Tribunal: TJES
Processo: 0025535-98.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-02-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL INDIVIDUALIZADO E COM MATRÍCULA PRÓPRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA. DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITO DA EMPRESA VENDEDORA. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto de promessa de compra e venda. A parte apelante sustenta o cumprimento dos requisitos legais para adjudicação compulsória, inclusive a quitação integral do preço pactuado, e requer a dispensa da apresentação de certidões negativas da promitente vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil;
(ii) determinar se é possível dispensar a exigência de certidões negativas da parte vendedora para concretização da adjudicação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória é cabível quando demonstrados: (a) a existência de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, com imóvel individualizado e devidamente identificado; (b) a quitação integral do preço pelo promitente comprador; e (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O instrumento particular de promessa de compra e venda juntado aos autos comprova a existência do negócio jurídico.

A integral quitação do preço restou comprovada por meio de termo de quitação emitido pela apelante, datado de 16 de setembro de 2003.

A recusa da parte vendedora está demonstrada pela contestação apresentada nos autos, que pleiteou a rejeição do pedido inicial sem apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme exigido pelo art. 373, II, do CPC.

A exigência de certidões negativas da parte vendedora é afastada, considerando que o Conselho Nacional de Justiça já consolidou entendimento de que tal requisito não deve ser imposto como condição para o registro de imóveis, por representar forma indireta de cobrança estatal, especialmente quando a impossibilidade de obtenção das certidões decorre de razões alheias à vontade do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória é cabível quando comprovados: a existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel individualizado; a quitação integral do preço; e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

A apresentação de certidões negativas pela parte vendedora não constitui requisito indispensável para adjudicação compulsória, especialmente quando sua ausência decorre de circunstâncias alheias à vontade do promitente comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 23.08.2016.

TJES, Apelação 048170167844, Rel. Manoel Alves Rabelo, j. 07.10.2019.

TJES, Apelação 048180175316, Rel. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 10.09.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025535-98.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANITA BATISTA DE SOUZA FAUSTINO

APELADO: BLOKOS ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL INDIVIDUALIZADO E COM MATRÍCULA PRÓPRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. RECUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEFERIDA. DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES NEGATIVAS DE DÉBITO DA EMPRESA VENDEDORA.
RECURSO
PROVIDO .

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória do imóvel objeto de promessa de compra e venda. A parte apelante sustenta o cumprimento dos requisitos legais para adjudicação compulsória, inclusive a quitação integral do preço pactuado, e requer a dispensa da apresentação de certidões negativas da promitente vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) definir se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil;
(ii) determinar se é possível dispensar a exigência de certidões negativas da parte vendedora para concretização da adjudicação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória é cabível quando demonstrados: (a) a existência de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, com imóvel individualizado e devidamente identificado; (b) a quitação integral do preço pelo promitente comprador; e (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O instrumento particular de promessa de compra e venda juntado aos autos comprova a existência do negócio jurídico.

A integral quitação do preço restou comprovada por meio de termo de quitação emitido pela apelante, datado de 16 de setembro de 2003.

A recusa da parte vendedora está demonstrada pela contestação apresentada nos autos, que pleiteou a rejeição do pedido inicial sem apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme exigido pelo art. 373, II, do CPC.

A exigência de certidões negativas da parte vendedora é afastada, considerando que o Conselho Nacional de Justiça já consolidou entendimento de que tal requisito não deve ser imposto como condição para o registro de imóveis, por representar forma indireta de cobrança estatal, especialmente quando a impossibilidade de obtenção das certidões decorre de razões alheias à vontade do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória é cabível quando comprovados: a existência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel individualizado; a quitação integral do preço; e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

A apresentação de certidões negativas pela parte vendedora não constitui requisito indispensável para adjudicação compulsória, especialmente quando sua ausência decorre de circunstâncias alheias à vontade do promitente comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.601.575/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 23.08.2016.

TJES, Apelação 048170167844, Rel. Manoel Alves Rabelo, j. 07.10.2019.

TJES, Apelação 048180175316, Rel. Namyr Carlos de Souza Filho, j. 10.09.2019.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 0025535-98.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANITA BATISTA DE SOUZA FAUSTINO
ESPÓLIO: GENI BATISTA DE SOUZA

APELADO: BLOKOS ENGENHARIA LTDA

Advogados do(a) APELANTE: PAULO CESAR CAMPOS LOUREIRO - ES6892,

Advogados do(a) APELADO: JOSE AILTON BAPTISTA DA SILVA JUNIOR - ES7053, LEO RODRIGO MIRANDA ZANOTTI - ES8555-A

VOTO

Conforme
consta em relatório complementar
,
t
rata-se de recurso de apelação cível interposta
pelo

ESPÓLIO DE GENI BATISTA DE SOUZA

contra
a r. sentença proferida pelo
Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da
“
ação de adjudicação”
movida em face de
BLOKOS ENGENHARIA LTDA
, julgou improcedente a pretensão autoral, condenando a parte autora, ora apelante, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da concessão da Gratuidade da Justiça
.

A apelante, em seu arrazoado de fls. 215/228, sustenta que: (i) estão preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória do imóvel pela Apelante, quais sejam: celebração do contrato de promessa de compra e venda, pagamento integral do preço pactuado e a inércia da apelada para a outorga da escritura definitiva; (ii) em razão da impossibilidade da promitente vendedora obter perante dos órgãos públicos certidões negativas de débito, em razão da sua atual situação econômica, não consegue escriturar o negócio jurídico de compra e venda.

Diante disso, pugna seja substituída a declaração de vontade da apelante para ser adjudicado à recorrente a escrituração do contrato de compra e venda do apartamento 603 e 01 vaga de garagem do Ed. Barra do Sol, com a expedição da respectiva carta de adjudicação, cumulada, ainda, com a determinação da dispensa da apresentação de certidões negativas da apelada.

Intimada, a apelada ofertou contrarrazões às fls. 232/233, requerendo o desprovimento recursal.

Em decisão de ID nº 5687569, houve a substituição da parte apelante GENI BATISTA DE SOUZA por seu espólio, em razão do
falecimento
daquela
.

No Acórdão de ID nº 7387358, foi determinada em questão de ordem, suscitada de ofício, a intimação das partes para que fosse oportunizada manifestação sobre a impossibilidade de adjudicação compulsória de imóvel que não possua matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, tendo em vista que este fundamento não foi objeto de debate e apreciação na origem.

Em ID nº 7918311, o recorrente esclarece que o imóvel em questão consta individualizado na matrícula de nº 52418 e reitera o pedido de expedição da respectiva carta de adjudicação cumulada com a determinação da dispensa da apresentação de certidões negativas da apelada, dada a impossibilidade de sua obtenção.

Pois bem.
A
quaestio iuris

devolvida a este Tribunal
cinge-se a perquirir o direito
do espólio de
GENI BATISTA DE SOUZA

em
exigir da
parte apelada
a outorga da escritura definitiva do imóvel, em razão de promessa de compra e venda que teria sido firmada entre as partes.

A ação de adjudicação compulsória é cabível para suprir a vontade do promitente vendedor quando há negativa em outorgar a escritura pública do imóvel, desde que o negócio tenha sido firmado por contrato de compra e venda ou título equivalente e tenha havido pagamento integral do preço, a teor do que dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil,
in verbis
:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

À luz da legislação civil e
c
onsoante definido pela jurisprudência pátria, são requisitos para o acolhimento da pretensão adjudicatória:
(a) a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de compra e venda ou título equivalente relativa a imóvel individualizado e devidamente identificado; (b) o pagamento integral do preço; (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura
,
senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR – REQUISITOS PREENCHIDOS IMPEDIMENTOS ESTRANHOS AO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NÃO PODEM SER OPOSTOS CONSUMIDOR ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO INOCORRÊNCIA – MULTA CONTRATUAL PRESCRITA – RECURSOS DESPROVIDOS . 1 - Para fins de deferimento da adjudicação compulsória, este Egrégio Tribunal já sedimentou o entendimento de que
são imprescindíveis para a comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação integral do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.
[...] (TJES, Classe: Apelação, 048170167844, Relator: MANOEL ALVES RABELO - Relator Substituto : JAIME FERREIRA ABREU, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 07/10/2019, Data da Publicação no Diário: 16/10/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RECUSA DOS PROMITENTES VENDEDORES E DOS CESSIONÁRIOS DO DIREITO SOBRE O IMÓVEL LITIGIOSO. DEMOSTRAÇÃO NOS AUTOS QUE OS PROMITENTES COMPRADORES NÃO ENTRARAM EM CONTATO COM OS PROMITENTES VENDEDORES. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. AUSÊNCIA DE MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. SEM FIXAÇÃO NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I -
O artigo 1.418, do Código Civil dispõe que O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel., sendo de notar que a recusa do Promitente Vendedor em conceder a Escritura de Compra e Venda definitiva de imóvel devidamente quitado pelo Promitente Comprador, autoriza este último à postulação da adjudicação compulsória.
[...] (TJES, Classe: Apelação, 048180175316, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/09/2019, Data da Publicação no Diário: 18/09/2019).

Na espécie, a existência de promessa de compra e venda restou devidamente comprovada por meio do instrumento particular de promessa de
compra e venda
juntado às
fls. 40/54
,
o

qual

demonstra

a realização d
o negócio jurídico, referente à venda do
Apartamento 603, com uma vaga de garagem, da Torre A2 no denominado Edifício “Barra Sol”, situado na Rua Herwan Modenese Wanderley, Jardim Camburi, Vitória/ES
.

Quanto ao segundo requisito, qual seja, a plena quitação da obrigação pelo promitente comprador, verifico que há nos autos
clara
prova documental acerca do pagamento efetuado,
conforme Termo de Quitação de fls. 111
emitido pela recorrente
,
datado de 16 de setembro de 2003
.

No que se refere ao terceiro requisito, a recusa por parte da
apelada
, esta
é
evidente
nos autos
, notadamente porque
esta
contestou o pedido
inicial
, pugnando por sua rejeição, sem, contudo, ter demonstrado a existência de algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus
de sua atribuição
, por força do art
igo
373,
inciso
II, do
Código de Processo Civil
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
há tempos, é
pacífica no sentido de que a adjudicação compulsória é medida que se impõe quando preenchidos os
mencionados
requisitos,
especialmente a integral quitação do valor acordado
constante
em contrato:

"[...
]
A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002
[...]
" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016).

Ademais,
o imóvel objeto da ação
possui
a matrícula autônoma nº 52418, de lavra do Cartório Geral de Registro de Imóveis – 3ª Zona –
d
e Vitória,
sendo esta
juntada recentemente pelo apelante no ID nº 7918312, em cumprimento
ao despacho de ID nº 7387358.

Portanto, c
onforme
depreende-se
nos autos, restou comprovada a celebração do contrato de promessa de compra e venda, bem como o pagamento integral do preço
e a recusa da empresa apelada em cumprir sua obrigação de promitente vendedora
.
Além do cumprimento dos requisitos do referido instituto
, a certidão de matrícula juntada
pelo recorrente
aos autos demonstra que o imóvel possui registro
próprio
junto ao cartório competente, sanando o óbice
constatado neste
Grau de Jurisdição
.

Por fim, n
o tocante à
possível
exigência de certidões negativas da parte vendedora, a jurisprudência
do
Conselho Nacional de Justiça pacificou a questão no julgamento, de forma unânime, do Pedido de Providências nº 000123-82.2015.8.00.0000, delineando que
“não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado”.

Por conseguinte,
afasta-se a
obrigatoriedade de tal requisito para a concretização da adjudicação compulsória,
especialmente quando
a sua ausência
da certidão negativa de débitos da empresa
se der por razões alheias à vontade do comprador,
como na hipótese dos autos, em que a apelada deixou de
atuar
.

Ante o exposto
,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
DOU
-LHE PROVIMENTO
para, reformando a sentença, determinar a adjudicação
compulsória,
em favor do
ESPÓLIO DE GENI BATISTA DE SOUZA,
do

Apartamento 603, com uma vaga de garagem, da Torre A2 no denominado Edifício “Barra Sol”, situado na Rua Herwan Modenese Wanderley, Jardim Camburi, Vitória/ES,
matriculado
sob o
nº 52418, do Cartório Geral de Registro de Imóveis – 3ª Zona –
d
e Vitória,

independentemente
da apresentação de
certidões negativas da empresa promitente vendedora,
valendo
o
acórdão, uma vez transitado em julgado, como título hábil para o registro.

Com o desfecho
proposto a este Colegiado
, impõe-se a inversão da sucumbência, de modo que deverá
a parte apelada
responder pelas custas processuais e honorários de advogado, que foram,
na origem,
arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para
, reformar a sentença, determinar a adjudicação
compulsória,
em favor do
ESPÓLIO DE GENI BATISTA DE SOUZA,
do

Apartamento 603, com uma vaga de garagem, da Torre A2 no denominado Edifício “Barra Sol”, situado na Rua Herwan Modenese Wanderley, Jardim Camburi, Vitória/ES,
matriculado
sob o
nº 52418, do Cartório Geral de Registro de Imóveis – 3ª Zona –
d
e Vitória,

independentemente
da apresentação de
certidões negativas da empresa promitente vendedora,
valendo
o
acórdão, uma vez transitado em julgado, como título hábil para o registro.

Com o desfecho
proposto a este Colegiado
, impõe-se a inversão da sucumbência, de modo que deverá
a parte apelada
responder pelas custas processuais e honorários de advogado, que foram,
na origem,
arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa.