Tribunal: TJES
Processo: 0017396-21.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Produto Impróprio; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REVELIA. PROVA PERICIAL DISPENSÁVEL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDIMENSIONADO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA AJUSTADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Galwan Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação ordinária ajuizada por José Lauro Sperandio, julgou procedentes os pedidos para: (i) condenar a requerida a reparar os problemas construtivos do imóvel ou arcar com os custos da reparação; (ii) pagar R$ 20.000,00 a título de indenização por dano moral; (iii) ressarcir os lucros cessantes correspondentes a aluguéis pagos pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial; (ii) estabelecer se a construtora possui legitimidade passiva, diante da alegação de regime de administração a preço de custo; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel e os vícios construtivos configuram dano moral indenizável e se o valor arbitrado deve ser mantido; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre a indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A revelia da construtora gera a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados pelo autor, tornando dispensável a produção de prova pericial quando os documentos constantes dos autos conferem verossimilhança e robustez à narrativa.

4.
O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito quando o conjunto probatório já é suficiente (CPC, arts. 344, 355, II e 370, parágrafo único).

5.
A atuação da construtora como promitente vendedora e administradora do empreendimento desnatura o regime de administração a preço de custo, atraindo sua responsabilidade contratual e legitimidade passiva.

6.
O atraso superior a sete meses além do prazo de tolerância de 180 dias, somado à entrega do imóvel com vícios persistentes por mais de cinco anos, configura lesão extrapatrimonial relevante, que supera o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável.

7.
A indenização por dano moral deve ser reduzida ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de importância suficiente para proporcionar ao apelado uma satisfação pecuniária em razão dos transtornos, da frustração e do longo período de incertezas e aborrecimentos a que foi submetido.

8.
Além disso, o valor ora arbitrado impõe à construtora uma sanção financeira relevante, que a desestimula a incorrer novamente em atrasos e falhas construtivas, sem, entretanto, ser excessiva ou desproporcional, bem como se harmoniza com precedentes emanados deste egrégio Tribunal que envolveram o mesmo empreendimento imobiliário, assim privilegiando a isonomia e a segurança jurídica.

9
.
Em se tratando de responsabilidade contratual, a correção monetária incide desde a data do arbitramento (Súmula 362/STJ), e os juros de mora fluem a partir da citação (CC, art. 405), afastada a aplicação da Súmula 54/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
A revelia dispensa a produção de prova pericial quando a prova documental confere verossimilhança às alegações do autor.

2.
A construtora que atua como promitente vendedora e administradora do empreendimento responde pelos vícios construtivos e atraso na entrega do imóvel, ainda que formalmente alegue regime de administração a preço de custo.

3.
O atraso superior a sete meses além do prazo de tolerância, aliado à entrega do imóvel com vícios persistentes, configura dano moral indenizável.

4.
É excessiva a indenização por dano moral fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devendo ser reduzido para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em observância aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da uniformidade das decisões judiciais.

5.
Na responsabilidade contratual, a correção monetária da indenização por dano moral incide a partir da data do arbitramento, e os juros de mora fluem da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017396-21.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

APELADO: JOSE LAURO SPERANDIO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REVELIA. PROVA PERICIAL DISPENSÁVEL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDIMENSIONADO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA AJUSTADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Galwan Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença que, em ação ordinária ajuizada por José Lauro Sperandio, julgou procedentes os pedidos para: (i) condenar a requerida a reparar os problemas construtivos do imóvel ou arcar com os custos da reparação; (ii) pagar R$ 20.000,00 a título de indenização por dano moral; (iii) ressarcir os lucros cessantes correspondentes a aluguéis pagos pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial; (ii) estabelecer se a construtora possui legitimidade passiva, diante da alegação de regime de administração a preço de custo; (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel e os vícios construtivos configuram dano moral indenizável e se o valor arbitrado deve ser mantido; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre a indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A revelia da construtora gera a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados pelo autor, tornando dispensável a produção de prova pericial quando os documentos constantes dos autos conferem verossimilhança e robustez à narrativa.

4.
O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito quando o conjunto probatório já é suficiente (CPC, arts. 344, 355, II e 370, parágrafo único).

5.
A atuação da construtora como promitente vendedora e administradora do empreendimento desnatura o regime de administração a preço de custo, atraindo sua responsabilidade contratual e legitimidade passiva.

6.
O atraso superior a sete meses além do prazo de tolerância de 180 dias, somado à entrega do imóvel com vícios persistentes por mais de cinco anos, configura lesão extrapatrimonial relevante, que supera o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável.

7.
A indenização por dano moral deve ser reduzida ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de importância suficiente para proporcionar ao apelado uma satisfação pecuniária em razão dos transtornos, da frustração e do longo período de incertezas e aborrecimentos a que foi submetido.

8.
Além disso, o valor ora arbitrado impõe à construtora uma sanção financeira relevante, que a desestimula a incorrer novamente em atrasos e falhas construtivas, sem, entretanto, ser excessiva ou desproporcional, bem como se harmoniza com precedentes emanados deste egrégio Tribunal que envolveram o mesmo empreendimento imobiliário, assim privilegiando a isonomia e a segurança jurídica.

9
.
Em se tratando de responsabilidade contratual, a correção monetária incide desde a data do arbitramento (Súmula 362/STJ), e os juros de mora fluem a partir da citação (CC, art. 405), afastada a aplicação da Súmula 54/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10
.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
A revelia dispensa a produção de prova pericial quando a prova documental confere verossimilhança às alegações do autor.

2.
A construtora que atua como promitente vendedora e administradora do empreendimento responde pelos vícios construtivos e atraso na entrega do imóvel, ainda que formalmente alegue regime de administração a preço de custo.

3.
O atraso superior a sete meses além do prazo de tolerância, aliado à entrega do imóvel com vícios persistentes, configura dano moral indenizável.

4.
É excessiva a indenização por dano moral fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devendo ser reduzido para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em observância aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da uniformidade das decisões judiciais.

5.
Na responsabilidade contratual, a correção monetária da indenização por dano moral incide a partir da data do arbitramento, e os juros de mora fluem da citação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por recurso de
apelação cível
interposto por
Galwan Construtora e Incorporadora Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, em “
ação ordinária
” ajuizada por
José Lauro Sperandio
, julgou procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida:
(i)
na obrigação de fazer que consiste em reparar os problemas construtivos do imóvel ou pagar pelos custos decorrentes da contratação de prestador de serviço qualificado para sua execução;
(ii)
ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) ao autor a título de indenização por dano moral; e
(iii)
ao ressarcimento dos lucros cessantes correspondentes ao aluguéis despendidos pelo autor, conforme se apurar em liquidação de sentença.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes. Vejamos.

A presente “
ação ordinária
” foi ajuizada por
José Lauro Sperandio
(ora apelado) em face de
Galwan Construtora e Incorporadora Ltda.
(ora apelante), tendo como objeto a reparação por vícios construtivos e danos decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária.

Na petição inicial, relata o autor ter adquirido a unidade de cobertura nº 2004 do Edifício Amarílis, parte do empreendimento “Residencial Jardins”, construído pela requerida. Conforme a Escritura Pública Declaratória, o prazo para conclusão das obras era de 42 (quarenta e dois) meses, a contar da Assembleia de Instalação do Condomínio, realizada em 20/12/2010, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Assim, a data final para a entrega do empreendimento, já considerando o prazo de tolerância, seria 20/12/2014.

Ainda de acordo com a sua narrativa, a construtora não finalizou a obra no prazo estipulado e, em Assembleia Geral Extraordinária de 16/10/2014, a construtora justificou o atraso alegando fatores como demora na entrega de elevadores, materiais com defeito, greves, chuvas e entraves burocráticos, e reprogramou a entrega para o mês de março de 2015.

Relata ainda ter recebido a posse de seu apartamento somente em 30/7/2015, com inúmeras pendências nas áreas comuns (portarias, garagens, etc.) e que sua unidade de cobertura, entregue posteriormente às unidades padrão, apresentava graves problemas estruturais. Dentre os vícios construtivos, destacam-se infiltrações e vazamentos crônicos em diversos cômodos, notadamente no teto do banheiro da suíte, problemas que persistem há mais de cinco anos sem solução definitiva por parte da construtora, apesar das diversas tentativas de reparo.

Tais defeitos, segundo o autor, inviabilizaram a plena utilização do imóvel, especialmente da área de lazer da cobertura, e geraram transtornos contínuos, frustrando suas legítimas expectativas e causando-lhe danos de ordem material e moral, o que motivou a busca pela tutela jurisdicional.

Como já dito, foram julgados procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida:
(i)
na obrigação de fazer que consiste em reparar os problemas construtivos do imóvel ou pagar pelos custos decorrentes da contratação de prestador de serviço qualificado para sua execução;
(ii)
ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) ao autor a título de indenização por dano moral; além do
(iii)
ao ressarcimento dos lucros cessantes correspondentes ao aluguéis despendidos pelo autor, conforme se apurar em liquidação de sentença.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta a apelante, em síntese:
(i)
o Juízo de 1º grau incorreu em erro ao julgar o mérito sem a produção de prova pericial, que havia sido expressamente requerida para comprovar a inexistência de vícios construtivos ou a sua não responsabilidade sobre eles;
(ii)
as provas documentais apresentadas pelo autor, como fotos e declarações unilaterais, são insuficientes para determinar a responsabilidade técnica pelos danos alegados;
(iii)
o mero descumprimento contratual, no caso, o atraso de quatro meses na entrega da obra, não configura dano moral
in re ipsa
, tratando-se de mero dissabor ou transtorno cotidiano não indenizável;
(iv)
subsidiariamente, o valor arbitrado a título de indenização por dano moral (R$ 20.000,00) é desarrazoado e desproporcional, especialmente quando comparado aos paradigmas jurisprudenciais citados na própria sentença, que estipulam valores inferiores para casos análogos;
(v)
é válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, prevista no art. 47 da Escritura Declaratória e em conformidade com a Súmula nº 164 do TJSP e com a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça;
(vi)
diante disso, a obra foi entregue dentro do prazo contratual válido, não havendo que se falar em mora de sua parte;
(vii)
por se tratar de responsabilidade contratual, a correção monetária deveria incidir a partir da data da condenação e os juros de mora a partir da data da citação; e
(viii)
o empreendimento foi construído sob o regime de administração a preço de custo, regido pela Lei nº 4.591/64 (arts. 58 e seguintes), no qual a responsabilidade pelo custo e pelos riscos do empreendimento, inclusive, o prazo de conclusão, é dos próprios condôminos, e não da construtora e, consequentemente, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

O primeiro ponto a ser dirimido é o atinente a aventada nulidade da sentença por
cerceamento de defesa
, porquanto alega a apelante ser indispensável a produção de prova pericial, que havia sido expressamente requerida para comprovar a inexistência de vícios construtivos ou a sua não responsabilidade sobre eles, bem como pela insuficiência da prova documental produzida pelo autor/apelado, como fotos e declarações unilaterais, para determinar a responsabilidade técnica pelos danos alegados.

In casu
, a construtora apelante foi declarada revel, por não ter apresentado contestação em tempo hábil, cuja consequência processual primordial é a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil.

Embora tal presunção seja relativa (
juris tantum
), ela dispensa o autor da prova dos fatos constitutivos de seu direito, desde que suas alegações se mostrem verossímeis e estejam em consonância com as provas já carreadas aos autos. No caso em tela, o autor instruiu a petição inicial com vasto acervo documental, conferindo a necessária verossimilhança à sua narrativa, o que autorizou o reconhecimento dos efeitos da revelia.

De mais a mais, o ordenamento jurídico pátrio adota o princípio do livre convencimento motivado (ou da persuasão racional), segundo o qual o juiz é o destinatário final da prova, ou seja, cabe a ele aferir a necessidade ou não da produção de outras provas para a formação de seu convencimento, podendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC, art. 370, parágrafo único).

Dessa forma, se o magistrado considerou o conjunto probatório já existente – formado por contratos, notificações, atas de assembleia, relatórios e fotografias – suficiente para a elucidação dos fatos e a resolução da demanda, a dispensa da prova pericial e o consequente julgamento antecipado do mérito (CPC, art. 355, II) constituem uma faculdade processual legítima, e não um ato de cerceamento de defesa.

Em acréscimo, dispõe o parágrafo único do art. 346 do Código de Processo Civil que “
o
revel poderá intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar
”. Isso significa que, ao intervir tardiamente, a apelante não tem o direito de retroceder a marcha processual para a fase de instrução, sobretudo para produzir prova sobre fatos que não foram controvertidos em momento oportuno.

A matéria fática, em razão da revelia, tornou-se incontroversa, operando-se a preclusão do direito de contestá-la e, consequentemente, de produzir prova a seu respeito. O pedido genérico de produção de provas, formulado a destempo, não tem o condão de reabrir a instrução já preclusa.

Por sua vez, o argumento de que as provas documentais são insuficientes para a determinação da responsabilidade técnica também se mostra frágil, haja vista que a responsabilidade da construtora não foi aferida com base em um único documento isolado, mas sim a partir de um conjunto probatório coeso e robusto, a exemplo do contrato e da escritura pública que estabelecem as obrigações e prazos; das atas de assembleias nas quais a própria construtora admite dificuldades e prorroga prazos, sem, contudo, justificar a contento o inadimplemento posterior; relatórios da Comissão de Obras, que já apontavam inúmeras pendências e atrasos; notificações e e-mail’s, que demonstram as inúmeras e infrutíferas tentativas do autor de solucionar os problemas de forma extrajudicial ao longo de anos; e fotografias que constituem registros visuais da realidade dos vícios construtivos (vazamentos, infiltrações, mofo, problemas estruturais), cuja persistência ao longo do tempo corrobora a negligência da construtora.

Vale dizer: em virtude da revelia, a requerida/apelante não impugnou, no momento processual adequado, a autenticidade, a veracidade ou o conteúdo de qualquer um dos documentos apresentados pelo autor, de modo que os fatos retratados nas fotografias e descritos nas notificações e relatórios, portanto, presumem-se verdadeiros.

No mais, os vícios apontados (infiltrações crônicas, falhas de acabamento etc.) são comuns em casos de má execução de obras e passíveis de comprovação por meio de registros fotográficos e documentais, especialmente quando são persistentes e não solucionados ao longo de anos. Diante disso, a prova produzida nos autos, analisada em conjunto e à luz dos efeitos da revelia, é suficiente para demonstrar a falha na prestação do serviço e o nexo causal com os danos sofridos pelo autor, tornando a prova pericial, a meu ver, dispensável para a formação do convencimento do julgador.

Em que pese a confusa disposição das razões recursais pelo douto advogado da apelante, o próximo ponto a ser examinado é o que se relaciona à responsabilidade pelo empreendimento imobiliário, porquanto alega a apelante ter sido edificado sob o regime de administração a preço de custo, regido pela Lei nº 4.591/64 (arts. 58 e seguintes), no qual a responsabilidade pelo custo e pelos riscos do empreendimento é dos próprios condôminos, e não da construtora, daí porque seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da lide.

Pois bem. A alegação da apelante de que o empreendimento foi edificado sob o regime de administração a preço de custo, o que, em tese, transferiria a responsabilidade integral pela obra aos condôminos, deve ser analisada sob a ótica da nomenclatura contratual e a partir da realidade da relação jurídica estabelecida entre as partes.

Embora o regime de administração ou “a preço de custo”, previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64, atribua aos condôminos a responsabilidade pelo custeio integral da obra, a jurisprudência, notadamente a do Superior Tribunal de Justiça e a deste egrégio Tribunal, vem reconhecendo a legitimidade passiva da construtora quando sua atuação fática excede a de uma mera administradora, descaracterizando o regime invocado.

A meu ver, os elementos constantes dos autos demonstram inequivocamente que a construtora apelante desempenhou um papel de protagonismo que desnatura o regime de administração puro, por exemplo:
(i)
não atuou como mera gestora de recursos dos condôminos, ao contrário, responsabilizou-se por toda a administração do empreendimento, inclusive, pelo recebimento das parcelas pagas pelos adquirentes. Nesse caso, mesmo em se tratando de um contrato formalmente de administração, se os valores são pagos diretamente à construtora/incorporadora, esta responde pela devolução e pelos danos decorrentes do inadimplemento;
(ii)
figura como “Promitente Vendedor Construtora”, que é incompatível com a de uma simples prestadora de serviço de administração. Ao se apresentar como vendedora, a empresa assume perante o adquirente a responsabilidade pelo resultado final do empreendimento, incluindo a solidez, a qualidade e, crucialmente, o prazo de entrega; e
(iii)
fixou prazo certo para a conclusão e entrega da obra (42 meses, com tolerância de 180 dias), o que constitui característica dos contratos de empreitada ou de incorporação por conta e risco do empreendedor, e não do regime de administração, no qual o ritmo da obra está, em tese, atrelado ao fluxo de aportes dos próprios condôminos.

De mais a mais, a matéria em voga é amplamente conhecida no âmbito deste egrégio Tribunal que, em oportunidades anteriores envolvendo o mesmo empreendimento “Residencial Jardins”, já reconheceu que as particularidades do negócio jurídico afastam a caracterização pura do regime de preço de custo, destacando o protagonismo da construtora nas mais diversas etapas do empreendimento.

Destarte, resta configurada sua legitimidade para figurar no polo passivo da lide.

Avanço à análise de que é válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, prevista no art. 47 da Escritura Declaratória e em conformidade com a Súmula nº 164 do TJSP e com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e, diante disso, teria a obra sido entregue dentro do prazo contratual válido.

A questão atinente ao atraso na conclusão do empreendimento “Residencial Jardins” foi objeto de análise nesta Instância recursal, dentre outras oportunidades, no bojo da
apelação cível n°
00
12085-20.2018.8.08.0024
1
, cuja relatoria a mim coube perante este Órgão Colegiado, tendo sido decidido que, na Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 16/10/2014, não foi ajustado o elastecimento do prazo para entrega das unidades, e sim, foi comunicado pela construtora que “
tínhamos uma expectativa de entregar essa obra em novembro de 2014, no entanto não teremos condições de obter o habite-se nesta data e nem entregar a obra também nesta data. A nossa expectativa é de conseguir obter o habite-se em janeiro de 2015. E após revisão geral, arremates, ajustes e complementação das montagens e vistoria em todas as unidades e área comum, poder instalar o Condomínio em 20 de março de 2015
” (fl. 45), isto é,
a postergação do prazo de entrega não
ocorreu
e
m
comum acordo
entre os adquirentes e a construtora, porquanto esta apenas comunicou que o prazo inicialmente previsto não seria observado.

A meu ver, o ponto fulcral da questão não reside na validade da cláusula, mas na verificação do cumprimento do prazo final, já acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e a análise cronológica dos fatos, com base nos documentos constantes dos autos, é essencial para dirimir a controvérsia.

A Assembleia de Instalação do Condomínio (marco inicial para a contagem do prazo), ocorreu em 20/12/2010; o contrato previa um prazo de 42 (quarenta e dois) meses para a conclusão, de modo que o termo final original era o mês de junho de 2014; adicionando-se os 180 dias da cláusula de tolerância, o prazo final e improrrogável para a entrega do empreendimento era 20/12/2014.

Todavia, conforme o “Termo de Entrega das Chaves” juntado aos autos, a posse da unidade foi transferida ao autor apenas em 30/07/2015, o que descortina, de forma inequívoca, que a entrega do imóvel ocorreu com mais de 7 (sete) meses de atraso, para além do prazo de tolerância.

Em suma: deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014 e, ato contínuo, também em harmonia com o recente julgamento anteriormente citado,
deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância
,
de modo a elastecer o prazo de entrega até
o dia

20/12/2014
, haja vista estar sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “
É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor
” (Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.869.783/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/11/2020, DJe de 14/12/2020).

Devem ser rechaçadas as escusas apresentadas pela apelante para o atraso excedente ao prazo de tolerância, a exemplo de greves, chuvas, escassez de materiais e entraves burocráticos, que se enquadram no conceito de
fortuito interno
.

A jurisprudência é uníssona ao entender que tais ocorrências não excluem a responsabilidade do fornecedor, porquanto integram o risco de sua atividade empresarial e a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias existe, precisamente, para absorver o impacto dessas vicissitudes comuns na construção civil.

Logo, utilizá-las para justificar atrasos para além desse período configuraria dupla e indevida isenção de responsabilidade, em flagrante prejuízo ao consumidor.

De todo modo, ainda que a cláusula de tolerância seja válida, seu prazo foi integralmente exaurido e superado pela apelante, que não pode se valer de eventos inerentes ao risco de seu negócio para justificar o inadimplemento contratual.

Insurge-se ainda a apelante contra a condenação sofrida ao pagamento de indenização por dano moral ao autor, para tanto argumentando que o mero descumprimento contratual não configura dano moral
in re ipsa
, tratando-se de mero dissabor ou transtorno cotidiano não indenizável. Outrossim, requer, subsidiariamente, a redução do valor fixado na sentença (R$ 20.000,00), por considerá-lo desarrazoado e desproporcional.

Via de regra, este egrégio Tribunal adota o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais
2
; logo, a indenização por dano moral demanda a caracterização de uma
situação excepcional
, em que o atraso injustificado ou a inexecução contratual extrapole os limites do mero dissabor cotidiano e ocasione efetiva lesão à parte, tornando-se um fato gerador do dever de indenizar.

Especificamente quanto ao atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo no sentido de que “
O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial
” (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.770.525/RO, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019).

Em ações de semelhante natureza, venho defendendo o entendimento de que o dano extrapatrimonial está relacionado à
magnitude do atraso
verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora se o atraso ocorrido for diminuto, inexpressivo, como, por exemplo, quando inferior a 2 (dois) ou 3 (três) meses
3
.

No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel superou em mais de 7 (sete) meses o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Tal dilação, por si só, já frustra a legítima expectativa do adquirente de usufruir do bem, interferindo em seu planejamento de vida, em sua tranquilidade e em seu direito à moradia.

A afastar por completo a tese do mero dissabor, deve ser acrescentado o fato de que, após a longa espera, o imóvel foi entregue com múltiplos vícios construtivos e o autor logrou demonstrar que conviveu por mais de cinco anos com vícios como infiltrações crônicas, vazamentos não solucionados, pisos soltos e outras pendências que inviabilizaram a utilização plena e segura de sua residência, especialmente da área de lazer da cobertura.

A situação danosa foi potencializada pela contínua inércia da apelante em solucionar definitivamente os problemas, mesmo após inúmeras notificações e tentativas de resolução extrajudicial. Essa conduta demonstra profundo descaso para com o consumidor, que se viu obrigado a despender seu tempo e energia na tentativa de obter o que já lhe era de direito: um imóvel em perfeitas condições de uso.

Portanto, a conjugação de um atraso substancial com a entrega de um bem defeituoso, cuja funcionalidade e segurança foram comprometidas por anos a fio devido à negligência da construtora, caracteriza uma ofensa grave aos direitos da personalidade do adquirente, superando em muito a esfera do mero aborrecimento e configurando o dano moral indenizável.

No tocante ao
quantum
indenizatório arbitrado (R$ 20.000,00), assiste razão à apelante ao aduzir a sua excessividade.

Conquanto seja incontroversa a ocorrência do dano moral, a fixação do valor indenizatório deve pautar-se não apenas pelas particularidades do caso, mas também pelos princípios da
razoabilidade
,
proporcionalidade
e
uniformidade das decisões judiciais
, a fim de se garantir a segurança jurídica e a isonomia no tratamento de situações análogas.

