Tribunal: TJES
Processo: 5029601-26.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-10-08

Ementa:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5029601-26.2022.8.08.0024

RECORRENTE: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RECORRIDO: RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO DO RECORRIDO: EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PRÉVIO PELO MUNICÍPIO SEM PROCESSO ADMINISTRATIVO. APLICAÇÃO DO TEMA 1.113/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Agravo Interno interposto pelo Município de Vitória contra decisão da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que negou seguimento a Recurso Especial, com fundamento no artigo 1.030, I, “b”, do Código de Processo Civil, por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, relativo à base de cálculo do ITBI. O Município defende a possibilidade de arbitramento unilateral do valor venal do imóvel e a inexistência de excesso na cobrança do tributo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.A questão em discussão consiste em determinar se a decisão recorrida, ao negar seguimento ao Recurso Especial, aplicou corretamente a tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, que veda o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI pelo Município sem prévia instauração de processo administrativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), fixou tese no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base do IPTU, e vedada a utilização de valor de referência previamente fixado pelo Fisco.
4.O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada pelo Município mediante regular processo administrativo, nos termos do artigo 148, do Código Tributárioa Nacional, com observância do contraditório e da ampla defesa.
5.No caso, inexistiu instauração de procedimento administrativo, tendo o Município apenas arbitrado unilateralmente o valor venal do imóvel, em afronta ao entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

6.A decisão impugnada, ao negar seguimento ao Recurso Especial, encontra-se integralmente alinhada ao Tema 1.113/STJ, não havendo razões jurídicas que justifiquem sua reforma.
IV. DISPOSITIVO E TESE

7.Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento
:

1.O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência unilateralmente fixado.
2.O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e só pode ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.030, I, “b”; CTN, arts. 146, III, e 148.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5029601-26.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

APELADO: RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5029601-26.2022.8.08.0024

RECORRENTE: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RECORRIDO: RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO DO RECORRIDO: EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PRÉVIO PELO MUNICÍPIO SEM PROCESSO ADMINISTRATIVO. APLICAÇÃO DO TEMA 1.113/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Agravo Interno interposto pelo Município de Vitória contra decisão da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que negou seguimento a Recurso Especial, com fundamento no artigo 1.030, I, “b”, do Código de Processo Civil, por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, relativo à base de cálculo do ITBI. O Município defende a possibilidade de arbitramento unilateral do valor venal do imóvel e a inexistência de excesso na cobrança do tributo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.A questão em discussão consiste em determinar se a decisão recorrida, ao negar seguimento ao Recurso Especial, aplicou corretamente a tese vinculante do Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, que veda o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI pelo Município sem prévia instauração de processo administrativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), fixou tese no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base do IPTU, e vedada a utilização de valor de referência previamente fixado pelo Fisco.
4.O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada pelo Município mediante regular processo administrativo, nos termos do artigo 148, do Código Tributárioa Nacional, com observância do contraditório e da ampla defesa.
5.No caso, inexistiu instauração de procedimento administrativo, tendo o Município apenas arbitrado unilateralmente o valor venal do imóvel, em afronta ao entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

6.A decisão impugnada, ao negar seguimento ao Recurso Especial, encontra-se integralmente alinhada ao Tema 1.113/STJ, não havendo razões jurídicas que justifiquem sua reforma.
IV. DISPOSITIVO E TESE

7.Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento
:

1.O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência unilateralmente fixado.
2.O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e só pode ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.
Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.030, I, “b”; CTN, arts. 146, III, e 148.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça

Composição de julgamento: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. WILLIAN SILVA - WILLIAN SILVA - Vogal / Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal / Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA - Vogal / Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO - Vogal / Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal / Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. WILLIAN SILVA - WILLIAN SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
VICE-PRESIDÊNCIA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5029601-26.2022.8.08.0024

RECORRENTE: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RECORRIDO: RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO DO RECORRIDO: EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A

VOTO

MUNICÍPIO DE VITÓRIA
interpôs
AGRAVO INTERNO (id.
11266329
)
, com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, em face da
DECISÃO (id.

10180250
)
proferida por esta
Egrégia Vice-Presidência,
que negou seguimento ao
RECURSO ESPECIAL (id.
8249864
)
apresentado em face do
ACÓRDÃO (id.
7758229
),
proferido pela
Egrégia Primeira Câmara Cível
que negou provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
manejado pelo Recorrente,
mantendo a
SENTENÇA
proferida pelo
Juízo da 3ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal de Vitória,
que julgou parcialmente procedente a pretensão de
RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA,
para declarar, em caráter definitivo, que a base de cálculo a ser utilizada para apurar o ITBI devido para a transferência do imóvel em questão seja o preço de R$ 46.372,92 (quarenta e seis mil trezentos e setenta e dois reais e noventa e dois centavos).

Irresignado, o Recorrente sustenta, em síntese, que: (
I
)
“Não há impedimento que o Fisco arbitre o valor venal do ITBI, mesmo havendo divergência entre o valor declarado do contribuinte com o valor real de mercado do imóvel, mesmo porque é uma doce ilusão da realidade em crer que ordinariamente as pessoas declarem o valor real de seus imóveis”
; (
II
)
“o arbitramento do valor do imóvel deve respeitar processo regular como observado pelo Decreto Municipal e normatizado pelo disposto no artigo 148 do CTN”
; e (
III
)
“descabe ao contribuinte a imputação da base de cálculo em espelho por meio de alienação direta resultante em carta de alienação judicial, pois inexistente demonstração de qualquer excesso legal praticado pelo Fisco municipal”.

Como cediço, o
Agravo Interno
traduz mecanismo processual hábil a demonstrar que as circunstâncias fáticas do caso concreto em análise são diversas daquelas consideradas no Julgado Paradigma, afastando-se, portanto, da Sistemática da Repercussão Geral ou dos Recursos Repetitivos.

Na espécie, restou negado seguimento ao
Recurso Especial
com base nos seguintes fundamentos,
in verbis:

“RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5029601-26.2022.8.08.0024

RECORRENTE: MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RECORRIDO:
RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

ADVOGADO DO RECORRIDO:
EDUARDO MALHEIROS FONSECA - ES8499-A, FLAVIA ANDRESSA BORGES NUNES FONSECA - ES17001-A

DECISÃO

MUNICÍPIO DE VITÓRIA
interpôs
RECURSO ESPECIAL
(id.
8249864
), com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do
ACÓRDÃO
(id.
7758229
), proferido pela
Egrégia Primeira Câmara Cível
que, à unanimidade, negou provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
manejado pelo Recorrente,
mantendo a
SENTENÇA
proferida pelo
Juízo da 3ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal de Vitória,
que julgou parcialmente procedente a pretensão de
RACHEL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA,
para declarar, em caráter definitivo, que a base de cálculo a ser utilizada para apurar o ITBI devido para a transferência do imóvel em questão seja o preço de R$ 46.372,92 (quarenta e seis mil trezentos e setenta e dois reais e noventa e dois centavos).

O referido
Acórdão
está assim ementado,
in verbis
:

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO ITBI. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1113, STJ. R
ECURSO DESPROVIDO.

1.
Acerca do tema, base de cálculo do ITBI, o c. STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, tema nº 1113, firmou tese jurídica no sentido de que: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

2. Com fundamento em tais premissas, o Fisco deve observar o valor declarado pelo contribuinte quando condizente com aquele praticado pelo mercado, cuja presunção relativa pode ser afastada mediante regular processo administrativo. Compulsando os autos, verifico que inexiste procedimento prévio a fim de substituir o valor do imóvel declarado pelo contribuinte por aquele praticado pelo mercado e portanto, não houve possibilidade do efetivo exercício do contraditório e da ampla defesa, com a participação do contribuinte na apuração do valor real do bem, mas a mera cobrança do tributo.0

3. Recurso desprovido.

(
TJES,
APELAÇÃO CÍVEL nº 5029601-26.2022.8.08.0024. Relator(a): Desembargador(a) EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR, Primeira Câmara Cível, julgado em 21/03/2024).

Irresignado, o Recorrente aduz, em suma, violação aos
artigos 146, inciso III, e 148, do Código Tributário Nacional
, sob os argumentos seguintes: (
I
)
“Não há impedimento que o Fisco arbitre o valor venal do ITBI, mesmo havendo divergência entre o valor declarado do contribuinte com o valor real de mercado do imóvel, mesmo porque é uma doce ilusão da realidade em crer que ordinariamente as pessoas declarem o valor real de seus imóveis”
; (
II
)
“descabe ao contribuinte a imputação da base de cálculo em espelho por meio de alienação direta resultante em carta de alienação judicial, pois inexistente demonstração de qualquer excesso legal praticado pelo Fisco municipal”
.

Contrarrazões
manifestadas pela Recorrida, pelo desprovimento recursal (id.
8701879
).

