Tribunal: TJES
Processo: 5006084-93.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO CONTRATUAL. DISCUSSÃO SOBRE OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar em ação de rescisão de contrato de locação, consignação das chaves e desoneração de encargos locatícios.

2. A locação teve origem em contrato firmado concomitantemente à venda do imóvel, estabelecendo a vendedora como locatária e a compradora como locadora.

3. A parte locatária notificou a locadora sobre a intenção de encerrar a locação, procedendo à entrega das chaves. A locadora, por sua vez, condicionou a rescisão à realização de obras para adequação do imóvel ao estado original, conforme projeto arquitetônico aprovado junto ao município.

4. A decisão agravada manteve a responsabilidade da locatária pelos encargos da locação até a resolução das pendências apontadas pela locadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃ
O

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a entrega das chaves do imóvel pode ser condicionada à realização de obras para sua adequação ao estado original; e (ii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios deve persistir enquanto não solucionadas as divergências sobre eventuais danos e adaptações no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6.
Segundo a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a entrega das chaves, inclusive por meio de consignação judicial, põe fim à relação locatícia.

7. O locatário tem o dever de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991), cabendo ao locador o ônus de demonstrar eventuais danos ou necessidade de reparos.

8. A controvérsia sobre eventuais prejuízos e adequações estruturais deve ser dirimida em ação própria, não podendo obstar a rescisão do contrato nem justificar a manutenção das obrigações locatícias após a entrega do imóvel.

9. O
periculum in mora
se encontra caracterizado pelo prejuízo financeiro da locatária, diante da manutenção da obrigação de pagamento de aluguéis elevados, mesmo após a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso
conhecido e
provido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006084-93.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA

AGRAVADO: PATRIMOVEL LTDA - EPP

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO CONTRATUAL. DISCUSSÃO SOBRE OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido liminar em ação de rescisão de contrato de locação, consignação das chaves e desoneração de encargos locatícios.

2. A locação teve origem em contrato firmado concomitantemente à venda do imóvel, estabelecendo a vendedora como locatária e a compradora como locadora.

3. A parte locatária notificou a locadora sobre a intenção de encerrar a locação, procedendo à entrega das chaves. A locadora, por sua vez, condicionou a rescisão à realização de obras para adequação do imóvel ao estado original, conforme projeto arquitetônico aprovado junto ao município.

4. A decisão agravada manteve a responsabilidade da locatária pelos encargos da locação até a resolução das pendências apontadas pela locadora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃ
O

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a entrega das chaves do imóvel pode ser condicionada à realização de obras para sua adequação ao estado original; e (ii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios deve persistir enquanto não solucionadas as divergências sobre eventuais danos e adaptações no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6.
Segundo a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a entrega das chaves, inclusive por meio de consignação judicial, põe fim à relação locatícia.

7. O locatário tem o dever de devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991), cabendo ao locador o ônus de demonstrar eventuais danos ou necessidade de reparos.

8. A controvérsia sobre eventuais prejuízos e adequações estruturais deve ser dirimida em ação própria, não podendo obstar a rescisão do contrato nem justificar a manutenção das obrigações locatícias após a entrega do imóvel.

9. O
periculum in mora
se encontra caracterizado pelo prejuízo financeiro da locatária, diante da manutenção da obrigação de pagamento de aluguéis elevados, mesmo após a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso
conhecido e
provido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por SERVIÇOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA contra a decisão (id. 42614769 dos autos de origem) proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que indeferiu o pedido liminar formulado na ação judicial de origem, de rescisão da locação, consignação das chaves, desoneração de aluguéis e demais obrigações relativas a preservação de integridade do imóvel e conservação da edificação, bem como a desoneração quanto aos encargos acessórios referentes a impostos, taxas e demais obrigações financeiras advindas do uso do imóvel.

Em suas razões recursais de id. 8301987, alega a Agravante, em síntese, que em Fevereiro de 2018 vendeu um prédio comercial à Agravada, pelo valor de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), tendo as partes condicionado a compra e venda do imóvel à assinatura de um contrato de locação, do qual a agravada alugaria a propriedade em questão à agravante, pelo valor mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

Aduz, ainda, que a assinatura do contrato de locação ocorreu no mesmo dia da assinatura do contrato de compra e venda, este então firmado no formato
ad corpus
. Relata que em julho de 2023 notificou a requerida sobre o desinteresse em prosseguir com a locação, na oportunidade em que a requerida encaminhou considerações à autora quanto à integridade física do imóvel, solicitando a realização de vistoria para avaliação e identificação das benfeitorias e reparações que entendia necessárias à entrega. Prossegue informando que, realizada a vistoria técnica para entrega das chaves, a parte agravada notificou a autora, requerendo a adequação da estrutura do imóvel a sua composição original, prevista no projeto arquitetônico aprovado junto ao Município de Cariacica.

