Tribunal: TJES
Processo: 0000619-49.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE OFÍCIO – INTERPOSIÇÃO DE DOIS RECURSOS PELA MESMA PARTE – OFENSA AO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE – SEGUNDO RECURSO CONHECIDO APENAS QUANTO A COMPLEMENTAÇÃO DAS RAZÕES APÓS O JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO COMPRADOR – INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ –
DISTINGUISHING
– INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – INTENSIDADE DAS CHUVAS, ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA, ENTRAVES BUROCRÁTICOS – INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – MULTA MORATÓRIA – APLICAÇÃO INVERSA – POSSIBILIDADE – TEMA N. 971/STJ – EXCESSIVO ATRASO POR PARTE DA CONSTRUTORA – DANO MORAL DESCORTINADO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
) Preliminar
arguida de ofício: Conhecimento parcial do segundo recurso
. A regra da unirrecorribilidade recursal, também conhecida como princípio da “unicidade” ou da “singularidade recursal”, estabelece que para cada decisão judicial, só é permitida a interposição de um único recurso. Nesse caso, havendo a interposição de dois recursos de apelação pela mesma parte, deve ser conhecido apenas o primeiro, diante da preclusão consumativa e da violação ao princípio da unirrecorribilidade recursal.

2)
No tocante ao 2º recurso interposto pela requerida Cidade Verde, não devem ser conhecidas as razões por ela reiteradas, ante o exaurimento do direito de recorrer à época da interposição do 1º recurso, devendo ser admitido, todavia, na parcela em que foi complementado (
rectius
: dano moral). Preliminar acolhida.

3)
A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 18/05/2021, delimitou a controvérsia à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria somente nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

4
)
Apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação dos autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes, a sua resolução não se deu por inadimplemento do devedor, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

5)
Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

6)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

7)
Nos casos de atraso na entrega de imóvel por fato atribuível à construtora, o promissário comprador pode pleitear multa moratória prevista no contrato unicamente em seu desfavor, aplicando-a inversamente, com fulcro em visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes.

8)
O pedido de indenização por dano moral, em virtude do atraso na entrega do imóvel, somente deve ser acolhido em casos excepcionais, quando houver prova robusta de que houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo, o que se harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – conforme a tese firmada no Tema 996 – de que o presumido prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, deve ser compensado mediante o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, não se presumindo a ocorrência de danos extrapatrimoniais.

9)
O excesso verificado no atraso da entrega do imóvel vem sendo considerado fator preponderante pela jurisprudência deste egrégio Tribunal para que se descortine o dano extrapatrimonial, sendo mitigada sua ocorrência quando o retardo for de pequena dimensão, como de apenas dois ou três meses.

10)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000619-49.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: MARIANE DE OLIVEIRA STINGHEL

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE OFÍCIO – INTERPOSIÇÃO DE DOIS RECURSOS PELA MESMA PARTE – OFENSA AO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE – SEGUNDO RECURSO CONHECIDO APENAS QUANTO A COMPLEMENTAÇÃO DAS RAZÕES APÓS O JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO COMPRADOR – INAPLICABILIDADE DO TEMA N. 1.095/STJ –
DISTINGUISHING
– INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – RESCISÃO CONTRATUAL – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – INTENSIDADE DAS CHUVAS, ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA, ENTRAVES BUROCRÁTICOS – INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – MULTA MORATÓRIA – APLICAÇÃO INVERSA – POSSIBILIDADE – TEMA N. 971/STJ – EXCESSIVO ATRASO POR PARTE DA CONSTRUTORA – DANO MORAL DESCORTINADO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
) Preliminar
arguida de ofício: Conhecimento parcial do segundo recurso
. A regra da unirrecorribilidade recursal, também conhecida como princípio da “unicidade” ou da “singularidade recursal”, estabelece que para cada decisão judicial, só é permitida a interposição de um único recurso. Nesse caso, havendo a interposição de dois recursos de apelação pela mesma parte, deve ser conhecido apenas o primeiro, diante da preclusão consumativa e da violação ao princípio da unirrecorribilidade recursal.

2)
No tocante ao 2º recurso interposto pela requerida Cidade Verde, não devem ser conhecidas as razões por ela reiteradas, ante o exaurimento do direito de recorrer à época da interposição do 1º recurso, devendo ser admitido, todavia, na parcela em que foi complementado (
rectius
: dano moral). Preliminar acolhida.

3)
A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 18/05/2021, delimitou a controvérsia à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria somente nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

4
)
Apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação dos autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes, a sua resolução não se deu por inadimplemento do devedor, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

5)
Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

6)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

7)
Nos casos de atraso na entrega de imóvel por fato atribuível à construtora, o promissário comprador pode pleitear multa moratória prevista no contrato unicamente em seu desfavor, aplicando-a inversamente, com fulcro em visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes.

8)
O pedido de indenização por dano moral, em virtude do atraso na entrega do imóvel, somente deve ser acolhido em casos excepcionais, quando houver prova robusta de que houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo, o que se harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – conforme a tese firmada no Tema 996 – de que o presumido prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, deve ser compensado mediante o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, não se presumindo a ocorrência de danos extrapatrimoniais.

9)
O excesso verificado no atraso da entrega do imóvel vem sendo considerado fator preponderante pela jurisprudência deste egrégio Tribunal para que se descortine o dano extrapatrimonial, sendo mitigada sua ocorrência quando o retardo for de pequena dimensão, como de apenas dois ou três meses.

10)
Apelação cível conhecida e desprovida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apela
ção cível
interposto por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra, integrada pela decisão que acolheu os
embargos de declaração
em face dela opostos a fim de sanar erro material verificado que, na presente “
ação de rescisão contratual c/c
indenização por danos morais
” ajuizada por
Mariane de Oliveira Sthingel
, julgou procedentes os pedidos a fim de:
(i)
rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes;
(ii)
condenar a requerida a restituir à autora a quantia de R$ 28.072,55 (vinte e oito mil setenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), além de multa de 2% sobre o montante atualizado; e
(i
ii
)
condenar a requerida ao pagamento da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) à autora, a título de indenização por dano moral.

1.
P
reliminar
de ofício
:
Dupla interposição de apelação cível. Parcial conhecimento do segundo recurso.

Verifico que o recurso de apelação cível foi interposto pela parte requerida no dia 06/03/2023 (fls. 108/119), antes de serem julgados os
embargos de declaração
opostos pela parte autora (fls. 100/105) que, inclusive, foram acolhidos no Juízo de 1º grau a fim de acrescentar à condenação o pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em face do que, evidentemente, não pôde se insurgir a apelante.

Ao recepcionar o processo, constatei não ter ocorrido a intimação das partes acerca da decisão dos
embargos de declaração
, daí porque supri a omissão ao determiná-la e facultar à apelante a complementação de suas razões recursais (Id 10671283), sobrevindo manifestação de ambas as partes.

Todavia, em vez de apenas
complementar
as razões recursais anteriormente apresentadas, optou a requerida/apelante pela interposição de novel recurso, de igual teor, com o acréscimo de tópico versando sobre a sua irresignação em relação a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

A regra da unirrecorribilidade recursal, também conhecida como princípio da “unicidade” ou da “singularidade recursal”, estabelece que para cada decisão judicial, só é permitida a interposição de um único recurso. Nesse caso, havendo a interposição de dois recursos de apelação pela mesma parte, deve ser conhecido apenas o primeiro, diante da
preclusão consumativa
e da violação ao
princípio da unirrecorribilidade recursal
.

Dessa forma, no tocante ao 2º recurso interposto pela requerida Cidade Verde (Id 11123910), não devem ser conhecidas as razões por ela reiteradas, ante o exaurimento do direito de recorrer à época da interposição do 1º recurso (fls. 108/119), devendo ser admitido, todavia, na parcela em que foi complementado (
rectius
: dano moral).

Ante o exposto,
suscito
,
de ofício
,
prelimina
r de conhecimento parcial do 2º recurso
interposto por
Cidade Verde
Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
, a fim de admiti-lo somente em relação ao tópico 4.4., intitulado “Inexistência de Danos Morais” (Id 11123910, p. 14/19).

É como voto
.

2. Mérito

Em suas razões recursais, complementadas após o julgamento dos
embargos de declaração
, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, por serem regidos pela Lei nº 9.514/97 e pelo Código Civil;
(ii)
nenhuma espécie de contrato é passível de ter revisão automática de suas cláusulas por inconformismo genérico de uma das partes, desconsiderando-se por completo o princípio do
pact
a

sunt servanda
;

(iii)
há cláusula no contrato celebrado prevendo a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega, da qual tinha conhecimento a autora/pelada;
(iv)
mesmo tendo agido com cautela, diligência e antecedência necessárias, sofreu os efeitos do longo e intenso período chuvoso, que impactou sobremaneira na execução das obras;
(v)
não fossem os entraves sofridos pela loteadora, o empreendimento já estaria consolidado e operando regularmente;
(vi)
o parágrafo nono da cláusula primeira do contrato prevê expressamente a possibilidade de suspensão do prazo para entrega das obras na superveniência de caso fortuito ou força maior;
(vii)
o art. 393 do Código Civil brasileiro consigna que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior se expressamente não se houver por eles responsabilizado;
(viii)
descabe o arbitramento de multa de 2% em seu desfavor por descumprimento contratual, por não ter sido convencionada no contrato;
(ix)
nenhum dano moral ocorreu em função de qualquer ação ou omissão de sua parte, já que esta atuou de forma diligente, tendo as obras sido impactadas por acontecimentos não atribuíveis a ela; e
(x)
o colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a questão referente a atraso na entrega das obras não é capaz de ensejar danos morais
in re ipsa
.

2.1. Da alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

Segundo a apelante, não se aplica a legislação consumerista ao caso concreto, por versar sobre contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo incidir o disposto na Lei nº 9.514/97 e no Código Civil.

A proposta de afetação no recurso especial, julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no dia 18/05/2021, delimitou a controvérsia
à prevalência ou não da legislação consumerista na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
, sem especificar, na oportunidade, se a tese a ser fixada incidiria somente nos casos de resolução contratual por iniciativa do adquirente ou em qualquer hipótese, isto é, também em se verificando o desfazimento da avença por iniciativa da construtora/vendedora diante do inadimplemento por parte do comprador.

Em sessão realizada no dia 26/10/2022, restou firmada a seguinte tese (Tema 1095) pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 -
TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
.

1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:

1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. Caso concreto:

É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022)

Como se depreende da ementa, deve ser afastada a aplicação da tese fixada no julgamento, uma vez que o
inadimplemento do devedor
que, de acordo com o Tema nº 1.095, constitui pressuposto para incidência da tese, o que não se configurou na hipótese em análise, conforme veremos mais adiante.

Em assim sendo, apesar de o julgamento do tema repetitivo ostentar eficácia vinculante (CPC/2015, art. 927, inciso III), a situação dos autos é de
distinguishing
, eis que, malgrado haver cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato celebrado entre as partes,
a
sua resolução não se
deu
por inadimplemento do devedor
, o que, via reflexa, afasta a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) e autoriza a incidência dos ditames do Código de Defesa do Consumidor.

2.2
.
C
ulpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda

Na sequência, apesar de ter concordado com o pedido de rescisão contratual em sua contestação (fls. 67/89), a requerida/apelante invoca o princípio geral da liberdade contratual, da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, como sendo fator impeditivo à resolução contratual pelo fato de o valor do imóvel, sua forma de pagamento e as demais obrigações, terem sido livremente ajustados pelas partes.

Decerto não lhe assiste razão.

Isso porque, ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “
A
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Ao celebrar contrato de compra e venda de imóvel, com prazo certo para entrega do bem, a requerida assumiu a responsabilidade pelo seu adimplemento pontual, não podendo se eximir das obrigações advindas de eventual atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, do que resultou a rescisão do contrato celebrado com a parte autora.

Dessa forma, o atraso verificado representa inequívoca perda econômica dos adquirentes, que ficaram impossibilitados de usar e dispor do bem, seja para residirem, seja para auferirem renda, razão pela qual descabe o intento da requerida/apelante de que sejam compelidos a se manterem vinculados contratualmente, se dela – construtora – foi a culpa exclusiva pelo desfazimento da avença, máxime por ter manifestado sua concordância com o término da relação contratual.

Apenas para contextualizar, a pretendida rescisão contratual possui lastro no alegado descumprimento pela requerida da cláusula que versa sobre o prazo previsto para entrega do lote adquirido, porquanto relatado na inicial que o contrato foi celebrado no dia 15/03/2017 (fls. 25/45), com previsão de conclusão das obras no mês de maio de 2018, não obstante a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, o que não havia sido cumprido até a propositura desta ação, em 13/01/2021.

Ao apresentar sua defesa, a requerida alegou ter ocorrido “fatos externos e imprevisíveis que ocasionaram o atraso na obra” (fl. 69), o que, em sua ótica, configuraria hipótese de caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, de acordo com o qual “
O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado
”.

Acerca da configuração do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, não foi infirmada pela requerida/apelante a extrapolação do prazo contratualmente previsto, pois se limita a externar escusas para a sua inobservância, como dito, a intensidade das chuvas, entraves burocráticos, crise econômica etc.

Embora afirme ter empregado todos os esforços para o cumprimento do contrato, restou descortinado que, mesmo com o cômputo de generoso prazo de tolerância, as obras não haviam sido concluídas à época em que contestou os pedidos.

Ora, a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

Portanto, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, levando-se em consideração, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, assiste ao adquirente o direito de pleitear a resolução do contrato,
ex vi
do disposto no retrotranscrito art. 475 do Código Civil, ainda que os contratos ostentem cláusulas com regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio jurídico.

2.3. Multa contratual

Argumenta ainda a apelante ser descabida a sua condenação ao pagamento de multa por inadimplemento contratual, dada a ausência de previsão nesse sentido no contrato celebrado entre as partes.

Também estou a desacolher tal argumentação, por ser plenamente aplicável a cláusula penal prevista no contrato, à luz da jurisprudência dos tribunais, segundo a qual, nos casos de atraso na entrega de imóvel por fato atribuível à construtora,
o promissário comprador pode pleitear multa moratória
prevista
no contrato unicamente em seu desfavor
,
aplicando-a inversamente
, com fulcro em visão principiológica do Código de Defesa do Consumidor, no escopo de reequilibrar a relação contratual e afastar a ofensa ao princípio consumerista do tratamento isonômico que deve ser conferido às partes.

Trata-se de matéria apreciada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), quando estabeleceu a tese vinculante de que “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/ incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
” (STJ, Segunda Seção, REsp’s 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

A título de ilustração, é oportuno transcrever excertos do voto proferido pelo eminente Relator, Ministro Luis Felipe Salomão:

“(...) é consabido que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório - uma condição - por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (usualmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou mesmo, como no presente caso, pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo (quando ainda se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio; isto é, defeituoso), recebendo, nesse caso, a denominação de cláusula penal moratória.

Dessarte, o estabelecimento, da prefixação da multa no próprio contrato, atende aos interesses de ambas as partes, incluindo o do devedor em mora, na medida em que inequivocamente propicia segurança jurídica às partes ao dispensar a prova do dano, muitas vezes onerosa e difícil, podendo levar até mesmo a litígios que devem ser dirimidos por juiz ou árbitro.

Com efeito, a interpretação dos arts. 389, 394 e 487 do CC deixa nítido que, não cumprida a obrigação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir, se ainda lhe for útil, o cumprimento da obrigação principal, indenização por perdas e danos, mais juros de mora, atualização monetária e, se necessário o ajuizamento de ação, honorários advocatícios.

A um só tempo, consagrando o princípio da reparação integral dos danos e prevenindo o enriquecimento sem causa do lesionado pela mora, o art. 402 do CC estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de ganhar (...)”

A Cláusula Terceira do contrato, intitulada “Impontualidade”, sujeita apenas o comprador ao pagamento de multa de 2% na hipótese de incorrer em impontualidade nos pagamentos e, a meu ver, de sua inversão não decorre excessividade ao ser determinada na sentença a sua incidência sobre o valor a ser ressarcido à parte autora (R$ 28.072,55), isto é, resultará importância em torno de R$ 560,00 (quinhentos e sessenta reais) a título de mora moratória, a ser devidamente atualizada conforme determinado na sentença.

2
.
4. Dano moral

Ao complementar as suas razões recursais, alega a apelante não ter resultado dano moral de qualquer ação ou omissão de sua parte, já que esta atuou de forma diligente, tendo as obras sido impactadas por acontecimentos não atribuíveis a ela, bem como que

o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a questão referente a atraso na entrega das obras não é capaz de ensejar danos morais
in re ipsa
.

