Tribunal: TJES
Processo: 0014119-56.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Liminar
Data de julgamento: 2025-04-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. IRRELEVÂNCIA DE FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. INOPONIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por CIDADE VERDE DA SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra sentença que julgou procedente a Tutela Cautelar Antecedente ajudada por MONJARDIM COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA.-ME, confirmando a tutela de urgência para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de dois imóveis, condenando a apelante à restituição dos valores pagos pela apelada no montante de R$ 108.740,24, corrigido pelo INPC/IBGE a contagem de cada desembolso e acréscimo de juros pela Selic a partir do inicial, além do pagamento das taxas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os fatos alegados pela apelante, como chuvas intensas, crise financeira e pandemia da Covid-19, configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; e (ii) estabelecer cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual que impeça a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As adversidades alegadas pela apelante, como chuvas, crise financeira e pandemia, não configuram caso fortuito ou força maior, pois são previsíveis e inerentes à atividade da construção civil, caracterizando fortuito interno, o que não excluiu a responsabilidade do empreendedor pelo cumprimento do contrato.

O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente, configura inadimplemento contratual, ensejando o direito da parte adquirente à rescisão do contrato e à restituição dos valores pagos.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual não impede a rescisão por inadimplemento do fornecedor, pois não se trata de mera resistência do comprador, mas de descumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A Súmula nº 543 do STJ estabelece que nos casos de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral e imediata, ou que se aplique ao caso concreto.

O valor da instrução deve ser corrigido pelo INPC/IBGE a partir de cada desembolso e acréscimo de juros pela Selic a partir dos dados iniciais, conforme determinado na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega do empreendimento imobiliário, sem justificativa legítima, configura inadimplemento contratual da vendedora e autoriza a rescisão do contrato pelo comprador.

As dificuldades inerentes à construção civil, como chuvas, crise financeira e pandemia, caracterizam fortuito interno e não eximem a incorporadora de suas obrigações de entregar o imóvel no prazo pactuado.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual não impede a rescisão por inadimplência do fornecedor, sendo inaplicável para impedir à restituição dos valores pagos.

Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo adquirente, conforme previsto na Súmula nº 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 393 e 475; CDC, artes. 14 e 51, IV; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante
: STJ, Súmula nº 543; TJES, AC nº 0003047-72.2019.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 30.11.2021; TJSP, Apelação Cível nº 1001105-53.2018.8.26.0102, Rel. Des. Marcus Vinícius Rios Gonçalves, j. 01.06.2022; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.20.595328-4/001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.04.2021; TJSP, Apelação Cível nº 1013261-39.2022.8.26.0068, Rel. Des. Maria do Carmo Honório, j. 23.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014119-56.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: KEEPMAC COMERCIO, SERVICO E AUTOMACAO LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. IRRELEVÂNCIA DE FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. INOPONIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por CIDADE VERDE DA SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra sentença que julgou procedente a Tutela Cautelar Antecedente ajudada por MONJARDIM COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA.-ME, confirmando a tutela de urgência para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de dois imóveis, condenando a apelante à restituição dos valores pagos pela apelada no montante de R$ 108.740,24, corrigido pelo INPC/IBGE a contagem de cada desembolso e acréscimo de juros pela Selic a partir do inicial, além do pagamento das taxas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da transação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os fatos alegados pela apelante, como chuvas intensas, crise financeira e pandemia da Covid-19, configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; e (ii) estabelecer cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual que impeça a rescisão e a devolução integral dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As adversidades alegadas pela apelante, como chuvas, crise financeira e pandemia, não configuram caso fortuito ou força maior, pois são previsíveis e inerentes à atividade da construção civil, caracterizando fortuito interno, o que não excluiu a responsabilidade do empreendedor pelo cumprimento do contrato.

O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente, configura inadimplemento contratual, ensejando o direito da parte adquirente à rescisão do contrato e à restituição dos valores pagos.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual não impede a rescisão por inadimplemento do fornecedor, pois não se trata de mera resistência do comprador, mas de descumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor, nos termos do art. 475 do Código Civil.

A Súmula nº 543 do STJ estabelece que nos casos de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma integral e imediata, ou que se aplique ao caso concreto.

