Tribunal: TJES
Processo: 5030719-33.2024.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2025-09-10

Ementa:
Ementa
: DIREITO REGISTRAL E NOTARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGATIVA DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO, MEAÇÃO E PARTILHA. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ÓBICE INDEVIDO. PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E ESPECIALIDADE OBJETIVA PRESERVADOS. IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por herdeiros contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada por oficiala de registro, mantendo a recusa ao registro de escritura pública de inventário, meação e partilha referente a unidade autônoma, sob alegação de ausência de registro da instituição e convenção de condomínio do edifício em que o imóvel se encontra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência do registro da instituição e convenção de condomínio na matrícula-mãe impede o registro de escritura pública de inventário de unidade autônoma já individualizada com matrícula própria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A matrícula nº 63.112, aberta para a unidade autônoma, individualiza o imóvel e preserva o princípio da especialidade objetiva, atendendo ao art. 176 da Lei nº 6.015/73.

O registro da escritura de inventário mantém a cadeia dominial da unidade, observando o princípio da continuidade previsto no art. 237 da Lei nº 6.015/73.

A ausência de registro da instituição e convenção de condomínio não inviabiliza a transmissão da unidade autônoma, pois tais atos têm por finalidade regular relações internas entre condôminos, conforme Súmula 260 do STJ e REsp nº 2.128.159/DF.

O dever de promover o registro da instituição de condomínio e averbação do “habite-se” recai primariamente sobre o incorporador, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64, não podendo ser imposto ao herdeiro como condição para registrar título translativo causa mortis.

Imposição de regularização do condomínio como requisito para o registro do inventário é medida excessivamente gravosa e sem amparo legal suficiente, não afetando a validade da matrícula individualizada.

Pedido de gratuidade da justiça deferido ante a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência e ausência de elementos que a infirmem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro da instituição e convenção de condomínio na matrícula-mãe não impede o registro de escritura de inventário de unidade autônoma já individualizada.

O registro de título translativo de unidade autônoma preserva os princípios da continuidade e especialidade objetiva quando a matrícula própria contém todos os elementos de identificação exigidos pela Lei nº 6.015/73.

A obrigação de promover a instituição e regularização do condomínio edilício recai sobre o incorporador, não podendo ser transferida a herdeiros como condição para registro de partilha.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/73, arts. 167, I, 17; 176; 237; Lei nº 4.591/64, art. 44.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 260; STJ, REsp nº 2.128.159/DF, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 30.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5030719-33.2024.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GELIO AUGUSTO BARBOSA FREGAPANI e outros (4)

APELADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI

RELATOR(A):

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EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL E NOTARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA SUSCITADA POR OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NEGATIVA DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO, MEAÇÃO E PARTILHA. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DE UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ÓBICE INDEVIDO. PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E ESPECIALIDADE OBJETIVA PRESERVADOS. IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação cível interposto por herdeiros contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada por oficiala de registro, mantendo a recusa ao registro de escritura pública de inventário, meação e partilha referente a unidade autônoma, sob alegação de ausência de registro da instituição e convenção de condomínio do edifício em que o imóvel se encontra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ausência do registro da instituição e convenção de condomínio na matrícula-mãe impede o registro de escritura pública de inventário de unidade autônoma já individualizada com matrícula própria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A matrícula nº 63.112, aberta para a unidade autônoma, individualiza o imóvel e preserva o princípio da especialidade objetiva, atendendo ao art. 176 da Lei nº 6.015/73.

O registro da escritura de inventário mantém a cadeia dominial da unidade, observando o princípio da continuidade previsto no art. 237 da Lei nº 6.015/73.

A ausência de registro da instituição e convenção de condomínio não inviabiliza a transmissão da unidade autônoma, pois tais atos têm por finalidade regular relações internas entre condôminos, conforme Súmula 260 do STJ e REsp nº 2.128.159/DF.

O dever de promover o registro da instituição de condomínio e averbação do “habite-se” recai primariamente sobre o incorporador, nos termos do art. 44 da Lei nº 4.591/64, não podendo ser imposto ao herdeiro como condição para registrar título translativo causa mortis.

Imposição de regularização do condomínio como requisito para o registro do inventário é medida excessivamente gravosa e sem amparo legal suficiente, não afetando a validade da matrícula individualizada.

Pedido de gratuidade da justiça deferido ante a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência e ausência de elementos que a infirmem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro da instituição e convenção de condomínio na matrícula-mãe não impede o registro de escritura de inventário de unidade autônoma já individualizada.

O registro de título translativo de unidade autônoma preserva os princípios da continuidade e especialidade objetiva quando a matrícula própria contém todos os elementos de identificação exigidos pela Lei nº 6.015/73.

A obrigação de promover a instituição e regularização do condomínio edilício recai sobre o incorporador, não podendo ser transferida a herdeiros como condição para registro de partilha.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/73, arts. 167, I, 17; 176; 237; Lei nº 4.591/64, art. 44.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 260; STJ, REsp nº 2.128.159/DF, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 30.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5030719-33.2024.8.08.0035

APELANTES:
GELIO AUGUSTO BARBOSA FREGAPANI, MARTA FREGAPANI, MÁRCIA SILVEIRA FREGAPANI e MARA FREGAPANI BARRETO

APELADA:
RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI (OFICIALA DO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DA 1ª ZONA DE VILA VELHA)

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Consoante o relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
GELIO AUGUSTO BARBOSA FREGAPANI, MARTA FREGAPANI, MÁRCIA SILVEIRA FREGAPANI e MARA FREGAPANI BARRETO
em face da r. sentença (id 14332280) proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Vila Velha, que julgou procedente a dúvida suscitada pela
OFICIALA DO CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DA 1ª ZONA DE VILA VELHA
, ora Apelada.

A controvérsia originou-se da negativa de registro de uma Escritura Pública de Inventário, Meação e Partilha do Espólio de Lea Maria Silveira Fregapani, referente, entre outros, ao apartamento nº 1.401 do Edifício Residencial Dayverson, objeto da matrícula nº 63.112. A Oficiala Registradora emitiu nota de exigência solicitando a apresentação, para registro, do Instrumento de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio do referido edifício, sob o fundamento de que na matrícula de origem (nº 56.242) constava apenas o registro da incorporação imobiliária.

Em sua petição de suscitação de dúvida (ID 14332262), a Apelada sustentou que a averbação da construção (habite-se) e o registro da instituição de condomínio são atos necessários para consolidar a situação jurídica do condomínio edilício, em respeito aos princípios da legalidade, continuidade e especialidade objetiva. Afirmou que, embora os interessados tenham apresentado a documentação para regularização em outro protocolo, pendente de resolução, o registro do inventário depene da prévia regularização do empreendimento.

A sentença recorrida, contudo, julgou a dúvida procedente, entendendo ser imprescindível o registro da instituição e convenção de condomínio para a averbação da escritura de inventário, a fim de preservar o princípio da continuidade e garantir a segurança jurídica. A magistrada, revendo posicionamento anterior, destacou que a Lei de Registros Públicos (art. 167, I, 17) prevê expressamente o registro das instituições e convenções de condomínio e que o art. 237 veda o registro que dependa de título anterior não registrado.

A questão central a ser dirimida por esta colenda Câmara consiste em verificar se a ausência do registro da Instituição e Convenção de Condomínio na matrícula do imóvel constitui óbice legal para o registro de Escritura Pública de Inventário, Meação e Partilha de uma unidade autônoma que possui matrícula individualizada.

Com a devida vênia ao entendimento esposado pelo juízo de primeiro grau, entendo que a r. sentença merece reforma.

Os princípios que norteiam o direito registral, como os da legalidade, continuidade e especialidade objetiva, são de suma importância para a segurança jurídica das transações imobiliárias.

O princípio da continuidade, em especial, previsto no art. 237 da Lei nº 6.015/73, exige que haja um encadeamento perfeito entre os atos de registro, de modo que cada titularidade derive da anterior.

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

No caso em tela, o imóvel objeto do inventário é o “Apartamento nº 1.401 (mil quatrocentos e um) Bloco A, com fração ideal de 0,003631, do Edifício RESIDENCIAL 'DAYVERSON”.

Este imóvel possui matrícula própria e individualizada, a de nº 63.112, aberta em 27 de setembro de 2001.

O título apresentado para registro é a Escritura Pública de Inventário, que visa transferir a propriedade da
de cujus
para seus herdeiros, mantendo, assim, a continuidade da cadeia dominial referente a essa unidade específica, requisito exigido pelo mencionado artigo 237 da Lei 6.015/73.

A exigência imposta pela Oficiala Registradora, e confirmada pela sentença, é de que se proceda, primeiramente, ao registro da Instituição e Convenção de Condomínio do Edifício Dayverson.

Tal exigência se fundamenta no fato de que a matrícula-mãe do empreendimento (nº 56.242) apenas reflete o registro da incorporação imobiliária.

Embora o registro da instituição e da convenção de condomínio seja um ato previsto em lei (art. 167, I, 17, da Lei 6.015/73) e fundamental para a completa regularização do condomínio edilício, sua ausência não pode impedir o registro de atos translativos de propriedade de uma unidade que já foi devidamente individualizada com a abertura de matrícula própria.

A finalidade da convenção de condomínio é, precipuamente, regular as relações internas entre os condôminos, estabelecendo seus direitos e deveres.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 260, já pacificou o entendimento de que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

A propósito, cito precedente do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ):

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULAS 7 e 260/STJ. APLICAÇÃO
. 1. Recurso especial no qual se objetiva o reconhecimento da obrigação de recolher contribuições associativas anteriores à edição da Lei n. 13.465/2017. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo associativo. 3. Os Temas 882 do STJ e 492 do STF se referem a associações regularmente constituídas, não se aplicando diretamente aos condomínios de fato. 4.
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, de acordo com a Súmula 260 do STJ
.
Recurso especial provido. (REsp n. 2.128.159/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025,
DJEN de 3/7/2025
.)

Se a convenção não registrada já produz efeitos entre as partes, a ausência de seu registro não pode ser um impeditivo absoluto para a transferência de titularidade de uma unidade autônoma.

Ademais, a Lei de Registros Públicos, em seu artigo 176, ao elencar os requisitos da matrícula, não inclui o registro prévio da convenção de condomínio como condição para a existência e validade da matrícula da unidade autônoma.

O imóvel em questão está perfeitamente identificado em sua matrícula individualizada, atendendo ao princípio da especialidade objetiva. O registro do inventário não criará uma nova situação jurídica para o condomínio, mas apenas atualizará a titularidade da unidade autônoma, respeitando o princípio da continuidade.

A obrigação de regularizar o empreendimento, com a averbação do “habite-se” e o registro da instituição de condomínio, recai primariamente sobre o incorporador, conforme o art. 44 da Lei nº 4.591/64.

Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Na omissão deste, a lei faculta a qualquer adquirente promover a regularização. Contudo, não é razoável impor a um herdeiro, como condição para registrar seu formal de partilha, o ônus de regularizar todo o empreendimento, uma tarefa que pode ser complexa, dispendiosa e depender da colaboração de todos os demais condôminos.

Conforme bem apontado pelos Apelantes, o próprio juízo
a quo
já havia decidido de forma contrária à exigência em casos similares, reconhecendo que a falta de registro da convenção não impede o registro da unidade autônoma.

A mudança de entendimento, embora possível, deve ser fundamentada em razões robustas que, no presente caso, não se sobrepõem à lógica de que a matrícula individualizada confere ao imóvel a autonomia necessária para ser objeto de negócios jurídicos, incluindo a transmissão
causa mortis
.

Portanto, a exigência da Oficiala mostra-se excessivamente gravosa e sem amparo legal suficiente para obstar o direito dos herdeiros de registrarem o título que lhes transfere a propriedade do bem.

No que tange ao pedido de gratuidade da justiça, verifico que a questão deve ser analisada com base na situação financeira dos Apelantes. O pedido foi formulado na impugnação e reiterado na apelação. Considerando a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência e a ausência de elementos nos autos que infirmem tal declaração, defiro o benefício, com efeitos para este recurso.

DO EXPOSTO
, conheço do recurso e a ele dou provimento para reformar a r. sentença e, por conseguinte, julgar improcedente a dúvida suscitada pela Oficiala do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, determinando que a Apelada proceda ao registro da Escritura Pública de Inventário, Meação e Partilha do Espólio de Lea Maria Silveira Fregapani na matrícula nº 63.112, afastando o óbice apresentado na nota de exigência.

Inverto o ônus da sucumbência.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.