Tribunal: TJES
Processo: 5002434-59.2023.8.08.0069
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): GRECIO NOGUEIRA GREGIO
Órgão julgador: GRECIO NOGUEIRA GREGIO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-07-07

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002434-59.2023.8.08.0069
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TORRE DEL BENACO e outros
RECORRIDO: DELCIMAR PIRES DA SILVA e outros
RELATOR(A):
GRECIO NOGUEIRA GREGIO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RI 5002434-59.2023.8.08.0069

RECORRENTES:
MORUMBI INDUSTRIAL LTDA e CONDOMINIO DO EDIFICIO TORRE DEL BENACO

RECORRIDOS:
DELCIMAR PIRES DA SILVA, CONDOMINIO DO EDIFICIO TORRE DEL BENACO e MORUMBI INDUSTRIAL LTDA

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
: conforme intimação prévia.

VOTOS

DR. GRÉCIO NOGUEIRA GRÉGIO – RELATOR

Relatório dispensado pelo art. 46 da Lei nº 9099/95 e Enunciado 92 do FONAJE.

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA.

1. Em síntese, almeja o autor a condenação dos réus no valor de R$11.973,68, referente à dívida de condomínio entre o período de setembro/2018 a dezembro/2019. Contudo, o ponto controvertido da demanda está em saber de quem é a responsabilidade pelo pagamento de tal dívida, ou seja, se do primeiro Requerido (DELCIMAR PIRES DA SILVA), que esteve na posse do imóvel até o dia 18/12/2019, ou se do segundo Requerido (JHV IMPLEMENTOS RODOVIARIOS LTDA), imitido na posse a partir do dia 18/12/2019, tendo vista ser a obrigação propter rem.

2. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial da seguinte forma:
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I do CPC, ACOLHO EM PARTE os pedidos contidos na petição inicial, CONDENAR apenas JHV IMPLEMENTOS RODOVIARIOS LTDA, a título de danos materiais, no valor de R$ 6.116,87, com juros a partir da citação e correção monetária a partir do inadimplemento. REJEITO o pedido contraposto formulado por DELCIMAR PIRES DA SILVA.

3. Recurso inominado da parte requerida alegando que não possui responsabilidade sobre as taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse.
Recurso inominado da parte autora quanto a necessidade de aplicação da multa de 02% (dois por cento) e juros moratórios a 01% (um por cento) ao mês.

4. RECURSO DO REQUERIDO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO.

5. O recorrente alega que as taxas condominiais anteriores à sua imissão na posse são de responsabilidade do antigo proprietário. No entanto, a jurisprudência do STJ é uníssona quanto à desnecessidade de imissão na posse para que as dívidas condominiais sejam consideradas responsabilidade do arrematante:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem,
respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo
, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.527.075/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 20/5/2024
, DJe de 4/6/2024.) (g.n)

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.

1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem,
respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo
, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.

2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (Resp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, D Je de 28/03/2011).

3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no R Esp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório

4. Agravo interno provido para conhecer e dar(distinguishing). provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AR Esp: 1347829 SP 2018/0210796-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: D Je 19/12/2019). (g.n)

6. Com razão o autor em relação à previsão da aplicação da multa de 02% e juros moratórios a 01% (um por cento) ao mês, referente às cotas condominiais vencidas, com termo inicial a data de vencimento da taxa condominial.

7. Reforma parcial da sentença para reconhecer como quantia total de R$11.973,68 (onze mil, novecentos e setenta e três reais e sessenta e oito centavos). Sem custas e honorários para CONDOMINIO DO EDIFICIO TORRE DEL BENACO.

8. Conheço do do Recurso interposto pela parte requerida, mas NEGO-LHE PROVIMENTO. Condenação da parte recorrente MORUMBI INDUSTRIAL LTDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo no importe de 10% do valor atualizado da condenação, ou, não havendo, sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)