Tribunal: TJES
Processo: 0008838-70.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. DANO MATERIAL. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação indenizatória ajuizada contra empresa Imobiliária, em razão da ineficácia de contrato de compra e venda de imóvel firmado, após constatação de que o bem já se encontrava registrado em nome de terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pretensão do autor está prescrita; (ii) estabelecer se a venda realizada sem titularidade dominial da ré é suficiente para configurar responsabilidade civil; (iii) determinar se há dano moral indenizável nas circunstâncias do caso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se a teoria da actio nata, segundo a qual o prazo prescricional tem início com a ciência inequívoca do vício. No caso, a ciência ocorreu apenas em 2012, quando o autor tomou ciência da existência de registro anterior do imóvel em nome de terceiro.

A venda a non domino caracteriza vício jurídico insanável que torna ineficaz o negócio jurídico, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente e exigindo reparação dos danos suportados.

A notificação extrajudicial emitida pela imobiliária não comprova a ciência da ineficácia do negócio nem sua rescisão válida, pois não houve provas de que foi recebida formalmente pelo autor.

A responsabilidade civil da ré decorre da ilicitude originária do contrato, pois alienou bem sem legitimação dominial, frustrando direitos do comprador e violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

O dano moral restou configurado pela angústia e frustração vivenciadas pelo autor ao descobrir, após mais de vinte anos de ocupação, que foi ludibriado. O valor fixado a título de dano moral (R$ 5.000,00) é proporcional, razoável e cumpre as funções compensatória e pedagógica.

A restituição dos valores pagos deve ser apurada em liquidação, com consideração de todo o conjunto probatório sob o crivo do contraditório.

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação (art. 405 do CC), e a correção monetária do dano moral, conforme a Súmula 362 do STJ, deve incidir desde o arbitramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O prazo prescricional em ações indenizatórias decorrentes de vício oculto inicia-se com a ciência inequívoca do fato, segundo a teoria da actio nata.

A venda a non domino gera ineficácia absoluta do contrato e enseja o dever de indenizar independentemente da boa-fé do adquirente.

A alienação de imóvel sem titularidade pelo vendedor configura ilicitude originária que dá causa à reparação por danos materiais e morais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008838-70.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMOBILIARIA PATRIMONIO LTDA

APELADO: MADISON DA SILVA LOPES e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. DANO MATERIAL. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação indenizatória ajuizada contra empresa Imobiliária, em razão da ineficácia de contrato de compra e venda de imóvel firmado, após constatação de que o bem já se encontrava registrado em nome de terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pretensão do autor está prescrita; (ii) estabelecer se a venda realizada sem titularidade dominial da ré é suficiente para configurar responsabilidade civil; (iii) determinar se há dano moral indenizável nas circunstâncias do caso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se a teoria da actio nata, segundo a qual o prazo prescricional tem início com a ciência inequívoca do vício. No caso, a ciência ocorreu apenas em 2012, quando o autor tomou ciência da existência de registro anterior do imóvel em nome de terceiro.

A venda a non domino caracteriza vício jurídico insanável que torna ineficaz o negócio jurídico, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente e exigindo reparação dos danos suportados.

A notificação extrajudicial emitida pela imobiliária não comprova a ciência da ineficácia do negócio nem sua rescisão válida, pois não houve provas de que foi recebida formalmente pelo autor.

A responsabilidade civil da ré decorre da ilicitude originária do contrato, pois alienou bem sem legitimação dominial, frustrando direitos do comprador e violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

O dano moral restou configurado pela angústia e frustração vivenciadas pelo autor ao descobrir, após mais de vinte anos de ocupação, que foi ludibriado. O valor fixado a título de dano moral (R$ 5.000,00) é proporcional, razoável e cumpre as funções compensatória e pedagógica.

A restituição dos valores pagos deve ser apurada em liquidação, com consideração de todo o conjunto probatório sob o crivo do contraditório.

