Tribunal: TJES
Processo: 5008014-27.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação
Data de julgamento: 2025-05-14

Ementa:
EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DEDUÇÃO INDEVIDA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL A 20%. RECURSO DESPROVIDO.

1. A validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem exige a prévia informação do preço total da unidade, com o destaque específico da comissão, conforme fixado pelo Tema 938 do STJ. Inexistente esse destaque no contrato, é indevida a dedução da corretagem. Ademais, Não houve comprovação de que a comissão de corretagem foi efetivamente paga a terceiro, sendo da apelante o ônus da prova, nos termos do art. 373, II, do CPC.

2. A cláusula penal de 20% tem natureza compensatória e abrange todos os prejuízos presumidamente causados ao vendedor, inclusive despesas operacionais e tributos. Admitir a cobrança dos tributos à parte da cláusula penal ampliaria indevidamente a penalidade contratual, resultando em oneração excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa do vendedor.

3. Vale observar que, no caso em voga, a apelante sequer especificou quais seriam tais tributos ou os quantificou, demonstrando eventual pagamento. Portanto, acertadamente o juízo de origem incluiu os tributos no percentual de retenção.

4. Desta forma, com a exclusão da comissão de corretagem e a limitação da cláusula penal a 20% (vinte por cento), o valor efetivamente depositado restou insuficiente, sendo cabível a condenação da apelante ao pagamento do complemento, a ser apurado em liquidação.

5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008014-27.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE TRES BARRAS LINHARES EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: RITA DE CASSIA DINIZ e outros

RELATOR(A):

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EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DEDUÇÃO INDEVIDA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL A 20%. RECURSO DESPROVIDO.

1. A validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem exige a prévia informação do preço total da unidade, com o destaque específico da comissão, conforme fixado pelo Tema 938 do STJ. Inexistente esse destaque no contrato, é indevida a dedução da corretagem. Ademais, Não houve comprovação de que a comissão de corretagem foi efetivamente paga a terceiro, sendo da apelante o ônus da prova, nos termos do art. 373, II, do CPC.

2. A cláusula penal de 20% tem natureza compensatória e abrange todos os prejuízos presumidamente causados ao vendedor, inclusive despesas operacionais e tributos. Admitir a cobrança dos tributos à parte da cláusula penal ampliaria indevidamente a penalidade contratual, resultando em oneração excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa do vendedor.

3. Vale observar que, no caso em voga, a apelante sequer especificou quais seriam tais tributos ou os quantificou, demonstrando eventual pagamento. Portanto, acertadamente o juízo de origem incluiu os tributos no percentual de retenção.

4. Desta forma, com a exclusão da comissão de corretagem e a limitação da cláusula penal a 20% (vinte por cento), o valor efetivamente depositado restou insuficiente, sendo cabível a condenação da apelante ao pagamento do complemento, a ser apurado em liquidação.

5. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SPE TRÊS BARRAS LINHARES EMPREENDIMENTOS LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES, que julgou improcedente a
ação de consignação em pagamento
ajuizada em face de
RITA DE CÁSSIA DINIZ e GERALDO WASHINGTON LEITE
, condenando a autora ao pagamento da quantia que faltou no depósito, com a exclusão do valor da comissão de corretagem, bem como consignando que a retenção de 20% (vinte por cento) inclui eventuais impostos que houverem.

Aduzem os apelantes, em síntese: (i) que a cláusula 13ª do contrato previa expressamente a dedução da comissão de corretagem; (ii) que os impostos sobre receita possuem natureza diversa da cláusula penal e não deveriam ser incluídos no limite de 20%; (iii) que o valor depositado seria suficiente.

Contrarrazões no id. 1037485, pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5008014-27.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE TRES BARRAS LINHARES EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: RITA DE CASSIA DINIZ, GERALDO WASHINGTON LEITE

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SPE TRÊS BARRAS LINHARES EMPREENDIMENTOS LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares/ES, que julgou improcedente a
ação de consignação em pagamento
ajuizada em face de
RITA DE CÁSSIA DINIZ e GERALDO WASHINGTON LEITE
, condenando a autora ao pagamento da quantia que faltou no depósito, com a exclusão do valor da comissão de corretagem, bem como consignando que a retenção de 20% (vinte por cento) inclui eventuais impostos que houverem.

Aduz a apelante, em síntese: (i) que a cláusula 13ª do contrato previa expressamente a dedução da comissão de corretagem; (ii) que os impostos sobre receita possuem natureza diversa da cláusula penal e não deveriam ser incluídos no limite de 20%; (iii) que o valor depositado seria suficiente.

Pois bem.

A apelante sustenta a validade da dedução da comissão de corretagem com fundamento na cláusula 13ª do contrato, aduzindo que o valor não estaria embutido no preço total da aquisição e que foi objeto de contrato autônomo.

Entretanto, como bem decidido pelo juízo
a quo
, não há nos autos prova de contratação autônoma de intermediação imobiliária, tampouco destaque contratual visível e específico da comissão de corretagem, exigência imposta pelo Tema 938/STJ, que reconheceu a “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (vide REsp n. 1.599.511/SP)
”.

Além da pactuação, exige-se transparência e informação prévia e destacada, sobretudo em contratos de adesão, como o ora examinado, e a cláusula 13ª do contrato em tela não apresenta o devido destaque nem cumpre os requisitos legais.

Também merece menção que, para a retenção da comissão de corretagem, é necessária a comprovação de que o serviço foi efetivamente prestado por terceiro e a este pago, o que não se verifica na hipótese, sendo certo que à apelante incumbia o ônus da prova, nos moldes definidos pelo artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Portanto, correta a sentença ao rejeitar a dedução da corretagem.

Dando prosseguimento, sustenta a apelante que a dedução dos impostos sobre a receita não deveria ser englobada na cláusula penal de 20% (vinte por cento), por se tratar de verba tributária com natureza distinta.

A Súmula 543 do STJ assim dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A cláusula penal, como se sabe, tem natureza compensatória e tem a função de pré fixar os prejuízos advindos da quebra da relação contratual. Referida penalidade não guarda vinculação com o saldo devedor ou as quantias eventualmente pagas, mas, tão somente, estabelece, de comum acordo, os prejuízos presumidamente causados à vendedora, que devem ser compensados pelo comprador desistente.

Nesta toada, para evitar oneração excessiva ao consumidor e desequilíbrio contratual, a cláusula penal (comumente fixada entre 10% a 25%) já contempla todos os custos e perdas do promitente vendedor, inclusive eventuais tributos incidentes sobre o valor recebido.

Desta forma, a fixação da cláusula penal em 20% (vinte por cento), tal como no caso em voga, serve para cobrir não apenas os danos emergentes, mas também despesas operacionais, publicidade, corretagem e tributos. Aceitar que os impostos sejam acrescidos ao percentual de 20% (vinte por cento) implicaria, na prática, ampliar a penalidade para além do razoável, resultando em enriquecimento sem causa do vendedor.

Vale observar que, no caso em voga, a apelante sequer especificou quais seriam tais tributos ou os quantificou, demonstrando eventual pagamento. Portanto, acertadamente o juízo de origem incluiu os tributos no percentual de retenção.

Desta forma, com a exclusão da comissão de corretagem e a limitação da cláusula penal a 20% (vinte por cento), o valor efetivamente depositado restou insuficiente, sendo cabível a condenação da apelante ao pagamento do complemento, a ser apurado em liquidação.

Assim, diante de tais fundamentos,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios fixados na r. sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)