Tribunal: TJES
Processo: 0012140-68.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-24

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO –
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO – CLÁUSULA PENAL
–
MULTA RESCISÓRIA – INAPLICABILIDADE DA REDUÇÃO PROPORCIONAL EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA VERIFICADA NO SEXTO MÊS DE CONTRATO –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. Preliminar:
O fiador tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois a ausência de cláusula de renúncia ao benefício de ordem não impede sua inclusão na demanda, apenas confere o direito de exigir que a execução ocorra primeiro contra o devedor principal. Preliminar rejeitada.

2. Mérito:
O artigo 4° da lei n° 8.245/1991 dispõe sobre a possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo sob o pagamento de multa rescisória pactuada, mas admitindo que esta seja reduzida equitativamente considerando o período de cumprimento do pacto.

3
.
Hipótese em que foi comprovada a inadimplência dos apelantes desde o sexto mês de locação do imóvel, demonstrando que houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

4
.
Impossibilidade de redução da multa compensatória, uma vez que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante quase todo período em que detiveram a posse dos imóveis.

5
.
No contrato de locação aceito pelos apelantes há a previsão expressa acerca da multa para o caso de violação às cláusulas firmadas, o que denota a vinculação entre as partes com as normas capazes de justificar a incidência da cláusula penal.

6
.
O valor da cláusula penal, equivalente a três parcelas, não se mostra excessivo, valor este que utilizado corriqueiramente em contratos dessa natureza, de modo que a multa equivale a 16% (dezesseis por cento) do contrato, proporção que afigura-se razoável.

7.
Recursos conhecidos e desprovidos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012140-68.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AMANDA ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE e outros

APELADO: SAGRES INCORPORACAO, INTERMEDIACAO E LOCACAO DE IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO –
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO – CLÁUSULA PENAL
–
MULTA RESCISÓRIA – INAPLICABILIDADE DA REDUÇÃO PROPORCIONAL EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA VERIFICADA NO SEXTO MÊS DE CONTRATO –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. Preliminar:
O fiador tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois a ausência de cláusula de renúncia ao benefício de ordem não impede sua inclusão na demanda, apenas confere o direito de exigir que a execução ocorra primeiro contra o devedor principal. Preliminar rejeitada.

2. Mérito:
O artigo 4° da lei n° 8.245/1991 dispõe sobre a possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo sob o pagamento de multa rescisória pactuada, mas admitindo que esta seja reduzida equitativamente considerando o período de cumprimento do pacto.

3
.
Hipótese em que foi comprovada a inadimplência dos apelantes desde o sexto mês de locação do imóvel, demonstrando que houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

4
.
Impossibilidade de redução da multa compensatória, uma vez que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante quase todo período em que detiveram a posse dos imóveis.

5
.
No contrato de locação aceito pelos apelantes há a previsão expressa acerca da multa para o caso de violação às cláusulas firmadas, o que denota a vinculação entre as partes com as normas capazes de justificar a incidência da cláusula penal.

6
.
O valor da cláusula penal, equivalente a três parcelas, não se mostra excessivo, valor este que utilizado corriqueiramente em contratos dessa natureza, de modo que a multa equivale a 16% (dezesseis por cento) do contrato, proporção que afigura-se razoável.

7.
Recursos conhecidos e desprovidos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espirito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, a unanimidade de votos, CONHECER dos recursos de apelação interpostos para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
AMANDA ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
(evento 12161338) e
GUILHERME ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
(evento 12161339), contra a r. sentença no evento 12161336, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital – que, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c cobrança de aluguéis” ajuizada por
SAGRES – INCORPORAÇÃO, INTERMEDIAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA
em desfavor dos ora apelantes, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 12161338, a apelante
AMANDA ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
sustenta, em síntese, que:
I)
deve ser afastada a aplicação da multa rescisória, tendo em vista que a cláusula terceira, parágrafo §1º do contrato de locação prevê que em caso de resilição por uma das partes ambos ficarão isentos do pagamento da multa rescisória se cumprido o prazo de doze meses de locação e “
levando em consideração que foi a Apelada quem notificou sobre a resilição contratual, ou seja, a intenção de rescindir com o contrato ausentou-se da Apelada, não deve a Apelante e o fiador serem condenados ao pagamento da multa contratual
”;
II)
subsidiariamente, “
requer que a multa seja aplicada proporcionalmente dentro de 12 (doze) meses obrigatórios exigidos para locação (cláusula terceira, §1ª) e, não proporcional ao tempo restante para cumprir com o contrato de locação
”.

GUILHERME ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
, por sua vez, manejou apelação no evento 12161339, em que alega, em suma:
I)
sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista que “
conforme se infere no contrato de locação, não existe cláusula de renúncia ao benefício da ordem, portanto, torna-se ilegítimo a cobrança em face do fiador, sem antes haver a cobrança em face do locatário, devedor principal
”;
II)
no mérito, “
não pode o fiador ser compelido a pagar os valores de aluguéis e demais encargos locatícios, por não ter condições de comprovar se de fato os valores encontram-se em aberto, pois, conforme já amplamente exposto, quem tinha a obrigação primária para adimplir com tais valores, era a locatária, devendo a condenação em face do fiador ser afastada
”;
III)
deve ser afastada a aplicação da multa rescisória contratual;
IV)
subsidiariamente, “
a Apelada manifestou nos autos que a locatária teria deixado o imóvel em Dezembro de 2017, portanto, considerando que, para completar os 12 (doze) meses de locação obrigatório, faltaria complementar 02 (dois) meses de locação. Sendo assim, o Apelante requer a proporcionalidade da multa pela devolução do imóvel, [...] referente aos 02 (dois) meses restantes para completar os 12 (doze) meses de aluguel obrigatório
”.

PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA

Preliminarmente, o apelante
GUILHERME ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
alega que o magistrado
a quo
se equivocou, ao rejeitar a preliminar arguida em sede de contestação, pois não possui legitimidade passiva
ad causam
, porquanto “
conforme se infere no contrato de locação, não existe cláusula de renúncia ao benefício da ordem, portanto, torna-se ilegítimo a cobrança em face do fiador, sem antes haver a cobrança em face do locatário, devedor principal
”. No entanto, referida alegação não merece acolhimento.

Ensina a doutrina
1
que “
A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agendum) é requisito de admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os ‘pressupostos processuais’ subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo
”.

A legitimidade
ad causam
é, portanto, bilateral, pois decorre de uma relação jurídica material onde o lesado possui legitimidade para ser autor na ação (legitimidade ativa) em face daquele que feriu seu direito, réu na ação (legitimidade passiva).

Assim, complementa Donaldo Armelin, citado por Fredie Didier Jr.
2
, “
Pode-se dizer, no que tange à legitimidade do réu, que não constitui ela normalmente uma legitimidade autônoma e desvinculada daquela do autor. Ambos são legitimados quando inseridos na mesma relação jurídico-processual emergente da pretensão. Da mesma forma, serão ambos carentes de legitimidade quando um deles estiver alheio a tal relação”
.

Na hipótese dos autos o apelante figurou como fiador no contrato de locação firmado entre a empresa requerente e a requerida
AMANDA ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
, o que, segundo disposto no art. 818 do CC, confere a ele responsabilidade pela garantia da satisfação da obrigação assumida pelo devedor principal, sendo possível, contudo, que este alegue benefício de ordem, nos termos do art. 827 do CC, para que seja executado primeiro o devedor principal, salvo se o fiador tiver: a) renunciado expressamente o benefício de ordem; b) se obrigou como principal pagador ou devedor solidário e; c) se o devedor principal for insolvente ou falido (art. 828 CC).

Nesse contexto, embora o apelante alegue não haver no instrumento contratual cláusula de renúncia de benefício de ordem, a aludida prerrogativa apenas confere ao fiador a possibilidade de que a execução ocorra em face do devedor principal antes de lhe ser exigido,
não tendo o condão de afastar a legitimidade para figurar na ação de cobrança dos encargos do contrato que figurou como fiador
. Portanto, é legítimo que o segundo apelante figure no polo passivo da demanda, conquanto seja o garantidor da obrigação assumida pela primeira apelante, devedora principal, na relação com a empresa requerente, ora apelada. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL AGRAVO RETIDO PROVA PERICIAL INDEFERIDA CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRÊNCIA BENEFÍCIO DE ORDEM RENÚNCIA INVALIDADE NÃO VERIFICADA FIADOR RESPONDE SOLIDARIAMENTE PELA DÍVIDA DA EMPRESA AFIANÇADA RECURSO DA AUTORA PROVIDO RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. 1. A realização de prova técnica para aferir se a quantidade mínima de combustível exigida pela empresa autora é compatível com o mercado local não é relevante para o deslinde da presente demanda de rescisão contratual, notadamente quando constatado que houve o total inadimplemento da pessoa jurídica contratante. 2. Considerando que o magistrado é o destinatário das provas e deve indeferir de forma fundamentada aquelas que se revelarem prescindíveis para o deslinde da causa, aduz-se que a decisão agravada não comporta reforma, devendo, portanto, ser mantido o indeferimento da prova pericial e, por conseguinte, negado provimento ao agravo retido. 3.
O benefício de ordem não enseja o reconhecimento da ilegitimidade do fiador para figurar no polo passivo, mas tão somente lhe confere a prerrogativa de exigir que a execução do débito seja efetuada, primeiramente, em face do devedor principal, devendo ser rejeitada a alegação de ilegitimidade passiva da fiadora em decorrência do reconhecimento do instituto do benefício de ordem pelo magistrado primevo
. 4. O simples fato de a renúncia ao benefício de ordem haver sido inserida em eventual contrato de adesão não é suficiente, por si só, para dar ensejo ao reconhecimento de sua nulidade. 5. Recursos conhecidos, sendo o interposto pela requerida desprovido e, por outro lado, provido o apresentado pela empresa autora. (TJES, Classe: Apelação, 004100005653, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2019, Data da Publicação no Diário: 08/11/2019).

Pelo exposto,
REJEITO
a presente preliminar.

É como voto.

MÉRITO

Depreende-se da narrativa fática que a apelante
AMANDA ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
firmou contrato de locação com a apelada
SAGRES – INCORPORAÇÃO, INTERMEDIAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA
, tendo como fiador o apelante
GUILHERME ANTUNES DE ALMEIDA FELIPE
, pelo prazo de 18 (dezoito) meses, com início no dia 13/02/2017 e término em 12/08/2018, referente a loja n° 17, localizada em Ed. Global Center Tower (fls. 20/28).

Ocorre que, na oportunidade, fora pactuada no contrato de locação cláusula de multa no valor de 03 (três) aluguéis, na hipótese de alguma das partes infringir o documento pactuado.

Assim, sustentam os apelantes que se enquadram na hipótese prevista na cláusula terceira, §1° do referido contrato, que estabelece que o locador e locatário poderão resilir o contrato mediante comunicação por escrito em prazo mínimo de 60 (sessenta) dias após cumprido período de 12 (doze) meses de locação, situação a qual ambos ficarão isentos das multas previstas no contrato.

Subsidiariamente, alegam que, pela apelante ter saído com apenas 2 (dois) meses de antecedência do prazo de locação obrigatória – sendo este de 12 (doze) meses –, deve ser estipulado a multa rescisória ao equitativo do período de cumprimento da locação obrigatória.

Postas estas premissas, passo a análise dos recursos de apelação e saliento que os analisarei em conjunto, uma vez que parte das razões recursais são similares.

O artigo 4° da lei 8.245/1991 (lei de locações)
3
trata da possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo com a ressalva de pagar a multa rescisória devida em contrato, admitida a redução equitativa da multa compensatória, considerando-se o período faltante para o cumprimento do pacto – e no caso de não haver cláusula penal no instrumento contratual, a multa será estipulada judicialmente – havendo a possibilidade de dispensa deste pagamento somente na hipótese taxativa do parágrafo único do referido artigo.

No mesmo sentido, o artigo 413, do Código de Processo Civil, prevê que:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Em atenção ao disposto no CPC, quando cumprida em parte a obrigação objeto do contrato, a multa poderá ser reduzida proporcionalmente ao período cumprido. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL. COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS DE PETRÓLEO. CONTRATO DE 120 MESES. RESCISÃO ANTECIPADA. ADIMPLEMENTO PARCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR. EQUIDADE. REDUÇÃO EXCESSIVA. CRITÉRIO MATEMÁTICO. APLICABILIDADE. [...] 4. A intervenção do Poder Judiciário no sentido de reduzir a cláusula penal pactuada deve observar os limites previstos no art. 413 do Código Civil de 2002. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, sendo impositiva a sua redução quando houver adimplemento parcial da obrigação. Precedentes. 6. Não é necessário que a redução da multa, na hipótese adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal. 7. No caso, o critério matemático deve ser mantido, pois não gera o desvirtuamento da finalidade da multa compensatória, tampouco montante manifestamente excessivo para a parte devedora, sendo de aplicação necessária para manter o equilíbrio das prestações. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.788.596/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/8/2020, DJe de 7/8/2020).

Logo, levando em conta somente o descumprimento do prazo para o término do contrato de locação, a multa de 03 (três) aluguéis poderia, a princípio, ser reduzida proporcionalmente ao tempo cumprido, que aduzem os apelantes ter sido de 10 (dez) meses, considerando a locação obrigatória de 12 (doze) meses.

Nota-se, contudo, que os apelantes deixaram de adimplir com os aluguéis e encargos sobre o imóvel desde o mês de julho de 2017, conforme comprova os documentos acostados às fls. 32/40 e fls. 61 e 69, realizando, portanto, o pagamento de apenas cinco aluguéis.

Nessa perspectiva, a cláusula penal prevista no instrumento contratual determina a incidência da multa no caso de alguma das partes infringir o pactuado, nos seguintes termos:

[...] Os contratantes se obrigam, mutuamente, a respeitar este contrato como está redigido, sendo que, no caso de infração contratual, a parte inocente poderá considerá-lo rescindido, desde que haja notificação prévia por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, para rescisão contratual, incorrendo, ainda, a parte infratora em multa correspondente a 03 (três) meses de aluguel equivalente nesta data a R$ 9.300,00 (nove mil e trezentos reais), em cálculo pró-rata, tornando-se, porém, dita multa em caráter exclusivamente punitivo, não importando em avaliação prévia de perdas e danos, cujo montante poderá ser posteriormente calculado. Esta multa não absorve aquela prevista pela impontualidade no pagamento do aluguel, e independente da rescisão da avença, podendo a parte inocente relevar a infração ou exigir sua reparação, rescindindo de pleno direito este Contrato, independente de qualquer outra formalidade.

Dessa forma, no caso em tela resta constatada a inadimplência dos apelantes durante quase todo o período do contrato – desde o sexto mês de locação – de modo que em razão do reiterado inadimplemento houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

É de se destacar, assim, que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante 6 (seis) meses que detiveram a posse do imóvel, ou seja, a apelada não recebia qualquer contraprestação em virtude do contrato pactuado e ao mesmo tempo não possuía o imóvel a sua disposição para realizar nova locação.

Logo, como houve violação ao contrato tanto no que diz respeito ao prazo para o término do instrumento pactuado, como também no que se refere ao inadimplemento financeiro, não é possível a redução da multa.

Cumpre ressaltar que, embora os apelantes tenham alegado que a apelada notificou sobre a resilição do contrato, restando ausente a intenção de rescisão, o que remeteria ao disposto na cláusula terceira, §1° da avença, não há como acolher a referida tese, mormente porque não há qualquer comprovação de que a apelada tenha notificado os apelados sobre resilição contratual – constando nos autos apenas notificação extrajudicial da apelada pugnando pelos pagamentos dos encargos em atraso, com informação, inclusive, de pena de incidência da multa rescisória (fls. 32/34) –, bem como porque os apelantes sequer permaneceram no imóvel e cumprindo com o contrato estipulado pelo prazo de 12 (doze) meses, tendo em vista a inadimplência dos aluguéis desde o sexto mês.

Constata-se, ainda, a impossibilidade de aplicação equitativa da multa compensatória
,
tendo em vista que esta foi expressamente estipulada no instrumento contratual.

Na esteira desse entendimento, encontra-se o seguinte julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL – MULTA – LEI Nº 8.245/91 (ART. 4º) - ARBITRAMENTO JUDICIAL – POSSIBILIDADE.
1 - É remansoso na doutrina que se permite ao inquilino a restituição do prédio locado, antes do termo final estipulado no contrato de locação. Para isso, a título de indenização do prejuízo que teve o locador, bem como pela falta de cumprimento das condições avençadas (pacta sunt servanda), o locatário terá que pagar a multa convencionada ou, se não houver acordo neste aspecto, a fixada em juízo, mediante arbitramento judicial. No caso concreto, tendo a 1a. e 2a. Instâncias afirmado que não há multa pactuada, caberia a uma destas fixá-la por decisão judicial. Inteligência do art. 4º, da Lei nº 8.245/91.
2 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de origem, determinar que seja arbitrada e aplicada aos recorridos, pela Instância Ordinária, a multa estabelecida no artigo legal violado. (REsp n. 331.365/MG, relator Ministro Jorge Scartezzini, Quinta Turma, julgado em 9/4/2002, DJ de 20/5/2002, p. 179).

O contrato locatício de fls. 20/28, com vigência de 18 (dezoito) meses, aceito pelos apelantes a partir de sua subscrição,
prevê de forma expressa a multa na ordem de três mensalidades para o caso de violação às cláusulas firmadas,
o que denota a vinculação entre as partes com as normas capazes de justificar a incidência da cláusula penal.

Outrossim, a aplicação de multa rescisória no caso de descumprimento do contrato firmado entre os apelantes e a apelada não se mostra excessiva, uma vez que pactuada em 03 (três) aluguéis, valor este que utilizado corriqueiramente em contratos dessa natureza. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC/2015. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO (SÚMULAS 283 E 284/STF). DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. [...]
3. O Tribunal de origem, com fundamento nas provas documentais trazidas aos autos, reconheceu ser devida a cobrança de multa contratual no valor de três aluguéis, tendo em vista o descumprimento pela agravante do que fora pactuado no contrato de locação.
A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria análise de cláusulas contratuais e revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Nos termos da jurisprudência sedimentada nesta Corte, a indenização por danos materiais fixada em montante inferior ao pedido não configura sucumbência recíproca, por considerar-se que o valor deduzido na petição inicial ostenta caráter meramente estimativo. Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.823.344/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 19/8/2022).

Isto posto, o valor da cláusula penal, equivalente a 16% (dezesseis por cento) do valor do contrato, afigura-se razoável.

Por fim, impende destacar que a designação de audiência de conciliação não é imprescindível para que as partes transacionem, mormente pelo fato de que a conciliação pode ser obtida extrajudicialmente a qualquer tempo, sendo que os apelantes em momento algum comprovaram que buscaram administrativamente se conciliar com a apelada.

Acrescente-se que é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a não designação de audiência de conciliação nas hipóteses de julgamento antecipado da lide não importa em nulidade
4
.

Em face do exposto,
CONHEÇO
dos recursos de apelação interpostos e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, para manter incólume a r. sentença primeva.

Na sequência, com fulcro no enunciado administrativo n. 7 do STJ
5
e no enunciado nº 241 do FPPC
6
, os recorrentes deverão suportar os honorários de sucumbência recursal, em razão do desprovimento de seu recurso.

A título de honorários recursais, majoro a condenação dos apelantes ao pagamento de honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

No entanto, mantenho a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial pelo fato de que os apelantes militam amparados pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

1
Didier Jr., Fredie.
Curso de direito processual civil
: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. v. 1. 18. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016. p. 345.

2
Didier Jr., Fredie.
Curso de direito processual civil
: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. v. 1. 18. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016. p. 346.

3
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

4
(AgRg no REsp 736.550/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/5/2011, DJe de 24/5/2011)

5
Enunciado administrativo número 7 – Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais, na forma do artigo 85, §11, do novo CPC.

6
Enunciado 241 FPPC (art. 85, caput e §11). Os honorários de sucumbência recursal serão somados aos honorários pela sucumbência em primeiro grau, observados os limites legais.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar
a condenação dos apelantes ao pagamento de honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, mantendo a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial pelo fato de que os apelantes militam amparados pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).