Tribunal: TJES
Processo: 5011129-78.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2025-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO. LIMINAR DE DESPEJO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO POR CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE. EVENTUAIS DISCUSSÕES SOBRE DÉBITOS LOCATÍCIOS. VIA AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo por denúncia vazia, deferiu liminar determinando a desocupação do imóvel comercial, com fundamento no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, diante do término do prazo do contrato de locação e da notificação prévia concedendo prazo de 30 dias para a desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há duas questões em discussão: (i) verificar se foram preenchidos os requisitos legais para o deferimento da liminar de despejo em ação por denúncia vazia, com fundamento no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91; (ii) analisar a possibilidade de substituição da caução pelo crédito locatício, conforme entendimento jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O contrato de locação comercial, originalmente pactuado por prazo determinado, passou a vigorar por prazo indeterminado, sendo o locador legitimado a retomar o imóvel mediante denúncia vazia, desde que formalize notificação prévia e conceda o prazo legal de 30 dias para a desocupação, nos termos dos arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.

4 - A concessão de liminar de despejo está autorizada pelo art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, uma vez que restou comprovado o término do prazo contratual e o cumprimento da notificação prévia, sendo irrelevante a existência de débitos locatícios para os fins da ação de despejo por denúncia vazia.

5 - É possível a substituição da caução pelo crédito locatício devido, quando o valor do débito ultrapassa três meses de aluguel, conforme entendimento consolidado da jurisprudência, evitando-se ônus excessivo ao locador.

6 - Eventuais discussões acerca do montante das verbas locatícias devidas devem ser objeto de ação autônoma, não interferindo na análise do pedido de despejo liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A denúncia vazia, prevista nos arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/91, autoriza o locador a retomar o imóvel ao final do contrato, mediante notificação prévia e concessão de prazo de 30 dias para a desocupação, independentemente de justificativa.

A liminar de despejo pode ser deferida com base no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, quando preenchidos os requisitos legais, sendo irrelevante a existência de débitos locatícios para a retomada do imóvel por denúncia vazia.

É admissível a substituição da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei de Locações pelo crédito locatício devido, desde que o montante do débito supere o valor correspondente a três meses de aluguel.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, arts. 56, 57 e 59, § 1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-RJ, Agravo de Instrumento nº 0016395-28.2024.8.19.0000, Rel. Des. Gilberto Clóvis Farias Matos, j. 16.05.2024.

TJ-RS, Agravo de Instrumento nº 5250373-53.2023.8.21.7000, Rel. Des. Carmem Maria Azambuja Farias, j. 15.08.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011129-78.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ALEVIT DROGARIAS LTDA

AGRAVADO: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO. LIMINAR DE DESPEJO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO POR CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE. EVENTUAIS DISCUSSÕES SOBRE DÉBITOS LOCATÍCIOS. VIA AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo por denúncia vazia, deferiu liminar determinando a desocupação do imóvel comercial, com fundamento no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, diante do término do prazo do contrato de locação e da notificação prévia concedendo prazo de 30 dias para a desocupação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há duas questões em discussão: (i) verificar se foram preenchidos os requisitos legais para o deferimento da liminar de despejo em ação por denúncia vazia, com fundamento no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91; (ii) analisar a possibilidade de substituição da caução pelo crédito locatício, conforme entendimento jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O contrato de locação comercial, originalmente pactuado por prazo determinado, passou a vigorar por prazo indeterminado, sendo o locador legitimado a retomar o imóvel mediante denúncia vazia, desde que formalize notificação prévia e conceda o prazo legal de 30 dias para a desocupação, nos termos dos arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.

4 - A concessão de liminar de despejo está autorizada pelo art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, uma vez que restou comprovado o término do prazo contratual e o cumprimento da notificação prévia, sendo irrelevante a existência de débitos locatícios para os fins da ação de despejo por denúncia vazia.

5 - É possível a substituição da caução pelo crédito locatício devido, quando o valor do débito ultrapassa três meses de aluguel, conforme entendimento consolidado da jurisprudência, evitando-se ônus excessivo ao locador.

6 - Eventuais discussões acerca do montante das verbas locatícias devidas devem ser objeto de ação autônoma, não interferindo na análise do pedido de despejo liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A denúncia vazia, prevista nos arts. 56 e 57 da Lei nº 8.245/91, autoriza o locador a retomar o imóvel ao final do contrato, mediante notificação prévia e concessão de prazo de 30 dias para a desocupação, independentemente de justificativa.

A liminar de despejo pode ser deferida com base no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, quando preenchidos os requisitos legais, sendo irrelevante a existência de débitos locatícios para a retomada do imóvel por denúncia vazia.

É admissível a substituição da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei de Locações pelo crédito locatício devido, desde que o montante do débito supere o valor correspondente a três meses de aluguel.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, arts. 56, 57 e 59, § 1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-RJ, Agravo de Instrumento nº 0016395-28.2024.8.19.0000, Rel. Des. Gilberto Clóvis Farias Matos, j. 16.05.2024.

TJ-RS, Agravo de Instrumento nº 5250373-53.2023.8.21.7000, Rel. Des. Carmem Maria Azambuja Farias, j. 15.08.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5011129-78.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: ALEVIT DROGARIAS LTDA

AGRAVADO: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.
RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

C
onsoante relatado, c
uida-se de recurso de agravo de instrumento interposto
por
ALEVIT DROGARIAS LTDA
em face da respeitável decisão interlocutória (id. 44230740 dos autos originários) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Serra, Comarca da Capital, nos autos da “
ação de despejo por denúncia vazia (com pedido liminar de despejo na forma do art. 59 da lei de locações)
”, tombada sob o nº 5015585-24.2024.8.08.0048, ajuizada por
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO
, que deferiu “
o pedido liminar para determinar a desocupação do imóvel
,
na forma do §1º, do art. 59, da Lei nº 8.425/91
” e determinou “
que a parte requerida DESOCUPE voluntariamente o Salão de Uso Comercial (SUC) n. 212BCD, piso L2, do Shopping Mestre Álvaro, com nome fantasia ‘MedGroup’, no prazo de 15 (quinze) dias CONTÍNUOS (contado dia a dia após a intimação da parte requerida), sob pena de desocupação compulsória
”.

Irresignado, o agravante aduz, em suas razões recursais (id. 9368972), em síntese, que: I) “
nos autos de origem, as partes firmaram um Contrato de Locação de Salão de Uso Comercial (SUC) nº 212BC, piso L2, com área privativa de 36 m2 do Shopping Mestre Álvaro LTDA, na data de 29 de maio de 2018, com aluguel mínimo mensal em seu montante originário de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais)
”; II) “
o Agravado propôs a ação de despejo por denúncia vazia com pedido de liminar na forma do art. 59 da Lei 8245/91
”, o que seria devido a “
suposta inadimplência do Agravante quanto às obrigações contratuais, eventualmente, referentes aos pagamentos de despesas condominiais, fundo de promoção e propaganda, aluguel mínimo mensal e IPTU, cujo valor supostamente devido perfaz o montante total de R$ 128.833,93 (cento de vinte e oito mil e oitocentos e trinta e três reais e noventa e três centavos)
”; III) na decisão proferida em 05.06.2024, o Juízo de origem deferiu o despejo do Agravante, fundando-se na provável inadimplência do locatário, bem como a suposta relação locatícia entre as partes, concedendo a liminar de despejo com base nos preceitos estabelecidos na forma do §1º, inciso IX, do art. 59, da Lei nº 8.425/91; IV) “
o valor exigido não corresponde ao real e, em segundo fora realizado o aditivo contratual recente, hipótese em que fora autorizada pelo Agravado o parcelamento do valor devido em cima do faturamento bruto da empresa
”, “
além de grande parte do montante da suposta dívida ser oriunda do período pandêmico, há certo valor que certamente deve ser ressarcido ao Agravante, não justificando, portanto, o despejo liminar
”; V) segundo entendimento dos Tribunais Superiores, os contrato de locação em Shopping Center, devido as suas particularidades, possuem natureza marcadamente empresarial; VI) segundo previsão contida no artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei n. 8.245/91, para a concessão de liminar de despejo é necessário o atendimento dos requisitos legais, o que não restou demonstrado pelo ora agravado.

Lastreado em tais fundamentos, requereu a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento “
para o fim de sustar os efeitos da decisão atacada e impedir o despejo do Agravante, liminarmente, requerendo a conservação do referido efeito até o julgamento final do presente recurso
”.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido através da decisão proferida no id. 9475972, pelo Eminente Desembargador Substituto Carlos Magno Moulin Lima, por força do disposto no artigo 36, do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, em razão de meu afastamento desta Corte, concedidos através do Atos Especiais nº 286 e 300/2024.

Regularmente intimado, o agravado apresentou contrarrazões (id. 10030333), pugnando pelo desprovimento recursal
.

É o breve Relatório. Passo à análise do mérito recursal.

Cuida-se, na origem, de ação de despejo ajuizada por
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S/A
, ora agrado, contra
ALEVIT DROGARIAS LTDA,
ora agravante, sustentando a requerente ter formalizado um contrato de locação comercial do Salão de Uso Comercial (SUC) nº 212BCD, piso L2, do Shopping Mestre Álvaro, em 29 de maio de 2018, que foi cedido à requerida em 25 de junho de 2020, que adota nome fantasia “MedGroup”, afirmando que o prazo de vigência do contrato era de 36 (trinta e seis) meses, contados a partir do dia 1º de junho de 2018, tornando-se indeterminado a partir do mês de junho de 2021.

Aduz ter notificado a locatária formalmente em 26 de abril de 2024, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel, em razão de seu desinteresse na manutenção da avença.

Em razão do escoamento do prazo de desocupação, ocorrido em 26 de maio de 2024, sem que a locatária tivesse atendido os termos da notificação recebida, foi ajuizada a “
ação de despejo por denúncia vazia – não cumulada com cobrança de débitos
”, em que o ora agravado requereu a desocupação do imóvel e rescisão do contrato de locação.

Sobre o tema, segundo preceitua o artigo 56, da Lei nº 8.245/91, nos casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, reputando-se prorrogado, por prazo indeterminado, caso o locatário permaneça no imóvel, por período superior à 30 (trinta) dias, sem oposição do locador.

Com efeito, para reaver o imóvel cujo prazo do contrato de locação passou a ser indeterminado, poderá o locador denunciá-lo, por escrito, concedendo ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, nos termos do disposto no artigo 57, da Lei de Locação.

Tal procedimento, denominado pela doutrina de “
denúncia vazia
”, decorre do direito potestativo do proprietário, previsto no artigo 6º da Lei de Locações, de retomar o imóvel ao final do contrato de locação, sem necessidade de justificar os motivos da retomada, sendo-lhe autorizada tal medida, inclusive nos casos em que o locatário não apresentar débitos locatícios.

Senão vejamos:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Destarte, a liminar de despejo pode ser deferida com base no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, quando preenchidos os requisitos legais, sendo irrelevante a existência de débitos locatícios para a retomada do imóvel por denúncia vazia.

Neste particular, examinados os autos, verifico que o requerente/agravado, fundamentou seu pedido liminar na hipótese prevista no
artigo 59, §1º, inciso VIII
, fazendo menção ao valor do débito das verbas locatícias devidas
tão somente para efeitos de dispensa da prestação da caução
, posto que o valor dos locativos atrasados supera, em muito, o valor da caução que deveria ser prestada.

Pontue-se que a jurisprudência pátria pacificou o entendimento de que é possível ao locador o oferecimento de caução correspondente ao crédito locatício perseguido, nas ações de despejo fundadas no inadimplemento do locatário, quando o valor do débito ultrapassar o valor da caução a ser prestada.

Fixadas tais premissas, também se revela possível ao locador substituir a caução prevista no artigo 59, §1º, da Lei de Locações, pelo crédito locatício, quando este ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel, mesmo em casos de ação de despejo por denúncia vazia, sob pena de onerar excessivamente o credor.

A propósito, confira-se a jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE
. LIMINAR DEFERIDA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
O despejo liminar foi decretado com base no artigo 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91.

2.
A caução prevista no § 1º do artigo 59 pode ser substituída pelo crédito locatício, quando este ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel, sob pena de onerar excessivamente o credor
.

3. No caso, três meses de aluguel equivalem a R$ 27.736,47 (vinte e sete mil, setecentos e trinta e seis reais e quarenta e sete centavos). Por sua vez, o débito locatício, no momento da propositura da demanda, já superava a quantia de R$ 221.584,87 (duzentos e vinte e um mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e oitenta e sete centavos.

4. Manutenção da R. Decisão.

5. Recurso desprovido.

(TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0016395-28.2024.8.19.0000 202400224050, Relator: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 16/05/2024, DECIMA TERCEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 22ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 17/05/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. DEFERIMENTO DA LIMINAR. POSSIBILIDADE
. PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 57 E 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/1991. EMPRESA LOCATÁRIA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO DA AÇÃO. DESCABIMENTO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. MANTIDA A DECISÃO DA ORIGEM.

I.
Comprovada a notificação extrajudicial do locatário acerca do desinteresse na manutenção do contrato de locação por prazo indeterminado e decorrido o prazo fixado para desocupação voluntária, restam perfectibilizados os requisitos necessários ao despejo liminar por denúncia vazia. Ainda, restou demonstrada a inadimplência dos locativos pelo locatário
.

II. O ajuizamento de recuperação judicial não obstaculiza o deferimento liminar do despejo, porquanto preenchidos os requisitos da lei de locação. Agravo de instrumento desprovido em decisão monocrática.

(TJ-RS - AI: 52503735320238217000 GRAVATAÍ, Relator: Carmem Maria Azambuja Farias, Data de Julgamento: 15/08/2023, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/08/2023)

Em consequência, não há falar em ausência dos requisitos para o deferimento da liminar de despejo, posto que os pedidos autorais cingem-se à desocupação e rescisão do contrato, de modo que eventuais discussões quanto aos valores das verbas locatícias em atraso deverão ser objeto de ação autônoma,
não interferindo na análise do pedido de despejo liminar.

Ante o exposto, conheço do recurso para, no mérito,
negar-lhe provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao agravo de instrumento.