Tribunal: TJES
Processo: 0017195-30.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão julgador: CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-13

Ementa:
Ementa:
Direito civil e processual civil – Apelação cível – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega da obra – Rescisão contratual – Culpa da vendedora configurada – Devolução integral dos valores pagos – Juros de mora e correção monetária - Recurso desprovido.

I – Caso em exame

1.Apelação cível interposta por THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE SA PARTICIPAÇÕES contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenando as rés à devolução integral dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

II – Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa dos vendedores ou por caso fortuito/força maior; (ii) estabelecer se a restituição dos valores pagos pelo comprador deverá ocorrer imediatamente ou apenas após a extinção do patrimônio de afetação; e (iii) determinar se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou apenas do trânsito em julgado da decisão.

II
I –
Razões de decidir

3. O atraso na entrega do imóvel configura culpa exclusiva dos vendedores, pois a alteração legislativa municipal que impõe mudanças no projeto não constitui caso fortuito ou força maior, tratando-se de risco inerente à atividade da incorporada.

4. A rescisão contratual por culpa do vendedora exige a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme importação consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543 do STJ).

5. O patrimônio de afetação não impede a devolução imediata dos valores ao comprador, pois o Código de Defesa do Consumidor assegura ao adquirente o direito à restituição independentemente da extinção do patrimônio de afetação.

6. A incidência de juros de mora deve ocorrer desde a citação, pois a obrigação decorre da culpa da vendedora e não de mero inadimplência do comprador.

I
V
–
Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

T
ese
s
de julgamento
:

1. O atraso na entrega do imóvel por necessidade de adequação ao Plano Diretor Urbano não caracteriza caso fortuito ou força maior, sendo risco inerente à atividade da incorporada.

2. A rescisão contratual por culpa da vendedora exige a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. A incidência de juros de mora ocorre desde a citação, pois decorre da responsabilidade das vendedoras pelo inadimplência contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 389 e 406; Lei nº 4.591/1964, arts. 28 e seguintes; Código de Defesa do Consumidor, art. 53.

Jurisprudência relevante relevante
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1002); STJ, REsp 1.723.519/SP; TJES, AC 0021948-98.2017.8.08.0035.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017195-30.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: MARCELO CORREA DO NASCIMENTO

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa:
Direito civil e processual civil – Apelação cível – Compra e venda de imóvel – Atraso na entrega da obra – Rescisão contratual – Culpa da vendedora configurada – Devolução integral dos valores pagos – Juros de mora e correção monetária - Recurso desprovido.

I – Caso em exame

1.Apelação cível interposta por THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE SA PARTICIPAÇÕES contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, condenando as rés à devolução integral dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

II – Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa dos vendedores ou por caso fortuito/força maior; (ii) estabelecer se a restituição dos valores pagos pelo comprador deverá ocorrer imediatamente ou apenas após a extinção do patrimônio de afetação; e (iii) determinar se os juros de mora devem incidir a partir da citação ou apenas do trânsito em julgado da decisão.

II
I –
Razões de decidir

3. O atraso na entrega do imóvel configura culpa exclusiva dos vendedores, pois a alteração legislativa municipal que impõe mudanças no projeto não constitui caso fortuito ou força maior, tratando-se de risco inerente à atividade da incorporada.

4. A rescisão contratual por culpa do vendedora exige a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme importação consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543 do STJ).

5. O patrimônio de afetação não impede a devolução imediata dos valores ao comprador, pois o Código de Defesa do Consumidor assegura ao adquirente o direito à restituição independentemente da extinção do patrimônio de afetação.

6. A incidência de juros de mora deve ocorrer desde a citação, pois a obrigação decorre da culpa da vendedora e não de mero inadimplência do comprador.

I
V
–
Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

T
ese
s
de julgamento
:

1. O atraso na entrega do imóvel por necessidade de adequação ao Plano Diretor Urbano não caracteriza caso fortuito ou força maior, sendo risco inerente à atividade da incorporada.

2. A rescisão contratual por culpa da vendedora exige a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. A incidência de juros de mora ocorre desde a citação, pois decorre da responsabilidade das vendedoras pelo inadimplência contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 389 e 406; Lei nº 4.591/1964, arts. 28 e seguintes; Código de Defesa do Consumidor, art. 53.

Jurisprudência relevante relevante
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1002); STJ, REsp 1.723.519/SP; TJES, AC 0021948-98.2017.8.08.0035.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

VOTO VENCEDOR

Presentes os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso e passo ao seu julgamento como segue.

Na origem,

MARCELO CORREA DO NASCIMENTO
ajuizou esta ação de rescisão de contrato em face de
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

e

LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, objetivando a rescisão dos contratos firmados entre as partes e a devolução dos valores desembolsados – incluindo comissão de corretagem -, no valor de R$ 194.537,93 (cento e noventa e quatro mil, quinhentos e trinta e sete reais e noventa e três centavos).

