Tribunal: TJES
Processo: 5005919-12.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA AFASTAR COBRANÇA DE ALUGUEL MÍNIMO. ART. 300 DO CPC. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. CONTRATO EMPRESARIAL PARITÁRIO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Agravo de instrumento interposto por MSA EMPRESA CINEMATOGRÁFICA LTDA contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Serra que, nos autos de ação renovatória de contrato de locação, indeferiu o pedido de tutela de urgência para afastar a cobrança de aluguel mínimo mensal de R$ 151.512,87, permitindo apenas o pagamento proporcional ao faturamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência a fim de suspender a exigibilidade da cláusula contratual de aluguel mínimo, permitindo à locatária o pagamento exclusivamente vinculado ao faturamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A concessão de tutela de urgência exige a demonstração simultânea de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos não configurados no caso.

4.
O contrato de locação em shopping center é regido pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91, que prestigia a autonomia da vontade, prevalecendo as condições livremente pactuadas.
5.
A relação entre as partes, empresas do ramo empresarial, é presumidamente paritária e simétrica, nos termos do art. 421-A do Código Civil, não se justificando a revisão antecipada das cláusulas sem prova inequívoca de abusividade.
6.
Alegações genéricas de dificuldade financeira ou risco empresarial não demonstram, por si sós, a probabilidade do direito apta a justificar medida liminar.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
8.
A concessão de tutela de urgência em ação revisional ou renovatória de contrato empresarial exige demonstração concreta da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
9.
Em contratos de locação em shopping center, prevalece a autonomia da vontade (Lei nº 8.245/91, art. 54), sendo excepcional a revisão judicial de cláusulas pactuadas entre partes empresárias.
Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 300; Lei nº 8.245/91, art. 54; CC/2002, art. 421-A.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005919-12.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MSA EMPRESA CINEMATOGRAFICA LTDA

AGRAVADO: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA AFASTAR COBRANÇA DE ALUGUEL MÍNIMO. ART. 300 DO CPC. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. CONTRATO EMPRESARIAL PARITÁRIO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.
Agravo de instrumento interposto por MSA EMPRESA CINEMATOGRÁFICA LTDA contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível da Serra que, nos autos de ação renovatória de contrato de locação, indeferiu o pedido de tutela de urgência para afastar a cobrança de aluguel mínimo mensal de R$ 151.512,87, permitindo apenas o pagamento proporcional ao faturamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.
A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência a fim de suspender a exigibilidade da cláusula contratual de aluguel mínimo, permitindo à locatária o pagamento exclusivamente vinculado ao faturamento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
A concessão de tutela de urgência exige a demonstração simultânea de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos não configurados no caso.

4.
O contrato de locação em shopping center é regido pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91, que prestigia a autonomia da vontade, prevalecendo as condições livremente pactuadas.
5.
A relação entre as partes, empresas do ramo empresarial, é presumidamente paritária e simétrica, nos termos do art. 421-A do Código Civil, não se justificando a revisão antecipada das cláusulas sem prova inequívoca de abusividade.
6.
Alegações genéricas de dificuldade financeira ou risco empresarial não demonstram, por si sós, a probabilidade do direito apta a justificar medida liminar.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7.
Recurso desprovido.
Tese de julgamento
:
8.
A concessão de tutela de urgência em ação revisional ou renovatória de contrato empresarial exige demonstração concreta da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.
9.
Em contratos de locação em shopping center, prevalece a autonomia da vontade (Lei nº 8.245/91, art. 54), sendo excepcional a revisão judicial de cláusulas pactuadas entre partes empresárias.
Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 300; Lei nº 8.245/91, art. 54; CC/2002, art. 421-A.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5005919-12.2025.8.08.0000

AGRAVANTE: MSA EMPRESA CINEMATOGRAFICA LTDA

AGRAVADO: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
MSA EMPRESA CINEMATOGRAFICA LTDA
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra que, nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação nº 5033838-60.2024.8.08.0048, movida em face de
SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.
, indeferiu o pedido de tutela de urgência que visava autorizar o pagamento do aluguel mensal com base exclusivamente em percentual sobre o faturamento, afastando a cobrança da contribuição mínima mensal pactuada.

Em suas razões recursais, a agravante alega, em síntese, que: 1) a cobrança de uma contribuição mínima mensal no valor de R$ 151.512,87 desnatura a lógica do contrato, que prevê o aluguel como um percentual sobre a renda do cinema; 2) a manutenção de tal valor cria uma situação de desvantagem competitiva e risco à continuidade de suas atividades empresariais; 3) estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência, devendo a decisão de primeiro grau ser reformada para afastar a exigibilidade do aluguel mínimo enquanto se discute o mérito da ação renovatória.

Em que pese a irresignação da agravante, não identifico razão para alterar a r. decisão agravada.

O cerne do presente agravo de instrumento consiste em reexaminar a decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido de tutela de urgência. A concessão da referida tutela, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração simultânea da probabilidade do direito (
fumus boni iuris
) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
).

Como consignado na decisão que indeferiu o pedido liminar recursal, não considero presentes os aludidos requisitos.

A relação locatícia entre lojistas e empreendedores de shopping center é regida por normas específicas, notadamente pelo art. 54 da Lei nº 8.245/91, que consagra o princípio da autonomia da vontade, estabelecendo que, nessas relações, "prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos".

O contrato em tela, firmado entre duas empresas, presume-se paritário e simétrico, conforme o art. 421-A do Código Civil. A revisão de suas cláusulas em sede de tutela de urgência é medida excepcional, que demanda a demonstração inequívoca de abusividade ou onerosidade excessiva, o que não se vislumbra de plano.

Outrossim, a agravante não se desincumbiu do ônus de demonstrar, ainda que em cognição sumária – típica das tutelas de urgência –, que o valor do aluguel mínimo estaria dissonante da realidade de mercado. Pelo contrário, o agravado trouxe aos autos de origem laudo técnico de avaliação que aponta o valor de mercado da locação em patamar superior ao atualmente praticado, o que enfraquece a tese de abusividade.

A simples alegação de dificuldade financeira ou de desvantagem competitiva, desacompanhada de prova robusta da onerosidade excessiva e da discrepância do valor com os padrões mercadológicos, não é suficiente para configurar a probabilidade do direito necessária à concessão da medida liminar.

Por todo o exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a r. decisão recorrida.

É como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.10.2025 a 04.11.2025:

Acompanho o E. Relator.