Tribunal: TJES
Processo: 0000246-23.2016.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. VALOR DE REFERÊNCIA UNILATERAL FIXADO PELO MUNICÍPIO. NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA PARA APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária ajuizada por empresa adquirente de imóvel rural contra o Município de Aracruz, objetivando a revisão do valor do ITBI cobrado com base de cálculo fixada unilateralmente pelo Fisco municipal em valor superior ao da transação efetivamente realizada. A sentença julgou procedente o pedido para determinar que o imposto fosse calculado com base no valor declarado de R$ 4.200.000,00, afastando o arbitramento de R$ 75.463.800,00 realizado pela Administração, e condenou o ente público ao pagamento de custas e honorários advocatícios. O Município interpôs apelação sustentando a legalidade da avaliação municipal e requerendo, alternativamente, a realização de perícia judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência previamente estabelecido, afastando o valor declarado pelo contribuinte sem regular processo administrativo; e (ii) verificar a necessidade de produção de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1113, firmou tese no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, só podendo ser desconsiderado mediante a instauração de procedimento administrativo específico, com contraditório e motivação idônea, nos termos do art. 148 do CTN.

No caso concreto, a Administração municipal adotou como base de cálculo do ITBI um valor unilateralmente fixado com base na localização do imóvel em zona de expansão portuária, sem demonstrar que o valor declarado pelo contribuinte era, de pronto, incompatível com a realidade do mercado e sem afastar a presunção de boa-fé.

Ainda que o procedimento administrativo tenha sido iniciado por solicitação da contribuinte, o Município não apresentou elementos técnicos suficientes para desconstituir os documentos acostados pela parte autora, os quais apontam valores compatíveis com imóveis de características semelhantes.

Todavia, diante da expressiva discrepância entre os valores apresentados pelas partes – mais de R$ 71 milhões de diferença –, a realização de perícia judicial se revela medida adequada e necessária para garantir maior segurança jurídica e apuração equitativa da base de cálculo do tributo.

A produção de prova técnica possibilitará a fixação do valor do ITBI com base em elementos objetivos, assegurando-se o contraditório e a imparcialidade na apuração do valor venal de mercado do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem a fim de que seja oportunizada a produção de prova pericial.

Tese de julgamento
:

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado por meio de processo administrativo específico que assegure o contraditório, conforme o art. 148 do CTN.

É ilegítima a fixação prévia e unilateral da base de cálculo do ITBI por valor de referência adotado pela Administração municipal, sem motivação concreta e individualizada.

A significativa divergência entre os valores declarados e arbitrados justifica a realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 38 e 148; CPC, arts. 370 e 485, § 3º; Tema 1113 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022 (Tema Repetitivo 1113); STJ, REsp 1.805.694/DF, Rel. Min. Og Fernandes, Primeira Seção, j. 16.03.2022 (Tema Repetitivo 1076).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000246-23.2016.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE ARACRUZ

APELADO: NUTRIPETRO S/A

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. VALOR DE REFERÊNCIA UNILATERAL FIXADO PELO MUNICÍPIO. NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA PARA APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária ajuizada por empresa adquirente de imóvel rural contra o Município de Aracruz, objetivando a revisão do valor do ITBI cobrado com base de cálculo fixada unilateralmente pelo Fisco municipal em valor superior ao da transação efetivamente realizada. A sentença julgou procedente o pedido para determinar que o imposto fosse calculado com base no valor declarado de R$ 4.200.000,00, afastando o arbitramento de R$ 75.463.800,00 realizado pela Administração, e condenou o ente público ao pagamento de custas e honorários advocatícios. O Município interpôs apelação sustentando a legalidade da avaliação municipal e requerendo, alternativamente, a realização de perícia judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência previamente estabelecido, afastando o valor declarado pelo contribuinte sem regular processo administrativo; e (ii) verificar a necessidade de produção de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1113, firmou tese no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, só podendo ser desconsiderado mediante a instauração de procedimento administrativo específico, com contraditório e motivação idônea, nos termos do art. 148 do CTN.

