Tribunal: TJES
Processo: 0031944-91.2011.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão julgador: CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-07

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COBRANÇA INDEVIDA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais, em virtude de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Os apelantes pleitearam: (i) o reconhecimento do direito de retenção de 25% dos valores pagos, diante da rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (ii) a validade da cobrança da comissão de corretagem; e (iii) a exclusão ou redução do valor fixado a título de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos, considerando o rompimento contratual por iniciativa dos compradores; (ii) estabelecer se a cobrança de comissão de corretagem foi válida; e (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso injustificado na entrega do imóvel afasta a possibilidade de retenção de qualquer percentual, impondo a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A cobrança da comissão de corretagem se mostra indevida, por ausência de prova quanto à informação prévia e destacada do seu valor ao consumidor, o que contraria a tese firmada no Tema 938 do STJ.

O atraso de apenas um mês além do prazo de tolerância contratual não configura dano moral indenizável, por não ultrapassar o limite jurisprudencialmente aceito para caracterização de abalo extrapatrimonial relevante, tampouco demonstrar circunstâncias excepcionais que justifiquem a indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.

É indevida a cobrança da comissão de corretagem quando não houver prova da informação prévia e destacada ao consumidor.

O mero atraso de curto prazo na entrega de imóvel, sem circunstâncias excepcionais, não enseja dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, V e X; CDC, arts. 6º, III e 14; CPC, arts. 85, §2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016; STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 20/05/2024; TJES, AC 0008472-17.2018.8.08.0048, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 03/05/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0031944-91.2011.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: THIAGO BARBOSA SCALFONI e outros

RELATOR(A):
CARLOS SIMOES FONSECA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COBRANÇA INDEVIDA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais, em virtude de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Os apelantes pleitearam: (i) o reconhecimento do direito de retenção de 25% dos valores pagos, diante da rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (ii) a validade da cobrança da comissão de corretagem; e (iii) a exclusão ou redução do valor fixado a título de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a retenção de percentual sobre os valores pagos, considerando o rompimento contratual por iniciativa dos compradores; (ii) estabelecer se a cobrança de comissão de corretagem foi válida; e (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso injustificado na entrega do imóvel afasta a possibilidade de retenção de qualquer percentual, impondo a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A cobrança da comissão de corretagem se mostra indevida, por ausência de prova quanto à informação prévia e destacada do seu valor ao consumidor, o que contraria a tese firmada no Tema 938 do STJ.

O atraso de apenas um mês além do prazo de tolerância contratual não configura dano moral indenizável, por não ultrapassar o limite jurisprudencialmente aceito para caracterização de abalo extrapatrimonial relevante, tampouco demonstrar circunstâncias excepcionais que justifiquem a indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.

É indevida a cobrança da comissão de corretagem quando não houver prova da informação prévia e destacada ao consumidor.

O mero atraso de curto prazo na entrega de imóvel, sem circunstâncias excepcionais, não enseja dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, V e X; CDC, arts. 6º, III e 14; CPC, arts. 85, §2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016; STJ, AgInt no REsp 1.897.935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 20/05/2024; TJES, AC 0008472-17.2018.8.08.0048, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, j. 03/05/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Presentes os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso e passo ao seu julgamento conjunto como segue.

Na origem,

THIAGO BARBOSA SCALFONI e JULIANA VIEIRA VOSS SCALFONI
ajuizaram ação em face de
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A
pretendendo a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais decorrentes de atraso na entrega de imóvel.

Ao final da fase postulatória, o juízo
a quo
proferiu a sentença recorrida (fls. 452/458-v), por meio da qual julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais.

Irresignados, os requeridos interpuseram o presente recurso, por meio do qual alegam, em síntese, que
(i)
deve ser reconhecido o direito de retenção de percentual dos valores na hipótese de rompimento contratual por iniciativa do comprador;
(ii)
é possível a cobrança da comissão de corretagem; e
(iii)
deve ser julgado improcedente o pedido de indenização por danos morais e, caso mantida a procedência, impõe-se a redução do
quantum
fixado.

Passo ao enfrentamento de cada questão como segue.

- Da retenção de percentual dos valores

Segundo a parte apelante, deve ser afastada a condenação à restituição integral dos valores pagos pelos apelados, já que não houve descumprimento contratual por parte das apelantes e a rescisão se deu por iniciativa dos compradores.

Diante desse cenário, entende ser devida a reforma da r. sentença para que, em atenção à disposição contratual, seja permitida a retenção do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago.

Sobre o tema controvertido, o enunciado sumular nº 543 dispõe que:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A detida análise dos documentos colacionados aos autos – em especial do contrato de fls. 77/97 – revela que a data prevista para a expedição do habite-se era a de 28/02/2011. Sendo assim, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) previsto no parágrafo primeiro da cláusula décima-sexta do instrumento contratual, a expedição deveria ter ocorrido até agosto de 2011.

Nada obstante, extrai-se do documento de fl. 110 que as empresas requeridas deram ciência aos apelados de que a entrega do empreendimento somente seria possível em setembro de 2011, ou seja, após o prazo de tolerância. Outrossim, os documentos de fls. 275/278 – colacionados aos autos pelas próprias requeridas – atestam que a entrega de outras unidades se deu apenas em setembro.

Em que pese as apelantes tenham sustentado que a prorrogação do prazo de entrega se justifica por greves e pela “complexidade da obra”, tais alegações não foram suficientemente comprovadas nos autos.

Assim, agiu com acerto o juízo de primeiro grau ao considerar que, diante de atraso injustificado, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor, o que impõe a restituição integral dos valores pagos.

Logo, não merece prosperar a alegada possibilidade de retenção.

- Comissão de corretagem

Melhor sorte não assiste aos apelantes no que se refere a comissão de corretagem.

No julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 938), o c. Superior Tribunal de Justiça firmou, para os fins do art. 1.040 do CPC, a seguinte tese:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que
previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem
. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No caso dos autos, não há qualquer indicativo de cobrança em qualquer documento dos autos, o que atesta o descumprimento do dever de informação, tornando, por conseguinte, a cobrança indevida.

Destaco que a inexistência de informação clara e precisa é corroborada pelas próprias razões recursais, já que as apelantes se limitam a alegar que a ciência prévia é provada pelo fato de que “
o negócio jurídico em questão se iniciou e foi aperfeiçoado com a intermediação de corretores vinculados a pessoa estranha a esta lide
”, sem indicar qualquer documento capaz de demonstrar a plena ciência dos consumidores.

- Do dano moral

No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça e por este e. Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral.

Sobre o tema, colaciono os seguintes arestos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, § 3º, E 28 DO CDC E AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. (...)

2.
A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

3. Na espécie, o eg. Tribunal Estadual concluiu pela ocorrência de atraso excessivo e, por consequência, reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a respectiva indenização em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada um dos dois autores.

4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.897.935/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.)

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA INDENIZATÓRIA. TEMA 970 - STJ. ELEMENTO DIFERENCIADOR NO CASO CONCRETO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE COMPENSAÇÃO. ART. 373 DO CPC/15. RECORRENTE QUE NÃO COMPROVOU O FATO EXTINTIVO ALEGADO. DANOS MORAIS. ATRASO DESARRAZOADO. 42 MESES DE ATRASO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...)
7.
No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento jurisprudencial firmado pelo c. STJ e por este e. Tribunal de Justiça, o atraso na entrega do imóvel é fato que, de regra, caracteriza mero aborrecimento e, por isso, impõe ao comprador

o ônus de comprovar as especificidades que, no caso concreto, justificariam a ocorrência excepcional da lesão à sua esfera moral.
8.
No caso, está comprovado um atraso de 42 (quarenta e dois) meses por culpa da apelante, situação que ultrapassa em muito o período de 2 (dois) anos, considerado pela jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça como ensejador de dano moral. Precedentes do STJ.

