Tribunal: TJES
Processo: 5006960-14.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-10-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. BASE DE CÁLCULO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. INCLUSÃO. PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de ação renovatória de locação comercial, majorou o valor do aluguel provisório anteriormente fixado.

2. A decisão agravada fundamentou-se em laudo pericial complementar, que apurou o valor de mercado do imóvel incluindo as benfeitorias e acessões (estrutura de posto de combustíveis) implementadas pelo locatário, ora agravante.

3. O agravante alega a ocorrência de preclusão e ofensa à coisa julgada, defendendo que as benfeitorias não poderiam integrar a base de cálculo do aluguel, uma vez que o contrato lhe faculta a remoção destas ao final da locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em definir se as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário devem compor a base de cálculo do aluguel provisório em ação renovatória, e se a produção de novo laudo pericial autoriza a modificação do valor anteriormente fixado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A fixação de aluguel provisório ostenta natureza
rebus sic stantibus
, o que permite sua modificação diante de alteração substancial do panorama fático-probatório, tal como a apresentação de laudo pericial complementar e mais completo. Inexiste, portanto, preclusão
pro judicato
ou ofensa à coisa julgada.

6. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que o valor do aluguel em ação renovatória deve corresponder ao valor patrimonial do imóvel, incluindo as acessões e benfeitorias realizadas pelo locatário, pois o aluguel remunera o uso da coisa no estado em que se encontra.

7. A eventual faculdade contratual de remoção das benfeitorias, a ser exercida em momento futuro, não altera a realidade de que o locatário, no presente, usufrui de uma estrutura agregada ao imóvel. Permitir que o aluguel incidisse apenas sobre o terreno nu, enquanto o locatário explora uma estrutura completa, configuraria enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

9.
Tese de julgamento:
"1. A decisão que fixa aluguel provisório não transita em julgado, podendo ser revista sempre que houver alteração do quadro fático-probatório, como a produção de laudo pericial complementar, sem que se configure preclusão. 2. Na fixação do aluguel em ação renovatória, as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário integram a base de cálculo, pois o valor locatício deve refletir o estado atual do imóvel usufruído, independentemente de previsão contratual que faculte a sua futura remoção."

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EREsp 1.411.420/DF.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006960-14.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: POSTO DIVINO LTDA

AGRAVADO: ALFA E OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. BASE DE CÁLCULO. BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. INCLUSÃO. PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de ação renovatória de locação comercial, majorou o valor do aluguel provisório anteriormente fixado.

2. A decisão agravada fundamentou-se em laudo pericial complementar, que apurou o valor de mercado do imóvel incluindo as benfeitorias e acessões (estrutura de posto de combustíveis) implementadas pelo locatário, ora agravante.

3. O agravante alega a ocorrência de preclusão e ofensa à coisa julgada, defendendo que as benfeitorias não poderiam integrar a base de cálculo do aluguel, uma vez que o contrato lhe faculta a remoção destas ao final da locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em definir se as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário devem compor a base de cálculo do aluguel provisório em ação renovatória, e se a produção de novo laudo pericial autoriza a modificação do valor anteriormente fixado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A fixação de aluguel provisório ostenta natureza
rebus sic stantibus
, o que permite sua modificação diante de alteração substancial do panorama fático-probatório, tal como a apresentação de laudo pericial complementar e mais completo. Inexiste, portanto, preclusão
pro judicato
ou ofensa à coisa julgada.

6. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que o valor do aluguel em ação renovatória deve corresponder ao valor patrimonial do imóvel, incluindo as acessões e benfeitorias realizadas pelo locatário, pois o aluguel remunera o uso da coisa no estado em que se encontra.

7. A eventual faculdade contratual de remoção das benfeitorias, a ser exercida em momento futuro, não altera a realidade de que o locatário, no presente, usufrui de uma estrutura agregada ao imóvel. Permitir que o aluguel incidisse apenas sobre o terreno nu, enquanto o locatário explora uma estrutura completa, configuraria enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

9.
Tese de julgamento:
"1. A decisão que fixa aluguel provisório não transita em julgado, podendo ser revista sempre que houver alteração do quadro fático-probatório, como a produção de laudo pericial complementar, sem que se configure preclusão. 2. Na fixação do aluguel em ação renovatória, as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário integram a base de cálculo, pois o valor locatício deve refletir o estado atual do imóvel usufruído, independentemente de previsão contratual que faculte a sua futura remoção."

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EREsp 1.411.420/DF.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
POSTO DIVINO LTDA.
contra a respeitável decisão (id. 48262867, integralizada pela decisão em embargos de declaração id. 53546066), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da Ação Renovatória de Locação Comercial nº 0011097-92.2020.8.08.0035, ajuizada em face de
ALFA E
Ô
MEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e H. S. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A
.

A decisão agravada homologou o laudo pericial complementar (id. 37960405 do processo de origem) e majorou o valor do aluguel provisório do imóvel objeto da lide de R$ 20.900,00 (vinte mil e novecentos reais) para R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) mensais. Fundamentou-se o juízo
a quo
, em síntese, na consideração das benfeitorias e acessões realizadas no imóvel para o cálculo do novo valor locatício, bem como na alegação de que teria havido abatimento proporcional do aluguel durante a execução das obras como forma de compensação e que o contrato previa a incorporação das benfeitorias ao imóvel sem direito à indenização por parte do locatário.

