Tribunal: TJES
Processo: 0012170-06.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-02-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL E IPTU. DIFERENÇAS DE ALUGUEL. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por
Antônio Donizetti Sgarbi
em face de sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos contratuais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as locatárias ao pagamento de um mês de aluguel, corrigido pela Taxa Selic, e atribuindo ao autor o ônus das verbas sucumbenciais. O apelante busca a reforma da sentença para inclusão de valores relacionados a IPTU, diferenças de aluguel, despesas de reparos no imóvel e honorários advocatícios contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de erro material e equívoco na autoria dos documentos apresentados; (ii) definir se é devida a condenação das rés ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel e valores de IPTU; (iii) determinar a procedência do pedido de cobrança de diferenças de aluguéis relativos ao ano de 2018; (iv) examinar a validade da inclusão dos honorários advocatícios contratuais como parte da condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O apelante comprova, por meio de documentação idônea, que realizou os reparos necessários no imóvel, cuja obrigação contratual caberia às locatárias, restando configurada a violação contratual. O ressarcimento dos valores dispendidos é devido, sob pena de enriquecimento sem causa das apeladas.

4)
Quanto ao IPTU de 2017, as rés confessaram expressamente sua inadimplência, ensejando o dever de ressarcimento integral do tributo, devidamente corrigido desde o desembolso pelo autor. Já em relação ao IPTU de 2018, aplica-se o princípio da proporcionalidade, responsabilizando-se as rés por 5/12 avos do tributo, referente ao período de sua ocupação do imóvel.

5)
O pedido de cobrança de diferenças de aluguéis não prospera integralmente, pois, embora o contrato previsse aumento do valor em 2018, não houve concordância das locatárias. Contudo, é devido o pagamento de 2 meses de aluguel, corrigidos, após deduzir o valor da caução.

6)
Os honorários advocatícios contratuais, previstos em cláusula expressa no contrato de locação e respaldados pelo art. 389 do Código Civil, configuram cláusula penal distinta dos honorários sucumbenciais, sendo válida sua inclusão na condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. O locador faz jus ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel, devidamente comprovadas, desde que decorra de descumprimento contratual do locatário. 2. A obrigação de ressarcir valores de IPTU deve observar a proporcionalidade quanto ao período de ocupação do imóvel, salvo confissão integral do débito. 3. Honorários advocatícios contratuais previstos em contrato de locação não configuram bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais e são legítimos, nos termos do art. 389 do Código Civil. 4. A caução deve ser abatida no cálculo dos débitos de aluguel, observando o valor contratualmente ajustado.

----------

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 395, 404 e 421-A; Lei nº 8.245/1991, art. 35; STJ, Súmula 43.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021; TJES, AC 5019510-71.2022.8.08.0024, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 03/06/2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012170-06.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO DONIZETTI SGARBI

APELADO: ELIANE CARDOSO BARREIRO VINHA e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL E IPTU. DIFERENÇAS DE ALUGUEL. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1)
Apelação cível interposta por
Antônio Donizetti Sgarbi
em face de sentença que, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos contratuais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as locatárias ao pagamento de um mês de aluguel, corrigido pela Taxa Selic, e atribuindo ao autor o ônus das verbas sucumbenciais. O apelante busca a reforma da sentença para inclusão de valores relacionados a IPTU, diferenças de aluguel, despesas de reparos no imóvel e honorários advocatícios contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há quatro questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de erro material e equívoco na autoria dos documentos apresentados; (ii) definir se é devida a condenação das rés ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel e valores de IPTU; (iii) determinar a procedência do pedido de cobrança de diferenças de aluguéis relativos ao ano de 2018; (iv) examinar a validade da inclusão dos honorários advocatícios contratuais como parte da condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O apelante comprova, por meio de documentação idônea, que realizou os reparos necessários no imóvel, cuja obrigação contratual caberia às locatárias, restando configurada a violação contratual, o que implica ressarcimento dos valores dispendidos, sob pena de enriquecimento sem causa das apeladas.

4)
Quanto ao IPTU de 2017, as rés confessaram expressamente sua inadimplência, ensejando o dever de ressarcimento integral do tributo, devidamente corrigido desde o desembolso pelo autor, aplicando-se, agora em relação ao IPTU de 2018, o princípio da proporcionalidade, responsabilizando-se as rés por 5/12 avos do tributo, referente ao período de sua ocupação do imóvel.

5)
O pedido de cobrança de diferenças de aluguéis não prospera integralmente, pois, embora o contrato previsse aumento do valor em 2018, não houve concordância das locatárias. Contudo, é devido o pagamento de 2 meses de aluguel, corrigidos, após deduzir o valor da caução.

