:
MAURO JOSÉ PORTO e MARIA JOSÉ CARMINATI ZAMBROTTI

APELADO:
TAINE GUILHERME DE MORENO

JUÍZO PROLATOR:
Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público e Meio Ambiente - DR.
GUSTAVO MARCAL DA SILVA E SILVA

RELATOR:
DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

V O T O

Na origem, o Oficial do Cartório do 2º Ofício do Registro Geral de Imóveis e Anexos de Guarapari/ES,
TAINE GUILHERME DE MORENO
, suscitou dúvida a respeito do pedido de registro apresentado por
MAURO JOSÉ PORTO e MARIA JOSÉ CARMINATI ZAMBROTTI.

Extrai-se dos autos que
MAURO JOSÉ PORTO e MARIA JOSÉ CARMINATI ZAMBROTTI,
pretendiam averbar o cancelamento da hipoteca registrada sob o R. 04-19.485, datada de 16 de outubro de 1991, para garantia de financiamento realizado por eles, tendo como credor a
CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI
, todavia, em pesquisa processual, foi verificada uma execução ajuizada dessa hipoteca (processo n. 0001038-73.2009.8.021, doc. grupo 02), razão pela qual o Suscitante, ora apelado, indeferiu o pedido de averbação de cancelamento da hipoteca por perempção.

Ao apreciar a questão posta, o juízo
a quo
julgou procedente a dúvida pelos seguintes fundamentos:

Colhe-se dos arts. 1.485, do Código Civil, e 238, da Lei nº 6015/73, que o prazo de validade da hipoteca convencional é de 30 anos, após o que ela se extingue de pleno direito, caso não se celebre novo contrato, com nova inscrição no registro imobiliário.

No caso em exame, a hipoteca foi convencionada em 1991, conforme matrícula do imóvel descrita na suscitação da dúvida.

Verifica-se, assim, que o prazo trintenário já se teria esgotado.

Contudo, há registro de que houve o ajuizamento de execução de título extrajudicial pelo credor hipotecário fundada na referida garantia, em curso perante a 2ª Vara Cível de Guarapari, o que ocorreu antes do término do prazo de 30 anos, de onde ainda se originou a penhora do imóvel.

Nesse particular, há duas interpretações possíveis a se trilhar: há entendimento no sentido de que a existência de ação de execução hipotecária importa em impedimento à perempção, de modo que a citação válida importaria na interrupção da contagem do prazo de 30 anos, como também há precedentes e doutrina entendendo que o prazo da perempção é de natureza decadencial, de modo que a existência de ação contra o devedor não seria causa impeditiva, suspensiva ou interruptiva ao prazo da perempção.

Filio-me à corrente de que o prazo de 30 anos previsto na Lei de Registros Públicos admite suspensão ou interrupção, justamente quando em curso discussão ou cobrança da dívida garantida, de modo que a citação na execução hipotecária tem o condão de suspender o prazo trintenal para a preservação do direito de quem foi pleitear em juízo a recuperação do valor financiado e garantido pela hipoteca.

Não obstante, ainda que se entenda pela corrente diversa, ou seja, de que o prazo da perempção não é afetado pelo ajuizamento da demanda executória pelo credor hipotecário, importa ponderar no caso subexamine que, ao receber a petição inicial da ação de execução, determinando a citação do devedor e a penhora do imóvel devidamente registrada no Registro Imobiliário, o Juízo da ação de execução hipotecária procedeu a exame de valor em que se omitiu quanto à declaração da perempção e admitiu a existência de título apto para fundamentar a execução da garantia.

Nessa esteira, havendo ação judicial, não é permitido ao Juízo com competência em Registros Públicos imiscuir-se na relação litigiosa para declarar a ocorrência da perempção e autorizar o cancelamento administrativo do registro da hipoteca
.

Entendimento diverso ensejaria a supremacia da via administrativa em relação à jurisdicional, o que de forma alguma é possível, circunstância que revela a impossibilidade de se dirimir a questão no âmbito administrativo-correcional.

Não se trata de negar vigência ao art. 1.485 do Código Civil e ao art. 238 da Lei de Registros Públicos. Ocorre que, movida pelo credor hipotecário antes do decurso do prazo de perempção, como sói ocorrer, ação judicial destinada à satisfação do direito de que se diz titular, não é possível, neste procedimento administrativo de que o referido credor não participa, reconhecer a ocorrência da perempção que atingirá, em tese, caso acolhida a pretensão dos suscitados, direito subjetivo que em ação própria poderá eventualmente ser reconhecido como exercido antes de sua extinção pela decadência
.

Diante disso, a solução que resta para os suscitados é buscarem a declaração da ocorrência da perempção por meio de ação jurisdicional contenciosa (LRP, arts. 204 e 251, inc. II).

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida, a fim de que seja mantido o impedimento apresentado pelo registrador ao pleito de cancelamento.

Custas ex lege pelos suscitados (LRP, art. 207).

Destarte, JULGO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC/2015.

Após o trânsito em julgado, comunique-se ao registrador para os fins do art. 203, inc. I, da LRP.

Irresignado, os suscitados, ora apelantes, interpuseram o presente recurso, por meio do qual alega, em síntese, que
I)
possuem imóvel com hipoteca constituída por escritura pública datada de 1991, em favor da Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – PREVI;
II)
entre a data do registro da hipoteca e o requerimento pleiteando seu cancelamento transcorreram mais de 30 (trinta) anos, e, portanto, não pode o direito real persistir, nos termos do artigo 1.485, do Código Civil;
III)
o prazo da perempção não é afetado pelo ajuizamento da demanda executória pelo credor hipotecário, bastando, somente, o decurso do prazo de 30 (trinta) anos para que possa haver o cancelamento.

Após analisar os autos, tenho que a sentença deve ser mantida em seus próprios fundamentos, os quais tomo como razões de decidir, acrescentando-lhes apenas as considerações que seguem.

De plano, cumpre registrar que
“a suscitação de dúvida, regulada pela Lei nº 6.015/73, tem como objetivo obter a manifestação do Poder Judiciário acerca da divergência de entendimentos entre o oficial de registro e o apresentante, nada mais sendo do que um procedimento administrativo destinado à aferição da legalidade das exigências realizadas pelo oficial de registro.”
(TJES - Apelação Cível nº 5002363-28.2023.8.08.0014; Relator: Júlio César Costa de Oliveira; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 17.07.2024).

Assim, na hipótese destes autos, deve-se aferir a atuação do magistrado, a qual limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando o feito para apurar demais questões acerca do registro do imóvel, bem como a possível baixa de restrições, as quais devem ser arguidas em via processual própria.

Com efeito, a Constituição Federal, em seu art. 236, estabelece que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

Tal dispositivo é regulado pela Lei nº 8.935/94, a qual dispõe, em seu art. 1º, que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Em decorrência de tais pressupostos, exsurge o princípio da legalidade como orientador da atividade registral, visando impedir que sejam registrados títulos sem os requisitos legais para tanto.

No caso em apreço, o Oficial do Registro agiu em estrita observância ao princípio da legalidade registral, ao recusar a averbação pretendida diante da existência de execução hipotecária em curso, na qual, inclusive, foi determinada a penhora do imóvel.

De fato, os arts. 1.485 do Código Civil e 238 da Lei nº 6.015/73 estabelecem que a hipoteca convencional tem duração máxima de 30 (trinta) anos, extinguindo-se de pleno direito caso não renovada. Entretanto, não se pode perder de vista que a hipoteca não é um fim em si mesma, mas instrumento de garantia do crédito. Assim, quando ajuizada ação de execução fundada na hipoteca antes do término do prazo, há manifesta controvérsia judicial sobre a exigibilidade do crédito e sobre a eficácia da garantia, circunstância que afasta a possibilidade de cancelamento automático em sede administrativa.

Em tais hipóteses, a eventual declaração de perempção depende de pronunciamento no processo de execução ou em ação própria, não podendo ser suprida por procedimento de dúvida registral, sob pena de usurpação da competência jurisdicional.

Nesse mesmo sentido, se manifestou o douto Procurador de Justiça Cível em Id. 12995591:

A nuance a ser percebida para o desfecho da controvérsia do presente caso é que, a partir do momento da apresentação da execução da dívida garantida pela hipoteca, não se trata mais, propriamente, do prazo de perempção, pois o credor já exerceu seu direito de executar a garantia hipotecária por meio da ação executiva. Com efeito, no caso sub examine, ao se deparar com o pedido formulado pelos Suplicantes, agiu de forma escorreita o Oficial do Cartório ao negar a averbação do cancelamento da garantia, eis que constatada, à época, ação em curso, relativa à execução de título extrajudicial, ajuizada pelo credor hipotecário (autos nº 0001038- 73.2009.8.08.0021) que tramita na 2ª Vara Cível de Guarapari, por meio da qual, inclusive, foi determinada a penhora do imóvel. Com o ajuizamento da ação executiva e, principalmente, a citação do devedor e a penhora do imóvel, tem-se o efetivo exercício do direito do credor de promover a excussão da garantia real, razão pela qual deixa de incidir o prazo de perempção previsto para os casos de inércia. Em outras palavras, o direito de executar a hipoteca foi validamente exercido, afastando-se a hipótese de extinção da garantia por decurso de tempo.

Assim, entendo que agiu corretamente o Oficial de Registro de Imóveis ao indeferir o cancelamento da garantia, haja vista que a controvérsia não pode ser solucionada na via administrativa.

Nesse panorama, correta a manutenção da recusa por parte do cartório.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Vitória (ES), data registrada no sistema.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 13.10.2025 a 17.10.2025:

Acompanho o E. Relator.