Tribunal: TJES
Processo: 0029897-13.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-10-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL. PROTOCOLO DE INTENÇÕES. QUEBRA INJUSTIFICADA DE NEGOCIAÇÕES AVANÇADAS.
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
. BOA-FÉ OBJETIVA. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por ESPÍRITO SANTO MALL S.A. contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória ajuizada em face de WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, reconhecendo a inexistência de obrigação de indenizar pela ruptura das negociações para instalação de loja âncora no Shopping Vila Velha. A Apelante alegou que a conduta da Apelada após o vencimento do “Protocolo de Intenções” gerou legítima expectativa de formalização do contrato, induzindo-a a realizar obras específicas de alto custo, posteriormente inutilizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a conduta da Apelada durante as negociações configura violação à boa-fé objetiva e gera responsabilidade pré-contratual; (ii) estabelecer se a Apelada deve indenizar os danos emergentes decorrentes das obras realizadas conforme suas especificações; (iii) determinar se há direito à indenização por lucros cessantes no período em que o imóvel permaneceu vago.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula do protocolo de intenções que afasta penalidades pela não assinatura do contrato não exclui o dever geral de boa-fé objetiva nas negociações, inclusive após o vencimento do prazo do instrumento preliminar, conforme art. 422 do Código Civil.

A Apelada, mesmo após expirado o prazo contratual, manteve tratativas avançadas, validou minuta contratual internamente e formulou exigências técnicas específicas, gerando fundada expectativa na Apelante quanto à concretização do contrato.

A realização das obras específicas para o layout da loja âncora, fiscalizadas e autorizadas pela Apelada, configura comportamento concludente que extrapola a mera negociação e atrai a incidência do princípio do v
enire contra factum proprium.

A posterior recusa da Apelada em celebrar o contrato de locação, sem justificativa plausível, após induzir investimentos vultosos e não aproveitados pela nova locatária, caracteriza ato ilícito gerador de responsabilidade civil por violação à confiança legítima.

Os danos emergentes estão comprovados por laudo pericial que atestou o custo total de R$ 2.610.752,52 com as obras realizadas e sua posterior demolição e reconstrução.

Os lucros cessantes também são devidos, relativos à perda de receitas de aluguel e encargos condominiais no período de vacância entre a inauguração do shopping e a ocupação por nova locatária, devendo os valores ser apurados em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ruptura injustificada de tratativas contratuais avançadas, com indução da outra parte à realização de investimentos vultosos, configura violação à boa-fé objetiva e enseja responsabilidade pré-contratual.

A cláusula que afasta penalidades pela não assinatura de contrato não exime a parte do dever de lealdade nas negociações, nos termos dos arts. 187 e 422 do Código Civil.

O
venire contra factum proprium
impede que a parte adote comportamento contraditório após criar expectativa legítima de contratação, sujeitando-se à obrigação de indenizar os danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da frustração da confiança depositada.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 187 e 422; CPC, art. 85, §2º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0029897-13.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESPIRITO SANTO MALL S.A.

APELADO: WAL MART BRASIL LTDA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL. PROTOCOLO DE INTENÇÕES. QUEBRA INJUSTIFICADA DE NEGOCIAÇÕES AVANÇADAS.
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
. BOA-FÉ OBJETIVA. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por ESPÍRITO SANTO MALL S.A. contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória ajuizada em face de WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, reconhecendo a inexistência de obrigação de indenizar pela ruptura das negociações para instalação de loja âncora no Shopping Vila Velha. A Apelante alegou que a conduta da Apelada após o vencimento do “Protocolo de Intenções” gerou legítima expectativa de formalização do contrato, induzindo-a a realizar obras específicas de alto custo, posteriormente inutilizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a conduta da Apelada durante as negociações configura violação à boa-fé objetiva e gera responsabilidade pré-contratual; (ii) estabelecer se a Apelada deve indenizar os danos emergentes decorrentes das obras realizadas conforme suas especificações; (iii) determinar se há direito à indenização por lucros cessantes no período em que o imóvel permaneceu vago.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula do protocolo de intenções que afasta penalidades pela não assinatura do contrato não exclui o dever geral de boa-fé objetiva nas negociações, inclusive após o vencimento do prazo do instrumento preliminar, conforme art. 422 do Código Civil.

A Apelada, mesmo após expirado o prazo contratual, manteve tratativas avançadas, validou minuta contratual internamente e formulou exigências técnicas específicas, gerando fundada expectativa na Apelante quanto à concretização do contrato.

A realização das obras específicas para o layout da loja âncora, fiscalizadas e autorizadas pela Apelada, configura comportamento concludente que extrapola a mera negociação e atrai a incidência do princípio do v
enire contra factum proprium.

A posterior recusa da Apelada em celebrar o contrato de locação, sem justificativa plausível, após induzir investimentos vultosos e não aproveitados pela nova locatária, caracteriza ato ilícito gerador de responsabilidade civil por violação à confiança legítima.

Os danos emergentes estão comprovados por laudo pericial que atestou o custo total de R$ 2.610.752,52 com as obras realizadas e sua posterior demolição e reconstrução.

Os lucros cessantes também são devidos, relativos à perda de receitas de aluguel e encargos condominiais no período de vacância entre a inauguração do shopping e a ocupação por nova locatária, devendo os valores ser apurados em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ruptura injustificada de tratativas contratuais avançadas, com indução da outra parte à realização de investimentos vultosos, configura violação à boa-fé objetiva e enseja responsabilidade pré-contratual.

A cláusula que afasta penalidades pela não assinatura de contrato não exime a parte do dever de lealdade nas negociações, nos termos dos arts. 187 e 422 do Código Civil.

O
venire contra factum proprium
impede que a parte adote comportamento contraditório após criar expectativa legítima de contratação, sujeitando-se à obrigação de indenizar os danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da frustração da confiança depositada.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 187 e 422; CPC, art. 85, §2º.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 23/09/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Apelação Cível interposta por ESPÍRITO SANTO MALL S.A. em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada contra WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou a Requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O Apelante pugna pela reforma da sentença com os seguintes fundamentos: 1º) com base nas tratativas e na expectativa de formalização do contrato definitivo, realizou onerosas obras de adaptação do espaço para atender às necessidades do Apelado; 2º) o Apelado descumpriu o avençado ao não dar prosseguimento às obras de sua responsabilidade e, principalmente, ao não assinar o contrato de locação, mesmo após o início das intervenções no imóvel; 3º) os danos materiais relativos aos custos com as obras de modificação e posterior reconstrução do imóvel para um novo locatário devem ser ressarcidos; 4º) o protocolo de intenções, embora possuísse cláusulas prevendo a ausência de penalidades em caso de não assinatura do contrato definitivo, deve ser interpretado à luz da boa-fé objetiva e do princípio da conservação dos contratos (arts. 112 e 113 do CC); 5º) a conduta do Apelado é manifestamente contraditória, configurando violação à boa-fé objetiva, o que atrai o dever de indenizar pelos danos causados, inclusive lucros cessantes, despesas com obras e perda de valor comercial do empreendimento.

O Apelado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença e destacando que não praticou ato ilícito, pois o próprio "Protocolo de Intenções" previa a possibilidade de não formalização do negócio definitivo, sem imposição de penalidades.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO FABIO NEFFA ALCURE:-

Excelentíssimos Desembargador Relator, Excelentíssimos Desembargadores que compõem esta egrégia Quarta Câmara Cível, ilustre representante do Ministério Público, colegas advogados, servidores da justiça presentes, demais partes presentes nesta oportunidade, uma boa tarde a todos.

Represento aqui nessa oportunidade o apelante Espírito Santo Mall ou como é mais conhecido, popularmente conhecido, como Shopping Vila Velha. E buscamos, neste recurso de apelação, a reforma da sentença que julgou improcedente a ação indenizatória em face do apelado Walmart Brasil. O que se encontra em julgamento nesta oportunidade é a conduta contraditória e desleal da Walmart Brasil que, após uma série de negociações consolidadas, desistiu de forma violadora da boa-fé contratual, de firmar e concretizar o contrato, causando prejuízos vultuosos ao Shopping Vila Velha.

A relação fática se inicia em agosto de 2012, através de um protocolo de intenções, um instrumento firmado apenas para que as partes iniciassem uma conversa e tentassem chegar ao entendimento se valeria a pena ou não avançar no negócio, que seria a instalação de um supermercado Walmart no empreendimento Shopping Vila Velha, que viria ainda a ser inaugurado em 2014. Então estamos falando de agosto de 2012. E esse protocolo de intenções é, como dito, como era intitulado, um mero protocolo de intenções. Naquele momento as partes realmente não tinham nada amadurecido. E por isso mesmo é que ele previa uma duração bastante limitada de 90 dias. Durante esse período as partes efetivamente não tinham responsabilidade de firmar contrato para que justamente durante esse período amadurecesse a ideia e pudesse avançar, se fosse de interesse comum, para a etapa seguinte.

Pois bem. Ao fim desses 90 dias, que se deu em novembro de 2012, as partes concluíram que iriam avançar com a implementação da operação Walmart no shopping Vila Velha e o Walmart colocou uma série de exigências para tanto. Reformas estruturais, reforço de laje, elevação de rampas, modificação de posicionamento de docas, instalações, enfim, uma série de modificações estruturais encomendadas diretamente ao Shopping Vila Velha, e por ser de interesse do Shopping Vila Velha receber um empreendimento tão renomado quanto o Walmart, nós sabemos que é uma rede de renome internacional, então ela concordou inclusive em custear todas essas adaptações. E a partir dali essas adaptações foram feitas ao longo de um ano. Nós estamos falando que a decisão pela concretização do contrato se deu em novembro de 2012, e dali em diante, um ano de obras, realizando as obras encomendadas pelo Walmart para a efetiva operação. Essas obras contavam com acompanhamento de perto, em loco, inclusive, dos engenheiros do Walmart, que forneciam plantas, fiscalizavam as especificações da obra. Enfim, acompanharam de perto a implementação de todas as obras.

As obras custaram ao Shopping Vila Velha mais de dois milhões de reais à época. Tudo isso comprovado por perícia realizada nos autos. Isso é inequívoco, incontroverso. E vossas excelências podem se perguntar: mas por que o Shopping Vila Velha fez tudo isso a pedido do Walmart sem um contrato de locação efetivado? Pois bem. Nos autos também consta a resposta para essa questão, porque a todo tempo a minuta contratual já circulava entre as partes. E por diversas vezes os prepostos do Walmart respondiam que estavam de acordo, que já haviam validado, essa expressão consta nos atos, nos e-mails encaminhados pelos prepostos do Walmart, dizendo que a minuta do contrato estava validada, mas ora dependia de uma tramitação interna para um órgão de compliance do próprio Walmart, ora eles pediam um documento para que fosse anexado a minuta contratual, e com promessas de que na semana seguinte ou após uma reunião de diretoria o contrato seria assinado.

O Shopping Vila Velha, como nós sabemos, os momentos que antecedem a inauguração de um empreendimento do tamanho do Shopping Vila Velha, demanda realmente uma diversidade de diligências que muitas vezes tornam o que é perfeito impossível. Então, se fez o que foi possível. Então eram diversos, dezenas de contratos sendo negociados concomitantemente, obras sendo avançadas e estavam atrasadas inclusive, sendo tocadas concomitantemente, e essa negociação com o Walmart foi realmente elastecida.

A todo momento, na comunicação entre as partes, a minuta circulava a quatro mãos, e o Walmart reiterava estar de acordo com os termos contratuais, e tão somente colocava a objeção de um determinado detalhe ou a pendência de alguma diligência ulterior. Em nenhum momento, o Walmart deu a entender que pudesse voltar atrás na sua decisão, até porque nós estamos falando de um ano de obras consolidadas, acompanhada de perto pelo Walmart, não faria nenhum sentido que ele desistisse dessa operação.

Pois bem. Quando tudo estava pronto e o shopping às vésperas da inauguração, então o shopping deixou de ter resposta do Walmart, ele simplesmente desapareceu e se negou a responder os contatos do Shopping Vila Velha. De forma que o Shopping Vila Velha então notificou o Walmart para que viesse a assumir a loja, que estava pronta da forma que ele havia encomendado, e a assinar o contrato cuja minuta já estava validada por ambas as partes, pendente apenas da assinatura, e não obteve resposta. Até hoje, resta misterioso o motivo da desistência do Walmart.

O fato é que o shopping foi inaugurado sem a loja âncora, sem o supermercado, o que causou enorme prejuízo à operação do shopping center. Não somente o prejuízo pelas obras que tinham elevada especificidade em favor do Walmart, mas o prejuízo pelo desfazimento dessas obras que não serviam a nenhum outro supermercado. Hoje nós sabemos que no local opera o Carrefour. E o Carrefour não pôde entrar, não pôde iniciar sua operação no shopping Vila Velha enquanto não fosse concluída as obras de remoção de todas aquelas alterações que foram feitas sob interesse e encomenda do próprio Walmart.

Essa situação, essa sucessão de fatos encontra-se provada a fartura nos autos e meios que denotam a comunicação entre as partes, reafirmando a concordância com os termos do contrato, cuja minuta já estava validada de parte a parte. Relatórios de vistoria, relatórios fotográficos, visitas em loco, plantas, projetos encaminhados direto do Departamento de Engenharia do Walmart para o Shopping Vila Velha, tudo isso ao longo de um ano. A própria perícia produzida nos autos reforça essa dinâmica dos fatos, reforça que a obra foi feita sob encomenda e sob as especificações e sob acompanhamento do Walmart. Tudo está provado à satisfação.

Apesar disso tudo, a sentença de Primeiro Grau julgou improcedente a demanda, baseando-se naquele protocolo de intenções que tinha sido firmado um ano antes, com prazo de validade de 90 dias. E, com todas as vênias possíveis, nós discordamos dessa sentença, porque resta evidente que aquele momento do protocolo de intenções de 90 dias era um momento diferente, era um momento no qual as partes não haviam empenhado nenhum investimento em obras, nenhum compromisso, nenhuma perda de oportunidade. E aquele protocolo de intenções, ele teve validade por 90 dias. A partir daí, se evoluiu para uma nova fase contratual. E nessa fase, sim, comprometimento de ambas as partes, investimentos, minutas avançadas.

Sem dúvida nenhuma que o Walmart gerou, no mínimo, a expectativa para o Shopping Vila Velha de que o contrato seria concretizado. A sentença não reconheceu todas essas provas elencadas no processo. Pelo contrário, se ateve a esse período de 90 dias, a esse protocolo de intenções, que dizia que a desistência não acarretaria nenhuma responsabilidade para as partes. Resta evidente que esse era um outro momento contratual.

Gostaria de ressaltar também que a sentença menciona que o Shopping Vila Velha poderia ter cobrado uma multa prevista nesse mesmo protocolo de intenções. Essa multa estabelecia 10 aluguéis se a desistência do Walmart se desse 180 dias antes do início da construção do
she
ll
. A sentença dá a entender que o Shopping Vila Velha deveria cobrar essa multa e não cobrou. Mas, não cobrou por uma razão muito simples. Essa era uma hipótese da incidência da multa se a desistência ocorresse seis meses antes do início da construção do
she
ll
. A desistência ocorreu um ano depois do início da construção do
she
ll
e, mais, ocorreu quando o
s
hell
estava pronto, como ressaltei há pouco. A obra já estava pronta. Como falar na aplicação dessa hipótese? Então, resta claro que, pelos princípios do direito contratual, que Vossas Excelências conhecem muito bem, que regem inclusive a fase pré-contratual, inclusive há precedentes deste Tribunal reconhecendo a responsabilidade também na fase pré-contratual, o comportamento do Walmart foi contraditório, e a vedação do comportamento contraditório, o
v
enire contra factum proprium
, nada mais é que o desdobramento do dever de lealdade das partes. E essa lealdade deve perdurar, inclusive antes da assinatura do contrato, não pode uma das partes, na situação de vantagem, porque a outra parte ainda não obteve a sua assinatura no contrato, abusar da sua posição contratual, e neste caso foi exatamente o que o Walmart fez.

Então, por esses motivos que ora descrevi, que respeitosamente entendemos que a sentença de Primeira Instância comporta reforma para julgar procedente à demanda e determinar a reparação dos prejuízos causados pelo Walmart, pelo rompimento da relação, ainda que seja em fase pré-contratual, mas pelo rompimento do vínculo de confiança que gerou, no sentido de que assinaria o contrato, e dos prejuízos que causou com o seu comportamento contraditório. Portanto, condenando o Walmart a indenizar tanto as obras que foram feitas sob sua encomenda, quantos custos pelo desfazimento, o período de vacância e os demais prejuízos comprovados, inclusive, por perícia judicial.

Agradeço a atenção de vossas Excelências.

Rogamos, então, pelo provimento da apelação nesse sentido. Muito obrigado, Excelências.

*

O SR. ADVOGADO FLAVIO CHEIM JORGE:-

Boa tarde, eminente Presidente; eminentes Desembargadores; ilustríssima colega, doutora Catarina, que recebeu na nossa querida Universidade Federal hoje uma homenagem calorosa e muito chorosa de todos os seus alunos e colegas; o doutor Fábio que me antecedeu; serventuários; colegas e advogados presentes.

Faço um ajuste. A petição inicial descreve uma conduta única atípica. Qual é a conduta atípica que consta da sua causa de pedir? Ela é de natureza omissiva. Qual foi a omissão que teria praticado o requerido? Não teria celebrado um contrato de locação. A pergunta que se faz é: essa conduta teria uma consequência negativa, tal qual pleiteia o autor, ou seja, ela geraria automaticamente um direito à indenização? A resposta é também negativa. Por que a resposta é negativa e por que essa conduta omissiva, que seria a não assinatura de um contrato de locação, não ensejaria indenização? Por uma razão muito simples: as próprias partes, de forma livre e consciente, estabeleceram uma excludente ou uma limitação da responsabilidade. Algo perfeitamente lícito no ambiente contratual e empresarial, em que de lado nós temos um shopping, como o Shopping Vila Velha, e de outro uma empresa da estrutura do Walmart.

Isso está descrito aonde? Faço questão de ler para Vossas Excelências. Está descrito numa cláusula, que foi a cláusula que constituiu a
ratio decidendi

da sentença, que diz o seguinte: o presente protocolo será válido por 90 dias, tendo como data da assinatura o contrato de locação, numa previsão para o dia 23 de novembro de 2012, podendo, se necessário, ser prorrogado, perfeitamente, de comum acordo, para as aprovações internas da proponente, até a data da assinatura de contrato de locação, a proponente - no caso Walmart - terá direito com exclusividade da preferência na locação - e esse é o detalhe - sendo que o simples advento deste termo sem a assinatura do contrato de locação, então, o advento do termo sem a assinatura do contrato de locação, significará a extinção de qualquer direito decorrente da presente, sem qualquer penalidade para nenhuma das partes.

É uma cláusula clássica em contratos dessa natureza, onde você delimita as responsabilidades de ambas as partes. Podemos pensar de outra forma, podemos pensar também se essa cláusula seria uma cláusula abusiva? Ela beneficiaria apenas o proponente, o Walmart, em detrimento do shopping? E a resposta também é não. Por que ela não é abusiva? Porque existia uma outra cláusula, que eu vou ler na sequência, que também defendia os interesses da locadora proprietária do imóvel. A cláusula dizia o seguinte: em hipótese alguma o presente protocolo vinculará a proprietária locadora à obrigação de implementar o empreendimento do denominado Shopping Vila Velha, decisão que caberá exclusivamente somente à proprietária e à locadora. E se não houver, prossegue a cláusula 5.4, a implementação jamais - faço destaque - poderá ensejar qualquer tipo de indenização à proponente.

Essas duas cláusulas, que são a estrutura desse negócio jurídico que foi entabulado, demonstram que havia uma previsão contratual das partes de que a não assinatura do contrato de locação, e esse é o fato constitutivo dessa demanda, ela não ensejava penalidade para nenhuma das partes, seja para o pretenso locador, seja para o pretenso locatário. Ou seja, esse protocolo de intenções era um protocolo de intenções consciente, deliberado, destinado a fazer um gerenciamento de risco daquelas atividades que as partes estavam concretizando naquele momento. Então, o gerenciamento de risco é, nós vamos desenvolver um negócio, nós vamos ter iniciativas e vamos ter tratativas na sequência - faço uma observação, nós temos uma outra cláusula que contempla exatamente isso – mas, estamos estabelecendo a premissa de que a não celebração do contrato de locação não enseja indenização. É uma cláusula que nós sabemos perfeitamente lícita, que não beneficiou apenas o Walmart, mas que contempla um gerenciamento, naturalmente, da limitação das responsabilidades.

O que é imprescindível, eminentes julgadores, é que nós não podemos inverter a lógica dessa alocação de riscos no contrato. Por que nós não podemos inverter a lógica? Porque a lógica da alocação de riscos no contrato é contemplada no Código Civil. O Código Civil impõe a obrigatoriedade dessa alocação de riscos e o artigo 421A é exatamente rigoroso nesse sentido. E diz que a alocação, 421A, inciso II, a alocação de risco definidos pelas partes deve ser respeitada e observada, de modo que, esse argumento de que houve violação à boa-fé, com a devida vênia, não procede. Por quê? Porque a alegação de boa-fé não pode ser utilizada para anular uma cláusula contratual, que tem a finalidade exatamente de dispor a respeito da limitação de responsabilidade.

A boa-fé, ela deve ser naturalmente aferida em conformidade com as práticas de um mercado, de um negócio como esse. O Código Civil traz regras específicas, no artigo 113, especificamente o parágrafo 1º, inciso II, que diz que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido de que corresponde aos usos, aos costumes e às práticas do mercado relativamente a esse tipo de negócio. Então, sob a ótica da legítima expectativa, que foi dito inclusive da tribuna, mais uma vez rogando as vênias necessárias, a legítima expectativa tem que ser analisada, aferida, dentro dos limites estabelecidos no contrato, e não fora do contrato. Os limites estabelecidos no contrato eram inexistência de responsabilidade pela não assinatura do contrato de locação.

Em acréscimo, foi dito também da tribuna, que as partes discutiram cláusulas contratuais do contrato de locação, que as partes trocaram minutas, que as partes trocaram mensagens e que essas condutas revelariam, então, essa legítima expectativa na assinatura do contrato, que, uma vez frustrada, geraria a indenização também, com a devida vênia, há previsão no protocolo sobre isso. O protocolo é claro. O que diz o item 5.2 do protocolo? Até a data da assinatura do contrato de locação, o proponente estudará a documentação de praxe do imóvel da proprietária e da locadora e serão debatidos com vossas senhorias cláusulas e condições que constarão do contrato de locação, tomando como base o contrato padrão da proponente. Com a devida vênia, é evidente que essas tratativas não podem ser entendidas como uma novação tácita ou como uma criação da obrigação de contratar que as próprias partes no item anterior a esse mesmo item acabaram por vontade própria excluindo.

De modo que, resta claro, eminentes julgadores, que o que nós temos é um pré-contrato, contrato que vinculou as partes. Um pré-contrato em que pese ser um contrato diminutivo no que diz respeito ao tamanho, ele é um contrato preciso quanto às obrigações. É um contrato preciso em relação à delimitação das responsabilidades. As partes tinham consciência que, dada a natureza de um empreendimento como aquele, elas não poderiam obter uma indenização em função do descumprimento e pactuaram isso, motivo pelo qual esta não assinatura do contrato não pode ensejar o pedido de indenização.

E ainda, subsidiariamente, para finalizar, há que se observar que o alegado prejuízo não se concretizou no caso concreto, por uma razão muito simples. Logo após a inauguração do shopping, meses após, estava em pleno funcionamento um outro supermercado, que é o Carrefour. Então, a tese de que restou inviabilizada a possibilidade de uma outra loja âncora e que os danos foram danos severos, com a devida vênia, não se sustentam no caso concreto, motivo pelo qual espera-se que seja confirmada a bem lançada sentença.

Muito obrigado.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Apelação Cível interposta por ESPÍRITO SANTO MALL S.A. em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada contra WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou a Requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

ESPÍRITO SANTO MALL S.A. (Apelante), empresa responsável pelo empreendimento Shopping Vila Velha, firmou com WALMART BRASIL LTDA (Apelado) um "Protocolo de Intenções" em 23/08/2012, visando à futura celebração de contrato de locação da loja 1043 no referido shopping. O contrato preliminar tinha validade de 90 dias e previa, em cláusula expressa, a extinção de quaisquer obrigações caso não houvesse assinatura do contrato definitivo.

Apesar de não haver assinatura formal do contrato de locação, o Apelante afirma que o comportamento do Apelado ao longo do tempo — incluindo trocas de e-mails, exigências técnicas e validações de minuta contratual por áreas internas do Walmart — configuraria consolidação da relação locatícia.

A sentença de primeiro grau julgou improcedente a ação, reconhecendo a inexistência de obrigação indenizatória por força da cláusula 5.1 do contrato preliminar, a qual afastava penalidades pelo não prosseguimento do negócio.

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se a perquirir sobre a existência de responsabilidade civil da Apelada em virtude da ruptura das negociações para a instalação de uma de suas lojas âncoras no empreendimento da Apelante, o Shopping Vila Velha, após a fase de tratativas avançadas e a realização de onerosas obras de adaptação do espaço comercial.

O douto Juízo a quo fundamentou a improcedência da pretensão autoral em uma interpretação restritiva e literal da cláusula 5.1 do "Protocolo de Intenções" firmado entre os litigantes, a qual estipulava que o simples decurso do prazo de 90 (noventa) dias sem a assinatura do contrato de locação definitivo implicaria a extinção de qualquer direito, sem penalidades para nenhuma das partes.

Não obstante o teor de referida cláusula, impõe-se reconhecer que a análise da controvérsia não pode prescindir da avaliação da conduta das partes à luz do princípio da boa-fé objetiva, que, nos termos do artigo 422 do Código Civil, deve nortear não apenas a execução, mas também a fase de formação e conclusão dos contratos.

A dinâmica fática que sucedeu a expiração do prazo de validade formal daquele instrumento preliminar revela-se, com efeito, o epicentro da questão jurídica posta em debate.

À evidência, a relação entre as partes transbordou os limites de uma simples prospecção comercial.

Após o vencimento do prazo de 90 dias, em novembro de 2012, a Apelada não só manteve as tratativas, como passou a se comportar de maneira a gerar na Apelante a certeza moral e a justificada expectativa de que o contrato de locação seria, ao final, formalizado. Prova inequívoca dessa conduta é a intensa troca de comunicações eletrônicas, por meio das quais prepostos da Apelada, como sua gerente de contratos, não apenas indicavam a iminente assinatura do pacto locatício, mas também confirmavam a validação da minuta contratual pelos seus departamentos jurídico e de compliance.

Ademais, a Apelada passou a dirigir à Apelante uma série de exigências técnicas e estruturais para a customização da loja âncora (loja 1043), o denominado "shell".

Conforme fartamente demonstrado nos autos, tais exigências eram de alta especificidade e voltadas exclusivamente para atender ao layout e às necessidades operacionais do hipermercado Walmart, incluindo, entre outras, o reforço da laje para suportar 2.000 kg/m2, a mudança de nível das docas, o rebaixamento de lajes em áreas de preparo e a criação de um reservatório de água exclusivo. Tais obras, de custo elevado, foram integralmente custeadas e executadas pela Apelante, sob a constante supervisão e acompanhamento de representantes da Apelada, que realizavam visitas periódicas ao canteiro de obras.

O Laudo Pericial destaca que:

Diante do exposto, desde a concordância do Protocolo de Intenções até a construção da Minuta do Acordo efetivo para a locação da loja, a Requerida promovia as solicitações de análises e alterações do projeto original da loja para adequação de Layout próprio, havendo autorização e fiscalização para a execução das referidas modificações, além do envio de projetos executivos.

Apesar da Autora ter realizado as obras de adequação solicitadas, a Requerida não efetivou a assinatura do Contrato de Locação. Sendo assim, a Autora notificou extrajudicialmente a Requerida, para receber o "Shell" e dar prosseguimento às obras solicitadas, bem como assinar o Contrato de Locação. Entretanto, a requerida permaneceu inerte.

[...]

Ocorre que a nova locatária da loja nâo aproveitou nenhuma das modificações executadas para atender à necessidade específica da antiga (Requerida), compelindo a Autora a refazer as intervenções, de forma a retornar ao projeto original.

[...]

Após a execução das modificações solicitadas pela Requerida, a Construtora MLI responsável pelas obras do empreendimento, apresentou a Planilha de Custo das Modificações do Hipermercado Walmart - Anexo 05 (datada de 26/02/2014).

Em análise, foi constatado que os serviços apresentados na Planilha de Custo, guardam relação direta com as alterações realizadas a pedido da Requerida, a reconstrução/demolição das estruturas para adequação ao projeto original, as quais foram vistoriadas no local.

O valor total apresentado da 1ª Etapa (Alterações solicitadas e Realizadas para o Walmart) foi de R$ 2.017.125,07 (Dois milhões, dezessete mil, cento e vinte e cinco reais e sete centavos).

[...]

O valor total apresentado da 2ª Etapa (Reconstrução para voltar ao projeto original/inicial) foi de R$ 593.627,45 (Quinhentos e noventa e três mil, seiscentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos).

[...]

O custo total da Planilha apresentada, devido à Construtora é de R$ 2.610.752,52 (Dois milhões, seiscentos e dez mil, setecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos).

Como ressaltado pelo Perito, no interregno que mediou a pactuação do Protocolo de Intenções e a fase de elaboração da minuta do contrato definitivo, a parte Requerida promoveu uma série de solicitações de análise e alteração no projeto original da loja. Tais intervenções, destinadas à customização do espaço para atender ao seu arranjo físico particular (layout), foram por ela não apenas requeridas, mas também autorizadas e fiscalizadas em sua execução, mediante o fornecimento dos correspondentes projetos executivos.

Nesse contexto, a posterior e imotivada recusa da Apelada em formalizar o contrato e receber as chaves do imóvel, quando o "shell" já se encontrava praticamente concluído conforme suas próprias especificações, configura comportamento manifestamente contraditório, violador da confiança depositada e, portanto, ilícito. Trata-se de clássica hipótese de venire contra factum proprium, em que uma parte, após criar uma expectativa legítima por meio de seu comportamento concludente, adota uma postura antagônica que frustra a confiança da outra parte, causando-lhe prejuízos.

A proibição dos comportamentos contraditórios ou venire contra factum proprium é um princípio cada vez mais presente na legislação e na jurisprudência e se relaciona com os Princípios da Boa-fé e da Segurança Jurídica.

A doutrina ressalta que:

Na tradução literal, venire contra factum proprium significa vir contra um fato próprio. Ou seja, não é razoável admitir-se que uma pessoa pratique determinado ato ou conjunto de atos e, em seguida, realize conduta diametralmente oposta.

Parte-se da premissa de que os contratantes, por consequência lógica da confiança depositada, devem agir de forma coerente, segundo a expectativa gerada por seus comportamentos (GAGLIANO, Pablo Stolze. Manual de direito civil; volume único / Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho. – São Paulo : Saraiva, 2017).

O ordenamento jurídico pátrio, com esteio nos artigos 187 e 422 do Código Civil, veda o abuso de direito e impõe um padrão de conduta leal e probo aos contraentes, mesmo na fase pré-contratual. Veja-se:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

A liberdade de contratar não é absoluta e encontra limites na boa-fé. Assim, ainda que não houvesse obrigação de celebrar o contrato definitivo, a Apelada possuía o dever de não frustrar a legítima confiança que ela própria construiu, notadamente após induzir a Apelante a realizar investimentos de grande vulto que, de outra forma, não seriam feitos.

A prova pericial produzida é robusta e esclarecedora a esse respeito. O Perito não apenas confirmou que as obras de adequação foram solicitadas pela Apelada, mas também atestou que a maior parte dessas modificações, por sua natureza específica, não foi aproveitada pela nova locatária, necessitando ser demolida e refeita, o que corrobora o caráter personalíssimo e o prejuízo decorrente das intervenções.

O laudo apurou, de forma pormenorizada, que os custos para a realização das alterações solicitadas pela Apelada alcançaram a cifra de R$ 2.017.125,07 (dois milhões dezessete mil cento e vinte e cinco reais e sete centavos) e os custos para o retorno ao projeto original, a fim de atender ao novo locatário, totalizaram R$ 593.627,45 (quinhentos e noventa e três mil seiscentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos).

Portanto, a responsabilidade da Apelada não emana do descumprimento do Protocolo de Intenções – este já superado pela dinâmica relacional ulterior –, mas sim da quebra do dever de lealdade e da proteção à confiança na fase avançada das negociações, o que caracteriza a responsabilidade pré-contratual por ato ilícito. Os danos emergentes, consubstanciados nos custos diretos com as obras e sua posterior demolição, estão cabalmente comprovados e devem ser integralmente ressarcidos.

Igualmente procedente é o pleito de indenização por lucros cessantes, correspondentes aos aluguéis e taxas condominiais que a Apelante deixou de auferir entre a data de inauguração do shopping (agosto de 2014) e a efetiva ocupação da loja por outro locatário (fevereiro de 2015). A conduta da Apelada foi a causa direta e imediata da vacância do imóvel nesse período, frustrando uma receita que, com altíssima probabilidade, seria percebida pela Apelante, não fosse a ruptura abrupta das tratativas.

Com essas considerações, a reforma da sentença é medida que se impõe, para reconhecer a conduta antijurídica da Apelada e o seu consequente dever de indenizar.

DO EXPOSTO, CONHEÇO do presente Recurso de Apelação e DOU-LHE PROVIMENTO, para o fim de REFORMAR INTEGRALMENTE a sentença e, por conseguinte, JULGAR PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar a Apelada, WALMART BRASIL LTDA (WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA), ao pagamento de:

a) Indenização por danos emergentes, no valor total de R$ 2.610.752,52 (dois milhões seiscentos e dez mil setecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos), correspondente à soma dos custos com as alterações implementadas na loja 1043 e com a reconstrução do imóvel para o novo locatário, a ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice oficial da CGJ/ES e juros de mora de 1% ao mês até 31/08/2024, passando-se, a partir de 01/09/2024, a observar os critérios previstos na Lei nº 14.905 /2024, com a Taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA), vedada sua cumulação com qualquer outro índice.

b) Indenização a título de lucros cessantes, relativos aos valores da contribuição condominial, desde a inauguração do shopping (agosto de 2014) até fevereiro de 2015, e dos aluguéis que seriam devidos no mesmo período, cujos montantes deverão ser apurados em liquidação de sentença, observando-se os valores previstos nas tratativas, a serem corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice oficial da CGJ/ES e juros de mora de 1% ao mês até 31/08/2024, passando-se, a partir de 01/09/2024, a observar os critérios previstos na Lei nº 14.905 /2024, com a Taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA), vedada sua cumulação com qualquer outro índice.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 14/10/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Eminentes Pares.

Após examinar com a acuidade que o caso requer todos os elementos de prova e as teses jurídicas ventiladas pelas partes, manifesto minha integral concordância com a conclusão alcançada pelo eminente Relator Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, no sentido do provimento do recurso de apelação

Em que pese a substanciosidade da fundamentação desenvolvida, peço vênia para tecer as seguintes considerações em reforço, detalhando a linha de raciocínio que me leva a acompanhar o respeitável voto de relatoria, notadamente no que se refere à configuração da responsabilidade da apelada e à justa delimitação da reparação devida.

A controvérsia devolvida à apreciação desta colenda Câmara cinge-se a definir se o “Protocolo de Intenções” firmado entre as partes, instrumento que disciplinou, com elevado grau de detalhamento, as condições comerciais e técnicas para futura locação da Loja 1043 do Shopping Vila Velha, gerou, à luz dos deveres anexos de boa-fé objetiva e de proteção da confiança, responsabilidade indenizatória pela frustração do negócio após a deflagração das obras de shell e de adequações estruturais exigidas pela proponente locatária, bem como, por arrastamento, se são devidos os encargos correlatos ao período de vacância.

A respeitável sentença recorrida, como visto, resolveu o mérito pela improcedência, sob a premissa de que as cláusulas 5.1 e 5.4 do Protocolo, ao estipularem a não vinculação das partes, teriam afastado qualquer dever de contratar e, por consequência, de indenizar. Tal solução, todavia, revela-se insustentável quando se reconstrói o iter negocial à luz do robusto conjunto probatório e se aplica, de forma sistemática e teleológica, o regime da boa-fé objetiva, consagrado como cláusula geral nos artigos 421, 421-A e 422 do Código Civil, bem como a consolidada doutrina da responsabilidade pré-contratual (culpa in contrahendo).

A decisão de primeiro grau incorreu, a meu sentir, em equívoco ao ater-se a uma exegese literal e fragmentada do instrumento, ignorando que a autonomia privada encontra limites nos deveres anexos de lealdade, proteção e informação, os quais irradiam seus efeitos desde a fase das tratativas e vinculam os negociantes a um padrão de conduta probo e ético, independentemente da formalização do contrato definitivo.

A prova documental e técnica, robusta e esclarecedora, evidencia um cenário fático que transcende, em muito, a mera tratativa inicial, configurando um processo negocial maduro e de elevado grau de especificidade. O avanço progressivo do relacionamento entre as partes é insofismável, partindo de (1) protocolos sucessivos com condições comerciais minuciosas, passando pela (2) validação de minuta de contrato de locação e pela outorga de poderes à apelada para a prática de atos perante repartições públicas, atos estes que, em conjunto, constituem indicativos seguros de maturidade e seriedade negocial. O ponto culminante desse processo, contudo, reside na (3) formulação de exigências técnicas específicas pela apelada, as quais foram devidamente incorporadas ao projeto executivo do shell (como rebaixos de laje e reforços estruturais) e integralmente executadas às expensas da apelante. A materialidade e a relevância de tais investimentos são corroboradas, de forma irrefutável, pelo (4) detalhado laudo pericial judicial, que não apenas quantificou os custos de adaptação e de posterior desfazimento, mas, crucialmente, atestou o baixo reaproveitamento das obras pela locatária sucessora, demonstrando seu caráter customizado e a perda econômica substancial sofrida pela apelante.

Nessa moldura fática, ainda que se reconheça que o Protocolo não impunha, por si, a obrigação de concluir o contrato definitivo, não se pode admitir, sem que se incorra em flagrante vulneração dos deveres laterais de lealdade, cooperação e confiança, que a parte que induziu, dirigiu e supervisionou tecnicamente investimentos específicos, com calendário de obras e marcos de irretratabilidade definidos, possa, de forma abrupta, frustrar o negócio sem arcar com as consequências patrimoniais diretas de sua conduta.

A interpretação literal e isolada das cláusulas de “não vinculação”, como procedeu o Juízo de origem, ignora que o Direito dos Contratos contemporâneo, informado pelo princípio da boa-fé objetiva, não permite o venire contra factum proprium. Este postulado veda o comportamento contraditório, impedindo que uma parte, após criar na outra uma legítima expectativa por meio de atos concludentes e positivos, adote uma conduta posterior que frustre essa confiança. A etapa pré-contratual, ao alcançar um grau de comprometimento objetivo como o verificado nos autos, gera uma situação de confiança qualificada que o ordenamento jurídico tutela.

Por conseguinte, a tutela jurisdicional, nestes casos, não decorre de um suposto “dever de contratar a qualquer custo”, o que violaria a liberdade contratual, mas, sim, do dever de indenizar pelos danos decorrentes da quebra da confiança legitimamente criada e dos dispêndios necessários realizados com base nela, sempre nos estritos limites do nexo causal. A indenização visa a reparar o interesse negativo, ou seja, restabelecer o status quo ante da parte lesada, ressarcindo-a dos prejuízos que não teria sofrido se não tivesse confiado na celebração do contrato.

