Tribunal: TJES
Processo: 5001354-05.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRAS EM UNIDADE AUTÔNOMA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO CONDOMINIAL. PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por condomínio contra decisão que, nos autos de Ação de Obrigação de Não Fazer, deferiu tutela de urgência autorizando a agravada a realizar obra de tapagem em cobertura de sua unidade, conforme projeto arquitetônico apresentado. O condomínio sustenta que a obra altera a fachada do edifício e desconsidera decisão condominial que autorizou apenas cobertura escamoteável do tipo ombrelone.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a obra realizada pela agravada desrespeita as normas condominiais e configura alteração indevida da fachada; (ii) avaliar a necessidade de suspensão da obra para evitar prejuízos ao condomínio e aos demais condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos dos arts. 1.314 e 1.336, III, do Código Civil, o condômino pode usar sua unidade livremente, desde que não comprometa a segurança da edificação nem altere a forma e a cor da fachada do prédio sem aprovação condominial.

A convenção do condomínio e a ata da reunião condominial autorizam apenas a instalação de cobertura escamoteável do tipo ombrelone, sem qualquer visibilidade da rua, não havendo deliberação condominial que permita a instalação de estrutura fixa em policarbonato.

A obra realizada pela agravada diverge do projeto aprovado pelos condôminos, descumprindo as normas internas do condomínio e configurando possível alteração indevida da fachada.

A concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento se justifica quando há risco de dano grave, de difícil reparação, e probabilidade de provimento do recurso. No caso, a continuidade da obra pode comprometer a harmonia estética do edifício e gerar litígios futuros, recomendando-se a suspensão da intervenção.

A gratuidade de justiça concedida à agravada deve ser mantida, pois não há elementos que justifiquem sua revogação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para impedir a realização da obra de tapagem na cobertura da unidade da agravada em desacordo com a deliberação dos demais Condôminos, e que implicaria alteração da fachada do edifício.

Tese de julgamento
:

O condômino não pode realizar obras que alterem a fachada do edifício sem aprovação condominial, nos termos do art. 1.336, III, do Código Civil.

A concessão de tutela de urgência em favor do condômino deve observar a compatibilidade da obra com as normas condominiais e as decisões da assembleia.

Havendo divergência entre a obra executada e o projeto aprovado pelo condomínio, é cabível a suspensão da intervenção até a regularização da situação.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.314 e 1.336, III.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001354-05.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL MARIA ELISA CHAVES

AGRAVADO: ROSIANE RIVA AZEVEDO

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRAS EM UNIDADE AUTÔNOMA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO CONDOMINIAL. PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por condomínio contra decisão que, nos autos de Ação de Obrigação de Não Fazer, deferiu tutela de urgência autorizando a agravada a realizar obra de tapagem em cobertura de sua unidade, conforme projeto arquitetônico apresentado. O condomínio sustenta que a obra altera a fachada do edifício e desconsidera decisão condominial que autorizou apenas cobertura escamoteável do tipo ombrelone.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a obra realizada pela agravada desrespeita as normas condominiais e configura alteração indevida da fachada; (ii) avaliar a necessidade de suspensão da obra para evitar prejuízos ao condomínio e aos demais condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos dos arts. 1.314 e 1.336, III, do Código Civil, o condômino pode usar sua unidade livremente, desde que não comprometa a segurança da edificação nem altere a forma e a cor da fachada do prédio sem aprovação condominial.

A convenção do condomínio e a ata da reunião condominial autorizam apenas a instalação de cobertura escamoteável do tipo ombrelone, sem qualquer visibilidade da rua, não havendo deliberação condominial que permita a instalação de estrutura fixa em policarbonato.

A obra realizada pela agravada diverge do projeto aprovado pelos condôminos, descumprindo as normas internas do condomínio e configurando possível alteração indevida da fachada.

