Tribunal: TJES
Processo: 5019509-90.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-07-25

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DOS ALIENANTES. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Fabiola Luiza Guerini contra decisão que indeferiu pedido liminar em ação anulatória ajuizada em face de Rosângela Garcia Lessa e Sérgio Fernando Seabra Chagas. A autora adquiriu um imóvel e, após a compra, constatou vícios construtivos graves, como a queda de parte da fachada do 15º andar. Sustenta que os defeitos eram do conhecimento dos vendedores e que, por isso, estes deveriam arcar com as taxas extraordinárias vinculadas ao imóvel. Pleiteia a responsabilização dos alienantes pelas despesas condominiais decorrentes dos vícios ocultos não informados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se os alienantes do imóvel podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas extraordinárias condominiais em razão de vícios construtivos supostamente omitidos na transação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda expressamente declara que a adquirente tinha ciência das características do imóvel e se responsabilizou pelas taxas extraordinárias desde a entrega das chaves.

4. As atas de assembleias condominiais comprovam que os vícios estruturais foram discutidos e que havia rateio deliberado entre os condôminos, sendo possível à autora, mediante diligência mínima, tomar conhecimento dessas informações.

5. Registros de mensagens eletrônicas demonstram que parte dos defeitos era visível, como infiltrações e rachaduras, afastando a alegação de vício oculto ou de má-fé dos alienantes.

6. Inexistindo prova de ocultação dolosa dos defeitos e tendo a adquirente assumido contratualmente os encargos condominiais, não há fundamento para transferir aos vendedores a responsabilidade pelas despesas extraordinárias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelas taxas extraordinárias condominiais pode ser atribuída ao adquirente do imóvel quando este, ao firmar o contrato, declara ciência das características do bem e assume expressamente as obrigações correlatas.

2. A ausência de prova de ocultação dolosa e a possibilidade de identificação dos vícios mediante diligência mínima afastam a responsabilidade dos alienantes por defeitos aparentes do imóvel.

3. Cláusulas contratuais claras e documentos condominiais acessíveis limitam a aplicação da teoria dos vícios redibitórios nos casos em que o adquirente tinha condições objetivas de conhecimento prévio dos defeitos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422, 443 e 445.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019509-90.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: FABIOLA LUIZA GUERINI

AGRAVADO: ROSANGELA GARCIA LESSA e outros

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DOS ALIENANTES. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Fabiola Luiza Guerini contra decisão que indeferiu pedido liminar em ação anulatória ajuizada em face de Rosângela Garcia Lessa e Sérgio Fernando Seabra Chagas. A autora adquiriu um imóvel e, após a compra, constatou vícios construtivos graves, como a queda de parte da fachada do 15º andar. Sustenta que os defeitos eram do conhecimento dos vendedores e que, por isso, estes deveriam arcar com as taxas extraordinárias vinculadas ao imóvel. Pleiteia a responsabilização dos alienantes pelas despesas condominiais decorrentes dos vícios ocultos não informados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se os alienantes do imóvel podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas extraordinárias condominiais em razão de vícios construtivos supostamente omitidos na transação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda expressamente declara que a adquirente tinha ciência das características do imóvel e se responsabilizou pelas taxas extraordinárias desde a entrega das chaves.

4. As atas de assembleias condominiais comprovam que os vícios estruturais foram discutidos e que havia rateio deliberado entre os condôminos, sendo possível à autora, mediante diligência mínima, tomar conhecimento dessas informações.

5. Registros de mensagens eletrônicas demonstram que parte dos defeitos era visível, como infiltrações e rachaduras, afastando a alegação de vício oculto ou de má-fé dos alienantes.

6. Inexistindo prova de ocultação dolosa dos defeitos e tendo a adquirente assumido contratualmente os encargos condominiais, não há fundamento para transferir aos vendedores a responsabilidade pelas despesas extraordinárias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelas taxas extraordinárias condominiais pode ser atribuída ao adquirente do imóvel quando este, ao firmar o contrato, declara ciência das características do bem e assume expressamente as obrigações correlatas.

2. A ausência de prova de ocultação dolosa e a possibilidade de identificação dos vícios mediante diligência mínima afastam a responsabilidade dos alienantes por defeitos aparentes do imóvel.

3. Cláusulas contratuais claras e documentos condominiais acessíveis limitam a aplicação da teoria dos vícios redibitórios nos casos em que o adquirente tinha condições objetivas de conhecimento prévio dos defeitos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, 422, 443 e 445.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5019509-90.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: FABIOLA LUIZA GUERINI

AGRAVADO: ROSANGELA GARCIA LESSA E SERGIO FERNANDO EABRA CHAGAS

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Cuidam os autos de agravo de instrumento interposto por Fabiola Luiza Guerini, em razão da decisão que indeferiu a liminar nos autos da ação anulatória por ela proposta em face de Rosângela Garcia Lessa e Sérgio Fernando Seabra Chagas.

Sustenta, em síntese, id. 11429801, que adquiriu um imóvel (apartamento 304 do Edifício Formosa, situado na Avenida Estudante José Júlio de Souza, n° 1.780, Praia de Itaparica, Vila Velha/ES), tendo descoberto, meses após a aquisição, que este apresentava vícios construtivos graves, tendo ocorrido, inclusive, a queda de parte da fachada do 15º andar.

Argumenta que os vícios construtivos não lhe foram informados, embora deles os vendedores tivessem ciência, não tendo obtido êxito no desfazimento do negócio jurídico de forma amigável, o que impôs o ajuizamento da demanda de origem.

Nesse contexto, argumenta que, por ter sido ludibriada, compete aos vendedores arcar com as taxas extraordinárias vinculadas ao imóvel.

Decisão, id. 11488028, em que indeferi a tutela antecipada recursal.

Contrarrazões, id. 12497222, pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do agravo.

A controvérsia dos autos diz respeito à possibilidade de impor aos alienantes do bem o custeio das taxas extraordinárias relativas ao imóvel, em decorrência dos vícios construtivos supostamente omitidos na transação imobiliária.

Analisando novamente a questão, tendo por confirmar a decisão que proferi quando do recebimento do recurso.

Da leitura do contrato de compra e venda (ID 53467794 da origem), denoto que a recorrente declarou ter ciência de todas as características do imóvel (parágrafo primeiro da cláusula primeira) e se responsabilizou pelo pagamento de taxa extra desde a entrega das chaves (cláusula quarta).

Tais estipulações contratuais demonstram que a agravante, no momento da celebração do negócio jurídico, assumiu obrigações relativas ao bem, inclusive aquelas referentes às despesas condominiais não ordinárias, afastando, assim, qualquer alegação de surpresa ou desconhecimento.

Esse entendimento é reforçado pelos documentos acostados aos autos, especialmente as atas de assembleia condominial, que evidenciam a deliberação dos condôminos sobre os vícios estruturais e a consequente necessidade de rateio dos custos para sua correção. A simples leitura de tais documentos permite inferir que a agravante, com diligência mínima, poderia ter solicitado previamente essas informações ao condomínio ou aos alienantes, o que lhe teria proporcionado conhecimento acerca da existência de problemas estruturais e dos encargos deles decorrentes.

Outrossim, conforme demonstram os registros de mensagens trocadas por aplicativo de mensagens eletrônicas, juntados à fl. 09 das razões recursais, ao menos parte dos defeitos construtivos poderia ser percebida visualmente, tal como o vazamento de água e a rachadura no piso da garagem. Esses elementos indicam, ao menos em tese, que a adquirente, mesmo na ausência de comunicação expressa, possuía condições objetivas de perceber os vícios aparentes do imóvel, sobretudo considerando a natureza ostensiva de tais falhas.

Nesse cenário, diante das cláusulas contratuais assumidas voluntariamente, da possibilidade de conhecimento prévio dos vícios mediante diligência mínima e da ausência de prova de ocultação dolosa dos defeitos, não vislumbro, no âmbito desta via recursal, sem prejuízo de ampla produção probatória no Juízo
a quo
, hipótese de responsabilização dos alienantes pelas despesas extraordinárias condominiais discutidas nos autos.

Por fim, não ressai evidente a presença do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, porquanto não caracterizada a ineficácia do provimento pretendido, caso assegurado ao tempo do julgamento da demanda na instância de origem.

De conseguinte,
nego provimento
ao recurso.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)