Tribunal: TJES
Processo: 5000161-64.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2025-02-20

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSTITUIÇÃO EM MORA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA – PRESSUPOSTO INDISPENSÁVEL PARA O DESENVOLVIMENTO REGULAR DO PROCESSO – CERCEAMENTO DE DEFESA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
A constituição em mora é requisito indispensável para a resolução de contrato de promessa de compra e venda e para a consequente reintegração de posse do imóvel.

2.
Tal formalidade é essencial para dar ao devedor a oportunidade de purgar a mora, garantindo o desenvolvimento regular do processo.

3.
Na ausência de comprovação de notificação válida dos devedores, verifica-se a inexistência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, o que enseja sua extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso IV, do CPC.

4
.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000161-64.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO MENELLI e outros

APELADO: MARCELO FANTIN e outros (3)

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSTITUIÇÃO EM MORA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA – PRESSUPOSTO INDISPENSÁVEL PARA O DESENVOLVIMENTO REGULAR DO PROCESSO – CERCEAMENTO DE DEFESA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
A constituição em mora é requisito indispensável para a resolução de contrato de promessa de compra e venda e para a consequente reintegração de posse do imóvel.

2.
Tal formalidade é essencial para dar ao devedor a oportunidade de purgar a mora, garantindo o desenvolvimento regular do processo.

3.
Na ausência de comprovação de notificação válida dos devedores, verifica-se a inexistência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo, o que enseja sua extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso IV, do CPC.

4
.
Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5000161-64.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO MENELLI, LUCIMARA ANGELI DE PAIVA

APELADO: MARCELO FANTIN, ALMIR FANTIN, LUCIENE FANTIN, RENALDO FANTIN

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata
-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
p
or

GILBERTO MENELLI
e
LUCIMARA ANGELI DE PAIVA
em face da sentença de
id. 11286919
que, nos autos da
ação de resolução contratual de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse c/c pedido de tutela antecipatória de urgência

ajuizada
p
or
MARCELO FANTIN e OUTROS
, julgou
procedente
a pretensão
autora

para:

i) Declarar a resolução do contrato celebrado entre as partes, nos termos da cláusula resolutória expressa;

ii) Determinar a reintegração de posse definitiva do imóvel, objeto da presente lide;

iii) Condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de aluguéis (perdas e danos), no valor de R$ 800,00 mensais, pelo tempo de fruição do bem pelos requeridos até a efetiva reintegração dos autores na posse do imóvel;

iv) Autorizo o levantamento da quantia depositada em Juízo.

Em suas razões (
id. 11286920
), os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência de pressuposto válido para o regular desenvolvimento do processo, diante da ausência de notificação válida e regular dos devedores, elemento essencial para a configuração da mora.

Alegando, ainda, cerceamento de defesa em razão da rejeição do pedido de produção de prova testemunhal, requerem a compensação dos valores pagos, argumentam que o contrato deve ser considerado parcialmente cumprido e pleiteiam a redução da multa contratual, por considerá-la excessiva e desproporcional.

Os apelados apresent
aram
contrarrazões (
id. 11286923
) pugnando, em
resumo
, pelo desprovimento do recurso interposto.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/
ES
.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5000161-64.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
GILBERTO MENELLI, LUCIMARA ANGELI DE PAIVA

APELADO:
MARCELO FANTIN, ALMIR FANTIN, LUCIENE FANTIN, RENALDO FANTIN

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GILBERTO MENELLI
e
LUCIMARA ANGELI DE PAIVA
em face da sentença de id. 11286919 que, nos autos da
ação de resolução contratual de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse c/c pedido de tutela antecipatória de urgência

ajuizada por
MARCELO FANTIN e OUTROS
, julgou procedente a pretensão autoral.

Na inicial os apelados alegam que as partes celebraram um contrato de compra e venda em 11 de novembro de 2020, no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), cujo pagamento foi pactuado em 10 (dez) prestações mensais de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada, sendo estipulado que a primeira parcela venceria em 30 de janeiro de 2021, e as demais seriam quitadas nos meses subsequentes.

Entretanto, diz que os apelantes pagaram apenas as três primeiras parcelas (total de R$ 75.000,00) e realizaram um pagamento parcial da quarta parcela (R$ 8.000,00). A partir de então, deixaram de pagar qualquer outra parcela, resultando em uma inadimplência que, até a atualização, totaliza R$ 194.166,68.

Diante do exposto, procederam à notificação extrajudicial dos apelantes, por meio de cartório, não logrando, contudo, êxito em sua finalidade.

Após o regular trâmite processual, o d. Magistrado singular proferiu a r. sentença recorrida, julgando procedente o pedido autoral, sob o fundamento de que o inadimplemento dos réus foi incontroverso, ficando demonstrado nos autos o descumprimento das obrigações contratuais pactuadas.

Nesse contexto, reconheceu-se o direito dos autores à resolução do contrato, à reintegração de posse do imóvel e à condenação dos réus ao pagamento de aluguéis pelos meses de fruição indevida do bem, considerando, ainda, a ausência de prova robusta quanto à alegação de força maior ou onerosidade excessiva.

Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso, sustentando, em síntese, a inexistência de pressuposto válido para o regular desenvolvimento do processo, diante da ausência de notificação válida e regular dos devedores, elemento essencial para a configuração da mora.

Alegando, ainda, cerceamento de defesa em razão da rejeição do pedido de produção de prova testemunhal, requerem a compensação dos valores pagos, argumentam que o contrato deve ser considerado parcialmente cumprido e pleiteiam a redução da multa contratual, por considerá-la excessiva e desproporcional.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id. 11286923) pugnando, em resumo, pelo desprovimento do recurso interposto.

Pois bem.

Como é cediço, nos casos de inadimplemento contratual, a constituição em mora configura requisito indispensável para a resolução do contrato e consequente reintegração de posse. Trata-se de condição essencial para o regular desenvolvimento do processo, sendo imprescindível que a notificação prévia seja realizada de forma válida e suficiente para caracterizar a mora.

No caso concreto, embora os apelados tenham alegado que notificaram os devedores/apelantes para purgarem a mora, verifica-se que tal notificação foi irregular. Conforme reconhecido na sentença, houve tentativa de notificação extrajudicial por meio de oficial de cartório, que não obteve êxito em localizar os apelantes.

Não há comprovação de que os recorrentes tenham sido efetivamente constituídos em mora antes do ajuizamento da ação, o que configura ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Desse modo, a ausência de cumprimento dessa formalidade essencial inviabiliza a configuração válida da mora e, consequentemente, torna irregular o prosseguimento da ação. Tratando-se de vício processual que compromete o desenvolvimento regular do feito, ensejando sua extinção sem resolução do mérito.

Nesse sentido vejamos o entendimento do C. STJ:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NºS 282 E 356/STF. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL.
1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes
. (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.302.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe de 13/3/2020.)

Não é outro o posicionar deste e. Tribunal de Justiça. Veja-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AÇÃO RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. [...]
2. Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 0007053-14.2016.8.08.0021, Relator: MARCOS VALLS FEU ROSA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 05/09/2024).

Pelo exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença, julgando extinto o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso IV, do CPC, em razão da ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Inverto os ônus de sucumbência, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 10/02/2025 a 14/02/2025

Acompanho o E. Relator.