Tribunal: TJES
Processo: 0018695-68.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0018695-68.2018.8.08.0035

APELANTES: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E CITTA ENGENHARIA LTDA

APELADOS: CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO E MAURO AMARO

NASCIMENTO

APELADA: LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA e CITTA ENGENHARIA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, em ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada por CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO e MAURO AMARO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa das requeridas, determinar a devolução integral dos valores pagos com aplicação de multa e juros, condenar as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 4.000,00 para cada autor e fixar honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação e da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a legitimidade da CITTA ENGENHARIA LTDA para figurar no polo passivo da demanda; (ii) determinar se a culpa pela rescisão contratual foi das apelantes; (iii) avaliar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos autores; (iv) verificar a configuração e o montante do dano moral; e (v) fixar os honorários advocatícios sucumbenciais devidos à terceira requerida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A CITTA ENGENHARIA LTDA integra a cadeia de fornecimento, evidenciada pela participação nas tratativas e na comercialização do empreendimento. Aplica-se a teoria da aparência (art. 7º, parágrafo único, c/c art. 34 do CDC), que reconhece a solidariedade dos integrantes da cadeia produtiva.

4. A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel a evento incerto e futuro (liberação de financiamento) é abusiva e causa manifesta desvantagem ao consumidor. A culpa pela rescisão contratual recai sobre as apelantes, devendo ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelos autores, conforme Súmula 543/STJ.

5. A inversão da cláusula penal, prevista no contrato, é cabível em favor dos consumidores em caso de inadimplemento pelo fornecedor, conforme entendimento do STJ no REsp 1.614.721/DF (Tema 970).

6. O atraso na entrega do imóvel por quase cinco anos, sem previsão de conclusão, extrapola o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável. O valor de R$ 4.000,00 por autor é proporcional e razoável, considerando o prejuízo extrapatrimonial e os parâmetros jurisprudenciais.

7. A fixação dos honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor da comissão de corretagem, conforme pleiteado, contraria os critérios legais. Em observância ao art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC e à tese fixada no Tema 1.076/STJ, o percentual é reduzido para 10% sobre o valor atualizado da causa.

8. De ofício, ajusta-se a correção monetária dos valores devidos pelas apelantes para que se apliquem os índices do INPC/IBGE desde os desembolsos até a citação, incidindo juros de mora pela taxa SELIC a partir de então, vedada a cumulação sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É solidária a responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento que participem da relação de consumo, sendo aplicável a teoria da aparência.

2. Cláusula contratual que vincula prazo de entrega de imóvel a evento incerto e futuro é abusiva e atribui ao fornecedor a culpa pela rescisão.

3. Em caso de inadimplemento pelo fornecedor, é cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

4. A demora excessiva na entrega de imóvel configura dano moral, passível de reparação proporcional às circunstâncias do caso concreto.

5. A fixação de honorários sucumbenciais deve observar os percentuais legais sobre o valor atualizado da causa, conforme os critérios do art. 85 do CPC e jurisprudência do STJ.

6. A correção monetária dos valores devidos em rescisões contratuais deve aplicar o INPC/IBGE até a citação e, após, juros de mora pela taxa SELIC, vedada a cumulação.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 34; CPC, art. 85, §§ 2º e 8º; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019; TJES, Apelação Cível n.º 0016074-88.2020.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, j. 01/11/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018695-68.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO e outros (3)

APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0018695-68.2018.8.08.0035

APELANTES: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E CITTA ENGENHARIA LTDA

APELADOS: CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO E MAURO AMARO

NASCIMENTO

APELADA: LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA e CITTA ENGENHARIA LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, em ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada por CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO e MAURO AMARO, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel por culpa das requeridas, determinar a devolução integral dos valores pagos com aplicação de multa e juros, condenar as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 4.000,00 para cada autor e fixar honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação e da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a legitimidade da CITTA ENGENHARIA LTDA para figurar no polo passivo da demanda; (ii) determinar se a culpa pela rescisão contratual foi das apelantes; (iii) avaliar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos autores; (iv) verificar a configuração e o montante do dano moral; e (v) fixar os honorários advocatícios sucumbenciais devidos à terceira requerida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A CITTA ENGENHARIA LTDA integra a cadeia de fornecimento, evidenciada pela participação nas tratativas e na comercialização do empreendimento. Aplica-se a teoria da aparência (art. 7º, parágrafo único, c/c art. 34 do CDC), que reconhece a solidariedade dos integrantes da cadeia produtiva.

4. A cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel a evento incerto e futuro (liberação de financiamento) é abusiva e causa manifesta desvantagem ao consumidor. A culpa pela rescisão contratual recai sobre as apelantes, devendo ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelos autores, conforme Súmula 543/STJ.

5. A inversão da cláusula penal, prevista no contrato, é cabível em favor dos consumidores em caso de inadimplemento pelo fornecedor, conforme entendimento do STJ no REsp 1.614.721/DF (Tema 970).

6. O atraso na entrega do imóvel por quase cinco anos, sem previsão de conclusão, extrapola o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável. O valor de R$ 4.000,00 por autor é proporcional e razoável, considerando o prejuízo extrapatrimonial e os parâmetros jurisprudenciais.

7. A fixação dos honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor da comissão de corretagem, conforme pleiteado, contraria os critérios legais. Em observância ao art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC e à tese fixada no Tema 1.076/STJ, o percentual é reduzido para 10% sobre o valor atualizado da causa.

8. De ofício, ajusta-se a correção monetária dos valores devidos pelas apelantes para que se apliquem os índices do INPC/IBGE desde os desembolsos até a citação, incidindo juros de mora pela taxa SELIC a partir de então, vedada a cumulação sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É solidária a responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento que participem da relação de consumo, sendo aplicável a teoria da aparência.

2. Cláusula contratual que vincula prazo de entrega de imóvel a evento incerto e futuro é abusiva e atribui ao fornecedor a culpa pela rescisão.

3. Em caso de inadimplemento pelo fornecedor, é cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

4. A demora excessiva na entrega de imóvel configura dano moral, passível de reparação proporcional às circunstâncias do caso concreto.

5. A fixação de honorários sucumbenciais deve observar os percentuais legais sobre o valor atualizado da causa, conforme os critérios do art. 85 do CPC e jurisprudência do STJ.

6. A correção monetária dos valores devidos em rescisões contratuais deve aplicar o INPC/IBGE até a citação e, após, juros de mora pela taxa SELIC, vedada a cumulação.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 34; CPC, art. 85, §§ 2º e 8º; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019; TJES, Apelação Cível n.º 0016074-88.2020.8.08.0048, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, j. 01/11/2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
apelação cível
interposto por
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CITTA ENGENHARIA LTDA,
porquanto irresignadas com a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES (ID 11357153 e integrada no ID 1135766), que julgou parcialmente procedente a pretensão formulada por
CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO
e
MAURO AMARO
nos seguintes termos:

“
ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos insertos à inicial para tão somente:

I. RECONHECER
a prescrição quanto à comissão de corretagem;
AFASTAR
a preliminar de ilegitimidade passiva em relação à segunda Requerida;
ACOLHER
a preliminar de ilegitimidade passiva em relação à terceira Requerida
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
.

II. DECLARAR
o contrato de compromisso de compra e venda de pág. 20 (ID 23267326, doc. 01) rescindido com a devolução dos valores pagos, aplicando-se a multa em desfavor das Requeridas
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e CITTA ENGENHARIA LTDA
, em inversão à cláusula penal, de 2% (dois por cento) sobre o valor total adimplido pelos Requerentes e juros de 1% (um por cento) calculados sob o mesmo critério;

III. CONDENAR
as Requeridas
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e CITTA ENGENHARIA LTDA
em danos morais que fixo em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada Requerente, devendo o valor ser corrigido monetariamente pelos índices adotados por este Poder Judiciário (INPC/IBGE) a partir da data desta sentença, bem como incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação.

IV. CONDENAR
as Requeridas
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e CITTA ENGENHARIA LTDA
em custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

V. CONDENAR
as Requeridas
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e CITTA ENGENHARIA LTDA
em custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em
15% (quinze por cento) sobre o valor da causa
, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, devido à sucumbência em relação à denunciada à lide
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA”
.

Em suas razões (ID 11357157), as apelantes sustentam, em resumo, que: (i) não há nos autos qualquer fato vinculado à
CITTA ENGENHARIA LTDA
capaz de justificar sua manutenção no polo passivo da presente lide; (ii) a rescisão contratual ocorreu por culpa dos compradores, de modo que a jurisprudência é pacífica no sentido de ser possível a retenção, pela vendedora, de até 25% (vinte e cinco por cento) do total pago; (iii) não há que se falar em inversão da cláusula penal em caso de inexistência de inadimplemento por parte das recorrentes; (iv) é indevida a condenação por danos morais; (v) em trato subsidiário, o
quantum
indenizatório deve ser reduzido; (vi) os honorários sucumbenciais devidos à terceira requerida,
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA,
sejam arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor da comissão de corretagem; e (vii)
“[...] seja reformada a respeitável sentença, para que conste a correção monetária dos valores a partir de cada desembolso até o trânsito em julgado, pelo INPC/IBGE, e após o trânsito em julgado, a incidência da taxa SELIC, que possui em sua base de cálculo juros moratórios, juros remuneratórios e correção monetária, sob pena de bis in idem”.

Em contrarrazões (ID 11357161),
CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO
e
MAURO AMARO
pugnam pelo não provimento do recurso.

A apelada
LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA,
embora intimada, deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contrarrazões.

Pois bem.

Trata-se de
“ação de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais”
ajuizada por
CASSANDRA PAULA DOS SANTOS NASCIMENTO
e
MAURO AMARO NASCIMENTO
em face de
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME e CITTA ENGENHARIA LTDA
.

Alegam os autores terem firmado com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de imóvel localizado no empreendimento Villagio Santa Paula Residence em 31/10/2013.

Aduzem que realizaram o pagamento de R$ 77.560,80 (setenta e sete mil, quinhentos e sessenta reais e oitenta centavos) e que o imóvel seria entregue no prazo de trinta meses, o que não foi cumprido, mesmo tendo transcorrido o lapso de cinco anos, a despeito o adimplemento contratual por parte dos requerentes.

Basicamente diante de tais fatos, ajuizaram a presente demanda, pugnando a resolução do contrato, a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos, bem como a condenação das rés em danos morais e lucros cessantes.

Devidamente citadas, as demandadas, dentre outros pedidos, denunciaram à lide a empresa
LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS
.

Após o processamento da demanda, sobreveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo,
após acolher a preliminar de ilegitimidade passiva em favor de
LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais na forma acima delineada.

Irresignadas, as requeridas
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME
e
CITTA ENGENHARIA LTDA
interpuseram o presente recurso, o qual passo a apreciar.

Inicialmente, sustenta a recorrente a ilegitimidade da
CITTA ENGENHARIA LTDA
para figurar no polo passivo da demanda, já que o contrato de compra e venda teria sido firmado apenas entre os autores e a empresa
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA – ME.

De fato, a despeito figurar tão somente a Toscana Empreendimentos Ltda – ME como promitente vendedora no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes (fls. 20/41), não se tem dúvidas de que a Cittá Engenharia Ltda é componente da cadeia de consumo e por ela se responsabilizou perante os consumidores.

Isto porque, denota-se que o recibo de pagamento do sinal à importância de R$ 51.940 20 (cinquenta e um mil, novecentos e quarenta reais e vinte centavos) - fl 43 -, fora assinado pelo setor de atendimento da segunda requerida, o que faz inferir a participação desta nas tratativas.

Ademais, a prova documental demonstrou claramente que a apelante, então
CITTÁ ENGENHARIA LTDA
, integrou a relação de consumo, constando no
folder
de comercialização do empreendimento objeto da lide (fl. 46) e nos e-mails trocados com o comprador (fl. 49), não sendo possível afastar a sua legitimidade passiva.

Nessas condições, deve-se aplicar à hipótese a teoria da aparência (art. 7º, parágrafo único, c/c art. 34, ambos do CDC), que autoriza o ajuizamento de ação em relação a todos os integrantes da cadeia produtiva.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, perfilhado pelo Tribunal de Justiça Capixaba, assentou o entendimento de que, com base na teoria da aparência,
"é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento”
, verbis:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE PARA A DEMANDA. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PEDIDO DE ALTERAÇÃO DO TERMO FINAL DA MORA DA EMPRESA PARA A DATA DA EXPEDIÇÃO DO 'HABITE-SE'. AUSÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICA. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, "é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp n. 1.312.486/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe 16/11/2018)
. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso, o Tribunal a quo assentou que a agravante integrou a cadeia fornecimento, motivo por que reconheceu sua legitimidade passiva para a demanda. Para entender de modo contrário seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.(...) (AgInt no REsp 1794544/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DISTRIBUIÇÃO. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se, a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício.
(...) (AgInt no AREsp n. 1.540.126/BA, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6/2/2020, DJe de 11/2/2020.).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL TUTELA DE EVIDÊNCIA - DECISÃO ULTRA PETITA ACOLHIDA ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DOS EFEITOS CONTRATUAIS MANTIDA. (...)
2. Por se tratar de compra e venda de imóvel, regulada tanto pelo Código Civil quanto pelo Código de Defesa do Consumidor, são legitimados a figurar no polo passivo da demanda todos os envolvidos na cadeia consumerista. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
(...) (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048189006397, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 30/04/2019, Data da Publicação no Diário: 11/06/2019)

