Tribunal: TJES
Processo: 0030987-94.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-05-12

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA PRAZO DE ENTREGA A PARTIR DA CONCLUSÃO DAS FUNDAÇÕES. VALIDADE. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por Denise Ribeiro de Carvalho e Pacífico Construções Ltda. contra sentença proferida em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, proposta pela primeira em desfavor da segunda. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a requerida ao pagamento de R$ 10.800,00 por danos materiais (lucros cessantes), R$ 8.000,00 por danos morais, além de custas e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula contratual que estipula a contagem do prazo de entrega do imóvel a partir da conclusão das fundações; (ii) determinar se a sentença violou o princípio da congruência ao condenar a ré em lucros cessantes supostamente após a desistência do pedido pela autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que fixa o termo inicial da contagem do prazo de entrega a partir da conclusão das fundações do edifício é válida, quando redigida de forma clara, objetiva e respaldada por prova técnica que comprove a data de conclusão das fundações, afastando a alegação de imprevisibilidade ou ilicitude contratual.

4. Não há jurisprudência consolidada, súmula ou tese vinculante que determine a nulidade automática de cláusula contratual com esse conteúdo, inexistindo fundamento normativo para sua invalidação no caso concreto.

5. Não restou comprovada qualquer desistência do pedido de lucros cessantes por parte da autora; a menção à orientação do STJ no Tema Repetitivo nº 970 representou apenas uma adequação do pedido, sem configurar renúncia.

6. A sentença não violou o art. 492 do CPC, tampouco incorreu em julgamento extra petita, tendo observado os limites da lide e os pedidos formulados na inicial.

7. A alegação da construtora de inexistência de atraso não encontra amparo nos autos, uma vez que a perícia comprovou a conclusão das fundações em abril de 2008 e a finalização da obra em abril de 2012, com entrega da unidade somente em julho de 2012, extrapolando o prazo contratual com tolerância.

8. O atraso de nove meses na entrega do imóvel, conforme comprovado, justifica a indenização por lucros cessantes e danos morais, nos termos da jurisprudência recente e dominante do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à data da conclusão das fundações, desde que essa data seja objetivamente verificável e amparada por prova técnica.

2. A adequação do pedido às teses firmadas em sede de recurso repetitivo não configura desistência do pedido nem impede o reconhecimento do direito à indenização por lucros cessantes.

3. A sentença que observa os limites objetivos da demanda e os pedidos formulados na inicial não viola o princípio da congruência, não havendo nulidade por julgamento extra petita.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 489, §1º, IV, e 492; CDC, arts. 6º, III e IV, e 51, § 1º, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26.02.2024, DJe 28.02.2024; STJ, AgInt no REsp 2037717/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 13.12.2023, DJe 15.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030987-94.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DENISE RIBEIRO DE CARVALHO

APELADO: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA PRAZO DE ENTREGA A PARTIR DA CONCLUSÃO DAS FUNDAÇÕES. VALIDADE. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Recursos de apelação interpostos por Denise Ribeiro de Carvalho e Pacífico Construções Ltda. contra sentença proferida em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, proposta pela primeira em desfavor da segunda. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a requerida ao pagamento de R$ 10.800,00 por danos materiais (lucros cessantes), R$ 8.000,00 por danos morais, além de custas e honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula contratual que estipula a contagem do prazo de entrega do imóvel a partir da conclusão das fundações; (ii) determinar se a sentença violou o princípio da congruência ao condenar a ré em lucros cessantes supostamente após a desistência do pedido pela autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que fixa o termo inicial da contagem do prazo de entrega a partir da conclusão das fundações do edifício é válida, quando redigida de forma clara, objetiva e respaldada por prova técnica que comprove a data de conclusão das fundações, afastando a alegação de imprevisibilidade ou ilicitude contratual.

4. Não há jurisprudência consolidada, súmula ou tese vinculante que determine a nulidade automática de cláusula contratual com esse conteúdo, inexistindo fundamento normativo para sua invalidação no caso concreto.

5. Não restou comprovada qualquer desistência do pedido de lucros cessantes por parte da autora; a menção à orientação do STJ no Tema Repetitivo nº 970 representou apenas uma adequação do pedido, sem configurar renúncia.

6. A sentença não violou o art. 492 do CPC, tampouco incorreu em julgamento extra petita, tendo observado os limites da lide e os pedidos formulados na inicial.

7. A alegação da construtora de inexistência de atraso não encontra amparo nos autos, uma vez que a perícia comprovou a conclusão das fundações em abril de 2008 e a finalização da obra em abril de 2012, com entrega da unidade somente em julho de 2012, extrapolando o prazo contratual com tolerância.

8. O atraso de nove meses na entrega do imóvel, conforme comprovado, justifica a indenização por lucros cessantes e danos morais, nos termos da jurisprudência recente e dominante do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. É válida a cláusula contratual que vincula o prazo de entrega do imóvel à data da conclusão das fundações, desde que essa data seja objetivamente verificável e amparada por prova técnica.

2. A adequação do pedido às teses firmadas em sede de recurso repetitivo não configura desistência do pedido nem impede o reconhecimento do direito à indenização por lucros cessantes.

3. A sentença que observa os limites objetivos da demanda e os pedidos formulados na inicial não viola o princípio da congruência, não havendo nulidade por julgamento extra petita.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 489, §1º, IV, e 492; CDC, arts. 6º, III e IV, e 51, § 1º, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26.02.2024, DJe 28.02.2024; STJ, AgInt no REsp 2037717/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 13.12.2023, DJe 15.12.2023.

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ACÓRDÃO

A unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
DENISE RIBEIRO DE CARVALHO
e
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
contra sentença proferida pela 7ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, ajuizada pela primeira em desfavor da segunda, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a empresa requerida ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) no valor de R$ 10.800,00; danos morais no importe de R$ 8.000,00; custas e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a autora apelante sustenta, em síntese, a nulidade da cláusula (que considera abusiva) que fixou, como data de início de contagem de prazo para entrega do imóvel, a data do término das fundações do edifício. Pleiteou, ao final, a reforma da sentença para considerar como termo inicial de contagem do prazo da obra a data da assinatura do contrato.

Por sua vez, a requerida também interpôs recurso de apelação, alegando que sentença é nula por ter condenado em lucros cessantes apesar da autora ter desistido desse pedido. Aduz violação ao princípio da congruência (art. 492 do CPC), haja vista o houve julgamento extra petita. Pede a reforma da sentença para excluir os lucros cessantes e, por consequência, reduzir o valor da condenação.

Contrarrazões devidamente apresentadas.

É, no essencial, o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação interpostos por
DENISE RIBEIRO DE CARVALHO
e
PACÍFICO CONSTRUÇÕES LTDA
contra sentença proferida pela 7ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, ajuizada pela primeira em desfavor da segunda, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a empresa requerida ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) no valor de R$ 10.800,00; danos morais no importe de R$ 8.000,00; custas e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a autora apelante sustenta, em síntese, a nulidade da cláusula (que considera abusiva) que fixou, como data de início de contagem de prazo para entrega do imóvel, a data do término das fundações do edifício. Pleiteou, ao final, a reforma da sentença para considerar como termo inicial de contagem do prazo da obra a data da assinatura do contrato.

Por sua vez, a requerida também interpôs recurso de apelação, alegando que sentença é nula por ter condenado em lucros cessantes apesar da autora ter desistido desse pedido. Aduz violação ao princípio da congruência (art. 492 do CPC), haja vista o houve julgamento extra petita. Pede a reforma da sentença para excluir os lucros cessantes e, por consequência, reduzir o valor da condenação.

Contrarrazões devidamente apresentadas.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise do mérito recursal.

Tratam-se os presentes autos de
Ação Ordinária
ajuizada por
Denise Ribeiro de Carvalho
em face de
Pacífico Construções Ltda
.

Alega a autora que firmou com a requerida contrato de promessa de compra e venda do apartamento descrito na inicial, na data de 06/08/2007, tendo a mesma quitado o valor devido em 02/09/2010.

Sustenta que o prazo para entrega da obra era de 36 meses após a conclusão das fundações, com prazo de tolerância de 180 dias úteis, tendo como data prevista para finalização das fundações em 28/08/2007 e, respectivo prazo de entrega em 27/08/2010, entretanto, o imóvel apenas foi informalmente entregue em 12/07/2012, não sendo possível o registro do imóvel no RGI, razão pela qual não consegue vender o bem.

Baseada em tais fatos, pugna a demandante pela condenação da requerida à obrigação de fazer de entrega da escritura do imóvel, pagamento de multa contratual (R$ 36.000,00), bem como indenização por danos materiais (lucros cessantes – R$ 27.000,00); e condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Citada, a requerida apresentou contestação às fls. 95/110, sustentando entrega tempestiva do imóvel, sob o argumento de que a fundação foi finalizada em abril de 2008, findando-se o prazo contratual em abril de 2011, sendo acrescido ainda, o prazo de 180 dias úteis para entrega das unidades; inexistência de ato ilícito/descumprimento contratual; inexistência de danos morais.

Decorrido o iter procedimental, sobreveio a sentença ora vergastada, na qual o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a empresa requerida ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) no valor de R$ 10.800,00; danos morais no importe de R$ 8.000,00; custas e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Pois bem. As insurgências recursais merecem ser examinadas de forma individualizada.

A autora/apelante, Denise Ribeiro de Carvalho,

insurge-se contra o capítulo da sentença que considerou válida a cláusula contratual que estipulou como termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel a data da conclusão das fundações do edifício. Sustenta, em síntese, que tal disposição contratual é abusiva, por vincular o cumprimento da obrigação a evento incerto e de conhecimento técnico exclusivo da incorporadora, o que comprometeria a previsibilidade da execução do contrato. Requer, ao final, que seja reconhecida a nulidade da cláusula e que o prazo de entrega seja contado a partir da data de assinatura do contrato.

Com a devida vênia,
não assiste razão à apelante
.

Embora a tese da abusividade da cláusula contratual que vincula o início da contagem do prazo de entrega ao término das fundações encontre amparo pontual em precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça – conforme jurisprudência colacionada aos autos –, o fato é que
não há entendimento consolidado sobre a matéria
, tampouco enunciado de súmula ou tese firmada em sede de julgamento repetitivo que determine, de forma vinculante, a nulidade de cláusula dessa natureza.

Ademais, no presente caso, houve
prova técnica
produzida nos autos, a qual identificou, com precisão, a data de conclusão das fundações (abril de 2008), bem como a de finalização da obra (abril de 2012), evidenciando que a cláusula contratual foi aplicada de maneira objetiva e verificável,
afastando qualquer alegação de imprevisibilidade ou incerteza quanto ao seu conteúdo
.

Desse modo, diante da objetividade da cláusula, da comprovação fática da data de conclusão das fundações, e da ausência de jurisprudência dominante no sentido da nulidade automática de cláusula semelhante, revela-se mais prudente e juridicamente seguro
manter o marco de contagem previsto no contrato
, sobretudo quando a sentença utilizou esse parâmetro de maneira clara, fundamentada e amparada por prova pericial idônea.

Não se vislumbra, portanto, qualquer mácula que justifique a reforma do julgado nesse ponto. O recurso da autora deve, pois, ser desprovido.

Por sua vez, a empresa ré/apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por suposta violação ao princípio da congruência (art. 492 do CPC), alegando que teria havido julgamento extrapetita, uma vez que a parte autora, segundo argumenta, teria desistido do pedido de condenação por danos materiais (lucros cessantes).

A preliminar, contudo,
não merece acolhida
.

Consoante se extrai dos autos e das próprias manifestações da parte autora,
não houve qualquer desistência do pedido de indenização por danos materiais
, mas sim uma
adequação voluntária e expressa à orientação jurisprudencial firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n.º 970
, que veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes em hipóteses de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel:

Tese firmada (Tema 970, STJ):
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Ou seja, a parte autora
não renunciou ao direito à indenização por perdas materiais
, apenas
se limitou a postular o reconhecimento de uma das formas indenizatórias previstas na inicial
, o que foi corretamente interpretado pelo juízo sentenciante.

Não houve, portanto, extrapolação dos limites da lide, tampouco decisão sobre pedido não formulado. A sentença observou rigorosamente os limites objetivos da demanda, razão pela qual não há que se falar em nulidade por julgamento extrapetita.

No mérito, a apelante sustenta que não houve atraso na entrega do imóvel. Contudo, a alegação é
genérica e desprovida de respaldo probatório concreto
. Em momento algum a construtora apresentou, de forma precisa e cronológica, os marcos de execução e entrega da obra, capazes de infirmar a conclusão da sentença.

Ao contrário, o laudo pericial emprestado aos autos foi claro ao fixar a data da conclusão das fundações (abril/2008) e da finalização da obra (abril/2012), tendo sido a unidade entregue à autora apenas em junho/2012, ou seja,
com atraso de 9 (nove) meses em relação ao prazo contratual com a tolerância
.

Dessa forma,
diante da robusta prova documental e pericial constante dos autos
, a sentença acertadamente reconheceu o descumprimento contratual por parte da requerida, fixando a devida indenização pelos danos materiais e morais suportados pela autora, nos exatos termos da jurisprudência recente e dominante do STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NA DECISÃO MONOCRÁTICA AGRAVADA. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA QUE DEVERIA TER SIDO OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO . AÇÃO DE CONHECIMENTO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO
. PECULIARIDADES DO CASO. ATRASO EXPRESSIVO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, o agravo interno não é o recurso cabível para apontar a existência de vícios integrativos (omissão, contradição, obscuridade ou erro material) em decisão monocrática, pois são os embargos de declaração a via adequada, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, configurando erro grosseiro - a afastar a aplicação do princípio da fungibilidade. 2 . As Turmas integrantes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp n. 1.642.314/SE, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017) . 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem manteve a condenação das agravantes ao pagamento da indenização por danos morais, considerando a particularidade da excessiva demora na entrega do imóvel em relação ao prazo contratualmente estipulado e a efetiva entrega das chaves.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso expressivo, como ocorrido no caso em estudo, extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais
. 4 . Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2045785 RJ 2022/0405145-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . DANO MORAL. OCORRÊNCIA. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE . INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7/STJ. CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. CABIMENTO . COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CABIMENTO. 1 . O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. Entretanto, alterar o decidido no acórdão recorrido no tocante ao atraso na entrega do imóvel e a configuração do dano moral exige o reexame de fatos e provas, procedimento que é vedado pelo enunciado n. 7/STJ. 2 .
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça flui no sentido de que há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa a o pagamento de indenização por lucros cessantes até a data da disponibilização das chaves
. 3. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o comprador faz jus à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda. 4 . Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 2037717 MT 2022/0355599-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 13/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2023)

Não há, portanto, qualquer razão jurídica que justifique a reforma do julgado.

Diante do exposto e firme das razões apresentadas,
CONHEÇO
dos recursos de apelação e, no mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Sem majoração de honorários, porquanto já arbitrados em seu percentual máximo.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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