Tribunal: TJES
Processo: 0022475-20.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-11-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022475-20.2016.8.08.0024

APELANTE
: JUCELINO LOUREIRO CARLOS

APELADA
: ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DE SERRA - DRA CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO VOLUNTÁRIA FORMALIZADA POR TERMO DE INSCRIÇÃO. SENTENÇA RESCISÓRIA COM EFEITOS EX NUNC. OBRIGAÇÃO LEGÍTIMA ATÉ A DATA DA RESCISÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento, reconhecendo a obrigação do apelante até a data da sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a cobrança de taxas de manutenção de loteamento pela associação de moradores, em razão da adesão voluntária do apelante; e (ii) definir o termo final da obrigação, diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda em processo conexo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882) firmou que a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores exige adesão voluntária do proprietário ou registro do ato constitutivo da entidade.

4. No caso, a adesão do apelante à associação restou comprovada mediante assinatura do “Termo de Inscrição e Compromisso Alphaville Jacuhy”, ato jurídico válido que legitima a exigibilidade das contribuições enquanto perdurou a sua qualidade de associado.

5. A sentença rescisória do contrato de promessa de compra e venda, proferida em processo conexo, produziu efeitos ex nunc, de modo que a obrigação de pagar as taxas subsistiu até a data da prolação daquela decisão. Não há retroatividade para isentar obrigações válidas constituídas anteriormente.

6. Correta a sentença que fixou como termo final da obrigação a data da rescisão judicial, alinhando-se ao entendimento consolidado do tribunal em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de moradores somente é legítima quando houver adesão voluntária ou registro do ato constitutivo. 2. Comprovada a adesão formal do promitente comprador à associação, a obrigação subsiste até a data da rescisão do contrato principal. 3. A sentença rescisória de contrato tem natureza desconstitutiva e produz efeitos ex nunc, não retroagindo para afastar obrigações validamente constituídas.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XX; CC, arts. 421 e 473; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STF, RE nº 695.911/SP (Tema 492), Rel. Min. Dias Toffoli, Plenário, j. 15/12/2016; STJ, REsp nº 1.280.871/SP (Tema 882), Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2ª Seção, j. 11/03/2015; TJES, AC nº 0003162-93.2019.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 17/08/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0022475-20.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JUCELINO LOUREIRO CARLOS

APELADO: ASSOCIACAO ALPHAVILLE JACUHY

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022475-20.2016.8.08.0024

APELANTE
: JUCELINO LOUREIRO CARLOS

APELADA
: ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DE SERRA - DRA CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO VOLUNTÁRIA FORMALIZADA POR TERMO DE INSCRIÇÃO. SENTENÇA RESCISÓRIA COM EFEITOS EX NUNC. OBRIGAÇÃO LEGÍTIMA ATÉ A DATA DA RESCISÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento, reconhecendo a obrigação do apelante até a data da sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a cobrança de taxas de manutenção de loteamento pela associação de moradores, em razão da adesão voluntária do apelante; e (ii) definir o termo final da obrigação, diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda em processo conexo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882) firmou que a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores exige adesão voluntária do proprietário ou registro do ato constitutivo da entidade.

4. No caso, a adesão do apelante à associação restou comprovada mediante assinatura do “Termo de Inscrição e Compromisso Alphaville Jacuhy”, ato jurídico válido que legitima a exigibilidade das contribuições enquanto perdurou a sua qualidade de associado.

5. A sentença rescisória do contrato de promessa de compra e venda, proferida em processo conexo, produziu efeitos ex nunc, de modo que a obrigação de pagar as taxas subsistiu até a data da prolação daquela decisão. Não há retroatividade para isentar obrigações válidas constituídas anteriormente.

6. Correta a sentença que fixou como termo final da obrigação a data da rescisão judicial, alinhando-se ao entendimento consolidado do tribunal em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A cobrança de taxas de manutenção de loteamento por associação de moradores somente é legítima quando houver adesão voluntária ou registro do ato constitutivo. 2. Comprovada a adesão formal do promitente comprador à associação, a obrigação subsiste até a data da rescisão do contrato principal. 3. A sentença rescisória de contrato tem natureza desconstitutiva e produz efeitos ex nunc, não retroagindo para afastar obrigações validamente constituídas.”

_________

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XX; CC, arts. 421 e 473; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STF, RE nº 695.911/SP (Tema 492), Rel. Min. Dias Toffoli, Plenário, j. 15/12/2016; STJ, REsp nº 1.280.871/SP (Tema 882), Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2ª Seção, j. 11/03/2015; TJES, AC nº 0003162-93.2019.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 17/08/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022475-20.2016.8.08.0024

APELANTE
: JUCELINO LOUREIRO CARLOS

APELADA
: ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY

JUÍZO PROLATOR
: 4
a
VARA CÍVEL DE SERRA - DRA CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conheço do presente recurso de apelação, porquanto se encontram devidamente preenchidos os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à análise da responsabilidade do promitente comprador pelo adimplemento das taxas de manutenção de loteamento por adesão à associação apelada, bem como à perquirição acerca da eventual repercussão de decisão proferida em processo conexo sobre a presente Ação de Cobrança.

O Apelante, conforme já relatado, busca sua total isenção da dívida, ancorando-se em dois fundamentos principais: a ausência de imissão na posse do imóvel e uma suposta contradição com outra decisão judicial que teria reconhecido a abusividade da cobrança de taxas nesse cenário. Por outro lado, a Apelada defende a legitimidade da cobrança até o momento em que o Poder Judiciário formalmente desfez o negócio jurídico, argumentando que os efeitos da sentença rescisória não são retroativos.

A análise da controvérsia exige, primeiramente, o correto enquadramento da natureza da obrigação. Com efeito, a discussão sobre a legalidade da cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores foi objeto de intensa deliberação em nossos Tribunais Superiores, culminando na fixação de teses vinculantes sob a sistemática dos recursos repetitivos (STF, Tema 492; STJ, Tema 882). O entendimento consolidado é de que a obrigação de pagar tais taxas não possui caráter
propter rem
(ou seja, não adere à coisa) e, portanto, não pode ser compulsoriamente imposta a um proprietário pelo simples fato de seu imóvel se localizar na área de atuação da entidade.

A validade e a exigibilidade da cobrança dependem, indispensavelmente, de um ato volitivo do proprietário, manifestado por meio de sua filiação formal à associação ou, no caso de novos adquirentes, mediante o registro do ato constitutivo da associação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No caso concreto, a cobrança dirigida ao Apelante não é uma imposição arbitrária baseada apenas em sua condição de titular de direitos sobre o lote, mas também em razão de sua
vinculação expressa e voluntária
à Apelada. Este ato de adesão foi devidamente formalizado no momento da aquisição do imóvel, por meio da assinatura do "Termo de Inscrição e Compromisso ALPHAVILLE JACUHY" (fls. 34/35).

Este documento representa a manifestação de vontade inequívoca que estabelece o vínculo jurídico e legitima a cobrança das taxas associativas durante todo o período em que o Apelante ostentou a qualidade de associado.

A existência desse ato jurídico claro e incontroverso de associação é o pilar que sustenta a legitimidade da cobrança das taxas mensais, pois, ao aderir, o Apelante anuiu com os deveres e obrigações previstos no estatuto da entidade, incluindo a contribuição para o custeio das despesas de manutenção, conservação e melhorias das áreas comuns.

Uma vez estabelecida a legitimidade da cobrança em sua origem, o ponto nevrálgico da lide desloca-se para a definição de seu termo final (pedido subsidiário), no qual o
o apelante pleiteia que a condenação seja circunscrita a 10 de março de 2016, data em que uma decisão liminar suspendeu a exigibilidade das cobranças.

O provimento que defere a tutela de urgência possui, como é cediço, natureza precária, produzindo efeitos até a sua revogação ou substituição por uma decisão jurisdicional definitiva. A obrigação em si jamais deixa de existir; houve apenas suspensão provisória da sua exigibilidade, em virtude da decisão liminar. Com a superveniência da sentença de mérito, que confirmou a integralidade da obrigação em razão da culpa do apelante na rescisão, os efeitos daquela tutela provisória cessaram, restabelecendo-se a exigibilidade das parcelas desde sua origem.

Assim, a sentença que decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda (firmado entre o Apelante e a construtora), proferida no processo conexo, é o marco para a cessação das obrigações.

Cumpre esclarecer que, embora o termo de associação seja um ato jurídico distinto, firmado entre o Apelante e a Associação, sua existência era intrinsecamente vinculada e acessória ao negócio principal de compra e venda, que conferia ao Apelante a condição de titular de direitos sobre o imóvel. Desfeito o contrato principal, cessa, por consequência, o fundamento da própria associação. Ademais, a sentença que rescinde um contrato é, por sua natureza, desconstitutiva, e seus efeitos, em regra, operam
ex nunc
. Isso significa que ela produz efeitos a partir de sua prolação (ou, mais tecnicamente, de seu trânsito em julgado), e não retroativamente (
ex tunc
), preservando-se a validade das obrigações constituídas durante a normalidade do contrato.

Dessa forma, enquanto o contrato de promessa de compra e venda esteve hígido, o Apelante ostentou a qualidade de titular de direitos sobre o imóvel e, por consequência direta de sua adesão expressa, a de associado. Nessa condição, permaneceu plenamente vinculado ao dever estatutário de arcar com as taxas de manutenção. A desconstituição formal desse vínculo somente ocorreu com a prolação da sentença rescisória, e os efeitos dessa decisão não podem retroagir para isentar o Apelante de uma obrigação que era perfeitamente legítima e exigível à época de sua constituição.

Nesse mesmo sentido, o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ASSOCIAÇÃO EM RAZÃO DA COMPRA DE LOTE SITUADO NO LOTEAMENTO ALPHAVILLE JACUHY – TAXA DE MANUTENÇÃO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DA ASSINATURA DO TERMO DE ASSOCIAÇÃO – RESCISÃO DECLARADA COM EFEITO EX NUNC NO FEITO CONEXO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.[...] 2. O conjunto probatório dos autos permite verificar que a ré/apelante, efetivamente, associou-se à autora, pois assinou escritura particular de promessa de compra e venda que, expressamente, preceitua a sua associação, bem como, assinou termo em separado, que consta à fl. 30 do ID 5285230, que consiste no termo de inscrição e compromisso da demandada/recorrente com a associação autora . A verificação de que a recorrente vinculou-se à associação é ratificada, ainda, pela comprovação de que durante um considerável lapso temporal (outubro de 2015 a março de 2018), adimpliu regularmente com a taxa de manutenção. [...] 5. Ultrapassado este ponto, a apelante requer o reconhecimento de que o contrato deve ser rescindido a partir da data em que a ação nº 0011984-71.2019.8.08.0048 foi proposta, levando em consideração os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela naqueles autos. Porém, nos autos daquela lide, restou assentado que não houve a declaração de rescisão antecipada do contrato . Inclusive, os autores daquela lide postularam que fosse averbada na matrícula do imóvel a existência do processo para que a rés ficassem impedidas de realizar qualquer ato expropriatório. Assim, a prosperar a alegação dos apelantes de que a rescisão deve ser reconhecida desde o momento da propositura da demanda, as requeridas seriam duplamente penalizadas, eis que estavam impedidas de comercializar o bem por força de pedido realizado pela parte e também sofreriam os efeitos de um provimento ex tunc, o que não de pode admitir, não carecendo de reforma a sentença neste ponto, devendo ser mantida a declaração de rescisão a data fixada na sentença, nos termos do artigo 473 do Código Civil.
Portanto, tendo a rescisão contratual se operado com efeitos ex nunc, por meio de sentença, permaneceu a apelante como proprietária e responsável pelo pagamento das taxas de manutenção advindas desta qualidade, como bem entendeu sentença recorrida. 6 . Em relação aos valores cobrados, estes estão respaldados no Estatuto Social da autora e nas atas de assembleia colacionadas aos autos, razão pela qual, não há que se falar em reforma da sentença também neste ponto.
7. Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0003162-93.2019.8.08.0048, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível, p. 17/08/2023)

Portanto, a sentença recorrida, ao fixar com precisão o termo final da obrigação de pagamento das taxas na data da prolação da sentença de rescisão, deu a correta e justa solução à lide. Tal entendimento alinha-se perfeitamente à natureza dos efeitos da decisão judicial desconstitutiva e à ausência de retroatividade para atingir obrigações pretéritas que foram validamente contraídas.

Ante o exposto, e por toda a fundamentação detalhadamente expendida,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a r. sentença recorrida por seus próprios e bem lançados fundamentos.

Em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, e em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.10.2025 a 04.11.2025:

Acompanho o E. Relator.