Tribunal: TJES
Processo: 0000254-53.2010.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2025-10-06

Ementa:
EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. PRAZO EXPIRADO. NEGÓCIO CONCRETIZADO POR TERCEIRO. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO EFETIVA PELOS AUTORES. RECURSO DE AUTORA INTEMPESTIVO. REFORMA DA SENTENÇA. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de cobrança ajuizada por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio contra Paulo Afonso de Barros (posteriormente sucedido por suas herdeiras) e Sônia Saadi de Barros, visando ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00, com fundamento em contrato de “Autorização de venda de imóvel com exclusividade” firmado em 02/10/2009, referente a imóvel avaliado em R$ 4.000.000,00. As partes divergem sobre a efetiva intermediação da venda, sua autoria e o direito à remuneração decorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) aferir se os recursos interpostos devem ser conhecidos; (ii) aferir a legitimidade
ad causam
das partes; (iii) definir se há vício de representação da empresa autora; (iv) definir se há nulidade por cerceamento de defesa; e (v) definir se os autores fazem jus à comissão de corretagem, diante da alegada intermediação de venda de imóvel realizada com exclusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O recurso interposto por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio é intempestivo, uma vez que a intimação da sentença se deu em 15/04/2014, e a apelação somente foi protocolada em 31/05/2023, muito após o prazo legal de 15 dias úteis (art. 1.003, §5º, CPC).

4. A decisão que reconheceu nulidade da intimação quanto aos réus em razão do falecimento do advogado não aproveita aos autores, que foram validamente cientificados.

5. A apelação interposta por Sônia Saadi de Barros e sucessoras é tempestiva, pois a interposição de embargos de declaração em 23/06/2014 interrompeu o prazo recursal, nos termos do art. 1.026 do CPC, sendo a apelação posteriormente protocolada dentro do novo prazo.

6. Rejeita-se a alegação de inovação recursal, pois as matérias suscitadas — ilegitimidade
ad causam
e representação processual — são de ordem pública e podem ser analisadas a qualquer tempo pelas instâncias ordinárias.

7. Inexiste ilegitimidade ativa de Marcelo Pereira Custódio, pois, além de sócio-administrador da empresa, consta como contratado no instrumento de autorização de venda, tendo interesse jurídico e patrimonial na lide.

8. Não se reconhece vício de representação da empresa autora, pois o contrato social não exige assinatura conjunta dos sócios para a prática de atos processuais em benefício da sociedade, conforme interpretação do art. 75, VIII, CPC, e da cláusula contratual aplicável.

9. A ilegitimidade passiva de Sônia Saadi de Barros também é afastada, pois, além de outorgar anuência no contrato de venda, consta como coproprietária do imóvel objeto da negociação, integrando legitimamente o polo passivo da ação.

10. Não se caracteriza cerceamento de defesa pela ausência de prova pericial, pois a parte não insurgiu-se no momento adequado e os elementos constantes nos autos foram suficientes para formação do convencimento judicial (arts. 370, § único, e 371 do CPC).

11. O contrato de corretagem firmado entre as partes em 02/10/2009 previa prazo de exclusividade de 90 dias e comissão de 5% sobre o valor da venda, caso o comprador fosse apresentado pela corretora.

12. O imóvel foi vendido à MRV Engenharia em 25/03/2010, após o término do prazo de exclusividade, sem prova de que a empresa adquirente foi apresentada ou aproximada pelos autores.

13. A prova testemunhal confirmou a ausência de intermediação dos autores na venda efetivada e indicou outro corretor (Francisco Nepomuceno) como responsável direto pelo negócio que se concretizou.

14. A jurisprudência do STJ e o art. 725 do Código Civil estabelecem que a comissão de corretagem somente é devida se houver resultado útil decorrente da atuação do corretor, o que não restou demonstrado no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso de MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio não conhecido. Recurso de Sonia Saadi de Barros e demais apelantes conhecido e provido.

Tese de julgamento
:

1. A interposição intempestiva do recurso impede seu conhecimento.

2. A ilegitimidade ativa ou passiva pode ser analisada de ofício em qualquer fase do processo, por se tratar de matéria de ordem pública.

3. A ausência de prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando os elementos já constantes dos autos são suficientes para o julgamento da causa.

4. O contrato de corretagem configura obrigação de resultado, sendo devida a comissão apenas se demonstrado que o negócio resultou da atuação efetiva do corretor.

5. A cláusula de exclusividade não assegura remuneração se não houver vínculo causal entre a atividade do corretor e a concretização da venda.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.003, § 5º; 1.022; 1.026; 75, VIII; 932, III; 370, § único; 422, CC; arts. 722 a 729; CC, arts. 49-A, 50, 112, 113.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2239381/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18.09.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1.864.660/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 21.02.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2072274/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15.08.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2157735/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 12.12.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0000254-53.2010.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCELO PEREIRA CUSTODIO e outros (6)

APELADO: SONIA SAADI DE BARROS e outros (6)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, não conhecer o recurso de MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio, bem conhecer e dar provimento ao recurso de Sonia Saadi de Barros e demais apelantes, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0000254-53.2010.8.08.0024

SESSÃO DIA: 23/9/2025

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Trata-se de
recursos de apelação cível
interpostos, de um lado, por
Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros
e
Ana Paula Saadi de Barros
(id. 6228276) e, de outro, por
MC Negócios Imobiliários Ltda.
e
Marcelo Pereira Custódio
(id. 6228280), contra a sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança ajuizada por
MC Negócios Imobiliários Ltda.
e
Marcelo Pereira Custódio
em desfavor de
Paulo Afonso de Barros (sucedido por suas herdeiras)
e
Sonia Saadi de Barros
.

A sentença de primeiro grau condenou os réus ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), correspondente a 5% do montante de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), referente à transação imobiliária intermediada pelos autores.

Nas
razões recursais
(id. 6228276), Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros e Ana Paula Saadi de Barros sustentam, em síntese, que: (i) Sonia Saadi de Barros é parte ilegítima para figurar no polo passivo, uma vez que assinou o contrato apenas na qualidade de outorgante uxória, sem vincular-se à obrigação contratual; (ii) Marcelo Pereira Custódio não é legitimado ativo para a demanda, pois a negociação foi conduzida apenas pela pessoa jurídica, MC Negócios Imobiliários Ltda.; (iii) houve cerceamento de defesa em razão da ausência de produção de prova pericial sobre os documentos apresentados nos autos; (iv) não houve concretização do negócio, elemento essencial para justificar a cobrança de comissão de corretagem; (v) o contrato de exclusividade expirou antes da concretização de qualquer transação, inexistindo direito à remuneração pretendida pelos autores.

Requerem, ao final, a reforma da sentença para que o pedido seja julgado improcedente, com a consequente extinção do processo.

Nas contrarrazões (ID 6228278), os apelados MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio requerem o não conhecimento do apelo, ante a intempestividade do recurso e a ocorrência de inovação recursal. No mérito, pugnam pela manutenção da sentença, alegando que ficou plenamente comprovada a prestação de serviços de corretagem e a validade do contrato com exclusividade. Sustentam, ainda, que a outorga uxória não exime a responsabilidade da apelante Sonia Saadi de Barros no cumprimento da obrigação, que não houve cerceamento de defesa, e que os documentos nos autos são suficientes para comprovar o direito ao pagamento da comissão pleiteada.

Em seu recurso (id. 6228280), MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio argumentam que: (i) a sentença reconheceu parcialmente a validade do contrato, mas não analisou adequadamente o comportamento contraditório dos réus durante a negociação; (ii) a redução do valor pretendido a título de comissão não encontra respaldo nos elementos probatórios dos autos; (iii) o montante devido deve ser atualizado com juros de mora e correção monetária desde o vencimento da obrigação.

Requerem a reforma da sentença para que seja majorado o valor da condenação, reconhecendo-se os acréscimos pleiteados.

As recorridas, em contrarrazões (id. 6228745), pugnam pelo desprovimento do recurso interposto por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio, argumentando que não há fundamento para a majoração do valor da condenação. Sustentam, ainda, que os apelantes não fizeram jus à comissão de corretagem pretendida e que a tentativa de reverter a sentença no sentido de majorar o valor demonstra um comportamento litigioso desprovido de suporte probatório. Por fim, defendem que os valores reconhecidos pela sentença já são superiores ao devido, e qualquer acréscimo representaria enriquecimento sem causa.

Determinou-se a intimação (id. 6312485) de Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros e Ana Paula Saadi de Barros para manifestarem-se acerca da
s
preliminares arguidas pelos apelados em contrarrazões (id. 6228278) e as apelantes vieram aos autos na petição id. 9220790.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO SANDRO AMERICANO CÂMARA:-

Excelentíssimo Presidente; digníssimas Desembargadoras, digníssimos Desembargadores deste colegiado; serventuários e colegas advogados presentes.

O tema e na origem a representar o autor, busca, na verdade, manter a sentença de Piso naquilo que mais afeta o desdobramento do processo e as discussões ali travadas, sendo aqui representado, apelado, corretor de imóveis que transacionou, que intermediou uma transação de imóveis no ido de 2009 entre os réus, ora apelantes e a empresa Morar Construtora.

Uma área de 40 mil metros na região de Jacaraípe que teve ao final dessa aproximação exitosa, a formalização de uma proposta de aquisição realizada entre a Morar como pretendente à aquisição e os senhores Paulo Afonso e esposa como os pretendentes alienantes do imóvel.

Houve uma aproximação exitosa a partir de reuniões travadas e intermediadas com a participação do autor, logrando, a realização, a formalização de uma proposta de aquisição efetiva em que estavam previstos os preços e as datas de pagamento das respectivas parcelas.

Essa é uma situação que me parece, arrisco dizer, que já passou pela vida jurisdicional de vossas excelências, em que o corretor preterido em relação a negociações que tais, acaba recorrendo ao Judiciário para fazer valer o direito a algo que foi contratado efetivamente, mais precisamente, o direito a receber valores decorrentes da corretagem contratada.

E de fato isso ocorre até com certa frequência porque é o corretor, invariavelmente, a parte mais vulnerável dessa relação, porque não detém a disposição sobre o bem, propriamente dito, e muito menos sobre o capital que seria investido naquela aquisição. E portanto, em relação a essa natureza da própria relação jurídica, eles se tornam uma parte mais vulnerável dessa relação e é natural que essas ações acabam chegando ao Judiciário, justamente, para buscar receberem valores que por algum motivo não lhes foram pagos.

Aqui no processo, e essa é a questão, as provas denotam de forma muito clara que Marcelo, apelado, foi exitoso na aproximação e fez com base em um contrato prevendo exclusividade. Essa é a forma de se defender ou de se proteger em relação às possibilidades dessa preterição. Então, estabeleceu um contrato de exclusividade de 90 dias. Contrato esse apresentado à Inicial. Fizeram reuniões, proposta formalizada e em novembro de 2009 o imóvel foi vendido não à Morar, mas à MRV, com intermediação de novos corretores e não do Marcelo. Isso tudo dentro do prazo de validade da exclusividade. Há um motivo claro para isso.

Os depoimentos testemunhais dispõem que essa desistência por parte dos vendedores decorreu de uma conveniência econômica, porque a proposta da MRV era mais vantajosa, Isso ficou muito claro ao fim e ao cabo da instrução processual.

Há depoimentos importantes, preciso aqui me reportar a esses documentos, em que fica muito claro, primeiro, que o Marcelo intermediou essa aproximação com a MRV e dessa aproximação redundou em uma proposta firmada entre todas as partes.

Há uma testemunha do juízo de nome Ana Paula Gatti e aqui frise-se: testemunha do juízo, nem indicada pela parte autora, nem pela parte ré, requisitada pelo próprio magistrado, porque entendeu que ela teria informações importantes e preciosas a tratar. Disse ela textualmente:
P
rimeiro:
que é arquiteta da Morar e acompanhou a negociação nesta qualidade.
Segundo:
que não foi concretizada a negociação em função da família do
senhor
Paulo não ter concordado com o documento proposto pela Morar e assinado por ele à época.
Trecho extraído da própria ata de audiência. E por fim:
que os dois corretores que estavam negociando o negócio imobiliário foram o Marcelo e o Francisco.
O que disse a testemunha
Wyltson
Zon Filho, corretor de imóveis, indicado pelos próprios réus:
a forma de pagamento da MRV foi mais vantajosa para os requeridos.
Então fica muito claro aqui que há uma conveniência econômica que ensejou na desistência da negociação anterior e fez com que houvesse uma nova negociação com uma empresa distinta dentro do prazo de validade, da exclusividade, que isso fique muito claro. As provas são muito contundentes.

Os réus, na ocasião ou ainda em apelação, buscam superar todos os obstáculos com argumentos dos mais variados. Primeiro, dispõe que a ré, Sônia, seria parte
ilegítima
. Por quê? Quando assina como contratante, sob a rubrica contratante do contrato de corretagem, o faz ou teria feito com o título de outorga uxória. Ou seja, um contrato de conteúdo obrigacional, não admite a ocorrência de outorga uxória, nem se houvesse disposto exatamente na rubrica lateral essa expressão. E não é o caso, porque havia claramente a expressão: contratante.

E mais. Não satisfeito, disse que a assinatura de Paulo lançada no mesmo contrato, seria falsificada. Mas se a mulher dele assinou. A mulher dele assinou. Para ela assinou como outorgante uxória, para Paulo a assinatura era falsificada. E o que aconteceu a partir disso?

A prova essencial, que seria a prova pericial, não foi produzida. E não foi produzida porque ao fim e ao cabo da instrução, isso consta da ata de audiência, as partes simplesmente se disseram satisfeitas com as provas amealhadas e requereram prazo para memoriais. A propósito, quem conduziu essa audiência foi o digníssimo Desembargador Jorge Henrique, à época funcionando na Sexta Vara Cível de Vitória. E a audiência termina assim. A instrução termina sem qualquer protesto para dizer se aquela assinatura era, de fato, verdadeira, legítima ou não.

Esse é um ponto importante porque há uma preliminar de cerceamento de defesa, suscitada pela parte, justamente porque deveria, segundo ela, haver a prova pericial, que nunca foi requerida oportunamente.

E, por fim, excelências, é importante dizer que a questão da sentença merece ser mantida em sua integralidade, mas há um pedido especial na apelação realizada pelo Marcelo, autor da ação, apenas para a modulação dos efeitos em relação à correção monetária e juros de mora, para que não incidam da citação e, sim, da data do vencimento da obrigação.

Os contornos são singelos, as provas são contundentes, o processo embora tenha um tramitar longo até aqui, mas há uma forma simplificada de compreender, porque as provas são muito claras e os fundamentos da sentença falam por si.

Nesse sentido, é o pedido para a manutenção da sentença de Piso na parte que mais interessa ao debate, apenas com essa modulação em razão dos efeitos da correção monetária e da incidência do juros de mora. Muito obrigado.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, de um lado, por Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros

e Ana Paula Saadi de Barros

(id. 6228276) e, de outro, por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio

(id. 6228280) contra sentença que julgou
parcialmente procedentes

os pedidos formulados em ação de cobrança ajuizada por MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio, em desfavor de Paulo Afonso de Barros (sucedido por suas herdeiras)

e Sonia Saadi de Barros, por meio da qual pretenderam a condenação dos requeridos ao pagamento da quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a título de comissão de corretagem.

A questão envolve ação de cobrança proposta por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA E MARCELO PEREIRA CUSTODIO em face de PAULO AFONSO DE BARROS E SONIA SAADI DE BARROS, voltada ao recebimento de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Ao que se vê, as partes ajustaram, em 02/10/2009, contrato de “Autorização de venda de imóvel com exclusividade”, que teve como objeto um imóvel com 40.000 m2 situado na Rua Rio Grande do Sul, Capoeira Grande, Nova Almeida, Serra-ES, inscrito no SRI sob o n. 34.481, do Livro 2, do SRI da 1ª Zona de Serra-ES, no valor de R$ R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).

É possível extrair do contrato de autorização de venda (fls. 17 dos autos originários) ter sido ajustado, no tópico PRAZO E FORMA DA AUTORIZAÇÃO, exclusividade pelo prazo de 90 (noventa) dias, e, no tópico REMUNERAÇÃO SOBRE A INTERMEDIAÇÃO E VENDA DO IMÓVEL, que os requeridos se comprometeram a pagar aos autores comissão no valor de 5% sobre a venda,

nos seguintes termos:

O(s) CONTRATANTE(S) se obriga(m) a pagar(em) a CONTRATADA a comissão de 05% (cinco por cento), no ato do recebimento do sinal, calculada sobre o preço total da venda do imóvel objeto. Estes direitos subsistirão além do prazo fixado, durante 180 (cento e oitenta) dias, mesmo se a venda ocorrer à revelia, desde que o comprador tenha sido apresentado pela CONTRATADA.

Nesse cenário, dizem os autores terem logrado êxito em aproximar as partes Morar Construtora e Incorporadora Ltda (Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda) e os requeridos, concretizando a venda do imóvel. Nada obstante, ao diligenciarem para fins de cobrança da atividade de corretagem ajustada, no importe de R$ 200.000,00 (duzentos mil), com base no percentual de 05% pactuado, foram surpresados com a informação de que os requerentes não pagariam o que fora ajustado, porque tinham desistido da venda e, ainda, em razão de ter sido o imóvel vendido para outra empresa (MRV Engenharia e Participações S/A) pelo importe de R$ 4.000.000,00.

Os réus se opuseram ao pleito, dizendo, em síntese, que: a) os documentos apresentados em juízo seriam falsos, tendo sido adulterados, em especial, no que diz respeito a data de exclusividade; b) não houve desistência de nenhum negócio com a MORAR e nem concretização da venda a essa construtora, já que o imóvel fora vendido, depois, à (MRV Engenharia e Participações S/A), após expirado o prazo de exclusividade de 90 (noventa) dias ajustado com os autores.

Afirmam, ainda, que c) o corretor que, após expirado o prazo de 90 (noventa) dias intermediou o negócio que deu origem a venda do bem para a Construtora MRV foi o Sr. Francisco Nepomuceno, que recebeu toda a comissão que fazia jus; d) após audiência saneadora, os réus apresentaram documentos novos que comprovam que a empresa não é registrada pelo CRECI-ES e, por isso, não poderiam praticar atos de corretagem, bem como foi apresentada a certidão do mesmo conselho em que foi cancelado o registro de corretor/Autor Marcelo em 01/01/2010.

Passo à análise das questões preliminares.

INTEMPESTIVIDADE RECURSAL

Apelações interpostas por Sonia Saadi de Barros, MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio. Intempestividade.

Em trato inicial, e como forma de oportunizar a análise do mérito recursal, de rigor é a verificação acerca da presença dos pressupostos de admissibilidade recursal.

Reedite-se que o Código de Processo Civil, em seu artigo 932, inciso III, estabelece que
“
incumbe ao relator
[...]
não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida
”
. E não atende à manifesta admissibilidade recursal, por óbvio, aquele recurso que não ostenta, de maneira clara e peremptória, os essenciais e intransponíveis requisitos de admissibilidade, que não se restringem aos seus aspectos formais, mas, de igual forma, à sua tempestividade.

Este é o caso da apelação interposta por MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio, manifestamente inadmissível dada a ausência do requisito extrínseco de admissibilidade consistente na tempestividade.

Com efeito, na forma do que dispõe os artigos 1.003, § 5º, é intempestiva a apelação interposta fora do prazo de 15 dias úteis, a contar da ciência do ato judicial, sendo certo que, ”(...) o que importa quando se analisa o início do prazo para recorrer é que o critério utilizado pelo legislador tem como ponto central a ciência do recorrente”, conforme escólio de Flávio Cheim Jorge,
in litteris
:

“
Destarte, o que importa quando se analisa o início do prazo para recorrer é que o critério utilizado pelo legislador tem como ponto central a ciência do recorrente. É por isso que indicou a audiência ou a intimação. Se a sentença não for lida em audiência, a parte será intimada de sua existência. Com essa ciência, o prazo tem início.

