Tribunal: TJES
Processo: 5015188-19.2024.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-12-15

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador e determinar a restituição de parte das quantias pagas, com retenção de 25% a favor da promitente vendedora. A parte autora insurgiu-se contra o percentual de retenção fixado e contra a distribuição da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 25% de retenção sobre os valores pagos, fixado na sentença, é abusivo à luz do CDC e da jurisprudência consolidada; (ii) estabelecer se houve equívoco na distribuição dos ônus sucumbenciais em razão da alegada conduta da parte ré na fase pré-processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ admite, como padrão-base, a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, salvo circunstâncias específicas que justifiquem percentual inferior.

A Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo este último nos casos em que houver relação de consumo, como no caso dos autos.

A cláusula de retenção de 25% tem natureza indenizatória e visa ressarcir despesas administrativas e proteger a execução do contrato, não se configurando abusiva quando ausentes elementos fáticos excepcionais.

A ausência de acordo extrajudicial e a não aceitação de proposta de distrato não configuram descumprimento do dever de cooperação pela parte vendedora, tampouco justificam a inversão dos ônus sucumbenciais, corretamente atribuídos à parte autora, causadora da rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula que estipula a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando não demonstrada abusividade concreta.

A recusa da parte vendedora em aceitar proposta de distrato extrajudicial não implica, por si só, inversão dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 398, parágrafo único; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025, DJEN 12.09.2025;
STJ, AREsp nº 2.687.999/MS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJEN 18.08.2025;
STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.097.363/RJ, rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJEN 15.08.2025;
TJES, Ap. Cív. nº 0033490-54.2014.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câm. Cív., j. 02.10.2024;
TJES, Ap. Cív. nº 0002083-65.2021.8.08.0030, rel. Des. conv. Aldary Nunes Júnior, 4ª Câm. Cív., j. 18.12.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5015188-19.2024.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUCIENE DA SILVA OLIVEIRA

APELADO: CONQUISTA CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador e determinar a restituição de parte das quantias pagas, com retenção de 25% a favor da promitente vendedora. A parte autora insurgiu-se contra o percentual de retenção fixado e contra a distribuição da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 25% de retenção sobre os valores pagos, fixado na sentença, é abusivo à luz do CDC e da jurisprudência consolidada; (ii) estabelecer se houve equívoco na distribuição dos ônus sucumbenciais em razão da alegada conduta da parte ré na fase pré-processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ admite, como padrão-base, a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, salvo circunstâncias específicas que justifiquem percentual inferior.

A Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo este último nos casos em que houver relação de consumo, como no caso dos autos.

A cláusula de retenção de 25% tem natureza indenizatória e visa ressarcir despesas administrativas e proteger a execução do contrato, não se configurando abusiva quando ausentes elementos fáticos excepcionais.

A ausência de acordo extrajudicial e a não aceitação de proposta de distrato não configuram descumprimento do dever de cooperação pela parte vendedora, tampouco justificam a inversão dos ônus sucumbenciais, corretamente atribuídos à parte autora, causadora da rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula que estipula a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando não demonstrada abusividade concreta.

A recusa da parte vendedora em aceitar proposta de distrato extrajudicial não implica, por si só, inversão dos ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 398, parágrafo único; CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 2.117.412/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025, DJEN 12.09.2025;
STJ, AREsp nº 2.687.999/MS, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJEN 18.08.2025;
STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.097.363/RJ, rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJEN 15.08.2025;
TJES, Ap. Cív. nº 0033490-54.2014.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, 4ª Câm. Cív., j. 02.10.2024;
TJES, Ap. Cív. nº 0002083-65.2021.8.08.0030, rel. Des. conv. Aldary Nunes Júnior, 4ª Câm. Cív., j. 18.12.2024.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: A unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5015188-19.2024.8.08.0030

APELANTE: LUCIENE DA SILVA OLIVEIRA

APELADA: CONQUISTA GESTÃO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, em “
Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores Pagos
” (página 01 do id 14653640) ajuizada por Luciene da Silva Oliveira em face de Conquista Gestão e Negócios Imobiliários Ltda, o MM. Juiz
a quo
, na Sentença inserida no id 14653667 (integrada no id 14653675), ao levar em consideração a “desistência” da parte consumidora na aquisição de unidade imobiliária, julgou parcialmente procedente o pedido para:

“a) DECLARAR a rescisão unilateral do negócio jurídico firmado entre as partes por culpa exclusiva da autora, haja vista seu inadimplemento;

b) DETERMINAR que a parte ré restitua a parte autora no importe de R$ 6.144,98 (seis mil, cento e quarenta e quatro reais e noventa e oito centavos) no prazo de 10 (dez) dias, valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 398, parágrafo único do CC) a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e com juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação, devendo, a partir desta, correr tão somente a taxa SELIC, vez que já engloba juros e correção monetária.

Com base no princípio da causalidade e tendo em vista que o inadimplemento da parte autora foi quem deu causa ao pedido de rescisão contratual, condeno-a ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação. Todavia, suspendo sua exigibilidade, vez que amparada pela justiça gratuita.”

A Autora, ora Apelante, interpôs o recurso em julgamento (id 14653668) com questionamento do percentual de retenção fixado pelo Juiz (vinte e cinco por cento do valor por ela desembolsado) e devido à ora Apelada e, ainda, a supostamente indevida distribuição da sucumbência.

Segundo sustenta, “
a retenção de 10% do valor a ser ressarcido se mostra completamente suficiente, sendo esse o entendimento dos Tribunais Superiores
” (página 06). E como pedido alternativo, aduz que o percentual de retenção deveria ser limitado a 15% (quinze por cento).

Em relação à sucumbência, defende que “
após a dificuldade financeira vivenciada pela
(...)
autora, a empresa não tentou realizar um distrato amigável de forma mais favorável ao consumidor
” (página 09), ou seja, teria sido a Apelada quem deu causa ao ajuizamento da ação e, por isso, deveria ser responsável pela sucumbência.

Com estas informações a respeito dos fatos que envolvem a demanda em julgamento, necessário destacar que o “
instrumento particular de compra e venda de lote - Loteamento Parque das Palmeiras
” (id 14653645) foi firmado entre as partes em 24.03.2023 (posterior à Lei n.º 13.786/18) e foi rescindido, como antes mencionado, pela “desistência” da Apelante em razão de dificuldade financeira vivenciada à época em que deixou de adimplir com suas obrigações - em verdade, pelo inadimplemento decorrente dessa situação financeira.

Em situações semelhantes à dos autos, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem limitado o percentual de retenção devido ao incorporador em 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado pelo consumidor. Neste sentido:

(...). Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. (...). Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. (...). (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025).

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. OMISSÃO NO JULGADO. NÃO OCORRÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. (...). 2. É admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes. (...). (AREsp n. 2.687.999/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025).

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NA CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR. PERCENTUAL DOS VALORES RETIDOS. REVISÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...). A jurisprudência do STJ permite a retenção de 10% a 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato ocorre por culpa do promitente comprador, sendo consentânea com a jurisprudência desta Corte a retenção de 20% fixada na origem. (...). (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.097.363/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025).

A conclusão contida na Sentença, portanto, encontra-se alinhada ao entendimento do STJ e, ainda, ao deste egrégio Tribunal de Justiça (TJES), a exemplo dos seguintes julgados:

(...).
Não há abusividade na cláusula de retenção de 25% nos contratos de promessa de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP, que considera tal percentual adequado para cobrir despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda é atribuída ao promitente comprador, quando este não obtém o financiamento imobiliário, sendo lícita a retenção de 25% conforme previsto contratualmente
. (...). (Apelação Cível n.º 0033490-54.2014.8.08.0024, Relator: Des. Robson Luiz Albanez, julgado pela Quarta Câmara Cível em 02.10.2024). (Sem grifo no original).

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL DE 25% – RAZOABILIDADE
– MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE DANO MORAL – RECURSO DA RÉ PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO. 1. De acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça “quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor” (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024). 2. Na hipótese dos autos, não foram apontados elementos concretos que justifiquem a redução do percentual de retenção contratualmente estipulado em 25% (vinte e cinco por cento), de modo que deve ser mantida a referida disposição. 3. O descumprimento contratual, por si só, não rende ensejo ao dano moral indenizável, afigurando-se necessário, para tanto, a caracterização de situações excepcionais que, de forma inequívoca, ofendam a esfera extrapatrimonial da parte lesada, o que não restou identificado no caso vertente. (Apelação Cível n.º 0002083-65.2021.8.08.0030, Relator: Des. conv. Aldary Nunes Júnior, julgado pela Quarta Câmara Cível em 18.12.2024). (Sem grifo no original).

Ademais, também há julgado no STJ que admite como razoável o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento). Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1.
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial
. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.148.055/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/3/2020, DJe de 1/4/2020). (Sem grifo no original).

E em relação à sucumbência, também não vislumbro como acolher a pretensão recursal, já que o resultado inexitoso na tratativa extrajudicial - no caso, a não aceitação da Apelada da proposta da Apelante - não configura ausência de cooperação ou motivação para o ajuizamento da demanda; em suma não há equívoco na Sentença na parte da distribuição da sucumbência.

Assim, porque as razões recursais não conseguem infirmar as conclusões contidas na Sentença, de rigor o não provimento do recurso ora em julgamento.

Do exposto, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro a verba honorária devida pela Apelante em 5% (cinco por cento), ressalvados, contudo, os benefícios da gratuidade da justiça concedidos no Juízo
a quo
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento
ao recurso de
apelação
.