Tribunal: TJES
Processo: 0027229-35.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença que, em ação de resolução contratual ajuizada por RENATO PRETTI e ANA CRISTINA BROTTO DE BARROS PRETTI, declarou rescindidos os contratos nº 38629, 38632 e 38627, condenou solidariamente as requeridas à restituição integral e imediata dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente e com juros a partir da citação, e ao pagamento de multa rescisória de 20% do valor efetivamente pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:
(i) verificar a ocorrência de preclusão quanto à ilegitimidade passiva da requerida LORENGE S.A.;
(ii) examinar a alegação de caso fortuito ou força maior em razão de alterações no plano diretor municipal;
(iii) avaliar a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega da obra;
(iv) determinar o termo de incidência da correção monetária e dos juros de mora;
(v) analisar a legalidade da aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tese de ilegitimidade passiva encontra-se preclusa, pois foi decidida em decisão interlocutória saneadora e não foi objeto de agravo de instrumento no momento oportuno. Matérias decididas em despacho saneador não podem ser rediscutidas em sede de apelação, nos termos da jurisprudência consolidada.

4. O atraso na entrega da obra é fato incontroverso, sendo insuficiente a alegação de caso fortuito ou força maior. Eventuais alterações no Plano Diretor Urbano não foram comprovadas e constituem riscos inerentes à atividade empresarial, não configurando excludente de responsabilidade.

5. Reconhecida a culpa exclusiva das rés pelo atraso na entrega, aplica-se a Súmula nº 543 do STJ, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor.

6. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação, em consonância com a jurisprudência do STJ.

7. A cláusula penal de 20% foi corretamente aplicada em favor dos consumidores, conforme entendimento consolidado no Tema 971/STJ, que admite a inversão da cláusula penal em contratos de adesão quando o inadimplemento é imputado ao promitente vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. As matérias decididas em despacho saneador não impugnadas no momento oportuno encontram-se preclusas.

2. O atraso na entrega de imóvel, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, configura culpa exclusiva do promitente vendedor.

3. A restituição integral e imediata das parcelas pagas é devida quando a rescisão contratual ocorre por culpa do promitente vendedor, incidindo correção monetária a partir de cada pagamento e juros de mora desde a citação.

4. Em contratos de adesão, a cláusula penal originalmente prevista em desfavor do comprador pode ser invertida em favor do consumidor nos casos de inadimplemento do promitente vendedor.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 25, §1º, e 53; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; STJ, AgInt-AREsp nº 2.009.608/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 02.06.2022; TJES, AC nº 035180075943, Rel. Annibal de Rezende Lima, j. 27.10.2020; TJMG, AC nº 10000191470814002, Rel. Fausto Bawden de Castro Silva, j. 26.01.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027229-35.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

APELADO: RENATO PRETTI e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRECLUSÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença que, em ação de resolução contratual ajuizada por RENATO PRETTI e ANA CRISTINA BROTTO DE BARROS PRETTI, declarou rescindidos os contratos nº 38629, 38632 e 38627, condenou solidariamente as requeridas à restituição integral e imediata dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente e com juros a partir da citação, e ao pagamento de multa rescisória de 20% do valor efetivamente pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:
(i) verificar a ocorrência de preclusão quanto à ilegitimidade passiva da requerida LORENGE S.A.;
(ii) examinar a alegação de caso fortuito ou força maior em razão de alterações no plano diretor municipal;
(iii) avaliar a responsabilidade das rés pelo atraso na entrega da obra;
(iv) determinar o termo de incidência da correção monetária e dos juros de mora;
(v) analisar a legalidade da aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tese de ilegitimidade passiva encontra-se preclusa, pois foi decidida em decisão interlocutória saneadora e não foi objeto de agravo de instrumento no momento oportuno. Matérias decididas em despacho saneador não podem ser rediscutidas em sede de apelação, nos termos da jurisprudência consolidada.