Se a parte toma ciência da decisão de forma diferente da prevista no art. 1.003 CPC/2015 ainda assim o prazo se terá iniciado.

É o que sucede, por exemplo, quando a parte faz carga dos autos, quando a decisão neles já se encontra. É a partir dessa data que começa a fluir o prazo para a interposição do recurso, pois, naquele momento, a parte teve ciência da decisão proferida. (JORGE, Flávio Cheim. Teoria geral dos recursos cíveis. 3ª.ed. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017).

No caso analisado, observa-se que os apelantes MC Negócios Imobiliários Ltda.

e Marcelo Pereira Custódio

foram intimados da sentença por meio de sua publicação no Diário da Justiça Eletrônico, disponibilizado no dia 15/04/2014

(fls. 128/129).

Esse ato de cientificação do comando sentencial, na data em referência, é inconteste, tendo dado azo, inclusive, ao início de cumprimento de sentença em 21/05/2014 (fls. 132/135).

Diante do trânsito em julgado certificado em 15/05/2014, foram os executados, em 03/06/2014, intimados para pagar a quantia devida.

Insta esclarecer, aqui, que o feito apresentou algumas singularidades e teve tramitação deveras demorada cujo destaque me parece essencial de forma a assimilar, como maior clareza, a extemporaneidade ora reconhecida.

Por meio da decisão de fl. 179, datada de 23/02/2017, a digna Juíza
a quo

verificou que o ato de comunicação processual para ciência da sentença proferida às fls. 123/127 teve como um dos destinatários o requerido Paulo Afonso de Barros, advogado em causa própria, conforme intimação de fls. 128/129 dos autos, publicada em 14/04/2014, decorrendo
in albis
o prazo para apresentação de recursos.

Nada obstante, após a certificação do trânsito em julgado e postulado o cumprimento de sentença, mais precisamente em 13/06/2014

(fls. 141), a requerida Sônia Saadi de Barros

apresentou certidão de óbito comprovando o falecimento do Dr. Paulo Afonso de Barros

(como dito, parte e advogado nestes autos) em 10/10/2011, conforme documento de fls. 192.

Concluindo, assim, estar inquinada de vício a publicação de fls. 128/129 - e, consequentemente, a certidão de fls. 129 verso que atestou o trânsito em julgado da sentença -, e diante da constatação de que havia outro advogado constituído pelos requeridos - Dr. Ramon Carvalho-, o qual não fora regularmente intimado para ciência da sentença, concluiu a digna magistrada por chamar o feito a ordem e declarar nula a publicação de fls. 128/129, assim como a certidão de fls. 129 verso dos autos.

Nessa oportunidade, restou verificado que, relativamente à requerida Sônia Saadi de Barros, a nulidade já fora sanada, já que, a despeito da apontada irregularidade na intimação do Dr. Paulo Afonso de Barros

(então parte advogado nestes autos), compareceu ela espontaneamente ao processo, apresentando Embargos de Declaração.

Em adição, considerando não haver nos autos notícia da abertura de inventário dos bens deixados pelo falecimento de Paulo Afonso de Barros, tampouco de partilha de bens mediante escritura pública, assim como por não ter sido localizado, após pesquisa no sítio do Poder Judiciário deste Estado, processo de inventário dos bens deixados pelo requerido Paulo Afonso de Barros, para a validade da intimação da sentença, considerou a magistrada imprescindível a habilitação de suas herdeiras nos autos, o que se deu em 04/04/2018

(fls. 186/189), oportunidade em que SONIA SAADI DE BARROS, SILVANIA MARIA SAADI DE BARROS e ANA PAULA SAADI POLESE apresentaram HABILITAÇÃO.

Feitos esses registros, convém reeditar que os apelantes MC Negócios Imobiliários Ltda

e Marcelo Pereira Custódio

foram regularmente cientificados da sentença em 15/04/2014

(fls. 128/129), por meio de sua publicação no Diário da Justiça Eletrônico. Nada obstante, apenas em

31/05/2023
–
ou seja, muito tempo depois - a apelação foi apresentada, quando já decorrido, portanto, o prazo de 15 (quinze) dias previsto para interposição de recursos.

De todo essencial destacar, aqui, que embora tenha havido o reconhecimento de nulidade na intimação dos réus Sônia Saadi de Barros e Paulo Afonso de Barros, ante o falecimento deste último, esse fato, por certo, não alcança os autores que foram devidamente intimados da sentença em 15/05/2014, já que inexistia qualquer vício no ato de cientificação destes.

Portanto, o recurso apresentado por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio (id. 6228280) é extemporâneo.

Destaque-se que a presente decisão não vulnera os princípios do contraditório e da vedação de decisão surpresa (arts. 9º e 10, CPC), na medida em que tais princípios não detém caráter absoluto e admitem mitigação diante de flagrante inadmissibilidade recursal, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. DECISÃO QUE DETERMINOU A PENHORA DE ATIVOS FINANCEIROS DE SÓCIO. RECURSO DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. LEGITIMIDADE. CONFIGURAÇÃO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. IMPOSSIBILIDADE. (...) 4. A proibição de decisão surpresa (art. 10 do CPC/2015) não se refere aos requisitos de admissibilidade recursal, porquanto diz com a mera aplicação da legislação presumidamente de todos conhecida. (...) (STJ, REsp nº 2.057.706/RO, Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.6.2023, DJe 16.6.2023).

De outro lado, o apelo interposto por Sônia Saadi de Barros

é tempestivo

e deve ser conhecido.

Com efeito, valendo-me do mesmo contexto fático retro declinado, é possível constatar que, de fato, quando da publicação da sentença (15.4.2014), seu patrono (Paulo Afonso de Barros) já havia falecido (10/10/2011 - fls. 141), tendo o Juízo
a quo
, por essa específica razão, reconhecido, corretamente, não ter sido a parte devidamente cientificada do julgamento.

Nada obstante, em 23/06/2014, Sônia Saadi de Barros

compareceu aos autos espontaneamente e opôs embargos de declaração (fls. 145/147), suprindo, assim, a falta de intimação em razão da morte de seu antigo advogado, fato, inclusive, reconhecido pela juíza que presidia o feito,
in verbis
:

Contudo, após a certificação do trânsito em julgado e postulado o cumprimento de sentença, a requerida Sônia Saadi de Barros apresentou certidão de óbito que comprova o falecimento do Dr. Paulo Afonso de Barros (parte a advogado nestes autos) em 10 de outubro de 2011, conforme documento de fls. 192, de modo que há nulidade na publicação de fls. 128/129 e, consequentemente, na certidão de fls. 129 verso que atestou o trânsito em julgado da sentença.

Havia outro advogado constituído pelos requeridos, qual seja, o Dr. Ramon Caralho, contudo o profissional não foi intimado para ciência da sentença.

Assim, chamo o feito a ordem e declaro nula a publicação de fls. 128/129, assim como declaro nula a certidão de fls. 129 verso dos autos.

Contudo, em relação à Requerida Sônia Saadi de Barros, a nulidade já foi sanada, uma vez que compareceu espontaneamente ao processo, apresentado Embargos de Declaração.

Entretanto, não há nos autos notícia da abertura de inventário dos bens deixados pelo falecimento de Paulo Afonso de Barros, nem tampouco de partilha de bens mediante escritura pública. Após pesquisa no sítio do Poder Judiciário deste Estado, não foi localizado processo de inventário dos bens deixados pelo requerido Paulo Afonso de Barros.

Assim, para a validade da intimação da sentença, imprescindível a habilitação de suas herdeiras nos autos. (destaquei).

Nessa toada, suprida a falta, os prazos para a referida ré foram deflagrados no momento em que compareceu ela aos autos e apresentou embargos de declaração em face da sentença, ou seja, em 23/06/2014, sendo certo que a interposição de recurso, atacando diretamente os comandos da sentença, configura ciência inequívoca.

É cediço, todavia, que, nos termos do art. 1.026 do CPC, “os embargos de declaração (...) interrompem o prazo para a interposição de recurso”.

Daí porque,
in casu
, a oposição dos aclaratórios de fls.
145/147 por Sônia Saadi de Barros

interrompeu o prazo para interposição do recurso de apelação, o qual tornou a
correr com a publicação da decisão que não acolheu o referido recurso - que, por sinal, é a mesma que acolheu a habilitação dessas herdeiras em substituição ao autor falecido Paulo Afonso de Barros.

Esclareça-se não se ignorar que a decisão que examinou os declaratórios opostos por Sônia Saadi de Barros registrou o “não conhecimento” do dito recurso, ao argumento de que
veiculava discussão sobre eventuais “equívocos na análise de fatos e/ou provas, o que, consoante já assinalado, não se admite seja efetuado pela via integrativa, que não possibilita a total alteração do julgado ou mesmo sua nulificação”

Ocorre que, tecnicamente, a jurisprudência pátria tem entendimento firme de que, sendo tempestivos

e veiculando quaisquer dos vícios dispostos no art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração superam o juízo de admissibilidade, de modo que, ainda que pretendam mera rediscussão da controvérsia, devem ser conhecidos (juízo de admissibilidade), embora desprovidos (juízo de mérito).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DIVÓRCIO LITIGIOSO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA DEMANDANTE. 1. A oposição tempestiva de embargos de declaração interrompe o prazo para a interposição de outros recursos. Precedentes. 1.1. A mera constatação de que inexistem os vícios alegados é insuficiente para que sejam considerados manifestamente protelatórios os embargos, a justificar a não interrupção do prazo para interposição de outros recursos. 1.2. No caso, houve oposição de apenas um aclaratório, em face da sentença, com o propósito de sanar vício que entendia existente. Injustificada, portanto, a decisão que não conheceu daquela irresignação, bem como a decisão da Corte de origem de não conhecer do recurso do apelação ante a suposta não interrupção do prazo. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.892.498/GO, Rel. Min. Marco Buzzi, 4º Turma, j. 30.8.2021, DJe 2.9.2021)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFECÇÃO HOSPITALAR. PARTICIPAÇÃO DO MUNICÍPIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTERRUPÇÃO DO PRAZO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. PARTE QUE NÃO INDICA DISPOSITIVO LEGAL QUE CONSIDERA VIOLADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A tempestiva oposição de embargos de declaração interrompe o prazo para outros recursos, ainda que venham a ser rejeitados por terem propósito infringente. (...) (AREsp n. 2.899.425/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO RECLAMO PARA CONHECER EM PARTE E DESPROVER O APELO NOBRE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. 1. É intempestivo o agravo interno interposto após o prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do artigo 1.021 c/c o artigo 1.070 do CPC/15. 1.1. A oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis, por ausência de indicação de qualquer vício previsto no art. 1.022 do CPC/15, não interrompe o prazo para interposição de recursos subsequentes. 2. Razões do agravo interno que não impugnam especificamente os fundamentos invocados na decisão agravada, nos termos do artigo 1.021, §1º, do CPC/15, a atrair a aplicação da Súmula 182/STJ. 3. Agravo interno não conhecido. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.410.475/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 12.3.2024, DJe 18.3.2024).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE APONTAMENTO DE ALGUM DOS VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC NA DECISÃO EMBARGADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. I - O cabimento dos embargos de declaração pressupõe a arguição dos vícios específicos enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil: omissão, obscuridade, contradição ou erro material. II - A ausência de indicação de algum dos vícios que autorizam o manejo do recurso impede o seu conhecimento.
III - Embargos não conhecidos. (TJMG

- Embargos de Declaração-Cv 1.0000.24.404752-8/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/08/2025, publicação da súmula em 22/08/2025)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO - PRELIMINAR - IRREGULARIDADE FORMAL - FALTA DE PRESSUPOSTO EXTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE - INDICAÇÃO DOS VÍCIOS DESCRITOS NO ARTIGO 1.022 DO CPC/15 - AUSÊNCIA - ACOLHIMENTO - NÃO CONHECIMENTO. Não devem ser conhecidos os embargos de declaração que não indicam vício previsto no artigo 1.022, em conformidade com o que determina o artigo 1.023, ambos do Código de Processo Civil, por ausência de pressuposto extrínseco de admissibilidade, relativo à regularidade formal do recurso. Preliminar acolhida. (TJMG

- Embargos de Declaração-Cv 1.0000.24.482072-6/002, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/07/2025, publicação da súmula em 06/08/2025)

Sendo assim, considerando que
os aclaratórios manejados às fls. 145/147 são tempestivos e veicularam a existência de um suposto vício de omissão, na forma do art. 1.022 do CPC, a sua oposição tem o condão de interromper o prazo recursal para o recurso de apelação, o qual foi interposto, portanto, tempestivamente.

Por fim, embora MC Negócios Imobiliários Ltda

e Marcelo Pereira Custódio

tenham sustentado pela intempestividade do recurso apresentado pelas sucessoras de Paulo Afonso de Barros, a

habilitação das filhas do réu originário somente ocorreu por força da decisão constante às fls. 261/265 e só nesse momento concluiu-se sua sucessão, aferindo-se que

antes de serem intimadas da referida decisão, as sucessoras interpuseram apelação, cuja tempestividade foi certificada conforme Id 6228737.

Não viceja, assim, a

cogitada

intempestividade recursal, cumprindo apreciar a apelação interposta por Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros e Ana Paula Saadi de Barros.

Em razão disso, tendo em conta constituir a tempestividade pressuposto extrínseco de admissibilidade recursal, e por se tratar de matéria de ordem pública, com fulcro no artigo 932, inciso III, do Código Processo Civil, NÃO CONHEÇO

do recurso interposto por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO.

É como voto.

PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO (INOVAÇÃO RECURSAL)

Em sede de preliminar, os apelados arguem inovação recursal, ao argumento de que as apelantes mencionam matérias não veiculadas e/ou impugnados na peça de contestação de folhas 28/40, relacionadas à legitimidade ativa dos requerentes, passiva da Sra SONIA SAADI DE BARROS, à ausência de prova pericial, ao valor da condenação e a eventual vício no instrumento de procuração.

A teor do que dispõe o artigo 342 do CPC, após a apresentação da contestação, somente é lícito à parte ré deduzir novas alegações alusivas a fato superveniente, àquelas em relação às quais compete ao juiz conhecer de ofício

e ainda, questões que, por expressa autorização legal, puderem ser articuladas em qualquer tempo e grau de jurisdição.

Referida limitação justifica-se em razão do exercício do contraditório, já que, ofertada resposta à ação, ao autor é oportunizado se manifestar sobre o seu teor, seguindo-se a fase de produção de provas que, por seu turno, estarão vinculadas exatamente aos pontos controvertidos.

Disso extrai-se constituir o juízo recursal, na forma do que prevêem os art. 1013, § 1º e 1014 do Código de Processo Civil, não um juízo de criação, mas de controle, ficando, sob essa perspectiva, vedado à parte a alegação de fundamentos e fatos novos em sua peça recursal.

Nada obstante, o Superior Tribunal de Justiça é firme ao prever que as matérias de ordem pública não estão sujeitas à preclusão, sendo suscetíveis de análise em qualquer momento pelas instâncias ordinárias, inclusive de ofício pelo magistrado ou Tribunal, tal qual a ilegitimidade
ad causam

e/ou irregularidade na representação.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE COLETIVO. CANCELAMENTO . MIGRAÇÃO PARA PLANO INDIVIDUAL. OPÇÃO INEXISTENTE. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA . 1. "Não se pode inovar em recurso de apelação trazendo matérias que não foram deduzidas" (AgInt nos EDcl no REsp 1851354/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 01/03/2021, DJe 04/03/2021), salvo quando se tratar de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso dos autos. 2 . A alegação da operadora de que não comercializa planos individuais foi deduzida apenas na apelação, configurando, portanto, inovação recursal. 3. Agravo interno a que se n ega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2422443 RN 2023/0262374-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE GADO. AÇÃO DE COBRANÇA . CHEQUE PRESCRITO. PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO . SÚMULA 7/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA 83/STJ . SUBSISTÊNCIA DE FUNDAMENTO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a questão alegada somente nas razões de apelação configura indevida inovação recursal, não merecendo conhecimento, exceto quando se trata de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso dos presentes autos

. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF . 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem afastou o alegado cerceamento de defesa, tendo em vista a desnecessidade da prova oral para o deslinde da controvérsia, uma vez que suficientes as provas já constantes dos autos. A revisão da conclusão a que chegou o Tribunal de origem sobre a ausência de cerceamento de defesa no indeferimento do pedido de produção de prova oral esbarra no óbice da Súmula 7 deste Tribunal, porquanto demandaria o reexame do acervo fático probatório. 4 . Inexistindo impugnação específica, como seria de rigor, aos fundamentos da decisão ora agravada, no sentido de incidência da Súmula n. 7/STJ e da Súmula n. 283/STF, essa circunstância obsta a pretensão recursal, pois, à falta de contrariedade, permanecem incólumes os motivos expendidos pela decisão recorrida (arts. 932, III e 1 .021, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015 e Súmula n. 182 do Superior Tribunal de Justiça). 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 1936873 MG 2021/0213581-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA ARGUIDA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. As questões de ordem pública são insusceptíveis de preclusão nas instâncias ordinárias, razão pela qual nelas podem ser conhecidas a qualquer tempo e grau de jurisdição, de ofício ou mediante provocação da parte, ainda que arguidas em recurso de embargos de declaração. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp nº 1826724/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.5.2020, DJe 28.5.2020).

POSSIBILIDADE DE SER EXAMINADA A QUALQUER TEMPO NA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. INSUSCETIBILIDADE DE PRECLUSÃO. PRECEDENTES DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SOBRE O MESMO TEMA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de legitimidade ativa, por se tratar de uma das condições da ação, é matéria de ordem pública cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, sendo insuscetível de preclusão nas instâncias ordinárias. Precedentes. 2. A conformidade entre a solução adotada pelo acórdão recorrido e a atual jurisprudência atual do STJ obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, ante o óbice da Súmula 83/STF. 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp nº 1744053/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 14.12.2021, DJe 1.2.2022).

Na hipótese, arguiram as apelantes, apenas em grau recursal, a ilegitimidade passiva de Sonia Saadi de Barros e a ilegitimidade ativa de Marcelo Pereira Custódio, questões que, à toda evidência, constituem condições da ação e, portanto, matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e insuscetível de preclusão.

Nessa toada, ainda que não arguidas em 1º grau, devem ser analisadas pelo Tribunal.

Sob tais premissas, REJEITO

a preliminar de inovação recursal, ao passo em que adentro ao exame da legitimidade
ad causam
de Sonia Saadi de Barros e Marcelo Pereira Custódio.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR/APELANTE

MARCELO PEREIRA CUSTODIO

Afirmam as rés, aqui apelantes, a ilegitimidade ativa de Marcelo Pereira Custódio, sob o fundamento de que a autorização de venda foi firmada exclusivamente em nome da empresa MC Negócios Imobiliários Ltda, tendo ele assinado o contrato na condição de representante legal da referida empresa e não como pessoa física.

Não se sustenta, contudo, essa alegação.

Oportuno rememorar, aqui, que, nos termos do art. 17 do Código de Processo Civil, "
para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade
".

A regra da autonomia patrimonial das pessoas jurídicas, insculpida nos arts. 49-A e 50 do Código Civil, conduz à conclusão de que, em regra, apenas a sociedade é parte legítima para pleitear direitos decorrentes de relações jurídicas de que ela é titular.

A personalidade jurídica da sociedade, portanto, não se confunde com a personalidade jurídica dos sócios, do que se extrai que, por constituírem pessoas distintas, distintos são também seus direitos e obrigações.

Lado outro, a legitimidade ativa deve ser aferida com base nas alegações contidas na petição inicial, conforme pacífica jurisprudência do STJ e dos tribunais pátrios. Sob essa perspectiva, se, de acordo com a narrativa apresentada, o autor afirma ser diretamente atingido pelos efeitos do negócio jurídico — ainda que o contrato tenha sido formalizado em nome da pessoa jurídica por ele representada — é de se reconhecer, em tese, a sua legitimidade para postular em juízo, mesmo que tenha assinado o contrato na condição de representante legal da pessoa jurídica, desde que, por certo, demonstrado o prejuízo direto — patrimonial ou moral — ou, ainda, ostentar interesse jurídico próprio imediatamente afetado pela avença ou pelos atos ilícitos decorrentes dela.

A autonomia patrimonial da sociedade (CC, arts. 49-A e 50) impede, portanto, apenas a postulação, em nome próprio, de direitos alheios, não afastando a legitimidade ordinária quando o direito invocado é próprio do sócio.

Resta diferenciado, assim, o dano direto do mero prejuízo reflexo, este insuficiente para a propositura da demanda pelo indivíduo. A aferição da legitimidade deve observar a teoria da asserção, reservando-se ao mérito a verificação probatória da efetiva ofensa pessoal alegada.

Na espécie, o autor MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO

é sócio-administrador da empresa também autora, MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e figura como signatário do contrato, na qualidade de representante legal da pessoa jurídica. Contudo, ao que se vê, desempenhou papel central na execução da intermediação que deu origem à pretensão aqui tratada, não havendo nos autos, qualquer indicação de que a atuação de Marcelo foi desvinculada da empresa ou que o valor da comissão não tenha relação com a prestação de serviços por ele diretamente realizados.

Ademais, o autor Marcelo Pereira Custódio consta como contratado, na autorização de venda apresentada pelos réus à fl. 41. Ou seja, no documento que as próprias apelantes aportaram os autos para infirmar as alegações defensivas da parte autora/apelada, consta que o contratado para venda do imóvel é a pessoa física e não a pessoa jurídica.

Ou seja, os efeitos da avença extrapolam a esfera estritamente societária e alcançam também a esfera pessoal do autor, sócio da empresa, aferindo-se ter sido a demanda ajuizada para tutelar direitos subjetivos que, na forma do que sustentado na inicial, atingem diretamente o sócio e seus interesses patrimoniais, inclusive em virtude da responsabilização pessoal que, em determinadas hipóteses, pode recair sobre o administrador.

Não há cogitar-se, portanto, de ilegitimidade ativa, dado ser que o autor MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, sócio-administrador da empresa autora, assinou o contrato e alegou prejuízos que lhe dizem respeito diretamente.

Por essas razões, rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DE MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

(ARGUIDA PELAS RÉS/APELANTES)

As rés/apelantes apontam, ainda, irregularidade na representação da empresa autora MC Negócios Imobiliários Ltda

já que a procuração outorgada ao patrono fora assinada apenas por Marcelo Pereira Custódio, um dos sócios da empresa, restando ausente a assinatura da outra sócia, IRLENE MARIA MAGESKI.

Melhor sorte não assiste aos apelantes nesse ponto.

Dispõe o art. 75, VIII, do CPC:

Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:

(...)

VIII - a pessoa jurídica, por quem os respectivos atos constitutivos designarem ou, não havendo essa designação, por seus diretores;

Conforme se depreende da cláusula 4ª do contrato social da autora (fls. 102/103), “a gerência será exercida pelos sócios conjuntamente sendo, MARCELO FERREIRA CUSTÓDIO e IRLENE MARIA MAGESKI, ficando vedado o uso do nome comercial e da sociedade em assuntos alheios aos seus interesses, inclusive avais e fianças
”
.

À luz do que prevê referida cláusula, portanto, não é equivocado inferir que a necessidade de autorização do outro sócio naquelas questões que envolverem atividades estranhas ao interesse social ou assunção de obrigações, assim como nas hipóteses em que houver oneração ou alienação de bens imóveis da sociedade, o que não é o caso dos autos. Em assim sendo,
“
a outorga da procuração por um só dos sócios, em demanda em favor da sociedade, não pode revelar defeito capaz de conduzir à extinção do processo, porquanto, a pretexto de aplicar-se a lei em seu prol, carreia-lhe notável prejuízo.

(REsp n. 463.318/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 6/3/2003, DJ de 24/3/2003, p. 151.).

Ainda a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Recurso do réu e fiadores. Preliminar de não conhecimento do apelo lançada nas contrarrazões. Aventado defeito de representação. Pessoa jurídica. Finalidade da norma. Princípio da instrumentalidade das formas. Apelo que se conhece, pois manejado também pelos fiadores em litisconsórcio passivo. Aproveitamento a todos os litisconsortes. Pretensão afastada. "A outorga da procuração por um só dos sócios, em demanda em favor da sociedade, não pode revelar defeito capaz de conduzir à extinção do processo, porquanto, a pretexto de aplicar-se a Lei em seu prol, carreia-lhe notável prejuízo. " (RESP 463.318/RJ, Rel. Min. Luiz fux, j. Em 24.03.2003). Locação comercial. Cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Contrato por prazo indeterminado. Debate quanto à entrega do imóvel. Demandados que devem comprovar a efetiva restituição das chaves para eximir-se do pagamento das respectivas obrigações. Ônus processual dos réus. Exegese do art. 333, II, do CPC. Aluguéis e demais encargos devidos até a data da entrega das chaves. Reclamo rechaçado no ponto. "Incumbe ao inquilino comprovar a data em que entregou as chaves do imóvel ao locador, para efeitos de se desvencilhar das obrigações a que estava submetido pelo pacto locatício. " (AC n. 2001.001206-0, Rel. Des. Mazoni Ferreira, j. Em 21.07.2005). Reparação de danos no imóvel locado. Ausência de termo de vistoria inicial que não impossibilita o ressarcimento. Vistoria final assinada pelos demandados. Tese repelida. "Finda a locação, tem o locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, como preceitua o art. 23, III da Lei nº 8.245/91. Não satisfazendo tal encargo, cumpre-lhe indenizar o proprietário pelos danos emergentes, consubstanciados no valor necessário à recuperação do que foi danificado, bem como lucros cessantes, consistentes no aluguel deixado de auferir durante o tempo necessário ao processamento da vistoria e restauração da edificação. " (AC n. 2007.009568-4, rela. Desa. Maria do rocio luz santa ritta, j. Em 14.08.2007). Pretendida minoração dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. Preenchimento dos requisitos das alíneas do § 3º, do art. 20, do CPC. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC, Ap. Cív. nº 2012.023399-8, Rel. Des. Subst. Gerson Cherem II, 1ª Câmara de Direito Civil, j. 22.10.2015, DJSC 6.11.2015, p. 179).

Não é demais rememorar, outrossim, que, a teor do que dispõe o art. 76 do Código de Processo Civil, a inadequada representação da parte é defeito sanável, porquanto referido requisito visa a aferir se a pessoa jurídica, no processo, está manifestando a sua vontade societária pelas pessoas físicas dotadas desse poder.

Disso extrai-se que, conquanto parcialmente desconsiderado o que dispunha o contrato social da empresa autora, a outorga da procuração por apenas um só dos sócios em ação proposta em prol da sociedade não constitui defeito hábil a conduzir à extinção do processo. Com efeito, o vício de forma em questão apenas é servil à anulação do ato processual que não pode ser aproveitado e/ou que venha a causar prejuízo à defesa dos interesses das partes ou malversação à finalidade de escorreita entrega jurisdicional.

Portanto, relativamente à representação processual decorrente de simples outorga de procuração
ad judicia
, concluo ser desnecessária a exigência de subscrição de todos os representantes, exigência, a meu sentir, obrigatória para a prática de atos negociais nos quais seria essencial perquirir sobre a administração em conjunto.

De não ser bastante, o contrato social da empresa apelante, conquanto preveja a gerência conjunta por ambos os sócios, não exige a representação em conjunto dos sócios, o que significa dizer que a empresa foi devidamente representada quando conferiu poderes ao advogado subscritor da ação.

Assim, queda-se por completo a alegação de vício na representação, pelo que REJEITO A PRELIMINAR.

É como voto.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE SÔNIA SAADI DE BARROS

(ARGUIDA PELOS RÉUS/APELANTES)

Articulam as recorrentes, outrossim, tese no sentido de que seria Sônia Saadi de Barros

parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança, pois teria participado do contrato que embasa a pretensão autoral apenas na qualidade de cônjuge de Paulo Afonso de Barros, prestando outorga uxória, como previsto no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, e não como parte contratante ou responsável pela obrigação. Pretende, assim, eximir-se da relação jurídica instaurada, sob o argumento de que não detém a titularidade dominial do bem alienado.

Não viceja, contudo, essa pretensão.

A questão envolve venda de bem imóvel, negócio jurídico que contou com a anuência expressa da esposa do proprietário, formalizada por outorga uxória

aposta diretamente no instrumento contratual.

É consabido, à luz do que dispõe o art. 1.647, I, do Código Civil, que a alienação de bens imóveis pelo cônjuge depende da autorização do outro, o que, em regra, materializa-se na forma da outorga uxória, o que se deu no caso em referência. Referida outorga, mais do que simples formalidade, representa o assentimento consciente e deliberado de quem, embora não titular do domínio, participa ativamente do negócio, conferindo-lhe validade e eficácia.

Analisando os documentos que instruem a presente demanda, vê-se que Sonia Saadi de Barros

não só assinou a autorização de venda mencionada nos autos (fl. 17), como também era proprietária do imóvel objeto da transação, conforme demonstra o documento de folha 19.

Em assim sendo, ao prestar anuência à alienação, a esposa integrou o negócio jurídico como agente legitimamente interessado, assumindo, inclusive, corresponsabilidade quanto aos efeitos da avença, não sendo factível desconsiderar

esse ato volitivo, praticado de forma regular, sob pena de se prestigiar comportamento contraditório e atentatório à boa-fé objetiva, que rege as relações obrigacionais, conforme preceitua o art. 422 do Código Civil.

Não é demais assentar, quanto a isso, que os tribunais têm reiteradamente decidido que aquele que participa da formação do vínculo contratual, mesmo na qualidade de anuente ou interveniente, pode sim ser chamado à lide, em especial quando se discute a validade ou a eficácia do negócio jurídico ao qual anuiu. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DE TRANSPORTE DE PASSAGEIROS . INTERVENIENTE ANUENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA VERIFICADA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS . REQUISITO DE EFICÁCIA EXECUTIVA. MITIGAÇÃO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. - A legitimidade "ad causam" está ligada à adequação subjetiva da ação e consiste no atributo jurídico da parte de demandar e ser demandada em juízo - O interveniente anuente responde pelos ônus da rescisão contratual de negócio jurídico firmado na condição de garante, portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da execução do título extrajudicial

- Nos termos do art. 265 do CC/02 "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes"- A participação da interveniente anuente consiste na obrigação assumida no contrato de transferir diretamente ao mutuante a participação do mutuária decorrentes da comercialização e arrecadação de vales-transportes - A assinatura de duas testemunhas é requisito a garantir a validade do título executivo, nos termos do art . 784, III, do CPC - Em situações excepcionais, quando possível verificar a eficácia executiva do contrato por meios idôneos ou pelo próprio contexto dos autos, o STJ admite relativização da exigência desse requisito formal.(TJMG, AC: 50223224420208130145, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia, Data de Julgamento: 11/08/2022, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/08/2022)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. SUJEITOS PARTICIPANTES DA CADEIA NEGOCIAL. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE . NATUREZA OBRIGACIONAL. VALIDADE DE POSTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA COM O DEVIDO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . SENTENÇA REFORMADA. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A

parte integrante da cadeia negocial de compromissos de compra e venda de imóveis, tem legitimidade passiva na ação em que se pretende a nulidade dos negócios realizados em relação ao imóvel compromissado. 2. A validade de compromisso de compra e venda de imóvel não se subordina à outorga uxória, porque referido negócio jurídico tem natureza meramente obrigacional, não se sujeitando ao disposto no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, impondo-se a reforma da sentença, reconhecendo-se a validade da escritura pública de compra e venda do imóvel realizada posteriormente a favor da correquerida apelante. 3 . Apelação Cível à que se dá parcial provimento, redistribuindo os ônus de sucumbência.(TJPR 00008419220228160069 Cianorte, Relator(a): Des. Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 19/07/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2024).

Daí que, ao conferir outorga uxória, a recorrente não apenas chancelou o negócio jurídico, mas integrou a cadeia de vontade necessária à sua conformação, assumindo os riscos e efeitos decorrentes da transação
—
inclusive quanto à sua eventual desconstituição ou ineficácia, caso seja essa a pretensão deduzida em juízo.

Portanto, não há falar em ilegitimidade passiva da ré, ora apelante, SÔNIA SAADI DE BARROS, já que participou do ato jurídico que ora se controverte, tendo contribuído, com sua anuência formal, para a celebração do contrato ora impugnado.

Rejeito, pois, a preliminar em comento.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA (SUPRESSÃO DE PROVA PERICIAL REQUERIDA E DEFERIDA)

Cogitam as rés/apelantes, ainda, da nulidade da sentença em razão de cerceamento de defesa, uma vez que, em audiência de saneamento e organização, deferiu-se a produção da prova pericial e, embora a parte autora tenha desistido da prova, não houve desistência pelos demandados.

Sustentam, assim, que tal prova seria essencial para o deslinde da controvérsia.

Essencial destacar, por primeiro, demonstrarem os autos que, em audiência de instrução e julgamento, após a oitiva das testemunhas, apenas a parte autora renovou o pedido de produção de prova, razão pela qual, com a sua desistência de tal prova, não houve nomeação de perito e produção de tal prova.

Ato contínuo, com o encerramento da instrução probatória e as partes foram devidamente intimadas para apresentar alegações finais, não se antevendo qualquer insurgência oportuna quanto à necessidade de realização da prova pericial. Em assim sendo, a ausência de impugnação no momento adequado caracteriza a preclusão, inviabilizando sua rediscussão em sede recursal.

Não bastasse isso, verifica-se que a fase instrutória do processo transcorreu sob a vigência do Código de Processo Civil de 1973. Nessa sistemática, a impugnação de decisões interlocutórias deveria ocorrer de imediato, sob pena de preclusão, conforme estabelecido pelo artigo 522 do CPC/1973, que previa a interposição do agravo de instrumento contra tais decisões.

Lado outro, as rés/apelantes não demonstraram, concretamente, de que maneira a prova pericial seria imprescindível para a solução da controvérsia. A alegação é a de que a não realização dessa sorte de prova seria essencial por ter sido o contrato considerado válido para condenar os réus ao pagamento da corretagem, notadamente por pautar-se a narrativa da defesa na nulidade do documento que deu origem ao negócio firmado entre as partes, em especial em razão de cogitações de rasura e fraude.

Nada obstante, para além do fato de contemplar o conjunto probatório constante nos autos os documentos essenciais ao deslinde da controvérsia, essencial ponderar que a singela alegação de eventual fraude/adulteração/falsificação de documento – desprovida, portanto, de elementos mínimos que possam sugerir algo nesse sentido - não se afigura suficiente para realizar a produção de prova pericial, notadamente se não for possível extrair elementos minimamente infirmadores da credibilidade da prova produzida.

Ao revés, as demais provas colacionadas aos autos corroboram a existência da contratação, tornando despicienda a realização da prova pericial pleiteada.

Com efeito, alega-se que nenhum documento foi assinado e que não houve recebimento de nenhum valor a qualquer título, ao que se alia a cogitação de assinatura fraudulenta diante da presença de uma firma completamente desconhecida de razão social M C NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

no contrato assinado entre as partes. Ocorre que existem semelhanças entre a assinatura aposta no contrato, na procuração e nos documentos pessoais juntados aos autos.

De não ser bastante, como dito, não há evidências substanciais das cogitadas evidências de fraude apontadas pelas rés/apelantes, tais como rasuras e sobreposições de imagens no documento, devendo ser considerado que pequenas divergências nas assinaturas mostram-se perfeitamente normal.

Oportuno destacar, aqui, em adição, que quando da realização da audiência, em depoimento pessoal colhido no curso da instrução processual, a parte ré Paulo Afonso de Barros, a despeito de ter afirmado “
que não fez negócio por intermédio dos autores
”
, reconhece ter dado aos autores uma autorização de venda, ao que sugere, a de fls. 41. As testemunhas Jeronimo Silva de Carvalho

(fls. 89), Ana Paula Gatti (fls. 90), Francisco de Assis Souza Nepomuceno

(fls. 91) de igual foram atestaram a existência da negociação entre as partes, conquanto articulem considerações diversas sobre o conteúdo da autorização outorgada.

Nesse contexto, malgrado os argumentos expendidos nas razões do apelo, as insurgentes não apresentaram evidência substancial sequer capaz de elidir a veracidade das provas apresentadas, não havendo falar em cerceamento de defesa, até mesmo porque, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a ausência de produção de determinada prova não induz, por si só, à violação ao contraditório e à ampla defesa, quando revelarem-se suficientes à formação do convencimento judicial os elementos já constantes dos autos. Colha-se, a propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA E DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA. SÚMULA N. 7/STJ . 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o julgador, destinatário final da prova, pode, de maneira fundamentada, indeferir a realização de provas e diligências protelatórias, desnecessárias ou impertinentes. 2. Alterar a conclusão do acórdão do Tribunal a quo acerca da análise das provas e da ausência de cerceamento de defesa demandaria reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial, ante a incidência da Súmula n . 7 do STJ.Precedentes. 3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento. Precedentes.Agravo interno provido.(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 661203 ES 2015/0028065-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 24/04/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2023)

“
Não há cerceamento de defesa quando o juízo de origem entende que o feito está suficientemente instruído, desde que fundamentadamente, cabendo-lhe o papel de destinatário final da prova.” (STJ, AgInt no AREsp nº 1.983.440/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 1.8.2022).

Não é demais rememorar, outrossim, conforme farto arcabouço jurisprudencial, que o magistrado detém o poder-dever de indeferir provas desnecessárias ou protelatórias, sendo-lhe facultado julgar a lide com base nas provas já coligidas. Veja-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL . DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . O Agravo Interno não merece prosperar, pois a ausência de argumentos hábeis para alterar os fundamentos da decisão ora agravada torna incólume o entendimento nela firmado. 2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias

. 3. Consoante entendimento desta Corte, "a apuração da necessidade de produção da prova testemunhal ou a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente da falta daquela demandam reexame de aspectos fático-probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ" (STJ, REsp 1.791.024/SP, Rel . Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/04/2019). 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2022)

"O indeferimento de produção de prova não implica cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes para o julgamento da causa." (STJ, AgInt no AREsp nº 1.688.365/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 24.8.2021).

Dessa forma, para além do fato de encontrar-se preclusa a questão alusiva à produção da prova pericial - já que deveria a parte demandada ter impugnado, à época, a decisão que a ela não deu seguimento, o que não ocorreu - , os elementos já constantes dos autos revelavam-se suficientes à apreciação da controvérsia, o que afasta qualquer alegação de prejuízo à parte apelante e, consequencialmente, a alegação de cerceamento de defesa.

Rejeito, desta forma, a preliminar em análise.

É como voto.

MÉRITO

No mérito, sustentam as apelantes, precipuamente, ser indevida a colimada cobrança da comissão de corretagem, pois não houve concretização do negócio originalmente intermediado pelos apelados e, ainda, que o contrato de exclusividade já havia expirado quando a transação foi efetivada.

Os autos dão conta de que as partes firmaram, em 02/10/2009, por meio de instrumento de Autorização de Venda com exclusividade (fls. 17) e pelo prazo de 90 (noventa) dias, a autorização para venda de um imóvel com 40.000 m2, situado na Rua Rio Grande do Sul, Capoeira Grande, Nova Almeida, Serra-ES, devidamente inscrito no SRI sob o n. 34.481, do Livro 2, do SRI da 1ª Zona de Serra-ES, pelo valor fixo de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).