O Agravante sustenta, em resumo, o desacerto da decisão recorrida, alegando erro na interpretação contratual, notadamente quanto à Cláusula Sexta, Parágrafo Terceiro, que preveria a retirada integral das benfeitorias pelo locatário ao término do contrato.

Aduz, ainda, ofensa à autoridade de decisão anterior desta Colenda Câmara Cível, proferida no Agravo de Instrumento nº 5011813-71.2022.8.08.0000, que havia fixado o aluguel provisório em R$ 20.900,00 (vinte mil e novecentos reais) com base no primeiro laudo pericial, o qual não considerou as benfeitorias.

Argumenta, por fim, a ilegalidade da consideração das benfeitorias no cálculo do valor locatício, por terem sido por ele custeadas e serem passíveis de remoção, o que configuraria enriquecimento sem causa dos locadores. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seu provimento para reformar a decisão agravada, restabelecendo o aluguel provisório no valor de R$ 20.900,00 (vinte mil e novecentos reais).

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido em decisão carreada no id. 14034854.

Devidamente intimados, os agravados apresentaram contrarrazões (id. 14355562), pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

É o sucinto relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Saliento ser incabível o uso da sustentação oral.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5006960-14.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: POSTO DIVINO LTDA

AGRAVADO: ALFA E OMEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, H. S. PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
POSTO DIVINO LTDA.
contra a respeitável decisão (id. 48262867, integralizada pela decisão em embargos de declaração id. 53546066), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, nos autos da Ação Renovatória de Locação Comercial nº 0011097-92.2020.8.08.0035, ajuizada em face de
ALFA E
Ô
MEGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e H. S. PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A
.

Conforme relatado, a controvérsia recursal cinge-se à análise da legalidade da decisão de primeiro grau que, com base em laudo pericial complementar, majorou o valor do aluguel provisório em sede de Ação Renovatória, incluindo na base de cálculo as benfeitorias e acessões realizadas no imóvel pelo locatário, ora agravante.

Adianto, desde já, que o recurso não merece provimento.

A fixação de aluguel provisório em ações renovatórias e revisionais é medida que visa a ajustar, ainda que em caráter precário, o valor da locação à realidade mercadológica, de modo a evitar prejuízos a qualquer das partes durante o trâmite processual. Trata-se de decisão de natureza
rebus sic stantibus
, ou seja, passível de modificação sempre que alterado o quadro fático-probatório sobre o qual foi proferida.

No caso em tela, este Sodalício, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5011813-71.2022.8.08.0000, havia fixado o aluguel provisório no montante de R$ 20.900,00 (vinte mil e novecentos reais). Tal decisão, contudo, foi proferida com base em um primeiro laudo pericial que, de forma incompleta, avaliou o imóvel como se fosse apenas um terreno nu, desconsiderando toda a estrutura empresarial nele edificada.

Posteriormente, o douto Juízo de origem, em acertada condução do feito, determinou a complementação da prova técnica para que o valor locatício fosse apurado considerando o imóvel em sua integralidade, incluindo as benfeitorias e acessões existentes – as quais, inegavelmente, são utilizadas pelo locatário na exploração de sua atividade comercial.

A produção deste laudo complementar representa uma substancial alteração no panorama probatório dos autos, o que recomenda a reanálise do valor do aluguel provisório, não havendo que se falar, portanto, em ofensa à coisa julgada ou em preclusão
pro judicato
.

Superada esta questão, o cerne do mérito recursal reside em definir se as benfeitorias realizadas pelo locatário devem, ou não, integrar a base de cálculo do novo aluguel. E, ao meu sentir, a tese do agravante, de que a cláusula contratual que lhe faculta a remoção das benfeitorias ao final do contrato impediria tal inclusão, não se sustenta.

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Embargos de Divergência (EREsp 1.411.420/DF), pacificou o entendimento de que, para fins de fixação do aluguel em sede de ação renovatória, o valor patrimonial do imóvel deve refletir as benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, uma vez que estas se incorporam ao domínio do locador.

Ainda que o contrato preveja a possibilidade de remoção das benfeitorias, tal faculdade, a ser exercida em momento futuro e incerto, não afasta a realidade fática de que, no presente, o agravante usufrui de um imóvel plenamente edificado e estruturado para sua atividade comercial. O aluguel, por sua natureza, remunera o uso da coisa no estado em que ela se encontra. Assim, enquanto as benfeitorias compuserem o imóvel e forem utilizadas pelo locatário, é justo e legal que seu valor seja considerado na aferição do preço da locação.

Entendimento contrário levaria a uma inaceitável distorção: o locador seria obrigado a receber um aluguel correspondente a um mero terreno, enquanto o locatário aufere lucros com a exploração de uma estrutura completa de posto de combustíveis, cujo valor agregado não estaria sendo remunerado.

Desta feita, a decisão do juízo
a quo
que, amparada em nova e completa prova pericial, ajustou o aluguel provisório para R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), mostra-se razoável, proporcional e em conformidade com o ordenamento jurídico e a jurisprudência consolidada, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto, conheço do recurso e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)