Tribunal: TJES
Processo: 0001345-38.2017.8.08.0056
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Especial (Constitucional)
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
A
GRAVO INTERNO NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N
A
APELAÇÃO CÍVEL: 0001345-38.2017.8.08.0056

AGRAVANTES
:
RUBENS NUNES DE VARGAS e OUTROS

AGRAVADOS
:
IOSMAR VARGAS e OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL SEM MATRÍCULA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ (TEMA 1.025) E TRIBUNAIS ESTADUAIS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a extinção, sem resolução de mérito, de ação de usucapião ajuizada para reconhecimento da propriedade de imóvel rural no qual residem há mais de 40 anos. O bem não possui matrícula no cartório competente, havendo apenas contrato particular de compra e venda firmado com o proprietário registral, acompanhado de declaração de posse mansa e pacífica. Os agravantes sustentam que a usucapião é a única via judicial apta à aquisição da propriedade e posterior registro, ante a impossibilidade de regularização extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de matrícula do imóvel impede o manejo da ação de usucapião; e (ii) estabelecer se o contrato particular de compra e venda constitui justo título apto a amparar o pedido de aquisição de propriedade por usucapião.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião é meio originário de aquisição de propriedade e pode ser utilizada para regularização de imóveis desprovidos de matrícula, desde que preenchidos os requisitos legais, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.025 e precedentes dos tribunais estaduais.

A ausência de matrícula não impede o ajuizamento da ação de usucapião, sendo possível a abertura de nova matrícula individualizada a partir da sentença que reconhece a aquisição da propriedade “per usucapionem”.

O contrato particular de compra e venda, aliado à posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, configura justo título apto a amparar a pretensão, não havendo óbice processual ao prosseguimento da demanda.

O reconhecimento expresso, pelo sucessor do antigo proprietário, da transmissão da posse aos agravantes reforça a inexistência de controvérsia fática impeditiva.

Diante disso, verifica-se a possibilidade jurídica do pedido, procedência da usucapião e consequente ordem de registro no cartório competente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É cabível a ação de usucapião de imóvel particular desprovido de matrícula, desde que presentes os requisitos legais, sendo possível a abertura de nova matrícula com base na sentença judicial.

A existência de contrato particular de compra e venda não afasta o interesse de agir na usucapião, podendo constituir justo título para fins de aquisição originária da propriedade.

A ausência de matrícula não constitui óbice à usucapião, que pode ser utilizada como instrumento de regularização do registro do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.238; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.025; STJ, REsp nº 1.818.564, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 09.06.2021; TJSP, Apelação nº 1002344-74.2023.8.26.0601, Rel. Des. Carlos Alberto de Salles, j. 27.07.2024; TJSC, Apelação nº 5000631-88.2022.8.24.0050, Rel. Des. André Carvalho, j. 02.04.2024; TJMG, Apelação Cível nº 0057987-66.2016.8.13.0431, Rel. Des. Carlos Henrique Perpétuo Braga, j. 04.07.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0001345-38.2017.8.08.0056

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RUBENS NUNES DE VARGAS e outros

APELADO: RAMON OTT VARGAS e outros (7)

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
GRAVO INTERNO NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N
A
APELAÇÃO CÍVEL: 0001345-38.2017.8.08.0056

AGRAVANTES
:
RUBENS NUNES DE VARGAS e OUTROS

AGRAVADOS
:
IOSMAR VARGAS e OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL SEM MATRÍCULA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ (TEMA 1.025) E TRIBUNAIS ESTADUAIS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a extinção, sem resolução de mérito, de ação de usucapião ajuizada para reconhecimento da propriedade de imóvel rural no qual residem há mais de 40 anos. O bem não possui matrícula no cartório competente, havendo apenas contrato particular de compra e venda firmado com o proprietário registral, acompanhado de declaração de posse mansa e pacífica. Os agravantes sustentam que a usucapião é a única via judicial apta à aquisição da propriedade e posterior registro, ante a impossibilidade de regularização extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de matrícula do imóvel impede o manejo da ação de usucapião; e (ii) estabelecer se o contrato particular de compra e venda constitui justo título apto a amparar o pedido de aquisição de propriedade por usucapião.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A usucapião é meio originário de aquisição de propriedade e pode ser utilizada para regularização de imóveis desprovidos de matrícula, desde que preenchidos os requisitos legais, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.025 e precedentes dos tribunais estaduais.

A ausência de matrícula não impede o ajuizamento da ação de usucapião, sendo possível a abertura de nova matrícula individualizada a partir da sentença que reconhece a aquisição da propriedade “per usucapionem”.

O contrato particular de compra e venda, aliado à posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini, configura justo título apto a amparar a pretensão, não havendo óbice processual ao prosseguimento da demanda.

