Tribunal: TJES
Processo: 5004442-51.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Dívida Ativa (Execução Fiscal)
Data de julgamento: 2025-12-18

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NULIDADE DE CDA. PRÁTICAS CONTRATUAIS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGALIDADE DAS MULTAS ADMINISTRATIVAS APLICADAS PELO PROCON. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada nos autos da execução fiscal promovida pelo Instituto Estadual de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon/ES), mantendo incólume a exigibilidade de créditos inscritos em Certidões de Dívida Ativa decorrentes de multas administrativas aplicadas à recorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as CDAs são nulas por ausência de critérios de conversão monetária e de correção; (ii) estabelecer se as práticas sancionadas pelo Procon/ES — como repasse de comissão de corretagem, ITBI e cotas condominiais antes da entrega das chaves — são legítimas à luz da jurisprudência consolidada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ admite a exceção de pré-executividade apenas para controle de vícios formais evidentes na CDA, não se prestando à revisão do mérito da constituição do crédito, salvo nulidade manifesta.

4. As alegações da agravante sobre omissões na CDA, especialmente quanto à conversão da VRTE e à correção monetária, não demonstram vício formal insanável apto a ensejar a nulidade dos títulos, pois a metodologia de conversão está descrita de forma suficiente.

5. Quanto à legalidade das condutas sancionadas, a jurisprudência consolidada do STJ estabelece que despesas condominiais e tributos como IPTU somente podem ser exigidos do adquirente após a imissão na posse do imóvel.

6. Assim, não há ilegalidade nas sanções aplicadas pelo Procon/ES relativas à cobrança dessas despesas antes da entrega das chaves, o que afasta a tese da agravante de que estariam amparadas em precedentes vinculantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

*Tese de julgamento*:

1. A exceção de pré-executividade não é meio idôneo para discutir mérito do crédito quando ausente nulidade formal manifesta na CDA.

2. A descrição dos critérios de conversão e correção monetária na CDA, ainda que sucinta, é suficiente para garantir sua validade formal.

3. A cobrança de despesas condominiais e tributos antes da imissão na posse do imóvel caracteriza prática abusiva, sendo legítima a imposição de sanções administrativas pelo Procon.

*Dispositivos relevantes citados*: Lei nº 6.830/1980, arts. 2º, §5º, e 3º; CTN, art. 203.

*Jurisprudência relevante citada*: STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28.04.2025; STJ, AgInt no AREsp 2520253/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004442-51.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BIG FIELD INCORPORACAO S.A.

AGRAVADO: INSTITUTO ESTADUAL DE PROTECAO E DEFESA DO CONSUMIDOR

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NULIDADE DE CDA. PRÁTICAS CONTRATUAIS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEGALIDADE DAS MULTAS ADMINISTRATIVAS APLICADAS PELO PROCON. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada nos autos da execução fiscal promovida pelo Instituto Estadual de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon/ES), mantendo incólume a exigibilidade de créditos inscritos em Certidões de Dívida Ativa decorrentes de multas administrativas aplicadas à recorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as CDAs são nulas por ausência de critérios de conversão monetária e de correção; (ii) estabelecer se as práticas sancionadas pelo Procon/ES — como repasse de comissão de corretagem, ITBI e cotas condominiais antes da entrega das chaves — são legítimas à luz da jurisprudência consolidada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ admite a exceção de pré-executividade apenas para controle de vícios formais evidentes na CDA, não se prestando à revisão do mérito da constituição do crédito, salvo nulidade manifesta.

4. As alegações da agravante sobre omissões na CDA, especialmente quanto à conversão da VRTE e à correção monetária, não demonstram vício formal insanável apto a ensejar a nulidade dos títulos, pois a metodologia de conversão está descrita de forma suficiente.

5. Quanto à legalidade das condutas sancionadas, a jurisprudência consolidada do STJ estabelece que despesas condominiais e tributos como IPTU somente podem ser exigidos do adquirente após a imissão na posse do imóvel.

6. Assim, não há ilegalidade nas sanções aplicadas pelo Procon/ES relativas à cobrança dessas despesas antes da entrega das chaves, o que afasta a tese da agravante de que estariam amparadas em precedentes vinculantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

*Tese de julgamento*:

1. A exceção de pré-executividade não é meio idôneo para discutir mérito do crédito quando ausente nulidade formal manifesta na CDA.

