Tribunal: TJES
Processo: 0000921-83.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-03-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL: 0000921-83.2018.8.08.0048

APTES/APDOS:

ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APTE/APDO:
CLAUDIA MARIA SANTOS DANIEL E OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CONFISSÃO DE DÍVIDA IMPROCEDENTE. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por
Rossi Residencial S/A
e
Gonfrena Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, bem como recurso adesivo interposto por
Cláudia Maria Santos Daniel e Rosivaldo Brito Daniel
, contra sentença que reconheceu a abusividade da confissão de dívida imposta aos compradores de imóvel, determinando seu desfazimento e condenando as rés ao ressarcimento de valores pagos, indenização por lucros cessantes, reembolso de IPTU e taxas condominiais, além de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se a confissão de dívida imposta aos compradores é válida; (ii) verificar se há responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes, IPTU e taxas condominiais; e (iii) analisar a existência e o valor da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A vendedora tem a obrigação de fornecer tempestivamente a documentação necessária para a liberação do financiamento, sendo abusiva a imputação do atraso exclusivamente ao comprador.

A confissão de dívida é inválida quando decorre de atraso no financiamento ocasionado pela própria vendedora, caracterizando cláusula abusiva e transferência indevida de risco contratual.

O atraso na entrega do imóvel gera responsabilidade da vendedora pelo pagamento de lucros cessantes, presumidos conforme entendimento do STJ (Tema 996).

A obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais recai sobre o comprador apenas após a efetiva posse do imóvel, que, no caso, foi retardada pela mora da vendedora.

A inscrição indevida nos cadastros de inadimplentes configura dano moral in re ipsa, dispensando a prova do prejuízo para fins indenizatórios.

O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a violação da boa-fé objetiva e a inscrição indevida dos autores nos cadastros restritivos.

A fixação dos juros moratórios deve ocorrer a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil, aplicável às indenizações por lucros cessantes, IPTU, taxas condominiais e danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso das rés
desprovido
. Recurso adesivo dos autores
parcialmente provido
para majorar a indenização por danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um dos autores e fixar a data da citação como termo inicial dos juros moratórios.

Tese de julgamento
:

A vendedora é responsável por fornecer tempestivamente a documentação necessária para a liberação do financiamento, sendo abusiva a imposição de confissão de dívida ao comprador em decorrência de atraso causado pela própria vendedora.

O atraso na entrega do imóvel gera automaticamente a obrigação da vendedora de indenizar o comprador por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal baseado no valor locatício de imóvel semelhante.

A obrigação pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais incide apenas a partir da efetiva posse do imóvel pelo comprador.

A inscrição indevida em cadastros de inadimplentes gera dano moral presumido (in re ipsa), dispensando prova do prejuízo.

Os juros moratórios sobre lucros cessantes, IPTU, taxas condominiais e danos morais incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 405 e 927; Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V, e 51, IV; CPC, art. 509, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996; STJ, Tema 971; STJ, AgInt no AREsp n. 2.085.055/SE, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 04.11.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.197.931/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 02.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000921-83.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLAUDIA MARA SANTOS DANIEL e outros (3)

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (3)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL: 0000921-83.2018.8.08.0048

APTES/APDOS:

ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APTE/APDO:
CLAUDIA MARIA SANTOS DANIEL E OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

E
MENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CONFISSÃO DE DÍVIDA IMPROCEDENTE. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por
Rossi Residencial S/A
e
Gonfrena Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, bem como recurso adesivo interposto por
Cláudia Maria Santos Daniel e Rosivaldo Brito Daniel
, contra sentença que reconheceu a abusividade da confissão de dívida imposta aos compradores de imóvel, determinando seu desfazimento e condenando as rés ao ressarcimento de valores pagos, indenização por lucros cessantes, reembolso de IPTU e taxas condominiais, além de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se a confissão de dívida imposta aos compradores é válida; (ii) verificar se há responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes, IPTU e taxas condominiais; e (iii) analisar a existência e o valor da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A vendedora tem a obrigação de fornecer tempestivamente a documentação necessária para a liberação do financiamento, sendo abusiva a imputação do atraso exclusivamente ao comprador.

A confissão de dívida é inválida quando decorre de atraso no financiamento ocasionado pela própria vendedora, caracterizando cláusula abusiva e transferência indevida de risco contratual.

O atraso na entrega do imóvel gera responsabilidade da vendedora pelo pagamento de lucros cessantes, presumidos conforme entendimento do STJ (Tema 996).

A obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais recai sobre o comprador apenas após a efetiva posse do imóvel, que, no caso, foi retardada pela mora da vendedora.

A inscrição indevida nos cadastros de inadimplentes configura dano moral in re ipsa, dispensando a prova do prejuízo para fins indenizatórios.

O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a violação da boa-fé objetiva e a inscrição indevida dos autores nos cadastros restritivos.

A fixação dos juros moratórios deve ocorrer a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil, aplicável às indenizações por lucros cessantes, IPTU, taxas condominiais e danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso das rés
desprovido
. Recurso adesivo dos autores
parcialmente provido
para majorar a indenização por danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um dos autores e fixar a data da citação como termo inicial dos juros moratórios.

Tese de julgamento
:

A vendedora é responsável por fornecer tempestivamente a documentação necessária para a liberação do financiamento, sendo abusiva a imposição de confissão de dívida ao comprador em decorrência de atraso causado pela própria vendedora.

O atraso na entrega do imóvel gera automaticamente a obrigação da vendedora de indenizar o comprador por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal baseado no valor locatício de imóvel semelhante.

A obrigação pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais incide apenas a partir da efetiva posse do imóvel pelo comprador.

A inscrição indevida em cadastros de inadimplentes gera dano moral presumido (in re ipsa), dispensando prova do prejuízo.

Os juros moratórios sobre lucros cessantes, IPTU, taxas condominiais e danos morais incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 405 e 927; Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V, e 51, IV; CPC, art. 509, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996; STJ, Tema 971; STJ, AgInt no AREsp n. 2.085.055/SE, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 04.11.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.197.931/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 02.10.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer dos recursos, negar provimento a apelação e dar parcial provimento adesivo, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL: 0000921-83.2018.8.08.0048

APTES/APDOS:

ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APTE/APDO:
CLAUDIA MARIA SANTOS DANIEL E OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, trata-se de
apelação cível
interposto por

ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
recurso adesivo
manejado por
CLAUDIA MARIA SANTOS DANIEL E OUTROS
, eis que inconformados com a sentença de Id nº 103083389, que julgou procedente em parte os pedidos iniciais
.

Na origem trata-se de ação ordinária ajuizada por
CLAUDIA MARIA SANTOS DANIEL E ROSIVALDO BRITO DANIEL
em face de
ROSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

N
a inicial alegaram os autores que

c
elebra
ram
contrato de compra e venda
de imóvel
, no
valor de
R$ 154.631,48 (cento e cinquenta e quatro mil seiscentos e trinta e um reais e quarenta e oito centavos),
sendo parte financiado pelo Banco do Estado do Espírito Santo- Banestes S/A.

S
ustentaram, contudo que, apesar da aprovação do crédito para pagamento de saldo final, dependendo apenas do envio de alguns documentos pela Rossi Residencial ao Banco para sua liberação, ela deixou de fazê-l
o, motivo pelo qual a quitação não se concretizou no prazo estipulado no contrato.

Asseveraram que
a
ROSSI lhes imputou o ônus do atraso do pagamento do saldo final, enviando-lhes o termo de confissão de dívida e determinando que efetuassem o pagamento da quantia de R$ 21.139, 92 (vinte e um mil cento e trinta e nove reais e noventa e dois centavos) intitulada como “atualização do saldo final”, a ser quitada através de 36 (trinta e seis) notas promissórias de R$ 587,22 (quinhentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos), sob pena de não entrega das chaves do apartamento até a quitação das 6 (seis) primeiras parcelas do termo de confissão de dívida imposto aos autores.

Em razão disso, testificaram que o contrato de confissão de dívida ao qual pactuaram e se sujeitaram para que pudessem adentrar no imóvel/apartamento da ROSSI RESIDENCIAL S/A, versa sobre objeto ilícito, uma vez que trata de “atualização de saldo final” decorrente do atraso no pagamento do “saldo final” pela instituição financeira BANESTES.

P
or tais razões formulou os seguintes pedidos:
(a) declaração da invalidade do negócio jurídico por meio do qual os autores se obrigaram ao pagamento de valores decorrentes da atualização do saldo final do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com a consequente desconstituição do termo de confissão de dívida e das notas promissórias entregues para pagamento das parcelas discriminadas no instrumento particular; (b) condenar as rés ao ressarcimento das parcelas auferidas por força do instrumento particular de confissão de dívida;
além
d
e
encargos contratuais decorrente da mora na entrega das chaves (atualização, juros, multa sobre o valor do imóvel e honorários advocatícios contratuais no montante de 20% sobre o valor da condenação), bem
os
lucros cessantes, correspondente aos alugueres referentes aos meses de maio a novembro de 2016; (
c
) indenização não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, a título de indenização por danos morais, decorrente inscrição indevida nos cadastros de inadimplentes;
assim como
a ressarci-
los dos
valores atualizados decorrentes das despesas com IPTU de 2016, pois não tinha posse em 01/01/2016 e quotas de condomínio entre os meses de maio a novembro de 2016 e, por fim. (
c
) condenar as rés a promover o registro do contrato, sob pena de fixação de multa cominatória em valor não inferior a R$ 1.000.00 (mil reais) por dia de descumprimento da obrigação.

