Tribunal: TJES
Processo: 5010930-23.2024.8.08.0011
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão julgador: IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-10-24

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010930-23.2024.8.08.0011
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CHALE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
RECORRIDO: KARLA FELIX PASSAMAI THOMAZ e outros (2)
RELATOR(A):
FREDERICO IVENS MINA ARRUDA DE CARVALHO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

RECURSO INOMINADO Nº
5010930-23.2024.8.08.0011

RECORRENTE: CHALE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RECORRIDOS: KARLA FELIX PASSAMAI THOMAZ e VICTOR RONCHETI THOMAZ

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO IDELSON SANTOS RODRIGUES

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL QUE ESTIPULA A RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL QUE SE MOSTRA EXCESSIVAMENTE ONEROSO E COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA, EM AFRONTA AO ART. 51, IV, DO CDC. SENTENÇA QUE REDUZIU EQUITATIVAMENTE A PENALIDADE PARA 20% SOBRE O VALOR PAGO. PATAMAR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

R E L A T Ó R I O

Relatório dispensado nos termos do art. 38, da Lei 9.099/95.

Recurso Inominado interposto no Id. 14210269. Ausente contrarrazões dos requeridos, com a anotação que estão amparados por causídico por advogado desde o ajuizamento.

VOTO

Inicialmente, conheço do Recurso interposto (Id. 14210269), eis que este preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43, da Lei n.º 9.099/1995.

O presente Recurso Inominado tem como objetivo a reforma da sentença objurgada (Id. 14210268), em que o juízo
a quo
julgou nos seguintes termos
:

Isto posto,

JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM SOLUÇÃO DE MÉRITO

EM RELAÇÃO AO PEDIDO CONTRAPOSTO
formulado pela 1ª em sua contestação, na forma do art. 485, IV, do CPC, ao tempo em que

JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO INICIAL COM SOLUÇÃO DE MÉRITO
, na forma do art. 487, I, do CPC, para
DECLARAR
a nulidade (apenas) da cláusula nona, parágrafo segundo, inciso II, do
contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade
estabelecido pelas partes, para decotar a expressão
“multa no valor de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”
de mencionada convenção;

DECRETAR
a rescisão do
contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade
formalizado pelos interessados, e

CONDENAR
as rés solidariamente a restituírem o valor de R$ 8.158,91 em favor dos autores, com correção monetária da data do ajuizamento da ação (29/08/2024) até a última citação realizada (13/01/2025 – ID 61227698) pelo IPCA, de acordo com o art. 389, parágrafo único, do CC, e juros de mora desta mais recente citação em diante pela Taxa Selic, na forma do art. 406, §1º, do CC.

Ficam as rés cientes das disposições dos arts. 517 e 782, §§3º e 5º, do CPC.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, na forma do art. 55 da LJE.

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual, Rescisão Contratual, Restituição de Valores e Danos morais, na qual a parte autora afirma, em síntese, síntese, que, em 27/02/2021, realizou junto às requeridas a aquisição de unidade do empreendimento Condomínio Chalé 2 e, após o pagamento de algumas parcelas, solicitou o cancelamento dos contratos. Contudo, narram que as requeridas informaram que haveria a retenção de 50% do valor pago, bem como da taxa de corretagem e que os valores restantes seriam pagos de forma parcelada.

O juízo sentenciante entendeu, em resumo, por declarar a nulidade da cláusula de retenção de 50% por considerá-la abusiva e excessivamente onerosa ao consumidor, à luz do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Com base no princípio da equidade, o juízo reduziu a penalidade para 20% sobre o valor pago, por entender que tal percentual é razoável e suficiente para compensar os prejuízos da vendedora, especialmente por não ter havido posse ou uso do imóvel pelos autores. Contudo, manteve a retenção da comissão de corretagem, por haver previsão contratual expressa.

A recorrente pugna pela reforma da sentença, sustentando a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa dos compradores. Fundamenta sua pretensão no art. 67-A, § 5º, da Lei nº Lei Nº 4.591/64, alterado pela Lei Nº 13.786/2018, que autoriza tal percentual quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, condição que, segundo alega, está expressamente prevista no contrato e registrada na matrícula do imóvel. Desse modo, defende que a cláusula não é abusiva, mas sim um exercício regular de direito amparado por legislação específica.

Pois bem.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, o que atrai a imperativa incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as quais, por serem de ordem pública e interesse social, visam proteger a parte vulnerável da relação. Nesse contexto, a interpretação das cláusulas contratuais e da própria legislação específica não pode ocorrer de forma isolada, devendo, ao revés, ser realizada em harmonia com os princípios basilares do sistema consumerista, com o fito de coibir práticas abusivas e garantir o equilíbrio nas relações comerciais.

Desse modo, ainda que a Lei Nº 4.591/64, alterada pela alterado pela Lei Nº 13.786/2018, preveja a possibilidade de uma penalidade de até 50%, tal disposição não confere à fornecedora um direito absoluto e irrestrito de fixar tal percentual. Ao contrário, o controle judicial de cláusulas abusivas é um poder-dever do magistrado, que deve zelar pela boa-fé objetiva e pela equidade contratual em todas as fases do negócio jurídico.

Sob essa ótica, a cláusula que prevê a perda de metade das parcelas pagas, no caso concreto, revela-se manifestamente abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, em afronta direta ao art. 51, IV, do CDC. Verifica-se que tal percentual excede em muito a natureza compensatória da cláusula penal, adquirindo um caráter punitivo desproporcional que fomenta o enriquecimento ilícito da fornecedora, a qual poderá, ademais, renegociar a unidade imobiliária com terceiros por seu valor integral.

Assim acertadamente consignou a r. sentença:

Esta parece ser a hipótese em destaque, em que foi estabelecida penalidade sobremaneira gravosa, porque em muito desproporcional em relação ao objeto do contrato, em face dos consumidores quando de suas solicitações de extinção do vínculo negocial inicialmente existente entre os interessados.

Na verdade, esta estipulação sancionatória parece ter caráter de verdadeira punição em desfavor dos sujeitos vulneráveis da correspondente relação comercial, coibindo de maneira vexatória os desfazimentos negociais eventualmente pretendidos pelos consumidores, de modo que estaria por afastar-se, dessa maneira, da natureza meramente indenizatória que semelhantes institutos penalizadores contratuais virtualmente possuem.

Assim, a cláusula contratual que estabelece a perda de 50% de multa sobre o valor que os consumidores pagaram na aquisição da unidade imobiliária em comentário extrapola os limites do razoável e do desejado equilíbrio contratual, merecendo reprovação e o consequente etiquetamento de abusividade em referida disposição comercial, para os devidos fins.

Nessa esteira, a decisão proferida pelo juízo
a quo
foi acertada ao promover a adequação da penalidade a um patamar justo e razoável. A redução da retenção para o percentual de 20% sobre os valores pagos (excluída a comissão de corretagem) não só se encontra em consonância com a jurisprudência pátria, devidamente colacionada na r. sentença, como também se afigura suficiente para ressarcir a construtora por eventuais despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio, sem, contudo, onerar excessivamente os consumidores, que, repise-se, sequer chegaram a usufruir do imóvel.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE
provimento.

CONDENO
a Recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 55 da LJE.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)