Tribunal: TJES
Processo: 0007280-10.2007.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO – SUPOSTA OMISSÃO DE RESTRIÇÃO AMBIENTAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONHECIMENTO PRÉVIO PELOS VENDEDORES – DEVERES ANEXOS À BOA-FÉ OBJETIVA – IMPOSSIBILIDADE DE PRESUNÇÃO DE CIÊNCIA – INEXISTÊNCIA DE DOLO OMISSIVO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - MITIGAÇÃO DO TEMA 1076 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A validade dos negócios jurídicos está condicionada à ausência de vícios de consentimento, cuja configuração exige prova robusta de que a vontade foi externada mediante erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão, nos termos do art. 171, II, do Código Civil.

2. A anulação de contrato com base em dolo omissivo demanda a inequívoca demonstração de que a parte contra a qual se alega a omissão detinha conhecimento do fato relevante e dele silenciou dolosamente, em prejuízo da outra parte contratante, configurando violação ao dever de informação que integra o conteúdo ético da boa-fé objetiva.

3. Ausente prova de que os vendedores tinham ciência da existência de restrição ambiental incidente sobre os imóveis à época da alienação, não há falar em vício de consentimento, sobretudo quando as informações constantes dos documentos públicos, como a matrícula do imóvel e as certidões expedidas pelos órgãos competentes, não indicam qualquer limitação legal ao uso da propriedade.

4. A circunstância de os lotes confrontarem com corpo hídrico (Rio Guaxindiba) constava expressamente do contrato e da escritura, sendo razoável presumir que os compradores possuíam plenas condições de avaliar os riscos e diligenciar quanto à viabilidade de edificação, não sendo cabível imputar exclusivamente aos vendedores o ônus por eventual desconhecimento técnico-jurídico sobre normas urbanísticas ou ambientais.

5. A invocação do princípio da boa-fé objetiva e dos deveres anexos ao contrato, como o de informação, lealdade e cooperação, pressupõe comportamento contraditório ou desleal por parte de quem efetivamente detinha conhecimento das circunstâncias omissas, o que não se verificou no caso em análise.

6. Não demonstrada qualquer ilegalidade ou injustiça na celebração do contrato de compra e venda, impõe-se a manutenção de sua validade.

7. Embora a sentença tenha fixado os honorários sucumbenciais em percentual mínimo legal (10% sobre o valor da causa), revela-se desproporcional a onerosidade imposta à parte vencida, diante da natureza da demanda, a ausência de dilação da instrução processual e sua reduzida complexidade, o que autoriza, excepcionalmente, a fixação por equidade, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, mitigando-se os efeitos do Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

8. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007280-10.2007.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JACIMAR CARLOS TINELLI e outros

APELADO: JOSE CONRADO DE OLIVEIRA e outros

RELATOR(A): DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO – SUPOSTA OMISSÃO DE RESTRIÇÃO AMBIENTAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CONHECIMENTO PRÉVIO PELOS VENDEDORES – DEVERES ANEXOS À BOA-FÉ OBJETIVA – IMPOSSIBILIDADE DE PRESUNÇÃO DE CIÊNCIA – INEXISTÊNCIA DE DOLO OMISSIVO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - MITIGAÇÃO DO TEMA 1076 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A validade dos negócios jurídicos está condicionada à ausência de vícios de consentimento, cuja configuração exige prova robusta de que a vontade foi externada mediante erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão, nos termos do art. 171, II, do Código Civil.

2. A anulação de contrato com base em dolo omissivo demanda a inequívoca demonstração de que a parte contra a qual se alega a omissão detinha conhecimento do fato relevante e dele silenciou dolosamente, em prejuízo da outra parte contratante, configurando violação ao dever de informação que integra o conteúdo ético da boa-fé objetiva.

3. Ausente prova de que os vendedores tinham ciência da existência de restrição ambiental incidente sobre os imóveis à época da alienação, não há falar em vício de consentimento, sobretudo quando as informações constantes dos documentos públicos, como a matrícula do imóvel e as certidões expedidas pelos órgãos competentes, não indicam qualquer limitação legal ao uso da propriedade.

4. A circunstância de os lotes confrontarem com corpo hídrico (Rio Guaxindiba) constava expressamente do contrato e da escritura, sendo razoável presumir que os compradores possuíam plenas condições de avaliar os riscos e diligenciar quanto à viabilidade de edificação, não sendo cabível imputar exclusivamente aos vendedores o ônus por eventual desconhecimento técnico-jurídico sobre normas urbanísticas ou ambientais.

5. A invocação do princípio da boa-fé objetiva e dos deveres anexos ao contrato, como o de informação, lealdade e cooperação, pressupõe comportamento contraditório ou desleal por parte de quem efetivamente detinha conhecimento das circunstâncias omissas, o que não se verificou no caso em análise.

6. Não demonstrada qualquer ilegalidade ou injustiça na celebração do contrato de compra e venda, impõe-se a manutenção de sua validade.

7. Embora a sentença tenha fixado os honorários sucumbenciais em percentual mínimo legal (10% sobre o valor da causa), revela-se desproporcional a onerosidade imposta à parte vencida, diante da natureza da demanda, a ausência de dilação da instrução processual e sua reduzida complexidade, o que autoriza, excepcionalmente, a fixação por equidade, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, mitigando-se os efeitos do Tema Repetitivo nº 1.076 do STJ em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

8. Recurso parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de “Ação Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico c/c Reparação de Danos Materiais” ajuizada por JACIMAR CARLOS TINELLI e MARIA CELIA OLIVIER TINELLI em desfavor de JOSÉ CONRADO DE OLIVEIRA e MARIA DAS GRAÇAS SILVA DE OLIVEIRA, por meio da qual os primeiros pretendem a anulação do negócio jurídico de compra e venda de imóvel com base em vício de consentimento, por não terem os últimos informado a existência de restrição ambiental para construção no bem adquirido.

Pela sentença id 12030631, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou improcedente a pretensão autoral.

Irresignados, JACIMAR CARLOS TINELLI e MARIA CELIA OLIVIER TINELLI interpuseram recurso de apelação, em que pugnam pela reforma da sentença objurgada, alegando, em síntese: (a) a violação à boa-fé objetiva contratual, ante o descumprimento do dever anexo de cooperação por parte dos Apelados, ao omitirem a informação sobre a impossibilidade de edificação nos imóveis; (b) a ocorrência de violação positiva do contrato, por ausência de transparência e cooperação dos vendedores e (c) a desproporcionalidade na fixação dos honorários sucumbenciais.

Conquanto intimados, os Apelados não apresentaram contrarrazões recursais.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 2 de Abril de 2025.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007280-10.2007.8.08.0024

APELANTES: JACIMAR CARLOS TINELLI E OUTRA

APELADOS: JOSE CONRADO DE OLIVEIRA E OUTRA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os presentes autos de “ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c reparação de danos materiais” ajuizada por JACIMAR CARLOS TINELLI e MARIA CELIA OLIVIER TINELLI em desfavor de JOSÉ CONRADO DE OLIVEIRA e MARIA DAS GRAÇAS SILVA DE OLIVEIRA.

Narram os Autores, na petição inicial, terem adquirido dos segundos dois terrenos localizados no Balneário de Manguinhos, no Município da Serra/ES, os quais se revelaram impossibilitados de uso para construção por se encontrarem em área de proteção ambiental. Sustentam que os réus deixaram de prestar informações essenciais quanto à restrição ambiental existente, o que caracterizaria violação à boa-fé objetiva e ensejaria a nulidade do negócio, com a restituição dos valores pagos.

Pela sentença, o douto magistrado
a quo
julgou improcedente o pedido autoral e condenou os Apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignados, JACIMAR CARLOS TINELLI e MARIA CELIA OLIVIER TINELLI interpuseram recurso de apelação, em que pugnam pela reforma da sentença objurgada, alegando, em síntese: (a) a violação à boa-fé objetiva contratual, ante o descumprimento do dever anexo de cooperação por parte dos Apelados, ao omitirem a informação sobre a impossibilidade de edificação nos imóveis; (b) a ocorrência de violação positiva do contrato, por ausência de transparência e cooperação dos vendedores e (c) a desproporcionalidade na fixação dos honorários sucumbenciais.

Pois bem.

Como se vê, a controvérsia posta nos autos cinge-se à suposta omissão dolosa dos Apelados, que, segundo os Apelantes, teriam ocultado a existência de restrição ambiental incidente sobre os lotes transacionados, impedindo a edificação pretendida.

