Tribunal: TJES
Processo: 0021788-44.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-10-13

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE CIVIL. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em face de sentença que condenou a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de obra, sob a alegação de que a sua destituição do empreendimento, com a transferência de direitos e obrigações a uma associação de adquirentes, extinguiria a sua responsabilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em aferir se a destituição da construtora do empreendimento imobiliário, com a transferência da responsabilidade pela conclusão da obra a uma associação de adquirentes, exime-a da responsabilidade pelo pagamento de multa contratual decorrente do atraso verificado em período anterior a essa transferência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A destituição da incorporadora visa a proteger a coletividade de adquirentes, permitindo-lhes a autogestão para finalizar o empreendimento, e não concede anistia para as faltas contratuais praticadas pela construtora destituída.

A legislação de regência ressalva que a destituição do incorporador ocorre sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal cabível, de modo que a sub-rogação dos adquirentes nos direitos e obrigações para a continuidade da obra não extingue as responsabilidades pretéritas de quem deu causa à paralisação.

O Termo de Acordo firmado entre as partes estabelece, de forma inequívoca, que a associação de adquirentes não assumiria a responsabilidade por ações judiciais ajuizadas antes do acordo e que fossem decorrentes do atraso da obra no período administrado pela construtora.

A constituição da associação para a continuidade da obra representa um remédio contra a inércia da construtora e não uma desoneração das sanções contratuais decorrentes do ilícito que ela mesma praticou.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021788-44.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PADUA CONSTRUTORA EIRELI - EPP

APELADO: FABIANA PEDRINI GORZA e outros (5)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES. RESPONSABILIDADE CIVIL. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em face de sentença que condenou a construtora ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega de obra, sob a alegação de que a sua destituição do empreendimento, com a transferência de direitos e obrigações a uma associação de adquirentes, extinguiria a sua responsabilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em aferir se a destituição da construtora do empreendimento imobiliário, com a transferência da responsabilidade pela conclusão da obra a uma associação de adquirentes, exime-a da responsabilidade pelo pagamento de multa contratual decorrente do atraso verificado em período anterior a essa transferência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A destituição da incorporadora visa a proteger a coletividade de adquirentes, permitindo-lhes a autogestão para finalizar o empreendimento, e não concede anistia para as faltas contratuais praticadas pela construtora destituída.

A legislação de regência ressalva que a destituição do incorporador ocorre sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal cabível, de modo que a sub-rogação dos adquirentes nos direitos e obrigações para a continuidade da obra não extingue as responsabilidades pretéritas de quem deu causa à paralisação.

O Termo de Acordo firmado entre as partes estabelece, de forma inequívoca, que a associação de adquirentes não assumiria a responsabilidade por ações judiciais ajuizadas antes do acordo e que fossem decorrentes do atraso da obra no período administrado pela construtora.

A constituição da associação para a continuidade da obra representa um remédio contra a inércia da construtora e não uma desoneração das sanções contratuais decorrentes do ilícito que ela mesma praticou.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Segundo se depreende dos autos, a controvérsia recursal cinge-se a aferir se a destituição da construtora apelante do empreendimento imobiliário, com a transferência da responsabilidade pela conclusão da obra a uma associação de adquirentes, teria o condão de eximi-la da responsabilidade pelo pagamento de multa contratual decorrente do atraso verificado em período anterior a essa transferência.

A sentença julgou procedente a pretensão autoral, sob o fundamento de que o atraso na entrega das unidades é fato incontroverso e que a responsabilidade da construtora pela multa moratória se estende do termo final previsto para a entrega (abril de 2012) até a data de constituição da associação de adquirentes que assumiu a obra (abril de 2016).

A esse respeito, sabe-se que a destituição da incorporadora é uma medida que visa a proteger a coletividade de adquirentes, permitindo-lhes a autogestão para a finalização do empreendimento paralisado. Contudo, tal providência não opera como uma anistia para as faltas contratuais praticadas pela construtora destituída, até porque a própria lei de regência ressalva que a destituição ocorre
“sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber”
ao incorporador (art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64).

É dizer: a sub-rogação dos adquirentes nos direitos e obrigações para a continuidade da obra (art. 31-F, § 11, da Lei nº 4.591/64) tem por escopo viabilizar o futuro do empreendimento e não extinguir as responsabilidades pretéritas daquele que deu causa à paralisação.

No caso, observa-se que a destituição da apelante não foi um ato isolado, mas a consequência direta de seu próprio e confessado inadimplemento, que forçou os adquirentes — incluindo os autores apelados — a se organizarem para mitigar os prejuízos e concluir a obra por conta própria.

Ademais, a tese recursal é frontalmente rechaçada pelo instrumento que a própria apelante invoca como fundamento de sua defesa. E isso porque a Cláusula 6ª do “Termo de Acordo e Cessão de Direitos e Obrigações” (ID 14425883) é inequívoca ao estabelecer que a associação de adquirentes não assumiria a responsabilidade por ações judiciais ajuizadas antes da celebração do acordo e que fossem decorrentes do atraso da obra no período administrado pela construtora.

Nesse contexto, tendo a presente demanda sido ajuizada em 2015, e o acordo firmado em 2018, a responsabilidade da apelante pela multa moratória foi contratualmente preservada, afastando qualquer alegação de ilegitimidade ou falta de interesse de agir.

Assim, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe, eis que a destituição da incorporadora fundou-se justamente no seu inadimplemento, de sorte que a constituição da associação para continuidade da obra representa um remédio contra a inércia da construtora e não uma desoneração das sanções contratuais decorrentes do ilícito que ela mesma praticou.

Por derradeiro, a despeito da impugnação suscitada pelos apelados, defiro a gratuidade da justiça à apelante requerida em sede recursal, com efeito
ex nunc
, à vista da insuficiência de recursos demonstrada pela documentação acostada no ID 14426484.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença.

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação. Em razão do deferimento da gratuidade em sede recursal, com efeitos
ex nunc
, suspendo a exigibilidade apenas da parcela dos honorários majorados.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)