Tribunal: TJES
Processo: 5034192-60.2024.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-09-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO PERTENCENTE AO ESTADO. LEI ESTADUAL Nº 10.453/2015. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO JUNTO AO ENTE PÚBLICO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO À SITUAÇÃO ANTERIOR. PRECEDENTE ANTERIOR À LEI INAPLICÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo Espólio de Diva Vieira contra sentença da 4ª Vara da Fazenda Pública de Vitória que julgou improcedente dúvida inversa e manteve a recusa do cartório de registro de imóveis ao registro de escritura pública de compra e venda referente a imóvel situado no “Campinho do Moscoso”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é legítima a recusa do registro da escritura de compra e venda do imóvel sem prévia regularização perante o Estado do Espírito Santo, proprietário do terreno, à luz da Lei Estadual nº 10.453/2015.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei Estadual nº 10.453/2015 estabelece que a alienação dos terrenos localizados na área do “Campinho do Moscoso” deve ser feita pelo Estado do Espírito Santo, por intermédio do IDURB, em favor dos proprietários das acessões construídas, condicionando a transferência de propriedade à formalização perante o ente público.

Registros e precedentes anteriores à edição da Lei nº 10.453/2015 não geram direito adquirido a dispensar a regularização prevista na nova legislação.

O alvará judicial que embasou a escritura autorizava apenas a transferência do domínio útil da fração ideal do terreno aforado, não havendo título que legitime a transmissão da propriedade plena.

A nota de exigência do cartório inclui pendências adicionais, como a qualificação completa da adquirente e apresentação de certidões, das quais somente o ITBI foi cumprido, o que reforça a negativa de registro.

Dificuldades na localização de herdeiros dos vendedores originais devem ser resolvidas por meio de ação própria, não cabendo à dúvida registral afastar exigências legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A Lei Estadual nº 10.453/2015 condiciona a transferência de imóveis localizados no “Campinho do Moscoso” à alienação formalizada pelo Estado do Espírito Santo, por intermédio do IDURB.

A existência de registros anteriores ou precedentes judiciais prévios à lei não dispensa o cumprimento da nova exigência legal.

Escritura pública baseada em alvará que autoriza apenas a transferência do domínio útil não legitima registro como propriedade plena.

Dispositivos relevantes citados
: Lei Estadual/ES nº 10.453/2015, art. 2º.

Jurisprudência relevante citada
: Processo nº 0029215-96.2013.8.08.0024 (precedente anterior à Lei nº 10.453/2015, inaplicável ao caso).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5034192-60.2024.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DIVA VIEIRA

APELADO: VITORIA CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS 1 ZONA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO PERTENCENTE AO ESTADO. LEI ESTADUAL Nº 10.453/2015. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO JUNTO AO ENTE PÚBLICO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO À SITUAÇÃO ANTERIOR. PRECEDENTE ANTERIOR À LEI INAPLICÁVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo Espólio de Diva Vieira contra sentença da 4ª Vara da Fazenda Pública de Vitória que julgou improcedente dúvida inversa e manteve a recusa do cartório de registro de imóveis ao registro de escritura pública de compra e venda referente a imóvel situado no “Campinho do Moscoso”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é legítima a recusa do registro da escritura de compra e venda do imóvel sem prévia regularização perante o Estado do Espírito Santo, proprietário do terreno, à luz da Lei Estadual nº 10.453/2015.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei Estadual nº 10.453/2015 estabelece que a alienação dos terrenos localizados na área do “Campinho do Moscoso” deve ser feita pelo Estado do Espírito Santo, por intermédio do IDURB, em favor dos proprietários das acessões construídas, condicionando a transferência de propriedade à formalização perante o ente público.

Registros e precedentes anteriores à edição da Lei nº 10.453/2015 não geram direito adquirido a dispensar a regularização prevista na nova legislação.

O alvará judicial que embasou a escritura autorizava apenas a transferência do domínio útil da fração ideal do terreno aforado, não havendo título que legitime a transmissão da propriedade plena.

A nota de exigência do cartório inclui pendências adicionais, como a qualificação completa da adquirente e apresentação de certidões, das quais somente o ITBI foi cumprido, o que reforça a negativa de registro.

Dificuldades na localização de herdeiros dos vendedores originais devem ser resolvidas por meio de ação própria, não cabendo à dúvida registral afastar exigências legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A Lei Estadual nº 10.453/2015 condiciona a transferência de imóveis localizados no “Campinho do Moscoso” à alienação formalizada pelo Estado do Espírito Santo, por intermédio do IDURB.

