Tribunal: TJES
Processo: 0014570-57.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA CONDOMINIAL. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que, em ação ordinária, julgou parcialmente procedentes os pedidos de consumidor para reconhecer o atraso na entrega de unidade imobiliária e condenar as empresas à restituição de valores (diferença de correção monetária, comissão de corretagem e taxas de condomínio), ao pagamento de cláusula penal invertida, lucros cessantes e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) analisar a legalidade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves; (iv) verificar a possibilidade de cumulação da inversão da cláusula penal com a condenação por lucros cessantes; e (v) estabelecer se o atraso na entrega da obra configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra é das construtoras, uma vez que as provas demonstram que entraves operacionais das próprias vendedoras dificultaram a obtenção do financiamento bancário pelo comprador, afastando a alegação de culpa exclusiva deste.

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara do preço total da aquisição da unidade, com destaque para o valor da comissão, conforme tese fixada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938.

A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais somente é transferida ao promissário comprador com a sua efetiva imissão na posse do imóvel, sendo indevida a cobrança por período anterior à entrega das chaves, nos termos do Tema Repetitivo nº 886 do STJ.

A cláusula penal moratória, estabelecida em desfavor do adquirente, pode ser invertida em face da construtora em caso de inadimplemento desta (STJ, Tema 971). Contudo, sua finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, razão pela qual não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
(STJ, Tema 970).

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero aborrecimento e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável, proporcional e alinhado à jurisprudência em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A culpa pelo atraso na entrega de imóvel é da construtora quando seus próprios entraves operacionais impedem o comprador de obter o financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

É válida a cobrança de comissão de corretagem do promitente-comprador, desde que o valor seja informado de forma clara e destacada no momento da contratação (STJ, Tema 938).

A obrigação de pagar as taxas condominiais surge para o comprador apenas a partir da sua imissão na posse do imóvel (STJ, Tema 886).

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas as verbas possuem a mesma finalidade de indenizar pelo atraso na entrega do imóvel (STJ, Tema 970).

O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, por violar a justa expectativa do consumidor e extrapolar o mero dissabor contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, § 3º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014570-57.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: ROBSON CARLOS DE LIMA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA CONDOMINIAL. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que, em ação ordinária, julgou parcialmente procedentes os pedidos de consumidor para reconhecer o atraso na entrega de unidade imobiliária e condenar as empresas à restituição de valores (diferença de correção monetária, comissão de corretagem e taxas de condomínio), ao pagamento de cláusula penal invertida, lucros cessantes e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) analisar a legalidade da transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves; (iv) verificar a possibilidade de cumulação da inversão da cláusula penal com a condenação por lucros cessantes; e (v) estabelecer se o atraso na entrega da obra configura dano moral indenizável e se o valor arbitrado é proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra é das construtoras, uma vez que as provas demonstram que entraves operacionais das próprias vendedoras dificultaram a obtenção do financiamento bancário pelo comprador, afastando a alegação de culpa exclusiva deste.

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara do preço total da aquisição da unidade, com destaque para o valor da comissão, conforme tese fixada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938.

A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais somente é transferida ao promissário comprador com a sua efetiva imissão na posse do imóvel, sendo indevida a cobrança por período anterior à entrega das chaves, nos termos do Tema Repetitivo nº 886 do STJ.

A cláusula penal moratória, estabelecida em desfavor do adquirente, pode ser invertida em face da construtora em caso de inadimplemento desta (STJ, Tema 971). Contudo, sua finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, razão pela qual não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
(STJ, Tema 970).

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia ultrapassa o mero aborrecimento e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável, proporcional e alinhado à jurisprudência em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A culpa pelo atraso na entrega de imóvel é da construtora quando seus próprios entraves operacionais impedem o comprador de obter o financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

É válida a cobrança de comissão de corretagem do promitente-comprador, desde que o valor seja informado de forma clara e destacada no momento da contratação (STJ, Tema 938).

A obrigação de pagar as taxas condominiais surge para o comprador apenas a partir da sua imissão na posse do imóvel (STJ, Tema 886).

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas as verbas possuem a mesma finalidade de indenizar pelo atraso na entrega do imóvel (STJ, Tema 970).

O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável, por violar a justa expectativa do consumidor e extrapolar o mero dissabor contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, § 3º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 2.032.438/MG.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado, cuida-se
de apelação cível interposta por
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a r. sentença de fls. 234-240, integrada pela decisão dos embargos de declaração de fls. 258-259, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra - Comarca da Capital, que, na
ação ordinária
ajuizada por
ROBSON CARLOS DE LIMA
,

julgou parcialmente procedente a pretensão autoral nos seguintes termos:

Por todo o exposto, nos termos da fundamentação acima, JULGO PROCEDENTE EM PARTE pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

CONDENAR a requerida a restituir a autora as valores decorrentes da diferença entre a aplicação do INCC e do IGPM, de agosto/2014 até a entrega do imóvel, com correção monetária a partir dos desembolsos e juros a contar do trânsito em julgado, passando-se a adoção deste último item desde então;

CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores despendidos a título de corretagem, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor;

CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores despendidos a título de taxa de condomínio, antes da efetiva entrega das chaves, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor;

CONDENAR a requerida ao pagamento a autora de multa, consoante previsto na cláusula sétima do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% sobre o valor total do imóvel e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador até a data da entrega das chaves, vindo a incidir durante todo o período que perdurou;

CONDENAR a requerida ao pagamento de lucros cessantes a autora, no importe de 1% sobre o valor atualizado do imóvel, juros a contar do trânsito em julgado e correção monetária deste arbitramento;

CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais a autora, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".

Em suas razões (fls. 263-290), as apelantes requerem a reforma da sentença vergastada, sustentando, para tanto,
(i)
a culpa exclusiva do apelado pelo atraso na entrega das chaves, em virtude de sua inércia em obter o financiamento bancário necessário para a quitação do saldo devedor, o que afastaria a mora relativa à entrega da unidade;
(ii)
a legalidade da contínua correção monetária do saldo devedor pelo índice previsto em contrato;
(iii)
a legalidade da cobrança da comissão de corretagem;
(iv)
a responsabilidade do apelado pelo pagamento das taxas condominiais desde a instalação do condomínio
;

(v)
o descabimento da condenação em lucros cessantes, mormente pela ausência de comprovação de que o imóvel seria destinado à locação;
(vi)
a impossibilidade inversão da cláusula penal e de eventual cumulação com a condenação em lucros cessantes, por violação à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970;
(vii)
a inexistência de dano moral indenizável, por se tratar de mero aborrecimento, pugnando, subsidiariamente, pela redução do valor arbitrado.

Pois bem.

Após a percuciente análise dos autos, tenho que a r. sentença vergastada
merece parcial reforma
.

Isso porque, no que diz respeito à alegação de que foi do adquirente a
culpa pelo atraso na entrega da chaves
da unidade imobiliária, em razão de inércia para consecução do financiamento imobiliário, a documentação de fls. 86 e 97-142 denota, à evidência, que houve comunicação das apelantes acerca da “
demora na liberação do processo de financiamento junto à caixa, por ajustes na operação, no período de dezembro/2013 até junho/2014
” (fl. 86), além de ter ocorrido “
paralisação temporária nos processos de financiamento do empreendimento Rossi Residencial Praças Sauípe
” (fl. 99). A isso alie-se ser possível constatar ter havido inúmeros questionamentos do adquirente nos e-mails de fls. 97-142 acerca do andamento do processo, sem resposta efetiva.

Daí dessumir-se que o atraso na entrega da obra, prevista para 28.08.2014 - já contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias -
se deu pela inércia das apelantes, que deram azo à impossibilidade de obtenção do financiamento pelo apelado
, repontando escorreita, portanto, a sentença por meio da qual se reconheceu a mora das apelantes a partir da referida data.

Ademais, no que diz respeito à
legalidade da contínua correção do saldo devedor pelo INCC
, a tese tecida no recurso colide frontalmente com o item 1.4 da tese firmada no Tema Repetitivo nº 996, segundo o qual
“o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil
, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
”

Em evolução, acerca da
legalidade da cobrança da comissão de corretagem
, a tese firmada no Tema Repetitivo nº 938, em seu item “ii”, estabelece a “
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

In casu
, a teor do que denota o quadro de resumo do instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (fls. 41-42), o preço do imóvel foi ajustado em R$ 133.152,42 (cento e trinta e três mil, cento e cinquenta e dois reais e quarenta e dois centavos), ao passo que o documento de fl. 74, assinado na mesma data (28.11.2013), prevê que o preço final da aquisição seria de R$ 140.600,00 (cento e quarenta mil e seiscentos reais), havendo clara informação acerca dos valores que seriam pagos a título de prêmio/comissão de corretagem (R$ 3.299,88 + R$ 4.141,00). Em assim sendo,
neste capítulo, merece reforma a sentença recorrida
, de forma a
não acolher o
pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem
.

Lado outro, no que concerne à alegada
responsabilidade do apelado pelo pagamento das taxas condominiais
desde a instalação do condomínio,
a tese firmada no Tema Repetitivo nº 886
, item “a”, estabelece que “
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
”, de modo que se apresenta irretocável a sentença recorrida ao determinar a restituição simples dos valores desembolsados pelo apelante para pagamento de tal rubrica antes da entrega das chaves.

Outrossim, quanto à alegada impossibilidade de inversão da cláusula penal e de sua cumulação com os lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça editou, acerca do tema, as seguintes teses em Temas Repetitivos,
in verbis
:

STJ, Tema 970. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

STJ, Tema 971. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Com efeito, conquanto seja possível a inversão da cláusula penal que impõe apenas ao adquirente o pagamento de multa e juros de mora, depreende-se, da leitura das teses supramencionadas, não ser possível a cumulação com lucros cessantes, tal como ocorreu na sentença recorrida, que impôs condenação às apelantes ao pagamento de multa de 2% sobre o valor do imóvel e juros de mora de 1% ao mês, além de lucros cessantes de 1% ao mês.

Destarte, considerando que os juros de mora, no percentual de 1% ao mês, já correspondem ao valor correspondente àquele que seria auferido com o valor da locação, entendo, em contraposição ao que fora consignado por intermédio da sentença recorrida, ser inviável sua cumulação com os lucros cessantes, também arbitrados em 1% sobre o valor do imóvel,
devendo, portanto, ser mantida tão somente a inversão da cláusula contratual, nos termos determinados na sentença recorrida, excluindo-se, portanto, a condenação ao pagamento de lucros cessantes, na medida em que a manutenção de ambas configura
bis in idem
.

