Tribunal: TJES
Processo: 5004543-25.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM COBRANÇA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança ajuizada pela locadora, deferiu tutela provisória para determinar o despejo do imóvel locado, concedendo prazo de 5 dias para desocupação voluntária e autorizando o despejo coercitivo após o aludido prazo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve purgação da mora por parte da locatária, mediante o depósito judicial dos aluguéis vencidos; (ii) avaliar a necessidade de notificação extrajudicial prévia para desocupação do imóvel; e (iii) examinar a exigibilidade de caução pela locadora para concessão da liminar de despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O depósito judicial realizado pela agravante não caracteriza a purgação da mora, pois cobre apenas seis meses de inadimplemento, enquanto a dívida, segundo a Requerente, totaliza 58 meses de aluguéis vencidos. A jurisprudência atribui ao devedor o ônus de comprovar a quitação integral da dívida para se configurar a purgação da mora, o que não ocorreu no presente caso.

A notificação extrajudicial para desocupação do imóvel não é exigida quando a ação de despejo tem como fundamento a falta de pagamento de aluguel, conforme o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, sendo a notificação obrigatória apenas em casos de denúncia vazia (despejo imotivado).

Quanto à ausência de caução de três meses de aluguel, exigida pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, o entendimento jurisprudencial admite a flexibilização deste requisito quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa consideravelmente o valor de três meses de aluguel.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 23, I, 46, § 2º, 59, §1º, IX, e 62; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento nº 5002402-72.2020.8.08.0000, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, 4ª Câmara Cível, j. 15/03/2021; TJES, Agravo de Instrumento nº 5004168-58.2023.8.08.0000, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 28/08/2023; TJES, Agravo de Instrumento nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17/02/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004543-25.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DROGARIA M M LTDA

AGRAVADO: LUCIA DOMINGAS BERGAMIN PEZZIN

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM COBRANÇA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança ajuizada pela locadora, deferiu tutela provisória para determinar o despejo do imóvel locado, concedendo prazo de 5 dias para desocupação voluntária e autorizando o despejo coercitivo após o aludido prazo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve purgação da mora por parte da locatária, mediante o depósito judicial dos aluguéis vencidos; (ii) avaliar a necessidade de notificação extrajudicial prévia para desocupação do imóvel; e (iii) examinar a exigibilidade de caução pela locadora para concessão da liminar de despejo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O depósito judicial realizado pela agravante não caracteriza a purgação da mora, pois cobre apenas seis meses de inadimplemento, enquanto a dívida, segundo a Requerente, totaliza 58 meses de aluguéis vencidos. A jurisprudência atribui ao devedor o ônus de comprovar a quitação integral da dívida para se configurar a purgação da mora, o que não ocorreu no presente caso.

A notificação extrajudicial para desocupação do imóvel não é exigida quando a ação de despejo tem como fundamento a falta de pagamento de aluguel, conforme o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, sendo a notificação obrigatória apenas em casos de denúncia vazia (despejo imotivado).

Quanto à ausência de caução de três meses de aluguel, exigida pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, o entendimento jurisprudencial admite a flexibilização deste requisito quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa consideravelmente o valor de três meses de aluguel.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 23, I, 46, § 2º, 59, §1º, IX, e 62; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, Agravo de Instrumento nº 5002402-72.2020.8.08.0000, Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer, 4ª Câmara Cível, j. 15/03/2021; TJES, Agravo de Instrumento nº 5004168-58.2023.8.08.0000, Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 28/08/2023; TJES, Agravo de Instrumento nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17/02/2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por DROGARIA MM LTDA. em face da r. decisão proferida pelo MM. Juízo da Vara Única de Vargem Alta, que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel c/c cobrança ajuizada pela ora agravada, deferiu tutela provisória de urgência para determinar o despejo da ora agravante, a ser cumprido voluntariamente, no prazo de 5 dias, e, acaso vencido o quinquídio, autorizado o despejo coercitivo, independentemente de nova comunicação.

Em suas razões recursais, a Agravante sustentou, em síntese, que: (i) comprovou, nos autos de origem, a purgação da mora, na forma do art. 62 da Lei no 8.245/91, tendo depositado judicialmente a quantia de R$ 2.859,69, equivalente aos seis meses em aberto; (ii) não houve notificação extrajudicial para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, conforme estabelece a regra prevista nos arts. 6º e 46, § 2º, da Lei 8.245/91; (iii) a agravada não prestou a caução de três meses de aluguel como exigido pelo art. 59, §1o, IX da Lei no 8.245/91; (iv) a petição inicial é inepta; (v) não se faz possível a cobrança dos alugueres anteriores a março de 2021, porquanto alcançados pela prescrição.

