Tribunal: TJES
Processo: 5017426-04.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-09-03

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. LIQUIDEZ DO TÍTULO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL DO VALOR DAS COTAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO VIA LARANJEIRAS contra decisão da 6ª Vara Cível de Serra que, nos autos de execução de título extrajudicial ajuizada contra PEDRO HENRIQUE DOMINGOS DA SILVA e PAULA REGINA DOMINGOS DE BRITO, determinou a emenda da petição inicial com a juntada de ata de assembleia que comprove o valor das cotas condominiais cobradas, sob pena de extinção do feito. O agravante sustenta a suficiência dos boletos anexados para caracterização da liquidez do título, alegando excesso de formalismo e afronta ao art. 784, X, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se, para fins de execução de título extrajudicial com base em cotas condominiais, é necessária a juntada da ata da assembleia que comprove documentalmente o valor das contribuições cobradas, ainda que haja boletos anexados aos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O crédito referente a cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias apenas se qualifica como título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, X, do CPC quando estiver documentalmente comprovado, exigindo-se, além da demonstração do inadimplemento, a apresentação da convenção condominial e/ou da ata da assembleia que fixou o valor das contribuições.

4. A ausência de menção expressa, nos documentos juntados, ao valor mensal das cotas condominiais compromete a liquidez do título, tornando inviável a execução forçada.

5. A jurisprudência consolidada do STJ e de tribunais estaduais reafirma que boletos bancários desacompanhados da devida deliberação assemblear sobre o valor das cotas não conferem liquidez ao título, o que impede o regular prosseguimento da execução.

6. A exigência da juntada de ata de assembleia com a definição do valor das cotas não representa formalismo excessivo, mas sim condição mínima para garantir o contraditório e a segurança jurídica na via executiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A execução de cotas condominiais com base no art. 784, X, do CPC exige a juntada de documentos que comprovem não apenas o inadimplemento, mas também a fixação do valor das contribuições em convenção condominial ou ata de assembleia.

2. Boletos bancários, isoladamente, não suprem a exigência de liquidez do crédito condominial na execução extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 783, 784, X e 786; CC, arts. 1.333 e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.05.2023; TJES, Apelação Cível nº 5014876-66.2021.8.08.0024, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 07.07.2023; TJSP, Apelação Cível nº 1025842-27.2021.8.26.0196, Rel. Des. Walter Exner, j. 20.03.2024; TJSP, AI nº 2142679-33.2016.8.26.0000, Rel. Des. Azuma Nishi, j. 25.08.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017426-04.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO VIA LARANJEIRAS

AGRAVADO: PEDRO HENRIQUE DOMINGOS DA SILVA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. LIQUIDEZ DO TÍTULO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL DO VALOR DAS COTAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO VIA LARANJEIRAS contra decisão da 6ª Vara Cível de Serra que, nos autos de execução de título extrajudicial ajuizada contra PEDRO HENRIQUE DOMINGOS DA SILVA e PAULA REGINA DOMINGOS DE BRITO, determinou a emenda da petição inicial com a juntada de ata de assembleia que comprove o valor das cotas condominiais cobradas, sob pena de extinção do feito. O agravante sustenta a suficiência dos boletos anexados para caracterização da liquidez do título, alegando excesso de formalismo e afronta ao art. 784, X, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se, para fins de execução de título extrajudicial com base em cotas condominiais, é necessária a juntada da ata da assembleia que comprove documentalmente o valor das contribuições cobradas, ainda que haja boletos anexados aos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O crédito referente a cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias apenas se qualifica como título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, X, do CPC quando estiver documentalmente comprovado, exigindo-se, além da demonstração do inadimplemento, a apresentação da convenção condominial e/ou da ata da assembleia que fixou o valor das contribuições.

4. A ausência de menção expressa, nos documentos juntados, ao valor mensal das cotas condominiais compromete a liquidez do título, tornando inviável a execução forçada.

5. A jurisprudência consolidada do STJ e de tribunais estaduais reafirma que boletos bancários desacompanhados da devida deliberação assemblear sobre o valor das cotas não conferem liquidez ao título, o que impede o regular prosseguimento da execução.

6. A exigência da juntada de ata de assembleia com a definição do valor das cotas não representa formalismo excessivo, mas sim condição mínima para garantir o contraditório e a segurança jurídica na via executiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A execução de cotas condominiais com base no art. 784, X, do CPC exige a juntada de documentos que comprovem não apenas o inadimplemento, mas também a fixação do valor das contribuições em convenção condominial ou ata de assembleia.

2. Boletos bancários, isoladamente, não suprem a exigência de liquidez do crédito condominial na execução extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 783, 784, X e 786; CC, arts. 1.333 e 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.05.2023; TJES, Apelação Cível nº 5014876-66.2021.8.08.0024, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 07.07.2023; TJSP, Apelação Cível nº 1025842-27.2021.8.26.0196, Rel. Des. Walter Exner, j. 20.03.2024; TJSP, AI nº 2142679-33.2016.8.26.0000, Rel. Des. Azuma Nishi, j. 25.08.2016.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, cuida-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
CONDOMÍNIO VIA LARANJEIRAS
em face da r. decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra, que, nos autos de execução autônoma de título extrajudicial ajuizada pelo ora agravante em desfavor de
PEDRO HENRIQUE DOMINGOS DA SILVA
e
PAULA REGINA DOMINGOS DE BRITO
tendo por causa de pedir o inadimplemento de cotas condominiais, determinou a intimação do exequente para que aparelhe o feito executivo com a demonstração do valor das cotas devidas pelos condôminos e cópia da ata de assembleia que as definam, sob pena de extinção do feito.

