Tribunal: TJES
Processo: 0011744-19.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Liminar
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO COMPROVADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Ivone dos Santos Carolino contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada em face de Sheila da Penha Lima, julgou extinto o pedido de despejo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC) e improcedente o pedido de cobrança de aluguéis, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC). A apelante sustenta a existência de contrato verbal de locação iniciado em novembro de 2016, com inadimplência da requerida a partir de abril de 2017, e insurge-se contra o suposto esvaziamento voluntário do imóvel por cessão irregular a terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve constituição válida de relação locatícia verbal entre as partes, apta a embasar a cobrança de aluguéis; (ii) determinar se subsiste interesse de agir quanto ao pedido de despejo, diante da alegada cessão irregular da posse a terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade do contrato de locação verbal não exige forma escrita, mas pressupõe prova robusta e consistente de seus elementos essenciais: entrega do imóvel, uso com consentimento, contraprestação financeira e intenção negocial das partes.

O ônus de comprovar a existência do negócio jurídico recai sobre a parte autora, conforme o art. 373, I, do CPC, sendo insuficiente a mera alegação de propriedade ou posse do bem.

A prova oral colhida revelou-se contraditória e frágil, não havendo testemunho confiável que confirme a existência da locação entre a autora e a requerida.

A prova documental também é ineficaz, pois ausentes recibos, comprovantes de pagamento ou outros elementos que demonstrem o vínculo locatício.

A jurisprudência exige lastro probatório mínimo para reconhecer a existência de contrato verbal de locação, não sendo suficiente a alegação genérica desacompanhada de provas materiais ou testemunhais idôneas.

Sem a comprovação da locação, não há respaldo jurídico para o pedido de despejo, tampouco para sua extensão ao atual ocupante do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011744-19.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IVONE DOS SANTOS CAROLINO

APELADO: SHEILA DA PENHA LIMA e outros

RELATOR(A): Heloisa Cariello

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO COMPROVADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Ivone dos Santos Carolino contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada em face de Sheila da Penha Lima, julgou extinto o pedido de despejo sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC) e improcedente o pedido de cobrança de aluguéis, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC). A apelante sustenta a existência de contrato verbal de locação iniciado em novembro de 2016, com inadimplência da requerida a partir de abril de 2017, e insurge-se contra o suposto esvaziamento voluntário do imóvel por cessão irregular a terceiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve constituição válida de relação locatícia verbal entre as partes, apta a embasar a cobrança de aluguéis; (ii) determinar se subsiste interesse de agir quanto ao pedido de despejo, diante da alegada cessão irregular da posse a terceiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade do contrato de locação verbal não exige forma escrita, mas pressupõe prova robusta e consistente de seus elementos essenciais: entrega do imóvel, uso com consentimento, contraprestação financeira e intenção negocial das partes.

O ônus de comprovar a existência do negócio jurídico recai sobre a parte autora, conforme o art. 373, I, do CPC, sendo insuficiente a mera alegação de propriedade ou posse do bem.

A prova oral colhida revelou-se contraditória e frágil, não havendo testemunho confiável que confirme a existência da locação entre a autora e a requerida.

A prova documental também é ineficaz, pois ausentes recibos, comprovantes de pagamento ou outros elementos que demonstrem o vínculo locatício.

A jurisprudência exige lastro probatório mínimo para reconhecer a existência de contrato verbal de locação, não sendo suficiente a alegação genérica desacompanhada de provas materiais ou testemunhais idôneas.

Sem a comprovação da locação, não há respaldo jurídico para o pedido de despejo, tampouco para sua extensão ao atual ocupante do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
IVONE DOS SANTOS CAROLINO
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada em face de
SHEILA DA PENHA LIMA
, julgou extinto o pedido de despejo, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, e improcedente o pedido de cobrança de aluguéis, com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, I, do CPC, condenando a apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com a exigibilidade suspensa em razão da concessão da assistência judiciária gratuita.

Em suas razões, a apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que:
(i)
subsiste interesse de agir quanto ao pedido de despejo, uma vez que não se tratou de desocupação voluntária do imóvel, mas de cessão irregular da posse a terceiro, durante o curso da ação, em afronta ao direito da autora, o que justificaria o prosseguimento do feito e a extensão da ordem de despejo ao atual ocupante;
(ii)
houve relação locatícia verbal entre as partes, com início em novembro de 2016, sendo a requerida inadimplente desde abril de 2017, o que ensejaria a procedência do pedido de cobrança de aluguéis;
(iii)
a sentença desconsiderou o conjunto probatório produzido, inclusive depoimentos e documentos que demonstram o histórico de locações do imóvel, o reconhecimento da posse pela apelante e a fragilidade dos documentos apresentados pela apelada para comprovar eventual aquisição do bem.

Após examinar com acuidade as teses autorais e o conjunto probatório produzido nos autos, entendo que a apelante não logrou demonstrar a existência do negócio jurídico de locação afirmado em sua causa de pedir.

Cuida-se de controvérsia que demanda análise sobre os pressupostos essenciais à configuração válida do contrato de locação de imóvel urbano, exigindo, portanto, incursão nas bases normativas e doutrinárias que regem essa modalidade contratual.

Nos termos do art. 565 do Código Civil, no negócio jurídico de locação uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração.

Na hipótese de locação de imóvel urbano, embora regulada, em aspectos específicos, pela Lei nº 8.245/91, preservam-se os fundamentos gerais do direito contratual civil, notadamente os elementos estruturais do negócio jurídico (art. 104 do CC): agente capaz, objeto lícito, possível e determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei.

