Tribunal: TJES
Processo: 5011829-50.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento
Data de julgamento: 2025-11-07

Ementa:
E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO.
COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO VOLUNTÁRIA AO ESTATUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de cobrança ajuizada por Associação visando ao pagamento de cotas ordinárias de manutenção e de fundo de reserva vinculadas a lote, cujo débito totalizava R$ 25.181,49, referentes aos exercícios de 2015 a 2018. Alegou-se que o requerido, ao adquirir o lote, aderiu voluntariamente ao estatuto da associação, tornando-se associado e responsável pelas contribuições mensais. A defesa limitou-se à alegação de prescrição quinquenal sobre os débitos anteriores a 13/04/2017. A sentença de primeiro grau afastou a prescrição, reconheceu a legitimidade do réu e julgou procedente o pedido. O recurso de apelação versou exclusivamente sobre a alegada ilegitimidade passiva do requerido/apelante, por não ter havido consolidação registral da propriedade do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o ajuizamento originário da ação em 2018, com posterior redistribuição por determinação judicial em 2022, afasta a prescrição quinquenal das parcelas anteriores a 13/04/2017; e (ii) estabelecer se o apelante detém legitimidade passiva para responder à cobrança das cotas associativas, mesmo sem ser proprietário formal do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Preliminar: inovação recursal:
O art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil veda, como regra geral, a apreciação de matéria não submetida à instância de origem. Contudo, a legitimidade
ad causam
é matéria de ordem pública, nos termos do art. 485, §3º, do CPC, e pode ser conhecida de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive na fase recursal, independentemente de provocação da parte. Assim, a arguição da ilegitimidade passiva, embora não suscitada na origem, não configura inovação recursal. Preliminar rejeitada.

4
.
Mérito:
A relação jurídica entre o apelante e a associação está demonstrada pela assinatura de contrato de compra e venda que contém cláusulas expressas de adesão ao estatuto associativo, bem como por pagamentos voluntários efetuados entre 2010 e 2015.

5
.
A adesão voluntária e inequívoca ao estatuto da associação, com cláusula de vinculação e anuência expressa, gera vínculo jurídico suficiente para legitimar a cobrança, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil.

6
.
A jurisprudência do STJ (Temas 882 e 886) admite a imposição de encargos associativos àqueles que, embora não proprietários formais, se imitam na posse do imóvel com anuência expressa e ciência da associação.

7
.
O reconhecimento da legitimidade passiva decorre do comportamento do apelante, que se beneficiou dos serviços prestados pela associação e assumiu, contratualmente, a obrigação de contribuir para sua manutenção, vedando-se o enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011829-50.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AUGUSTO CEZAR FRANCISCO ALVES

APELADO: ASSOCIACAO DO RESIDENCIAL VILLABELLA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
MENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO.
COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO VOLUNTÁRIA AO ESTATUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de cobrança ajuizada por Associação visando ao pagamento de cotas ordinárias de manutenção e de fundo de reserva vinculadas a lote, cujo débito totalizava R$ 25.181,49, referentes aos exercícios de 2015 a 2018. Alegou-se que o requerido, ao adquirir o lote, aderiu voluntariamente ao estatuto da associação, tornando-se associado e responsável pelas contribuições mensais. A defesa limitou-se à alegação de prescrição quinquenal sobre os débitos anteriores a 13/04/2017. A sentença de primeiro grau afastou a prescrição, reconheceu a legitimidade do réu e julgou procedente o pedido. O recurso de apelação versou exclusivamente sobre a alegada ilegitimidade passiva do requerido/apelante, por não ter havido consolidação registral da propriedade do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se o ajuizamento originário da ação em 2018, com posterior redistribuição por determinação judicial em 2022, afasta a prescrição quinquenal das parcelas anteriores a 13/04/2017; e (ii) estabelecer se o apelante detém legitimidade passiva para responder à cobrança das cotas associativas, mesmo sem ser proprietário formal do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Preliminar: inovação recursal:
O art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil veda, como regra geral, a apreciação de matéria não submetida à instância de origem. Contudo, a legitimidade
ad causam
é matéria de ordem pública, nos termos do art. 485, §3º, do CPC, e pode ser conhecida de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive na fase recursal, independentemente de provocação da parte. Assim, a arguição da ilegitimidade passiva, embora não suscitada na origem, não configura inovação recursal. Preliminar rejeitada.

4
.
Mérito:
A relação jurídica entre o apelante e a associação está demonstrada pela assinatura de contrato de compra e venda que contém cláusulas expressas de adesão ao estatuto associativo, bem como por pagamentos voluntários efetuados entre 2010 e 2015.

