Tribunal: TJES
Processo: 0004630-28.2013.8.08.0008
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-05-22

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NOTA PROMISSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. ÔNUS DA PROVA. TEORIA DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a primeira requerida ao pagamento de R$ 132.940,57, valor remanescente de dívida representada por nota promissória, acrescido de correção monetária e juros. O pedido de obrigação de fazer, relativo à transferência do imóvel dado em pagamento, foi julgado improcedente. O apelante sustenta ocorrência de julgamento
citra petita
, responsabilidade do recorrido pela regularização documental do imóvel e exclusividade dos ônus sucumbenciais atribuída aos réus.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) determinar se a sentença incorreu em vício de julgamento
citra petita
quanto ao pedido de obrigação de fazer; (ii) apurar se o vendedor descumpriu dever contratual ao não promover a documentação necessária para a transferência do imóvel; e (iii) definir se os ônus sucumbenciais deveriam ser integralmente imputados aos réus.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A sentença é suficientemente fundamentada ao rejeitar o pedido de obrigação de fazer, ao considerar inexistente o direito do autor diante da ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, afastando, assim, a alegação de julgamento
citra petita
.

4. O contrato de compra e venda firmado dispõe que todas as despesas relativas à transferência do imóvel são de responsabilidade do comprador, inclusive as referentes à escritura e ao registro.

5. A obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva exige, como condição, o cumprimento prévio das obrigações contratuais pelo comprador, especialmente a quitação do preço e o pagamento dos encargos necessários à formalização da transferência, o que não foi comprovado pelo autor.

6. A obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva exige, como condição, o cumprimento prévio das obrigações contratuais pelo comprador, especialmente a quitação do preço e o pagamento dos encargos necessários à formalização da transferência, o que não foi comprovado pelo autor.

7. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito invocado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, encargo do qual não se desincumbiu quanto à obrigação de fazer.

8. Diante da procedência parcial do pedido inicial, com acolhimento apenas do pleito de cobrança e rejeição do pedido de obrigação de fazer, correta a distribuição dos ônus sucumbenciais de forma proporcional, conforme art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

___________________

Tese de julgamento
: 1. A sentença que examina e fundamenta a improcedência de pedido de obrigação de fazer não incorre em julgamento
citra petita;
2.
A obrigação de outorga de escritura definitiva exige o prévio cumprimento, pelo comprador, das obrigações contratuais, inclusive o pagamento de todas as despesas de transferência, quando expressamente assumidas; 3. Em caso de sucumbência recíproca, a distribuição proporcional dos encargos processuais deve observar o art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 490, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 86 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.931.307/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, j. 10.08.2021, DJe 17.08.2021; TJRS, AC 5007599-43.2020.8.21.0033, Rel. Des. Newton Fabrício, j. 26.03.2025, DJERS 02.04.2025; TJCE, AC 0274746-09.2020.8.06.0001, Rel. Juiz Carlos Alberto Mendes Forte, j.
25.09.2024, DJCE 08.10.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004630-28.2013.8.08.0008

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO ORECCHIO FILHO

APELADO: MONTE HOREB GRANITOS LTDA e outros (3)

RELATOR(A):
DES. MARCOS VALLS FEU ROSA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NOTA PROMISSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. ÔNUS DA PROVA. TEORIA DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a primeira requerida ao pagamento de R$ 132.940,57, valor remanescente de dívida representada por nota promissória, acrescido de correção monetária e juros. O pedido de obrigação de fazer, relativo à transferência do imóvel dado em pagamento, foi julgado improcedente. O apelante sustenta ocorrência de julgamento
citra petita
, responsabilidade do recorrido pela regularização documental do imóvel e exclusividade dos ônus sucumbenciais atribuída aos réus.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) determinar se a sentença incorreu em vício de julgamento
citra petita
quanto ao pedido de obrigação de fazer; (ii) apurar se o vendedor descumpriu dever contratual ao não promover a documentação necessária para a transferência do imóvel; e (iii) definir se os ônus sucumbenciais deveriam ser integralmente imputados aos réus.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A sentença é suficientemente fundamentada ao rejeitar o pedido de obrigação de fazer, ao considerar inexistente o direito do autor diante da ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, afastando, assim, a alegação de julgamento
citra petita
.

4. O contrato de compra e venda firmado dispõe que todas as despesas relativas à transferência do imóvel são de responsabilidade do comprador, inclusive as referentes à escritura e ao registro.

5. A obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva exige, como condição, o cumprimento prévio das obrigações contratuais pelo comprador, especialmente a quitação do preço e o pagamento dos encargos necessários à formalização da transferência, o que não foi comprovado pelo autor.

6. A obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva exige, como condição, o cumprimento prévio das obrigações contratuais pelo comprador, especialmente a quitação do preço e o pagamento dos encargos necessários à formalização da transferência, o que não foi comprovado pelo autor.

7. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito invocado incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, encargo do qual não se desincumbiu quanto à obrigação de fazer.

8. Diante da procedência parcial do pedido inicial, com acolhimento apenas do pleito de cobrança e rejeição do pedido de obrigação de fazer, correta a distribuição dos ônus sucumbenciais de forma proporcional, conforme art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

___________________

Tese de julgamento
: 1. A sentença que examina e fundamenta a improcedência de pedido de obrigação de fazer não incorre em julgamento
citra petita;
2.
A obrigação de outorga de escritura definitiva exige o prévio cumprimento, pelo comprador, das obrigações contratuais, inclusive o pagamento de todas as despesas de transferência, quando expressamente assumidas; 3. Em caso de sucumbência recíproca, a distribuição proporcional dos encargos processuais deve observar o art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 490, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 86 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.931.307/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, 2ª Turma, j. 10.08.2021, DJe 17.08.2021; TJRS, AC 5007599-43.2020.8.21.0033, Rel. Des. Newton Fabrício, j. 26.03.2025, DJERS 02.04.2025; TJCE, AC 0274746-09.2020.8.06.0001, Rel. Juiz Carlos Alberto Mendes Forte, j.
25.09.2024, DJCE 08.10.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0004630-28.2013.8.08.0008

APELANTE: JOÃO ORECCHIO FILHO

APELADA: MONTE HOREB GRANITOS LTDA

APELADOS: RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA GAIOTTI E OUTRO

APELADO: VERGÍLIO GAIOTTI NETO

RELATOR: DES. MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Consoante anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
JOÃO ORECCHIO FILHO
em face da r. sentença de fls. 301/306, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Barra de São Francisco/ES, que, nos autos da
ação
ordinária
proposta em face de
MONTE HOREB GRANITOS LTDA E OUTROS (+4),
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, da seguinte forma:

“Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

I) CONDENAR a requerida MONTE HOREB GRANITOS LTDA ao pagamento de R$ 132.940,57 (cento e trinta e dois mil, novecentos e quarenta reais e cinquenta e sete centavos), valor restante para cumprimento da obrigação assumida na nota promissória emitida em prol do autor, incidindo correção monetária conforme índice constante na tabela da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos aplicados desde 19.01.2010.

II) REJEITAR a pretensão autoral quanto à obrigação de fazer.

Face à sucumbência recíproca, decaindo a parte autora de um de seus dois pedidos, estabeleço os encargos em 1/2 para cada parte, tanto assim nas custas como nos honorários advocatícios, estes que fixo em 10% do valor da condenação, por força do art. 85, § 2º do CPC.”

Em razões de fls. 327/348, o recorrente pugna pela reforma da r. sentença, sustentando, em síntese, que
(i)
trata-se de julgamento
citra petita
, uma vez que não foi enfrentada matéria que garantiria o êxito da pretensão relativa à obrigação de fazer;
(ii)
a responsabilidade pela regularização da documentação referente à transferência do imóvel é de
FREDERICO LIMA GAIOTTI;
e
(iii)
os recorridos devem suportar de forma integral e exclusiva os ônus sucumbenciais.

Sem contrarrazões.

No despacho de id 6569159, foi determinada a intimação das partes para se manifestarem acerca da existência de vício de representação/intimação de
VERGÍLIO GAIOTTI NETO
,
RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA GAIOTTI
e
FREDERICO LIMA GAIOTTI
, e a possibilidade de anulação de ofício da sentença, tendo apenas o recorrente peticionado no id 7361055.

No id 9469237, foi promovida a habilitação dos novos patronos constituídos em favor de
RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA GAIOTTI
e de

F
REDERICO LIMA GAIOTTI
.

Antes de adentrar no mérito da presente controvérsia, faço um breve resumo dos fatos subjacentes à causa.

Trata-se de “ação ordinária” ajuizada por
JOÃO ORECCHIO FILHO
, ora recorrente, em face de
MONTE HOREB GRANITOS LTDA
,
VERGÍLIO GAIOTTI NETO
,
RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA GAIOTTI
e
FREDERICO LIMA GAIOTTI
, ora recorridos, na qual aduz que
“(...) é credor dos requeridos na quantia de R$ 342.330,92 (trezentos e quarenta e dois mil, trezentos e trinta reais e noventa e dois centavos)”
.

Segue narrando que tal valor decorre de duas notas promissórias, a primeira na importância de R$ 128.758,90 (cento e vinte e oito mil, setecentos e cinquenta e oito reais e noventa centavos), com vencimento em 12/11/2007; e a segunda no montante de R$ 213.572,02 (duzentos e treze mil, quinhentos e setenta e dois reais e dois centavos), vencida em 30/11/2007.

Alega, o requerente, que, em 19 de janeiro de 2010, firmou contrato de compra e venda com
FREDERICO LIMA GAIOTTI
, ocasião em que foi dado como pagamento de parte de dívida, um apartamento localizado no Edifício Riverdale, nº 302, situado em Jardim Camburi, em Vitória/ES, no valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).

Contudo, afirma que a dívida atualizada até o dia 19/01/2010 se traduzia na quantia de R$ 482.940,57 (quatrocentos e oitenta e dois mil, novecentos e quarenta reais e cinquenta e sete centavos), de modo que ainda subsiste um saldo devedor no valor de R$ 240.431,11 (duzentos e quarenta mil, quatrocentos e trinta e um reais e onze centavos), na data do protocolo da presente ação.

Basicamente diante de tais fatos, ajuizou a demanda, pugnando, em suma, (i) pela condenação solidária dos requeridos ao pagamento do valor referente à mencionada dívida; e (ii) que
“(...) seja determinado que o quarto requerido providencie a documentação necessária para a regularização do apartamento dado em pagamento, para que o requerente finalmente efetue a transferência de propriedade do referido imóvel”
.

Após o trâmite processual, sobreveio a r. sentença que, como dito, julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, nos termos anteriormente delineados.

Foi em face desse pronunciamento judicial que foi interposto o presente recurso, que ora se aprecia.

Pois bem. Inicialmente, consigno que apesar de verificar a existência de nulidades de intimações no trâmite da presente demanda, não vislumbro a ocorrência de prejuízos para as partes afetadas pelos vícios identificados.

Quando as partes foram intimadas para apresentar alegações finais, os advogados que então representavam os requeridos acostaram petição de renúncia ao mandato, indicando o envio de notificação de renúncia apenas para
MONTE HOREB GRANITOS LTDA
,
VERGÍLIO GAIOTTI NETO
e
RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA
(fl. 291).

Constata-se, ainda, que
VERGÍLIO GAIOTTI NETO
apresentou petição, à fl. 300, requerendo a nomeação de defensor dativo para defender seus interesses, em razão de se encontrar em momento de precária condição financeira, o que não foi apreciado pelo Magistrado sentenciante.

Antes de ser intimada acerca da prolação da sentença, a requerida
MONTE HOREB GRANITOS LTDA
acostou petição aos autos, regularizando sua representação processual, passando a ser devidamente representada pelo Dr. Hudson Teixeira Pinto – OAB/MG 153.973 (fl. 315/316).

Ato contínuo, o juízo de origem

determinou a intimação dos requeridos a respeito da sentença prolatada. Contudo, o ato de intimação (fl. 319) foi lavrado apenas em nome de
MONTE HOREB
GRANITOS LTDA
.

No que se refere a
VERGÍLIO GAIOTTI NETO
, não se constata prejuízo decorrente da nulidade apontada, uma vez que, por meio da decisão de saneamento (fls. 181/187), foi reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente ação. Ademais, o recorrente não manifestou inconformismo em momento oportuno.

Outrossim, já nessa instância recursal, foi promovida a regularização da representação processual de
RITA TEREZINHA OGGIONI LIMA GAIOTTI
e de

FREDERICO LIMA GAIOTTI
(id 9469237), ocasião em que foi deferida a reabertura dos prazos legais, inclusive para apresentação de contrarrazões. Contudo, apesar de devidamente intimados, quedaram-se inertes.

Registra-se, ainda, que a renúncia dos advogados ocorreu em momento processual em que já se encontrava encerrada a fase instrutória, na medida em que as partes haviam sido intimadas para apresentarem alegações finais.

Sendo assim, não se verifica nos autos qualquer comprovação de prejuízo concreto aos requeridos em razão das irregularidades identificadas, impondo-se a observação do princípio
pas de nullité sans grief
, segundo o qual a nulidade de um ato processual somente se justifica diante da demonstração inequívoca de prejuízo efetivamente causado.

Nesse mesmo sentido, cito jurisprudência:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCESSO POR AUSÊNCIA DE PROCURADOR HABILITADO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. RECURSO DESPROVIDO.(...) II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) determinar se a alegada ausência de procurador habilitado da parte ré na fase de conhecimento compromete a validade da sentença exequenda; e (II) verificar se há nulidade nos atos processuais subsequentes devido à intimação de advogada que se encontrava licenciada. III. Razões de decidir 3. A ausência de advogado regularmente cadastrado não configura, por si só, nulidade absoluta, pois a parte agravante participou ativamente do processo de conhecimento e teve ciência da tramitação dos autos. 4. O substabelecimento sem reserva de poderes por um advogado não implica automaticamente na sua renúncia, sendo necessária a comunicação expressa ao cliente e ao juízo, o que não ocorreu no caso concreto. 5. A advogada intimada no curso do processo estava licenciada desde 2010, mas não comunicou essa circunstância ao juízo nem ao cliente, descumprindo seu dever de informação. 6.
A nulidade processual somente pode ser reconhecida se houver prejuízo efetivo, o que não foi demonstrado pela parte agravante, pois esta atuou regularmente durante a fase instrutória do processo de conhecimento.
7. O princípio da boa-fé processual impõe o dever de cooperação das partes, não sendo razoável que a agravante alegue surpresa com a intimação para cumprimento de sentença após quase 12 anos de tramitação processual. 8. A nulidade arguida configura nulidade de algibeira, estratégia processual utilizada para reverter decisão desfavorável sem demonstração de prejuízo substancial. lV. Dispositivo 9. Recurso desprovido.

(TJRS; AI 5361867-83.2024.8.21.7000; Décima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Amadeo Henrique Ramella Buttelli; Julg. 01/04/2025; DJERS 01/04/2025)
(grifei)

_______________________

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. NULIDADE DO ACÓRDÃO. Arguição de nulidade do acórdão embargado, por ausência de intimação dos atuais patronos do agravado, para apresentação de contraminuta recursal. Intimação realizada em nome do advogado Dr. Jose Domingos Chionha Junior, que ainda consta como representante da executada nos autos da execução. Ausência, nos autos da execução, de qualquer pedido de alteração da representação processual da executada, ou petição de renúncia do seu anterior patrono. Não consta do presente recurso a matéria de defesa que seria apresentada em contraminuta recursal capaz de alterar o entendimento do acórdão embargado.
Ausência de demonstração de qualquer prejuízo à executada, em razão da irregularidade ora apontada. Aplicação do princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato sem que seja demonstrado prejuízo dele decorrente
. Inocorrência das hipóteses previstas no artigo 1.022, do CPC. Embargos de declaração rejeitados. (TJSP; Embargos de Declaração Cível 2147798-96.2021.8.26.0000; Relator (a): Plinio Novaes de Andrade Júnior; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis - 3ª Vara; Data do Julgamento: 29/08/2024; Data de Registro: 29/08/2024)

(TJSP; EDcl 2147798-96.2021.8.26.0000; Penápolis; Vigésima Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Plinio Novaes de Andrade Júnior; Julg. 29/08/2024)
(grifei)

Superado tal ponto, sustenta o recorrente que a sentença é
citra petita
, ao argumento que o Magistrado não ponderou acerca das providências que competem ao vendedor,
FREDERICO LIMA GAIOTTI,
para a transferência da propriedade do imóvel.

Todavia, verifica-se que a sentença de fls. 301/306 é cristalina em seu fundamento ao proferir posicionamento pela improcedência do pedido concernente à obrigação de fazer, tendo concluído que
“(...) sem o registro do contrato em cartório competente, carece o autor do direito quanto à regularização pretendida”
.

