Tribunal: TJES
Processo: 0017638-49.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Compra e Venda; Perdas e Danos; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-02

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA
APELAÇÃO CÍVEL
N
º
001763849-2017.8.08.0035

EMBTE
:
CELIS FRANCISCO PASOLINI e ILMA LOUGON DE SOUZA PASOLINI

EMB
D
O
S
:
A
VALON CONSTRUTORA LTDA, EDSON SILVA FERREIRA, HIRAM SILVA FERREIRA

RELATOR
:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO DO ACÓRDÃO QUANTO À CONSTITUIÇÃO DOS EMBARGANTES COMO INCORPORADORES, À REGULARIZAÇÃO REGISTRAL E À INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento a apelação para condenar os embargados ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo, no mais, a sentença que havia resolvido contrato de permuta imobiliária e deferido a reintegração de posse aos embargantes.

2. A controvérsia envolve contrato particular de permuta celebrado entre particulares e empresa incorporadora, com inadimplemento contratual e abandono de obra por parte desta, ensejando pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido foi omisso quanto: (i) à possibilidade de substituição da incorporadora inadimplente pelos embargantes ou terceiro por eles indicado; (ii) à constituição da titularidade do empreendimento em nome dos embargantes, mediante registro, e não mera averbação; e (iii) à condenação dos embargados em perdas e danos e lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença, nos termos das cláusulas contratuais e dos arts. 402 e 475 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Reconhecida a omissão do acórdão quanto ao pedido de substituição da incorporadora, é cabível a desconstituição da empresa embargada da condição de incorporadora, com a substituição pelos embargantes ou terceiro por eles indicado, nos termos dos arts. 40, § 1º, e 42 da Lei nº 4.591/1964.

5. A
Rescisão contratual da permuta
implica
n
o restabelecimento da titularidade plena do imóvel, impondo-se o registro do empreendimento em nome dos embargantes, e não mera averbação.

6. O inadimplemento contratual da incorporadora autoriza a condenação em perdas e danos, inclusive lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença, nos termos do art. 475 do Código Civil e das cláusulas contratuais que preveem compensação com base no valor de mercado das unidades não entregues.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Embargos de declaração conhecidos e providos, com efeitos infringentes.

Tese de julgamento: “1. A rescisão do contrato de permuta com retorno ao status quo ante autoriza a constituição dos embargantes como incorporadores do empreendimento, nos termos da Lei nº 4.591/1964. 2. A titularidade do empreendimento deve ser reconhecida em nome dos embargantes por meio de registro imobiliário. 3. O inadimplemento contratual justifica a condenação em perdas e danos e lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402 e 475; Lei nº 4.591/1964, arts. 40, § 1º, e 42.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.881.482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 06.02.2024, DJe 02.05.2024; STJ, REsp nº 2.054.183/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.04.2024, DJe 26.04.2024; STJ, REsp nº 1.360.269/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 27.11.2018, DJe 08.03.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0017638-49.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CELIS FRANCISCO PASOLINI e outros

APELADO: AVALON CONSTRUTORA LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA
APELAÇÃO CÍVEL
N
º
001763849-2017.8.08.0035

EMBTE
:
CELIS FRANCISCO PASOLINI e ILMA LOUGON DE SOUZA PASOLINI

EMB
D
O
S
:
A
VALON CONSTRUTORA LTDA, EDSON SILVA FERREIRA, HIRAM SILVA FERREIRA

RELATOR
:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

EMENTA

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO DO ACÓRDÃO QUANTO À CONSTITUIÇÃO DOS EMBARGANTES COMO INCORPORADORES, À REGULARIZAÇÃO REGISTRAL E À INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento a apelação para condenar os embargados ao pagamento de indenização por danos morais, mantendo, no mais, a sentença que havia resolvido contrato de permuta imobiliária e deferido a reintegração de posse aos embargantes.

2. A controvérsia envolve contrato particular de permuta celebrado entre particulares e empresa incorporadora, com inadimplemento contratual e abandono de obra por parte desta, ensejando pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido foi omisso quanto: (i) à possibilidade de substituição da incorporadora inadimplente pelos embargantes ou terceiro por eles indicado; (ii) à constituição da titularidade do empreendimento em nome dos embargantes, mediante registro, e não mera averbação; e (iii) à condenação dos embargados em perdas e danos e lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença, nos termos das cláusulas contratuais e dos arts. 402 e 475 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Reconhecida a omissão do acórdão quanto ao pedido de substituição da incorporadora, é cabível a desconstituição da empresa embargada da condição de incorporadora, com a substituição pelos embargantes ou terceiro por eles indicado, nos termos dos arts. 40, § 1º, e 42 da Lei nº 4.591/1964.

5. A
Rescisão contratual da permuta
implica
n
o restabelecimento da titularidade plena do imóvel, impondo-se o registro do empreendimento em nome dos embargantes, e não mera averbação.

