Tribunal: TJES
Processo: 5017704-26.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO E PARALISAÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar o fim do contrato de promessa de compra e venda de lote e condená-la à restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir a responsabilidade pela rescisão contratual, aferindo qual das partes incorreu em mora primeiramente: (i) se a promitente vendedora, em razão do atraso e paralisação das obras de infraestrutura do loteamento; ou (ii) se o promitente comprador, que suspendeu o pagamento das parcelas contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A paralisação das obras e a expiração do alvará de execução, fatos atestados por documento da prefeitura municipal, ocorreram em setembro de 2019, configurando o inadimplemento prévio da promitente vendedora. O promitente comprador, por sua vez, suspendeu os pagamentos somente em julho de 2020, em legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil. 4. A alegação de caso fortuito e força maior (crise econômica e pandemia) foi apresentada de forma genérica, sem comprovação do nexo de causalidade com a paralisação específica da obra, não sendo suficiente para afastar a responsabilidade contratual da vendedora. 5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO
6. Apelação cível conhecida e desprovida.

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 476.
Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5017704-26.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: RONIVALDO TEIXEIRA DE MELLO

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO E PARALISAÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar o fim do contrato de promessa de compra e venda de lote e condená-la à restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir a responsabilidade pela rescisão contratual, aferindo qual das partes incorreu em mora primeiramente: (i) se a promitente vendedora, em razão do atraso e paralisação das obras de infraestrutura do loteamento; ou (ii) se o promitente comprador, que suspendeu o pagamento das parcelas contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A paralisação das obras e a expiração do alvará de execução, fatos atestados por documento da prefeitura municipal, ocorreram em setembro de 2019, configurando o inadimplemento prévio da promitente vendedora. O promitente comprador, por sua vez, suspendeu os pagamentos somente em julho de 2020, em legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil. 4. A alegação de caso fortuito e força maior (crise econômica e pandemia) foi apresentada de forma genérica, sem comprovação do nexo de causalidade com a paralisação específica da obra, não sendo suficiente para afastar a responsabilidade contratual da vendedora. 5. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO
6. Apelação cível conhecida e desprovida.

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 476.
Jurisprudência relevante citada:
Súmula nº 543/STJ; STJ, AgInt no REsp 1.552.363/ES.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por
RONIVALDO TEIXEIRA DE MELLO,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para
“resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. na restituição de R$ 69.571,00, corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir dessa data, atualizado apenas pela taxa SELIC.”

Em suas razões de id. 15471940, aduz a parte apelante, em suma, que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do apelado, que se tornou inadimplente em julho de 2020, devendo, portanto, ser aplicada a exceção do contrato não cumprido em seu favor.

Argumenta que eventuais atrasos na entrega das obras de infraestrutura do loteamento decorreram de caso fortuito e força maior, notadamente a crise econômica e a pandemia de COVID-19.

Contrarrazões no id. 15471948 pelo desprovimento do apelo.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5017704-26.2022.8.08.0048

APELANT
E
:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELA
D
O:
RONIVALDO TEIXEIRA DE MELLO

RELATOR: DES.
JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
em face da r. sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada por
RONIVALDO TEIXEIRA DE MELLO,
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para
“resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S.A. na restituição de R$ 69.571,00, corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir dessa data, atualizado apenas pela taxa SELIC.”

Em suas razões de id. 15471940, aduz a parte apelante, em suma, que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do apelado, que se tornou inadimplente em julho de 2020, devendo, portanto, ser aplicada a exceção do contrato não cumprido em seu favor.

Argumenta que eventuais atrasos na entrega das obras de infraestrutura do loteamento decorreram de caso fortuito e força maior, notadamente a crise econômica e a pandemia de COVID-19.

Contrarrazões no id. 15471948 pelo desprovimento do apelo.

Pois bem. A controvérsia recursal cinge-se a definir a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, por conseguinte, as suas repercussões jurídicas, notadamente quanto à devolução dos valores pagos.

A apelante defende que o inadimplemento do recorrido, ao cessar os pagamentos em meados de 2020, foi a causa determinante para a rescisão. O apelado, por sua vez, alega que suspendeu os pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido, diante do atraso substancial e da paralisação das obras de infraestrutura pela ora recorrente.

A questão central, portanto, é cronológica: cumpre verificar qual das partes incorreu em mora primeiro.

E, mediante uma análise do arcabouço processual, penso que a compreensão primeva deve ser mantida neste grau recursal.

O "Relatório de Acompanhamento" emitido pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Prefeitura da Serra (id 15471360), documento público dotado de fé pública, é categórico ao atestar que o alvará para execução das obras do loteamento expirou em 23 de setembro de 2019. O mesmo relatório, datado de 15 de outubro de 2019, conclui de forma taxativa:

"
Portanto, hoje a obra está paralisada e a empresa não possui Alvará de Execução de Obras
".

De forma diversa, é fato incontroverso, admitido por ambas as partes e comprovado pelo extrato de pagamentos (ID 15471358), que o Apelado cessou o adimplemento das parcelas apenas em julho de 2020, após, inclusive, ter notificado extrajudicialmente a apelante de sua intenção (ID 15471359).

Destarte, forçoso reconhecer que a cronologia dos eventos demonstra, de maneira inequívoca, que o inadimplemento da Apelante – consubstanciado na não conclusão das obras no prazo e na sua total paralisação – antecedeu em muitos meses o inadimplemento do Apelado. A conduta do consumidor, ao suspender os pagamentos, constituiu legítimo exercício do direito previsto no artigo 476 do Código Civil, que positiva a teoria da
exceptio non adimpleti contractus.
Nesse sentido, cito:

(...) 2. Relativamente à aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, "no curso da mora da construtora, essa exceção favoreceria, na verdade, a adquirente, que não estava obrigada a quitar o saldo devedor antes que a construtora a convocasse para a entrega das chaves" (REsp 1 .796.760/RJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 5/4/2019). 3. Agravo interno desprovido .(STJ - AgInt no REsp: 1552363 ES 2015/0217245-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 29/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2023)

Dessa forma, não há como imputar ao recorrido a culpa pela rescisão, que decorreu exclusivamente da inércia da apelante em cumprir sua principal obrigação contratual. A alegação genérica de caso fortuito e força maior, desacompanhada de qualquer prova concreta que demonstre o nexo de causalidade entre a crise econômica ou a pandemia e a paralisação específica desta obra, não é suficiente para afastar sua responsabilidade contratual.

Uma vez estabelecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, a consequência jurídica é a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, nos exatos termos do entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543 - STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Portanto, a sentença agiu com acerto ao determinar a restituição da totalidade da quantia paga pelo recorrido, no valor de R$ 69.571,00, afastando quaisquer pretensões de retenção por parte da apelante.

Diante do exposto
, CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro a verba honorária fixada em primeiro grau para 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação, a ser pago em favor da parte apelante, mantendo, entretanto, a divisão feita em primeiro grau.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)