Tribunal: TJES
Processo: 0002480-07.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA EXPRESSA. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). PRESCRIÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cristiano Almeida Gonçalves contra sentença da 6ª Vara Cível de Serra, que julgou parcialmente procedente ação ordinária para apenas rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado com MRV Engenharia e Participações Ltda. O apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa da vendedora, que teria garantido a aprovação do financiamento imobiliário, pleiteando a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora ou do comprador; (ii) estabelecer se há direito à restituição integral dos valores pagos ou à retenção parcial; (iii) determinar se há responsabilidade civil da vendedora por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, mas a aplicação da legislação consumerista não conduz automaticamente à procedência dos pedidos do consumidor.

A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente comprador, que não obteve o financiamento necessário por possuir restrições cadastrais e financiamento estudantil ativo, sem comprovar atuação ilícita da construtora ou garantia efetiva de aprovação do crédito.

Cláusula expressa do contrato e termo aditivo esclarecem que a construtora atuaria apenas como intermediária no processo de financiamento, não havendo previsão de obrigação de resultado.

O apelante não tentou obter o crédito com outras instituições financeiras, reforçando que a frustração do negócio decorreu de sua própria inércia.

Não configurado ato ilícito por parte da construtora, é indevida a indenização por danos morais.

As parcelas cuja restituição foi considerada prescrita em decisão anterior transitada em julgado não podem ser reavaliadas na fase recursal.

É pacífico no STJ que, em casos de rescisão por culpa do comprador, a vendedora pode reter até 25% dos valores pagos, sendo no presente caso, portanto, devida a restituição de 75%.

A correção monetária incidirá desde cada desembolso (IPCA-E) e os juros de mora a partir do trânsito em julgado (SELIC), vedada a cumulação de índices.

Diante da procedência parcial do recurso, configura-se sucumbência recíproca, com rateio das custas processuais e fixação de honorários recíprocos para ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A culpa pela rescisão contratual por ausência de financiamento bancário recai sobre o promitente comprador quando não demonstrada conduta ilícita da construtora nem garantia contratual de aprovação do crédito.

É lícita a cláusula contratual que prevê a atuação da construtora como mera intermediária no processo de financiamento, excluindo responsabilidade por sua não concessão.

Em caso de rescisão por culpa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, a título de compensação por despesas administrativas, sendo devida a devolução do saldo remanescente.

A situação versada nos autos não configura dano moral indenizável.

Parcelas atingidas pela prescrição, reconhecida por decisão não impugnada, não podem ser restituídas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 413; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EAREsp n. 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 6/8/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002480-07.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CRISTIANO ALMEIDA GONCALVES e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA EXPRESSA. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). PRESCRIÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Cristiano Almeida Gonçalves contra sentença da 6ª Vara Cível de Serra, que julgou parcialmente procedente ação ordinária para apenas rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado com MRV Engenharia e Participações Ltda. O apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa da vendedora, que teria garantido a aprovação do financiamento imobiliário, pleiteando a restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora ou do comprador; (ii) estabelecer se há direito à restituição integral dos valores pagos ou à retenção parcial; (iii) determinar se há responsabilidade civil da vendedora por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, mas a aplicação da legislação consumerista não conduz automaticamente à procedência dos pedidos do consumidor.

A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente comprador, que não obteve o financiamento necessário por possuir restrições cadastrais e financiamento estudantil ativo, sem comprovar atuação ilícita da construtora ou garantia efetiva de aprovação do crédito.

Cláusula expressa do contrato e termo aditivo esclarecem que a construtora atuaria apenas como intermediária no processo de financiamento, não havendo previsão de obrigação de resultado.

O apelante não tentou obter o crédito com outras instituições financeiras, reforçando que a frustração do negócio decorreu de sua própria inércia.

Não configurado ato ilícito por parte da construtora, é indevida a indenização por danos morais.

As parcelas cuja restituição foi considerada prescrita em decisão anterior transitada em julgado não podem ser reavaliadas na fase recursal.

É pacífico no STJ que, em casos de rescisão por culpa do comprador, a vendedora pode reter até 25% dos valores pagos, sendo no presente caso, portanto, devida a restituição de 75%.

A correção monetária incidirá desde cada desembolso (IPCA-E) e os juros de mora a partir do trânsito em julgado (SELIC), vedada a cumulação de índices.

Diante da procedência parcial do recurso, configura-se sucumbência recíproca, com rateio das custas processuais e fixação de honorários recíprocos para ambas as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A culpa pela rescisão contratual por ausência de financiamento bancário recai sobre o promitente comprador quando não demonstrada conduta ilícita da construtora nem garantia contratual de aprovação do crédito.

É lícita a cláusula contratual que prevê a atuação da construtora como mera intermediária no processo de financiamento, excluindo responsabilidade por sua não concessão.

Em caso de rescisão por culpa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, a título de compensação por despesas administrativas, sendo devida a devolução do saldo remanescente.

A situação versada nos autos não configura dano moral indenizável.

Parcelas atingidas pela prescrição, reconhecida por decisão não impugnada, não podem ser restituídas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 413; CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EAREsp n. 1.518.861/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 6/8/2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0002480-07.2020.8.08.0048

APELANTE
:
CRISTIANO ALMEIDA GONÇALVES

APELADO
:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA.

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por Cristiano Almeida Gonçalves em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação ordinária ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações Ltda., que julgou parcialmente procedente o pedido inicial tão somente para rescindir o contrato celebrado entre as partes.

,

Em suas razões id. 14559608 o apelante sustenta, em síntese, que a rescisão contratual se deu por culpa da apelada que, por meio de seus vendedores, teria garantido a aprovação do financiamento imobiliário, o que não se concretizou.

Destaca a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova.

Ao final, requer a reforma da sentença para que a recorrida seja condenada à restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados, além de indenização por danos morais.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A controvérsia cinge-se em definir a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, consequentemente, as suas repercussões jurídicas, notadamente quanto à restituição de valores e à configuração de danos morais.

De início, cumpre assinalar que a relação jurídica estabelecida é de consumo, sendo, portanto, regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor. Todavia, a aplicação da legislação consumerista não conduz, por si só, à procedência automática dos pedidos do consumidor.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que a rescisão do negócio jurídico decorreu, de fato, por culpa exclusiva do promitente comprador, aqui apelante, que não logrou obter o financiamento bancário necessário para a quitação do saldo devedor do imóvel.

Embora alegue que os prepostos da apelada teriam "garantido" a aprovação do crédito, tal assertiva, além de não encontrar nenhum respaldo probatório nos autos, vai de encontro aos termos expressos do contrato.

A Cláusula 4.3 do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" é clara ao dispor que o comprador estaria sujeito às condições estipuladas pela instituição financeira para a concessão do financiamento.

Ademais, o termo aditivo pactuado, que versa sobre os serviços de assessoria (taxa SATI), detalha a atuação da vendedora como mera intermediária no processo, cujas obrigações se limitavam a fornecer esclarecimentos e montar a pasta do processo, não incluindo a garantia de aprovação do crédito.

A responsabilidade pela análise e concessão do financiamento é exclusiva da instituição financeira, que se baseia em critérios próprios e na situação creditícia do proponente. Conforme bem destacado pela apelada em suas contrarrazões e não refutado especificamente, a reprovação do crédito do consumidor deveu-se a financiamento preexistente (FIES) e a negativações em seu nome, circunstâncias alheias à atuação da construtora.

Corrobora a ausência de culpa da recorrida o fato, pontuado pelo juízo
a quo
, de que o recorrente "sequer tentou obter o crédito em outra instituição", o que denota a sua própria inércia e conformismo com a negativa inicial, reforçando que a impossibilidade de pagamento partiu de sua esfera pessoal.

Dessa forma, inexistindo ato ilícito por parte da construtora, não há falar em sua responsabilização pelo desfazimento do negócio jurídico, tampouco em dever de indenizar por danos morais, devendo ser mantida a improcedência de tal pleito.

No que tange à devolução da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), a decisão saneadora de id 162/163 reconheceu a prescrição da pretensão de restituição das parcelas de nºs 1221 e 1222. Tal decisão não foi objeto de recurso oportuno, operando-se sobre ela a preclusão e o trânsito em julgado, o que impede a sua rediscussão nesta seara recursal.

Quanto aos demais valores pagos pelo apelante, a sentença, ao julgar parcialmente procedente o pedido apenas para rescindir o contrato, omitiu-se quanto ao direito de restituição parcial, o que passo a sanar.

Firmada a premissa de que a resolução contratual ocorreu por iniciativa do comprador, é pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a vendedora tem o direito de reter parte dos valores pagos para compensar as despesas administrativas e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

O percentual de retenção, em casos como o presente, foi consolidado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a quantia adimplida.

Vejamos recente julgado da
Segunda Seção
sobre o tema:

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão que reduziu o percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel de 20% para 10%, em razão de desistência imotivada do comprador, considerando que a rescisão ocorrera antes da finalização da construção, permitindo à construtora renegociar o imóvel sem prejuízos significativos. II. RAZÕES DE DECIDIR

2. A retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito.

3. No caso, o percentual a ser observado será de 20%, e não de 25%, em razão da estipulação contratual nesse sentido. III. DISPOSITIVO

4. Recurso provido para se fixar em 20% a retenção sobre os valores pagos pela parte embargada.

Tese de julgamento para o caso concreto: "1. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada circunstâncias particulares devidamente esclarecidas pelo julgador.

3. Caso o contrato firmado entre as partes estabeleça um percentual menor, ele deve ser respeitado".

Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6//8/2019.

(EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025).

Assim, a sentença merece reforma no ponto, para condenar a apelada a restituir ao apelante 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, excluindo-se as parcelas cuja pretensão de restituição foi declarada prescrita.

A correção monetária sobre o valor a ser restituído deverá incidir a partir de cada desembolso, utilizando-se o índice IPCA-E, conforme o art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Os juros de mora, por sua vez, incidirão a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ (Tema 1002), e serão calculados pela taxa SELIC, vedada a sua cumulação com outro índice de correção monetária, sob pena de
bis in idem.

Por fim, com a reforma parcial da sentença, entendo configurada a sucumbência recíproca, devendo as custas processuais serem rateadas na proporção de 50% para cada parte.

Condeno a apelada ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do apelante, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Condeno o apelante ao pagamento de honorários em favor do patrono da apelada, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em virtude da justiça gratuita.

De conseguinte,
DOU PARCIAL

P
ROVIMENTO

ao recurso para condenar a apelada a restituir ao apelante o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores por ele pagos, excluídas as parcelas atingidas pela prescrição, bem como reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, nos termos supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)