Tribunal: TJES
Processo: 0014532-80.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Judiciária Gratuita; Adjudicação Compulsória; Pessoa Idosa
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0014532-80.2019.8.08.0012

APELANTE:
JACY DOMICIANO DE LIMA e JOCIBETE ELIANA DE ARRUDA LIMA

APELADO:
ESPÓLIO DE MARIA ROSA DA PENHA

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL, ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE CARIACICA - DRA. KATIA TORIBIO LAGHI LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O ESPÓLIO. REVELIA. DESNECESSIDADE DE INVENTÁRIO PRÉVIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promitentes compradores contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, ajuizado em face do espólio da promitente vendedora.

2. A sentença recorrida fundamentou a improcedência na suposta insuficiência de provas quanto ao negócio jurídico e na impossibilidade jurídica do pedido ante a ausência de prévio inventário e partilha dos bens deixados pela falecida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se, comprovada a existência de promessa de compra e venda de imóvel com preço quitado, é possível a adjudicação compulsória diretamente em face do espólio do promitente vendedor, independentemente da conclusão de processo de inventário, mormente diante da revelia da parte ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os requisitos para a adjudicação compulsória, previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, são: (i) a existência de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (ii) a quitação integral do preço; e (iii) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Tais requisitos foram preenchidos no caso concreto, por meio do instrumento contratual e do termo de quitação, corroborados pela presunção de veracidade dos fatos decorrente da revelia do espólio, nos termos do art. 344 do CPC.

4. A obrigação de outorgar a escritura definitiva, assumida em vida pela proprietária do imóvel, transmite-se ao espólio, que por ela responde. A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e visa justamente ao cumprimento de obrigação assumida pela falecida, sendo desnecessária a prévia conclusão do inventário, uma vez que a sentença de procedência constituirá, por si só, título hábil para a transferência da propriedade no registro imobiliário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 344 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 5000103-67.2022.8.08.0028, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 13/07/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0014532-80.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACY DOMICIANO DE LIMA e outros (2)

APELADO: ESPOLIO DE MARIA ROSA DA PENHA e outros (3)

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0014532-80.2019.8.08.0012

APELANTE:
JACY DOMICIANO DE LIMA e JOCIBETE ELIANA DE ARRUDA LIMA

APELADO:
ESPÓLIO DE MARIA ROSA DA PENHA

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL, ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE CARIACICA - DRA. KATIA TORIBIO LAGHI LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O ESPÓLIO. REVELIA. DESNECESSIDADE DE INVENTÁRIO PRÉVIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promitentes compradores contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, ajuizado em face do espólio da promitente vendedora.

2. A sentença recorrida fundamentou a improcedência na suposta insuficiência de provas quanto ao negócio jurídico e na impossibilidade jurídica do pedido ante a ausência de prévio inventário e partilha dos bens deixados pela falecida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se, comprovada a existência de promessa de compra e venda de imóvel com preço quitado, é possível a adjudicação compulsória diretamente em face do espólio do promitente vendedor, independentemente da conclusão de processo de inventário, mormente diante da revelia da parte ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os requisitos para a adjudicação compulsória, previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, são: (i) a existência de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (ii) a quitação integral do preço; e (iii) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Tais requisitos foram preenchidos no caso concreto, por meio do instrumento contratual e do termo de quitação, corroborados pela presunção de veracidade dos fatos decorrente da revelia do espólio, nos termos do art. 344 do CPC.

4. A obrigação de outorgar a escritura definitiva, assumida em vida pela proprietária do imóvel, transmite-se ao espólio, que por ela responde. A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e visa justamente ao cumprimento de obrigação assumida pela falecida, sendo desnecessária a prévia conclusão do inventário, uma vez que a sentença de procedência constituirá, por si só, título hábil para a transferência da propriedade no registro imobiliário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e provido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 344 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 5000103-67.2022.8.08.0028, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, 1ª Câmara Cível, j. 13/07/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0014532-80.2019.8.08.0012

APELANTE:
JACY DOMICIANO DE LIMA e JOCIBETE ELIANA DE ARRUDA LIMA

APELADO:
ESPÓLIO DE MARIA ROSA DA PENHA

JUÍZO PROLATOR:
4ª VARA CÍVEL, ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE CARIACICA - DRA. KATIA TORIBIO LAGHI LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do recurso de apelação, porquanto presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

Conforme relatado, insurgem-se os apelantes contra a r. sentença de fls. 50/51, que julgou improcedente o pleito de adjudicação compulsória do imóvel descrito como lote 22, da quadra 16, do loteamento Rosa da Penha, em Cariacica/ES.

O juízo
a quo
fundamentou a improcedência em dois pilares:
(i)
a insuficiência de provas quanto aos termos do negócio jurídico, por entender que o pedido se amparava em "mera menção de transferência" (fls. 51); e
(ii)
a impossibilidade jurídica do pedido ante a ausência de prévio inventário e partilha dos bens deixados pela
de cujus
, o que impediria a inventariante de outorgar a escritura.

Com a devida vênia ao entendimento exarado em primeira instância, a r. sentença merece reforma.

A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico à disposição do promitente comprador para, em caso de recusa do promitente vendedor, obter uma decisão judicial que supra a manifestação de vontade e lhe transfira a propriedade do imóvel.

Para tanto, a legislação de regência, notadamente os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, estabelece como requisitos essenciais: (a) a existência de uma promessa de compra e venda celebrada sem cláusula de arrependimento; (b) a quitação integral do preço; e (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Analisando os autos, verifico que tais requisitos se encontram devidamente preenchidos.

O documento de fls. 21 e 21-v, embora antigo e de confecção singela, constitui o instrumento de promessa de compra e venda e a subsequente cessão de direitos ao apelante JACY DOMICIANO DE LIMA, datada de 01/10/1986. Dele não consta qualquer cláusula de arrependimento.

A quitação do preço, por sua vez, está demonstrada pelo "Termo de Quitação" aposto no verso do contrato (fls. 21-v), referente ao negócio original. Ademais, a alegação de pagamento integral, feita na inicial, ganha contornos de veracidade com a revelia do espólio apelado.

Como se sabe, a revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, gera a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados pelo autor. No caso concreto, o espólio, representado por sua inventariante, foi regularmente citado por oficial de justiça (fls. 40) e não apresentou defesa, o que corrobora a alegação de quitação e de recusa na outorga da escritura.

Nesse ponto, o primeiro fundamento da sentença — insuficiência probatória — não se sustenta.

O segundo fundamento da sentença, referente à necessidade de prévio inventário e partilha, também representa um equívoco, tendo em vista que a obrigação de outorgar a escritura definitiva foi assumida em vida pela proprietária do imóvel, Sra. Maria Rosa da Penha, assim como a respectiva quitação, que ocorreu na modalidade à vista. Com seu falecimento, tal obrigação se transmite ao espólio, que responde por ela nos limites da herança.

A ação de adjudicação compulsória, nesse contexto, tem natureza pessoal e visa ao cumprimento de uma obrigação assumida pelo
de cujus
. A sentença de procedência, por si só, constituirá título hábil para a transferência da propriedade no registro imobiliário, suprindo a declaração de vontade que a inventariante se recusou a emitir. Portanto, a exigência da conclusão do inventário para só então ajuizar a demanda seria impor um ônus desnecessário e contrário à economia processual, além de esvaziar o próprio instituto da adjudicação contra o espólio.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica,
a contrario sensu
:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR – QUITAÇÃO POSTERIOR AO ÓBITO – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. A ação de adjudicação compulsória é o remédio processual destinado a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, quando há recusa do promitente vendedor (arts. 1 .417 e 1.418, CC). Na prática, o falecimento do promitente vendedor sem realizar a outorga da escritura definitiva também pode ensejar o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Ocorre que, no caso em comento, o falecimento do promitente vendedor ocorreu antes da quitação do contrato de compra e venda, de maneira que o imóvel automaticamente se transferiu ao espólio, pelo princípio de saisine . 2. Nesta seara, ainda que não tenha sido aberto inventário judicial, tal procedimento poderia ter sido iniciado pelo próprio Apelante, a teor do que dispõe o artigo 616, V, do Código de Processo Civil. 3. Ademais, permitir que o Apelante se utilize da via da adjudicação compulsória importaria em violação ao princípio da continuidade registral, uma vez que a Apelada não é proprietária do imóvel em seu registro . 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5000103-67.2022 .8.08.0028, Relator.: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, 1ª Câmara Cível, p. 13/07/2023)

Portanto, demonstrada a existência do contrato, a quitação do preço e a recusa do promitente vendedor (presumida pela revelia), e afastados os óbices apontados pelo juízo de primeiro grau, tem-se a necessidade de reformar a sentença para julgar procedente o pedido.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento
para reformar integralmente a r. sentença de fls. 50/51 e, por conseguinte,
julgar procedente o pedido autoral
, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em consequência,
adjudico
aos autores, JACY DOMICIANO DE LIMA e JOCIBETE ELIANA DE ARRUDA LIMA, o imóvel consistente no lote de terreno nº 22 (vinte e dois), da quadra nº 16 (dezesseis), com 300,00m2, situado no loteamento denominado Rosa da Penha, Município de Cariacica/ES, registrado no Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Cariacica sob a matrícula nº 69.891, servindo o presente acórdão como título para a transferência da propriedade junto ao respectivo serviço de registro de imóveis.

Inverto os ônus da sucumbência e condeno o espólio apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.