Tribunal: TJES
Processo: 5005291-98.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas por Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda e por Vilmar Passos e Kelly dos Santos Souza Passos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa contratual de 25% sobre as prestações. A construtora busca afastar a mora, a restituição integral e a multa. Os promitentes compradores requerem a condenação em danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a prorrogação do prazo de entrega da infraestrutura com base na legislação urbanística, TAC com o Ministério Público e impactos da pandemia afasta a mora da promitente vendedora; (ii) verificar se o atraso na entrega configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A prorrogação do prazo com base em legislação urbanística (Lei nº 6.766/79 e Decreto Municipal nº 754/2016), em TAC firmado com o Ministério Público e nos efeitos da pandemia de COVID-19 não tem o condão de afastar a mora da promitente vendedora, pois o contrato previa prazo expresso de entrega, findo em 12/02/2023, não prorrogado por consenso com os consumidores.

4)
O TAC firmado em agosto de 2023, após o vencimento contratual, não pode retroagir para alterar unilateralmente cláusula de contrato particular, tampouco elidir a mora já configurada.

5)
A pandemia, embora tenha causado efeitos amplos, não justificou o inadimplemento, dado que a construção civil fora considerada atividade essencial durante o período, autorizada a funcionar, o que inviabiliza a tese de caso fortuito ou força maior.

6)
Reconhecida a mora, é devida a rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

7)
É válida a inversão da cláusula penal contratual, fixada originalmente apenas contra o comprador, para aplicar multa compensatória à vendedora inadimplente, conforme entendimento do STJ no Tema 971 (REsp 1.631.485/DF).

8)
O atraso, embora superior ao prazo contratual, não ultrapassou o mero aborrecimento, não havendo prova de dano à personalidade dos autores que justifique indenização por dano moral, em consonância com a jurisprudência predominante do STJ e do TJES.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A prorrogação de prazo prevista em legislação urbanística, TAC posterior ao vencimento contratual ou impactos da pandemia não afastam a mora da promitente vendedora quando há prazo contratual expresso e não prorrogado por consenso.

2. É válida a inversão da cláusula penal contratual para aplicação em desfavor da vendedora inadimplente, quando prevista apenas contra o comprador.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, 47; CC, arts. 421, 422, 475; Lei nº 6.766/79, art. 18, V.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 27.06.2018 (Tema 971); TJES, Apelação Cível nº 5026022-07.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 07.10.2024; TJES, Apelação Cível nº 0019418-14.2019.8.08.0048, Rel. Des. Leonardo Alvarenga da Fonseca, j. 10.09.2024; TJES, Apelação Cível nº 0016823-58.2016.8.08.0012, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 08.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005291-98.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILMAR PASSOS e outros (2)

APELADO: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelações cíveis interpostas por Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda e por Vilmar Passos e Kelly dos Santos Souza Passos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de multa contratual de 25% sobre as prestações. A construtora busca afastar a mora, a restituição integral e a multa. Os promitentes compradores requerem a condenação em danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se a prorrogação do prazo de entrega da infraestrutura com base na legislação urbanística, TAC com o Ministério Público e impactos da pandemia afasta a mora da promitente vendedora; (ii) verificar se o atraso na entrega configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
A prorrogação do prazo com base em legislação urbanística (Lei nº 6.766/79 e Decreto Municipal nº 754/2016), em TAC firmado com o Ministério Público e nos efeitos da pandemia de COVID-19 não tem o condão de afastar a mora da promitente vendedora, pois o contrato previa prazo expresso de entrega, findo em 12/02/2023, não prorrogado por consenso com os consumidores.

4)
O TAC firmado em agosto de 2023, após o vencimento contratual, não pode retroagir para alterar unilateralmente cláusula de contrato particular, tampouco elidir a mora já configurada.

5)
A pandemia, embora tenha causado efeitos amplos, não justificou o inadimplemento, dado que a construção civil fora considerada atividade essencial durante o período, autorizada a funcionar, o que inviabiliza a tese de caso fortuito ou força maior.

6)
Reconhecida a mora, é devida a rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

7)
É válida a inversão da cláusula penal contratual, fixada originalmente apenas contra o comprador, para aplicar multa compensatória à vendedora inadimplente, conforme entendimento do STJ no Tema 971 (REsp 1.631.485/DF).

8)
O atraso, embora superior ao prazo contratual, não ultrapassou o mero aborrecimento, não havendo prova de dano à personalidade dos autores que justifique indenização por dano moral, em consonância com a jurisprudência predominante do STJ e do TJES.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9)
Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A prorrogação de prazo prevista em legislação urbanística, TAC posterior ao vencimento contratual ou impactos da pandemia não afastam a mora da promitente vendedora quando há prazo contratual expresso e não prorrogado por consenso.

2. É válida a inversão da cláusula penal contratual para aplicação em desfavor da vendedora inadimplente, quando prevista apenas contra o comprador.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, 47; CC, arts. 421, 422, 475; Lei nº 6.766/79, art. 18, V.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 27.06.2018 (Tema 971); TJES, Apelação Cível nº 5026022-07.2021.8.08.0024, Rel. Des. Robson Luiz Albanez, j. 07.10.2024; TJES, Apelação Cível nº 0019418-14.2019.8.08.0048, Rel. Des. Leonardo Alvarenga da Fonseca, j. 10.09.2024; TJES, Apelação Cível nº 0016823-58.2016.8.08.0012, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 08.08.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento aos recursos.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

DA APELAÇÃO INTERPOSTA POR
CRISTAL
MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, inclusive no que tange ao preparo, devidamente comprovado conforme guia e respectivo pagamento juntados aos autos (Id. 10163999 e Id. 10164000), não obstante a discussão inicial acerca da rubrica de recolhimento, questão que se entende superada para análise meritória, passa-se ao exame da insurgência.

Cinge-se a controvérsia à análise do inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor e das consequências jurídicas decorrentes.

Ao que se depreende, a apelante pugna pela reforma da sentença com o escopo precípuo de afastar a configuração de mora no tocante à entrega da infraestrutura do loteamento adquirido pelos apelados.

Para tanto, sustenta, em essência, que o prazo para conclusão das obras teria sido legitimamente prorrogado, seja por força da Lei Federal nº 6.766/79 (com as alterações promovidas pela Lei nº 14.118/2021), seja em virtude de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com o Ministério Público, ou ainda em razão dos impactos decorrentes da pandemia de COVID-19.

Como corolário, busca o afastamento da condenação à devolução integral dos valores pagos e, sobretudo, da multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) que lhe foi imposta por inversão.

Contudo, a tese recursal não encontra amparo fático ou jurídico suficiente para abalar os sólidos fundamentos da decisão vergastada.

De início, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no que tange à interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor e ao reconhecimento da sua vulnerabilidade na relação negocial.

In casu
, o contrato particular de promessa de compra e venda, firmado em
12/02/2019
, é claro ao estipular no item 22 da cláusula 17, o prazo de 0
3 (três) anos para a entrega da infraestrutura, passível de prorrogação por mais 01 (um) ano, findando-se, portanto, em 12/02/2023
(Ids. 10163912 e 10163997).

No que concerne à alegação de que a Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e o Decreto Municipal nº 754/2016, que aprovou o loteamento, teriam o condão de elastecer o prazo contratual para junho/2024, convém destacar que os prazos previstos na referida legislação, notadamente o inciso V do artigo 18 da Lei nº 6.766/79, dizem respeito às obrigações do loteador perante o Poder Público para a aprovação e regularidade administrativa do empreendimento.

Tais prazos legais estabelecem limite máximo para a execução das obras de infraestrutura exigidas pela legislação municipal, mas não se sobrepõem automaticamente aos prazos específicos e, por vezes, mais exíguos, firmados em contrato particular com os adquirentes dos lotes.

A autonomia da vontade, a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e o dever de informação clara e precisa ao consumidor (inciso III do artigo 6º do CDC) impõem que o prazo prometido no instrumento contratual seja o parâmetro para aferição da mora na relação privada, salvo se o próprio contrato fizer remissão expressa e inequívoca aos prazos da legislação urbanística como sendo os aplicáveis à entrega, o que não se verifica de forma a elidir o prazo específico pactuado.

Similarmente, o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) colacionado aos autos (Id 31243418), firmado entre a apelante e o Ministério Público em 14/08/2023, estabelecendo novo cronograma para a conclusão das Fases 2 e 3 do loteamento (com previsão para dezembro de 2023 para a Fase 2, onde se localiza o lote dos recorridos), não possui o efeito de afastar a mora já configurada em relação aos adquirentes.

Isso porque o TAC fora firmado após o escoamento do prazo contratual (12/02/2023) e ainda, referido ajuste de conduta, embora relevante para a regularização do empreendimento perante a coletividade e o órgão ministerial, não altera, retroativamente e sem a anuência dos consumidores individualmente lesados, os direitos subjetivos decorrentes do contrato particular já descumprido.

Conforme bem salientado pelo magistrado de piso, a celebração do TAC após o prazo de entrega contratual, na verdade, corrobora a existência do atraso.

Urge mencionar ainda que, embora a pandemia tenha, de fato, gerado impactos em diversas esferas econômicas, é imperioso ressaltar que o setor da construção civil foi reconhecido como atividade essencial durante o período crítico, permanecendo autorizado a operar, conforme regulamentação emitida pelos entes governamentais competentes.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5026022-07.2021.8.08.0024 APTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA APDO: WALBER BOTELHO TONN RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PANDEMIA DE COVID-19. INAPLICABILIDADE DA TESE DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES ADIMPLIDOS E IPTU.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. CONSECTÁRIOS DA CONDENAÇÃO. MODIFICAÇÃO EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE LTDA contra sentença que julgou procedente o pedido de resolução contratual formulado por Walber Botelho Tonn, decorrente de atraso na entrega de lote adquirido em contrato de compra e venda. A Apelante alegou justificativa para o atraso, citando a pandemia de Covid-19, e defendeu a retenção de valores com base em cláusulas contratuais, além de questionar a condenação ao pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel devido à pandemia de Covid-19 justifica a não rescisão do contrato; (ii) definir se a Apelante tem direito à retenção de valores pagos, incluindo indenizações previstas contratualmente; (iii) verificar a legitimidade da condenação em danos morais e a possibilidade de cumulação com a cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR
O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia de Covid 19, uma vez que a construção civil foi considerada atividade essencial durante esse período
, e o contrato foi firmado em meio à pandemia, o que afasta a alegação de imprevisibilidade. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento:
A pandemia de Covid-19 não justifica atraso em contratos de construção firmados durante seu curso, especialmente quando a atividade de construção civil foi considerada essencial.
[...] (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5026022-07.2021.8.08.0024, Magistrado: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 07/Oct/2024)

Destarte, uma vez configurada a mora da construtora apelante, que não entregou a infraestrutura do lote na data aprazada (12/02/2023), tem-se a rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, nos termos do artigo 475 do Código Civil
1
.

Com efeito, a devolução integral dos valores pagos pelos adquirentes é consectário lógico, em estrita conformidade com o entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual dispõe: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor [...]
".

A propósito do tema, a sólida jurisprudência desta Corte de Justiça:

EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E IMPROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade. 2 . Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ. 3.
Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente.
4 . É válida a inversão da cláusula moratória procedida pelo juízo de origem com base na isonomia, porque o contrato fixou multa somente em desfavor dos compradores. Inteligência do REsp 1.631.485/DF . 5. O atraso na entrega da obra ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue. 6. À vistas dessas considerações, no tocante ao quantum dos danos morais, a importância de R$5 .000,00 (cinco mil reais) para cada autora se mostra mais adequado ao caso concreto, levando-se em conta a dimensão do dano e o caráter punitivo e pedagógico da verba, totalizando a monta de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização. 7. Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art . 405 do CC. Precedentes do STJ. 8. Recurso principal conhecido e improvido . Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0019418-14.2019.8 .08.0048, Relator.: LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA, 2ª Câmara Cível)

No que tange à condenação ao pagamento da multa contratual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as prestações pagas, calculada por inversão da Cláusula 10.1 do contrato, a sentença também não merece reparos.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971 (REsp nº 1.631.485/DF), firmou a tese de que, "
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
", de modo que aludida inversão visa restabelecer o equilíbrio e a isonomia contratual, penalizando a parte que deu causa à resolução do pacto.

Na hipótese, a Cláusula 10.1 prevê a retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador (Id 10163997, p. 5), sendo justa e adequada a inversão em desfavor da vendedora inadimplente.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

DA APELAÇÃO INTERPOSTA POR
VILMAR PASSOS E KELLY DOS SANTOS SOUZA PASSOS

Insurgem-se os apelantes, unicamente, contra o capítulo da sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Sustentam que o expressivo atraso na entrega do imóvel (superior a um ano, considerando o prazo de tolerância) ultrapassou a esfera do mero dissabor cotidiano, causando-lhes angústia e frustração, e que a Cláusula 13 do contrato prevê indenização por perdas e danos.

Pois bem.

Como cediço, para que se caracterize o dano moral, é necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que impliquem ofensa a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a integridade psíquica, ou que submetam o indivíduo a sofrimento, humilhação ou constrangimento que transcenda os aborrecimentos normais da vida em sociedade e as frustrações inerentes às relações negociais.

Sob esse prisma, a jurisprudência predominante desta Corte, alinhada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que o mero descumprimento de cláusula contratual, incluindo o atraso na entrega de imóvel, não configura, por si só, dano moral indenizável, é de se conferir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PRAZO PARA ENTREGA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL COM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – LEGALIDADE – ATRASO IDENTIFICADO – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Nos contratos de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, diante da natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. 2 .
O mero inadimplemento contratual com atraso na entrega da obra por si só não caracteriza dano moral, sendo necessária a identificação de elementos que comprovem a ocorrência de circunstâncias excepcionais caracterizadoras de efetivo prejuízo ao patrimônio moral da parte, o que não se verifica no caso dos autos.
3. Apelação desprovida. Vitória, 08 de agosto de 2023 . TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0016823-58.2016.8.08 .0012, Relator.: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONSTRUÇÃO – REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO) – CONDOMÍNIO FECHADO – RESPONSABILIDADE DOS CONDÔMINOS – MITIGAÇÃO - AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO DE OBRA – IMÓVEL – MORA RECONHECIDA – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – INVERSÃO – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – MAJORAÇÃO – SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. 1. A responsabilidade pela construção no regime de administração (preço de custo) recai sobre os condôminos, que administram os recursos e assumem os riscos do empreendimento, conforme o art. 58 da Lei nº 4 .591/64. No entanto, esta responsabilidade pode ser mitigada ou afastada se houver controle significativo da obra pela construtora ou impedimento da participação efetiva dos condôminos. Isto porque, o contrato de administração pressupõe que os condôminos estejam efetivamente à frente da administração da obra, caso contrário, haverá uma descaracterização do regime de preço de custo, podendo a construtora ser responsabilizada pelos prejuízos decorrentes de sua atuação. 2 . Verificada a mora da construtora quanto ao prazo de entrega do imóvel, tem direito o adquirente ao recebimento do valor correspondente a um aluguel no valor de mercado, por mês de atraso ou fração, a título de reparação material. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os recursos especiais nºs. 1 .631.485 e 1.614.721, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), fixou a seguinte tese jurídica, que se revela aplicável ao caso sub examine: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” . 4. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, consoante orientação firmada em sede de recurso repetitivo (Tema 970) pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça. 5.
É cediço que o mero inadimplemento ou mora contratuais não enseja, per se, dano moral indenizável.
Admite-se, contudo, a indenização por dano moral quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam meras contrariedades ou dissabores do cotidiano.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00208025120198080035, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

No caso, embora tenham alegado o abalo decorrente do atraso e da frustração de suas expectativas, não se trata de atraso expressivo, de modo que os promitentes compradores não produziram provas concretas de que a situação vivenciada tenha extrapolado o dissabor inerente ao inadimplemento e resultado em lesão efetiva aos seus direitos da personalidade.

A simples alegação de angústia e frustração, desacompanhada de elementos que evidenciem um sofrimento extraordinário ou consequências mais gravosas, não se mostra suficiente para ensejar a reparação pecuniária pretendida.

Sobreleva notar que a Cláusula 13 do contrato (Id 10163912, p. 4), a qual estipula o dever de indenizar por "perdas e danos" no percentual de 20% sobre o valor da obrigação em caso de descumprimento, possui natureza distinta da reparação por danos morais e, ademais, a r. sentença já contemplou a reparação dos prejuízos materiais com a devolução integral dos valores e a imposição da multa compensatória de 25% por inversão da cláusula penal.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

1
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: Sessão Ordinária VIRTUAL de 23/06/2025

VOTO: Acompanho a relatoria

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.