Tribunal: TJES
Processo: 0002336-84.2003.8.08.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INEXISTÊNCIA DE APERFEIÇOAMENTO CONTRATUAL. INEFICÁCIA AB INITIO. PEDIDO POSSESSÓRIO. AUSÊNCIA DE POSSE OU ESBULHO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Estado do Espírito Santo contra sentença que julgou improcedente ação visando à rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado com Recreativos Copa Ltda – ME e outros, cumulada com reintegração de posse, e condenou o ente público ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de pagamento das arras confirmatórias previstas na cláusula contratual impede o aperfeiçoamento do contrato de promessa de compra e venda; (ii) verificar se há direito possessório ou ocorrência de esbulho que justifique a reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A eficácia das arras confirmatórias depende do efetivo pagamento no ato da assinatura, conforme art. 1.094 do CC/1916 e art. 417 do CC/2002, sendo insuficiente o mero acordo de vontades.

4. A inexistência de pagamento das arras no caso concreto afasta a presunção de acordo final e impede o surgimento de vínculo obrigacional, resultando na ineficácia do contrato desde a origem.

5. A reintegração de posse pressupõe a comprovação de posse anterior e de esbulho, o que não se verifica, pois a promitente compradora jamais exerceu posse sobre os lotes e estes foram alienados posteriormente pelo próprio Estado a terceiros legítimos.

6. Não há violação ao art. 492 do CPC quando a sentença aprecia os pedidos nos exatos limites da lide, fundamentando-se nos elementos fáticos e jurídicos constantes dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1. A ausência de pagamento das arras confirmatórias previstas em contrato de promessa de compra e venda impede o aperfeiçoamento do negócio jurídico e acarreta sua ineficácia desde a origem.

2. Não se reconhece direito possessório nem se defere reintegração de posse quando não há prova de posse anterior ou de esbulho, especialmente se os bens foram legitimamente alienados a terceiros pelo próprio autor da ação.

Dispositivos relevantes citados
: CC/1916, art. 1.094; CC/2002, art. 417; CPC, arts. 492 e 85, §11.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002336-84.2003.8.08.0062

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ESTADO DO ESPIRITO SANTO

APELADO: EXUPERIO RODRIGUES DE MACEDO NETO e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INEXISTÊNCIA DE APERFEIÇOAMENTO CONTRATUAL. INEFICÁCIA AB INITIO. PEDIDO POSSESSÓRIO. AUSÊNCIA DE POSSE OU ESBULHO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Estado do Espírito Santo contra sentença que julgou improcedente ação visando à rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado com Recreativos Copa Ltda – ME e outros, cumulada com reintegração de posse, e condenou o ente público ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de pagamento das arras confirmatórias previstas na cláusula contratual impede o aperfeiçoamento do contrato de promessa de compra e venda; (ii) verificar se há direito possessório ou ocorrência de esbulho que justifique a reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A eficácia das arras confirmatórias depende do efetivo pagamento no ato da assinatura, conforme art. 1.094 do CC/1916 e art. 417 do CC/2002, sendo insuficiente o mero acordo de vontades.

4. A inexistência de pagamento das arras no caso concreto afasta a presunção de acordo final e impede o surgimento de vínculo obrigacional, resultando na ineficácia do contrato desde a origem.

5. A reintegração de posse pressupõe a comprovação de posse anterior e de esbulho, o que não se verifica, pois a promitente compradora jamais exerceu posse sobre os lotes e estes foram alienados posteriormente pelo próprio Estado a terceiros legítimos.

6. Não há violação ao art. 492 do CPC quando a sentença aprecia os pedidos nos exatos limites da lide, fundamentando-se nos elementos fáticos e jurídicos constantes dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Teses de julgamento
:

1. A ausência de pagamento das arras confirmatórias previstas em contrato de promessa de compra e venda impede o aperfeiçoamento do negócio jurídico e acarreta sua ineficácia desde a origem.

2. Não se reconhece direito possessório nem se defere reintegração de posse quando não há prova de posse anterior ou de esbulho, especialmente se os bens foram legitimamente alienados a terceiros pelo próprio autor da ação.

Dispositivos relevantes citados
: CC/1916, art. 1.094; CC/2002, art. 417; CPC, arts. 492 e 85, §11.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Trata-se de apelação cível interposta pelo
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Piúma/ES, que, nos autos da ação movida em face de
RECREATIVOS COPA LTDA - ME, GERALDO DA SILVA LUCAS, EXUPERIO RODRIGUES DE MACEDO NETO
, julgou improcedente o pedido inicial, condenando o ente público ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

O apelante sustenta, em síntese, que: (i) a sentença tratou a demanda como se fosse possessória, desconsiderando a natureza principal do pedido, qual seja, a rescisão do contrato, sendo a reintegração de posse mera consequência; (ii) a alienação dos bens a terceiros não afasta o direito de rescindir os contratos inadimplidos; (iii) o inadimplemento restou amplamente demonstrado, autorizando a rescisão contratual nos termos da cláusula quarta e do art. 32 da Lei nº 6.766/79; (iv) a decisão afrontou o art. 492 do CPC, ao não se ater aos limites do pedido; e (v) o Estado faz jus ao reconhecimento da rescisão contratual e à declaração de inexistência de qualquer direito possessório do apelado, com a consequente condenação deste ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Em contrarrazões, o apelado
GERALDO DA SILVA LUCAS
pugna pela manutenção integral da sentença, alegando, em suma, que: (i) todos os imóveis foram alienados a terceiros pelo próprio Estado, sem necessidade de decisão judicial, e que, inclusive, dois deles já retornaram à posse estatal por força de ação movida contra terceiros; (ii) o contrato jamais se aperfeiçoou, por ausência de pagamento das arras confirmatórias, condição essencial para sua eficácia, conforme o art. 1.094 do Código Civil de 1916; (iii) a própria cláusula quarta autorizava a rescisão unilateral, a qual o Estado efetivou antes mesmo do ajuizamento da presente ação, alienando os lotes subsequente e validamente; (iv) não houve esbulho possessório, pois o apelado jamais exerceu posse sobre os imóveis; e (v) a sentença aplicou corretamente o direito ao caso concreto, não havendo violação ao art. 492 do CPC.

O juízo
a quo
concluiu pela inexistência de aperfeiçoamento do contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 06 de novembro de 2000 entre a extinta autarquia estadual SUPPIN e a empresa Recreativos Copa Ltda – representada, entre outros, pelo apelado – em razão da ausência de pagamento das arras confirmatórias previstas na cláusula segunda, alínea “a”, do citado instrumento.

Consoante registrado na sentença:

(...)

O pagamento pelos imóveis está previsto na cláusula segunda do contrato. A alínea “a” da referida cláusula prevê: “a) RS 20.554,89 (vinte mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e nove), correspondente a R$ 3,00/m2 (três reais por metro quadrado), que para o pagamento à vista, será concedido um desconto de 20% (vinte por cento), reduzindo o valor para R$ 16.443,91 (dezesseis mil quatrocentos e quarenta e três reais e noventa e um centavos), correspondente a R$ 2,40/m (dois reais e quarenta centavos por metro quadrado), a serem pagos no ato da assinatura do presente CONTRATO”.

Referida cláusula tem natureza de arras confirmatória. As arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

O acima exposto está positivado no art. 1.094 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo do negócio, previa:

Art. 1.094. O sinal, ou arras, dado por um dos contraentes firma a presunção do acordo final, e torna obrigatório o contrato.

De igual modo, o atual Código Civil dispõe que para a configuração das arras o pagamento deve ter ocorrido, como bem define o art. 417 do Código Civil:

“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

Averigua-se, pois, que as arras, além de seu caráter acessório, eis que só existe em decorrência do contrato principal, também tem caráter real, ou seja, somente aperfeiçoa-se com a entrega do dinheiro ou de coisa fungível, sendo que o simples acordo de vontades não é suficiente para caracterizar o instituto, o qual depende da efetiva entrega à outra parte para sua eficácia.

No caso dos autos, o próprio autor afirma na inicial que os requeridos não iniciaram o pagamento da entrada estipulada na alínea “a”, assim não cumpriram com a arras confirmatória, e com as demais prestações, fato que é confirmado pelo requerido na contestação de fls. 510/521.

Assim, em virtude da ausência de entrega de qualquer quantia, imperioso reconhecer a inexistência da consumação do negócio jurídico entre as partes, importando na improcedência da ação.

(...).

No caso, é incontroverso que nenhuma quantia foi entregue a título de arras no ato da assinatura do contrato firmado entre as partes, circunstância reconhecida pelo próprio apelante na inicial e corroborada pela defesa do apelado. Assim, inexiste o elemento essencial para que o contrato preliminar produza efeitos jurídicos obrigacionais, impondo-se reconhecer, desde logo, a sua ineficácia
ab initio
, diante da ausência de pagamento das arras confirmatórias, que tinham por escopo firmar a presunção do acordo final e tornar obrigatório o contrato, nos precisos termos do art. 1.094, do CC/1916, aplicável ao caso.

Além disso, também não prospera o pleito possessório do apelante, pois o conjunto probatório evidencia que a promitente compradora jamais exerceu a posse dos lotes prometidos à venda, os quais, inclusive, foram alienados pelo próprio Estado, em datas posteriores à assinatura do contrato, a terceiros estranhos à presente lide, que deles passaram a fruir legitimamente.

A documentação acostada aos autos, esmiuçada na sentença atacada, comprova que: (i) os lotes 02 e 04 foram objeto de promessa de compra e venda à empresa Casa do Pedreiro Ltda. em 22/12/2006, com averbações nas respectivas matrículas; (ii) o lote 06 foi alienado à empresa Valiati Pré-Moldados Ltda. ME em 27/09/2011, com edificação concluída e aprovada; e (iii) o lote 08 é atualmente ocupado pela empresa Paletitas, igualmente detentora de contrato com a SUPPIN. Tais fatos, além de afastarem qualquer alegação de posse exercida pela parte contrária, reforçam que o próprio apelante reconheceu, por seus atos, a inexistência de eficácia do ajuste originário.

Diante desse panorama, não há falar em violação ao art. 492 do CPC, pois o julgador de origem decidiu nos exatos limites da lide, apreciando os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse com base nos elementos fáticos e jurídicos apresentados. A improcedência do pedido decorreu da constatação da ausência de vínculo obrigacional e da inexistência de posse ou esbulho, fundamentos que se mostram em perfeita consonância com o ordenamento jurídico.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.09.2025 a 03.10.2025:

Acompanho o E. Relator.