Tribunal: TJES
Processo: 5008306-55.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-06-23

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE EXERCIDA PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por JOÃO ALVES DA MOTTA e LILIAN MIWA IRIE DA MOTTA contra sentença que rejeitou os embargos à execução opostos em face do CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMÍNIO CLUB, em ação executiva de cobrança de cotas condominiais referentes ao período de fevereiro de 2016 a fevereiro de 2021, relativas a imóvel que os apelantes afirmam ter alienado a MARIA APARECIDA BRAMBILIA DOS ANJOS.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se os apelantes, promitentes vendedores de unidade condominial não mais detentores da posse do imóvel, podem ser responsabilizados pelo pagamento de cotas condominiais inadimplidas, mesmo diante da ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência da posse à adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 886) estabelece que a posse exercida pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio afastam a legitimidade do promitente vendedor para responder pelas obrigações condominiais.

4. Consta nos autos que a alienação do imóvel foi reconhecida pelo próprio condomínio antes da citação dos apelantes na execução, configurando ciência inequívoca da transação.

5. Os apelantes afirmam, e o condomínio não impugna, que a adquirente se imitira na posse do imóvel desde janeiro de 2016, ao passo que as cobranças referem-se aos débitos a partir de fevereiro de 2016.

6. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a responsabilização da adquirente, se presentes os requisitos materiais da posse e da ciência do condomínio.

7. Eventual ação de rescisão contratual ainda pendente não altera a conclusão sobre a responsabilidade pelas cotas relativas ao período em que a adquirente exerceu a posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A posse exercida pelo promissário comprador, somada à ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação do imóvel, afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor em execução de cotas condominiais.

2. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a responsabilização da adquirente pelo pagamento das obrigações condominiais, desde que comprovada a posse e a ciência do condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 485, VI, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.06.2015 (Tema 886).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008306-55.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO ALVES DA MOTTA e outros

APELADO: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMINIO CLUB

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE EXERCIDA PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por JOÃO ALVES DA MOTTA e LILIAN MIWA IRIE DA MOTTA contra sentença que rejeitou os embargos à execução opostos em face do CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMÍNIO CLUB, em ação executiva de cobrança de cotas condominiais referentes ao período de fevereiro de 2016 a fevereiro de 2021, relativas a imóvel que os apelantes afirmam ter alienado a MARIA APARECIDA BRAMBILIA DOS ANJOS.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se os apelantes, promitentes vendedores de unidade condominial não mais detentores da posse do imóvel, podem ser responsabilizados pelo pagamento de cotas condominiais inadimplidas, mesmo diante da ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência da posse à adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 886) estabelece que a posse exercida pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio afastam a legitimidade do promitente vendedor para responder pelas obrigações condominiais.

4. Consta nos autos que a alienação do imóvel foi reconhecida pelo próprio condomínio antes da citação dos apelantes na execução, configurando ciência inequívoca da transação.

5. Os apelantes afirmam, e o condomínio não impugna, que a adquirente se imitira na posse do imóvel desde janeiro de 2016, ao passo que as cobranças referem-se aos débitos a partir de fevereiro de 2016.

6. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a responsabilização da adquirente, se presentes os requisitos materiais da posse e da ciência do condomínio.

7. Eventual ação de rescisão contratual ainda pendente não altera a conclusão sobre a responsabilidade pelas cotas relativas ao período em que a adquirente exerceu a posse.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1. A posse exercida pelo promissário comprador, somada à ciência inequívoca do condomínio sobre a alienação do imóvel, afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor em execução de cotas condominiais.

2. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a responsabilização da adquirente pelo pagamento das obrigações condominiais, desde que comprovada a posse e a ciência do condomínio.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 485, VI, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.345.331/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 24.06.2015 (Tema 886).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008306-55.2022.8.08.0048

APELANTE: JOÃO ALVES DA MOTTA E LILIAN MIWA IRIE DA MOTTA

APELADO: CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMÓNIO CLUB

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
JOÃO ALVES DA MOTTA E LILIAN MIWA IRIE DA MOTTA
em razão da sentença id. 11798573, integrada no id. 11798581, proferida pela MM. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível de Serra que rejeitou os embargos à execução por eles opostos em face do
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMÓNIO CLUB.

Nas razões id. 11908660, os recorrentes sustentam que são ilegítimos para responder pelos débitos objeto da execução, em razão da alienação do imóvel cujas cotas condominiais foram inadimplidas e que o demandado possuía ciência inequívoca da posse da adquirente.

Contrarrazões, id. 11908666, pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A controvérsia dos autos diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais de imóvel alienado.

Denoto que o aqui recorrido,
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VIVENDA LARANJEIRAS CONDOMINIO CLUB,
ajuizou ação de execução registrada sob o nº 0019418-77.2020.8.08.0048, visando ao adimplemento do débito relativo às cotas condominiais inerentes ao apartamento 305, bloco C, do referido condomínio, dos meses de fevereiro de 2016 a fevereiro de 2021, além das vencidas no curso da demanda.

A demanda foi ajuizada em 20/12/2020 e, ainda antes da citação dos recorrentes, o condomínio requereu a inclusão no feito de MARIA APARECIDA BRAMBILIA DOS ANJOS, informando que o imóvel teria sido por ela adquirido (id. 11908624).

Os apelantes, então, cientificados da execução, manejaram os embargos em análise alegando a sua ilegitimidade passiva e a extinção da execução proposta em face deles, em razão da venda do imóvel.

Como se sabe, o Superior Tribunal de Justiça possui precedente vinculante no qual estabeleceu a seguinte tese (Tema 886):

a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c)
Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

Extrai-se, portanto, que a Corte da Cidadania estabeleceu que a relação jurídica material sobre o bem é o fator preponderante para definição da responsabilização pelo pagamento das cotas condominiais.

Embora os embargantes não tenham colacionado documento hábil a comprovar a compra e venda, uma vez que não juntaram o contrato particular devidamente assinado, não há controvérsia nos autos de que a alienação do imóvel efetivamente ocorreu, bem como que ela não foi levada a registro, não tendo, portanto, ocorrido a alteração da titularidade registral.

Desse modo, mister aferir a efetiva ciência do condomínio acerca da aquisição do imóvel por MARIA APARECIDA BRAMBILIA DOS ANJOS e da imissão na posse por parte da adquirente.

Não há dúvida, a meu sentir, acerca do conhecimento do condomínio relativamente à venda do apartamento, tanto que assim informou no bojo da execução, antes mesmo da citação dos aqui apelantes e alienantes do imóvel.

Quanto à imissão da adquirente na posse, registro que na exordial dos embargos os embargantes afirmam, expressamente, que a posse foi conferida a partir do pagamento da terceira parcela do pacto, em janeiro de 2016.

Por sua vez, em impugnação aos embargos, o condomínio não impugnou a questão fática relativa à posse da adquirente, mas defendeu o dever dos embargantes de adimplir com as cotas condominiais, porquanto proprietários registrais do imóvel.

Dessa forma, resulta claro que o recorrido possuía ciência da imissão da compradora na posse do bem, perfazendo, assim, os requisitos estabelecidos no precedente vinculante para que a responsabilidade pelo pagamento do débito condominial recaia sobre aquela.

Por fim, o fato dos embargantes terem ajuizado ação de rescisão do pacto de compra e venda, que ainda não foi julgada, não altera a compreensão de que a adquirente deve responder pelas dívidas condominiais no período de exercício possessório sobre o imóvel.

De conseguinte,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para julgar procedentes os embargos e, assim, reconhecer a ilegitimidade passiva
dos apelantes na demanda executiva, que deverá prosseguir somente em face de MARIA APARECIDA BRAMBILIA DOS ANJOS.

Com a inversão da sucumbência, condeno o condomínio demandado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 12% (doze por cento) do proveito econômico obtido pelos recorrentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)