Tribunal: TJES
Processo: 0005706-29.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – PROCESSO Nº 0005706-29.2019.8.08.0024

APELANTE
: KMX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME

APELADO
: GLEIBIS QUADRA PEREIRA

JUÍZO PROLATOR
: 11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. JULIO CESAR BABILON

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA. ASSINATURA FALSA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação declaratória, reconheceu a inexistência de contrato de promessa de compra e venda com base em laudo pericial que atestou a falsidade da assinatura do promitente comprador, condenando a parte ré à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é devida a comissão de corretagem quando o negócio jurídico principal é declarado inexistente por falsidade de assinatura; e (ii) se o valor arbitrado a título de danos morais é razoável e proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É devido o benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica que comprova sua hipossuficiência financeira, nos termos da Súmula nº 481 do STJ.

4. A remuneração do corretor é indevida quando o contrato principal é declarado inexistente por vício insanável, como a falsificação da assinatura de uma das partes. Em tal hipótese, não se alcança o resultado útil da mediação previsto no art. 725 do Código Civil, sendo a restituição integral do valor pago medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa.

5. A utilização de dados pessoais para forjar contrato com assinatura falsa constitui ato ilícito que excede o mero dissabor e configura dano moral
in re ipsa
, passível de indenização.

6. O valor da indenização por danos morais mostra-se adequado e proporcional à gravidade da conduta lesiva, atendendo ao caráter punitivo-pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 725 e 884; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 481.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005706-29.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: KMX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME

APELADO: GLEIBIS QUADRA PEREIRA e outros

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – PROCESSO Nº 0005706-29.2019.8.08.0024

APELANTE
: KMX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME

APELADO
: GLEIBIS QUADRA PEREIRA

JUÍZO PROLATOR
: 11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. JULIO CESAR BABILON

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA. ASSINATURA FALSA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação declaratória, reconheceu a inexistência de contrato de promessa de compra e venda com base em laudo pericial que atestou a falsidade da assinatura do promitente comprador, condenando a parte ré à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é devida a comissão de corretagem quando o negócio jurídico principal é declarado inexistente por falsidade de assinatura; e (ii) se o valor arbitrado a título de danos morais é razoável e proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É devido o benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica que comprova sua hipossuficiência financeira, nos termos da Súmula nº 481 do STJ.

4. A remuneração do corretor é indevida quando o contrato principal é declarado inexistente por vício insanável, como a falsificação da assinatura de uma das partes. Em tal hipótese, não se alcança o resultado útil da mediação previsto no art. 725 do Código Civil, sendo a restituição integral do valor pago medida que se impõe para evitar o enriquecimento sem causa.

5. A utilização de dados pessoais para forjar contrato com assinatura falsa constitui ato ilícito que excede o mero dissabor e configura dano moral
in re ipsa
, passível de indenização.

6. O valor da indenização por danos morais mostra-se adequado e proporcional à gravidade da conduta lesiva, atendendo ao caráter punitivo-pedagógico da medida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 725 e 884; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 481.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL – PROCESSO Nº 0005706-29.2019.8.08.0024

APELANTE
: KMX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME

APELADO
: GLEIBIS QUADRA PEREIRA

JUÍZO PROLATOR
: 11ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA – DR. JULIO CESAR BABILON

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA (PESSOA JURÍDICA)

A apelante, pessoa jurídica com fins lucrativos, requer a concessão do benefício da justiça gratuita, alegando não possuir condições de arcar com as custas processuais.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 481, pacificou o entendimento de que "
faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais
".

No caso em análise, a apelante juntou aos autos documentos (IDs 15532789 a 15532800) que comprovam sua inatividade e a ausência de faturamento nos últimos exercícios, demonstrando, de forma satisfatória, a sua hipossuficiência financeira.

Assim,
defiro o pedido de gratuidade de justiça
formulado pela apelante (ex nunc). Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

DO MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se a definir se é devida a retenção da comissão de corretagem, mesmo diante da declaração de inexistência do negócio jurídico por falsidade de assinatura, e se o valor arbitrado a título de danos morais é excessivo.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E A INEXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO

A apelante defende a legalidade da cobrança da comissão de corretagem com base no art. 725 do Código Civil, que dispõe: "
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
".

Contudo, a aplicação de tal dispositivo pressupõe a existência, validade e eficácia do negócio jurídico intermediado, isto é, a comissão de corretagem somente é devida quando há efetivo contrato final.

Nesse mesmo sentido, o Egrégio TJES:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO CONTRATUAL DEFLAGRADA PELO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO. 10% SOBRE O MONTANTE DESEMBOLSADO . PRECEDENTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA . RECURSO IMPROVIDO. [...] .
2. A comissão de corretagem é devida quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação
. 3. Constata-se a sucumbência mínima dos autores, de modo que a demandada deve responder integralmente pelos ônus sucumbenciais . 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0026485-11.2015 .8.08.0035, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível, p. 15/07/2024 )

No caso dos autos, a situação não se trata de mero arrependimento, mas de
inexistência
do próprio contrato de promessa de compra e venda, vício este reconhecido em sentença com base em prova pericial robusta (ID 15532588), que atestou a falsidade da assinatura do promitente comprador, ora apelado.

Por certo, um negócio jurídico inexistente não produz qualquer efeito no mundo jurídico. Indubitavelmente, a falsificação da assinatura representa um vício insanável que macula o ato em sua origem, impedindo que se considere alcançado qualquer "resultado útil" da mediação.

Nesse mister, sendo a comissão de corretagem uma obrigação acessória, sua sorte segue a do negócio principal. Se o contrato principal é declarado inexistente, inexiste também a obrigação de pagar a respectiva comissão. Entendimento diverso implicaria em validar o enriquecimento sem causa da apelante (art. 884 do Código Civil), que se beneficiaria de um ato fraudulento.

Portanto, correta a sentença ao determinar a restituição integral do valor de R$ 10.000,00 pago indevidamente pelo apelado, a fim de restabelecer o
status quo ante
.

DOS DANOS MORAIS

A apelante busca a reforma da sentença, alegando que o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) fixado a título de danos morais é excessivo.

Não assiste razão à recorrente. A conduta de utilizar o nome e os dados do consumidor para forjar um contrato, com assinatura falsa, a fim de realizar cobranças indevidas, ultrapassa, em muito, o mero dissabor do cotidiano. Tal ato ilícito atenta contra a boa-fé objetiva e gera uma evidente violação aos direitos da personalidade do indivíduo, configurando dano moral
in re ipsa
, que dispensa a comprovação do abalo psicológico.

Nesse mesmo sentido, este Egrégio TJES,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL. ESCRITURA PÚBLICA. CESSÃO DE DIREITOS. SIMULAÇÃO . NULIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL. CULPA COMPROVADA. DANO MORAL . PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. [...] 5. Neste sentido, não há como afastar a responsabilidade civil da apelante Geruzia Aeppeli Gonçalves, que cometeu ato ilícito a transferir a terceiro direito sobre imóvel que não mais lhe pertencia. Ainda que se alegue a suposta fraude cometida por Ricardo Otto Schmidt, não se pode desconsiderar que sem a participação de Geruzia Aeppeli Gonçalves com manifesta culpa grave, não seria lavrada a escritura pública anulada pela origem e que ora se mantém . 6. Assim, deve ser mantida a condenação de maneira solidária dos apelantes ao pagamento de indenização por danos morais, cujo valor fixado na origem, de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), apresenta razoabilidade e proporcionalidade com os atos praticados e os danos suportados. 3 . RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0009264-23.2016.8 .08.0021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, p. 06/06/2024)

Considerando a gravidade da conduta da ré, o caráter punitivo-pedagógico da medida e a capacidade econômica das partes, o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) fixado pelo juízo de primeiro grau mostra-se razoável e proporcional, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando, contudo, suspensa sua exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.