Tribunal: TJES
Processo: 0002267-29.2013.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-22

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. NEGÓCIO SUBSEQUENTE COM TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA DA OPOSIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta
pelos autores/opostos
contra sentença proferida em julgamento conjunto da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e da Ação de Oposição. Na ação principal, os apelantes requereram a rescisão contratual e a reintegração de posse sob o fundamento de inadimplemento do comprador originário. Na oposição, os opoentes alegaram ser os legítimos possuidores e adquirentes do imóvel, requerendo a manutenção na posse e a improcedência da ação principal. A sentença julgou improcedente a ação de rescisão e procedente a oposição, reconhecendo a validade dos negócios jurídicos firmados e a boa-fé dos opoentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa no indeferimento de provas requeridas pelos autores; (ii) analisar a validade da quitação prevista em cláusula contratual e seus efeitos na alegação de inadimplemento; (iii) definir se os opositores adquiriram o imóvel de boa-fé, com posse legítima e justo título, tornando improcedente a ação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz é o destinatário final da prova e pode, de forma fundamentada, indeferir diligências que considerar desnecessárias. No caso, a produção de provas foi dispensada diante da suficiência do acervo documental, especialmente da cláusula contratual de quitação, não havendo cerceamento de defesa.

A cláusula contratual que declara o pagamento integral do preço e concede quitação plena, rasa, geral e irrevogável ao comprador constitui prova idônea nos termos do art. 320 do Código Civil, sendo inapta a alegação de acordo verbal não documentado para infirmar sua eficácia.

A inexistência de prova cabal de inadimplemento, somada à inconsistência documental dos apelantes — que realizaram escritura pública em nome de terceiro anos após a venda do bem —, enfraquece a pretensão de anulação dos negócios jurídicos firmados.

Os opoentes apresentaram documentos que comprovam a aquisição do imóvel e a quitação do preço, além de demonstrarem posse mansa e pacífica desde 2010. O depoimento testemunhal e pessoal foi coerente, corroborando a boa-fé na aquisição do imóvel.

A vedação ao registro da escritura pública posteriormente lavrada em nome de um dos apelantes decorre logicamente do reconhecimento da posse legítima dos opositores, não configurando sentença
extra petita
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O juiz pode indeferir, de forma fundamentada, a produção de provas que reputar desnecessárias à formação do convencimento, sem configurar cerceamento de defesa.

A cláusula contratual de quitação plena presume-se válida e eficaz, sendo prova suficiente do adimplemento da obrigação, salvo demonstração inequívoca em sentido contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 320, 421, 422; CPC/2015, art. 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.005.472/PA, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 03.06.2025, DJe 11.06.2025; TJES, Apelação Cível nº 0006907-86.2020.8.08.0035, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.22.050166-2/001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 26.05.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002267-29.2013.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAQUEL CRISTINA PINTO DE ALMEIDA e outros

APELADO: FABIANO AUGUSTO RODRIGUES SILVESTRE

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA EXPRESSA DE QUITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. NEGÓCIO SUBSEQUENTE COM TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA DA OPOSIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta
pelos autores/opostos
contra sentença proferida em julgamento conjunto da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e da Ação de Oposição. Na ação principal, os apelantes requereram a rescisão contratual e a reintegração de posse sob o fundamento de inadimplemento do comprador originário. Na oposição, os opoentes alegaram ser os legítimos possuidores e adquirentes do imóvel, requerendo a manutenção na posse e a improcedência da ação principal. A sentença julgou improcedente a ação de rescisão e procedente a oposição, reconhecendo a validade dos negócios jurídicos firmados e a boa-fé dos opoentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa no indeferimento de provas requeridas pelos autores; (ii) analisar a validade da quitação prevista em cláusula contratual e seus efeitos na alegação de inadimplemento; (iii) definir se os opositores adquiriram o imóvel de boa-fé, com posse legítima e justo título, tornando improcedente a ação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O juiz é o destinatário final da prova e pode, de forma fundamentada, indeferir diligências que considerar desnecessárias. No caso, a produção de provas foi dispensada diante da suficiência do acervo documental, especialmente da cláusula contratual de quitação, não havendo cerceamento de defesa.

A cláusula contratual que declara o pagamento integral do preço e concede quitação plena, rasa, geral e irrevogável ao comprador constitui prova idônea nos termos do art. 320 do Código Civil.

A inexistência de prova cabal de inadimplemento, somada à inconsistência documental dos apelantes — que realizaram escritura pública em nome de terceiro anos após a venda do bem —, enfraquece a pretensão de anulação dos negócios jurídicos firmados.

