Tribunal: TJES
Processo: 5002125-58.2023.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2025-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. PAGAMENTO PARCELADO. BOA-FÉ OBJETIVA. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por DMLS Empreendimentos Ltda. contra sentença de procedência em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c repetição de indébito, na qual os autores, Thiago Pandolfi Galon e Vinicyus Pandolfi Galon, alegaram pagamento superior ao saldo devedor descrito em contrato referente à compra de imóveis, pleiteando restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o valor pago pelos autores excedeu o saldo devedor previsto no contrato; (ii) analisar a adequação da sentença à luz do princípio da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato, ao descrever o saldo devedor de R$ 180.000,00, referia-se a pagamento à vista, não sendo aplicável ao parcelamento escolhido pelos autores, que implicava acréscimo por juros e correção monetária.

4. A boa-fé objetiva e a intenção real das partes norteiam a interpretação das cláusulas contratuais, conforme artigos 112, 113 e 422 do Código Civil.

5. O comportamento das partes durante a execução do contrato, com pagamento regular das parcelas pactuadas, reforça a anuência ao valor total decorrente do parcelamento.

6. A simples conta aritmética das parcelas, multiplicadas pelos valores pagos, evidenciava o valor devido, sendo incabível alegação de surpresa ou desconhecimento pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Pedido improcedente.

Tese de julgamento
:

1. A boa-fé objetiva e a real intenção prevalecem sobre a interpretação literal das cláusulas contratuais.

2. O comportamento reiterado das partes durante a execução contratual é elemento relevante para aferição de sua real intenção.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 112, 113 e 422; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: Não mencionada nos autos.

Por unanimidade, decide-se conhecer do recurso e dar-lhe provimento para reformar a sentença de primeiro grau, nos termos do voto da relatora.

Vitória/ES, data registrada pelo sistema.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS
Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002125-58.2023.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: THIAGO PANDOLFI GALON e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. PAGAMENTO PARCELADO. BOA-FÉ OBJETIVA. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por DMLS Empreendimentos Ltda. contra sentença de procedência em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c repetição de indébito, na qual os autores, Thiago Pandolfi Galon e Vinicyus Pandolfi Galon, alegaram pagamento superior ao saldo devedor descrito em contrato referente à compra de imóveis, pleiteando restituição de valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o valor pago pelos autores excedeu o saldo devedor previsto no contrato; (ii) analisar a adequação da sentença à luz do princípio da boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato, ao descrever o saldo devedor de R$ 180.000,00, referia-se a pagamento à vista, não sendo aplicável ao parcelamento escolhido pelos autores, que implicava acréscimo por juros e correção monetária.

4. A boa-fé objetiva e a intenção real das partes norteiam a interpretação das cláusulas contratuais, conforme artigos 112, 113 e 422 do Código Civil.

5. O comportamento das partes durante a execução do contrato, com pagamento regular das parcelas pactuadas, reforça a anuência ao valor total decorrente do parcelamento.

6. A simples conta aritmética das parcelas, multiplicadas pelos valores pagos, evidenciava o valor devido, sendo incabível alegação de surpresa ou desconhecimento pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Pedido improcedente.

Tese de julgamento
:

1. A boa-fé objetiva e a real intenção prevalecem sobre a interpretação literal das cláusulas contratuais.

2. O comportamento reiterado das partes durante a execução contratual é elemento relevante para aferição de sua real intenção.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 112, 113 e 422; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: Não mencionada nos autos.

Por unanimidade, decide-se conhecer do recurso e dar-lhe provimento para reformar a sentença de primeiro grau, nos termos do voto da relatora.

Vitória/ES, data registrada pelo sistema.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS
Desembargadora Relatora

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5002125-58.2023.8.08.0030

RECORRENTE
: DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA.

RECORRIDOS
: THIAGO PANDOLFI GALON e VINICYUS PANDOLFI GALON

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado,
DMLS EMPREENDIMENTOS LTDA.
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo da
1ª Vara Cível de Linhares
, nos autos da
ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c repetição de indébito
, ajuizada por
THIAGO PANDOLFI GALON
e
VINICYUS PANDOLFI GALON
.

Ao revolver os autos, observo que as partes firmaram, em outubro de 2014, dois contratos, respectivamente, para a compra dos lotes n. 04 e 16, na quadra Q-03, do Loteamento Industrial Linha Sul I, localizados nos distritos de Humaitá e Rio Quartel em Linhares/ES.

Narraram que os contratos (id. num. 10451102 e 10451103) previam o valor do imóvel no montante de R$225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), sendo quitado por meio de uma parcela de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) e o saldo devedor de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais) divididos em 48 (quarenta e oito parcelas) mensais no importe de R$4.327,05 (quatro mil, trezentos e vinte e sete reais e cinco centavos).

Sustentaram que anos depois da formação do contrato observaram que o montante quitado era superior ao saldo devedor descrito no instrumento. Vejamos Cláusula C.2:

C.2) PARCELAS:

R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais), dividido em 48 (quarenta e oito) parcelas mensais e sucessivas no valor base de R$4.327,05 (quatro mil trezentos e vinte e sete reais e cinco centavos) cada uma delas, vencendo a primeira em 30 de novembro de 2014, e, as demais em igual data dos meses subsequentes, através de boleto bancário emitido pela PROMITENTE VENDEDORA;

Diante disso, considerando que a multiplicação dos valores das parcelas, o valor quitado excedeu o saldo devedor descrito nos contratos, os autores requereram a nulidade da cláusula e a restituição do valor pago a maior.

Após regular tramitação do feito e instrução do processo, o MM. Juízo
a quo
julgou procedente os pedidos para
“declarar a abusividade das cláusulas C.2 no que tange o valor total das parcelas pagas, nos contratos de ID's 22135985 e 22135989, definindo como valor devido o saldo devedor para cada avença o valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), o qual deve ser atualizado nos termos do contrato pelo IPCA; [e] condenar a parte ré a restituir o valor pago a maior considerando os critérios supra, montante este a ser valorado por meio de cálculo aritmético.

Irresignado, o réu apela defendendo que houve erro material no contrato, destacando que o valor de R$ 180.000,00 inserido na cláusula C.2 se refere a pagamento à vista, enquanto o parcelamento escolhido pelos apelados totaliza R$ 252.698,40, conforme expressamente previsto na proposta assinada. Argumenta que a execução do contrato respeitou a vontade das partes, conforme comprovam os documentos e testemunhos juntados, e que a sentença ignorou a boa-fé objetiva e a prática reiterada das partes ao longo do contrato.

Muito bem.

Como bem salientado pelo MM. Juízo
a quo,
resta incontroverso que o valor das quarenta e oito prestações, quando multiplicadas, geram o valor de R$207.698,40 (duzentos e sete mil, seiscentos e noventa e oito reais e quarenta centavos), valor superior ao saldo devedor de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais) contido cláusula C.2 do contrato.

Ocorre que a apelante devolve a tese de que houve erro material no contrato, havendo suposta prova documental nos autos que atesta a existência de prévio acordo entre as partes sobre o valor do negócio.

Tal prova, juntada em id. num. 10451122, cujo teor foi confirmado no depoimento pessoal do autor, comprova que o requerente se comprometeu a quitar as quarenta e oito parcelas de R$4.327,05 (quatro mil, trezentos e vinte e sete reais e cinco centavos).

No entanto, tanto no contrato do apelado Thiago, quanto no contrato do apelado Vynicius, há previsão no §1º da Cláusula Primeira no sentido de que
“O(s) PROMITENTE(S) COMPRADORES (ES) concorda(m), desde já, que as informações, os valores e as condições pactuadas neste contrato, cancelam, substituem e prevalecem sobre quaisquer outras contidas na sua “Solicitação de Reserva de Aquisição de Lote” bem como em qualquer outro informativo e/ou documento”.

Logo, a solicitação de reserva apontada pela apelante em suas razões não prevalece em relação às disposições contratuais firmadas nos instrumentos particulares acima destacados.

A despeito disso, chama atenção o depoimento pessoal do autor quando diz que, ao analisar o contrato junto à sua contadora, constatou que havia cobrança dúplice de juros (2min58s da gravação audiovisual), matéria não discutida nos autos, revelando, ainda, que no momento da assinatura do contrato compreendeu que o contrato estava correto na forma descrita (3min26s).

Ao ser questionado sobre as prestações contidas na proposta de compra e venda, que são as mesmas entabuladas no contrato, o autor confirmou que era o valor contratado à época. De forma literal, o requerente esclareceu que
“a gente deu uma entrada de quarenta e cinco mil, e aí ficou mais quarenta e oito parcelas, porém, tipo assim, ela era reajustada todo mês, todo mês vinha um valor diferente. Até aí tudo bem, mas aí depois no valor montante, que foi dividido as parcelas aí a gente percebe um juros (...)
(3min45s)
.

Noto, ainda, que o suposto prejuízo só veio a ser percebido após conversa com outro comprador, havendo a quitação das parcelas durante todo o período de cobrança, conforme se vê nas planilhas juntadas por ambas as partes.

A partir do depoimento pessoal de um dos autores, depreendo que, embora a promessa de compra e venda não possa vincular os contratantes, ficou constatado que o parcelamento, conforme estabelecido no contrato,
era a real intenção do requerente ao adquirir o imóvel
. Ademais, o pagamento regular das parcelas denota que o valor quitado mês a mês compreendia àquilo que, de fato, entendia como devido.

A testemunha do requerido declarou que no seu contrato junto à requerida - similar aos contratos juntados nestes autos - o valor descrito no item C era a descrição da quantia à vista e o valor quitado por ele era parcelado e tinha correção monetária, havendo informação prévia sobre a forma de pagamento pela empresa (7min20s).

A prova oral, embora não demonstre o alegado erro material e não esclareça a realidade da relação jurídica em exame, corrobora com a tese da requerida de que o saldo devedor de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais) seria se comprador optasse pelo pagamento à vista, o que não ocorreu, visto que confessou a opção pelo parcelamento.

Via de consequência, houve acréscimo natural dos juros em razão do pagamento a prazo, situação corriqueira nessa modalidade de negócio, que, somada a correção monetária, gerou o montante final erroneamente questionado.

À luz do que orienta os artigos 113 e 422 do Código Civil, a boa-fé objetiva é regra geral inerente a todos os contratos, devendo-se interpretar o negócio escrito sob esse prisma. Inobstante, o art. 112 do CC é expresso ao dizer que
“
[n]as declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”.

No caso, compreendo que os autores anuíram ao tempo da contratação ao pagamento parcelado em 48 (quarenta e oito) vezes de
R$4.327,05 (quatro mil, trezentos e vinte e sete reais e cinco centavos), conforme disposto no contrato.

Ademais, não é crível que tenham compreendido que a multiplicação de tal valor resultaria no importe de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais), diligência razoável que se espera em uma contratação desse porte e totalmente aferível a partir de uma simples conta aritmética.

Pelo exposto, merece guarida a irresignação recursal, porquanto os autores agiram de modo concorrente ao pagamento ora questionado durante toda a execução do contrato, imperando-se a improcedência do pedido inicial.

Assim,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para julgar improcedentes os pedidos contidos na inicial.

Via reflexa, condeno os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando a baixa complexidade da demanda e o tempo de tramitação do feito, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Presencial de 22.04.2025

Voto: Acompanhar a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.