Tribunal: TJES
Processo: 5003705-98.2023.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compromisso
Data de julgamento: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULAS DE RETENÇÃO. LEI DO DISTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por empreendedora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por compradores, declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando-a à restituição de 80% dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A controvérsia consiste em analisar a legalidade das cláusulas patrimoniais decorrentes da rescisão do contrato por iniciativa dos compradores, especificamente sobre: (i) o percentual de retenção aplicável; (ii) a legalidade da cobrança de taxa de fruição por lote não edificado; (iii) a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; (iv) a configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A relação jurídica é de consumo, de modo que a interpretação das cláusulas contratuais e da Lei nº 13.786/2018 deve se harmonizar com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a vedação ao enriquecimento sem causa e a nulidade de cláusulas abusivas.

4)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção pelo vendedor deve variar entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

5)
Mostra-se razoável, no caso, a retenção de 20% fixada na sentença.

6)
É indevida a cobrança de taxa de fruição quando se trata de lote não edificado, uma vez que não houve uso, gozo ou proveito econômico do bem pelo comprador que justifique a cobrança, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa.

7)
É válida a retenção da comissão de corretagem, conforme tese fixada no Tema 938/STJ, desde seja o consumidor prévia e expressamente informado sobre o seu valor destacado do preço do imóvel, como ocorreu na hipótese.

8)
A conduta da vendedora, ao inscrever o nome do consumidor em cadastro de inadimplentes e apresentar proposta de distrato manifestamente abusiva após a inequívoca intenção de rescindir, ultrapassa o mero descumprimento contratual e configura ato ilícito passível de indenização por dano moral, que se presume (
in re ipsa
).

9)
Conforme a Súmula 543/STJ, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

10)
Improcede o intento de modificar o termo inicial de correção monetária, fixado a partir do desembolso, haja vista o expresso teor da Súmula 43 do STJ, e dos juros de mora, isto é, a contar da citação, nos termos do art. 405 do CC.

11)
Diante da procedência dos pleitos rescisório e indenizatório, não merece reparo a sucumbência mínima reconhecida na sentença, nem mesmo após o decote da comissão de corretagem do valor a ser restituído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12)
Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para autorizar a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem.

Tese de julgamento:

1. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a cláusula penal deve ser limitada a percentual razoável (entre 10% e 25%) sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do STJ, afastando-se a aplicação de percentual sobre o valor total do contrato.

2. É incabível a cobrança de taxa de fruição em caso de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador.

3. A retenção da comissão de corretagem é lícita, desde seja o valor previamente informado ao consumidor de forma clara e destacada, nos termos do Tema 938/STJ.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018; art. 32-A da Lei nº 6.766/79; art. 405 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 43/STJ; Súmula 543/STJ; Tema 938/STJ; STJ, AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ; STJ, REsp n. 2.106.548/SP; STJ, AREsp n. 2.868.500/GO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003705-98.2023.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: HENRIQUE CORSSINO DA SILVA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULAS DE RETENÇÃO. LEI DO DISTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por empreendedora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por compradores, declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando-a à restituição de 80% dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A controvérsia consiste em analisar a legalidade das cláusulas patrimoniais decorrentes da rescisão do contrato por iniciativa dos compradores, especificamente sobre: (i) o percentual de retenção aplicável; (ii) a legalidade da cobrança de taxa de fruição por lote não edificado; (iii) a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; (iv) a configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A relação jurídica é de consumo, de modo que a interpretação das cláusulas contratuais e da Lei nº 13.786/2018 deve se harmonizar com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a vedação ao enriquecimento sem causa e a nulidade de cláusulas abusivas.

4)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção pelo vendedor deve variar entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato.

5)
Mostra-se razoável, no caso, a retenção de 20% fixada na sentença.

6)
É indevida a cobrança de taxa de fruição quando cuide de lote não edificado, uma vez que não houve uso, gozo ou proveito econômico do bem pelo comprador que justifique a cobrança, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa.

7)
É válida a retenção da comissão de corretagem, conforme tese fixada no Tema 938/STJ, desde seja o consumidor prévia e expressamente informado sobre o seu valor destacado do preço do imóvel, como ocorreu na hipótese.

8)
A conduta da vendedora, ao inscrever o nome do consumidor em cadastro de inadimplentes e apresentar proposta de distrato manifestamente abusiva após a inequívoca intenção de rescindir, ultrapassa o mero descumprimento contratual e configura ato ilícito passível de indenização por dano moral, que se presume (
in re ipsa
).

9)
Conforme a Súmula 543/STJ, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

10)
Improcede o intento de modificar o termo inicial de correção monetária, fixado a partir do desembolso, haja vista o expresso teor da Súmula 43 do STJ, e dos juros de mora, isto é, a contar da citação, nos termos do art. 405 do CC.

11)
Diante da procedência dos pleitos rescisório e indenizatório, não merece reparo a sucumbência mínima reconhecida na sentença, nem mesmo após o decote da comissão de corretagem do valor a ser restituído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12)
Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para autorizar a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem.

Tese de julgamento:

1. Em sede de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, a cláusula penal deve ser limitada a percentual razoável (entre 10% e 25%) sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do STJ, afastando-se a aplicação de percentual sobre o valor total do contrato.

2. É incabível a cobrança de taxa de fruição em caso de lote não edificado, por ausência de proveito econômico pelo comprador.

3. A retenção da comissão de corretagem é lícita, contanto seja o valor previamente informado ao consumidor de forma clara e destacada, nos termos do Tema 938/STJ.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018; art. 32-A da Lei nº 6.766/79; art. 405 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 43/STJ; Súmula 543/STJ; Tema 938/STJ; STJ, AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ; STJ, REsp n. 2.106.548/SP; STJ, AREsp n. 2.868.500/GO.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar parcial provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia à legalidade das cláusulas de retenção previstas em contrato de promessa de compra e venda de lote, rescindido por iniciativa dos compradores.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de contrato de adesão que envolve a aquisição de imóvel como destinatário final.

A controvérsia reside, portanto, nas consequências patrimoniais dessa rescisão.

A apelante defende a aplicação estrita do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), para que a retenção seja de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, além das demais verbas previstas em lei e no instrumento contratual.

Todavia, a jurisprudência, mesmo após a vigência da referida lei, tem interpretado a norma em harmonia com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente a vedação ao enriquecimento sem causa e a nulidade de cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a
Súmula 543
, com o seguinte verbete:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

In casu
, os apelados optaram pela rescisão contratual, o que, por si só, indica que deverá ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas.

O instrumento contratual não estipulara percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual, dispondo apenas que o adquirente teria o direito de receber tudo o que pagou, descontadas determinadas parcelas.

Nesse contexto, afigura-se justa e razoável a retenção pelas vendedoras de parte das prestações pagas como forma de indenizá-las pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça admite a “
retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador
” (AgInt no AREsp n. 2.587.113/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024.)

Fincada essas premissas,
a sentença fixou a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, percentual que se mostra razoável e proporcional para compensar a vendedora pelas despesas administrativas
, em conformidade com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência.

A aplicação de percentual sobre o valor total do contrato, como pretende a apelante, resultaria em retenção desproporcional e excessiva, o que é vedado pelo ordenamento jurídico.

Quanto à taxa de fruição, consolidou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de
rechaçar a
cobrança em caso de lote não edificado, pois não há prova do uso e gozo efetivo do bem pelo comprador, que dele não extraiu proveito econômico
, como subsegue:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.

3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. [...] Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.

8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.
[...] (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]
Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes.
Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

5. Na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do que decidiu a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.

6. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 2.868.500/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.)

No que tange à comissão de corretagem, restou definido no
Tema 938/STJ
a “
v
alidade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Embora a retenção seja, em tese, possível,
é imprescindível haja informação prévia e clara ao consumidor, com o destaque do valor da comis
são,

como ocorrera no contrato adunado no Id. 15925362
.

Logo,
deve ser excluído da
r
estituição
o montante pago a título de comissão de corretagem (R$ 4.000,
00
)
.

Sobre a forma de restituição, a prefalada Súmula 543 do STJ é clara ao determinar que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, em parcela única, sendo abusiva a previsão de devolução parcelada.

Improcede o intento de modificar o termo inicial de correção monetária, fixado a partir do
desembolso
, haja vista o expresso teor da
Súmula 43 d
o
STJ
(“
Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo
”).

Deve ser igualmente mantido o marco dos juros de mora, isto é, a
contar da
citação
, na forma do art. 405 do Código Civil, não o trânsito em julgado.

No tocante ao dano moral, a conduta da apelante ultrapassou o mero dissabor.

A inscrição do nome do apelado em cadastro de inadimplentes e a aflição causada à apelada, após a manifestação inequívoca da intenção de rescindir o contrato em virtude de condições de saúde, e diante de proposta de distrato manifestamente abusiva (retenção de 100% dos valores pagos),
configura ato ilícito que gera o dever de indenizar, porquanto o dano, em tais casos, é presumido (
in re ipsa
)
.

Por fim,
diante da procedência dos pleitos rescisório e indenizatório, não merece reparo a sucumbência mínima reconhecida na sentença
, nem mesmo após o decote da comissão de corretagem do valor a ser restituído.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
dou parcial
provimento,
apenas para extirpar o valor da comissão de corretagem do montante a ser restituído
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 27.10.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.