Tribunal: TJES
Processo: 0017358-44.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-11

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE CORRETAGEM EM CASO DE VENDA AO LOCATÁRIO. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Só Aluguel Administradora de Aluguéis Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha nos autos de ação de cobrança ajuizada em face de Jaime Luiz Segantine, que julgou improcedentes os pedidos iniciais. A autora, empresa imobiliária, firmou com o réu contrato de administração de imóvel para fins de locação e intermediou a celebração de contrato de aluguel com terceiros que, posteriormente, adquiriram o imóvel diretamente com o proprietário, sem a participação da autora. Com base em cláusula contratual que prevê pagamento de corretagem em caso de alienação ao locatário, pleiteia a reforma da sentença para reconhecimento de seu direito à comissão e à multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a comissão de corretagem à administradora de imóveis que intermediou locação quando, posteriormente, há venda do imóvel ao locatário sem a participação da empresa; (ii) estabelecer se é exigível a multa contratual em razão do descumprimento de cláusula prevista em contrato de administração de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que prevê o pagamento de comissão de corretagem em caso de venda do imóvel ao locatário, mesmo sem a intermediação direta da imobiliária, é válida e não configura abusividade, sendo expressão da autonomia da vontade e do princípio pacta sunt servanda.

4. A comissão de corretagem é devida quando comprovada a mediação ou aproximação entre as partes que posteriormente firmaram o contrato de compra e venda, nos termos do art. 727 do Código Civil.

5. A imobiliária demonstrou ter realizado a intermediação da locação e, por consequência, a aproximação entre o locador e o locatário que adquiriu o imóvel, configurando o fato gerador da obrigação de pagar a comissão prevista contratualmente, inclusive porque a imobiliária informou ao locatário acerca do interesse do locador em futura venda do imóvel.

6. A alegação do réu de que já conhecia o locatário previamente não foi comprovada, sendo seu ônus conforme art. 373, II, do CPC, tratando-se de fato impeditivo do direito autoral.

7. A conduta do réu, ao realizar a venda diretamente com o locatário sem oportunizar a participação da imobiliária, configura violação à boa-fé objetiva e ao contrato celebrado, ensejando a aplicação da multa contratual pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. É devida a comissão de corretagem prevista em cláusula contratual de administração de imóvel para fins de locação, quando a administradora comprova a aproximação entre locador e locatário, ainda que a venda do imóvel tenha ocorrido sem sua intermediação direta.

2. A cláusula que estipula comissão de corretagem em caso de venda ao locatário é válida e eficaz, não sendo abusiva.

3. É exigível a multa contratual prevista em contrato de administração de locação quando demonstrado o descumprimento de contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, parágrafo único; 722 a 729; CPC, art. 373, II; art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.765.004/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 27.11.2018, DJe 05.12.2018; TJSP, Apelação Cível 1053097-57.2021.8.26.0002, Rel. Des. João Antunes, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 19.09.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017358-44.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUCIDNEY JOSE DA SILVA COUTO - ME

APELADO: JAIME LUIZ SEGANTINE

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL PARA LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE CORRETAGEM EM CASO DE VENDA AO LOCATÁRIO. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Só Aluguel Administradora de Aluguéis Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha nos autos de ação de cobrança ajuizada em face de Jaime Luiz Segantine, que julgou improcedentes os pedidos iniciais. A autora, empresa imobiliária, firmou com o réu contrato de administração de imóvel para fins de locação e intermediou a celebração de contrato de aluguel com terceiros que, posteriormente, adquiriram o imóvel diretamente com o proprietário, sem a participação da autora. Com base em cláusula contratual que prevê pagamento de corretagem em caso de alienação ao locatário, pleiteia a reforma da sentença para reconhecimento de seu direito à comissão e à multa contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é devida a comissão de corretagem à administradora de imóveis que intermediou locação quando, posteriormente, há venda do imóvel ao locatário sem a participação da empresa; (ii) estabelecer se é exigível a multa contratual em razão do descumprimento de cláusula prevista em contrato de administração de locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que prevê o pagamento de comissão de corretagem em caso de venda do imóvel ao locatário, mesmo sem a intermediação direta da imobiliária, é válida e não configura abusividade, sendo expressão da autonomia da vontade e do princípio pacta sunt servanda.

4. A comissão de corretagem é devida quando comprovada a mediação ou aproximação entre as partes que posteriormente firmaram o contrato de compra e venda, nos termos do art. 727 do Código Civil.

5. A imobiliária demonstrou ter realizado a intermediação da locação e, por consequência, a aproximação entre o locador e o locatário que adquiriu o imóvel, configurando o fato gerador da obrigação de pagar a comissão prevista contratualmente, inclusive porque a imobiliária informou ao locatário acerca do interesse do locador em futura venda do imóvel.

6. A alegação do réu de que já conhecia o locatário previamente não foi comprovada, sendo seu ônus conforme art. 373, II, do CPC, tratando-se de fato impeditivo do direito autoral.

7. A conduta do réu, ao realizar a venda diretamente com o locatário sem oportunizar a participação da imobiliária, configura violação à boa-fé objetiva e ao contrato celebrado, ensejando a aplicação da multa contratual pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. É devida a comissão de corretagem prevista em cláusula contratual de administração de imóvel para fins de locação, quando a administradora comprova a aproximação entre locador e locatário, ainda que a venda do imóvel tenha ocorrido sem sua intermediação direta.

2. A cláusula que estipula comissão de corretagem em caso de venda ao locatário é válida e eficaz, não sendo abusiva.

3. É exigível a multa contratual prevista em contrato de administração de locação quando demonstrado o descumprimento de contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 421, parágrafo único; 722 a 729; CPC, art. 373, II; art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.765.004/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 27.11.2018, DJe 05.12.2018; TJSP, Apelação Cível 1053097-57.2021.8.26.0002, Rel. Des. João Antunes, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 19.09.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017358-44.2018.8.08.0035

APELANTE: SÓ ALUGUEL ADMINISTRADORA DE ALUGUÉIS LTDA.

APELADO: JAIME LUIZ SEGANTINE

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
SÓ ALUGUEL ADMINISTRADORA DE ALUGUÉIS LTDA.
em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação de cobrança ajuizada em face de
JAIME LUIZ SEGANTIN
E
, que julgou improcedentes os pedidos.

Em suas razões de fls. 158/163, sustenta a apelante, inicialmente, que firmou com o requerido contrato de administração de imóvel para fins de locação e que realizou a aproximação exitosa entre o demandado e o locatário, o qual posteriormente adquiriu o imóvel sem a sua intermediação.

Aduz que o referido contrato de administração possui cláusula de corretagem, que impõe o pagamento de comissão na hipótese de venda do imóvel para locatário, em razão da intermediação, de modo que se faz necessária a reforma da sentença.

Contrarrazões, id. 12041218, pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recursal.

A controvérsia dos autos diz respeito à cobrança de comissão de corretagem.

De um detido exame dos autos, observo que a requerente, aqui apelante, é empresa imobiliária que, em 26/10/2012, firmou com o requerido contrato de administração para fins de locação (fls. 12/16), referente ao Apartamento 1.904, do Ed. Ilha de Capri, situado na Rua José Penna Medina, nº 50, Praia da Costa, Vila Velha/ES.

Segundo a recorrente, em 01/11/2012, no desempenho do referido pacto, intermediou a celebração de
contrato de locação
entre o recorrido e os locatários, Antônio Moreira Salles Netto e Leonor Soriano Moreira Salles (fls. 17/21).

Ademais, pontuou que o referido contrato de administração possui a seguinte cláusula:

CLÁUSULA VIGÉSIMA – DA ALIENAÇÃO

PARÁGRAFO SEGUNDO:
No caso de venda do imóvel ao LOCATÁRIO ou a outros clientes selecionados pelo CONTRATADO durante a vigência do contrato de administração, o CONTRATADO terá o direito aos honorários de intermediação, ou seja, comissão de corretagem, de 05% (cinco por cento), calculados sobre o valor da venda
.

Nesse cenário, afirma que, ao efetuar a cobrança mensal de aluguel com o locatário, foi informado que o imóvel em questão havia sido por ele adquirido diretamente com o locador, com o auxílio de outra corretora, não vinculada aos contratos entabulados.

A sociedade empresária ajuizou, então, a presente demanda, requerendo a condenação do demandado ao pagamento da comissão de corretagem relativa à venda e multa contratual por descumprimento do pacto de administração de locação.

Na contestação, o aqui recorrido alegou, dentre outras questões, que a autora não faz
jus
à corretagem, tampouco à multa contratual pretendida, pois a cláusula era abusiva. Sustentou, também, que a imobiliária não havia realizado a aproximação e a mediação entre as partes, posto que estas já se conheciam por meio de um terceiro comum.

Pois bem.

De início, destaco que a comissão de corretagem é disciplinada nos artigos 722 a 729, do Código Civil.

E do cotejo dos autos, extraio que em momento algum a autora amparou sua pretensão no disposto no artigo 726, do Código Civil, que trata da cláusula de exclusividade nos seguintes termos:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Como dito, a pretensão se ampara na cláusula inserida no contrato de administração de locação, que prevê que eventual alienação do imóvel ao locatário ou a outros clientes selecionados pela administradora garantiria a ela o direito de recebimento da comissão de corretagem.

Compreende-se que a comissão de corretagem é devida quando o corretor, mesmo sem participar diretamente da negociação final, efetua a aproximação das partes e contribui para a concretização do negócio jurídico.

Nesse passo, a aproximação do locatário para fins de aluguel serviria, nos termos pactuados, para garantir direito à referida comissão em caso de alienação daquele imóvel objeto da locação.

O artigo 727, do Código Civil, prevê que, mesmo que o negócio jurídico seja realizado sem a participação do corretor, mas que ele tenha aproximado as partes, será devida a comissão. Veja-se:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente,
como fruto da sua mediação
, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Denota-se, portanto, que a causa principal do direito à comissão de corretagem é a mediação, aproximação entre as partes que eventualmente firmarão contrato de compra e venda.

A respeito, colhe-se da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

É devida à comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.
(STJ. 3ª Turma. RESP. Nº 1.765.004/SP. Rel: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Rel.: P/ Acórdão Min. Paulo de Tarso Sanseverino. J. Em 27.11.2018. DJe 05.12.2018)

Em assim sendo, afasto a alegação de abusividade da cláusula contratual sob exame, porquanto não vislumbro a ocorrência de hipótese de desequilíbrio entre as obrigações inerentes a ambos os contratantes.

Não se faz possível acolher, ainda, qualquer tese no sentido de desconhecimento da cláusula contratual, porquanto é de responsabilidade do contratante a ciência dos termos do pacto por ele celebrado.

De conseguinte, em que pese a defesa do recorrido sustentar que a cláusula em questão não deveria ser aplicada, as partes pactuantes estão vinculadas ao contrato, respeitando o princípio
pacta sunt servanda
e da intervenção judicial mínima, garantindo assim a segurança jurídica que se espera dos contratos e a autonomia da vontade.

A propósito:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único.
Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Portanto, considerando a validade da cláusula de comissão de corretagem, a pretensão deduzida pela autora perpassa a análise da efetiva aproximação entre o locador e o locatório que, posteriormente, celebraram a compra e venda do imóvel com intermediação de outra corretora.

E quanto ao ponto, observo que a imobiliária se desincumbiu do ônus probatório, porquanto colacionou aos autos documento de fls. 17/21 que comprova a sua intermediação na celebração do contrato de locação, bem como a aproximação das partes e, por conseguinte, o fato constitutivo de seu direito.

Lado outro, embora o requerido tenha alegado que conhecia o locatário por meio de terceiro em comum e que a locação tenha surgido de tal elo, observo que não foi capaz de comprovar a sua alegação, ônus que lhe incumbia, por se tratar de fato modificativo do direito autoral (art. 373, CPC).

Ademais, as singelas alegações de que o contrato de aluguel foi celebrado somente 06 (seis) dias após a contratação da imobiliária para administração da locação do imóvel, não merece prosperar como prova de que o requerido conhecia o locatário previamente. Mas, ainda que o conhecesse, fato é que o apelado em instante algum negou a celebração do contrato de intermediação com a apelante.

Ora, é plenamente possível que a imobiliária tenha captado o cliente dentro do período narrado, mormente porque o documento de fl. 89, que corresponde a uma troca de
emails
entre a imobiliária e o locatário, Antônio Moreira Salles Netto, é datada de 16/10/2012, ou seja, anterior ao contrato de administração celebrado com o requerido no dia 26/10/2012.

Aliás, no referido
email
há expressa menção de que o proprietário solicitou que fosse avisado ao locatário o interesse na venda do imóvel no futuro, caso ele se interessasse.

Quer dizer, desde a fase pré-contratual à locação, claramente intermediada pela autora, já havia sinalização de interesse em venda futura.

Nesse contexto, a imobiliária comprovou ter realizado a mediação para fins de locação, ou seja, demonstrou que aproximou as partes para a efetivação do negócio de locação do imóvel e, naturalmente, possibilitou a efetivação do posterior negócio de compra e venda.

Pontuo, acerca do referido
email
, não vislumbrar óbice a seu conhecimento, porquanto o feito ainda encontrava-se em fase instrutória quando juntado e, ainda, em razão do STJ admitir a juntada posterior de documentos desde que não esteja evidenciada a má-fé e a prova seja submetida ao contraditório.

Outrossim, não se tratava de documento indispensável ao ajuizamento da demanda e a sua juntada em réplica se deu, claramente, em razão dos fatos narrados na contestação, quando o demandado afirmou que a locação se fez porque ele conhecia o locador por meio de terceiros, justificando assim a juntada naquele momento.

Ultrapassada essa questão, quanto ao ponto de não ter a imobiliária participado diretamente da mediação do contrato de compra e venda, apenas da locação, rememoro que a venda foi intermediada por outra profissional, alheia ao contrato de administração da locação.

Não há dúvida, contudo, de que à imobiliária requerente não foi oportunizada a efetiva participação na negociação da compra e venda, ainda que o pacto celebrado com o demandado indicasse que a alienação para o locatário implicaria no direito à comissão.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
AÇÃO DE COBRANÇA. Intermediação na locação de imóvel. Contrato de locação com cláusula prevendo o pagamento de comissão em caso de venda do imóvel ao locatário, diante de expressa manifestação de intenção de compra. Sentença de procedência. Insurgência dos réus. Venda e compra firmada entre locadores e locatário sem comunicação aos corretores, o que inviabilizou a efetiva participação no negócio. Conduta dos réus distanciada da boa-fé. Abusividade de cláusula não caracterizada.
Obrigação livremente pactuada e assumida pelos locadores não se tratando de contrato tipicamente de adesão. Desvantagem excessiva não configurada. Exigibilidade da remuneração. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1053097-57.2021.8.26.0002; Relator (a): João Antunes; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II. Santo Amaro - 13ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) (TJSP; AC 1053097-57.2021.8.26.0002; São Paulo; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. João Antunes; Julg. 19/09/2024)

Por conseguinte, observada a cláusula de comissão de corretagem e, ainda, o seu descumprimento, são devidos os honorários de intermediação acordados em 05% (cinco por cento), calculados sobre o valor da venda, bem como a multa contratual, em vista do descumprimento por parte do requerido, conforme cláusula décima sexta do contrato entabulado (fls. 12/16), que prevê o pagamento equivalente a 03 (três) alugueis do imóvel vigente ao tempo da contratação.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO

ao recurso, para reformar a sentença e, assim, condenar o requerido ao pagamento de corretagem, em favor da recorrente, no percentual de 05% (cinco por cento), calculados sobre o valor da venda e, ainda, de multa por quebra contratual equivalente a 03 (três) alugueis do imóvel vigente ao tempo da contratação.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais para condenar o apelado ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)