5
.
A adesão voluntária e inequívoca ao estatuto da associação, com cláusula de vinculação e anuência expressa, gera vínculo jurídico suficiente para legitimar a cobrança, nos termos dos arts. 421 e 422 do Código Civil.

6
.
A jurisprudência do STJ (Temas 882 e 886) admite a imposição de encargos associativos àqueles que, embora não proprietários formais, se imitam na posse do imóvel com anuência expressa e ciência da associação.

7
.
O reconhecimento da legitimidade passiva decorre do comportamento do apelante, que se beneficiou dos serviços prestados pela associação e assumiu, contratualmente, a obrigação de contribuir para sua manutenção, vedando-se o enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8
.
Recurso conhecido e desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Estado do Espirito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigraficas da sessao, que integram este julgado, a unanimidade, REJEITAR a preliminar de inovacao recursal para CONHECER do recurso de apelacao, e, no merito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: INOVAÇÃO RECURSAL

Como relatado, a apelada
ASSOCIAÇÃO
DO RESIDENCIAL VILLABELLA

argui a inadmissibilidade do recurso de apelação interposto por
AUGUSTO CEZAR FRANCISCO ALVES
,

pois este “
alega em sua apelação, preliminar ‘Ilegitimidade Passiva’, mas tal tese não foi alvo de contestação apresentada no ID. n. 20031757, o que configura inovação recursal, de modo a haver supressão de instância, tendo em vista que nem o apelado, nem o magistrado de primeiro grau, tiveram a oportunidade de se manifestarem a respeito
” (evento 14024700, fl. 03).

Com efeito, por força do art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil
1
, a questão que não tenha sido objeto de litígio entre as partes no Juízo
a quo,
não há de ser conhecida em segunda instância. Isto porque, em grau de apelação, não é admitida a apreciação de questão que não foi suscitada e discutida na primeira instância, pois caracteriza inovação recursal.

Nesse contexto, percebe-se que, de fato, o apelante não suscitou na origem matéria relativa a sua suposta ilegitimidade passiva. Contudo, é possível a suscitação de teses, em grau recursal, relativas a questões de ordem pública, ainda que não tenham sido alegadas na instância originária, nos termos do que preceitua o artigo 485, §3º, do Código de Processo Civil
2
, sendo cognoscível
ex officio
em qualquer grau de jurisdição.

Nesta esteira, considerando que a legitimidade
ad causam
constitui matéria de ordem pública, relacionada à regularidade da relação processual e cognoscível de ofício, não há que se falar em inovação recursal. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – LEGITIMIDADE – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – REJEIÇÃO – QUEDA EM BUEIRO DESCOBERTO – DEVER DE MANUTENÇÃO DAS VIAS PÚBLICAS – OMISSÃO CULPOSA DO ENTE MUNICIPAL – PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL CONFIGURADOS –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Preliminar: Inovação recursal 1. Segundo relatado, a recorrida aduz que há inovação recursal, na medida em que a tese de ilegitimidade passiva do ente recorrente não fora aventada em contestação, tampouco em sede de alegações finais.
Como cediço, em grau de apelação, em regra, não é admitida a apreciação de questão que não foi suscitada e discutida na primeira instância (art . 1.013, § 1º do CPC), sob pena de violação do contraditório e da ampla defesa. 2. Contudo, tendo em vista que a legitimidade
ad causam
é matéria de ordem pública, esta não se sujeita à preclusão e pode ser reconhecida até mesmo de ofício, nos termos da iterativa jurisprudência desta Corte e de outros Tribunais pátrios.
Preliminar rejeitada. Mérito [...] 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0016938-09.2017.8.08 .0024, Relator.: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/06/2023).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINAR ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES – INOVAÇÃO RECURSAL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PRELIMINAR REJEITADA – PRELIMINAR ARGUIDA DE OFÍCIO – ALEGADA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – INOVAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR ACOLHIDA – RECURSO DE A.V.M. CONHECIDO EM PARTE – MÉRITO RECURSAL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DE A .V.M. E DE KEMP CONSTRUTORA – INVESTIDOR OCASIONAL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESCISÃO CONTRATUAL – PROPOSTA DE MIGRAÇÃO DO INVESTIMENTO PARA OUTRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – JUSTA RECUSA – EMPREENDIMENTO INTERROMPIDO – AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AOS ADQUIRENTES DE UNIDADES – DEVER DE INFORMAÇÃO VIOLADO – CULPA/INICIATIVA DO ADQUIRENTE NÃO DESCORTINADA – RETENÇÃO DE VALORES – DESCABIMENTO – SÚMULA N. 543/STJ – RENTABILIDADE OFERTADA EM PROPAGANDA – INEXECUÇÃO CONTRATUAL – EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR FRUSTRADA – ART . 30 DA LEI N. 8.078/90 – RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA – RECURSO DE A.V .M. INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA. PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO – RECURSO DE SPE CAMPOS RESIDENCE HOTEL LTDA. E OUTRAS INTEGRALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO . 1) Preliminar arguida em contrarrazões: Inovação recursal.
A legitimidade, por ser uma das condições da ação previstas no art. 17 do CPC/2015, constitui matéria de ordem pública e, diante disso, pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição, inclusive de ofício, tanto que o § 3º do art. 485 do diploma processual civil estabelece que “O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI [ausência de legitimidade ou de interesse processual] e IX, em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado”
. Preliminar rejeitada. [...] 11) Recurso de A.V.M . Incorporação de Empreendimentos Imobiliários conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. Recurso de SPE Campos Residence e outras integralmente conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00137567920178080035, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024)

Pelo exposto,
REJEITO
a preliminar de inovação recursal suscitada.

É como voto.

M
ÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por

AUGUSTO CEZAR FRANCISCO ALVES
, contra a r. sentença do evento 14024030, integrada pela decisão do evento 14024697, proferida pelo MM. Juiz de Direto da 10ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital que, nos autos da ação de cobrança de taxa de associado ajuizada por
ASSOCIAÇÃO
DO RESIDENCIAL VILLABELLA
em desfavor do ora apelante, julgou procedente o pedido autoral

para condenar “
o demandado ao pagamento da dívida cobrada no valor de R$ 25.181,49 (vinte e cinco mil, cento e oitenta e um reais e quarenta e nove centavos) referente às parcelas vencidas perante a Associação do Residencial VillaBella, bem como aquelas vencidas no curso da demanda, com correção monetária a contar do vencimento de cada parcela e juros a contar da citação
”.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 14024031, o apelante sustenta, em síntese, que:
(I)
a sentença merece reforma por ter desconsiderado a ilegitimidade passiva
ad causam
do recorrente, matéria de ordem pública e cognoscível em qualquer grau de jurisdição, uma vez que ele não é proprietário do imóvel objeto da cobrança, tampouco se consolidou como tal, não sendo, portanto, responsável pelo pagamento de taxas condominiais, cuja natureza é
propter rem
;
(II)
o recorrente indica, nos termos do artigo 339 do CPC, os reais proprietários que deveriam figurar no polo passivo da demanda;
(I
II
)
a questão da ilegitimidade não foi alegada em contestação porque somente se consolidou com o trânsito em julgado de outra demanda relacionada à propriedade do imóvel, em 24/08/2020, sendo, portanto, justificável a sua apresentação apenas em sede recursal.

Na origem, trata-se de ação ajuizada por
ASSOCIAÇÃO
DO RESIDENCIAL VILLABELLA
em face do ora apelante

AUGUSTO CEZAR FRANCISCO ALVES
para cobrança de cotas de manutenção ordinárias e fundo de reserva, vinculadas ao lote 21 da quadra 01, situado no Residencial Villabella, em Itabirito/MG.

Aduz a autora, na exordial, que, com a aquisição do lote e adesão ao estatuto social, o requerido tornou-se associado e, por conseguinte, responsável pelas contribuições mensais. Porém, o requerido encontra-se inadimplente em diversos meses dos anos de 2015, 2016, 2017 e 2018, totalizando um débito de R$25.181,49 (vinte e cinco mil, cento e oitenta um reais e quarenta e nove centavos).

Diante disso, ajuizou a demanda buscando a condenação do requerido ao pagamento do referido débito, além dos valores vencidos e devidos durante o processo.

Em sede de contestação, o requerido,
AUGUSTO CEZAR FRANCISCO ALVES
alegou a prescrição quinquenal das rubricas anteriores a 13/04/2017, em razão da ação ter sido ajuizada em 13/04/2022.

O juízo
a quo
afastou a alegação de prescrição e reconheceu a regularidade da cobrança, acolhendo os pedidos formulados, sob os seguintes fundamentos:

[...] o feito foi originariamente distribuído para o juízo da 1ª Vara Cível de Itabirito/MG, foro da comarca do bem, no mês de janeiro de 2018, sendo então redistribuído a este juízo em 13/04/2022, em cumprimento da decisão do TJMG.

Nesse sentido, a autora logra comprovar que o nascimento da ação efetivamente ocorreu em 2018, podendo a veracidade de suas alegações serem confirmadas por documento de recebimento da ação datado em 07/02/2018, assinado por escrivão da referida Comarca, que é dotado de fé pública.

