Tribunal: TJES
Processo: 0015868-90.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2025-12-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TAXA DE ASSESSORIA/DESPACHANTE. COBRANÇA LÍCITA. JUROS DE MORA. TAXA SELIC APLICÁVEL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela parte autora e pela Construtora requerida contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a requerida à restituição simples da taxa de assessoria e da diferença de financiamento. Houve condenação em custas e honorários, fixados em 20% sobre o valor da condenação, distribuídos em 6/8 para a autora e 2/8 para a ré, com suspensão da exigibilidade em relação à autora por força da gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, à luz dos diferentes prazos contratuais; (ii) estabelecer se é devida a inversão da cláusula penal, a restituição da taxa de evolução da obra e a indenização por lucros cessantes; (iii) determinar a legalidade das cobranças de taxa de administração e taxa de assessoria/despachante; (iv) examinar se houve julgamento
extra petita
ao condenar à restituição da diferença de financiamento; (v) definir o índice e o termo inicial dos juros de mora e redistribuir os ônus sucumbenciais diante da reforma da sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O prazo contratual mais benéfico ao consumidor deve prevalecer em caso de divergência entre contratos firmados com a construtora e com a instituição financeira, conforme art. 47 do CDC e a tese firmada no Tema 996 do STJ. Assim, considera-se como prazo de entrega o estipulado no contrato definitivo, somado ao período de tolerância, caracterizando mora da construtora diante da entrega após esse marco.

Configurada a mora da construtora, é cabível a inversão da cláusula penal originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor, nos termos do Tema 971 do STJ.

Também é devida a indenização por lucros cessantes, presumida em razão da impossibilidade de fruição do imóvel no período da mora, conforme entendimento consolidado do STJ.

A taxa de evolução de obra, quando cobrada após o prazo contratual de entrega acrescido da tolerância, deve ser restituída ao consumidor, pois se torna indevida.

A cobrança da taxa de administração revela-se abusiva, por repassar ao consumidor custos inerentes à própria atividade da construtora, devendo seu valor ser restituído de forma simples.

A cobrança da taxa de assessoria/despachante, por sua vez, é válida quando destinada à remuneração de serviços específicos e facultativos prestados ao comprador, não se confundindo com a SATI, conforme jurisprudência do STJ.

Não há julgamento
extra petita
quando a condenação decorre da análise lógico-sistemática dos pedidos e da narrativa dos fatos, sendo legítima a restituição da diferença de financiamento incluída no contexto de cobranças indevidas.

Os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual do vendedor, incidem a partir da citação e devem ser calculados pela taxa SELIC, por englobar atualização monetária e juros.

Diante da reforma parcial da sentença, a redistribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a proporção de 2/3 em desfavor da ré e 1/3 em desfavor da autora, conforme o número de pedidos acolhidos e rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

Havendo divergência entre prazos contratuais para entrega de imóvel, prevalece o mais benéfico ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC e da tese fixada no Tema 996 do STJ.

A mora da construtora autoriza a inversão da cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador, com base no Tema 971 do STJ.

É devida a restituição da taxa de evolução de obra e a indenização por lucros cessantes quando o imóvel é entregue fora do prazo contratual acrescido da tolerância.

A taxa de administração é abusiva e deve ser restituída, por repassar encargos da atividade empresarial ao consumidor.

A cobrança de taxa de assessoria/despachante é válida quando decorre de serviços efetivamente prestados e contratados de forma autônoma.

Não configura julgamento
extra petita
a condenação fundada em pedido implícito decorrente da narrativa fática e da lógica da demanda.

Em caso de inadimplemento contratual do vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação e devem ser calculados pela taxa SELIC.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir a proporção de êxito e fracasso de cada parte, podendo ser revista em grau recursal.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 395 e 405; CDC, arts. 6º, VIII, e 47; CPC/2015, arts. 489 e 322.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Tema 996, Terceira Turma; STJ, Tema 971, Segunda Seção; STJ, Tema 1002, Segunda Seção; STJ, AREsp n. 2.903.829/BA, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 25.08.2025; STJ, AREsp n. 2.596.807/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.08.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.732.243/SC, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24.03.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.801.031/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 07.06.2021; TJ-ES, Ap. Cív. n. 0004511-16.2017.8.08.0012, rel. Des. Robson Luiz Albanez; TJ-SP, Ap. Cív. n. 1041885-05.2022.8.26.0002, rel. Des. Rodolfo Pellizari; TJ-SP, Ap. Cív. n. 1012574-90.2021.8.26.0361, rel. Des. Vitor Frederico Kümpel.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0015868-90.2017.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SIMONE MAIA DA CRUZ e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TAXA DE ASSESSORIA/DESPACHANTE. COBRANÇA LÍCITA. JUROS DE MORA. TAXA SELIC APLICÁVEL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pela parte autora e pela Construtora requerida contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a requerida à restituição simples da taxa de assessoria e da diferença de financiamento. Houve condenação em custas e honorários, fixados em 20% sobre o valor da condenação, distribuídos em 6/8 para a autora e 2/8 para a ré, com suspensão da exigibilidade em relação à autora por força da gratuidade da justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, à luz dos diferentes prazos contratuais; (ii) estabelecer se é devida a inversão da cláusula penal, a restituição da taxa de evolução da obra e a indenização por lucros cessantes; (iii) determinar a legalidade das cobranças de taxa de administração e taxa de assessoria/despachante; (iv) examinar se houve julgamento
extra petita
ao condenar à restituição da diferença de financiamento; (v) definir o índice e o termo inicial dos juros de mora e redistribuir os ônus sucumbenciais diante da reforma da sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O prazo contratual mais benéfico ao consumidor deve prevalecer em caso de divergência entre contratos firmados com a construtora e com a instituição financeira, conforme art. 47 do CDC e a tese firmada no Tema 996 do STJ. Assim, considera-se como prazo de entrega o estipulado no contrato definitivo, somado ao período de tolerância, caracterizando mora da construtora diante da entrega após esse marco.

Configurada a mora da construtora, é cabível a inversão da cláusula penal originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor, nos termos do Tema 971 do STJ.

Também é devida a indenização por lucros cessantes, presumida em razão da impossibilidade de fruição do imóvel no período da mora, conforme entendimento consolidado do STJ.

A taxa de evolução de obra, quando cobrada após o prazo contratual de entrega acrescido da tolerância, deve ser restituída ao consumidor, pois se torna indevida.

A cobrança da taxa de administração revela-se abusiva, por repassar ao consumidor custos inerentes à própria atividade da construtora, devendo seu valor ser restituído de forma simples.

A cobrança da taxa de assessoria/despachante, por sua vez, é válida quando destinada à remuneração de serviços específicos e facultativos prestados ao comprador, não se confundindo com a SATI, conforme jurisprudência do STJ.

Não há julgamento
extra petita
quando a condenação decorre da análise lógico-sistemática dos pedidos e da narrativa dos fatos, sendo legítima a restituição da diferença de financiamento incluída no contexto de cobranças indevidas.

Os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual do vendedor, incidem a partir da citação e devem ser calculados pela taxa SELIC, por englobar atualização monetária e juros.

Diante da reforma parcial da sentença, a redistribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a proporção de 2/3 em desfavor da ré e 1/3 em desfavor da autora, conforme o número de pedidos acolhidos e rejeitados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

Havendo divergência entre prazos contratuais para entrega de imóvel, prevalece o mais benéfico ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC e da tese fixada no Tema 996 do STJ.

A mora da construtora autoriza a inversão da cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador, com base no Tema 971 do STJ.

É devida a restituição da taxa de evolução de obra e a indenização por lucros cessantes quando o imóvel é entregue fora do prazo contratual acrescido da tolerância.

A taxa de administração é abusiva e deve ser restituída, por repassar encargos da atividade empresarial ao consumidor.

A cobrança de taxa de assessoria/despachante é válida quando decorre de serviços efetivamente prestados e contratados de forma autônoma.

Não configura julgamento
extra petita
a condenação fundada em pedido implícito decorrente da narrativa fática e da lógica da demanda.

Em caso de inadimplemento contratual do vendedor, os juros de mora incidem a partir da citação e devem ser calculados pela taxa SELIC.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve refletir a proporção de êxito e fracasso de cada parte, podendo ser revista em grau recursal.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 395 e 405; CDC, arts. 6º, VIII, e 47; CPC/2015, arts. 489 e 322.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Tema 996, Terceira Turma; STJ, Tema 971, Segunda Seção; STJ, Tema 1002, Segunda Seção; STJ, AREsp n. 2.903.829/BA, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 25.08.2025; STJ, AREsp n. 2.596.807/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.08.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.732.243/SC, rel. Min. Moura Ribeiro, j. 24.03.2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.801.031/SP, rel. Min. Raul Araújo, j. 07.06.2021; TJ-ES, Ap. Cív. n. 0004511-16.2017.8.08.0012, rel. Des. Robson Luiz Albanez; TJ-SP, Ap. Cív. n. 1041885-05.2022.8.26.0002, rel. Des. Rodolfo Pellizari; TJ-SP, Ap. Cív. n. 1012574-90.2021.8.26.0361, rel. Des. Vitor Frederico Kümpel.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N
º 0015868-90.2017.8.08.0012

APELANTE/APELADA: SIMONE MAIA DA CRUZ

APELADA/APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

JUÍZO PROLATOR: 3ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES – Dr.ª Lígia Sarto Muller

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelações Cíveis interpostas, respectivamente, por
SIMONE MAIA DA CRUZ
e
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
contra a r. sentença proferida pelo d. juízo da 3ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que, em sede de “Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais” ajuizada pela primeira apelante em face da segunda, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a requerida a restituir, de forma simples, os valores pagos a título de taxa de assessoria, no montante de R$ 700,00 (setecentos reais), e os valores pagos a título de diferença de financiamento, ambos acrescidos de correção monetária desde os respectivos pagamentos e juros de mora a contar da citação. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 6/8 para a parte autora e 2/8 para a parte requerida, suspensa a exigibilidade em relação à autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Conheço dos recursos, porquanto ambas as irresignações preenchem os requisitos de admissibilidade recursal.

Na inicial, a Autora, Simone Maia da Cruz, afirma que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a Requerida, MRV Engenharia e Participações S.A., em 05/12/2014, para aquisição de um imóvel no empreendimento Portal Mestre Álvaro – Parque São Pedro. O valor total do imóvel era de R$ 112.200,00, sendo parte quitada com recursos próprios e o restante mediante financiamento habitacional.

A Autora alega que o contrato preliminar previa a entrega do imóvel em 28/02/2017, enquanto o contrato definitivo, firmado com a instituição financeira, estabeleceu a data de 19/01/2016 para a conclusão da obra. O imóvel foi, de fato, entregue em 27/04/2017.

A Autora sustenta que houve atraso na entrega do imóvel, descumprimento contratual por parte da Requerida, cobranças indevidas de taxas (assessoria, administração, taxa de evolução de obra) e que tais fatos lhe causaram danos materiais (aluguéis pagos durante o período de atraso) e morais. Pleiteia, ainda, a inversão da cláusula penal moratória e a restituição em dobro de valores pagos indevidamente.

A Requerida, em sua defesa, alega a inexistência de atraso na entrega do imóvel, a legalidade das cobranças e a inexistência de danos morais. Argumenta que o prazo de entrega deve ser considerado o previsto no contrato definitivo, que já incluía a cláusula de tolerância de 180 dias, e que a Autora teve conhecimento de todas as condições contratuais.

O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos da Autora, condenando a Requerida a restituir, de forma simples: A taxa de assessoria no valor de R$ 700,00; os valores pagos a título de diferença de financiamento (fls. 73/74). Foram julgados improcedentes os pedidos de inadimplemento contratual, inversão de cláusula penal, indenização por aluguéis, danos morais, devolução da taxa de evolução de obra e taxa de administração. Houve sucumbência recíproca.

Contra a referida sentença, ambas as partes interpuseram recurso de apelação, os quais passo a analisar separadamente.

1) RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR SIMONE MAIA DA CRUZ (AUTORA)

Em suas razões recursais (fls. 222/243), a recorrente
SIMONE MAIA DA CRUZ
alega, em síntese, que:
(I)
a sentença incorreu em erro ao não reconhecer o atraso na entrega do imóvel, pois deveria ter prevalecido o prazo de 19/01/2016, estabelecido no contrato de financiamento, por ser mais favorável ao consumidor, conforme art. 47 do CDC e a tese fixada pelo STJ no Tema 996;
(II)
a cláusula de tolerância de 180 dias não deveria ser aplicada de forma automática, e, considerando a mora da construtora, são devidos a inversão da cláusula penal, a restituição da taxa de evolução de obra e a indenização por lucros cessantes;
(III)
a taxa de administração, embora a sentença afirme não haver previsão contratual, foi incontroversamente cobrada e é indevida, conforme precedentes;
(IV)
o atraso na entrega do imóvel, por um período aproximado de 9 meses, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, ao contrário do que decidiu o juízo de primeiro grau.

A) DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E SEUS CONSECTÁRIOS

A questão fundamental para o deslinde da causa reside na definição do termo final para a entrega do imóvel. A autora firmou com a ré, em 05 de dezembro de 2014, um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda", no qual o item 5 do Quadro Resumo previa a entrega das chaves para 28 de fevereiro de 2017.

Posteriormente, em 30 de dezembro de 2014, as partes, em conjunto com o agente financeiro, celebraram o "Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de Terreno e Financiamento para Construção", que, em sua cláusula C.09, estabeleceu a data de
19 de janeiro de 2016
como o prazo para o término da construção. A sentença de primeiro grau considerou aplicável a data prevista no contrato firmado entre a autora e a MRV (28/02/2017), afastando a ocorrência da mora.

Entretanto, a existência de duas datas distintas e conflitantes em instrumentos contratuais que regem a mesma relação jurídica deve ser interpretada de maneira mais favorável ao consumidor, em estrita observância ao que dispõe o artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor.

A estipulação de um prazo certo e definido no contrato de financiamento, que possui força de escritura pública e é essencial para a viabilização do negócio, confere maior segurança jurídica ao adquirente, em detrimento de uma data mais distante e incerta, prevista em um contrato preliminar. Ademais, a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no
Tema 996
estabelece que
“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”
.

A decisão do juízo
a quo
de privilegiar um prazo posterior, contido no contrato preliminar, em detrimento do prazo específico e certo do instrumento definitivo, viola a referida tese e os princípios basilares da proteção ao consumidor. Nessa mesma linha de raciocínio, os seguintes precedentes ilustram a aplicação do direito à espécie:

Apelação. Compromisso de Compra e Venda.
Atraso na entrega da obra
. Sentença de procedência. Insurgência das rés. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada, uma vez que a devolução dos juros de obra decorre da própria mora das rés. Mérito.
Divergência entre os prazos firmados no compromisso de compra e venda e no posterior contrato de financiamento firmado com a CEF
.
Prevalência do prazo previsto no primeiro. Afronta ao dever de informar o consumidor. Duplicidade que se interpreta de forma favorável ao consumidor (art. 47 do CDC)
. Atraso na entrega da obra configurado. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1041885-05.2022.8.26.0002 São Paulo, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6ª Câmara de Direito Privado)

Apelação. Compromisso de Compra e Venda. Sentença de Improcedência.
Divergência entre os prazos firmados no compromisso de compra e venda e no posterior contrato de financiamento firmado com a CEF – Prevalência do prazo previsto no primeiro – Afronta ao dever de informar o consumidor – Duplicidade que se interpreta de forma favorável ao consumidor (art . 47 do CDC)
. Atraso na entrega da obra configurado - Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias - Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato - Taxa de Evolução da Obra – Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora - Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10125749020218260361 SP 1012574-90 .2021.8.26.0361, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 29/11/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2022)

Dessa forma,
deve prevalecer o prazo de 19 de janeiro de 2016
. Quanto à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sua validade é amplamente reconhecida pela jurisprudência, desde que expressamente pactuada, o que ocorre no caso dos autos. Assim, somando-se o prazo de tolerância à data de entrega, o termo final para a conclusão e entrega do imóvel era
17 de julho de 2016
. Considerando que a entrega efetiva das chaves ocorreu somente em
27 de abril de 2017
, resta configurada a mora da construtora por um período de aproximadamente 9 (nove) meses.

Configurado o inadimplemento da Apelada, são devidos os consectários legais. Com base na tese firmada no
Tema 971 do STJ
, é cabível a
inversão da cláusula penal
estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente, para que a mesma penalidade seja aplicada à construtora em mora. Igualmente, nos termos do
Tema 996 do STJ
, é ilícita a cobrança da
taxa de evolução de obra
após o término do prazo de entrega do imóvel, devendo a Apelada restituir todos os valores pagos pela Apelante a esse título a partir de 17 de julho de 2016.

Por fim, o atraso na entrega do bem acarreta a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de
lucros cessantes
, correspondentes aos aluguéis que o imóvel poderia ter rendido. Portanto, a sentença deve ser reformada para reconhecer a mora da construtora e condená-la ao pagamento da inversão da cláusula penal, da restituição da taxa de evolução de obra e da indenização por lucros cessantes.

B) DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

A Apelante pleiteia a restituição da taxa de administração, no valor de R$ 190,00 (cento e noventa reais). A r. sentença julgou improcedente o pedido ao fundamento de que não existe previsão contratual para tal cobrança.

Contudo, a cobrança da referida taxa é fato incontroverso nos autos, uma vez que a própria requerida, em sua contestação, a reconhece e defende sua legalidade.

O "Termo de Ciência" que prevê a cobrança de "custos administrativos" representa, na prática, o repasse de despesas inerentes à própria atividade da construtora, configurando uma obrigação iníqua e abusiva, análoga ao rechaçado Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI). Este Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo já se manifestou sobre a abusividade de tal cobrança, em caso análogo envolvendo a mesma construtora:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
4. É abusiva a cobrança de “taxa de administração” pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel
. [...](TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0004511-16.2017.8.08.0012, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível)

Desta forma, a sentença deve ser reformada neste ponto para condenar a Apelada à restituição do valor pago a título de taxa de administração, de forma simples.

C) DO DANO MORAL

A Apelante busca a reforma da sentença para que a Apelada seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais. No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, por si só, não é capaz de gerar dano moral indenizável.

É necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que extrapolem o simples dissabor decorrente do descumprimento do contrato, o que não se verifica no caso concreto. A situação vivenciada pela Apelante, embora cause inegáveis transtornos, não configura uma violação a direitos da personalidade que justifique a reparação pecuniária. Conforme os precedentes do STJ:

[...] Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título
apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial
, a qual não se faz presente no caso. [...] (AREsp n. 2.903.829/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.)

[...] 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o mero atraso na entrega de obra não caracteriza,
por si só, danos morais ao adquirente, sendo cabível, todavia, indenização a esse título em caso de atraso excessivo e injustificado que acarrete dano extrapatrimonial relevante
. Precedente. [...] (AREsp n. 2.596.807/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)

Assim, a sentença deve ser mantida neste ponto, julgando-se improcedente o pedido de indenização por danos morais.

2) RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A. (RÉ)

Por sua vez, a recorrente
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
alega, em síntese, que:
(I)
a sentença incorreu em julgamento
extra petita
ao condená-la à restituição da "diferença de financiamento", pois não houve pedido expresso nesse sentido na petição inicial, que deve ser interpretada restritivamente;
(II)
a taxa de assessoria/despachante é legal, pois remunera um serviço específico, distinto da taxa SATI, cuja cobrança é válida conforme jurisprudência do STJ;
(III)
não houve atraso na entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo previsto no contrato de promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância;
(IV)
em caso de manutenção da condenação, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado e ser calculados com base na taxa SELIC, nos termos da nova legislação.

A) DA ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA

A Apelante sustenta que a condenação à restituição dos valores pagos a título de "diferença de financiamento" configurou julgamento
extra petita
, pois não houve pedido expresso nesse sentido na petição inicial.

Contudo, a análise do pedido deve ser realizada de forma lógico-sistemática, considerando o conjunto da postulação. A petição inicial, embora não tenha formulado um pedido específico e apartado para a devolução da "diferença de financiamento", narrou em seus fatos a surpresa e o prejuízo com a cobrança de tal valor, enquadrando-a no contexto das cobranças indevidas.

O pedido de reparação por danos materiais deve ser interpretado de maneira ampla, abrangendo todos os prejuízos financeiros indevidamente suportados e narrados na causa de pedir. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado nesse sentido:

[...] O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência sedimentada no sentido de que
não se configura o julgamento extra petita quando a análise do pedido é feita com base na intepretação lógico-sistemática do recurso
. [...] (AgInt no AREsp n. 2.732.243/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)

Portanto, a condenação pela restituição dos valores pagos a título de "diferença de financiamento" não extrapolou os limites da lide, devendo a sentença ser mantida neste ponto.

B) DA TAXA DE DESPACHANTE

A sentença condenou a Apelante à restituição do valor pago a título de "taxa de assessoria", no montante de R$ 700,00 (setecentos reais), fundamentando que se tratava de cobrança análoga à taxa SATI. A Apelante, por sua vez, defende a legalidade da cobrança, distinguindo-a da taxa SATI e afirmando corresponder a serviços de despachante efetivamente prestados e contratados de forma autônoma.

No ponto, assiste razão à Apelante. A taxa SATI, declarada ilegal pelo STJ, refere-se a um serviço de assessoria genérico e impreciso, muitas vezes imposto ao consumidor. Já a taxa de despachante ou de assessoria cartorária remunera serviços específicos e concretos, como a montagem da pasta de documentos para o financiamento e o registro do contrato, os quais podem ser contratados facultativamente pelo consumidor por conveniência. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legalidade da cobrança:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. COBRANÇA POR
SERVIÇOS DE DESPACHANTE E SERVIÇOS CARTORÁRIOS. LEGALIDADE.
REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 2.
Não há ilegalidade na cláusula contratual inserida em contrato de compra e venda de unidade imobiliária que prevê o pagamento, pelo adquirente, de taxa de serviço de despachante ou de serviços cartorários, que não se confunde com a chamada taxa SATI
. [...] (AgInt no AREsp n. 1.801.031/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/6/2021, DJe de 1/7/2021.)

Desse modo, a cobrança da taxa de assessoria e intermediação, no valor de R$ 700,00 (setecentos reais), é lícita, devendo a sentença ser reformada para julgar improcedente o pedido de restituição correspondente.

C
) DOS JUROS DE MORA

A Apelante requer que os juros de mora, em caso de condenação, incidam a partir do trânsito em julgado e sejam calculados pela taxa SELIC. O pleito merece parcial acolhimento.

A taxa de juros a ser aplicada é, de fato, a taxa SELIC, que engloba tanto os juros moratórios quanto a correção monetária, sendo o índice legal para as condenações civis, conforme entendimento consolidado. Contudo, o termo inicial para a incidência dos juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual, é a data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.

A tese firmada no
Tema 1002 do STJ
, que estabelece o trânsito em julgado como termo inicial, aplica-se especificamente aos casos de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador, o que não é a hipótese dos autos, que trata de inadimplemento da vendedora. Assim, a sentença deve ser reformada apenas para determinar que os juros de mora incidentes sobre os valores da condenação sejam calculados exclusivamente pela taxa SELIC, mantido o termo inicial a partir da citação.

3) DA REFORMULAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

A sentença condenou as partes ao pagamento das custas e honorários, fixando a proporção de 6/8 para a autora e 2/8 para a ré. Com a reforma parcial da sentença por este Tribunal, torna-se necessária a readequação dos ônus sucumbenciais.

A parte autora formulou, em sua petição inicial, os seguintes pedidos: (1) inversão da cláusula penal; (2) restituição da taxa de evolução de obra; (3) indenização por lucros cessantes; (4) restituição da taxa de administração; (5) indenização por danos morais; e (6) restituição da taxa de assessoria/despachante.

Com o presente julgamento, a autora obteve êxito nos pedidos de inversão da cláusula penal, restituição da taxa de evolução de obra, indenização por lucros cessantes e restituição da taxa de administração. Por outro lado, sucumbiu nos pedidos de indenização por danos morais e de restituição da taxa de assessoria/despachante.

Dessa forma, a autora logrou êxito em 4 (quatro) dos 6 (seis) pedidos formulados, configurando uma sucumbência de 1/3 para a autora e 2/3 para a ré.

Assim, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos para que a ré,
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
, arque com 2/3 das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a autora,
SIMONE MAIA DA CRUZ
, com os 1/3 restantes. Mantenho os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem distribuídos na proporção acima estabelecida, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita.

CONCLUSÃO

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
SIMONE MAIA DA CRUZ
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença recorrida e:
a)

reconhecer
o atraso na entrega do imóvel, fixando como termo final para a entrega a data de 17 de julho de 2016;
b)

condenar
a ré ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, à inversão da cláusula penal moratória e à restituição da taxa de evolução de obra paga após o prazo de entrega, valores a serem apurados em liquidação de sentença;
c)

condenar
a ré à restituição do valor pago a título de taxa de administração.

Ato contínuo,
CONHEÇO
do recurso interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:
a)
reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de restituição da taxa de assessoria/despachante no valor de R$ 700,00 (setecentos reais);
b)
determinar que os juros de mora sobre o valor da condenação sejam calculados exclusivamente pela taxa SELIC, mantido o termo inicial a partir da citação.

Por conseguinte, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar a ré
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
ao pagamento de 2/3 (dois terços) das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a autora
SIMONE MAIA DA CRUZ
ao pagamento dos 1/3 (um terço) restantes, mantidos os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à autora.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso
de apelação interposto por

SIMONE MAIA DA CRUZ

e, no mérito,

DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO

para reformar a sentença recorrida e:

a)

reconhecer

o atraso na entrega do imóvel, fixando como termo final para a entrega a data de 17 de julho de 2016;

b)

condenar

a ré ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, à inversão da cláusula penal moratória e à restituição da taxa de evolução de obra paga após o prazo de entrega, valores a serem apurados em liquidação de sentença;

c)

condenar

a ré à restituição do valor pago a título de taxa de administração.

Ato contínuo,
CONHECER
do recurso interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
e
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:
a)
reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de restituição da taxa de assessoria/despachante no valor de R$ 700,00 (setecentos reais);
b)
determinar que os juros de mora sobre o valor da condenação sejam calculados exclusivamente pela taxa SELIC, mantido o termo inicial a partir da citação.

Por conseguinte, redistribuir os ônus sucumbenciais para condenar a ré
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
ao pagamento de 2/3 (dois terços) das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a autora
SIMONE MAIA DA CRUZ
ao pagamento dos 1/3 (um terço) restantes, mantidos os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à autora.

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

É como voto, respeitosamente.