O valor da instrução deve ser corrigido pelo INPC/IBGE a partir de cada desembolso e acréscimo de juros pela Selic a partir dos dados iniciais, conforme determinado na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega do empreendimento imobiliário, sem justificativa legítima, configura inadimplemento contratual da vendedora e autoriza a rescisão do contrato pelo comprador.

As dificuldades inerentes à construção civil, como chuvas, crise financeira e pandemia, caracterizam fortuito interno e não eximem a incorporadora de suas obrigações de entregar o imóvel no prazo pactuado.

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual não impede a rescisão por inadimplência do fornecedor, sendo inaplicável para impedir à restituição dos valores pagos.

Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo adquirente, conforme previsto na Súmula nº 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 393 e 475; CDC, artes. 14 e 51, IV; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante
: STJ, Súmula nº 543; TJES, AC nº 0003047-72.2019.8.08.0048, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 30.11.2021; TJSP, Apelação Cível nº 1001105-53.2018.8.26.0102, Rel. Des. Marcus Vinícius Rios Gonçalves, j. 01.06.2022; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.20.595328-4/001, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.04.2021; TJSP, Apelação Cível nº 1013261-39.2022.8.26.0068, Rel. Des. Maria do Carmo Honório, j. 23.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, trata-se
de
A
pelação
C
ível interpost
a

p
o
r

CIDADE VERDE DA SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
, contra a sentença de fls.
212/213-v
,
proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra,
que nos autos da
Tutela Cautelar Antecedente
ajuizada por
MONJARDIM COMÉRCIO E SERVIÇO LTDA.-ME
,
julgou procedentes as pretensões autorais para
confirmar a tutela de urgência deferida e
(a)

rescindir o contrato firmado entre as partes
;
(b)
condenar a apelante a restituir os valores pagos pela apelada, na importância de R$ 108.740,24, corrigida pelo INPC/IBGE a contar de cada desembolso e, a partir da inicial, juros pela Selic.
Assim, condenou
a ora apelante
ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em
1
0% sobre o valor da condenação.

Em suas razões
de fls.
219/234
,
a ora apelante
aduz,
em suma,
(a)
sofreu com intenso período chuvoso que impactou a execução das obras
; (b)
foi impactada pela crise financeira que se iniciou em 2016 e que atingiu mais fortemente o setor imobiliário, aumentando significativamente a inadimplência e gerando desfazimentos contratuais
;
(c)
enfrentou a pandemia da Covid-19, que não se enquadra nos riscos normais de uma construção, o que impactou novamente o setor imobiliário
;
(d)
a legislação civil afasta a responsabilidade do devedor de obrigação quando fica impedido de cumpri-la em decorrência de caso fortuito ou força maior, como aconteceu no caso em tela
;
(e)
é legal a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato firmado
.
Nesses termos, pede a reforma da sentença apelada.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Ao compulsar os autos, observa-se que as partes celebraram,
em junho de 2017,
contrato
s
de
promessa de
compra e venda
de dois imóveis, descritos como Lotes nº 10, da Quadra 12 e nº 01 da Quadra 13, localizados no Loteamento Cidade Verde, pelo preço de R$ 128.067,46 (cento e vinte e oito mil e sessenta e sete reais e quarenta e seis centavos), cada um
,
com previsão de entrega em abril de 2019,
com prazo de tolerância
de
180 (cento e oitenta) dias.

De acordo com as
fotogr
a
fi
as
que acompanham a exordial,
há indícios de que
o loteamento foi abandonado pela recorrente, já que não se constatam quaisquer dos melhoramentos previstos no negócio jurídico supracitado,
o que permite concluir que não houve a entrega do empreendimento imobiliário no prazo estipulado e nem mesmo considerando-se o prazo de tolerância de 180 dias, previsto contratualmente.

Cumpre pontuar, que as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior,
como faz pretender a ora apelante
.

Isso porque,
tratando-se de
construção civil, as circunstâncias alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel, se enquadram no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situações que – embora refujam à alçada da evitabilidade – são inerentes à própria atividade empresarial.

Logo, a alegação de fortes chuvas
e crise financeira
nos anos de 2016 e 2017 não se prestam
a justificar o atraso na entrega da obra em questão
.

Destaca-se que esse E. Tribunal
,
em
julgamento de recurso de apelação referente ao mesmo empreendimento ora em enfoque, reconhec
eu
a culpa da recorrente pelo atraso na entrega do loteamento,
in verbis
:

CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADOS. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO 1. No prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico - para os contratos futuros - pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático. (Marco Aurélio Bellizze, RE
sp
n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2. As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior.
3. Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial. 4. Afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta, tão somente, o atraso na entrega no empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que os compradores sejam integralmente reembolsados quantos aos valores despendidos para a aquisição do imóvel.
5. Recurso conhecido e improvido. (TJES; AC 0003047-72.2019.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 30/11/2021; DJES 13/12/2021).

Nesse contexto,
demonstrada a inadimplência da apelante, emerge o direito da apelada requerer a resolução do contrato, mesmo diante de cláusula contratual que preveja a irretratabilidade e irrevogabilidade de suas cláusulas, conforme prevê o art. 475 do Código Civil que dispõe:
“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
.

Assim,
“Com relação à referida cláusula, implica que o contrato não pode ser rescindido unilateralmente por qualquer dos contratantes, sendo, todavia, possível, mediante decisão judicial, em caso de inadimplemento contratual. A hipótese dos autos não é de revogação ou retratação do contrato, mas de resolução por inadimplemento dos contratantes. E todo contrato bilateral contém cláusula resolutiva, senão expressa, tácita, já que o contrato pontual pode sempre reclamar a resolução por inadimplemento”.
(TJSP; Apelação Cível 1001105-53.2018.8.26.0102; Relator: Marcus Vinícius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 01/06/2022).

Nesse
mesmo
sentido,

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO OCORRÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO VENDEDOR. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. AFASTAMENTO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DA INTEGRALIDADE DA QUANTIA QUITADA DEVIDAMENTE CORRIGIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. PENALIDADES PREVISTAS PARA AMBAS AS PARTES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] A cláusula de renúncia à faculdade de arrependimento, com expressa previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade da avença, não impede a rescisão contratual por inadimplemento de quaisquer das partes [...]. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.595328-4/001, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 20ª Câmara Cível, julgamento em 07/04/2021, publicação em 08/04/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. IRRELEVÂNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA FORNECEDORA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO HÁ BASTANTE TEMPO. CONSTATAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. IMPOSIÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO AFASTA A DEVOLUÇÃO DOS VALORES QUITADOS DIANTE DO INADIMPLEMENTO DA FORNECEDORA. ART. 31-A, § 6º, DA LEI N. 4.591/1964. PRECEDENTE. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. DISCUSSÃO QUE FOGE AOS LIMITES DA DEMANDA. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. INDENIZAÇÃO INCOMPATÍVEL COM A RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. PRECEDENTES. IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. ATRIBUIÇÃO DE RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO AOS ADQUIRENTES. INADMISSIBILIDADE. EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. PRECEDENTE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL: CITAÇÃO. PRECEDENTE. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. OFENSA À DIGNIDADE DOS DEMANDANTES. NÃO VERIFICAÇÃO. PRECEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
[...] A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade tem o escopo de limitar o direito de resilição unilateral, não impedindo a resolução de contrato por inadimplemento da fornecedora [...].
(TJ-SP - Apelação Cível: 1013261-39.2022.8.26 .0068 Piedade, Relator.: Maria do Carmo Honório, Data de Julgamento: 23/11/2023, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2023).

Nesse cenário, é inequívoco que houve descumprimento da avença pela ora apelante, o que autoriza a rescisão de contrato por sua culpa e
atrai a incidência da
S
úmula nº 543
do

STJ
, que prevê:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Por conseguinte, c
omprovada a rescisão da avença por culpa de um dos pactuantes por descumprimento das cláusulas estipuladas no instrumento, impõe-se a extinção do vínculo contratual, com a restituição imediata da integralidade dos valores
pagos pela apelada.

Destarte, firme nas razões expostas

NEG
O
PROVIMENTO

ao apelo interposto.

Na forma do §11 do art. 85 do CPC/15, majoro os honorários sucumbenciais para 13% sobre o valor da condenação,

considerando a complexidade e duração da demanda, bem como o trabalho adicional realizado nessa instância recursal.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
13% sobre o valor da condenação,

considerando a complexidade e duração da demanda, bem como o trabalho adicional realizado nessa instância recursal.

Acompanho o voto de relatoria.