Tribunal: TJES
Processo: 5011870-13.2024.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão julgador: PAULO ABIGUENEM ABIB
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Administração; Assembléia; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-06-16

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011870-13.2024.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: FLAVIO ALEX LOYOLA GONCALVES e outros (15)
RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAXIMUS
RELATOR(A):
PAULO ABIGUENEM ABIB

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
RELATÓRIO

Trata-se de ação de conhecimento, proposta por FLAVIO ALEX LOYOLA GONCALVES e Outros, em face de CONDOMINIO DO EDIFICIO MAXIMUS, partes devidamente qualificadas. Em apertada síntese, os recorrentes alegam que são proprietários de imóveis localizados no condomínio recorrida; a Convenção Condominial do Edifício Máximus autoriza expressamente a possibilidade de locação por temporada, conforme Artigo 7º alínea b. Ademais, aduzem realizar locação de suas unidades em plataforma de aplicativos, a fim de constituir renda, bem como, o condomínio, em Assembléia Geral Extraordinária realizada em 03 de Abril de 2024, foram surpreendidos com alteração do Regimento Interno, sem quórum qualificado, de modo que restou aprovado proibição de locação de curta temporada, por plataforma digital (seja AIRBNB ou similares), bem como estabelecido multa para caso de violação. Diante disso, requereram liminarmente a suspensão dos efeitos da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 03 de Abril de 2024, referente à proibição de locações por plataformas digitais, bem como multas em decorrência de violação. Ao final, postulam a confirmação da tutela de urgência almejada, com anulação da Assembleia Geral Extraordinária.

Em sede de sentença: JULGOU IMPROCEDENTE os pedidos expostos em sede inicial sob o entendimento que a assembleia questionada não deliberou acerca da proibição de locação por temporada, mas de hospedagem remunerada por diárias ou curto período, em plataformas digitais, com incontroverso desvirtuamento da finalidade residencial das unidades. Via de consequência, declarou extinto o processo, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/15.

Irresignado, a parte recorrente apresentou recurso inominado (ID 10853152) almejando que seja reformada a sentença e julgado improcedente os pedidos expostos em sede de inicial.

Verifica-se que foram apresentadas as contrarrazões.

É o breve relatório. Passo a decidir.

PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

Tem-se recurso inominado contra sentença. O Recurso é cabível, tempestivo e o preparo foi realizado dentro do prazo legal. Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, recebo o recurso no regular efeito previsto no art. 43 da Lei 9.099/95.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
VOTO

Inicialmente, após debruçar-me sobre as questões trazidas ao conhecimento deste colegiado, concluo que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Nesse sentido, o Enunciado nº 11 deste Colegiado Recursal assevera que “a sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da lei 9099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

Embora seja desnecessária nova fundamentação, vale trazer à luz que têm sido comum esse tipo de demanda perante o poder judiciário deste Estado, pelo que se trata de questão possível de ser julgada pelas regras da experiência (Art. 5º, da Lei 9.099/95), sem, é claro, descuidar de analisar o conjunto probatório.

No mérito, é necessário ser destacado que a relação jurídica entre condomínio e condôminos não é consumerista, já que o condômino não utiliza nenhum produto como destinatário final, inexistindo relação de consumo entre as partes. Logo, acerca dos fatos devem ser aplicadas as normas do Código Civil.

Da análise dos autos, infere-se que no que tange aos recorrentes não assistem razão em seu pedido. Na convenção condominial do referido edifício, juntada em id n° 10852926 e 10852927, consta ser direito dos condôminos usar, gozar e dispor de suas unidades autônomas, de acordo com o respectivo destino, desde que não causem danos aos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais, conforme art. 7, alínea A.

Em complementação, o art. 8, alínea B, da convenção, também dispõe que o condômino não deve alugar ou ceder as unidades autônomas para outros fins senão residencial, seja por longo ou curto período, e não permitir que a utilização do imóvel se de mediante ocupação que exceda a normalidade.

No caso dos autos, os requerentes pretendem declaração de nulidade das assembleias que ratificaram a proibição de autorização de utilização do imóvel para locação por aplicativos. De acordo com os requerentes, a convenção teria sido alterada em flagrante ilegalidade, tanto quanto ao quórum para aprovação da alteração, quanto em relação aos procedimentos para convocação da assembleia.

Ocorre que não houve alteração da Convenção no sentido de proibição de locação dos imóveis por temporada, nem mesmo vedação de locação por meio de aplicativos digitais, desde que que o condômino que a fizer se atente à obrigação de preservação da finalidade residencial de sua unidade, nos termos do regimento interno do condomínio exposto acima.

Desse modo, não há que se falar em violação ao quórum de aprovação necessário para alterar a convenção, visto que o tema em discussão não fora a proibição de aluguel de imóvel por temporada, se este fosse o caso analisado, guardaria razão aos recorrentes, ocasião em que seria imprescindível a observância do quórum mínimo de para promover tal alteração.

Deve ser destacado que a locação do imóvel por plataformas digitais, tais como AIRBNB ,diverge da locação por temporada, regulada pela Lei n° 8.245/91.

De acordo com o art. 48 da Lei n° 8.245/91, considera-se locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Com isso, observa-se que a legislação pátria protege o proprietário da locação por temporada acima mencionada, mas nada diz a respeito da locação fracionada, que é a possibilitada pelos aplicativos. As locações se divergem, pois a locação efetuada através de aplicativos, tais como airbnb e booking, dentre outros, tem nítida natureza de hospedagem, não se destinando a residência dos locatários, que não se acomodam no apartamento para fins de ali estabelecer moradia.

É sabido que a locação pelas plataformas mencionadas permite que o proprietário ofereça hospedagem em troca de remuneração, o que se assemelha às hospedagens ofertadas em hotéis, hostels e pensões. Referida locação permite a alta rotatividade de hóspedes e visa atividade lucrativa com o imóvel, o que altera a destinação meramente residencial estabelecida na Convenção do recorrido.

Destaca-se que a convenção do condomínio aprovada regularmente em assembleia e que obedeça às determinações legais e constitucionais constitui lei entre os condôminos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil: “ A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornar-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Dessa forma, tendo a convenção estipulado que é permitido a modalidade de aluguel de imóvel por temporada desde que mantendo a finalidade residencial, não assiste razão o pedido de determinação para que o réu admita a locação fracionada no condomínio. Nesse mesmo sentido:

CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER PROPOSTA POR PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES CONDOMINIAIS CONTRA O CONDOMÍNIO Uso comercial de unidades residenciais, através de aplicativos - Não se discute aqui que a convenção condominial não veda a locação por temporada, mas também não há dúvida de que a disponibilização das unidades condominiais em plataformas digitais de hospedagens está desvirtuando a locação residencial em comercial e infringindo a convenção condominial Comprovação da alta rotatividade, serviço de limpeza e pagamento de diárias - Sentença de procedência reformada Recurso provido”. (TJSP; Apelação Cível 1119992-02.2018.8.26.0100; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 11/02/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PELO APLICATIVO AIRBNB. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO RÉU. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA QUE DECIDIU PELA PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR DIÁRIA. DELIBERAÇÃO QUE É SOBERANA, DEVENDO, NO CASO, PREVALECER. MODALIDADE LOCATÍCIA QUE, NO CASO, INFLUI NO DIA-A-DIA DOS MORADORES E NO PRÓPRIO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. ÔNUS E ENCARGOS QUE NÃO PODEM SER IMPOSTOS AOS DEMAIS CONDÔMINOS, OS QUAIS SEQUER AUFERIRÃO BENEFÍCIOS COM A ATIVIDADE EXERCIDA PELA DEMANDANTE. MODALIDADE LOCATÍCIA QUE NÃO É CONDIZENTE COM A FINALIDADE RESIDENCIAL PARA A QUAL OS APARTAMENTOS FORAM CONCEBIDOS E VENDIDOS. ALEGAÇÃO, SUBSIDIÁRIA, DE OFENSA AO QUÓRUM DE UNANIMIDADE DE VOTAÇÃO PARA A PROIBIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. RÉU QUE NÃO PRETENDE ALTERAR A FINALIDADE RESIDENCIAL DOS APARTAMENTOS, MAS, SIM, MANTÊ-LA. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL VÁLIDA E JUSTIFICADA. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL REDISTRIBUÍDO, COM A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, INCLUSIVE RECURSAIS. ART. 85, § 11, DO CPC/2015. RECURSO CONHECIDO PROVIDO. (TJPR - 10ª C. Cível - 0000497-66.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira - J. 31.08.2020)(TJ-PR - APL: 00004976620188160194 PR 0000497-66.2018.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira, Data de Julgamento: 31/08/2020, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/08/2020)

Inexistindo o direito de locação, não há que se falar em danos materiais e danos morais outrora gerados pela suposta negativa, uma vez que ausente os requisitos do art. 186, 187 e 927 do Código Civil.

Por todo o exposto, não encontro motivação para reformar a sentença vergastada, devendo a mesma ser mantida irretocável por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por tais razões, CONHEÇO do recurso apresentado e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter incólume a sentença guerreada na forma como lançada. Condeno o recorrente em custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)