Tribunal: TJES
Processo: 5016751-41.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. LOCATÁRIA NÃO CONDÔMINA. NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCADORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que julgou procedente a primeira fase de ação de exigir contas ajuizada por locatária de loja em shopping center, sob alegação de ausência de prestação adequada das contas relativas a despesas condominiais e fundo de promoção. A agravante sustentou nulidade da decisão por ausência de fundamentação e, no mérito, a ilegitimidade ativa da autora e a inexistência de interesse processual, ante a prestação e aprovação das contas em assembleia e a existência de cláusula contratual específica sobre a forma de prestação de contas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a decisão agravada é nula por ausência de fundamentação, ante a omissão quanto à análise de argumentos relevantes da defesa; (ii) estabelecer se a locatária possui legitimidade e interesse processual para propor, individualmente, ação de exigir contas sobre despesas condominiais e fundo de promoção; (iii) determinar se a agravante, locadora, possui legitimidade passiva para responder à referida ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A decisão agravada é nula por ausência de fundamentação, pois deixou de enfrentar argumentos centrais e autônomos da defesa, notadamente a alegação de ausência de interesse de agir e de legitimidade ativa, em afronta aos arts. 93, IX, da CF/1988 e 489, §1º, IV, do CPC.

4.
Reconhecida a nulidade, incide a regra do art. 1.013, §3º, IV, do CPC, autorizando o julgamento imediato do mérito da causa.

5.
A locatária não é parte legítima para exigir, individualmente, a prestação de contas do condomínio, pois, segundo os arts. 1.348, VIII, do CC e 22, §1º, “f”, da Lei 4.591/1964, essa obrigação é dirigida à assembleia de condôminos e não a terceiros, como inquilinos.

6.
Ainda que fosse condômina, a jurisprudência do STJ entende que a legitimidade para ajuizamento de ação de exigir contas é coletiva e exercida pela assembleia do condomínio, não sendo admitida demanda individual.

7.
A agravada também carece de interesse processual, pois restou comprovado nos autos que as contas foram prestadas e aprovadas em assembleia, além de existir cláusula contratual prevendo forma sintética e padronizada de prestação.

8.
A agravante não possui legitimidade passiva para responder por contas relativas ao condomínio edilício e ao fundo de promoção, cujos responsáveis legais são entidades com administração autônoma – o Condomínio do Shopping e o Fundo de Promoção e Propaganda Coletiva dos Lojistas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A omissão quanto ao enfrentamento de argumento central e autônomo da defesa enseja a nulidade da decisão por ausência de fundamentação.

2. A locatária de unidade comercial em shopping center não possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas relativas a despesas condominiais e fundo de promoção.

3. A prestação e aprovação das contas em assembleia geral descaracterizam o interesse processual para ação judicial.

4. A locadora não possui legitimidade passiva para responder por contas de titularidade do condomínio e do fundo de promoção, administrados por entes autônomos.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, §1º, IV, 485, VI, e 1.013, §3º, IV; CC, arts. 1.347, 1.348, VIII, e 1.350; Lei nº 4.591/1964, art. 22, §1º, “f”.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.408.594/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 18.09.2024; STJ, REsp 2.050.372/MT, Relª Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.04.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016751-41.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

AGRAVADO: CREACOES OPCAO LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. LOCATÁRIA NÃO CONDÔMINA. NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DA LOCATÁRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCADORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto contra decisão que julgou procedente a primeira fase de ação de exigir contas ajuizada por locatária de loja em shopping center, sob alegação de ausência de prestação adequada das contas relativas a despesas condominiais e fundo de promoção. A agravante sustentou nulidade da decisão por ausência de fundamentação e, no mérito, a ilegitimidade ativa da autora e a inexistência de interesse processual, ante a prestação e aprovação das contas em assembleia e a existência de cláusula contratual específica sobre a forma de prestação de contas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se a decisão agravada é nula por ausência de fundamentação, ante a omissão quanto à análise de argumentos relevantes da defesa; (ii) estabelecer se a locatária possui legitimidade e interesse processual para propor, individualmente, ação de exigir contas sobre despesas condominiais e fundo de promoção; (iii) determinar se a agravante, locadora, possui legitimidade passiva para responder à referida ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A decisão agravada é nula por ausência de fundamentação, pois deixou de enfrentar argumentos centrais e autônomos da defesa, notadamente a alegação de ausência de interesse de agir e de legitimidade ativa, em afronta aos arts. 93, IX, da CF/1988 e 489, §1º, IV, do CPC.

4.
Reconhecida a nulidade, incide a regra do art. 1.013, §3º, IV, do CPC, autorizando o julgamento imediato do mérito da causa.

5.
A locatária não é parte legítima para exigir, individualmente, a prestação de contas do condomínio, pois, segundo os arts. 1.348, VIII, do CC e 22, §1º, “f”, da Lei 4.591/1964, essa obrigação é dirigida à assembleia de condôminos e não a terceiros, como inquilinos.

6.
Ainda que fosse condômina, a jurisprudência do STJ entende que a legitimidade para ajuizamento de ação de exigir contas é coletiva e exercida pela assembleia do condomínio, não sendo admitida demanda individual.

7.
A agravada também carece de interesse processual, pois restou comprovado nos autos que as contas foram prestadas e aprovadas em assembleia, além de existir cláusula contratual prevendo forma sintética e padronizada de prestação.

8.
A agravante não possui legitimidade passiva para responder por contas relativas ao condomínio edilício e ao fundo de promoção, cujos responsáveis legais são entidades com administração autônoma – o Condomínio do Shopping e o Fundo de Promoção e Propaganda Coletiva dos Lojistas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A omissão quanto ao enfrentamento de argumento central e autônomo da defesa enseja a nulidade da decisão por ausência de fundamentação.

2. A locatária de unidade comercial em shopping center não possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas relativas a despesas condominiais e fundo de promoção.

3. A prestação e aprovação das contas em assembleia geral descaracterizam o interesse processual para ação judicial.

4. A locadora não possui legitimidade passiva para responder por contas de titularidade do condomínio e do fundo de promoção, administrados por entes autônomos.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, §1º, IV, 485, VI, e 1.013, §3º, IV; CC, arts. 1.347, 1.348, VIII, e 1.350; Lei nº 4.591/1964, art. 22, §1º, “f”.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2.408.594/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 18.09.2024; STJ, REsp 2.050.372/MT, Relª Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25.04.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da colenda Terceira Camara Civel do egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigraficas, a unanimidade de votos, CONHECER do recurso de agravo de instrumento e, no merito, DAR-LHE PROVIMENTO para anular a decisao agravada, e com base no art. 1.013, 3, IV, do CPC, julgar extinto o processo originario, sem resolucao de merito, por ausencia de legitimidade ativa e de interesse processual da parte autora, nos termos do artigo 485, VI, do Codigo de Processo Civil, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: NULIDADE DA DECISÃO POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO

Como relatado, a agravante alega, preliminarmente, a nulidade da decisão recorrida por falta de fundamentação, aduzindo que o juízo
a quo
deixou de analisar o fundamento central de sua defesa, qual seja, a ausência de interesse processual da agravada em razão de as contas serem continuamente prestadas e aprovadas nas respectivas assembleias gerais, bem como a ausência de legitimidade da locatária para exigi-las individualmente.

Dispõe o artigo 93, IX, da Constituição da República: “
todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade
”.

Correlatamente, o artigo 489 do Código de Processo Civil estabelece:

Art. 489. [...]

§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

[...]

IV – não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador.

Tais dispositivos revelam uma garantia constitucional do jurisdicionado, de que as decisões judiciais sejam motivadas de modo a permitir o efetivo controle pela via recursal, bem como assegurar a legitimidade do pronunciamento judicial.

Na decisão agravada, o juízo de origem, ao julgar procedente a primeira fase da ação de exigir contas, afastou apenas a necessidade de solicitação administrativa prévia para configurar o interesse de agir. No entanto, a agravante sustentou de forma autônoma e específica a ausência de interesse processual sob outro fundamento: a contínua prestação e aprovação das contas em assembleias gerais ordinárias.

A ausência de manifestação expressa e individualizada sobre esse argumento configura, inegavelmente, vício de omissão que compromete a validade da decisão.

Portanto, está caracterizada a nulidade da decisão agravada, por não haver analisado o argumento relativo à ausência de interesse de agir e de legitimidade ativa, fundado na prestação de contas em assembleia.

Desta feita, a decisão recorrida merece ser anulada, sendo aplicável, à hipótese, a teoria da causa madura.

Pelo exposto,
ACOLHO
a preliminar de nulidade da decisão por ausência de fundamentação para
ANULAR
a decisão primeva.

Na sequência, aplico o permissivo do artigo 1.013, §3º, inciso IV, do CPC para decidir desde logo o mérito da controvérsia.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de agravo de instrumento interposto por
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA.
em face de r. decisão de fls. 279/283, integrada pela decisão do evento 51233983 do processo referência, proferida pela douto magistrado da 2ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital, que, na ação de exigir contas, movida por
CREA
ÇÕ
ES OPÇÃO LTDA
em desfavor da ora agravante, julgou procedente a primeira fase da demanda.

Em suas razões recursais, apresentadas no evento 10516589, em síntese, o agravante aduz que: (i) a decisão recorrida carece de fundamentação adequada, por não ter apreciado integralmente os argumentos levantados pela recorrente em embargos de declaração; (ii) sustenta sua ilegitimidade passiva, uma vez que não é responsável pela gestão das contas condominiais nem do fundo de promoção, cuja apuração é atribuição exclusiva do Condomínio do Shopping e do Fundo de Promoção e Propaganda Coletiva dos Lojistas; (iii) a decisão agravada impôs obrigação de prestação de contas em formato diverso daquele pactuado no contrato de locação, ferindo o princípio da autonomia da vontade e os termos previstos no art. 551 do CPC; (iv) a prestação de contas já foi realizada e aprovada em assembleia geral, motivo pelo qual não há interesse processual da parte autora.

Anulada a decisão por vício de fundamentação, passo à análise do mérito das questões que levaram à propositura da demanda originária, nos termos do artigo 1.013, §3º, IV, do CPC.

A controvérsia cinge-se a definir se a agravada (locatária de uma loja) possui legitimidade e interesse processual para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da agravante (empreendedora do shopping center).

A obrigação de prestar contas pela administração de bens ou interesses de terceiros é inquestionável. No entanto, no âmbito específico dos condomínios edilícios, como é o caso dos shopping centers, a lei estabelece um procedimento próprio e um destinatário específico para essa obrigação. Conforme os artigos 1.348, VIII, do Código Civil e 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.591/1964, compete ao síndico prestar contas à assembleia de condôminos, e não individualmente a cada um deles.

O direito de exigir as contas, portanto, pertence à coletividade dos condôminos, exercido por meio do órgão soberano do condomínio, que é a assembleia. Caso as contas não sejam prestadas ou sejam reprovadas, é a própria assembleia, representando o condomínio, que detém a legitimidade para as exigir judicialmente.

Ao condômino individualmente, a lei faculta o direito de examinar livros e documentos e de requerer a convocação da assembleia, mas não o de subverter a vontade coletiva e buscar, em nome próprio, uma prestação de contas que é devida ao grupo.

O c. STJ, inclusive, possui entendimento consolidado no sentido da ausência de interesse do condômino no ajuizamento da demanda individualmente, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO VÁLIDA. JUNTADA OPORTUNA DA IDENTIFICAÇÃO DO OUTORGANTE. ÓBICE SANADO. SÚMULA N. 115 DO STJ AFASTADA. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. CONDÔMINO. LOJISTA. ISOLADAMENTE. EXIGIR CONTAS DO SÍNDICO. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. LEI N. 4.591/1964. ART. 1.348 DO CÓDIGO CIVIL. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Não tendo sido intimada a parte de forma específica para juntar os documentos aptos a sanar o vício na representação processual, a regularização no primeiro momento oportuno afasta o óbice processual dos autos. Súmula n. 115 do STJ afastada. 2. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. 3. As contas do síndico devem ser prestadas perante assembleia e, caso não o sejam, é cabível a ação de prestação de contas pelo condomínio. 4. O condômino, individualmente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio. Precedentes. 5. Agravo interno provido. (STJ; AgInt-AREsp 2.408.594; Proc. 2023/0230731-0; SP; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; DJE 18/09/2024)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente Recurso Especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio. 3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor. Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor. 4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a Lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e 1⁄4 dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. 6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas. 7. Recurso Especial conhecido e provido. (STJ; REsp 2.050.372; Proc. 2023/0030934-1; MT; Terceira Turma; Relª Min. Nancy Andrighi; Julg. 25/04/2023; DJE 27/04/2023)

No presente caso, a situação da agravada é ainda mais frágil, pois a autora da demanda originária sequer é condômina, mas mera inquilina de um espaço comercial de propriedade da agravante. Se nem mesmo o condômino individualmente possui legitimidade para tal pleito, com menos razão a possui a locatária, cuja relação jurídica se estabelece diretamente com a locadora e é regida pelo contrato de locação, e não pelas normas de administração condominial.

Ademais, a agravante demonstrou, por meio das atas juntadas aos autos de origem, que as contas foram efetivamente prestadas e aprovadas nas respectivas assembleias gerais, o que esvazia por completo o interesse processual da agravada, tornando a ação judicial desnecessária e inútil para o fim pretendido.

Outrossim, conforme aduzido no presente recurso, o contrato livremente negociado previu que as contas seriam prestadas de forma sintética e simplificada, refletindo as especificidades do empreendimento.

Por fim, acrescento que a agravante também carece de legitimidade para figurar no polo passivo da demanda no que tange à prestação de contas do condomínio e do fundo de promoção. Tais valores são geridos por entes com administração própria – o Condomínio do Shopping Mestre Álvaro e o Fundo de Promoção e Propaganda Coletiva dos Lojistas –, sendo deles a responsabilidade pela apuração e deliberação sobre as respectivas despesas.

Assim, sob qualquer ângulo que se analise a questão, a extinção do processo originário é medida que se impõe.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para anular a decisão agravada, e com base no art. 1.013, §3º, IV, do CPC, julgar extinto o processo originário, sem resolução de mérito, por ausência de legitimidade ativa e de interesse processual da parte autora, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.

Por consequência, inverto o ônus da sucumbência e condeno a agravada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Virtual dia 04.08.2025 a 08.08.2025:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.