A alegação inserta na inicial é a de que os requerentes lograram êxito em aproximar as partes Morar Construtora e Incorporadora Ltda (Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda) e os requeridos, sendo efetivada a venda do imóvel, e que, nessa condição, fariam jus à comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Os requeridos, por seu turno, afirmaram não ter havido desistência de nenhum negócio com a MORAR e sim o descumprimento contratual por parte da Morar e, portanto, não houve a concretização do negócio. Disseram não ter ocorrido a negociação com a empresa MORAR, pois os entendimentos negociais foram encerrados por não ter referida empresa honrado com o compromisso do recolhimento de sinal no valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), efetivando-se a venda, ao depois, a outra empresa (MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A), cujo corretor que de fato intermediou o negócio fora o Sr. Francisco Nepomuceno, que este recebeu toda a comissão alusiva à negociação.

A ação foi julgada procedente, ao argumento de ter sido comprovada a prestação dos serviços de corretagem pelos autores, pelos quais fora fixada comissão de corretagem no percentual de 5% (cinco por cento), assim como que teriam eles intermediando as negociações concernentes ao contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial. Em adição, pontuou a Juíza de 1º Grau que “mesmo havendo, posteriormente, desistência da parte requerida, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora,(...)”.

Pelo que se vê, portanto, a sentença recorrida considerou suficiente a mera aproximação das partes para que fosse devida a comissão de corretagem.

É sabido que a atividade de corretagem e de intermediação, “
é aquele pelo qual um pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. É o que se depreende do art. 722 do Código Civil. O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. A retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação. Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor. A obrigação por este assumida é de resultado. Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio. A propósito, preceitua o art. 725 do Código Civil: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

(GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, 3ª ed., São Paulo:Saraiva, 2007, v. III, p 444/448).

Relativamente ao pagamento da comissão de corretagem, assim estabelecem os arts. 722 a 729 do Código Civil,
in litteris
:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."

Vê-se, pois, que o contrato de corretagem não encerra singela obrigação de meio, mas de resultado, sendo, pois, cabível o pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização daquilo que fora entabulado pelas partes, mais precisamente, quando há efetiva conclusão do negócio intermediado. Sob essa perspectiva, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao estabelecer que a simples aproximação entre comprador e vendedor não é suficiente para gerar o direito à remuneração do corretor. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM . VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA . COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n .º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1 .022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado. 3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem. 4 . O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 5 . Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2157735 RS 2022/0194353-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. DILIGÊNCIA DO PROPRIETÁRIO . COMISSÃO INDEVIDA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. CLÁUSULAS CONTRATUAIS . INTERPRETAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ . NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. RESULTADO. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. SÚMULAS N . 83 E 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ART. 105, III, A E C, DA CF . DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ . 2. No caso, a Corte de origem assentou que o contrato de compra e venda se concretizou por diligência do proprietário, não tendo as partes sido apresentadas ou aproximadas pelo corretor. A cláusula de exclusividade, por si só, não garante o pagamento da comissão de corretagem, haja vista que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de reconhecer devida a comissão de corretagem, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial . 3. O entendimento deste Tribunal Superior é no sentido de que o "contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel" ( AgRg no AREsp n. 514.317/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/8/2015, DJe 16/9/2015) . 4. A necessidade de reexame do conjunto fático-probatório impede que o recurso especial seja admitido tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2072274 DF 2022/0042921-2, Data de Julgamento: 15/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2022)

Ainda sobre o tema:

Apelação. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Sentença de improcedência . Recurso dos autores que não merece prosperar. Inexistente contrato de exclusividade entre os autores e o vendedor réu. Ausência de resultado útil decorrente da atuação dos autores, que não comprovaram a efetiva aproximação das partes ou que tenham contribuído de forma útil para a celebração do negócio. Publicação de anúncio no site da plataforma autora que não pode ser considerada como efetiva prestação de serviços de intermediação . Imóvel colocado à venda em outra imobiliária, que também anunciou o imóvel em seu site na internet. Conjunto probatório dos autos que comprova que a corretora da outra imobiliária anunciante da oferta do imóvel efetivamente aproximou as partes e promoveu visitação ao imóvel em data anterior a proposta lançada, não concluída e retirada do site da autora. Inexistindo contrato de exclusividade e estando o imóvel anunciado em site de mais de uma imobiliária, necessária a comprovação da efetivação aproximação e intermediação do negócio. Autores que não comprovaram nenhuma efetiva aproximação entre o vendedor réu e os compradores . Mera publicação de anúncio do imóvel no site da autora que não se confunde com efetiva prestação de serviços de corretagem. Contrato de mediação e/ou corretagem que é de resultado e não de meio. Comissão indevida. Precedentes . Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1003113-29 .2023.8.26.0554 Santo André, Relator.: L . G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 18/03/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2024)

Oportuno destacar que os autores alegaram que os réus desistido, de forma unilateral, do negócio com a empresa MORAR, mas que a atividade por eles empreendida teria dado ensejo a resultado financeiro positivo (venda do imóvel), ainda que a empresa diversa, sendo certo que não se concretizou com a primeira empresa por iniciativa dos requeridos e sua intenção de especular e não pagar qualquer mediação.

Não há desconsiderar, por certo, a existência de controvérsia acerca da exigência de pagamento de comissão de corretagem em razão da desistência do negócio por um dos contratantes em oportunidade posterior à aceitação da proposta e anterior à assinatura do contrato. Parte da doutrina e jurisprudência, inclusive do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, defende que, em sendo a obrigação do corretor de resultado, somente será cabível o recebimento da comissão quando alcança o corretor o resultado previsto no contrato, mais especificamente, nas hipóteses de compra e venda de bem imóvel, quando a aquisição se perfaz em razão da sua específica intermediação. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 211/STJ . IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR . REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 7/STJ. SÚMULA 5/STJ . 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça). 2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2243705 SP 2022/0351683-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/10/2023)

Outros, ao revés, sustentam o direito ao recebimento dessa remuneração pelo corretor se efetivamente contribuírem os seus serviços para a concretização de consenso entre as partes, revelando-se, assim, suficiente a assinatura pelos contratantes da proposta de compra, com menção ao valor da venda e à forma de pagamento do preço.

É certo que o art. 725 do Código Civil, em sua parte final, dispõe que a remuneração é devida ao corretor ainda que o resultado previsto no contrato de intermediação não se tenha efetivado por arrependimento das partes, o que poderia, a princípio, subsidiar a tese autoral.

Todavia, conforme a compreensão que se extrai de amplo acervo jurisprudencial, a desistência das partes ou a celebração posterior do contrato com a intermediação de terceiro impede a cobrança da comissão, pois o resultado útil do serviço que efetivamente empreendeu não foi atingido, não sendo servil a essa pretensão a mera aproximação das partes, para que fosse deflagrado o processo de negociação alusivo à compra e venda de imóvel. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO . CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1 . Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes. Precedentes. 2. O juízo prévio de admissibilidade do recurso especial não vincula o Superior Tribunal de Justiça . 3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2239381 MG 2022/0344714-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA NÃO CONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ausência de violação ao princípio da não surpresa, visto que o fundamento do tribunal de origem, dito pela parte recorrente como inovador para justificar a não devolução da comissão de corretagem - contrato de compra e venda rescindido por ausência de aprovação de financiamento -, foi apresentado pela própria parte ora recorrente nas suas razões do recurso de apelação. 2. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.864.660/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 25/2/2022.)

"A comissão de corretagem por intermediação imobiliária é devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, qual seja, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio."

(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.458.166/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 12.9.2024).

"É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu resultado útil."(STJ, AgRg no REsp nº 1.328.634/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 3.2.2016).

No caso concreto, restou demonstrado que o negócio foi concluído em momento posterior ao prazo ajustado em contrato pelas partes,

com parte diversa daquela inicialmente apresentada pelos apelados (MRV)

e foi intermediado por outro corretor, sequer havendo comprovação hígida de que os autores, por meio de sua atividade, atuaram para aproximar os réus da empresa que de fato veio a adquirir o imóvel.

E por importante sob o ponto dos elementos de prova a serem considerados, transcrevo as declarações prestadas pelas testemunhas inquiridas na audiência de fls. 87/93, de igual forma relevantes para demonstrar, ou não, a intermediação para venda de imóvel e as obrigações dela decorrentes. Vejamos:

JERONIMO SILVA DE CARVALHO

(Testemunha dos autores)

“
(...)que tem conhecimento do negócio imobiliário descrito nos autos; que o depoente sabe que o réu fez essa negociação com a Morar; que fizeram o negócio mas a negociação não foi concretizada, porque entrou outro corretor e, juntamente com seu Paulo Barros, obtiveram um valor maior da área e venderam para a MRV.(...)”

ANA PAULA GATTI (Testemunha do Juízo)

“
(...)que tem conhecimento do negócio imobiliário descrito nos autos; que a depoente participou e acompanhou a negociação feita no terreno de Jacaraípe dos requeridos; que a depoente é arquiteta da Morar e acompanhou a negociação nessa qualidade; que essa negociação durou por um período e não chegou a ser concretizada com escritura; que na ocasião o negócio não foi feito; que não foi concretizado em função da família do seu Paulo não ter concordado com o documento proposto pela Morar e assinado por ele na época, que esse documento foi assinado em 15 de outubro de 2009; que como não chegou a um denominador comum o negócio não se concretizou; que os dois corretores que estavam negociando o negócio imobiliário foram o Marcelo e o Francisco. (...)que a Morar chegou afazer minuta de escritura da negociação junto ao Cartório Castelo, mas ela não foi assinada.(...)”.

FRANCISCO DE ASSIS SOUZA NEPOMUCENO

(Testemunha dos requeridos)

“
(...)que tem conhecimento de que houve um início de negociação imobiliária entre as partes; que o Marcelo lhe telefonou, já que o depoente é corretor na área de Jacaraípe, dizendo que tinha um cliente para uma área de Jacaraípe; que assim que chegou com o cliente, o Marcelo, o depoente reconheceu o mesmo como sendo Sebastião, da Morar; que o Sebastião havia estado na área uns dois anos antes, com a Ana Paula; que disse então ao Marcelo, que o Sebastião já havia estado na área, havia apresentado projeto e depois apresentaria uma proposta; que no começo era um outro corretor; que o depoente disse que não haveria problema em fazer parceria com Marcelo, pois já estava acostumado; que a área não foi vendida para a Morar, pois as partes não chegaram a um acordo; que não teve acerto financeiro e também um documento em que o Marcelo chegou lá e a exclusividade não havia; que o terreno foi vendido para a MRV. (...)que teve diferença de valor, entre o valor ofertado pela Morar e a MRV; que não sabe precisar de quanto.(...) que conhece seu Paulo Barros e trabalha para a familia dele prestando serviços de venda de terrenos; que foi o depoente que intermediou a venda para a MRV; que recebeu a comissão de corretagem.(...)”.

Wyltson Zon Filho (Testemunha dos requeridos)

“
(...) que desconhece negócio imobiliário entre as partes; que tem conhecimento de uma negociação imobiliária envolvendo área situada em Capoeira Grande, com a Morar e depois com a MRV; que o depoente participou da negociação com a MRV; que o depoente foi intermediador, juntamente com Francisco, do negócio imobiliário; que teve conhecimento de que as negociações com a Morar, mas não se efetivaram; que o depoente soube de algumas questões que se recorda que foram as razões da não efetivação do negócio, foram questões de solo, preço e sistema viário, entre outros;(..) que o depoente confirma que o requerido pediu que se aguardasse mais de quinze dias, no aguardo de um depósito da Morar, e para início da tratativa com a MRV; que segundo o depoente, apesar de desconhecer o teor da proposta da Morar, a forma de pagamento da MRV foi mais vantajosa para os requeridos; que o depoente não conhece a empresa MC; que conhece o Marcelo; que nunca teve negócio com o Marcelo. (...)”.

Ou seja, em nada é servil aos autores também a prova testemunhal, não podendo ser extraído dos elementos de provas coligidos o necessário nexo causal entre a atuação dos apelados – sequer atos de aproximação - e a concretização do negócio com a empresa que adquiriu o imóvel (MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A), o que afasta o direito à comissão de corretagem.

Ao revés, o contexto probatório não revela, com a segurança exigida, ter a operação de compra e venda dos imóveis se dado em decorrência da intermediação dos autores, ora recorrido.

Dessa forma, a simples existência de tratativas iniciais com um potencial comprador – que, reedite-se, não veio a concretizar a compra - não é suficiente para justificar a cobrança da comissão, mormente por ter sido formalizado o negócio, ao depois, por outro intermediário e outro comprador.

Outro ponto a ser destacado é que a exclusividade contratual mencionada pelos apelados não abrangia qualquer venda futura, mas sim se restringia à venda do imóvel para a empresa Morar Construtora e Incorporadora Ltda. E ainda que se possa alegar ser devida a comissão após o término do prazo de exclusividade pactuada para a corretagem, se o negócio resultou da atuação do corretor, sequer há nos autos singelo indicativo de aproximação útil das partes que de fato negociaram e concretizaram a compra e venda, levada a efeito pelos requerentes.

Não é demais enfatizar, quanto a isso, que “
a mediação consiste na atividade eficaz do intermediário, mesmo exercida ocasionalmente, para aproximar as partes na conclusão do negócio. Pelo serviço que presta aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração
". (Schwelm, Eloy Paulo, em artigo intitulado"Da Intermediação de Imóveis - Doutrina - Análise - Jurisprudência", publicado na RT 685/243).

Ou seja, conquanto se possa cogitar da prerrogativa de exclusividade do negócio em relação ao imóvel a ser comercializado, no curso da vigência do contrato de corretagem, esse fato em absoluto dispensa a escorreita comprovação da participação da empresa autora na intermediação e venda do imóvel descrito na exordial.

E no caso, não é possível verificar, relativamente às tratativas com a MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, quaisquer atos de aproximação entre o comitente e o terceiro que contribuíram para a efetivação do negócio de compra e venda, não se antevendo o necessário esforço dos autores na obtenção do resultado esperado ou de assistência até que o negócio se ultimasse. E não tendo o corretor empreendido esforços para a negociação do imóvel durante o prazo de validade do contrato de corretagem, ainda que exista cláusula de exclusividade, não lhe será devida a comissão postulada.

Nesse ponto, importante ainda enfatizar que na “autorização de venda” apresentada pelos apelados (fl. 17), que traz a dita cláusula de exclusividade, há referência expressa à proposta em anexo (fls. 18), para aquisição do imóvel de Paulo Afonso de Barros formalizada pela Morar Construtora e Incorporadora Ltda, assinada pelo Sr. Sebastião Jayme de Almeida, Presidente da referida construtora, em parceria com a Cyrela Brazil Realty.Veja-se:

PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: R$ 4.000.000,00 (quatro milhões), conforme proposta em anexo.

Assim, ao que se observa, não se atribuiu aos apelados a intermediação única (privativa) e exclusiva da comercialização do imóvel, mas tão somente, para aquele negócio jurídico a ser celebrado com pessoa determinada.

Corrobora essa conclusão a redação da última cláusula do instrumento de folha 17, que diz:

REMUNERAÇÃO SOBRE A INTERMEDIAÇÃO E VENDA DO IMÓVEL OBJETO: O(s) CONTRATANTE(S) se obriga(m) a pagar(em) à CONTRATADA a comissão de 05% (cinco por cento), no ato do recebimento do sinal, calculada sobre o preço total da venda do imóvel objeto. Estes direitos subsistirão além do prazo fixado, durante 180 (cento e oitenta) dias, mesmo se a venda ocorrer à revelia, desde que o comprador tenha sido apresentado pela CONTRATADA.

Vale observar, nesse ponto, que a interpretação dos contratos deve ser feita conforme a boa-fé e a intenção manifestada pelas partes, a teor do que dispõe o art. 112 do Código Civil,
in litteris
:

"Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem."

Além disso, o art. 113, inciso V, do mesmo diploma legal, dispõe que:

"Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, considerando-se a conduta das partes posterior à celebração do negócio."

No caso, os elementos probatórios alicerçam a conclusão de que a exclusividade foi firmada para a venda do imóvel especificamente à Morar, o que limita o direito à comissão apenas à conclusão deste negócio específico. Não há nos autos qualquer prova de que a exclusividade conferia aos apelados o direito a receber comissão sobre qualquer venda futura do imóvel, independentemente do comprador.

Nesse sentido, é o depoimento da testemunha FRANCISCO DE ASSIS SOUZA NEPOMUCENO

(fl. 91) que afirmou que:

“
[...] tem conhecimento de que houve um início de negociação imobiliária entre as partes; que o Marcelo Ihe telefonou, já que o depoente é corretor na área de Jacaraípe, dizendo que tinha um cliente para uma área de Jacaraípe; que assim que chegou com o cliente, o Marcelo, o depoente reconheceu o mesmo como sendo Sebastião, da Morar; que o Sebastião havia estado na área uns dois anos antes, com a Ana Paula; que disse então ao Marcelo, que o Sebastião já havia estado na área, havia apresentado projeto e depois apresentaria uma proposta; que no começo era um outro corretor; que o depoente disse que não haveria problema em fazer parceria com Marcelo, pois já estava acostumado que a área não foi vendida para a Morar, pois as partes não chegaram a um acordo; que não teve acerto financeiro e também um documento em que o Marcelo chegou lá e a exclusividade não havia; que o terreno foi vendido para a MRV.”

Dos documentos e provas colacionados aos autos, depreende-se que a negociação inicial para a venda do imóvel à empresa Morar Construtora e Incorporadora Ltda foi conduzida por meio de parceria entre o primeiro apelado, Marcelo Pereira Custódio, e o corretor Francisco de Assis Souza Nepomuceno, este último já habituado a representar os interesses dos réus em tratativas imobiliárias. E o depoimento da testemunha corrobora que o contato com a Morar não foi estabelecido exclusivamente pelo primeiro apelado, mas sim dentro de um contexto pré-existente de intermediação, no qual o corretor Francisco já estava atuando em favor dos apelante
s
.

Dessa forma, me parece crível concluir que a alegada "exclusividade" conferida ao apelado não pode ser interpretada de maneira ampla, abrangendo qualquer futura negociação do imóvel, mas sim “limitada exclusivamente à venda para a Morar”, empresa por ele apresentada aos apelantes. Não há nos autos qualquer indício de que tal exclusividade se estendesse a outros potenciais compradores ou que conferisse ao apelado o direito de intermediar qualquer venda posterior, especialmente aquela que, de fato, se concretizou posteriormente com a MRV Engenharia.

E ainda que assim não fosse, não há comprovação de que a venda posterior do imóvel para a MRV Engenharia tenha ocorrido dentro do prazo de exclusividade concedido ao primeiro apelado, já que o contrato de corretagem apresentado pelos apelados, datado de 02/10/2009, previa exclusividade nessa negociação específica pelo período de 90 (noventa) dias, ou seja, até 1º de janeiro de 2010.

Considerando, conforme se verifica na escritura de inventário (fl. 203), que a escritura pública de dação em pagamento celebrada entre a MRV e os réus foi lavrada apenas em 25/03/2010 - ou seja, muito tempo após o término do prazo de exclusividade invocado pelos apelados-, nenhuma remuneração é devida ao corretor.

Aqui, pese o entendimento da culta Juíza, sob qualquer prisma que se possa analisar a questão, mas em especial diante da ineficácia da atuação eficaz dos autores para a consecução da alienação do imóvel, efetivada a terceiro, sem qualquer aproximação por parte destes, não há qualquer fundamento jurídico para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem em favor dos apelados.

Sob tais considerações, voto no sentido de:

a)
REJEITAR
as preliminares de inovação recursal, de ilegitimidade ativa de
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
, de irregularidade na
representação de
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, bem como de ilegitimidade passiva de
SÔNIA SAADI DE BARROS
e de nulidade da sentença por cerceamento de defesa; para, em seguida,

b) NÃO CONHECER

do recurso interposto por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, por intempestivo; e, lado outro,

c) CONHECER do recurso interposto por SONIA SAADI DE BARROS, SILVANIA MARIA SAADI DE BARROS, SONIA MARIA SAADI DE BARROS E ANA PAULA SAADI DE BARROS, A ELE DANDO PROVIMENTO, para reformar a sentença guerreada e julgar improcedente o pleito autoral, nos termos da fundamentação supra.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando o trabalho desenvolvido pelos patronos nesta instância.

Tendo em vista o interesse e a participação de cada um dos demandantes/apelantes na causa, cada um deverá suportar metade (1/2) das verbas sucumbenciais aqui fixadas (CPC, art. 87).

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA
(PRESIDENTE)
:-

Como a eminente
Desembargador
a Paula Cheim Jorge participará do julgamento e não tinha sido avisada, os autos seguirão com vista ao gabinete de
Sua Excelência
.

*

tnsr
*

DATA DA SESSÃO: 30/09/2025

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA SUBSTITUTA PAULA CHEIM JORGE:-

Cuida-se de recursos de apelação cível interpostos, de um lado, por Sonia Saadi de Barros e Outras e, de outro, por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, em face da sentença (fls. 123/127) que, nos autos da Ação de Cobrança (Processo nº 0000254-53.2010.8.08.0024) ajuizada originariamente em face de PAULO AFONSO DE BARROS e SONIA SAADI DE BARROS, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar os réus ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Iniciado o julgamento, a eminente Desembargadora Relatora, Heloísa Cariello, proferiu voto no sentido de não conhecer do recurso interposto por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, por intempestividade, e de rejeitar as preliminares e, no mérito, dar provimento ao recurso de SONIA SAADI DE BARROS E OUTRAS, para reformar integralmente a sentença e julgar improcedente a pretensão autoral.

O voto condutor fundamentou-se, em síntese, na natureza do contrato de corretagem como uma obrigação de resultado. A Desª. Relatora asseverou que a comissão somente é devida quando a atividade do corretor alcança o resultado útil, qual seja, a efetiva conclusão do negócio imobiliário intermediado. No caso concreto, destacou que a negociação com a empresa Morar Construtora, aproximada pelos autores, não se concretizou, e que a venda posterior do imóvel à empresa MRV Engenharia ocorreu por intermédio de outro profissional e após o decurso do prazo de exclusividade.

Pedi vista dos autos para uma análise mais aprofundada da controvérsia, considerando a robustez dos argumentos apresentados e a necessidade de um exame detido do acervo probatório.

Após detida análise dos autos, adianto que meu convencimento se alinha integralmente ao da nobre Relatora, cujos fundamentos fáticos e jurídicos adoto como razões de decidir, acrescendo as seguintes ponderações.

A questão central posta a deslinde reside em definir se a atividade de intermediação exercida pelos autores/apelados foi suficiente para gerar o direito à percepção da comissão de corretagem, nos termos do artigo 725 do Código Civil.

A sentença de primeiro grau entendeu que sim, considerando que a mera aproximação das partes e a posterior desistência dos vendedores seriam suficientes para tal finalidade. Contudo, com a devida vênia ao entendimento do juízo
a quo
, tal conclusão destoa da melhor doutrina e da jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça.

O contrato de corretagem, por sua essência, encerra uma obrigação de resultado. A remuneração do corretor não é devida pela simples diligência ou pelo esforço empreendido, mas sim pela obtenção do resultado útil previsto no contrato de mediação. Nos negócios imobiliários, o resultado útil se traduz na concretização da venda, com o aperfeiçoamento do negócio jurídico por meio de um instrumento idôneo que vincule as partes de forma definitiva.

No caso concreto, o acervo probatório é robusto e claro ao demonstrar que a atuação dos autores, embora tenha promovido uma aproximação inicial entre os réus e a Morar Construtora, não alcançou este resultado.

A testemunha do juízo, Sra. Ana Paula Gatti, arquiteta da Morar Construtora à época dos fatos, foi categórica ao afirmar que “não foi concretizado em função da família do seu Paulo não ter concordado com o documento proposto pela Morar e assinado por ele na época” e que, embora a construtora tenha chegado a elaborar uma minuta de escritura, “ela não foi assinada”. Tal depoimento, isento e equidistante dos interesses das partes, revela que a negociação não superou a fase de tratativas, não havendo consenso final sobre os termos do negócio.

Corrobora essa conclusão a alegação defensiva, não infirmada pelos autores, de que a Morar Construtora não efetuou o pagamento do sinal de R$330.000,00, condição essencial para a formalização do negócio. A ausência do pagamento do sinal é um indicativo inequívoco de que o consenso necessário à conclusão do contrato principal não foi atingido.

Ademais, a venda do imóvel efetivamente ocorreu, mas para uma empresa diversa (MRV Engenharia), por intermédio de outros profissionais. As testemunhas Francisco de Assis Souza Nepomuceno e Wyltson Zon Filho confirmaram em juízo que intermediaram a venda para a MRV e que receberam a devida comissão por este serviço.

É crucial, ainda, a análise temporal dos fatos. O contrato de exclusividade de 90 dias, invocado pelos autores, foi firmado em 02 de outubro de 2009. A venda para a MRV, por sua vez, foi formalizada apenas em 25 de março de 2010, data manifestamente posterior ao término do prazo de exclusividade. Não há, portanto, que se falar em violação da cláusula de exclusividade, nem há nos autos qualquer prova de que a venda à MRV tenha sido fruto dos trabalhos de mediação iniciados pelos autores, o que afasta a incidência do artigo 727 do Código Civil.

Portanto, sob qualquer ótica que se analise a questão, a pretensão autoral carece de amparo. A mediação não produziu o resultado útil para o qual foi contratada, e a venda posterior não decorreu da atuação dos autores, tampouco ocorreu durante o prazo de exclusividade pactuado.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, em plena consonância com os fundamentos já lançados pela eminente Relatora, não conheço do recurso interposto por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, por sua manifesta intempestividade, e acompanho integralmente o voto de Relatoria para dar provimento ao recurso interposto por SONIA SAADI DE BARROS e OUTRAS, reformando a sentença guerreada para julgar improcedente o pleito autoral.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando o trabalho desenvolvido em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

*

vfc*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos, de um lado, por
Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros
e
Ana Paula Saadi de Barros
(id. 6228276) e, de outro, por
MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio
(id. 6228280) contra sentença que julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados em
ação de cobrança
ajuizada por
MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio
, em desfavor de
Paulo Afonso de Barros (sucedido por suas herdeiras)
e
Sonia Saadi de Barros,
por meio da qual pretenderam a condenação dos requeridos ao pagamento da quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a título de comissão de corretagem.

A questão envolve ação de cobrança proposta por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA E MARCELO PEREIRA CUSTODIO em face de PAULO AFONSO DE BARROS E SONIA SAADI DE BARROS, voltada ao recebimento de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Ao que se vê, as partes ajustaram, em 02/10/2009, contrato de “Autorização de venda de imóvel com exclusividade”, que teve como objeto um imóvel com 40.000 m2 situado na Rua Rio Grande do Sul, Capoeira Grande, Nova Almeida, Serra-ES, inscrito no SRI sob o n. 34.481, do Livro 2, do SRI da 1ª Zona de Serra-ES, no valor de R$ R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).

É possível extrair do contrato de autorização de venda (fls. 17 dos autos originários) ter sido ajustado, no tópico PRAZO E FORMA DA AUTORIZAÇÃO,
exclusividade pelo prazo de 90 (noventa) dias
, e, no tópico REMUNERAÇÃO SOBRE A INTERMEDIAÇÃO E VENDA DO IMÓVEL, que
os requeridos se comprometeram a pagar aos autores comissão no valor de 5% sobre a venda,
nos seguintes termos:

O(s) CONTRATANTE(S) se obriga(m) a pagar(em) a CONTRATADA a
comissão de 05% (cinco por cento)
, no ato do recebimento do sinal, calculada sobre o preço total da venda do imóvel objeto.
Estes direitos subsistirão além do prazo fixado, durante 180 (cento e oitenta) dias, mesmo se a venda ocorrer à revelia, desde que o comprador tenha sido apresentado pela CONTRATADA.

Nesse cenário, dizem os autores terem logrado êxito em aproximar as partes Morar Construtora e Incorporadora Ltda (Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda) e os requeridos, concretizando a venda do imóvel. Nada obstante, ao diligenciarem para fins de cobrança da atividade de corretagem ajustada, no importe de R$ 200.000,00 (duzentos mil), com base no percentual de 05% pactuado, foram surpresados com a informação de que os requerentes não pagariam o que fora ajustado, porque tinham desistido da venda e, ainda, em razão de ter sido o imóvel vendido para outra empresa (MRV Engenharia e Participações S/A) pelo importe de R$ 4.000.000,00.

Os réus se opuseram ao pleito, dizendo, em síntese, que:
a)
os documentos apresentados em juízo seriam falsos, tendo sido adulterados, em especial, no que diz respeito a data de exclusividade;
b)
não houve desistência de nenhum negócio com a MORAR e nem concretização da venda a essa construtora, já que o imóvel fora vendido, depois, à (MRV Engenharia e Participações S/A), após expirado o prazo de exclusividade de 90 (noventa) dias ajustado com os autores.

Afirmam, ainda, que
c)
o corretor que, após expirado o prazo de 90 (noventa) dias intermediou o negócio que deu origem a venda do bem para a Construtora MRV foi o Sr. Francisco Nepomuceno, que recebeu toda a comissão que fazia jus;
d)
após audiência saneadora, os réus apresentaram documentos novos que comprovam que a empresa não é registrada pelo CRECI-ES e, por isso, não poderiam praticar atos de corretagem, bem como foi apresentada a certidão do mesmo conselho em que foi cancelado o registro de corretor/Autor Marcelo em 01/01/2010.

Passo à análise das questões preliminares.

INTEMPESTIVIDADE RECURSAL

Apelações interpostas por Sonia Saadi de Barros, MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio. Intempestividade

Em trato inicial, e como forma de oportunizar a análise do mérito recursal, de rigor é a verificação acerca da presença dos pressupostos de admissibilidade recursal.

Reedite-se que o Código de Processo Civil, em seu artigo 932, inciso III, estabelece que
“incumbe ao relator
[...]
não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida
”. E não atende à manifesta admissibilidade recursal, por óbvio, aquele recurso que não ostenta, de maneira clara e peremptória, os essenciais e intransponíveis requisitos de admissibilidade, que não se restringem aos seus aspectos formais, mas, de igual forma, à sua tempestividade.

Este é o caso da apelação interposta por
MC Negócios Imobiliários Ltda e Marcelo Pereira Custódio
, manifestamente inadmissível dada a ausência do requisito extrínseco de admissibilidade consistente na tempestividade.

Com efeito, na forma do que dispõe os artigos 1.003, § 5º, é intempestiva a apelação interposta fora do prazo de
15 dias úteis
, a contar da ciência do ato judicial, sendo certo que, ”(...)
o que importa quando se analisa o início do prazo para recorrer é que o critério utilizado pelo legislador tem como ponto central a ciência do recorrente”
, conforme escólio de Flávio Cheim Jorge,
in litteris
:

“Destarte,
o que importa quando se analisa o início do prazo para recorrer é que o critério utilizado pelo legislador tem como ponto central a ciência do recorrente.
É por isso que indicou a audiência ou a intimação. Se a sentença não for lida em audiência, a parte será intimada de sua existência. Com essa ciência, o prazo tem início.

Se a parte toma ciência da decisão de forma diferente da prevista no art. 1.003 CPC/2015 ainda assim o prazo se terá iniciado.
É o que sucede, por exemplo, quando a parte faz carga dos autos, quando a decisão neles já se encontra. É a partir dessa data que começa a fluir o prazo para a interposição do recurso, pois, naquele momento, a parte teve ciência da decisão proferida. (JORGE, Flávio Cheim. Teoria geral dos recursos cíveis. 3ª.ed. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017).

No caso analisado, observa-se que os apelantes
MC Negócios Imobiliários Ltda.
e
Marcelo Pereira Custódio
foram intimados da sentença por meio de sua publicação no Diário da Justiça Eletrônico, disponibilizado no dia
15/04/2014
(fls. 128/129).

Esse ato de cientificação do comando sentencial, na data em referência, é inconteste,
tendo dado azo, inclusive, ao início de cumprimento de sentença em 21/05/2014 (fls. 132/135)
.

Diante do trânsito em julgado certificado em 15/05/2014, foram os executados, em 03/06/2014, intimados para pagar a quantia devida.

Insta esclarecer, aqui, que o feito apresentou algumas singularidades e teve tramitação deveras demorada cujo destaque me parece essencial de forma a assimilar, como maior clareza, a extemporaneidade ora reconhecida.

Por meio da decisão de fl. 179, datada de
23/02/2017
, a digna Juíza
a quo
verificou que o ato de comunicação processual para ciência da sentença proferida às fls. 123/127 teve como um dos destinatários o requerido
Paulo Afonso de Barros
, advogado em causa própria, conforme intimação de fls. 128/129 dos autos, publicada em
14/04/2014
, decorrendo
in albis
o prazo para apresentação de recursos.

Nada obstante, após a certificação do trânsito em julgado e postulado o cumprimento de sentença, mais precisamente em
13/06/2014
(fls. 141), a requerida
Sônia Saadi de Barros
apresentou certidão de óbito comprovando o falecimento do Dr.
Paulo Afonso de Barros
(como dito, parte e advogado nestes autos) em 10/10/2011, conforme documento de fls. 192.

Concluindo, assim, estar inquinada de vício a publicação de fls. 128/129 - e, consequentemente, a certidão de fls. 129 verso que atestou o trânsito em julgado da sentença -, e diante da constatação de que havia outro advogado constituído pelos requeridos - Dr. Ramon Carvalho-, o qual não fora regularmente intimado para ciência da sentença, concluiu a digna magistrada por chamar o feito a ordem e declarar nula a publicação de fls. 128/129, assim como a certidão de fls. 129 verso dos autos.

Nessa oportunidade, restou verificado que, relativamente à requerida
Sônia Saadi de Barros
, a nulidade já fora sanada, já que, a despeito da apontada irregularidade na intimação do Dr.
Paulo Afonso de Barros
(então parte advogado nestes autos), compareceu ela espontaneamente ao processo, apresentando Embargos de Declaração.

Em adição, considerando não haver nos autos notícia da abertura de inventário dos bens deixados pelo falecimento de
Paulo Afonso de Barros
, tampouco de partilha de bens mediante escritura pública, assim como por não ter sido localizado, após pesquisa no sítio do Poder Judiciário deste Estado, processo de inventário dos bens deixados pelo requerido Paulo Afonso de Barros, para a validade da intimação da sentença, considerou a magistrada imprescindível a habilitação de suas herdeiras nos autos, o que se deu em
04/04/2018
(fls. 186/189), oportunidade em que SONIA SAADI DE BARROS, SILVANIA MARIA SAADI DE BARROS e ANA PAULA SAADI POLESE apresentaram HABILITAÇÃO.

Feitos esses registros, convém reeditar que os apelantes
MC Negócios Imobiliários Ltda
e
Marcelo Pereira Custódio
foram regularmente cientificados da sentença em
15/04/2014
(fls. 128/129), por meio de sua publicação no Diário da Justiça Eletrônico. Nada obstante, apenas em

31/05/2023
– ou seja, muito tempo depois - a apelação foi apresentada, quando já decorrido, portanto, o prazo de 15 (quinze) dias previsto para interposição de recursos.

De todo essencial destacar, aqui, que embora tenha havido o reconhecimento de nulidade na intimação dos réus
Sônia Saadi de Barros e Paulo Afonso de Barros
, ante o falecimento deste último,
esse fato, por certo, não alcança os autores que foram devidamente intimados da sentença em 15/05/2014, já que inexistia qualquer vício no ato de cientificação destes
.

Portanto,
o recurso apresentado por MC Negócios Imobiliários Ltda. e Marcelo Pereira Custódio (id. 6228280) é
extemporâneo
.

Destaque-se que a presente decisão não vulnera os princípios do contraditório e da vedação de decisão surpresa (arts. 9º e 10, CPC), na medida em que tais princípios não detém caráter absoluto e admitem mitigação diante de
flagrante inadmissibilidade recursal
, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. DECISÃO QUE DETERMINOU A PENHORA DE ATIVOS FINANCEIROS DE SÓCIO. RECURSO DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. LEGITIMIDADE. CONFIGURAÇÃO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. IMPOSSIBILIDADE. (...) 4.
A proibição de decisão surpresa (art. 10 do CPC/2015) não se refere aos requisitos de admissibilidade recursal, porquanto diz com a mera aplicação da legislação presumidamente de todos conhecida
. (...) (STJ, REsp nº 2.057.706/RO, Relª Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 13.6.2023, DJe 16.6.2023).

De outro lado, o apelo interposto por
Sônia Saadi de Barros
é
tempestivo
e deve ser conhecido.

Com efeito, valendo-me do mesmo contexto fático retro declinado, é possível constatar que, de fato, quando da publicação da sentença (15.4.2014), seu patrono (Paulo Afonso de Barros) já havia falecido (10/10/2011 - fls. 141), tendo o Juízo
a quo
, por essa específica razão, reconhecido, corretamente, não ter sido a parte devidamente cientificada do julgamento.

Nada obstante, em
23/06/2014
,
Sônia Saadi de Barros
compareceu aos autos espontaneamente e opôs embargos de declaração (fls. 145/147),
suprindo, assim, a falta de intimação em razão da morte de seu antigo advogado,
fato, inclusive, reconhecido pela juíza que presidia o feito,
in verbis
:

Contudo, após a certificação do trânsito em julgado e postulado o cumprimento de sentença, a requerida Sônia Saadi de Barros apresentou certidão de óbito que comprova o falecimento do Dr. Paulo Afonso de Barros (parte a advogado nestes autos) em 10 de outubro de 2011, conforme documento de fls. 192, de modo que há nulidade na publicação de fls. 128/129 e, consequentemente, na certidão de fls. 129 verso que atestou o trânsito em julgado da sentença.

Havia outro advogado constituído pelos requeridos, qual seja, o Dr. Ramon Caralho, contudo o profissional não foi intimado para ciência da sentença.

Assim, chamo o feito a ordem e declaro nula a publicação de fls. 128/129, assim como declaro nula a certidão de fls. 129 verso dos autos.

Contudo, em relação à Requerida Sônia Saadi de Barros, a nulidade já foi sanada, uma vez que compareceu espontaneamente ao processo, apresentado Embargos de Declaração.

Entretanto, não há nos autos notícia da abertura de inventário dos bens deixados pelo falecimento de Paulo Afonso de Barros, nem tampouco de partilha de bens mediante escritura pública. Após pesquisa no sítio do Poder Judiciário deste Estado, não foi localizado processo de inventário dos bens deixados pelo requerido Paulo Afonso de Barros.

Assim, para a validade da intimação da sentença, imprescindível a habilitação de suas herdeiras nos autos. (
destaquei
).

Nessa toada, suprida a falta, os prazos para a referida ré foram deflagrados
no momento em que compareceu ela aos autos e apresentou embargos de declaração em face da sentença, ou seja, em 23/06/2014,
sendo certo que a interposição de recurso, atacando diretamente os comandos da sentença, configura ciência inequívoca.

É cediço, todavia, que, nos termos do art. 1.026 do CPC, “os embargos de declaração (...) interrompem o prazo para a interposição de recurso”.

Daí porque,
in casu
, a oposição dos aclaratórios de fls.
145/147 por
Sônia Saadi de Barros
interrompeu o prazo para interposição do recurso de apelação, o qual tornou a
correr com a publicação da decisão que não acolheu o referido recurso - que, por sinal, é a mesma que acolheu a habilitação dessas herdeiras em substituição ao autor falecido Paulo Afonso de Barros.

Esclareça-se não se ignorar que a decisão que examinou os declaratórios opostos por Sônia Saadi de Barros registrou o “não conhecimento” do dito recurso, ao argumento de que
veiculava discussão sobre eventuais “equívocos na análise de fatos e/ou provas, o que, consoante já assinalado, não se admite seja efetuado pela via integrativa, que não possibilita a total alteração do julgado ou mesmo sua nulificação”

Ocorre que, tecnicamente, a jurisprudência pátria tem entendimento firme de que, sendo
tempestivos
e
veiculando quaisquer dos vícios dispostos no art. 1.022 do CPC
, os embargos de declaração superam o juízo de admissibilidade, de modo que, ainda que pretendam mera rediscussão da controvérsia, devem ser conhecidos (juízo de admissibilidade), embora desprovidos (juízo de mérito).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DIVÓRCIO LITIGIOSO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA DEMANDANTE. 1.
A oposição tempestiva de embargos de declaração interrompe o prazo para a interposição de outros recursos
. Precedentes.
1.1.
A mera constatação de que inexistem os vícios alegados é insuficiente para que sejam considerados manifestamente protelatórios os embargos, a justificar a não interrupção do prazo para interposição de outros recursos
.
1.2. No caso, houve oposição de apenas um aclaratório, em face da sentença, com o propósito de sanar vício que entendia existente.
Injustificada, portanto, a decisão que não conheceu daquela irresignação, bem como a decisão da Corte de origem de não conhecer do recurso do apelação ante a suposta não interrupção do prazo
. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.892.498/GO, Rel. Min. Marco Buzzi, 4º Turma, j. 30.8.2021, DJe 2.9.2021)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFECÇÃO HOSPITALAR. PARTICIPAÇÃO DO MUNICÍPIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTERRUPÇÃO DO PRAZO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. PARTE QUE NÃO INDICA DISPOSITIVO LEGAL QUE CONSIDERA VIOLADO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1.
A tempestiva oposição de embargos de declaração interrompe o prazo para outros recursos, ainda que venham a ser rejeitados por terem propósito infringente
. (...) (AREsp n. 2.899.425/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO RECLAMO PARA CONHECER EM PARTE E DESPROVER O APELO NOBRE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. 1. É intempestivo o agravo interno interposto após o prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do artigo 1.021 c/c o artigo 1.070 do CPC/15. 1.1.
A oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis,
por ausência de indicação de qualquer vício previsto no art. 1.022 do CPC/15
, não interrompe o prazo para interposição de recursos subsequentes
. 2. Razões do agravo interno que não impugnam especificamente os fundamentos invocados na decisão agravada, nos termos do artigo 1.021, §1º, do CPC/15, a atrair a aplicação da Súmula 182/STJ. 3. Agravo interno não conhecido. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.410.475/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 12.3.2024, DJe 18.3.2024).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE APONTAMENTO DE ALGUM DOS VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC NA DECISÃO EMBARGADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. I - O cabimento dos embargos de declaração pressupõe a arguição dos vícios específicos enumerados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil: omissão, obscuridade, contradição ou erro material. II -
A ausência de indicação de algum dos vícios que autorizam o manejo do recurso impede o seu conhecimento
.
III - Embargos não conhecidos. (
TJMG
- Embargos de Declaração-Cv 1.0000.24.404752-8/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/08/2025, publicação da súmula em 22/08/2025)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO - PRELIMINAR - IRREGULARIDADE FORMAL - FALTA DE PRESSUPOSTO EXTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE - INDICAÇÃO DOS VÍCIOS DESCRITOS NO ARTIGO 1.022 DO CPC/15 - AUSÊNCIA - ACOLHIMENTO - NÃO CONHECIMENTO.
Não devem ser conhecidos os embargos de declaração que não indicam vício previsto no artigo 1.022, em conformidade com o que determina o artigo 1.023, ambos do Código de Processo Civil, por ausência de pressuposto extrínseco de admissibilidade, relativo à regularidade formal do recurso
. Preliminar acolhida. (
TJMG
- Embargos de Declaração-Cv 1.0000.24.482072-6/002, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/07/2025, publicação da súmula em 06/08/2025)

Sendo assim, considerando que
os aclaratórios manejados às fls. 145/147 são tempestivos e veicularam a existência de um suposto vício de omissão, na forma do art. 1.022 do CPC, a sua oposição tem o condão de interromper o prazo recursal para o recurso de apelação, o qual foi interposto, portanto, tempestivamente.

Por fim, embora
MC Negócios Imobiliários Ltda
e
Marcelo Pereira Custódio
tenham sustentado pela intempestividade do recurso apresentado pelas sucessoras de Paulo Afonso de Barros, a
habilitação das filhas do réu originário somente ocorreu por força da decisão constante às fls. 261/265 e só nesse momento concluiu-se sua sucessão,
aferindo-se que

antes de serem intimadas da referida decisão, as sucessoras interpuseram apelação, cuja tempestividade foi certificada conforme Id 6228737.

Não viceja, assim, a
cogitada
intempestividade recursal, cumprindo apreciar a apelação interposta por
Sonia Saadi de Barros, Silvania Maria Saadi de Barros, Sonia Maria Saadi de Barros e Ana Paula Saadi de Barros.

Em razão disso, tendo em conta constituir a tempestividade pressuposto extrínseco de admissibilidade recursal, e por se tratar de matéria de ordem pública, com fulcro no artigo 932, inciso III, do Código Processo Civil
,
NÃO CONHEÇO
do recurso interposto por
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
.

É como voto.

PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO
(INOVAÇÃO RECURSAL)

Em sede de preliminar, os apelados arguem inovação recursal, ao argumento de que as apelantes mencionam matérias não veiculadas e/ou impugnados na peça de contestação de folhas 28/40, relacionadas à legitimidade ativa dos requerentes, passiva da Sra SONIA SAADI DE BARROS, à ausência de prova pericial, ao valor da condenação e a eventual vício no instrumento de procuração.

A teor do que dispõe o artigo 342 do CPC, após a apresentação da contestação, somente é lícito à parte ré deduzir novas alegações alusivas a
fato superveniente
,
àquelas em relação às quais compete ao juiz conhecer de ofício

e ainda,
questões que, por expressa autorização legal, puderem ser articuladas em qualquer tempo e grau de jurisdição
.

Referida limitação justifica-se em razão do exercício do contraditório, já que, ofertada resposta à ação, ao autor é oportunizado se manifestar sobre o seu teor, seguindo-se a fase de produção de provas que, por seu turno, estarão vinculadas exatamente aos pontos controvertidos.

Disso extrai-se constituir o juízo recursal, na forma do que prevêem os art. 1013, § 1º e 1014 do Código de Processo Civil, não um juízo de criação,
mas de controle
, ficando, sob essa perspectiva, vedado à parte a alegação de fundamentos e fatos novos em sua peça recursal.

Nada obstante, o Superior Tribunal de Justiça é firme ao prever que as matérias de ordem pública não estão sujeitas à preclusão, sendo suscetíveis de análise em qualquer momento pelas instâncias ordinárias, inclusive de ofício pelo magistrado ou Tribunal, tal qual a ilegitimidade
ad causam
e/ou irregularidade na representação. Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE COLETIVO. CANCELAMENTO . MIGRAÇÃO PARA PLANO INDIVIDUAL. OPÇÃO INEXISTENTE. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA . 1.
"Não se pode inovar em recurso de apelação trazendo matérias que não foram deduzidas" (AgInt nos EDcl no REsp 1851354/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 01/03/2021, DJe 04/03/2021), salvo quando se tratar de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso dos autos
. 2 . A alegação da operadora de que não comercializa planos individuais foi deduzida apenas na apelação, configurando, portanto, inovação recursal. 3. Agravo interno a que se n ega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2422443 RN 2023/0262374-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE GADO. AÇÃO DE COBRANÇA . CHEQUE PRESCRITO. PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO . SÚMULA 7/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA 83/STJ . SUBSISTÊNCIA DE FUNDAMENTO INATACADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. 1.
A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a questão alegada somente nas razões de apelação configura indevida inovação recursal, não merecendo conhecimento, exceto quando se trata de matéria de ordem pública ou de fatos supervenientes, o que não é o caso dos presentes autos
. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação jurisprudencial do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF . 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem afastou o alegado cerceamento de defesa, tendo em vista a desnecessidade da prova oral para o deslinde da controvérsia, uma vez que suficientes as provas já constantes dos autos. A revisão da conclusão a que chegou o Tribunal de origem sobre a ausência de cerceamento de defesa no indeferimento do pedido de produção de prova oral esbarra no óbice da Súmula 7 deste Tribunal, porquanto demandaria o reexame do acervo fático probatório. 4 . Inexistindo impugnação específica, como seria de rigor, aos fundamentos da decisão ora agravada, no sentido de incidência da Súmula n. 7/STJ e da Súmula n. 283/STF, essa circunstância obsta a pretensão recursal, pois, à falta de contrariedade, permanecem incólumes os motivos expendidos pela decisão recorrida (arts. 932, III e 1 .021, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015 e Súmula n. 182 do Superior Tribunal de Justiça). 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 1936873 MG 2021/0213581-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2022)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA ARGUIDA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRECLUSÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A
s questões de ordem pública são insusceptíveis de preclusão nas instâncias ordinárias, razão pela qual nelas podem ser conhecidas a qualquer tempo e grau de jurisdição, de ofício ou mediante provocação da parte, ainda que arguidas em recurso de embargos de declaração. 3. Agravo interno a que se nega provimento
. (STJ, AgInt no REsp nº 1826724/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 25.5.2020, DJe 28.5.2020).

POSSIBILIDADE DE SER EXAMINADA A QUALQUER TEMPO NA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. INSUSCETIBILIDADE DE PRECLUSÃO. PRECEDENTES DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SOBRE O MESMO TEMA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de legitimidade ativa, por se tratar de uma das condições da ação, é matéria de ordem pública cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, sendo insuscetível de preclusão nas instâncias ordinárias. Precedentes. 2. A conformidade entre a solução adotada pelo acórdão recorrido e a atual jurisprudência atual do STJ obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, ante o óbice da Súmula 83/STF. 3. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no REsp nº 1744053/AL, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 14.12.2021, DJe 1.2.2022).

Na hipótese, arguiram as apelantes, apenas em grau recursal, a ilegitimidade passiva de Sonia Saadi de Barros e a ilegitimidade ativa de Marcelo Pereira Custódio, questões que, à toda evidência, constituem condições da ação e, portanto, matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e insuscetível de preclusão.

Nessa toada, ainda que não arguidas em 1º grau, devem ser analisadas pelo Tribunal.

Sob tais premissas,
REJEITO
a preliminar de inovação recursal, ao passo em que adentro ao exame da legitimidade
ad causam
de
Sonia Saadi de Barros
e
Marcelo Pereira Custódio
.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR/APELANTE MARCELO PEREIRA CUSTODIO

Afirmam as rés, aqui apelantes, a ilegitimidade ativa de
Marcelo Pereira Custódio
, sob o fundamento de que a autorização de venda foi firmada exclusivamente em nome da empresa
MC Negócios Imobiliários Ltda
, tendo ele assinado o contrato na condição de representante legal da referida empresa e não como pessoa física.

Não se sustenta, contudo, essa alegação.

Oportuno rememorar, aqui, que, nos termos do
art. 17 do Código de Processo Civil
,
"
para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade
"
.

A regra da autonomia patrimonial das pessoas jurídicas, insculpida nos arts. 49-A e 50 do Código Civil, conduz à conclusão de que, em regra, apenas a sociedade é parte legítima para pleitear direitos decorrentes de relações jurídicas de que ela é titular.

A personalidade jurídica da sociedade, portanto, não se confunde com a personalidade jurídica dos sócios, do que se extrai que, por constituírem pessoas distintas, distintos são também seus direitos e obrigações.

Lado outro, a legitimidade ativa deve ser aferida com base nas
alegações contidas na petição inicial
, conforme pacífica jurisprudência do STJ e dos tribunais pátrios. Sob essa perspectiva, se, de acordo com a narrativa apresentada, o autor afirma ser diretamente atingido pelos efeitos do negócio jurídico — ainda que o contrato tenha sido formalizado em nome da pessoa jurídica por ele representada — é de se reconhecer, em tese, a sua legitimidade para postular em juízo, mesmo que tenha assinado o contrato na condição de representante legal da pessoa jurídica, desde que, por certo, demonstrado o prejuízo direto — patrimonial ou moral — ou, ainda, ostentar interesse jurídico próprio imediatamente afetado pela avença ou pelos atos ilícitos decorrentes dela.

A autonomia patrimonial da sociedade (CC, arts. 49-A e 50) impede, portanto, apenas a postulação, em nome próprio,
de direitos alheios
, não afastando a legitimidade ordinária quando o direito invocado é próprio do sócio.

Resta diferenciado, assim, o dano direto do mero prejuízo reflexo, este insuficiente para a propositura da demanda pelo indivíduo. A aferição da legitimidade deve observar a teoria da asserção, reservando-se ao mérito a verificação probatória da efetiva ofensa pessoal alegada.

Na espécie, o autor
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
é sócio-administrador da empresa também autora,
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, e figura como signatário do contrato, na qualidade de representante legal da pessoa jurídica. Contudo, ao que se vê, desempenhou papel central na execução da intermediação que deu origem à pretensão aqui tratada, não havendo nos autos, qualquer indicação de que a atuação de Marcelo foi desvinculada da empresa ou que o valor da comissão não tenha relação com a prestação de serviços por ele diretamente realizados.

Ademais, o autor Marcelo Pereira Custódio consta como contratado, na autorização de venda apresentada pelos réus à fl. 41. Ou seja,
no documento que as próprias apelantes aportaram os autos para infirmar as alegações defensivas da parte autora/apelada, consta que
o contratado para venda do imóvel é a pessoa física e não a pessoa jurídica
.

Ou seja, os efeitos da avença extrapolam a esfera estritamente societária e alcançam também a esfera pessoal do autor, sócio da empresa, aferindo-se ter sido a demanda ajuizada para tutelar
direitos subjetivos que, na forma do que sustentado na inicial, atingem diretamente o sócio e seus interesses patrimoniais
, inclusive em virtude da responsabilização pessoal que, em determinadas hipóteses, pode recair sobre o administrador.

Não há cogitar-se, portanto, de ilegitimidade ativa,
dado ser que o autor
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO,
sócio-administrador da empresa autora, assinou o contrato e alegou prejuízos que lhe dizem respeito diretamente.

Por essas razões,
rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE
IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO DE MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

(ARGUIDA PELAS RÉS/APELANTES)

As rés/apelantes apontam, ainda, irregularidade na representação da empresa autora
MC Negócios Imobiliários Ltda
já que a procuração outorgada ao patrono fora assinada apenas por Marcelo Pereira Custódio, um dos sócios da empresa, restando ausente a assinatura da outra sócia, IRLENE MARIA MAGESKI.

Melhor sorte não assiste aos apelantes nesse ponto.

Dispõe o art. 75, VIII, do CPC:

Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:

(...)

VIII - a pessoa jurídica, por quem os respectivos atos constitutivos designarem ou, não havendo essa designação, por seus diretores;

Conforme se depreende da cláusula 4ª do contrato social da autora (fls. 102/103), “
a gerência será exercida pelos sócios conjuntamente sendo, MARCELO FERREIRA CUSTÓDIO e IRLENE MARIA MAGESKI, ficando vedado o uso do nome comercial e da sociedade em assuntos alheios aos seus interesses, inclusive avais e fianças
”.

À luz do que prevê referida cláusula, portanto, não é equivocado inferir que a necessidade de autorização do outro sócio
naquelas questões que envolverem atividades estranhas ao interesse social ou assunção de obrigações
, assim como nas
hipóteses em que houver oneração ou alienação de bens imóveis da sociedade
, o que não é o caso dos autos. Em assim sendo,
“
a outorga da procuração por um só dos sócios, em demanda em favor da sociedade, não pode revelar defeito capaz de conduzir à extinção do processo, porquanto, a pretexto de aplicar-se a lei em seu prol, carreia-lhe notável prejuízo.
(REsp n. 463.318/RJ, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 6/3/2003, DJ de 24/3/2003, p. 151.)
.

Ainda a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Recurso do réu e fiadores. Preliminar de não conhecimento do apelo lançada nas contrarrazões. Aventado defeito de representação. Pessoa jurídica. Finalidade da norma. Princípio da instrumentalidade das formas. Apelo que se conhece, pois manejado também pelos fiadores em litisconsórcio passivo. Aproveitamento a todos os litisconsortes. Pretensão afastada. "
A outorga da procuração por um só dos sócios, em demanda em favor da sociedade, não pode revelar defeito capaz de conduzir à extinção do processo, porquanto, a pretexto de aplicar-se a Lei em seu prol, carreia-lhe notável prejuízo. " (RESP 463.318/RJ, Rel. Min. Luiz fux, j. Em 24.03.2003
). Locação comercial. Cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Contrato por prazo indeterminado. Debate quanto à entrega do imóvel. Demandados que devem comprovar a efetiva restituição das chaves para eximir-se do pagamento das respectivas obrigações. Ônus processual dos réus. Exegese do art. 333, II, do CPC. Aluguéis e demais encargos devidos até a data da entrega das chaves. Reclamo rechaçado no ponto. "Incumbe ao inquilino comprovar a data em que entregou as chaves do imóvel ao locador, para efeitos de se desvencilhar das obrigações a que estava submetido pelo pacto locatício. " (AC n. 2001.001206-0, Rel. Des. Mazoni Ferreira, j. Em 21.07.2005). Reparação de danos no imóvel locado. Ausência de termo de vistoria inicial que não impossibilita o ressarcimento. Vistoria final assinada pelos demandados. Tese repelida. "Finda a locação, tem o locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, como preceitua o art. 23, III da Lei nº 8.245/91. Não satisfazendo tal encargo, cumpre-lhe indenizar o proprietário pelos danos emergentes, consubstanciados no valor necessário à recuperação do que foi danificado, bem como lucros cessantes, consistentes no aluguel deixado de auferir durante o tempo necessário ao processamento da vistoria e restauração da edificação. " (AC n. 2007.009568-4, rela. Desa. Maria do rocio luz santa ritta, j. Em 14.08.2007). Pretendida minoração dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. Preenchimento dos requisitos das alíneas do § 3º, do art. 20, do CPC. Sentença mantida. Recurso conhecido e desprovido. (TJSC, Ap. Cív. nº 2012.023399-8, Rel. Des. Subst. Gerson Cherem II, 1ª Câmara de Direito Civil, j. 22.10.2015, DJSC 6.11.2015, p. 179).

Não é demais rememorar, outrossim, que, a teor do que dispõe o art. 76 do Código de Processo Civil, a inadequada representação da parte é defeito sanável, porquanto referido requisito visa a aferir se a pessoa jurídica, no processo, está manifestando a sua vontade societária pelas pessoas físicas dotadas desse poder.

Disso extrai-se que, conquanto parcialmente desconsiderado o que dispunha o contrato social da empresa autora, a outorga da procuração por apenas um só dos sócios em ação proposta em prol da sociedade não constitui defeito hábil a conduzir à extinção do processo. Com efeito, o vício de forma em questão apenas é servil à anulação do ato processual que não pode ser aproveitado e/ou que venha a causar prejuízo à defesa dos interesses das partes ou malversação à finalidade de escorreita entrega jurisdicional.

Portanto, relativamente à representação processual decorrente de simples outorga de procuração
ad judicia
, concluo ser desnecessária a exigência de subscrição de todos os representantes, exigência, a meu sentir, obrigatória para a prática de atos negociais nos quais seria essencial perquirir sobre a administração em conjunto.

De não ser bastante, o contrato social da empresa apelante, conquanto preveja a gerência conjunta por ambos os sócios, não exige a representação em conjunto dos sócios, o que significa dizer que a empresa foi devidamente representada quando conferiu poderes ao advogado subscritor da ação.

Assim, queda-se por completo a alegação de vício na representação, pelo que
REJEITO A PRELIMINAR.

É como voto.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE SÔNIA SAADI DE BARROS

(ARGUIDA PELOS RÉUS/APELANTES)

Articulam as recorrentes, outrossim, tese no sentido de que seria
Sônia Saadi de Barros
parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança, pois teria participado do contrato que embasa a pretensão autoral apenas na qualidade de cônjuge de Paulo Afonso de Barros, prestando outorga uxória, como previsto no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, e não como parte contratante ou responsável pela obrigação. Pretende, assim, eximir-se da relação jurídica instaurada, sob o argumento de que não detém a titularidade dominial do bem alienado.

Não viceja, contudo, essa pretensão.

A questão envolve venda de bem imóvel, negócio jurídico que contou com a anuência expressa da esposa do proprietário, formalizada por
outorga uxória
aposta diretamente no instrumento contratual.

É consabido, à luz do que dispõe o
art. 1.647, I, do Código Civil
, que a alienação de bens imóveis pelo cônjuge depende da autorização do outro, o que, em regra, materializa-se na forma da
outorga uxória
, o que se deu no caso em referência. Referida outorga, mais do que simples formalidade, representa o assentimento consciente e deliberado de quem, embora não titular do domínio, participa ativamente do negócio, conferindo-lhe validade e eficácia.

Analisando os documentos que instruem a presente demanda, vê-se que
Sonia Saadi de Barros
não só assinou a autorização de venda mencionada nos autos (fl. 17), como também era proprietária do imóvel objeto da transação, conforme demonstra o documento de folha 19.

Em assim sendo, ao prestar anuência à alienação, a esposa
integrou o negócio jurídico como agente legitimamente interessado, assumindo, inclusive, corresponsabilidade quanto aos efeitos da avença, não sendo factível desconsiderar
esse ato volitivo, praticado de forma regular, sob pena de se prestigiar comportamento contraditório e atentatório à boa-fé objetiva, que rege as relações obrigacionais, conforme preceitua o art. 422 do Código Civil.

Não é demais assentar, quanto a isso, que os tribunais têm reiteradamente decidido que aquele que participa da formação do vínculo contratual, mesmo na qualidade de anuente ou interveniente,
pode sim ser chamado à lide, em especial quando se discute a validade ou a eficácia do negócio jurídico ao qual anuiu
. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DE TRANSPORTE DE PASSAGEIROS . INTERVENIENTE ANUENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA VERIFICADA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS . REQUISITO DE EFICÁCIA EXECUTIVA. MITIGAÇÃO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. -
A legitimidade "ad causam" está ligada à adequação subjetiva da ação e consiste no atributo jurídico da parte de demandar e ser demandada em juízo - O interveniente anuente responde pelos ônus da rescisão contratual de negócio jurídico firmado na condição de garante, portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da execução do título extrajudicial
- Nos termos do art. 265 do CC/02 "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes"- A participação da interveniente anuente consiste na obrigação assumida no contrato de transferir diretamente ao mutuante a participação do mutuária decorrentes da comercialização e arrecadação de vales-transportes - A assinatura de duas testemunhas é requisito a garantir a validade do título executivo, nos termos do art . 784, III, do CPC - Em situações excepcionais, quando possível verificar a eficácia executiva do contrato por meios idôneos ou pelo próprio contexto dos autos, o STJ admite relativização da exigência desse requisito formal.(TJMG, AC: 50223224420208130145, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia, Data de Julgamento: 11/08/2022, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/08/2022)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA. SUJEITOS PARTICIPANTES DA CADEIA NEGOCIAL. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE . NATUREZA OBRIGACIONAL. VALIDADE DE POSTERIOR CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA COM O DEVIDO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . SENTENÇA REFORMADA. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A
parte integrante da cadeia negocial de compromissos de compra e venda de imóveis, tem legitimidade passiva na ação em que se pretende a nulidade dos negócios realizados em relação ao imóvel compromissado
. 2. A validade de compromisso de compra e venda de imóvel não se subordina à outorga uxória, porque referido negócio jurídico tem natureza meramente obrigacional, não se sujeitando ao disposto no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, impondo-se a reforma da sentença, reconhecendo-se a validade da escritura pública de compra e venda do imóvel realizada posteriormente a favor da correquerida apelante. 3 . Apelação Cível à que se dá parcial provimento, redistribuindo os ônus de sucumbência.(TJPR 00008419220228160069 Cianorte, Relator(a): Des. Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 19/07/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2024).

Daí que, ao conferir outorga uxória, a recorrente
não apenas chancelou o negócio jurídico
,
mas integrou a cadeia de vontade necessária à sua conformação, assumindo os riscos e efeitos decorrentes da transação
— inclusive quanto à sua eventual desconstituição ou ineficácia, caso seja essa a pretensão deduzida em juízo.

Portanto, não há falar em ilegitimidade passiva da ré, ora apelante,
SÔNIA SAADI DE BARROS
, já que
participou do ato jurídico que ora se controverte
, tendo contribuído, com sua anuência formal, para a celebração do contrato ora impugnado.

Rejeito, pois, a preliminar em comento.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA (SUPRESSÃO DE PROVA PERICIAL REQUERIDA E DEFERIDA
)

Cogitam as rés/apelantes, ainda, da nulidade da sentença em razão de cerceamento de defesa, uma vez que, em audiência de saneamento e organização, deferiu-se a produção da prova pericial e, embora a parte autora tenha desistido da prova, não houve desistência pelos demandados.

Sustentam, assim, que tal prova seria essencial para o deslinde da controvérsia.

Essencial destacar, por primeiro, demonstrarem os autos que, em audiência de instrução e julgamento, após a oitiva das testemunhas,
apenas a parte autora renovou o pedido de produção de prova
, razão pela qual, com a sua desistência de tal prova, não houve nomeação de perito e produção de tal prova.

Ato contínuo, com o encerramento da instrução probatória e as partes foram devidamente intimadas para apresentar alegações finais,
não se antevendo qualquer insurgência oportuna quanto à necessidade de realização da prova pericial
. Em assim sendo, a ausência de impugnação no momento adequado caracteriza a preclusão, inviabilizando sua rediscussão em sede recursal.

Não bastasse isso, verifica-se que a fase instrutória do processo transcorreu sob a vigência do Código de Processo Civil de 1973. Nessa sistemática, a impugnação de decisões interlocutórias deveria ocorrer de imediato, sob pena de preclusão, conforme estabelecido pelo artigo 522 do CPC/1973, que previa a interposição do agravo de instrumento contra tais decisões.

Lado outro, as rés/apelantes não demonstraram, concretamente, de que maneira a prova pericial seria imprescindível para a solução da controvérsia. A alegação é a de que a não realização dessa sorte de prova seria essencial por ter sido o contrato considerado válido para condenar os réus ao pagamento da corretagem, notadamente por pautar-se a narrativa da defesa na nulidade do documento que deu origem ao negócio firmado entre as partes, em especial em razão de cogitações de rasura e fraude.

Nada obstante, para além do fato de contemplar o conjunto probatório constante nos autos os documentos essenciais ao deslinde da controvérsia, essencial ponderar que a singela alegação de eventual fraude/adulteração/falsificação de documento – desprovida, portanto, de elementos mínimos que possam sugerir algo nesse sentido - não se afigura suficiente para realizar a produção de prova pericial, notadamente se não for possível extrair elementos minimamente infirmadores da credibilidade da prova produzida.

Ao revés, as demais provas colacionadas aos autos corroboram a existência da contratação, tornando despicienda a realização da prova pericial pleiteada.

Com efeito, alega-se que nenhum documento foi assinado e que não houve recebimento de nenhum valor a qualquer título, ao que se alia a cogitação de assinatura fraudulenta diante da presença de uma firma completamente desconhecida de razão social
M C NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
no contrato assinado entre as partes. Ocorre que existem semelhanças entre a assinatura aposta no contrato, na procuração e nos documentos pessoais juntados aos autos.

De não ser bastante, como dito, não há evidências substanciais das cogitadas evidências de fraude apontadas pelas rés/apelantes, tais como rasuras e sobreposições de imagens no documento, devendo ser considerado que pequenas divergências nas assinaturas mostram-se perfeitamente normal.

Oportuno destacar, aqui, em adição, que quando da realização da audiência, em depoimento pessoal colhido no curso da instrução processual, a parte ré
Paulo Afonso de Barros
, a despeito de ter afirmado “
que não fez negócio por intermédio dos autores
”,
reconhece ter dado aos autores uma autorização de venda, ao que sugere, a de fls. 41
. As testemunhas
Jeronimo Silva de Carvalho
(fls. 89),
Ana Paula Gatti
(fls. 90),
Francisco de Assis Souza Nepomuceno
(fls. 91) de igual foram atestaram a existência da negociação entre as partes, conquanto articulem considerações diversas sobre o conteúdo da autorização outorgada.

Nesse contexto, malgrado os argumentos expendidos nas razões do apelo, as insurgentes não apresentaram evidência substancial sequer capaz de elidir a veracidade das provas apresentadas, não havendo falar em cerceamento de defesa, até mesmo porque, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça,
a ausência de produção de determinada prova não induz, por si só, à violação ao contraditório e à ampla defesa, quando revelarem-se suficientes à formação do convencimento judicial os elementos já constantes dos autos
. Colha-se, a propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA E DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA. SÚMULA N. 7/STJ . 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o julgador, destinatário final da prova, pode, de maneira fundamentada, indeferir a realização de provas e diligências protelatórias, desnecessárias ou impertinentes. 2. Alterar a conclusão do acórdão do Tribunal a quo acerca da análise das provas e da ausência de cerceamento de defesa demandaria reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial, ante a incidência da Súmula n . 7 do STJ.Precedentes. 3.
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o julgador considera desnecessária a produção de prova, mediante a existência nos autos de elementos suficientes para a formação de seu convencimento
. Precedentes.Agravo interno provido.(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 661203 ES 2015/0028065-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 24/04/2023, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2023)

“Não há cerceamento de defesa quando o juízo de origem entende que o feito está suficientemente instruído, desde que fundamentadamente, cabendo-lhe o papel de destinatário final da prova.” (STJ, AgInt no AREsp nº 1.983.440/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 1.8.2022).

Não é demais rememorar, outrossim, conforme farto arcabouço jurisprudencial, que o magistrado detém o poder-dever de indeferir provas desnecessárias ou protelatórias, sendo-lhe facultado julgar a lide com base nas provas já coligidas. Veja-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL . DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . O Agravo Interno não merece prosperar, pois a ausência de argumentos hábeis para alterar os fundamentos da decisão ora agravada torna incólume o entendimento nela firmado.
2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias
. 3. Consoante entendimento desta Corte, "a apuração da necessidade de produção da prova testemunhal ou a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente da falta daquela demandam reexame de aspectos fático-probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ" (STJ, REsp 1.791.024/SP, Rel . Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/04/2019). 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2022)

"O indeferimento de produção de prova não implica cerceamento de defesa quando os autos contêm elementos suficientes para o julgamento da causa." (STJ, AgInt no AREsp nº 1.688.365/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 24.8.2021).

Dessa forma, para além do fato de encontrar-se preclusa a questão alusiva à produção da prova pericial - já que deveria a parte demandada ter impugnado, à época, a decisão que a ela não deu seguimento, o que não ocorreu - , os elementos já constantes dos autos revelavam-se suficientes à apreciação da controvérsia, o que afasta qualquer alegação de prejuízo à parte apelante e, consequencialmente, a alegação de cerceamento de defesa.

Rejeito, desta forma, a preliminar em análise.

É como voto.

MÉRITO

No mérito, sustentam as apelantes, precipuamente, ser indevida a colimada
cobrança da comissão de corretagem
, pois não houve concretização do negócio originalmente intermediado pelos apelados e, ainda, que o contrato de exclusividade já havia expirado quando a transação foi efetivada.

Os autos dão conta de que as partes firmaram, em 02/10/2009, por meio de instrumento de Autorização de Venda com exclusividade (fls. 17) e pelo prazo de 90 (noventa) dias, a autorização para venda de um imóvel com 40.000 m2, situado na Rua Rio Grande do Sul, Capoeira Grande, Nova Almeida, Serra-ES, devidamente inscrito no SRI sob o n. 34.481, do Livro 2, do SRI da 1ª Zona de Serra-ES, pelo valor fixo de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).

A alegação inserta na inicial é a de que os requerentes lograram êxito em aproximar as partes Morar Construtora e Incorporadora Ltda (Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda) e os requeridos, sendo efetivada a venda do imóvel, e que, nessa condição, fariam jus à comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Os requeridos, por seu turno, afirmaram não ter havido desistência de nenhum negócio com a MORAR e sim o descumprimento contratual por parte da Morar e, portanto, não houve a concretização do negócio. Disseram não ter ocorrido a negociação com a empresa MORAR, pois os entendimentos negociais foram encerrados por não ter referida empresa honrado com o compromisso do recolhimento de sinal no valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), efetivando-se a venda, ao depois, a outra empresa (MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A), cujo corretor que de fato intermediou o negócio fora o Sr. Francisco Nepomuceno, que este recebeu toda a comissão alusiva à negociação.

A ação foi julgada procedente, ao argumento de ter sido comprovada a prestação dos serviços de corretagem pelos autores, pelos quais fora fixada comissão de corretagem no percentual de 5% (cinco por cento), assim como que teriam eles intermediando as negociações concernentes ao contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial. Em adição, pontuou a Juíza de 1º Grau que “mesmo havendo, posteriormente, desistência da parte requerida, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem, mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora,(...)”.

Pelo que se vê, portanto, a sentença recorrida considerou suficiente a mera aproximação das partes para que fosse devida a comissão de corretagem.

É sabido que a atividade de corretagem e de intermediação, “
é aquele pelo qual um pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. É o que se depreende do art. 722 do Código Civil. O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. A retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação. Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor.
A obrigação por este assumida é de resultado. Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio
. A propósito, preceitua o art. 725 do Código Civil: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
(GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, 3ª ed., São Paulo:Saraiva, 2007, v. III, p 444/448).

Relativamente ao pagamento da comissão de corretagem, assim estabelecem os arts. 722 a 729 do Código Civil,
in litteris
:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."

Vê-se, pois, que o contrato de corretagem não encerra singela obrigação de meio,
mas de resultado
, sendo, pois, cabível o pagamento da comissão
se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização daquilo que fora entabulado pelas partes, mais precisamente,
quando há efetiva conclusão do negócio intermediado
. Sob essa perspectiva
, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao estabelecer que a simples aproximação entre comprador e vendedor não é suficiente para gerar o direito à remuneração do corretor. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM . VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA . COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n .º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1 .022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado. 3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem. 4 . O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 5 . Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2157735 RS 2022/0194353-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/12/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. DILIGÊNCIA DO PROPRIETÁRIO . COMISSÃO INDEVIDA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. CLÁUSULAS CONTRATUAIS . INTERPRETAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ . NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. RESULTADO. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. SÚMULAS N . 83 E 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ART. 105, III, A E C, DA CF . DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ . 2. No caso, a Corte de origem assentou que o contrato de compra e venda se concretizou por diligência do proprietário, não tendo as partes sido apresentadas ou aproximadas pelo corretor. A cláusula de exclusividade, por si só, não garante o pagamento da comissão de corretagem, haja vista que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Para rever tal entendimento, acolhendo a pretensão de reconhecer devida a comissão de corretagem, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial . 3. O entendimento deste Tribunal Superior é no sentido de que o "contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel" ( AgRg no AREsp n. 514.317/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/8/2015, DJe 16/9/2015) . 4. A necessidade de reexame do conjunto fático-probatório impede que o recurso especial seja admitido tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2072274 DF 2022/0042921-2, Data de Julgamento: 15/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2022)

Ainda sobre o tema:

Apelação. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Sentença de improcedência . Recurso dos autores que não merece prosperar. Inexistente contrato de exclusividade entre os autores e o vendedor réu. Ausência de resultado útil decorrente da atuação dos autores, que não comprovaram a efetiva aproximação das partes ou que tenham contribuído de forma útil para a celebração do negócio. Publicação de anúncio no site da plataforma autora que não pode ser considerada como efetiva prestação de serviços de intermediação . Imóvel colocado à venda em outra imobiliária, que também anunciou o imóvel em seu site na internet. Conjunto probatório dos autos que comprova que a corretora da outra imobiliária anunciante da oferta do imóvel efetivamente aproximou as partes e promoveu visitação ao imóvel em data anterior a proposta lançada, não concluída e retirada do site da autora. Inexistindo contrato de exclusividade e estando o imóvel anunciado em site de mais de uma imobiliária, necessária a comprovação da efetivação aproximação e intermediação do negócio. Autores que não comprovaram nenhuma efetiva aproximação entre o vendedor réu e os compradores . Mera publicação de anúncio do imóvel no site da autora que não se confunde com efetiva prestação de serviços de corretagem. Contrato de mediação e/ou corretagem que é de resultado e não de meio. Comissão indevida. Precedentes . Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1003113-29 .2023.8.26.0554 Santo André, Relator.: L . G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 18/03/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/03/2024)

Oportuno destacar que os autores alegaram que os réus desistido, de forma unilateral, do negócio com a empresa MORAR, mas que a atividade por eles empreendida teria dado ensejo a resultado financeiro positivo (venda do imóvel), ainda que a empresa diversa, sendo certo que não se concretizou com a primeira empresa por iniciativa dos requeridos e sua intenção de especular e não pagar qualquer mediação.

Não há desconsiderar, por certo, a existência de controvérsia acerca da exigência de pagamento de comissão de corretagem em razão da desistência do negócio por um dos contratantes em oportunidade posterior à aceitação da proposta e anterior à assinatura do contrato. Parte da doutrina e jurisprudência, inclusive do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, defende que, em sendo a obrigação do corretor
de resultado
,
somente será cabível o recebimento da comissão quando alcança o corretor o resultado previsto no contrato, mais especificamente, nas hipóteses de compra e venda de bem imóvel, quando a aquisição se perfaz em razão da sua específica intermediação. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 211/STJ . IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR . REEXAME DE PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 7/STJ. SÚMULA 5/STJ . 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça). 2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil
da atuação do corretor
. 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2243705 SP 2022/0351683-2, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/10/2023)

Outros, ao revés, sustentam o direito ao recebimento dessa remuneração pelo corretor se efetivamente contribuírem os seus serviços para a concretização de consenso entre as partes, revelando-se, assim, suficiente a assinatura pelos contratantes da proposta de compra, com menção ao valor da venda e à forma de pagamento do preço.

É certo que o art. 725 do Código Civil, em sua parte final, dispõe que a remuneração é devida ao corretor ainda que o resultado previsto no contrato de intermediação não se tenha efetivado por arrependimento das partes, o que poderia, a princípio, subsidiar a tese autoral.

