Tribunal: TJES
Processo: 0016597-23.2012.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão; Interpretação / Revisão de Contrato; Repetição de indébito
Data de julgamento: 2025-02-11

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. REAJUSTE CONTRATUAL PELO IGPM + 1%
APÓS HABITE-SE/ENTREGA DAS CHAVES ATÉ O FINANCI
A
MENTO
.
AUSÊNCIA DE ATRASO IMPUTÁVEL À
INCORPORADORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, que se insurgia contra a cobrança da comissão de corretagem e do reajuste contratual do saldo devedor com base no IGPM + 1% ao mês. A sentença condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir a legalidade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem; e (ii) verificar se a incorporadora deu causa ao atraso na concessão do financiamento imobiliário, a justificar o pedido de afastamento do reajuste do saldo devedor com base no IGPM + 1% no período anterior ao financiamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.599.511/SP), firma a validade da cláusula contratual, escrita ou não, que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que informado previamente o preço total do imóvel, com o destaque do valor correspondente à corretagem.

4. No caso concreto, restou comprovado que a apelante foi devidamente informada acerca do pagamento da comissão de corretagem no momento da negociação do imóvel, tendo subscrito contrato que clarificava expressamente a transferência desse encargo. A cobrança, portanto, é válida e não configura prática abusiva.

5. Quanto ao reajuste contratual com base no IGPM + 1%, observa-se que o contrato previa tal incidência a partir da entrega das chaves, sendo a promitente compradora notificada da conclusão do empreendimento em 15/10/2010, com o prazo de 30 dias para a retirada das chaves.

6. A documentação necessária ao financiamento foi disponibilizada pela incorporadora antes do vencimento do prazo, sendo o atraso no financiamento imputável exclusivamente à apelante, que só concluiu o processo em 08/02/2011. Não há evidências de que a construtora tenha contribuído para o atraso ou descumprido suas obrigações contratuais.

7. A majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, é cabível, elevando-os para 15% sobre o valor da causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A transferência ao consumidor da obrigação de pagar a taxa de corretagem é válida, desde que haja transparência e informação prévia ao comprador acerca do preço total do imóvel e do valor da comissão.

A aplicação do IGPM + 1% sobre o saldo devedor após a entrega das chaves é lícita, conforme previsão contratual, salvo comprovação de descumprimento contratual pela incorporadora.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016 (Tema 938).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016597-23.2012.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DENISE TATAGIBA RIBEIRO DOS SANTOS

APELADO: ARGO INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. REAJUSTE CONTRATUAL PELO IGPM + 1%
APÓS HABITE-SE/ENTREGA DAS CHAVES ATÉ O FINANCI
A
MENTO
.
AUSÊNCIA DE ATRASO IMPUTÁVEL À
INCORPORADORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, que se insurgia contra a cobrança da comissão de corretagem e do reajuste contratual do saldo devedor com base no IGPM + 1% ao mês. A sentença condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir a legalidade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem; e (ii) verificar se a incorporadora deu causa ao atraso na concessão do financiamento imobiliário, a justificar o pedido de afastamento do reajuste do saldo devedor com base no IGPM + 1% no período anterior ao financiamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.599.511/SP), firma a validade da cláusula contratual, escrita ou não, que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que informado previamente o preço total do imóvel, com o destaque do valor correspondente à corretagem.

4. No caso concreto, restou comprovado que a apelante foi devidamente informada acerca do pagamento da comissão de corretagem no momento da negociação do imóvel, tendo subscrito contrato que clarificava expressamente a transferência desse encargo. A cobrança, portanto, é válida e não configura prática abusiva.

5. Quanto ao reajuste contratual com base no IGPM + 1%, observa-se que o contrato previa tal incidência a partir da entrega das chaves, sendo a promitente compradora notificada da conclusão do empreendimento em 15/10/2010, com o prazo de 30 dias para a retirada das chaves.

6. A documentação necessária ao financiamento foi disponibilizada pela incorporadora antes do vencimento do prazo, sendo o atraso no financiamento imputável exclusivamente à apelante, que só concluiu o processo em 08/02/2011. Não há evidências de que a construtora tenha contribuído para o atraso ou descumprido suas obrigações contratuais.

7. A majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, é cabível, elevando-os para 15% sobre o valor da causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A transferência ao consumidor da obrigação de pagar a taxa de corretagem é válida, desde que haja transparência e informação prévia ao comprador acerca do preço total do imóvel e do valor da comissão.

A aplicação do IGPM + 1% sobre o saldo devedor após a entrega das chaves é lícita, conforme previsão contratual, salvo comprovação de descumprimento contratual pela incorporadora.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016 (Tema 938).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
DENISE TATAGIBA RIBEIRO DOS SANTOS

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES, nos autos da ação ajuizada em face da
ARGO INCORPORADORA LTDA.
, julgou improcedente a pretensão autoral, condenando a autora, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que: 1)
“em nenhum momento foi infirmado de forma prévia (...) que o valor da taxa de corretagem seria cobrada, pelo contrário, os documentos que esclareciam a obrigação do consumidor pagar a comissão de corretagem, não estavam previstos no contrato de compra e venda”
(fl. 344); e que 2)
“o que se discute (...) não é sobre a legalidade da aplicação do IGPM +1% nos termos legais, mas sim a aplicação do IGPM +1% no período que a documentação encontrava-se impossibilitada de ser entregue devido a recesso da Apelada, cujo atraso retardou a Apelante para o contrato de financiamento”
(fl. 353).

Intimada, a apelada ofertou contrarrazões pelo desprovimento do apelo, enfatizando que a apelante tinha conhecimento da transferência do ônus da obrigação de pagar a comissão de corretagem, e que a entrega das chaves se deu nos termos do contrato, que também estabeleceu a forma de reajuste do saldo até a quitação do débito.

Primeiramente, acerca da legalidade taxa de corretagem, o c. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 938), nos autos do REsp nº 1.599.511/SP, sob a relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, fixou o seguinte entendimento:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I
-
TESE

PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual

que

transfere

ao

promitente-comprador

a obrigação

de

pagar

a

comissão

de

corretagem

nos

contratos de promessa

de

compra

e

venda

de

unidade

autônoma

em

regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da

aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No corpo do voto de tal julgamento o eminente Relator assentou que, em princípio, a taxa de corretagem seria devida pelo vendedor do imóvel, vide:

[...] Conclui-se, assim, neste item, que,
no contrato tradicional de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal.
[...] (fls. 09/11 do citado voto – grifos acrescidos).

Ao examinar a cobrança da taxa de corretagem nas situações em que houver a intermediação de unidades autônomas em estande de vendas (nas hipóteses de incorporação imobiliária, como é o caso sob exame), entendeu o e. Relator pela validade de transferência do ônus de tal pagamento ao consumidor, desde que cumpridas algumas exigências,
ipsis litteris
:

[...] Modernamente, a forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido modificações nos casos de venda de imóveis na planta, não ficando ele mais sediado e, uma empresa de corretagem, mas, contratado pela incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos.

[...]

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor,
seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual,
seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

[...]

Conclui-se esse tópico, portanto,
no sentido de que na intermediação de unidades autônomas em estande de vendas, há prestação de
serviços
de corretagem para a venda de imóveis, sendo a contratação feita pelas incorporadoras.

O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem?

[...] Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio,
é v
á
lida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência nessa atribuição
.

[...]
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente
[...]. (fls. 15/20 do citado voto – grifos acrescidos)

No mencionado trecho do voto do Ministro Relator observa-se que, com o êxito na intermediação da venda de imóvel, é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem
“seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual,
seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor”
(trecho extraído da fl. 12 do voto de relatoria, com grifos).

Logo, conclui-se pela desnecessidade de informação por escrito acerca da transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que tal informação tenha sido passada quando da negociação do imóvel ou mesmo por meio de documento autônomo firmado entre comprador do imóvel e corretor.

Isto porque, não se pode fracionar a negociação do imóvel em diversas etapas (etapa da proposta, etapa do fechamento, etapa da assinatura do contrato, dentre outros), porquanto o processo de negociação deve ser visto como um todo composto de vários momentos.

No caso concreto, a própria autora afirma na inicial que foi informada, quando da assinatura do contrato, acerca da obrigação, embora tenha manifestado discordância, nos seguintes termos (fl. 04/05):

A requerida cobrou da requerente o valor de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais), relativo a venda do apartamento.

Ocorre que o valor que constava no contrato era R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais), conforme cláusula 2.2 - do valor do imóvel.

Resta claro, então, que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil) cobrado a major da requerente, refere-se ao valor da taxa de corretagem. Ocorre que tal cobrança é abusiva e ilegal. A requerida enganou a requerente que, somente após ler o contrato tomou ciência de que o valor do apartamento era de R$ 205.000,00, e não R$ 210.000,00.

Quando a requerente foi questionar, a requerida condicionou o fechamento do negócio ao pagamento da referida taxa.

Conforme o recibo anexo, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) foi cobrado como "entrada", muito embora não existisse tal previsão no contrato de compra e venda.

O contrato assinado pelas partes estabeleceu o valor do imóvel, sem englobar a corretagem relativa à venda do bem, cujo ônus foi transferido à compradora, que, ciente deixou claro que estava ciente do ônus quando da assinatura do contrato, e também subscreveu a avença que previu que

(fl. 29):

17.1 – Rescindido o contrato, arrependido o PROMISSÁRIO COMPRADOR perderá em proveito da PROMITENTE VENDEDORA 30% (trinta por cento) do valor das parcelas já pagas a título de corretagem, impostos, CPMF, despesas administrativas, etc.

Assim, por verificar o cumprimento do dever de informação acerca da transferência ao comprador do imóvel do ônus de pagar a taxa de corretagem, o valor pago pela apelante a tal título é perfeitamente legal, não havendo que se falar em nulidade da obrigação nem tampouco em devolução da verba.

Quanto à cobrança do IGPM + 1% a partir da entrega das chaves, havia previsão contratual nesse sentido, inclusive estabelecendo que a partir do habite-se a promitente vendedora deveria notificar a promitente compradora para retirar as chaves no prazo de 30 dias, sob pena de ser considerada em mora e responder pelas consequências decorrentes (item 11.1, fls. 27/8).

A construtora notificou a apelante, em 15/10/2010, acerca do prazo de 30 dias para entrega das chaves (fl. 90), assim como de que a documentação estaria providenciada até novembro de 2010, orientando a contratação de um despachante para facilitar o processo (fl. 91), informando, ainda antes de vencido o prazo (em 08/11/2010), que o edifício encontrava-se apto a ter suas unidades financiadas pelo sistema bancário (fl. 92), inclusive mencionando, em 02/12/2010, sobre o fechamento no recesso de final de ano (do dia 16/12/2010 a 04/01/2011 – fl. 93).

No entanto, o contrato de financiamento somente foi assinado em 08/02/2011, diga-se de passagem mais de um mês após o término do recesso, e mais de três meses depois da entrega das chaves (que até foi adiantada pela promitente compradora para o dia 26/10/2010 – fl. 94), sem que a causa possa ser imputada à construtora.

A própria apelante não discrepa sobre a legalidade da adoção do IGPM como índice de correção monetária e a previsão de juros compensatórios/remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês sobre o saldo devedor após a entrega da chaves e até o financiamento, contudo, imputa à demora à própria construtora, o que não está evidenciado no caso concreto.

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença que julgou improcedente a pretensão autoral.

Diante do disposto no artigo 85, §11, do CPC, majora-se a verba honorária em mais 5%, totalizando 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

(DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA)

Constatei que atuei enquanto titular da Vara originária no processo em questão, motivo pelo qual AVERBO o meu IMPEDIMENTO para atuar no presente feito, com fulcro no artigo 144, II, do Código de Processo Civil, e no artigo 190 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

Acompanho a relatoria.

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar voto de relatoria.