Tribunal: TJES
Processo: 5000905-35.2021.8.08.0017
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-12-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DO REPASSE AO CONSUMIDOR. DESTAQUE CONTRATUAL COMPROVADO. EXCLUSÃO DO MONTANTE RESTITUÍVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
Chalé Construtora e Incorporadora Ltda.
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ajuizada por
Regina Célia Carvalho de Azevedo
, declarando a resilição contratual e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com atualização monetária e juros, sem dedução da comissão de corretagem. A apelante sustenta a validade da cláusula contratual que repassou ao consumidor o pagamento da corretagem no valor de R$ 2.990,00, e requer a exclusão dessa quantia da restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem; (ii) estabelecer se o valor de R$ 2.990,00 deve ser excluído do montante a ser restituído à apelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O STJ, no
Tema nº 938
, reconhece a validade do repasse ao consumidor da comissão de corretagem, desde que observados o dever de informação e o devido destaque contratual.

4. A proposta de concessão real de direito de parte de unidade imobiliária, subscrita por corretor e pela apelada, especifica de forma clara e expressa que o valor de R$ 2.990,00 se referia a “Sinal / Entrada / Corretagem”.

5. O contrato celebrado, em sua cláusula sétima, § 9º, destacou que as arras seriam retidas em favor dos corretores, nos termos do art. 418 do Código Civil, afastando dúvida sobre a natureza da obrigação.

6. O valor da corretagem não integrou o preço global do contrato, sendo pago de maneira destacada, diretamente destinado ao corretor que intermediou a negociação.

7. Comprovada a informação prévia e a aceitação da apelada, é válida a transferência do encargo e incabível sua devolução diante da resilição motivada pela compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese
s
de julgamento
:

1. A cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente destacada e aceita.

2. O valor da corretagem, pago de forma autônoma e sem integrar o preço global do contrato, não integra o montante a ser restituído em caso de resilição contratual por iniciativa do consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 418; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000905-35.2021.8.08.0017

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CHALE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

APELADO: REGINA CELIA CARVALHO DE AZEVEDO

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DO REPASSE AO CONSUMIDOR. DESTAQUE CONTRATUAL COMPROVADO. EXCLUSÃO DO MONTANTE RESTITUÍVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por
Chalé Construtora e Incorporadora Ltda.
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ajuizada por
Regina Célia Carvalho de Azevedo
, declarando a resilição contratual e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com atualização monetária e juros, sem dedução da comissão de corretagem. A apelante sustenta a validade da cláusula contratual que repassou ao consumidor o pagamento da corretagem no valor de R$ 2.990,00, e requer a exclusão dessa quantia da restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem; (ii) estabelecer se o valor de R$ 2.990,00 deve ser excluído do montante a ser restituído à apelada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O STJ, no
Tema nº 938
, reconhece a validade do repasse ao consumidor da comissão de corretagem, desde que observados o dever de informação e o devido destaque contratual.

4. A proposta de concessão real de direito de parte de unidade imobiliária, subscrita por corretor e pela apelada, especifica de forma clara e expressa que o valor de R$ 2.990,00 se referia a “Sinal / Entrada / Corretagem”.

5. O contrato celebrado, em sua cláusula sétima, § 9º, destacou que as arras seriam retidas em favor dos corretores, nos termos do art. 418 do Código Civil, afastando dúvida sobre a natureza da obrigação.

6. O valor da corretagem não integrou o preço global do contrato, sendo pago de maneira destacada, diretamente destinado ao corretor que intermediou a negociação.

7. Comprovada a informação prévia e a aceitação da apelada, é válida a transferência do encargo e incabível sua devolução diante da resilição motivada pela compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese
s
de julgamento
:

1. A cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem é válida quando expressamente destacada e aceita.

2. O valor da corretagem, pago de forma autônoma e sem integrar o preço global do contrato, não integra o montante a ser restituído em caso de resilição contratual por iniciativa do consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 418; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema nº 938.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CHALÉ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Domingos Martins/ES, que, nos autos da ação ajuizada por
REGINA CÉLIA CARVALHO DE AZEVEDO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos seguintes termos: i) declarou a resilição do contrato firmado entre as partes; ii) condenou a requerida, ora apelante, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela requerente, ora apelada, com atualização monetária a contar de cada desembolso e juros de mora desde a citação.

A apelante, em suas razões, aduz, em suma, que: (i) a sentença não reconheceu cláusula expressa — cláusula sétima, § 9º — constante do instrumento contratual firmado entre as partes, que prevê a destinação das arras à comissão de corretagem; (ii) o corretor efetivamente prestou os serviços de intermediação imobiliária e, por conseguinte, tem direito à sua remuneração; e (iii) a ora apelada estava plenamente ciente da existência e da finalidade do pagamento da comissão de corretagem. Ao final, requer a exclusão da quantia de R$ 2.990,00 (dois mil e novecentos e noventa reais) do montante a ser restituído à ora apelada, bem como a redistribuição dos ônus da sucumbência.

Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção integral da sentença, sob os seguintes fundamentos: (i) que o contrato celebrado entre as partes não evidencia de forma clara e destacada a destinação do valor pago a título de entrada à comissão de corretagem, em afronta aos arts. 6º, III, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; (ii) que não há prova da efetiva atuação da corretora indicada, sendo abusiva a cláusula genérica de transferência dos custos de intermediação ao consumidor; (iii) que se trata de hipossuficiente e vulnerável, razão pela qual deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor; (iv) que a cláusula penal fixada em 25% sobre os valores pagos encontra-se em conformidade com a jurisprudência do STJ, sendo legítima a devolução de 75% determinada pelo juízo a quo.

Primeiramente, registra-se que, em 2019, as partes firmaram um contrato de concessão real de uso de parte de unidade imobiliária. De acordo com a requerente, ora apelada, em maio de 2021, tentou rescindir o contrato extrajudicialmente, sem resposta da requerida, ora apelante, razão pela qual ajuizou a presente ação pleiteando a rescisão contratual e devolução dos valores pagos.

A r. sentença acolheu o pedido de resilição e assegurou a devolução de 75% do total pago, sem retenção da comissão de corretagem, que entendeu não ter sido destacada validamente no instrumento contratual.

A apelante defende a legalidade da retenção da comissão de corretagem, que, segundo sustenta, constou de cláusula contratual clara e objetiva, e que foi efetivamente destinada à corretora que intermediou a negociação imobiliária.

Como sabido, configurada a culpa do promitente comprador no desfazimento do negócio de compra e venda, não há que se falar em devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, sobretudo quando observado o dever de informação, com o devido destaque para o repasse do encargo ao consumidor, nos termos do Tema nº 938, do STJ
1
.

Apesar de o Juízo
a quo
não ter identificado cláusula contratual quanto ao repasse da corretagem ao consumidor, fato é que o preço ajustado no contrato juntado ao evento 15759551, sequer englobou o valor a título de comissão de corretagem, que, por sua vez, foi pago pela apelada, de maneira destacada, quando da assinatura da proposta de concessão real de direito de parte de unidade imobiliária em regime de multiusuários do empreendimento Hotel Fazenda China Park.

A referida proposta, subscrita por um corretor de imóvel, de forma clara e expressa, especificou que a quantia de R$ 2.990,00 (dois mil e novecentos e noventa reais) se referia a “Sinal / Entrada / Corretagem” (evento 15759552).

Além de o referido valor não ter constado do preço global constante do contrato juntado ao evento 15759551, ele também estabeleceu, com destaque, que as
“arras que foram pagas como sinal do negócio na forma prevista do art. 418 do Código Civil e que sempre serão retidas em favor dos corretores que entabularam o negócio para as partes”
(cláusula sétima, parágrafo nono).

Como sabido, não é necessária a informação por escrito acerca da transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, bastando que ela tenha sido passada quando da negociação do imóvel ou mesmo por meio de documento autônomo firmado entre comprador e corretor.

No caso, a proposta firmada em 26/05/2019 e o contrato celebrado na mesma data (evento 15759569, fl. 10), deixam claro o prévio conhecimento e aceitação da referida obrigação, sendo válida a transferência deste ônus ao consumidor, que não pode pretender a devolução em razão de ter desistido do contrato, sem nenhuma culpa da ora apelante.

Menciona-se que o extrato de pagamentos juntado ao evento 15759572, trata do valor global do contrato e dos pagamentos efetuados pela apelada, sem inclusão do destacado valor da comissão de corretagem, que foi repassado ao corretor que aproximou as partes para o fechamento da negociação.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
DOU
-LHE PROVIMENTO
, para reformar em parte a r. sentença objurgada, e estabelecer que o valor pago a título de corretagem não fará parte do montante a ser restituído.

Em razão da sucumbência recíproca, assim considerada jurídica e economicamente, condeno ambas as partes ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, estes mantidos em 10% do valor da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à apelada, beneficiária da gratuidade da justiça (evento 15759560).

É como voto.

1
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 24/11/2025 a 28/11/2025:

Acompanho o E. Relator.