Tribunal: TJES
Processo: 0016219-91.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORAS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ajuizada por Adquirentes de Unidade Imobiliária em face das Construtoras e da Imobiliária responsável pela intermediação da venda, em razão de atraso na entrega do imóvel. Pleito de indenização por danos morais e materiais, além de restituição da comissão de corretagem. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a prescrição da restituição da corretagem e condenando solidariamente as Rés. Interposição de Apelações pelas Partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (I) verificar a legitimidade passiva da Imobiliária para figurar no polo passivo; (II) definir a responsabilidade da Imobiliária pelos danos decorrentes do atraso; (III) analisar a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem; e (IV) apurar a responsabilidade das Construtoras pelo atraso na entrega do imóvel e seus efeitos indenizatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva da Imobiliária é reconhecida com base na Teoria da Asserção, uma vez que houve pedido de devolução da comissão de corretagem supostamente recebida por ela.

4. A atuação da Imobiliária não se limitou à intermediação,
mas para atuar como uma verdadeira parceira no lançamento e na comercialização do empreendimento,
razão pela qual deve responder solidariamente.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em 03 (três) anos, contados do pagamento. Como a demanda foi ajuizada após esse prazo, incide a prescrição, nos termos da tese firmada no Tema 938 do STJ.

6. As Construtoras não comprovaram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito, tampouco justificativa para o atraso superior ao prazo contratual com tolerância, o que caracteriza inadimplemento.

7. A indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e adequada, considerando o atraso injustificado e a destinação do imóvel à moradia.

8. Os juros de mora devem incidir desde a citação quanto aos danos materiais, e desde o evento danoso quanto aos danos morais, sendo a correção monetária aplicada conforme a jurisprudência do STJ, ou seja, a partir do desembolso, nos danos materiais e, da fixação nos danos morais. (Súmulas
54 e 362 do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A Corretora de imóveis possui legitimidade passiva quando há pedido de restituição de valores supostamente por ela recebidos.

2. A I
mobiliária responde por inadimplemento contratual se sua atuação ultrapassa a intermediação, com envolvimento no lançamento e na comercialização do empreendimento.

3. A pretensão de restituição de comissão de corretagem prescreve em 03 (três) anos a contar do pagamento, salvo nos casos de rescisão contratual motivada por culpa da vendedora.

4. O atraso na entrega de imóvel sem justificativa enseja responsabilidade civil das Construtoras por danos materiais e morais.

5. Os juros moratórios incidem desde a citação quanto aos danos materiais e desde o evento danoso nos danos morais, sendo a correção monetária aplicada conforme os critérios das Súmulas 54 e 362 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 206, § 3º, IV; CPC, art. 85; STJ, Súmulas 54, 362 e Tema Repetitivo 938.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1811153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 21.02.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1756803/GO, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 08.11.2021; STJ, AgInt no REsp 1942410/RJ, DJe 11.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016219-91.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA e outros (2)

APELADO: LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA e outros (4)

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORAS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ajuizada por Adquirentes de Unidade Imobiliária em face das Construtoras e da Imobiliária responsável pela intermediação da venda, em razão de atraso na entrega do imóvel. Pleito de indenização por danos morais e materiais, além de restituição da comissão de corretagem. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a prescrição da restituição da corretagem e condenando solidariamente as Rés. Interposição de Apelações pelas Partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (I) verificar a legitimidade passiva da Imobiliária para figurar no polo passivo; (II) definir a responsabilidade da Imobiliária pelos danos decorrentes do atraso; (III) analisar a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem; e (IV) apurar a responsabilidade das Construtoras pelo atraso na entrega do imóvel e seus efeitos indenizatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva da Imobiliária é reconhecida com base na Teoria da Asserção, uma vez que houve pedido de devolução da comissão de corretagem supostamente recebida por ela.

