Tribunal: TJES
Processo: 5010371-57.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-04-05

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e Apelação Cível Adesiva interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou a ré à restituição de valores pagos (R$900,00), ao pagamento de multa contratual, taxas administrativas e danos morais (R$10.000,00), e fixou honorários advocatícios com base no valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) determinar a responsabilidade da vendedora pelo atraso nas obras e a validade das condenações impostas; e (ii) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º), pois há relação de consumo entre as partes, sendo o adquirente consumidor e a vendedora fornecedora.

4. O inadimplemento da vendedora, caracterizado pelo atraso superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura, justifica a rescisão contratual, nos termos da Súmula 543/STJ, que assegura a restituição imediata dos valores pagos em casos de culpa exclusiva do vendedor.

5. A justificativa apresentada pela ré, baseada em força maior e caso fortuito (chuvas intensas e outros fatores), não se sustenta, pois tais eventos são inerentes à atividade empresarial e não rompem o nexo de causalidade.

6. É abusiva a cláusula contratual que busca eximir a vendedora de responsabilidade pelo atraso (art. 51, §1º, CDC). A revisão contratual, com base na função social e boa-fé objetiva, é cabível para reequilibrar obrigações desproporcionais.

7. No tocante à apelação adesiva, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser calculados com base no valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, CPC, e não sobre o valor da causa, como fixado na sentença.

IV. DISPOSITIVO

8.

Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A desprovido. Recurso adesivo provido para determinar que os honorários advocatícios sejam calculados com base no valor da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010371-57.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE LINO SERGIO e outros (2)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (2)

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e Apelação Cível Adesiva interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais. A sentença declarou a rescisão do contrato, condenou a ré à restituição de valores pagos (R$900,00), ao pagamento de multa contratual, taxas administrativas e danos morais (R$10.000,00), e fixou honorários advocatícios com base no valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) determinar a responsabilidade da vendedora pelo atraso nas obras e a validade das condenações impostas; e (ii) definir a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º), pois há relação de consumo entre as partes, sendo o adquirente consumidor e a vendedora fornecedora.

4. O inadimplemento da vendedora, caracterizado pelo atraso superior a dois anos na entrega das obras de infraestrutura, justifica a rescisão contratual, nos termos da Súmula 543/STJ, que assegura a restituição imediata dos valores pagos em casos de culpa exclusiva do vendedor.

5. A justificativa apresentada pela ré, baseada em força maior e caso fortuito (chuvas intensas e outros fatores), não se sustenta, pois tais eventos são inerentes à atividade empresarial e não rompem o nexo de causalidade.

6. É abusiva a cláusula contratual que busca eximir a vendedora de responsabilidade pelo atraso (art. 51, §1º, CDC). A revisão contratual, com base na função social e boa-fé objetiva, é cabível para reequilibrar obrigações desproporcionais.

7. No tocante à apelação adesiva, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser calculados com base no valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, CPC, e não sobre o valor da causa, como fixado na sentença.

IV. DISPOSITIVO

8.

Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A desprovido. Recurso adesivo provido para determinar que os honorários advocatícios sejam calculados com base no valor da condenação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e dar provimento ao recurso de JOSE LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recursos de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e Apelação Cível Adesiva interposta por
JOSE LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO
em face da r. sentença prolatada pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ESs (ID n. 9117965) que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos e danos morais ajuizada por JOSÉ LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, julgou procedente o pleito autoral para:

- DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes;

- CONDENAR as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, qual seja, R$ 900,00 (novecentos reais), devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores, o que deve ocorrer imediatamente nos termos da súmula 543 do STJ, sob pena de multa diária que desde já arbitro em R$ 200,00 (duzentos reais).

- CONDENAR as requeridas ao pagamento à parte autora de multa de 5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total de venda do imóvel, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização; 10% (dez por cento) a título de taxa de administração e 10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, acrescida de juros do trânsito em julgado e além de correção monetária a partir do desembolso;

- CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 para cada autor, que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Por fim, condeno as rés solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 15% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.

Em suas razões recursais (ID n. 9117967), sustenta a apelante
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
, em resumo, que:
i)
o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se Iei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade nas cláusulas pactuadas;
ii)
o contrato
sub judice
näo é passível de simples desistência;
iii)
os inúmeros entraves no cronograma da obra não foram ocasionados por culpa da recorrente, mas sim em razão das chuvas intensas que assolaram a região;
iv)
impossibilidade de fixação de multa por descumprimento contratual pela loteadora, uma vez que não prevista; e
v)

a mera alegação de danos morais não enseja pagamento de indenização, se desacompanhada de prova de abalo moral.

Contrarrazões apresentadas pela parte contrária (ID n. 9117970), pugnando pelo desprovimento do recurso interposto.

Por sua vez, em relação ao recurso adesivo interposto por
JOSÉ LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO
(ID n. 9117971), alegam os recorrentes que a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais determinada em sentença utilizou como base o valor da causa, quando deveria ter utilizado como referência o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Contrarrazões apresentadas pela parte contrária (ID n. 9117976), pugnando pelo desprovimento do recurso adesivo.

É o relatório.

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VOTO VENCEDOR

Consoante ao relatado, trata-se de recursos de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e Apelação Cível Adesiva interposta por
JOSÉ LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO
em face da r. sentença prolatada pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES (ID n. 9117965) que julgou procedente o pleito autoral.

Presente os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recursos interpostos e passo ao exame conjunto do mérito recursal.

Inicialmente, a fim de trazer maior compreensão sobre a controvérsia recursal, convém tecer breves considerações acerca da lide posta em juízo.

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos e danos morais ajuizada por JOSÉ LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Em sua exordial, narram os requerentes, em síntese, que a requerida prometeu realizar obras de infraestrutura, incluindo redes de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, sistema viário, ciclovias e arborização, com prazo de conclusão até maio de 2018, prorrogável por até 180 dias. No entanto, afirmaram que, até o ajuizamento da ação (16/08/2021), as obras permaneciam inacabadas. Informam que realizaran o pagamento de R$4.810,39 e, diante do atraso e descumprimento contratual, buscaram a rescisão contratual.

Neste sentido, requereram a resolução do contrato e a devolução do valor pago, de R$ 4.810,39, além da aplicação de multa contratual mensal de 1% sobre o valor do imóvel e indenização por danos morais no total de R$ 10.000,00, sendo R$ 5.000,00 para cada requerente.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, alegando que o atraso nas obras foi causado por caso fortuito, assim como nega a culpa da requerida e questiona o valor pago pelos autores, sob o fundamento de que foi adimplido apenas R$900,00 (novecentos reais). Argumenta que o contrato não prevê multa por atraso, que não houve danos morais e que há bis in idem na cumulação de pedidos. Por fim, defende a retenção de valores conforme o contrato estipula.

Seguindo o iter procedimenta, sobreveio sentença que julgou procedente o pleito autoral para:

- DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes;

- CONDENAR a requerida a restitur aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, qual seja, R$ 900,00 (novecentos reais), devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores, o que deve ocorrer imediatamente nos termos da súmula 543 do STJ, sob pena de multa diária que desde já arbitro em R$ 200,00 (duzentos reais).

- CONDENAR a requerida ao pagamento às partes autoras de multa de 5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total de venda do imóvel, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização; 10% (dez por cento) a título de taxa de administração e 10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, acrescida de juros do trânsito em julgado e além de correção monetária a partir do desembolso;

- CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 para cada autor, que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Por fim, condenou ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aos patronos dos requerentes, que fixou em 15% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.

Em suas razões recursais (ID n. 9117967), sustenta a apelante
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
, em resumo, que:
i)
o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se Iei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade nas cláusulas pactuadas;
ii)
o contrato
sub judice
näo é passível de simples desistência;
iii)
os inúmeros entraves no cronograma da obra não foram ocasionados por culpa da recorrente, mas sim em razão das chuvas intensas que assolaram a região;
iv)
impossibilidade de fixação de multa por descumprimento contratual pela loteadora, uma vez que não prevista; e
v)

a mera alegação de danos morais não enseja pagamento de indenização, se desacompanhada de prova de abalo moral.

Por sua vez, em relação ao recurso adesivo interposto por
JOSÉ LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO
(ID n. 9117971), alegam os recorrentes que a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais determinada em sentença utilizou como base o valor da causa, quando deveria ter utilizado como referência o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Pois bem.
Diante de todos os fundamentos veiculados, e de todas as particularidades vislumbradas, entendo que
a pretensão do recurso principal não merece prosperar
, pelas circunstâncias a seguir aduzidas. Explico.

De plano, destaco que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicado ao caso porque a relação entre as partes se caracteriza como uma relação de consumo, conforme os artigos 2º e 3º do diploma legal. Os autores, como adquirentes do lote, são considerados consumidores, pois se enquadram como destinatários finais do produto. Em relação à requerida, essa se enquadra como fornecedora, uma vez que exerce atividade comercial envolvendo a produção e comercialização de bens imóveis.

A respeito da temática tratada, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 543, fixando que “
Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”

Assim, compreende-se nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que condiciona a devolução dos valores ao término da obra ou de forma parcelada. Deste modo, a restituição deve ser imediata, sendo ela integral em caso de culpa do vendedor e parcial se o comprador for responsável pela rescisão, vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda na qual a ora agravante foi condenada à devolução de 80% dos valores pagos, com aplicação da regra prevista na Súmula 543/STJ.
2. A Segunda Seção do STJ editou a Súmula n. 543, com a seguinte redação: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"
. 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.227.266/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)

Não obstante, a Corte Superior também compreende que, “sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da mitigação do princípio do pacta sunt servanda, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual” (STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020.417/SC, Relator: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06.2022).

Nestes termos, ainda que excepcionalmente, quando verificada abusividade capaz de impor ao consumidor desvantagem exagerada (art 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), está o Poder Judiciário autorizado a atuar para afastar disposições contratuais.

A sentença hostilizada estabeleceu como premissa fática a existência de atraso na entrega das obras de infraestrutura a cargo da Apelante, o que, na compreensão do douto Juízo a quo, seria motivo de rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora.

Eis o que dispõe, a propósito, o Quadro Resumo da avença entabulada pelas partes:

II - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1. Lote de terreno nº 10, da Quadra 05, com área total de 200,34 m2 (duzentos metros quadrados e trinta e quatro centímetros quadrados), localizado no Cidade Verde Serra, em Serra/ES, registrado sob a Matrícula nº 43380, Livro nº 002, no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra/ES, ficando dispensada a descrição completa do imóvel, nos termos do art. 2º da Lei nº 7.433, de 18/12/1985.

III - PRAZO(S) DE ENTREGA DE OBRAS

3.1. Obras de infraestrutura: 04/2019
(ID n. 9117954)

O instrumento principal do ajuste, por sua vez, trata do tema da seguinte maneira:

“
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO IMÓVEL, DA COMPRA E VENDA E DA POSSE

[...]

PARÁGRAFO QUARTO
- O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) também que tem(êm) conhecimento de todas as obras de infraestrutura do Loteamento que serão entregues pela VENDEDORA, no prazo estabelecido no item III do QUADRO RESUMO, ressalvado o disposto no PARÁGRAFO SÉTIMO abaixo, as quais são a seguir devidamente discriminadas, não havendo nenhum acréscimo ou obra a serem realizados sob a responsabilidade da VENDEDORA além do que segue:

- REDES DE ÁGUA E DE ESGOTO: Os projetos de abastecimento de água e de esgotamento sanitário e seus respectivas obras de implantação serão executados pela VENDEDORA conforme normas e diretrizes determinadas pela CESAN, concessionária de serviços local. Caberá à CESAN, após o recebimento da obra, a administração, manutenção e as ligações dos ramais residenciais.

- REDE DE ENERGIA ELÉTRICA: A VENDEDORA executará as obras de rede de energia elétrica convencional e a entregará à ESCELSA, que mantém concessão na região. Caberá à ESCELSA, após o recebimento das obras, a administração, manutenção e as ligações residenciais.

- ILUMINAÇÃO PÚBLICA: A VENDADORA executará as obras de iluminação pública convencional e as entregará à Prefeitura Municipal da Serra. Caberá à Prefeitura Municipal da Serra, após o recebimento das obras, a administração, manutenção e o atendimento às solicitações dos moradores.

- SISTEMA VIÁRIO: As vias do Loteamento terão largura conforme previsto no projeto aprovado pela Prefeitura Municipal da Serra/ES e soluções de drenagem de água pluvial adequadas, sendo que as vias veiculares terão pistas de rolamento com pavimentação asfáltica e serão dotadas de meio-fio e sarjetas estrusados e as vias de fiscalização terão pavimentação ecológica, tais como solocimento ou material similar. Os passeios também serão entregues nas dimensões determinadas no projeto aprovado e terão como acabamento cobertura vegetal. A partir da entrega das obras toda solicitação dos moradores/adquirentes de lotes do Cidade Verde Serra deverá ser encaminhada diretamente a Prefeitura Municipal da Serra/ES.

- CICLOVIA: A ciclovia se localizará na Avenida 1 e será entregue pela VENDEDORA nas dimensões determinadas no projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Serra/ES, sendo demarcada mediante pintura no asfalto.

- ARBORIZAÇÃO VIÁRIA: As vias serão arborizadas preferencialmente por espécies nativas da região, sendo o plantio realizado em apenas um dos lados das vias, de acordo com os padrões da Prefeitura do Município de Serra/ES e da ESCELSA.

PARÁGRAFO QUINTO
– A posse do imóvel objeto do presente será entregue ao(s) COMPRADOR(ES) quando da conclusão das obras [...].

[...]

PARÁGRAFO SÉTIMO
– A conclusão das obras descritas no item III do QUADRO RESUMO poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias sem que isso gere direito a qualquer multa, ressarcimento ou indenização ao(s) COMPRADOR(ES), entendendo-se por entrega o término das obras descritas no PARÁGRAFO QUINTO acima e mediante protocolo do pedido de recebimento das obras de infraestrutura junto a Prefeitura Municipal, concessionárias e demais órgãos competentes, não sendo considerado atraso os prazos destes órgãos para liberação do lote para construção e ocupação.

PARÁGRAFO OITAVO
– São ainda causas suspensivas do prazo contratual para entrega das obras quaisquer atrasos ou indefinições decorrentes de atos ou omissões de órgãos públicos e/ou concessionárias de serviços públicos, notadamente quanto a aprovação de projetos, elaboração de diretrizes, definição de orientações técnicas, realização de vistoria parcial ou final de obras, o que não exclui outras hipóteses aplicáveis ao processo de realização das obras. Também fica prorrogado o prazo previsto neste contrato na superveniência de caso fortuito ou força maior, considerando-se como tais todas e quaisquer ocorrências que, direta ou indiretamente, possam impedir ou prejudicar o cumprimento integral da obrigação ora assumida, desde que não causadas ou agravadas pela VENDEDORA, tais como:

(i) greves gerais ou parciais da indústria da construção civil ou de algum atividade que a afete, e também de órgãos públicos ou de empresas concessionárias dos serviços públicos;

(ii) atos de hostilidade, terrorismo ou de guerra, rebelião, revolução, insurreição, tumulto, motim e outras perturbações da ordem pública;

(iii) chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões, inundações e outros distúrbios naturais;

(iv) suspensão ou falta de transporte ou de fornecimento de energia elétrica, bem como imposição de cotas máximas de consumo que inviabilizem o andamento normal das obras;

(v) demora na execução dos serviços próprios de entidades públicas ou de empresas concessionárias dos serviços públicos, desde que a VENDEDORA tenha tomado, em tempo hábil, as providências cabíveis;

(vi) falta de materiais, sem similares que os substituam, ou de mão de obra, especializada ou não.”

(ID n. 9117954)

Diante de tais disposições, procura a Apelante justificar o atraso sob a alegação de caso fortuito ou força maior, como ilustra o seguente excerto do seu arrazoado:

“[...] Tendo em vista as fortes chuvas que atingiram o município, muito acima do comumente verificado, enfoca-se, a empreendedora Apelante perdeu vários dias de trabalho, impactando todo o cronograma executório do loteamento.

Fato é que há precipitações que paralisam todo um dia da obra e outras ainda que

impossibilitam o trabalho até mesmo no dia seguinte (embora esse dia possa ter um "céu de brigadeiro").

Não obstante, certo é que durante a fase de execução das obras, a empresa Apelante foi surpreendida por outros percalços que são incomuns até para uma empresa do setor imobiliário, e que não poderiam ter sido evitados por ela com antecedência. [...]” (ID n. 9117967)

Consoante já decidiu este Egrégio Sodalício, “
a cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização
” (TJES, Classe: Apelação Cível, 0022538-70.2016.8.08.0048, Relator: Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16.10.2023).

Além disso, destaca-se que as adversidades inerentes à atividade da construção civil, como chuvas, greves, falta de mão de obra e entraves administrativos, entre outras, não justificam a prorrogação indefinida do prazo estipulado, pois são riscos intrínsecos à própria atividade empresarial. (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55.2015.8.08.0024, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023)

Nesse contexto, a previsão contida no Parágrafo Oitavo da Cláusula Primeira do contrato em questão mostra-se flagrantemente abusiva, pois tenta eximir a Apelante de sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Assim, não se sustenta o argumento recursal de que a ocorrência de força maior ou caso fortuito externo teria rompido o nexo de causalidade, justificando a exclusão de sua responsabilidade pelos danos causados.

Posto isso, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que o douto Juízo da causa impôs à empresa apelante a restituição dos valores pagos pelo requerentes, posto não se cogitar, em casos como o presente, do direito de retenção próprio das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada (Súmula n.º 543/STJ).

Além disso, a partir de uma análise do contrato em questão, observo que em nada dispõe quanto a condenação da promitente vendedora nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento, situação esta que evidencia indevido
desequilíbrio contratual
, na medida em que coloca o promitente comprador em grande desvantagem.

Consoante orientação fixada pela Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações assumidas pela empresa vendedora.

As teses firmadas a esse respeito, aplicáveis por analogia ao caso concreto, foram as seguintes:

“Tema 970/STJ: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo
, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

“Tema 971/STJ: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Como visto, a despeito da inadequada inversão dos preceitos de decaimento previstos no Parágrafo Primeiro da Cláusula Décima Terceira do contrato em apreço, é imprescindível que a parte ré também esteja sujeita à cláusula de penalidade prevista para os casos de mora do comprador, a qual estabelece: multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor total de venda do imóvel, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização; 10% (dez por cento) referente à taxa de administração; e 10% (dez por cento) como multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados com base no total efetivamente pago, devidamente atualizado, conforme estipulado na cláusula mencionada.

Por fim, no que concerne ao dano moral, sabe-se que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja a configuração do correlato dever de indenizar, salvo quando caracterizada situação excepcional, em que o atraso injustificado na entrega do imóvel, por exemplo, extrapola os limites do mero dissabor cotidiano e ocasiona efetiva lesão aos direitos da personalidade do ofendido.

Nessa esteira já se pronunciou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, a teor do aresto colacionado a seguir:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO PROVIMENTO.

1. O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ, AgInt no REsp N.º 1.770.525/RO, Relatora: Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19.09.2019, DJe 24.09.2019)

Na espécie, o inadimplemento contratual resultou em violação à ordem moral dos autores e não um mero aborrecimento, já que o atraso ultrapassou, em muito, o período estipulado, sendo mais de 2 (dois) anos a frustração de não poder usufruir do bem que havia adquirido.

Por fim, no que tange a base de cálculo para honorários advocatícios, em caso de condenação, estes devem ser calculados sobre o valor determinado na sentença, em conformidade com o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, que estabelece este critério como padrão. Assim, no presente caso, sendo confirmada a condenação, é essencial que os honorários sejam fixados com base nesse montante.

Nesse sentido é o posicionamento desta Câmara Cível em caso análogo:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ARTIGO 85 DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O valor da causa somente deve ser considerado como base de cálculo dos honorários quando não houver condenação passível de ser liquidada ou quando não for possível estipular o proveito econômico obtido com a demanda, não sendo estas as hipóteses do caso.
2. Recurso conhecido e provido. (TJES - Apelação Cível nº 0013897-30.2019.8.08.0035; Relator: Arthur José Neiva de Almeida; Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível; Data: 04/03/2024)

CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e, no tocante ao mérito
, NEGO-LHE PROVIMENTO.
Ademais,
CONHEÇO
do recurso interposto por
JOSE LINO SERGIO e EDILENE MARIA NONATO
e, em seu mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para alterar a base de cálculo de honorários advocatícios para que seja sobre o valor da condenação em conformidade com o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Outrossim, por força do disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação os honorários advocatícios sucumbenciais.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar