Tribunal: TJES
Processo: 0009040-09.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Revisão do Saldo Devedor; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-04-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA ABUSIVA. RETENÇÃO DAS CHAVES ATÉ A QUITAÇÃO INTEGRAL DO SALDO DEVEDOR. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. O juízo de primeiro grau declarou a nulidade de cláusulas contratuais, condenou a requerida à devolução integral dos valores pagos pela autora, à indenização por lucros cessantes e ao pagamento das taxas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que condicionava a entrega das chaves à quitação integral do imóvel; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, justificando a restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais; e (iv) definir o termo inicial da incidência dos juros moratórios e da correção monetária sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do imóvel configura abuso de direito, pois impede o comprador de usufruir do bem, mesmo estando adimplente com suas obrigações financeiras.

4. A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, uma vez que a retenção indevida das chaves impediu a posse do imóvel pela autora, inviabilizando seu uso ou locação, o que justifica a devolução integral dos valores pagos.

5. A indenização por lucros cessantes é cabível, pois a retenção injustificada das chaves impediu a autora de usufruir economicamente do imóvel, privando-a da obtenção de renda por meio de locação. A comprovação do potencial de rendimento do imóvel, pela estimativa razoável de valores praticados no mercado imobiliário, autoriza a reparação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Assim, restando caracterizado o ato ilícito da requerida e o prejuízo da autora, impõe-se a condenação à indenização pelos lucros cessantes.

6. O pagamento das taxas condominiais incumbe ao responsável pela posse do imóvel, o que, no caso, permaneceu com a requerida, afastando sua pretensão de não arcar com esses encargos.

7. A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores pagos pela autora até o trânsito em julgado, utilizando-se o INPC/IBGE. A partir do trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido para definir que: (i) os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da sentença; e (ii) a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve ser aplicada desde o desembolso até o trânsito em julgado, adotando-se o INPC/IBGE, com a incidência exclusiva da taxa Selic a partir desse momento.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do imóvel é abusiva e deve ser declarada nula.

2. A rescisão contratual decorrente da retenção indevida das chaves impõe a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.

3. O impedimento ao uso do imóvel por retenção indevida das chaves configura ato ilícito e justifica a indenização por lucros cessantes.

4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel.

5. A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores pagos pelo comprador até o trânsito em julgado, aplicando-se o INPC/IBGE. Após o trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a taxa Selic.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009040-09.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO: SUELI DE JESUS ALMEIDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA ABUSIVA. RETENÇÃO DAS CHAVES ATÉ A QUITAÇÃO INTEGRAL DO SALDO DEVEDOR. LUCROS CESSANTES. CONFIGURAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença proferida na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. O juízo de primeiro grau declarou a nulidade de cláusulas contratuais, condenou a requerida à devolução integral dos valores pagos pela autora, à indenização por lucros cessantes e ao pagamento das taxas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que condicionava a entrega das chaves à quitação integral do imóvel; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, justificando a restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais; e (iv) definir o termo inicial da incidência dos juros moratórios e da correção monetária sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do imóvel configura abuso de direito, pois impede o comprador de usufruir do bem, mesmo estando adimplente com suas obrigações financeiras.

4. A rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da requerida, uma vez que a retenção indevida das chaves impediu a posse do imóvel pela autora, inviabilizando seu uso ou locação, o que justifica a devolução integral dos valores pagos.

5. A indenização por lucros cessantes é cabível, pois a retenção injustificada das chaves impediu a autora de usufruir economicamente do imóvel, privando-a da obtenção de renda por meio de locação. A comprovação do potencial de rendimento do imóvel, pela estimativa razoável de valores praticados no mercado imobiliário, autoriza a reparação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Assim, restando caracterizado o ato ilícito da requerida e o prejuízo da autora, impõe-se a condenação à indenização pelos lucros cessantes.

6. O pagamento das taxas condominiais incumbe ao responsável pela posse do imóvel, o que, no caso, permaneceu com a requerida, afastando sua pretensão de não arcar com esses encargos.

7. A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores pagos pela autora até o trânsito em julgado, utilizando-se o INPC/IBGE. A partir do trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso parcialmente provido para definir que: (i) os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da sentença; e (ii) a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve ser aplicada desde o desembolso até o trânsito em julgado, adotando-se o INPC/IBGE, com a incidência exclusiva da taxa Selic a partir desse momento.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do imóvel é abusiva e deve ser declarada nula.

2. A rescisão contratual decorrente da retenção indevida das chaves impõe a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.

3. O impedimento ao uso do imóvel por retenção indevida das chaves configura ato ilícito e justifica a indenização por lucros cessantes.

4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre quem detém a posse do imóvel.

5. A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores pagos pelo comprador até o trânsito em julgado, aplicando-se o INPC/IBGE. Após o trânsito em julgado, aplica-se exclusivamente a taxa Selic.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Camara Civel do Egregio Tribunal de Justica do Espirito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigraficas, a unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelacao civelinterposta porLORENGE S/A PARTICIPACOES e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTOa fim de: (I)definir a data do transito em julgado da sentenca como o marco inicial da incidencia de juros moratorios sobre o montante a ser restituido aos autores; e(ii)determinar que o montante a ser restituido aos autores seja monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso ate o transito em julgado e, a partir de entao, incidam juros de mora pela taxa Selic, vedada a cumulacao com correcao monetaria, nos termos do voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital (fls. 393/397), integrada pela decisão de ID nº 10536133 que, na presente “
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores
” ajuizada por
SUELI DE JESUS ALMEIDA
em seu desfavor, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para:

(...)

I. DECLARAR a nulidade das cláusulas 4 e 5 do contrato de fl. 93,

II. CONDENAR a Requerida à devolução do valor de R$ R$ 7.219,41 (sete mil, duzentos e dezenove reais e quarenta e um centavos) pago a título de taxa condominial; ao pagamento de lucros cessantes à monta de R$ 41.600,00 (quarenta e um mil e seiscentos reais) e, por fim, à devolução integral do valor pago à importância de R$ 146.815,05 (cento e quarenta e seis mil, oitocentos e quinze reais e cinco centavos), todos devidamente corrigidos pelos índices adotados por este Poder Judiciário, quais sejam o INPC/IBGE e incidindo juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da data da citação. (...).

Condenou ainda, a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Em suas razões recursais (ID nº 10536488), a apelante sustenta, em síntese, que:
(
I
)
“
apelada não quitou o preço da unidade imobiliária objeto da lide, o que impossibilitou a entrega das chave
s
. A situação que destoa de uma venda padrão neste caso, é que conforme confessado na exordial, a apelada não conseguiu obter financiamento bancário, frustrando assim a expectativa que a apelante tinha de receber o valor até então devido, em parcela única
”
;
(
II
)
“
para evitar um distrato, se viu ‘forçada
’
a aceitar a repactuação do saldo devedor dentro das possibilidades de pagamento apontadas pela apelada, e, portanto, as partes firmaram o aditivo contratual, devidamente assinado, juntado à fl. 289 dos autos
”;
(
III
)
“
infelizmente a opção concedida, qual seja, de parcelamento direto com a apelante, tornou-se inócua, já que a apelada ficou novamente inadimplente quanto às parcelas contratuais assumidas, relativas ao saldo devedor do imóvel, eis que a partir de outubro de 2016 deixou de adimplir as parcelas, causando assim o desfazimento contratual
”;
(
IV
)
“
Com base no argumento absurdo de ‘abusividade na retenção das chaves do imóvel’, além de determinar a devolução integral do valor pago, reconheceu o d. juízo a quo o dever de pagamento de indenização pelos lucros cessantes que a apelante deixou de receber com o aluguel da unidade imobiliária que ainda não era dela, frise-se, pois NÃO realizou a quitação integral do imóvel
”;
(
V
)
“
ausente prova do pagamento da integralidade do preço pela promissária compradora, ora apelada, não lhe é dado exigir a imissão na posse do imóvel, tampouco, ser indenizada por lucros cessantes, à luz da exceção do contrato não cumprido. Como consectário lógico, não há se falar em ilícito passível de indenização por danos materiais em prol da apelada, haja vista a mora anterior em relação à obtenção do financiamento bancário e a ausência de regularização da forma de pagamento do preço ajustado nos moldes do aditivo contratual firmado entre as partes
”;
(
V
I
)
“
a r. sentença que condenou a apelante à restituição integral dos valores pagos pela apelada carece de reforma, a fim de que seja devidamente fixado o percentual de retenção no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido”
;
(
V
II
)
“
As provas constantes dos autos foram capazes de elucidar que a rescisão contratual ocorreu por CULPA ÚNICA E EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA, ORA APELADA, que a partir de outubro de 2016 deixou de adimplir as parcelas do parcelamento. Inclusive, o descumprimento contumaz se estendeu por um longo período, tornando-se necessário o envio de Notificação Extrajudicial para cobrar o débito, que foi devidamente recebido pela autora, conforme documento colacionado às fls. 112 dos autos”;

(
V
III
)

“como a rescisão contratual se deu por CULPA ÚNICA E EXCLUSIVA da apelada, REQUER a reforma da sentença, a fim de que seja aplicada integralmente a cláusula 63 do contrato, que versa sobre as deduções na hipótese de rescisão contratual. Alternativamente, que seja fixado o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela apelada, nos moldes do entendimento consolidado pela Jurisprudência Pátria”
;
(
I
X
)
“
o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído à apelada, deve ser a data do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, devendo a r. sentença ser reformada também nesse tocante
”;
(
X
)
“
o termo inicial de incidência da atualização monetária deve a data do ajuizamento da ação, motivo pelo qual, a r. sentença carece de reforma também neste tocante”;
(
XI
)
“
NÃO há que se falar em responsabilidade da apelante pelo pagamento das taxas condominiais, motivo pelo qual, a r. sentença merece reforma, a fim de que este pedido seja julgado improcedente, eis que comprovado que inexistiu mora por parte da apelante, mas sim, ao contrário, a apelada que não cumpriu sua obrigação contratual em quitar o seu saldo devedor”.

Pelo exposto, requer “
a) seja aplicada a exceção do contrato não cumprido, e, por conseguinte, seja JULGADO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por lucros cessantes; b) seja fixado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela apelada; c) que o termo inicial de incidência da correção monetária sobre os valores objeto de restituição seja a contar da data do ajuizamento; d) que seja fixado o termo inicial de juros de mora a partir do trânsito em julgado, com aplicação da taxa SELIC; e, por fim, e) seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais
”.

Em sua petição inicial a requerente ora apelada informa que reside na Itália e investe em imóveis, quando adquiriu (fls. 32/35) da requerida ora apelante unidade no empreendimento Villaggio Itaparica; que ficou acordado o pagamento de 29 (vinte e nove) parcelas no valor de R$. 1.350,00 (um mil, trezentos e cinquenta reais) com primeiro vencimento em 15/03/2012, mais parcela de R$ 12.000,00 (doze mil reais) quando da conclusão da obra que estava prevista para 30/07/2014 e o financiamento do valor restante importava em R$ 164.086,00 (cento e sessenta e quatro mil e oitenta e seis reais).

Que houve um breve atraso na conclusão das obras e o empreendimento foi entregue em dezembro de 2014, dentro do prazo de 180 dias previsto em contrato.

Todavia, como reside na Itália, não conseguiu realizar financiamento junto às instituições financeiras no Brasil, motivo pelo qual financiou o imóvel junto a própria requerida em 14/04/2015 (fl. 93); que nesta data ficou acordado o pagamento do saldo vencido à importância de R$ 222.251,60 (duzentos e vinte e dois mil, duzentos e cinquenta e um reais e sessenta centavos) divididos em 60 (sessenta parcelas de R$ 3.704,19 (três mil, setecentos e quatro reais e dezenove centavos), corrigidas mensalmente pelo IGPM/FGV acrescida de taxa de juros de 1%, ficando ainda responsável por todas as despesas inerentes a unidade.

Alega a requerente, entretanto, que no contrato previa que a entrega das chaves ocorreria mediante pagamento integral do financiamento e que a requerida ficou na posse dos contratos assinados.

Aduz que não há azo na retenção das chaves do imóvel objeto enquanto perdurar o financiamento. Na verdade fica até mesmo inviável manter o pagamento do financiamento e das prestações de condomínio e IPTU sem que o imóvel possa gerar frutos com o aluguel do mesmo.

Por fim, informa que caso o financiamento tivesse sido feito por um banco, a requerente teria a posse do imóvel a partir da assinatura do contrato independente de o contrato estar quitado ou não.

O Juízo
a quo
fundamentou na sentença recorrida (fls. 393/397) que:

(...)

Conforme entendimento pacífico consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em casos cujo imóvel fora comprado na planta, é direito da construtora em reter a entrega das chaves em caso de inadimplência do promitente comprador.

(...)

Entretanto, compulsando os autos verifico que todas as taxas relativas ao imóvel estavam sendo cumpridas pela Requerente, que não tinha acesso à unidade a que comprara, considerando ter assinado contrato aditivo de fl. 93, cuja cláusula terceira condicionava a entrega da chave mediante quitação integral.

Neste sentido, depreendo que a cláusula entabulada que condiciona a entrega das chaves mediante cumprimento integral do pagamento materializa-se na relação contratual de modo manifestamente abusivo e dissonante às práticas adotadas em nossa sociedade, motivo pela qual a declaração de sua abusividade mostra-se imperiosa.

Ante a não comprovação de inadimplência da parte autora, verifico que a Requerida a impediu de sua imissão de modo arbitrário, devendo os pedidos de ressarcimento consectários a referido fato serem acolhidos, o que se perfectibiliza ao requerimento de ressarcimento a título de lucros cessantes.

Desta forma Requereu a parte autora pelo pagamento de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) a título de lucros cessantes relativos ao pagamento de aluguel mensal a serem contados desde a data de conclusão da obra.

O termo inicial para referida contabilização, desta feita, resultaria em outubro de 2014 e o termo final restar em quando houve a rescisão contratual entre a Requerente e a Requerida, isto é, em junho de 2017 (fl. 292).

Neste sentido, considerando a retenção das chaves restar inequivocamente ilegal, entendo pelo ressarcimento de 32 (trinta e dois) meses de aluguel à importância de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) cada, totalizando R$ 41.600,00 (quarenta e um mil e seiscentos reais).

(...)

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

A parte autora pugna pelo ressarcimento integral dos valores pagos, que perfariam à importância de R$ 146.815,05 (cento e quarenta e seis mil, oitocentos e quinze reais e cinco centavos).

Verifico que à fl. 44 consta cláusula de rescisão em que expressa ter o adquirente direito à devolução dos valores adimplidos, deduzidos de multas, juros, comissões, entre outros (vide cláusula 63, fl. 44).

Entretanto, ante a prática arbitrária da construtora em reter as chaves em condição ilegal, considerando que a Autora não se encontrava inadimplente ao pagamento, verifico que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da Requerida, motivo pelo qual a devolução dos valores pagos deve ser realizada de forma integral, sem as deduções discriminadas na cláusula 63 anteriormente mencionada.

(...)

Neste sentido, entendo pela devolução integral dos valores pagos pela Requerente em favor da Requerida à importância de R$ 146.815,05 (cento e quarenta e seis mil, oitocentos e quinze reais e cinco centavos), conforme histórico contratual de fl. 113 (...).

Pois bem, verifico que consta expressamente nas cláusulas primeira, segunda, terceira, quarta e quinta do contrato aditivo de fls. 93/289, que:

(...)