Nesse mister, rememoro que em casuísticas semelhantes, que versaram sobre o mesmo empreendimento imobiliário e a mesma construtora, os valores indenizatórios foram fixados entre R$ 8.000,00 (oito mil reais) e R$ 10.000,00 (dez mil reais) e, o caso dos autos, apesar de agregar a reclamação por vícios construtivos que, de fato, agrava a situação do consumidor, a indenização por dano moral foi arbitrada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ou seja, o dobro do maior paradigma citado, o que destoa do padrão decisório adotado por este Tribunal para a mesma controvérsia de fundo.

A previsibilidade das decisões judiciais é um pilar da segurança jurídica e a manutenção de uma linha decisória coesa para casos semelhantes evita a criação de disparidades injustificadas e o tratamento desigual entre jurisdicionados que enfrentaram problemas oriundos do mesmo fato gerador.

Com tais considerações, proponho a redução da indenização por dano moral ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por se tratar de importância suficiente para proporcionar ao apelado uma satisfação pecuniária em razão dos transtornos, da frustração e do longo período de incertezas e aborrecimentos a que foi submetido. Além disso, impõe à construtora uma sanção financeira relevante, que a desestimula a incorrer novamente em atrasos e falhas construtivas, sem, entretanto, ser excessiva ou desproporcional, bem como se harmoniza com precedentes emanados deste egrégio Tribunal que envolveram o mesmo empreendimento imobiliário, assim privilegiando a isonomia e a segurança jurídica.

Por fim, alega a apelante que, por se tratar de responsabilidade contratual, o valor fixado a título de indenização por dano moral deve ser monetariamente corrigido a partir do arbitramento, ao passo que juros de mora devem incidir a partir da data da citação.

Também assiste razão à apelante neste particular.

A controvérsia jurídica em tela tem origem em um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, configurando hipótese de
responsabilidade civil contratual
.

A sentença recorrida, ao determinar a incidência de juros de mora e correção monetária “
desde a data do evento danoso, consoante Súmula 54 do STJ
” (fl. 267), aplicou o regramento pertinente à responsabilidade extracontratual, o que se revela um equívoco técnico.

O valor arbitrado a título de indenização por danos morais reflete a avaliação do julgador sobre a extensão do prejuízo na data da decisão e a correção monetária – que visa meramente a recompor o poder de compra da moeda – deve incidir a partir da
data do arbitramento
, ou seja, da data da prolação da sentença ou do acórdão que fixou o valor (Súmula 362/STJ).

Em relação aos juros, em se tratando de responsabilidade contratual, a mora do devedor é constituída a partir de sua citação no processo, por se tratar do momento em que a obrigação se torna litigiosa e o devedor é formalmente instado a cumpri-la. Com isso, devem fluir a partir da citação inicial, na forma do art. 405 do Código Civil.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe
dou
proviment
o parcial
para:
(i)
reduzir para R$ 10.000,00 (dez mil reais) o valor devido a título de indenização por dano moral; e
(ii)
determinar que a correção monetária sobre o valor arbitrado a título de indenização por dano moral incida a partir da data do arbitramento (data da sentença), com o cômputo dos juros de mora de 1% ao mês a partir da data da citação.

É como voto
.

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1

“APELAÇÕES CÍVEIS – RECURSO PRINCIPAL E ADESIVO – AÇÃO ORDINÁRIA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – MATÉRIA ENFRENTADA PELO TRIBUNAL – INCIDÊNCIA DO ART. 926 DO CPC/2015 – PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL – ELASTECIMENTO EM ASSEMBLEIA GERAL – MERA COMUNICAÇÃO PELA CONSTRUTORA DE NOVEL PRAZO – INEXISTÊNCIA DE AJUSTE EM COMUM ACORDO COM OS ADQUIRENTES – PREVALÊNCIA DO PRAZO ORIGINÁRIO – ATRASO DESCORTINADO – PRAZO DE TOLERÂNCIA – VALIDADE – DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO – RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL A SER INVERTIDA – VALOR LOCATÍCIO – OSCILAÇÃO ENTRE 0,5% A 1% DO VALOR DO IMÓVEL – JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – MANUTENÇÃO DO PARÂMETRO PARA LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA REQUERIDA – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA MANTIDOS – APELAÇÃO CÍVEL DE GALWAN CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA – APELAÇÃO ADESIVA DE ILZA VIANA EVANGELISTA CONHECIDA E DESPROVIDA.

