Tribunal: TJES
Processo: 5024826-31.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Honorários Advocatícios; Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FORMAL. ENCARGOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo Condomínio recorrido em face da empresa recorrente, com fundamento no inadimplemento das contribuições condominiais referentes à Sala 501, cuja titularidade permanece, segundo certidão de matrícula, registrada em nome da incorporada BEMGE – Companhia de Seguros de Minas Gerais.

2)
A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a legitimidade passiva da empresa ré e sua responsabilidade pelo pagamento das cotas inadimplidas no período de julho de 2018 a julho de 2023.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
Há três questões em discussão: (i) definir se a recorrente possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, à luz da alegada alienação do imóvel; (ii) estabelecer se a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais persiste em face do proprietário formal, mesmo diante da alegação de ausência de posse; (iii) determinar se os critérios de atualização da dívida condominial fixados na sentença observam o disposto nos arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
A legitimidade passiva da recorrente se estabelece com base na teoria da asserção, considerando-se as alegações iniciais que apontam a propriedade formal do imóvel como fundamento para a cobrança condominial.

5)
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, que vincula o débito ao imóvel e se transmite com a titularidade ou posse direta, independentemente de pactuação pessoal.

6)
A ausência de registro de transferência da propriedade e a inexistência de prova de imissão na posse por terceiro mantêm hígida a responsabilidade do proprietário constante da matrícula do imóvel perante o condomínio.

7)
A simples alegação de alienação, desacompanhada de documentação comprobatória ou de pactuação expressa de assunção da dívida condominial por terceiro, é insuficiente para afastar a legitimidade e a responsabilidade da recorrente.

8)
Quanto aos encargos legais, aplica-se a Lei nº 14.905/2024, que determina a incidência unificada da Taxa Selic — abarcando correção monetária e juros moratórios — nos casos em que não haja estipulação contratual específica, como ocorre na presente hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O proprietário formal constante da matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação propter rem.

2. A simples alegação de alienação do bem não afasta a responsabilidade do titular registral, salvo prova de imissão de terceiro na posse e de assunção expressa da dívida.

3. Em ações de cobrança de cotas condominiais vencidas, incide exclusivamente a Taxa Selic a partir do vencimento de cada prestação, conforme arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 406 (com redação da Lei nº 14.905/2024)

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0003213-36.2021.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 18.12.2024

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024826-31.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ITAU UNIBANCO HOLDING S.A.

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO A GAZETA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FORMAL. ENCARGOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo Condomínio recorrido em face da empresa recorrente, com fundamento no inadimplemento das contribuições condominiais referentes à Sala 501, cuja titularidade permanece, segundo certidão de matrícula, registrada em nome da incorporada BEMGE – Companhia de Seguros de Minas Gerais.

2)
A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a legitimidade passiva da empresa ré e sua responsabilidade pelo pagamento das cotas inadimplidas no período de julho de 2018 a julho de 2023.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3)
Há três questões em discussão: (i) definir se a recorrente possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, à luz da alegada alienação do imóvel; (ii) estabelecer se a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais persiste em face do proprietário formal, mesmo diante da alegação de ausência de posse; (iii) determinar se os critérios de atualização da dívida condominial fixados na sentença observam o disposto nos arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4)
A legitimidade passiva da recorrente se estabelece com base na teoria da asserção, considerando-se as alegações iniciais que apontam a propriedade formal do imóvel como fundamento para a cobrança condominial.

5)
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, que vincula o débito ao imóvel e se transmite com a titularidade ou posse direta, independentemente de pactuação pessoal.

6)
A ausência de registro de transferência da propriedade e a inexistência de prova de imissão na posse por terceiro mantêm hígida a responsabilidade do proprietário constante da matrícula do imóvel perante o condomínio.

7)
A simples alegação de alienação, desacompanhada de documentação comprobatória ou de pactuação expressa de assunção da dívida condominial por terceiro, é insuficiente para afastar a legitimidade e a responsabilidade da recorrente.

8)
Quanto aos encargos legais, aplica-se a Lei nº 14.905/2024, que determina a incidência unificada da Taxa Selic — abarcando correção monetária e juros moratórios — nos casos em que não haja estipulação contratual específica, como ocorre na presente hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O proprietário formal constante da matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação propter rem.

2. A simples alegação de alienação do bem não afasta a responsabilidade do titular registral, salvo prova de imissão de terceiro na posse e de assunção expressa da dívida.

3. Em ações de cobrança de cotas condominiais vencidas, incide exclusivamente a Taxa Selic a partir do vencimento de cada prestação, conforme arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 406 (com redação da Lei nº 14.905/2024)

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0003213-36.2021.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 18.12.2024

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, dar parcial provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

O caso em análise envolve ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo Condomínio apelado em face do recorrente, fundada no inadimplemento das contribuições relativas à unidade autônoma da Sala 501, cujo registro permanece vinculado à incorporada BEMGE – Companhia de Seguros de Minas Gerais.

Pretensão autoral instruída com certidão imobiliária e planilha de débitos, que indicam a existência de valores em aberto referentes ao período de julho de 2018 a julho de 2023.

A sentença recorrida julgou procedente o pedido inicial, sob o fundamento de que o inadimplemento restara corroborado por documentos hábeis, notadamente a certidão de registro e a planilha detalhada do débito condominial.

O recorrente, contudo, sustenta, em síntese: (i) a ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que o imóvel objeto da cobrança foi alienado a terceiro, o qual teria assumido expressamente a obrigação de quitar os débitos condominiais existentes; (ii) não houve imissão na posse, tampouco manutenção de vínculo com o bem após a alienação, a afastar qualquer obrigação pelo adimplemento das cotas vencidas; (iii) os critérios de atualização monetária definidos na sentença contrariam os arts. 389 e 406 do Código Civil.

Pois bem.

A alegação de ilegitimidade não deve prosperar, uma vez que, sendo a recorrente apontada como proprietária do bem no momento da constituição das dívidas cobradas, a sua presença no polo passivo se justifica à luz da teoria da asserção, segundo o qual as condições da ação devem ser aferidas a partir das afirmações contidas na petição inicial, independentemente da efetiva comprovação posterior.

No que se refere à responsabilidade do alienante pelo pagamento da dívida, destaca-se que há entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza de obrigação
propter rem
, estando vinculadas ao próprio imóvel, independentemente da relação obrigacional pessoal entre credor e devedor.

Nesses termos, a obrigação acompanha o bem, recaindo sobre aquele que detiver a titularidade do domínio ou a posse direta do imóvel.

Assim, ausente comprovação da tradição do bem ou da efetiva substituição do titular registral no cartório de imóveis competente, subsiste a responsabilidade do proprietário constante da matrícula.

Sobre o tema, cite-se precedente desta egrégia Corte:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – LEGITIMIDADE PASSIVA, EM REGRA, DE QUEM CONSTAR COMO PROPRIETÁRIO JUNTO A MATRÍCULA – POSSIBILIDADE DE RECAIR SOBRE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL ENQUANTO NÃO TRANSMITIDA A PROPRIEDADE – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.
1) Há sedimentado entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais, por envolverem obrigação propter rem, encontra-se vinculada ao imóvel, devendo recair sobre aquele que figura como titular do domínio ou sobre o possuidor do bem. 2) Por se tratar de obrigação propter rem, a regra é de que o pagamento de despesas condominiais deve ser exigido daquele que constar como seu proprietário junto a matrícula do imóvel, in casu, Stalc Construtora, com a possibilidade de a cobrança ser direcionada ao promitente comprador (ou como aqui se verifica, do permutante), desde que tenha se imitido na posse do imóvel e o condomínio tiver ciência da transação.
3) Não obstante a tese firmada em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 866), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem promovido a distinção entre a responsabilidade do proprietário, que persiste, ainda que demonstrada a existência de possuidor/adquirente, enquanto não transmitida a propriedade do imóvel, ante o caráter propter rem da obrigação. 4) Não há como censurar a opção do Condomínio de ingressar com uma das ações em face do apelante, a exemplo do processo nº 0000832-94.2017.8.08.0048, na condição de possuidor/adquirente das unidades em débito, porém, fazê-lo em desfavor da proprietária registral, relativamente a outras unidades que alegadamente também possuem dívidas condominiais, tal qual procedera no processo nº 0028340-78.2018.8.08.0048. 5) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJES, Número do processo: 0003213-36.2021.8.08.0048; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 18/Dec/2024)

No caso, a responsabilidade do recorrente é evidente, na medida em que, conforme certidão de matrícula acostada aos autos, a unidade objeto da cobrança continua registrada em nome da empresa incorporada ao grupo Itaú Unibanco.

Dessa forma, a alegação de alienação do imóvel, desprovida de qualquer comprovação documental, mostra-se insuficiente para afastar a obrigação legal imposta ao titular formal do bem.

Ademais, a ausência de prova da imissão de terceiro na posse e da pactuação expressa de assunção de dívida impede o reconhecimento de transferência da obrigação perante o condomínio.

Nessas circunstâncias, a sentença recorrida bem aplicou o direito ao atribuir ao recorrente a responsabilidade pelo pagamento dos valores inadimplidos, em consonância com os princípios que regem a obrigação
propter rem
e a publicidade do registro imobiliário.

Em relação aos consectários legais da condenação, deve prosperar em parte a pretensão recursal.

Isso porque, tratando-se de cobrança de cotas condominiais, cujas obrigações possuem vencimento certo e determinado, a mora se configura automaticamente com o simples inadimplemento, caracterizando-se como ex re.

Daí ser pacífico o entendimento de que os encargos legais — juros moratórios e correção monetária — devem incidir a partir da data do vencimento de cada prestação inadimplida.

Ademais, impõe-se observar a disciplina introduzida pela Lei nº 14.905/2024, que alterou os arts. 389 e 406 do Código Civil para estabelecer, de forma expressa, que, na ausência de estipulação contratual ou previsão legal específica, a taxa aplicável será a Taxa Selic, a qual abrange, de forma unificada, tanto a correção monetária quanto os juros de mora.

Portanto, a sentença deve ser parcialmente reformada, exclusivamente quanto à forma de atualização do débito, para que incida sobre o valor da condenação apenas a Taxa Selic, a partir da data do vencimento de cada cota condominial inadimplida, afastando-se a aplicação cumulativa de correção monetária pelo índice da CGJES e juros moratórios.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recu
r
so e
a ele

dou
parcial
provimento para
reformar a sentença exclusivamente quanto aos encargos legais da condenação, a fim de que sobre o débito incida, de forma unificada, a Taxa Selic, a partir da data do vencimento de cada prestação em atraso
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

Sessão Virtual de 05/5/2025 a 09/5/2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.