Em suas razões (id. 10748237), o agravante requer a reforma da r. decisão objurgada, com o prosseguimento do feito executivo independentemente da juntada dos documentos apontados, sob os argumentos, em suma, de que (i) a execução reúne os pressupostos de certeza, liquidez e exigibilidade do crédito, uma vez que os boletos bancários acostados à exordial contém informações sobre a natureza da prestação (taxa condominial), seu objeto (valor), seus sujeitos (credor e devedor) e o tipo de obrigação (pagar quantia), sendo cediço que ; (ii) o comando decisório é dotado de excesso de formalismo, violando o disposto no art. 784, X, o CPC e o princípio da primazia do julgamento do mérito.

Pois bem.
Após proceder a novo exame dos autos, não vislumbro razões para dissonar da r. decisão por meio da qual deixei de atribuir efeito suspensivo ao recurso
(id.
11010819)
, razão pela qual
a irresignação recursal não merece guarida
.

Não há dúvidas de que (i) a obrigação de pagamento da contribuição condominial encontra amparo legal no art. 1.336, I, do CC, bem como de que (ii) sob a vigência do CPC/2015, ostenta natureza de título executivo extrajudicial o “crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X, do CPC).

Ocorre que, como bem assentado pelo Juízo
a quo
, a via executiva imprescinde do aparelhamento da petição inicial com a juntada de ata de assembleia que demonstre o valor das cotas devidas pelos condôminos, sob pena de carecer de liquidez o título exequendo.

Neste sentido, a jurisprudência do c. STJ assevera a a necessidade de que o exequente, além de comprovar o inadimplemento (art. 786, do CPC), acoste aos autos “a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que
estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias
(art. 1.333,
caput
, do CC). Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA". DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS. PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023. 2.
O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício
. 3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4.
São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência
. 5. Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis". 6. Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor). 7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023)

No mesmo sentido, o escólio de Daniel Amorim Assumpção Neves, para quem a petição inicial executiva deve ser instruída “com cópia da convenção condominial e da ata da assembleia
que estabeleceu o valor das cotas condominiais
” (Novo Código de Processo Civil Comentado, Salvador: JusPodivm, 2016, p. 1236).

In casu
, embora tenha o condomínio exequente - ora agravante - acostado à sua petição inicial executiva convenção condominial e ata de assembleia geral ordinária (ids. 41241699 e 41241658, respectivamente - origem), referidos documentos
não
sinalizam o valor das cotas condominiais, razão pela qual carece de liquidez a obrigação exequenda, conforme entendimento desta c. 2ª Câmara Cível:

DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESA CONDOMINIAL. ART. 784, X, DO CPC. AUSÊNCIA DOCUMENTO INDISPENSÁVEL À CONSTITUIÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Extrai-se que o art. 784, do CPC, é claro ao dispor que são títulos executivos extrajudiciais, dentre o rol existente, o “crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” - (inciso X). 2.
A jurisprudência, por sua vez, ao proceder a interpretação sobre o dispositivo impugnado, tem se orientado no sentido de que para deter os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, o título executivo extrajudicial deve estar calcado em contribuições condominiais previstas na respectiva convenção ou aprovados em assembleia geral, sob pena da inviabilidade da cobrança pela via executiva no caso concreto
. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Data: 07/Jul/2023, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5014876-66.2021.8.08.0024, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL).

Quanto aos boletos acostados (id. 41242809 - origem) -
que, efetivamente, apontam os supostos valores em aberto
-, não ostentam standard probatório suficiente a lastrear o feito executivo, ante o silêncio da convenção e da ata de assembleia a respeito do valor a ser pago mensalmente pelos condôminos, conforme se infere da jurisprudência pátria,
in verbis
:

Apelação. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Extinção. Ausência de documentos que comprovem o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício.
Convenção Condominial silente
. Não juntada ata de assembleia capaz de demonstrar a exigibilidade e liquidez do débito executado. Art. 784, inciso X do CPC.
Insuficiência dos boletos de cobrança e de planilha do débito
. Ilegitimidade passiva de CDHU. Embora titular do domínio constante do registro imobiliário, contrato que comprova a transmissão da posse a terceiros, por meio de programa destinado à cessão de uso de imóvel popular, vários anos antes da inadimplência. Extinção mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1025842-27.2021.8.26.0196; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2024; Data de Registro: 20/03/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL COM BASE NO ART. 784, X, DO NCPC - Crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício – Determinação de emenda da petição inicial com a apresentação de boletos relativos ao período em mora – Possibilidade – Crédito que deve estar documentalmente comprovado e preencher os requisitos do art. 783 do CPC –
Atas de assembleias que não discriminam o valor individual da cota condominial
–
Necessidade de discriminar pormenorizadamente o valor da dívida, a fim de conferir liquidez ao título e permitir que o devedor possa impugnar os cálculos, caso os repute incorretos
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2142679-33.2016.8.26.0000; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2016; Data de Registro: 25/08/2016)

Sendo assim, reponta escorreita a r. decisão agravada em determinar que o exequente - ora agravante - aparelhe a execução de título extrajudicial com cópia da ata de assembleia condominial que defina o valor das cotas devidas pelos condôminos.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO VIA LARANJEIRAS e
LHE NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. decisão agravada, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)