Tribunal: TJES
Processo: 5007936-55.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-10-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL APÓS DAÇÃO EM PAGAMENTO. POSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Mimos Comércio Digital Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos de ação de despejo ajuizada por Eduardo Saleme Bretas Fonseca, que deferiu tutela provisória de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível o deferimento de despejo liminar com base na tutela de urgência; e (ii) determinar se a dação em pagamento firmada entre as partes tem o condão de extinguir a dívida locatícia e afastar a medida liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso foi considerado tempestivo e regular quanto ao preparo, nos termos do entendimento firmado no Tema 413 do STJ, que admite o pagamento no primeiro dia útil seguinte à interposição fora do expediente bancário.

4. A alegação de compensação de crédito fundada em contrato diverso (compra e venda de imóvel) não foi submetida à instância de origem, configurando inovação recursal e esbarrando na vedação à supressão de instância.

5. A existência de garantia fidejussória no contrato de locação impede o deferimento da liminar com base no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, mas não afasta a possibilidade de concessão com base na tutela de urgência do art. 300 do CPC, conforme jurisprudência consolidada do TJES.

6. A decisão agravada está amparada em elementos probatórios que evidenciam o inadimplemento do locatário a partir de 31/01/2024, bem como a permanência indevida no imóvel após termo final convencionado em contrato de dação em pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É possível o deferimento de liminar de despejo com base na tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, mesmo havendo garantia locatícia, desde que presentes os requisitos legais.

2. A análise de matérias não enfrentadas pela instância de origem configura inovação recursal e não pode ser conhecida no agravo de instrumento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, art. 59, §1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002020-74.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível, j. 01.11.2023; TJES, AI nº 5006105-06.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, 3ª Câmara Cível, j. 05.09.2023; TJES, AI nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007936-55.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MIMOS COMERCIO DIGITAL LTDA

AGRAVADO: EDUARDO SALEME BRETAS FONSECA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL APÓS DAÇÃO EM PAGAMENTO. POSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Mimos Comércio Digital Ltda. contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos de ação de despejo ajuizada por Eduardo Saleme Bretas Fonseca, que deferiu tutela provisória de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, sob pena de despejo compulsório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível o deferimento de despejo liminar com base na tutela de urgência; e (ii) determinar se a dação em pagamento firmada entre as partes tem o condão de extinguir a dívida locatícia e afastar a medida liminar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso foi considerado tempestivo e regular quanto ao preparo, nos termos do entendimento firmado no Tema 413 do STJ, que admite o pagamento no primeiro dia útil seguinte à interposição fora do expediente bancário.

4. A alegação de compensação de crédito fundada em contrato diverso (compra e venda de imóvel) não foi submetida à instância de origem, configurando inovação recursal e esbarrando na vedação à supressão de instância.

5. A existência de garantia fidejussória no contrato de locação impede o deferimento da liminar com base no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, mas não afasta a possibilidade de concessão com base na tutela de urgência do art. 300 do CPC, conforme jurisprudência consolidada do TJES.

6. A decisão agravada está amparada em elementos probatórios que evidenciam o inadimplemento do locatário a partir de 31/01/2024, bem como a permanência indevida no imóvel após termo final convencionado em contrato de dação em pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É possível o deferimento de liminar de despejo com base na tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC, mesmo havendo garantia locatícia, desde que presentes os requisitos legais.

2. A análise de matérias não enfrentadas pela instância de origem configura inovação recursal e não pode ser conhecida no agravo de instrumento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, art. 59, §1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002020-74.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Camara, 2ª Câmara Cível, j. 01.11.2023; TJES, AI nº 5006105-06.2023.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, 3ª Câmara Cível, j. 05.09.2023; TJES, AI nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17.02.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, cuida-se de
agravo de instrumento
interposto por
MIMOS COMERCIO DIGITAL LTDA
em face da r. decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos de ação de despejo ajuizada por
EDUARDO SALEME BRETAS FONSECA
em favor da ora recorrente, deferiu a tutela de urgência pretendida, para determinar que a ora agravante desocupe voluntariamente o imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório (id. 43287362 – autos de origem).

Em suas razões recursais (id. 8728770), a agravante requer a reforma da r. decisão, sustentando, para tanto, que (i) quitou as dívidas até 30/01/2024, mediante dação em pagamento, conforme contrato celebrado entre as partes, em que a ora agravante transferiu imóvel ao agravado; (ii) tem crédito de R$ 1.232.566,00, passível de compensação com a dívida objeto da demanda de origem, porquanto as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel que não foi integralmente adimplido pelo ora agravado.

Pois bem. Após exame do caderno processual, tenho que
a irresignação recursal não merece guarida
.

De início, relevante salientar que -
diferentemente do quanto suscitado pelo agravado
- irregularidade alguma há no pagamento do preparo recursal, na medida em que “admite-se que o preparo seja efetuado no primeiro dia útil subsequente, quando a interposição do recurso ocorrer após o encerramento do expediente bancário" (Tema nº 413/STJ).

In casu
, a parte recorrente interpôs recurso no sábado, dia 22/06/2024, ao passo que comprovou, na segunda-feira (primeiro dia útil seguinte), o recolhimento do preparo recursal, como se vê no id. 8735248.

Ultrapassada esta questão, reedito que a irresignação recursal esbarra, em parte, na vedação à supressão de instância, uma vez que “a análise do agravo de instrumento está adstrita à matéria efetivamente decidida no ato recorrido, de modo que o Tribunal limita-se apenas ao exame do acerto ou desacerto da decisão” (TJES, AI nº 5002020-74.2023.8.08.0000, Rel. Des. RAPHAEL AMERICANO CAMARA, 2ª Câmara Cível, 01/11/2023).

Com efeito, o pretenso direito à
compensação
oriunda de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e parcialmente inadimplido pelo ora agravado não foi deduzida e enfrentada na instância primeva, tendo sido aventada apenas nesta instância.

Em evolução, verifico que razão assiste ao agravante em afirmar que o contrato de locação está amparado por garantia, na modalidade fiança (id. 43251762 – autos de origem), de modo que não estariam preenchidos os requisitos legais autorizadores do despejo liminar, previstos no art. 59, §1º, IX,
in verbis
:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder
-
se
-
á liminar
para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel
, nas ações que tiverem
por fundamento
exclusivo:

IX –
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Ocorre que, como cediço, também se admite o deferimento de despejo
in limine litis
, com lastro no instituto da tutela provisória de urgência, na forma do art. 300 do CPC, consoante remansosa jurisprudência deste Sodalício,
ex vi
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUERES – LIMINAR DE DESPEJO – POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO COM BASE NOS PRESSUPOSTOS DO ART. 300 DO CPC – CAUÇÃO – GARANTIA QUE PODE SER DISPENSADA EXCEPCIONALMENTE – DÉBITO CONSIDERAVELMENTE SUPERIOR AO VALOR DA CAUÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A liminar de despejo pode ser deferida em favor do locador, sem a oitiva do locatário, desde que a) haja falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação; b) o contrato não contenha as garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91; c) o interessado preste caução no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. 2.
Contudo, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o rol do art. 59 da Lei nº 8.245/1991 não é taxativo, permitindo-se a concessão da liminar de despejo mesmo existindo garantia fidejussória, desde que estejam presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada previstos no artigo 300, caput, do CPC
. 3. Em situações excepcionais, admite-se a dispensa da caução quando o seu valor for muito inferior àquele cobrado a título de aluguéis, objetivando mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos aluguéis, respeitando, outrossim, a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral. 4. Hipótese em que, quando da concessão do efeito ativo ao presente recurso, o locatário já estava inadimplente há mais de 07 (sete) meses, o que tornou dispensável a caução equivalente a três meses de aluguel, pois a dívida cobrada já supera em muito o valor da garantia. 5. Quanto ao preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, observa-se que a relação obrigacional do agravante com o agravado foi devidamente demonstrada pelo instrumento do negócio jurídico colacionado nos eventos nº 25020051 e 25020052, que é claro em qualificar o recorrido como locatário do imóvel indicado pelo requerente/agravante. O perigo de dano deflui não apenas da inadimplência que perdura por mais de 07 (sete) meses, mas também da situação do imóvel que, conforme comprovado pelo agravante com imagens e vídeos, se encontra em estado de aparente deterioração e exposto à intrusão por terceiros. 6. Recurso conhecido e provido. (Data: 05/Sep/2023, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5006105-06.2023.8.08.0000, Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DEFERIMENTO DA ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI DE INQUILINATO. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO COM BASE NA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO DE PROCESSO. IRRELEVÂNCIA DA EXISTÊNCIA DE CAUÇÃO DE 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DIVIDA LOCATÍCIA CORRESPONDENTE A QUASE 07 (SETE) VEZES DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. A Ação Originária versa sobre pedido de despejo da Primeira Recorrente, da loja em que a mesma estava ocupando como Locatária, bem como de cobrança dos alugueis atrasados não pagos, sendo deferido pelo Magistrado de Piso o pleito liminar, para a expedição de mandado despejo. II. O artigo 59, § 1º, da Lei Federal nº 8.245/1991, estabelece dois requisitos essenciais ao deferimento da ordem liminar de despejo, quando fundada, exclusivamente, na alegação de inadimplência de obrigações pecuniárias pelo Locatário, quais sejam: (I) que o Contrato de Locação esteja desprovido das garantias previstas no artigo 37, da citada Lei, bem como, que (II) tenha sido prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. III.
Caso a pretensão liminar de despejo não se enquadre nos pressupostos exigidos na Lei do Inquilinato acima mencionada, a medida liminar de despejo ainda poderá ser concedida, com amparo na tutela de urgência prevista no próprio Código de Processo Civil, em seu artigo 300. Precedentes
. IV.
In casu, afigura-se irrelevante a existência de garantia contratual ou a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, para o deferimento de pleito liminar de despejo, tendo em vista que a dívida locatícia da primeira Recorrente corresponde a quase 07 (sete) vezes o valor do aluguel mensal mínimo fixado no contrato
. V. Recurso conhecido e improvido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5002608-52.2021.8.08.0000, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 17/02/2022)

