Tribunal: TJES
Processo: 0016301-25.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Liminar
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para declarar a abusividade da cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves, condenando as rés, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela autora, a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora e correção monetária. O pedido de danos morais, multa contratual e demais pleitos da autora foram julgados improcedentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida a restituição das taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves; (ii) verificar se a autora faz jus à aplicação da multa contratual por atraso na entrega das chaves; (iii) determinar se o descumprimento contratual enseja indenização por danos morais; e (iv) analisar a proporcionalidade da distribuição dos ônus sucumbenciais fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A restituição das taxas condominiais é devida, pois a jurisprudência consolidada estabelece que tais cobranças somente podem ocorrer após a imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves.

Não há comprovação de atraso na entrega das chaves pelas requeridas, sendo observado o prazo contratual e a cláusula de tolerância de 180 dias. Além disso, a entrega estava condicionada à quitação de valores ou apresentação de fiador, conforme previsto contratualmente, o que não foi cumprido integralmente pela autora.

A pretensão de indenização por danos morais não prospera, pois o inadimplemento contratual não configura, por si só, abalo moral indenizável, devendo haver comprovação de circunstância excepcional que demonstre ofensa à dignidade da pessoa, o que não ocorreu no caso concreto.

A fixação da sucumbência na proporção de 20% para as requeridas e 80% para a autora é adequada, considerando o grau de procedência e improcedência dos pedidos formulados, estando em consonância com o art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A cobrança de taxas condominiais é devida apenas a partir da imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves.

A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação de valores ou à constituição de fiador é válida, desde que expressamente prevista e respeitado o prazo contratual.

O inadimplemento contratual não gera direito à indenização por danos morais, salvo se comprovada circunstância excepcional que configure lesão à dignidade.

A proporcionalidade da divisão dos ônus sucumbenciais deve observar o grau de procedência e improcedência dos pedidos, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 86; CC/2002, art. 421; Lei n.º 9.514/1997, art. 22, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp n.º 2.148.949/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 8/4/2024.

STJ, AgInt no AREsp n.º 2.592.602/MG, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 26/8/2024.

TJES, Apelação Cível n.º 5003337-94.2022.8.08.0048, rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 24/09/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016301-25.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRISCILA SIMAO DO CARMO

APELADO: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para declarar a abusividade da cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves, condenando as rés, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela autora, a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de juros de mora e correção monetária. O pedido de danos morais, multa contratual e demais pleitos da autora foram julgados improcedentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida a restituição das taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves; (ii) verificar se a autora faz jus à aplicação da multa contratual por atraso na entrega das chaves; (iii) determinar se o descumprimento contratual enseja indenização por danos morais; e (iv) analisar a proporcionalidade da distribuição dos ônus sucumbenciais fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A restituição das taxas condominiais é devida, pois a jurisprudência consolidada estabelece que tais cobranças somente podem ocorrer após a imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves.

Não há comprovação de atraso na entrega das chaves pelas requeridas, sendo observado o prazo contratual e a cláusula de tolerância de 180 dias. Além disso, a entrega estava condicionada à quitação de valores ou apresentação de fiador, conforme previsto contratualmente, o que não foi cumprido integralmente pela autora.

A pretensão de indenização por danos morais não prospera, pois o inadimplemento contratual não configura, por si só, abalo moral indenizável, devendo haver comprovação de circunstância excepcional que demonstre ofensa à dignidade da pessoa, o que não ocorreu no caso concreto.

A fixação da sucumbência na proporção de 20% para as requeridas e 80% para a autora é adequada, considerando o grau de procedência e improcedência dos pedidos formulados, estando em consonância com o art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A cobrança de taxas condominiais é devida apenas a partir da imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves.

A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação de valores ou à constituição de fiador é válida, desde que expressamente prevista e respeitado o prazo contratual.

O inadimplemento contratual não gera direito à indenização por danos morais, salvo se comprovada circunstância excepcional que configure lesão à dignidade.

A proporcionalidade da divisão dos ônus sucumbenciais deve observar o grau de procedência e improcedência dos pedidos, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 86; CC/2002, art. 421; Lei n.º 9.514/1997, art. 22, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp n.º 2.148.949/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 8/4/2024.

STJ, AgInt no AREsp n.º 2.592.602/MG, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 26/8/2024.

TJES, Apelação Cível n.º 5003337-94.2022.8.08.0048, rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 24/09/2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0016301-25.2017.8.08.0035

APELANTE/APELADA
: PRISCILA SIMÃO DO CARMO

APELADAS/APELANTES:
RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

VOTO

Trata-se de dois recursos de apelação em razão da sentença (fls. 245-252) por meio da qual
o MM Juiz
julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação Ordinária para declarar a abusividade da cobrança de taxa condominial da Requerente antes da entrega das chaves e condenar as Requeridas, solidariamente, ao reembolso dos valores a serem apurados em sede de liquidação de sentença, com juros de mora e correção monetária desde o seu efetivo desembolso, nos moldes da tabela da CGJES.

A autora ajuizou a presente ação alegando que firmou contrato de compra e venda do apartamento n.º 1506, torre B, do Edifício Cora Vermelha, no empreeendimento Residencial VeraCruz, quando este ainda estava em construção, com entrega prevista para fevereiro de 2016, prorrogada em 180 dias (agosto de 2016).

Afirmou que (1) adimpliu com todas as parcelas do contrato até dezembro/2017, quitando diversas prestações de forma antecipada, (2) as obras foram concluídas em setembro/2016, época em que passou a receber cobranças de cotas condominiais, mesmo sem a entrega das chaves e (3) quando tentou receber as chaves foi informada que sua entrega dependia do pagamento de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para firmar contrato de alienação fiduciária.

Com fundamento em tais fatos requereu a revisão do contrato, a condenação das requeridas a restituírem os valores cobrados a maior, a pagarem 0,5% (meio por cento) do valor quitado por mês de atraso da entrega das chaves, a restituírem o valor das cotas condominiais e a indenizarem os danos materiais e morais decorrentes dos fatos descritos.

A sentença de 1º grau deferiu parcialmente o pedido da autora, condenando as requeridas apenas ao ressarcimento de taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves, mas negou os danos morais e outros pleitos.

Do recurso da Autora

A Autora pugna pela reforma da sentença com os seguintes fundamentos: 1º) a exigência de pagamento de valores adicionais (R$ 50.000,00) foi abusiva e resultou em atraso excessivo, devendo incidir a multa contratual de 0,5% (cláusula 58) sobre o valor quitado por mês de atraso; 2º) sofreu prejuízo financeiro decorrente da impossibilidade de locar o imóvel durante o período de atraso na entrega das chaves; 3º) os fatos extrapolaram o mero aborrecimento, justificando o reconhecimento do dano moral; 4º) a divisão das custas e honorários na proporção de 20% para as requeridas e 80% para a autora foi injusta.

A autora alega que efetuou diversos pagamentos antecipados e teria direito ao abatimento proporcional, conforme cláusulas 11 e 12 do contrato.

Contudo, não esclareceu se estava se referindo a pagamentos antes do dia de vencimento das parcelas ou amortização extraordinária de parcelas ou liquidação antecipada de parcela de financiamento, situações que não se confundem.

Considerando que não restou comprovada a amortização extraordinária de parcelas ou a liquidação antecipada de parcela de financiamento, previstas nas cláusulas 11 e 12 do contrato, bem como que eventuais pagamentos a este título não foram objeto do desconto respectivo, não há que se falar em reforma da sentença quanto ao tema.

O contrato celebrado entre as partes continha previsão clara e expressa sobre os critérios de abatimento, vinculados a condições específicas que não restaram comprovadas pela Autora.

Assim, considerando a ausência de comprovação objetiva de que o abatimento proporcional seria devido conforme os termos contratuais, não há como prosperar o pleito.

O contrato firmado previa a entrega das chaves somente após o cumprimento de condições específicas, como a regularização financeira e a quitação de valores.

A cláusula 70 do contrato dispõe que a entrega das chaves mediante apresentação de fiador é uma faculdade da vendedora,
in verbis
:

Poderá
a VENDEDORA conceder ao (a)(s) ADQUIRENTE (s),
em caráter excepcional
, a posse do imóvel comprometido, após o Certificado de conclusão e antes da outorga da escritura definitiva, ou do contrato de financiamento, desde que esteja(m) ele (a)(s) em dia com suas obrigações, e que seja assinado o termo de entrega das chaves e firmado um aditivo com dois fiadores aceitos por ela, para garantia do saldo devedor remanescente. Tal posse será exercida, no entanto, em caráter precário e temporário, sempre em nome da VENDEDORA, sendo vedado ao (a)(s) ADQUIRENTE(S)realizar(em) benfeitorias que não possam ser removidas sem prejuizo da coisa.

Parágrafo único:
Sendo o ADQUIRENTE(S) residente(s) no exterior
comprovadamente,
poderá(ão), a critério da VENDEDORA
, no momento da entrega das chaves, deixar de constituir fiador e firmar Contrato de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária, com caráter de escritura pública, na forma do que dispõem o Parágrafo Único do Art. 22 e o Artigo 38 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, com redação que lhe foi dada pela Lei nº 11.076 de 30.12.2004 (art. 53), caso tenha quitado ao menos 50% (cinquenta por cento) do valor atualizado do imóvel.

A recorrente residia no exterior e solicitou condições específicas para a entrega das chaves, conforme pactuado, tendo, inclusive, admitido atrasos decorrentes de suas próprias pendências com o contrato.

Ainda que se admita que a autora tenha quitado valor superior a 50% do preço, a entrega das chaves sem a constituição do fiador continuava sendo uma faculdade do devedor.

Além disso, a sentença de primeiro grau, corretamente, considerou que o prazo de tolerância contratual foi respeitado, sendo a entrega das chaves realizada dentro do lapso de tempo contratual ampliado pelo prazo de carência de 180 dias, conforme entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Não havendo atraso na entrega das chaves não há que se falar em danos materiais a serem indenizados.

Quanto ao pedido de fixação de indenização por danos morais, eventual descumprimento contratual não configura, por si só, abalo extrapatrimonial, conforme reiterada jurisprudência:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.
1.
O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade
. [...] 4. Agravo interno a que se nega provimento (STJ, AgInt no AREsp n. 2.592.602/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 30/8/2024).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSÓRCIO. DEMORA INJUSTIFICADA NA LIBERAÇÃO DO CRÉDITO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. DISSABOR. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL
. 1. É incabível o arbitramento de indenização por danos morais em decorrência de dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de simples inadimplemento contratual, por não implicar lesão à honra ou violação à dignidade da pessoa humana. Precedentes do STJ (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0015833-22.2017.8.08.0048, Magistrado: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 18/05/2024).

In casu
, não houve demonstração de ofensa à dignidade da autora que extrapolasse o mero dissabor decorrente das divergências contratuais e cobrança de despesas condominiais.

Desse modo, o recurso de apelação interposto pela autora não merece prosperar.

Do recurso das Requeridas

As Requeridas também apelaram da sentença sustentando que (1) a demora na entrega das chaves se deu por culpa da autora, que não quitou integralmente o saldo devedor até 2019 e o comprador em mora deve arcar com as despesas condominiais e (2) foram sucumbentes em apenas uma das seis pretensões iniciais, caracterizando sucumbência mínima.

De acordo com o contrato firmado entre as partes e os documentos constantes nos autos, a recorrida somente teve acesso ao imóvel em fevereiro de 2019, embora o "habite-se" tenha sido concedido em agosto de 2016.

Independentemente dos motivos, o fato é que a entrega das chaves era uma faculdade das Requeridas e estas optaram por entregá-las apenas após a quitação do preço.

A entrega das chaves é o marco inicial para a cobrança das taxas condominiais de modo que os valores cobrados antes desta data, de fato, devem ser restituídos à autora.

A jurisprudência majoritária é clara no sentido de que a obrigação pelo pagamento de taxas condominiais é devida apenas após a imissão na posse, ou seja, a partir da entrega efetiva das chaves ao adquirente, momento em que passa a ter o uso e fruição do bem. Neste sentido:

[...] 4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel. [...] (STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).

[...] 5. No que se refere à cobrança da taxa condominial e pagamento do IPTU, o c. STJ possui firme entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.961.537/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.) Assim, uma vez que aos apelados não foi possibilitado o exercício da posse sobre o imóvel em questão, sobretudo em razão do atraso na sua entrega, deve ser mantida a sentença que determinou a devolução dos valores pagos a título de taxa condominial. [...] 7. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 5003337-94.2022.8.08.0048, Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 24/09/2024).

Finalmente, as requeridas alegam que, tendo havido sucumbência mínima em relação a apenas um dos pedidos iniciais, não deveriam suportar a totalidade dos ônus sucumbenciais fixados na sentença. No entanto, o magistrado de primeiro grau, atento às peculiaridades da causa, determinou a divisão proporcional dos honorários, atribuindo 20% às recorrentes e 80% à recorrida, em consonância com o art. 86 do CPC.

Destaco que a proporção fixada reflete adequadamente o grau de procedência dos pedidos iniciais, tendo a parte autora logrado êxito na principal controvérsia, relativa à restituição das taxas condominiais. Assim, não se verifica qualquer desproporção ou injustiça na distribuição dos ônus sucumbenciais determinada na sentença.

Assim, as razões recursais não são suficientes para justificar a alteração da sentença.

DO EXPOSTO
, nego provimento aos recursos, majorando os honorários advocatícios, para 12% (doze por cento), em razão da sucumbência recursal das duas partes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento aos recursos.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.