Tribunal: TJES
Processo: 0007538-69.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR - APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ONEROSIDADE EXCESSIVA - CLÁUSULA DE ENTREGA DE CHAVES – CONDIÇÃO - QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR - TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – VALIDADE - PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA - INEXISTÊNCIA DE COAÇÃO OU ABUSIVIDADE.

1. Não é nula, por ausência de fundamentação, a sentença que contém a exposição das razões do convencimento do julgador, suficientes para resolução da questão deduzida.

2. Decisão fundada nas regras do Código de Defesa do Consumidor, por considerar que a relação entre a autora e as rés constitui relação jurídica marcada pelos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, razão pela qual restou determinada a inversão do ônus da prova em favor da apelante. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.

3. A responsabilidade solidária da construtora Tibério Construções e Incorporações S/A, integrante da cadeia de fornecimento, foi corretamente reconhecida nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 18 do CDC, sendo irrelevante que a formalização contratual tenha sido feita com outra empresa do grupo econômico. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

4. A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves do imóvel à quitação do saldo devedor é válida, desde que expressa e de conhecimento prévio do consumidor, não configurando abusividade.

5. O termo de confissão de dívida firmado entre as partes é válido e eficaz, pois celebrado de forma autônoma e livre, em conformidade com a autonomia da vontade, sem demonstração de coação ou vício de consentimento. A confissão de dívida configura mecanismo legítimo de atualização e cobrança de saldo devedor, amparada nos encargos previstos contratualmente, que se encontrem em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.

6. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007538-69.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EDNEZ CARLA FERREIRA DA SILVA

APELADO: INPAR PROJETO 92 SPE LTDA. e outros

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
N°
0007538-69.2012.8.08.0048

A
P
EL
ANTE:
EDNEZ CARLA FERREIRA DA SILVA

APELA
DO:

INPAR PROJETO 92 SPE LTDA
e
TIBÉRIO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S. A.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

ACÓRDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR - APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ONEROSIDADE EXCESSIVA - CLÁUSULA DE ENTREGA DE CHAVES – CONDIÇÃO - QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR - TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – VALIDADE - PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA - INEXISTÊNCIA DE COAÇÃO OU ABUSIVIDADE.

1. Não é nula, por ausência de fundamentação, a sentença que contém a exposição das razões do convencimento do julgador, suficientes para resolução da questão deduzida.

2. Decisão fundada nas regras do Código de Defesa do Consumidor, por considerar que a relação entre a autora e as rés constitui relação jurídica marcada pelos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, razão pela qual restou determinada a inversão do ônus da prova em favor da apelante. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.

3. A responsabilidade solidária da construtora Tibério Construções e Incorporações S/A, integrante da cadeia de fornecimento, foi corretamente reconhecida nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 18 do CDC, sendo irrelevante que a formalização contratual tenha sido feita com outra empresa do grupo econômico. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

4. A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves do imóvel à quitação do saldo devedor é válida, desde que expressa e de conhecimento prévio do consumidor, não configurando abusividade.

5. O termo de confissão de dívida firmado entre as partes é válido e eficaz, pois celebrado de forma autônoma e livre, em conformidade com a autonomia da vontade, sem demonstração de coação ou vício de consentimento. A confissão de dívida configura mecanismo legítimo de atualização e cobrança de saldo devedor, amparada nos encargos previstos contratualmente, que se encontrem em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.

6. Recurso desprovido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE, REJEITAR A
S
PRELIMINAR
ES
E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Eminente relator.

Vitória, ES, 24 de fevereiro de 2025.

DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
N°
0007538-69.2012.8.08.0048

A
P
EL
ANTE:
EDNEZ CARLA FERREIRA DA SILVA

APELA
DO:

INPAR PROJETO 92 SPE LTDA
e
TIBÉRIO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S. A.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

V
OTO

Preliminar -
N
ulidade da
S
entença -
Falta
de
F
undamentação.

Senhor Presidente.
Não é nula, por ausência de fundamentação, a sentença que contém a exposição das razões do convencimento do julgador, suficientes para
a
resolução da questão deduzida.

Verifica-se que
sentença
contém manifestação
expressa sobre a definição do preço do imóvel, determinando que o valor deveria ser aquele estipulado no contrato de compra e venda, ou seja, R$ 99.686,41 (noventa e nove mil seiscentos e oitenta e seis reais e quarenta e um centavos), uma vez que o contrato faz lei entre as partes.

Fê-lo ressaltando que a divergência de valores encontrada em outros documentos, como o resumo de contrato da corretora e o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, não alteram o valor pactuado, pois tratam-se de relações distintas e que envolvem diretamente a obrigação da vendedora, afastando, por consequência, o argumento de ausência de boa-fé na celebração do contrato.

Decidiu segundo as regras do
Código de Defesa do Consumidor, por considerar que a relação entre a autora e as rés constitui relação jurídica marcada pelos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, razão pela qual restou determinada a inversão do ônus da prova em favor da apelante.

No entanto, não verificou qualquer prática abusiva por parte das apeladas que justificassem a alteração do contrato e, por essa razão, considerou que o princípio do
pacta sunt servanda
não foi afetado, uma vez que o contrato em apreço foi formalmente celebrado e a apelante teve pleno conhecimento das suas condições.

Registrou, outrossim, que a vinculação entre a entrega das chaves e a quitação do saldo devedor é uma cláusula expressamente prevista no contrato, da qual a apelante tinha pleno conhecimento no momento da celebração do negócio, acrescendo-se que o Termo de Confissão de Dívida foi formalizado após a assinatura do pacto, em um contexto no qual ela estava ciente de suas obrigações financeiras.

Releva aduzir, ademais, que o juiz não está adstrito à conclusão do laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos probatórios presentes nos autos, em consonância com o princípio do livre convencimento motivado (CPC, art. 479).

A sentença abordou, fundamentadamente, todas as questões essenciais para a resolução da lide, não havendo que se confundir decisão desfavorável à parte com negativa de prestação jurisdicional, tampouco fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.

Por tais razões, rejeito a preliminar.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

V
OTO

Preliminar -
I
legitimidade
P
assiva –
C
ontrarrazões.

Senhor Presidente.
O
Superior Tribunal de Justiça
consolidou o entendimento de que ‘apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento’ (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 13/02/2023, DJe 15/02/2023).

A construtora Tibério Construções e Incorporações S. A., portanto, ainda que não tenha participado diretamente da negociação final com o consumidor, integra a cadeia de fornecimento e, por consequência, pode ser demandada solidariamente pelos vícios ou prejuízos derivados do empreendimento que dela se originou.

E a empresa
Tibério Construções e Incorporações S. A. integra o quadro societário da empresa responsável pelo empreendimento - Inpar Projeto 92 SPE Ltda. -
do que conclui
que seu envolvimento no fornecimento
do imóvel
vai além de uma simples relação societária,
detendo, p
or conseguinte,
legitimidade para
responder pelas obrigações decorrentes da relação de consumo
estabelecida entre as partes (CDC,
do art. 7º, parágrafo único
).

E a
responsabilidade solidária decorre da aplicação do art. 18 do CDC, que dispõe sobre o direito do consumidor de exigir reparação de qualquer integrante da cadeia produtiva em caso de falhas no produto ou serviço.

Assim, é irrelevante que o contrato de financiamento ou de compra e venda tenha sido formalizado apenas com outra empresa do grupo, visto que a construtora se beneficiou do resultado econômico da operação.

É que a constituição de empresas específicas para cada empreendimento não exime os demais integrantes do grupo econômico de responsabilidade frente ao consumidor.

Verifica-se, ademais, que o documento intitulado "Entrega de Chaves de Imóvel Residencial – ES", de fls. 94 dos autos, contém a logomarca da empresa construtora Tibério Construções e Incorporações S. A. e determina que a primeira parcela do eventual saldo devedor seja a ela paga diretamente, comprovando sua atuação direta no processo de comercialização e entrega do imóvel, além do evidente benefício econômico auferido, tornando indiscutível sua inclusão na cadeia de consumo.

Por tais razões, rejeito a preliminar.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

V
OTO

Senhor Presidente.
As partes firmaram, em 11/01/2011, contrato de compra e venda de imóvel (fls. 25/45), cujo objeto era um apartamento no Condomínio Viver Reserva da Serra, pelo valor estabelecido no contrato na seguinte forma: (i) R$ 2.500,00 (dois mil quinhentos reais) a serem pagos no ato da assinatura do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento; (ii) R$ 1.999,20 (um mil novecentos e noventa e nove reais e vinte centavos) a serem pagos em parcela única com vencimento em 01/03/2011; (iii) R$ 605,28 (seiscentos e cinco reais e vinte e oito centavos) a serem pagos em parcela única com vencimento em 01/03/2011; (iv) R$ 86.019,66 a serem pagos em parcela única, por meio de financiamento a ser obtido pelo adquirente junto ao Agente Financeiro do SFH ou de recursos próprios, com vencimento em 01/03/2011; e (v) 3 (três) parcelas anuais de R$ 3.433,33 (três mil quatrocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), vencendo a primeira em 01/01/2012, a segunda em 01/01/2013 e a terceira em 01/01/2014, acrescidas de juros calculados na forma prevista no “subitem 3” do contrato.

A possibilidade de cobrança por meio de
termo de confissão de dívida e a vinculação da entrega das chaves à quitação do saldo devedor
têm
lastro nas seguintes cláusulas contratuais:

Cláusula 36 - Se o ADQUIRENTE não obtiver junto ao Agente Financeiro, o financiamento integral da parcela a ser financiada junto ao SFH, ou Carteira Hipotecária (Se for o caso), toda e qualquer diferença será paga à vista, na lavratura da escritura junto ao Agente Financeiro, devidamente atualizado e acrescido de juros. Para a garantia do saldo devedor remanescente, após o repasse do financiamento que vier a ser obtido pelo ADQUIRENTE, obriga-se este a firmar em favor da VENDEDORA, simultaneamente a outorga da escritura definitiva ou contrato de venda com pacto adjeto da hipoteca em favor do agente financeiro, um instrumento público de confissão de dívida, com dois fiadores, por ela aceitos e que deverão, também avalizar as respectivas notas promissórias, se houverem.

Cláusula 45 - 0 ADQUIRENTE entrará na posse do imóvel após registro da escritura definitiva de compra e venda ou da assinatura do contrato junto ao agente financeiro com força de escritura definitiva de compra e venda e pagamento total do preço do imóvel, sendo o cartório indicado pela VENDEDORA.

Portanto, e
m que pesem os argumentos da apelante,
o
termo de confissão de dívida firmado após o contrato de compra e venda
é
legítimo e respeita a autonomia da vontade das partes, não havendo provas de coação moral ou vício de consentimento que justifiquem sua invalidação.

E
a cláusula contratual que vincula a entrega das chaves à quitação do saldo devedor é válida, por ser expressa, clara e de conhecimento prévio da adquirente, além de visar assegurar o cumprimento das obrigações contratuais.

Infere-se dos autos, outrossim, que a cobrança do saldo devedor decorre de não pagamento de parcelas ajustadas no contrato, particularmente, aquelas não englobadas pelo valor do financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal e que foram substituídas pelo “termo de confissão de dívidas” (fls. 192/198v), no qual consta que a apelante reconhece dever a importância de R$ 21.014,80 (vinte e um mil quatorze reais e oitenta centavos), a ser paga em três parcelas de R$ 7.004,93 (sete mil e quatro reais e noventa e três centavos), com vencimentos em 01/05/2011, 01/05/2012 e 01/05/2013, acrescidas de juros na forma prevista no contrato.

Confira-se o instrumento particular de confissão de dívida e outras avenças (fls. 192/198v):

15 - Considerando-se que o presente instrumento tem como origem o instrumento particular de promessa de compra e venda e outras avenças, assinado anteriormente pelas partes, caso não sejam pagas em seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas, até o efetivo pagamento, a reajuste “pro rata die" ao índice pactuado e vigente ao mês de pagamento, acrescidas de 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês ou fração e multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado. O disposto neste item aplica-se a quaisquer outros débitos de responsabilidade dos DEVEDORES, para os quais não haja termo de vencimento pré-fixado, desde que, em sendo cobrados, mediante aviso, telegrama ou carta protocolada, não os satisfaçam dentro do prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de tal aviso.

Depreende-se, portanto, que os encargos moratórios previstos no contrato (juros de 1% ao mês e multa de 2%) estão em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, não configurando onerosidade excessiva ou abusividade. E a confissão de dívida é válida e eficaz, eis que realizada dentro dos limites da legalidade e em conformidade com a autonomia da vontade das partes.

Oportuno esclarecer que a confissão de dívida é mecanismo legítimo de cobrança nesse tipo de negócio jurídico, por configurar mera atualização monetária do saldo devedor do valor do imóvel.

Acresça-se que ao firmar o contrato a apelante anuiu com a condição para a entrega das chaves, cláusula que visa proteger os interesses da vendedora e assegurar o cumprimento das obrigações contratuais por ambas as partes.

Por fim, não há falar em revogação da assistência judiciária concedida à apelante, eis que o pedido apresentado em contrarrazões carece de elementos probatórios suficientes para afastar a presunção gerada pela declaração de hipossuficiência.

Por tais razões, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro os honorários de sucumbência nos termos do art. 85, §11, do CPC, fixando-os definitivamente em 11% (onze por cento) do valor da condenação, observada a condição suspensiva em razão da gratuidade deferida à apelante.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)