In casu
, a decisão agravada se ampara, justamente, no art. 300 do CPC, para deferir a liminar de despejo, ante a comprovação de permanência indevida e ilegítima do locatário no imóvel mesmo após o termo final de desocupação voluntária do imóvel pactuado pela agravada em contrato de dação em pagamento do qual constou o seguinte (id. 43251763 – autos de origem),
in litteris
:

3.6.
Fica o VENDEDOR/DEVEDOR obrigado a desocupar o imóvel alugado objeto da divida no dia 30/01/2024, sem qualquer prorrogação de prazo
, estando o imóvel em perfeitas condições como lhe foi entregue dentro dos termos em contrato, será restituido o valor garantia de R$ 70,322,22 (setenta mil, trezentos e vinte e dois reais e vinte e dois centavos), caso contrário será feito benfeitorias e reparos necessárias, ficando o COMPRADOR/CREDOR responsável em apresentar as devidas notas e recibos dos valores a serem descontados, caso necessário.

Ainda que se queira considerar que a permanência do recorrente no imóvel implicou o alongamento da relação locatícia, fato é que restou sobejamente demonstrado o inadimplemento de alugueres e demais encargos da locação a partir de janeiro de 2024, conforme se vê (
i
) da notificação extrajudicial, acompanhada de AR, contidos nos ids.
43251758 a
43251760 e
43251769 a 43251772
; (
ii
) das faturas de energia elétrica e água em aberto (ids. 43251764 a 43251766); (
iii
) da inscrição no SERASA (ids.
43251768 e 43251773)
e (
iv
) do pagamento de IPTU pelo locador (ids.
43251781 a 43251784
).

A parte recorrente, por sua vez, não comprovou o adimplemento, limitando-se a invocar a
dação em pagamento
mencionada, a qual, todavia, não abrange as prestações inadimplidas, uma vez que cobre valores pretéritos, veja-se:

“3.1 O VENDEDOR promitente DEVEDOR entrega ao COMPRADOR promitente CREDOR o bem acma descrito em DAÇÃO EM PAGAMENTO de dívida líquida, certa e vencida oriundas de contrato de locação conforme descrita abaixo:

Aluguéis vencidos com valores corrigidos até a assinatura deste de janeiro/2023 à junho/2023
- R$ 149.666,78;

Aluguéis vincendos de julho/2023 à 30/01/2024
- R$ 105.000,00;

Energia de julho/2023 à 30/01/2024
(média mensal R$ 2.650,00) R$ 18.550,00;

Condomínio julho/2023 à 30/01/2024
- (mensal de R$ 923,00) - R$ 6.641,00;

Total da dívida decorrente da locação R$ 279.677,78 (duzentos e setenta e nove mil, seiscentos e setenta e sete reais e setenta e oito centavos).”

O próprio agravante, aliás, reconhece, em suas razões, que o adimplemento da dívida, via dação em pagamento, alcançou apenas até a referida data (31/01/2024), o que reforça a narrativa autoral e corrobora a conclusão alcançada na decisão agravada.

Assim, não se vislumbrar
error in judicando
na decisão agravada ao determinar a desocupação voluntária, seja sob a ótica da técnica processual empreendida na origem (amparada no art. 300 do CPC), seja sob o prisma do quanto convencionado pelas próprias partes no contrato de dação em pagamento, que previu termo certo para desocupação voluntária do imóvel.

Do exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento interposto por MIMOS COMERCIO DIGITAL LTDA e
LHE NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)