Tribunal: TJES
Processo: 0019336-22.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-10-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 15% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO AFASTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por sociedade empresária em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, condenou a vendedora à restituição de 85% dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária e juros, e fixou a responsabilidade exclusiva da ré pelo pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção sobre os valores pagos deve ser majorado de 15% para 25%; e (ii) estabelecer se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a regra da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A rescisão contratual por iniciativa do comprador é admitida pela jurisprudência consolidada, ainda que fundada em motivos pessoais, sendo vedada a retenção integral das quantias pagas.

4. A retenção fixada em 15% mostra-se proporcional e razoável, suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e comerciais, evitando enriquecimento sem causa.

5. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a orientação de que a retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto, sendo o patamar de 25% admitido apenas em hipóteses excepcionais, como ocupação do imóvel ou comprovação de despesas extraordinárias, o que não ocorreu.

6. Configura-se sucumbência recíproca quando a parte autora não obtém integral acolhimento de seu pedido e a parte ré também sofre condenação parcial, impondo a redistribuição proporcional das custas e honorários.

7. A fixação de honorários advocatícios em favor da parte ré deve observar o proveito econômico obtido, qual seja, o valor correspondente ao percentual de retenção autorizado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador autoriza a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável, usualmente entre 10% e 25%, para ressarcimento das despesas da vendedora.

2. O percentual de 15% mostra-se adequado quando não demonstradas despesas extraordinárias ou ocupação do imóvel.

3. Configura-se sucumbência recíproca quando ambas as partes decaem parcialmente de seus pedidos, impondo-se a redistribuição proporcional dos ônus processuais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 86 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.11.2020, DJe 01.12.2020; TJES, Apelação nº 0027738-34.2015.8.08.0035, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019336-22.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIII LTDA.

APELADO: GUILHERME AUGUSTO GONCALVES BRUNNER DA ROCHA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO LIMITADA A 15% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO AFASTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por sociedade empresária em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, condenou a vendedora à restituição de 85% dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária e juros, e fixou a responsabilidade exclusiva da ré pelo pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção sobre os valores pagos deve ser majorado de 15% para 25%; e (ii) estabelecer se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a regra da sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A rescisão contratual por iniciativa do comprador é admitida pela jurisprudência consolidada, ainda que fundada em motivos pessoais, sendo vedada a retenção integral das quantias pagas.

4. A retenção fixada em 15% mostra-se proporcional e razoável, suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas e comerciais, evitando enriquecimento sem causa.

5. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a orientação de que a retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto, sendo o patamar de 25% admitido apenas em hipóteses excepcionais, como ocupação do imóvel ou comprovação de despesas extraordinárias, o que não ocorreu.

6. Configura-se sucumbência recíproca quando a parte autora não obtém integral acolhimento de seu pedido e a parte ré também sofre condenação parcial, impondo a redistribuição proporcional das custas e honorários.

7. A fixação de honorários advocatícios em favor da parte ré deve observar o proveito econômico obtido, qual seja, o valor correspondente ao percentual de retenção autorizado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador autoriza a retenção de parte das parcelas pagas, desde que em percentual razoável, usualmente entre 10% e 25%, para ressarcimento das despesas da vendedora.

2. O percentual de 15% mostra-se adequado quando não demonstradas despesas extraordinárias ou ocupação do imóvel.

3. Configura-se sucumbência recíproca quando ambas as partes decaem parcialmente de seus pedidos, impondo-se a redistribuição proporcional dos ônus processuais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 86 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.11.2020, DJe 01.12.2020; TJES, Apelação nº 0027738-34.2015.8.08.0035, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XIII LTDA.
, com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
GUILHERME AUGUSTO GONCALVES BRUNNER DA ROCHA
contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a ré à restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Outrossim, condenou a ré, com exclusividade, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Não foram apresentadas contrarrazões pelo apelado.

É o breve relatório. Peço dia para julgamento.

Vitória (ES), 28 de agosto de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XIII LTDA.
, com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
GUILHERME AUGUSTO GONCALVES BRUNNER DA ROCHA
contra a apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a ré à restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Outrossim, condenou a ré, com exclusividade, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Na origem, o autor ingressou com a presente ação visando à rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de uma sala comercial no empreendimento Centro Empresarial Shopping Moxuara, firmado em 31 de julho de 2012. Alegou que, por ter ficado desempregado, não possuía mais condições financeiras de arcar com as parcelas. Informou ter pago um total de R$ 49.918,36 (quarenta e nove mil, novecentos e dezoito reais e trinta e seis centavos). Afirmou ainda que, apesar de ter solicitado o distrato em janeiro de 2016 e recebido uma proposta de retenção de 3%, a construtora permaneceu inerte por mais de três anos, sem formalizar a rescisão ou devolver os valores. Pleiteou, assim, a declaração da rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos e, subsidiariamente, a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga, além da condenação da ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Na r. Sentença, a Magistrada de primeira instância acolheu parcialmente a pretensão autoral, reconhecendo que, embora o contrato tenha sido firmado antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ já previa a possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador. Atribuiu a culpa pelo desfazimento do negócio ao autor e, com base nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, fixou a retenção em 15% (quinze por cento) sobre o valor das prestações pagas, por considerá-la suficiente para compensar a construtora.

Em suas razões recursais, a apelante SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XIII LTDA. argumenta, em resumo, que:
(i)
sendo a rescisão contratual decorrente de culpa exclusiva do comprador, a retenção deve ser majorada para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a fim de cobrir adequadamente as despesas administrativas e comerciais do empreendimento; e
(ii)
a sentença errou ao condená-la exclusivamente ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois, tendo o autor decaído de parte de seu pedido, a sucumbência deveria ser reconhecida como recíproca e os custos, redistribuídos.

Pois bem. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, e não havendo mais questões de ordem processual a serem debatidas, passo à análise dos pontos em debate.

Restou claro e incontroverso nos autos que a rescisão contratual se deu por culpa do autor, que não possuía mais condições financeiras de adimplir as prestações do imóvel adquirido.

De outro lado, embora a parte demandada não tenha dado causa à rescisão do contrato, esta não pode ser obstaculizada, sendo vedada em nosso ordenamento jurídico a retenção excessiva dos valores pagos para aquisição do bem, na hipótese de rescisão por iniciativa do adquirente, de forma a evitar o enriquecimento ilícito por parte da Construtora.

Isto considerado, entendo que agiu com acerto a Julgadora singular ao estabelecer que a parte requerida deve restituir ao requerente o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago.

Cumpre registrar que
“a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
. (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

Assim, a retenção de percentual das prestações do preço do imóvel deve ser em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel, sendo, ao meu sentir, o montante de retenção de 15% (quinze por cento), no caso dos autos, suficiente para a cobertura de tais despesas, devendo ser considerados ainda os benefícios que a Construtora poderá obter, em razão de eventual valorização do bem, na hora de revendê-lo a terceiros.

Neste diapasão, na linha do consignado pela julgadora
a quo
, tenho que, na hipótese dos autos, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) do valor adimplido pelo autor se apresenta razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da Construtora com a comercialização e marketing da unidade, evitando o enriquecimento ilícito e cumprindo a sua finalidade cominatória.

Ademais, não foi demonstrada nos autos a ocorrência de despesas excepcionais que recomendariam a retenção de percentual superior ao fixado pela magistrada
a quo
. Reitero que os parâmetros utilizados não destoam daqueles aplicados na Corte Superior, que, ademais, estabelece que
“esta elevação [para até 25%] só é permitida para casos em que o imóvel já tiver sido ocupado pelo comprador ou desde que reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem esse aumento, o que não se afigura presente na hipótese.”
(TJES, Apelação nº 0027738-34.2015.8.08.0035, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira).

Quanto aos honorários de sucumbência, cabe a sua reanálise. O juízo de primeiro grau condenou exclusivamente a construtora apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Ocorre que a parte autora, ora apelada, não obteve êxito integral em sua pretensão. Em sua petição inicial, o autor formulou pedido principal de devolução integral dos valores pagos e, subsidiariamente, a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia desembolsada. A r. sentença, contudo, rejeitou o pedido principal e acolheu apenas em parte o pedido subsidiário, ao fixar a retenção em 15% (quinze por cento) e determinar a devolução de 85% do montante pago.

Dessa forma, a parte requerida sucumbiu na demanda em relação ao valor condenatório a ser restituído ao autor. Por outro lado, o autor também sucumbiu em parte, uma vez que pleiteou a restituição de 90% do valor pago e obteve apenas 85%. O proveito econômico da demandada, portanto, corresponde à integralidade do valor que ela pôde reter (15% sobre o total pago), que foi a parte do pedido autoral julgada improcedente.

Nesse cenário, configura-se a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, sendo imperiosa a redistribuição dos respectivos ônus.

CONCLUSÃO

Com base nestes fundamentos,
CONHEÇO
do apelo interposto por
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XIII LTDA.
, e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para reformar a r. sentença no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Dessa forma, reconhecendo a sucumbência recíproca, redistribuo os ônus, condenando as partes ao pagamento das custas processuais pro rata.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, qual seja, o valor correspondente ao percentual de retenção (15% do total pago). Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, por ser o autor beneficiário da gratuidade da justiça.

Mantenho a condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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