No caso concreto, a Administração municipal adotou como base de cálculo do ITBI um valor unilateralmente fixado com base na localização do imóvel em zona de expansão portuária, sem demonstrar que o valor declarado pelo contribuinte era, de pronto, incompatível com a realidade do mercado e sem afastar a presunção de boa-fé.

Ainda que o procedimento administrativo tenha sido iniciado por solicitação da contribuinte, o Município não apresentou elementos técnicos suficientes para desconstituir os documentos acostados pela parte autora, os quais apontam valores compatíveis com imóveis de características semelhantes.

Todavia, diante da expressiva discrepância entre os valores apresentados pelas partes – mais de R$ 71 milhões de diferença –, a realização de perícia judicial se revela medida adequada e necessária para garantir maior segurança jurídica e apuração equitativa da base de cálculo do tributo.

A produção de prova técnica possibilitará a fixação do valor do ITBI com base em elementos objetivos, assegurando-se o contraditório e a imparcialidade na apuração do valor venal de mercado do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem a fim de que seja oportunizada a produção de prova pericial.

Tese de julgamento
:

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado por meio de processo administrativo específico que assegure o contraditório, conforme o art. 148 do CTN.

É ilegítima a fixação prévia e unilateral da base de cálculo do ITBI por valor de referência adotado pela Administração municipal, sem motivação concreta e individualizada.

A significativa divergência entre os valores declarados e arbitrados justifica a realização de prova pericial para apuração do valor de mercado do imóvel transmitido.

Dispositivos relevantes citados
: CTN, arts. 38 e 148; CPC, arts. 370 e 485, § 3º; Tema 1113 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022 (Tema Repetitivo 1113); STJ, REsp 1.805.694/DF, Rel. Min. Og Fernandes, Primeira Seção, j. 16.03.2022 (Tema Repetitivo 1076).
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000246-23.2016.8.08.0006

APELANTE: MUNICIPIO DE ARACRUZ

APELADA: NUTRIPETRO S/A

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia trazida a julgamento, peço vênia para citar trecho do Relatório da Sentença inserida no id 9927948 (integrada no id 9927954):

“Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por NUTRIPETRO S.A em desfavor do MUNICÍPIO DE ARACRUZ, ambos devidamente qualificados, pretendendo a revisão do valor do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, com a consequente alteração da base de cálculos.

Para tanto narra, em sua inicial (fls. 02/10), que adquiriu um imóvel rural de 50ha 30a 92ca da empresa Fibria Celulose S.A. ao valor de R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais). Entretanto, ao efetuar o registro no Cartório de Registros de Imóveis, foi solicitada a emissão da competente guia para o recolhimento do ITBI, e para sua surpresa o valor da guia era de R$ 1.509.276,00 (um milhão, quinhentos e nove mil e duzentos e setenta e seis reais) para pagamento em 30 (trinta) dias, indicando como base de cálculo o valor do imóvel de R$ 75.463.800,00 (setenta e cinco milhões, quatrocentos e sessenta e três mil e oitocentos reais), valor este muito superior àquele pago pelo imóvel.”

Na sequência do
decisum
a MM.ª Juíza
a quo
, à luz das provas dos autos e do entendimento jurisprudencial a respeito do tema, julgou procedente o pedido nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO inicial e DETERMINO: a) que o Município de Aracruz utilize como base de cálculo para o ITBI o valor real da venda do imóvel, qual seja a quantia de R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais) que consta na escritura do imóvel objeto da presente lide; b) que seja oficiado ao Cartório de Registro de Imóveis para que proceda à averbação da escritura com a emissão da competente matrícula referente a este imóvel, a não ser que exista outra fator a impedir a averbação da escritura pública. Via de consequência, JULGO EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Com base no princípio da sucumbência, CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais finais/remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes que fixo em 8% (oito por cento) sobre o valor do proveito econômico da causa (diferença entre o ITBI incidente sobre o valor do negócio jurídico e o ITBI incidente sobre o valor do imóvel segundo avaliação do requerido), nos termos do art. 85, § 3º, II, do CPC.”

