Tribunal: TJES
Processo: 0027162-60.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Defeito, nulidade ou anulação; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2025-11-17

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade cumulada com indenização, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa da promitente vendedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso e abandono das obras de infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável ao contrato, se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) aferir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afastando-se ou não a culpa da vendedora por caso fortuito ou força maior; e (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação das condenações impostas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lote, pois o loteador se enquadra no conceito de fornecedor e o adquirente no de consumidor.

Entraves administrativos e variações climáticas constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra.

A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

O completo abandono do empreendimento, que frustra de forma aguda e duradoura a legítima expectativa dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027162-60.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: SEBASTIAO GONCALVES DE OLIVEIRA e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade cumulada com indenização, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa da promitente vendedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso e abandono das obras de infraestrutura do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável ao contrato, se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) aferir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afastando-se ou não a culpa da vendedora por caso fortuito ou força maior; e (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação das condenações impostas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lote, pois o loteador se enquadra no conceito de fornecedor e o adquirente no de consumidor.

Entraves administrativos e variações climáticas constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra.

A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

O completo abandono do empreendimento, que frustra de forma aguda e duradoura a legítima expectativa dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Segundo se depreende dos autos, os apelados SEBASTIÃO GONÇALVES DE OLIVEIRA e SONIA LIDIA ROCHA DE OLIVEIRA

ajuizaram ação visando à rescisão de contrato de compra e venda de um lote no empreendimento "Cidade Verde Serra", sob a alegação de que a apelante CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, promitente vendedora, descumpriu o prazo de entrega das obras de infraestrutura e abandonou o empreendimento.

A sentença hostilizada, proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Serra/ES, julgou parcialmente procedente a pretensão, sob o fundamento de que restou comprovado o inadimplemento absoluto e culposo da construtora, o que autoriza a rescisão do pacto com a restituição integral dos valores pagos (R$ 2.391,34) e multa contratual (R$ 239,13), além da reparação por dano extrapatrimonial (R$ 5.000,00).

Cinge-se a controvérsia, portanto, a aferir
(i)
a legislação aplicável ao caso;
(ii)
a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato; e
(iii)
a adequação das condenações impostas a título de restituição de valores, multa, danos morais e consectários legais.

De início, não prospera o argumento da apelante de que a Lei nº 9.514/97 deveria prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor.

Conforme já decidiu este órgão colegiado, “
o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto o loteador, que promove a venda de terrenos, cuja infraestrutura do loteamento se compromete realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor, o que, embora não afaste a necessidade de observância de determinadas normas específicas da Lei nº 9.514/1997 (STJ, AgInt no REsp n. 1.848.934/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 25/5/2020), no caso, antes da constituição da garantia fiduciária, os compradores ingressaram em juízo
” (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0010840-28.2020.8.08.0048, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 2ª Câmara Cível).

Adicione-se, ainda, que o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 1095), invocado pela recorrente, é claro ao limitar sua aplicação à hipótese de rescisão por
inadimplemento do devedor fiduciante (comprador)
. No caso em tela, a resolução do contrato decorre de
inadimplemento do credor fiduciário (vendedor)
, situação que atrai a plena incidência das normas protetivas do CDC. Correta, portanto, a sentença ao reconhecer a natureza consumerista da relação jurídica.

Superada a questão da legislação aplicável, passa-se à análise da responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

A tese central do apelo reside na tentativa de afastar tal responsabilidade, imputando o atraso na entrega das obras a eventos de força maior. Todavia, tal argumento não encontra amparo probatório nos autos, uma vez que a apelante limitou-se a alegações genéricas de ocorrência de chuvas e crise econômica, sem produzir qualquer prova documental apta a demonstrar a ocorrência de eventos extraordinários e imprevisíveis que tivessem o condão de romper o nexo de causalidade com sua mora, sendo certo que variações climáticas e dificuldades no mercado da construção civil são fortuitos internos, inerentes ao risco da atividade empresarial desenvolvida.

Assim, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem-se que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022).

Nesta mesma linha de compreensão já decidiu esta Colenda Segunda Câmara Cível em caso envolvendo o mesmo empreendimento “Cidade Verde Serra”:

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E IMPROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.
2. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ. 3. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente. (...)” (TJES, AP nº 0019418-14.2019.8.08.0048, Rel. Des. Subst. Leonardo Alvarenga da Fonseca, julgado em 04.03.2024)

Desse modo, o inadimplemento do prazo de entrega, mesmo após o cômputo do período de tolerância de 180 dias, restou incontroverso e a culpa pela rescisão deve ser imputada exclusivamente à apelante.

Como corolário lógico do reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora, as condenações impostas na sentença devem ser mantidas, pois, consoante o enunciado da Súmula 543 do STJ, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral e imediata,
in verbis
:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No que tange ao dano moral, embora a jurisprudência tenha se consolidado no sentido de que o mero atraso na entrega de imóvel, por si só, não o configura, a situação dos autos extrapola o simples dissabor. Com efeito, as provas, notadamente as fotografias anexadas à inicial, demonstram um cenário de completo abandono do empreendimento, frustrando de forma aguda e duradoura a legítima expectativa dos adquirentes de construir sua moradia, de sorte que a conduta da apelante, ao deixar o projeto à deriva por tempo indeterminado, viola a boa-fé objetiva e atinge direitos da personalidade dos consumidores, gerando angústia e incerteza que superam o mero aborrecimento.

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado para cada autor, por sua vez, mostra-se razoável e proporcional à extensão do dano e à capacidade econômica das partes, em linha com os parâmetros adotados por esta Corte,
in verbis
:

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA . RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESULTADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S .A., GRAND VIVER URBANISMO S/A e SECULUS DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO S.A., contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de lote por atraso na entrega e condenou solidariamente as rés à restituição dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenização por danos morais . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pela rescisão do contrato devido ao atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se há legitimidade passiva da SECULUS DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO S.A . e de GRAND VIVER URBANISMO S/A em razão de alegada participação no grupo econômico; e (iii) determinar a incidência de danos morais e a devolução integral dos valores pagos pelos autores. III. RAZÕES DE DECIDIR 2. A SECULUS DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO S .A. e GRAND VIVER URBANISMO S/A integram o grupo econômico, respondendo solidariamente com as demais rés, conforme a teoria da aparência. 3. O atraso na entrega do imóvel contratado é reconhecido, sendo aplicável a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, conforme disposto no Código de Defesa do Consumidor ( CDC) e reiterada jurisprudência . 4. O atraso na entrega do imóvel contratado é reconhecido, sendo aplicável a rescisão contratual com devolução dos valores pagos, conforme disposto no Código de Defesa do Consumidor ( CDC) e reiterada jurisprudência. 5. Em que pese suas alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, conforme destacado na peça de defesa, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. 6. A indenização por danos morais é cabível, tendo em vista o impacto emocional relevante causado pelo descumprimento contratual, com caráter punitivo-pedagógico, devido à recorrência dessa prática no mercado imobiliário. 7.
O montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel
, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa. 8. Em se tratando de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a promissária compradora, ora recorrida, faz jus à restituição integral dos valores pagos, sem retenção de qualquer percentual dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do desembolso, nos exatos termos fixados na r. sentença . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de SECULUS DA AMAZÔNIA INDÚSTRIA E COMÉRCIO S.A. conhecido parcialmente e desprovido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e GRAND VIVER URBANISMO S/A conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00080024920198080048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TEORIA DA APARÊNCIA . PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL REJEITADA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES . INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. MANUTENÇÃO DO VALOR. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARCIALMENTE. 1 . Com base na teoria da aparência, as empresas que agem em conjunto na comercialização de imóveis possuem possuem legitimidade passiva nas ações que buscam a reparação de danos decorrentes do atraso ou não entrega do empreendimento. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2. A ausência de intimação da sentença que não causa prejuízo à parte, que comparece espontaneamente aos autos e interpõe recurso tempestivamente, não configura nulidade processual . Preliminar de nulidade processual rejeitada. 3. Conforme a Súmula n. 543 do STJ, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” . 4. No que diz respeito ao valor da entrada, a restituição deve ocorrer de forma simples e não em dobro, posto que no julgamento do EAREsp 676.608/RS, que afastou a necessidade de comprovação da má-fé para aplicação do art. 42, parágrafo único do CDC, o STJ modulou os efeitos para as cobranças indevidas que não envolvam prestação de serviços públicos pelo Estado ou por concessionárias, as quais serão atingidas apenas quando pagas após a data da publicação do acórdão (30/03/2021). 5.
Nos casos envolvendo o empreendimento Cidade Verde Serra, a Primeira Câmara Cível reconhece como razoável e proporcional a indenização por dano moral fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
. Precedente: Apelação Cível n . 048198790882. 6. Recursos conhecidos e providos parcialmente. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0022203-46.2019.8.08 .0048, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível)

Por fim, quanto ao pedido de reforma para aplicação exclusiva da Taxa Selic como fator de atualização da condenação, observa-se que a própria sentença já determinou sua incidência sobre os valores a partir da citação, o que, na prática, atende ao pleito recursal e se alinha à orientação sufragada pelo STJ.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo inalterada a r. sentença.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)