Tribunal: TJES
Processo: 5030115-08.2024.8.08.0024
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão julgador: IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Administração
Data de julgamento: 2025-10-20

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5030115-08.2024.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: RICARDO BADKE DE MENEZES
RECORRIDO: IVAN MACHADO IMOVEIS LTDA
RELATOR(A):
FREDERICO IVENS MINA ARRUDA DE CARVALHO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5030115-08.2024.8.08.0024

RECORRENTE: RICARDO BADKE DE MENEZES

RECORRIDO: IVAN MACHADO IMÓVEIS LTDA

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO IDELSON SANTOS RODRIGUES

EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO ANTECIPADA POR RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA. NULIDADE. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO QUE É VINCULADO AO DE LOCAÇÃO. ACESSÓRIO QUE SEGUE O PRINCIPAL. SENTENÇA ULTRA PETITA EM PARTE. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO QUE EXCEDE VALOR PLEITEADO EM EXORDIAL. RECURSO INOMINADO PARCIALMENTE PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PAGAMENTO DA MULTA. REFORMA DE OFÍCIO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

R E L A T Ó R I O

Relatório dispensado nos termos do art. 38, da Lei 9.099/95.

Recurso Inominado interposto pelo réu no Id. 14050538. Contrarrazões no Id. 14050543, estando o Recorrido assistido por advogado desde o início.

VOTO

Inicialmente, conheço do Recurso interposto pelo réu (Id. 14050538), eis que este preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43, da Lei n.º 9.099/1995 C/C art. 98 do Código de Processo Civil (CPC), eis que o recurso é tempestivo, cabível e está preparado (Id. 14050539).

O presente Recurso Inominado tem como objetivo a reforma da sentença objurgada (Id. 14050535), em que o juízo
a quo
julgou nos seguintes termos: ''Diante do exposto:a) RECONHEÇO a ilegitimidade ativa de IVAN CALDEIRA MACHADO para figurar no polo ativo da demanda e, via de consequência, JULGO EXTINTO o feito sem resolução do mérito entre IVAN CALDEIRA MACHADO e RICARDO BADKE DE MENEZES, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial para CONDENAR o promovido RICARDO BADKE DE MENEZES ao pagamento do valor de R$ 330,00 (trezentos e trinta reais) de cada parcela referente às taxas administrativas devidas pelos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio e Junho de 2024 ao promovente IVAN MACHADO IMOVEIS LTDA; CONDENAR o promovido ao pagamento do valor total de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais) referente à multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato de administração.c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto.O dano material da taxa de administração deve ser corrigido da data de cada vencimento (art. 390 do CC), com aplicação do IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e juros desde a citação com aplicação da SELIC subtraído o IPCA (art. 405 e 406, caput e §1º do CC). O dano material da multa compensatória deve ser corrigido da data do efetivo prejuízo (art. 390 do CC), com aplicação do IPCA (art. 389, parágrafo único, CC) e juros desde a citação com aplicação da SELIC subtraído o IPCA (art. 405 e 406, caput e §1º do CC). Em consequência, extingo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inc. I, do Código de Processo Civil. ”

Trata-se de ação de cobrança por resolução contratual e indenizatória por danos morais sob argumento de que o réu, Sr. Ricardo, ora recorrente, descumpriu as cláusulas contratuais. O réu é locador e firmou contrato com a imobiliária autora, para que essa última administrasse o contrato de aluguel, representando o locador réu. Contudo, o réu deixou de repassar a taxa de administração de aluguel ajustada entre as partes durante a vigência do contrato de aluguel. Requereu condenação ao pagamento de R$ 2.025,00 referentes às taxas de administração de março a junho de 2024; R$ 9.900,00 referentes à multa pela rescisão contratual sem justa causa e dano moral no valor de R$ 5.000,00.

O Recorrente/Réu, em suas razões recursais, pleiteia a reforma da r. sentença suscitando a preliminar de perda do objeto da ação pela desocupação do imóvel. Alega o descabimento da condenação ao pagamento das taxas de administração, argumentando que a responsabilidade seria dos locatários. Aduz a ocorrência de julgamento
extra petita
quanto à multa contratual aplicada e descabimento da mesma, pois não houve inadimplemento contratual por parte do réu, sendo que o imóvel foi abandonado pelo inquilino, e o equívoco da sentença ao não determinar o acionamento do seguro Avalyst. Requer, ainda, a procedência de seu pedido contraposto por inadimplemento contratual da recorrida.