Pela decisão interlocutória id 8404448 foi deferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.

A Agravada apresentou as contrarrazões id 10668125, pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso.

É o breve Relatório.

Peço dia para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5006084-93.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: SERVIÇOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA

AGRAVADA: PATRIMOVEL LTDA – EPP

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por SERVIÇOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA contra a decisão (id. 42614769 dos autos de origem) proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que indeferiu o pedido liminar formulado na ação judicial de origem, de rescisão da locação, consignação das chaves, desoneração de aluguéis e demais obrigações relativas a preservação de integridade do imóvel e conservação da edificação, bem como a desoneração quanto aos encargos acessórios referentes a impostos, taxas e demais obrigações financeiras advindas do uso do imóvel.

Em suas razões recursais de id. 8301987, alega a Agravante, em síntese, que em Fevereiro de 2018 vendeu um prédio comercial à Agravada, pelo valor de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), tendo as partes condicionado a compra e venda do imóvel à assinatura de um contrato de locação, do qual a agravada alugaria a propriedade em questão à agravante, pelo valor mensal de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

Aduz, ainda, que a assinatura do contrato de locação ocorreu no mesmo dia da assinatura do contrato de compra e venda, este então firmado no formato
ad corpus
. Relata que em julho de 2023 notificou a requerida sobre o desinteresse em prosseguir com a locação, na oportunidade em que a requerida encaminhou considerações à autora quanto à integridade física do imóvel, solicitando a realização de vistoria para avaliação e identificação das benfeitorias e reparações que entendia necessárias à entrega. Prossegue informando que, realizada a vistoria técnica para entrega das chaves, a parte agravada notificou a autora, requerendo a adequação da estrutura do imóvel a sua composição original, prevista no projeto arquitetônico aprovado junto ao Município de Cariacica.

Pois bem.

De início, cumpre asseverar que, conforme entendimento assentado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "
a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia
" (AgInt no AREsp n. 1.722.852/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 11/5/2022).

Também neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. LOCAÇÃO. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. ART. 67 DA LEI Nº 8.247/91. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO. DEVIDOS OS ALUGUÉIS REFERENTES AO PERÍODO QUE ANTECEDEU O DEPÓSITO. RECEBIMENTO DO IMÓVEL APÓS REFORMA. CONDIÇÃO POTESTATIVA. INADMISSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO NCPC. MANUTENÇÃO. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Esta Corte superior compreende que a ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei nº 8.245/91 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel, representada pela entrega das chaves. Precedentes.

3. O Superior Tribunal de Justiça, há muito e de modo reiterado, firmou a orientação de que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação, sendo devidos aluguéis ao período anterior à aludida extinção.

4. É possível a entrega das chaves do imóvel objeto de locação em cartório judicial, na hipótese em que o locador se recusa a recebê-lo sem a realização de reforma pelo locatário, porque, além de ser um direito de este devolver o imóvel ao fim do prazo do contrato, a exigência do locador caracteriza condição potestativa, ressaltando-se que eventual prejuízo deve ser discutido em ação própria.

5. Os embargos de declaração interpostos que apresentem pretensão impertinente, como a rediscussão de matérias já decididas, caracterizam-se como protelatórios, a ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do NCPC.

6. A Terceira Turma, no julgamento dos EDcl no AgInt no REsp nº 1.573.573/RJ, firmou entendimento de que, para fins de arbitramento de honorários recursais, previstos no art. 85, § 11, do NCPC, é necessário o preenchimento de requisitos cumulativos que enumera, entre eles, tratar-se do recurso principal de determinada instância, não sendo aplicáveis ao agravo interno e aos embargos de declaração.

7. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência quanto a aplicação do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.

8. Agravo interno não provido, com imposição de multa.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.617.757/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/10/2018, DJe de 25/10/2018.)

Firmada tal premissa, tem-se que os elementos probatórios conferem plausibilidade à tese autoral, sobretudo no que concerne à alegação de que a venda do imóvel teria se realizado a título
ad corpus
, com início imediato da relação locatícia, figurando a compradora como locadora e a vendedora como inquilina de seu antigo bem. A referida circunstância, em princípio, confere embasamento à alegação sobre a suposta inexigência de realização de obras para retornar o bem a condição anterior à tal aquisição, desde que mantido o bem no estado em que se convencionou. Tais questões, no entanto, deverão ser objeto de maior aprofundamento probatório no curso da demanda.

Além da alegada aquisição no formato
ad corpus
, não teria sido realizada uma vistoria prévia da locação, o que não inviabiliza, todavia, a exigência de retorno do bem ao estado inicial da locação. Isso porque é sabido que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991). Todavia, veja-se, incidirá sobre o locador o ônus de provar quais seriam estas adaptações.

Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE O RECEBEU. ÔNUS DE PROVA ATRIBUÍDO AO LOCADOR DE COMPROVAR A EXISTÊNCIA DOS ALEGADOS DANOS NO IMÓVEL PELO USO DO BEM PELA LOCATÁRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. É sabido que
o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991)
. Entrementes,
cabe ao locador o ônus de comprovar a existência de danos no imóvel pelo uso do bem pela locatária, não relacionadas ao desgaste natural
, o que não se identifica no caso concreto. 2. Recurso conhecido e desprovido. 3. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa atualizado. (Data: 10/Nov/2023, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 0004868-53.2018.8.08.0014, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Locação de Imóvel).

De outro lado, alega a Agravada, em contrarrazões, que o referido laudo de vistoria foi efetivamente realizado no início da relação locatícia, porém não teria sido entregue pela Agravante. A corroborar as alegações, apresenta algumas fotos supostamente feitas no dia da aludida vistoria.

Tais questões, no entanto, deverão ser dirimidas perante a instância de origem, dado o estreito âmbito de cognição da presente via recursal, que impossibilita a dilação probatória.

De toda sorte, judicializada a controvérsia sobre a rescisão da locação e suas consequências, não se mostra plausível exigir do inquilino que permaneça responsável pelos aluguéis e demais encargos locatícios enquanto o locador não se desonera de seu ônus quanto à suposta irregularidade do bem devolvido, sobretudo enquanto pendentes os debates sobre as circunstâncias da vistoria prévia no início da locação.

Com efeito, havendo sido realizada vistoria técnica após a desocupação do bem, mostra-se salutar a liberação da locação, devendo a controvérsia sobre eventual indenização para reforma do imóvel, ou até mesmo a discussão acerca de eventuais lucros cessantes, ser solucionada em via própria.

Neste sentido já decidiu este Egrégio Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES INJUSTIFICADA. EVENTUAL NECESSIDADE DE REFORMAS NO IMÓVEL E PAGAMENTO DE DÉBITOS. DISCUSSÃO EM AÇÃO PRÓPRIA. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1 – O Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado no sentido de que, havendo recusa do locador em receber as chaves do imóvel, o depósito destas é direito do Locatário, ainda que se alegue a existência de pendências quanto a reparos no bem e pagamento de aluguéis, posto que eventual prejuízo deve ser discutido ação própria. 2 - Recurso desprovido. Honorários recursais. (Data: 20/Mar/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0001509-06.2020.8.08.0021, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Locação de Imóvel).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CRÉDITO DE ALUGUEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXTINÇÃO DO CONTRATO. DEPÓSITO DAS CHAVES EM JUÍZO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Como é de conhecimento, o aluguel se destina a compensar o locador pela perda do direito de gozar e fruir do imóvel, em razão da entrega da posse direta dele ao locatário, sendo que a subutilização – ou até mesmo a não utilização – durante determinado período não afasta a obrigação de pagar os alugueres, o qual cessa apenas com a entrega das chaves, marco da rescisão do contrato de locação. 2. Neste diapasão, a despeito das alegações recursais de que teria havido prévia notificação dos locadores acerca do desinteresse da locatária em permanecer no imóvel, agendando data para a entrega das chaves, não há como olvidar que tal evento somente ocorreu em 24/08/2021, quando depositadas em Juízo. 3. No ponto, cumpre esclarecer que, ao contrário do consignado pelo julgador a quo, o “efeito liberatório das obrigações locatícias ocorre com o depósito das chaves em Juízo”. (TJSP; Apelação Cível 1004172-38.2021.8.26.0161; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/03/2023; Data de Registro: 07/03/2023). 4. Recurso parcialmente provido. (Data: 11/Sep/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5008763-96.2021.8.08.0024, Magistrado: JAIME FERREIRA ABREU, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Acessão).

Convém salientar, ademais, que o
periculum in mora
encontra-se demonstrado, já que o valor mensal do aluguel até então vigente alcança o montante de R$ 35.000,00 e a controvérsia sobre a rescisão da locação já se estende há vários meses, corroborando o alegado prejuízo financeiro da Agravante, que busca mitigar o impacto econômico que se estende no tempo.

Por fim, consigno que, conforme informado pela própria Agravada em contrarrazões, esta não se opõe à rescisão do contrato de locação, limitando-se a perquirir a reparação pelos prejuízos que alega ter sofrido. Aduz, ainda, que o imóvel fora efetivamente desocupado pela locatária, com a entrega das chaves e realização de vistoria após a desocupação, em cumprimento à liminar proferida nesta seara recursal.

Ante o exposto, conheço do presente recurso e lhe dou provimento para, confirmando a liminar anteriormente deferida, consolidar a entrega das chaves do imóvel pela Agravante e a subsequente rescisão contratual, devendo a controvérsia sobre as obrigações contratuais e eventuais prejuízos decorrentes da locação serem dirimidas na instância de origem, sob o crivo do contraditório e ampla defesa.