Tribunal: TJES
Processo: 0010844-65.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-05-15

Ementa:
CIVIL,
CONSUMIDOR E
PROCESSUAL CIVIL
.
APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO “CIDADE VERDE SERRA”. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EXCLUSÃO DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CONTROLADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA REFORMADA.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com devolução simples dos valores pagos e reconhecimento da ilegitimidade passiva da GRAN VIVER URBANISMO S/A e do BANCO SEMEAR S/A.

II. Questões em discussão

2. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto; a legitimidade passiva da controladora do empreendimento; a restituição em dobro dos valores pagos a título de sinal; a existência de dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do loteamento; a adequação dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. O reconhecimento da responsabilidade solidária da GRAN VIVER URBANISMO S/A decorre de sua participação ativa na divulgação e gestão do empreendimento, atraindo a incidência do art. 18 do CDC.

4. À míngua de indício de prova a evidenciar a participação do BANCO SEMEAR S/A na condição de beneficiário dos pagamentos efetuados, descabe a sua inclusão no polo passivo da lide.

5. Os honorários advocatícios decorrentes da exclusão da instituição financeira devem ser fixados em 3% do valor atualizado da causa, conforme art. 338, parágrafo único, do CPC.

6. O atraso de mais de dois anos na entrega do loteamento e a incerteza quanto à sua conclusão superam o mero inadimplemento contratual, caracterizando dano moral indenizável.

7. Indenização arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Requerente, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora conforme o art. 406 do Código Civil.

8. Mantida a condenação das Requeridas à devolução simples dos valores pagos, dado que a repetição em dobro exige, no caso concreto, prova de má-fé, não evidenciada nos autos.

9. Redefinição dos ônus da sucumbência, com a condenação das Requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da condenação, já considerando o serviço adicional em grau de recurso.

IV. Dispositivo

10. Apelo autoral conhecido e parcialmente provido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010844-65.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIEL GIOVANNI RODRIGUES e outros

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (2)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL,
CONSUMIDOR E
PROCESSUAL CIVIL
.
APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO “CIDADE VERDE SERRA”. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. EXCLUSÃO DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CONTROLADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA REFORMADA.

I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com devolução simples dos valores pagos e reconhecimento da ilegitimidade passiva da GRAN VIVER URBANISMO S/A e do BANCO SEMEAR S/A.

II. Questões em discussão

2. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto; a legitimidade passiva da controladora do empreendimento; a restituição em dobro dos valores pagos a título de sinal; a existência de dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do loteamento; a adequação dos honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. O reconhecimento da responsabilidade solidária da GRAN VIVER URBANISMO S/A decorre de sua participação ativa na divulgação e gestão do empreendimento, atraindo a incidência do art. 18 do CDC.

4. À míngua de indício de prova a evidenciar a participação do BANCO SEMEAR S/A na condição de beneficiário dos pagamentos efetuados, descabe a sua inclusão no polo passivo da lide.

5. Os honorários advocatícios decorrentes da exclusão da instituição financeira devem ser fixados em 3% do valor atualizado da causa, conforme art. 338, parágrafo único, do CPC.

6. O atraso de mais de dois anos na entrega do loteamento e a incerteza quanto à sua conclusão superam o mero inadimplemento contratual, caracterizando dano moral indenizável.

7. Indenização arbitrada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Requerente, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora conforme o art. 406 do Código Civil.

8. Mantida a condenação das Requeridas à devolução simples dos valores pagos, dado que a repetição em dobro exige, no caso concreto, prova de má-fé, não evidenciada nos autos.

9. Redefinição dos ônus da sucumbência, com a condenação das Requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da condenação, já considerando o serviço adicional em grau de recurso.

IV. Dispositivo

10. Apelo autoral conhecido e parcialmente provido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA conhecido e desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer de ambos os recursos para acolher em parte o apelo autoral e negar provimento à insurgência da primeira Requerida, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM

Composição de julgamento: Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de dois recursos de apelação interpostos por DANIEL GIOVANNI RODRIGUES e ALEXANDRA NOBRE RODRIGUES, de um lado, e por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, de outro, contra sentença de fls. 170/172, frente e verso (id 11324165), da lavra do douto Juízo de Direito da 1ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para resolver o contrato havido entre as partes e condenar a primeira Requerida, aqui Apelante, a restituir aos Requerentes o montante de R$ 39.939,20 (trinta e nove mil novecentos e trinta e nove reais e vinte centavos), a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde cada desembolso até a data da citação, passando a ser atualizado, a partir de então, pela taxa SELIC.

Por reputar configurada a sucumbência recíproca, o douto Juízo da causa condenou os referidos litigantes, em idêntica proporção, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Julgou, ainda, extinto o processo em relação à GRAN VIVER URBANISMO S/A e ao BANCO SEMEAR S/A, ante o reconhecimento de suas ilegitimidades passivas, condenando os Requerentes ao pagamento de honorários advocatícios, em favor dos patronos das partes excluídas, na proporção de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões (id 11324180), aduzem os Requerentes, em abreviada síntese, que
(i)

“tanto
o Banco Semear quanto a Gran Viver urbanismo apresentam liame subjetivo que comprova a existência do grupo econômico visando auferir lucro com o loteamento dos autos”
, afigurando-se, em sua compreensão,
“inegável que merece a sentença ser reformada para que também sejam condenados”
(p. 12);
(ii)
o valor referente ao sinal deve ser restituído em dobro;
(iii)
o atraso na entrega do empreendimento, motivador do pedido de resolução contratual, deu causa a dano moral indenizável; e que
(iv)
os honorários advocatícios de sucumbência que lhes foram impostos devem ser reduzidos.

A primeira Requerida, CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, manifesta a sua anuência em relação ao pleito de rescisão contratual, controvertendo os demais pedidos autorais sob a alegação de que
(i)
o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao caso concreto;
(ii)
as cláusulas contratuais são válidas sob o influxo do
pacta sunt servanda
;
(iii)
o empreendimento é regular, inexistindo culpa de sua parte pelo atraso na entrega das obras; e que
(iv)
deve ser observado o seu direito à retenção de valores a título de indenização pelos custos com a administração e comercialização do lote adquirido pelos Requerentes.

Contrarrazões recursais apresentadas nos ids 11324387, 11324388 e 11324389, todas com registro de tese a sustentar o desprovimento da irresignação oposta pela parte
ex adversa
.

É o Relatório.

Peço dia para julgamento.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS N.º 0010844-65.2020.8.08.0048
APELANTES/APELADOS: DANIEL GIOVANNI RODRIGUES e ALEXANDRA NOBRE RODRIGUES
APELADA/APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
APELADOS: GRAN VIVER URBANISMO S/A e OUTRO
RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de dois recursos de apelação interpostos por DANIEL GIOVANNI RODRIGUES e ALEXANDRA NOBRE RODRIGUES, de um lado, e por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, de outro, contra sentença de fls. 170/172, frente e verso (id 11324165), da lavra do douto Juízo de Direito da 1ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para resolver o contrato havido entre as partes e condenar a primeira Requerida, aqui Apelante, a restituir aos Requerentes o montante de R$ 39.939,20 (trinta e nove mil novecentos e trinta e nove reais e vinte centavos), a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde cada desembolso até a data da citação, passando a ser atualizado, a partir de então, pela taxa SELIC.

Por reputar configurada a sucumbência recíproca, o douto Juízo da causa condenou os referidos litigantes, em idêntica proporção, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Julgou, ainda, extinto o processo em relação à GRAN VIVER URBANISMO S/A e ao BANCO SEMEAR S/A, ante o reconhecimento de suas ilegitimidades passivas, condenando os Requerentes ao pagamento de honorários advocatícios, em favor dos patronos das partes excluídas, na proporção de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões (id 11324180), aduzem os Requerentes, em abreviada síntese, que
(i)

“tanto
o Banco Semear quanto a Gran Viver urbanismo apresentam liame subjetivo que comprova a existência do grupo econômico visando auferir lucro com o loteamento dos autos”
, afigurando-se, em sua compreensão,
“inegável que merece a sentença ser reformada para que também sejam condenados”
(p. 12);
(ii)
o valor referente ao sinal deve ser restituído em dobro;
(iii)
o atraso na entrega do empreendimento, motivador do pedido de resolução contratual, deu causa a dano moral indenizável; e que
(iv)
os honorários advocatícios de sucumbência que lhes foram impostos devem ser reduzidos.

A primeira Requerida, CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, manifesta a sua anuência em relação ao pleito de rescisão contratual, controvertendo os demais pedidos autorais sob a alegação de que
(i)
o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao caso concreto;
(ii)
as cláusulas contratuais são válidas sob o influxo do
pacta sunt servanda
;
(iii)
o empreendimento é regular, inexistindo culpa de sua parte pelo atraso na entrega das obras; e que
(iv)
deve ser observado o seu direito à retenção de valores a título de indenização pelos custos com a administração e comercialização do lote adquirido pelos Requerentes.

Contrarrazões recursais apresentadas nos ids 11324387, 11324388 e 11324389, todas com registro de tese a sustentar o desprovimento da irresignação oposta pela parte
ex adversa
.

Pois bem.

Verificados os requisitos de admissibilidade da apelação cível, conheço dos recursos e passo à análise individualizada das insurgências devolvidas a esta instância revisora.

1. DO
APELO
AUTORAL

Conforme se depreende dos autos, os Requerentes ingressaram em juízo sob a pretensão de resolver contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária (fls. 12/22, id 11324165), cujo objeto é um lote de terreno urbano comercializado por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, que teria dado causa à rescisão do negócio por não haver honrado o compromisso de entregar as obras de infraestrutura do loteamento em maio de 2018.

Além da promitente vendedora, os Requerentes também incluíram no polo passivo da demanda a GRAN VIVER URBANISMO S/A e o BANCO SEMEAR S/A, sob as seguintes justificativas:

“
5) LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – GRUPO ECONÔMICO

[...]

[...] a obra é assinada e divulgada em diversos veículos de mídia pela GRAN VIVER, loteadora proprietária da empreendedora CIDADE VERDE SERRA, aplicando-se ao caso concreto a teoria da aparência.

Sabe-se que toda informação ou publicidade com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor e integra o contrato celebrado, como se cláusula fosse.

Desta forma, desde a ocasião em que a GRAN VIVER anunciou o empreendimento em seu site e carimbou seu selo de qualidade nos outdoors que existem ao redor do empreendimento, tornou-se solidária à 1ª Requerida.

Por sua vez, o BANCO SEMEAR S/A, também componente do mesmo grupo econômico, é quem gere os valores e onde se encontra disponível o montante pago pelos Autores, além de constar como beneficiário dos boletos gerados.” [fls. 05-verso, id 11324165]

O douto Juízo da causa, todavia, entendeu que
“os autores não lograram evidenciar o liame subjetivo entre esses réus e o contrato cuja rescisão pretendem, não podendo, por inferências, impor-lhes a demanda ao argumento de que fazem parte da cadeia produtiva e integram o Grupo Seculus”
(fls. 170-verso, id 11324165).

A propósito,
“resta consolidado nesta Corte o entendimento de que, no âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra,
figura a Gran Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura
r
no polo passivo
, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio, sendo claro nesse sentido o material probatório acostado na exordial”
(TJES, Apelação Cível n.º 0016018-89.2019.8.08.0048, Relator: Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 21.06.2024).

Com efeito, em que pese constar do contrato em questão, na condição de vendedora e credora fiduciária, tão somente, a pessoa jurídica CIDADE VERDE SERRA (fls. 12/22, id 11324165), a GRAN VIVER figura em seus atos constitutivos como sócia majoritária, encontrando-se ambas sediadas num mesmo endereço (fls. 141).

Ademais, o loteamento em apreço é listado no sítio eletrônico da GRAN VIVER como um dos seus empreendimentos urbanísticos, ao qual é dedicada página de conteúdo publicitário que conta com descrição de sua ficha técnica, indicativo gráfico do andamento das obras e ferramenta de comunicação com potenciais interessados
1
.

Nesse cenário, impõe-se reconhecer não só a legitimidade passiva
ad causam
da GRAN VIVER, como, também, a sua responsabilidade solidária por eventuais danos causados a consumidores, na forma dos artigos 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, de induvidosa aplicação ao caso concreto, como se verá adiante.

O mesmo, todavia, não se pode dizer do BANCO SEMEAR S/A, instituição financeira cuja legitimidade, em casos como o presente,
“somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora”
(TJES, Apelação Cível n.º 0005197-55.2021.8.08.0048, Relator: Des. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 26.09.2023).

Além disso, os Requerentes não lograram se desincumbir do ônus de comprovar minimamente a alegação de que o BANCO SEMEAR teria sido o beneficiário dos pagamentos efetuados ao longo da relação negocial – nem mesmo os documentos adunados a fls. 23/42 (id 11324165), referentes à aquisição de lote diverso, objeto de discussão no processo n.º 0010840-28.2020.8.08.0048, são capazes de corroborar tal ilação.

Entretanto, conquanto assentada a ilegitimidade do BANCO SEMEAR, assiste razão aos Requerentes no que diz respeito à fixação da verba honorária devida sob o princípio da causalidade.

Embora não se trate, propriamente, de sucessão processual consentida, mas de simples exclusão de litisconsorte, esta Colenda Quarta Câmara Cível já admitiu a aplicação do disposto no artigo 338, parágrafo único, do Código de Processo Civil, em casos como o que ora se examina,
in verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
DO ESTADO RECONHECIDA.
FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DA PARTE EXCLUÍDA
. RECURSO PROVIDO.

1 – Considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva do Estado, impõe-se a fixação dos honorários advocatícios em seu favor, em observância ao princípio da causalidade.

2 – Nos termos do
parágrafo único do art. 338 do CPC
‘o autor reembolsará as despesas e pagará os honorários ao procurador do réu excluído, que serão fixados entre três e cinco por cento do valor da causa ou, sendo este irrisório, nos termos do art. 85, § 8º’.

3 – Atentando para o nível de complexidade da matéria, bem como levando em conta o local de prestação dos serviços e o tempo de duração do processo, a Apelada deve ser condenada ao pagamento de honorários advocatícios em favor do Estado, no percentual de 04% (quatro por cento) do valor atualizado da causa, em observância ao disposto no parágrafo único do artigo 338 do Código de Processo Civil.

4 - Recurso provido.

(TJES, Apelação Cível n.º 0014394-77.2019.8.08.0024, Relator: Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 07.06.2024)”

Em atenção ao nível de complexidade da causa, ao local da prestação dos serviços advocatícios e ao tempo de duração do processo, tenho que a verba honorária decorrente da exclusão do BANCO SEMEAR do polo passivo da demanda deve ser fixada em 3% (três por cento) do valor atualizado da causa.

Estabelecidas tais premissas, colhe-se da sentença fustigada que o douto Juízo
a quo
determinou a restituição simples da integralidade dos valores pagos pelos Requerentes, discriminados em planilha de fls. 139 (id 11324165), dentre os quais já figuram as prestações alusivas ao sinal, correspondentes à importância histórica de R$ 11.098,92 (onze mil, noventa e oito reais e noventa e dois centavos), conforme, aliás, previsto no item IV do Quadro Resumo da avença em cotejo (fls. 12-verso).

No que toca à almejada repetição em dobro do indébito, decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EAREsp n.º 676.608/RS, que a medida prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor,
“
independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida
, revelando-se cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva”
(STJ, EAREsp n.º 676.608/RS, Relator: Min. OG FERNANDES, CORTE ESPECIAL, julgado em 21.10.2020, DJe de 30.03.2021).

Tal orientação, entretanto, conquanto dotada de inequívoca eficácia persuasiva, só há de ser observada a partir da publicação do referido aresto, ocorrida em 30.03.2021, motivo pelo qual o caso concreto não está compreendido no âmbito de sua incidência, visto que o último pagamento de que se tem notícia nos autos ocorreu em 06.03.2019.

Posto isso, à míngua de efetiva demonstração da má-fé das Requeridas, traduzida em ação dolosa praticada no intuito de prejudicar o consumidor, não merece prosperar a pretensão recursal fundada no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto ao alegado dano moral, sabe-se que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja a configuração do correlato dever de indenizar, salvo quando caracterizada situação excepcional, em que o atraso injustificado na entrega do imóvel, por exemplo, extrapola os limites do mero dissabor cotidiano e ocasiona efetiva lesão aos direitos da personalidade do ofendido.

Nesse sentido já se pronunciou o Colendo Superior Tribunal de Justiça, a teor do aresto colacionado a seguir:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
. DESCABIMENTO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO PROVIMENTO.

1. O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial
. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ, AgInt no REsp N.º 1.770.525/RO, Relatora: Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19.09.2019, DJe 24.09.2019)”

Não obstante, quer me parecer, neste caso, que o inadimplemento contratual resultou em violação à ordem moral dos Requerentes, e não um mero aborrecimento, já que estes amargaram por mais de 2 (dois) anos a frustração de não poder usufruir do bem que haviam adquirido, somada à incerteza decorrente da indefinição da crise de adimplemento discutida nos autos.

Ademais, as regras ordinárias da experiência sugerem que tais situações são capazes de abalar o homem médio, sobretudo em razão do grande compromisso financeiro que dele é exigido em negócios dessa natureza, cujos efeitos se protraem no tempo ao longo de vários anos.

No que concerne ao
quantum
indenizatório, sabe-se que este deve ser fixado em atenção à condição econômica das partes, às circunstâncias em que ocorreu o fato, ao grau de culpa do ofensor e à intensidade do sofrimento causado à vítima, devendo-se considerar, ainda, o caráter repressivo-pedagógico da reparação.

À luz dos referidos parâmetros, bem como dos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, penso que o valor indenizatório deve ser fixado na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Requerente, o qual, além de se mostrar suficiente e adequado à reparação pretendida, está em harmonia com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça.

2. D
O

RECURSO
DE CIDADE VERDE SERRA

Conforme já antecipado nesta manifestação, e ao contrário do que sustenta a primeira Requerida, à míngua de registro formal do contrato discutido nos autos, não se afigura aplicável, à espécie, o regime especial da Lei Federal n.º 9.514/1997, como, aliás, exsurge da tese vinculante citada nas razões do seu apelo,
in verbis:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 –
TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA
,
OU NÃO
,
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
,
COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório
, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido.

(STJ, REsp n.º 1.891.498/SP, Relator: Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26.10.2022, DJe de 19.12.2022)”

Este Egrégio Tribunal de Justiça, ao se deparar com tal situação, já decidiu pela inaplicabilidade do Tema Repetitivo n.º 1.095, sujeitando semelhante controvérsia aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, como ilustra o aresto colacionado a seguir:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
.
LEI Nº 9.415/97
.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO
.
INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ
.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL
. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO. AUTONOMIA DA VONTADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
O Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes

não foi registrado em cartório
,
de modo que sua resolução
não se submete aos ditames da Lei nº 9.514/97
,
sendo possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil
. Precedentes do Col. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade do Tema 1095.

2. O artigo 421 do Código Civil assegura a liberdade de contratar, de modo que ninguém pode ser obrigado a permanecer contratado e, por decorrência lógica, o ordenamento jurídico disciplina possibilidade de extinção dos contratos, seja pela sua conclusão regular, seja pelo inadimplemento, seja pelo desinteresse de um dos envolvidos em permanecer com o vínculo contratual.

3. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam que os efeitos da resilição operam-se a partir da manifestação em extinguir o contrato externada por uma das partes, não havendo que se falar em impossibilidade de rompimento desse vínculo, sob pena de afronta à autonomia da vontade.

4. Recurso conhecido e improvido.

(TJES, Agravo de Instrumento n.º 5003467-97.2023.8.08.0000, Relatora: Des. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão Julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27.06.2023)”

Posta essa premissa, há de se convir que os litigantes se enquadram nas definições legais de consumidor e de fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que os Requerentes buscaram adquirir produto comercializado pela primeira Requerida na condição de destinatários finais.

Conclui-se, pois, que a relação jurídica de direito material subjacente à lide ostenta inegável cunho consumerista, submetendo-se, pois, às disposições do mencionado diploma protetivo.

Nessa linha de intelecção,
“sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, em razão da
mitigação do princípio do pacta sunt servanda
, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e dirigismo contratual”
(STJ, AgInt no AREsp n.º 2.020.417/SC, Relator: Min.. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30.05.2022, DJe de 29.06.2022).

Assim, ainda que excepcionalmente, quando verificada abusividade capaz de impor ao consumidor desvantagem exagerada (artigo 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor), está o Poder Judiciário autorizado a atuar para afastar disposições contratuais.

Superadas as arguições prefaciais do recurso em análise, constata-se que a sentença objurgada estabeleceu como premissa fática a existência de atraso na entrega das obras de infraestrutura a cargo da Requerida CIDADE VERDE SERRA, o que, na compreensão do douto Juízo
a quo
, seria motivo de rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora.

Como visto, a entrega da infraestrutura do loteamento estava prevista para maio de 2018 (fls. 12-verso, id 11324165), quando deveriam ter sido concluídas as obras atinentes às redes de água e de esgoto, à rede de energia elétrica, à iluminação pública, ao sistema viário, à ciclovia e à arborização viária (Cláusula Primeira, Parágrafo Quarto, fls. 13/13v).

Em que pese o inequívoco inadimplemento de tal obrigação, procura a Requerida justificar o atraso sob a alegação de caso fortuito ou força maior, como se depreende do seguinte excerto do seu arrazoado:

“[...] nada obstante todo o planejamento realizado pela empreendedora, diversos fatores impactaram sobremaneira a efetiva execução das obras, com reflexos no cronograma. Além de intempéries que interferiram nas obras tempos atrás, a empreendedora apelante, como boa parte das empresas deste país, acabou sendo impactada pela crise financeira que, infelizmente, atingiu mais fortemente o setor imobiliário, impactando num aumento significativo da inadimplência e também em precoces desfazimentos de contratos.” [id 11324183, p. 09]

As vicissitudes da atividade da construção civil, contudo, não se prestam à prorrogação indefinida do prazo de entrega da obra, porquanto compreendidas no risco da própria atividade empresarial (TJES, Apelação Cível n.º 0008300-55.2015.8.08.0024, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24.10.2023), exsurgindo, nesse contexto, flagrantemente abusiva a disposição do Parágrafo Oitavo da Cláusula Primeira do ajuste havido entre as partes, segundo a qual
“
fica prorrogado o prazo previsto neste contrato na superveniência de caso fortuito ou força maior, considerando-se como tais
todas e quaisquer ocorrências
que, direta ou indiretamente, possam impedir ou prejudicar o cumprimento integral da obrigação ora assumida, desde que não causadas ou agravadas pela VENDEDORA
[...]
”
(fls. 14, id 11324165).

Infirma-se, portanto, o argumento recursal de que, em virtude de força maior ou fortuito externo, teria havido o rompimento do nexo de causalidade e a conseguinte exclusão de responsabilidade das empresas Requeridas pelos danos advindos do inadimplemento contratual.

Forte em tais razões, há de ser confirmado o capítulo da sentença em que o douto Juízo da causa impôs a restituição, de forma imediata e em parcela única, dos valores pagos pelos Requerentes, posto não se cogitar, em casos como o presente, do direito de retenção próprio das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada (Súmula 543/STJ).

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do recurso interposto por DANIEL GIOVANNI RODRIGUES e ALEXANDRA NOBRE RODRIGUES e lhe dou parcial provimento para
(i)
afirmar a legitimidade passiva
ad causam
de GRAN VIVER URBANISMO S/A, pronunciando a sua responsabilidade solidária em relação à CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A;
(ii)
readequar os honorários advocatícios devidos pelos Requerentes em razão da exclusão do BANCO SEMEAR S/A do polo passivo da demanda à proporção de 3% (três por cento) do valor atualizado da causa, na forma do artigo 338, parágrafo único, do Código de Processo Civil;
(iii)
condenar as empresas Requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Requerente, com incidência de juros de mora, na forma do artigo 406, § 1º, do Código Civil, desde a citação até a data deste arbitramento, a partir de quando, com o acréscimo da correção monetária (Súmula 362/STJ), há de prevalecer a Taxa SELIC, vedada a sua cumulação com índice diverso de atualização, sob pena de
bis in idem
.

Diante da nova feição sucumbencial atribuída à lide, condeno as Requeridas, com fulcro no artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios ora arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, já considerado o serviço adicional prestado pelo causídico que patrocina os interesses dos Requerentes neste segundo grau de jurisdição.

Por derradeiro, conheço do apelo manejado por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e lhe nego provimento.

É como voto.

1
Disponível em: <https://granviver.com.br/site/empreendimento/serra/>. Acesso em 24 fev 2025.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)