4. A atuação da Imobiliária não se limitou à intermediação,
mas para atuar como uma verdadeira parceira no lançamento e na comercialização do empreendimento,
razão pela qual deve responder solidariamente.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em 03 (três) anos, contados do pagamento. Como a demanda foi ajuizada após esse prazo, incide a prescrição, nos termos da tese firmada no Tema 938 do STJ.

6. As Construtoras não comprovaram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito, tampouco justificativa para o atraso superior ao prazo contratual com tolerância, o que caracteriza inadimplemento.

7. A indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e adequada, considerando o atraso injustificado e a destinação do imóvel à moradia.

8. Os juros de mora devem incidir desde a citação quanto aos danos materiais, e desde o evento danoso quanto aos danos morais, sendo a correção monetária aplicada conforme a jurisprudência do STJ, ou seja, a partir do desembolso, nos danos materiais e, da fixação nos danos morais. (Súmulas
54 e 362 do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A Corretora de imóveis possui legitimidade passiva quando há pedido de restituição de valores supostamente por ela recebidos.

2. A I
mobiliária responde por inadimplemento contratual se sua atuação ultrapassa a intermediação, com envolvimento no lançamento e na comercialização do empreendimento.

3. A pretensão de restituição de comissão de corretagem prescreve em 03 (três) anos a contar do pagamento, salvo nos casos de rescisão contratual motivada por culpa da vendedora.

4. O atraso na entrega de imóvel sem justificativa enseja responsabilidade civil das Construtoras por danos materiais e morais.

5. Os juros moratórios incidem desde a citação quanto aos danos materiais e desde o evento danoso nos danos morais, sendo a correção monetária aplicada conforme os critérios das Súmulas 54 e 362 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 206, § 3º, IV; CPC, art. 85; STJ, Súmulas 54, 362 e Tema Repetitivo 938.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1811153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 21.02.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1756803/GO, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 08.11.2021; STJ, AgInt no REsp 1942410/RJ, DJe 11.05.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: por unanimidades de Votos, conhecer e negar provimento aos Recursos, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
(fls. 441/470);
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
(fls. 474/494) e;
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A.
(fls. 498/510) formalizaram a interposição de Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
em razão da
SENTENÇA
(fls. 402/404-verso, integralizada às fls. 435/437-verso), proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da "
AÇÃO JUDICIAL
" ajuizada por
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
, relacionada ao atraso na entrega de imóvel adquirido na Planta, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim pronunciou:

“JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

CONDENO as requeridas ao pagamento de danos materiais ao autor no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), atualizados com juros a contar da citação e correção monetária a partir do efetivo prejuízo;

CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais a parte autora, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".

Condeno, ainda, as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV e parágrafo único do art. 86 do CPC.”

Em suas razões recursais, a Recorrente
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
suscitou
preliminar

de Ilegitimidade Passiva
ad causam
, alegando que apenas prestou serviços como intermediária na negociação, de modo que o eventual atraso na entrega do imóvel controvertido é de responsabilidade exclusiva das Construtoras Demandadas.

No
mérito
, a Imobiliária Recorrente argumenta, em síntese, que:
(I)
não pode ser responsabilizada solidariamente pelo atraso na entrega do imóvel controvertido, porquanto a sua participação no Negócio Jurídico limitou-se ao serviço imobiliário, de modo que a conclusão da obra cabe, exclusivamente, às Construtoras Demandadas;
(II)
inexiste nexo de causalidade entre o serviço de intermediação imobiliária e os danos supostamente suportados pelos Autores;
(III)
não subsiste nos autos qualquer prova de que a Imobiliária Recorrente causou danos morais aos Autores, devendo o pleito indenizatório ser julgado improcedente, ou,
subsidiariamente
, que seu
quantum
seja reduzido.

Por sua vez, os Recorrentes
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
, em sua Apelação Cível, contestam o capítulo da Sentença que acolheu a alegação de prescrição da pretensão de restituição da Comissão de Corretagem, argumentando que o prazo de 3 (três) anos estabelecido no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, nos casos em que a Comissão de Corretagem não está especificamente discriminada no contrato principal, deveria começar a contar a partir do momento em que ocorresse eventual descumprimento do negócio jurídico de compra e venda, e não a partir da data do pagamento da mencionada Comissão de Corretagem.