[...]
1. De acordo com a Teoria da Asserção, a legitimidade passiva é aferida à luz do que o autor afirma na petição inicial, adstritas ao exame da possibilidade da existência do vínculo jurídico-obrigacional em que, no caso em tela, a construtora deve responder, à luz da Teoria da Aparência, pelos supostos danos causados, pois aparenta ao consumidor a participação no empreendimento haja vista possuir o nome da empresa vinculado a atos publicitários de comercialização. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048130317414, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/05/2021, Data da Publicação no Diário: 18/06/2021)

Assim, sem maiores delongas, a referida tese deve ser afastada, devendo a empresa
CITTÁ ENGENHARIA LTDA
, por integrar a relação de consumo, permanecer no polo passivo da presente demanda.

Ultrapassado tal ponto, denota-se dos autos que as partes celebraram em 31/10/2013 contrato de compra e venda de um imóvel em construção correspondente a um apartamento 201 no empreendimento “Villaggio Santa Paula”, cuja cláusula contratual nona (fl. 25) estabeleceu o seguinte:

“
CLÁUSULA NONA: PRAZO DE ENTREGA

Fica acordado entre as partes que o imóvel objeto deste presente instrumento será entregue pela PROMITENTE VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para a edificação do empreendimento, a ser feito pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ou outra instituição financeira.

Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo acima estabelecido, sem implicar em descumprimento deste contrato. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis poderá ainda ser prorrogado por motivo de caso fortuito, força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras, de acordo com o art. 393 do Código Civil, arrolando-se, dentre eles, de forma meramente enunciativa: [...]”.

Contudo, como sabe,
“[...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, no contrato de compra e venda de unidades autônomas em construção, não é possível vincular o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, devendo ser estipulado prazo certo, de forma clara, expressa e inteligível.[...]”
(AgInt no AREsp n. 2.008.992/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.)

Aliás, vale ressaltar que este Egrégio Tribunal de Justiça, em outras oportunidade envolvendo exatamente as mesmas apelantes, já se manifestou acerca da nulidade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à concessão de financiamento, senão vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TEORIA DA APARÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DO BEM CONDICIONADA À LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO JUNTO AO BANCO. CLÁUSULA ABUSIVA. RESCISÃO. CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. INEXISTENTE. RECURSO DE EDENICE DE ROMA SARMENTO CARDOSO E OUTRO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO E DE TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRA JULGADO PREJUDICADO. 1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva: Ao que se vê dos autos, a apelante Alfa Participações Societárias LTDA, à época denominada Citta Engenharia LTDA anunciou como sendo seu, ou ao menos como não sendo de outrem, o empreendimento Villaggio Santa Paula Residence em seu site, disponibilizando aos potenciais compradores números de telefone e e-mail para contato e venda dos imóveis. Aplica-se, portanto, a teoria da aparência, que implica em solidariedade entre as empresas e, por derradeiro, legitimidade da Alfa Participações Societárias LTDA, que integra o mesmo grupo econômico da Toscana Empreendimentos LTDA, quem de fato celebrou o negócio jurídico.
2. Mérito: In casu, a cláusula contratual previa que o prazo de 30 (trinta) meses para a entrega da unidade teria como termo inicial a liberação do financiamento junto ao banco, o que não é permitido, nos termos da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça e desta e. Corte. 3. Mérito: Essa conclusão atrai o reconhecimento de que a culpa pela rescisão contratual não foi dos promitentes compradores, mas sim das promitentes vendedoras, que inseriram no contrato cláusula que previa desvantagem excessiva aos consumidores, consistente em prazo indeterminado para a entrega da unidade habitacional, evidenciando sua abusividade. Logo, não há falar em retenção de parcela dos valores pagos pela promitente vendedora a título de multa rescisória, devendo o valor desembolsado pelos promitentes compradores ser restituído em sua integralidade, com incidência de consectários legais
. 4. Mérito: Em que pese os argumentos despendidos pelos autores apelantes, não vislumbro ocorrência de dano extrapatrimonial na hipótese, na medida em que a rescisão se deu antes mesmo de materializada a demora na entrega do imóvel, mas sim em razão tão somente da incerteza imposta pela cláusula contratual abusiva. 5. Mérito: Por ser matéria de ordem pública, altero de ofício os consectários legais da condenação, sobre a qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso até a citação e, a partir de então, pela taxa Selic. 6. Recurso de Edenice de Roma Sarmento Cardoso e outro conhecido e parcialmente provido e de Toscana Empreendimentos LTDA e outra julgado prejudicado. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0030665-70.2015.8.08.0035, Magistrado: JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 20/Jul/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – CADEIA DE FORNECEDORES –
MÉRITO – PRAZO DE ENTREGA CONDICIONADO A CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – ADEQUAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Alega a apelante Alfa Participações Societárias (atual denominação da Citta Engenharia Ltda.) que não realizou qualquer negócio jurídico com a autora, sendo indevida a sua inclusão no polo passivo da demanda. 2. Encontra-se pacificada na jurisprudência a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo em caso de defeito ou vício. 3. A prova documental demonstrou claramente que a apelante, então CITTÁ ENGENHARIA LTDA, integrou a relação de consumo, constando no folder de comercialização do empreendimento objeto da lide e nos e-mails trocados com a compradora, não sendo possível afastar a sua legitimidade passiva. Preliminar afastada.
4. O instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional, quanto ao prazo de conclusão, previa o seguinte: “o imóvel será entregue pela promitente vendedora no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para a edificação do empreendimento, a ser feito pela Caixa Econômica Federal ou outra instituição financeira).” 5. Como restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (REsp. 1.729.593/SP). 6. A alegação das apelantes de que o contrato de compra e venda previa de forma clara o prazo de entrega não se sustenta, haja vista a sua fixação de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, situação que, como já destacado, não encontra guarida no ordenamento jurídico.
7. Reconhecida a responsabilidade das promitentes-vendedoras pela rescisão, não há que se falar em retenção de um percentual do montante pago para custear despesas administrativas, sendo devida a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, retornando as partes ao status quo ante. 8. Com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor, o que ocorreu na espécie. 9. O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso ilegal pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic). 10. Recurso parcialmente provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº0005463-63.2015.8.08.0012, Magistrado: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 12/12/2022)

Assim, ao contrário do que sustentado pelas recorrentes, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel se deu por culpa exclusiva das apelantes, tendo em vista a abusividade da cláusula que relegou o prazo de entrega do imóvel a um evento futuro e incerto com manifesta desvantagem para os consumidores, razão pela qual a restituição dos valores pagos pelos apelados deverá ser integral, de acordo com a Súmula nº 543/STJ, que possui a seguinte redação:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Outro não tem sido o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça:

[...]
V. Somente é possível que a construtora retenha parte dos valores pagos, a título de multa rescisória, quando o comprador for responsável pelo desfazimento do negócio, o que não ocorreu, na hipótese
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140108282, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO – Relator Substituto: ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/09/2022, Data da Publicação no Diário: 21/09/2022)

[...]
3. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140225706, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/05/2022, Data da Publicação no Diário: 27/05/2022)

Também com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, relembro ser possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor, o que ocorreu na espécie.

Sobre o tema, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.614.721/DF, ocorrido em 22/5/2019, de Relatoria do Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, concluiu que,
"prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto"
.

Assim, tal como bem concluiu o Magistrado
a quo
, é perfeitamente aplicável a cláusula penal décima segunda (fl 28) para fazer incidir multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total adimplido pelos apelados e juros de 1% (um por cento) calculados sob o mesmo critério.

Em continuidade, é cediço que
”o simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar lesão extrapatrimonial”
(AgInt no AREsp n. 1.698.841/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/3/2021, DJe de 22/3/2021.)

Todavia, na hipótese vertente, quando do ajuizamento da ação, contando o prazo de tolerância, o atraso já alcançava quase cinco anos sem nenhuma previsão de entrega do empreendimento, o que, ao meu ver, enseja a reparação pelos danos morais.

Em outros termos, a conduta praticada pelas recorrentes traduz evento que desborda do mero aborrecimento, motivo pelo qual é de rigor o reconhecimento do prejuízo à esfera anímica e extrapatrimonial dos recorridos diante da frustração da aquisição do referido imóvel.

Em relação ao
quantum
arbitrado, compreendo que o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada autor, mostra-se proporcional e razoável para as circunstâncias do caso, levando-se em consideração ainda os parâmetros desta c. Câmara Julgadora. Vejamos:

EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E IMPROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
5. O atraso na entrega da obra ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue. 6. À vistas dessas considerações, no tocante ao quantum dos danos morais, a importância de R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada autora se mostra mais adequado ao caso concreto
, levando-se em conta a dimensão do dano e o caráter punitivo e pedagógico da verba, totalizando a monta de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização.[...] (TJES, Apelação Cível n.º 0019418-14.2019.8.08.0048, Relator: Des. LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA, 2ª Câmara Cível, data 04/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
4) Embora o mero atraso na entrega de imóvel não seja suficiente, em regra, para ensejar danos morais, a sua ocorrência se verifica na hipótese de inadimplemento absoluto, ou seja, quando nem sequer tenha havido a conclusão das obras do empreendimento
. [...] (TJES, Apelação Cível n.º 0021256-89.2019.8.08.0048, Relator: Des. JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 2ª Câmara Cível, data 30/08/2023)

EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NULIDADE DA CITAÇÃO – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – TEORIA DA APARÊNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS APELANTES – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. [...]
7. A quantia arbitrada a título de indenização por danos morais não deve ser revista, pois a magistrada de primeiro grau esteve atenta às peculiaridades do caso concreto e se embasou nos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para ambos os apelados adequada ao caráter pedagógico/punitivo do dano moral
. 8. Recurso conhecido e improvido. Condenação das apelantes ao pagamento de honorários recursais. (TJES, Apelação Cível n.º 0007554-42.2020.8.08.0048, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível, data 09/08/2023)

Superada essa discussão, me direciono a pretensão recursal de ver modificado o parâmetro da verba honorária de sucumbência fixado em favor da terceira requerida
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA.

Acerca do tema,
“[...] os §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC estabelecem uma ordem de preferência legal para a fixação dos honorários de sucumbência, de modo que devem ser arbitrados no patamar de dez a vinte por cento sobre o valor (1º) da condenação, (2º) do proveito econômico obtido, (3º) do valor atualizado da causa e, por último, apenas na impossibilidade de aplicação em percentual, dentro da margem legal, sobre alguma das bases de cálculos mencionadas, permite-se (4º) arbitramento por equidade [...]”
(TJMG, Apelação n.º 1.0000.21.133131-9/001, Relator: Des. José Augusto Lourenço dos Santos, 12ª Câmara Cível, J 26/11/2021, DJ 29/11/2021).

Aliás, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no recente julgamento do Tema n.º 1.076, estabeleceu a seguinte tese:
“a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; ii) apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”
.

Nessa perspectiva, observando os critérios do art. 85, do CPC, ou seja, o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, entendo razoável a fixação dos honorários de sucumbência, a serem suportados pelas apelantes em favor da terceira requerida, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Por fim, levando em consideração que os juros e correção monetária traduzem matéria de ordem pública, aplico o seguinte entendimento desta corte para a atualização dos valores devidos pelas apelantes:

“
O valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, a partir da data dos respectivos desembolsos, até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora pela Taxa Selic, vedada, a partir de então, a cumulação com correção monetária, pena de bis in idem.
” (TJES, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016074-88.2020.8.08.0048, Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 01/Nov/2023)”

“[...]
Com relação aos consectários legais relativamente à comissão de corretagem e ao montante a ser devolvido, esclareço que a devolução, que ocorrerá de forma simples, será corrigida monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data do pagamento até a data da citação e, após, deverá ser acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, vedada a sua cumulação com correção monetária
. [...]” (TJES, Embargos de Declaração Cível Ap, 048130019655, Relator DES.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/03/2020, Data da Publicação no Diário: 26/08/2020).

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CITTA ENGENHARIA LTDA e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
reformando em parte a sentença objurgada para modificar o parâmetro da verba honorária de sucumbência em favor da terceira requerida
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
, estabelecendo-a em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Todavia, de ofício, consigno que os valores devidos pelas apelantes deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até a data da citação, quando então passará a incidir juros de mora pela taxa SELIC, vedada a cumulação com a correção monetária, sob pena de
bis in idem
.

Deixo de aplicar a norma prevista no art. 85, §11, do CPC, visto que os honorários recursais somente são devidos nos casos de desprovimento ou de inadmissibilidade do apelo.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 10/12/2024 às 17:49:02, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
54690210122024
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)