Tribunal: TJES
Processo: 0002238-44.2016.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E ENTREGA DE ÁREA INFERIOR À CONTRATADA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
As questões em discussão consistem em saber se: (i) o apelante tinha ciência prévia da hipoteca que onerava o imóvel no momento da compra; (ii) o apelante faz jus à restituição, simples ou em dobro, do valor pago para quitar a referida hipoteca; (iii) o apelante tem direito à devolução de metade do valor pago pelo imóvel, em razão da entrega de área inferior à contratada; e (iv) se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.

2.
O recibo de compra e venda atesta que o imóvel deveria ser entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus, e com área de 300m2. A existência de procurações genéricas que conferiam poderes para lidar com financiamento e hipoteca não elide a força probante do recibo quanto à ausência de informação sobre a hipoteca específica preexistente.

3.
O dever de informação, corolário da boa-fé objetiva (Código Civil, art. 422), impunha aos vendedores a obrigação de cientificar o comprador sobre todos os ônus do bem, o que não ocorreu.

4.
A alegação do apelante de que só tomou posse de metade do imóvel, apesar de ter adquirido 300m2, encontra amparo na admissão dos próprios apelados, configurando descumprimento contratual.

5.
A responsabilidade pela restituição do valor pago para quitação da hipoteca é solidária entre os vendedores (Carlos Antônio da Silva e Sandra Batista Maciel), pois ambos concorreram para o dano ao não informarem o gravame (Código Civil, art. 942). A restituição deve ser simples, pois não se trata de cobrança judicial indevida nos termos do art. 940 do Código Civil, nem de relação de consumo que autorize, inequivocamente, a dobra do art. 42, parágrafo único, do CDC.

6.
A responsabilidade pela devolução de metade do valor do imóvel, devido à área a menor, é exclusiva da vendedora direta (Sandra Batista Maciel), que se comprometeu a entregar o lote com 300m2.

7.
O mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável. Ausente demonstração de violação significativa a direitos da personalidade do apelante, o pedido de indenização por danos morais é improcedente.

8.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002238-44.2016.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GERSON SANTOS DE SANTANA

APELADO: CARLOS ANTONIO DA SILVA CARVALHO e outros (2)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO E ENTREGA DE ÁREA INFERIOR À CONTRATADA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
As questões em discussão consistem em saber se: (i) o apelante tinha ciência prévia da hipoteca que onerava o imóvel no momento da compra; (ii) o apelante faz jus à restituição, simples ou em dobro, do valor pago para quitar a referida hipoteca; (iii) o apelante tem direito à devolução de metade do valor pago pelo imóvel, em razão da entrega de área inferior à contratada; e (iv) se os fatos narrados configuram dano moral indenizável.

2.
O recibo de compra e venda atesta que o imóvel deveria ser entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus, e com área de 300m2. A existência de procurações genéricas que conferiam poderes para lidar com financiamento e hipoteca não elide a força probante do recibo quanto à ausência de informação sobre a hipoteca específica preexistente.

3.
O dever de informação, corolário da boa-fé objetiva (Código Civil, art. 422), impunha aos vendedores a obrigação de cientificar o comprador sobre todos os ônus do bem, o que não ocorreu.

4.
A alegação do apelante de que só tomou posse de metade do imóvel, apesar de ter adquirido 300m2, encontra amparo na admissão dos próprios apelados, configurando descumprimento contratual.

5.
A responsabilidade pela restituição do valor pago para quitação da hipoteca é solidária entre os vendedores (Carlos Antônio da Silva e Sandra Batista Maciel), pois ambos concorreram para o dano ao não informarem o gravame (Código Civil, art. 942). A restituição deve ser simples, pois não se trata de cobrança judicial indevida nos termos do art. 940 do Código Civil, nem de relação de consumo que autorize, inequivocamente, a dobra do art. 42, parágrafo único, do CDC.

6.
A responsabilidade pela devolução de metade do valor do imóvel, devido à área a menor, é exclusiva da vendedora direta (Sandra Batista Maciel), que se comprometeu a entregar o lote com 300m2.

7.
O mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável. Ausente demonstração de violação significativa a direitos da personalidade do apelante, o pedido de indenização por danos morais é improcedente.

8.
Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GERSON SANTOS DE SANTANA
contra a r. sentença de fls. 219-222, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES que, nos autos da “ação de devolução de valores c/c repetição de indébito e danos morais” ajuizada por ele em face de
CARLOS ANTÔNIO DA SILVA, SANDRA BATISTA MACIEL
e ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECÁRIA (“ECONOMISA”)
1
,
que julgou improcedente procedente o pedido autoral.

Nas razões recursais (fls. 228-233), o apelante alega, em síntese: (i) o direito à restituição em dobro do valor pago para quitação de hipoteca que desconhecia; (ii) à devolução de metade do valor do imóvel por ter recebido apenas parte da área adquirida, e à indenização por danos morais;(iii) que o recibo de compra e venda comprova a aquisição de imóvel livre de ônus e com 300m2, e que as procurações utilizadas para fundamentar sua suposta ciência prévia da hipoteca não se prestam a tal fim.

Os apelados, devidamente intimados, apresentaram contrarrazões às fls. 234-239 dos autos físicos, pugnando pela manutenção da sentença vergastada

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

1
A decisão
s
aneadora de fls. 180/181
extinguiu o processo em relação à ré “ECONOMIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO S.A - ECONOMISA”, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0002238-44.2016.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GERSON SANTOS DE SANTANA

APELADO: CARLOS ANTONIO DA SILVA CARVALHO, SANDRA BATISTA MACIEL, ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECARIA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GERSON SANTOS DE SANTANA
contra a r. sentença de fls. 219-222, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES que, nos autos da “ação de devolução de valores c/c repetição de indébito e danos morais” ajuizada por ele em face de
CARLOS ANTÔNIO DA SILVA, SANDRA BATISTA MACIEL
e ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECÁRIA (“ECONOMISA”)
1
,
que julgou improcedente procedente o pedido autoral.

Nas razões recursais (fls. 228-233), o apelante alega, em síntese: (i) o direito à restituição em dobro do valor pago para quitação de hipoteca que desconhecia; (ii) à devolução de metade do valor do imóvel por ter recebido apenas parte da área adquirida, e à indenização por danos morais;(iii) que o recibo de compra e venda comprova a aquisição de imóvel livre de ônus e com 300m2, e que as procurações utilizadas para fundamentar sua suposta ciência prévia da hipoteca não se prestam a tal fim.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se o apelante faz jus à reforma da sentença que julgou improcedentes seus pedidos de restituição de valores e indenização por danos morais, decorrentes da aquisição de imóvel que, segundo alega, possuía ônus hipotecário desconhecido e área inferior à contratada.

Após detida análise dos autos, entendo que a r. sentença merece reforma, assistindo parcial razão ao Apelante.

1. Da Aquisição do Imóvel e dos Ônus Existentes

O apelante instruiu a inicial com o Recibo de Compra e Venda de fls. 16-verso firmado em 12 de dezembro de 2007 com a apelada Sandra Batista Maciel. Do referido documento, extrai-se de forma inequívoca que o objeto da transação foi o “domínio útil sobre o lote de terras de n.01 (um), da quadra 86 (oitenta e seis), aforado ao Município de Linhares-ES, situado à Rua 05, do loteamento Bairro São José [...] perfazendo a área de 300,00m2 (trezentos metros quadrados), bem como uma casa residencial nele encravado, com 45,00m2 [...]”.

Por sinal, da análise do mesmo recibo, consta que a vendedora, Sandra Batista Maciel, dava “plena e geral quitação” e se comprometia a “entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus”. Esta declaração, firmada pela vendedora, vincula as partes e cria para o comprador a legítima expectativa de adquirir um bem sem pendências ou gravames ocultos.

Contrariamente ao que concluiu o juízo
a quo
, a existência de procurações nos autos (fls. 14/15 do processo físico) não é suficiente para elidir a força probante do recibo de compra e venda quanto às condições do negócio, especialmente no que tange à ciência do apelante sobre a hipoteca preexistente.

Além disso, a procuração outorgada por Carlos Antônio da Silva a Sandra Batista Maciel (fls. 15 do processo físico), e o substabelecimento desta ao apelante Gerson Santos de Santana (fls. 14 do processo físico), conferem, de fato, poderes para “assinar contrato de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca e financiamento” junto à Economisa e Caixa Econômica Federal. Todavia, tais poderes são genéricos e usuais em transações que
poderiam
envolver financiamento e hipoteca, não implicando, necessariamente, o conhecimento do outorgado (apelante) sobre uma hipoteca
específica, preexistente e omitida
no contrato de compra e venda do imóvel em questão.

Neste ponto, lembro que o dever de informação, corolário da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais (art. 422 do Código Civil), impunha aos vendedores, ora apelados, a obrigação de cientificar o apelante, de forma clara e inequívoca, sobre todos os ônus que recaíam sobre o bem, o que não ocorreu, a julgar pelo teor do recibo de venda que expressamente declarava o imóvel “livre e desembaraçado”.

Ademais, embora a sentença mencione que a testemunha Rosinéia teria alegado que o apelante adquiriu “meio lote, quitado, sem dívida nenhuma” (fl. 213), tal depoimento contrasta com o documento de fls. 16-verso que descreve a venda do lote inteiro de 300m2. Insta consignar que, a alegação do apelante de que somente tomou posse de metade do imóvel, apesar de ter adquirido a totalidade (300m2) conforme recibo, encontra amparo, inclusive, na manifestação dos próprios apelados em suas alegações finais (fls. 214-218), onde admitem que “na época em que o autor comprou o lote já havia de fato uma possuidora na metade do lote”. Tal fato configura claro descumprimento contratual por parte dos vendedores.

2. Da Responsabilidade dos apelados

Antes de adentrar a análise específica dos valores a serem restituídos, cumpre delimitar a responsabilidade de cada apelado pelos danos causados ao apelante.

2.1
Quanto à Devolução do Valor Pago pela Hipoteca

A responsabilidade pela restituição do valor que o apelante despendeu para quitar a hipoteca que onerava o imóvel é
solidária
entre os apelados Carlos Antônio da Silva e Sandra Batista Maciel.

Isso porque o apelado
Carlos Antônio da Silva
figura como o devedor original da hipoteca constituída sobre o imóvel junto à Econômisa Crédito Imobiliário S/A. Ao alienar o bem à apelada Sandra Batista Maciel sem a quitação definitiva e transparente deste ônus, ou sem garantir que este fosse explicitamente transferido e resolvido de forma a não prejudicar futuros adquirentes, Carlos contribuiu para a perpetuação do gravame que veio a onerar o apelante.

A apelada Sandra Batista Maciel, por sua vez, ao adquirir o imóvel de Carlos e, posteriormente, vendê-lo ao apelante, tinha o dever de diligência e, crucialmente, o dever de informação. No recibo de compra e venda firmado com o apelante (fls. 16-verso), ela declarou expressamente que o imóvel estava “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”, o que se revelou inverídico. Sua conduta, ao garantir uma condição inexistente, foi determinante para o prejuízo sofrido pelo apelante, que confiou na declaração para realizar o negócio. Ambos, portanto, por suas ações e omissões, concorreram para o dano experimentado pelo apelante no que tange ao pagamento da hipoteca, justificando a aplicação do art. 942 do Código Civil, que estabelece a solidariedade entre os coautores do dano.

2.2
Quanto à Restituição de Metade do Valor Pago pelo Imóvel (devido à área a menor/ocupação parcial)

A responsabilidade pela restituição de metade do valor pago pelo imóvel, em razão de o apelante ter recebido área inferior à contratada (apenas metade do lote de 300m2 descrito no recibo), é
exclusiva da
a
pelada Sandra Batista Maciel
. Isso porque foi Sandra quem figurou como vendedora na relação contratual direta com o apelante Gerson Santos de Santana, conforme recibo de fls. 16-verso. Neste documento, ela se comprometeu a vender um lote com 300m2. Se o imóvel entregue possuía apenas metade da área disponível para o apelante, o descumprimento contratual quanto ao objeto da venda (sua extensão) é imputável diretamente a ela, como parte vendedora que fez a declaração da metragem ao comprador.

Não há nos autos elementos que demonstrem que o apelado Carlos Antônio da Silva tenha participado diretamente desta negociação específica entre Sandra e o apelante, ou que tenha feito qualquer promessa ou declaração ao apelante sobre a metragem integral do imóvel que seria entregue por Sandra. A obrigação de entregar o bem nas condições pactuadas, incluindo sua integralidade dimensional, era de Sandra perante o apelante.

3.
Da Restituição do Valor Pago pela Hipoteca (Forma Simples)

Restou comprovado nos autos que o apelante, Gerson Santos de Santana, para não perder o imóvel objeto da lide, viu-se na contingência de quitar a dívida hipotecária preexistente no montante de R$ 8.949,59, dívida esta que não lhe foi informada no momento da aquisição, constando expressamente no recibo de compra e venda (fls. 16-verso) que o bem estava “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”.

A conduta dos apelados, ao omitirem informação tão crucial e ao declararem falsamente a inexistência de gravames, configura um ilícito contratual que resultou em dano material direto ao apelante. Este foi obrigado a arcar com um débito que, pelas condições negociadas, não era de sua responsabilidade.

Nesse contexto, é devida a restituição do valor desembolsado pelo apelante, a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos apelados (art. 884 do Código Civil) e promover a reparação integral do prejuízo patrimonial sofrido. Embora a conduta dos vendedores revele uma quebra da boa-fé contratual, entendo que a restituição do valor pago pela hipoteca deve ocorrer de forma simples.

A aplicação da sanção de devolução em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor ou no art. 940 do Código Civil, requer uma interpretação que, no presente caso, não se amolda perfeitamente. Não se trata de uma cobrança judicial indevida perpetrada diretamente pelos apelados contra o apelante nos estritos termos do art. 940 do CC, nem de uma relação de consumo típica que atrairia, sem controvérsias, a aplicação do CDC para a dobra.

Ainda que se reconheça a má-fé na omissão do ônus, a reparação mais adequada e proporcional ao dano material direto sofrido é a devolução da quantia efetivamente paga pelo apelante para extinguir a hipoteca, devidamente corrigida.

Portanto, o valor de R$ 8.949,59, pago pelo apelante para quitar a hipoteca, deve ser restituído de forma simples

4. Da Devolução de metade do valor do imóvel

Conforme o recibo de fls. 16-verso, o apelante adquiriu um lote de 300m2 pelo valor de R$ 23.000,00. Se, como alega e como os próprios apelados admitiram em alegações finais, o apelante só pôde tomar posse de metade da área, faz jus à restituição de metade do valor pago, ou seja, R$ 11.500,00, corrigido monetariamente desde a data do desembolso (12/12/2007). Isso porque a venda de coisa em quantidade inferior à declarada no contrato configura vício que autoriza a restituição proporcional do preço.

5. Dos Danos Morais

No que tange ao pleito de indenização por danos morais, entendo que, não obstante o reconhecimento dos descumprimentos contratuais por parte dos apelados, a situação descrita nos autos, por si só, não enseja a reparação pretendida.

É cediço que o mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável. Para que este se caracterize, é necessária a demonstração de uma violação significativa aos direitos da personalidade do indivíduo, tal como sua honra, imagem, integridade psíquica ou dignidade, transbordando os meros dissabores e aborrecimentos comuns às relações negociais frustradas.

No caso em apreço, embora o apelante tenha enfrentado transtornos decorrentes da descoberta da hipoteca e da ocupação parcial do imóvel, bem como a necessidade de despender valores para quitar dívida alheia e regularizar a situação patrimonial, não restou demonstrado nos autos que tais fatos tenham lhe causado um abalo psicológico extraordinário, uma humilhação pública ou uma lesão à sua esfera íntima que justifique a compensação pecuniária a título de danos morais.

A petição inicial (fls. 02-10) e as demais provas coligidas concentram-se nos aspectos patrimoniais da controvérsia. Por sinal, a execução hipotecária que originou o pagamento pelo apelante foi direcionada ao apelado Carlos Antônio da Silva, e não diretamente ao apelante. Embora este último tenha sido compelido a agir para proteger seu patrimônio, não há evidências de que sua honra ou imagem tenham sido maculadas perante terceiros de forma a justificar a reparação moral.

Ausente, portanto, a comprovação de lesão efetiva a direito da personalidade, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

6. Dispositivo

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para
REFORMAR PARCIALMENTE
a r. sentença de fls. 219-222, e, por conseguinte,
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, para:

Condenar os apelados,
CARLOS AN
TÔNIO DA SILVA e SANDRA BATISTA MACIEL,
solidariamente
, ao pagamento de
R$ 8.949,59 (oito mil, novecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e nove centavos)
,
a título de restituição simples do valor pago para quitação da hipoteca, que incidirá exclusivamente a Taxa SELIC (que engloba juros moratórios e correção monetária) desde a data de cada desembolso efetuado pelo apelante para pagamento da dívida hipotecária até o efetivo pagamento (conforme REsp n. 1.795.982/SP).

Condenar a apelada,
SANDRA BATISTA MACIEL,
exclusivamente
, ao pagamento de
R$ 11.500,00 (onze mil e quinhentos reais)
, a título de devolução de metade do valor pago pelo imóvel, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do pagamento (12/12/2007) até a citação. A partir da citação até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado (principal corrigido até a citação), incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, que já engloba juros moratórios e correção monetária, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024).

Julgo
IMPROCEDENTE
o pedido de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca na fase de conhecimento, condeno o apelante ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais, e os apelados ao pagamento dos 70% (setenta por cento) restantes. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC para ambas as partes (autores e requeridos). Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas em relação a todas as partes, por serem beneficiárias da justiça gratuita (apelante conforme fls. 38 e apelados por serem assistidos pela Defensoria Pública, benefício ora estendido), nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

1
A decisão
s
aneadora de fls. 180/181
extinguiu o processo em relação à ré “ECONOMIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO S.A - ECONOMISA”, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)