No
mérito
, os Autores/Recorrentes sustentam que:
(I)
as Construtoras Demandadas não lograram êxito em comprovar caso fortuito ou força maior que justificasse a aplicação da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias;
(II)
a indenização por danos morais deve ser majorada, porquanto a modificação do Contrato ensejou severas lesões extrapatrimoniais aos Recorrentes;
(III)
os juros de mora devem incidir a partir da Citação, ao passo que a correção monetária deverá incidir a contar do evento danoso.

As Construtoras Recorrentes
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A
aduziram em seu Recurso de Apelação Cível que:
(I)
não há falar-se em atraso na entrega do imóvel, porquanto restou expedido o “Habite-se” em 28.03.2011, ao passo que o prazo fatal da entrega seria 30.05.2011;
(II)
a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra é válida, nos termos do entendimento normativo expresso na Súmula 164, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

Devidamente intimados,
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
(fls. 519/533 e fls. 534/545), bem como,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
(fls. 546/556), apresentaram Contrarrazões, pugnando pelo desprovimento das respectivas Apelações Cíveis interpostas pelas partes
ex adversas
.

Após a interposição dos Recursos em epígrafe, restou juntada a
Petição de Id. 4938093
, pela
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
, em conjunto com outras sociedades empresariais que compõe o
“Grupo Rossi”
, informando que ajuizou
AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL
(Processo nº 1101129-56.2022.8.08.0100)
, que tramita perante o
Juízo da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo/SP
,
logrando obter a suspensão de todas as Ações e Execuções movidas contra o grupo econômico controlado, direta e indiretamente, pela
HOLDING ROSSI RESIDENCIAL S.A.
, ante a constatação de
“
grupo econômico de fato e de direito
”,
enfatizando que estão
"
ressalvadas apenas aquelas previstas nos parágrafos 1º, 2º e 7º do art. 6º da LFR e as relativas aos créditos indicados nos parágrafos 3º e 4º do art. 49 da mesma lei
"
.

Intimados, os Recorrentes
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
compareceram aos autos aduzindo que as
sociedade empresárias listadas nos autos não fariam parte do Grupo Rossi, pugnando o prosseguimento da tramitação processual
.

I - DA SUPERVENIENTE ALEGAÇÃO DE SUSPENSÃO DE TODAS AS AÇÕES E EXECUÇÕES JUDICIAIS ENVOLVENDO O GRUPO ROSSI, EM TESE, ABARCANDO AS RECORRENTES

SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A.

Cumpre pontuar, inicialmente à apreciação dos Recursos, que o
Juízo da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo/SP
exarou a
DECISÃO (id.
4938094),
nos da

AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL
(Processo nº 1101129-56.2022.8.08.0100)
ajuizada pela

ROSSI RESIDENCIAL S.A.
, em conjunto com outras sociedades empresariais que compõe o
“Grupo Rossi”
, todas listadas no referido
decisum
, determinando a suspensão das Ações e Execuções contra os Devedores, excetuando, contudo, as
demandas nas quais o direito controvertido envolvia a postulação de quantia ilíquida
(artigo 6º, § 1ª, da Lei nº 11.101/2005),
nos seguintes termos:

"DECISÃO

(...)

ROSSI RESIDENCIAL S.A., com sede na Rua Henri Dunant, 873, conjuntos 601 a 605, Santo Amaro, São Paulo, SP, CEP 04709-111, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 61.065.751/0001-80 (“Rossi”), e Outros [...] apresentaram pedido de recuperação judicial em 19/09/2022.

(...)

"3) Determino, nos termos do art. 52, III, da Lei 11.101/2005,
“a suspensão de todas as ações ou execuções contra os devedores
”, na forma do art. 6º da LRF, devendo permanecer “
os respectivos autos no juízo onde se processam,
ressalvadas as ações previstas nos §§ 1º, 2º e 7º do art. 6º dessa Lei
e as relativas a créditos excetuados na forma dos §§ 3º e 4º do art. 49 dessa mesma Lei
”.

(...)

Intime-se. São Paulo, 29 de setembro de 2022."

DA LEI Nº 11.101/2005

"
Art. 6º
A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial implica:

§ 1º
Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida."

N
ote-se, bem é de ver, que o referido
decisum
encontra-se em
consonância com
a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
verbatim:

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCLUSÃO DE CRÉDITO EM PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE COBRANÇA . "DEMANDA ILÍQUIDA". APLICAÇÃO DO § 1º DO ART. 6º DA LEI N. 11 .101/2005. CONCLUSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO PARA POSTERIOR INCLUSÃO NO QUADRO DE CREDORES. 1.
Tratando-se de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta
, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art. 6º da Lei n. 11.101/2005 . 2. Agravo interno não provido. (
STJ
- AgInt no REsp: 1942410 RJ 2019/0337041-0, Data de Julgamento: 09/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022)

Na espécie, a presente "
AÇÃO JUDICIAL
" tem como objetivo a condenação das Construtoras Requeridas,
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A.,
assim como da Imobiliária
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA,
que intermediou a aquisição do imóvel objeto dos autos, haja vista os alegados danos suportados pelos Autores,
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
,

compreendendo a restituição, em dobro, da quantia paga a título de Comissão de Corretagem, Lucros Cessantes consistentes nos alugueis que deixaram de aferir em razão do atraso na entrega do imóvel e, por fim,
indenização por danos morais, a ser arbitrada pelo Juízo
.

Destarte, segundo entendimento jurisprudencial emanado da Egrégia Corte da Cidadania,
"3.
A ação na qual se busca indenização por danos morais - caso dos autos - é tida por "demanda ilíquida", pois cabe ao magistrado avaliar a existência do evento danoso, bem como determinar a extensão e o valor da reparação para o caso concreto
. 4.
Tratando-se, portanto, de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art . 6º da Lei n. 11.101/2005
."

(
STJ
- REsp: 1447918 SP 2014/0081270-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 07/04/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2016).

Nesse passo,
independentemente de as empresas,

SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A.
integrarem ou não o Grupo Econômico de fato e de direito denominado “Grupo Rossi”, controlado pela
HOLDING ROSSI RESIDENCIAL S.A.
,
o certo é que a hipótese não impede o prosseguimento da presente demanda, haja vista tratar-se de feito com pedido ilíquido, alusivo à condenação por danos morais.

Destaco que não passou despercebido que a
documentação juntada aos autos
,
notadamente às fls. 30/46 e fls. 55/57, evidencia a participação da Empresa
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
, na comercialização das unidades imobiliárias do empreendimento denominado “
ROSSI ARBORETO PRAÇAS RESIDENCIAIS
”, sendo, inclusive, utilizado o seu “Sistema de Vendas”, com carimbo da “
ROSSI
”, a teor do “
QUADRO RESUMO
” do “
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS
” (fl. 30) e do “
MEMORIAL DESCRITIVO
” (fls. 52/57).

Sucede, contudo, que
as empresas Requeridas
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A.
não se encontram listadas na
DECISÃO (id.
4938094)
, motivo pelo qual entendo por bem prosseguir analisando os Recursos, sem prejuízo de remeter cópia do presente julgamento para o
Juízo

da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo/SP
, onde tramita a
Recuperação Judicial (Processo nº 1101129-56.2022.8.08.0100)
, inaugurada pela
HOLDING ROSSI RESIDENCIAL S.A
., para efeitos de conhecimento e, se for o caso, adoção das medidas cabíveis.

Estabelecidas as sobreditas premissas, impõe-se analisar os Recursos, iniciando-se pela Apelação Cível interposta pela Recorrente
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

I. -
DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DA RECORRENTE

LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA

I.I.
DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM

A Recorrente LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA suscitou
preliminar de Ilegitimidade Passiva
, alegando que apenas prestou serviços como intermediária na negociação imobiliária objeto dos autos, de modo que o eventual atraso na entrega do imóvel controvertido é de responsabilidade exclusiva das Construtoras Demandadas.

Com efeito, o exame das condições da ação deve ser realizado com abstração das possibilidades que, no juízo de mérito, vão deparar-se o julgador. Esse raciocínio significa dizer que o Órgão Judicial, ao apreciar a legitimidade das partes, deverá considerar a relação jurídica
in statu assertionis
, ou seja, à luz do que, pelo autor, restou afirmado. Assim, as condições devem ser avaliadas no momento em que se propõe a demanda, sem análise dos documentos e demais aspectos que a envolvem.

Na hipótese, a Recorrente teria participado ativamente do negócio jurídico descrito na exordial, consubstanciado na compra e venda de unidade imobiliária em construção, sendo a referida constatação, por si só, suficiente para, sob o prisma da Teoria da Asserção, possibilitar sua admissão no polo passivo da demanda. Ademais, a petição inicial também envolve a devolução de valores alusivos à comissão de corretagem, os quais teriam sido destinados à empresa, circunstância que ratifica a necessidade de sua permanência na lide
, consoante, inclusive, definido em precedente desta
Egrégia Corte de Justiça
, senão vejamos:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. REJEIÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. OCORRÊNCIA. SOLIDARIEDADE CORRETORA. AFASTADA. APENAS INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CULPA NO ATRASO DA OBRA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1.
É cediço que legitimidade deve ser aferida
in status assertiones
, ou seja, com base nas afirmações contidas na peça vestibular.
No presente caso, “
Havendo pedido de devolução das quantias gastas com a comissão de corretagem, comprovadamente recebidas pela corretora imobiliária que intermediou a negociação, configurada está sua legitimidade para compor o polo passivo da ação. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda
.” (...).“ (
TJES
, Classe: Apelação, 24120132246, Relator : EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2016, Data da Publicação no Diário: 04/11/2016)

Sobreleva acentuar, por oportuno e relevante, que a eventual constatação de que a Recorrente não contribuiu para o atraso na entrega do imóvel, a rigor, constitui matéria de mérito, não ensejando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
.

Isto posto, rejeito a preliminar arguida
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

I. II. DO MÉRITO

Conforme relatoriado, em suas razões recursais meritórias, a Imobiliária Recorrente sustenta, em apertada síntese, que:
(I)
não pode ser responsabilizada solidariamente pelo atraso na entrega do imóvel controvertido, porquanto sua participação no Negócio Jurídico limitou-se ao serviço imobiliário, de modo que a conclusão da obra cabe exclusivamente às Construtoras Demandadas;
(II)
inexiste nexo de causalidade entre o serviço de intermediação imobiliária e os danos supostamente suportados pelos Autores;
(III)
não subsiste nos autos qualquer prova de que a Imobiliária Recorrente causou danos morais aos Autores, devendo o pleito indenizatório ser julgado improcedente, ou,
subsidiariamente
, que seu
quantum
seja reduzido.

Sobre o tema, estabelece a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça que “
No contrato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3.
Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
. 4. Recurso especial provido.
” (
STJ
- REsp: 1811153 SP 2019/0118270-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2022).

Extrai-se do referido precedente que a se corretora atua de forma a transcender a mera intermediação, integrando a cadeia de fornecimento do empreendimento e participando ativamente de sua promoção e venda, sua responsabilidade solidária se impõe.

No
caso em tela, as provas dos autos
demonstram de forma inequívoca que a atuação da Recorrente,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
, extrapolou os limites da simples corretagem. A sua contratação pelas Construtoras não se deu apenas para aproximar compradores, mas para atuar como uma verdadeira parceira no lançamento e na comercialização do empreendimento.

A Recorrente
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA atuou no Estande de Vendas da Construtora
,
com a presença massiva e exclusiva dos seus corretores, muitas vezes decorado com a logomarca de ambas as empresas, transmitindo ao consumidor a clara imagem de uma parceria comercial sólida e de responsabilidade conjunta. A
veiculação de material publicitário em que o nome e a logomarca da corretora aparecem ao lado dos da construtora reforça a percepção de uma frente unificada de negócios, assim como a prática de a Corretora receber o sinal ou a Comissão de Corretagem diretamente do Comprador, bem como a assinatura de propostas e reservas em seus próprios formulários, aprofunda seu envolvimento no negócio jurídico, para além da mera aproximação.

Portanto, não não merece prosperar a pretensão de afastamento da condenação solidária da Recorrente LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pela Recorrente LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, deixando de majorar os
honorários advocatícios de sucumbência fixados na Sentença, porquanto arbitrados em grau máximo, nos termos da fundamentação supracitada.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

II. -
DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DOS RECORRENTES

DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA

II.I.

DA PREJUDICIAL MÉRITO (PRESCRIÇÃO) ACOLHIDA NA SENTENÇA

Os Recorrentes
DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA
e
MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA
, em sua Apelação Cível, inicialmente, contestam o capítulo da Sentença que acolheu a alegação de prescrição da pretensão de restituição da Comissão de Corretagem, argumentando que o prazo de 3 (três) anos estabelecido pelo artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, nos casos em que a Comissão de Corretagem não está especificamente discriminada no contrato principal, deveria começar a contar a partir do momento em que ocorresse eventual descumprimento do negócio jurídico de compra e venda, e não a partir da data do pagamento da mencionada Comissão de Corretagem.

Como cediço, o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, editou a
Tese Repetitiva nº 938
, por ocasião do julgamento do
Recurso Especial n. 1.551.956/SP
, estabelecendo que incide a
“
prescrição
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).”,
salvo quando o pedido
de devolução dos valores pagos à título de Comissão de Corretagem,
encontra-se vinculado a rescisão contratual motivada por inadimplemento da
Construtora,
senão vejamos,
in litteris:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO CONTRÁRIA À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na eg. Instância a quo.

2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte,
"Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).

3
. Sendo o contrato resolvido por inadimplência da vendedora, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devida restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, afastando a aplicação do Tema 938 do STJ.

4
. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”

(
STJ
- AgInt nos EDcl no AREsp 1756803/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/11/2021).

No tocante ao termo inicial da contagem do prazo prescricional trienal, cumpre ressaltar que “
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que
o termo inicial do prazo prescricional trienal para a cobrança de comissão de corretagem se dá com o devido pagamento da taxa
.”
(
STJ
- AgInt no AREsp: 1736459 SP 2020/0189748-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021)

Na espécie, a pretensão inicial de restituição dos valores pagos a título de Comissão de Corretagem não está vinculada à rescisão contratual, que sequer figurou como objeto da pretensão exordial, atraindo a aplicação do entendimento do Tema Repetitivo nº 938 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, concernente à definição da prescrição trienal.

Desta forma, considerando que o pagamento da
Comissão de Corretagem ocorreu em
27/08/2008
,
conforme documentos acostados e tendo a demanda objetivando a restituição desta quantia sido proposta apenas em
20/06/2013
, resta extrapolado o prazo prescricional de 03 (três) anos.

Isto posto, rejeito a pretensão de afastamento da prejudicial de mérito alusiva à prescrição, nos termos da fundamentação supracitada.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

II.II. -
DO MÉRITO

Os Autores/Recorrentes DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA e MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA, no
mérito
, sustentam que:
(I)
as Construtoras Demandadas não lograram êxito em comprovar caso fortuito ou força maior que justificasse a aplicação da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, devendo ser mantida a condenação em danos materiais;
(II)
a indenização por danos morais deve ser majorada, porquanto a modificação do Contrato ensejou severas lesões extrapatrimoniais aos Recorrentes;
(III)
os juros de mora, no que tange aos danos materiais, devem incidir a partir da Citação, ao passo que a correção monetária, relacionada aos danos morais, deverá incidir a contar do evento danoso.

Compulsando os autos, verifica-se no instrumento contratual objeto da presente Demanda, a Cláusula Décima Sexta, a qual assim dispõe:
“a conclusão das obras do Edifício que integra a unidade objeto deste instrumento se dará pela emissão do correspondente Auto de Conclusão (Habite-se),
que deverá ser expedido, de acordo com o cronograma estabelecido para as obras, na data prevista no QUADRO RESUMO
(grifamos)
”
.

No Quadro Resumo, a data prevista para entrega do imóvel era
30/01/2011
,
com previsão de atraso de no máximo 180 (cento e oitenta) dias,
o que prorrogaria o prazo até
29/07/2011
. Contudo, embora o
“Habite-se” tenha sido expedido em 28/03/2011
, o que, a princípio, indicaria
que o imóvel estava pronto antes do prazo final, o certo é que os Autores/Recorrentes demonstraram que a entrega efetiva para uso e posse só se deu
em dezembro de 2011
.

Ausente comprovação de motivo legítimo (força maior ou caso fortuito) que justificasse a postergação da entrega, resta caracterizado o
descumprimento contratual
, o que enseja responsabilidade civil.

Com relação ao termo inicial dos
juros de mora
, não se identifica qualquer mácula na Sentença, pois observou o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que "
incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido."

(
STJ
- AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024).

No tocante aos
danos morais
,
o
a
traso na entrega de imóvel destinado à moradia, sobretudo sem justificativa razoável, configura dano extrapatrimonial passível de indenização, conforme pacífica jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.
In casu
, impõe-se manter
a indenização por danos morais, inclusive, no montante fixado em
R$ 10.000,00
(dez mil reais)
, porquanto
mostra-se razoável e proporcional
, atendendo aos critérios de moderação, gravidade do dano e capacidade econômica das Partes. O termo inicial dos juros de mora, em se tratando de natureza extrapatrimonial,
submete-se à regra da
Súmula 54/STJ
, segundo a qual “
os juros moratórios fluem a partir do evento danoso
”. A correção monetária, por sua vez, atrai a incidência da
Súmula 362
,

da referida Corte de Superposição:
“
A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento.
”

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pelos Recorrente DELIELSON DE ALMEIDA ULIANA e MARISTELLA MARCELINO PRÚCOLI ULIANA, deixando de majorar os honorários advocatícios de sucumbência, porquanto não arbitrados na Sentença, nos termos da fundamentação supracitada
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

II. -
DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DOS RECORRENTES

SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A

As Construtoras Recorrentes
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A
aduziram em seu Recurso de Apelação Cível que:
(I)
não há falar-se em atraso na entrega do imóvel, porquanto restou expedido o “Habite-se” em 28.03.2011, ao passo que o prazo fatal da entrega seria 30.05.2011;
(II)
a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra é válida, nos termos do entendimento normativo expresso na Súmula 164, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

Na esteira do que restou decidido quando da apreciação do Recurso interposto pelos Autores, ora Recorridos, a data contratual para entrega era

30/01/2011
, admitindo-se tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que prorrogaria o prazo até

29/07/2011
. Contudo, o

“Habite-se” foi expedido em 28/03/2011
, sendo possível inferir que o imóvel estava formalmente pronto antes do prazo final. Entretanto, os Autores demonstraram que a entrega efetiva para uso e posse só se deu

em dezembro de 2011.

Ademais, as Recorrentes, em Contestação, admitiram a entrega do imóvel em setembro de 2011, logo,
caracterizado o
descumprimento contratual
, o que enseja responsabilidade civil.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto pelos Recorrente
SANDERAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GAZANIA EMPREENDIMENTOS S.A
, deixando de majorar os honorários advocatícios de sucumbência, porquanto arbitrados no percentual máximo, nos termos da fundamentação supracitada
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 15.09.2025 a 19.09.2025:

Acompanho o E. Relator.