Tribunal: TJES
Processo: 0010489-78.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-12-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO EM CONJUNTO COM PROCESSOS CONEXOS. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM
. REJEITADA. MÉRITO. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO QUE EMBASA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA ANULAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA FIRMADA COM A RECORRIDA OCTOPUS HOLDING LTDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO SUPERVENIENTE AO ATO JURÍDICO RECONHECIDO COMO SIMULADO. RELAÇÕES JURÍDICAS QUE GUARDAM CORRELAÇÃO E IDENTIDADE COM O ATO SIMULADO. AÇÃO DE DESPEJO. IMPROCEDÊNCIA. CONSEQUÊNCIA LÓGICA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DIVISÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

I. DA PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA

I.I.
A fundamentação e parte dispositiva consubstanciada na Sentença objurgada, conclusiva acerca da
procedência do pedido exordial alusivo à Ação de Despejo, independentemente da existência ou não de relação locatícia, mesmo diante do julgamento de procedência da Ação Anulatória de Negócio Jurídico, entendendo tratar-se de relação jurídica diversa da presente, enfatizando, inclusive, acerca da inexistência de pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do Contrato de Locação, permanecendo hígido o instrumento contratual
, a rigor, por si só, não enseja decreto de nulidade da Sentença Judicial, especialmente, porque a matéria referenciada diz respeito ao próprio juízo de mérito afeto à relação processual, não havendo falar-se, por sua vez, em nulidade da Sentença, pela noticiada contrariedade
com o que decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, julgada procedente, com desconstituição do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel locado à Empresa Recorrida, não subsistindo qualidade de proprietária
para a existência e validade do Contrato de Locação.

I.II.
O comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, determinando o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a referida elaboração do Contrato de Locação e a sua real finalidade, na espécie, foram objeto de instrução processual, razão pela qual não prospera o argumento segundo o qual a Sentença seria passível de nulidade, não tendo ocorrido cerceamento de defesa o fato de o Juízo a quo haver formado o seu convencimento a partir dos elementos consubstanciados na investigação que promoveu diante das provas carreadas ao bojo dos autos.

I.III.

Preliminar rejeitada
.

II. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA
AD CAUSAM

II.I.
A
preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, suscitada pela Recorrente, não prospera, na medida em que as Partes Litigantes formalizaram relação jurídica, traduzida na formalização de Contrato de Locação do imóvel, passível de ensejar a apreciação do correspondente pedido exordial deduzido na AÇÃO DE DESPEJO, sendo a matéria pertinente à apontada simulação relacionada à compra e venda do imóvel pela Empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA vinculada ao exame atrelado ao mérito, objeto da relação processual, inclusive, a matéria controvertida pertinente ao exercício ou não da propriedade e posse do imóvel que teria sido locado.

I.II.

Preliminar rejeitada
.

III. MÉRITO

III.I.
A hipótese
sub judice
comporta a reforma da Sentença exarada na AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES, ajuizada por
OCTOPUS HOLDING LTDA
em desfavor da MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO,
, sustentando relação jurídica locatícia e o inadimplemento da Recorrente,
tendo como alicerce o Contrato Locatício concernente à Unidade Autônoma “A-40” do Setor A, situada no loteamento denominado “Condomínio Turístico de Guarapari-ES”, na Aldeia da Praia, Município de Guarapari-ES.

III.II.
Na espécie,
o imóvel objeto do Contrato de Locação, primitivamente, fora objeto de Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado pela proprietária DEISE BARBOSA VIANA e o comprador JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, esposo da Recorrente/Locatária MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO.

III.III.
A prova carreada ao bojo dos autos evidencia, à saciedade, que após formalizado o negócio jurídico e respectivo ato jurídico de compra e venda, a vendedora do imóvel, DEISE BARBOSA VIANA, outorgou Procuração à
MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
, esposa de JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de efetivar a transferência do imóvel, tendo, não obstante,
promovido, de maneira simulada, a alienação do imóvel à sociedade empresária
OCTOPUS HOLDING LTDA
, que, por sua vez, celebrou com MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO o Contrato de Locação
sub examem
. Esta operação revelou-se simulada, fictícia e instrumentalizada, exclusivamente, visando conferir aparência de legalidade, no tocante à permanência da Recorrente e de sua família no imóvel, a partir da primitiva aquisição, tendo, inclusive, promovido diversas benfeitorias, com nítido
animus domini
.

III.IV
.

A
dinâmica resultante da ulterior operação de compra e venda intermediada através da utilização da aludida Procuração caracterizou, a rigor, hipótese de simulação contratual, nos moldes do artigo 167, § 1º, incisos I e II, do Código Civil, configurando causa que resultou em manifesta e inequívoca nulidade absoluta do sobredito negócio jurídico, notadamente, porque conforme o artigo 169, do referido Diploma legal, o negócio jurídico simulado é nulo e não produz efeito jurídico.

III.V.
A
matéria trazida à lume pela Recorrente
figurou como objeto de amplo debate, por ocasião do
Acórdão no Recurso de Apelação Cível interposto em razão da Sentença proferida na
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO
- Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 - julgado em conjunto nesta oportunidade, no bojo do qual subsistiu evidente reconhecimento do vício de simulação do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel em comento à Locadora OCTOPUS HOLDING LTDA, repercutindo no Contrato de Locação afeto a esta demanda.

III.VI.
Os fundamentos contidos no supracitado Acórdão evidenciam que o Contrato de Locação objeto de discussão, desde a sua origem, não satisfazia os seus requisitos mínimos de validade, porquanto simulado, sendo, consequentemente, anulado o registro de compra e venda que conferia o respaldo jurídico a embasar a pretensão vertida pela Autora/Recorrida.

III.VII.
Na esteira do entendimento da jurisprudência Pátria,
“
anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica
e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.”
(
TJDF
; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/06/2019).

III.VIII.
No caso em tela, uma vez mantida a Sentença proferida na Ação de Anulação de Negócio Jurídico, reconhecendo o vício de simulação do negócio jurídico que convalidou a propriedade do imóvel à empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA, afigura-se evidente a repercussão do
decisum
no
Contrato de Locação, firmado entre a Recorrente e a Recorrida,
desprovido de
animus
contratual, posto que o Cont
rato de Locação teve apenas por objetivo justificar a posse do imóvel pela Recorrente e a sua família, inclusive, ano após ano, nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel
.

III.IX.
A reforma da Sentença é medida que se impõe, com
a improcedência do pedido exordial,
porque
o necessário desfazimento do Pacto Locatício decorre justamente da atribuição de efeitos retroativos da nulidade do Contrato de Compra e Venda da Unidade Imobiliária, atingindo diretamente os negócios jurídicos posteriormente firmados, devendo ser considerado, inclusive, que as Partes Litigantes participaram ativamente na apontada concretização do negócio jurídico simulado.

III.X.
Recurso de Apelação Cível conhecido para rejeitar as preliminares suscitadas e no mérito, conferir-lhe provimento, com reforma da Sentença objurgada e julgamento de
improcedência do pedido exordial, condenando as Partes com divisão igualitária do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0010489-78.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO

APELADO: OCTOPUS HOLDING LTDA

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO EM CONJUNTO COM PROCESSOS CONEXOS. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM
. REJEITADA. MÉRITO. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO QUE EMBASA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA ANULAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA FIRMADA COM A RECORRIDA OCTOPUS HOLDING LTDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO SUPERVENIENTE AO ATO JURÍDICO RECONHECIDO COMO SIMULADO. RELAÇÕES JURÍDICAS QUE GUARDAM CORRELAÇÃO E IDENTIDADE COM O ATO SIMULADO. AÇÃO DE DESPEJO. IMPROCEDÊNCIA. CONSEQUÊNCIA LÓGICA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DIVISÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

I. DA PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA

I.I.
A fundamentação e parte dispositiva consubstanciada na Sentença objurgada, conclusiva acerca da
procedência do pedido exordial alusivo à Ação de Despejo, independentemente da existência ou não de relação locatícia, mesmo diante do julgamento de procedência da Ação Anulatória de Negócio Jurídico, entendendo tratar-se de relação jurídica diversa da presente, enfatizando, inclusive, acerca da inexistência de pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do Contrato de Locação, permanecendo hígido o instrumento contratual
, a rigor, por si só, não enseja decreto de nulidade da Sentença Judicial, especialmente, porque a matéria referenciada diz respeito ao próprio juízo de mérito afeto à relação processual, não havendo falar-se, por sua vez, em nulidade da Sentença, pela noticiada contrariedade
com o que decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, julgada procedente, com desconstituição do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel locado à Empresa Recorrida, não subsistindo qualidade de proprietária
para a existência e validade do Contrato de Locação.

I.II.
O comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, determinando o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a referida elaboração do Contrato de Locação e a sua real finalidade, na espécie, foram objeto de instrução processual, razão pela qual não prospera o argumento segundo o qual a Sentença seria passível de nulidade, não tendo ocorrido cerceamento de defesa o fato de o Juízo a quo haver formado o seu convencimento a partir dos elementos consubstanciados na investigação que promoveu diante das provas carreadas ao bojo dos autos.

I.III.

Preliminar rejeitada
.

II. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA
AD CAUSAM

II.I.
A
preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, suscitada pela Recorrente, não prospera, na medida em que as Partes Litigantes formalizaram relação jurídica, traduzida na formalização de Contrato de Locação do imóvel, passível de ensejar a apreciação do correspondente pedido exordial deduzido na AÇÃO DE DESPEJO, sendo a matéria pertinente à apontada simulação relacionada à compra e venda do imóvel pela Empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA vinculada ao exame atrelado ao mérito, objeto da relação processual, inclusive, a matéria controvertida pertinente ao exercício ou não da propriedade e posse do imóvel que teria sido locado.

I.II.

Preliminar rejeitada
.

III. MÉRITO

III.I.
A hipótese
sub judice
comporta a reforma da Sentença exarada na AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES, ajuizada por
OCTOPUS HOLDING LTDA
em desfavor da MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO,
, sustentando relação jurídica locatícia e o inadimplemento da Recorrente,
tendo como alicerce o Contrato Locatício concernente à Unidade Autônoma “A-40” do Setor A, situada no loteamento denominado “Condomínio Turístico de Guarapari-ES”, na Aldeia da Praia, Município de Guarapari-ES.

III.II.
Na espécie,
o imóvel objeto do Contrato de Locação, primitivamente, fora objeto de Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado pela proprietária DEISE BARBOSA VIANA e o comprador JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, esposo da Recorrente/Locatária MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO.

III.III.
A prova carreada ao bojo dos autos evidencia, à saciedade, que após formalizado o negócio jurídico e respectivo ato jurídico de compra e venda, a vendedora do imóvel, DEISE BARBOSA VIANA, outorgou Procuração à
MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
, esposa de JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de efetivar a transferência do imóvel, tendo, não obstante,
promovido, de maneira simulada, a alienação do imóvel à sociedade empresária
OCTOPUS HOLDING LTDA
, que, por sua vez, celebrou com MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO o Contrato de Locação
sub examem
. Esta operação revelou-se simulada, fictícia e instrumentalizada, exclusivamente, visando conferir aparência de legalidade, no tocante à permanência da Recorrente e de sua família no imóvel, a partir da primitiva aquisição, tendo, inclusive, promovido diversas benfeitorias, com nítido
animus domini
.

III.IV
.

A
dinâmica resultante da ulterior operação de compra e venda intermediada através da utilização da aludida Procuração caracterizou, a rigor, hipótese de simulação contratual, nos moldes do artigo 167, § 1º, incisos I e II, do Código Civil, configurando causa que resultou em manifesta e inequívoca nulidade absoluta do sobredito negócio jurídico, notadamente, porque conforme o artigo 169, do referido Diploma legal, o negócio jurídico simulado é nulo e não produz efeito jurídico.

III.V.
A
matéria trazida à lume pela Recorrente
figurou como objeto de amplo debate, por ocasião do
Acórdão no Recurso de Apelação Cível interposto em razão da Sentença proferida na
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO
- Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 - julgado em conjunto nesta oportunidade, no bojo do qual subsistiu evidente reconhecimento do vício de simulação do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel em comento à Locadora OCTOPUS HOLDING LTDA, repercutindo no Contrato de Locação afeto a esta demanda.

III.VI.
Os fundamentos contidos no supracitado Acórdão evidenciam que o Contrato de Locação objeto de discussão, desde a sua origem, não satisfazia os seus requisitos mínimos de validade, porquanto simulado, sendo, consequentemente, anulado o registro de compra e venda que conferia o respaldo jurídico a embasar a pretensão vertida pela Autora/Recorrida.

III.VII.
Na esteira do entendimento da jurisprudência Pátria,
“
anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica
e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.”
(
TJDF
; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/06/2019).

III.VIII.
No caso em tela, uma vez mantida a Sentença proferida na Ação de Anulação de Negócio Jurídico, reconhecendo o vício de simulação do negócio jurídico que convalidou a propriedade do imóvel à empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA, afigura-se evidente a repercussão do
decisum
no
Contrato de Locação, firmado entre a Recorrente e a Recorrida,
desprovido de
animus
contratual, posto que o Cont
rato de Locação teve apenas por objetivo justificar a posse do imóvel pela Recorrente e a sua família, inclusive, ano após ano, nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel
.

III.IX.
A reforma da Sentença é medida que se impõe, com
a improcedência do pedido exordial,
porque
o necessário desfazimento do Pacto Locatício decorre justamente da atribuição de efeitos retroativos da nulidade do Contrato de Compra e Venda da Unidade Imobiliária, atingindo diretamente os negócios jurídicos posteriormente firmados, devendo ser considerado, inclusive, que as Partes Litigantes participaram ativamente na apontada concretização do negócio jurídico simulado.

III.X.
Recurso de Apelação Cível conhecido para rejeitar as preliminares suscitadas e no mérito, conferir-lhe provimento, com reforma da Sentença objurgada e julgamento de
improcedência do pedido exordial, condenando as Partes com divisão igualitária do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010489-78.2016.8.08.0021

DATA DA SESSÃO: 08/07/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO(RELATOR):-MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO interpôs RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL (fls. 591/632) em face da SENTENÇA (fls. 581/584) proferida pelo JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DE GUARAPARI-ES nos autos da AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ajuizada por OCTOPUS HOLDING LTDA em desfavor da Recorrente, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim consignou: “
Tecidas tais considerações, com alicerce na Lei 8.245/1991, na Lei 10406/2002 (CC), no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente registrada, JULGO PROCEDENTE

o primeiro pedido autoral, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES. DEFIRO a tutela antecipada pretendida pela autora e DETERMINO a expedição incontinenti de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo. JULGO PROCEDENTE o segundo pedido, de cobrança e CONDENO

a requerida ao pagamento do débito, que abarca os aluguéis, cujos vencimentos remontam Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem aquilatados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes. Face ao princípio da causalidade, condeno

a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação”.

Registra-se, por oportuno, que a ordem de desocupação do imóvel restou sobrestada por este Relator por ocasião da prolação de Decisão no dia 22/04/2022 no bojo dos autos eletrônicos afeto ao “Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo à Apelação Cível” - Processo nº 5002344-98.2022.8.08.0000”, conforme verificado no Id. 2432604.

Em suas razões, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO suscita, inicialmente, a nulidade da Sentença, sob o fundamento de: (I) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição sine qua non para a existência e validade do contrato de locação; (II) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do contrato de locação e sua real finalidade; (III) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide.

Em seguida, argui preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
, na medida em que a empresa Recorrida não detinha nem propriedade nem a posse do imóvel objeto do Contrato de Locação.

No mérito, alega resumidamente, que “
o contrato apresentado pela Requerente nos autos é inexistente e inválido, pois não detinha sujeito capaz para o exercício do direito de cessão onerosa de posse, e, ainda, porque sequer detém objeto lícito e/ou possível, isto é, propriedade ou posse legítima a ser cedida mediante contraprestação pecuniária”
.

Diante de tais fundamentos, requer a anulação da Sentença e, subsidiariamente, sua reforma integral, com consequência improcedência do pedido exordial.

Contrarrazões apresentadas pela Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA às fls. 742/776.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta, para fins de Julgamento Conjunto com os Processos n° 0017635-15.2012.8.08.0021, n° 0020855-76.2012.8.08.0035, nº 0006474-58.2015.8.08.0035 e nº 5001776-19.2022.8.08.0021.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO(RELATOR):-

Conforme relatado, MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO interpôs RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL (fls. 591/632) em face da SENTENÇA (fls. 581/584) proferida pelo JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DE GUARAPARI-ES nos autos da AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ajuizada por OCTOPUS HOLDING LTDA em desfavor da Recorrente, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim consignou: “
Tecidas tais considerações, com alicerce na Lei 8.245/1991, na Lei 10406/2002 (CC), no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente registrada, JULGO PROCEDENTE

o primeiro pedido autoral, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES. DEFIRO a tutela antecipada pretendida pela autora e DETERMINO a expedição incontinenti de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo. JULGO PROCEDENTE o segundo pedido, de cobrança e CONDENO

a requerida ao pagamento do débito, que abarca os aluguéis, cujos vencimentos remontam Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem aquilatados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes. Face ao princípio da causalidade, condeno

a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação”.

Registra-se, por oportuno, que a ordem de desocupação do imóvel restou sobrestada por este Relator por ocasião da prolação de Decisão no dia 22/04/2022 no bojo dos autos eletrônicos afeto ao “Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo à Apelação Cível” - Processo nº 5002344-98.2022.8.08.0000”, conforme verificado no Id. 2432604.

Em suas razões, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO suscita, inicialmente, a nulidade da Sentença, sob o fundamento de: (I) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição
sine qua non
para a existência e validade do contrato de locação; (II) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do Contrato de Locação e sua real finalidade; (III) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide.

Em seguida, argui preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, na medida em que a empresa Recorrida não detinha nem propriedade nem a posse do imóvel objeto do Contrato de Locação.

No mérito, alega resumidamente, que “
o contrato apresentado pela Requerente nos autos é inexistente e inválido, pois não detinha sujeito capaz para o exercício do direito de cessão onerosa de posse, e, ainda, porque sequer detém objeto lícito e/ou possível, isto é, propriedade ou posse legítima a ser cedida mediante contraprestação pecuniária”
.

Diante de tais fundamentos, requer a anulação da Sentença e, subsidiariamente, sua reforma integral, com consequência improcedência do pedido exordial.

Destaca-se, a princípio, estarem satisfeitos os requisitos de admissibilidade recursal, razão pela qual conheço do recurso de Apelação Cível interposto nos presentes autos.

No intuito de contextualizar os diversos aspectos da controvérsia, importa mencionar que existem, atualmente, 06 (seis) demandas que, de alguma forma, envolvem discussões relacionadas ao negócio jurídico objeto de perquirição nos presentes autos, com reflexos na propriedade do imóvel que figura como objeto dos litígios estabelecidos entre as Partes litigantes, os quais integram os seguintes processos conexos, a saber:

1) Ação Anulatória de Negócio Jurídico - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021

Autor: Gilberto Avance

Réus: Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A

1.1) Recurso de Apelação Cível

Recorrente: Octopus Holding S/A

Recorridos: Gilberto Avance

2) Execução de Título Extrajudicial - Processo n° 0007356-25.2012.8.08.0035

Autor: Gilberto Avance

Réu: Espólio de José Anthero Bragatto

3) Embargos à Execução - Processo n° 0020855-76.2012.8.08.0035

Autor: Espólio de José Anthero Bragatto

Réus: Gilberto Avance

3.1) Recurso de Apelação Cível

Recorrente: Espólio de José Anthero Bragatto

Recorrido: Gilberto Avance

4) Embargos de Terceiro - Processo n° 0006474-58.2015.8.08.0035

Autor: Octopus Holding Ltda

Réus: Gilberto Avance e Espólio de José Anthero Bragatto

4.1) Recurso de Apelação Cível

Recorrente/Recorrido: Espólio de José Anthero Bragatto

Recorrido/Recorrente: Gilberto Avance

Recorrida: Octopus Holding Ltda

5) Ação de Despejo
- PJe -
Processo n° 0010489-78.2016.8.08.0021

Autor: Octopus Holding Ltda

Réu: Maria Bernardete Lemos Bragatto

5.1) Recurso de Apelação Cível

Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto

Recorrido: Octopus Holding Ltda

6) Ação Anulatória de Contrato de Locação - PJe - Processo n° 5001776-19.2022.8.08.0021

Autor: Maria Bernardete Lemos Bragatto

Réu: Octopus Holding Ltda

6.1) Recurso de Apelação Cível

Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto

Recorrido: Octopus Holding Ltda

Cumpre registrar, por oportuno e relevante, que, à exceção da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, as demais ações encontram-se, atualmente, em grau recursal, todas conexas e distribuídas por prevenção a este Subscritor, de maneira que as Apelações Cíveis alhures indicadas, em razão da relação de conexão, serão objeto de julgamento simultâneo, a fim de evitar decisões conflitantes.

I.I. - DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

A teor do que relatado, a Recorrente
MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
suscita, inicialmente, a nulidade da Sentença, sob o fundamento de: (I) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição
sine qua non
para a existência e validade do contrato de locação; (II) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do contrato de locação e sua real finalidade; (III) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide.

A fundamentação e parte dispositiva consubstanciada na Sentença objurgada, conclusiva acerca da procedência do pedido exordial alusivo à Ação de Despejo, independentemente da existência ou não de relação locatícia, mesmo diante do julgamento de procedência da Ação Anulatória de Negócio Jurídico, entendendo tratar-se de relação jurídica diversa da presente, enfatizando, inclusive, acerca da inexistência de pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do Contrato de Locação, permanecendo hígido o instrumento contratual, a rigor, por si só, não enseja decreto de nulidade da Sentença Judicial, especialmente, porque a matéria referenciada diz respeito ao próprio juízo de mérito afeto à relação processual, não havendo falar-se, por sua vez, em nulidade da Sentença, pela noticiada contrariedade com o que decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, julgada procedente, com desconstituição do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel locado à Empresa Recorrida, não subsistindo qualidade de proprietária para a existência e validade do Contrato de Locação.

O comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, determinando o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do Contrato de Locação e a sua real finalidade, na espécie, foram objeto de instrução processual, razão pela qual não prospera o argumento segundo o qual a Sentença seria passível de nulidade, não tendo ocorrido cerceamento de defesa o fato de o Juízo
a quo
haver formado o seu convencimento a partir dos elementos consubstanciados na investigação que promoveu diante das provas carreadas ao bojo dos autos.

Preliminar rejeitada
.

I.II. - DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
AD CAUSAM

A preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, suscitada pela Recorrente, não prospera, na medida em que as Partes Litigantes formalizaram relação jurídica, traduzida na formalização de Contrato de Locação do imóvel, passível de ensejar a apreciação do correspondente pedido exordial deduzido na AÇÃO DE DESPEJO, sendo a matéria pertinente à apontada simulação relacionada à compra e venda do imóvel pela Empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA vinculada ao exame atrelado ao mérito, objeto da relação processual, inclusive, a matéria controvertida pertinente ao exercício ou não da propriedade e posse do imóvel que teria sido locado.

Preliminar rejeitada.

II. - MÉRITO

Infere-se dos autos que a Recorrida OCTOPUS HOLDING S/A ajuizou a demanda em epígrafe (AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES), postulando o despejo da Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, fundamentado no inadimplemento das contraprestações devidas a título de aluguel e despesas condominiais do imóvel locado, tendo requerido, ainda, a condenação da Recorrente ao pagamento dos alugueis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel.

Por sua vez, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO apresentou Contestação, sustentando que a ocupação do imóvel se deu com
animus domini
, sendo formalizado Contrato de Locação apenas com o objetivo de justificar a posse do imóvel pela Recorrente e sua família, enfatizando que nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel, inclusive, argumentando que a propriedade do imóvel locado, registrado em nome da Recorrida OCTOPUS HOLDING S/A, encontrava-se em discussão nos autos da Ação Anulatória de Negócio Jurídico - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 -, cujo julgamento repercutiria na presente demanda.

No entanto, a Magistrada de Primeiro Grau julgou procedente o pedido exordial, nos seguintes termos:

"[...]

A despeito das argumentações exaustivamente apresentadas pelas partes, concernentes à existência ou não de relação locatícia, convém repisar não haver pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do respectivo contrato, de sorte que aquele instrumento permanece hígido.

Tocantemente à ação anulatória, urge destacar que aquela demanda tratou de uma relação jurídica diversa da presente. Após ter proferido nos presentes autos as Decisões em sede de embargos de declaração, neste momento processual, ao me debruçar sobre todas as peças existentes nos autos e me ater nos limites da demanda em tela, constatei que importa me nortear no contrato locatício, formalmente vigente. Isso porque, a relação locatícia foi aperfeiçoada pela proprietária registral, o que lhe confere legitimidade para tanto.

Mesmo que a ação anulatória tivesse transitado em julgado, eventual mantença da sentença recorrida, não conferiria automaticamente a invalidade do contrato que alicerça os presentes pleitos autorais, eis que os vícios a serem perquiridos nessa relação locatícia, transcendem a propriedade da locadora. Caso houvesse pedido reconvencional de invalidade da indigitada avença, destaco que o questionamento da locatária enquanto contratante, referente à simulação daquele negócio, geraria perplexidade, eis que ela se apresenta como contratante e anuente com os termos ali dispostos. Em linha sequencial, incidiria a máxima de que a ninguém é dado se valer da própria torpeza, com o intuito de angariar benefício para si, conforme advertido pela parte autora em uma de suas petições acostadas aos autos.

A propósito, o art. 150 do Código Civil disciplina acerca da matéria, ao preconizar que, se as partes contratantes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio. Portanto, mesmo que houvesse a respectiva comprovação, os argumentos da defesa vão de encontro à moral e boa ética, considerando que a requerida lançou sua assinatura no contrato de locação trazido nas fl. 23-25, anuindo com os termos ali dispostos, não havendo alegação de qualquer erro de vontade na declaração por ela externada.

Quanto à tese defensiva de a requerida ser, na verdade, a real proprietária do imóvel, há que se ressaltar que a combatida anulação da compra e venda ensejará, caso mantida em via recursal e transitada em julgado, o retorno da propriedade para a pessoa de Deisi Ottoni Barbosa, proprietária anterior (fl.139-145).

Deixando de lado as lucubrações, volvendo o olhar para o contrato de locação e, não havendo provas de pagamentos dos aluguéis, ou seja, do cumprimento do que restou pactuado, a rescisão revela como direito da locadora.

O despejo pretendido é medida que se impõe ao caso presente. Tal pleito deve prosperar, inclusive em sede de tutela antecipada, uma vez que a mora se patenteou há bastante tempo.

Em referência à cobrança das contraprestações, atinentes aos aluguéis, entendo que os meses apontados pela requerente denotam credibilidade, à míngua de prova em sentido contrário. Considerando que a requerida ainda não saiu do imóvel, o juízo condenatório abarcará os meses devidos, até a efetiva desocupação, nos moldes da lei pertinente e dos pedidos autorais aviados nesse sentido.

Sobre a cobrança de eventuais débitos de condomínio, obviamente que serão abrangidos na condenação, pois caberia o pagamento a quem usufruiu do bem no respectivo mês de cobrança. A propósito, trata de obrigação prevista no art. 23, II da Lei de locações.

No que tange às benfeitorias, narradas pela requerida como passíveis de indenização, convém verificar o que restou pactuado entre as partes na CLÁUSULA IX, “
Todas as obras e melhoramentos que a LOCATÁRIA introduzir no imóvel dependerão, em cada caso, de prévia autorização, já que incorporar-se-á automaticamente ao imóvel, passando à propriedade da LOCADORA.”

Tal disposição encontra respaldo na redação do art. 35 da Lei de locações. Na questão posta em juízo, não há provas neste particular, de sorte a furtar o direito indenizatório da locatária ora vindicado.

Ademais, mesmo se assim não fosse, consoante advertido pela requerente, as provas juntadas pela defesa nas fl. 95-119, ilustram agregação em área de lazer, de modo a ser entendidas como benfeitorias voluptuárias, cuja indenização é vedada até mesmo na previsão disposta no art. 36 da Lei de locações, sendo autorizado seu levantamento pelo locatário, caso não afete a estrutura e substância do imóvel. Então, por ausência de respaldo normativo e contratual, não vislumbro êxito no intento indenizatório a título de benfeitorias, arvorado pela defesa, razão pela qual o indefiro.

Tecidas tais considerações, com alicerce na Lei 8.245/1991, na Lei 10406/2002 (CC), no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente registrada, JULGO PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES.

DEFIRO a tutela antecipada pretendida pela autora e DETERMINO a expedição incontinenti de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo.

JULGO PROCEDENTE o segundo pedido, de cobrança e CONDENO a requerida ao pagamento do débito, que abarca os aluguéis, cujos vencimentos remontam Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397
caput
do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem aquilatados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes.

Face ao princípio da causalidade, condeno a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Transitado em julgado o presente
decisum
ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada sendo requerido pelas partes, proceda-se a serventia à baixa, com as cautelas de estilo, arquivando-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se."

Na espécie, a análise do conjunto probatório revela que, de fato, o imóvel objeto do Contrato de Locação não pertencia à empresa Locadora. Ao contrário, os elementos constantes dos autos indicam que o imóvel objeto do Contrato de Locação, primitivamente, fora objeto de Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado pela proprietária DEISE BARBOSA VIANA e o comprador JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, esposo da Recorrente/Locatária MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO.

A propósito, a prova carreada ao bojo dos autos evidencia, à saciedade, que após formalizado o negócio jurídico e respectivo ato jurídico de compra e venda, a vendedora do imóvel, DEISE BARBOSA VIANA, outorgou Procuração à MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, esposa de JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de efetivar a transferência do imóvel, tendo, não obstante, promovido, de maneira simulada, a alienação do imóvel à sociedade empresária OCTOPUS HOLDING LTDA, que, por sua vez, celebrou com MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO o Contrato de Locação
sub examem
. Esta operação revelou-se simulada, fictícia e instrumentalizada, exclusivamente, visando conferir aparência de legalidade, no tocante à permanência da Recorrente e de sua família no imóvel, a partir da primitiva aquisição, tendo, inclusive, promovido diversas benfeitorias, com nítido
animus domini
.

Destarte, a dinâmica resultante da ulterior operação de compra e venda intermediada através da utilização da aludida Procuração caracterizou, a rigor, hipótese de simulação contratual, nos moldes do artigo 167, § 1º, incisos I e II, do Código Civil, configurando causa que resultou em manifesta e inequívoca nulidade absoluta do sobredito negócio jurídico, notadamente, porque conforme o artigo 169, do referido Diploma legal, o negócio jurídico simulado é nulo e não produz efeito jurídico.

Cumpre destacar que a matéria trazida à lume pela Recorrente figurou como objeto de amplo debate, por ocasião do julgamento do Recurso de Apelação Cível interposto nos autos da AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 -, julgado em conjunto nesta oportunidade, no bojo do qual subsistiu evidente reconhecimento do vício de simulação do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel em comento à Locadora OCTOPUS HOLDING LTDA, repercutindo no Contrato de Locação afeto a esta demanda, senão vejamos do teor da Ementa do referido julgamento:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRELIMINARMENTE. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. NULIDADE DA SENTENÇA POR DECISÃO CONTRADITÓRIA.PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO CARACTERIZADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS PARA 12% (DOZE POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.

PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA.

I.I.
Na hipótese, em Decisão de fls. 389/392, prolatada em 17/04/2013, o Magistrado de Primeiro Grau, apreciou a tutela de urgência requerida na exordial, fixando como pontos controvertidos:
“1) a existência de conluio entre os requeridos; 2) a ausência de coincidência entre a vontade real e a vontade declarada; 3) a lesão causada ao autor em decorrência do ato simulado; 4) a posse dos primeiro e segundo requeridos sobre o imóvel; e 5) a transferência do imóvel feita pelo primeiro requerido ao quarto requerido”.

I.II.
A regular instrução processual transcorreu por aproximadamente 05 (cinco) anos, com a realização de diversas audiências para oitiva de testemunhas e juntada de documentos, sendo o feito conduzido pela Magistrada TEREZINHA DE JESUS LORDELLO LÉ até o mês de março/2018, oportunidade em que de forma superveniente, averbou suspeição para prosseguir conduzindo a instrução processual.

I.III.
A subsequente nova Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738), exarada pelo Magistrado ANTÔNIO CORTÊS DA PAIXÃO, no mês de de novembro/2018, entendeu que:
“nem todos os pontos identificados na Decisão de fl. 388/391 como controvertidos, realmente são. Relativamente à simulação, o ponto controvertido é o pagamento do preço. No que pertine à fraude contra credores, são os seus elementos constitutivos: a redução do alienante à insolvência, ainda que parcial; e a ciência do adquirente de que o negócio levaria o alienante a esse estado”.

I.IV.
O
decisum
, traduzido na apontada Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738) mereceu a oposição do Recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, o qual foi conhecido e parcialmente provido, sendo apreciado, inclusive, no contexto da Sentença exarada em maio/2019, ocasião em que a Magistrada MARCIA PEREIRA RANGEL tornou sem efeito aludica fixação de novos pontos controvertidos relacionados à fraude contra credores, sob o fundamento de que a despeito de saneamentos proferidos à exaustão em todo o processado, tratando-se a demanda de AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO, os limites da lide restaram circunscritos à causa de pedir, relacionada à figura da SIMULAÇÃO, razão pela qual os noticiados fatores que a circundam, concernentes à fraude contra credores ou à insolvência do Requerido JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, tratam de questões a serem devidamente sopesadas pelo Juízo no qual tramita a AÇÃO DE EXECUÇÃO, não cabendo ao Juízo da referida AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO imiscuir na deliberação acerca da condição patrimonial do devedor daquela Ação Executiva, culminando, assim, a Sentença, no tocante ao mérito, por julgar procedente o pedido exordial, declarando a nulidade do negócio jurídico de compra e venda entabulado entre DEISI OTTONI BARBOSA e OCTOPUS HOLDING S/A.

I.V.
Embora a fraude contra credores tenha sido mencionada na Petição Inicial, não se pode olvidar que tal questão não constituiu o ponto central da causa de pedir afeta à demanda, dizendo respeito à (in)existência de simulação do negócio jurídico, matéria de ordem pública, inclusive, passível de ensejar reconhecimento
Ex Officio
.

I.VI
.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, no sentido de que
“O destinatário das provas é o magistrado, razão pela qual, atento à instrução processual, compete-lhe decidir pela necessidade de sua produção, não havendo falar em cerceamento de defesa quando, motivadamente, indeferi-la, por ser inútil ou protelatória. Nessa linha, indeferida a produção de provas, mas sendo suficientes aquelas já constantes dos autos à formação da convicção do órgão julgador, não há óbice ao julgamento antecipado da lide. Precedentes”
(
STJ
; AgInt nos EDcl no REsp 1945983/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 18/03/2022).

I.VII.
Na espécie, não merece subsistir a preliminar de cerceamento de defesa, pautada na alegação recursal de ausência de ampliação da produção probatória determinada na sobredita Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738), no que se refere à objetivada investigação sobre a possível existência de fraude contra credores, no que tange, especificamente, à presente AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO, repisa-se, diante da causa de pedir indicativa de simulação, na esteira dos fundamentos delineados na SENTENÇA, impondo registrar que embora o sobredito
decisum
tenha reunido em seu contexto Decisão de natureza interlocutória, atrelada, em seu bojo, à conclusão definitiva da lide, embora a providência adotada não seja corriqueira, certo é que a referida circunstância, por si só, não enseja nulidade da Sentença, na medida em que suficientemente fundamentado o julgamento do Recurso de Embargos de Declaração, juntamente com as razões que ensejaram tornar sem efeito a Decisão proferida pelo Magistrado que anteriormente atuava na 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, ensejando o subsequente julgamento de mérito pela procedência da postulação exordial, com base nas provas carreadas ao bojo dos autos, suficientes para a formação da convicção firmada pela Magistrada de 1º Grau.

I.VIII.
A Magistrada sentenciante justificou a pertinente lavratura da Sentença em detrimento da pretensão de ampliação da fase de instrução processual, concluindo pelo exaurimento da instrução probatória, cuja fundamentação levou em consideração o amplo exercício do direito das Partes de apresentar provas ao longo dos quase 07 (sete) anos de tramitação do processo, bem como a preclusão temporal decorrente da inércia das Partes Litigantes quanto à essa questão (fls. 2.894-v/2.895). A Sentença destacou, ainda, que a produção de provas é um instrumento destinado ao convencimento do Juiz, sendo as petições apresentadas pelas Partes meramente indiciárias e não vinculativas.

I.IX.
Inexiste cerceamento de defesa na hipótese, eis que o processo se arrastou por longo período, com ampla produção de provas, não sendo identificado prejuízo às Partes, sendo a Sentença devidamente fundamentada na suficiência das provas existentes no contexto dos autos a ensejar o correspondente julgamento da lide.

I.X. Preliminar rejeitada.

PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. DECISÃO JUDICIAL. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

II.I.
A preliminar de nulidade da Sentença suscitada pela Recorrente, apontando comportamento tido por contraditório, não merece prosperar, posto que a principal alegação da AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO diz respeito ao vício de simulação do negócio jurídico, enfoque principal da lide, contrapondo-se à alegação de fraude contra credores.

II.II.
A Magistrada de Primeiro Grau, ao proferir a Sentença recorrida, enfatizou que o feito se encontrava maduro para julgamento, sinalizando que, "
tratando-se de uma demanda anulatória, cuja causa de pedir envolve a figura da SIMULAÇÃO, apontada por terceiro interessado, devo me ater estritamente aos elementos que caracterizam tal vício. Assim, questões relacionadas à fraude contra credores ou à insolvência do requerido Anthero devem ser apreciadas no juízo onde tramita a execução, não sendo cabível a este juízo se imiscuir na deliberação sobre a condição patrimonial do devedor naquela ação executiva
".

II.III.
A rigor, não há razão para afastar a apreciação meritória, relacionada à nulidade do negócio jurídico, à luz da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, notadamente, em razão da gravidade que encerra o denominado vício de simulação, estabelecendo a norma legal aplicável à espécie que a partir da constatação de sua existência, o Magistrado deve reconhecê-la, inclusive de ofício, independentemente do ajuizamento de Ação Judicial própria.

II.IV.

Preliminar rejeitada.

III. PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO.

III.I.
A Sentença objurgada não ensejou violação ao princípio alusivo ao contraditório ao não possibilitar a manifestação das Partes sobre a nulidade do negócio jurídico, especialmente porque em sua Contestação (fls. 332/346), a empresa Recorrente apresentou Defesa contundente quanto à alegação de simulação do negócio jurídico, dedicando um tópico específico em relação à matéria em comento.

III.II.
O argumento da Recorrente, segundo o qual não teria sido oportunizada a prévia manifestação sobre o vício de simulação, bem como que a causa de pedir apresentada na Petição Inicial estaria fundamentada, exclusivamente, na pretensão de reconhecimento de fraude contra credores, não subsiste, conforme salientado, no que pertine à correspondente apreciação da alegada nulidade do negócio jurídico. Conforme enfatizado, inobstante a fraude contra credores tenha sido mencionada na Petição Inicial, examinando todo o contexto da exordial, não se pode olvidar que tal questão não constituiu o ponto central da causa de pedir afeta à demanda, dizendo respeito precipuamente à existência de simulação do negócio jurídico, matéria de ordem pública, inclusive, passível de ensejar reconhecimento
Ex Officio
.

III.III.
A prolação da Sentença sem a ampliação da dilação probatória não configurou violação aos artigos 7º e 10, do Código de Processo Civil, eis que conforme entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, "
não há que se falar em violação à vedação de decisão surpresa quando o julgador, analisando os fatos expostos na inicial, juntamente com o pedido e a causa de pedir, aplica o entendimento jurídico que considerar mais adequado para a causa
" (STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.864.731/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 26/4/2021).

III.IV. Preliminar rejeitada.

MÉRITO.

IV.I.
A AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO (Processo nº 0017635-15.2012.8.08.0021)
sub examem
- com exceção da demanda EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (Processo nº 0007356-25.2012.8.08.0035) -, tramita concomitantemente a Processos Judiciais conexos, sendo objeto de julgamento simultâneo, visando evitar Decisões Judiciais manifestamente conflitantes, estando relacionados às Ações Judiciais, EMBARGOS À EXECUÇÃO (Processo nº 0020855-76.2012.8.08.0035), bem como, EMBARGOS DE TERCEIRO (Processo nº 0006474-58.2015.8.08.0035), AÇÃO DE DESPEJO - trâmite no Sistema Pje - (Processo nº 0010489-78.2016.8.08.0021) e AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - trâmite no Sistema Pje - (Processo nº5001776-19.2022.8.08.0021), envolvendo de maneira direta ou indireta, discussões sobre o negócio jurídico que está sendo analisado no bojo dos presentes autos, com reflexos e consequente repercussão sobre a propriedade do imóvel e ato jurídico objeto dos litígios mantidos entre as Partes envolvidas.

IV.II.
O objeto central da AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO (Processo nº 0017635-15.2012.8.08.0021), reside na suposta celebração de negócio simulado, portanto, viciado na origem, de sorte que a alegação recursal alusiva à ausência de comprovação de fraude contra credores, objeto do Recurso de Apelação Cível, reiterada em sede de Memorial e sustentação oral, não merece guarida, devendo ser rechaçada de plano, porquanto a causa de pedir e pedido exordial revela, primitivamente, o vício de simulação, acolhido pela Sentença recorrida. A propósito, conforme enfatizado quando do julgamento da preliminar arguida pela Recorrente, a apreciação da alegação de nulidade do negócio jurídico não perpassa pela prévia análise acerca da existência, ou não, de fraude contra credores eventualmente praticada pelo falecido JOSÉ ANTHERO BRAGATTOou mesmo a existência de patrimônio suficiente para saldar a dívida, cujas matérias devem ser objeto de apreciação, se pertinentes, no contexto de julgamento da Ação de Execução de Título Extrajudicial - Processo n° 0007356-25.2012.8.08.0035, podendo compreender os Embargos à Execução - Processo nº 0020855-76.2012.8.08.0035.

IV.III.
Afigura-se despropositado incursionar em questões que, precipuamente, digam respeito aos debates travados pelas Partes integrantes da demanda executiva, ou seja, Exequente e Executado, portanto, não envolvendo a pessoa jurídica Recorrente, sobretudo quando a discussão afeta à existência de bens é aventada, exclusivamente, por esta última, bem é de ver, constituída por Parte que sequer integra a apontada relação jurídica que ensejou o título extrajudicial, resultante de Ação de Execução e ulterior Embargos à Execução, tampouco, possui legitimidade para questionar matérias que tangenciam o princípio da menor onerosidade do devedor, ou mesmo o apontamento de quais dos eventuais bens pertencentes ao patrimônio do Espólio devem responder pela dívida contraida.

IV.IV.
Os presentes autos evidenciam que o fato de a Recorrente, OCTOPUS HOLDING S/A, figurar em alguns dos Processos Judiciais conexos, registrada como sociedade limitada (OCTOPUS HOLDING LTDA), por si só, não enseja o reconhecimento de vício de representação ou legitimidade
ad causam
, porquanto a aludida discrepância se deve ao fato de a sociedade OCTOPUS HOLDING S/A, constituída em 20/08/2007, haver sido transformada, em 22/10/2008, em uma sociedade limitada, passando a partir de então a se chamar OCTOPUS HOLDING LTDA, sendo de notar que, posteriormente, em 30/09/2014, subsistiu nova Alteração Contratual, que resultou no aumento do capital social, não constando no aludido instrumento contratual a presença do então sócio, Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, sem qualquer menção formal à sua retirada, embora tenha sido mantida a sua indicação como representante legal e, inclusive, Advogado da Empresa, impondo-se registrar, ainda, que, em 16/07/2020, a sociedade passou por nova transformação, retornando à mencionada denominação OCTOPUS HOLDING S/A, com alteração no quadro societário. Essas mudanças explicam as variações nas denominações da Recorrente em suas petições, sendo importante frisar, no entanto, que, em todos os momentos, o CNPJ da Empresa permaneceu inalterado.

IV.V.
A prova carreada ao bojo dos autos, produzida no transcorrer da instrução processual revela, historicamente, que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA tornou-se proprietária exclusiva da Unidade Autônoma “A-40” do Setor A, situada no loteamento denominado “Condomínio Turístico de Guarapari-ES”, na Aldeia da Praia, Município de Guarapari-ES, compreendendo a referida unidade e a casa residencial nela edificada, por força de Sentença, proferida nos autos da AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL (Processo nº 126.906), resultante em ulterior averbação no Registro Geral de Imóveis, fato ocorrido em março de 2007 (fls. 355/358).

IV.VI
.
Infere-se dos autos que no dia 04 de dezembro de 2007, a Sra. DEISE BARBOSA VIANNA e o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO celebraram COMPROMISSO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITO DE OCUPAÇÃO estabelecendo a transferência de propriedade do imóvel, mediante o pagamento do valor correspondente a R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), sendo registrado que o sinal de aquisição, no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), teria sido adimplido no ato da lavratura do referido negócio jurídico, ao passo que o saldo remanescente deveria ser quitado em 05 (cinco) prestações mensais e consecutivas, no montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), mensais, com o primeiro vencimento acordado para o dia 17 de janeiro de 2008.

IV.VII.
As provas materiais e contemporâneas juntadas aos autos pelo Autor/Recorrido GILBERTO AVANCE corroboram tanto a realização da negociação imobiliária em comento, notadamente quanto à permanente ocupação do imóvel pelo Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e, consequentemente, a sua esposa, consoante se pode inferir da “AUTORIZAÇÃO” de fl. 433, emitida em 08/12/2007 pela Promitente Vendedora, Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, direcionada ao Sr. FÁBIO O. SOUZA PARAÍSO, Síndico do “Condomínio Turístico de Guarapari”, informando-o sobre a efetiva venda da Unidade Autônoma A-40, sendo de notar que idêntica compreensão também se pode extrair do e-mail datado de 19/12/2007, emitido pela Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, esposa do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, direcionado ao aludido Síndico do “Condomínio Turístico de Guarapari”, com o propósito de identificar os respectivos familiares do novo adquirente do imóvel e que passariam a frequentar o local (fl. 432). A partir da supracitada transação do imóvel, o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, juntamente com a sua esposa, a Sra. MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO, fixaram residência no imóvel litigioso, ostentando a condição de promitentes proprietários, possuidores e condôminos da apontada unidade imobiliária.

IV.VIII.
O universo das despesas do Condomínio Turístico de Guarapari, a partir da aquisição do imóvel em 2007, foram arcadas pelo Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual sempre fora reconhecido pelo Síndico e Condôminos como sendo o proprietário do imóvel litigioso (fls. 427/428), inclusive, o Sr. MARLOS ANTONIO BROCCO, residente há 19 (dezenove) anos no Condomínio Turístico de Guarapari, testemunhou que o imóvel em questão pertencia originalmente à Sra. DEISI OTTONI BARBOSA e que por esta foi posteriormente vendido ao Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO.

IV.IX.
A aquisição e posse do imóvel, assim como a presença do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e seus familiares no Condomínio onde o bem encontra-se situado também pode ser conferida ao verificar que, em 20/12/2010, referido Comprador foi notificado pelo Condomínio Turístico de Guarapari devido ao início de uma obra na Unidade Autônoma A-40, realizada sem a devida autorização e aprovação prévia da Comissão de Obras e pela Administração do Condomínio, o que levou a sua esposa, a Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, a promover, em 29/04/2011, a contratação de uma Arquiteta, objetivando a aprovação da obra embargada pela Comissão de Obras e da Administração do Condomínio, o que efetivamente logrou conseguir, em 20/06/2011.

IV.X.
Os elementos de prova evidenciam que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, em data de 05 de dezembro de 2011, outorgou Procuração à Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATO, esposa do comprador, Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de serem efetivados os indispensáveis atos registrais para a transferência do prefalado imóvel que lhe fora vendido, cuja providência inocorreu, conforme depoimento prestado em juízo pela primitiva proprietária do bem imóvel, tendo a Procuradora, na realidade, utilizado da Procuração outorgada pela proprietária registral para, em momento futuro, no dia 27 de janeiro de 2012, perpetrar lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda diretamente à Empresa OCTOPUS HOLDING S/A, representada pela sócia, Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA.

IV.XI.
O Tribunal da Cidadania tem consolidado o entendimento de que "
o art. 167 do CC/02 elevou a simulação a um fundamento de nulidade do negócio jurídico. Assim, o negócio jurídico simulado é nulo e, consequentemente, ineficaz, ressalvado o que nele se dissimulou (art. 167, segunda parte, do CC/02). Não se exige a propositura de ação específica para declarar a nulidade do negócio jurídico simulado
" (STJ; REsp 1927496/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/04/2021, DJe 05/05/2021).

IV.XII.
O conjunto probatório revela inexistir relação jurídica firmada entre a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA e a empresa Recorrente OCTOPUS HOLDING S/A, atinente à compra e venda do imóvel em litígio, concretizada em 27 de janeiro de 2012, posto que, em nenhum momento, houve a efetiva comprovação das tratativas de compra e venda entre as referidas Partes, envolvendo o imóvel constituído pela “Unidade Autônoma A-40, do Setor A, integrante do Loteamento denominado ‘Condomínio Turístico de Guarapari’", bem como, não restou comprovado nos autos, a existência de lastro financeiro de pagamento, realizado pela referida pessoa jurídica, ou mesmo o recebimento de qualquer pagamento ou transferência de valores, a esse título, conferido à Sra. DEISI OTTONI BARBOSA.

IV.XIII.
As assertivas reunidas no bojo da Contestação da Empresa OCTOPUS HOLDING S/A, apontam que a mesma teria adquirido o imóvel da Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, notadamente, destacando:
"Inicialmente, cumpre pontuar que nao há qualquer divórcio entre a verdade real e a verdade declarada e, consequentemente, conluio da empresa contestante com a Sra. Deise Barbosa Vianna" (sic) (fl. 338); "O fato da empresa contestante ter adquirido o imóvel, nao impede que o réu José Anthero Bragatto exerça a posse direta do imóvel, afinal, a contestante (adquirente) celebrou com a esposa do réu José Anthero Bragatto, a Sra. Maria Bernadete Lemos Bragatto, contrato de locação do imóvel em destaque" (fl. 338); ... “que a alienante já recebeu a contraprestação e inclusive já transferiu o imóvel” (fl. 339).

IV.XIV.
A rigor, os argumentos firmados pela Empresa OCTOPUS HOLDING S/A não se sustentam, pois, em depoimento, a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, repisa-se, então proprietária registral originária do imóvel, afirmou
"... que a depoente foi proprietária do imóvel objeto da demanda por 50 anos e vendeu esse imóvel, há mais ou menos cinco ou seis anos para o Sr. Bragatto; que recebeu valor combinado do Sr. Bragatto; que tem conhecimento que o requerido Bragatto reside e usa a casa como casa de praia; que o Sr. Bragatto fez recentemente uma reforma no imóvel; que a depoente não recebeu nenhum valor da empresa chamada Octopus; que a depoente não conhece a empresa requerida; que a depoente vendeu a propriedade recebeu o valor e o requerido nunca fazia a escritura; que um certo dia a depoente recebeu um telefonema do Sr. Bragatto solicitando uma procuração para passar o imóvel em nome da esposa do Sr. Bragatto, Sra. Bernadete; que em momento algum o Sr. Bragatto disse à depoente que essa procuração seria para passar a casa para outra pessoa; que a depoente sempre durante esse período ficava preocupada com a transferência do imóvel receando que tivesse dívidas sobre o imóvel em seu nome; ... que a procuração que foi passada foi para com o intuito de passar a casa para o nome da Sra. Bernadete;”.

IV.XV.
A situação fática consignada no depoimento da Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, então proprietária registral do imóvel, revela-se ainda mais contundente, a partir da narrativa dos fatos empreendida pela sócia administradora da OCTOPUS HOLDING S/A, Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, afirmando “
que a depoente pode afirmar que a Octopus comprou a unidade A-40 do condomínio Aldeia; que a casa foi comprada da Sra. Bernardete, do casal Bragatto; que a compra foi paga no valor de 1.400 (sic); "que esclarece que anteriormente a compra houve um empréstimo ao Sr. José Anthero de 500 mil reais; que como o Sr. Bragatto queria vender inicialmente o apartamento de Vitoria, o que não se efetivou por problema documental; que entao o Sr. Bragatto veio com a proposta da venda da casa da Aldeia; ... que o empréstimo de quinhentos mil foi parte do pagamento, outra parte do preço foi depositado na conta da Lais filha do Sr. Anthero",
denotando que o imóvel surgiu no contexto de uma negociação frustrada, originada da cobrança de um crédito da pessoa jurídica representada pela Depoente, sendo devedor o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO. Contudo, em outra oportunidade, aduz, diferentemente, que "
na época quem respondia pela empresa era José Carlos Stein e numa roda de amigos ficou sabendo do interesse de venda pelo Sr. José Anthero
".

IV.XVI.
O depoimento da Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA consignou, no tocante ao suposto pagamento do imóvel, que
"a depoente não ficou com cópia da nota promissória; que esses valores saíram da empresa Octopus devidamente lançado no imposto de renda",
sendo de notar que, posteriormente, manifestou-se de forma diversa, alegando que "
a depoente não sabe informar se os valores saíram da conta corrente da empresa; que na época quem respondia pela empresa era José Carlos Stein
", apresentando contrariedade em relação à forma de aquisição e pagamento do imóvel.

IV.XVII.
A Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO não representou a real vontade da proprietária registral, Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, que lhe concedeu a Procuração na expectativa de transferência do imóvel para o seu real proprietário, observando, assim, a cadeia sucessória imobiliária, inclusive, tendo afirmado que desconhecia o negócio jurídico firmado com a Procuração, sendo de notar, por outro lado, que a Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, além de firmar o Contrato de Compra e Venda em nome da sociedade OCTOPUS HOLDING S/A, deixa nítido em seu depoimento que a negociata fora objeto de tratativas entre amigos de longa data, quais sejam, o Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, então representante legal da empresa e o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual figura como o real proprietário do imóvel litigioso.

IV.XVIII.
A Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, em sentido diametralmente oposto ao sustentado pela empresa Recorrente, declara saber que o imóvel negociado pertencia ao Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, bem como, declara conhecer os motivos pelos quais este último, deliberadamente, não transferiu o imóvel para o seu nome, eis que possuía diversos credores e vivenciava problemas tributários, causando espécie que tenha desconsiderado os riscos da aquisição do imóvel em questão, avaliado em R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), sobretudo ao admitir que o bem fosse transferido diretamente para a empresa Recorrente, ferindo a cadeia sucessória imobiliária, o que apenas faz sentido em se tratando de um negócio simulado, porquanto, incapaz de gerar qualquer prejuízo financeiro para empresa que não utilizou qualquer importância para custear a aquisição do bem imóvel em comento, ausente prova documental inconteste a esse respeito.

IV.XIX.
No interregno de 2008 a 2012, a referida pessoa jurídica não declarou qualquer movimentação financeira, eis que em todos os campos destinados para tal desiderato em suas DIPJ's, encontram-se o valor “0,00” (zero vírgula zero zero), evidenciando que não possuía lastro financeiro para aquisição do imóvel, não tendo, ademais, listado o imóvel na DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA correspondente aos anos de 2009 a 2014, sendo de notar que o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, por sua vez, continuou mantendo o imóvel como sendo de sua propriedade, inclusive, listando-o na sua Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, entregue à Receita Federal em 2013, sem qualquer registro de alienação do imóvel no ano de 2012.

IV.XX.
O Juízo
a quo
concedeu prazo à OCTOPUS HOLDING S/A para comprovar os pagamentos realizados quando da aquisição do imóvel, circunstância ocorrida em várias oportunidades, no decorrer da instrução probatória, entretanto, nada restou demonstrado nos autos, neste particular. No caso em tela, cumpre reiterar que o Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, além de Advogado da OCTOPUS HOLDING S/A, figurava como sócio majoritário e representante legal da pessoa jurídica quando da negociação em análise, então constituída como sociedade limitada (OCTOPUS HOLDING LTDA), bem como, era amigo íntimo do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO. No entanto, manteve-se inerte, deixando transcorrer
in albis
todos os prazos assinalados na origem para comprovar o lastro financeiro da negociação em tela.

IV.XXI.
Após alienado, o imóvel continuou em poder do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, pois dele dispunha como sendo o proprietário, inclusive, promovendo grandes reformas, como se denota do projeto de execução de uma área de lazer, sendo oportuno considerar, ainda, que a despeito de a empresa OCTOPUS HOLDING S/A sustentar que havia locado o imóvel para o então proprietário, assim como autorizara a reforma no mesmo, pois haveria de ser suportada exclusivamente pelos seus ocupantes, certo é que os rendimentos oriundos da alegada locação não se encontram descritos na sua DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA (DIPJ), concernente ao ano de 2012.

IV.XXII.
Destaca-se que o imóvel litigioso permaneceu registrado como propriedade do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, nas suas Declarações de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF's) dos exercícios de 2010/2013, a teor da documentação juntada aos autos, constando no campo “
DECLARAÇÃO DE BENS E DIREITOS
”, como “
CASA RESIDENCIAL NA ALDEIA GUARAPARI, GUARAPARI-ES
”.

IV.XXIII.
A prova dos autos aponta que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, embora registralmente fosse a proprietária do imóvel até 2012, não incluiu o supracitado bem em suas Declarações de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF's) que foram acostadas aos autos, referentes aos exercícios de 2010 a 2013 (fls. 460/469). Isso evidencia, definitivamente, que a propriedade do imóvel encontrava-se, de fato, sob a titularidade do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual permaneceu habitando o imóvel, inclusive, reformando-o, ao longo do ano de 2013 e início de 2014, assim como em 2016, a teor da obras realizadas após suposta alienação para a empresa OCTOPUS HOLDING S/A, em razão da execução do "
PROJETO PERSONALIZADO
" da "
ÁREA DE DE LAZER DA RESIDÊNCIA SRA. JOSÉ ANTHERO E BERNADETE BRAGATTO
".

IV.XXIV.
A argumentação da empresa OCTOPUS HOLDING, no sentido de que o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e a sua família estariam no imóvel por força de Contrato de Locação firmado após a aquisição do imóvel, não merece prosperar, inclusive, causa espécie que que a empresa tenha, em 27 de setembro de 2016, ajuizado a "AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS" (Processo nº 0010489-78.2016.8.08.0021), afirmando que a locatária do imóvel litigioso, Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, teria cessado os pagamentos das contraprestações mensais, devidas a título de aluguel, a partir de 05 de novembro de 2015, inclusive, estando em mora com as despesas ordinárias do Condomínio. Isto porque, o Contador da "OCTOPUS HOLDING LTDA", bem como, a sócia administradora da referida pessoa jurídica, emitiram "DECLARAÇÃO", em 20 de julho de 2017, atestando que "
os valores referentes aos impostos dos anos anteriores foram referentes à receita de aluguel de imóvel Unidade A-40 ... integrante do 'Condomínio Turistico de Guarapari' - Aldeia a Praia" - Guarapari/ES) à locatária Maria Bernadete Lemos Bragatto ... e encontram-se devidamente contabilizados em títulos próprios
", cuja documentação veio acompanhada dos "Comprovantes de Arrecadação" de tributos, levados a efeito mês a mês, sem exceção, de agosto de 2013 e até outubro de 2016, evidenciando que houve até mesmo o recolhimento de tributos correspondentes à receitas não ingressadas nos cofres da pessoa jurídica, tratando-se de ato simulado, visando confirmar outro ato simulado.

IV.XXV.
Ao contrário do que sustentado pela Recorrente, não se trata aqui de questão comum, única e exclusivamente, destinada a evitar ou reduzir o pagamento de impostos, com consequências restritas ao campo do Direito Tributário, posto que, ao contrário, a supressão de anterior registro do imóvel em nome dos reais compradores, Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, teve por finalidade, justamente, blindar, à época respectiva, o correspondente patrimônio imóvel do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO em razão das dívidas já contraídas pelo falecido, o que era de conhecimento do amigo, Advogado e representante legal da empresa OCTOPUS, Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, hipótese que caracteriza simulação mediante venda direta do imóvel pela anterior proprietária, Sra. DEISI BARBOSA VIANNA à empresa OCTOPUS HOLDING S/A, falecendo superfície a argumentação empreendida pela Recorrente sobre a “
lisura da escritura pública de compra e venda, contando com prova claríssima do pagamento do preço do imóvel”
.

IV.XXVI.
As gravações ambientais que alicerçaram a AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO (Processo nº 5001776-19.2022.8.08.0021) ajuizada pela Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, inclusive, mencionadas nos debates orais, revelam a captura de uma conversa entre as filhas do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, com o Advogado Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, a teor dos excertos transcritos dos áudios, contidos no Id. 12880740, Id. 12880744 e Id. 12880751, enfatizando alegação de ausência de regularidade da transação do imóvel para a empresa OCTOPUS HOLDING S/A, indicando tratar-se de ato simulado, tendo por objetivo esvaziar o patrimônio do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e, na mesma oportunidade, saldar uma suposta dívida junto ao próprio Advogado, malgrado não exista sequer indícios de que o mesmo possuía tal crédito, bem como, o desvio de finalidade do Contrato de Locação, entretanto, referidos áudios não foram submetidos ao contraditório e à ampla defesa perante o Magistrado de Primeiro Grau, ou seja, a citação do fato pela Parte ex adverso ocorreu somente após a interposição do pertinente Recurso de Apelação Cível. Por essa razão, as gravações devem permanecer registradas apenas em caracter
obiter dictum
, ou seja, sem influência nas razões de decidir.

IV.XXVII.
Afigura-se impositiva a manutenção da Sentença, ao reconhecer a simulação levada a efeito no negócio jurídico consubstanciado no bojo dos presentes autos, consoante norma preconizada no artigo 167, §1°, inciso II, do Código de Processo Civil, mediante decreto de anulação do negócio jurídico, resultante no ato jurídico objeto da Escritura Pública de Compra e Venda firmada entre DEISE BARBOSA VIANNA, então proprietária, através de Procuração outorgada à Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, sendo adquirente OCTOPUS HOLDING S/A.

IV.XXVIII.
Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil."

Com efeito, os fundamentos contidos no supracitado Acórdão evidenciam que o Contrato de Locação objeto de discussão, desde a sua origem, não satisfazia os seus requisitos mínimos de validade, porquanto simulado, sendo, consequentemente, anulado o registro de compra e venda que conferia o respaldo jurídico a embasar a pretensão vertida pela Autora/Recorrida.

Na esteira do entendimento da jurisprudência Pátria, “
anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica

e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.”
(TJDF; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/06/2019).

No caso em tela, uma vez mantida integralmente a Sentença proferida na Ação de Anulação de Negócio Jurídico, reconhecendo o vício de simulação do negócio jurídico que convalidou a propriedade do imóvel à empresa Recorrida, OCTOPUS HOLDING LTDA, afigura-se evidente a repercussão do
decisum
no Contrato de Locação, firmado entre a Recorrente e a Recorrida, desprovido de
animus
contratual, posto que o Contrato de Locação teve apenas por objetivo justificar a posse do imóvel pela Recorrente e a sua família, inclusive, ano após ano, nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel.

Desta forma, a reforma da Sentença é medida que se impõe, com a improcedência do pedido exordial, porque o necessário desfazimento do Pacto Locatício decorre justamente da atribuição de efeitos retroativos da nulidade do Contrato de Compra e Venda da Unidade Imobiliária, atingindo diretamente os negócios jurídicos posteriormente firmados, devendo ser considerado, inclusive, que as Partes Litigantes participaram ativamente na apontada concretização do negócio jurídico simulado.

Isto posto, conheço do Recurso de Apelação Cível, para rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, conferir-lhe provimento, com a reforma da
Sentença objurgada e julgamento de improcedente do pedido exordial, condenando as Partes com divisão igualitária da obrigação de suportar o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

rpm

DATA DA SESSÃO: 14/10/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Trata-se de apelação cível interposta por Maria Bernadete Lemos Bragatto contra sentença proferida em ação de despejo ajuizada por Octopus Holding S.A., que julgou procedentes os pedidos iniciais.

Ocorre que, como bem delineado pelo voto de relatoria, a questão ultrapassa a simples análise do inadimplemento locatício e adentra a validade do próprio negócio jurídico que deu origem à locação.

E, consoante ficou exaustivamente demonstrado, em especial pelo resultado até o momento apresentado da ação anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, a aquisição do imóvel pela empresa apelada foi resultado de um negócio jurídico simulado.

Dessa forma, a anulação do título de propriedade da locadora tem repercussão direta e inafastável sobre o contrato de locação em tela, que se revela igualmente viciado em sua origem, servindo apenas como instrumento para dar aparência de legalidade a uma situação fática de posse com
animus domini
pela apelante.

Necessária, portanto, a reforma da sentença para julgar improcedente a demanda.

Ademais, a solução encontrada para a distribuição dos ônus de sucumbência, com base no princípio da causalidade, também se mostra a mais justa, considerando que ambas as partes participaram ativamente da simulação que deu causa ao litígio.

Feitas tais considerações,
acompanho integralmente o voto do eminente Relator
para conhecer do recurso, rejeitar as preliminares e, no mérito, dar-lhe provimento.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

vfc*

DATA DA SESSÃO: 18/11/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-

Senhor Presidente.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por MARIA BERNADETE LEMOS (fls. 591/632) contra a sentença (fls. 581/584) proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial e Guarapari/ES nos autos da ação de despejo c/c cobrança de aluguéis que lhe move OCTOPUS HOLDING LTDA. julgou procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES.

Deferiu a tutela antecipada pretendida e determinou a expedição imediata de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo.

Condenou a apelante ao pagamento de aluguéis a partir de Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem apurados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes. E face ao princípio da causalidade, condenou a apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Sustenta a nulidade da sentença, sob o fundamento de: (1) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição sine qua non para a existência e validade do contrato de locação; (2) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do contrato de locação e sua real finalidade; (3) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide; (4) preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, na medida em que a empresa recorrida não detinha nem propriedade nem a posse do imóvel objeto do Contrato de Locação. No mérito, alega resumidamente, que o contrato apresentado pela requerente nos autos é inexistente e inválido, pois não detinha sujeito capaz para o exercício do direito de cessão onerosa de posse, e, ainda, porque sequer detém objeto lícito e/ou possível, isto é, propriedade ou posse legítima a ser cedida mediante contraprestação pecuniária. Requer a anulação da Sentença e, subsidiariamente, sua reforma integral, com consequência improcedência do pedido exordial.

Contrarrazões (fls. 742/776) apresentadas pela OCTOPUS HOLDING LTDA. requerendo o desprovimento do recurso.

O Eminente Relator deu provimento ao recurso de apelação para rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, conferir-lhe provimento, com a reforma da sentença objurgada e julgamento de improcedência do pedido exordial, condenando as partes com divisão igualitária da obrigação de suportar o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado.

O Eminente Desembargador Fábio Brasil Nery também rejeitou as preliminares arguidas e deu provimento ao recurso de apelação.

Pedi vista dos autos e hoje apresento meu voto para continuação do julgamento, com a seguinte fundamentação.

1.1)
DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA.

MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença sob os seguintes fundamentos: (1)
contrariedade ao que decidido na Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021
, uma vez que o negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel à empresa Recorrida foi declarado nulo, inexistindo, assim, condição para a validade do contrato de locação; (2)
violação ao comando judicial proferido no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021
, que determinara o aprofundamento da instrução probatória acerca das circunstâncias da celebração do contrato de locação e de sua real finalidade; e (3)
cerceamento de defesa e ofensa ao princípio da não surpresa
, diante do julgamento antecipado da lide.

A fundamentação e o dispositivo da sentença, ao reconhecer a procedência do pedido de
despejo
independentemente da discussão sobre a validade do contrato de locação, limitando-se a afirmar tratar-se de relação jurídica autônoma em relação àquela examinada na ação anulatória,
não configura hipótese de nulidade processual
e, sim, de eventual
erro de julgamento
, a ser conhecido e decidido ao ensejo do julgamento do mérito do recurso.

A alegada contrariedade entre as decisões não se enquadra nas hipóteses de nulidade previstas no art.
279 do CPC
, porquanto a sentença impugnada foi proferida com
observância dos princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal
(CF, art. 5º, incisos LIV e LV), cabendo a discussão sobre eventual incompatibilidade ou contradição de decisões no âmbito do reexame do mérito, e não como vício formal invalidante.

Outrossim, verifica-se que
houve efetiva produção de prova
sobre as circunstâncias da elaboração do contrato de locação, conforme determinação do acórdão extraído do julgamento do Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, não havendo que se falar em descumprimento de decisão colegiada.

Sabe-se, por outro lado, que o julgamento antecipado da lide tem amparo no art.
355, inciso I, do CPC
, diante do convencimento motivado do juízo de primeiro grau de que as provas reunidas ndos autos eram suficientes para a formação de seu convencimento, inexistindo cerceamento de defesa.

Por estas razões, rejeito a preliminar de nulidade de sentença

1.
2) PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM.

A apelante suscita preliminar de
ilegitimidade ativa ad causam
, ao argumento de que a Recorrida
OCTOPUS HOLDING LTDA.
não deteria legitimidade para propor ação de despejo, em razão da nulidade do negócio jurídico que lhe teria transferido a propriedade do imóvel.

Conforme se infere dos autos as partes teriam celebrado
relação jurídica contratual de locação
, formalizada por instrumento particular, a qual, em tese, legitimaria à OCTOPUS HOLGINDG LTDA. a propor
ação de despejo
(art.
9º e seguintes da Lei nº 8.245/1991
).

Disso decorre que a controvérsia quanto à validade da aquisição da propriedade do bem locado pela recorrida relaciona-se
ao mérito da causa
, e não à legitimidade processual.

Como ensina a doutrina e a jurisprudência consolidada, “
a legitimidade ad causam deve ser aferida em abstrato, segundo a titularidade da relação jurídica afirmada na petição inicial
” (STJ, AgInt no REsp nº 1.735.134/DF, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 16/8/2018).

Portanto, a discussão acerca da simulação do negócio de compra e venda do imóvel, ainda que possa repercutir sobre a validade do contrato de locação,
não afasta a legitimidade da
r
ecorrida para demandar em juízo
, tratando-se de matéria de mérito a ser apreciada no momento oportuno.

Por estas razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

3) MÉRITO

Por razões pedagógicas releva registrar que o presente processo encontra-se apensado a outros 5 (cinco): (1)
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n° 0017635-15.2012.8.08.0021 –
Requerente:
Gilberto Avance e Requeridos: Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A. (
1.1) Recurso de Apelação Cíve
l

Recorrente: Octopus Holding S/A e Recorridos: Gilberto Avance;

(2)
Execução de Título Extrajudicial n° 0007356-25.2012.8.08.0035-
Exequente:
Gilberto Avance e Executado: Espólio de José Anthero Bragatto; (3)
Embargos à Execução n° 0020855-76.2012.8.08.0035 –
Embargante:
Espólio de José Anthero Bragatto e Embargado Gilberto Avance - (
3.1) Recurso de Apelação Cível –
Recorrente: Espólio de José Anthero Bragatto e Recorrido: Gilberto Avance; (4)
Embargos de Terceiro n° 0006474-58.2015.8.08.0035,
Embargante:
Octopus Holding Ltda. e Embargados: Gilberto Avance e Espólio de José Anthero Bragatto – (
4.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente/Recorrido: Espólio de José Anthero Bragatto; (4.2) Recorrido/Recorrente: Gilberto Avance e Recorrida: Octopus Holding Ltda.;
(5)
Ação de Despejo n° 0010489-78.2016.8.08.0021,
Requerente:
Octopus Holding Ltda.
e Requerida:
Maria Bernardete Lemos Bragatto –
(
5.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto
e
Recorrid
a
: Octopus Holding Ltda.
e (6)
Ação Anulatória de Contrato de Locação n° 5001776-19.2022.8.08.0021 –
Requerente:
Maria Bernardete Lemos Bragatto e Recorrida: Octopus Holding Ltda. - (
6.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto e Recorrida: Octopus Holding Ltda.

Gilberto Avance ajuizou a (1)
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n° 0017635-15.2012.8.08.0021 –
Requerente:
Gilberto Avance e Requeridos: Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A. (
1.1) Recurso de Apelação Cíve
l

Recorrente: Octopus Holding S/A e Recorridos: Gilberto Avance cujo Juízo de Origem julgou procedente o pedido autoral e declarou a nulidade do negócio jurídico de compra e venda, efetuado entre DEISI OTTONI BARBOSA e OCTOPUS HOLDING LTDA., concernente à unidade autônoma ‘A-40’ do Setor A, integrante do loteamento denominado ‘Condomínio Turístico de Guarapari-ES, situado na Aldeia da Praia, no Município de Guarapari-ES e a casa residencial nele edificada, cujas especificações estão consignadas nas folhas 355/358. E em atenção ao princípio da causalidade, condenou os requeridos ESPÓLIO DE JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO e OCTOPUS HOLDING LTDA. ao pagamento, nas mesmas proporções, das custas e honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

A sentença proferida em tal processo foi objeto de recurso de apelação interposto por OCTOPUS HOLDING LTDA., desprovido pelo Eminente Relator e pelo Desembargador Fábio Brasil Nery.

Extrai-se do processo autuado sob o nº
n° 0017635-15.2012.8.08.0021
(
Ação Anulatória de Negócio Jurídico
)
que Gilberto Avance era credor do falecido José Anthero Bragatto, o qual simulou uma compra e venda transferindo o imóvel diretamente da proprietária anterior de quem o adquirira, Deise Barbosa Viana, para a Octopus Holding Ltda., mediante escritura pública lavrada em 27/01/2012, razão porque solicitou que a antiga proprietária outorgasse uma procuração em favor de sua esposa Maria Bernardete Bragatto Lemos para a lavratura da respectiva escritura, com o objetivo de frustrar a penhora do imóvel nos autos da ação de execução de título extrajudicial nº 0007356-25.20212.8.08.08.0035 contra si ajuizada pelo apelante Gilberto Avance em 30/03/2012, buscando receber suposto crédito representado por uma Nota Promissória no valor de R$ 2.603.000,00 (dois milhões, seiscentos e três mil reais), com vencimento no dia 30/09/2009.

Subseguiu a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial dos embargos de terceiro, na qual foi determinada a baixa da penhora efetivada nos autos da execução de título extrajudicial nº 0007356-25.20212.8.08.08.0035, tudo indica que à vista da sentença proferida na ação anulatória pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, enquanto que a execução extrajudicial e os embargos de terceiro tramitaram e foram sentenciados pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES.

As sentenças são contraditórias. É que se houve o reconhecimento de simulação da compra e venda, restou inviável o acolhimento dos embargos de terceiro para determinar a baixa na penhora do imóvel realizado no processo de execução, cujo credor é o apelante Gilberto Avance.

Ensina Daniela Bermudes Lino na obra Conexão e Afinidade: “No caso de duas demandas, pleiteando diferentes obrigações de um mesmo contrato, a afirmação da decisão da primeira demanda em que o contrato é nulo é incompatível com a premissa da decisão da segunda que, considerando a existência e validade do contrato, determina a condenação ao cumprimento de obrigação. Ainda que diretamente, não haja contradição entre a proposição ‘o contrato Y em face de A e B é nulo’ e ‘A deve cumprir obrigação do contrato Y em face de B’, pode-se dizer que, ao menos indiretamente, ocorre ai uma incompatibilidade, que na hipótese, incide sobre o juízo acerca de uma questão de mérito, que envolve decisão sobre parcela da causa de pedir remota dessas duas demandas. Da mesma forma, haverá contradição lógica sobre questão de mérito, quando decisões adotarem premissas inconciliáveis acerca de um mesmo fundamento jurídico presente em duas demandas. No exemplo de ações que alegam a obrigatoriedade do plano de saúde fornecerem medicamentos importados não registrado na ANVISA, há incompatibilidade lógica entre decisões que entendam pela existência de obrigação de fornecimento de medicamentos importados e outras que concluam que as operadoras de saúde não estão obrigadas a fornecerem o referido medicamento. Desses exemplo, se infere que a contradição lógica entre decisões, é um fenômeno abrangente que se insere em qualquer hipótese de proposições inconciliáveis presentes entre duas ou mais decisões.” (In Conexão e Afinidade – Critérios para aplicação dos artigos 55, §3º e 69, §2/, inciso II e VI, do CPC/2015, Editora JusPODIVM, 2022, p. 223/224).

Tal entendimento aplica-se ao presente caso, tendo em vista que a escritura de compra e venda de imóvel, que era o fundamento para a oposição dos presentes embargos de terceiro, foi anulada.

Ora se a apelada não é proprietária do imóvel que pertence à apelante, não se justifica a cobrança de aluguéis, pois o contrato também constitui um ato de simulação tal como a escritura de compra e venda do imóvel.

Conforme entendimento do TJDF “anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.” (TJDF; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/06/2019).

A
sentença
que anulou o negócio e validou a propriedade do imóvel
ao Espólio de José Anthero Bragatto
produz efeitos diretos sobre o
contrato de locação
supostamente firmado entre a r
ecorrente e a
r
ecorrida OCTOPUS HOLDING LTDA.
.

A anulação da sentença por simulação da compra e venda do imóvel indica que o contrato de locação foi celebrado com a
única finalidade
de justificar a posse do imóvel, eis que
não houve pagamento de aluguel
durante os anos em que o contrato esteve em vigor. Ou seja, a locação foi uma tentativa de dar aparência de regularidade a um ato que não tinha base jurídica real.

Por consequência lógica a sentença foi reformada, considerando que o
desfazimento do contrato de locação
é consequência direta da nulidade do
negócio de compra e venda do imóvel
.

“APELAÇÃO. Locação de imóvel. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico e ação de despejo julgadas em conjunto, em razão da conexão. Procedência da primeira e improcedência da segunda. Reconhecimento da nulidade do contrato de locação firmado entre as partes, em razão da simulação. Subsistência do contrato de compra e venda, nos termos do art. 167 do Código Civil. Por decorrência lógica, sendo inexistente a relação locatícia, não há que se falar em despejo. Alegação de parcialidade da magistrada sentenciante que não prospera. Devida a multa aplicada em razão da oposição de embargos de declaração. Inocorrência de julgamento ‘extra petita’. Sentença ratificada nos termos do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 1001571-19.2021.8.26.0045 Arujá, Relator.: Issa Ahmed, Data de Julgamento: 26/04/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2024)

“Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento C. C. Cobrança. Sentença de improcedência da ação de despejo e procedência do pleito reconvencional. Locação de terreno sem qualquer edificação. Alegação de simulação da relação locatícia para mascarar promessa de venda e compra do bem imóvel. Subsídios constantes nos autos e circunstâncias fáticas e jurídicas que envolvem discussão da área objeto da lide que autorizam conclusão de simulação. Autora que não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação. Pelos subsídios existentes, é convincente alegação de que o contrato de locação celebrado entre as partes está eivado de vício, eis que simulada uma relação locatícia, mas que, de fato, se tratava de uma promessa de compra e venda de terreno, o que se denota pelo contexto em que firmado o contrato locatício e a circunstância de que estava proibida a venda em razão de ordem judicial em ação civil pública, de notório conhecimento na região. Não existente o vínculo locatício entre as partes, descabe o pleito de despejo formulado, com reconhecimento da nulidade do contrato de locação, sendo de rigor a improcedência da demanda e procedência do pleito reconvencional.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 00066076920158260045 Arujá, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 27/10/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022)

“RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA – NULIDADE CONTRATUAL. Contrato escrito de locação de imóvel de finalidade não residencial. Intenção de retomada pelo requerente após expirado o prazo da avença. Sentença de improcedência do despejo com declaração de invalidade do contrato, sob fundamento de simulação. Apelo do requerente. Evidências dos autos que apontam para inexistência de relação locatícia com simulação atinente ao instrumento contratual, inviabilizando o despejo do imóvel. Prova segundo a qual as partes eram sócias na atividade comercial desempenhada no imóvel, por meio de contrato não escrito de cessão dos direitos de preferência pelo requerido em locação pretérita frente a terceiro. Assim, em troca da cessão do direito de preferência, o requerente arcou com o pagamento do preço do imóvel para sua aquisição, sendo que ambos dividiriam os lucros resultantes da exploração comercial. Descabida também a denúncia vazia, pois não completado o prazo a que alude o artigo 46 da Lei número 8.245/91. Improcedência. Sentença mantida. Recurso de apelação do requerente não provido, majorada a verba honorária advocatícia sucumbencial em favor dos patronos do requerido, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 10165744820188260100 São Paulo, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 27/05/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2021))

“Apelação Cível. Ação De Despejo C/C Cobrança De Alugueis. Contrato De Locação. Simulação. Comprovação. Nulidade Do Negócio Jurídico. Sentença Mantida. Recurso Desprovido. Considerando as provas quanto à simulação do contrato de locação do imóvel, este deve ser anulado em todos os seus termos, eis que a relação das partes locatícia nunca existiu e nunca foi de locação, mas sim de mero comodato gratuito, é dizer, o recorrente emprestou o imóvel objeto da ação à parte ré para lá residir com a filha comum do casal, sem nunca cobrar qualquer contraprestação correlata. Restando comprovada a ocorrência de simulação do contrato de locação, a nulidade desse negócio jurídico deve ser decretada, de acordo com o art. 167 do Código Civil.”

(TJ-PR - APL: 00381939420188160014 PR 0038193-94.2018.8.16.0014 (Acórdão), Relator.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 18/05/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/05/2020)

“DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C. C. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO POR QUEM NÃO TEM A POSSE DO IMÓVEL. LOCAÇÃO PRESSUPÕE A POSSE DO BEM. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA. NEGÓCIO JURÍDICO DECLARADO NULO. CARÊNCIA DA AÇÃO. ART. 267, INC. VI, DO CPC. O pressuposto da locação é a existência da posse, e a falta de um elemento constitutivo desse vínculo impede que se reconheça a sua existência jurídica . Se a autora não detém a posse do imóvel a que título seja, não tem legitimidade para a celebração do contrato de locação, sendo de rigor a declaração da nulidade do negócio jurídico entabulado entre as partes e, por consequência, reconhece-se a carência da demandante para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento. Ação de despejo por falta de pagamento julgada extinta sem resolução de mérito. Recurso provido.”

(TJ-SP - APL: 00283615520138260007 SP 0028361-55.2013.8.26.0007, Relator.: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 24/11/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2014)

Revela-se adequada, noutra parte, a distribuição dos ônus de sucumbência com base no princípio da causalidade, considerando que ambas as partes participaram ativamente da simulação que deu causa ao litígio, o que justifica que ambas arquem com as custas processuais e honorários advocatícios.

Por estas razões, dou provimento ao recurso para reformar a sentença recorrida e
julgar improcedente
o pedido deduzido na inicial e, em consequência, condenar apelante e apelada ao pagamento das custas processuais,
pro rata,
e de
honorários advocatícios
fixados em
20%
(vinte por cento)
sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

*

rpm

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO
Conforme relatado, MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO interpôs RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL (fls. 591/632) em face da SENTENÇA (fls. 581/584) proferida pelo JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DE GUARAPARI-ES nos autos da AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES ajuizada por OCTOPUS HOLDING LTDA em desfavor da Recorrente, cujo decisum, em sua parte dispositiva, assim consignou: “Tecidas tais considerações, com alicerce na Lei 8.245/1991, na Lei 10406/2002 (CC), no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente registrada, JULGO PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES. DEFIRO a tutela antecipada pretendida pela autora e DETERMINO a expedição incontinenti de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo. JULGO PROCEDENTE o segundo pedido, de cobrança e CONDENO a requerida ao pagamento do débito, que abarca os aluguéis, cujos vencimentos remontam Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem aquilatados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes. Face ao princípio da causalidade, condeno a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação”.
Registra-se, por oportuno, que a ordem de desocupação do imóvel restou sobrestada por este Relator por ocasião da prolação de Decisão no dia 22/04/2022 no bojo dos autos eletrônicos afeto ao “Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo à Apelação Cível” - Processo nº 5002344-98.2022.8.08.0000”, conforme verificado no Id. 2432604.

Em suas razões, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO suscita, inicialmente, a nulidade da Sentença, sob o fundamento de: (I) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição sine qua non para a existência e validade do contrato de locação; (II) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do Contrato de Locação e sua real finalidade; (III) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide.
Em seguida, argui preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, na medida em que a empresa Recorrida não detinha nem propriedade nem a posse do imóvel objeto do Contrato de Locação.
No mérito, alega resumidamente, que “o contrato apresentado pela Requerente nos autos é inexistente e inválido, pois não detinha sujeito capaz para o exercício do direito de cessão onerosa de posse, e, ainda, porque sequer detém objeto lícito e/ou possível, isto é, propriedade ou posse legítima a ser cedida mediante contraprestação pecuniária”.
Diante de tais fundamentos, requer a anulação da Sentença e, subsidiariamente, sua reforma integral, com consequência improcedência do pedido exordial.
Destaca-se, a princípio, estarem satisfeitos os requisitos de admissibilidade recursal, razão pela qual conheço do recurso de Apelação Cível interposto nos presentes autos.
No intuito de contextualizar os diversos aspectos da controvérsia, importa mencionar que existem, atualmente, 06 (seis) demandas que, de alguma forma, envolvem discussões relacionadas ao negócio jurídico objeto de perquirição nos presentes autos, com reflexos na propriedade do imóvel que figura como objeto dos litígios estabelecidos entre as Partes litigantes, os quais integram os seguintes processos conexos, a saber:

1) Ação Anulatória de Negócio Jurídico - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021
Autor: Gilberto Avance
Réus: Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A

1.1) Recurso de Apelação Cível
Recorrente: Octopus Holding S/A
Recorridos: Gilberto Avance

2) Execução de Título Extrajudicial - Processo n° 0007356-25.2012.8.08.0035
Autor: Gilberto Avance
Réu: Espólio de José Anthero Bragatto

3) Embargos à Execução - Processo n° 0020855-76.2012.8.08.0035
Autor: Espólio de José Anthero Bragatto
Réus: Gilberto Avance

3.1) Recurso de Apelação Cível
Recorrente: Espólio de José Anthero Bragatto
Recorrido: Gilberto Avance

4) Embargos de Terceiro - Processo n° 0006474-58.2015.8.08.0035
Autor: Octopus Holding Ltda
Réus: Gilberto Avance e Espólio de José Anthero Bragatto

4.1) Recurso de Apelação Cível
Recorrente/Recorrido: Espólio de José Anthero Bragatto
Recorrido/Recorrente: Gilberto Avance
Recorrida: Octopus Holding Ltda

5) Ação de Despejo - PJe - Processo n° 0010489-78.2016.8.08.0021
Autor: Octopus Holding Ltda
Réu: Maria Bernardete Lemos Bragatto

5.1) Recurso de Apelação Cível
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto
Recorrido: Octopus Holding Ltda

6) Ação Anulatória de Contrato de Locação - PJe - Processo n° 5001776-19.2022.8.08.0021
Autor: Maria Bernardete Lemos Bragatto
Réu: Octopus Holding Ltda

6.1) Recurso de Apelação Cível
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto
Recorrido: Octopus Holding Ltda

Cumpre registrar, por oportuno e relevante, que, à exceção da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, as demais ações encontram-se, atualmente, em grau recursal, todas conexas e distribuídas por prevenção a este Subscritor, de maneira que as Apelações Cíveis alhures indicadas, em razão da relação de conexão, serão objeto de julgamento simultâneo, a fim de evitar decisões conflitantes.

I.I. - DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

A teor do que relatado, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO suscita, inicialmente, a nulidade da Sentença, sob o fundamento de: (I) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição sine qua non para a existência e validade do contrato de locação; (II) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do contrato de locação e sua real finalidade; (III) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide.

A fundamentação e parte dispositiva consubstanciada na Sentença objurgada, conclusiva acerca da procedência do pedido exordial alusivo à Ação de Despejo, independentemente da existência ou não de relação locatícia, mesmo diante do julgamento de procedência da Ação Anulatória de Negócio Jurídico, entendendo tratar-se de relação jurídica diversa da presente, enfatizando, inclusive, acerca da inexistência de pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do Contrato de Locação, permanecendo hígido o instrumento contratual, a rigor, por si só, não enseja decreto de nulidade da Sentença Judicial, especialmente, porque a matéria referenciada diz respeito ao próprio juízo de mérito afeto à relação processual, não havendo falar-se, por sua vez, em nulidade da Sentença, pela noticiada contrariedade com o que decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, julgada procedente, com desconstituição do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel locado à Empresa Recorrida, não subsistindo qualidade de proprietária para a existência e validade do Contrato de Locação.

O comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, determinando o aprofundamento da instrução processual, no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do Contrato de Locação e a sua real finalidade, na espécie, foram objeto de instrução processual, razão pela qual não prospera o argumento segundo o qual a Sentença seria passível de nulidade, não tendo ocorrido cerceamento de defesa o fato de o Juízo a quo haver formado o seu convencimento a partir dos elementos consubstanciados na investigação que promoveu diante das provas carreadas ao bojo dos autos.

Preliminar rejeitada.

I.II. - DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM

A preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, suscitada pela Recorrente, não prospera, na medida em que as Partes Litigantes formalizaram relação jurídica, traduzida na formalização de Contrato de Locação do imóvel, passível de ensejar a apreciação do correspondente pedido exordial deduzido na AÇÃO DE DESPEJO, sendo a matéria pertinente à apontada simulação relacionada à compra e venda do imóvel pela Empresa Recorrida OCTOPUS HOLDING LTDA vinculada ao exame atrelado ao mérito, objeto da relação processual, inclusive, a matéria controvertida pertinente ao exercício ou não da propriedade e posse do imóvel que teria sido locado.

Preliminar rejeitada.

II. - MÉRITO

Infere-se dos autos que a Recorrida OCTOPUS HOLDING S/A ajuizou a demanda em epígrafe (AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES), postulando o despejo da Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, fundamentado no inadimplemento das contraprestações devidas a título de aluguel e despesas condominiais do imóvel locado, tendo requerido, ainda, a condenação da Recorrente ao pagamento dos alugueis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel.

Por sua vez, a Recorrente MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO apresentou Contestação, sustentando que a ocupação do imóvel se deu com animus domini, sendo formalizado Contrato de Locação apenas com o objetivo de justificar a posse do imóvel pela Recorrente e sua família, enfatizando que nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel, inclusive, argumentando que a propriedade do imóvel locado, registrado em nome da Recorrida OCTOPUS HOLDING S/A, encontrava-se em discussão nos autos da Ação Anulatória de Negócio Jurídico - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 -, cujo julgamento repercutiria na presente demanda.

No entanto, a Magistrada de Primeiro Grau julgou procedente o pedido exordial, nos seguintes termos:

"[...]

A despeito das argumentações exaustivamente apresentadas pelas partes, concernentes à existência ou não de relação locatícia, convém repisar não haver pretensão reconvencional de invalidade ou rescisão do respectivo contrato, de sorte que aquele instrumento permanece hígido.

Tocantemente à ação anulatória, urge destacar que aquela demanda tratou de uma relação jurídica diversa da presente. Após ter proferido nos presentes autos as Decisões em sede de embargos de declaração, neste momento processual, ao me debruçar sobre todas as peças existentes nos autos e me ater nos limites da demanda em tela, constatei que importa me nortear no contrato locatício, formalmente vigente. Isso porque, a relação locatícia foi aperfeiçoada pela proprietária registral, o que lhe confere legitimidade para tanto.

Mesmo que a ação anulatória tivesse transitado em julgado, eventual mantença da sentença recorrida, não conferiria automaticamente a invalidade do contrato que alicerça os presentes pleitos autorais, eis que os vícios a serem perquiridos nessa relação locatícia, transcendem a propriedade da locadora. Caso houvesse pedido reconvencional de invalidade da indigitada avença, destaco que o questionamento da locatária enquanto contratante, referente à simulação daquele negócio, geraria perplexidade, eis que ela se apresenta como contratante e anuente com os termos ali dispostos. Em linha sequencial, incidiria a máxima de que a ninguém é dado se valer da própria torpeza, com o intuito de angariar benefício para si, conforme advertido pela parte autora em uma de suas petições acostadas aos autos.
A propósito, o art. 150 do Código Civil disciplina acerca da matéria, ao preconizar que, se as partes contratantes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio. Portanto, mesmo que houvesse a respectiva comprovação, os argumentos da defesa vão de encontro à moral e boa ética, considerando que a requerida lançou sua assinatura no contrato de locação trazido nas fl. 23-25, anuindo com os termos ali dispostos, não havendo alegação de qualquer erro de vontade na declaração por ela externada.

Quanto à tese defensiva de a requerida ser, na verdade, a real proprietária do imóvel, há que se ressaltar que a combatida anulação da compra e venda ensejará, caso mantida em via recursal e transitada em julgado, o retorno da propriedade para a pessoa de Deisi Ottoni Barbosa, proprietária anterior (fl.139-145).

Deixando de lado as lucubrações, volvendo o olhar para o contrato de locação e, não havendo provas de pagamentos dos aluguéis, ou seja, do cumprimento do que restou pactuado, a rescisão revela como direito da locadora.

O despejo pretendido é medida que se impõe ao caso presente. Tal pleito deve prosperar, inclusive em sede de tutela antecipada, uma vez que a mora se patenteou há bastante tempo.

Em referência à cobrança das contraprestações, atinentes aos aluguéis, entendo que os meses apontados pela requerente denotam credibilidade, à míngua de prova em sentido contrário. Considerando que a requerida ainda não saiu do imóvel, o juízo condenatório abarcará os meses devidos, até a efetiva desocupação, nos moldes da lei pertinente e dos pedidos autorais aviados nesse sentido.

Sobre a cobrança de eventuais débitos de condomínio, obviamente que serão abrangidos na condenação, pois caberia o pagamento a quem usufruiu do bem no respectivo mês de cobrança. A propósito, trata de obrigação prevista no art. 23, II da Lei de locações.

No que tange às benfeitorias, narradas pela requerida como passíveis de indenização, convém verificar o que restou pactuado entre as partes na CLÁUSULA IX, “Todas as obras e melhoramentos que a LOCATÁRIA introduzir no imóvel dependerão, em cada caso, de prévia autorização, já que incorporar-se-á automaticamente ao imóvel, passando à propriedade da LOCADORA.”

Tal disposição encontra respaldo na redação do art. 35 da Lei de locações. Na questão posta em juízo, não há provas neste particular, de sorte a furtar o direito indenizatório da locatária ora vindicado.

Ademais, mesmo se assim não fosse, consoante advertido pela requerente, as provas juntadas pela defesa nas fl. 95-119, ilustram agregação em área de lazer, de modo a ser entendidas como benfeitorias voluptuárias, cuja indenização é vedada até mesmo na previsão disposta no art. 36 da Lei de locações, sendo autorizado seu levantamento pelo locatário, caso não afete a estrutura e substância do imóvel. Então, por ausência de respaldo normativo e contratual, não vislumbro êxito no intento indenizatório a título de benfeitorias, arvorado pela defesa, razão pela qual o indefiro.

Tecidas tais considerações, com alicerce na Lei 8.245/1991, na Lei 10406/2002 (CC), no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente registrada, JULGO PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES.

DEFIRO a tutela antecipada pretendida pela autora e DETERMINO a expedição incontinenti de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo.

JULGO PROCEDENTE o segundo pedido, de cobrança e CONDENO a requerida ao pagamento do débito, que abarca os aluguéis, cujos vencimentos remontam Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem aquilatados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes.

Face ao princípio da causalidade, condeno a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

Transitado em julgado o presente decisum ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada sendo requerido pelas partes, proceda-se a serventia à baixa, com as cautelas de estilo, arquivando-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se."

Na espécie, a análise do conjunto probatório revela que, de fato, o imóvel objeto do Contrato de Locação não pertencia à empresa Locadora. Ao contrário, os elementos constantes dos autos indicam que o imóvel objeto do Contrato de Locação, primitivamente, fora objeto de Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado pela proprietária DEISE BARBOSA VIANA e o comprador JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, esposo da Recorrente/Locatária MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO.

A propósito, a prova carreada ao bojo dos autos evidencia, à saciedade, que após formalizado o negócio jurídico e respectivo ato jurídico de compra e venda, a vendedora do imóvel, DEISE BARBOSA VIANA, outorgou Procuração à MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, esposa de JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de efetivar a transferência do imóvel, tendo, não obstante, promovido, de maneira simulada, a alienação do imóvel à sociedade empresária OCTOPUS HOLDING LTDA, que, por sua vez, celebrou com MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO o Contrato de Locação sub examem. Esta operação revelou-se simulada, fictícia e instrumentalizada, exclusivamente, visando conferir aparência de legalidade, no tocante à permanência da Recorrente e de sua família no imóvel, a partir da primitiva aquisição, tendo, inclusive, promovido diversas benfeitorias, com nítido animus domini.

Destarte, a dinâmica resultante da ulterior operação de compra e venda intermediada através da utilização da aludida Procuração caracterizou, a rigor, hipótese de simulação contratual, nos moldes do artigo 167, § 1º, incisos I e II, do Código Civil, configurando causa que resultou em manifesta e inequívoca nulidade absoluta do sobredito negócio jurídico, notadamente, porque conforme o artigo 169, do referido Diploma legal, o negócio jurídico simulado é nulo e não produz efeito jurídico.

Cumpre destacar que a matéria trazida à lume pela Recorrente figurou como objeto de amplo debate, por ocasião do julgamento do Recurso de Apelação Cível interposto nos autos da AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - Processo n° 0017635-15.2012.8.08.0021 -, julgado em conjunto nesta oportunidade, no bojo do qual subsistiu evidente reconhecimento do vício de simulação do negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel em comento à Locadora OCTOPUS HOLDING LTDA, repercutindo no Contrato de Locação afeto a esta demanda, senão vejamos do teor da Ementa do referido julgamento:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRELIMINARMENTE. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. NULIDADE DA SENTENÇA POR DECISÃO CONTRADITÓRIA.PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO CARACTERIZADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS PARA 12% (DOZE POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.

PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA.

I.I. Na hipótese, em Decisão de fls. 389/392, prolatada em 17/04/2013, o Magistrado de Primeiro Grau, apreciou a tutela de urgência requerida na exordial, fixando como pontos controvertidos: “1) a existência de conluio entre os requeridos; 2) a ausência de coincidência entre a vontade real e a vontade declarada; 3) a lesão causada ao autor em decorrência do ato simulado; 4) a posse dos primeiro e segundo requeridos sobre o imóvel; e 5) a transferência do imóvel feita pelo primeiro requerido ao quarto requerido”.
I.II. A regular instrução processual transcorreu por aproximadamente 05 (cinco) anos, com a realização de diversas audiências para oitiva de testemunhas e juntada de documentos, sendo o feito conduzido pela Magistrada TEREZINHA DE JESUS LORDELLO LÉ até o mês de março/2018, oportunidade em que de forma superveniente, averbou suspeição para prosseguir conduzindo a instrução processual.
I.III. A subsequente nova Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738), exarada pelo Magistrado ANTÔNIO CORTÊS DA PAIXÃO, no mês de de novembro/2018, entendeu que: “nem todos os pontos identificados na Decisão de fl. 388/391 como controvertidos, realmente são. Relativamente à simulação, o ponto controvertido é o pagamento do preço. No que pertine à fraude contra credores, são os seus elementos constitutivos: a redução do alienante à insolvência, ainda que parcial; e a ciência do adquirente de que o negócio levaria o alienante a esse estado”.
I.IV. O decisum, traduzido na apontada Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738) mereceu a oposição do Recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, o qual foi conhecido e parcialmente provido, sendo apreciado, inclusive, no contexto da Sentença exarada em maio/2019, ocasião em que a Magistrada MARCIA PEREIRA RANGEL tornou sem efeito aludica fixação de novos pontos controvertidos relacionados à fraude contra credores, sob o fundamento de que a despeito de saneamentos proferidos à exaustão em todo o processado, tratando-se a demanda de AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO, os limites da lide restaram circunscritos à causa de pedir, relacionada à figura da SIMULAÇÃO, razão pela qual os noticiados fatores que a circundam, concernentes à fraude contra credores ou à insolvência do Requerido JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, tratam de questões a serem devidamente sopesadas pelo Juízo no qual tramita a AÇÃO DE EXECUÇÃO, não cabendo ao Juízo da referida AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO imiscuir na deliberação acerca da condição patrimonial do devedor daquela Ação Executiva, culminando, assim, a Sentença, no tocante ao mérito, por julgar procedente o pedido exordial, declarando a nulidade do negócio jurídico de compra e venda entabulado entre DEISI OTTONI BARBOSA e OCTOPUS HOLDING S/A.
I.V. Embora a fraude contra credores tenha sido mencionada na Petição Inicial, não se pode olvidar que tal questão não constituiu o ponto central da causa de pedir afeta à demanda, dizendo respeito à (in)existência de simulação do negócio jurídico, matéria de ordem pública, inclusive, passível de ensejar reconhecimento Ex Officio.
I.VI. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, no sentido de que “O destinatário das provas é o magistrado, razão pela qual, atento à instrução processual, compete-lhe decidir pela necessidade de sua produção, não havendo falar em cerceamento de defesa quando, motivadamente, indeferi-la, por ser inútil ou protelatória. Nessa linha, indeferida a produção de provas, mas sendo suficientes aquelas já constantes dos autos à formação da convicção do órgão julgador, não há óbice ao julgamento antecipado da lide. Precedentes” (STJ; AgInt nos EDcl no REsp 1945983/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 18/03/2022).
I.VII. Na espécie, não merece subsistir a preliminar de cerceamento de defesa, pautada na alegação recursal de ausência de ampliação da produção probatória determinada na sobredita Decisão Saneadora (fls. 1.727/1.738), no que se refere à objetivada investigação sobre a possível existência de fraude contra credores, no que tange, especificamente, à presente AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO, repisa-se, diante da causa de pedir indicativa de simulação, na esteira dos fundamentos delineados na SENTENÇA, impondo registrar que embora o sobredito decisum tenha reunido em seu contexto Decisão de natureza interlocutória, atrelada, em seu bojo, à conclusão definitiva da lide, embora a providência adotada não seja corriqueira, certo é que a referida circunstância, por si só, não enseja nulidade da Sentença, na medida em que suficientemente fundamentado o julgamento do Recurso de Embargos de Declaração, juntamente com as razões que ensejaram tornar sem efeito a Decisão proferida pelo Magistrado que anteriormente atuava na 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, ensejando o subsequente julgamento de mérito pela procedência da postulação exordial, com base nas provas carreadas ao bojo dos autos, suficientes para a formação da convicção firmada pela Magistrada de 1º Grau.
I.VIII. A Magistrada sentenciante justificou a pertinente lavratura da Sentença em detrimento da pretensão de ampliação da fase de instrução processual, concluindo pelo exaurimento da instrução probatória, cuja fundamentação levou em consideração o amplo exercício do direito das Partes de apresentar provas ao longo dos quase 07 (sete) anos de tramitação do processo, bem como a preclusão temporal decorrente da inércia das Partes Litigantes quanto à essa questão (fls. 2.894-v/2.895). A Sentença destacou, ainda, que a produção de provas é um instrumento destinado ao convencimento do Juiz, sendo as petições apresentadas pelas Partes meramente indiciárias e não vinculativas.
I.IX. Inexiste cerceamento de defesa na hipótese, eis que o processo se arrastou por longo período, com ampla produção de provas, não sendo identificado prejuízo às Partes, sendo a Sentença devidamente fundamentada na suficiência das provas existentes no contexto dos autos a ensejar o correspondente julgamento da lide.
I.X. Preliminar rejeitada.

PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. DECISÃO JUDICIAL. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

II.I. A preliminar de nulidade da Sentença suscitada pela Recorrente, apontando comportamento tido por contraditório, não merece prosperar, posto que a principal alegação da AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO diz respeito ao vício de simulação do negócio jurídico, enfoque principal da lide, contrapondo-se à alegação de fraude contra credores.
II.II. A Magistrada de Primeiro Grau, ao proferir a Sentença recorrida, enfatizou que o feito se encontrava maduro para julgamento, sinalizando que, "tratando-se de uma demanda anulatória, cuja causa de pedir envolve a figura da SIMULAÇÃO, apontada por terceiro interessado, devo me ater estritamente aos elementos que caracterizam tal vício. Assim, questões relacionadas à fraude contra credores ou à insolvência do requerido Anthero devem ser apreciadas no juízo onde tramita a execução, não sendo cabível a este juízo se imiscuir na deliberação sobre a condição patrimonial do devedor naquela ação executiva".
II.III. A rigor, não há razão para afastar a apreciação meritória, relacionada à nulidade do negócio jurídico, à luz da jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, notadamente, em razão da gravidade que encerra o denominado vício de simulação, estabelecendo a norma legal aplicável à espécie que a partir da constatação de sua existência, o Magistrado deve reconhecê-la, inclusive de ofício, independentemente do ajuizamento de Ação Judicial própria.
II.IV. Preliminar rejeitada.

III. PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO.

III.I. A Sentença objurgada não ensejou violação ao princípio alusivo ao contraditório ao não possibilitar a manifestação das Partes sobre a nulidade do negócio jurídico, especialmente porque em sua Contestação (fls. 332/346), a empresa Recorrente apresentou Defesa contundente quanto à alegação de simulação do negócio jurídico, dedicando um tópico específico em relação à matéria em comento.
III.II. O argumento da Recorrente, segundo o qual não teria sido oportunizada a prévia manifestação sobre o vício de simulação, bem como que a causa de pedir apresentada na Petição Inicial estaria fundamentada, exclusivamente, na pretensão de reconhecimento de fraude contra credores, não subsiste, conforme salientado, no que pertine à correspondente apreciação da alegada nulidade do negócio jurídico. Conforme enfatizado, inobstante a fraude contra credores tenha sido mencionada na Petição Inicial, examinando todo o contexto da exordial, não se pode olvidar que tal questão não constituiu o ponto central da causa de pedir afeta à demanda, dizendo respeito precipuamente à existência de simulação do negócio jurídico, matéria de ordem pública, inclusive, passível de ensejar reconhecimento Ex Officio.
III.III. A prolação da Sentença sem a ampliação da dilação probatória não configurou violação aos artigos 7º e 10, do Código de Processo Civil, eis que conforme entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, "não há que se falar em violação à vedação de decisão surpresa quando o julgador, analisando os fatos expostos na inicial, juntamente com o pedido e a causa de pedir, aplica o entendimento jurídico que considerar mais adequado para a causa" (STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.864.731/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 26/4/2021).
III.IV. Preliminar rejeitada.

MÉRITO.

IV.I. A AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO (Processo nº 0017635-15.2012.8.08.0021) sub examem - com exceção da demanda EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (Processo nº 0007356-25.2012.8.08.0035) -, tramita concomitantemente a Processos Judiciais conexos, sendo objeto de julgamento simultâneo, visando evitar Decisões Judiciais manifestamente conflitantes, estando relacionados às Ações Judiciais, EMBARGOS À EXECUÇÃO (Processo nº 0020855-76.2012.8.08.0035), bem como, EMBARGOS DE TERCEIRO (Processo nº 0006474-58.2015.8.08.0035), AÇÃO DE DESPEJO - trâmite no Sistema Pje - (Processo nº 0010489-78.2016.8.08.0021) e AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - trâmite no Sistema Pje - (Processo nº5001776-19.2022.8.08.0021), envolvendo de maneira direta ou indireta, discussões sobre o negócio jurídico que está sendo analisado no bojo dos presentes autos, com reflexos e consequente repercussão sobre a propriedade do imóvel e ato jurídico objeto dos litígios mantidos entre as Partes envolvidas.
IV.II. O objeto central da AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO (Processo nº 0017635-15.2012.8.08.0021), reside na suposta celebração de negócio simulado, portanto, viciado na origem, de sorte que a alegação recursal alusiva à ausência de comprovação de fraude contra credores, objeto do Recurso de Apelação Cível, reiterada em sede de Memorial e sustentação oral, não merece guarida, devendo ser rechaçada de plano, porquanto a causa de pedir e pedido exordial revela, primitivamente, o vício de simulação, acolhido pela Sentença recorrida. A propósito, conforme enfatizado quando do julgamento da preliminar arguida pela Recorrente, a apreciação da alegação de nulidade do negócio jurídico não perpassa pela prévia análise acerca da existência, ou não, de fraude contra credores eventualmente praticada pelo falecido JOSÉ ANTHERO BRAGATTOou mesmo a existência de patrimônio suficiente para saldar a dívida, cujas matérias devem ser objeto de apreciação, se pertinentes, no contexto de julgamento da Ação de Execução de Título Extrajudicial - Processo n° 0007356-25.2012.8.08.0035, podendo compreender os Embargos à Execução - Processo nº 0020855-76.2012.8.08.0035.
IV.III. Afigura-se despropositado incursionar em questões que, precipuamente, digam respeito aos debates travados pelas Partes integrantes da demanda executiva, ou seja, Exequente e Executado, portanto, não envolvendo a pessoa jurídica Recorrente, sobretudo quando a discussão afeta à existência de bens é aventada, exclusivamente, por esta última, bem é de ver, constituída por Parte que sequer integra a apontada relação jurídica que ensejou o título extrajudicial, resultante de Ação de Execução e ulterior Embargos à Execução, tampouco, possui legitimidade para questionar matérias que tangenciam o princípio da menor onerosidade do devedor, ou mesmo o apontamento de quais dos eventuais bens pertencentes ao patrimônio do Espólio devem responder pela dívida contraida.
IV.IV. Os presentes autos evidenciam que o fato de a Recorrente, OCTOPUS HOLDING S/A, figurar em alguns dos Processos Judiciais conexos, registrada como sociedade limitada (OCTOPUS HOLDING LTDA), por si só, não enseja o reconhecimento de vício de representação ou legitimidade ad causam, porquanto a aludida discrepância se deve ao fato de a sociedade OCTOPUS HOLDING S/A, constituída em 20/08/2007, haver sido transformada, em 22/10/2008, em uma sociedade limitada, passando a partir de então a se chamar OCTOPUS HOLDING LTDA, sendo de notar que, posteriormente, em 30/09/2014, subsistiu nova Alteração Contratual, que resultou no aumento do capital social, não constando no aludido instrumento contratual a presença do então sócio, Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, sem qualquer menção formal à sua retirada, embora tenha sido mantida a sua indicação como representante legal e, inclusive, Advogado da Empresa, impondo-se registrar, ainda, que, em 16/07/2020, a sociedade passou por nova transformação, retornando à mencionada denominação OCTOPUS HOLDING S/A, com alteração no quadro societário. Essas mudanças explicam as variações nas denominações da Recorrente em suas petições, sendo importante frisar, no entanto, que, em todos os momentos, o CNPJ da Empresa permaneceu inalterado.
IV.V. A prova carreada ao bojo dos autos, produzida no transcorrer da instrução processual revela, historicamente, que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA tornou-se proprietária exclusiva da Unidade Autônoma “A-40” do Setor A, situada no loteamento denominado “Condomínio Turístico de Guarapari-ES”, na Aldeia da Praia, Município de Guarapari-ES, compreendendo a referida unidade e a casa residencial nela edificada, por força de Sentença, proferida nos autos da AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL (Processo nº 126.906), resultante em ulterior averbação no Registro Geral de Imóveis, fato ocorrido em março de 2007 (fls. 355/358).
IV.VI. Infere-se dos autos que no dia 04 de dezembro de 2007, a Sra. DEISE BARBOSA VIANNA e o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO celebraram COMPROMISSO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITO DE OCUPAÇÃO estabelecendo a transferência de propriedade do imóvel, mediante o pagamento do valor correspondente a R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), sendo registrado que o sinal de aquisição, no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), teria sido adimplido no ato da lavratura do referido negócio jurídico, ao passo que o saldo remanescente deveria ser quitado em 05 (cinco) prestações mensais e consecutivas, no montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), mensais, com o primeiro vencimento acordado para o dia 17 de janeiro de 2008.
IV.VII. As provas materiais e contemporâneas juntadas aos autos pelo Autor/Recorrido GILBERTO AVANCE corroboram tanto a realização da negociação imobiliária em comento, notadamente quanto à permanente ocupação do imóvel pelo Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e, consequentemente, a sua esposa, consoante se pode inferir da “AUTORIZAÇÃO” de fl. 433, emitida em 08/12/2007 pela Promitente Vendedora, Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, direcionada ao Sr. FÁBIO O. SOUZA PARAÍSO, Síndico do “Condomínio Turístico de Guarapari”, informando-o sobre a efetiva venda da Unidade Autônoma A-40, sendo de notar que idêntica compreensão também se pode extrair do e-mail datado de 19/12/2007, emitido pela Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, esposa do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, direcionado ao aludido Síndico do “Condomínio Turístico de Guarapari”, com o propósito de identificar os respectivos familiares do novo adquirente do imóvel e que passariam a frequentar o local (fl. 432). A partir da supracitada transação do imóvel, o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, juntamente com a sua esposa, a Sra. MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO, fixaram residência no imóvel litigioso, ostentando a condição de promitentes proprietários, possuidores e condôminos da apontada unidade imobiliária.
IV.VIII. O universo das despesas do Condomínio Turístico de Guarapari, a partir da aquisição do imóvel em 2007, foram arcadas pelo Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual sempre fora reconhecido pelo Síndico e Condôminos como sendo o proprietário do imóvel litigioso (fls. 427/428), inclusive, o Sr. MARLOS ANTONIO BROCCO, residente há 19 (dezenove) anos no Condomínio Turístico de Guarapari, testemunhou que o imóvel em questão pertencia originalmente à Sra. DEISI OTTONI BARBOSA e que por esta foi posteriormente vendido ao Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO.
IV.IX. A aquisição e posse do imóvel, assim como a presença do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e seus familiares no Condomínio onde o bem encontra-se situado também pode ser conferida ao verificar que, em 20/12/2010, referido Comprador foi notificado pelo Condomínio Turístico de Guarapari devido ao início de uma obra na Unidade Autônoma A-40, realizada sem a devida autorização e aprovação prévia da Comissão de Obras e pela Administração do Condomínio, o que levou a sua esposa, a Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, a promover, em 29/04/2011, a contratação de uma Arquiteta, objetivando a aprovação da obra embargada pela Comissão de Obras e da Administração do Condomínio, o que efetivamente logrou conseguir, em 20/06/2011.
IV.X. Os elementos de prova evidenciam que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, em data de 05 de dezembro de 2011, outorgou Procuração à Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATO, esposa do comprador, Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, para a finalidade de serem efetivados os indispensáveis atos registrais para a transferência do prefalado imóvel que lhe fora vendido, cuja providência inocorreu, conforme depoimento prestado em juízo pela primitiva proprietária do bem imóvel, tendo a Procuradora, na realidade, utilizado da Procuração outorgada pela proprietária registral para, em momento futuro, no dia 27 de janeiro de 2012, perpetrar lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda diretamente à Empresa OCTOPUS HOLDING S/A, representada pela sócia, Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA.
IV.XI. O Tribunal da Cidadania tem consolidado o entendimento de que "o art. 167 do CC/02 elevou a simulação a um fundamento de nulidade do negócio jurídico. Assim, o negócio jurídico simulado é nulo e, consequentemente, ineficaz, ressalvado o que nele se dissimulou (art. 167, segunda parte, do CC/02). Não se exige a propositura de ação específica para declarar a nulidade do negócio jurídico simulado" (STJ; REsp 1927496/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/04/2021, DJe 05/05/2021).
IV.XII. O conjunto probatório revela inexistir relação jurídica firmada entre a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA e a empresa Recorrente OCTOPUS HOLDING S/A, atinente à compra e venda do imóvel em litígio, concretizada em 27 de janeiro de 2012, posto que, em nenhum momento, houve a efetiva comprovação das tratativas de compra e venda entre as referidas Partes, envolvendo o imóvel constituído pela “Unidade Autônoma A-40, do Setor A, integrante do Loteamento denominado ‘Condomínio Turístico de Guarapari’", bem como, não restou comprovado nos autos, a existência de lastro financeiro de pagamento, realizado pela referida pessoa jurídica, ou mesmo o recebimento de qualquer pagamento ou transferência de valores, a esse título, conferido à Sra. DEISI OTTONI BARBOSA.
IV.XIII. As assertivas reunidas no bojo da Contestação da Empresa OCTOPUS HOLDING S/A, apontam que a mesma teria adquirido o imóvel da Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, notadamente, destacando: "Inicialmente, cumpre pontuar que nao há qualquer divórcio entre a verdade real e a verdade declarada e, consequentemente, conluio da empresa contestante com a Sra. Deise Barbosa Vianna" (sic) (fl. 338); "O fato da empresa contestante ter adquirido o imóvel, nao impede que o réu José Anthero Bragatto exerça a posse direta do imóvel, afinal, a contestante (adquirente) celebrou com a esposa do réu José Anthero Bragatto, a Sra. Maria Bernadete Lemos Bragatto, contrato de locação do imóvel em destaque" (fl. 338); ... “que a alienante já recebeu a contraprestação e inclusive já transferiu o imóvel” (fl. 339).
IV.XIV. A rigor, os argumentos firmados pela Empresa OCTOPUS HOLDING S/A não se sustentam, pois, em depoimento, a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, repisa-se, então proprietária registral originária do imóvel, afirmou "... que a depoente foi proprietária do imóvel objeto da demanda por 50 anos e vendeu esse imóvel, há mais ou menos cinco ou seis anos para o Sr. Bragatto; que recebeu valor combinado do Sr. Bragatto; que tem conhecimento que o requerido Bragatto reside e usa a casa como casa de praia; que o Sr. Bragatto fez recentemente uma reforma no imóvel; que a depoente não recebeu nenhum valor da empresa chamada Octopus; que a depoente não conhece a empresa requerida; que a depoente vendeu a propriedade recebeu o valor e o requerido nunca fazia a escritura; que um certo dia a depoente recebeu um telefonema do Sr. Bragatto solicitando uma procuração para passar o imóvel em nome da esposa do Sr. Bragatto, Sra. Bernadete; que em momento algum o Sr. Bragatto disse à depoente que essa procuração seria para passar a casa para outra pessoa; que a depoente sempre durante esse período ficava preocupada com a transferência do imóvel receando que tivesse dívidas sobre o imóvel em seu nome; ... que a procuração que foi passada foi para com o intuito de passar a casa para o nome da Sra. Bernadete;”.
IV.XV. A situação fática consignada no depoimento da Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, então proprietária registral do imóvel, revela-se ainda mais contundente, a partir da narrativa dos fatos empreendida pela sócia administradora da OCTOPUS HOLDING S/A, Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, afirmando “que a depoente pode afirmar que a Octopus comprou a unidade A-40 do condomínio Aldeia; que a casa foi comprada da Sra. Bernardete, do casal Bragatto; que a compra foi paga no valor de 1.400 (sic); "que esclarece que anteriormente a compra houve um empréstimo ao Sr. José Anthero de 500 mil reais; que como o Sr. Bragatto queria vender inicialmente o apartamento de Vitoria, o que não se efetivou por problema documental; que entao o Sr. Bragatto veio com a proposta da venda da casa da Aldeia; ... que o empréstimo de quinhentos mil foi parte do pagamento, outra parte do preço foi depositado na conta da Lais filha do Sr. Anthero", denotando que o imóvel surgiu no contexto de uma negociação frustrada, originada da cobrança de um crédito da pessoa jurídica representada pela Depoente, sendo devedor o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO. Contudo, em outra oportunidade, aduz, diferentemente, que "na época quem respondia pela empresa era José Carlos Stein e numa roda de amigos ficou sabendo do interesse de venda pelo Sr. José Anthero".
IV.XVI. O depoimento da Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA consignou, no tocante ao suposto pagamento do imóvel, que "a depoente não ficou com cópia da nota promissória; que esses valores saíram da empresa Octopus devidamente lançado no imposto de renda", sendo de notar que, posteriormente, manifestou-se de forma diversa, alegando que "a depoente não sabe informar se os valores saíram da conta corrente da empresa; que na época quem respondia pela empresa era José Carlos Stein", apresentando contrariedade em relação à forma de aquisição e pagamento do imóvel.
IV.XVII. A Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO não representou a real vontade da proprietária registral, Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, que lhe concedeu a Procuração na expectativa de transferência do imóvel para o seu real proprietário, observando, assim, a cadeia sucessória imobiliária, inclusive, tendo afirmado que desconhecia o negócio jurídico firmado com a Procuração, sendo de notar, por outro lado, que a Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, além de firmar o Contrato de Compra e Venda em nome da sociedade OCTOPUS HOLDING S/A, deixa nítido em seu depoimento que a negociata fora objeto de tratativas entre amigos de longa data, quais sejam, o Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, então representante legal da empresa e o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual figura como o real proprietário do imóvel litigioso.
IV.XVIII. A Sra. SIMONE CHIEPPE MOURA, em sentido diametralmente oposto ao sustentado pela empresa Recorrente, declara saber que o imóvel negociado pertencia ao Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, bem como, declara conhecer os motivos pelos quais este último, deliberadamente, não transferiu o imóvel para o seu nome, eis que possuía diversos credores e vivenciava problemas tributários, causando espécie que tenha desconsiderado os riscos da aquisição do imóvel em questão, avaliado em R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), sobretudo ao admitir que o bem fosse transferido diretamente para a empresa Recorrente, ferindo a cadeia sucessória imobiliária, o que apenas faz sentido em se tratando de um negócio simulado, porquanto, incapaz de gerar qualquer prejuízo financeiro para empresa que não utilizou qualquer importância para custear a aquisição do bem imóvel em comento, ausente prova documental inconteste a esse respeito.
IV.XIX. No interregno de 2008 a 2012, a referida pessoa jurídica não declarou qualquer movimentação financeira, eis que em todos os campos destinados para tal desiderato em suas DIPJ's, encontram-se o valor “0,00” (zero vírgula zero zero), evidenciando que não possuía lastro financeiro para aquisição do imóvel, não tendo, ademais, listado o imóvel na DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA correspondente aos anos de 2009 a 2014, sendo de notar que o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, por sua vez, continuou mantendo o imóvel como sendo de sua propriedade, inclusive, listando-o na sua Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, entregue à Receita Federal em 2013, sem qualquer registro de alienação do imóvel no ano de 2012.
IV.XX. O Juízo a quo concedeu prazo à OCTOPUS HOLDING S/A para comprovar os pagamentos realizados quando da aquisição do imóvel, circunstância ocorrida em várias oportunidades, no decorrer da instrução probatória, entretanto, nada restou demonstrado nos autos, neste particular. No caso em tela, cumpre reiterar que o Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, além de Advogado da OCTOPUS HOLDING S/A, figurava como sócio majoritário e representante legal da pessoa jurídica quando da negociação em análise, então constituída como sociedade limitada (OCTOPUS HOLDING LTDA), bem como, era amigo íntimo do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO. No entanto, manteve-se inerte, deixando transcorrer in albis todos os prazos assinalados na origem para comprovar o lastro financeiro da negociação em tela.
IV.XXI. Após alienado, o imóvel continuou em poder do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, pois dele dispunha como sendo o proprietário, inclusive, promovendo grandes reformas, como se denota do projeto de execução de uma área de lazer, sendo oportuno considerar, ainda, que a despeito de a empresa OCTOPUS HOLDING S/A sustentar que havia locado o imóvel para o então proprietário, assim como autorizara a reforma no mesmo, pois haveria de ser suportada exclusivamente pelos seus ocupantes, certo é que os rendimentos oriundos da alegada locação não se encontram descritos na sua DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA (DIPJ), concernente ao ano de 2012.
IV.XXII. Destaca-se que o imóvel litigioso permaneceu registrado como propriedade do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, nas suas Declarações de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF's) dos exercícios de 2010/2013, a teor da documentação juntada aos autos, constando no campo “DECLARAÇÃO DE BENS E DIREITOS”, como “CASA RESIDENCIAL NA ALDEIA GUARAPARI, GUARAPARI-ES”.
IV.XXIII. A prova dos autos aponta que a Sra. DEISI OTTONI BARBOSA, embora registralmente fosse a proprietária do imóvel até 2012, não incluiu o supracitado bem em suas Declarações de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF's) que foram acostadas aos autos, referentes aos exercícios de 2010 a 2013 (fls. 460/469). Isso evidencia, definitivamente, que a propriedade do imóvel encontrava-se, de fato, sob a titularidade do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, o qual permaneceu habitando o imóvel, inclusive, reformando-o, ao longo do ano de 2013 e início de 2014, assim como em 2016, a teor da obras realizadas após suposta alienação para a empresa OCTOPUS HOLDING S/A, em razão da execução do "PROJETO PERSONALIZADO" da "ÁREA DE DE LAZER DA RESIDÊNCIA SRA. JOSÉ ANTHERO E BERNADETE BRAGATTO".
IV.XXIV. A argumentação da empresa OCTOPUS HOLDING, no sentido de que o Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e a sua família estariam no imóvel por força de Contrato de Locação firmado após a aquisição do imóvel, não merece prosperar, inclusive, causa espécie que que a empresa tenha, em 27 de setembro de 2016, ajuizado a "AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E VINCENDOS" (Processo nº 0010489-78.2016.8.08.0021), afirmando que a locatária do imóvel litigioso, Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, teria cessado os pagamentos das contraprestações mensais, devidas a título de aluguel, a partir de 05 de novembro de 2015, inclusive, estando em mora com as despesas ordinárias do Condomínio. Isto porque, o Contador da "OCTOPUS HOLDING LTDA", bem como, a sócia administradora da referida pessoa jurídica, emitiram "DECLARAÇÃO", em 20 de julho de 2017, atestando que "os valores referentes aos impostos dos anos anteriores foram referentes à receita de aluguel de imóvel Unidade A-40 ... integrante do 'Condomínio Turistico de Guarapari' - Aldeia a Praia" - Guarapari/ES) à locatária Maria Bernadete Lemos Bragatto ... e encontram-se devidamente contabilizados em títulos próprios", cuja documentação veio acompanhada dos "Comprovantes de Arrecadação" de tributos, levados a efeito mês a mês, sem exceção, de agosto de 2013 e até outubro de 2016, evidenciando que houve até mesmo o recolhimento de tributos correspondentes à receitas não ingressadas nos cofres da pessoa jurídica, tratando-se de ato simulado, visando confirmar outro ato simulado.
IV.XXV. Ao contrário do que sustentado pela Recorrente, não se trata aqui de questão comum, única e exclusivamente, destinada a evitar ou reduzir o pagamento de impostos, com consequências restritas ao campo do Direito Tributário, posto que, ao contrário, a supressão de anterior registro do imóvel em nome dos reais compradores, Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, teve por finalidade, justamente, blindar, à época respectiva, o correspondente patrimônio imóvel do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO em razão das dívidas já contraídas pelo falecido, o que era de conhecimento do amigo, Advogado e representante legal da empresa OCTOPUS, Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, hipótese que caracteriza simulação mediante venda direta do imóvel pela anterior proprietária, Sra. DEISI BARBOSA VIANNA à empresa OCTOPUS HOLDING S/A, falecendo superfície a argumentação empreendida pela Recorrente sobre a “lisura da escritura pública de compra e venda, contando com prova claríssima do pagamento do preço do imóvel”.
IV.XXVI. As gravações ambientais que alicerçaram a AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO (Processo nº 5001776-19.2022.8.08.0021) ajuizada pela Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, inclusive, mencionadas nos debates orais, revelam a captura de uma conversa entre as filhas do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO, com o Advogado Dr. JOSÉ CARLOS STEIN JÚNIOR, a teor dos excertos transcritos dos áudios, contidos no Id. 12880740, Id. 12880744 e Id. 12880751, enfatizando alegação de ausência de regularidade da transação do imóvel para a empresa OCTOPUS HOLDING S/A, indicando tratar-se de ato simulado, tendo por objetivo esvaziar o patrimônio do Sr. JOSÉ ANTHERO BRAGATTO e, na mesma oportunidade, saldar uma suposta dívida junto ao próprio Advogado, malgrado não exista sequer indícios de que o mesmo possuía tal crédito, bem como, o desvio de finalidade do Contrato de Locação, entretanto, referidos áudios não foram submetidos ao contraditório e à ampla defesa perante o Magistrado de Primeiro Grau, ou seja, a citação do fato pela Parte ex adverso ocorreu somente após a interposição do pertinente Recurso de Apelação Cível. Por essa razão, as gravações devem permanecer registradas apenas em caracter obiter dictum, ou seja, sem influência nas razões de decidir.
IV.XXVII. Afigura-se impositiva a manutenção da Sentença, ao reconhecer a simulação levada a efeito no negócio jurídico consubstanciado no bojo dos presentes autos, consoante norma preconizada no artigo 167, §1°, inciso II, do Código de Processo Civil, mediante decreto de anulação do negócio jurídico, resultante no ato jurídico objeto da Escritura Pública de Compra e Venda firmada entre DEISE BARBOSA VIANNA, então proprietária, através de Procuração outorgada à Sra. MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO, sendo adquirente OCTOPUS HOLDING S/A.
IV.XXVIII. Recurso de Apelação Cível conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil."
Com efeito, os fundamentos contidos no supracitado Acórdão evidenciam que o Contrato de Locação objeto de discussão, desde a sua origem, não satisfazia os seus requisitos mínimos de validade, porquanto simulado, sendo, consequentemente, anulado o registro de compra e venda que conferia o respaldo jurídico a embasar a pretensão vertida pela Autora/Recorrida.

Na esteira do entendimento da jurisprudência Pátria, “anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.” (TJDF; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/06/2019).

No caso em tela, uma vez mantida integralmente a Sentença proferida na Ação de Anulação de Negócio Jurídico, reconhecendo o vício de simulação do negócio jurídico que convalidou a propriedade do imóvel à empresa Recorrida, OCTOPUS HOLDING LTDA, afigura-se evidente a repercussão do decisum no Contrato de Locação, firmado entre a Recorrente e a Recorrida, desprovido de animus contratual, posto que o Contrato de Locação teve apenas por objetivo justificar a posse do imóvel pela Recorrente e a sua família, inclusive, ano após ano, nunca houve o pagamento de qualquer valor a título de aluguel.

Desta forma, a reforma da Sentença é medida que se impõe, com a improcedência do pedido exordial, porque o necessário desfazimento do Pacto Locatício decorre justamente da atribuição de efeitos retroativos da nulidade do Contrato de Compra e Venda da Unidade Imobiliária, atingindo diretamente os negócios jurídicos posteriormente firmados, devendo ser considerado, inclusive, que as Partes Litigantes participaram ativamente na apontada concretização do negócio jurídico simulado.

Isto posto, conheço do Recurso de Apelação Cível, para rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, conferir-lhe provimento, com a reforma da Sentença objurgada e julgamento de improcedente do pedido exordial, condenando as Partes com divisão igualitária da obrigação de suportar o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO Nº
0010489-78.2016.8.08.0021

APELANTE:
MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
(
LOCATÁRIA)

A
PELADA: OCTOPUS HOLDING LTDA.
(LOCADORA)

RELATOR:
DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

VOTO:
DES
EMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.
Cuida-
se
de recurso de apelação interposto por
MARIA BERNADETE LEMOS (fls. 591/632)
contra a sentença
(fls. 581/584) proferida pelo
Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial e Guarapari/
ES
nos autos da ação de despejo c/c cobrança de aluguéis que lhe move
OCTOPUS HOLDING LTDA.
julgou procedente o
pedido para
decretar
a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, referente ao imóvel residencial, descrito como Unidade A-40, do setor “A”, Alameda dos Sabiás, integrante do “Condomínio Turístico de Guarapari” (Aldeia da Praia), Guarapari-ES.

D
eferiu a
tutela antecipada pretendida
e determinou
a expedição
imediata
de mandado em desfavor da requerida, para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de Despejo.

Conden
ou
a apelante
ao pagamento d
e aluguéis a partir de
Novembro/2015 e meses subsequentes até a propositura desta demanda, acrescidos daqueles que se venceram posteriormente, até a efetiva desocupação, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do Código Civil, bem como débitos inerentes às despesas ordinárias do condomínio, porventura pendentes de pagamento, a serem
apur
ados por liquidação de sentença ou por acordo entre as partes.
E f
ace ao princípio da causalidade, condeno
u a apelante
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo no equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenaçã
o.

Sustenta a nulidade da sentença, sob o fundamento de: (1) contrariedade com o que anteriormente decidido nos autos da Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, porquanto desconstituído o negócio jurídico que, em tese, conferia a propriedade do imóvel locado à empresa Recorrida. Por conseguinte, alega que a referida qualidade de proprietária seria condição sine qua non para a existência e validade do contrato de locação; (2) violação ao comando judicial exarado no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, porquanto determinado o aprofundamento da instrução processual no que diz respeito às circunstâncias fáticas que ensejaram a elaboração do contrato de locação e sua real finalidade; (3) cerceamento de defesa e inobservância do princípio da não surpresa, em razão do julgamento antecipado da lide; (4) preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, na medida em que a empresa recorrida não detinha nem propriedade nem a posse do imóvel objeto do Contrato de Locação. No mérito, alega resumidamente, que o contrato apresentado pela requerente nos autos é inexistente e inválido, pois não detinha sujeito capaz para o exercício do direito de cessão onerosa de posse, e, ainda, porque sequer detém objeto lícito e/ou possível, isto é, propriedade ou posse legítima a ser cedida mediante contraprestação pecuniária. R
equer a anulação da Sentença e, subsidiariamente, sua reforma integral, com consequência improcedência do pedido exordial.

Contrarrazões
(
fls. 742/776
)
apresentadas pela OCTOPUS HOLDING LTDA.
requerendo o desprovimento do recurso.

O
Eminente Relato
r

deu provimento ao recurso de apelação
para rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, conferir-lhe provimento, com a reforma da
s
entença objurgada e julgamento de improced
ência
do pedido exordial, condenando as
p
artes com divisão igualitária da obrigação de suportar o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, à luz do princípio da causalidade, porquanto as Partes Litigantes participaram ativamente na concretização do negócio jurídico simulado.

O
Eminente Desembargador Fábio Brasil Nery
também
rejeitou as preliminares
arguidas
e
deu provimento ao recurso de apelação.

P
edi vista dos autos e hoje apresento meu voto para continuação do julgamento, com a seguinte fundamentação.

1.1)
DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA.

MARIA BERNADETE LEMOS BRAGATTO
suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença sob os seguintes fundamentos: (
1
)
contrariedade ao que decidido na Ação Anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021
, uma vez que o negócio jurídico que conferia a propriedade do imóvel à empresa Recorrida foi declarado nulo, inexistindo, assim, condição para a validade do contrato de locação; (
2
)
violação ao comando judicial proferido no Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021
, que determinara o aprofundamento da instrução probatória acerca das circunstâncias da celebração do contrato de locação e de sua real finalidade; e
(3)
cerceamento de defesa e ofensa ao princípio da não surpresa
, diante do julgamento antecipado da lide.

A
fundamentação e o dispositivo da sentença, ao reconhecer a procedência do pedido de
despejo
independentemente da discussão sobre a validade do contrato de locação, limitando-se a afirmar tratar-se de relação jurídica autônoma em relação àquela examinada na ação anulatória,
não configura hipótese de nulidade processual

e,
sim, de eventual
erro de julgamento
, a ser
conhecido e decidido ao ensejo do julgamento do mérito do recurso.

A
alegada contrariedade entre as decisões não se enquadra nas hipóteses de nulidade previstas no art.
279 do CPC
, porquanto a sentença impugnada foi proferida com
observância dos princípios do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal
(CF, art. 5º, incisos LIV e LV), cabendo a discussão sobre eventual incompatibilidade ou contradição de decisões no âmbito do reexame do mérito, e não como vício formal invalidante.

Outrossim, verifica-se que
houve efetiva produção de prova
sobre as circunstâncias da elaboração do contrato de locação,
conforme
determinação
d
o acórdão extraído do julgamento d
o Agravo de Instrumento nº 0010031-27.2017.8.08.0021, não havendo
que se
falar em descumprimento de decisão colegiada.

Sabe-se, por outro lado, que o
julgamento antecipado da lide
tem
amparo no art.
355, inciso I, do CPC
, diante do convencimento motivado do
j
uízo
de primeiro grau
de que as provas
reunidas n
dos autos eram suficientes para a formação de seu convencimento, inexistindo cerceamento de defesa.

Por estas razões, rejeito a preliminar de nulidade de sentença

1.
2) PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM.

A
apelante
suscita preliminar de
ilegitimidade ativa ad causam
, ao argumento de que a Recorrida
OCTOPUS HOLDING LTDA.
não
deteria
legitimidade para propor ação de despejo, em razão da nulidade do negócio jurídico que lhe teria transferido a propriedade do imóvel.

Conforme se infere dos autos as partes
teriam

celebrado
relação jurídica contratual de locação
, formalizada por instrumento particular, a qual, em tese, legitima
ria

à OCTOPUS HOLGINDG LTDA.
a
propor

ação de despejo
(art.
9º e seguintes da Lei nº 8.245/1991
).

Disso decorre que a
controvérsia quanto à validade da aquisição da propriedade do bem locado pela
r
ecorrida relaciona-se
ao mérito da causa
, e não à legitimidade processual.

Como ensina a doutrina e a jurisprudência consolidada, “
a legitimidade ad causam deve ser aferida em abstrato, segundo a titularidade da relação jurídica afirmada na petição inicial
” (STJ, AgInt no REsp
nº
1.735.134/DF, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 16/8/2018).

Portanto, a discussão acerca da simulação do negócio de compra e venda do imóvel, ainda que possa repercutir sobre a validade do contrato de locação,
não afasta a legitimidade da
r
ecorrida para demandar em juízo
, tratando-se de matéria de mérito a ser apreciada no momento oportuno.

Por estas razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

3) MÉRITO

Por razões pedagógicas releva registrar
que o presente processo encontra-se apensado a outros 5 (
cinco
): (1)
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n° 0017635-15.2012.8.08.0021 –
Requerente:
Gilberto Avance
e Requeridos:
Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A.
(
1.1) Recurso de Apelação Cíve
l

Recorrente: Octopus Holding S/A
e
Recorridos: Gilberto Avance;

(2)
Execução de Título Extrajudicial n° 0007356-25.2012.8.08.0035-
Exequente:
Gilberto Avance
e Executado:
Espólio de José Anthero Bragatto;
(3)
Embargos à Execução n° 0020855-76.2012.8.08.0035 –
Embargante:
Espólio de José Anthero Bragatto
e Embargado
Gilberto Avance
- (
3.1) Recurso de Apelação Cível –
Recorrente: Espólio de José Anthero Bragatto
e
Recorrido: Gilberto Avance;
(4)
Embargos de Terceiro n° 0006474-58.2015.8.08.0035,
Embargante:
Octopus Holding Ltda.
e Embargados:
Gilberto Avance e Espólio de José Anthero Bragatto –
(
4.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente/Recorrido: Espólio de José Anthero Bragatto;
(4.2)
Recorrido/Recorrente: Gilberto Avance
e
Recorrida: Octopus Holding Ltda.;
(5)
Ação de Despejo n° 0010489-78.2016.8.08.0021,
Requerente:
Octopus Holding Ltda.
e Requerida:
Maria Bernardete Lemos Bragatto –
(
5.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto
e
Recorrid
a
: Octopus Holding Ltda.

e (6)
Ação Anulatória de Contrato de Locação n° 5001776-19.2022.8.08.0021 –
Requerente:
Maria Bernardete Lemos Bragatto
e Recorrida:
Octopus Holding Ltda. -
(
6.1) Recurso de Apelação Cível -
Recorrente: Maria Bernardete Lemos Bragatto
e
Recorrid
a
: Octopus Holding Ltda.

Gilberto Avance ajuizou a
(1)
Ação Anulatória de Negócio Jurídico n° 0017635-15.2012.8.08.0021 –
Requerente:
Gilberto Avance
e Requeridos:
Espólio de José Anthero Bragatto, Maria Bernadete Lemos Bragatto, Deise Barbosa Vianna e Octopus Holding S/A.
(
1.1) Recurso de Apelação Cíve
l

Recorrente: Octopus Holding S/A
e
Recorridos: Gilberto Avance
cujo
Juízo de Origem
julgou procedente
o pedido autoral e
declarou
a nulidade do negócio jurídico de compra e venda, efetuado entre DEISI OTTONI BARBOSA e OCTOPUS HOLDING
LTDA.
, concernente à unidade autônoma ‘A-40’ do Setor A, integrante do loteamento denominado ‘Condomínio Turístico de Guarapari-ES, situado na Aldeia da Praia, no Município de Guarapari-ES e a casa residencial nele edificada, cujas especificações estão consignadas nas folhas 355/358.
E e
m atenção ao princípio da causalidade, condeno
u
os requeridos ESPÓLIO DE JOS
É
ANTHERO BRAGATTO, MARIA BERNARDETE LEMOS BRAGATTO e OCTOPUS HOLDING
LTDA.
ao pagamento, nas mesmas proporções, das custas e honorários sucumbenciais,
fixados
em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

A sentença proferida em tal
processo foi objeto de recurso de apelação interposto por
OCTOPUS HOLDING
LTDA.,
desprovido pelo Eminente Relator e pelo Desembargador Fábio Brasil Nery.

Extrai-se
do
processo
autuado sob o nº
n° 0017635-15.2012.8.08.0021

(
Ação Anulatória de Negócio Jurídico
)

que Gilberto Avance era credor do falecido José Anthero Bragatto,
o qual
simulou
um
a compra e venda transferindo o imóvel
diretamente
da proprietária anterior
de quem o adquirira
, Deise Barbosa Viana, para a Octopus Holding Ltda.,
mediante escritura pública lavrada em 27/01/2012,
razão porque solicitou
que
a antiga proprietária outorg
asse
uma
procuração em favor de
sua esposa
Maria Bernardete Bragatto Lemos para
a lavratura da respectiva escritura,
com o objetivo
de frustrar a penhora do imóvel nos autos da ação de execução de título extrajudicial nº 0007356-25.20212.8.08.08.0035
contra si
ajuizada pelo apelante Gilberto Avance
em
30/03/2012,
buscando receber
suposto crédito

representado por
uma Nota Promissória no valor de R$ 2.60
3.
000
,00 (dois milhões, seiscentos
e três
mil reais),
com vencimento no dia 30/09/2009.

S
ubseguiu a
sentença que julgou procedentes os pedidos
deduzidos na inicial
dos embargos de terceiro,
na qual foi determinada
a baixa
d
a penhora efetivada nos autos da
execução de título extrajudicial nº 0007356-25.20212.8.08.08.0035,
tudo indica que à vista da
sentença
proferida na
ação anulatória pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, enquanto
que
a execução extrajudicial e os embargos de terceiro tramitaram e foram sentenciado
s
pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES.

A
s sentenças são contraditórias.
É que
se houve o reconhecimento de simulação da compra e venda,
restou inviável o acolhimento

d
os embargos de terceiro para determinar a baixa na penhora do imóvel realizado no processo de execução, cujo credor é o apelante Gilberto Avance.

E
nsina Daniela Bermudes Lino n
a obra
Conexão e Afinidade: “No caso de duas demandas, pleiteando diferentes obrigações de um mesmo contrato,
a afirmação da decisão da primeira demanda em que o contrato é nulo é incompatível com a premissa da decisão da segunda que, considerando a existência e validade do contrato, determina a condenação ao cumprimento de obrigação. Ainda que diretamente, não haja contradição entre a proposição ‘o contrato Y em face de A e B é nulo’ e ‘A deve cumprir obrigação do contrato Y em face de B’, pode-se dizer
que, ao menos indiretamente, ocorre ai uma incompatibilidade, que na hipótese, incide sobre o juízo acerca de uma questão de mérito, que envolve decisão sobre parcela
da causa de pedir remota dessas duas demandas. Da mesma forma, haverá contradição lógica sobre questão de mérito, quando decisões adotarem premissas inconciliáveis acerca de um mesmo fundamento jurídico presente em duas demandas. No exemplo de ações que alegam a obrigatoriedade do plano de saúde fornecerem medicamentos importados não registrado na ANVISA, há incompatibilidade lógica entre decisões que entendam pela existência de obrigação de fornecimento de medicamentos importados e outras que concluam que as operadoras de saúde não estão obrigadas a fornecerem o referido medicamento. Desses exemplo, se infere que a contradição lógica entre decisões, é um fenômeno abrangente que se insere em qualquer hipótese de proposições inconciliáveis presentes entre duas ou mais decisões.” (In Conexão e Afinidade – Critérios para aplicação dos artigos 55, §3º e 69, §2/, inciso II e VI, do CPC/2015, Editora JusPODIVM, 2022, p. 223/224).

Tal
entendimento
aplica-se
ao presente caso, tendo em vista que a escritura de compra e venda de imóvel, que era o fundamento para a oposição dos presentes embargos de terceiro,
foi anulada
.

O
ra se a apelada não é proprietária do imóvel que pertence à apelante, não se justifica a cobrança de aluguéis,
pois
o contrato
também constitui
um ato de simulação tal como a escritura de compra e venda do imóvel.

Conforme entendimento do TJDF
“anulado o negócio originário, todos os subsequentes também devem ser invalidados, como consequência lógica e para evitar prejuízo a outras pessoas. Por conseguinte, autora e réu devem retornar ao status quo ante.” (TJDF; 00006505920168070020 DF 0000650-59.2016.8.07.0020, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/06/2019, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/06/2019).

A

sentença
que anulou
o
negócio e validou a propriedade do imóvel
ao Espólio de José Anthero Bragatto

produz efeitos
diret
o
s sobre o
contrato de locação

supostamente
firmado entre a
r
ecorrente e a
r
ecorrida OCTOPUS HOLDING LTDA.
.

A anulação da sentença por simulação da compra e venda do imóvel

indica que o
contrato de locação foi
celebrad
o com a
única finalidade
de justificar a posse do imóvel,
eis
que
não houve pagamento de aluguel
durante os anos em que o contrato esteve em vigor. Ou seja, a locação foi uma tentativa de dar aparência de regularidade a um ato que não tinha base jurídica real.

Por consequência lógica
a sentença foi reformada, considerando que o
desfazimento do contrato de locação
é consequência direta da nulidade do
negócio de compra e venda do imóvel
.

“
APELAÇÃO. Locação de imóvel. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico e ação de despejo julgadas em conjunto, em razão da conexão. Procedência da primeira e improcedência da segunda. Reconhecimento da nulidade do contrato de locação firmado entre as partes, em razão da simulação. Subsistência do contrato de compra e venda, nos termos do art. 167 do Código Civil. Por decorrência lógica, sendo inexistente a relação locatícia, não há que se falar em despejo. Alegação de parcialidade da magistrada sentenciante que não prospera. Devida a multa aplicada em razão da oposição de embargos de declaração. Inocorrência de julgamento ‘extra petita’. Sentença ratificada nos termos do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 1001571-19.2021.8.26.0045 Arujá, Relator.: Issa Ahmed, Data de Julgamento: 26/04/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2024)

“
Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento C. C. Cobrança. Sentença de improcedência da ação de despejo e procedência do pleito reconvencional. Locação de terreno sem qualquer edificação. Alegação de simulação da relação locatícia para mascarar promessa de venda e compra do bem imóvel. Subsídios constantes nos autos e circunstâncias fáticas e jurídicas que envolvem discussão da área objeto da lide que autorizam conclusão de simulação. Autora que não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação. Pelos subsídios existentes, é convincente alegação de que o contrato de locação celebrado entre as partes está eivado de vício, eis que simulada uma relação locatícia, mas que, de fato, se tratava de uma promessa de compra e venda de terreno, o que se denota pelo contexto em que firmado o contrato locatício e a circunstância de que estava proibida a venda em razão de ordem judicial em ação civil pública, de notório conhecimento na região. Não existente o vínculo locatício entre as partes, descabe o pleito de despejo formulado, com reconhecimento da nulidade do contrato de locação, sendo de rigor a improcedência da demanda e procedência do pleito reconvencional.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 00066076920158260045 Arujá, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 27/10/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022
)

“
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA – NULIDADE CONTRATUAL. Contrato escrito de locação de imóvel de finalidade não residencial. Intenção de retomada pelo requerente após expirado o prazo da avença. Sentença de improcedência do despejo com declaração de invalidade do contrato, sob fundamento de simulação. Apelo do requerente. Evidências dos autos que apontam para inexistência de relação locatícia com simulação atinente ao instrumento contratual, inviabilizando o despejo do imóvel. Prova segundo a qual as partes eram sócias na atividade comercial desempenhada no imóvel, por meio de contrato não escrito de cessão dos direitos de preferência pelo requerido em locação pretérita frente a terceiro. Assim, em troca da cessão do direito de preferência, o requerente arcou com o pagamento do preço do imóvel para sua aquisição, sendo que ambos dividiriam os lucros resultantes da exploração comercial. Descabida também a denúncia vazia, pois não completado o prazo a que alude o artigo 46 da Lei número 8.245/91. Improcedência. Sentença mantida. Recurso de apelação do requerente não provido, majorada a verba honorária advocatícia sucumbencial em favor dos patronos d
o
requerido, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.”

(TJ-SP - Apelação Cível: 10165744820188260100 São Paulo, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 27/05/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2021))

“
Apelação Cível. Ação De Despejo C/C Cobrança De Alugueis. Contrato De Locação. Simulação. Comprovação. Nulidade Do Negócio Jurídico. Sentença Mantida. Recurso Desprovido. Considerando as provas quanto à simulação do contrato de locação do imóvel, este deve ser anulado em todos os seus termos, eis que a relação das partes locatícia nunca existiu e nunca foi de locação, mas sim de mero comodato gratuito, é dizer, o recorrente emprestou o imóvel objeto da ação à parte ré para lá residir com a filha comum do casal, sem nunca cobrar qualquer contraprestação correlata. Restando comprovada a ocorrência de simulação do contrato de locação, a nulidade desse negócio jurídico deve ser decretada, de acordo com o art. 167 do Código Civil.”

(TJ-PR - APL: 00381939420188160014 PR 0038193-94.2018.8.16.0014 (Acórdão), Relator.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 18/05/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/05/2020)

“
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C. C. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO CELEBRADO POR QUEM NÃO TEM A POSSE DO IMÓVEL. LOCAÇÃO PRESSUPÕE A POSSE DO BEM. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA. NEGÓCIO JURÍDICO DECLARADO NULO. CARÊNCIA DA AÇÃO. ART. 267, INC. VI, DO CPC. O pressuposto da locação é a existência da posse, e a falta de um elemento constitutivo desse vínculo impede que se reconheça a sua existência jurídica . Se a autora não detém a posse do imóvel a que título seja, não tem legitimidade para a celebração do contrato de locação, sendo de rigor a declaração da nulidade do negócio jurídico entabulado entre as partes e, por consequência, reconhece-se a carência da demandante para a propositura da ação de despejo por falta de pagamento. Ação de despejo por falta de pagamento julgada extinta sem resolução de mérito. Recurso provido.”

(TJ-SP - APL: 00283615520138260007 SP 0028361-55.2013.8.26.0007, Relator.: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 24/11/2014, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2014)

R
evela-se
adequada, noutra parte,
a d
istribuição dos ônus de sucumbência com base no princípio da causalidade, considerando que ambas as partes participaram ativamente da simulação que deu causa ao litígio,
o que justifica que ambas arquem com as custas processuais e honorários advocatícios.

Por estas razões, dou provimento ao recurso para reformar a sentença recorrida e

julgar improcedente
o pedido
deduzido na
inicial
e,
em consequência,
conden
ar
apelante
e
apelada ao pagamento das custas
processuais,

pro rata,
e
de

honorários advocatícios
fixados em
20%
(vinte por cento)
sobre o valor atualizado da causa
.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira
.

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por Maria Bernadete Lemos Bragatto contra sentença proferida em ação de despejo ajuizada por Octopus Holding S.A., que julgou procedentes os pedidos iniciais.

Ocorre que, como bem delineado pelo voto de relatoria, a questão ultrapassa a simples análise do inadimplemento locatício e adentra a validade do próprio negócio jurídico que deu origem à locação.

E, consoante ficou exaustivamente demonstrado, em especial pelo resultado até o momento apresentado da ação anulatória nº 0017635-15.2012.8.08.0021, a aquisição do imóvel pela empresa apelada foi resultado de um negócio jurídico simulado.

Dessa forma, a anulação do título de propriedade da locadora tem repercussão direta e inafastável sobre o contrato de locação em tela, que se revela igualmente viciado em sua origem, servindo apenas como instrumento para dar aparência de legalidade a uma situação fática de posse com
animus domini
pela apelante.

Necessária, portanto, a reforma da sentença para julgar improcedente a demanda.

Ademais, a solução encontrada para a distribuição dos ônus de sucumbência, com base no princípio da causalidade, também se mostra a mais justa, considerando que ambas as partes participaram ativamente da simulação que deu causa ao litígio.

Feitas tais considerações,
a
companho integralmente o voto do
e
minente
R
elator
para conhecer do recurso, rejeitar as preliminares e, no mérito, dar-lhe provimento.

É como voto.