Tribunal: TJES
Processo: 5005951-22.2023.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-06-24

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C DANOS MATERIAIS. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MÉTODO DE RATEIO POR MÉDIA DE DESPESAS MENSAIS. VALIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. FUNDO DE RESERVA FIXADO EM 15%. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condômina inconformada com sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade cumulada com pedido de indenização por danos materiais, na qual se alegava a cobrança indevida de cotas condominiais pelo uso de metodologia não prevista na convenção condominial, a ilegalidade da fixação de percentual superior a 10% para o fundo de reserva e a nulidade de deliberação assemblear por ausência de previsão expressa na pauta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a metodologia de cálculo das cotas condominiais, com base em média de despesas mensais, constitui cobrança indevida; (ii) estabelecer se houve nulidade na deliberação assemblear que destinou valores ao fundo de obras; (iii) determinar se a fixação do percentual de 15% para o fundo de reserva violou a convenção condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A metodologia adotada pelo condomínio, baseada em média de despesas mensais com diluição proporcional segundo a fração ideal, visa garantir previsibilidade orçamentária e equilíbrio financeiro, sendo respaldada por deliberação assemblear e demonstrada por documentos contábeis regulares.

4. A deliberação da assembleia realizada em 24/06/2023 não apresenta nulidade, pois a pauta da convocação indicava expressamente que seriam discutidos e deliberados os valores apurados, sendo legítima a decisão coletiva sobre sua destinação ao fundo de obras.

5. A convenção condominial permite a fixação de percentual mínimo de 10% para o fundo de reserva, e assembleia ordinária regularmente convocada e realizada em 03/01/2020 aprovou o percentual de 15%, inexistindo afronta à norma convencional.

6. Não há nos autos comprovação de enriquecimento sem causa, pois os valores cobrados seguiram metodologia aprovada coletivamente e os critérios adotados pela autora são subjetivos e destoantes das práticas condominiais.

7. A alegação de
venire contra factum proprium
não se sustenta, uma vez que a convocação da assembleia para deliberação sobre valores não implica reconhecimento de erro, mas sim transparência na gestão e respeito à deliberação coletiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É válida a metodologia de cálculo das cotas condominiais baseada na média de despesas mensais, quando aprovada em assembleia e aplicada conforme a fração ideal.

2. Não configura nulidade a deliberação assemblear que, respeitada a pauta convocatória, decide sobre a destinação de valores apurados em favor dos condôminos.

3. A fixação do percentual de 15% para o fundo de reserva é válida quando respeitado o mínimo previsto na convenção condominial e deliberado regularmente em assembleia.

4. A ausência de comprovação de cobrança superior ao devido afasta a caracterização de enriquecimento sem causa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005951-22.2023.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA APARECIDA RIBEIRO

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO OCEANIC (RESIDENCIAL/COMERCIAL)

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C DANOS MATERIAIS. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. MÉTODO DE RATEIO POR MÉDIA DE DESPESAS MENSAIS. VALIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. FUNDO DE RESERVA FIXADO EM 15%. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por condômina inconformada com sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade cumulada com pedido de indenização por danos materiais, na qual se alegava a cobrança indevida de cotas condominiais pelo uso de metodologia não prevista na convenção condominial, a ilegalidade da fixação de percentual superior a 10% para o fundo de reserva e a nulidade de deliberação assemblear por ausência de previsão expressa na pauta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a metodologia de cálculo das cotas condominiais, com base em média de despesas mensais, constitui cobrança indevida; (ii) estabelecer se houve nulidade na deliberação assemblear que destinou valores ao fundo de obras; (iii) determinar se a fixação do percentual de 15% para o fundo de reserva violou a convenção condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A metodologia adotada pelo condomínio, baseada em média de despesas mensais com diluição proporcional segundo a fração ideal, visa garantir previsibilidade orçamentária e equilíbrio financeiro, sendo respaldada por deliberação assemblear e demonstrada por documentos contábeis regulares.

4. A deliberação da assembleia realizada em 24/06/2023 não apresenta nulidade, pois a pauta da convocação indicava expressamente que seriam discutidos e deliberados os valores apurados, sendo legítima a decisão coletiva sobre sua destinação ao fundo de obras.

5. A convenção condominial permite a fixação de percentual mínimo de 10% para o fundo de reserva, e assembleia ordinária regularmente convocada e realizada em 03/01/2020 aprovou o percentual de 15%, inexistindo afronta à norma convencional.

6. Não há nos autos comprovação de enriquecimento sem causa, pois os valores cobrados seguiram metodologia aprovada coletivamente e os critérios adotados pela autora são subjetivos e destoantes das práticas condominiais.

7. A alegação de
venire contra factum proprium
não se sustenta, uma vez que a convocação da assembleia para deliberação sobre valores não implica reconhecimento de erro, mas sim transparência na gestão e respeito à deliberação coletiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. É válida a metodologia de cálculo das cotas condominiais baseada na média de despesas mensais, quando aprovada em assembleia e aplicada conforme a fração ideal.

2. Não configura nulidade a deliberação assemblear que, respeitada a pauta convocatória, decide sobre a destinação de valores apurados em favor dos condôminos.

3. A fixação do percentual de 15% para o fundo de reserva é válida quando respeitado o mínimo previsto na convenção condominial e deliberado regularmente em assembleia.

4. A ausência de comprovação de cobrança superior ao devido afasta a caracterização de enriquecimento sem causa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARIA APARECIDA RIBEIRO

contra a r. sentença de ID nº 47364479, proferida pelo douto magistrado da 3ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital, que, nos autos da “
ação declaratória de nulidade c/c danos materiais
” que move em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OCEANIC
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Outrossim, condenou a autora ao pagamento das despesas/custas processuais e em honorários advocatícios do requerido, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, na forma do art. 85, §§ 1° e 2°, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais apresentadas por meio de ID nº 52244364, a apelante argumenta, em resumo, que
(I)
“
o próprio condomínio reconheceu o erro nos cálculos das cotas condominiais e convocou AGE para deliberar sobre o tema, razão pela qual não há dúvida quanto à existência da cobrança indevida
”;
(II)
“
houve comportamento contraditório por parte do condomínio (venire contra factum proprium), ao reconhecer os erros extrajudicialmente e em assembleias, mas negá-los judicialmente
”;
(III)
“
inexiste autorização convencional ou assemblear para cobrança em regime de compensação de despesas entre os meses, o que torna ilegal a metodologia adotada pela administração condominia
l
”;
(IV)
“
não houve autorização nas AGOs posteriores a 2020 para cobrança de fundo de reserva em percentual superior a 10%, o que desrespeita o artigo 41 da Convenção Condominial
”;
(V)
“
a decisão da AGE de 24/06/2023, que deliberou por não devolver os valores cobrados indevidamente e destinar tais valores ao fundo de obras, é nula por usurpar o direito individual dos condôminos prejudicados
”;
(VI)
“
a manutenção da cobrança indevida configura enriquecimento sem causa por parte do condomínio, conforme previsão do artigo 884 do Código Civil”
.

Em sede de contrarrazões acostadas por meio de ID nº 56512678, o apelado, sustenta, em síntese, que:
(
I
)
as cotas condominiais foram corretamente calculadas com base na média das despesas mensais, respeitando-se a fração ideal da unidade da recorrente, conforme aprovado em assembleia e demonstrado nos documentos acostados aos autos;

(II
)
modificar agora o critério de rateio implicaria em tratamento desigual entre os condôminos e acarretaria em indevido ressarcimento à recorrente, sem base legal;
(
III
)
a deliberação da assembleia realizada em 24/06/2023 foi regularmente convocada e constou na pauta de forma objetiva e suficiente, não havendo nulidade;
(
IV
)
a convenção condominial prevê percentual mínimo de 10% para o fundo de reserva, podendo ser majorado, como ocorreu na AGO de 03/01/2020, que aprovou o índice de 15%. Ao final, pugna pelo desprovimento do apelo.

Pois bem, inicialmente a autora/apelante alega, em síntese, que o condomínio recorrido tem realizado cobranças indevidas em suas cotas condominiais, com base em um suposto regime de compensação de despesas, não previsto na convenção condominial, resultando na cobrança de valores superiores aos devidos, conforme sua fração ideal (0,12150). Sustenta, ainda, que a assembleia geral extraordinária de 24/06/2023 deliberou sobre a anulação de valores apurados a favor dos condôminos sem que tal matéria estivesse especificamente prevista na pauta da convocação. Alega, por fim, que a fixação do fundo de reserva em percentual superior a 10% não foi regularmente autorizada em assembleias posteriores ao ano de 2020, violando o disposto no art. 41 da convenção do condomínio.

Ao julgar improcedentes os pedidos contidos na inicial (ID nº 47364479), o Juízo de primeiro grau fundamentou que:

(...) com relação a (ir)regularidade na convocação para assembleia realizada em 24/06/2023, vê-se que o edital de convocação descreve a pauta da seguinte forma:
"1. apresentação dos relatórios pela Administradora dos levantamentos retroativos com a aplicação minuciosa da metodologia de cálculo dos valores das cobranças das taxas de condomínio, pela atual regra; 2. Discussões e deliberações sobre os valores finais apurados pela Administradora"
(ID 29922490 e ID 37792206).

Com efeito, o edital de convocação é o instrumento hábil a publicidade do ato perante os condôminos, de modo que deve sempre descrever as matérias que serão discutidas, adequando-se ao dever de transparência e informação, sendo vedado, de outro lado, aos condôminos o debate de temas não constantes na ordem do dia, sob pena de configurar-se a nulidade do ato.

In casu
, verifico que o edital de convocação descreveu os assuntos que foram tratados na assembleia de forma objetiva, discriminando expressamente que seriam realizadas
deliberações
pelos condôminos com relação aos
valores finais
apurados pela administradora, o que foi realizado, consoante se vê na respectiva ata de ID 37792206, no tópico pertinente, mediante a votação de duas propostas.

Entendo, nesse sentido, que o edital de convocação indicou de forma satisfatória a ordem do dia a ser deliberada, sendo irrazoável interpretar-se a necessidade de se descrever a realização de uma votação, de assunto já explícito na convocação, notadamente quando também consta expressamente na pauta do dia que seria realizada deliberação a respeito dos valores apurados em favor dos condôminos.

Além disso, repiso que a deliberação insculpida no edital e questionada nestes autos não foi prevista de modo genérico - dentre assuntos gerais ou deliberações diversas - pelo contrário, referiu-se expressamente, no instrumento, que seria relativa à destinação dos valores apurados.

Dessa forma, não vislumbro qualquer irregularidade na convocação a macular a assembleia condominial realizada em 24/06/2023.

Vencido tal ponto, e no que se refere ao método de cálculo das despesas condominiais, percebe-se que divergem, de fato, as partes. Isto porque, ressai dos autos que a autora se utiliza da aplicação de sua fração ideal sobre os débitos apurados no mesmo mês, a título de contribuições condominiais - o que, no demonstrativo de receitas e despesas consta na aba financeiro, rubrica "cota condominial".

De outro lado, o requerido afirma utilizar-se de um sistema de média de despesas, considerando o valor da despesa do mês, com a inclusão da cota condominial que seria atribuída ao síndico, que é diluída entre todos os condôminos, e tendo em vista o valor praticado pelos condôminos, de modo que, quando praticado valor menor do que as despesas, são compensados nos anos seguintes, de forma a manter o saldo positivo.

Compulsando os autos, entendo que o requerido se desincumbiu de comprovar o aludido método de cobrança e a utilização da fração ideal do imóvel de titularidade da requerente para fins de cálculo da cota condominial mensal.

A esse respeito, constam demonstrativos analíticos das receitas e despesas relativos aos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023 (ID 37792207, ID 37792213, ID 37792219 e ID 37792222), e os demonstrativos dos rateios entre as unidades no respectivo período (ID 37792211, ID 37792218, ID 37792221 e ID 37792225) que evidenciam a higidez das cobranças nos moldes explicitados pelo réu.

De forma que, uma vez demonstrada a regularidade das cobranças pelo condomínio demandado e que
não
constitui a causa de pedir da presente demanda eventual modificação do critério adotado pelo requerido para a realização das cobranças, inclusive porque, se for o caso, incumbe a todos os condôminos efetivarem uma decisão nesse sentido, não subsiste amparo a devolução de valores pretendida na peça de ingresso.

Por conseguinte, e no que tange ao fundo de reserva, verifica-se que, embora a minuta de convenção condominial carreada pela requerente (ID 29922497), atribua aos condôminos, em seu art. 40, o dever contribuição para um fundo de reserva no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da cota condominial, a convenção condominial devidamente registrada (ID 37790352), prevê, em seu art. 41, a contribuição para o fundo de reserva em percentual
mínimo
de 10% (dez por cento) do valor da cota condominial.

Nesse sentido, vê-se que em assembleia geral ordinária, realizada em 03/01/2020, restou aprovado que o percentual de contribuição para referido fundo consubstancia-se no importe de 15% (quinze por cento), como se infere do ID 37792204.

O parágrafo único deste último dispositivo também prevê a possibilidade de alteração anual do percentual estabelecido a título de contribuição para o fundo de reserva, desde que não inferior ao mínimo previsto na convenção, o que também não se amolda a hipótese dos autos.

