Tribunal: TJES
Processo: 5021401-30.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Anulação de Débito Fiscal; ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-12-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 5021401-30.2022.8.08.0024

APELANTE
: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APELADO
: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DE VITÓRIA - ROGÉRIO RODRIGUES DE ALMEIDA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA AFASTAMENTO DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1.113/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que declarou a nulidade do lançamento de ITBI, por vício na apuração da base de cálculo. O Fisco municipal arbitrou o valor do tributo com base em avaliação própria, superior ao montante declarado pelo contribuinte na escritura pública de dação em pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é válido o arbitramento da base de cálculo do ITBI em valor superior ao da transação, sem a prévia instauração de processo administrativo regular que garanta ao contribuinte o exercício do contraditório e da ampla defesa para contestar a avaliação do Fisco.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional.

4. A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que veda o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município.

5. No caso concreto, o Município não se desincumbiu do ônus de comprovar a instauração de processo administrativo que assegurasse à contribuinte o direito de questionar a avaliação fiscal, o que torna nulo o lançamento por vício de procedimento. A mera alegação de regularidade, desacompanhada de prova documental, não valida o ato administrativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: Código Tributário Nacional, art. 148.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5021401-30.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA

RELATOR(A):
DES. ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5021401-30.2022.8.08.0024

APELANTE
: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APELADO
: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DE VITÓRIA - ROGÉRIO RODRIGUES DE ALMEIDA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA AFASTAMENTO DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1.113/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Vitória contra sentença que declarou a nulidade do lançamento de ITBI, por vício na apuração da base de cálculo. O Fisco municipal arbitrou o valor do tributo com base em avaliação própria, superior ao montante declarado pelo contribuinte na escritura pública de dação em pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é válido o arbitramento da base de cálculo do ITBI em valor superior ao da transação, sem a prévia instauração de processo administrativo regular que garanta ao contribuinte o exercício do contraditório e da ampla defesa para contestar a avaliação do Fisco.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional.

4. A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que veda o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município.

5. No caso concreto, o Município não se desincumbiu do ônus de comprovar a instauração de processo administrativo que assegurasse à contribuinte o direito de questionar a avaliação fiscal, o que torna nulo o lançamento por vício de procedimento. A mera alegação de regularidade, desacompanhada de prova documental, não valida o ato administrativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido.

_________

Dispositivos relevantes citados: Código Tributário Nacional, art. 148.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP (Tema nº 1.113).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5021401-30.2022.8.08.0024

APELANTE
: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APELADO
: MARAZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

JUÍZO PROLATOR
: 3ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DE VITÓRIA - ROGÉRIO RODRIGUES DE ALMEIDA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, o cerne do recurso do Município de Vitória se concentra em três pontos: a inexistência de
bis in idem
, a legalidade do arbitramento da base de cálculo do ITBI e a impossibilidade de registro imobiliário sem a prévia quitação do imposto.

A questão principal reside na legalidade do procedimento adotado pelo Fisco municipal para fixar a base de cálculo do ITBI em valor superior ao declarado na escritura pública de dação em pagamento.

O Apelante defende que, diante da suposta subavaliação do imóvel, agiu no exercício regular de seu poder-dever ao arbitrar a base de cálculo, com fundamento no art. 148 do Código Tributário Nacional e na legislação local. Alega, inclusive, que o fez mediante a instauração de procedimento administrativo.

Contudo, a tese recursal não encontra amparo nos autos nem na jurisprudência vinculante dos Tribunais Superiores.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp n.º 1.937.821/SP (Tema n.º 1.113)
, sob o rito dos recursos repetitivos, pacificou a matéria, firmando as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Este Egrégio Tribunal de Justiça, em consonância com a orientação superior, tem reiteradamente decidido no mesmo sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. MANDADO DE SEGURANÇA. BASE DE CÁLCULO DO ITBI . VALOR VENAL. DIVERGÊNCIA ENTRE OS VALORES APONTADOS PELO CONTRIBUINTE E PELO FISCO. TEMA REPETITIVO Nº 1.113 DO STJ . NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA
. 1. Em sede de recursos repetitivos, o STJ firmou a tese jurídica de que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (REsp n. 1 .937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.).
2 . Na hipótese vertente, não fosse suficiente a aparente utilização do valor venal do IPTU para base de cálculo do ITBI, dito montante foi apurado de forma unilateral pelo fisco municipal, portanto, em manifesta colisão com a tese jurídica firmada no TEMA 1113 que reclama tanto a instauração de processo administrativo próprio ( CTN, art. 148), como a observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, corolários do devido processo legal administrativo. 3. Recurso desprovido . Decisão mantida. (TJ-ES, AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5005913-73.2023.8.08.0000, Relator: JANETE VARGAS SIMOES, 1ª Câmara Cível, p. 11/12/2023)

No caso concreto, o Município de Vitória não se desincumbiu do seu ônus probatório de comprovar a instauração de um processo administrativo que assegurasse à contribuinte o contraditório e a ampla defesa para questionar a avaliação fiscal. A mera alegação de que o procedimento foi regular, desacompanhada da efetiva juntada aos autos da cópia do processo administrativo, não é suficiente para validar o ato do Fisco, que se torna, por consequência, uma apuração unilateral do tributo. A sentença de primeiro grau adequadamente analisou a questão, ao afirmar que, "
compulsando os autos, não restou demonstrada a participação do contribuinte na apuração do valor real do bem
" e que a parte ré "
não comprovou o cumprimento dos requisitos estabelecidos para afastamento do valor atribuído pelo contribuinte e arbitramento da base de cálculo do ITBI relacionado à instauração de processo administrativo próprio
" (ID 15601876).

A assertiva genérica de que o valor declarado seria manifestamente inferior ao de mercado, bem como a mera afirmação de regularidade procedimental, desprovidas de comprovação documental, não possuem o condão de validar o ato administrativo impugnado. Era imperativo que o ente municipal trouxesse aos autos cópia do respectivo procedimento administrativo, com as devidas notificações à parte autora, o que não ocorreu. A ausência de tal prova torna o arbitramento unilateral e, portanto, ilegal, por violação direta ao precedente vinculante do STJ e ao art. 148 do CTN.

Uma vez rejeitada a tese principal do Apelante, que versa sobre a legalidade do arbitramento da base de cálculo, as demais questões suscitadas no recurso, por uma questão de prejudicialidade lógica, perdem seu objeto e restam, portanto, prejudicadas. A análise jurídica de um ato administrativo complexo, como o lançamento tributário, deve seguir uma ordem de precedência, partindo-se do seu núcleo de validade.

Nesse sentido, a tese recursal do Apelante sobre a inexistência de
bis in idem
, embora busque refutar a alegação original da parte autora, desvia o foco da questão central e torna-se uma discussão inócua. É verdade que a controvérsia sobre a dupla tributação foi inaugurada na petição inicial como uma tentativa de justificar o valor exacerbado do tributo exigido. Contudo, a instrução processual e as próprias razões de decidir da sentença demonstraram que a verdadeira causa do aumento não foi a cobrança sobre uma transação anterior, mas sim o vício fundamental na própria constituição do crédito tributário: a alteração unilateral de sua base de cálculo.

No presente caso, o que se verifica é a nulidade do próprio lançamento em sua origem, decorrente do vício insanável na apuração da base de cálculo, realizada em desacordo com o Tema 1.113 do STJ. Este vício originário — a ausência de um processo administrativo regular que garantisse o contraditório — contamina a totalidade do ato de lançamento, tornando-o juridicamente inválido.

Assim, a discussão sobre se houve uma ou mais cobranças sobre fatos geradores distintos perde completamente a relevância, uma vez que o vício macula o ato em sua essência, tornando irrelevante a análise de seus componentes ou de suas supostas repetições. Pontuo que, ainda que o Município esteja factualmente correto ao afirmar que sua intenção era tributar um único negócio jurídico, o método ilegalmente empregado para valorar esse negócio torna a cobrança inválida em sua totalidade. Em outras palavras, não há como analisar a duplicidade de uma cobrança que, em si mesma, já se revelou ilegal por um vício anterior e mais grave.

Quanto à tese de impossibilidade de registro sem quitação do imposto, verifico que a sentença, ao autorizar o registro mediante o depósito judicial do montante incontroverso, adotou medida razoável que, de um lado, garantiu o direito da autora à transferência da propriedade — cujo fato gerador só se perfectibiliza com o registro, conforme entendimento do Excelso Supremo Tribunal Federal no
ARE 1.294.969/SP (Tema n.º 1.124)
—, e, de outro, acautelou os interesses da Fazenda Pública quanto ao valor que se entende devido.

Ante o exposto,
conheço do recurso de apelação e nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo Município Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, observados os percentuais e as faixas de escalonamento previstas no art. 85, § 3º e § 5º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 09/12/2025 a 15/12/2025:

Acompanho o E. Relator.