Tribunal: TJES
Processo: 0004441-94.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por
Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda
e
Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda
, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, para: (i) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário; (ii) condenar solidariamente as rés à restituição da quantia de R$ 28.242,78; (iii) fixar indenização por danos morais em R$ 3.000,00; e (iv) condenar ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda. possui legitimidade passiva para compor o polo da demanda;
(ii) analisar a alegação de inépcia da petição inicial quanto ao pedido genérico de indenização por danos morais;
(iii) verificar se é cabível a retenção de valores pagos pelos compradores, em razão de cláusula penal contratual;
(iv) apurar a configuração do dano moral indenizável em razão da conduta das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva de Jacuhy é reconhecida, pois esta subscreveu os instrumentos contratuais que fundamentam a pretensão autoral, integrando formalmente a relação jurídica com os consumidores, nos termos da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de parceria imobiliária celebrado entre as rés é res inter alios acta, não podendo ser oposto aos consumidores, tampouco isentando a Jacuhy de responsabilidade pelos vícios contratuais verificados.

A preliminar de inépcia da inicial por pedido genérico de dano moral não se sustenta, tendo em vista a jurisprudência do STJ que admite, excepcionalmente, a formulação genérica do pedido quando inviável a mensuração do quantum debeatur ab initio, conforme art. 324, § 1º, II, do CPC.

A rescisão contratual decorreu da inadimplência das rés, que não formalizaram o distrato nem enviaram os boletos relativos ao novo lote contratado, frustrando a legítima expectativa dos compradores e violando os deveres de boa-fé objetiva e cooperação.

Nos termos do art. 475 do CC e da Súmula 543 do STJ, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos quando a resolução do contrato ocorre por culpa exclusiva da vendedora.

A cláusula de irretratabilidade não prevalece diante da inexecução culposa da obrigação pela promitente vendedora, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

A condenação por dano moral é mantida, pois os elementos fáticos evidenciam a ocorrência de angústia, frustração e abalo psíquico decorrentes da conduta negligente e prolongada omissão das rés, superando os limites do mero inadimplemento contratual.

O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 3.000,00) observa os critérios da razoabilidade, proporcionalidade, e não configura enriquecimento ilícito, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Integra a relação jurídica de consumo o proprietário do terreno que subscreve os instrumentos contratuais e se apresenta como beneficiário do empreendimento, respondendo solidariamente pelos vícios na prestação do serviço.

Quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.

Configura dano moral indenizável a frustração de legítima expectativa do consumidor causada por conduta omissiva e negligente das rés, que retardaram imotivadamente a formalização do distrato e a devolução dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 476; CPC, arts. 324, § 1º, II, e 292, V; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; Lei nº 4.591/64, art. 29.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.757.587/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17.03.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.02.2025; TJES, AC nº 0020403-90.2017.8.08.0035, rel. Des. Annibal de Rezende Lima, j. 22.02.2024; TJES, AC nº 5008385-43.2021.8.08.0024, rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 04.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004441-94.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e outros

APELADO: MARCELO MAGESTY SILVEIRA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por
Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda
e
Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda
, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, para: (i) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário; (ii) condenar solidariamente as rés à restituição da quantia de R$ 28.242,78; (iii) fixar indenização por danos morais em R$ 3.000,00; e (iv) condenar ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda. possui legitimidade passiva para compor o polo da demanda;
(ii) analisar a alegação de inépcia da petição inicial quanto ao pedido genérico de indenização por danos morais;
(iii) verificar se é cabível a retenção de valores pagos pelos compradores, em razão de cláusula penal contratual;
(iv) apurar a configuração do dano moral indenizável em razão da conduta das rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva de Jacuhy é reconhecida, pois esta subscreveu os instrumentos contratuais que fundamentam a pretensão autoral, integrando formalmente a relação jurídica com os consumidores, nos termos da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de parceria imobiliária celebrado entre as rés é res inter alios acta, não podendo ser oposto aos consumidores, tampouco isentando a Jacuhy de responsabilidade pelos vícios contratuais verificados.

A preliminar de inépcia da inicial por pedido genérico de dano moral não se sustenta, tendo em vista a jurisprudência do STJ que admite, excepcionalmente, a formulação genérica do pedido quando inviável a mensuração do quantum debeatur ab initio, conforme art. 324, § 1º, II, do CPC.

A rescisão contratual decorreu da inadimplência das rés, que não formalizaram o distrato nem enviaram os boletos relativos ao novo lote contratado, frustrando a legítima expectativa dos compradores e violando os deveres de boa-fé objetiva e cooperação.

Nos termos do art. 475 do CC e da Súmula 543 do STJ, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos quando a resolução do contrato ocorre por culpa exclusiva da vendedora.

A cláusula de irretratabilidade não prevalece diante da inexecução culposa da obrigação pela promitente vendedora, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

A condenação por dano moral é mantida, pois os elementos fáticos evidenciam a ocorrência de angústia, frustração e abalo psíquico decorrentes da conduta negligente e prolongada omissão das rés, superando os limites do mero inadimplemento contratual.

O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 3.000,00) observa os critérios da razoabilidade, proporcionalidade, e não configura enriquecimento ilícito, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Integra a relação jurídica de consumo o proprietário do terreno que subscreve os instrumentos contratuais e se apresenta como beneficiário do empreendimento, respondendo solidariamente pelos vícios na prestação do serviço.

Quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ.

Configura dano moral indenizável a frustração de legítima expectativa do consumidor causada por conduta omissiva e negligente das rés, que retardaram imotivadamente a formalização do distrato e a devolução dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 476; CPC, arts. 324, § 1º, II, e 292, V; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; Lei nº 4.591/64, art. 29.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.757.587/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 17.03.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.02.2025; TJES, AC nº 0020403-90.2017.8.08.0035, rel. Des. Annibal de Rezende Lima, j. 22.02.2024; TJES, AC nº 5008385-43.2021.8.08.0024, rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j. 04.09.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004441-94.2016.8.08.0024

APELANTES:
JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA E ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADOS:
MARCELO MAGESTY SILVEIRA E ERICA M. MAGESTY

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de dois recursos de Apelação Cível interposto que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória ajuizada pelos Apelados, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para decretar a rescisão do contrato, condenar as Requeridas à restituição da quantia de R$ 28.242,78 (vinte e oito mil, duzentos e quarenta e dois reais e setenta e oito centavos) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), além das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Da alegação de ilegitimidade passiva

JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA alega não ser legítima para figurar no polo passivo da ação pois sua participação no negócio se limitou à cessão do terreno, motivo pelo qual a incorporadora (Alphaville) seria a única responsável pela comercialização e administração do empreendimento.

Ocorre que tal alegação não merece prosperar.

A tese de que sua participação se restringiu à cessão do imóvel para a implantação do loteamento, desprovida de qualquer ato de incorporação ou comercialização, não se sustenta diante do arcabouço fático-probatório.

A sentença foi precisa ao reconhecer que os instrumentos contratuais que fundamentam a pretensão autoral foram subscritos por ambas as demandadas, figurando a Apelante JACUHY formalmente na relação jurídica estabelecida com os consumidores.

O contrato de parceria imobiliária, que supostamente a isentaria de responsabilidade, constitui
res inter alios acta
, cujos efeitos não podem ser opostos aos adquirentes de boa-fé, sobretudo em uma relação tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor.

A Apelante JACUHY apresentou-se aos compradores como parte integrante e beneficiária do empreendimento, atraindo para si, à luz da teoria da aparência e da principiologia consumerista, a responsabilidade solidária por eventuais falhas na prestação do serviço.

A exclusão de sua responsabilidade exigiria prova inequívoca de que sua participação foi meramente formal e aparente, o que não foi demonstrado nos autos, impondo-se, por conseguinte, rechaçar a preliminar.

Este egrégio Tribunal já se manifestou acerca do tema, como se vê no seguinte julgado:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA – INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA –
ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA
– IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR INTEGRAL PAGO PELO CONSUMIDOR – FORMA DE DEVOLUÇÃO – PARCELA ÚNICA – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CONHECIDO PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
[...]
3. Como se sabe a legitimidade ad causam – assim como as demais condições da ação –, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção. No contrato que se requer a rescisão há expressa previsão em que a requerida se coloca como responsável pela execução do empreendimento, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva.
4. Sobre a possibilidade de retenção por parte da construtora/incorporadora do valor já pago pelo consumidor, faz-se de suma importância contemplar o entendimento fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 543 que, por sua vez, ratificou o posicionamento da Corte no sentido de assegurar a impossibilidade de retenção integral dos valores já pagos pelo promitente comprador, mesmo que tenha sido este quem deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. 5. Não há que se falar na alteração da r. sentença em relação a forma de devolução do valor que foi pago pelas apeladas (parcela única). Isso porque está em consonância com o entendimento jurisprudencial deste e. Tribunal de Justiça. 6. “O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. (TJES, AC nº 0020403-90.2017.8.08.0035, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Des. Relator ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Data: 22/02/2024) 7. Recurso interposto por JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA conhecido e desprovido. Recurso interposto por ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido (TJES, Apelação Cível 5008385-43.2021.8.08.0024, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Julgado: 04/09/2024).

É certo que, nos termos da Lei nº 4.591/64, especificamente no artigo 29, a responsabilização do proprietário do terreno decorre da prática de atos vinculados à incorporação. Entretanto, no presente caso, os contratos foram assinados também por JACUHY, o que evidencia seu vínculo jurídico com a avença.

Deve-se recordar que a jurisprudência pátria tem admitido a responsabilização solidária do proprietário do imóvel quando este participa da cadeia negocial, assumindo obrigações contratuais, como verificado nos autos. A alegação de que sua participação teria sido meramente formal demandaria demonstração cabal da ausência de qualquer ingerência sobre o negócio, prova essa que não foi produzida de forma inequívoca.

Assim, não prospera a tese de ilegitimidade passiva de JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA.

Da alegação de Inépcia da Inicial por Pedido Genérico de Dano Moral

JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA alega, ainda, que a petição inicial é inepta no que tange ao pedido de danos morais, por ter sido formulado de maneira genérica, em desacordo com o art. 292, V, do CPC.

De igual modo, a alegação de inépcia da inicial por ausência de quantificação do dano moral não prospera.

O Superior Tribunal de Justiça, intérprete último da legislação federal, já se manifestou no sentido de que a exigência de pedido certo e determinado, prevista no art. 324 do CPC, pode ser flexibilizada no tocante à indenização por danos morais. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. PEDIDO GENÉRICO. CABIMENTO EXCEPCIONAL. CPC/2015, ART. 324, § 1º, II. CONSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO ST
J. 1. Ação de reparação por dano material cumulada com compensação por dano moral. 2. Ausentes os vícios d o art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Admite-se o pedido genérico nas hipóteses em que não se faz possível determinar, desde logo, as consequências do evento danoso. Aplicação do comando inserto no art. 324, § 1º, II, do CPC. 6.
Isso porque, muito embora a lei processual imponha que o pedido seja certo e determinado não obsta que o mesmo seja genérico, como, 'in casu', em que foi requerida a indenização pelos danos materiais e morais sem definição, 'initio litis', do 'quantum debeatur'"
. 7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido (STJ, AgInt no AREsp n. 2.757.587/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025).

No caso vertente, os Autores/Apelados individualizaram satisfatoriamente a causa de pedir, narrando a cronologia dos fatos, a quebra de expectativa e a angústia decorrentes da conduta das rés, elementos fáticos que, em tese, configuram o dano extrapatrimonial.

A ausência de um valor específico no pedido não comprometeu o exercício da ampla defesa nem a prestação jurisdicional, razão pela qual se afasta, também, esta preliminar.

Do mérito dos recursos

JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA alega que (1) há impossibilidade de sua responsabilização solidária, uma vez que não se enquadra na figura de incorporadora, nos termos da Lei nº 4.591/64 e da jurisprudência do STJ, (2) há cláusula de isenção de sua responsabilidade no contrato de parceria firmado com a outra Requerida, (3) caso mantida a condenação, a rescisão deve ser declarada por culpa dos compradores, aplicando-se a cláusula penal contratual que prevê a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos e (4) não há danos morais, por se tratar de mero inadimplemento contratual, ou, subsidiariamente, o
quantum
indenizatório deve ser reduzido.

ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA também apelou da sentença alegando 1º) a validade da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, que impediria a desistência unilateral por parte dos compradores, conforme a legislação e os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual; 2º) sendo a rescisão motivada pelos Apelados, é lícita a retenção de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, conforme previsto no contrato e em consonância com a jurisprudência do STJ; 3º) a restituição dos valores remanescentes, se devida, deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 (doze) vezes, como estipulado contratualmente e permitido pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato); 4º) o não cabimento da condenação ao pagamento de indenização por danos morais, pois não praticou ato ilícito e a situação representa mero descumprimento contratual, não havendo comprovação de abalo à personalidade dos Apelados.

Os recursos serão analisados em conjunto.

Os Apelados celebraram com a Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda contrato de compromisso de compra e venda referente a lote no Condomínio Alphaville Jacuhy. Posteriormente, optaram por outro lote, com valor superior. No entanto, não receberam os boletos para pagamento das parcelas do novo lote nem o distrato com a troca formalizada.

Diante da inércia das rés (Alphaville e Jacuhy), os Apelantes requereram rescisão contratual com devolução integral de R$ 43.877,04 e indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, determinando (1) a rescisão contratual sem ônus para os Apelados, (2) a devolução de R$ 28.242,78, (3) indenização por danos morais de R$ 3.000,00 e (4) condenação das rés ao pagamento das custas e honorários.

Embora a Apelante Jacuhy alegue não ter atuado na operação, assinou os documentos do contrato e integra formalmente a relação jurídica, conforme reconhecido já.

No que tange à motivação do distrato, extrai-se dos documentos acostados à inicial que a parte autora logrou êxito em demonstrar, de forma suficiente, a conduta negligente da parte requerida, a qual, inobstante tenha sido instada a se manifestar sobre o pleito de rescisão contratual, procrastinou injustificadamente a sua análise por período demasiadamente prolongado.