Todavia, conforme a compreensão que se extrai de amplo acervo jurisprudencial,
a desistência das partes ou a celebração posterior do contrato com a intermediação de terceiro impede a cobrança da comissão
, pois o resultado útil do serviço que efetivamente empreendeu não foi atingido, não sendo servil a essa pretensão a mera aproximação das partes, para que fosse deflagrado o processo de negociação alusivo à compra e venda de imóvel. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO . CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1 . N
ão é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes
. Precedentes. 2. O juízo prévio de admissibilidade do recurso especial não vincula o Superior Tribunal de Justiça . 3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no AREsp: 2239381 MG 2022/0344714-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA NÃO CONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ausência de violação ao princípio da não surpresa, visto que o fundamento do tribunal de origem, dito pela parte recorrente como inovador para justificar a não devolução da comissão de corretagem - contrato de compra e venda rescindido por ausência de aprovação de financiamento -, foi apresentado pela própria parte ora recorrente nas suas razões do recurso de apelação. 2. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.864.660/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 25/2/2022.)

"A comissão de corretagem por intermediação imobiliária é devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, qual seja, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio."
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.458.166/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 12.9.2024).

"É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu resultado útil."
(STJ, AgRg no REsp nº 1.328.634/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 3.2.2016).

No caso concreto, restou demonstrado que o negócio
foi concluído em momento posterior ao prazo ajustado em contrato pelas partes,

com parte diversa daquela inicialmente apresentada pelos apelados (MRV)
e
foi intermediado por outro corretor
, sequer havendo comprovação hígida de que os autores, por meio de sua atividade, atuaram para aproximar os réus da empresa que de fato veio a adquirir o imóvel.

E por importante sob o ponto dos elementos de prova a serem considerados, transcrevo as declarações prestadas pelas testemunhas inquiridas na audiência de fls. 87/93, de igual forma relevantes para demonstrar, ou não, a intermediação para venda de imóvel e as obrigações dela decorrentes. Vejamos:

JERONIMO SILVA DE CARVALHO
(Testemunha dos autores)

“(...)que tem conhecimento do negócio imobiliário descrito nos autos;
que o depoente sabe que o réu fez essa negociação com a Morar; que fizeram o negócio mas a negociação não foi concretizada, porque entrou outro corretor e, juntamente com seu Paulo Barros, obtiveram um valor maior da área e venderam para a MRV
.(...)”

ANA PAULA GATTI (Testemunha do Juízo)

“(...)que tem conhecimento do negócio imobiliário descrito nos autos; que a depoente participou e acompanhou a negociação feita no terreno de Jacaraípe dos requeridos; que a depoente é arquiteta da Morar e acompanhou a negociação nessa qualidade; q
ue essa negociação durou por um período e não chegou a ser concretizada com escritura; que na ocasião o negócio não foi feito; que não foi concretizado em função da família do seu Paulo não ter concordado com o documento proposto pela Morar e assinado por ele na época, que esse documento foi assinado em 15 de outubro de 2009; que como não chegou a um denominador comum o negócio não se concretizou
; que os dois corretores que estavam negociando o negócio imobiliário foram o Marcelo e o Francisco. (
...)que a Morar chegou afazer minuta de escritura da negociação junto ao Cartório Castelo, mas ela não foi assinada
.(...)”.

FRANCISCO DE ASSIS SOUZA NEPOMUCENO
(Testemunha dos requeridos)

“(...)que tem conhecimento de que houve um início de negociação imobiliária entre as partes; que o Marcelo lhe telefonou, já que o depoente é corretor na área de Jacaraípe, dizendo que tinha um cliente para uma área de Jacaraípe; que assim que chegou com o cliente, o Marcelo, o depoente reconheceu o mesmo como sendo Sebastião, da Morar; que o Sebastião havia estado na área uns dois anos antes, com a Ana Paula; que disse então ao Marcelo, que o Sebastião já havia estado na área, havia apresentado projeto e depois apresentaria uma proposta; que no começo era um outro corretor; que o depoente disse que não haveria problema em fazer parceria com Marcelo, pois já estava acostumado;
que a área não foi vendida para a Morar, pois as partes não chegaram a um acordo
;
que não teve acerto financeiro e também um documento em que o Marcelo chegou lá e a exclusividade não havia; que o terreno foi vendido para a MRV
. (...)que teve diferença de valor, entre o valor ofertado pela Morar e a MRV; que não sabe precisar de quanto.(...) que conhece seu Paulo Barros e trabalha para a familia dele prestando serviços de venda de terrenos;
que foi o depoente que intermediou a venda para a MRV; que recebeu a comissão de corretagem
.(...)”.

Wyltson Zon Filho (Testemunha dos requeridos)

“(...) que desconhece negócio imobiliário entre as partes;
que tem conhecimento de uma negociação imobiliária envolvendo área situada em Capoeira Grande, com a Morar e depois com a MRV; que o depoente participou da negociação com a MRV; que o depoente foi intermediador, juntamente com Francisco, do negócio imobiliário; que teve conhecimento de que as negociações com a Morar, mas não se efetivaram
; que o depoente soube de algumas questões que se recorda que foram as razões da não efetivação do negócio, foram questões de solo, preço e sistema viário, entre outros;(..) que o depoente confirma que o requerido pediu que se aguardasse mais de quinze dias, no aguardo de um depósito da Morar, e para início da tratativa com a MRV; que segundo o depoente, apesar de desconhecer o teor da proposta da Morar, a forma de pagamento da MRV foi mais vantajosa para os requeridos; que o depoente não conhece a empresa MC; que conhece o Marcelo; que nunca teve negócio com o Marcelo. (...)”.

Ou seja, em nada é servil aos autores também a prova testemunhal, não podendo ser extraído dos elementos de provas coligidos o necessário nexo causal entre a atuação dos apelados – sequer atos de aproximação - e a concretização do negócio com a empresa que adquiriu o imóvel (MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A), o que afasta o direito à comissão de corretagem.

Ao revés, o contexto probatório não revela, com a segurança exigida, ter a operação de compra e venda dos imóveis se dado em decorrência da intermediação dos autores, ora recorrido.

Dessa forma, a simples existência de tratativas iniciais com um potencial comprador – que, reedite-se, não veio a concretizar a compra - não é suficiente para justificar a cobrança da comissão, mormente por ter sido formalizado o negócio, ao depois, por outro intermediário e outro comprador.

Outro ponto a ser destacado é que
a exclusividade contratual mencionada pelos apelados
não abrangia qualquer venda futura
, mas sim s
e restringia à venda do imóvel para a empresa Morar Construtora e Incorporadora Ltda
. E ainda que se possa alegar ser devida a comissão após o término do prazo de exclusividade pactuada para a corretagem, se o negócio resultou da atuação do corretor, sequer há nos autos singelo indicativo de aproximação útil das partes que de fato negociaram e concretizaram a compra e venda, levada a efeito pelos requerentes.

Não é demais enfatizar, quanto a isso, que “
a mediação consiste na
atividade eficaz do intermediário, mesmo exercida ocasionalmente, para aproximar as partes na conclusão do negócio
. Pelo serviço que presta aproximando as partes e tornando possível a conclusão de um negócio, tem o intermediário direito à remuneração
". (Schwelm, Eloy Paulo, em artigo intitulado"Da Intermediação de Imóveis - Doutrina - Análise - Jurisprudência", publicado na RT 685/243).

Ou seja, conquanto se possa cogitar da prerrogativa de exclusividade do negócio em relação ao imóvel a ser comercializado, no curso da vigência do contrato de corretagem, esse fato em absoluto dispensa a escorreita comprovação da participação da empresa autora na intermediação e venda do imóvel descrito na exordial.

E no caso,
não é possível verificar, relativamente às tratativas com a MRV — ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, quaisquer atos de aproximação entre o comitente e o terceiro que contribuíram para a efetivação do negócio de compra e venda, não se antevendo o necessário esforço dos autores na obtenção do resultado esperado ou de assistência até que o negócio se ultimasse
. E não tendo o corretor empreendido esforços para a negociação do imóvel durante o prazo de validade do contrato de corretagem, ainda que exista cláusula de exclusividade, não lhe será devida a comissão postulada.

Nesse ponto, importante ainda enfatizar que na “autorização de venda” apresentada pelos apelados (fl. 17), que traz a dita cláusula de exclusividade,
há referência expressa à proposta em anexo (fls. 18), para aquisição do imóvel de Paulo Afonso de Barros formalizada pela Morar Construtora e Incorporadora Ltda
, assinada pelo Sr. Sebastião Jayme de Almeida, Presidente da referida construtora, em parceria com a Cyrela Brazil Realty.Veja-se:

PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: R$ 4.000.000,00 (quatro milhões),
conforme proposta em anexo
.

Assim, ao que se observa, não se atribuiu aos apelados a intermediação única (privativa) e exclusiva da comercialização do imóvel,
mas tão somente, para aquele negócio jurídico a ser celebrado com pessoa determinada
.

Corrobora essa conclusão a redação da última cláusula do instrumento de folha 17, que diz:

REMUNERAÇÃO SOBRE A INTERMEDIAÇÃO E VENDA DO IMÓVEL OBJETO: O(s) CONTRATANTE(S) se obriga(m) a pagar(em) à CONTRATADA a comissão de 05% (cinco por cento), no ato do recebimento do sinal, calculada sobre o preço total da venda do imóvel objeto. Estes direitos subsistirão além do prazo fixado, durante 180 (cento e oitenta) dias, mesmo se a venda ocorrer à revelia, desde que o comprador tenha sido apresentado pela CONTRATADA.

Vale observar, nesse ponto, que a interpretação dos contratos deve ser feita conforme a boa-fé e a intenção manifestada pelas partes, a teor do que dispõe o art. 112 do Código Civil,
in litteris
:

"Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem."

Além disso, o art. 113, inciso V, do mesmo diploma legal, dispõe que:

"Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, considerando-se a conduta das partes posterior à celebração do negócio."

No caso, os elementos probatórios alicerçam a conclusão de que a exclusividade foi firmada
para a venda do imóvel especificamente à Morar
, o que limita o direito à comissão
apenas à conclusão deste negócio específico
. Não há nos autos qualquer prova de que a exclusividade conferia aos apelados o direito a receber comissão sobre qualquer venda futura do imóvel, independentemente do comprador.

Nesse sentido, é o depoimento da testemunha
FRANCISCO DE ASSIS SOUZA NEPOMUCENO
(fl. 91) que afirmou que:

“[...] tem conhecimento de que houve um início de negociação imobiliária entre as partes; que o Marcelo Ihe telefonou, já que o depoente é corretor na área de Jacaraípe, dizendo que tinha um cliente para uma área de Jacaraípe; que assim que chegou com o cliente, o Marcelo, o depoente reconheceu o mesmo como sendo Sebastião, da Morar; que o Sebastião havia estado na área uns dois anos antes, com a Ana Paula; que disse então ao Marcelo, que o Sebastião já havia estado na área, havia apresentado projeto e depois apresentaria uma proposta; que no começo era um outro corretor; que o depoente disse que não haveria problema em fazer parceria com Marcelo, pois já estava acostumado que a área não foi vendida para a Morar, pois as partes não chegaram a um acordo; que não teve acerto financeiro
e também um documento em que o Marcelo chegou lá e a exclusividade não havia
; que o terreno foi vendido para a MRV.”

Dos documentos e provas colacionados aos autos, depreende-se que a negociação inicial para a venda do imóvel à empresa Morar Construtora e Incorporadora Ltda foi conduzida
por meio de parceria entre o primeiro apelado, Marcelo Pereira Custódio, e o corretor Francisco de Assis Souza Nepomuceno
, este último já habituado a representar os interesses dos réus em tratativas imobiliárias. E o depoimento da testemunha corrobora que o contato com a Morar
não foi estabelecido exclusivamente pelo primeiro apelado, mas sim dentro de um contexto pré-existente de intermediação, no qual o corretor Francisco já estava atuando em favor dos apelante
s
.

Dessa forma, me parece crível concluir que a alegada "exclusividade" conferida ao apelado não pode ser interpretada de maneira ampla, abrangendo qualquer futura negociação do imóvel,
mas sim “limitada exclusivamente à venda para a Morar”, empresa por ele apresentada aos apelantes
. Não há nos autos qualquer indício de que tal exclusividade se estendesse a outros potenciais compradores ou que conferisse ao apelado o direito de intermediar qualquer venda posterior, especialmente aquela que, de fato, se concretizou posteriormente com a MRV Engenharia.

E ainda que assim não fosse,
não há comprovação de que a venda posterior do imóvel para a MRV Engenharia tenha ocorrido dentro do prazo de exclusividade concedido ao primeiro apelado
, já que o contrato de corretagem apresentado pelos apelados, datado de 02/10/2009, previa exclusividade nessa negociação específica
pelo período de 90 (noventa) dias
, ou seja,
até 1º de janeiro de 2010
.

Considerando, conforme se verifica na escritura de inventário (fl. 203), que a escritura pública de dação em pagamento celebrada entre a MRV e os réus foi lavrada apenas em 25/03/2010 - ou seja, muito tempo após o término do prazo de exclusividade invocado pelos apelados-, nenhuma remuneração é devida ao corretor.

Aqui, pese o entendimento da culta Juíza, sob qualquer prisma que se possa analisar a questão, mas em especial diante da ineficácia da atuação eficaz dos autores para a consecução da alienação do imóvel, efetivada a terceiro, sem qualquer aproximação por parte destes, não há qualquer fundamento jurídico para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem em favor dos apelados.

Sob tais considerações, voto no sentido de:

a
)
REJEITAR
as preliminares de inovação recursal, de ilegitimidade ativa de
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
, de irregularidade na
representação de
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, bem como de ilegitimidade passiva de
SÔNIA SAADI DE BARROS
e de nulidade da sentença por cerceamento de defesa; para, em seguida,

b
) NÃO CONHECER
do recurso interposto por
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO,
por intempestivo; e, lado outro,

c
)
CONHECER
do recurso interposto por
SONIA SAADI DE BARROS, SILVANIA MARIA SAADI DE BARROS, SONIA MARIA SAADI DE BARROS E ANA PAULA SAADI DE BARROS
,
A ELE DANDO PROVIMENTO
, para
reformar a sentença guerreada e julgar improcedente o pleito autoral
, nos termos da fundamentação supra.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando o trabalho desenvolvido pelos patronos nesta instância.

Tendo em vista o interesse e a participação de cada um dos demandantes/apelantes na causa, cada um deverá suportar metade (1/2) das verbas sucumbenciais aqui fixadas (CPC, art. 87).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000254-53.2010.8.08.0024

VOGAL: DESª. SUBSTª. PAULA CHEIM JORGE

VOTO VISTA

Cuida-se de recursos de apelação cível interpostos, de um lado, por Sonia Saadi de Barros e Outras e, de outro, por
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
, em face da sentença (fls. 123/127) que, nos autos da Ação de Cobrança (Processo nº 0000254-53.2010.8.08.0024) ajuizada originariamente em face de
PAULO AFONSO DE BARROS e SONIA SAADI DE BARROS
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar os réus ao pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Iniciado o julgamento, a eminente Desembargadora Relatora, Heloísa Cariello, proferiu voto no sentido de
não conhecer
do recurso interposto por
MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO
, por intempestividade, e de
rejeitar as preliminares
e, no mérito,
dar provimento
ao recurso de
SONIA SAADI DE BARROS E OUTRAS
, para reformar integralmente a sentença e julgar improcedente a pretensão autoral.

O voto condutor fundamentou-se, em síntese, na natureza do contrato de corretagem como uma obrigação de resultado. A Desª. Relatora asseverou que a comissão somente é devida quando a atividade do corretor alcança o resultado útil, qual seja, a efetiva conclusão do negócio imobiliário intermediado. No caso concreto, destacou que a negociação com a empresa Morar Construtora, aproximada pelos autores, não se concretizou, e que a venda posterior do imóvel à empresa MRV Engenharia ocorreu por intermédio de outro profissional e após o decurso do prazo de exclusividade.

Pedi vista dos autos para uma análise mais aprofundada da controvérsia, considerando a robustez dos argumentos apresentados e a necessidade de um exame detido do acervo probatório.

Após detida análise dos autos, adianto que meu convencimento se alinha integralmente ao da nobre Relatora, cujos fundamentos fáticos e jurídicos adoto como razões de decidir, acrescendo as seguintes ponderações.

A questão central posta a deslinde reside em definir se a atividade de intermediação exercida pelos autores/apelados foi suficiente para gerar o direito à percepção da comissão de corretagem, nos termos do artigo 725 do Código Civil.

A sentença de primeiro grau entendeu que sim, considerando que a mera aproximação das partes e a posterior desistência dos vendedores seriam suficientes para tal finalidade. Contudo, com a devida vênia ao entendimento do juízo
a quo
,
tal conclusão destoa da melhor doutrina e da jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça
.

O contrato de corretagem, por sua essência, encerra uma obrigação de resultado. A remuneração do corretor não é devida pela simples diligência ou pelo esforço empreendido, mas sim pela obtenção do resultado útil previsto no contrato de mediação. Nos negócios imobiliários, o resultado útil se traduz na concretização da venda, com o aperfeiçoamento do negócio jurídico por meio de um instrumento idôneo que vincule as partes de forma definitiva.

No caso concreto, o acervo probatório é robusto e claro ao demonstrar que a atuação dos autores, embora tenha promovido uma aproximação inicial entre os réus e a Morar Construtora, não alcançou este resultado.

A testemunha do juízo, Sra. Ana Paula Gatti, arquiteta da Morar Construtora à época dos fatos, foi categórica ao afirmar que “não foi concretizado em função da família do seu Paulo não ter concordado com o documento proposto pela Morar e assinado por ele na época” e que, embora a construtora tenha chegado a elaborar uma minuta de escritura, “ela não foi assinada”. Tal depoimento, isento e equidistante dos interesses das partes, revela que a negociação não superou a fase de tratativas, não havendo consenso final sobre os termos do negócio.

Corrobora essa conclusão a alegação defensiva, não infirmada pelos autores, de que a Morar Construtora não efetuou o pagamento do sinal de R$330.000,00, condição essencial para a formalização do negócio. A ausência do pagamento do sinal é um indicativo inequívoco de que o consenso necessário à conclusão do contrato principal não foi atingido.

Ademais, a venda do imóvel efetivamente ocorreu, mas para uma empresa diversa (MRV Engenharia), por intermédio de outros profissionais. As testemunhas Francisco de Assis Souza Nepomuceno e Wyltson Zon Filho confirmaram em juízo que intermediaram a venda para a MRV e que receberam a devida comissão por este serviço.

É crucial, ainda, a análise temporal dos fatos. O contrato de exclusividade de 90 dias, invocado pelos autores, foi firmado em 02 de outubro de 2009. A venda para a MRV, por sua vez, foi formalizada apenas em 25 de março de 2010, data manifestamente posterior ao término do prazo de exclusividade. Não há, portanto, que se falar em violação da cláusula de exclusividade, nem há nos autos qualquer prova de que a venda à MRV tenha sido fruto dos trabalhos de mediação iniciados pelos autores, o que afasta a incidência do artigo 727 do Código Civil.

Portanto, sob qualquer ótica que se analise a questão, a pretensão autoral carece de amparo. A mediação não produziu o resultado útil para o qual foi contratada, e a venda posterior não decorreu da atuação dos autores, tampouco ocorreu durante o prazo de exclusividade pactuado.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, em plena consonância com os fundamentos já lançados pela eminente Relatora,
não conheço do recurso
interposto por MC NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARCELO PEREIRA CUSTÓDIO, por sua manifesta intempestividade, e
acompanho integralmente o voto de Relatoria para dar provimento
ao recurso interposto por
SONIA SAADI DE BARROS e OUTRAS
, reformando a sentença guerreada para julgar improcedente o pleito autoral.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando o trabalho desenvolvido em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Vitória, 29 de setembro de 2025.

PAULA CHEIM JORGE

DESEMBARGADOR(A) SUBSTITUTO(A)

Documento assinado eletronicamente por
PAULA CHEIM JORGE
,

em 29/09/2025 às 16:23:18, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
59441629092025
.