Tribunal: TJES
Processo: 0008271-30.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0008271-30.2015.8.08.0048

APELANTE:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: RODRIGO SEGOVIA FERREIRA e FLAVIA QUEIROZ RIOS SEGÓVIA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO COM CLÁUSULA DE QUITAÇÃO PLENA. RETENÇÃO DE VALORES E COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto por VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por RODRIGO SEGOVIA FERREIRA e FLÁVIA QUEIROZ RIOS SEGÓVIA. Os autores, após firmarem contrato de promessa de compra e venda de imóvel e pagarem sinal e comissão de corretagem, promoveram distrato por iniciativa própria. As rés retiveram valores a título de multa rescisória e comissão de corretagem. Inconformados, os autores ajuizaram demanda pleiteando a restituição parcial dos valores pagos e a revisão das cláusulas contratuais. A sentença reconheceu a abusividade de cláusulas, condenando as rés à restituição de 75% da quantia paga. As rés recorreram, alegando, entre outros pontos, perda do objeto por quitação geral, legalidade da retenção da corretagem e necessidade de modulação dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a quitação plena e irrevogável firmada em distrato impede a rediscussão judicial das cláusulas contratuais; (ii) estabelecer se a comissão de corretagem pode ser integralmente retida em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (iii) determinar o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos; e (iv) fixar o índice de juros de mora aplicável à restituição dos valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A quitação geral dada no distrato extrajudicial não impede o controle judicial de cláusulas abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando há desequilíbrio contratual evidente.

4. A cláusula de retenção de 25% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite a devolução parcial nesse percentual como forma de indenização por rescisão motivada pelo comprador.

5. A comissão de corretagem integra os custos da operação e, mesmo que paga a corretores autônomos, deve ser considerada na base de cálculo da restituição, pois há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de consumo.

6. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da jurisprudência consolidada, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que reteve os valores.

7. A taxa SELIC deve ser aplicada exclusivamente a partir do trânsito em julgado, por englobar juros de mora e correção monetária, vedando-se sua cumulação com outro índice.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A quitação plena e irrevogável constante em distrato não impede a revisão judicial de cláusulas abusivas em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

2. É válida a cláusula de retenção de 25% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

3. A comissão de corretagem integra a base de cálculo da devolução e deve ser parcialmente restituída quando presente abusividade.

4. A correção monetária incide desde cada desembolso, e a taxa SELIC é aplicável exclusivamente após o trânsito em julgado, vedada a sua cumulação com outro índice.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 406 e 413; CDC, arts. 6º, IV, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24.11.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 31.3.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.658.114/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 9.9.2024; TJES, ApCiv 0019214-77.2017.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 26.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008271-30.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros (2)

APELADO: RODRIGO SEGOVIA FERREIRA e outros (2)

RELATOR(A):

RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0008271-30.2015.8.08.0048

APELANTE:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: RODRIGO SEGOVIA FERREIRA e FLAVIA QUEIROZ RIOS SEGÓVIA

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO COM CLÁUSULA DE QUITAÇÃO PLENA. RETENÇÃO DE VALORES E COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de Apelação Cível interposto por VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por RODRIGO SEGOVIA FERREIRA e FLÁVIA QUEIROZ RIOS SEGÓVIA. Os autores, após firmarem contrato de promessa de compra e venda de imóvel e pagarem sinal e comissão de corretagem, promoveram distrato por iniciativa própria. As rés retiveram valores a título de multa rescisória e comissão de corretagem. Inconformados, os autores ajuizaram demanda pleiteando a restituição parcial dos valores pagos e a revisão das cláusulas contratuais. A sentença reconheceu a abusividade de cláusulas, condenando as rés à restituição de 75% da quantia paga. As rés recorreram, alegando, entre outros pontos, perda do objeto por quitação geral, legalidade da retenção da corretagem e necessidade de modulação dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a quitação plena e irrevogável firmada em distrato impede a rediscussão judicial das cláusulas contratuais; (ii) estabelecer se a comissão de corretagem pode ser integralmente retida em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (iii) determinar o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos; e (iv) fixar o índice de juros de mora aplicável à restituição dos valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A quitação geral dada no distrato extrajudicial não impede o controle judicial de cláusulas abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando há desequilíbrio contratual evidente.

4. A cláusula de retenção de 25% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite a devolução parcial nesse percentual como forma de indenização por rescisão motivada pelo comprador.

5. A comissão de corretagem integra os custos da operação e, mesmo que paga a corretores autônomos, deve ser considerada na base de cálculo da restituição, pois há responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de consumo.

6. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, nos termos da jurisprudência consolidada, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que reteve os valores.

7. A taxa SELIC deve ser aplicada exclusivamente a partir do trânsito em julgado, por englobar juros de mora e correção monetária, vedando-se sua cumulação com outro índice.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A quitação plena e irrevogável constante em distrato não impede a revisão judicial de cláusulas abusivas em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

2. É válida a cláusula de retenção de 25% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

3. A comissão de corretagem integra a base de cálculo da devolução e deve ser parcialmente restituída quando presente abusividade.

4. A correção monetária incide desde cada desembolso, e a taxa SELIC é aplicável exclusivamente após o trânsito em julgado, vedada a sua cumulação com outro índice.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 406 e 413; CDC, arts. 6º, IV, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24.11.2020; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 31.3.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.658.114/MA, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 9.9.2024; TJES, ApCiv 0019214-77.2017.8.08.0035, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, j. 26.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares, cuidam os autos de Recurso de Apelação Cível interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, porquanto irresignadas com a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital inserida no ID 10050897 e integrada no ID 10050899, que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
RODRIGO SEGOVIA FERREIRA
e
FLAVIA QUEIROZ RIOS SEGÓVIA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

a) Declarar a abusividade das cláusulas contratuais que estabeleciam a retenção de valores, incluindo a multa rescisória com base no valor total do contrato e a comissão de corretagem;

b) Condenar as rés, de forma solidária, a restituírem aos autores o percentual de 75% da quantia efetivamente paga, a ser apurado em liquidação de sentença, autorizando o desconto do valor de R$ 16.161,75 (dezesseis mil, cento e sessenta e um reais e setenta e cinco centavos) já devolvido extrajudicialmente;

c) Determinar que o valor a ser restituído seja corrigido monetariamente pelo índice da Corregedoria Geral de Justiça a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado;

d) Condenar as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões (ID 10050905), as Apelantes sustentam, em suma: (i) a carência de ação por perda superveniente do objeto e ausência de interesse de agir, ao argumento de que as partes firmaram um “Instrumento de Extinção do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” com cláusula de quitação plena, geral e irrevogável, o que configuraria ato jurídico perfeito e impediria a rediscussão judicial da matéria; (ii) a legalidade da retenção da comissão de corretagem, defendendo a aplicação do Tema 938/STJ e afirmando que o precedente utilizado na sentença (REsp 1.820.330/SP) seria inaplicável ao caso, por se tratar de rescisão por culpa do comprador; (iii) a necessidade de reforma do termo inicial da correção monetária, para que incida a partir do ajuizamento da ação, e não de cada desembolso, com fundamento na Lei nº 6.899/81; e (iv) a aplicação da taxa SELIC como índice para os juros de mora, a contar do trânsito em julgado, vedada a sua cumulação com outro fator de correção monetária, conforme Tema 1002/STJ.

Contrarrazões (ID 10050908), pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
Rodrigo Segovia Ferreira
e
Flavia Queiroz Rios Segóvia
em face de
Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda.
e
Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Narram os autores que, em 31 de julho de 2014, celebraram com as rés um “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” para aquisição da unidade imobiliária nº 306, Edifício Vitale, no empreendimento Villaggio Laranjeiras, pelo valor de R$ 185.915,00. Para tanto, efetuaram o pagamento de um sinal no montante de R$35.915,00 e, adicionalmente, R$4.085,00 a título de comissão de corretagem.

Alegam que, por iniciativa própria, optaram pela resilição do negócio, momento em que as rés teriam aplicado uma multa rescisória de 20% sobre o valor total atualizado do contrato, totalizando uma retenção de R$ 37.519,17 , além de não restituírem os valores pagos pela corretagem. Nesse passo, afirmam que, em 28 de novembro de 2014, as partes firmaram um “Instrumento de Extinção” do contrato, no qual os autores receberam a quantia de R$ 16.161,75 e outorgaram “ampla, rasa e irrevogável quitação” às vendedoras.

Inconformados com as retenções, que reputam abusivas, os autores ajuizaram a presente demanda em 16 de abril de 2015 , pleiteando a declaração de nulidade da cláusula penal, a sua revisão para que incidisse sobre os valores pagos, a devolução da comissão de corretagem e indenização por danos morais .

As rés, em contestação, defenderam a validade do distrato e da quitação plena, a legalidade das cláusulas contratuais e a improcedência dos pedidos.

O Juízo de primeiro grau, na r. sentença de ID 10050897, julgou parcialmente procedentes os pedidos, rejeitando as preliminares e reconhecendo a abusividade da base de cálculo da multa rescisória e da retenção integral da comissão de corretagem. Assim, condenou as rés a restituírem 75% dos valores efetivamente pagos pelos autores, já considerando a comissão de corretagem como parte do montante a ser parcialmente devolvido, e autorizando o abatimento da quantia já paga no distrato. O pedido de danos morais foi julgado improcedente.

Em face do referido pronunciamento, recorrem as rés, pugnando pela extinção do feito em razão da quitação extrajudicial ou, subsidiariamente, pela reforma da sentença para validar a retenção da comissão de corretagem e alterar os consectários legais da condenação.

Portanto, a matéria devolvida a este Tribunal consiste em verificar o acerto da r. sentença que, afastando a tese de validade da quitação extrajudicial, declarou a abusividade de cláusulas do contrato de promessa de compra e venda rescindido por iniciativa dos Apelados e condenou as Apelantes à restituição parcial dos valores pagos.

Analiso, pois, os pontos de forma destacada.

1. Da Alegação de Ausência de Interesse de Agir e da Validade do Distrato Extrajudicial

O ponto central da tese recursal das Apelantes reside na alegação de que a existência de um termo de distrato com cláusula de quitação plena e irrevogável (fls. 134/136) acarretaria a carência de ação dos Apelados por ausência de interesse de agir, impondo a extinção do feito sem resolução de mérito.

Ainda que a argumentação se revista de plausibilidade sob a ótica do direito obrigacional comum, que prestigia o ato jurídico perfeito e a força vinculante dos contratos (pacta sunt servanda), a controvérsia deve ser dirimida sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, diploma que rege a relação jurídica em análise.

Nesse microssistema protetivo, a autonomia da vontade é relativizada, permitindo-se o controle judicial de cláusulas contratuais que se revelem abusivas ou coloquem o consumidor em situação de desvantagem manifestamente exagerada (art. 51, IV, do CDC). A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao afirmar que a assinatura de termo de distrato, ainda que com cláusula de quitação geral, não inibe o consumidor de buscar, posteriormente, a via judicial para pleitear a nulidade de disposições que entenda ilegais e a restituição de valores que considere indevidamente retidos. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO. AGRAVO INTERNO PROVIDO, PARA, DE PLANO, DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 2.
Conforme entendimento do STJ, é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, tenha-se constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
(...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.639.509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REVISÃO DE DISTRATO. POSSIBILIDADE.
SÚMULA N. 568 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. SUBSTITUIÇÃO PELA TAXA SELIC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador, em nítida afronta às disposições do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
(...) (AgInt no AREsp n. 2.658.114/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)

No mesmo sentido, cito o seguinte julgado desta c. Segunda Câmara Cível:

EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA ASSISTÊNCIA GRATUITA. PREVALÊNCIA DA PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA EM CONTRÁRIO. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO.
FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DISTRATO COM QUITAÇÃO. EXISTÊNCIA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. REGULARIDADE. MULTA. REGISTRO DOS MEMORIAIS DA INCORPORAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. (...) 2. As condições da ação são analisadas in statu assertionis, isto é, conforme afirmativa feita pelo autor na petição inicial. Se a análise da questão – in casu, a legitimidade passiva e o interesse de agir – depender da análise concreta do caso, a matéria deverá ser enfrentada como mérito.
3. É cabível a revisão do distrato de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, quando afirmada a existência de desequilíbrio passível de acertamento. Precedentes do STJ.
4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão unilateral do negócio autoriza a retenção parcial, pelo vendedor, dos valores pagos pela parte contratante quando a mesma que der causa à extinção, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato. Precedentes do STJ. 5. A multa pelo descumprimento do dever de registro prévio da incorporação tem natureza de cláusula penal e o valor da referida penalidade pode ser revisto, com redução equitativa, nos termos do art. 413, do CC. (TJES; Apelação cível nº 0019214-77.2017.8.08.0035; Rel. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR; 2ª Câmara Cível; data 26/10/2023)

Nesse contexto, a quitação outorgada pelos Apelados se refere aos valores efetivamente recebidos (R$ 16.161,75), mas não tem o condão de validar, de forma absoluta, as cláusulas que fundamentaram as retenções, nem de suprimir o direito de ação para questionar a sua legalidade. A existência de eventual abusividade é, precisamente, o mérito da demanda, e o interesse de agir dos Apelados manifesta-se justamente na necessidade e utilidade do provimento jurisdicional para dirimir essa controvérsia.

Correta, portanto, a postura do juízo de primeiro grau ao afastar a tese de carência de ação e proceder à análise do mérito das cláusulas contratuais.
Nego provimento ao recurso neste ponto.

2. Do Percentual de Retenção e da Comissão de Corretagem

A sentença, reconhecendo a culpa dos compradores pela rescisão, fixou o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos, em consonância com o entendimento do STJ, e determinou que o montante pago a título de comissão de corretagem deve ser incluído na base de cálculo.

As Apelantes defendem que a comissão de corretagem não deveria ser incluída nesse cálculo, por ser uma obrigação transferida validamente aos compradores, conforme o Tema 938/STJ.

A decisão de primeiro grau não merece reparos. Embora o Tema 938/STJ (REsp 1.599.511/SP) tenha firmado a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, a jurisprudência mais recente da mesma Corte, ao tratar especificamente da composição do percentual de retenção em caso de rescisão por culpa do comprador, evoluiu para consolidar o entendimento de que a retenção (fixada entre 10% e 25%) possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo todas as despesas administrativas do vendedor, inclusive a comissão de corretagem.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARTE ADQUIRENTE. RESCISÃO CONTRATUAL
. MOTIVAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PARCIAL
. SÚMULA Nº 568/STJ.(...) 2.
A controvérsia dos autos reside em definir se a parte compradora faz jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no caso em que o contrato de promessa de compra e venda
foi rescindido por sua culpa
. 3. A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação.
4. No caso de rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem deve ser parcialmente restituída (Súmula nº 543/STJ). Incidência da Súmula nº 568/STJ.
5. O entendimento desta Corte Superior é de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.999.458/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 19/9/2022.)

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO.
CULPA. COMPRADOR
. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA
. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e
considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador
. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.)

Portanto, a fixação do percentual de 25% sobre os valores pagos, como forma de indenizar a construtora por todos os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, incluindo despesas com corretagem, está em perfeita harmonia com a orientação atual da Corte da Cidadania.

Argumentam ainda as Apelantes que não poderiam ser condenadas a restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que a quantia foi destinada diretamente a corretores autônomos, terceiros na relação contratual.

A tese, contudo, não prospera.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, o que atrai a aplicação da teoria da aparência e do princípio da responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, conforme arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Para o consumidor que se dirige ao estande de vendas do empreendimento, a imobiliária e seus corretores atuam como prepostos da construtora, sendo parte integrante e fundamental da cadeia de consumo para a comercialização do produto. A distinção formal entre as pessoas jurídicas não é oponível ao consumidor, que percebe o negócio como um todo unificado.

Nesse sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que há responsabilidade solidária entre a construtora e a imobiliária pelos danos e pela restituição de valores indevidos ao consumidor, ainda que o pagamento da comissão tenha sido feito diretamente a esta última. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda. Danos morais fixados em R$10.000,00.
2. Apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a corretora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento . Precedentes.
3. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel. Precedentes. 4. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 5. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp n. 1.866.097/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 1/7/2020.)

Dessa forma, sendo as Apelantes e os corretores que intermediaram a venda integrantes da mesma cadeia de consumo, todos respondem solidariamente perante os Apelados. Assim, a responsabilidade pela restituição dos valores indevidamente retidos a título de comissão de corretagem, ou sua inclusão na base de cálculo da cláusula penal, recai sobre as construtoras/incorporadoras, sendo delas o eventual direito de regresso contra os corretores, o que é matéria estranha a esta lide.

Portanto, mantém-se hígida a r. sentença também neste ponto.

3. Do Termo Inicial da Correção Monetária

As Apelantes pugnam pela incidência da correção monetária a partir do ajuizamento da ação. A sentença, por sua vez, determinou a correção a partir de cada desembolso.

A decisão de origem está correta. A correção monetária não constitui um acréscimo, mas mera recomposição do poder de compra da moeda. Nos casos de restituição de parcelas pagas em virtude de rescisão contratual, a jurisprudência do STJ é consolidada no sentido de que a correção deve incidir a partir de cada desembolso, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que reteve os valores e se beneficiou da desvalorização da moeda ao longo do tempo.

Conforme julgado do STJ:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO
. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PREVALÊNCIA DA LEI N. 6.899/1981.
1. "O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 19/8/2022).
2. Tal orientação prevalece sobre a antiga Lei n. 6.899/1981 em decorrência do princípio que veda o enriquecimento sem causa - no caso provocado pela inflação -, disciplinado na moderna legislação civil pátria. 3. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp n. 2.153.840/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022.)

No mesmo sentido, cito os seguintes julgados deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR
– DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO (10%) – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO –
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O C. STJ “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. Caso concreto em que não foram demonstrados os prejuízos alegados pela parte apelante, sendo razoável a manutenção no percentual fixado, a saber, 10% (dez por cento) sobre as prestações pagas. 3.
Considerando que foi determinada a restituição de valores pela construtora em parcela única, nos termos do atual entendimento do STJ, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do c. STJ e deste e. TJES. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. 0011809-24.2016.8.08.0035. PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA. DATA 23/03/2023)

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO
. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. 1. No caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados. 2. Na hipótese de extinção do contrato de compra e venda em razão do inadimplemento do comprador, não sendo verificadas ilicitudes na conduta do vendedor, não se configura a responsabilidade do vendedor pela indenização por danos morais decorrentes do desfazimento do negócio. 3.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. 4. Recursos desprovidos. (TJES. 0017194-50.2016.8.08.0035. SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. REL. DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR. DATA 17/12/2024)

Assim, mantém-se a sentença neste ponto.

4. Dos Juros de Mora e da Taxa SELIC

A r. sentença fixou a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. As Apelantes concordam com o termo inicial, mas requerem que o índice seja exclusivamente a taxa SELIC.

Neste particular, assiste razão às Apelantes.

O termo inicial dos juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, é efetivamente o trânsito em julgado, pois somente a partir desse momento a obrigação de restituir se torna exigível e a mora do vendedor se configura.

Quanto ao índice, o art. 406 do Código Civil, interpretado pela jurisprudência do STJ, estabelece que a taxa de juros moratórios é a SELIC. Dita taxa possui natureza híbrida, pois já engloba tanto os juros quanto a correção monetária. Portanto, a sua aplicação afasta a cumulação com qualquer outro índice de correção.

Nesse sentido, cito os seguintes julgados desta c. Segunda Câmara Cível:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE VALORES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. - A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, em percentual que pode variar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, em especial os prejuízos comprovadamente suportados pelo vendedor (STJ, RESP 1.224.921/PR; AgInt no AREsp 1.255.233/SP). 2. - Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, ausente cláusula penal expressa e circunstâncias excepcionais, é razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ (RESP 1.863.007/SP; AgInt no AREsp 2.598.872/ES). 3. -
A cláusula que determina a restituição das parcelas pagas apenas ao final da obra ou de forma parcelada é abusiva, devendo a restituição ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula nº 543/STJ e do Tema Repetitivo 577 (RESP 1.300.418/SC), com incidência de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento,
acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado
, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (RESP 1.741.911/DF).
(...) (TJES; AC 0000458-19.2018.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Publ. 13/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR
. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL CONFORME PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. VALOR CORRETO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRECEDENTES. APELAÇÃO ADESIVA. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. MERO INTERMEDIÁRIO. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO PRINCIPAL PROVIDA EM PARTE. 1. Em caso de rescisão por parte do promitente comprador, é devida a retenção dos valores pagos no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Diante da ausência de demonstração concreta dos gastos decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda por parte do apelado, nem de mora com os pagamentos, coerente a determinação de percentagem de 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas pelo adquirente.
3. Quanto ao pleito de termo inicial dos juros de mora, este tema já foi decidido e provido em sede de Embargo de Declaração. [...]termo inicial dos juros de mora deverá corresponder ao trânsito em julgado pela Taxa SELIC, vedada a sua a cumulação com correção monetária, sob pela de bis in idem [...].
4. O pagamento da comissão de corretagem e SATI de forma destacada é válido por ter se dado com transparência e cumprimento do dever de informação, não devendo ser descaracterizado para arras. 5. O prazo prescricional da pretensão de restituição da comissão de corretagem e SATI é trienal. 6. Não existe responsabilidade solidária do prestador de serviços de corretagem para com obrigação alheia ao serviço por ele prestado. 7. Recursos conhecidos e provida em parte apenas a Apelação Originária. (TJES; AC 0004165-49.2020.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Jaime Ferreira Abre; Publ. 19/02/2024)

Dessa forma, a sentença deve ser reformada em parte, apenas para ajustar o índice dos consectários legais.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto por
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para reformar em parte a r. sentença, tão somente para modular os consectários legais da condenação. Assim, o montante a ser restituído pelas Apelantes deverá ser atualizado da seguinte forma: a) Incidirá correção monetária pelo índice IPCA-E sobre cada parcela, a contar da data do respectivo desembolso, até a data do trânsito em julgado desta decisão; b) A partir do trânsito em julgado, a atualização do valor e os juros de mora serão consolidados pela incidência, exclusiva, da taxa SELIC, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice de correção.

Mantidos os demais termos da r. sentença, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais de primeira instância, dada a sucumbência mínima dos Apelados.

Diante do parcial provimento do recurso, deixo de aplicar o art. 85, §11, do CPC (REsp n. 1.864.633/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023.).

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 01/07/2025 às 13:36:10, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
57685401072025
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para dar parcial provimento ao recurso.