Após regular instrução, proferiu-se a sentença de parcial procedência dos pedidos, nos seguintes termos:
“
1 –
RECONHECER a abusividade do negócio jurídico imputados aos autores pela Ré e, por consequência rescindi-lo e CONDENAR solidariamente as rés ao ressarcimento do montante pago em razão do contrato realizado em 22/09/2016, acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a contar do trânsito em julgado, que deverá ser apurado por liquidação de sentença, nos termos do §2º do Art. 509 do CPC.
2 - CONDENAR solidariamente as requeridas ao ressarcimento do montante referente aos alugueres pertinentes aos meses de maio a novembro de 2016, nos moldes do item 1 citado acima, que deverá ser apurado por liquidação de sentença, nos termos do §2º do Art. 509 do CPC. 3 - CONDENAR solidariamente as requeridas ao ressarcimento do montante referente às taxas de condomínio e IPTU, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros moratórios a partir do trânsito em julgado, que deverão ser apurados nos termos do §2º do Art. 509 do CPC. 4 - CONDENAR solidariamente as requeridas ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ).”

Inconformados, apelam a

R
OSSI RESIDENCIAL S/A E GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

(
Id
1
0308391
)
, onde
,
em apertada síntese,
aduz
em

pela ausência de
sua
responsabilidade com relação ao financiamento bancário, impossibilidade de restituição das parcelas intermediárias, porquanto a confissão de dívida firmada entre as partes configura ato jur
ídico perfeito.

Contudo, adianto que sem razão.

Em primeiro porque as Apelantes, tanto na peça defensiva (processo digitalizado p.396/422. Vol.1), como também nas razões do recurso, não negaram que deixaram de enviar os documentos à instituição financeira para aprovação do crédito destinado ao pagamento do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda, tão somente afirmaram que o ato não era de sua responsabilidade.

A demora é confirmada pela Declaração de (p.132; vol.1), emitida pelo agente financeiro responsável pela intermediação do contrato de financiamento, donde se extrai que desde de o dia 13/05/2016 a finalização do processo de financiamento passou a depender exclusivamente de providências cabíveis a Rossi Residencial, e que ela encaminhou documentação incompleta, protelando apenas para setembro de 2016 a entrega de todos aqueles necessários para a consecução do procedimento.

Na mesma declaração, foi descrito que
“para a liberacão dos valores, restava o registro do contrato de financiamento junto a matrícula do imóvel RGI (a liberação dos valores do banco para a imobiliária somente ocorre quando se finaliza o registro junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis); que, apesar de nos serviços da CREDIMOVEL haver previsão para realização dos serviços de pós-contratacão (atuação como despachante para registro do contrato junto ao cartório RGI), por exigência da Rossi Residencial, tais procedimentos, que versam sobre quitação dos impostos e obtenção de certidões junto a Prefeitura Municipal da Serra para a realização do registro ao Cartório de RGI, tinham de ser feitos por urna agente deles, Jacomelli Assessoria;”

O descrito acima corrobora no sentido de que não há que imputar aos Autores a responsabilidade pela entrega da documentação ao banco, ainda que haja previsão contratual neste sentido, pois, no caso, trata-se de documentos que cabiam às Apelantes apresentar, não tendo elas se desincumbido do ônus de provar que os entregou em tempo hábil ou de comprovar motivo idôneo para a demora.

Não é razoável que a mora das Apelantes crie novas obrigações contratuais aos Apelados, especialmente a confissão de dívida pactuada no dia 22/09/2016, no valor de R$ 21.139,92 (vinte e um mil cento e trinta e nove reais e noventa e dois centavos), pois os elementos probatórios carreados aos autos evidenciam que a demora na obtenção do financiamento e consequente atraso no pagamento não decorreram de sua culpa exclusiva.

Nesse sentido já decidiu o Tribunal Bandeirante:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO - FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO LIBERADO – CULPA DA VENDEDORA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DAS PARTES – Tese de prescrição - Inocorrência - O pedido de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, decorrente do inadimplemento contratual, funda-se em direito pessoal e deve seguir a regra geral de prescrição, contada a partir da data do vencimento da última parcela do financiamento do preço – Precedentes desta Corte
– Caso em que havia previsão de uma prestação final que venceria somente em 2015 – Ruptura contratual imputável à vendedora - Prova dos autos de que houve falha na prestação de serviços da vendedora que não apresentou os documentos necessários que lhe cabiam para a liberação do crédito do financiamento já aprovado pela instituição bancária - Peculiaridade do caso que admite a restituição integral dos valores pagos
– Mantido o valor da restituição considerado em sentença – Falta de dialeticidade do recurso da autora quanto à pretensão de restituição do valor intitulado como prestação de serviços - Juros de mora sobre o valor da condenação – Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser computado citação, pois a resolução do contrato decorreu de culpa da vendedora – Tese firmada pelo STJ (Tema 1002) – Sucumbência recíproca afastada - Autora que ficou vencida em parte mínima dos pedidos – Incidência do parágrafo único do art. 86, CPC - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. (TJ-SP - Apelação Cível: 1026551-13.2022 .8.26.0007, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 26/02/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2024)

Por conseguinte, acertada a sentença em reconhecer a abusividade e rescindir a confissão de dívida, declarando a inexigibilidade da quantia acrescida ao saldo devedor em decorrência do atraso na realização do financiamento, bem como a condenação ao ressarcimento de seu montante.

A seguir, sustentam os Apelantes a inexistência de lucros cessantes, danos morais, assim como não ser devida a restituição de pagamento de IPTU e taxas condominiais.

Mais uma vez sem razão.

Isso porque a quitação do saldo devedor e, por consequência, a entrega das chaves do imóvel, foram condicionadas a celebração do contrato de confissão de dívida cuja nulidade declarada na sentença foi alhures confirmada.

Ademais, considerando que as chaves do imóvel foram entregues apenas em novembro de 2016 em razão da mora das Apelantes, é de rigor que respondam pelos lucros cessantes, pelo IPTU e pelas taxas condominiais, porquanto, como repercussão da mora, firmou o Superior Tribunal de Justiça, na dinâmica dos Recursos Repetitivos que “
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”
(Tema 996)

E ainda:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. PROCEDÊNCIA DO PLEITO. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DO IPTU. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E PORCENTAGEM DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. AUSÊNCIA DE INTUITO PROTELATÓRIO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL APENAS PARA AFASTAR A MULTA APLICADA. [...].
2. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.[...].
(AgInt no REsp n. 2.085.055/SE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...].
4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.
[...].(AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

A
ssim, devidas a
s
indenizaç
ões
por lucros cessante e restituição dos valores referentes ao IPTU e despesas condominiais suportadas pelos Autores.

Adiante, é entendimento uníssono das Turmas que integram a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça que apenas o mero atraso na entrega do imóvel não enseja a indenização por danos morais.

A propósito:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. DANO MATERIAL PRESUMIDO. LUCROS CESSANTES. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...].
2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 2 (dois) anos, ainda não há notícias da entrega do imóvel, o qual foi adquirido para fins de moradia." [...].
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.249.293/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023) [...].(AgInt no AREsp n. 2.647.948/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. NÃO CUMPRIMENTO. ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ALTERAÇÃO. ABUSIVIDADE. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. COMPROVAÇÃO. DANO MORAL. CABIMENTO. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. [...].
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial
. [...].(AgInt no AREsp n. 2.197.931/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)

No caso, entendo que a situação a que foi submetida os Apelantes transborda o mero inadimplemento contratual, porquanto
n
ão se pode olvidar que
aquisição de um imóvel,
principalmente com o objetivo de nele
fincar
um núcleo familiar, é
objeto de desejo de todo e qualquer cidadão brasileiro, o que não pode ser desprezado para a aferição da existência ou não do dano.

Ademais, é identificada a
frustração, a ansiedade e angústia sofrida pelos Apela
dos, compelidos a assinar uma confissão de dívida sem contribuir para os fatos que culminaram com a patologia contratual, exacerbando
financeiramente o negócio jurídico.

R
egistre-se ainda que houve inscrição indevida dos Apelados no SERASA,
não havendo notícia de regular anotação anterior, o que potencializa o dano praticado pelas Requeridas.

