Tribunal: TJES
Processo: 0008159-85.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-01-09

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente o pedido de DORACI DELPOPO DAVEL para rescindir contrato de locação celebrado com CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA, determinar o despejo e condenar o requerido ao pagamento de R$ 62.338,96. A autora, em recurso, requer a condenação da requerida ao pagamento de danos materiais ao imóvel e a revogação da assistência judiciária gratuita concedida ao demandado. Por sua vez, este solicita o abatimento dos aluguéis pagos no curso da demanda, a exclusão de honorários de cobrança e a condenação da autora por benfeitorias removíveis deixadas no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a parte requerida deve indenizar a autora por danos causados ao imóvel pela retirada de benfeitorias; (ii) estabelecer se devem ser abatidos da condenação os valores pagos a título de aluguéis durante o período litigioso; e (iii) determinar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias previstas no contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, constante do contrato de locação, é válida, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça consolidado na Súmula 335.

4.

A retirada das benfeitorias pelo requerido, sem a devida restituição do imóvel ao estado original, gerou danos materiais que ensejam indenização à autora, limitando-se aos custos necessários para a regularização do imóvel, não abrangendo eventual desvalorização.

5.

O valor da condenação deve ser ajustado para excluir o aluguel referente a novembro de 2019, já que foi comprovado o pagamento, e os honorários advocatícios de cobrança, não previstos contratualmente, bem como o IPTU de 2020 deve ser proporcional ao período de ocupação pela requerida.

6.

A ausência de impugnação oportuna à concessão de assistência judiciária gratuita em favor do requerid indica a correção da sentença que manteve o benefício e suspendeu a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação é válida, conforme a Súmula 335 do STJ.

2.

O locatário deve indenizar o locador pelos danos materiais decorrentes da retirada das benfeitorias, limitados aos custos necessários para a restituição do imóvel ao estado original.

3.

A inclusão de honorários advocatícios de cobrança e valores de aluguel já pagos deve ser excluída do montante da condenação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 927, IV; CC, art. 578.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 335.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008159-85.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DORACI DELPUPO DAVEL e outros

APELADO: CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA e outros

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente o pedido de DORACI DELPOPO DAVEL para rescindir contrato de locação celebrado com CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA, determinar o despejo e condenar o requerido ao pagamento de R$ 62.338,96. A autora, em recurso, requer a condenação da requerida ao pagamento de danos materiais ao imóvel e a revogação da assistência judiciária gratuita concedida ao demandado. Por sua vez, este solicita o abatimento dos aluguéis pagos no curso da demanda, a exclusão de honorários de cobrança e a condenação da autora por benfeitorias removíveis deixadas no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a parte requerida deve indenizar a autora por danos causados ao imóvel pela retirada de benfeitorias; (ii) estabelecer se devem ser abatidos da condenação os valores pagos a título de aluguéis durante o período litigioso; e (iii) determinar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias previstas no contrato de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, constante do contrato de locação, é válida, conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça consolidado na Súmula 335.

4.

A retirada das benfeitorias pelo requerido, sem a devida restituição do imóvel ao estado original, gerou danos materiais que ensejam indenização à autora, limitando-se aos custos necessários para a regularização do imóvel, não abrangendo eventual desvalorização.

5.

O valor da condenação deve ser ajustado para excluir o aluguel referente a novembro de 2019, já que foi comprovado o pagamento, e os honorários advocatícios de cobrança, não previstos contratualmente, bem como o IPTU de 2020 deve ser proporcional ao período de ocupação pela requerida.

6.

A ausência de impugnação oportuna à concessão de assistência judiciária gratuita em favor do requerid indica a correção da sentença que manteve o benefício e suspendeu a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação é válida, conforme a Súmula 335 do STJ.

2.

O locatário deve indenizar o locador pelos danos materiais decorrentes da retirada das benfeitorias, limitados aos custos necessários para a restituição do imóvel ao estado original.

3.

