Tribunal: TJES
Processo: 0017523-91.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão julgador: MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-08-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação do demandado a apresentar comprovantes de pagamento de parcelas de financiamento imobiliário e a confeccionar procuração para transferência do imóvel. A recorrente alegou cumprimento integral de sua parte no contrato e má-fé do apelado por impedir acesso a boletos e se negar a fornecer procuração, buscando a quitação e transferência do imóvel junto à CEF.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em analisar a alegada inexecução contratual por parte do apelado, decorrente de sua dita recusa em fornecer os comprovantes de pagamento das parcelas do financiamento e em outorgar procuração para a transferência do imóvel, o que teria impedido a apelante de quitar o saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal e, subsequentemente, transferir a propriedade do bem para seu nome.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As cláusulas contratuais do contrato de promessa de compra e venda indicam que a promissária compradora (apelante) assumiria o saldo devedor do financiamento da Caixa Econômica Federal e poderia quitá-lo e transferi-lo, não estabelecendo que o pagamento das parcelas deveria ser feito ao promitente vendedor (apelado).

A alegação da apelante de depósitos em conta do apelado ou de terceiro para repasse à CEF não encontra respaldo expresso no contrato, o que descaracteriza a obrigação do apelado em fornecer comprovantes de pagamentos que não lhe incumbiam.

O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, conforme o art. 308 do Código Civil.

Há cláusula contratual que condiciona a assinatura e o fornecimento da documentação para transferência definitiva do imóvel à quitação integral do financiamento, tornando a pretensão da apelante de obter a procuração antes da quitação incompatível com os termos pactuados, nos termos do art. 422 do Código Civil.

A revelia do apelado não implica a automática procedência dos pedidos autorais, pois a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa e deve ser confrontada com os elementos probatórios dos autos.

O ônus da prova recai sobre a autora quanto aos fatos constitutivos de seu direito, conforme o art. 373, I, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

Em contrato de promessa de compra e venda com assunção de financiamento bancário pela promissária compradora, a obrigação de quitar as parcelas e providenciar a transferência do imóvel recai sobre a compradora, salvo disposição contratual expressa em contrário.

A recusa do promitente vendedor em fornecer comprovantes de pagamento ou procuração para transferência do imóvel não configura inexecução contratual se o contrato não o obriga a tais ações antes da quitação integral do financiamento pela compradora.

A revelia não acarreta a procedência automática dos pedidos, devendo as alegações da parte autora ser corroboradas pelos elementos probatórios constantes dos autos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 308 e 422; CPC, art. 373, I.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0017523-91.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA JOSE MACHADO e outros

APELADO: LUIS CELSO DE ALMEIDA MARQUES

RELATOR(A):
DES.

MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação do demandado a apresentar comprovantes de pagamento de parcelas de financiamento imobiliário e a confeccionar procuração para transferência do imóvel. A recorrente alegou cumprimento integral de sua parte no contrato e má-fé do apelado por impedir acesso a boletos e se negar a fornecer procuração, buscando a quitação e transferência do imóvel junto à CEF.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em analisar a alegada inexecução contratual por parte do apelado, decorrente de sua dita recusa em fornecer os comprovantes de pagamento das parcelas do financiamento e em outorgar procuração para a transferência do imóvel, o que teria impedido a apelante de quitar o saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal e, subsequentemente, transferir a propriedade do bem para seu nome.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As cláusulas contratuais do contrato de promessa de compra e venda indicam que a promissária compradora (apelante) assumiria o saldo devedor do financiamento da Caixa Econômica Federal e poderia quitá-lo e transferi-lo, não estabelecendo que o pagamento das parcelas deveria ser feito ao promitente vendedor (apelado).

A alegação da apelante de depósitos em conta do apelado ou de terceiro para repasse à CEF não encontra respaldo expresso no contrato, o que descaracteriza a obrigação do apelado em fornecer comprovantes de pagamentos que não lhe incumbiam.

O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, conforme o art. 308 do Código Civil.

Há cláusula contratual que condiciona a assinatura e o fornecimento da documentação para transferência definitiva do imóvel à quitação integral do financiamento, tornando a pretensão da apelante de obter a procuração antes da quitação incompatível com os termos pactuados, nos termos do art. 422 do Código Civil.

A revelia do apelado não implica a automática procedência dos pedidos autorais, pois a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa e deve ser confrontada com os elementos probatórios dos autos.

O ônus da prova recai sobre a autora quanto aos fatos constitutivos de seu direito, conforme o art. 373, I, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

Em contrato de promessa de compra e venda com assunção de financiamento bancário pela promissária compradora, a obrigação de quitar as parcelas e providenciar a transferência do imóvel recai sobre a compradora, salvo disposição contratual expressa em contrário.

A recusa do promitente vendedor em fornecer comprovantes de pagamento ou procuração para transferência do imóvel não configura inexecução contratual se o contrato não o obriga a tais ações antes da quitação integral do financiamento pela compradora.

