Tribunal: TJES
Processo: 5013791-15.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compensação
Data de julgamento: 2025-07-09

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PARTICIPAÇÃO DA CONSTRUTORA NA RELAÇÃO JURÍDICA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Euzevane Porto da Silva contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, acolheu preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Construtora e Incorporadora Laviola Ltda., afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e indeferiu pedido de tutela antecipada para rescisão do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a Construtora e Incorporadora Laviola Ltda. possui legitimidade passiva para integrar o polo da demanda, embora não figure formalmente no contrato;
(ii) determinar se incidem, no caso, as normas do Código de Defesa do Consumidor;
(iii) verificar se é possível a concessão de tutela antecipada para rescisão contratual e restituição imediata dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aferição da legitimidade passiva deve ocorrer in status assertionis, à luz das alegações formuladas na petição inicial. Constatando-se que a empresa agravada é a beneficiária das notas promissórias vinculadas ao pagamento do imóvel, e que teria participado da entrega e finalização da obra, mostra-se prematuro excluí-la da lide.

A relação jurídica evidenciada nos autos, embora formalmente estabelecida entre particulares, indica atuação profissional e habitual da construtora, que teria recebido os valores em sua sede e entregue a unidade habitacional com padrão idêntico a outros imóveis construídos e comercializados por ela. Tais elementos justificam a aplicação do CDC, diante da vulnerabilidade técnica da parte autora e da possível caracterização da empresa como fornecedora.

A rescisão contratual antecipada com devolução imediata dos valores exige ampla dilação probatória, especialmente para apuração de eventuais prejuízos e equilíbrio contratual. Diante disso, revela-se incabível sua concessão liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A legitimidade passiva deve ser reconhecida com base na teoria da asserção, sendo suficiente a alegação de que a parte recebeu valores e participou da relação jurídica para sua permanência no polo da demanda.

A habitualidade e profissionalismo na comercialização de imóveis, ainda que mediante contrato firmado entre particulares, autorizam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão contratual com devolução de valores exige apuração fática em sede de instrução probatória, sendo incabível sua concessão antecipada sem cognição exauriente.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 6º, 300, 319, 320 e 373; CDC, arts. 2º, 3º e 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 826.660/RS, Rel. Min. Teori Zavascki, j. 28.06.2007; TJSP, Apelação Cível nº 1005313-30.2021.8.26.0020, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j. 06.05.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5104370-69.2019.8.13.0024, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 27.08.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013791-15.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EUZEVANE PORTO DA SILVA

AGRAVADO: CLOVIS LAVIOLA DE OLIVEIRA e outros

RELATOR: DES.

FÁBIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PARTICIPAÇÃO DA CONSTRUTORA NA RELAÇÃO JURÍDICA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Euzevane Porto da Silva contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, acolheu preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Construtora e Incorporadora Laviola Ltda., afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e indeferiu pedido de tutela antecipada para rescisão do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a Construtora e Incorporadora Laviola Ltda. possui legitimidade passiva para integrar o polo da demanda, embora não figure formalmente no contrato;
(ii) determinar se incidem, no caso, as normas do Código de Defesa do Consumidor;
(iii) verificar se é possível a concessão de tutela antecipada para rescisão contratual e restituição imediata dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A aferição da legitimidade passiva deve ocorrer in status assertionis, à luz das alegações formuladas na petição inicial. Constatando-se que a empresa agravada é a beneficiária das notas promissórias vinculadas ao pagamento do imóvel, e que teria participado da entrega e finalização da obra, mostra-se prematuro excluí-la da lide.

A relação jurídica evidenciada nos autos, embora formalmente estabelecida entre particulares, indica atuação profissional e habitual da construtora, que teria recebido os valores em sua sede e entregue a unidade habitacional com padrão idêntico a outros imóveis construídos e comercializados por ela. Tais elementos justificam a aplicação do CDC, diante da vulnerabilidade técnica da parte autora e da possível caracterização da empresa como fornecedora.

A rescisão contratual antecipada com devolução imediata dos valores exige ampla dilação probatória, especialmente para apuração de eventuais prejuízos e equilíbrio contratual. Diante disso, revela-se incabível sua concessão liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A legitimidade passiva deve ser reconhecida com base na teoria da asserção, sendo suficiente a alegação de que a parte recebeu valores e participou da relação jurídica para sua permanência no polo da demanda.

A habitualidade e profissionalismo na comercialização de imóveis, ainda que mediante contrato firmado entre particulares, autorizam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão contratual com devolução de valores exige apuração fática em sede de instrução probatória, sendo incabível sua concessão antecipada sem cognição exauriente.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 6º, 300, 319, 320 e 373; CDC, arts. 2º, 3º e 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 826.660/RS, Rel. Min. Teori Zavascki, j. 28.06.2007; TJSP, Apelação Cível nº 1005313-30.2021.8.26.0020, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j. 06.05.2024; TJMG, Apelação Cível nº 5104370-69.2019.8.13.0024, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 27.08.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5013791-15.2024.8.08.0000

AGRAVANTE: EUZEVANE PORTO DA SILVA

AGRAVADOS: CLOVIS LAVIOLA DE OLIVEIRA E OUTRO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por EUZEVANE PORTO DA SILVA em razão da decisão proferida pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Guarapari, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenizatória por danos morais e materiais ajuizada em face de CLOVIS LAVIOLA DE OLIVEIRA E OUTRO, que acolheu preliminar de ilegitimidade passiva da empresa CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA LTDA, indeferiu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o pedido de rescisão contratual em sede de antecipação de tutela.

Em suas razões de id. 9810643 sustenta a recorrente, inicialmente, que apesar da requerida CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA LTDA não figurar no contrato de compra e venda de imóvel, consta como credora das notas promissória emitidas para pagamento do bem, de modo que recebeu os pagamentos referentes ao pacto e, portanto, deve integrar a lide.

E mais: em sendo comprovada a participação da construtora na relação jurídica, devida a aplicação do CDC ao caso em tela.

Destaca que os agravados retomaram a posse do imóvel, razão pela qual pretende a reforma do
decisum

agravado para determinar a rescisão contratual e o ressarcimento dos valores pagos.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Em decisão proferida, na qual indeferido o pedido antecipatório, assim me manifestei:

Para a concessão da tutela de urgência recursal faz-se necessária a presença simultânea do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo até que se conclua o julgamento da demanda, além da demonstração da probabilidade de provimento do recurso, nos termos do artigo 1.019, inciso I, c/c o artigo 300, ambos do CPC.

Neste caso, em uma análise superficial inerente ao momento, entendo assistir razão em parte à agravante.

A autora firmou em 2019, contrato particular de compra e venda de imóvel com Clovis Laviola de Oliveira, pelo valor total de R$130.000,00.

Porém, apesar de afirmar que adquiriu imóvel em adiantado estado de construção, acreditando que as obras seriam finalizadas para que pudesse lá habitar, verifica-se do contrato que se trata de compra e venda de imóvel "no estado em que se encontra."

Informa, ainda, que após a compra entregou as chaves do imóvel aos agravados para finalização da obra e, um ano da devolução, ele finalmente restou entregue, quando não mais possuía interesse no bem.

Destaca que o contrato possui vários vícios e cláusulas abusivas, dentre elas a impossibilidade de rescisão por descumprimento pelos requeridos.

Tal situação deu ensejo ao processo da origem.

Primeiramente, no que tange à legitimidade passiva, verifica-se tratar de contrato de compra e venda entre particulares, no qual não figura a CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA LTDA como integrante da avença.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, a legitimidade passiva se afere in status assertionis, ou seja, deve ser realizada à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições de admissibilidade da demanda devem ser aferidas em abstrato, ou seja, como apresentado na petição inicial.

Observa-se que as notas promissórias para pagamento foram emitidas pela CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA, sendo permitido concluir que, apesar de não fazer parte da relação contratual, figura como beneficiária do pagamento dos valores recebidos.

E figurando como beneficiária de ditos valores, resta evidente a pertinência subjetiva, sendo plausível sua manutenção no polo passivo da ação, ao menos em um momento inicial, caso necessário seu acionamento para ressarcimento do montante devido.

No que tange ao pleito de rescisão contratual, entendo ser necessária uma análise mais acurada do recurso, compatível com o mérito do instrumento.

Vale dizer que aparentemente o contrato de compra e venda pactuado era claro dispor que se tratava de negociação de imóvel "no estado em que se encontra", não havendo como se afirmar, neste momento, que competia ao alienante entregar a construção finalizada pelo preço da aquisição, circunstância que ensejaria, nos termos noticiados na exordial, a rescisão contratual.

Por este motivo, em sede de cognição sumária, não há como determinar a rescisão imediata do contrato e a devolução liminar dos valores pretendidos pela autora, mesmo porque, caso seja possível a rescisão, deverão ser apurados, no curso da demanda, os montantes devidos, com eventual incidência de multa, lucros cessantes, dentre outros.

Desse modo, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo, tão somente quanto à exclusão da CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA LTDA da demanda, devendo esta seguir regular tramitação com a referida sociedade empresária no polo passivo.

Nesse cenário, n
ão obstante as alegações dos agravados, entendo que dito

decisum

deva ser mantido.

Conforme asseverado anteriormente, a legitimidade passiva se afere
in status assertionis
, ou seja, a partir das afirmações postas pelo autor em sua petição inicial.

Assim, apesar de não figurar no contrato de compra e venda, da narrativa da peça inaugural constata-se que a autora afirma que, ante a condição de não habitabilidade do imóvel, devolveu às chaves à construtora, que demorou mais de um ano para finalizar a obra.

Pontua que tal demora, inclusive, fez com que deixasse de locar o imóvel onde atualmente reside, causando-lhe prejuízos materiais que devem culminar na condenação dos recorridos ao pagamento de lucros cessantes pelos 18 (dezoito) meses em que deixou de auferir rendimentos locatícios.

Destaco, ainda, que as notas promissórias foram emitidas pela referida construtora, restando evidente a pertinência subjetiva.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE AD CAUSAM.
A análise da pertinência subjetiva, diante da teoria da asserção, reclama tão-só um exame meramente hipotético da relação substancial da demanda; logo, se a causa de pedir imputa à apelante responsabilidade pela restituição, sua legitimidade passiva ad causam exsurge irretorquível. Ademais, se a Forte Securitizadora invoca pertinência subjetiva para cobrar/receber valores, por óbvio, tem ela legitimidade para devolvê-los
. Prececentes específicos da Corte. Solidariedade legal que se identifica na espécie. Arts. 7º, par . ún., c.c. 25, § 1º, do CDC . Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1005313-30.2021.8 .26.0020 São Paulo, Relator.: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 06/05/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/05/2024)

No tocante à aplicação da legislação consumerista, aparentemente trata-se de contrato de compra e venda de imóvel formalmente firmado entre particulares, o que afastaria as disposições do CDC.

Contudo, não há como se afirmar, no presente momento, que a construtora figura tão somente como beneficiária dos pagamentos ou se verdadeiramente fez parte da relação contratual, eis que a autora alega ter realizado os pagamentos dentro de sua sede e em espécie.

Afirmou a recorrente também que no local existem várias casas geminadas, tal qual a de sua propriedade, construídas pela construtora para comercialização.

Dessa forma, apesar de aparentemente firmado entre particulares, reconheci a pertinência subjetiva da construtora, a qual possui expertise sobre a obra, restando caracterizada a hipossuficiência da consumidora, a ensejar a incidência da legislação consumerista.

Por fim, no que tange ao pleito de rescisão contratual, entendo incabível na presente via, haja vista a necessidade de ampla produção probatória sobre os fatos expendidos na ação de origem.

Desse modo, conheço do recurso e a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO,
para determinar a manutenção da CONSTRUTORA E INCORPORADORA LAVIOLA LTDA no polo passivo da ação e aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em tela.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o entendimento inserto no voto da douta relatoria.