Tribunal: TJES
Processo: 0021823-04.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-04-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO – CÔMPUTO EM DIAS CORRIDOS, E NÃO ÚTEIS – OCORRÊNCIA DE CHUVAS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – CULPA NÃO ATRIBUÍVEL À CONSTRUTORA – LUCROS CESSANTES – RESSARCIMENTO DAS DESPESAS COM ALUGUÉIS – REDUÇÃO DO PERÍODO A SER RESSARCIDO – COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS – DANO MORAL INEXISTENTE – INEXPRESSIVO ATRASO – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
De acordo com a tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo 996/STJ, foi admitido pelo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que, somente após a sua extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela colenda Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário.

2)
Embora não se desconheça a existência de precedentes no sentido de admitir a contagem do prazo de tolerância em dias úteis, deve ser considerada abusiva tal prática por parte das construtoras e ser declarada sua abusividade, com fundamento no art. 51, inciso IV, do CDC, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

3)
Há sedimentada jurisprudência no âmbito deste egrégio Tribunal, em harmonia com o entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior, aptas a afastar a responsabilidade civil, a alegada ocorrência de chuvas em excesso, carência de mão de obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos etc.

4
)
O prazo de tolerância já constitui previsão que visa atenuar os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam o ramo da construção civil, tais como greves, chuvas, escassez de insumos, carência de mão de obra e outros contratempos, daí porque o prazo inicialmente pactuado para entrega do imóvel (agosto de 2013) há de ser acrescido, tão somente, do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos.

5)
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento imobiliário, ocorrendo demora na formalização do crédito ou mesmo a sua não aprovação, a responsabilidade pelo atraso no adimplemento da parcela correspondente deve ser atribuída unicamente ao promitente comprador, que tinha plena consciência da necessidade de obtenção de crédito no momento da contratação, ressalvadas as hipóteses em que houver hígida comprovação do retardo da construtora em fornecer a documentação para tanto, o que não se verificou no caso concreto.

6)
Os autores deveriam quitar a parcela maior, mediante a obtenção de financiamento imobiliário, até o dia 04/08/2014 (60 dias após a expedição do Habite-se), porém, passaram a solicitar documentos à construtora, tão somente, em 12/08/2014, com sucessiva solicitação de outros e, no dia 17/09/2014, o 1º autor Henrique informou à construtora que havia “trocado o banco” e iniciado novel processo de financiamento com outro, que lhe solicitado documentos diversos daqueles já enviados ao BANESTES, no qual iniciaram o processo de financiamento, assim descortinando circunstância alheia à vontade da construtora.

7)
Ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

8)
Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o encaminhou os documentos exigidos pela instituição financeira, o que não se verificou no caso concreto.

9)
O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando for descumprido o prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor, do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel.

10)
O período de ressarcimento dos lucros cessantes deve ser revisto, a fim de se adequar às conclusões alcançadas nos tópicos precedentes, devendo corresponder aos meses de fevereiro a junho de 2014, haja vista que, a partir da expedição do Habite-se, os adquirentes poderiam ter recebido as chaves do imóvel, porém, somente lograram a obtenção do financiamento imobiliário e consequente quitação do valor devido, em dezembro de 2014.

11)
No que tange a comprovação do pagamento de aluguéis, demonstrou a parte autora ter celebrado contrato de locação com vigência no período de 25/07/2013 a 25/07/2014, bem como ter pago o aluguel referentes aos meses de junho a agosto de 2014, o que torna intuitivo tê-los adimplido, de igual forma, entre os meses de fevereiro e maio daquele ano, cujo ressarcimento ora é determinado.

12)
Deve ser mantido o entendimento sufragado por este Órgão Colegiado em tais hipóteses, qual seja, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo.

13)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021823-04.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: HENRIQUE FIORETE MOREIRA e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO – CÔMPUTO EM DIAS CORRIDOS, E NÃO ÚTEIS – OCORRÊNCIA DE CHUVAS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – CULPA NÃO ATRIBUÍVEL À CONSTRUTORA – LUCROS CESSANTES – RESSARCIMENTO DAS DESPESAS COM ALUGUÉIS – REDUÇÃO DO PERÍODO A SER RESSARCIDO – COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS – DANO MORAL INEXISTENTE – INEXPRESSIVO ATRASO – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
De acordo com a tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo 996/STJ, foi admitido pelo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que, somente após a sua extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela colenda Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário.

2)
Embora não se desconheça a existência de precedentes no sentido de admitir a contagem do prazo de tolerância em dias úteis, deve ser considerada abusiva tal prática por parte das construtoras e ser declarada sua abusividade, com fundamento no art. 51, inciso IV, do CDC, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

3)
Há sedimentada jurisprudência no âmbito deste egrégio Tribunal, em harmonia com o entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior, aptas a afastar a responsabilidade civil, a alegada ocorrência de chuvas em excesso, carência de mão de obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos etc.

4
)
O prazo de tolerância já constitui previsão que visa atenuar os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam o ramo da construção civil, tais como greves, chuvas, escassez de insumos, carência de mão de obra e outros contratempos, daí porque o prazo inicialmente pactuado para entrega do imóvel (agosto de 2013) há de ser acrescido, tão somente, do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos.

5)
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento imobiliário, ocorrendo demora na formalização do crédito ou mesmo a sua não aprovação, a responsabilidade pelo atraso no adimplemento da parcela correspondente deve ser atribuída unicamente ao promitente comprador, que tinha plena consciência da necessidade de obtenção de crédito no momento da contratação, ressalvadas as hipóteses em que houver hígida comprovação do retardo da construtora em fornecer a documentação para tanto, o que não se verificou no caso concreto.

6)
Os autores deveriam quitar a parcela maior, mediante a obtenção de financiamento imobiliário, até o dia 04/08/2014 (60 dias após a expedição do Habite-se), porém, passaram a solicitar documentos à construtora, tão somente, em 12/08/2014, com sucessiva solicitação de outros e, no dia 17/09/2014, o 1º autor Henrique informou à construtora que havia “trocado o banco” e iniciado novel processo de financiamento com outro, que lhe solicitado documentos diversos daqueles já enviados ao BANESTES, no qual iniciaram o processo de financiamento, assim descortinando circunstância alheia à vontade da construtora.

7)
Ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

8)
Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o encaminhou os documentos exigidos pela instituição financeira, o que não se verificou no caso concreto.

9)
O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando for descumprido o prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor, do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel.

10)
O período de ressarcimento dos lucros cessantes deve ser revisto, a fim de se adequar às conclusões alcançadas nos tópicos precedentes, devendo corresponder aos meses de fevereiro a junho de 2014, haja vista que, a partir da expedição do Habite-se, os adquirentes poderiam ter recebido as chaves do imóvel, porém, somente lograram a obtenção do financiamento imobiliário e consequente quitação do valor devido, em dezembro de 2014.

11)
No que tange a comprovação do pagamento de aluguéis, demonstrou a parte autora ter celebrado contrato de locação com vigência no período de 25/07/2013 a 25/07/2014, bem como ter pago o aluguel referentes aos meses de junho a agosto de 2014, o que torna intuitivo tê-los adimplido, de igual forma, entre os meses de fevereiro e maio daquele ano, cujo ressarcimento ora é determinado.

12)
Deve ser mantido o entendimento sufragado por este Órgão Colegiado em tais hipóteses, qual seja, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo.

13)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
GS Construtora e Incorporadora Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Cível de Vila Velha-ES, integrada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
opostos que, na presente “
ação de indenização por danos morais e materiais
” ajuizada por
Henrique Fiorete Moreira
e
Dayanne Pylro Soares
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de:
(i)
estabelecer o congelamento do saldo devedor, com a incidência somente de correção monetária sobre o valor devido, até a data da entrega da documentação para fins de obtenção do financiamento bancário;
(ii)
condenar a requerida a restituir o valor gasto com aluguel durante o período de atraso da obra, qual seja, de R$ 12.000,00 (doze mil reais);
(iii)
condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por dano moral.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
o prazo de agosto de 2013 constituiu mera estimativa para entrega das obras, sendo prevista a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, do que os apelados tinham plena ciência;
(ii)
ocorreu fatos externos que ensejaram a prorrogação do prazo para entrega das obras, a saber, as fortes chuvas ocorridas no Estado do Espírito Santo e a greve de empregados no setor da construção civil;
(iii)
obteve o certificado de conclusão das obras (“Habite-se”) em 04/06/2014, a partir do qual ocorreu a entrega das chaves das unidades cujos adquirentes haviam quitado o valor do contrato;
(iv)
os apelados não receberam as chaves do imóvel adquirido, por não terem liquidado o valor total do imóvel, dada a demora na contratação do financiamento bancário;
(v)
não há motivo para congelamento do saldo devedor, em relação a incidência de juros, pois a mora partiu unicamente por atitude dos adquirentes, que não quitaram o saldo devedor;
(vi)
não se verifica ilegalidade na incidência do CUB até a expedição do “habite-se” e, após, do IGPM + juros de 1% (um por cento), visto que tal critério decorre de ajuste contratual;
(vii)
descabe sua condenação ao pagamento de indenização por danos materiais aos apelados, seja em virtude da ausência de atraso na entrega das obras, seja por não terem sido comprovados, na medida em que os apelados acostaram apenas três comprovantes de pagamento com vencimento em 05/06/2014, 05/07/2014 e 10/08/2014;
(viii)
não houve atraso na entrega das obras ou qualquer tipo de ofensa ou deslustre à imagem e a honra dos apelados, a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral;
(ix)
o mero inadimplemento contratual, consubstanciado na entrega da obra não é suficiente para configurar abalo moral indenizável, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça; e
(x)
na inimaginável hipótese de ser mantida a condenação ao pagamento de indenização por dano moral, o quantum deverá ser reduzido à luz da proporcionalidade e da razoabilidade.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Colegiado, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda.

1.
Alegado i
nadimplemento contratual. Prazo de entrega do imóve
l. Cômputo do prazo de tolerância.
Alegada ocorrência de caso fortuito/força maior

O contrato de “Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção” celebrado entre as partes, em 08/06/2011, estabelecia em sua Cláusula Quinta o mês de
agosto de 2013
como data prevista para conclusão da obra e, em seu item 28, intitulado “Conclusão das Obras”, versava sobre a admissibilidade de ser computado um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias
úteis
para conclusão das obras, conforme instrumento juntado aos autos (fls. 25/40) e, de acordo com a narrativa contida na petição inicial, a efetiva entrega das chaves só ocorreu em
dezembro de 2014
.

A respeito do prazo de tolerância, assiste razão a apelante no que se refere a possibilidade de ser computado, porém, descabe fazê-lo em dias úteis. Vejamos.

A respeito da aceitação do prazo de tolerância, rememoro a tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo 996/STJ:

“(...) 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância
, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância
.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância
, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Com efeito, foi admitido pelo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que,
somente após
a
sua extrapolação
, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela colenda Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário:

“(...) 3)
O prazo de tolerância já constitui previsão que visa atenuar os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam o ramo da construção civil, tais como greves, chuvas, escassez de insumos, carência de mão de obra e outros contratempos
, o que torna descabido deduzir da contagem do prazo de entrega 3 (três) meses em que a continuidade da edificação teria sido prejudicada por movimentos grevistas, além dos 180 (cento e oitenta) dias pactuados no contrato, a serem contados em benevolentes dias úteis (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0038428-88.2012.8.08.0048, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 11/10/2023 – PJe)

“APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE DANO. RECURSO IMPROVIDO.

I – Na esteira da jurisprudência pátria,
é legítima a utilização do prazo de 180 dias de tolerância para entrega de imóvel, não havendo que se falar em atraso dentro desse interregno
.

II – Recurso improvido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0021518-49.2013.8.08.0048, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 20/07/2023 – PJe)

“(...) 3.
O prazo máximo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos na entrega de obras da construção civil é válido
, encontrando amparo em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e, inclusive, sendo amplamente admitido pela jurisprudência (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0008599-90.2019.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 02/05/2023 – PJe)

Contudo, posiciono-me contrariamente ao cômputo do prazo de tolerância em dias
úteis
, embora não desconheça a existência de precedentes no sentido de admiti-lo, por considerar
abusiva
tal prática por parte das construtoras, devendo ser declarada a sua abusividade, com fundamento no art. 51, inciso IV, do CDC, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, como considero ocorrer no caso concreto em relação a previsão de que o prazo de tolerância seria computado em dias úteis.

Acerca da aventada ocorrência de caso fortuito/força maior, dada a alegada ocorrência de fatos externos que ensejaram a prorrogação do prazo para entrega das obras, a saber, as fortes chuvas ocorridas no Estado do Espírito Santo e a greve de empregados no setor da construção civil, certamente não assiste razão à construtora apelante.

Afinal, há sedimentada jurisprudência no âmbito deste egrégio Tribunal, em harmonia com o entendimento predominante do colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior, aptas a afastar a responsabilidade civil, a alegada ocorrência de chuvas em excesso, carência de mão de obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos etc.

Isso porque, o prazo de tolerância já constitui previsão que visa atenuar os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam o ramo da construção civil, tais como greves, chuvas, escassez de insumos, carência de mão de obra e outros contratempos, daí porque
o prazo inicialmente pactuado para entrega do imóvel (agosto de 2013) há de ser acrescido, tão somente, do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos
.

2. Atraso na obtenção de financiamento imobiliário. Alegada demora da construtora em fornecer a documentação necessária.

Uma vez firmada a premissa de que deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e vinte) dias
corridos
(e não úteis) passo a analisar se cabível a retenção do imóvel pela apelante – com a efetiva entrega de suas chaves somente em dezembro de 2014 – em virtude da demora dos autores/apelados em obter o financiamento bancário e, por conseguinte, liquidar o valor total do contrato, em que pese a expedição do “Habite-se” em 04/06/2014 (fl. 158) e entrega das unidades aos adquirentes que já haviam quitado o preço convencionado.

Consta do contrato que a parcela de R$ 127.000,00 (cento e vinte e sete mil reais) havia de ser paga, por meio de financiamento imobiliário, no prazo de 60 (sessenta) dias após a expedição do “Habite-se” que, como dito, ocorreu em 04/06/2014 e, de acordo com a “Ficha Financeira Atualizada” anexada aos presentes autos, o adimplemento se deu no dia 29/12/2014 (fls. 156/157), segundo a requerida/apelante, exclusivamente em virtude da demora dos autores/apelados em obter o financiamento imobiliário.

Sobre isso, concluiu o juiz sentenciante que “
havendo previsão expressa para a quitação do saldo devedor mediante financiamento banc
á
rio, caberia as requeridas disponibilizar, em data pretérita, os documentos necessá
ri
os a obtenção da quantia junto a instituição financeira
” (fl. 249).

A meu ver, descabe atribuir a construtora a responsabilidade pelo atraso na obtenção do financiamento imobiliário, a teor dos documentos constantes às fls. 168/186.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento imobiliário, ocorrendo demora na formalização do crédito ou mesmo a sua não aprovação, a responsabilidade pelo atraso no adimplemento da parcela correspondente deve ser atribuída unicamente ao promitente comprador, que tinha plena consciência da necessidade de obtenção de crédito no momento da contratação, ressalvadas as hipóteses em que houver hígida comprovação do retardo da construtora em fornecer a documentação para tanto, o que não se verificou no caso concreto. Explico.

Como dito, os autores deveriam quitar a parcela maior, mediante a obtenção de financiamento imobiliário, até o dia 04/08/2014 (60 dias após a expedição do Habite-se), porém, passaram a solicitar documentos à construtora, tão somente, em 12/08/2014 (fl. 168), com sucessiva solicitação de outros (fls. 170/171) e, no dia 17/09/2014, o 1º autor Henrique informou à construtora que havia “trocado o banco” e iniciado novel processo de financiamento com outro, que lhe solicitado documentos diversos daqueles já enviados ao BANESTES, no qual iniciaram o processo de financiamento (fl. 172), assim descortinando circunstância alheia à vontade da construtora.

Ainda de acordo com tais documentos, a 2ª autora Dayanne foi informada pela instituição financeira, em outubro de 2014, que a sua proposta de crédito imobiliária estava na etapa de análise e, na mesma missiva, lhe solicitou mais documentos (fl. 179), ou seja, não restou demonstrado que a demora na entrega da documentação necessária deve ser atribuída à construtora, e sim, ao entraves burocráticos que envolvem a obtenção de financiamento bancário, máxime quando iniciado com atraso – tendo por base o prazo contratual – e a noticiada troca de instituição financeira no curso do processo.

Com isso, o atraso na entrega da unidade imobiliária deve ser reconhecido, tão somente, no período de
fevereiro de 2014 a 04/06/2014
, quando ocorreu a expedição do “Habite-se”, entretanto, não havia sido paga a parcela correspondente ao financiamento imobiliário por culpa exclusiva dos promitentes-compradores.

3. Congelamento do saldo devedor.

Já incursionando no ponto atinente ao “congelamento” do saldo devedor, o juiz sentenciante trilhou orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

Sobre isso, rememoro se tratar de um dos pontos examinados pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema nº 996), quando restou fixada tese de que “
1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma
, incluído o período de tolerância
” (Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Conforme vimos em tópico anterior, o financiamento imobiliário constitui uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, compete ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que há providências que demandam atos de exclusiva competência do vendedor, cuja inércia em praticá-los, de acordo com os autores, teria atrasado a obtenção do financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o encaminhou os documentos exigidos pela instituição financeira, o que não se descortinou (vide item 2, retro).

Por tal razão, é desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data da “
efetiva entrega da documentação, para fins de obtenção do financiamento bancário
” (fl. 249-v), devendo corresponder à data de expedição do habite-se (04/06/2014).

4
.
Atraso na entrega do imóvel. Lucros cessantes. Ressarcimento de despesas com alugueis.

Prosseguindo na análise, insurgem-se as apelantes contra a condenação ao ressarcimento dos aluguéis pagos pelos autores/apelados no período em que houve atraso na entrega do imóvel adquirido, para tanto alegando, tão somente, não terem incorrido em inadimplemento contratual, bem como que apelados acostaram apenas três comprovantes de pagamento, com vencimento em 05/06/2014, 05/07/2014 e 10/08/2014.

O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando for descumprido o prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor,
do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel
.

Com isso, é razoável que o ressarcimento, a título de lucros cessantes, seja correspondente aos aluguéis despendidos pelo adquirente, sendo indiferente se tratar de um lote ou de uma casa ou apartamento pronto para residir. Confira-se:

“(...) 3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes,
tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo em que a empresa incorreu em mora
. Incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 978.519/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/08/2017, DJe de 25/08/2017)

“(...) 1. Nos termos da jurisprudência assentada do STJ, a inexecução do contrato de compra e venda e de mútuo, em razão de atraso na entrega do imóvel na data acordada, enseja além da indenização correspondente à cláusula penal moratória,
o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente construtora
e pelo agente financeiro, na qualidade de demandado solidário. Precedentes.

2. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.003.447/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017)

Portanto, o que justifica a condenação da construtora ao ressarcimento por lucros cessantes é o verificado óbice à fruição do imóvel pelos adquirentes, da forma como melhor lhe aprouver, diante do verificado atraso na entrega pelo vendedor.

Todavia, o período de ressarcimento dos lucros cessantes deve ser revisto, a fim de se adequar às conclusões alcançadas nos tópicos precedentes, devendo corresponder aos meses de
fevereiro a
junho
de 2014
, haja vista que, a partir da expedição do Habite-se, os adquirentes poderiam ter recebido as chaves do imóvel, porém, somente lograram a obtenção do financiamento imobiliário e consequente quitação do valor devido, em dezembro de 2014.

No que diz respeito a comprovação do pagamento de aluguéis, demonstrou a parte autora ter celebrado contrato de locação com vigência no período de 25/07/2013 a 25/07/2014 (fls. 52/57), bem como ter pago o aluguel referentes aos meses de junho a agosto de 2014 (fls. 62/64), o que torna intuitivo tê-los adimplido, de igual forma, entre os meses de fevereiro e maio daquele ano, cujo ressarcimento ora é determinado.

Dessa forma, o ressarcimento a que fazem jus os autores/apelados, a título de lucros cessantes, deve corresponder ao período de fevereiro de 2014 (quando o imóvel deveria ter sido entregue) e junho de 2014 (quando foram concluídas as obras, mas não havia sido quitado o valor total do contrato), mediante pagamento pela construtora do valor mensal de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), que foi dispendido pelos adquirentes por força do contrato de locação então celebrado.

Antes que sobrevenham desnecessários
embargos de declaração
, convém a ressalva de que não há contradição ao se delimitar o atraso ao período de fevereiro a junho de 2014, por reconhecer a ausência de culpa da construtora pela demora na obtenção do financiamento bancária e consequente quitação pelos autores do valor total devido, porém, condená-la ao ressarcimento dos prejuízos sofridos pelo adquirente em virtude da demora em receber as chaves do imóvel, ocorrida somente em dezembro de 2014.

Não obstante a reconhecida responsabilidade dos adquirentes pela obtenção do financiamento bancário, cuja demora não foi atribuída à construtora, tal cenário poderia ser diverso se não houvesse descumprimento contratual no tocante ao prazo de entrega da unidade imobiliária – que deveria ter ocorrido em fevereiro de 2014, isto é, possivelmente teriam os autores logrado a obtenção do financiamento bancário em tempo hábil a quitação do saldo devedor, o que não ocorreu ao ser deflagrado o prazo de 60 (sessenta) dias a partir da expedição do Habite-se.

5
.
I
ndenização por dano moral.

Quanto ao ressarcimento por dano moral, assiste razão à apelante.

O colendo Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo no sentido de que “
O mero descumprimento contratual pela promitente vendedora que deixa de entregar o imóvel no prazo contratado não acarreta, por si só, danos morais,
salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial
” (Quarta Turma, AgInt no REsp 1.770.525/RO, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019).

Por coerência, mantenho o entendimento que venho defendendo em ações de semelhante natureza e sufragado por este Órgão Colegiado, qual seja, de que o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo.

Por todos:

“(...) 9) Este egrégio Tribunal adota o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais; logo, a indenização por dano moral demanda a caracterização de uma situação excepcional, em que o atraso injustificado ou a inexecução contratual extrapole os limites do mero dissabor cotidiano e ocasione efetiva lesão à parte, tornando-se um fato gerador do dever de indenizar.

10) Por coerência, deve ser mantido o entendimento de que
o dano extrapatrimonial está relacionado à magnitude do atraso verificado na entrega do imóvel adquirido, devendo, por outro lado, ser afastada a condenação da construtora quando o atraso ocorrido for inexpressivo, como, por exemplo, em torno de 2 (dois) ou 3 (três) meses
, conforme verificado no caso concreto.

11) (...)

12) Apelação cível conhecida e parcialmente provida.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0024144-16.2015.8.08.0048, relª Desª Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado PJe em 30/11/2023)

Na espécie, não houve exorbitante atraso na entrega das chaves da unidade adquirida pelos autores/apelados, haja vista que somente não as receberam em junho de 2014 diante da verificada demora na obtenção do financiamento bancário, como vimos nos tópicos anteriores.

6. Ônus sucumbenciais e dispositivo

Ante o exposto,
conheço d
a apelação cível e lhe
dou
proviment
o parcial
, para:
(i)
delimitar o congelamento do saldo devedor ao período de fevereiro a junho de 2014, com a incidência somente de correção monetária sobre o valor devido;
(ii)
condenar a requerida a requerida a restituir aos autores o valor gasto com aluguel durante o período de fevereiro a junho de 2014, no valor mensal de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais); e
(iii)
julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral. No mais, mantenho os ônus de sucumbência.

É
como voto!

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.