Tribunal: TJES
Processo: 0018905-17.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-10-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS. MULTA CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, determinando a outorga da escritura definitiva ao autor, condicionada à individualização prévia das matrículas das unidades autônomas, conforme decisão liminar ora confirmada, bem como ao pagamento de multa contratual e honorários de sucumbência fixados em 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de individualização das matrículas impede o deferimento do pedido de adjudicação compulsória; se há prescrição da multa contratual; e se o promitente comprador teria descumprido obrigações acessórias, como pagamento de ITBI e taxas.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de individualização das matrículas, por si só, não obsta a adjudicação compulsória, quando cumulada com obrigação de fazer, especialmente se a responsabilidade pela regularização do empreendimento recai sobre a incorporadora.
4. O perito judicial atestou que a ré deixou de adotar providências administrativas junto ao Município e ao Registro de Imóveis, configurando inadimplemento contratual.
5. A jurisprudência desta Corte admite a cumulação da adjudicação com a obrigação de individualizar as matrículas, afastando o argumento de impossibilidade da outorga.
6. A cláusula penal é devida, porquanto caracterizada a mora da vendedora, sendo inaplicável a alegação de prescrição, dada a natureza imprescritível da obrigação principal, com base no princípio da acessoriedade (CC, art. 411).
7. A exigência de pagamento de ITBI e taxas recai sobre o momento da escritura, ainda não lavrada em razão da omissão da vendedora, o que inviabiliza imputar tal encargo ao comprador no presente estágio.
8. Inexistência de demonstração de risco ao resultado útil do processo ou de perigo de dano que justifique a concessão de efeito suspensivo à apelação.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É admissível a adjudicação compulsória cumulada com obrigação de individualização das matrículas, quando a regularização do imóvel está sob responsabilidade da incorporadora. 2. A multa contratual é exigível na hipótese de mora da vendedora, sendo inaplicável a prescrição por força da imprescritibilidade da obrigação principal. 3. O pagamento de ITBI e taxas é exigível apenas no momento da lavratura da escritura definitiva.”
_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 411 e 475; CPC, art. 497.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 369.206/MG, Rel. Min. Castro Filho, 3ª Turma, j. 25.11.2003; STJ, REsp nº 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.10.2012; TJES, AgInst nº 0013309-81.2019.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, j. 07.02.2020; TJES, ApCiv nº 0018909-54.2017.8.08.0048, Rel. Des. Vania Massad Campos, 2ª Câmara Cível, j. 21.11.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0018905-17.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VITORIA APART HOSPITAL S/A

APELADO: GERALDO ANTONIO BATISTA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS. MULTA CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, determinando a outorga da escritura definitiva ao autor, condicionada à individualização prévia das matrículas das unidades autônomas, conforme decisão liminar ora confirmada, bem como ao pagamento de multa contratual e honorários de sucumbência fixados em 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de individualização das matrículas impede o deferimento do pedido de adjudicação compulsória; se há prescrição da multa contratual; e se o promitente comprador teria descumprido obrigações acessórias, como pagamento de ITBI e taxas.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de individualização das matrículas, por si só, não obsta a adjudicação compulsória, quando cumulada com obrigação de fazer, especialmente se a responsabilidade pela regularização do empreendimento recai sobre a incorporadora.
4. O perito judicial atestou que a ré deixou de adotar providências administrativas junto ao Município e ao Registro de Imóveis, configurando inadimplemento contratual.
5. A jurisprudência desta Corte admite a cumulação da adjudicação com a obrigação de individualizar as matrículas, afastando o argumento de impossibilidade da outorga.
6. A cláusula penal é devida, porquanto caracterizada a mora da vendedora, sendo inaplicável a alegação de prescrição, dada a natureza imprescritível da obrigação principal, com base no princípio da acessoriedade (CC, art. 411).
7. A exigência de pagamento de ITBI e taxas recai sobre o momento da escritura, ainda não lavrada em razão da omissão da vendedora, o que inviabiliza imputar tal encargo ao comprador no presente estágio.
8. Inexistência de demonstração de risco ao resultado útil do processo ou de perigo de dano que justifique a concessão de efeito suspensivo à apelação.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“1. É admissível a adjudicação compulsória cumulada com obrigação de individualização das matrículas, quando a regularização do imóvel está sob responsabilidade da incorporadora. 2. A multa contratual é exigível na hipótese de mora da vendedora, sendo inaplicável a prescrição por força da imprescritibilidade da obrigação principal. 3. O pagamento de ITBI e taxas é exigível apenas no momento da lavratura da escritura definitiva.”
_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 411 e 475; CPC, art. 497.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 369.206/MG, Rel. Min. Castro Filho, 3ª Turma, j. 25.11.2003; STJ, REsp nº 1.216.568/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.10.2012; TJES, AgInst nº 0013309-81.2019.8.08.0048, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, j. 07.02.2020; TJES, ApCiv nº 0018909-54.2017.8.08.0048, Rel. Des. Vania Massad Campos, 2ª Câmara Cível, j. 21.11.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 02/09/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por VITÓRIA APART HOSPITAL S/A, eis que irresignado com os termos da sentença id. 9857725 do juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da “ação de adjudicação compulsória” ajuizada por GERALDO ANTONIO BATISTA, julgou procedente o pedido para determinar a outorga da escritura definitiva de compra e venda em favor do autor, condicionada à prévia individualização das matrículas das respectivas unidades autônomas, e condenar a ré ao pagamento da multa contratual prevista no parágrafo quinto da cláusula doze, limitada ao percentual de 10% sobre o valor da transação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas suas razões recursais de id. 9857727, aduz o apelante que a sentença recorrida incorreu em error in judicando ao afastar a exigência de individualização das matrículas para fins de adjudicação compulsória, contrariando jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que as pendências que impedem a regularização dos imóveis decorrem de entraves administrativos junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis, e não de sua desídia. Sustenta, ainda, que o apelado não comprovou o adimplemento das obrigações contratuais acessórias, como o pagamento de ITBI, taxas e emolumentos, o que inviabilizaria a outorga da escritura. Por fim, alega nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à prescrição da multa contratual. Assim, pugna o provimento recursal, visando a reforma da sentença.

Contrarrazões em id. 9857732, refutando pontualmente as razões recursais e pugnando pelo desprovimento da apelação.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Em tempo, retifique-se a autuação eletrônica com a correção dos polos, ante a sua inversão nesta instância recursal.

*

O SR, ADVOGADO JOÃO CLÁUDIO GONÇALVES LEAL:-

Excelentíssimo senhor Presidente; Excelentíssimos membros desta Quarta Câmara Cível; servidores; ilustre procurador de justiça; colegas advogados, boa tarde.

Em ação de adjudicação compulsória, pretende o autor um provimento judicial que substitui ou supre a escritura pública que não lhe foi outorgada, permitindo assim a transferência da propriedade do imóvel. Ou seja, por meio de ação de adjudicação compulsória, aquele que teria prometido comprar um imóvel, diante da omissão daquele que teria prometido vender tal imóvel, postula um provimento judicial que viabilizaria a aquisição da propriedade. E é por isso que as duas Turmas de direito privado do Superior Tribunal de Justiça já decidiram que é condição específica da ação de adjudicação compulsória que o imóvel que se pretende adquirir esteja devidamente individualizado no registro de imóveis. Ou seja, é necessário que o imóvel que se pretende adquirir tenha sua matrícula no registro de imóveis.

O imóvel não individualizado ou não desmembrado não pode ser adquirido por meio de ação de adjudicação compulsória. Isso já foi decidido nos acórdãos proferidos nos recursos especiais 1.297.784, relatora Ministra Maria Isabel Galotti, e 1.851.104 de relatoria do Ministro Ricardo Vilas Boas Cueva. Extrai desses acórdãos: a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.

O apelado pretende, por meio de ação de adjudicação compulsória, a aquisição de duas unidades que compõem o prédio onde está instalado Vitória Apart Hospital. Essas duas unidades, no entanto, não são unidades autônomas, não tem registro individualizado, não tem matrícula própria do Registro Geral de Móveis. Faço um registro importante: não se discute a existência de um contrato celebrado pelas partes em que a ora apelante prometeu vender duas unidades de seu complexo no imóvel onde foi instalado o Vitória Apart Hospital.

Há 20 anos, quando foi construído o Vitória Apart Hospital, o modelo de negócios que foi adotado permitia que pessoas, quaisquer investidores, adquirissem unidades que iriam compor o Vitória Apart Hospital para que, então, obtivessem algum tipo de retorno por meio de aluguéis. Mas, por problemas diversos e, em especial, por problemas relacionados à burocracia da própria Prefeitura do Município de Serra, como ficou comprovado no curso desse processo, não foi até hoje possível a individualização das unidades do Vitória Apart Hospital, o que não causa prejuízo aos investidores, o que aliás não é nem discutido nesse processo.

O apelado recebe o valor devido por aquela cota que teria investido para a construção do Vitório Apart Hospital, mas ainda não é possível, de fato, a transferência imobiliária, apesar de todos os esforços da apelante, que também ficaram demonstrados no curso da perícia realizada neste processo judicial. Mas, efetivamente, a transferência da propriedade das duas unidades, as unidades 242 e 243, não vai ser possível, não vai ser possível porque não existe registro próprio para essas unidades.

E ainda que fosse possível, o que ficou também demonstrado no curso desse processo é que o apelado que postula o provimento judicial alegando omissão do Vitória Apart Hospital em lhe outorgar a escritura pública, o apelado não cumpriu todas as obrigações pactuadas no contrato. Ora, se não foram cumpridas as obrigações, todas elas por parte do adquirente, não se pode exigir daquele que prometeu vender a outorga da escritura pública. E por último, ainda que se conclua pela procedência do pedido formulado na ação de adjudicação compulsória, o Vitória Apart Hospital requer que seja pronunciada a prescrição em relação à multa prevista no contrato, pela demora na outorga da escritura pública.

O contrato celebrado pelas partes é de 2002 e só em 2017 é que foi ajuizado a ação de adjudicação compulsória. Ainda que não prescreva a pretensão relativa à adjudicação compulsória, a pretensão relativa ao recebimento da multa pela demora na outorga da escritura, essa já está prescrita há muito tempo.

Por essas razões, eminentes desembargadores, que a apelante reitera o seu pedido de reforma da sentença para que todos os pedidos sejam julgados improcedentes.

Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Eminente Presidente, há dois julgados, um da Quarta Câmara e outro da Segunda Câmara, para manter a decisão recorrida. Mas, o douto advogado, em sua sustentação oral, fez referência a julgados do STJ que inviabilizam o registro desses imóveis.

Peço o retorno dos autos para examinar os julgados referidos pelo douto advogado.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 16/09/2025

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Eminentes pares, trata-se de apelação cível interposta por VITÓRIA APART HOSPITAL S/A, eis que irresignado com os termos da sentença id. 9857725 do juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da “ação de adjudicação compulsória” ajuizada por GERALDO ANTONIO BATISTA, julgou procedente o pedido para determinar a outorga da escritura definitiva de compra e venda em favor do autor, condicionada à prévia individualização das matrículas das respectivas unidades autônomas, e condenar a ré ao pagamento da multa contratual prevista no parágrafo quinto da cláusula doze, limitada ao percentual de 10% sobre o valor da transação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas suas razões recursais de id. 9857727, aduz o apelante que a sentença recorrida incorreu em error in judicando ao afastar a exigência de individualização das matrículas para fins de adjudicação compulsória, contrariando jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que as pendências que impedem a regularização dos imóveis decorrem de entraves administrativos junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis, e não de sua desídia. Sustenta, ainda, que o apelado não comprovou o adimplemento das obrigações contratuais acessórias, como o pagamento de ITBI, taxas e emolumentos, o que inviabilizaria a outorga da escritura. Por fim, alega nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à prescrição da multa contratual. Assim, pugna o provimento recursal, visando a reforma da sentença.

Em razão da sustentação empreendida pelo douto causídico na sessão de julgamento, solicitei o retorno dos autos para examinar as ponderações trazidas.

Nesse sentido, em que pese as judiciosas razões recursais, tenho que o presente recurso não merece provimento.

No caso concreto, é incontroverso que o autor/apelado celebrou com a parte ré/apelante, em 09 de dezembro de 1998, dois contratos de promessa de compra e venda relativos às unidades autônomas nºs 242 e 243 do empreendimento denominado “Vitória Apart Hospital”, tendo quitado integralmente os valores pactuados, conforme comprovantes de pagamento juntados às fls. 12/19. Também restou incontroverso que, passadas mais de duas décadas desde a quitação contratual, a escritura pública definitiva ainda não foi outorgada pela promitente vendedora, sendo igualmente incontroverso que não houve individualização das matrículas das referidas unidades junto ao Registro Geral de Imóveis.

Com base nos elementos constantes dos autos, especialmente no laudo pericial produzido às fls. 405/454, constata-se que a ausência de individualização das matrículas decorre de pendências administrativas perante o Município de Serra/ES e o próprio Cartório de Registro de Imóveis, cuja resolução caberia à ré/apelante, na condição de incorporadora do empreendimento. Segundo o perito judicial, a demandada não apresentou a documentação exigida pelos órgãos competentes, tampouco tomou as providências administrativas indispensáveis à regularização do empreendimento. Tal conduta configura, portanto, inadimplemento contratual e manifesta desídia no cumprimento das obrigações assumidas.

Em que pese a alegação de que a ausência de matrícula individualizada inviabilizaria a adjudicação compulsória pretendida na esteira do que decidido nos recursos especiais nºs 1.297.784 e 1.851.104, este argumento não merece prosperar, ante as peculiaridades do caso concreto.

Isso porque a tutela jurisdicional vindicada neste feito não se limitou à adjudicação e à exigência de multa, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura das respectivas matrículas individualizadas.

Tal matéria, inclusive, foi objeto de apreciação nestes autos, por ocasião do agravo de instrumento n.º 0013309-81.2019.8.08.0048, outrora interposto por VITORIA APART HOSPITAL, eis que irresignado com a r. decisão reproduzida à fl. 442/445 que deferiu o pedido liminar formulado pelo autor para determinar que o recorrente “proceda o desmembramento do imóvel objeto dos autos, com a consequente abertura da matrícula individual das unidades prometidas e já pagas pelo requerente, no prazo de 30 (trinta) dias sob pena de multa diária”.

Referida decisão foi mantida por essa instância recursal, restando o julgamento do respectivo agravo de instrumento assim ementado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO TUTELA DE URGÊNCIA REQUISITOS PREENCHIMENTO RECURSO DA PARTE CONTRÁRIA RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. II A concessão da tutela de urgência reclama a presença concomitante dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, na forma do art. 300 do NCPC. III Na hipótese, o Autor-Recorrido demonstrou, à saciedade, o preenchimento de ambos os requisitos, sendo acertada a decisão agravada que deferiu a antecipação da tutela em seu favor. IV Recurso conhecido e improvido. (Data da publicação: 07/fev/2020, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Número: 0013309-81.2019.8.08.0048, Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ)

Portanto, como resta evidente, não há que se falar em simples adjudicação de bem sem matrícula individualizada, eis que referida individualização foi objeto de obrigação de fazer já em tutela antecedente.

E a matéria não é novidade no âmbito deste E. Tribunal de Justiça, que assim decidiu em caso idêntico:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NULIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. CONDOMÍNIO HOSPITALAR. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. RECURSO DESPROVIDO. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CAUSA IMPUTÁVEL À VENDEDORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. 1) Considerando que o argumento expendido no recurso fora deduzido em sede de contestação, rejeita-se a preliminar de nulidade por inovação recursal. 2) A tutela jurisdicional vindicada não se limitou à adjudicação compulsória, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura da matrícula individualizada do bem, inexistindo óbice à cumulação dos pedidos. Precedente. 3) Nos termos do art. 411 do diploma civil, é facultado ao credor exigir, concomitantemente, a satisfação da cláusula penal e o cumprimento da obrigação, circunstância que, via de consequência, acarreta a aplicação de idêntico prazo prescricional. Precedente. 4) Ausente justificativa plausível para atraso na outorga de escritura pública, a configurar causa imputável à vendedora, impõe-se o pagamento da cláusula penal acordada. 5) Recurso de Vitória Apart Hospital S. A. desprovido e apelo de Carlos Antonio Fernandes provido. (Data: 21/Nov/2024, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 0018909-54.2017.8.08.0048, Magistrado: VANIA MASSAD CAMPOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Adjudicação Compulsória)

Portanto, acertada a sentença, não merecendo prosperar a irresignação recursal.

Prosseguindo, quanto à cláusula penal estipulada contratualmente, novamente correta a conclusão do julgador de primeiro grau.

Dita penalidade é plenamente exigível, eis que verificada a mora do devedor, sendo inaplicável, no caso, a alegação de prescrição, porquanto a obrigação principal (outorga da escritura) é imprescritível, nos termos da jurisprudência consolidada no STJ (REsp 369.206/MG, REsp 1.216.568/MG).

Assim, aplicando-se o princípio da acessoriedade (accessorium sequitur principale), conclui-se que a multa contratual segue o mesmo regime da obrigação principal, podendo ser exigida em conjunto, conforme autoriza expressamente o art. 411 do Código Civil.

Ressalte-se, ainda, que o contrato celebrado entre as partes possui natureza sinalagmática, impondo obrigações recíprocas. Assim, comprovado o adimplemento do promitente comprador e a mora do promitente vendedor, impõe-se a adjudicação compulsória como forma de suprir a ausência de vontade negocial daquele que descumpriu a obrigação. E, tratando-se de obrigação de fazer não cumprida, é legítima a substituição da vontade do devedor por sentença judicial com eficácia constitutiva (art. 497, CPC).

No que toca à alegação da parte ré de que não foram satisfeitas as obrigações acessórias pelo autor, como pagamento de ITBI e taxas, observa-se que tais encargos são exigíveis no momento da lavratura da escritura pública, ato que ainda não ocorreu - em virtude da omissão da própria apelante. Assim, não há como imputar ao comprador a obrigação de antecipar tais despesas sem a contrapartida de providências efetivas da vendedora quanto à regularização do imóvel.

Por fim, quanto ao pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação, não há nos autos demonstração de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo que justifique a suspensão da eficácia da sentença. Pelo contrário, a manutenção da sentença proferida é que assegura a integridade patrimonial do autor, impedindo a utilização indevida do bem prometido em venda pela parte inadimplente. Ademais, ante a conclusão do presente voto, por certo que não resta presente também o requisito atinente aos elementos de prova em favor do direito do recorrente.

Diante do exposto, conheço do recurso mas NEGO-LHE PROVIMENTO.

Deixo de majorar a verba honorária por ter sido fixada no patamar máximo na sentença.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminente Presidente, acompanho o voto do eminente Relator.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Determino que os autos sejam enviados com vista ao gabinete do eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO:23/09/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Eminentes Pares, revi os autos e acompanho o voto de relatoria.

*

cmv*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0018905-17.2017.8.08.0048

APELANTE:
VITORIA APART HOSPITAL

APELADO:
GERALDO ANTONIO BATISTA

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RETORNO DOS AUTOS

Eminentes pares, trata-se de apelação cível interposta por
VITÓRIA APART HOSPITAL S/A
, eis que irresignado com os termos da sentença id. 9857725 do juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES, que, nos autos da “
ação de adjudicação compulsória
” ajuizada por
GERALDO ANTONIO BATISTA
, julgou procedente o pedido para determinar a outorga da escritura definitiva de compra e venda em favor do autor, condicionada à prévia individualização das matrículas das respectivas unidades autônomas, e condenar a ré ao pagamento da multa contratual prevista no parágrafo quinto da cláusula doze, limitada ao percentual de 10% sobre o valor da transação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas suas razões recursais de id. 9857727, aduz o apelante que a sentença recorrida incorreu em
error in judicando
ao afastar a exigência de individualização das matrículas para fins de adjudicação compulsória, contrariando jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que as pendências que impedem a regularização dos imóveis decorrem de entraves administrativos junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis, e não de sua desídia. Sustenta, ainda, que o apelado não comprovou o adimplemento das obrigações contratuais acessórias, como o pagamento de ITBI, taxas e emolumentos, o que inviabilizaria a outorga da escritura. Por fim, alega nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à prescrição da multa contratual. Assim, pugna o provimento recursal, visando a reforma da sentença.

Em razão da sustentação empreendida pelo douto causídico na sessão de julgamento, solicitei o retorno dos autos para examinar as ponderações trazidas.

Nesse sentido, em que pese as judiciosas razões recursais, tenho que o presente recurso não merece provimento.

No caso concreto, é incontroverso que o autor/apelado celebrou com a parte ré/apelante, em 09 de dezembro de 1998, dois contratos de promessa de compra e venda relativos às unidades autônomas nºs 242 e 243 do empreendimento denominado “Vitória Apart Hospital”, tendo quitado integralmente os valores pactuados, conforme comprovantes de pagamento juntados às fls. 12/19. Também restou incontroverso que, passadas mais de duas décadas desde a quitação contratual, a escritura pública definitiva ainda não foi outorgada pela promitente vendedora, sendo igualmente incontroverso que não houve individualização das matrículas das referidas unidades junto ao Registro Geral de Imóveis.

Com base nos elementos constantes dos autos, especialmente no laudo pericial produzido às fls. 405/454, constata-se que a ausência de individualização das matrículas decorre de pendências administrativas perante o Município de Serra/ES e o próprio Cartório de Registro de Imóveis, cuja resolução caberia à ré/apelante, na condição de incorporadora do empreendimento. Segundo o perito judicial, a demandada não apresentou a documentação exigida pelos órgãos competentes, tampouco tomou as providências administrativas indispensáveis à regularização do empreendimento. Tal conduta configura, portanto, inadimplemento contratual e manifesta desídia no cumprimento das obrigações assumidas.

Em que pese a alegação de que a ausência de matrícula individualizada inviabilizaria a adjudicação compulsória pretendida na esteira do que decidido nos recursos especiais nºs 1.297.784 e 1.851.104, este argumento não merece prosperar, ante as peculiaridades do caso concreto.

Isso porque a tutela jurisdicional vindicada neste feito
não se limitou
à adjudicação e à exigência de multa, porquanto
cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura das respectivas matrículas individualizadas
.

Tal matéria, inclusive, foi objeto de apreciação nestes autos, por ocasião do agravo de instrumento n.º 0013309-81.2019.8.08.0048, outrora interposto por
VITORIA APART HOSPITAL
, eis que irresignado com a r. decisão reproduzida à fl. 442/445 que deferiu o pedido liminar formulado pelo autor para determinar que o recorrente “
proceda o desmembramento do imóvel objeto dos autos, com a consequente abertura da matrícula individual das unidades prometidas e já pagas pelo requerente, no prazo de 30 (trinta) dias sob pena de multa diária
”.

Referida decisão foi mantida por essa instância recursal, restando o julgamento do respectivo agravo de instrumento assim ementado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO TUTELA DE URGÊNCIA REQUISITOS PREENCHIMENTO RECURSO DA PARTE CONTRÁRIA RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. II A concessão da tutela de urgência reclama a presença concomitante dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, na forma do art. 300 do NCPC. III Na hipótese, o Autor-Recorrido demonstrou, à saciedade, o preenchimento de ambos os requisitos,
sendo acertada a decisão agravada que deferiu a antecipação da tutela em seu favor
. IV Recurso conhecido e improvido. (Data da publicação: 07/fev/2020, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Número: 0013309-81.2019.8.08.0048, Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ)

Portanto, como resta evidente,
não há que se falar em simples adjudicação de bem sem matrícula individualizada, eis que referida individualização foi objeto de obrigação de fazer já em tutela antecedente
.

E a matéria não é novidade no âmbito deste E. Tribunal de Justiça, que assim decidiu em caso idêntico:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NULIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. CONDOMÍNIO HOSPITALAR. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. RECURSO DESPROVIDO. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CAUSA IMPUTÁVEL À VENDEDORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. 1) Considerando que o argumento expendido no recurso fora deduzido em sede de contestação, rejeita-se a preliminar de nulidade por inovação recursal. 2)
A tutela jurisdicional vindicada não se limitou à adjudicação compulsória, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura da matrícula individualizada do bem, inexistindo óbice à cumulação dos pedidos. Precedente.
3) Nos termos do art. 411 do diploma civil, é facultado ao credor exigir, concomitantemente, a satisfação da cláusula penal e o cumprimento da obrigação, circunstância que, via de consequência, acarreta a aplicação de idêntico prazo prescricional. Precedente. 4) Ausente justificativa plausível para atraso na outorga de escritura pública, a configurar causa imputável à vendedora, impõe-se o pagamento da cláusula penal acordada. 5) Recurso de Vitória Apart Hospital S. A. desprovido e apelo de Carlos Antonio Fernandes provido. (Data: 21/Nov/2024, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 0018909-54.2017.8.08.0048, Magistrado: VANIA MASSAD CAMPOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Adjudicação Compulsória)

Portanto, acertada a sentença, não merecendo prosperar a irresignação recursal.

Prosseguindo, quanto à cláusula penal estipulada contratualmente, novamente correta a conclusão do julgador de primeiro grau.

Dita penalidade é plenamente exigível, eis que verificada a mora do devedor, sendo inaplicável, no caso, a alegação de prescrição, porquanto a obrigação principal (outorga da escritura) é imprescritível, nos termos da jurisprudência consolidada no STJ (REsp 369.206/MG, REsp 1.216.568/MG).

Assim, aplicando-se o princípio da acessoriedade (
accessorium sequitur principale
), conclui-se que a multa contratual segue o mesmo regime da obrigação principal, podendo ser exigida em conjunto, conforme autoriza expressamente o art. 411 do Código Civil.

Ressalte-se, ainda, que o contrato celebrado entre as partes possui natureza sinalagmática, impondo obrigações recíprocas. Assim, comprovado o adimplemento do promitente comprador e a mora do promitente vendedor, impõe-se a adjudicação compulsória como forma de suprir a ausência de vontade negocial daquele que descumpriu a obrigação. E, tratando-se de obrigação de fazer não cumprida, é legítima a substituição da vontade do devedor por sentença judicial com eficácia constitutiva (art. 497, CPC).

No que toca à alegação da parte ré de que não foram satisfeitas as obrigações acessórias pelo autor, como pagamento de ITBI e taxas, observa-se que tais encargos são exigíveis no momento da lavratura da escritura pública, ato que ainda não ocorreu - em virtude da omissão da própria apelante. Assim, não há como imputar ao comprador a obrigação de antecipar tais despesas sem a contrapartida de providências efetivas da vendedora quanto à regularização do imóvel.

Por fim, quanto ao pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação, não há nos autos demonstração de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo que justifique a suspensão da eficácia da sentença. Pelo contrário, a manutenção da sentença proferida é que assegura a integridade patrimonial do autor, impedindo a utilização indevida do bem prometido em venda pela parte inadimplente. Ademais, ante a conclusão do presente voto, por certo que não resta presente também o requisito atinente aos elementos de prova em favor do direito do recorrente.

Diante do exposto, conheço do recurso mas
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Deixo de majorar a verba honorária por ter sido fixada no patamar máximo na sentença.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como
voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.