Conforme leciona Sylvio Capanema de Souza (
in
“A Lei do Inquilinato comentada”, 10ª ed, Rio de Janeiro: Forense, 2017), a locação urbana caracteriza-se como contrato
bilateral, sinalagmático, oneroso, comutativo e não solene
, cujos efeitos se irradiam para ambas as partes, impondo-lhes obrigações recíprocas, especialmente o dever do locador de assegurar o uso pacífico do bem e o dever do locatário de pagar a remuneração ajustada. A existência desse binômio prestação e contraprestação, segundo o autor, revela a comutatividade como traço essencial, sendo indispensável a manutenção do equilíbrio econômico durante a execução do contrato.

Ademais, por ser contrato não solene,
a sua validade independe de forma escrita
, podendo ser celebrado verbalmente, bastando que se comprovem os elementos mínimos exigidos pela lei. Nesse contexto, a prova do vínculo
ex locato
pode ser feita por qualquer meio legalmente admitido, inclusive pelo simples recibo de pagamento de aluguel, por exemplo.

Portanto, para o reconhecimento judicial de uma locação, deve a parte interessada comprovar, ao menos: (i) a entrega do imóvel pelo locador; (ii) a utilização do bem pelo locatário, com aquiescência do primeiro; (iii) a remuneração pactuada ou paga em decorrência dessa cessão de uso; e (iv) a intenção negocial das partes de firmarem um contrato de locação, ainda que verbalmente.

Esses elementos, uma vez demonstrados de forma clara e objetiva, bastam para a configuração válida de um contrato de locação de imóvel urbano, com efeitos jurídicos oponíveis entre as partes.

No caso, entretanto, não logrou êxito a apelante em demonstrar, nos termos do art. 373, I, do CPC, a existência do contrato verbal de locação supostamente firmado entre as partes.

A esse respeito, “
o contrato verbal requer prova minimamente consistente de sua existência, para que mereça o respaldo da prestação jurisdicional e surta seus jurídicos efeitos
” (Apelação Cível 024180188203, Relator Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/09/2022)
.

Conforme bem delineado na sentença, a prova oral colhida revelou-se insuficiente e contraditória.

A informante Maria Aparecida Lima de Freitas afirmou desconhecer qualquer relação locatícia entre a autora e a requerida. Já a informante Ana Paula Ribeiro Lopes, após afirmar ter interesse na demanda, e apesar de relatar ter alugado o imóvel anteriormente do marido da autora, não conseguiu confirmar qualquer vínculo entre a autora e a ré, limitando-se a relatar fatos desconectados da alegada relação jurídica discutida nestes autos.

A prova documental igualmente se mostrou ineficaz: não há recibos de pagamento, correspondência, comprovantes bancários, ou qualquer outro indício objetivo que evidencie a pactuação locatícia veementemente negada pela apelada, tampouco demonstração de contraprestação financeira pelos supostos aluguéis.

A tentativa de atribuir à apelada a responsabilidade por inadimplemento contratual a partir da mera posse do bem, sem prova concreta da cessão onerosa, colide com a orientação segundo a qual a existência de contrato verbal de locação impõe à parte autora o ônus de comprovar de forma robusta a relação contratual, não bastando alegações genéricas ou mesmo a alegação de propriedade, como no caso.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE LASTRO PROBATÓRIO ROBUSTO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, I, DO CPC – PROPRIEDADE DO IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA PARA CONFIGURAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. De acordo com o art. 104 do Código Civil, os negócios jurídicos não dependem de forma especial, salvo quando expressamente exigido pela lei. Neste contexto, a entabulação verbal de contrato de locação é perfeitamente válida, mas depende de comprovação por elementos de prova robustos e inequívocos.
2. Compete ao autor, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil, comprovar os fatos constitutivos de seu direito, sendo insuficiente a mera alegação desacompanhada de elementos documentais, testemunhais ou de outro gênero aptos a corroborar a existência da relação locatícia, como no caso vertente.

3. A mera alegação de propriedade do imóvel ou a apresentação de documentos relacionados à aquisição de parte do terreno não são suficientes para amparar a pretensão de cobrança de alugueis, uma vez que a propriedade, por si só, não gera presunção de existência da relação locatícia.

4. Recurso desprovido. (TJES – Apelação Cível nº 5013857-89.2021.8.08.0035; Relator: Des. Aldary Nunes Junior; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 19.12.2024)

Veja-se que o julgador, ao rejeitar o pedido de cobrança de aluguéis, fê-lo com fundamento na inexistência de comprovação da relação jurídica subjacente, qual seja o afirmado negócio de locação. Se inexistente a comprovação da locação, descabe, por consectário lógico, o pedido de despejo.

Daí porque a reforma da sentença quanto ao pedido de despejo em face do atual ocupante do imóvel fica prejudicada, pois, não comprovada a locação, descabe a ordem de desocupação direcionada a eventual sublocador.

Assim, ainda que juridicamente viável em tese de que o despejo pode alcançar terceiro, exige-se, para sua admissibilidade, que se reconheça previamente a existência do contrato locatício originário, o que, como visto, não restou demonstrado nos autos.

Conquanto ausente a demonstração de relação locatícia entre as partes, a presente decisão não inviabiliza eventual discussão de ordem possessória, eis que as partes discutem quem é que teria adquirido, validamente, os direitos do possuidor originário.

Do exposto,
CONHEÇO
da apelação cível e
LHE NEGO PROVIMENTO
.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios estabelecidos na sentença de 10% para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida aos apelantes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)