(TJES, Classe: Apelação, 0019462-14.2015.8.08.0035, Relator : RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO , Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 11/02/2022)

No caso em análise, é de rigor reconhecer que a rescisão contratual foi requerida em setembro de 2011, apenas um mês após o término do prazo de tolerância previsto no contrato.

Ademais, a parte ora apelante trouxe aos autos documentos que comprovam a entrega de outras unidades no mesmo mês em que foi assinado o termo de rescisão e ajuizada a presente demanda, o que ao menos indica que a demora injustificada na entrega da unidade não se estenderia por tempo suficiente para ensejar a indenização por abalos extrapatrimoniais.

Registro que, em casos semelhantes – nos quais o atraso se deu por poucos meses – este eg. Tribunal de Justiça afastou a condenação indenizatória, conforme se observa a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA DA CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL – DANO MORAL INCABÍVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA. 1. A prorrogação contratualmente estipulada em si não é abusiva, mas a construtora não observou o dever de informar e os demais princípios consumeristas do CDC, ao deixar de justificar, por meio de notificação, a adquirente do imóvel a respeito do atraso na entrega das chaves. 2. Deverá a apelada restituir os valores que a apelante comprovou ter suportado a título de taxa de evolução de obra, a partir da mora da construtora. 3. Embora o C. STJ entenda ser possível a inversão da cláusula penal estabelecida unicamente em desfavor do adquirente, não é possível a sua cumulação com lucros cessantes, de modo que deverá prevalecer apenas a indenização quanto aos danos materiais comprovados nos autos – despesas com aluguéis para moradia provisória, desde a data em que as chaves deveriam ter sido entregues. 4.
Não há dano moral decorrente do atraso na entrega da obra, quando o inadimplemento se dá por poucos meses. O atraso, por si só, é ressarcido pelos danos materiais, de modo que a ocorrência de danos morais depende da prova de que o atraso afetou, de maneira excepcional, os direitos da personalidade do adquirente
. 5. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada. (AC 0008472-17.2018.8.08.0048, TJES, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, julgado em 03/05/2023).

Por não ter sido suficientemente demonstrado o dano moral indenizável, impõe-se a reforma da r. sentença objurgada quanto a este ponto.

Ante o exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso para
REFORMAR
PARCIALMENTE
a sentença e afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Via de consequência, altero também a condenação sucumbencial e, por aplicação do disposto no art. 86 do CPC, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, na proporção de 83% em favor das ora apeladas e 17% em favor do ora apelante.

Quanto à repartição sucumbencial, aplico o critério
quantitativo
- como já definiu o Superior Tribunal de Justiça desde os idos de 2005 -, de modo que, para a definição do percentual de sucumbência recíproca, “deve-se levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos”, conforme
in verbis
:

PROCESSO CIVIL - FGTS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ART. 21 DO CPC - DISTRIBUIÇÃO DE HONORÁRIOS SEGUNDO A QUANTIDADE DE ÍNDICES DEFERIDOS - SOMATÓRIO DOS ÍNDICES - IMPOSSIBILIDADE .

1. Para efeito de fixação de honorários advocatícios, deve-se levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos, sendo irrelevante o somatório dos índices.

2. A aplicação de percentual maior não necessariamente implica em ganho econômico superior quando da aplicação de percentual menor, pois depende do montante do saldo a ser considerado.

3. O resultado do julgamento deve se ater ao que foi requerido no recurso especial, a fim de se evitar julgamento extra petita.

4. Recurso conhecido em parte e, nessa parte, provido.

(REsp 725.497/SC, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 06/06/2005, p. 302)

Assim, independentemente da expressão econômica dos pedidos formulados, considerando que o autor da ação formulou seis pedidos (letras ‘a’ a ‘f’ da inicial) e considerando que se sagrou vencedor em relação a cinco deles, a fixação da proporção 1/6 para 5/6 se revela adequada.

É como voto.

Vitória (ES), data registrada no sistema

DES. CARLOS SIMÕES FONSECA

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto por acompanhar, integralmente, o ententimento da douta relatoria.