Tribunal: TJES
Processo: 5000411-70.2023.8.08.0060
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Liminar; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2025-10-09

Ementa:
ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. PRERROGATIVA DE OPOSIÇÃO EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. VALIDADE. PROTEÇÃO AO FUNDO DE COMÉRCIO. VIA PROCESSUAL INADEQUADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por DARCY TRAVAGLIA EIRELI em face de sentença que julga improcedente o pedido de declaração de nulidade de cláusula de contrato de locação não residencial, firmado com AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. A cláusula contestada prevê a renovação automática do pacto por iguais períodos, conferindo a prerrogativa de oposição à renovação exclusivamente à locatária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir a validade de cláusula contratual que, em locação não residencial, estabelece a renovação automática do vínculo e confere apenas à parte locatária o direito de se opor a essa renovação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia origina-se de contrato de locação não residencial destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), atividade que configura fundo de comércio tutelado pela Lei nº 8.245/91, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

4. A cláusula de renovação automática com prerrogativa de oposição exclusiva ao locatário não é nula, pois se alinha à finalidade do art. 51 da Lei nº 8.245/91, que privilegia a continuidade do vínculo locatício para salvaguardar o ponto comercial, bem integrante do fundo de comércio.

5. A lei confere tratamento assimétrico às partes de forma deliberada, com o intuito de proteger o fundo de comércio, que representa um valor agregado pela atividade empresarial do locatário, cuja preservação é de interesse social e econômico.

6. A Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula constitui via processual inadequada para o locador manifestar oposição à continuidade da locação comercial.

7. O direito de oposição do locador à renovação do contrato deve ser exercido como matéria de defesa, por meio das "exceções de retomada" previstas nos arts. 52 e 72 da Lei nº 8.245/91, no âmbito da Ação Renovatória a ser proposta pelo locatário.

8. O direito de inerência ao ponto comercial não é absoluto e não se contrapõe ao direito de propriedade do locador, previsto no inciso XXII do art. 5º da Constituição Federal, uma vez que a própria legislação ordinária estabelece as hipóteses em que o direito do proprietário prevalece.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula de renovação automática em contrato de locação não residencial que confere a prerrogativa de oposição exclusivamente ao locatário, por ser compatível com a proteção ao fundo de comércio conferida pela Lei nº 8.245/91.

2. A pretensão do locador de retomar o imóvel locado deve ser manifestada por meio das exceções de retomada previstas nos arts. 52 e 72 da Lei nº 8.245/91, em sede de Ação Renovatória, sendo a Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula via inadequada para tal fim.

Dispositivos relevantes citados
: Constituição Federal, art. 5º, XXII; Código Civil, art. 1.142; Lei nº 8.245/91, arts. 51, 52 e 72; Código de Processo Civil, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.872.262/DF; STJ, Tema Repetitivo 1059.

Vitória/ES,
29 de setembro de 2025.
.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000411-70.2023.8.08.0060

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DARCY TRAVAGLIA EIRELI

APELADO: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. PRERROGATIVA DE OPOSIÇÃO EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. VALIDADE. PROTEÇÃO AO FUNDO DE COMÉRCIO. VIA PROCESSUAL INADEQUADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por DARCY TRAVAGLIA EIRELI em face de sentença que julga improcedente o pedido de declaração de nulidade de cláusula de contrato de locação não residencial, firmado com AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. A cláusula contestada prevê a renovação automática do pacto por iguais períodos, conferindo a prerrogativa de oposição à renovação exclusivamente à locatária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir a validade de cláusula contratual que, em locação não residencial, estabelece a renovação automática do vínculo e confere apenas à parte locatária o direito de se opor a essa renovação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A controvérsia origina-se de contrato de locação não residencial destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), atividade que configura fundo de comércio tutelado pela Lei nº 8.245/91, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

4. A cláusula de renovação automática com prerrogativa de oposição exclusiva ao locatário não é nula, pois se alinha à finalidade do art. 51 da Lei nº 8.245/91, que privilegia a continuidade do vínculo locatício para salvaguardar o ponto comercial, bem integrante do fundo de comércio.

5. A lei confere tratamento assimétrico às partes de forma deliberada, com o intuito de proteger o fundo de comércio, que representa um valor agregado pela atividade empresarial do locatário, cuja preservação é de interesse social e econômico.

6. A Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula constitui via processual inadequada para o locador manifestar oposição à continuidade da locação comercial.

7. O direito de oposição do locador à renovação do contrato deve ser exercido como matéria de defesa, por meio das "exceções de retomada" previstas nos arts. 52 e 72 da Lei nº 8.245/91, no âmbito da Ação Renovatória a ser proposta pelo locatário.

8. O direito de inerência ao ponto comercial não é absoluto e não se contrapõe ao direito de propriedade do locador, previsto no inciso XXII do art. 5º da Constituição Federal, uma vez que a própria legislação ordinária estabelece as hipóteses em que o direito do proprietário prevalece.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula de renovação automática em contrato de locação não residencial que confere a prerrogativa de oposição exclusivamente ao locatário, por ser compatível com a proteção ao fundo de comércio conferida pela Lei nº 8.245/91.

2. A pretensão do locador de retomar o imóvel locado deve ser manifestada por meio das exceções de retomada previstas nos arts. 52 e 72 da Lei nº 8.245/91, em sede de Ação Renovatória, sendo a Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula via inadequada para tal fim.

Dispositivos relevantes citados
: Constituição Federal, art. 5º, XXII; Código Civil, art. 1.142; Lei nº 8.245/91, arts. 51, 52 e 72; Código de Processo Civil, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.872.262/DF; STJ, Tema Repetitivo 1059.

Vitória/ES, 29 de setembro de 2025.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 5000411-70.2023.8.08.0060

APELANTE
: DARCY TRAVAGLIA EIRELI

APELADA
: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
DARCY TRAVAGLIA EIRELI
contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Atílio Vivacqua/ES, nos autos da ação ajuizada contra
AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA
, que julgou improcedente o pedido.

Em suas razões (id. nº 14474344), a recorrente alega que a cláusula de renovação automática, que beneficia exclusivamente a locatária, é nula por violar seu direito de propriedade, permitindo uma perpetuação indevida da apelada no imóvel.

Sustenta que tal disposição desequilibra a relação contratual, afrontando a boa-fé e a isonomia. Afirma, ainda, que por se tratar de um contrato de adesão, a interpretação deve ser favorável à parte aderente, e que o princípio da força obrigatória dos contratos não pode se sobrepor a garantias constitucionais fundamentais. Por fim, critica a fundamentação da sentença baseada em decreto já revogado.

Com isso, requer o provimento do recurso para declarar a nulidade da cláusula e a rescisão do contrato, com a desocupação do imóvel, ou, subsidiariamente, que lhe seja garantido o mesmo direito de não renovar o pacto.

Muito bem. Inicialmente, cumpre registrar que a controvérsia se originou de um contrato de locação não residencial firmado entre as partes em 01 de agosto de 2017 (hum de agosto de dois mil e dezessete). O objeto do pacto era uma área de 300,00 m2 (trezentos metros quadrados) em um imóvel rural de propriedade do apelante, no município de Atílio Vivacqua/ES, destinada à instalação de uma estação de rádio base de telecomunicações.

O prazo de vigência foi estipulado em 5 (cinco) anos, com aluguel mensal inicial de R$ 1.354,00 (mil trezentos e cinquenta e quatro reais).

Além disso, o ponto central do litígio reside na Cláusula Quarta e no ITEM V do Quadro Resumo do instrumento contratual. Tais disposições previam a renovação automática do contrato por iguais períodos de 5 (cinco) anos, conferindo a prerrogativa de se opor a essa renovação, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, exclusivamente à locatária, ora apelada.

Dito isso, de plano destaco que a pretensão do apelante, embora articulada sob o manto da nulidade contratual e da violação ao direito de propriedade, representa uma tentativa de subverter a lógica protetiva do ponto comercial, finalidade precípua da Lei nº 8.245/91 em suas disposições sobre a locação não residencial, utilizando-se, para tanto, de via processual inadequada.

Inicialmente, cumpre assinalar que o contrato de locação não residencial, regido pela Lei nº 8.245/91, visa conferir especial proteção ao fundo de comércio estabelecido pelo locatário. No art. 51 da referida lei resta materializada essa tutela ao prever o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos requisitos cumulativos.

No caso em tela, a atividade desenvolvida pela empresa apelada (instalação e operação de uma Estação Rádio Base - ERB) se enquadra perfeitamente nesse escopo, conforme já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, que reconhece que:

[...] 4. O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória. [...] (STJ, REsp n. 1.872.262/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 8/6/2021).

Firmada tal premissa, friso que a cláusula contratual questionada pelo apelante, constante no ITEM V do Quadro Resumo do contrato de locação (Inº 14473669, fls. 20), dispõe:

“O Prazo do presente Contrato será de 5 (cinco) anos e terá início em 01/08/2017, renovável automaticamente pelo mesmo período, caso a LOCATÁRIA não se manifeste com antecedência mínima de trinta (30) dias do vencimento.”

Diferentemente do que alega, entendo que tal cláusula não é nula. Pelo contrário, ela se alinha à teleologia do art. 51 da Lei do Inquilinato, que privilegia a continuidade do vínculo locatício para salvaguardar o ponto comercial.

Saliento que a lei busca proteger não a figura do locador ou do locatário, mas o fundo de comércio (art. 1142, do Código Civil), de modo que esse complexo de bens, que inclui ativos corpóreos e incorpóreos, representa um valor agregado pela atividade empresarial, e a sua preservação é de interesse social e econômico.

Portanto, a cláusula de renovação automática é um mecanismo contratual que confere previsibilidade e estabilidade à atividade empresarial, em consonância com a proteção legal ao ponto.

Ademais, ressalto que a via eleita pelo recorrente (Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula) não se mostra a mais adequada para a discussão jurídica trazida ao Judiciário.

Num primeiro momento porque a controvérsia sobre a continuidade ou não da locação comercial possui rito e foro próprios, qual seja, Ação Renovatória (art. 51, da Lei 8.245/91), pois é nesta ação que será possível analisar o preenchimento dos requisitos legais para a renovação compulsória do contrato, quais sejam: (I) contrato escrito e por prazo determinado; (II) prazo mínimo de cinco anos, ininterruptos; e (III) exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

É no bojo da ação renovatória que o locador, ora apelante, poderia e deveria exercer seu direito de oposição, apresentando as matérias de defesa previstas nos arts. 52 e 72 da Lei nº 8.245/91, conhecidas como “
exceções de retomada
”. Se o locador entende que a proposta do locatário é insuficiente, se possui proposta melhor de terceiro, se necessita do imóvel para uso próprio ou para obras determinadas pelo Poder Público, a ação renovatória é o momento adequado para essa dialética.

A respeito, cito precedente do Colendo STJ:

[...] 5. A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador. [...] (REsp n. 1.872.262/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 8/6/2021).

Nesse ponto ressalto, a propósito, que o direito de inerência (direito à renovação compulsória do contrato), embora seja uma importante proteção ao fundo de comércio, não se trata de um direito absoluto, uma vez que está previsto em legislação ordinária (Lei 8.245/1991) e não pode se contrapôr diretamente ao direito de propriedade do locador, o qual possui status de garantia fundamental, inscrita no art. 5º, XXII, da CF/88.

A própria Lei do Inquilinato reforça está ideia ao estabelecer hipóteses em que o direito de propriedade do locador prevalecerá, ainda que o locatário preencha os requisitos para a renovação, como nas retrocitadas hipóteses previstas nos arts. 52 e 72 da Lei 8.245/1991, e mesmo que haja previsão de cláusula de renovação automática.

Somado a tudo isso, calha salientar que a própria sistemática da Lei de Locações estabelece um prazo decadencial para que o locatário, impedido de usufruir da coisa, exerça seu direito à renovação compulsória, conforme estabelece o art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991, segundo o qual, a ação renovatória deve ser proposta “
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor
”.

A inobservância desse prazo pelo locatário acarreta a decadência, ou seja, a perda do próprio direito de exigir a renovação do contrato e, caso isso ocorra, o pacto, ao chegar ao seu termo final, pode ser extinto, e caberia ao locador, ora apelante, adotar as medidas legais cabíveis para a retomada do imóvel, como a ação de despejo.

Destarte, ao buscar a declaração de nulidade de uma cláusula válida, o apelante tenta, por via transversa, obter o mesmo resultado de uma exceção de retomada procedente ou da perda do direito de exigir a renovação do contrato pela recorrida, mas sem se submeter ao ônus probatório e aos requisitos legais específicos para tanto.

Dito de outro modo, a discussão proposta pelo apelante é matéria de defesa em ação própria, e não causa de pedir para a anulação de um pacto que reflete a proteção legal conferida à atividade empresarial.

Dessa maneira, saliento que a alegada pretensão de interpretação isonômica da cláusula ignora que a lei, de forma deliberada, conferiu tratamento assimétrico às partes justamente para proteger o fundo de comércio, que, como dito, é um bem do locatário.

Por tais fundamentos,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida, momento em que majoro a condenação em honorários advocatícios imposta ao recorrente para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, conforme entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1059/STJ.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, conforme entendimento consolidado no Tema Repetitivo 1059/STJ.