Tribunal: TJES
Processo: 0001414-08.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2025-09-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. SEM APLICABILIDADE. TAXA SATI. RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que, nos autos de ação indenizatória cumulada com repetição de indébito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a: (i) restituir valores pagos a título de taxa de evolução de obra, desde janeiro de 2015; (ii) pagar multa contratual de 2% com juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato entre fevereiro e outubro de 2015; e (iii) restituir, de forma dobrada, o valor de R$ 1.400,00 pago a título de Taxa SATI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso contratual na entrega do imóvel apto a ensejar a restituição da taxa de evolução de obra e multa moratória; (ii) estabelecer a legalidade da cobrança da Taxa SATI e a forma de sua restituição; (iii) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais e dos honorários advocatícios diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo contratual para entrega do imóvel, previsto em 30/04/2016, com tolerância de 180 dias, finda em 27/10/2016. A entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016, não se configurando mora da construtora.

4. O prazo previsto no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro (13/07/2015) não vincula a construtora, conforme entendimento do STJ no Tema 996, devendo prevalecer o prazo estipulado no contrato de compra e venda.

5. Inexistente o atraso na entrega, é indevida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e a aplicação da cláusula penal por inadimplemento contratual.

6. A cobrança da Taxa SATI é considerada abusiva, conforme fixado no Tema 938 do STJ, sendo cabível a restituição dos valores pagos.

7. Não comprovada a má-fé da vendedora, a restituição da Taxa SATI deve ocorrer de forma simples, com juros de mora a partir da citação e correção monetária conforme jurisprudência do STJ.

8. Verificada sucumbência recíproca entre as partes, impõe-se a redistribuição proporcional das custas processuais e da verba honorária, nos termos do art. 86 do CPC.

9. Mantida a suspensão da exigibilidade dos encargos sucumbenciais da autora em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A entrega do imóvel dentro do prazo contratualmente previsto, acrescido da cláusula de tolerância, afasta a configuração de mora da construtora.

2. É indevida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e a aplicação de multa contratual quando não há atraso na entrega do imóvel.

3. A cobrança da Taxa SATI é abusiva e sua restituição deve ocorrer de forma simples, na ausência de má-fé.

4. A redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais deve observar o número de pedidos acolhidos e rejeitados, com suspensão da exigibilidade para parte beneficiária da gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §2º, 86 e 98, §3º; CDC, art. 42, parágrafo único; CC, art. 406.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, EREsp 1.413.542/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, Corte Especial, j. 21.10.2020; TJES, Apelação Cível nº 0014987-50.2016.8.08.0012, Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho, j. 02.08.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001414-08.2017.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: PRISCILA HELMER DIAS

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. SEM APLICABILIDADE. TAXA SATI. RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES, que, nos autos de ação indenizatória cumulada com repetição de indébito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a: (i) restituir valores pagos a título de taxa de evolução de obra, desde janeiro de 2015; (ii) pagar multa contratual de 2% com juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato entre fevereiro e outubro de 2015; e (iii) restituir, de forma dobrada, o valor de R$ 1.400,00 pago a título de Taxa SATI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso contratual na entrega do imóvel apto a ensejar a restituição da taxa de evolução de obra e multa moratória; (ii) estabelecer a legalidade da cobrança da Taxa SATI e a forma de sua restituição; (iii) determinar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais e dos honorários advocatícios diante do resultado do julgamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo contratual para entrega do imóvel, previsto em 30/04/2016, com tolerância de 180 dias, finda em 27/10/2016. A entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016, não se configurando mora da construtora.

4. O prazo previsto no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro (13/07/2015) não vincula a construtora, conforme entendimento do STJ no Tema 996, devendo prevalecer o prazo estipulado no contrato de compra e venda.

5. Inexistente o atraso na entrega, é indevida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e a aplicação da cláusula penal por inadimplemento contratual.

6. A cobrança da Taxa SATI é considerada abusiva, conforme fixado no Tema 938 do STJ, sendo cabível a restituição dos valores pagos.

7. Não comprovada a má-fé da vendedora, a restituição da Taxa SATI deve ocorrer de forma simples, com juros de mora a partir da citação e correção monetária conforme jurisprudência do STJ.

8. Verificada sucumbência recíproca entre as partes, impõe-se a redistribuição proporcional das custas processuais e da verba honorária, nos termos do art. 86 do CPC.

9. Mantida a suspensão da exigibilidade dos encargos sucumbenciais da autora em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A entrega do imóvel dentro do prazo contratualmente previsto, acrescido da cláusula de tolerância, afasta a configuração de mora da construtora.

2. É indevida a restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e a aplicação de multa contratual quando não há atraso na entrega do imóvel.

3. A cobrança da Taxa SATI é abusiva e sua restituição deve ocorrer de forma simples, na ausência de má-fé.

4. A redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais deve observar o número de pedidos acolhidos e rejeitados, com suspensão da exigibilidade para parte beneficiária da gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §2º, 86 e 98, §3º; CDC, art. 42, parágrafo único; CC, art. 406.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, EREsp 1.413.542/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, Corte Especial, j. 21.10.2020; TJES, Apelação Cível nº 0014987-50.2016.8.08.0012, Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho, j. 02.08.2022.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
MRV Engenharia e Participações S/A,
contra sentença de fls. 360/369, integrada pelos aclaratórios de Id nº 12557698, proferida pelo Juízo da
4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da ação
de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito, proposta por Priscila Helmer Dias, julgou parcialmente procedente os pedidos e condenou a requerida a restituir a autora os pelos valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de janeiro de 2015, data limite para entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

Condenou, ainda, a requerida, ao pagamento de multa moratória de 2%, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato no período compreendido entre fevereiro e outubro de 2015, bem com a restituir o valor desembolsado a título de Taxa SATI, de forma dobrada, correspondendo a importância de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais).

Em suas razões recursais de Id 12557700, a recorrente
MRV Engenharia e Participações S/A
suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução dos valores cobrados a título de taxa de evolução de obra, argumentando que referidos encargos decorrem de contrato de mútuo firmado exclusivamente entre a autora e o Banco do Brasil, e que a MRV apenas figurou como interveniente no contrato, não sendo responsável pela cobrança.

No mérito, alega, em síntese: i) que não houve atraso na entrega do imóvel, sendo a imissão na posse realizada em 17/08/2016, dentro do prazo contratual (30/04/2016, acrescido da tolerância de 180 dias); ii) que a sentença incorre em erro ao considerar como termo final da construção a data prevista no contrato de financiamento, ignorando o pacto estabelecido no contrato de compra e venda; iii) a impossibilidade de imposição de multa por inadimplemento, uma vez que não há previsão contratual nesse sentido, sendo indevida a inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora; iv) que eventual indenização por atraso deveria ser fixada por arbitramento judicial, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ; v) a legalidade da cobrança da taxa SATI, afirmando que se trata de serviço efetivamente prestado, além de contestar a restituição em dobro, por ausência de má-fé; vi) a ausência de comprovação de prejuízo material por parte da autora, argumentando que os documentos juntados não demonstram pagamento indevido; e vii) os juros de mora deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado, mediante a aplicação da Taxa Selic, conforme previsto no art. 406 do Código Civil e no posicionamento do STJ no âmbito dos recursos especiais repetitivos, de forma simples e sem a incidência cumulada de qualquer outro índice de correção monetária ou juros.

Com base em tais argumentos, requer o provimento do presente apelo e, por conseguinte, seja julgado improcedente os pedidos formulados pela apelada.

Contrarrazões de Id nº 12557706, pugnando pelo desprovimento do apelo do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 14 de maio de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por MRV Engenharia e Participações S/A, contra sentença de fls. 360/369 , integrada pelos aclaratórios de Id nº 12557698, proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito, proposta por Priscila Helmer Dias, julgou parcialmente procedente os pedidos e condenou a requerida a restituir à autora os pelos valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de janeiro de 2015, data limite para entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

Condenou, ainda, a requerida, ao pagamento de multa moratória de 2%, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato no período compreendido entre fevereiro e outubro de 2015, bem com a restituir o valor desembolsado a título de Taxa SATI, de forma dobrada, correspondendo a importância de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais).

Em suas razões recursais de Id 12557700, a recorrente MRV Engenharia e Participações S/A suscita, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução dos valores cobrados a título de taxa de evolução de obra, argumentando que referidos encargos decorrem de contrato de mútuo firmado exclusivamente entre a autora e o Banco do Brasil, e que a MRV apenas figurou como interveniente no contrato, não sendo responsável pela cobrança.

No mérito, alega, em síntese: i) que não houve atraso na entrega do imóvel, sendo a imissão na posse realizada em 17/08/2016, dentro do prazo contratual (30/04/2016, acrescido da tolerância de 180 dias); ii) que a sentença incorre em erro ao considerar como termo final da construção a data prevista no contrato de financiamento, ignorando o pacto estabelecido no contrato de compra e venda; iii) a impossibilidade de imposição de multa por inadimplemento, uma vez que não há previsão contratual nesse sentido, sendo indevida a inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora; iv) que eventual indenização por atraso deveria ser fixada por arbitramento judicial, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ; v) a legalidade da cobrança da taxa SATI, afirmando que se trata de serviço efetivamente prestado, além de contestar a restituição em dobro, por ausência de má-fé; vi) a ausência de comprovação de prejuízo material por parte da autora, argumentando que os documentos juntados não demonstram pagamento indevido; e vii) os juros de mora deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado, mediante a aplicação da Taxa Selic, conforme previsto no art. 406 do Código Civil e no posicionamento do STJ no âmbito dos recursos especiais repetitivos, de forma simples e sem a incidência cumulada de qualquer outro índice de correção monetária ou juros.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária e os os prejuízos decorrentes, tais como multa contratual prevista na cláusula 4.2, taxa de evolução de obra e taxa SATI.

Na origem, conforme emerge da petição inicial, a parte requerente ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais alegando, em resumo, que no dia 05/12/2014, em um dos stands de venda da Requerida, as partes firmaram um contrato de adesão denominado "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda", do imóvel descrito na inicial, tendo como prazo para a entrega das chaves a data de 30/04/2016 (cláusula 5 do Quadro Resumo).

Nesse sentido, o pedido autoral foi no sentido de que seja aplicado em desfavor da requerida a penalidade contratual prevista na cláusula 4.2 do contrato, em face de seu inadimplemento, condenando-a ao pagamento de multa moratória de 2%, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês contados a partir do inadimplemento até a efetiva entrega das chaves; declarar a nulidade da taxa de assessoria, com o reembolso em dobro; declarar a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução, desde o atraso e, ainda danos morais.

Consta que o imóvel foi adquirido através de financiamento, obtido nos moldes do Programa Minha Casa Minha Vida, sendo que por ocasião do contrato de financiamento restou estabelecido o prazo limite de entrega do empreendimento a data de 13/07/2015 (cláusula C.9), todavia, o imóvel somente foi entregue na data de 17/08/2016 (fl. 176).

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente o pedido firmado na inicial, condenando a requerida a restituir à autora os valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de janeiro de 2015, data limite para entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença. E, condenou, ainda, ao pagamento de multa moratória de 2%, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato no período compreendido entre fevereiro e outubro de 2015, bem com a restituir o valor desembolsado a título de Taxa SATI, de forma dobrada, correspondendo a importância de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais).

Eminentes Pares, a fim de nortear o julgamento, esclareço que, no caso em análise, fora celebrado, em 05/12/2014, contrato de compra e venda entre as partes da unidade residencial nº 105, bloco 02, Parque Vila Imperial, situado no Município de Cariacica-ES, descrito no contrato particular (fls.46/54).

Inicialmente, verifico que consta no contrato firmado entre as partes, em sua cláusula 5ª, que foi fixada a data de 30/04/2016 para entrega das chaves, havendo, ainda, previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra (fls. 48 - letra “m”).

Na espécie o imóvel foi adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida, cujo contrato de financiamento prevê na cláusula referente às condições do financiamento, mais precisamente no item “C.9”. a data de 13/07/2015 para o término do prazo de construção (fls. 58).

Observa-se a existência de duas previsões, a primeira referente a entrega das chaves, expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes e a segunda do término da obra, vinculada ao contrato de financiamento pactuado com o agente financeiro.

A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao "Programa Minha Casa, Minha Vida", hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento, vejamos:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)
No caso sob exame, deve prevalecer o prazo de entrega do imóvel consignado no contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a parte requerida, qual seja 30/04/2016, bem como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias.

A razão dessa assertiva reside no fato de que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, na medida em que não possui nenhuma relação com o agente financeiro.

Portanto, levando em consideração os termos do contrato de compra e venda, utilizando a cláusula de prorrogação 180 (cento e oitenta) dias estabelecida, o prazo final para a construtora terminar a obra era 27/10/2016, não havendo que se falar em mora na entrega do imóvel pela construtora, eis que a entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016 ou seja antes do prazo final prorrogado (fl. 44).

Nessa linha de raciocínio, na medida em que a r. sentença levou em consideração o prazo consignado no contrato de financiamento, merece guarida os argumentos expendidos pela recorrente.

A esse respeito, segue a orientação jurisprudencial deste e. Tribunal de Justiça em caso semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. PREVALÊNCIA DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ATRASO. PRECEDENTES DO STJ. AFASTAMENTO DA RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE EVOLUÇÃO DA OBRA, ALUGUEIS E DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO. 1. Existência de duas datas distintas (30/04/2016 e 13/07/2015) para a entrega do imóvel. É incontroverso que as partes firmaram um contrato de promessa de compra e venda em 05/06/2014 estipulando a data de entrega do imóvel em 30/04/2016, com previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Posteriormente, o contrato de financiamento foi firmado com a instituição financeira (fl. 87/114), estabelecendo o prazo de entrega para 13/07/2015, conforme item "c.9" de fl. 88-v. 2. Na aquisição do imóvel em construção, o contrato de promessa de compra e venda não pode condicionar a entrega do imóvel à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (STJ; AgInt-REsp 1.793.602; Proc. 2019/0019261-3; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; DJE 23/11/2020) 3. Sucede que o prazo de 13/07/2015 foi estabelecido no segundo contrato e exclusivamente para fins de pagamento do financiamento bancário obtido junto ao Banco do Brasil S.A., de forma que a primeira avença permaneceu válida, não sendo possível presumir a intenção da construtora de que o prazo de entrega do imóvel fosse postergado após a celebração do novo contrato, sobretudo porque não houve pactuação clara no sentido de extinguir a estipulação anterior para fixar uma nova e porque o instrumento de financiamento envolveu também o Banco do Brasil S/A, e não só as partes que haviam firmado o primeiro acordo. 4. Com a utilização da cláusula de tolerância de 180 dias estabelecida no contrato entabulado entre as partes, o prazo final para a construtora terminar a obra era 30/10/2016, não havendo que se falar em atraso, eis que a entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016, mais de 2 meses ANTES do prazo final. 5. Não configurado o atraso da construtora, improcedem os pedidos de ressarcimento dos valores de juros de evolução da obra e dos alugueis, bem como a indenização por danos morais. 6. No tocante os juros de obra, esclareço que o STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1729593/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. 7. Recurso provido. (TJES. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Número: 0014987-50.2016.8.08.0012. Data: 02/Aug/2022. Desembargador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO).

Sob tal premissa, na medida em que a autora consentiu com as cláusulas do contrato, tendo prévio conhecimento de seus termos, em especial do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, deve ser observado o pacta sunt servanda, o qual somente pode ser afastado em situações excepcionais, que não é o caso dos autos.

Assim, não resta configurada a mora da Construtora, eis que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo previsto no contrato.

Nessa linha de raciocínio, diante da ausência de atraso na entrega do imóvel, a parte autora não faz jus à restituição da taxa da obra, da multa contratual, devendo a r. sentença ser reformada neste capítulo.

Outrossim, no tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva, in verbis:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

Todavia, em consonância com a jurisprudência aplicável, não ficou comprovada a má-fé da apelante, motivo pelo qual a restituição dos valores deve ocorrer de forma simples, nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, os juros de mora devem incidir a partir da citação e a correção monetária sobre os respectivos desembolsos, de modo que deve incidir, a partir de cada desembolso até a citação, correção monetária pelo índice da CGJES e, após, deverá ser aplicada tão somente a taxa SELIC.

Confira-se:

ACÓRDÃO EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - CONSUMIDOR - TAXA SATI - ABUSIVIDADE DA COBRANÇA - TESE FIXADA PELO STJ - COBRANÇA DE CORRETAGEM - LEGALIDADE - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. O STJ possui entendimento de que a cobrança da TAXA SATI, possui abusividade quando repassada ao consumidor sem sua previa ciência, razão pela qual deve ser ele restituído - na forma simples, tendo em vista que não fora verificada má-fé dos apelantes (42, CDC). 2. Tendo ficado comprovado documentalmente o valor desembolsado pelo consumidor a título de TAXA SATI é este que deve ser restituído. 3. O STJ já possui entendimento quanto a legalidade da cobrança/transferência para o promitente comprador de encargos de corretagem "como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados" AgInt no AREsp n. 1.730.937/SP. 4. RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E PROVIDOS. RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJES. Data: 20/Sep/2023. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 0022945-86.2014.8.08.0035. Magistrado: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Pagamento Indevido).
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA INDEVIDA. TAXAS COM DESPACHANTE. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO AFASTADA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. JUROS E CORREÇÃO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. No julgamento do Tema Repetitivo nº 938, o c. STJ fixou a tese de que “há abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”. 2. Ainda que tivesse sido a consumidora Apelada devidamente cientificada de sua obrigação de pagar os serviços pela assessoria imobiliária e o seu valor, na esteira do entendimento firmado pelo c. STJ, é indevida a sua cobrança por não constituir um serviço autônomo prestado ao consumidor, mantendo-se a sentença quanto ao ponto. 3. A jurisprudência do c. STJ é firme no sentido de que “Não há ilegalidade na cláusula contratual inserida em contrato de compra e venda de unidade imobiliária que prevê o pagamento, pelo adquirente, de taxa de serviço de despachante ou de serviços cartorários, que não se confunde com a chamada taxa SATI” (AgInt no AREsp 1801031/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 7/6/2021, DJe 1/7/2021). 4. Sobre devolução em dobro, houve recente alteração jurisprudencial do c. STJ, que, em sede de embargos de divergência, fixou a seguinte tese: “a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo” (EREsp n. 1.413.542/RS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, relator para acórdão Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/3/2021.). 5. Entretanto, a c. Corte Superior modulou os efeitos da aludida decisão, para que o entendimento fixado passe a ser aplicado somente a cobranças realizadas após a data da publicação do acórdão. 6. Aplica-se ao caso o entendimento anterior, no sentido de que a repetição em dobro de valores cobrados ilegalmente é possível somente se verificada a má-fé, o que não se demonstrou na hipótese. 7. À luz da jurisprudência do STJ em hipóteses de ressarcimento de valores, os juros de mora devem incidir a partir da citação e a correção monetária sobre os respectivos desembolsos, de modo que deve incidir, a partir de cada desembolso até a citação, correção monetária pelo índice da CGJES e, após, deverá ser aplicada tão somente a taxa SELIC. 8. Conforme a jurisprudência sedimentada do c. STJ, para o estabelecimento da proporção em que se deve distribuir as verbas de sucumbência, é necessário colher o número de pedidos formulados pelo autor e o número desses pedidos acolhidos pela decisão final (STJ. 2020/0341646-0. AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1811902/SP. Terceira Turma. Rel.: MINISTRA NANCY ANDRIGHI. Julgamento: 15/06/21. Dje:17/06/21). 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. Data: 09/Mar/2023. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 0026478-77.2015.8.08.0048. Magistrado: RODRIGO FERREIRA MIRANDA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Indenização por Dano Moral).
Feitas tais considerações, em razão do desfecho do presente julgamento, impõe-se a redistribuição das custas e dos ônus sucumbenciais fixados na sentença.

No caso, tendo em vista que a parte autora, ora recorrida, obteve êxito apenas em um dos pedidos formulados, relativo à restituição da taxa SATI, impõe-se o redimensionamento proporcional dos ônus sucumbenciais. Ressalte-se, contudo, que, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, a exigibilidade da obrigação de arcar com referidas despesas ficará suspensa, nos termos do § 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil de 2015.

Nesse contexto, levando em consideração os aspectos qualitativo e quantitativo dos pedidos formulados na inicial (4 pedidos), reconheço a sucumbência recíproca das partes de modo proporcional (art. 86 do CPC), de modo que a recorrente MRV Engenharia e Participações S/A deverá arcar com 25% (vine e cinco por cento) das custas processuais, enquanto a recorrida Priscila Helmer Dias deverá custear o restante, ou seja 75% (setenta e cinco por cento) das taxas judiciárias.

Em relação a verba honorária, entendo por bem manter o mesmo percentual fixado na r. sentença. Logo, a verba honorária devida pela recorrente ao patrono da consumidora apelada no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação e fixo os honorários advocatícios devidos pela promitente compradora (apelada) em prol dos causídicos da MRV Engenharia e Participações S/A em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por esta (representado pela diferença entre o valor dado à causa e o valor da condenação), nos ditames do art. 85, §2º, do CPC.

Ante o exposto, firme nas razões expostas, conheço do recurso interposto pela MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e, no mérito DOU PARCIAL PROVIMENTO para: (i) afastar o reconhecimento do atraso contratual para a entrega da obra e, por conseguinte julgar improcedente os pedidos referente ao pagamento da multa contratual e a restituição da taxa de obra; ii) manter a condenação da requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A a restituição da taxa SATI (serviço de assessoria imobiliária), a qual deverá ser realizada de forma simples, com a incidência de juros de mora a partir da citação e de correção monetária sobre os respectivos desembolsos, de modo que deve incidir, a partir de cada desembolso até a citação, correção monetária pelo índice da CGJES e, após, deverá ser aplicada tão somente a taxa SELIC.

Outrossim, em razão do desfecho do presente julgamento, reconheço a sucumbência recíproca das partes de modo proporcional, devendo a recorrente MRV Engenharia e Participações S/A arcar com 25% (vinte e cinco por cento) das custas processuais, enquanto a recorrida Priscila Helmer Dias deverá custear o restante, ou seja 75% (setenta e cinco por cento) das taxas judiciárias.

Em relação a verba honorária, mantenho o mesmo percentual fixado na r. sentença e, assim, a verba honorária devida pela recorrente ao patrono da consumidora apelada no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação e fixo os honorários advocatícios devidos pela promitente compradora (apelada - Priscila Helmer Dias) em prol dos causídicos da MRV Engenharia e Participações S/A em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por esta (representado pela diferença entre o valor dado à causa e o valor da condenação), nos ditames do art. 85, §2º, do CPC.

Por derradeiro, suspendo a exigibilidade da cobrança das verbas sucumbenciais em relação ao apelado Priscila Helmer Dias, pois milita amparada pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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