Tribunal: TJES
Processo: 0019383-59.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. FRAÇÃO IDEAL. UNIDADE COMERCIAL COM ACESSO INDEPENDENTE. IMPOSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA ALTERAR CRITÉRIO DE RATEIO FIXADO EM CONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Grand – Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de condomínio ajuizada em face do Condomínio do Edifício Petrus Residencial. A parte autora alegou cobrança excessiva da taxa condominial incidente sobre unidade comercial com acesso independente, e defendeu a inaplicabilidade do critério de rateio pela fração ideal, requerendo a realização de prova pericial e a restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial; e (ii) definir se é possível afastar o critério de rateio das despesas condominiais previsto na convenção condominial, com base na alegada ausência de uso de áreas comuns por unidade comercial com acesso independente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da produção de prova pericial encontra respaldo no princípio da persuasão racional (CPC, art. 370, parágrafo único), tendo o juízo considerado suficiente a prova documental para o julgamento da causa, não havendo cerceamento de defesa.

4.
O julgamento antecipado da lide é admitido quando o juiz entender desnecessária a produção de outras provas, conforme art. 355, I, do CPC, hipótese verificada nos autos.

5.
A convenção condominial estabelece expressamente o critério de rateio das despesas pela fração ideal de cada unidade, não havendo cláusula que excepcione tal regra para unidades comerciais com acesso independente.

6.
O art. 1.340 do CC aplica-se apenas a despesas relativas a áreas comuns de uso exclusivo, não abrangendo o caso de áreas comuns gerais do condomínio cuja fruição indireta não exclui o dever de contribuição.

7.
A jurisprudência do STJ confere força normativa à convenção condominial, admitindo sua alteração apenas por deliberação dos condôminos nos moldes legais, sendo incabível a intervenção judicial para substituir o critério de rateio por outro considerado mais justo.

8.
O fato de a unidade comercial possuir acesso independente e utilizar apenas parte das áreas comuns não desobriga a autora de contribuir para o rateio geral das despesas conforme a fração ideal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A produção de prova pericial pode ser indeferida quando o julgador considerar suficientes os elementos constantes dos autos para o deslinde da controvérsia, sem configurar cerceamento de defesa.

2.
A convenção condominial regularmente aprovada e registrada possui força normativa e vincula todos os condôminos, não cabendo ao Poder Judiciário afastar o critério de rateio nela previsto com base em alegações de injustiça ou ausência de uso direto das áreas comuns.

3.
A utilização parcial ou indireta das áreas comuns não autoriza, por si só, a modificação judicial da forma de contribuição condominial estabelecida pela convenção.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019383-59.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GRAND - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PETRUS RESIDENCIAL

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. FRAÇÃO IDEAL. UNIDADE COMERCIAL COM ACESSO INDEPENDENTE. IMPOSSIBILIDADE DE INTERVENÇÃO JUDICIAL PARA ALTERAR CRITÉRIO DE RATEIO FIXADO EM CONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Grand – Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de condomínio ajuizada em face do Condomínio do Edifício Petrus Residencial. A parte autora alegou cobrança excessiva da taxa condominial incidente sobre unidade comercial com acesso independente, e defendeu a inaplicabilidade do critério de rateio pela fração ideal, requerendo a realização de prova pericial e a restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial; e (ii) definir se é possível afastar o critério de rateio das despesas condominiais previsto na convenção condominial, com base na alegada ausência de uso de áreas comuns por unidade comercial com acesso independente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da produção de prova pericial encontra respaldo no princípio da persuasão racional (CPC, art. 370, parágrafo único), tendo o juízo considerado suficiente a prova documental para o julgamento da causa, não havendo cerceamento de defesa.

4.
O julgamento antecipado da lide é admitido quando o juiz entender desnecessária a produção de outras provas, conforme art. 355, I, do CPC, hipótese verificada nos autos.

5.
A convenção condominial estabelece expressamente o critério de rateio das despesas pela fração ideal de cada unidade, não havendo cláusula que excepcione tal regra para unidades comerciais com acesso independente.

6.
O art. 1.340 do CC aplica-se apenas a despesas relativas a áreas comuns de uso exclusivo, não abrangendo o caso de áreas comuns gerais do condomínio cuja fruição indireta não exclui o dever de contribuição.

7.
A jurisprudência do STJ confere força normativa à convenção condominial, admitindo sua alteração apenas por deliberação dos condôminos nos moldes legais, sendo incabível a intervenção judicial para substituir o critério de rateio por outro considerado mais justo.

8.
O fato de a unidade comercial possuir acesso independente e utilizar apenas parte das áreas comuns não desobriga a autora de contribuir para o rateio geral das despesas conforme a fração ideal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.
A produção de prova pericial pode ser indeferida quando o julgador considerar suficientes os elementos constantes dos autos para o deslinde da controvérsia, sem configurar cerceamento de defesa.

2.
A convenção condominial regularmente aprovada e registrada possui força normativa e vincula todos os condôminos, não cabendo ao Poder Judiciário afastar o critério de rateio nela previsto com base em alegações de injustiça ou ausência de uso direto das áreas comuns.

