Tribunal: TJES
Processo: 0014817-82.2011.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Ordinária
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. REQUISITOS. ART. 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. RECIBO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. VALIDADE COMO JUSTO TÍTULO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ NÃO AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julga procedente o pedido de usucapião ordinária do Lote 09, Quadra 27, do Loteamento Riviera da Barra, Vila Velha/ES, sob a alegação de não preenchimento dos requisitos legais, com especial enfoque na ausência de boa-fé e de justo título, argumentando que a posse dos apelados se origina de invasão em área de notório conflito fundiário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a presença de justo título hábil para a aquisição da propriedade por usucapião ordinária e se a alegação genérica de conturbação na área é suficiente para afastar a presunção de boa-fé dos possuidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A usucapião ordinária exige a comprovação de posse contínua e incontestada por dez anos, com ânimo de dono, justo título e boa-fé, nos termos do art. 1.242 do Código Civil.

4)
O conceito de justo título, para fins de usucapião, abrange todo ato jurídico que, em tese, seja apto a transferir a propriedade, mas que padece de algum vício que impede tal efeito, sendo o recibo de compra e venda um instrumento aceito para esse fim, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5)
Os recibos de compra e venda apresentados pelos apelados, datados de 2005 e 1999, embora não possuam as formalidades de escritura pública, demonstram a causa legítima da posse e fundamentam a expectativa de domínio.

6)
A boa-fé é a ignorância do possuidor quanto ao vício que impede a aquisição da coisa e, havendo justo título, ela é presumida, cabendo à parte contrária o ônus de provar a má-fé, conforme o parágrafo único do art. 1.201 do Código Civil.

7)
A apelante não produziu prova de oposição específica e eficaz à posse exercida pelos apelados ou por seus antecessores, limitando-se a alegações genéricas sobre conflitos fundiários na região.

8)
A alegação genérica de conflito não desconstitui a boa-fé dos adquirentes, que obtiveram o imóvel de forma onerosa para fins de moradia, preenchendo, assim, todos os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O recibo particular de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido das formalidades de escritura pública, constitui justo título para fins de usucapião ordinária, por ser ato jurídico apto a demonstrar a origem legítima e a intenção de transferência da posse com ânimo de dono.

2. A existência de justo título estabelece a presunção de boa-fé do possuidor, cabendo ao contestante o ônus da prova de desconstituir tal presunção.

3. A alegação genérica de conflito fundiário em determinada área, sem a demonstração de oposição direta, específica e eficaz à posse do usucapiente, não é suficiente para afastar a presunção de boa-fé exigida para a usucapião ordinária.

Dispositivos relevantes citados: art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil; art. 1.242, caput, do Código Civil; art. 85, §§ 2º e 11 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 652.449/SP; STJ, REsp n. 1.584.447/MS.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014817-82.2011.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ESPIRITO SANTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros
APELADO: LUCIA NUNES SALES DE SENNA e outros (3)
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. REQUISITOS. ART. 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. RECIBO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. VALIDADE COMO JUSTO TÍTULO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ NÃO AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julga procedente o pedido de usucapião ordinária do Lote 09, Quadra 27, do Loteamento Riviera da Barra, Vila Velha/ES, sob a alegação de não preenchimento dos requisitos legais, com especial enfoque na ausência de boa-fé e de justo título, argumentando que a posse dos apelados se origina de invasão em área de notório conflito fundiário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
A questão em discussão consiste em aferir a presença de justo título hábil para a aquisição da propriedade por usucapião ordinária e se a alegação genérica de conturbação na área é suficiente para afastar a presunção de boa-fé dos possuidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A usucapião ordinária exige a comprovação de posse contínua e incontestada por dez anos, com ânimo de dono, justo título e boa-fé, nos termos do art. 1.242 do Código Civil.

4)
O conceito de justo título, para fins de usucapião, abrange todo ato jurídico que, em tese, seja apto a transferir a propriedade, mas que padece de algum vício que impede tal efeito, sendo o recibo de compra e venda um instrumento aceito para esse fim, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5)
Os recibos de compra e venda apresentados pelos apelados, datados de 2005 e 1999, embora não possuam as formalidades de escritura pública, demonstram a causa legítima da posse e fundamentam a expectativa de domínio.

6)
A boa-fé é a ignorância do possuidor quanto ao vício que impede a aquisição da coisa e, havendo justo título, ela é presumida, cabendo à parte contrária o ônus de provar a má-fé, conforme o parágrafo único do art. 1.201 do Código Civil.

7)
A apelante não produziu prova de oposição específica e eficaz à posse exercida pelos apelados ou por seus antecessores, limitando-se a alegações genéricas sobre conflitos fundiários na região.

8)
A alegação genérica de conflito não desconstitui a boa-fé dos adquirentes, que obtiveram o imóvel de forma onerosa para fins de moradia, preenchendo, assim, todos os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O recibo particular de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido das formalidades de escritura pública, constitui justo título para fins de usucapião ordinária, por ser ato jurídico apto a demonstrar a origem legítima e a intenção de transferência da posse com ânimo de dono.

2. A existência de justo título estabelece a presunção de boa-fé do possuidor, cabendo ao contestante o ônus da prova de desconstituir tal presunção.

3. A alegação genérica de conflito fundiário em determinada área, sem a demonstração de oposição direta, específica e eficaz à posse do usucapiente, não é suficiente para afastar a presunção de boa-fé exigida para a usucapião ordinária.

Dispositivos relevantes citados: art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil; art. 1.242, caput, do Código Civil; art. 85, §§ 2º e 11 do Código de Processo Civil.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 652.449/SP; STJ, REsp n. 1.584.447/MS.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Segundo se depreende,
Espírito Santo Empreendimentos Imobiliários

Ltda.
insurge-se contra a sentença que, nos autos da ação de usucapião, acolheu a pretensão dos apelados para declarar-lhes o domínio sobre o imóvel litigioso.

A sociedade empresarial almeja a reforma do julgado, ao argumento de que não foram preenchidos os requisitos para a usucapião ordinária, com especial enfoque na ausência de boa-fé e de posse mansa e pacífica.

Cinge-se a controvérsia, portanto, a aferir o preenchimento dos pressupostos da usucapião ordinária, notadamente a qualidade da posse, a existência de justo título e a boa-fé subjetiva dos possuidores.

Segundo a doutrina de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

“A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei.

Trata-se de uma forma de prescrição aquisitiva, razão por que ‘estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição” (art. 1.244).

Os fundamentos da usucapião são a necessidade de segurança jurídica e a função social.

Para que se configure, é necessária a conjugação de três pressupostos: a) posse; b) tempo; c) animus domini.

É possível haver ‘soma de posses’ para efeito de reconhecimento da usucapião.

É a denominada acessio possessionis (ver art. 1.243 do CC)”. (In: Manual de Direito Civil – volume único, 4ª ed. - revista, ampliada e atualizada, São Paulo: Saraiva Educação, 2020, p. 1583).

Como cediço, a usucapião ordinária é modalidade de aquisição da propriedade por aquele que, de modo contínuo e inconteste, exerce a posse com justo título e boa-fé, pelo lapso temporal de dez anos, como estatui o caput do art. 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Conforme jurisprudência sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça, o conceito de "justo título" para fins de usucapião não se restringe ao instrumento formalmente perfeito e registrado, mas abrange todo ato jurídico que, em tese, seria hábil a transferir a propriedade, mas que não o faz por algum vício:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - IMPROCEDÊNCIA - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - CONFIGURAÇÃO - POSSE LONGEVA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR MAIS DE QUINZE ANOS (NO MÍNIMO), ORIGINÁRIA DE JUSTO TÍTULO - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...]
III - Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse ("cum animo domini")
; IV - O contrato particular de cessão e transferência de direitos e obrigações de instrumento particular de compra e venda, o qual originou a longeva posse exercida pela ora recorrente, para efeito de comprovação da posse, deve ser reputado justo título; [...] (REsp n. 652.449/SP, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 15/12/2009, DJe de 23/3/2010.)

Nesse sentido, o compromisso ou recibo de compra e venda é amplamente aceito como justo título, pois tem por finalidade a transmissão da coisa e gera no adquirente a legítima expectativa de domínio.

Como já decidido pela Corte de Cidadania,
“[a] falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária”.
(REsp n. 1.584.447/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2021, DJe de 12/3/2021.)

Como se depreende, essa conclusão tem por base a interpretação teleológica do instituto, que não se pode exigir título perfeito, sob pena de esvaziar a própria finalidade da usucapião.

A boa-fé, por sua vez, é a ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa, sendo ela presumida quando há justo título, incumbindo à parte contrária o ônus de provar a sua inexistência, conforme dispõe o parágrafo único do art. 1.201 do Código Civil:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

No caso, observa-se que os recorridos instruíram a petição inicial com o Recibo Particular de Compra e Venda do imóvel, firmado em 14 de outubro de 2005 com o possuidor anterior, Mario Cornelio Silva (Fls. 10/11), o qual, por sua vez, havia adquirido os direitos possessórios dos antecessores em 13 de janeiro de 1999 (Fls. 12).

Tais instrumentos, embora não observem a formalidade de escritura pública, representam o justo título exigido pela lei, pois evidenciam a causa legítima da posse e fundamentam a presunção de boa-fé dos adquirentes.

A alegação da apelante de que os recibos são nulos por vícios formais, como a ausência de testemunhas, não prospera, pois, como dito, a análise do justo título no âmbito da usucapião é mais ampla e se contenta com ato que demonstre a intenção de transferência e a origem lícita da posse.

Sem embargo, a apelante não produziu prova de que tenha se oposto, de forma específica e eficaz, à posse exercida pelos apelados ou pelo antecessor.

A alegação genérica de conflito fundiário não é suficiente para desconstituir a boa-fé dos apelados, que adquiriram o imóvel de forma onerosa e se estabeleceram no local para fins de moradia.

Nesse contexto, demonstrado o preenchimento dos requisitos da usucapião ordinária, a manutenção da sentença impugnada é medida que se impõe.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, na forma dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, fixo os honorários recursais em 2% sobre o valor atualizado da condenação, mantida, contudo, a suspensão da exigibilidade da verba, em razão do benefício assistência judiciária gratuita.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão virtual do dia 29/09/2025 a 03/10/2025

Voto: Acompanho o Relator

Desembargadora Janete Vargas Simões

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.