Tribunal: TJES
Processo: 5019447-50.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-26

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESPONSABILIDADE POR IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL. OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA ATÉ A TRADIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Jardim Tropical Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra decisão da 3ª Vara Cível de Serra que indeferiu tutela de urgência para compelir o promitente comprador, Warlas Serafim Germano, inadimplente em contrato de promessa de compra e venda, a assumir os encargos do imóvel (IPTU e cotas condominiais) independentemente da entrega das chaves. A agravante requereu, subsidiariamente, a consignação das chaves em juízo, condicionando sua liberação ao adimplemento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o promitente comprador inadimplente, que não recebeu as chaves do imóvel, pode ser compelido ao pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar taxas condominiais e IPTU decorre da relação material de posse e fruição do imóvel, que se consolida apenas com a entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a cobrança condominial deve ser dirigida ao promitente comprador somente quando houver imissão na posse e ciência do condomínio acerca da transação.

Enquanto não se verificar a tradição do imóvel, inclusive em hipóteses de inadimplência, a responsabilidade pelos encargos permanece com a construtora/incorporadora.

A mera expedição do “habite-se” ou conclusão da obra não caracteriza entrega do imóvel, sendo pacífica a jurisprudência no sentido de que o marco inicial das obrigações condominiais e tributárias é a efetiva entrega das chaves.

Eventual prejuízo suportado pela construtora em razão da inadimplência pode ser pleiteado pela via própria, não cabendo transferir ao comprador inadimplente encargos sem que este tenha assumido a posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais somente se inicia com a imissão na posse, caracterizada pela entrega das chaves.

A inadimplência contratual não transfere automaticamente a obrigação de arcar com encargos condominiais e tributários sem que haja fruição do imóvel.

Até a entrega das chaves, a obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais recai sobre a construtora/incorporadora.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 01.12.2016, DJe 19.12.2016; TJDFT, APC 20151210027105, Rel. Des. Arnoldo Camanho, 4ª Turma Cível, j. 28.09.2016, DJE 17.10.2016; TJDFT, ApCiv 0003798-78.2016.8.07.0020, Rel. Des. Esdras Neves, 6ª Turma Cível, j. 31.05.2017, DJE 13.06.2017; TJDFT, ApCiv 0019422-30.2016.8.07.0001, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, j. 29.01.2020, DJE 10.02.2020; TJDFT, ApCiv 0703064-22.2021.8.07.0017, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 09.06.2022, DJE 24.06.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019447-50.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JARDIM TROPICAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

AGRAVADO: WARLAS SERAFIM GERMANO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESPONSABILIDADE POR IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL. OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA ATÉ A TRADIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Jardim Tropical Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra decisão da 3ª Vara Cível de Serra que indeferiu tutela de urgência para compelir o promitente comprador, Warlas Serafim Germano, inadimplente em contrato de promessa de compra e venda, a assumir os encargos do imóvel (IPTU e cotas condominiais) independentemente da entrega das chaves. A agravante requereu, subsidiariamente, a consignação das chaves em juízo, condicionando sua liberação ao adimplemento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se o promitente comprador inadimplente, que não recebeu as chaves do imóvel, pode ser compelido ao pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar taxas condominiais e IPTU decorre da relação material de posse e fruição do imóvel, que se consolida apenas com a entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça entende que a cobrança condominial deve ser dirigida ao promitente comprador somente quando houver imissão na posse e ciência do condomínio acerca da transação.

Enquanto não se verificar a tradição do imóvel, inclusive em hipóteses de inadimplência, a responsabilidade pelos encargos permanece com a construtora/incorporadora.

A mera expedição do “habite-se” ou conclusão da obra não caracteriza entrega do imóvel, sendo pacífica a jurisprudência no sentido de que o marco inicial das obrigações condominiais e tributárias é a efetiva entrega das chaves.

