Tribunal: TJES
Processo: 0019030-62.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-03

Ementa:
ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO CONDENATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE E NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação condenatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de imóvel. A sentença estabeleceu o início da mora em abril de 2009 (após declarar nula a cláusula que atrelava o prazo de entrega à conclusão das fundações, fixando-o a partir da assinatura do contrato, ponto não recorrido) e o termo final da multa na data em que a construtora alegou ter disponibilizado o bem (dezembro de 2011).

2. A construtora apelante (PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.) pugna pela reforma integral da sentença, sustentando a ocorrência de caso fortuito (impedimento de acesso à área de servidão lateral) como excludente de sua responsabilidade pelo atraso, visando afastar a condenação ao pagamento da multa contratual.

3. Os autores apelantes (LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA) pleiteiam a reforma da sentença para: (a) reconhecer que a efetiva entrega das chaves ocorreu em 27/04/2012; (b) estender a incidência da multa contratual até 21/06/2017, data da regularização documental do imóvel (registro da incorporação); (c) determinar que os juros de mora e a correção monetária sobre as parcelas da multa incidam mensalmente, a partir do vencimento de cada uma; e (d) condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

4. Em contrarrazões, os autores arguiram preliminar de ausência de dialeticidade do recurso da construtora.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em analisar: (i) A preliminar de ausência de dialeticidade do recurso da construtora. (ii) A caracterização do alegado impedimento de acesso à área de servidão como caso fortuito apto a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra (recurso da construtora). (iii) A data que deve ser considerada como efetiva entrega das chaves aos adquirentes (recurso dos autores). (iv) O termo final para a incidência da multa contratual, especificamente se a obrigação de entregar o imóvel "livre e desembaraçado de ônus" se estende até a regularização documental que permite a transferência da propriedade (recurso dos autores). (v) O termo inicial para a incidência de juros de mora e correção monetária sobre as parcelas da multa contratual (recurso dos autores). (vi) A configuração de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega das chaves e na subsequente regularização documental do imóvel (recurso dos autores).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de Ausência de Dialeticidade
6. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade arguida em contrarrazões, pois o recurso da construtora, embora pudesse ser mais técnico ao conectar seus argumentos sobre o caso fortuito com o período de mora reconhecido na sentença, impugnou suficientemente o capítulo da sentença que a condenou, buscando demonstrar a ausência de responsabilidade pelo atraso.

Apelação de PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
7. O alegado impedimento de acesso à área de servidão lateral, ainda que comprovado, configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não excludente de responsabilidade, nos termos da jurisprudência consolidada e do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. A mora da construtora restou configurada a partir de abril de 2009.
Apelação de LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA

8. A efetiva entrega das chaves aos autores ocorreu em 27/04/2012, conforme "Termo de Recebimento do Imóvel" assinado, e não na data de suposta disponibilização por edital, mormente quando o "Habite-se" do empreendimento foi expedido apenas em 19/04/2012.

9. A cláusula contratual que prevê a entrega da unidade "livre e desembaraçada de ônus" não se exaure com a mera imissão na posse, mas compreende a regularidade documental que possibilita ao adquirente o pleno exercício do direito de propriedade. Assim, a multa contratual é devida até 21/06/2017, data em que ocorreu a instituição do condomínio e a individualização das matrículas, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64.

10. A multa contratual por atraso na entrega do imóvel, de natureza positiva e líquida com vencimento mensal, atrai a incidência de juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada parcela inadimplida (mora
ex re
), conforme o art. 397 do Código Civil.

11. O atraso significativo na entrega das chaves (aproximadamente 3 anos, de abril de 2009 a abril de 2012), somado à subsequente e excessiva demora na regularização documental do imóvel (por mais 5 anos, até junho de 2017), ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, fixado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, considerando as particularidades do caso e precedentes envolvendo o mesmo empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. Recurso de PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA. conhecido e desprovido. Recurso de LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e: (a) fixar a data da efetiva entrega das chaves do imóvel em 27 de abril de 2012; (b) determinar que a multa contratual incida desde abril de 2009 até 21 de junho de 2017; (c) estabelecer que sobre cada parcela mensal da multa contratual incidam correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar do vencimento de cada respectiva parcela; (d) condenar a PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, com juros de mora e correção monetária na forma especificada no voto. Invertidos os ônus sucumbenciais, condenando-se exclusivamente a construtora requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação atualizada.

