Tribunal: TJES
Processo: 5022937-42.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXAS MUNICIPAIS. PROMITENTE VENDEDOR. PROPRIEDADE FORMAL NÃO TRANSFERIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que acolheu os Embargos à Execução Fiscal opostos por Coimex Importadora e Exportadora Ltda., reconhecendo sua ilegitimidade passiva em relação à cobrança de IPTU e taxas referentes à sala 909 do Edifício Conilon, nos exercícios de 2018 a 2021, e extinguindo a execução com base no art. 487, I, do CPC. O juízo de origem também condenou o Município ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a Coimex Importadora e Exportadora Ltda. detém legitimidade passiva para figurar na execução fiscal relativa a créditos de IPTU e taxas municipais, diante da ausência de registro da transferência de propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A Coimex permanece como proprietária formal do imóvel, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil, uma vez que a transferência da titularidade, baseada em contrato particular de compra e venda, não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
4. O art. 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, conferindo ao Município a faculdade de eleger qualquer um desses sujeitos para figurar como devedor do tributo.
5. Nos termos do art. 123 do CTN, convenções particulares não podem modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária, não sendo oponível à Fazenda Pública o contrato não registrado.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 122 dos recursos repetitivos (REsp 1.111.202/SP), firmou entendimento de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor são legítimos para figurar no polo passivo do IPTU, cabendo ao Município escolher a quem exigir o crédito.
7. A jurisprudência recente do TJ-GO e o entendimento consolidado pelo STJ reforçam que a ausência de registro impede a exclusão da responsabilidade tributária do promitente vendedor, que permanece responsável solidário pelos débitos do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis mantém o promitente vendedor como proprietário formal, conferindo-lhe legitimidade passiva para responder por créditos de IPTU. 2. Cabe ao Município, nos termos do art. 34 do CTN e da jurisprudência do STJ (Tema 122), escolher entre o promitente comprador e o promitente vendedor para figurar no polo passivo da execução fiscal. 3. Convenções particulares não registradas não são oponíveis à Fazenda Pública para fins de definição do sujeito passivo da obrigação tributária.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5022937-42.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICÍPIO DE VITÓRIA e outros

APELADO: COIMEX IMPORTADORA E EXPORTADORA LTDA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXAS MUNICIPAIS. PROMITENTE VENDEDOR. PROPRIEDADE FORMAL NÃO TRANSFERIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que acolheu os Embargos à Execução Fiscal opostos por Coimex Importadora e Exportadora Ltda., reconhecendo sua ilegitimidade passiva em relação à cobrança de IPTU e taxas referentes à sala 909 do Edifício Conilon, nos exercícios de 2018 a 2021, e extinguindo a execução com base no art. 487, I, do CPC. O juízo de origem também condenou o Município ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a Coimex Importadora e Exportadora Ltda. detém legitimidade passiva para figurar na execução fiscal relativa a créditos de IPTU e taxas municipais, diante da ausência de registro da transferência de propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.A Coimex permanece como proprietária formal do imóvel, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil, uma vez que a transferência da titularidade, baseada em contrato particular de compra e venda, não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
4. O art. 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, conferindo ao Município a faculdade de eleger qualquer um desses sujeitos para figurar como devedor do tributo.
5. Nos termos do art. 123 do CTN, convenções particulares não podem modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária, não sendo oponível à Fazenda Pública o contrato não registrado.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 122 dos recursos repetitivos (REsp 1.111.202/SP), firmou entendimento de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor são legítimos para figurar no polo passivo do IPTU, cabendo ao Município escolher a quem exigir o crédito.
7. A jurisprudência recente do TJ-GO e o entendimento consolidado pelo STJ reforçam que a ausência de registro impede a exclusão da responsabilidade tributária do promitente vendedor, que permanece responsável solidário pelos débitos do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis mantém o promitente vendedor como proprietário formal, conferindo-lhe legitimidade passiva para responder por créditos de IPTU. 2. Cabe ao Município, nos termos do art. 34 do CTN e da jurisprudência do STJ (Tema 122), escolher entre o promitente comprador e o promitente vendedor para figurar no polo passivo da execução fiscal. 3. Convenções particulares não registradas não são oponíveis à Fazenda Pública para fins de definição do sujeito passivo da obrigação tributária.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5022937-42.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: COIMEX IMPORTADORA E EXPORTADORA LTDA
Advogados do(a) APELANTE: BRUNELLA MARQUES LACERDA FAFA - ES34224-A, VICTOR HADDAD NADER FAFA - ES16539-A
APELADO: MUNICÍPIO DE VITÓRIA, MUNICIPIO DE VITORIA

VOTO

A controvérsia recursal limita-se a verificar se a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a ilegitimidade passiva da Coimex para responder pelos créditos de IPTU e taxas municipais referentes aos exercícios de 2018 a 2021, relativos ao imóvel objeto da CDA.

Da análise do conjunto probatório, observa-se que a Certidão de Tempo de Cadastro n.º 24/2023, expedida pela Prefeitura Municipal de Vitória (ID. 16625881), demonstra que o imóvel objeto da execução foi lançado no cadastro imobiliário municipal a partir de 1989, inicialmente em nome da URBESA ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA., tendo havido, no mesmo ano, transferência da fração ideal correspondente à sala 909 do Edifício Conilon para a CIA IMPORTADORA E EXPORTADORA COIMEX (ID. 16625882).

Consta, ainda, que o imóvel foi recadastrado em 1992 em nome da Coimex e que, em 2018, houve transferência para o Instituto de Ensino Superior Prof. Nelson A. de Almeida, mediante contrato particular de compra e venda (ID. 16626635).

Verifica-se, contudo, que o contrato firmado em 11/04/1991 entre a Coimex e o Instituto não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Destaca-se, ainda, que a Coimex permanece como proprietária da imóvel, conforme Espelho Cadastral da Unidade junto à Prefeitura.

Em matéria tributária, o art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Logo, ainda que se reconheça que o Instituto de Ensino Superior Prof. Nelson A. de Almeida detenha a posse desde 1991, isso não exclui a legitimidade do proprietário registral. Pelo contrário, autoriza a Fazenda a direcionar a cobrança contra qualquer dos legitimados.

Cumpre destacar que o entendimento aqui adotado está em consonância com o posicionamento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual tanto o promitente comprador quanto o proprietário formal (promitente vendedor) podem ser eleitos sujeitos passivos do IPTU, sendo possível ao Município optar pela cobrança de qualquer um deles (Tema 122 – REsp 1.111.202/SP). Vejamos:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidora qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU
. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.
3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação"
(REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08. (REsp n. 1.111.202/SP, Min.Maruco Campbell Marques, Primeira Seção, DJe 18/06/2009).

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP - TEMA 122/STJ DOS RECURSOS REPETITIVOS. PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (...). II. A Corte de origem - mesmo reconhecendo que o promitente vendedor continuava como proprietário do imóvel, por inexistir registro de título translativo da propriedade no Registro Imobiliário, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil - deu provimento ao Agravo de Instrumento, afastando a incidência de tese firmada no REsp 1.111.202/SP, Tema 122 dos recursos repetitivos (Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe de 18/06/2009), no sentido de que "tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (...) ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação". (...). IV. Embora o art. 282 do Código Civil permita ao credor renunciar à solidariedade em favor dos devedores, daí não se extrai que o parcelamento tributário, requerido por um dos devedores solidários - no caso, a promitente compradora -, importe, ipso facto, em renúncia à solidariedade, em relação aos demais coobrigados, na hipótese, o promitente vendedor. (...) VII. Não se desconhece que a obrigação de levar a registro o instrumento de compra e venda, após o integral adimplemento da avença, em geral incumbe ao comprador, que, não raro, resiste à imediata averbação, visando postergar o pagamento de taxas, emolumentos e de imposto incidente na operação. Sucede que tal oposição ou procrastinação, em gerando prejuízo à parte contratante, resolve-se em perdas e danos, não interferindo na relação jurídico-tributária entre os sujeitos passivos solidários do IPTU e o sujeito ativo.
Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel "razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade"
(STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021).

Ademais, na esfera de liberdade reconhecida pela Súmula 399/STJ que: “
Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU
”, assim, pode o ente federativo tributar apenas o compromissário comprador, somente o compromitente vendedor ou ambos.

Na mesma linha, colhe-se recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, cuja ementa sintetiza:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. COBRANÇA DE IPTU. SUJEITO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA . PROMITENTE COMPRADOR E VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. POSSIBILIDADE DE OPÇÃO PELO ENTE MUNICIPAL. ART . 34 DO CTN. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL NO CARTÓRIO DE REGISTRO COMPETENTE. SENTENÇA MANTIDA.
1 . O compromisso de compra e venda sem registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro do Imóvel não ampara a alegação do promitente vendedor (proprietário) de ilegitimidade passiva ad causam.
2. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento repetitivo, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrado no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (REsp n. 1 .111.202/SP).
3. O art . 34 do Código Tributário Nacional disciplina que a responsabilidade tributária pelo pagamento de IPTU é concorrente, podendo o fisco escolher qualquer dos responsáveis, seja aquele que exerce a posse direta ou mesmo o proprietário dominial, pouco importando como se originou essa relação inter partes, seja em decorrência de compromisso de compra e venda não levado a registro ou mesmo em decorrência de qualquer situação que gere a existência de possuidor direto e proprietário dominial distintos.
4. O Superior Tribunal de Justiça entendeu através do julgamento do REsp n. 1 .848.261/SP que a transmissão da propriedade imobiliária opera-se apenas com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, sem o qual o alienante continua a ser considerado proprietário do bem imóvel. 5. Em se tratando de obrigação de caráter solidário, satisfazendo a totalidade da dívida, pode a parte vendedora/apelante propor ação regressiva em face do comprador do imóvel a fim de reaver o montante que lhe competir . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5381848-15.2021.8 .09.0024, Relator.: ALGOMIRO CARVALHO NETO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/05/2024).

No caso em exame, embora o Instituto de Ensino Superior Prof. Nelson A. de Almeida figure como responsável cadastral e exerça a posse direta do imóvel, não há registro imobiliário que transfira a propriedade da Coimex, de modo que esta permanece como proprietária civil do bem e, portanto, sujeito passivo do IPTU, conforme dispõe o art. 34 do CTN.

Dessa forma, o reconhecimento de ilegitimidade passiva na sentença de origem não encontra respaldo jurídico, devendo ser reformada para julgar improcedentes os embargos à execução fiscal, reconhecendo-se a legitimidade da Coimex para responder pelos créditos tributários.

No tocante aos honorários advocatícios, considerando a reforma da sentença e a improcedência dos embargos, a embargante deve arcar com as custas processuais e com o pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Diante do exposto,
dou provimento
ao recurso de apelação interposto pelo Município de Vitória, para reformar a sentença e julgar improcedentes os embargos à execução fiscal, reconhecendo a legitimidade passiva da Coimex Importadora e Exportadora Ltda. para responder pelos créditos de IPTU e taxas referentes aos exercícios de 2018 a 2021, restabelecendo o curso da execução fiscal.

Condeno a parte apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)