Tribunal: TJES
Processo: 5001577-29.2024.8.08.0020
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
Ementa: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL URBANO. PRELIMINARES DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. IMPUGNAÇÃO DE TERCEIRO. QUESTÕES DE ALTA INDAGAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE TÍTULO DOMINIAL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA. PRESUNÇÃO DE LEGALIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO DE APROVAÇÃO DO PROJETO. LIMITES COGNITIVOS DA DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

Apelação cível interposta por terceiro impugnante contra sentença que, em procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro de Imóveis, julgou improcedente a impugnação e autorizou o registro de projeto de desmembramento de imóvel urbano.

O apelante sustenta, em síntese: (i) a nulidade do feito por ausência de manifestação de mérito do Ministério Público; (ii) a existência de Ação Declaratória de Nulidade, por ele ajuizada, que questiona o título de propriedade dos requerentes do registro, como óbice ao desmembramento; (iii) a inadequação da modalidade de desmembramento, que se configuraria como loteamento irregular; e (iv) a ilegalidade do decreto municipal que aprovou o projeto, por suposta inobservância da legislação urbanística e ambiental.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em definir se a pendência de ação judicial que questiona o título de domínio e as alegações de invalidade do ato administrativo que aprovou o projeto de desmembramento constituem óbices registrais aptos a impedir o registro pretendido, no âmbito restrito do procedimento de dúvida, regido pela Lei nº 6.015/73.

III. Razões de decidir

A arguição de nulidade por ausência de manifestação do Ministério Público não prospera, uma vez que o órgão, devidamente intimado, manifestou-se pela ausência de interesse público que justificasse sua intervenção obrigatória, atuando no exercício de sua autonomia funcional.

O procedimento de dúvida possui natureza administrativa e cognição sumária, restringindo-se à análise da legalidade das exigências do Oficial de Registro e à verificação dos requisitos formais e extrínsecos do título apresentado, não sendo a via adequada para a resolução de questões de alta indagação, que demandem dilação probatória.

A existência de ação anulatória do título de propriedade dos interessados no desmembramento não impede, por si só, o registro, mormente quando não há qualquer averbação de restrição, indisponibilidade ou da própria existência da ação na matrícula do imóvel, que se presume livre e desembaraçado para os efeitos registrais.

A análise da legalidade intrínseca do decreto municipal e das licenças que aprovaram o projeto de desmembramento, bem como a verificação de sua conformidade com a legislação de uso e ocupação do solo, são matérias que extrapolam os limites cognitivos do procedimento de dúvida. Tais atos administrativos gozam de presunção de legalidade e veracidade, e a sua desconstituição deve ser pleiteada em ação própria.

Havendo aprovação do projeto pela autoridade municipal competente, que atestou a regularidade da infraestrutura e o enquadramento como desmembramento, não cabe ao Oficial Registrador ou ao juízo corregedor reexaminar o mérito técnico-administrativo da decisão.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
"1. No procedimento de dúvida, de natureza administrativa e cognição restrita (art. 198, Lei nº 6.015/73), a análise judicial limita-se à verificação de óbices registrais formais, não sendo a via adequada para dirimir controvérsias complexas que demandem dilação probatória, tais como a validade de títulos dominiais ou a legalidade de atos administrativos. 2. A mera existência de ação judicial questionando a propriedade do imóvel, sem que haja determinação judicial para averbação de restrição ou indisponibilidade na respectiva matrícula, não constitui impedimento para o registro de projeto de desmembramento. 3. O ato administrativo que aprova o desmembramento goza de presunção de legalidade, não cabendo ao Oficial Registrador ou ao juízo em sede de dúvida reexaminar o mérito da decisão da autoridade competente quanto ao cumprimento de normas urbanísticas e ambientais."

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), art. 198; Código de Processo Civil, art. 1.010, II e III; Constituição Federal, art. 30, VIII.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001577-29.2024.8.08.0020

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PEDRO DE FIGUEIREDO NERY

APELADO: SANDRO JABOUR DE ARAUJO e outros (3)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REGISTRO DE DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL URBANO. PRELIMINARES DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. REJEIÇÃO. IMPUGNAÇÃO DE TERCEIRO. QUESTÕES DE ALTA INDAGAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE TÍTULO DOMINIAL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA. PRESUNÇÃO DE LEGALIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO DE APROVAÇÃO DO PROJETO. LIMITES COGNITIVOS DA DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.

I. Caso Em Exame

Apelação cível interposta por terceiro impugnante contra sentença que, em procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial de Registro de Imóveis, julgou improcedente a impugnação e autorizou o registro de projeto de desmembramento de imóvel urbano.

O apelante sustenta, em síntese: (i) a nulidade do feito por ausência de manifestação de mérito do Ministério Público; (ii) a existência de Ação Declaratória de Nulidade, por ele ajuizada, que questiona o título de propriedade dos requerentes do registro, como óbice ao desmembramento; (iii) a inadequação da modalidade de desmembramento, que se configuraria como loteamento irregular; e (iv) a ilegalidade do decreto municipal que aprovou o projeto, por suposta inobservância da legislação urbanística e ambiental.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em definir se a pendência de ação judicial que questiona o título de domínio e as alegações de invalidade do ato administrativo que aprovou o projeto de desmembramento constituem óbices registrais aptos a impedir o registro pretendido, no âmbito restrito do procedimento de dúvida, regido pela Lei nº 6.015/73.

III. Razões de decidir

A arguição de nulidade por ausência de manifestação do Ministério Público não prospera, uma vez que o órgão, devidamente intimado, manifestou-se pela ausência de interesse público que justificasse sua intervenção obrigatória, atuando no exercício de sua autonomia funcional.

O procedimento de dúvida possui natureza administrativa e cognição sumária, restringindo-se à análise da legalidade das exigências do Oficial de Registro e à verificação dos requisitos formais e extrínsecos do título apresentado, não sendo a via adequada para a resolução de questões de alta indagação, que demandem dilação probatória.

A existência de ação anulatória do título de propriedade dos interessados no desmembramento não impede, por si só, o registro, mormente quando não há qualquer averbação de restrição, indisponibilidade ou da própria existência da ação na matrícula do imóvel, que se presume livre e desembaraçado para os efeitos registrais.

A análise da legalidade intrínseca do decreto municipal e das licenças que aprovaram o projeto de desmembramento, bem como a verificação de sua conformidade com a legislação de uso e ocupação do solo, são matérias que extrapolam os limites cognitivos do procedimento de dúvida. Tais atos administrativos gozam de presunção de legalidade e veracidade, e a sua desconstituição deve ser pleiteada em ação própria.

Havendo aprovação do projeto pela autoridade municipal competente, que atestou a regularidade da infraestrutura e o enquadramento como desmembramento, não cabe ao Oficial Registrador ou ao juízo corregedor reexaminar o mérito técnico-administrativo da decisão.

IV. Dispositivo e tese

Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
"1. No procedimento de dúvida, de natureza administrativa e cognição restrita (art. 198, Lei nº 6.015/73), a análise judicial limita-se à verificação de óbices registrais formais, não sendo a via adequada para dirimir controvérsias complexas que demandem dilação probatória, tais como a validade de títulos dominiais ou a legalidade de atos administrativos. 2. A mera existência de ação judicial questionando a propriedade do imóvel, sem que haja determinação judicial para averbação de restrição ou indisponibilidade na respectiva matrícula, não constitui impedimento para o registro de projeto de desmembramento. 3. O ato administrativo que aprova o desmembramento goza de presunção de legalidade, não cabendo ao Oficial Registrador ou ao juízo em sede de dúvida reexaminar o mérito da decisão da autoridade competente quanto ao cumprimento de normas urbanísticas e ambientais."

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), art. 198; Código de Processo Civil, art. 1.010, II e III; Constituição Federal, art. 30, VIII.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
PEDRO DE FIGUEIREDO NERY
em face da r. sentença de id. 13390487 proferida pelo douto Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Guaçuí/ES que, nos autos do procedimento de dúvida registral suscitado pelo Oficial do Cartório do 1º Ofício daquela Comarca, julgou improcedente a impugnação ofertada pelo ora apelante e, por conseguinte, determinou que proceda ao desmembramento do projeto denominado “PERÓLA DO CAPARAÓ”, requerido por
SANDRO JABOUR DE ARAUJO, HUGO JABOUR DE ARAUJO e RODRIGO JABOUR DE ARAUJO.

Em suas razões (id. 13390489), a parte recorrente aduz, em síntese, (i) omissão do ilustre representante do Ministério Público em se manifestar nos autos; (ii) existência de óbices ao registro do desmembramento; (iii) a precariedade do título de propriedade dos apelados, em razão da existência de ação judicial contestando a validade da matrícula; (iv) a inadequação da modalidade de desmembramento, por se tratar, em verdade, de loteamento, com abertura de novas vias; (v) a inobservância da legislação municipal e federal, tratando-se de loteamento irregular; (vi) a ilegalidade do decreto municipal que aprovou o projeto.

Em contrarrazões (id. 13390498), os apelados, preliminarmente, arguiram o não conhecimento do recurso por violação ao princípio dialeticidade e inadequação da via eleita. No mérito, pugnam pela manutenção da sentença, rechaçando os argumentos do recorrente e afirmando a legalidade e a regularidade do desmembramento.

A d. Procuradoria-Geral de Justiça, em seu parecer (id. 15398246), manifestou-se pelo acolhimento da preliminar arguida em contrarrazões, opinando pelo não conhecimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 5001577-29.2024.8.08.0020

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PEDRO DE FIGUEIREDO NERY

APELADO: SANDRO JABOUR DE ARAUJO, HUGO JABOUR DE ARAUJO, RODRIGO JABOUR DE ARAUJO, ALTENIR JOSE DA SILVA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

PRELIMINARES AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA

Em contrarrazões (id. 13390498), os apelados, preliminarmente, arguiram o não conhecimento do recurso por violação ao princípio dialeticidade e inadequação da via eleita.

Não obstante a relevância dos argumentos, entendo que as preliminares não merece acolhimento.

As razões apresentadas pelo apelante (id. 13390489) impugnam diretamente os fundamentos da sentença, apresentando os motivos pelos quais entende que a decisão deve ser reformada. Ao confrontar as premissas da decisão de primeira instância e apresentar sua tese recursal, o apelante demonstrou de forma clara e específica o seu inconformismo, cumprindo, assim, a exigência do art. 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil.

Seguindo, a discussão sobre a inadequação da via e a ausência de requisitos do projeto de desmembramento são questões que se coadunam com o objeto da Dúvida Registral e foram devidamente levantadas pelo apelante no curso do procedimento.

Dessa forma, preenchidos os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal),
CONHEÇO
do recurso,
REJEITANDO
as preliminares.

VOTO

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
PEDRO DE FIGUEIREDO NERY
em face da r. sentença de id. 13390487 proferida pelo douto Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Guaçuí/ES que, nos autos do procedimento de dúvida registral suscitado pelo Oficial do Cartório do 1º Ofício daquela Comarca, julgou improcedente a impugnação ofertada pelo ora apelante e, por conseguinte, determinou que proceda ao desmembramento do projeto denominado “PERÓLA DO CAPARAÓ”, requerido por
SANDRO JABOUR DE ARAUJO, HUGO JABOUR DE ARAUJO e RODRIGO JABOUR DE ARAUJO.

Em suas razões (id. 13390489), a parte recorrente aduz, em síntese, (i) omissão do ilustre representante do Ministério Público em se manifestar nos autos; (ii) existência de óbices ao registro do desmembramento; (iii) a precariedade do título de propriedade dos apelados, em razão da existência de ação judicial contestando a validade da matrícula; (iv) a inadequação da modalidade de desmembramento, por se tratar, em verdade, de loteamento, com abertura de novas vias; (v) a inobservância da legislação municipal e federal, tratando-se de loteamento irregular; (vi) a ilegalidade do decreto municipal que aprovou o projeto.

Pois bem.

De saída, entendo que a tese de nulidade por ausência de manifestação ministerial não se sustenta no caso em tela. Isso porque o Ministério Público foi devidamente intimado para se manifestar no processo de origem e o fez no ID 13390486, opinando que não era o caso de intervenção obrigatória, e que, portanto, a questão deveria ser decidida pelo juízo.

Por sinal, quem decide se vai intervir ou não, se vai acompanhar ou não o processo, e se vai opinar ou não sobre o mérito, é o próprio agente do MP, no exercício da sua autonomia funcional, que aliás é prerrogativa constitucional. Logo, não tendo o órgão Ministerial de primeiro grau verificado a existência de nenhuma das hipóteses de sua obrigatória intervenção, não há como obrigá-lo a intervir no feito.

Seguindo, observo que a controvérsia recursal cinge-se em verificar se a r. sentença que julgou improcedente a Dúvida Registral, autorizando o registro do desmembramento, deve ser mantida. Adianto que a resposta é afirmativa.

O procedimento de Dúvida, regido pelos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), possui natureza administrativa e escopo limitado. Sua finalidade é permitir que o Oficial de Registro submeta ao juízo corregedor a análise sobre a legalidade de uma exigência feita ao apresentante de um título ou, como no caso, sobre a pertinência de uma impugnação que obsta o registro.

A cognição, portanto, restringe-se aos requisitos formais e extrínsecos do título e à sua conformidade com os princípios registrais, não sendo a via adequada para a resolução de questões que demandem dilação probatória ou que digam respeito ao mérito de atos jurídicos subjacentes.

Estabelecida essa premissa, passo à análise dos pontos controvertidos.

1. Da Ação Declaratória de Nulidade como Óbice ao Registro

O principal argumento do apelante é que a pendência da Ação Declaratória de Nulidade (Processo nº 5001145-78.2022.8.08.0020), por si só, deveria impedir o registro do desmembramento para proteger futuros adquirentes. Contudo, tal argumento não prospera na via estreita da Dúvida Registral.

Neste ponto, como bem salientado na r. sentença:

[...] o impugnante ao interferir no pedido de desmembramento, fá-lo argumentando a existência de ação anulatória da r. sentença prolatada nos autos do processo de usucapião nº. 0000365-34.2019.8.08.0020, que outorgou a propriedade aos impugnantes, em que seria anulada, via de consequência, a escritura do imóvel registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guaçuí sob a matrícula, 10.728, Livro 2, Ficha 1 (objeto do pedido de desmembramento).

Ocorre que, compulsando-se os autos da referida ação anulatória, verifica-se a existência de certidão de trânsito em julgado da sentença sem resolução do mérito que fora proferida naqueles autos, razão pela qual não afeta o caso em comento. Nesse sentido, embora proposta a presente ação pelo instrumento da suscitação de dúvida, nota-se que a matéria acerca da qual pretende-se uma manifestação deste juízo coincide com o objeto exato da supracitada ação anulatória, o que não é cabível.

Para além, no tocante à ação de usucapião que concedeu a propriedade contra a qual o impugnante alega que propôs a supracitada ação anulatória, tendo em vista que a ação não logrou êxito em obter a anulação da r. Sentença da ação de usucapião, tenho por cristalino que esta última encontra-se incólume, devendo produzir seus efeitos legais e jurídicos.

Semelhantemente, via de consequência, encontram-se mantidos os direitos sobre a propriedade outorgados pela v. Sentença, aos ora impugnados, os quais, até o presente momento, possuem o reconhecimento legal da propriedade aduzida na documentação, a qual encontra-se sob a matrícula, 10.728, Livro 2, Ficha 1, no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guaçuí.

Além disso, ao analisar da Matrícula nº 10.728 (id. 13390436) observo que averbação de indisponibilidade que um dia existiu (AV.1/10.728) foi expressamente cancelada por determinação judicial (AV.2/10.728). Assim, para todos os efeitos registrais, o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de constrições judiciais.

Desta forma, não cabe ao Oficial Registrador ou ao Juízo Corregedor presumir o resultado da ação anulatória ou o potencial prejuízo a terceiros quando o Poder Judiciário, naqueles autos, não determinou nenhuma medida assecuratória na matrícula do bem.

2. Da Análise de Legalidade do Ato Administrativo e da Infraestrutura

O apelante também se insurge contra a legalidade do Decreto Municipal que aprovou o desmembramento, alegando violação ao Plano Diretor local quanto à infraestrutura e à declividade do terreno.

Todavia, a análise do mérito de atos administrativos não se insere na competência do Oficial Registrador. Os atos administrativos, como o Decreto Municipal e as licenças emitidas, gozam de presunção de legalidade e veracidade.

No caso dos autos, os apelados instruíram seu pedido de registro com farta documentação que atesta a regularidade do empreendimento perante os órgãos competentes:

Decreto Municipal nº 13.429/2024
, que revalidou a aprovação do projeto (id. 13389433);

Licença Simplificada nº 002/2023
da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (id. 13390447);

Laudo de Vistoria Florestal do IDAF
, atestando a regularidade sob o aspecto florestal (id. 13390449);

Ofício da Secretaria Municipal de Obras
informando que a aprovação está de acordo com a legislação e que a rua possui pavimentação, rede de água e rede elétrica (id. 13390464).

Diante de tais documentos, o Oficial de Registro deve se ater à sua análise formal. Se o Município, a quem compete fiscalizar o uso e a ocupação do solo urbano (art. 30, VIII, da CF), atestou a regularidade do projeto, não cabe ao registrador ou ao juízo da Dúvida reavaliar critérios técnicos como declividade, estabilidade do solo ou a suficiência da infraestrutura. A pretensão do apelante, nesse ponto, transborda os limites do procedimento e deveria ser veiculada em ação própria.

Da mesma forma, a classificação do empreendimento como desmembramento foi conferida pela autoridade municipal competente (Decreto no.12.866, de 17 de março de 2023). A alegação do apelante de que se trataria de um loteamento, por suposta abertura de novas vias, constitui matéria de fato controvertida e de mérito técnico-administrativo, insuscetível de reexame nesta via.

A r. sentença, portanto, agiu com acerto ao concluir que a Dúvida era improcedente, pois as razões da impugnação não se referem a vícios formais do título ou a óbices registrais propriamente ditos, mas sim a questões de alta indagação que refogem ao escopo do procedimento.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO E, NO MÉRITO, NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter incólume a r. sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Deixo de majorar os honorários advocatícios (art. 85, §11, CPC), uma vez que não houve condenação em verbas sucumbenciais na origem, dada a natureza do procedimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)