Tribunal: TJES
Processo: 5006910-18.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-07-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. VALIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por Erivelton de Jesus Valentim e Katia Regina da Cruz Valentim, reconheceu a resolução do contrato de promessa de compra e venda referente ao Lote 12, Quadra 4, do Setor A, no empreendimento “Enseada Praia Grande”, determinando a restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 24.756,74, além da condenação da apelante ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se há responsabilidade da apelante pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do lote; (ii) estabelecer se é válida a cláusula de retenção contratual diante dos investimentos realizados pela vendedora; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O inadimplemento contratual restou devidamente comprovado, uma vez que a recorrente não apresentou cronograma atualizado nem demonstrou a existência de fato impeditivo legítimo, limitando-se a enviar comunicações genéricas de prorrogação do prazo de entrega, em violação ao dever de informação previsto no item 3 da alínea d do inciso III do art. 6º da Lei 8.078/1990.

4)
Diante da culpa exclusiva da promitente vendedora, aplica-se a Súmula nº 543 do STJ, que impõe a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador na hipótese de resolução do contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

5)
Não prospera a alegação de validade da cláusula de retenção, pois, sendo o inadimplemento exclusivo da vendedora, revela-se abusiva qualquer cláusula que imponha retenção de valores pagos, em afronta ao item 4 da alínea b do inciso IV do art. 51 da Lei 8.078/1990.

6)
Caracterizado o dano moral indenizável, haja vista que o inadimplemento contratual, somado às sucessivas prorrogações infundadas, comprometera o planejamento financeiro e a expectativa legítima dos consumidores, configurando lesão extrapatrimonial que ultrapassa o mero dissabor, conforme precedentes deste Tribunal.

7)
O valor fixado na sentença, de R$ 8.000,00 para cada autor, mostra-se razoável e proporcional, atendendo aos critérios de suficiência reparatória, função punitivo-pedagógica e parâmetros jurisprudenciais desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Na hipótese de inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

2. É nula a cláusula de retenção de valores pagos quando o inadimplemento decorre exclusivamente da vendedora, por contrariar normas de proteção ao consumidor.

3. O atraso injustificado na entrega de imóvel, aliado à ausência de informações claras e precisas, caracteriza dano moral indenizável, quando comprometa o projeto de vida e o planejamento financeiro dos consumidores.

Dispositivos relevantes citados
: item 3 da alínea d do inciso III do art. 6º, item 4 da alínea b do inciso IV do art. 51, art. 54-F, todos da Lei 8.078/1990; art. 475 e art. 393 do Código Civil; §11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; TJES, Apelação Cível nº 0008937-55.2020.8.08.0048, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 23.04.2024; TJES, Apelação Cível nº 0025372-22.2015.8.08.0035, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 24.05.2023; TJES, Apelação Cível nº 5004782-36.2024.8.08.0030, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, j. 16.04.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006910-18.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: ERIVELTON DE JESUS VALENTIM e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. VALIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por Praia Norte Imobiliária SPE Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por Erivelton de Jesus Valentim e Katia Regina da Cruz Valentim, reconheceu a resolução do contrato de promessa de compra e venda referente ao Lote 12, Quadra 4, do Setor A, no empreendimento “Enseada Praia Grande”, determinando a restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 24.756,74, além da condenação da apelante ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há três questões em discussão: (i) definir se há responsabilidade da apelante pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do lote; (ii) estabelecer se é válida a cláusula de retenção contratual diante dos investimentos realizados pela vendedora; (iii) determinar se estão presentes os requisitos para condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O inadimplemento contratual restou devidamente comprovado, uma vez que a recorrente não apresentou cronograma atualizado nem demonstrou a existência de fato impeditivo legítimo, limitando-se a enviar comunicações genéricas de prorrogação do prazo de entrega, em violação ao dever de informação previsto no item 3 da alínea d do inciso III do art. 6º da Lei 8.078/1990.

4)
Diante da culpa exclusiva da promitente vendedora, aplica-se a Súmula nº 543 do STJ, que impõe a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador na hipótese de resolução do contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

5)
Não prospera a alegação de validade da cláusula de retenção, pois, sendo o inadimplemento exclusivo da vendedora, revela-se abusiva qualquer cláusula que imponha retenção de valores pagos, em afronta ao item 4 da alínea b do inciso IV do art. 51 da Lei 8.078/1990.

6)
Caracterizado o dano moral indenizável, haja vista que o inadimplemento contratual, somado às sucessivas prorrogações infundadas, comprometera o planejamento financeiro e a expectativa legítima dos consumidores, configurando lesão extrapatrimonial que ultrapassa o mero dissabor, conforme precedentes deste Tribunal.

7)
O valor fixado na sentença, de R$ 8.000,00 para cada autor, mostra-se razoável e proporcional, atendendo aos critérios de suficiência reparatória, função punitivo-pedagógica e parâmetros jurisprudenciais desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Na hipótese de inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a resolução do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

2. É nula a cláusula de retenção de valores pagos quando o inadimplemento decorre exclusivamente da vendedora, por contrariar normas de proteção ao consumidor.

3. O atraso injustificado na entrega de imóvel, aliado à ausência de informações claras e precisas, caracteriza dano moral indenizável, quando comprometa o projeto de vida e o planejamento financeiro dos consumidores.

Dispositivos relevantes citados
: item 3 da alínea d do inciso III do art. 6º, item 4 da alínea b do inciso IV do art. 51, art. 54-F, todos da Lei 8.078/1990; art. 475 e art. 393 do Código Civil; §11 do art. 85 do CPC.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; TJES, Apelação Cível nº 0008937-55.2020.8.08.0048, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Heloisa Cariello, j. 23.04.2024; TJES, Apelação Cível nº 0025372-22.2015.8.08.0035, 2ª Câmara Cível, Rel. Des. Raphael Americano Camara, j. 24.05.2023; TJES, Apelação Cível nº 5004782-36.2024.8.08.0030, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Aldary Nunes Junior, j. 16.04.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia à análise da validade da condenação imposta na sentença que, reconhecendo o inadimplemento contratual da recorrente, determinou a restituição integral dos valores pagos pelos recorridos e fixou indenização por danos morais no importe de R$ 8.000,00 para cada um, em razão do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento “
Enseada Praia Grande
”.

Segundo se depreende, os apelados celebraram contrato de promessa de compra e venda com a apelante, em 2019, para aquisição do Lote 12, Quadra 4, do Setor A, no município de Fundão.

O valor global do negócio fora de R$ 77.430,37, com pagamento de entrada e financiamento em 144 parcelas, tendo os recorridos adimplido pontualmente 38 parcelas e antecipado parcelas finais, totalizando R$ 24.756,74 até a data da propositura da ação.

De acordo com o contrato, a entrega do lote estava prevista para dezembro de 2020, contudo, a recorrente enviou comunicações sucessivas informando prorrogação do prazo de entrega, sem qualquer justificativa plausível ou demonstração de causa impeditiva legítima.

Diante da ausência de entrega do bem e da frustração das tentativas extrajudiciais de solução, requereram a resolução contratual por inadimplemento, a restituição integral das quantias pagas e indenização por danos morais.

Nesse contexto, a sentença reconheceu a responsabilidade exclusiva da recorrente pelo inadimplemento contratual e determinou a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais, além de condená-la ao pagamento de R$ 8.000,00 a título de danos morais para cada autor.

A apelante insurge-se contra ambas as condenações.

Pois bem.

Em primeiro plano, o inadimplemento contratual restou amplamente demonstrado.

A recorrente não apresentou cronograma atualizado, tampouco comprovou que as obras se encontravam em estágio avançado ou que foram paralisadas em razão de caso fortuito ou força maior.

Ao revés, as comunicações genéricas encaminhadas aos consumidores, nas quais apenas informava nova “previsão” de entrega, não substituem o dever de informação qualificada e transparente exigido pelas normas de proteção e defesa do consumidor.

Ora, como cediço, trata-se de relação jurídica tipicamente consumerista, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.

Em vista disso, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o verbete sumular nº 543, segundo o qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve se dar
i
ntegralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
como no presente caso.

A propósito, o entendimento deste Sodalício:

ACÓRDÃO EMENTA:CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RESCISÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CIDADE VERDE SERRA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA Nº 543 DO STJ – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1.
A resolução dos contratos de promessa compra e venda de imóvel, por responsabilidade da parte vendedora, atrai a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela parte compradora, nos termos da Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
2. A tese recursal de que a inexecução do contrato decorreu caso fortuito ou força maior em razão de fortes chuvas ocorridas na região nos anos de 2017 e 2018, além de demasiadamente genérica, não encontra ressonância no lastro probatório constituído nos autos, até porque as partes sequer pugnaram pela produção de provas. Não bastasse isso, impende ressaltar que este Egrégio Sodalício, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem entendimento no sentido de que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” 4. Se o contrato de promessa de compra e venda é alvo de resolução por culpa da vendedora, restará fulminada, por consequência lógica, a relação havida entre a compradora e o credor fiduciário, tal qual ocorre na hipótese de contratos coligados, conforme previsão do art. 54-F, do Código de Defesa do Consumidor. Data: 23/Apr/2024 Órgão julgador: 2ª Câmara Cível Número: 0008937-55.2020.8.08.0048 Magistrado: HELOISA CARIELLO Classe: APELAÇÃO CÍVEL

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA N. 543, STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) Conforme disposto no art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 2) Nos termos da Súmula 543, do c. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3) A rescisão da avença, no caso, é motivada pelas comercialização de lotes em empreendimento irregular, por certo que a culpa pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a promitente vendedora, a qual descumpriu as obrigações que lhe cabiam, porquanto lhe competiria a adoção das medidas essenciais para regularização dos imóveis. 4) Recurso conhecido e improvido. Data: 24/May/2023 Órgão julgador: 2ª Câmara Cível Número: 0025372-22.2015.8.08.0035 Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA Classe: APELAÇÃO CÍVEL

No tocante ao pedido de exclusão da indenização por dano moral, também não prospera a pretensão da apelante.

O inadimplemento da obrigação principal, agravado por sucessivas promessas descumpridas, ausência de transparência quanto ao andamento das obras e frustração das legítimas expectativas dos consumidores, extrapola os limites do mero aborrecimento contratual.

Os recorridos comprovaram a antecipação de parcelas, além de terem demonstrado planejamento financeiro comprometido com o cronograma pactuado, evidenciando prejuízo de ordem existencial e frustração de projeto de vida familiar.

A quantia fixada pelo juízo
a quo
, no valor de R$ 8.000,00 por autor, mostra-se proporcional ao dano experimentado, obedecendo aos critérios de razoabilidade, à função pedagógica da reparação civil, além de se alinhar aos parâmetros fixados pela jurisprudência desta Corte em hipóteses análogas, como subsegue:

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares/ES que, nos autos da ação de reparação de danos morais ajuizada em face de CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar a rescisão contratual e condenar a parte ré à restituição integral dos valores pagos, sem, contudo, fixar indenização por danos morais. 2. Os apelantes sustentam que o atraso na entrega do imóvel e a recusa da ré em restituir os valores pagos causaram transtornos significativos, frustração e angústia, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. Pleiteiam a condenação da recorrida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada um, totalizando R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em definir se o atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à retenção dos valores pagos e demais situações vividas pelos apelantes, caracteriza dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O atraso na entrega do imóvel restou incontroverso nos autos, extrapolando o prazo contratual máximo, incluindo o período de tolerância, em mais de um ano. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, danos morais, mas o atraso excessivo na entrega do imóvel, aliado à frustração das legítimas expectativas do comprador, pode configurar violação aos direitos da personalidade, justificando a indenização. 6.
O descumprimento prolongado da obrigação contratual gera insegurança e transtornos que ultrapassam o mero dissabor cotidiano, especialmente quando impede os adquirentes de estabelecer sua moradia ou realizar investimentos planejados. 7. A fixação da indenização em R$5.000,00 para cada apelante, totalizando R$10.000,00, observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para compensar os transtornos sofridos e desestimular condutas semelhantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à retenção dos valores pagos e à frustração das legítimas expectativas do comprador, configura dano moral indenizável. 2. A indenização por danos morais deve ser fixada observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e a necessidade de desestimular práticas similares. Data: 16/Apr/2025 Órgão julgador: 4ª Câmara Cível Número: 5004782-36.2024.8.08.0030 Magistrado: ALDARY NUNES JUNIOR Classe: APELAÇÃO CÍVEL

Por conseguinte, a sentença examinou corretamente as provas dos autos e aplicou a legislação de regência de forma técnica e proporcional, não merecendo reparo.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta, conheço do recurso
e a ele nego provimento
.

M
ajoro em 2% os honorários fixados anteriormente, na forma do §11 do art. 85 do CPC
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual - 23/06/2025 a 27/06/2025.

Voto: Acompanhar a relatoria.

Voto Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.