Tribunal: TJES
Processo: 5000442-43.2020.8.08.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Compromisso; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. BENFEITORIAS ÚTEIS. POSSE PRECÁRIA. PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME:
1.
Recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c reconvenção, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e reconvencionais, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. A sentença reconheceu a culpa dos compradores pelo inadimplemento contratual, determinando a reintegração de posse aos vendedores, fixando indenização por danos morais e perdas e danos, e rejeitando o direito de retenção por benfeitorias úteis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há três questões em discussão: (i) verificar se a indenização por perdas e danos, referente aos juros moratórios pagos pelo vendedor a terceiro, é devida; (ii) estabelecer o valor adequado dos lucros cessantes pelo uso indevido do imóvel pelos compradores; (iii) determinar se há direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas pelos compradores no imóvel objeto do litígio; (iv) discutir se há dano moral e se foi justa a indenização arbitrada na origem;
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A prova testemunhal não comprova que os juros moratórios pagos pelo vendedor a terceiro decorreram diretamente do inadimplemento dos compradores, sendo insuficiente para justificar a condenação ao ressarcimento por perdas e danos.

4.
o grau de reprovabilidade da conduta dos apelantes/apelados, aliado à extensão do dano, assim como ao caráter punitivo e pedagógico do instituto, denotam que a indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) em prol de cada um dos apelados/apelantes é razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto.
5.
O valor dos lucros cessantes deve corresponder a 0,5% do valor do imóvel, conforme entendimento jurisprudencial e a regra do artigo 402 do Código Civil, majorando-se a indenização mensal de R$ 550,00 para R$ 1.500,00.
6.
A posse dos compradores foi considerada precária desde a notificação para desocupação, o que impede o direito à indenização por benfeitorias úteis, conforme os artigos 1.200 e 1.220 do Código Civil.
7.
A alteração da finalidade do imóvel, com a instalação de empresa de alimentos sem autorização dos vendedores, reforça a ausência de direito à indenização por benfeitorias úteis.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8.
Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento:
9.
O inadimplemento contratual pelo comprador de imóvel adquirido verbalmente, sem qualquer pagamento efetuado, justifica a resolução do contrato e a reintegração de posse em favor do vendedor, bem como houve efetiva violação a direitos da personalidade dos vendedores.
10.
O valor dos lucros cessantes devidos pelo uso indevido do imóvel deve ser fixado com base em 0,5% do valor do bem, salvo prova em contrário.
11.
O possuidor de má-fé, que mantém a posse do imóvel após notificação extrajudicial para desocupação, não tem direito à indenização por benfeitorias úteis.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000442-43.2020.8.08.0045

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALMIR SCHMIDT e outros (4)

APELADO: GERALDO JUNIOR MACHADO VIEIRA e outros (4)

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA VERBAL DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. BENFEITORIAS ÚTEIS. POSSE PRECÁRIA. PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME:
1.
Recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c reconvenção, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e reconvencionais, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. A sentença reconheceu a culpa dos compradores pelo inadimplemento contratual, determinando a reintegração de posse aos vendedores, fixando indenização por danos morais e perdas e danos, e rejeitando o direito de retenção por benfeitorias úteis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há três questões em discussão: (i) verificar se a indenização por perdas e danos, referente aos juros moratórios pagos pelo vendedor a terceiro, é devida; (ii) estabelecer o valor adequado dos lucros cessantes pelo uso indevido do imóvel pelos compradores; (iii) determinar se há direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas pelos compradores no imóvel objeto do litígio; (iv) discutir se há dano moral e se foi justa a indenização arbitrada na origem;
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A prova testemunhal não comprova que os juros moratórios pagos pelo vendedor a terceiro decorreram diretamente do inadimplemento dos compradores, sendo insuficiente para justificar a condenação ao ressarcimento por perdas e danos.