A revelia não acarreta a procedência automática dos pedidos, devendo as alegações da parte autora ser corroboradas pelos elementos probatórios constantes dos autos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 308 e 422; CPC, art. 373, I.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Relator / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
N.º
0017523-91.2018.8.08.0035

APELANTE:
MARIA JOSE MACHADO

APELADO: LUIS CELSO DE ALMEIDA MARQUES

JUIZ: DR. MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR:
DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

VOTO

Consoante o relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto em razão da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pela recorrente ao tempo da propositura, quais sejam, condenação do demandado a apresentar os comprovantes de pagamento das parcelas pertinentes ao contrato objeto da demanda e a confeccionar procuração para fins de transferência do imóvel junto aos órgãos competentes.

Alegou a recorrente em suas razões recursais, tal como perante o juízo de origem, que cumpriu integralmente sua parte no contrato e que o apelado agiu de má-fé ao impedir seu acesso aos boletos e se negar a fornecer a procuração. Insistiu na tese de que a quitação e transferência do imóvel colocariam fim à relação entre as partes. Requereu a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido de quitação do imóvel junto à CEF e sua consequente transferência de titularidade.

Pois bem. Em meu sentir, não prospera o apelo.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da alegada inexecução contratual por parte do apelado, decorrente de sua dita recusa em fornecer os comprovantes de pagamento das parcelas do financiamento e em outorgar procuração para a transferência do imóvel, o que teria impedido a apelante de quitar o saldo devedor junto à Caixa Econômica Federal e, subsequentemente, transferir a propriedade do bem para seu nome.

Conforme devidamente destacado na sentença, a interpretação do contrato particular de promessa de compra e venda é crucial para a solução da lide. A cláusula 2.1.a do referido contrato prevê que o valor de R$ 49.402,00 (quarenta e nove mil e quatrocentos e dois reais) seria "FINANCIADO pela Caixa Econômica Federal [...] a ser pago em parcelas decrescentes pelo financiamento [...] já existente, através desse contrato de cessão de direitos para a PROMISSÁRIA COMPRADORA: MARIA JOSÉ MACHADO, podendo esta, Quitar, transferir este contrato de financiamento". A Cláusula 3.2, por sua vez, dispõe que "a promissária assume o saldo devedor de R$ 49.402,00 (Quarenta e nove mil e quatrocentos e dois reais) com parcelas decrescentes sob o contrato de financiamento da Caixa Econômica Federal nº 8.4444.1642956-5 em nome de LUIS CELSO DE ALMEIDA MARQUES".

É imperioso notar que o contrato não estabelece que o pagamento das parcelas do financiamento à CEF deveria ser feito ao promitente vendedor (apelado). Pelo contrário, as cláusulas contratuais, especialmente a 2.1.a e 3.2, indicam que a própria promissária compradora (apelante) assumiria o saldo devedor e poderia, inclusive, quitar e transferir o financiamento. A alegação da apelante de que efetuou depósitos na conta do apelado ou de Izabelita da Conceição (que supostamente seria sua companheira) para que estes repassassem os valores à CEF não encontra respaldo expresso no instrumento contratual. Embora a apelante mencione que a senhora Izabelita teria se identificado como "esposa" do apelado em certidão do Oficial de Justiça, a inexistência de previsão contratual para tais repasses ao vendedor descaracteriza a alegada obrigação do apelado em fornecer comprovantes de pagamentos que não lhe incumbiam, sendo certo que “o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito” (artigo 308 do CC).

Ademais, a cláusula 3.1 do contrato é clara ao condicionar a assinatura e o fornecimento de toda a documentação necessária para a transferência definitiva do imóvel à "quitação integral do financiamento do imóvel pela Caixa Econômica Federal". Diante dessa disposição, a pretensão da apelante de obter a procuração para fins de transferência antes da quitação integral do financiamento não se mostra compatível com os termos pactuados, indo de encontro ao disposto no artigo 422 do CC.

Importa salientar que, embora tenha sido decretada a revelia do apelado, tal instituto processual não implica, por si só, na automática procedência dos pedidos autorais. A presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, devendo ser confrontada com os elementos probatórios constantes dos autos. Neste caso, o próprio instrumento contratual, juntado pela apelante, não corrobora suas alegações de que o apelado impediu o pagamento das parcelas ou que a procuração deveria ser fornecida antes da quitação do financiamento. O ofício da CEF, mencionado na sentença, indicou apenas uma parcela em atraso, vencida em 05/01/2022, e não uma situação de inadimplência generalizada que justificasse a intervenção judicial nos moldes pleiteados pela apelante.

O ônus da prova, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, recai sobre a autora quanto aos fatos constitutivos de seu direito. A apelante não demonstrou que o apelado tinha a obrigação contratual de receber as parcelas do financiamento ou de fornecer a procuração antes da quitação integral. A mera alegação de dificuldades em obter os boletos, por si só, não configura a inexecução contratual atribuída ao apelado.

Diante do exposto, a sentença deve ser mantida em sua integralidade, pois a rejeição dos pedidos iniciais encontra-se em consonância com a análise do contrato e a distribuição do ônus da prova, não havendo elementos que justifiquem a sua reforma.

Ante o exposto, sem qualquer delonga,
conheço
do recurso
e
nego
-
lhe
provimento
.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos em um por cento.

É como voto.

DES. SUBSTITUTO MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.