Tribunal: TJES
Processo: 5000157-10.2022.8.08.0068
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Acessão; Agência e Distribuição
Data de julgamento: 2025-09-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C IMISSÃO NA POSSE. AQUISIÇÃO INFORMAL DE IMÓVEL. POSSE DE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE CADEIA DOMINIAL REGISTRAL. NEGÓCIO CELEBRADO POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO. VENDA A NON DOMINO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por Elesandria Maria Rodrigues contra sentença da Vara Única da Comarca de Água Doce do Norte/ES que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de validade de negócio jurídico de compra e venda cumulada com imissão na posse. A autora alegou ter adquirido, por meio de contrato particular celebrado em 2018 com Francisca Teotonia da Silva, imóvel cuja posse e propriedade teriam origem em negócio informal datado de 1980 entre seu tio e terceiro. Sustentou que os réus se apossaram indevidamente do bem. Requereu o reconhecimento de sua propriedade, a validade dos negócios jurídicos e a imissão na posse. A sentença entendeu pela ausência de prova da propriedade e da nulidade do contrato apresentado pelos réus, motivo pelo qual extinguiu o feito com resolução de mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da intimação pessoal de testemunha essencial; (ii) definir se a Apelante possui direito à imissão na posse do imóvel com base em negócio jurídico informal não registrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da intimação judicial da testemunha Francisca da Silva Rocha decorre da ausência de diligência da própria parte Apelante, que não comprovou a impossibilidade de intimação pelos Correios nem apresentou aviso de recebimento, não havendo, portanto, cerceamento de defesa.

4.
A prova testemunhal produzida não comprova a propriedade da Apelante, tampouco a existência de vícios de consentimento ou simulação no contrato celebrado entre os Apelados e terceira pessoa.

5.
A ausência de escritura pública e, sobretudo, de registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pelos arts. 108 e 1.245 do Código Civil, impede o reconhecimento da propriedade e, por consequência, a imissão na posse requerida.

6.
O contrato particular celebrado com pessoa que não detinha a titularidade registral caracteriza venda a non domino, juridicamente ineficaz para a transmissão da propriedade, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

7.
A posse exercida pelos réus se revela pública, contínua e pacífica há cerca de 30 anos, conforme prova testemunhal, não tendo sido comprovada qualquer turbação ou esbulho recente apto a justificar a medida possessória postulada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A ausência de registro imobiliário do título aquisitivo impede o reconhecimento da propriedade e, por conseguinte, o deferimento de imissão na posse.

2.
A venda realizada por pessoa sem titularidade registral caracteriza negócio jurídico ineficaz (venda a non domino), inapto à transmissão da propriedade.

3.
Não há cerceamento de defesa quando a ausência de intimação de testemunha decorre da inércia da parte interessada.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 108, 481 e 1.245; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1473437/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07.06.2016, DJe 28.06.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000157-10.2022.8.08.0068

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELESANDRIA MARIA RODRIGUES

APELADO: MARLI MARTINS DE SOUZA e outros

RELATOR(A):
DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C IMISSÃO NA POSSE. AQUISIÇÃO INFORMAL DE IMÓVEL. POSSE DE TERCEIROS. AUSÊNCIA DE CADEIA DOMINIAL REGISTRAL. NEGÓCIO CELEBRADO POR QUEM NÃO É PROPRIETÁRIO. VENDA A NON DOMINO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por Elesandria Maria Rodrigues contra sentença da Vara Única da Comarca de Água Doce do Norte/ES que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de validade de negócio jurídico de compra e venda cumulada com imissão na posse. A autora alegou ter adquirido, por meio de contrato particular celebrado em 2018 com Francisca Teotonia da Silva, imóvel cuja posse e propriedade teriam origem em negócio informal datado de 1980 entre seu tio e terceiro. Sustentou que os réus se apossaram indevidamente do bem. Requereu o reconhecimento de sua propriedade, a validade dos negócios jurídicos e a imissão na posse. A sentença entendeu pela ausência de prova da propriedade e da nulidade do contrato apresentado pelos réus, motivo pelo qual extinguiu o feito com resolução de mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da intimação pessoal de testemunha essencial; (ii) definir se a Apelante possui direito à imissão na posse do imóvel com base em negócio jurídico informal não registrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O indeferimento da intimação judicial da testemunha Francisca da Silva Rocha decorre da ausência de diligência da própria parte Apelante, que não comprovou a impossibilidade de intimação pelos Correios nem apresentou aviso de recebimento, não havendo, portanto, cerceamento de defesa.

4.
A prova testemunhal produzida não comprova a propriedade da Apelante, tampouco a existência de vícios de consentimento ou simulação no contrato celebrado entre os Apelados e terceira pessoa.

5.
A ausência de escritura pública e, sobretudo, de registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pelos arts. 108 e 1.245 do Código Civil, impede o reconhecimento da propriedade e, por consequência, a imissão na posse requerida.

6.
O contrato particular celebrado com pessoa que não detinha a titularidade registral caracteriza venda a non domino, juridicamente ineficaz para a transmissão da propriedade, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

7.
A posse exercida pelos réus se revela pública, contínua e pacífica há cerca de 30 anos, conforme prova testemunhal, não tendo sido comprovada qualquer turbação ou esbulho recente apto a justificar a medida possessória postulada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
A ausência de registro imobiliário do título aquisitivo impede o reconhecimento da propriedade e, por conseguinte, o deferimento de imissão na posse.

2.
A venda realizada por pessoa sem titularidade registral caracteriza negócio jurídico ineficaz (venda a non domino), inapto à transmissão da propriedade.

3.
Não há cerceamento de defesa quando a ausência de intimação de testemunha decorre da inércia da parte interessada.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 108, 481 e 1.245; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1473437/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07.06.2016, DJe 28.06.2016.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ELESANDRIA MARIA RODRIGUES
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da Vara Única da Comarca de Água Doce do Norte/ES, que, nos autos da ação declaratória de validade de negócio jurídico de compra e venda c/c imissão na posse ajuizada em face de
MARLI MARTINS DE SOUZA
e
COLODINO MARTINS TEIXEIRA
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A sentença julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, sob o fundamento de ausência de comprovação de vício de consentimento, dolo ou má-fé na conduta dos apelados, e por não se evidenciar causa legal de nulidade dos negócios jurídicos celebrados.

Em suas razões recursais (Id n. 14818578),
ELESANDRIA MARIA RODRIGUES
alega, em síntese, que:
(i)
houve cerceamento de defesa, pois foi indeferida pelo juízo de origem a oitiva de testemunha essencial que confessaria a falsidade do recibo de compra e venda apresentado pelos Apelados;
(ii)
a cadeia dominial remonta a negócio celebrado entre Ismael Maria da Silva e Francisco Antônio da Silva (tio da Apelante) em 1980, tendo o bem sido posteriormente transmitido à viúva, Francisca Teotonia da Silva, que o vendeu para a Apelante;
(iii)
a suposta proprietária indicada no contrato dos Apelados (Francisca da Silva Rocha) jamais foi proprietária do imóvel, sendo pessoa diversa da legítima titular do bem;
(iv)
é válida a aquisição informal do bem, dada a tradição jurídica local e o título aquisitivo firmado com a legítima herdeira, o que confere à Apelante o direito à imissão na posse.

Diante de tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso para que sejam reconhecidas a validade dos negócios jurídicos de 1980 e de 2018, a imissão da Apelante na posse do imóvel, com expedição de mandado de desocupação e demais providências correlatas.

Apesar de devidamente intimados, os Apelados não apresentaram contrarrazões no prazo legal, conforme certificado no Id n. 14818580.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 25 de julho de 2025.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ELESANDRIA MARIA RODRIGUES
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da Vara Única da Comarca de Água Doce do Norte/ES, que, nos autos da ação declaratória de validade de negócio jurídico de compra e venda c/c imissão na posse ajuizada em face de
MARLI MARTINS DE SOUZA
e
COLODINO MARTINS TEIXEIRA
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação declaratória de validade de negócio jurídico de compra e venda cumulada com imissão na posse, ajuizada por ELESANDRIA MARIA RODRIGUES em face de MARLI MARTINS DE SOUZA e COLODINO MARTINS TEIXEIRA.

Alega a parte autora que adquiriu, em 22/03/2018, por meio de recibo particular, um imóvel de aproximadamente 300m2, localizado no distrito de Governador Lacerda de Aguiar, no Município de Água Doce do Norte/ES, negociado com a senhora Francisca Teotonia da Silva, viúva de seu tio e, segundo narra, legítima proprietária do bem, cuja origem remonta a aquisição informal celebrada em 1980 entre Ismael Maria da Silva e Francisco Antônio da Silva (tio da autora).

Sustenta que o imóvel foi inicialmente ocupado, sem contraprestação, por José Baeste da Silva e sua esposa, Ana Floriana de Almeida, cunhados do proprietário, e que, após o falecimento destes, os ora réus, filha e genro da ocupante original, teriam se apossado indevidamente do bem, inclusive demolindo a construção existente, e passaram a impedir o acesso da autora, chegando a expulsá-la com violência do local.

Relata ainda que os demandados apresentaram contrato de compra e venda firmado com Francisca da Silva Rocha, pessoa que não seria proprietária legítima do bem, mas que teria sido aliciada para simular a condição de vendedora. Sustenta, inclusive, que a mencionada senhora estaria disposta a reconhecer tal simulação em juízo, mas que não compareceu à audiência por objeção de familiares, sendo indeferido seu pedido de intimação pessoal pela via judicial.

Com base nesses fatos, requereu o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos de 1980 e de 2018, o reconhecimento de sua condição de legítima proprietária do imóvel, a imissão na posse, a expedição de mandado de desocupação contra os réus e o oficiamento à Secretaria de Finanças do Município para atualização do cadastro de IPTU.

Os réus contestaram alegando, em síntese, a posse mansa e pacífica do imóvel por mais de 18 anos, a aquisição onerosa do bem mediante contrato particular, e a inexistência de qualquer fraude na origem do seu direito possessório.

A sentença prolatada pelo juízo da Vara Única de Água Doce do Norte julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, por entender que não restou comprovada a existência de causa legal de nulidade do negócio jurídico celebrado entre os réus, tampouco a prática de vício de vontade que pudesse justificar sua anulação. Reconheceu, ainda, a fragilidade da documentação apresentada pela autora e a ausência de lastro registral da alegada propriedade.

Em suas razões recursais (Id n. 14818578),
ELESANDRIA MARIA RODRIGUES
alega, em síntese, que:
(i)
houve cerceamento de defesa, pois foi indeferida pelo juízo de origem a oitiva de testemunha essencial que confessaria a falsidade do recibo de compra e venda apresentado pelos Apelados;
(ii)
a cadeia dominial remonta a negócio celebrado entre Ismael Maria da Silva e Francisco Antônio da Silva (tio da Apelante) em 1980, tendo o bem sido posteriormente transmitido à viúva, Francisca Teotonia da Silva, que o vendeu para a Apelante;
(iii)
a suposta proprietária indicada no contrato dos Apelados (Francisca da Silva Rocha) jamais foi proprietária do imóvel, sendo pessoa diversa da legítima titular do bem;
(iv)
é válida a aquisição informal do bem, dada a tradição jurídica local e o título aquisitivo firmado com a legítima herdeira, o que confere à Apelante o direito à imissão na posse.

Diante de tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso para que sejam reconhecidas a validade dos negócios jurídicos de 1980 e de 2018, a imissão da Apelante na posse do imóvel, com expedição de mandado de desocupação e demais providências correlatas.

Apesar de devidamente intimados, os Apelados não apresentaram contrarrazões no prazo legal, conforme certificado no Id n. 14818580.

Pois bem.

Inicialmente, passo à análise da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

1. DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

A Apelante sustenta que o juízo de origem teria incorrido em cerceamento de defesa ao indeferir a oitiva da testemunha Francisca da Silva Rocha, cuja versão, segundo alega, seria decisiva para comprovação de vício de consentimento no contrato celebrado pelos Apelados.

Todavia, não merece prosperar tal alegação.

Com efeito, conforme consignado no despacho constante do Id n. 14818567, o juízo a quo
não indeferiu a oitiva da testemunha
, mas
apenas indeferiu o pedido de intimação pessoal via oficial de justiça
, sob a seguinte fundamentação:

“A autora não fez prova da indisponibilidade dos serviços dos Correios na localidade, a fim de que demonstrasse a necessidade da intimação por meio do juízo, nem mesmo juntou comprovante do recebimento da intimação, mesmo que pessoalmente, contentando-se em juntar suposta fotografia da testemunha com papéis nas mãos (ID nº 41764717), sem a devida comprovação que contasse com respectiva assinatura da testemunha em cópia, confirmando que se tratava da carta de intimação de ID nº 41764714. [...]
O autor possui prazo de 3 dias para juntar o comprovante de aviso de recebimento, antes da data da audiência, o que deixou de fazê-lo, manifestando-se nos autos às vésperas do ato aprazado.
” - (destaquei).

Desse modo, verifica-se que a ausência de comparecimento da testemunha decorreu de
omissão e desídia da própria parte Apelante
, que não observou os prazos e requisitos para viabilizar a intimação da testemunha por via judicial.

Não se pode imputar ao juízo de origem a responsabilidade por prejuízos processuais causados pela inércia da parte, sobretudo quando a decisão judicial foi devidamente fundamentada.

Afasto portanto, a preliminar de cerceamento de defesa.

2. DO MÉRITO RECURSAL

No mérito, o recurso também não merece acolhimento.

A sentença recorrida, da lavra da MM. Juíza ROBERTA HOLANDA DE ALMEIDA (Id n. 14818575), entendeu que
não restaram comprovadas nos autos as alegadas causas de nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico celebrado pelos Apelados
.

O juízo de origem bem consignou que os elementos probatórios trazidos aos autos não demonstram a existência de vício de consentimento (erro, dolo, coação) capaz de comprometer a validade do contrato celebrado entre os Apelados e terceira pessoa (Francisca da Silva Rocha). A instrução probatória revelou-se inócua nesse ponto.

Conforme se extrai dos autos, a testemunha Luzia Gonçalves Leite afirmou conhecer os antigos proprietários, reconheceu que o lote foi adquirido por Francisco Antônio da Silva e que havia uma casa construída no local, mas afirmou que Francisca Teotonia da Silva nunca foi proprietária do imóvel.

Por sua vez, a testemunha João Emídio Botelho declarou conhecer a família dos Apelados morando no imóvel há cerca de 30 anos, sem conhecimento de qualquer outra pessoa exercendo posse no local, o que reforça a versão de posse contínua e pacífica por parte dos Apelados.

Não se extrai, das declarações colhidas em audiência, qualquer elemento probatório que evidencie a existência de fraude, vício de vontade, ou mesmo qualquer causa de nulidade do contrato impugnado. Tampouco há prova da alegada falsidade do contrato apresentado pelos Apelados.

Importante ressaltar que, nos termos do art. 481 do Código Civil, a compra e venda de bem imóvel pressupõe a transferência de domínio, o que, conforme o art. 1.245 do mesmo diploma, somente se aperfeiçoa mediante registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso concreto, o contrato apresentado pela Apelante, datado de 2018 e firmado com pessoa que sequer figura como proprietária registral do imóvel, não atende à formalidade legal exigida, qual seja, a lavratura de escritura pública (art. 108 do Código Civil), sendo, portanto, inválido quanto à sua eficácia real.

Na ausência de escritura pública e, sobretudo, na ausência de registro imobiliário, o negócio jurídico invocado pela Apelante não tem o condão de transferir a propriedade do bem, inviabilizando o pedido de imissão na posse fundado exclusivamente nessa avença.

Sobre o tema, oportuno colacionar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSOS ESPECIAIS. LEILÃO DE IMÓVEL RURAL ANTERIORMENTE DESAPROPRIADO. ART. 535 DO CPC. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO. AÇÃO EX EMPTO. IRREGULARIDADE DAS DIMENSÕES DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. 1. Não há violação ao artigo 535, II do CPC, quando embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente.
2. A venda a non domino é aquela realizada por quem não é o proprietário da coisa e que, portanto, não tem legitimação para o negócio jurídico.
Soma-se a essa condição, o fato de que o negócio se realiza sob uma conjuntura aparentemente perfeita, instrumentalmente hábil a iludir qualquer pessoa. 3. A actio ex empto tem como escopo garantir ao comprador de determinado bem imóvel a efetiva entrega por parte do vendedor do que se convencionou em contrato no tocante à quantidade ou limitações do imóvel vendido, não valendo para os casos em que há impossibilidade total do apossamento da área para gozo e fruição, por vício na titularidade da propriedade. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que, para a concessão de indenização por perdas e danos com base em lucros cessantes, faz-se necessária a comprovação dos prejuízos sofridos pela parte. 5. A demonstração da divergência jurisprudencial não se satisfaz com a simples transcrição de ementas, mas com o confronto entre trechos do acórdão recorrido e das decisões apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, providência não verificada nas razões recursais. 6. Recursos especiais não providos. ( REsp 1473437/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 28/06/2016)

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por
ELESANDRIA MARIA RODRIGUES
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Outrossim, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária devida pela parte Apelante em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Todavia, considerando o deferimento da gratuidade de justiça em favor da parte recorrente, mantenho suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, §3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar