Tribunal: TJES
Processo: 5014546-39.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DIREITO POTESTATIVO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO. COBRANÇA DE PARCELAS E ENCARGOS. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação de rescisão contratual, no qual foi pleiteada a suspensão dos efeitos do contrato de compra e venda de imóvel e a consequente interrupção da cobrança de parcelas e encargos contratuais, em razão da desistência do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência pleiteada, considerando o direito potestativo do comprador à resilição do contrato;
(ii) analisar a razoabilidade de suspender os efeitos do contrato até decisão de mérito, visando evitar prejuízos financeiros ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito potestativo do comprador à resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel encontra amparo no ordenamento jurídico, sendo reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste Tribunal, conforme os artigos 421, 472 e 473 do Código Civil.

O fumus boni iuris se demonstra pelo manifesto direito do comprador de desistir do contrato, conforme precedentes que reconhecem a autonomia da vontade e a possibilidade de denúncia unilateral de contratos, desde que observadas as condições contratuais e legais aplicáveis.

O periculum in mora é evidenciado pelo risco de prejuízo financeiro decorrente da continuidade das cobranças contratuais, em situação na qual o comprador já manifestou sua intenção de rescindir o contrato e alegou dificuldades financeiras para arcar com as parcelas.

Precedentes deste Tribunal e do STJ sustentam que a suspensão das cobranças e dos efeitos do contrato, em situações análogas, é medida adequada para resguardar os interesses das partes enquanto se aguarda decisão de mérito.

A decisão liminar anteriormente proferida no âmbito do agravo de instrumento, que deferiu o pedido de urgência, encontra-se devidamente fundamentada e deve ser ratificada, pois as circunstâncias fáticas e jurídicas não foram alteradas e a parte agravada, devidamente intimada, não apresentou contrarrazões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O direito potestativo de desistência do contrato pelo comprador permite a suspensão dos efeitos contratuais, desde que presentes os requisitos de fumus boni iuris e periculum in mora.

A tutela de urgência pode ser concedida para suspender os efeitos de contrato de compra e venda de imóvel, inclusive as cobranças de parcelas e encargos, a fim de evitar prejuízos à parte que manifesta intenção de resilição contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 421, 472 e 473; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13.09.2018.

TJES, Apelação Cível nº 5006004-29.2021.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, julgado em 09.08.2024.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5003206-69.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014546-39.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EDUARDO LOPES RODRIGUES AMORIM

AGRAVADO: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DIREITO POTESTATIVO. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO. COBRANÇA DE PARCELAS E ENCARGOS. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em ação de rescisão contratual, no qual foi pleiteada a suspensão dos efeitos do contrato de compra e venda de imóvel e a consequente interrupção da cobrança de parcelas e encargos contratuais, em razão da desistência do comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência pleiteada, considerando o direito potestativo do comprador à resilição do contrato;
(ii) analisar a razoabilidade de suspender os efeitos do contrato até decisão de mérito, visando evitar prejuízos financeiros ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito potestativo do comprador à resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel encontra amparo no ordenamento jurídico, sendo reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deste Tribunal, conforme os artigos 421, 472 e 473 do Código Civil.

O fumus boni iuris se demonstra pelo manifesto direito do comprador de desistir do contrato, conforme precedentes que reconhecem a autonomia da vontade e a possibilidade de denúncia unilateral de contratos, desde que observadas as condições contratuais e legais aplicáveis.

O periculum in mora é evidenciado pelo risco de prejuízo financeiro decorrente da continuidade das cobranças contratuais, em situação na qual o comprador já manifestou sua intenção de rescindir o contrato e alegou dificuldades financeiras para arcar com as parcelas.

Precedentes deste Tribunal e do STJ sustentam que a suspensão das cobranças e dos efeitos do contrato, em situações análogas, é medida adequada para resguardar os interesses das partes enquanto se aguarda decisão de mérito.

A decisão liminar anteriormente proferida no âmbito do agravo de instrumento, que deferiu o pedido de urgência, encontra-se devidamente fundamentada e deve ser ratificada, pois as circunstâncias fáticas e jurídicas não foram alteradas e a parte agravada, devidamente intimada, não apresentou contrarrazões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O direito potestativo de desistência do contrato pelo comprador permite a suspensão dos efeitos contratuais, desde que presentes os requisitos de fumus boni iuris e periculum in mora.

A tutela de urgência pode ser concedida para suspender os efeitos de contrato de compra e venda de imóvel, inclusive as cobranças de parcelas e encargos, a fim de evitar prejuízos à parte que manifesta intenção de resilição contratual.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 421, 472 e 473; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13.09.2018.

TJES, Apelação Cível nº 5006004-29.2021.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, julgado em 09.08.2024.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5003206-69.2022.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11.04.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5014546-39.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: EDUARDO LOPES RODRIGUES AMORIM

AGRAVADA: ATHIVABRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DES. SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia, peço vênia para citar a Decisão inserida no id 9943907, na qual o eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida deferiu a tutela de urgência requerida nas razões recursais nos seguintes termos:

“Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Eduardo Lopes Rodrigues Amorim em face da Decisão reproduzida no id 9908638, na qual o MM. Juiz
a quo
, na Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelo Agravante em desfavor de Athivabrasil Empreendimentos Imobiliários Ltda, indeferiu o pedido de urgência formulado na petição inicial (em suma, de suspensão do contrato de compra e venda firmado com a Agravada).

Nas razões de seu recurso (id 9908537) o Agravante aduz, como fundamento do pedido de reforma da Decisão recorrida, em resumo, que (i) o
decisum
proferido é contrário ao entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça (TJES), que autoriza a suspensão de contrato de compra e venda por desistência do comprador; (ii) “
se nada obsta a rescisão do contrato, qual a lógica de manter exigíveis as cobranças em desfavor do consumidor que declarou expressamente não possuir condições de dar quitação ao saldo?
” (página 08).

Sustenta, ao fim de suas razões, que preenche os requisitos necessários à concessão da tutela recursal de urgência, porquanto teria demonstrado o
fumus boni iuris
e o
periculum in mora
, “
pois, mantidos os efeitos da decisão agravada, o consumidor terá de suportar perdas desnecessárias, correndo ainda o risco de incorrer em inadimplemento ante a impossibilidade financeira de continuar a dar quitação às parcelas do saldo do contrato
” (página 09).

É O RELATÓRIO
.
DECIDO
.

Em que pese a conclusão externada pelo MM. Juiz
a quo
na Decisão recorrida,
data maxima venia
, entendo que o Agravante demonstrou, de forma suficiente, a presença dos requisitos que autorizam a concessão da medida liminar requerida nas razões recursais.

No caso, a intenção de resilir o contrato, de fato, se apresenta como um direito potestativo das partes contratantes (conforme concluiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, no REsp 1723519/SP) e, por isso, demonstra a probabilidade de êxito da pretensão recursal.

Em situação semelhante à ora examinada, assim concluiu este egrégio TJES:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. DESISTÊNCIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. PACTA SUNT SERVANDA E AUTONOMIA DA VONTADE. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. “(...) Se livremente negociado e aceito, o contrato faz lei entre as partes, devendo, por isso, prevalecer sob pena de violação ao princípio do pacta sunt servanda. (...)” (TJ-SP - AC: 10828708620178260100 SP 1082870-86.2017.8.26.0100, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 09/08/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2018). 2.
Todavia, pelo princípio da autonomia da vontade, não se revela possível impedir a denúncia do contrato por parte daquele que não mais deseja permanecer vinculado à relação notadamente em observância ao disposto no art. 421 do Código Civil.
3. Logo, havendo manifesto desinteresse de uma das partes na continuidade da relação contratual, mostra-se viável seu desfazimento, devendo-se, para tanto, atentarem-se as partes às disposições contratuais atinentes ao tema e ao disposto nos artigos 472 e 473 do Código Civil. Contudo, o exercício do direito potestativo ao desfazimento contratual não impede a cobrança de encargos legais advindos da extinção antecipada do contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Apelação Cível n.º 5006004-29.2021.8.08.0035, Relator: Des. Raphael Americano Câmara, julgado pela Segunda Câmara Cível em 09.08.2024). (Sem grifo no original).

E o
periculum in mora
, de fato, é demonstrado com a possibilidade de continuação de cobranças de parcelas e encargos quando há intenção manifestar de rescisão contratual; em outras palavras, há risco de prejuízo para o consumidor em se manter a cobrança até que seja prolatada Sentença nos autos.

Insta salientar que em situação parecida com a dos autos tive a oportunidade de concluir no sentido de que é razoável a suspensão da relação contratual quando há desistência do consumidor. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inicialmente, requerem os Agravantes seja declarada liminarmente a resilição do contrato. Ocorre que, deferir a liminar, nos termos pleiteados pelos recorrentes, implicaria em esgotar o próprio objeto da ação principal, satisfazendo por inteiro a pretensão aduzida no âmbito do Processo nº 5003206-69.2022.8.08.0000, antes de oportunizar à parte contrária o exercício do contraditório e da ampla defesa. 2.
Todavia, entende-se razoável a determinação de suspensão da cobrança das parcelas vincendas, até a superveniência de pronunciamento judicial exauriente do mérito decidindo acerca da resilição do contrato e dos valores devidos a título de retenção
. 3. Mesmo porque, ao que se depreende dos autos, as alegações dos Agravantes possuem verossimilhança, pois, conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça, “nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, [...] por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato” (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ). 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Agravo de Instrumento n.º 5003206-69.2022.8.08.0000, Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado pela Quarta Câmara Cível em 11.04.2024). (Sem grifo no original).

Assim, porque o Agravante conseguiu comprovar a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência pleiteada nas razões recursais, a conclusão, fundada em juízo de cognição sumária, é pelo deferimento do pedido de urgência ora em análise.

Do exposto,
defiro
o pedido de urgência formulado nas razões recursais para, de igual modo, deferir a medida liminar requerida na petição inicial e, em consequência, determinar a imediata suspensão dos efeitos do contrato de compra e venda firmado entre as partes, impedindo, assim, a cobrança de parcelas do contrato e demais encargos sobre ele incidentes.”

A citada Decisão, em meu sentir e sem maiores delongas, deve ser confirmada no presente julgamento, até mesmo porque as circunstâncias fáticas e jurídicas que a embasaram não se modificaram e a Agravada, apesar de intimada, nem sequer apresentou contrarrazões.

Do exposto, ao tempo em que ratifico a Decisão liminar proferida neste expediente recursal, dou provimento ao recurso para reformar a Decisão recorrida e para deferir a medida liminar requerida na petição inicial e, em consequência, determinar a imediata suspensão dos efeitos do contrato de compra e venda firmado entre as partes, impedindo, assim, a cobrança de parcelas do contrato e demais encargos sobre ele incidentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.