Tribunal: TJES
Processo: 0001972-02.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia; Locação de Móvel; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. INADIMPLEMENTO COMPROVADO POR LAUDO PERICIAL. RENÚNCIA VÁLIDA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. FIANÇA VÁLIDA E EFICAZ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por BERÇÁRIO E CRECHE EUREKA LTDA. e os fiadores JOÃO LUIZ DE ALMEIDA LAPERRIÈRE e MARCELINO DANTINHO FRACALOSSI contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por ÂNGELA APARECIDA PEREIRA LAGE. A sentença julgou procedente o pedido inicial, decretando a rescisão do contrato, determinando o despejo no prazo de 60 dias e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação efetiva, multa contratual, honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o recurso preenche o requisito da dialeticidade; (ii) analisar se houve inadimplemento contratual por parte da locatária; (iii) apurar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias; e (iv) definir se há responsabilidade dos fiadores após a prorrogação do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso de apelação, embora repita argumentos da contestação, apresenta impugnação suficiente à sentença e expõe pretensão clara de reforma, razão pela qual afasta-se a preliminar de ausência de dialeticidade, conforme orientação consolidada do STJ.

4. O inadimplemento contratual resta comprovado por laudo pericial contábil elaborado por perito judicial, que constatou a existência de débitos mesmo após os abatimentos e pagamentos realizados. A apelação não impugna tecnicamente os critérios adotados no laudo.

5. A cláusula contratual que previu a realização de benfeitorias pela locatária, com desconto parcial no valor dos aluguéis e renúncia à indenização ou retenção, é válida, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato e da Súmula 335 do STJ, não tendo sido impugnada pela parte apelante.

6. A alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19 não se sustenta, pois a prova pericial demonstrou recuperação econômica da locatária, sem queda relevante de faturamento, não havendo comprovação dos requisitos do art. 317 do Código Civil.

7. A fiança contratual subsiste até a entrega das chaves, especialmente quando os fiadores anuíram expressamente à prorrogação do contrato, conforme entendimento pacificado do STJ. A ausência de impugnação recursal quanto à validade da garantia impõe a preclusão da matéria.

8. Os demais capítulos da sentença — multa contratual, encargos locatícios até a desocupação, retenção do IRRF, honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais — não foram objeto de impugnação específica, operando-se a preclusão consumativa nos termos do art. 507 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É possível conhecer da apelação que repete argumentos da contestação, desde que haja impugnação aos fundamentos da sentença e pretensão clara de reforma.

2. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido com base em laudo pericial judicial não impugnado tecnicamente pela parte recorrente.

3. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contratos de locação não residencial.

4. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração concreta do desequilíbrio, não se presumindo a partir da pandemia da COVID-19.

5. A fiança subsiste até a entrega das chaves quando há cláusula expressa nesse sentido e anuência dos fiadores em aditivos contratuais.

6. A ausência de impugnação específica a fundamentos autônomos da sentença acarreta preclusão consumativa (CPC, art. 507).

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 317, 389, 395, 412 e 1.255; CPC, arts. 507, 932, III, 1.010, III e 85, §11; Lei 8.245/91, arts. 4º e 5º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.996.298/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30.08.2022, DJe 01.09.2022; STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017; STJ, Súmula 335; STJ, REsp 1931087/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 24.10.2023, DJe 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.097.357/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001972-02.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BERCARIO E CRECHE EUREKA LTDA e outros (3)

APELADO: ANGELA APARECIDA PEREIRA LAGE

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. INADIMPLEMENTO COMPROVADO POR LAUDO PERICIAL. RENÚNCIA VÁLIDA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. FIANÇA VÁLIDA E EFICAZ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por BERÇÁRIO E CRECHE EUREKA LTDA. e os fiadores JOÃO LUIZ DE ALMEIDA LAPERRIÈRE e MARCELINO DANTINHO FRACALOSSI contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por ÂNGELA APARECIDA PEREIRA LAGE. A sentença julgou procedente o pedido inicial, decretando a rescisão do contrato, determinando o despejo no prazo de 60 dias e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação efetiva, multa contratual, honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o recurso preenche o requisito da dialeticidade; (ii) analisar se houve inadimplemento contratual por parte da locatária; (iii) apurar a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias; e (iv) definir se há responsabilidade dos fiadores após a prorrogação do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso de apelação, embora repita argumentos da contestação, apresenta impugnação suficiente à sentença e expõe pretensão clara de reforma, razão pela qual afasta-se a preliminar de ausência de dialeticidade, conforme orientação consolidada do STJ.

4. O inadimplemento contratual resta comprovado por laudo pericial contábil elaborado por perito judicial, que constatou a existência de débitos mesmo após os abatimentos e pagamentos realizados. A apelação não impugna tecnicamente os critérios adotados no laudo.

5. A cláusula contratual que previu a realização de benfeitorias pela locatária, com desconto parcial no valor dos aluguéis e renúncia à indenização ou retenção, é válida, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato e da Súmula 335 do STJ, não tendo sido impugnada pela parte apelante.

6. A alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19 não se sustenta, pois a prova pericial demonstrou recuperação econômica da locatária, sem queda relevante de faturamento, não havendo comprovação dos requisitos do art. 317 do Código Civil.

7. A fiança contratual subsiste até a entrega das chaves, especialmente quando os fiadores anuíram expressamente à prorrogação do contrato, conforme entendimento pacificado do STJ. A ausência de impugnação recursal quanto à validade da garantia impõe a preclusão da matéria.

8. Os demais capítulos da sentença — multa contratual, encargos locatícios até a desocupação, retenção do IRRF, honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais — não foram objeto de impugnação específica, operando-se a preclusão consumativa nos termos do art. 507 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É possível conhecer da apelação que repete argumentos da contestação, desde que haja impugnação aos fundamentos da sentença e pretensão clara de reforma.

2. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido com base em laudo pericial judicial não impugnado tecnicamente pela parte recorrente.

3. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contratos de locação não residencial.

4. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração concreta do desequilíbrio, não se presumindo a partir da pandemia da COVID-19.

5. A fiança subsiste até a entrega das chaves quando há cláusula expressa nesse sentido e anuência dos fiadores em aditivos contratuais.

6. A ausência de impugnação específica a fundamentos autônomos da sentença acarreta preclusão consumativa (CPC, art. 507).

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CC, arts. 317, 389, 395, 412 e 1.255; CPC, arts. 507, 932, III, 1.010, III e 85, §11; Lei 8.245/91, arts. 4º e 5º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.996.298/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 30.08.2022, DJe 01.09.2022; STJ, AgInt no REsp 1.657.136/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe 13.10.2017; STJ, Súmula 335; STJ, REsp 1931087/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 24.10.2023, DJe 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.097.357/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.2024.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
BERÇÁRIO E CRECHE EUREKA LTDA.
e os fiadores
JOÃO LUIZ DE ALMEIDA LAPERRIÈRE
e
MARCELINO DANTINHO FRACALOSSI
contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES, que, nos autos da ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por
ÂNGELA APARECIDA PEREIRA LAGE
, julgou procedente o pedido inicial, decretando a rescisão do contrato, determinando o despejo com prazo de 60 dias e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação efetiva, no valor apurado em perícia, com os devidos acréscimos, além da multa contratual, honorários advocatícios contratuais e honorários sucumbenciais.

Em suas razões recursais (ID 9176499), os apelantes sustentam, em síntese:
(i)
que estariam adimplentes desde novembro de 2021, conforme acordado em audiência e comprovado nos autos;
(ii)
que detinham crédito de R$ 150.000,00, decorrente da benfeitoria realizada no imóvel, a ser abatido do valor dos aluguéis;
(iii)
que a pandemia da COVID-19 comprometeu seriamente suas atividades, justificando o descumprimento temporário das obrigações contratuais.

Em contrarrazões (ID 9176510), a parte apelada sustenta a manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos e requer, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade, diante da ausência de impugnação específica aos principais fundamentos da decisão.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
BERÇÁRIO E CRECHE EUREKA LTDA.
e os fiadores
JOÃO LUIZ DE ALMEIDA LAPERRIÈRE
e
MARCELINO DANTINHO FRACALOSSI
contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Vitória/ES, que, nos autos da ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios ajuizada por
ÂNGELA APARECIDA PEREIRA LAGE
, julgou procedente o pedido inicial, decretando a rescisão do contrato, determinando o despejo com prazo de 60 dias e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação efetiva, no valor apurado em perícia, com os devidos acréscimos, além da multa contratual, honorários advocatícios contratuais e honorários sucumbenciais.

Em suas razões recursais (ID 9176499), os apelantes sustentam, em síntese:
(i)
que estariam adimplentes desde novembro de 2021, conforme acordado em audiência e comprovado nos autos;
(ii)
que detinham crédito de R$ 150.000,00, decorrente da benfeitoria realizada no imóvel, a ser abatido do valor dos aluguéis;
(iii)
que a pandemia da COVID-19 comprometeu seriamente suas atividades, justificando o descumprimento temporário das obrigações contratuais.

Em contrarrazões (ID 9176510), a parte apelada sustenta a manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos e requer, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, por violação ao princípio da dialeticidade, diante da ausência de impugnação específica aos principais fundamentos da decisão.

Antes de analisar as razões veiculadas pelos Apelantes, convém apreciar a questão preliminar trazida em sede de contrarrazões.

I - DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

Alega a apelada
ÂNGELA APARECIDA PEREIRA LAGE
que o recurso interposto por
BERÇÁRIO E CRECHE EUREKA LTDA. E OUTROS
não preenche o requisito da regularidade formal, pois se limita em mera repetição da tese de contestação, sem colacionar qualquer fundamento da decisão recorrida, deixando de impugnar os termos da sentença, violando, assim, flagrantemente, ao princípio da dialeticidade recursal, pugnando, desta forma, pelo não conhecimento do recurso de apelação, nos termos do artigo 932, Ill e art. 1.010, inc. III, todos do CPC.

Contudo, verifica-se não assistir-lhe razão, eis que o C. Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que a repetição de argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não configura impedimento ao conhecimento do recurso de apelação nem ofensa ao princípio da dialeticidade. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRINCÍPIO DISPOSITIVO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. HARMONIZAÇÃO. ARTS. 1.010 E 1.013 DO CPC/2015. REPETIÇÃO DAS RAZÕES DA CONTESTAÇÃO NA APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DE QUE AS RAZÕES IMPUGNAM OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA E DO PROPÓSITO DE OBTER NOVO JULGAMENTO. NECESSIDADE. HIPÓTESE DOS AUTOS. OCORRÊNCIA.(...)
7. A jurisprudência do STJ privilegia a instrumentalidade das formas, adotando a orientação de que a mera circunstância de terem sido reiteradas, na apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, porquanto a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Todavia, é essencial que as razões recursais sejam capazes de infirmar os fundamentos da sentença.
(...)(REsp n. 1.996.298/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 1/9/2022).

“A mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos”. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017).

No mesmo sentido é o entendimento deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. APELO INTERPOSTO ANTERIORMENTE À DECISÃO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS. DESNECESSIDADE DE RATIFICAÇÃO DO RECURSO. ART. 1024, § 4º DO CPC. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DO MÉRITO. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL AFASTADA. NULIDADE DE SENTENÇA AFASTADA. ALEGADO COMODATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS DE FATOS EXTINTIVOS, MODIFICATIVOS OU IMPEDITIVOS DO DIREITO AUTORAL. ART. 373, II DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A consequência trazida pelo §4º do artigo 1024 do Código de Processo Civil no tocante à interposição de recurso anteriormente ao julgamento do Embargos de Declaração reside tão somente na possibilidade de a parte que já interpôs o recurso complementar as razões recursais, sem qualquer previsão acerca da necessidade de ratificá-lo. Desnecessidade de ratificação para conhecimento do apelo. 2.
A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a petição inicial, por si só, não se revelam suficientes para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos”
. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017.). 3. Eventual exame de nulidade pressupõe a existência de vício no comando objurgado ou precedente a ele, o que não ocorreu no presente caso. Assim, o mero inconformismo com o resultado do julgado no ponto em que lhe fora desfavorável não tem o condão de anular o pronunciamento sob exame. Nulidade da sentença afastada. 4. (...) 7. Recurso conhecido e improvido.

(TJES, Apelação Cível nº 0000798-72.2020.8.08.0062, Relatora: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data: 29/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADA. AÇÃO ORDINÁRIA. PACTA SUNT SERVANDA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. POSTO DE VENDA DE COMBUSTÍVEIS. GALONAGEM MÍNIMA. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. ABUSIVIDADE. DESCONSTITUIÇÃO MATERIAL DO VÍNCULO CONTRATUAL. LIMINAR EXECUTADA. 1. - As razões da apelação permitem compreender o porquê do pedido de reforma da sentença, tendo a recorrente apresentado argumentos com o propósito de atingir tal finalidade, impugnando de modo específico o pronunciamento jurisdicional recorrido. O colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade (AgInt no REsp 1695125/SP, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 08-02-2018, DJe 21-02-2018). Alegação de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada. [...] TJES, Classe: Apelação, 024130448137, Relator: Dair José Bregunce de Oliveira, Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível, Data de Julgamento: 19/03/2019, Data da Publicação no Diário: 29/03/2019).

Na hipótese dos autos, embora a apelação se concentre exclusivamente na alegada inexistência de inadimplemento, verifica-se a formulação de
pretensão clara de reforma da sentença
, por discordância quanto à sua conclusão, o que autoriza o seu conhecimento.

Ressalvo, no entanto, que a ausência de impugnação específica a diversos fundamentos autônomos e autossuficientes da sentença impõe, no mérito, a
manutenção desses pontos por força da preclusão consumativa
, nos termos do art. 507 do CPC.

Assim,
rejeito a preliminar de ausência de dialeticidade recursal arguida
.

II - DO MÉRITO RECURSAL

Ultrapassada a preliminar arguida, passo à análise meritória. E adianto que
a sentença deve ser mantida em sua integralidade
.

A sentença proferida pelo Juízo
a quo
está amplamente fundamentada, lastreada em prova documental e pericial robusta, e se mostra consentânea com os princípios que regem a boa-fé contratual, a força obrigatória dos contratos e o equilíbrio entre as obrigações reciprocamente assumidas.

A apelação, por sua vez, limita-se a reiterar argumentos já enfrentados e não impugna diversos fundamentos autônomos e suficientes da decisão recorrida, o que enfraquece suas pretensões.

Quanto ao
inadimplemento contratual
, a alegação de que a locatária estaria adimplente desde novembro de 2021 não resiste ao confronto com os elementos constantes dos autos.

A sentença reconheceu a existência de inadimplemento com base em
laudo pericial contábil
, elaborado por perito de confiança do juízo, que identificou
valores em atraso, mesmo após os abatimentos concedidos pela locadora
e os pagamentos efetuados pela locatária. O trabalho técnico foi submetido ao contraditório, tendo sido objeto de impugnação pela parte ré, posteriormente rejeitada por decisão fundamentada.

Importa destacar que a apelação
não contesta o laudo pericial de forma técnica ou substancial
. Em nenhum momento são impugnados os critérios contábeis adotados, os índices de correção utilizados, a data de corte dos lançamentos ou a metodologia de cálculo. A simples juntada de recibos de pagamento, sem a demonstração de que tais valores efetivamente satisfazem o débito apurado,
não é suficiente para desconstituir a presunção de veracidade do laudo judicial
.

Como bem destacou a sentença, não há irregularidade nos valores fixados, tampouco excesso ou duplicidade, sendo os valores apurados devidos e exigíveis até a efetiva desocupação do imóvel, como autoriza o art. 5º da Lei 8.245/91.

A omissão recursal quanto à análise técnica da prova contábil, somada à ausência de elementos que infirmem sua veracidade, torna a tese da inexistência de inadimplemento
juridicamente insustentável
.

Ademais, o contrato firmado entre as partes, especialmente em seu sexto termo aditivo, previu expressamente que a locatária realizaria reforma no valor de R$ 150.000,00, sendo-lhe concedido,
como única forma de compensação
,

desconto mensal de R$ 2.100,00
, correspondente a 24,41% do valor do aluguel reajustado.

Além disso, consta cláusula contratual clara no sentido de que a benfeitoria seria incorporada ao imóvel
sem direito a reembolso, indenização ou retenção
, nos exatos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato. Tal cláusula encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ, que reconhece a validade da renúncia prévia à indenização por benfeitorias, inclusive no contexto da locação não residencial (Súmula 335/STJ).

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO NÃO RESIDENCIAL.
CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE.
EXTENSÃO À ACESSÃO . IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir se houve ofensa ao princípio do devido processo legal e se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante em contrato de locação pode ser estendida às acessões . 2. A questão referente à ofensa ao princípio do devido processo legal não foi debatida pelas instâncias ordinárias, não havendo, portanto, o devido prequestionamento, tampouco arguiu-se ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, o que atrai o óbice das Súmulas 282/STF e 211/STJ . 3.
Consoante o teor da Súmula n. 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".
4 . Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente (art. 114 do CC). Assim, a renúncia expressa à indenização por benfeitoria e adaptações realizadas no imóvel não pode ser interpretada extensivamente para a acessão. 5 . Aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização (art. 1.255 do CC). Na espécie, a boa-fé do locatário foi devidamente demonstrada . 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

(STJ - REsp: 1931087 SP 2020/0197326-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2023)

A apelação, todavia,
ignora completamente esse dispositivo contratual
, não questiona sua validade, sua eficácia ou sua aplicabilidade ao caso concreto. Não há, sequer, alegação de vício de vontade, onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual que justificasse a revisão da cláusula. Limitam-se os apelantes a afirmar que teriam um "crédito de R$150.000,00" a ser abatido,
sem qualquer lastro jurídico ou contratual para tal pretensão
.

A ausência de impugnação específica à cláusula de renúncia e à forma de compensação acordada pelas partes impõe a
manutenção do fundamento sentencial por força da preclusão
, nos termos do art. 507 do CPC.

Em relação à suposta onerosidade excessiva decorrente da
pandemia
,

a sentença reconheceu que a pandemia da COVID-19 impactou diversos setores da economia, inclusive a área educacional. Não obstante, destacou que
as partes ajustaram descontos nos aluguéis de forma proporcional à queda de faturamento
da locatária, chegando a um valor reduzido de R$3.000,00 mensais, mesmo com reajuste previsto.

Além disso, conforme exposto na própria perícia,
o faturamento da empresa locatária em 2021 foi superior ao verificado em 2019
, o que demonstra não apenas a recuperação econômica da instituição após o primeiro ano da pandemia, mas também afasta a alegada situação de onerosidade excessiva (art. 317 do CC).

A apelação
não apresenta nenhum dado contábil concreto, nem tampouco impugna os percentuais de faturamento analisados na perícia
, optando por alegações genéricas e desprovidas de substrato probatório. Não se trata de discutir a existência da pandemia — fato notório —, mas sim de examinar seus reflexos específicos no contrato em debate, o que os apelantes
não demonstraram de forma minimamente satisfatória
.

Ao ignorar os dados concretos da perícia e não impugnar as bases fáticas da sentença, a parte recorrente incorre em omissão relevante, que impede a reanálise da matéria. A cláusula pactuada foi executada conforme o que as partes ajustaram, e a revisão judicial de contrato exige, necessariamente,
prova robusta da ocorrência de onerosidade excessiva e da impossibilidade de cumprimento
, o que não se verifica no caso concreto.

Outrossim, a sentença reconheceu a
responsabilidade dos fiadores
com base nas cláusulas contratuais e na prorrogação contratual formalizada por meio de aditivo, subscrito por todas as partes, inclusive os garantes.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado sem a anuência expressa dos garantidores, desde que haja cláusula contratual prevendo tal extensão:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS . ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE SÚMULA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 518 DO STJ . MERA MENÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL NA PEÇA RECURSAL. INSUFICIÊNCIA. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO APELO NOBRE. SÚMULA Nº 284 DO STF . FIANÇA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. ENTREGA DAS CHAVES. ANUÊNCIA EXPRESSA . DESNECESSIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Nos termos da Súmula n.º 518 do STJ, é inviável a interposição de recurso especial com base em contrariedade a súmula, que, para os fins do art. 105, III, a, da CF, não se enquadra no conceito de lei federal . 2. A mera menção a dispositivo legal nas razões do apelo nobre, sem a indicação expressa de que foi violado e, sobretudo, sem a demonstração de como teria havido tal violação, não supre os requisitos próprios de admissibilidade do recurso especial.Aplicação, por analogia, da Súmula nº 284 do STF. 3 .
É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que os fiadores são responsáveis até a entrega das chaves do imóvel locado, ainda que o contrato de locação tenha sido prorrogado por prazo indeterminado sem a sua anuência, haja vista a existência de cláusula contratual expressa nesse sentido
. Precedentes. 4. Agravo interno não provido .

(STJ - AgInt no AREsp: 2097357 MG 2022/0089602-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)

Nesse contexto, com muito mais razão deve ser reconhecida a validade e a subsistência da fiança nas hipóteses em que os fiadores anuíram expressamente com a prorrogação contratual, como ocorre no presente caso,
em que tanto o contrato original quanto os aditivos foram regularmente firmados pelas partes, sem qualquer ressalva quanto à manutenção da garantia
.

Nada obstante, a apelação
não formula qualquer alegação quanto à fiança
, seja para discuti-la em sua validade, seja para limitar sua extensão. Assim, trata-se de
ponto autônomo da sentença que restou acobertado pela preclusão
, não sendo passível de reapreciação nesta instância.

Por fim, a sentença
(i)
fixou a multa rescisória contratual equivalente a dois aluguéis,
(ii)
determinou o pagamento dos aluguéis até a desocupação do imóvel com retenção do IRRF, e
(iii)
fixou os honorários advocatícios contratuais (20%) e sucumbenciais (10%).

Todos esses encargos foram expressamente previstos em cláusulas contratuais específicas e, adicionalmente, encontram respaldo no Código Civil (arts. 389, 395 e 412) e no Código de Processo Civil (art. 85).

A apelação
não formula qualquer insurgência contra esses capítulos da sentença
, operando-se o trânsito em julgado parcial (CPC, art. 507). A ausência de impugnação significa, na prática,
reconhecimento tácito da validade das penalidades e obrigações acessórias estabelecidas
, o que reforça a necessidade de manutenção da decisão em sua integralidade.

Forte nessas razões, e com os esclarecimentos e considerações acima elencadas,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade,
CONHEÇO
da apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos e com base, ainda, nos tópicos ora acrescidos.

Em observância ao art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar