Tribunal: TJES
Processo: 5007298-22.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção
Data de julgamento: 2025-04-14

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL. DECISÃO QUE DEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO DEMONSTRADOS. IMÓVEL APARENTEMENTE ANUNCIADO COM CARACTERÍSTICAS DIVERGENTES DA REALIDADE. BOA-FÉ CONTRATUAL. JUSTA PONDERAÇÃO ENTRE OS INTERESSES. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO LEGAL NÃO AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por OCX IMÓVEIS LTDA. e MARCIA APARECIDA RIBEIRO contra decisão que deferiu tutela de urgência, determinando o depósito judicial da quantia de R$10.500,00, paga pelos agravados a título de caução em contrato de locação, diante de alegação de divergência entre as características anunciadas do imóvel e a realidade.

As agravantes sustentam que os agravados tinham plena ciência das condições do imóvel antes da assinatura do contrato, por meio de vistorias prévias realizadas remotamente e por terceiros, e que não estão presentes os requisitos para a concessão da medida.

Requerem a reforma do decisum, inclusive quanto à concessão da gratuidade da justiça aos agravados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência que determinou o depósito judicial da caução e (ii) a legalidade da concessão da gratuidade de justiça aos agravados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A. Requisitos para a concessão da tutela de urgência

A tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade da medida.

No caso, os documentos juntados evidenciam que o imóvel objeto do contrato foi anunciado e formalizado como possuindo três quartos, enquanto, em tese, possui apenas dois, configurando aparente violação ao princípio da boa-fé contratual e evidenciando a probabilidade do direito dos agravados.

O perigo de dano está presente na possibilidade de a quantia de caução ser transferida para a locadora, dificultando eventual restituição caso a ação seja julgada procedente.

O depósito judicial da quantia paga a título de caução representa uma medida proporcional e adequada, que assegura os interesses das partes sem causar irreversibilidade, pois os valores depositados não serão levantados antes do trânsito em julgado.

As alegações das agravantes sobre o conhecimento prévio dos agravados quanto às condições do imóvel demandam dilação probatória, sendo inviável, neste momento processual, infirmar os fundamentos da decisão agravada.

B. Gratuidade de justiça

Nos termos do art. 99, §3º, do CPC, presume-se verdadeira a declaração de insuficiência econômica apresentada pela parte que requer a gratuidade de justiça. Tal presunção só pode ser afastada mediante prova concreta a cargo da parte impugnante, conforme art. 100 do CPC.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que "a presunção legal da declaração de hipossuficiência só é afastada diante de prova em contrário" (STJ, MS n. 26.553/DF, rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Seção, DJe de 25/5/2021).

No caso, as alegações genéricas das agravantes não foram acompanhadas de elementos suficientes para afastar a presunção legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela de urgência para depósito judicial de valores pagos a título de caução em contrato de locação é cabível quando demonstrada a probabilidade do direito, com indícios de violação ao princípio da boa-fé contratual, e o perigo de dano, consistente na possível inviabilização da restituição do valor pago.

A presunção legal de insuficiência econômica para concessão da gratuidade de justiça só pode ser afastada por prova concreta produzida pela parte impugnante, não sendo suficientes alegações genéricas.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 99, §3º e §4º, e 100.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, MS n. 26.553/DF, rel. Min. Sérgio Kukina, DJe 25/5/2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007298-22.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: OCX IMOVEIS LTDA e outros

AGRAVADO: CECILIA CAETANO TEIXEIRA e outros

RELATOR(A):
DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. DEPÓSITO JUDICIAL. DECISÃO QUE DEFERIU TUTELA DE URGÊNCIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO DEMONSTRADOS. IMÓVEL APARENTEMENTE ANUNCIADO COM CARACTERÍSTICAS DIVERGENTES DA REALIDADE. BOA-FÉ CONTRATUAL. JUSTA PONDERAÇÃO ENTRE OS INTERESSES. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO LEGAL NÃO AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por OCX IMÓVEIS LTDA. e MARCIA APARECIDA RIBEIRO contra decisão que deferiu tutela de urgência, determinando o depósito judicial da quantia de R$10.500,00, paga pelos agravados a título de caução em contrato de locação, diante de alegação de divergência entre as características anunciadas do imóvel e a realidade.

As agravantes sustentam que os agravados tinham plena ciência das condições do imóvel antes da assinatura do contrato, por meio de vistorias prévias realizadas remotamente e por terceiros, e que não estão presentes os requisitos para a concessão da medida.

Requerem a reforma do decisum, inclusive quanto à concessão da gratuidade da justiça aos agravados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a presença dos requisitos para a concessão da tutela de urgência que determinou o depósito judicial da caução e (ii) a legalidade da concessão da gratuidade de justiça aos agravados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A. Requisitos para a concessão da tutela de urgência

A tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da reversibilidade da medida.

No caso, os documentos juntados evidenciam que o imóvel objeto do contrato foi anunciado e formalizado como possuindo três quartos, enquanto, em tese, possui apenas dois, configurando aparente violação ao princípio da boa-fé contratual e evidenciando a probabilidade do direito dos agravados.

O perigo de dano está presente na possibilidade de a quantia de caução ser transferida para a locadora, dificultando eventual restituição caso a ação seja julgada procedente.

O depósito judicial da quantia paga a título de caução representa uma medida proporcional e adequada, que assegura os interesses das partes sem causar irreversibilidade, pois os valores depositados não serão levantados antes do trânsito em julgado.

As alegações das agravantes sobre o conhecimento prévio dos agravados quanto às condições do imóvel demandam dilação probatória, sendo inviável, neste momento processual, infirmar os fundamentos da decisão agravada.

B. Gratuidade de justiça

Nos termos do art. 99, §3º, do CPC, presume-se verdadeira a declaração de insuficiência econômica apresentada pela parte que requer a gratuidade de justiça. Tal presunção só pode ser afastada mediante prova concreta a cargo da parte impugnante, conforme art. 100 do CPC.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que "a presunção legal da declaração de hipossuficiência só é afastada diante de prova em contrário" (STJ, MS n. 26.553/DF, rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Seção, DJe de 25/5/2021).

No caso, as alegações genéricas das agravantes não foram acompanhadas de elementos suficientes para afastar a presunção legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A tutela de urgência para depósito judicial de valores pagos a título de caução em contrato de locação é cabível quando demonstrada a probabilidade do direito, com indícios de violação ao princípio da boa-fé contratual, e o perigo de dano, consistente na possível inviabilização da restituição do valor pago.

A presunção legal de insuficiência econômica para concessão da gratuidade de justiça só pode ser afastada por prova concreta produzida pela parte impugnante, não sendo suficientes alegações genéricas.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 99, §3º e §4º, e 100.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, MS n. 26.553/DF, rel. Min. Sérgio Kukina, DJe 25/5/2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007298-22.2024.8.08.0000

AGRAVANTES: OCX IMÓVEIS LTDA. e MARCIA APARECIDA RIBEIRO

AGRAVADOS: CECÍLIA CAETANO TEIXEIRA e BLEBSON BAUMGARTEN

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
OCX IMÓVEIS LTDA. e MARCIA APARECIDA RIBEIRO
em razão da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação ordinária ajuizada por

CECÍLIA CAETANO TEIXEIRA e BLEBSON BAUMGARTEN
,
que
deferiu a liminar para determinar “
que a parte requerida OCX IMÓVEIS LTDA – ME (quem recebeu a quantia discutida nestes autos – vide ID nº40172182) realize, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, a contar da ciência desta decisão, o depósito judicial da quantia paga pelos autores a título de caução (R$10.500,00)
”.

Em suas razões (id. 8576956), sustentam que firmaram contrato de locação de imóvel com os recorridos que, no momento das negociações, estavam na Espanha.

Afirmam que, após a assinatura do contrato respectivo e do pagamento da caução no valor de R$10.500,00, os recorridos desistiram da locação e solicitaram a devolução do dito montante, ao argumento de que a casa não possuía três quartos, conforme anunciado, mas apenas dois.

Consignam que os agravados tinham plena ciência da planta da casa, porquanto realizaram três vistorias antes da assinatura do contrato, por meio de chamada de vídeo e por representantes de sua confiança.

Assim, apontando que os requisitos para a concessão da medida não estão presentes, pugnam pela reforma do
decisum
.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Os agravados ajuizaram a demanda de origem aduzindo que firmaram contrato de locação de imóvel com as demandadas e, após o pagamento da caução exigida no valor de R$10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), descobriram que a casa não possuía três quartos, mas apenas dois, o que ensejou a desistência da locação e o pedido de devolução da caução, negado pelas agravantes.

Requereram, assim, a concessão de tutela de urgência para que a parte requerida efetuasse o depósito judicial de R$10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), corrigidos desde o pagamento.

Ao analisar o pleito, o magistrado
a quo
assim consignou:

“In casu,
os demandantes anexaram documentos que indicam,
a princípio
, que o imóvel que possuíam interesse na locação foi anunciado pelas partes demandadas como uma casa de três quartos.

Outrossim, no próprio contrato de locação e de administração (vide ID 40172175 e 40172178) constou que o imóvel objeto do contrato de locação discutido neste processo possuía três quartos. Cito parte do contrato de locação:

“CLÁUSULA PRIMEIRA: O objeto deste contrato, é a locação do imóvel residencial localizado à rua José Pinto Vieira nº 19, 2º andar, Bairro Praia de Itapuã, Vila Velha/ES, CEP.: 29.101.069.

Casa localizada no 2º andar, de três quartos sendo uma suíte, um banheiro social, 01 sala de jantar/visita com jardim de inverno, cozinha com pia e bancada de granito, área externa com fechamento de vidro sem garagem. (...).” (ID 40172175).

Ocorre que,
em tese
, a casa que os autores queriam locar não possuía 03 (três) quartos, como anunciado e como consta no contrato de locação, mas sim 02 (dois) quartos, o que aparentemente foi constatado após o pagamento da caução (comprovante de pagamento de ID 40172182). Tal fato fez com que os autores realizassem o pedido de devolução da quantia dada em garantia, o que sustentam ter sido negado pela corretora.

A meu ver, analisando tão somente as alegações autorais e os documentos até então anexados nos autos, verifico aparente quebra do princípio da boa-fé pelas partes requeridas ao supostamente anunciarem e redigirem contrato de locação de imóvel indicando características que não condizem com a realidade (imóvel anunciado com 03 quartos, quando, em tese, possui apenas 02 quartos), residindo, nesse ponto, a probabilidade do direito invocado.

O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo encontra-se presente na possibilidade de a quantia paga a título de caução pelos autores à corretora de imóveis ser transferida para a locadora, podendo inviabilizar a restituição da quantia paga, acaso a ação seja julgada procedente.

Ressalto não haver perigo de irreversibilidade dos efeitos desta decisão, mormente considerando que nenhum valor será levantado sem o trânsito em julgado da sentença.

Do exposto,
DEFIRO
o pedido de tutela de urgência, de modo que determino que a parte requerida OCX IMOVEIS LTDA – ME (quem recebeu a quantia discutida nestes autos – vide ID nº40172182) realize, no prazo de
15 (quinze) dias úteis
, a contar da ciência desta decisão, o depósito judicial da quantia paga pelos autores a título de caução (R$ 10.500,00), atualizada com correção monetária pelo INPC/IBGE a partir da data do pagamento realizado pelos autores até a data do depósito.”

Vê-se, pois, que
o pedido formulado pela parte recorrida foi deferido com fulcro no art. 300 do CPC, porquanto vislumbrados pelo juízo de origem a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Conforme consignado pelo magistrado primevo, da análise dos documentos até então anexados aos autos, houve “
aparente quebra do princípio da boa-fé pelas partes requeridas ao supostamente anunciarem e redigirem contrato de locação de imóvel indicando características que não condizem com a realidade (imóvel anunciado com 03 quartos, quando, em tese, possui apenas 02 quartos), residindo, nesse ponto, a probabilidade do direito invocado
”.

As alegações a respeito da realização de vistorias e conhecimento acerca dos cômodos e ambientes do imóvel pelos agravados não permitem a adoção de entendimento diverso, ao menos no âmbito de cognição inerente ao agravo de instrumento, demandando a matéria ampla dilação probatória.

Outrossim, registro que o depósito judicial da quantia paga a título de caução representa uma justa ponderação entre os interesses aqui colidentes, notadamente porque, na linha do consignado na decisão impugnada, nenhum valor será levantado sem o trânsito em julgado da sentença.

Por fim, no que se refere à insurgência da parte agravante em face da gratuidade da justiça concedida aos autores, mister destacar que o art. 100 do CPC prescreve que, deferido o pedido, a parte contrária poderá oferecer impugnação na contestação, incumbindo-lhe o ônus de comprovar a suficiência de recursos da parte.

É o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “
A lei presume verdadeira a declaração de insuficiência econômica deduzida pela parte (CPC, art. 99, § 3º). Assim, embora possa o adversário impugnar a concessão do benefício (CPC, art. 100), cabe-lhe o ônus de demonstrar a suficiência de recursos do solicitante da gratuidade
”.(MS n. 26.553/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Seção, julgado em 14/4/2021, DJe de 25/5/2021).

Neste caso, as genéricas alegações formuladas em grau recursal não são capazes de infirmar a presunção legal, consoante expressa previsão do art. 99, §4º, do CPC, razão pela qual deixo de acolher tal tese.

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)