Tribunal: TJES
Processo: 0006348-36.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): PAULA CHEIM JORGE
Órgão julgador: PAULA CHEIM JORGE
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0006348-36.2018.8.08.0024

APELANTE: CESAR AZEVEDO DE SOUZA

APELADO: CORRETORA DE SEGUROS E IMÓVEIS JARDIM CAMBURI LTDA ME

RELATOR:
DESª. SUBSTª. PAULA CHEIM JORGE

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por proprietário de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais contra imobiliária responsável pela administração do contrato de locação, sob alegação de negligência na fiscalização do bem, controle de pagamentos e celebração de acordo judicial sem anuência do mandante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a administradora de imóveis agiu com negligência na gestão do contrato de locação; (ii) verificar a existência de nexo causal entre a conduta da administradora e os prejuízos materiais e morais alegados; (iii) avaliar a possibilidade de compelir a administradora a depositar em juízo valores recebidos de locatários inadimplentes em outro processo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação entre proprietário e administradora configura contrato de mandato e relação de consumo, sujeita ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor, sendo a responsabilidade subjetiva ou objetiva conforme a hipótese, exigindo prova de conduta culposa ou defeito no serviço.

4. O ônus de provar a falha na prestação do serviço e o nexo causal com o dano alegado é do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.

5. A administradora adotou medidas diligentes para a seleção de inquilinos e para cobrança de aluguéis e encargos, inclusive mediante acordo judicial, inexistindo prova de negligência ou má gestão.

6. A inadimplência dos locatários constitui risco inerente à relação locatícia e não pode ser transferida à administradora que agiu diligentemente.

7. Não configurado dano moral indenizável, pois a situação narrada não ultrapassa mero dissabor decorrente de descumprimento contratual por terceiros.

8. O pedido de depósito judicial dos valores recebidos em outro processo extrapola os limites objetivos da lide indenizatória, devendo eventual repasse ser exigido em ação própria, como consignação em pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade civil da administradora de imóveis depende da comprovação de conduta culposa ou defeito na prestação do serviço, não se presumindo a partir do inadimplemento do locatário.

2. Inexistindo prova de negligência ou má gestão na administração do imóvel, não há dever de indenizar por danos materiais ou morais.

3. O pedido de depósito judicial de valores recebidos em outro processo, quando não integra a causa de pedir da ação indenizatória, deve ser formulado por meio processual próprio.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º; CC, arts. 653, 667, 186 e 205; CDC, art. 14; CPC, arts. 373, I, 492, 539 e 85, § 11; Lei nº 8.245/91.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10.03.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 1.345.254/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03.12.2018; STJ, REsp nº 1.103.658/RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04.04.2013; TJMS, AC nº 0825980-68.2021.8.12.0001, Rel. Des. João Maria Lós, j. 07.07.2025; TJSP, AC nº 1023480-68.2024.8.26.0577, Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, j. 15.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006348-36.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CESAR AZEVEDO DE SOUZA e outros

APELADO: CORRETORA DE SEGUROS E IMOVEIS JARDIM CAMBURI LTDA ME e outros

RELATOR(A):
DESª. SUBSTª. PAULA CHEIM JORGE

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0006348-36.2018.8.08.0024

APELANTE: CESAR AZEVEDO DE SOUZA

APELADO: CORRETORA DE SEGUROS E IMÓVEIS JARDIM CAMBURI LTDA ME

RELATOR:
DESª. SUBSTª. PAULA CHEIM JORGE

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por proprietário de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais e morais contra imobiliária responsável pela administração do contrato de locação, sob alegação de negligência na fiscalização do bem, controle de pagamentos e celebração de acordo judicial sem anuência do mandante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a administradora de imóveis agiu com negligência na gestão do contrato de locação; (ii) verificar a existência de nexo causal entre a conduta da administradora e os prejuízos materiais e morais alegados; (iii) avaliar a possibilidade de compelir a administradora a depositar em juízo valores recebidos de locatários inadimplentes em outro processo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação entre proprietário e administradora configura contrato de mandato e relação de consumo, sujeita ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor, sendo a responsabilidade subjetiva ou objetiva conforme a hipótese, exigindo prova de conduta culposa ou defeito no serviço.

4. O ônus de provar a falha na prestação do serviço e o nexo causal com o dano alegado é do autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.

5. A administradora adotou medidas diligentes para a seleção de inquilinos e para cobrança de aluguéis e encargos, inclusive mediante acordo judicial, inexistindo prova de negligência ou má gestão.

6. A inadimplência dos locatários constitui risco inerente à relação locatícia e não pode ser transferida à administradora que agiu diligentemente.

7. Não configurado dano moral indenizável, pois a situação narrada não ultrapassa mero dissabor decorrente de descumprimento contratual por terceiros.

8. O pedido de depósito judicial dos valores recebidos em outro processo extrapola os limites objetivos da lide indenizatória, devendo eventual repasse ser exigido em ação própria, como consignação em pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade civil da administradora de imóveis depende da comprovação de conduta culposa ou defeito na prestação do serviço, não se presumindo a partir do inadimplemento do locatário.

2. Inexistindo prova de negligência ou má gestão na administração do imóvel, não há dever de indenizar por danos materiais ou morais.

3. O pedido de depósito judicial de valores recebidos em outro processo, quando não integra a causa de pedir da ação indenizatória, deve ser formulado por meio processual próprio.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º; CC, arts. 653, 667, 186 e 205; CDC, art. 14; CPC, arts. 373, I, 492, 539 e 85, § 11; Lei nº 8.245/91.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10.03.2020; STJ, AgInt no AREsp nº 1.345.254/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03.12.2018; STJ, REsp nº 1.103.658/RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04.04.2013; TJMS, AC nº 0825980-68.2021.8.12.0001, Rel. Des. João Maria Lós, j. 07.07.2025; TJSP, AC nº 1023480-68.2024.8.26.0577, Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, j. 15.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Relator / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
CESAR AZEVEDO DE SOUZA
em face da r. Sentença inserida no ID 14594693, integrada no ID 14594699, proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital, que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada em desfavor da
CORRETORA DE SEGUROS E IMÓVEIS JARDIM CAMBURI LTDA ME
, julgou improcedente o pedido autoral, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Inconformado, o Apelante interpôs o presente recurso (ID 14594707), sustentando, em suma, que a sentença incorreu em
error in judicando
ao não analisar a controvérsia sob a ótica da responsabilidade da Apelada por sua conduta negligente. Reitera que a administradora falhou em seu dever de diligência ao não fiscalizar o imóvel e os pagamentos, ao celebrar acordo judicial em outro processo sem sua anuência e de forma prejudicial aos seus interesses, e ao não prestar contas dos valores recebidos, condutas que, segundo alega, caracterizam a falha no serviço e o nexo de causalidade com os danos sofridos. Pugna, ao final, pela reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais.

A Apelada apresentou Contrarrazões (ID 14594709), pugnando pela manutenção da sentença. Argumenta que agiu nos estritos limites do contrato de mandato, com a diligência esperada, e que a responsabilidade pelos débitos e danos ao imóvel é exclusiva dos locatários, não havendo nexo causal entre sua conduta e os prejuízos alegados pelo Apelante.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, reputo pertinente tecer algumas considerações sobre a tramitação da demanda em primeira instância.

Cuida-se de ação indenizatória ajuizada por
CESAR AZEVEDO DE SOUZA
em face da
CORRETORA DE SEGUROS E IMÓVEIS JARDIM CAMBURI LTDA ME
.

Em sua Petição Inicial, o autor, ora Apelante, narrou ter contratado a ré, ora Apelada, para administrar a locação de seu imóvel. Alegou, em síntese, falha na prestação dos serviços, consubstanciada na negligência quanto à fiscalização do bem e ao controle do adimplemento das obrigações pelos locatários. Sustentou que tal conduta resultou em vultosos danos materiais – incluindo custos para reforma do imóvel devolvido em estado precário, aluguéis, cotas condominiais, IPTU e outras taxas inadimplidas – no montante de R$ 41.268,30, além de danos morais, estimados em R$ 15.000,00, decorrentes da frustração e dos prejuízos financeiros sofridos.

A ré foi devidamente citada e apresentou sua contestação, suscitando preliminares e defendendo, no mérito, a improcedência dos pedidos. Para tanto, fundamenta-se em duas linhas argumentativas principais. Primeiramente, em sede preliminar, argui sua
ilegitimidade passiva
, sustentando que atuou como mera mandatária do proprietário e, portanto, não é parte na relação locatícia. Deste modo, a responsabilidade pelos danos ao imóvel e pelo inadimplemento dos aluguéis e encargos seria exclusiva dos locatários e fiadores, pugnado pela extinção do processo sem resolução de mérito ou pelo chamamento destes ao processo. No mérito, a Apelada nega veementemente qualquer
falha na prestação do serviço
, afirmando ter agido com a diligência esperada de uma administradora de imóveis. Sustenta que realizou as devidas cobranças extrajudiciais e judiciais contra os inquilinos inadimplentes e que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos e pela conservação do bem é, por força de lei (Lei nº 8.245/91) e do contrato, dos locatários. Desta forma, alega a inexistência de nexo de causalidade entre sua conduta e os prejuízos sofridos pelo autor, refutando os pedidos de indenização por danos materiais e morais.

Ato contínuo, a ré peticionou nos autos (fls. 359/360), informando ter recebido dos ex-locatários o valor de R$2.685,06, referente a sete parcelas do acordo de aluguel, e reiterou o pedido para depositar a quantia em conta judicial.

Depois de apresentada a réplica, as partes foram instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, tendo o autor pugnando pela produção de prova testemunhal e documental suplementar, ao passo que a ré requereu o depoimento pessoal do autor e a oitiva de testemunhas.

Foi designada e realizada Audiência de Conciliação, a qual restou infrutífera.

Na sequência, foi proferida a decisão saneadora, na qual foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita a ambas as partes, afastadas as preliminares arguidas e autorizada tão somente a produção de prova testemunhal, intimando as partes para a apresentação do respectivo rol de testemunhas.

Designada Audiência de Instrução e Julgamento, constatou-se a ausência do autor e de suas testemunhas. Na mesma solenidade, a parte ré dispensou a oitiva de suas testemunhas e reportou-se aos termos de sua contestação, o que levou o magistrado a declarar encerrada a instrução processual e determinar a conclusão dos autos para sentença.

Sobreveio, então, a r. Sentença que julgou
improcedentes
os pedidos formulados na inicial. A r. Sentença vergastada, embora tenha reconhecido a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre as partes, entendeu pela improcedência dos pedidos. Fundamentou o douto magistrado
a quo
que as obrigações inadimplidas (aluguéis e encargos) eram de responsabilidade primária dos locatários, nos termos da Lei nº 8.245/91 e do contrato. Concluiu, ainda, que o autor não logrou êxito em comprovar a falha na prestação do serviço por parte da administradora, tampouco quantificou adequadamente os danos materiais no imóvel. Quanto ao pedido de abertura de conta judicial para o depósito dos valores referentes ao acordo celebrado no processo de nº 0018922-17.2017.8.08.0545, assentou que este movimento não depende do Juízo, podendo a conta judicial ser aberta pela própria ré. Por fim, afastou a ocorrência de dano moral, por entender tratar-se de mero dissabor decorrente de descumprimento contratual.

Pois bem.

A controvérsia devolvida a esta Corte de Justiça cinge-se a perquirir acerca da responsabilidade civil da imobiliária Apelada por suposta falha na prestação de serviços de administração de imóvel locado, que teria resultado em danos materiais e morais ao proprietário Apelante.

Após detida análise dos autos, adianto que a r. Sentença não merece reparos, devendo ser mantida por seus próprios e bem lançados fundamentos.

Da Relação Jurídica e da Responsabilidade Civil da Administradora

Inicialmente, cumpre delinear a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes. Conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, a relação entre o proprietário de um imóvel (locador) e a imobiliária que o administra possui um duplo viés: trata-se de um contrato de mandato, regido pelo Código Civil, mas também de uma relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. O proprietário figura como destinatário final do serviço de administração, sendo presumidamente vulnerável em face da expertise técnica da administradora.

Nesse contexto, a responsabilidade da administradora por eventuais prejuízos causados ao mandante (proprietário) é subjetiva, exigindo a comprovação de sua conduta culposa, ou seja, de que agiu com negligência, imprudência ou imperícia na execução do mandato (art. 667 do Código Civil). Sob a ótica consumerista, a responsabilidade é objetiva, mas condicionada à demonstração de um “defeito” ou “falha” na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS.
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA.
INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica.
8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE.
CONTRATO DE LOCAÇÃO.
LEGITIMIDADE ATIVA DA IMOBILIÁRIA.
MANDATÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.
CONTRATO QUE EXPRESSAMENTE PREVÊ A LEGITIMIDADE. REVER AS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. A relação jurídica estabelecida entre a imobiliária e o proprietário do imóvel locado é de um contrato de prestação de serviços, no qual aquela figura como mandatária deste para realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa.
(...) (AgInt no AREsp n. 1.345.254/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/12/2018, DJe de 6/12/2018.)

PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC. 1
. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual.
3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos. 4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.103.658/RN, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/4/2013, DJe de 23/4/2013.)

Portanto, a responsabilização da Apelada depende da prova de que sua atuação foi deficiente e que dessa deficiência resultou o dano alegado pelo Apelante. O ônus de comprovar tal falha, como fato constitutivo de seu direito, recaía sobre o autor, ora Apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC. E, de tal ônus, não se desincumbiu.

Da Ausência de Prova da Falha na Prestação do Serviço

A tese central do Apelante repousa na alegação de que a imobiliária Apelada teria agido com negligência na administração do contrato de locação, o que teria dado causa aos prejuízos materiais e morais que alega ter sofrido. Contudo, da análise detida do conjunto fático-probatório, não se extrai a conduta culposa ou a falha no serviço imputada à Apelada.

Conforme acima fundamentado, a obrigação da Apelada não era garantir o adimplemento do locatário, mas sim empregar os meios adequados e diligentes para a boa gestão do contrato. Isso inclui a devida cautela na seleção do inquilino e a adoção de medidas para a cobrança em caso de inadimplência.

No caso concreto, os autos demonstram que a Apelada cumpriu com as diligências que dela se esperavam. Para a formalização do contrato de locação, a administradora reuniu a documentação necessária não apenas da locatária, mas também dos fiadores, incluindo documentos pessoais, comprovantes de residência e de renda (fls. 323/358), e realizou consultas a órgãos de proteção ao crédito. Tal conduta se assemelha a casos em que a jurisprudência reconhece a diligência da administradora, afastando sua responsabilidade.

Ademais, diante da posterior inadimplência dos locatários, a Apelada não permaneceu inerte. O acervo probatório revela as diversas tentativas de cobrança extrajudicial, por meio de e-mails, notificações via Aviso de Recebimento (AR) e contatos via aplicativo de mensagens (WhatsApp - fls. 285-291), buscando uma solução para os débitos pendentes. A atuação da Apelada culminou na celebração de um acordo judicial na Ação nº 0018922-17.2017.8.08.0545, o que, embora questionado pelo Apelante, demonstra a adoção de uma medida concreta para buscar a satisfação do crédito.

O prejuízo do autor, portanto, deve-se ao inadimplemento da locatária e dos demais ocupantes do imóvel, sendo certo que a Apelada não contribuiu culposamente para tal prejuízo. A inadimplência do locatário é um risco inerente ao negócio, não podendo ser automaticamente transferido à administradora que atuou de forma diligente.

De fato, inexiste prova de falha manifesta na prestação do serviço ou de qualquer conduta irregular da Apelada no desenvolvimento da administração do imóvel. Os fatos apresentados não se distanciam daqueles de repercussão comum decorrentes da relação locatícia, especialmente quando há inadimplemento. Cabia ao Apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a conduta negligente da administradora, e de tal ônus não se desincumbiu.

A jurisprudência corrobora tal entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. DESCABIMENTO.
ALEGADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO POR PARTE DA IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA DESÍDIA OU MÁ ADMINISTRAÇÃO. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A ADEQUADA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS CONTRATADOS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC.
DANOS MATERIAIS E MORAIS. AFASTADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Contrato de locação regido pela Lei nº 8.245/91, que afasta a incidência das normas consumeristas
Não comprovada a falha na prestação do serviço pela imobiliária responsável pela administração do imóvel, tampouco demonstrada qualquer conduta omissiva ou culposa que configure má administração, inviável o acolhimento do pedido indenizatório. Os documentos juntados aos autos demonstram que os serviços foram prestados de forma satisfatória, dentro dos limites contratuais, não havendo respaldo probatório para as alegações do apelante. Inexistindo prova hábil a sustentar os fatos constitutivos do direito alegado, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência.
Recurso conhecido e não provido. (TJMS; AC 0825980-68.2021.8.12.0001; Campo Grande; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. João Maria Lós; DJMS 07/07/2025; Pág. 67)

AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Alegado vício na prestação de serviço de administração de locação imobiliária. Autor que imputa à ré a falha quanto à gestão da locação de seu imóvel. Não comprovada falha na prestação do serviço. Realizadas diligências.
Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; AC 1023480-68.2024.8.26.0577; São José dos Campos; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira; Julg. 15/06/2025)

Destarte, ausente a comprovação de ato ilícito por parte da Apelada, não há que se falar em dever de indenizar.

Da Inexistência de Dano Moral Indenizável

Quanto ao pleito de indenização por danos morais, melhor sorte não assiste ao Apelante. A situação narrada, embora indubitavelmente frustrante e aborrecedora, não ultrapassa a esfera do mero dissabor inerente a um descumprimento contratual por parte de terceiros (os locatários).

Conforme bem pontuado pelo juízo de primeiro grau, não houve ofensa a direitos da personalidade do Apelante. Os fatos apresentados não se distanciam daqueles de repercussão comum em relações locatícias, especialmente quando há inadimplemento, não configurando situação que extrapole os limites do razoável a ponto de gerar abalo moral indenizável.

Do Pedido de Depósito em Conta Judicial

No que tange ao pleito do Apelante para que a Apelada seja compelida a depositar em juízo os valores recebidos em virtude do acordo celebrado na Ação nº 0018922-17.2017.8.08.0545, é imperativo fazer uma distinção fundamental. A causa de pedir desta demanda cinge-se à responsabilização civil da imobiliária por suposta
falha na prestação de seus serviços
. Como exaustivamente analisado, tal falha não restou comprovada nos autos. Ao contrário, o fato de a Apelada ter logrado êxito em formalizar um acordo e, inclusive, receber parte dos valores devidos pelos locatários inadimplentes, é prova de sua diligência e atuação dentro das possibilidades para mitigar o prejuízo do Apelante.

Ocorre que o pagamento de tais valores, realizado pelos locatários após o ajuizamento desta ação, representa o cumprimento de uma obrigação distinta e não pode ser confundido com a reparação de um dano decorrente de ato ilícito da Apelada, o qual, reitera-se, não foi reconhecido. A presente lide não possui natureza de Ação de Exigir Contas, mas sim de Indenização. Desta forma, o pleito para que este juízo determine o depósito judicial ou o pagamento dos valores extrapola os limites objetivos da lide (art. 492 do CPC), não sendo possível, no bojo desta decisão que julga a responsabilidade da imobiliária, condená-la a realizar este pagamento específico.

Entretanto, isso não exime a Apelada, na qualidade de mandatária, de sua obrigação de repassar os valores que pertencem ao mandante, o Apelante. Conforme já bem salientado pelo juízo de primeiro grau, “este movimento não depende de movimento do juízo, podendo a conta judicial ser aberta pela própria ré”. Assim, por dever de boa-fé (art. 5º do CPC), cabe à Apelada adotar as medidas legais cabíveis para transferir os valores ao Apelante. Caso encontre recusa ou óbice por parte deste em receber a quantia, deve a Apelada valer-se do meio processual adequado para se desonerar da obrigação, qual seja, a ação de consignação em pagamento, nos termos do art. 539 e seguintes do Código de Processo Civil.

Dispositivo

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. Sentença por seus próprios fundamentos.

Condeno o Apelante ao pagamento de honorários recursais, majorando a verba honorária fixada na origem em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida, contudo, a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça que lhe foi deferida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.