Tribunal: TJES
Processo: 0008641-09.2018.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-04-19

Ementa:
PROCESSO Nº
0008641-09.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA VILA REAL LTDA

APELADO: FUNDACAO IADE

Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO SANTOS SARLO - ES11096-A, KAMYLO COSTA LOUREIRO - ES12873-A, ANDRE MACHADO GRILO – ES9848-A

Advogado do(a) APELADO: SANDRO MARCELO GONCALVES – ES12480-A

RELATORA: DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
– PRELIMINAR DE
OFÍCIO.
NÃO CONHECIMENTO
PARCIAL
DO RECURSO –
PROCESSO CONEXO – AUSÊNCIA DE PERDA DO INTERESSE EM RELAÇÃO AO PEDIDO SUBSIDIÁRIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL
–
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO
A QUE SE
DÁ
PROVIMENTO –
INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA
.

1.
A prescrição expressamente declarada pelo Juízo
a quo
em decisão saneadora contra a qual não foi interposto o recurso cabível constitui matéria cujo reexame não é possível nesta oportunidade, tendo em vista que, na esteira de pacífica orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “as questões de ordem pública também estão sujeitas à preclusão consumativa se já tiverem sido objeto de manifestação jurisdicional anterior e não houver insurgência quanto à matéria no momento oportuno” (AgInt no AREsp n. 2.007.442/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022).

2. No feito principal foi determinada a rescisão do contrato com a devolução do bem à vendedora e dos valores à compradora, descontadas as multas contratuais. Tal, denota que não houve rescisão com imputação de culpa à construtora, situação que induz, por si só, à necessidade de inversão da sucumbência ante o princípio da causalidade.

3. Não houve perda do objeto nesta ação, como expressamente indicado no feito conexo em seu julgamento. Ademais restou comprovado que o bem esteve na posse da compradora, diante do que o pedido de perdas e danos merece acatamento na parte em que foi possível conhecer do mesmo.

4. Estando a causa madura, é possível desde logo julgar o mérito neste grau recursal.

5. Recurso conhecido em parte e provido para julgamento de procedência parcial.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008641-09.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA VILA REAL LTDA

APELADO: FUNDACAO IADE

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

PROCESSO Nº
0008641-09.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA VILA REAL LTDA

APELADO: FUNDACAO IADE

Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO SANTOS SARLO - ES11096-A, KAMYLO COSTA LOUREIRO - ES12873-A, ANDRE MACHADO GRILO – ES9848-A

Advogado do(a) APELADO: SANDRO MARCELO GONCALVES – ES12480-A

RELATORA: DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL
– PRELIMINAR DE
OFÍCIO.
NÃO CONHECIMENTO
PARCIAL
DO RECURSO –
PROCESSO CONEXO – AUSÊNCIA DE PERDA DO INTERESSE EM RELAÇÃO AO PEDIDO SUBSIDIÁRIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL
–
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO
A QUE SE
DÁ
PROVIMENTO –
INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA
.

1.
A prescrição expressamente declarada pelo Juízo
a quo
em decisão saneadora contra a qual não foi interposto o recurso cabível constitui matéria cujo reexame não é possível nesta oportunidade, tendo em vista que, na esteira de pacífica orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “as questões de ordem pública também estão sujeitas à preclusão consumativa se já tiverem sido objeto de manifestação jurisdicional anterior e não houver insurgência quanto à matéria no momento oportuno” (AgInt no AREsp n. 2.007.442/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022).

2. No feito principal foi determinada a rescisão do contrato com a devolução do bem à vendedora e dos valores à compradora, descontadas as multas contratuais. Tal, denota que não houve rescisão com imputação de culpa à construtora, situação que induz, por si só, à necessidade de inversão da sucumbência ante o princípio da causalidade.

3. Não houve perda do objeto nesta ação, como expressamente indicado no feito conexo em seu julgamento. Ademais restou comprovado que o bem esteve na posse da compradora, diante do que o pedido de perdas e danos merece acatamento na parte em que foi possível conhecer do mesmo.

4. Estando a causa madura, é possível desde logo julgar o mérito neste grau recursal.

5. Recurso conhecido em parte e provido para julgamento de procedência parcial.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 003 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº
0008641-09.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONSTRUTORA VILA REAL LTDA

APELADO: FUNDACAO IADE

Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO SANTOS SARLO - ES11096-A, KAMYLO COSTA LOUREIRO - ES12873-A, ANDRE MACHADO GRILO – ES9848-A

Advogado do(a) APELADO: SANDRO MARCELO GONCALVES – ES12480-A

RELATORA: DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO

V O T O

Como relatado, trata-se de apelação cível interposta por CONSTRUTORA VILA REAL LTDA
,
em face da r. sentença de fls. 194/194-verso e julgamento de aclaratório de fl. 216, haja vista extinção do feito sem julgamento de mérito pela perda superveniente do objeto.

