Tribunal: TJES
Processo: 0002644-11.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO PRELIMINAR E CONTRATO DEFINITIVO. PREVALÊNCIA DO INSTRUMENTO DEFINITIVO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE PELO RESSARCIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença que, em Ação Ordinária ajuizada por Tiarlem Dalcol da Rocha e Suelen Mattedi Brandao Dal Col, reconheceu a mora da construtora no período de 14/12/2015 a 07/01/2016 e a condenou: (i) ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 do contrato de compra e venda; (ii) à restituição simples dos valores pagos a título de "juros de obra" no período do atraso; e (iii) à restituição simples das taxas condominiais pagas antes da imissão na posse, afastando apenas o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir o prazo contratual válido para entrega do imóvel e a consequente configuração da mora; (ii) estabelecer a legalidade da condenação à restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves; (iii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora; e (iv) determinar a responsabilidade pela devolução dos valores pagos a título de "juros de obra" após o prazo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato definitivo de financiamento firmado com a instituição financeira possui natureza de escritura pública (Lei nº 4.380/64, art. 61, §5º, e Lei nº 9.514/97, art. 38), substitui o contrato preliminar e regula a relação entre as partes, conforme entendimento do STJ (AgInt no AREsp 1.331.121/GO).

Na divergência entre contratos, aplica-se a interpretação mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47), prevalecendo o prazo de entrega de 17/06/2015, acrescido de 180 dias de tolerância, com termo final em 14/12/2015. Como as chaves foram entregues em 07/01/2016, resta configurada a mora da construtora.

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse, que ocorre na entrega das chaves, conforme tese firmada no STJ (Tema 886). Cláusulas que impõem essa obrigação antes da posse são abusivas (CDC, art. 51, IV).

A inversão da cláusula penal é admitida pelo STJ (Tema 971), quando prevista apenas em desfavor do consumidor, sendo aplicável ao caso diante da mora da construtora.

A cobrança de "juros de obra" após o prazo contratual de entrega é ilícita, segundo o STJ (Tema 996). Embora operacionalizada pelo agente financeiro, decorre da mora da construtora, que deve ressarcir os valores pagos pelos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato definitivo de financiamento prevalece sobre o contrato preliminar, regulando a relação jurídica entre as partes.

A mora da construtora configura-se quando a entrega do imóvel ocorre após o prazo contratual, incluído o período de tolerância.

O adquirente só responde pelas taxas condominiais a partir da efetiva imissão na posse.

A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor deve ser invertida em desfavor da construtora inadimplente.

A construtora é responsável pelo ressarcimento dos juros de obra pagos após o prazo contratual de entrega do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.380/64, art. 61, §5º; Lei nº 9.514/97, art. 38; CDC, arts. 47 e 51, IV; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.331.121/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 12/03/2024; STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331/RS); STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF); STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002644-11.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S A e outros

APELADO: TIARLEM DAL COL DA ROCHA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO PRELIMINAR E CONTRATO DEFINITIVO. PREVALÊNCIA DO INSTRUMENTO DEFINITIVO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE PELO RESSARCIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença que, em Ação Ordinária ajuizada por Tiarlem Dalcol da Rocha e Suelen Mattedi Brandao Dal Col, reconheceu a mora da construtora no período de 14/12/2015 a 07/01/2016 e a condenou: (i) ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 do contrato de compra e venda; (ii) à restituição simples dos valores pagos a título de "juros de obra" no período do atraso; e (iii) à restituição simples das taxas condominiais pagas antes da imissão na posse, afastando apenas o pedido de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir o prazo contratual válido para entrega do imóvel e a consequente configuração da mora; (ii) estabelecer a legalidade da condenação à restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves; (iii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora; e (iv) determinar a responsabilidade pela devolução dos valores pagos a título de "juros de obra" após o prazo contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato definitivo de financiamento firmado com a instituição financeira possui natureza de escritura pública (Lei nº 4.380/64, art. 61, §5º, e Lei nº 9.514/97, art. 38), substitui o contrato preliminar e regula a relação entre as partes, conforme entendimento do STJ (AgInt no AREsp 1.331.121/GO).

