Tribunal: TJES
Processo: 5004047-71.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2025-03-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO PARCELADA. AFASTAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por Villa Maria Imobiliária S.A. SPE contra sentença da 1ª Vara Cível de Linhares que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Sebastião de Souza, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) fixar retenção de 25% dos valores pagos, afastando a cláusula penal; e c) determinar a restituição do montante restante, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distratos) ao caso; (ii) determinar a validade do percentual de retenção de 25% dos valores pagos; (iii) analisar a incidência de taxa de fruição sobre imóvel não edificado; (iv) avaliar a legitimidade da taxa de corretagem; e (v) examinar a fixação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 deve ser interpretado em conformidade com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, que privilegiam o equilíbrio e a boa-fé nas relações contratuais.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos, sendo este percentual adequado para ressarcir despesas gerais e evitar enriquecimento sem causa do consumidor (REsp 1.723.519/SP; AgInt no AREsp n. 2.437.131/MS).

É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado, nos termos da jurisprudência do STJ, pois não há utilização econômica do bem pelo comprador que justifique tal encargo (REsp 2.113.745/SP; AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS).

Não há condenação ou pedido referente à devolução da taxa de corretagem, inexistindo matéria a ser apreciada neste ponto.

A restituição dos valores pagos em até 12 parcelas mensais, conforme previsto no art. 32-A, §1º, da Lei n. 13.786/2018, foi corretamente aplicada pela sentença recorrida.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme já determinado na sentença, em conformidade com a jurisprudência aplicável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distratos) deve ser interpretada em compatibilidade com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

É legítima a retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, salvo peculiaridades que justifiquem percentual diverso.

É indevida a taxa de fruição sobre imóvel não edificado em razão da ausência de utilização econômica do bem.

Juros de mora na restituição de valores pagos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004047-71.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

APELADO: SEBASTIAO DE SOUZA

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO PARCELADA. AFASTAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por Villa Maria Imobiliária S.A. SPE contra sentença da 1ª Vara Cível de Linhares que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Sebastião de Souza, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) fixar retenção de 25% dos valores pagos, afastando a cláusula penal; e c) determinar a restituição do montante restante, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distratos) ao caso; (ii) determinar a validade do percentual de retenção de 25% dos valores pagos; (iii) analisar a incidência de taxa de fruição sobre imóvel não edificado; (iv) avaliar a legitimidade da taxa de corretagem; e (v) examinar a fixação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 32-A da Lei n. 13.786/2018 deve ser interpretado em conformidade com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, que privilegiam o equilíbrio e a boa-fé nas relações contratuais.

Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de 25% dos valores pagos, sendo este percentual adequado para ressarcir despesas gerais e evitar enriquecimento sem causa do consumidor (REsp 1.723.519/SP; AgInt no AREsp n. 2.437.131/MS).

É indevida a cobrança de taxa de fruição sobre imóvel não edificado, nos termos da jurisprudência do STJ, pois não há utilização econômica do bem pelo comprador que justifique tal encargo (REsp 2.113.745/SP; AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS).

Não há condenação ou pedido referente à devolução da taxa de corretagem, inexistindo matéria a ser apreciada neste ponto.

A restituição dos valores pagos em até 12 parcelas mensais, conforme previsto no art. 32-A, §1º, da Lei n. 13.786/2018, foi corretamente aplicada pela sentença recorrida.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme já determinado na sentença, em conformidade com a jurisprudência aplicável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distratos) deve ser interpretada em compatibilidade com os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

É legítima a retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, salvo peculiaridades que justifiquem percentual diverso.

É indevida a taxa de fruição sobre imóvel não edificado em razão da ausência de utilização econômica do bem.

