Tribunal: TJES
Processo: 0026720-94.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-03-28

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual, determinando a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros pela SELIC, e condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia gira em torno da configuração do inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel e da possibilidade de retenção parcial de valores pagos pelo consumidor, bem como a ocorrência de danos morais e a adequação da condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância, sem comprovação de força maior ou caso fortuito, configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

4. A retenção de valores pagos somente é admitida em casos de desistência por iniciativa do consumidor, não sendo aplicável em situações de inadimplemento imputável à construtora.

5. O atraso prolongado na entrega do imóvel, aliado à frustração das expectativas do comprador, configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 5.000,00 proporcional e adequado ao caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O atraso na entrega de imóvel além do prazo contratual e de tolerância caracteriza inadimplemento, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. 2. A retenção parcial dos valores pagos é inaplicável quando o inadimplemento decorre de culpa da construtora. 3. A demora na entrega do imóvel, causando frustração ao comprador, pode ensejar indenização por danos morais, proporcional às circunstâncias do caso.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 393; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0026720-94.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: ANDRE SOARES BORGES e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual, determinando a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros pela SELIC, e condenou ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia gira em torno da configuração do inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel e da possibilidade de retenção parcial de valores pagos pelo consumidor, bem como a ocorrência de danos morais e a adequação da condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel além do prazo contratual e do período de tolerância, sem comprovação de força maior ou caso fortuito, configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

4. A retenção de valores pagos somente é admitida em casos de desistência por iniciativa do consumidor, não sendo aplicável em situações de inadimplemento imputável à construtora.

5. O atraso prolongado na entrega do imóvel, aliado à frustração das expectativas do comprador, configura dano moral indenizável, sendo o valor de R$ 5.000,00 proporcional e adequado ao caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O atraso na entrega de imóvel além do prazo contratual e de tolerância caracteriza inadimplemento, autorizando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos. 2. A retenção parcial dos valores pagos é inaplicável quando o inadimplemento decorre de culpa da construtora. 3. A demora na entrega do imóvel, causando frustração ao comprador, pode ensejar indenização por danos morais, proporcional às circunstâncias do caso.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 393; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV; CPC, art. 85, § 11.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0026720-94.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A, CARLOS ROBERTO BRAGATTO, VALERIA GIARDINI GUIMARAES CESARINO
Advogado do(a) APELANTE: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
APELADO: ANDRE SOARES BORGES, ANDRE SOARES BORGES
Advogado do(a) APELADO: BARBARA BEATRIZ FONSECA GONCALVES - ES28901

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A
contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca da Serra/ES, que, nos autos da ação de rescisão contratual movida por
André Soares Borges
, julgou procedente o pedido inicial para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, condenando as rés à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC e juros pela SELIC, bem como ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00.

Em suas razões recursais a apelante sustenta basicamente:
i)
que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior;
ii)
que a devolução integral dos valores pagos desconsidera cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores em caso de rescisão, sendo a retenção de 25% razoável e compatível com a Lei nº 13.786/2018;
iii)
que a condenação ao pagamento de danos morais é indevida, pois o atraso não ultrapassou os limites do mero aborrecimento;
iv)
que os critérios de correção monetária e juros devem ser revistos, aplicando-se índices que não gerem enriquecimento sem causa do apelado.

Pois bem. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso e passo a enfrentar-lhe o mérito.

Não obstante o esforço argumentativo dos recorrentes, da análise dos autos cheguei à mesma conclusão do magistrado sentenciante, afinal, a justificativa de que o atraso na entrega do empreendimento teria decorrido de caso fortuito ou força maior, não se sustenta à luz do art. 393 do Código Civil, que exige comprovação clara e robusta de que os eventos apontados são imprevisíveis e inevitáveis, o que não ocorreu nos autos.

O atraso, no caso, extrapolou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância de 180 dias, sem apresentação de justificativa adequada e condizente que extrapolasse os riscos da atividade desempenhada pelas rés.

A ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado caracteriza inadimplemento contratual, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência de caso fortuito ou força maior.

Quanto à devolução integral dos valores pagos, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros pela SELIC, considerando o inadimplemento das rés não merece amparo a alegação das apelantes de que o contrato prevê retenção de valores em caso de rescisão.

A jurisprudência do STJ é clara ao estabelecer que a retenção de valores pagos pelo consumidor somente se justificaria nas ocasiões de desistência por opção do consumidor. No caso, o inadimplemento decorreu exclusivamente da conduta das rés que atrasou a entrega do empreendimento.

Por fim, quanto ao dano moral, embora não se possa considerar como inerente à situação, foi capaz, no caso, de gerar inequívoca frustração das legítimas expectativas do comprador, extrapolando os limites do mero dissabor.

Reputo presentes os narrados prejuízos de ordem psicológica e patrimonial em razão do atraso, sendo justa a condenação por danos morais. O valor fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, possuindo caráter punitivo e pedagógico sem representar enriquecimento sem causa do consumidor, não comportando, portanto, minoração.

Portanto, agiu com acerto o magistrado sentenciante à luz dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste e. TJES. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte firmou tese contrária ao entendimento adotado pelo Tribunal de origem e assinalou que, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ). 2. De outro lado, a Segunda Seção, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema/STJ n. 970).3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.4. Na hipótese, contudo, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado pelas partes, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida indenização por danos morais.Precedentes.5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2079545 MG 2022/0058331-4, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. O inadimplemento contratual por parte da construtora, consistente no atraso injustificado na entrega do imóvel, impõe a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme Súmula 543 do STJ. 2. A teoria da imprevisão só se aplica em situações excepcionais e imprevisíveis que alterem substancialmente as condições do contrato, o que não foi comprovado nos autos. 3. O atraso na entrega do imóvel por período superior ao prazo de tolerância de 180 dias, estando o empreendimento inacabado durante o trâmite processual, configura dano moral indenizável, diante da frustração e abalo emocional sofridos pelo comprador. 4. Recurso desprovido. (TJES - APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0030108-88.2012.8.08.0035, Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível, Magistrado: JANETE VARGAS SIMOES, Data: 10/Dec/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA - VERIFICADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Do atraso na entrega do imóvel: A entrega do imóvel deveria ocorrer até novembro de 2012, caso acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Entretanto, houve um atraso de pelo menos 1 (um ano), haja vista que o imóvel foi entregue apenas em novembro de 2013, conforme se verifica no termo de recebimento de id. 10367925. 2. Do dano moral: Em regra, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, inclusive quando se trata de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Apenas quando ocorre alguma circunstância excepcional, que supere um mero descumprimento do ajuste, é que se pode verificar o abalo extrapatrimonial indenizável. A título de exemplo, a mora excessiva pode gerar dano moral. Precedentes. No caso em apreço, entendo que o atraso foi expressivo, correspondente a pelo menos 1 (um) ano, de modo a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é apta a atender os parâmetros pedagógicos e sancionatórios do instituto em comento. 3. Da inversão da cláusula penal: O colendo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema Repetitivo 971 fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. E, na hipótese dos autos, as partes acordaram o pagamento de cláusula penal moratória devido ao atraso na entrega do imóvel, sendo possível sua inversão pois estipulada exclusivamente em benefício da construtora/incorporadora. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES - APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5007689-61.2023.8.08.0048, Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 11/Dec/2024)

Desta feita, irretocável a sentença.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro, em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), a teor do disposto no art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Desembargador Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Ordinária Virtual de 17.03.2025 a 21.03.2025:

APELAÇÃO CÍVEL nº 0026720-94.2019.8.08.0048

APELANTES:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E OUTRA

APELADO:
ANDRÉ SOARES BORGES

RELATOR: DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

VOGAL: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO-VISTA

Eminentes pares, analisando detidamente os autos, bem como as razões recursais, entendo por bem acompanhar o Eminente Desembargador Relator, fazendo o seguinte adendo.

Com relação à condenação por danos morais, segundo a sedimentada jurisprudência do Colendo STJ:

[...] 5. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. [...] (REsp n. 1.654.843/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018, DJe de 6/3/2018).

[...] 1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ. [...] (AgInt no REsp n. 1.870.773/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 26/3/2021).

[...] 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. [...] (AgInt no REsp n. 1.913.570/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021).

Na hipótese, constato que o prazo contratual para entrega do imóvel foi fixado como sendo o mês de
maio de 2018
, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, daí porque o lapso final deveria se dar em
novembro de 2018
(fls. 28/52).

No caso, demonstrado que a primeira recorrente, em sua contestação protocolada em
19 de novembro de 2020
, deixa evidente que “
diligenciou e continua a diligenciar incansavelmente, agilizando ao máximo possível tudo o que diz respeito à conclusão das obras
”, vejo que a entrega do imóvel ultrapassou o lapso de 2 (dois) anos.

Assim, considerando que, segundo os precedentes do Colendo STJ retrocitados, o demasiado atraso na entrega da obra apto a justificar a condenação por danos morais pode ser evidenciado com o transcurso do lapso de 2 (dois) anos, entendo que resta configurado o dano moral indenizável, sendo justificável o
quantum
indenizatório de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Por tais fundamentos, acompanho o Em. Des. Relator, para
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos moldes do voto lançado por Sua Excelência.

É como voto.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 17.03.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.