Tribunal: TJES
Processo: 0013218-88.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-02-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. TAXA DE CORRETAGEM. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO. RECURSO DO REQUERENTE DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a requerida à restituição ao autor de R$ 4.189,82 (taxa de corretagem) e R$ 3.069,44 (78% do total pago), ambos com correção monetária e incidência de juros pela taxa SELIC, além de distribuir as custas e honorários advocatícios na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor devido à assistência judiciária gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se a requerida deve restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem, considerando a alegação de ilegitimidade passiva e o repasse ao consumidor;
(ii) analisar se a rescisão contratual ocorreu sem culpa do requerente e se este faz jus à devolução integral dos valores pagos e à indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A culpa pelo desfazimento do contrato recai sobre o promitente comprador, pois o instrumento contratual previa, de forma expressa, a obrigação de o adquirente complementar eventual diferença apurada entre o valor financiado e o preço do imóvel, não havendo descumprimento do dever de informação por parte da requerida.

4. O valor referente à comissão de corretagem foi pago de forma destacada e identificado em recibo específico, demonstrando o prévio conhecimento e aceitação do ônus pelo promitente comprador, sendo válida a transferência dessa responsabilidade ao consumidor, conforme entendimento do Tema 938 do STJ.

5. A inexistência de dano moral decorre do fato de que a requerida não deu causa ao desfazimento do contrato, e as discussões acerca dos valores a serem restituídos configuram mero dissabor, sem ofensa à personalidade.

6. A distribuição das custas e dos honorários advocatícios deve ser ajustada para refletir a sucumbência majoritária do requerente, fixada em 2/3 em seu desfavor, com a consequente majoração dos honorários em 5%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso da requerida provido. Recurso do requerente desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pela diferença entre o valor financiado e o preço do imóvel, expressamente prevista em contrato, recai sobre o promitente comprador.

É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador quando há prévio conhecimento e aceitação, não sendo necessária a formalização por escrito dessa obrigação.

O desfazimento do contrato por culpa do promitente comprador não enseja devolução do valor pago a título de corretagem nem caracteriza dano moral em desfavor da construtora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º e § 11; STJ, Tema 938.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013218-88.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. TAXA DE CORRETAGEM. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO. RECURSO DO REQUERENTE DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando a requerida à restituição ao autor de R$ 4.189,82 (taxa de corretagem) e R$ 3.069,44 (78% do total pago), ambos com correção monetária e incidência de juros pela taxa SELIC, além de distribuir as custas e honorários advocatícios na proporção de 50% para cada parte, com suspensão da exigibilidade para o autor devido à assistência judiciária gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:
(i) definir se a requerida deve restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem, considerando a alegação de ilegitimidade passiva e o repasse ao consumidor;
(ii) analisar se a rescisão contratual ocorreu sem culpa do requerente e se este faz jus à devolução integral dos valores pagos e à indenização por dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A culpa pelo desfazimento do contrato recai sobre o promitente comprador, pois o instrumento contratual previa, de forma expressa, a obrigação de o adquirente complementar eventual diferença apurada entre o valor financiado e o preço do imóvel, não havendo descumprimento do dever de informação por parte da requerida.

4. O valor referente à comissão de corretagem foi pago de forma destacada e identificado em recibo específico, demonstrando o prévio conhecimento e aceitação do ônus pelo promitente comprador, sendo válida a transferência dessa responsabilidade ao consumidor, conforme entendimento do Tema 938 do STJ.

5. A inexistência de dano moral decorre do fato de que a requerida não deu causa ao desfazimento do contrato, e as discussões acerca dos valores a serem restituídos configuram mero dissabor, sem ofensa à personalidade.

6. A distribuição das custas e dos honorários advocatícios deve ser ajustada para refletir a sucumbência majoritária do requerente, fixada em 2/3 em seu desfavor, com a consequente majoração dos honorários em 5%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso da requerida provido. Recurso do requerente desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade pela diferença entre o valor financiado e o preço do imóvel, expressamente prevista em contrato, recai sobre o promitente comprador.

É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador quando há prévio conhecimento e aceitação, não sendo necessária a formalização por escrito dessa obrigação.

O desfazimento do contrato por culpa do promitente comprador não enseja devolução do valor pago a título de corretagem nem caracteriza dano moral em desfavor da construtora.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º e § 11; STJ, Tema 938.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso da requerida, bem como conhecer e negar provimento ao recurso do requerente, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
(requerida) e por
RICHARDSON SOUZA FERREIRA PORTO
(requerente)

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para declarar a
“
rescisão do contrato estabelecido entre as partes”
, condenar
“
a requerida a restituir ao autor o valor de R$ 4.189,82 (quatro mil, cento e oitenta reais e oitenta e dois centavos), correspondente a taxa de corretagem”,

assim como condenar
“
a requerida a restituir ao autor o montante de
R$ 3.069,44 (três mil, seiscentos e nove reais e quarenta e quatro centavos), equivalente a 78% do total pago”,
ambos com correção monetária a contar do desembolso até a citação, com incidência subsequente exclusiva pela taxa SELIC.

O Juízo
a quo
, diante da sucumbência parcial, condenou
“as partes em custas e honorários advocatícios fixados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (CPC, art. 85, §2º), suportados na proporção de 50% para o autor e 50% para a requerida. Suspensa a exigibilidade do autor em razão da assistência judiciária gratuita.”

Em suas razões recursais, de fls. 377/385, a requerida/apelante sustenta, em suma, que: 1)
“
não é parte legítima para responder ao pedido da parte Apelada acerca da devolução dos valores referentes ao pagamento da taxa de comissão de corretagem, uma vez que o recebimento dos supostos valores ocorreu por terceiros”
(fl. 380); 2)
“
os valores concernentes à comissão de corretagem não guardam nenhuma relação com as parcelas que compunham o preço contratado”
(fl. 381); 3)
“o repasse da taxa de corretagem ao comprador é totalmente legal, desde que clara a informação”
(fl. 382); 4)
“a parte Apelada tinha plena ciência a respeito de tal cobrança e concordou com ela, tendo o negócio sido realizado”
(fl. 384).

Nesse contexto,
“
requer a Apelante que seja CONHECIDO e PROVIDO o presente recurso para que seja afastada a condenação imposta para devolver todos os valores efetivamente pagos, todavia, caso seja superado este entendimento, requer o afastamento da condenação a titulo de devolução do valor de corretagem, visto ser parte ilegítima”.

Já o requerente/apelante, no seu arrazoado de fls. 391/397, defende, em resumo, que: 1)
“caberia a ré informar aos compradores dos imóveis por ela vendidos que ela, Goldfarb, cobrava pouco mais de R$ 116 mil reais pelo apartamento, mas que poderia acontecer de a Caixa avaliar esse mesmo imóvel por menos e que isso impactaria no valor a ser financiado e na necessidade de o autor ter que desembolsar uma diferença a vista”
(fl. 394); 2)
“houve violação ao dever de informar por parte da construtora e, portanto, a prática de ato ilícito passível de ocasionar a rescisão motivada e, logo, livre de multa em desfavor do requerente”
(fl. 394); 3)
“a rescisão se deu em função da falta de informação acerca do procedimento de financiamento, notadamente quanto a possibilidade de o imóvel ser avaliado pelo agente financiador em valor inferior aquele vendido pela construtora”
(fl. 395); 4)
“houve verdadeira retenção ilegal de valores devidos ao autor, na medida em que até a presente data os valores devidos ao autor não lhe foram restituídos, notadamente porque a ré pretendida restituir apenas a diferença entre os valores pagos pelo autor, descontada a multa contratual e as despesas de IPTU e condomínio, além de não restituir a taxa de corretagem, que também havia sido suportada pelo demandante”
(fl. 396); 5) a
“cobrança indevida de valores que ainda não lhe cabiam, aliada ainda as cobranças pelo não pagamento das parcelas do imóvel, as quais deveriam ter sido suspensas enquanto o autor aguardava a rescisão contratual, mas que não o foram, também ocasionaram sofrimento ao autor, que sempre foi muito correto com suas obrigações e naquele momento se viu sendo cobrado, como um caloteiro”
(fl. 396).

Diante disso, o requerente/apelante pleiteia pelo reconhecimento da
“
ilega
lid
ade da conduta da ré e, ato contínuo, rea
liz
ar a rescisão contratual sem ap
li
car qualquer multa em desfavor do autor. Além de condenar a requerida no pagamento de danos morais, tal qual pleiteado na inicial
”
(fl. 397).

Primeiramente, em que pese a irresignação do requerente, não identifico razão para alterar a conclusão da sentença que constatou a sua culpa pelo desfazimento do negócio jurídico descrito nos autos, pois o instrumento particular de promessa de compra e venda tinha clara disposição no sentido de que, caso o valor financiado pelo agente financeiro não fosse suficiente para satisfazer o valor referenciado no quadro resumo, acrescido das atualizações e encargos contratualmente previstos, o comprador deveria efetuar o pagamento da diferença verificada (item 3.4.5, fl. 42).

Não foi descumprindo nenhum dever de informação, tendo sido, inclusive, destacada a referida cláusula de possível diferença a ser apurada, sendo que, tal como conta da sentença, não há nenhuma ingerência da construtora no financiamento do imóvel, cabendo ao consumidor obter todas as informações necessárias diretamente com o agente financeiro.

Veja-se que o contrato foi pactuado em abril de 2014, e quatro meses depois, em agosto de 2014, o promitente comprador comunicou à promitente vendedora a sua
“decisão de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda”
(fl. 73), assim procedendo justamente em razão da diferença apurada na avaliação do agente financeiro, cujo valor – de um pouco mais de dez mil reais –
“não dispunha”,
conforme consignado na inicial (fl. 07).

Configurada a culpa do promitente comprador no desfazimento do negócio de compra e venda, não há que se falar em devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, mormente porque também observado o dever de informação, com o devido destaque para o repasse do encargo ao consumidor, nos termos do Tema nº 938, do STJ
1
.

Apesar de o Juízo
a quo
não ter identificado cláusula contratual quanto ao repasse da corretagem ao consumidor, fato é que o preço ajustado no contrato sequer englobou o valor a título de comissão de corretagem, que, por sua vez, foi pago pelo promitente comprador, de maneira destacada, mediante a entrega de recibo que identificou de forma clara e expressa que a quantia se referia aos
“serviços de nossa intermediação de venda da unidade acima mencionada”
(fl. 87).

Não é necessária a informação por escrito acerca da transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, bastando que ela tenha sido passada quando da negociação do imóvel ou mesmo por meio de documento autônomo firmado entre comprador e corretor.

No caso, o recibo mencionado indica o prévio conhecimento e aceitação da referida obrigação, sendo válida a transferência deste ônus ao consumidor, que não pode pretender a devolução em razão de ter desistido do contrato, sem nenhuma culpa da promitente vendedora.

Aliás, após o comunicado a decisão de rescisão do contrato, a promitente vendedora ainda frisou que
“os valores referentes à corretagem não são repassados para a construtora e nem é utilizado para abatimento de seu saldo devedor, sendo assim orientamos que em caso de dúvida deverá verificar junto ao corretor e empresa de vendas”
(fl. 67).

Por fim, não há que se falar em dano moral, eis que, além da requerida não ter dado causa ao desfazimento do negócio, eventuais discussões sobre os valores a serem restituídos (dado o desconto de valores de condomínio e IPTU na quantia a ser restituída, conferir fl. 81 – matéria não devolvida por recurso), não implica mais que mero dissabor, sem qualquer ofensa anormal à personalidade.

Pelo exposto,
CONHEÇO
dos recursos de apelação e, no mérito,
DOU PROVIMENTO
ao recurso da requerida para rejeitar o pedido de devolução do valor pago a título de corretagem, bem como
NEGO PROVIMENTO
ao recurso do requerente para manter incólume a sentença que rejeitou o seu pedido de devolução integral dos valores pagos e de indenização por dano moral.

Diante da sucumbência do requerente em mais um pedido, fixo a proporção da sucumbência em 2/3 em seu desfavor, devendo a requerida arcar com 1/3 das custas e honorários advocatícios.

Por oportuno, em razão do desprovimento do recurso do requerente, parcialmente sucumbente, nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária fixada em seu desfavor em mais 5% (cinco) por cento, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade concedida.

É como voto.

1
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
de ambos os recursos e
DAR PROVIMENTO
ao recurso da requerida para rejeitar o pedido de devolução do valor pago a título de corretagem, bem como
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso do requerente para manter incólume a sentença que rejeitou o seu pedido de devolução integral dos valores pagos e de indenização por dano moral.

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar voto de relatoria.