Tribunal: TJES
Processo: 5012345-71.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por THIAGO BELO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EDUARDO SOUZA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença da 6ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais ajuizada por SÁVIO ROBERTO GOMES PINTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as corretoras de imóveis possuem legitimidade passiva para responder pela rescisão do contrato de compra e venda; (ii) estabelecer se há responsabilidade das corretoras pelo desfazimento do contrato e consequente restituição de valores e aplicação de multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As corretoras de imóveis integram a cadeia de fornecimento do serviço, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e são parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

4. O corretor de imóveis deve atuar com diligência e prestar todas as informações necessárias ao comprador, conforme o art. 723 do Código Civil, sendo responsável por eventuais prejuízos decorrentes da omissão de informações relevantes sobre o negócio.

4. No caso concreto, uma vez invertido o ônus probatório, os apelantes não afastaram a alegação de ausência de informação ao comprador sobre a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, circunstância que inviabilizou a concretização da compra e venda.

5. A multa contratual prevista no instrumento particular de compra e venda não se aplica às corretoras, pois não há disposição específica atribuindo-lhes obrigações cuja inobservância ensejaria tal penalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. As corretoras de imóveis integram a cadeia de consumo e possuem legitimidade passiva para responder em ações decorrentes de vícios na intermediação imobiliária.

2. O corretor de imóveis deve prestar todas as informações relevantes sobre o negócio, sob pena de responder pelos danos decorrentes da omissão.

3. A ausência de disposição contratual específica impede a aplicação de multa contratual às corretoras de imóveis.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º e 3º; Código Civil, art. 723.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt-AREsp 1.768.177, Relª Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE 06/05/2021; STJ, REsp 1.645.614/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/06/2018.

Vitória, 14 de abril de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012345-71.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDUARDO SOUZA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: SAVIO ROBERTO GOMES PINTO e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por THIAGO BELO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EDUARDO SOUZA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença da 6ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais ajuizada por SÁVIO ROBERTO GOMES PINTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as corretoras de imóveis possuem legitimidade passiva para responder pela rescisão do contrato de compra e venda; (ii) estabelecer se há responsabilidade das corretoras pelo desfazimento do contrato e consequente restituição de valores e aplicação de multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As corretoras de imóveis integram a cadeia de fornecimento do serviço, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e são parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

4. O corretor de imóveis deve atuar com diligência e prestar todas as informações necessárias ao comprador, conforme o art. 723 do Código Civil, sendo responsável por eventuais prejuízos decorrentes da omissão de informações relevantes sobre o negócio.

4. No caso concreto, uma vez invertido o ônus probatório, os apelantes não afastaram a alegação de ausência de informação ao comprador sobre a existência de alienação fiduciária sobre o imóvel, circunstância que inviabilizou a concretização da compra e venda.

5. A multa contratual prevista no instrumento particular de compra e venda não se aplica às corretoras, pois não há disposição específica atribuindo-lhes obrigações cuja inobservância ensejaria tal penalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. As corretoras de imóveis integram a cadeia de consumo e possuem legitimidade passiva para responder em ações decorrentes de vícios na intermediação imobiliária.

2. O corretor de imóveis deve prestar todas as informações relevantes sobre o negócio, sob pena de responder pelos danos decorrentes da omissão.

3. A ausência de disposição contratual específica impede a aplicação de multa contratual às corretoras de imóveis.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º e 3º; Código Civil, art. 723.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt-AREsp 1.768.177, Relª Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE 06/05/2021; STJ, REsp 1.645.614/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 29/06/2018.

Vitória, 14 de abril de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5012345-71.2021.8.08.0035

RECORRENTE:
THIAGO BELO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e EDUARDO SOUZA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RECORRIDO:
SÁVIO ROBERTO GOMES PINTO

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado,
THIAGO BELO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
EDUARDO SOUZA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. Sentença proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais
, ajuizada por
SÁVIO ROBERTO GOMES PINTO
em face dos recorrentes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Para tanto, os apelantes argumentam que atuaram apenas como intermediadores do negócio jurídico e não integram a cadeia de fornecedores, motivos pelos quais pugnam pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva. No mérito, afirmam que a responsabilidade pelo desfazimento do contrato é do vendedor do imóvel e que toda a documentação para a transação foi apresentada ao comprador. Além disso, questionam a incidência da multa prevista na cláusula 3.1 do contrato.

Com isso, requerem o provimento do recurso para que a r. Sentença seja reformada a fim de se julgar improcedente os pedidos iniciais.

Muito bem.

A relação jurídica deduzida na inicial - contrato de compra e venda de imóvel entre particulares - atrai a aplicação das regras consumeristas, haja vista as partes figurarem de um lado consumidor (art. 2º) e fornecedor (art. 3º).

Em relação à alegada ilegitimidade passiva, denota-se que os apelantes constituem sociedades empresariais limitadas unipessoais de serviços de corretagem (id. num. 10814447 e 10814448).

Com efeito,
“a jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes”
[...] (STJ; AgInt-AREsp 1.768.177; Proc. 2020/0255157-2; SP; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; DJE 06/05/2021).

Ademais, a narrativa inicial aponta os apelantes como responsáveis pela impossibilidade da compra do imóvel, motivo pelo qual, no plano da possibilidade de figurar no polo ativo da demanda, é o que basta para configuração da legitimidade.

Assim,
mantenho a r. Sentença nesse particular
.