PERDA DE OBJETO

O Recorrente alega que o feito deve ser extinto por perda de objeto, pois os inquilinos não residem mais no imóvel. Contudo, conforme bem fundamentado pelo juízo de origem, a desocupação do imóvel não extingue a pretensão de cobrança de valores devidos durante a vigência do contrato de administração.
Logo, rejeito a preliminar.

MÉRITO

Após compulsar detidamente os autos, verifica-se que a controvérsia central consiste em definir a responsabilidade pelo pagamento das taxas de administração e da multa rescisória, à luz dos contratos firmados entre as partes.

Quanto à taxa de administração
, o contrato de administração de aluguel, firmado entre o recorrente (locador) e a recorrida (imobiliária), estabelece claramente a obrigação do locador de pagar a taxa de administração de 10% sobre o valor do aluguel. A cláusula do contrato de locação que prevê o pagamento do aluguel em boleto emitido pela administradora não transfere a obrigação do locador para o locatário, apenas define a forma de pagamento. Além disso, conforme art. 22, VII da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), é obrigação do locador pagar as taxas de administração imobiliária.

Ficou incontroverso que o recorrente passou a receber os aluguéis diretamente em sua conta, deixando de repassar a comissão devida à imobiliária (Id. 14050494, 14050501 - Pág. 4 e 14050511 - Pág. 2). Dessa forma, a pretensão do recorrente de rescindir o pacto em março de 2024 não encontra respaldo, pois a relação locatícia perdurou até o final de junho de 2024. A obrigação da administradora, e a correspondente remuneração, persiste até o término da locação.

Nesse sentido, coaduno com o juízo de origem:

Prefacialmente, destaco que a tese defensiva quanto ao acionamento do seguro e da garantia Avalyst (id.50845697 e 50845698) não merece prosperar. Isso porque, resta claro pelas disposições contratuais que tal seguro visa a garantir o contrato de aluguel propriamente dito, e não o contrato de administração do aluguel. Ou seja, tal seguro e garantia servem para resguardar o próprio locador, ora promovido, quanto ao inadimplemento do locatário, de forma que não pode ser utilizado para assegurar a imobiliária quanto ao inadimplemento contratual decorrido do próprio locador, posto não ter sido entabulado com tal objetivo.

a) DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO Do conjunto probatório anexo aos autos verifico que o promovido não se desincumbiu do seu ônus de comprovar o repasse da taxa de administração à imobiliária, na forma como avençado.Consta do instrumento de contrato formalizado entre as partes que, diante da intermediação da imobiliária para a realização do contrato de aluguel, seria devido à requerente a taxa de administração mensal que correspondia a 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel mensal (id. 47264410 - cláusula 4ª, parágrafo terceiro).O contrato de aluguel formalizado com o locatário deixou expresso que o valor mensal da locação correspondia a R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais) e o pagamento vencia todo 5º dia útil do mês subsequente ao vencido (id. 47264410 - cláusula 5ª).Diante da narrativa autoral que encontra consonância com a tese defensiva nesse sentido, o locatário permaneceu no imóvel do dia 04.01.2024 até o final do mês de Junho de 2024. Em que pese o promovido ter comprovado que solicitou o distrato do aluguel em 19 de Março de 2024 (id. 50846571 e 50846572), verifico que o contrato de administração prevê cláusula que informa a impossibilidade de rescisão contratual quando vigente contrato de locação com inquilino da imobiliária (id. 47264409 - cláusula 7ª, parágrafo segundo).Assim, ausente comprovação de que o promovido cumpriu com seus deveres contratuais de repassar o pagamento da taxa de administração ao promovente, tenho que merece acolhida o pleito autoral (...)

Contudo, de ofício, observo que houve vício
ultra petita
na sentença.
No pedido “b” da inicial a imobiliária recorrida requereu a condenação das taxas de administração referentes aos meses de março a junho de 2024 (Id. 14050484 - Pág. 10). Veja-se:

b) condenar o Requerido a pagar à Primeira Autora o valor de R$ 2.025,00 (dois mil e vinte e cinco reais)
referentes às taxas de administração de março a junho de 2024
, nos termos da Cláusula Quarta do Contrato e do Art. 22 da Lei 8.245/1991, a serem corrigidos e atualizados, com juros, desde o vencimento até a data do efetivo pagamento; (grifo nosso)

Ocorre que a sentença julgou procedente o pedido para condenar o recorrido a pagar taxa de administração entre os meses de janeiro a junho de 2024. Veja-se:

.b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial para CONDENAR o promovido RICARDO BADKE DE MENEZES ao pagamento do valor de R$ 330,00 (trezentos e trinta reais) de cada parcela referente
às taxas administrativas devidas pelos meses de Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio e Junho de 2024
ao promovente IVAN MACHADO IMOVEIS LTDA (grifo nosso)

O reconhecimento de vício na decisão consistente na falta de congruência com o pedido é matéria de ordem pública, podendo ser conhecida, portanto, de ofício.

Logo, de ofício, reconheço a r. Sentença como
ultra petita
, parcialmente, para limitar a condenação ao pagamento das taxas de administração referentes aos meses de março a junho, conforme pleiteado na exordial, razão pela qual dou provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos de pagamento de taxa de administração referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2024.

Quanto à multa por rescisão antecipada
, entendo que melhor sorte assiste ao recorrente. Aplica-se o CDC ao caso, o qual é matéria de ordem pública. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o locador assume a posição de destinatário final do serviço de administração imobiliária. Cita-se precedente paradigmático:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.) (grifo nosso)

A cláusula décima primeira, da qual houve a incidência da multa, assim dispôs (Id. 14050489 - Pág. 9):

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA EXTINÇÃO CONTRATUAL

O presente contrato de Administração somente poderá ser extinto nas seguintes condições: 1. No caso da
CONTRATADA ADMINISTRADORA
, sem qualquer justificativa válida, deixe de prestar contas do aluguel, se recebido do locatário, salvo motivo de força maior e caso fortuito. 2. Por mútuo acordo, por termo de rescisão contratual; 3. Pelo término do prazo estipulado na Cláusula Oitava, desde que não haja um contrato de locação em vigor sendo administrado pela
CONTRATADA
e o
CONTRATANTE LOCADOR
notifique por escrito a
CONTRATADA ADMINISTRADORA
destituindo seus poderes de administração do imóvel com antecedência mínima de 30 (trinta) dias;

Parágrafo Único.
Quando, a pedido do
CONTRATANTE LOCADOR
, o contrato for extinto em até
180 (cento e oitenta) dias
contados a partir da assinatura deste instrumento e estando o imóvel ainda desocupado deverão o
CONTRATANTE LOCADOR
pagar à
CONTRATADA ADMINISTRADORA
uma multa compensatória correspondente ao valor de 01 (um) aluguel ofertado, no ato da retirada das chaves nos seus escritórios.

A finalidade principal do contrato de administração é a gestão de uma locação ativa. Com a rescisão pelo inquilino, essa finalidade se esvai temporariamente. Manter o proprietário vinculado a um contrato que não está cumprindo sua função principal e ainda cobrar multa para sua saída, coloca o consumidor (proprietário) em desvantagem exagerada (Art. 51, IV, CDC).

A multa, nesse cenário, restringe o direito do proprietário de buscar outra administradora ou até mesmo de dar outra destinação ao imóvel (venda, uso próprio), sendo incompatível com a boa-fé e a equidade (Art. 51, IV e § 1º, CDC). Se não há aluguel para ser administrado, a cobrança de uma multa para liberar o proprietário poderia ser vista como uma tentativa de enriquecimento indevido sem a devida contraprestação de serviço. Sem aluguel, a causa imediata do contrato deixa de existir.

Assim, entendo que apesar de autônomos, os contratos de administração e o de locação são interdependentes. Nesse sentido, confirmada a interdependência, é inviável punir o locador pela rescisão do contrato de administração, ante a desistência do inquilino que era parte do contrato de locação.

Logo, dou provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido de multa por rescisão contratual antecipada do contrato de administração, no valor de R$ 3.300,00, haja vista a nulidade de tal cláusula rescisória.

Por fim, o pedido contraposto foi corretamente julgado improcedente.
Ao receber os aluguéis diretamente e impedir a atuação da imobiliária recorrida, o recorrente assumiu os riscos da administração, não podendo exigir da recorrida a cobrança de débitos do locatário, configurando o comportamento contraditório.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto,
E LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
para julgar improcedente o pedido de multa por rescisão contratual antecipada do contrato de administração, no valor de R$ 3.300,00, haja vista a nulidade de tal cláusula rescisória.
DE OFÍCIO
, reconheço vício
ultra petita
na r. sentença para limitar a condenação ao pagamento das taxas de administração não pagas apenas aos meses de março a junho de 2024, conforme requerido na exordial. Mantidos os demais termos da sentença.

Sem condenação em custas e honorários, em razão do parcial provimento do recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO-VISTA

E. Pares,

Em sessão pretérita pedi vista dos autos para analisar com acuidade a matéria objeto da lide, entretanto, a
pós analisar detidamente o acervo fático–probatório dos autos, acompanho o integralmente o judicioso voto proferido pelo E. Relator.