Tribunal: TJES
Processo: 5000285-50.2017.8.08.0021
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão julgador: IDELSON SANTOS RODRIGUES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 1ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-08-29

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000285-50.2017.8.08.0021
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO VILLAGE DOS PASSAROS
RECORRIDO: LUIZ EDUARDO DE OLIVEIRA LEAL
RELATOR(A):
IDELSON SANTOS RODRIGUES

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 1ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5000285-50.2017.8.08.0021

RECTE.: CONDOMINIO VILLAGE DOS PASSAROS

RECDO.: LUIZ EDUARDO DE OLIVEIRA LEAL

RELATOR: O SR. JUIZ DE DIREITO IDELSON SANTOS RODRIGUES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE ACOLHEU EMBARGOS À EXECUÇÃO E EXTINGUIU O FEITO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. CIÊNCIA DO EXEQUENTE. RECURSO INOMINADO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

R E L A T Ó R I O

Relatório dispensado nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95.

Recurso Inominado Id. 14048450. Não houve apresentação de contrarrazões, apesar de o recorrido estar assistido por advogado, consoante Id. 14048455.

VOTO

Inicialmente, conheço do Recurso Inominado interposto (Id. 14048450), eis que ele preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, motivo pelo qual o recebo em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n.º 9.099/1995. Também concedo à parte autora os benefícios da Justiça Gratuita, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95 C/C art. 98 do Código de Processo Civil (CPC).

O presente Recurso Inominado tem como objetivo a reforma da decisão objurgada (Id. 14048445), em que o juízo
a quo
julgou nos seguintes termos: “Ante ao exposto, JULGO EXTINTO o processo, de ofício, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC.”

Trata-se de execução de título extrajudicial no qual o condomínio exequente, ora recorrente, requereu o pagamento das taxas condominiais dos meses de referência de setembro a dezembro de 2012; fevereiro, março, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2013, fevereiro de 2014 e abril de 2016, o que perfaz 16 meses não adimplidos, no total de R$ 11.319,48.

Em suma, o juízo de origem acolheu as alegações do executado em embargos à execução, pois o executado comprovou que não reside no imóvel desde 1996 e que o condomínio exequente tem ciência disso.

O Recorrente/exequente em suas razões recursais pleiteia a reforma da r. sentença, alegando que a intempestividade dos embargos à execução, por terem sido opostos sem a devida garantia do juízo, conforme preceitua o Enunciado 117 do FONAJE, bem como antes da realização de penhora. No mérito, defende a legitimidade passiva do recorrido, argumentando que este ainda consta como proprietário na matrícula do imóvel, sendo a obrigação de natureza
propter rem
.

Quanto à questão de intempestividade dos embargos à execução, embora a garantia do juízo seja, de fato, um pressuposto para a oposição de embargos, o juízo de origem agiu corretamente ao conhecer da petição, uma vez que a ilegitimidade passiva constitui matéria de ordem pública, passível de reconhecimento a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício, e que impede o regular prosseguimento do feito.

Após compulsar detidamente os autos, verifica-se que a controvérsia central consiste em definir a legitimidade do executado para responder pelos débitos condominiais. Assim, considera-se que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel, pois a despesa proveniente da taxa de condomínio constitui obrigação
propter rem
, porquanto se trata de direito real.

No entanto, conforme acertadamente apontado pela sentença, foi juntada aos autos Escritura Pública de Compra e Venda que comprova que o imóvel gerador do débito foi alienado pelo executado em 02/05/1996 à empresa José Luiz Serviços Gráficos Ltda.

Ademais, os próprios boletos de cobrança (Id. 14047997 e seguintes) juntados pelo exequente foram emitidos em nome da empresa adquirente, José Luiz Serviços Gráficos Ltda, o que demonstra a ciência inequívoca do condomínio sobre a alteração da titularidade do bem, afastando a alegação de que a responsabilidade permaneceria com o antigo proprietário pela ausência de averbação na matrícula do imóvel.

Conforme firmado no Tema Repetitivo 886 do STJ, "(...)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii)
o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
".

Colaciono julgado:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NATUREZA PROPTER REM - AÇÃO DE USUCAPIÃO - IMISSÃO NA POSSE PELO POSSUIDOR - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - TEMA REPETITIVO 886 DO STJ - TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE AO POSSUIDOR - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - ART. 485, VI, DO CPC. - As taxas condominiais têm natureza "propter rem", vinculando-se ao imóvel e, em regra, sendo de responsabilidade do proprietário inscrito no cartório de imóveis -
No entanto, conforme está firmada no Tema Repetitivo 886 do STJ, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode ser atribuída ao possuidor, mesmo sem o registro formal da propriedade, desde que comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a posse exercida - Na hipótese, os possuidores das unidades condominiais exercem a posse e ajuizaram a ação de usucapião, com plena ciência do condomínio sobre tal fato, devendo ser reconhecida a responsabilidade daqueles pelo pagamento das taxas condominiais.
(TJ-MG - Apelação Cível: 51053109720208130024, Relator.: Des .(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 13/11/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/11/2024) (grifo nosso)

Desse modo, resta patente a ilegitimidade passiva do executado para figurar na presente execução,
razão pela qual mantenho a sentença que acolheu os embargos à execução do executado e extinguiu o feito por ilegitimidade passiva.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto, mas lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença por seus próprios fundamentos.

CONDENO
a recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que se fixa em 10% do valor da execução, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)