Tribunal: TJES
Processo: 5019660-82.2023.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Vizinhança
Data de julgamento: 2025-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DANO INFECTO CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. ABANDONO DE IMÓVEL ADJUDICADO. VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DE VIZINHANÇA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ADJUDICANTE. CONFIGURAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de dano infecto cumulada com pedido de reparação de danos, ajuizada pelo autor, ora apelado, em face de instituição financeira, proprietária do apartamento 901, localizado no edifício Castelo de Nagoya, Vila Velha/ES, em razão do abandono do imóvel, que gerou infiltrações, desmoronamento de teto, crescimento de mato e infestação de insetos, causando danos materiais e morais ao apartamento do autor, situado no andar imediatamente inferior (Apt. 801). A sentença de 1º grau condenou a ré à reforma do imóvel, ao pagamento de R$ 850,00 por danos materiais e R$ 5.000,00 por danos morais, e à multa processual limitada a R$ 100.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar se o banco apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegação de ausência de posse do imóvel;
(ii) analisar a configuração e a extensão dos danos materiais e morais decorrentes do estado de abandono do imóvel adjudicado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação do imóvel, devidamente comprovada por Auto e Carta de Adjudicação (art. 1.499, VI, do CC), transfere a propriedade ao adjudicante, que assume os ônus e as responsabilidades inerentes ao domínio, incluindo o dever de manutenção e conservação do bem, independentemente da imissão na posse, dado o caráter
propter rem
das obrigações.

O estado de abandono do imóvel 901, incluindo infiltrações, desabamento de teto e proliferação de pragas, é comprovado por ata notarial e testemunhos, bem como pelo laudo técnico, que atesta a origem das infiltrações no imóvel do apelante. A negligência no dever de conservação configura ato ilícito (art. 186 do CC), ensejando a responsabilidade civil pelos danos causados.

Os danos materiais, no valor de R$ 850,00, e os danos morais, arbitrados em R$ 5.000,00, mostram-se devidamente configurados e proporcionais, considerando a gravidade dos transtornos experimentados pelo autor, que ultrapassaram o mero aborrecimento, afetando o uso regular de sua propriedade e a saúde de sua família.

Alegações de ilegitimidade passiva e ausência de nexo causal são afastadas, pois a titularidade do imóvel adjudicado confere responsabilidade ao banco apelante pelos danos originados do estado de conservação do bem. Jurisprudência consolidada do STJ e do TJES reconhece a obrigação do proprietário por obrigações
propter rem
e deveres de vizinhança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação de imóvel transfere ao adjudicante a propriedade com todos os ônus e responsabilidades inerentes ao domínio, inclusive o dever de conservação e manutenção, independentemente de imissão na posse.

A violação ao direito de vizinhança, decorrente do abandono de imóvel adjudicado, enseja responsabilidade civil do proprietário adjudicante pelos danos materiais e morais causados a terceiros.

O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de forma a compensar os prejuízos sofridos pela vítima, punir o infrator e desestimular a repetição da conduta lesiva.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 927, 1.361, §2º, e 1.499, VI; CPC, art. 85, § 11; CPC/2015, art. 877, §1º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp nº 1.347.829/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 10.12.2019, DJe 19.12.2019.

STJ, REsp nº 1.653.143/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 16.05.2017, DJe 22.05.2017.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5007387-16.2022.8.08.0000, Rel. Des. Debora Maria Ambos Correa da Silva, 4ª Câmara Cível, j. 14.12.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019660-82.2023.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.