4. O atraso na entrega da obra é fato incontroverso, sendo insuficiente a alegação de caso fortuito ou força maior. Eventuais alterações no Plano Diretor Urbano não foram comprovadas e constituem riscos inerentes à atividade empresarial, não configurando excludente de responsabilidade.

5. Reconhecida a culpa exclusiva das rés pelo atraso na entrega, aplica-se a Súmula nº 543 do STJ, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor em caso de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor.

6. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação, em consonância com a jurisprudência do STJ.

7. A cláusula penal de 20% foi corretamente aplicada em favor dos consumidores, conforme entendimento consolidado no Tema 971/STJ, que admite a inversão da cláusula penal em contratos de adesão quando o inadimplemento é imputado ao promitente vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. As matérias decididas em despacho saneador não impugnadas no momento oportuno encontram-se preclusas.

2. O atraso na entrega de imóvel, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, configura culpa exclusiva do promitente vendedor.

3. A restituição integral e imediata das parcelas pagas é devida quando a rescisão contratual ocorre por culpa do promitente vendedor, incidindo correção monetária a partir de cada pagamento e juros de mora desde a citação.

4. Em contratos de adesão, a cláusula penal originalmente prevista em desfavor do comprador pode ser invertida em favor do consumidor nos casos de inadimplemento do promitente vendedor.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 25, §1º, e 53; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; STJ, AgInt-AREsp nº 2.009.608/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 02.06.2022; TJES, AC nº 035180075943, Rel. Annibal de Rezende Lima, j. 27.10.2020; TJMG, AC nº 10000191470814002, Rel. Fausto Bawden de Castro Silva, j. 26.01.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam-se de recursos de apelação interpostos por
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que ao examinar ação de resolução de contrato, ajuizada por
RENATO PRETTI E ANA CRISTINA BROTTO DE BARROS PRETTI,
julgou parcialmente a pretensão autoral para: (i) declarar rescindidos os contratos no 38629, 38632 e 38627; (ii) condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem de forma integral e imediata os valores pagos pelos requerentes em razão dos contratos (R$ 126.752,18 em relação ao contrato da loja no 33 e R$ 115.202,51 em relação ao contrato da loja no 036), com correção monetária de cada pagamento e juros da citação; (iii) condenar as requeridas solidariamente ao pagamento de multa pela rescisão do contrato no percentual de 20% do valor efetivamente pago em razão dos contratos 38629, 38632 e 38627.

LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
(ID 9212336) argumentam: (i) ilegitimidade passiva da requerida LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA; (ii) caso fortuito ou força maior, pela declaração de inconstitucionalidade do plano diretor municipal de Vila Velha; (iii) rescisão contratual por culpa dos apelados; (iv) revisão do termo de incidência da correção monetária; (v) indevida condenação ao pagamento de multa contratual, por ausência de ato ilícito.

Em sede de contrarrazões (ID 9212340),
RENATO PRETTI E ANA CRISTINA BROTTO DE BARROS PRETTI
argumenta pelo não conhecimento do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade; não conhecimento do pedido de reconhecimento de ilegitimidade passiva, por preclusão; e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

I - DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE:

A parte recorrida,
RENATO PRETTI E ANA CRISTINA BROTTO DE BARROS PRETTI
, em suas contrarrazões, alega que a apelação do
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
carece de dialeticidade, pois não impugnou os fundamentos apresentados na sentença.

Todavia, entendo que a preliminar não prospera, pois o recurso apresentado está devidamente embasado e demonstra claramente a inconformidade do apelante em relação à sentença, indicando de forma suficiente os motivos para a reforma da decisão.

Senão, vejamos os seguintes trechos do apelo (ID 9212336), que demonstram as especificidades das argumentações apresentadas:

[...] o contrato discutido nos autos foi celebrado com a empresa THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, sendo esta a única responsável pelo contrato em questão, o que é verificado por meio da singela análise da documentação acostada, em especial a cópia do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças, pelo que inexiste qualquer relação jurídica entre o requerente e a ré, de sorte que os pleitos contidos na inicial não podem afetar a esfera jurídica da mesma.