Após regular tramitação, o magistrado
a quo
proferiu a sentença recorrida, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, para “
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a parte requerida solidariamente a restituir aos autores as parcelas pagas pela aquisição do imóvel descrito na peça inicial, de forma simples e em única parcela, observando-se correção monetária do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% a contar da citação
”.

Irresignados,

THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

e

LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
pleiteiam a reforma da sentença e sustentam em síntese, que
a)
não houve atraso na enrega da obra a que se refere o contrato firmado entre as partes por culpa das recorrentes, mas por caso fortuito, força maior ou fato do príncipe, já que, após o registro do memorial de incorporações, foi declarada a inconstitucionalidade de dispositivos do Plano Diretor Municipal, o que acarretou a necessidade de se promover diversas modificações no projeto arquitetônico;
b)
a ausência de culpa das promitentes vendedoras determina que os promitentes compradores arquem com os ônus da desistência do negócio;
c)
de acordo com o julgamento do REsp 1740911/DF, apreciado sob a sistemática dos recursos repetitivos, além do termo inicial dos juros de mora dever corresponder ao trânsito em julgado, deve ser aplicada a Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
e
d)
o empreendimento em análise está submetido ao patrimônio de afetação e qualquer restituição de valores somente pode ocorrer após a sua extinção, já que todo o montante recebido pelo promitente vendedor somente pode ser empregado na própria incorporação, nos termos do art. 28 e seguintes da Lei nº 4591/64.

Passo, pois, à análise de cada alegação.

Do atraso na entrega do imóvel e da culpa
pela rescisão dos contratos

Como bem ressaltado na sentença recorrida, a não entrega do empreendimento no prazo firmado na renegociação dos contratos se deu por culpa das apelantes, já que eventual alteração no PDU que demandou alterações no projeto do imóvel não constitui justificativa suficiente a embasar o atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância previsto contratualmente.

Tal entendimento vem sendo aplicado por este eg. TJES na análise de demandas que envolvem o empreendimento em discussão nestes autos, valendo trazer à colação, por todas, a seguinte ementa de julgado:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADQUIRIDAS NA PLANTA. DECLARAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI LOCAL QUE ALTEROU O PDU. NECESSIDADE DE MODIFICAÇÃO DO PROJETO ESTRUTURAL COM A MUDANÇA DO NÚMERO DE PAVIMENTOS E A EXCLUSÃO DO ANDAR EM QUE SE SITUARIAM AS SALAS ADQUIRIDAS. FORTUITO INTERNO. CULPA DA CONSTRUTORA E DA PROMITENTE-VENDEDORA PELA RESCISÃO DAS AVENÇAS. DIREITO DA ADQUIRENTE A DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO. PREJUDICADO O EXAME DAS RAZÕES DO APELO PRINCIPAL. 1) Este Egrégio Tribunal de Justiça, em demanda envolvendo as mesmas rés apelantes principais, Lorenge S/A Participações e The Place SPE 136 Empreendimento Imobiliário Ltda, firmou posicionamento no sentido de que “eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste fato previsível (fortuito interno) que não consiste justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual”. Assim, concluiu que não haveria justificativa apta a embasar o atraso o atraso na entrega da unidade imobiliária e que seria devida a devolução da integralidade dos valores pagos pela promitente compradora (TJES, Classe: Apelação Cível n.º 035180075943, Relator: Annibal de Rezende Lima, Primeira Câmara Cível, J 27/10/2020, DJ 30/11/2020). 2) A alteração do PDU decorreu da declaração de inconstitucionalidade da Lei Municipal de Vila Velha n° 4.575/07, cujo julgamento pelo Egrégio Tribunal Pleno se deu na Direta de Inconstitucionalidade n.º 100080006834, julgada em 26/04/2012. 3) Nos termos da Súmula 543 do STJ, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, de modo que as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio. 4) No caso vertente, levando em consideração que: (i) a declaração de inconstitucionalidade da Lei Municipal de Vila Velha n° 4.575/07, pelo Tribunal Pleno, se deu em 26/04/2012, o que gerou a necessidade de modificação do projeto estrutural com o número de pavimentos originalmente estabelecidos, com a exclusão do andar em que se situariam as salas adquiridas pela autora apelante adesiva; e (ii) eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste em fato previsível (fortuito interno) que não se traduz em justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual; resta caracterizada a culpa exclusiva das rés apelantes principais pela rescisão das avenças, o que enseja o direito da apelante adesiva à restituição da integralidade dos valores pagos, atinentes aos contratos n.ºs 38724 e 38726, das salas comerciais n.ºs 1816 e 1817. 5) Entende-se como abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deve ser contada em dias corridos, tal como consignado na sentença recorrida. Tal circunstância ratifica o atraso indevido na entrega da obra, afinal o prazo inicial para tanto era junho/2017, findando-se em dezembro/2017, porém as rés apelantes principais noticiaram à apelante adesiva que a expectativa de conclusão das obras teria sido alterada para junho/2018, diante da necessidade de alteração do projeto estrutural para se adequar à declaração de inconstitucionalidade do PDU de Vila Velha/ES (em 26/04/2012), que, reitera-se, é tido como fortuito interno (previsível). 6) A correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir de cada desembolso, sendo aplicável o INPC. Por se tratar de obrigação de natureza contratual, deverão incidir juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC, a partir de quando deverá cessar a incidência da correção monetária autônoma, sob pena de “bis in idem”. 7) Recurso de apelação adesivo conhecido e provido, com a reforma parcial do édito sentencial para: (a) preservar a rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda n.ºs 38726 e 38724, das unidades n.ºs 1816 e 1817; bem como a declaração de ilegalidade da cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância em dias úteis (considerando-se a respectiva contagem em dia corridos); (b) afastar a retenção de 10% (dez por cento) dos valores adimplidos pela autora, com a restituição do remanescente respectivo; (c) condenar as rés apelantes principais na restituição da integralidade dos valores pagos, com a incidência de correção monetária a partir de cada desembolso pelo INPC; e de juros de mora desde a citação pela taxa SELIC, momento em que deverá cessar a incidência da correção monetária autônoma, sob pena de “bis in idem”; e (d) condenar as rés apelantes principais na integralidade dos ônus de sucumbência, com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, “pro rata”. Outrossim, julga-se prejudicado o exame das razões veiculadas no apelo principal. (TJES – AC 0021948-98.2017.8.08.0035 - Órgão julgador: 2ª Câmara Cível - Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Data: 11/May/2023)