Em relação ao mérito, a devolutividade do apelo se limita à responsabilidade dos apelados pelo insucesso do contrato de compra e venda objeto da ação.

O art. 723 do Código Civil disciplina que
“
o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio
”.
No
parágrafo único
do dispositivo ainda se prescreve que
“
sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência
”.

In casu,
é incontroverso que o autor firmou contrato de promessa de compra e venda junto ao apelado Carlos Mofati Andrade de Oliveira (vendedor) referente apartamento n. 2021, localizado no Edifício Lea Motta em Vila Velha/ES, dando um sinal de R$80.000,00 (oitenta mil reais), nos seguintes termos da cláusula 3.1 (id. num. 10813907):

a) R$ 80.000,00 (OITENTA MIL REAIS) de sinal e princípio de negócio da seguinte forma;

- R$ 40.250,00 (QUARENTA MIL, DUZENTOS E CINQUENTA REAIS) através de TED no banco SICOOB, Agencia 3008, Conta Corrente 119.279-5, CNPJ 20.028.921/0001-70 em nome de Carlos Eduardo Mofati Andrade de Oliveira,

- R$ 19.875,00 (DEZENOVE MIL, OITOCENTOS E SETENTA E CINCO REAIS) através de TED no banco Santander, agencia 0788, conta corrente 13002676-6 em nome de EDUARDO SOUZA NEGÓCIOS IMOBILIARIOS LTDA, inscrito no CNPJ 38.127.708/0001-80 ou PIX 38.127.708/0001-80.

- R$ 19.875,00 (DEZENOVE MIL, OITOCENTOS E SETENTA E CINCO REAIS) através de TED no banco Bradesco, agencia 1200, conta corrente 0542230-2 em nome de THIAGO BELO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, inscrito no CNPJ 41.002.452/0001-45 ou PIX 27 99273-7124.

Tais valores foram devidamente pagos pelo promitente comprador, conforme se vê em id. num. 10813910, 10813912 e 10813913.

Ademais, firmou-se nas alíneas b e c da cláusula 3.1, respectivamente, que R$80.000,00 (oitenta mil reais) seriam quitados pelo promitente comprador sessenta dias após a assinatura do contrato e R$635.000,00 (seiscentos e trinta e cinco mil reais) seriam quitados por meio de financiamento bancário após o prazo de cento e vinte dias após a entrega dos documentos de responsabilidade do vendedor.

Ocorre que, conforme observo nas certidões de ônus juntadas pelos requeridos (id. num. 10814450, 10814452, 10814451 e 10814454), o imóvel objeto do contrato foi alienado pelo promitente vendedor e sua esposa em alienação fiduciária ao Banco Bradesco em data pretérita ao contrato de promessa de compra e venda.

Conforme consta do depoimento pessoal, o promitente vendedor tinha ciência do gravame no imóvel (8min20s). O corretor Eduardo, por sua vez, esclareceu que soube do problema quando o despachante imobiliário o informou que o promitente vendedor teria uma dívida em nome da pessoa jurídica a ele vinculada e utilizava o imóvel para quitar (13min33s).

As conversas entre o promitente vendedor e o corretor de imóveis indicam que havia um problema relacionado à referida alienação fiduciária que obstaculizou o financiamento do imóvel (id. num. 10814456).

Depreendo, pois, que, munidos da certidão de ônus, cujo teor descrevia a alienação fiduciária que afetava o imóvel, cabia aos corretores diligenciar junto ao promitente vendedor a respeito de eventual circunstância que impedisse ou dificultasse. Com tal informação, poderia o promitente comprador decidir a respeito da continuidade do negócio ou não firmar a avença na forma como estabelecida.

Conforme preconiza o Col. STJ,
“[a] responsabilidade do corretor de imóveis está vinculada, em regra, ao serviço ofertado pelo intermediador que é o de aproximar, de modo diligente, comprador e vendedor, prestando ao cliente as necessárias informações acerca do negócio a ser celebrado (art. 723 do CC)
[...]” (REsp n. 1.645.614/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 29/6/2018).

Assim, diante do ônus probatório invertido, cabia aos apelantes a prova de que elidiram qualquer dúvida ou possível empecilho que dificultasse a execução do contrato,
o que não lograram êxito
.

Logo, deve-se manter a r. Sentença em relação à culpa dos apelantes pela não conclusão do contrato, devendo-se restituir o valor adiantado aos corretores.

Ainda, as partes se rebelam contra a multa contratual aplicada. Vejamos em sua literalidade:

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Este instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável, sem cláusula de arrependimento, sujeitando a parte infratora em caso de descumprimento de quaisquer condições aqui pactuadas, a pagar a outra parte inocente, multa no percentual de 10% (dez por cento) calculados sobre o valor da transação conforme descrito na clausula 3.1 Alínea “C e D”, sem prejuízo das perdas e danos que a parte inocente vier a suportar, além das custas judiciais e honorários advocatícios previamente estipulados a base de 10%.

Muito embora reconhecido o dever de restituir em desfavor dos corretores e estes integrarem o contrato, não há disposição específica em relação às atribuições dos corretores no contrato escrito, apenas disposição genérica sobre sua intermediação (cláusula IX) de modo que se torna inviável a imposição da multa por descumprimento de condições pactuadas.

Por todo o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
apenas para afastar a multa de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor a ser restituído.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 14 a 23.04.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões