Tribunal: TJES
Processo: 0020220-89.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-13

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.
RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
POR CULPA DO
S
COMPRADOR
ES.

DESISTÊNCIA
. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 25%. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária de rescisão de contrato cumulada com indenização por perdas e danos, reconheceu a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem e extinguiu o feito nessa parte. Quanto ao mérito, declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, fixou a restituição de valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, e distribuiu os ônus sucumbenciais entre as partes de forma proporcional à sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável aos valores pagos pelos compradores em decorrência da rescisão contratual; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos; e (iii) examinar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, o percentual de retenção devido à vendedora pode variar entre 10% e 25% do montante pago, considerando os custos administrativos, de divulgação e comercialização.

4. No caso concreto, ao fixar o percentual de retenção em 10%, a sentença não recompensou adequadamente a recorrente pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, o que justifica a majoração para 25%, patamar compatível com os custos incorridos pela vendedora e os precedentes do STJ (AgInt no AREsp 714.250/SC).

5. Quanto ao termo inicial da correção monetária, prevalece o entendimento consolidado do STJ de que a atualização das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, preservando o equilíbrio econômico entre as partes (AgInt no AREsp 1674588/SP).

6. A distribuição dos ônus sucumbenciais na sentença foi adequada, observando a proporcionalidade entre a procedência parcial dos pedidos e o grau de sucumbência das partes, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

8. O percentual de retenção em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser fixado em até 25% dos valores pagos, conforme os custos suportados pelo vendedor e a jurisprudência consolidada do STJ.

9. A correção monetária sobre os valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda deve incidir a partir de cada desembolso.

10. A proporcionalidade na distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida quando observada na sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020220-89.2016.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: EMPREENDIMENTO ITAPARICA SUBLIME LTDA
APELADO: ANA LUCIA RAUTA MACHADO e outros
RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.
RESCISÃO
DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
POR CULPA DO
S
COMPRADOR
ES.

DESISTÊNCIA
. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 25%. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação ordinária de rescisão de contrato cumulada com indenização por perdas e danos, reconheceu a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem e extinguiu o feito nessa parte. Quanto ao mérito, declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, fixou a restituição de valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, e distribuiu os ônus sucumbenciais entre as partes de forma proporcional à sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável aos valores pagos pelos compradores em decorrência da rescisão contratual; (ii) estabelecer o termo inicial da correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos; e (iii) examinar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, o percentual de retenção devido à vendedora pode variar entre 10% e 25% do montante pago, considerando os custos administrativos, de divulgação e comercialização.

4. No caso concreto, ao fixar o percentual de retenção em 10%, a sentença não recompensou adequadamente a recorrente pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, o que justifica a majoração para 25%, patamar compatível com os custos incorridos pela vendedora e os precedentes do STJ (AgInt no AREsp 714.250/SC).

5. Quanto ao termo inicial da correção monetária, prevalece o entendimento consolidado do STJ de que a atualização das parcelas pagas deve incidir a partir de cada desembolso, preservando o equilíbrio econômico entre as partes (AgInt no AREsp 1674588/SP).

6. A distribuição dos ônus sucumbenciais na sentença foi adequada, observando a proporcionalidade entre a procedência parcial dos pedidos e o grau de sucumbência das partes, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

8. O percentual de retenção em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser fixado em até 25% dos valores pagos, conforme os custos suportados pelo vendedor e a jurisprudência consolidada do STJ.

9. A correção monetária sobre os valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda deve incidir a partir de cada desembolso.

10. A proporcionalidade na distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida quando observada na sentença.
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ACÓRDÃO
Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar em parte a sentença, nos termos do voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator.
Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Conforme brevemente relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
EMPREENDIMENTO ITAPARICA SUBLIME LTDA
,

contra r. sentença (ID nº 31979393-processo referência), proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital (ID nº 31979393-processo referência), integrada pela decisão de ID nº 9557686, que, nos autos da “ação ordinária de rescisão de contrato c/c indenização por perdas e danos e pedido de tutela antecipada” ajuizada por
HUMBERTO GIOVANI MACHADO
e
ANA LUCIA RAUTA MACHADO
, em face da mesma, reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o feito, em relação a essa pretensão, na forma do art. 487, II, do CPC.

Outrossim, julgou parcialmente procedentes os demais pedidos autorais para:
1)
declarar a nulidade dos incisos IV e V, da cláusula oitava, do contrato de promessa de compra e venda discutido nos autos; e,
2)
Condenar o requerido a restituir aos autores o valor de R$ 44.100,54 (quarenta e quatro mil e cem reais e cinquenta e quatro centavos), corrigido monetariamente a contar da data do desembolso de cada parcela e acrescido de juros moratórios legais a contar do trânsito em julgado da decisão, extinguindo o feito, com julgamento de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015.”.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou os autores e o requerido a arcarem as custas processuais, competindo ao requerido o pagamento de 70% e aos autores o pagamento de 30%; e, honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, competindo ao patrono dos autores o recebimento de 70% da verba e ao patrono do requerido o recebimento dos 30% restantes, atendendo ao disposto no § 2º, do art. 85, do CPC/2015 (...).

Em suas razões recursais (ID nº 9557688), o apelante

sustenta, em síntese, que:
(
I
)
“
conforme confessado na petição inicial, a rescisão contratual se deu a pedido dos autores, o que revela a responsabilidade exclusiva destes pelo fim da avença
”;
II)
“
a r. sentença merece retoque quanto ao percentual de retenção fixado, qual seja, no patamar
mínimo
de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos apelados, notadamente porque o ônus pela rescisão do contrato deve recair exclusivamente sobre eles. Nesses termos, a retenção de
apenas
10% (dez por cento) dos valores adimplidos pelos apelados, conforme determinado pelo juízo de piso, data venia, NÃO é adequada, muito menos suficiente, para indenizar a apelante das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
”;
III)
“
após ter efetuado o pagamento de parte do valor devido e dar ensejo à rescisão, os apelados devem suportar todas as deduções em conformidade ao que consolidado pela Jurisprudência Pátria, que admite o percentual de 25% de retenção dos valores adimplidos
”;
IV)
“
o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual consolidado pela Segunda Seção do C. STJ no julgamento do EAg 1.138.183/PE, é compreendido como adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária, conforme reiteradamente afirmado pelo C. STJ
”;
V)
“
a proteção do interesse dos consumidores, ora apelados, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária
”.
V
I
)
“
o
termo inicial de incidência da atualização monetária deverá ser a partir do ajuizamento da ação, razão pela qual, a r. sentença merece retoque também neste ponto
”; e que:
V
II
)
“
diante da sucumbência recíproca, evidente que o r. decisum recorrido carece de reforma, a fim de que os honorários advocatícios sejam arbitrados proporcionalmente à sucumbência das partes”.

Pelo exposto, requer “
seja conhecido e provido o recurso de apelação ora interposto, reformando-se a r.
sentença recorrida, a fim de que seja majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos apelados, nos moldes da Jurisprudência consolidada pelo C. STJ, bem como seja fixado o termo inicial de incidência da correção monetária sobre os valores objeto de restituição a contar da data do ajuizamento da ação e, por fim, que os honorários advocatícios sejam arbitrados proporcionalmente
”.

Depreende-se da inicial que, as partes firmaram compromisso de compra e venda cujo objeto foi o apartamento n. 603 do Edifício Itaparica Sublime, no preço total de R$ 266.000,00.

A parte requerente ora apelada aduz que a forma de pagamento fora dividida em 1 parcela paga a vista no valor de R$ 4.200,00, no ato de assinatura do contrato, 1 parcela de R$ 17.790,20, paga a vista através da carta imobiliária no ato de assinatura do contrato, 25 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 926,40, totalizando R$ 23.160,00 e 01 parcela de financiamento bancário no valor de R$ 220.849,80;

E mais, que a exceção do financiamento bancário, as parcelas foram quitadas, mas os requerentes ora apelados resolveram rescindir o contrato em razão do trânsito congestionado na terceira ponte, haja vista que exercem suas atividades profissionais em Vitória, enquanto que o imóvel está situado em Vila Velha.

Por fim, que no momento da rescisão não fora realizada a atualização monetária dos valores quitados, com base no inciso IV, da cláusula 8ª do ajuste, que estabelece multa de no mínimo 10% do valor total do negócio. O valor da restituição imposta pela parte requerida fora de apenas R$ 13.435,82, aplicando cláusula ilegal e abusiva de contrato de adesão.

Pois bem, da própria narrativa inicial, extrai-se que a responsabilidade pelo desfazimento do negócio deve ser atribuída aos requerentes ora apelados.

É cediço o direito do promitente comprador de reaver parte dos valores já desembolsados, assim como é, nesse mesmo sentido, o dever do promitente vendedor, que sem culpa na rescisão do contrato é obrigado a devolver, com base no princípio do
favor debitoris,
de parte da quantia paga. Todavia, é imprescindível a análise da singularidade de cada caso, sob pena da não preservação do necessário equilíbrio contratual.

A retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente comprador visa compensar o promitente vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o percentual de retenção pela construtora no caso de rescisão contratual pelo adquirente deve ser de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido pelo consumidor, conforme arestos abaixo colacionados:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE ADVERSA ACOLHIDA PELA DECISÃO MONOCRÁTICA. NECESSIDADE DE AJUSTAR O ACÓRDÃO ESTADUAL À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso motivada por inadimplência do comprador, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes
. 2. Não há que se falar em resistência injustificada ensejadora de litigância de má-fé por parte da recorrente, quando a decisão da Corte local diverge do entendimento do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 714.250/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 10/10/2016)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA Nº 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. As construtoras não apresentaram argumento novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ).
3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
4. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a apreciação dos requisitos para a concessão da tutela antecipada (art. 273 do CPC), enseja o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7 desta Corte. 5. Inaplicabilidade do NCPC ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 1 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016)

O direito é dinâmico e, como tal, não pode ser aplicado genericamente a todos os casos indistintamente, porquanto cada qual possui suas peculiaridades. Para além do simples percentual fixado pela jurisprudência, o percentual deve observar a razoabilidade
1
.

Ocorre que, como venho afirmando perante este egrégio Colegiado
2
, o supramencionado posicionamento pacífico do colendo STJ deve ser interpretado com temperamentos pelos Tribunais locais, a quem compete, em última instância, apreciar os fatos levados a Juízo, pois, a simples aplicação do percentual lançado por turma do STJ, pode servir de incentivo à desistência de compradores incautos antes da entrega do imóvel.

E na hipótese de desvalorização imobiliária, a incidência cega dos percentuais de devolução que vem sendo determinados pela jurisprudência resultaria em verdadeira injustiça contratual.

Isso porque, firmada a promessa de compra e venda pelo preço pactuado, a eventual valorização do imóvel beneficiará, exclusivamente, o promitente comprador, do mesmo modo que, no caso de desvalorização, o prejuízo deverá ser a ele imputado, já que a partir da promessa de aquisição, este assume o risco das oscilações de mercado em relação ao ativo adquirido.

Entretanto, percebe-se que os Tribunais pátrios vem desprezando essa premissa ao reconhecer, indistintamente, o direito à devolução de até 90% (noventa) por cento do valor pago, retirando do adquirente todo e qualquer risco sobre o negócio, tendo em vista que bastaria ao contratante, ao perceber que o imóvel escolhido desvalorizará ou mesmo não valorizará a contento, requerer a resilição contratual com a certeza de que reaverá entre 75% a 90% do valor adimplido ao longo de dois, três anos, transferindo assim a maior parte do prejuízo ao empreendedor.

No caso em apreço,
ao autorizar a retenção de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos
(fl. 52)
pelo
s
comprador
es
(10% de R$
49.020,59
= R$
4.920,05
), o provimento jurisdicional resguardará
parte

vendedor
a
menos de
1,85
% (
um
vírgula
oitenta e cinco

por cento) do valor do contrato
original
(R$
266.000,0
0
), o que considero ínfimo para reparar os prejuízos advindos da devolução d
o imóvel.

Não podemos nos esquecer que a rescisão do contrato por culpa do comprador impõe ao vendedor a necessidade de retornar ao mercado para revender aquele imóvel com todos os custos inerentes a este fato, tais como, divulgação/marketing, equipe de venda, registro cartorário e etc.

Portanto,
in casu
, a previsão de retenção de 10% (dez por cento) do valor pago será insuficiente para reparar a parte vendedora ora apelante dos prejuízos causados pelo ato de vontade exclusivo dos compradores, porquanto irrisória quando comparada com o valor do contrato.

Todavia, melhor sorte não assiste à recorrente no tocante à modificação do termo inicial da correção monetária, para que incida a partir do ajuizamento da ação, uma vez que a jurisprudência do c. STJ é firme no sentido de que “
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada
desembolso
” (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

Por fim, também compreendo que a distribuição dos ônus sucumbenciais se deu de forma acertada.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) o valor a ser retido no momento da restituição simples do valor total pago pelos adquirentes, mantendo incólumes os demais pontos da sentença.

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), vez que tal verba somente é devida nas hipóteses de inadmissibilidade e de desprovimento
3
.

É como voto.

1
AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015.

2
Apelação 024160077996, Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy, Órgão julgador: Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 17/10/2017, Data da Publicação no Diário: 25/10/2017.

3
AgInt no AREsp n. 2.258.422/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar voto de relatoria.
GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO

para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) o valor a ser retido no momento da restituição simples do valor total pago pelos adquirentes, mantendo incólumes os demais pontos da sentença.