Tribunal: TJES
Processo: 0015686-75.2015.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: Corretagem; Assistência Judiciária Gratuita; Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Repetição de indébito
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 938, DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto contra Decisão da Vice-Presidência do TJES que negou seguimento ao Recurso Especial, em ação de repetição de indébito, na qual se busca a restituição de comissão de corretagem cobrada de consumidora em contrato de compra e venda de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar: I - se a Agravante possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem; II - se houve falha no dever de informação; III - se é aplicável ao caso o entendimento firmado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Acórdão recorrido reconheceu a legitimidade passiva da Agravante com base na teoria da aparência e vínculo com o grupo econômico responsável pela negociação.

Restou evidenciado que o valor da comissão de corretagem não foi devidamente informado nos contratos, tampouco destacado do preço global, violando o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.

A Decisão está alinhada à tese firmada no Tema 938, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a incorporadora é parte legítima para responder pela restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando houver prática abusiva na transferência do encargo ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo Interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A Agravante, ainda que não figure formalmente como vendedora, é parte legítima para responder pela restituição de comissão de corretagem quando integrante do grupo econômico e beneficiária da operação.

2. A ausência de informação clara e destacada sobre o valor da comissão de corretagem no contrato caracteriza violação ao dever de informação, ensejando a devolução dos valores pagos pela consumidora.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.021, 1.022, 1.030; CDC, arts. 6º, III, 31, 46.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1551951/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015686-75.2015.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: THAIS MASSALAI

APELADO: FRANCISCO ROCHA IMOVEIS LTDA e outros

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 938, DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto contra Decisão da Vice-Presidência do TJES que negou seguimento ao Recurso Especial, em ação de repetição de indébito, na qual se busca a restituição de comissão de corretagem cobrada de consumidora em contrato de compra e venda de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar: I - se a Agravante possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem; II - se houve falha no dever de informação; III - se é aplicável ao caso o entendimento firmado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Acórdão recorrido reconheceu a legitimidade passiva da Agravante com base na teoria da aparência e vínculo com o grupo econômico responsável pela negociação.

Restou evidenciado que o valor da comissão de corretagem não foi devidamente informado nos contratos, tampouco destacado do preço global, violando o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.

A Decisão está alinhada à tese firmada no Tema 938, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a incorporadora é parte legítima para responder pela restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando houver prática abusiva na transferência do encargo ao consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo Interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A Agravante, ainda que não figure formalmente como vendedora, é parte legítima para responder pela restituição de comissão de corretagem quando integrante do grupo econômico e beneficiária da operação.

2. A ausência de informação clara e destacada sobre o valor da comissão de corretagem no contrato caracteriza violação ao dever de informação, ensejando a devolução dos valores pagos pela consumidora.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.021, 1.022, 1.030; CDC, arts. 6º, III, 31, 46.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1551951/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça

Composição de julgamento: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA - Vogal / Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

VOTO

SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XII LTDA
interpôs
AGRAVO INTERNO
(id. 13522509), com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, em face da parte da
DECISÃO
(id. 10598607), proferida pela
Egrégia Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
, que, nos autos da
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
ajuizada por
THAIS MASSALAI,
negou seguimento ao Recurso Especial da ora Recorrente, com base no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil.

Irresignada, a Recorrente sustenta, em síntese, a inaplicabilidade do
Tema 938, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, sob o fundamento de ilegitimidade passiva para o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que não é incorporadora, vendedora ou construtora dos imóveis negociados, bem como porque foi cumprido o dever de informação acerca da cláusula que transferiu à adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

O
Agravo Interno
é recurso de fundamentação vinculada, sendo previsto no sistema processual como mecanismo hábil a demonstrar que as circunstâncias fáticas do caso concreto em análise são diversas daquelas consideradas no julgado paradigma que serviu de base para negativa de seguimento do Recurso Excepcional.

A
Decisão
agravada assim está lançada nos autos,
in verbis
:

“
DECISÃO

SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XII LTDA
interpôs
AGRAVO INTERNO
(id. 8730586), com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, em face da
DECISÃO
(id. 8375141), proferida pela
Egrégia Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
, que, nos autos da
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
ajuizada por
THAIS MASSALAI
, negou seguimento ao Recurso Especial do ora Recorrente, com base no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil.

