Tribunal: TJES
Processo: 5008918-95.2023.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão julgador: ADEMAR JOAO BERMOND
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008918-95.2023.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI
RECORRIDO: CONDOMINIO ATLANTICO SUL
RELATOR(A):
ADEMAR JOAO BERMOND

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

PODER JUDICIÁRIO

COLÉGIO RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

PROCESSO Nº 5008918-95.2023.8.08.0035

RECURSO INOMINADO CÍVEL

RECORRENTE: ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI

RECORRIDO: CONDOMINIO ATLANTICO SUL

JUÍZO DE ORIGEM: VILA VELHA – 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL

JUIZ RELATOR: ADEMAR JOÃO BERMOND

VOTO

Trata-se de Recurso Inominado interposto por ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI. A demanda original consiste em ação de execução de débitos condominiais referentes à unidade 401 do Edifício Amazonas, no valor de R$ 13.655,09, ajuizada pelo condomínio em face do ora recorrente, sob a alegação de que este seria o detentor dos direitos sobre a referida unidade e, portanto, responsável pelo débito.

O recorrente, em Embargos à Execução (ID 9074562), argumentou sua ilegitimidade passiva, sustentando ter vendido o imóvel em 08 de outubro de 2020 a Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE, conforme registro do imóvel no ID 9074567 e declaração da própria síndica do condomínio (ID 9074566), e que os débitos cobrados se referem a período posterior à venda (a partir de fevereiro de 2021, conforme planilha de débitos ID 9074554). Os referidos Embargos à Execução não foram conhecidos pelo Juízo de origem por ausência de garantia do juízo (Sentença ID 9074570).

O condomínio exequente peticionou nos autos (IDs 9074556 e 9074561), reconhecendo o equívoco quanto ao polo passivo e solicitando a substituição do executado pelo nome da atual proprietária, Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE. Ato contínuo, foi juntado aos autos acordo celebrado entre o CONDOMINIO ATLANTICO SUL e a Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE (ID 9074571), referente aos débitos condominiais da unidade 401, Edifício Amazonas, nos meses de 02/2021 a 11/2023.

Sobreveio
sentença
(IDs 9074575 e 9074576)
que homologou o acordo formalizado, julgando extinto o processo com resolução do mérito, sem, contudo, se manifestar expressamente sobre a exclusão do recorrente do polo passivo, apesar do pedido do exequente e da homologação de acordo com terceira pessoa.

Inconformado, o recorrente opôs Embargos de Declaração (ID 9074577), apontando omissão na sentença quanto à sua exclusão do polo passivo e substituição pela real devedora. A decisão dos Embargos de Declaração (ID 13181145) conheceu dos embargos, mas negou-lhes provimento, sob o fundamento de que a sentença embargada foi proferida por magistrada anterior e a reanálise da matéria somente seria possível em sede recursal perante o Colegiado Recursal.

O Recurso Inominado (ID 13181147) reitera a tese de ilegitimidade passiva, fundamentada na venda do imóvel antes da constituição dos débitos cobrados, na ciência do condomínio sobre a alienação e na celebração de acordo com a adquirente. Argumenta que a manutenção indevida no polo passivo lhe causou diversos prejuízos, incluindo restrição de crédito. Requer o provimento do recurso para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e determinada sua exclusão do processo.

Em contrarrazões (ID 13181151), o recorrido pugna pelo não conhecimento do recurso, sob a alegação de que a sentença homologatória de acordo é irrecorrível, nos termos do artigo 41 da Lei nº 9.099/95. Subsidiariamente, requer o desprovimento do recurso, sustentando a juridicidade do acordo homologado.

É o relato do necessário.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de não conhecimento do recurso arguida pelo recorrido. Embora o artigo 41 da Lei nº 9.099/95 estabeleça a
irrecorribilidade da sentença homologatória de conciliação, a situação fática dos autos apresenta peculiaridades que afastam a aplicação irrestrita de tal regra.

O recurso inominado
não busca rediscutir os termos do acordo homologado em si, mas sim sanar uma alegada omissão na sentença que, ao homologar um acordo firmado com terceira pessoa, deixou de apreciar o pedido de exclusão do executado original do polo passivo, cuja ilegitimidade é veementemente sustentada e corroborada por elementos nos autos.
A decisão que negou provimento aos Embargos de Declaração, ao remeter a questão da omissão para a análise da Turma Recursal, torna o presente recurso o meio adequado para que a matéria seja apreciada. A ilegitimidade passiva constitui matéria de ordem pública, cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, e a omissão na sentença sobre este ponto crucial, especialmente diante do reconhecimento do equívoco pelo próprio exequente e da celebração de acordo com a real devedora, justifica a admissibilidade do recurso para que o Colegiado possa se manifestar sobre a correção ou não da decisão que manteve o recorrente no polo passivo.

No mérito, a controvérsia principal reside na legitimidade passiva do recorrente para figurar na execução dos débitos condominiais. Conforme se depreende dos documentos acostados aos autos, em especial a certidão de ônus reais (ID 9074567),
o imóvel gerador dos débitos
condominiais (apartamento 401, Edifício Amazonas)
foi vendido pelo recorrente, ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI, para DALILA ARAUJO ALENCASTRE em 14 de agosto de 2020, com registro em 22 de outubro de 2020
(R-18-19.008). A planilha de débitos apresentada pelo condomínio (ID 9074554) demonstra que
os valores cobrados na execução se referem a competências a partir de fevereiro de 2021, ou seja, posteriores à data da venda do imóvel.

As obrigações condominiais possuem natureza
propter rem
, o que significa que aderem à coisa e são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário ou possuidor da unidade imobiliária no momento da constituição da dívida. No caso em tela, tendo o recorrente alienado o imóvel em data anterior ao período a que se referem os débitos executados, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a adquirente, Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE.

Ademais, o próprio condomínio exequente, em petições juntadas aos autos (IDs 9074556 e 9074561), reconheceu o equívoco na propositura da ação em face do recorrente e solicitou a substituição do polo passivo para incluir a Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE. A celebração de acordo diretamente com a Sra. DALILA ARAÚJO ALENCASTRE (ID 9074571), tendo como objeto os débitos condominiais em questão, reforça a ilegitimidade passiva do recorrente e a legitimidade da adquirente para responder pela dívida.

Diante do conjunto probatório e das manifestações das partes, resta configurada a ilegitimidade passiva de ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI para responder pela execução dos débitos condominiais referentes ao período posterior à venda do imóvel. A manutenção do recorrente no polo passivo, além de contrariar a natureza da obrigação
propter rem
e a realidade fática da titularidade do imóvel, causa-lhe inegáveis prejuízos.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para a fim de
RECONHECER a ilegitimidade passiva
de ALEXANDRO DE SOUZA BOLDI e, por conseguinte,
JULGAR EXTINTA
a execução em relação a ele, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Sem condenação em custas judiciais (já recolhidas) e honorários advocatícios ante o provimento do recurso, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/1995.

Karine Monteiro Prado

Juíza Leiga

O Sr. Juiz de Direito
Relator Doutor ADEMAR JOÃO BERMOND
: Nos termos da Resolução TJES n. 12/2020,
HOMOLOGO
o projeto de voto elaborado pela Ilma. Juíza Leiga, adotando como razões da minha manifestação para que produza seus efeitos legais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)