Sobre a matéria, não desconheço respeitável entendimento de que o pedido de indenização por dano moral, em virtude do atraso na entrega do imóvel, somente deve ser acolhido em casos excepcionais, quando houver prova robusta de que houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo, o que se harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – conforme a tese firmada no Tema 996 – de que o presumido prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do uso do bem, deve ser compensado mediante o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, não se presumindo a ocorrência de danos extrapatrimoniais.

No entanto, o
excesso
verificado no atraso da entrega do imóvel vem sendo considerado fator preponderante pela jurisprudência deste egrégio Tribunal para que se descortine o dano extrapatrimonial, sendo mitigada sua ocorrência quando o retardo for de pequena dimensão, como de apenas dois ou três meses:

“(...) 3. Do dano moral: Ao contrário do que fora decidido na origem,
não há como tratar como mero dissabor o ato ilegal da construtora que impediu a imediata fruição do bem imóvel adquirido pelo autor, pelo prazo de 01 (um) ano, já considerando o prazo contratual de prorrogação
. O fato demonstra de forma patente uma série de contratempos e perturbações desprovidas de uma razão mínima que se possa dizer comum ao dia a dia de quem cumpre integralmente com suas obrigações.

3.1. Quanto a quantificação do dano moral, a atividade jurisdicional deve atender a critérios variados, quais sejam, a posição social das partes, a gravidade e repercussão da ofensa, o caráter pedagógico, punitivo, repressivo e ressarcitório da indenização, sem que isso possibilite o enriquecimento ilícito de alguma das partes e esta atividade é por vezes delicada. Levando-se em consideração todos parâmetros que norteiam a fixação do dano moral, demonstrando-se patente a sua ocorrência, reformula-se a sentença quanto ao ponto para fixar o quantum de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para fins de sua reparação (...)

5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Unânime.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0026647-10.2013.8.08.0024, rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, julgado em 16/05/2022, DJe de 10/06/2022)

“(...) 3 -
O atraso na entrega da obra foi de 10 (dez) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo
, no qual a Apelante foi obrigada ao pagamento dos juros da obra e teve necessidade de constantes readequações de planejamento,
sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais
.

4 - Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor.

5 - Recurso parcialmente provido”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0014030-38.2016.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 11/04/2022, DJe de 28/04/2022)

“(...) 5 - A indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais,
nas quais restar caracterizado o excessivo atraso
.

6 - Em relação ao valor fixado, tenho que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes.

7 - Recursos desprovidos”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0020194-62.2014.8.08.0024, rel. Des. Manoel Alves Rabelo, julgado em 13/12/2021, DJe de 01/02/2022)

“(...) 5 -
Foi reconhecido pela magistrada primeva que o atraso do imóvel teve início em outubro de 2010 somente vindo a ser entregue em julho de 2011, ou seja, um prazo de aproximadamente 09 (nove) meses
. Por mais serenos que sejam os compradores, há razões para crer que um retardamento tão expressivo causa aflição, insegurança e intranquilidade aos consumidores, ou seja,
trata-se de constrangimento que vai muito além do mero transtorno ou dissabor corriqueiro, sendo devida a condenação em danos morais
.

6. Levando em consideração a situação aqui analisada, condeno as sociedades empresárias, solidariamente, ao pagamento de compensação por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

7. (...)

8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0017322-70.2012.8.08.0048, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 09/11/2020, DJe de 18/11/2020)

Como dito, não foi infirmada a narrativa autoral de que as obras não haviam sido concluídas até a data da propositura da ação (13/01/2021), em que pese a previsão contratual de sua conclusão até maio de 2019, ou seja, é incontroverso o excessivo atraso da construtora, ainda que computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Em suma: o excessivo atraso, por si só, na conclusão das obras e entrega das obras, de acordo com a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, constitui fator suficiente para causar dano extrapatrimonial a ser ressarcido, razão pela qual chancelo a sentença também neste particular.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em 5% os honorários sucumbenciais
, que foram

arbitrados na sentença em 10% sobre o valor da condenação, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, § 11).

Ante o exposto,
nego provimento à
apelação cível
interposta por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários Ltda
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.

Des. Robson Luiz Albanez