Tribunal: TJES
Processo: 0007634-40.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO PARCIAL.

I -

O credor fiduciário que atua exclusivamente como agente financeiro, sem participação direta na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento, não pode ser responsabilizado por inadimplemento contratual relacionado à entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado do STJ e da jurisprudência local.

II - Do instrumento contratual firmado entre as partes não se extrai qualquer atuação do Banco Semear além da concessão de crédito e da constituição da garantia fiduciária, razão pela qual se impõe o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam e a consequente exclusão do polo passivo.

III - A empresa Cidade Verde permanece responsável pelo inadimplemento contratual, já que o atraso na entrega do loteamento — superior a cinco anos — restou incontroverso, sem justificativas idôneas e em descompasso com os deveres contratuais assumidos, configurando falha na prestação do serviço.

IV - Em casos de resolução contratual por inadimplemento exclusivo da vendedora, o STJ determina a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme a Súmula 543, não sendo cabível a retenção de quaisquer parcelas.

V - O atraso excessivo na entrega do empreendimento compromete a confiança contratual e enseja abalo à esfera moral da autora, sobretudo pela longa espera, pelos pagamentos regulares efetuados e pela ausência de resposta adequada da ré, sendo cabível a reparação por dano moral.

VI - O valor arbitrado a título de indenização por danos morais (R$ 5.000,00) mostra-se razoável e proporcional, à luz dos critérios compensatório e punitivo, do art. 944 do Código Civil, e conforme precedentes análogos deste Tribunal.

VII - Recurso do Banco Semear provido. Recurso da Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007634-40.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: LUIZA CARLA GONCALVES BAPTISTA e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO PARCIAL.

I -

O credor fiduciário que atua exclusivamente como agente financeiro, sem participação direta na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento, não pode ser responsabilizado por inadimplemento contratual relacionado à entrega do imóvel, conforme entendimento consolidado do STJ e da jurisprudência local.

II - Do instrumento contratual firmado entre as partes não se extrai qualquer atuação do Banco Semear além da concessão de crédito e da constituição da garantia fiduciária, razão pela qual se impõe o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ad causam e a consequente exclusão do polo passivo.

III - A empresa Cidade Verde permanece responsável pelo inadimplemento contratual, já que o atraso na entrega do loteamento — superior a cinco anos — restou incontroverso, sem justificativas idôneas e em descompasso com os deveres contratuais assumidos, configurando falha na prestação do serviço.

IV - Em casos de resolução contratual por inadimplemento exclusivo da vendedora, o STJ determina a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme a Súmula 543, não sendo cabível a retenção de quaisquer parcelas.

V - O atraso excessivo na entrega do empreendimento compromete a confiança contratual e enseja abalo à esfera moral da autora, sobretudo pela longa espera, pelos pagamentos regulares efetuados e pela ausência de resposta adequada da ré, sendo cabível a reparação por dano moral.

VI - O valor arbitrado a título de indenização por danos morais (R$ 5.000,00) mostra-se razoável e proporcional, à luz dos critérios compensatório e punitivo, do art. 944 do Código Civil, e conforme precedentes análogos deste Tribunal.

VII - Recurso do Banco Semear provido. Recurso da Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer de ambos recursos, ao do Banco Semear dar provimento ao passo que ao apelo interposto por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários SA negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007634-40.2019.8.08.0048

APELANTE/APELADA: BANCO SEMEAR S.A

APELANTE/APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADA: LUIZA CARLA GONÇALVES BATISTA

JUÍZA DE DIREITO: DRA. CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Cuidam-se os autos de duas apelações cíveis interpostas no bojo da ação ajuizada por Luiza Carla Gonçalves Baptista em face das empresas Cidade Verde Serra empreendimentos Imobiliários SA e Banco Semear SA.

Aduziu em sua exordial que a entrega do loteamento ultrapassou o prazo avençado pelas partes.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais “
para
rescindir o
contrato de compra e venda firmando entre as partes, bem como condenar as demandadas solidariamente a restituir a integralidade dos valores pagos, ou seja, R$ 43.082,03 (quarenta e três mil e oitenta e dois reais e três centavos), para aquisição do lote, incidindo correção monetária do desembolso até a citação e, a partir de tal data, atualização somente pela taxa SELIC, evitando-se o bis in idem
.” condenou ainda as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de cinco mil reais.

A instituição financeira apresentou recurso e aduziu, em suma, ilegitimidade passiva para figurar na demanda, ausência de solidariedade e de responsabilidade quanto a entrega da obra. Alternativamente apontou o direito a retenção de parte dos valores recebidos e inexistência de dano moral visto que a situação em debate constitui mero aborrecimento. Subsidiariamente pugnou pela redução do
quantum
arbitrado a título de indenização por danos morais. Ao final, requereu o provimento ao recurso.

Contrarrazões no id. 11931149 e 11931151 ambas pugnaram pelo não provimento da apelação.

Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários SA também apresentou apelação cível e aduziu sua ilegitimidade passiva, uma vez que o objeto contratado foi cedido a Banco Semear; inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; inexistência de cláusulas abusivas; ausência de culpa da ora recorrente e consequente retenção de valores como convencionado; irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de compra e venda do imóvel e, por fim, inexistência de danos morais. Perseguiu o provimento da sua apelação.

Contrarrazões no id. 11931151 e 11931155 ambas pelo desprovimento.

Compulsando os autos, verifico tratar-se de demanda proposta pela autora, ora apelada, com o fito de obter a resolução de contrato particular de promessa de compra e venda de lote urbano, formalizado em fevereiro de 2016 pelo valor de R$ 108.166,40 (cento e oito mil, cento e sessenta e seis reais e quarenta centavos), motivado pelo atraso na entrega do empreendimento.

Inicialmente, observo fundamento suficiente para acolhimento da tese recursal principal do Banco Semear, credor fiduciário do loteamento objeto da ação.

Nos contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária, o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/1997. A responsabilidade pela entrega do imóvel ao adquirente, bem como pela observância do cronograma de obras, recai exclusivamente sobre o promitente vendedor ou incorporador, que detém a posse direta do imóvel e atua como executor do empreendimento.

Nesse trilhar, quando a atuação do credor fiduciário limita-se à função estrita de financiador — isto é, à concessão de crédito e à constituição da garantia fiduciária —, sem qualquer participação no desenvolvimento do projeto, na construção ou na incorporação do empreendimento imobiliário, não há que se falar em responsabilização por obrigações oriundas do inadimplemento contratual do promitente vendedor, como o atraso na entrega da unidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido, conforme ilustram os seguintes precedentes:

“O agente financeiro não ostenta legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada, quando atua em sentido estrito”
(AgInt no AREsp 1.193.639/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 20/04/2018).

"No caso em análise, o banco recorrido atuou como mero credor fiduciário dos direitos creditórios decorrentes do compromisso de compra e venda firmado entre a construtora e o adquirente, e não como agente executor e operador. (...) Assim, (...) conclui-se que o banco atuou, tão somente, como credor fiduciário em sentido estrito, não devendo responder pelo atraso na entrega da obra, uma vez que não teve nenhuma influência no descumprimento do contrato."
(AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/05/2024, DJe 17/05/2024).

No mesmo sentido, esta Corte de Justiça do Espírito Santo tem reconhecido que, salvo demonstração inequívoca de envolvimento direto do credor fiduciário na incorporação ou construção do empreendimento, sua responsabilização é indevida, veja-se:

“A legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora.”
(TJES, Agravo de Instrumento n. 5011335-63.2022.8.08.0000, Rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, julgado em 20/04/2023).

No caso sob exame, do instrumento de cessão de crédito fiduciário (fl. 138 dos autos originários) não se extrai qualquer atuação do Banco Semear além da função típica de financiador. Inexistem elementos que indiquem sua participação ativa na incorporação, construção ou comercialização do empreendimento. Assim, ausente demonstração de ingerência no inadimplemento contratual imputado à vendedora, descabe sua responsabilização.

Portanto, legítima é a exclusão do credor fiduciário do polo passivo da presente ação, ante sua ilegitimidade ad causam e a ausência de responsabilidade contratual pelo inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel.