Nessa perspectiva, a cláusula 5.5 do protocolo, que previa multa por desistência em um momento específico e anterior ao início das obras (shell), não tem o condão de esgotar ou excluir a responsabilidade por violação de deveres anexos, especialmente quando a desistência se mostra intempestiva e ocorre após o iter da obra já ter sido deflagrado sob a direta coordenação e para o exclusivo atendimento dos interesses da apelada. A natureza da violação, neste último cenário, é distinta e mais grave, porque não se trata de mera desistência, mas da frustração de uma confiança consolidada por atos de cooperação e investimentos, atraindo a incidência da cláusula geral de responsabilidade civil pré-contratual.

Superada essa premissa, cumpre aquilatar a extensão do dano indenizável. A perícia judicial, elaborada com rigor técnico, discriminou os custos de adaptação do shell e os custos de desfazimento e recomposição, apontando baixo índice de reaproveitamento. Tais rubricas se coadunam, diretamente, com a lógica da confiança protegida: o que se ressarce é o dispêndio objetivo que a apelante suportou para atender às exigências técnicas da apelada, em vista da conclusão iminente do contrato. A prova também demonstra a inequívoca vacância do espaço entre a inauguração do shopping (25-08-2014) e a nova locação (fevereiro de 2015), período em que a apelante assumiu o custo de oportunidade e os ônus condominiais.

A distribuição do ônus da prova foi adequadamente observada: incumbia à autora/apelante demonstrar a realização dos dispêndios e o liame com as exigências da proponente, o que foi plenamente atendido pelo conjunto documental e pelo laudo pericial, cabendo à ré/apelada demonstrar a tempestividade de sua desistência ou o reaproveitamento substancial das adaptações, ônus do qual não se desincumbiu.

Por derradeiro, cumpre registrar que a proposta solução apresentada pelo eminente Relator, à qual estou a aderir, não subverte a autonomia privada nem transforma protocolos em contratos definitivos; apenas afirma, com base na boa-fé e na função social do contrato, que quem convoca o parceiro à realização de investimentos específicos não pode, sem justificativa idônea, romper o processo de contratação sem responder pelos efeitos patrimoniais diretos dessa ruptura. Trata-se de responsabilização calibrada pela confiança legítima e pelos limites do nexo causal, tal como exigem os arts. 421, 421-A, 422 e 403 do Código Civil.

Diante do exposto ACOMPANHO o respeitável voto de relatoria e, deste modo, DOU PROVIMENTO ao recurso, reformando a respeitável sentença para julgar procedentes os pedidos, condenando a apelada ao pagamento das indenizações por danos emergentes e lucros cessantes, nos exatos termos e com os critérios de atualização e ônus sucumbenciais definidos naquele respeitável voto.

É como voto.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Eminente Presidente.

1 - A ruptura injustificada de tratativas contratuais avançadas, com indução da outra parte à realização de investimentos vultosos, configura violação à boa-fé objetiva e enseja responsabilidade pré-contratual.

2 - A cláusula que afasta penalidades pela não assinatura de contrato não exime a parte do dever de lealdade nas negociações, nos termos dos arts. 187 e 422 do Código Civil.

3 - O
venire contra factum proprium
impede que a parte adote comportamento contraditório após criar expectativa legítima de contratação, sujeitando-se à obrigação de indenizar os danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da frustração da confiança depositada.

Com a fixação dessas teses de julgamento acima transcritas, o eminente relator exauriu as questões a serem decididas, com respaldo nas provas produzidas na ação. Examinei atentamente os autos, após receber memoriais de ambos os patronos, mas não tenho nada a acrescentar ao voto de relatoria, com o qual concordo integralmente.

Assim, voto com o eminente relator.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0029897-13.2016.8.08.0035

APELANTE
: ESPÍRITO SANTO MALL S.A.

APELADO:
WAL MART BRASIL LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível interposta por ESPÍRITO SANTO MALL S.A. em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada contra WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA, julgou improcedentes os pedidos autorais e condenou a Requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

ESPÍRITO SANTO MALL S.A. (Apelante), empresa responsável pelo empreendimento Shopping Vila Velha, firmou com WALMART BRASIL LTDA (Apelado) um "Protocolo de Intenções" em 23/08/2012, visando à futura celebração de contrato de locação da loja 1043 no referido shopping. O contrato preliminar tinha validade de 90 dias e previa, em cláusula expressa, a extinção de quaisquer obrigações caso não houvesse assinatura do contrato definitivo.

Apesar de não haver assinatura formal do contrato de locação, o Apelante afirma que o comportamento do Apelado ao longo do tempo — incluindo trocas de e-mails, exigências técnicas e validações de minuta contratual por áreas internas do Walmart — configuraria consolidação da relação locatícia.

A sentença de primeiro grau julgou improcedente a ação, reconhecendo a inexistência de obrigação indenizatória por força da cláusula 5.1 do contrato preliminar, a qual afastava penalidades pelo não prosseguimento do negócio.

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se a perquirir sobre a existência de responsabilidade civil da Apelada em virtude da ruptura das negociações para a instalação de uma de suas lojas âncoras no empreendimento da Apelante, o Shopping Vila Velha, após a fase de tratativas avançadas e a realização de onerosas obras de adaptação do espaço comercial.

O douto Juízo
a quo
fundamentou a improcedência da pretensão autoral em uma interpretação restritiva e literal da cláusula 5.1 do "Protocolo de Intenções" firmado entre os litigantes, a qual estipulava que o simples decurso do prazo de 90 (noventa) dias sem a assinatura do contrato de locação definitivo implicaria a extinção de qualquer direito, sem penalidades para nenhuma das partes.

Não obstante o teor de referida cláusula, impõe-se reconhecer que a análise da controvérsia não pode prescindir da avaliação da conduta das partes à luz do princípio da boa-fé objetiva, que, nos termos do artigo 422 do Código Civil, deve nortear não apenas a execução, mas também a fase de formação e conclusão dos contratos.

A dinâmica fática que sucedeu a expiração do prazo de validade formal daquele instrumento preliminar revela-se, com efeito, o epicentro da questão jurídica posta em debate.

À evidência, a relação entre as partes transbordou os limites de uma simples prospecção comercial.

Após o vencimento do prazo de 90 dias, em novembro de 2012, a Apelada não só manteve as tratativas, como passou a se comportar de maneira a gerar na Apelante a certeza moral e a justificada expectativa de que o contrato de locação seria, ao final, formalizado. Prova inequívoca dessa conduta é a intensa troca de comunicações eletrônicas, por meio das quais prepostos da Apelada, como sua gerente de contratos, não apenas indicavam a iminente assinatura do pacto locatício, mas também confirmavam a validação da minuta contratual pelos seus departamentos jurídico e de compliance.

Ademais, a Apelada passou a dirigir à Apelante uma série de exigências técnicas e estruturais para a customização da loja âncora (loja 1043), o denominado "shell".

Conforme fartamente demonstrado nos autos, tais exigências eram de alta especificidade e voltadas exclusivamente para atender ao layout e às necessidades operacionais do hipermercado Walmart, incluindo, entre outras, o reforço da laje para suportar 2.000 kg/m2, a mudança de nível das docas, o rebaixamento de lajes em áreas de preparo e a criação de um reservatório de água exclusivo. Tais obras, de custo elevado, foram integralmente custeadas e executadas pela Apelante, sob a constante supervisão e acompanhamento de representantes da Apelada, que realizavam visitas periódicas ao canteiro de obras.

O Laudo Pericial destaca que:

Diante do exposto, desde a concordância do Protocolo de Intenções até a construcão da Minuta do Acordo efetivo para a locação da loja, a Requerida promovia as solicitações de análises e alteracões do projeto orieinal da loja oara adeauacão de Lavout orónrio, havendo autorização e fiscalização para a execução das referidas modificações, além do envio de projetos executivos.

Apesar da Autora ter realizado as obras de adequação solicitadas, a Requerida não efetivou a assinatura do Contrato de Locação. Sendo assim, a Autora notificou extrajudicialmente a Requerida, para receber o "Shell" e dar prosseguimento às obras solicitadas, bem como assinar o Contrato de Locação. Entretanto, a requerida permaneceu inerte.

[...]

Ocorre que a nova locatária da loja nâo aproveitou nenhuma das modificações executadas para atender à necessidade específica da antiga (Requerida), compelindo a Autora a refazer as intervenções, de forma a retornar ao projeto original.

[...]

Após a execução das modificações solicitadas pela Requerida, a Construtora MLI responsável pelas obras do empreendimento, apresentou a Planilha de Custo das Modificações do Hipermercado Walmart - Anexo 05 (datada de 26/02/2014).

Em análise, foi constatado que os serviços apresentados na Planilha de Custo,
guardam relação direta com as alterações realizadas a pedido da Requerida, a reconstrução/demolição das estruturas para adequação ao projeto original
, as quais foram vistoriadas no local.

O valor total apresentado da 1ª Etapa (Alterações solicitadas e Realizadas para o Walmart) foi de
R$ 2.017.125,07 (Dois milhões, dezessete mil, cento e vinte e cinco reais e sete centavos).

[...]

O valor total apresentado da 2ª Etapa (Reconstrução para voltar ao projeto original/inicial) foi de
R$ 593.627,45 (Quinhentos e noventa e três mil, seiscentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos)
.

[...]

O custo total da Planilha apresentada, devido à Construtora é de
R$ 2.610.752,52 (Dois milhões, seiscentos e dez mil, setecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos).

Como ressaltado pelo Perito, no interregno que mediou a pactuação do Protocolo de Intenções e a fase de elaboração da minuta do contrato definitivo, a parte Requerida promoveu uma série de solicitações de análise e alteração no projeto original da loja. Tais intervenções, destinadas à customização do espaço para atender ao seu arranjo físico particular (layout), foram por ela não apenas requeridas, mas também autorizadas e fiscalizadas em sua execução, mediante o fornecimento dos correspondentes projetos executivos.

Nesse contexto, a posterior e imotivada recusa da Apelada em formalizar o contrato e receber as chaves do imóvel, quando o "shell" já se encontrava praticamente concluído conforme suas próprias especificações, configura comportamento manifestamente contraditório, violador da confiança depositada e, portanto, ilícito. Trata-se de clássica hipótese de
venire contra factum proprium
, em que uma parte, após criar uma expectativa legítima por meio de seu comportamento concludente, adota uma postura antagônica que frustra a confiança da outra parte, causando-lhe prejuízos.

A proibição dos comportamentos contraditórios ou
venire contra factum proprium
é um princípio cada vez mais presente na legislação e na jurisprudência e se relaciona com os Princípios da Boa-fé e da Segurança Jurídica.

A doutrina ressalta que:

Na tradução literal,
venire contra factum proprium
significa vir contra um fato próprio. Ou seja, não é razoável admitir-se que uma pessoa pratique determinado ato ou conjunto de atos e, em seguida, realize conduta diametralmente oposta.

Parte-se da premissa de que os contratantes, por consequência lógica da confiança depositada, devem agir de forma coerente, segundo a expectativa gerada por seus comportamentos (GAGLIANO, Pablo Stolze. Manual de direito civil; volume único / Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho. – São Paulo : Saraiva, 2017).

O ordenamento jurídico pátrio, com esteio nos artigos 187 e 422 do Código Civil, veda o abuso de direito e impõe um padrão de conduta leal e probo aos contraentes, mesmo na fase pré-contratual. Veja-se:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

A liberdade de contratar não é absoluta e encontra limites na boa-fé. Assim, ainda que não houvesse obrigação de celebrar o contrato definitivo, a Apelada possuía o dever de não frustrar a legítima confiança que ela própria construiu, notadamente após induzir a Apelante a realizar investimentos de grande vulto que, de outra forma, não seriam feitos.

A prova pericial produzida é robusta e esclarecedora a esse respeito. O Perito não apenas confirmou que as obras de adequação foram solicitadas pela Apelada, mas também atestou que a maior parte dessas modificações, por sua natureza específica, não foi aproveitada pela nova locatária, necessitando ser demolida e refeita, o que corrobora o caráter personalíssimo e o prejuízo decorrente das intervenções.

O laudo apurou, de forma pormenorizada, que os custos para a realização das alterações solicitadas pela Apelada alcançaram a cifra de R$ 2.017.125,07 (dois milhões dezessete mil cento e vinte e cinco reais e sete centavos) e os custos para o retorno ao projeto original, a fim de atender ao novo locatário, totalizaram R$ 593.627,45 (quinhentos e noventa e três mil seiscentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos).

Portanto, a responsabilidade da Apelada não emana do descumprimento do Protocolo de Intenções – este já superado pela dinâmica relacional ulterior –, mas sim da quebra do dever de lealdade e da proteção à confiança na fase avançada das negociações, o que caracteriza a responsabilidade pré-contratual por ato ilícito. Os danos emergentes, consubstanciados nos custos diretos com as obras e sua posterior demolição, estão cabalmente comprovados e devem ser integralmente ressarcidos.

Igualmente procedente é o pleito de indenização por lucros cessantes, correspondentes aos aluguéis e taxas condominiais que a Apelante deixou de auferir entre a data de inauguração do shopping (agosto de 2014) e a efetiva ocupação da loja por outro locatário (fevereiro de 2015). A conduta da Apelada foi a causa direta e imediata da vacância do imóvel nesse período, frustrando uma receita que, com altíssima probabilidade, seria percebida pela Apelante, não fosse a ruptura abrupta das tratativas.

Com essas considerações, a reforma da sentença é medida que se impõe, para reconhecer a conduta antijurídica da Apelada e o seu consequente dever de indenizar.

DO EXPOSTO
, CONHEÇO do presente Recurso de Apelação e DOU-LHE PROVIMENTO, para o fim de REFORMAR INTEGRALMENTE a sentença e, por conseguinte, JULGAR PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar a Apelada, WALMART BRASIL LTDA (WMB SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA), ao pagamento de:

a) Indenização por danos emergentes, no valor total de R$ 2.610.752,52 (dois milhões seiscentos e dez mil setecentos e cinquenta e dois reais e cinquenta e dois centavos), correspondente à soma dos custos com as alterações implementadas na loja 1043 e com a reconstrução do imóvel para o novo locatário, a ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice oficial da CGJ/ES e juros de mora de 1% ao mês até 31/08/2024, passando-se, a partir de 01/09/2024, a observar os critérios previstos na Lei nº 14.905/2024, com a Taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA), vedada sua cumulação com qualquer outro índice.

b) Indenização a título de lucros cessantes, relativos aos valores da contribuição condominial, desde a inauguração do shopping (agosto de 2014) até fevereiro de 2015, e dos aluguéis que seriam devidos no mesmo período, cujos montantes deverão ser apurados em liquidação de sentença, observando-se os valores previstos nas tratativas, a serem corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice oficial da CGJ/ES e juros de mora de 1% ao mês até 31/08/2024, passando-se, a partir de 01/09/2024, a observar os critérios previstos na Lei nº 14.905/2024, com a Taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA), vedada sua cumulação com qualquer outro índice.

Em razão do resultado do julgamento, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL N. 0029897-13.2016.8.08.0035.

APELANTE: ESPÍRITO SANTO MALL S. A.

APELADA: WALMART BRASIL LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA.

VOTO-VISTA

DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Eminentes Pares.

Após examinar com a acuidade que o caso requer todos os elementos de prova e as teses jurídicas ventiladas pelas partes, manife
sto minha integral concordância com a conclusão
alcançada pelo eminente Relator Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, no sentido do provimento do recurso de apelação

Em que pese a substanciosidade da fundamentação desenvolvida, peço vênia para tecer as seguintes considerações em reforço, detalhando a linha de raciocínio que me leva a acompanhar o respeitável voto de relatoria, notadamente no que se refere à configuração da responsabilidade da apelada e à justa delimitação da reparação devida.

A controvérsia devolvida à apreciação desta colenda Câmara cinge-se a definir se o “Protocolo de Intenções” firmado entre as partes, instrumento que disciplinou, com elevado grau de detalhamento, as condições comerciais e técnicas para futura locação da Loja 1043 do Shopping Vila Velha, gerou, à luz dos deveres anexos de boa-fé objetiva e de proteção da confiança, responsabilidade indenizatória pela frustração do negócio após a deflagração das obras de
shell
e de adequações estruturais exigidas pela proponente locatária, bem como, por arrastamento, se são devidos os encargos correlatos ao período de vacância.

A respeitável sentença recorrida, como visto, resolveu o mérito pela improcedência, sob a premissa de que as cláusulas 5.1 e 5.4 do Protocolo, ao estipularem a não vinculação das partes, teriam afastado qualquer dever de contratar e, por consequência, de indenizar. Tal solução, todavia, revela-se insustentável quando se reconstrói o
iter negocial
à luz do robusto conjunto probatório e se aplica, de forma sistemática e teleológica, o regime da boa-fé objetiva, consagrado como cláusula geral nos artigos 421, 421-A e 422 do Código Civil, bem como a consolidada doutrina da responsabilidade pré-contratual (
culpa in contrahendo
).

A decisão de primeiro grau incorreu, a meu sentir, em equívoco ao ater-se a uma exegese literal e fragmentada do instrumento, ignorando que a autonomia privada encontra limites nos deveres anexos de lealdade, proteção e informação, os quais irradiam seus efeitos desde a fase das tratativas e vinculam os negociantes a um padrão de conduta probo e ético, independentemente da formalização do contrato definitivo.

A prova documental e técnica, robusta e esclarecedora, evidencia um cenário fático que transcende, em muito, a mera tratativa inicial, configurando um processo negocial maduro e de elevado grau de especificidade. O avanço progressivo do relacionamento entre as partes é insofismável, partindo de (1) protocolos sucessivos com condições comerciais minuciosas, passando pela (2) validação de minuta de contrato de locação e pela outorga de poderes à apelada para a prática de atos perante repartições públicas, atos estes que, em conjunto, constituem indicativos seguros de maturidade e seriedade negocial. O ponto culminante desse processo, contudo, reside na (3) formulação de exigências técnicas específicas pela apelada, as quais foram devidamente incorporadas ao projeto executivo do
shell
(como rebaixos de laje e reforços estruturais) e integralmente executadas às expensas da apelante. A materialidade e a relevância de tais investimentos são corroboradas, de forma irrefutável, pelo (4) detalhado laudo pericial judicial, que não apenas quantificou os custos de adaptação e de posterior desfazimento, mas, crucialmente, atestou o baixo reaproveitamento das obras pela locatária sucessora, demonstrando seu caráter customizado e a perda econômica substancial sofrida pela apelante.

Nessa moldura fática, ainda que se reconheça que o Protocolo não impunha, por si, a obrigação de concluir o contrato definitivo, não se pode admitir, sem que se incorra em flagrante vulneração dos deveres laterais de lealdade, cooperação e confiança, que a parte que induziu, dirigiu e supervisionou tecnicamente investimentos específicos, com calendário de obras e marcos de irretratabilidade definidos, possa, de forma abrupta, frustrar o negócio sem arcar com as consequências patrimoniais diretas de sua conduta.

A interpretação literal e isolada das cláusulas de “não vinculação”, como procedeu o Juízo de origem, ignora que o Direito dos Contratos contemporâneo, informado pelo princípio da boa-fé objetiva, não permite o
venire contra factum proprium
. Este postulado veda o comportamento contraditório, impedindo que uma parte, após criar na outra uma legítima expectativa por meio de atos concludentes e positivos, adote uma conduta posterior que frustre essa confiança. A etapa pré-contratual, ao alcançar um grau de comprometimento objetivo como o verificado nos autos, gera uma situação de confiança qualificada que o ordenamento jurídico tutela.

Por conseguinte, a tutela jurisdicional, nestes casos, não decorre de um suposto “dever de contratar a qualquer custo”, o que violaria a liberdade contratual, mas, sim, do dever de indenizar pelos danos decorrentes da quebra da confiança legitimamente criada e dos dispêndios necessários realizados com base nela, sempre nos estritos limites do nexo causal. A indenização visa a reparar o interesse negativo, ou seja, restabelecer o
status quo
ante da parte lesada, ressarcindo-a dos prejuízos que não teria sofrido se não tivesse confiado na celebração do contrato.

Nessa perspectiva, a cláusula 5.5 do protocolo, que previa multa por desistência em um momento específico e anterior ao início das obras (
shell
), não tem o condão de esgotar ou excluir a responsabilidade por violação de deveres anexos, especialmente quando a desistência se mostra intempestiva e ocorre após o
iter
da obra já ter sido deflagrado sob a direta coordenação e para o exclusivo atendimento dos interesses da apelada. A natureza da violação, neste último cenário, é distinta e mais grave, porque não se trata de mera desistência, mas da frustração de uma confiança consolidada por atos de cooperação e investimentos, atraindo a incidência da cláusula geral de responsabilidade civil pré-contratual.

Superada essa premissa, cumpre aquilatar a extensão do dano indenizável. A perícia judicial, elaborada com rigor técnico, discriminou os custos de adaptação do
shell
e os custos de desfazimento e recomposição, apontando baixo índice de reaproveitamento. Tais rubricas se coadunam, diretamente, com a lógica da confiança protegida: o que se ressarce é o dispêndio objetivo que a apelante suportou para atender às exigências técnicas da apelada, em vista da conclusão iminente do contrato. A prova também demonstra a inequívoca vacância do espaço entre a inauguração do shopping (25-08-2014) e a nova locação (fevereiro de 2015), período em que a apelante assumiu o custo de oportunidade e os ônus condominiais.

A distribuição do ônus da prova foi adequadamente observada: incumbia à autora/apelante demonstrar a realização dos dispêndios e o liame com as exigências da proponente, o que foi plenamente atendido pelo conjunto documental e pelo laudo pericial, cabendo à ré/apelada demonstrar a tempestividade de sua desistência ou o reaproveitamento substancial das adaptações, ônus do qual não se desincumbiu.

Por derradeiro, cumpre registrar que a proposta solução apresentada pelo eminente Relator, à qual estou a aderir, não subverte a autonomia privada nem transforma protocolos em contratos definitivos; apenas afirma, com base na boa-fé e na função social do contrato, que quem convoca o parceiro à realização de investimentos específicos não pode, sem justificativa idônea, romper o processo de contratação sem responder pe
los efeitos patrimoniais diretos dessa ruptura. Trata-se de responsabilização calibrada pela confiança legítima e pelos limites do nexo causal, tal como exigem os arts. 421, 421-A, 422 e 403 do Código Civil.

Diante do exposto
ACOMPANHO
o respeitável voto de relatoria
e, deste modo,
D
OU
PROVIMENTO
ao recurso, reformando a respeitável sentença para julgar procedentes os pedidos, condenando a apelada ao pagamento das indenizações por danos emergentes e lucros cessantes, nos exatos termos e com os critérios de atualização e ônus sucumbenciais definidos naquele respeitável voto.

É como voto.

A ruptura injustificada de tratativas contratuais avançadas, com indução da outra parte à realização de investimentos vultosos, configura violação à boa-fé objetiva e enseja responsabilidade pré-contratual.

A cláusula que afasta penalidades pela não assinatura de contrato não exime a parte do dever de lealdade nas negociações, nos termos dos arts. 187 e 422 do Código Civil.

O

venire contra factum proprium

impede que a parte adote comportamento contraditório após criar expectativa legítima de contratação, sujeitando-se à obrigação de indenizar os danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da frustração da confiança depositada.

Com a fixação dessas teses de julgamento acima transcritas, o eminente relator exauriu as questões a serem decididas, com respaldo nas provas produzidas na ação. Examinei atentamente os autos, após receber memoriais de ambos os patronos, mas não tenho nada a acrescentar ao voto de relatoria, com o qual concordo integralmente.

Assim, voto com o eminente relator.