Tribunal: TJES
Processo: 0004217-60.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. OCUPAÇÃO DE ÁREA COMUM EM CONDOMÍNIO. CONSTRUÇÃO DE DECK. AUSÊNCIA DE NOVIDADE DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. REFORMA DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de nunciação de obra nova com pedido de desfazimento de deck instalado em área comum do condomínio. A sentença reconheceu o uso irregular da área comum sem autorização da assembleia condominial, determinando a demolição da estrutura. O apelante, por sua vez, alegou posse prolongada, ausência de prejuízo atual e conduta contraditória do condomínio, que inclusive cobrava taxa de cessão pela área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a intervenção realizada pelo apelante em 2015 pode ser caracterizada como obra nova, apta a justificar o ajuizamento da ação de nunciação de obra nova; e (ii) verificar se a conduta do condomínio, ao tolerar a ocupação da área comum por longo período e instituir cobrança pela cessão do espaço, configura violação à boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de nunciação de obra nova exige a existência de construção nova ou em andamento, sendo inadequada quando a intervenção questionada configura reforma de estrutura preexistente.

A prova dos autos, inclusive documentos juntados pelo próprio condomínio, revela que a ocupação da área com o deck remonta ao ano de 2010, sendo a obra de 2015 mera substituição do material (de madeira para concreto), sem acréscimo de área ou alteração estrutural significativa.

A existência de deliberações condominiais anteriores à propositura da ação, discutindo a ocupação da área pela unidade do apelante, demonstra o conhecimento e a tolerância do condomínio quanto à existência do deck.

A modificação posterior da estrutura, retornando ao material original (madeira), esvazia os fundamentos práticos do pedido de demolição, como o suposto bloqueio de acesso a caixas de esgoto.

A cobrança condominial pela "cessão de área comum" e a existência de estruturas semelhantes em outras lojas revelam conduta contraditória do condomínio e configuram legítima expectativa de regularidade pelo condômino, violando a boa-fé objetiva.

O condomínio não possui legitimidade para pleitear demolição com fundamento em normas edilícias municipais eventualmente descumpridas, por se tratar de competência exclusiva da administração pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de novidade na intervenção realizada afasta o cabimento da ação de nunciação de obra nova.

A tolerância prolongada do condomínio e a cobrança por uso de área comum configuram conduta contraditória e violam a boa-fé objetiva.

O condomínio não possui legitimidade para agir com fundamento em normas de direito urbanístico cuja fiscalização incumbe exclusivamente ao poder público.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 487, I; 488; 85, § 2º. Lei nº 4.591/1964, art. 10.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados expressamente no voto.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004217-60.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CRISTIANE KROHLING e outros (2)

APELADO: CONDOMINIO DO EDF. SAVEIROS e outros (5)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. OCUPAÇÃO DE ÁREA COMUM EM CONDOMÍNIO. CONSTRUÇÃO DE DECK. AUSÊNCIA DE NOVIDADE DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. REFORMA DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de nunciação de obra nova com pedido de desfazimento de deck instalado em área comum do condomínio. A sentença reconheceu o uso irregular da área comum sem autorização da assembleia condominial, determinando a demolição da estrutura. O apelante, por sua vez, alegou posse prolongada, ausência de prejuízo atual e conduta contraditória do condomínio, que inclusive cobrava taxa de cessão pela área.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a intervenção realizada pelo apelante em 2015 pode ser caracterizada como obra nova, apta a justificar o ajuizamento da ação de nunciação de obra nova; e (ii) verificar se a conduta do condomínio, ao tolerar a ocupação da área comum por longo período e instituir cobrança pela cessão do espaço, configura violação à boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação de nunciação de obra nova exige a existência de construção nova ou em andamento, sendo inadequada quando a intervenção questionada configura reforma de estrutura preexistente.

A prova dos autos, inclusive documentos juntados pelo próprio condomínio, revela que a ocupação da área com o deck remonta ao ano de 2010, sendo a obra de 2015 mera substituição do material (de madeira para concreto), sem acréscimo de área ou alteração estrutural significativa.

A existência de deliberações condominiais anteriores à propositura da ação, discutindo a ocupação da área pela unidade do apelante, demonstra o conhecimento e a tolerância do condomínio quanto à existência do deck.

