Tribunal: TJES
Processo: 5001840-24.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SEGURO-GARANTIA JUDICIAL. EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco Votorantim S.A. contra decisão que indeferiu pedido de efeito suspensivo aos embargos à execução ajuizados em face de ação de cobrança de cotas condominiais promovida pelo Condomínio Residencial Sintra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há duas questões em discussão:
(I) verificar se o agravante é parte legítima para responder pelos débitos condominiais posteriores à arrematação extrajudicial do imóvel;
(II) aferir a presença dos requisitos legais para a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A responsabilidade por encargos condominiais posteriores à arrematação incide sobre quem detém a posse direta do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
4. A ausência de imissão na posse por parte do agravante, aliada à ciência do condomínio sobre a arrematação, afasta sua legitimidade passiva para cobrança dos débitos.
5. A execução encontra-se integralmente garantida por apólice de seguro-garantia judicial, conforme art. 835, § 2º, do CPC, afastando o risco de dano irreparável.
6. Preenchidos os requisitos legais do art. 919, § 1º, do CPC, é cabível a concessão do efeito suspensivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade por débitos condominiais incide sobre o possuidor direto do imóvel, não recaindo sobre o credor fiduciário não imitido na posse.

É admissível o efeito suspensivo aos embargos à execução quando a execução está garantida por seguro-garantia judicial e demonstrados os requisitos da tutela provisória.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001840-24.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO VOTORANTIM S.A.

AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL SINTRA

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SEGURO-GARANTIA JUDICIAL. EFEITO SUSPENSIVO CONCEDIDO.
RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco Votorantim S.A. contra decisão que indeferiu pedido de efeito suspensivo aos embargos à execução ajuizados em face de ação de cobrança de cotas condominiais promovida pelo Condomínio Residencial Sintra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. Há duas questões em discussão:
(I) verificar se o agravante é parte legítima para responder pelos débitos condominiais posteriores à arrematação extrajudicial do imóvel;
(II) aferir a presença dos requisitos legais para a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. A responsabilidade por encargos condominiais posteriores à arrematação incide sobre quem detém a posse direta do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
4. A ausência de imissão na posse por parte do agravante, aliada à ciência do condomínio sobre a arrematação, afasta sua legitimidade passiva para cobrança dos débitos.
5. A execução encontra-se integralmente garantida por apólice de seguro-garantia judicial, conforme art. 835, § 2º, do CPC, afastando o risco de dano irreparável.
6. Preenchidos os requisitos legais do art. 919, § 1º, do CPC, é cabível a concessão do efeito suspensivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

7. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A responsabilidade por débitos condominiais incide sobre o possuidor direto do imóvel, não recaindo sobre o credor fiduciário não imitido na posse.

É admissível o efeito suspensivo aos embargos à execução quando a execução está garantida por seguro-garantia judicial e demonstrados os requisitos da tutela provisória.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5001840-24.2024.8.08.0000.

AGRAVANTE: BANCO VOTORANTIM S. A.

AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SINTRA.

RELATOR: DES. SUBST. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA.

VOTO

BANCO VOTORANTIM S. A.
interpôs agravo de instrumento em razão da respeitável decisão de id. 7054535, proferida pelo eminente Juiz de Direito da Terceira Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, nos autos dos “embargos à execução” registrados sob o n. 5024439-16.2023.8.08.0024, opostos por ele em razão da ação de execução de título extrajudicial ajuizada contra ele por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SINTRA
, que indeferiu a concessão de efeito suspensivo aos embargos opostos pelo banco agravante.

Nas razões do recurso (id. 7304481) alegou o agravante, em síntese, que 1) “o Agravante é parte ilegítima para responder aos pedidos de pagamento de despesas condominiais de um imóvel ao qual não foi imitido na posse, uma vez que o mesmo foi leiloado, sendo que os débitos gerados após a data do arremate, devem ser cobrados apenas do possuidor direto” (fl. 07); 2) “considerando que os débitos cobrados na inicial se referem à período posterior ao arremate, somente o possuidor direto deve ser responsável por seu pagamento” (fl. 08); 3) caso não seja suspensa a execução, “poderá o Agravado requerer o levantamento da garantia ofertada e o prosseguimento da Execução, sendo que a recuperação desse valor, por certo, será extremamente difícil, tornando-se o dano praticamente irreversível” (fl. 10); 4) “o Agravante demonstrou o preenchimento dos requisitos necessários para a suspensão da exigibilidade do crédito executado, além da garantia dos valores por meio de apólice de seguro com acréscimo de 30% oferecida à penhora” (fl. 11); 5) “não existiu imissão na posse do Banco que o tornasse parte legítima para responder por débitos gerados após o leilão” (fl. 12); 6) o patrimônio do agravante está sob risco de constrição indevida.

O pedido de atribuição de efeito
ativo
ao recurso foi indeferido
(id 7471803).

Contrarrazões ao agravo de instrumento no
id
9106269
.

O recurso deve ser provido.

Nos termos do artigo 919, caput, do Código de Processo Civil, “Os embargos à execução não terão efeito suspensivo”, e a teor do seu § 1º, “O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes”.

No caso em tela, o
a
gravante busca a suspensão da execução de cotas condominiais, alegando sua ilegitimidade passiva. A tese do
a
gravante se fundamenta no fato de que o imóvel gerador dos débitos, apartamento 203, Bloco 07, foi objeto de leilão extrajudicial em 28-06-2019, sendo arrematado pela empresa A G Investimentos Imobiliários Eireli. Os débitos condominiais cobrados na execução, no valor de R$ 9.604,08
(nove mil, seiscentos e quatro reais e oito centavos)
, referem-se ao período de 10-08-2020 a 10-05-2022, ou seja, são posteriores à data do leilão.

A Lei n. 9.514/97, em seu artigo 27, §8º
1
, é clara ao condicionar a responsabilidade do credor fiduciário pelo débito condominial à sua imissão na posse do imóvel ofertado em garantia fiduciária. De igual modo, o artigo 1.368-B, parágrafo único
2
, do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, passa a responder pelos encargos, incluindo despesas condominiais, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. A ausência de imissão na posse direta pelo
a
gravante, aliada à realização do leilão e à transferência da responsabilidade ao arrematante, conforme
a
ta de
a
rrematação (
id
29090600, p
p
. 1-3 do processo de origem), corrobora a tese de ilegitimidade passiva.

Ademais, é possível observar que o agravado foi cientificado acerca do leilão e dos dados do arrematante em 08-10-2019, por meio de comunicação via e-mail (id 29091219, p. 1 do processo de origem). E, à luz do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886, que estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não se define apenas pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. Veja-se:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” (STJ, Recurso Especial 1345331/RS, Relator Luis Felipe Salomão, Julgado em 20/04/2015)

Também, o
colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o seguro-garantia judicial equipara-se ao dinheiro na ordem preferencial de penhora, sendo hábil a garantir a execução, a teor do seguinte venerando acórdão:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DECISÃO QUE OS RECEBEU COM EFEITO SUSPENSIVO. CONTRATAÇÃO DE SEGURO GARANTIA DE VALOR SUPERIOR AO DA EXECUÇÃO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL QUE EXPRESSAMENTE EQUIPAROU A FIANÇA BANCÁRIA E O SEGURO GARANTIA JUDICIAL AO DINHEIRO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Embargos à execução em que foi proferida decisão os recebendo com efeito suspensivo, tendo em vista a contratação de seguro garantia de valor superior ao da execução. 2. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 3. De acordo com o §2º do art. 835 do CPC/15, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial. Precedentes. 4. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.335.077/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2-10-2023, publicado no DJe em 04-10-2023).

A execução, no presente caso, encontra-se integralmente garantida por apólice de seguro-garantia judicial (ID 29091236, p. 1-7 do processo de origem), no valor de R$ 16.478,16, com acréscimo de 30% sobre o valor do débito.

O perigo de dano é concreto, com o risco de levantamento da garantia ou de penhora indevida sobre bens do agravante. A garantia do juízo, por sua vez, é manifestamente suficiente e líquida.

Posto isso,
dou

provimento
ao recurso, para conceder o efeito suspensivo aos embargos à execução de n. 5024439-16.2023.8.08.0024.

É como voto.

1
§8: Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

2
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.