Tribunal: TJES
Processo: 5009174-39.2025.8.08.0012
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão julgador: THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-12-04

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009174-39.2025.8.08.0012

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)

RECORRENTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

RECORRIDO: CICERO FERREIRA DOS SANTOS

RELATOR(A):
THAITA CAMPOS TREVIZAN

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EMENTA

Voto servindo como ementa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora, sendo acompanhada por Dr. Leonardo.

Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 1

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RELATÓRIO

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PJE - RECURSO INOMINADO Nº 5009174-39.2025.8.08.0012

RECORRENTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

RECORRIDO: CICERO FERREIRA DOS SANTO

JUIZ SENTENCIANTE: DR. ADRIANO CORREA DE MELLO

JUÍZA RELATORA: DRA. THAITA CAMPOS TREVIZAN

EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO E DO RESÍDUO CONTRATUAL. RECUSA INJUSTIFICADA NA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR INDENIZATÓRIO MANTIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

Trata-se de Recurso Inominado interposto pela IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA contra sentença que a condenou à outorga da escritura definitiva de um lote em favor do Recorrido, Cícero Ferreira dos Santos, e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. O Autor/Recorrido alegou que, mesmo após a quitação integral do imóvel, a Recorrente exigiu o pagamento de valores adicionais e se recusou a lavrar a escritura. A Recorrente sustenta a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e por julgamento
ultra petita
(R$ 5.000,00 superior ao valor da causa de R$ 1.518,00), a legalidade da cobrança da Taxa de Manutenção (3,00% sobre o terreno) e a inexistência de danos morais, requerendo a improcedência dos pedidos ou a minoração do
quantum
indenizatório.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Verificar se:

(i) houve nulidade da sentença por ausência de fundamentação ou julgamento ultra petita;
(ii) A responsabilidade da construtora pela recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, mesmo após a quitação integral do imóvel; e
(iii) Eventual a configuração do dano moral e a adequação do valor indenizatório fixado na origem.

RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de nulidade por ausência de fundamentação não merece prosperar, uma vez que o juízo de origem enfrentou adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, em conformidade com o art. 489, § 1º, IV, do CPC, e o art. 93, IX, da Constituição Federal.

Igualmente, rejeita-se a alegação de julgamento ultra petita, pois o autor formulou pedido expresso de indenização por danos morais, sendo pacífico que o valor atribuído à causa não vincula o quantum indenizatório (art. 292, § 3º, do CPC), possuindo caráter meramente estimativo, notadamente nos Juizados Especiais Cíveis, onde prevalecem os princípios da celeridade, simplicidade e informalidade.

No mérito, sendo incontroversa a quitação integral do imóvel, a recusa da outorga da escritura é injustificada e abusiva, especialmente porque a cobrança da Taxa de Manutenção (Cláusula Décima Primeira) não se configurou como exigível, uma vez que o comprador não havia escoado o prazo contratual para comparecer e requerer a outorga.

A conduta da vendedora, ao resistir injustificadamente e compelir o comprador a buscar o Judiciário para regularizar seu direito de propriedade, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

O valor de R$ 5.000,00 é mantido por se mostrar adequado ao caráter pedagógico e punitivo da medida, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
A recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura pública de compra e venda após a quitação integral do imóvel, especialmente mediante cobrança indevida de valores adicionais (Taxa de Manutenção), configura falha na prestação do serviço e gera dano moral indenizável, por violar a segurança jurídica e frustrar a legítima expectativa do comprador na consolidação da propriedade.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, arts. 206, § 3º, V, 322, 421 e 422;

Código de Processo Civil, arts. 141, 292, § 3º e 489, § 1º, IV.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - REsp: 1658663 RJ 2016/0152220-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2019;

TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50007562220248080021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 08/04/2025;

TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00089096820168080035, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 28/11/2024.

RELATÓRIO

Em síntese, a parte autora, Cícero Ferreira dos Santos, ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais em face da Imobiliária e Construtora Universal Ltda., alegando ter firmado contrato de promessa de compra e venda de um lote no Loteamento Novo Jardim. Sustenta que, mesmo após a quitação integral do preço, a requerida passou a exigir o pagamento adicional de 7% sobre o valor do imóvel e de um “resíduo” como condição para a lavratura da escritura definitiva. Afirma ter quitado integralmente tais valores, porém a ré persistiu em se recusar a outorgar a escritura, motivo pelo qual requer a condenação da requerida à lavratura da escritura definitiva e ao pagamento de indenização por danos morais.

Ao final, o juízo sentenciante assim decidiu:

Ante o exposto, na forma do art. 487, do CPC, resolvo meritoriamente o processo e
JULGO PROCEDENTES
os pedidos para:

a)
Condenar
a requerida Imobiliária e Construtora Universal Ltda. à obrigação de fazer consistente em outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel objeto do contrato nº 0351373, Lote n.º 17, Quadra n.º24, sob pena de multa a ser arbitrada em momento próprio;

b)
Condenar
a requerida ao pagamento de
R$ 5.000,00
(cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com correção monetária a partir desta decisão e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.

Trata-se de Recurso Inominado interposto pela IMOBILIÁIRA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA, em que sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, alegando que o juízo a quo deixou de enfrentar as teses defensivas relativas à inexistência de danos morais e à legalidade da cobrança da Taxa de Manutenção. Adicionalmente, argui a nulidade por julgamento ultra petita, visto que o valor da condenação por danos morais (R$ 5.000,00) excedeu o valor atribuído à causa pelo Autor (R$ 1.518,00), o qual a Recorrente considera o limite do pedido indenizatório.

No mérito, a Recorrente defende a legalidade da cobrança da Taxa de Manutenção (3,00% sobre o valor atualizado do terreno, conforme Cláusula Décima Primeira do contrato), argumentando que a recusa na outorga da escritura decorreu do inadimplemento desta obrigação propter rem por parte do Recorrido, e não de conduta abusiva. Pede, ainda, a reforma integral da sentença para que seja reconhecida a inexistência de danos morais, por entender que a situação configura mero descumprimento contratual, sem ofensa à honra ou moral do Recorrido. Subsidiariamente, pugna pela minoração do quantum indenizatório.

A parte contrária, por sua vez, apresentou Contrarrazões no ID 16862932, refutando os argumentos lançados no Recurso Inominado para que a sentença seja mantida integralmente.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso, uma vez que preenchidos os pressupostos de admissibilidade previstos no artigo 42 e seu § 1°, da Lei n° 9.099/95.

Quanto à
preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação
, destaco que o órgão julgador não é obrigado a se manifestar sobre todos os pontos alegados pela parte, mas somente sobre os que entender necessários ao deslinde da controvérsia, de acordo com o princípio do livre convencimento motivado.

Nesse sentido, o julgador não precisa rebater todos os argumentos deduzidos pelas partes, sendo obrigado a analisar apenas aqueles que são relevantes, ou seja, os argumentos capazes de alterar a conclusão da decisão judicial, na forma do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil,
in verbis
:

Art. 489 [...] § 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: [...] IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

Verifico que o juízo sentenciante analisou fundamentalmente os principais argumentos apresentados pelas partes, cumprindo o princípio da motivação das decisões e o disposto no artigo 93, IX, da Constituição Federal, razão pela qual
afasto a preliminar de nulidade da sentença.

No que tange à
preliminar de nulidade da sentença
, verifica-se que o autor formulou pedido expresso de condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Ressalta-se, ainda, que o valor atribuído à causa, a título de estimativa própria, foi fixado em R$ 1.518,00 (mil quinhentos e dezoito reais).

Entretanto, é pacífico o entendimento de que o
valor atribuído à causa não vincula o quantum indenizatório
, podendo ser
adequado a qualquer tempo
, inclusive
de ofício pelo juízo
, nos termos do art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Tal valor possui caráter meramente estimativo, especialmente no âmbito dos
Juizados Especiais Cíveis
, em que prevalecem os princípios da
celeridade, simplicidade, informalidade e economia processual
:

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

§ 3º O juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes.

Dessa forma,
afasto a preliminar de nulidade por suposto julgamento extra petita
, uma vez que a sentença proferida
se encontra devidamente compreendida nos limites do pedido inicial
, não havendo extrapolação dos termos da demanda.

Analisando detidamente os argumentos aduzidos em sede recursal em conjunto com o acervo fático-probatório dos autos, entendo que as razões recursais não merecem prosperar.

Em síntese, a parte autora ajuizou a presente demanda visando à
outorga da escritura definitiva do imóvel adquirido
junto à empresa requerida, após o
integral adimplemento das obrigações contratuais
, diante da
recusa injustificada da promitente vendedora
em cumprir a obrigação de fazer assumida no instrumento particular de compra e venda.

Cumpre destacar que,
além do disposto na Cláusula Décima Primeira do contrato firmado entre as partes
, é inequívoca a
responsabilidade do promitente vendedor pela lavratura da escritura pública
após a quitação integral do preço, conforme previsão expressa:

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: O (A) PROMISSÁRIO(A)-COMPRADOR(A) obriga-se a fazer a Escritura Pública do lote acima especificado junto ao cartório competente, até 30 (trinta) dias após o pagamento de todas as obrigações do contrato, devendo, nesse prazo, comparecer ao escritório do(a) PROMITENTE VENDEDOR(A) para requerer outorga da Escritura Pública. Não cumprindo o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) com o prazo acima, deverá requerer a outorga da Escritura Pública mediante pagamento da Taxa de Manutenção no valor correspondente à 3,00% (três por cento), sobre o valor total do terreno, devidamente atualizado na ép.

Dessa forma,
sendo incontroversa a quitação integral do preço
, bem como o pagamento do denominado
resíduo contratual
, que envolve demais encargos eventualmente exigidos,
não pode a requerida se furtar à obrigação de outorgar a escritura definitiva
, vinculada à própria essência do contrato e ao objeto da avença.

No que tange ao pedido de
indenização por danos morais
, assiste razão à parte autora. A
omissão da requerida em lavrar a escritura pública
, mesmo após a quitação integral do contrato,
ultrapassa o mero inadimplemento contratual
, afetando diretamente o direito de propriedade do comprador e
violando a segurança jurídica inerente à aquisição de bem imóvel
, conforme disposto em sede de sentença:

É incontroverso nos autos que o autor quitou integralmente o contrato de promessa de compra e venda, incluindo o pagamento do valor denominado "resíduo", como demonstram os documentos de Ids. 68184643 e 68184645 em fevereiro de 2025.

Conforme previsto na Cláusula Oitava e na Cláusula Décima Primeira do contrato, a requerida tinha obrigação de outorgar a escritura pública definitivamente após o cumprimento das obrigações contratuais por parte do autor, o que de fato ocorreu.

A resistência da requerida em cumprir sua obrigação contratual, mesmo após a quitação integral e a regularização de todas as pendências financeiras, caracteriza conduta abusiva e injustificada.

A conduta da requerida, ao se recusar injustificadamente a entregar a escritura definitiva, mesmo após o pagamento integral do contrato, extrapola o mero inadimplemento contratual. A negativa persistente e injustificada gerou evidente transtorno ao autor, que se viu compelido a buscar o Poder Judiciário para obter documento essencial para a segurança jurídica de sua propriedade.

A
resistência injustificada da construtora
em cumprir sua obrigação, mesmo diante da quitação total e da inexistência de pendências financeiras,
configura conduta abusiva
, impondo ao autor a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário para obter documento essencial à consolidação de seu direito de propriedade.

Importa salientar que a quitação integral do imóvel se deu em
10/01/2025
, com o pagamento de valor residual diretamente para a construtora em
05/02/2025
, sendo a recusa formal da construtora o motivo determinante para o ajuizamento da ação em
06/05/2025
. Ademais, a
Taxa de Manutenção de 3% (três por cento)
, prevista na cláusula contratual,
somente seria exigível caso o comprador não comparecesse à empresa vendedora no prazo de 30 dias após a quitação do bem
, hipótese inocorrente nos autos.

Assim, revela-se
abusiva e infundada
a postura da requerida, tanto pela
indevida cobrança de valores adicionais
quanto pela
omissão na outorga da escritura
, situação que
extrapola os meros aborrecimentos do cotidiano
e
caracteriza dano moral indenizável
, dada a repercussão negativa sobre a esfera patrimonial e psicológica do adquirente.

Com efeito, esse entendimento encontra amparo na
jurisprudência consolidada deste Egrégio Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça
, segundo a qual a
recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura após a quitação do contrato enseja dano moral
, por violar a boa-fé objetiva e frustrar a legítima expectativa do comprador quanto à regularização de sua propriedade:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE . NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL . PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL À PRETENSÃO COMPENSATÓRIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com compensação de danos morais, tendo em vista ausência de outorga de escritura pública definitiva de imóvel já quitado, objeto de contrato de cessão de direitos entre as partes. 2. Ação ajuizada em 19/10/2011 . Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73.3. O propósito recursal é definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional na hipótese; ii) qual o prazo prescricional aplicável na espécie; e iii) se o recorrente deve ser condenado à compensação de danos morais, em virtude da ausência de outorga de escritura definitiva de imóvel à recorrida .4. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração.5 . A pretensão da recorrida é a compensação de danos morais supostamente causados pela ausência de outorga de escritura pública definitiva de imóvel já quitado, ou seja, sua pretensão está fundada em inadimplemento contratual.6. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art . 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos.7. Na espécie, a notificação extrajudicial - hábil a interromper o prazo prescricional - foi feita pela recorrida em 2007 e a demanda foi ajuizada em 2011, motivo pelo qual deve ser mantido o reconhecimento de não ocorrência da prescrição na espécie.8 . Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, a Corte local, na espécie, reconheceu uma particularidade do caso concreto, uma vez que a ausência de outorga da escritura não causou aflição e angústia à recorrida somente pelo fato de a mesma ver-se impossibilitada de promover o registro da propriedade imobiliária, mas também pelo fato de ter pairado sobre o bem determinação judicial de indisponibilidade, razão pela qual deve ser mantido o arbitramento de danos morais.9. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1658663 RJ 2016/0152220-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 04/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2019).

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LEGITIMIDADE DO REPRESENTANTE DA EMPRESA. DANO MORAL CONFIGURADO PELA DEMORA EXCESSIVA NA TRANSFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por Roma Construções Comércio e Produções Ltda. contra sentença que julgou procedentes os pedidos autorais, condenando a apelante a outorgar escritura pública de compra e venda em favor do autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais devido à demora injustificada na transferência do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) a validade do contrato de compra e venda do imóvel e a legitimidade do representante da empresa para realizar a transação; (ii) a comprovação da quitação integral do preço pelo autor, ensejando o direito à adjudicação compulsória; e (iii) a configuração de danos morais pela ausência prolongada de transferência da propriedade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória exige a comprovação de contrato de compra e venda, quitação integral do preço e recusa na outorga da escritura, requisitos que foram demonstrados nos autos.

4. O Sr. Marivaldo Passamani, ex-sócio da empresa e pai da atual administradora, atuou de forma ostensiva como representante da Roma Construções, firmando o contrato de compra e venda em nome da empresa e recebendo o pagamento do autor, o que legitima a transação.

5. Quanto aos danos morais, a ausência de transferência da escritura por mais de 15 anos, mesmo após a quitação integral do imóvel, configurou abalo extrapatrimonial passível de indenização, conforme precedentes deste Tribunal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória é cabível quando comprovada a existência de contrato de compra e venda, a quitação integral do preço e a recusa na outorga da escritura definitiva.

A negativa de transferência de propriedade por tempo excessivo, mesmo após a quitação do imóvel, caracteriza dano moral indenizável por ultrapassar o mero descumprimento contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.418; CPC, art. 319, IV; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação nº 0033268-57.2012.8.08.0024, Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon, DJe 28/06/2018; TJES, Apelação nº 56110022011, Rel. Desª Elisabeth Lordes, DJe 18/08/2017.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00089096820168080035, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 28/11/2024).

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO DAS PARCELAS ANTERIORES. ART. 322 DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA. DANO MORAL CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE DANO MATERIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória, sob fundamento de ausência de comprovação da quitação integral do contrato de promessa de compra e venda, e indeferiu pleito indenizatório por danos morais e materiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o apelante comprovou o adimplemento integral do contrato de promessa de compra e venda, legitimando a adjudicação compulsória; (ii) apurar a existência de dano moral pela recusa injustificada na outorga da escritura; e (iii) examinar a comprovação de danos materiais alegados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A adjudicação compulsória exige o preenchimento dos seguintes requisitos: existência de contrato válido de promessa de compra e venda; pagamento integral do preço; inexistência de cláusula de arrependimento; e recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

5. O apelante comprovou a quitação das parcelas pactuadas por meio de recibos, boletos bancários e comprovantes de depósito, além de correspondência da imobiliária requerida ratificando a quitação das parcelas vencidas até 1998.

6. O art. 322 do Código Civil estabelece que, em obrigações de pagamento parcelado, a quitação da última prestação presume a liquidação das anteriores, salvo prova em contrário, o que não ocorreu nos autos.

7. A demora excessiva na regularização da escritura por mais de 25 anos ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

8. Não há comprovação de esbulho possessório imputável à imobiliária ou de despesas materiais, tornando incabível a indenização por danos materiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A quitação integral do contrato de promessa de compra e venda autoriza a adjudicação compulsória do imóvel, sendo aplicável a presunção de pagamento das parcelas anteriores nos termos do art. 322 do Código Civil.

2. A demora injustificada na outorga da escritura pública, quando priva o adquirente do pleno exercício de seus direitos patrimoniais por longo período, configura dano moral indenizável.

3. O dano material deve ser comprovado de forma efetiva, não sendo suficiente a mera alegação de prejuízo econômico.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 322, 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 37/1967, art. 15.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 239; STJ, REsp 1.698.736/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 02.04.2019; TJES, Apelação Cível nº 0012533-38.2019.8.08.0030, Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 29.10.2024; TJES, Apelação Cível nº 0006481-06.2018.8.08.0048, Rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, j. 05.06.2024.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50007562220248080021, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 08/04/2025).

Em relação ao pedido subsidiário pela redução do montante indenizatório fixado pelo juízo sentenciante, importa destacar que, apesar de o Código Civil não estabelecer critérios específicos para a fixação da indenização por danos morais, a doutrina e a jurisprudência brasileira têm utilizado 4 (quatro) critérios principais: 1) gravidade do dano; 2) grau de culpa do ofensor; 3) capacidade econômica da vítima; 4) capacidade econômica do ofensor.

Destarte, o
quantum
indenizatório deve ser estabelecido de acordo com a capacidade econômica das partes, bem como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando o caráter punitivo-pedagógico, no sentido de reparar o dano, inibir eventuais e futuros atos danosos, e, simultaneamente, não causar enriquecimento ilícito da parte indenizada.

Dessa forma, entendo adequada a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que não se revela excessiva, à luz da extensão dos prejuízos suportados pela parte recorrida, do caráter pedagógico da medida frente à conduta da parte recorrente, bem como da jurisprudência consolidada sobre a matéria.

Assim, não se verifica qualquer desproporcionalidade que justifique a revisão do montante arbitrado, motivo pelo qual deve ser mantida a indenização por danos morais nos moldes fixados na sentença, em conformidade com o Enunciado nº 32 do Sistema dos Juizados Especiais do Estado do Espírito Santo, segundo o qual: “A revisão dos valores do dano moral em sede de recurso inominado estará autorizada quando constatado que o montante fixado em sentença é exorbitante ou irrisório”.

Portanto, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A sentença poderá ser mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei n° 9.099/95, sem a necessidade de nova fundamentação jurídica”.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, irretocável a sentença proferida pelo juízo de 1º grau, razão pela qual a mantenho por seus próprios fundamentos (art. 46 da Lei 9.099/1995 e Enunciado número 11 das Turmas Recursais), e, via de consequência,
CONHEÇO
do recurso interposto, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Na forma do art. 55 da Lei n° 9.099/95, condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação e, caso inexistir, sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Submeto o projeto de voto à apreciação para homologação, nos termos do artigo 40 da Lei n° 9.099/95.

MARIA ANGELA MARTINS PEIXOTO

Juíza Leiga

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

THAITA CAMPOS TREVIZAN

Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Eminente Relatora,

Com a devida vênia, apresento divergência por entender ser o caso de acolher a preliminar de incompetência do Juizado Especial, suscitada em contestação (ID 16862904 - pág. 03).

Embora a demanda tenha sido denominada de "obrigação de fazer", a pretensão autoral busca, na verdade, o cumprimento de uma etapa essencial de um contrato de compra e venda de imóvel.

A Lei nº 9.099/95 estabelece, em seu art. 3º, inciso I, a competência dos Juizados Especiais para processar e julgar as causas cíveis de menor complexidade, cujo valor não exceda a 40 (quarenta) salários mínimos. Para a correta aferição desse montante, o Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao sistema dos Juizados, oferece o critério definitivo.

Conforme o art. 292, inciso II, do CPC:

Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

[...]

II – na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o
cumprimento
, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico,
o valor do ato ou o de sua parte controvertida
;

No caso em tela, a pretensão da autora, ainda que formulada sob a roupagem de entrega de documentos, consubstancia-se, em sua essência, em ação de cumprimento de ato jurídico. O negócio jurídico em questão é a promessa de compra e venda de um imóvel com valor atualizado de
R$ 110.806,59 (cento e dez mil, oitocentos e seis reais e cinquenta e nove centavos)
.

A entrega dos documentos não constitui obrigação autônoma ou desvinculada do negócio principal; ao revés, trata-se da etapa final e indispensável para que o contrato atinja seu escopo maior: a transferência da propriedade do bem para a compradora.

Dessa forma, o benefício econômico almejado não se resume ao valor da documentação em si, mas à consolidação do direito de propriedade sobre um patrimônio de valor expressivo, que supera a alçada deste Juízo. A obrigação de fazer pleiteada é o meio pelo qual se busca o adimplemento integral do contrato, cujo valor é o parâmetro legal para a fixação do valor da causa.

Este entendimento encontra sólido respaldo na jurisprudência pátria, que reiteradamente assevera que o valor da causa em ações visando à outorga de escritura ou à transferência de imóvel deve corresponder ao valor do bem. Veja-se:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
INCOMPETÊNCIA EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, por considerar que o proveito econômico pretendido seria superior ao valor atribuído à causa e, portanto, superior à alçada do rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis. Alega o recorrente que não se discute o pagamento do valor do imóvel, mas apenas o dever do adquirente de transferir o bem para seu nome, o que consubstancia obrigação de fazer e atrai a competência do juízo.2. Recurso próprio, tempestivo (ID 53656928) e com preparo regular (ID 53656930 e 53656935). Foram apresentadas contrarrazões (ID 53656948). 3. Nos termos do Enunciado do FONAJE nº 39, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedid
o. No caso, em que pesem as alegações do recorrente, a obrigação de transferir o imóvel possui proveito econômico correspondente ao valor do bem, o que ultrapassa a alçada do juízo. 4. Conforme o art. 292, II, do CPC, o valor da causa na ação que tiver por objeto o cumprimento do ato jurídico corresponderá ao valor do ato, o que justifica que a obrigação de fazer tenha por proveito econômico o valor do bem previsto em contrato.
5. O art. 3º, inciso I, da Lei 9.099/95 prevê que o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário-mínimo. Dessa forma, ultrapassado o valor previsto na legislação, não merece reforma a sentença proferida. Neste sentido: Acórdão 1732737, 07029328520238070019, Relator: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 24/7/2023, publicado no DJE: 3/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. 6. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. 7. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.(Acórdão 1797270, 0713144-07.2023.8.07.0007, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/12/2023, publicado no DJe: 18/12/2023.) (destaquei).

Esta Terceira Turma Recursal, inclusive, já apreciou situação análoga no julgamento do RI n. 5039678-51.2024.8.08.0048, em 23/09/2025, de minha relatoria.

Com essas considerações, somado ao fato de que o recurso devolve toda a matéria discutida na r. sentença de origem, voto no sentido de
ACOLHER A PRELIMINAR
de incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa, extinguindo o processo sem resolução do mérito.

Sem custas e honorários.

É como voto.