Eventual prejuízo suportado pela construtora em razão da inadimplência pode ser pleiteado pela via própria, não cabendo transferir ao comprador inadimplente encargos sem que este tenha assumido a posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais somente se inicia com a imissão na posse, caracterizada pela entrega das chaves.

A inadimplência contratual não transfere automaticamente a obrigação de arcar com encargos condominiais e tributários sem que haja fruição do imóvel.

Até a entrega das chaves, a obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais recai sobre a construtora/incorporadora.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.336, I; CPC, arts. 300 e 1.019, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 01.12.2016, DJe 19.12.2016; TJDFT, APC 20151210027105, Rel. Des. Arnoldo Camanho, 4ª Turma Cível, j. 28.09.2016, DJE 17.10.2016; TJDFT, ApCiv 0003798-78.2016.8.07.0020, Rel. Des. Esdras Neves, 6ª Turma Cível, j. 31.05.2017, DJE 13.06.2017; TJDFT, ApCiv 0019422-30.2016.8.07.0001, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, j. 29.01.2020, DJE 10.02.2020; TJDFT, ApCiv 0703064-22.2021.8.07.0017, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, 3ª Turma Cível, j. 09.06.2022, DJE 24.06.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº 5019447-50.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
:
JARDIM TROPICAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

AGRAVADO
:
WARLAS SERAFIM GERMANO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
JARDIM TROPICAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
em razão da decisão proferida pelo MM Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação ordinária ajuizada em face de
WARLAS SERAFIM GERMANO
,

que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Em suas razões (id. 11400171) aduz a recorrente, inicialmente, que o recorrido firmou em 16/07/2019 promessa de compra e venda da unidade imobiliária 302, Torre 02, do Empreendimento Vivenda Tropical Condomínio, pelo valor de R$158.000,00 (cento e cinquenta e oito mil reais), mas restou inadimplente, mesmo após firmar Instrumento Particular de Confissão de Dívida em 14/09/2019.

Destaca que nos contratos de financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida, o pagamento dos juros durante a obra, em caso de inadimplência do adquirente, deverá ser realizado pela construtora, porquanto figure como fiadora.

Defende, então, que com a conclusão do empreendimento em 06/01/2023, inclusive com expedição de Habite-se pela Municipalidade, ainda que o agravado não tenha recebido as chaves, ante sua inadimplência, deverá arcar com todos os ônus decorrentes da posse do imóvel, especialmente as cotas condominiais.

E mais: alega não ser justo compelir que a promitente vendedora arque com o pagamento das taxas condominiais e IPTU de unidade residencial já comprometida, que somente não foi disponibilizada para fruição, ante a inadimplência do agravado.

Requereu fosse atribuído efeito ativo ao presente recurso, a fim de que o recorrido seja compelido a, independentemente do recebimento das chaves, arcar com todos os ônus decorrentes da posse do imóvel, em especial as cotas condominiais e IPTU oriundas da unidade imobiliária 302, Torre 02, do Empreendimento Vivenda Tropical Condomínio. Sucessivamente, pugna pela consignação das chaves em juízo, possibilitando seu recebimento pelo comprador apenas após o adimplemento do débito.

No mérito, defende o provimento do recurso.

O pedido de efeito suspensivo restou indeferido (id. 11543267).

Pois bem.

Na decisão recorrida, o juízo de origem assim se manifestou:

Descabe cogitar quanto à possibilidade de deferimento da medida emergencial aqui pleiteada, em especial por ser impossível antever todas as situações que podem vir a ocorrer no que tange à relação mantida entre as partes.

Do que se extrai da inicial, o Demandado já se encontraria em situação de inadimplência, e, malgrado aqui não se pleiteie a rescisão do que quer tenha sido convencionado entre os interessados, não se pode ignorar que aquela seria circunstância possível e factível que poderia ter o condão de afastar a obrigatoriedade do pagamento de despesas relativas ao imóvel ajustado.

Se a situação atualmente vivenciada pela Requerente lhe traz prejuízos extraordinários – assim considerados como os experimentados além daquilo que se esperaria ante o previamente negociado –, nada obsta que venha aquela a pleitear o ressarcimento respectivo, inclusive podendo fazê-lo mediante a realização de emenda à inicial deste feito (já que até então não pude constatar a existência de pedido tal).

O que não há como se conceber e que se determine é que diante da eventualidade da entrega das chaves ao Réu ou do também eventual exercício da posse do imóvel que buscara adquirir – mas que não teria sido integralmente pago –, seja esse responsável pelo pagamento de quaisquer despesas relacionadas à coisa a partir deste ponto e por tempo absolutamente indefinido.

Ante o sucintamente esposado, e porque ausentes tanto a probabilidade de existência do direito invocado – essa analisada à luz do pleito que se formula em caráter emergencial – e o próprio risco de prejuízos que advenham do aguardo pela regular tramitação do feito,
INDEFIRO
o pedido de tutela de urgência nesta formulado.

(...)”

Discute-se, então, nos presentes autos, se o promitente comprador pode ser responsabilizado pelos ônus financeiros do imóvel do qual não recebeu as chaves, por motivo de inadimplência.

E, de plano, adianto que mantenho meu entendimento quanto à inexistência de elementos suficientes à reforma da decisão impugnada.

Acerca do tema em discussão, entende o Superior Tribunal de Justiça:

“Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação
propter rem
, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação.”
(STJ - AgRg no REsp: 1510419 PR 2015/0003795-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 01/12/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/12/2016).

Neste caso, o promissário comprador não fora imitido na posse, ante sua inadimplência, sequer recebendo as chaves, o que afasta, no momento, a responsabilidade dele sobre as cotas de condomínio.

No mesmo sentido,

mutatis mutandis
, os arestos que seguem:

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO DO PREÇO AJUSTADO.
RETENÇÃO DAS CHAVES POR FALTA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA ENTREGA DA ENTREGA DAS CHAVES.
CONDUTA ILÍCITA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL QUE NÃO PODE SER LOCADO. POSSIBILIDADE. 1. A obrigação dos compradores de imóvel de pagar taxas condominiais surge a partir do recebimento das chaves, ainda que a constituição do condomínio e averbação da carta "habite-se" tenham ocorrido em data anterior. Logo, é ilícita a conduta da construtora de reter as chaves com fundamento na ausência de pagamento das taxas condominiais vencidas a partir da data da averbação do "habite-se". (...) (Acórdão n.970246, 20151210027105APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO, Revisor: SÉRGIO ROCHA, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/09/2016, Publicado no DJE: 17/10/2016. Pág.: 318/341).

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DE VERBAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE ISENÇÃO. A construtora/incorporadora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, em observância à teoria da asserção.
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídico material com o imóvel, representada pela imissão na posse. A obrigação pelo pagamento das cotas condominiais, referente a imóvel adquirido na planta, pode ser atribuída à construtora/incorporadora enquanto o bem não for entregue ao comprador, não obstante a existência de cláusula contratual que atribua o pagamento ao adquirente, pois a disposição contratual não pode ser imposta a terceiro, no caso o condomínio, que não participou da transação, não o vinculando
. A abusividade da cláusula prevista em convenção condominial, redigida exclusivamente pelas incorporadoras do empreendimento, que as isenta de parte pagamento das despesas condominiais, sem nenhum argumento ou justificativa razoável, deve ser reconhecida, por ser nula de pleno direito. (TJ-DF 20161610063956 DF 0003798-78.2016.8.07.0020, Relator: ESDRAS NEVES, Dat de Julgamento: 31/05/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/06/2017 . Pág.: 315/335).

Por fim, não cabe falar em depósito das chaves do imóvel em juízo, pois tal proceder não afastaria a responsabilidade da agravante quanto aos ônus aqui em debate, haja vista que compete a ela a transmissão possessória respectiva ao promitente comprador.

Do exposto,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)