Tribunal: TJES
Processo: 5013497-22.2023.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. IMUNIDADE CONSTITUCIONAL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL COM IMÓVEL. ATIVIDADE PREPONDERANTE DE LOCAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DA IMUNIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que reconheceu a inexistência de relação jurídica tributária e declarou a não incidência de ITBI sobre a integralização de capital social com imóveis, com fundamento na imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da CF.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a imunidade do ITBI em operação de integralização de capital social com imóvel; (ii) verificar se a atividade preponderante da pessoa jurídica afasta a imunidade por se tratar de locação de bens imóveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A imunidade do ITBI não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a locação de imóveis, conforme art. 156, §2º, I, da CF e jurisprudência do STF (Tema 796).
4.
Laudo fiscal, documentos administrativos e provas constantes nos autos demonstram que o imóvel foi utilizado para fins locatícios, inclusive como “escritório virtual”, caracterizando atividade econômica impeditiva da imunidade.
5.
A ausência de comprovação de atividade diversa e produtiva reforça o caráter patrimonial da pessoa jurídica, sendo ônus do contribuinte demonstrar o enquadramento na hipótese de imunidade.
6.
A norma imunizante deve ser interpretada restritivamente, vedada sua ampliação para alcançar operações com desvio de finalidade ou meramente patrimoniais.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
7.
Recurso provido. Tese de julgamento:
8.
A imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da CF não se aplica à integralização de capital quando a atividade preponderante da pessoa jurídica for a locação de imóveis.

9.
Compete ao contribuinte comprovar que não exerce atividade impeditiva da imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da CF.
10.
A utilização do imóvel para fins locatícios descaracteriza o propósito negocial da integralização e afasta a imunidade objetiva do ITBI.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013497-22.2023.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE VITORIA

APELADO: KAV PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. IMUNIDADE CONSTITUCIONAL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL COM IMÓVEL. ATIVIDADE PREPONDERANTE DE LOCAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DA IMUNIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:
1.
Apelação interposta contra sentença que reconheceu a inexistência de relação jurídica tributária e declarou a não incidência de ITBI sobre a integralização de capital social com imóveis, com fundamento na imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da CF.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a imunidade do ITBI em operação de integralização de capital social com imóvel; (ii) verificar se a atividade preponderante da pessoa jurídica afasta a imunidade por se tratar de locação de bens imóveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3.
A imunidade do ITBI não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é a locação de imóveis, conforme art. 156, §2º, I, da CF e jurisprudência do STF (Tema 796).
4.
Laudo fiscal, documentos administrativos e provas constantes nos autos demonstram que o imóvel foi utilizado para fins locatícios, inclusive como “escritório virtual”, caracterizando atividade econômica impeditiva da imunidade.
5.
A ausência de comprovação de atividade diversa e produtiva reforça o caráter patrimonial da pessoa jurídica, sendo ônus do contribuinte demonstrar o enquadramento na hipótese de imunidade.
6.
A norma imunizante deve ser interpretada restritivamente, vedada sua ampliação para alcançar operações com desvio de finalidade ou meramente patrimoniais.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
7.
Recurso provido. Tese de julgamento:
8.
A imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da CF não se aplica à integralização de capital quando a atividade preponderante da pessoa jurídica for a locação de imóveis.

9.
Compete ao contribuinte comprovar que não exerce atividade impeditiva da imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da CF.
10.
A utilização do imóvel para fins locatícios descaracteriza o propósito negocial da integralização e afasta a imunidade objetiva do ITBI.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da colenda Terceira Camara Civel do egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigraficas, que integram este julgado, a unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelacao e, no merito, DAR-LHE PROVIMENTO para reformar a sentenca e JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do voto proferido pelo eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
em face da r. sentença do evento 14363210, proferida pela douta magistrada da 3ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória – Comarca da Capital –, que, na ação declaratória de inexistência de relação jurídica tributária movida por
KAV PARTICIPAÇÕES LTDA
em desfavor do ente público ora apelante, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A juíza de primeiro grau fundamentou que “
a inatividade operacional não significa necessariamente inexistência de propósito negocial, quando muito reclama a utilização por parte do Município de ferramentas de investigação quanto a eventuais receitas não contabilizadas, para demonstrar a atividade preponderante que justificaria a exação.
” (evento 14363210).

Por isso, declarou “
a inexistência de relação jurídica tributária e não incidência de ITBI sobre a integralização de seu capital social com os bens imóveis com inscrição fiscal sob os nos 05.05.005.0096.001 e 05.05.005.0096.001
” (evento 14363210).

Condenou o ente público requerido/apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §3º, inciso I, do CPC.