Os opoentes apresentaram documentos que comprovam a aquisição do imóvel e a quitação do preço, além de demonstrarem posse mansa e pacífica desde 2010. O depoimento testemunhal e pessoal foi coerente, corroborando a boa-fé na aquisição do imóvel.

A vedação ao registro da escritura pública posteriormente lavrada em nome de um dos apelantes decorre logicamente do reconhecimento da posse legítima dos opositores, não configurando sentença
extra petita
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O juiz pode indeferir, de forma fundamentada, a produção de provas que reputar desnecessárias à formação do convencimento, sem configurar cerceamento de defesa.

A cláusula contratual de quitação plena presume-se válida e eficaz, sendo prova suficiente do adimplemento da obrigação, salvo demonstração inequívoca em sentido contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 320, 421, 422; CPC/2015, art. 370.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.005.472/PA, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 03.06.2025, DJe 11.06.2025; TJES, Apelação Cível nº 0006907-86.2020.8.08.0035, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.22.050166-2/001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, j. 26.05.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSOS N.ºs 0002267-29.2013.8.08.0021

e
0005308-67.2014.8.08.0021
(JULGAMENTO CONJUNTO)

APELANTE
S
: RAQUEL CRISTINA PINTO DE ALMEIDA
e RONALDO PINTO DE ALMEIDA

APELAD
O
S
:
FABIANO AUGUSTO RODRIGUES SILVESTRE,
OSVALDO SILVA CARVALHO
e THAIS GOMES LOPES CARVALHO

JUÍZO PROLATOR:
1ª VARA D
E GUARAPARI-ES DR.ª ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por
RAQUEL CRISTINA PINTO DE ALMEIDA
e
RONALDO PINTO DE ALMEIDA
contra a r. sentença de fls. 355-361, que, em julgamento conjunto da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e da Oposição apensa, julgou improcedentes os pedidos formulados na ação principal e procedentes os pedidos formulados na oposição para deferir em favor dos opoentes o pedido de manutenção na posse da área imóvel objeto da lide, bem como para vedar o registro da escritura pública de compra e venda de fls. 29/31, no registro imobiliário local, em que figure o oposto
RONALDO PINTO DE ALMEIDA
como outorgado ou de outro título público em que a também oposta
RACHEL CRISTINA PINTO DE ALMEIDA
esteja qualificada como outorgada compradora da aludida área imóvel.

Conheço do recurso, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

A lide principal (Processo n.º 0002267-29.2013.8.08.0021) foi ajuizada por
RAQUEL CRISTINA PINTO DE ALMEIDA
e
RONALDO PINTO DE ALMEIDA
em face de
FABIANO AUGUSTO RODRIGUES SILVESTRE
. Na petição inicial, os autores, ora Apelantes, narram que, em 29 de janeiro de 2010, prometeram vender ao Réu, por meio de um “Contrato Prévio Particular de Compromisso de Compra e Venda” (fls. 23-26), as chácaras de números 10, 11 e 12 da quadra 03, do Loteamento “Quintas do Atlântico”, em Guarapari/ES, pelo preço total e ajustado de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Aduzem que, apesar de o contrato prever o pagamento à vista, as partes teriam ajustado verbalmente que o pagamento seria postergado por um mês, prazo necessário para que o Réu obtivesse um financiamento bancário. A posse precária do imóvel, contudo, foi-lhe transmitida de imediato.

Alegam que, superado o prazo, o Réu não efetuou o pagamento, esquivando-se de suas obrigações. Diante do inadimplemento absoluto, pleitearam a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, e a condenação do Réu ao pagamento de indenização por perdas e danos, incluindo aluguéis pelo período de ocupação indevida e uma multa de 20% sobre o valor do imóvel.

Citado, o Réu Fabiano Augusto Rodrigues Silvestre apresentou contestação (fls. 53-63), refutando veementemente a alegação de inadimplemento. Sustentou que o pagamento foi realizado na forma e no tempo descritos no contrato, ou seja, à vista e em moeda corrente, conforme atesta a própria cláusula de quitação, que, segundo ele, possui força de recibo. Argumentou que a pretensão dos Autores configura uma tentativa de enriquecimento ilícito. Na mesma peça, informou que, após a aquisição, alienou o imóvel a OSVALDO SILVA CARVALHO, que estaria na posse mansa e pacífica do bem desde então. Apresentou, ainda, documentação, incluindo o contrato de compra e venda celebrado com o Sr. Osvaldo (fls. 108-110) e um recibo de quitação (fl. 111).

A réplica dos Autores foi apresentada de forma intempestiva (fls. 226-237), fato certificado pela Serventia à fl. 226.

Posteriormente, em 22 de maio de 2014,
OSVALDO SILVA CARVALHO
e
THAIS GOMES LOPES CARVALHO
ajuizaram a Ação de Oposição (Processo n.º 0005308-67.2014.8.08.0021), na qual afirmam ser os legítimos proprietários e possuidores do imóvel em litígio. Narram que adquiriram o bem do Réu Fabiano em 03 de fevereiro de 2010, por meio de contrato particular, pelo valor de R$ 500.000,00, quitado mediante a entrega de um veículo e notas promissórias, com um aditivo posterior que elevou o valor total para R$ 650.000,00, também quitado. Juntaram o contrato (fls. 32-34 da Oposição) e recibos (fls. 35-36 da Oposição), além de declarações de vizinhos que atestam sua posse mansa e pacífica desde 2010.

Alegaram, ainda, que os problemas relativos à titularidade do bem, especialmente um gravame judicial decorrente de um processo de divórcio do Autor/Oposto Ronaldo, causaram-lhes enormes transtornos e prejuízos, demonstrando a complexidade e a falta de boa-fé dos vendedores originários. Pediram, liminarmente, a manutenção na posse e, no mérito, a declaração de seu domínio sobre o imóvel, com a consequente improcedência da ação principal.

Os Autores da ação principal (ora Apelantes), na condição de Opostos, contestaram a Oposição, reiterando a tese de inadimplemento por parte de Fabiano e alegando a existência de simulação entre este e os Opoentes, com o fito de fraudar seus direitos.

O Réu/Oposto Fabiano, após a renúncia de seu advogado (fls. 255-261), não constituiu novo patrono, apesar de intimado pessoalmente para tal fim (fl. 272). A citação na Ação de Oposição foi tentada por diversas vezes, em múltiplos endereços, todas infrutíferas (fls. 376, 406, 475), culminando em sua citação por edital (fl. 481), sendo-lhe nomeado Curador Especial, que apresentou contestação por negativa geral (fl. 485).

O feito foi saneado, sendo indeferidas provas periciais e documentais complementares, fixando-se os pontos controvertidos e designando-se audiência de instrução e julgamento, na qual foi colhido o depoimento pessoal do Opoente Osvaldo e ouvida uma testemunha arrolada pelos opostos Ronaldo e Raquel.

Sobreveio, então, a r. sentença conjunta, que julgou improcedente a ação principal e procedente a oposição, sob o fundamento principal da força probante da cláusula de quitação expressa no contrato firmado entre Raquel e Fabiano, da ausência de provas do inadimplemento alegado e da comprovação da aquisição de boa-fé pelos Opoentes.

É contra esta decisão que se insurgem os Apelantes. Em suas razões recursais (ID. 8914821), os recorrentes alegam, em síntese, que:
(I)
houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento do depoimento pessoal do requerido Fabiano e do ofício ao DETRAN para apuração da existência de veículo supostamente dado como parte do pagamento;
(II)
a sentença é
extra petita
ao reconhecer nulidade de escritura e determinar proibição de registro sem que houvesse pedido nesse sentido;
(III)
inexistem provas robustas que comprovem o adimplemento por parte de Fabiano e dos opoentes Osvaldo e Thais;
(IV)
as provas produzidas evidenciam ausência de capacidade financeira das partes para arcar com os valores declarados nos contratos.

O cerne da controvérsia recursal reside na análise da validade e eficácia da quitação outorgada no contrato de compra e venda e, consequentemente, na verificação do suposto inadimplemento do primeiro adquirente, o Réu Fabiano Augusto Rodrigues Silvestre, e seus reflexos sobre o negócio subsequente, celebrado entre este e os Opoentes, ora Apelados.

Sustentam os Apelantes, em suas razões, a ocorrência de cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo a quo indeferiu a produção de provas que consideravam essenciais para a demonstração do não pagamento do preço, como a expedição de ofícios ao DETRAN e a exigência de apresentação de cheques.

Como cediço, o juiz é o destinatário final da prova, cabendo a ele, de forma fundamentada, aferir a necessidade ou não da produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos. No caso em tela, a Magistrada sentenciante, em decisão saneadora devidamente fundamentada (fls. 343-345), considerou que o acervo probatório, especialmente o documental, era suficiente para a formação de sua convicção, indeferindo as diligências pleiteadas por considerá-las inadequadas para a resolução da controvérsia.

A decisão não se afigura como desarrazoada, na medida em que já existia nos autos instrumentos contratuais firmados com declaração de quitação o que tornaria dispensável a produção de provas adicionais quanto às teses de (in)adimplemento.

Além disso, o indeferimento do depoimento pessoal do réu Fabiano Augusto Rodrigues Silvestre, embora postulado pelos Apelantes, mostra-se justificado e em consonância com a lei processual. Tendo sido o referido
réu citado por edital em razão de seu paradeiro incerto e desconhecido, e estando representado por curador especial que não detém conhecimento dos fatos para prestar depoimento pessoal, a produção de tal prova seria inviável e inócua
.

Consoante iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “não se acolhe alegação de nulidade por cerceamento de defesa, em função do indeferimento de diligências requeridas pela defesa, porquanto o magistrado é o destinatário final da prova, logo, compete a ele, de maneira fundamentada e com base no arcabouço probatório produzido, analisar a pertinência, relevância e necessidade da realização da atividade probatória pleiteada” (REsp n. 2.005.472/PA, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 11/6/2025).

Nesse sentido, em havendo decisão fundamentada e amparada pelo contexto probatório evidenciado nos autos, não há que se falar em cerceamento de defesa.

O ponto central da lide, tanto na ação principal quanto na oposição, gravita em torno da interpretação e dos efeitos da Cláusula Segunda do “Contrato Particular de Compra e Venda” de fls. 23-26, que dispõe, de forma clara e inequívoca, que o preço de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) foi “pagos neste ato à vista, em Moeda Corrente do País", conferindo a Vendedora ao Comprador "plena, rasa, geral e irrevogável quitação”.

A quitação é o ato pelo qual o credor libera o devedor da obrigação. Conforme dispõe o artigo 320 do Código Civil, “a quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante”.

No caso em apreço, o instrumento contratual, devidamente assinado pelas partes e com firmas reconhecidas em cartório na data de sua celebração, constitui prova adequada do pagamento, nos termos a lei civil. A alegação dos Apelantes de que, a despeito do que consta no contrato, teria havido um ajuste verbal para pagamento futuro, carece de qualquer suporte probatório.

Alegam os apelantes que o Réu/Apelado Fabiano não teria condições financeiras para arcar com tal pagamento, consoante extraem da declaração de imposto de renda constante nos autos. Todavia, apenas a partir das informações contidas na referida declaração, não há como afastar, peremptoriamente, a possibilidade de que o requerido tenha adimplido a obrigação – que conta com quitação dada pelos apelantes, reitere-se – pois, ainda que em inobservância à legislação tributária, é possível a existência de bens e numerário não declarado.

A alegação de que a posse do imóvel teria sido transmitida ao Réu de forma precária, aguardando-se a formalização de um financiamento, não encontra amparo em nenhum elemento dos autos, sendo frontalmente contrariada pela Cláusula Terceira do contrato, que transfere “toda a posse, ação e direitos” sobre o imóvel, sem qualquer ressalva ou condição.
A desorganização documental dos próprios Apelantes, que ora apresentam a Sra. Raquel como vendedora, ora o Sr. Ronaldo como titular do bem ao obter a escritura pública em 2012, apenas contribui para a falta de credibilidade de sua versão. A celebração de uma escritura pública em nome de Ronaldo (fls. 30-36) em 2012, dois anos após a venda do imóvel por sua irmã Raquel a Fabiano, e oito anos após Ronaldo ter alienado a Raquel, é um fato que milita contra a tese autoral, pois sugere uma tentativa de esvaziar o negócio jurídico posteriormente celebrado.

Portanto, diante de um instrumento contratual claro, com cláusula de quitação expressa, a conclusão da Magistrada sentenciante pela improcedência do pedido de rescisão contratual por inadimplemento não merece reforma. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO. RECIBO DE PAGAMENTO JUNTADO PELO REQUERIDO
. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA PELO AUTOR. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. CASO EM EXAME Ação de cobrança ajuizada visando o pagamento de parcela de R$ 75.000,00, com vencimento em 20 de março de 2020, referente a contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor total de R$ 1.250.000,00. O requerido alegou o pagamento da referida parcela, apresentando recibo datado de 13 de janeiro de 2020 e subscrito pelo autor. O autor impugnou genericamente o documento e não comprovou sua falsidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se o recibo apresentado pelo requerido constitui prova idônea de quitação da parcela objeto da cobrança; e (ii) avaliar as consequências processuais da ausência de prova da falsidade do documento impugnado pelo autor. III. RAZÕES DE DECIDIR O recibo apresentado pelo requerido, datado de 13/01/2020, atende aos requisitos do art. 320 do Código Civil, demonstrando a quitação da parcela cobrada. A impugnação genérica apresentada pelo autor não afasta a presunção de validade do documento, especialmente diante de sua inércia em especificar ou produzir provas para comprovar a alegada falsidade. A testemunha ouvida em juízo confirmou ter digitado o recibo e presenciado a subscrição do documento pelo autor, o que reforça a validade da quitação da obrigação. Conforme jurisprudência consolidada, na ausência de provas que infirmem a autenticidade do recibo, prevalece a presunção de quitação da obrigação nele declarada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento:
O recibo de pagamento apresentado, atendendo aos requisitos do art. 320 do Código Civil, presume-se idôneo para comprovar a quitação de obrigação contratual, salvo prova em sentido contrário
. A impugnação genérica à validade de documento particular, desacompanhada de prova de sua falsidade, não afasta sua presunção de autenticidade e eficácia jurídica. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00069078620208080035, Relator.: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, 3ª Câmara Cível)

AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE MÁ PRESTAÇÃO DO SERVIÇO E ATRASO NO PAGAMENTO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO. PEDIDO IMPROCEDENTE. PLENA QUITAÇÃO DADA À ADMINISTRADORA PELO CONDOMÍNIO.
Não pode ser acolhido o pedido de cobrança se o condomínio autor, após encontro e prestação de contas com a empresa administradora, lhe dá a mais plena, rasa, geral e irrevogável quitação, para nada mais lhe exigir, seja a que título for
.
A quitação é o ato pelo qual o credor exonera o devedor de determinada obrigação, porque já a considera satisfeita
. Admitir-se que viesse agora discutir valores aos quais já dera ampla e irrevogável quitação equivaleria a instaurar a completa insegurança nas relações jurídicas - o que o nosso sistema está fortemente a contra-indicar.Desprovimento. (0046133-88.2006.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES - Julgamento: 21/08/2007 - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO -
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - QUITAÇÃO PLENA
- ALEGAÇÃO DE FRAUDE - FALTA DE PROVA - IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE NULIDADE - ILEGITIMIDADE ATIVA. A quitação plena, rasa e geral constante na escritura de compra e venda do imóvel, deve ser presumida válida e eficaz. Em não comprovada a suposta fraude da escritura pública de compra e venda do imóvel, não há como reconhecer sua nulidade. Para postular em juízo é necessário ter legitimidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.050166-2/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2022, publicação da súmula em 27/05/2022)

Por outro lado, os opoentes demonstraram, por meio do contrato de fls. 32-34 e dos recibos de fls. 35-36 (da Oposição), que adquiriram o imóvel de Fabiano Augusto Rodrigues Silvestre, que, por sua vez, detinha justo título para aliená-lo, qual seja, o contrato de fls. 23-26, no qual constava a quitação plena e irrevogável por parte da vendedora originária.

O depoimento do opoente Osvaldo (mídia de fl. 584) foi coeso e verossímil, detalhando as negociações com o Sr. Fabiano, incluindo a dação em pagamento de veículos, e corroborando a tese de que agiu de boa-fé, confiando na regularidade dos documentos que lhe foram apresentados. A testemunha Deivid de Oliveira Daniel, embora não tenha presenciado os pagamentos, confirmou a existência de negócios entre Fabiano e Osvaldo e o conflito posterior entre Fabiano e Ronaldo.

Ademais, como bem pontuado na sentença, a escritura pública lavrada em 2012 em nome do oposto Ronaldo (fls. 65-69 da Oposição) não possui o condão de desconstituir os negócios jurídicos anteriores e a posse legítima dos opoentes. Ao contrário, a lavratura de tal ato, anos após a alienação do bem para sua irmã e, consequentemente, para terceiros, reforça a tese de uma conduta contraditória por parte dos Apelantes.

A vedação ao registro de tal escritura, determinada na sentença, é medida correta e necessária para proteger o direito dos adquirentes de boa-fé, sendo consectário lógico do julgamento de procedência da oposição, não havendo que se falar em sentença
extra petita
pelo fato de ter sido determinado que o Cartório de Registro de Imóveis se abstenha de promover registros incompatíveis com o direito reconhecido na sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes, tendo em vista que estes já foram fixados no patamar máximo legal em primeiro grau.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar o voto lançado pela douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.