Tribunal: TJES
Processo: 0001278-94.2013.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2025-09-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO CUJA ASSINATURA FOI ATESTADA POR PERÍCIA GRAFOTÉCNICA. USUCAPIÃO ARGUIDA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INCOMPATIBILIDADE. AUSÊNCIA DE
ANIMUS DOMINI
. POSSE PRECÁRIA DO LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por ré em ação de despejo contra sentença que rescindiu o contrato de locação e a condenou ao pagamento de aluguéis atrasados. A apelante nega a existência da relação locatícia e alega posse com
animus domini
sobre o imóvel, arguindo a usucapião como matéria de defesa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a comprovação da existência de contrato de locação, atestada por perícia grafotécnica, afasta a alegação de posse com
animus domini
e, por consequência, a exceção de usucapião arguida como matéria de defesa em ação de despejo por falta de pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A conclusão de laudo pericial grafotécnico, atestando com alto grau de certeza a autenticidade da assinatura da locatária no contrato, constitui prova robusta da existência e validade da relação locatícia, superando a mera negativa da parte.

4. A existência de um contrato de locação válido descaracteriza o
animus domini
, requisito indispensável para a aquisição da propriedade por usucapião, uma vez que a posse do locatário é precária e exercida em nome do locador.

5. A relação locatícia possui natureza pessoal, não se exigindo que o locador seja o proprietário registral do imóvel, bastando que tenha a posse e a capacidade de ceder o uso e gozo do bem, não cabendo ao locatário questionar tal condição para se eximir de suas obrigações contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A comprovação da autenticidade da assinatura em contrato de locação por meio de perícia grafotécnica é prova suficiente para estabelecer a relação jurídica locatícia entre as partes. 2. A posse decorrente de contrato de locação é precária e incompatível com o
animus domini
, o que afasta a possibilidade de se arguir a usucapião como matéria de defesa em ação de despejo. 3. A legitimidade para figurar como locador em um contrato de locação não se confunde com a titularidade do domínio, bastando a posse do bem e a capacidade para cedê-la a terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91; Código Civil, art. 1.208; CPC, art. 85, § 11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001278-94.2013.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIZABETH FERREIRA PEREIRA

APELADO: ALVIM DRUMOND NETO e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO CUJA ASSINATURA FOI ATESTADA POR PERÍCIA GRAFOTÉCNICA. USUCAPIÃO ARGUIDA COMO MATÉRIA DE DEFESA. INCOMPATIBILIDADE. AUSÊNCIA DE
ANIMUS DOMINI
. POSSE PRECÁRIA DO LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por ré em ação de despejo contra sentença que rescindiu o contrato de locação e a condenou ao pagamento de aluguéis atrasados. A apelante nega a existência da relação locatícia e alega posse com
animus domini
sobre o imóvel, arguindo a usucapião como matéria de defesa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a comprovação da existência de contrato de locação, atestada por perícia grafotécnica, afasta a alegação de posse com
animus domini
e, por consequência, a exceção de usucapião arguida como matéria de defesa em ação de despejo por falta de pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A conclusão de laudo pericial grafotécnico, atestando com alto grau de certeza a autenticidade da assinatura da locatária no contrato, constitui prova robusta da existência e validade da relação locatícia, superando a mera negativa da parte.

4. A existência de um contrato de locação válido descaracteriza o
animus domini
, requisito indispensável para a aquisição da propriedade por usucapião, uma vez que a posse do locatário é precária e exercida em nome do locador.

5. A relação locatícia possui natureza pessoal, não se exigindo que o locador seja o proprietário registral do imóvel, bastando que tenha a posse e a capacidade de ceder o uso e gozo do bem, não cabendo ao locatário questionar tal condição para se eximir de suas obrigações contratuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A comprovação da autenticidade da assinatura em contrato de locação por meio de perícia grafotécnica é prova suficiente para estabelecer a relação jurídica locatícia entre as partes. 2. A posse decorrente de contrato de locação é precária e incompatível com o
animus domini
, o que afasta a possibilidade de se arguir a usucapião como matéria de defesa em ação de despejo. 3. A legitimidade para figurar como locador em um contrato de locação não se confunde com a titularidade do domínio, bastando a posse do bem e a capacidade para cedê-la a terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91; Código Civil, art. 1.208; CPC, art. 85, § 11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0001278-94.2013.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIZABETH FERREIRA PEREIRA SILVA
Advogados do(a) APELANTE: MAGNO FERRAZ LOPES - ES13121, MARCOS DANILO FERREIRA DOS SANTOS - ES25335
APELADO: ALVIM DRUMOND NETO, SANTOS FERREIRA DOS SANTOS
Advogado do(a) APELADO: ANNA KARLA CONCEICAO DOS SANTOS REIS - ES10441

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
Elizabeth Ferreira Pereira Silva
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Piúma/ES, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada por
Alvim Drumond Neto
, julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato de locação, decretar o despejo e condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos desde junho de 2010.

