Tribunal: TJES
Processo: 5001815-69.2021.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2025-11-26

Ementa:
Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DECISÃO SURPRESA. OFENSA AOS ARTS. 9º E 10 DO CPC. ESTABILIZAÇÃO DA LIDE. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por American Tower do Brasil – Cessão de Infraestruturas Ltda. contra sentença que, nos autos de Ação Renovatória de Locação, julgou improcedente o pedido, sob fundamento de ausência de comprovação dos requisitos do art. 71, II e IV, da Lei nº 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a sentença proferida configurou decisão surpresa, ao julgar a demanda com fundamento não submetido ao contraditório e alheio ao ponto controvertido fixado em decisão de saneamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O princípio da não surpresa, previsto nos arts. 9º e 10 do CPC, impede que o juiz decida com base em fundamento não previamente debatido pelas partes.

4. A decisão saneadora delimitou como único ponto controvertido o valor do aluguel, estabilizando a lide e gerando legítima expectativa de que os demais requisitos estavam superados.

5. A sentença recorrida afastou tal delimitação e julgou improcedente a ação por fundamentos não debatidos, configurando vício de procedimento (error in procedendo).

6. A estabilização da lide vincula o julgador, que não pode inovar na decisão final sem oportunizar o contraditório.

7. O vício constatado viola também os princípios da colaboração e da economia processual, uma vez que eventual deficiência documental poderia ser suprida mediante intimação da parte autora, nos termos do art. 321 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Sentença anulada.

Tese de julgamento:

1. O juiz não pode proferir decisão surpresa com base em fundamento não submetido previamente ao contraditório.

2. A decisão saneadora estabiliza a lide e vincula o julgador quanto ao ponto controvertido nela fixado.

3. A ausência de documentos considerados essenciais pode ser suprida mediante intimação da parte, em observância ao art. 321 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV. CPC/2015, arts. 9º, 10 e 321. Lei nº 8.245/91, art. 71, II e IV.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001815-69.2021.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

APELADO: EDIO MIRANDA LISBOA FILHO

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DECISÃO SURPRESA. OFENSA AOS ARTS. 9º E 10 DO CPC. ESTABILIZAÇÃO DA LIDE. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por American Tower do Brasil – Cessão de Infraestruturas Ltda. contra sentença que, nos autos de Ação Renovatória de Locação, julgou improcedente o pedido, sob fundamento de ausência de comprovação dos requisitos do art. 71, II e IV, da Lei nº 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se a sentença proferida configurou decisão surpresa, ao julgar a demanda com fundamento não submetido ao contraditório e alheio ao ponto controvertido fixado em decisão de saneamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O princípio da não surpresa, previsto nos arts. 9º e 10 do CPC, impede que o juiz decida com base em fundamento não previamente debatido pelas partes.

4. A decisão saneadora delimitou como único ponto controvertido o valor do aluguel, estabilizando a lide e gerando legítima expectativa de que os demais requisitos estavam superados.

5. A sentença recorrida afastou tal delimitação e julgou improcedente a ação por fundamentos não debatidos, configurando vício de procedimento (error in procedendo).

6. A estabilização da lide vincula o julgador, que não pode inovar na decisão final sem oportunizar o contraditório.

7. O vício constatado viola também os princípios da colaboração e da economia processual, uma vez que eventual deficiência documental poderia ser suprida mediante intimação da parte autora, nos termos do art. 321 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido. Sentença anulada.

Tese de julgamento:

1. O juiz não pode proferir decisão surpresa com base em fundamento não submetido previamente ao contraditório.

2. A decisão saneadora estabiliza a lide e vincula o julgador quanto ao ponto controvertido nela fixado.

3. A ausência de documentos considerados essenciais pode ser suprida mediante intimação da parte, em observância ao art. 321 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV. CPC/2015, arts. 9º, 10 e 321. Lei nº 8.245/91, art. 71, II e IV.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.
, contra a r. sentença (ID 16204038), prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de São Mateus que, nos autos da Ação Renovatória de Locação ajuizada em face de
EDIO MIRANDA LISBOA FILHO
, julgou improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento na ausência de comprovação dos requisitos previstos no art. 71, incisos II e IV, da Lei nº 8.245/91.

Em suas razões recursais (ID 16204040), a parte apelante alega, em síntese, que:
(i)
a sentença é nula por configurar decisão surpresa, uma vez que se baseou em fundamentos que não foram objeto de debate e que foram excluídos do ponto controvertido fixado na decisão de saneamento;
(ii)
inexiste inadimplência contratual, invocando subsidiariamente os institutos da
supressio
e do
venire contra factum proprium
quanto a eventuais valores não reajustados; e
(iii)
a controvérsia sobre o valor do aluguel tornava imprescindível a realização de prova pericial. Pleiteia a anulação ou, subsidiariamente, a reforma da sentença para julgar procedente a ação.

Contrarrazões em ID 16204046, em que a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 30 de setembro de 2025

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VOTO VENCEDOR

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.
, contra a r. sentença (ID 16204038) prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de São Mateus, que, nos autos da Ação Renovatória de Locação ajuizada em face de
EDIO MIRANDA LISBOA FILHO
, julgou improcedentes os pedidos iniciais, com fundamento na ausência de comprovação dos requisitos previstos no art. 71, incisos II e IV, da Lei nº 8.245/91.

Em suas razões recursais (ID 16204040), a parte apelante alega, em síntese, que:
(i)
a sentença é nula por configurar decisão surpresa, uma vez que se baseou em fundamentos que não foram objeto de debate e que foram excluídos do ponto controvertido fixado na decisão de saneamento;
(ii)
inexiste inadimplência contratual, invocando subsidiariamente os institutos da
supressio
e do
venire contra factum proprium
quanto a eventuais valores não reajustados; e
(iii)
a controvérsia sobre o valor do aluguel tornava imprescindível a realização de prova pericial. Pleiteia a anulação ou, subsidiariamente, a reforma da sentença para julgar procedente a ação.

Contrarrazões em ID 16204046, em que a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao seu exame.

Na origem, trata-se de Ação Renovatória de Locação ajuizada pela apelante em face do apelado, pleiteando a renovação compulsória de um contrato de locação de imóvel não residencial, onde se encontra instalada infraestrutura de telecomunicações.

Em sua inicial, a parte autora narra, em síntese, que é locatária por cessão de uma área de 300m2 pertencente ao réu e que, preenchendo os requisitos legais, buscou a renovação do contrato por mais 5 (cinco) anos, oferecendo um aluguel mensal de R$ 5.663,68.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação (ID 16203527), na qual manifestou expresso interesse na renovação do contrato, mas divergiu do valor ofertado, apresentando contraproposta no montante de R$ 7.000,00, sob o argumento de valorização imobiliária da região.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio decisão saneadora (ID 16204034) que fixou como único ponto controvertido o valor do aluguel. Após as alegações finais, foi proferida a r. sentença (ID 16204038) que julgou improcedente a demanda, não pela divergência de valores, mas por entender que a autora não comprovou o exato cumprimento do contrato e não apresentou de forma clara as condições para a renovação (art. 71, II e IV, da Lei 8.245/91).

Diante de tais argumentos, a apelante pugna pela nulidade da sentença, nos termos acima relatados.

Pois bem.

De plano, adianto que a preliminar de nulidade da sentença por vício de procedimento (
error in procedendo
) merece acolhimento
.

Com efeito, o princípio da não surpresa, consagrado nos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, estabelece que o juiz não pode decidir com base em fundamento não submetido previamente ao contraditório. Tal instituto tem como objetivo assegurar o devido processo legal, garantindo às partes a oportunidade de participar ativamente na formação do convencimento judicial.

No caso em tela, é fato incontroverso nos autos que ambas as partes, tanto a locatária/apelante quanto o locador/apelado, manifestaram expresso interesse na renovação do contrato de locação. A controvérsia, portanto, desde o início da fase postulatória, restringiu-se unicamente à definição do justo valor do aluguel para o novo período; tal fato foi, inclusive, formalmente reconhecido pelo juízo a quo na decisão saneadora de ID 16204034, na qual
se fixou como único ponto controvertido da lide "O VALOR DO ALUGUEL A SER FIXADO"
.

Ao delimitar o objeto da instrução e do futuro julgamento, o magistrado estabilizou a lide, gerando nas partes a legítima expectativa de que as demais condições da ação, incluindo os requisitos formais do artigo 71 da Lei nº 8.245/91, estavam superadas ou tidas por cumpridas, até porque o próprio réu, em sua contestação, não as questionou.

Ocorre que a r. sentença de ID 16204038 ignorou o ponto controvertido estabilizado e julgou improcedente a demanda com base em fundamento diverso, qual seja, a suposta ausência de "
prova do exato cumprimento do contrato em curso
" e a falta de "
indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação
", conforme requisitos do art. 71, II e IV, da Lei nº 8.245/91.

Ao desconsiderar os limites da controvérsia e basear sua decisão em fundamento sobre o qual a autora/apelante não teve oportunidade de se manifestar, o magistrado proferiu uma “decisão surpresa”, expressamente vedada pelo ordenamento jurídico.

Fato é que a estabilização da lide, operada pelo saneamento do processo (art. 357 do CPC), vincula o julgador, que não pode, ao final, valer-se de questão não submetida ao contraditório para fundamentar sua decisão. Ainda que o Magistrado possa, de ofício, aplicar normas jurídicas, é imprescindível que as partes sejam previamente ouvidas sobre os fundamentos que sustentam sua decisão, especialmente quando tais fundamentos não foram previamente debatidos no processo, em observância aos princípios da segurança jurídica, da cooperação e do contraditório.

Ademais, a decisão recorrida vai de encontro aos princípios da colaboração e da economia processual. Isso porque a ausência dos documentos que a magistrada entendeu serem essenciais constituía um vício plenamente sanável; contudo,
em nenhum momento a apelante foi instada a complementar sua prova, sendo diretamente penalizada com a improcedência.

Tal vício poderia ser suprido com a intimação da parte autora para regularizar a questão, nos termos do art. 321 do CPC, o que permitiria o julgamento da real controvérsia, evitando a extinção anômala de um processo em que ambas as partes concordavam com o pedido principal de renovação.

Nestes termos, o prejuízo à apelante é evidente, pois a inobservância do devido processo legal resultou na total improcedência de sua pretensão. A nulidade, portanto, não é mera formalidade, mas uma necessidade para restaurar a equidade processual e permitir um julgamento de mérito justo sobre a questão efetivamente controvertida.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para
ANULAR a r. sentença
de ID 16204038 e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o seu regular processamento, com foco na instrução e julgamento do ponto controvertido fixado na decisão saneadora.

Fica prejudicada a análise das demais teses recursais e a fixação de honorários nesta instância.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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