Tribunal: TJES
Processo: 0010365-54.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS MORATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Ação ordinária ajuizada com pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 14/03/2013. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução de 80% dos valores pagos pela autora, com correção monetária desde os pagamentos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
2. Apelação cível interposta pelo requerido, promitente vendedor, postulando: (i) retenção de 25% dos valores pagos; (ii) fixação da taxa SELIC como índice único de correção e juros; (iii) redimensionamento dos ônus sucumbenciais para 60% da autora e 40% do réu; e (iv) redução da verba honorária fixada em 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir: (i) se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, à luz da jurisprudência aplicável aos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018; (ii) se deve ser alterado o índice de correção e juros; (iii) se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais; e (iv) se a verba honorária deve ser reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Conforme jurisprudência consolidada do STJ, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, admite-se a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão, salvo peculiaridades não demonstradas no caso concreto.
5. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento pacífico do STJ.
6. A distribuição dos ônus de sucumbência fixada na sentença está adequada, considerando que a autora teve acolhida a maior parte de seu pedido.
7. O percentual de 20% fixado a título de honorários advocatícios revela-se excessivo, diante da baixa complexidade da causa, devendo ser reduzido para 15%.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual, salvo peculiaridades não demonstradas no caso concreto. 2. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. 3. Honorários advocatícios devem ser fixados conforme os critérios legais, observando-se a complexidade da causa e os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 2.635.950/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 21.10.2024, DJe 28.10.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1988931/SP, Quarta Turma, j. 09.08.2022, DJe 19.08.2022; TJES, Apelação Cível nº 0002083-65.2021.8.08.0030, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 4ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010365-54.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WASHINGTON COELHO

APELADO: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS MORATÓRIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Ação ordinária ajuizada com pedido de rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 14/03/2013. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução de 80% dos valores pagos pela autora, com correção monetária desde os pagamentos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
2. Apelação cível interposta pelo requerido, promitente vendedor, postulando: (i) retenção de 25% dos valores pagos; (ii) fixação da taxa SELIC como índice único de correção e juros; (iii) redimensionamento dos ônus sucumbenciais para 60% da autora e 40% do réu; e (iv) redução da verba honorária fixada em 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir: (i) se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, à luz da jurisprudência aplicável aos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018; (ii) se deve ser alterado o índice de correção e juros; (iii) se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais; e (iv) se a verba honorária deve ser reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Conforme jurisprudência consolidada do STJ, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, admite-se a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão, salvo peculiaridades não demonstradas no caso concreto.
5. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento pacífico do STJ.
6. A distribuição dos ônus de sucumbência fixada na sentença está adequada, considerando que a autora teve acolhida a maior parte de seu pedido.
7. O percentual de 20% fixado a título de honorários advocatícios revela-se excessivo, diante da baixa complexidade da causa, devendo ser reduzido para 15%.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual, salvo peculiaridades não demonstradas no caso concreto. 2. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado. 3. Honorários advocatícios devem ser fixados conforme os critérios legais, observando-se a complexidade da causa e os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 02.10.2019; STJ, AgInt no AREsp nº 2.635.950/MS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 21.10.2024, DJe 28.10.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1988931/SP, Quarta Turma, j. 09.08.2022, DJe 19.08.2022; TJES, Apelação Cível nº 0002083-65.2021.8.08.0030, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, 4ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010365-54.2018.8.08.0012

APTE
:
SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA

APDO
:
WASHINGTON COELHO

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

V O T O

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA
em face da sentença que, nos autos de ação ordinária, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para “
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, devendo a parte requerida efetuar o pagamento do percentual de 80% (oitenta por cento) do saldo do pagamento realizado pela autora, em uma única parcela, a ser corrigida monetariamente desde a data dos efetivos pagamentos e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado da presente
”.

Sustenta a recorrente à fls. 190/206, em apertada síntese, que:
(i)
em casos de rescisão de contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 por culpa do comprador, é autorizada a retenção de 25% dos valores por ele pagos;
(ii)
a r. sentença não fixou o índice aplicável para a incidência dos juros de mora, devendo ser consignado que será aplicada exclusivamente a taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, a título tanto de correção quanto de juros moratórios, na forma do art. 406 do Código Civil;
(iii)
os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados em 60% para autora e 40% para a requerida; e que
(iv)
os honorários, fixados em 20% (vinte por cento) sobre a condenação, são excessivos.

Pois bem.

Consoante o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, restou consolidado que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador autoriza, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, ressalvadas as hipóteses em que peculiaridades do caso concreto justifiquem a fixação de percentual inferior — entendimento reiterado no julgamento do AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe 28/10/2024.

No caso sob exame, o contrato foi firmado em 14/03/2013 (fl. 34) e não foram trazidos aos autos elementos fáticos específicos que autorizem a mitigação do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), razão pela qual deve ser autorizada a retenção em tal montante, por se encontrar em conformidade com a mencionada orientação jurisprudencial.

No mesmo sentido, confira-se julgado recente desta colenda Quarta Câmara Cível:

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL DE 25% – RAZOABILIDADE – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE DANO MORAL – RECURSO DA RÉ PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO.
1. De acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça “quando do julgamento do REsp n. 1 .723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n . 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor” (AgInt no AREsp n. 2.635 .950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024). 2. Na hipótese dos autos, não foram apontados elementos concretos que justifiquem a redução do percentual de retenção contratualmente estipulado em 25% (vinte e cinco por cento), de modo que deve ser mantida a referida disposição.
3 . O descumprimento contratual, por si só, não rende ensejo ao dano moral indenizável, afigurando-se necessário, para tanto, a caracterização de situações excepcionais que, de forma inequívoca, ofendam a esfera extrapatrimonial da parte lesada, o que não restou identificado no caso vertente.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00020836520218080030, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível)

Contudo, igual sorte não assiste ao recorrente quanto à pretensão de modificação dos consectários da condenação. Isto porque, quanto à atualização dos valores a serem restituídos, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme bem decidiu o d. Juízo Singular.

É também a orientação do c. STJ:

[...] 2.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

Quanto ao pedido de redimensionamento da sucumbência, razão também não assiste ao apelante. Como se vê, a parte autora/recorrida sucumbiu apenas de pequena parte de seu pedido (improcedência do pedido de indenização por danos morais), afigurando-se acertada, portanto, a r. sentença ao distribuir o ônus de sucumbência na razão de 80% para o requerido e 20% para a autora.

Por fim, com relação ao percentual de honorários advocatícios devidos, estes fixados em grau máximo (20%), penso que razão assiste ao recorrente. Rigorosamente, a demanda não apresentou grande complexidade, por tratar-se de simples rescisão de contrato de compra e venda (art. 85, § 2º, inciso III, do CPC); os serviços foram prestados no mesmo Município do escritório de advocacia que patrocina o autor (inciso II); e o feito não tramitou por prazo excessivo (inciso IV). Assim, em que pese o zelo dos doutos causídicos (inciso I), penso que a verba honorária deve ser reduzida para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, mantida a forma de rateio.

Pelo exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para autorizar, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas quando da restituição dos valores, bem como para reduzir a verba honorária para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.