Tribunal: TJES
Processo: 5005195-76.2024.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-05-28

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO PELO FISCO MUNICIPAL. REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO. OPORTUNIDADE DE IMPUGNAÇÃO NÃO EXERCIDA. TEMA 1.113/STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

O arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Município de Guarapari decorreu de regular processo administrativo, iniciado por provocação da própria contribuinte.

O Código Tributário Municipal assegura a possibilidade de impugnação do valor venal do imóvel no prazo de 10 (dez) dias, o que não foi feito pela apelante.

A sentença recorrida está em absoluta consonância com o Tema 1.113/STJ, que reconhece a presunção relativa do valor declarado pelo contribuinte, permitindo seu afastamento mediante processo administrativo próprio.

Não houve violação ao contraditório ou ampla defesa, uma vez que o procedimento seguiu os trâmites legais e a apelante teve a oportunidade de contestar a avaliação, mas permaneceu inerte.

Recurso desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 13 de maio de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5005195-76.2024.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA EDNA PEPE

APELADO: MUNICIPIO DE GUARAPARI e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO PELO FISCO MUNICIPAL. REGULAR PROCESSO ADMINISTRATIVO. OPORTUNIDADE DE IMPUGNAÇÃO NÃO EXERCIDA. TEMA 1.113/STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

O arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Município de Guarapari decorreu de regular processo administrativo, iniciado por provocação da própria contribuinte.

O Código Tributário Municipal assegura a possibilidade de impugnação do valor venal do imóvel no prazo de 10 (dez) dias, o que não foi feito pela apelante.

A sentença recorrida está em absoluta consonância com o Tema 1.113/STJ, que reconhece a presunção relativa do valor declarado pelo contribuinte, permitindo seu afastamento mediante processo administrativo próprio.

Não houve violação ao contraditório ou ampla defesa, uma vez que o procedimento seguiu os trâmites legais e a apelante teve a oportunidade de contestar a avaliação, mas permaneceu inerte.

Recurso desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 13 de maio de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5005195-76.2024.8.08.0021

Apelante: Maria Edna Pepe

Apelado: Município de Guarapari

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da
Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Guarapari que nos autos do mandado de segurança ajuizado contra o Município de Guarapari, denegou a segurança, sob o fundamento de que a fixação da base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal decorreu de regular processo administrativo, em conformidade com a legislação municipal e a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113.

Em suas razões recursais, a apelante pretende a reforma da sentença, sustentando, basicamente, (a) que o Município de Guarapari violou o Tema 1.113 do STJ, ao desconsiderar o valor declarado no contrato de permuta como base de cálculo do ITBI; (b) não houve processo administrativo regular para apuração do valor venal do imóvel; (c) não lhe foi oportunizado contraditório e ampla defesa; (d) a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor declarado no negócio jurídico (R$ 545.000,00), e não o arbitrado pelo Fisco Municipal (R$ 2.000.000,00).

Contrarrazões
ofertadas no ID 10260711, pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 30 de janeiro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 22/04/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Guarapari que nos autos do mandado de segurança ajuizado contra o Município de Guarapari, denegou a segurança, sob o fundamento de que a fixação da base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal decorreu de regular processo administrativo, em conformidade com a legislação municipal e a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113.

Em suas razões recursais, a apelante pretende a reforma da sentença, sustentando, basicamente, (a) que o Município de Guarapari violou o Tema 1.113 do STJ, ao desconsiderar o valor declarado no contrato de permuta como base de cálculo do ITBI; (b) não houve processo administrativo regular para apuração do valor venal do imóvel; (c) não lhe foi oportunizado contraditório e ampla defesa; (d) a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor declarado no negócio jurídico (R$ 545.000,00), e não o arbitrado pelo Fisco Municipal (R$ 2.000.000,00).

Contrarrazões ofertadas no ID 10260711, pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO JOÃO CLAUDIO LEAL:-

Cumprimento a todos.

O imposto sobre transmissão onerosa de bens imóveis deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel, que é objeto de operação onerosa.

O valor venal é o valor obtido em condições normais de mercado, o valor atribuído ao imóvel em condições normais de mercado.

Ao longo dos anos, tornou-se muito comum que, no momento em que o contribuinte fosse levar o documento para a lavratura da escritura pública, ou, mais precisamente, no momento em que fosse feito o registro da escritura pública, o município, então, comunicava ao contribuinte do valor do ITBI a pagar
e muitas vezes o valor do ITBI a pagar era calculado com base em valor completamente diferente do declarado na escritura pública e era assim realizado sem nenhuma justificativa.

Por conta disso, muitos foram os questionamentos e o Superior Tribunal de Justiça examinou o tema em regime de recurso repetitivo, o tema 1113, e o STJ fixou no julgamento do tema 1113 três teses de observância obrigatória.

A primeira delas é que o valor venal a ser considerado na apuração do ITBI, Ele é, presumivelmente, o valor declarado pelos proprietários no instrumento público, no contrato.

Além disso, esse valor declarado pode, sim, ser afastado pelo município no momento do lançamento do ITBI, desde que, para isso, o município se utilize do processo de arbitramento, aquele previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional. Com contraditório.

E, ainda, o STJ fixou como tese que o município não pode se valer de tabelas prévias para fins de lançamento do ITBI.

A avaliação a ser feita para infirmar o valor declarado pelas partes, o valor que se presume como valor venal, o município deve realizar de novo o processo de arbitramento, não podendo se valer de tabelas pré-fixadas.

E o que aconteceu neste caso foi justamente um arremedo de processo de arbitramento. Não houve regular processo de arbitramento para afastar o valor declarado no contrato de permuta celebrado pela hora impetrante com a imobiliária com a qual ela transacionou o imóvel lá em Guarapari.

O que aconteceu?

A impetrante era proprietária de um imóvel em Guarapari e realizou a permuta, adquirindo um outro imóvel e ainda realizando o complemento de uma diferença.

E no momento em que foi feito esse contato de permuta, foi declarado, foi atribuído ao imóvel adquirido, o valor de R$ 545 mil.

Os documentos foram encaminhados à Serventia de Notas, para lavratura da escritura pública, e, de acordo com o procedimento previsto na legislação do município de Guarapari, a Serventia de Notas informou o município de Guarapari, a administração tributária de Guarapari, que então encaminhou a guia para pagamento do ITBI. Simplesmente encaminhou a guia para pagamento do ITBI.

Não houve notificação, não houve pedido de esclarecimentos, foi simplesmente uma guia com valor de 40 mil reais, a título de ITBI, R$ 40 mil calculados com base num valor venal atribuído unilateralmente pela administração tributária, de R$ 2 milhões.

Diante da ausência de justificativa, de processo, de arbitramento, foi então impetrado o mandado de segurança, e nesse mandado de segurança está comprovado que o valor de R$ 2 milhões obtido pelo município de Guarapari para se atribuir ao valor do imóvel foi obtido a partir de uma pesquisa na internet, no site de anúncios OLX.

O procedimento de arbitramento, entre aspas, por favor, realizado pelo município de Guarapari foi uma pesquisa na OLX e ali se identificou um imóvel com características semelhantes àquele que foi adquirido pela impetrante, e então se infirmou o valor declarado por ela.

Se infirmou de novo sem que houvesse oportunidade de contraditório, e foi infirmado a partir de um dado que não merece credibilidade, até porque eu posso anunciar o meu imóvel por um certo valor, o que não significa que ele efetivamente vai obter, em condições normais de mercado, aquele valor de venda.

E por essas razões, então, pela falta de um procedimento regular, é que se requer o provimento do recurso para reforma da sentença.

Se não, em toda a sua extensão, para que se reconheça o direito da impetrante recolher o ITBI pelo valor calculado de acordo com o valor declarado no contrato de permuta, 545 mil, pelo menos para que se anule o procedimento de arbitramento realizado pelo município de Guarapari, para que se faça então um novo lançamento tributário, aí sim, precedido de regular procedimento de arbitramento.

Obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

Diante da sustentação do ilustre advogado, peço retorno dos autos.

*

mpf
*

DATA DA SESSÃO: 29/04/2025

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

A análise do recurso cinge-se em verificar se houve ilegalidade no arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Município de Guarapari, notadamente se foi respeitado o devido processo administrativo e o contraditório na fixação do valor venal do imóvel consistente em um Apartamento nº 603 localizado no “Edifício Residencial Marek”, Avenida Miramar, Enseada Azul, Guarapari-ES.

Pois bem. Da análise dos autos, verifica-se que o arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal não se deu de maneira unilateral, mas sim no âmbito de regular processo administrativo (nº 33.841/2023), instaurado, inclusive, por provocação da própria apelante.

Conforme consignado na sentença recorrida, o Município de Guarapari procedeu à avaliação do imóvel com base em critérios objetivos, incluindo características físicas, localização e valores de mercado, nos termos do Código Tributário Municipal, chegando ao valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), conforme ainda coleta de consulta a profissionais do mercado imobiliário, com valores inclusive superiores devidamente juntados no processo administrativo.

Importante destacar que a apelante teve ciência da avaliação e poderia ter apresentado impugnação administrativa, nos moldes do art. 207 do Código Tributário Municipal de Guarapari, o qual assim dispõe:

“Art. 207. O valor real será apurado em avaliação, com base em tabela de valores, de acordo com o que dispuser o regulamento, considerados, dentre outros, os seguintes elementos:

I - Forma, acabamento, dimensões e utilidade;

II - Localização;
III - Estado de conservação;
IV - Valores de áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes;
V - Custo unitário de construção;
VI - Valores aferidos no mercado imobiliário.

§ 1º A avaliação procedida será homologada pela autoridade competente.

§ 2º Discordando da avaliação, o interessado poderá impugná-la, através de requerimento fundamentado à autoridade competente, no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência da avaliação.”

Nesse contexto, a legislação municipal assegura expressamente ao contribuinte a possibilidade de impugnar o valor arbitrado, mediante requerimento administrativo, o que não foi observado pela apelante.

A propósito, eis a tese jurídica firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que
é condizente com o valor de mercado
,
que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
;

c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
."

No caso concreto, não houve arbitramento unilateral pelo Município de Guarapari, mas sim processo administrativo regular para a fixação do valor de avaliação do imóvel condizente com o mercado imobiliário de Guarapari, repita-se, não impugnado pela recorrente.

Assim, a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte foi afastada de maneira legítima, uma vez que a diferença entre os valores declarados pela recorrente (R$ 545.000,00) e apurados pela Administração (R$ 2.000.000,00) demonstra evidente incompatibilidade com o valor de mercado, justificando a necessidade de avaliação administrativa que foi regularmente realizada.

Assim, inexiste qualquer violação ao Tema 1.113/STJ, ao contraditório ou à ampla defesa, uma vez que a apelante teve a oportunidade de impugnar a avaliação, mas não o fez no prazo legal.

Por fim, tenho por prejudicado o requerimento postulado no ID 11972903.

Diante do exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Acompanho a Eminente Relatora.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA:-

Peço vista, Presidente.

*

rfv
*

DATA DA SESSÃO: 13/05/2025

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA:-

E. Pares, para apreciar a questão com maior acuidade, solicitei vista dos autos.

Entretanto, após analisar detidamente os autos, não tenho dúvidas em acompanhar, em sua integralidade, o entendimento adotado no voto condutor.

É como me manifesto.

*

mmv

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise do recurso cinge-se em verificar se houve ilegalidade no arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Município de Guarapari, notadamente se foi respeitado o devido processo administrativo e o contraditório na fixação do valor venal do imóvel consistente em um Apartamento nº 603 localizado no “Edifício Residencial Marek”, Avenida Miramar, Enseada Azul, Guarapari-ES.

Pois bem. Da análise dos autos, verifica-se que o arbitramento da base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal não se deu de maneira unilateral, mas sim no âmbito de regular processo administrativo (nº 33.841/2023), instaurado, inclusive, por provocação da própria apelante.

Conforme consignado na sentença recorrida, o Município de Guarapari procedeu à avaliação do imóvel com base em critérios objetivos, incluindo características físicas, localização e valores de mercado, nos termos do Código Tributário Municipal, chegando ao valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), conforme ainda coleta de consulta a profissionais do mercado imobiliário, com valores inclusive superiores devidamente juntados no processo administrativo.

Importante destacar que a apelante teve ciência da avaliação e poderia ter apresentado impugnação administrativa, nos moldes do art. 207 do Código Tributário Municipal de Guarapari, o qual assim dispõe:

“Art. 207. O valor real será apurado em avaliação, com base em tabela de valores, de acordo com o que dispuser o regulamento, considerados, dentre outros, os seguintes elementos:

I - Forma, acabamento, dimensões e utilidade;

II - Localização;
III - Estado de conservação;
IV - Valores de áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes;
V - Custo unitário de construção;
VI - Valores aferidos no mercado imobiliário.

§ 1º A avaliação procedida será homologada pela autoridade competente.

§ 2º Discordando da avaliação, o interessado poderá impugná-la, através de requerimento fundamentado à autoridade competente, no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência da avaliação.”

Nesse contexto, a legislação municipal assegura expressamente ao contribuinte a possibilidade de impugnar o valor arbitrado, mediante requerimento administrativo, o que não foi observado pela apelante.

A propósito, eis a tese jurídica firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que
é condizente com o valor de mercado
,
que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
;

c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
."

No caso concreto, não houve arbitramento unilateral pelo Município de Guarapari, mas sim processo administrativo regular para a fixação do valor de avaliação do imóvel condizente com o mercado imobiliário de Guarapari, repita-se, não impugnado pela recorrente.

Assim, a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte foi afastada de maneira legítima, uma vez que a diferença entre os valores declarados pela recorrente (R$ 545.000,00) e apurados pela Administração (R$ 2.000.000,00) demonstra evidente incompatibilidade com o valor de mercado, justificando a necessidade de avaliação administrativa que foi regularmente realizada.

Assim, inexiste qualquer violação ao Tema 1.113/STJ, ao contraditório ou à ampla defesa, uma vez que a apelante teve a oportunidade de impugnar a avaliação, mas não o fez no prazo legal.

Por fim, tenho por prejudicado o requerimento postulado no ID 11972903.

Diante do exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

VOTO – VISTA

E. Pares, para apreciar a questão com maior acuidade, solicitei vista dos autos.

Entretanto, após analisar detidamente os autos, não tenho dúvidas em acompanhar, em sua integralidade, o entendimento adotado no voto condutor.

É como me manifesto.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador