Tribunal: TJES
Processo: 5008874-16.2025.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2025-12-16

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO. MORA APARENTE DA CONSTRUTORA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AUTORIZAÇÃO PARA DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CC). CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. PERIGO DE DANO AO CONSUMIDOR EVIDENCIADO. AUSÊNCIA DE RISCO DE PREJUÍZO GRAVE ÀS AGRAVANTES. MEDIDA PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por Surfland Brasil Garopaba Incorporações SPE Ltda., Surfland Brasil Garopaba Park Ltda. e Giesta Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que, nos autos de ação ordinária ajuizada por promitente comprador, autorizou o depósito judicial das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade, a fim de evitar a negativação do adquirente em razão de atraso na entrega do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da unidade autônoma objeto do contrato configura inadimplemento contratual apto a caracterizar a probabilidade do direito do consumidor; (ii) estabelecer se há risco de dano grave ou de difícil reparação a justificar a concessão de tutela provisória para autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega de empreendimento imobiliário, ultrapassado o prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, configura mora por parte da construtora, autorizando o adquirente a buscar medidas judiciais para resguardar seus direitos. O contrato previa entrega final do empreendimento em 14/09/2023, já computado o prazo de tolerância, mas as unidades habitacionais permanecem inacabadas, configurando inadimplemento contratual das agravantes.

4. As justificativas apresentadas (pandemia da Covid-19 e calamidade no Rio Grande do Sul) não demonstram nexo causal direto e, por serem genéricas, não afastam a mora, tratando-se de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial.

5. A jurisprudência é pacífica em reconhecer que variações de insumos, crises econômicas e pandemia não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega.

6. Presente a probabilidade do direito do consumidor, amparada na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), e o perigo de dano, decorrente do desequilíbrio contratual de continuar pagando por um bem indisponível, é lícita a concessão de tutela de urgência para autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas.

7. A medida de depósito em juízo é proporcional e razoável, pois protege o consumidor de sanções por inadimplência e, ao mesmo tempo, não acarreta prejuízo grave ou de difícil reparação à construtora, que terá os valores disponíveis ao final da lide, caso demonstre seu direito.

8. O perigo de dano decorre da possibilidade de o adquirente ser negativado e sofrer sanções contratuais, apesar de não poder usufruir do imóvel adquirido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O atraso na entrega de empreendimento imobiliário, ainda que justificado pela pandemia da Covid-19 ou por eventos posteriores, caracteriza inadimplemento contratual quando ausente prova concreta de nexo causal impeditivo. 2. Os riscos inerentes à construção civil, inclusive crises de insumos e paralisações pontuais, configuram fortuito interno, não afastando a mora da incorporadora. 3. O adquirente pode invocar a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476) para suspender o pagamento das parcelas, inclusive por meio de depósito judicial, enquanto não receber o imóvel no prazo pactuado. 4. A autorização judicial para depósito das parcelas vincendas é medida adequada, proporcional e reversível para resguardar o consumidor contra penalidades por inadimplência, sem gerar prejuízo relevante ao empreendedor.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5008874-16.2025.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SURFLAND BRASIL GAROPABA INCORPORACOES SPE LTDA

AGRAVADO: GERALDO DE ABREU PACHECO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA ULTRAPASSADO. MORA APARENTE DA CONSTRUTORA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AUTORIZAÇÃO PARA DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 DO CC). CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. PERIGO DE DANO AO CONSUMIDOR EVIDENCIADO. AUSÊNCIA DE RISCO DE PREJUÍZO GRAVE ÀS AGRAVANTES. MEDIDA PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Agravo de instrumento interposto por Surfland Brasil Garopaba Incorporações SPE Ltda., Surfland Brasil Garopaba Park Ltda. e Giesta Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que, nos autos de ação ordinária ajuizada por promitente comprador, autorizou o depósito judicial das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma em regime de multipropriedade, a fim de evitar a negativação do adquirente em razão de atraso na entrega do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da unidade autônoma objeto do contrato configura inadimplemento contratual apto a caracterizar a probabilidade do direito do consumidor; (ii) estabelecer se há risco de dano grave ou de difícil reparação a justificar a concessão de tutela provisória para autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega de empreendimento imobiliário, ultrapassado o prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, configura mora por parte da construtora, autorizando o adquirente a buscar medidas judiciais para resguardar seus direitos. O contrato previa entrega final do empreendimento em 14/09/2023, já computado o prazo de tolerância, mas as unidades habitacionais permanecem inacabadas, configurando inadimplemento contratual das agravantes.

4. As justificativas apresentadas (pandemia da Covid-19 e calamidade no Rio Grande do Sul) não demonstram nexo causal direto e, por serem genéricas, não afastam a mora, tratando-se de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial.

5. A jurisprudência é pacífica em reconhecer que variações de insumos, crises econômicas e pandemia não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega.

6. Presente a probabilidade do direito do consumidor, amparada na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), e o perigo de dano, decorrente do desequilíbrio contratual de continuar pagando por um bem indisponível, é lícita a concessão de tutela de urgência para autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas.

7. A medida de depósito em juízo é proporcional e razoável, pois protege o consumidor de sanções por inadimplência e, ao mesmo tempo, não acarreta prejuízo grave ou de difícil reparação à construtora, que terá os valores disponíveis ao final da lide, caso demonstre seu direito.

8. O perigo de dano decorre da possibilidade de o adquirente ser negativado e sofrer sanções contratuais, apesar de não poder usufruir do imóvel adquirido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O atraso na entrega de empreendimento imobiliário, ainda que justificado pela pandemia da Covid-19 ou por eventos posteriores, caracteriza inadimplemento contratual quando ausente prova concreta de nexo causal impeditivo. 2. Os riscos inerentes à construção civil, inclusive crises de insumos e paralisações pontuais, configuram fortuito interno, não afastando a mora da incorporadora. 3. O adquirente pode invocar a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476) para suspender o pagamento das parcelas, inclusive por meio de depósito judicial, enquanto não receber o imóvel no prazo pactuado. 4. A autorização judicial para depósito das parcelas vincendas é medida adequada, proporcional e reversível para resguardar o consumidor contra penalidades por inadimplência, sem gerar prejuízo relevante ao empreendedor.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de
agravo de instrumento

interposto por
Surfland Brasil Garopaba Incorporações SPE Ltda., Surfland Brasil Garopaba Park Ltda. e Giesta Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, contra a r. decisão (ID 69104811) proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha-ES que, nos autos da
ação ordinária
(nº 5015929-10.2025.8.08.0035) proposta por
Geraldo de Abreu Pacheco
, concedeu a tutela provisória requerida para autorizar o depósito judicial, pela parte autora, das parcelas mensais vincendas devidas às pessoas jurídicas requeridas, para fins de evitar a negativação da parte compradora em razão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma celebrado entre as partes, devendo os valores permanecerem depositados em juízo até posterior decisão.

Depreende-se dos elementos probatórios contidos nos autos que, em março de 2022, Mônica Cristina Ferreira Pinto Pedreira adquiriu da agravante Surfland Brasil Garopaba Incorporações SPE Ltda., por meio do Contrato de Promessa de Venda e Compra, uma fração de tempo de unidade autônoma situada no promissor Condomínio Surfland Garopaba, localizado em Santa Catarina, sob regime de multiproriedade, ajuste este que assegura a utilização exclusiva da unidade nº 1207-M, situada no pavimento superior da Edificação B1 – Ferrugem, com área total de 74,96 m2 (44,77 m2 privativos e 30,19 m2 comuns), durante 14 (quatorze) dias anuais não consecutivos, além de ter o direito a 02 (duas) sessões diárias de surf na piscina de ondas durante cada estadia (cláusula 12.3.3), pelo valor de R$ 153.793,01 (cento e cinquenta e três mil, setecentos e noventa e três reais e um centavo) [ID 68250915].

Registrado em 14/05/2019 (ID 68250916), o referido empreendimento o tinha prazo inicial de 42 (quarenta e dois) meses para conclusão das obras civis (até novembro de 2022), seguido por 120 (cento e vinte) dias para montagem, equipagem e decoração, e mais um adicional de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula D.1
1
, de forma que a entrega final era prevista para 14 de setembro de 2023.

Em junho de 2024, o agravado celebrou Termo de Cessão de Contrato junto a Mônica Cristina Ferreira Pinto Pedreira, por meio do qual adquiriu integralmente os direitos daquele Contrato de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma do empreendimento Surfland Brasil (ID 68250917), cessão esta que foi autorizada pelas pessoas jurídicas agravantes, conforme cláusula 7.1 do ajuste original, e cujo pagamento pelo recorrido, até fevereiro de 2025, alcançou o montante de R$ 55.211,13 (cinquenta e cinco mil, duzentos e onze reais e treze centavos) [IDs 68250918, 70589464 e 14083243].

Acontece que o empreendimento deveria ter sido concluído, já considerando o prazo de tolerância, até setembro de 2023, e até o momento o complexo segue inacabado – somente algumas partes isoladas, como a piscina de ondas, foram entregues em novembro de 2023 – e sem previsão definida de entrega para os adquirentes, principalmente às áreas das unidades habitacionais (ID 68250919), o que tem impedido a utilização pessoal e a exploração econômica do imóvel, prometido pelas pessoas jurídicas requeridas em campanhas publicitárias, situação que se encontrava agravada pelo fato de o empreendimento ser objeto de uma ação civil pública (nº 5001660-69.2023.4.04.7216) proposta pelo Ministério Público Federal por questões ambientais que pode atrasar ainda mais, ou até mesmo obstar, a conclusão daquela obra (ID 68250920), razão pela qual o agravado ajuizou ação ordinária em desfavor das agravantes objetivando o recebimento de indenizações por danos materiais (lucros cessantes ou multa moratória contratual) e morais e a concessão de tutela provisória para que seja autorizado o depósito judicial das parcelas vincendas, a fim de evitar sanções por supostos inadimplemento contratual.

Por considerar que as provas apresentadas pelo agravado seriam suficientes para demonstrar o atraso na entrega da unidade autônoma adquirida e o risco da continuidade das obras, o que evidenciaria o risco de dano grave ao recorrido, o juízo
a quo
concedeu a tutela provisória consistente em
apenas autorizar o depósito judicial das parcelas vincendas daquele contrato de promessa de compra e venda
, o que ensejou a interposição do presente recurso de agravo de instrumento pelas pessoas jurídicas requeridas, no qual alegam a ausência dos pressupostos para o deferimento da tutela de urgência (art. 300 do CPC), considerando que não haveria atraso na entrega do imóvel e perigo de dano para o agravado que justificasse a medida.

Em cognição sumária, foi proferida decisão indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo, por não ter sido vislumbrada a probabilidade de seu provimento. E, após reapreciar a matéria em conjunto com as contrarrazões, não vejo motivos para alterar o convencimento firmado naquele pronunciamento primevo.

A matéria devolvida a exame desta instância revisora cinge-se em aferir se o autor agravado possui a probabilidade do direito de reconhecer o atraso na entrega da unidade autônoma objeto do contrato de promessa de compra e venda e se há risco de dano grave irreparável ou de difícil reparação que justifique a concessão de tutela provisória (art. 300 do CPC) para que seja autorizado o depósito judicial das parcelas vincendas do ajuste.

A
probabilidade do
direito
invocado pelo autor, ora agravado, e reconhecido na decisão objurgada, apoia-se em fato aparentemente demonstrado pelo caderno processual, qual seja, o manifesto atraso na entrega da unidade imobiliária, pois, conforme se extrai do contrato entabulado entre as partes e, até mesmo, das trocas de mensagens de texto informais efetuadas entre elas, o prazo final para a entrega das unidades autônomas do empreendimento, já computado o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, expirou em setembro de 2023.

De fato, conforme o cronograma contratual, o prazo final para a entrega do empreendimento, já computado o período de tolerância, expirou em 14 de setembro de 2023. Todavia, as unidades habitacionais, objeto do contrato, permanecem inacabadas até a presente data, sem previsão concreta de conclusão.

Ademais, as justificativas apresentadas pelas agravantes para a ampliação do prazo, pautadas em eventos de caso fortuito e força maior (como a pandemia da Covid-19 e a calamidade pública no Rio Grande do Sul), não possuem, a princípio, o condão de afastar a mora configurada.

Primeiramente, porque tais alegações são genéricas e desprovidas de comprovação do nexo causal direto e impeditivo sobre o cronograma da obra.

Não fosse o bastante, a pandemia, embora tenha gerado impactos globais, teve seu ápice em período consideravelmente anterior ao prazo final de conclusão da obra, ao passo que a tragédia no estado gaúcho é evento consideravelmente posterior ao inadimplemento já configurado, não parecendo razoável supor que tais acontecimentos, isoladamente, tenham tido o condão de paralisar um empreendimento de tamanha magnitude no estado de Santa Catarina pelo extenso período verificado.

Outrossim, a jurisprudência é pacífica em considerar que vicissitudes como crises de abastecimento, variações cambiais e até mesmo a pandemia, no contexto da construção civil, inserem-se no conceito de
fortuito interno
, ou seja, riscos inerentes à própria atividade empresarial, que não podem ser transferidos ao consumidor para justificar o descumprimento de obrigações contratuais, vejamos:

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA . CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. (...).
6. Ainda que se considerasse estarem comprovadas as alegações da ré, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior, porquanto o prazo estipulado para a construção deve abranger eventuais imprevistos, que constituem riscos inerentes à atividade exercida pela pessoa jurídica. 7. Se, no caso específico dos autos, a tese recursal de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não passou de meras alegações genéricas e abstratas, sem qualquer amparo nos elementos de prova coligidos aos autos, afigura-se comprovada a mora da associação ré na entrega do empreendimento adquirido pelo autor.
8. Assim, escorreita a r. sentença, na medida em que condenou a apelante ao pagamento de multa por inadimplemento contratual no importe de R$ 7.875 (sete mil oitocentos e setenta e cinco reais), com esteio na cláusula quarta do contrato, e em valor proporcional ao período de atraso na entrega da obra, qual seja, 3 (três) meses. 9. (...). (TJDF 0701728-03.2023.8.07.0020 1787074, Relatora: Desª. SANDRA REVES, Data de Julgamento: 16/11/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/12/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA VERIFICADO. ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA GERADO PELA PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADO.
DANO MORAL CONFIGURADO. REDISTRIBUIÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. INÉPCIA RECURSAL. 1. O atraso da obra supera em quase dois anos o prazo contratual estabelecido, já observado o período de tolerância de 180 dias. 2. A obra tinha prazo de conclusão previsto para 31/09/2020, já observado o período de tolerância de 180 dias; a entrega, contudo, ocorreu apenas em agosto de 2022.
A construtora demandada invoca o Decreto Municipal n.º 20.521, de 20 de março de 2020, que proibiu o funcionamento de todos os estabelecimentos comerciais, de serviço e industriais, bem como das atividades da construção civil nesta Capital. Por outro lado, informa a reabertura de suas atividades em agosto de 2020, por meio do Decreto Municipal nº 20.682/2020. Ou seja, por imposição legal, a paralisação das atividades durou aproximadamente cinco dos seis meses previstos contratualmente como de tolerância. Os demais argumentos trazidos (escassez e/ou alto custo dos insumos) não caracterizam caso fortuito ou força maior, conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência; trata-se de fortuito interno, de responsabilidade da construtora.
3. (...) (TJRS - Apelação: 51770985320228210001 PORTO ALEGRE, Relator: Des. João Pedro Cavalli Junior, Data de Julgamento: 27/11/2023, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 01/12/2023).

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. Sentença de procedência do pedido. Apelação da ré . Cerceamento de defesa. Não ocorrência.
Atraso na entrega da obra. Alegação de caso fortuito ou força maior por parte da construtora ré. Irrelevância. Fortuito interno risco da própria atividade. Prazo de prorrogação de 180 dias já leva em conta as vicissitudes da construção civil. Referência sobre a pandemia é insuficiente, haja vista que a construção civil não sofreu paralisação no período, mas, ao contrário, ocorreram inúmeros lançamentos, o que é público e notório.
Rescisão do contrato pela promissária compradora, reconhecido o direito de retenção de 10% dos valores pagos. Cabimento. (...). (TJSP - Apelação Cível: 10153670520218260554 Santo André, Relatora: Desª. Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 07/07/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/07/2022).

Nesse cenário de inadimplemento por parte das promitentes vendedoras, a pretensão do agravado encontra amparo direto na exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. Se as agravantes não cumprem sua obrigação principal de entregar o imóvel no prazo pactuado, não podem exigir que o adquirente continue a cumprir, de forma irrestrita, sua contraprestação. Dessa forma, o agravado teria, em tese, o direito de pleitear até mesmo a rescisão do contrato por culpa das promitentes vendedoras. Contudo, optou por uma medida mais branda e que demonstra sua boa-fé em preservar o negócio jurídico: solicitar o depósito judicial das parcelas vincendas. Tal providência visa a resguardar seus interesses, evitando a negativação de seu nome e a imposição de sanções contratuais, enquanto aguarda o desfecho da lide, inclusive no que tange à Ação Civil Pública (nº 5001660-69.2023.4.04.7216) proposta pelo Ministério Público Federal que discute a legalidade do empreendimento.

O
periculum in mora
em favor do agravado, ao contrário do alegado pelas agravantes, é, portanto, evidente e decorre da própria mora das recorrentes. A manutenção da obrigação de pagar diretamente por um bem que não pode ser usufruído, seja para uso pessoal ou para exploração econômica, por prazo indeterminado, representa um desequilíbrio contratual flagrante, justificando a intervenção judicial para restabelecer a paridade entre as partes, com base na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), e resguardar o consumidor de eventuais sanções por inadimplência, como a negativação de seu nome.

Se uma das partes não cumpre com a obrigação assumida num contrato bilateral, a outra pode se recusar a cumprir sua parte do acordo até que a parte inadimplente cumpra suas obrigações. Dessa forma, se a empreendedora não conclui a obra do imóvel no prazo acordado contratualmente, o adquirente contratante pode suspender o pagamento das parcelas
2
, o que descortina a possibilidade da concessão da tutela provisória que autoriza o depósito judicial das parcelas vincendas de contrato de promessa de compra e venda inadimplido.

Soma-se a isso o risco concreto e relevante advindo da Ação Civil Pública Ambiental (nº 5001660-69.2023.4.04.7216) que tramita em face do empreendimento e que pode, em última análise, levar à anulação de licenças ou até mesmo à demolição de estruturas, o que reforça a prudência e a razoabilidade da medida de acautelamento do crédito em juízo.

Por outro lado, não se vislumbra o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, para as pessoas jurídicas agravantes, tendo em vista que, conforme se depreende das planilhas de pagamento juntadas pelas próprias recorrentes, o valor das parcelas mensais devidas pelo agravado é de aproximadamente R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais), o que afasta a alegação no sentido que o depósito judicial de tal quantia, em vez de seu pagamento direto, tenha a capacidade de prejudicar o fluxo de caixa de um empreendimento da magnitude do “Surfland Brasil”, a ponto de comprometer sua continuidade e lesar a coletividade de adquirentes. Se tal quantia ínfima fosse realmente essencial à continuidade da obra, isso apenas evidenciaria uma extrema fragilidade financeira, reforçando ainda mais o acerto da decisão que visou proteger o consumidor.

Na verdade, a decisão agravada mostra-se ponderada, razoável e reversível, pois, ao autorizar o depósito em juízo das parcelas vincendas, o juízo
a quo
protegeu o consumidor de eventuais sanções por inadimplência, sem descapitalizar as agravantes de forma definitiva, uma vez que os valores permanecerão depositados e serão liberados a quem de direito ao final do processo. Evita-se, com isso, a rescisão imediata do contrato e permite-se que, a depender da resolução da controvérsia, a relação jurídica possa ser, ao final, integralmente cumprida, caso a situação da inadimplência seja regularizada.

Em hipótese semelhante, o egrégio Tribunal de Justiça mineiro já chegou a mesma conclusão, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL
- ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - DEPÓSITO JUDICIAL
- DECISÃO MANTIDA. - A tutela de urgência condiciona-se à demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito vindicado em juízo e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.
- A considerar os indícios de atraso na entrega das obras, bem como o requerimento de rescisão contratual, cabível a determinação de depósito dos valores pagos pelo requerente. - Inexiste prejuízo à ré/agravante em efetuar o depósito judicial, porquanto o valor constrito ficará depositado em uma conta à disposição do Juízo.
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.188080-8/001, Relator(a): Des.(a) Luzia Divina de Paula Peixôto, 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/12/2023, publicação da súmula em 07/12/2023).

Desse modo, ausente a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave às agravantes, e, ao contrário, presentes os requisitos que justificaram a concessão da tutela em favor do agravado, não há fundamento para sobrestar a eficácia da decisão objurgada nesta oportunidade.

Portanto, ao menos no juízo de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, deve ser preservada a decisão objurgada que concedeu a tutela provisória, conforme estabelecido pelo juízo
a quo
.

Por tais considerações,
conheço
do recurso de agravo de instrumento e
a ele
nego provimento
, a fim de preservar integralmente a decisão objurgada.

É como voto.

1
D.1) A conclusão total das obras civis do Empreendimento está prevista para 42 meses após o Registro de Incorporação, enquanto o prazo para montagem, equipagem e decoração do Empreendimento (unidades autônomas e áreas comuns) é estimado em 120 (cento e vinte) dias contados do prazo para conclusão total das obras civis aqui disposto, sendo admitido um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão do Empreendimento, contado do término do prazo de 120 (cento e vinte) dias, conforme disposto na cláusula 4º das Normas Gerais, do qual este Quadro Resumo faz parte integrante e indissociável.

2
“6. Nos casos em que o comprador busca a rescisão contratual em razão do inadimplemento do vendedor, admite-se a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, em observância ao princípio da exceptio non adimpleti contractus (CC/2002, art. 476). 7. A ausência de infraestrutura compromete a fruição do imóvel, evidenciando o descumprimento contratual e justificando a suspensã o das obrigações da agravante até o julgamento do mérito da ação. 8. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais corrobora a possibilidade de concessão da tutela de urgência para suspender pagamentos em hipóteses semelhantes, diante do atraso na entrega do empreendimento. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O descumprimento contratual por parte do vendedor, consistente no atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas. 2. A concessão da tutela de urgência antecipatória pressupõe a presença da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.” (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.444845-2/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2025, publicação da súmula em 24/04/2025).

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.