Tribunal: TJES
Processo: 5036109-85.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-02-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR ARGUIDA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO EVIDENCIADA – PRELIMINAR REJEITADA – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO – LEGITIMIDADE ATIVA DA ADQUIRENTE PARA A AÇÃO DE DESPEJO – PREVISÃO DO ART. 5º DA LEI N. 8.245/91 – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – AÇÃO DE DESPEJO – MEDIDA ADEQUADA – EXEGESE DOS ARTS. 5º E 8º DA LEI N. 8.245/91 – ALEGADA INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA – MATÉRIA ATINENTE A FEITO CONEXO –
RECURSO DOTADO DE EFEITO MERAMENTE DEVOLUTIVO – AUSÊNCIA DE ÓBICE AO JULGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
) Preliminar
de inadmissibilidade do recurso:
É suficiente a argumentação da apelante de que a autora de que é parte legítima para propor ação de despejo, e sim, a pessoa jurídica com a qual celebrou o contrato de locação, bem como de que foi preterida em seu direito de preferência, tal qual se discute em ação própria, daí porque não estariam reunidos os requisitos necessários a decretação do despejo. Preliminar rejeitada.

2)
Há muito vem decidindo o colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aquisição do imóvel não importa na ruptura do contrato de locação, que continua válido com a sub-rogação do comprador nos direitos e deveres do locador originário, ao qual é facultado assumir a posição do antigo proprietário, dando continuidade à relação locatícia ou, conforme procedera a autora, denunciar o contrato, em consonância com a lei de locações.

3)
O art. 8º da Lei de Locações, aplicado de forma conjugada com o seu art. 5º, não deixa dúvida de que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, a ação adequada para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento para o término da relação locatícia.

4
)
Descabe falar em descumprimento da determinação oriunda desta Instância ad quem, em sede de agravo de instrumento, por terem as envolvidas na compra e venda (ISOES e Bonadiman) “prosseguido na transação realizando a referida venda”, por não ter havido determinação judicial no sentido de que o negócio jurídico fosse desfeito, mas apenas ordenado pelo juiz, em sede de cognição sumária, que fosse averbada ordem de indisponibilidade dos imóveis.

5)
Em que pese o noticiado propósito da apelante de também ingressar com recurso de apelação naqueles autos, não há óbice ao julgamento do recurso interposto na presente ação, haja vista ser dotado de efeito meramente devolutivo, na forma do art. 58, V, da Lei nº 8.245/91 e, na hipótese de obter êxito na pretensão recursal a ser exercida naquela ação, isto é, sendo reconhecido que restou preterida em seu direito de preferência, à parte estará assegurado o direito previsto no art. 33 da Lei de Locações.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5036109-85.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DISTRIBUIDORA CAMPEAO INDUSTRIA E COMERCIO LTDA

APELADO: ISOES ISOLAMENTO ESPIRITO SANTO LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR ARGUIDA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO EVIDENCIADA – PRELIMINAR REJEITADA – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO – LEGITIMIDADE ATIVA DA ADQUIRENTE PARA A AÇÃO DE DESPEJO – PREVISÃO DO ART. 5º DA LEI N. 8.245/91 – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – AÇÃO DE DESPEJO – MEDIDA ADEQUADA – EXEGESE DOS ARTS. 5º E 8º DA LEI N. 8.245/91 – ALEGADA INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA – MATÉRIA ATINENTE A FEITO CONEXO –
RECURSO DOTADO DE EFEITO MERAMENTE DEVOLUTIVO – AUSÊNCIA DE ÓBICE AO JULGAMENTO – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
) Preliminar
de inadmissibilidade do recurso:
É suficiente a argumentação da apelante de que a autora de que é parte legítima para propor ação de despejo, e sim, a pessoa jurídica com a qual celebrou o contrato de locação, bem como de que foi preterida em seu direito de preferência, tal qual se discute em ação própria, daí porque não estariam reunidos os requisitos necessários a decretação do despejo. Preliminar rejeitada.

2)
Há muito vem decidindo o colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aquisição do imóvel não importa na ruptura do contrato de locação, que continua válido com a sub-rogação do comprador nos direitos e deveres do locador originário, ao qual é facultado assumir a posição do antigo proprietário, dando continuidade à relação locatícia ou, conforme procedera a autora, denunciar o contrato, em consonância com a lei de locações.

3)
O art. 8º da Lei de Locações, aplicado de forma conjugada com o seu art. 5º, não deixa dúvida de que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, a ação adequada para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento para o término da relação locatícia.

4
)
Descabe falar em descumprimento da determinação oriunda desta Instância ad quem, em sede de agravo de instrumento, por terem as envolvidas na compra e venda (ISOES e Bonadiman) “prosseguido na transação realizando a referida venda”, por não ter havido determinação judicial no sentido de que o negócio jurídico fosse desfeito, mas apenas ordenado pelo juiz, em sede de cognição sumária, que fosse averbada ordem de indisponibilidade dos imóveis.

5)
Em que pese o noticiado propósito da apelante de também ingressar com recurso de apelação naqueles autos, não há óbice ao julgamento do recurso interposto na presente ação, haja vista ser dotado de efeito meramente devolutivo, na forma do art. 58, V, da Lei nº 8.245/91 e, na hipótese de obter êxito na pretensão recursal a ser exercida naquela ação, isto é, sendo reconhecido que restou preterida em seu direito de preferência, à parte estará assegurado o direito previsto no art. 33 da Lei de Locações.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade de votos, rejeitar a preliminar arguida e, no mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso de apelação cível.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Distribuidora Campeão Indústria e Comércio Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória (Id 10714133) que, na presente “
ação de despejo
” ajuizada por
Isoes – Isolamento Espírito Santo Ltda.
, julgou procedente o pedido a fim de declarar o contrato de locação e, por conseguinte, decretar o despejo da requerida do imóvel locado.

Em suas razões recursais (Id 10714694), sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
não há falar-se em venda legítima do imóvel objeto do contrato de locação, visto que tal transação transgrediu o seu direito de preferência, conforme se discute no processo de nº 0027664-08.2018.8.08.0024;
(ii)
desde o início da transação de venda do imóvel, este já se encontrava com restrição de transferência perante o RGI, conforme liminar deferida;
(iii)
a apelada ISOES é parte ilegítima para ingressar com a presente ação, uma vez que o contrato de locação celebrado com a pessoa jurídica Bonadiman encontra em discussão em processo específico;
(iv)
a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que não é legítima para figurar no polo ativo de ação de despejo a pessoa que não é a verdadeira locadora do contrato;
(v)
a medida correta a ser tomada pela adquirente deveria ser o ajuizamento de ação de imissão na posse, e não, ação de despejo;
(v
i
)
de forma inadvertida, a apelada deu prosseguimento a transação de compra e venda do imóvel, cuja anulação é pretendida em demanda conexa, em flagrante desrespeito a decisão liminar proferida e confirmada por este tribunal;
(vi
i
)
o direito de preferência na aquisição restou claramente consubstanciado, uma vez que, independente de única matricula, os imóveis são distintos, com contratos com cláusulas distintas, inclusive, que mensuram o direito de preferência em cada área contratualmente alugada;
(v
i
ii)
não há falar-se em despejo, uma vez que o contrato de locação, está sendo discutido, por conta do direito de preferência em ação autônoma, e pendente de julgamento definitivo, visto que direito de preferência garantido pela lei do inquilinato e no próprio contrato foi violado, o que configura claramente insegurança jurídica;
(i
x
)
não estão presentes os requisitos para a decretação do despejo, por ter o contrato de locação sido prorrogado automaticamente, por ter sido notificada por pessoa jurídica alheia ao contrato de locação, sem que houvesse manifestação da titular do contrato; e
(x)
deve ser atribuído efeito suspensivo ao presente recurso a fim de que seja recolhido o mandado de despejo já expedido até o julgamento do processo conexo, que também se encontra em grau recursal.

1.
Preliminar arguida em contrarrazões: Inadmissibilidade do recurso. Violação ao princípio da dialeticidade recursal.

De acordo com a apelada, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pela apelante, razão pela qual o recurso nem sequer deveria ser conhecido por este egrégio Tribunal, por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Não tem razão a apelada, uma vez que, apesar de não serem primorosas as razões recursais, o seu teor satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do Código de Processo Civil, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

É suficiente a argumentação da apelante de que a autora/apelada de que é parte legítima para propor ação de despejo, e sim, a pessoa jurídica com a qual celebrou o contrato de locação, bem como de que foi preterida em seu direito de preferência, tal qual se discute em ação própria, daí porque não estariam reunidos os requisitos necessários a decretação do despejo.

Desta feita, razão jurídica não assiste a apelada, eis que impugnados pela apelante, de maneira suficiente, os fundamentos da sentença desfavorável, impondo-se o conhecimento e regular processamento de seu recurso.

À luz do exposto,
rejeito a preliminar
suscitada
.

É
como voto
.

2. Mérito

Já incursionando no conteúdo meritório, argumenta a requerida/apelante que a autora/apelada ISOES é parte ilegítima para ingressar com a presente ação, uma vez que o contrato de locação celebrado com a pessoa jurídica
B
onadiman Empreendimentos e Participações S/A

se encontra em discussão em processo específico. Outrossim, alega que a medida correta a ser adotada pela adquirente do imóvel deveria ser o ajuizamento de ação de imissão na posse, e não, ação de despejo.

Estou a desacolher ambos os argumentos, com fundamento na sedimentada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, diferentemente do alegado pela parte recorrente, não sufraga a sua tese em prol da ilegitimidade ativa do adquirente do imóvel para a propositura de ação de despejo.

Há muito vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aquisição do imóvel não importa na ruptura do contrato de locação, que continua válido com a sub-rogação do comprador nos direitos e deveres do locador originário, ao qual é facultado assumir a posição do antigo proprietário, dando continuidade à relação locatícia ou, conforme procedera a autora/apelada, denunciar o contrato, em consonância com a lei de locações.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR E VIA ELEITA INADEQUADA. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ALUGADO. LEGITIMIDADE PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 5º E 8º DA LEI N. 8.245/1991 e 485, VI, DO CPC. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. (...)

2. Na aquisição do imóvel alugado, não há, de antemão, a ruptura do contrato de locação, que continua válido com a subrogação do comprador nos direitos e deveres do locador originário.

3.
Cabe ao adquirente do imóvel alugado, ao assumir a posição do antigo proprietário, decidir se quer denunciar o contrato, consoante dispõe a lei de locações ou dar continuidade à relação locatícia, na posição do antigo locador
.

4. Partindo-se da premissa que não há ruptura do contrato de locação com a aquisição do imóvel por terceiro, o novo proprietário poderá reaver a posse direta do bem por meio do ajuizamento da ação de despejo.

5.
A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel alugado é a ação de despejo
, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse, nos termos do art. 5º e 8º da Lei n. 8.245/1991.

6. Agravo interno parcialmente provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.803.777/PA, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024)

“(...) 5.
A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia
.

6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245,
mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo
, nos termos do art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem.

7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse.

8. Recurso especial provido.”

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 1.864.878/AM, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 30/08/2022, DJe de 05/09/2022)

Na sequência, rechaço a tese recursal de que adequada seria a propositura de ação de imissão de posse, e não de despejo, pela adquirente do imóvel objeto da locação, valendo-me dos mesmos precedentes e do disposto no art. 5º da Lei nº 8.245/91:

Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Em reforço, o art. 8º da Lei de Locações, aplicado de forma conjugada com o art. 5º, acima transcrito, não deixa dúvida de que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação,
a ação adequada para reaver o imóvel é a de despejo
, seja qual for o fundamento para o término da relação locatícia:

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Na sequência, igualmente rejeito o argumento da apelante de que a apelada, inadvertidamente, deu prosseguimento ao negócio jurídico de compra e venda do imóvel, cuja anulação é pretendida em demanda conexa, em flagrante desrespeito a decisão liminar proferida e confirmada por este egrégio Tribunal.

O contrato particular de compra e venda foi celebrado entre a autora/apelada
ISOES – Isolamento Espírito Santo Ltda.
e a locadora
Bonadiman Empreendimentos e Participações S/A
em 04/09/2018 (Id 10714112) e, poucos dias depois, em 20/09/2018, foi ajuizada “
ação ordinária
” pela ora apelante (
processo nº
0027664-08.2018.8.08.0024
), com pedido de tutela provisória de urgência em prol da suspensão do negócio jurídico pelo qual o imóvel foi alienado estranho ao contrato de locação e, ao final, com a decretação de sua nulidade por supostamente ter sido inobservado seu direito de preferência na aquisição do imóvel.

Em consulta àquele feito, verifico ter sido deferida a tutela de urgência reclamada a fim de decretar a indisponibilidade dos imóveis alienados, o que foi mantido nesta Instância recursal ao ser negado provimento ao recurso de
agravo de instrumento nº
0002915-87.2019.8.08.0024
, cuja relatoria coube ao eminente Des. Jorge do Nascimento Viana.

Descabe falar em descumprimento da determinação oriunda desta Instância
ad quem
, por terem as envolvidas na compra e venda (ISOES e Bonadiman) “
prosseguido
na transação realizando a referida venda
” (Id 10714694, p. 4), e assim compreendo por não ter havido determinação judicial no sentido de que o negócio jurídico fosse desfeito, mas apenas ordenado pelo juiz, em sede de cognição sumária, que fosse averbada ordem de indisponibilidade dos imóveis.

Em assim sendo, não havia óbice ao exercício, por parte da adquirente do imóvel, da faculdade conferida pelo retrotranscrito art. 8º da Lei nº 8.245/91, qual seja, de denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.

De mais a mais, ao proferir sentença, o MM. Juiz expressamente revogou a tutela de urgência ao seu tempo deferida, com isso confirmando a validade e eficácia do negócio jurídico, em harmonia com o que decidiu – mediante sentença proferida na mesma data – ao julgar
improcedente
o pedido formulado na conexa “
ação ordinária
” ajuizada pela ora apelante.

No mais, toda argumentação da apelante é voltada ao reconhecimento de seu
direito de preferência
para a aquisição do imóvel locado, o que, todavia, constitui matéria concernente à “
ação ordinária
” que ajuizou com vistas à nulificação do negócio jurídico de compra e venda do imóvel objeto da locação (
processo nº
0027664-08.2018.8.08.0024
), cuja sentença de improcedência dos pedidos foi proferida na mesma data em que resolvido o mérito da presente ação.

Em que pese o noticiado propósito da apelante de igualmente ingressar com recurso de apelação naqueles autos, não há óbice ao julgamento do recurso interposto na presente ação, haja vista ser dotado de efeito meramente devolutivo, na forma do art. 58, inc. V, da Lei nº 8.245/91
1
e, na hipótese de obter êxito na pretensão recursal a ser exercida naquela ação, isto é, sendo reconhecido que restou preterida em seu direito de preferência, à parte estará assegurado o direito previsto no art. 33 da Lei de Locações
2
.

Por fim, não havendo impugnação específica aos demais requisitos para que o despejo fosse decretado, proponho seja chancelada por este Órgão Colegiado a sentença de procedência do pedido.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol do desprovimento do recurso,
majoro em
2
% os honorários sucumbenciais
devidos pela apelante, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11).

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe nego provimento
.

É como voto
.

________________________________

1
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar
-
se
-
á o seguinte:

(...)

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

2
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.