Tribunal: TJES
Processo: 5017885-02.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Por Terceiro Prejudicado
Data de julgamento: 2025-09-24

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ACORDO JUDICIAL ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação e manteve a sentença de procedência dos pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais.

2)
A embargante aponta omissão no julgado quanto à existência de acordo judicial firmado com o corréu Banco Bradesco S.A., que estabelece procedimento específico para a liberação de hipotecas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao não se manifestar expressamente sobre o acordo judicial que disciplina a liberação das hipotecas firmadas entre a construtora e o agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
Destinam-se os embargos de declaração a sanar omissões, contradições ou obscuridades, não se prestando ao reexame de matéria já decidida de forma satisfatória.

5)
Inexiste omissão a ser corrigida, pois o acórdão embargado, ao fundamentar a responsabilidade solidária na Súmula 308 do STJ, considerou ineficaz perante o adquirente de boa-fé a integralidade da relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro.

6)
A ineficácia da hipoteca perante o consumidor que quitou o imóvel abrange, por decorrência lógica, qualquer acordo posterior entre a construtora e o banco que discipline a liberação do gravame.

7)
O ponto tido por omisso exsurge irrelevante para a solução da controvérsia, que se exaure na proteção ao direito do consumidor que quitou o preço do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A aplicação da Súmula 308 do STJ, que declara a ineficácia da hipoteca perante o adquirente de boa-fé, torna inoponível ao consumidor não apenas o gravame em si, mas também eventuais acordos entre a construtora e o agente financeiro que versem a liberação da garantia.

2. Inexiste omissão no julgado que, tratando da responsabilidade pela baixa de hipoteca, deixa de analisar acordo específico entre os fornecedores, cuja discussão é irrelevante frente ao direito do consumidor que adimpliu integralmente o contrato.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017885-02.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: LUZINETTI MARIA MATTEDE e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ACORDO JUDICIAL ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INOPONIBILIDADE AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação e manteve a sentença de procedência dos pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos morais.

2)
A embargante aponta omissão no julgado quanto à existência de acordo judicial firmado com o corréu Banco Bradesco S.A., que estabelece procedimento específico para a liberação de hipotecas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao não se manifestar expressamente sobre o acordo judicial que disciplina a liberação das hipotecas firmadas entre a construtora e o agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
Destinam-se os embargos de declaração a sanar omissões, contradições ou obscuridades, não se prestando ao reexame de matéria já decidida de forma satisfatória.

5)
Inexiste omissão a ser corrigida, pois o acórdão embargado, ao fundamentar a responsabilidade solidária na Súmula 308 do STJ, considerou ineficaz perante o adquirente de boa-fé a integralidade da relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro.

6)
A ineficácia da hipoteca perante o consumidor que quitou o imóvel abrange, por decorrência lógica, qualquer acordo posterior entre a construtora e o banco que discipline a liberação do gravame.

7)
O ponto tido por omisso exsurge irrelevante para a solução da controvérsia, que se exaure na proteção ao direito do consumidor que quitou o preço do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8)
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A aplicação da Súmula 308 do STJ, que declara a ineficácia da hipoteca perante o adquirente de boa-fé, torna inoponível ao consumidor não apenas o gravame em si, mas também eventuais acordos entre a construtora e o agente financeiro que versem a liberação da garantia.

2. Inexiste omissão no julgado que, tratando da responsabilidade pela baixa de hipoteca, deixa de analisar acordo específico entre os fornecedores, cuja discussão é irrelevante frente ao direito do consumidor que adimpliu integralmente o contrato.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Destinam-se
os embargos de declaração
, precipuamente, a sanar obscuridades, contradições ou omissões contidas nos provimentos jurisdicionais.

Por isso, diz-se que essa modalidade recursal só permite o reexame da decisão impugnada quando utilizada com o específico objetivo de viabilizar novo pronunciamento de caráter integrativo-retificador.

Sendo assim, a decisão que aprecia – como no caso dos autos – determinada pretensão jurídica de forma satisfatória não permite o emprego dos aclaratórios, diante da inexistência dos pressupostos que justificariam a sua adequada utilização.

No caso, à evidência, o acórdão embargado examinou adequadamente a matéria e apreciou, com plena exatidão e em toda a sua inteireza, as questões que se apresentavam.

As razões de decidir, adotadas por ocasião do julgamento, são suficientes para afastar as pretensões da embargante. É de se conferir:

O caso em análise versa ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, decorrente da não efetivação da baixa de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido pelos apelados junto à primeira apelante (Lorenge), com garantia fiduciária em favor do segundo apelante (Banco Bradesco).

A sentença julgou procedente a pretensão autoral, condenando as requeridas solidariamente a expedirem o Termo de Liberação de Hipoteca, sob pena de multa diária, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sob o fundamento de que a demora injustificada em promover a baixa da hipoteca, mesmo após a quitação integral do preço, configura falha na prestação do serviço e ato ilícito passível de reparação moral.

Pois bem. A irresignação recursal não deve prosperar.

Em primeiro lugar, deve ser afastada a preliminar arguida em ambos os recursos de ilegitimidade passiva, uma vez que as condições da ação devem ser aferidas com base na narrativa exposta na exordial.

Portanto, tendo os autores/apelados imputado às recorrentes a responsabilidade pela manutenção do gravame hipotecária, resta,
in status assertionis
, configurada a pertinência subjetiva da lide, sendo a análise da responsabilidade de cada uma matéria afeta ao mérito da causa.

Quanto à responsabilidade solidária, observa-se que a construtora e o agente financeiro integram a mesma cadeia de fornecimento, sendo solidariamente responsáveis perante o consumidor pela regularização do imóvel.

Embora a hipoteca firmada entre eles seja legítima, é ineficaz perante o adquirente de boa-fé que quitou o imóvel, nos termos do que dispõe a Súmula 308 do STJ:

“
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Nesses termos, impõe-se reconhecer que, quitado o preço, o consumidor tem o direito de receber o bem livre de quaisquer ônus, cabendo a ambos os fornecedores, construtora e instituição financeira, adotar as providências necessárias para a baixa do gravame, não sendo oponível ao adquirente a relação jurídica existente entre eles.

A respeito, confira-se a jurisprudência desta Corte de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
DEMORA NA BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E CREDOR HIPOTECÁRIO
. VENDA CASADA NÃO CONFIGURADA. REDIMENSIONAMENTO DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DAS PARTES AUTORAS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. RECURSOS DAS PARTES REQUERIDAS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de recursos interpostos por em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para condenar PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, em virtude de demora excessiva na baixa do gravame hipotecário averbado na matrícula do imóvel adquirido pelos últimos apelantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) avaliar a procedência da condenação por danos morais em razão da demora na baixa do gravame hipotecário e a solidariedade entre a construtora e o banco credor; (ii) determinar a configuração de prática abusiva de venda casada no financiamento do imóvel; (iii) redimensionar as verbas sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A demora de mais de três anos para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel configura dano moral, pois ultrapassa o mero aborrecimento, gerando frustração e angústia ao adquirente.
4. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor.
5. Não restou demonstrada a ocorrência de venda casada, uma vez que os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar a imposição de contratação de financiamento com o banco específico. 6. A distribuição das custas e honorários advocatícios deve ser ajustada à sucumbência recíproca, com redimensionamento da obrigação de pagamento das custas processuais e fixação de honorários em favor do banco credor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso das partes autoras conhecido e desprovido. Recursos das partes requeridas parcialmente providos. (TJES, Número do processo: 0023961-02.2019.8.08.0035; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Magistrado: HELOISA CARIELLO; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 27/Mar/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO
. PRELIMINAR. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AGENTE FINANCEIRO. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA ANULADA 1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt nos EDcl no REsp nº 1.975.215/BA, estabeleceu que o agente financeiro deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário em ações que busquem o cancelamento de gravame hipotecário, sob pena de tornar inexequível a sentença. 2.
O cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da construtora, mas depende da quitação da dívida junto ao credor hipotecário
, o qual deve ser citado para que a sentença possa produzir seus efeitos. 3. A jurisprudência reforça que, sem a participação do credor hipotecário, não se pode impor à construtora a responsabilidade exclusiva pela baixa da hipoteca. 4. Preliminar acolhida. Sentença anulada. (Data: 28/Nov/2024, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 0002956-11.2019.8.08.0006, Magistrado: CARLOS SIMOES FONSECA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Em relação à alegação de inexistência de ato ilícito ou falha na prestação de serviço, também não assiste razão às apelantes, tendo em vista que o conjunto fático-probatório demonstra de forma inequívoca que os adquirentes quitaram integralmente o valor do imóvel em 2018 e, mesmo após anos e diversas tentativas de solução extrajudicial, a baixa da hipoteca não foi providenciada.

Com efeito, a omissão prolongada e injustificada em cumprir a obrigação contratual e legal configura manifesta falha na prestação do serviço.

A indenização por danos morais também não merece retoque, pois os fatos narrados e comprovados nos autos extrapolam, em muito, os meros dissabores da vida cotidiana.

Afinal, a impossibilidade de exercer plenamente o direito de propriedade, notadamente o de dispor do bem, livre de ônus, após o integral adimplemento de suas obrigações, gera angústia, incerteza e frustração que afetam a esfera psíquica do indivíduo.

Em outras palavras, a situação de ter imóvel "preso" a garantia de dívida de terceiro, mesmo após a quitação, e a necessidade de buscar o Poder Judiciário para obter solução que deveria ser administrativa e célere, representam um calvário que viola a dignidade do consumidor e sua legítima expectativa de paz e segurança jurídica.

O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por sua vez, mostra-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter dúplice da indenização – compensatório para a vítima e pedagógico para o ofensor – e alinhando-se aos parâmetros adotados por este egrégio Tribunal em casos de semelhante natureza, como subsegue:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios. A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.
Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel. O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade
. A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. (Data: 28/Nov/2024, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5004631-59.2022.8.08.0024, Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço dos recursos e a eles nego provimento
.

À evidência, inexiste omissão a ser corrigida, na medida em que o acórdão embargado, ao fundamentar a responsabilidade solidária na Súmula 308 do STJ, considerou ineficaz perante o adquirente de boa-fé a integralidade da relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro, o que abrange não apenas a hipoteca em si, mas, por ilação lógica, qualquer acordo posterior que discipline sua liberação.

Desse modo, o ponto tido por omisso exsurge irrelevante para a solução da controvérsia, que se exaure na proteção ao direito do consumidor que quitou o imóvel.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e
a ele

nego provimento
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual de 15.09.2025 a 19.09.2025.

Voto: Acompanhar a Relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

Declaro meu impedimento com fulcro no art. 144, III do CPC.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 15.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.