O Município de Aracruz, inconformado com a conclusão ora mencionada, interpôs o recurso em julgamento, no qual aduz, como fundamento do pedido de reforma da Sentença, em síntese, que o valor por si atribuído como base de cálculo do ITBI (R$ 75.463.800,00) foi apurado mediante procedimento administrativo regular, com base em avaliação compatível com a realidade de mercado e a localização do imóvel - situado em zona de expansão portuária.

Também argumenta que possui competência para realizar o arbitramento do valor venal do imóvel, conforme preceitua o art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN), bem assim que os documentos apresentados pela parte autora não possuem força suficiente para afastar a presunção de legitimidade do ato administrativo praticado;

Finaliza com a alegação de que o
decisum
contrariou o entendimento jurisprudencial e legal ao desconsiderar os critérios técnicos utilizados pela municipalidade para o lançamento do imposto e, por fim, que a fixação de honorários advocatícios em 8% (oito por cento) sobre o valor do proveito econômico deve ser revista, aplicando-se o art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil (CPC), dada a vultuosidade do valor envolvido.

Com estas informações a respeito dos fatos que envolvem a demanda em julgamento, imperioso destacar que o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento repetitivo (Tema 1113), fixou as seguintes teses de observância obrigatória:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

A íntegra do julgado no qual fixada a tese ora mencionada, porque relevante para a conclusão ao final adotada, encontra-se assim redigida:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).

A leitura da ementa do julgado já possibilita concluir que o Município somente pode questionar o valor indicado pelo contribuinte quando tal montante se mostrar “
de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado
”.

Na hipótese dos autos, a minuciosa análise dos elementos de prova acostados pelas partes,
data maxima venia
, revela que o Município, tal qual consignado no julgado do STJ antes referido, aparentemente subverteu o procedimento estabelecido pelo art. 148 do CTN.

Isso porque - conforme consta na Sentença - foi o próprio contribuinte, no caso a Apelada, quem pediu a revisão do lançamento do ITBI, de modo que neste mencionado processo administrativo (n.º 9994/2015, cópias às fls. 33-45 e também nos documentos acostados à contestação, fls. 142-316) não há, propriamente,
concessa venia
, arbitramento da base de cálculo do tributo, mas, sim, apenas e tão somente a contestação ao valor indicado pelo contribuinte e a conclusão de que o valor venal seria maior porque a área adquirida encontra-se inserida em “zona portuária de expansão”. Neste sentido:

“E por se tratar de imóvel localizado na ‘ÁREA DE ZONA PORTUÁRIA’, fora adotado para efeito de cálculo da AVALIAÇÃO em questão, o valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) o M2 (metro Quadrado).” (Fl. 44).

Destarte, porque não afastada a boa-fé da declaração do contribuinte nem as conclusões constantes nos laudos por ele apresentados no processo administrativo de revisão (parecer técnico de fls. 46-54 e laudo de avaliação imobiliária de fl. 80), não se sustenta a pretensão recursal neste particular - salienta-se, ademais, que no laudo de avaliação acostado pelo próprio Apelante às fls. 234, o valor do imóvel em área semelhante à da Apelada é compatível com aquele informado na petição inicial.

O recurso,
data venia
, também não prospera em relação à verba honorária fixada na Sentença porque nos termos do Tema Repetitivo 1076 do STJ, a “
fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados
”; nestes casos, é “obrigatória (...)
a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC
”.

Assim, como o Juiz já fixou a verba honorária no percentual mínimo previsto no 85, § 3º, II, do CPC, a hipótese é de não provimento do recurso, com a manutenção da Sentença recorrida.

Do exposto, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro a verba honorária fixada na Sentença em 2% (dois por cento).

É como voto.

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QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000246-23.2016.8.08.0006

APELANTE: MUNICÍPIO DE ARACRUZ

APELADA: NUTRIPETRO S/A

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

(Retorno)

Eminentes Pares, em Sessão pretérita iniciei o julgamento da Apelação Cível interposta pelo Município de Aracruz e cheguei à conclusão que pode ser sintetizada na ementa assim transcrita:

“DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ORDINÁRIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. VALOR DE REFERÊNCIA UNILATERAL FIXADO PELO MUNICÍPIO. ILEGALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação ordinária ajuizada com o objetivo de revisar o valor do ITBI cobrado pelo Município, tendo como base de cálculo valor considerado exorbitante em relação ao preço efetivamente pago pela aquisição de imóvel rural. O valor da transação foi de R$ 4.200.000,00, mas o Município emitiu guia de ITBI com base em avaliação unilateral que fixou o valor venal do imóvel em R$ 75.463.800,00. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, determinando que o Município utilizasse como base de cálculo o valor da transação declarado, condenando-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 8% sobre o proveito econômico. O Município apelou, alegando legalidade do arbitramento, legitimidade do valor atribuído com base em avaliação técnica e desproporcionalidade na fixação dos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o Município pode fixar a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência unilateral, afastando o valor declarado pelo contribuinte; (ii) determinar se é cabível a redução dos honorários advocatícios fixados com base no proveito econômico da causa. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumidamente representado pelo valor declarado na transação, que só pode ser afastado mediante processo administrativo específico, com contraditório e motivação adequada. O arbitramento da base de cálculo com base em valor de referência previamente estabelecido pelo Município, sem observância do devido processo legal
e sem demonstrar de forma objetiva a inveracidade da declaração do contribuinte
, subverte o procedimento previsto no art. 148 do CTN. No caso concreto, não se constatou procedimento administrativo regular que justificasse o afastamento do valor declarado na escritura,
tampouco houve demonstração de má-fé ou fraude por parte do contribuinte, o que inviabiliza a fixação da base de cálculo com base em avaliação genérica por zona de localização
. Quanto à fixação dos honorários, aplica-se o entendimento do STJ no Tema 1076, segundo o qual, nos casos de elevado valor econômico, é obrigatória a observância dos percentuais previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, sendo incabível a fixação por equidade. Como a sentença fixou os honorários no percentual mínimo legal, não há ilegalidade ou excesso a ser corrigido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.” (Grifei).

Na sequência, a eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira,
data maxima venia
, além de salientar que “
restou observada a exigência contida no precedente do Superior Tribunal de Justiça quanto a demonstração ao contribuinte dos critérios utilizados pela Administração, não havendo que se falar em subversão do procedimento previsto no artigo 148 do CTN
”, entendeu que a divergência nos valores apontados pelas partes exige a realização de prova pericial, daí porque assim concluiu:

“(...) entendo por bem inaugurar a divergência para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo do Município de Aracruz, afastando a nulidade do processo administrativo por suposta subversão do artigo 148 do CTN e, ante a necessidade de perícia para validação ou não dos critérios utilizados pelo Fisco, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para que seja oportunizado à autora a produção de prova pericial, com designação do perito judicial, com a respectiva advertência de que este seria o único meio de aferição do valor de venda do imóvel objeto de discussão, hábil a ensejar a fixação da base de cálculo do ITBI, prosseguindo o feito o seu regular trâmite naquela instância.”

Em razão dos substanciosos fundamentos articulados no voto divergente, reexaminei os autos e, a despeito de concordar com a determinação de realização de perícia para apurar, com maior grau de independência e imparcialidade o valor do tributo devido, entendo necessário,
concessa venia
, ratificar que, da análise dos elementos de prova trazidos pelas partes, não houve atenção do Município de Aracruz aos termos do Tema Repetitivo 1113 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Isso porque em que pese o procedimento administrativo ter sido instaurado a pedido da parte contribuinte, o Fisco municipal, ao manter o valor originariamente arbitrado, apenas formalizou e conferiu ares de legalidade à base de cálculo do IPTU apurada de modo irregular, eis que previamente e sem que fosse afastada a presunção de veracidade de que goza a declaração do contribuinte no sentido de que o valor da transação é condizente com o valor de mercado.

Ademais, também restou consignado no voto inicialmente proferido que os documentos anexados pela parte contribuinte demonstraram que o valor por ela declarado como da compra e venda encontra-se no mesmo nível de imóveis semelhantes da mesma região, além do fato de que a apuração do Fisco levou em consideração apenas a circunstância do terreno da contribuinte estar situado em “
área de zona portuária
”.

Assim, conforme julgado pelo STJ no REsp n.º 1.937.821/SP, a boa-fé objetiva e a presunção do valor da transação declarado pela parte contribuinte, inclusive condizente objetivamente com imóveis situados em região próxima,
não
foram afastados pelo Fisco, que não mostrou, de pronto, estar incompatível com a realidade - apenas, reitero, deu ares de legitimidade ao valor prévia e irregularmente imposto.

Ocorre, todavia, que a despeito desta saudável divergência de entendimentos a respeito da questão jurídica controvertida, entendo bastante razoável a conclusão da Desembargadora Eliana a respeito da necessidade de se realizar prova pericial para apurar, como antes dito, com mais imparcialidade e independência, a base de cálculo do tributo devido pela empresa Nutripetro S/A.

E é razoável porque a divergência entre os valores da base de cálculo, mesmo ao se levar em consideração o procedimento irregular adotado pelo Município, é bastante significativa, isto é, R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e duzentos mil reais) e R$ 75.463.800,00 (setenta e cinco milhões, quatrocentos e sessenta e três mil e oitocentos reais), circunstância que, sim, recomenda a realização de prova pericial para se apontar, com maior grau de certeza, o montante realmente devido.

Do exposto, à luz destas considerações, reformulo o voto inicialmente proferido para, em consequência, dar parcial provimento ao recurso do Município de Aracruz para, ante a necessidade de realização de prova pericial, determinar o retorno dos autos ao Juízo
a quo
para que seja oportunizado à Autora a produção de prova pericial, com designação do perito judicial, com a respectiva advertência de que este seria o único meio de aferição do valor de venda do imóvel objeto de discussão, hábil a ensejar a fixação da base de cálculo do ITBI.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Eminentes Pares, em sessão pretérita pedi vista dos presentes autos para melhor analisar a questão neles debatida, a qual versa precipuamente sobre a aferição do valor do imóvel objeto de compra e venda para o fim de fixação da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos – ITBI.

Em breve escorço do caso, relata a empresa autora ter adquirido um imóvel situado no município de Aracruz/ES pelo valor aproximado de R$4.200.000,00, (quatro milhões e duzentos mil reais) oportunidade em que requereu ao ente municipal a expedição da guia para o pagamento do tributo devido, momento em que alega ter sido surpresada com a indicação do valor do bem em aproximadamente R$75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais), o que majorou sobremaneira a quantia a ser paga a título de ITBI.

O magistrado singular entendeu pela impossibilidade de fixação do valor do imóvel de forma unilateral pelo ente tributante, bem como que não havia provas acerca da equivocidade do valor indicado pelo contribuinte, razão pela qual julgou procedente o pleito exordial.

Nesta instância, o eminente Relator, Des. Arthur José Neiva de Almeida, proferiu seu voto no sentido da manutenção da sentença objurgada, por entender que o ente municipal não poderia fixar um valor de venda do imóvel de forma unilateral, haja vista que ao assim proceder estaria contrariada a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1113.
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E após a manifestação do nobre Relator os autos foram conclusos ao meu gabinete, sendo este o contorno dos fatos até o momento.

Pois bem.

Após analisar o caso em tela, rogando a devida vênia ao insigne Relator, chego à conclusão diversa daquela trilhada por Sua Excelência.

E assim digo, por entender que na hipótese restou suprida a exigência do enunciado do Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça, na medida em que houve a instauração de procedimento administrativo, ainda que provocado pelo contribuinte, para discutir a base de cálculo do tributo devido.

Decerto, o objetivo da instauração do referido procedimento no caso da fixação do valor da base de cálculo do ITBI é o de possibilitar a formalização do contraditório na esfera administrativa, ou seja, de evitar que o contribuinte esteja sujeito à discricionariedade do Fisco na indicação de um valor
sponte sua
.

In casu
, pelo que se observa, o
montante
indicado pelo Fisco foi discutido na esfera administrativa (Processo nº

9994/2015), inclusive com a realização de nova inspeção por servidores municipais, sendo apontados pela autoridade fiscal os elementos que ensejaram o cálculo administrativo, bem como os motivos pelos quais teriam sido afastados o valor no contrato de compra e venda e do laudo unilateral apresentado, demonstrando que houve o devido respeito ao contraditório, dando ao contribuinte uma explanação minuciosa dos critérios utilizados, o que não pode ser ignorado neste julgamento.