13.
Tese de julgamento:
"1. Alegações de entraves burocráticos ou litígios com terceiros relacionados à área da construção, como o impedimento de acesso a área de servidão, configuram fortuito interno, risco inerente à atividade da construtora, não afastando sua responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel prometido à venda nem a incidência da multa contratual. 2. A data da efetiva entrega das chaves, para fins de apuração da mora da construtora, deve ser comprovada pelo termo de recebimento devidamente assinado pelo adquirente ou por outro meio idôneo que ateste a imissão na posse em condições de habitabilidade, não bastando a simples alegação de disponibilização do bem por edital, especialmente se o 'Habite-se' é posterior a tal alegação. 3. A obrigação contratual de entregar o imóvel 'livre e desembaraçado de ônus' somente se considera integralmente cumprida com a regularização documental que possibilita ao adquirente o pleno exercício de seu direito de propriedade, incluindo a aptidão para registro e transferência. A multa moratória contratual, portanto, deve incidir até a data em que tal condição é implementada, e não se limitar à data da mera entrega das chaves. 4. Em se tratando de multa contratual por atraso na entrega de imóvel, com previsão de pagamento mensal (obrigação positiva, líquida e com termo certo), os juros de mora e a correção monetária sobre cada parcela incidem a partir do respectivo vencimento (mora
ex re
). 5. O atraso excessivo e injustificado na entrega das chaves de imóvel residencial, superior a anos, somado à posterior e prolongada demora na regularização documental indispensável ao pleno exercício da propriedade, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, diante da frustração da legítima expectativa dos adquirentes e da violação a direito da personalidade."

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 14; Código Civil, arts. 397, 406, § 1º; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.703.033/DF; STJ, AgInt no AREsp n. 2.351.748/RJ; STJ, REsp 1.639.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 2.106.446/PR.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019030-62.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA e outros (2)

APELADO: FERNANDA GOMES LEAL SILVA e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO CONDENATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE E NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação condenatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de imóvel. A sentença estabeleceu o início da mora em abril de 2009 (após declarar nula a cláusula que atrelava o prazo de entrega à conclusão das fundações, fixando-o a partir da assinatura do contrato, ponto não recorrido) e o termo final da multa na data em que a construtora alegou ter disponibilizado o bem (dezembro de 2011).

2. A construtora apelante (PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.) pugna pela reforma integral da sentença, sustentando a ocorrência de caso fortuito (impedimento de acesso à área de servidão lateral) como excludente de sua responsabilidade pelo atraso, visando afastar a condenação ao pagamento da multa contratual.

3. Os autores apelantes (LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA) pleiteiam a reforma da sentença para: (a) reconhecer que a efetiva entrega das chaves ocorreu em 27/04/2012; (b) estender a incidência da multa contratual até 21/06/2017, data da regularização documental do imóvel (registro da incorporação); (c) determinar que os juros de mora e a correção monetária sobre as parcelas da multa incidam mensalmente, a partir do vencimento de cada uma; e (d) condenar a construtora ao pagamento de indenização por danos morais.

4. Em contrarrazões, os autores arguiram preliminar de ausência de dialeticidade do recurso da construtora.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em analisar: (i) A preliminar de ausência de dialeticidade do recurso da construtora. (ii) A caracterização do alegado impedimento de acesso à área de servidão como caso fortuito apto a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra (recurso da construtora). (iii) A data que deve ser considerada como efetiva entrega das chaves aos adquirentes (recurso dos autores). (iv) O termo final para a incidência da multa contratual, especificamente se a obrigação de entregar o imóvel "livre e desembaraçado de ônus" se estende até a regularização documental que permite a transferência da propriedade (recurso dos autores). (v) O termo inicial para a incidência de juros de mora e correção monetária sobre as parcelas da multa contratual (recurso dos autores). (vi) A configuração de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega das chaves e na subsequente regularização documental do imóvel (recurso dos autores).

III. RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de Ausência de Dialeticidade
6. Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade arguida em contrarrazões, pois o recurso da construtora, embora pudesse ser mais técnico ao conectar seus argumentos sobre o caso fortuito com o período de mora reconhecido na sentença, impugnou suficientemente o capítulo da sentença que a condenou, buscando demonstrar a ausência de responsabilidade pelo atraso.

Apelação de PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
7. O alegado impedimento de acesso à área de servidão lateral, ainda que comprovado, configura fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não excludente de responsabilidade, nos termos da jurisprudência consolidada e do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. A mora da construtora restou configurada a partir de abril de 2009.
Apelação de LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA

8. A efetiva entrega das chaves aos autores ocorreu em 27/04/2012, conforme "Termo de Recebimento do Imóvel" assinado, e não na data de suposta disponibilização por edital, mormente quando o "Habite-se" do empreendimento foi expedido apenas em 19/04/2012.

9. A cláusula contratual que prevê a entrega da unidade "livre e desembaraçada de ônus" não se exaure com a mera imissão na posse, mas compreende a regularidade documental que possibilita ao adquirente o pleno exercício do direito de propriedade. Assim, a multa contratual é devida até 21/06/2017, data em que ocorreu a instituição do condomínio e a individualização das matrículas, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64.

10. A multa contratual por atraso na entrega do imóvel, de natureza positiva e líquida com vencimento mensal, atrai a incidência de juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada parcela inadimplida (mora
ex re
), conforme o art. 397 do Código Civil.

11. O atraso significativo na entrega das chaves (aproximadamente 3 anos, de abril de 2009 a abril de 2012), somado à subsequente e excessiva demora na regularização documental do imóvel (por mais 5 anos, até junho de 2017), ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, fixado em R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, considerando as particularidades do caso e precedentes envolvendo o mesmo empreendimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. Recurso de PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA. conhecido e desprovido. Recurso de LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e: (a) fixar a data da efetiva entrega das chaves do imóvel em 27 de abril de 2012; (b) determinar que a multa contratual incida desde abril de 2009 até 21 de junho de 2017; (c) estabelecer que sobre cada parcela mensal da multa contratual incidam correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a contar do vencimento de cada respectiva parcela; (d) condenar a PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, com juros de mora e correção monetária na forma especificada no voto. Invertidos os ônus sucumbenciais, condenando-se exclusivamente a construtora requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação atualizada.

13.
Tese de julgamento:
"1. Alegações de entraves burocráticos ou litígios com terceiros relacionados à área da construção, como o impedimento de acesso a área de servidão, configuram fortuito interno, risco inerente à atividade da construtora, não afastando sua responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel prometido à venda nem a incidência da multa contratual. 2. A data da efetiva entrega das chaves, para fins de apuração da mora da construtora, deve ser comprovada pelo termo de recebimento devidamente assinado pelo adquirente ou por outro meio idôneo que ateste a imissão na posse em condições de habitabilidade, não bastando a simples alegação de disponibilização do bem por edital, especialmente se o 'Habite-se' é posterior a tal alegação. 3. A obrigação contratual de entregar o imóvel 'livre e desembaraçado de ônus' somente se considera integralmente cumprida com a regularização documental que possibilita ao adquirente o pleno exercício de seu direito de propriedade, incluindo a aptidão para registro e transferência. A multa moratória contratual, portanto, deve incidir até a data em que tal condição é implementada, e não se limitar à data da mera entrega das chaves. 4. Em se tratando de multa contratual por atraso na entrega de imóvel, com previsão de pagamento mensal (obrigação positiva, líquida e com termo certo), os juros de mora e a correção monetária sobre cada parcela incidem a partir do respectivo vencimento (mora
ex re
). 5. O atraso excessivo e injustificado na entrega das chaves de imóvel residencial, superior a anos, somado à posterior e prolongada demora na regularização documental indispensável ao pleno exercício da propriedade, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, diante da frustração da legítima expectativa dos adquirentes e da violação a direito da personalidade."

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 14; Código Civil, arts. 397, 406, § 1º; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.703.033/DF; STJ, AgInt no AREsp n. 2.351.748/RJ; STJ, REsp 1.639.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 2.106.446/PR.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, negar provimento ao recurso interposto por PACIFICO CONSTRUCOES LTDA e dar parcial provimento ao recurso interposto por FERNANDA GOMES LEAL SILVA e LUIZ GUILHERME RIBAS DE ARAUJO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de
dois
recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA
e por
LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA
, em face da r. sentença de fls. 177/179v, integrada pela decisão de fls. 204/205, proferidas pelo d. Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória, nos autos da
Ação Condenatória
ajuizada pelos segundos apelantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para condenar a requerida ao pagamento de multa contratual no importe de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) por mês de atraso, pelo período de abril de 2009 a dezembro de 2011.

Em suas razões (fls. 208/213),
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
, pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito (impedimento de acesso à área de servidão lateral), conforme demonstrado por prova pericial produzida nos autos nº 0009212-23.2013.8.08.0024 e reconhecido em acórdão deste e. Tribunal de Justiça (apelação cível nº 024130084080), que afastou a culpa da construtora.

Os autores,
LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO
e
FERNANDA GOMES LEAL SILVA
, por sua vez, apresentaram apelação às fls. 239/251, pleiteando a reforma da sentença para:
(i)
que a data de entrega das chaves seja considerada 27/04/2012;
(ii)
que a multa contratual incida até 21/06/2017 (data do registro da incorporação), pois o imóvel só então estaria livre e desembaraçado;
(iii)
que os juros e a correção monetária sobre a multa incidam mensalmente a partir do vencimento de cada parcela; e
(iv)
a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Contrarrazões empresa requerida às fls. 262/279, pugnando pelo desprovimento do recurso dos Autores.

Os autores apresentaram às fls. 281/291, arguindo, preliminarmente, a ausência de dialeticidade do recurso da contrutora e, no mérito, pelo seu desprovimento, com condenação por litigância de má-fé.

Pelo despacho de id. 11747731 determinei a intimação da requerida para manifestar-se sobre a preliminar e o pedido de litigância de má-fé, o que foi cumprido pela petição de id. 11915939.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0019030-62.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA, FERNANDA GOMES LEAL SILVA, LUIZ GUILHERME RIBAS DE ARAUJO

APELADO: FERNANDA GOMES LEAL SILVA, LUIZ GUILHERME RIBAS DE ARAUJO, PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO PRELIMINAR

(Ausência de Dialeticidade)

Inicialmente, analiso a preliminar de ausência de dialeticidade suscitada pelos autores em contrarrazões.

Sustentam os apelados que o recurso da construtora se baseia em prova emprestada (perícia dos autos nº 0009212-73.2013.8.08.0024) referente à data da conclusão da fundação, tese que não teria relevância, uma vez que a sentença declarou nula a cláusula contratual que vinculava o prazo de entrega à conclusão das fundações, fixando o marco inicial na data da assinatura do contrato, capítulo este que não teria sido diretamente impugnado.

Embora em sua apelação a empresa não tenha se insurgido frontalmente contra a declaração de nulidade da parte da cláusula sétima que fixava o início do prazo de entrega à conclusão das fundações, seu recurso ataca diretamente a condenação ao pagamento da multa contratual por atraso. Para tanto, argumenta que o atraso foi justificado por caso fortuito, buscando afastar a mora que fundamentou a condenação.

Assim, ainda que a fundamentação recursal pudesse ser mais técnica ao conectar seus argumentos sobre o caso fortuito com o período de mora reconhecido na sentença, entendo que há impugnação suficiente ao capítulo da sentença que a condenou, buscando demonstrar a ausência de responsabilidade pelo atraso.

Assim,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade.

É como voto.

VOTO

(Mérito)

Cuidam os autos de
dois
recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA
e por
LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA
, em face da r. sentença de fls. 177/179v, integrada pela decisão de fls. 204/205, proferidas pelo d. Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória, nos autos da
Ação Condenatória
ajuizada pelos segundos apelantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para condenar a requerida ao pagamento de multa contratual no importe de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) por mês de atraso, pelo período de abril de 2009 a dezembro de 2011.

Em suas razões (fls. 208/213),
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
, pugna pela reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que o atraso na entrega do imóvel foi justificado por caso fortuito (impedimento de acesso à área de servidão lateral), conforme demonstrado por prova pericial produzida nos autos nº 0009212-23.2013.8.08.0024 e reconhecido em acórdão deste e. Tribunal de Justiça (apelação cível nº 024130084080), que afastou a culpa da construtora.

Os autores,
LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO
e
FERNANDA GOMES LEAL SILVA
, por sua vez, apresentaram apelação às fls. 239/251, pleiteando a reforma da sentença para:
(i)
que a data de entrega das chaves seja considerada 27/04/2012;
(ii)
que a multa contratual incida até 21/06/2017 (data do registro da incorporação), pois o imóvel só então estaria livre e desembaraçado;
(iii)
que os juros e a correção monetária sobre a multa incidam mensalmente a partir do vencimento de cada parcela; e
(iv)
a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Contrarrazões empresa requerida às fls. 262/279, pugnando pelo desprovimento do recurso dos Autores.

Os autores apresentaram às fls. 281/291, arguindo, preliminarmente, a ausência de dialeticidade do recurso da contrutora e, no mérito, pelo seu desprovimento, com condenação por litigância de má-fé.

Pelo despacho de id. 11747731 determinei a intimação da requerida para manifestar-se sobre a preliminar e o pedido de litigância de má-fé, o que foi cumprido pela petição de id. 11915939.

I – DA APELAÇÃO DE PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.

Compulsando o recurso interposto, a construtora requerida requer a reforma da sentença para afastar sua condenação ao pagamento de multa contratual, alegando que o atraso na entrega do imóvel foi justificado pela ocorrência de caso fortuito

Sem razão.

Como se sabe, a relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade da construtora por vícios e defeitos na prestação de serviços, incluindo o atraso na entrega da obra, é objetiva (art. 14 do CDC).

A jurisprudência pátria, notadamente do c. Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que eventos como dificuldades com o terreno, problemas com o solo, chuvas em excesso (dentro de certa previsibilidade), greves, escassez de mão de obra ou materiais, e até mesmo entraves burocráticos ou litígios com terceiros relacionados à área da construção, configuram, em regra, fortuito interno, ou seja, risco inerente à atividade empresarial da construção civil. Nesse sentido:

(...) 2.
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento"
(AgInt no AREsp 1.703.033/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe de 28/05/2021). (...) (AgInt no AREsp n. 2.351.748/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 28/9/2023.)

No caso dos autos, a r. sentença, ao declarar nula a parte da Cláusula Sétima que vinculava o início do prazo de 36 (trinta e seis) meses à conclusão das fundações (por ausência de prazo certo para tal conclusão, gerando incerteza ao consumidor) e fixar o termo inicial na data da assinatura do contrato (06/10/2005), já considerou um extenso lapso para a entrega, acrescido da tolerância de 180 dias (resultando no termo final em abril de 2009).

O alegado impedimento de acesso à servidão, que teria sido resolvido apenas em dezembro de 2011, ocorreu quando o prazo contratual, mesmo com a tolerância, já havia se esgotado.

Ademais, o fato de ter havido reconhecimento judicial em outra demanda (processo nº 0009212-23.2013.8.08.0024 e Apelação nº 024130084080) de que o atraso naquela relação específica com o permutante do terreno foi justificado, não tem o condão de, automaticamente, isentar a construtora de sua responsabilidade perante os autores/consumidores.

Isso porque a relação com o permutante possui contornos jurídicos distintos da relação de consumo. No presente caso, os consumidores não podem ser penalizados por eventuais dificuldades da construtora com terceiros, sendo este um risco da atividade empresarial.

Portanto, a mora da construtora restou configurada a partir de abril de 2009, não merecendo reparo a r. sentença neste ponto.

II – DA APELAÇÃO DE LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA

Por sua vez, os autores buscam a reforma da sentença em quatro pontos principais: a data da efetiva entrega das chaves, o termo final para incidência da multa contratual, o marco inicial para juros e correção da multa, e a condenação por danos morais.

II.1 – Da Data da Efetiva Entrega das Chaves

Conforme relatado, a r. Sentença considerou que o imóvel foi efetivamente entregue em 16/12/2011, data em que a construtora alegou ter disponibilizado o bem por meio de edital de convocação.

Os autores, por sua vez, sustentam que as chaves somente foram entregues em 27/04/2012, conforme Termo de Recebimento do Imóvel acostado aos autos (fls. 38), e que em dezembro de 2011 o empreendimento sequer possuía “Habite-se”, o qual foi expedido apenas em 19/04/2012 (fls. 39).

Nesse ponto assiste razão aos autores, apelantes.

Conforme pode-se extrair do documento colacionado na fl. 38, o “Termo de Recebimento do Imóvel” devidamente assinado por Luiz Guilherme Ribas Araújo, é o documento hábil a comprovar a data da efetiva imissão na posse, qual seja, 27/04/2012. A simples disponibilização por edital, como alegado pela requerida, não se confunde com a entrega efetiva das chaves em condições de habitabilidade.

Desta forma, a sentença deve ser reformada para constar que a entrega efetiva das chaves ocorreu em 27/04/2012.

II.2 – Do Termo Final para Incidência da Multa Contratual

Seguindo, os autores aduzem que a multa contratual prevista na Cláusula Oitava (
“entrega da unidade a COMPRADORA, livre e desembaraçada de ônus”
) deve incidir até a efetiva regularização documental do imóvel, que permitiu a escrituração, o que, segundo alegam, ocorreu com o registro da incorporação em 21/06/2017 (Matrícula de fls. 170/176).

A r. sentença limitou a incidência da multa à data da entrega das chaves.

Nessa parte, parcial razão assiste aos apelantes.

A Cláusula Oitava do contrato (fls. 34) é clara ao estipular que a multa moratória incidirá
"no caso de descumprimento das obrigações assumidas, notadamente quanto a entrega da unidade a COMPRADORA, livre e desembaraçada de ônus"
. A entrega de um imóvel livre e desembaraçado de ônus não se exaure com a mera imissão na posse (entrega das chaves), mas compreende também a sua regularidade documental que possibilite ao adquirente o pleno exercício de seu direito de propriedade, incluindo a aptidão para registro e transferência.

Nesse sentido, o art. 44 da Lei nº 4.591/64 impõe ao incorporador, após a concessão do “habite-se”, o dever de requerer a averbação da construção para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação,
in verbis
:

Art. 44.
Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

No presente caso, repito, o “Habite-se” foi expedido em 19/04/2012, e as chaves entregues aos autores em 27/04/2012. Contudo, a Instituição do Condomínio e a consequente individualização das matrículas, permitindo a outorga da escritura definitiva, somente ocorreram em 21/06/2017, conforme R-13-61.355 e AV-14-61.355 da matrícula do imóvel (fls. 174/176).

Assim, o imóvel somente esteve livre e desembaraçado de ônus para fins de transferência da propriedade e pleno gozo a partir de 21/06/2017. Logo, a multa contratual, correspondente ao valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) mensais, é devida desde o termo final do prazo de tolerância (abril de 2009) até 21/06/2017.

II.3 – Do Termo Inicial dos Juros e Correção Monetária da Multa Contratual

Com relação a atualização monetária da multa contratual, a r. sentença determinou que a multa contratual fosse corrigida a contar da propositura da ação e acrescida de juros da citação. Os autores pleiteiam que a correção e os juros incidam mensalmente, a partir do vencimento de cada parcela da multa.

Assiste-lhes razão. A multa contratual por atraso na entrega do imóvel possui natureza de obrigação positiva e líquida, com vencimento mensal (ou fração de mês, conforme o contrato). Em se tratando de mora
ex re
, os juros moratórios (art. 397 do Código Civil) e a correção monetária (mera recomposição do valor da moeda) devem incidir a partir do vencimento de cada obrigação inadimplida, ou seja, ao final de cada mês de atraso em que a multa se tornou devida.

Portanto, a sentença deve ser reformada para determinar que sobre cada parcela mensal da multa contratual (R$ 1.200,00) incidam correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do vencimento de cada respectiva parcela.

II.4 – Da Indenização por Danos Morais

O d. Juízo
a quo

o pedido de indenização por danos morais, por entender que o mero inadimplemento contratual não os configura.

Os apelantes argumentam que a situação vivenciada extrapolou o mero dissabor, citando o atraso excessivo na entrega das chaves, a demora na regularização documental por anos, a impossibilidade de exercer plenamente o direito de propriedade e os problemas com a constituição do condomínio.

Também com razão os apelantes.

Embora o c. Superior Tribunal de Justiça tenha o entendimento de que o simples atraso na entrega de imóvel não gera, por si só, dano moral indenizável (REsp 1.639.016/RJ), o mesmo Tribunal ressalva a possibilidade quando
“houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores”
.

Nesse sentido, vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA . ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS ORIENTAÇÃO ATUAL NO SENTIDO DE CONSIDERAR CARACTERIZADO O DANO MORAL QUANDO HÁ ATRASO EXCESSIVO. JUROS DE MORA. PREVISÃO CONTRATUAL DE PERCENTUAL . INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO .
1. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que o atraso excessivo na entrega do imóvel, no caso concreto, gerou aborrecimentos que superam os do cotidiano e capazes de configurar a lesão extrapatrimonial em razão da demora excessiva na conclusão da obra
. 2. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 2106446 PR 2023/0392144-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL . ATRASO EM ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS VERIFICADOS NO CASO CONCRETO.
ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL, SUPERIOR A UM ANO, CONTADO DO PRAZO ORIGINÁRIO PARA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA . VALOR FIXADO EM R$ 7.000,00.
RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50284637620228210019, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Fabiana Zilles, Julgado em: 19-04-2024) (TJ-RS – Apelação: 50284637620228210019 NOVO HAMBURGO, Relator: Fabiana Zilles, Data de Julgamento: 19/04/2024, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 26/04/2024)

No caso concreto, o atraso na entrega das chaves foi de aproximadamente 3 (três) anos (de abril/2009 a abril/2012). Some-se a isso, ainda, a excessiva demora de mais 5 (cinco) anos para a completa regularização documental do imóvel (entrega livre e desembaraçada), que só ocorreu em junho de 2017.

Durante todo esse extenso período, os autores viram-se privados não apenas da fruição plena do bem, mas também da segurança jurídica de tê-lo devidamente registrado em seus nomes, com todas as implicações daí decorrentes. A incerteza e a angústia geradas por um atraso de tal magnitude, que supera em muito o próprio prazo previsto para a construção, e a desídia da construtora em regularizar a documentação por tantos anos, ultrapassam, e muito, o mero aborrecimento contratual.

Este e. Tribunal de Justiça, em casos envolvendo o mesmo empreendimento (Edifício Miami Beach) e a mesma construtora, já reconheceu a ocorrência de danos morais em situações de atraso na entrega.

Na Apelação Cível nº 0004127-56.2013.8.08.0024, esta 1ª Câmara Cível fixou indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em razão do atraso na entrega do imóvel, e valor similar por vícios construtivos. Na Apelação Cível nº 0040433-24.2013.8.08.0024 (3ª Câmara Cível), foi mantida indenização de R$ 8.000,00 por atraso de 15 (quinze) meses.

Considerando o atraso na entrega das chaves e, posteriormente, a longa espera pela regularização documental, fixo a indenização por danos morais em R$ 8.000,00 (dez mil reais) para cada autor, valor que se mostra proporcional e razoável às circunstâncias do caso.

Ante o exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos de apelação para
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso interposto por
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
LUIZ GUILHERME RIBAS ARAÚJO e FERNANDA GOMES LEAL SILVA
, para reformar parcialmente a r. Sentença nos seguintes termos:

a)
Considerar como data efetiva da entrega das chaves do imóvel o dia 27 de abril de 2012.

b)
Determinar que a multa contratual prevista na Cláusula Oitava do contrato (R$ 1.200,00 mensais) incida desde abril de 2009 (termo inicial da mora reconhecido na sentença e não modificado) até 21 de junho de 2017 (data da efetiva entrega do imóvel livre e desembaraçado de ônus, com o registro da incorporação).

c)
Determinar que sobre cada parcela mensal da multa contratual incidam correção monetária e juros de mora, ambos a contar do vencimento de cada respectiva parcela mensal de multa devida.

d)
Condenar a
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, os juros de mora deverão incidir desde o evento danoso até o arbitramento pela Taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), conforme art. 406, § 1º c/c art. 389, parágrafo único do CC
1
, e, a partir do arbitramento, apenas a Taxa Selic, sem que esteja cumulada com outro índice, sob pena de
bis in idem.

Em razão da reforma da sentença e do decaimento substancialmente maior da requerida, inverto os ônus sucumbenciais para condenar exclusivamente a
PACIFICO CONSTRUÇÕES LTDA.
, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação atualizada.

É como voto.

1

Art. 406.
Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.
§ 1º
A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.
§ 2º
A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil.

Art. 389.
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.
Parágrafo único.
Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)