Tribunal: TJES
Processo: 0019113-05.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-15

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SPE Empreendimento Imobiliário Address Praia do Canto Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada na origem, julgou procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e determinou a restituição de 90% do valor pago, com correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação, além de condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela compradora de 10% para 25%, diante da rescisão contratual por iniciativa desta; (ii) estabelecer o termo inicial correto para incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ estabelece que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é devida a restituição parcial das parcelas pagas quando a resolução ocorrer por culpa do comprador.
4. A jurisprudência do STJ admite a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto, sendo necessária a comprovação de danos extraordinários para justificar o percentual máximo.
5. No caso, a apelante não demonstrou encargos excepcionais ou prejuízos específicos que autorizassem a majoração do percentual de retenção, razão pela qual deve ser mantido o percentual de 10% fixado na sentença.
6. A correção monetária das parcelas pagas deve incidir desde cada desembolso, em consonância com o entendimento jurisprudencial do STJ.
7. Os juros moratórios, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É admissível a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, desde que haja comprovação de prejuízos específicos para justificar a majoração.
2. A correção monetária sobre os valores pagos deve incidir a partir de cada desembolso.
3. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, conforme o Tema 1.002/STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019113-05.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA e outros

APELADO: LUCIANE SANTOS BAPTISTA e outros

RELATOR(A):

ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SPE Empreendimento Imobiliário Address Praia do Canto Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada na origem, julgou procedente o pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e determinou a restituição de 90% do valor pago, com correção monetária desde cada desembolso e juros a partir da citação, além de condenar a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela compradora de 10% para 25%, diante da rescisão contratual por iniciativa desta; (ii) estabelecer o termo inicial correto para incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ estabelece que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é devida a restituição parcial das parcelas pagas quando a resolução ocorrer por culpa do comprador.
4. A jurisprudência do STJ admite a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades do caso concreto, sendo necessária a comprovação de danos extraordinários para justificar o percentual máximo.
5. No caso, a apelante não demonstrou encargos excepcionais ou prejuízos específicos que autorizassem a majoração do percentual de retenção, razão pela qual deve ser mantido o percentual de 10% fixado na sentença.
6. A correção monetária das parcelas pagas deve incidir desde cada desembolso, em consonância com o entendimento jurisprudencial do STJ.
7. Os juros moratórios, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. É admissível a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, desde que haja comprovação de prejuízos específicos para justificar a majoração.
2. A correção monetária sobre os valores pagos deve incidir a partir de cada desembolso.
3. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, conforme o Tema 1.002/STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposta por
SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA
contra sentença prolatada pelo D. Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
ajuizada por
LUCIANE SANTOS BAPTISTA,
julgou procedente a pretensão autoral para rescindir o contrato e condenar a ré, na restituição de 90% do valor pago, com incidência de correção monetária a partir da data de cada desembolso e juros a partir da citação (CC art. 405), aplicando-se a Taxa Selic.

Outrossim, condenou o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (ID n. 12697073), sustenta a empresa apelante que, diante do reconhecimento da culpa exclusiva da apelada, o percentual de retenção deve ser majorado para 25%, para garantir justa reparação à vendedora pelas despesas gerais e rompimento unilateral do contrato.

Além disso, requer a reforma da sentença no tocante à fixação do termo inicial dos encargos legais: defende que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, nos termos da Lei nº 6.899/81, e que os juros moratórios somente devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista que a rescisão ocorreu por iniciativa do promitente comprador.

Contrarrazões apresentadas no ID n. 12697076, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

É o relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL PJE N. 0019113-05.2019.8.08.0024

APELANTE: SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA
APELADO: LUCIANE SANTOS BAPTISTA

RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Consoante ao relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposta por
SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA
contra sentença prolatada pelo D. Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
ajuizada por
LUCIANE SANTOS BAPTISTA,
julgou procedente a pretensão autoral para rescindir o contrato.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

Inicialmente, convém tecer breves considerações sobre o lide posta em juízo para maior compreensão sobre a controvérsia recursal.

Na origem, a autora, ora apelada, relata ter celebrado com a requerida, ora apelante, Contrato de Promessa de Compra com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia, visando à aquisição da unidade imobiliária n. 304 do Edifício Address Praia do Canto, pelo valor de R$ 695.000,00 (seiscentos e noventa e cinco mil reais).