Os juros moratórios devem incidir a partir da citação (art. 405 do CC), e a correção monetária do dano moral, conforme a Súmula 362 do STJ, deve incidir desde o arbitramento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O prazo prescricional em ações indenizatórias decorrentes de vício oculto inicia-se com a ciência inequívoca do fato, segundo a teoria da actio nata.

A venda a non domino gera ineficácia absoluta do contrato e enseja o dever de indenizar independentemente da boa-fé do adquirente.

A alienação de imóvel sem titularidade pelo vendedor configura ilicitude originária que dá causa à reparação por danos materiais e morais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
IMOBILIÁRIA PATRIMÔNIO LTDA
. em face da sentença (ID 13251136) proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da Ação Indenizatória movida por Madison da Silva Lopes, julgou procedente o pleito autoral e condenou a parte requerida a: (i) restituir ao autor os valores pagos pela aquisição de lote localizado no Bairro Village Sol, em Guarapari/ES, cuja negociação revelou-se ineficaz por tratar-se de venda a non domino; (ii) indenizar o autor pelos danos morais sofridos, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Em suas razões recursais (Id. 56578983), a recorrente suscita, em prejudicial, a prescrição da pretensão autoral, aduzindo que o contrato entabulado foi regularmente rescindido desde 17/12/1996, conforme notificação extrajudicial com aviso de recebimento acostado aos autos físicos às fls. 58/59, e, por conseguinte, a propositura da ação em 2014 não observaria o prazo trienal previsto no art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil. No mérito, sustenta, em síntese: (i) que os valores a serem devolvidos devem limitar-se àqueles documentalmente comprovados às fls. 22 a 28 dos autos físicos, considerando a inexistência de quitação integral; (ii) que a parte autora foi regularmente constituída em mora, resultando na rescisão contratual, afastando, portanto, qualquer ilicitude por parte da ré; (iii) que a indenização por danos morais deve ser afastada, não havendo demonstração de sofrimento psíquico ou abalo à dignidade; e (iv) subsidiariamente, caso mantida a indenização, que os juros e a correção monetária incidam apenas a partir do arbitramento, em estrita observância à Súmula 362 do STJ.

Em contrarrazões, o recorrido pugna pelo desprovimento do apelo, defendendo, em primeiro plano, a inaplicabilidade da prescrição, à luz da teoria da "actio nata", uma vez que apenas em 2012 teve ciência inequívoca da ilicitude do negócio – qual seja, a existência de registro em nome de terceiro do imóvel adquirido em 1992. Argumenta, ainda, que a ré, ao comercializar imóvel previamente alienado, violou frontalmente os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, legitimando, assim, a condenação ao ressarcimento e aos danos morais.

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

Trata-se de ação indenizatória ajuizada por Madison da Silva Lopes (ora apelado) em desfavor de Imobiliária Patrimônio Ltda. (ora apelante), com fundamento na celebração de contrato de compra e venda de bem imóvel, situado no Lote 07 da Quadra 52-A do bairro Village do Sol, no município de Guarapari/ES. O pacto fora firmado no ano de 1992, mediante o pagamento parcelado de Cr$ 1.296.000,00, conforme instrumento contratual, Notas Promissórias e recibos anexados aos autos (fls.16/28).

O autor (recorrido) alega que, ao tentar regularizar a situação do imóvel junto à municipalidade, em 2012, foi surpreendido com a informação de que o bem estava registrado, desde 1986, em nome de terceiro (Sr. Maurício Albino de Almeida), sem qualquer ciência ou oposição anterior por parte da requerida. Ressalte-se que o autor ocupava o imóvel há mais de 20 anos, realizando benfeitorias, sendo reconhecido como legítimo possuidor pelos vizinhos.

Nesse contexto, ajuizou a presente demanda requerendo a restituição dos valores pagos e a indenização por danos morais, o que foi acolhido na sentença prolatada pelo juízo de origem, que julgou procedentes os pedidos, fixando a reparação moral no valor de R$ 5.000,00.

A apelante suscita, como questão prejudicial, a ocorrência de prescrição trienal (art. 206, §3º, V, do Código Civil) da pretensão autoral, partindo da data de 17/12/1996, quando teria constituído o autor em mora, alegando aplicação do art. 2.028 do CC/2002.

Ocorre que, no campo do direito material, vige a teoria da
actio nata
, consagrada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o prazo prescricional apenas tem início quando o titular do direito toma ciência inequívoca da lesão e da extensão de suas consequências. (EREsp 1.106.366/RS, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, DJe de 26.6.2020.) Sobre a matéria em debate, o STJ tem precedentes: AgInt no REsp 1.928.752/TO, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 23.6.2021; e REsp 1.802.521/PE, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma DJe 30.5.2019. REsp n. 1.895.936/TO, relator Ministro Herman Benjamin, Primeira Seção, julgado em 13/9/2023, DJe de 21/9/2023.

No caso vertente, restou incontroverso que o autor (ora apelado) apenas soube da ineficácia do contrato em 2012, quando verificou, junto à Prefeitura, que o imóvel constava em nome de terceiro, com registro público datado de 1986 – anterior à celebração do contrato com a ré, o que se confere pelo documento juntado à fl. 30. Até então, ocupava o bem com a legítima confiança de ser o titular e possuidor de boa-fé, jamais tendo sido instado pela ré ou por terceiro a desocupar o imóvel.

A notificação extrajudicial apontada pela ré (ora apelante) não comprova a ciência do recorrido acerca da venda preexistente nem da perda do bem, simplesmente porque não tinha esse condão, afinal, trata-se de notificação de suposta inadimplência dos valores acordados para pagamento do imóvel, nada mais. Ademais, não há provas do efetivo recebimento da missiva, já que não acompanhada pelo Aviso de Recebimento.

Assim, tendo a demanda sido ajuizada em 2014, menos de dois anos após a ciência do vício jurídico do negócio, não há que se falar em prescrição, seja sob o prisma do prazo trienal, seja sob o viés do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, aplicável às pretensões oriundas de inadimplemento contratual.

Assim, rejeito a prescrição aventada.

Passando ao exame do mérito propriamente dito, o conjunto probatório confirma que o imóvel objeto do contrato juntado às fls. 16/21 já estava registrado em nome de terceiro desde 1986, tornando ineficaz o contrato celebrado entre as partes em 1992, tendo o apelado colacionado certidão de ônus reais realizada pelo cartório da Comarca (fl.29) e a escritura pública do imóvel em litígio (fls.120/121).

Tal circunstância caracteriza a chamada
venda a non domino
, hipótese de ineficácia objetiva do negócio jurídico por ausência de titularidade do alienante. Trata-se de vício grave, de natureza preexistente, que independentemente da conduta do adquirente, enseja o dever de restituição e reparação dos danos suportados.

Esse é o entendimento pacífico desta Corte Superior, segundo a qual, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito algum em relação ao proprietário, havendo
nulidade absoluta
(art. 166 do CC), impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021; AgInt no REsp n. 1.785.665/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2019, DJe de 14/8/2019; e AgInt na AR n. 5.465/TO, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/12/2018, DJe de 18/12/2018.

A conduta da ré revela manifesta má-fé, na medida em que celebrou negócio jurídico sem legitimidade dominial sobre o bem, omitindo tal fato do comprador e permanecendo silente diante da ocupação do imóvel por mais de 20 anos, chamando atenção o fato de que se trata de pessoa jurídica adstrita ao ramo imobiliário.

Portanto, é irrelevante, para fins de responsabilidade civil, discutir o grau de adimplemento do comprador quando a alienação se deu com vício radical de origem, sendo a ré plenamente responsável pelos danos materiais e morais causados.

A ré sustenta que houve constituição regular em mora do autor mediante notificação de 1996, o que teria acarretado a rescisão do contrato. Contudo, como prefalado, a notificação apontada não atende aos requisitos legais de clareza, especificidade e comprovação de ciência inequívoca pelo devedor. Não consta do acervo probatório comprovação de recebimento pessoal pelo autor, tampouco da sua ciência quanto às consequências jurídicas da mora.

Além disso, não há qualquer ato posterior de resolução do contrato ou tentativa de retomada do bem pela ré, o que evidencia contradição de conduta e ausência de animus rescisório. A ausência de medida judicial ou extrajudicial eficaz, associada ao longo tempo de ocupação do imóvel pelo recorrido, impede o reconhecimento da mora como fato jurídico apto a exonerar a responsabilidade da alienante.

A ré sustenta que a suposta mora do autor teria ensejado a rescisão contratual, o que afastaria a configuração do dano moral. Contudo, como já demonstrado, não houve rescisão válida e eficaz do contrato. Ademais, não se trata aqui de inadimplemento contratual ordinário, mas de ilicitude originária do contrato, pois ficou comprovado nos autos, com base em certidão de matrícula e documentos públicos, que a ré vendeu imóvel que já se encontrava registrado, desde 1986, em nome de terceiro. Ou seja, a ilicitude da ré precede qualquer discussão sobre inadimplemento do comprador, o que por si só enseja o dever de indenizar, na forma dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

Nesse contexto, o dano moral não decorre de mero inadimplemento contratual, mas sim da angústia, frustração e abalo psicológico gerados pela constatação de que foi ludibriado por empresa imobiliária, frustrando o projeto de vida pessoal e patrimonial, a esclarecer que o apelado narrou que alguém sob ordem do proprietário chegou a invadir o imóvel em litígio (Boletim de Ocorrência fls. 32/33).

A indenização por dano moral foi arbitrada na sentença em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se revela proporcional, razoável, inexistindo nos autos qualquer elemento que justifique a sua redução. O valor atende ao critério da moderação, cumpre sua função compensatória e pedagógica, e respeita os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A apelante sustenta ainda que o autor não teria quitado integralmente as obrigações pactuadas, e que os valores a serem devolvidos deveriam se restringir àqueles documentalmente comprovados às fls. 22 a 28 dos autos físicos.

Todavia, a fundamentação da sentença, ao julgar procedente o pedido de restituição dos valores pagos pelo recorrido para a formalização de negócio ineficaz, remeteu com acerto a apuração do montante devido a título de dano material
à fase de liquidação
– a rememorar que o valor foi pago pelo apelado em Cruzeiros - para que, com eventual auxílio técnico, sejam considerados todos os documentos que comprovem os pagamentos efetuados — o que também inclui, necessariamente, as peças constantes às fls. 122 a 124, além daquelas entre as fls. 22 e 28 dos autos físicos.

Assim, a tentativa prematura da recorrente de restringir a devolução apenas aos documentos de um trecho isolado dos autos físicos ignora que a totalidade do conjunto probatório deve ser apreciada sob o crivo do contraditório, na forma do art. 509 do Código de Processo Civil.

Por fim, a recorrente requer, subsidiariamente, que, mantida a condenação por danos morais, seja determinado que os juros moratórios e a correção monetária incidam apenas a partir da data do arbitramento judicial. Contudo, deve ser mantida a sistemática fixada na sentença. Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação, na forma do art. 405 do CC,
verbis
: “
Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”
. Por outro lado, a correção monetária da indenização por danos morais segue o entendimento da Súmula 362 do STJ, que estabelece como termo inicial a data do arbitramento do
quantum
indenizatório, tendo o MM. Magistrado a quo também observado com correção a aplicação da taxa Selic, na forma da atual redação do art. 406 do Codex Civil.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo hígida a sentença.

Por corolário, majoro os honorários de sucumbência, nesta instância, por força do §11 do art. 85 do CPC, de 10% para 15% sobre o valor da condenação, devendo os honorários serem revertidos em favor do Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública (FADEPES) .

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.