Tribunal: TJES
Processo: 0005374-71.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição; Indenização por Dano Moral; Liminar; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2025-10-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIO JURÍDICO. EXTINÇÃO DO MANDATO POR MORTE DO OUTORGANTE. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUTOCONTRATO SEM AUTORIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Manutenção de Posse e Indenização por Danos Morais. O Apelante sustentava ter adquirido os imóveis com base em procuração outorgada por Edson Almeida a Mackshasney de Carvalho Nogueira, por meio de cadeia de substabelecimentos, alegando, ainda, direito possessório e indenizatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a validade dos negócios jurídicos firmados após a morte do mandante; (ii) estabelecer se o direito do Apelante prevalece sobre o do terceiro adquirente de boa-fé com título registrado; (iii) determinar se a venda celebrada pelo procurador em benefício próprio configura autocontrato nulo por ausência de autorização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O mandato extingue-se automaticamente com a morte do mandante, conforme art. 682, II, do Código Civil, tornando nulos os atos praticados posteriormente pelo mandatário ou por seus substabelecidos.

A escritura pública lavrada por Mackshasney de Carvalho Nogueira em seu próprio favor, após o falecimento do mandante e sem autorização dos herdeiros, configura negócio jurídico inválido, não podendo produzir efeitos.

A venda de imóvel cuja matrícula não estava incluída nos poderes conferidos ao substabelecido configura venda a non domino, sendo o ato nulo e ineficaz perante os verdadeiros proprietários, conforme art. 662 do Código Civil.

O contrato particular de promessa de compra e venda firmado pelo Apelante não foi registrado, o que impede a aquisição da propriedade imobiliária, por ausência de registro, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

A aquisição dos imóveis por Antonio Carlos Borges foi realizada por meio de escritura pública devidamente registrada, conferindo-lhe direito real de propriedade oponível erga omnes.

A celebração do autocontrato pelo procurador, sem cláusula autorizativa específica dos representados, viola o art. 117 do Código Civil, sendo o negócio anulável.

Inexistindo prova de ratificação dos atos pelos herdeiros do mandante originário, e estando a cadeia de negócios eivada de vícios, mantém-se a improcedência dos pedidos formulados pelo Apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O mandato extingue-se de pleno direito com a morte do mandante, tornando nulos os atos posteriores do mandatário ou de seus substabelecidos.

A aquisição da propriedade de imóvel somente se opera com o registro do título no cartório competente, sendo ineficaz o contrato particular não registrado.

É nulo o negócio celebrado por substabelecido sem poderes suficientes e anulável o autocontrato firmado sem autorização expressa do representado.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 117, 662, 682, II, 689, 1.227, 1.245, §§ 1º e 2º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Ap. Cív. 0039263-50.2011.811.0041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 16.12.2020, 3ª Câmara de Direito Privado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005374-71.2019.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: THONYS DOUGLAS ZUQUI LIMA
APELADO: MONICA MARQUES DA SILVA e outros (4)
RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIO JURÍDICO. EXTINÇÃO DO MANDATO POR MORTE DO OUTORGANTE. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUTOCONTRATO SEM AUTORIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Manutenção de Posse e Indenização por Danos Morais. O Apelante sustentava ter adquirido os imóveis com base em procuração outorgada por Edson Almeida a Mackshasney de Carvalho Nogueira, por meio de cadeia de substabelecimentos, alegando, ainda, direito possessório e indenizatório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a validade dos negócios jurídicos firmados após a morte do mandante; (ii) estabelecer se o direito do Apelante prevalece sobre o do terceiro adquirente de boa-fé com título registrado; (iii) determinar se a venda celebrada pelo procurador em benefício próprio configura autocontrato nulo por ausência de autorização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O mandato extingue-se automaticamente com a morte do mandante, conforme art. 682, II, do Código Civil, tornando nulos os atos praticados posteriormente pelo mandatário ou por seus substabelecidos.

A escritura pública lavrada por Mackshasney de Carvalho Nogueira em seu próprio favor, após o falecimento do mandante e sem autorização dos herdeiros, configura negócio jurídico inválido, não podendo produzir efeitos.

A venda de imóvel cuja matrícula não estava incluída nos poderes conferidos ao substabelecido configura venda a non domino, sendo o ato nulo e ineficaz perante os verdadeiros proprietários, conforme art. 662 do Código Civil.

O contrato particular de promessa de compra e venda firmado pelo Apelante não foi registrado, o que impede a aquisição da propriedade imobiliária, por ausência de registro, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

A aquisição dos imóveis por Antonio Carlos Borges foi realizada por meio de escritura pública devidamente registrada, conferindo-lhe direito real de propriedade oponível erga omnes.

A celebração do autocontrato pelo procurador, sem cláusula autorizativa específica dos representados, viola o art. 117 do Código Civil, sendo o negócio anulável.

Inexistindo prova de ratificação dos atos pelos herdeiros do mandante originário, e estando a cadeia de negócios eivada de vícios, mantém-se a improcedência dos pedidos formulados pelo Apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O mandato extingue-se de pleno direito com a morte do mandante, tornando nulos os atos posteriores do mandatário ou de seus substabelecidos.

A aquisição da propriedade de imóvel somente se opera com o registro do título no cartório competente, sendo ineficaz o contrato particular não registrado.

É nulo o negócio celebrado por substabelecido sem poderes suficientes e anulável o autocontrato firmado sem autorização expressa do representado.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 117, 662, 682, II, 689, 1.227, 1.245, §§ 1º e 2º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MT, Ap. Cív. 0039263-50.2011.811.0041, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 16.12.2020, 3ª Câmara de Direito Privado.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA
Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017009-61.2015.8.08.0030

APELANTES
: PROTEINORTE ALIMENTOS S/A e ALLIANZ SEGUROS S.A.

APELADA:
A.C.P. INDÚSTRIA DE MÓVEIS LTDA.

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Como relatado, os autos cuidam de Recurso de Apelação interposto por THONYS DOUGLAS ZUQUI LIMA em face da r. sentença (ID 12314354), proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Guarapari/ES, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Manutenção de Posse e Indenização por Danos Morais ajuizada em desfavor de THEREZINHA ROCHA ALMEIDA, RENATO ROCHA ALMEIDA, ROBSON ROCHA ALMEIDA, MÔNICA MARQUES DA SILVA ALMEIDA e ANTONIO CARLOS BORGES.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a analisá-lo.

A controvérsia recursal cinge-se em verificar a validade dos negócios jurídicos que fundamentam a pretensão do Apelante e a sua eficácia perante os Apelados, em especial frente ao direito de propriedade do terceiro adquirente de boa-fé, que registrou seu título aquisitivo.

Após detida análise dos autos, entendo que a r. sentença proferida pelo juízo de primeiro grau não merece reparos, devendo ser mantida por seus próprios e robustos fundamentos, os quais adoto e reforço.

1. Da extinção do mandato e da nulidade dos atos subsequentes

O ponto nevrálgico da demanda reside na validade da cadeia de representação que culminou na suposta aquisição dos imóveis pelo Sr. Mackshasney de Carvalho Nogueira. A prova documental é inequívoca e fatal à pretensão do Apelante.

Conforme a Certidão de Óbito acostada aos autos, o mandante, Sr. Edson Almeida, faleceu em 12 de outubro de 2015. O instrumento de substabelecimento, por meio do qual o Sr. Elton Rodrigues Torres transferiu os poderes ao Sr. Mackshasney, foi lavrado em 26 de novembro de 2015, ou seja, mais de um mês após o óbito do outorgante.

O Código Civil, em seu art. 682. inc. II, é taxativo ao dispor sobre a extinção do mandato pela morte de uma das partes.

Com o falecimento do mandante, o mandato extinguiu-se de pleno direito, tornando nulos os atos praticados posteriormente pelo mandatário ou por seus substabelecidos. A alegação do Apelante de que estaria amparado pelo art. 689 do mesmo diploma legal não prospera, pois a validade dos atos praticados por mandatário que ignora a morte do mandante visa proteger o terceiro de boa-fé que com ele contrata. No caso, a primeira transação viciada foi um "autocontrato", onde o próprio substabelecido, Sr. Mackshasney, adquiriu para si os imóveis, negócio este que, como veremos, possui nulidades próprias.

Ademais, a análise do "Instrumento Público de Substabelecimento de Procuração" revela que os poderes conferidos ao Sr. Mackshasney se restringiam expressamente ao lote de matrícula nº 34.350. A alienação do lote de matrícula nº 34.351, portanto, foi realizada por quem não detinha poder algum para tal, configurando clássica hipótese de venda a non domino, ato nulo de pleno direito e ineficaz perante os proprietários, conforme dispõe o art. 662 do Código Civil.

Art. 662. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar.

Não há nos autos qualquer prova de ratificação dos atos pelos herdeiros, que, ao contrário, sempre se opuseram à validade da transação.

2. Da ausência de registro e da prevalência do direito real

Mesmo que se ignorassem as nulidades acima, a pretensão do Apelante esbarraria em um princípio basilar do direito imobiliário brasileiro: a transferência da propriedade só se opera com o registro do título no cartório competente.

O Apelante fundamenta seu direito em um contrato particular de promessa de compra e venda que jamais foi levado a registro. Da mesma forma, a escritura anterior, pela qual o Sr. Mackshasney transferiu os imóveis para si, também nunca foi registrada.

Em contrapartida, o Apelado Antônio Carlos Borges, ao adquirir os imóveis dos legítimos herdeiros, celebrou Escritura Pública de Compra e Venda e a registrou devidamente nas matrículas dos imóveis em 04 de junho de 2019, tornando-se o proprietário legal, com direito oponível
erga omnes
.

A legislação pátria é cristalina a esse respeito:

Código Civil (Lei nº 10.406/2002):

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Dessa forma, o direito do Apelante, derivado de um contrato particular não registrado, possui natureza meramente obrigacional e pessoal, restrito às partes contratantes (ele e o Sr. Mackshasney). Tal direito não pode se sobrepor ao direito real de propriedade do Apelado Antonio Carlos Borges, que, agindo com a diligência esperada, amparou-se na publicidade e na fé pública do registro imobiliário para efetivar sua aquisição.

3. Da vedação ao "Autocontrato" (Contrato Consigo Mesmo)

Como apontado na contestação e reforçado na sentença, a escritura pela qual o Sr. Mackshasney, na qualidade de procurador dos proprietários, alienou os imóveis para si mesmo, viola o disposto no art. 117 do Código Civil, por se tratar de um "autocontrato" ou "contrato consigo mesmo" sem autorização expressa dos representados.

Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.

Nesse sentido, o julgado que segue:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO LASTREADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PROFISSIONAIS CONFECCIONADO APÓS REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO PÚBLICA CONFERINDO AMPLOS PODERES – AVENTADA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO –IRRELEVÂNCIA –
AJUSTE FIRMADO DUPLAMENTE PELO OUTORGADO, COMO REPRESENTANTE DA EMBARGANTE E COMO PROFISSIONAL LIBERAL – CONTRATO “CONSIGO MESMO” OU “AUTOCONTRATO” – VEDAÇÃO – ART. 117 DO CC –
AUSÊNCIA DE CLÁUSULA AUTORIZATIVA – ANULABILIDADE – OCORRÊNCIA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO. A priori, o representante não pode celebrar autocontrato, a fim de que não haja um conflito de interesses, salvo permissão excepcional conferida pelo contrato (mandato) ou pela lei, hipótese não vislumbrada no caso concreto, mostrando-se escorreita a sentença que declarou sua nulidade, extinguindo-se, via de consequência, a execução lastreada no título viciado. (TJ-MT 00392635020118110041 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 16/12/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/01/2021)

Não há nos autos qualquer prova de que os mandantes originais, Sr. Edson e Sra. Therezinha, tenham autorizado tal negócio, o que adiciona mais um vício insanável à cadeia de transações que o Apelante busca validar.

Conclui-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou com precisão o conjunto fático-probatório, concluindo corretamente pela improcedência dos pedidos.

O direito não socorre o Apelante, cuja cadeia de aquisição está eivada de nulidades, desde a extinção do mandato pela morte do outorgante até a ausência de registro do título. Resta ao Apelante, caso se sinta lesado, buscar a reparação cível em ação própria contra aquele que lhe vendeu os imóveis, Sr. Mackshasney de Carvalho Nogueira.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na íntegra a r. sentença proferida pelo juízo
a quo
.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante para o patamar de 14% (catorze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto do eminente Relator.