Tribunal: TJES
Processo: 0002713-09.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA-E DESDE OS DESEMBOLSOS. JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações e outra contra sentença que, em ação ordinária movida por Clebis Alves da Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e condenar as rés à restituição de 90% do valor pago, corrigido pelo INCC desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) existência de cerceamento de defesa por indeferimento de prova oral; (ii) possibilidade de majoração do percentual de retenção em favor da vendedora diante da rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iii) definição do índice de correção monetária e da taxa de juros de mora aplicáveis à restituição; e (iv) reconhecimento de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Inexiste cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se dá com base em prova documental suficiente e em fato incontroverso – no caso, a iniciativa de distrato partiu do comprador e não há controvérsia quanto à rescisão contratual.

Em casos de distrato motivado por culpa exclusiva do promitente comprador, a jurisprudência do STJ admite a retenção de 25% dos valores pagos a título de compensação pelos custos administrativos do empreendimento e como forma de desestimular a inadimplência contratual, salvo circunstâncias excepcionais não verificadas nos autos.

A correção monetária das parcelas devidas deve incidir a partir de cada desembolso, pelo IPCA-E, nos termos do art. 389 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, vedada sua cumulação com correção monetária por se tratar de índice que já a engloba.

Reconhecida a sucumbência recíproca, é devida a divisão proporcional das custas e honorários advocatícios, conforme art. 86 do CPC, impondo-se a condenação de cada parte ao pagamento de honorários ao patrono da parte adversa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso, pelo IPCA-E, conforme previsto no art. 389 do CC, com redação da Lei nº 14.905/2024.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice de correção.

Configurada a sucumbência recíproca, as custas e os honorários devem ser rateados proporcionalmente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 413 e 1.336; CPC, arts. 86 e 1.022; Lei nº 6.899/81, art. 1º, §2º; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, EAREsp nº 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 03.04.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 1.811.206/RJ, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.05.2023; TJES, Ap. Cív. nº 0000458-19.2018.8.08.0024, rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 13.06.2025.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002713-09.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros

APELADO: CLEBIS ALVES DA SILVA

RELATOR:
DES.
FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA-E DESDE OS DESEMBOLSOS. JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações e outra contra sentença que, em ação ordinária movida por Clebis Alves da Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato de compra e venda de imóvel e condenar as rés à restituição de 90% do valor pago, corrigido pelo INCC desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) existência de cerceamento de defesa por indeferimento de prova oral; (ii) possibilidade de majoração do percentual de retenção em favor da vendedora diante da rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iii) definição do índice de correção monetária e da taxa de juros de mora aplicáveis à restituição; e (iv) reconhecimento de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Inexiste cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se dá com base em prova documental suficiente e em fato incontroverso – no caso, a iniciativa de distrato partiu do comprador e não há controvérsia quanto à rescisão contratual.

Em casos de distrato motivado por culpa exclusiva do promitente comprador, a jurisprudência do STJ admite a retenção de 25% dos valores pagos a título de compensação pelos custos administrativos do empreendimento e como forma de desestimular a inadimplência contratual, salvo circunstâncias excepcionais não verificadas nos autos.

A correção monetária das parcelas devidas deve incidir a partir de cada desembolso, pelo IPCA-E, nos termos do art. 389 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, vedada sua cumulação com correção monetária por se tratar de índice que já a engloba.

Reconhecida a sucumbência recíproca, é devida a divisão proporcional das custas e honorários advocatícios, conforme art. 86 do CPC, impondo-se a condenação de cada parte ao pagamento de honorários ao patrono da parte adversa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos.

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve incidir desde cada desembolso, pelo IPCA-E, conforme previsto no art. 389 do CC, com redação da Lei nº 14.905/2024.

Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice de correção.

Configurada a sucumbência recíproca, as custas e os honorários devem ser rateados proporcionalmente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389, 413 e 1.336; CPC, arts. 86 e 1.022; Lei nº 6.899/81, art. 1º, §2º; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, EAREsp nº 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 03.04.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 1.811.206/RJ, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.05.2023; TJES, Ap. Cív. nº 0000458-19.2018.8.08.0024, rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 13.06.2025.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0002713-09.2017.8.08.0048

APELANTE
S
:
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES E OUTRA

APELADO
:
CLEBIS ALVES DA SILVA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por Lorenge S.A. Participações e outra

em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, nos autos da ação ordinária ajuizada por Clebis Alves da Silva, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas a restituir 90% (noventa por cento) do valor pago pelo consumidor, com correção monetária pelo INCC a contar do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Em suas razões id. 14278646 sustentam as apelantes, inicialmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, porquanto necessária a produção da prova oral para demonstrar a inexistência de ato ilícito.

No mérito, pleiteiam a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores, na esteira do entendimento pacificado pelo STJ.

E mais: a correção monetária sobre a importância deverá incidir a partir do ajuizamento da ação, consoante previsão legal (art. 1º, §2º, da lei 6.899/81), pelo IPCA, devendo o Tribunal, também, estabelecer o índice dos juros moratórios aplicável.

Por fim, necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Inicialmente, quanto à arguida nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tal não se sustenta.
Afinal, incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel operou-se por culpa exclusiva do promitente comprador, de modo que inócua a produção probatória sobre a matéria, sendo possível o julgamento antecipado da lide.

Dito isso, verifico que o instrumento contratual foi assinado na data de 06/12/2012, sendo pleiteada a rescisão ante a impossibilidade de o adquirente arcar com o ônus financeiro da avença.

De início, reputo correto o capítulo sentencial que apontou a nulidade da cláusula de nº 73, porquanto os descontos incidentes sobre as parcelas adimplidas colocam o consumidor em manifesta desvantagem.

Por sua vez, acerca da importância a ser restituída, embora o juízo
a quo
tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo assistir razão às apelantes quando pleiteiam a sua majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para
o
desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”
.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos recente julgado da
Segunda Seção
sobre o tema:

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão que reduziu o percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel de 20% para 10%, em razão de desistência imotivada do comprador, considerando que a rescisão ocorrera antes da finalização da construção, permitindo à construtora renegociar o imóvel sem prejuízos significativos. II. RAZÕES DE DECIDIR

2. A retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito.

3. No caso, o percentual a ser observado será de 20%, e não de 25%, em razão da estipulação contratual nesse sentido. III. DISPOSITIVO

4. Recurso provido para se fixar em 20% a retenção sobre os valores pagos pela parte embargada.

Tese de julgamento para o caso concreto: "1. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada circunstâncias particulares devidamente esclarecidas pelo julgador.

3. Caso o contrato firmado entre as partes estabeleça um percentual menor, ele deve ser respeitado".

Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6//8/2019.

(EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025).

Assim, merece reforma a sentença no ponto, não restando demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento aqui adotado.

Tal como consignado na sentença, a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso, na esteira do entendimento do já citado Tribunal Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO, INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR
. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E O ENTENDIMENTO DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do Recurso Especial. Reconsideração da V. decisão da Presidência desta Corte Superior. 2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, à míngua de qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material no aresto recorrido, não se vislumbra ofensa ao artigo 1.022 do CPC. 3.
Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual destinado à indenização da sociedade empresária vendedora, o qual, em regra, deve observar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes
, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 4.
Para efeitos de restituição, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso. Precedentes
. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 1.811.206; Proc. 2020/0340771-5; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 25/05/2023)

Assiste-lhes razão, contudo, com relação ao índice adotado, devendo ser utilizado o IPCA-E, conforme previsão do art. 389 do Código Civil, alterado pela Lei nº 14.905/2024.

Por seu turno, os juros de mora – a partir do trânsito em julgado – incidirão pela taxa SELIC, vedada a sua cumulação com a correção monetária, sob pena de
bis in idem.

Deste órgão fracionário colhe-se o seguinte
decisum
:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. - A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, em percentual que pode variar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, em especial os prejuízos comprovadamente suportados pelo vendedor (STJ, REsp 1.224.921/PR; AgInt no AREsp 1.255.233/SP). 2. - Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, ausente cláusula penal expressa e circunstâncias excepcionais, é razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ (REsp 1.863.007/SP; AgInt no AREsp 2.598.872/ES).
3. - A cláusula que determina a restituição das parcelas pagas apenas ao final da obra ou de forma parcelada é abusiva,
devendo a restituição ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543/STJ e do Tema Repetitivo 577 (REsp 1.300.418/SC), com incidência de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento, acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (REsp 1.741.911/DF).
5. - Se a rescisão contratual decorre de iniciativa do comprador que não teve condição de pagar as parcelas do financiamento contratado e inexistindo prova de conduta abusiva por parte das vendedoras, não há que se falar em danos morais em favor de quem foi o culpado pela rescisão contratual (TJ-MT, Ap. Cív. 10220114820228110003; TJ-MG, AC 10452140034284001). 6. - Pelo mesmo fundamento, ocorrendo rescisão contratual por culpa do devedor, não se pode falar em direito de repetição de indébito de forma simples ou em dobro, mas somente direito de devolução parcial dos valores de forma simples. 7. - Reconhecida a sucumbência recíproca, é devida a divisão proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC. 8. - Recurso de Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda. provido parcialmente. (TJES. Apelação Cível nº 0000458-19.2018.8.08.0024. Relator Desembargador Fabio Clem de Oliveira. Data do julgamento 13/06/2025).

Por fim, considerando o acolhimento do pedido de devolução dos valores e a rejeição dos danos morais, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, ficando as partes responsáveis pelo pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada.

Condeno o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais na importância equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ao passo que as
apelantes ficam condenadas ao pagamento da verba equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

De conseguinte,
DOU PARCIAL

P
ROVIMENTO

ao recurso para: majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado; alterar os índices incidentes sobre os consectários legais da condenação; reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)