Tribunal: TJES
Processo: 5026347-79.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NA APELAÇÃO CÍVEL – ALEGADA OMISSÃO – SUPOSTO FATO NOTÓRIO – SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DE COVID-19 – MATÉRIA ENFRENTADA PELO ÓRGÃO JULGADOR – AUSÊNCIA DE MÁCULA A SER SANADA – INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/97 – CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO NO JULGAMENTO – VÍCIO RECONHECIDO – MATÉRIA EXAMINADA – VÍCIO SANADO, SEM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS MODIFICATIVOS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1
) Cabia a este Órgão Julgador analisar a tese recursal de que a superveniência da pandemia de Covid-19 constitui caso fortuito ou força maior, o que restou observado no julgamento, não se fazendo necessária expressa manifestação acerca de cada um de seus possíveis efeitos, a exemplo, a alegada escassez de matéria prima essencial ao ramo da construção civil.

2)
Tendo a matéria sido devidamente examinada, eventual equívoco deste Órgão Julgador não importa em vício a sujeitá-lo à correção mediante embargos de declaração, isto é, tratar-se-ia, no máximo, de error in judicando que enseja a interposição do recurso que o ordenamento jurídico disponibiliza àquele que porventura considerar injusto o julgamento.

3)
Deve ser reconhecida a mácula apontada pela embargante no tocante a incidência da Lei nº 9.514/97, que disciplina a aquisição de imóvel mediante garantia fiduciária, diante da alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por não ter havido manifestação acerca de tal ponto que, notadamente, constitui tese jurídica que deveria ter sido enfrentada, assim caracterizando omissão para os fins do art. 1.022, II, do CPC/2015.

4)

A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 18/05/2021 (Tema 1095), delimitou a controvérsia à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria, tão somente, nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora/vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

5
) No caso concreto deve ser afastada a aplicação da tese fixada, uma vez que o inadimplemento do devedor que, de acordo com o aludido Tema nº 1.095, constitui pressuposto para incidência da tese, não se configurou no caso concreto, por ter sido chancelada por este Órgão Julgador a sentença que concluiu pela culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato, sem notícia de descumprimento contratual por parte da autora/embargada.

6)
Apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação verificada nos autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes, a sua resolução não se verificou por inadimplemento do devedor, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

7)
Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos, sem atribuição de efeitos infringentes.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5026347-79.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: CAROLINI DA SILVA PEREIRA CAETANO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NA APELAÇÃO CÍVEL – ALEGADA OMISSÃO – SUPOSTO FATO NOTÓRIO – SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DE COVID-19 – MATÉRIA ENFRENTADA PELO ÓRGÃO JULGADOR – AUSÊNCIA DE MÁCULA A SER SANADA – INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/97 – CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO NO JULGAMENTO – VÍCIO RECONHECIDO – MATÉRIA EXAMINADA – VÍCIO SANADO, SEM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS MODIFICATIVOS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1
) Cabia a este Órgão Julgador analisar a tese recursal de que a superveniência da pandemia de Covid-19 constitui caso fortuito ou força maior, o que restou observado no julgamento, não se fazendo necessária expressa manifestação acerca de cada um de seus possíveis efeitos, a exemplo, a alegada escassez de matéria prima essencial ao ramo da construção civil.

2)
Tendo a matéria sido devidamente examinada, eventual equívoco deste Órgão Julgador não importa em vício a sujeitá-lo à correção mediante embargos de declaração, isto é, tratar-se-ia, no máximo, de error in judicando que enseja a interposição do recurso que o ordenamento jurídico disponibiliza àquele que porventura considerar injusto o julgamento.

3)
Deve ser reconhecida a mácula apontada pela embargante no tocante a incidência da Lei nº 9.514/97, que disciplina a aquisição de imóvel mediante garantia fiduciária, diante da alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por não ter havido manifestação acerca de tal ponto que, notadamente, constitui tese jurídica que deveria ter sido enfrentada, assim caracterizando omissão para os fins do art. 1.022, II, do CPC/2015.

4)

A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 18/05/2021 (Tema 1095), delimitou a controvérsia à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria, tão somente, nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora/vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

5
) No caso concreto deve ser afastada a aplicação da tese fixada, uma vez que o inadimplemento do devedor que, de acordo com o aludido Tema nº 1.095, constitui pressuposto para incidência da tese, não se configurou no caso concreto, por ter sido chancelada por este Órgão Julgador a sentença que concluiu pela culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato, sem notícia de descumprimento contratual por parte da autora/embargada.

6)
Apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação verificada nos autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes, a sua resolução não se verificou por inadimplemento do devedor, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

7)
Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos, sem atribuição de efeitos infringentes.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher parcialmente os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
embargos de declaração
opostos por
Praia Norte Imobiliária SPE Ltda.
contra o acórdão oriundo deste Órgão Julgador (Id 10442908) que, à unanimidade de votos, negou provimento ao seu recurso de
apelação cível
.

Com tal desfecho, foi mantida incólume a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES que, na presente “
ação de resolução contratual
” ajuizada por
Carolini da Silva Pereira Caetano
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
(i)
confirmar a tutela de urgência outrora deferida no sentido de declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado;
(ii)
condenar a requerida a restituir à autora o valor total desembolsado, a ser monetariamente corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação;
(iii)
condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais) à autora, a título de indenização por dano moral; e
(iv)
atribuir à requerida a responsabilidade pelas obrigações tributárias incidentes sobre o imóvel.

Em suas razões recursais (Id 10634423), sustenta a embargante, em síntese, que o acórdão padece de omissão a ser sanada em relação aos seguintes pontos:
(i)
alegada ocorrência de fatos notórios (CPC/2015, art. 374, I), a saber, escassez de matéria prima essencial à construção civil; e
(ii)
incidência da Lei nº 9.514/97 que disciplina a aquisição de imóvel mediante garantia fiduciária, diante da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem. Além das hipóteses expressamente previstas no diploma processual civil (CPC/2015, art. 1.022), quais sejam, esclarecer
obscuridade
ou eliminar
contradição
(inciso I), suprir
omissão
(inciso II), corrigir
erro material
(inciso III), os embargos de declaração são também admitidos, em caráter excepcional, nos casos em que o julgado embargado se der com base em
premissa fática ou jurídica equivocada
mas relevante para a solução da lide.

A começar pela aventada ocorrência de
fato notório
que deveria ter sido reconhecido no julgamento, qual seja, a escassez de matéria prima essencial à construção civil, como um dos efeitos da pandemia de Covid-19, decerto não tem razão a embargante.

Cabia a este Órgão Julgador analisar a tese recursal de que a superveniência da pandemia de Covid-19 constitui caso fortuito ou força maior, o que restou observado no julgamento,
não se fazendo necessária expressa manifestação acerca de cada um de seus possíveis efeitos
, a exemplo, a alegada escassez de matéria prima essencial ao ramo da construção civil.

Vejamos os seguintes trechos do voto condutor por mim proferido (cf. Id 9864149)

“(...) O primeiro ponto a ser examinado reside na alegada ausência de atraso na conclusão do empreendimento e entrega do imóvel, porquanto teria ocorrido a prorrogação do prazo contratualmente previsto em caso de pandemia que impeça ou reduza o ritmo das obras.

Desde logo adianto não assistir razão à apelante, na medida em que invoca, para fins de “prorrogação expressamente prevista em contrato”, a Cláusula 7.9 do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, que versa sobre prazo de tolerância de 6 (seis) meses para o caso de ‘
atrasos ocasionados por motivos de força maior devidamente comprovados ou notórios...
’ (Id 9445376, p. 14) e, ainda que seja válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância, conforme sedimentada jurisprudência de nossos tribunais, restou descortinado que as obras foram concluídas, segundo atestou a Prefeitura Municipal de Fundão, somente em 10/05/2022 (Id 9445718), ou seja, muito além do prazo contratualmente previsto, ainda que computado o prazo de tolerância.