4.
o grau de reprovabilidade da conduta dos apelantes/apelados, aliado à extensão do dano, assim como ao caráter punitivo e pedagógico do instituto, denotam que a indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) em prol de cada um dos apelados/apelantes é razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto.
5.
O valor dos lucros cessantes deve corresponder a 0,5% do valor do imóvel, conforme entendimento jurisprudencial e a regra do artigo 402 do Código Civil, majorando-se a indenização mensal de R$ 550,00 para R$ 1.500,00.
6.
A posse dos compradores foi considerada precária desde a notificação para desocupação, o que impede o direito à indenização por benfeitorias úteis, conforme os artigos 1.200 e 1.220 do Código Civil.
7.
A alteração da finalidade do imóvel, com a instalação de empresa de alimentos sem autorização dos vendedores, reforça a ausência de direito à indenização por benfeitorias úteis.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8.
Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento:
9.
O inadimplemento contratual pelo comprador de imóvel adquirido verbalmente, sem qualquer pagamento efetuado, justifica a resolução do contrato e a reintegração de posse em favor do vendedor, bem como houve efetiva violação a direitos da personalidade dos vendedores.
10.
O valor dos lucros cessantes devidos pelo uso indevido do imóvel deve ser fixado com base em 0,5% do valor do bem, salvo prova em contrário.
11.
O possuidor de má-fé, que mantém a posse do imóvel após notificação extrajudicial para desocupação, não tem direito à indenização por benfeitorias úteis.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER dos recursos de apelacao e, nos meritos, DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentenca, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuidam de recursos de apelação interpostos, respectivamente, por
VALMIR SCHIMIDT
e
SIMONE DE SOUZA AQUINO SCHIMIDT
e por
GERALDO JÚNIOR MACHADO VIEIRA
,
DIONNE ARRIVABENI SIMONASSI
e
GILSON MACHADO VIEIRA
em face da r. sentença do evento 11121212, integrada pela r. decisão do evento 11121231, proferida pelo douto magistrado da 1ª Vara da Comarca de São Gabriel da Palha, que, na ação de obrigação de fazer registrada movida pelos apelantes/apelados em desfavor dos apelados/apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e reconvencionais, tendo resolvido o mérito das lides na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O juiz de primeiro grau fundamentou que “
o inadimplemento, que determinou a resolução do negócio, foi por culpa dos autores (compradores). Isso porque foi confirmado por todos os depoentes, pois não houve nenhum pagamento parcial.
” (evento 11121212).

Asseverou que “
impõe-se o acolhimento do pleito de reintegração da posse em favor dos réus. Neste ponto, hei por bem acolher o pedido de antecipação da tutela, para que não aumente o prejuízo imposto aos réus pelos autores.
” (evento 11121212).

Registrou que é razoável condenar os autores ao pagamento de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) a partir do início da mora em 02 de janeiro de 2021 e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada requerido/reconvinte.

Além disso, condenou os autores/reconvindos ao pagamento de indenização por perdas e danos no patamar de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), referente aos juros moratórios que os requeridos/reconvintes tiveram que quitar com a testemunha Alice Venturim.

Constatou que inexiste direito de retenção que as benfeitorias úteis no valor de R$ 40.295,35 (quarenta mil, duzentos e noventa e cinco reais e trinta e cinco centavos) devem ser compensadas com as perdas e danos.

Ato seguinte, em razão da sucumbência maior dos autores, condenou-lhes ao pagamento de 75% (setenta e cinco por cento) das custas processuais e os requeridos dos 25% (vinte e cinco por cento) restantes, bem como fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor das respectivas condenações, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

DO APELO DE VALMIR SCHMIDT E SIMONE DE SOUZA AQUINO
SCHMIDT

Nesta hipótese, não merece prosperar a tese dos apelantes/apelados Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino de que o inadimplemento contratual ocasionou mero aborrecimento, haja vista que efetivamente foram violados direitos da personalidade dos apelados/apelantes Geraldo Júnior Machado Vieira, Dione Arrivabeni Simonassi e Gilson Machado Vieira.

Percebe-se que houve a retenção indevida do imóvel desde 02 de janeiro de 2021, considerando a notificação extrajudicial para desocupação acostada ao evento 1121043, até o dia 20 de junho de 2023 (fl. 09 do evento 11121235), isto é, após o deferimento da tutela provisória de urgência de natureza antecipada na sentença, que garantiu a reintegração de posse aos apelados/apelantes.