A propósito, no mesmo sentido, vale conferir:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS . CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MULTA CONTRATUAL POR MORA. INAPLICABILIDADE DA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES . CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS. I . CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e EUGENIA DARK RECLA contra sentença que, em ação ordinária movida pela segunda em face da primeira, reconheceu atraso na entrega de imóvel, condenou a construtora ao pagamento de multa moratória, indenização por danos morais e restituição de taxa condominial, entre outros ajustes contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há três questões em discussão: (i) determinar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e a forma de sua contagem; (ii) verificar a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes e definir o índice de correção monetária aplicável; (iii) avaliar a existência de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel e seu respectivo valor indenizatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8 .078/90) aplica-se às relações contratuais entre as partes, dada a sua natureza de relação de consumo. 4. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, mas sua contagem deve ocorrer em dias corridos, conforme jurisprudência consolidada do STJ e TJES. 5 . Houve atraso na entrega do imóvel, ultrapassando o prazo contratual e a tolerância de 180 dias, o que autoriza a aplicação da cláusula penal moratória de 0,5% ao mês sobre os valores pagos, conforme item 58 do contrato.
6. A jurisprudência do STJ (Tema 970) veda a cumulação da multa contratual moratória com lucros cessantes, pois ambas têm a mesma finalidade indenizatória. Assim, mantém-se apenas a aplicação da cláusula penal moratória .
7. O índice de correção monetária deve ser o IGP-M a partir do término do prazo contratual, acrescido da tolerância, sem o acréscimo de juros de 1%, corrigindo a contradição do dispositivo da sentença. 8. A restituição da taxa condominial relativa ao mês de setembro de 2018 é devida, pois as chaves foram entregues apenas em 28/09/2018, configurando responsabilidade da construtora . 9. A indenização por danos morais é cabível, considerando o atraso significativo de 11 meses, que extrapola o mero dissabor, gerando frustração e instabilidade ao planejamento familiar da adquirente. O valor de R$ 10.000,00 é adequado às circunstâncias, considerando os critérios de razoabilidade e proporcionalidade . 10. Deve constar expressamente no dispositivo da sentença o abatimento do valor já descontado pela construtora, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da adquirente e controvérsias na fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 11 . Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. A cláusula de tolerância de 180 dias em contratos de compra e venda de imóveis é válida, devendo ser contada em dias corridos.
2 . A multa moratória prevista em cláusula penal contratual não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes, em conformidade com o Tema 970 do STJ.
3. Após o término do prazo de construção e da tolerância contratual, aplica-se o IGP-M como índice de correção monetária, salvo quando mais gravoso ao consumidor, sem o acréscimo de juros de 1%. 4 . A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao comprador. 5. O atraso significativo na entrega de imóvel pode ensejar indenização por danos morais, quando configurada situação excepcional que extrapole o mero aborrecimento. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 51, § 1º, II; CC, art. 422; CPC/2015, arts. 85, § 2º, e 487, I . Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.364.915/RS, Rel. Min . Humberto Martins; STJ, Tema 970; STJ, Tema 996; TJES, Apelação Cível n. 0016959-15.2014.8 .08.0048, Rel. Des. Júlio César Costa de Oliveira, j . 05.10.2022.
(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 00371510220188080024, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. ALEGADA OFENSA AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA . DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PRÉVIA ACERCA DO PRECEDENTE FIRMADO PELA CORTE SUPERIOR. APLICABILIDADE IMEDIATA. ART. 927 DO CPC . ANALOGIA AO ART. 3º DA LINDB. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. EXTRA PETITA . ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO COL. STJ . VISÍVEL AO CONSUMIDOR. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMAS 970 E 971 DO COL . STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por CASA EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória nos autos da “Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” ajuizada por DIOGO WANDEKOKEN . A sentença reconheceu parcialmente o pedido autoral, condenando a construtora ao pagamento de multa moratória, juros de mora, ressarcimento de aluguéis e devolução de valores pagos a título de juros de obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela aplicação de precedentes sem prévia intimação das partes; (ii) estabelecer se a sentença deve ser parcialmente anulada por ser extra petita ao determinar o pagamento de juros de obra não pleiteados; (iii) verificar a legalidade da condenação ao pagamento da comissão de corretagem e dos lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel; (iv) determinar a correção dos consectários legais incidentes sobre a cláusula penal. III . RAZÕES DE DECIDIR A aplicação de precedentes firmados pelo STJ em sede de recurso repetitivo não exige a prévia intimação das partes, conforme o artigo 927 do CPC, inexistindo cerceamento de defesa. A sentença deve ser parcialmente anulada por ser extra petita ao condenar a apelante ao pagamento de juros de obra, os quais não foram objeto de pedido na petição inicial, violando os artigos 141 e 492 do CPC. A cobrança da comissão de corretagem é válida quando previamente informada ao comprador, nos termos do Tema 938 do STJ, razão pela qual deve ser afastada a condenação da apelante nesse ponto.
A inversão da cláusula penal é possível nos contratos de adesão, conforme o Tema 971 do STJ, devendo ser mantida a condenação ao pagamento da multa moratória pelo atraso na entrega do imóvel . A condenação ao pagamento de lucros cessantes deve ser afastada, pois a cláusula penal já tem a finalidade de indenizar pelo atraso, conforme o Tema 970 do STJ.
Os consectários legais incidentes sobre a multa devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, apenas pela Taxa Selic. A redistribuição dos ônus sucumbenciais é necessária em razão do parcial provimento do recurso, devendo as custas e honorários advocatícios ser divididos em 20% para a apelante e 80% para o apelado, observada a gratuidade de justiça deferida ao autor. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A aplicação de precedente vinculante não exige prévia intimação das partes. A condenação por questão não pleiteada na petição inicial caracteriza decisão extra petita, sendo nula a sentença nesse ponto. A cobrança da comissão de corretagem pelo comprador é válida quando previamente informada, conforme o Tema 938 do STJ .
A cláusula penal pode ser invertida em favor do comprador nos contratos de adesão, nos termos do Tema 971 do STJ. A cláusula penal moratória já compensa o atraso na entrega do imóvel, afastando a condenação por lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ.
Os consectários legais incidentes sobre a cláusula penal devem ser corrigidos pelo INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, pela Taxa Selic. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts . 9º, 10, 86, 141, 492, 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP) . STJ, Tema 970 (REsp 1.635.428/SC). STJ, Tema 971 (REsp 1 .729.593/SP). STJ, AgInt no REsp 2.056 .945/SP. STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.879.335/RJ . TJES, Apelação Cível 048140172338, Rel. Des. Fábio Clem de Oliveira, j. 28 .09.2021. TJES, Apelação Cível 0013459-33.2017 .8.08.0048, Rel. Des . José Paulo Calmon Nogueira da Gama, j. 22.02.2024.
(TJES, APELAÇÃO CÍVEL: 00295675420138080024, Relator.: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível)

Em evolução,
conforme venho me manifestando em casos similares, conquanto cediço que o mero descumprimento contratual não configura, por si só,
lesão extrapatrimonial
, entendo que o longo atraso na entrega do imóvel enseja frustração das legítimas expectativas introjetadas no consumidor, ultrapassando, sob essa perspectiva, o mero aborrecimento decorrente do simples inadimplemento contratual, o que configura abalo à esfera moral.

A respeito do tema, o c. STJ já assentou que “
o atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável
” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024).

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA . QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEMORA DA CONSTRUTORA EM TRANSFERIR O BEM DEFINITIVAMENTE . MORA CARACTERIZADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA . NULIDADE PROCESSUAL. JULGAMENTO ULTRA PETITA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. CLÁUSULA PENAL . INVERSÃO. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. PARAMETRIZAÇÃO, EXTENSÃO DO DANO E PERÍODO DA MORA . ALTERAÇÃO DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO . 1. Para que seja caracterizado o dissídio jurisprudencial, é essencial a existência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os julgados apontados como paradigmas. 2. A falta de prequestionamento de matéria suscitada no recurso especial impede o seu conhecimento, conforme dispõe a Súmula nº 282/STF . 3. A inversão de cláusula penal pode ser feita não somente na hipótese consagrada no Tema Repetitivo nº 971/STJ (atraso na entrega de imóvel adquirido na planta), mas tal disposição contratual, nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos, deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 4. No caso, chegar à conclusão diversa acerca da parametrização, da extensão da indenização e do período de mora da vendedora exigiria o reexame de fatos e provas e o revolvimento do contrato, o que é vedado na via do recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ .
5. O longo período de atraso no cumprimento da obrigação contratual, como a entrega de imóvel ou a baixa de gravame, é capaz de gerar dano moral passível de ser reparado
. 6. Agravo interno não provido .(STJ,- AgInt no REsp: 2032438 MG 2022/0320991-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024)

Confira-se, ainda, a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÕES CÍVEIS. DESISTÊNCIA E DESISTÊNCIA PARCIAL HOMOLOGADAS. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE 09 MESES. DANO CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I – Homologado o pedido de desistência do recurso de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A. II – Homologado o pedido de desistência parcial do recurso de JOSENICE ASSIS DE OLIVEIRA. III – Conforme já definiu o STJ mero inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento naquela Corte superior de que o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. IV -
O atraso na entrega das chaves por um período de 09 meses, para além da privação do uso do bem que legitimamente aguardava a Autora, fora a Apelante obrigada a firmar contrato de aluguel para ter uma moradia, viu-se desiludida em seu sonho de adquiri a casa própria, a revelar uma realidade que não pode ser encarada como mero descumprimento contratual, o mero atraso, o mero dissabor, porquanto sujeita a Autora a indevida e angustiante espera, própria a gerar repercussão negativa na vida de qualquer homem médio.
IV – Apelo conhecido em parte e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível n. 0008913-38.2020.8.08.0012, Relator: Des. Jorge Henrique Valle dos Santos,
Órgão julgador: 3ª Câmara Cível,
j. em 09.01.2024)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA REFORMADA I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação indenizatória movida em face de construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do empreendimento, determinando a restituição simples dos valores pagos a esse título; condenou a construtora ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente e à devolução da taxa de assessoria e intervenção. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. A Apelante pleiteia a reforma da sentença apenas para incluir a condenação por danos morais, sob alegação de prejuízos financeiros e violação de direitos personalíssimos devido ao atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável; e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais
. 4.
O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5. A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares
. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso provido. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL Número: 0021292-50.2016.8.08.0012, Relator: Des. Subst.: ALDARY NUNES JUNIOR, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível,
Data: 02/Dec/2024
)

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – JUROS DA OBRA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDEVIDOS - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM RAZOÁVEL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Demonstrada a existência de cobrança e efetivo pagamento a título de juros da obra referente a período posterior à data entabulada para a entrega do imóvel, devem ser restituído os importes despendidos pela consumidora. Precedentes. 2.
A demora excessiva na entrega de unidade mobiliária, consubstanciada no atraso 10 (dez) meses após o fim do prazo estabelecido para tanto, é capaz de gerar dano na esfera moral passível de ser indenizado que, observado o método bifásico de arbitramento, mostra-se razoável quando fixado no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Precedentes
. 3. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL Número: 0000084-23.2021.8.08.0048, Relatora: Desª MARIANNE JUDICE DE MATTOS,
Órgão julgador: 1ª Câmara Cível,
Data: 09/Nov/2023
)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. VALIDADE DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ATRASO SUPERIOR A 10 (DEZ) MESES. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por comprador de imóvel em construção. 2. Pedido julgado procedente em relação aos danos materiais e improcedente no tocante aos danos morais. Recurso do consumidor. 3. O c. STJ reputa válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do e. TJES e do c. STJ. 4.
O atraso na entrega da obra, na espécie superior a 10 (dez) meses além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, configura dano moral, haja vista a necessidade constante do consumidor a promover constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 5. Dano moral fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Sentença parcialmente reformada. 5. Recurso conhecido e provido em parte
. Maioria de votos. (TJES, Classe: APELAÇÃO CÍVEL Número: 0005082-84.2017.8.08.0012, Relator: Des. ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível,
Data: 14/Dec/2023
)

Em relação ao
quantum
, reputo que o
valor indenizatório
fixado na sentença (R$ 5.000,00) reponta razoável e proporcional à extensão do dano, à gravidade da conduta, ao porte econômico das partes e ao caráter pedagógico da reparação, estando, ademais, em consonância aos parâmetros jurisprudenciais fixados na jurisprudência deste Sodalício em casos semelhantes (como se vê dos julgados acima reproduzidos).

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar, em parte, a sentença recorrida, apenas para julgar improcedentes os pedidos de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e de condenação das rés/apeladas ao pagamento de lucros cessantes.

Em razão do resultado do julgamento, redimensiono os ônus sucumbenciais, para condenar o autor/apelado ao pagamento de 20% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor correspondente aos pedidos julgados improcedentes, suspendendo, contudo, a exigibilidade das verbas, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)