Tribunal: TJES
Processo: 5008588-98.2023.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Retificação de Área de Imóvel
Data de julgamento: 2025-02-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ EXPEDIDA EM DEMANDA JUDICIAL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA – PREVISÃO DOS ARTIGOS 828 DO CPC/2015 E 54, INCISO II, DA LEI N. 13.097/15 – ÓBICE AO DEFERIMENTO DA MEDIDA – CONTROVÉRSIA ACERCA DA TITULARIDADE DOS IMÓVEIS – BENS ALEGADAMENTE PERTENCENTES AOS REQUERIDOS, E NÃO À SUA PROPRIETÁRIA REGISTRAL – DISCUSSÃO INADEQUADA EM SEDE DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – DEFERIMENTO DA MEDIDA DURANTE O PROCESSO DE CONHECIMENTO – POSSIBILIDADE – PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ – NECESSIDADE DE ANÁLISE DOS REQUISITOS EM 1º GRAU DE JURISDIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – DESCABIMENTO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
De acordo com o art. 828 do CPC/2015 e art. 54, II, da Lei nº 13.097/2015, admite-se que o exequente promova a averbação da execução perante o registro público, com o objetivo de conferir publicidade à lide expropriatória, bem assim de modo a evitar possível fraude à execução, considerando a presunção originada de conhecimento por terceiros.

2)
O art. 828 do CPC/2015 autoriza a averbação premonitória, tão somente, sobre imóvel sujeito à execução, daí porque não se justifica o deferimento da medida em relação a bem pertencente a terceiro estranho ao feito executivo. Afinal, apesar de a averbação premonitória ostentar caráter meramente informativo, é pacífica a jurisprudência dos tribunais no sentido de que tal medida compreende ameaça ao exercício pleno do domínio, o que garante o cabimento de embargos de terceiro como meio idôneo para impugná-la.

3)
Em que pese a argumentação do apelante de que os bens imóveis são, na verdade, pertencentes à parte requerida do processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024 (Valdinei Carlini e Alessandra Lima Carlini) descabe incursionar, no procedimento de suscitação de dúvida, nos intrincados elementos a partir dos quais o apelante sustenta existirem “fortes indícios” de que os imóveis não pertencem à proprietária registral (Javé Construções e Incorporações Ltda.).

4
)
Não sendo possível assegurar, nem mesmo, a existência de título executivo judicial em favor do Condomínio do Edifício Residencial Oásis – processualmente representado pelo apelante – a averbação premonitória pretendida, para além da noticiada dúvida que paira sobre a titularidade dos imóveis, pode vir a ser concedida, no processo de conhecimento, com base no poder geral de cautela.

5)
Diante da ausência de condenação do apelante ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, mas somente das custas processuais, descabe majorar a verba pelo tribunal com fundamento no § 11 do art. 85 do CPC/2015.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008588-98.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLAUDIO PINTO BRAGA

APELADO: JAVE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ EXPEDIDA EM DEMANDA JUDICIAL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA – PREVISÃO DOS ARTIGOS 828 DO CPC/2015 E 54, INCISO II, DA LEI N. 13.097/15 – ÓBICE AO DEFERIMENTO DA MEDIDA – CONTROVÉRSIA ACERCA DA TITULARIDADE DOS IMÓVEIS – BENS ALEGADAMENTE PERTENCENTES AOS REQUERIDOS, E NÃO À SUA PROPRIETÁRIA REGISTRAL – DISCUSSÃO INADEQUADA EM SEDE DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – DEFERIMENTO DA MEDIDA DURANTE O PROCESSO DE CONHECIMENTO – POSSIBILIDADE – PODER GERAL DE CAUTELA DO JUIZ – NECESSIDADE DE ANÁLISE DOS REQUISITOS EM 1º GRAU DE JURISDIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – DESCABIMENTO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
De acordo com o art. 828 do CPC/2015 e art. 54, II, da Lei nº 13.097/2015, admite-se que o exequente promova a averbação da execução perante o registro público, com o objetivo de conferir publicidade à lide expropriatória, bem assim de modo a evitar possível fraude à execução, considerando a presunção originada de conhecimento por terceiros.

2)
O art. 828 do CPC/2015 autoriza a averbação premonitória, tão somente, sobre imóvel sujeito à execução, daí porque não se justifica o deferimento da medida em relação a bem pertencente a terceiro estranho ao feito executivo. Afinal, apesar de a averbação premonitória ostentar caráter meramente informativo, é pacífica a jurisprudência dos tribunais no sentido de que tal medida compreende ameaça ao exercício pleno do domínio, o que garante o cabimento de embargos de terceiro como meio idôneo para impugná-la.

3)
Em que pese a argumentação do apelante de que os bens imóveis são, na verdade, pertencentes à parte requerida do processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024 (Valdinei Carlini e Alessandra Lima Carlini) descabe incursionar, no procedimento de suscitação de dúvida, nos intrincados elementos a partir dos quais o apelante sustenta existirem “fortes indícios” de que os imóveis não pertencem à proprietária registral (Javé Construções e Incorporações Ltda.).

4
)
Não sendo possível assegurar, nem mesmo, a existência de título executivo judicial em favor do Condomínio do Edifício Residencial Oásis – processualmente representado pelo apelante – a averbação premonitória pretendida, para além da noticiada dúvida que paira sobre a titularidade dos imóveis, pode vir a ser concedida, no processo de conhecimento, com base no poder geral de cautela.

5)
Diante da ausência de condenação do apelante ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, mas somente das custas processuais, descabe majorar a verba pelo tribunal com fundamento no § 11 do art. 85 do CPC/2015.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposta por
C
láudio Pinto Braga
contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Vila Velha/ES (Id 8340563), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 8340578) que, em sede de “
suscitação de dúvida
” formulada por
Renata Cristina de Oliveira Santos Oaki
, na qualidade de Delegatária do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona do Juízo de Vila Velha, julgou procedente a dúvida suscitada, respondendo-a negativamente.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir de uma breve síntese dos fatos a ela subjacentes. Vejamos.

Trata-se de “
suscitação de dúvida
” por parte da delegatária do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona do Juízo de Vila Velha,
Renata Cristina de Oliveira Santos Aoki
, ao MM. Juiz da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Vila Velha, diante da apresentação, pelo interessado/apelante
Cláudio Pinto Braga
, de certidão de objeto e pé expedida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória, extraída dos autos do
processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024
, com a finalidade de que seja averbada junto às matrículas de quatro imóveis e suas respectivas vagas de garagens (aptos. 1.301, 1.302, 1.303 e 1.304 do Ed. Ilha da Sardenha, localizado no bairro Itapuã, no Município de Vila Velha), os quais alega ser de propriedade de
Valdinei Carlini
e
Alessandra Lima Carlini
que, por sua vez, figuram como requeridos na aludida demanda judicial.

A dúvida suscitada decorre do fato de os imóveis estarem registrados em nome de
Javé Construções e Incorporações Ltda.
, o que impossibilita, de acordo com a douta delegatária, a averbação premonitória conforme pretendido; ao sentenciar o feito, concluiu o MM. Juiz ser procedente a dúvida e a respondeu negativamente, isto é, descabe a realização da averbação premonitória conforme postulado pelo interessado.

No escopo de infirmar tal conclusão, sustenta o apelante (Id 8340580), em síntese, que:
(i)
os imóveis sobre os quais se pretende efetuar averbações premonitórias foram adquiridos por Valdinei Carlini, o qual fora eleito síndico na Assembleia Geral Extraordinária realizada para a implantação do Condomínio e a distribuição de chaves dos imóveis aos condôminos adquirentes;
(ii)

há resistência infundada da apelada em apresentar os documentos contábeis que comprovam que os imóveis são, na realidade, pertencentes a Valdinei Carlini;
(iii)
às margens das matrículas dos imóveis foi efetuada a averbação premonitória da ação de execução promovida em face de Valdinei Carlini e sua ex-esposa Alessandra Lima Carlini, tendo sido acostadas as certidões de ônus comprovando os fatos;
(iv)
ao longo de mais de cinco anos a apelada não se insurgiu contra a averbação premonitória averbada junto às matrículas, o que constitui forte indício de que pertencem a Valdinei Carlini;
(v)
o escopo de averbação premonitória é dar publicidade a terceiros, sendo possível até mesmo em processo de conhecimento, nos casos que se verifica a dilapidação do patrimônio, o que também se aplica a ocultação de patrimônio; e
(vi)
a ausência de averbação propiciará a continuidade na prática de ocultação de patrimônio, que enseja crime tributário e sonegação fiscal.

Pois bem. A chamada
averbação premonitória
tem previsão no art. 828 do CPC/2015 e no art. 54, II, da Lei nº 13.097/2015:

Art. 828
. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

A
rt. 54
. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(...)

II
– averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

Consoante se observa dos textos normativos, admite-se que o exequente promova a averbação da execução perante o registro público, com o objetivo de conferir
publicidade
à lide expropriatória, bem assim de modo a evitar possível fraude à execução, considerando a presunção originada de conhecimento por terceiros.

