Tribunal: TJES
Processo: 5008308-67.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2025-10-23

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EXIGÊNCIAS DO CARTÓRIO. ÔNUS DOS LOCADORES E INTERMEDIÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente pedido de tutela provisória para averbação premonitória da existência de demanda judicial na matrícula de imóvel objeto de contrato de locação comercial. A agravada busca compelir os agravantes a atenderem às exigências formuladas pelo cartório para viabilizar a averbação do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, e que se abstenham de lavrar ou averbar eventual escritura de compra e venda do imóvel até o cumprimento dessas exigências.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível impor aos locadores e à empresa intermediária o cumprimento das exigências do cartório para possibilitar a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel; (ii) definir se é possível impedir a lavratura ou averbação de eventual escritura de compra e venda do imóvel enquanto não realizada a averbação do contrato locatício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual expressa autoriza a locatária a promover, por sua conta, o registro ou averbação do contrato de locação, sendo obrigação do adquirente respeitar o contrato em caso de alienação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991.

4. A averbação do contrato de locação é medida legalmente prevista para garantir a sua oponibilidade ao adquirente do imóvel, sendo direito do locatário e requisito para preservar a eficácia do contrato em caso de alienação.

5. O Oficial do Registro de Imóveis condicionou a averbação ao cumprimento de exigências formais que, em cognição sumária, somente podem ser satisfeitas pelos locadores e pela empresa intermediária, o que justifica a imposição desse ônus processual.

6. Não é cabível, nesta via recursal, obstaculizar a lavratura ou averbação de escritura de compra e venda do imóvel, por se tratar de medida que afeta terceiros estranhos à lide e extrapola o objeto da demanda originária.

7. A averbação premonitória anteriormente deferida e o ajuizamento da ação demonstram a boa-fé da locatária e sua intenção de manter o vínculo contratual, impedindo alegações de desconhecimento por eventuais terceiros adquirentes.

8. Questões relativas à impossibilidade de cumprimento das exigências cartorárias devem ser suscitadas no juízo de origem, sob pena de ampliação indevida do objeto recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O locador e a empresa intermediária devem cumprir as exigências do cartório para viabilizar a averbação do contrato de locação comercial na matrícula do imóvel, quando tais exigências não puderem ser satisfeitas exclusivamente pelo locatário.

2. A tutela de urgência não pode alcançar a proibição de lavratura ou averbação de escritura pública de compra e venda, por implicar restrição à esfera jurídica de terceiros não participantes da lide.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 8º.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008308-67.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FERNANDA M PREST PETSHOP

AGRAVADO: QUALITY CONSULTORIA E CORRETORA DE SEGUROS LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. EXIGÊNCIAS DO CARTÓRIO. ÔNUS DOS LOCADORES E INTERMEDIÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente pedido de tutela provisória para averbação premonitória da existência de demanda judicial na matrícula de imóvel objeto de contrato de locação comercial. A agravada busca compelir os agravantes a atenderem às exigências formuladas pelo cartório para viabilizar a averbação do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, e que se abstenham de lavrar ou averbar eventual escritura de compra e venda do imóvel até o cumprimento dessas exigências.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível impor aos locadores e à empresa intermediária o cumprimento das exigências do cartório para possibilitar a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel; (ii) definir se é possível impedir a lavratura ou averbação de eventual escritura de compra e venda do imóvel enquanto não realizada a averbação do contrato locatício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual expressa autoriza a locatária a promover, por sua conta, o registro ou averbação do contrato de locação, sendo obrigação do adquirente respeitar o contrato em caso de alienação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991.

4. A averbação do contrato de locação é medida legalmente prevista para garantir a sua oponibilidade ao adquirente do imóvel, sendo direito do locatário e requisito para preservar a eficácia do contrato em caso de alienação.

5. O Oficial do Registro de Imóveis condicionou a averbação ao cumprimento de exigências formais que, em cognição sumária, somente podem ser satisfeitas pelos locadores e pela empresa intermediária, o que justifica a imposição desse ônus processual.

6. Não é cabível, nesta via recursal, obstaculizar a lavratura ou averbação de escritura de compra e venda do imóvel, por se tratar de medida que afeta terceiros estranhos à lide e extrapola o objeto da demanda originária.

7. A averbação premonitória anteriormente deferida e o ajuizamento da ação demonstram a boa-fé da locatária e sua intenção de manter o vínculo contratual, impedindo alegações de desconhecimento por eventuais terceiros adquirentes.

8. Questões relativas à impossibilidade de cumprimento das exigências cartorárias devem ser suscitadas no juízo de origem, sob pena de ampliação indevida do objeto recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O locador e a empresa intermediária devem cumprir as exigências do cartório para viabilizar a averbação do contrato de locação comercial na matrícula do imóvel, quando tais exigências não puderem ser satisfeitas exclusivamente pelo locatário.

2. A tutela de urgência não pode alcançar a proibição de lavratura ou averbação de escritura pública de compra e venda, por implicar restrição à esfera jurídica de terceiros não participantes da lide.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 8º.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Fernanda M Prest Petshop contra a decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação de procedimento comum cível ajuizada em desfavor de Quality Consultoria e Corretora de Seguros Ltda, Vinicius Souza dos Santos e Ribeiro e Morais Consultoria Imobiliária e Participações Ltda, na qual o Magistrado de origem deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória, para determinar “
a averbação premonitória na matrícula, sobre a existência da presente demanda (5018609-65.2025.8.08.0035) em relação ao imóvel registrado sob a matrícula 36.963 do Livro 2FG do 1º CRGI, 1ª Zona
, devendo ser expedido com urgência o competente mandado de averbação
”
.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que (a) celebrou contrato de locação com o corréu Vinícius, com ciência da locadora; (b) exerce regularmente atividade empresarial no imóvel, estando sua posse amparada pela boa-fé; (c) a negativa de averbação do contrato fere seu direito à publicidade e à proteção possessória; (d) a averbação premonitória é insuficiente para garantir a oponibilidade do contrato em caso de alienação a terceiros; e (e) há risco iminente de prejuízo irreparável, pois foi informada sobre possível lavratura de escritura de compra e venda do imóvel, o que comprometeria a continuidade de suas atividades empresariais. Por fim, pugnou pela concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Decisão deferindo em parte o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. (id 14072872)

Contrarrazões apresentadas pelos recorridos, pugnando pelo não provimento do recurso. (id 14811724)

É o relatório.

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Em reapreciação dos autos, não vejo como possa me afastar dos fundamentos expostos na decisão inicial.

Ao que se extrai dos autos originários, em 15 de setembro de 2021, a recorrida e o agravante Vinícius Souza dos Santos celebraram um contrato de locação comercial com prazo de cinco anos, com término previsto para 14 de setembro de 2026, sendo a locação intermediada pela agravante Ribeiro e Morais Consultoria Imobiliária e Participações Ltda. Diante da ciência de que o imóvel estava à venda, a agravada tentou averbar o contrato de locação em sua matrícula para garantir o direito de permanência, conforme o art. 8º da Lei nº 8.245/1991. No entanto, o cartório emitiu uma nota de exigência com seis pendências que, segundo a recorrida, só podem ser resolvidas pelos recorrentes, motivo pelo qual busca, em sede de tutela de urgência, que os agravantes sejam compelidos a atenderem às exigências do cartório e que se abstenham de lavrar ou averbar a escritura de compra e venda na matrícula do imóvel até que a agravante consiga averbar seu contrato de locação.

Ao analisar o referido pedido, o Magistrado de origem proferiu a decisão agravada, deferindo parcialmente o pedido de tutela provisória para determinar “
a averbação premonitória na matrícula, sobre a existência da presente demanda (5018609-65.2025.8.08.0035) em relação ao imóvel registrado sob a matrícula 36.963 do Livro 2FG do 1º CRGI, 1ª Zona
, devendo ser expedido com urgência o competente mandado de averbação
”.

Pois bem. De fato, tal como alegado pela agravante, a cláusula décima oitava do contrato de locação firmado entre ela e o agravado Vinicius Souza dos Santos prevê expressamente que “
O presente contrato permanecerá em vigor, caso seja alienado, a qualquer título, o imóvel ora locado, ficando o adquirente obrigado a respeitá-lo, nos termos do art. 8º, da Lei nº 8.245/91, autorizando-se a locatária, para esse efeito, a promover, por sua conta exclusiva, o registro e ou averbação deste instrumento na respectiva circunscrição imobiliária
”.

Apesar de a averbação do contrato de locação constituir um direito do locatário, - tratando-se, inclusive, de medida necessária para garantir a continuação do contrato de locação pelo prazo originariamente ajustado em caso de alienação do imóvel no curso do contrato -, a referida averbação foi obstada pelo Oficial do Registro Geral de Imóveis diante da constatação de irregularidades que, ao menos em cognição sumária, apenas podem ser sanadas pelos agravados.

Ainda que não seja possível acolher a pretensão da recorrida de que seja obstada a lavratura de eventual escritura pública de compra e venda do bem objeto da demanda originária ou, ainda, sua averbação na matrícula do imóvel - medidas que afetariam a esfera jurídica de terceiros não integrantes da lide e que, aparentemente, transbordam do objeto da demanda originária -, mostra-se possível o acolhimento da pretensão de impor aos recorridos o ônus de sanar as irregularidades que estão impedindo a averbação do contrato que, como visto, encontra previsão contratual e legal.

Importante esclarecer que o ajuizamento da ação originária, somada à averbação premonitória determinada pelo magistrado de 1º grau, evidenciam a boa-fé da recorrente, bem como seu interesse na manutenção do contrato de locação, não podendo ser posteriormente alegado seu desconhecimento por terceiros.

Por fim, destaco que eventual discussão sobre a impossibilidade de cumprimento de qualquer das medidas deve ser realizada perante o juízo de origem, sendo inviável tal discussão nesta via recursal, sob pena de indevida ampliação do objeto do recurso.

Por tais razões,
conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento
para, confirmando a decisão anteriormente proferida, determinar aos recorridos que, no prazo de 15 (quinze) dias, atendam às exigências feitas pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha (Doc. 8.2), nos termos das alíneas “a.1”, “a.2”, “a.3”, “a.4”, “a.5” (pelos agravados Quality Consultoria e Corretora de Seguros Ltda e Vinicius Souza dos Santos) e “a.8” (pelo agravado Ribeiro e Morais Consultoria Imobiliária e Participações Ltda), todas indicadas às fls. 34/35 das razões recursais, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), até o limite de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

É como voto.