6. O inadimplemento contratual da incorporadora autoriza a condenação em perdas e danos, inclusive lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença, nos termos do art. 475 do Código Civil e das cláusulas contratuais que preveem compensação com base no valor de mercado das unidades não entregues.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Embargos de declaração conhecidos e providos, com efeitos infringentes.

Tese de julgamento: “1. A rescisão do contrato de permuta com retorno ao status quo ante autoriza a constituição dos embargantes como incorporadores do empreendimento, nos termos da Lei nº 4.591/1964. 2. A titularidade do empreendimento deve ser reconhecida em nome dos embargantes por meio de registro imobiliário. 3. O inadimplemento contratual justifica a condenação em perdas e danos e lucros cessantes, com apuração em liquidação de sentença.”

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 402 e 475; Lei nº 4.591/1964, arts. 40, § 1º, e 42.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.881.482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 06.02.2024, DJe 02.05.2024; STJ, REsp nº 2.054.183/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.04.2024, DJe 26.04.2024; STJ, REsp nº 1.360.269/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 27.11.2018, DJe 08.03.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017638-49.2017.8.08.0035

APTE.: CELIS FRANCISCO PASOLINI E OUTRO

APDO.: AVALON CONSTRUTORA LTDA E OUTROS

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

DATA DA SESSÃO: 19/05/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO (RELATOR):-

Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por Celis Francisco Pasolini e Ilma Lougon de Souza Pasolini, eis que irresignados com o v. acórdão de Id 10872188, onde foi dado parcial provimento ao seu recurso de apelação, para condenar os embargados ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 a cada um dos embargante, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau.

Nas suas razões (ID 1140465), em apertada síntese, sustentam os embargantes que: (i) o acórdão foi omisso quanto aos pedidos expressos contidos no recurso de apelação relacionados à desconstituição da empresa Avalon Construtora Ltda. da qualidade de incorporadora e constituição dos autores como incorporadores; (ii) igualmente, não houve enfrentamento da tese de que deveria constar no registro imobiliário a titularidade do empreendimento em nome dos autores via “registro” e não mera “averbação”; (iii) o acórdão deixou de enfrentar os fundamentos jurídicos baseados no artigo 1.332 do Código Civil, artigo 167, I, 17 da Lei nº 6.015/73 e artigos 28 a 31 da Lei nº 4.591/64; e que (iv) foi omitida análise quanto ao pedido de condenação por perdas e danos, expressamente requerido para apuração em fase de liquidação de sentença, com base nos artigos 402 e 475 do Código Civil, em consonância com cláusulas contratuais específicas.

A despeito de regular intimação dos embargados, não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO (RELATOR):-

Consoante relatado, trata-se de Embargos de Declaração interpostos por Celis Francisco Pasolini e Ilma Lougon de Souza Pasolini, eis que irresignados com o v. acórdão de Id 10872188, onde foi dado parcial provimento ao seu recurso de apelação, para condenar os embargados ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 a cada um dos embargantes, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau.

Rememoro aos eminentes pares que da causa de pedir da demanda extrai-se que as partes celebraram Contrato Particular de Permuta de terrenos por unidades edificadas.

Aos autores/embargantes caberia a transferência de três lotes urbanos, totalizando 925 m2, com as matrículas nº 109177, 109179, 109181, ao passo que a construtora embargada, o de entregar 09 (nove) lojas comerciais do Edifício Boulevard Park, além de 04 (quatro) unidades residenciais com 04 (quatro) vagas de garagem (unidades nº 401, 402, 403 e 301), empreendimento que seria edificado nos lotes oferecidos em permuta.

Entretanto, segundo a narrativa inicial, após 06(seis) anos, a construção não foi finalizada, sendo que o Projeto de Construção, aprovado na data de 24/05/2012, isentava os embargantes de quaisquer riscos relativos a execução e incorporação.

Assim requereram liminar de reintegração de posse do imóvel, bem como, no mérito, a resolução do contrato, para que lhes fosse conferido plenos direitos de, novamente, poder comercializar o imóvel objeto da permuta, revertendo-se ainda em seu favor os direitos sobre as frações ideais a título de perdas e danos, bem como a condenação dos apelados em danos morais.

Deferida a liminar de reintegração de posse, citados os embargados por edital e apresentada contestação por negativa geral pelo Curador Especial, sobreveio a sentença objurgada, que julgou parcialmente procedentes os pedidos proemiais, nos seguintes termos: I) determinar a resolução do contrato de permuta, conferindo definitividade a liminar de reintegração de posse aos requerentes dos lotes urbanos situados na rua Amazonas, Jockey de Itaparica, Vila Velha/ES, sendo os lotes de terreno nº 01, quadra B, com área de 312,50m2, e o lote de terreno nº 3 da quadra B, com 300,0m2, totalizando 925m2, registrados sob as matrículas nº 109177, 109179, 10918, do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona do Livro 2 da Comarca de Vila Velha/ES, retornando as partes ao status quo ante II) determinou, em caráter de urgência, que seja oficiado o Cartório de RGI do 1º Ofício da 1ª Zona da Comarca de Vila Velha/ES, para que proceda-se a averbação na matrícula do imóvel (matrícula 131.106, Livro nº 2 - fls. 115/128 - Lote nº 01-A, da quadra B, com área de 925,0 m2 e o perímetro de 124,0m) em nome dos autores; III) rejeitou os pedidos de danos materiais e morais.

Inconformados, apelaram os Requerentes para, em apertada síntese, requerer que o empreendimento objeto da incorporação permaneça em seus nomes, com a consequente desconstituição da apelada Avalon Construtura Ltda. da qualidade de incorporadora, bem como seja fixado o pagamento de perdas e danos, inclusive quanto aos danos morais.

A apelação foi parcialmente provida, acolhendo apenas o pedido de indenização por danos morais.

Nas razões deste recurso (ID 1140465), em apertada síntese, sustentam os embargantes que: (i) o acórdão foi omisso quanto aos pedidos expressos contidos no recurso de apelação, especialmente relacionados à desconstituição da empresa Avalon Construtora Ltda. da qualidade de incorporadora e constituição dos autores como incorporadores; (ii) igualmente, não houve enfrentamento da tese de que deveria constar no registro imobiliário a titularidade do empreendimento em nome dos autores via “registro” e não mera “averbação”; (iii) o acórdão deixou de enfrentar os fundamentos jurídicos baseados no artigo 1.332 do Código Civil, artigo 167, I, 17 da Lei nº 6.015/73 e artigos 28 a 31 da Lei nº 4.591/64; e que (iv) foi omitida análise quanto ao pedido de condenação por perdas e danos, expressamente requerido para apuração em fase de liquidação de sentença, com base nos artigos 402 e 475 do Código Civil, em consonância com cláusulas contratuais específicas.

São esses os fundamentos da lide e do recuro, passo, doravante, a enfrentá-los, e, adianto que com razão os embargantes.

Consoante estabelece o art. 475 do Código Civil, o inadimplemento contratual faz nascer para a parte lesada o direito potestativo de exigir o cumprimento da prestação ou pedir a resolução da avença, cabendo, ainda, em qualquer hipótese, a indenização por perdas e danos.

A propósito, a jurisprudência do STJ:

"(...) o art. 475 do CC/02, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou exigir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização (REsp 1728372/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/3/2019, DJe 22/3/2019)”.

Na sentença e no acórdão objurgado foram reconhecidas a inadimplência e a mora dos embargados na sua prestação contratual, pelo que de rigor a incidência da cláusula V.I do contrato, assim redigida:

“V - MORA

V.I. Ocorrendo paralisação das obras por período igual a 03 (trés) meses, ou atraso na concluso das obras, par período superior a 12 (doze) meses, ressalvados os motivos previstos no item IV 2, ficara a PERMUTANTE CREDOR na condição de exigir o cumprimento das obrigações assumidas pelo PERMUTANTE VENDEDOR, na forma que melhor lhe convier, buscando a indenização correspondente ao valor das unidades e lucros cessantes respectivos

Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que “[...].2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso. 3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado. [...].(AgInt no REsp n. 1.881.482/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 2/5/2024.)”

Na espécie, demandaram os embargantes pela rescisão do contrato, motivo pelo qual os lucros cessantes devem ser cabalmente alegados e comprovados.

Nesse cenário, ao contrário do fundamentado no acórdão recorrido, entendo que eles foram suficientemente demonstrados, sendo eles os aluguéis correspondentes ao valor de mercado das partes ideais não entregues pela embargada em razão de seu inadimplemento (cláusula II.1 c/c cláusula IV, item 3), valores que, embora não definidos, poderão facilmente ser apurados em sede de liquidação de sentença, maxime porque a descrição dos encargos moratórios estão previstas na cláusula VI do contrato.

Assim, de rigor a condenação dos embargados nas perdas e danos e lucros cessantes como requerido na peça recursal.

A seguir, também sob a pecha de omissão, requerem os embargantes que o empreendimento objeto da incorporação permaneçam em seus nomes, com a possibilidade de indicação de terceiro como incorporador, inclusive, com desconstituição da embargada dessa qualidade, tudo para que possam dar seguimento à construção e comercialização do empreendimento.

Nesse ponto, entendo que também com razão os embargantes.

E assim afirmo, porque na sentença e no acórdão recorrido foi determinada a rescisão do contrato de permuta, com a retomada das partes ao do status quo ante, o que implica não apenas na reintegração da posse, como também na propriedade sobre o imóvel objeto do negócio jurídico.

Mas não apenas isso, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça que “ [...]. Os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento ilícito conjugados com a razoabilidade prevista no art. 402 do CC impõem ao julgador uma análise pormenorizada do caso concreto dos autos, em cotejo com outras situações semelhantes e com o que aconteceria num cenário de normalidade, a fim de obter a reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado. [...]. (REsp n. 2.054.183/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/4/2024, DJe de 26/4/2024.)

No caso, após assinado o contrato de permuta, os condôminos permutantes equiparam-se aos demais condôminos adquirentes, diferindo destes, apenas, quando o incorporador abandona a obra inacabada, haja vista que o objeto principal da permuta é justamente o terreno em que está a obra.

E sendo a obra inacabada justamente o motivo da rescisão pleiteada nos autos, é de rigor a aplicação do §1º do art.40 e art.42 da Lei 4.591/1964, verbis:

Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente .

[...].

Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

E, assim, pela autorização dos normativos, como forma estabelecer a reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado pela embargada, entendo que plenamente oportuno e cabível que o empreendimento objeto da incorporação permaneçam em nome dos embargante, com a possibilidade de indicação de terceiro como incorporador, desconstituindo-se a embargada dessa qualidade que lhe foi outorgada pelo contrato de permuta resolvido.

Perfila desse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E TEORIA DA APARÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RENÚNCIA. ATO INEQUÍVOCO. IMPRESCINDIBILIDADE. INCORPORAÇÃO. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E INCORPORADORA. SOLIDARIEDADE OU SUCESSÃO OBRIGACIONAL. INEXISTÊNCIA. INSOLVÊNCIA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO DO TERRENO. HAVERES DOS EX-TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA A RECEBER DO PROPRIETÁRIO DO LOTE. LIMITAÇÃO AOS VALORES DA PARCELA DE CONSTRUÇÃO ADICIONADA. PROPRIETÁRIO QUE SE FAZ PASSAR POR COINCORPORADOR. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA. [...].4. O art. 31 da Lei n. 4.591/1964 é expresso que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador. Nesse passo, bem pondera e adverte a uníssona e abalizada doutrina especializada que, em vista da grande importância econômico-social da incorporação, a lei pretendeu abrir oportunidade a que terceiros ligados ao exercício da atividade pudessem desempenhar-se da incorporação, sem o investimento na compra do terreno, ao mesmo tempo em que visou incentivar os proprietários de áreas edificáveis a que permitissem a realização de um empreendimento sem assumir as inúmeras responsabilidades das incorporações. 5. O art. 40, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece que, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se no alienante, em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Nessa hipótese, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade, salvo se a rescisão tiver sido causada pelo ex-titular. [...].. (REsp 1360269/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 08/03/2019) – (destaquie) .

Consequência lógica também da rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, é a permanência/restabelecimento do registro do imóvel para o nome dos embargantes, porquanto, com o inadimplemento, de direito, não se opera nenhuma alteração ou anotação decorrente da permuta não efetivada.

Por todo o exposto, conheço do recurso e, conferindo-lhe efeitos infringentes, dou-lhe provimento, para que: a) o empreendimento objeto da incorporação denominado de “Edifício Boulevard Park” constituído pela matrícula 131.106, Livro nº 2 (fls. 115/128), Lote nº 01-A, da quadra B, com área de 925,0 m2 e o perímetro de 124,0m e não os 03 (três) terrenos (terrenos 1,3 e 5, da quadra B) situados à Rua Amazonas, Bairro Jockey de Itaparica, Vila Velha, ES., totalizando 925, 00 m2, devidamente registrados sob as matrículas nº 109177, 109179 e 109181, respectivamente, no Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona, do livro nº 02, da Comarca de Vila Velha,ES., permaneçam em nome dos embargantes; b) desconstitua a empresa Avalon Construtora Ltda da qualidade de incorporadora do empreendimento, constituindo-se, em seu lugar, os embargantes ou terceiro por eles indicados, para que possam comercializá-lo e dar seguimento à construção; c) condenar os embargados nas perdas e danos e lucros cessantes, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, devendo ser observas com estrito rigor as cláusulas do contrato de permuta.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Peço vista dos autos.

*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/06/2025

SUSPEIÇÃO

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminente Presidente, declaro minha suspeição para atuar no presente feito.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Eminente Presidente, acompanho o voto do eminente Relator.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-

Determino que os autos sejam enviados com vista ao gabinete da eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira para proferir voto.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO:-24/06/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Verifico ter sido arguida pelos embargantes a existência de dois pontos omissos no julgado:
(i)
ausência de enfrentamento do pedido recursal para que o empreendimento objeto da incorporação permaneça em seus nomes, com a consequente desconstituição da empresa apelada/embargada da qualidade de incorporadora e a constituição dos embargantes como novos incorporadores; e
(ii)
ausência de análise do pedido de condenação em perdas e danos a serem apuradas em liquidação de sentença, conforme requerido expressamente na petição inicial e nas razões de apelação.

Em relação ao primeiro ponto, argumentam que a mera averbação da rescisão na matrícula do imóvel é insuficiente para lhes garantir o direito de comercializar as unidades, sendo necessário o registro e a alteração da figura do incorporador, com base nos arts. 1.332 do Código Civil e em dispositivos das Leis nº 4.591/64 e 6.015/73.

Quanto ao segundo ponto alegadamente omisso, aduzem que o prejuízo material decorre das próprias cláusulas contratuais que estipulam multas, lucros cessantes e outras indenizações pelo inadimplemento, cuja quantificação demandaria a fase de liquidação.

Após analisar os autos, assiste razão ao eminente Relator ao dar provimento aos aclaratórios e lhes conferir efeitos infringentes.

Desde a petição inicial, os embargantes requereram que, decretada a resolução do contrato, lhes fossem conferidos “plenos direitos de novamente comercializar o imóvel objeto da presente” e no recurso de apelação, esclareceram que, para a efetiva comercialização do empreendimento, seria imperioso que fossem constituídos como novos incorporadores, com a devida alteração do registro na matrícula do imóvel, em conformidade com as Leis nº 4.591/64 e nº 6.015/73.

Trata-se, portanto, de um desdobramento lógico e necessário do pedido de resolução contratual com retorno ao
status quo ante
, isto é, para que os embargantes possam comercializar o imóvel, é necessário que figurem como titulares da incorporação perante o Registro de Imóveis, o que torna insuficiente a simples averbação da rescisão contratual, conforme determinado na sentença.

Em relação ao segundo ponto, igualmente aquiesço à conclusão alcançada pelo eminente Relator.

Os embargantes, tanto na inicial quanto na apelação, requereram expressamente que a condenação em perdas e danos fosse apurada em fase de liquidação de sentença, nos termos do art. 510 do CPC, e fundamentaram a existência do dano nas próprias cláusulas do contrato de permuta, que preveem multas e indenizações para o caso de inadimplemento, como a indenização por aluguéis não recebidos (lucros cessantes), multa pelo atraso, juros e correção monetária.

Logo, o inadimplemento absoluto da construtora, reconhecido tanto na sentença, quanto no acórdão, é o fato gerador do direito à indenização por perdas e danos (CC, art. art. 475) e o acórdão embargado, ao exigir a prova de “prejuízo patrimonial concreto” na fase de conhecimento, ignorou o pedido específico de apuração em liquidação de sentença, o que constitui omissão a ser sanada.

Com tais considerações,
acompanho o voto do eminente Relator
no sentido de
dar provimento aos embargos de declaração, atribuindo-lhes efeitos infringentes
.

*

* *

s
wa
*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA
APELAÇÃO CÍVEL
N
º
001763849-2017.8.08.0035

EMBTE
:
CELIS FRANCISCO PASOLINI e ILMA LOUGON DE SOUZA PASOLINI

EMB
D
O
S
:
A
VALON CONSTRUTORA LTDA, EDSON SILVA FERREIRA, HIRAM SILVA FERREIRA

RELATOR
:
DES.
SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Consoante relatado, t
rata-se de
Embargos de Declaração
interpostos por
Celis Francisco Pasolini e Ilma Lougon de Souza Pasolini
, eis que irresignados com o v. acórdão
de Id 10872188
, onde
foi dado parcial provimento ao
seu
recurso de apelação
,
para condenar os
embargados
ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 a cada um dos
embargante
s
, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau
.

Rememoro aos eminentes pares que
da causa de pedir da demanda
extrai-se
que
as partes celebraram Contrato Particular de Permuta de terrenos por unidades edificadas.

Aos autores/embargantes caberia a transferência de três lotes urbanos, totalizando 925 m2, com as matrículas nº 109177, 109179, 109181, ao passo que a construtora embargada, o de entregar 09 (nove) lojas comerciais do Edifício Boulevard Park, além de 04 (quatro) unidades residenciais com 04 (quatro) vagas de garagem (unidades nº 401, 402, 403 e 301), empreendimento que seria edificado nos lotes oferecidos em permuta.

Entretanto, segundo a narrativa inicial,
após 06(seis) anos, a construção não foi finalizada, sendo que o Projeto de Construção, aprovado na data de 24/05/2012, isentava os
embargantes
de quaisquer riscos relativos a execução e incorporação.

Assim
requereram liminar de reintegração de posse do imóvel, bem como,
no mérito,
a resolução do contrato,
para que lhes fosse conferido
plenos direitos de, novamente, poder comercializar o imóvel objeto da
permuta
, revertendo-se
ainda em seu favor
os direitos sobre as frações ideais a título de perdas e danos,
bem como
a condenação dos
apelados
em danos morais.

Deferida a liminar de reintegração de posse,
citados os
embargados
por edital e apresentada contestação por negativa geral pelo Curador Especial, sobreveio a sentença objurgada,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos proemiais, nos seguintes termos:
I)

determinar
a resolução do contrato de permuta, conferindo definitividade a liminar de reintegração de posse aos requerentes dos lotes urbanos situados na rua Amazonas, Jockey de Itaparica, Vila Velha/ES, sendo os lotes de terreno nº 01, quadra B, com área de 312,50m2, e o lote de terreno nº 3 da quadra B, com 300,0m2, totalizando 925m2, registrados sob as matrículas nº 109177, 109179, 10918, do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona do Livro 2 da Comarca de Vila Velha/ES, retornando as partes ao status quo ante
II)
determino
u
, em caráter de urgência, que seja oficiado o Cartório de RGI do 1º Ofício da 1ª Zona da Comarca de Vila Velha/ES, para que proceda-se a averbação na matrícula do imóvel (matrícula 131.106, Livro nº 2 - fls. 115/128 - Lote nº 01-A, da quadra B, com área de 925,0 m2 e o perímetro de 124,0m) em nome dos autores;
III) rejeitou os pedidos de danos materiais e morais.

Inconformados, apelaram os Requerentes para, em apertada síntese, requerer

que o empreendimento objeto da incorporação permaneça em
seus
nome
s
, com a consequente desconstituição da apelada Avalon Construtura Ltda. da qualidade de incorporadora,
bem como

seja fixado o pagamento de
perdas e danos, inclusive quanto aos danos morais.

A apelação foi parcialmente provida, acolhendo apenas o pedido de indenização por danos morais.

Nas
razões deste recurso
(ID 1140465), em apertada síntese, s
ustentam os embargantes que: (i) o acórdão foi omisso quanto aos pedidos expressos contidos no recurso de apelação,
especialmente
relacionados à desconstituição da empresa Avalon Construtora Ltda. da qualidade de incorporadora e constituição dos autores como incorporadores; (ii) igualmente, não houve enfrentamento da tese de que deveria constar no registro imobiliário a titularidade do empreendimento em nome dos autores via “registro” e não mera “averbação”; (iii) o acórdão deixou de enfrentar os fundamentos jurídicos baseados no artigo 1.332 do Código Civil, artigo 167, I, 17 da Lei nº 6.015/73 e artigos 28 a 31 da Lei nº 4.591/64; e que (iv) foi omitida análise quanto ao pedido de condenação por perdas e danos, expressamente requerido para apuração em fase de liquidação de sentença, com base nos artigos 402 e 475 do Código Civil, em consonância com cláusulas contratuais específicas.

S
ão esses os fundamentos da lide e do recuro, passo, doravante, a enfrentá-los,
e, adianto que com razão os embargantes.

Consoante estabelece o art. 475 do Código Civil, o inadimplemento contratual faz nascer para a parte lesada o direito potestativo de exigir o cumprimento da prestação ou pedir a resolução da avença, cabendo, ainda, em qualquer hipótese, a indenização por perdas e danos.

A
propósito, a jurisprudência do STJ:

"(...) o art. 475 do CC/02, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou exigir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização
(REsp 1728372/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/3/2019, DJe 22/3/2019)”.

N
a sentença e no acórdão objurgado foram reconhecidas a inadimplência e a mora dos embargados na sua prestação contratua
l, pelo que de rigor a incidência da cláusula V.I do contrato
,
assim redigida:

“
V - MORA

V.I. Ocorrendo paralisação das obras por período igual a 03 (trés) meses, ou atraso na concluso das obras, par período superior a 12 (doze) meses, ressalvados os motivos previstos no item IV 2, ficara a PERMUTANTE CREDOR na condição de exigir o cumprimento das obrigações assumidas pelo PERMUTANTE VENDEDOR, na forma que melhor lhe convier, buscando a indenização correspondente ao valor das unidades e lucros cessantes respectivos

J
á decidiu o Superior Tribunal de Justiça que “[...].2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso.
3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado.
[...].(AgInt no REsp n. 1.881.482/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/2/2024, DJe de 2/5/2024.)”

Na espécie, demandaram os embargantes pela
rescisão do contrato,
motivo pel
o
qual
os lucros cessantes deve
m
ser cabalmente alegados e
comprovados
.

Nesse cenário, ao contrário do fundamentado no acórdão recorrido, entendo que eles foram suficientemente demonstrados
,
sendo eles o
s
aluguéis correspondentes ao valor de mercado d
as partes ideais n
ão entregue
s
pela embargada
em razão de seu inadimplemento
(
cláusula II.1

c/c c
láusula IV, item 3
)
, valores que, embora não definidos, poderão
facilmente
ser apurados em sede de liquidação de sentença,
maxime porque
a descrição dos encargos moratórios estão
previstas na
c
láusula VI do contrato.

