Tribunal: TJES
Processo: 0002880-97.2014.8.08.0026
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941; Imissão
Data de julgamento: 2025-04-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA. AVALIAÇÃO. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. CERCAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I - A sentença está a violar o princípio constitucional da justa indenização, além de materializar verdadeiro cerceamento de defesa, ao (i) negar a produção de nova prova pericial adequada, já que o próprio Magistrado viu por bem rechaçar o laudo então produzido, (ii) tomando como indenização o valor de laudo provisório, não devidamente sujeito ao contraditório, posto que mero laudo provisório, produzido
initio litis
, valendo-se, ainda, de (iii) objeto de comparação justificante (prova emprestada), de modo manifestamente indevido, ao não se atentar para a disparidade do valor do metro quadrado dos imóveis, ou para os valores que compunham o laudo provisório.

II - Sentença anulada. Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002880-97.2014.8.08.0026

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AGRO PECUARIA CARVALHO BRITTO SOCIEDADE ANONIMA

APELADO: MUNICIPIO DE ITAPEMIRIM

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA. AVALIAÇÃO. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. CERCAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I - A sentença está a violar o princípio constitucional da justa indenização, além de materializar verdadeiro cerceamento de defesa, ao (i) negar a produção de nova prova pericial adequada, já que o próprio Magistrado viu por bem rechaçar o laudo então produzido, (ii) tomando como indenização o valor de laudo provisório, não devidamente sujeito ao contraditório, posto que mero laudo provisório, produzido
initio litis
, valendo-se, ainda, de (iii) objeto de comparação justificante (prova emprestada), de modo manifestamente indevido, ao não se atentar para a disparidade do valor do metro quadrado dos imóveis, ou para os valores que compunham o laudo provisório.

II - Sentença anulada. Recurso provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0002880-97.2014.8.08.0026

APELANTE: AGROPECUÁRIA CARVALHO BRITTO S/A

APELADO: MUNICÍPIO DE ITAPEMIRIM

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
AGROPECUÁRIA CARVALHO BRITTO S/A
, eis que irresignada com a sentença proferida em ação de desapropriação manejada pelo

MUNICÍPIO DE ITAPEMIRIM
, em que acolhido o pedido expropriatório, condenando o Município ao pagamento de indenização no importe de R$ 538.427,01 (quinhentos e trinta e oito mil quatrocentos e vinte e sete reais e um centavo).

Em seu apelo, afirma a
AGROPECUÁRIA CARVALHO BRITTO S/A
que (i) impugnou o laudo pericial que avaliou em R$ 3,23/m2 (três reais e vinte e três centavos por metro quadrado) o valor indenizatório pelas terras desapropriadas; (ii) a avaliação não corresponde ao valor de mercado; (iii) as terras vizinhas, que fazem confrontação com seu móvel, que também foram desapropriadas, foram avaliadas pelo mesmo perito em R$ 14,79/m2 (catorze reais e setenta e nove centavos o metro quadrado), não havendo explicação para a diferença; (iv) o laudo dessa avaliação do imóvel vizinho não fora impugnado pela Municipalidade, nem a sentença que o tomou como fundamento, fora recorrida pelo Município; (v) tal laudo fora tomado como prova emprestada no presente processo, mas desconsiderado na sentença; (vi) a sentença obrou em equívoco ao valer-se do valor final do laudo, que era próximo do valor do laudo deste feito, considerando suficiente o valor apurado, sem observar a diferença do valor do metro quadrado disposto para os imóveis contíguos e de mesmas características; (v) a sentença impõe contrariedade à garantia constitucional da justa indenização, - artigo 26, do Decreto-Lei 3365/41 e ao artigo 489, II, §1º, IV do CPC.

Ausentes as contrarrazões, embora intimada a Municipalidade.

Pois bem.

O caso dos autos gravita entorno de ação desapropriatória empreendida pelo Município de Itapemirim, tendo por objeto uma área de terra e benfeitorias, medindo 105.045,10 m2, localizada no Distrito de Itaipava, visando a municipalidade atender a investimentos em área portuária, com a construção de rodovia – trecho da ES 060 - denominada “Contorno Itaipava/Itaóca”.

Interposta a ação, o Juízo
a quo
, para efeito da emissão provisória na posse, determina liminarmente a confecção de
laudo de avaliação provisóri
a
, nomeando para o ofício o perito Antenor Coelho Evangelista, cujo laudo (fls. 71/87) avaliou a terra nua em R$ 3,23/m2 (três reais e vinte e três centavos por metro quadrado), apontando o valor total da indenização (terra + benfeitorias) em R$ 538.427,01 (quinhentos e trinta e oito mil quatrocentos e vinte e sete reais e um centavo).

Na instrução do feito, o Juízo a quo, acolhe pedido da Apelante de
prova emprestada
em relação à ação nº 0002230-50.2014.8.08.0026, então em curso, que tinha como objeto a desapropriação de
imóvel vizinho e de mesmas características
, também a ser desapropriado pelo Município-Apelado para a mesma finalidade,
tomando como prova na presente ação o laudo pericial de avaliação daquele imóvel contíguo.

Tal laudo, frise-se, fora elaborado pelo
mesmo perito que havia feito o laudo provisório n
este
feito (
Antenor Coelho Evangelista).

Veja-se que, enquanto atribuiu ao imóvel desta lide o valor
R$
3,23/m2
(três reais e vinte e três centavos por metro quadrado), o perito avaliou o imóvel vizinho em
R$ 14,79/m
2
(catorze reais e setenta e nove centavos o metro quadrado).

Importa mencionar, que o laudo da ação nº 0002230-50.2014.8.08.0026, aqui tomado como prova emprestada, baseou a sentença naquele feito, servindo, então, a fundar a indenização fixada em R$ 14,79/m2 (catorze reais e setenta e nove centavos o metro quadrado) para o imóvel vizinho, não tendo o Município impugnado tal laudo, nem tampouco recorrido da sentença naquele feito.

Ocorre que, no caso presente, a despeito da prova emprestada, determina o Juízo
a quo
a realização de nova perícia para instruir o feito, a sujeitá-la ao contraditório, perícia esta realizada por diferente perito, que conclui que o imóvel possuiria um valor venal abaixo daquele ofertado originalmente pelo Município na inicial.

Assim, na sentença recorrida, o Juízo
a quo
, em síntese, rechaça este último laudo, por entender impertinente o valor ali discriminado, e
toma o valor do
laudo provisório como definitivo
, considerando a ausência de impugnação do Município àquele laudo,
ponderando a proximidade dos valores finais vertidos no “laudo provisório” e o laudo da prova emprestada
.

Exsurge, então, a razão de ser da irresignação da Requerida-Apelante, pois, ao equiparar os laudos pelo seu valor total, impôs o Juízo
a quo
disparidade dos valores indenizatórios, desconsiderando que o mesmo perito atribui valores muito diferentes para o metro quadrado de cada imóvel, avaliando de modo absolutamente distinto imóveis contíguos e de mesmas características, sem motivação aparente.

Nesse contexto, vejo razão na argumentação da Recorrente.

De início, é se ter em mente, que "
Não se pode exigir exatidão matemática na adoção do valor da indenização, que não deixa de envolver algum dado variável oriundo da percepção técnica do perito, até porque não há equação matemática para captar o valor de mercado de um imóvel, sempre oscilante e variável estatisticamente
." (TJES, Classe: Apelação / Remessa Necessária, 035130207554, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/10/2019, Data da Publicação no Diário: 30/10/2019).

Contudo, no caso presente, há motivação suficiente à impugnação do valor definido a título de indenização, ou seja, a insatisfação da Apelante com o resultado da perícia, com a ausência de critério paritário para imóveis de mesmas características e com as razões dispostas na sentença, em um conjunto argumentativo que entendo encontrar sustentação na realidade concreta.

Ora, de plano salta aos olhos, que, frise-se,
o mesmo perito,
tenha avaliado imóveis vizinhos, contíguos e de mesmas características de solo, relevo e destinação (plantio de cana-de-açúcar), com valores tão díspares, ou seja, para o imóvel da Apelante apontou-se o valor de
R$

3,23/m2
(três reais e vinte e três centavos por metro quadrado), enquanto para o imóvel vizinho, a avaliação foi de
R$ 14,79/m
2
(catorze reais e setenta e nove centavos o metro quadrado), como se vê, respectivamente, dos laudos de fls. 71/87 e fls. 167/198.

Veja-se que os laudos foram elaborados com uma diferença de datas de apenas 05 meses, apontando-se um valor 4,5 vezes maior para o imóvel vizinho, não se concebendo uma valorização de tal proporção neste curto intervalo de tempo.

Ademais, em ambos os laudos o perito tomou como método avaliativo o “
método comparativo direto de dados de marcado
”, metodologia que, em síntese, compara preços de vendas de imóveis outro na região para precificar o bem avaliado.

Atento que a análise dos laudos e das demais provas acostadas, como a testemunhal, revelam que os imóveis possuíam, basicamente, as mesmas características, mormente no que tocava a terra nua, ou seja, ambas terras rurais, destinadas ao plantio de cana-de-açúcar, situados na mesma localização (imóveis contíguos), revelando-se similares, ainda, em seu relevo e tipo de solo.

Atento, ainda, que a diferença de valores apontada não leva em consideração as benfeitorias, posto que o valor deste item foi calculado em separado no laudo do presente feito, não havendo menção a benfeitorias no laudo do imóvel vizinho, mormente a justificar avaliação com tamanha diferença.

Portanto, veja-se que, ao menos pelo que possível extrair dos respectivos laudos, não haveria razão aparente a que fossem
atribuídas valorações tão díspares a imóveis tão semelhantes
.

Atento, então, para a seguinte realidade que entendo determinante para as conclusões que vejo com equivocadas do Juízo
a quo
, data vênia.

O fato concreto que há de se ter em mente no caso dos autos é que, no presente processo, ao rechaçar as conclusões da chamada “perícia definitiva”, por entender impertinente o valor ali contido, o que fez o Juízo
a quo
foi
pegar
o
laudo de avaliação provisória
, elaborado apenas para efeito da imissão provisória na posse,
e tomá-lo como laudo de avaliação definitiva
,
alçando aquele valor provisório
a
valor definitivo da indenização
, sob a mera justificativa de que contra ele não havia se insurgido o Município.

Em contrapartida, naquele processo do qual extraída a prova emprestada, o laudo aqui tomado como prova emprestada, figurou como o “laudo definitivo”.

Veja-se, então, que, não obstante tratarem-se de laudos elaborados pelo mesmo perito, a respeito de imóveis de características muito próximas, na presente ação serviu de base à sentença um laudo de avaliação provisória, vertido ainda liminarmente, enquanto naquela ação, se considerou o laudo definitivo, vertido já na fase instrutória,

Portanto, não se pode ignorar que a diferença reclamada pela Apelante se dá entre um laudo de “avaliação provisória” e um laudo de “avaliação definitiva”.

Tal realidade ganha contornos de peculiaridade ainda maiores quando considerado que o Juízo
a quo
aceitou o pedido de prova emprestada feito pela Requerida-Apelante, tomando como prova no caso presente os valores então recentemente apurados para imóvel vizinho, contíguo e de mesmas características.

Mas a despeito dessa realidade, determina o Magistrado nova perícia, dela se afastando ao tempo da sentença, tomando o laudo de avaliação provisória como valor da indenização devida, ignorando os valores da prova emprestada, para os quais, frise-se, expressamente atentou a Apelante ao longo do feito.

Para além dessa realidade, atento para fato que tenho como determinante no caso presente, isto é, a leitura da sentença revela uma aparente confusão empreendida pelo Juízo
a quo
, data vênia, ao pontuar sobre a prova emprestada.

Lembro o Magistrado a quo rechaça o laudo definitivo produzido durante a instrução, assim o fazendo com base nos valores do laudo de avaliação provisória e do laudo da prova emprestada, entendendo mais adequado os valores destes dois laudos, eis que ambos vertiam valores muito próximos, que giravam entorno de 540 mil reais, (respectivamente, R$ 538.427,01 - quinhentos e trinta e oito mil quatrocentos e vinte e sete reais e um centavo - e – R$ 545.582,39 - quinhentos e quarenta e cinco mil quinhentos e oitenta e dois reais e trinta e nove centavos).

Assim, entendeu o Juízo Monocrático que, estando o valor final do laudo provisório muito próximo ao valor final do laudo da prova emprestada, este deveria ser o valor da indenização, e assim, tomou o valor da avaliação provisória como avaliação definitiva a fundar o valor da indenização devida pelo Município à Apelante.

Ocorre que não se atentou o Magistrado para a diferença do valor atribuído ao metro quadrado da terra para cada um dos imóveis (
R$

3,23/m2
- três reais e vinte e três centavos por metro quadrado - no laudo provisório - e
R$ 14,79/m
2
- catorze reais e setenta e nove centavos o metro quadrado – no laudo definitivo),
ignorando
, portanto, que a proximidade dos valores finais
não significava
uma avaliação de valores próximos para imóveis de características aproximadas.

Em verdade, a proximidade dos valores se deu, a despeito da discrepância do valor do metro quadrado, porque

(i)
os imóveis possuíam metragens muito diferentes (105.045,10m2 x 36.879,30m2), sendo muito maior o imóvel avaliado com menor preço o metro quadrado e
(ii)
na avaliação provisório vertida neste processo, considerou o perito o
valor da terra nua + o valor das benfeitoria
s, o que, coincidentemente, revelou valor aproximado à avaliação do imóvel vizinho, vertida na prova emprestada, que, em essência, não considera valores de benfeitorias.

Portanto, se fossemos tomar apenas o valor atribuído à terra, excetuando o valor das benfeitorias, diferentemente do que concluiu o Juízo
a quo
, não teríamos valores aproximados no laudo provisório e no laudo da prova emprestada, mas uma indenização de
R$ 339.299,60
(trezentos e trinta e nove mil, duzentos e noventa e nove reais e sessenta centavos) para uma área de
105.045,10m2
, no caso do imóvel a Apelante e uma indenização de
R$ 545.582,39
(quinhentos e quarenta e cinco mil quinhentos e oitenta e dois reais e trinta e nove centavos), para uma área de
3
6
.879,30m2
, no caso do imóvel vizinho.

P
ortanto, a sentença
ignora o valor por metro quadrado
definido em cada laudo, tomando o laudo provisório como definitivo, diante do fato de que seu valor final revelava-se próximo ao valor final da prova emprestada,
sem se atentar
para a disparidade das indenizações que estava fixando
.

Diante de tal realidade, não vejo caminho outro, senão, reputar inadequada a conclusão do Juízo
a quo
.

Creio que ao afastar o laudo pericial produzido nestes autos sob o contraditório, deveria o Magistrado ter determinado a realização de nova perícia, o que aliás foi requerido pela Apelante.

Todavia, ao resolver optar pelo laudo de avaliação provisória e tomá-lo como avaliação definitiva, obrou em equívoco, ao comparar seu valor final ao valor da prova emprestada e dizê-lo pertinente ao imóvel da Autora, olvidando a enorme diferença do valor do metro quadrado fixado.

Do contrário, ao tomar os valores do laudo provisório, deveria o Juízo
a quo
justificar o porque estava a fixar indenização em valores muito inferiores para o imóvel da Autora, deveria ter explicado, fundamentadamente, porque estava aceitando a disparidade de valores do metro quadrado, notadamente ao tomar o laudo de imóvel vizinho como prova emprestada, considerando, ainda, a mesma autoria destes laudos.

Mas assim não fez o Magistrado pois interpretou equivocadamente os valores finais, que, por coincidência, eram muito próximos, sem considerar o valor por metro quadrado.

Cumpre destacar, que a Requerida-Apelante cuidou em impugnar o “laudo definitivo”, pontuando, justamente, o valor atribuído ao metro quadrado na prova emprestada, solicitando esclarecimentos do Perito, cuja resposta mostrou-se evasiva, pouco esclarecedora, o que foi aceito pelo Magistrado, realidade que não foi suficiente a que o Juízo
a quo
atentasse para a distinção dos valores dos metros quadrados nos laudos constantes dos autos.

Portanto, em síntese, o que fez o Magistrado foi tomar os valores finais dos laudos a justificar a aparente razoabilidade da avaliação provisória, ignorando o fato de que os laudos tinham valores próximos por mera coincidência e não porque fora feito uma avaliação adequada em ambos os laudos a ponto de se alcançar valores aproximados para imóveis de características aproximadas.

Ignorou-se, ainda, o fato de que os laudos, feitos pelo mesmo perito, avaliavam, um em trato provisório e outro em trato definitivo, imóveis de idênticas características com valores da ordem 4,5 vezes a mais para um do que para outro, bem ainda, o fato de em um somava-se o valor das benfeitos, e no outro, não havia tal previsão.

Não tenho dúvidas, portanto, que a sentença recorrida, está a violar o princípio da justa indenização, inerente à desapropriação, princípio este de ordem constitucional, enquanto previsto no artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, estando presente, também, no artigo 32, do Decreto-Lei nº 3.365/41, assim considerado o valor que reflita o preço atual de mercado (tempo da desapropriação) do imóvel desapropriado.

E assim o fez a sentença, o que entendo materializar
verdadeiro cerceamento de defesa
, ao
(i)
negar a produção de nova prova pericial adequada, já que o próprio Magistrado viu por bem rechaçar o laudo então produzido,
(ii)
tomando como indenização o valor de laudo provisório, não devidamente sujeito ao contraditório, posto que mero laudo provisório, produzido
initio litis
, valendo-se, ainda, de
(iii)
objeto de comparação justificante (prova emprestada), de modo manifestamente indevido, ao não se atentar para a disparidade do valor do metro quadrado dos imóveis, ou para os valores que compunham o laudo provisório.

Nestas condições, sob pena de ver malogrado o princípio constitucional da justa indenização, entendo necessária a anulação da sentença, a fim que se permita a realização de nova perícia.

É válido lembrar, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, que “
Em se tratando de desapropriação, embora o magistrado não esteja vinculado às conclusões do laudo oficial,
a prova pericial é indispensável ao pleito expropriatório
, revestindo-se de fundamental importância para a fixação do
justo preço constitucionalmente garantido
.” (AgInt no AREsp 662.676/ES, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe 19/12/2016).

Certo de tal realidade, porém, ciente do decurso do tempo (10 anos) e das prováveis dificuldades na realização de nova perícia, mormente a atender o critério da contemporaneidade da indenização ao apossamento, creio que o melhor critério à nova perícia seria partir dos parâmetros já existentes nos autos na definição do imóvel desapropriado, atentando-se, ainda, em trato comparativo, a desapropriações outras levadas a efeito naquela área para imóveis de características aproximadas, bem ainda, claro, para negociações de imóveis assemelhados à época, naquela região.

De certo, porém, que hão de ser resguardados, em toda medida, os poderes instrutórios do magistrado
a quo,
notadamente
enquanto mais próximo à realidade concreta.

De toda sorte, importa mencionar que “
O STJ reconhece a possibilidade de afastar o critério da contemporaneidade quando decorrido longo prazo entre o apossamento e a avaliação. Com efeito, o STJ já se pronunciou no sentido de que, em regra, "nas demandas expropriatórias, o valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação do perito judicial. Excepcionalmente, porém, a jurisprudência do STJ tem admitido a mitigação dessa diretriz avaliatória quando, em virtude do longo período de tempo havido entre a imissão na posse e a data da realização da perícia ou da exacerbada valorização do imóvel, o valor da indenização possa acarretar o enriquecimento sem causa do proprietário expropriado (...)
(AgInt no REsp 1.424.340, PR. Rel. Min. Sergio Kukina, Primeira Turma, DJe de 2/3/2021).”
”

(AgInt no REsp n. 1.815.491/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

Assim, sem mais delongas, conheço e
DOU PROVIMENTO ao apelo,
para anular a sentença recorrida, a impor, na medid
a
do possível, a realização de novo laudo pericial avaliatório do imóvel desapropriado, resguardados, a toda medida, os amplos poderes instrutórios do Juízo
a quo
.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar provimento ao recurso.