A existência de registros anteriores ou precedentes judiciais prévios à lei não dispensa o cumprimento da nova exigência legal.

Escritura pública baseada em alvará que autoriza apenas a transferência do domínio útil não legitima registro como propriedade plena.

Dispositivos relevantes citados
: Lei Estadual/ES nº 10.453/2015, art. 2º.

Jurisprudência relevante citada
: Processo nº 0029215-96.2013.8.08.0024 (precedente anterior à Lei nº 10.453/2015, inaplicável ao caso).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5034192-60.2024.8.08.0024

APELANTE:
DIVA VIEIRA

APELADA:
VITÓRIA CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS 1ª ZONA

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Consoante o relatório, trata-se de Apelação Cível interposta pelo
ESPÓLIO DE DIVA VIEIRA
em face da sentença (id 13957551) proferida pelo Juízo da 4ª Vara da Fazenda Pública de Vitória, que julgou improcedente a Dúvida Inversa suscitada pelo Apelante, indeferindo o pedido de registro de uma Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel.

A controvérsia central reside em determinar a legalidade da recusa do oficial do Cartório de Registro de Imóveis em registrar uma escritura pública de compra e venda de imóvel localizado na área denominada "Campinho do Moscoso", ante a ausência de intervenção do Estado do Espírito Santo, proprietário do terreno.

O Apelante defende a possibilidade do registro com base em transações anteriores realizadas sem a anuência estatal e em um precedente judicial que aplicou a teoria do fato consumado a caso semelhante. Contudo, a análise detalhada dos autos e da legislação aplicável conduz à conclusão de que a sentença deve ser mantida.

A questão da regularização fundiária da área do "Campinho do Moscoso" foi objeto da Lei Estadual nº 10.453, de 14 de dezembro de 2015.

Referida lei estabeleceu o procedimento para a alienação das áreas pelo Estado do Espírito Santo em favor dos particulares que são proprietários das acessões construídas sobre os terrenos.

O artigo 2º da lei é claro ao dispor que a alienação será feita pelo Estado, por meio do Instituto de Desenvolvimento Urbano e Habitação (IDURB), aos proprietários das acessões.

Art. 2º
A alienação de que cuida a presente Lei será feita pelo Estado do Espírito Santo, por meio do Instituto de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Estado do Espírito Santo - IDURB, em favor dos proprietários das acessões existentes sobre os imóveis, que comprovem sua titularidade por meio de Certidão emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis competente ou nos termos do art. 4º desta Lei.

Portanto, a partir da vigência desta lei, a transferência da propriedade de imóveis situados nessa poligonal tornou-se condicionada à formalização da aquisição junto ao ente estatal, requisito que não foi cumprido no caso em tela.

O fato de terem ocorrido registros anteriores sem tal exigência não socorre o Apelante, pois foram efetuados antes da entrada em vigor da norma específica que veio justamente para regulamentar e padronizar a transmissão desses imóveis. O precedente judicial invocado pelo Apelante (Processo nº 0029215-96.2013.8.08.0024) também é anterior à Lei nº 10.453/2015 e, portanto, não se aplica à situação atual, que é regida por nova legislação.

Ademais, como bem apontado pelo oficial do cartório e consignado na sentença, o alvará judicial que autorizou a venda à
de cujus
Diva Vieira referia-se expressamente à transferência do "
domínio útil
sobre a fração ideal [...] do terreno de marinha em regime de aforamento", e não da propriedade plena. Isso demonstra que a questão dominial do terreno já era uma particularidade do negócio jurídico original.

Destarte, a escritura pública, lavrada com base nesse alvará, não tem o condão de transferir mais direitos do que os que foram autorizados judicialmente.

Dessa forma, a exigência formulada pelo Cartório de Registro de Imóveis, de que a aquisição do terreno seja regularizada perante o Estado do Espírito Santo, está em estrita conformidade com o princípio da legalidade e com a legislação estadual vigente (Lei nº 10.453/2015).

A impossibilidade de localizar os herdeiros dos vendedores originais para cumprir as exigências é uma dificuldade que deve ser resolvida por vias judiciais próprias, não cabendo ao procedimento de dúvida registral superar a necessidade de cumprimento da lei.

Por fim, a nota de exigência do cartório também apontava outras pendências para o registro, como a qualificação completa da adquirente e a apresentação de certidões, das quais apenas o comprovante de recolhimento do ITBI foi cumprido, o que reforça a correção da negativa de registro.

DO EXPOSTO
,

conheço do recurso e a ele nego provimento. Sem condenação em honorários advocatícios.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto com o relator

Acompanho o voto de relatoria.