Tribunal: TJES
Processo: 0006842-75.2008.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Judicial
Data de julgamento: 2025-06-16

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO DE COISA COMUM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM INDIVISÍVEL. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA POR UM DOS HERDEIROS. COMPROVAÇÃO DA CONDOMINALIDADE E INVIABILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Espólio de Nilvo Fundão contra sentença da 2ª Vara Cível de São Mateus que julgou procedentes os pedidos formulados por Gleuza Fundão Rios e outros na ação de alienação de coisa comum cumulada com extinção de condomínio, reconhecendo a existência de condomínio entre os herdeiros e determinando a venda judicial do imóvel com posterior partilha do valor, mediante indenização das benfeitorias realizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há condomínio sobre o imóvel objeto da lide; (ii) verificar se a utilização exclusiva do bem por um dos herdeiros afasta a possibilidade de sua alienação judicial; (iii) estabelecer os critérios de valoração e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis comprova sua aquisição por Inácio Fundão em nome de seus filhos menores, o que, com seu falecimento, configura a formação de condomínio entre os herdeiros.

A utilização exclusiva do bem por um dos condôminos não descaracteriza a natureza comum da propriedade e tampouco obsta o exercício do direito potestativo de extinção do condomínio mediante alienação judicial, conforme previsto no art. 1.322 do Código Civil e consolidado na jurisprudência do STJ.

A pretensão de usucapião alegada pelo recorrente foi afastada judicialmente em ação própria já transitada em julgado, o que impede sua rediscussão na presente demanda.

A indenização pelas benfeitorias realizadas deve observar o efetivo gasto comprovado pelo condômino que as realizou, não sendo suficiente a simples estimativa por laudos técnicos, sobretudo diante da existência de edificação anterior à posse do recorrente.

A interposição do recurso não caracteriza litigância de má-fé, por não haver nos autos demonstração de conduta dolosa ou atentatória à dignidade da justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comprovação da aquisição do imóvel em nome de herdeiros menores configura condomínio sobre o bem após o falecimento do instituidor.

O direito à extinção do condomínio sobre bem indivisível é potestativo e pode ser exercido a qualquer tempo, independentemente da utilização exclusiva do imóvel por um dos condôminos.

A indenização por benfeitorias depende de efetiva comprovação dos gastos realizados, não bastando estimativas baseadas em laudos técnicos.

A rejeição de recurso cabível, mesmo que reiterativo, não configura litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.320 e 1.322; CPC, art. 85, §11 e art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.215.613/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 9.10.2023, DJe 16.10.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.698.040/SC, rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, j. 17.2.2025, DJEN 20.2.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006842-75.2008.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESPOLIO DE NILVO FUNDAO e outros (8)

APELADO: GLEUZA FUNDAO RIOS e outros (5)

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO DE COISA COMUM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BEM INDIVISÍVEL. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA POR UM DOS HERDEIROS. COMPROVAÇÃO DA CONDOMINALIDADE E INVIABILIDADE DE USUCAPIÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pelo Espólio de Nilvo Fundão contra sentença da 2ª Vara Cível de São Mateus que julgou procedentes os pedidos formulados por Gleuza Fundão Rios e outros na ação de alienação de coisa comum cumulada com extinção de condomínio, reconhecendo a existência de condomínio entre os herdeiros e determinando a venda judicial do imóvel com posterior partilha do valor, mediante indenização das benfeitorias realizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se há condomínio sobre o imóvel objeto da lide; (ii) verificar se a utilização exclusiva do bem por um dos herdeiros afasta a possibilidade de sua alienação judicial; (iii) estabelecer os critérios de valoração e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis comprova sua aquisição por Inácio Fundão em nome de seus filhos menores, o que, com seu falecimento, configura a formação de condomínio entre os herdeiros.

A utilização exclusiva do bem por um dos condôminos não descaracteriza a natureza comum da propriedade e tampouco obsta o exercício do direito potestativo de extinção do condomínio mediante alienação judicial, conforme previsto no art. 1.322 do Código Civil e consolidado na jurisprudência do STJ.

A pretensão de usucapião alegada pelo recorrente foi afastada judicialmente em ação própria já transitada em julgado, o que impede sua rediscussão na presente demanda.

A indenização pelas benfeitorias realizadas deve observar o efetivo gasto comprovado pelo condômino que as realizou, não sendo suficiente a simples estimativa por laudos técnicos, sobretudo diante da existência de edificação anterior à posse do recorrente.

A interposição do recurso não caracteriza litigância de má-fé, por não haver nos autos demonstração de conduta dolosa ou atentatória à dignidade da justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A comprovação da aquisição do imóvel em nome de herdeiros menores configura condomínio sobre o bem após o falecimento do instituidor.

O direito à extinção do condomínio sobre bem indivisível é potestativo e pode ser exercido a qualquer tempo, independentemente da utilização exclusiva do imóvel por um dos condôminos.

A indenização por benfeitorias depende de efetiva comprovação dos gastos realizados, não bastando estimativas baseadas em laudos técnicos.

A rejeição de recurso cabível, mesmo que reiterativo, não configura litigância de má-fé.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.320 e 1.322; CPC, art. 85, §11 e art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.215.613/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 9.10.2023, DJe 16.10.2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.698.040/SC, rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, j. 17.2.2025, DJEN 20.2.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0006842-75.2008.8.08.0047

APELANTE
:
ESPÓLIO DE NILVO FUNDÃO

APELADO
S
:
GLEUZA FUNDÃO RIOS E OUTROS

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta pelo Espólio de Nilvo Fundão em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de São Mateus, nos autos da ação de alienação de coisa comum c/c extinção de condomínio ajuizada por Gleuza Fundão Rios e outros, que julgou procedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões id. 11611324 sustenta o apelante, inicialmente, a inexistência de condomínio, porquanto o imóvel sempre foi ocupado por Inácio Fundão e sua família.

E mais: os autores sequer comprovaram a propriedade ou posse sobre o imóvel, sendo mister a reforma da sentença.

Destaca, por fim, que não há falar em necessidade de comprovação das benfeitorias realizadas no local, devendo ser levada em consideração a média apurada pelos laudos técnicos apresentados.

Pois bem.

Os autores, aqui apelados, ingressaram com a presente demanda afirmando que, em conjunto com os requeridos, são os legítimos proprietários e condôminos do imóvel descrito na exordial, utilizado exclusivamente e por longos anos pela família de Nilvo Fundão.

Sustentaram que, ante a impossibilidade de solução da controvérsia na via administrativa, necessária a alienação judicial do bem, havendo sobre ele um condomínio.

A sentença acolheu o pleito e, sem delongas, não vislumbro elementos suficientes a sua reforma.

A documentação carreada aos autos demonstra, de maneira incontroversa, que a casa matriculada sob o nº 14.780 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Mateus (fl. 28) foi adquirida por Inácio Fundão em benefício de seus filhos menores, de modo que, com o falecimento daquele, restou instituído um condomínio sobre o bem.

Desse modo, não concordando os coproprietários acerca de sua destinação, aplicável o disposto no art. 1.322 do diploma civil, que prevê:
Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

No ponto, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que qualquer dos condôminos tem o direito de, a qualquer momento, pôr fim ao condomínio, tratando-se, pois, de exercício de direito potestativo.

Ilustrando:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COPROPRIETÁRIO. UTILIZAÇÃO DO BEM. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. PROPORCIONAL À QUOTA. PRIVAÇÃO DO BEM. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. SÚMULA 283 DO STF POR ANALOGIA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. DIREITO DE HABITAÇÃO. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. LEITURA DO ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O coproprietário que ocupa o imóvel, de forma integral e exclusiva, deve pagar aluguel aos demais condôminos, na proporção de sua quota. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento dos alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa. Precedentes.

2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, estando as razões do recurso especial dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido, não havendo, portanto, impugnação do decidido, incidem as Súmulas 283 e 284 do STF.

3. Será lícito ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, sendo a respectiva ação de divisão, imprescritível.

Interpretação do art. 1.320 do Código Civil.

4. Correto o deferimento do pedido de alienação judicial do imóvel, pois a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita a parte agravada de dispor do bem. Constitui, finalmente, direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.215.613/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)

Assim, comprovada a propriedade comum, mister o acolhimento do pleito de alienação com a posterior partilha do valor apurado, tornando irrelevante a alegação de que um dos filhos utiliza o local como moradia há vários anos.

Ademais, destaco que a pretensa posse
ad usucapionem
restou expressamente afastada em outra demanda, já transitada em julgado (autos nº 0001992-02.2013.8.08.0047).

Fixado este ponto, verifico que o juízo
a quo
concluiu que “
o

valor médio
do imóvel totaliza R$694.600,00 (seiscentos e noventa e quatro mil e seiscentos reais), de forma que as
benfeitorias
no local somam R$303.600,00 (trezentos e seis mil e seiscentos reais), de forma que o imóvel deverá ser alienado e as benfeitorias serão indenizadas com base em tais valores.
Todavia, a requerida não informou o valor que despendeu nas benfeitoras que realizou, de forma que deverá trazer aos autos cálculos comprobatórios de tais gastos, tendo em vista que a estrutura do imóvel é anterior aos alegados gastos e não restou comprovado nos autos o valor total destas benfeitorias, em que pese exista a confirmação que foram feitas
”
.

Embora o apelante alegue ser despicienda a comprovação do montante gasto, com o acolhimento da média apurada, tenho que razão não lhe assiste.

Afinal, foram apresentados três laudos de avaliação que precificaram, de forma separada, o valor do lote e da edificação (benfeitorias).

E, como bem consignado pelo juízo
a quo,
antes mesmo da ocupação do bem pelo recorrente já existia uma casa no local, razão pela qual indevida a consideração daquele valor global (R$ 303.600,00), incumbindo-lhe, portanto, comprovar o que efetivamente gastou para alterar/melhorar o imóvel.

Vale dizer, a indenização pretendida deve observar o dispêndio comprovado pelo condômino que as realizou, não sendo suficiente a simples estimativa por laudos técnicos, sobretudo diante da existência de gastos e edificações anteriores à posse do recorrente.

Por fim, não há falar em aplicação de penalidade por litigância de má-fé, sendo certo que
“a interposição de recursos cabíveis, mesmo que reiterados ou com argumentos já refutados, não configura conduta dolosa ou atentatória à dignidade da justiça, sendo incabível a aplicação de penalidade processual neste caso”.
(AgInt no AREsp n. 2.698.040/SC, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

De conseguinte,
NEGO

P
ROVIMENTO

ao recurso
.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro em 05% (cinco por cento) os honorários advocatícios fixados na origem, ressalvado o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma, porquanto concedo o benefício da assistência judiciária.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)