Em suma: a averbação premonitória nada mais é do que o ato pelo qual se confere publicidade à execução, após ser recebida e determinado seu processamento pelo juiz, com vistas a impedir que o executado esvazie seu patrimônio a ponto de se tornar insolvente e, via reflexa, frustrar o propósito do exequente, além de impossibilitar que o terceiro de boa-fé seja prejudicado.

Por oportuno, segue nota do prof. Daniel Amorim Assumpção Neves ao art. 828 do Código de Processo Civil:

“(...) O objetivo da averbação é dar ciência a terceiros e ao próprio executado, antes mesmo de sua citação, de que existe uma ação executiva em trâmite que pode gerar a fraude à execução na hipótese de alienação ou oneração do bem. É o próprio art. 828, § 4°, do Novo CPC, que prevê a presunção de fraude à execução nesse caso, devendo o dispositivo ser interpretado em conjunto com o art. 792, Il, do Novo CPC.

Na vigência do CPC/1973, entendia-se que a averbação da execução gerava duas presunções: presunção absoluta de ciência sobre a existência da ação e presunção relativa de fraude à execução, porque, demonstrando o executado ter bens restantes em seu patrimônio aptos a satisfazer o direito do exequente, não teria se verificado o
eventus damni
e, com isso, não teria ocorrido qualquer espécie de fraude na alienação e/ou oneração do bem objeto da averbação.

A redação atual do art. 828, § 4º, do Novo CPC continua a sugerir essa interpretação ao mencionar expressamente que o ato será presumido em fraude à execução, mas não é nesse sentido o art. 792, II, do Novo CPC, que aparentemente criou espécie de fraude à execução que não depende
eventus damni
para se configurar, conforme amplamente analisado no Capítulo 45, item 45.7.2. Dessa forma, não parece acertado falar-se, nesse caso, de presunção de fraude, mas de fraude propriamente dita.

Enquanto no sistema do CPC/1973 a mera propositura da execução já permitia a obtenção da certidão para fins de averbação, no novo sistema a precisa antes ser admitida pelo juiz, nos termos do
caput
do art. 828 do Novo CPC.

O legislador preferiu prestigiar a segurança jurídica, mas, diante da notória demora dos trabalhos cartoriais, prejudicou sensivelmente a efetividade da medida. Entendo que eventuais abusos na averbação não deveriam ter sido suficientes para a mudança operada, já que tanto o antigo como o novo sistema de averbação consagram, expressamente, a responsabilidade do exequente nesses casos”.

(NEVES, Daniel Amorim Assumpção,
in
Manual de Direito Processual Civil – 9. ed. versão digital. Salvador: 2017, p. 1236 a 1237)

E ainda:

“Conquanto o dispositivo esteja inserido no contexto do processo de execução, é indubitável que sua aplicação se dá, também, ao cumprimento de sentença, razão pela qual o exequente, ao formular o requerimento de instauração da fase de cumprimento de sentença, poderá obter a dita certidão, para fins de averbação no cartório de imóveis ou no órgão de registro de qualquer outro bem registrável.

Importa destacar que o art. 828,
caput
, trata da certidão de admissão da execução, o que significa dizer que é pressuposto de sua expedição o prévio recebimento da petição inicial pelo juízo (ou do requerimento de instauração da fase cognitiva).

De outro lado, o art. 799, IX, do Código prevê que ao exequente cabe requerer a averbação da distribuição da ação de execução ou da prática de atos constritivos no respectivo registro do bem (se registrável), a fim de dar ciência a terceiros.

Na mesma linha, o art. 54, II, da Lei n. 13.097/2015, aplicável apenas aos bens imóveis, autoriza que o exequente registre na matrícula imobiliária o ajuizamento da execução ou da fase de cumprimento de sentença, fazendo expressa referência ao agora revogado art. 615-A do CPC/73, correspondente em parte ao vigente art. 828. O art. 615-A, note-se, não exigia o prévio recebimento da petição inicial.

O que se deve questionar, pois, é se tais dispositivos tratam da mesma averbação e, pois, se é necessário aguardar o recebimento da petição inicial ou do requerimento de instauração do cumprimento de sentença.

Para Flávio Cheim Jorge e Marcelo Abelha, o intuito do legislador, ao alterar o marco temporal a partir do qual se faz possível a averbação, com a alteração redacional do art. 615-A do CPC/73, para o art. 828 do CPC/2015, teve o intuito de proteger o patrimônio do executado contra a averbação temerária.

Porém, reconhecem os autores que a incoerência do Código, em certos aspectos, fez com que o art. 799, IX, fosse aprovado exigindo apenas a distribuição da execução (art. 312 do CPC). Por isso, sugerem que a interpretação dos dispositivos seja a mais alargada, de modo a permitir que o exequente promova a averbação tão logo seja distribuída a petição inicial da execução, na forma do art. 799, IX, do CPC (...)”