Irresignada, a Recorrente sustenta, em síntese, a incompatibilidade da Decisão objurgada com o precedente vinculante firmado pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.551.951/SP (Tema 939)
, sob o fundamento de ter sido cumprido o dever de informação acerca da cláusula que transferiu à Agravada a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Intimada para apresentar
Contrarrazões
recursais, a Agravada não se manifestou (id. 9201683).

Como cediço, o
Agravo Interno
traduz mecanismo processual hábil a demonstrar que as circunstâncias fáticas do caso concreto em análise são diversas daquelas consideradas no Julgado Paradigma, afastando-se, portanto, da Sistemática da Repercussão Geral ou dos Recursos Repetitivos.

O
Apelo Nobre
teve o seguimento negado com base nos seguintes fundamentos,
in verbis
:

“
DECISÃO

SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XII LTDA
interpôs
RECURSO ESPECIAL
(id. 5095930), com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do
ACÓRDÃO
(id. 4676765), proferido pela
Egrégia Primeira Câmara Cível
, que, nos autos da
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
ajuizada por
THAIS MASSALAI
, conferiu provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO
da ora Recorrida,
“para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais.”

O referido Acórdão está assim ementado,
in verbis
:

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO – REFORMA DA SENTENÇA – DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES - RECURSO PROVIDO.

1. Reafirmada a legitimidade passiva da apelada SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE, consoante tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça ao analisar o tema 939, nos seguintes termos: “Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

2. No caso ora em discussão, houve flagrante falha no dever de informação ao consumidor, vez que a cláusula I.3, embora transfira a responsabilidade pelo pagamento, não apresenta, em momento algum, o valor devido a título de comissão de corretagem, não constando o referido valor, também, em qualquer cláusula do contrato.

3. As declarações apresentadas às fls. 324/327 corroboram a ilegalidade da cobrança, haja vista a informação de que o valor da comissão (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global do negócio, hipótese não verificada no caso em comento, na exata medida em que o referido valor foi acrescido ao valor global do imóvel, ao invés de deduzido.

4. Embora tenha firmado um contrato constando o preço total de R$ 119.198,80 (cento e dezenove mil, cento e noventa e oito reais e oitenta centavos), cada unidade autônoma foi vendida, na verdade, pelo montante de R$ 128.600,00 (cento e vinte e oito mil e seiscentos reais), considerando o acréscimo da comissão de corretagem, valor global, portanto, superior ao previsto no contrato, contrariando, também, a cláusula 2.1.

5. A devolução, considerando a data em que realizado o pagamento, deverá ocorrer de forma simples, não configurando a cobrança conduta contrária à boa-fé.

6. Apelação conhecida e provida.

(
TJES
, APELAÇÃO CÍVEL nº 0015686-75.2015.8.08.0012, Relator(a): Desembargador(a) MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 05/04/2023).

Com efeito, opostos
Embargos de Declaração
, foram eles desprovidos (id. 4974826).

Irresignada, a Recorrente aduz violação aos artigos 485, inciso VI, 927, inciso III, e 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, bem como aos artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor, sob os argumentos seguintes: I - omissão do Acórdão acerca de questões suscitadas nos Embargos de Declaração; II - inobservância ao Tema 938, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, diante do irrestrito cumprimento do dever de informação.

Contrarrazões manifestadas pela Recorrida, pelo desprovimento recursal (id. 5782493).

Na espécie, no que diz respeito ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, a Recorrente afirma que “não foi ela quem vendeu as salas comerciais à compradora, conforme se nota em cada um dos contratos de aquisição em que consta como vendedora” (p. 7), bem como que “As declarações assinadas pela compradora (fls. 324/327), na mesma data da assinatura de cada promessa de compra e venda, previram que o valor da comissão de corretagem relativo a cada um dos negócios (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global então pactuado pelas partes (R$ 128.600,00)” (p. 10), “tendo o Tribunal local insistido em não apreciar questões de crucial importância para a justa composição da lide” (p. 14).

Registre-se, então, ter o Egrégio Superior Tribunal de Justiça pacificado o entendimento de que inexiste omissão a ser sanada quando o Acórdão vergastado enfrenta as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não sendo o julgador obrigado a rebater um a um os argumentos das partes.

Nesse horizonte, extrai-se do Acórdão proferido nos Embargos de Declaração, in litteris (id. 4803865):

[...] Sobre a alegada ilegitimidade passiva, entendo assistir parcial razão à Embargante, devendo ser suprida a omissão sem, contudo, atribuir efeitos infringentes ao recurso.

E isso porque as empresas SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XII LTDA. e SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA. pertencem ao mesmo grupo econômico, situação capaz de configurar a sua pertinência subjetiva para a demanda [...]

Ademais, confirma a sua legitimidade passiva a alegação de solidariedade com a Imobiliária, formulada pela própria Embargante às fls. 388 dos autos.

Sobre o segundo ponto, não verifico qualquer omissão no julgado, pretendendo a Embargante, na verdade, uma reapreciação da matéria.

O Colegiado apontou a existência de flagrante falha no dever de informação ao consumidor, na exata medida em que a cláusula I.3 do contrato, embora transfira a responsabilidade pelo pagamento, não apresenta, em momento algum, o valor devido a título de comissão de corretagem, não constando o referido valor, também, em qualquer cláusula do contrato.

E mais. As declarações apresentadas às fls. 324/327 corroboram a ilegalidade da cobrança, haja vista a informação de que o valor da comissão (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global do negócio, hipótese não verificada no caso em comento, na exata medida em que o referido valor foi acrescido ao valor global do imóvel, ao invés de deduzido.

Assim, embora a Embargante aponte que a informação acerca da comissão de corretagem foi devidamente prestada até o momento da assinatura do contrato de aquisição de cada unidade, tal informação vai de encontro à prova dos autos, tendo a consumidora que arcar com montante superior ao previsto nas cláusulas 2.1 e I.3. [...]

Portanto, em que pese a irresignação, denota-se que houve manifestação sobre os pontos suscitados no Recurso, sobretudo com relação à legitimidade passiva da Recorrente para a demanda, bem como acerca da falha no dever de informação ao consumidor, mostrando-se clara a fundamentação sobre a matéria posta em debate, a justificar a conclusão perfilhada pela Egrégia Primeira Câmara Cível desta Corte, e restando evidenciada a pretensão da Recorrente de rediscussão da causa.

Sendo assim, sob esse prisma o presente Recurso não merece juízo positivo de admissibilidade, na esteira do entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, verbum ad verbum:

EMENTA
: PROCESSO CIVIL. AMBIENTAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Não há ofensa ao art. 1022 do CPC/15 quando a Corte de origem manifesta-se sobre todos os pontos essenciais à solução da controvérsia, não estando presentes nenhum dos vícios de fundamentação compreendidos no referido normativo. [...]

(STJ, EDcl no AgInt no REsp 1731932/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/05/2020, DJe 14/05/2020).

Por outro lado, no tocante aos artigos 485, inciso VI, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil, bem como aos artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor, segundo afirmou-se,
“não existe solidariedade entre a recorrente e a empresa SPE – Construtora Sá Cavalcante-ES XIII Ltda., e considerando que a recorrida mantém relação contratual com ambas, por meio de contratos diversos, com objetos diversos, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da recorrente para responder pela restituição de comissão de corretagem”
(p. 16), até mesmo porque, além disso,
“é incontroversa a existência de cláusula que transfere a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem à compradora, assim como a existência dos documentos que nortearam os negócios, todos aceitos na mesma data, em que a recorrida foi devida e previamente informada acerca dos valores envolvidos na negociação”
(p. 22).

Com efeito, inobstante as irresignações, consoante se extrai do excerto supra transcrito, o Órgão Fracionário, soberano na análise do conjunto fático-probatório, verificou a legitimidade da Recorrente para responder pela restituição dos valores pagos pela Recorrida a título de comissão de corretagem, diante do descumprimento do dever de informação acerca do valor a ser pago pelo serviço.