Na espécie, a respeito da ofensa aos
artigos 146, inciso III, e 148, do Código Tributário Nacional
, o Voto condutor do Acórdão recorrido foi claro em estabelecer que
“o Fisco deve observar o valor declarado pelo contribuinte quando condizente com aquele praticado pelo mercado, cuja presunção relativa pode ser afastada mediante regular processo administrativo. Compulsando os autos, verifico que inexiste procedimento prévio a fim de substituir o valor do imóvel declarado pelo contribuinte por aquele praticado pelo mercado e portanto, não houve possibilidade do efetivo exercício do contraditório e da ampla defesa, com a participação do contribuinte na apuração do valor real do bem, mas a mera cobrança do tributo”.

Depreende-se, então, que o entendimento adotado pelo Órgão Julgador está em conformidade com o que foi decidido pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do
REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113)
, submetido à sistemática da repetitividade recursal,
verbo ad verbum
:

EMENTA:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.

8.
Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação
;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(
STJ,
REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Nesse contexto, não merece trânsito a irresignação.

Isto posto, com fulcro no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao Recurso.

Intimem-se as partes.

Publique-se na íntegra.

Transcorrido e certificado o trânsito em julgado, proceda-se à baixa definitiva do processo nos assentamentos deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, nos sistemas eletrônicos de processamento de dados, remetendo-se, ato contínuo, os autos, ao Juízo
a quo
, com as cautelas de estilo.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES”

Denota-se, então, que ao tempo em que proferido o
decisum
objurgado, conforme supra transcrito, restou expressa a conclusão da
Egrégia Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
no sentido da negativa de seguimento do Recurso Especial, porquanto a conclusão alcançada pelo Órgão Fracionário estaria em sintonia com a tese firmada pelo Tribunal da Cidadania, sob a sistemática da repetitividade recursal, no julgamento do
REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113)
, submetido à sistemática da repetitividade recursal.

In casu
, à míngua de motivos aptos a afastar a incidência da orientação firmada no referido precedente de especial carga vinculativa, demonstra-se impositiva a manutenção da Decisão recorrida que negou seguimento ao
Recurso Especial
manejado neste feito.

Por fim, sobreleva consignar, por oportuno e relevante, que o
Egrégio Tribunal Pleno do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
no julgamento de Agravo Interno com objeto análogo ao do presente feito, negou provimento ao recurso,
verbatim:

“EMENTA. DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. ARBITRAMENTO PELO FISCO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ (TEMA 1.113). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Município de Vitória interpõe Agravo Interno contra decisão da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo que negou seguimento a Recurso Especial, com fundamento no artigo 1.030, I, "b", do CPC, em razão de tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 1.113), sobre a base de cálculo do ITBI. O Município sustenta a possibilidade de arbitramento unilateral do valor venal do imóvel para fins de ITBI e a inexistência de excesso na cobrança do tributo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.A questão em discussão consiste em determinar se a decisão recorrida, ao negar seguimento ao Recurso Especial, observou corretamente a tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, quanto à impossibilidade de arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI pelo Município sem a instauração de processo administrativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR

1.O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, sendo vedado ao Fisco estabelecer previamente um valor de referência unilateralmente.
2.O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional, garantindo-se o contraditório e a ampla defesa.
3.A decisão recorrida encontra-se alinhada à jurisprudência vinculante do STJ, não havendo fundamentos suficientes para afastar sua incidência no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE

1.Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento
:

1.O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
2.O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado e só pode ser afastado mediante regular processo administrativo.
Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.030, I, "b"; CTN, arts. 146 e 148.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24/02/2022

(
TJES
. AGRAVO INTERNO Nº 5031006-97.2022.8.08.0024. TRIBUNAL PLENO. RELATOR: Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO. 14/04/2025 À 23/04/2025)

Isto posto, com fulcro no artigo 1.021 do Código de Processo Civil, conheço do Agravo Interno e a ele nego provimento.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

É como voto.

Acompanho o relator para conhecer do recurso e negar o provimento almejado.

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 15.09.2025.

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.

Sessão Virtual de 15.09.2025 a 19.05.2025.

Voto: Acompanho a relatoria.

Voto vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Sessão Virtual 15.09.2025 a 19.09.2025- Desembargadora Marianne Júdice de Mattos:

Acompanho o voto do Eminente Desembargador Vice-Presidente.

Acompanho o respeitável voto de relatoria para
negar provimento
ao recurso de
agravo interno
.

DESEMBARGADORA RACHEL DURÃO CORREIA LIMA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Desembargador Vice-Presidente, no sentido de
CONHECER
do agravo interno e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Acompanho o eminente Relator.