A inclusão de honorários advocatícios de cobrança e valores de aluguel já pagos deve ser excluída do montante da condenação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 927, IV; CC, art. 578.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 335.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008159-85.2020.8.08.0048

APELANTE/APELADA: DORACI DELPOPO DAVEL

APELADA/APELANTE: CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Cuidam os autos de dois recursos apelação cível interpostos em razão da sentença de fls. 455/464, que julgou procedentes os pedidos formulados por
DORACI DELPOPO DAVEL
para rescindir o contrato pactuado com a parte requerida,
CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA
, determinar o despejo do imóvel objeto da demanda e condenar dita pessoa jurídica ao pagamento de R$ 62.338,96 (sessenta e dois mil, trezentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos).

Em suas razões, fls. 482/488, a autora pugna pela reforma da sentença, a fim de que o requerido seja condenado ao pagamento dos danos materiais ocasionados ao imóvel, bem como para revogar o benefício da assistência judiciária gratuita outrora deferido em favor dele.

Por sua vez, o requerido, às fls. 489/501, sustenta que os valores dos aluguéis pagos no curso da demanda devem ser abatidos da condenação imposta e que, no valor do pedido inicial, foram incluídos honorários de cobrança, sem que tivessem respaldo contratual, de modo que a quantia deve ser extirpada.

Pugna, também, pela condenação da autora ao pagamento de indenização por benfeitorias removíveis que ficaram no imóvel.

Contrarrazões apresentadas pelo requerido às fls. 503/514.

Intimada, fl. 502, a autora não ofertou contrarrazões.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito dos apelos.

Na origem, Doraci Davel ajuizou ação de despejo, por falta de pagamento de aluguel, cumulada com cobrança.

Sustentou, na oportunidade, que firmou contrato de locação com a sociedade empresária, CERIMONIAL PORTO BELLO LTDA ME, tendo renovado o pacto, em 07/01/2019, por trinta e seis meses com valor mensal de R$ 5.312,00 (cinco mil, trezentos e doze reais).

Afirmou que, desde novembro de 2019, a parte requerida não paga os valores da locação e demais encargos pactuados, indicando um débito de R$ 62.338,96 (sessenta e dois mil, trezentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos).

Foi deferida liminar para desocupação do imóvel.

Em contestação, além de pugnar pela reversibilidade da tutela de urgência deferida, reconheceu parcialmente o débito, afirmando ter interesse em quitá-lo. Sustentou, ainda, a ilegalidade da cláusula contratual que impede a indenização pelas benfeitorias realizadas e pugnou pela retenção do imóvel e indenização correspondente a R$ 40.260,26 (quarenta mil, duzentos e sessenta reais e vinte e seis centavos).

Em decisão saneadora, a Magistrada
a quo
deferiu a produção das provas testemunhal, documental e pericial, além do depoimento pessoal das partes. Ademais, deferiu a assistência judiciária gratuita requerida pelo demandado e indeferiu a impugnação ao mesmo benefício deferido à autora.

Não houve, por parte da requerente, impugnação à assistência judiciária deferida em favor do requerido no momento oportuno, ou seja, após a ciência do seu deferimento, o que, decerto, indica a correção da sentença quando impôs a condenação às verbas sucumbenciais ao demandado e as suspendeu, porque, naquele momento processual, a parte estava amparada pelo aludido benefício.

Ademais, embora Doraci alegue que a sociedade empresária requerida não faz
jus
à benesse, não trouxe aos autos prova concreta de suas alegações.

Ultrapassada essa questão, resta controvertida nesta seara recursal a existência de pagamentos relativos aos aluguéis que não foram subtraídos do valor requerido na inicial e eventual direito à indenização pelas benfeitorias e danos decorrentes da retirada delas do imóvel.

Imperioso relevar que os danos alegados pela autora da demanda decorrem, ao que se denota dos autos, da retirada de benfeitorias que estavam encravadas no imóvel.