(ARRUDA ALVIM, Eduardo, GRANADO, Daniel Willian & FERREIRA, Eduardo Aranha.
In
Direito Processual Civil – 6ª ed. - versão digital. São Paulo: Ed. Saraiva, 2019)

Na espécie, identifico dois fundamentos que obstam a pretendida averbação premonitória.

Primeiro, porque o art. 828 do CPC/2015 autoriza a averbação premonitória, tão somente, sobre imóvel sujeito à execução, daí porque
não se
justifica o deferimento da medida em relação a
bem pertencente a
terceiro estranho ao feito executivo
. Afinal, apesar de a averbação premonitória ostentar caráter meramente informativo, é pacífica a jurisprudência dos tribunais no sentido de que tal medida compreende ameaça ao exercício pleno do domínio, o que garante o cabimento de embargos de terceiro como meio idôneo para impugná-la.

Em que pese a extenuante argumentação do apelante de que os bens imóveis são, na verdade, pertencentes à parte requerida do
processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024
(
Valdinei Carlini
e
Alessandra Lima Carlini
) descabe incursionar, no procedimento de “
suscitação de dúvida
”, nos intrincados elementos a partir dos quais o apelante sustenta existirem “fortes indícios” de que os imóveis não pertencem à proprietária registral (
Javé Construções e Incorporações Ltda.
).

Do que observo da análise conjunta desta ação e do multicitado
processo nº
00
21688-54
.
20
17
.
8.08.
00
24
(cuja relatoria igualmente a mim coube) tramitam pelo menos outras 2 (duas) ações judiciais
1
envolvendo o
Condomínio do Edifício Residencial Oásis
– que é processualmente representado pelo advogado ora apelante – e
Valdinei Carlini
e sua ex-esposa
Alessandra Lima Carlini
e, em alguma delas, pode ocorre o desenlace da questão atinente a titularidade dos imóveis, daí porque considero acertado o entendimento do juiz sentenciante de que “
não é de competência da delegatária do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona do Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital, ou sequer do presente Juízo de Registros Públicos, decidir acerca do mérito de demanda divergente da em tela
” e de que “
não obstante a inexistência de continuidade do registro pretendido, a matéria deve ser apreciada pelo Juízo do processo n°0021688-54.2017.8.08.0024 o qual expediu a priori a Certidão de Objeto e Pé, dado que as provas que corroboram, ou não, com a necessidade do registro são produzidas naqueles autos
” (Id 8340563, p. 3/4).

O segundo fundamento é o próprio cabimento da medida, no estágio em que se encontra o
processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024
, cujo recurso de apelação interposto foi distribuído à minha relatoria e foi determinada a sua inclusão em pauta para julgamento em conjunto com o recurso de que ora se cuida.

É que, a prevalecer a orientação que proponho após analisar aqueles autos, nem mesmo é possível assegurar a existência, neste momento, de título executivo judicial em favor do
Condomínio do Edifício Residencial Oásis
– que, repito, é processualmente representado pelo apelante – de modo que a averbação premonitória pretendida, para além da noticiada dúvida que paira sobre a titularidade dos imóveis, pode vir a ser concedida, no processo de conhecimento, com base no poder geral de cautela, o que reforça o acerto da sentença ao atribuir ao próprio juiz da causa a análise de tais requisitos.

Acerca do momento adequado para se requerer a averbação premonitória, orienta o colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “
Malgrado a previsão da averbação premonitória seja reservada à execução, pode o magistrado, com base no poder geral de cautela e observados os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, deferir tutela provisória de urgência de natureza cautelar no processo de conhecimento, com idêntico conteúdo à medida prevista para a demanda executiva
” (Quarta Turma, REsp nº 1.847.105/SP, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 12/09/2023, DJe de 19/09/2023).

Com tais considerações, proponho seja mantida incólume a sentença, sem prejuízo da oportuna análise pelo juiz, no bojo do
processo nº 0021688-54.2017.8.08.0024
, dos requisitos necessários ao deferimento da medida pretendida (CPC/2015, art. 300), com base no seu poder geral de cautela, levando em consideração o desfecho do julgamento por este Órgão Colegiado da
apelação cível
interposta naqueles autos e a controvérsia existente acerca da titularidade dos imóveis.

Por derradeiro, diante da ausência de condenação do interessado/apelante ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, mas somente das custas processuais, descabe majorar a verba pelo tribunal com fundamento no § 11 do art. 85 do CPC/2015.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe
nego provimento
.

É como voto
.

_____________________________

1
Processos nº
s
0022190-57.2017.8.08.0035 e 0047556-06.2014.8.08.0035.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.