Com efeito, prevê a convenção condominial, em seu art. 15, que compete à assembleia geral ordinária discutir e aprovar o orçamento das despesas no ano em curso, fixando, inclusive, fundos de reserva se lhe convier, assim como a contribuição dos condôminos.

Afinal, a competência das assembleias é matéria objeto da convenção condominial (CC, art. 1.334, III).

Os demonstrativos dos valores destinados ao fundo de reserva carreados pelo réu também evidenciam que o cálculo da contribuição da unidade da autora considera a fração ideal correta - 0,1215 - consoante se vê no ID 37792209, no ID 37792217, no ID 37792221 e no ID 37792223.

Dessa maneira, entendo que também não evidenciada qualquer irregularidade nas cobranças deste
jaez
.

No mais, vê-se que a requerente promoveu, no curso do processo, o depósito das diferenças que entendia como devidas (ID 36944064 e ID 36946501), o que todavia, carece de qualquer pretensão destinada a tal fim, seja incidentalmente ou na prefacial, e sequer autorização judicial nesse sentido.

A este teor tenho que, a consignação em pagamento, somente se presta ao pagamento de uma dívida líquida e certa, o que atrai a inviabilidade de depósitos mediante valor unilateralmente estabelecido pelo autor da ação, sobretudo porque a quitação de dívida
não
pode ser outorgada mediante o pagamento do valor que se deseja consignar. Dessa maneira, registro que os depósitos outrora efetuados
não
tem o condão de elidir eventual mora da autora com relação a seus deveres condominiais (...).

Tais fundamentos, a meu ver, devem ser integralmente mantidos.

Com relação à nulidade da deliberação assemblear, o edital de convocação expressamente indicava que seriam objeto da ordem do dia a “apresentação de relatórios com levantamentos retroativos” e “discussões e deliberações sobre os valores finais apurados pela administradora”, o que é suficiente para abranger a decisão de destinar tais valores ao fundo de reserva.

Ademais, inexiste vedação legal à deliberação nesse sentido, desde que observada a regularidade formal do ato, como se deu no caso em tela.

Quanto à metodologia de cálculo das cotas condominiais, o condomínio comprovou utilizar sistemática que contempla médias mensais, visando equilibrar as receitas e despesas em períodos sazonais, especialmente em razão da alta temporada (de novembro a fevereiro). A autora, por outro lado, adota critérios próprios e pontuais, baseando-se unicamente em sua interpretação da fração ideal sobre valores isolados, sem respaldo no conjunto de regras e práticas condominiais adotadas de forma coletiva e respaldadas em assembleia.

Ou seja, da análise dos autos, observa-se que o recorrido demonstrou, mediante planilhas analíticas, que as cotas foram calculadas a partir da média das despesas ordinárias do condomínio, diluindo-se os valores entre os condôminos segundo a fração ideal de cada unidade. Tal metodologia, longe de configurar irregularidade, visa conferir previsibilidade orçamentária e equilíbrio financeiro ao rateio, sobretudo em empreendimentos com sazonalidade de despesas.

No que tange à alegada majoração indevida do fundo de reserva, restou demonstrado que a convenção permite percentual
mínimo
de 10%, e que, por decisão assemblear (ID 37792204), fixou-se o percentual em 15%, inexistindo irregularidade. A jurisprudência é pacífica quanto à validade de deliberações assembleares que, respeitando os quóruns e formas previstos na convenção, alteram parâmetros de rateio de despesas condominiais.

O argumento de que o condomínio teria reconhecido os erros e, contraditoriamente, os negado em juízo, configurando
venire contra factum proprium
, não encontra respaldo nos documentos. A convocação da assembleia para deliberar sobre a destinação de valores supostamente cobrados a maior demonstra diligência da administração condominial.

Por fim, quanto ao enriquecimento sem causa, não há como reconhecê-lo sem a demonstração inequívoca de que os valores cobrados excederam o devido, o que não restou evidenciado nos autos. As diferenças apontadas pela autora baseiam-se em critérios próprios de cálculo, diversos dos utilizados regularmente pelo condomínio e aprovados em assembleia, não havendo prova de ilegalidade ou desvio.

Diante disso, não se vislumbra qualquer nulidade na assembleia impugnada, tampouco irregularidade na metodologia de cobrança ou na fixação das contribuições ao fundo de reserva.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença guerreada.

Por conseguinte, a título de honorários recursais, majoro em 5% (cinco por cento) o valor da condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, §11, do novel diploma processual.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompahar o r. voto lançado pela douta relatoria.

É como voto.