Tribunal: TJES
Processo: 0001282-71.2017.8.08.0069
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-08-14

Ementa:
EMENTA:

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONCLUSÃO DE OBRAS DE IMÓVEIS – ATRASO DESARRAZOADO – ADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO PELA CONSTRUTORA – OUTORGA DA ESCRITURA DOS IMÓVEIS –
AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO E DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
É inegável que os contratos celebrados entre as partes mostra-se demasiadamente vago, com diversas cláusulas em aberto, bem como que não há padronização nas minutas. Nesta seara, embora em parte dos contratos, de fato, não conste data para a entrega dos imóveis, consta do instrumento celebrado entre a Apelante e o Apelado Clóvis de Moraes (fls. 25/27) o prazo de 60 (sessenta) dias para entrega com “acabamento padrão”, sendo o mesmo celebrado em 22/05/2014. E, analisando as notas fiscais apresentadas pelos Apelados, referentes a materiais de construção por eles adquiridos, e as quais ensejaram a condenação da Apelante ao pagamento de danos materiais, vê-se que foram emitidas no segundo semestre de 2016, donde se conclui que até a referida data a construtora não havia finalizado as obras.

2.
Vale rememorar que, ante a inversão do ônus da prova promovida em decisão saneadora, cabia aos Apelantes comprovarem o adimplemento do contrato, o que não foi feito a contento. Portanto, diante de todo o imbróglio demonstrado nos autos, não há como concluir que foram os Apelados quem deram causa à não conclusão da obra, tal como pretende a Apelante, restando escorreita a r. sentença, inclusive no que tange à obrigação de providenciar as devidas regularizações, licenças e alvarás.

3.
O art. 1.417 do Código Civil dispõe de forma expressa que “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”, constando do art. 1.418 que “
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”. Ocorre que, no caso em voga, não há provas de que ocorreu a quitação integral do valor acordado pelos Apelados, ou mesmo de que os contratos foram registrados perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. Portanto, à míngua de maiores elementos, deverão os Apelados, em sendo o caso, ajuizar ação própria para alcançar sua pretensão.

4.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001282-71.2017.8.08.0069

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GAIVOTTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

APELADO: MANOEL SCATAMBURLO MARTINS e outros (6)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONCLUSÃO DE OBRAS DE IMÓVEIS – ATRASO DESARRAZOADO – ADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO PELA CONSTRUTORA – OUTORGA DA ESCRITURA DOS IMÓVEIS –
AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO E DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
É inegável que os contratos celebrados entre as partes mostra-se demasiadamente vago, com diversas cláusulas em aberto, bem como que não há padronização nas minutas. Nesta seara, embora em parte dos contratos, de fato, não conste data para a entrega dos imóveis, consta do instrumento celebrado entre a Apelante e o Apelado Clóvis de Moraes (fls. 25/27) o prazo de 60 (sessenta) dias para entrega com “acabamento padrão”, sendo o mesmo celebrado em 22/05/2014. E, analisando as notas fiscais apresentadas pelos Apelados, referentes a materiais de construção por eles adquiridos, e as quais ensejaram a condenação da Apelante ao pagamento de danos materiais, vê-se que foram emitidas no segundo semestre de 2016, donde se conclui que até a referida data a construtora não havia finalizado as obras.

2.
Vale rememorar que, ante a inversão do ônus da prova promovida em decisão saneadora, cabia aos Apelantes comprovarem o adimplemento do contrato, o que não foi feito a contento. Portanto, diante de todo o imbróglio demonstrado nos autos, não há como concluir que foram os Apelados quem deram causa à não conclusão da obra, tal como pretende a Apelante, restando escorreita a r. sentença, inclusive no que tange à obrigação de providenciar as devidas regularizações, licenças e alvarás.

3.
O art. 1.417 do Código Civil dispõe de forma expressa que “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”, constando do art. 1.418 que “
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”. Ocorre que, no caso em voga, não há provas de que ocorreu a quitação integral do valor acordado pelos Apelados, ou mesmo de que os contratos foram registrados perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. Portanto, à míngua de maiores elementos, deverão os Apelados, em sendo o caso, ajuizar ação própria para alcançar sua pretensão.

4.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GAIVOTTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença de id. 7232700, proferida pelo MMº. Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Marataízes que, nos autos da
“ação
cautelar de urgência de caráter antecedente
”
ajuizada em seu desfavor por MANOEL SCATAMBURLO MARTINS, CLÓVIS DE MORAES, MARIA DAS GRACAS BILO, ALTAMIRO PAZ DA SILVA e EDUARDO BERNARDO DE SOUZA, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a ré “
à obrigação de fazer consistente na conclusão das obras do Edifício Gaivotas, localizado na Rua Vania Costa da Mata, nº 44, bairro Santa Rita, Marataízes/ES, com a expedição das devidas licenças, alvarás e escrituras pertinentes ao imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), correspondente a cada unidade autônoma do Edifício Gaivotas, e de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.546,29 (três mil quinhentos e quarenta e seis reais e vinte e nove centavos)
”.

Em suas razões (id. 7232702), aduz a apelante, em síntese, que a outorga da escritura do imóvel e obtenção dos demais documentos não consta como obrigação no contrato e, ainda, que o contrato celebrado entre as partes não prevê prazo para a entrega dos imóveis, de maneira que não estava em mora quando os apelados esbulharam a posse. Salienta, neste aspecto, que deveriam os apelados tê-la constituído em mora, ainda que pela via extrajudicial, mas não o fizeram, de maneira que foram os apelados que deram causa à não conclusão da obra.

Diante de tais fundamentos, pugna pela reforma da r. sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Sem contrarrazões.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001282-71.2017.8.08.0069

APELANTE: GAIVOTTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

APELADO: MANOEL SCATAMBURLO MARTINS E OUTRO

RELATOR:
DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por GAIVOTTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença de id. 7232700, proferida pelo MMº. Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Marataízes que, nos autos da
“ação
cautelar de urgência de caráter antecedente
”
ajuizada em seu desfavor por MANOEL SCATAMBURLO MARTINS, CLÓVIS DE MORAES, MARIA DAS GRACAS BILO, ALTAMIRO PAZ DA SILVA e EDUARDO BERNARDO DE SOUZA, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a ré “
à obrigação de fazer consistente na conclusão das obras do Edifício Gaivotas, localizado na Rua Vania Costa da Mata, nº 4

4, bairro Santa Rita, Marataízes/ES, com a expedição das devidas licenças, alvarás e escrituras pertinentes ao imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), correspondente a cada unidade autônoma do Edifício Gaivotas, e de indenização por danos materiais no valor de R$ 3.546,29 (três mil quinhentos e quarenta e seis reais e vinte e nove centavos)
”.

Infere-se dos autos que as partes celebraram contratos de promessa de compra e venda de apartamentos residenciais, todos situados no Edifício Gaivotas, localizado na Rua Vania Costa da Mata, nº 44, bairro Santa Rita, Marataízes/ES, sendo que a edificação possui 05 (cinco) andares, com 14 (quatorze) apartamentos, garagens, área de lazer com playground.

Narram os autores que, após o prazo de entrega dos imóveis, tomaram posse do imóvel de forma precária, ainda que inacabada a obra, a fim de minimizar os prejuízos oriundos da inadimplência da empresa requerida, que não cumpriu com os prazos e as condições de entrega dos apartamentos.

Afirmam, ainda, que a empresa não entregou o imóvel acabado e devidamente regularizado, faltando piso cerâmico, pia da cozinha, básculas dos banheiros, instalações elétricas e hidráulicas, portas dos quartos e banheiros, interruptores, forro em gesso, fachada, muro de contenção, dentre outros itens e, dentro das suas possibilidades, foram realizando os acabamentos aos poucos, mesmo com a quitação por parte de alguns autores.

Também alegam que o imóvel se encontra registrado perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis de Itapemirim/ES, sob o livro nº 2-2/P, nº 01, matrícula nº 6.212, em nome de Adilson Zucolloto Ferreira, o qual cedeu aos requerentes, de forma não onerosa, a fração ideal do terreno de 6/14 (seis quatorze avos) como garantia de investimento, ficando, ainda, 1/14 (um quatorze avos) para a adquirente Lidiana dos Santos Siqueira e o restante para o próprio cedente.

Por fim, aduzem que as sócias da empresa requerida Gaivotas Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA – ME deram baixa, perante a Junta Comercial do Estado do Espírito Santo, na aludida pessoa jurídica.

Assim, após o aditamento da inicial (fls. 177/212), requereram, dentre diversos outros pedidos:

i) Sejam os requeridos condenados a realização do término da obra com suas devidas regularizações/Licenças/Alvarás pertinentes, tudo de acordo com a legislação vigente; observando os itens faltantes como:

• Garagem – Das 14 (Catorze) vagas obrigatórias há apenas 06 (seis), e sem os devidos acabamentos, inclusive reboco no teto e pintura;

• Espaço físico para a construção das garagens faltantes;

• Drenagem de águas pluviais do prédio e nas ares externa do edifício;

• Piso da garagem e pavimentação da área externa;

• Assentamento do trilho de correr do portão de acesso da garagem;

• Construção da calçada/Acessibilidade do Edifício

• Construir bases de caixas d'àgua

• Construção do muro de arrimo com drenos após escavação para construção das garagens;

• Fossa Séptica e Sumidouro;

• Construção do muro lateral do edifício, com acabamento e pintura (de acordo com os desenhos gráficos utilizados no marketing);

• Grades sobre o muro frontal do edifício e na porta principal, tal como disposto no desenho utilizado no marketing;

ii) a condenação dos requeridos ao pagamento de danos emergentes no valor de R$ 3.546,29 (três mil quinhentos e quarenta e seis reais e vinte e nove centavos), bem como ao pagamento de indenização por danos morais em seu favor;

iii) Sejam os requeridos condenados à efetiva aprovação do projeto do prédio construído;

iv) Sejam os requeridos condenados a providenciar a definição do patrimônio de afetação inclusive com as providências cartorárias e todas necessárias perante os órgãos competentes.

Em sua contestação, a construtora requerida alega, em suma, que o contrato celebrado entre as partes não prevê prazo para a entrega dos imóveis, de maneira que não estava em mora quando os autores esbulharam a posse. Salienta, neste aspecto, que deveriam os autores tê-la constituído em mora, ainda que pela via extrajudicial, mas não o fizeram, de maneira que foram eles que deram causa à não conclusão da obra. Por fim, alegam que a outorga da escritura do imóvel e obtenção dos demais documentos não consta como obrigação no contrato.

Proferida decisão saneadora às fls. 357/363, foram fixados como pontos controvertidos da demanda:

a) o (in) adimplemento dos contratos celebrados entre as partes e seus consectários lógicos e legais;

b) o preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil objetiva para fins do dever de indenizar:

b.1) o ato ilícito;

b.2) o dano moral;

b.3) o nexo causal entre o ato e o dano.

Ademais, foi deferida a inversão do ônus da prova quanto ao (in)adimplemento dos contratos, atribuindo-se aos autores o ônus da prova quanto ao preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil objetiva para fins de dever de indenizar, bem como apreciados os pedidos de produção de provas formulados pelas partes

Na sequência, foi realizada audiência de instrução e julgamento, na qual os autores pugnaram pela produção de prova pericial, sendo-lhes deferido prazo para justificar o pedido. Contudo, foi proferido despacho encerrando a instrução processual, e determinando a intimação das partes para apresentarem alegações finais (id. 7232695).

Por fim, foi proferida a r. sentença ora vergastada que, como dito, condenou a construtora ré a concluir as obras do Edifício Gaivotas, com a expedição das devidas licenças, alvarás e escrituras pertinentes ao imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso reiterando os termos da contestação outrora apresentada.

Pois bem.

É inegável que os contratos celebrados entre as partes mostra-se demasiadamente vago, com diversas cláusulas em aberto, bem como que não há padronização nas minutas. Nesta seara, embora em parte dos contratos, de fato, não conste data para a entrega dos imóveis, vejo que no instrumento celebrado entre a Apelante e o Apelado Clóvis de Moraes (fls. 25/27) consta o prazo de 60 (sessenta) dias para entrega com “acabamento padrão”, sendo o mesmo celebrado em 22/05/2014.

E, analisando as notas fiscais apresentadas pelos Apelados, referentes a materiais de construção por eles adquiridos, e as quais ensejaram a condenação da Apelante ao pagamento de danos materiais, observo que foram emitidas no segundo semestre de 2016, donde concluo que até a referida data a construtora não havia finalizado as obras.

Vale rememorar que, ante a inversão do ônus da prova promovida em decisão saneadora, cabia à Apelante comprovar o adimplemento do contrato, o que não foi feito a contento. Tal como apontado na r. sentença, “
o que se observa da narrativa dos Requerentes, bem como do comprovado por meio de fotografias e documentos acostados aos autos, é que a obra do edifício restou inacabada, com diversas pendências básicas a serem resolvidas pelos próprios autores, além de privações da plena utilização dos benefícios ofertados, como vagas de garagem em quantidade suficiente para todos os moradores
”, constando ainda que “
sequer os documentos referentes ao imóvel a Requerida apresentou, a exemplo das escrituras, alvará de construção, ART, etc.
”.

Portanto, diante de todo o imbróglio demonstrado nos autos, não há como concluir que foram os Apelados quem deram causa à não conclusão da obra, tal como pretende a Apelante, restando escorreita a r. sentença, inclusive no que tange à obrigação de providenciar as devidas regularizações, licenças e alvarás.

Por seu turno, quanto à outorga da escritura dos imóveis, embora por fundamento distinto daquele apontado pela Apelante, penso ser o caso de improcedência do pleito autoral.

Com efeito, o art. 1.417 do Código Civil dispõe de forma expressa que “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”, constando do art. 1.418 que “
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”.

Ocorre que, no caso em voga, não há provas de que ocorreu a quitação integral do valor acordado pelos Apelados, ou mesmo de que os contratos foram registrados perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis. Portanto, à míngua de maiores elementos, deverão os Apelados, em sendo o caso, ajuizar ação própria para alcançar sua pretensão.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso, e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para decotar da r. sentença a obrigação de outorga da escritura dos imóveis.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Ordinária Presencial - 13/08/2024:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.