Tribunal: TJES
Processo: 5007127-65.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2025-12-04

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA CUMULADA COM REVISIONAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. LAUDO PARTICULAR UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação cumulada com Revisional, que indeferiu o pedido liminar de fixação de aluguel provisório formulado com base em laudo de avaliação particular, sob a alegação de onerosidade excessiva do valor atual. A decisão agravada fundamentou o indeferimento na ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e na necessidade de dilação probatória, especialmente por já haver perícia judicial determinada em ação anterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência com fixação de aluguel provisório; (ii) estabelecer se o laudo de avaliação particular é suficiente para justificar a alteração liminar do valor locatício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme disposto no art. 300 do CPC.

O laudo de avaliação apresentado pela agravante foi produzido de forma unilateral e, portanto, não possui força probatória suficiente em sede de cognição sumária para embasar a fixação do aluguel provisório, notadamente diante da necessidade de perícia judicial já determinada em processo anterior.

A ausência de demonstração de prejuízo iminente, irreparável ou de risco à continuidade das atividades da empresa locatária afasta a caracterização do periculum in mora, sendo possível eventual compensação de valores ao final da demanda.

O deferimento da medida pleiteada poderia acarretar risco inverso (periculum in mora inverso), impondo ao locador o recebimento de valor inferior ao contratualmente ajustado sem respaldo técnico suficiente.

A jurisprudência tem reiteradamente firmado o entendimento de que a simples apresentação de laudo unilateral não autoriza a fixação liminar de aluguel provisório, dada a necessidade de contraditório e de apuração técnica por meio de perícia judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A fixação liminar de aluguel provisório em ação renovatória cumulada com revisional exige a demonstração de probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

Laudo de avaliação produzido unilateralmente não configura, por si só, prova suficiente para justificar a alteração do valor locatício em sede de tutela de urgência.

A ausência de prejuízo irreparável e a existência de perícia judicial já determinada afastam a urgência do pedido e recomendam a preservação do contraditório.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/91, art. 68, II, “b”.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, AI nº 0817635-91.2023.8.14.0000, Rel. Des.ª Luana Santalices, j. 20.02.2024; TJSP, AI nº 2023446-03.2020.8.26.0000, Rel. Des. Milton Carvalho, j. 19.03.2020; TJSP, AI nº 2176757-09.2023.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 09.11.2023; TJSP, AI nº 2030521-54.2024.8.26.0000, Rel. Des. Mário Daccache, j. 27.03.2024; TJMT, AI nº 1014252-08.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 06.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007127-65.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: SBA TORRES BRASIL, LIMITADA.
AGRAVADO: ALZIRA BUZATO TOTOLA e outros
RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA CUMULADA COM REVISIONAL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. LAUDO PARTICULAR UNILATERAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E PERICULUM IN MORA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação cumulada com Revisional, que indeferiu o pedido liminar de fixação de aluguel provisório formulado com base em laudo de avaliação particular, sob a alegação de onerosidade excessiva do valor atual. A decisão agravada fundamentou o indeferimento na ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e na necessidade de dilação probatória, especialmente por já haver perícia judicial determinada em ação anterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência com fixação de aluguel provisório; (ii) estabelecer se o laudo de avaliação particular é suficiente para justificar a alteração liminar do valor locatício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão de tutela de urgência exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme disposto no art. 300 do CPC.

O laudo de avaliação apresentado pela agravante foi produzido de forma unilateral e, portanto, não possui força probatória suficiente em sede de cognição sumária para embasar a fixação do aluguel provisório, notadamente diante da necessidade de perícia judicial já determinada em processo anterior.

A ausência de demonstração de prejuízo iminente, irreparável ou de risco à continuidade das atividades da empresa locatária afasta a caracterização do periculum in mora, sendo possível eventual compensação de valores ao final da demanda.

O deferimento da medida pleiteada poderia acarretar risco inverso (periculum in mora inverso), impondo ao locador o recebimento de valor inferior ao contratualmente ajustado sem respaldo técnico suficiente.

A jurisprudência tem reiteradamente firmado o entendimento de que a simples apresentação de laudo unilateral não autoriza a fixação liminar de aluguel provisório, dada a necessidade de contraditório e de apuração técnica por meio de perícia judicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A fixação liminar de aluguel provisório em ação renovatória cumulada com revisional exige a demonstração de probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

Laudo de avaliação produzido unilateralmente não configura, por si só, prova suficiente para justificar a alteração do valor locatício em sede de tutela de urgência.

A ausência de prejuízo irreparável e a existência de perícia judicial já determinada afastam a urgência do pedido e recomendam a preservação do contraditório.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/91, art. 68, II, “b”.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, AI nº 0817635-91.2023.8.14.0000, Rel. Des.ª Luana Santalices, j. 20.02.2024; TJSP, AI nº 2023446-03.2020.8.26.0000, Rel. Des. Milton Carvalho, j. 19.03.2020; TJSP, AI nº 2176757-09.2023.8.26.0000, Rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 09.11.2023; TJSP, AI nº 2030521-54.2024.8.26.0000, Rel. Des. Mário Daccache, j. 27.03.2024; TJMT, AI nº 1014252-08.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, j. 06.12.2023.

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ACÓRDÃO
Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA
Composição de julgamento: Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: 5007127-65.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
SBA TORRES BRASIL LTDA.

AGRAVADO
:
ESPÓLIO DE GILSON TÓTOLA, ALZIRA BUZATO TOTOLA

RELATOR: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

Conforme relatado,
trata-se de
recurso de
A
gravo de
I
nstrumento interposto por
SBA TORRES BRASIL LTDA.
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória –
Comarca da Capital/
ES, que, no
s autos da

A
ção Renovatória de Contrato de Locação c/c Revisional

nº 5016945-66.2024.8.08.0024, ajuizada em face do
ESPÓLIO DE GILSON TÓTOLA
e
ALZIRA BUZATO TOTOLA,
indeferiu a medida liminar que visava a fixação de aluguel provisório no montante de R$ 6.103,74 (seis mil, cento e treze reais e setenta e quatro centavos).

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que o valor do aluguel atual, de R$ 7.629,68, é excessivamente oneroso e desproporcional ao valor de mercado. Para embasar seu pedido, apresentou um laudo de avaliação particular que aponta o valor de R$ 5.100,00 como adequado para a locação. Alega que a fixação do aluguel provisório não é uma faculdade do magistrado, mas um dever, conforme o art. 68, II,
b
, da Lei 8.245/91, desde que haja elementos para tal fixação. Afirma que a manutenção do valor atual causa prejuízos e pode gerar abalo financeiro. A agravante requer a concessão de efeito ativo ao recurso para fixar o aluguel provisório no valor pleiteado e, no mérito, o provimento do agravo para reformar a decisão.

A decisão agravada, por sua vez, indeferiu a tutela de urgência sob o argumento de que não foram preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC. O juízo de origem considerou que a matéria de fato demanda dilação probatória, especialmente a realização de perícia, já determinada nos autos de n° 0011920-36.2019.8.08.0024. Além disso, o laudo particular foi considerado insuficiente, em juízo de cognição sumária, para conferir probabilidade à tese da agravante, e não foi demonstrado o perigo de dano que a demora no andamento do processo poderia causar.

A tutela antecipada recursal foi indeferida
por este Relator
, conforme decisão de ID 9517790.

Regularmente intimados, os agravados deixaram transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de contrarrazões.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso e passo a analisar as suas razões.

Compulsando os autos, verifico que a controvérsia principal reside na adequação do valor do aluguel.

O art. 68, II, “b”, da Lei nº 8.245/91 prevê que, havendo pedido e elementos fornecidos pelas partes, o juiz
fixará o aluguel provisório
, devido desde a citação, até decisão final.

A agravante busca a redução do aluguel atual de R$ 7.629,68, apresentando um laudo particular que sugere o valor de R$ 5.100,00. O pedido liminar, portanto, é para fixar o aluguel provisório em 80% do valor atual, resultando em R$ 6.103,74, conforme prevê o art. 68, II,
b
, da Lei 8.245/91.

A decisão de primeiro grau, no entanto, considerou que a matéria de fato exige a produção de prova pericial, que já foi inclusive determinada em ação renovatória anterior de
n° 0011920-36.2019.8.08.0024, a despeito de implementada a renovação contratual até a data de 27/10/24, manteve-se a controvérsia acerca do valor do aluguel devido naquele período discutido.

O magistrado a quo entendeu que o laudo particular não possui a robustez necessária para afastar a necessidade de perícia e formar um juízo de convicção em sede de cognição sumária. A urgência também foi afastada, pois não foi demonstrado um prejuízo iminente e irreparável que não pudesse ser compensado ao final da demanda.

É cediço que a concessão de tutela de urgência exige a coexistência de dois requisitos: a probabilidade do direito (f
umus boni iuris
) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
), conforme o art. 300 do CPC. Na presente hipótese, entendo que a agravante não demonstrou de forma suficiente a probabilidade do direito alegado. O valor do aluguel provisório, embora previsto em lei, depende de uma base sólida para seu arbitramento. O laudo particular, produzido unilateralmente, não tem o condão de constituir prova inequívoca do direito da agravante, especialmente quando o juízo de origem já determinou a realização de perícia judicial. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. Decisão que indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório. Valor pretendido muito aquém daquele acordado. Laudo unilateral. Ausência de probabilidade do direito. Requisitos autorizadores da medida pleiteada não vislumbrados em sede de cognição sumária. A antecipação da tutela sem audiência da parte contrária é providência excepcional. Hipótese que recomenda a prévia instauração do contraditório, em primeiro grau de jurisdição. Precedentes da jurisprudência. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2023446-03.2020.8.26.0000; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2020; Data de Registro: 19/03/2020)

Agravo de instrumento. Ação renovatória c.c. revisional de aluguel. Fixação liminar de aluguel provisório. Impossibilidade. Ausência dos requisitos legais. Elementos apresentados pela locatária que não fornecem a segurança necessária para o deferimento do pleito neste momento processual. Necessária a formação do contraditório. Decisão mantida. Agravo desprovido. (TJ-SP - AI: 21767570920238260000 Ribeirão Preto, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 09/11/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2023)

Ação renovatória c/c revisional de aluguel – Locação de imóvel não residencial – Fixação de aluguel provisório – Indeferimento – Laudo unilateral produzido pela locatária – Valores estimados em 2019 que, ademais, estão desatualizados – Probabilidade do direito não demonstrada – Ausência de elementos seguros para reduzir o valor do aluguel – Matéria controvertida – Necessidade de produção de prova pericial, sob o crivo do contraditório – Possibilidade de reapreciação do pedido após a entrega do laudo – Não conhecimento do recurso na parte voltada contra a rejeição da alegação de intempestividade da contestação – Rol taxativo do art. 1.015 do CPC – Decisão mantida – Improvimento do recurso, na parte conhecida. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2030521-54 .2024.8.26.0000 São Paulo, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ALUGUEL PROVISÓRIO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – ART . 300, DO CPC – VALOR SUPERIOR AO PRATICADO NO MERCADO – LAUDO UNILATERAL – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A probabilidade do direito aliado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (art. 300, CPC/15), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

É certo que em sede de tutela provisória, o laudo de avaliação produzido unilateralmente mostrou-se insuficiente para justificar a alteração do valor acordado, sendo que a fixação do aluguel provisório, nos termos da Lei n .º 8.245, de 1991, depende da apresentação de elementos suficientes que possam auxiliar na formação do convencimento do julgador, o que não ocorreu no presente caso, mormente pela necessidade de dilação probatória. (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10142520820238110000, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 06/12/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/12/2023)

Outrossim
, não vislumbro o perigo de dano. A agravante continua pagando o valor contratual de R$ 7.629,68, o que, por si só, demonstra que o valor não inviabiliza as atividades da empresa de imediato. A pendência de julgamento em outra ação renovatória, referente ao mesmo contrato, reforça a complexidade da matéria e a necessidade de cautela. A eventual diferença de valores poderá ser apurada e compensada ao final do processo, caso o pedido seja julgado procedente, sem prejuízo irreparável para a agravante.

No caso concreto, embora a agravante tenha juntado laudo particular apontando como justo o valor de R$ 5.100,00, tal documento é unilateral e não submetido ao contraditório, revelando-se insuficiente, em juízo de cognição sumária, para embasar a redução imediata.
Além disso
, já foi determinada a realização de
perícia judicial
nos autos
da ação renovatória proposta anteriormente
, meio adequado e imparcial para fixação do valor locatício de mercado.

Também não se verifica a presença do
periculum in mora
, pois a agravante não comprovou incapacidade financeira de arcar com o valor integral até a conclusão da perícia. Ao contrário, o deferimento da medida poderia ocasionar o chamado
periculum in mora inverso
, em prejuízo ao locador, diante da possibilidade de recebimento de valor inferior ao devido sem respaldo técnico suficiente.

Assim, à míngua dos requisitos do art. 300 do CPC, deve ser mantida a decisão agravada que indeferiu a tutela de urgência.

A fundamentação do Juízo a quo é sólida e se coaduna com o entendimento de que questões complexas, como a revisão de aluguel, demandam a dilação probatória, sendo temerária a fixação de um valor provisório com base em prova unilateral, notadamente quando já determinada a prova pericial. A ausência de prejuízo irreparável e a falta de demonstração de probabilidade do direito afastam a possibilidade de concessão da tutela de urgência.

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a decisão agravada que indeferiu a fixação de aluguel provisório.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Manifesto-me por acompanhar em sua integralidade o voto da douta relatoria.

É, respeitosamente, como voto.
DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.