APELADO: MARCOS VINICIUS PINTO

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DANO INFECTO CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. ABANDONO DE IMÓVEL ADJUDICADO. VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DE VIZINHANÇA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ADJUDICANTE. CONFIGURAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de dano infecto cumulada com pedido de reparação de danos, ajuizada pelo autor, ora apelado, em face de instituição financeira, proprietária do apartamento 901, localizado no edifício Castelo de Nagoya, Vila Velha/ES, em razão do abandono do imóvel, que gerou infiltrações, desmoronamento de teto, crescimento de mato e infestação de insetos, causando danos materiais e morais ao apartamento do autor, situado no andar imediatamente inferior (Apt. 801). A sentença de 1º grau condenou a ré à reforma do imóvel, ao pagamento de R$ 850,00 por danos materiais e R$ 5.000,00 por danos morais, e à multa processual limitada a R$ 100.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:
(i) verificar se o banco apelante é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista sua alegação de ausência de posse do imóvel;
(ii) analisar a configuração e a extensão dos danos materiais e morais decorrentes do estado de abandono do imóvel adjudicado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação do imóvel, devidamente comprovada por Auto e Carta de Adjudicação (art. 1.499, VI, do CC), transfere a propriedade ao adjudicante, que assume os ônus e as responsabilidades inerentes ao domínio, incluindo o dever de manutenção e conservação do bem, independentemente da imissão na posse, dado o caráter
propter rem
das obrigações.

O estado de abandono do imóvel 901, incluindo infiltrações, desabamento de teto e proliferação de pragas, é comprovado por ata notarial e testemunhos, bem como pelo laudo técnico, que atesta a origem das infiltrações no imóvel do apelante. A negligência no dever de conservação configura ato ilícito (art. 186 do CC), ensejando a responsabilidade civil pelos danos causados.

Os danos materiais, no valor de R$ 850,00, e os danos morais, arbitrados em R$ 5.000,00, mostram-se devidamente configurados e proporcionais, considerando a gravidade dos transtornos experimentados pelo autor, que ultrapassaram o mero aborrecimento, afetando o uso regular de sua propriedade e a saúde de sua família.

Alegações de ilegitimidade passiva e ausência de nexo causal são afastadas, pois a titularidade do imóvel adjudicado confere responsabilidade ao banco apelante pelos danos originados do estado de conservação do bem. Jurisprudência consolidada do STJ e do TJES reconhece a obrigação do proprietário por obrigações
propter rem
e deveres de vizinhança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação de imóvel transfere ao adjudicante a propriedade com todos os ônus e responsabilidades inerentes ao domínio, inclusive o dever de conservação e manutenção, independentemente de imissão na posse.

A violação ao direito de vizinhança, decorrente do abandono de imóvel adjudicado, enseja responsabilidade civil do proprietário adjudicante pelos danos materiais e morais causados a terceiros.

O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de forma a compensar os prejuízos sofridos pela vítima, punir o infrator e desestimular a repetição da conduta lesiva.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 927, 1.361, §2º, e 1.499, VI; CPC, art. 85, § 11; CPC/2015, art. 877, §1º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp nº 1.347.829/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 10.12.2019, DJe 19.12.2019.

STJ, REsp nº 1.653.143/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 16.05.2017, DJe 22.05.2017.

TJES, Agravo de Instrumento nº 5007387-16.2022.8.08.0000, Rel. Des. Debora Maria Ambos Correa da Silva, 4ª Câmara Cível, j. 14.12.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL 5019660-82.2023.8.08.0035

apelante: BANCO BRADESCO S.A.

apelado: MARCOS VINICIUS PINTO

V O T O

Conforme relatado, cuida-se de
ação de dano infecto c/c reparação de danos, com pedido de tutela de urgência
, por meio da qual o autor, ora apelado, imputou à instituição financeira ré violações ao direito de vizinhança, decorrentes do abandono, com infiltrações, crescimento de mato, desmoronamento de partes do teto e infestação de insetos, do apartamento 901, pertencente ao banco e localizado no edifício Castelo de Nagoya, Vila Velha/ES.

Referidas condições teriam causado danos ao apartamento do autor (Apt. 801), situado logo abaixo.

A pretensão foi acolhida pelo Juízo de 1º Grau, que condenou o banco apelante a realizar reformas no imóvel, assim como ao pagamento de R$ 850,00 por danos materiais e R$ 5.000,00 por danos morais, além de consolidar uma multa processual até o limite de R$ 100.000,00.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva

Sustenta a instituição bancária apelante, em trato preliminar, sua ilegitimidade passiva, argumentando que não detém a posse do imóvel (Apto. 901) por ser apenas credor hipotecário e não ter sido imitido na posse após a adjudicação do bem.

Alega, para tal desiderato, que, em 09/11/1989 o Sr. Walter Antônio Goldner e a Sra. Maria das Graças, firmaram contrato de compra e venda com garantia de hipoteca, dando como garantia o imóvel descrito na exordial, sendo eles, a teor do que dispõe o art. 1.361, §2º, do Código Civil, possuidores direto da coisa, e credor hipotecário o banco apelante, a despeito das alegações autorais e da carta de adjudicação em favor do réu, datada do ano de 2011 (Id27928488).

Dizem que, inexistindo nos autos elementos comprovando tenha sido o banco imitido na posse do imóvel, condição necessária para a plena propriedade e seus consequentes atributos, ratificando o espelho da matrícula do imóvel que a propriedade não está registrada em seu favor, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação.

Tal argumento, contudo, não merece prosperar.

Defende a parte apelante inexistir nos autos elementos comprovando tenha ele sido imitido na posse do imóvel, condição necessária para a plena propriedade e seus consequentes atributos, sem o qual não poderá usar, gozar, usufruir, dispor ou reivindicar como seu o imóvel e, nessa condição, figurar como parte legítima na ação aqui tratada. Nada obstante, a adjudicação do imóvel à Instituição Financeira apelante, ocorrida em 2011, está devidamente comprovada nos autos pelo
Auto e
Carta de Adjudicação
(IDs 33240092 e 33240096), o que implica na transferência da propriedade e assunção das responsabilidades inerentes ao domínio, conforme dicção do art. 1.499, VI, do Código Civil, que estabelece a extinção da hipoteca pela adjudicação.

Não é demais reeditar que, expedido o auto de arrematação, com a transferência da propriedade e de todos os direitos que lhe são inerentes, passa o novo adquirente a ser o responsável por todos os ônus advindos do imóvel, aí inclusos os deveres de conservação e manutenção do imóvel, ainda que não tenha se imitido na sua posse. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO
.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2.
Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição
(REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). 3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing). 4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019.)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE
.
1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2.
A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade
.

3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4.
A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita
.
5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.653.143/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2017, DJe de 22/5/2017.)

Ainda a propósito:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL ADJUDICADO. DEVER DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. ADQUIRENTE. PODERES INERENTES AO DOMÍNIO. PRESSUPOSTOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. DEMONSTRADOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Além disso, a tutela antecipada não pode ser deferida quando irreversível a pretensão almejada com o provimento jurisdicional provisório. Art. 300, §3º, do CPC. Precedentes do STJ e TJES.
2.
A adjudicação constitui forma de aquisição da propriedade, a partir da qual o adjudicante passa a ter obrigações inerentes ao domínio, dentre as quais se destaca o dever de manutenção e conservação do bem, sobretudo quando o mesmo se encontra desocupado. 3. O c. Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, já consolidou o entendimento no sentido de que, em se tratando de obrigação propter rem, a responsabilidade é do atual proprietário, independentemente, inclusive, de eventual imissão na posse.
Precedentes
. 4. Demonstrada a plausibilidade do direito reclamado, a urgência da pretensão e, ainda, diante da reversibilidade da medida, permanece hígida a decisão que concede a antecipação de tutela. (TJES, Agravo de instrumento, nº 5010184- 28.2023.8.08.0000, Rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, 2ª Câmara Cível, julgado em 18.05.2024)

Oportuno enfatizar que, conquanto o espelho da matrícula do imóvel acostada indique que o imóvel não está registrada em favor do banco,
houve a perfectibilização da adjudicação
, conforme demonstram os elementos de prova constantes dos autos,
operando-se, assim, a
consolidação da propriedade pel
a instituição bancária
. Isso porque, conforme preceito legal expresso, a adjudicação é considerada perfeita e acabada
com a lavratura e assinatura do auto
,
in litteris
:

Art. 877. Transcorrido o prazo de 5 (cinco) dias, contado da última intimação, e decididas eventuais questões, o juiz ordenará a lavratura do auto de adjudicação.

§ 1º Considera-se perfeita e acabada a adjudicação com a lavratura e a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria, e, se estiver presente, pelo executado, expedindo-se:

I - a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel;

II - a ordem de entrega ao adjudicatário, quando se tratar de bem móvel.

Sob essa perspectiva, em sendo transferido o bem adquirido ao adjudicante, passa ele a ser investido nas obrigações inerentes ao domínio, dentre as quais, como dito, se destaca o dever de manutenção e conservação do bem, ainda que esteja desocupado. Nesse cenário, inexiste qualquer dúvida quanto ao fato de ser a instituição bancária apelante a proprietário do imóvel em comento, devendo, como efeito consequencial, arcar com as obrigações alusivas a essa condição, como sói ser ser aquela vinculada aos deveres de manutenção e conservação.

Por fim, não há desconsiderar que a alegação em referência, relativa ao imóvel aqui tratado, mas desta feita versando sobre despesas condominiais, já restou apreciada, e afastada, pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha, tendo sido, ao depois, confirmada a decisão que rejeitou arguição de ilegitimidade passiva pela Eg. 4ª Câmara Cível do TJES, no Agravo de Instrumento n. 5007387-16.2022.8.08.0000,
in verbis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. BANCO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. 1) Quanto à ilegitimidade passiva, afirma o recorrente, em suma, que não pode responder por despesas condominiais até a sua imissão na posse no imóvel objeto.
Todavia, a jurisprudência encontra-se consolidada no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde pelas taxas condominiais vencidas antes e depois da adjudicação por se tratar de obrigação propter rem. 2) O proprietário, independente da posse direta, responde pelas despesas do condomínio em razão do domínio da unidade que adjudicou, devendo responder, inclusive, pelas despesas não adimplidas pelos proprietários anteriores. 3) As provas dos autos, até o momento, são contrárias à tese de ilegitimidade do executado, visto que em razão da Carta de Adjudicação em favor do Banco Bradesco ele responde pela dívida, devendo ser rejeitada a tese de ilegitimidade passiva
. 4) Incabível analisar a alegação do Recorrente quanto ao excesso de execução, uma vez que tal análise não é possível sem dilação probatória, especialmente porque as partes divergem quanto a forma de aplicação de juros e índices de correção. 5) Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Agravo de Instrumento n. 5007387-16.2022.8.08.0000, Rel. Des. Debora Maria Ambos Correa da Silva, 4ª Câmara Cível, julgado em 14.12.2023.)

Assim, afastada a alegação de ilegitimidade passiva, resta claro que o Banco Bradesco S.A. deve responder pela presente demanda, pelo que
REJEITO A PRESENTE PRELIMINAR.

M É R I T O

Como dito, a controvérsia cinge-se em saber se merece reforma a sentença atacada que reconheceu ser devido o pagamento de indenização por danos morais por parte da Instituição Financeira ré, aqui apelante, em razão de violações ao direito de vizinhança, decorrentes do abandono, com infiltrações, crescimento de mato, desmoronamento de partes do teto e infestação de insetos, do apartamento 901, pertencente ao banco e localizado no edifício Castelo de Nagoya, Vila Velha/ES.

Referidas condições teriam causado danos ao apartamento do autor (Apt. 801), aqui apelado, situado logo abaixo.

E a despeito das alusões feitas, o quadro probatório delineado nos autos permite inferir que, de fato, deve a parte apelante ser responsabilizada pelos danos decorrentes desse quadro, que causou transtornos ao uso regular da propriedade pela parte autora.

O apelante sustenta inexistir nexo causal entre o estado de abandono do imóvel e os danos sofridos pelo autor, bem como a inexistência de dano moral, argumentando que não há comprovação de que os prejuízos materiais e morais decorram de sua conduta.

Tais alegações, contudo, não encontram amparo nos elementos probatórios dos autos.

Oportuno rememorar, por primeiro, que responsabilidade civil emerge a partir do ato ilícito e, conforme dispõe o art. 927, do Código Civil,
“
a
quele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
”.
Já o art. 186 do Código Civil dispõe que
“
a
quele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”
.

E no caso, ao revés do alegado, nexo causal entre o estado de abandono do apartamento 901, de propriedade do apelante, e os danos materiais sofridos pelo autor é evidenciado pelas provas produzidas.

Com efeito, a
Ata Notarial

(ID 27928490), lavrada na presença de um tabelião, do síndico e do zelador, descreve o lastimável estado de conservação do apartamento 901, com infiltrações, desabamento de teto, sujeira acumulada e infestação de insetos. Já as infiltrações dele provenientes foram corroboradas pelo depoimento das
testemunhas Sebastião Marcelino de Jesus
e
Carlos Eduardo Pereira Fadini
(Ids. 39229683, 39229685 e 39229686), respectivamente zelador e síndico do condomínio, que atestaram esse mesmo estado de abandono do imóvel, e do
bombeiro hidráulico Elias de Paula Valeriano
(ID 39228994), que confirmou que o vazamento originava-se do imóvel de propriedade do apelante e cessou apenas após a intervenção realizada.

Referidos elementos de prova efetivamente permitem alcançar o convencimento sobre a pertinência da tese autoral, não havendo qualquer outro dado suficientemente capaz de suplantar a pertinência das informações trazidas à colação. Ao revés, asseguram a necessária segurança para adotá-las como base de persuasão e convencimento acerca da pretensão deduzida.

Pelo que se viu, a parte ré, aqui apelante, não confrontou tais elementos de prova, dando maior ênfase ao fato de não ter sido emitido na posse do imóvel, o que poderia corroborar a sua alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação e, consequentemente, afastar a sua responsabilização pelos prejuízos evidenciados. Em assim sendo, à míngua de informes outros, sobejos e irrefutáveis, em sentido contrário, resultam soberanos aqueles produzidos pelo autor, ora apelado.

Lado outro, como já dito, tendo se aperfeiçoado a adjudicação, conforme se extrai do
Auto e
Carta de Adjudicação
indicados nos IDs 33240092 e 33240096, o que implica na transferência da propriedade e assunção das responsabilidades inerentes ao domínio e extinção da hipoteca pela adjudicação (CC, art. 1.499, VI), a parte apelante restou investida na posse do imóvel. E havendo imissão na posse, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com eventuais avarias decorrentes do estado de conservação em que se encontrar, tendo em vista o caráter
propter rem
das obrigações. Daí que, efetivada a adjudicação do imóvel pelo credor hipotecário, de modo a torná-lo proprietário do bem, a responsabilidade da Instituição Financeira apelante pela reparação das avarias e prejuízos aqui perseguidos é inegável.

O nexo causal, portando, assim como os danos materiais a serem indenizados, em razão do abandono e inadequado estado de conservação da unidade pertencente ao Banco apelante, restaram sobejamente delineados, devendo a Instituição Bancária responsabilizar-se pelo pagamento deles decorrentes.

Sustenta, ainda, a parte apelante, relativamente
aos
d
anos
m
orais
, não ter havido violação dos direitos de personalidade do apelado, configurando os fatos narrados meros aborrecimentos cotidianos.

No entanto, tal alegação não merece acolhimento.

Pelo que se viu, a situação vivenciada pela parte apelada ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, já que o estado de ruína da unidade 901, a persistência dos vazamentos e a proliferação de pragas - incluindo a dengue, doença que acometeu o apelado em razão do acúmulo de água na piscina abandonada-, causaram sofrimento psicológico prolongado à toda família.

Não é demais rememorar, nesse ponto, que a questão alusiva ao sobre o uso anormal da propriedade é tratada com destaque pelo Código Civil, em seus arts. 1277 a 1281,
in litteris
:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

O dispositivo em referência trata, pois, de uma obrigação
propter rem
, atribuída por força de um direito real, em decorrência da relação que possui uma pessoa com um bem móvel ou imóvel em razão da singela circunstância de ser ela proprietária dessa mesma coisa ou titular de um direito real de uso e gozo dela. Da dicção do regramento em tela exsurge, pois, a constatação de ter o proprietário o dever de não causar prejuízos à segurança, sossego e saúde dos vizinhos.

A responsabilidade civil, lado outro, é tratada no art. 937 do Código Civil, segundo o qual “
o dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta
”.

Disso extrai-se a responsabilidade – de cunho objetivo, em razão dos riscos criados ou riscos proveitos - pelos danos decorrentes do abandono do imóvel, caso resultem eles de falta de cuidados e de reparos tidos essenciais ao afastamento desses danos.

No caso, como dito, para além do fato de ter sido comprovado o grau de comprometimento, grave, do imóvel, houve clara omissão do banco apelante no controle e saneamento dos vazamentos e proliferação de pragas, que deram azo, inclusive, em razão do acúmulo de água na piscina abandonada, à contaminação do apelado por dengue.

Em tal contexto fático, resta sobejamente caracterizado o dano moral, na medida em que evidente não ter o autor e seus familiares sofrido simples transtornos. A situação de abalo psicológico é evidente, já que, diante dos problemas constantes, o apelado e seus familiares tiveram o uso adequado de seu imóvel comprometido por período considerável, tendo que se sujeitar a toda sorte de percalços daí resultantes. A configuração do dano moral, em situações que tais, ocorre pela violação ao direito fundamental de ter um lar seguro e pela intranquilidade emocional causada pelos riscos constantes à saúde e segurança, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.313.641/RJ).

Não é demais rememorar haver limites ao direito de vizinhança como forma de assegurar a a paz social e evitar possíveis contendas
entre proprietários de imóveis vizinhos.
No caso, resta claro que a Instituição Bancária desconsiderou sua obrigação de conservar não só a integridade do imóvel de sua propriedade, mas, de igual modo, a do imóvel adjacente, dado ter o estado de abandono evidenciado ocasionado danos a ambas as partes.

Inegável, portanto, o direito à indenização pretendido, acertadamente reconhecido como legítimo pelo Juízo de 1º Grau.

Já no que tange ao quantum de R$ 5.000,00 arbitrado a esse título, tem-se ter sido estabelecido com a necessária consideração à gravidade dos fatos, à capacidade econômica do causador do dano e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, de forma a oportunizar, com o necessário equilíbrio, uma compensação razoável pelo sofrimento havido e, ao mesmo tempo, ostentar uma sanção ao ofensor, à vista da culpabilidade que derivou do agir ilícito e lesionador, a fim de que não haja reprodução.

Com efeito, “
a
indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo. Consubstancia-se, portanto, em importância compatível como vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expressivo, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante
.
” (BITTAR, Carlos Alberto Bittar, in "Reparação Civil por Danos Morais", pág. 220, 2ª ed.)

Em assim sendo, mostra-se o valor arbitrado adequado à situação aqui tratada, na medida em que, além de atender ao propósito de servir de compensação pelos prejuízos e danos causados ao autor, incentiva a não reiteração de comportamentos lesivos que tais.

Inexistindo, assim, qualquer argumento apto a subsidiar e justificar a reforma da sentença, a manutenção do
decisum
, por seus próprios fundamentos, é medida que se impõe.

Diante do exposto,
CONHEÇO

E NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto
, nos termos explicitados.

À vista do resultado deste julgamento e em observância à norma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial a 15% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)