Tribunal: TJES
Processo: 5023074-24.2023.8.08.0024
Classe: REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-09-01

Ementa:
EMENTA
: DIREITO TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO EM ESCRITURA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO PELO FISCO. COBRANÇA A MAIOR. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME.
1. Remessa necessária de sentença que concedeu segurança para assegurar à impetrante o direito de recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda de imóvel, no montante de R$ 506.037,49, afastando a majoração promovida unilateralmente pelo Município de Vitória, que adotou valor de referência superior, sem instaurar procedimento administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. A questão em discussão consiste em determinar se é legítima a majoração da base de cálculo do ITBI pelo Fisco municipal com base em valor de referência, sem a prévia instauração de procedimento administrativo com observância do contraditório e da ampla defesa.

I
II. RAZÕES DE DECIDIR.
3. O valor da transação declarado pelo contribuinte em escritura pública goza de presunção de veracidade e de correspondência com o valor de mercado do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1.113.

4. A base de cálculo do ITBI não se vincula à do IPTU, nem pode ser substituída por valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco, sem observância das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

5. O arbitramento da base de cálculo pelo Município exige a instauração de regular processo administrativo fiscal, conforme prevê o art. 148 do CTN e reafirma o STJ no Tema 1.113, o que não ocorreu no caso concreto.

6. A conduta do Município de Vitória, ao majorar o valor da base de cálculo do ITBI sem instaurar procedimento fiscal adequado, configura ilegalidade, justificando a concessão da segurança.

IV. DISPOSITIVO E TESE.
7. Remessa necessária conhecida. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
1. O valor declarado na escritura pública de compra e venda goza de presunção de correspondência com o valor de mercado do imóvel para fins de base de cálculo do ITBI.

2. A majoração da base de cálculo do ITBI pelo Fisco exige prévia instauração de processo administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

3. É ilegal o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência sem procedimento administrativo regular.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5023074-24.2023.8.08.0024

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)

PARTE AUTORA: JULIA SEDA VIEIRA

PARTE RE: MUNICIPIO DE VITORIA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: DIREITO TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO EM ESCRITURA PÚBLICA. AUSÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA ARBITRAMENTO PELO FISCO. COBRANÇA A MAIOR. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME.
1. Remessa necessária de sentença que concedeu segurança para assegurar à impetrante o direito de recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor declarado na escritura pública de compra e venda de imóvel, no montante de R$ 506.037,49, afastando a majoração promovida unilateralmente pelo Município de Vitória, que adotou valor de referência superior, sem instaurar procedimento administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.
2. A questão em discussão consiste em determinar se é legítima a majoração da base de cálculo do ITBI pelo Fisco municipal com base em valor de referência, sem a prévia instauração de procedimento administrativo com observância do contraditório e da ampla defesa.

I
II. RAZÕES DE DECIDIR.
3. O valor da transação declarado pelo contribuinte em escritura pública goza de presunção de veracidade e de correspondência com o valor de mercado do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1.113.

4. A base de cálculo do ITBI não se vincula à do IPTU, nem pode ser substituída por valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco, sem observância das garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

5. O arbitramento da base de cálculo pelo Município exige a instauração de regular processo administrativo fiscal, conforme prevê o art. 148 do CTN e reafirma o STJ no Tema 1.113, o que não ocorreu no caso concreto.

6. A conduta do Município de Vitória, ao majorar o valor da base de cálculo do ITBI sem instaurar procedimento fiscal adequado, configura ilegalidade, justificando a concessão da segurança.

IV. DISPOSITIVO E TESE.
7. Remessa necessária conhecida. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
1. O valor declarado na escritura pública de compra e venda goza de presunção de correspondência com o valor de mercado do imóvel para fins de base de cálculo do ITBI.

2. A majoração da base de cálculo do ITBI pelo Fisco exige prévia instauração de processo administrativo com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN.

3. É ilegal o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência sem procedimento administrativo regular.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer da remessa necessária e manter a sentença, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

REMESSA NECESSÁRIA

N.
5023074-24.2023.8.08.0024
.

REMETENTE
:
MM.

J
U
IZ

D
E
DIREITO
DA
PRIMEIRA
VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, MUNICIPAL, REGISTROS PÚBLICOS, MEIO AMBIENTE E SAÚDE DE VITÓRIA – COMARCA DA CAPITAL
.

AUTOR
A
:
J
Ú
LIA SEDA VIEIRA DE ALMEIDA
.

RÉU:

MUNICÍPIO DE VITÓRIA
.

RELATOR: DESEMBARGADOR
DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
.

VOTO

Na petição inicial a impetrante afirmou que “adquiriu unidade imobiliária no Ed. Facilitá Bento Ferreira, localizado na Rua Henrique Rosetti, nº 9, Bento Ferreira. Vitória/ES, tendo sido lavrada a competente Escritura Pública de Compra e Venda em (DOC.02) em 15 de maio de 2023. Consoante se observa da referida escritura pública, o imóvel transacionado, que se trata de apartamento residencial acompanhado de 2 (duas) vagas de garagem, se encontra

devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória (livro 02, matrícula nº 82333). Em contrapartida à aquisição, pactuou-se o pagamento do montante de R$ 506.037,49 (quinhentos e seis mil, trinta e sete reais e quarenta e nove centavos)”. (...) “Ciente de seus deveres fiscais mediante à transmissão onerosa da propriedade, a IMPETRANTE declarou ao Fisco Municipal o valor de aquisição do imóvel para fins de lançamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na ocasião, a IMPETRANTE indicou o valor de aquisição na exata forma negociada entre as partes e, não à toa, prevista na Escritura Pública de Compra e Venda. Em que pese à existência de documento dotado de fé pública que atesta a veracidade dos termos transacionados, o IMPETRADO em ato arbitrário, unilateral e sem a instauração do contraditório modificou a base de cálculo informada quando da disponibilização da guia para pagamento do imposto. Como se constata a partir de matemática simples e considerando a alíquota de 2% (dois por cento) incidente sobre as operações, a apuração descabida e sem a observação do procedimento previsto no art. 148 do CTN importou na cobrança a maior de aproximadamente quatro mil reais a título de ITBI”.

Requereu que “seja declarado o direito líquido e certo da IMPETRANTE de ter aplicado como base de cálculo do ITBI o valor

declarado na Escritura de Compra e Venda e, por via de consequência, a impossibilidade de que o IMPETRADO venha a cobrar a parcela do tributo a maior”.

Pela respeitável sentença de id 10014136 o ilustre magistrado singular concedeu a segurança pleiteada.

A jurisprudência do
colendo
Superior Tribunal de Justiça, consolidada sob o regime de recursos repetitivos, por meio do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), pacificou o entendimento acerca da base de cálculo do ITBI, estabelecendo parâmetros claros que devem ser observados por todos os entes da federação. As teses fixadas pela Corte Cidadã são de suma importância para a solução do caso e merecem ser novamente transcritas para que sua aplicabilidade e força vinculante sejam devidamente ressaltadas: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Dessa forma, a conduta do Município de Vitória, ao arbitrar a base de cálculo do ITBI em patamar superior ao valor declarado na escritura pública, sem a observância do processo administrativo fiscal com as garantias do contraditório e da ampla defesa, encontra-se em flagrante dissonância com o entendimento vinculante do
colendo
Superior Tribunal de Justiça. A falta de um procedimento que conferisse ao contribuinte a oportunidade de debater os elementos da avaliação fiscal antes da consolidação do lançamento tributário majorado, tal como exigido pelo art. 148 do CTN e pelo Tema 1.113 do STJ, configura a ilegalidade do ato coator.

Posto isso, conheço da remessa necessária e mantenho a respeitável sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o judicioso voto de relatoria.