A
ssim,
de rigor a condenação dos embargados nas perdas e danos e lucros cessantes como requerido na peça recursal.

A seguir, também sob a pecha de omissão, requerem os embargantes que o empreendimento objeto da incorporação permaneçam em
seus
nome
s
,
com a possibilidade de indicação de terceiro como incorporador,
inclusive,
com desconstituição da embargada
d
essa
qualidade,
tudo para que
possam dar seguimento à construção e comercialização do empreendimento.

Nesse ponto, entendo que também com razão os embargantes.

E assim afirmo, porque na sentença e no acórdão recorrido fo
i
determinada a
rescisão do contrato de permuta
, com a retomada
das pa
r
tes ao
do
status quo ante
,
o que implica não apenas na reintegração da posse, como também na propriedade sobre o imóvel objeto do negócio jurídico.

M
as não apenas isso, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça que
“ [...]. Os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento ilícito conjugados com a razoabilidade prevista no art. 402 do CC impõem ao julgador uma análise pormenorizada do caso concreto dos autos, em cotejo com outras situações semelhantes e com o que aconteceria num cenário de normalidade, a fim de obter a reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado. [...].
(REsp n. 2.054.183/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/4/2024, DJe de 26/4/2024.)

No caso, após assinado o contrato de permuta, os condôminos permutantes equiparam-se aos demais condôminos adquirentes, diferindo destes, apenas, quando o incorporador abandona a obra inacabada, haja vista que o objeto principal da permuta é justamente o terreno em que está a obra.

E sendo a obra inacabada justamente o motivo da rescisão pleiteada nos autos, é de rigor a aplicação do §1º do art.40 e art.42 da Lei 4.591/1964, verbis:

Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente .

[...].

Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

E,
assim, pela autorização dos normativos, como forma estabelecer a
reparação mais condizente possível com a extensão do dano causado pela embargada,

entendo que plenamente oportuno e cabível que o empreendimento objeto da incorporação permaneçam em nome dos embargante,
com a possibilidade de indicação de terceiro como incorporador,
desconstitui
ndo-se
a embargada
d
essa
qualidade que lhe foi outorgada pelo contrato de permuta resolvido.

P
erfila desse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E TEORIA DA APARÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RENÚNCIA. ATO INEQUÍVOCO. IMPRESCINDIBILIDADE. INCORPORAÇÃO. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E INCORPORADORA. SOLIDARIEDADE OU SUCESSÃO OBRIGACIONAL. INEXISTÊNCIA. INSOLVÊNCIA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO DO TERRENO. HAVERES DOS EX-TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA A RECEBER DO PROPRIETÁRIO DO LOTE. LIMITAÇÃO AOS VALORES DA PARCELA DE CONSTRUÇÃO ADICIONADA. PROPRIETÁRIO QUE SE FAZ PASSAR POR COINCORPORADOR. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA.
[...].
4. O art. 31 da Lei n. 4.591/1964 é expresso que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador. Nesse passo, bem pondera e adverte a uníssona e abalizada doutrina especializada que, em vista da grande importância econômico-social da incorporação, a lei pretendeu abrir oportunidade a que terceiros ligados ao exercício da atividade pudessem desempenhar-se da incorporação, sem o investimento na compra do terreno, ao mesmo tempo em que visou incentivar os proprietários de áreas edificáveis a que permitissem a realização de um empreendimento sem assumir as inúmeras responsabilidades das incorporações.
5. O art. 40, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece que, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se no alienante, em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Nessa hipótese, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade, salvo se a rescisão tiver sido causada pelo ex-titular.

[...].
. (REsp 1360269/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 08/03/2019) –
(destaquie)
.

C
onsequência lógica também da rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, é a permanência/restabelecimento do registro do imóvel para o nome dos embargantes, porquanto, com o inadimplemento, de direito, não se opera nenhuma alteração ou anotaç
ão
decorrente da permuta não efetivada.

Por todo o exposto,
conheço do recurso e, conferindo-lhe efeitos infringentes,
dou-lhe provimento
, para que: a) o empreendimento objeto da incorporação denominado de “Edifício Boulevard Park” constituído pela matrícula 131.106, Livro nº 2 (fls. 115/128), Lote nº 01-A, da quadra B, com área de 925,0 m2 e o perímetro de 124,0m e não os 03 (três) terrenos (terrenos 1,3 e 5, da quadra B) situados à Rua Amazonas, Bairro Jockey de Itaparica, Vila Velha, ES., totalizando 925, 00 m2, devidamente registrados sob as matrículas nº 109177, 109179 e 109181, respectivamente, no Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona, do livro nº 02, da Comarca de Vila Velha,ES., permaneçam em nome dos embargantes; b) desconstitua a empresa Avalon Construtora Ltda da qualidade de incorporadora do empreendimento, constituindo-se, em seu lugar, os embargantes ou terceiro por eles indicados, para que possam comercializá-lo e dar seguimento à construção; c)
condena
r

os
embargado
s
nas perdas e danos e lucros cessantes,
cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, devendo ser observas com estrito rigor as cláusulas do contrato de permuta
.

É
como voto.

DES. SUSBT. LUIZ GUILHERME RISSO

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

QUARTA CÂMARA CÍVEL

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 001763849-2017.8.08.0035

EMBARGANTES:
CELIS FRANCISCO PASOLINI e ILMA LOUGON DE SOUZA PASOLINI

EMBARGADOS:
AVALON CONSTRUTORA LTDA, EDSON SILVA FERREIRA, HIRAM SILVA FERREIRA

RELATOR
: DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOGAL
: DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

PEDIDO DE VISTA

Eminentes Desembargadores,
trata-se de
Embargos de Declaração
interpostos por
Celis Francisco Pasolini e Ilma Lougon de Souza Pasolini
, eis que irresignados com o v. acórdão de Id 10872188, onde foi dado parcial provimento ao seu recurso de apelação, para condenar os embargados ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 a cada um dos embargantes, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau
.

A despeito, contudo, de ter pedido vista dos autos, afirmo minha suspeição para atuar no presente feito, nos termos do art. 145, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015 e no art. 192
do Regimento Interno deste Tribunal.

É como voto.

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Sr. Presidente,

Eminentes Pares,

Verifico ter sido arguida pelos embargantes a existência de dois pontos omissos no julgado:
(i)
ausência de enfrentamento do pedido recursal para que o empreendimento objeto da incorporação permaneça em seus nomes, com a consequente desconstituição da empresa apelada/embargada da qualidade de incorporadora e a constituição dos embargantes como novos incorporadores; e
(ii)
ausência de análise do pedido de condenação em perdas e danos a serem apuradas em liquidação de sentença, conforme requerido expressamente na petição inicial e nas razões de apelação.

Em relação ao primeiro ponto, argumentam que a mera averbação da rescisão na matrícula do imóvel é insuficiente para lhes garantir o direito de comercializar as unidades, sendo necessário o registro e a alteração da figura do incorporador, com base nos arts. 1.332 do Código Civil e em dispositivos das Leis nº 4.591/64 e 6.015/73.

Quanto ao segundo ponto alegadamente omisso, aduzem que o prejuízo material decorre das próprias cláusulas contratuais que estipulam multas, lucros cessantes e outras indenizações pelo inadimplemento, cuja quantificação demandaria a fase de liquidação.

Após analisar os autos, assiste razão ao eminente Relator ao dar provimento aos aclaratórios e lhes conferir efeitos infringentes.

Desde a petição inicial, os embargantes requereram que, decretada a resolução do contrato, lhes fossem conferidos “plenos direitos de novamente comercializar o imóvel objeto da presente” e no recurso de apelação, esclareceram que, para a efetiva comercialização do empreendimento, seria imperioso que fossem constituídos como novos incorporadores, com a devida alteração do registro na matrícula do imóvel, em conformidade com as Leis nº 4.591/64 e nº 6.015/73.

Trata-se, portanto, de um desdobramento lógico e necessário do pedido de resolução contratual com retorno ao
status quo ante
,
isto é, para que os
embargantes possam comercializar o imóvel, é necessário que figurem como titulares da incorporação perante o Registro de Imóveis, o que torna insuficiente a simples averbação da rescisão contratual, conforme determinado na sentença.

Em relação ao segundo ponto, igualmente aquiesço à conclusão alcançada pelo eminente Relator.

Os embargantes, tanto na inicial quanto na apelação, requereram expressamente que a condenação em perdas e danos fosse apurada em fase de liquidação de sentença, nos termos do art. 510 do CPC, e fundamentaram a existência do dano nas próprias cláusulas do contrato de permuta, que preveem multas e indenizações para o caso de inadimplemento, como a indenização por aluguéis não recebidos (
lucros cessantes
), multa pelo atraso, juros e correção monetária.

Logo, o inadimplemento absoluto da construtora, reconhecido tanto na sentença, quanto no acórdão, é o fato gerador do direito à indenização por perdas e danos (CC, art. art. 475) e o acórdão embargado, ao exigir a prova de “prejuízo patrimonial concreto” na fase de conhecimento, ignorou o pedido específico de apuração em liquidação de sentença, o que constitui omissão a ser sanada.

Ante o exposto,
acompanho o voto do eminente Relator
no sentido de
dar provimento aos embargos de declaração, atribuindo-lhes efeitos infringentes
.

É como voto
.

Desª Eliana Junqueira Munhós Ferreira