Tribunal: TJES
Processo: 0020973-66.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INAPLICABILIDADE DO CDC EM CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/97. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES DA TAXA DE CORRETAGEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação rescisória cumulada com pedido de indenização por danos materiais, julgou extinta a pretensão de rescisão contratual e procedente, em parte, o pedido de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, condenando a construtora ao ressarcimento de R$ 3.248,81.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) analisar a rescisão contratual e a devolução de valores pagos à luz do contrato de financiamento com alienação fiduciária.

(ii) analisar a legalidade da cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Validade da cláusula de tolerância: A cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válida, conforme jurisprudência do STJ, não havendo nos autos comprovação de atraso além desse limite. A ausência de prova do atraso afasta a alegação de descumprimento contratual.

4. Aplicação da Lei nº 9.514/97: Em contratos com cláusula de alienação fiduciária, a resolução do contrato deve seguir o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor. O pedido de rescisão unilateral por iniciativa do comprador inadimplente não encontra amparo legal.

5. Comissão de corretagem: A cobrança de comissão de corretagem sem o devido destaque no contrato viola os requisitos de transparência previstos no Tema 938 do STJ.

IV. DISPOSITIVO

6. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020973-66.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

APELADO: BANCO DO BRASIL SA e outros

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INAPLICABILIDADE DO CDC EM CONTRATOS REGIDOS PELA LEI Nº 9.514/97. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES DA TAXA DE CORRETAGEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação rescisória cumulada com pedido de indenização por danos materiais, julgou extinta a pretensão de rescisão contratual e procedente, em parte, o pedido de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, condenando a construtora ao ressarcimento de R$ 3.248,81.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) analisar a rescisão contratual e a devolução de valores pagos à luz do contrato de financiamento com alienação fiduciária.

(ii) analisar a legalidade da cobrança de comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Validade da cláusula de tolerância: A cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válida, conforme jurisprudência do STJ, não havendo nos autos comprovação de atraso além desse limite. A ausência de prova do atraso afasta a alegação de descumprimento contratual.

4. Aplicação da Lei nº 9.514/97: Em contratos com cláusula de alienação fiduciária, a resolução do contrato deve seguir o procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor. O pedido de rescisão unilateral por iniciativa do comprador inadimplente não encontra amparo legal.

5. Comissão de corretagem: A cobrança de comissão de corretagem sem o devido destaque no contrato viola os requisitos de transparência previstos no Tema 938 do STJ.

IV. DISPOSITIVO

6. Recursos desprovidos.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de apelações cíveis na “ação rescisória c/c indenização por danos materiais", ajuizada por NAYARA QUEIROZ MENDES, em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e BANCO DO BRASIL S/A, na qual a primeira alega ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida com os Requeridos, e que foi compelida a pagar o valor de R$ 3.248,81 referente a despesas de corretagem, prática proibida pelo programa. Sustenta, ainda, que o imóvel foi entregue em atraso, o que lhe causou despesas com aluguéis não previstos, bem como foi impedida pelas Rés a rescindir o referido contrato. Ao fim, argumenta que foi negativada indevidamente pelo Banco Réu.

Pela sentença de fls. 372/374-v, a MMª. Juíza
a quo
, quanto ao pleito inicial de rescisão contratual e devolução do montante de R$23.112,70, julgou extinta a ação ao fundamento de ausência de interesse processual. Quanto aos demais pedidos autorais, a sentença vergastada os

julgou procedentes em parte para condenar a primeira requerida, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, ao ressarcimento do valor de R$3.248,81.

Irresignada, o NAYARA QUEIROZ MENDES, interpôs recurso de apelação (fls. 379/399), pugnando pela reforma da sentença, argumentando, em síntese, que (i) o Juízo
a quo
ignorou fatos relatados inicial, permitindo o locupletamento ilícito pelas empresas requeridas; (ii) o valor cobrado a título de corretagem lhe foi cobrado de forma indevida, pois é descabida no Programa Minha Casa Minha Vida, devendo, portanto, ser restituída em dobro.

Por seu turno, a Apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A interpôs recurso de apelação (fls. 401/405), pugnando pela reforma da sentença sob a alegação de que o valor de R$ 3.238,41 fora cobrado e recebido a título de entrada, não havendo relação com a taxa de corretagem alegada pela Autora, sendo legal a cobrança. portanto.

Contrarrazões de BANCO DO BRASIL S/A no id 9487203 pugnando pelo desprovimento dos recursos.

No id 9487204, NAYARA QUEIROZ MENDES apresentou contrarrazões ao Apelo da primeira ré, sustentando tese recursal pelo desprovimento do apelo.

Já no id 9487205, a Apelada MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela autora.

É, em
resumo
, o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0020973-66.2019.8.08.0048

APELANTE/APELADOS: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e NAYARA QUEIROZ MENDES

APELADO/APELANTES: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, BANCO DO BRASIL S/A e NAYARA QUEIROZ MENDES

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de apelações cíveis na “ação rescisória c/c indenização por danos materiais", ajuizada por NAYARA QUEIROZ MENDES, em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e BANCO DO BRASIL S/A, na qual a primeira alega ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida com os Requeridos, e que foi compelida a pagar o valor de R$ 3.248,81 referente a despesas de corretagem, prática proibida pelo programa. Sustenta, ainda, que o imóvel foi entregue em atraso, o que lhe causou despesas com aluguéis não previstos, bem como foi impedida pelas Rés a rescindir o referido contrato. Ao fim, argumenta que foi negativada indevidamente pelo Banco Réu.

Pela sentença de fls. 372/374-v, a MMª. Juíza
a quo
, quanto ao pleito inicial de rescisão contratual e devolução do montante de R$23.112,70, julgou extinta a ação ao fundamento de ausência de interesse processual. Quanto aos demais pedidos autorais, a sentença vergastada os

julgou procedentes em parte para condenar a primeira requerida, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, ao ressarcimento do valor de R$3.248,81.

Irresignada, o NAYARA QUEIROZ MENDES, interpôs recurso de apelação (fls. 379/399), pugnando pela reforma da sentença, argumentando, em síntese, que (i) o Juízo
a quo
ignorou fatos relatados inicial, permitindo o locupletamento ilícito pelas empresas requeridas; (ii) o valor cobrado a título de corretagem lhe foi cobrado de forma indevida, pois é descabida no Programa Minha Casa Minha Vida, devendo, portanto, ser restituída em dobro.

Por seu turno, a Apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A interpôs recurso de apelação (fls. 401/405), pugnando pela reforma da sentença sob a alegação de que o valor de R$ 3.238,41 fora cobrado e recebido a título de entrada, não havendo relação com a taxa de corretagem alegada pela Autora, sendo legal a cobrança. portanto.

Contrarrazões de BANCO DO BRASIL S/A no id 9487203 pugnando pelo desprovimento dos recursos.

No id 9487204, NAYARA QUEIROZ MENDES apresentou contrarrazões ao Apelo da primeira ré, sustentando tese recursal pelo desprovimento do apelo.

Já no id 9487205, a Apelada MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela autora.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal dos apelos, conheço dos recursos interpostos e passo a análise do mérito.

Pois bem.

DO APELO DE NAYARA QUEIROZ MENDES

Narra a requerente em sua exordial que em 05/01/2015 celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida com a primeira ré, com previsão de entrega para 30/04/2015.

Relata que pagou a quantia de R$3.248,81 como sinal, valor que, apesar de não ter sido lhe explicado, corresponde a despesas de corretagem, o que é vedado pelo programa habitacional. Destaca que o valor do imóvel (R$129.500,00) foi usado como base para essas despesas.

Alega, ainda, que o imóvel não foi entregue no prazo, obrigando-a a arcar com aluguel, o que comprometeu suas finanças, razão pela qual tentou rescindir o contrato, mas foi impedida pela construtora, além de ter sido surpreendida com a inclusão de seu nome no cadastro de proteção ao crédito em 12/05/2015 pelo Banco Apelado.

Nesta instância revisora, pretende a Apelante a reforma da sentença para que seja decretada a rescisão contratual realizada entre a autora e a MRV, bem como seja declarada a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor do Banco do Brasil, determinando que as recorridas restituam a recorrente no valor de R$23.112.70.

Analisando detidamente este caderno processual em cotejo às alegações autorais, não vislumbro a efetiva comprovação acerca do atraso na obra por parte da Autora, posto que sequer menciona a data de quando a unidade residencial lhe fora disponibilizada pela construtora ré.

Sobre este aspecto, a parte Autora se limita a suscitar que é abusiva a cláusula contratual que prevê a tolerância do prazo de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do bem ou o prazo de prorrogação na entrega da obra prevista (cláusula 5 do contrato).

Contudo, não assiste razão a Autora, pois, sobre este ponto, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que “
É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022).

Tendo em vista que a previsão de entrega das chaves em 30/04/2015, ainda que se considerasse os meses de abril, maio e junho de 2015 (recibos de aluguéis - fl. 43), estaria dentro do prazo de tolerância de 180 dias, cujo termo final seria 27/10/2015.

Deste modo, considerando que não há nos autos qualquer informação de quando o imóvel lhe foi entregue, não é possível aferir o efetivo atraso da obra suscitado pela Autora, ônus que lhe competia quanto ao fato constitutivo de seu direito, à luz do que dispõe o art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Ato contínuo, no que pertine a rescisão contratual, tem-se, na verdade, a hipótese de resilição unilateral por parte da autora, hipótese não comportada nos contratos com cláusula de alienação fiduciária.

Explico. Acerca do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária,
in casu
, aplica-se a Lei 9.514/1997 em detrimento ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, confira-se:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp 1.867.209/SP9, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

“[...] A controvérsia diz respeito ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda (ex vi da Súmula 543/STJ), de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária.

Essa polêmica recursal encontra jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o aludido conflito de lei se resolve pelo critério da especialidade, prevalecendo a garantia fiduciária, de modo que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei 9.514/1997.

[...]

No caso dos autos, o Tribunal de origem entendeu cabível a resilição do contrato, com a devolução das parcelas pagas, sendo de rigor, portanto, a reforma do acórdão recorrido para se julgar improcedentes os pedidos de resilição e restituição. [...].” (REsp 1823174/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado em 24/03/2021).

Ainda sobre o aludido tema, a Corte da Cidadania, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1095), firmou a seguinte tese:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/17, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”.

Depreende-se da tese acima que o STJ fixou três requisitos para aplicação da Lei nº 9.514/17, quais sejam, o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, o inadimplemento do devedor fiduciário e a sua adequada constituição em mora.

Como se vê às fls. 237/238, o “Contrato de Financiamento Imobiliário Nº 180.210.128” faz prova cabal de que foi devidamente registrado (Averbações 07/81.530 e 08/81.530), bem como demonstra o inadimplemento e a constituição em mora da Autora/Apelante (Averbação 09/81.530).

Na verdade, a inadimplência da parte autora é incontroverso nos autos, vez que sustentada na própria peça de ingresso (fl. 03), e corroborada pela manifestação da primeira requerida (fl. 144).

Também evidenciando o inadimplemento, observa-se da fl. 42 deste caderno processual que a inclusão do nome da Autora nos cadastros de proteção ao crédito em 12/05/2015 apresenta como débito o contrato nº 180.210.128, que é justamente o
“Instrumento Particular, com efeito de escritura pública, de venda compra e financiamento de imóvel de acordo com as normas do programa minha casa, minha vida. NR. 180.210.128”
, sobre o qual versa a demanda (fl. 30 e fls. 306/339).

Tem-se, portanto, que os débitos cobrados pelo Banco Apelado se referem ao Contrato de Financiamento do Imóvel pactuado com a Apelante, promitente compradora e, neste aspecto, a autora não fez prova em sua peça vestibular do adimplemento contratual.

Cumpre registrar que o Tribunal da Cidadania, quando do julgamento do REsp 1891498/SP (Tema 1095) sob a Relatoria do Ministro Marco Buzzi, definiu como a adequada constituição em mora as disposições exatas dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, veja-se breve excerto do julgado:

“[...] não há como prevalecer o ditame especial da Lei nº 9.514/97 quando inexistir inadimplemento do devedor ou, embora existente, não tenha o adquirente sido constituído em mora
nos exatos termos do procedimento especial estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97
”

Neste sentido, analisando cuidadosamente as informações registradas pelo Oficial do Registro Imobiliário na Averbação 09/81.530 (fl. 237/238) em cotejo à redação à época vigente dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, tenho que as disposições previstas nos referidos dispositivos para constituição em mora foram cumpridos.

Dessarte, o deslinde da controvérisa
sub examine
deverá ser balizado pelas previsões contidas na Lei nº 9.514/97, dada a especificidade do negócio jurídico que possui regras próprias, notadamente, quando se trata de desfazimento contratual, distinguindo-se das regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, afastando a incidência do verbete sumular 543 do STJ.

A propósito, confira-se o entendimento da jurisprudência pátria:

“APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA QUE REQUER RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS. LEI ESPECÍFICA. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Aos contratos de compra e venda de imóvel, compacto adjeto de alienação fiduciária aplica-se a lei específica, no caso a Lei nº. 9.514/97, que regulamenta de forma específica tais relações jurídicas, conforme jurisprudência do STJ. 2. Situação descrita nos autos que não se amolda ao enunciado nº. 543, da súmula do STJ, a justificar a desistência voluntária da compradora, com devolução de valores pagos, uma vez que o contrato firmado entre as partes não é uma promessa de compra e venda, mas um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº. 9.514/97. 3. Desistência voluntária da compradora que deve ser regido na forma da regulamentação específica, que, de forma pormenorizada, descreve a forma de proceder nos casos de inadimplência do mutuário. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/RJ. 0008668-12.2016.8.19.0028 – APELAÇÃO Des(a). JDS JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 30/03/2020 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CON­TRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - MÚTUO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROGRA­MA MINHA CASA MINHA VIDA - APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 - IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATE­RAL - NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PROCEDI­MENTO PREVISTO NA LEI EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR - ART. 51 E 53 DO CDC – INAPLICABILI­DADE. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos do SFH, porém, nos contratos de mútuo com alienação fiduciária, cabe ao mutuário efetivamente comprovar a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Tratando-se de contrato de mútuo com alienação fiduciária dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, é aplicável o disposto na Lei nº. 9.514/97, sendo incabível a rescisão unilateral pelo comprador em razão de desequilíbrio financeiro. Na hipótese de impossibilidade de arcar com as parcelas pactuadas e configurada a inadimplência, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97. O art. 53, do CDC visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas. Porém, na hipótese de mútuo com alienação fiduciária dentro da política do PMCMV, a retomada do imóvel se dará pelo credor fiduciário e não pela vendedora (construtora), não havendo então enriquecimento ilícito. (TJ/MG. Apelação Cível 1.0000.21.024147-7/001 5180266-55.2018.8.13.0024 (1). Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant. 16ª CÂMARA CÍVEL. Julgado em 28/04/2021).

Outrossim, infere-se dos autos que a posse do imóvel objeto da lide já foi consolidada pelo Banco Apelado, possuidor da unidade residencial à época do ajuizamento da ação (fl. 238) em razão da inadimplência da Apelante.

Assim sendo, não se aplica a rescisão de contratos de compromisso de compra e venda do art. 53 do CDC, porque ocorreu a compra e venda definitiva com pacto adjeto de alienação fiduciária, devidamente registrada na matrícula do imóvel, sendo aplicável a Lei 9.517/97 e, por corolário ao descabimento da rescisão na espécie, incabível a devolução de parcelas pagas do mútuo, eis que com a consolidação do imóvel pelo Banco Apelado, o procedimento se dará consoante disposição do art. 27 da Lei 9.514/97.

Este entendimento já foi adotado por este Sodalício, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO C/ DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). APLICAÇÃO DA LEI 9.504/1997. TEMA REPETITIVO 1095, STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. IMÓVEL JÁ RETOMADO PELO BANCO E LEVADO A LEILÃO. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PROVIDO 1. O contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária é regido pela Lei 9.514/1997, possuindo regras próprias, notadamente, quando se trata de desfazimento contratual, distinguindo-se das regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. 2. Sobre a questão, restou firmada tese jurídica no Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça que definiu a não prevalência do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. 3. No caso, não se mostra possível o acolhimento do pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com devolução de valores desembolsados, por ter sido pactuado com alienação fiduciária do bem, regido por lei específica, de modo que a inadimplência da parte autora ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. 4. Por outro lado, merece acolhida o pleito reconvencional para condenar o autor ao pagamento dos valores que não foram pagos à Construtora. 5. Recurso da construtora conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos autorais e procedente o pedido reconvencional. Prejudicado o recurso do autor. (TJES - Agravo de Instrumento nº 5009770-30.2023.8.08.0000; Relator: Ewerton Schwab Pinto Junior; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 11.12.2023)

Registre-se que a Apelante não pleiteou o desfazimento do negócio com apoio em qualquer dos vícios capazes de invalidar o negócio jurídico, mas com alegação de suposto atraso não evidenciado e com base em falta de condições financeiras para suportar o ônus assumido, faculdade que o Código de Defesa do Consumidor não lhe garante em se tratando de dívida fiduciária, que se submete a lei específica e posterior (Lei 9.514/97).

Por fim, no que pertine à restituição da alegada comissão de corretagem, a própria Requerida MRV em sua peça de defesa sustentou a possibilidade de cobrança da referida taxa.

De fato, quanto à comissão de corretagem, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema nº 938, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese acerca da
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (REsp n. 1.599.511/SP).

Não obstante, extrai-se do contrato firmado entre as partes, a inexistência de destaque do valor a ser cobrado sobre tal rubrica. Na verdade, percebe-se que o contrato constou expressamente que não há valor fixado a título de comissão e corretagem em razão da venda da unidade imobiliária a ser pago pela promitente compradora, contudo o montante de R$ 3.248,81, foi direcionado para esta finalidade.

Neste sentido, descabida a comissão de corretagem cobrada pela Apelada, pois a inexistência de informação clara e adequada sobre o valor da comissão de corretagem, no contrato firmado pelas partes, acarreta o reconhecimento da ilegitimidade da cobrança e enseja a determinação para a sua restituição.

Todavia, consoante entendimento consolidado pelo STJ,
“A repetição do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC somente é devida quando comprovada a má-fé do fornecedor; em não comprovada a má-fé, é devida a restituição simples”
(AgInt nos EDcl no REsp 1316734/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 19/05/2017).

Sendo a hipótese dos autos, reputo correto o entendimento alcançado pelo Juízo
a quo
a fim de manter a restituição simples do valor cobrado da Apelante.

Assim sendo, não merece amparo a tese recursal, consoante fundamentação supra.

Pelo exposto,
conheço
do recurso de apelação de NAYARA QUEIROZ MENDES
e

nego-lhe provimento.
Por corolário, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária de sucumbência à proporção de 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, observando-se a Apelante estar sob o pálio da assistência judiciária gratuita.

DO APELO DE
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

A Construtora Apelante se insurge contra a condenação de devolução da “comissão de corretagem” fixada na sentença, contudo, tal irresignação não merece prosperar.

Sobre o assunto, fundamentei a questão alhures que, por oportuno, retomo neste momento por se tratar da mesma questão. Extrai-se do contrato firmado entre as partes, a inexistência de destaque do valor a ser cobrado sobre tal rubrica. Na verdade, percebe-se que o contrato constou expressamente que não há valor fixado a título de comissão e corretagem em razão da venda da unidade imobiliária a ser pago pela promitente compradora, contudo o montante de R$ 3.248,81, foi direcionado para esta finalidade.

Neste sentido, descabida a comissão de corretagem cobrada pela Apelada, pois a inexistência de informação clara e adequada sobre o valor da comissão de corretagem, no contrato firmado pelas partes, acarreta o reconhecimento da ilegitimidade da cobrança e enseja a determinação para a sua restituição.

Assim, reputo correto o entendimento consignado pelo Juízo
a quo
no capítulo recorrido e, por oportuno, colaciono breve excerto das razões coligidas pela magistrada sentenciante,
in verbis:

O contrato particular de compra e venda acostado à fl. 16, dispõe:

“3) CLÁUSULA TERCEIRA: DO PREÇO

O valor da unidade habitacional é o estipulado no item 3.1 do Quadro Resumo. Os valores previstos nos itens 3.2 e 3.3 do Quadro Resumo, se houver, são devidos pelo (a) PROMITENTE COMPRADOR(A) a terceiros e, portanto, não são caracterizados como receita da PROMITENTE VENDEDORA.

Os valores previstos no item 3.2 do Quadro Resumo deverão ser suficientes para cobrir as despesas de transferência do imóvel. Entretanto trata-se de estimativa, não acarretando em responsabilidade para a PROMITENTE VENDEDORA.

Os valores previstos no item 3.3 do Quadro Resumo, se houver, são devidos ao corretor, pessoa física ou jurídica, que intermediou a venda da unidade, prestando todos os esclarecimentos ao(à) PROMITENTE COMPRADOR(A).”

Volvendo os olhos para a cláusula 3.3 do Quadro Resumo, observa-se que nenhum valor foi registrado para o item comissão de corretagem, contudo, restou incontroverso nos autos que a quantia cobrado como sinal, no montante de R$ 3.248,81, foi direcionada para esta finalidade.

Estando comprovado nos autos que houve o adimplemento total do valor do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda realizado com a MRV, através de recursos próprios, FGTS e financiamento bancário (fl. 308), é devida a restituição do montante acima indicado.”

Pelo exposto,
conheço
do recurso de apelação de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

e

nego-lhe provimento.
Por corolário, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária de sucumbência à proporção de 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Voto com o relator.