Ademais, ocorreu acentuada violação do dever de boa-fé objetiva na fase de execução contratual, porquanto os próprios apelantes/apelados declararam na audiência de instrução e julgamento realizada no dia 30 de maio de 2022 (evento 11121206) que não quitaram nenhuma das parcelas previstas no contrato de compra e venda celebrado de forma verbal, vide:

Valmir Schmidt:
[...]
o acordo foi celebrado verbalmente; estávamos eu, minha esposa, Geraldo e esposa, na casa dele; o valor pactuado foi 300 mil; foi combinado que no final de dezembro eu iria pagar 150 mil reais, no ano seguinte, em dezembro, seria dado mais 50 mil
[...] mais 60 em 2022 e mais 60 em 2023; passou mais uma semana, dei resposta a ele que ficaria com a casa; no momento da definição estávamos na casa do Sr. Geraldo, lá em Vila Fartura; imediatamente, quando fechamos o negócio, ele me entregou as chaves para fazer a reforma da casa; [...];
não foi paga nenhuma parcela; sem financiamento bancário não temos condições de pagar, porque comprei outra casa e paguei à vista;
[...]; nós fomos para fazer o financiamento em outubro para pagar a casa toda; eles pediram adiantamento; eu ia pagar 150 mil em dezembro, como foi combinado; não paguei porque não tinha vencido; [...]; não combinei fazer adiantamento; em meado de outubro fomos no banco, eu e o Geraldo, para financiar a casa; [...]; em 03 de dezembro eu recebo uma carta dizendo que invadi a casa do Sr. Geraldo; [...]; eu disse que iria financiar e pagar integralmente, os 300 mil, em dezembro. (redação original, evento 11121235)

Simone de Souza Aquino Schmidt:
[...]
confirma que celebraram o contrato verbal;
[...]; estavam na casa do Geraldo Junior quando fecharam o negócio; pararam um tempo para pensar, depois eles deram as chaves para a gente entrar na casa; [...];
não foi paga nenhuma parcela; só podem pagar com o financiamento;
[...]; não prometeram antecipação do pagamento; não se lembra deles terem pedido antecipação; tentamos vender algumas coisas, mas não conseguimos; em agosto, fomos à casa do requerido para propor o pagamento mediante financiamento, porque estávamos preocupados em não conseguir honrar com a primeira parcela;
o trato inicial não mencionava pagamento mediante financiamento;
nos preocupamos em não conseguir honrar, por isso decidimos pagar o valor total mediante financiamento; após o negócio,
já compramos outro imóvel e essa pessoa aceitou o nosso lote e o nosso carro; até hoje não pagamos nada, a gente paga o IPTU e todas as despesas que a casa tem; estamos na posse da casa e adquirimos outro imóvel;
não sei se vamos ficar com a casa do Geraldo; [...] (redação original, evento 11121235)

Vale lembrar que a boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza da avença, de acordo com o enunciado 170 da Jornada de Direito Civil.

Pondero que os apelantes/apelados usufruíram do imóvel dos apelados/apelantes por aproximadamente 02 (dois) anos e 06 (seis) meses sem qualquer contraprestação pecuniária, e narraram na exordial (fl. 02 do evento 11121036) que ao final de dezembro de 2020 tinham acordado quitar a importância de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Nesse contexto, o grau de reprovabilidade da conduta dos apelantes/apelados, aliado à extensão do dano, assim como ao caráter punitivo e pedagógico do instituto, denotam que a indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) em prol de cada um dos apelados/apelantes é razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto.

Por outro lado, assiste razão ao inconformismo dos apelantes/apelados quanto à necessidade de decote da condenação ao ressarcimento de perdas e danos referentes aos juros moratórios que o apelado/apelante Geraldo Júnior Machado Vieira à testemunha Alice Venturim.

Na outrora citada audiência de instrução e julgamento, Alice Venturim disse que: “[...]
ficou sabendo da negociação entre os autores e os requeridos; não soube os valores; fiquei sabendo da forma deles fazerem o negócio através do meu negócio com Juninho; Juninho chegou a me fazer oferta da casa; o Juninho, interessado em fazer a compra da minha terra, fez a negociação da casa com outra pessoa; o compromisso era ele me pagar a terra com a venda da casa; ele já pagou a terra; ele teve dificuldade para pagar, foi preciso renegociar com ele várias vezes; ele precisou de mais prazo; foram cobrados juros da minha parte; até onde sei, ele precisou se desfazer de bens, gado, vender com preço inferior, para fazer o pagamento para mim;
[...]
; se não se engana, a casa era do Juninho e do irmão; foi passado para mim a informação de que a casa tinha dívida com o Banco e que teria que ser quitada.
[...]
; se não se engana o prazo final para Juninho pagar a terra foi dezembro; não se recorda se o ano foi 2019. Os juros acrescidos pelas renegociações feitas com o requerido foi entre 15 e 20 mil reais.
[...]” (redação original, evento 11121036).

A prova testemunhal supracitada é frágil para demonstrar que o apelado/apelante Geraldo Júnior Machado Vieira não conseguiu adimplir tempestivamente suas obrigações com a credora Alice Venturim em razão da mora dos apelantes/apelados Valmir e Simone.

O testemunho não precisa quando a obrigação teria que ser quitada pelo Sr. Geraldo Júnior, tampouco o valor dos juros moratórios, sendo que não foram juntados comprovantes de transferência bancária ou recibos que apontem o pagamento dessa rubrica. Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO DO AUTOR. RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PERDAS E DANOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO CABÍVEL. ALEGAÇÃO DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. INADMISSIBILIDADE. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DO RÉU. DISCUSSÃO SOBRE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA INTERESSE RECURSAL. 1. De acordo com o art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 2. Incumbe ao réu o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
A prova exclusivamente testemunhal, sem indícios mínimos de prova documental, é inadmissível para provar o pagamento de dívida. 3. Nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito. A ausência de provas dos danos materiais efetivamente suportados pelo autor acarreta a improcedência do pedido formulado.
4. Há sucumbência recíproca quando cada litigante é, em parte, vencedor e vencido, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Ressalvadas as exceções previstas nos §§ 3º e 8º do art. 85 do mesmo diploma legal, os honorários advocatícios não podem ser arbitrados por apreciação equitativa, devendo a verba em benefício do autor ser calculada sobre o valor da condenação, e a devida em benefício do réu sobre o proveito econômico obtido. 5. Inexiste interesse recursal quando o provimento do recurso não puder modificar para melhor a situação daquele que o interpôs. Capítulo referente aos ônus sucumbenciais não conhecido. Recurso do autor não provido. Recurso do réu conhecido em parte e, nesta, não provido. (TJMS; AC 0831695-96.2018.8.12.0001; Campo Grande; Rel. Des. Vilson Bertelli; DJMS 19/12/2023; Pág. 97)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. AFASTADA. DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL NÃO ADMITIDA. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Tendo em vista que se trata de impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita, cabe à parte impugnante provar que a parte beneficiária teria condições de suportar as despesas do processo, ônus do qual não se desincumbiu, pois apenas se limitou a afirmar que aquela não comprovou a necessidade. Destarte, rejeita-se a impugnação.
2. Não há que se falar em restituição de valores, quando não há prova escrita do pagamento, não bastando a prova exclusivamente testemunhal para certificar a quitação.
3. No que se diz respeito aos danos materiais, denota-se que o documento que ampara tal pleito não está acompanhado de nota fiscal ou recibo que ateste que a parte autora, de fato, efetuou o pagamento do material ali elencado. (TJMS; AC 0808906-74.2016.8.12.0001; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Marco André Nogueira Hanson; DJMS 23/08/2019; Pág. 176)

Acrescente-se, ainda, que cuidam de relações contratuais independentes e incumbia apenas ao apelado/apelante Geraldo Júnior Machado Vieira ter a prudência de assumir o compromisso financeiro com os recursos disponíveis para o pagamento nas datas aprazadas, não transferindo essa responsabilidade a terceiros estranhos ao contrato com a testemunha Alice Venturim.

DO APELO DE GERALDO JÚNIOR MACHADO VIEIRA, DIONNE ARRIVABENI SIMONASSI e GILSON MACHADO VIEIRA

Ao contrário do que sustentam os apelados/apelantes, o contrato de locação colacionado ao evento 11121237 não preenche os requisitos do art. 435 do CPC para que fosse permitida a sua juntada na esfera recursal, na medida em que foi celebrado pelo recorrido/recorrente Gilson Machado Vieira no dia 19 de maio de 2013, ou seja, de forma antecedente à presente disputa.