Para além da ação ter sido iniciada em 2018, cumpre esclarecer que, após determinação do TJMG para remeter os autos para o juízo da Comarca de Vitória, não induz ao entendimento de início de uma nova ação, tampouco em reconhecer o alcance da prescrição, uma vez que o prazo prescricional não é contado da tramitação em novo juízo, mas sim a partir do ajuizamento originário.

[...]

Por fim, o demandado faz defesa genérica, utilizando somente a preliminar de prescrição, sem ao menos demonstrar com documentos mínimos que desabonem as teses autorais.

Em sentido contrário, o autor junta inclusive manifestações oficiais do TJMG para demonstrar que durante o decorrer do processo, houve diversas paralisações ocasionadas pela pandemia e com a consequente suspensão de prazos.

[...]

Portanto, não há que se falar em prescrição quinquenal dos valores suscitados, uma vez que a Associação não deu ensejo à inércia processual, devendo o processo prosseguir regularmente nesta Comarca.

[...]

Da análise dos fatos ocorridos na marcha processual, verifico que, o demandado, apesar de regularmente citado, em quase nada acrescenta ao processo, limitando sua tese de defesa única e exclusivamente em torno da suposta prescrição em relação aos valores anteriores a 13/04/2017.

A autora, por sua vez, traz farta documentação inequívoca em sentido probatório, contribuindo com a cognição deste juízo e cumprindo seu ônus de comprovar o alegado (art.373, inciso I, do CPC).

[...]

Por fim, o demandado sequer contrapõe ou nega sua inadimplência com a Associação do Residencial Villabella, restando ao julgador depreender que, perante todo o material probatório somado ao fato do reconhecimento da dívida, é devido o pagamento de todos os valores que a autora pugna em juízo, sendo certo de que nenhuma das parcelas encontram-se prescritas.

Postas estas premissas, em observância ao princípio do
tantum devolutum quantum appellatum
, a
quaestio
recursal que se impõe diz respeito apenas a análise quanto a legitimidade do recorrente para figurar no polo passivo da presente ação.

O apelante alega que não poderia figurar no polo passivo da ação em razão de não deter

a propriedade do lote objeto da cobrança, tendo em vista que, embora tenha tentado realizar a compra do imóvel – inclusive ajuizando ação para consolidação no imóvel –, restou frustrada por inadimplemento do preço.

Nesse passo, o Superior Tribunal de Justiça firmou, nos Temas Repetitivos 882 (Resp 1280871/SP) e 886 (Resp 1345331/RS), as seguintes teses:

Tema 882, do STJ – As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Tema 886, do STJ – a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Anote-se que nos referidos julgamentos, o colendo STJ firmou compreensão no sentido de que a exigibilidade de encargos relacionados a imóveis – sejam taxas de manutenção instituídas por associações de moradores ou obrigações condominiais – está condicionada à demonstração de vínculo jurídico com a obrigação, o que se verifica, de um lado, pela associação ou adesão ao ato que instituiu a taxa, e, de outro, pela imissão na posse do imóvel com ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afastando-se, assim, a imposição automática a quem não anuiu ou não mantenha relação material direta com o bem.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o imóvel foi adquirido pelo apelante em 07/05/2010, consoante contrato de compra e venda acostado às fls. 15/33 do evento 14024006, que conta com cláusula que estabelece expressamente que ficaria a cargo do apelante “
o pagamento de

todas as taxas e contribuições devidas à ASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL VILLABELLA
” (cláusula 7.3 da avença, fl. 23 do evento 14024006).

Aliás, dispõe expressamente a cláusula oitava do referido instrumento contratual que o apelante deveria realizar os pagamentos dos custos com a manutenção dos serviços da apelada no condomínio, sendo que consta à cláusula 8.4 que: “
o Estatuto da ASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL VILLABELLA, Anexo II, passa a constituir com este Contrato um só instrumento para todos os efeitos legais. O(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) declara(m) estar ciente(s) e de acordo, em caráter irrevogável e irretratável com todos os termos do referido ESTATUTO e obriga(m)-se por si, seus herdeiros e sucessores a respeitar em todos os seus termos
” (fl. 23 do evento 14024006).

Nesse contexto, o conjunto probatório dos autos permite verificar que o réu/apelante, efetivamente, associou-se à autora, pois assinou escritura particular de promessa de compra e venda que, expressamente, preceitua a sua associação, bem como efetuou, voluntariamente, pagamentos mensais em favor da associação durante o período de 2010 a 2015, demonstrando ciência, anuência e sujeição ao regramento estatutário da entidade.

Logo, independentemente da consolidação dominial do imóvel e do registro cartorário, o recorrente integrou, de fato, o corpo associativo, submetendo-se às obrigações instituídas pela coletividade, o que lhe confere legitimidade passiva para responder à presente cobrança.

A adesão voluntária do recorrente ao Estatuto da associação, ainda que não tenha se consolidado o registro da propriedade, é suficiente para configurar vínculo jurídico válido e eficaz, ensejador da obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns do loteamento, nos moldes do art. 421 e 422 do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito.

Com efeito, tendo o réu usufruído dos serviços prestados pela associação — segurança, manutenção, conservação, limpeza e demais melhorias nas áreas comuns — deve suportar os encargos financeiros daí decorrentes.

O entendimento ora adotado encontra amparo na jurisprudência pátria, conforme arestos em casos análogos,
in verbis
:

AÇÃO DE COBRANÇA – Taxa de associação – Reconhecimento da legitimidade passiva do requerido. Obrigação de natureza pessoal, existente em decorrência e a partir da imissão na posse, mesmo que haja posterior ação judicial discutindo a rescisão do contrato. Obrigação de pagamento – Adoção do entendimento de recurso repetitivo do STJ e do Tema 492 do STF – Caráter vinculante – Imóveis adquiridos anteriormente à Lei 13.465/17 – Autor que não nega ter se associado – Procedência da denunciação da lide – Artigo 125, II, do Código de Processo Civil – Direito de regresso decorrente dos artigos 500 e 475 do Código Civil e dos termos da sentença na ação de nº 1006309-73.2016.8.26.0482. RECURSO PROVIDO com reconhecimento da ação e da denunciação da lide. (TJ-SP - Apelação Cível: 1018657-50.2021.8.26.0482 Presidente Prudente, Relator.: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 01/06/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/06/2023).

AÇÃO DE COBRANÇA – Associação de moradores - Rateio de despesas de conservação e manutenção – Cobrança dirigida contra a promitente vendedora – Despesas relativas a período em que o imóvel já estava na posse dos compromissários compradores – Associação que tinha conhecimento do compromisso, tanto que acionou originariamente os compromissários compradores – Contrato de compromisso de compra e venda do qual constava a obrigação de os adquirentes responderem pelas despesas da manutenção do lote e de se associarem – Situação análoga à decidida no Recurso Especial Repetitivo no. 1.345.331/RS – Obrigação dos compromissários compradores que independe do registro do compromisso, desde que a credora tenha inequívoca ciência da transação – Precedentes - Recurso provido. (TJ-SP - AC: 00007090820158260035 SP 0000709-08.2015.8.26.0035, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 23/10/2018, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2018).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXAS DEVIDAS PELO PROMITENTE COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE ATÉ A RESCISÃO DO CONTRATO - JUROS DE MORA - DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. Segundo orientação do STJ o promitente comprador é responsável pelo pagamento das taxas do imóvel desde a sua imissão na posse. Quando o consumidor pede a rescisão do contrato por ausência de condição financeira para arcar com as parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois não há que se falar em mora anterior da ré, promitente vendedora - precedentes STJ. (TJ-MG - Apelação Cível: 50038798820198130433, Relator.: Des .(a) Otávio Portes, Data de Julgamento: 26/05/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/05/2021).

Assim, demonstrada a anuência do recorrente e a origem do débito, deve prevalecer a sentença de primeiro grau que julgou procedente a pretensão inicial, impondo-lhe o pagamento do valor apurado e dos consectários legais.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto e, no mérito,

N
EGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença recorrida.

Na sequência, com fulcro no enunciado administrativo n. 7 do STJ
3
e no enunciado nº 241 do FPPC
4
, o recorrente deverá suportar os honorários de sucumbência recursal, em razão do desprovimento de seu recurso.

A título de honorários recursais, majoro a condenação do apelante ao pagamento de honorários advocatícios em mais 05% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

No entanto, mantenho a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial pelo fato de que a apelante milita amparada pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

1
Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

§1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.

2
Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando:

[...]

VI – verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual;

[...]

§ 3º O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI e IX, em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado.

3
Enunciado administrativo número 7 – Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais, na forma do art. 85, §11, do novo CPC.

4
Enunciado 241 FPPC (art. 85, caput e §11). Os honorários de sucumbência recursal serão somados aos honorários pela sucumbência em primeiro grau, observados os limites legais.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual de julgamento - 29.10.2025 a 04.11.2025:

Acompanho o E. Relator.