Do valor acordado, a autora narra ter adimplido o montante de R$251.202,90 (duzentos e cinquenta e um mil, duzentos e dois reais e noventa centavos). Contudo, diante de dificuldades financeiras, não conseguiu manter o cumprimento das obrigações contratuais.

Comunicou, então, a necessidade de rescindir o contrato, sem, no entanto, lograr êxito na restituição dos valores pagos, ao argumento de que a quantia oferecida a título de devolução corresponderia a menos da metade do valor efetivamente desembolsado.

Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, na qual sustenta, em síntese, a inexistência de qualquer abusividade nas cláusulas contratuais pactuadas, afirmando que o valor oferecido a título de restituição observou os termos estabelecidos no contrato firmado entre as partes.

Seguindo o iter procedimental, sobreveio sentença que julgou procedente a pretensão autoral para rescindir o contrato e condenar a ré, na restituição de 90% do valor pago, com incidência de correção monetária a partir da data de cada desembolso e juros a partir da citação (CC art. 405), aplicando-se a Taxa Selic.

Outrossim, condenou o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (ID n. 12697073), sustenta a empresa apelante que, diante do reconhecimento da culpa exclusiva da apelada, o percentual de retenção deve ser majorado para 25%, para garantir justa reparação à vendedora pelas despesas gerais e rompimento unilateral do contrato.

Além disso, requer a reforma da sentença no tocante à fixação do termo inicial dos encargos legais: defende que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, nos termos da Lei nº 6.899/81, e que os juros moratórios somente devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista que a rescisão ocorreu por iniciativa do promitente comprador.

Deste modo, cinge-se a controvérsia recursal a averiguar se, diante da rescisão contratual atribuída à Apelada, é admissível a majoração do percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 25%, bem como se é cabível a alteração dos marcos temporais fixados para a incidência da correção monetária e dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos.

Pois bem.

De acordo com o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula 543, “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Na espécie, por ser incontroverso que a Apelada deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, importa reconhecer, à luz do referido entendimento sumulado, que a restituição deverá ser parcial e não total, como corretamente o fez o douto magistrado na sentença, ao delimitar o direito de retenção pela Apelante no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela Apelada.

Sobre o tema, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem considerado como razoável a
retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pelo promitente-vendedor
, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c declaração de nulidade e pedido de reembolso, fundada na impossibilidade de adimplemento e na indevida retenção de valores. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. [...]
7. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.
Precedentes. 8 Não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 9. Ante o entendimento dominante do tema nesta Corte Superior, aplica-se, no particular, a Súmula 568/STJ. 10. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.669.570/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024.)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS.
REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ).
2. A jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos.
Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.701.096/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024.)

Nestes termos, é inegável que a celebração e a posterior rescisão de contrato de compra e venda de imóvel podem acarretar ônus à promitente-vendedora, motivo pelo qual se admite, em regra, a retenção parcial dos valores pagos pelo comprador.

Todavia, no presente caso,
não houve qualquer demonstração de encargos extraordinários ou prejuízos específicos que pudessem justificar a majoração do percentual de retenção fixado na origem
. Assim, ausente prova robusta de danos superiores aos ordinariamente suportados em situações dessa natureza, revela-se inadequada a pretensão de elevação da retenção para o patamar máximo admitido.

Por sua vez, no que concerne à
correção monetária
, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, tem-se que, para efeito de restituição,
incide a partir de cada desembolso
, sendo neste sentido o entendimento da Corte Superior:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.

2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial
4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso.
5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)

No que se refere aos
juros moratórios
, nas hipóteses de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, incidem apenas
a partir do trânsito em julgado da decisão
, nos termos do
Tema Repetitivo nº 1.002
do Superior Tribunal de Justiça, cuja tese firmada estabelece que:

Tema 1.002/STJ

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso em tela, verifico que a r. sentença fixou os juros moratórios a partir da data da citação, com aplicação da Taxa Selic, nos termos do art. 405 do Código Civil, entendendo tratar-se do momento em que constituído o devedor em mora.

Todavia, considerando que a rescisão contratual decorreu por iniciativa da promitente compradora, impõe-se a parcial reforma da sentença para adequar o termo inicial dos juros moratórios ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.002, segundo o qual, nessas hipóteses, os juros incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
tão somente para reformar a sentença quanto ao termo inicial dos juros moratórios, os quais deverão incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

É como voto.