Rememora-se, oportunamente, que
“(...) não há violação do art. 535 do CPC/1973 (art. 1.022 do CPC/2015) quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a fundamentadamente (art. 165 do CPC/1973 e art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte”
(AgInt no REsp n. 1.931.307/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 17/8/2021.).

Dessa forma, sem maiores delongas, não é possível acolher a alegação recursal de que a r. sentença é
citra petita.

No mérito, consigno que é incontroverso nos autos que o apelante e
FREDERICO LIMA GAIOTTI
firmaram contrato de compra e venda, com cópia às fls. 24/25, em 19 de janeiro de 2010, que possui como objeto o imóvel localizado no Edifício Riverdale.

Analisando detidamente o contrato, verifica-se que consta da cláusula segunda que o imóvel foi entregue, livre e desembaraçado, na data da assinatura do instrumento, ocasião em que, inclusive, o recorrente, além de promover a quitação integral do preço (cláusula quinta), passou a exercer a posse do mesmo, vide cláusula terceira.

Sabe-se que, ainda que o contrato não contenha cláusulas expressas sobre a responsabilidade da parte requerida, no âmbito da compra e venda de imóvel, é característico que o promitente comprador assuma obrigação de dar, consubstanciada no pagamento do preço, enquanto ao promitente vendedor incumbe a obrigação de fazer, consistente na outorga da escritura definitiva, a ser realizada após a quitação.

É cediço, também, que a aquisição do direito real sobre o imóvel exige o registro do instrumento particular no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o que não foi comprovado pelo autor,
in verbis:

Art. 1.417.
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

_____________

Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Importa salientar que a lavratura da escritura pública representa a etapa final do processo de transferência da propriedade imobiliária, a qual pressupõe o cumprimento prévio de todas as obrigações atribuídas ao comprador.

Sobreleva-se, neste ponto, que na cláusula quarta, consta, expressamente, que
“Todas as despesas a partir desta data, ligadas direta ou indiretamente ao imóvel,

bem como aquelas referentes à transferência da propriedade, tais como escritura, registro
, impostos, laudêmio, se for o caso,
são de responsabilidade do COMPRADOR
”.

Em outras palavras, isso significa que a obrigação residual do vendedor – de outorga da escritura – depende da comprovação do adimplemento integral do preço, bem como do pagamento de emolumentos e das taxas necessárias à lavratura da escritura, encargo esses atribuídos ao recorrente, quem, ao seu turno, não demonstrou que tenha diligenciado nesse sentido e não logrado êxito.

Frisa-se que, em casos como o presente, a parte autora deve demonstrar o adimplemento de suas obrigações para exigir a contraprestação da parte adversa, nos termos da teoria da exceção do contrato não cumprido.

Além disso, apesar de me sensibilizar com os argumentos apresentados pelo recorrente, fato é que o acervo probatório não permite concluir, igualmente, que o requerido tenha se negado a fornecer eventual documentação referente ao imóvel, o qual, consoante o contrato de compra e venda de fls. 24/25 encontrava-se livre e desembaraçado.

Ressalto que os fatos narrados na exordial possuem presunção de veracidade relativa. Diante disso, entendo que o requerente não se desincumbiu do ônus de comprovar os elementos constitutivos de seu direito quanto ao pedido de obrigação de fazer, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Assim, entendo que agiu acertadamente o Magistrado sentenciante ao concluir pela improcedência do pedido de obrigação de fazer.

Em situações semelhantes, cito jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Prescrição não verificada. Despesas atinentes à escritura e ao registro do imóvel. Responsabilidade do comprador. Ausência de previsão contratual em sentido diverso. Sentença mantida. A pretensão de transferência de imóvel constitui direito real que pode ser exercido a qualquer tempo, não estando sujeito a prazo prescricional. A adjudicação compulsória constitui um direito potestativo, só podendo ser atingido por decadência. No entanto, inexiste previsão legal de prazo decadencial para a hipótese. A ação de adjudicação compulsória, prevista no art. 1.418 do Código Civil, permite que uma das partes envolvidas em contrato de compra e venda de bem imóvel exija judicialmente que a outra parte cumpra com seu dever de transferir a propriedade do bem.
O art. 490 do Código Civil assegura a responsabilidade do comprador em proceder à transferência do imóvel, arcando com as despesas de escritura e registro, salvo cláusula contratual em sentido contrário. O contrato firmado entre as partes não previa a assunção da responsabilidade pelos vendedores. Portanto, presume-se que os encargos incumbem à promitente compradora.
Apelação desprovida.

(TJRS; AC 5007599-43.2020.8.21.0033; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Newton Fabrício; Julg. 26/03/2025; DJERS 02/04/2025)
(grifei)

____________________

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. QUITAÇÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRÉVIAS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...) 4. Contudo, o Código Civil, no artigo 490, estabelece que salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 5.
E nesse mister se observa que o contrato entabulado entre as partes foi expresso, conforme abaixo transcrito:7. 2. Serão de responsabilidade do comprador, que se obriga a pagá-los tão logo seja convocado para tal fim, as despesas com:
a) imposto de transmissão (ITBI), imposto predial e territorial urbano (IPTU), aforamentos e laudêmios que, direta ou indiretamente, incidirem sobre o imóvel;b)
emolumentos de tabeliães (despachantes, certidões e escritura pública) e cartórios de registro de imóveis (certidões relativas ao imóvel objeto do presente e emolumentos para a transferência do imóvel para o seu nome).
C) imposto, taxas e contribuições fiscais, encargos ou despesas decorrentes de medidas e intimações dos poderes públicos, de qualquer natureza, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente contrato, após a assinatura. D) multas, juros e correções monetárias e respectivas despesas em que incidircláusula oitava - escritura definitiva8. 1 uma vez quitado integralmente o saldo do preço estipulado e depois de cumpridas e observadas pelo comprador todas as demais obrigações que lhe cabem por forma deste instrumento, a vendedora outorgarão a ele a competente escritura definitiva de compra e venda relativa ao imóvel objeto deste contrato, apresentando ao comprador na ocasião, as certidões negativas atualizadas relativas ao imóvel, tributos da prefeitura e pessoais. 6.
Dessa maneira, cabia à apelante a comprovação de que todas as obrigações prévias à outorga da escritura foram cumpridas, o que, como bem destacado pelo julgador monocrático, não foram cumpridas.
(...) 8.
Insta esclarecer que a outorga da escritura é a finalização de um processo para a transferência do imóvel, em que devem ser percorridas as fases prévias de pagamento de todas as obrigações impostas ao comprador.
9.
Diante da ausência de cumprimento de todos os termos prometidos não pode a parte exigir da outra quando de fato não cumpriu seu encargo.
Cabe ao postulante o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, com elementos suficientes para o acolhimento do pleito exordial, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC, o que, como registrado pelo julgador monocrático, não ocorreu nos presentes autos. 10. Para que um contratante possa exigir do outro o adimplemento da sua contraprestação, necessário que haja prova cabal do adimplemento de suas obrigações, nos termos da teoria do contrato não cumprido. (...) 12. Recurso conhecido e improvido.

(TJCE; AC 0274746-09.2020.8.06.0001; Fortaleza; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Juiz Carlos Alberto Mendes Forte; Julg. 25/09/2024; DJCE 08/10/2024; Pág. 113)
(grifei)

Por derradeiro, o recorrente aduz que a parte recorrida deve suportar de forma integral e exclusiva os ônus sucumbenciais.

Nesse particular, consta dos autos que o autor, na exordial, pleiteou dois pedidos, quais sejam: (i) a condenação solidária dos requeridos ao pagamento do valor referente à mencionada dívida; e (ii) que
“(...) seja determinado que o quarto requerido

providencie a documentação necessária para a regularização do apartamento dado em pagamento, para que o requerente finalmente efetue a transferência de propriedade do referido imóvel”
.

Na hipótese vertente, denota-se que o primeiro pleito citado foi acolhido pelo Magistrado sentenciante
,
ao passo que o pedido de obrigação de fazer foi julgado improcedente, entendimento esse que está sendo mantido nessa Segunda Instância.

Em virtude disso, tendo em vista que cada parte foi vencedora e vencida em igual proporção, forçoso reconhecer que as despesas deverão obedecer o regramento trazido pelo art. 86 do CPC, segundo o qual
“
s
e cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas”,
não carecendo de reparo a r. sentença, também, neste ponto.

Diante dessas considerações,
CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença.

Majoro a condenação do recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, na forma do § 11, do art. 85, do CPC, em 2% (dois por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.