Tribunal: TJES
Processo: 0007338-02.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-05-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
N. 0007338-02.2019.8.08.0021

APELANTES/APELADAS: ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA E MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA

APELANTE/APELADO: MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. MULTA POR DESCUMPRIMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. RECURSO DAS REQUERENTES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para determinar que a requerida regularizasse, em 30 dias, as chácaras adquiridas pelas autoras e outorgasse as respectivas escrituras, sem, contudo, fixar multa por descumprimento ou reconhecer danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se deve ser revogado o benefício da assistência judiciária gratuita deferido às autoras; (ii) estabelecer se a ausência de regularização das chácaras adquiridas gera o dever de indenização por danos morais; e (iii) determinar se é cabível a fixação de multa diária por descumprimento da obrigação de regularização e outorga das escrituras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A parte que impugna a gratuidade de justiça deve comprovar a ausência dos requisitos legais para a concessão do benefício, ônus do qual o requerido não se desincumbe, limitando-se a alegação genérica sobre o valor do negócio jurídico.

4. O promitente comprador, após o adimplemento integral do contrato, tem o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, incumbindo ao promitente vendedor a regularização do imóvel para possibilitar a concretização do negócio, independentemente de alegações não comprovadas sobre o registro das chácaras.

5. A ausência de registro dos imóveis, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstância especial capaz de atingir direitos da personalidade, o que não ocorre no caso concreto.

6. A multa diária (astreintes) é cabível como meio coercitivo para o cumprimento de obrigação de fazer, devendo ser fixada diante da omissão da sentença sobre o ponto, especialmente diante da inércia do requerido em regularizar o imóvel.

7. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica, o que, no momento, não se comprova no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso do requerido desprovido. Recurso das autoras parcialmente provido, para fixar multa diária de R$100,00 (cem reais) em caso de descumprimento da obrigação de fazer.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador que adimpliu integralmente o contrato tem o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, incumbindo ao promitente vendedor a regularização do imóvel, sem o que não se exime da obrigação.

2. A ausência de registro do imóvel não gera, por si só, indenização por danos morais, salvo prova de circunstância especial que atinja direitos da personalidade.

3. É cabível a fixação de multa diária (astreintes) para compelir o cumprimento de obrigação de fazer em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

4. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível, independentemente de pedido, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, § 3º, e 497. CC, arts. 186, 187 e 927.
Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 049170012816, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 05/10/2021. TJMG, Apelação Cível 1.0024.11.305106-4/001, Rel. Des. Ramom Tácio, j. 19/09/2018. STJ, AgInt no REsp 2.071.243/MA, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 12/03/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007338-02.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA e outros (2)

APELADO: MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME e outros (2)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N. 0007338-02.2019.8.08.0021

APELANTES/APELADAS: ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA E MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA

APELANTE/APELADO: MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME

RELATOR: DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

ACÓRDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. MULTA POR DESCUMPRIMENTO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. RECURSO DAS REQUERENTES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para determinar que a requerida regularizasse, em 30 dias, as chácaras adquiridas pelas autoras e outorgasse as respectivas escrituras, sem, contudo, fixar multa por descumprimento ou reconhecer danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se deve ser revogado o benefício da assistência judiciária gratuita deferido às autoras; (ii) estabelecer se a ausência de regularização das chácaras adquiridas gera o dever de indenização por danos morais; e (iii) determinar se é cabível a fixação de multa diária por descumprimento da obrigação de regularização e outorga das escrituras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A parte que impugna a gratuidade de justiça deve comprovar a ausência dos requisitos legais para a concessão do benefício, ônus do qual o requerido não se desincumbe, limitando-se a alegação genérica sobre o valor do negócio jurídico.

4. O promitente comprador, após o adimplemento integral do contrato, tem o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, incumbindo ao promitente vendedor a regularização do imóvel para possibilitar a concretização do negócio, independentemente de alegações não comprovadas sobre o registro das chácaras.

5. A ausência de registro dos imóveis, por si só, não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstância especial capaz de atingir direitos da personalidade, o que não ocorre no caso concreto.

6. A multa diária (astreintes) é cabível como meio coercitivo para o cumprimento de obrigação de fazer, devendo ser fixada diante da omissão da sentença sobre o ponto, especialmente diante da inércia do requerido em regularizar o imóvel.

7. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica, o que, no momento, não se comprova no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso do requerido desprovido. Recurso das autoras parcialmente provido, para fixar multa diária de R$100,00 (cem reais) em caso de descumprimento da obrigação de fazer.

Tese de julgamento
:

1. O promitente comprador que adimpliu integralmente o contrato tem o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, incumbindo ao promitente vendedor a regularização do imóvel, sem o que não se exime da obrigação.

2. A ausência de registro do imóvel não gera, por si só, indenização por danos morais, salvo prova de circunstância especial que atinja direitos da personalidade.

3. É cabível a fixação de multa diária (astreintes) para compelir o cumprimento de obrigação de fazer em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

4. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é possível, independentemente de pedido, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, § 3º, e 497. CC, arts. 186, 187 e 927.
Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível 049170012816, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, j. 05/10/2021. TJMG, Apelação Cível 1.0024.11.305106-4/001, Rel. Des. Ramom Tácio, j. 19/09/2018. STJ, AgInt no REsp 2.071.243/MA, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 12/03/2024.
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer dos recursos e dar parcial provimento ao apelo da parte autora e negar provimento ao apelo do requerido, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuidam os autos de dois recursos de apelação cível, sendo um interposto por
ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA e MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA
e o outro por
MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME
, ambos em face da r. sentença de fls. 176/178-verso, integrada às fls. 210/210-verso, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais
ajuizada pelas pessoas físicas em face da pessoa jurídica
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para determinar que o requerido “
providencie, no prazo de 30 (trinta dias), a regularização das chácaras no cartório competente, que foram objeto dos contratos aperfeiçoados entre as partes (Chácaras 01; 08; 09; 10; 11; 12; 13; 32 e 33) e, concomitantemente, a outorga da escritura dos referidos imóveis, em favor das requerentes
”.

Em seu recurso de fls. 187/193,
ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA e MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA
alegam, em resumo, que i) deve ser fixada multa em caso de descumprimento da obrigação fixada na sentença; ii) a ausência de regularização das chácaras adquiridas causaram danos morais a serem indenizados e iii) a obrigação de fazer deve ser convertida em perdas e danos.

Nas razões inseridas no ID 8389369,
MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME
alega, em suma, que i) deve ser revogado o benefício da assistência judiciária gratuita deferido às autoras diante do valor das chácaras adquiridas; ii) as chácaras adquiridas pelas recorridas estão devidamente registradas perante o CRGI de Guarapari, sendo constituídas de vários lotes do loteamento Lagoa Vermelha, permitindo, consequentemente, a escrituração e registro dos lotes que compõem as chácaras e iii) as despesas de escritura e registro são de responsabilidade das compradoras.

Contrarrazões apresentadas às fls. 207/208 e no ID 10267907, ambas pelo desprovimento dos recursos.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, reputo pertinente tecer algumas considerações acerca da tramitação da demanda em primeira instância.

Cuida-se de
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais
ajuizada por
ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA e MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA
em face de
MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME
, na qual alegam, em apertada síntese, que por meio dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda, firmados nos dias 30/08/2000, 15/08/2001, 20/03/2003 e 20/03/2005, adquiriram das requeridas as chácaras 01, 02, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 32 e 33, do loteamento “Chácaras Sítio Guarapari, no lugar denominado “Ilha do Boi”, em Palmeiras, Guarapari, preço de R$149.610,72 (cento e quarenta e nove mil, seiscentos e dez reais e setenta e dois centavos), a ser quitado por meio de prestações mensais.

Alegam, ainda, que com a rescisão judicial do contrato referente à “Chácara 02”, os contratos relativos às demais 09 (nove) chácaras foram quitados pelo valor total de R$74.600,00 (setenta e quatro mil e seiscentos reais), conforme recibo de quitação firmado em 31/07/2006.

Sustentam que os contratos possuem cláusula no sentido de que a quitação do valor pactuado gera aos adquirentes o direito de solicitar a outorga das escrituras definitivas de compra e venda. No entanto, afirmam que obtiveram a informação no Cartório competente e na Prefeitura sobre a inexistência de inscrição das chácaras negociadas.

Diante basicamente de tais fatos e em razão da inércia do requerido após ser notificado extrajudicialmente, requereram, liminarmente, que seja a requerida compelida a regularizar os referidos imóveis e, concomitantemente, proceda à emissão das escrituras em favor das demandantes, e, no mérito, a confirmação da liminar, bem como a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Ao receber a exordial, a julgadora singular indeferiu o pedido liminar.

Devidamente citado, o requerido apresentou contestação, impugnando a gratuidade da justiça deferida à requerente e afirmando que as chácaras adquiridas pelas recorridas estão devidamente registradas perante o CRGI de Guarapari, sendo constituídas de vários lotes do loteamento Lagoa Vermelha, permitindo, consequentemente, a escrituração e registro dos lotes que compõem as chácaras.

Após regular trâmite processual, sobreveio a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos moldes outrora delineados. Rechaçou, contudo, o pedido de indenização por danos morais. Para tanto, a magistrada singular fundamentou que a requerida “
não provou sequer o registro dos lotes que diz estarem regularmente registrados no ‘loteamento Lagoa Vermelha’ e nem esclareceu a razão de ter definido como objeto dos contratos de promessa de compra e venda, as chácaras situadas em um cognominado ‘loteamento CHÁCARAS SÍTIO GUARAPARI C’ e não os lotes do loteamento de nome diverso
”.

Dito isso, consigno que, a meu ver, não assiste razão aos apelantes, sendo de rigor a manutenção da sentença, pelos motivos que passo a delinear.

De saída,
quanto à pretensão de revogação da gratuidade de justiça anteriormente deferida em favor da parte autora, como sabido, recai sobre o impugnante, o ônus de comprovar que a parte beneficiária da justiça gratuita não preenche os requisitos legais que autorizam o deferimento da benesse.

Nesse caminhar, colaciono a jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. ARTIGO 784, III, CPC. ARTIGO 206 DO CÓDIGO CIVIL. INSTRUMENTO PARTICULAR. BENEFÍCIO DE ORDEM. JUROS REMUNERATÓRIOS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. POSSIBILIDADE. CONSTITUIÇÃO DA MORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1)
O impugnante tem o ônus de comprovar que o beneficiário da gratuidade da justiça não preenche os requisitos para sua concessão. Na espécie, as provas são insuficientes para infirmar a precariedade presumida das pessoas físicas que compõe o polo ativo do feito, motivo pelo qual não há elementos capazes de revogar o benefício concedido. Impugnação à gratuidade de justiça rejeitada
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 049170012816, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA C MARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021)

No mesmo sentido, trago à baila:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA. REJEIÇÃO. TARIFA DE SERVIÇO DE TERCEIROS. CONTRATAÇÃO ANTERIOR À RESOLUÇÃO CMN 3.954/2011. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ABUSIVIDADE. TARIFA DE CADASTRO. CONTRATO FIRMADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DIVERSA. VALIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. NECESSIDADE.
O ônus de provar a inveracidade da declaração de insuficiência financeira recairá sobre a parte adversa se esta impugnar o deferimento da gratuidade de justiça. Não tendo sido apresentada qualquer prova para embasar a impugnação, há que se manter as benesses concedidas à parte impugnada.
[...] (TJMG; APCV 5000193-94.2019.8.13.0334; Vigésima Primeira Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro; Julg. 07/06/2023; DJEMG 12/06/2023)

Na hipótese vertente, o impugnante não cuidou por demonstrar a veracidade de sua alegação no que se refere à suposta capacidade financeira da parte adversa, limitando-se a argumentar genericamente que o valor do negócio jurídico firmado entre as partes demonstra a boa condição financeira das requerentes.

Ora, o simples fato das requerentes terem adquirido os imóveis no valor de
R$74.600,00 (setenta e quatro mil e seiscentos reais) - representado pela transferência de um apartamento -,
não é suficiente para comprovar que elas ostentam boas condições financeiras.

Assim, reitero, competiria ao requerido produzir prova no sentido de desconstituir a declaração de hipossuficiência preenchida pela parte autora, presumidamente verdadeira, nos termos do art. 99, § 3º, CPC, o que não logrou êxito em cumprir; de forma que considero correta a manifestação que rejeitou a impugnação à gratuidade da justiça.

Até porque, “[...]
deferido o benefício, caso a parte contrária apresente impugnação, deve cumprir com seu ônus e trazer documentos novos que comprovem a capacidade econômica
. [...]” (TJ-RJ - AI: 00840358720208190000, Relator: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 09/03/2021, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/03/2021).

No que se refere ao mérito propriamente dito, verifica-se que os instrumentos particulares firmados entre as partes possuem cláusulas semelhantes no sentido de que as compradoras poderão pedir a outorga da escritura de compra e venda após o adimplemento de suas obrigações. A propósito, cito as duas formas em que as referidas cláusulas encontram-se descritas nos contratos:

CONTRATOS REFERENTE ÀS CHÁCARAS 01 e 33

CLÁUSULA SÉTIMA

Depois de cumprido o disposto em todas as cláusulas deste contrato e ultimado o pagamento integral do preço ajustado
nas cláusulas PRIMEIRA e SEGUNDA, juros e multas devidas
o(a) PROMISSÁRIO(a) COMPRADOR(a) poderá pedir outorga da escritura de compra e venda, correndo as despesas com o respectivo instrumento
, registro e certidões por conta do(a) mesmo(a) PROMISSÁRIO(a) COMPRADOR(a).

CONTRATOS REFERENTE ÀS CHÁCARAS 08, 09, 10, 11, 12, 13 e 32

DAS OBRIGAÇÕES DO PROMISSÁRIO COMPRADOR

IV.2
Depois de cumprido o disposto em todas as cláusulas deste contrato e ultimado o pagamento integral do preço ajustado na CLÁUSULA PRIMEIRA
, juros e multas devidos,
o PROMISSÁRIO COMPRADOR, se obriga a, no prazo de 30 (trinta) dias, pedir outorga da escritura definitiva de compra e venda, correndo as despesas com o respectivo instrumento, registro, documentação e certidões exigíveis, por conta do mesmo PROMISSÁRIO COMPRADOR
. Se o PROMISSÁRIO COMPRADOR não pedir a outorga da escritura definitiva de compra e venda no prazo de 30 (trinta) dias, esta pagará a PROMITENTE VENDEDORA ao solicitar a escritura as despesas no valor de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais) corrigidos pelo INPC.

Portanto, conforme pactuado entre as partes, comprovado o adimplemento por parte das promitentes compradoras, estas podem exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda.

Nesse passo, o requerido alega que as chácaras adquiridas pelas recorridas estão devidamente registradas perante o CRGI de Guarapari, sendo constituídas de vários lotes do loteamento Lagoa Vermelha, permitindo, consequentemente, a escrituração e registro dos lotes que compõem as chácaras.

No entanto, apesar do esforço argumentativo do requerido, denota-se que não foi produzida nenhuma prova para corroborar a sua alegação, ou seja, sequer foi apresentado o registro dos referidos lotes. Outrossim, também não explicou o motivo de constar como objeto no contrato particular em testilha que chácaras eram pertencentes ao “loteamento CHÁCARAS SÍTIO GUARAPARI C”, enquanto alegam que os imóveis estariam registrados no loteamento Lagoa Vermelha.

Assim, considero que agiu com acerto a julgadora singular ao concluir que “
às autoras mantém-se hígido o direito de obterem a outorga da escritura das indigitadas chácaras, o que somente poderá ser concretizado com a regulamentação do loteamento que é objeto daquele pacto negocial
”.

A propósito, cito os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE. CUMPRIMENTO. OBRIGAÇÃO. PROMITENTE VENDEDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA.
O compromisso de compra e venda sem registro na matrícula do imóvel faz gerar ao promitente vendedor de imóvel a obrigação de outorga ao promitente comprador da escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Não havendo possibilidade de outorga dessa escritura, por irregularidades da documentação do imóvel, imputáveis ao vendedor, o promitente comprador tem o direito de exigir do promitente vendedor que regularize a documentação do imóvel para fins de tornar plena e eficaz a venda.
Aquele que, por ato ilícito (CC, arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (CC, art. 927). O direito indenizatório exige, porém, que se comprove o dano, a culpa lato sensu (dolo ou culpa stricto sensu) do agente causador do dano, e o nexo de causalidade entre a culpa e o evento danoso. (TJMG; APCV 1.0024.11.305106-4/001; Rel. Des. Ramom Tácio; Julg. 19/09/2018; DJEMG 28/09/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO BEM - OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, restando configurada a desídia injustificada do vendedor de, em descumprimento à cláusula contratual, providenciar a documentação necessária para a concretização do negócio, deve ser ele, vendedor, condenado a cumprir com as obrigações assumidas, de modo a possibilitar a regularização do negócio nos moldes avençados, sob pena de multa diária.
(TJMG - Apelação Cível 1.0231.11.018340-8/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/04/2018, publicação da súmula em 27/04/2018)

Em continuidade, assevero que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que “
é cabível indenização por danos morais se, além do descumprimento do contrato, ficar demonstrada circunstância especial capaz de atingir os direitos de personalidade
” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 768.733/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

No caso dos autos, as requerentes afirmam que a ausência de registro dos imóveis as impossibilitaram de firmarem um financiamento, sem, contudo, comprovarem suas alegações. Outrossim, uma simples leitura do contrato firmado entre partes permite a constatação de os imóveis não se encontravam registrados, pois não é indicada nenhuma matrícula.

Sendo assim, deve ser mantida a improcedência do pedido de indenização por danos morais.

Em prosseguimento, assiste razão às requerentes quanto à necessidade de fixação de multa por descumprimento, diante da omissão da sentença quanto ao referido ponto. Afinal, “
no que tange ao cabimento da multa diária (astreintes), a jurisprudência do STJ é firme no sentido de ser possível a aplicação da referida penalidade como meio coercitivo para o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer
”
. (AgInt no REsp n. 2.071.243/MA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/3/2024, DJe de 18/3/2024.)

Destarte, diante das particularidades do caso concreto, deve ser fixada a multa diária de R$100,00 (cem reais) em caso de descumprimento da obrigação de fazer.

Por fim, “
na linha de pacífica jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça,
é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente do pedido do titular do direito subjetivo, em qualquer fase processual, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica
” (REsp n. 2.121.365/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 3/9/2024, DJe de 9/9/2024.). Entretanto, momentaneamente, inexiste a comprovação da impossibilidade de regularização do loteamento que se encontram as chácaras.

Ante o exposto,
sem maiores delongas, conheço dos recursos interpostos e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo de
MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de
ANA LUCIA VIDAL DE SOUZA e MARINALVA PLOTEGHER DE SIQUEIRA
, para fixar a multa diária de R$100,00 (cem reais) em caso de descumprimento da obrigação de fazer.

Diante do desprovimento do recurso do requerido, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em favor do causídico das requerentes para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 20/02/2025 às 14:16:30, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
55624620022025
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)