Tribunal: TJES
Processo: 5004308-63.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. LOTEAMENTO EM SOLO RURAL. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO JUNTO AOS ÓRGÃOS COMPETENTES. OBJETO ILÍCITO. NULIDADE CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA LEI 6.766/79. CIÊNCIA DOS APELADOS QUANTO À IRREGULARIDADE DO NEGÓCIO. IRRELEVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

O parcelamento do solo para fins urbanos, ainda que em área originalmente rural, depende de prévia autorização dos órgãos competentes, conforme exigência expressa do art. 53 da Lei 6.766/79.

A subdivisão de área rural em lotes destinados a habitação e lazer caracteriza evidente desvirtuamento da finalidade do solo rural, configurando burla à legislação de parcelamento do solo urbano.

A nulidade absoluta do contrato decorre da ilicitude do seu objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, sendo irrelevante a eventual ciência dos compradores acerca das limitações legais para a regularização do loteamento.

A nulidade contratual implica a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, com a devida correção monetária e juros moratórios.

5. Recurso conhecido e improvido.

Vitória, 29 de abril de 2025.

RE
LATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004308-63.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VIVER EMPREENDIMENTOS E INCORPORADORA LTDA e outros

APELADO: CHRISTIANE DA SILVA ASSIS e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. LOTEAMENTO EM SOLO RURAL. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO JUNTO AOS ÓRGÃOS COMPETENTES. OBJETO ILÍCITO. NULIDADE CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA LEI 6.766/79. CIÊNCIA DOS APELADOS QUANTO À IRREGULARIDADE DO NEGÓCIO. IRRELEVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

O parcelamento do solo para fins urbanos, ainda que em área originalmente rural, depende de prévia autorização dos órgãos competentes, conforme exigência expressa do art. 53 da Lei 6.766/79.

A subdivisão de área rural em lotes destinados a habitação e lazer caracteriza evidente desvirtuamento da finalidade do solo rural, configurando burla à legislação de parcelamento do solo urbano.

A nulidade absoluta do contrato decorre da ilicitude do seu objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, sendo irrelevante a eventual ciência dos compradores acerca das limitações legais para a regularização do loteamento.

A nulidade contratual implica a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, com a devida correção monetária e juros moratórios.

5. Recurso conhecido e improvido.

Vitória, 29 de abril de 2025.

RE
LATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5004308-63.2022.8.08.0021

Apelante: Viver Empreendimentos e Incorporadora Ltda

Apelados: Christiane da Silva Assis e Weslei Assis da Silva

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por Viver Empreendimentos e Incorporadora Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelos apelados para declarar a nulidade do contrato de promessa de compra e venda referente ao Lote Residencial nº 11 do Condomínio Reserva Viver Jaqueira, condenando a apelante à restituição integral dos valores pagos.

Em suas razões recursais (ID 10666786), a apelante sustenta que: (i) não há nulidade no contrato, pois a venda de fração ideal de área rural é permitida desde que mantida a copropriedade pro indiviso; (ii) o objeto do contrato não é ilícito, pois não houve tentativa de alienação de lote urbano sem registro; (iii) a Lei 6.766/79 seria inaplicável ao caso, uma vez que a área permanece com natureza rural; (iv) os apelados tinham plena ciência das restrições do contrato.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 10666784).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 05 de fevereiro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

A controvérsia recursal cinge-se à validade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como à obrigatoriedade de restituição dos valores pagos.

A Lei nº. 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece em seu art. 53 que:
“
Todas as alterações de uso do
solo rural para fins urbanos
dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.”
(destaque nosso)

Consta do contrato de compra e venda (ID 10666449), nas “Considerações Iniciais – Do Empreendimento e sua Incorporação”, que:
“O denominado “CONDOMÍNIO RESERVA VIVER JAQUEIRA” será composto de 16 lotes de tamanhos variados conforme planta baixa. Arruamento interno em pavimento tipo PAVI-S, 02 Áreas de Lazer composta de 01 piscina, 01 sauna, 01 hidro, 01 academia, 01 campo de areia, 01 área de churrasco, lounge, área de jogos, área de Luau, 01 área de picnic, 01 gramado com chafariz, 01 viveiro, iluminação com cabeamento subterrâneo.”

O presente contrato tem como objeto a venda de um lote situado em área rural, porém destinado a fins urbanos, com a presença de infraestrutura típica de condomínio fechado, incluindo áreas de lazer, habitação e recreação, alterando a finalidade rural e caracterizando parcelamento irregular.

Como se sabe,
“A Lei 6.766/1979 impõe o dever de regularizar loteamentos para evitar lesão aos padrões da cidade sustentável (dimensão urbanístico-ambiental) e defender direitos dos adquirentes de boa fé de lotes (dimensão consumerista). Precedentes do STJ.”
(REsp n. 1.317.547/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 31/8/2020.)

O alvará do ID 10666734 autorizando a construção de duas áreas de lazer no total de 157,70m2 não confere legalidade ao negócio jurídico, haja vista que
“
Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular.”
(REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.)

A ausência dessa regularização torna nulo o contrato firmado (art. 166, II, do Código Civil), eis que envolveu objeto ilícito. A tentativa de validar o contrato sob a justificativa de que os compradores tinham ciência das restrições é inócua, pois a nulidade absoluta não depende da vontade das partes.

Segundo o STJ,
“
O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”
(REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.)

Quanto à alegada possibilidade de manutenção da copropriedade pro indiviso, observa-se que, na prática, houve comercialização de lotes individualizados, o que contraria a legislação vigente. Além disso, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a nulidade do contrato impõe a restituição das partes ao status quo ante.

Considerando o entendimento do STJ de que
“
Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo.”
(REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.), deve ser mantida a sentença em sua integralidade.

Diante do exposto,
conheço e nego provimento ao recurso
.

Majoro os honorários recursais à 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 29.04.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.