Tribunal: TJES
Processo: 0000865-26.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por G & C Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Vilma Seibert, julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa exclusiva das requeridas e condenando-as à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, juros de mora e indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:
(i) Definir se ocorreu a prescrição decenal da pretensão autoral.
(ii) Estabelecer se a apelante é parte legítima para figurar no polo passivo.
(iii) Determinar se a devolução dos valores deve ser parcial, conforme cláusulas contratuais.
(iv) Analisar a existência de dano moral indenizável.
(v) Examinar a proporcionalidade do valor arbitrado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prescrição decenal não se configura, pois, no caso, conforme a teoria objetiva da actio nata (STJ, AgInt no REsp 1.494.347-SP), o prazo conta-se a partir do conhecimento da violação do direito, que ocorreu em 24/09/2013, quando foi averbado o bloqueio judicial da matrícula em decorrência de ação civil pública.

A ilegitimidade passiva é afastada, uma vez que a apelante consta como contratante na promessa de compra e venda e recebeu os valores cuja restituição é pleiteada.

A devolução parcial de valores não é admitida, conforme a Súmula 543 do STJ, por ser devida a restituição integral quando o desfazimento decorre da culpa exclusiva do vendedor.

O dano moral é configurado, pois a frustração da obtenção da escritura, após o pagamento integral, gerou angústia e instabilidade emocional, ultrapassando o mero inadimplemento contratual.

O valor da indenização por dano moral deve ser reduzido para R$ 5.000,00, alinhando-se à jurisprudência da 2ª Câmara Cível em casos semelhantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000865-26.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP

APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por G & C Construtora e Incorporadora Ltda. contra sentença da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, em ação de rescisão contratual ajuizada por Vilma Seibert, julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a culpa exclusiva das requeridas e condenando-as à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, juros de mora e indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:
(i) Definir se ocorreu a prescrição decenal da pretensão autoral.
(ii) Estabelecer se a apelante é parte legítima para figurar no polo passivo.
(iii) Determinar se a devolução dos valores deve ser parcial, conforme cláusulas contratuais.
(iv) Analisar a existência de dano moral indenizável.
(v) Examinar a proporcionalidade do valor arbitrado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A prescrição decenal não se configura, pois, no caso, conforme a teoria objetiva da actio nata (STJ, AgInt no REsp 1.494.347-SP), o prazo conta-se a partir do conhecimento da violação do direito, que ocorreu em 24/09/2013, quando foi averbado o bloqueio judicial da matrícula em decorrência de ação civil pública.

A ilegitimidade passiva é afastada, uma vez que a apelante consta como contratante na promessa de compra e venda e recebeu os valores cuja restituição é pleiteada.

A devolução parcial de valores não é admitida, conforme a Súmula 543 do STJ, por ser devida a restituição integral quando o desfazimento decorre da culpa exclusiva do vendedor.

O dano moral é configurado, pois a frustração da obtenção da escritura, após o pagamento integral, gerou angústia e instabilidade emocional, ultrapassando o mero inadimplemento contratual.

O valor da indenização por dano moral deve ser reduzido para R$ 5.000,00, alinhando-se à jurisprudência da 2ª Câmara Cível em casos semelhantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos de ação de rescisão de negócio jurídico ajuizada por
VILMA SEIBERT
, julgou procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a culpa exclusiva dos requeridos pelo desfazimento contratual e condenando-os à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, além do pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões, a apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto, que
(i)
ocorreu a prescrição decenal, pois o prazo deveria ser contado da celebração ou da quitação do contrato;
(ii)
é parte ilegítima para figurar no polo passivo, haja vista ser mera intermediadora da venda, não integrando a relação contratual como vendedora;
(iii)
a restituição de valores deve ser parcial, conforme cláusulas contratuais que preveem retenções a título de corretagem, multa e taxas administrativas;
(iv)
inexiste dano moral indenizável, tratando-se de mero inadimplemento contratual;
(v)
subsidiariamente, caso mantida a condenação por danos morais, pugna pela redução do quantum indenizatório, por considerá-lo desproporcional.

Após examinar com acuidade os presentes autos e as teses sustentadas pelas partes, entendo merecer parcial reforma a sentença submetida a esta instância revisora.

A controvérsia origina-se da relação contratual estabelecida entre as partes, em que a autora Vilma Seibert adquiriu, em
06 de março de 2001
, mediante intermediação da apelante
G & C Construtora e Incorporadora Ltda.
, uma fração ideal de imóvel situada no Condomínio Centro Hípico, em Vila Velha/ES, de propriedade da litisconsorte passiva
Imobiliária Garantia Ltda.,
conforme contrato de promessa de compra e venda e recibos juntados aos autos (fls. 22/24).

A autora/apelada afirma que, ao longo da relação contratual, cumpriu com os pagamentos ajustados, contudo, não obteve a transferência da propriedade, tendo sido surpreendida, no ano de 2015, com a informação de que o imóvel adquirido estava sob bloqueio judicial em razão de medida determinada na ação civil pública n. 0008787-05.2013.8.08.0021, em razão de irregularidades no empreendimento.

O magistrado singular, ao acolher o pleito autoral, fundamentou que a culpa exclusiva pela rescisão contratual decorreu da conduta omissiva das requeridas diante das irregularidades do empreendimento, ferindo a boa-fé objetiva e o dever de informação, conforme princípios do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, III e IV, CDC).

No que se refere à tese recursal de prescrição da pretensão autoral, entendo que a alegação não merece acolhida, ainda que por fundamentos diversos daqueles consignados na sentença

A apelante

alega que a pretensão encontra-se prescrita, sob o fundamento de que o prazo decenal do art. 205 do Código Civil deve ser contado a partir da celebração do contrato, ocorrida em março de 2001.

Consoante cediço, o Superior Tribunal de Justiça adota como regra a teoria da
actio nata
em sua vertente objetiva (AgInt no REsp 1.494.347-SP), considerando a data da efetiva violação ao direito como marco inicial para a contagem do prazo prescricional.

Em casos como o presente, o início da contagem dá-se a partir da data em que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da
actio nata
, in litteris:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC NÃO VERIFICADA.
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR.
LEILÃO. RESTITUIÇÃO VALORES DEVIDOS. SÚMULA N. 543/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS.
PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA ACTIO NATA.
DANOS MORAIS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Depreende-se do acórdão recorrido que o Tribunal de origem, de modo fundamentado, tratou da questão suscitada, resolvendo, portanto, de forma integral, a controvérsia posta. Ademais, nos termos da jurisprudência do STJ, "não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022). 2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 3. Configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, como no caso dos autos, os lucros cessantes são presumidos.
4. Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata.
O entendimento é aplicável para fins de comissão de corretagem. 5. No presente caso, insuscetível de revisão, nesta via recursal, o entendimento do Tribunal de origem, que, com base nos elementos de convicção do autos, entendeu pela ocorrência de dano moral, porquanto demanda a reapreciação de matéria fática, o que é obstado pela Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.426.291/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)

Restou demonstrado nos autos que o fato ensejador da violação do direito é datado de 24/09/2013 (fls. 14v), quando averbado, na matrícula n. 24.095, ordem judicial exarada na ação civil pública n. 0008787-05.2013.8.08.0021, pela qual determinou-se o bloqueio da referida matrícula por força da constatação de irregularidades no referido loteamento, impedindo qualquer registro ou averbação.

Não bastasse isso, a certidão de fls. 10, lavrada pelo Registro Geral de Imóveis de Guarapari - 2º Ofício, em resposta a requerimento formulado pela autora, esclarece que, até aquela data (14 de setembro de 2016), não havia matrícula individualizada no lote n. 602, embora autorização para desmembramento desde 02/07/2003 (fls. 14), portanto, diligência que compete exclusivamente à vendedora.

Diante de tais circunstância, entendo pela rejeição da tese de prescrição da pretensão autoral.

Melhor sorte não resta quanto à tese de ilegitimidade passiva, uma vez que a apelante figura, expressamente, no contrato de compra e venda que se pretende rescindir (fls. 22/24), tendo recebido as parcelas cuja devolução é reclamada pela parte autora (fls. 26/46).

Sob a perspectiva da apreciação das condições da ação
in status assertionis
, resta evidenciada a pertinência subjetiva da apelante em figurar no polo passivo da presente demanda, motivo pelo qual a sentença não merece retoques também neste particular.

A tese recursal que sustenta a restituição parcial das quantias pagas pela autora, sob o argumento de que haveria previsão contratual de retenções — como taxas administrativas, comissão de corretagem e multa rescisória —, não merece acolhida, à luz da jurisprudência consolidada do C. STJ.

O entendimento dominante na Corte Superior, especialmente em matéria de rescisão de contratos de promessa de compra e venda,
afirma que a devolução integral é devida quando o desfazimento do negócio resulta da culpa exclusiva do vendedor
, afastando qualquer pretensão de retenção de valores.

Segundo a Súmula/STJ n. 543, a restituição deve ocorrer integralmente, quando a culpa for do vendedor, e parcialmente, apenas quando o comprador der causa à rescisão. Assim, a possibilidade de retenção parcial não subsiste no presente caso, pois, como demonstrado nos autos, a rescisão decorreu da culpa exclusiva das requeridas.

Súmula/STJ n. 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por derradeiro, quanto ao dano moral, entendo não ser a hipótese de afastar a indenização estabelecida pelo Juízo
a quo
.

No caso concreto, restou demonstrado que a apelada foi surpreendida com a impossibilidade de obtenção da escritura do imóvel que havia quitado integralmente, devido ao bloqueio judicial da unidade decorrente de irregularidades imputáveis à vendedora/proprietária, o que lhe causou frustração legítima, angústia e instabilidade emocional, lesando direitos que, a meu sentir, extrapolam a mera repercussão patrimonial.

Relativamente ao
quantum
indenizatório, a pretensão recursal de redução merece prosperar, pois a quantia fixada pela sentença (R$10.000,00) mostra-se incompatível com os precedentes firmados no âmbito deste órgão colegiado na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel ou atraso no cumprimento da obrigação, pois, embora configurado no caso concreto o dano moral indenizável, não há uma circunstância específica que autorize a sua fixação em patamar superior.

Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. FALTA DE INFRAESTRUTURA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. RECURSO DO VENDEDOR CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO COMPRADOR CONHECIDO E PROVIDO. 1. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2. A previsão de irrevogabilidade do contrato de promessa de compra e venda firmado afigura-se abusivo, impondo onerosidade excessiva e violando a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, devendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). 3. Conforme Precedente firmado pelo c. STJ, no julgamento do Tema nº 971, no contrato firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 4. O descumprimento contratual abalou os direitos da personalidade do promitente comprador, diante do excessivo atraso na entrega da obra e da impossibilidade de moradia adequada, por falta de estrutura de saneamento (abastecimento de água), fixando-se indenização em R$ 5.000,00, por se mostrar razoável e proporcional à reparação do dano e ao caráter punitivo/pedagógico da indenização, bem como por não destoar do patamar fixado por esta c. Câmara em casos semelhantes. 5. Recurso do vendedor conhecido e desprovido. Recurso do comprador conhecido e provido. (TJES - Apelação Cível nº 0019280-09.2016.8.08.0030; Relatora: Heloísa Cariello; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 15.07.2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PARA ENTREGA DE COISA CERTA.COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. SOLIDARIEDADE PASSIVA DE TODOS OS QUE PARTICIPARAM DO NEGÓCIO JURÍDICO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ASTREINTES. VALOR PROPORCIONAL. FUNÇÃO PRIMORDIAL DE GARANTIR O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO.RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MORAIS “IN RE IPSA”. REDUÇÃO DO VALOR. CABIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Há a responsabilidade solidária entre todos os que participaram da cadeia de consumo, nos termos do parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, de modo que, as recorrentes, são solidariamente responsáveis na presente demanda. 2. Eventual acerto de contas entre as apelantes deve ser procedida por via própria, não sendo possível, criar ônus ao consumidor em razão de desavenças comerciais entre as recorrentes. 3. O valor arbitrado a título de multa diária em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), limitado ao total de R$50.000,00, mostra-se razoável e adequado para preservar a eficácia da medida, sendo que o objetivo primordial da fixação das astreintes não é compelir a parte a realizar seu pagamento, mas garantir que cumpra a obrigação imposta. 4. É pacífica a jurisprudência no sentido de que não há necessidade da parte provar que houve o dano moral com reflexo patrimonial para que alcance a indenização em hipóteses dessa natureza, por haver presunção neste sentido em favor do ofendido quando o fato gerador decorrer de relação de consumo. 5. O valor fixado na origem, a título de indenização por danos morais, deve ser reduzido como forma de se adequar a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, que em casos semelhantes tem estabelecido o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (TJES - Apelação Cível nº 0007225-24.2014.8.08.0021; Relator: Raphael Americano Camara; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 06.03.2024)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação

e lhe dou
PARCIAL PROVIMENTO
a fim de reduzir a indenização por dano moral para o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)