Tribunal: TJES
Processo: 5010551-39.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2024-06-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDAS. INDISPONIBILIDADE REGISTRADA SOB UM DOS COMPRADORES/CEDENTES DO IMÓVEL LITIGIOSO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA. ARTIGO 14, DO PROVIMENTO, DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. O artigo 14, do Provimento nº 39/2014, do Egrégio Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estabelece que antes da prática de ato registral ou notarial que tenha por objeto imóvel ou direitos a eles relativos, os registradores deverão realizar prévia consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) e, em sendo constatada a existência de indisponibilidades, está deverá ser averbada na matrícula do imóvel, impossibilitando o registro de negócio jurídico enquanto vigente a restrição.

II. Na hipótese, os Instrumentos Públicos analisados, notadamente a Escritura Pública “rerratificada”, não poderão ser registrados, inicialmente, porque não houve a regular inclusão dos primitivos compradores do imóvel litigioso, DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, outrossim, porque embora tenha sido mencionado que o referido casal teria cedido os seus direitos sobre o imóvel para RENATO MUNIZ PESSI e KAROLINY VERONESE PESSI, as assinaturas do Instrumento Particular de Cessão Particular de Direitos Aquisitivos datado de 12/11/2012, não possuem firma reconhecida, o que somente foi realizado em 23/09/2019 (Id nº 3833764, Págs. 13/26), inexistindo outros elementos que sustentem a aquisição em 12/11/2012, e, ainda, porque não foi solucionada a questão afeta à ordem de indisponibilidade que pende sobre EMERSON KOCK MALACARNE, o qual, inegavelmente, integra a cadeia sucessória do imóvel litigioso, impossibilitando a cessão de direitos e consequente registro da Escritura Pública.

III. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010551-39.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RONEY DE OLIVEIRA COSTA

APELADO: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDAS. INDISPONIBILIDADE REGISTRADA SOB UM DOS COMPRADORES/CEDENTES DO IMÓVEL LITIGIOSO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA. ARTIGO 14, DO PROVIMENTO, DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. O artigo 14, do Provimento nº 39/2014, do Egrégio Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estabelece que antes da prática de ato registral ou notarial que tenha por objeto imóvel ou direitos a eles relativos, os registradores deverão realizar prévia consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) e, em sendo constatada a existência de indisponibilidades, está deverá ser averbada na matrícula do imóvel, impossibilitando o registro de negócio jurídico enquanto vigente a restrição.

II. Na hipótese, os Instrumentos Públicos analisados, notadamente a Escritura Pública “rerratificada”, não poderão ser registrados, inicialmente, porque não houve a regular inclusão dos primitivos compradores do imóvel litigioso, DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, outrossim, porque embora tenha sido mencionado que o referido casal teria cedido os seus direitos sobre o imóvel para RENATO MUNIZ PESSI e KAROLINY VERONESE PESSI, as assinaturas do Instrumento Particular de Cessão Particular de Direitos Aquisitivos datado de 12/11/2012, não possuem firma reconhecida, o que somente foi realizado em 23/09/2019 (Id nº 3833764, Págs. 13/26), inexistindo outros elementos que sustentem a aquisição em 12/11/2012, e, ainda, porque não foi solucionada a questão afeta à ordem de indisponibilidade que pende sobre EMERSON KOCK MALACARNE, o qual, inegavelmente, integra a cadeia sucessória do imóvel litigioso, impossibilitando a cessão de direitos e consequente registro da Escritura Pública.

III. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: por unanimidade dos votos, conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

RONEY DE OLIVEIRA COSTA
interpôs Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
em razão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA VARA DA FAZENDA PÚBLICA ESTADUAL, REGISTROS PÚBLICOS E MEIO AMBIENTE DE SERRA - ES
, nos autos da
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA
aforada por
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO
, na qualidade de Delegatária do Cartório do 1º OFÍCIO DA 2ª ZONA DA COMARCA DE SERRA, cujo
decisum
acolheu os argumentos da Oficial do Registro, resolvendo a dúvida e determinando a manutenção do óbice ao registro da Escritura Pública de Venda e Compra apresentada pelo Recorrente, relativamente ao imóvel litigioso, consubstanciado no Lote 02, da Quadra 01-M, com área medindo 655,96m2 (seiscentos e cinquenta e cinco metros quadrados e noventa e seis decímetros quadrados), integrante do Loteamento denominado ALPHAVILLE JACUHY, situado na FAZENDA JACUHY, no bairro Carapina, no Município de Serra - ES.

Em suas razões, aduz o Recorrente, em apertada síntese, que “
houve a completa cessão dos direitos sobre o imóvel da Sra. Daniela e do Sr. Emerson, para o Sr. Renato
[de quem o Recorrente adquiriu o bem imóvel]
. No entanto, a parte apelante permanece sem conseguir o devido registo do seu imóvel, por culpa da existência de impedimento do nome do Sr. Emerson. Veja que à época, a Sra. Daniela e seu esposo, realizaram a cessão e receberam integralmente a quantia pleiteada, não havendo o que se falar em indisponibilidades sobre o imóvel.
”

Aduz que “
o apelante está sendo impedido de registrar seu imóvel, por na época não ter sido registrado a cessão de direitos, evidentemente, porque na época os processos judiciais que seguram os impedimentos, ainda não existiam ou não havia sido determinado as indisponibilidade. Basta observar que as indisponibilidades existentes, juntadas pela parte apelada, tem origem em processos a partir de 2014, porém os Srs. Daniela e Emerson realizam a cessão em 12/11/12, dois anos antes
”.

Pugnou, assim, o conhecimento e provimento do Recurso.

Contrarrazões (Id nº 3833941), pela manutenção da Sentença.

A Procuradoria de Justiça Cível, em Parecer (Id nº 5963818), opinou pelo conhecimento e desprovimento do Recurso.

Ab initio
, transcrevo a cadeia sucessória do imóvel litigioso, visando facilitar a compreensão do motivo da suscitação de dúvida pela
Delegatária do Cartório do 1º OFÍCIO DA 2ª ZONA DA COMARCA DE SERRA.

1)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA EM 07/01/2008

Promitente Compradores: DANIELA PERINI DE AZEVEDO MALACARNE
e

EMERSON KOCK MALACARNE

Promitente Vendedora: JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA

2)
CESSÃO PARTICULAR DE DIREITOS AQUISITIVOS DATADA DE 12/11/2012, SEM FIRMA RECONHECIDA DAS PARTES ASSINANTES, RATIFICADA EM 23/09/2019, COM O RECONHECIMENTO DE FIRMA

Cedentes: DANIELA PERINI DE AZEVEDO MALACARNE
e

EMERSON KOCK MALACARNE

Cessionário: RENATO M. PESSI

3)
CESSÃO PARTICULAR DE DIREITOS AQUISITIVOS DATADA DE 26/04/2019

Cedente: RENATO M. PESSI

Cessionário: RONEY DE OLIVEIRA COSTA

Note-se, bem é de ver, que o imóvel litigioso fora prometido à venda pela sociedade empresária
JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA para o casal
DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, os quais dele tomaram posse e, posteriormente, cederam os direitos aquisitivos para
RENATO MUNIZ PESSI
, que, a seu tempo, também cedeu os direitos aquisitivos para
RONEY DE OLIVEIRA COSTA.

Não obstante a cadeia sucessória do imóvel haver ocorrido nos termos supracitados,
denota-se dos autos que, em
14/06/2019
, o Recorrente/Comprador RONEY DE OLIVEIRA COSTA e a sociedade empresária Vendedora JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, firmaram a “
ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA
” (Id nº 3833763 - Pág. 21/32), envolvendo o imóvel em litígio, figurando como Interveniente Anuente ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e como Interveniente Cedente, RENATO MUNIZ PESSI, não tendo, no Instrumento Público, mencionado ao casal
DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE
.

Posteriormente, em
21/05/2020
, as citadas partes firmaram uma “
ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO
” (Id nº 3833763 - Pág. 33/35), objetivando, no tocante à
retificação
,
incluir a pessoa de
KAROLINY VERONESE PESSI,
esposa do Interveniente Cedente RENATO MUNIZ PESSI, após o que, procederam à
ratificação
de todos os demais termos da Escritura Pública firmada anteriormente, em
14/06/2019
, consoante se infere do seguinte excerto do mencionado Instrumento Público,
verbatim:

“
ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO

(...)

1)
Por ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA datada de 14/06/2019, lavrada nesta Serventia ...;
2)
Naquele instrumento acima mencionado, constou como Interveniente cedente somente o Sr. Renato Muniz Pessi, supra qualificado;
3)
Desta forma,
fica RETIFICADO aquele instrumento público, mencionado no “item 01”, desta escritura, no referido ponto, para fazer constar também como Interveniente cedente, a esposa do Sr. Renato Muniz Pessi, ou seja, Sra. KAROLINY VERONESE PESSI, acima qualificada e abaixo assinada
,
ficando o instrumento primitivo RATIFICADO em suas demais partes, não alteradas pelo presente instrumento
, da qual a presente fica fazendo parte integrante e complementar, para que juntas produzam os seus devidos e legais efeitos.” (grifamos)

No entanto, foi possível constatar que além da alteração supracitada, houve a inclusão do casal DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, no corpo da Escritura Pública “rerratificadora” (Id nº 3833763 - Pág. 33/35), especificamente, na parte que estaria sendo ratificada, ou seja, simulando estar repetindo registros existentes na primitiva Escritura Pública “rerratificada” de 14/06/2019 (Id nº 3833763 - Pág. 21/32).

Entretanto, a “
ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO
” (Id nº 3833764 - Pág. 33/35), em momento algum traz em sua redação a menção de que estaria sendo incluído no Instrumento Público “rerratificado”, o mencionado casal, DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, mormente na condição de primitivos compradores do imóvel litigioso, tanto é assim que as Certidões Negativas de Débitos e o “
Relatório de Consulta de Indisponibilidade
”, destinados à aferição da regularidade do negócio imobiliário, somente foram exigidos na
“
ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO
”,
de
KAROLINY VERONESE PESSI,
esposa do Interveniente Cedente
RENATO MUNIZ PESSI, justamente, por
ter sido a única pessoa incluída no supracitado
Instrumento Público que figurou como objeto de “rerratificação”.

Ressalta-se, por oportuno e relevante, não haver passado despercebido que no intervalo entre as supracitadas Escrituras Públicas, mais precisamente, em
23/09/2019
, restou celebrado o "INSTRUMENTO PARTICULAR DE RE-RATIFICAÇÃO DE INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA" (Id n
º 3833764 - Pás. 25/26), assinado por todos os envolvidos, com firma reconhecida em Cartório, destinado a ratificar o
“INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA” (
Id nº 3833764 - Págs. 46/48)
, em tese, celebrado em 07/01/2008,
oportunidade em que a sociedade empresária JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, supostamente, alienara o imóvel litigioso para DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e seu esposo EMERSON KOCK MALACARNE,
sendo de notar, ainda, que, em
21/05/2020, firmou-se a ESCRITURA PÚBLICA DECLARATÓRIA DE RATIFICAÇÃO (
Id nº 3833763 - Págs. 36/52 e Id nº 3833764 - Págs. 1/6), igualmente,
objetivando “RATIFICAR” o mencionado “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA” (
Id nº 3833764 - Págs. 46/48)
.

Sucede, contudo, que o
"INSTRUMENTO PARTICULAR DE RE-RATIFICAÇÃO DE INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA" (Id n
º 3833764 - Pás. 25/26), tampouco
a
ESCRITURA PÚBLICA DECLARATÓRIA DE RATIFICAÇÃO (
Id nº 3833763 - Págs. 36/52 e Id nº 3833764 - Págs. 1/6),
possuem o condão de alterar a “
ESCRITURA PÚBLICA DE RERRATIFICAÇÃO
” (Id nº 3833764 - Pág. 33/35), porquanto, repisa-se, nesta não incluiu o casal DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, como primitivos compradores do imóvel, havendo falha na cadeia sucessória do imóvel.

Com efeito, a documentação carreada aos autos evidencia que Recorrente/Comprador RONEY DE OLIVEIRA COSTA e empresa vendedora
JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA,
buscaram omitir o casal DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e seu esposo EMERSON KOCK MALACARNE, como compradores do imóvel, na tentativa de não ser necessário exigir destes as Certidões Negativas de Débitos, sobretudo a emissão do “
Relatório de Consulta de Indisponibilidade
”, cujo documento não seria possível conseguir, em razão da indisponibilidade de bens de EMERSON KOCK MALACARNE, impossibilitando a cessão do imóvel.

Isto porque, segundo preconiza o artigo 14, do Provimento nº 39/2014, do Egrégio Conselho Nacional de Justiça (CNJ), antes da prática de ato registral ou notarial que tenha por objeto imóvel ou direitos a eles relativos, os registradores deverão realizar prévia consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) e, em sendo constatada a existência de indisponibilidades, está deverá ser averbada na matrícula do imóvel, impossibilitando o registro de negócio jurídico enquanto vigente a restrição,
in litteris:

“
Art. 14.
Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital.

§ 1º.
A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição.”

A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no mesmo sentido, estabelece que “
A indisponibilidade de bens impede que o devedor deles disponha voluntariamente. Não há impedimento para que haja a penhora sobre eles decorrente de ordem judicial em processo diverso. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.
” (
STJ
- AgInt no AREsp: 1334206 RJ 2018/0176627-1, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 07/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/12/2020)

Em sendo assim, tenho que os Instrumentos Públicos supracitados, notadamente a Escritura Pública “rerratificada”, não poderão ser registrados, inicialmente, porque não houve a regular inclusão dos primitivos compradores do imóvel litigioso, DANIELA PERINI AZEREDO MALACARNE e EMERSON KOCK MALACARNE, outrossim, porque embora tenha sido mencionado que o referido casal teria cedido os seus direitos sobre o imóvel para RENATO MUNIZ PESSI e KAROLINY VERONESE PESSI, por meio do Instrumento Particular de Cessão Particular de Direitos Aquisitivos datado de 12/11/2012,
certo é que as assinaturas apostas neste documento
não possuem firma reconhecida, o que somente restou efetivamente observado, em 23/09/2019 (Id nº 3833764, Págs. 13/26), inexistindo outros elementos nos autos capazes de sustentar a alegação de aquisição em 12/11/2012, impossibilitando afastar a aplicação do artigo 14, do Provimento nº 39/2014, do
Egrégio Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e,
por fim, porque não foi solucionada a questão afeta à ordem de indisponibilidade que pende sobre todos os imóveis que pertençam a EMERSON KOCK MALACARNE, o qual, como visto, inegavelmente, integra a cadeia sucessória do imóvel litigioso.

Por conseguinte, diante das circunstâncias supracitadas, entendo que o Recurso de Apelação Cível não merece prosperar, eis que a Sentença, acertadamente, manteve a negativa de registro da “
ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA
” (Id nº 3833763 - Pág. 21/32), mesmo após retificada.

Isto posto, conheço do presente Recurso de Apelação Cível e nego-lhe provimento, nos termos da fundamentação supracitada.

É como Voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)