Tribunal: TJES
Processo: 5019976-69.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-10-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO LOCATÍCIO ACESSÓRIO. TUTELA PROVISÓRIA DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DEPÓSITO JUDICIAL DOS ALUGUERES E ABATIMENTO DO PREÇO DE COMPRA. REFORMA PARCIAL DA DECISÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por DELZA REJANE MARANGONI ADOLFO contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra, que, em sede de tutela provisória, nos autos de ação de obrigação de fazer, deferiu parcialmente o pedido dos autores VINICIUS GONÇALVES DO AMARAL REIS e DAYANA FRANCA LEPAUS, determinando a manutenção da posse do imóvel pelos promitentes compradores e autorizando o depósito judicial dos valores mensais pagos a título de aluguel, os quais devem ser abatidos do preço de venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravados devem permanecer na posse do imóvel na condição de locatários até o deslinde da controvérsia; e (ii) estabelecer se os valores pagos a título de aluguel devem ser depositados judicialmente e considerados como adiantamento do preço de venda do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O agravo de instrumento tem seu objeto delimitado ao conteúdo da decisão agravada, sendo incabível a análise de questões não decididas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

4. A manutenção dos agravados na posse do imóvel, na qualidade de locatários, é medida que concretiza o direito à moradia e respeita o pacto acessório firmado entre as partes, até que se conclua a apuração das questões registrais relativas à transmissão da propriedade.

5. A cláusula contratual expressamente prevê que os valores pagos a título de aluguel não serão abatidos do preço do imóvel, devendo ser respeitada a alocação de riscos estipulada entre as partes, nos termos dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil.

6. A determinação judicial de depósito dos alugueres em conta vinculada afronta o pactuado e impõe ônus desproporcional à agravante, idosa e aposentada, afetando sua dignidade e subsistência.

7. A relação entre a agravante e a imobiliária intermediadora, quanto ao não recebimento de valores, não pode ser oposta aos agravados, sendo matéria a ser discutida em esfera própria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A análise do agravo de instrumento deve se restringir à decisão recorrida, sendo vedada a inovação recursal que importe em supressão de instância.

2. A manutenção de posse do imóvel por promitentes compradores na condição de locatários pode ser autorizada como medida provisória quando prevista em cláusula contratual acessória à promessa de compra e venda.

3. É incabível a imposição judicial de abatimento de valores de aluguel no preço de venda do imóvel quando há cláusula expressa em sentido contrário, bem como por implicar ônus desproporcional à parte agravante (idosa e hipossuficiente).

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 112, 133, § 1º, I, 421, parágrafo único, e 421-A.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002020-74.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 01.11.2023; TJES, AI nº 0111990-02.780, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 17.12.2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019976-69.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DELZA REJANE MARANGONI ADOLFO

AGRAVADO: VINICIUS GONCALVES DO AMARAL REIS e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO LOCATÍCIO ACESSÓRIO. TUTELA PROVISÓRIA DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DEPÓSITO JUDICIAL DOS ALUGUERES E ABATIMENTO DO PREÇO DE COMPRA. REFORMA PARCIAL DA DECISÃO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por DELZA REJANE MARANGONI ADOLFO contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra, que, em sede de tutela provisória, nos autos de ação de obrigação de fazer, deferiu parcialmente o pedido dos autores VINICIUS GONÇALVES DO AMARAL REIS e DAYANA FRANCA LEPAUS, determinando a manutenção da posse do imóvel pelos promitentes compradores e autorizando o depósito judicial dos valores mensais pagos a título de aluguel, os quais devem ser abatidos do preço de venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravados devem permanecer na posse do imóvel na condição de locatários até o deslinde da controvérsia; e (ii) estabelecer se os valores pagos a título de aluguel devem ser depositados judicialmente e considerados como adiantamento do preço de venda do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O agravo de instrumento tem seu objeto delimitado ao conteúdo da decisão agravada, sendo incabível a análise de questões não decididas pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

4. A manutenção dos agravados na posse do imóvel, na qualidade de locatários, é medida que concretiza o direito à moradia e respeita o pacto acessório firmado entre as partes, até que se conclua a apuração das questões registrais relativas à transmissão da propriedade.

5. A cláusula contratual expressamente prevê que os valores pagos a título de aluguel não serão abatidos do preço do imóvel, devendo ser respeitada a alocação de riscos estipulada entre as partes, nos termos dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil.

6. A determinação judicial de depósito dos alugueres em conta vinculada afronta o pactuado e impõe ônus desproporcional à agravante, idosa e aposentada, afetando sua dignidade e subsistência.

7. A relação entre a agravante e a imobiliária intermediadora, quanto ao não recebimento de valores, não pode ser oposta aos agravados, sendo matéria a ser discutida em esfera própria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A análise do agravo de instrumento deve se restringir à decisão recorrida, sendo vedada a inovação recursal que importe em supressão de instância.

2. A manutenção de posse do imóvel por promitentes compradores na condição de locatários pode ser autorizada como medida provisória quando prevista em cláusula contratual acessória à promessa de compra e venda.

3. É incabível a imposição judicial de abatimento de valores de aluguel no preço de venda do imóvel quando há cláusula expressa em sentido contrário, bem como por implicar ônus desproporcional à parte agravante (idosa e hipossuficiente).

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 112, 133, § 1º, I, 421, parágrafo único, e 421-A.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI nº 5002020-74.2023.8.08.0000, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 01.11.2023; TJES, AI nº 0111990-02.780, Rel. Des. Janete Vargas Simões, j. 17.12.2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, trata-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
DELZA REJANE MARANGONI ADOLFO
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra, que, nos autos da ação de obrigação de fazer ajuizada por
VINICIUS GONÇALVES DO AMARAL REIS
e
DAYANA FRANCA LEPAUS
em desfavor da ora agravante, deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência, determinando a manutenção da posse do imóvel objeto da lide e autorizando o depósito em conta judicial do valor mensal referente ao aluguel pagos pelos ora agravados.

Em suas razões, a agravante requer a reforma da decisão agravada, sustentando, para tanto, que (i) não recebeu qualquer valor referente ao contrato de promessa de compra e venda, pois os pagamentos foram intermediados pela imobiliária Hachbart S/S Ltda, que reteve os valores; (ii) a demora na regularização da matrícula do imóvel decorreu de exigências da Caixa Econômica Federal, relativas à certidão de endereço oficial, e não de conduta sua; (iii) a decisão recorrida viola seu direito de propriedade, pois impõe a venda do imóvel pelo valor contratado há mais de quatro anos, sem considerar sua valorização e os custos suportados pela agravante; (iv) o contrato de locação firmado entre as partes prevê expressamente que os valores pagos a título de aluguel não serão abatidos do preço do imóvel; (v) a cláusula contratual admite a desistência da venda mediante aplicação de multa, o que justifica a rescisão do contrato; (vi) a decisão impõe um ônus desproporcional à agravante, que é aposentada e idosa, sustentando-se apenas com a renda de sua aposentadoria, além de ainda estar quitando financiamento bancário do imóvel objeto da lide.

Pois bem. Após exame do caderno processual, tenho que
a r. decisão agravada merece ser parcialmente reformada
.

De início, cumpre registrar a impossibilidade de conhecimento do pedido de fixação de alugueres - a serem pagos pelos agravados -, no valor de R$ 2.200,00, uma vez que tal pretensão não fora deduzida pelos recorrentes perante o Juízo
a quo
ao tempo em que proferida a r. decisão agravada, de modo que qualquer exame neste sentido implicaria supressão de instância, ex vi:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. INADMISSIBILIDADE DO AGRAVO DE INSTRUMENTO POR SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. MANTIDA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO ANTERIORMENTE APRESENTADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1)
A análise do agravo de instrumento está adstrita à matéria efetivamente decidida no ato recorrido, de modo que o Tribunal limita-se apenas ao exame do acerto ou desacerto da decisão no aspecto da legalidade, uma vez que ultrapassar seus limites, ou seja, perquirir sobre argumentações meritórias, ou matérias de ordem pública, seria antecipar o julgamento de questões não apreciadas pelo juízo de origem, o que importaria na vedada supressão de instância
. 2) Agravo interno conhecido e improvido, para manter a decisão objurgada em que restou inadmitido o agravo de instrumento anteriormente apresentado, por supressão de instância. (Data: 01/Nov/2023, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5002020-74.2023.8.08.0000, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO)

Lembre-se, nesse sentido, que “no recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela,
a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 011199002780, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/12/2019, Data da Publicação no Diário: 17/01/2020).

Feito este esclarecimento, o exame cabível neste momento processual limita-se à verificação do preenchimento dos requisitos autorizadores à manutenção dos agravados na posse do imóvel objeto da lide.

E, neste ponto, em que pese a agravante tenha trazido aos autos elementos que aparentem infirmar a tese autoral de que estaria agindo de má-fé ao pretender a retomada do imóvel, tenho que a decisão mais justa, à luz do direito à moradia (art. 6º da CF) e à intenção contratual manifestada pelas partes de forma conglobante e com boa-fé (arts. 112 e 133, §1º, I, do CC), é a manutenção dos agravados no imóvel, na condição de locatários, enquanto se aprofunda a cognição e se efetiva o contraditório na origem a respeito das intercorrências de ordem registral e contratual.

A promessa de compra e venda firmada entre as partes prevê que a locação fora firmada na qualidade de pacto acessório à promessa de compra e venda, de modo a dar suporte à imediata imissão na posse dos promitentes compradores, inicialmente, pelo prazo determinado de 1 ano -
prazo este que fora prorrogado diante de intercorrências registrais (ids.
54241117,
54241121 e
54241963 - origem
)
.

Assim pactuaram as partes:

Combinações acordadas entre as partes:

A)
O imóvel objeto deste contrato não está disponibilizado para locação
.
Porém, foi permitido ao(s) Promitente(s) Comprador(es), que o(s) mesmo(s) receba(m) a posse provisória, e realize a ocupação do imóvel, mediante assinatura de contrato de locação de imóvel
, com compromisso de pagamentos de alugueres e encargos mensais, ao(s) Promitente(s) Vendedor(es), a partir da entrega das chaves ao(s) ao(s) Promitente(s) Comprador(es)/Locatário(s).
Esses valores não serão abatidos do preço da venda do imóvel
. No momento em que o promitente comprador assinar o contrato de financiamento bancário, deixará de existir a obrigação de pagamento de aluguel, nos termos do contrato de locação deste imóvel, subscrito entre promitentes compradores e promitentes vendedores. Por óbvio, os encargos da locação, doravante, se tornarão despesas do Promitente(s) Comprador(es)/Locatário(s), uma vez que deixará de tratar-se de inquilino, e se tornará proprietário, o que ocasiona em face do mesmo, todas as obrigações de pagar as despesas legais do imóvel.

Assim, neste momento processual, à luz dos elementos disponíveis, deve-se dar concretude à manutenção da locação como veículo de posse dos agravados no imóvel, até que sejam apurados os fatos alusivos às intercorrências registrais afetas à transmissão da propriedade.

Quanto às alegações da agravante de que até o momento não teria recebido os valores pagos pelos agravados à Imobiliária Hachbart (intermediadora dos contratos), verifico que a irresignação recursal atine à relação estabelecida com terceiro e que, por isso, não reponta passível de ser invocada em face dos agravados.

De outro lado, entendo que assiste razão à agravante quanto à inadequada interferência promovida pela decisão agravada na relação contratual estabelecida entre as partes, uma vez que, ao se determinar que os alugueres sejam abatidos do preço a pagar a título de compra e venda, o comando decisório caminha de encontro à expressa previsão contratual pactuada pelas partes, nos seguintes termos,
in verbis
:

A) O imóvel objeto deste contrato não está disponibilizado para locação. Porém, foi permitido ao(s) Promitente(s) Comprador(es), que o(s) mesmo(s) receba(m) a posse provisória, e realize a ocupação do imóvel, mediante assinatura de contrato de locação de imóvel, com compromisso de pagamentos de alugueres e encargos mensais, ao(s) Promitente(s) Vendedor(es), a partir da entrega das chaves ao(s) ao(s) Promitente(s) Comprador(es)/Locatário(s).
Esses valores não serão abatidos do preço da venda do imóvel
. No momento em que o promitente comprador assinar o contrato de financiamento bancário, deixará de existir a obrigação de pagamento de aluguel, nos termos do contrato de locação deste imóvel, subscrito entre promitentes compradores e promitentes vendedores. Por óbvio, os encargos da locação, doravante, se tornarão despesas do Promitente(s) Comprador(es)/Locatário(s), uma vez que deixará de tratar-se de inquilino, e se tornará proprietário, o que ocasiona em face do mesmo, todas as obrigações de pagar as despesas legais do imóvel.

Lembre-se, nesse contexto, que “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual” (art. 421, parágrafo único do CC), bem como que “os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos”, devendo-se garantir e respeitar que as partes negociantes determinem a alocação de riscos e os caracteres da relação jurídica, sendo a revisão contratual, de ordem civil, excepcional e limitada (art. 421-A do CC).

Além disso, dos autos se infere que a agravante é pessoa vulnerável, porquanto idosa (70 anos) e hipossuficiente (aufere cerca de três salários mínimos mensais a título de aposentadoria - id. 11610909), de modo que a ordem de depósito judicial dos alugueres representa medida que impacta negativa e substancialmente a qualidade de vida com dignidade da agravante, impondo-se a reforma da decisão neste tocante.

Destarte, se, de um lado, a manutenção dos agravados na posse do imóvel se revela medida compatível com o estágio atual da lide e com os princípios da boa-fé contratual e da proteção à moradia, faz-se também necessário, de outro, resguardar o equilíbrio contratual preservando as cláusulas livremente pactuadas quanto à destinação dos valores locatícios.

Do exposto,
CONHEÇO
do agravo de instrumento interposto por DELZA REJANE MARANGONI ADOLFO e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para indeferir os pedidos de tutela provisória consistentes em que (i) os alugueres mensais devidos à recorrente sejam depositados judicialmente; e que (ii) tais alugueres sejam abatidos do preço de venda do imóvel, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)