Tribunal: TJES
Processo: 5001282-72.2023.8.08.0037
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia; Inadimplemento
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO NÃO COMPROVADO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por LEOLINDO AREIAS contra sentença proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Muniz Freire/ES, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada em face de MÁRIO CESAR SPADETTI, julgou improcedente o pedido autoral, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. O autor alegou ter firmado contrato verbal de locação com o réu, que teria se tornado inadimplente em agosto de 2023, e pleiteou a desocupação de três lotes urbanos e o pagamento de aluguéis vencidos. O réu, por sua vez, negou a existência de relação locatícia, afirmando que sua posse decorre de sociedade de fato com o filho do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em verificar se o conjunto probatório constante nos autos é suficiente para demonstrar a existência de contrato verbal de locação entre as partes, e, por conseguinte, se está caracterizado o inadimplemento apto a autorizar o despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O ônus da prova recai sobre o autor quanto aos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, cabendo-lhe comprovar a existência do contrato de locação verbal, não sendo suficiente a mera alegação da ausência de prova em sentido contrário por parte do réu.

4.
A negativa do réu quanto à existência de contrato locatício constitui negação direta da causa de pedir, não se tratando de fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a inverter o ônus da prova.

5.
A prova documental apresentada pelo autor é unilateral, composta por recibos sem a assinatura ou ciência do réu, o que lhe retira força probatória autônoma quanto à existência de contrato de locação.

6.
A gravação de áudio apresentada como confissão extrajudicial revela frase isolada e ambígua, proferida em contexto informal e conflituoso, sem força para caracterizar confissão válida ou inequívoca da existência de vínculo contratual.

7.
Os depoimentos testemunhais colhidos são frágeis e contraditórios, e não corroboram de forma segura a existência de relação locatícia, tampouco o inadimplemento de obrigação contratual.

8.
Diante da ausência de prova robusta da locação, deve prevalecer o julgamento de improcedência, por não ter o autor se desincumbido do ônus probatório que lhe cabia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

1. Compete ao autor, em ação de despejo por falta de pagamento, o ônus de provar a existência do contrato de locação, inclusive se verbal.

2. A negativa da relação locatícia pelo réu configura negação direta da causa de pedir, não invertendo o ônus da prova.

3. Provas unilaterais e frágeis, como recibos sem assinatura do locatário, áudios isolados e testemunhos contraditórios, não bastam para comprovar a existência de contrato verbal de locação.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 373, I; Lei nº 8.245/1991, art. 47.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, Apelação Cível 1.0702.12.050521-0/001, Rel. Des. Mônica Libânio, 11ª Câmara Cível, j. 08.09.2021, pub. 15.09.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001282-72.2023.8.08.0037

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEOLINDO AREIAS

APELADO: MARIO CESAR SPADETTI

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO NÃO COMPROVADO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta por LEOLINDO AREIAS contra sentença proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Muniz Freire/ES, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada em face de MÁRIO CESAR SPADETTI, julgou improcedente o pedido autoral, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. O autor alegou ter firmado contrato verbal de locação com o réu, que teria se tornado inadimplente em agosto de 2023, e pleiteou a desocupação de três lotes urbanos e o pagamento de aluguéis vencidos. O réu, por sua vez, negou a existência de relação locatícia, afirmando que sua posse decorre de sociedade de fato com o filho do autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
A questão em discussão consiste em verificar se o conjunto probatório constante nos autos é suficiente para demonstrar a existência de contrato verbal de locação entre as partes, e, por conseguinte, se está caracterizado o inadimplemento apto a autorizar o despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O ônus da prova recai sobre o autor quanto aos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, cabendo-lhe comprovar a existência do contrato de locação verbal, não sendo suficiente a mera alegação da ausência de prova em sentido contrário por parte do réu.

4.
A negativa do réu quanto à existência de contrato locatício constitui negação direta da causa de pedir, não se tratando de fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a inverter o ônus da prova.

5.
A prova documental apresentada pelo autor é unilateral, composta por recibos sem a assinatura ou ciência do réu, o que lhe retira força probatória autônoma quanto à existência de contrato de locação.

6.
A gravação de áudio apresentada como confissão extrajudicial revela frase isolada e ambígua, proferida em contexto informal e conflituoso, sem força para caracterizar confissão válida ou inequívoca da existência de vínculo contratual.

7.
Os depoimentos testemunhais colhidos são frágeis e contraditórios, e não corroboram de forma segura a existência de relação locatícia, tampouco o inadimplemento de obrigação contratual.