Com efeito, conforme se infere do e-mail juntado aos autos, a segunda requerida expressamente anuiu à dissolução do vínculo obrigacional então entabulado, sem imposição de qualquer condicionante ou resistência ao distrato requerido.

Contudo, quedou-se inerte quanto à restituição dos valores já adimplidos e ao envio dos boletos relativos às parcelas subsequentes ao ajuste contratual, fator este que, inclusive, impulsionou a solicitação de distrato.

A alegação das Apelantes de que os compradores não seguiram os procedimentos corretos para a rescisão é manifestamente improcedente, pois a iniciativa de distrato por parte dos Apelados foi uma consequência direta e justificada do inadimplemento prévio das próprias vendedoras. O e-mail datado de setembro de 2014, mencionado na sentença, corrobora não apenas a anuência das rés com a rescisão, mas também a sua inércia subsequente em restituir os valores devidos, prolongando a resolução da contenda por mais de um ano até o ajuizamento da ação.

As Apelantes insistem na tese da irrevogabilidade e irretratabilidade do pacto, atribuindo aos Apelados a iniciativa e a culpa pelo desfazimento do negócio.

Não obstante a validade teórica da cláusula de irretratabilidade, sua eficácia não é absoluta, cedendo, à evidência, diante da inexecução culposa da obrigação pela contraparte. Impõe-se, no ordenamento pátrio, a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, positivada no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

No presente caso, a ausência de providências mínimas e essenciais por parte da vendedora, como o envio de boletos e a regular formalização contratual após a permuta de lote, caracteriza quebra objetiva da confiança entre as partes e frustração da legítima expectativa do consumidor, autorizando, assim, a resolução do vínculo obrigacional, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Ressalto que, “
Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata (Súmula nº 543 do STJ)
” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

A retenção de valores pagos pelo comprador somente é permitida quando a rescisão decorre de inadimplência ou desistência do adquirente, sendo indevida quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da vendedora, como ocorreu no presente caso, hipótese em que a devolução deve ser integral e imediata.

A determinação de devolução em pagamento único reflete o entendimento desta Corte de Justiça para casos de rescisão por culpa do alienante, não havendo, portanto, fundamento jurídico que autorize a restituição de forma parcelada.

Prosseguindo, na hipótese dos autos, a narrativa autoral descreve detalhadamente os transtornos vivenciados pela parte autora, a frustração contratual e o descaso das rés, de modo a permitir ao Juízo o adequado exame e arbitramento da compensação, razão pela qual a sentença também não merece qualquer reparo quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

O dano, na espécie, não decorre do simples desfazimento do negócio, mas da forma como ele se deu. A conduta das Apelantes ultrapassou, em muito, o mero dissabor do cotidiano ou a esfera do simples inadimplemento contratual. A quebra da legítima expectativa dos Apelados, que já haviam quitado o sinal e se preparavam para a construção de sua moradia — chegando a contratar a elaboração de projetos arquitetônicos —, somada à prolongada e injustificada inércia das rés em solucionar o imbróglio que elas mesmas criaram, gerou angústia, frustração e abalo psíquico que configuram o dano extrapatrimonial indenizável.

Acerca do valor da indenização por danos morais a doutrina destaca que:

Não há, realmente, outro meio mais eficiente para se fixar o dano moral a não ser pelo arbitramento judicial. Cabe ao juiz, de acordo com o seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar uma quantia a título de reparação pelo dano moral. (...) Creio que na fixação do quantum debeatur da indenização, mormente tratando-se de lucro cessante e dano moral, deve o juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro. A indenização, não há dúvida, deve ser suficiente para reparar o dano, o mais completamente possível, e nada mais. Qualquer quantia a maior importará enriquecimento sem causa, ensejador de novo dano (CAVALIERI FILHO, Sérgio, Programa de Responsabilidade Civil, São Paulo, Atlas, 8ª edição, rev. e ampliada, 2008, pág. 91/93).

De fato, diante da ausência de critérios legais pré estabelecidos, deve o valor da indenização ser fixado segundo o livre arbítrio do Julgador, levando-se em conta os seguintes parâmetros, aceitos tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência: a) a posição social e econômica das partes; b) a intensidade do dolo ou o grau de culpa do agente; c) a repercussão social da ofensa; d) o aspecto punitivo-retributivo da medida, atentando-se para a impossibilidade de enriquecimento ilícito.

Desse modo, considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, a indenização fixada em R$ 3.000,00 (tres mil reais) deve ser mantida, valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e está em conformidade com os valores comumente fixados por este egrégio Tribunal.

Assim, não havendo fundamento jurídico idôneo a sustentar a reforma da respeitável sentença de primeiro grau, entendo que os recursos interpostos por Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda e Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda devem ser desprovidos.

DO EXPOSTO
, NEGO PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, majorando os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.