3.
A utilização parcial ou indireta das áreas comuns não autoriza, por si só, a modificação judicial da forma de contribuição condominial estabelecida pela convenção.

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Grand – Construtora e Incorporadora Ltda.

contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que julgou improcedentes os pedidos na presente “
ação revisional de condomínio
” ajuizada em face do
Condomínio do Edifício Petrus Residencial
.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese:
(i)
é necessária a produção de prova pericial para aferir o limite em que utiliza o condomínio, por se tratar de ponto controvertido;
(ii)
foi indeferida a produção de prova pericial com tal escopo, todavia, foi julgado improcedente o pedido sem oportunizar que se desincumbisse de seu ônus probatório;
(iii)
a exemplo das vagas de garagem, à exceção de uma, as demais possuem acesso independente, não sendo necessário transitar pela área comum ou utilizar o elevador do condomínio;
(iv)
somente a prova pericial poderia atestar com exatidão, pela natureza de sua unidade comercial, bem como pelas características e localização, quais são os serviços fornecidos pelo apelado que efetivamente a alcança e a beneficia;
(v)
não sendo anulada a sentença, deve ocorrer a sua reforma por este Tribunal, ante a cobrança excessiva da taxa condominial;
(vi)
possui uma unidade autônoma comercial com acesso externo e independente no condomínio, fazendo jus ao pagamento somente em relação àquilo que efetivamente pode utilizar;
(vii)
a sentença desconsiderou o entendimento consolidado dos tribunais de que o fato de a convenção condominial impor a contribuição dos condôminos, com base em suas respectivas frações ideais, não permite que a previsão seja aplicada de forma indiscriminada e dissociada dos arts. 884 e 1.340 do Código Civil, em desatenção a premissa basilar da proporcionalidade e razoabilidade;
(viii)
a atual dinâmica de cobrança, além de onerar-lhe excessivamente, viola o art. 1.340 do Código Civil, pelo qual as despesas relativas a partes comuns do condomínio deveriam ser arcadas exclusivamente pelos condôminos que delas se servem, cabendo aos condôminos de loja térrea arcar, na proporção de suas frações ideais, exclusivamente com os serviços/despesas/comodidades dos quais efetivamente participem;
(ix)
a contribuição condominial deve se limitar às despesas nas quais a loja térrea concorra, excluindo em absoluto as despesas decorrentes de serviços de portaria, monitoramento de vigilância, limpeza, elevadores, áreas de lazer e outros específicos às áreas comuns do condomínio, com os quais não participe;
(x)

a utilização de área comum do condomínio, em função da titularidade de vaga de garagem, e não em função da titularidade da Loja 01, apenas poderia justificar a cobrança condominial comum (pautada em fração ideal) para as vagas de garagem, não para a Loja 01;
(xi)
o Regimento Interno do apelado aponta que apenas os moradores do Condomínio poderão fazer uso e gozo das áreas comuns do prédio, como churrasqueiras, playground, sauna, piscina e fumódromo;
(xii)
é desarrazoado afirmar que as áreas comuns do condomínio (piscina, sauna, academia, salão de festa, churrasqueira etc.) poderiam ser efetivamente por ela utilizadas, por se tratar de destinação completamente incompatível com a natureza de suas atividades estritamente profissionais; e
(xiii)
há de ser reconhecido a cobrança em excesso da taxa condominial por ela arcada mensalmente, sendo também reconhecido o enriquecimento sem causa do condomínio apelado e a consequente restituição de valores pagos a maior.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Colegiado, sendo certo que, apesar de ter sido nomenclaturada como “preliminar”, a alegada
nulidade da sentença
constitui matéria inerente ao mérito recursal, e assim deve ser enfrentada. Vejamos.

De acordo com a apelante, seu direito de defesa foi cerceado ao ser a lide antecipadamente julgada, sem que lhe fosse oportunizada a produção de
prova pericial
a fim de aferir o limite em que utiliza o condomínio, por se tratar de ponto controvertido a ser solucionado.

De saída, noticio que a autora/apelante ingressou com recurso de
agravo de instrumento
(nº 5014058-21.2023.8.08.0000) em face da decisão interlocutória que, ao promover o saneamento do processo,
indeferiu o pedido de que fosse produzida prova pericial
, o qual não foi conhecido à época por decisão monocrática da lavra do eminente
Des. Fábio Brasil Nery
, então integrante deste Órgão Julgador, diante da ausência de cabimento, à luz do rol taxativo do art. 1.015 do Código de Processo Civil.

Em assim sendo, por não se encontrar a questão acobertada pela preclusão, é adequada a sua veiculada pela parte nesta oportunidade, nos termos do art. 1.009, § 1º, do Código de Processo Civil.

Feito o parêntese, rememoro que o julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo, tal qual ocorrido no caso concreto.

Trata-se do princípio da persuasão racional, que há muito foi consagrado pelo direito processual pátrio, pelo qual o juiz está incumbido de determinar as provas que entender necessárias à instrução do processo, desde que estejam fundamentadas as razões de seu entendimento, sendo-lhe, também, facultado indeferir as diligências que entender inúteis ou desnecessárias (CPC, art. 370, parágrafo único).

A meu ver, a decisão que indeferiu a produção de prova pericial encontra-se devidamente fundamentada no sentido de que a matéria comporta julgamento a partir da prova documental produzida pelas partes (Id 12041677), não sendo necessárias outras provas além das já constantes dos autos, o que se confirmará com a análise do conteúdo meritório, conforme melhor veremos adiante.

Como se sabe, o condômino deve contribuir para as despesas comuns
na proporção de sua fração ideal
, salvo disposição em contrário na convenção, conforme estabelecem os arts. 1.336, I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei 4.591/64:

CC/2002, Art. 1.336
. São deveres do condômino:

I –
contribuir para as despesas do condomínio
na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
;

Lei nº 4.591/64,
Art. 12
. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção,
a quota-parte que lhe couber em rateio
.

§ 1º
. Salvo disposição em contrário na Convenção,
a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade
.

Portanto, somente a convenção condominial pode fixar o rateio das despesas condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada condômino e, da análise da Convenção Condominial (fls. 103/119), não há disposição contrária a adoção da
fração ideal
para o cálculo da contribuição a ser imposta aos condôminos para o custeio das despesas do condomínio.

Dispõe ainda o art. 1.340 do Código Civil que “
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve
” e é nessa previsão que se funda a pretensão da autora/apelante, para tanto argumentando que possui uma unidade autônoma comercial (loja) com acesso externo e independente no condomínio, fazendo jus ao pagamento somente em relação àquilo que efetivamente pode utilizar.

Em razão disso, alega ser necessária a produção de prova pericial para aferir com exatidão, diante da natureza de sua unidade comercial, bem como pelas características e localização, quais são os serviços fornecidos pelo apelado que efetivamente a alcança e a beneficia.

Entretanto, encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, diante da autonomia e força normativa da convenção de condomínio, a intervenção do Poder Judiciário para alterar o critério de rateio de despesas condominiais
s
ó
deve ocorrer
em caráter excepcional e não com base na discussão da justiça do método
.

Nesse sentido:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que,
em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade
.
Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto
, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente.

2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino.

3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada,
a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos
. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado.

4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais.

5. Recurso especial desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, REsp nº 1.733.390/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 06/04/2021, DJe de 18/05/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.

1. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nos elementos fático-probatórios constantes dos autos, concluiu pela legalidade da cobrança objeto da demanda. Alterar tal conclusão demandaria o reexame de fatos e provas, bem como das cláusulas contratuais, inviável em recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

2.
A intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade do critério estabelecido na convenção de condomínio para o rateio das despesas comuns somente deve ocorrer em casos excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais, sendo incabível a propositura de ação apenas para discutir a justiça do critério adotado
. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.041.007/RJ, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 30/03/2020, DJe de 01/04/2020)

Como se infere da síntese inicialmente realizada, visa a parte autora discutir exclusivamente a
justiça do critério adotado na convenção condominial
, por considerar “injusto”, “desarrazoado”, contribuir para o rateio de serviços/despesas que não usufrui.

Como vimos, cabe ao instrumento normativo regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio e, muito embora considere salutar que o custeio de determinadas despesas seja atribuído apenas aos condôminos que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços disponibilizados pelo condomínio, o instrumento soberano para definir parâmetro diverso é a Convenção Condominial e, na espécie, a convenção do Ed. Petrus Residencial elenca entre os deveres dos condôminos, como já dito, “
Contribuir para as despesas do condomínio
na proporção de suas frações ideais
” (art. 7º, alínea “a” – destaquei).

Dessa forma, a convenção condominial determina, expressamente, que haja o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade, o que constitui parâmetro adotado objetivamente pela lei e, por conseguinte, não guarda, em si, qualquer arbitrariedade.

A partir da premissa firmada, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, de que descabe ao Poder Judiciário intervir para reconhecer a injustiça do critério adotado na convenção condominial e determinar a adoção, em substituição, de critério que for considerado mais justo e razoável, considero infértil a discussão instaurada pela autora/apelante em relação ao limite de sua utilização dos serviços, da área comum e demais benefícios disponibilizados aos demais condôminos, máxime porque a convenção do Condomínio do Edifício Petrus Residencial não distingue entre unidades comerciais e residenciais e o fato de possuir acesso independente, de só ter uma vaga de garagem com acesso pela área comum (e 13 com acesso independente), não a exime da obrigação de contribuir para o custeio das despesas e serviços em conformidade com o que dispõe a lei maior do Condomínio apelado.

Em assim sendo, a via adequada para corrigir a alegada injustiça do critério adotado para o rateio das despesas condominiais, salvo melhor juízo, seria uma proposição no sentido de que seja alterada a Convenção Condominial quanto as disposições que tratem do critério a ser adotado para o rateio das despesas, para o que é necessária a aprovação de 2/3 (dois terços) dos titulares das unidades autônomas, na forma do art. 16 da Convenção do Ed. Petrus Residencial (fl. 113).

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção da sentença,
majoro em
5% os honorários sucumbenciais
que foram fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, levando em conta o trabalho adicional em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.