Tribunal: TJES
Processo: 5000660-58.2021.8.08.0038
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão julgador: GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2024-02-09

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000660-58.2021.8.08.0038
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: FC INCORPORACOES LTDA e outros
RECORRIDO: FABIO DE ALMEIDA e outros
RELATOR(A):
GUSTAVO HENRIQUE PROCOPIO SILVA

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 1
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5000660-58.2021.8.08.0038

ORIGEM:
Juízo de Nova Venécia - Juizado Especial Cível, Criminal e Fazenda Pública

RECORRENTE:
FC INCORPORACOES LTDA, SPE NOVA VENECIA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RECORRIDO:
FABIO DE ALMEIDA, SANDRA CLAUDIA COUTO LEMOS

DATA DA SESSÃO DE JULGAMENTO
, conforme intimação prévia.

PROJETO DE VOTO

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

Após compulsar detidamente os autos, conclui-se que a sentença de origem merece reforma, na forma do voto/ementa que se segue:

VOTO/EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA APÓS A LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO NOS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. PRAZO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES APURADOS. 12 (DOZE) MESES. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, CONTRATUALMENTE PREVISTA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(1). Trata-se de Recurso Inominado interposto pelas Requeridas, ora Recorrentes, em face de sentença que declarou a nulidade da cláusula quarta do contrato objeto da demanda, determinando o percentual de retenção máximo de 15% (quinze por certo) em caso de rescisão por culpa dos adquirentes. Em contrarrazões, pugnam os Requerentes, ora Recorridos, pelo não provimento do recurso.

(2). Em síntese, controvérsia ora debatida trata da aplicação da Lei nº 13.786/2018 e a possibilidade de redução ou afastamento das cláusulas penais contratualmente previstas quando essas se mostrarem excessivas.

(3). Quanto ao tema, comungo do entendimento exarado pelo E. TJES, que ora transcrevo
in verbis
: “
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA APÓS A LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO NOS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 25%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. PRAZO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES APURADOS. 12 (DOZE) MESES. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, CONTRATUALMENTE PREVISTA. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E DOS JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A controvérsia trata da devolução de valores pagos após a resilição (denúncia) de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por desistência dos promitentes-compradores.
2. O contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A, na Lei nº 6.766/79.
3. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

4. No caso, a retenção no percentual de 10% do valor atualizado total do contrato representaria a perda de todo o valor já pago pelos promitentes-compradores, o que revela violação à lei consumerista e, ainda, ao próprio art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente.

5. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 1.723.519/SP, há muito consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual padrão de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Precedentes. 6.
À luz da jurisprudência do c. STJ, é “Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes.” (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.) 7. A restituição dos valores apurados deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1o, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018.
8. “Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso” (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). 9. “A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ” (AgInt no AREsp n. 1.674.588/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.) 10. A jurisprudência do c. STJ orienta que a apuração da sucumbência recíproca deve levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos. (AgInt no REsp n. 1.902.427/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 2/9/2021.). 11. Da análise quantitativa dos 4 pedidos constantes da petição inicial, somente 2 (dois) deles foram integralmente acolhidos, razão pela qual deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, a viabilizar a distribuição proporcional das despesas sucumbenciais, como feito pelo juízo sentenciante. 12. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(Apl 5014755-04.2022.8.08.0024, Relator: Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, 2ª Câmara Cível, julgado em 21/11/2023).

(4). Nesse sentido, considerando que a retenção no percentual de 10% do valor atualizado total do contrato representaria a perda de todo o valor já pago pelos promitentes-compradores, o que revela violação à lei consumerista e, ainda, ao próprio art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente, entendo que a referida cobrança se reveste de patente abusividade, não merecendo prosperar as razões aduzidas pelas Recorrentes.

(5). Por isso, considerando que a sentença ora objurgada apresenta solução equânime e que mantém o equilíbrio da relação jurídica em comento (sem prejudicar demasiadamente quaisquer das partes, restando assegurada a devida indenização das Recorrentes pelos custos do contrato), entendo que não merece reparos a r. sentença no que se refere ao percentual de retenção fixado.

(6). Por outro lado, no que se refere à restituição dos valores apurados pelas Recorrentes, entendo que devida em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1o, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018, merecendo acolhida a pretensão recursal nesse particular.

(7). Em face dessas considerações,
CONHEÇO do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para
reconhecer o direito das Recorrentes
a
proceder à restituição dos valores apurados
relativamente aos pagamentos realizados pelos Recorridos
em 12 (doze) parcelas mensais
, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1o, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018. Ficam incólumes os demais capítulos da r. sentença, inclusive por seus próprios fundamentos (art. 46 da Lei nº 9.099/95)

(8). Sem condenação em custas ou honorários advocatícios (Enunciado nº 6 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Espírito Santo).

JOÃO PEDRO TEIXEIRA PIROLA

JUIZ LEIGO

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

GUSTAVO HENRIQUE PROCÓPIO SILVA

JUIZ DE DIREITO

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)