Tribunal: TJES
Processo: 5004312-03.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO Nº 5004312-03.2022.8.08.0021

APELANTE
: JOÃO TURRA SOBRINHO

APELADO
: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por JOÃO TURRA SOBRINHO contra sentença que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais, ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, referente ao período de junho de 2017 a junho de 2022. O apelante sustenta que o apelado não comprovou a existência de um condomínio de fato nem a efetiva prestação de serviços, argumentando que o loteamento se encontrava em estado de abandono.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento configurado como condomínio de fato, condicionada à comprovação da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que justifiquem a contraprestação no período reclamado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares ou de fato, contanto que haja a demonstração inequívoca da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, para que não se configure enriquecimento sem causa.

4. O ônus da prova de comprovar o fato constitutivo do direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado, recai sobre a parte autora da demanda, conforme estabelecido no inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil.

5. A simples apresentação de cópia do estatuto social, convenção de condomínio e de regulamento interno, por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos, sendo necessária a comprovação fática da contraprestação.

6. A prova oral produzida pelo recorrido revela-se frágil, pois o depoimento, prestado na condição de informante por ter vínculo de trabalho com ele, descreve genericamente os serviços e não encontra amparo em qualquer elemento documental, como balancetes, notas fiscais ou atas de assembleia do período cobrado.

7. O conjunto probatório produzido pelo apelante, em especial o depoimento de proprietária de imóvel no local e a ata de assembleia da associação de moradores, demonstra um cenário de abandono do loteamento, com a suspensão de serviços essenciais desde aproximadamente 2007, quase uma década antes do início do período da cobrança.

8. A existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores, o que afasta a obrigação da contraprestação pecuniária.

9. A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A cobrança de taxas em condomínio de fato é admitida, desde que haja a comprovação da efetiva prestação de serviços ou da disponibilização destes ao proprietário do lote.

2. Compete ao autor da ação de cobrança, nos termos do inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus de provar a regular prestação dos serviços que fundamentam a cobrança das taxas condominiais.

3. A ausência de prova da contraprestação de serviços e a demonstração do estado de abandono do loteamento afastam a obrigação de pagamento das taxas, sob pena de enriquecimento sem causa do credor, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373, I, e 487, I. Código Civil, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no REsp n. 976.740/RJ; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021.

Vitória/ES, 24 de novembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004312-03.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO TURRA SOBRINHO

APELADO: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO Nº 5004312-03.2022.8.08.0021

APELANTE
: JOÃO TURRA SOBRINHO

APELADO
: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por JOÃO TURRA SOBRINHO contra sentença que julgou procedente o pedido formulado nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais, ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO, referente ao período de junho de 2017 a junho de 2022. O apelante sustenta que o apelado não comprovou a existência de um condomínio de fato nem a efetiva prestação de serviços, argumentando que o loteamento se encontrava em estado de abandono.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar a exigibilidade da cobrança de taxas condominiais em loteamento configurado como condomínio de fato, condicionada à comprovação da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que justifiquem a contraprestação no período reclamado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares ou de fato, contanto que haja a demonstração inequívoca da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, para que não se configure enriquecimento sem causa.

4. O ônus da prova de comprovar o fato constitutivo do direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado, recai sobre a parte autora da demanda, conforme estabelecido no inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil.

5. A simples apresentação de cópia do estatuto social, convenção de condomínio e de regulamento interno, por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos, sendo necessária a comprovação fática da contraprestação.

6. A prova oral produzida pelo recorrido revela-se frágil, pois o depoimento, prestado na condição de informante por ter vínculo de trabalho com ele, descreve genericamente os serviços e não encontra amparo em qualquer elemento documental, como balancetes, notas fiscais ou atas de assembleia do período cobrado.

7. O conjunto probatório produzido pelo apelante, em especial o depoimento de proprietária de imóvel no local e a ata de assembleia da associação de moradores, demonstra um cenário de abandono do loteamento, com a suspensão de serviços essenciais desde aproximadamente 2007, quase uma década antes do início do período da cobrança.

8. A existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores, o que afasta a obrigação da contraprestação pecuniária.

9. A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A cobrança de taxas em condomínio de fato é admitida, desde que haja a comprovação da efetiva prestação de serviços ou da disponibilização destes ao proprietário do lote.