Nesse sentido, o STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO INDEVIDA DO NOME DO CONSUMIDOR EM CADASTRO DE PROTEÇÃO DE CRÉDITO. MAJORAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. DANO MORAL IN RE IPSA. PRAZO EXÍGUO. LAPSO TEMPORAL DEVE SER CONSIDERADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. CIRCUNSTÂNCIA FÁTICA DIVERSA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...].
2. A jurisprudência do STJ é uníssona no sentido de que a inscrição indevida em cadastro restritivo gera dano moral in re ipsa, sendo despicienda, pois, a prova de sua ocorrência. Dessa forma, ainda que a ilegalidade tenha permanecido por um prazo exíguo, esta circunstância não será capaz de afastar o direito do consumidor a uma justa compensação pelos danos morais sofridos. [...].
(AgInt no AREsp n. 2.282.338/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. JULGADO FUNDAMENTADO. PRETENSÃO DE NOVO JULGAMENTO DA CAUSA. INVIABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ILAÇÕES GENÉRICAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 284 DO STF, POR ANALOGIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...].
3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a reparação por dano moral em casos de inscrição indevida em cadastro de inadimplentes dispensa a prova da ofensa ao direito da personalidade, por se tratar de dano in re ipsa (presumido). [...].
(AgInt no AREsp n. 2.612.713/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

D
estarte, não há como afastar o dano moral, o que arremata no desprovimento integral do recurso dos Demandados.

R
ECURSO ADESIVO DOS AUTORES

Em sede recurso adesivo (ID 10308397), requerem os autores a inversão da cláusula pen
al, pugnam para que a condenação por danos morais também seja deferida ao autor Rosivaldo Brito Daniel, bem como a sua majoração para R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e, por fim, que os juros moratórios incidam a partir da citação.

Q
uanto a extensão da indenização extrapatrimonial, entendo que prejudicada a sua análise, porquanto na fundamentação quando da análise do apelo das Requeridas ficou claro que ambas as partes foram atingidas no seu direito de personalidade.

Quanto ao valor da indenização,
considerando as peculiaridades do caso, especialmente a violação manifesta a boa-fé objetiva
com a tentativa das Apelantes de inverter uma obrigação que lhe cabia no negócio jurídico, agravante
apt
a
a potencializar o menoscabo aos direitos de personalidade dos Apela
dos
,
aliado, ainda, a inscrição indevida em cadastro de inadimplentes, entendo que a indenização deve ser majorada para R$
15.000
,00 (
quinze
mil reais) para cada um dos Autores, uma vez que

é
suficiente para compensar o dano
que suportaram
, sem gerar enriquecimento indevido, além de inibir a reincidência em casos semelhantes, atendendo, ainda, aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade.

Quanto a inversão da cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese que
"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
(Tema n. 971 do STJ).

Contudo, também decidiu o Superior Tribunal de Justiça que “
Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.985.697/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.)”

C
om efeito, em ocorrendo a condenação dos Requeridos nos lucros cessantes, não cabe a inversão pleiteada pelos Autores.

Por fim, com relação aos juros moratórios incidentes sobre
os lucros cessantes e ao ressarcimento dos valores pagos pelos Autores a título de IPTU e despesas condominiais, ao contrário da sentença,
que os fixou a partir do trânsito em julgado,
deverão incidir na forma do art.405 do Código Civil, como também já definiu o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL. VALOR DO LOCATIVO. TERMO FINAL. DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DIRETA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes. 2. A fixação do percentual de 1% a título de lucros cessantes não se distancia da jurisprudência do STJ. Precedentes. 3. O termo final para incidência dos lucros cessantes é a data da disponibilização da posse direta do imóvel ao promitente comprador.
4. No inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora os juros moratórios incidem a partir da citação, e a correção monetária desde a data do desembolso.
5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.058.675/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. DANO MORAL. ATRASO POR TEMPO EXPRESSIVO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2. Nos termos do entendimento jurisprudencial cristalizado na Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
3. Conforme o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, o que foi reconhecido no caso. [...].
(AgInt no AREsp n. 1.639.914/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 3/5/2023.)

Firme nesse entendimento, é de rigor, ex ofício
1
, modificar também o marco para incidência dos juros de mora fixado para indenização por danos morais, afastando-se a Súmula 54 do STJ para aplicar, em substituição, o art.405 do Código Civil.

Por todo o exposto, conheço dos recursos,
para dar parcial provimento ao adesivo interposto pelos Autores
, de forma a majorar a indenização por danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um deles, bem como fixar a data da citação como marco de incidência dos juros moratórios referentes as condenações impostas nesta demanda.

Deixo de
majorar os honorários advocatícios devidos pelos Requeridos
,
porquanto na sentença os honorários advocatícios foram arbitrados no máximo permitido no
§2º, do art.85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

1
“ [...].A jurisprudência do STJ permite a alteração dos índices de correção monetária e juros a qualquer tempo na instância ordinária, podendo até mesmo ser conhecida de ofício, sem caracterizar preclusão. [...].(AgInt no REsp n. 2.156.620/SC, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 27/11/2024, DJEN de 2/12/2024.)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar
, integralmente,
a douta relatoria.

É como voto.