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, alegando, em síntese:
i)
a ausência de relação locatícia, uma vez que exerce posse mansa, pacífica e com
animus domini
sobre o imóvel há décadas;
ii)
o seu direito à aquisição da propriedade por usucapião, matéria que poderia ser arguida em defesa;
iii)
a ilegitimidade ativa do apelado para firmar o contrato de locação, por não ser o proprietário do bem à época;
iv)
que a perícia grafotécnica, por si só, não é suficiente para comprovar a validade do negócio jurídico, devendo ser analisado o conjunto probatório; e
v)
a inexigibilidade dos aluguéis e encargos diante da invalidade do contrato.

Pois bem. Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal conheço do presente recurso e passo à análise de seu mérito.

Após debruçar-me sobre o caderno processual, apreciar os argumentos despendidos na peça recursal e as provas produzidas, não vislumbro motivo a ensejar a reforma da sentença. Explico.

A controvérsia recursal cinge-se em definir a natureza jurídica da ocupação do imóvel pela apelante, Sra. Elizabeth Ferreira Pereira Silva: se decorrente de uma relação locatícia, como entendeu o juízo de primeiro grau, ou se de uma posse qualificada com animus domini, apta a afastar a pretensão de despejo e a configurar a usucapião como matéria de defesa.

Assim, o ponto fulcral para o deslinde da causa reside na validade do contrato de locação que instrui a petição inicial e neste particular, embora a apelante, desde a sua contestação, tenha negado veementemente a existência da relação contratual, chegando a suscitar a falsidade de sua assinatura no instrumento, as provas demonstram o contrário.

A realização de perícia grafotécnica, prova técnica e imparcial, cujo laudo foi conclusivo ao atestar que as assinaturas constantes nos contratos questionados "apresentam diversas convergências com os padrões gráficos da Sra. Elizabeth Ferreira Pereira, não havendo indícios de que foram produzidas por outra pessoa" pôs fim à alegação de desconhecimento acerca da relação locatícia. A perita alcançou um grau de convicção "positivo próximo da certeza" , o que confere robustez e segurança à conclusão de que a apelante, de fato, anuiu com os termos do pacto locatício.

Uma vez comprovada a autenticidade da assinatura, estabelece-se a existência de uma relação jurídica de natureza pessoal e contratual entre as partes, regida pela Lei nº 8.245/91, sendo certo que a existência de um contrato de locação válido é fato impeditivo à configuração da posse com animus domini, requisito indispensável para a aquisição da propriedade por usucapião.

A posse do locatário é precária e subordinada, pois reconhece a supremacia do direito do locador sobre o bem, não sendo exercida com a intenção de dono, o que afasta, de plano, a tese de prescrição aquisitiva arguida como matéria de defesa. Neste sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA . REQUISITOS LEGAIS NÃO DEMONSTRADOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO EXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO. [...] A existência de contrato de locação entre as partes, juntado aos autos, descaracteriza o animus domini, uma vez que a relação jurídica locatícia é incompatível com a posse qualificada para fins de usucapião, nos termos do art. 1.208 do Código Civil . 7. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça reforçam que a posse apta à usucapião deve ser autônoma, com animus domini, e não originada de mera permissão, tolerância ou contrato de locação ( REsp 1.799.625/SP ). [...] (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50186312620218080048, Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível. Data: 21/02/2025)

Nesse contexto, a discussão aprofundada sobre a titularidade do imóvel ou a eventual possibilidade de usucapião torna-se impertinente no âmbito restrito da ação de despejo por falta de pagamento. Tal pleito deve ser, se for o caso, deduzido em ação própria, não possuindo o condão de obstar a rescisão do contrato e a retomada do imóvel em razão da comprovada inadimplência.

Quanto à alegada ilegitimidade ativa do apelado, é cediço que a relação locatícia possui natureza pessoal, não se exigindo que o locador seja o proprietário registral do imóvel, bastando que tenha a posse do bem e a capacidade de ceder seu uso e gozo a terceiro, o que foi contratualmente estabelecido e reconhecido pela apelante no momento em que firmou o contrato, não podendo o locatário, agora, contestar essa condição para se eximir de suas obrigações.

Assim, comprovada a relação locatícia por meio de prova pericial contundente e sendo incontroversa a inadimplência dos aluguéis e encargos desde 2010, a procedência do pedido de despejo e da condenação ao pagamento dos valores em aberto é medida que se impõe, em estrita observância à Lei do Inquilinato.

Pelo exposto, estando escorreita a sentença recorrida,
CONHEÇO
do recurso, mas a ele
NEGO PROVIMENTO.

Majoro, em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento), com fulcro no art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)