Tribunal: TJES
Processo: 0010468-30.2019.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-07-30

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM SHOPPING. ALEGADA INCLUSÃO DE FRAÇÃO IDEAL CORRESPONDENTE ÀS LOJAS AMERICANAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por MAURA MARIA MILHOLO CARLOS contra sentença proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face de PEMAGRAN PEDRAS MÁRMORES E GRANITOS LTDA., que julgou improcedente o pedido de adjudicação da fração ideal de 0,20925% correspondente à área locada pelas Lojas Americanas, por ausência de demonstração de que tal fração teria integrado o contrato de promessa de compra e venda da loja 224 do Shopping Sul, ou de vício a justificar a anulação da escritura pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a fração ideal de 0,20925% correspondente às Lojas Americanas integrou o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; e (ii) verificar se há fundamento para a anulação da escritura pública de compra e venda com base em erro quanto à fração ideal negociada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória exige contrato de promessa de compra e venda, quitação do preço e recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, sendo indispensável a demonstração de que o bem pretendido integrou o objeto da avença.

O contrato celebrado refere-se unicamente à loja 224, com fração ideal de 1,56925% do terreno, não havendo qualquer menção expressa à fração correspondente às Lojas Americanas.

O depoimento do corretor responsável pela intermediação da venda confirma que a negociação envolveu exclusivamente a loja 224, e que a inclusão da fração correspondente às Lojas Americanas se deu por erro material.

Precedente citado pela apelante (processo nº 0014464-36.2019.8.08.0011) refere-se a situação fática distinta, em que a fração ideal das Lojas Americanas foi incluída expressamente no negócio e a compradora recebeu os respectivos aluguéis.

A escritura pública de compra e venda reflete fielmente a vontade manifestada pelas partes e não apresenta vício capaz de justificar sua anulação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória somente é cabível quando demonstrado que o bem pretendido integrou de forma clara e inequívoca o contrato de promessa de compra e venda.

A mera alegação de erro na descrição da fração ideal, sem prova suficiente e em desconformidade com a escritura pública, não justifica a anulação do negócio jurídico.

Precedente envolvendo situação fática diversa não se aplica automaticamente a caso concreto com elementos contratuais e negociais distintos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 487, I; CC, arts. 421, 422 e 489.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0014464-36.2019.8.08.0011.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010468-30.2019.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAURA MARIA MILHOLO CARLOS e outros

APELADO: PEMAGRAN PEDRAS MARMORES E GRANITOS LTDA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM SHOPPING. ALEGADA INCLUSÃO DE FRAÇÃO IDEAL CORRESPONDENTE ÀS LOJAS AMERICANAS. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por MAURA MARIA MILHOLO CARLOS contra sentença proferida nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face de PEMAGRAN PEDRAS MÁRMORES E GRANITOS LTDA., que julgou improcedente o pedido de adjudicação da fração ideal de 0,20925% correspondente à área locada pelas Lojas Americanas, por ausência de demonstração de que tal fração teria integrado o contrato de promessa de compra e venda da loja 224 do Shopping Sul, ou de vício a justificar a anulação da escritura pública.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a fração ideal de 0,20925% correspondente às Lojas Americanas integrou o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; e (ii) verificar se há fundamento para a anulação da escritura pública de compra e venda com base em erro quanto à fração ideal negociada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A adjudicação compulsória exige contrato de promessa de compra e venda, quitação do preço e recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, sendo indispensável a demonstração de que o bem pretendido integrou o objeto da avença.

O contrato celebrado refere-se unicamente à loja 224, com fração ideal de 1,56925% do terreno, não havendo qualquer menção expressa à fração correspondente às Lojas Americanas.

O depoimento do corretor responsável pela intermediação da venda confirma que a negociação envolveu exclusivamente a loja 224, e que a inclusão da fração correspondente às Lojas Americanas se deu por erro material.

Precedente citado pela apelante (processo nº 0014464-36.2019.8.08.0011) refere-se a situação fática distinta, em que a fração ideal das Lojas Americanas foi incluída expressamente no negócio e a compradora recebeu os respectivos aluguéis.

A escritura pública de compra e venda reflete fielmente a vontade manifestada pelas partes e não apresenta vício capaz de justificar sua anulação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A adjudicação compulsória somente é cabível quando demonstrado que o bem pretendido integrou de forma clara e inequívoca o contrato de promessa de compra e venda.

A mera alegação de erro na descrição da fração ideal, sem prova suficiente e em desconformidade com a escritura pública, não justifica a anulação do negócio jurídico.

Precedente envolvendo situação fática diversa não se aplica automaticamente a caso concreto com elementos contratuais e negociais distintos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 487, I; CC, arts. 421, 422 e 489.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Apelação Cível nº 0014464-36.2019.8.08.0011.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010468-30.2019.8.08.0011

APELANTE:
MAURA MARIA MILHOLO CARLOS

APELADA:
PEMAGRAN PEDRAS MÁRMORES E GRANITOS LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Consoante o relatório, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em razão da Sentença (id 12811835) por meio da qual o Magistrado da 5ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Maura Maria Milholo Carlos, ora Apelante, em desfavor de Pemagran Pedras Mármores e Granitos LTDA, julgou improcedentes os pedidos formulados, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).

Nas suas razões de recurso (id 12811836) a Apelante requer a reforma da Sentença sustentando, em síntese, (1) o contrato particular de promessa de compra e venda descreveu corretamente a fração ideal do imóvel adquirido e das Lojas Americanas; (2) a instrução revelou que, para o Condomínio do Shopping Sul, a Recorrente é a verdadeira proprietária da área sob discussão, e que não houve discussão sobre a separação da área das Lojas Americanas na negociação; (3) a situação se alterou apenas com a individualização da matrícula da área comum, o que permitiu a venda separada da fração das Lojas Americanas; (4) o Tribunal de Justiça, em caso similar (processo nº 0014464-36.2019.8.08.0011), reconheceu que a área das Lojas Americanas era comum à época da aquisição das unidades autônomas, conferindo direito aos proprietários.

A questão dos autos é verificar se a autora, ora apelante, tem direito à adjudicação compulsória da fração ideal de 0,20925% do imóvel correspondente às Lojas Americanas, sob o argumento de que tal fração integrava o negócio de compra e venda da loja 224 do Shopping Sul, ou, alternativamente, se a escritura pública de compra e venda deve ser anulada para que outra seja lavrada com a inclusão da referida fração.

Inicialmente, cumpre destacar que a adjudicação compulsória é um procedimento colocado à disposição do promitente comprador para compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, quando preenchidos os requisitos legais. Tais requisitos são: a existência de um contrato de promessa de compra e venda, a quitação integral do preço e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

No caso em tela, a existência do contrato de promessa de compra e venda é incontroversa. No entanto, a controvérsia reside na interpretação do alcance desse contrato, ou seja, se ele abrange ou não a fração ideal correspondente às Lojas Americanas.

A apelante sustenta que, à época da negociação, a fração ideal das Lojas Americanas era considerada uma área comum, dividida proporcionalmente entre os condôminos, e que o contrato de promessa de compra e venda descreveu corretamente a fração ideal do imóvel adquirido, incluindo a referida área comum.

Entretanto, a análise do contrato de promessa de compra e venda (fls. 21/24) revela que o objeto da negociação é expressamente a "LOJA Nº 224 (DUZENTOS E VINTE E QUATRO) DO CONDOMÍNIO DO SHOPPING SUL", medindo aproximadamente 122,33m2 de área privativa, estando construído sobre a fração ideal de 1.56925% do terreno que mede 3.549,69m2. Não há, em nenhuma cláusula contratual, menção à fração ideal correspondente à loja locada pelas Americanas.

Ademais, a cláusula sétima do contrato especifica que a loja objeto da negociação encontrava-se alugada para as Lojas Marisa S/A, havendo expressa autorização para que o Condomínio do Shopping Sul repassasse o valor do aluguel relacionado à citada unidade.

Nesse contexto, o depoimento da testemunha Adhemar Reis Neto, corretor de imóveis responsável pela confecção do contrato, é elucidativo. Ele afirmou que o negócio jurídico realizado entre os litigantes envolveu apenas a loja 224 (Lojas Marisa), tendo sido, inclusive, a única unidade que mostrou à demandante. Asseverou, ainda, que a fração correspondente às Lojas Americanas não foi objeto do contrato e que, por erro, a dita fração foi acrescida no termo da avença.

A apelante alega que o Tribunal de Justiça, em caso similar (processo nº 0014464-36.2019.8.08.0011), reconheceu que a área das Lojas Americanas era comum à época da aquisição das unidades autônomas, conferindo direito aos proprietários. Contudo, a análise do referido processo revela que a situação fática é diversa da presente. Naquele caso, o vendedor transferiu para a compradora a integralidade da fração ideal somada das lojas vendidas e das lojas americanas, e a compradora passou a receber os aluguéis referentes às Lojas Americanas a partir da data da compra, o que não ocorreu no presente caso.

Assim, não restando comprovado que a fração ideal correspondente às Lojas Americanas integrou o negócio de compra e venda da loja 224, não há que se falar em direito da apelante à adjudicação compulsória da referida fração.

Quanto ao pedido de anulação da escritura pública de compra e venda, melhor sorte não socorre à apelante.

A escritura pública é o instrumento adequado para a transferência da propriedade de bens imóveis, e, no caso em tela, ela reflete o negócio efetivamente celebrado entre as partes, qual seja, a compra e venda da loja 224. O fato de o contrato de promessa de compra e venda ter mencionado, por erro, a fração ideal correspondente às Lojas Americanas não é suficiente para invalidar a escritura pública, que foi lavrada em conformidade com a vontade das partes.

A sentença, portanto, analisou a questão com profundidade, devendo ser integralmente mantida.

DO EXPOSTO
, conheço do recurso e a ele nego provimento, majorando os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo,
negar
provimento
ao recurso de
apelação
.