Tribunal: TJES
Processo: 5018912-24.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEXANDRE PUPPIM
Órgão julgador: ALEXANDRE PUPPIM
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA. PANDEMIA DE COVID-19. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por LTC Empreendimentos Imobiliários Ltda. e SPE Linhares III Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão interlocutória proferida em primeiro grau que, em caráter liminar, substituiu o índice de correção monetária contratualmente pactuado (IGP-M) pelo IPCA, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com o Agravado Elton Monteiro Loureiro, sob fundamento de onerosidade excessiva decorrente da elevação do índice em razão da pandemia de Covid-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente cabível, em sede de tutela de urgência, a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA em contrato de promessa de compra e venda, diante de alegação de desequilíbrio contratual em decorrência dos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A revisão judicial de contratos é medida excepcional, admissível apenas quando demonstrada alteração substancial da base econômica do negócio jurídico, nos termos dos arts. 317, 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil.

2. A mera elevação do IGP-M, ainda que impulsionada por eventos extraordinários como a pandemia, não configura, por si só, onerosidade excessiva ou quebra da base objetiva do contrato, especialmente quando ausente prova robusta de desproporção duradoura entre as prestações contratuais.

3. O risco de variação do índice de correção monetária integra a álea normal dos contratos de trato sucessivo, sendo ilegítima a intervenção judicial baseada apenas em variações conjunturais de mercado.

4. O entendimento consolidado no Tribunal de Justiça do Espírito Santo e em precedentes similares afasta a possibilidade de revisão com base genérica nos efeitos da pandemia, exigindo prova concreta e específica da alegada desproporção econômica.

5. A substituição do índice apenas quando desfavorável a uma das partes viola o princípio da boa-fé objetiva e cria um desequilíbrio reverso, afastando-se da finalidade da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A elevação temporária do IGP-M durante a pandemia de Covid-19 não justifica, por si só, a substituição do índice de correção monetária pactuado, ausente prova concreta de onerosidade excessiva.

A revisão judicial de cláusulas contratuais demanda demonstração específica de alteração duradoura da base econômica do negócio, nos termos dos arts. 317, 421, parágrafo único, e 478 do Código Civil.

A intervenção judicial na autonomia privada contratual deve observar o caráter excepcional da medida e não pode se fundar em variações normais de mercado inerentes ao risco do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 317, 421, parágrafo único, 421-A e 478; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5000694-23.2022.8.08.0030, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 29.05.2025; TJES, Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 19.09.2024; TJES, Agravos de Instrumento nºs 5011971-29.2022.8.08.0000, 5009104-29.2023.8.08.0000, 5004057-45.2021.8.08.0000, 5012936-70.2023.8.08.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018912-24.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

AGRAVADO: ELTON MONTEIRO LOUREIRO

RELATOR(A):
DES. ALEXANDRE PUPPIM

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA. PANDEMIA DE COVID-19. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por LTC Empreendimentos Imobiliários Ltda. e SPE Linhares III Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão interlocutória proferida em primeiro grau que, em caráter liminar, substituiu o índice de correção monetária contratualmente pactuado (IGP-M) pelo IPCA, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com o Agravado Elton Monteiro Loureiro, sob fundamento de onerosidade excessiva decorrente da elevação do índice em razão da pandemia de Covid-19.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente cabível, em sede de tutela de urgência, a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA em contrato de promessa de compra e venda, diante de alegação de desequilíbrio contratual em decorrência dos efeitos econômicos da pandemia de Covid-19.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A revisão judicial de contratos é medida excepcional, admissível apenas quando demonstrada alteração substancial da base econômica do negócio jurídico, nos termos dos arts. 317, 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil.

2. A mera elevação do IGP-M, ainda que impulsionada por eventos extraordinários como a pandemia, não configura, por si só, onerosidade excessiva ou quebra da base objetiva do contrato, especialmente quando ausente prova robusta de desproporção duradoura entre as prestações contratuais.

3. O risco de variação do índice de correção monetária integra a álea normal dos contratos de trato sucessivo, sendo ilegítima a intervenção judicial baseada apenas em variações conjunturais de mercado.

4. O entendimento consolidado no Tribunal de Justiça do Espírito Santo e em precedentes similares afasta a possibilidade de revisão com base genérica nos efeitos da pandemia, exigindo prova concreta e específica da alegada desproporção econômica.

5. A substituição do índice apenas quando desfavorável a uma das partes viola o princípio da boa-fé objetiva e cria um desequilíbrio reverso, afastando-se da finalidade da função social do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A elevação temporária do IGP-M durante a pandemia de Covid-19 não justifica, por si só, a substituição do índice de correção monetária pactuado, ausente prova concreta de onerosidade excessiva.

A revisão judicial de cláusulas contratuais demanda demonstração específica de alteração duradoura da base econômica do negócio, nos termos dos arts. 317, 421, parágrafo único, e 478 do Código Civil.

A intervenção judicial na autonomia privada contratual deve observar o caráter excepcional da medida e não pode se fundar em variações normais de mercado inerentes ao risco do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 317, 421, parágrafo único, 421-A e 478; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 5000694-23.2022.8.08.0030, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 29.05.2025; TJES, Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 19.09.2024; TJES, Agravos de Instrumento nºs 5011971-29.2022.8.08.0000, 5009104-29.2023.8.08.0000, 5004057-45.2021.8.08.0000, 5012936-70.2023.8.08.0000.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5018912-24.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO: ELTON MONTEIRO LOUREIRO

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATÓRIO

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES nos autos da “Ação Revisional” nº 5011180-67.2022.8.08.0030, movida por ELTON MONTEIRO LOUREIRO, ora Agravado, deferindo parcialmente a tutela de urgência para determinar que as Agravantes procedam ao recálculo das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel, substituindo o índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA.

Em suas razões recursais, as Agravantes sustentam (i) a legalidade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de reajuste, afirmando ser prática comum e lícita no mercado imobiliário e de conhecimento do Agravado desde a celebração do pacto; (ii) a impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que o contrato objeto da lide já foi integralmente quitado há mais de um ano, o que extinguiria o vínculo jurídico entre as partes; (iii) a inexistência de onerosidade excessiva, defendendo que a variação do IGP-M é um risco inerente ao negócio e que, no cenário atual, o índice se encontra em patamar negativo, sendo a sua aplicação menos vantajosa para as próprias Agravantes do que o IPCA.

Defendem, assim, a necessidade de manutenção do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Subsidiariamente, caso se entenda pela alteração, requerem que seja aplicada a média entre o IGP-M e o IPCA, e somente para o ano de 2021.

Pugnam, ao final, pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, restabelecendo a validade do reajuste contratualmente previsto.

Apesar de intimado, o Agravado não apresentou contrarrazões.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 12 de junho de 2025.

DES. ALEXANDRE PUPPIM

RELATOR

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5018912-24.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: LTC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SPE LINHARES III EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADO: ELTON MONTEIRO LOUREIRO

RELATOR: DES. ALEXANDRE PUPPIM

VOTO

A controvérsia ora posta sob julgamento cinge-se em analisar o acerto ou desacerto da decisão de primeiro grau que, em caráter liminar, determinou a substituição do índice de correção monetária (IGP-M) previsto em contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo IPCA.

Pois bem.

A decisão agravada fundamentou-se na teoria da quebra da base objetiva do negócio jurídico, considerando que a alta do IGP-M, impulsionada pelos efeitos da pandemia de Covid-19, teria gerado desequilíbrio excessivo na relação contratual, onerando demasiadamente o consumidor.

Contudo, e sem maiores delongas, a decisão recorrida merece reforma.

A revisão judicial de contratos é medida excepcional, justificada apenas em situações extraordinárias que alterem substancialmente a base econômica do negócio, tornando a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em detrimento de um enriquecimento sem causa da outra.

Conforme dispõe o próprio Código Civil, a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, mas a revisão contratual por fatos supervenientes deve observar o caráter excepcional da intervenção (arts. 421, parágrafo único, e 421-A).

A simples alegação de que a pandemia de Covid-19 provocou uma alta temporária no indicador não é, por si só, suficiente para justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade dos contratantes.

Nesse sentido, é de se salientar que entendem a doutrina e a jurisprudência que variações nas prestações pactuadas em razão da progressão da inflação são normais e se inserem no risco contratual assumido pelas partes.

Por essa razão, a referida tese autoral não encontra respaldo na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, que, ao se deparar com situações análogas, tem se pronunciado expressa e especificamente pela inexistência de onerosidade excessiva em decorrência do acumulado do IPC-M no período de 2020/2021, como se vê, exemplificativamente, em recente julgado com notável similitude fática e jurídica, já se posicionou pela manutenção do índice pactuado. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE – JUIZ DESTINATÁRIO DA PROVA (ART. 370, P. ÚNICO, E 355, I, CPC) – VÍCIO NÃO CONFIGURADO – JULGAMENTO EXTRA PETITA – ALEGAÇÃO AFASTADA – MENÇÃO À VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA COMO REFORÇO ARGUMENTATIVO – POSSIBILIDADE DE DECOTE SEM ALTERAÇÃO DO RESULTADO – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M PACTUADO – PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA – PANDEMIA COVID-19 – EFEITOS GENERALIZADOS – NECESSIDADE DE PROVA DA ALTERAÇÃO DA BASE OBJETIVA E DA DESPROPORÇÃO MANIFESTA E DURADOURA – VARIAÇÃO TEMPORÁRIA DO ÍNDICE – RISCO INERENTE AO CONTRATO DE LONGO PRAZO – EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO (ARTS. 317, 478, 421, P. ÚNICO, 421-A, CC) – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR – VALIDADE – REQUISITOS DO STJ (TEMA 938 - RESP 1.599.511/SP) ATENDIDOS – INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTAQUE NO CONTRATO – COBRANÇA LEGÍTIMA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO 1. O julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC) não configura cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos já constantes dos autos para a formação de seu convencimento, dispensando a produção de outras provas. 2. A menção na sentença a fato não arguido especificamente pela defesa (valorização imobiliária), quando utilizada como mero reforço argumentativo e não como fundamento principal, e sendo possível seu decote sem alteração substancial da decisão, não configura julgamento extra petita. 3. A revisão judicial de cláusula contratual que estabelece índice de correção monetária (IGP-M) é medida excepcional (arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC), exigindo demonstração cabal dos requisitos da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC), como evento extraordinário, imprevisível, que gere onerosidade excessiva para uma parte e extrema vantagem para outra, alterando a base econômica do negócio. 4. A variação acentuada, porém temporária, do índice IGP-M durante a pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza sua substituição pelo IPCA, mormente em contrato de trato sucessivo, onde a análise deve considerar a integralidade da relação e a álea (risco) natural de flutuações do índice livremente pactuado. Precedente TJES. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que cumprido o dever de informação prévia do preço total com destaque do valor da comissão (STJ, Tema 938). Constatado o cumprimento de tal dever no contrato, a cobrança é legítima. 6. Recurso conhecido e desprovido.

