Tribunal: TJES
Processo: 0012822-96.2017.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-12-17

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR DO NOVO ALUGUEL. NEGÓCIO PROCESSUAL. PROVA PERICIAL. RECURSO PROVIDO.

1 - A locatária ajuizou ação renovatória de contrato de locação comercial, requerendo a renovação por mais 10 (dez) anos, com proposta de valor locativo que, após a produção de prova pericial, revelou-se inferior ao de mercado.
2 - As partes entabularam negócio processual para admitir a perícia judicial como meio de apuração do valor do novo aluguel, elegendo consensualmente o perito e arcando com os honorários em igualdade.
3 - A prova pericial técnica, regularmente produzida, fixou o valor de mercado do aluguel em R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais), sendo escorreita e dotada de imparcialidade.
4 - A sentença, ao desconsiderar a prova técnica e o negócio processual firmado, deixou de fixar o valor do novo aluguel conforme apurado na perícia.
5 - A jurisprudência do STJ veda ao julgador, na ação renovatória, fixar o valor do aluguel fora dos limites estabelecidos pelas propostas das partes.
6 - Recurso provido.

Vitória, 11 de dezembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012822-96.2017.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO SHOPPING SUL

APELADO: LOJAS AMERICANAS S.A.

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DO VALOR DO NOVO ALUGUEL. NEGÓCIO PROCESSUAL. PROVA PERICIAL. RECURSO PROVIDO.

1 - A locatária ajuizou ação renovatória de contrato de locação comercial, requerendo a renovação por mais 10 (dez) anos, com proposta de valor locativo que, após a produção de prova pericial, revelou-se inferior ao de mercado.
2 - As partes entabularam negócio processual para admitir a perícia judicial como meio de apuração do valor do novo aluguel, elegendo consensualmente o perito e arcando com os honorários em igualdade.
3 - A prova pericial técnica, regularmente produzida, fixou o valor de mercado do aluguel em R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais), sendo escorreita e dotada de imparcialidade.
4 - A sentença, ao desconsiderar a prova técnica e o negócio processual firmado, deixou de fixar o valor do novo aluguel conforme apurado na perícia.
5 - A jurisprudência do STJ veda ao julgador, na ação renovatória, fixar o valor do aluguel fora dos limites estabelecidos pelas propostas das partes.
6 - Recurso provido.

Vitória, 11 de dezembro de 2025.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Apelação Cível nº 0012822-96.2017.8.08.0011

Apelante: Condomínio do Shopping Sul

Apelada: Lojas Americanas S.A.

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Condomínio do Shopping Sul contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, por meio da qual, nos autos da ação renovatória de contrato de locação não residencial ajuizada por Lojas Americanas S.A., julgou parcialmente procedente o pedido para renovar o contrato de locação por mais 120 (cento e vinte) meses, de 13/03/2018 até 13/03/2028, mantendo as cláusulas pactuadas, sem fixar expressamente o valor do novo aluguel conforme perícia judicial.

Em suas razões recursais, o apelante pretende a reforma da sentença
“para que os aluguéis sejam fixados no importe apurado pelo perito judicial, que é o valor de mercado da locação”.
Sustenta para tanto, basicamente, que (a) o juízo de origem deixou de observar o valor de mercado fixado em perícia judicial, no importe de R$ 69.000,00; (b) as partes entabularam negócio processual admitindo a perícia como meio de fixação do valor do novo aluguel; (c) a sentença é contraditória ao desconsiderar esse acordo processual e a conclusão do perito nomeado; (d) a oferta de renovação formulada pela locatária está em valor abaixo do valor de mercado, o que violaria os requisitos legais da renovação compulsória; (e) houve violação ao disposto nos arts. 190, 357, §2º, e 471 do CPC, bem como aos arts. 51, 71 e 72 da Lei n. 8.245/91.

Contrarrazões da apelada (id 12802569), pela incolumidade da sentença.

Em tempo, determino que a Secretaria adote as providências necessárias para que este recurso seja julgado
antes
daquele interposto nos autos associados (Apelação nº 5011061-66.2022.8.08.0011).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 24 de setembro de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, o
Condomínio do Shopping Sul se volta
contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim/ES, por meio da qual, nos autos da ação renovatória de contrato de locação não residencial ajuizada por Lojas Americanas S.A., julgou parcialmente procedente o pedido para renovar o contrato de locação por mais 120 (cento e vinte) meses, de 13/03/2018 até 13/03/2028, mantendo as cláusulas pactuadas, sem fixar expressamente o valor do novo aluguel conforme perícia judicial.

O apelante pretende a reforma da sentença
“para que os aluguéis sejam fixados no importe apurado pelo perito judicial, que é o valor de mercado da locação”.
Sustenta para tanto, basicamente, que (a) o juízo de origem deixou de observar o valor de mercado fixado em perícia judicial, no importe de R$ 69.000,00; (b) as partes entabularam negócio processual admitindo a perícia como meio de fixação do valor do novo aluguel; (c) a sentença é contraditória ao desconsiderar esse acordo processual e a conclusão do perito nomeado; (d) a oferta de renovação formulada pela locatária está em valor abaixo do valor de mercado, o que violaria os requisitos legais da renovação compulsória; (e) houve violação ao disposto nos arts. 190, 357, §2º, e 471 do CPC, bem como aos arts. 51, 71 e 72 da Lei n. 8.245/91.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia acerca do valor do aluguel objeto do contrato de locação celebrado entre as partes (Loja 325 do Piso Térreo do Condomínio do Shopping Sul com uma área total de 1.583m2).

Ao que se vê dos autos, a locatária (Lojas Americanas S.A.) ajuizou na data de 15.09.2017 a presente ação renovatória do contrato de locação do imóvel não residencial postulando a renovação compulsória do contrato por igual período de 10 (dez) anos (14.3.2018 a 13.3.2028) com a proposta de redução do valor locativo, pugnando “
pelo aluguel correspondente
a
R$ 24.628,92, mantendo-se todas as demais cláusulas do contrato o que reflete a média do mercado locativo local”
(fl. 04)
.

Ocorre que, em sede de contestação, o locador (
Condomínio do Shopping Sul), por sua vez, formulou contraproposta na qual “
pede seja estipulado [...] valor locativo para o imóvel, condizente com o preço de mercado, na ordem de R$ 79.150,00 (setenta e nove mil e cento e cinquenta reais), a ser atualizado pelo IPCA”
(fl. 307)
.

Em seguida, em sede de audiência de conciliação (fls. 360/361), consta na assentada que “
Sequencialmente foram envidados esforços para tentativa de conciliação,
tendo as partes implementado negócio processual para admitir apenas como prova - a perícia judicial, avaliação do valor do aluguel, nos termos do mercado
, comprometendo-se ambas as partes a custearem 50% (cinquenta por cento) cada uma dos honorários periciais. Ademais, no prazo máximo de 10 dias serão apresentados nos autos os quesitos. [...]
Por último, indicam como perito por recíproca confiança, o profissional Edmar Rabello
, [...]
”
(grifei).

Então o perito judicial apresentou o “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Valor Locativo” (fls. 386/397), concluindo que o valor de locação para o imóvel avaliado é de R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais).

No entanto, a magistrada de primeiro grau, a despeito de reconhecer a higidez da prova pericial produzida e ainda consignar que
“a prova pericial, inclusive, deixou evidente que o valor da locação contratada está abaixo do valor de mercado”
, por reputar que a parte autora não comprovou o desequilíbrio econômico (crise econômica) alegado, os requisitos da teoria da imprevisão e a onerosidade excessiva, concluiu que
“não cabe ao Judiciário impor a redução do valor da locação [...] Sem prejuízo, por outro lado, o direito à renovação contratual que visa garantir ao locatário”.

Sucede que não fosse suficiente o próprio negócio processual entabulado pelas partes acerca da delimitação da prova pericial para a avaliação do valor do aluguel “nos termos do mercado” imobiliário daquela localidade, bem como as afirmações de ambas as partes (
tanto na petição inicial como na contestação quanto ao valor de mercado que atribuiam ao imóvel
), certo é que deve ser prestigiada e observada a prova técnica produzida na aferição do valor da locação.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER - FIXAÇÃO DO NOVO ALUGUEL MÍNIMO EM CONFORMIDADE COM O LAUDO PERICIAL - ÔNUS SUCUMBENCIAIS REPARTIDOS PROPORCIONALMENTE ENTRE AS PARTES - AVALIAÇÃO PONDERADA DO QUADRO SUCUMBENCIAL

-
Produzido pelo perito do juízo laudo escorreito com indicação do valor a ser adotado como aluguel mínimo reajustável de loja em shopping center, valor esse apurado com base em minuciosa pesquisa de mercado, cabe adotá-lo no julgamento da lide.
- Havendo sucumbência recíproca, incide o disposto no artigo 86, caput, do CPC, segundo o qual "se cada litigante for, em parte, vencedor e vencidos, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas", de acordo com os graus de êxito e derrota experimentados pelas partes. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.514056-1/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/07/2025, publicação da súmula em 18/07/2025)

APELAÇÃO – "AÇÃO RENOVATÓRIA". Locação de imóvel comercial. Fixação do valor locatício. Laudo pericial. Sentença de parcial procedência. Insurgência do réu.
Valor do aluguel fixado na sentença com base nas conclusões do perito judicial. Laudo pericial imparcial, assentado em critérios técnicos e equidistantes dos interesses das partes. Valor fixado dentro dos limites da lide.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1138500-88.2021.8.26.0100; Relator (a): Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/09/2025; Data de Registro: 05/09/2025)

Ademais, tenho que na espécie, revela-se de rigor, a observância do valor averiguado pela prova pericial, notadamente porque o STJ orienta no sentido de que
“[...] Na ação renovatória de contrato de locação, em virtude da sua natureza dúplice, é vedado ao magistrado fixar o aluguel em quantia inferior àquela proposta pelo locatário, tampouco em valor superior à contraproposta apresentada pelo locador. Precedente.[...]”
(AgInt no REsp n. 2.152.935/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.)

Com base em tais fundamentos,
dou provimento
ao recurso para, reformando em parte a sentença, fixar o valor do aluguel no importe de R$ 69.000,00 (sessenta e nove mil reais), conforme apurado na perícia judicial realizada, mantida a condenação da apelada nos ônus sucumbenciais, tal como fixado no ato judicial impugnado, porém com o acréscimo de 1% em favor do apelante, nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual do dia 02.12.2025.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 02.12.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.