[...] A legitimatio ad causam, como sói afirmar, deve estar intimamente ligada à relação jurídica de direito material discutida nos autos. Nesse sentido, inexistindo qualquer relação jurídica entre o recorrido e a recorrente, UMA VEZ QUE O CONTRATO NÃO FOI FIRMADO COM A MESMA, não há como se sustentar a sua legitimidade passiva, razão pela qual a sentença deve ser reformada para que seja extinto o processo sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, em desfavor da primeira apelante.

[...] conforme se infere dos documentos constantes dos autos, as partes previram que junho de 2017 seria apenas um prazo de estimativa para entrega das obras e que seria admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para finalização das obras, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, conforme Cláusula nº 52 do contrato de promessa de compra e venda.

Como destacado na defesa apresentada, este prazo de prorrogação geralmente é previsto nos contratos imobiliários porque a data de entrega do imóvel estipulada é apenas provável, razão pela qual é plenamente aceitável calcular uma margem de tolerância para o caso de eventuais imprevistos no decorrer da construção, que, frise-se, são intrínsecos ao ramo da construção civil, e que, de fato, ocorreram, tudo devidamente comprovado pelos documentos juntados aos autos.

[...] Ocorre que, inesperadamente, o Ministério Público Estadual ajuizou uma ação direta de inconstitucionalidade em desfavor do Município de Vila Velha, impugnando diversos dispositivos constantes no Plano Diretor, alegando, em apertada síntese, que a aprovação da referida norma feriu gravemente o princípio do não retrocesso, já que suas novas disposições propiciaram um retrocesso tanto na ordem urbanística quanto na ordem ambiental do município.

Nesse cenário, o projeto arquitetônico do empreendimento “The Place Offices”, já em fase de construção, que antes cumpria todos os requisitos necessários exigidos pelo Plano Diretor Municipal e que estava em fiel alinho com as regulamentações exigidas, do dia para noite, por motivos totalmente alheios à vontade das requeridas, por conta da declaração de inconstitucionalidade do PDM, declaração esta superveniente à aprovação dos projetos e licenças antes apresentadas, precisou de severas modificações, sob pena de não obtenção da renovação do alvará de construção e, ao final da obra, do “habite-se”.

[...] In casu, a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Municipal de Vila Velha é caracterizadora de fato do príncipe, excluindo a responsabilidade da requerida, conforme posicionamento consolidado da jurisprudência [...]

Assim, toda a pretensão autoral, destarte, está fadada ao insucesso, visto que todos os pedidos emanam do suposto atraso da obra, que, à evidência, não ocorreu, em razão das excludentes de ilicitude (caso fortuito e da força maior).

[...] Esclarecidos os fatos ocorridos, de que não houve inadimplemento contratual por parte das apelantes, cumpre destacar que a rescisão contratual deve ser operada de acordo com o previsto em contrato, uma vez que inexiste qualquer ilegalidade ou abusividade na convenção contratual acerca da retenção de valores por ocasião de rescisão contratual, sendo que O QUE PREPONDERA É A VONTADE DAS PARTES MANIFESTADA EM CONTRATO E NOS TERMOS DO ATO JURÍDICO PERFEITAMENTE ESTABELECIDO, devendo ser
ressaltada, nesta ordem, a soberana estipulação de todas as cláusulas contratuais, eis que constante o princípio do pacta sunt servanda. [...]

A simples leitura dos referidos trechos demonstra com clareza alguns dos argumentos recursais, sendo suficiente para configurar dialeticidade em relação à sentença que
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Sob tal aspecto, convém mencionar que o fato das razões de apelação não se reportarem aos exatos termos utilizados pelo julgador sentenciante para analisar a demanda não configura ausência de dialeticidade, uma vez que as razões apresentadas se comunicam diretamente com o sentido do
decisium
.

Da mesma forma, o fato do recurso reproduzir os argumentos que já foram apresentados na contestação não tem o condão de atrair ofensa ao princípio da dialeticidade recursal. Nesse sentido:

[...] I
Considera-se que a preliminar de falta de dialeticidade não prospera, porquanto o recurso apresentado pelo Apelante está perfeitamente embasado, demonstrando sua inconformidade com a sentença e, inclusive, indicando os motivos de fato e de direito pelos quais requer a reforma da decisão hostilizada, não havendo que se falar na falta de dialeticidade quando a parte se reporta aos fundamentos contidos na petição inicial ou na peça de defesa
. (TJES, Classe: Apelação Cível, 038170027122, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/02/2022, Data da Publicação no Diário: 23/02/2022)

[...] 2.
Preliminar: Ausência de dialeticidade recursal. Recurso está devidamente embasado, com demonstração da sua inconformidade em relação à sentença. O fato da apelação se reportar a fundamentos contidos nas demais peças processuais não evidencia ausência de dialeticidade. Preliminar rejeitada.
[...] (TJES; AC 0001456-38.2016.8.08.0062; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Raphael Americano Câmara; Julg. 28/06/2022; DJES 07/07/2022)

Isto posto, considerando que as razões recursais do apelante demonstram suficientemente sua irresignação com a sentença,
REJEITO A PRELIMINAR
.

II - MÉRITO

Primeiramente, ressalto que a tese indicada como preliminar de não conhecimento do argumento recursal de ilegitimidade passiva, considerando que a questão já teria sido decidida por decisão interlocutória saneadora, será tratada no mérito.
Isso levando em conta que só deve ser tratado como preliminar recursal o que é efetivamente requisito de admissibilidade da apelação:
enquanto as preliminares da causa condicionam o exame do próprio mérito em primeira instância, as preliminares recursais estão intrinsecamente ligadas à admissibilidade recursal, como é o caso do cabimento, legitimação recursal, interesse recursal, inexistência de fato impeditivo do poder de recorrer, tempestividade, regularidade formal e preparo.

Dito isso, verifica-se que, como bem destacado em contrarrazões, a tese de (i) ilegitimidade passiva da requerida LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, foi devidamente enfrentada na decisão saneadora de fls. 384 e seguintes, sem que exista registro da interposição de agravo de instrumento.

Via de consequência, a jurisprudência é clara ao estabelecer que as matérias decididas no despacho saneador, não questionadas no momento oportuno e por recurso próprio, não podem ser rediscutidas, em virtude da preclusão:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA EM GRUPO - INVALIDEZ PERMANENTE POR ACIDENTE - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM 1º GRAU - INSURGÊNCIA DA SEGURADORA - PRESCRIÇÃO - MATÉRIA PRECLUSA - TEMÁTICA AFASTADA EM DESPACHO SANEADOR IRRECORRIDO - RECURSO NÃO CONHECIDO.
Mesmo em se tratando de matéria de ordem pública, ocorrendo despacho saneador apreciando prescrição, resta configurada preclusão quando a parte não interpõe recurso tratando da matéria em momento oportuno.
(TJSC, Apelação n. 0303492-43.2018.8.24.0036, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 07-03-2024). (TJ-SC - Apelação: 0303492-43.2018.8.24.0036, Relator: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 07/03/2024, Segunda Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL - GRATUIDADE DE JUSTIÇA RECURSAL - DECADÊNCIA - MATÉRIA DECIDIDA NO SANEADOR - REAPRECIAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - COISA JULGADA. Demonstrada a insuficiência de recursos, a concessão da gratuidade de justiça recursal é medida que se impõe.
As questões decididas em despacho saneador, não questionadas pelas partes no momento oportuno e por recurso próprio, encontram-se protegidas pelo manto da coisa julgada
. "Em que pese não se poder falar em preclusão pro judicato para as matérias de ordem pública, o juiz ou Tribunal só poderá conhecê-las, a qualquer momento, se não alegadas pelas partes. Uma vez alegadas e decididas em definitivo, deve ser observada a coisa julgada." (STJ. AgInt no REsp n. 1.586.269/MG). Recurso provido. (TJ-MG - AC: 10000221723364001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 08/03/2023, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2023)

[...]
Não conhecimento das preliminares de ilegitimidade passiva e ativa suscitadas em contrarrazões. Preclusão consumativa. Orientação do E.STJ. Matérias já apreciadas por saneador, que restou irrecorrido.
[...] (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0003989-18.2019.8.19.0204 202300163777, Relator: Des(a). REGINA LUCIA PASSOS, Data de Julgamento: 12/12/2023, QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMAR, Data de Publicação: 15/12/2023)

Em qualquer caso, ainda que desnecessário tecer comentários acerca da alegação, ressalto que o fato de tratar-se de relação de consumo faz com que todas as empresas que participaram da cadeia de consumo possuam legitimidade para figurar no polo passivo de ação de reparação de danos, na esteira do art. 25, §1º do CDC.

Ato seguinte, destaco que o atraso na entrega da obra é fato incontroverso, haja vista que o contrato firmado entre as partes indicava previsão de entrega em junho de 2017, como data estimada para o término das obras, de forma que, mesmo com a prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, tem-se que a construção deveria ter sido entregue até no máximo dezembro de 2017.

Nesse sentido, considerando que mesmo durante o curso do processo, ainda não havia notícias da conclusão da obra referente às unidades dos contratos discutidos neste feito, está suficientemente demonstrado o atraso.

Ainda assim, remanesce a necessidade de analisar, em atenção à devolutividade recursal, se os argumentos apresentados no apelo são suficientes para afastar a culpa da
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
no evento narrado, em especial pelas alegações de

(ii) caso fortuito ou força maior, pela declaração de inconstitucionalidade do plano diretor municipal de Vila Velha.

A esse respeito, o Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já afastou a mencionada tese, em especial pelo fato de que a parte recorrente não indicou quais foram as mudanças no Plano Diretor Municipal de Vila Velha que em tese teriam influência no empreendimento, nem mesmo comprovou concretamente a ocorrência de impacto na construção:

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ILEGITIMIDADE – ATRASO – MODIFICAÇÃO PDU – RETENÇÃO – CLÁUSULA PENAL – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS DE MORA – ARRAS CONFIRMATÓRIA – DEVOLUÇÃO SIMPLES – DANO MORAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A LORENGE S/A figura no instrumento de compromisso de compra e venda, indicando, assim, a clara relação entre a recorrente e a THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA que, aos olhos do consumidor, indica clara situação de solidariedade (fl. 45/46), o que afasta a alegada ilegitimidade. 2. Incontroverso que a obra foi entregue após o prazo de tolerância previsto no contrato.
A alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito não foi comprovada, porquanto a construtora não demonstrou quais foram as mudanças que supostamente foi obrigada a realizar no projeto. Ademais, faz parte do risco do negócio efetuar eventuais alterações no projeto por imposição da Administração Pública.
3. Ocorrendo a rescisão por culpa da construtora, deve o consumidor ser reembolsado na integralidade das quantias pagas. Precedente do C. STJ. 4. De acordo com o entendimento do C. STJ, incide correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. 5. Correta a inversão da cláusula penal, conforme definido pelo C. STJ. Não vislumbro, na espécie, irrazoabilidade ou desproporcionalidade na cláusula, a indicar a aplicação do art. 413 do CC. 6. Se a rescisão se deu por culpa da construtora é devida a devolução simples das arras confirmatórias. 7. Não havendo descrição de situação fática que transborde o atraso na entrega, não há que se falar em dano moral. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Data: 08/Mar/2023; Órgão julgador: 3ª Câmara Cível; Número: 0016851-83.2018.8.08.0035; Magistrado: LUIZ GUILHERME RISSO; Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Da mesma forma, em demanda envolvendo as mesmas rés apelantes,
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
, o posicionamento desta Corte de Justiça foi no sentido de que “
eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste fato previsível (fortuito interno) que não consiste justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual
”.

Assim, não haveria justificativa apta a embasar o atraso na entrega da unidade imobiliária, sendo devida a devolução da integralidade dos valores pagos pela promitente compradora:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL APELAÇÃO CÍVEL [...]
ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADA CULPA DA CONSTRUTORA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
[...].
Eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste fato previsível (fortuito interno) que não consiste justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual.
[...]
É devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando o atraso da obra ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível n.º 035180075943, Relator: Annibal de Rezende Lima, Primeira Câmara Cível, J 27/10/2020, DJ 30/11/2020).

Nessa toada, reconhecida a culpa exclusiva das recorrentes no atraso na entrega do imóvel, tenho por desnecessário tecer maiores considerações acerca da conduta dos apelados no evento em exame ou mesmo acerca das alegações de inaplicabilidade das cláusulas rescisórias.

Outrossim, quanto ao percentual de retenção das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e integral, de modo que as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio:

Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 - Info 567

Sobre o tema, cito jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça em que se aplica a Súmula exposta em caso similar ao presente:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. MÁ VALORAÇÃO DAS PROVAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS COMPRADORES. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA. AFERIÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. QUANTIAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. VALOR. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do Recurso Especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ). 2. O Recurso Especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.No caso, a Corte estadual sedimentou que houve inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não dos compradores, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Para entender de modo contrário, seria necessária nova análise de matéria fática, medida inviável em Recurso Especial. 4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. 5. Inadmissível o Recurso Especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ) [...] (STJ; AgInt-AREsp 2.009.608 - Proc. 2021/0340363-9; RJ; Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira; Quarta Turma; DJE 02/06/2022).

No que diz respeito à (iv) revisão do termo de incidência da correção monetária, melhor sorte não assiste à parte recorrente, tendo em vista que o julgador estabeleceu como marco a “
data de cada pagamento
” (fl. 399), estando em consonância com a jurisprudência:

(...). 8.
A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a
correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes do STJ
. No que concerne aos juros de mora, o Tema 1002 do STJ define que sua incidência é a partir do trânsito em julgado da decisão. 9. Agravo conhecido. Recurso especial, em juízo de retratação e novo julgamento, parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. Decisão monocrática reconsiderada. Prejudicada a análise do agravo interno. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020.)

[...] 1.
Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de
juros de mora, a partir da citação, e
correção monetária, a partir da data de cada desembolso
. [...] (TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Finalmente, a respeito da multa contratual de rescisão, prevista na avença no importe de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pela parte autora em razão dos contratos nº 38629, 38632 e 38627, sua aplicação se deu de forma escorreita.

Isso porque, a própria construtora fez incidir a malfadada cláusula no contrato, de modo que deve se submeter a ela como ocorreria em desfavor do consumidor caso a rescisão do pacto tivesse se dado por sua culpa.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui paradigmático precedente indicando a possibilidade de inversão da cláusula penal:

[...] 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.)

[...] 1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que, "
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ)
. [...] (STJ - AgInt no REsp: 1921981 RN 2021/0045789-4, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2023)

Por todo o arrazoado,
CONHEÇO
do recurso interposto por

LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter inalterada a sentença que julgou parcialmente a pretensão autoral para: (i) declarar rescindidos os contratos no 38629, 38632 e 38627; (ii) condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem de forma integral e imediata os valores pagos pelos requerentes em razão dos contratos, com correção monetária de cada pagamento e juros da citação; (iii) condenar as requeridas solidariamente ao pagamento de multa pela rescisão do contrato no percentual de 20% do valor efetivamente pago pelos contratos em exame.

Fixo honorários recursais (art. 85, §11 do CPC) em 02% (dois por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 17/02/2025 às 12:49:06, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
55542017022025
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.