Na divergência entre contratos, aplica-se a interpretação mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47), prevalecendo o prazo de entrega de 17/06/2015, acrescido de 180 dias de tolerância, com termo final em 14/12/2015. Como as chaves foram entregues em 07/01/2016, resta configurada a mora da construtora.

A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse, que ocorre na entrega das chaves, conforme tese firmada no STJ (Tema 886). Cláusulas que impõem essa obrigação antes da posse são abusivas (CDC, art. 51, IV).

A inversão da cláusula penal é admitida pelo STJ (Tema 971), quando prevista apenas em desfavor do consumidor, sendo aplicável ao caso diante da mora da construtora.

A cobrança de "juros de obra" após o prazo contratual de entrega é ilícita, segundo o STJ (Tema 996). Embora operacionalizada pelo agente financeiro, decorre da mora da construtora, que deve ressarcir os valores pagos pelos compradores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato definitivo de financiamento prevalece sobre o contrato preliminar, regulando a relação jurídica entre as partes.

A mora da construtora configura-se quando a entrega do imóvel ocorre após o prazo contratual, incluído o período de tolerância.

O adquirente só responde pelas taxas condominiais a partir da efetiva imissão na posse.

A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor deve ser invertida em desfavor da construtora inadimplente.

A construtora é responsável pelo ressarcimento dos juros de obra pagos após o prazo contratual de entrega do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.380/64, art. 61, §5º; Lei nº 9.514/97, art. 38; CDC, arts. 47 e 51, IV; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.331.121/GO, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 12/03/2024; STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331/RS); STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF); STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0002644-11.2016.8.08.0048

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

APELADOS
: TIARLEM DAL COL DA ROCHA E SUELEN MATTEDI BRANDÃO DAL COL

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 6ª Vara Cível da Serra , que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por
TIARLEM DALCOL DA ROCHA
e
SUELEN MATTEDI BRANDAO DAL COL
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para:

Reconhecer a mora da construtora no período de 14/12/2015 a 07/01/2016;

Condenar a ré ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 do contrato de compra e venda, durante o período do atraso;

Condenar a ré à restituição, de forma simples, dos valores pagos a título de "juros de obra" durante o período de mora;

Condenar a ré à restituição, de forma simples, das despesas de condomínio despendidas antes da imissão na posse.

Sustentam os Autores, ora Apelados, que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a Empresa Apelante, em 05/02/2014, para aquisição de uma unidade imobiliária no empreendimento "Residencial Top Life Mallorca".

Alegam que o imóvel, cujo prazo de entrega era previsto para
março de 2014
, somente foi entregue em
janeiro de 2016
, configurando atraso contratual. Diante disso, pleitearam a aplicação de multa, a restituição de juros de obra e taxas condominiais pagas indevidamente, além de indenização por danos morais.

A sentença reconheceu o atraso na entrega, fixando como termo final para a entrega o dia
14/12/2015
, já computado o prazo de tolerância de 180 dias, com base na data estipulada no contrato de financiamento (17/06/2015), por ser mais favorável ao consumidor. Diante da entrega efetiva em 07/01/2016, reconheceu a mora da construtora e julgou parcialmente procedentes os pedidos, afastando apenas o pleito de danos morais.

A análise do recurso está pautada em 04 (quatro) pontos principais: (1) a definição do prazo válido para a entrega do imóvel e a consequente configuração da mora da construtora; (2) a legalidade da condenação à restituição das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves; (3) a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora; e (4) a responsabilidade pela devolução dos valores pagos a título de "juros de obra" no período de atraso.

Inicialmente, no que diz respeito ao prazo para entrega das chaves, a Apelante defende a prevalência do prazo estipulado no contrato particular de promessa de compra e venda, que prevê a entrega para 31/08/2015, o que, somado ao prazo de tolerância de 180 dias, resultaria no termo final em 27/02/2016.

Por outro lado, a sentença adotou o prazo previsto no contrato de financiamento, firmado posteriormente, que estabelecia a conclusão da obra para
17/06/2015
, por considerá-lo mais favorável aos consumidores.

A questão central reside na natureza e prevalência dos instrumentos contratuais.

O primeiro, "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda", firmado em 05/02/2014, possui natureza preliminar. O segundo, "Instrumento Particular de Venda e Compra de Terreno e Financiamento para Construção", firmado com a interveniência do agente financeiro, possui natureza definitiva e força de escritura pública, conforme dispõem o art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64 e o art. 38 da Lei nº 9.514/97.

Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas.

§ 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Assim, a celebração do contrato definitivo substitui e exaure os efeitos do contrato preliminar, passando a regular a relação jurídica entre as partes.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou, afirmando que a liberdade contratual confere aos negociantes amplos poderes para revogar, modificar ou substituir ajustes anteriores e que é impossível, dessa forma, conferir maior eficácia jurídica ao contrato preliminar que ao definitivo.

Eis o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. CONTRARIEDADE AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA (ART. 10 DO CPC). NÃO OCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONTRATO DEFINITIVO. EFICÁCIA JURÍDICA. PREVALÊNCIA SOBRE O CONTRATO PRELIMINAR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. [...]. 3.
Reconhecida pela corte de origem a celebração de contrato principal e definitivo que acarretou o exaurimento de contrato de compromisso preliminar, deixando de existir as obrigações neste assumidas e não repetidas em escritura pública em cuja lavratura constou que ambas as partes cumpriram as respectivas obrigaçõe
s, não cabe a revisão desse entendimento no âmbito de recurso especial, devido ao óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4.
O contrato definitivo formalmente celebrado, cujas cláusulas alcançaram plena eficácia jurídica entre as partes, prevalece sobre o contrato preliminar e seus subsequentes ajustes
. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.331.121/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/3/2024, DJe de 14/3/2024.)

Ademais, havendo divergência entre cláusulas de dois contratos que regem a mesma relação de consumo, aplica-se o princípio da interpretação mais favorável ao consumidor, consagrado no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor -

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Dessa forma, agiu com acerto o magistrado sentenciante ao adotar o prazo de 17/06/2015, estipulado no contrato definitivo de financiamento. Acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, cuja validade é reconhecida pela jurisprudência, o termo final para a entrega do imóvel era
14 de dezembro de 2015
. Tendo as chaves sido entregues apenas em
07 de janeiro de 2016
, resta configurada a mora da construtora Apelante.

Prosseguindo, a Apelante sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio se inicia com a expedição do "Habite-se", conforme cláusula contratual.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou a tese de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”.

Portanto, a obrigação de pagar as despesas condominiais somente surge para o adquirente a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, que se materializa com a entrega das chaves.

Cláusulas contratuais que estabelecem o contrário são consideradas abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC, pois impõem ao consumidor obrigação decorrente de um direito (uso, gozo e fruição) que ele ainda não pode exercer por culpa do fornecedor.

Correta, portanto, a sentença que condenou a Apelante à restituição dos valores pagos a título de condomínio antes de 07/01/2016.

A Apelante se insurge também contra a condenação ao pagamento de multa moratória, argumentando a ausência de previsão contratual em seu desfavor.

A matéria foi pacificada pelo STJ no julgamento do Tema 971 (REsp 1.614.721/DF), que fixou a seguinte tese:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

Tal entendimento visa restabelecer o equilíbrio contratual e coibir a prática de se estipular penalidades apenas em desfavor da parte vulnerável da relação.

Uma vez configurada a mora da construtora, é plenamente cabível a inversão da cláusula penal moratória prevista no contrato (cláusula 4.2), como determinou a sentença.

Por fim, a Apelante alega não ser responsável pela devolução dos "juros de obra", pois a cobrança é feita pelo agente financeiro.

A questão também foi objeto de tese firmada pelo STJ em recurso repetitivo.

No Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), ficou estabelecido que:

"É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".

Embora a cobrança seja operacionalizada pelo banco, a sua continuidade para além do prazo contratual de entrega decorre diretamente do inadimplemento da construtora, que não concluiu a obra no tempo devido. É a mora da vendedora que causa o prejuízo ao comprador, que continua a pagar um encargo da fase de construção sem amortizar seu saldo devedor. Logo, a responsabilidade pelo ressarcimento de tais valores é da construtora.

Assim, a sentença também deve ser mantida neste ponto, condenando a Apelante a restituir os juros de obra pagos pelos Apelados entre 14/12/2015 e 07/01/2016.

DO EXPOSTO
, conheço do recurso e a ele
nego provimento
, mantendo a r. sentença em todos os termos.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de Relatoria para negar provimento ao recurso.