Tribunal: TJES
Processo: 5008318-83.2022.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-07-04

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão que deu parcial provimento à Apelação interposta em face de EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR e RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR. Os embargantes alegam omissão do julgado quanto à aplicação do regime da alienação fiduciária, mesmo sem o registro do contrato, e quanto à responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel até o trânsito em julgado da sentença. Pleiteiam o provimento do recurso para suprimento das omissões indicadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à inaplicabilidade do regime da alienação fiduciária diante da ausência de registro do contrato; (ii) estabelecer se o acórdão deixou de enfrentar adequadamente a questão da responsabilidade pelos débitos relacionados ao imóvel (IPTU, taxas de associação e encargos de consumo).

III. RAZÕES DE DECIDIR

A omissão que autoriza Embargos de Declaração refere-se a ponto relevante que o acórdão deveria ter abordado e não o fez, não se confundindo com o mero não acolhimento das teses das partes, conforme orientação do STJ (AgInt no AREsp 986.173/SC).

O acórdão embargado apreciou expressamente a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, concluindo pela inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, com base em jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 2.647.833/SP; AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP).

O julgado também examinou a ausência de cláusula contratual que imponha aos compradores os encargos relativos ao IPTU, taxas de associação e consumo após a rescisão contratual, ressaltando a inexistência de provas quanto à inadimplência e destacando a restituição ao status quo ante.

As alegações dos embargantes buscam rediscutir o mérito da decisão, o que é incabível em sede de Embargos de Declaração, por ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Não se configura omissão quando o acórdão aprecia expressamente as matérias suscitadas, ainda que contrariamente ao interesse da parte.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.022 e 1.023, § 2º; CC, arts. 421 e 1.361, § 1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 986.173/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.04.2018, DJe 03.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.647.833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 21.08.2023; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 27.04.2023.

Vitória/ES, 23 de junho de 2025 .

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008318-83.2022.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: EDSON CARLOS JORDAO AGUIAR e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra acórdão que deu parcial provimento à Apelação interposta em face de EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR e RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR. Os embargantes alegam omissão do julgado quanto à aplicação do regime da alienação fiduciária, mesmo sem o registro do contrato, e quanto à responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel até o trânsito em julgado da sentença. Pleiteiam o provimento do recurso para suprimento das omissões indicadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve omissão quanto à inaplicabilidade do regime da alienação fiduciária diante da ausência de registro do contrato; (ii) estabelecer se o acórdão deixou de enfrentar adequadamente a questão da responsabilidade pelos débitos relacionados ao imóvel (IPTU, taxas de associação e encargos de consumo).

III. RAZÕES DE DECIDIR

A omissão que autoriza Embargos de Declaração refere-se a ponto relevante que o acórdão deveria ter abordado e não o fez, não se confundindo com o mero não acolhimento das teses das partes, conforme orientação do STJ (AgInt no AREsp 986.173/SC).

O acórdão embargado apreciou expressamente a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, concluindo pela inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, com base em jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 2.647.833/SP; AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP).

O julgado também examinou a ausência de cláusula contratual que imponha aos compradores os encargos relativos ao IPTU, taxas de associação e consumo após a rescisão contratual, ressaltando a inexistência de provas quanto à inadimplência e destacando a restituição ao status quo ante.

As alegações dos embargantes buscam rediscutir o mérito da decisão, o que é incabível em sede de Embargos de Declaração, por ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Não se configura omissão quando o acórdão aprecia expressamente as matérias suscitadas, ainda que contrariamente ao interesse da parte.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.022 e 1.023, § 2º; CC, arts. 421 e 1.361, § 1º; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 986.173/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.04.2018, DJe 03.05.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.647.833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 21.08.2023; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 27.04.2023.

Vitória/ES, 23 de junho de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte os Embargos de Declaração, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008318-83.2022.8.08.0011

EMBARGANTES:
CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMBARGADOS:
EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR e RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR

RELATORA
: DESA. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Adiro o relatório.

