Tribunal: TJES
Processo: 0030341-12.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-12-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE TERMO DE QUITAÇÃO RESCISÓRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ADEQUAÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de nulidade de termo de quitação rescisório de contrato de financiamento de imóvel, reconheceu a prescrição trienal quanto à devolução da comissão de corretagem, declarou a abusividade do termo de quitação firmado, limitou a retenção ao percentual de 25% dos valores pagos e fixou restituição parcial, com atualização monetária desde o evento danoso e juros de mora desde a citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há três questões em discussão: (i) corrigir contradição entre a fundamentação e o dispositivo no tocante ao valor da restituição; (ii) definir o termo inicial dos juros de mora; (iii) estabelecer o marco da correção monetária das parcelas a serem restituídas.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A sentença reconhece expressamente a possibilidade de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, mas fixa valor a restituir incompatível com esse percentual, gerando contradição entre fundamentação e dispositivo.
4.
O correto cálculo da retenção de 25% sobre R$ 39.527,74 autoriza retenção de R$ 9.881,93, devendo ser restituído o montante de R$ 29.645,81, do qual já foram pagos extrajudicialmente R$ 13.749,51, restando R$ 15.896,30 como valor devido, e não R$ 17.872,00 como constou na sentença.
5.
Nos termos da tese firmada no Tema 1.002 do STJ, os juros de mora em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado. 6. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, e não desde o ajuizamento da ação ou o evento danoso.
7.
A alteração da correção monetária de ofício não configura
reformatio in pejus
, pois visa à aplicação correta do direito e por cuidar de questão de ordem pública.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:
9.
A contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença deve ser corrigida para adequar o valor da restituição ao percentual de retenção de 25% fixado com base na jurisprudência do STJ.
10.
Em rescisões contratuais por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.
11.
A correção monetária sobre parcelas a serem restituídas em contratos bilaterais deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada uma delas.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030341-12.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: ELVIRA VERGNA FEU BARROS

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE TERMO DE QUITAÇÃO RESCISÓRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ADEQUAÇÃO ENTRE FUNDAMENTAÇÃO E DISPOSITIVO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de nulidade de termo de quitação rescisório de contrato de financiamento de imóvel, reconheceu a prescrição trienal quanto à devolução da comissão de corretagem, declarou a abusividade do termo de quitação firmado, limitou a retenção ao percentual de 25% dos valores pagos e fixou restituição parcial, com atualização monetária desde o evento danoso e juros de mora desde a citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há três questões em discussão: (i) corrigir contradição entre a fundamentação e o dispositivo no tocante ao valor da restituição; (ii) definir o termo inicial dos juros de mora; (iii) estabelecer o marco da correção monetária das parcelas a serem restituídas.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A sentença reconhece expressamente a possibilidade de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ, mas fixa valor a restituir incompatível com esse percentual, gerando contradição entre fundamentação e dispositivo.
4.
O correto cálculo da retenção de 25% sobre R$ 39.527,74 autoriza retenção de R$ 9.881,93, devendo ser restituído o montante de R$ 29.645,81, do qual já foram pagos extrajudicialmente R$ 13.749,51, restando R$ 15.896,30 como valor devido, e não R$ 17.872,00 como constou na sentença.
5.
Nos termos da tese firmada no Tema 1.002 do STJ, os juros de mora em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado. 6. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso de cada parcela, e não desde o ajuizamento da ação ou o evento danoso.
7.
A alteração da correção monetária de ofício não configura
reformatio in pejus
, pois visa à aplicação correta do direito e por cuidar de questão de ordem pública.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
8.
Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:
9.
A contradição entre a fundamentação e o dispositivo da sentença deve ser corrigida para adequar o valor da restituição ao percentual de retenção de 25% fixado com base na jurisprudência do STJ.
10.
Em rescisões contratuais por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.
11.
A correção monetária sobre parcelas a serem restituídas em contratos bilaterais deve incidir a partir do efetivo desembolso de cada uma delas.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de apelacao e, no merito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR EM PARTE a sentenca, inclusive de oficio, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
em face da r. sentença do evento 15401674, integrada pela r. decisão do evento 15401683, proferida pelo douto magistrado da 2ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital –, que, na “
ação de nulidade de termo de quitação rescisório de contrato de financiamento de imóvel
”, movida por
ELVIRA VERGNA FEU BARROS
em desfavor do ora apelante, acolheu a prejudicial de mérito da prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem e acolheu o pedido de abusividade do termo de quitação, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

O juiz de primeiro grau acolheu a prejudicial de mérito de prescrição trienal (tema 938 do Superior Tribunal de Justiça) em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem.

No mérito principal, o juízo
a quo
reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, com base nos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, que admitem a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% (vinte e cinco por cento) para a construtora, declarou a abusividade do termo de quitação.

Na fundamentação, o Juízo aplicou o percentual máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago (R$ 39.527,74), resultando em R$ 29.645,81 a ser restituído.

Quanto aos consectários legais, a sentença determinou que a correção monetária incidisse a partir do evento danoso e os juros de mora a partir da citação.

Por fim, condenou as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos patronos da requerida/apelante e de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor da causídica da requerente/apelada.

Na decisão integrativa, suspendeu a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à apelada, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Primeiramente, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do recurso de apelação, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

Nesta hipótese, percebe-se que a fundamentação da decisão adotou como critério legal o patamar máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela compradora, o que encontra respaldo na jurisprudência do STJ e desta egrégia Corte, vide:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido. (AgInt no REsp n. 1.813.490/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2019, DJe de 28/8/2019.)

AGRAVO INTERNO APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA CULPA DO ADQUIRENTE VERBETE 543 DA SUMULA DO STJ DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL MONTANTE ARBITRADO RAZOABILIDADE RECURSO IMPROVIDO. 1. Consoante o verbete n. 543 da súmula do c. STJ, tratando-se de resilição unilateral de contrato de compra e venda de imóvel na planta, com culpa reconhecida do adquirente, impõe-se que a construtora devolva imediata e parcialmente os valores adiantados pelo primeiro.
2. A jurisprudência do c. STJ fixou entendimento no sentido de que, nestes casos, mostram-se razoáveis percentuais de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). Precedentes.
3. Correção da sentença a quo e da decisão agravada ao fixarem, no caso específico, o percentual de 20% (vinte por cento) em favor da construtora, mormente quando esta não comprova a existência de quaisquer gastos excepcionais que justifiquem a fixação em montante superior. 4. Recurso improvido. (TJES, Classe: Agravo Interno Ap, 035160202962, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/07/2019, Data da Publicação no Diário: 16/07/2019)

O pago pela apelada à construtora, excluída a comissão de corretagem (cuja prescrição foi reconhecida), foi de R$ 39.527,74 (trinta e nove mil, quinhentos e vinte e sete reais e setenta e quatro centavos, portanto, foi autorizada a retenção de R$ 9.881,93 (nove mil, oitocentos e oitenta e um reais e noventa e três centavos).

Nesse contexto, o montante total a restituir é da ordem de R$ 29.645,81 (vinte e nove mil, seiscentos e quarenta e cinco reais e oitenta e um centavos), sendo que a própria sentença reconheceu que a construtora já havia restituído extrajudicialmente a quantia de R$ 13.749,51 (treze mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e um centavos, o que denota que a diferença residual devida à apelada deveria ser de R$ 15.896,30 (quinze mil, oitocentos e noventa e seis reais e trinta centavos).

O cálculo que demonstra o valor correto, em estrita observância ao critério de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) adotado na própria fundamentação da sentença, é apresentado a seguir:

Descrição

Cálculo

Valor (R$)

A. Valores Pagos (Base de Cálculo)

R$39.527,74

R$39.527,74

B. Valor de Retenção (25% sobre A)

R$ 39.527,74 x 25%

R$9.881,93

C. Valor Total Mínimo a Restituir (75% de A)

R$ 39.527,74 - R$ 9.881,93

R$29.645,81

D. Valor Já Restituído Extrajudicialmente

-

R$13.749,51

E. Diferença Devida (C - D)

R$ 29.645,81 - R$ 13.749,51

R$15.896,30

A condenação constante no dispositivo da sentença, no valor de R$ 17.872,00 (dezessete mil, oitocentos e setenta e dois reais), geraria uma retenção de aproximadamente 19.87% (se subtrairmos o valor condenado e o já pago do total), o que clarifica a existência de conclusão inconciliável com o teor da fundamentação.

Assim, o recurso merece provimento neste ponto, para que o valor da condenação seja corrigido para R$ 15.896,30 (quinze mil, oitocentos e noventa e seis reais e trinta centavos), restabelecendo a harmonia entre a motivação e o dispositivo.

No que concerne aos juros de mora, também assiste razão ao inconformismo da construtora apelante, já que no julgamento do tema 1.002 dos recursos especiais repetitivos do STJ foi definida a tese de que: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
1
.

Por outro lado, a correção monetária deve incidir a partir da data de cada efetivo desembolso das parcelas. A aplicação desse critério visa impedir o enriquecimento sem causa da construtora, que se beneficiaria financeiramente do capital pago pelo comprador, mas desatualizado, durante todo o período transcorrido desde o pagamento. Nessa linha de entendimento:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 4. Em relação à devolução das arras, partindo da premissa estabelecida pelo acórdão recorrido de que eram confirmatórias, verifica-se que o acórdão adotou entendimento em conformidade com a jurisprudência desta Corte, a qual assinala que "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). 5. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito de recursos repetitivos, entendeu que é válida cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado. Fixou também entendimento de que é abusiva a cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária - SATI (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 6.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.
7. A revisão dos valores arbitrados a título de honorários advocatícios, bem como da distribuição dos ônus sucumbenciais envolvem ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, providência incabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Precedentes. 8. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.822.832/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

A adoção do termo inicial a partir do ajuizamento da ação ou do evento danoso resultaria em um período significativo sem a devida recomposição do capital, o que contraria o princípio da reparação integral. O entendimento da Apelada, de aplicar a Súmula 43 do STJ (evento danoso), é impreciso, visto que se aplica classicamente a indenizações por danos materiais ou morais decorrentes de ato ilícito
stricto sensu
, não se adequando perfeitamente à restituição de parcelas em contrato bilateral, no qual o marco inicial correto é a data do efetivo pagamento.

Logo, a sentença deve ser reformada, de ofício, neste tópico, sem configurar
reformatio in pejus
2
, para determinar que a correção monetária sobre o valor a ser restituído incida a partir da data do efetivo desembolso de cada parcela.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,

DOU-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para
REFORMAR

EM PARTE
a sentença, no sentido de corrigir a contradição do dispositivo para fixar o valor da condenação a ser restituído à apelada no montante de R$ 15.896,30 (quinze mil, oitocentos e noventa e seis reais e trinta centavos); estabelecer os juros de mora a partir do trânsito em julgado desta decisão (tema 1.002 do STJ); e, de ofício, estipular a correção monetária desde o efetivo desembolso das parcelas a serem restituídas.

Sem condenação das partes ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), dado que tal verba somente é cabível nos casos de desprovimento e inadmissibilidade do apelo (STJ. Corte Especial. REsp 1.864.633-RS, REsp 1.865.223-SC e REsp 1.865.553-PR, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, julgados em 9/11/2023 – Recurso Repetitivo – Tema 1059).

É como voto.

1
REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.

2
AgInt no REsp n. 2.079.173/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.