6)
Os honorários advocatícios contratuais, previstos em cláusula expressa no contrato de locação e respaldados pelo art. 389 do Código Civil, configuram cláusula penal distinta dos honorários sucumbenciais, sendo válida sua inclusão na condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
1. O locador faz jus ao ressarcimento das despesas com reparos no imóvel, devidamente comprovadas, desde que decorra de descumprimento contratual do locatário. 2. A obrigação de ressarcir valores de IPTU deve observar a proporcionalidade quanto ao período de ocupação do imóvel, salvo confissão integral do débito. 3. Honorários advocatícios contratuais previstos em contrato de locação não configuram bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais e são legítimos, nos termos do art. 389 do Código Civil. 4. A caução deve ser abatida no cálculo dos débitos de aluguel, observando o valor contratualmente ajustado.

----------

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 395, 404 e 421-A; Lei nº 8.245/1991, art. 35; STJ, Súmula 43.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021; TJES, AC 5019510-71.2022.8.08.0024, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 03/06/2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar parcial provimento recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende, o apelante promovera ação de despejo cumulada com obrança de aluguéis e encargos contratuais em desfavor de Navemar Empreendimentos e Participações EIRELI e Eliane Cardoso Barreiro Vinha, postulando a condenação das requeridas ao pagamento de aluguéis em atraso, valores relativos ao IPTU de 2017 e 2018, e indenização por descumprimento contratual em razão de reformas não realizadas.

A sentença hostilizada acolhera parcialmente o pedido, condenando as rés ao pagamento de apenas um mês de aluguel e atribuindo ao autor as custas processuais e honorários advocatícios, em razão da sucumbência mínima das recorridas.

O recorrente alega equívoco na sentença ao atribuir às rés a autoria de documentos por ele juntados, os quais comprovam o pagamento de IPTU de 2018 e a realização de reformas necessárias no imóvel.

Cinge-se a controvérsia, pois, a analisar a ocorrência de equívoco quanto à autoria e validade das provas documentais e à omissão no julgamento de pedidos específicos relacionados aos aluguéis e encargos contratuais.

No caso, o recorrente adunou documentação idônea e suficiente para comprovar que arcou com os custos da reforma no imóvel, inicialmente previstas no contrato como responsabilidade dos locatários.

Tal alegação encontra respaldo nos documentos de fls. 99/110, que incluem o contrato de empreitada, os recibos de pagamento da mão de obra e as notas fiscais de aquisição de materiais, todas emitidas em nome do apelante.

É inequívoco que os reparos no imóvel foram promovidos pelo apelante após a devolução do imóvel, pelos locatários, o que revela uma violação contratual por parte das locatárias, que não cumpriram com a obrigação de realizar as reformas.

Assim, torna-se imperioso assegurar o direito ao ressarcimento dos valores efetivamente despendidos pelo proprietário, corrigidos monetariamente desde os respectivos desembolsos, sob pena de enriquecimento sem causa das apeladas.

No que tange ao IPTU referente ao ano de 2018, considerando que o imóvel foi devolvido ao proprietário em maio daquele ano, aplica-se o princípio da proporcionalidade.

As rés devem arcar com a parte correspondente ao período de sua ocupação, ou seja, cinco doze avos do tributo anual, por se tratar de medida que harmoniza os preceitos contratuais com a equidade, garantindo que cada parte suporte os encargos relativos ao tempo em que exerceu a posse do imóvel.

Relativamente ao IPTU de 2017, a confissão expressa das rés, constante na contestação de fl. 80, enseja o dever de ressarcimento do montante integral do tributo, corrigido monetariamente a partir do desembolso efetuado pelo autor. Essa obrigação decorre da inadimplência confessada, cuja regularização deve ser integralmente promovida pelas locatárias.

Quanto ao pleito relacionado às diferenças de aluguel, nota-se que o contrato original previa a redução temporária do valor do aluguel de R$ 2.600,00 para R$ 2.000,00, condicionada à realização de benfeitorias necessárias no imóvel pelas locatárias, nos moldes do art. 35 da Lei n.º 8.245/1991:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas,
serão indenizáveis
e permitem o exercício do direito de retenção.

Conquanto os inquilinos não tenham adimplido a obrigação de fazer por eles assumida, o deferimento do pedido recursal de elevação das mensalidades configuraria
bis in idem
.

Isso porque o dispêndio promovido pelo proprietário, assumindo o custo da obra no lugar dos inquilinos, confere-lhe apenas o direito ao ressarcimento pelas despesas.

Com efeito, a caução, no valor de 1 mês de aluguel, deve ser considerada para abatimento do débito dos meses de março, abril e maio de 2018, razão pela qual se fazem devidos apenas 2 meses de aluguel.

Saliente-se que os alugueis vencidos devem ser apurados sobre o valor efetivamente ajustado, de R$ 2.600,00, devidamente corrigidos, não se aplicando o valor pretendido de R$ 3.000,00, haja vista a ausência concordância das apeladas com o reajuste pretendido pelo locador.

Por fim, cumpre apreciar a incidência de honorários advocatícios contratuais, expressamente prevista no contrato firmado entre as partes e plenamente respaldada pelo art. 389 do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

A cobrança desses honorários não configura
bis in idem
, pois sua natureza é distinta dos honorários sucumbenciais arbitrados em razão da causalidade e da sucumbência no processo judicial.

Trata-se de uma cláusula penal, destinada a compensar os custos incorridos pelo credor em razão do inadimplemento.

É de se conferir:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. MULTA CONTRATUAL E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR O interesse recursal quanto à desocupação do imóvel deixa de subsistir, uma vez que ambas as partes informaram a perda superveniente dele, levando à inadmissibilidade do recurso neste ponto. A alegação de excesso de execução quanto às parcelas vencidas não prospera, pois o acordo firmado entre as partes previa expressamente a possibilidade de cobrança antecipada do valor total em caso de inadimplemento, conforme a cláusula 4.2. A cobrança de valor superior à parcela original referente ao aluguel de fevereiro de 2023 é justificada, dado o pagamento intempestivo, conforme demonstrado nos autos, incidindo os encargos decorrentes da mora. Não há abusividade na multa contratual, uma vez que o percentual de 2% incide em caso de inadimplemento do aluguel, enquanto a multa de 10% é aplicável à rescisão contratual, conforme cláusulas do contrato.
A incidência de honorários advocatícios contratuais é legítima, conforme autorizado pelo art. 389 do Código Civil e expressamente previsto no contrato, não configurando bis in idem em relação aos honorários sucumbenciais
. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido. Tese de julgamento: A perda superveniente de interesse recursal implica o não conhecimento do recurso nesta parte.
A cobrança de valores decorrentes de inadimplemento contratual, incluindo multa e honorários advocatícios, é válida quando prevista no contrato, não configurando excesso de execução.
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, art. 9º, IV, e art. 63, § 2º; CC, art. 389. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1644890/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18/08/2020; TJES, AC 0023978-77.2015.8.08.0035, Rel. Des. Carlos Simões Fonseca, j. 09/02/2021. (TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5014133-60.2023.8.08.0000, Magistrado: FABIO BRASIL NERY, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 05/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE DÉBITO – PERCENTUAL ATINENTE A HONORÁRIOS CONTRATUAIS – POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NO DÉBITO – VERBA QUE NÃO SE CONFUNDE COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – CONTRATO EMPRESARIAL – PRESUNÇÃO DE PARIDADE E SIMETRIA – EXEGESE DO ART. 421-A DO CÓDIGO CIVIL – VALIDADE E EFICÁCIA DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO LOCATÁRIO OS CUSTOS COM ASSESSORIA JURÍDICA – INCIDÊNCIA DOS ARTS. 389, 395 E 404 DO CÓDIGO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA. 1) Os honorários advocatícios contratuais não se confundem com os sucumbenciais, porquanto são aqueles estipulados livremente entre cliente e advogado, ao passo que estes últimos decorrem da sucumbência na seara judicial, isto é, remuneram o advogado pelo êxito alcançado no processo, sendo da parte vencida a responsabilidade pelo seu adimplemento. 2) Em se tratando de contratos empresariais – como ocorre no caso dos autos – o controle das cláusulas contratuais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, por decorrerem de negociações entabuladas entre profissionais da área empresarial, razão pela qual o acima transcrito art. 421-A, caput, do Código Civil, dispõe que devem ser presumidos “paritários e simétricos”. 3)
Deve ser considerada válida e eficaz a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação de arcar com “Todas as despesas e custas judiciais, assim como honorários advocatícios”, conforme reiteradamente reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. 4) Por se tratar de verba decorrente da mora da locatária/contratante, na forma dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, que tem por escopo ressarcir os custos com a contratação de assessoria jurídica, distinguindo-se dos honorários sucumbenciais porventura arbitrados em juízo, deve ser reconhecida a legitimidade da Cláusula Décima, “d”, do contrato de locação celebrado entre as partes.
5) Apelação cível conhecida e provida. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 5019510-71.2022.8.08.0024, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 03/Jun/2024)

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou parcial provimento
para condenar as apeladas ao ressarcimento das despesas de reparo de imóvel; ressarcimento integral do IPTU de 2017 e proporcional do IPTU de 2018 (5/12 avos); 2 meses de alugueis vencidos, alusivos ao ano de 2018 e honorários advocatícios contratuais, conforme se apurar em liquidação de sentença.

Juros moratórios e correção monetária pela

Taxa Selic
, vedada a sua incidência cumulativa com outro índice de atualização monetária, a incidir deste a data do dispêndio ou do inadimplemento, na forma do art. 397 do Código Civil e Súmula 43 do STJ.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 27.01.2025 a 31.01.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão de 27 a 31.01.2025

Voto: Acompanho a relatoria.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões