Tribunal: TJES
Processo: 0000458-19.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Provas em geral
Data de julgamento: 2025-06-13

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0000458-19.2018.8.08.0024

APELANTE/APELADO: MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES

APELANTES/APELADAS: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1. - A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, em percentual que pode variar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, em especial os prejuízos comprovadamente suportados pelo vendedor (STJ, REsp 1.224.921/PR; AgInt no AREsp 1.255.233/SP).

2. - Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, ausente cláusula penal expressa e circunstâncias excepcionais, é razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ (REsp 1.863.007/SP; AgInt no AREsp 2.598.872/ES).

3. - A cláusula que determina a restituição das parcelas pagas apenas ao final da obra ou de forma parcelada é abusiva, devendo a restituição ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543/STJ e do Tema Repetitivo 577 (REsp 1.300.418/SC), com incidência de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento, acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (REsp 1.741.911/DF).

5. - Se a rescisão contratual decorre de iniciativa do comprador que não teve condição de pagar as parcelas do financiamento contratado e inexistindo prova de conduta abusiva por parte das vendedoras, não há que se falar em danos morais em favor de quem
foi
o culpado pela rescisão contratual (TJ-MT, Ap. Cív. 10220114820228110003; TJ-MG, AC 10452140034284001).

6. - Pelo mesmo fundamento, ocorrendo rescisão contratual por culpa do devedor, não se pode falar em direito de repetição de indébito de forma simples ou em dobro, mas somente direito de devolução parcial dos valores de forma simples.

7. - Reconhecida a sucumbência recíproca, é devida a divisão proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

8. - Recurso de Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda. provido parcialmente.

9. - Recurso de Márcio da Silveira Alves desprovido.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do E. TJES,
À UNANIMIDADE,
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO
DE
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES.

Vitória/ES, 02 de junho d
e 20
2
5
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000458-19.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCIO DA SILVEIRA ALVES

APELADO: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0000458-19.2018.8.08.0024

APELANTE/APELADO: MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES

APELANTES/APELADAS: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCLUÍDA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO PARA RECONHECER A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1. - A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, em percentual que pode variar entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto, em especial os prejuízos comprovadamente suportados pelo vendedor (STJ, REsp 1.224.921/PR; AgInt no AREsp 1.255.233/SP).

2. - Em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, ausente cláusula penal expressa e circunstâncias excepcionais, é razoável a retenção de 25% do valor pago, conforme precedentes do STJ (REsp 1.863.007/SP; AgInt no AREsp 2.598.872/ES).

3. - A cláusula que determina a restituição das parcelas pagas apenas ao final da obra ou de forma parcelada é abusiva, devendo a restituição ocorrer de forma imediata, nos termos da Súmula 543/STJ e do Tema Repetitivo 577 (REsp 1.300.418/SC), com incidência de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento, acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, conforme a Lei nº 14.905/2024 e o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ (REsp 1.741.911/DF).

5. - Se a rescisão contratual decorre de iniciativa do comprador que não teve condição de pagar as parcelas do financiamento contratado e inexistindo prova de conduta abusiva por parte das vendedoras, não há que se falar em danos morais em favor de quem
foi
o culpado pela rescisão contratual (TJ-MT, Ap. Cív. 10220114820228110003; TJ-MG, AC 10452140034284001).

6. - Pelo mesmo fundamento, ocorrendo rescisão contratual por culpa do devedor, não se pode falar em direito de repetição de indébito de forma simples ou em dobro, mas somente direito de devolução parcial dos valores de forma simples.

7. - Reconhecida a sucumbência recíproca, é devida a divisão proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC.

8. - Recurso de Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda. provido parcialmente.

9. - Recurso de Márcio da Silveira Alves desprovido.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Eminentes Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do E. TJES,
À UNANIMIDADE,
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO
DE
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES.

Vitória/ES, 02 de junho
de 20
2
5
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0000458-19.2018.8.08.0024

APELANTE/APELADO: MÁRCIO DA SILVEIRA ALVES

APELANTES/APELADAS: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.

A jurisprudência d
o STJ
se
consolidou
o entendimento de que é razoável a
retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada,
em percentuais correspondentes entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

C
onfira
m
-se o
s
seguinte
s
precedente
s
:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BENFEITORIAS. ACÓRDÃO CONSIGNOU QUE AS BENFEITORIAS NÃO FORAM COMPROVADAS. FUNDAMENTO INATACADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

[...]

3. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

4. Agravo interno não provido."

(STJ - AgInt no AREsp 1.255.233⁄SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES - DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO -, QUARTA TURMA, julgado em 30⁄08⁄2018, DJe de 05⁄09⁄2018 – grifou-se)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A revisão do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questão eminentemente fática. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

[...]

4. Agravo interno não provido."

(STJ - AgInt no AREsp 1.062.082⁄AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18⁄05⁄2017, DJe de 23⁄05⁄2017 - grifou-se)

Verifica-se que
o Superior Tribunal de Justiça
ao emitir tal
tal entendimento explicita que
hão que ser avaliados
os prejuízos suportados
pelo vendedor
, notadamente com
"as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador".
(
STJ -
REsp 1.224.921⁄PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26⁄04⁄2011, DJe 11⁄05⁄2011),
no ato

d
a
devolução dos valores pagos pelo promitente comprador,
na hipótese deste ter dado
causa à rescisão contratual,
como sói ocorrer na hipótese.

Do mesmo juízo são os seguintes precedentes
: REsp 845247⁄PR, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 18⁄06⁄2010; AgRg no REsp 1013249⁄PE, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 8⁄6⁄2010, REsp 1347827⁄SC, Rel. Ministro Marco Aurélio Belizze.

E quando do julgamento do REsp nº 1.300.418/SC, representativo de controvérsia (CPC, art. 543-C), Relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 10/12/2013, o Superior Tribunal de Justiça assent
ou
que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do contrato.

Eis a ementa deste precedente:

“
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.”

(STJ - REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Tal entendimento
fundamentou
a edição da Súmula nº 543/STJ, segundo a qual “Nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

E conforme a prova reunida foi do
comprador

a iniciativa d
a rescisão contratual, eis que não conseguiu pagar as prestações ajustadas, circunstância que o torna culpado pela rescisão e autoriza a retenção de parte dos valores por ele pagos.

Colhe
-se que em
07/07/2010 Márcio da Silveira Alves celebrou 2 (dois) contratos de compra e venda com as
vende
d
oras,
para a aquisição de uma sala comercial nº 511, no Empreendimento Villagio Comercial, bem como para a aquisição da Unidade Residencial nº 1.203, no Edifício Aymoré Bussinesse.

Todavia, em 08/02/2013, quando já havia pago a quantia de R$ 11.806,05 (onze mil, oitocentos e seis reais e cinco centavos), por dificuldades em
pagar
as prestações
ajusta
das, manifestou interesse na rescisão contratual de ambos os contratos.

E
a orientação jurisprudencial que prevalece no Superior Tribunal de Justiça é
de que a retenção de parte do valor pago no
percentual de
25
%
(
vinte e cinco
por
cento)
revela-se adequada
,
pois
em
contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer
tal

percentual.

Desse juízo:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. ABUSIVIDADE.

1. Ação Civil Pública.

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.

3. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.

4. No Tema Repetitivo 577 do STJ, fixou-se a tese de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.

6. Este STJ adotou, no Tema Repetitivo 1.002, a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

7. Ao juiz é possível dar concretude ao princípio da publicidade dos atos processuais (arts. 5º, LX, da CF e 83 e 94 do CDC), determinando a adoção das técnicas que mais se compatibilizam com as ações coletivas.

8. Agravo interno desprovido.”

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp n. 2.369.969/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUTORIZADA RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023).

2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso.

3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”

(
STJ -
AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.)

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.

1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.

2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito;

b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.

4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.

6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.

7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.

8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.

9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.

10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.

11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.

12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.

14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.

15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.”

(
STJ -
REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)

Esclareça-se, n
outra parte,
que
a correção monetária pelo IPCA-E
incide
desde a data de cada pagamento
até a data do trânsito em julgado, quando o valor deverá ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC-IPCA, conforme a
Lei nº 14.905/2024, que, alterando os artigos 389 e 406, do Código Civil, determina que na hipótese de não ter sido convencionada a correção monetária incida pelo IPCA-E e os juros de mora pela Taxa SELIC-IPCA.

E
no que se refere ao termo
inicial da incidência
dos juros de mora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
assentou
o entendimento de que “na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.” (STJ, REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).

Averbe-se, outrossim, que não procede o pedido
de indenização por danos morais deduzido por Márcio da Silveira Alves, eis que foi
sua
a iniciativa da rescisão contratual, por falta de condição de pagamento das prestações combinadas pelas aquisições.

Desse juízo:

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.”

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

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EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais.”

(TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018).

Ademais, não há que se falar em
repetição de indébito porque não houve pagamento indevido e, sim, pagamento devido e desistência da compra e venda por parte do comprador, hipótese, portanto, de devolução dos valores pagos de forma simples.

Decaindo o comprador do pedido de indenização por danos morais,
verifica-se hipótese de
sucumbência recíproca, razão porque requerente e requeridas responderão
igu
almente pelo pagamento das custas processuais,
na proporção
de 50% (cinquenta por cento) do valor total para cada.

O
comprador arcará com o pagamento de honorários advocatícios em favor dos advogados das requeridas, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

E
as requeridas respondem pelo pagamento de honorários advocatícios em favor dos advogados do requerente, também fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Por estas razões, dou provimento parcial aos recursos de Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda. para reconhecer a sucumbência recíproca e condenar Márcio Silveira Alves ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos advogados das requeridas, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Noutra parte, nego provimento ao recurso de Márcio Silveira Alves e deixo de fixar honorários advocatícios recursais por não
terem sido
fixados honorários na sentença (CPC, art. 85, §11º).

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)