Tribunal: TJES
Processo: 0030033-73.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-06-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. GARANTIA LOCATÍCIA. SEGURO FIANÇA. INEXISTÊNCIA DE DUPLA GARANTIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. MULTA COMPENSATÓRIA DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Valéria Gama Gomes, Hugo Gomes Fernandes Silva, João Tarcísio Costa e Rozangila Gomes Costa contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por Dirceu Soares Moreno. A sentença condenou os apelantes ao pagamento da multa prevista na cláusula 13ª do contrato, correspondente a três aluguéis, em razão da não renovação do seguro fiança locatício, e declarou extintos os pedidos de rescisão contratual e despejo, diante da perda superveniente do objeto. Os recorrentes alegam a existência de dupla garantia (seguro fiança e fiança pessoal), a ilegitimidade de três apelantes como locatários, o adimplemento contratual e a ausência de prejuízo ao locador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve dupla garantia locatícia apta a ensejar nulidade da exigência de renovação do seguro fiança; (ii) definir se a não renovação do seguro fiança configura infração contratual apta a justificar a imposição de multa compensatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Todos os apelantes foram qualificados e assinaram o contrato de locação na condição expressa de locatários, inexistindo provas de que três deles atuaram exclusivamente como fiadores ou de que houve vício de consentimento.

O contrato e seu aditivo estipulam de forma clara que a única garantia locatícia contratada foi o seguro fiança, tendo os apelantes figurado como garantidos na apólice. A cláusula que menciona fiadores é genérica, sem individualização de partes ou formalização própria, sendo inaplicável.

A ausência de renovação do seguro fiança após seu vencimento em 09/09/2016 configura descumprimento contratual, nos termos da Cláusula Primeira do contrato e do art. 23, XI, da Lei nº 8.245/91, deixando o locador sem a garantia pactuada e assumida pelos locatários.

A declaração de quitação emitida pela administradora do imóvel refere-se a encargos de outra natureza, não afastando a infração contratual decorrente da ausência de renovação da garantia.

A cláusula 13ª do contrato prevê multa compensatória de três aluguéis em caso de descumprimento contratual, sendo sua aplicação devida diante da infração cometida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato de locação em que todas as partes estão expressamente qualificadas como locatárias não permite a posterior descaracterização dessa condição sem prova robusta de vício de consentimento.

A simples menção genérica à figura do fiador, desacompanhada de individualização e formalização própria, não configura fiança válida nem caracteriza duplicidade de garantias.

A não renovação do seguro fiança acordado como garantia locatícia exclusiva configura infração contratual que autoriza a imposição da multa compensatória prevista no contrato.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 23, XI, e 37, parágrafo único; CPC/2015, arts. 485, VI; 487, I; 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030033-73.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO TARCISIO COSTA e outros (3)

APELADO: DIRCEU SOARES MORENO

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. GARANTIA LOCATÍCIA. SEGURO FIANÇA. INEXISTÊNCIA DE DUPLA GARANTIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. MULTA COMPENSATÓRIA DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Valéria Gama Gomes, Hugo Gomes Fernandes Silva, João Tarcísio Costa e Rozangila Gomes Costa contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por Dirceu Soares Moreno. A sentença condenou os apelantes ao pagamento da multa prevista na cláusula 13ª do contrato, correspondente a três aluguéis, em razão da não renovação do seguro fiança locatício, e declarou extintos os pedidos de rescisão contratual e despejo, diante da perda superveniente do objeto. Os recorrentes alegam a existência de dupla garantia (seguro fiança e fiança pessoal), a ilegitimidade de três apelantes como locatários, o adimplemento contratual e a ausência de prejuízo ao locador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se houve dupla garantia locatícia apta a ensejar nulidade da exigência de renovação do seguro fiança; (ii) definir se a não renovação do seguro fiança configura infração contratual apta a justificar a imposição de multa compensatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Todos os apelantes foram qualificados e assinaram o contrato de locação na condição expressa de locatários, inexistindo provas de que três deles atuaram exclusivamente como fiadores ou de que houve vício de consentimento.

O contrato e seu aditivo estipulam de forma clara que a única garantia locatícia contratada foi o seguro fiança, tendo os apelantes figurado como garantidos na apólice. A cláusula que menciona fiadores é genérica, sem individualização de partes ou formalização própria, sendo inaplicável.

A ausência de renovação do seguro fiança após seu vencimento em 09/09/2016 configura descumprimento contratual, nos termos da Cláusula Primeira do contrato e do art. 23, XI, da Lei nº 8.245/91, deixando o locador sem a garantia pactuada e assumida pelos locatários.

A declaração de quitação emitida pela administradora do imóvel refere-se a encargos de outra natureza, não afastando a infração contratual decorrente da ausência de renovação da garantia.

A cláusula 13ª do contrato prevê multa compensatória de três aluguéis em caso de descumprimento contratual, sendo sua aplicação devida diante da infração cometida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato de locação em que todas as partes estão expressamente qualificadas como locatárias não permite a posterior descaracterização dessa condição sem prova robusta de vício de consentimento.

A simples menção genérica à figura do fiador, desacompanhada de individualização e formalização própria, não configura fiança válida nem caracteriza duplicidade de garantias.

A não renovação do seguro fiança acordado como garantia locatícia exclusiva configura infração contratual que autoriza a imposição da multa compensatória prevista no contrato.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 23, XI, e 37, parágrafo único; CPC/2015, arts. 485, VI; 487, I; 85, §11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 0030033-73.2017.8.08.0035.

APELANTE: VALÉRIA GAMA GOMES, HUGO GOMES FERNANDES SILVA, JOÃO TARCÍSIO COSTA E ROZANGILA GOMES COSTA.