Logo, não foi demonstrado que a avença somente se tornou conhecida, acessível ou disponível depois de prolatada a sentença, não tendo os apelados/apelantes se desincumbido do ônus de demonstrar o porquê optaram por não juntar o contrato quando da contestação, o que impede o seu exame nesta instância. Nessa toada:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEITADA. MÉRITO. ÔNUS PROBATÓRIO. ART. 435, DO CPC. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1) Rejeita-se a preliminar de carência de ação por falta de interesse processual por se confundir com o mérito do recurso. 2)
Se a parte deixar de apresentar em Juízo, na primeira oportunidade (inicial ou contestação), os elementos de convicção ligados aos fatos centrais da lide e voltados a fazer-lhes prova imediata, não poderá fazê-lo em momento posterior sem a devida justificativa, pois não se admite nova prova sobre fato antigo apresentada em momento processual inoportuno.
Precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça. 3) Se não bastasse, o requerente/apelante não demonstrou os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe era imposto por força do art. 373, I do CPC. (TJES; Classe: Apelação 5001708-27.2021.8.08.0014; Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador RAPHAEL AMERICANO CÂMARA; Sessão de Julgamento: 25/01/2023)

No que concerne ao valor do aluguel devido pelos apelantes/apelados pelo uso do imóvel no período de 02 de janeiro de 2021 a 20 de junho de 2023, deve ser revisto o valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) mensais, visto que fixado com base no depoimento de pintor que prestou serviços ao Sr. Valmir, que não detém a expertise necessária para avaliar o preço locatício.

É notório (art. 375 do CPC) que o aluguel de imóveis corresponde normalmente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem, que neste caso é incontroverso que as partes estipularam o montante de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pela casa no contrato de compra e venda verbal.

Por conseguinte, com arrimo no art. 402 do CC, que dispõe que as perdas e danos devidas ao credor, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar, estabeleço os alugueis mensais no patamar de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), o que encontra respaldo na jurisprudência pátria, vide os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL. MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO (TEMA REPETITIVO Nº 970 DO STJ) SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – Cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2 – Em relação ao termo a quo dos juros de mora, diferentemente do que estipulou o Magistrado sentenciante (juros de mora a partir da inadimplência do contrato), conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 3 - A iterativa jurisprudência do C. STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 4 –
Quanto ao percentual a ser fixado a título de lucros cessantes, merecer prosperar as razões apresentadas pela apelante, a fim de diminuir o valor dos lucros cessantes, de modo que o aluguel mensal seja fixado no percentual de 0,5% do valor do imóvel, durante os meses de outubro de 2012 a dezembro de 2012, levando-se em conta a data do atraso (01/10/2012) e a data da disponibilização da entrega pela ré (27/12/2012), com o juros de mora a partir da citação.
5 - Aplicação do Tema Repetitivo nº 970 do STJ, de modo que incompatíveis se mostram as condenações simultâneas referentes a indenização por lucros cessantes e ao pagamento da multa prevista na cláusula penal, sendo que, no caso em comento, se revela razoável a preservação da condenação a título de lucros cessantes. 6 – Recurso parcialmente provido. (TJES; Classe: Apelação 0016168-46.2014.8.08.0048; Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL; Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA; Sessão de Julgamento: 13/09/2023)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE CONFIGURADA. REPARAÇÃO DE DANOS (MORAL E LUCROS CESSANTES) DEVIDOS. RECURSO DA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A IMPROVIDO. RECURSO DE ARIANE AGUIAR RODRIGUES PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso concreto, a compradora fazia jus à isenção quanto ao recolhimento do ITBI, de modo que a Construtora deve suportar o ônus da antecipação do referido imposto, sem dar conhecimento à devedora, motivo pelo qual não faz jus ao reembolso. Inteligência do art. 306 do Código Civil. 2. Revela-se abusiva a "taxa de cessão" ou "taxa de transferência" sem que haja previsão contratual. 3. O dano moral restou configurado, in casu, uma vez que o atraso excessivo e abusivo na entrega das chaves causou abalo ao patrimônio moral da consumidora além do que considerado como sendo mera contrariedade ou dissabor do cotidiano. 4. No âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça, é pacífico o entendimento segundo o qual "a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo da mora" (AGRG no AREsp 684.071/RJ, Rel. Ministro RAUL Araújo, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2015, DJe 03/08/2015).
5. Conforme tem entendido este E. TJES, aplica-se o percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel para fins de apuração do valor aluguel mensal devido a título de lucros cessantes no período da mora.
6. Na hipótese de restituição de valor indevidamente cobrado, os juros de mora e a correção monetária devem incidir a partir do efetivo desembolso. 7. A matéria relativa aos juros de mora e à correção monetária é de ordem pública, pelo que a alteração do termo inicial de ofício no julgamento de recurso de apelação pelo tribunal na fase de conhecimento do processo não configura reformatio in pejus. Precedentes. 8. Em se tratando de responsabilidade civil de natureza contratual, a indenização por danos morais deverá ser atualizada mediante a aplicação de juros a partir da citação, pela Taxa SELIC, vedada a cumulação com correção monetária. (TJES; APL 0040504-85.2012.8.08.0048; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira; Julg. 10/11/2015; DJES 24/11/2015)

Em relação à incidência de multa contratual de 10% (dez por cento) pelo inadimplemento do contrato, não deve ser acolhida a tese dos apelados/apelantes, porquanto não foi demonstrada a fixação de cláusula penal nesses termos na avença verbal. Nessa linha de posicionamento:

RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C COBRANÇA E INDENIZATÓRIA. Justiça gratuita. Possibilidade de concessão do benefício à pessoa jurídica em situações excepcionais, desde que condicionada à demonstração da hipossuficiência financeira, realidade que também se aplica a entidades sem fins lucrativos. Ausência de comprovação. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Teoria do livre convencimento motivado, nos termos dos artigos 370 e 371 do CPC. APLICAÇÃO DE MULTA CONTRA A REQUERIDA.
Descabimento. Contrato verbal. Ausente prova de que a cláusula penal pretendida tenha sido convencionada.
Autora que tampouco demonstrou a prestação do serviço no mês de agosto, não sendo devida a contraprestação correspondente ao período. Negado provimento aos recursos. (TJSP; AC 1054067-54.2021.8.26.0100; Ac. 17199751; São Paulo; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Hugo Crepaldi; Julg. 28/09/2023; DJESP 05/10/2023; Pág. 2677)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO VERBAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CLÁUSULA PENAL. ANUÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. Embora os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da liberdade das formas (art. 107 do Código Civil) admitam como válido o contrato verbal, tal possibilidade não exime o autor do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito postulado, especialmente no que diz respeito às obrigações financeiras assumidas. 2.
Tratando-se de cobrança de pagamento de multa com base em contrato verbal, incumbe ao autor o ônus de provar os termos do contrato e o descumprimento pelo réu, conforme disposto no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil. 3. No caso, a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito.
4. Apelação desprovida. (TJDF; Proc 07167.01-87.2018.8.07.0003; Ac. 120.1942; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Hector Valverde; Julg. 18/09/2019; DJDFTE 24/09/2019)

Cumpre notar, ainda, que merece ser extirpada a condenação dos apelados/apelantes ao pagamento de indenização de benfeitorias úteis, já que os apelantes/apelados Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt exerceram posse injusta sobre a coisa depois que escoou o prazo da notificação extrajudicial (evento 111210043) para a desocupação do imóvel.

Segundo preconiza o art. 1.200 do CC, é injusta a posse precária, que ocorre quando há abuso de confiança do possuidor, “
que indevidamente retém a coisa além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou obrigacional que originou a posse
”
1
.

Na própria sentença, restou consignado que consta “
nos autos a cópia da notificação dos vendedores aos compradores, datada de 01/12/2020, no ID 5524302, visando à desocupação do imóvel em 30 dias. Não há comprovação de entrega, mas o autor confirmou ter recebido no dia 03/12/2020. Assim, conta-se a mora desde 02/01/2021
” (evento 11121212).

É assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte que o possuidor de má-fé não ostenta direito à indenização por benfeitorias úteis, mas tão somente as necessárias, dada a regra do art. 1.220 do CC, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ. NÃO CABIMENTO. NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DE FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182 DO STJ. 1. Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2.
Não cabe indenização do possuidor de má-fé quanto a benfeitorias comprovadamente reconhecidas como úteis.
3. Não se conhece de agravo interno que não impugna os fundamentos de decisão que não conheceu de agravo em recurso especial. Incidência da Súmula n. 182 do STJ. 4. Agravo interno parcialmente conhecido e desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.249.508/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023.)

RECURSO DE APELAÇÃO. PRELIMINAR DE DESERÇÃO REJEITADA. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM. USUCAPIÃO NÃO CARACTERIZADO. POSSUIDOR DE MÁ-FÉ. INDENIZAÇÃO NEGADA. RECURSO DESPROVIDO 1. O recorrente está dispensado de realizar o preparo se a ele foi concedido o benefício de gratuidade de justiça. Preliminar de deserção rejeitada. 2. O direito de propriedade confere a seu titular a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 3. Se a petição inicial da ação reivindicatória é instruída com escritura pública de compra e venda do bem imóvel e com a certidão do registro geral de imóveis, que servem de prova da propriedade, conclui-se que a petição foi instruída com os documentos indispensáveis à propositura da demanda. 4. Não é nula a escritura pública ou a certidão de registro de imóveis que fazem referência ao imóvel indicando que sua área, seus limites, suas medidas e suas confrontações são aqueles constantes da planta do loteamento aprovada pelo Município. A alusão ao ato municipal, sem a indicação precisa das características do imóvel, é defeito sanável que não impede a individualização do bem. 5. A norma contida no artigo 923, do Código de Processo Civil de 1973, não impedia que, na pendência de ação possessória, o proprietário do bem, que não fosse parte naquele processo, ajuizasse ação reivindicatória. 6. Não comprovado que o imóvel servia de moradia ao possuidor e não comprovada a posse por mais de dez anos, não há como se reconhecer usucapião. 7.
O possuidor de má-fé não possui direito à indenização ou de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, sendo-lhe assegurado apenas o direito ao ressarcimento pelas benfeitorias necessárias.
8. Recurso desprovido. (TJES; Apl 0003364-57.2009.8.08.0004; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 28/05/2019; DJES 19/06/2019)

Chama à atenção que sequer foram realizadas benfeitorias ao imóvel residencial, mas sim obras para alterar a finalidade do bem – sem a devida autorização dos proprietários - antes da celebração do contrato compra e venda verbal, ao Valmir Schmidt instituir uma empresa de fabricação de alimentos e de serviços de alimentação (CNPJ nº 37.435.206/0001-54) na casa no dia 17 de junho de 2020, consoante informação obtida do sítio eletrônico da Receita Federal.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar em parte a sentença, no sentido de afastar a condenação ao ressarcimento de perdas e danos no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pelos supostos juros moratórios pagos por Geraldo Júnior Machado Vieira.

Ato seguinte,
CONHEÇO
do apelo de Geraldo Júnior Machado Vieira, Dionne Arrivabeni Simonassi e Gilson Machado Vieira e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar em parte a sentença, de modo a majorar os lucros cessantes a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel fixado na avença, a título de aluguel mensal devido por Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt no período de 02 de janeiro de 2021 a 20 de junho de 2023 pelo uso do imóvel; decotar a condenação dos apelados/apelantes ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis, ante a posse precária e a alteração da finalidade do imóvel residencial sem a devida autorização e, consequentemente,
JULGO INTEGRALMENTE IMPROCEDENTES
os pedidos autorais (art. 487, inciso I, do CPC).

Na sequência, redimensiono o ônus sucumbencial para condenar exclusivamente os apelantes/apelados Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que mantenho em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, porque os apelados/apelantes Geraldo Júnior Machado Vieira, Dionne Arrivabeni Simonassi e Gilson Machado Vieira decaíram de parte mínima dos pleitos reconvencionais (art. 86, parágrafo único, do CPC).

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), pois tal verba somente é devida nas hipóteses de desprovimento e de inadmissibilidade do apelo (REsp n. 1.865.223/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023.).

Por fim, mantenho incólumes os demais pontos da r. sentença.

É como voto.

1
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 1. ed., Editora Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2006, p. 77.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER

do recurso de Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt e, no mérito,

DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para reformar em parte a sentença, no sentido de afastar a condenação ao ressarcimento de perdas e danos no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) pelos supostos juros moratórios pagos por Geraldo Júnior Machado Vieira; e
CONHECER

do apelo de Geraldo Júnior Machado Vieira, Dionne Arrivabeni Simonassi e Gilson Machado Vieira e, no mérito,

DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para reformar em parte a sentença, de modo a majorar os lucros cessantes a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel fixado na avença, a título de aluguel mensal devido por Valmir Schmidt e Simone de Souza Aquino Schmidt no período de 02 de janeiro de 2021 a 20 de junho de 2023 pelo uso do imóvel; decotar a condenação dos apelados/apelantes ao pagamento de indenização por benfeitorias úteis, ante a posse precária e a alteração da finalidade do imóvel residencial sem a devida autorização e, consequentemente,

JULGAR INTEGRALMENTE IMPROCEDENTES

os pedidos autorais (art. 487, inciso I, do CPC).

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar o voto de relatoria.