Tribunal: TJES
Processo: 5003699-09.2020.8.08.0035
Classe: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Relator(a): ANA FLAVIA MELO VELLO
Órgão julgador: ANA FLAVIA MELO VELLO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003699-09.2020.8.08.0035
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO MIRANTE DA VILA RESIDENCIAL
RECORRIDO: FILIPE NIERO LIMA
RELATOR(A):
ANA FLAVIA MELO VELLO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROJETO DE VOTO

Relatora
: Dra. Ana Flávia Melo Vello

Relatório dispensado (Enunciado 92 do FONAJE) e voto com fundamentação sucinta, na forma de ementa (Lei 9.099/95, art. 46).

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

VOTO/EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SUSPENSÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL PELA LEI Nº 14.010/2020. DÍVIDA DE NATUREZA
PROPTER REM
. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais referentes aos meses de agosto a dezembro de 2015, totalizando R$ 510,89. A ação foi distribuída em 13 de novembro de 2020. A sentença de primeira instância acolheu a alegação de prescrição do débito, julgando extinto o processo com resolução do mérito.

2. O Condomínio Recorrente, inconformado, interpôs o presente recurso inominado, aduzindo que a sentença não considerou a suspensão dos prazos prescricionais determinada pelo artigo 3º da Lei nº 14.010/2020, que vigorou de 10 de junho de 2020 a 30 de outubro de 2020. Argumenta que, com a suspensão de 143 dias, o prazo prescricional para a cobrança da parcela mais antiga (agosto de 2015) foi prorrogado para 31 de dezembro de 2020, o que tornaria a ação ajuizada em novembro de 2020 tempestiva.

3. A controvérsia cinge-se a dois pontos: a) se o prazo prescricional foi suspenso, e b) se o atual proprietário do imóvel é responsável por débitos de cotas condominiais anteriores à sua aquisição, em virtude da natureza “
propter rem”
da obrigação.

4. O prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais é de 5 anos. A primeira parcela do débito, referente a agosto de 2015, prescreveria em agosto de 2020. Contudo, o artigo 3º da Lei nº 14.010/2020 suspendeu os prazos prescricionais entre 10 de junho e 30 de outubro de 2020 , o que totaliza 143 dias. A suspensão dos prazos deve ser aplicada ao caso em tela, prorrogando o termo final da prescrição para além da data de ajuizamento da ação (13 de novembro de 2020). Desse modo, o débito não se encontra prescrito, merecendo reforma a sentença neste ponto.

5. É imperioso ressaltar a natureza “
propter rem”
da obrigação de pagar as cotas condominiais. Esta obrigação adere à coisa, ou seja, ao imóvel, e não à pessoa que a contraiu. Diante disso, o atual proprietário da unidade é o responsável pelos débitos que a ela se referem, ainda que tenham sido gerados antes de sua aquisição. A dívida condominial, por sua característica de direito real, é transmitida ao novo adquirente, que passa a ter a obrigação de saldar o débito, respondendo o próprio imóvel por essa dívida.

6. Os argumentos do Recorrido no sentido de que a dívida seria do antigo proprietário, conforme contrato particular de compra e venda, não podem prosperar. Tal contrato é “
res inter alios acta”
para o condomínio, ou seja, produz efeitos apenas entre as partes contratantes. O condomínio, que não participou do negócio jurídico, não pode ser prejudicado por acordos privados que alteram a responsabilidade legal sobre o débito. Da mesma forma, a alegada autorização da mudança concedida pelo condomínio é um ato de natureza administrativa que não implica em quitação de débitos pendentes ou em renúncia ao direito de cobrar o novo proprietário. Ressalte-se ainda que o condomínio sequer possui poder decisório coercitivo sobre a propriedade ou autorização de uso do bem, ficando limitado apenas ao direito de ação das cobranças de suas cotas condominiais.

7. Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER E DAR PROVIMENTO
ao recurso inominado interposto, para
REFORMAR A SENTENÇA
de origem, afastando a prescrição e, em consequência, julgando procedente o pedido formulado na inicial para condenar o Recorrido ao pagamento da quantia de R$ 510,89 (quinhentos e dez reais e oitenta e nove centavos), referente aos débitos de cotas condominiais, acrescidas de juros e correção monetária, conforme a Convenção do Condomínio.

8. Sem condenação da parte requerida, em razão do provimento parcial dos pleitos recursais.

Victor Moertenschlg da Costa Frias.

JUIZ LEIGO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)