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
oposto por
CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra o v. acórdão (id. 12825864) que, à unanimidade de votos, deu parcial provimento ao Recurso de Apelação por eles interposto em desfavor de
EDSON CARLOS JOÃO AGUIAR
e
RENATA MORAIS PASSABON AGUIAR
.

Em suas razões recursais (id. 13101676), a parte embargante defende, basicamente, que houve omissão quanto à aplicação do entendimento acerca da alienação fiduciária, a qual deve valer entre as partes independentemente de registro.

Sustenta, ainda, que é necessário esclarecimento acerca da responsabilidade sobre os débitos que incidirem sobre o lote até o trânsito em julgado da sentença.

Pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para que seja sanado o vício de omissão citado.

Em atenção à previsão contida no § 2º do artigo 1.023 do Código de Processo Civil, é desnecessária a oitiva da parte contrária para julgamento do presente recurso.

Muito bem.

O Embargos de Declaração é recurso de fundamentação vinculada e, na forma do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, o seu cabimento está adstrito às hipóteses de
obscuridade,

contradição
,
omissão
ou
erro material
no pronunciamento judicial.

Na lição do Superior Tribunal de Justiça, a omissão ensejadora do cabimento dos embargos
“são aqueles (vícios) que recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes, sendo certo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador.”
(AgInt no AREsp 986.173/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 03/05/2018).

Dito isso, entendo que a irresignação não merece acolhida.

Isso porque o acórdão em questão manifestou-se expressamente sobre a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda e o afastamento da legislação específica da alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), cujo trecho transcrevo a seguir:

[...] ao se debruçar sobre rescisão contratual em contratos de imóveis com o regime de alienação fiduciária, o Colendo Superior Tribunal de Justiça concluiu que, inexistindo o registro da avença firmada entre as partes, a resilição por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. [...] 1. O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. [...] (AgInt no AREsp n. 2.647.833/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024)

[...] 3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei nº 9.514/97. 4. Agravo interno não provido. (STJ; AgInt-REsp 2.020.649; Proc. 2022/0255144-3; GO; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; DJE 15/03/2023)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. [...] 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.014.411/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 21/8/2023.)

Corroborando com o exposto, o § 1º do artigo 1.361 do Código Civil disciplina que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato, previsão esta também contida no artigo 23 da Lei nº 9.514/07.

No caso, verifica-se que as apelantes não comprovaram que o contrato foi levado a registro e, via de consequência, a alienação fiduciária não foi formalizada. Assim, em atenção ao exposto acima pela Corte Superior, os efeitos advindos da lei especial não devem incidir sobre o caso, amoldando-se às regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual. [...]

Quanto à responsabilização pelo IPTU, pela taxa de associação e pelos encargos de consumo, de igual forma, entendo pelo devido enfrentamento no julgamento colegiado objeto dos presentes aclaratórios, confira-se:

[...] Por fim, em relação à responsabilização dos apelados pelos atinentes ao IPTU, à taxa de associação e aos encargos de consumo, os apelantes não acostam aos autos quaisquer provas e valores inadimplidos em relação a esses pontos, além de inexistir previsão contratual de que sobre os recorridos incidiria essa incumbência na hipótese de rescisão contratual, de forma que deve ser afastado esse argumento. Sobre a questão:

[...] 8. Ademais, tal como explicitado pelo magistrado primevo, “não há no contrato nenhuma cláusula prevendo que em caso de rescisão do compromisso de compra e venda por ato do comprador a contratada estaria autorizada a descontar os valores efetivamente pagos a título de IPTU, de modo que, na ausência de previsão específica, o retorno das partes ao status quo ante afasta a obrigatoriedade de pagamento inicialmente prevista no contrato”, sobretudo quando se verifica que o valor do IPTU vindicado venceu em data posterior à desistência dos compradores. [...]. 10. Recurso conhecido e desprovido. (TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL N. 5005547-58.2021.8.08.0047; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Relator: DES. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY; Data: 27/04/2023) [...]

Dito isso, forçoso reconhecer que o objetivo da parte embargante é rediscutir o mérito recursal, sob o argumento de que houve omissão deste Órgão Julgador, o que não se revela possível por essa via.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterado o acórdão objeto do presente recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)