Tribunal: TJES
Processo: 0004592-83.2019.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-02-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA DE ÁREA APURADA POSTERIORMENTE. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DECADÊNCIA RECONHECIDA. PRAZO ÂNUO. TERMO INICIAL NA DATA DA IMISSÃO NA POSSE. ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. EMBARGOS IMPROCEDENTES. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Luiz Carlos Cezana e Eliete Apolonio Cezana contra sentença que, nos embargos à execução, apresentados por Eugenio Cezana e Rosilene Apolonio Cezana, reconheceu a quitação da obrigação decorrente de contrato de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários e extinguiu a ação executiva. Os apelantes foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:(i) determinar se a venda realizada foi do tipo
ad corpus
ou
ad mensuram
; e (ii) verificar se houve a decadência do direito de pleitear o abatimento proporcional do preço, nos termos do art. 501 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A venda realizada é classificada como
ad mensuram
, conforme definido pelo art. 500 do Código Civil, uma vez que o preço foi estipulado com base na área específica do imóvel (10,5 alqueires). As dimensões foram fator essencial para o negócio jurídico, sendo mencionadas explicitamente no contrato e na prova oral colhida.

Nos termos do art. 501 do Código Civil, o prazo decadencial para pleitear o abatimento proporcional do preço é de um ano, contado do registro do título ou da data da imissão na posse, nos casos em que o registro não tenha ocorrido.

No caso concreto, os embargantes (ora apelados) foram imitidos na posse do imóvel em 01/12/2017, conforme cláusula contratual. Assim, o prazo decadencial para questionar as dimensões do imóvel encerrou-se em 01/12/2018.

Tendo os embargos à execução sido ajuizados somente em 01/08/2019, resta configurada a decadência do direito de pleitear o abatimento proporcional do preço, tornando os argumentos dos apelados juridicamente inócuos.

Precedentes do STJ e dos tribunais estaduais reforçam o entendimento de que, na ausência de registro, o prazo decadencial para questionamentos relativos a vendas
ad mensuram
conta-se da imissão na posse do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O prazo decadencial para pleitear o abatimento proporcional do preço em vendas
ad mensuram
é de um ano, contado do registro do título ou da imissão na posse do imóvel, quando esta ocorrer antes do registro.

Na venda
ad mensuram
, o comprador pode pleitear complementação de área, abatimento proporcional do preço ou resolução do contrato apenas dentro do prazo decadencial estabelecido no art. 501 do Código Civil.

Embargos à execução ajuizados após o prazo decadencial são improcedentes, devendo ser reconhecida a quitação da obrigação discutida.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 500 e 501; CPC/2015, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1611155/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/03/2019, DJe 21/03/2019.

TJ-GO, Apelação Cível nº 0017733-42.2015.8.09.0158, Rel. Des. Jairo Ferreira Júnior, 6ª Câmara Cível, julgado em 21/09/2019.

TJ-SC, Apelação Cível nº 5009303-92.2020.8.24.0038, Rel. Des. Marcos Fey Probst, 6ª Câmara de Direito Civil, julgado em 26/09/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004592-83.2019.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIS CARLOS CESANA e outros

APELADO: EUGENIO CEZANA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA DE ÁREA APURADA POSTERIORMENTE. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DECADÊNCIA RECONHECIDA. PRAZO ÂNUO. TERMO INICIAL NA DATA DA IMISSÃO NA POSSE. ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. EMBARGOS IMPROCEDENTES. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Luiz Carlos Cezana e Eliete Apolonio Cezana contra sentença que, nos embargos à execução, apresentados por Eugenio Cezana e Rosilene Apolonio Cezana, reconheceu a quitação da obrigação decorrente de contrato de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários e extinguiu a ação executiva. Os apelantes foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:(i) determinar se a venda realizada foi do tipo
ad corpus
ou
ad mensuram
; e (ii) verificar se houve a decadência do direito de pleitear o abatimento proporcional do preço, nos termos do art. 501 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A venda realizada é classificada como
ad mensuram
, conforme definido pelo art. 500 do Código Civil, uma vez que o preço foi estipulado com base na área específica do imóvel (10,5 alqueires). As dimensões foram fator essencial para o negócio jurídico, sendo mencionadas explicitamente no contrato e na prova oral colhida.

Nos termos do art. 501 do Código Civil, o prazo decadencial para pleitear o abatimento proporcional do preço é de um ano, contado do registro do título ou da data da imissão na posse, nos casos em que o registro não tenha ocorrido.

No caso concreto, os embargantes (ora apelados) foram imitidos na posse do imóvel em 01/12/2017, conforme cláusula contratual. Assim, o prazo decadencial para questionar as dimensões do imóvel encerrou-se em 01/12/2018.

Tendo os embargos à execução sido ajuizados somente em 01/08/2019, resta configurada a decadência do direito de pleitear o abatimento proporcional do preço, tornando os argumentos dos apelados juridicamente inócuos.

Precedentes do STJ e dos tribunais estaduais reforçam o entendimento de que, na ausência de registro, o prazo decadencial para questionamentos relativos a vendas
ad mensuram
conta-se da imissão na posse do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O prazo decadencial para pleitear o abatimento proporcional do preço em vendas
ad mensuram
é de um ano, contado do registro do título ou da imissão na posse do imóvel, quando esta ocorrer antes do registro.

Na venda
ad mensuram
, o comprador pode pleitear complementação de área, abatimento proporcional do preço ou resolução do contrato apenas dentro do prazo decadencial estabelecido no art. 501 do Código Civil.

Embargos à execução ajuizados após o prazo decadencial são improcedentes, devendo ser reconhecida a quitação da obrigação discutida.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 500 e 501; CPC/2015, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1611155/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/03/2019, DJe 21/03/2019.

TJ-GO, Apelação Cível nº 0017733-42.2015.8.09.0158, Rel. Des. Jairo Ferreira Júnior, 6ª Câmara Cível, julgado em 21/09/2019.

TJ-SC, Apelação Cível nº 5009303-92.2020.8.24.0038, Rel. Des. Marcos Fey Probst, 6ª Câmara de Direito Civil, julgado em 26/09/2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Nos termos do Relatório, trata-se de Apelação Cível interposta por
LUIZ CARLOS CE
Z
ANA e ELIETE APOLONIO CE
Z
ANA
contra a
sentença

de fls. 334/340
, proferida pelo Juízo da 1ª Vara
Cível de São Mateus

que
deu provimento aos Embargos a Execução apresentados por
EUGENIO CEZANA E ROSILENE APOLONIO CEZANA
e reconheceu a quitação da obrigação consubstanciada no contrato de Promessa de Cessão de Direito Hereditários que embasa a ação executiva nº 0001507-89.2019.8.08.0047. Nesses termos, condenou os ora apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, bem como ao ressarcimento das custas iniciais pagas pelos ora apelantes.

Em suas razões recursais
de fls. 348/360
,
os apelantes
sustenta
m

(1)

a ausência de interesse de agir por inadequação da via eleita
;
(2)

que
a modalidade de venda entabulada entre as partes foi a
ad corpus
, que impossibilita o abatimento proporcional do preço
;
(
3
)

a decadência quanto ao abatimento proporcional do preço;
(
4
)

que
os embargos a execução não são meio legal para requerer o abatimento proporcional do preço, sendo necessário o ajuizamento de ação autônoma para tanto;
(
5
)
a nulidade da sentença por ausência de prova pericial.

P
reenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões
em ordem de prejudicialidade
.

–
DA
DECADÊNCIA
PARA REQUERER
ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO

Aduzem os apelantes que o prazo
decadencial
para o cessionário/adquirente/comprador requerer a redibição ou abatimento proporcional do preço, no caso de verificar que as dimensões da área adquirida não correspondem as dimensões reais do imóvel,
é de
01 ano a partir da entrega efetiva da posse do imóvel, nos termos do art. 445 do CCB
1
.

Assim, considerando que os apelados tomaram posse do imóvel rural no ato da assinatura do contrato em discussão, em 01/12/2017, constata-se a decadência suscitada.

A fim de situar os eminentes pares, faz-se um breve relato das principais questões subjacentes à demanda em apreço.

Na origem, os ora apelados apresentaram embargos à execução em face dos ora apelantes, nos quais sustentaram a extinção ação executiva de nº 0001507-89.2019.8.08.004 em razão
do cumprimento da obrigação de
pag
ar
assumida por meio da Promessa de Cessão de Direitos Hereditários, a partir da constatação de que a venda foi realizada
ad mensuram
e
de que
o imóvel
possui
extensão inferior ao estipulado no contrato.

Consta dos autos que as partes pactuaram
a avença
citad
a
,
cujo instrumento vem
acostado às fls. 19-v/23 dos autos,
pelo preço de R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), a ser pago em 03 parcelas,
sendo
a
primeira
de R$ 900.000,00
(novecentos mil reais)
e
mais duas
de R$ 400.000,00
(quatrocentos mil reais
), cujo objeto
ve
io
assim delimitado:

“
1) 1/17 (um dezessete avos) de um terreno rural, medindo em sua totalidade a área de 481.356,33m2, sendo que 1/3 (um terço) pertence ao falecido Luiz Cezana, situado no Córrego Serrinha, sob o nº 3.888, fls. 299, Livro 3-C; 2) 1/17 (um dezessete avos) de uma área rural, medindo em sua totalidade 242.273,50m2, situado no Córrego Serrinha, sob o nº 3.887, fls. 299, Livro 3-C; 3) 1/17 (um dezessete avos) de uma área rural, medindo em sua totalidade 300.000m2, situado no Córrego Serrinha, sob o nº 7.189, fls. 89, Livro 3-I e 4) 1/17 (um dezessete avos) de duas áreas rurais distintas, uma medindo 25ha (parte de um terreno com área de 99ha) e outra medindo 17ha (parte de um terreno com 98ha), situadas no Córrego Serrinha, sob o nº 4.317, fls. 124, Livro nº 3-D”.

Assim, afirmam os ora apelados que foi acordado o preço de R$ 161.904,76
(cento e sessenta e um mil, novecentos e quatro reais e setenta e seis centavos)
por
alqueire de terra, totalizando
R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais),
correspondente a 10,5 alqueires de terra, o que configura a chamada venda
ad mensuram
.

Nesses termos, s
ustentam que
após o pagamento da primeira parcela, de R$ 900.000,00
(novecentos mil reais)
, e da segunda parcela, quitada no valor de R$ 413.000,00
(quatrocentos e treze mil reais)
, totalizando R$ 1.313.000,00
(um milhão, trezentos e treze mil reais)
, houve a contratação de um técnico em topografia para realização do levantamento topográfico da área objeto da cessão onerosa referida, no qual apurou-se uma área de 8,11 alqueires,
portanto,
menor do que aquela prometida pela avença firmada
(
fl. 23-v
)
.

Destarte
, argumentam os recorridos que como a área objeto da avença possuía 2,39 alqueires a menos do que a prometida, foi realizado o desconto monetário
do valor devido
, de modo que na data de pagamento da segunda parcela da avença firmada, adimpliu o valor de R$
R$ 413.000,00
(quatrocentos e treze mil reais)
,
que, somado ao montante pago pela primeira parcela, alcançou o valor total devido
de R$ 1.313.000,00 (um milhão, trezentos e treze mil reais)
, correspondente a R$ 161.904,76
(cento e sessenta e um mil, novecentos e quatro reais e setenta e seis centavos)
por alqueire de terra.

Com efeito, para a solução da controvérsia faz-se necessário definir se a área objeto da avença em questão foi adquirida levando-se em consideração a sua metragem ou dimensão (venda
ad mensuram
) ou por mera referência enunciativa (venda
ad corpus
).

T
al diferença vem estabelecida pelo art. 500,
caput
e parágrafos,

do CCB,
in verbis
:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus
.

Nos termos do dispositivo citado, na venda
ad mensuram
o alienante especifica ou discrimina a área vendida ou o próprio preço desta por medida de extensão. Nesse sentido, caso a área vendida não corresponda a área real, o comprador poderá exigir o complemento da área e, não sendo possível, solicitar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.

De outro lado, nos contratos estipulados com venda
ad corpus,
por indicarem referências enunciativas da área, as medidas do imóvel ganham importância secundária, vale dizer, o bem é negociado como corpo certo e determinado, individualizado em suas confrontações, sendo as medidas meras referências, de modo que o preço do bem é global e as referências à área não condicionam o seu preço.

A
propósito, a lição da melhor doutrina:

A venda
ad corpus
consiste naquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e determinada, de modo que as dimensões se afiguram meramente enunciativas (v.g. sítio Vista Alegre, de 5 hectares). Por isso mesmo, não se admitem reclamações do vendedor ou do comprador quanto à sua área. Não se mostra necessário constar expressamente no contrato que a venda é
ad corpus
, bastando que haja a venda de imóvel certo e discriminado, não sendo preponderantes suas medidas e dimensões (CC, art. 500, § 3º).

A venda
ad mensuram
ou “por medida de extensão”, por sua vez, constitui aquela em que o imóvel é vendido pelo preço correspondente ao produto da soma do preço estipulado para cada unidade de medida (ex.: um sítio de 5 hectares, em que cada hectare custa R$ 100.000,00 reais, será vendido por R$ 500.000,00), de sorte que as medidas se revelam essenciais à definição do preço global. Na venda
ad mensuram
, sendo a extensão exata decisiva para a definição do preço, se a área for menor do que a anunciada pelo vendedor, o comprador terá o direito de exigir o seu complemento e, subsidiariamente, não sendo isso possível, poderá requerer a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Por outro lado, se a área real for maior do que a anunciada pelo vendedor, para que não haja enriquecimento indevido por parte do comprador, caber-lhe-á, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso, desde que o vendedor comprove que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida (CC, art. 500, §2º).
(Gustavo Tepedino, Carlos Nelson Konder, Paula Greco Bandeira. Fundamentos do Direito Civil, Vol. 3 – Contratos, 2021, p. 302/303).

Assim, de acordo com a orientação doutrinária e legal, na venda
ad mensuram
, a área do imóvel possui fator essencial e é sobre a qual se estipula o preço por sua medida de extensão, sendo esta a diferença em relação a venda
ad corpus.

Esse é, ainda, o entendimento do STJ para o qual
“Nos termos do art. 1.136 do Código Civil de 1916 (equivalente ao art. 500 do CC/2002),
a compra e venda de um imóvel na qual prepondera a coisa certa e discriminada, revelando-se secundárias à realização do negócio jurídico as menções porventura feitas à extensão da área, considera-se ad corpus.
A prevalecer, por outro lado, a extensão da sua área, afigurando-se menos importantes as características e confrontações da coisa descritas no instrumento contratual, tem-se a venda ad mensuram”
(REsp n. 2.111.549/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/4/2024).

Para corroborar, segue o entendimento dos Tribunais pátrios em situações semelhantes:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - ABATIMENTO DO PREÇO PAGO -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TERRENO RURAL - VENDA AD MENSURAM - CARACTERIZAÇÃO
.
Tendo em vista que o que o interesse da promissária compradora era adquirir terrenos rurais de acordo com suas medidas, resta configurada a venda ad mensuram. Na venda ad mensuram não se exige que o preço esteja expressamente relacionado à extensão, explicitando-se o valor de cada hectare ou metro quadrado, bastando que haja a especificação de medida da área.
Cabível o abatimento do valor pago, já que os autores venderam terrenos com área inferior à informada no pacto. (TJ-MG - AC: 10694080477193001 MG, Relator: Marco Aurélio Ferenzini, Data de Julgamento: 30/01/2020, Data de Publicação: 07/02/2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AD MENSURAM. DIFERENÇA. SENTENÇA MANTIDA.
1 – Na venda ad mensuram o comprador adquire o imóvel com área especificada, estipulando-se o preço por sua medida.
Já a venda ad corpus é realizada sobre imóvel certo e determinado, não se considerando a exatidão das medidas.
2 – Constatadas as circunstâncias dos autos, em que a venda do imóvel foi feita ad mensuram, e não sendo exatas a suas medidas, é pertinente o pedido de complementação de área ou a indenização pela diferença a menor da área verificada posteriormente, nos termos do artigo 500 do Código Civil.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - APL: 03559077020138090076 Iporá, Relator: Des(a). Maurício Porfiro Rosa, Data de Julgamento: 01/03/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 01/03/2021).

No caso em análise, verifica-se da
Promessa de Cessão de Direitos Hereditários
juntada às fls. 19-v/23
e da prova oral colhida em juízo
,
que a venda foi realizada
ad mensuram
, uma vez que a área foi fator determinante na cláusula que descreve o objeto do contrato. Desta forma, as dimensões da propriedade foram tomadas como fator preponderante à celebração do negócio e não como condição meramente enunciativa.

Nesses termos, verifica-se que o contrato não apenas aponta a área de 10,5 alqueires, mas identifica as características do imóvel pela sua extensão territorial, sendo esse o elemento primordial para a identificação do bem litigioso.

Destaca-se, ainda, que a prova oral colhida, incluindo a do informante Miguel Cezana, responsável direto pela intermediação da avença, corroboram a conclusão de que o imóvel foi negociado pelo preço do alqueire, o que, mais uma vez, confirma que a extensão da área foi acertada como preço acordado entre as partes.

Ademais, como bem ressaltou a sentença apelada, os documentos acostados às fls. 25-v/26-v também demonstram a intenção dos ora apelantes em alienar o bem imóvel com base na exata medida de extensão, pois, conforme anúncio publicado em
site
de vendas, estes manifestaram a intenção de receber R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) por alqueire de terra, o que evidencia, igualmente, a importância da medida de extensão do imóvel para a efetivação do negócio jurídico discutido nos autos.

Com efeito, demonstrada a modalidade de venda
ad mensuram
na avença firmada,
passa-se aferir
a incidência do prazo decadencial do direito de de obter a redibição ou abatimento do preço
,
conforme sustentam os apelantes.

P
ara tanto, o art. 501 do CCB disciplina que
“Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título”
.

Destaca-se, ainda, que nos termos do dispositivo citado presume-se que a imissão na posse seja coincidente com o registro imobiliário, e, acaso não tenha ocorrido o devido registro do título, mas, a par disso, houve a efetiva imissão na posse, presume-se que os adquirentes do imóvel tiveram a possibilidade de constatação da área com dimensões inferiores à pactuada, de sorte que o termo inicial da decadência torna-se distinto
da data
do registro imobiliário, porque esta, em tese, poderá não ocorrer ou ocorrer a qualquer momento.

Tal entendimento vem corroborado pela doutrina, que ensina:
“Muito embora o parágrafo único [art. 501, CCB] se refira à hipótese de atraso na imissão na posse causado pelo alienante, na verdade o dies a quo do prazo decadencial (ou prescricional, dependendo do caso) previsto no caput da norma sob comentário é, em qualquer situação, o da efetiva imissão na posse do imóvel objeto da compra e venda – a qual ocorre com o registro do título translativo –, ocasião em que se presume tenha o adquirente tomado conhecimento do vício de que trata a norma. Essa interpretação se faz de acordo com o sistema, pois o CC 445 caput, ao tratar dos vícios redibitórios, determina que o prazo de decadência de um ano para o exercício da ação redibitória de bem imóvel conta-se a partir da efetiva entrega do bem”
2
.

E não há como se entender de outra forma. O artigo de lei em exame, ao dispor que o registro do título translativo é de regra, acaba por
permitir
importante lacuna nos casos em que não há o referido registro –
como no caso em tela –,
o qual, impõe
destacar
, não é obrigatório para fins de incidência da decadência.

P
ara corroborar,

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DIFERENÇA A MENOR NA METRAGEM DA ÁREA. VENDA AD MENSURAM. VÍCIO REDIBITÓRIO. DECADÊNCIA. 1. A venda de imóvel ad mensuram é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão.
2. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Inteligência do artigo 500 do Código de Ritos. 3. Decai do direito de propor as ações redibitórias o comprador que não o fizer
no prazo de um ano, a contar da emissão na posse
, quando por desídia sua, não efetuar o registro do título aquisitivo.
Apelação cível conhecida e desprovida. Sentença mantida. (TJ-GO 0017733-42.2015.8.09.0158, Relator: Jairo Ferreira Júnior - (Desembargador), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/09/2019).

[...] CONSTATAÇÃO DE QUE O NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO SE TRATA DE VENDA AD MENSURAM (CC, ART. 500, §1º). CONTUDO, PRAZO DECADENCIAL QUE,
NÃO HAVENDO O REGISTRO DA ESCRITURA, CONTA-SE, NO CASO EM CONCRETO, DA IMISSÃO DE POSSE
. VÍCIO APARENTE QUE PODE SER CONSTATADO DE PRONTO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA [...].
(TJ-SC - APL: 50093039220208240038, Relator: Marcos Fey Probst, Data de Julgamento: 26/09/2023, Sexta Câmara de Direito Civil).

E
stabelecidas essas premissas, tem-se que o prazo decadencial para o questionamento
das dimensões da área alienada, bem como do abatimento proporcional do preço é de 01 ano, contado do registro do imóvel
ou da imissão na posse do comprador
.

Nesses termos
, vê-se que o
s ora
apelantes ajuizaram, na origem, ação executiva em face dos apelados
objetivando

o pagamento da última parcela referente ao
Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários
firmada entre as partes
na data de 01/12/2017
, no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), vencida em 30/09/2018.

Cumpre observar, ainda, que nos termos da cláusula
constituti
inserida no referido instrumento de promessa de cessão de direitos hereditários (fl. 20-v), os apelados foram imitidos na posse do imóvel em questão na mesma data da avença, ou seja, em
01/12/2017
.

Observa-se,
por meio de embargos à execução,
distribuídos em
01/08/2019
, que os ora apelados sustentaram que a Promessa de Cessão de Direitos Hereditários
foi realizada na modalidade

ad mensuram
, bem como que o imóvel alienado não corresponde a área vendida de 10,5 alqueires de terra.

Desse modo,
argumentaram
, em suma, que
tendo sido constatada uma diferença de 2,39 alqueires de terra
da área
do imóvel, teriam direito ao abatimento do preço, razão pela qual, com o pagamento de R$ 413.000,00 (quatrocentos e treze mil reais), pela segunda parcela da avença, o saldo devedor encontra-se quitado.

Com efeito, tendo os apelados sido imitidos na posse do bem discutido em
01/12/2017
, a partir de tal marco se iniciou o prazo decadencial para o
questionamento
das dimensões da área alienada, bem como do abatimento proporcional do preço, de modo que o termo final de tal prazo foi alcançado em
01/12/2018
.

No entanto, tendo os embargos à execução, que discutem o abatimento proporcional do preço da venda, sido apresentados tão somente em
01/08/2019
,
revela-se evidente a incidência d
o
prazo decadencial previsto pelo art. 501 do CCB.

A propósito
do tema
, colhe-se
o entendimento da
jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA AD MENSURAM. APARTAMENTO PROMETIDO COM QUATRO VAGAS NA GARAGEM. ENTREGA DE APENAS TRÊS VAGAS. O agravo interno, na forma do art. 1.021, §1º, do CPC, dever impugnar especificamente os fundamentos da decisão agravada. Ausência de devido rebate acerca da aplicação do enunciado 283/STF no tocante à decadência do direito, prevista no art. 501 do CCB.
2. O legislador estabeleceu prazo decadencial para o comprador voltar-se, na venda “ad mensuram”, contra a entrega de metragem inferior à contratada. 3. Inaplicabilidade do prazo prescricional decenal relativa à pretensão de indenização vinculada a relação contratual.
4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1611155/SP, Rel. Ministro Paulo
d
e Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 18/03/2019, DJe 21/03/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DO DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VEÍCULO USADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.
RECURSO DO DEVEDOR. VÍCIO REDIBITÓRIO. PRETENDIDO ABATIMENTO DO PREÇO PELA VIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. DEFESA SUSCITADA APÓS LARGAMENTE EXAURIDO O PRAZO DECADENCIAL DAS AÇÕES REDIBITÓRIA OU QUANTI MINORIS. EVENTUAL ABATIMENTO DO PREÇO INVIÁVEL, AINDA QUE SE CONSIDEREM REDIBITÓRIOS OS VÍCIOS QUE O EMBARGANTE APONTA. SENTENÇA MANTIDA NO PONTO.
INSURGÊNCIA QUANTO À DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. ACOLHIMENTO PARCIAL DAS TESES DE DEFESA QUE OCASIONOU A REDUÇÃO, PELA METADE, DO VALOR EXIGIDO NA EXECUÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. DISTRIBUIÇÃO PRO RATA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - AC: 03002176620148240088 Lebon Régis 0300217-66.2014.8.24.0088, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 19/12/2017, Terceira Câmara de Direito Civil).

DECADÊNCIA. VENDA “AD MENSURAM”. ÁREA INFERIOR A ADQUIRIDA. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ARTIGOS 500 E 501 DO CÓDIGO CIVIL. EXTINÇÃO DO FEITO ANTE O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA DO DIREITO DA PARTE AUTORA. DESCABIMENTO.
PRAZO ÂNUO A CONTAR DA DATA DA IMISSÃO NA POSSE QUE CONCEDE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA À DECADÊNCIA. ADMISSIBILIDADE. HAVENDO DESÍDIA DO ADQUIRENTE, QUE NÃO EFETUOU REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO, DEVE A IMISSÃO NA POSSE SER CONSIDERADA COMO TERMO “A QUO” DA CONTAGEM DO PRAZO DECADENCIAL. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO. (TJSP, Apelação Cível, n. 1023538-55.2021.8.26.0196, Relator Des. Vito Guglielmi, j. 27/05/2022).

Portanto, firme nas razões expostas, DOU PROVIMENTO ao apelo interposto para reconhecer a incidência do prazo decadencial previsto pelo art. 501 do CCB ao caso, e, assim, reformar a sentença apelada para julgar improcedentes os embargos à execução, apresentados pelos apelados.

Inverto os ônus sucumbenciais, para condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

1
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

2
Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery. Código civil comentado, 2008. p. 559.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PROVIMENTO
para
reconhecer a incidência do prazo decadencial previsto pelo art. 501 do CCB ao caso, e, assim, reformar a sentença apelada para julgar improcedentes os embargos à execução, apresentados pelos apelados.

Inverter os ônus sucumbenciais, para condenar os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa.