Tribunal: TJES
Processo: 5002119-06.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. ESCLARECIMENTO SOBRE EXTENSÃO DA OBRIGAÇÃO E TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS EMBARGOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por SQL Tecnologia e Serviços Ltda. e Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário contra acórdão que deu parcial provimento às apelações interpostas, convertendo a obrigação de fazer em perdas e danos e condenando a parte ré ao pagamento de lucros cessantes. A SQL alega obscuridade, omissão e contradição quanto à extensão da obrigação convertida e às vagas de garagem. Já o Opportunity aponta omissões relativas à fixação dos marcos inicial e final dos lucros cessantes, à análise de documentos e à força vinculante do memorial de incorporação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) esclarecer a extensão da obrigação de fazer convertida em perdas e danos e a identificação da vaga de garagem a ser escriturada; (ii) definir o termo final da fluência dos lucros cessantes, diante de alegada omissão quanto à data-limite da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de fazer convertida em perdas e danos corresponde à vaga de garagem cuja entrega se revelou impossível, devendo a indenização equivaler ao valor de uma vaga em condições semelhantes à entregue.

A vaga a ser escriturada é aquela identificada nos documentos probatórios como “vaga de garagem nº 14, localizada no G1 T2”, vinculada à unidade 1902, conforme a matrícula do imóvel.

A alegação de inovação recursal quanto ao pedido de conversão da obrigação não pode ser examinada por embargos de declaração, mas por recurso próprio.

A distribuição dos ônus sucumbenciais já foi expressamente definida no acórdão embargado, com condenação integral da parte ré ao pagamento dos honorários.

A ausência de impugnação ao valor da causa na reconvenção acarreta preclusão, nos termos do art. 293 do CPC.

Quanto aos embargos do Opportunity, não há omissão sobre o termo inicial dos lucros cessantes, já fixado em 21/06/2021, conforme cláusula contratual.

Há omissão quanto ao termo final da indenização por lucros cessantes, que deve ser fixado na data da efetiva escrituração da unidade 1902, conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo 996.

As teses defensivas e documentos apontados já foram suficientemente analisados no acórdão, que conferiu prevalência ao contrato de promessa de compra e venda com base nos princípios da boa-fé objetiva e da confiança.

O julgador não está obrigado a responder todos os argumentos das partes, mas apenas àqueles capazes de infirmar a conclusão adotada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve recair sobre a vaga de garagem cuja entrega se tornou inviável, limitada ao valor de uma vaga em condições similares à entregue.

O termo final para o pagamento de lucros cessantes corresponde à data da efetiva escrituração da unidade imobiliária, conforme se apurar no cumprimento de sentença.

A ausência de impugnação ao valor da causa na contestação acarreta preclusão, nos termos do art. 293 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.022, 293; CC, arts. 138, 423 e 427; Lei nº 4.591/64.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 09.12.2024; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.662.609/CE, rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 09.12.2024; TJES, Apelação Cível n. 0008137-75.2015.8.08.0024, rel. Desa. Marianne Júdice de Mattos, j. 10.02.2025; TJES, EDcl na Apelação Cível n. 0001543-42.2014.8.08.0004, rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 09.05.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002119-06.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SQL TECNOLOGIA E SERVICOS LTDA e outros

APELADO: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES. ESCLARECIMENTO SOBRE EXTENSÃO DA OBRIGAÇÃO E TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS EMBARGOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por SQL Tecnologia e Serviços Ltda. e Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário contra acórdão que deu parcial provimento às apelações interpostas, convertendo a obrigação de fazer em perdas e danos e condenando a parte ré ao pagamento de lucros cessantes. A SQL alega obscuridade, omissão e contradição quanto à extensão da obrigação convertida e às vagas de garagem. Já o Opportunity aponta omissões relativas à fixação dos marcos inicial e final dos lucros cessantes, à análise de documentos e à força vinculante do memorial de incorporação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) esclarecer a extensão da obrigação de fazer convertida em perdas e danos e a identificação da vaga de garagem a ser escriturada; (ii) definir o termo final da fluência dos lucros cessantes, diante de alegada omissão quanto à data-limite da indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de fazer convertida em perdas e danos corresponde à vaga de garagem cuja entrega se revelou impossível, devendo a indenização equivaler ao valor de uma vaga em condições semelhantes à entregue.

A vaga a ser escriturada é aquela identificada nos documentos probatórios como “vaga de garagem nº 14, localizada no G1 T2”, vinculada à unidade 1902, conforme a matrícula do imóvel.

A alegação de inovação recursal quanto ao pedido de conversão da obrigação não pode ser examinada por embargos de declaração, mas por recurso próprio.

A distribuição dos ônus sucumbenciais já foi expressamente definida no acórdão embargado, com condenação integral da parte ré ao pagamento dos honorários.

A ausência de impugnação ao valor da causa na reconvenção acarreta preclusão, nos termos do art. 293 do CPC.

Quanto aos embargos do Opportunity, não há omissão sobre o termo inicial dos lucros cessantes, já fixado em 21/06/2021, conforme cláusula contratual.

Há omissão quanto ao termo final da indenização por lucros cessantes, que deve ser fixado na data da efetiva escrituração da unidade 1902, conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo 996.

As teses defensivas e documentos apontados já foram suficientemente analisados no acórdão, que conferiu prevalência ao contrato de promessa de compra e venda com base nos princípios da boa-fé objetiva e da confiança.

O julgador não está obrigado a responder todos os argumentos das partes, mas apenas àqueles capazes de infirmar a conclusão adotada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve recair sobre a vaga de garagem cuja entrega se tornou inviável, limitada ao valor de uma vaga em condições similares à entregue.

O termo final para o pagamento de lucros cessantes corresponde à data da efetiva escrituração da unidade imobiliária, conforme se apurar no cumprimento de sentença.

A ausência de impugnação ao valor da causa na contestação acarreta preclusão, nos termos do art. 293 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 1.022, 293; CC, arts. 138, 423 e 427; Lei nº 4.591/64.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 09.12.2024; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.662.609/CE, rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 09.12.2024; TJES, Apelação Cível n. 0008137-75.2015.8.08.0024, rel. Desa. Marianne Júdice de Mattos, j. 10.02.2025; TJES, EDcl na Apelação Cível n. 0001543-42.2014.8.08.0004, rel. Des. Raphael Americano Câmara, j. 09.05.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e acolher parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela SQL TECNOLOGIA E SERVIÇOS LTDA e pelo OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, cuida-se de embargos de declaração opostos,
de um lado
, pela
SQL TECNOLOGIA E SERVIÇOS LTDA
e,
de outro
, pelo
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
, contra o v. acórdão de id. 9556331, que, sob a relatoria do eminente Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama, deu parcial provimento aos recursos de apelação interpostos, convertendo a obrigação de fazer em perdas e danos, bem como para condenar a parte ré ao pagamento de lucros cessantes.

Em suas razões (id. 9844452), a
SQL TECNOLOGIA E SERVIÇOS LTDA
sustenta que (i) obscuridade quanto à extensão da obrigação convertida em perdas e danos, requerendo esclarecimento se toda a obrigação de outorga da escritura foi convertida ou apenas aquela relativa a uma das vagas de garagem; (ii) omissão quanto à identificação da vaga que deve constar da escritura, solicitando esclarecimento se se trata de uma das duas originalmente contratadas (nº 205 ou 206), ou qualquer outra remanescente; (iii) contradição ao considerar como parcial o provimento do recurso da parte ré, Opportunity, uma vez que, segundo a embargante, não houve pedido de conversão em perdas e danos na contestação, configurando inovação recursal; (iv) omissão quanto ao valor da causa atribuído à reconvenção, que, segundo alega, deveria corresponder ao valor integral do contrato discutido nos autos, nos termos do art. 292, II, do CPC; (v) requer, ainda, modulação da sucumbência e dos honorários advocatícios, sob alegação de que houve sucumbência total da parte embargada.

De outro lado, em suas razões (id. 10058687), o
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
sustenta que (i) omissão quanto à fixação do termo inicial dos lucros cessantes, sustentando que deveria observar-se o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente, nos termos do art. 43-A da Lei 4.591/64; (ii) omissão quanto ao termo final para a fluência dos lucros cessantes, indicando que a autora recusou proposta para celebração de escritura em 25/05/2023, o que deveria marcar o termo final da indenização; (iii) omissão quanto à análise da proposta de compra e demais documentos que indicariam a existência de apenas uma vaga de garagem, o que evidenciaria erro material no contrato de promessa de compra e venda; (iv) omissão quanto à força vinculante do memorial de incorporação e da matrícula do imóvel, que, conforme alega, devem prevalecer sobre o instrumento particular de promessa de compra e venda, à luz do art. 48, §1º, da Lei nº 4.591/64; (v) pleiteia prequestionamento dos dispositivos legais citados nas razões recursais, especialmente os artigos 222 da Lei 6.015/73; 32, 43, V, e 48, §1º, da Lei 4.591/64; artigos 112, 113, 138, 142, 402, 403, 422 e 423 do Código Civil; e 373, I, do CPC.

De início, registro que os embargos de declaração se constituem como recurso de fundamentação vinculada, cujo fim precípuo é aclarar ou integrar a decisão recorrida, bastando, para seu conhecimento, o apontamento dos vícios contidos no art. 1.022 do Código de Processo Civil

Acerca da natureza dos embargos de declaração, vale citar a proficiente lição de Flávio Cheim Jorge (Teoria geral dos recursos cíveis. 4. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo : Revista dos Tribunais, 2009. p. 159):

Com efeito, para a compreensão desse fenômeno, é preciso ter presente inicialmente que os embargos de declaração são inquestionavelmente sui generis: são de fundamentação vinculada, ou seja,
seu cabimento fica adstrito à alegação específica de errores in procedendo: omissão obscuridade e contradição
; não possuem como todos os demais recursos a função de anular ou reformar a decisão recorrida, visando, apenas, esclarecê-la ou integrá-la; são julgados pelo mesmo órgão que prolatou a decisão recorrida.

No que concerne aos embargos de declaração opostos pela
SQL Tecnologia e Serviços Ltda
, no que diz respeito à
obscuridade
em relação ao que seria objeto de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, depreende-se que a obrigação de fazer convertida em perdas e danos é aquela decorrente da impossibilidade de lavratura da escritura pública de compra e venda com
duas
vagas de garagem, devendo a parte ser indenizada “
[...] pelo valor equivalente a uma vaga de garagem, conforme se apurar em fase de cumprimento de sentença.
”

Neste ínterim, viceja a tese recursal de que o v. acórdão é
omisso
em relação à vaga que deveria ser efetivamente inserida na escritura pública de compra e venda, deixando de estabelecer se seria aquela de n. 205 ou a de n. 206.

Com efeito, ao compulsar os documentos que acompanham a defesa, verifica-se que os documentos de ids. 7809722, 7809732 e 7809731 denotam que a vaga de garagem correspondente à unidade é aquela estabelecida como “
vaga de garagem n. 14, localizada no G1 T2
”
ou aquela cuja numeração a ela corresponder no mapa de distribuição das vagas
, sendo esta, inclusive, a que consta da matrícula da unidade n. 1.902. Esta deve ser, portanto, a que deverá ser objeto de escrituração, ao passo que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos relativa à vaga cuja entrega, embora prometida, é impossível, deverá corresponder a uma vaga de garagem em iguais condições àquela efetivamente entregue.

Quanto à alegação de
contradição
, consistiria ela no fato de que, embora tenha registrado
o voto condutor do acórdão
, em sua parte dispositiva, parcial provimento ao recurso de apelação da ré no que diz respeito à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (pedido que, segundo alegação da embargante, consiste em inovação recursal), em sua fundamentação acolheu todos os pedidos formulados na inicial, rejeitando a tese defensiva e o pedido reconvencional.

A despeito do alegado, de igual forma não assiste à autora, dado que
a irresignação em relação ao acolhimento de pedido formulado em eventual inovação recursal não é matéria a ser resolvida pela via dos embargos de declaração, desafiando, pois, o manejo de recurso específico para tal fim.

De igual modo, que diz respeito à alegada
contradição
na fixação dos honorários advocatícios, sob argumento de que, embora tenha acolhido integralmente os pedidos formulados na inicial, nada disse quanto à distribuição exarada na sentença, na proporção de 75% para a ré e 25% para a autora, depreende-se que o acórdão embargado é claro ao estabelecer que, diante do resultado alcançado no julgamento, estavam redistribuídos “
os ônus sucumbenciais para julgar procedente a ação principal e improcedente a reconvenção,
condenando a ré ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 12% sobre o valor atualizado da causa
”, impondo à ré, via de consequência, a integralidade da verba.

Por fim, no que atine à suposta
omissão

do acórdão relativa à pretensão da autora de ver corrigido o valor da causa atribuído à reconvenção, estabelece o Código de Processo Civil, em seu art. 293, que “
o réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas
”, de modo que, uma vez não apresentada impugnação ao valor atribuído à reconvenção na contestação contra ela apresentada (id. 7809760), opera-se a preclusão, sendo despropositada a cogitada omissão.

Ademais, este e. Tribunal de Justiça possui entendimento de que “
o artigo 293 do CPC/2015 estabelece que a impugnação ao valor da causa deve ser apresentada na contestação, sob pena de preclusão.
No caso, as apelantes não o fizeram no momento oportuno, sendo inviável sua rediscussão em sede recursal
” (TJES, Apelação Cível n. 0008137-75.2015.8.08.0024, 1ª Câmara Cível, Relatora: Desa. Marianne Júdice de Mattos, j, em 10.02.2025).

Lado outro, em relação aos embargos de declaração opostos pelo
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO,
a alegação é de
omissão
quanto ao termo inicial para pagamento dos aluguéis, mais precisamente que o acórdão, ao estabelecer como termo inicial dos aluguéis o prazo assinalado da Cláusula 6.9, teria se omitido quanto ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega das unidades.

É sabido que o vício de omissão caracteriza-se diante da
“ausência de apreciação de ponto ou questão relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado, inclusive as matérias que deva conhecer de ofício (art. 1022, II, do Novo CPC)” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado – 1.ed. – Salvador: Editora JusPodivm, 2016, p. 1.715).

Sob essa perspectiva, a alegação do embargante de que teria havido omissão relativamente à tese de prescrição suscitada não merece vicejar, uma vez que sobre tal questão houve expressa manifestação do órgão julgador,
in litteris
:

“Os valores locatícios devem incidir após o prazo assinalado na cláusula 6.9 da promessa de compra e venda (21/06/2021), corrigidos pelo INPC, acrescidos de juros de mora de 1% a partir da citação.”

A discussão quanto eventual tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, é questão de correção do julgamento e não propriamente de vício sanável pelos aclaratórios.

Destarte, entendo que as razões deduzidas pelo embargante veiculam mero inconformismo com a conclusão alcançada por este órgão colegiado, o que é incompatível com a caraterística da fundamentação vinculada dos aclaratórios.

Sustenta, ainda, a embargante
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
a ocorrência de

omissão

quanto ao termo final para pagamento dos aluguéis, de modo que este deveria ser fixado em 25/05/2023 - data da audiência em que foi formulada proposta de acordo pelo embargante.

Quanto a esse aspecto, entendo que assiste parcial razão ao embargante, uma vez que, de fato, o acórdão embargado deixou de constar o termo final para fluência dos aluguéis, tendo fixado apenas seu termo inicial.

Nada obstante, não viceja a tese de que o termo final deveria ser fixado na data da audiência em que o embargante formulou proposta de acordo.
Isso porque, no que concerne à condenação por lucros cessantes, deve-se observar a jurisprudência consolidada do C. STJ no Tema Repetitivo n. 996, conforme ilustra o seguinte julgado,
in litteris
:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária. [...]. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)

Posto isso, supro a omissão alegada para fixar que o termo final para a fluência dos aluguéis deverá se dar na data do cumprimento da obrigação de fazer consistente na escrituração definitiva de propriedade da Unidade 1902 da Torre Tribeca do Edifício HIGHLINE SQUARE, conforme se apurar em sede de cumprimento de sentença.

Por fim, afirma o embargante a ocorrência de
omissão

quanto às seguintes teses defensivas, que seriam, segundo se alega, capazes de infirmar a conclusão adotada pelo acórdão: (i) “à existência de proposta de compra rubricada pela Embargada com menção à existência de uma vaga de garagem, bem como enfretamento dos depoimentos testemunhais colhidos em audiência de instrução, claros atestar que a proposta aceita contemplava apenas uma vaga, vinculando ambas as partes ao estrito cumprimento da real intenção das partes, sob pena de violação ao art. 427 do Código Civil”; (ii) “quando à força vinculante do memorial de incorporação, que é parte integrante e complementar da promessa, sob pena de violação ao art. 48, § 1º, da Lei nº 4.591/64”.

Em que pese o alegado, depreende-se que o eminente Relator abordou, de forma clara e concatenada, à luz do acervo probatório existente nos autos, as razões pelas quais concluiu pela prevalência do disposto no contrato de promessa de compra e venda em detrimento das informações constantes nos demais documentos,
in litteris:

“No caso, cuida-se de contrato de adesão, com cláusulas predispostas e estabelecidas unilateralmente, devendo ser observado o disposto no artigo 423 do Código Civil, que orienta a interpretação mais favorável ao aderente: (...)

Apesar da alegação de erro material no momento de elaboração do quadro descritivo do contrato, é cediço que a oferta formalizada de forma precisa e definitiva vincula o proponente,
ex vi
do art. 427 do CCB:(...)

Sobreleva notar que as condições apresentadas pelo policitante, a saber, o preço do imóvel, a metragem, a quantidade de vagas de estacionamento e o andar da unidade habitacional são fatores determinantes à tomada de decisão pelo promitente comprador.

A rigor, não se trata de erro escusável, mormente porque o instrumento particular fora submetido à revisão e assinatura de 5 contratantes e 2 testemunhas, prosseguindo-se ao registro cartorário, como bem consta da sentença: (...)

Nesse desiderato, a boa-fé objetiva, relacionada aos deveres anexos ou laterais de conduta, exige do proponente o dever de informação correta e precisa sobre o conteúdo do negócio, além do dever de agir conforme a confiança depositada.

Conquanto não se ignore a divergência entre as informações do contrato de promessa de compra e venda e aquelas descritas no memorial de incorporação e na certidão de ônus reais,
o erro não poderia ter sido percebido por pessoa de diligência normal
, porquanto intermediada a transação por consultores e corretores, a quem caberia o dever de diligência no processamento da documentação cartorária, de acordo com o princípio da confiança que norteia o art. 138 do Código Civil: (...)”

Da leitura dos trechos supracitados, depreende-se que houve clara manifestação no acórdão embargado acerca da confrontação entre o instrumento particular de compra e venda e os demais documentos apresentados, sendo esse, inclusive, o cerne da controvérsia, não havendo, pois, omissão a ser sanada.

Demais disso, ainda que se considerasse não ter o acórdão mencionado expressamente a proposta de compra rubricada pela Embargada, os depoimentos testemunhais e a força vinculante do memorial de incorporação, a jurisprudência do C. STJ é firme no sentido de que “
o julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos suscitados pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, sendo seu dever apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida
” (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.662.609/CE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)

Em arremate, no que diz respeito ao prequestionamento pretendido, “é uníssona a jurisprudência pátria quanto à desnecessidade do “prequestionamento numérico”, sobretudo quando todas as questões e argumentos trazidos pela parte foram devidamente analisados. 5. Recurso conhecido e improvido (TJES, Embargos de Declaração na Apelação Cível n. 0001543-42.2014.8.08.0004, 2ª Câmara Cível, Relator: Des. Raphael Americano Câmara, j. em 09.05.2024)”.

De tudo extrai-se, pois, traduzirem as alegações de tais omissões intuito finalístico de obtenção de resultado distinto daquele que consta do acórdão embargado, mormente porque nele adotada tese contrária aos interesses da ora embargante, o que não é servil ao fim específico da via recursal em análise.

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos embargos de declaração opostos por SQL TECNOLOGIA E SERVICOS LTDA e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para elucidar que
a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos relativa à vaga cuja entrega, embora prometida, é impossível, deverá corresponder a uma vaga de garagem em iguais condições àquela efetivamente entregue. Outrossim,
CONHEÇO
dos embargos de declaração opostos por OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para dirimir que o termo final para a fluência dos aluguéis deverá se dar na data do cumprimento da obrigação de fazer consistente na escrituração definitiva de propriedade da Unidade 1902 da Torre Tribeca do Edifício HIGHLINE SQUARE, conforme se apurar em sede de cumprimento de sentença.

É como voto.

DESEMBARGADORA HELOISA CARIELLO

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)