1)
Nos termos do art. 926 do CPC/2015, “Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”, o que deve ser observado em relação aos pontos a serem enfrentados, haja vista a multiplicidade de demandas envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário e a mesma problemática atinente ao (des)cumprimento do prazo para entrega das unidades.

2)
Na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16/10/2014, não foi ajustado o elastecimento do prazo para entrega das unidades autônomas, e sim, foi comunicado pela construtora que “tínhamos uma expectativa de entregar essa obra em novembro de 2014, no entanto não teremos condições de obter o habite-se nesta data e nem entregar a obra também nesta data. A nossa expectativa é de conseguir obter o habite-se em janeiro de 2015. E após revisão geral, arremates, ajustes e complementação das montagens e vistoria em todas as unidades e área comum, poder instalar o Condomínio em 20 de março de 2015”, isto é, a postergação do prazo de entrega não ocorreu em comum acordo entre os adquirentes e a construtora, porquanto esta apenas comunicou que o prazo inicialmente previsto não seria observado.

3)
Deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014, com seu elastecimento até o dia 20/12/2014, por força do prazo de tolerância, que é válido e não deve ser desconsiderado para fins de contagem do prazo de entrega.

4)
A construtora enviou missiva à Comissão de Representantes do Condomínio Residencial Jardins a fim de justificar a impossibilidade de cumprir o prazo inicialmente pactuado, diante do cômputo de 106 (cento e seis) dias úteis de paralisação na obra por fatores diversos (greves, embargo, chuvas intensas), de modo que a previsão de entrega seria março de 2015, ou seja, a construtora cientificou os adquirentes que se valeria do prazo de tolerância, o que observa o dever de informação.

5)
Se admitida a validade do prazo de tolerância, dele pode dispor integralmente a construtora (180 dias), ainda que menor tenha sido o prazo necessário para conclusão do empreendimento imobiliário e entrega das chaves àquele que adquiriram as unidades autônomas.

6)
Tendo em vista o recebimento das chaves pela autora no dia 14/07/2015, o inadimplemento contratual por parte da construtora, por ter inobservado o prazo de entrega, foi de 7 (sete) meses (20/12/2014 a 14/07/2015), não obstante o cômputo de 9 (nove) meses na sentença.

7)
No julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970), o que, em tese, ensejaria a aplicação invertida da cláusula penal costumeiramente prevista em favor da construtora.

8) Não foi prevista cláusula penal no contrato particular celebrado entre as partes, de modo que o valor condenatório a título de lucros cessantes deve ocorrer, de acordo com a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça, na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado, que oscila entre 0,5% e 1% do valor do imóvel (Temas 970, 971 e 996).

8)
No que diz respeito ao aspecto quantitativo, a autora formulou 2 (dois) pedidos (de desconstituição do instrumento que elasteceu o prazo de entrega do imóvel e de ressarcimento por lucros cessantes), obtendo êxito em ambos. Ao seu turno, a partir do critério jurídico (qualitativo), não é diverso o resultado da análise, uma vez que os pedidos ostentam semelhante relevância, não obstante a procedência do segundo pleito decorrer do acolhimento do primeiro, o que descortina a sucumbência exclusiva da construtora, tal qual reconhecido no Juízo de 1º grau.

9)
Apelação cível de Galwan Construtora e Incorporadora S/A provida em parte. Apelação adesiva de Ilza Viana Evangelista desprovida.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº
0012085-20.2018.8.08.0024,
da minha relatoria, julgado em 22/09/2023 - PJe)

2
“(...) 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que
o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais
(...)” (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.685.692/SP, relª. Minª Nancy Andrighi, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019)

3
TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0002605-38.2021.8.08.0048, rel. Des. Subst. Luiz Guilherme Risso, julgado em 17/08/2023 – PJe)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da Relatoria.