Tribunal: TJES
Processo: 0000421-40.2020.8.08.0050
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ÔNUS DA PROMITENTE COMPRADORA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. CULPA CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO DO BEM. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela promitente compradora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, julga parcialmente procedentes os pedidos da exordial e da reconvenção para rescindir o pacto por culpa da adquirente, condenando-a ao pagamento da multa contratual e determinando a restituição de parte dos valores despendidos na regularização do imóvel. A recorrente busca a reforma da decisão para que a culpa pela rescisão seja atribuída à vendedora, com o consequente afastamento da multa e a condenação da recorrida à devolução integral das quantias pagas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 (duas) questões em discussão: (i) definir a quem cabe a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, notadamente se a não obtenção de financiamento bancário pela compradora, em virtude de laudo técnico que apontou precárias condições de habitabilidade do imóvel, configura inadimplemento por parte da vendedora; e (ii) estabelecer a correta extensão do dever de restituição dos valores despendidos pela compradora com a regularização do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, regida pelas normas do Código Civil, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por não se tratar de relação de consumo.

4. O contrato de promessa de compra e venda estabelece como obrigação principal da compradora a realização do pagamento (Cláusula 7ª) e, como obrigações principais da vendedora, a entrega do imóvel livre de débitos e a prestação de assistência para a transferência (Cláusula 6ª).

5. A obtenção de financiamento bancário constitui o meio de pagamento eleito pela compradora, e não uma obrigação imposta à vendedora. A responsabilidade pela obtenção do crédito junto à instituição financeira recai, com exclusividade, sobre a promitente compradora.

6. A recorrente teve posse do imóvel e plenas condições de realizar uma análise minuciosa de seu estado físico antes de firmar o pacto, de modo que a alegação posterior sobre as condições de habitabilidade não transfere a culpa pela rescisão à vendedora.

7. O laudo técnico emitido pela instituição financeira, que nega o financiamento com base em critérios internos e política de risco, não comprova vício redibitório ou descumprimento contratual por parte da vendedora, uma vez que o contrato não continha cláusula que garantisse a aprovação do bem pelo agente financeiro.

8. A impossibilidade de a apelante honrar com o pagamento integral do preço, por não obter o financiamento, caracteriza inexecução da principal obrigação contratual, o que torna a rescisão um fato imputável à compradora e atrai a incidência da cláusula penal compensatória.

9. A restituição de valores deve se limitar às despesas que, devidamente comprovadas, reverteram em benefício da apelada pela valorização e regularização do patrimônio, excluídos os valores cujo fato constitutivo do direito não restou demonstrado pela recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC, como os honorários de arquiteto amparados em contrato não assinado.

10. A sentença merece pequeno reparo apenas para corrigir erro material no somatório dos valores comprovadamente despendidos e que devem ser restituídos, majorando o montante do crédito da recorrente de R$ 10.469,14 para R$ 14.230,87.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. No contrato de promessa de compra e venda entre particulares, a responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário, quando este for o meio de pagamento eleito, é ônus exclusivo do promitente comprador, salvo disposição contratual expressa em contrário.

2. A negativa de concessão de crédito imobiliário por parte de instituição financeira, baseada em laudo que atesta condições de inabitabilidade do imóvel, não configura, por si só, inadimplemento contratual do promitente vendedor, cabendo ao comprador o dever de diligência prévia quanto ao estado do bem.

3. A inexecução da obrigação principal de pagamento do preço pelo promitente comprador, ainda que decorrente da não obtenção de financiamento, enseja a rescisão do contrato por culpa do adquirente e autoriza a aplicação da cláusula penal compensatória pactuada.

4. Na rescisão contratual por culpa do comprador, assiste a ele o direito à restituição das despesas comprovadamente realizadas para a regularização do imóvel que agregaram valor ao patrimônio do vendedor, incumbindo ao comprador o ônus da prova de tais gastos, conforme o art. 373, I, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 481. Código de Processo Civil, arts. 371 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG; APCV 5005392-23.2018.8.13.0079; TJCE; AC 0131850-45.2017.8.06.0001.

Vitória/ES, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000421-40.2020.8.08.0050

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ERICA ENDLICH

APELADO: MARIA APARECIDA FALCO DE SOUZA e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ÔNUS DA PROMITENTE COMPRADORA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. CULPA CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO DO BEM. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela promitente compradora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, julga parcialmente procedentes os pedidos da exordial e da reconvenção para rescindir o pacto por culpa da adquirente, condenando-a ao pagamento da multa contratual e determinando a restituição de parte dos valores despendidos na regularização do imóvel. A recorrente busca a reforma da decisão para que a culpa pela rescisão seja atribuída à vendedora, com o consequente afastamento da multa e a condenação da recorrida à devolução integral das quantias pagas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 (duas) questões em discussão: (i) definir a quem cabe a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, notadamente se a não obtenção de financiamento bancário pela compradora, em virtude de laudo técnico que apontou precárias condições de habitabilidade do imóvel, configura inadimplemento por parte da vendedora; e (ii) estabelecer a correta extensão do dever de restituição dos valores despendidos pela compradora com a regularização do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, regida pelas normas do Código Civil, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por não se tratar de relação de consumo.

4. O contrato de promessa de compra e venda estabelece como obrigação principal da compradora a realização do pagamento (Cláusula 7ª) e, como obrigações principais da vendedora, a entrega do imóvel livre de débitos e a prestação de assistência para a transferência (Cláusula 6ª).

5. A obtenção de financiamento bancário constitui o meio de pagamento eleito pela compradora, e não uma obrigação imposta à vendedora. A responsabilidade pela obtenção do crédito junto à instituição financeira recai, com exclusividade, sobre a promitente compradora.

6. A recorrente teve posse do imóvel e plenas condições de realizar uma análise minuciosa de seu estado físico antes de firmar o pacto, de modo que a alegação posterior sobre as condições de habitabilidade não transfere a culpa pela rescisão à vendedora.

7. O laudo técnico emitido pela instituição financeira, que nega o financiamento com base em critérios internos e política de risco, não comprova vício redibitório ou descumprimento contratual por parte da vendedora, uma vez que o contrato não continha cláusula que garantisse a aprovação do bem pelo agente financeiro.

8. A impossibilidade de a apelante honrar com o pagamento integral do preço, por não obter o financiamento, caracteriza inexecução da principal obrigação contratual, o que torna a rescisão um fato imputável à compradora e atrai a incidência da cláusula penal compensatória.

9. A restituição de valores deve se limitar às despesas que, devidamente comprovadas, reverteram em benefício da apelada pela valorização e regularização do patrimônio, excluídos os valores cujo fato constitutivo do direito não restou demonstrado pela recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC, como os honorários de arquiteto amparados em contrato não assinado.

10. A sentença merece pequeno reparo apenas para corrigir erro material no somatório dos valores comprovadamente despendidos e que devem ser restituídos, majorando o montante do crédito da recorrente de R$ 10.469,14 para R$ 14.230,87.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. No contrato de promessa de compra e venda entre particulares, a responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário, quando este for o meio de pagamento eleito, é ônus exclusivo do promitente comprador, salvo disposição contratual expressa em contrário.

2. A negativa de concessão de crédito imobiliário por parte de instituição financeira, baseada em laudo que atesta condições de inabitabilidade do imóvel, não configura, por si só, inadimplemento contratual do promitente vendedor, cabendo ao comprador o dever de diligência prévia quanto ao estado do bem.

3. A inexecução da obrigação principal de pagamento do preço pelo promitente comprador, ainda que decorrente da não obtenção de financiamento, enseja a rescisão do contrato por culpa do adquirente e autoriza a aplicação da cláusula penal compensatória pactuada.

4. Na rescisão contratual por culpa do comprador, assiste a ele o direito à restituição das despesas comprovadamente realizadas para a regularização do imóvel que agregaram valor ao patrimônio do vendedor, incumbindo ao comprador o ônus da prova de tais gastos, conforme o art. 373, I, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 481. Código de Processo Civil, arts. 371 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG; APCV 5005392-23.2018.8.13.0079; TJCE; AC 0131850-45.2017.8.06.0001.

Vitória/ES, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000421-40.2020.8.08.0050

APELANTE
: ERICA ENDLICH

APELADA
: MARIA APARECIDA FALCO DE SOUZA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
ERICA ENDLICH
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a Sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível e Comercial de Viana/ES, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
, ajuizada pela recorrente contra
MARIA APARECIDA FALCO DE SOUZA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial e da reconvenção.

Em suas razões (id. nº 14709492), a recorrente alega que a sentença deve ser reformada, pois não determinou a restituição integral de todos os valores gastos com a regularização do imóvel, que alcançam o montante de R$ 18.461,81 (dezoito mil, quatrocentos e sessenta e um reais e oitenta e um centavos), mas limitou a devolução a R$ 10.469,14 (dez mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e quatorze centavos).

Sustenta também que a culpa pela rescisão do contrato foi exclusiva da recorrida, uma vez que o financiamento bancário foi negado devido às precárias condições de habitabilidade do imóvel, fato comprovado por laudo técnico do banco, motivo pelo qual a condenação ao pagamento da multa contratual deve ser afastada.

Muito bem. Inicialmente, dos autos se extrai que as partes firmaram um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 19 de março de 2019, tendo por objeto um imóvel residencial localizado em Viana/ES, pelo preço de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais).

O pagamento seria realizado, em parte, por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. A compradora, ora apelante, teria arcado com diversas despesas para regularizar a documentação do imóvel, condição necessária para a obtenção do crédito imobiliário.

Segundo ela, após a demora na regularização documental ter inviabilizado o primeiro financiamento, buscou crédito junto ao Banco do Brasil, mas a instituição financeira, após vistoria, recusou-se a financiar o bem por considerá-lo inabitável, apresentando infiltrações e rachaduras, conforme laudo técnico posteriormente juntado, que atestou a falta de condições de habitabilidade e segurança do imóvel.

Dito isso, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se qualifica como relação de consumo. Trata-se, em verdade, de um negócio jurídico paritário, celebrado entre duas particulares em igualdade de condições, no qual não se vislumbra a figura do fornecedor de produtos ou serviços, tampouco a de um consumidor como destinatário final.

Dessa forma, afasta-se a incidência do microssistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, devendo a questão ser dirimida estritamente sob a égide do Código Civil, que rege as obrigações e os contratos em geral.

Superado tal ponto, observo que o cerne da questão repousa na correta interpretação das obrigações assumidas pelas partes no “
Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel
” (fls. 20/22 do processo de origem).

Conforme dispõe o art. 481, do Código Civil, pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Nessa ótica, constato que a Cláusula 1ª do instrumento delimita o objeto da venda, e a Cláusula 2ª estabelece o preço de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) e a forma como a compradora, ora apelante, se propôs a adimplir sua obrigação.

A redação do pacto é inequívoca ao estipular que: “
Pagamento em parcela parcial pela Caixa Econômica Federal no valor de R$ 72.300,00 e o restante descontados em dívidas [...]
”.

Demais disso, a Cláusula 7ª do instrumento contratual (fls. 21 do mesmo feito) é taxativa ao elencar como primeira e principal obrigação da promitente compradora (apelante) “
Realizar o pagamento, conforme as datas e os meios fixados neste contrato
”. Por outro lado, a Cláusula 6ª (fls. 21), que arrola as obrigações da promitente vendedora (recorrida), prevê, principalmente, a obrigação de entregar o imóvel livre de qualquer débito (inciso I) e de prestar assistência necessária visando efetuar a transferência do imóvel (inciso II).

Assim, resta claro que a obtenção de financiamento bancário não foi estabelecida como uma obrigação da vendedora, mas sim como o meio de pagamento eleito pela compradora.

Desse modo, a responsabilidade pela obtenção do crédito junto à instituição financeira era, portanto, ônus exclusivo da recorrente, pois como se vê o contrato não impõe à vendedora, em nenhum de seus termos, o dever de garantir a aprovação do financiamento ou de assegurar que o imóvel atenderia aos critérios subjetivos de avaliação de risco do agente financeiro.

Na realidade, o que se vê é que a vendedora, ora apelada, cumpriu sua parte do contrato ao disponibilizar o imóvel e os documentos necessários para que a compradora iniciasse o processo de regularização, condição esta da qual a compradora, ora recorrente, tinha plena ciência e que voluntariamente assumiu.

Ademais, a recorrente teve a posse do imóvel e plenas condições de, antes de firmar o pacto e de despender valores significativos para sua regularização, realizar uma análise minuciosa de seu estado físico, de modo que a alegação de que a negativa do financiamento pelo Banco do Brasil se deu por condições de inabitabilidade (conforme laudo de fls. 142/148) não transfere a culpa pela rescisão à apelada.

Friso que tal laudo reflete os critérios internos e a política de risco da instituição financeira, não constituindo prova de vício redibitório ou de descumprimento contratual por parte da apelada, mormente quando não havia no contrato qualquer cláusula que garantisse a aprovação do bem por parte da instituição financeira.

Nesse ponto, a jurisprudência pátria vem se posicionando no sentido de validar cláusulas que atribuem ao comprador a responsabilidade pela obtenção do financiamento, isentando o vendedor de culpa quando o crédito não é concedido:

[...] 1. É válida a cláusula que atribui exclusivamente ao comprador a obrigação de obter o financiamento imobiliário para aquisição do bem. No caso, não havendo prova de que o vendedor assegurou ao comprador a concessão do crédito pela instituição financeira, a rescisão motivada pela não obtenção do financiamento se dá sem culpa do vendedor. [...] (TJMG; APCV 5005392-23.2018.8.13.0079; Nona Câmara Cível; Rel. Juiz Conv. Fausto Bawden de Castro Silva; Julg. 07/02/2023; DJEMG 14/02/2023).

[...] 1. Trata-se de apelação cível interposta por hesa 10 investimentos imobiliários Ltda, objetivando reforma da sentença proferida pelo juízo 4a Vara Cível da Comarca de Fortaleza. [...] analisando de forma percuciente as provas colacionadas aos autos, não haveria como reconhecer qualquer espécie de constrangimento ou ofensa aos direitos de personalidade a ensejar condenação ao pagamento de indenização por danos morais, máxime quando dos autos vazia a extração de elementos a dar suporte a tal direito. 8.
Da mesma forma, a inexistência de verossimilhança e a limitada prova documental produzida pela autora não autorizam a conclusão pela responsabilidade da requerida quanto ao financiamento pretendido, e negado à promovente
. [...] (TJCE; AC 0131850-45.2017.8.06.0001; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho; Julg. 02/05/2023; DJCE 11/05/2023 - grifei).

Portanto, a impossibilidade de a apelante honrar com o pagamento integral do preço, por não ter obtido o financiamento que se comprometeu a buscar junto ao mercado financeiro, caracteriza a inexecução de sua principal obrigação contratual, de modo que a rescisão, por conseguinte, decorre de fato imputável à ela mesma, o que atrai a incidência da cláusula penal compensatória prevista no contrato e acertadamente aplicada pelo juízo de primeiro grau.

Além do mais, com relação ao pedido de reforma da sentença no que se refere aos importes a serem restituídos, após detida reanálise do acervo probatório, entendo que a sentença deve ser mantida.

Na hipótese, a magistrado
a quo
, em exercício de seu livre convencimento motivado (art. 371, CPC), procedeu a uma criteriosa avaliação dos documentos que efetivamente demonstravam os desembolsos realizados pela apelante e que, inequivocamente, reverteram em benefício da apelada pela valorização e regularização do seu patrimônio.

Basta ver os comprovantes de pagamentos referentes ao IPTU (fls. 32/35), à certidão de habite-se (fls. 36/37), ao registro de edificação (fls. 38/39), à certidão de ITBI (fls. 40/41) e aos emolumentos da escritura pública (fls. 45/46 e 48).

Nesse ponto, só merece pequeno retoque a sentença recorrida quanto ao importe total do crédito da recorrente, que ao invés dos R$ 10.469,14 (dez mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e quatorze centavos) indicados pelo magistrado, deve ser corretamente reconhecido como sendo de R$ 14.230,87 (quatorze mil, duzentos e trinta reais e oitenta e sete centavos).

Dessa forma, vejo que decidiu acertadamente MM. Juiz sentenciante ao rechaçar a pretensão de restituição dos honorários do arquiteto, fundamentando que o contrato de prestação de serviços colacionado (fls. 29/31) não se encontra sequer firmado, carecendo, portanto, de força probante para vincular a apelada àquela obrigação específica.

Da mesma forma, os demais valores pleiteados pela recorrente em seu recurso não foram acolhidos por não estarem amparados em prova documental suficiente a demonstrar sua vinculação direta e necessária à regularização do imóvel nos termos pactuados.

Destarte, a recorrente não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia (art. 373, I, CPC) para demonstrar o fato constitutivo de seu direito quanto aos valores que excedem aqueles já reconhecido na sentença.

Por tais fundamentos,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para reformar em parte a sentença exclusivamente no que se refere ao
quantum
a ser restituído à recorrente, que passa a ser de R$ 14.230,87 (quatorze mil, duzentos e trinta reais e oitenta e sete centavos), mantendo-a inalterada nos demais pontos.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA: (DESEMBARGADORA SUBS.ª CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO)

Acompanho o voto proferido pela eminente Relatora, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para
reformar em parte a sentença exclusivamente no que se refere ao
quantum
a ser restituído à recorrente, que passa a ser de R$ 14.230,87 (quatorze mil, duzentos e trinta reais e oitenta e sete centavos), mantendo-a inalterada nos demais pontos.