1.
As partes acima identificadas concordam, a pedido dos Promitente(s) Comprador(a)(es), em alterar a forma de pagamento do saldo final vencido em 30/08/2014, no valor de RS 222.251,60 (duzentos e vinte e dois mil, duzentos e cinquenta e um reais e sessenta centavos) em abril de 2015, para assumir a seguinte forma:

a) 60 (sessenta) parcelas mensais e sucessivas no valor de RS 3.704,19 (três mil, setecentos e quatro reais e dezanove centavos) cada, vencendo a primeira em 30/04/2015 e as demais a cada dia 30 (trinta) dos meses subsequentes, ou no primeiro dia útil seguinte, em caso de final de semana ou feriado.

2.
As parcelas discriminadas no item 1, letra a, acima estão atualizadas até o mês de ABRIL de 2015 e serão corrigidas mensalmente pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas acrescidas da taxa de juros de 1% (um por cento)

3.
Para o recebimento das chaves do imóvel objeto do contrato, mesmo a título de posse precária, os Promitentes Compradores deverão quitar na sua totalidade as parcelas explicitadas no item 1 do presente termo aditivo, bem como permanecerem adimplentes quanto as prestações estabelecidas no contrato originário e apresentar dois fiadores cuja capacidade financeira será analisada alteração pela da VENDEDORA.

4.
A alteração da data da entrega das chaves do imóvel aos Promitentes Compradores não importará na substituição da data em que os mesmos tornar-se-ão responsáveis pelo pagamento das despesas correspondentes à unidade, que conforme contrato, passarão a ser cobradas dos promitentes compradores lago após a expedição do Certificado de Conclusão de Obra pelo Município de Vila Velha-ES.

5.
As partes contratantes declaram que permanecem em vigor todas as cláusulas, reajuste monetário, termos e condições do contrato original, não abrangida, derrogada ou modificada pelo presente aditivo, passando os dois instrumentos a formar um todo e único indivisível para todos os fins e efeitos de direito.

Em que a irresignação da apelante, não merece nenhum retoque a r. sentença objurgada, que identificou com precisão que a resolução do contrato se deu por sua culpa exclusiva, por constar no contrato aditivo de fls. 93/289, a cláusula terceira que condicionava a entrega das chaves do imóvel mediante quitação integral das parcelas.

Ou seja, a culpa pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre a vendedora, que impôs cláusula abusiva para reter as chaves do imóvel, mesmo após a autora ter cumprido com as obrigações financeiras pactuadas. A retenção das chaves impediu a posse e o usufruto do bem, caracterizando inadimplemento contratual por parte da requerida e configurando fundamento para a rescisão contratual.

Segundo a pacífica jurisprudência do STJ,
“
resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
”
(AgInt no AREsp n. 1.993.270/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 2/6/2022.).

Destaco ainda:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA 543 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...)
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
.(
AgInt no REsp 1864453/SP
, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020). (...). (
AgInt no AREsp 1804500/SP
, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 21/06/2021).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. (...)
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
. (...). (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019).

No mesmo sentido, já manifestou-se esta Egrégia Corte (grifei):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE FORMAL DIALETICIDADE - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL - MÉRITO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL ENTREGA DE DOCUMENTO NECESSÁRIO À EFETIVAÇÃO DO FINANCIAMENTO OBRIGAÇÃO DAS PROMITENTES VENDEDORAS CULPA PELA RESCISÃO RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DANOS MATERIAIS E MORAIS COMPROVADOS INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES QUANTUM VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO SENTENÇA MODIFICADA DE OFÍCIO QUANTO AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. (...) Mérito: Se ao adquirente/consumidor cumpre pagar a parcela devida, à construtora cumpre propiciar-lhe todos os meios para o fazer, inclusive, conferindo-lhe toda a documentação necessária à obtenção do financiamento, o que abrange, evidentemente, a baixa de eventual gravame existente sobre o imóvel. 3. Dessa forma, como o financiamento bancário não se efetivou por conta da desídia das empresas rés em fornecer o documento essencial à conclusão do negócio, a responsabilidade pela demora no pagamento do saldo devedor final não pode recair sobre a autora, devendo, na verdade, ser imputada às apelantes. 4. Tendo em vista que as apelantes não lograram êxito em comprovar fatos supervenientes e imprevisíveis, alheios às suas vontades, que a impossibilitaram de emitir a certidão negativa de ônus reais em prazo razoável, inexiste dúvida quanto a culpa pela apelada não obter o financiamento bancário para quitar o saldo devedor, de maneira que devem ser responsabilizadas pela resolução do negócio jurídico, sendo impelidas a devolver integralmente a quantia que foi paga pelo imóvel pela promitente compradora. 5.
Conforme precedente do TJES, [...] A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente, incluindo a comissão de corretagem. [...] (Classe: Apelação, 24100099985, Relator Designado: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/12/2013, Data da Publicação no Diário: 18/12/2013)
. (...). (TJES, Classe:
Apelação Cível, 048150036480, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/02/2021, Data da Publicação no Diário: 19/03/2021
).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL APARTAMENTO ENTREGUE EM DESACORDO COM O PROJETO ARQUITETÔNICO E MEMORIAL DESCRITIVO. EXISTÊNCIA DE DESNÍVEIS QUE COLOCAM EM RISCO À SEGURANÇA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO QUE ENGLOBA VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXAS CONDOMINIAIS. PRECEDENTES DO TJES. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS FRUSTRAÇÃO DA EXPECTIVA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. QUANTUM ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE LEVANDO EM CONSIDERAÇÃO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXACÃO DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS DO ART. 85, §2º, DO CPC. MAJORAÇÃO. ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) Reconhecida a culpa do promitente vendedor pela rescisão contratual, impõe-se a devolução integral das parcelas pagas, a teor do entendimento consubstanciado na Súmula nº 543 do STJ. 4. O C. STJ, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, reconheceu a validada da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a referida rubrica, quando previamente informada ao consumidor. Entrementes,
na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, impõe-se a devolução de tudo o que fora pago, para que se retorne ao status quo anterior, o que também inclui a obrigação de devolução da comissão de corretagem, bem como as taxas condominiais eventualmente pagas. Precedentes do TJES
. (...). (TJES, Classe: Apelação Cível, 048100088847, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/10/2020, Data da Publicação no Diário: 20/10/2020).

A indenização por lucros cessantes é cabível, pois a retenção injustificada das chaves impediu a autora de usufruir economicamente do imóvel, privando-a da obtenção de renda por meio de locação. A comprovação do potencial de rendimento do imóvel, pela estimativa razoável de valores praticados no mercado imobiliário, autoriza a reparação, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Assim, restando caracterizado o ato ilícito da requerida e o prejuízo da autora, impõe-se a condenação à indenização pelos lucros cessantes.

Quanto ao pedido da apelante de que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais, como é cediço, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, submetido a sistemática do art. 543-C do CPC/73, fixou as teses de que:

a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015)

Assim, em regra, a obrigação do promitente comprador pelas despesas condominiais se dá a partir da imissão na posse, o que de fato sequer ocorreu
in casu.

Por fim, é pacífico na jurisprudência do STJ que nos casos de desfazimento da promessa de compra e venda por culpa da construtora a correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso e os juros moratórios a partir da citação, senão vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs. 5 e 7 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula nº 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius. 4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel. 5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.
6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso.
Súmula nº 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024)

Aliás a correção monetária deve incidir a partir do prejuízo experimentado pela parte, segundo o índice adotado pela Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal, até a citação, momento em que é aplicável apenas a taxa SELIC, que engloba tanto os juros moratórios quanto a correção monetária, sob pena de
bis in idem
, vide os seguintes julgados:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. NÃO CONHECIMENTO DE UM DOS RECURSOS EM RAZÃO DE DESISTÊNCIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. PARCIALMENTE EXISTENTE. PROPÓSITO DE REDISCUTIR A MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO OMISSO EM RELAÇÃO AOS JUROS MORATÓRIOS. ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. ENTENDIMENTO QUE PREVALECE NA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1) A desistência do recurso é ato unilateral que independe do consentimento da parte contrária e de homologação judicial (art. 160 do RITJES), sendo uma causa superveniente de inadmissibilidade recursal que produz eficácia imediata. 2) Recurso da requerente não conhecido. 3) Os embargos de declaração, a teor do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis contra qualquer decisão judicial para (I) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; (II) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juízo de ofício ou a requerimento; e (III) corrigir erro material. Trata-se, pois, de recurso de fundamentação vinculada, que tem como exclusivo escopo o aperfeiçoamento da prestação jurisdicional, sendo descabido o desiderato de rediscutir matéria já decidida, sob pena de desnaturar por completo a ratio essendi dos embargos de declaração. 4) Todavia, após analisar atentamente os autos e confrontar os argumentos suscitados pela embargante com os fundamentos do voto condutor do acórdão, esta c. Câmara Cível conclui que o único vício a ser sanado por esta via integrativa diz respeito ao índice dos consectários legais, porquanto todas as outras questões apontadas foram devidamente enfrentadas, buscando a recorrente a rediscussão da matéria nesta via aclaratória, o que é inadmissível.
5) O posicionamento que prevalece neste Órgão Colegiado é o de que o art. 406 do Código Civil, que versa sobre os juros moratórios não convencionados, faz menção à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais. Já a correção monetária deve ser calculada pela Tabela da Corregedoria Geral da Justiça do Espírito Santo - CCJ/ES, a qual apresenta índice adequado para compensar a perda do poder aquisitivo da moeda, o qual somente terá incidência até o termo inicial dos juros de mora, sob pena de incorrer em bis in idem, haja vista que no cálculo da Selic, além de um percentual a título de juros moratórios, já é embutida a taxa de inflação estimada para o período, o que impede a sua cumulação com correção monetária.
6) Recurso do requerido conhecido e parcialmente provido. (TJES; EDcl-AP 0003128-67.2016.8.08.0002; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julg. 10/08/2021; DJES 27/08/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – INCONTROVÉRSIA SOBRE O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS – DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES INTEGRAIS PAGOS PELA COMPRADORA – ATUALIZAÇÃO E TERMO INICIAL ESTABELECIDOS CORRETAMENTE PELA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Apelada que, em 30/11/2014, firmou com as apelantes contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária e vagas de garagem, dele constando estipulação do prazo de entrega em novembro/2016 que já se encontrava descumprido na data do ajuizamento da ação. II. Culpa exclusiva das apelantes por inadimplemento contratual que lhes é atribuído, consubstanciado na omissão de atendimento do pedido de rescisão formulado pela apelada, obstaculização da rescisão e atraso da entrega da obra.
Dever de ressarcimento da integralidade dos valores pagos pela apelada, corrigido pelo índice oficial deste TJES a partir da data do desembolso até a citação, e correção pela taxa SELIC a partir da citação. Precedentes.
III. Em face da culpa exclusiva das apelantes, descabida a pretensão de ressarcimento parcial. Distinção entre o caso concreto e precedentes do Superior Tribunal de Justiça que versam hipótese de desistência imotivada do comprador que impossibilita a sua aplicação. IV. Apelação conhecida e desprovida. (TJES; (TJES; Classe: Apelação 0021671-18.2017.8.08.0024; Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS; Sessão de Julgamento: 31/01/2024)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposta por
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
e
DOU-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO

a fim de:
(
I
)
definir a data do trânsito em julgado da sentença como o marco inicial da incidência de juros moratórios sobre o montante a ser restituído aos autores; e
(
II
)
determinar que o montante a ser restituído aos autores seja monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidam juros de mora pela taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR
PARCIAL
PROVIMENTO

a fim de:
(
I
)
definir a data do trânsito em julgado da sentença como o marco inicial da incidência de juros moratórios sobre o montante a ser restituído aos autores; e
(
II
)
determinar que o montante a ser restituído aos autores seja monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidam juros de mora pela taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária.

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar o voto de relatoria.