Tribunal: TJES
Processo: 5022635-81.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Móvel
Data de julgamento: 2025-05-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EMPRESARIAL. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE IGP-M PELO IPCA. PANDEMIA DA COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA ANULADA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Serviços e Assessoria Médica Especializada Ltda. e Samp Espírito Santo Assistência Médica Ltda. contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação revisional ajuizada em face de Pietra Hotéis S/A, sob fundamento de ausência de interesse de agir (art. 485, VI, do CPC), por não ter transcorrido o triênio exigido no art. 19 da Lei 8.245/1991. Os Apelantes alegam onerosidade excessiva decorrente do aumento imprevisível do índice IGP-M, em razão da pandemia da COVID-19, e requerem substituição do índice de reajuste para o IPCA, ambos previstos contratualmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível afastar o requisito temporal de três anos previsto no art. 19, da Lei do Inquilinato, em ações revisionais fundadas em onerosidade excessiva; (ii) estabelecer se a elevação do IGP-M no período pandêmico justifica, no caso concreto, a substituição do índice contratualmente pactuado pelo IPCA.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A exigência do decurso de três anos para propositura de ação revisional, prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato, aplica-se apenas às ações revisionais fundadas na variação do valor de mercado do aluguel, não alcançando hipóteses excepcionais de onerosidade excessiva, imprevisibilidade ou alteração superveniente das circunstâncias contratuais.

2. As ações revisionais fundamentadas em fatos imprevisíveis e desequilíbrio contratual decorrente de eventos extraordinários, como a pandemia da COVID-19, devem ser analisadas à luz dos arts. 317 e 478, do Código Civil, que autorizam a revisão judicial da prestação em contratos de trato sucessivo ou continuado.

3. O pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA tem fundamento na cláusula
rebus sic stantibus
, mas não encontra respaldo probatório suficiente para comprovar desproporção manifesta ou vantagem extrema da outra parte, conforme jurisprudência dominante do TJES e do STJ.

4. A jurisprudência do TJES vem entendendo que a alta do IGP-M durante a pandemia, por si só, não caracteriza onerosidade excessiva apta a justificar a intervenção judicial nos contratos empresariais, por se tratar de risco previsível inerente à livre negociação contratual.

5. Diante da ausência de comprovação de desvantagem significativa e da existência de previsão contratual para mais de um índice, não há fundamento jurídico para acolher a pretensão autoral de alteração do índice pactuado.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5022635-81.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA e outros

APELADO: PIETRA HOTEIS S/A

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EMPRESARIAL. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE IGP-M PELO IPCA. PANDEMIA DA COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA ANULADA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Serviços e Assessoria Médica Especializada Ltda. e Samp Espírito Santo Assistência Médica Ltda. contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação revisional ajuizada em face de Pietra Hotéis S/A, sob fundamento de ausência de interesse de agir (art. 485, VI, do CPC), por não ter transcorrido o triênio exigido no art. 19 da Lei 8.245/1991. Os Apelantes alegam onerosidade excessiva decorrente do aumento imprevisível do índice IGP-M, em razão da pandemia da COVID-19, e requerem substituição do índice de reajuste para o IPCA, ambos previstos contratualmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível afastar o requisito temporal de três anos previsto no art. 19, da Lei do Inquilinato, em ações revisionais fundadas em onerosidade excessiva; (ii) estabelecer se a elevação do IGP-M no período pandêmico justifica, no caso concreto, a substituição do índice contratualmente pactuado pelo IPCA.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A exigência do decurso de três anos para propositura de ação revisional, prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato, aplica-se apenas às ações revisionais fundadas na variação do valor de mercado do aluguel, não alcançando hipóteses excepcionais de onerosidade excessiva, imprevisibilidade ou alteração superveniente das circunstâncias contratuais.

2. As ações revisionais fundamentadas em fatos imprevisíveis e desequilíbrio contratual decorrente de eventos extraordinários, como a pandemia da COVID-19, devem ser analisadas à luz dos arts. 317 e 478, do Código Civil, que autorizam a revisão judicial da prestação em contratos de trato sucessivo ou continuado.

3. O pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA tem fundamento na cláusula
rebus sic stantibus
, mas não encontra respaldo probatório suficiente para comprovar desproporção manifesta ou vantagem extrema da outra parte, conforme jurisprudência dominante do TJES e do STJ.

4. A jurisprudência do TJES vem entendendo que a alta do IGP-M durante a pandemia, por si só, não caracteriza onerosidade excessiva apta a justificar a intervenção judicial nos contratos empresariais, por se tratar de risco previsível inerente à livre negociação contratual.

5. Diante da ausência de comprovação de desvantagem significativa e da existência de previsão contratual para mais de um índice, não há fundamento jurídico para acolher a pretensão autoral de alteração do índice pactuado.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N. 5022635-81.2021.8.08.0024

APELANTES: SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA E SAMP ESPIRITO SANTO ASSISTENCIA MEDICA LTDA.

APELADO: PIETRA HOTEIS S/A

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação em “ação revisional” proposta por SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA E SAMP ESPIRITO SANTO ASSISTENCIA MEDICA LTDA., ora Apelantes, em face do PIETRA HOTEIS S/A, ora Apelada, objetivando a revisão dos contratos de locação firmados para substituir o reajuste pelo IGPM para o IPCA em razão do aumento imprevisível daquele índice em razão da pandemia do COVID-19.

Pela sentença id 6514020, o Juízo
a quo
extinguiu o processo sem resolução de mérito por entender que os Apelantes carecem do direito de ação por não se ter implementado o decurso do triênio previsto no art. 19, da Lei Federal n. 8.245/1991.

Irresignado, o Apelante interpôs o recurso de apelação id 6514022, em que pugna, em síntese, pela reforma da sentença tendo em vista que não se objetiva a revisão do contrato de aluguel, mas tão somente a alteração do índice de reajuste eleito por outro já previsto contratualmente, ante a onerosidade excessiva e inesperada verificada após a pandemia da COVID-19.

O Apelado apresentou contrarrazões no id 6514031, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É, em resumo, o Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 1º de Dezembro de 2024.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5022635-81.2021.8.08.0024

APELANTES: SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA E SAMP ESPIRITO SANTO ASSISTENCIA MEDICA LTDA.

APELADO: PIETRA HOTEIS S/A

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuida-se de recurso de apelação em “ação revisional” proposta por SERVICOS E ASSESSORIA MEDICA ESPECIALIZADA LTDA E SAMP ESPIRITO SANTO ASSISTENCIA MEDICA LTDA., ora Apelantes, em face do PIETRA HOTEIS S/A, ora Apelada, objetivando a revisão dos contratos de locação firmados para substituir o reajuste pelo IGPM para o IPCA em razão do aumento imprevisível daquele índice em razão da pandemia do COVID-19.

Pela sentença id 6514020, o Juízo
a quo
extinguiu o processo sem resolução de mérito por entender que os Apelantes carecem do direito de ação por não se ter implementado o decurso do triênio previsto no art. 19, da Lei Federal n. 8.245/1991.

Irresignados, os Apelantes interpuseram o recurso de apelação id 6514022, em que pugnam, em síntese, pela reforma da sentença, ao argumento de que não se objetiva a revisão do contrato de aluguel, mas tão somente a alteração do índice de reajuste eleito por outro já previsto contratualmente, ante a onerosidade excessiva e inesperada verificada após a pandemia da COVID-19.

O Apelado apresentou contrarrazões no id 6514031, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre examinar o pedido de anulação da sentença diante da extinção levada a efeito pelo Juízo
a quo
sob o fundamento de carência de ação (art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil).

Nesse sentido, a tese recursal merece, no ponto, acolhida, vez que o requisito previsto no art. 19 da Lei do Inquilinato – que exige o decurso de três anos para o ajuizamento de ação revisional de aluguel – refere-se especificamente à
ação revisional típica de valores locatícios com base na variação do mercado
.

Dispõe que o art. 19 da Lei Federal n. 8.245/1991,
verbis
:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato, poderá pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Todavia, as interpretações sistemática e finalística da norma permitem depreender que o decurso do triênio aplica-se às ações revisionais fundadas exclusivamente no critério de valor de mercado, o que não se confunde com hipóteses excepcionais de onerosidade excessiva, imprevisibilidade ou alteração substancial das circunstâncias contratuais.

Em casos como os tais, deve-se volver os olhos para as disposições insculpidas nos arts. 317 e 478 do Código Civil, que disciplinam as hipóteses de revisão da prestação pactuada em razão da superveniência de circunstâncias extraordinárias:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, a fim de que se assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.”

Vê-se, portanto, que o pleito formulado nos presentes autos reveste-se de
caráter atípico e extraordinário
, fundado em fatos alegadamente supervenientes e imprevisíveis, decorrentes alteração do cenário econômico nacional provocada pela pandemia, circunstância que não se amolda à rígida hipótese prevista no art. 19, da Lei do Inquilinato.

Tem-se, portanto, que os Apelantes não buscam a revisão com fundamento exclusivo na desatualização ordinária dos valores pactuados, mas sim em (suposta) excepcional onerosidade excessiva advinda da alta abrupta e imprevisível do IGPM, índice originalmente contratado para o reajuste dos aluguéis, em contexto de força maior, circunstância que autorizaria, em tese, a revisão judicial do contrato à luz da cláusula
rebus sic stantibus
.

Destarte, não há que se falar em carência de ação ou ausência de interesse processual, razão pela qual deve ser anulada a sentença.

Outrossim, diante da desnecessidade de dilação probatória, estando o feito apto para julgamento, impõe-se o exame do mérito diretamente por este Tribunal, na forma do inciso I, do § 3º, do art. 1.013, do Código de Processo Civil, passando à análise do mérito do pedido revisional.

Vê-se, outrossim, que a controvérsia devolvida a este Egrégio Sodalício cinge-se, pois, em apurar a possibilidade de modificação do aludido índice IGP-M pelo IPCA, ambos previstos nos contratos firmados entre as partes, em razão da alegada onerosidade excessiva deflagrada pela pandemia da COVID-19.

Consigna-se, de plano, que, nas relações negociais, devem prevalecer os princípios da liberdade contratual e do
pacta sunt servanda
, positivados no artigo 421,
caput
e parágrafo único, do Código Civil,
verbis
:

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

Outrossim, nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
“
[
...
]
o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos de cunho empresarial é restrito, face a concretude do princípio da autonomia privada e, ainda, em decorrência de prevalência da livre iniciativa, do
pacta sunt servanda
, da função social da empresa e da livre concorrência de mercado
[...]
”
(STJ, AgInt no AREsp n.º 655.382/RJ, DJe de 19/6/2023).

Na espécie, os Apelantes defendem a aplicação de índice diverso daquele contratualmente eleito - o IGP-M - como índice de atualização monetária sobre as parcelas relativas aos contratos de locação em comento, mas sem se afastar do que restou contratualmente previsto quando da celebração do ajuste.

Ou seja, pugna-se pela adoção de um dos demais índices previstos na cláusula sexta,
in casu
, do IPCA, em razão do alegado desequilíbrio contratual gerado em decorrência da exponencial variação do IGP-M, que teria acumulado reajuste na casa dos 30% (trinta por cento), em total descompasso com o comportamento do referido índice no mercado nos últimos 20 anos, o que importaria, segundo defendem, em onerosidade excessiva, que autorizaria a revisão judicial da avença.

De largada, importa consignar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que “
a revisão dos contratos de aluguel em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das parte
s
”(AgInt no AREsp 2525081/SP)

Fala-se, outrossim, em onerosidade excessiva a partir de um duplo fundamento: a cláusula
rebus sic standibus
e a teoria da imprevisão. Caracteriza-se aquela pela ocorrência,
in concreto
, de um superveniente desequilíbrio de valor econômico do contrato, tornando-se a prestação expressivamente mais gravosa para uma das partes (art. 478, do Código Civil), o que pode ocorrer em razão da superveniência de evento imprevisível (art. 317, também do Diploma Civil), hipótese defendida pelos Apelantes no presente caso concreto.

Nada obstante, é de se salientar que entendem a doutrina e a jurisprudência que variações nas prestações pactuadas em razão da progressão da inflação são normais e se inserem no risco contratual assumido pelas partes.

Por essa razão, a referida tese autoral não encontra respaldo na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, que, ao se deparar com situações análogas, tem se pronunciado expressa e especificamente pela inexistência de onerosidade excessiva em decorrência do acumulado do IPC-M no período de 2020/2021, como se vê, exemplificativamente, no recentíssimo julgamento da apelação cível n. 5003943-88.2021.8.08.0006, de relatoria do Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, assim ementada:

“APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – REJEITADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL – PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – REDIMENSIONADOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

(...)

2. A mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos. Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado. 3.
Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, de forma que não vislumbro onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação
. E mais, convém ressaltar que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária apelante, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços. 4.
Conforme estabelecido no artigo 478 do Código Civil, são necessários os seguintes requisitos cumulativos para caracterizar a onerosidade excessiva: I) existência de um contrato de execução continuada; II) ocorrência de um acontecimento extraordinário e imprevisível que cause onerosidade excessiva; III) vantagem extremamente desproporcional em relação à outra parte.
5.
Embora os primeiros dois requisitos tenham sido atendidos, não se evidencia a comprovação de uma desvantagem significativa de uma das partes em relação à outra
. Isto porque, o aumento, por si só, não é suficiente para justificar a revisão contratual pretendida, quando não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato. Sem esta prova inequívoca, não se pode falar em onerosidade excessiva de uma parte em relação à outra. 6. Recurso conhecido e provido. Improcedência da pretensão autoral. Redimensionados os ônus sucumbenciais.”

(TJES - Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006; Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 19.09.2024)

Em igual sentido, colhem-se os entendimentos manifestados em uníssono por todas as Câmaras Cíveis deste Egrégio Tribunal de Justiça no julgamento dos agravos de instrumento n. 5011971-29.2022.8.08.0000, Desª. Marianne Judice de Mattos, 5009104-29.2023.8.08.0000, Des. Samuel Meira Brasil, 5004057-45.2021.8.08.0000, Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, 5012936-70.2023.8.08.0000, Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira.

Portanto, ainda que os Apelantes não careçam do direito de ação, não há que se falar em acolhimento de seu pedido no que pertine ao
meritum causae
já que, como visto, não há como prevalecer a tese de existência de onerosidade excessiva no presente caso concreto.

Destaca-se, por conseguinte, que a conclusão acima alcançada quanto ao fundamento da pretensão autoral torna prejudicada a análise das demais questões debatidas pelas partes, como a possibilidade de discussão do reajuste contratual em Juízo e a especificidade da contratação realizada entre as partes na modalidade
built to suit
.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou parcial provimento para, na forma do inciso I do § 3º, do art. 1.013, do Código de Processo Civil, julgar improcedente o pleito autoral.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Presencial de 13.05.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões