Tribunal: TJES
Processo: 0022666-56.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ARTIGO 1.030, II, DO CPC. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO VINCULADO AO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ILICITUDE. JUÍZO POSITIVO DE RETRATAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto por MRV Engenharia e Participações S/A, contra sentença que julgou procedente a pretensão de Geiziane Barcelos de Almeida, reconhecendo a mora na entrega do imóvel contratado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com fundamento de que o prazo de entrega não poderia estar vinculado ao registro do contrato de financiamento. O acórdão anterior reformara a sentença, mas foi submetido a juízo de retratação (CPC, art. 1.030, II), em virtude de contrariedade ao Tema nº 996 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que vincula o termo inicial do prazo de entrega do imóvel ao registro do contrato de financiamento; (ii) estabelecer se é devida a restituição de valores pagos a título de juros de obra após o prazo de tolerância; (iii) determinar se há elementos para a condenação da construtora ao pagamento de danos emergentes (aluguéis pagos durante o período de mora); e (iv) verificar se o atraso enseja indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo contratual de entrega do imóvel vinculado ao registro do contrato de financiamento configura prática abusiva, por submeter o consumidor a evento futuro e incerto, em afronta ao art. 51, IV, do CDC e à tese firmada no Tema nº 996 do STJ.

4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, conforme entendimento do STJ e do art. 43-A da Lei nº 4.591/64.

5. Após o prazo contratual (incluído o de tolerância), é ilícita a cobrança de juros de obra, sendo devida sua restituição ao consumidor, conforme fixado no Tema nº 996 do STJ.

6. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo quanto à devolução de juros de obra, por ser a responsável direta pelo atraso na entrega do imóvel.

7. A indenização por danos emergentes exige prova do prejuízo efetivo, sendo insuficiente a mera alegação de pagamento de alugueres; no caso, os recibos demonstram despesas somente até abril de 2017, não abrangendo o período de mora (a partir de 05/05/2017).

8. A cláusula penal moratória pode ser invertida em favor do consumidor nos contratos de adesão, conforme Tema nº 971 do STJ, quando prevista apenas contra o adquirente.

9. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, nos termos do Tema nº 970 do STJ, mas admite cumulação com danos emergentes — o que, todavia, não se aplica ao caso concreto, em razão da ausência de prova do prejuízo.

10. O atraso módico na entrega do imóvel não extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo insuficiente para caracterizar dano moral indenizável, conforme jurisprudência do STJ e deste Tribunal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso de Geiziane Barcelos de Almeida desprovido. Recurso de MRV Engenharia e Participações S/A parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É ilícita a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel ao registro do contrato de financiamento, devendo o prazo ser certo e definido desde a assinatura do contrato.

2. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual, incluído o de tolerância, é indevida, impondo-se sua restituição ao consumidor.

3. A indenização por danos emergentes exige prova do efetivo prejuízo, não se presumindo em caso de ausência de comprovação documental.

4. O atraso ínfimo na entrega do imóvel não configura dano moral indenizável, por não ultrapassar os limites do mero inadimplemento contratual.

5. É cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor nos contratos de adesão, quando prevista apenas contra o adquirente.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 51, IV; 85, § 2º; 98, §§ 2º e 3º; 926; 927; 1.030, II; 1.036. CDC, art. 51, IV. Lei nº 4.591/64, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996); STJ, REsp 1.631.485/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 12.12.2018, DJe 13.12.2018 (Tema 971); STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.11.2017, DJe 01.12.2017 (Tema 970); TJES, Apelação Cível nº 0001828-53.2021.8.08.0048, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, 3ª Câmara Cível; TJES, Apelação Cível nº 0012481-90.2016.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível; TJES, AI nº 5001171-73.2021.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira; TJES, Apelação Cível nº 035140072576, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, 2ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022666-56.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso da parte autora; bem como conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de
juízo de retratação
determinado pela Vice-Presidência deste Sodalício, na forma do art. 1.030, inciso II, do CPC, tendo por objeto o v. acórdão de id. 8325240, que, à unanimidade, deu provimento ao apelo cível de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, para reformar a r. sentença recorrida e julgar improcedente a ação ajuizada por
GEIZIANE BARCELOS DE ALMEIDA
, sob o fundamento de que o termo inicial para entrega da obra seria o registro do contrato de financiamento à construção firmado entre as partes, conforme cláusula 5ª do contrato, de modo a não se inferir inadimplemento/mora por parte da construtora.

Ao exercer o juízo de admissibilidade de recurso especial interposto por
GEIZIANE BARCELOS DE ALMEIDA
, o Eminente Desembargador Vice-Presidente deste egrégio Tribunal de Justiça vislumbrou a aparente contrariedade entre o acórdão lavrado pela c. 2ª Câmara Cível deste Sodalício e a orientação firmada pelo c. STJ no julgamento do Tema nº 996, no sentido de que, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o prazo para a entrega do imóvel deve ser expresso, claro e “não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, com exceção do acréscimo do prazo de tolerância de até 180 dias”.

Pois bem.

Após reexaminar os autos, entendo que a hipótese dos autos comporta
juízo positivo de retratação
.

Isso porque, ao concluir pela ausência de mora/inadimplemento na entrega do imóvel por parte da construtora sob a premissa de que “o termo inicial para entrega da obra seria o registro do contrato de financiamento à construção firmado entre as partes, conforme expresso na cláusula 05”, o v. acórdão caminha de encontro ao precedente firmado pelo Tribunal da Cidadania no sentido de que o prazo de entrega do imóvel “
não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, com exceção do acréscimo do prazo de tolerância de até 180 dias
”.

Vale conferir a íntegra da ementa do julgado editado pelo c. STJ, no julgamento do
Tema nº 996
,
in verbis
:

“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

Considerando a força vinculante das Teses firmadas, sob o rito do art. 1.036 do CPC, na forma do disposto nos arts. 926 e 927 do CPC, imperativa a
retratação
, a fim de manter incólume a r. sentença ao reconhecer que “o caso em tela trata de contrato estabelecido sob a égide do programa Minha Casa, Minha Vida, sendo aplicável o entendimento fixado no Tema 996, visto que, em observância aos princípios da boa-fé, da informação e transparência, faz-se indispensável que a data para a entrega do imóvel seja aquela estipulado no primeiro contrato realizado entre o consumidor e a construtora. Ao contrário disso, estaria o consumidor em uma situação de extrema instabilidade, já que, como posto na cláusula contratual, não há um prazo fixo e/ou determinado para o registro do contrato de financiamento junto ao Cartório”.

Com efeito, a estipulação de prazo de entrega de imóvel, condicionada ao registro do contrato de financiamento obtido pela construtora junto à entidade bancária financiadora da obra perante o Cartório de Registro de Imóveis competente
configura prática abusiva
que viola o art. 51, IV, do CDC, visto que submete os adquirentes a desvantagem excessiva ao permitir que a incorporadora, ao seu alvedrio, tome as rédeas da deflagração do prazo de entrega do empreendimento.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA – PREVISÃO LEGAL – ART. 43-A DA LEI 4.591/64 – TOLERÂNCIA QUE DISPENSA A COMPROVAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXTRAORDINÁRIAS – MULTA E JUROS DE MORA – APLICAÇÃO COM BASE NO VALOR DA PARCELA INADIMPLIDA – JUROS DE OBRA DEVIDOS DESDE O ATRASO – DANO MORAL – ATRASO DE DOIS MESES – INOCORRÊNCIA – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Segundo a Cláusula 5ª do contrato, o prazo para conclusão das obras, a princípio, corresponderia ao prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, que trata da previsão para a entrega das chaves, com contagem a partir do registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, a mesma Cláusula 5ª estabelece a possibilidade de que o prazo para conclusão das obras (não o de entrega das chaves / imissão na posse) poderá ser modificado quando da assinatura do contrato de financiamento, o que efetivamente ocorreu. 2. Ocorre que, como bem pontuou o d. juízo de primeiro grau,
a fixação do prazo para imissão na posse a contar da data de registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis é abusiva, pois submete o consumidor a aguardar providência que cabe exclusivamente à Construtora, que poderá, dolosamente, postergar o registro para elastecer o prazo para entrega das chaves
.
Nesse sentido, o item 1.1 da Tese fixada pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 996
. 3. Nessa toada, deve-se tomar como termo inicial do prazo de 31 (trinta e um) meses para entrega das chaves a data do primeiro contrato, firmado com a Construtora, em 05/07/2012. E, por conseguinte, o termo final para entrega das chaves (imissão na posse), já incluído o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ocorreu em 04/08/2015. 4. No ponto, importa salientar que não merece acolhimento a alegação do recorrente no sentido de que o prazo de tolerância não pode ser utilizado de forma injustificada, dependendo da demonstração de circunstâncias especiais ou adversidades que venham a impactar no cronograma de execução dos serviços, visto que tal prazo possui, inclusive, previsão no art. 43-A da Lei n.º 4.591/64 (incluído pela Lei n.º 13.786/2018) e amparo jurisprudencial (vide REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). 5. Não se verifica, outrossim, a alegada omissão da base de cálculo para aplicação da multa e juros de mora, pois trata-se de situação descrita no contrato, na cláusula 4.2, itens “a” (juros de mora de 1% ao mês) e “b” (multa de 2% sobre o valor da prestação em atraso). Desse modo, incabível a fixação sobre o valor atualizado do contrato, com pretende o apelante. 6. Quanto aos juros de obra, a restituição destes foi devidamente reconhecida na sentença impugnada, contudo, com termo inicial (04/08/2015) que difere daquele sustentado pelo recorrente (09/2014), já tendo sido enfrentada, anteriormente, a matéria relativa à data a partir da qual a requerida incorreu em atraso na entrega das chaves. 7. Por fim, quanto à tese de que a situação descrita nos autos foi capaz de ensejar danos morais, salienta-se que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial n.º 1551968/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, definiu que o atraso de poucos meses na conclusão de obra não enseja a ocorrência de dano moral, tratando-se de mero inadimplemento contratual. 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0026323-74.2015.8.08.0048, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE financiamento . CONSTRUÇÃO CIVIL. ATRASO EM OBRA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I . Entendeu-se que o prazo de 30 (trinta) meses previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda pactuado entre os litigantes e utilizado pelo Juízo sentenciante deve ser mantido, contudo, com seu termo inicial a partir da data da assinatura do aludido Contrato e não do Registro do Contrato de Financiamento, eis que corresponde ao prazo certo e redigido de forma “clara, expressa, inteligível, e definida”, do qual teve ciência o consumidor desde o início das negociações. II. Acresça-se a tal intelecção, ainda, a compreensão de que “Nos contratos de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, diante da natureza do contrato e a complexidade do seu objeto”. Precedentes . III.
Na concretude do caso, tendo sido celebrado o Contrato de Promessa de Compra e Venda no dia 05/06/2014, o decurso do prazo de 30 (trinta) meses, somado ao prazo de tolerância (180 dias), projetaria a entrega da unidade adquirida pelo autor/apelante ao dia 05/06/2017, sendo que a efetiva entrega das chaves ocorreu no dia 19/06/2017, isto é, cerca de 14 (catorze) dias depois, não há como afastar o reconhecimento do atraso na entrega da obra
. IV. No caso em tela, não verificou-se condições particulares que evidenciam violação à dignidade do autor, ao passo que não fora extrapolado de forma excessiva o prazo contratualmente previsto, consubstanciando-se em atraso de apenas 14 (catorze) dias, insuficiente, por si só, a desbordar dos limites do mero dissabor cotidiano e de efetiva lesão à parte . V. Em razão do ínfimo prazo de atraso na entrega, esta Corte enuncia que além de indevida a indenização por dano moral, a devolução da taxa de evolução de obra também se mostra descabida. VI. É de sabença acadêmica que sendo pactuado entre as partes o pagamento de cláusula penal moratória em razão da demora na entrega do imóvel, possível a sua inversão quando prevista exclusivamente em favor da construtora, hipótese esta que amolda-se ao caso presente, devendo então a apelada ser condenada ao pagamento da multa moratória de 2% e juros de 1% em favor do apelante . VII. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0001828-53.2021 .8.08.0048, Relator.: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, 3ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ENTREGA DAS CHAVES VINCULADA AO FINANCIAMENTO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO . CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. RECURSOS CONHECIDOS. IMPROVIDO O DE DANIEL VIANA. PARCIALMENTE PROVIDO O DE MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S/A . I. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Precedentes do STJ. II .
Não se mostra razoável a utilização além do prazo de tolerância de 180 dias pela construtora, sem correspondente justificativa. Entretanto, se o contrato não é claro ao informar a data final para a conclusão da obra, revela-se situação de vulnerabilidade ao consumidor, diante de prazo genérico associado ao registro do contrato de financiamento, resolvendo-se pelo reconhecimento do prazo mais favorável ao adquirente
. III. Não se revela a ocorrência de dano moral pelo atraso de três meses na entrega da obra, ainda que utilizado além do prazo de tolerância estipulado no contrato . Precedente TJES. IV. Nos contratos de adesão firmados entre o adquirente e a construtora, existindo a previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deve ser considerada de forma inversa, para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, sendo vedada a sua cumulação com lucros cessantes. V . A condenação em pagamento de aluguéis pelo prazo excedente para a entrega da obra não pode ser cumulada com a referente à cláusula penal. Tema nº 970 do STJ. VI. Recurso de Daniel Viana improvido . VII. Recurso de MRV Engenharia Participações S/A parcialmente provido para decotar da sentença a condenação ao pagamento de aluguéis. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0012481-90.2016.8.08 .0048, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

No mesmo sentido, o entendimento consagrado nesta c. 2ª Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRAZO FIXADO EM 27 (VINTE E SETE) MESES APÓS O REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE – FINANCIAMENTO À CONSTRUÇÃO REALIZADO POSTERIORMENTE – ADEQUAÇÃO – TERMO INICIAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – ENTREGA DENTRO DO PRAZO ADEQUADO – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Preliminar: litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual: não prospera a argumentação da recorrente, pois a lide não diz respeito a eventual (i) licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse do agente financeiro, mas à responsabilidade da apelante/ré em arcar com tais valores e ressarcir o recorrido pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da recorrente. Precedente . Ademais, no presente caso, o agente financeiro, não foi a Caixa Econômica Federal, mas sim o Banco do Brasil, de modo que mesmo que a casa bancária fosse integrada à lide subsistiria a competência da Justiça Estadual, dado o teor da Súmula 508 do STF. Preliminar rejeitada. 2. Preliminar: ilegitimidade passiva: a legitimidade deve ser analisada in status assertionis, ou seja, à luz exclusivamente das alegações formuladas pelo autor na petição inicial . Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora apelante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Preliminar rejeitada. 3. Mérito:
O prazo previsto para conclusão da obra foi estabelecido em 27 (vinte e sete) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, salvo se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento, caso em que esta prevaleceria, podendo ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta) dias (item 5 c/c Cláusula Quinta) . Contudo, o c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 996), pacificou, entre outras, a tese da abusividade da vinculação do prazo de entrega da obra a um evento futuro
. 4. Ainda que no contrato de financiamento à construção tenha sido fixado prazo menor do que o previsto no contrato de promessa de compra e venda, essa data é inválida, porque foi vinculada a um evento futuro .
Nesse sentido, não merece subsistir a data para entrega da construção considerada na sentença, sendo necessária a adequação para que o prazo de 27 (vinte e sete) meses, estabelecido na promessa de compra e venda, seja contado a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda
. Diante desse contexto, portanto, o empreendimento deveria ter sido entregue em 01.01.2016, já considerando a cláusula de tolerância, de modo que a entrega efetuada em 13 .11.2014 não configurou o inadimplemento da vendedora. 5. Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais . 6. Recurso conhecido e provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0009050-43.2019 .8.08.0048, Relator.: LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA, 2ª Câmara Cível)

Assim, escorreita a sentença ao considerar como termo inicial do prazo de entrega das chaves a data de assinatura do contrato, qual seja, dia 05/05/2014 - de modo a se concluir que a entrega das chaves deveria ter ocorrido em 05/05/2017,
computado o prazo de 30 meses pactuado, somado ao prazo de tolerância de 180 dias, que, como cediço, é válido, na medida em que visa
mitigar eventuais percalços surgidos durante a execução de obra complexa, tais como escassez de materiais e mão de obra.

Este é o entendimento exarado pelo c. STJ e por este Sodalício, veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS CORRIDOS. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. SENTENÇA COLETIVA. EFICÁCIA TERRITORIAL. LIMITAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 1.075 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1.
É válida a cláusula de tolerância firmada em promessa de compra e venda, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos
.
2. A eficácia da sentença coletiva proferida em ação civil pública não está circunscrita "a lindes geográficos, mas aos limites objetivos e subjetivos do que foi decidido, levando-se em conta, para tanto, sempre a extensão do dano e a qualidade dos interesses metaindividuais postos em juízo" (Tema n. 480 do STJ). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.781.140/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 8/7/2024)

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO ORDINÁRIA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO - PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS VÁLIDO - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES. 1. A necessidade de que o recurso esteja acompanhado das razões do inconformismo do recorrente é decorrência do princípio da dialeticidade, segundo o qual o recurso deve ser discursivo. Preliminar de irregularidade acolhida para não conhecer parcialmente do recurso. 2. Consoante tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996) "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019). 3.
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto
. 4. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça (tema 966), "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019). 5. Constatada a mora da construtora na entrega do imóvel comercializado, impõe-se a responsabilização pelo pagamento de indenização correspondente ao prejuízo. 6. Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048219000345, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 18/07/2023, Data da Publicação no Diário: 28/07/2023)

Destaco, ainda, que o prazo de entrega não pode ser confundido com o prazo de conclusão da construção (previsto na cláusula c.9 - fl. 42).

Assim, ao concluir que o prazo de 30 meses de entrega do imóvel deve ser contado da assinatura do contrato, devendo-se respeitar, ainda, o prazo de tolerância de 180 dias, a r. sentença consagrou o entendimento jurisprudencial vinculante de que o prazo deve ser certo e redigido de forma “clara, expressa, inteligível, e definida”.

Por essa mesma razão, descabe cogitar de ampliação do período base de condenação da requerida ao pagamento de danos materiais (alugueres e restituição dos juros de obra) para além daquele reconhecido na r. sentença, a saber, 05/05/2017.

Em sequência, prossegue-se ao enfrentamento das demais questões devolvidas pelos apelos cíveis interpostos por
GEIZIANE
(às fls. 263/275) e por
MRV
(às fls. 283/302), valendo rememorar que a r. sentença recorrida julgou procedente a pretensão autoral, para condenar a requerida (
MRV
)
, desde o período em que incorreu em mora ao não entregar as chaves (05/05/2017), a:

(i) restituir à autora os valores por ela pagos a a título de “juros de obra”;

(ii) pagar multa de 2% sobre o valor do imóvel, invertendo-se a cláusula penal moratória prevista contratualmente apenas em favor da construtora;

(iii) reembolsar os valores gastos pela autora a título de alugueres (danos emergentes); e

(iv) pagar R$ 5.000,00, a título de danos morais.

Quanto à impossibilidade de cobrança de
juros de obra
, a r. sentença se mostra alinhada ao precedente firmado pelo c. STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 996, quando se assentou que “é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

Afaste-se, neste ponto, a ilegitimidade passiva alegada pela construtora, uma vez que “se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra é requerida em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva ad causam é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança, de forma ilegal, aos consumidores.” (TJES, AI nº 5001171-73.2021.8.08.0000, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, Data do julgamento 13/09/2021).

No mesmo sentido: “evidenciado o atraso injustificado na conclusão do empreendimento imobiliário, os encargos financeiros assumidos pelo adquirente até a entrega do imóvel não lhe podem mais ser exigidos, devendo ser suportados pela construtora, entre eles a taxa de juros de obra” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140072576, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/08/2021, Data da Publicação no Diário: 03/09/2021).

Em sequência, o mesmo
Tema nº 996 do STJ
estabelece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.

Ocorre que a parte autora não formulou pedido de indenização por
lucros cessantes
(
alugueres que deixara de auferir
), limitando-se a requerer a indenização por
danos emergentes
(estes consistentes em
alugueres pagos para moradia durante o período de mora
).

Assim, diferentemente do que ocorre com os lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido (Tema nº 996), a condenação ao pagamento dos danos emergentes imprescinde de prova do prejuízo, ou seja, de prova do pagamento dos alugueres posteriormente ao período de mora (lembre-se, 05/05/2017).

In casu
, todavia, inexiste prova de que a parte autora tenha desembolsado alugueres após 05/05/2017, depreendendo-se dos recibos de fls. 127/130 a comprovação de pagamento de alugueres até abril de 2017.

Assim, deve ser afastada a condenação da parte requerida (MRV) ao pagamento de danos emergentes afetos aos supostos alugueres que a parte autora alegou ter despendido.

De outro lado, nenhum retoque merece a sentença em acolher o pedido de
inversão da cláusula penal moratória
, o que encontra ressonância no Tema nº 971 do STJ: “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Esta é a orientação agasalhada também nesta c. 2ª Câmara Cível, conforme se vê do seguinte aresto, de minha relatoria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE . ABUSIVIDADE. FALTA DE INFRAESTRUTURA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA . INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS . RECURSO DO VENDEDOR CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO COMPRADOR CONHECIDO E PROVIDO. (...) 3.
Conforme Precedente firmado pelo c . STJ, no julgamento do Tema nº 971, no contrato firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. (...) (TJ-ES - REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL: 00192800920168080030, Relator.: HELOISA CARIELLO, 2ª Câmara Cível)

Ato contínuo, é cediço que “a
cláusula penal moratória
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes
” (Tema nº 970 do STJ).

Ocorre que, como dito, não constitui objeto deste feito a condenação ao pagamento de lucros cessantes, mas apenas de danos emergentes, os quais restaram afastados.

Não é ocioso salientar, todavia, que inexistiria impedimento à cumulação de indenização por danos emergentes (caso houvessem) e cláusula penal moratória, uma vez que não abrangida no Tema nº 970 do STJ. Nesse sentido: TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00074592720158080035, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível.

Por fim, também deve ser afastada a condenação da parte requerida ao pagamento de
indenização por danos morais
.

Isso porque, como tenho me manifestado à luz da jurisprudência do Tribunal da Cidadania, somente o atraso na entrega do imóvel
por longo período
dá ensejo a dano moral indenizável (STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).

Ocorre que,
in casu
, o atraso na entrega do imóvel é ínfimo, atraindo o entendimento deste Sodalício de que
“não se revela a ocorrência de dano moral pelo atraso de três meses na entrega da obra, ainda que utilizado além do prazo de tolerância estipulado no contrato” (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0012481-90.2016.8.08 .0048, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível).

Confira-se também:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE financiamento . CONSTRUÇÃO CIVIL. ATRASO EM OBRA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I . Entendeu-se que o prazo de 30 (trinta) meses previsto no Contrato de Promessa de Compra e Venda pactuado entre os litigantes e utilizado pelo Juízo sentenciante deve ser mantido, contudo, com seu termo inicial a partir da data da assinatura do aludido Contrato e não do Registro do Contrato de Financiamento, eis que corresponde ao prazo certo e redigido de forma “clara, expressa, inteligível, e definida”, do qual teve ciência o consumidor desde o início das negociações. II. Acresça-se a tal intelecção, ainda, a compreensão de que “Nos contratos de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, diante da natureza do contrato e a complexidade do seu objeto”. Precedentes . III. Na concretude do caso, tendo sido celebrado o Contrato de Promessa de Compra e Venda no dia 05/06/2014, o decurso do prazo de 30 (trinta) meses, somado ao prazo de tolerância (180 dias), projetaria a entrega da unidade adquirida pelo autor/apelante ao dia 05/06/2017, sendo que a efetiva entrega das chaves ocorreu no dia 19/06/2017, isto é, cerca de 14 (catorze) dias depois, não há como afastar o reconhecimento do atraso na entrega da obra. IV. No caso em tela, não verificou-se condições particulares que evidenciam violação à dignidade do autor, ao passo que não fora extrapolado de forma excessiva o prazo contratualmente previsto, consubstanciando-se em atraso de apenas 14 (catorze) dias, insuficiente, por si só, a desbordar dos limites do mero dissabor cotidiano e de efetiva lesão à parte . V.
Em razão do ínfimo prazo de atraso na entrega, esta Corte enuncia que além de indevida a indenização por dano moral, a devolução da taxa de evolução de obra também se mostra descabida
. VI. É de sabença acadêmica que sendo pactuado entre as partes o pagamento de cláusula penal moratória em razão da demora na entrega do imóvel, possível a sua inversão quando prevista exclusivamente em favor da construtora, hipótese esta que amolda-se ao caso presente, devendo então a apelada ser condenada ao pagamento da multa moratória de 2% e juros de 1% em favor do apelante . VII. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0001828-53.2021 .8.08.0048, Relator.: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, 3ª Câmara Cível)

Deve ser afastada, portanto, a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, ficando prejudicado, neste contexto, o pleito recursal de majoração da indenização por danos morais formulado pela autora (
GEIZIANE
)
.

Do exposto,
EXERÇO JUÍZO POSITIVO DE RETRATAÇÃO
(art. 1.030, II, do CPC), oportunidade em que (
1
)
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por GEIZIANE BARCELOS DE ALMEIDA e
LHE NEGO PROVIMENTO
, ao passo em que (
2
)
CONHEÇO
do apelo cível de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, reformando em parte a r. sentença vergastada, para (i) julgar improcedente o pedido de indenização por
danos emergentes
, referentes aos supostos alugueres desembolsados pela parte autora no período de mora da construtora, e (ii) julgar também improcedente o pedido de indenização por
danos morais
, nos termos da fundamentação supra.

Por conseguinte, diante da sucumbência recíproca, oriunda do acolhimento de 2 dos 4 pedidos formulados,
REDISTRIBUO
os ônus sucumbenciais, para (i) condenar as partes ao pagamento das
custas
processuais na proporção de 50% cada e (ii) quanto aos
honorários
advocatícios sucumbenciais devidos aos patronos de cada uma das partes, arbitrar em 12% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC, suspensa a exigibilidade da verba honorária devida pela parte autora, diante da concessão da gratuidade de justiça (art. 98, §§2º e 3º, do CPC).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)