8.
Diante da ausência de prova robusta da locação, deve prevalecer o julgamento de improcedência, por não ter o autor se desincumbido do ônus probatório que lhe cabia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

1. Compete ao autor, em ação de despejo por falta de pagamento, o ônus de provar a existência do contrato de locação, inclusive se verbal.

2. A negativa da relação locatícia pelo réu configura negação direta da causa de pedir, não invertendo o ônus da prova.

3. Provas unilaterais e frágeis, como recibos sem assinatura do locatário, áudios isolados e testemunhos contraditórios, não bastam para comprovar a existência de contrato verbal de locação.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 373, I; Lei nº 8.245/1991, art. 47.

Jurisprudência relevante citada:
TJMG, Apelação Cível 1.0702.12.050521-0/001, Rel. Des. Mônica Libânio, 11ª Câmara Cível, j. 08.09.2021, pub. 15.09.2021.
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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
LEOLINDO AREIAS
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da Vara Única da Comarca de Muniz Freire/ES, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada em face de
MÁRIO CESAR SPADETTI
, julgou improcedente o pleito autoral, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em suas razões, Id n. 15183639, a parte Apelante alega, em suma, que:
(i)
o juízo de origem errou ao desconsiderar o robusto conjunto probatório que comprova a existência de um contrato verbal de locação, incluindo uma confissão em áudio do Apelado, recibos de pagamento e múltiplos depoimentos testemunhais convergentes;
(ii)
a versão defensiva do Apelado, de que sua posse decorre de uma antiga sociedade de fato, é inconsistente e não foi provada, cabendo a ele o ônus de demonstrar fato modificativo ou extintivo do direito do Autor, o que não ocorreu;
(iii)
o inadimplemento do Apelado, tanto dos aluguéis quanto dos encargos tributários, é incontroverso e foi por ele próprio admitido, o que autoriza a rescisão contratual e a consequente decretação do despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da sentença, a fim de que a ação de despejo seja julgada procedente, com a condenação do Apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e demais encargos.

Contrarrazões apresentadas por
MÁRIO CESAR SPADETTI
no Id n. 15183644, pugnando pelo desprovimento do recurso. Sustenta o Apelado que a sentença analisou corretamente as provas e aplicou o direito, ao concluir que o Apelante não se desincumbiu do ônus de provar a existência da relação locatícia, sendo a posse do imóvel decorrente de uma sociedade de fato para exploração comercial.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 15 de agosto de 2025.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
LEOLINDO AREIAS
, com vistas ao reexame de sentença prolatada pelo juízo da Vara Única da Comarca de Muniz Freire/ES, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada em face de
MÁRIO CESAR SPADETTI
, julgou improcedente o pleito autoral, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento, ajuizada por LEOLINDO AREIAS em face de MARIO CESAR SPADETTI, pleiteando a desocupação de três lotes urbanos e a condenação do réu ao pagamento de aluguéis e encargos supostamente inadimplidos.

Em sua inicial, a parte autora narra, em síntese, que firmou um contrato de locação verbal com o requerido em 2013, no valor mensal de R$ 1.500,00, mas que este se tornou inadimplente a partir de agosto de 2023.

Em sua contestação, o requerido, ora Apelado, negou veementemente a existência de qualquer relação locatícia. Argumentou que sua posse sobre o imóvel remonta a uma sociedade de fato, estabelecida informalmente com o filho do autor e terceiros para a exploração do estabelecimento comercial "Carretão Shows", e que os valores repassados ao autor diziam respeito a uma parceria e ressarcimento de despesas, não a aluguéis.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio a sentença de Id n. 15183638, que julgou improcedente o pedido autoral, sob o fundamento de que o autor não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, ou seja, a existência do contrato de locação verbal, nos termos do art. 373, I, do CPC. Condenou o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões, Id n. 15183639, a parte Apelante alega, em suma, que:
(i)
o juízo de origem errou ao desconsiderar o robusto conjunto probatório que comprova a existência de um contrato verbal de locação, incluindo uma confissão em áudio do Apelado, recibos de pagamento e múltiplos depoimentos testemunhais convergentes;
(ii)
a versão defensiva do Apelado, de que sua posse decorre de uma antiga sociedade de fato, é inconsistente e não foi provada, cabendo a ele o ônus de demonstrar fato modificativo ou extintivo do direito do Autor, o que não ocorreu;
(iii)
o inadimplemento do Apelado, tanto dos aluguéis quanto dos encargos tributários, é incontroverso e foi por ele próprio admitido, o que autoriza a rescisão contratual e a consequente decretação do despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da sentença, a fim de que a ação de despejo seja julgada procedente, com a condenação do Apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e demais encargos.

Contrarrazões apresentadas por
MÁRIO CESAR SPADETTI
no Id n. 15183644, pugnando pelo desprovimento do recurso. Sustenta o Apelado que a sentença analisou corretamente as provas e aplicou o direito, ao concluir que o Apelante não se desincumbiu do ônus de provar a existência da relação locatícia, sendo a posse do imóvel decorrente de uma sociedade de fato para exploração comercial.

Pois bem.

A controvérsia trazida a esta instância cinge-se em verificar se o conjunto probatório carreado aos autos é suficiente para demonstrar a existência de um contrato verbal de locação entre as partes e, consequentemente, o inadimplemento que autorizaria o decreto de despejo.

De início, cumpre analisar a distribuição do ônus da prova. O Apelante argumenta que, diante da tese defensiva, o ônus probatório deveria recair sobre o Apelado. Contudo, a aplicação do art. 373 do Código de Processo Civil pelo juízo de primeiro grau foi acertada. Em uma ação de despejo, o fato constitutivo do direito do autor é a própria relação locatícia.

A alegação do Apelado sobre a existência de uma sociedade de fato serve como negação direta da causa de pedir (a locação), e não como a alegação de um fato impeditivo, modificativo ou extintivo que atrairia para si o ônus da prova na forma do inciso II do referido artigo.

Em sentido análogo, destaco:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS - LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - CONTRATO VERBAL - ÔNUS DA PROVA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. Nos termos do art. 373, I, do CPC, compete à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Não tendo a parte autora se desincumbido de seu ônus, a improcedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe". (TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.050521-0/001, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/09/2021, publicação da sumula em 15/ 09/ 2021)

Cabia, portanto, primeiramente ao autor, ora Apelante, apresentar prova convincente do contrato verbal. Somente a partir da comprovação mínima desse vínculo é que a tese defensiva passaria a ser analisada com maior profundidade. Como a sentença concluiu que a prova autoral era frágil, o magistrado aplicou corretamente a regra do inciso I do art. 373 do CPC, segundo a qual o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito.

Nesse contexto, a análise das provas produzidas revela-se crucial. O Apelante sustenta sua tese em recibos, um áudio e depoimentos testemunhais.

Ainda que o contrato de locação verbal seja admitido em nosso ordenamento (art. 47 da Lei nº 8.245/91), sua comprovação exige um conjunto de provas seguro e coerente, o que não se verifica no caso em tela.

Os recibos de pagamento juntados aos autos (a exemplo dos Ids 35402369 e 38892499) foram produzidos unilateralmente pelo próprio Apelante ou por seus prepostos, sem a assinatura ou anuência do Apelado, o que lhes retira a força probatória para estabelecer, por si só, um vínculo contratual bilateral e oneroso como a locação.

Quanto à suposta confissão extrajudicial, extraída de um áudio em que o Apelado afirma "Eu sou inquilino do senhor agora", tal prova deve ser analisada com extrema cautela. A frase foi proferida em um contexto de diálogo informal e, aparentemente, conflituoso, o que a torna suscetível a múltiplas interpretações, inclusive a de ironia ou desabafo, como sustentado nas contrarrazões.

Nessa linha, uma gravação ambiental, descontextualizada e isolada, não possui a clareza e a segurança jurídica de uma confissão formal, sendo insuficiente para, sozinha, fundamentar a existência de um contrato que perduraria por anos.

A prova testemunhal, por sua vez, também se mostrou frágil para os fins pretendidos pelo Apelante e, como bem delineado pelo juízo de origem, “inconclusiva a alegação de que pagamentos em dinheiro teriam sido realizados a título de aluguel”.

Dessa forma, a análise pormenorizada dos depoimentos revela contradições e parcialidades que corroboram a conclusão da sentença, no sentido de que a prova oral não logrou "atribuir conteúdo jurídico típico de contrato de locação à relação entre as partes".

Portanto, o conjunto probatório não permite concluir, com a segurança jurídica necessária, pela existência de uma relação locatícia. Diante da dúvida fundada, a qual decorre da fragilidade das provas produzidas pelo autor, a regra do ônus da prova (art. 373, I, do CPC) impõe que a decisão seja desfavorável a quem tinha o encargo de provar e não o fez a contento.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação Cível interposto por
LEOLINDO AREIAS
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença apelada.

Considerando que o juízo de origem já fixou os honorários advocatícios no patamar máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, deixo de aplicar os termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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