Lado outro, a responsabilidade da empresa Cidade Verde se mantém uma vez que a despeito da cessão de crédito, não restou transferida à instituição financeira o ônus construtivo celebrado com a autora.

Nesse trilhar, o atraso na entrega do empreendimento é incontroverso, tendo durado por lapso superior a cinco anos, ou seja, mesmo se aplicado o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, o contratado permanece em – e muito – em atraso.

Aliás, esta Câmara Cível Isolada já teve oportunidade de apreciar situação semelhante tendo externado que “
as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao fortuito externo e à força maior. Isso porque, em se tratando de construção civil, o excesso de chuvas – circunstância alegada como imprevisível e inevitável capaz de justificar a prorrogação indefinida da entrega do loteamento –, se enquadra no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situação que embora fuja à alçada da evitabilidade, é inerente à própria atividade empresarial e, por esta razão, não se presta ao rompimento do nexo de causalidade e a consequente exclusão da responsabilidade.
” (Apelação Cível n. 0019487-12.2020.8.08.0048, julgada em junho de 2024).

Assim, indene de dúvida o inadimplemento contratual da empresa Cidade Verde, sendo relevante mencionar o enunciado de súmula n. 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”. (STJ, 2015)

No presente caso, restou demonstrado que a resolução contratual decorreu exclusivamente da inexecução das obrigações assumidas pela empresa requerida, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado e não apresentou justificativa idônea para o inadimplemento.

Assim, observo o acerto da sentença ao impor o reconhecimento do direito do promitente comprador à restituição imediata e integral dos valores pagos, em consonância com o entendimento pacificado pelo STJ e com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não havendo que se falar, portanto, em retenção.

O atraso na entrega do loteamento revela falha na prestação do serviço ofensa capaz de atingir honra subjetiva da autora pois o prazo superior a cinco anos é excessivamente oneroso e desrespeitoso a consumidora.

É notório, desse modo, todo o aborrecimento e frustração que a autora sofreu durante longo período – já tendo honrado com o valor da entrada e outras trinta e seis parcelas mensais, bem como desatenção dispensada pela empresa requerida, originando o dever de reparar previsto no artigo 927 do Código Civil.

Uma vez que superada a verificação do dano afirmado, sabemos que o critério de fixação do valor do
quantum
indenizatório deve seguir dois parâmetros, o caráter punitivo para que o causador do fato sofra uma reprimenda pelo ilícito praticado, bem como, caráter compensatório, incumbindo ao Magistrado, pautado em seu bom senso e prudência, arbitrar o valor que entender justo, adequado, razoável e proporcional.

Tal ilação nos traz o doutrinador CARLOS ALBERTO BITTAR, para quem:

[...]
a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.
Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante. [Reparação civil por danos morais. RT, 1993, p. 220]

Neste trilhar, pautando-me nos ditames da norma civilista pátria, especificamente em seu artigo 944, o qual prevê que:
“
A indenização mede-se pela extensão do dano.
Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir,
equitativamente
, a indenização”,
entendo que a indenização a título de danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), revela-se equitativa e razoável no caso concreto, bem como encontra-se em proporcionalidade com a gravidade do dano sofrido e a repercussão da ofensa.

Este Tribunal já se posicionou diversas vezes em demandas que versavam sobre indenização por danos morais em razão de atraso na entrega do imóvel, tendo como valor médio tal como fixado na espécie, confira-se alguns destes TJES, Classe: Apelação, 48110186896, Apelação, 24110034006, Apelação, 24130243348 e Apelação, 35120183278.

Desse modo, examinando o que consta nos autos o poder econômico das partes, a conduta do requerido, bem como o dano suportado pela autora (artigo 186 do Código Civil) entendo que a fixação dos danos extrapatrimoniais atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade e mostra sintonia com os precedentes acima elencados.

Pelo exposto, CONHEÇO de ambos os recursos para DAR PROVIMENTO ao que fora interposto por Banco Semear, julgando o processo extinto sem resolução de mérito em seu desfavor, por outro lado, NEGAR PROVIMENTO ao apelo interposto por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários SA.

É como voto.

DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para
dar
provimento ao recurso interposto por Banco Semear e
negar

provimento ao apelo apresentado por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários SA.