Tribunal: TJES
Processo: 5006036-33.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC ATÉ A CITAÇÃO E TAXA SELIC A PARTIR DE ENTÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com condenação da ré à devolução integral das parcelas pagas, multa compensatória e reconhecimento da nulidade de cláusulas contratuais, em razão do atraso na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual por culpa da promitente vendedora;
(ii) verificar a possibilidade de retenção de valores pela vendedora; e

(iii) estabelecer os critérios de correção monetária e juros sobre os valores a serem devolvidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual da promitente vendedora, que não cumpriu os prazos ajustados, mesmo considerando o prazo de tolerância contratual. O contrato foi firmado durante a pandemia de COVID-19, afastando a aplicação do art. 393 do Código Civil, uma vez que a imprevisibilidade não se aplica a contratos celebrados com ciência dos eventos pandêmicos.

A atividade de construção civil foi considerada essencial, conforme Decreto Federal nº 10.344/2020, não se sujeitando a paralisações gerais, além de o atraso decorrer de fatores internos da vendedora, como a desídia na renovação de licenças necessárias.

A ausência de registro do contrato no cartório competente impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a aplicação do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e o procedimento de retenção de valores nele previsto.

Conforme a Súmula 543 do STJ, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas deve ser integral quando a culpa pelo inadimplemento for da promitente vendedora.

Juros de mora incidem a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso até a citação, sendo substituída pela taxa Selic após esse marco temporal.

Não se aplica o Tema 1.095 do STJ ou o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois a rescisão decorreu de inadimplemento culposo da vendedora, e não de distrato consensual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora justifica a rescisão do contrato e a devolução integral das parcelas pagas.

A ausência de registro do contrato no cartório de imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e a aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997.

Em casos de inadimplemento culposo, não se aplica a retenção de valores prevista no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 ou no Tema 1.095 do STJ.

Juros de mora incidem a partir da citação e correção monetária pelo INPC até a citação, substituída pela taxa Selic após esse momento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 393 e 403; CDC, art. 53; Lei nº 9.514/1997, art. 23; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.014.411/SP, DJe 21.08.2023; STJ, REsp nº 1.911.050/SP, DJe 14.05.2021; Súmula 543 do STJ; TJES, Apelação Cível nº 5014920-51.2022.8.08.0024, j. 11.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006036-33.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APELADO
S
:
WANDERSON PINTO MARTINS E OUTRO

RELATOR(A):

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC ATÉ A CITAÇÃO E TAXA SELIC A PARTIR DE ENTÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com condenação da ré à devolução integral das parcelas pagas, multa compensatória e reconhecimento da nulidade de cláusulas contratuais, em razão do atraso na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual por culpa da promitente vendedora;
(ii) verificar a possibilidade de retenção de valores pela vendedora; e

(iii) estabelecer os critérios de correção monetária e juros sobre os valores a serem devolvidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual da promitente vendedora, que não cumpriu os prazos ajustados, mesmo considerando o prazo de tolerância contratual. O contrato foi firmado durante a pandemia de COVID-19, afastando a aplicação do art. 393 do Código Civil, uma vez que a imprevisibilidade não se aplica a contratos celebrados com ciência dos eventos pandêmicos.

A atividade de construção civil foi considerada essencial, conforme Decreto Federal nº 10.344/2020, não se sujeitando a paralisações gerais, além de o atraso decorrer de fatores internos da vendedora, como a desídia na renovação de licenças necessárias.

A ausência de registro do contrato no cartório competente impede a constituição da propriedade fiduciária, afastando a aplicação do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e o procedimento de retenção de valores nele previsto.

Conforme a Súmula 543 do STJ, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas deve ser integral quando a culpa pelo inadimplemento for da promitente vendedora.

Juros de mora incidem a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso até a citação, sendo substituída pela taxa Selic após esse marco temporal.

Não se aplica o Tema 1.095 do STJ ou o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, pois a rescisão decorreu de inadimplemento culposo da vendedora, e não de distrato consensual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora justifica a rescisão do contrato e a devolução integral das parcelas pagas.

A ausência de registro do contrato no cartório de imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária e a aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997.

Em casos de inadimplemento culposo, não se aplica a retenção de valores prevista no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 ou no Tema 1.095 do STJ.

Juros de mora incidem a partir da citação e correção monetária pelo INPC até a citação, substituída pela taxa Selic após esse momento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 393 e 403; CDC, art. 53; Lei nº 9.514/1997, art. 23; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.014.411/SP, DJe 21.08.2023; STJ, REsp nº 1.911.050/SP, DJe 14.05.2021; Súmula 543 do STJ; TJES, Apelação Cível nº 5014920-51.2022.8.08.0024, j. 11.07.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade conhecer do recurso, e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5006036-33.2022.8.08.0024

APELANTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APELADO
S
:
WANDERSON PINTO MARTINS E OUTRO

RELATOR:
D
ES
. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, cinge-se o presente apelo a analisar a juridicidade da
Sentença
que
julgou
parcialmente
procedente
os pedidos iniciais,
“
confirmando a tutela de urgência ao seu tempo deferida (ID 15121954),
resolver
a promessa de compra e venda firmada entre as partes e: a)
condenar
a ré a devolver aos autores o valor de R$ 68.487,85 (sessenta e oito mil quatrocentos e oitenta e sete reais e oitenta e cinco centavos); b)
condenar
a ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 6.848,78 (seis mil oitocentos e quarenta e oito reais e setenta e oito centavos) a título de multa compensatória; c) reconhecer a impossibilidade de atribuir aos autores impostos incidentes sobre o imóvel objeto da ação à parte autora, bem como a nulidade da cláusula 7.4 do contrato.”

Em breve síntese, as partes firmaram contrato de compra e venda aos 01/07/2019, tendo como objeto o Lote n 31, quadra 21 do Setor B, no loteamento Enseada Praia Grande, Fundão/ES.

No referido contrato restou pactuado o pagamento de entrada de
R$ 5.257,50 (cinco mil duzentos e cinquenta e sete reais e cinquenta centavos), mais 42 parcelas de R$ 1.961,13 (mil novecentos e sessenta e um reais e treze centavos), com vencimento da primeira parcela no dia 28/08/2019.

A cláusula 9.2 do Contrato estipulou que as obras de infraestruturas do loteamento deveriam seriam entregues no dia 31/12/2020, ou, na pior das hipóteses, considerando o prazo de tolerância de atraso de 6 (seis) meses, previsto na cláusula 7.9, a entrega ocorreria no dia 30/06/2021; com posterior comunicação pela recorrente de entrega até 30/09/2021, o que também não foi cumprido.

Pois bem.
Com relação ao prazo definido para entrega do lote, verifica-se das cláusulas 7.7 e 7.8 do contrato de compra e venda (Id 8363605 – p.7/8), a sua previsão inicial para o dia
31 de dezembro de 2020, com prazo de tolerância de 06 (seis meses), o que autorizaria postergá-lo até a data de 31/06/2021.

Contudo, quando do ajuizamento da demanda, isto é, em
25/02/2022
, o imóvel ainda não havia sido entregue, o que já autorizaria a rescisão contratual por culpa da Apelante, porquanto, como bem descortinou o magistrado primevo,
havia previsão expressa para invocação do prazo de tolerância no caso de superveniência de Pandemia
(Cláusula 7.8, VII), motivo pelo qual não se trata de aplicação do art.393 do Código Civil.

Ademais,
a
atividade de construção civi
l
foi considerada como essencial, nos termos do Decreto Federal nº 10.344, de 11 de maio de 2020, não se sujeitando às paralisações ordinariamente ocorridas em outros setores,
bem como,
de ressaltar, que o contrato foi firmado no decorrer da pandemia, precisamente em 01/06/2020, o que afasta a imprevisibilidade.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONTRATO FIRMADO DURANTE A PANDEMIA. AUSÊNCIA DE IMPREVISIBILIDADE CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CONFIGURADOS. QUANTUM MANTIDO; JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS E DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL FIXADOS DE OFÍCIO SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...]..
2) Caso concreto em que o contrato foi firmado no decorrer da pandemia (23/12/2020), não havendo que se falar em imprevisibilidade.
(TJES, Classe: Apelação Cível,5014920-51.2022.8.08.0024, Relator
:
RAPHAEL AMERICANO CÂMARA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
,
Data: 11/07/2024)

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO OCORRÊNCIA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TEMA Nº 971 DO STJ – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
[...].

Mérito 3. A quaestio recursal cinge-se em definir se o inadimplemento da apelante decorre ou não de caso fortuito ou força maior, o que, em caso afirmativo, excluiria a sua responsabilidade, nos termos do art. 3931 do Código Civil. 4. Não se olvida de que a pandemia da COVID-19 impactou significativamente o desenvolvimento das relações jurídicas, dificultando o adimplemento das obrigações nos termos originalmente pactuados. Entretanto, deve-se ter em consideração, na esteira do que consignado no decisum recorrido, que a atividade de construção civil, embora impactada, foi considerada como essencial, não se sujeitando às paralisações ordinariamente ocorridas em outros setores. 5. Ademais, a celebração da avença se deu em 09 de julho de 2020, momento em que os eventos decorrentes da pandemia da COVID-19 já se encontravam plenamente instalados, tendo sido decretado, em âmbito nacional, o estado de calamidade pública em 20/03/2020 (Decreto Legislativo nº 06/2020). Logo, é evidente que a apelante, quando da celebração do contrato, já possuía ciência das adversidades decorrentes da pandemia da COVID-19, não sendo possível classificar estes fatos como caso fortuito ou força maior
.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 5026026-44.2021.8.08.0024, Relator
:
SERGIO RICARDO DE SOUZA, Órgão julgador:
TERCEIRA
CÂMARA CÍVEL
,
Data:
30/03/2023
)

Outrossim, em caso semelhante ao que se apresenta nestes autos, já se manifestou este Sodalício que
“ A mera apresentação de notícias constantes em veículos de informação demonstrando os reflexos da pandemia no mercado não são suficientes para comprovar que tais situações foram determinantes para o atraso do empreendimento. Ademais, a prova dos autos aponta para a existência de outros fatores que ensejaram o atraso da entrega do empreendimento, como a desídia da empresa na renovação das licenças necessárias.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 5001646-20.2022.8.08.0024, Relator
:
ALDARY NUNES JUNIOR, Órgão julgador:
PRIMEIRA
CÂMARA CÍVEL
,
Data:
20/07/2024
).

Assim,
evidente o atraso na entrega do lote e, com efeito, o inadimplemento contratual da Apelante.

A seguir,
sustentou a Apelante que
o contrato sub judice é garantido com alienação fiduciária, de aplicação do art.27, §4º, da Lei 9.514/1997, o que afasta a incidência do art.53 do Código de Defesa do Consumidor

N
os termos do art.23 da Lei 9.514/1997
“Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título."

N
a espécie,
esclareço que não houve a constituição da propriedade fiduciária em razão da ausência do registro do contrato no competente Cartório de Imóveis, impedindo, assim, a aplicação d
o procedimento previsto no art.27 da
Lei
9.514/97.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1
. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor.
2
. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997
.3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. (...)
3. O propósito recursal é definir i) se a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária enseja, quanto ao pleito de restituição de valores pagos, a necessidade de observância do procedimento previsto na Lei 9.514/97, ainda que ausente o registro do contrato; e ii) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel. 4. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 5. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 6. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
7. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários. (REsp 1911050/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04.05.2021, DJe 14.05.2021) Destaque da transcrição.

A
demais, não se aplica, pois, a tese fixada no tema repetitivo 1095 do STJ
1
ao caso, pois comprovado o inadimplemento contratual da
promitente vendedora
. Dessa forma, aplicável o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ:

"Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente

Destarte, configurado o atraso na entrega do imóvel, de rigor a restituição integral dos valores adimplidos pelo Apelado,
inclusive
aqueles
referentes ao IPTU, uma vez que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
“ [...].A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.[...].
(AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. [...].2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.
3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024.)

A seguir,
cláusula penal compensatória prefixa perdas e danos,
e neles incluem-se apenas
os prejuízos efetivos e os lucros cessantes (art. 403, CC),
2
isto é, só os prejuízos patrimoniais.

Leciona Flávio Tartuce que
"as perdas e danos referenciados na atual codificação privada apenas tratam dos danos materiais. Todavia, anote-se que outros danos podem surgir do inadimplemento obrigacional, caso dos danos morais (art. 5º, incs. V e X, da CF/1988) e dos danos estéticos (Súmula 387 do STJ)"
(Manual de Direito Civil. Volume único - 10a ed. - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020, pág. 664).

Continuando,
ao contrário do que entende a recorrente,
também não é possível
aplicar ao presente caso o artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018),
o qual prevê a possibilidade de
retenção de até 10%
(dez por cento),
bem como o Tema 1.002 do STJ
3
, uma vez que a culpa pela rescisão do contrato não foi imotivada, mas sim respaldada no atraso da entrega do bem, motivo pelo qual
fluem
os juros de mora a partir da citação.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...].
3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula nº 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius.
4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.
5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.
6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ.
7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
[...].
3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021)
[...
].
(AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

Por
fim
, quanto os consectários
da condenação
patrimonial,
deve
rá
incidir a título de correção monetária
o
INPC do efetivo desembolso até a citação e, a partir de então, exclusivamente a taxa Selic.

Por todo o exposto, conheço e
dou parcial provimento
ao recurso para, com relação aos valores a restituir ao Apelado,
determinar a incidência de correção monetária pelo INPC, incidente do efetivo desembolso até a citação e, a partir de então, exclusivamente a taxa Selic.

Em razão do provimento parcial do recurso, deixo de aplicar o art.85, §11, do Código de Processo Civil.

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos com o escopo precípuo de reanálise do pedido possui nítido caráter protelatório, a ensejar a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC (EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 431.164/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/10/2014, DJe 13/10/2014).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

1

STJ - Tema 1.095:
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2

Código Civil – art.403:
Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

3

STJ – Tema 1.002:
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, integralmente, a douta relatoria.

É como voto.