(TJES - Apelação Cível nº 5000694-23.2022.8.08.0030; Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Data: 29.05.2025)

E, ainda:

APELAÇÃO CÍVEL – IMPUGNAÇÃO A ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – REJEITADA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL CONTRATUAL – PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M – PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA – DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – REDIMENSIONADOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

(...)

2. A mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, nesse caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos. Em outras palavras, a intervenção judicial é inapropriada apenas com base na volatilidade do mercado, que é previsível, uma vez que as partes acordaram o índice de correção monetária justamente para corrigir as flutuações do valor da moeda em um período determinado. 3. Conquanto o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, de forma que não vislumbro onerosidade excessiva capaz de justificar a intervenção do Poder Judiciário na autonomia da vontade das partes (art. 421 do CC), que acordaram o índice de correção monetária que julgaram pertinentes para atualizar monetariamente a obrigação. E mais, convém ressaltar que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária apelante, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços. 4. Conforme estabelecido no artigo 478 do Código Civil, são necessários os seguintes requisitos cumulativos para caracterizar a onerosidade excessiva: I) existência de um contrato de execução continuada; II) ocorrência de um acontecimento extraordinário e imprevisível que cause onerosidade excessiva; III) vantagem extremamente desproporcional em relação à outra parte. 5. Embora os primeiros dois requisitos tenham sido atendidos, não se evidencia a comprovação de uma desvantagem significativa de uma das partes em relação à outra. Isto porque, o aumento, por si só, não é suficiente para justificar a revisão contratual pretendida, quando não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato. Sem esta prova inequívoca, não se pode falar em onerosidade excessiva de uma parte em relação à outra. 6. Recurso conhecido e provido. Improcedência da pretensão autoral. Redimensionados os ônus sucumbenciais.”

(TJES - Apelação Cível nº 5003943-88.2021.8.08.0006; Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 19.09.2024)

Em igual sentido, colhem-se os entendimentos manifestados em uníssono por todas as Câmaras Cíveis deste Egrégio Tribunal de Justiça no julgamento dos agravos de instrumento n. 5011971-29.2022.8.08.0000, Desª. Marianne Judice de Mattos, 5009104-29.2023.8.08.0000, Des. Samuel Meira Brasil, 5004057-45.2021.8.08.0000, Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, 5012936-70.2023.8.08.0000, Desª. Eliana Junqueira Munhos Ferreira.

Portanto, como bem delineado nos julgados acima referenciados, a flutuação de um índice econômico é um risco inerente a contratos de trato sucessivo.

O Agravado, ao celebrar o contrato, assumiu o risco de variações do IGP-M, que poderiam, inclusive, ser-lhe favoráveis, como demonstram as Agravantes ao apontar que o índice acumulado em período recente se encontrava negativo.

Permitir a substituição do índice apenas no período em que se mostrou desfavorável ao consumidor, sem uma análise da integralidade do contrato e da efetiva e duradoura alteração da sua base econômica, seria violar a boa-fé objetiva e criar uma situação de desequilíbrio reverso, blindando uma das partes contra os riscos do negócio que livremente celebrou.

A decisão agravada baseia-se na premissa geral dos efeitos da pandemia, mas a jurisprudência qualificada, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, exige que a revisão não seja uma consequência automática, demandando análise concreta da situação das partes.

Dessa forma, ausente a robusta demonstração da probabilidade do direito do Agravado, requisito essencial do art. 300 do CPC.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento para reformar a decisão recorrida e indeferir o pedido de tutela de urgência formulado pelo Agravado.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso.