Tribunal: TJES
Processo: 5009147-88.2023.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão julgador: ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009147-88.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: PABLO DAMACENO BRUM
RECORRIDO: EDNILCE FIGUEIREDO DE FREITAS e outros (2)
RELATOR(A):
ADEMAR JOAO BERMOND

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

PROCESSO Nº 5009147-88.2023.8.08.0024

RECURSO INOMINADO CÍVEL

RECORRENTE: PABLO DAMACENO BRUM

RECORRIDO (A): EDNILCE FIGUEIREDO DE FREITAS, MARLEY SOARES SILVA, PALMA IMOVEIS LTDA

JUIZ RELATOR: ADEMAR JOÃO BERMOND

VOTO

Defiro a gratuidade da justiça ao recorrente.

Trata-se de Recurso Inominado interposto por PABLO DAMACENO BRUM em face da r. sentença (ID 11469606) que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por EDNILCE FIGUEIREDO DE FREITAS, MARLEY SOARES SILVA e PALMA IMOVEIS LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O objeto do recurso consiste na reforma integral da decisão que condenou o recorrente ao pagamento de penalidades decorrentes da rescisão de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A decisão recorrida afastou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, declarou a resolução do negócio jurídico por culpa exclusiva do promitente comprador, ora recorrente, e o condenou ao pagamento de R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais) a título de cláusula penal em favor dos promitentes vendedores, e R$ 11.100,00 (onze mil e cem reais) a título de comissão de corretagem em favor da imobiliária, ambos os valores com correção monetária e juros de mora a contar da citação. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Inconformado, o recorrente sustenta, em suas razões recursais (ID 11469608), a tese de que a relação jurídica se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, fazendo jus ao direito de arrependimento previsto no artigo 49 do referido diploma, porquanto a contratação se deu de forma remota e sob pressão do corretor. Argui, ainda, a existência de vício no negócio, decorrente de cláusula contratual inverídica que atestava sua visita prévia ao imóvel, e, subsidiariamente, pleiteia a declaração de abusividade das penalidades impostas, com a consequente redução do seu montante, por considerá-lo manifestamente excessivo.

É o breve relatório.

A controvérsia central do presente recurso reside em definir a natureza jurídica da relação contratual estabelecida entre as partes e, consequentemente, as repercussões jurídicas da rescisão contratual promovida pelo promitente comprador. O deslinde da questão passa, impreterivelmente, pela análise sobre a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto e, em sendo afastada sua incidência, pela verificação da validade e proporcionalidade das cláusulas penais sob a ótica do Código Civil.

O recorrente fundamenta sua principal tese na
caracterização da relação jurídica como de consumo
, buscando com isso a aplicação do direito de arrependimento previsto no artigo 49 do CDC. Contudo, tal argumento não merece prosperar. A relação jurídica principal, consubstanciada no "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 11469383), foi firmada entre pessoas físicas, o recorrente (promitente comprador) e os recorridos Ednilce Figueiredo de Freitas e Marley Soares Silva (promitentes vendedores). Estes últimos não se enquadram no conceito de fornecedor, tal como definido pelo artigo 3º do CDC, pois não exercem a atividade de incorporação ou comercialização de imóveis com habitualidade e profissionalismo. Trata-se de uma venda esporádica de um bem de sua propriedade. A participação da imobiliária PALMA IMOVEIS LTDA como intermediadora do negócio não possui o condão de transmutar a natureza da relação entre vendedor e comprador para uma relação de consumo, uma vez que sua atuação se deu no âmbito de um contrato de corretagem, acessório ao negócio principal. Assim,
a relação primária de compra e venda é regida pelo Código Civil
, sendo correta a conclusão do juízo de primeiro grau neste ponto. Por consequência lógica, afastada a incidência do regime consumerista, não há que se falar em aplicação do direito de arrependimento, instituto típico das relações de consumo celebradas fora do estabelecimento comercial.

No tocante à
alegação de vício contratual
, especificamente a suposta falsidade da cláusula que atesta a visita ao imóvel (Cláusula Primeira, Parágrafo Segundo, do ID 11469383), a tese também não se sustenta como causa para anulação das obrigações ou isenção das penalidades. Embora o recorrente alegue que se encontrava em outro estado e não visitou o bem, ao apor sua assinatura eletrônica no instrumento, anuiu com todos os seus termos e condições, gerando a legítima expectativa de cumprimento. A referida cláusula, no contexto de um contrato paritário, não se configura como elemento essencial do negócio a ponto de macular sua validade, representando, quando muito, uma imprecisão que não invalida o consentimento manifestado quanto ao objeto principal e ao preço. A alegação de que assinou o contrato "sob pressão" do corretor, por sua vez,
carece de qualquer substrato probatório robusto que demonstre coação ou outro vício de consentimento capaz de anular o negócio jurídico
. A negociação, embora realizada à distância, foi documentada e formalizada, culminando na assinatura voluntária do contrato pelo recorrente.

Uma vez estabelecido que a
rescisão se deu por culpa exclusiva do promitente comprador
, que desistiu do negócio após sua formalização, atrai-se a
incidência da cláusula penal compensatória
, pactuada para prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento. A Cláusula Sétima do contrato é expressa ao prever uma multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato para a parte infratora. Adicionalmente, a mesma cláusula e a Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, estabelecem a responsabilidade da parte que deu causa à rescisão pelo pagamento dos honorários de intermediação imobiliária. Tais disposições são, em princípio, válidas, encontrando amparo no princípio da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, que rege as relações civis paritárias.

Finalmente, quanto ao argumento subsidiário de que a penalidade seria manifestamente excessiva, o que autorizaria sua redução equitativa pelo Poder Judiciário com base no artigo 413 do Código Civil, entendo que a pretensão não merece acolhida. A cumulação da multa compensatória de 10% com a obrigação de arcar com a comissão de corretagem de 6% totaliza uma sanção de 16% sobre o valor do negócio. Embora seja um percentual significativo, não se pode considerá-lo "manifestamente excessivo" no caso concreto. A jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, tem admitido como razoável a retenção de até 25% dos valores pagos em rescisões de contratos imobiliários por culpa do comprador em relações de consumo, que são regidas por um viés protetivo mais acentuado. Em um contrato paritário, como o presente, a liberdade contratual é mais ampla.

A imobiliária efetivamente prestou seus serviços, aproximando as partes e viabilizando a formalização do negócio, fazendo jus à sua remuneração. Os vendedores, por sua vez, tiveram seu imóvel retirado do mercado e a legítima expectativa de venda frustrada pela desistência imotivada do recorrente. Portanto, a penalidade contratualmente ajustada serve para recompor os prejuízos experimentados pelos recorridos, não se mostrando desproporcional a ponto de justificar a intervenção judicial para sua redução. A manutenção da sentença, em todos os seus termos, é a medida que se impõe.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso Inominado interposto por PABLO DAMACENO BRUM para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se integralmente a r. sentença recorrida.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita, na forma do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Karine Monteiro Prado

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito
Relator Doutor ADEMAR JOÃO BERMOND
: Nos termos da Resolução TJES n. 12/2020,
HOMOLOGO
o projeto de voto elaborado pela Ilma. Juíza Leiga, adotando como razões da minha manifestação para que produza seus efeitos legais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)