Tribunal: TJES
Processo: 0012474-98.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
EMENTA
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE AFASTADAS. MULTA CONTRATUAL. TERMO FINAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O atraso superior a cinco anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual, não sendo justificável pelas excludentes de caso fortuito e força maior alegadas, pois a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor de Vila Velha era fato anterior e público à assinatura do contrato, e a pandemia de COVID-19 teve início após o vencimento do prazo contratual.

2. As prorrogações contratuais e aditivos firmados entre as partes não afastam a mora, tendo em vista que o último prazo acordado expirou em fevereiro de 2020, sem que a entrega do imóvel tenha sido efetivada.

3. A cláusula contratual que estipula a multa por atraso na entrega do imóvel deve ser interpretada conforme a jurisprudência do STJ, segundo a qual o termo final da penalidade é a data da efetiva entrega das chaves, e não da expedição do Habite-se, por representar o momento em que o adquirente passa a ter posse do bem, mormente porque não foi o consumidor quem deu causa à demora.

4. A indenização por danos morais é devida, pois o atraso excessivo, somado à recusa das rés em devolver os valores pagos e à imposição de alternativas desvantajosas, ultrapassa o mero aborrecimento, ferindo a boa-fé contratual.

5. O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de compensação por dano moral é proporcional e razoável, em consonância com precedentes em hipóteses similares.

6. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012474-98.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

APELADO: VALDNAR DE SOUZA MARTINS

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE AFASTADAS. MULTA CONTRATUAL. TERMO FINAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O atraso superior a cinco anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual, não sendo justificável pelas excludentes de caso fortuito e força maior alegadas, pois a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor de Vila Velha era fato anterior e público à assinatura do contrato, e a pandemia de COVID-19 teve início após o vencimento do prazo contratual.

2. As prorrogações contratuais e aditivos firmados entre as partes não afastam a mora, tendo em vista que o último prazo acordado expirou em fevereiro de 2020, sem que a entrega do imóvel tenha sido efetivada.

3. A cláusula contratual que estipula a multa por atraso na entrega do imóvel deve ser interpretada conforme a jurisprudência do STJ, segundo a qual o termo final da penalidade é a data da efetiva entrega das chaves, e não da expedição do Habite-se, por representar o momento em que o adquirente passa a ter posse do bem, mormente porque não foi o consumidor quem deu causa à demora.

4. A indenização por danos morais é devida, pois o atraso excessivo, somado à recusa das rés em devolver os valores pagos e à imposição de alternativas desvantajosas, ultrapassa o mero aborrecimento, ferindo a boa-fé contratual.

5. O valor de R$ 5.000,00 arbitrado a título de compensação por dano moral é proporcional e razoável, em consonância com precedentes em hipóteses similares.

6. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
VALDNAR DE SOUZA MARTINS
em “
ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais
”, condenando as apelantes solidariamente ao pagamento de: i) multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor pago pelo autor (R$ 149.864,96 – cento e quarenta e nove mil oitocentos e sessenta e quatro reais e noventa e seis centavos), pelo período compreendido entre fevereiro/2020 e novembro/2022, em razão do atraso na entrega de imóvel; ii) danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); iii) custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Sustentam os apelantes, em suas razões recursais (id. 12857543), que não houve atraso na entrega do imóvel, uma vez que as partes firmaram termo aditivo contratual que teria prorrogado validamente o prazo para conclusão do empreendimento. Alegam que, ainda que se entenda pela existência de mora, o termo final da multa contratual não poderia ser fixado na data da entrega das chaves (novembro de 2022), mas sim na data de emissão do Certificado de Conclusão de Obras (26 de outubro de 2022), conforme expressamente previsto na cláusula 53 do contrato firmado entre as partes.

Também defendem a inexistência de abalo extrapatrimonial que justifique a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, destacando que a frustração contratual não ultrapassa os limites do mero aborrecimento e que não houve qualquer circunstância excepcional apta a justificar reparação moral. Alternativamente, requerem a redução do valor arbitrado a esse título para R$ 1.000,00 (um mil reais), sob o argumento de que a indenização não deve servir de fonte de enriquecimento sem causa.

Ao final, pleiteiam o provimento do recurso, com a improcedência integral dos pedidos autorais ou, subsidiariamente, a limitação da multa contratual à data do certificado de conclusão da obra e a redução da indenização moral arbitrada.

Contrarrazões no id. 12857548, pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0012474-98.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES, THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: VALDNAR DE SOUZA MARTINS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
e
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
VALDNAR DE SOUZA MARTINS
em “
ação de cobrança cumulada com indenização por danos morais
”.

Na origem, o autor narrou ter celebrado contrato de compra e venda com as rés em maio de 2014, visando à aquisição da unidade 1003 do empreendimento “The Place Offices”, com prazo contratual de entrega previsto para junho de 2017, prorrogável por até 180 dias. Alegou que, apesar de aditivos contratuais, o imóvel foi entregue apenas em 16 de novembro de 2022, e que, durante todo esse período, não apenas não recebeu o bem, como tampouco obteve informações concretas sobre o cronograma de conclusão da obra, o que o levou, em outubro de 2019, a requerer extrajudicialmente a rescisão contratual, sem sucesso. Sustentou que as rés se recusaram a restituir os valores pagos e, ao invés disso, ofereceram alternativas desvantajosas, como a dação de imóveis de baixa liquidez ou de valores muito superiores.

Em sua defesa, as requeridas alegaram, em síntese, a ocorrência de caso fortuito e força maior, decorrentes da declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal de Vila Velha e da pandemia de COVID-19. Alegaram ainda repactuação válida quanto ao prazo de entrega, negando, assim, a existência de mora contratual. Por fim, impugnaram o pedido de indenização por danos morais e a aplicação da multa contratual.

Proferida sentença, o Juízo de primeiro julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as apelantes solidariamente ao pagamento de: i) multa contratual de 0,5% ao mês sobre o valor pago pelo autor (R$ 149.864,96 – cento e quarenta e nove mil oitocentos e sessenta e quatro reais e noventa e seis centavos), pelo período compreendido entre fevereiro/2020 e novembro/2022, em razão do atraso na entrega de imóvel; ii) danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); iii) custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Irresignado, os réus interpuseram o presente recurso alegando, em síntese, que não houve atraso na entrega do imóvel, uma vez que as partes firmaram termo aditivo contratual que teria prorrogado validamente o prazo para conclusão do empreendimento. Alegam que, ainda que se entenda pela existência de mora, o termo final da multa contratual não poderia ser fixado na data da entrega das chaves (novembro de 2022), mas sim na data de emissão do Certificado de Conclusão de Obras (26 de outubro de 2022), conforme expressamente previsto na cláusula 53 do contrato firmado entre as partes.

Também defendem a inexistência de abalo extrapatrimonial que justifique a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, destacando que a frustração contratual não ultrapassa os limites do mero aborrecimento e que não houve qualquer circunstância excepcional apta a justificar reparação moral. Alternativamente, requerem a redução do valor arbitrado a esse título para R$ 1.000,00 (um mil reais), sob o argumento de que a indenização não deve servir de fonte de enriquecimento sem causa.

Ao final, pleiteiam o provimento do recurso, com a improcedência integral dos pedidos autorais ou, subsidiariamente, a limitação da multa contratual à data do certificado de conclusão da obra e a redução da indenização moral arbitrada.

Contudo, em que pesem os argumentos das apelantes, entendo que a sentença de primeiro grau deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

O atraso na entrega do imóvel, superior a cinco anos, configura inadimplemento contratual, não havendo que se falar em excludentes de responsabilidade como as alegadas pelas rés, que buscam afastar a mora com base em fatos previsíveis ou de conhecimento público, como a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal de Vila Velha e a pandemia de COVID-19.

A alegação das apelantes de que houve repactuação quanto ao prazo de entrega também não se sustenta, pois as prorrogações contratuais não elidem o fato de que a entrega do imóvel ocorreu muito além dos prazos acordados, ainda mais considerando que o último aditivo, com prazo estendido até fevereiro de 2020, não foi cumprido. A tese de caso fortuito e força maior, baseada na inconstitucionalidade do Plano Diretor e na crise econômica oriunda da pandemia, não se aplica ao presente caso, pois, conforme amplamente demonstrado nos autos, a inconstitucionalidade do Plano Diretor ocorreu muito antes da assinatura do contrato e já era um fato de conhecimento público. Já a pandemia de COVID-19, que se iniciou em março de 2020, não pode justificar o atraso, uma vez que o prazo final já se havia vencido antes da sua declaração.

A multa contratual de 0,5% ao mês também foi corretamente aplicada pela sentença. A cláusula 53 do contrato, que prevê a multa pelo atraso na entrega, é clara ao estipular a penalização para o caso de descumprimento dos prazos. A alegação das apelantes de que os efeitos da multa devem cessar com a emissão do Habite-se não procede, uma vez que não há evidências de que a demora na entrega das chaves decorreu de culpa do adquirente.

No mesmo sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a entrega das chaves é o marco final da obrigação, e não a expedição do Habite-se. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MORA. INADIMPLEMENTO TERMO FINAL INDENIZATÓRIO. RESCISÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. (...) 4. Na ocorrência de atraso na entrega de unidade imobiliária ao adquirente, ultrapassado o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização. Precedentes. 5. A multa por atraso visa a reparar o dano causado a outrem por violação de obrigação. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves. (...) 11. Recurso especial CONHECIDO e NÃO PROVIDO. (REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022).

No que tange aos danos morais, a sentença está igualmente bem fundamentada ao entender que o atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à conduta das rés em se recusarem a devolver os valores pagos e oferecer alternativas desvantajosas, extrapolou os limites do mero aborrecimento e frustração. O atraso de cinco anos configura uma violação significativa da boa-fé objetiva, gerando, portanto, o direito à indenização por danos morais.

A quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixada a título de compensação é adequada, proporcional e razoável, em consonância com a jurisprudência, que reconhece o dano moral em situações semelhantes de inadimplemento contratual.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do presente recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO.

A título de honorários recursais, majoro a verba fixada em primeiro grau (doze por cento) para 12% (doze por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)