Em que pese a insurgência recursal, a partir do exame dos autos não vislumbro a existência de elementos probatórios aptos a demonstrarem que os réus, de fato, detinham conhecimento prévio da restrição urbanística/ambiental incidente sobre os imóveis à época da alienação, comprovação esta necessária a fim de alicerçar a tese de omissão dolosa de elemento essencial do negócio jurídico, conforme prevê a jurisprudência:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZATÓRIA. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. DOLO. NECESSIDADE DE PROVAS CABAIS. INOCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DOS CONTRATOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO EQUITATIVA. IMPOSSIBILIDADE. PRIMEIRO DESPROVIDO E SEGUNDO PROVIDO. 1) O Código Civil disciplinou as espécies de defeitos dos negócios jurídicos, que ora se exteriorizam na manifestação de vontade viciada ora constituem a própria razão de negociar. 2) Com efeito, tais defeitos podem pertencer a dois grupos distintos, sendo eles os vícios de consentimento, que afetam propriamente a manifestação de vontade do contratante, tais como erro, dolo, coação, lesão e estado de perigo, e os vícios sociais, em que a vontade do agente tem por intenção encobrir seus reais interesses, prejudicando direito de terceiros, como no caso da fraude contra credores e da simulação. 3) Os vícios de consentimento se referem às causas que perturbam a manifestação da vontade ou o processo de formação do consentimento, elemento essencial do negócio. 2) Hipótese em que os documentos apresentados não demostram omissão dolosa da vendedora em relação ao faturamento do estabelecimento comercial ou qualquer vício no negócio jurídico entabulado pelas partes. 3) À vista da fragilidade do arcabouço probatório, portanto, deve prevalecer o contrato firmado, além da própria manifestação de vontade ali consignada, à luz do princípio da conservação dos negócios jurídicos, corolário do princípio da função social dos contratos (art. 421 do CC), afigurando-se, bem por isso, válido e legítimo o título impugnados. Recurso desprovido 4) Com a vigência do CPC/2015, a fixação dos honorários advocatícios passou a ser impositiva no percentual previsto naquele diploma (§§ 2º ou 3º do art. 85), devendo o magistrado arbitrá-lo de forma equitativa somente nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o que não é o caso dos autos. Recurso provido.

(TJES - Apelação Cível nº 0029451-38.2019.8.08.0024; Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 19.07.2024)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO. TESE DE ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. DOLO DE TERCEIRO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA A VOLUNTARIEDADE DO CONTRATANTE. AUSÊNCIA DE FORTUITO INTERNO. RECURSO DESPROVIDO. 1. É cediço tratar-se o erro de uma falsa percepção da realidade, e, consoante a doutrina civilista, “nessa modalidade de vício de consentimento o agente engana-se sozinho. Quando é induzido em erro pelo outro contratante ou por terceiro, caracteriza-se o dolo.” (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume I: parte geral – 11. ed., São Paulo: Saraiva, 2013. Pg. 400). 2. A narrativa fática constante da inicial é no sentido de que o Apelante teria sido maliciosamente ludibriado por terceiro, razão pela qual a questão deve ser apreciada sob o prisma do dolo e não do erro. 3. Do que é possível extrair dos autos, não restou comprovada a tese de que o Apelante teria sido induzido por terceiro a assinar um “contrato” pensando tratar-se de mera “ficha cadastral”. 4. Ausência de demonstração de que teria havido falha nas diretrizes ou protocolos de segurança da instituição financeira, o que poderia ensejar o exame da matéria à luz do fortuito interno, uma vez que todas as tratativas preliminares à celebração do negócio ocorreram entre o Apelante e o terceiro.

(TJES - Apelação Cível nº 0009672-35.2011.8.08.0006; Relator: HELOISA CARIELLO; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 30.07.2024)

Com efeito, os próprios documentos acostados aos autos indicam que as restrições ambientais não constavam da matrícula dos imóveis, tampouco foram indicadas nas certidões expedidas pelos órgãos públicos competentes, apresentadas para lavratura da escritura pública de compra e venda. Consoante cediço, o registro de imóveis permanece o meio oficial de publicidade dos ônus reais que gravam a propriedade, e sua ausência impede a presunção de ciência das partes, nos moldes do art. 1.245 e seguintes do Código Civil.

Ademais, conforme se extrai da sentença, consta expressamente tanto do contrato como da escritura pública que os lotes confrontam com o Rio Guaxindiba, sendo razoável presumir que os Apelantes tinham plenas condições de identificar a peculiaridade da localização geográfica e, por conseguinte, diligenciar previamente quanto à viabilidade construtiva da área — especialmente por se tratar de aquisição com finalidade específica de edificação.

No ponto, cumpre salientar que o princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, impõe deveres de lealdade, cooperação e informação entre as partes contratantes. No entanto, só se poderia admitir a invocação de tais deveres a partir da premissa de que os Apelados detinham ciência inequívoca da existência de restrição ambiental sobre o imóvel.

Com igual acerto, o juízo de origem ressaltou que, se a alegação dos Autores de que os Apelados deveriam conhecer as normas ambientais, quais sejam, a Lei Federal nº 6.938/81 e a Lei Municipal nº 2.100/98), é válida, de igual modo os primeiros, enquanto cidadãos e contratantes, igualmente estariam obrigados a tal conhecimento. Nesse sentido, o art. 3º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/42) estabelece que "
ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece
". Assim, a própria lógica da argumentação dos Apelantes os conduz ao reconhecimento de sua negligência.

Por essas razões, não se verificar qualquer ilegalidade ou injustiça na sentença de primeiro grau ao afastar o pedido de anulação do contrato e, por conseguinte, a pretensão de restituição dos valores pagos.

No que toca aos honorários advocatícios, entendo merecer acolhida a pretensão redução do montante fixado pela sentença em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Com efeito, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, os honorários sucumbenciais devem ser fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre: (i) o valor da condenação, (ii) o valor do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, (iii) sobre o valor atualizado da causa. Na fixação do percentual, o juiz deve considerar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado.

Impende salientar que o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo nº 1.076 (REsp 1.850.512/SP), firmou orientação no sentido de que, em causas com valores elevados — seja da condenação, do proveito econômico ou do valor atribuído à causa —, a fixação da verba honorária deve observar os percentuais previstos no art. 85, §2º, do CPC, sendo admissível o arbitramento por equidade apenas em hipóteses excepcionais, tais como quando o proveito econômico for inestimável, irrisório ou o valor da causa for muito baixo.

Todavia, entendo que as peculiaridades da presente demanda autorizam a mitigação do entendimento consolidado no Tema 1.076, especialmente à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Em situação envolvendo circunstâncias similares sobre a desproporção na fixação da verba honorária já decidiu neste sentido este Egrégio Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL - (02) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL – INEXISTÊNCIA DE OMISSÕES - RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. 1. No que diz respeito a omissão apontada por CATARINA MACIEL DOS SANTOS COELHO, ao se aplicar o disposto no art. 85, § 3º, do CPC, em sua literalidade, sem nenhuma ponderação, chegar-se-ia ao absurdo, muitas vezes, de honorários de advogado totalmente descompassados da complexidade da causa ou do trabalho desempenhado pelo patrono da parte. Portanto, o valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve ser compatível com a natureza, a complexidade da demanda e o tempo de duração do processo, de modo a não importar em enriquecimento sem causa dos patronos beneficiários. 2. Neste caso, considerando que à causa foi atribuído o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), em 09/11/2017, cujo valor atualizado seria de aproximadamente R$ 412.000,00 (quatrocentos e doze mil reais) não se afigura proporcional, tampouco razoável, a fixação da verba honorária nos moldes do § 2º, do art. 85, do CPC, pois os honorários seriam superiores a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), em uma demanda que não envolve elevada complexidade fática ou jurídica. Por outro lado, em vista do lapso da tramitação, o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) se mostra justo e compatível com o trabalho efetivamente desenvolvido pelos nobres advogados. 3. Em relação aos embargos opostos por KLEBER SCHNEIDER, o acórdão esclareceu que o contrato celebrado entre as partes era genérico, permitindo uma ampla interpretação das obrigações de ambas as partes e embora o autor alegue que a decisão deu uma interpretação diferente do que estava expressamente estabelecido no contrato, ele não se desicumbiu do ônus que lhe competia de demonstrar que tenha cumprido integralmente o que foi acordado na cláusula 1ª do contrato, cujas cláusulas não podem ser interpretadas de maneira separada. 4. Firmou-se compreensão de que as partes rescindiram tacitamente o contrato, reconhecendo o direito do autor a receber a remuneração devida pelos serviços parciais prestados e como a requerida comprovou ter pago ao autor uma quantia superior a R$ 30.000,00, essa fora considerada suficiente para remunerar o trabalho parcial do embargado/embargante. Portanto, como o contrato celebrado entre as partes não foi cumprido integralmente pelo próprio autor, não há que se falar em violação do artigo 422 do Código Civil. 5. Recursos conhecidos e improvidos.

(TJES - Apelação Cível nº 0033956-43.2017.8.08.0024; Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 10.11.2023)

Dessa forma, entendo mais adequado o arbitramento dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, §8º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da causa, o tempo de tramitação, o resultado obtido e a atuação dos patronos da parte vencedora, de modo que fixo a verba honorária sucumbencial em R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor que preserva o caráter remuneratório da verba sem ensejar onerosidade desproporcional à parte sucumbente, adequando-se aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Ante todo o exposto, conheço do recurso e lhe dou parcial provimento para reformar a sentença e fixar, por apreciação equitativa, os honorários sucumbenciais em R$ 8.000,00 (oito mil reais), nos termos do art. 85, §8º, do CPC.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)