Tribunal: TJES
Processo: 5001325-13.2022.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2025-10-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001325-13.2022.8.08.0047

APTE/APDA: GILSELENA SILVA

APTE/APDO: MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS

JUÍZO PROLATOR:

1ª VARA DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESPONSABILIDADE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL. DISTINÇÃO ENTRE DESGASTE NATURAL E USO INDEVIDO. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

Trata-se de apelações interpostas por Gilselena Silva e pelo Município de São Mateus contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES que, em ação de cobrança e reparação de danos decorrentes de contrato de locação, julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando o ente público ao pagamento de aluguéis de janeiro a junho de 2021, à reparação de deteriorações imputáveis ao uso indevido do imóvel (quantum a ser apurado em liquidação por arbitramento).

II. Questão em discussão

As questões devolvidas à apreciação consistem em:

(i) saber se o Município deve responder pelos aluguéis posteriores a janeiro/2021, considerando a alegação de desocupação em 04/01/2021;

(ii) definir se as deteriorações reclamadas configuram desgaste natural ou danos indenizáveis;

(iii) verificar se o orçamento unilateral da autora é suficiente para fixar o
quantum
dos danos materiais;

III. Razões de decidir

A jurisprudência deste Tribunal estabelece que a obrigação de pagar aluguéis persiste até a efetiva entrega das chaves, marco da rescisão da locação. No caso, restou demonstrado que o Município permaneceu no imóvel até junho/2021, quando houve a entrega formal das chaves, impondo-se a condenação pelos aluguéis do período.

O art. 23, III e V, da Lei 8.245/1991 impõe ao locatário a devolução do bem no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Os orçamentos apresentados pela locadora não individualizaram adequadamente os itens indenizáveis, razão pela qual correta a remessa à liquidação por arbitramento para apuração do quantum devido.

IV. Dispositivo e tese

Recursos de apelação desprovidos. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento: “1. A obrigação de pagar aluguéis somente cessa com a efetiva entrega das chaves, não bastando a alegação de desocupação do imóvel. 2. O locatário responde pelas deteriorações decorrentes de uso indevido, cabendo à liquidação por arbitramento apurar o
quantum
indenizável.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001325-13.2022.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILSELENA SILVA e outros

APELADO: MUNICIPIO DE SAO MATEUS e outros

RELATOR(A):DES.
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001325-13.2022.8.08.0047

APTE/APDA: GILSELENA SILVA

APTE/APDO: MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS

JUÍZO PROLATOR:

1ª VARA DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DES. ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RESPONSABILIDADE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL. DISTINÇÃO ENTRE DESGASTE NATURAL E USO INDEVIDO. LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

Trata-se de apelações interpostas por Gilselena Silva e pelo Município de São Mateus contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES que, em ação de cobrança e reparação de danos decorrentes de contrato de locação, julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando o ente público ao pagamento de aluguéis de janeiro a junho de 2021, à reparação de deteriorações imputáveis ao uso indevido do imóvel (quantum a ser apurado em liquidação por arbitramento).

II. Questão em discussão

As questões devolvidas à apreciação consistem em:

(i) saber se o Município deve responder pelos aluguéis posteriores a janeiro/2021, considerando a alegação de desocupação em 04/01/2021;

(ii) definir se as deteriorações reclamadas configuram desgaste natural ou danos indenizáveis;

(iii) verificar se o orçamento unilateral da autora é suficiente para fixar o
quantum
dos danos materiais;

III. Razões de decidir

A jurisprudência deste Tribunal estabelece que a obrigação de pagar aluguéis persiste até a efetiva entrega das chaves, marco da rescisão da locação. No caso, restou demonstrado que o Município permaneceu no imóvel até junho/2021, quando houve a entrega formal das chaves, impondo-se a condenação pelos aluguéis do período.

O art. 23, III e V, da Lei 8.245/1991 impõe ao locatário a devolução do bem no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Os orçamentos apresentados pela locadora não individualizaram adequadamente os itens indenizáveis, razão pela qual correta a remessa à liquidação por arbitramento para apuração do quantum devido.

IV. Dispositivo e tese

Recursos de apelação desprovidos. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento: “1. A obrigação de pagar aluguéis somente cessa com a efetiva entrega das chaves, não bastando a alegação de desocupação do imóvel. 2. O locatário responde pelas deteriorações decorrentes de uso indevido, cabendo à liquidação por arbitramento apurar o
quantum
indenizável.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos interpostos por GILSELENA SILVA E MUNICIPIO DE SAO MATEUS, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001325-13.2022.8.08.0047

APTE/APDA: GILSELENA SILVA

APTE/APDO: MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS

JUÍZO PROLATOR:

1ª VARA DE SÃO MATEUS - DR. LUCAS MODENESI VICENTE

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os autos de duas apelações cíveis interpostas, de um lado, por GILSELENA SILVA e, de outro, pelo MUNICÍPIO DE SÃO MATEUS, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de São Mateus/ES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança e reparação de danos decorrentes de contrato de locação, para: (i) condenar o Município ao pagamento dos aluguéis de janeiro a junho/2021 (R$ 18.232,60), com correção contratual (IGP-M) até 08/12/2021 e, a partir de 09/12/2021, taxa SELIC (EC 113/2021); (ii) reconhecer o dever de reparar as deteriorações imputáveis ao uso indevido do imóvel, remetendo a apuração do quantum à liquidação por arbitramento; e (iii) condenar ao pagamento de danos morais de R$ 7.000,00, com incidência da SELIC desde a citação, além de custas e honorários, em razão da sucumbência mínima da autora.

A autora apela buscando majorar a condenação por danos materiais para o valor integral do orçamento por ela apresentado (R$ 149.028,30), sustentando suficiência do laudo unilateral.

O Município, por seu turno, pretende a reforma integral da sentença, afirmando: (a) que a desocupação se deu em 04/01/2021, com entrega das chaves; (b) que os reparos pleiteados traduzem desgaste natural e/ou benfeitorias; (c) que a autora não se desincumbiu do ônus probatório.

Contrarrazões apresentadas por Gilselena Silva pugnando pelo não provimento do recurso da parte oposta (ID 7180529).

A sentença recorrida concluiu pela parcial procedência dos pedidos com base nos seguintes fundamentos:

Pretende a parte autora com a presente demanda a condenação do Município de São Mateus ao pagamento de danos materiais e morais. Para tanto, aduz que deixou o Município de arcar com o valor dos alugueis referentes aos meses de fevereiro a junho de 2021, bem como restituiu o imóvel com notórios pontos de deterioração, sendo responsável, desta forma, pela reforma do bem visando o seu retorno ao estado inicial. O Município, por outro lado, aduz que entregou o imóvel a autora ainda no mês de janeiro de 2021, não sendo responsável pelo pagamento de eventuais alugueis entre os meses de fevereiro a junho deste mesmo ano. Além disso, declina que as deteriorações no imóvel são exclusivamente decorrentes do uso normal e contínuo do bem, inexistindo assim quaisquer avariais a serem reparadas.

Neste compasso, entendo que as alegações autorais merecem prosperar em parte, pelos seguintes motivos.

É incontroverso que a autora possui longa relação locatícia com o Município, perpassando pelo menos por três gestões municipais distintas. No que concerne à discussão dos presentes autos, denoto que no ano de 2020, através do contrato nº 001/2020 (Id nº 12593999 – fls. 15/19), a requerente renovou o prazo de locação de seu imóvel com o Município de São Mateus pelo prazo de 12 (doze) meses, os quais findariam em janeiro de 2021. O valor mensal combinado na oportunidade foi de R$ 3.646,52 (três mil e seiscentos e quarenta e seis reais e cinquenta e dois centavos).

Em que pese a data firmada para o término da relação contratual, entendo suficientemente demonstrado que o Município de São Mateus permaneceu se utilizando do imóvel após janeiro de 2021. Tais fatos, são facilmente corroborados pelas declarações do Secretário Municipal de Saúde, Henrique Luiz Follador (Id nº 25300847), quando de sua oitiva em juízo, bem como pela própria formulação de novo contrato entre as partes, desta vez no mês de maio de 2021, conforme documento de Id nº 12593994 (fls. 01/05). Assim, ainda que aponte o requerido que a entrega das chaves ocorreu em janeiro de 2021, a efetiva entrega das chaves somente aconteceu em momento posterior, qual seja, junho de 2021, tal como exposto no termo de Id nº 12593995 – fl. 14, sendo este o termo final do contrato de locação entabulado. [...]

No mais, ainda em contrapartida às alegações do Município, destaco que às alegações de negativa da requerente em receber o imóvel por apontar deteriorações não reparadas, não dava azo ao Município a permanecer na posse do imóvel, considerando que poderia/deveria ter realizado a consignação judicial de devolução das chaves para afastar os efeitos da mora.

Com isso, certa a manutenção da posse do imóvel pelo Município requerido após o término da relação locatícia, viável se mostra a sua condenação ao pagamento dos alugueis relacionados aos meses de janeiro a junho de 2021, que totalizam o montante de R$ 18.232,60 (dezoito mil e duzentos e trinta e dois reais e sessenta centavos).

Importante ressaltar, ainda, que sobre cada parcela inadimplida deverá incidir correção monetária pelo IGP-M, conforme previsto contratualmente (Id nº 12593999 – fl. 15), até o dia 08/12/2021. A partir de tal data, ou seja, a contar do dia 09/12/2021, deverá incidir somente a taxa Selic, acumulada mensalmente, até o efetivo pagamento, considerando o que dispõe o artigo 3º da EC nº 113/2021. [...]

Por fim, no que se refere aos danos morais, destaco que estes podem ser compreendidos como o resultado não apenas da violação aos direitos da personalidade, mas, de forma, mais ampla, de uma lesão a um interesse existencial concretamente merecedor de tutela jurídica. Tal implica dizer que “o dano moral nada tem a ver com a dor, mágoa ou sofrimento da vítima ou de seus familiares. O pesar e a consternação daqueles que sofrem um dano extrapatrimonial não passam de sensações subjetivas, ou seja, sentimentos e vivências eminentemente pessoais e intransferíveis, pois cada ser o humano recebe os golpes da vida de forma única, conforme o seu temperamento e condicionamentos” (Novo Tratado de Responsabilidade Civil. Cristiano Chaves de Farias; Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga Netto. São Paulo: Atlas, 2015, p. 292).

No presente caso, denoto a existência de lesão aos direitos da personalidade da requerente em decorrência de condutas praticadas pela municipalidade, através de seus agentes públicos, considerando que o atraso no pagamento e, mais ainda, o próprio não pagamento por parte do Município em favor da requerente, atinge diretamente direitos existenciais desta, pois a demandante demonstrou que depende economicamente do pagamento de tais alugueis para sua subsistência. Tal situação, indiscutivelmente, gerou transtornos que transbordaram da normalidade, e que, por tais razões, resultam no dever de compensação moral por parte do Município. [...]

Na quantificação do dano moral devem ser considerados os seguintes aspectos: (i) que a reparação não faz desaparecer a dor do ofendido, mas repara o dano sofrido, com um caráter compensatório, e arbitrado razoavelmente para que não represente enriquecimento sem causa; (ii) a repercussão do dano e (iii) a intensidade do ato ilícito. Assim, com esteio nos referidos critérios, fixo o valor de danos morais no valor R$ 7.000,00 (sete mil reais).

A sentença reconheceu que, apesar do término contratual, o Município permaneceu na posse e uso do imóvel, com novo ajuste em maio/2021 e entrega efetiva das chaves apenas em junho/2021 (doc. Id 12593994 e Id 12593995, fl. 14), corroborado pela oitiva do então Secretário Municipal de Saúde. Tal quadro fático evidencia a prorrogação fática do uso e impõe a responsabilidade pelos aluguéis até a efetiva imissão do locador na posse.

A alegação do Município de que teria desocupado em 04/01/2021 não encontra respaldo nos autos. E, mesmo diante de divergência sobre avarias, competia ao locatário promover a consignação de chaves para obstar os efeitos da mora, o que não ocorreu.
A orientação jurisprudencial é estável no sentido de que o marco final da obrigação é a entrega efetiva das chaves/imissão do locador, não bastando a mera notícia de desocupação. Veja-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CRÉDITO DE ALUGUEL. LOCAÇÃO COMERCIAL . EXTINÇÃO DO CONTRATO. DEPÓSITO DAS CHAVES EM JUÍZO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 .
Como é de conhecimento, o aluguel se destina a compensar o locador pela perda do direito de gozar e fruir do imóvel, em razão da entrega da posse direta dele ao locatário, sendo que a subutilização – ou até mesmo a não utilização – durante determinado período não afasta a obrigação de pagar os alugueres, o qual cessa apenas com a entrega das chaves, marco da rescisão do contrato de locação. 2. Neste diapasão, a despeito das alegações recursais de que teria havido prévia notificação dos locadores acerca do desinteresse da locatária em permanecer no imóvel, agendando data para a entrega das chaves, não há como olvidar que tal evento somente ocorreu em 24/08/2021, quando depositadas em Juízo.
3 . No ponto, cumpre esclarecer que, ao contrário do consignado pelo julgador a quo, o “efeito liberatório das obrigações locatícias ocorre com o depósito das chaves em Juízo”. (TJSP; Apelação Cível 1004172-38.2021.8 .26.0161; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/03/2023; Data de Registro: 07/03/2023). 4. Recurso parcialmente provido . (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 5008763-96.2021.8.08 .0024, Relator.: JAIME FERREIRA ABREU, 4ª Câmara Cível)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - TERMO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES - ÔNUS DO LOCATÁRIO RECURSO PROVIDO. 1 - O C. STJ já consolidou o entendimento de que só se encerra o vínculo contratual com a entrega da posse direta da coisa pelo locatário ao locador, ou seja, somente com a efetiva entrega de chaves. 2 - E
ste e. Tribunal de Justiça também já decidiu nesse sentido: O ato de entrega das chaves põe fim à relação locatícia, sendo que os documentos trazidos aos autos pelo apelante não elucidam que a desocupação do imóvel ocorreu em outubro de 2017, por isso, os aluguéis são devidos até o termo de entrega das chaves.
(TJES, Classe: Apelação, 035170298299, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/06/2019, Data da Publicação no Diário: 19/06/2019). 3 - Tornam-se ineficazes os argumentos trazidos pelo apelado acerca da data em que desocupou o imóvel, visto que não fez prova de que efetivamente entregou as chaves ao locador. 4 - Essa entrega apenas ocorreu em juízo, conforme se verifica da petição datada dezembro de 2014. 5 Ausência de sucumbência do autor. Inversão da sucumbência. 6 Recurso provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 014140081101, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/02/2020, Data da Publicação no Diário: 19/02/2020).

Logo, entende-se devida a condenação pelos aluguéis de janeiro a junho/2021.

Nos termos do art. 23, III e V, da Lei 8.245/1991, o Município responde pelas deteriorações decorrentes de uso indevido e alterações que exijam recomposição ao estado anterior, não pelos desgastes normais do tempo (pintura antiga, rejuntes gastos, acessórios antigos, oxidação de grades etc.).

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Os orçamentos unilaterais carreados pela locadora englobam itens de reforma e depreciação ordinária, sem individualização segura do que decorre de mau uso (indenizável) e do que é desgaste natural (não indenizável). Adequada, pois, a remessa à liquidação por arbitramento, mediante perícia técnica, para delimitar itens e valores indenizáveis, expurgando-se o que traduz mera manutenção própria do curso normal da locação.

A pretensão recursal da locadora de fixação imediata no montante de R$ 149.028,30 não se sustenta diante do conjunto probatório; de igual modo, não procede a tese do Município de improcedência total, pois há elementos suficientes a demonstrar deteriorações concretas atribuíveis ao uso pela Administração, impondo a recomposição.

Diante do exposto, nego provimento às apelações para manter integralmente a r. sentença.

Deixo de majorar os honorários por não terem sido fixados na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 13.10.2025 a 17.10.2025:

Acompanho o E. Relator.