Inicialmente, pontuo que o presente feito não comporta o sucedâneo recursal do reexame necessário
1
, na medida em que a condenação imposta à fazenda pública municipal é inferior ao limite estabelecido pelo art. 496, §3º, inciso II, do CPC, que dispensa a remessa necessária quando a condenação ou o proveito econômico obtido na causa for de valor certo e líquido inferior a 500 (quinhentos) salários mínimos para os municípios que constituam capitais dos Estados.

Ato seguinte, verifico o preenchimento dos requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade do apelo, razão pela qual passo a apreciar as teses recursais.

O art. 156, §2º, inciso I, da CF prevê a imunidade do imposto sobre transmissão de bens imóveis sobre aqueles incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.

É crucial distinguir as duas hipóteses de imunidade previstas no supracitado dispositivo constitucional, pois a primeira parte refere-se à transmissão de bens ou direitos para realização de capital, enquanto isso, a segunda parte trata da transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

De fato, o excelso Supremo Tribunal Federal, no julgamento do tema 796 das repercussões gerais, definiu que: “
A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado
” (RE 796376, Relator: MARCO AURÉLIO, Relator p/ Acórdão: ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 05/08/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL – MÉRITO DJe-210 DIVULG 24-08-2020 PUBLIC 25-08-2020).

A Carta da República afasta expressamente a referida imunidade se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, o que é o caso da apelada Kav Participações LTDA.

Impende destacar que o objeto social da apelada consiste em sociedades de participação; atividades de intermediação e agenciamento de serviços e negócios em geral; assim como a preparação de documentos e serviços especializados de apoio administrativo não especificado anteriormente (fl. 22 do evento 14363197), que não foram comprovadas pela contribuinte.

Neste caso, o Município de Vitória logrou êxito em demonstrar, por meio do procedimento administrativo tributário nº 7504237/2021, a ocorrência de circunstâncias fáticas que caracterizam atividade econômica de locação de imóveis pela empresa apelada.

O recurso administrativo (fls. 04-07 do evento 14363196) interposto pela própria empresa demonstra que o imóvel objeto da integralização vinha sendo locado, inclusive mediante contrato firmado com imobiliária comercial local.

Aliás, o espelho cadastral da unidade clarificou que o imóvel de apenas 2 (dois) pavimentos e de 231,62m2 (duzentos e trinta e um ponto sessenta metros quadrados) de área construída era a sede de outras 19 (dezenove) empresas (fls. 28-29 do evento 1436196).

A declaração da empresa sobre o uso familiar, na realidade, sugere a utilização do bem para atividades de locação ou de "escritório virtual", como consta no contrato de prestação de serviço de escritório virtual da HORTACAR, empresa dos antigos proprietários do imóvel.

Ademais, as diligências realizadas pela fiscalização tributária constatou a oferta do imóvel à locação, com fins econômicos, por meio de plataformas digitais e contratos formalizados com terceiros (fls. 38-44 do evento 14363196).

A autoridade fazendária também aferiu (fls. 51-56 do evento 14363196) que a empresa não possuía outro ativo operacional ou atividade societária diversa da gestão patrimonial dos imóveis objeto de transmissão, portanto, consistia efetivamente em pessoa jurídica de finalidade patrimonial-imobiliária.

Embora a empresa tenha tentado justificar essas circunstâncias no recurso administrativo, afirmando que a locação era de uma empresa anterior e que o anúncio estava desatualizado, a existência desses fatos no contexto de uma empresa inativa e de uso familiar reforça a tese de desvio de finalidade.

Nesse contexto, o procedimento administrativo fiscal demonstra que a única e exclusiva atividade social efetiva da apelada a enquadra na exceção do art. 156, § 2º, I, da CF, de modo que não há como se reconhecer a aplicação da cláusula imunizante, sob pena de se conferir interpretação extensiva a uma norma de exceção, o que afrontaria o próprio texto constitucional e os princípios da legalidade estrita e da tipicidade tributária.

O legislador, ao instituir a imunidade do ITBI, buscou impulsionar a atividade econômica e não desonerar operações de mero planejamento patrimonial sem propósito negocial, sendo que a interpretação teleológica da norma constitucional nos leva a concluir que a operação da apelada não se enquadra na imunidade objetiva, visto que a empresa não exerce, de fato, uma atividade produtiva. Nessa linha de entendimento:

AÇÃO ANULATÓRIA. São Paulo. ITBI exigido sobre a incorporação de bem imóvel ao patrimônio da sociedade autora, mediante a integralização de capital social. Pretensão de anulação débito perseguido em execução fiscal. Sentença de procedência. Insurgência da parte requerida. Cabimento. Integralização de bem imóvel ao capital social.
Imunidade tributária condicionada à aferição da atividade preponderante. Ausência de receita que somente não impede a concessão do benefício constitucional se o objeto social (atividade-fim da empresa) da sociedade empresária for condizente com a benesse. Hipótese em que a requerente foi constituída para a gestão e administração de propriedade imobiliária.
Entendimento do C. STF e precedentes do E. TJSP. Imunidade incabível. Sentença reformada. Ação julgada improcedente, com a inversão do ônus de sucumbência. Honorários advocatícios majorados em 1%, nos termos do art. 85, §11, CPC. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1024133-90.2024.8.26.0053; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central. Fazenda Pública/Acidentes - 5ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 09/06/2025; Data de Registro: 09/06/2025) (TJSP; AC 1024133-90.2024.8.26.0053; São Paulo; Décima Quarta Câmara de Direito Público; Rel. Des. Walter Barone; Julg. 09/06/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. ITBI. Imunidade. Artigos 156, § 2º, inc. I, da CRFB e 36 e 37 do CTN. Falta de receita operacional no período de apuração da preponderância. Não incidência. Caráter finalístico da imunidade desvirtuado. Sentença mantida. Precedentes. Incide ITBI nas transferências de imóveis em integralização de capital se a atividade preponderante do contribuinte consiste na compra e venda de imóveis ou direitos a ele relativos, na locação desses bens ou seu arrendamento mercantil, de acordo com os artigos 156, § 2º, inc. I, da Constituição Federal, 36 e 37 do Código Tributário Nacional. Constitui ônus do contribuinte apresentar o faturamento ao fisco no período definido na Lei, para que se possa apurar a sua atividade preponderante, a fim de ver reconhecida a imunidade tributária, quando concretizada a transmissão de imóvel para integralização de capital social da pessoa jurídica.
No caso em exame, os imóveis da sociedade não auferiram receitas em face do propósito constituinte, aviltando as regras constitucionais imunizantes, cujo escopo é incentivar e estimular a produção de riquezas pela pessoa jurídica, com a incorporação de imóveis a seu capital, o que, na espécie, restou completamente desvirtuado. Recurso de apelação desprovido.
(TJRS; AC 5145579-26.2023.8.21.0001; Porto Alegre; Vigésima Segunda Câmara Cível; Relª Desª Marilene Bonzanini; Julg. 19/03/2025; DJERS 27/03/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. BEM IMÓVEL INCORPORADO AO PATRIMÔNIO DE PESSOA JURÍDICA EM REALIZAÇÃO DE CAPITAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. ITBI. ART. 156, § 2º, INCISO I, DA CF/88. ART. 37, DO CTN. ATIVIDADE PREPONDERANTE NÃO COMPROVADA. ART. 373, INCISO I, DO CPC. ÔNUS PROBATÓRIO DO CONTRIBUINTE. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. A imunidade tributária, contida no art. 156, § 2º, inciso I, da CF/88, sobre a transmissão de bens imóveis ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, somente
poderá ser afastada, com a consequente incidência do tributo, se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. A caracterização da atividade preponderante da pessoa jurídica e o procedimento a ser observado para apuração estão definidos no art. 37, do CTN, incumbindo ao contribuinte o ônus de comprovar que faz jus à imunidade. Não restando comprovada a atividade preponderante da pessoa jurídica, não há como acolher o pedido inicial de reconhecimento da imunidade tributária relativa ao ITBI referente à integralização do imóvel descrito na inicial.
Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ao julgar o recurso o Tribunal deverá majorar os honorários advocatícios anteriormente fixados, observados o trabalho adicional realizado em grau recursal e os requisitos previstos no seu § 2º. (TJMG; APCV 5103354-12.2021.8.13.0024; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Maurício Soares; Julg. 16/11/2023; DJEMG 20/11/2023)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
D
O
U
-LHE PROVIMENTO
para
REFORMAR
a sentença, no sentido de
JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da lide na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Na sequência, inverto o ônus sucumbencial e condeno a apelada/requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (Súmula 14 do Superior Tribunal de Justiça), nos ditames do art. 85, §3º, inciso I, do CPC.

Sem condenação da apelada ao pagamento de honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), visto que tal verba somente é devida nos casos de inadmissibilidade e desprovimento do apelo – sem contar que não houve condenação da recorrida no juízo de origem (tema 1.059 dos recursos especiais repetitivos – art. 927, inciso III, do CPC).

É como voto.

1
TJES, Classe: Remessa Necessária, 48160202197, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data da Decisão: 05/06/2017.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão presencial de julgamento - 10/11/2025 a 14/11/2025:

Acompanho o E. Relator.