2. Compete ao autor da ação de cobrança, nos termos do inciso I do art. 373 do Código de Processo Civil, o ônus de provar a regular prestação dos serviços que fundamentam a cobrança das taxas condominiais.

3. A ausência de prova da contraprestação de serviços e a demonstração do estado de abandono do loteamento afastam a obrigação de pagamento das taxas, sob pena de enriquecimento sem causa do credor, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373, I, e 487, I. Código Civil, art. 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no REsp n. 976.740/RJ; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021.

Vitória/ES, 24 de novembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5004312-03.2022.8.08.0021

APELANTE
: JOÃO TURRA SOBRINHO

APELADO
: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
JOÃO TURRA SOBRINHO
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a sentença (id. nº 115441611) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, nos autos da ação ajuizada por
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO
.

Em suas razões (id. nº 15441616), o recorrente alega, em suma, que o apelado não se desincumbiu de seu ônus probatório quanto à existência de um condomínio de fato e à efetiva prestação de serviços no período cobrado, sustentando que as provas dos autos, incluindo depoimentos e atas de assembleia da associação de moradores, demonstram o abandono do loteamento.

Afirma que os poucos serviços existentes beneficiavam exclusivamente o parque aquático, apontando a inobservância de precedentes judiciais em casos análogos e, subsidiariamente, defendendo a ocorrência de sucumbência recíproca, uma vez que parte do pedido inicial (perdas e danos) foi julgada improcedente.

Muito bem. No caso, a controvérsia devolvida a este Eg. Tribunal de Justiça cinge-se em verificar a exigibilidade da cobrança das taxas condominiais, no período de junho de 2017 a junho de 2022, a partir da demonstração inequívoca da prestação de serviços condominiais que justifiquem a obrigação do réu, ora apelante, ao adimplemento das cotas reclamadas.

De início, cumpre destacar que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, de longa data, vem admitindo a cobrança de despesas condominiais mesmo em contextos de condomínio irregular ou “de fato”, como o ora em análise (AgRg no REsp n. 976.740/RJ, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 3/9/2009, DJe de 29/10/2009).

Contudo, tal possibilidade não é incondicionada, exigindo, como pressuposto lógico e jurídico, a inequívoca demonstração da prestação de serviços que sejam efetivamente usufruídos ou, ao menos, disponibilizados ao condômino, sob pena de se chancelar o enriquecimento sem causa.

Nesse contexto, para que a cobrança seja considerada legítima, deve-se observar o ônus da prova que recai sobre a parte autora da demanda, ora recorrido, conforme estabelecido no artigo 373, I, do Código de Processo Civil, incumbindo-lhe a comprovação do fato constitutivo de seu direito, qual seja, a efetiva prestação dos serviços condominiais no período reclamado.

Na hipótese, a simples apresentação de cópia do estatuto social (id. nº 15441300), convenção de condomínio (id. nº 15441301) e de um regulamento interno (id. nº 15441302), por si sós, não constitui prova da contínua e efetiva prestação dos serviços neles previstos.

No caso concreto, o MM. Juiz
a quo
entendeu que a parte autora, ora apelada, desincumbiu-se de seu encargo probatório, reconhecendo a prestação de serviços como portaria, limpeza, capina e recolhimento de lixo, com base nos documentos acostados à inicial e na prova oral colhida.

Ocorre que, após uma análise mais detida e criteriosa do conjunto fático-probatório revela que tal conclusão não se sustenta, porquanto ignora elementos cruciais que apontam para o abandono do loteamento pelo apelado muito antes do período cobrado.

A prova oral produzida pelo recorrente, consubstanciada no depoimento de Marinalva Oliveira da Silva Breder (id. nº 15441606), que foi colhido na condição de informante, dada sua relação de trabalho com o apelado, revelou, de forma genérica, a existência de serviços como portaria 24 horas, ronda noturna e recolhimento de lixo.

Apesar disso, não foi carreado qualquer elemento documental que amparasse suas alegações, como balancetes, notas fiscais de despesas, contratos de prestação de serviços ou mesmo atas de assembleias do período cobrado que detalhassem os gastos e as atividades.

Ademais, admitiu que a associação de moradores precisou acionar o Ministério Público para noticiar o abandono do loteamento e que existem vias de acesso às casas que não são asfaltadas.

Em contrapartida, a prova oral produzida pelo apelante, notadamente o depoimento de Jaqueline da Silva (id. nº 15441607), proprietária de imóvel no local desde o início dos anos 2000, revela um cenário fático diametralmente oposto.

A depoente afirmou que, embora tenha havido uma promessa inicial de prestação de serviços, estes foram completamente suspensos por volta do ano de 2007, incluindo o fornecimento de água e energia, e nunca mais foram retomados até a transição para a associação em 2019.

Relatou, ainda, a completa ausência de segurança, tendo sua casa sido roubada duas vezes sem qualquer suporte por parte do recorrido, e que os poucos funcionários que circulavam no local eram do parque aquático, e não do condomínio.

Nesse ponto, saliento que o depoimento de Jaqueline é crucial, pois situa temporalmente o abandono do loteamento, demonstrando que no período da cobrança (iniciada em 2017), os serviços já haviam sido interrompidos há quase uma década.

Tal cenário é corroborado pela ata da assembleia da associação de moradores (id. nº 37700397), que registra expressamente o abandono do loteamento pelo empreendedor e a precariedade da infraestrutura, como ausência de pavimentação, iluminação adequada e saneamento, o que motivou, inclusive, a intervenção do Ministério Público (id. nº 15441569).

Destarte, saliento que a existência de uma portaria e de algumas vias pavimentadas, como mencionado pela informante Marinalva Oliveira da Silva Breder, beneficiava primordialmente o empreendimento comercial (parque aquático) do apelado, não se traduzindo em serviços condominiais efetivos para os moradores.

A ausência de demonstração da efetiva contraprestação em serviços torna incabível a cobrança das cotas condominiais, sob pena de se configurar o enriquecimento sem causa por parte do apelado, em flagrante violação ao que dispõe o art. 884 do Código Civil.

Friso que não se pode impor ao condômino o pagamento por serviços que, na prática, não foram prestados nem disponibilizados, especialmente quando o conjunto probatório aponta para uma situação de abandono por parte do empreendedor.

Nesse rumo, registro que esta Eg. Corte de Justiça, em caso análogo, firmou posicionamento no sentido de que:

[...] 1. Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto. 2. A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data. 3.
Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida
. 4. Recurso conhecido e desprovido (APELAÇÃO CÍVEL 5004314-70.2022.8.08.0021, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 15/05/2024 - destaquei).

[...] 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de despesas condominiais em condomínios irregulares, desde que comprovada a prestação de serviços efetivos ou a disponibilização de benefícios ao condômino. 2. O ônus da prova da efetiva prestação de serviços condominiais recai sobre o autor, nos termos do art. 373, I, do CPC, sendo imprescindível a demonstração concreta das benfeitorias realizadas no período questionado. 3. A prova testemunhal produzida pelo autor mostra-se fragilizada, em especial por ter sido prestada por informante com vínculo de subordinação com a parte autora, cujas alegações não foram corroboradas por documentos ou por testemunhas isentas. 4.
Testemunhos de moradores e proprietários da localidade evidenciam que, no período de julho de 2017 a agosto de 2019, não foram observadas ações estruturadas de manutenção, segurança, limpeza ou administração condominial por parte da autora
. 5.
A ausência de demonstração de serviços efetivamente prestados torna indevida a cobrança das cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil
. 6. Documentos apresentados, incluindo a ata de transição para associação de moradores, não indicam a existência de qualquer prestação de serviço no período anterior que justifique a exigência de valores. [...] (APELAÇÃO CÍVEL 5005262-12.2022.8.08.0021, Magistrado: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 25/08/2025 - grifei).

Com base em tudo isso,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar integralmente a sentença recorrida e, por conseguinte,
julgar improcedente
a pretensão autoral, com base no artigo 487, I, do CPC.

Inverto
os ônus sucumbenciais, condenando a parte autora/apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria da em. Desª. Marianne Júdice de Mattos para conhecer e dar provimento ao recurso interposto e reformar a sentença recorrida para julgar improcedentes os pedidos autorais.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pela eminente Relatora, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para
reformar integralmente a sentença recorrida e, por conseguinte,
julgar improcedente
a pretensão autoral, com base no artigo 487, I, do CPC.

Inverter
os ônus sucumbenciais, condenando a parte autora/apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.