Vale transcrever a fundamentação do juízo singular:

“Firmaram as partes contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, entretanto, alega a parte a autora que a ré restou inadimplente com sua parte da obrigação contratual. E por meio desta ação, pretendia receber o restante do valor devido pela Requerida.

Entretanto, anteriormente, fora ajuizada ação de rescisão contratual pela parte Requerida, fundada nas cláusulas contratuais que a conferiam esse direito. Nesse sentido, proferi sentença no processo em apenso, de n° 00077863020188080014, onde julguei procedentes os pedidos autorais e determinei a rescisão do referido contrato, consequentemente, desobrigando a parte ré do valor que restava quitar.

Nesse sentido, noto que o objeto desta ação restou prejudicado, bem como não, há mais interesse processual da parte autora.

ISTO POSTO, com base no que dispõe o artigo 485 VI, do CPC, declaro extinto o processo sem resolução de mérito.

Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como os honorários de sucumbência.”

Tendo em conta o exposto, pertinente elucidar que o julgamento do feito principal deu-se pela procedência dos pedidos formulados pela FUNDAÇÃO IADE, determinando-se a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda formulado entre as partes, a restituição do valor que já havia sido pago, devidamente atualizado,
descontadas as multas contratuais
, além da devolução do apartamento à parte ré.

Ainda, no referido processo, foi acolhida preliminar neste grau recursal, deixando de se conhecer do recurso quanto ao pedido alternativo de rescisão contratual e os
seus efeitos
.

Vale colacionar a ementa do acórdão dos autos n.º 0007786-30.2018.8.08.0024:

“
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – PARCIALMENTE COLHIDA – PARTE DA MATÉRIA NÃO AVENÇADA EM PRIMEIRO GRAU – MÉRITO – INVERSÃO DOS ÔNUS – IMPOSSIBILIDADE – DIREITO DE RESCISÃO CONTRATUAL PREVISTA –
PACTA SUNT SERVANDA
– RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO

1
.1.
Em análise da peça de contestação, depreende-se que
o Apela
nte
apenas informa o ajuizamento de ação conexa, mas, de fato, não realizou pedido contraposto nos presentes autos, inexistindo
omissão na sentença proferida em primeiro grau
.

1.2.

Preliminar acolhida para conhecer parcialmente o recurso
.

2. MÉRITO

2.1.
Demonstrado nos autos que a possibilidade de rescisão contratual prevista é direito de qualquer das partes, devendo ser a sentença mantida nesse ponto.

2.2.
No tocante ao direito de restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, mantém-se a restituição das parcelas efetivamente pagas, em consonância com a Súmula nº 543/STJ,
deduzidas as multas previstas no contrato
.

2.3.
As cláusulas contratuais não são abusivas, nem contém ilegalidades que demandem reparos do Poder Judiciário, estando a sentença em plena consonância com o princípio do

pacta sunt servanda
.

2.4.
Recurso parcialmente conhecido e desprovido.”

Veja-se, portanto, que o exposto induz à conclusão pela inexistência de perda do objeto, sendo tal conclusão inafastável, mormente pela necessidade de manter coerência no julgamento deste feito com o processo principal, ora analisado.

Ademais, ao analisar o julgamento de mérito da ação principal em ambos os graus de jurisdição, verifica-se que a solução dada à lide
não importou na aplicação de rescisão
com
culpa da construtora
, posto que foi determinado o abatimento das multas contratuais do valor a ser restituído. Ora,
a incidência das multas revela e inexistência de culpa imputável à promitente vendedora
.

Tal, inclusive, é matéria sumulada no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

Enunciado n.º 543 - Na hipótese de

resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tal conclusão, por si só, induziria ao acolhimento do pedido de inversão de sucumbência neste feito, caso mantida a extinção por perda de interesse, baseando-se na causalidade.

Todavia, analisando a questão mais detidamente, ante a existência de pedido subsidiário e, neste, de pedido sucessivo, entendo que
o caso é de provimento do apelo
na parte em que o mesmo restar conhecido
, como passo a explicitar.

Registro, antes de me deter nesta questão, que o caso comporta análise por estar a causa madura, pelo que a devolução dos autos à origem para apreciação do mérito é desnecessária, inclusive por economia processual.

Pois bem.

Consta da inicial, especialmente à fl. 08, item III.3, pedido de indenização por perdas e danos referentes à taxa de fruição do pelo pelo período em que a Apelada esteve na posse do bem, bem como as respectivas despesas do imóvel, quais seja, IPTU, condomínio, água e luz.

Ademais, por se tratar de pedido subsidiário, imperioso consignar que pela simples leitura dos pedidos constantes da inicial, fica evidente que houve efetivamente perda do objeto quanto aos pedidos II, III.1 e III.2, eis que abarcados no julgamento realizado nos autos principais. Todavia, quanto a estes a Apelante não apresenta qualquer irresignação, mas apenas quanto ao pedido III.3.

Quanto a este, veja-se que em relação à taxa de fruição não se pode falar em perda do objeto porque houve análise pela prescrição em sede de saneamento, oportunidade em que a parte não interpôs o recurso cabível de Agravo de Instrumento, limitando-se a suscitar em sede de apelação que os valores não seriam aluguel e ainda que o fossem não haveria prescrição.

Todavia, independente do estar o entendimento do juízo de primeiro grau correto ou não com relação à aplicação da prescrição,
por se tratar de questão preclusa, não cabe mais qualquer discussão neste momento.

Vale invocar precedente recente deste Sodalício neste tocante, o qual traduz o entendimento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça acerca da preclusão em caso análogo:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – SEGURO – PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO EM DECISÃO SANEADORA – AUSÊNCIA DE RECURSO – PRECLUSÃO – IMPOSSIBILIDADE DE REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA - EMBARGOS REJEITADOS. A arguição de prescrição expressamente rejeitada pelo Juízo a quo em decisão saneadora contra a qual não foi interposto o recurso cabível constitui matéria cujo reexame não é possível nesta oportunidade, tendo em vista que, na esteira de pacífica orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “as questões de ordem pública também estão sujeitas à preclusão consumativa se já tiverem sido objeto de manifestação jurisdicional anterior e não houver insurgência quanto à matéria no momento oportuno” (AgInt no AREsp n. 2.007.442/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 30/6/2022). (TJ/ES, Data: 14/Dec/2023, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 0001118-12.2019.8.08.0013, Magistrado: ANSELMO LAGHI LARANJA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Seguro).

Portando,
nesta parte
, o caso é de
não conhecimento do recurso
ante o
acolhimento de preliminar que se invoca de ofício
.

Diferentemente, em relação aos encargos do bem (IPTU, condomínio, água e luz), além de não ter havido perda do objeto, também não existe preclusão que obste a análise da pretensão recursal.

Neste tocante, entendo que a rescisão do contrato induz à condenação da parte que esteve na posse do bem a indenizar a promitente vendedora por perdas e danos respectivos, bem quanto aos referidos encargos.

A parte Apelada, apesar de alegar que não estava na posse do bem, não comprovou que houve recusa ou impedimento para recebimento do bem. Ademais, verifica-se no contrato que a entrega do bem após a vistoria não estava condicionada à quitação, mas apenas estar em dia com as obrigações pactuadas à época (fl. 20, cláusula terceira).

Ademais, conforme se verifica pelos documentos que acompanham a exordial, notadamente fls. 40/45 que a Apelada está na posse do bem desde 03/09/2013.

Portanto, tratando-se os encargos em cobrança de valores que decorrem da posse e do uso – e o IPTU de tributo que incumbia à Apelada na condição de uma propriedade sob condição resolutiva à época – por certo que não podem recair sobre a promitente vendedora relativamente ao período em que a promitente compradora estava com o bem.

Por fim, registro que o presente recurso, no que foi conhecido, restou provido, todavia, por se tratar apenas de parte do pedido subsidiário, o caso revele procedência parcial. Porém, como exposto, restou consignado por esta Colenda Câmara ao julgar a Apelação no feito principal que a rescisão não se deu com imputação de culpa à Construtora, o que não deu causa à rescisão, o que revela, por si só, a necessidade de inversão da sucumbência.

Mediante tais fundamentos,
CONHEÇO PARCIALMENTE
o recurso e, nesta parte,
DOU-LHE
PROVIMENTO
nos termos da fundamentação, para julgar
procedente
em parte o pedido
, acolhendo o pedido indenização por perdas e danos referentes aos encargos que recaíram sobre o bem (IPTU, condomínio, energia e água) e que não foram pagos pela Apelada, ora possuidora, desde a entrega do bem até sua devolução, valores a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo índice oficial do E. TJ/ES desde o ajuizamento da ação até a citação e, a partir de então, juros e correção pela Taxa Selic.

Registro que se configura a sucumbência mínima autoral, já que a parte Apelante seria vencedora nos pedidos principais deste processo caso não tivesse ocorrido a devolução do bem no feito apenso.

Ante o exposto, e considerando o provimento do recurso, inverto a sucumbência, entretanto devendo os honorários incidir apenas sobre o valor da condenação atualizado.

É como voto.

Vitória, 11 de março de 2024.

HELOÍSA CARIELLO

Desembargadora Convocada

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)