Juros de mora na restituição de valores pagos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

Vitória, 17 de março de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5004047-71.2022.8.08.0030

AGRAVANTE:
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A. SPE

AGRAVADO:
SEBASTIAO DE SOUZA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Verificados os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal,
conheço do recurso
.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A. SPE
contra a r. sentença proferida no Id 10926038 pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Linhares na ação de rescisão contratual ajuizada por SEBASTIÃO DE SOUZA em seu desfavor, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) afastar a cláusula penal do contrato, fixando o percentual de retenção em 25% dos valores pagos a título de taxa administrativa; e c) condenar à restituição dos valores pagos, deduzido o percentual de retenção, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Em suas razões recursais, a parte apelante suscitou, preliminarmente, a ausência de aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei de Distratos) pela sentença, que teria considerado de forma inadequada o Código de Defesa do Consumidor.

No mérito, alega que o art. 32-A da Lei de Distratos permite retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de encargos como taxa de fruição e corretagem, que foram indevidamente afastados.

Defende que a taxa de fruição é cabível, ainda que o imóvel seja não edificado, conforme jurisprudência do STJ, uma vez que a posse transferida impossibilita a negociação do bem.

Aduz que a devolução dos valores pagos deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, com prazo de carência de 12 meses após a rescisão, nos termos do §1º do art. 32-A da Lei n. 13.786/2018.

Sustenta que os juros moratórios só devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não desde o ajuizamento da ação.

Por fim, argumenta que a taxa de corretagem, destacada no contrato, é legítima e não foi objeto de impugnação probatória pelo recorrido.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e aplicar as disposições da Lei n. 13.786/2018, ou, subsidiariamente, ajustar os critérios de devolução de valores, juros e ônus sucumbenciais.

Sem contrarrazões.

Muito bem.

Em primeiro lugar, o artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual.

Nesse sentido, mostra-se possível a resilição da avença, a qual é disciplinada pelos artigos 472 e 473, do Código Civil de 2002, que tratam, respectivamente, do distrato, bilateral por sua natureza, e da resilição unilateral,
in verbis
:

Artigo 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Artigo 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Extrai-se dos dispositivos legais que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação do interesse em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, pois a parte não pode ser compelida a permanecer em uma relação jurídica, sob pena de afronta à autonomia da vontade.

Acerca da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, é entendimento desta Colenda Câmara que
a aplicação do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com os princípios norteadores das relações consumeristas
. (TJES; Ap nº 5003891-29.2022.8.08.0048, Primeira Câmara Cível, Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões, julgado em 05/07/2024).

Sendo assim, demonstrado o desinteresse do comprador, ora apelado, na manutenção do contrato sem fundamento jurídico aparente, incide sobre o caso o enunciado sumular n. 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543 do STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Desse modo, deve ser mantida hígida a sentença que determinou a restituição do valor pago com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, eis que na rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, tal percentual de retenção das parcelas pagas, a saber:

[...] 2.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n° 1.723.519/SP, entendeu que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n° 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, exceto se houver peculiaridade do caso concreto que autorize a fixação em percentual menor. [...]
(AgInt no AREsp n. 2.437.131/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024.)

[...] 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos. (AgInt no AREsp n. 2.565.087/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)

[...] 2. Hipótese em que,
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. [...] (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019)

Quanto à incidência da taxa de fruição, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de
“ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor"
(REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024).

No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024. REsp n. 2.160.547/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/10/2024, DJe de 3/10/2024. AgInt no REsp n. 2.025.121/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.

No tocante à taxa de corretagem, não houve nem pedido na petição inicial, nem condenação ao ressarcimento a esse título.

Em relação à devolução dos valores em até 12 (doze) parcelas mensais, a r. sentença determinou expressamente a aplicação do disposto no artigo 32-A, da Lei nº 12.786/2018, motivo pelo qual não merece acolhida a irresignação recursal.

Por fim, relativamente aos juros de mora, do mesmo modo, não há o que apreciar, eis que a sentença apelada já fixou como termo inicial o seu trânsito em julgado.

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Majoro
os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor da condenação, na forma do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Virtual de 17.03.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões