Tribunal: TJES
Processo: 5001112-32.2021.8.08.0050
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-06-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DA POSSE. INVASÃO POR TERCEIRO. FRUSTRAÇÃO DA TRADIÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FUNDAMENTO JURÍDICO DIVERSO DO INVOCADO PELAS PARTES. JULGAMENTO NOS LIMITES DA LIDE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por vendedora contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos pelos compradores, sob o fundamento de impossibilidade de tradição do bem, em razão de invasão por terceiro no momento da desocupação pelo inquilino anterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao aplicar fundamento jurídico não invocado na petição inicial; (ii) analisar se a invasão do imóvel por terceiro configura hipótese de resolução contratual por impossibilidade de cumprimento da obrigação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz pode aplicar fundamento jurídico diverso do invocado pelas partes, desde que respeitados os limites do pedido e da causa de pedir, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC, não se configurando julgamento
extra petita
.

A prova dos autos demonstra que os compradores não obtiveram a posse do imóvel na data ajustada, em razão de ocupação indevida por terceiro, fato que inviabilizou a tradição do bem.

A responsabilidade pelo risco da coisa até a tradição é do vendedor, nos termos do art. 492 do Código Civil, sendo cabível a resolução do contrato conforme o art. 234 do mesmo diploma legal, ainda que não haja culpa direta da vendedora.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não impede a resolução contratual diante da frustração superveniente do objeto contratual, prevalecendo os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O juiz pode aplicar fundamentação jurídica diversa da indicada pelas partes, desde que se mantenha nos limites do pedido e da causa de pedir.

A impossibilidade de tradição do imóvel em razão de invasão por terceiro configura causa legítima para resolução contratual, ainda que não haja culpa da vendedora.

A cláusula de irrevogabilidade contratual não prevalece diante de fato superveniente que inviabiliza o cumprimento do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 141, 489, §1º, IV, 492 e 85, §11; CC, arts. 234, 421, 422 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.338.636/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07/05/2019; STJ, REsp 1.537.996/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 21/06/2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001112-32.2021.8.08.0050

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: URSULA COSTA ALBUDANE registrado(a) civilmente como URSULA COSTA ALBUDANE

APELADO: NATAL SOUZA PEREIRA e outros

RELATOR(A): DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DA POSSE. INVASÃO POR TERCEIRO. FRUSTRAÇÃO DA TRADIÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FUNDAMENTO JURÍDICO DIVERSO DO INVOCADO PELAS PARTES. JULGAMENTO NOS LIMITES DA LIDE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por vendedora contra sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução dos valores pagos pelos compradores, sob o fundamento de impossibilidade de tradição do bem, em razão de invasão por terceiro no momento da desocupação pelo inquilino anterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao aplicar fundamento jurídico não invocado na petição inicial; (ii) analisar se a invasão do imóvel por terceiro configura hipótese de resolução contratual por impossibilidade de cumprimento da obrigação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz pode aplicar fundamento jurídico diverso do invocado pelas partes, desde que respeitados os limites do pedido e da causa de pedir, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC, não se configurando julgamento
extra petita
.

A prova dos autos demonstra que os compradores não obtiveram a posse do imóvel na data ajustada, em razão de ocupação indevida por terceiro, fato que inviabilizou a tradição do bem.

A responsabilidade pelo risco da coisa até a tradição é do vendedor, nos termos do art. 492 do Código Civil, sendo cabível a resolução do contrato conforme o art. 234 do mesmo diploma legal, ainda que não haja culpa direta da vendedora.

A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não impede a resolução contratual diante da frustração superveniente do objeto contratual, prevalecendo os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O juiz pode aplicar fundamentação jurídica diversa da indicada pelas partes, desde que se mantenha nos limites do pedido e da causa de pedir.

A impossibilidade de tradição do imóvel em razão de invasão por terceiro configura causa legítima para resolução contratual, ainda que não haja culpa da vendedora.

A cláusula de irrevogabilidade contratual não prevalece diante de fato superveniente que inviabiliza o cumprimento do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 141, 489, §1º, IV, 492 e 85, §11; CC, arts. 234, 421, 422 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.338.636/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07/05/2019; STJ, REsp 1.537.996/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, j. 21/06/2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL

Nº
5001112-32.2021.8.08.0050

APTE
:
URSULA COSTA ALBUDANE

APDO
S
:
MARILZA SILVA PEREIRA E OUTRO

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

E
m breve síntese, as partes firmaram
contrato de compra e venda de um imóvel situado em Viana/ES, entre a Apelante Ursula Costa Albudane (vendedora) e os Apelados (compradores), Natal Souza Pereira e Marilza Silva. O contrato previa a entrega do imóvel até 20/06/2021, mas este só foi desocupado pelo inquilino no dia 28/06/2021, sendo posteriormente invadido por terceiro que alegava ser o legítimo proprietário.

Com isso, os
Apelados ajuizaram a ação requerendo a rescisão do contrato, a devolução de R$ 100.000,00 pagos, multa contratual de 20% e honorários advocatícios. Alegaram inadimplemento contratual quanto à entrega do imóvel.

Após a instrução processual, o d. Juízo acolheu
parcialmente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, determinando a devolução do valor pago pelos autores, com correção monetária e juros, e repartição proporcional das custas e honorários.

Logo, no recurso em apreço, a recorrente defende
a nulidade da sentença por suposto julgamento
extra petita
, argumentando que a decisão foi fundada no art. 234 do Código Civil, dispositivo não invocado pela parte autora em sua inicial. E no mérito, argui que não houve inadimplemento contratual de sua parte, pois o imóvel seria entregue no dia 28/06/2021, prazo que teria sido acordado verbalmente com os autores. Aduz que a invasão do imóvel por terceiro constitui caso fortuito, isento de responsabilidade civil, razão pela qual requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da validade do contrato e a improcedência dos pedidos iniciais.

Pois bem.
Após minuciosa análise dos autos, concluo que a preliminar de nulidade por julgamento
extra petita
não
merece acolhimento.

Isso porque embora a sentença tenha utilizado o art. 234 do Código Civil como fundamento jurídico para a resolução contratual, tal dispositivo não extrapola os limites da lide, visto que o pedido de rescisão contratual foi expressamente formulado pelos autores na peça inaugural (item VI, alínea "d"), tendo o juízo apenas utilizado fundamentação jurídica diversa daquela invocada pelas partes.

Com isso, a
invocação de fundamento jurídico diverso do apontado pelas partes não caracteriza, por si só, extrapolação dos contornos da lide, conforme previsto no art. 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido,
o magistrado, ao julgar o feito, não está limitado ao enquadramento jurídico sustentado pelas partes, mas sim aos fatos por elas expostos, em consonância com o brocardo latino “
da

mihi factum, dabo tibi ius”
, não havendo que se falar, pois, em ocorrência de julgamento
extra petita
pela simples utilização de fundamentação jurídica diversa da apresentada pelas partes.

Quanto ao tema, vejamos a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. MULTA COMINATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do CPC/2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, todas as matérias foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. À luz dos artigos 128 e 460 do CPC/73, atuais, 141 e 492 do NCPC/15, o vício de julgamento extra petita não se vislumbra na hipótese do juízo a quo, adstrito às circunstâncias fáticas (causa de pedir remota) e ao pedido constante nos autos, proceder à subsunção normativa com amparo em fundamentos jurídicos diversos dos esposados pelo autor e refutados pelo réu. O julgador não viola os limites da causa quando reconhece os pedidos implícitos formulados na inicial, não estando restrito apenas ao que está expresso no capítulo referente aos pedidos, sendo-lhe permitido extrair da interpretação lógico - sistemática da peça inicial aquilo que se pretende obter com a demanda, aplicando o princípio da equidade.
[...] 5.Agravo interno não provido.(STJ.2018/0193661-5. AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.338.636 – RJ. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relator: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. Data de Julgamento: 07/05/2019. Data de Publicação: 15/05/2019).

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DOS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS.
1. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se à natureza do provimento conferido à parte autora pela sentença, não cabe falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade ao art. 460 do CPC. 2. O juiz não está adstrito a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado. Aplicação do brocardo da mihi factum, dabo tibi ius.
3. Recurso especial conhecido e provido. (STJ. 2015/0046034-2. RECURSO ESPECIAL Nº 1.537.996 – DF. Órgão Julgador: Terceira Turma. Relator: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA. Data de Julgamento:21/06/16. Data de Publicação: 28/06/2016).

Por tais razões,
concluo por rejeitar a
pretensão
de nulidade da sentença.

Ato contínu
o,
s
uperada a
prefacial
, adentra-se no mérito, onde se constata, a partir da prova documental e testemunhal colhida, que os Apelados não chegaram a obter a posse do imóvel objeto do contrato.

A Apelante defende que a entrega fora ajustada verbalmente para o dia 28/06/2021, o que teria sido aceito pelos compradores, tese corroborada pelo corretor Josuel. Contudo, a autora Marilza, em seu depoimento pessoal,
negou categoricamente ter anuído com qualquer prorrogação
, tendo, inclusive, buscado contato com a vendedora e o corretor diante do inadimplemento do prazo originalmente pactuado (20/06/2021).
Tal contradição evidencia uma ausência de consenso inequívoco entre as partes quanto à prorrogação do prazo de entrega.

Independentemente dessa controvérsia, é incontroverso nos autos que o imóvel foi invadido por terceiro no exato dia em que se daria a desocupação pelo inquilino anterior;
e a recorrente
reconheceu em juízo que a invasão foi inesperada e imediata, tendo adotado medidas legais para reaver a posse, sem êxito até a propositura da presente ação.
Esta circunstância, por si só, revela que a obrigação de entrega do bem nas condições contratadas — livre de vícios possessórios e apto à fruição pelos compradores — restou frustrada.

Em breve consulta
aos processos conexos ao presente, constado que na
ação de reintegração de posse nº 5000717-40.2021.8.08.0050, ajuizada pela ora apelante contra terceiros, foi proferida sentença de procedência em meados do ano de 2024. Lado outro, o interdito proibitório nº 5000719-10.2021.8.08.0050, movido por terceiros contra a ora recorrente, pende de julgamento.

À luz dessa conjuntura, correta se mostra a aplicação do
art. 234 do Código Civil
, segundo o qual,
“se a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, [...] fica resolvida a obrigação para ambas as partes”
.

Salienta-se que e
mbora não se trate de perda física do bem, a impossibilidade de tradição por causa externa à vontade das partes configura impedimento relevante à entrega do objeto contratado, gerando a resolução da obrigação.

Ademais,
o
art. 492 do mesmo diploma legal
dispõe que os riscos da coisa até a tradição correm por conta do vendedor, reforçando a tese de que o evento impeditivo, ainda que involuntário, compromete a validade do negócio.

Importa ainda destacar que a cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, invocada pela Apelante, não tem o condão de afastar o desfazimento do contrato por fato superveniente que inviabilizou o cumprimento da obrigação principal. A força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) cede, no caso, ao princípio da função social do contrato (art. 421, CC) e à boa-fé objetiva, impondo a solução mais equitativa diante da frustração legítima das expectativas das partes.

Dessa forma, a sentença atacada encontra-se escorada em elementos probatórios sólidos, interpretação jurídica adequada e respeito aos princípios do contraditório e da ampla defesa, não merecendo qualquer reparo.

Por todo o
exposto,
conheço do recurso,
mas

nego-lhe provimento
, mantendo incólume a sentença de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do desprovimento do apelo, majoro os honorários advocatícios de sucumbência de 10% para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho integralmente o voto do Eminente Relator.