Tribunal: TJES
Processo: 5017885-02.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Por Terceiro Prejudicado
Data de julgamento: 2025-07-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar solidariamente as rés a expedirem o Termo de Liberação de Hipoteca, sob pena de multa diária, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, em razão da demora injustificada na baixa de gravame hipotecário após quitação do imóvel pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se as rés possuem legitimidade passiva para compor o polo passivo da ação; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre a construtora e o banco credor pela baixa do gravame hipotecário; (iii) avaliar se a demora na liberação da hipoteca configura falha na prestação do serviço e dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A ilegitimidade passiva arguida pelas rés não se sustenta, pois a pertinência subjetiva da lide deve ser analisada com base na narrativa inicial, sendo incontroverso que ambas participaram da cadeia de fornecimento, restando adequada sua presença no polo passivo da ação.

4)
A construtora e o banco credor respondem solidariamente pela baixa do gravame hipotecário, nos termos da Súmula 308 do STJ, uma vez que integram a mesma cadeia de fornecimento e são corresponsáveis pela entrega do imóvel livre de ônus ao adquirente de boa-fé.

5)
A omissão injustificada em providenciar a baixa do gravame hipotecário, mesmo após a quitação integral do imóvel e diversas tentativas extrajudiciais, configura falha na prestação do serviço e ato ilícito, sendo ineficaz ao consumidor a relação jurídica existente entre as rés.

6)
O dano moral está configurado, pois a manutenção indevida do gravame compromete o pleno exercício do direito de propriedade, gera frustração, angústia e insegurança, ultrapassando o mero aborrecimento cotidiano.

8)
O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) é proporcional, razoável e adequado aos parâmetros jurisprudenciais, observando o caráter compensatório e pedagógico da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A construtora e o banco credor possuem legitimidade passiva para figurar em ação que objetiva a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado.

2. A responsabilidade pela baixa do gravame é solidária entre os fornecedores que integram a cadeia de consumo, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3. A omissão na liberação do gravame após a quitação do imóvel configura falha na prestação do serviço e enseja indenização por dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos XXXII e XXXV; CPC, art. 85, §11; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; Lei nº 6.015/73, art. 251, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; TJES, Apelação Cível nº 0023961-02.2019.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, 2ª Câmara Cível, j. 27.03.2025; TJES, Apelação Cível nº 5004631-59.2022.8.08.0024, Rel. Des. Sergio Ricardo de Souza, 3ª Câmara Cível, j. 28.11.2024; TJES, Apelação Cível nº 0002956-11.2019.8.08.0006, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 28.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017885-02.2022.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros
APELADO: LUZINETTI MARIA MATTEDE e outros
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar solidariamente as rés a expedirem o Termo de Liberação de Hipoteca, sob pena de multa diária, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, em razão da demora injustificada na baixa de gravame hipotecário após quitação do imóvel pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se as rés possuem legitimidade passiva para compor o polo passivo da ação; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre a construtora e o banco credor pela baixa do gravame hipotecário; (iii) avaliar se a demora na liberação da hipoteca configura falha na prestação do serviço e dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A ilegitimidade passiva arguida pelas rés não se sustenta, pois a pertinência subjetiva da lide deve ser analisada com base na narrativa inicial, sendo incontroverso que ambas participaram da cadeia de fornecimento, restando adequada sua presença no polo passivo da ação.

4)
A construtora e o banco credor respondem solidariamente pela baixa do gravame hipotecário, nos termos da Súmula 308 do STJ, uma vez que integram a mesma cadeia de fornecimento e são corresponsáveis pela entrega do imóvel livre de ônus ao adquirente de boa-fé.

5)
A omissão injustificada em providenciar a baixa do gravame hipotecário, mesmo após a quitação integral do imóvel e diversas tentativas extrajudiciais, configura falha na prestação do serviço e ato ilícito, sendo ineficaz ao consumidor a relação jurídica existente entre as rés.

6)
O dano moral está configurado, pois a manutenção indevida do gravame compromete o pleno exercício do direito de propriedade, gera frustração, angústia e insegurança, ultrapassando o mero aborrecimento cotidiano.

8)
O valor fixado a título de indenização por danos morais (R$ 10.000,00) é proporcional, razoável e adequado aos parâmetros jurisprudenciais, observando o caráter compensatório e pedagógico da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A construtora e o banco credor possuem legitimidade passiva para figurar em ação que objetiva a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado.

2. A responsabilidade pela baixa do gravame é solidária entre os fornecedores que integram a cadeia de consumo, nos termos da Súmula 308 do STJ.

3. A omissão na liberação do gravame após a quitação do imóvel configura falha na prestação do serviço e enseja indenização por dano moral.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos XXXII e XXXV; CPC, art. 85, §11; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, §1º; Lei nº 6.015/73, art. 251, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; TJES, Apelação Cível nº 0023961-02.2019.8.08.0035, Rel. Des. Heloisa Cariello, 2ª Câmara Cível, j. 27.03.2025; TJES, Apelação Cível nº 5004631-59.2022.8.08.0024, Rel. Des. Sergio Ricardo de Souza, 3ª Câmara Cível, j. 28.11.2024; TJES, Apelação Cível nº 0002956-11.2019.8.08.0006, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 28.11.2024.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento aos recursos.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Os recursos serão apreciados em conjunto.

O caso em análise versa ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, decorrente da não efetivação da baixa de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido pelos apelados junto à primeira apelante (Lorenge), com garantia fiduciária em favor do segundo apelante (Banco Bradesco).

A sentença julgou procedente a pretensão autoral, condenando as requeridas solidariamente a expedirem o Termo de Liberação de Hipoteca, sob pena de multa diária, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sob o fundamento de que a demora injustificada em promover a baixa da hipoteca, mesmo após a quitação integral do preço, configura falha na prestação do serviço e ato ilícito passível de reparação moral.

Pois bem. A irresignação recursal não deve prosperar.

Em primeiro lugar, deve ser afastada a preliminar arguida em ambos os recursos de ilegitimidade passiva, uma vez que as condições da ação devem ser aferidas com base na narrativa exposta na exordial.

Portanto, tendo os autores/apelados imputado às recorrentes a responsabilidade pela manutenção do gravame hipotecária, resta,
in status assertionis
, configurada a pertinência subjetiva da lide, sendo a análise da responsabilidade de cada uma matéria afeta ao mérito da causa.

Quanto à responsabilidade solidária, observa-se que a construtora e o agente financeiro integram a mesma cadeia de fornecimento, sendo solidariamente responsáveis perante o consumidor pela regularização do imóvel.

Embora a hipoteca firmada entre eles seja legítima, é ineficaz perante o adquirente de boa-fé que quitou o imóvel, nos termos do que dispõe a Súmula 308 do STJ:

“
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
.”

Nesses termos, impõe-se reconhecer que, quitado o preço, o consumidor tem o direito de receber o bem livre de quaisquer ônus, cabendo a ambos os fornecedores, construtora e instituição financeira, adotar as providências necessárias para a baixa do gravame, não sendo oponível ao adquirente a relação jurídica existente entre eles.

A respeito, confira-se a jurisprudência desta Corte de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
DEMORA NA BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E CREDOR HIPOTECÁRIO
. VENDA CASADA NÃO CONFIGURADA. REDIMENSIONAMENTO DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DAS PARTES AUTORAS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. RECURSOS DAS PARTES REQUERIDAS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de recursos interpostos por em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para condenar PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, em virtude de demora excessiva na baixa do gravame hipotecário averbado na matrícula do imóvel adquirido pelos últimos apelantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) avaliar a procedência da condenação por danos morais em razão da demora na baixa do gravame hipotecário e a solidariedade entre a construtora e o banco credor; (ii) determinar a configuração de prática abusiva de venda casada no financiamento do imóvel; (iii) redimensionar as verbas sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A demora de mais de três anos para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel configura dano moral, pois ultrapassa o mero aborrecimento, gerando frustração e angústia ao adquirente.
4. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor.
5. Não restou demonstrada a ocorrência de venda casada, uma vez que os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar a imposição de contratação de financiamento com o banco específico. 6. A distribuição das custas e honorários advocatícios deve ser ajustada à sucumbência recíproca, com redimensionamento da obrigação de pagamento das custas processuais e fixação de honorários em favor do banco credor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso das partes autoras conhecido e desprovido. Recursos das partes requeridas parcialmente providos. (TJES, Número do processo: 0023961-02.2019.8.08.0035; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Magistrado: HELOISA CARIELLO; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 27/Mar/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO
. PRELIMINAR. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AGENTE FINANCEIRO. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRELIMINAR ACOLHIDA. SENTENÇA ANULADA 1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt nos EDcl no REsp nº 1.975.215/BA, estabeleceu que o agente financeiro deve integrar a lide como litisconsorte passivo necessário em ações que busquem o cancelamento de gravame hipotecário, sob pena de tornar inexequível a sentença. 2.
O cancelamento da hipoteca não é ato unilateral da construtora, mas depende da quitação da dívida junto ao credor hipotecário
, o qual deve ser citado para que a sentença possa produzir seus efeitos. 3. A jurisprudência reforça que, sem a participação do credor hipotecário, não se pode impor à construtora a responsabilidade exclusiva pela baixa da hipoteca. 4. Preliminar acolhida. Sentença anulada. (Data: 28/Nov/2024, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 0002956-11.2019.8.08.0006, Magistrado: CARLOS SIMOES FONSECA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Em relação à alegação de inexistência de ato ilícito ou falha na prestação de serviço, também não assiste razão às apelantes, tendo em vista que o conjunto fático-probatório demonstra de forma inequívoca que os adquirentes quitaram integralmente o valor do imóvel em 2018 e, mesmo após anos e diversas tentativas de solução extrajudicial, a baixa da hipoteca não foi providenciada.

Com efeito, a omissão prolongada e injustificada em cumprir a obrigação contratual e legal configura manifesta falha na prestação do serviço.

A indenização por danos morais também não merece retoque, pois os fatos narrados e comprovados nos autos extrapolam, em muito, os meros dissabores da vida cotidiana

. Afinal, a impossibilidade de exercer plenamente o direito de propriedade, notadamente o de dispor do bem, livre de ônus, após o integral adimplemento de suas obrigações, gera angústia, incerteza e frustração que afetam a esfera psíquica do indivíduo.

Em outras palavras, a situação de ter imóvel "preso" a garantia de dívida de terceiro, mesmo após a quitação, e a necessidade de buscar o Poder Judiciário para obter solução que deveria ser administrativa e célere, representam um calvário que viola a dignidade do consumidor e sua legítima expectativa de paz e segurança jurídica.

O valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por sua vez, mostra-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter dúplice da indenização – compensatório para a vítima e pedagógico para o ofensor – e alinhando-se aos parâmetros adotados por este egrégio Tribunal em casos de semelhante natureza, como subsegue:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios. A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73. A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.
Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel. O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade
. A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. (Data: 28/Nov/2024, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5004631-59.2022.8.08.0024, Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
c
onheço dos recursos e a eles
nego
provimento
.

Majoro os honorários em sede recursal para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Declaro o meu impedimento com fulcro no artigo 144, III do CPC.
Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 07.07.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.
Sessão Virtual de 07/7/2025 a 11/7/2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.