Deve ser salientado que a discussão, ao contrário do que restou consignado na sentença, mantida no voto de relatoria, não perpassa pela demonstração da má-fé do contribuinte, mas pela divergência na utilização de critérios quanto a aferição do valor da metragem da área alienada, o que me leva a entender pelo esvaziamento do fundamento utilizado pelo julgador primevo nesse sentido.

Outrossim, registro que olvidar das explanações feitas pelo Fisco quanto ao valor da venda do bem tão somente porque a iniciativa do procedimento administrativo não partiu dele, mesmo sendo observados os princípios que norteiam a Administração e, mormente, o estrito contraditório, materializado na explanação dos motivos que ensejaram o seu alcance, seria incorrer, data vênia, em patente equívoco.

Saliento que na própria ementa do julgamento do REsp nº 1.937.821/SP
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, que serviu de base para a elaboração do Tema 1113, restou consignado no item 6 que a necessidade de observância do contraditório teria como objetivo principal demonstrar ao contribuinte as nuances que serviram de base para o valor apontado pelo Fisco, o que foi alcançado no caso em tela.

A propósito, vejamos o excerto citado:

“
6. E
m face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).”

Ainda, colaciono precedente do Superior Tribunal de Justiça que enfrenta a questão atinente a mitigação do formalismo na esfera administrativa e que tem cabimento para reforçar o entendimento ora trilhado:

“
[...]III - A instrumentalidade das formas suplanta a tecnicidade e o formalismo exacerbado quando a verdade real desponta evidente, ictu oli, no processo judicial, e muito mais no âmbito do processo administrativo, cuja tônica é o informalismo moderado, no qual prepondera a aplicação da formalidade de maneira relativizada, suficiente a se concluir com base no seu conteúdo material, com respeito ao princípio da proporcionalidade (nas suas vertentes de necessidade, adequação e proporcionalidade em sentido estrito), devendo o seu conteúdo material sobrepujar o rígido formalismo, quando daquele se possa concluir com segurança pela legitimidade das decisões da Administração.IV - Nesse sentido, fica evidente que os procedimentos de medição em campo e a conferência dos serviços e respectivos quantitativos físicos, bem como o quadro comparativo entre os preços contratados e os de mercado eram e são de pleno conhecimento da recorrida, não havendo falar em surpresa ou afronta ao contraditório e ampla defesa, plenamente exercido, como se depreende dos autos, quer no âmbito administrativo, quer judicial. [...]
(AgInt no AREsp n. 2.282.570/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024.)

Assim, penso que na situação sob exame restou observada a exigência contida no precedente do Superior Tribunal de Justiça quanto a demonstração ao contribuinte dos critérios utilizados pela Administração, não havendo que se falar em subversão do procedimento previsto no artigo 148 do CTN.
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Tal cenário já seria suficiente para a reforma da sentença. Entrementes, a legitimidade da instauração da discussão na esfera administrativa
per si
não convalida automaticamente o valor alcançado pelo Fisco, para o que entendo ser imprescindível a realização de diligência pericial, a qual obsta a continuidade do enfrentamento meritório nesta instância com a aplicação do artigo 1.013 do CPC.

Isto, porque de fato a discrepância entre o valor que foi descrito no contrato de compra e venda (R$4.200.000,00 – quatro milhões e duzentos mil reais) e aquele apontado pelo Município de Aracruz (R$75.000.000,00 – setenta e cinco milhões de reais) é expressiva, inexistindo critérios para sua definição sem esteio em prova técnica.

A controvérsia sobre o valor do imóvel é fomentada pela própria autora/recorrida ao apresentar um laudo de avaliação unilateral, onde é apontado um valor que, inobstante ser aquém daquele indicado pela Administração, é maior, ao menos, em 50% que do foi por ela originalmente indicado.

Tal fato demonstra a necessidade de ser realizada uma perícia judicial, haja vista a imparcialidade da via, para que seja alcançado o valor de mercado do bem, mormente considerando fatores de valorização ou desvalorização da área, o zoneamento em que ela está enquadrada, além da ponderação de critérios mercadológicos específicos para a região.

E não se pode dizer que a parte autora abriu mão de tal comprovação, de modo a ensejar de imediato o acolhimento da tese recursal quanto ao valor do imóvel. Isto, porque mesmo diante do fato de que a referida prova tenha sido dispensada pela autora, penso que ela assim o fez sob o entendimento de que o precedente jurisprudencial vinculante, qual seja o Tema 1113, resolveria por completo a questão, o que foi aquiescido pelo julgador primevo.

Ocorre que na situação dos autos, o magistrado deveria ter adotado postura diversa, já que a mera utilização do referido precedente não conduz à solução em sua completude, sendo imperiosa, pois, a verificação do valor de mercado do bem já que se vislumbra três apontamentos distintos:
i)
aquele indicado no contrato de compra e venda;
ii)
o apontado no laudo pericial unilateral apresentado pela empresa autora/recorrida; e
iii)
o montante fixado pela Administração municipal.

Em uma situação como a que se denota, faz-se imprescindível que o julgador atue, à luz dos princípios dispostos no limiar do Código de Processo Civil, de forma ativa, não sendo apenas um expectador do processo, auxiliando na demonstração dos caminhos passíveis de resolução da lide, apontando, principalmente, as diligências imprescindíveis para sua solução, como é a perícia acima citada, já que ausente qualquer parâmetro idôneo a ser adotado na via judicial.

Sobre a postura do julgador na condução do feito, colaciono a jurisprudência pátria:

“
[...]O artigo 370 do CPC confere ao magistrado o poder-dever de determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, inclusive de ofício, desde que observado o princípio da cooperação entre as partes (CPC, art. 6º). A ausência de prévia realização da perícia grafotécnica inviabiliza o julgamento da controvérsia, sendo indispensável a complementação da instrução probatória para garantir uma decisão justa e fundamentada.[...] (TJES, Apelação Cível 0003509-28.2014.8.08.0008, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, Publicado em 25/02/2025)

“
[...]2. O processo moderno deve refletir a verdade real, a qual condiz com o interesse público de efetividade da justiça em detrimento do apego ao formalismo, sob pena de prejuízo ao direito de defesa e ao contraditório, dentre outros.[...] (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.374.340/RN, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 1/10/2013, DJe de 9/10/2013.)

Como dito, a autora desistiu da perícia tão somente porque entendeu que o precedente do STJ seria hábil a dirimir a questão, o que não se pode admitir, já que a prova pericial mostra-se imprescindível para o alcance da verdade real nos autos e a advertência quanto a possibilidade de prejuízo no julgamento do feito com a dispensa da referida diligência deveria ter sido feita oportunamente à parte, pois, do contrário, a rejeição do seu pedido fulcrado na ausência de prova importaria em patente nulidade.

Assim, ante o impasse instaurado, uma vez que não se pode olvidar das razões do ente municipal, mas também em contrapartida, não se pode admitir como válido o valor indicado pelo contribuinte, penso que o melhor caminho seja a anulação da sentença, com o retorno dos autos à fase instrutória para a realização da prova pericial de avaliação do bem, momento em que a parte autora, deverá ser intimada para produzi-la (
rectius
, custea-la), a teor do disposto no artigo 373, I do CPC,
com a advertência de que este é
o único meio
isento para
aferição do valor a ser utilizado para a base de cálculo do ITBI, sob pena de sofrer as consequências por não se desimcumbir do ônus probatório que lhe cabe quanto aos fatos constitutivos do direito alegado.

Diante de todo o exposto, mais uma vez rogando vênias ao eminente Relator, Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, entendo por bem inaugurar a divergência para
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo do Município de Aracruz, afastando a nulidade do processo administrativo por suposta subversão do artigo 148 do CTN e, ante a necessidade de perícia para validação ou não dos critérios utilizados pelo Fisco, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para que seja oportunizado à autora a produção de prova pericial, com designação do perito judicial, com a respectiva advertência de que este seria o único meio de aferição do valor de venda do imóvel objeto de discussão, hábil a ensejar a fixação da base de cálculo do ITBI, prosseguindo o feito o seu regular tramite naquela instância.

É como voto.

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a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

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REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022

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Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.