Tribunal: TJES
Processo: 0011294-31.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-04-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FRAUDULENTA. LUCRO LÍQUIDO DA ALIENAÇÃO. DIREITO DOS AUTORES RECONHECIDO. DANO MATERIAL PARCIALMENTE ACOLHIDO. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a nulidade da escritura pública de compra e venda de imóveis, determinou o repasse aos apelantes de parte do lucro líquido da alienação e condenou os réus ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões centrais envolvem: (i) o direito dos apelantes à indenização por danos materiais decorrentes da alienação dos imóveis; e (ii) a possibilidade de averbação da obrigação reconhecida na matrícula dos imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à indenização por danos materiais exige comprovação concreta do prejuízo sofrido, nos termos dos arts. 389 e 402 do Código Civil. No caso, a indenização foi reconhecida apenas sobre as áreas efetivamente adjudicadas a terceiros em ação judicial, afastando-se pedido genérico sobre suposta má-gestão da área.

4. O percentual de 35% sobre o valor de mercado das áreas adjudicadas em demanda movida em desfavor dos réus deve ser apurado em liquidação de sentença.

5. A averbação da obrigação na matrícula dos imóveis é possível, com fundamento no art. 167, II, 13, da Lei nº 6.015/1973 e no princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, previsto na Lei nº 13.097/2015, garantindo sua oponibilidade a terceiros.

6. A obrigação, embora de natureza pessoal, possui eficácia real ao prever possibilidade de exigência de terceiros, legitimando seu registro para ciência pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para reconhecer o direito dos apelantes à indenização sobre o percentual de 35% do valor de mercado das áreas adjudicadas, a ser apurado em liquidação de sentença, e determinar a averbação da obrigação na matrícula dos imóveis.

Tese de julgamento
:
1. A indenização por danos materiais decorrentes de alienação exige comprovação concreta do prejuízo, sendo possível apenas sobre áreas efetivamente adjudicadas a terceiros.
2. A averbação de obrigação na matrícula do imóvel é admitida quando há previsão contratual com potencial de atingir terceiros, garantindo sua oponibilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 402; Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 13; Lei nº 13.097/2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011294-31.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LIDIA NEVES DA SILVA SANTOS e outros (5)

APELADO: SAADE ANTONIO SAADE e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FRAUDULENTA. LUCRO LÍQUIDO DA ALIENAÇÃO. DIREITO DOS AUTORES RECONHECIDO. DANO MATERIAL PARCIALMENTE ACOLHIDO. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a nulidade da escritura pública de compra e venda de imóveis, determinou o repasse aos apelantes de parte do lucro líquido da alienação e condenou os réus ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões centrais envolvem: (i) o direito dos apelantes à indenização por danos materiais decorrentes da alienação dos imóveis; e (ii) a possibilidade de averbação da obrigação reconhecida na matrícula dos imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito à indenização por danos materiais exige comprovação concreta do prejuízo sofrido, nos termos dos arts. 389 e 402 do Código Civil. No caso, a indenização foi reconhecida apenas sobre as áreas efetivamente adjudicadas a terceiros em ação judicial, afastando-se pedido genérico sobre suposta má-gestão da área.

4. O percentual de 35% sobre o valor de mercado das áreas adjudicadas em demanda movida em desfavor dos réus deve ser apurado em liquidação de sentença.

5. A averbação da obrigação na matrícula dos imóveis é possível, com fundamento no art. 167, II, 13, da Lei nº 6.015/1973 e no princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, previsto na Lei nº 13.097/2015, garantindo sua oponibilidade a terceiros.

6. A obrigação, embora de natureza pessoal, possui eficácia real ao prever possibilidade de exigência de terceiros, legitimando seu registro para ciência pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para reconhecer o direito dos apelantes à indenização sobre o percentual de 35% do valor de mercado das áreas adjudicadas, a ser apurado em liquidação de sentença, e determinar a averbação da obrigação na matrícula dos imóveis.

Tese de julgamento
:
1. A indenização por danos materiais decorrentes de alienação exige comprovação concreta do prejuízo, sendo possível apenas sobre áreas efetivamente adjudicadas a terceiros.
2. A averbação de obrigação na matrícula do imóvel é admitida quando há previsão contratual com potencial de atingir terceiros, garantindo sua oponibilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 402; Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 13; Lei nº 13.097/2015.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0011294-31.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LIDIA NEVES DA SILVA SANTOS, INES NEVES DA SILVA SANTOS, ANTONIO MORENO NETO, RUBENS ALBERTO MORENO, RICARDO MORENO, OLGA MARIA NEVES DA SILVA SANTOS
Advogados do(a) APELANTE: LARA BARBOSA DA FONSECA - ES23848, ROBERTA BORTOT CESAR GARCIA - SP258573-A, VICTOR REIS SILVEIRA SIQUEIRA - ES38824
APELADO: SAADE ANTONIO SAADE, ESTHER SAADI WERNECK DE ALMEIDA

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por
Antônio Moreno Neto e Outros
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação para reconhecer a nulidade da escritura pública de compra e venda firmada entre os réus, reconhecer a obrigação de repassar aos apelantes parte do lucro líquido da alienação dos imóveis e da fruição de qualquer vantagem, além de condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor, totalizando R$ 60.000,00.

Inconformados, os apelantes interpuseram recurso, alegando, em síntese:
i)
que a sentença deve ser reformada para incluir a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos materiais, considerando a perda patrimonial decorrente da alienação fraudulenta do imóvel;
ii)
que deve ser determinada a averbação, na matrícula do imóvel, do direito dos apelantes aos percentuais reconhecidos na sentença, garantindo sua oponibilidade a terceiros;
iii)
subsidiariamente, que o pedido de indenização por danos materiais seja extinto sem julgamento de mérito, nos termos do Tema 629 do STJ, para permitir a repropositura da demanda caso novas provas sejam reunidas.

Pela análise do caderno processual entendo assistir razão ao recorrente, ao menos em parte. Explico.

Acerca do ressarcimento dos danos materiais, verifico que os autores apontam terem sofrido prejuízos decorrentes da falta de exploração dos imóveis, que acabaram sofrendo constrições e invasões.

Neste particular, não vislumbro possibilidade de acolhimento de pedido indenizatório genérico em razão da suposta má-gestão da área, ensejando direitos aquisitivos originários a terceiros (usucapião).

O ordenamento jurídico exige a comprovação efetiva dos danos materiais alegados, conforme dispõe o art. 389 do Código Civil, que prevê a obrigação de indenizar apenas quando há prejuízo comprovado. Da mesma forma, o art. 402 do Código Civil estabelece que a reparação por perdas e danos abrange os danos emergentes e os lucros cessantes, desde que comprovados.

É possível, tão somente, em meu sentir, o acolhimento nas hipóteses em que houve efetiva alienação a terceiros, ainda que por força de decisão judicial, eis que subsume-se à obrigação contratualmente assumida.

Com isso, fazem os autores jus à indenização referente à transação reconhecida em sentença transitada em julgado proferida nos autos da ação n. 0015781-83.2012.8.08.0021, no qual adjudicada parte da área que compõe a matrícula nº 11.032, constante do Livro nº 2 B-A, do Cartório de Imóveis de Guarapari em favor de terceiros.

Por outro lado, quanto ao valor referente à ação nº 0010869-38.2015.8.08.0021, verifico que decorre de prestação de serviços jurídicos inerentes à implementação de empreendimento imobiliário, que não pode ser incluído na indenização, pois refere-se a despesas operacionais da incorporação imobiliária, expressamente excluídas na avença, não configurando lucro líquido sobre alienação da propriedade.

Assim, quanto ao dano material, reputo possível o reconhecimento do direito de ressarcimento do percentual de 35% (trinta e cinco por cento) sobre o valor correspondente às áreas objeto da adjudicação compulsória determinada nos autos da ação n. 0015781-83.2012.8.08.0021, considerado o valor de mercado da área adjudicada à época da alienação, a ser apurado em liquidação de sentença.

Além disso, reputo possível acolher também o pedido de averbação na matrícula dos imóveis apontados na inicial, a existência da referida obrigação.

A averbação encontra respaldo no art. 167, II, 13, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que autoriza o registro de contratos e obrigações que possam impactar a situação jurídica do imóvel, bem como na Lei nº 13.097/2015, ao estabelecer o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária, determinando que qualquer restrição ou obrigação vinculada ao imóvel deve ser registrada para ter eficácia perante terceiros.

Embora se trate de avença essencialmente de direito obrigacional, o disposto na cláusula quinta do instrumento, quando as vendas e explorações forem transferidas a terceiros, expande seus efeitos “extra partes”, o que confere eficácia de direito real à prestação.

Desta feita, a obrigação com eficácia real embora mantenha sua natureza pessoal (relação de pessoa a pessoa), ao prever a possibilidade de ser exigida de terceiros, autoriza o registro imobiliário a fim de adquirir eficácia “erga omnes”, dando ciência acerca da existência da obrigação.

Por fim, quanto ao pedido subsidiário formulado pelos apelantes, no sentido de extinção do pedido de indenização por danos materiais sem julgamento de mérito, ressalto que a tese fixada no Tema 629 do STJ foi estabelecida em sede de ações previdenciárias, cuja excepcionalidade autoriza a possibilidade de novo ajuizamento com mais provas, o que não se aplica à presente hipótese.

No entanto, restou confirmado judicialmente o direito dos autores à obrigação, caso venha a surgir nova hipótese de dano material, que poderá ser demandado em ação própria.

Sob tais fundamentos,
CONHEÇO
do recurso e a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para:
a)
condenar os réus ao pagamento da quantia correspondente a 35% (trinta e cinco por cento) do valor de mercado da área adjudicada na ação n. 0015781-83.2012.8.08.0021, a ser apurado em liquidação de sentença;
b)
deferir o pedido de averbação na matrícula dos imóveis indicados na inicial a existência do instrumento particular protocolado e registrado sob n. 06321 do Cartório de Registro de Título e Documentos de Vitória (fls. 61/66).

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão de julgamento ordinária do dia 22.04.2025:

Averbo minha suspeição.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Presencial 22.04.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.