Com efeito, a alteração legislativa assimila-se, neste aspecto, ao aumento dos custos dos insumos e mão de obra da construção civil e às alterações climáticas que podem interferir no ritmo da obra, caracterizadas como circunstâncias previsíveis e que devem estar inseridas no planejamento da fornecedora do produto/serviço, de modo que não pode ser caracterizado como caso fortuito apto a ampliar o prazo de prorrogação previsto no contrato firmado entre as partes.

Confirma-se, também, assim, que houve atraso na entrega do imóvel indicado nos autos e que este se deu por culpa das apelantes.

Do termo inicial dos juros de mora e da incidência da SELIC

As apelantes pleiteiam a aplicação do precedente firmado quando do julgamento do REsp 1740911/DF (Tema 1002), cuja tese restou assim redigida:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Considerando que restou definido, neste julgamento, que a rescisão dos contratos firmados entre as partes se deu por culpa das promitentes vendedoras, afasta-se a aplicação do referido precedente, o que impõe a manutenção do termo inicial de incidência de juros de mora tal qual definido na sentença recorrida.

O índice aplicável, segundo imposição do art. 406, §1º do Código Civil, deve ser a SELIC, deduzido o IPCA.

Confira-se, a respeito, a dicção dos dispositivos legais determinantes de tal incidência:

Art. 406.
Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.

§ 1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.

Art. 389.
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

Necessária, pois, a reforma da sentença quanto ao ponto, a fim de determinar que, sobre a quantia a ser restituída, deve haver a aplicação da SELIC, deduzido o IPCA incidente no período.

Da restituição de valores após a extinção do patrimônio de afetação

As apelantes afirmam que o empreendimento em análise está submetido ao patrimônio de afetação e que qualquer restituição de valores somente pode ocorrer após a sua extinção, já que todo o montante recebido pelo promitente vendedor somente pode ser empregado na própria incorporação, nos termos do art. 28 e seguintes da Lei nº 4591/64.

Entretanto, a jurisprudência pátria há muito já firmou o entendimento de que, a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), é reconhecido, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito à restituição imediata dos valores pagos pelo consumidor em caso de rescisão contratual, ainda que a culpa de tal rescisão seja do próprio comprador, hipótese em que será possível a retenção de parcela de tal montante (vide (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Se é possível a restituição imediata dos valores pagos pelo comprador culpado pela rescisão, maior ainda é a possibilidade de restituição imediata dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa da vendedora, como
in casu
.

Afasta-se, assim, a impossibilidade de restituição imediata dos valores alegada pelas apelantes.

Conclusão

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
.

Em razão da sucumbência recursal, e com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento).

É como voto.

DES. CARLOS SIMÕES FONSECA

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.