A concessão do efeito suspensivo ao agravo de instrumento se justifica quando há risco de dano grave, de difícil reparação, e probabilidade de provimento do recurso. No caso, a continuidade da obra pode comprometer a harmonia estética do edifício e gerar litígios futuros, recomendando-se a suspensão da intervenção.

A gratuidade de justiça concedida à agravada deve ser mantida, pois não há elementos que justifiquem sua revogação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para impedir a realização da obra de tapagem na cobertura da unidade da agravada em desacordo com a deliberação dos demais Condôminos, e que implicaria alteração da fachada do edifício.

Tese de julgamento
:

O condômino não pode realizar obras que alterem a fachada do edifício sem aprovação condominial, nos termos do art. 1.336, III, do Código Civil.

A concessão de tutela de urgência em favor do condômino deve observar a compatibilidade da obra com as normas condominiais e as decisões da assembleia.

Havendo divergência entre a obra executada e o projeto aprovado pelo condomínio, é cabível a suspensão da intervenção até a regularização da situação.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 1.314 e 1.336, III.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados no voto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5001354-05.2025.8.08.0000

AGRAVANTE
: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL MARIA ELISA CHAVES

AGRAVADA
: ROSIANE RIVA AZEVEDO

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Conforme consta do Relatório, trata-se de Agravo de Instrumento em razão da Decisão (id 56763846) por meio da qual o Magistrado da 1ª Vara Cível da Comarca de Anchieta (ES), nos autos da Ação de Obrigação de Não Fazer ajuizada pela ora Agravada, em desfavor do Condomínio Agravante,
deferiu
“
a tutela de urgência requerida
, autorizando a requerente a realizar a obra de tapagem em sua cobertura, conforme especificações do projeto arquitetônico apresentado nos autos, devendo a execução observar rigorosamente as normas técnicas aplicáveis, sem prejuízo à segurança estrutural ou ao direito dos demais condôminos
”.

Nas razões recursais (id 11997872) o Condomínio Agravante pugna pela suspensão da Decisão com os seguintes fundamentos:
(1)
necessidade de revogação da gratuidade de justiça concedida à Agravada;
(2)
“
a agravada desconsidera a vontade da maioria absoluta dos condôminos e busca a realização da obra de acordo com seus próprios interesses
”;
(3)
as benfeitorias que a agravada pretende realizar possuem natureza voluptuária, estando sujeita à aprovação da maioria absoluta dos condôminos;
(4)
o projeto apresentado pela agravada altera a fachada do edifício.

A parte autora, ora Agravada, ajuizou Ação de Obrigação de Não Fazer em desfavor do Condomínio Agravante, afirmando, em síntese, que:
(1)
A requerente e seu esposo adquiriram na data do dia 26 (vinte seis) de fevereiro de 2024, uma Cobertura/apartamento, no Edifício Maria Elisa Chaves, localizado na Avenida Beira Mar, Bairro: Castelhanos, Anchieta/ES, CEP: 29.230-000;
(2)
ao comprar o Bem Imóvel a corretora informou a requerente que ela poderia realizar as benfeitorias necessárias;
(3)
diante disso e, por estar o imóvel localizado próximo ao mar, local que recebe muito Sol, propício a ventos fortes e exposto a chuvas, sem qualquer proteção, existe a real necessidade de realizar algumas benfeitorias, incluindo a colocação de uma tapagem;
(4)
contratou uma arquiteta, para realizar o projeto da área gourmet e da tapagem, e requereu do Edifício a liberação para iniciar as obras, por sua vez, a Síndica marcou uma reunião online para votação do projeto, reunião esta que nunca ocorreu;
(5)
alguns dias após o requerimento, a requerente recebeu a informação da Síndica que a tapagem não seria possível, sem qualquer esclarecimento, ou seja, motivo plausível para o indeferimento;
(6)
para pleitear o direito a tapagem a requerente teve que realizar três projetos, tendo depois de muita insistência o deferimento da tapagem com Ombrelone;
(7)
“o grande problema, é que a tapagem deferida pelos condôminos pode trazer transtornos incalculáveis, pois possui um material extremamente frágil, podendo causar acidentes, devido ao vento forte da região onde localiza-se o Edifício, o Ombrelone pode facilmente voar”.

O Magistrado “a quo” deferiu o pedido de tutela de urgência, autorizando a realização da obra de tapagem em sua cobertura, conforme especificações do projeto arquitetônico apresentado.

Ato contínuo, foi interposto o presente Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de antecipação dos efeitos da tutela recursal, consubstanciado na suspensão da medida.

A atribuição do efeito suspensivo/ativo ao Agravo de Instrumento está condicionada à presença concomitante e convergente de dois pressupostos indispensáveis, quais sejam (1) o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e (2) a demonstração de probabilidade de provimento do recurso.

Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade da obra que a Agravada pretende realizar no imóvel de sua propriedade, haja vista a alegação do Condomínio de infringência à sua convenção - alteração da fachada.

A esse respeito, preveem os arts. 1314 e 1336, do CC:

Art. 1.314.
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.336.
São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Da análise dos autos, na cognição sumária possível de ser exercida neste expediente recursal, vislumbra-se que o Condomínio Agravante conseguiu demonstrar os requisitos necessários à concessão da medida de urgência requerida, já que, de fato, o projeto que a Agravada pretende realizar na cobertura do seu imóvel, aparentemente, é contrária ao que foi permitido pelos condôminos.

Segundo consta da Ata de Reunião, a Agravada obteve a autorização para realizar a obra, estando condicionada na ausência de “visibilidade” de qualquer ângulo da rua, bem como que a cobertura seria do tipo “ombrelone”. Eis, no que importa, a autorização:

“Concluiu-se que fosse realizada uma obra que “
NÃO
” tivesse visibilidade alguma de qualquer ângulo da rua.

E caso houvesse algum dano decorrente da edificação da obra, ao apartamento de baixo o 201, seria totalmente de responsabilidade do responsável técnico por ela.

Foi decidido que poderia ser executado o 2º (segundo) projeto que teria: churrasqueira ecológica, pia, bancada, mesas, cadeiras, mesa de alvenaria, jardim natural, ducha, e uma cobertura parcial (escamoteável) do tipo
ombrelone
.

Não obstante, a própria Agravada afirma que a “tapagem” deferida pelos condôminos, é fraca, tem grande possibilidade de ser trocada periodicamente por conta do desgaste condicionado ao tempo, podendo, ainda, voar por conta dos ventos fortes e trazer transtornos incalculáveis e graves acidentes.

Em razão disso, alterou o projeto para que a cobertura da área de lazer fosse feita com policarbonato transparente, com estrutura de alumínio, na cor preta, com 04 (quatro) pontos de apoio, com inclinação de 5%, escoamento da água pluvial em sentido a uma calha em chapa galvanizada com condutor para o ralo já existente no terraço, para um escoamento eficiente, conforme demonstra a figura de id 12023708 - pág. 04.

Assim, após analisar os documentos constantes nos autos, tenho, a priori, que a obra iniciada pela Agravada encontra-se em dissonância com a autorização dos demais moradores, bem como demonstra o descumprimento das normas que regem o condomínio.

Por fim, no que diz respeito ao deferimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita concedido à Agravada, pelos documentos que instruem o feito não vislumbro impedimento legal, razão pela qual mantenho a sua concessão.

Concluindo, ao menos no âmbito da cognição sumária que ora exerço, tenho que restou minimamente comprovado o desacerto parcial da decisão fustigada, quanto a permissão da realização do projeto na cobertura do imóvel de propriedade da Agravada.

Do exposto,
conheço do recurso e a ele dou parcial provimento

para impedir a realização da obra de tapagem na cobertura do imóvel de propriedade da Agravada em desacordo com a deliberação dos demais Condôminos, e que importaria em alteração da fachada do condomínio.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria, integralmente.

É como voto.

Acompanho o voto do Eminente Relator.