APELADO: DIRCEU SOARES MORENO.

RELATOR: DES. SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Valéria Gama Gomes, Hugo Gomes Fernandes Silva, João Tarcisio Costa e Rozangila Gomes Costa contra a respeitável sentença (Id. 334812232) que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança ajuizada por Dirceu Soares Moreno, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar os então requeridos, ora apelantes, ao pagamento de multa contratual decorrente da não renovação do seguro fiança, previsto como garantia da locação.

A questão devolvida a esta instância revisora cinge-se à análise da regularidade da condenação imposta, especificamente no que tange à configuração da infração contratual pela ausência de renovação da garantia locatícia e à validade da cláusula penal aplicada. Os apelantes sustentam, em suma, a nulidade da exigência de seguro fiança em razão da suposta existência de dupla garantia no contrato (seguro fiança e fiança pessoal), a qualidade de meros fiadores de três dos recorrentes, e o adimplemento integral das obrigações ao término da locação.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a respeitável sentença hostilizada conferiu adequada solução à lide, não merecendo prosperar o inconformismo dos apelantes. Com efeito, o instrumento contratual de locação (fls. 25-28 do Vol. 001) e seu respectivo aditivo (fls. 29-30 do Vol. 001) são expressos e inequívocos ao qualificar todos os quatro apelantes – VALÉRIA GOMES DA SILVA, HUGO GOMES FERNANDES SILVA, JOÃO TARCISIO COSTA e ROZANGILA GOMES COSTA – na condição de “LOCATÁRIOS”, tendo todos aposto suas assinaturas sob tal designação. Tal manifestação de vontade, formalizada em instrumento particular, vincula as partes aos termos pactuados, não havendo nos autos qualquer elemento probatório robusto que infirme a condição de locatários de todos os signatários ou que demonstre vício de consentimento na assunção de tal obrigação.

No que concerne à alegação de dupla garantia, que macularia de nulidade a exigência de renovação do seguro fiança, melhor sorte não assiste aos apelantes. Conforme bem pontuado pelo magistrado sentenciante, a garantia locatícia eleita e efetivamente contratada pelas partes foi a modalidade de seguro fiança, conforme se extrai da Cláusula Primeira, tanto do contrato original quanto do aditivo. A apólice de seguro fiança (fls. 31-32 do Vol. 001) corrobora tal assertiva, identificando os quatro apelantes como “GARANTIDOS”.

A menção a “FIADORES” na Cláusula Décima Sexta do contrato original (fl. 28), desacompanhada da individualização e qualificação de terceiras pessoas que assumissem tal encargo específico e distinto dos locatários, e sem a formalização de um contrato de fiança apartado ou termo aditivo que claramente instituísse tal modalidade em substituição ou cumulação válida com o seguro fiança, revela-se, de fato, como uma cláusula genérica, possivelmente remanescente de um modelo contratual padrão, e que não se sobrepõe à garantia específica e detalhadamente estabelecida e operacionalizada através do seguro fiança.

Destarte, não se configura a alegada duplicidade de garantias vedada pelo art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, prevalecendo a obrigação de manutenção do seguro fiança como garantia única e eficaz da avença locatícia.

Consequentemente, a ausência de renovação da apólice de seguro fiança após seu vencimento em 09 de setembro de 2016, fato incontroverso nos autos, configurou infração à Cláusula Primeira do contrato de locação, que expressamente previa a obrigatoriedade de “renovações obrigatórias a cada período anual, em caso de prorrogação da presente locação”, e ao disposto no art. 23, inciso XI, da Lei nº 8.245/91, que impõe ao locatário a obrigação de pagar o prêmio do seguro de fiança.

A permanência dos locatários no imóvel por quase dois anos após o término da vigência da garantia, sem a sua devida renovação, deixou o contrato desprovido da segurança patrimonial pactuada, sujeitando o locador a riscos que a garantia visava precisamente mitigar. Tal omissão representa, portanto, claro descumprimento de dever contratual.

As alegações dos apelantes de que o contrato teria sido renovado tacitamente ou que a declaração de quitação fornecida pela imobiliária (fl. 77 do Vol. 001) afastaria a infração não se sustentam para o fim de elidir a multa contratual. A referida declaração de adimplemento, datada de abril de 2019, refere-se, contextualmente, à quitação de aluguéis e encargos diretos por ocasião da desocupação do imóvel ocorrida em julho de 2018. Não possui o condão de remitir infração contratual pretérita e de natureza diversa, qual seja, a não manutenção da garantia locatícia, ocorrida desde setembro de 2016. A continuidade da locação, mesmo sem a renovação formal do seguro, pode configurar tolerância do locador quanto à posse, mas não implica renúncia ao direito de exigir o cumprimento de todas as cláusulas contratuais ou de pleitear as sanções previstas para o caso de inadimplemento, como a multa compensatória pela quebra da segurança contratual.

Por fim, a Cláusula Décima Terceira do contrato de locação é clara ao estipular que a violação de qualquer cláusula contratual acarretaria a imediata rescisão de pleno direito, obrigando a parte infratora ao pagamento de multa equivalente a três meses de aluguel vigente à época da infração. Demonstrada a infração pela não renovação do seguro fiança, e não havendo causa excludente de responsabilidade, a incidência da referida cláusula penal é medida que se impõe, como corretamente decidido pelo juízo de primeiro grau. A multa, no caso, tem natureza compensatória pela quebra da segurança do contrato, não se confundindo com eventuais débitos locatícios que, ao que consta da declaração de fl. 77, foram quitados ao final.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a respeitável sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Condeno os apelantes ao pagamento das custas recursais e majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do e. Relator.