Registro, por oportuno, que, ao indeferir o pedido liminar formulado pelo Agravante, consignei que:

“(...) Após realizar uma análise perfunctória dos autos, própria desta etapa de cognição, verifica-se que o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso não merece acolhida, ante a ausência dos seus pressupostos autorizadores.

De início, destaque-se a impossibilidade de este órgão jurisdicional
ad quem
examinar as alegações de prescrição dos débitos anteriores a março de 2021 e de inépcia da inicial, uma vez que tais questões não foram objeto da r. decisão agravada, que se limitou ao deferimento de despejo.

Assim, o exame de tais questões implicaria indevida supressão de instância, que é vedada na sistemática processual, consoante jurisprudência desta c. 4ª Câmara Cível, confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. LIMINAR DEFERIDA. INADIMPLÊNCIA QUANTO ÀS ATUALIZAÇÕES E REAJUSTES. AFASTADA. SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL. MATÉRIA NÃO APRECIADA PELO JUÍZO SINGULAR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA O DESPEJO LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 2. Com relação a alegada sublocação, trata-se de matéria não apreciada pelo magistrado de primeiro grau e sua análise nesse momento configuraria supressão de instância e afronta ao duplo grau de jurisdição. É que a cognição exercida em sede de agravo de instrumento possui efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão vergastada. 3. É assente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio sodalício que, nas hipóteses não albergadas pelo disposto na norma descrita (art. 59, §1o, da Lei no 8.245/1991), deve a matéria ser regida pelo que determina o art. 300 do CPC, cabendo ao locador demonstrar a presença, em seu favor, dos elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano, sendo, na espécie, inexistente este último requisito. 4. Recurso conhecido e provido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5002402-72.2020.8.08.0000, Magistrado: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: 4a Câmara Cível, Data: 15/03/2021)

Dito isso, a cognição que ora se impõe se circunscreve à tutela provisória deferida, com fulcro no art. 300 do CPC, alegando a agravante, a esse respeito, que (i) purgou a mora, na forma do art. 62 da Lei no 8.245/91; (ii) não houve notificação extrajudicial para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, conforme estabelecem os arts. 6o e 46, § 2º, da Lei 8.245/91; e que (iii) a agravada não prestou a caução de três meses de aluguel como exigido pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei no 8.245/91.

Em que pesem as alegações da agravante de que houve purgação da mora, verifica-se dos autos de origem que a ação de despejo se funda no inadimplemento de 58 alugueres (id. 33727639), ao passo que o depósito abrange apenas os 6 últimos alugueres vencidos (id. 40123315).

Destaque-se, nesse contexto, que o ônus da prova da quitação dos alugueres recai sobre o devedor, não tendo a ora agravante comprovado devidamente a purgação da mora, na forma do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91.

A esse respeito, a jurisprudência deste Sodalício:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO. FATO NÃO DEMONSTRADO. ORDEM DE DESPEJO E RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1) Preliminar de inovação recursal: é firme nesta Corte o entendimento jurisprudencial no sentido de que não se pode inovar em sede de apelação, sendo proibido às partes a alteração da causa de pedir ou do pedido. Precedentes. Preliminar acolhida. Recurso parcialmente conhecido. 2) Mérito: Como cediço, o inciso I do art. 23 a Lei 8.245/91 estabelece ao locatário a obrigação de adimplir, de forma pontual, o aluguel e os encargos de locação. 3)
Conforme orientação sufragada pela jurisprudência, na ação de despejo por falta de pagamento de alugueis, é do inquilino o ônus de demonstrar a quitação das obrigações contratuais. 4) Na hipótese em que o locatário deixa de demonstrar o adimplemento das obrigações contratuais, é lícito à locadora requerer judicialmente o despejo, rescindindo a avença em virtude da inadimplência, conforme autorizam as normas dos incisos II e III do art. 9o da Lei do Inquilinato.
5) Considerando que o apelante encontra-se em mora em relação aos alugueis, não tendo sido demonstrada a ilegitimidade da apelada ou a quitação dos haveres, a sentença hostilizada deve ser mantida por seus próprios fundamentos. 6) Recurso desprovido. Sentença confirmada. (Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0003822-24.2018.8.08.0048, Magistrado: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO, Órgão julgador: 2a Câmara Cível, Data: 29/02/2024)

Em relação à suscitada ausência de notificação extrajudicial prévia, cumpre salientar que tal requisito se faz necessário nas hipóteses de denúncia vazia (imotivada), hipótese que não se amolda ao caso dos autos originários, em que o despejo é fundado no inadimplemento de alugueres (inciso IX do §1º art. 59 da Lei no 8.245/91).

A esse respeito, a jurisprudência deste Solalício:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DISPENSADA. RECURSO DESPROVIDO. 1) Consoante o inciso IX do art. 59 da Lei no 8.245/91, para o deferimento da liminar de desocupação do imóvel deverão ser observados os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) fundamentação da demanda na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; c) ausência de qualquer das garantias mencionadas no art. 37 da Lei n. 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou por haver exoneração quanto à garantia. (...) 4) A prévia notificação, segundo se observa dos incisos IX e VIII do §1o do art. 59 da Lei no 8.245/91, constitui pressuposto necessário apenas nas ações de despejo fundadas em “denúncia vazia ou imotivada”, mas não naquelas cuja causa de pedir seja a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. 5) Recurso desprovido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5004168-58.2023.8.08.0000, Magistrado: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: 2a Câmara Cível, Data: 28/08/2023)

No tocante à ausência de oferta, pela agravada, de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, conquanto tal requisito seja pertinente à espécie e esteja previsto no art. 59, §1, IX da Lei no 8.245/91, é cediço que a jurisprudência deste eg. TJES tem sedimentado entendimento acerca da possibilidade de mitigação da referida caução, com base no instituto da tutela provisória de urgência (art. 300 do CPC), quando o valor da dívida acumulada em virtude do inadimplemento ultrapassa, de forma substancial, o equivalente a três meses de aluguel, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTOS. AÇÃO DE DESPEJO. DEFERIMENTO DA ORDEM LIMINAR DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA LEI DE INQUILINATO. POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO COM BASE NA TUTELA DE URGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO DE PROCESSO. IRRELEVÂNCIA DA EXISTÊNCIA DE CAUÇÃO DE 3 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. DÍVIDA LOCATÍCIA CORRESPONDENTE A QUASE 07 (SETE) VEZES DO VALOR DO ALUGUEL MENSAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. A Ação Originária versa sobre pedido de despejo da Primeira Recorrente, da loja em que a mesma estava ocupando como Locatária, bem como de cobrança dos aluguéis atrasados não pagos, sendo deferido pelo Magistrado de Piso o pleito liminar, para a expedição de mandado despejo. II. O artigo 59, § 1o, da Lei Federal no 8.245/1991, estabelece dois requisitos essenciais ao deferimento da ordem liminar de despejo, quando fundada, exclusivamente, na alegação de inadimplência de obrigações pecuniárias pelo Locatário, quais sejam: (I) que o Contrato de Locação esteja desprovido das garantias previstas no artigo 37, da citada Lei, bem como, que (II) tenha sido prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. III. Caso a pretensão liminar de despejo não se enquadre nos pressupostos exigidos na Lei do Inquilinato acima mencionada, a medida liminar de despejo ainda poderá ser concedida, com amparo na tutela de urgência prevista no próprio Código de Processo Civil, em seu artigo 300. Precedentes. IV. In casu, afigura-se irrelevante a existência de garantia contratual ou a caução de 3 (três) meses de aluguel a que se refere o artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991, para o deferimento de pleito liminar de despejo, tendo em vista que a dívida locatícia da primeira Recorrente corresponde a quase 07 (sete) vezes o valor do aluguel mensal mínimo fixado no contrato. V. Recurso conhecido e improvido. (Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5002608-52.2021.8.08.0000, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão Julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 17/02/2022)

Assim, tendo a r. decisão agravada sido proferida à luz da normativa aplicável e do entendimento firmado no âmbito desta Corte de Justiça, carece o recurso, em cognição perfunctória, de sustentação, estando ausentes os requisitos dispostos no art. 995, § único, do CPC.

Diante de todo o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. (...)”

Registro que a referida decisão foi objeto de Embargos Declaratórios, os quais foram por mim desprovidos por entender ausente o vício de omissão apontado, restando claro, assim, que a pretensão do recorrente cingia-se à rediscussão da matéria.

Nesta oportunidade, mesmo após aprofundar as reflexões a respeito da questão trazida a lume no presente recurso, penso que não há motivos para infirmar a aludida conclusão quanto ao acerto do
decisum
objurgado.

Destarte, sem maiores delongas, conheço do presente recurso, pois preenchidos todos os requisitos de admissibilidade, e NEGO-LHES PROVIMENTO.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

Acompanho, em sua integralidade, o voto exarado pela desembargadora HELOISA CARIELLO.