Tribunal: TJES
Processo: 0000502-39.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 000052-39.2017.8.08.0035

APELANTES: ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA

APELADOS: EDEN CANAL e JOSÉ FERNANDO SÁ ZAMPIERI

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. ERRO CARTORIAL NA MATRÍCULA. INTERDIÇÃO E FALECIMENTO DOS PROMITENTES VENDEDORES. SUCESSORES QUE NÃO SE OPUSERAM AO PEDIDO. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, rejeitando o pedido de expedição de carta de adjudicação para regularização da propriedade de imóvel adquirido pelos apelantes.

O imóvel foi adquirido regularmente em 2011, com quitação integral do preço e pagamento do ITBI, mas a transferência de titularidade não se concretizou devido a erro cartorial na matrícula e posterior interdição de uma das vendedoras. Durante o trâmite da retificação, a segunda vendedora faleceu.

Sucessor e curador dos promitentes vendedores foram chamados ao feito e manifestaram concordância com o pedido dos apelantes, não havendo oposição à adjudicação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se, diante da interdição e do falecimento das vendedoras, bem como da anuência dos sucessores, é possível a adjudicação compulsória do imóvel em favor dos adquirentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória é o meio processual adequado para compelir o promitente vendedor ou seus sucessores a formalizar a transferência da propriedade do imóvel ao promitente comprador, quando presentes os requisitos do negócio jurídico.

O Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418, assegura ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel e a possibilidade de requerer ao juízo a adjudicação compulsória, quando houver recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.

O pagamento integral do imóvel e a anuência dos sucessores do vendedor afastam a necessidade de inventário para formalização da transferência da propriedade.

O erro cartorial que impediu a retificação da escritura não pode ser imputado aos compradores, que não deram causa à impossibilidade de registro.

O reconhecimento do negócio jurídico pelos sucessores do promitente vendedor confirma a ausência de litígio e reforça a viabilidade da adjudicação compulsória, possibilitando a regularização do bem em favor dos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para reformar a sentença e determinar a expedição de alvará judicial para registro do imóvel em favor dos apelantes.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória é cabível quando o promitente comprador comprova a quitação integral do preço e a impossibilidade de outorga da escritura por parte do vendedor ou seus sucessores.

O falecimento do promitente vendedor não impede a adjudicação compulsória se os sucessores reconhecem a validade do negócio e não se opõem à transferência.

Erro cartorial que impede o registro da propriedade não pode prejudicar o adquirente que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SP, AC nº 1000231-89.2019.8.26.0019, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 26.10.2020.

TJ-RS, AC nº 5004573-27.2020.8.21.0004, Rel. Des. Giovanni Conti, j. 23.09.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000502-39.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROSARIA LAURES SAMORA e outros (3)

APELADO: EDEN CANAL e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 000052-39.2017.8.08.0035

APELANTES: ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA

APELADOS: EDEN CANAL e JOSÉ FERNANDO SÁ ZAMPIERI

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. ERRO CARTORIAL NA MATRÍCULA. INTERDIÇÃO E FALECIMENTO DOS PROMITENTES VENDEDORES. SUCESSORES QUE NÃO SE OPUSERAM AO PEDIDO. POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, rejeitando o pedido de expedição de carta de adjudicação para regularização da propriedade de imóvel adquirido pelos apelantes.

O imóvel foi adquirido regularmente em 2011, com quitação integral do preço e pagamento do ITBI, mas a transferência de titularidade não se concretizou devido a erro cartorial na matrícula e posterior interdição de uma das vendedoras. Durante o trâmite da retificação, a segunda vendedora faleceu.

Sucessor e curador dos promitentes vendedores foram chamados ao feito e manifestaram concordância com o pedido dos apelantes, não havendo oposição à adjudicação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se, diante da interdição e do falecimento das vendedoras, bem como da anuência dos sucessores, é possível a adjudicação compulsória do imóvel em favor dos adquirentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória é o meio processual adequado para compelir o promitente vendedor ou seus sucessores a formalizar a transferência da propriedade do imóvel ao promitente comprador, quando presentes os requisitos do negócio jurídico.

O Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418, assegura ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel e a possibilidade de requerer ao juízo a adjudicação compulsória, quando houver recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.

O pagamento integral do imóvel e a anuência dos sucessores do vendedor afastam a necessidade de inventário para formalização da transferência da propriedade.