No pacto celebrado consta a seguinte cláusula:

BENFEITORIAS –
quaisquer benfeitorias não removíveis, ainda que úteis ou necessárias
feitas pelo LOCATÁRIO com ou sem anuência do LOCADOR ficarão incorporadas ao imóvel e pertencente ao mesmo, sem quaisquer direitos de reembolso, compensação, retenção ou indenização, que o locatário desde logo renuncia. O LOCADOR pode aceitar as benfeitorias ou não, se não, no fim do contrato, o LOCATÁRIO devolverá o imóvel no seu estado original. Grifei.

O imóvel objeto da demanda é um galpão que foi locado para fins comerciais, sendo utilizado como parte do salão do cerimonial e o setor administrativo da empresa (fl. 21 e verso).

É incontroverso que, no imóvel, foram feitas benfeitorias, como um mezanino, cujo acesso é realizado por outro imóvel, sistema de ar condicionado central, etc.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado no seguinte sentido:

Súmula 335.

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
.

(TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456)

Portanto, é de se considerar válida a cláusula acima transcrita, ainda mais porque a alegação de ilegalidade é genérica e desprovida de respaldo fático-jurídico concreto que pudesse ensejar a não aplicação do referido entendimento sumulado.

Dito isto, é imperativo reconhecer o direito da autora à indenização pelos prejuízos ocasionados quando da retirada das benfeitorias realizadas pelo requerido e, consequentemente, rechaçar a tese recursal deduzida por este de indenização respectiva.

Em que pese ter sido realizada prova pericial nos autos, denoto que o
expert
não apurou, detalhadamente, quais foram as benfeitorias realizadas e levantadas e quais os danos ocasionados por tal proceder, circunstância que deverá ser solucionada em liquidação, esclarecendo, desde já, que a autora fará
jus
aos danos ocasionados ao imóvel pela retirada daquelas e não por eventual desvalorização do bem.

Quanto aos valores pagos à título de aluguel, vislumbro, efetivamente, que a sentença condenou a requerida ao pagamento do
quantum
indicado na exordial, qual seja, R$ 62.338,96 (sessenta e dois mil, trezentos e trinta e oito reais e noventa e seis centavos).

Tal refere-se aos aluguéis de novembro e dezembro de 2019 e janeiro a junho de 2020, além do IPTU relativo aos anos de 2019 e 2020, acrescidos de honorários advocatícios.

O contrato, todavia, não prevê o pagamento de honorários advocatícios decorrentes de cobrança por atraso no pagamento ajustado.

Ademais, em contestação, o requerido demonstrou o pagamento de quantia compatível com o aluguel contratado em novembro de 2019 (fl. 24), questão que não foi impugnada em réplica.

Ressalto que o cheque acostado à fl. 25 não comprova o pagamento da quantia objeto da presente demanda, mas são relativos, ao que parece, a débitos pretéritos (fevereiro a julho de 2019), que não foram aqui discutidos.

Desse modo, o valor do aluguel devido pela requerida limita-se aos meses de dezembro de 2019, janeiro a junho de 2020, acrescidos de multa moratória de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês.

Ademais, são devidos os valores relativos ao IPTU dos anos de 2019 e 2020, este último proporcionalmente aos meses de ocupação do imóvel.

Do exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos para
DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO
, a fim de condenar o requerido ao pagamento do
quantum
relativo aos danos ocasionados no imóvel pela retirada das benfeitorias, a ser apurado em liquidação, e afastar a condenação dele ao pagamento do aluguel de novembro de 2019, dos honorários advocatícios sobre o valor do aluguel e, parcialmente, do valor do IPTU de 2020, nos termos da fundamentação supra.

Via de consequência, considero que a autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido, de modo que mantenho a condenação das verbas de sucumbência nos termos impostos na sentença.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo, dar provimento parcial a ambos recursos de apelação, tanto o interposto pela autora quanto o interposto pela ré.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto da relatoria.

É como voto.