Tribunal: TJES
Processo: 5009374-74.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Evidência
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
EMENTA
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. contra sentença que, em ação de procedimento comum ajuizada por Renato Marano Rodrigues, julgou procedente o pedido de rescisão contratual por atraso na entrega de lote adquirido, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos, à devolução das arras, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 e ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há quatro questões em discussão: (
I
) definir se o atraso na entrega do imóvel caracteriza culpa da apelante, afastando a incidência de caso fortuito ou força maior; (
II
) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador; (
III
) determinar a existência de dano moral indenizável diante do inadimplemento contratual; e (
IV
) verificar a correção da fixação dos honorários advocatícios e da forma de incidência de juros e correção monetária sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR.
3.
jurisprudência pacífica reconhece que atrasos decorrentes de chuvas, trâmites burocráticos e crises econômicas são previsíveis e inerentes ao risco da atividade de construção civil, não podendo ser invocados como caso fortuito ou força maior aptos a eximir o fornecedor de responsabilidade contratual.

4.
A entrega do imóvel ultrapassou em quase três anos o prazo final estipulado, inclusive o período de tolerância contratual, evidenciando inadimplemento injustificado e configurando culpa exclusiva da promitente vendedora.

5.
Reconhecida a culpa da vendedora pelo inadimplemento, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a retenção de quaisquer parcelas sob alegação de despesas administrativas, corretagem, impostos ou cláusulas contratuais de multa.

6.
Não se aplica a Lei
n.
13.786/2018 (Lei do Distrato) nos casos em que a rescisão decorre da culpa exclusiva do fornecedor, tampouco é cabível a devolução parcelada ou a incidência de juros moratórios somente após o trânsito em julgado.

7.
O atraso substancial na entrega do lote, sem qualquer perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, gera angústia e frustração que extrapolam o mero dissabor cotidiano, sendo cabível a indenização por danos morais no valor fixado, o qual observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE.
8
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
O atraso na entrega de imóvel por fatores previsíveis e inerentes ao risco da atividade construtiva caracteriza inadimplemento contratual por culpa da vendedora.

2.
Na hipótese de culpa exclusiva da promitente vendedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3.
O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.

4.
A Lei 13.786/2018 não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual decorre de inadimplemento do fornecedor.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009374-74.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: RENATO MARANO RODRIGUES

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. contra sentença que, em ação de procedimento comum ajuizada por Renato Marano Rodrigues, julgou procedente o pedido de rescisão contratual por atraso na entrega de lote adquirido, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos, à devolução das arras, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 e ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há quatro questões em discussão: (
I
) definir se o atraso na entrega do imóvel caracteriza culpa da apelante, afastando a incidência de caso fortuito ou força maior; (
II
) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador; (
III
) determinar a existência de dano moral indenizável diante do inadimplemento contratual; e (
IV
) verificar a correção da fixação dos honorários advocatícios e da forma de incidência de juros e correção monetária sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR.
3.
jurisprudência pacífica reconhece que atrasos decorrentes de chuvas, trâmites burocráticos e crises econômicas são previsíveis e inerentes ao risco da atividade de construção civil, não podendo ser invocados como caso fortuito ou força maior aptos a eximir o fornecedor de responsabilidade contratual.

4.
A entrega do imóvel ultrapassou em quase três anos o prazo final estipulado, inclusive o período de tolerância contratual, evidenciando inadimplemento injustificado e configurando culpa exclusiva da promitente vendedora.

5.
Reconhecida a culpa da vendedora pelo inadimplemento, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a retenção de quaisquer parcelas sob alegação de despesas administrativas, corretagem, impostos ou cláusulas contratuais de multa.

6.
Não se aplica a Lei
n.
13.786/2018 (Lei do Distrato) nos casos em que a rescisão decorre da culpa exclusiva do fornecedor, tampouco é cabível a devolução parcelada ou a incidência de juros moratórios somente após o trânsito em julgado.

7.
O atraso substancial na entrega do lote, sem qualquer perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, gera angústia e frustração que extrapolam o mero dissabor cotidiano, sendo cabível a indenização por danos morais no valor fixado, o qual observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE.
8
. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.
O atraso na entrega de imóvel por fatores previsíveis e inerentes ao risco da atividade construtiva caracteriza inadimplemento contratual por culpa da vendedora.

2.
Na hipótese de culpa exclusiva da promitente vendedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3.
O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.

4.
A Lei 13.786/2018 não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual decorre de inadimplemento do fornecedor.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÃO CÍVEL N. 5009374-74.2021.8.08.0048.

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S. A.

APELAD
O
:
RENATO MARANO RODRIGUES
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S. A. interpôs recurso de apelação em face da respeitável sentença de id 12198137, proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Terceira Vara Cível do Juízo de Serra – Comarca da Capital, na ação de procedimento comum proposta contra ela por Renato Marano Rodrigues, que julgou procedentes os pedidos iniciais para: “rescindir o contrato firmado entre as partes; ii) condenar a requerida a restituir os valores pagos pela parte autora na importância de R$ 97.740,00 (noventa e sete mil, setecentos e quarenta reais), com incidência de correção monetária pelo INPC/IBGE a contar de cada desembolso e, a partir da citação inicial, incide apenas juros moratórios pela Taxa Selic, nos termos da fundamentação; iii) condenar a requerida a restituir o valor gasto pela parte a título de arras; iv) condenar a requerida ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com a incidência de juros moratórios pela Taxa Selic a contar da citação inicial”.

Nas razões do recurso (id 12198139) alegou a apelante, em síntese, que: 1) “não são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária”; 2) “o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se lei entre as partes, inexistindo qualquer ilegalidade acerca das cláusulas pactuadas, eis que respeitada toda a normatividade atinente ao contrato de compra e venda firmado”; 3) “a legislação brasileira afasta a responsabilidade do devedor e obrigação quando impedido de cumpri-la em decorrência de caso fortuito ou força maior, o que se verifica”; 4) “tendo em vista a ausência de qualquer vicio de vontade na realização do negócio jurídico, bem como a ausência de qualquer culpa da parte Apelante, tem-se que deve ser observado que ser incabível a devolução integral dos valores já pagos, como pleiteia o Apelado”; 5) “a retenção de 5% do valor do contrato para reembolso das despesas relativas à corretagem, publicidade e comercialização perfaz-se moderada”; 6) “nenhuma irregularidade há na cláusula que prevê retenção de 10% dos valores pagos a título de taxa de administração”; 7) “quanto à multa de 10% do valor pago tem-se que é lícita haja vista que o Código Civil de 2002”; 8) “quanto ao desconto dos impostos incidentes, por óbvio que se faz necessário haja vista ter a empreendedora recolhido os diversos tributos oriundos dos negócios firmados”; 9) “no caso de ser determinada a restituição de valores, tem-se que, no cálculo de atualização desses, devem ser contados juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento dos nossos Tribunais Superiores (Tema 1.002) e que seja permitida a devolução de forma parcelada, por não ser contrário à legislação”; 10) “não há que se falar na devolução das arras, por se tratar de verba indenizatória mínima que deve ser fixada em favor da Apelante, ante à inexistência de culpa pela

rescisão contratual”; 11) não há dano moral a ser indenizado; e 12) os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser reduzidos.

Requereu a “reforma da r. sentença com a declaração de inexistência de culpa da Apelante no atraso na obra, visto ter decorrido de fatos de força maior, determinando-se, por isso, a rescisão contratual com a retenção parcial dos valores”. “Sucessivamente, em caso de manutenção do entendimento de culpa da Apelante, pede-se, ainda assim, pela total improcedência dos danos morais pleiteados ou, ao menos, a sua redução, bem como a readequação dos honorários sucumbenciais”.

Sem contrarrazões.

A apelante argumenta que não teve culpa no atraso da entrega do empreendimento, atribuindo a mora a eventos de força maior ou caso fortuito, como chuvas prolongadas, burocracia na obtenção de licenças junto aos órgãos públicos e a crise econômica que assola o país. Defende que tais eventos são imprevisíveis e inevitáveis, eximindo-a de responsabilidade.

Entretanto, a atividade de construção e incorporação imobiliária envolve riscos inerentes e próprios do negócio. Fatores como condições climáticas (chuvas), eventuais atrasos na expedição de licenças e alvarás por órgãos públicos, ou mesmo flutuações do cenário econômico, não podem ser considerados, em regra, caso fortuito ou força maior que justifiquem o descumprimento do prazo contratual. Tais eventos são previsíveis e devem ser considerados no planejamento e na fixação dos prazos de entrega do empreendimento, para os quais já existe a previsão contratual de um período de tolerância.

No presente caso, o contrato estabeleceu o prazo de entrega da infraestrutura para maio de 2018, com prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, até novembro de 2018. A ação foi ajuizada em julho de 2021, e a própria sentença reconheceu o atraso incontroverso, o que significa que o empreendimento não foi entregue sequer com quase três anos de atraso em relação ao prazo final contratual. Este lapso temporal substancialmente superior ao período de tolerância não pode ser imputado ao apelado.

A cláusula de tolerância de 180 dias destina-se justamente a abarcar imprevistos e dificuldades comuns à execução de obras de grande porte, como as de um loteamento. Considerar que chuvas ou trâmites burocráticos constituiriam força maior além desse período significaria transferir ao consumidor o risco da atividade do fornecedor, o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor e pela boa-fé contratual. As alegadas dificuldades econômicas e o inadimplemento de outros compradores também são riscos inerentes ao negócio que não podem ser transferidos ao consumidor.

Assim, a respeitável sentença corretamente concluiu pela culpa exclusiva da apelante pelo inadimplemento contratual, o que, por sua vez, autoriza a resolução do contrato pelo Apelado, nos termos do art. 475 do Código Civil, que estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Em decorrência da culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão do contrato, a consequência jurídica é a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, sem qualquer retenção. As cláusulas contratuais que preveem percentuais de retenção em caso de rescisão são destinadas a compensar o vendedor por perdas e despesas decorrentes do desfazimento do negócio quando a culpa é do comprador. Nesse sentido, o colendo Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A pretensão da recorrente de que a restituição ocorra de forma parcelada, com juros a partir do trânsito em julgado, também não merece amparo. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que a apelante invoca para fundamentar o parcelamento da restituição e o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ), é aplicável aos casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, notadamente em contratos com alienação fiduciária e loteamentos. Contudo, no presente caso, a rescisão se deu por culpa exclusiva da vendedora, o que afasta a aplicação das disposições mais rigorosas da referida lei em favor do fornecedor.

No que se refere ao dano moral, o caso em apreço não se enquadra na categoria de mero dissabor. Trata-se de um atraso considerável na entrega de um empreendimento imobiliário, um lote para futura edificação, que já se estendia por quase três anos à época do ajuizamento da ação (previsão novembro de 2018; ajuizamento julho de 2021). A situação de ter um valor expressivo investido em um bem que não se materializa, sem perspectiva de entrega, gera sentimentos de angústia, frustração e impotência que, de fato, transbordam a esfera do mero aborrecimento cotidiano.

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado a título de danos morais revela-se compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e a capacidade econômica das partes, e cumprindo a dupla finalidade da indenização: compensar a vítima e desestimular a reincidência do ofensor. Portanto, a condenação e o quantum arbitrado na sentença devem ser mantidos.

Por último, a não concessão da restituição em dobro implica em decaimento mínimo do pedido, sendo correta a condenação somente da recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Posto isso,
nego

provimento
ao recurso e, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.