O reconhecimento expresso, pelo sucessor do antigo proprietário, da transmissão da posse aos agravantes reforça a inexistência de controvérsia fática impeditiva.

Diante disso, verifica-se a possibilidade jurídica do pedido, procedência da usucapião e consequente ordem de registro no cartório competente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

É cabível a ação de usucapião de imóvel particular desprovido de matrícula, desde que presentes os requisitos legais, sendo possível a abertura de nova matrícula com base na sentença judicial.

A existência de contrato particular de compra e venda não afasta o interesse de agir na usucapião, podendo constituir justo título para fins de aquisição originária da propriedade.

A ausência de matrícula não constitui óbice à usucapião, que pode ser utilizada como instrumento de regularização do registro do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.238; CPC, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.025; STJ, REsp nº 1.818.564, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 09.06.2021; TJSP, Apelação nº 1002344-74.2023.8.26.0601, Rel. Des. Carlos Alberto de Salles, j. 27.07.2024; TJSC, Apelação nº 5000631-88.2022.8.24.0050, Rel. Des. André Carvalho, j. 02.04.2024; TJMG, Apelação Cível nº 0057987-66.2016.8.13.0431, Rel. Des. Carlos Henrique Perpétuo Braga, j. 04.07.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 12/08/2025

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Cuida-se de agravo interno nos embargos de declaração na apelação cível, opostos por RUBENS NUNES DE VARGAS e ORDELINA OTTO VARGAS.

Argumentam os recorrentes que o precedente utilizado não se coaduna ao caso em exame; que a jurisprudência permite o manejo do pedido de usucapião, nos casos em que o contrato particular de compra e venda não é título hábil ao registro.

Deste modo, pretendem seja reconhecida a aquisição da propriedade do imóvel rural usucapiendo.

Sem contrarrazões.

É o Relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 06 de junho de 2025.

*

O SR. ADVOGADO SEBASTIAO VIGANO NETO:-

Boa tarde, Senhor Presidente, Excelentíssimos senhores Desembargadores, ilustre representante do Ministério Público, serventuários, meus colegas advogados.

Excelências, este é um processo de usucapião em que os autores são, respectivamente, meu sogro e minha sogra. Se um advogado em causa própria pode ser considerado um tolo, imaginem Vossas Excelências, um advogado que pega essa incumbência de advogar para o sogro e para a sogra.

Bom. Em 1984, eu não era nem nascido, 41 anos atrás, eles adquiriram uma propriedade rural em São João do Garrafão, em Santa Maria do Jetibá, por contrato particular de compra e venda, por recibo de compra e venda. E tem um detalhe importantíssimo, Excelências, que infelizmente foi considerado de forma equivocada na sentença e isso vem se mantendo até o presente momento, que é, este imóvel não tem registro no cartório de registro de imóveis. Este imóvel não tem matrícula. Este imóvel não tem escritura.

Proposta a usucapião, então, por conta do exercício dessa posse mansa e pacífica por mais de 40 anos, como se donos fossem todos os filhos criados lá e netos, sobreveio à sentença, após sete anos de tramitação processual, sem qualquer objeção dos réus, ou do Estado, ou da União, ou do Município, sem qualquer objeção no processo a respeito da usucapião, sobreviveu a uma sentença que reconheceu a ausência de interesse processual dos autores.

Reconheceu a ausência de interesse processual sob os seguintes argumentos: especificamente acerca do interesse de agir, que justifica a busca da tutela jurisdicional, caracterizado pelo binômio necessidade-adequação, vislumbro ausente, já que possui a parte autora documento que comprova a aquisição onerosa do imóvel, bastando a mera transferência do bem pelo proprietário ao adquirente, pela via extrajudicial, para consolidar a aquisição da propriedade. E, caso obste a sua transferência, caberia aos autores procurarem ver satisfeita a obrigação de transferência pela via adequada, não se justificando, não sendo necessária, portanto, o processo de usucapião da área adquirida através de contrato de compra e venda.

Parece que a sentença, Excelência, desconsiderou o óbvio. Primeiro, se esse imóvel não tem matrícula, como que eu vou levar algo a registro nele? Esse é o primeiro ponto. O segundo ponto é o seguinte: ainda que esse imóvel tivesse matrícula, todos nós sabemos que um documento particular de compra e venda não é registrável. Não adianta eu celebrar um instrumento particular de compra e venda e querer registrá-lo para transferência no cartório de registro de imóveis. Só se registra transferência em cartório de registro de imóveis por meio de escritura. Só se lavra escritura de compra e venda, por sua vez, referente a imóveis registrados, o que não é o caso dos autos.

Foi interposto o recurso de apelação com base em dois argumentos principais. Primeiro, o imóvel em questão não possui matrícula junto ao cartório de registro de imóveis. Então, não há como eu levar registro esse instrumento de compra e venda, como equivocadamente considerou a sentença. E segundo, ainda que esse imóvel tivesse matrícula, os recibos particulares de compra e venda não são instrumentos registráveis junto aos cartórios de registro de imóveis. Não há meio de se registrar a propriedade em nome dele, se não pela via da usucapião. E vamos além. Não se pode exigir dos autores que busquem a via extrajudicial para regularização do seu imóvel. A utilização da usucapião extrajudicial é uma opção do legislador, não uma obrigação.

Pois bem. Interposta a apelação, sobreveio decisão monocrática, que está no ID 777555, e essa decisão negou provimento à apelação. Entendeu aquela decisão: o entendimento jurisprudencial acerca da matéria é cristalino no sentido de que não há como reconhecer o interesse processual no manejo da ação de usucapião quando o autor já possui título de compra e venda e já reside de forma mansa e pacífica no imóvel. De certo, os tribunais pátrios reconhecem a impossibilidade de se utilizar a via da usucapião para regularização de imóveis que poderiam ser tratados em cartório extrajudicial ou para regularizar questões a ele atinentes que deveriam ser objeto de processo administrativo junto ao poder público.

Estamos aqui, primeiramente, discutindo um agravo interno em que destacamos o seguinte. Ora, com todo respeito, a decisão monocrática considerou, e eu vou repetir o que diz a decisão monocrática, o entendimento jurisprudencial acerca da matéria cristalina. Esse entendimento jurisprudencial mencionado na decisão monocrática cita dois julgados. Nenhum deles guarda relação com o caso dos autos.

O primeiro julgado, a primeira ementa citada diz o seguinte: a apelante possui justo título decorrente do contrato particular de compra e venda e acordo homologado por sentença transitado em julgado na ação de divisão do imóvel. A posse decorrente de contrato de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com
animus domini
, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. A ação de usucapião, em regra, não se presta para conferir a mera regularização do registro do imóvel com a retificação de metragem, que é exatamente o que pretende a apelante.

A primeira jurisprudência com base na qual foi proferida a decisão monocrática, diz respeito a uma ação em que a parte pretendia a retificação de metragem de imóvel. Ou seja, estava-se diante de um imóvel registrado em cartório, estava-se diante de um imóvel com escritura, o que não é o caso dos autos. Daí a distinção. E, ora, uma decisão judicial que se fundamenta em jurisprudência de casos diversos do caso tratado nos autos é nula de pleno direito.

O segundo julgado, e são só essas duas jurisprudências que a decisão se utiliza para embasar o não provimento do recurso, diz o seguinte: a regularização da situação registral de imóvel adquirido por celebração de compra e venda não pode ser realizada pela via usucapião. Novamente, a regularização de situação registral de imóvel. Havia uma situação registral naquele caso que a parte pretendia regularizar por meio da usucapião. Não é o caso dos autos, no caso dos autos não há, repito, registro do imóvel.

O que nos parece, até aqui, é que a sentença considerou que faltava interesse de agir a autora, porque ela considerou que nós estávamos diante de uma situação em que, havendo matrícula do imóvel, havendo escritura do imóvel, a parte fez uma compra e venda particular, e pretendia, em um imóvel registrado, transferir para si a propriedade desse imóvel, não pela via ordinária, que seria seguindo a cadeia de registro daquele imóvel, mas sim pela usucapião. Não é esse o caso dos autos. Não é possível tentar a regularização desse imóvel da forma sugerida na sentença e mantida até aqui, que é levando o documento particular de compra e venda, o registro. Repito: não tem onde se registrar isso. O imóvel não tem matrícula.

Para finalizar, ao contrário do que considerou a decisão recorrida, trago dois julgados que dizem exatamente o que nós defendemos nesse recurso. O primeiro julgado que trago é do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, na Apelação 10720140031546001, em que se diz: falta de interesse de agir, rejeição, ação de usucapião, prescrição aquisitiva, requisitos, exercício da posse de forma pública, mas pacífica,
animus domini
, lapso temporal, comprovação. Manifesto é o interesse de agir da autora, haja vista que o imóvel objeto da presente não está registrado no cartório competente. Logo, somente através do ajuizamento do presente e da comprovação dos requisitos legais, poderia haver declarada a prescrição aquisitiva.

Trazemos também outro julgado, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, da Apelação 70082270885, em que se diz: a ação é possível, inclusive, quando não há registro imobiliário, circunstância dos autos em que a parte autora instruiu a petição inicial com a certidão do oficial do registro de imóveis, dando conta que o imóvel não possui matrícula e o recurso merece provimento para desconstituir a sentença e assegurar o prosseguimento do feito.

Então, excelência, o que nós temos aqui é jurisprudências da sentença tratando um caso diverso do que o que está tratando os autos, e uma decisão monocrática, respeitosamente, que também se vale de situação externa à prova dos autos. Nós estamos diante de um imóvel que não possui registro, que não possui matrícula. Está se considerando até aqui, inclusive para fins de fundamentação, que esse imóvel tem matrícula. Por outro lado, a jurisprudência trazida em sede de recursos demonstra, evidentemente, o oposto do que se está decidindo até aqui.

O que se requer é o provimento do recurso para conhecimento e provimento da apelação, para que se declare a prescrição aquisitiva. Há mais de 40 anos eles residem nesse imóvel que, repito pela última vez, não possui registro no cartório competente, não possui registro no cartório de registro de imóveis, não sendo possível que se pegue o contrato de compra e venda e faça o registro como determina a sentença.

Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Eminente Presidente, cumprimento o doutor Sebastião Vigano e peço o retorno dos autos

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:

19/08/2025

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Cuida-se de agravo interno nos embargos de declaração na apelação cível, opostos por RUBENS NUNES DE VARGAS e ORDELINA OTTO VARGAS.

Contextualizando a lide por eles proposta, os demandantes visam seja reconhecida em seu favor a propriedade do imóvel descrito nos autos, id. 6904329, fls.19, pois segundo alegam, lá residem há mais de 40 anos, de forma mansa, pacífica, contínua e com animus domini, contudo, imóvel sem matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, existindo apenas contrato particular de compra e venda.

Na sentença, houve extinção do feito por ausência de interesse processual, ante a impossibilidade de manejo da ação de usucapião quando os requerentes já possuem título de compra e venda do bem e posse reconhecida.

Em sede de apelo, após exame das razões, foi mantido o entendimento, considerando a jurisprudência referente, quanto à impossibilidade de se utilizar a via da usucapião para regularização de imóveis, questão que pode ser tratada de forma extrajudicial ou deve ser objeto de processos administrativos junto ao Poder Público.

Apesar da alegação dos recorrentes de que possuem a faculdade de judicializar o pedido de reconhecimento da propriedade, destacou-se, na oportunidade de exame da irresignação, que a [...] ação de usucapião, em regra, não se presta para conferir a mera regularização do registro imóvel,[...], mantendo-se portanto o posicionamento já delineado.

Em sede de embargos de declaração, apesar da inexistência de vícios, reforçou-se a fundamentação de que [...] o pedido de registro do imóvel por inexistência de matrícula referente, que permita sua adequada transferência perante a autoridade competente, acresça-se, bem do qual os ocupantes já são proprietários em decorrência da existência do contrato de compra e venda assinado pelos proponentes e sobre o qual já exercem a posse mansa e pacífica, não é fundamento passível de acolhida pelo meio processual manejado, a saber, ação de usucapião, que se propõe para aquisição derivada da propriedade de bem imóvel. [...]

Seguem agora, portanto, por meio de agravo interno, argumentando que o precedente utilizado não se coaduna ao caso em exame, eis que o imóvel descrito nos autos não possui registro imobiliário, o que impossibilita a lavratura de escritura pública ou sua regularização pela via extrajudicial, permitindo a jurisprudência, nesse caso, o manejo do pedido de usucapião, sendo esta a única forma possível de aquisição de propriedade no caso concreto, porque o contrato particular de compra e venda não é título hábil ao registro.

Deste modo, pretendem seja reconhecida a aquisição da propriedade do imóvel rural usucapiendo e determinada sua transcrição no registro de imóveis.

Após ouvir atentamente as alegações apresentadas em sustentação oral pelo douto advogado dos apelantes, pedi o retorno dos autos para considerá-las e consigno a modificação do entendimento externado na decisão monocrática ora agravada.

Com efeito, há jurisprudência em sentido convergente à tese desenvolvida, quando à possibilidade de aquisição da propriedade do imóvel, ainda que este não possua matrícula referente perante o Cartório de Registro.

Destaco:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO – FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL – SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – NULIDADE – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – REGULARAÇÃO DE PROPRIEDADE COM FRAÇÕES IDEAIS – POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA – REQUISITOS SUPOSTAMENTE PREENCHIDOS – PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu ação de usucapião ordinário sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do CPC. A autora busca o reconhecimento da propriedade de imóvel rural de 2,2193 hectares, alegando posse mansa e pacífica por mais de 19 anos, adquirida por força de contrato de compra e venda . II. Questão em Discussão 2. Consiste em se verificar a possibilidade jurídica do pedido de usucapião, considerando a necessidade de regularização da propriedade e a individualização do imóvel perante o registro de imóveis. III . Razões de Decidir 3. A usucapião é meio adequado para regularização da posse, conferindo título de propriedade após cumprimento de requisitos legais. 4. A sentença de extinção foi considerada nula, pois a área possuída pela autora não está devidamente individualizada e registrada, justificando a ação de usucapião . IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. A sentença de extinção é anulada, determinando-se o prosseguimento da demanda . Tese de julgamento: 1. A usucapião pode ser utilizada para regularizar a posse de imóvel não individualizado. 2. A extinção prematura da ação de usucapião é indevida quando há possibilidade jurídica do pedido . 3. Retorno dos autos à Origem para a regular cadência processual. Legislação Citada: CPC, art. 485, VI; CC, art . 1.238. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1818564, Rel. Min . Moura Ribeiro, j. 09.06.2021; TJSP, Apelação nº 1002344-74 .2023.8.26.0601, Rel . Des. Carlos Alberto de Salles, j. 27.07 .2024. (TJ-SP - Apelação Cível: 10010651920248260601 Socorro, Relator.: Mário Chiuvite Júnior, Data de Julgamento: 11/02/2025, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO . ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. IRRELEVÂNCIA. FATO QUE NÃO CONSTITUI ÓBICE À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELA USUCAPIÃO. PREVALÊNCIA DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DO DIREITO À MORADIA . ENTENDIMENTO FIRMADO EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 985/STJ). AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA ACERCA DA POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM "ANIMUS DOMINI", POR LAPSO SUPERIOR A 15 ANOS. REQUISITOS PREENCHIDOS. ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA QUE SE AFIGURA COROLÁRIO LÓGICO DA DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM "PER USUCAPIONEM" . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000631-88 .2022.8.24.0050, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 02-04-2024).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - EXTINÇÃO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - POSSE FUNDADA EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INTERESSE DE AGIR - PRESENÇA. A posse fundada em contrato particular de promessa de compra e venda autoriza o ajuizamento da ação de usucapião, documento esse que traduz justo título para, em tese, transferir a propriedade, independentemente de registro. (TJ-MG - Apelação Cível: 00579876620168130431 1.0000 .24.128868-7/001, Relator.: Des.(a) Carlos Henrique Perpétuo Braga, Data de Julgamento: 04/07/2024, 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024)

O documento acostado no id.6904329, fl.19, traz a declaração de pagamento pelos direitos de posse e domínio do imóvel descrito como: [...] área de terra que mede mais ou menos 15,0 ha (quinze hectares), situados no lugar denominado “Alto Santa Maria” distrito do Garrafão, Município de Santa Leopoldina [...] assinado por Iosmar de Vargas.

Em seguida, a Certidão de Inteiro Teor, confeccionada pelo Oficial do Cartório competente, acostada aos autos no id.6904332, fl.4, é referente ao imóvel de propriedade de Iosmar de Vargas, promitente vendedor, qual seja, “Um Terreno agrícola legitimado, situado no lugar denominado Alto Santa Maria, distrito de Garrafão, Município de Santa Maria de Jetibá – ES, medindo área de 338.800,00 Ms2 (trezentos e trinta e oito mil e oitocentos metros quadrados”, em cujo registro foi averbado ainda o “DESMEMBRAMENTO desta matrícula”.

Também pertinente mencionar que o documento contido no id.6904640, fl.3, descreve a área de propriedade de Ramon Ott Vargas, inserindo-a naquela descrita como “lugar denominado ALTO SANTA MARIA, Distrito de Garrafão, neste município, medindo área de 67.358,08m2, [...] constantes da matrícula nº 6.284.

Por fim, no decorrer da instrução processual, o sucessor de Iosmar, Sr. Ramon Ott Vargas, manifestou-se nos autos confirmando a transmissão da propriedade da área descrita na exordial aos demandantes, não se opondo ao pedido, de forma expressa.

O Superior Tribunal de Justiça, por exame do Tema 1.025, cuja controvérsia, em suma, tratou do “cabimento de ação de usucapião tendo por objeto imóvel particular desprovido de registro“ concluiu ser “cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.”, que entendo se aplicar ao caso em exame.

Extrai-se portanto, que a área foi negociada pelos recorrentes com o proprietário, figurando na relação jurídica como promitentes compradores, revelando-se razoável a declaração de aquisição aqui pretendida e, consectário lógico, a determinação de registro da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Em conclusão, acolhe-se a pretensão formulada pelos recorrentes.

Por todo o exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento.

É como Voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminente Presidente, pedirei vista dos autos, porque, o que consta no meu controle é um pouco diferente.

*

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ (RELATOR):-

Desembargador Arthur, só para esclarecer Vossa Excelência. Em sessão pretérita, eu tinha um pensamento sobre essa matéria. Mas, o advogado, doutor Sebastião Vigano, que sempre tem luzes para trazer para todos nós, deu uma explicação sobre essa matéria, uma aquisição de bens através de um documento muito singelo, e então, acabei entendendo que Sua Excelência tinha razão.

Naquela oportunidade, eu estava negando o provimento ao recurso e, desta feita, estou dando provimento ao recurso. Ou seja, estou examinando essa matéria em agravo interno, já que, por ocasião do recebimento em que apreciei o apelo, eu, monocraticamente, neguei provimento ao recurso e foi interposto um agravo interno; aliás, embargos de declaração no agravo interno. Então, aproveitei os fundamentos que ele trouxe e estou dando provimento ao recurso.

*

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Mantém o pedido de vista, Desembargador Arthur?

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Mantenho. Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Os autos irão com vista ao gabinete do eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida.

Há um voto do Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira que foi lançado antecipadamente, mas o Desembargador Robson está alegando que alterou o voto. Então, peço à eminente secretária que elimine o voto do Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira para que ele possa reexaminar.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 26/08/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que o Eminente Relator, Desembargador Robson Luiz Albanez, em sessão pretérita, deu provimento ao Agravo Interno interposto em relação à Decisão Monocrática por meio da qual negou provimento à Apelação Cível interposta.

Quando do julgamento monocrático do Apelo, o Relator entendeu por manter a sentença recorrida, em que o Julgador singular extinguiu a Ação de Usucapião, sem resolução do mérito, ao argumento de que não seria a via adequada para a regularização do imóvel quando os requerentes já possuem título de compra e venda e posse mansa e pacífica do bem.

Todavia, no exame do agravo interno, houve a reconsideração do
decisum
, porquanto demonstrado que o imóvel litigioso não possui registro imobiliário individualizado, circunstância que inviabiliza a lavratura de escritura pública e a regularização pela via extrajudicial, de modo que o contrato particular de compra e venda, por si só, não constitui título hábil ao registro, de modo que a usucapião afigura-se como a única forma possível de aquisição e regularização da propriedade no caso concreto.

Demonstradas, pois, a utilidade e a adequação e inexistindo óbice legal para o ajuizamento de usucapião para declaração do direito de propriedade e regularização registral, não há que se falar em falta de interesse de agir.

Vale dizer que a orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, manifestada no Tema Repetitivo 1.025, ao admitir o cabimento da ação de usucapião para imóveis particulares desprovidos de registro, corrobora a adequação da via eleita no presente caso.

Desse modo, porque a nova compreensão externada pelo Relator harmoniza-se com a finalidade social da usucapião e com a necessidade de conferir solução jurídica à situação em tela, estou certo de acompanhar o voto condutor no sentido de dar provimento ao Agravo Interno, reformando a decisão monocrática e, por conseguinte, anulando a sentença.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Peço vista, respeitosamente.

*

rfv
*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:

23/09/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Acompanho o respeitável voto e relatoria para
dar provimento
ao recurso de
agravo interno
.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO INTERNO NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N
A
APELAÇÃO CÍVEL: 0001345-38.2017.8.08.0056

AGRAVANTES
:
RUBENS NUNES DE VARGAS e OUTROS

AGRAVADOS
:
IOSMAR VARGAS e OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Cuida-se de
agravo interno
nos
embargos de declaração
na apelação cível,
opostos
por
RUBENS NUNES DE VARGAS e
ORDELINA OTTO VARGAS.

Contextualizando a lide por eles proposta,
os demandantes
visam seja reconhecida em seu favor a propriedade do imóvel descrito nos autos,
id. 6904329, fls.19,
pois segundo alegam, lá residem há mais de 40 anos, de forma mansa, pacífica, contínua e com
animus domini
, contudo, imóvel sem matrícula
no Cartório de Registro de Imóveis, existindo apenas contrato particular de compra e venda.

Na
sentença
, houve extinção do feito por ausência de interesse processual,
ante a impossibilidade de manejo da ação de usucapião quando os requerentes já possuem título de compra e venda do bem e posse reconhecida.

Em sede de
apelo
, após exame das razões, foi mantido o entendimento, considerando
a jurisprudência referente,
quanto à
impossibilidade de se utilizar a via da usucapião para regularização de imóveis,
questão
que pode ser tratada
de forma
extrajudicial ou deve ser objeto de processos administrativos junto ao Poder Público.

Apesar da alegação
dos recorrentes
de que
possuem a
faculdade de judicializar o pedido
de reconhecimento da propriedade
, destacou-se, na oportunidade de exame da irresignação, que a

[...]
ação de usucapião, em regra, não se presta para conferir a mera regularização do registro imóvel,[...
], mantendo-se
portanto
o posicionamento
já
delineado.

Em sede de
embargos de declaração
, apesar da inexistência de vícios, reforçou-se a fundamentação de que [...]
o pedido de registro do imóvel por inexistência de matrícula referente, que permita sua adequada transferência perante a autoridade competente, acresça-se, bem do qual os ocupantes já são proprietários em decorrência da existência do contrato de compra e venda assinado pelos proponentes e sobre o qual já exercem a posse mansa e pacífica, não é fundamento passível de acolhida pelo meio processual manejado, a saber, ação de usucapião, que se propõe para aquisição derivada da propriedade de bem imóvel
. [...]

Seguem agora, portanto, por meio de
agravo interno
, argumentando que o precedente utilizado não se coaduna ao caso em exame, eis que o imóvel descrito nos autos
não possui registro imobiliário
,
o que impossibilita a lavratura de escritura pública ou sua regularização pela via extrajudicial,
permitindo a
jurisprudência,
nesse caso,

o manejo do pedido de
usucapião, sendo esta a única forma possível de aquisição de propriedade no caso concreto,
porque o c
ontrato particular de compra e venda
não é título hábil ao registro
.

Deste modo, pretendem seja reconhecida
a
aquisição da propriedade
do imóvel
rural
usucapiendo
e determinada sua transcrição no registro de imóveis
.

Após ouvir atentamente as alegações apresentadas em sustentação oral pelo douto advogado dos apelantes, pedi o retorno dos autos para considerá-las e consigno a modificação do entendimento externado na decisão monocrática ora agravada.

Com efeito,
há
jurisprudência
em sentido convergente à tese desenvolvida,
quando à possibilidade de aquisição da propriedade
do imóvel
, ainda que
este
não possua matrícula
referente
perante
o
Cartório de Registro.

D
estaco:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO – FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL – SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – NULIDADE – POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – REGULARAÇÃO DE PROPRIEDADE COM FRAÇÕES IDEAIS – POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA – REQUISITOS SUPOSTAMENTE PREENCHIDOS – PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu ação de usucapião ordinário sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do CPC.
A autora busca o reconhecimento da propriedade de imóvel rural de 2,2193 hectares, alegando posse mansa e pacífica por mais de 19 anos, adquirida por força de contrato de compra e venda
. II. Questão em Discussão 2. Consiste em se verificar a possibilidade jurídica do pedido de usucapião, considerando a necessidade de regularização da propriedade e a individualização do imóvel perante o registro de imóveis. III . Razões de Decidir 3. A usucapião é meio adequado para regularização da posse, conferindo título de propriedade após cumprimento de requisitos legais. 4. A sentença de extinção foi considerada nula, pois a área possuída pela autora não está devidamente individualizada e registrada, justificando a ação de usucapião . IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. A sentença de extinção é anulada, determinando-se o prosseguimento da demanda . Tese de julgamento: 1.
A usucapião pode ser utilizada para regularizar a posse de imóvel não individualizado.
2.
A extinção prematura da ação de usucapião é indevida quando há possibilidade jurídica do pedido
. 3. Retorno dos autos à Origem para a regular cadência processual. Legislação Citada: CPC, art. 485, VI; CC, art . 1.238. Jurisprudência Citada: STJ, REsp nº 1818564, Rel. Min . Moura Ribeiro, j. 09.06.2021; TJSP, Apelação nº 1002344-74 .2023.8.26.0601, Rel . Des. Carlos Alberto de Salles, j. 27.07 .2024. (TJ-SP - Apelação Cível: 10010651920248260601 Socorro, Relator.: Mário Chiuvite Júnior, Data de Julgamento: 11/02/2025, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO
. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO . ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. IRRELEVÂNCIA. FATO QUE NÃO CONSTITUI ÓBICE À AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELA USUCAPIÃO.
PREVALÊNCIA DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DO DIREITO À MORADIA
. ENTENDIMENTO FIRMADO EM RECURSO REPETITIVO (TEMA 985/STJ).
AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA ACERCA DA POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM "ANIMUS DOMINI", POR LAPSO SUPERIOR A 15 ANOS. REQUISITOS PREENCHIDOS. ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA QUE SE AFIGURA COROLÁRIO LÓGICO DA DECLARAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM "PER USUCAPIONEM"
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5000631-88 .2022.8.24.0050, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel . André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 02-04-2024).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - EXTINÇÃO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - POSSE FUNDADA EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INTERESSE DE AGIR - PRESENÇA.
A posse fundada em contrato particular de promessa de compra e venda autoriza o ajuizamento da ação de usucapião, documento esse que traduz justo título para, em tese, transferir a propriedade, independentemente de registro
. (TJ-MG - Apelação Cível: 00579876620168130431 1.0000 .24.128868-7/001, Relator.: Des.(a) Carlos Henrique Perpétuo Braga, Data de Julgamento: 04/07/2024, 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024)

O
documento acostado
no id.6904329, fl.19,
traz
a declaração de pagamento pelos direitos de posse e domínio do imóvel descrito
como
:
[...] área de terra que mede mais ou menos 15,0 ha (quinze hectares), situados no lugar denominado “Alto Santa Maria” distrito do Garrafão, Município de Santa Leopoldina [...]
assinado por Iosmar de Vargas
.

Em seguida,

a
Certidão de Inteiro Teor
,
confeccionada pelo Oficial do Cartório competente,
acostada aos autos no id.6904332, fl.4,
é
referente ao
imóvel de propriedade de Iosmar de Vargas
,
promitente vendedor,
qual seja,
“Um Terreno agrícola legitimado, situado no lugar denominado Alto santa Maria, distrito de Garrafão, Município de Santa Maria de Jetibá – ES, medindo área de 338.800,00 Ms
2
(trezentos e trinta e oito mil e oitocentos metros quadrados”,
em cujo registro foi averbado
ainda
o
“DESMEMBRAMENTO desta matrícula”.

Também pertinente mencionar que
o documento contido no id.6904640, fl.3,
descreve
a área
de propriedade de Ramon

Ott Vargas,
inser
indo
-
a
n
a
quela
descrit
a
como
“lugar denominado ALTO SANTA MARIA, Distrito de Garrafão, neste município, medindo área de 67.358,08m2,
[...]
constantes da matrícula nº 6.284.

Por fim, n
o decorrer da instrução processual, o
sucessor de Iosmar,
Sr.
Ramon Ott Vargas, manifestou-se nos autos confirmando a transmissão
da propriedade
da área
descrita na exordial
aos demandantes, não se opondo ao pedido,
de forma expressa
.

O Superior Tribunal de Justiça
, por exame do Tema 1.025, cuja controvérsia, em suma, tratou do “
cabimento de ação de usucapião tendo por objeto imóvel particular desprovido de registro
“ concluiu ser “
cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.
”,
que entendo se aplica
r
ao caso em exame.

Extrai-se portanto, que a área foi negociada pelos recorrentes com o proprietário, figurando na relação jurídica como promitentes compradores, revelando-se razoável a declaração de aquisição aqui pretendida e, consectário lógico, a determinação de registro da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Em conclusão,
acolh
e-se

a pretensão
formulad
a
pelos
recorrentes
.

Por
todo o exposto,
conheço
do recurso
e
dou
-
lhe provimento
.

É
como Voto.

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

R
elator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto e relatoria para
d
ar provimento
ao recurso de
agravo interno
.

PEDIDO DE VISTA: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que o Eminente Relator, Desembargador Robson Luiz Albanez, em sessão pretérita, deu provimento ao Agravo Interno interposto em relação à Decisão Monocrática por meio da qual negou provimento à Apelação Cível interposta.

Quando do julgamento monocrático do Apelo, o Relator entendeu por manter a sentença recorrida, em que o Julgador singular extinguiu a Ação de Usucapião, sem resolução do mérito, ao argumento de que não seria a via adequada para a regularização do imóvel quando os requerentes já possuem título de compra e venda e posse mansa e pacífica do bem.

Todavia, no exame do agravo interno, houve a reconsideração do
decisum
, porquanto demonstrado que o imóvel litigioso não possui registro imobiliário individualizado, circunstância que inviabiliza a lavratura de escritura pública e a regularização pela via extrajudicial, de modo que o contrato particular de compra e venda, por si só, não constitui título hábil ao registro, de modo que a usucapião afigura-se como a única forma possível de aquisição e regularização da propriedade no caso concreto.

Demonstradas, pois, a utilidade e a adequação e inexistindo óbice legal para o ajuizamento de usucapião para declaração do direito de propriedade e regularização registral, não há que se falar em falta de interesse de agir.

Vale dizer que a orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, manifestada no Tema Repetitivo 1.025, ao admitir o cabimento da ação de usucapião para imóveis particulares desprovidos de registro, corrobora a adequação da via eleita no presente caso.

Desse modo, porque a nova compreensão externada pelo Relator harmoniza-se com a finalidade social da usucapião e com a necessidade de conferir solução jurídica à situação em tela, estou certo de acompanhar
o voto condutor no sentido de dar provimento ao Agravo Interno, reformando a decisão monocrática e, por conseguinte, anulando a sentença.

É como voto.