Tribunal: TJES
Processo: 5013323-51.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Arras ou Sinal
Data de julgamento: 2025-03-27

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO PARQUE VIVA JACARAÍPE contra decisão que determinou a nomeação de perito para avaliar imóvel objeto de alienação fiduciária, cujos direitos aquisitivos foram penhorados para satisfação de débitos condominiais reconhecidos em sentença transitada em julgado. O exequente manifestou interesse na alienação dos direitos aquisitivos do bem e requereu a avaliação e a nomeação de leiloeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de avaliação do imóvel pelo oficial de justiça, em substituição à nomeação de perito; e (ii) a razoabilidade da imposição dos custos periciais ao credor condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária é admitida para satisfação de dívida condominial, pois esses direitos possuem expressão econômica, distinguindo-se da penhora do próprio imóvel.

A avaliação do imóvel se mostra relevante para a determinação do valor dos direitos aquisitivos, pois o bem pode ter sofrido valorização ou desvalorização desde a assinatura do contrato pelo devedor/fiduciante.

A avaliação do imóvel não apresenta complexidade, especialmente quando se trata de unidade em condomínio residencial com grande número de imóveis semelhantes, sendo possível obter uma média dos preços praticados na região, inclusive com base em anúncios presentes na rede mundial de computadores.

Nos termos do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil, a avaliação do imóvel pode ser realizada pelo oficial de justiça, não sendo necessária a nomeação de perito para essa finalidade.

A imposição dos custos de uma prova técnica desnecessária ao credor condominial, que busca a satisfação de crédito decorrente de cotas inadimplidas, é medida irrazoável e prejudica os demais condôminos que já suportam os efeitos da inadimplência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação do imóvel, para fins de apuração do valor dos direitos aquisitivos penhorados, pode ser realizada pelo oficial de justiça, nos termos do artigo 154, inciso V, do CPC, sendo desnecessária a nomeação de perito.

A imposição dos custos periciais ao credor condominial, quando a prova técnica não se mostra essencial, configura ônus excessivo e injustificado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013323-51.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE VIVA JACARAIPE

AGRAVADO: MAURO JORGE LOPES MONTEIRO

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO PARQUE VIVA JACARAÍPE contra decisão que determinou a nomeação de perito para avaliar imóvel objeto de alienação fiduciária, cujos direitos aquisitivos foram penhorados para satisfação de débitos condominiais reconhecidos em sentença transitada em julgado. O exequente manifestou interesse na alienação dos direitos aquisitivos do bem e requereu a avaliação e a nomeação de leiloeiro.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de avaliação do imóvel pelo oficial de justiça, em substituição à nomeação de perito; e (ii) a razoabilidade da imposição dos custos periciais ao credor condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária é admitida para satisfação de dívida condominial, pois esses direitos possuem expressão econômica, distinguindo-se da penhora do próprio imóvel.

A avaliação do imóvel se mostra relevante para a determinação do valor dos direitos aquisitivos, pois o bem pode ter sofrido valorização ou desvalorização desde a assinatura do contrato pelo devedor/fiduciante.

A avaliação do imóvel não apresenta complexidade, especialmente quando se trata de unidade em condomínio residencial com grande número de imóveis semelhantes, sendo possível obter uma média dos preços praticados na região, inclusive com base em anúncios presentes na rede mundial de computadores.

Nos termos do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil, a avaliação do imóvel pode ser realizada pelo oficial de justiça, não sendo necessária a nomeação de perito para essa finalidade.

A imposição dos custos de uma prova técnica desnecessária ao credor condominial, que busca a satisfação de crédito decorrente de cotas inadimplidas, é medida irrazoável e prejudica os demais condôminos que já suportam os efeitos da inadimplência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A avaliação do imóvel, para fins de apuração do valor dos direitos aquisitivos penhorados, pode ser realizada pelo oficial de justiça, nos termos do artigo 154, inciso V, do CPC, sendo desnecessária a nomeação de perito.

A imposição dos custos periciais ao credor condominial, quando a prova técnica não se mostra essencial, configura ônus excessivo e injustificado.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, CONHECER do recurso de agravo de instrumento e DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo
CONDOMÍNIO PARQUE VIVA JACARA
Í
PE
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital (fls. 22/23, do evento nº 9722249), que nomeou perita para avaliação do bem imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados para satisfação dos débitos condominiais exequendos.

Nas razões recursais apresentadas no evento nº 9721794, o agravante aduz, em síntese, que:
(I)
“a simples avaliação de imóvel é um ao desprovido de complexidade e, por Lei, é incumbência do oficial de justiça responsável como prevê o art. 870, caput, do CPC” (fl. 06); e que
(II)
“a decisão agravada inobservou a regra do Art. 5° do Ato Normativo Conjunto n° 008/2021 da Presidência do TJ/ES1, a qual determina ser do devedor a responsabilidade de arcar com a antecipação dos custos da perícia em fase de cumprimento de sentença” (fl. 08).

Na instância originária, o
CONDOMÍNIO PARQUE VIVA JACARA
Í
PE
busca a satisfação dos débitos condominiais reconhecidos por sentença já transitada em julgado.

Frustradas as tentativas de composição e também de localização de bens do devedor
MAURO JORGE LOPES MONTEIRO
, o exequente pugnou pela penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que gerou o débito, gravado com alienação fiduciária em nome do Banco do Brasil S/A, o que foi deferido (evento nº 9722133, fls. 32/33) e cumprido em primeiro grau (evento nº 9722234, fls. 27/28).

Na sequência, após intimado, o condomínio agravante informou o interesse na alienação dos direitos aquisitivos do bem imóvel em questão, pugnando pela avaliação do bem e posterior nomeação de leiloeiro (evento nº 9722133, fl. 49).

Quando da apreciação deste pleito, o magistrado de primeiro grau entendeu por nomear perito para avaliação do imóvel, o que ensejou a presente irresignação.

Conforme já decidido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, revela-se viável a constrição de direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária de imóvel para pagamento de dívida condominial, diante de sua expressão econômica, a qual, todavia, não se confunde com a penhora do próprio imóvel. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/6/2023 e concluso ao gabinete em 4/8/2023. 2. O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 4. Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 5. A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1º do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária. 7. Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial. (REsp n. 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023.)

Nesse contexto, mostra-se relevante para futura avaliação dos direitos aquisitivos, a avaliação do próprio imóvel, que pode ter sofrido valorização ou desvalorização desde a subscrição do contrato pelo devedor/fiduciante.

Referida avaliação, todavia, não apresenta complexidade, principalmente considerando que o imóvel em questão localiza-se em condomínio residencial com grande número de unidades, presumindo-se facilidade na obtenção de uma média dos preços praticados no local, inclusive com base em anúncios presentes na rede mundial de computadores..

Assim, revela-se desnecessária a nomeação de
expert
para avaliação do imóvel, pois tal medida pode ser efetivada pelo próprio oficial de justiça, conforme previsão do artigo 154, inciso V, do Código de Processo Civil
1
.

A orientação ora adotada encontra amplo respaldo nesta egrégia Corte de Justiça, conforme arestos abaixo transcritos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DILIGÊNCIA A SER CUMPRIDA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. ATIVIDADE QUE NÃO DEMANDA CONHECIMENTO ESPECIALIZADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Conforme a expressa dicção do art. 154, V do CPC, em regra cabe ao oficial de justiça efetuar as avaliações, somente sendo nomeado perito avaliador em situações nas quais seja verificada a necessidade de conhecimentos especializados. 2. Na presente situação se pretende a avaliação de dois terrenos, matrículas nº 5.656 e nº 11.237, situados em perímetro urbano do Município de São Mateus, não havendo qualquer informação de que seja necessário conhecimento especializado para avaliação dos mesmos. 3. A avaliação aqui pretendida não necessita de conhecimentos excepcionais, aparentando ser possível sua realização por oficial de justiça, notadamente porque a simples avaliação de um imóvel poderia ser feita através de poucas diligências na própria vizinhança do bem, pesquisa em jornais ou internet, quiçá perante o Cartório de Registro de Imóveis. 4. Recurso conhecido e provido. (Data: 09/Jun/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5000343-77.2021.8.08.0000, Desembargador JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO ATRAVÉS DE OFICIAL DE JUSTIÇA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 870, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESNECESSÁRIA A NOMEAÇÃO DE PERITO AVALIADOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O artigo 870, do Código de Processo Civil, estabelece, de forma inconteste, que a avaliação para fins de expropriação deverá ser promovida por Oficial de Justiça, somente podendo ocorrer a nomeação de Perito Judicial em caso específico em que restar evidenciada a necessidade de conhecimentos especializados para o mister pretendido. II. In casu, restou verificado que a Magistrada de Primeiro Grau houve por bem, de plano, nomear Perito avaliador, sem, entretanto, tecer qualquer ponderação acerca da necessidade de um Perito para atuar na causa, circunstância, inclusive, que não ressai da tramitação do feito, mormente considerando que já houve primitiva avaliação por ocasião do cumprimento do Mandado de Penhora, não sendo verificado no respectivo documento (Id. 4164318 - Pág. 14) qualquer descrição de dificuldade para precisar o valor comercial do imóvel em questão. III. Recurso conhecido e provido para reformar a Decisão de Primeiro Grau determinando a imediata expedição de Mandado de Avaliação para fins de apuração de valor atualizado do imóvel objeto de penhora. (Data: 27/Jun/2023, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5000798-71.2023.8.08.0000 Desembargador NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Sob outro aspecto, também não se mostra razoável a imposição ao credor, que luta pela satisfação do seu crédito decorrente de cotas condominiais inadimplidas, a imposição do ônus de arcar com os custos inerentes a uma prova técnica que mostra-se desnecessária no caso concreto, o que, em última análise, prejudicaria ainda mais os demais condôminos que já estão suportando a inadimplência do devedor.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
DOU
-LHE PROVIMENTO
para reformar a r. decisão de primeiro grau no sentido de que a avaliação do imóvel seja realizada por oficial de justiça.

É como voto.

1
Art. 154. Incumbe ao oficial de justiça:

[...]

V - efetuar avaliações, quando for o caso;

[...]

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para
reformar a r. decisão de primeiro grau no sentido de que a avaliação do imóvel seja realizada por oficial de justiça.