Tribunal: TJES
Processo: 0006702-81.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Multas e demais Sanções; Anulação de Débito Fiscal; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCON. MULTA ADMINISTRATIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. PREVALÊNCIA DA NORMA ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. ANULAÇÃO DA MULTA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de débito fiscal, mantendo multa administrativa aplicada pelo Procon Municipal, em razão de suposta negativa do direito de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com financiamento habitacional e alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a negativa de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária configura infração consumerista; (ii) determinar se a multa administrativa aplicada pelo Procon Municipal é nula por se basear em premissa jurídica equivocada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) preconiza que, em contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

4)
O pedido de resolução do contrato por desinteresse do adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato (
antecipatory breach
), aplicando-se o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024; AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023; REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023).

5)
A rescisão unilateral pelo adquirente não constitui direito potestativo a ser exercido à margem da Lei nº 9.514/97, mas situação que aciona o mecanismo de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a subsequente alienação do bem em leilão público, com a restituição de eventual saldo remanescente ao devedor.

6)
A conduta da apelante de remeter a consumidora ao agente financeiro e não proceder à rescisão unilateral se alinha ao procedimento legalmente estabelecido para a modalidade contratual avençada, não configurando infração consumerista.

7)
Não há violação ao dever de informação quanto à "taxa de construção de obra", pois os boletos indicam que a taxa de evolução de obra refere-se à prestação mensal devida ao banco após a assinatura do financiamento, e a própria consumidora confessou que o contrato já estava vinculado ao financiamento realizado com o Banco do Brasil.

8)
A aplicação da multa administrativa está viciada, por se basear em interpretação jurídica equivocada de violação às normas do CDC, uma vez que a consumidora não tinha direito à resolução do contrato de compra e venda à simples manifestação de vontade, sem a observância do rito da alienação fiduciária.

9)
A decisão administrativa do Procon é nula por violar o princípio da legalidade e por se basear em premissa jurídica equivocada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. Em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

2. A manifestação de desinteresse do adquirente pela manutenção do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, ainda que sem mora, caracteriza quebra antecipada (
antecipatory breach
), devendo-se observar os procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a eventual resolução do pacto.

3. Não configura infração consumerista a recusa de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, quando a parte vendedora remete a consumidora ao agente financeiro e não procede à rescisão à margem da Lei nº 9.514/97.

4. A multa administrativa imposta com base em interpretação jurídica equivocada acerca da aplicação do CDC em detrimento da Lei nº 9.514/97, em caso de alienação fiduciária, é nula por violação ao princípio da legalidade
.

Dispositivos relevantes citados: arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023; STJ, REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006702-81.2021.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: MUNICIPIO DE SERRA
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCON. MULTA ADMINISTRATIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. PREVALÊNCIA DA NORMA ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. ANULAÇÃO DA MULTA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação anulatória de débito fiscal, mantendo multa administrativa aplicada pelo Procon Municipal, em razão de suposta negativa do direito de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com financiamento habitacional e alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a negativa de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária configura infração consumerista; (ii) determinar se a multa administrativa aplicada pelo Procon Municipal é nula por se basear em premissa jurídica equivocada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) preconiza que, em contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

4)
O pedido de resolução do contrato por desinteresse do adquirente, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato (
antecipatory breach
), aplicando-se o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024; AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023; REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023).

5)
A rescisão unilateral pelo adquirente não constitui direito potestativo a ser exercido à margem da Lei nº 9.514/97, mas situação que aciona o mecanismo de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a subsequente alienação do bem em leilão público, com a restituição de eventual saldo remanescente ao devedor.

6)
A conduta da apelante de remeter a consumidora ao agente financeiro e não proceder à rescisão unilateral se alinha ao procedimento legalmente estabelecido para a modalidade contratual avençada, não configurando infração consumerista.

7)
Não há violação ao dever de informação quanto à "taxa de construção de obra", pois os boletos indicam que a taxa de evolução de obra refere-se à prestação mensal devida ao banco após a assinatura do financiamento, e a própria consumidora confessou que o contrato já estava vinculado ao financiamento realizado com o Banco do Brasil.

8)
A aplicação da multa administrativa está viciada, por se basear em interpretação jurídica equivocada de violação às normas do CDC, uma vez que a consumidora não tinha direito à resolução do contrato de compra e venda à simples manifestação de vontade, sem a observância do rito da alienação fiduciária.

9)
A decisão administrativa do Procon é nula por violar o princípio da legalidade e por se basear em premissa jurídica equivocada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10)
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. Em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, por ser norma especial, prevalece sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

2. A manifestação de desinteresse do adquirente pela manutenção do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, ainda que sem mora, caracteriza quebra antecipada (
antecipatory breach
), devendo-se observar os procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a eventual resolução do pacto.

3. Não configura infração consumerista a recusa de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, quando a parte vendedora remete a consumidora ao agente financeiro e não procede à rescisão à margem da Lei nº 9.514/97.

4. A multa administrativa imposta com base em interpretação jurídica equivocada acerca da aplicação do CDC em detrimento da Lei nº 9.514/97, em caso de alienação fiduciária, é nula por violação ao princípio da legalidade
.

Dispositivos relevantes citados: arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023; STJ, REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, dar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
O caso em análise versa ação anulatória de débito fiscal proposta pela MRV Engenharia e Participações S.A. em face do Município de Serra, buscando a anulação de multa administrativa no valor de R$ 6.740,80, aplicada pelo PROCON Municipal.

No processo administrativo instaurado pelo órgão de defesa do consumidor, a reclamante alegou que a recorrente negou o direito de rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado para aquisição de imóvel mediante financiamento habitacional, sob a justificativa de que o contrato estava vinculado a financiamento realizado com o Banco do Brasil.

A sentença julgou improcedente a pretensão anulatória, sob o fundamento de que o Procon atuou nos estritos limites de sua competência legal e que a penalidade pecuniária fora imposta em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Entretanto, a resignação recursal deve prosperar.

Conforme jurisprudência do STJ,

“
o pedido

de resolução

do contrato

de compra

e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente.”
(AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.)

Como se vê, a Corte Superior preconiza que, em se tratando de contrato de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a Lei n.º 9.514/97 ostenta caráter de norma especial, prevalecendo sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Por isso, a manifestação de desinteresse do adquirente, ainda que não formalizada a mora, equipara-se a inadimplemento antecipado, impondo-se a observância dos ritos próprios da Lei de Alienação Fiduciária para a eventual resolução do pacto e a apuração de valores devidos ou a restituir.

Com efeito, a rescisão unilateral pelo adquirente não é direito potestativo a ser exercido à margem da lei específica, senão situação que aciona o mecanismo de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a subsequente alienação do bem em leilão público, com a restituição de eventual saldo remanescente ao devedor.

Confira-se outros precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA DESTA CORTE SUPERIOR. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Conforme jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. No caso, em consonância com o entendimento da Terceira Turma, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ante o desinteresse do adquirente, consignando que a eventual devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.
[...] 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras ("antecipatory breach").
3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato ("antecipatory breach of contract"). 4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente.
5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.)

No caso, as provas coligidas demonstram que o imóvel fora objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária junto ao Banco do Brasil.

Nesse cenário, impõe-se reconhecer que a consumidora, ao buscar a rescisão do contrato de compra e venda, o fez em cenário regido pelas disposições da Lei n.º 9.514/97.

Sob essa perspectiva, observa-se que a aplicação da penalidade administrativa baseia-se em interpretação jurídica equivocada de violação às normas do CDC, pois a consumidora reclamada não tinha, de fato, direito à resolução do contrato de compra e venda à simples manifestação de vontade, sem a observância do rito da alienação fiduciária.

A conduta da recorrente, portanto, de remeter a consumidora ao agente financeiro e não proceder à rescisão unilateral, longe de configurar infração consumerista, alinhou-se ao procedimento legalmente estabelecido para a modalidade contratual avençada.

A alegação de violação ao dever de informações, por não ter a apelante comunicado à consumidora a respeito dos valores relacionados à "taxa de construção de obra", também não encontra amparo nas provas coligidas no processo.

Isso porque, a taxa de construção de obra é a prestação que o consumidor tem mensalmente com o banco após a assinatura do financiamento, e a própria consumidora confessou que o contrato já estava vinculado ao financiamento realizado com o Banco do Brasil.

Além disso, os boletos de cobrança da "taxa de evolução de obra" indicam claramente que se referem à prestação mensal devida ao banco após a assinatura do financiamento.

Dessa forma, não havendo ato ilícito, a aplicação da multa administrativa está viciada e, consequentemente, a decisão administrativa do Procon é nula, por violar o princípio da legalidade e por se basear em premissa jurídica equivocada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
dou
provimento
para
julgar procedente o pedido de anulação da multa aplicada no processo administrativo nº 0116.003.164-1
.

Inverto os honorários sucumbenciais para condenar o Município de Serra ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 21.07.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.