Como se vê, aludida cláusula não produz o efeito pretendida pela apelante, qual seja, de que a superveniência da pandemia de Covid/19 seja considerada caso fortuito ou força maior para fins de prorrogação do prazo contratualmente previsto, para tanto alegando que a redução da jornada de trabalho do setor da construção civil, a dificuldade na contratação de mão de obra, além de outros fatores, teriam prejudicado o cumprimento do prazo inicialmente estipulado.

Sobre isso, pacificou-se a jurisprudência no sentido de que as dificuldades causadas pela pandemia de Covid-19 não têm o condão de, por si só, configurar caso fortuito ou força maior para alterar a data de entrega de imóveis conforme pactuado em promessa de compra e venda, haja vista que os riscos assumidos pela construtora devem acompanhar a própria dinâmica de sua atividade.

No caso em análise, o contrato foi celebrado em 21/12/2019, isto é, em data próxima àquela em que a Organização Mundial da Saúde (OMS) foi alertada sobre vários casos de pneumonia na cidade de Wuhan, província de Hubei, na República Popular da China e, em fevereiro de 2020, foi confirmado o primeiro caso de Covid-19 em território brasileiro.

Quero com isso afirmar que poderia a apelante, já vislumbrando os efeitos da pandemia, porquanto relata uma série de dificuldades advindas da sua superveniência, informar à autora/apelada da impossibilidade de cumprir o prazo contratualmente previsto, de modo a cumprir devidamente o seu dever de informação (CDC, art. 6º, III), até mesmo para facultar-lhe o desfazimento da avença em sua fase inicial, em vez de continuar a receber os pagamentos vertidos pela adquirente, o que torna verossímil a narrativa autoral de que a verdadeira razão do inadimplemento contratual teria sido os entraves burocráticos junto a Prefeitura Municipal de Fundão.

Demandas semelhantes vêm sendo no âmbito deste egrégio Tribunal que, invariavelmente, adota entendimento de que as adversidades decorrentes da pandemia não devem ser consideradas caso fortuito ou força maior para fim de excluir a responsabilidade por inadimplemento contratual, conforme se depreende dos julgados adiante, que versam sobre demandas de igual escopo ajuizadas em face da mesma requerida: (...)”

Portanto, tendo a matéria sido devidamente examinada, eventual equívoco deste Órgão Julgador não importa em vício a sujeitá-lo à correção mediante embargos de declaração, isto é, tratar-se-ia, no máximo, de
error in judicando
que enseja a interposição do recurso que o ordenamento jurídico disponibiliza àquele que porventura considerar injusto o julgamento.

Por sua vez,
reconheço a mácula
apontada pela embargante no tocante ao segundo ponto, a saber, a incidência da Lei nº 9.514/97 que disciplina a aquisição de imóvel mediante garantia fiduciária, ante a alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

De fato, não houve manifestação no voto condutor acerca de tal ponto que, notadamente, constitui tese jurídica que deveria ter sido enfrentada, assim caracterizando omissão para os fins do art. 1.022, II, do CPC/2015.

Feito o breve parêntese, passo a examinar a matéria, com vistas a eliminar o vício reconhecidamente presente no julgamento. Vejamos.

A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no dia 18/05/2021 (Tema 1095), delimitou a controvérsia
à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria, tão somente, nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora/vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

Em sessão realizada no dia 26/10/2022, restou firmada a seguinte tese pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 -
TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022)

Como se depreende da ementa do julgamento, no caso concreto deve ser afastada a aplicação da tese nele fixada, uma vez que o
inadimplemento do devedor
que, de acordo com o aludido Tema nº 1.095, constitui pressuposto para incidência da tese,
não se configurou no caso concreto
, por ter sido chancelada por este Órgão Julgador a sentença que concluiu pela culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato, sem notícia de que teria ocorrido descumprimento contratual por parte da autora/embargada.

Em assim sendo, apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação verificada nos presentes autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes,
a sua resolução não se verificou por inadimplemento do devedor
, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

Ante o exposto,
dou provimento
parcial
aos embargos de declaração
a fim de sanar o vício presente no julgamento da
apelação
cível
, sem, contudo, conferir-lhes efeitos modificativos.

É como voto!

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.