Tribunal: TJES
Processo: 5018604-82.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-02-20

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. QUITAÇÃO COMPROVADA. RATEIO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A legitimidade passiva do proprietário registral é reconhecida, ainda que o contrato tenha sido celebrado com terceiro, pois a anuência ao pacto original reforça sua obrigação de outorgar a escritura definitiva, conforme jurisprudência consolidada.

2.
A prescrição não se verifica, pois o direito potestativo do promitente comprador de exigir a outorga da escritura definitiva só pode ser extinto pela prescrição aquisitiva decorrente de usucapião, o que não foi alegado nem demonstrado nos autos.

3.
A quitação integral do contrato foi comprovada por documentos consistentes apresentados pelo autor, incluindo recibos e comprovantes de pagamento, que não foram impugnados especificamente pela apelante, além do pagamento de tributos e o reconhecimento formal no contrato.

4.
Quanto à redistribuição dos encargos sucumbenciais, considerando que a sentença acolheu o pedido de adjudicação compulsória, mas rejeitou o pedido de danos morais, reconhece-se a sucumbência parcial de ambas as partes. Assim, determina-se o rateio igualitário das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86 do CPC.

5.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018604-82.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMOBILIARIA PATRIMONIO LTDA

APELADO: NORIVAL GOMES

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. QUITAÇÃO COMPROVADA. RATEIO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A legitimidade passiva do proprietário registral é reconhecida, ainda que o contrato tenha sido celebrado com terceiro, pois a anuência ao pacto original reforça sua obrigação de outorgar a escritura definitiva, conforme jurisprudência consolidada.

2.
A prescrição não se verifica, pois o direito potestativo do promitente comprador de exigir a outorga da escritura definitiva só pode ser extinto pela prescrição aquisitiva decorrente de usucapião, o que não foi alegado nem demonstrado nos autos.

3.
A quitação integral do contrato foi comprovada por documentos consistentes apresentados pelo autor, incluindo recibos e comprovantes de pagamento, que não foram impugnados especificamente pela apelante, além do pagamento de tributos e o reconhecimento formal no contrato.

4.
Quanto à redistribuição dos encargos sucumbenciais, considerando que a sentença acolheu o pedido de adjudicação compulsória, mas rejeitou o pedido de danos morais, reconhece-se a sucumbência parcial de ambas as partes. Assim, determina-se o rateio igualitário das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86 do CPC.

5.
Recurso parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
IMOBILIÁRIA PATRIM
Ô
NIO LTDA.
em face da sentença proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da
ação
de adjudicação compulsória de imóvel
proposta por
NORIVAL GOMES
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, determinando a adjudicação compulsória do lote nº 23, quadra 28-A, com 300 m2, do Loteamento Village do Sol, sendo rejeitado o pedido de danos morais formulado pelo autor.

Nas razões do recurso (id. 11622767) alegou a apelante, em síntese, que
(i)
é ilegítima para figurar no polo passivo, vez que não firmou contrato de compra e venda com o autor, sendo apenas anuente;
(ii)
alega que o direito do autor estaria prescrito em razão do decurso do tempo;
(iii)
afirma a ausência de quitação do contrato; e
(iv)
requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais, tendo em vista a rejeição parcial dos pedidos do autor.

Contrarrazões apresentadas conforme id. 11622772.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
5018604-82.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMOBILIARIA PATRIMONIO LTDA

APELADO: NORIVAL GOMES

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
IMOBILIÁRIA PATRIM
Ô
NIO LTDA.
em face da sentença proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da
ação
de adjudicação compulsória de imóvel
proposta por
NORIVAL GOMES
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, determinando a adjudicação compulsória do lote nº 23, quadra 28-A, com 300 m2, do Loteamento Village do Sol, sendo rejeitado o pedido de danos morais formulado pelo autor.

Nas razões do recurso (id. 11622767) alegou a apelante, em síntese, que
(i)
é ilegítima para figurar no polo passivo, vez que não firmou contrato de compra e venda com o autor, sendo apenas anuente;
(ii)
alega que o direito do autor estaria prescrito em razão do decurso do tempo;
(iii)
afirma a ausência de quitação do contrato; e
(iv)
requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais, tendo em vista a rejeição parcial dos pedidos do autor.

Contrarrazões apresentadas conforme id. 11622772.

Inicialmente, já adianto que a rejeição da alegada ilegitimidade deve ser mantida.

Digo isso porque a jurisprudência pátria, em consonância com a melhor doutrina, é no sentido de que o proprietário registral do imóvel é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, ainda que o contrato inicial tenha sido celebrado com terceiro, especialmente quando conste como anuente no pacto original.

No caso em tela, é incontroverso que o imóvel encontra-se registrado em nome da apelante, conforme certidão juntada aos autos, sendo que a anuência da ré no contrato celebrado pelo autor com a Imobiliária Santa Cruz Ltda. reforça sua legitimidade, na medida em que reconheceu formalmente o negócio jurídico.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO COM OS CEDENTES. REFORMA DA DECISÃO.
I. Caso em exametrata-se de recurso em face de decisão que exigiu a substituição dos proprietários registrais pelos últimos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória. II. Questão em discussãoa controvérsia consiste em saber se é necessária a inclusão no polo passivo da ação de adjudicação compulsória dos últimos cedente, excluindo-se dele os proprietários. Na ação de adjudicação compulsória. III. Razões de decidiro titular do registro é o único legitimado para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a transmissão de propriedade pode ocorrer diretamente ao último cessionário, sem a necessidade de interveniência dos cedentes. lV. Dispositivorecurso provido para se afastar a exigência de inclusão dos cedentes no polo passivo da demanda
. Jurisprudência relevante citada: STJ, AGRG no AG 1.120.674/RJ, Rel. Ministro sidnei beneti, terceira turma, julgado em 28/4/2009, dje 13/5/2009; STJ, agint no aresp nº 1.442.859/RJ, relator ministro Marco Aurélio bellizze, terceira turma, julgado em 9/9/2019, dje de 12/9/2019; TJSP, agravo de instrumento 2080084-17.2024.8.26.0000, Rel. Erickson gavazza marques, 5ª câmara de direito privado, j. 30/04/2024; TJSP, agravo de instrumento 2315059-18.2023.8.26.0000, Rel. Enéas costa Garcia, 1ª câmara de direito privado, j. 14/02/2024; TJSP, apelação cível 1001086-63.2019.8.26.0441, Rel. Alcides leopoldo, 4ª câmara de direito privado, j. 24/10/2020. (TJSP; agravo de instrumento 2259025-86.2024.8.26.0000; relator (a): Maurício velho; órgão julgador: 4ª câmara de direito privado; foro de hortolândia - 2ª Vara Cível; data do julgamento: 21/11/2024; data de registro: 21/11/2024) (TJSP; AI 2259025-86.2024.8.26.0000; Hortolândia; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Maurício Velho; Julg. 21/11/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA VINCULADA A PROCESSO DE INVENTÁRIO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. INCLUSÃO DA COMPANHEIRA COMO LITISCONSORTE PASSIVA NECESSÁRIA. DESNECESSIDADE. REJEIÇÃO. MÉRITO. IMÓVEL RURAL GRAVADO COM HIPOTECA. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. VENDA QUE DEVE SER PRECEDIDA DA ANUÊNCIA POR ESCRITO DO AGENTE FINANCEIRO. PAGAMENTO DO PREÇO NÃO DEMONSTRADO. IMPOSSIBLIDADE DE ADJUDICAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
1. A legitimidade passiva para a demanda de adjudicação compulsória pertence, como regra, ao proprietário registral do imóvel objeto do contrato preliminar e aos vendedores que, porventura, se inserirem na cadeia de alienação. A companheira do falecido, estranha ao negócio jurídico celebrado, cujo nome não consta da matrícula, ou mesmo tem direito à meação da gleba rural objeto das promessas de compra e venda, carece de legitimidade para operacionalizar a transferência do imóvel. Ela não deve integrar o polo passivo da demanda, em litisconsórcio passivo necessário
. Suficiência da citação do espólio do vendedor. 2. Em consonância com o disposto no art. 59, do Decreto Lei nº 167/67, a venda de imóvel hipotecado em decorrência de cédula de crédito rural, depende de autorização prévia e por escrito do credor. A celebração de promessa de compra e venda com a inobservância da referida exigência, implica no desatendimento da forma prescrita em Lei, enquanto requisito fundamental à validade do negócio jurídico (art. 104, III, c/c art. 166, V, todos do Código Civil). 3. Impossibilidade do acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, especialmente porque à inobservância de exigência que a Lei considera essencial para a validade da compra e venda, associa-se a existência de dúvida acerca da efetiva realização do pagamento. (TJMG; APCV 5001450-43.2020.8.13.0392; Rel. Juiz Conv. Francisco Ricardo Sales Costa; Julg. 23/02/2024; DJEMG 23/02/2024)

Também não prospera a tese de prescrição aventada pela apelante.

Como se sabe, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real sobre o imóvel, possui o direito potestativo de exigir a outorga da escritura definitiva. Esse direito somente pode ser extinto pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião promovida por terceiro, o que não foi alegado nem demonstrado nos autos. Veja-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADA POR INTERMÉDIO DO DEPÓSITO JUDICIAL PARA GARANTIR O DIREITO DE PREFERÊNCIA EM BENEFÍCIO DO PROMITENTE VENDEDOR - POSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA DA QUOTA PROMETIDA - PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. - Deve-se reconhecer a natureza de promessa de compra e venda no pacto que estabelece a obrigação de uma parte efetuar depósito judicial em favor de seu promitente vendedor em processo judicial, que visa garantir o exercício do direito de preferência de aquisição de bem imóvel contra terceiro, e, em contrapartida, prevê a obrigação deste, caso obtenha êxito na demanda, transferir a quota parte do mesmo bem ao promitente comprador, tal como comprometido no contrato celebrado entre as partes -
O direito de obter a escritura definitiva do imóvel, somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos nos demais dispositivos legais
. (TJ-MG - AC: 10000190554899004 MG, Relator: Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 19/08/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2021)

Desse modo, a pretensão do autor não está sujeita aos prazos previstos para prescrição ou decadência.

Quanto à alegação de ausência de quitação do contrato, esta não merece acolhimento.

Compulsando os autos, o autor apresentou documentos robustos e convergentes que comprovam o cumprimento integral da sua obrigação. Anexou recibos, notas promissórias e comprovantes de pagamento que atestam a quitação integral do preço do imóvel até o ano de 1983. Esses documentos foram emitidos pela Imobiliária Santa Cruz Ltda., com anuência da apelante, e não foram objeto de impugnação específica pela requerida.

Também demonstrou o pagamento regular de tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU), confirmando o exercício de sua posse e sua condição de adquirente desde a celebração do contrato.

E, ainda, a própria apelante, ao constar como anuente no contrato, reconheceu a transferência das obrigações relacionadas ao lote. Este reconhecimento cria para ela a obrigação de outorgar a escritura definitiva, independentemente de quem tenha recebido os pagamentos diretamente.

Assim, nos termos do artigo 373, II, do CPC, cabia à empresa demandada, ao alegar que o pagamento não foi realizado ou que a obrigação não foi satisfeita, comprovar suas alegações mediante provas concretas. Todavia, a apelante limitou-se a impugnações genéricas, sem produzir qualquer elemento probatório apto a desconstituir a força dos documentos apresentados pelo apelado.

Nesse contexto, não é exigível do comprador comprovar a quitação perante o atual proprietário quando a obrigação originária foi cumprida e reconhecida no contrato.

Portanto, restou suficientemente comprovada a quitação do contrato, não havendo nenhum óbice jurídico ou fático à adjudicação compulsória do imóvel.

Por fim, no tocante à condenação em honorários advocatícios, entendo que assiste razão à apelante.

Isso porque a sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a demanda, acolhendo o pedido de adjudicação compulsória e rejeitando o pedido de indenização por danos morais. Nesse cenário, configurou-se sucumbência parcial de ambas as partes, de forma que os encargos sucumbenciais devem ser distribuídos na proporção de seus êxitos e derrotas, nos termos do artigo 86 do CPC.

Como a ação foi composta por dois pedidos autônomos — adjudicação compulsória e indenização por danos morais — e cada parte obteve êxito em um desses pedidos, impõe-se o rateio igualitário das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Assim, cada parte arcará com 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e pagará honorários advocatícios à parte contrária, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre 50% (cinquenta por cento) do valor da causa, conforme disposto no artigo 85, §2º, do CPC.

Posto isso,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para redistribuir os encargos sucumbenciais, estabelecendo a divisão igualitária das custas processuais e dos honorários advocatícios, nos termos acima definidos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 10/02/2025 a 14/02/2025

Acompanho o E. Relator.