Tribunal: TJES
Processo: 0011133-13.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-06-13

Ementa:
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. No julgamento do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

2. Nesse viés, a despeito de haver previsão na cláusula sexta do contrato de que o prazo para a entrega das chaves se iniciaria após a liberação dos recursos da CEF (fls. 36/46), o prazo de vinte e quatro meses para entrega do imóvel deve ser contado a partir da data do contrato particular de promessa de compra e venda (03/07/2011 - fl. 46), recaindo sobre o dia 03/07/2013, que acrescidos de cento e oitenta dias do prazo de tolerância finaliza em 03/01/2014. O termo de entrega da unidade foi assinado pela apelada em 03/03/2015, o que denota atraso na entrega do imóvel.

3. Embora seja conhecido que “O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp 1811689/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021), a demora na entrega do imóvel em questão superou o mero inadimplemento contratual, impondo diversas dificuldades à compradora, como a necessidade de arcar com aluguel pelo período.

4. O valor da indenização a título de danos morais arbitrado pelo Magistrado Singular, equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), não destoa daquele que esta Câmara vem arbitrando.

5. Quanto aos danos materiais, É cediço que “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024).

6. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 02 de junho de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011133-13.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELIZETE BORGES RODRIGUES

APELADO: PRETTI ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA - EPP

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. No julgamento do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

2. Nesse viés, a despeito de haver previsão na cláusula sexta do contrato de que o prazo para a entrega das chaves se iniciaria após a liberação dos recursos da CEF (fls. 36/46), o prazo de vinte e quatro meses para entrega do imóvel deve ser contado a partir da data do contrato particular de promessa de compra e venda (03/07/2011 - fl. 46), recaindo sobre o dia 03/07/2013, que acrescidos de cento e oitenta dias do prazo de tolerância finaliza em 03/01/2014. O termo de entrega da unidade foi assinado pela apelada em 03/03/2015, o que denota atraso na entrega do imóvel.

3. Embora seja conhecido que “O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp 1811689/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021), a demora na entrega do imóvel em questão superou o mero inadimplemento contratual, impondo diversas dificuldades à compradora, como a necessidade de arcar com aluguel pelo período.

4. O valor da indenização a título de danos morais arbitrado pelo Magistrado Singular, equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), não destoa daquele que esta Câmara vem arbitrando.

5. Quanto aos danos materiais, É cediço que “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024).

6. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 02 de junho de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

Apelação Cível n. 0011133-13.2015.8.08.0035

Apelante: Pretti Arquitetura e Engenharia Ltda - EPP

Apelada: Elizete Borges Rodrigues

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por Pretti Arquitetura e Engenharia Ltda - EPP contra a sentença de fls. 307/308, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da ação indenizatória ajuizada em desfavor de Pretti Arquitetura e Engenharia Ltda - EPP, na qual o Magistrado de origem julgou procedente o pedido autoral para condenar a requerida (i) ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de danos morais, acrescidos de correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora a partir da citação; e (ii) ao pagamento de aluguéis no período de janeiro de 2014 até março de 2015, valor a ser apurado na fase de liquidação de sentença, na forma do art. 491, §1º e art. 509, I , do CPC, corrigidos pelo INPC/IBGE até a data da citação e, após, atualizados apenas pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem.

Nas razões recursais de id. 12635754, a apelante alega em síntese que (a) não houve atraso na entrega do imóvel, alegando que o prazo contratual de conclusão das obras era de 24 meses, contados da liberação do financiamento pela Caixa Econômica Federal, ocorrido em setembro de 2012, acrescido de cláusula de tolerância de 180 dias, o que implicaria data limite em março de 2015; (b) o "Habite-se" foi expedido em dezembro de 2014, inexistindo, portanto, mora; (c) verifica-se a ocorrência de caso fortuito e força maior (greves e chuvas torrenciais), o que excluiria eventual responsabilidade; (d) não é devida indenização por lucros cessantes, por ausência de demonstração do efetivo dano material, bem como em razão da natureza do imóvel, adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com finalidade exclusivamente residencial, o que afastaria a possibilidade de auferir renda com locação; (e) não estão presentes os requisitos caracterizadores do dever de indenizar, asseverando que eventual descumprimento contratual, por si só, não enseja reparação moral, ausente situação excepcional apta a justificar a condenação; e (f) a sentença deve ser reformada para julgar o pedido totalmente improcedente.

Contrarrazões apresentadas às fls. 12635756.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 12 de maio de 2025.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

No julgamento do REsp 1729593/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou a tese de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”, como se depreende da seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (g. n.)

Nesse viés, a despeito de haver previsão na cláusula sexta do contrato de que o prazo para a entrega das chaves se iniciaria após a liberação dos recursos da CEF (fls. 36/46), o prazo de vinte e quatro meses para entrega do imóvel deve ser contado a partir da data do contrato particular de promessa de compra e venda (03/07/2011 - fl. 46), recaindo sobre o dia 03/07/2013, que acrescidos de cento e oitenta dias do prazo de tolerância finaliza em 03/01/2014.

O documento de fl. 150 aponta que o termo de entrega da unidade, foi assinado pela apelada em 03/03/2015, o que denota atraso na entrega do imóvel.

A recorrente aponta a ocorrência de caso fortuito e força maior (greves e chuvas torrenciais), o que excluiria eventual responsabilidade

Essa alegação, contudo, não encontra amparo nos autos, uma vez que não foi comprovado qualquer fato superveniente e imprevisível que justificasse a revisão ou suspensão das obrigações contratuais.

Embora seja conhecido que “O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp 1811689/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021), a demora na entrega do imóvel em questão superou o mero inadimplemento contratual, impondo diversas dificuldades à compradora, como a necessidade de arcar com aluguel pelo período.

O valor da indenização a título de danos morais arbitrado pelo Magistrado Singular, equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), não destoa daquele que esta Câmara vem arbitrando, vejamos:

“1. Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. 2. Nos casos de atraso excessivo e injustificado da construtora em promover a entrega e regularização administrativa do imóvel, é devida a compensação por dano moral, pois este ato frustra a justa expectativa do comprador de obter o imóvel e nele estabelecer sua moradia, ultrapassando os limites do mero dissabor e aborrecimento. Precedentes do C. STJ. 3. A quantificação da indenização deve ser feita com a observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma a reparar o dano e coibir a reincidência do causador, sem enriquecer a vítima. Indenização em razão do atraso na entrega do imóvel mantida em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).” (TJES, Classe: Apelação Cível, 024151422409, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/03/2021, Data da Publicação no Diário: 06/05/2021)

APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL REDUZIDO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Não há que se falar em ilegitimidade passiva da apelante LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis LTDA, uma vez que há solidariedade de todos os envolvidos na cadeia de serviços, que devem responder pela prestação de serviços, nos termos do art. 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º, todos do Código de Defesa do Consumidor. (TJES, AC 0008762-51.2011.8.08.0024, Terceira Câmara Cível, Des.ª Elisabeth Lordes, julgado em 22/05/2018). 2. Com relação ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, esta Primeira Câmara Cível decidiu, recentemente, que é legalmente admitida, com base no art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/64, que prevê que do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de eventual prorrogação. 3. Considerando válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o termo inicial dos lucros cessantes deverá ser contado a partir do término deste prazo até a data da expedição do habite-se, corrigidos monetariamente a partir do vencimento de cada mês pelo INPC/IBGE até a data da citação e, após, atualizados pela taxa SELIC, sendo vedada a sua cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem. 4. Dano moral reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 5. Recursos parcialmente providos. (TJES, Classe: Apelação, 048130019655, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/09/2019, Data da Publicação no Diário: 13/09/2019)

Quanto aos danos materiais, É cediço que “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024).

Nesse contexto, agiu com acerto o magistrado singular ao condenar a requerida, ora recorrente, ao pagamento de indenizacao a titulo de danos materiais, ocorrido pelo inadimplemento injustificado do contrato, correspondente a locação de imóvel para moradia própria, a partir de janeiro de 2014, prazo em que se encerra a tolerancia de 180 (cento e oitenta) dias uteis, até março de 2015.

Diante do exposto, conheço do recurso e nego a ele provimento, majorando os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Declaro o meu impedimento com fulcro no art. 144, III do CPC.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.06.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.