2. A descrição dos critérios de conversão e correção monetária na CDA, ainda que sucinta, é suficiente para garantir sua validade formal.

3. A cobrança de despesas condominiais e tributos antes da imissão na posse do imóvel caracteriza prática abusiva, sendo legítima a imposição de sanções administrativas pelo Procon.

*Dispositivos relevantes citados*: Lei nº 6.830/1980, arts. 2º, §5º, e 3º; CTN, art. 203.

*Jurisprudência relevante citada*: STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28.04.2025; STJ, AgInt no AREsp 2520253/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 12.08.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de Agravo de Instrumento, interposto por
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.
contra decisão
interlocutória (id. 52675630, dos autos originários),
proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual Privativa das Execuções Fiscais de Vitória, Comarca da Capital, nos autos da execução fiscal nº 5034967-46.2022.8.08.0024 ajuizada pelo
INSTITUTO ESTADUAL DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR (PROCON/ES),
que julgou improcedente a exceção de pré-executividade por ela apresentada.

Irresignada, a agravante aduz, em suas razões (
id.
12837745), em síntese, que: I) as CDAs são nulas por ausência de critérios claros de conversão dos valores da Unidade de Referência (UR) para o real e de correção monetária, em afronta aos artigos 2º, §5º, e 3º da Lei nº 6.830/80 e ao artigo 203 do CTN; II) as multas aplicadas pelo Procon/ES decorrem de práticas contratuais legítimas e amparadas em jurisprudência consolidada, como a cobrança de comissão de corretagem, despesas de ITBI e cotas condominiais antes da entrega
das chaves
do imóvel; III) o juízo de origem desconsiderou precedentes vinculantes, especialmente o Tema 938 do STJ, o que enseja a reforma da decisão recorrida.

O pedido de antecipação da tutela recursal foi indeferido através da Decisão proferida no id. 13775133.

Regularmente intimado, o agravado apresentou
contrarrazões
pelo desprovimento recursal (id. 14632993).

É o breve relatório.

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004442-51.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.

AGRAVADO: INSTITUTO ESTADUAL DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

C
onsoante relatado, c
uidam os autos de Agravo de Instrumento, interposto por
BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A.
contra decisão
interlocutória (id. 52675630, dos autos originários),
proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual Privativa das Execuções Fiscais de Vitória, Comarca da Capital, nos autos da execução fiscal nº 5034967-46.2022.8.08.0024 ajuizada pelo
INSTITUTO ESTADUAL DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR (PROCON/ES),
que julgou improcedente a exceção de pré-executividade por ela apresentada.

Irresignada, a agravante aduz, em suas razões (id. 12837745), em síntese, que: I) as CDAs são nulas por ausência de critérios claros de conversão dos valores da Unidade de Referência (UR) para o real e de correção monetária, em afronta aos artigos 2º, §5º, e 3º da Lei nº 6.830/80 e ao artigo 203 do CTN; II) as multas aplicadas pelo Procon/ES decorrem de práticas contratuais legítimas e amparadas em jurisprudência consolidada, como a cobrança de comissão de corretagem, despesas de ITBI e cotas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel; III) o juízo de origem desconsiderou precedentes vinculantes, especialmente o Tema 938 do STJ, o que enseja a reforma da decisão recorrida.

O pedido de antecipação da tutela recursal foi indeferido através da Decisão proferida no id. 13775133.

Regularmente intimado, o agravado apresentou
contrarrazões
pelo desprovimento recursal (id. 14632993).

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por BIG FIELD INCORPORAÇÃO S.A. contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução fiscal promovida pelo INSTITUTO ESTADUAL DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON/ES, mantendo incólume a cobrança de valores constantes em Certidões de Dívida Ativa oriundas de penalidades administrativas impostas à recorrente.

