Tribunal: TJES
Processo: 5025486-25.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA AFASTAMENTO. VALOR DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação ordinária proposta por Real Estate Unity Ltda., com o objetivo de revisar a base de cálculo do ITBI incidente sobre três unidades autônomas situadas no Ed. Atlantis Residence, fixando-a no valor declarado no contrato social da autora (R$ 139.600,00 por unidade), bem como condenou o ente municipal ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a apelação do Município de Vitória deve ser conhecida, à luz do princípio da dialeticidade recursal; e (ii) definir se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada com base em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município, sem processo administrativo que afaste a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A reprodução posterior de argumentos recursais, desde que acompanhada de fundamentação suficiente para impugnar os fundamentos da sentença, não caracteriza ofensa ao princípio da dialeticidade, conforme entendimento do STJ.
4. O Município, nas razões recursais, enfrentou diretamente o fundamento adotado na sentença — a ausência de processo administrativo —, defendendo a legalidade do procedimento de avaliação e a adoção do valor de mercado como base de cálculo, o que afasta a preliminar de ausência de dialeticidade.
5. O STJ, no julgamento do Tema 1.113, firmou entendimento no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
6. A adoção unilateral de valor de referência como base de cálculo do ITBI configura indevido arbitramento prévio e contraria o devido processo legal tributário.
7. Nos autos, o Município de Vitória não apresentou cópia do processo administrativo que teria fundamentado a fixação de valor diverso do declarado pela contribuinte, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar a inadequação do valor declarado, nos termos do art. 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A fundamentação recursal que enfrenta, ainda que parcialmente, os argumentos centrais da sentença é suficiente para afastar a preliminar de ausência de dialeticidade.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, cabendo ao Fisco, para afastá-lo, instaurar processo administrativo com garantia do contraditório. 3. É inadmissível a fixação da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estipulado unilateralmente pelo Município, sem prévia apuração administrativa.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC, arts. 373, II, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n.º 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5025486-25.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

APELADO: REAL ESTATE UNITY LTDA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA AFASTAMENTO. VALOR DE REFERÊNCIA FIXADO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que julgou procedente o pedido formulado em ação ordinária proposta por Real Estate Unity Ltda., com o objetivo de revisar a base de cálculo do ITBI incidente sobre três unidades autônomas situadas no Ed. Atlantis Residence, fixando-a no valor declarado no contrato social da autora (R$ 139.600,00 por unidade), bem como condenou o ente municipal ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a apelação do Município de Vitória deve ser conhecida, à luz do princípio da dialeticidade recursal; e (ii) definir se a base de cálculo do ITBI pode ser fixada com base em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município, sem processo administrativo que afaste a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A reprodução posterior de argumentos recursais, desde que acompanhada de fundamentação suficiente para impugnar os fundamentos da sentença, não caracteriza ofensa ao princípio da dialeticidade, conforme entendimento do STJ.
4. O Município, nas razões recursais, enfrentou diretamente o fundamento adotado na sentença — a ausência de processo administrativo —, defendendo a legalidade do procedimento de avaliação e a adoção do valor de mercado como base de cálculo, o que afasta a preliminar de ausência de dialeticidade.
5. O STJ, no julgamento do Tema 1.113, firmou entendimento no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
6. A adoção unilateral de valor de referência como base de cálculo do ITBI configura indevido arbitramento prévio e contraria o devido processo legal tributário.
7. Nos autos, o Município de Vitória não apresentou cópia do processo administrativo que teria fundamentado a fixação de valor diverso do declarado pela contribuinte, tampouco se desincumbiu do ônus de demonstrar a inadequação do valor declarado, nos termos do art. 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A fundamentação recursal que enfrenta, ainda que parcialmente, os argumentos centrais da sentença é suficiente para afastar a preliminar de ausência de dialeticidade.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, cabendo ao Fisco, para afastá-lo, instaurar processo administrativo com garantia do contraditório. 3. É inadmissível a fixação da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estipulado unilateralmente pelo Município, sem prévia apuração administrativa.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 35, 38 e 148; CPC, arts. 373, II, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n.º 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5025486-25.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: REAL ESTATE UNITY LTDA
Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A, LUIZA SOUZA VIEIRA - ES36032
APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA

VOTO

(preliminar - ausência de dialeticidade)

A apelada suscita preliminar de ausência de dialeticidade, ao argumento de que o Município de Vitória não teria impugnado especificamente os fundamentos da sentença, limitando-se a reproduzir alegações genéricas sobre a possibilidade de arbitramento da base de cálculo do ITBI.

Todavia, razão não lhe assiste.

O Superior Tribunal de Justiça, possui entendimento segundo o qual
posterior reprodução de argumentos recursais não conduz, por si só, ao não conhecimento de recurso, se este traz fundamentação suficiente para combater o julgado monocrático, casos em que não se verifica ofensa ao princípio da dialeticidade.

No caso dos autos, verifica-se que o Município, em suas razões, enfrentou diretamente o núcleo da fundamentação adotada pelo juízo a quo — qual seja, a necessidade de processo administrativo para afastar o valor declarado pelo contribuinte — defendendo a legalidade da avaliação administrativa realizada e a possibilidade de adoção do valor de mercado como base de cálculo do tributo. Assim, ainda que sob enfoque divergente, houve impugnação específica e suficiente para provocar a devolução da matéria a esta instância.

Dessa forma, não se caracteriza violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Dito isso,
REJEITO a preliminar
.

É como voto.

VOTO

(Mérito)

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo Município de Vitória contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória/ES, que, nos autos da ação ordinária com cunho declaratório para revisão da base de cálculo do ITBI ajuizada por Real Estate Unity Ltda., julgou procedentes os pedidos para declarar que a base de cálculo do ITBI incidente sobre os imóveis localizados na Rua Doutor João Carlos de Souza, n.º 121, Ed. Atlantis Residence, apartamentos 1601, 1604 e 1605, seja o montante de R$ 139.600,00 (cento e trinta e nove mil e seiscentos reais) para cada unidade, condenando o ente municipal ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciar-lhe o mérito.

Diante dos motivos adotados na sentença e das razões veiculadas pela parte, tenho que o ponto nodal do presente recurso encontra-se em verificar que a fixação da base de cálculo do ITBI, pelo Município de Vitória, deu-se de maneira regular.

Acerca do tema, base de cálculo do ITBI, o c. STJ, sob o rito dos recursos repetitivos,
tema n.º 1113
, firmou tese jurídica no sentido de que:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente,
vejamos:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Com fundamento em tais premissas, o Fisco deve observar o valor declarado pelo contribuinte quando condizente com aquele praticado pelo mercado, cuja presunção relativa pode ser afastada mediante regular processo administrativo.

Compulsando os autos, verifico que o Município de Vitória, embora intimado a especificar as provas que pretendia produzir, expressamente informou no ID 15469681 que não teria provas a apresentar. Assim, não trouxe aos autos qualquer cópia do alegado processo administrativo que teria embasado a fixação de valores distintos daqueles declarados pela contribuinte.

Nessa perspectiva, o ente municipal não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, II, do CPC), razão pela qual deve prevalecer o valor atribuído aos imóveis no contrato social da apelada, em consonância com o Tema 1.113/STJ.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
NEGO PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), eis que suficientes para remunerar o causídico, atendendo aos parâmetros do art. 85, § 2º do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 29.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.