Depreende-se, então, que o entendimento adotado pelo Órgão Julgador está em conformidade com o que foi decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp 1.551.951/SP (Tema 939)
, submetido à sistemática da repetitividade recursal,
verbo ad verbum
:

EMENTA
: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

2. CASO CONCRETO: [...]

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

(
STJ
, REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Nesse contexto, não merece trânsito a irresignação.

Isto posto, quanto à alegada ofensa aos artigos 485, inciso VI, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil, bem como aos artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor, com fulcro no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao Recurso; no que diz respeito ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, com fulcro no artigo 1.030, inciso V, do mesmo Codex, inadmito-o.

Intimem-se as partes.

Publique-se na íntegra.

Transcorrido e certificado o trânsito em julgado, proceda-se à baixa definitiva do processo nos assentamentos deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, nos sistemas eletrônicos de processamento de dados, remetendo-se, ato contínuo, os autos, ao Juízo a quo, com as cautelas de estilo.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES”

Com efeito, compete ao prolator da Decisão reconsiderá-la ou submeter o Recurso a julgamento perante o Órgão competente, no caso, o
Egrégio Tribunal Pleno
, nos termos do artigo 1.021, §2º, do Código de Processo Civil.

Nesse contexto,
em juízo de retratação
, passo a proferir a seguinte
Decisão
.

SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE - ES XII LTDA
interpôs
RECURSO ESPECIAL
(id. 5095930), com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do
ACÓRDÃO
(id. 4676765), proferido pela
Egrégia Primeira Câmara Cível
, que, nos autos da
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO
ajuizada por
THAIS MASSALAI
, conferiu provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO
da ora Recorrida,
“para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais.”

O referido
Acórdão
está assim ementado,
in litteris
:

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO – REFORMA DA SENTENÇA – DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES - RECURSO PROVIDO.

1. Reafirmada a legitimidade passiva da apelada SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE, consoante tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça ao analisar o tema 939, nos seguintes termos: “Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

2. No caso ora em discussão, houve flagrante falha no dever de informação ao consumidor, vez que a cláusula I.3, embora transfira a responsabilidade pelo pagamento, não apresenta, em momento algum, o valor devido a título de comissão de corretagem, não constando o referido valor, também, em qualquer cláusula do contrato.

3. As declarações apresentadas às fls. 324/327 corroboram a ilegalidade da cobrança, haja vista a informação de que o valor da comissão (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global do negócio, hipótese não verificada no caso em comento, na exata medida em que o referido valor foi acrescido ao valor global do imóvel, ao invés de deduzido.

4. Embora tenha firmado um contrato constando o preço total de R$ 119.198,80 (cento e dezenove mil, cento e noventa e oito reais e oitenta centavos), cada unidade autônoma foi vendida, na verdade, pelo montante de R$ 128.600,00 (cento e vinte e oito mil e seiscentos reais), considerando o acréscimo da comissão de corretagem, valor global, portanto, superior ao previsto no contrato, contrariando, também, a cláusula 2.1.

5. A devolução, considerando a data em que realizado o pagamento, deverá ocorrer de forma simples, não configurando a cobrança conduta contrária à boa-fé.

6. Apelação conhecida e provida.

(
TJES
, APELAÇÃO CÍVEL nº 0015686-75.2015.8.08.0012, Relator(a): Desembargador(a) MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 05/04/2023).

Com efeito, opostos Embargos de Declaração, foram eles desprovidos (id. 4974826).

Irresignada, a Recorrente aduz violação aos
artigos 485, inciso VI, 927, inciso III, e 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil
, bem como aos
artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor
, sob os argumentos seguintes: I - omissão do Acórdão acerca de questões suscitadas nos Embargos de Declaração; II - inobservância ao Tema 938, do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, diante do irrestrito cumprimento do dever de informação.

Contrarrazões
manifestadas pela Recorrida, pelo desprovimento recursal (id. 5782493).

Na espécie, no que diz respeito ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, a Recorrente afirma que
“não foi ela quem vendeu as salas comerciais à compradora, conforme se nota em cada um dos contratos de aquisição em que consta como vendedora”
(p. 7), bem como que
“As declarações assinadas pela compradora (fls. 324/327), na mesma data da assinatura de cada promessa de compra e venda, previram que o valor da comissão de corretagem relativo a cada um dos negócios (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global então pactuado pelas partes (R$ 128.600,00)”
(p. 10),
“tendo o Tribunal local insistido em não apreciar questões de crucial importância para a justa composição da lide”
(p. 14).

Registre-se, então, ter o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
pacificado o entendimento de que inexiste omissão a ser sanada quando o Acórdão vergastado enfrenta as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não sendo o julgador obrigado a rebater um a um os argumentos das partes.

Nesse horizonte, extrai-se do Acórdão proferido nos Embargos de Declaração,
verbum ad verbo
(id. 4803865):

[...] Sobre a alegada ilegitimidade passiva, entendo assistir parcial razão à Embargante, devendo ser suprida a omissão sem, contudo, atribuir efeitos infringentes ao recurso.

E isso porque as empresas SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XII LTDA. e SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA. pertencem ao mesmo grupo econômico, situação capaz de configurar a sua pertinência subjetiva para a demanda [...]

Ademais, confirma a sua legitimidade passiva a alegação de solidariedade com a Imobiliária, formulada pela própria Embargante às fls. 388 dos autos.

Sobre o segundo ponto, não verifico qualquer omissão no julgado, pretendendo a Embargante, na verdade, uma reapreciação da matéria.

O Colegiado apontou a existência de flagrante falha no dever de informação ao consumidor, na exata medida em que a cláusula I.3 do contrato, embora transfira a responsabilidade pelo pagamento, não apresenta, em momento algum, o valor devido a título de comissão de corretagem, não constando o referido valor, também, em qualquer cláusula do contrato.

E mais. As declarações apresentadas às fls. 324/327 corroboram a ilegalidade da cobrança, haja vista a informação de que o valor da comissão (R$ 9.401,20) seria destacado e deduzido do preço global do negócio, hipótese não verificada no caso em comento, na exata medida em que o referido valor foi acrescido ao valor global do imóvel, ao invés de deduzido.

Assim, embora a Embargante aponte que a informação acerca da comissão de corretagem foi devidamente prestada até o momento da assinatura do contrato de aquisição de cada unidade, tal informação vai de encontro à prova dos autos, tendo a consumidora que arcar com montante superior ao previsto nas cláusulas 2.1 e I.3. [...]

Portanto, em que pese a irresignação, denota-se que houve manifestação sobre os pontos suscitados no Recurso, sobretudo com relação à legitimidade passiva da Recorrente para a demanda, bem como acerca da falha no dever de informação ao consumidor, mostrando-se clara a fundamentação sobre a matéria posta em debate, a justificar a conclusão perfilhada pela Egrégia Primeira Câmara Cível desta Corte, e restando evidenciada a pretensão da Recorrente de rediscussão da causa.

Sendo assim, sob esse prisma o presente Recurso não merece juízo positivo de admissibilidade, na esteira do entendimento do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
verbatim
:

EMENTA
: PROCESSO CIVIL. AMBIENTAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA DECIDIDA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Não há ofensa ao art. 1022 do CPC/15 quando a Corte de origem manifesta-se sobre todos os pontos essenciais à solução da controvérsia, não estando presentes nenhum dos vícios de fundamentação compreendidos no referido normativo. [...]

(
STJ
, EDcl no AgInt no REsp 1731932/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/05/2020, DJe 14/05/2020).

Por outro lado, no tocante aos artigos 485, inciso VI, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil, bem como aos artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor, segundo afirmou-se,
“não existe solidariedade entre a recorrente e a empresa SPE – Construtora Sá Cavalcante-ES XIII Ltda., e considerando que a recorrida mantém relação contratual com ambas, por meio de contratos diversos, com objetos diversos, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da recorrente para responder pela restituição de comissão de corretagem”
(p. 16), até mesmo porque, além disso,
“é incontroversa a existência de cláusula que transfere a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem à compradora, assim como a existência dos documentos que nortearam os negócios, todos aceitos na mesma data, em que a recorrida foi devida e previamente informada acerca dos valores envolvidos na negociação”
(p. 22).

Com efeito, inobstante as irresignações, consoante se extrai do excerto supra transcrito, o Órgão Fracionário, soberano na análise do conjunto fático-probatório, verificou a legitimidade da Recorrente para responder pela restituição dos valores pagos pela Recorrida a título de comissão de corretagem, diante do descumprimento do dever de informação acerca do valor a ser pago pelo serviço.

Depreende-se, então, que o entendimento adotado pelo Órgão Julgador está em conformidade com o que foi decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.551.951/SP (Tema 938), submetido à sistemática da repetitividade recursal, in verbis:

EMENTA
: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.

2. CASO CONCRETO: [...]

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

(
STJ
, REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Nesse contexto, não merece trânsito a irresignação.

Isto posto, com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, promovo Juízo de Retratação em relação à Decisão Monocrática de id. 8375141, para, tornando-a sem efeito, com fulcro no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil, negar seguimento ao Recurso Especial nos Embargos de Declaração quanto aos artigos 485, inciso VI, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil, e aos artigos 6º, inciso III, 31, 46, 48 e 52, do Código de Defesa do Consumidor, bem como, com fulcro no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, inadmiti-lo, no tocante ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, julgando, outrossim, prejudicado o Recurso de Agravo Interno.

Intimem-se as Partes.

Publique-se na íntegra.

Transcorrido e certificado o trânsito em julgado, proceda-se à baixa definitiva do processo nos assentamentos deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, nos sistemas eletrônicos de processamento de dados, remetendo-se, ato contínuo, os autos, ao Juízo a quo, com as cautelas de estilo.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES
”

Denota-se, então, que ao tempo em que proferido o
decisum
objurgado, conforme supra transcrito, restou expresso que
o Órgão Fracionário, que é soberano na interpretação das cláusulas contratuais e na análise dos fatos, afirmou a legitimidade da Agravante para responder pela restituição dos valores pagos pela Recorrida a título de comissão de corretagem
.

Além disso, consoante também registrado,
verificou-se que não foi observado pela Agravante o cumprimento do dever de informação acerca do valor a ser pago pelo serviço.

A propósito, destaca-se o seguinte trecho do Voto condutor dos
Embargos de Declaração
, que faz menção à legitimidade da Agravante para o pagamento da comissão de corretagem à Agravada,
in litteris
(id. 4803865):

[...] Sobre a alegada ilegitimidade passiva, entendo assistir parcial razão à Embargante, devendo ser suprida a omissão sem, contudo, atribuir efeitos infringentes ao recurso.

E isso porque as empresas SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XII LTDA. e SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA. pertencem ao mesmo grupo econômico, situação capaz de configurar a sua pertinência subjetiva para a demanda [...]

Ademais, confirma a sua legitimidade passiva a alegação de solidariedade com a Imobiliária, formulada pela própria Embargante às fls. 388 dos autos. [...]

Assim, embora a Embargante aponte que a informação acerca da comissão de corretagem foi devidamente prestada até o momento da assinatura do contrato de aquisição de cada unidade, tal informação vai de encontro à prova dos autos, tendo a consumidora que arcar com montante superior ao previsto nas cláusulas 2.1 e I.3. [...]

Portanto, ao se pronunciar pela legitimidade da Recorrente para responder pela restituição dos valores pagos pela Agravada a título de comissão de corretagem,
o Órgão Fracionário adotou entendimento em conformidade com o que foi decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 938
.

Isto posto, com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, conheço do Agravo Interno e a ele nego provimento.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 15.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão Virtual 15.09.2025 a 19.09.2025- Desembargadora Marianne Júdice de Mattos:

Acompanho o voto do Eminente Desembargador Vice-Presidente.

Acompanho o Eminente Relator.

É como voto.

Sessão virtual 15-19/09/2025

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Acompanho o voto de relatoria.

Acompanho o e. Relator para negar provimento ao recurso.

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA: (DESEMBARGADORA SUBS.ª CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso de agravo interno e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.

DESEMBARGADORA RACHEL DURÃO CORREIA LIMA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Desembargador Vice-Presidente, no sentido de
CONHECER
do agravo interno e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Sessão de 15/09/2025

Des. Ewerton Schwab Pinto Junior:
Acompanho o voto de e. Relatoria.

Acompanho o judicioso voto de relatoria.