Analisando atentamente o caderno processual, verifica-se que o cerne da controvérsia recursal reside na alegação de nulidade das CDAs por ausência de elementos formais essenciais — especialmente quanto à falta de critérios objetivos de conversão monetária e atualização dos valores cobrados — bem como na legalidade das condutas sancionadas administrativamente, que a agravante sustenta estarem amparadas por jurisprudência consolidada, notadamente o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

A orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça consagra entendimento segundo o qual, conquanto a exceção de pré-executividade seja cabível para o controle da legalidade formal da CDA,
sua análise não se estende à revisão do mérito do lançamento tributário ou administrativo
, salvo quando demonstrada, de plano, a ocorrência de nulidade manifesta, vício insanável ou ausência inequívoca de pressupostos de constituição do crédito.

Na espécie, a agravante fundamenta seu pedido liminar em supostas omissões materiais nas CDAs relativas à conversão de valores da UR para o real e à ausência de critérios de correção monetária, apontando afronta ao art. 2º, §5º, da Lei nº 6.830/80 e ao art. 203 do CTN.

Contudo, tais alegações, embora relevantes, não se apresentam, neste juízo preliminar de cognição sumária, com a clareza e a objetividade necessárias à caracterização de nulidade flagrante ou vício formal evidente que ensejaria o reconhecimento da invalidade dos títulos executivos de plano.

Quanto à alegada
ausência de detalhamento metodológico na CDA
da forma de conversão da unidade de referência (VRTE) para real, consta expressamente que o valor da dívida ativa será convertida em moeda corrente pelo valor da VRTE vigente na data do pagamento da multa.

Ademais, quanto
ao argumento
de que as penalidades impostas decorrem de práticas contratuais legitimadas por precedentes judiciais — como a transferência da obrigação de pagar comissão de corretagem ao consumidor, o repasse de despesas com ITBI e registro, bem como a cobrança de cotas condominiais antes da entrega do imóvel —,
a jurisprudência é assente quanto a ilegalidade da cobrança de IPTU e despesas condominiais pelos adquirentes, enquanto não imitidos na posse do imóvel.

A
propósito:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. REVISÃO DAS PREMISSAS ESTABELECIDAS PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N.º 5 E 7 DO STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE.

[...]
5.
Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Precedentes.

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(
STJ -
REsp n. 1.883.864/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APLICABILIDADE DA TEORIA DA PERDA DE UMA CHANCE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA N. 83/STJ. COMPROVAÇÃO DA MORA QUE ENSEJOU A PERDA DE UMA CHANCE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. SÚMULA N. 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ATÉ A IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

[...]

4. Rever as conclusões do Tribunal de origem acerca da mora em decorrência do atraso na entrega do imóvel exigiria a incursão no conjunto fático-probatório, inviável em recurso especial devido ao óbice da Súmula n. 7/STJ.

5.
Nos temos da jurisprudência desta Corte as taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente.

6. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2520253 RS 2023/0382743-7, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 12/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2024)

Ante o exposto, conheço do recurso de Agravo de Instrumento para, no mérito, negar-lhe provimento.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004442-51.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: BIG FIELD INCORPORAÇÃO S/A

AGRAVADO: INSTITUTO ESTADUAL DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, pedi vista em Sessão pretérita porque, inicialmente, não iria compor o
quorum
de julgamento, de modo que era necessário realizar o exame dos autos para melhor compreensão da controvérsia.

E da análise do tema debatido no recurso em julgamento, não tenho dúvidas em acompanhar o eminente Relator, Desembargador Alexandre Puppim, já que Sua conclusão encontra-se alinhada, como não poderia deixar de ser, à orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que possui:

(...) pacífico entendimento jurisprudencial (...) segundo o qual ‘a exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória’ (REsp 1.110.925/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, DJe 04/05/2009). (...). (AgInt no AREsp n. 2.731.717/RJ, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 25/6/2025).

No caso, o Relator, além de afastar a alegação pertinente à suposta ausência de detalhamento metodológico na CDA quanto sua conversão em unidade de referência (“...
consta expressamente que o valor da dívida ativa será convertida em moeda corrente pelo valor da VRTE vigente na data do pagamento da multa
...”), também apontou a ilegalidade da conduta da Agravante de repassar aos consumidores os custos com as despesas condominiais antes da entrega das chaves, daí a conclusão pelo não provimento do recurso.

Do exposto, ao tempo em que acompanho o eminente Relator, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Acompanho o eminente Relator.