Tribunal: TJES
Processo: 0017802-52.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVAS. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Dois recursos de apelação interpostos em face de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida em Ação de Rito Ordinário para condenar a requerida à devolução de valores pagos pelos autores, acrescidos de correção monetária e juros. No recurso dos autores, foi pleiteada a devolução integral dos valores pagos, sob alegação de culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual, além de indenização por danos morais. No recurso da requerida, foi postulada a majoração do percentual de retenção para 25%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões centrais em discussão:
(i) Definir se os autores têm direito à devolução integral dos valores pagos e à indenização por danos morais, em razão da alegada culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual.
(ii) Estabelecer se o percentual de retenção dos valores pagos, fixado em 10% na sentença, deve ser majorado para 25%, conforme alegado pela requerida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de provas acerca da alegação dos autores de que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, conforme fundamentado pelo juízo de primeira instância, impossibilita a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, e afasta a pretensão à indenização por danos morais.

O processo judicial exige comprovação das alegações pelas partes, sendo insuficiente a mera apresentação de mensagens de e-mail desacompanhadas de elementos probatórios concretos.

No tocante ao percentual de retenção, o STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso. Entretanto, a requerida não comprovou despesas específicas que justifiquem a majoração do percentual para 25%, sendo mantida a retenção em 10%, considerada razoável e suficiente.

Precedentes jurisprudenciais corroboram a manutenção de percentuais inferiores a 25% na ausência de comprovação de custos excepcionais pela requerida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Na rescisão contratual por culpa do promitente comprador, a restituição dos valores pagos deve observar o percentual de retenção pactuado no contrato, limitado à razoabilidade, sendo necessária a comprovação das despesas alegadas pelo vendedor para justificar percentual superior a 10%.

A ausência de provas que demonstrem a culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão contratual inviabiliza a devolução integral dos valores pagos e o reconhecimento de danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos XXXII e XXXV; Código de Processo Civil, art. 927, IV; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Isabel Gallotti; STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão; TJES, Apelação Cível 0006980-33.2016.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira; TJES, Apelação Cível 0010500-69.2014.8.08.0024, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017802-52.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (2)

APELADO: PAULO CESAR VELOSO DE OLIVEIRA e outros (2)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVAS. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Dois recursos de apelação interpostos em face de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida em Ação de Rito Ordinário para condenar a requerida à devolução de valores pagos pelos autores, acrescidos de correção monetária e juros. No recurso dos autores, foi pleiteada a devolução integral dos valores pagos, sob alegação de culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual, além de indenização por danos morais. No recurso da requerida, foi postulada a majoração do percentual de retenção para 25%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões centrais em discussão:
(i) Definir se os autores têm direito à devolução integral dos valores pagos e à indenização por danos morais, em razão da alegada culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual.
(ii) Estabelecer se o percentual de retenção dos valores pagos, fixado em 10% na sentença, deve ser majorado para 25%, conforme alegado pela requerida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de provas acerca da alegação dos autores de que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, conforme fundamentado pelo juízo de primeira instância, impossibilita a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, e afasta a pretensão à indenização por danos morais.

O processo judicial exige comprovação das alegações pelas partes, sendo insuficiente a mera apresentação de mensagens de e-mail desacompanhadas de elementos probatórios concretos.

No tocante ao percentual de retenção, o STJ admite a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso. Entretanto, a requerida não comprovou despesas específicas que justifiquem a majoração do percentual para 25%, sendo mantida a retenção em 10%, considerada razoável e suficiente.

Precedentes jurisprudenciais corroboram a manutenção de percentuais inferiores a 25% na ausência de comprovação de custos excepcionais pela requerida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Na rescisão contratual por culpa do promitente comprador, a restituição dos valores pagos deve observar o percentual de retenção pactuado no contrato, limitado à razoabilidade, sendo necessária a comprovação das despesas alegadas pelo vendedor para justificar percentual superior a 10%.

A ausência de provas que demonstrem a culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão contratual inviabiliza a devolução integral dos valores pagos e o reconhecimento de danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos XXXII e XXXV; Código de Processo Civil, art. 927, IV; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Isabel Gallotti; STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão; TJES, Apelação Cível 0006980-33.2016.8.08.0024, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira; TJES, Apelação Cível 0010500-69.2014.8.08.0024, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017802-52.2014.8.08.0024

APELANTES/APELADOS:
PAULO CESAR VELOSO DE OLIVEIRA E LENILDA BASTOS VELOSO

APELADA/APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A

RELATOR
:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de dois recursos de apelação em razão da sentença por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação de Rito Ordinário, para condenar a Requerida ao ressarcimento das seguintes quantias: a) R$650,00 (seiscentos e cinquenta reais) a título de SATI; b) R$190,00 (cento e noventa reais) a título de taxa de administração; c) R$4.365,98 (quatro mil, trezentos e sessenta e cinco reais e noventa e oito centavos) a título de sinal e parcelas mensais, tudo corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE a contar da data da rescisão contratual (15/08/2013) e acrescida de juros de 1% a.m. contados do trânsito em julgado desta sentença.

Do recurso dos Autores

Os autores apelaram da sentença alegando que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, que teria vendido o imóvel por valor muito superior ao avaliado pela instituição financeira responsável pelo financiamento. Alegam que tal conduta inviabilizou o adimplemento do contrato, devendo, portanto, serem restituídos integralmente dos valores pagos, sem qualquer retenção, bem como que a requerida deve ser condenada ao pagamento de indenização por danos morais.

Acerca da culpa pela rescisão contratual o MM Juiz assim se manifestou:

Apesar de afirmarem na inicial que a Caixa Econômica Federal e outras instituições financeiras recusaram-se a conceder o financiamento em razão da diferença entre o valor do imóvel descrito na promessa de compra e o valor da avaliação feita por esses agentes financeiros, os autores não apresentaram nenhuma prova nesse sentido, tendo juntado apenas mensagens de email trocadas com a requerida em que afirmam a ocorrência desses mesmos fatos, contudo, também desacompanhados de prova.

Trata-se, portanto, de rescisão por culpa exclusiva dos autores, não podendo este juízo eximi-los da cláusula penal estabelecida no contrato a incidir no momento da devolução dos valores.

Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery ressaltam que "
o autor precisa demonstrar em juízo a existência do ato ou fato por ele descrito na inicial como ensejador de seu direito
" (Código de processo civil comentado, 9. ed. rev. e ampl., Editora Revista dos Tribunais, 2.006, p. 532).

Segundo as regras processuais, a pessoa responsável por uma determinada afirmação é também aquela que deve oferecer as provas necessárias a sustentá-la. Se tais provas não são oferecidas, essa afirmação não tem valor argumentativo e deve ser desconsiderada.

O processo judicial é baseado em provas, razão pela qual todas as alegações devem ser devidamente comprovadas, já que um provimento jurisdicional não pode ser baseado em conjecturas.

Desse modo, a prova produzida nos autos é fundamental para o deferimento ou não da pretensão indenizatória da parte autora.

A Súmula n.º 543 do STJ, de observância obrigatória, a teor do disposto no inciso IV do artigo 927 do CPC, estabelece que:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

In casu
, como ressaltado na sentença, os Autores se limitaram a alegar que a Caixa Econômica Federal e outras instituições financeiras recusaram-se a conceder o financiamento em razão da diferença entre o valor do imóvel descrito na promessa de compra e o valor da avaliação feita por esses agentes financeiros, sem produzir qualquer prova prova neste sentido.

Assim, inexistindo prova de que a requerida tenha praticado ato que justifique a rescisão do contrato, não há que se falar em restituição integral do valor pago.

Finalmente, eventual descumprimento contratual que, no caso em análise sequer restou demonstrado, por si só, não é capaz de gerar danos morais, não havendo que se falar em indenização a tal título.

Desse modo, o recurso interposto pelos Autores não merece prosperar.

Do Recurso interposto pela Requerida

A requerida também apelou da sentença alegando que o percentual de retenção deve ser majorado para até 25%, nos moldes de precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

No que se refere ao percentual de retenção “
A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato
” (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2022, DJe 19/04/2022).

No julgamento do mencionado Recurso Especial n.º 1.723.519/SP não houve tabelamento do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em todos os casos de rescisão por iniciativa/culpa do comprador.

In casu
, o contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de retenção, em caso de rescisão por culpa do promitente comprador:

A PROMITENTE VENDEDORA caberá o direito de reter as importâncias devidas e pagas pelas multas, demais penalidades e encargos, além das despesas relacionadas a corretagem e despachante, pelo que não ficará obrigada a restituir ao(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) qualquer importância desta natureza que tenha recebido, vez que constituem acréscimo penitencial ou remuneração de serviços prestados por terceiros e não integram o preço.

As disposições contratuais devem atender aos critérios estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça e não houve comprovação pela Requerente “das despesas relacionadas a corretagem e despachante” ou qualquer outra despesa, por exemplo, de ordem administrativa e tributária.

A jurisprudência tem admitido como justa a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, nos casos em que não existam provas de que as despesas alcançariam patamar superior. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS CORRETAMENTE FIXADOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2.
Não vejo razão para alterar o percentual estipulado pelo D. Juízo a quo o (10%), posto que fixado em observância as particularidades do caso em comento, notadamente o tempo de duração do contrato e o montante já pago pelo ora apelado. O percentual de 10% mostra-se suficiente para cobrir todas as despesas suportadas com a venda do imóvel, como publicidade, corretagem, administração entre outras sem que seja considerado excessivo. Ademais, as apelantes não demonstraram nenhum custo excepcional a justificar a pretendida majoração do percentual.
[...] 4. Recurso conhecido e desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0006980-33.2016.8.08.0024, Magistrado: JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 08/11/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO. PERCENTUAL ADEQUADO AO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA QUE AUTORIZA RETENÇÃO DE 10% A 25%. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso, se revela justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) da quantia adimplida. 2
. Embora sustente a recorrente existência de despesas administrativas que exigiriam a estipulação de percentual de retenção maior, não se desincumbiu do ônus que lhe cabia de comprovar quais seriam essas despesas e quanto alcançariam. Desta feita, não há como justificar estipulação de percentual superior
. 3. Recurso conhecido e desprovido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0009808-37.2014.8.08.0035, Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 13/04/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA. RESCISÃO CONTRATUAL COM PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL INDENIZÁVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.[...]. 3. Ausência de provas a autorizar que o percentual de retenção de valores, devido pelo desfazimento do contrato, seja superior aos 10% (dez por cento) admitido pela jurisprudência do e. TJES. 4. Caso concreto em que não foi possível constatar violação anormal a direito da personalidade, de modo que não há falar em dano moral indenizável. 5. Sentença parcialmente reformada. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0010500-69.2014.8.08.0024, Magistrado: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 28/02/2023).

Considerando que a requerida não trouxe elementos robustos que justifiquem a necessidade de majoração da retenção, como a apresentação de comprovantes de despesas efetivamente realizadas, o percentual estabelecido em primeira instância deve ser mantido.

Assim, o presente recurso não deve ser provido.

DO EXPOSTO
, nego provimento aos recursos, majorando os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) em relação à base de cálculo de cada uma das partes, já estabelecida na sentença, em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, a douta relatoria.

É como voto.

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo, negar provimento a ambos recursos de apelação, isto é, tanto o interposto pela ré quanto pelo autor.