A modificação posterior da estrutura, retornando ao material original (madeira), esvazia os fundamentos práticos do pedido de demolição, como o suposto bloqueio de acesso a caixas de esgoto.

A cobrança condominial pela "cessão de área comum" e a existência de estruturas semelhantes em outras lojas revelam conduta contraditória do condomínio e configuram legítima expectativa de regularidade pelo condômino, violando a boa-fé objetiva.

O condomínio não possui legitimidade para pleitear demolição com fundamento em normas edilícias municipais eventualmente descumpridas, por se tratar de competência exclusiva da administração pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de novidade na intervenção realizada afasta o cabimento da ação de nunciação de obra nova.

A tolerância prolongada do condomínio e a cobrança por uso de área comum configuram conduta contraditória e violam a boa-fé objetiva.

O condomínio não possui legitimidade para agir com fundamento em normas de direito urbanístico cuja fiscalização incumbe exclusivamente ao poder público.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 487, I; 488; 85, § 2º. Lei nº 4.591/1964, art. 10.

Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes citados expressamente no voto.

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ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado, t
rata-se de
apelação cível
interposta pelo
ESPÓLIO DE LINO KROHLING
, representado por seu inventariante ALESSANDRO KROHLING, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da “ação de nunciação de obra nova” ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAVEIROS
, julgou procedentes os pedidos autorais, em que pretendia-se o desfazimento de modificações na área comum do condomínio, condenando o apelante a desfazer o deck construído em frente ao seu imóvel, repondo-o ao estado anterior, sob o fundamento de que a área ocupada constitui área comum do condomínio, e a construção foi promovida sem a necessária autorização condominial, configurando majoração indevida da fração ideal da unidade.

Em suas razões (id. 12091765), o apelante requer a reforma da sentença vergastada, sustentando que (i) a estrutura existe desde 2010, tendo sido apenas reformada, e a inércia do condomínio em contestá-la por longo período configurou anuência tácita, consolidando a situação no tempo ("posse velha"); (ii) a obra não alterou a fachada, que possui um padrão visual com decks semelhantes em todas as lojas do térreo, de modo que a ação seletiva do condomínio apenas contra o apelante viola o princípio constitucional da isonomia; (iii) o próprio apelado age de forma contraditória ao exigir o desfazimento da obra ao mesmo tempo em que realiza a cobrança de uma "taxa de cessão de direitos de uso" pela utilização da referida área, o que viola a boa-fé objetiva e cria uma legítima expectativa de direito no apelante.

Após examinar com acuidade os presentes autos e as teses sustentadas pelas partes, entendo merecer reforma a sentença submetida a esta instância revisora.

A sentença recorrida, ao julgar procedente o pleito autoral, fundamentou-se no seguinte sentido,
in litteris
:

“De acordo com o relatado pelo Requerente, o condômino proprietário da Loja B do Condomínio do Edifício Saveiro construiu um deck na calçada de seu estabelecimento comercial, embora haja disposição condominial proibindo que qualquer condômino faça alteração nas áreas comuns do edifício sem o consentimento do demais.

Por isso, requerem a condenação do demandado ao desfazimento do deck, com o fim de retornar à constituição original do Condomínio.

Como sabido, as áreas comuns de um condomínio não podem ser utilizadas apenas por um condômino isoladamente, de modo que, se um dos condôminos, sem a aquiescência dos demais ou de autorização da convenção do condomínio, se utiliza da área de recuo do prédio, que é comum, nela realizando intervenções de sorte a aumentar a sua área, impõe-se reconhecer a irregularidade de sua conduta.

É o vedado pela Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, por intermédio de seu art. 10:[...]

Sendo assim, a controvérsia da demanda cinge-se na averiguação da legitimidade da ocupação, pelo Requerido, da área sobre a qual efetuou a construção do deck.

No caso em voga, impera sua análise à luz da Convenção de Condomínio do Requerente, constante às fls. 23/45 dos autos, cujas relevantes previsões tocantes às partes comuns do Edifício transcrevo a seguir: [...]

De início, já importa salientar que
o Requerido não cuidou de comprovar qualquer autorização ou aprovação do Condomínio para promover a construção do deck, que, certamente, modificou o aspecto arquitetônico do Edifício
, como vislumbro por meio das fotografias acostadas aos autos, o que demonstra a inobservância ao estabelecido nos artigos da Convenção.

Outrossim, é
inegável a natureza de área comum do Condomínio que ostenta a região ocupada pelo deck
, o que passo a demonstrar.

Em sede de depoimento pessoal prestado às fls. 191 pelo primeiro Requerido, este assim se manifestou:

quando comprou o imóvel o primeiro inquilino fez um deck de madeira; que isso aconteceu três anos antes do atual inquilino entrar no imóvel; que não sabe se houve autorização do condomínio para construção do primeiro deck porque não participava de todas as reuniões do condomínio; que
ali é uma área pública; que a própria portaria do edifício Saveiros ocupa a mesma faixa do seu imóvel
; que não sabe se houve autorização do condomínio para as reformas atuais do imóvel

De igual modo declarou a Sra. Cristiane Krohling, filha e inventariante do Espólio de Lino Krohling, na audiência de Id nº 33505606:

P: Sabe se o deck em frente a loja B foi construído na área útil da loja do seu pai, que está escriturada como dele, ou se ele construiu em outra área que a senhora considera ser pública?

R:
Na calçada
, como constam nas fotos.

A partir de seus depoimentos, resta claro que tanto o de cujus quanto a inventariante de seu Espólio não atribuem sua propriedade à área sobre a qual foi edificado o deck de madeira, admitindo que o referido espaço não compõe a área de sua unidade do Condomínio.

Logo, impõe-se anotar que resulta
incontroversa a promoção, pelo Requerido, da extensão da fração ideal de sua unidade, que lhe correspondia originariamente
, por conta própria.

Também, embora tenham se referido ao recuo em frente ao estabelecimento comercial como área pública, entendo que esta pertence ao Condomínio Requerente, uma vez que
recuos tratam-se de espaços livres obrigatórios ao redor da edificação
, dentro do lote.

Ainda que não identifique norma específica na Convenção do Condomínio que trate acerca da natureza da referida área, entendo que
tal lacuna não pode autorizar ao Requerido a dela se apossar de forma isolada, especialmente
em consideração à originalmente estabelecida fração ideal de sua unidade
.

Isto é, tendo o Requerido obtido a propriedade da unidade condominial na fração ideal inicialmente estabelecida, lhe é vedada sua majoração se utilizando de recuo realizado pelo Condomínio.

Inclusive, importa destacar o fato comentado pelo próprio Requerido, no sentido de que a área do recuo ocupa a mesma área ocupada pela portaria do Edifício Saveiros, o que corrobora, na verdade, com sua natureza de área comum, por seguir os limites do condomínio e não ter sido incluída na área da unidade do Requerido.

Registro, também, que ainda que se tratasse de área pública, o Requerido de igual forma deixou de comprovar qualquer autorização da Administração Municipal emitida para a construção do deck objeto da lide.

Em casos similares, confira-se o posicionamento da jurisprudência pátria, quanto à ocupação irregular do recuo: [...]

Sendo assim,
ainda que o Requerido seja detentor do domínio do recuo do Condomínio, importa ressalvar que este não detém a sua propriedade exclusiva
, pelo simples motivo de que, conforme ressai claro, se trata de área comum.”

Contudo, em entendimento diverso do que dispõe a sentença recorrida, devo ressaltar que, tratando-se de ação de nunciação de obra nova, faz-se necessário, preambularmente, definir se a intervenção realizada pelo apelante em 2015 pode ser caracterizada como "obra nova", ou se, ao contrário, trata-se de estrutura preexistente, cuja situação consolidada no tempo impede o manejo do referido instrumento processual como posto.

Da detida análise do conjunto fático-probatório verifico que a pretensão autoral carece de seu pressuposto fático essencial: a novidade da obra.

É sabido que a ação de nunciação de obra nova destina-se a impedir o prosseguimento de construção que cause prejuízo a imóvel vizinho, a coisa comum ou que viole posturas administrativas, de modo que a própria nomenclatura da ação exige, por lógica, que a obra seja efetivamente nova.

Como leciona Luiz Antonio Scavone Junior (Direito imobiliário – Teoria e prática, 5 ed., 2015),
"[...] após a conclusão, a obra não pode ser considerada nova. Portanto, não cabe o embargo da construção [...]"
.

No caso concreto, a prova dos autos é inconteste no sentido de que a estrutura objeto da lide, o deck, já ocupava a área alegada desde 2010, conforme alegado na própria petição inicial do apelado (fls. 02/09),
in litteris
:

“
Inclusive o Condômino desde o ano de 2010 está irregular com o Condomínio, pois instalou um Deck de madeira,
sem ter feito nenhum pedido de alteraçào para uitilização dessa area comum, tampouco essa alteração foi aprovada pela Assembleia Geral, e agora ern pleno feriado de carnaval e sem nenhurna autorização, resolveu por conta e risco, alterar a área comum utilizada irregularmente pelo Deck de madeira, está concretando esse local, conforme fotos em anexo, de forma totalmente ilegal e irregular, pois está fazendo alteração de área comum do Condomínio com uma obra que não tem a autorização da Assembleia Geral do Condomínio, tampouco da Prefeitura de Vila Velha, além de estar invadindo e utilizando area comum do condomínio, que segundo a convenção é inalienável e indivisível.“

Assim, a intervenção que ensejou a propositura da ação, em fevereiro de 2015, não foi a construção de nova estrutura, mas sim a alteração do deck preexistente, com a mera substituição de piso de madeira por concreto.

Tanto isso já era de conhecimento do apelado que, na Ata de Assembleia Geral Extraordinária de 02 de agosto de 2010 (fl. 132), juntada aos autos pelo próprio condomínio apelado, se delibera sobre a ocupação da "área de uso coletivo do condomínio" pelo condômino da Loja "B" e a necessidade de retirada "do que foi construído sem autorização".

Portanto, quase 05 (cinco) anos antes do ajuizamento da presente ação, o condomínio já reconhecia a existência da estrutura e com ela lidava, ainda que de forma conflituosa,
daí depreendendo
que a intervenção de 2015 não inaugurou o prejuízo alegado pelo apelado, mas apenas modificou as características de uma situação fática já consolidada.

Adiciona-se a isso o fato, constatado pelo juízo
a quo
, de que, em consulta a imagens de satélite de março de 2023 (id. 12091756), verificou-se que o deck já não era mais de concreto, mas aparentava ser novamente de madeira, de maneira que se esvazia o argumento do apelado no sentido de que a obra de "concretagem" impediria o acesso às duas caixas de esgoto localizadas na área comum.

Assim é que, se a estrutura de concreto que motivou a alegação de impedimento já não existe, a fundamentação para a demolição com base nesse específico prejuízo (impedimento de acesso às caixas de esgoto) se desfaz, o que reforça que a lide versa sobre a ocupação antiga da área, e não sobre a substituição do deck de madeira por concreto.

Nesta senda, a pretensão demolitória do condomínio, fundamentada no embargo de uma suposta nova construção, não prospera, diante da constatação de que trata-se de uma ocupação antiga.

Aliás, a situação consolidada pelo lapso temporal considerável, somada à conduta do condomínio que criou uma taxa pela "cessão de área comum" e ao fato de que há outras estruturas semelhantes nas demais lojas do pavimento térreo, configura inegável comportamento contraditório, que viola a boa-fé objetiva, sugerindo uma padronização fática que o condomínio tolerou ao longo do tempo.

Por fim, apenas para arrematar, eventuais alegações de descumprimento de normas edilícias municipais, como a falta de alvará para a reforma, não conferem ao condomínio legitimidade para atuar em substituição ao poder público.

De rigor, portanto, a reforma da sentença, em razão da ausência de pressuposto fático essencial à ação de nunciação de obra nova, qual seja, a novidade da obra.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
LHE DOU PROVIMENTO
para reformar a r. sentença e julgar improcedente o pedido inicial, com resolução do mérito, com fulcro nos arts. 487, I e 488, ambos do CPC.

Em razão do provimento do apelo, inverto os ônus sucumbenciais e condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)