Tribunal: TJES
Processo: 0003746-97.2016.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: Indenização por Dano Material; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-06-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo Interno interposto por SOLIDA EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EDIFÍCIO TERRA VISTA LTDA contra decisão da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo que negou seguimento a Recurso Especial, com base no art. 1.030, I, “b”, do CPC, por estar o Acórdão recorrido em conformidade com entendimento consolidado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo. A controvérsia decorre de ação ordinária ajuizada por promitente compradora visando à restituição de valores pagos em virtude da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença de primeiro grau determinou a restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária e juros, sendo a retenção de 10% mantida pelo Tribunal. A parte agravante sustenta violação aos artigos 182 e 884, ambos do Código Civil, além de divergência jurisprudencial quanto à retenção e à comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (I) definir se é possível majorar o percentual de retenção dos valores pagos pela promitente compradora que desistiu do contrato; e (II) estabelecer se é legítimo o desconto da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos, mesmo na ausência de cláusula contratual expressa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, a retenção de valores entre 10% e 25% das quantias pagas, conforme o caso concreto, considerando-se a existência ou não de despesas excepcionais comprovadas pela vendedora.

4. No caso concreto, o percentual de retenção de 10% foi considerado razoável, diante da ausência de comprovação de despesas excepcionais pelas rés, o que torna incabível sua majoração.

5. A ausência de previsão contratual específica quanto à responsabilidade da promitente compradora pelo pagamento da comissão de corretagem inviabiliza a dedução desse valor na restituição, conforme entendimento firmado no REsp 1.599.511/SP (
Tema 938 do STJ
), que exige expressa informação ao consumidor sobre o preço total do imóvel e o destaque da corretagem para a validade da cláusula de transferência do encargo.

6. O acórdão recorrido está em conformidade com os Temas 938 e 939 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual o Recurso Especial não merece trânsito, conforme prevê o art. 1.030, I, “b”, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento
:

1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda, quando ausente prova de despesas excepcionais.
2. A comissão de corretagem não pode ser deduzida da restituição de valores ao consumidor quando ausente previsão contratual expressa e informação prévia e destacada do valor no contrato.
3. É cabível a negativa de seguimento de Recurso Especial quando o Acórdão recorrido estiver em conformidade com jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça fixada em recurso repetitivo.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.030, I, “b”; CC, arts. 182 e 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 2.701.096/GO, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 02.12.2024, DJEN 05.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003746-97.2016.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

APELADO: PETRIA NOVELI TOREZANI

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo Interno interposto por SOLIDA EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EDIFÍCIO TERRA VISTA LTDA contra decisão da Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo que negou seguimento a Recurso Especial, com base no art. 1.030, I, “b”, do CPC, por estar o Acórdão recorrido em conformidade com entendimento consolidado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo. A controvérsia decorre de ação ordinária ajuizada por promitente compradora visando à restituição de valores pagos em virtude da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença de primeiro grau determinou a restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária e juros, sendo a retenção de 10% mantida pelo Tribunal. A parte agravante sustenta violação aos artigos 182 e 884, ambos do Código Civil, além de divergência jurisprudencial quanto à retenção e à comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (I) definir se é possível majorar o percentual de retenção dos valores pagos pela promitente compradora que desistiu do contrato; e (II) estabelecer se é legítimo o desconto da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos, mesmo na ausência de cláusula contratual expressa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, a retenção de valores entre 10% e 25% das quantias pagas, conforme o caso concreto, considerando-se a existência ou não de despesas excepcionais comprovadas pela vendedora.

4. No caso concreto, o percentual de retenção de 10% foi considerado razoável, diante da ausência de comprovação de despesas excepcionais pelas rés, o que torna incabível sua majoração.

5. A ausência de previsão contratual específica quanto à responsabilidade da promitente compradora pelo pagamento da comissão de corretagem inviabiliza a dedução desse valor na restituição, conforme entendimento firmado no REsp 1.599.511/SP (
Tema 938 do STJ
), que exige expressa informação ao consumidor sobre o preço total do imóvel e o destaque da corretagem para a validade da cláusula de transferência do encargo.

6. O acórdão recorrido está em conformidade com os Temas 938 e 939 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual o Recurso Especial não merece trânsito, conforme prevê o art. 1.030, I, “b”, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento
:

1. É legítima a retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda, quando ausente prova de despesas excepcionais.
2. A comissão de corretagem não pode ser deduzida da restituição de valores ao consumidor quando ausente previsão contratual expressa e informação prévia e destacada do valor no contrato.
3. É cabível a negativa de seguimento de Recurso Especial quando o Acórdão recorrido estiver em conformidade com jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça fixada em recurso repetitivo.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.030, I, “b”; CC, arts. 182 e 884.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 2.701.096/GO, rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 02.12.2024, DJEN 05.12.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao Recurso de Agravo Interno, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça

Composição de julgamento: Vice-Presidência do Tribunal de Justiça - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 001 - Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 012 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 019 - Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA - Vogal / 020 - Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO - Vogal / 021 - Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 026 - Gabinete Des. UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM - Vogal
VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. PEDRO VALLS FEU ROSA - PEDRO VALLS FEU ROSA (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER - WALACE PANDOLPHO KIFFER (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Des. FERNANDO ZARDINI ANTONIO - FERNANDO ZARDINI ANTONIO (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - MOACYR CALDONAZZI DE FIGUEIREDO CORTES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
019 - Gabinete Desª. RACHEL DURÃO CORREIA LIMA - RACHEL DURAO CORREIA LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
020 - Gabinete Des. HELIMAR PINTO - HELIMAR PINTO (Vogal)
Acompanhar
021 - Gabinete Des. EDER PONTES DA SILVA - EDER PONTES DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Des. UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO - UBIRATAN ALMEIDA AZEVEDO (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ALEXANDRE PUPPIM - ALEXANDRE PUPPIM (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

SOLIDA EMPREENDIMENTOS LTDA, SPE EDIFICIO TERRA VISTA LTDA
i
nterpuseram
AGRAVO INTERNO
(ID 10790299), com fulcro no artigo 1.021, do Código de Processo Civil, em razão da
DECISÃO
(ID 10057809)

proferida pela
Egrégia Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo
, que negou seguimento ao
RECURSO ESPECIAL
de ID 5239265 interposto pelas Recorrentes, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do mesmo diploma processual.

Irresignada, a parte Recorrente sustenta, em apertada síntese, que não restaram apreciadas as teses centrais do Recurso Especial interposto, notadamente, no tocante à violação dos artigos 884 e 182, ambos do Código Civil quanto à vedação ao enriquecimento ilícito, já que a condenação à restituição de 90% dos valores pagos pela compradora desistente resultará em prejuízo, bem como, da necessidade de aplicar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, para casos de rescisão contratual por desistência do comprador.

Contrarrazões (id. 11623479) pelo desprovimento do Recurso de Agravo Interno.

A propósito, a Decisão combatida restou lançada nos seguintes termos,
in verbis:

“DECISÃO

SOLIDA EMPREENDIMENTOS LTDA, SPE EDIFICIO TERRA VISTA LTDA
i
nterpuseram
RECURSO ESPECIAL
(ID 5239265), com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do
ACÓRDÃO
(ID 3930470, integralizado no ID 4963490), proferido pela
Egrégia Terceira Câmara Cível
, que negou provimento ao
RECURSO DE APELAÇÃO
CÍVEL
interposto pelas Recorrentes, mantendo a
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL, FAMÍLIA E DE ÓRFÃOS E SUCESSÕES DE ARACRUZ
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada por
PETRIA NOVELI TOREZANI,
cujo decisum julgou procedente “
os pedidos formulados na inicial para
CONDENAR
as Requeridas à
restituição
do percentual de 90% do valor total pago pela promitente compradora na vigência do contrato, qual seja o montante de
R$24.063,49 (vinte e quatro mil e sessenta e três reais e quarenta e nove centavos),
para o caso de se perfazer a rescisão do contrato por manifestação de vontade da Autora, com incidência de correção monetária a partir do desembolso e juros da citação;
DETERMINAR
, outrossim, o
cancelamento
dos boletos de cobrança de fls. 62 e 63”.

A propósito, o referido
Acórdão
restou assim ementado, in verbis:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA QUE FIXOU A RETENÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO) – PEDIDO DE MAJORAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE DESPESAS EXCEPCIONAIS – VALOR A SER RESTITUÍDO – JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.

1.
Conforme o enunciado da Súmula nº 543, do C. STJ, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por opção do adquirente, este possui direito à restituição imediata e parcial das parcelas já pagas.

2.
O C. STJ possui firme entendimento no sentido de que o promitente vendedor pode reter valores entre a 10% e 25% das prestações pagas pelo consumidor, a depender da análise do caso concreto, em decorrência da rescisão do compromisso de compra e venda.

3.
Na espécie, o percentual de 10% (dez por cento) de retenção da quantia já adimplida fixada pelo Juízo a quo, se mostra razoável – superior aos patamares usualmente fixados por este Sodalício – e plenamente adequado ao caso em apreço, sobretudo em razão da ausência de comprovação de despesas excepcionais pela construtora para comercialização e administração da unidade residencial, que justificassem a elevação do percentual de retenção.

4.
A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado.

5.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.”

(
TJES
, APELAÇÃO CÍVEL 0003746-97.2016.8.08.0006, Relator: Desembargador(a) TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível, Data do Julgamento: 13 de dezembro de 2022)

Opostos
Embargos de Declaração
, restaram mantidas as conclusões assentadas, a teor do Acórdão de ID 4963490.

Irresignadas, as Recorrentes aduzem divergência jurisprudencial e violação aos artigos 182 e 884 do Código Civil, sob o fundamento de não haver reconhecido “o direito de retenção do valor despendido a título de comissão de corretagem no contexto do distrato suscitado unilateralmente pela Recorrida”.

Intimada, a parte Recorrida apresentou Contrarrazões no ID 5871679.

Na espécie, a teor do Acórdão objurgado, o Órgão Julgador entendeu que “
a despeito das apelantes alegarem que realizaram o pagamento de taxa de corretagem no valor de R$ 14.054,95 (catorze mil e cinquenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) referente à intermediação da venda da unidade à apelada,
entendo que agiu acertadamente o Magistrado primevo ao concluir que “(...) não há no contrato firmado entre os litigantes qualquer menção à valores devidos a título de comissão de corretagem, de modo que atento ao entendimento já consolidado pelo C. STJ, não ha como reputar legítima in casu a transferência à promitente compradora (consumidora) a obrigação de pagar a comissão de corretagem
”.

Nesse contexto, adotou-se entendimento consentâneo com a tese repetitiva firmada pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no
REsp 1.599.511/RS (Tema 939)
, in litteris:

“
EMENTA:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.

2.
CASO CONCRETO:

2.1.
Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.

2.2.
"
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). [...]”

(
STJ,
REsp n. 1.551.951/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016)

Portanto, não merece trânsito a irresignação.

Isto posto, com fulcro no artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso.

Intimem-se as Partes.

Publique-se na íntegra.

Transcorrido e certificado o trânsito em julgado, proceda-se à baixa definitiva do processo nos assentamentos deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, nos sistemas eletrônicos de processamento de dados, remetendo-se, ato contínuo, os autos, ao Juízo a quo, com as cautelas de estilo.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES”

Com efeito, restando reconhecida a conformidade da matéria apreciada pelo Órgão Fracionário com precedente vinculante firmado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal, a aplicação da tese jurídica estabelecida é medida que se impõe, com a consequente negativa de seguimento ao Apelo Extremo, na forma preconizada no
artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil
,
in litteris:

“
Art. 1.030.
Recebida a petição do recurso pela secretaria do tribunal, o recorrido será intimado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, findo o qual os autos serão conclusos ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, que deverá:

I – negar seguimento:

b)
a recurso extraordinário ou a recurso especial interposto contra acórdão que esteja em conformidade com entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça, respectivamente, exarado no regime de julgamento de recursos repetitivos;”

Na hipótese, a Decisão objurgada concluiu que o Acórdão proferido pela Egrégia Terceira Câmara Cível encontra-se alinhado com a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, fixada em precedente vinculante, no sentido de se afigurar inviável o desconto do pagamento de Comissão de Corretagem, dos valores a serem restituídos à parte Recorrida, diante da ausência de disposição contratual expressa no sentido de que referidos gastos seriam arcados pelo promitente-comprador do imóvel objeto de discussão.

Nestes moldes, a conclusão do julgamento se amolda à Tese Jurídica fixada no
Tema 938
, nos seguintes termos,
in verbis:

EMENTA:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(
STJ
- REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Por sua vez, cumpre assinalar que o percentual de restituição em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por opção do promitente comprador, também se encontra alinhado com a sedimentada jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que admite como legítima faixa de retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor até então quitado, havendo sido ressaltado no
decisum
que
“o percentual de 10% (dez por cento) de retenção da quantia já adimplida fixada pelo Juízo a quo, se mostra razoável – superior aos patamares usualmente fixados por este Sodalício – e plenamente adequado ao caso em apreço, sobretudo em razão da ausência de comprovação de despesas excepcionais pela construtora para comercialização e administração da unidade residencial, que justificassem a elevação do percentual de retenção.”

Nesse sentido,
in litteris:

EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL FIXADO NA ORIGEM DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ).

2. A jurisprudência desta Corte, diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos.

Agravo interno improvido

(
STJ
- AgInt no AREsp n. 2.701.096/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024)

Por conseguinte, a Decisão combatida merece ser mantida em todos os seus termos.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Agravo Interno, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar a douta relatoria.

Acompanho o eminente Relator no sentido de negar provimento ao recurso de Agravo Interno, a fim de preservar a decisão que negou seguimento ao Recurso Especial.

CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO

Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso de Agravo Interno.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 09.06.2025

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

DESEMBARGADORA RACHEL DURÃO CORREIA LIMA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Desembargador Vice-Presidente, no sentido de
CONHECER
do agravo interno e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Acompanho o voto do em. Des. Relator.

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Acompanho o eminente Relator, para negar provimento ao recurso.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Acompanho o judicioso voto de relatoria.

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.