Tribunal: TJES
Processo: 0022376-75.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-08-18

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DA POSSE POR DÉBITOS NÃO INFORMADOS. INDENIZAÇÃO POR EVICÇÃO. PRESERVAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Manuel de Almeida Terra contra sentença proferida nos autos de Ação Indenizatória ajuizada por Osmar Paulo Gama, na qual foram julgados procedentes os pedidos para condenar o réu ao pagamento de R$ 700.000,00 por danos materiais, R$ 11.000,00 por perdas e danos e R$ 10.000,00 por danos morais, em razão da perda de imóvel adquirido em contrato de compra e venda celebrado em 2011, posteriormente objeto de arrematação judicial por débitos não quitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a pretensão indenizatória do autor está prescrita; (ii) estabelecer se o réu é responsável pelo inadimplemento contratual que resultou na perda do imóvel e pelos danos materiais e morais decorrentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se à hipótese o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento pacificado do STJ em casos de responsabilidade contratual.

O termo inicial da prescrição é a data em que o autor teve ciência inequívoca da lesão ao seu direito, nos termos do princípio da actio nata, o que ocorreu apenas em 2015, com a perda da posse do imóvel; ajuizada a ação em 2016, não há prescrição.

O contrato limitava expressamente a obrigação do autor ao pagamento de R$ 60.000,00 para quitação da dívida trabalhista, não havendo previsão de responsabilidade por débitos além do valor acordado ou obrigação de acompanhamento processual.

A responsabilidade pela perda do imóvel recai sobre o réu, que deixou de informar a existência de débito previdenciário que ocasionou a arrematação judicial, configurando inadimplemento contratual.

O réu não produziu prova de que tenha comunicado o comprador sobre os débitos existentes, tampouco apresentou avaliação alternativa que infirmasse os laudos de avaliação anexados à inicial, impugnados de forma genérica e intempestiva.

É devida a indenização por perdas e danos relativa aos aluguéis não percebidos, devidamente comprovada, no valor de R$ 11.000,00.

Caracteriza-se o dano moral diante da frustração do negócio e da perda do imóvel após integral pagamento, evidenciando sofrimento que supera o mero aborrecimento, sendo adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00.

A majoração dos honorários sucumbenciais é medida que decorre da manutenção da sentença em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Aplica-se o prazo prescricional de 10 anos à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual, nos termos do art. 205 do CC.

O termo inicial da prescrição em casos de responsabilidade contratual é a data da ciência inequívoca da lesão ao direito do autor.

O vendedor de imóvel responde pela evicção se não informar ao comprador sobre débitos que comprometem a posse ou a propriedade do bem.

A impugnação genérica e intempestiva de laudos de avaliação não afasta sua validade como prova do valor do prejuízo material.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 206, § 3º, V; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. 12.06.2013.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022376-75.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MANUEL DE ALMEIDA TERRA

APELADO: OSMAR PAULO GAMA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DA POSSE POR DÉBITOS NÃO INFORMADOS. INDENIZAÇÃO POR EVICÇÃO. PRESERVAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Manuel de Almeida Terra contra sentença proferida nos autos de Ação Indenizatória ajuizada por Osmar Paulo Gama, na qual foram julgados procedentes os pedidos para condenar o réu ao pagamento de R$ 700.000,00 por danos materiais, R$ 11.000,00 por perdas e danos e R$ 10.000,00 por danos morais, em razão da perda de imóvel adquirido em contrato de compra e venda celebrado em 2011, posteriormente objeto de arrematação judicial por débitos não quitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a pretensão indenizatória do autor está prescrita; (ii) estabelecer se o réu é responsável pelo inadimplemento contratual que resultou na perda do imóvel e pelos danos materiais e morais decorrentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se à hipótese o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento pacificado do STJ em casos de responsabilidade contratual.

O termo inicial da prescrição é a data em que o autor teve ciência inequívoca da lesão ao seu direito, nos termos do princípio da actio nata, o que ocorreu apenas em 2015, com a perda da posse do imóvel; ajuizada a ação em 2016, não há prescrição.

O contrato limitava expressamente a obrigação do autor ao pagamento de R$ 60.000,00 para quitação da dívida trabalhista, não havendo previsão de responsabilidade por débitos além do valor acordado ou obrigação de acompanhamento processual.

A responsabilidade pela perda do imóvel recai sobre o réu, que deixou de informar a existência de débito previdenciário que ocasionou a arrematação judicial, configurando inadimplemento contratual.

O réu não produziu prova de que tenha comunicado o comprador sobre os débitos existentes, tampouco apresentou avaliação alternativa que infirmasse os laudos de avaliação anexados à inicial, impugnados de forma genérica e intempestiva.

É devida a indenização por perdas e danos relativa aos aluguéis não percebidos, devidamente comprovada, no valor de R$ 11.000,00.

Caracteriza-se o dano moral diante da frustração do negócio e da perda do imóvel após integral pagamento, evidenciando sofrimento que supera o mero aborrecimento, sendo adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00.

A majoração dos honorários sucumbenciais é medida que decorre da manutenção da sentença em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Aplica-se o prazo prescricional de 10 anos à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual, nos termos do art. 205 do CC.

O termo inicial da prescrição em casos de responsabilidade contratual é a data da ciência inequívoca da lesão ao direito do autor.

O vendedor de imóvel responde pela evicção se não informar ao comprador sobre débitos que comprometem a posse ou a propriedade do bem.

A impugnação genérica e intempestiva de laudos de avaliação não afasta sua validade como prova do valor do prejuízo material.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205 e 206, § 3º, V; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. 12.06.2013.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022376-75.2016.8.08.0048

APELANTE:
MANUEL DE ALMEIDA TERRA

APELADO:
OSMAR PAULO GAMA

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por MANUEL DE ALMEIDA TERRA em face da r. Sentença (id. 7594466), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada por OSMAR PAULO GAMA, que julgou procedentes os pedidos autorais para condenar o réu ao pagamento de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) por danos materiais, R$ 11.000,00 (onze mil reais) por perdas e danos, e R$ 10.000,00 (dez mil reais) por danos morais.

Inicialmente, o Apelante argumenta que a pretensão indenizatória do Apelado estaria prescrita, pois a ação foi ajuizada em 18/10/2016, mais de três anos após a assinatura do contrato de compra e venda em 15/02/2011, aplicando-se o prazo do artigo 206, § 3º, V, do Código Civil .

A controvérsia cinge-se à responsabilidade contratual pelo inadimplemento de obrigações assumidas no instrumento de compra e venda. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de embargos de divergência, pacificou o entendimento de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral que prevê o prazo prescricional de 10 (dez) anos, conforme o artigo 205 do Código Civil.

Ademais, o marco inicial para a contagem do prazo prescricional, em homenagem ao princípio da
actio nata
, é a data da ciência inequívoca da lesão ao direito.

No caso em tela, a violação do direito do Apelado se consolidou em 2015, quando foi surpreendido com a ordem de imissão de posse em favor do arrematante do imóvel, e não na data da assinatura do contrato. Tendo a ação sido ajuizada em 2016, não há que se falar em prescrição.

Rejeito, pois, a prejudicial de mérito.

Prosseguindo, no mérito a

controvérsia central reside em apurar a responsabilidade pela perda do imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

É incontroverso que o Apelado adquiriu do Apelante, em 2011, o imóvel descrito na inicial pelo valor de R$140.000,00, e que o bem estava penhorado em uma reclamação trabalhista. O pagamento foi estipulado da seguinte forma: R$80.000,00 em dinheiro e R$60.000,00 a serem depositados nos autos do processo trabalhista para quitação dos créditos da reclamante.

O Apelante alega que o Apelado assumiu o risco e a responsabilidade de acompanhar o processo e quitar
todos
os débitos, inclusive os fiscais. Contudo, a análise da cláusula segunda, alínea "b", do contrato (fl. 40) revela que a obrigação do Apelado se restringia ao pagamento dos R$ 60.000,00 para "quitação de todos os créditos trabalhistas da Reclamante, inclusive débitos fiscais, mediante acordo" .

A interpretação da referida cláusula deixa claro que a responsabilidade do Apelado estava limitada ao montante acordado de R$60.000,00 para a solução da pendência trabalhista.

Não há no contrato qualquer previsão de que o Apelado deveria arcar com valores que excedessem o preço total do imóvel ou que seria sua incumbência acompanhar indefinidamente um processo no qual não era parte.

A tese do Apelante de que a culpa pela perda do bem foi exclusiva do Apelado não se sustenta. O Apelante, como vendedor, tinha o dever de garantir a transferência do imóvel livre e desembaraçado de ônus, ou, no mínimo, de informar o comprador sobre quaisquer débitos remanescentes que pudessem colocar o negócio em risco.

O réu não produziu qualquer prova de que tenha comunicado o autor sobre o débito previdenciário de aproximadamente R$6.000,00 que, segundo ele, deu causa ao leilão. É inverossímil que o Apelado, tendo pago R$140.000,00 pelo imóvel, se omitiria diante de um débito de valor tão inferior caso tivesse sido devidamente cientificado.

Pelo contrário, o que se extrai dos autos é a conduta negligente e de má-fé do Apelante, que não apenas deixou de quitar os débitos fiscais remanescentes no processo trabalhista, como também, após o leilão, habilitou-se e recebeu valores excedentes da arrematação de um bem que já não lhe pertencia, conforme se depreende dos despachos do Juízo Trabalhista.

Configurado o inadimplemento contratual por parte do Apelante, que resultou na evicção do Apelado, nasce o dever de indenizar.

O Apelado comprovou a perda do imóvel e o prejuízo material decorrente. A sentença fixou a indenização pelo valor do terreno em R$700.000,00, com base no menor valor apontado nos laudos de avaliação juntados com a inicial (fl. 55). O Apelante impugna tais laudos de forma genérica, alegando serem unilaterais, contudo, não apresentou qualquer contraprova ou avaliação que entendesse mais adequada.

Ademais, como bem ressaltado nas contrarrazões, a impugnação aos laudos deveria ter sido feita na contestação, operando-se a preclusão. Assim, correta a sentença ao adotar o valor indicado.

Igualmente devida a indenização por perdas e danos referente aos aluguéis que o Apelado deixou de auferir com a rescisão do contrato de locação do imóvel (fl. 52), calculada em R$11.000,00, correspondente a 5 meses de aluguel .

Por fim,

os fatos narrados ultrapassam, em muito, o mero dissabor. O Apelado, após cumprir com sua parte na avença e pagar integralmente o preço ajustado, foi surpreendido com a perda da propriedade do imóvel, fruto da negligência e da inércia do Apelante em resolver as pendências que eram de sua responsabilidade. A frustração da legítima expectativa de usufruir do bem adquirido, somada à impotência diante da situação, configura abalo moral indenizável.

O valor de R$10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo ao caráter compensatório para a vítima e punitivo-pedagógico para o ofensor, sem gerar enriquecimento ilícito.

Portanto, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

DO EXPOSTO
, conheço do recurso e a ele nego provimento. Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.