Tribunal: TJES
Processo: 5002618-91.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002618-91.2024.8.08.0000

AGVTE: COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA

AGVDO:
DEJANIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REVOGAÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que revogou tutela provisória anteriormente deferida nos autos de ação de obrigação de fazer. O objeto da ação principal consiste na transferência de propriedade de imóvel mediante registro cartorário e lavratura de escritura pública, além da quitação de débitos vinculados ao bem. A decisão recorrida considerou que a parte agravada já iniciou o processo de regularização da transferência e quitou os débitos referentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a revogação da tutela provisória, que condicionou a transferência de propriedade à comprovação de atos a cargo da agravante, foi adequada; e (ii) estabelecer a responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária e pelos custos relacionados à regularização da propriedade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de compra e venda do imóvel foi firmado em 2007 entre a empresa sucedida pela agravante e o ex-companheiro da agravada, sendo que a partilha de bens decorrente da dissolução da união estável em 2012 atribuiu o imóvel exclusivamente à agravada, que quitou o saldo devedor do bem. Assim, desde então, era de conhecimento da agravante que os direitos sobre o imóvel pertenciam à agravada, configurando desídia na adoção de providências necessárias para regularizar a transferência de propriedade.

4.

As notificações apresentadas pela agravante não demonstram efetivo direcionamento à parte agravada, sendo comprovado que esta já iniciou o procedimento de regularização junto ao cartório competente, quitando débitos tributários vinculados ao imóvel, restando pendente apenas a averbação da incorporação imobiliária.

5.

A responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária cabe ao incorporador, conforme previsão da Lei nº 4.591/64, que determina que tal ato é indispensável à individualização das unidades imobiliárias e à regularização do empreendimento. Trata-se de obrigação que, no caso dos autos, foi transferida à agravante, como sucessora da empresa incorporada.

6.

A decisão recorrida encontra amparo nos elementos fáticos e legais, uma vez que a manutenção da tutela provisória seria incompatível com a obrigação legal do incorporador de proceder à averbação da incorporação e regularizar o empreendimento, incluindo a matrícula do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária e pela regularização da matrícula do imóvel compete ao incorporador, nos termos da Lei nº 4.591/64, independentemente de eventual inércia da parte beneficiária do contrato.

2.

A tutela provisória de urgência pode ser revogada quando a obrigação atribuída à parte agravada não se coaduna com as disposições legais aplicáveis ou com a documentação probatória constante nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 44.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, RI nº 1014993-15.2020.8.26.0007, Rel. Des. Deborah Lopes, j. 31.03.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002618-91.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

AGRAVADO: DEJANDIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002618-91.2024.8.08.0000

AGVTE: COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA

AGVDO:
DEJANIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REVOGAÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que revogou tutela provisória anteriormente deferida nos autos de ação de obrigação de fazer. O objeto da ação principal consiste na transferência de propriedade de imóvel mediante registro cartorário e lavratura de escritura pública, além da quitação de débitos vinculados ao bem. A decisão recorrida considerou que a parte agravada já iniciou o processo de regularização da transferência e quitou os débitos referentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a revogação da tutela provisória, que condicionou a transferência de propriedade à comprovação de atos a cargo da agravante, foi adequada; e (ii) estabelecer a responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária e pelos custos relacionados à regularização da propriedade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de compra e venda do imóvel foi firmado em 2007 entre a empresa sucedida pela agravante e o ex-companheiro da agravada, sendo que a partilha de bens decorrente da dissolução da união estável em 2012 atribuiu o imóvel exclusivamente à agravada, que quitou o saldo devedor do bem. Assim, desde então, era de conhecimento da agravante que os direitos sobre o imóvel pertenciam à agravada, configurando desídia na adoção de providências necessárias para regularizar a transferência de propriedade.

4.

As notificações apresentadas pela agravante não demonstram efetivo direcionamento à parte agravada, sendo comprovado que esta já iniciou o procedimento de regularização junto ao cartório competente, quitando débitos tributários vinculados ao imóvel, restando pendente apenas a averbação da incorporação imobiliária.

5.

A responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária cabe ao incorporador, conforme previsão da Lei nº 4.591/64, que determina que tal ato é indispensável à individualização das unidades imobiliárias e à regularização do empreendimento. Trata-se de obrigação que, no caso dos autos, foi transferida à agravante, como sucessora da empresa incorporada.

6.

A decisão recorrida encontra amparo nos elementos fáticos e legais, uma vez que a manutenção da tutela provisória seria incompatível com a obrigação legal do incorporador de proceder à averbação da incorporação e regularizar o empreendimento, incluindo a matrícula do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A responsabilidade pela averbação da incorporação imobiliária e pela regularização da matrícula do imóvel compete ao incorporador, nos termos da Lei nº 4.591/64, independentemente de eventual inércia da parte beneficiária do contrato.

2.

A tutela provisória de urgência pode ser revogada quando a obrigação atribuída à parte agravada não se coaduna com as disposições legais aplicáveis ou com a documentação probatória constante nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 44.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, RI nº 1014993-15.2020.8.26.0007, Rel. Des. Deborah Lopes, j. 31.03.2021.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002618-91.2024.8.08.0000

AGVTE: COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA

AGVDO:
DEJANIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA
,
eis que irresignada com a decisão proferida pelo MM. Juiz singular que, nos autos da ação de obrigação de fazer ajuizada em desfavor de
DEJANIRA DE OLIVEIRA RODRIGUES
.

A decisão recorrida tratou de revogar
medida antes deferida
[1]

em desfavor de Dejanira de Oliveira
para que cumprisse, sob pena de multa, a tutela provisória de urgência requerida em sede liminar (id.7491864).

O pedido
formulado no inicial do recurso
foi indeferido e apresentadas as contrarrazões.

Seguiu-se com a interposição e agravo interno,
pelo qual reiterou
suas razões
,
para que houvesse retratação do entendimento inicial, o que também foi contrarrazoado
pela parte agravada
.

Depreende-se dos autos que a lide foi ajuizada para que a acionada, ora agravada, Dejanira de Oliveira, realizasse os atos de transferência da propriedade de bem imóvel, por meio de registro cartorário e lavratura da referente escritura pública, além de quitação de eventuais débitos referentes ao bem, em vista da possibilidade de que a demandante/recorrente, fosse acionada por débitos pendentes e relativos ao imóvel, junto aos entes tributantes e registros de imóveis.

Em relação aos fatos, SPE celebrou contrato de compra e venda de bem imóvel em 2007 com Sr. Isaias, ex companheiro da acionada.

Já separados, pactuaram partilha de bens por meio de instrumento particular, ali estabelecido que o imóvel pertenceria exclusivamente à Srª. Dejanira.

Contudo, passados doze anos, a transferência ainda não havia sido viabilizada, o que atinge os interesses do demandante, conforme alega, vez que
incorporou
a sociedade vendedora indicada no contrato, sucedendo-lhe em direitos e obrigações (id.7491863 e 7491864).

Alegou ainda o demandante/recorrente, na exordial, que apesar das notificações que foram enviadas à acionada, não houve a tomada de providências.

O juízo, vislumbrando os requisitos ensejadores do deferimento da medida, determinou fosse cumprida sob pena de multa. Contudo, ao receber a resposta da acionada, não constatou o efetivo envio das notificações para que realizasse a transferência, mas sim, que já havia iniciado a providência junto ao Cartório de Registros, com os tributos pendentes quitados, não havendo fundamento para manutenção da decisão inicial, revogando-a. Daí a irresignação, ora examinada.

Quanto as suas razões (id.7491841), o agravante requer a reforma da decisão, com a antecipação de tutela recursal
[2]
, para que seja, a acionada/recorrida, obrigada a realizar a transferência de propriedade do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis; para que proceda com a alteração de cadastro junto aos órgãos públicos, mediante pagamentos de eventuais custas e emolumentos referentes, inclusive os relativos
à averbação da incorporação
da SPE, bem como a regularização de débitos existentes, relativos ao bem objeto do contrato apresentado nos autos.

Isso sob alegação de que a inércia da recorrida, em proceder com a transferência do bem, não decorreu de sua negativa em fornecer documentos para a realização da medida.

Aduz ainda, que a tal desídia lhe traz o ônus em suportar débitos de IPTU, foro da SPU, a refletir na sua inscrição em dívida ativa, no Cadin e responder por demandas executivas fiscais, além da negativa na obtenção de certidões solicitadas nas esferas municipal e federal.

Muito bem.

Após um primeiro exame das alegações e da documentação trazida aos autos do recurso, vislumbra-se que o contrato foi entabulado entre o ex companheiro da acionada e a extinta empresa em 2007; que posteriormente firmaram acordo particular de dissolução de união estável, onde constou o direito da acionada sobre o imóvel por ele adquirido; que a demandada quitou o saldo devedor do imóvel em 2012; que as notificações para regularização do registro da propriedade foram enviadas para o endereço descrito no contrato entre 2015 a 2021; que o reconhecimento e a dissolução da união estável tida entre eles foi reconhecida somente em 2021, e que em 2022 foi ajuizado o pedido pelo ora agravante.

Mas verifica-se, quanto à alegação de que foram enviadas notificações à acionada, desde 2015, que já se tinha conhecimento de que a demandada/recorrida era a possuidora do imóvel, tanto por sua quitação em 2012, quanto por outros documentos contidos nos autos, a exemplo do inserido no id. 7491866, denominado Instrumento particular de permuta de utilização de vagas de garagem, já subscrito pelas partes.

Com efeito, foi realizada uma permuta e que tem como segunda permutante a Srª Dejanira, em que há menção, inclusive, sobre a celebração do contrato particular de dissolução da união estável pactuada com o comprador, anuente no instrumento, datada de 2012.

Ora, seguindo, apesar de aduzir o recorrente que desde 2015 envia notificações ao endereço do imóvel, não os direciona à ora acionada, a quem foram transferidos os direitos relativos ao imóvel, fato do qual tinha ciência, pelo que se apresenta.

Nesse passo entendo caber à acionada a quitação de eventuais débitos junto aos órgãos públicos, vencidos e vincendos, tais como IPTU e taxas de foro junto à
SPU (Serviço de Patrimônio da União).

No entanto, quanto à averbação da incorporação, é procedimento que cabe ao agravante, cabendo-lhe assumir eventuais decorrências, em observância à legislação e referência
[3]
, inclusive, a obrigação em arcar com os custos relativos à averbação da incorporação da “SPE”.

Nesse sentido é pertinente reforçar:

Incorporação de Imóvel – Lei 4.491/64, artigo 44 – Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa,
o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação
. § 1º Se o incorporador não requerer a averbação, o construtor requerê-la-á, sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes –
Responsabilidade do construtor e do incorporador quanto á individualização e discriminação das unidades imobiliárias -
Transferência do encargo financeira ao consumidor corretamente considerada
abusiva
pois a individualização da matrícula e instituição de condomínio são inerentes à prática da incorporação
– Negado provimento ao recurso. (TJ-SP - RI: 10149931520208260007 SP 1014993-15.2020.8.26.0007, Relator: Deborah Lopes, Data de Julgamento: 31/03/2021, 6ª Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/03/2021)

Deste

modo, dispõe a
Lei nº 4.591/64
, que trata das incorporações imobiliárias, que cabe ao incorporador o registro da referente incorporação imobiliária no cartório competente, medida obrigatória para que comercialize as unidades autônomas,
o que inclui a entrega/apresentação de documentos específicos para o registro
.

Corolário à incorporação, acresça-se, tornam-se cedidos os direitos e obrigações antes pertencentes à SPE, assumindo integralmente as responsabilidades pela continuidade do empreendimento.

Portanto, a incorporadora que recebe os direitos e obrigações da construtora sucedida, é a responsável pelo registro da incorporação, devendo seguir as normas legais para garantir a regularidade do empreendimento, a permitir, inclusive, que os adquirentes procedam com a posterior transferência e registros pertinentes, como o se apresenta no caso dos autos.

Ao que se revela, e que nos permite examinar pelo presente recurso, a acionada já quitou os débitos referentes IPTU e SPU, conforme consignado na decisão combatida, e iniciou o processo de transferência da propriedade junto ao cartório competente, pendente apenas a comprovação de averbação da incorporação, medida que não é de sua responsabilidade, mas do agravante (id.20060370 na origem):

[...]
“Para lavratura da escritura precisa que seja feito o registro de incorporação junto a matricula 71371 do cartório da 2ª zona de registro geral de imóveis de Vitória-ES, averbar junto à prefeitura municipal de Vitória e na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), após todas as pendências poderá ser lavrada a escritura de compra e venda.” [...]

Por todo o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo a decisão por seus termos.

Julgo prejudicado o agravo interno.

É como Voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

[1]
[...] Isto posto, pelos motivos aqui alinhados, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA NA MODALIDADE ANTECIPADA, para determinar que a Ré proceda a transferência da propriedade do bem imóvel descrito na inicial, no prazo de 60 (sessenta) dias, devendo, para tanto, arcar com todas as despesas de escritura e transferência do bem, qualquer que seja a natureza das mesmas, inclusive quanto aos custos relativos à averbação da incorporação da “SPE” (nos termos da notificação previamente encaminhada à Ré para que promovesse a transferência antes da dita incorporação), e, eventuais débitos junto aos órgãos públicos, vencidos e vincendos, tais como IPTU, taxas de foro – SPU, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), até o limite de R$100.000,00 (cem mil reais) [...]

[2]
[...] “obrigada a realizar a transferência da propriedade do bem imóvel apartamento nº 703 e 02 (duas) vagas de garagem, localizado no Edifício Oggi, na Rua Taciano Abaurre, nº 60, Enseada do Suá, Vitória/ES, no prazo de 60 (sessenta) dias, mediante celebração de escritura pública definitiva e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a alteração do proprietário e do responsável fiscal perante a Prefeitura Municipal de Vitória e Secretaria de Patrimônio da União, devendo, para tanto, arcar com todas as despesas de escritura e transferência do bem, qualquer que seja a natureza das mesmas, inclusive quanto aos custos relativos à averbação da incorporação da “SPE” (nos termos da notificação previamente encaminhada para que promovesse a transferência antes da dita incorporação), e, eventuais débitos junto aos órgãos públicos, vencidos e vincendos, tais como IPTU, taxas de foro da SPU e etc., sob pena de aplicação de multa diária por descumprimento, nos termos do art. 536, § 1º e art. 537, ambos do CPC“. [...]

[3]
Lei nº 4.591/1964 -
Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

MANIFESTO-ME POR ACOMPANHAR A DOUTA RELATORIA.

ESTE É O VOTO.