O erro cartorial que impediu a retificação da escritura não pode ser imputado aos compradores, que não deram causa à impossibilidade de registro.

O reconhecimento do negócio jurídico pelos sucessores do promitente vendedor confirma a ausência de litígio e reforça a viabilidade da adjudicação compulsória, possibilitando a regularização do bem em favor dos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para reformar a sentença e determinar a expedição de alvará judicial para registro do imóvel em favor dos apelantes.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória é cabível quando o promitente comprador comprova a quitação integral do preço e a impossibilidade de outorga da escritura por parte do vendedor ou seus sucessores.

O falecimento do promitente vendedor não impede a adjudicação compulsória se os sucessores reconhecem a validade do negócio e não se opõem à transferência.

Erro cartorial que impede o registro da propriedade não pode prejudicar o adquirente que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
:

TJ-SP, AC nº 1000231-89.2019.8.26.0019, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 26.10.2020.

TJ-RS, AC nº 5004573-27.2020.8.21.0004, Rel. Des. Giovanni Conti, j. 23.09.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 000052-39.2017.8.08.0035

APELANTES: ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA

APELADOS: EDEN CANAL e JOSÉ FERNANDO SÁ ZAMPIERI

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Conforme anteriormente relatado, c
uida-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA
em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
6ª
Vara
Cível de Vila Velha, que
nos autos da
“ação de adjudicação compulsória”
ajuizada em face de
MARIA IGNEZ e IRENE DE SÁ,
rejeitou os pedidos formulados na exordial, julgando o processo com resolução do mérito,
na forma do art. 48
7
, inciso I, do CPC,
condenando-os em custas processuais e honorários advocatícios, suspendendo a exigibilidade por serem beneficiários da gratuidade da justiça
.

Em suas razões,
pretendem seja reformada a sentença, para que seja concedido alvará judicial para registro do imóvel objeto da lide, junto ao Cartório de 1º Ofício da 2ª Zona de Registro de Imóveis de Vila Velha; para que seja reconhecida a
propriedade do imóvel localizado na Rua Araribóia, 19, Paul, Vila Velha/ES,
em favor dos demandantes/apelantes, a refletir na
adoção das medidas necessárias para a efetiva regularização do bem adquirido
e seus
direito
s

como
proprie
tários do bem
.

Pois bem.

Colhe-se dos autos que
o
s

a
pela
nte
s
ajuiz
aram

“ação de adjudicação compulsória”
em face
de Maria Ignez e Irene de Sá
,
pleiteando, em síntese,
a determinação judicial de expedição de carta de adjudicação para efetivação da
compra e venda
de imóvel
celebrado entre
as partes e declaração de propriedade do bem em favor de
ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA
.

Motivou o pedido o fato de que a escritura do imóvel foi lavrada de forma equivocada, contudo, mesmo após sua retificação, uma das vendedoras foi interditada, o que a impossibilitou de assinar o termo corrigido e, durante a tramitação do feito a segunda vendedora faleceu.

Foram chamados para compor a lide os ora apelados,
sucessores das acionadas,
que foram ouvidos em juízo, não contestaram,
tampouco
se opuseram aos pedidos, afirmando, Sr. José Fernando Sá Zampieri, encontrar-se de acordo com os termos da lide.

Sr. Eden Canal, curador de Maria Ignez, foi chamado a comparecer na audiência designada, na qual manifestou ausência de resistência aos pedidos formulados.

Constata-se que o imóvel foi adquirido regularmente em 2011, com pagamento integral, confirmado pelos ora apelados, e foi recolhimento o ITBI referente.

O registro do imóvel, especifique-se, não foi possível devido a erro cartorial na matrícula e consequente necessidade de retificação da escritura, entretanto, diante de incapacidade posterior à realização do negócio jurídico, das vendedoras (interdição e falecimento), não se convalidou a correção, o que prejudica os adquirentes.

O
julgador
consignou
que,
[...]
O julgamento da lide exige a análise sobre os fatos relatados na petição inicial, especificamente se houve a existência de contrato de compra e venda, bem como se houve a respectiva quitação do preço, a fim de que seja autorizada a adjudicação compulsória.

A parte Autora comprovou satisfatoriamente a relação material subjacente, qual seja, a aquisição do imóvel indicado na petição inicial.

A quitação, igualmente, não é questionada.

No entanto, a adjudicação compulsória não exige tão somente a comprovação do negócio jurídico antecedente.

A adjudicação compulsória exige que o imóvel adquirido esteja registrado em nome do promitente-vendedor e, principalmente, que esteja apto para a imediata transferência de domínio, faltando apenas a assinatura a ser suprida pelo magistrado, o que não é o caso dos autos, porquanto uma das promitentes-vendedoras já é falecida.

A adjudicação somente é admissível quando, para a transferência somente faltar tão somente a manifestação de vontade do promitente-vendedor, o que não é o caso dos autos, já que ausentes uma série de requisitos, onde, mesmo com a anuência do promitente-vendedor, a área adquirida não permitiria a transferência de domínio.

Isso porque, este magistrado não pode suprir a assinatura de quem já é falecido, na medida em que quem é falecido não pode celebrar contrato
. [...]

Irresignad
o
s, interpuseram o recurso,
o qual passo a apreciar
e, desde já, afirmo que as razões merecem ser acolhidas.

Isso porque

a adjudicação compulsória é
o instrumento posto à disposição dos promitentes compradores para que possam exigir do promitente vendedor o cumprimento de negócio de compra e venda de imóvel celebrados entre as partes.

Tal medida está prevista, de forma mais atual, no
Código Civil
, em seus artigos
1.417
e
1.418
, os quais transcrevo:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Com efeito, diante da impossibilidade, inicialmente, de uma das vendedoras, o pedido foi ajuizado para regularização do registro, a viabilizar a posterior transferência da propriedade.

Diante do falecimento da segunda acionada, passaram a integrar o
polo passivo da demanda
o sucessor e curador, respectivamente, inclusive reconhecendo ciência da pactuação, o primeiro, e não se opondo ao acolhimento do pedido, o segundo.

Não se descura de que com o falecimento do vendedor antes de outorgada a escritura, os bens passam a compor a universalidade de bens da herança.

Contudo, reforce-se que o devido registro de transferência não
foi
viabilizado por equívoco
que
não
foi
provocado pelos compradores; o negócio jurídico era de conhecimento do
Sr. José Fernando Sá Zampieri, sobrinho de Irene de Sá Santos, único mencionado em testamento e disposição de última vontade, cuja concordância foi afirmada nos autos da lide e reiterada perante o Juízo, não se revelando óbice à expedição da referente determinação de regularização cartorária do negócio jurídico realizado.

Sobre o tema, cito precedentes jurisprudenciais,
mutatis mutandis
:

Apelação. Recurso. Ação de adjudicação compulsória. Ação julgada procedente . Justiça gratuita deferida no agravo de instrumento interposto pela apelante. Autores que já eram proprietários de 1/11 do imóvel e adquiriram dos demais condomínios as frações de cada um. Falecimento do promitente vendedor Dirceu Antônio da Silva antes da outorga da escritura definitiva. Quitação expressa no instrumento particular de compromisso de compra e venda . Desnecessidade de abertura de inventário. Réus que são herdeiros do promitente vendedor. Concordância expressa do filho Samuel. Desnecessidade de registro do compromisso de compra e venda . Acolhimento do pedido dos autores. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios para 12% do valor da causa. Recurso Improvido. (TJ-SP - AC: 10002318920198260019 SP 1000231-89.2019.8.26 .0019, Relator.: Beretta da Silveira, Data de Julgamento: 26/10/2020, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2020)

APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA AJUIZADA CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR.
FALECIMENTO A POSTERIORI COMPROVADO NOS AUTOS. DESNECESSIDADE DE INVENTÁRIO. PERFECTIBILIZAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL ANOS ANTES DO ÓBITO DO PROPRIETÁRIO.
\nNO PRESENTE CASO, TENDO O PAGAMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SE FINDADO NO ANO DE 2009, E TENDO O PROMITENTE VENDEDOR FALECIDO NO ANO DE 2010, NÃO HÁ FALAR NA NECESSIDADE DE ABERTURA DE INVENTÁRIO, PORQUANTO
O BEM NÃO MAIS PERTENCIA AO PATRIMÔNIO DO DE CUJUS, AINDA QUE OFICIALMENTE NÃO HOUVESSE OCORRIDO A TRANSMISSÃO DE TITULARIDADE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (TJ-RS -
AC: 50045732720208210004 RS
, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 23/09/2021, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/10/2021)

Diante de tais considerações,
verifica-se fundamento para acolhimento dos pedidos formulados na exordial, de forma a viabilizar a transferência da propriedade do bem aos demandantes,
ante demonstração
dos requisitos
suficientes
para a
concessão da adjudicação compulsória
.

Ante o exposto,
conheço do recurso e dou-lhe provimento.

Inverto os ônus sucumbenciais delimitados na sentença
.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOGAL
: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

PEDIDO DE VISTA

(Continuação de julgamento)

Rememorando, trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ROSARIA LAURES SAMORA e LUIZ VIDAL SAMORA em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Vila Velha, que nos autos da “ação de adjudicação compulsória” ajuizada em face de MARIA INEZ e IRENE DE SÁ, rejeitou os pedidos formulados na exordial, julgando o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, condenando-os em custas processuais e honorários advocatícios, suspendendo a exigibilidade por serem beneficiários da gratuidade da justiça.

O eminente Relator, Desembargador Robson Luiz Albanez, prolatou voto no sentido de dar provimento ao recurso, ressaltando que:

Com efeito, diante da impossibilidade, inicialmente, de uma das vendedoras, o pedido foi ajuizado para regularização do registro, a viabilizar a posterior transferência da propriedade.

Diante do falecimento da segunda acionada, passaram a integrar o polo passivo da demanda o sucessor e curador, respectivamente, inclusive reconhecendo ciência da pactuação, o primeiro, e não se opondo ao acolhimento do pedido, o segundo.

Não se descura de que com o falecimento do vendedor antes de outorgada a escritura, os bens passam a compor a universalidade de bens da herança.

Contudo, reforce-se que o devido registro de transferência não foi viabilizado por equívoco que não foi provocado pelos compradores; o negócio jurídico era de conhecimento do Sr. José Fernando Sá Zampieri, sobrinho de Irene de Sá Santos, único mencionado em testamento e disposição de última vontade, cuja concordância foi afirmada nos autos da lide e reiterada perante o Juízo, não se revelando óbice à expedição da referente determinação de regularização cartorária do negócio jurídico realizado.

A matéria devolvida a este egrégio colegiado é delicada por envolver, de um lado, o legítimo anseio de adquirentes de um bem imóvel em verem plenamente reconhecido e registrado seu direito de propriedade; de outro, a necessidade de se respeitar os trâmites formais de transmissão dominial, notadamente quando supervenientes fatos obstativos como interdição e falecimento de promitentes-vendedoras intervêm no curso da avença firmada.

O voto condutor, da lavra do ilustre Desembargador Relator, promoveu uma interpretação sistemática e teleológica do instituto da adjudicação compulsória, à luz dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que passo a reiterar como fundamentos imprescindíveis ao deslinde da causa:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Conforme bem salientado pelo Relator, a avença negocial restou integralmente quitada, havendo ainda reconhecimento expresso do pagamento e anuência ao negócio jurídico por parte dos sucessores legais das promitentes vendedoras, inclusive com manifestação de ciência e concordância expressa quanto à adjudicação.

Afigura-se incontroverso que o negócio jurídico de compra e venda foi concluído muito antes da superveniência da incapacidade civil de uma das promitentes e do óbito da outra, sendo que o impedimento de registro da escritura decorreu de equívoco cartorial, não imputável aos adquirentes, o que afasta qualquer mácula à boa-fé objetiva que deve nortear a relação jurídica obrigacional em sede civil.

Relevante, ademais, destacar que a pretensão encontra amparo na função social da propriedade, princípio de índole constitucional, conforme dispõe o art. 5º, XXIII, da Constituição da República, aliado ao princípio da segurança jurídica e da dignidade da pessoa humana, que restariam desatendidos se fosse mantida a sentença hostilizada, na contramão da vontade manifesta das partes diretamente interessadas.

Por derradeiro, convém observar que a jurisprudência tem relativizado a rigidez formal na comprovação da cadeia dominial quando presentes circunstâncias inequívocas de aquisição prolongada e incontroversa do bem, como se verifica no presente caso.

Desse modo, alinho-me integralmente à compreensão de que a adjudicação compulsória é medida que se impõe no caso concreto, não apenas para fazer valer o direito subjetivo dos adquirentes, mas também para garantir a integridade e efetividade da função social da propriedade e da segurança jurídica nas relações contratuais.

DO EXPOSTO
, acompanho integralmente o voto do eminente Relator, para conhecer do recurso e dar-lhe provimento.

É como voto.