Tribunal: TJES
Processo: 5009769-79.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2024-04-19

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. LEILÃO DE IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 305 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
O registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade à transação e ter eficácia perante terceiros (efeito
erga omnes
). Desta forma, sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé.
2.
Hipótese em que o Agravado não averbou a escritura de compra e venda do imóvel no Cartório de Registros Imobiliários competente, de modo que o domínio daquele remanesceu em nome de João Batista da Silva, não havendo qualquer irregularidade na garantia dada no contrato de empréstimo firmado por este com o Sicoob Sul-Serrano (Agravante).
3.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009769-79.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO SUL-SERRANA DO ESPIRITO SANTO

AGRAVADO: SERGIO REIS BRAZ PEREIRA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. LEILÃO DE IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 305 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
O registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade à transação e ter eficácia perante terceiros (efeito
erga omnes
). Desta forma, sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé.
2.
Hipótese em que o Agravado não averbou a escritura de compra e venda do imóvel no Cartório de Registros Imobiliários competente, de modo que o domínio daquele remanesceu em nome de João Batista da Silva, não havendo qualquer irregularidade na garantia dada no contrato de empréstimo firmado por este com o Sicoob Sul-Serrano (Agravante).
3.
Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5009769-79.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO SUL-SERRANA DO ESPÍRITO SANTO

AGRAVADO: SÉRGIO REIS BRAZ PEREIRA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento

em razão de decisão proferida nos autos do Processo nº 5001164-60.2022.8.08.0028, que deferiu o pedido cautelar antecedente para determinar à requerida que “
suspenda o leilão que ocorrerá no dia 31/08/2022, a hasta do lote 02 (Imóvel rural medindo 578.082,65 m2, registrado no Cartório do 1º Ofício RGI de Iúna/ES, sob a matrícula nº 8487, Livro 2, registrado no INCRA sob o nº 506.036.019.097-9)
”.

Em suas razões recursais (ID 3477298) a Agravante pugna pela reforma da decisão, alegando, no que interessa:

(i)
que o imóvel descrito nos autos foi objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre o Banco recorrente e João Batista da Silva, devidamente averbado na matrícula do imóvel desde dezembro de 2016;
(ii)
que a mera alegação de posse do Agravado não pode se sobrepor ao direito de propriedade da Agravante;
(iii)
que não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis; e
(iv)
que, em se sentindo prejudicado, o Agravado deve demandar em face daquele de quem alega ter adquirido o imóvel, resolvendo-se a situação em perdas e danos.

Afirma, ainda, que “
não há qualquer prova de que os contratos particulares juntados pelo Agravado se referem à parte do mesmo imóvel alienado fiduciariamente ao Sicoob
”, pois o imóvel levado a leilão situa-se no distrito de Pequiá (Iúna – ES), e os contratos juntados pelo Agravado sequer fazem menção ao referido distrito.

Além disso, afirma que “
No croqui juntado pelo agravado constam como confrontantes Lucy Helena Vieira Verner, Adiel Vieira Gomes, João Emerick Filho, Alenir Braz Pereira. Contudo, na matrícula pública do imóvel alienado ao Sicoob constam como confrontantes Adner Ambrósio, Lenira Alves Heringer, Jairo Alves Heringer, José Braga, Julio Vieira Gomes, Wenceslay Lami de Miranda e Emília Miranda de Carvalho
”.

Na Petição de ID 6750287 a Agravante justificou o interesse recursal, pois “
foi cientificada/notificada/intimada da tutela liminar apenas em 09/09/2022 (id 17610783 do processo principal), ou seja, após terem sido realizados os dois leilões em 31/08/2022, estes ocorreram normalmente e lavrados por ata pelo leiloeiro público, conforme consta nos ids 3477466 e 3477467, restando provisoriamente suspenso, via de consequência, apenas os efeitos decorrentes
”.

Pois bem. Analisando detidamente os autos verifica-se que João Batista da Silva contratou junto ao Sicoob Sul-Serrano a cédula de crédito bancário (empréstimo para renegociação de dívida) nº 2467267, dando como garantia a alienação fiduciária de imóvel rural medindo 578.082,65 m2, registrado no Cartório do 1º Ofício RGI de Iúna/ES sob a matrícula nº 8487 – Livro 2, e registrado no INCRA sob o nº 506.036.019.097-9 (ID 3477459).

O referido contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel, conforme Certidão de ID 3477460, e do mesmo documento é possível verificar que a propriedade do imóvel consolidou-se em favor do Banco credor (ora Agravante) em 23/03/2022.

Analisando o documento de ID 3477463 é possível verificar também que o imóvel ofertado em leilão é exatamente aquele dado como garantia no negócio acima mencionado. Consta do referido edital de convocação do leilão:

“DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Imóvel rural medindo 578.082,65 m2 (quinhentos e setenta e oito mil, oitenta e dois metros, sessenta e cinco centímetros quadrados), situada no lugar denominado Córrego Onça do Fama, distrito de Pequiá, Iúna/ES, confrontando-se por seus diversos lados com Adner Ambrósio, Lenira Alves Heringer, Jairo Alves Heringer, José Braga, Julio Vieira Gomes, Wenceslay Lami de Miranda e Emília Miranda de Carvalho, registrado no Cartório do 1º Ofício RGI de Iúna/ES, sob a matrícula n. 8487, Livro 2, registrado no INCRA sob n. 506.036.019.097-9.”

No presente caso, em que pese o Autor da ação, ora Agravado, afirmar que adquiriu de João Batista da Silva parcela do referido imóvel, verifica-se que os respectivos instrumentos particulares de compra e venda não foram levados a registro no Cartório de Imóveis competente, fato este reconhecido pelo próprio Autor da ação.

Desta feita, não tendo sido averbada escritura de compra e venda do imóvel no Cartório de Registros Imobiliários competente, o domínio daquele remanesceu em nome de João Batista da Silva, não havendo qualquer irregularidade na garantia dada no contrato de empréstimo firmado por este com o Sicoob Sul-Serrano (Agravante).

Não são raras as situações trazidas à apreciação do Poder Judiciário em que o contrato de promessa ou de compra e venda de imóvel por instrumento particular não é levado para registro na matrícula, vindo a prejudicar os adquirentes que, posteriormente, são surpreendidos com ações de terceiros.

Todavia, o registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade à transação e ter eficácia perante terceiros (efeito
erga omnes
). Desta forma, sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé, como a ora Agravante.

No mesmo sentido, destaco:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA e CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – Pedidos julgados procedentes pela sentença -
Autora que celebrou a compra do imóvel, por escritura pública jamais levada a registro. Posterior alienação fiduciária do bem, devidamente registrada. A ausência do registro do primeiro negócio jurídico inibe a aquisição do direito real de propriedade e, assim, não pode ser oponível ao banco, terceiro de boa-fé
. Aplicabilidade do art. 1227 do Código Civil - Sentença reformada. Pedidos improcedentes. Apelo do Banco provido. Prejudicado o recurso da autora. (TJ-SP - AC: 10823193320228260100 São Paulo, Relator: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 31/08/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO DE ÔNUS. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL HIPOTECADO PELOS REAIS PROPRIETÁRIOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade à transação e ter eficácia perante terceiros (efeito erga omnes ). Desta forma, sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé.
2. Hipótese em que o Agravante não averbou a escritura de compra e venda dos imóveis no Cartório de Registros Imobiliários competente, de modo que o domínio daqueles remanesce em nome de Marco Antônio Tres e Newzete Stirkenefer Tres, não havendo qualquer irregularidade na garantia dada no contrato de empréstimo firmado por estes com o Banco do Brasil.

3. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199011727, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/11/2020, Data da Publicação no Diário: 25/11/2020)

Nos termos do artigo 305 do Código de Processo Civil, “
A petição inicial da ação que visa à prestação de tutela cautelar em caráter antecedente indicará a lide e seu fundamento, a exposição sumária do direito que se objetiva assegurar e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”
.

Na lição da doutrina,
“A ‘exposição sumária do direito ameaçado’ é sinônimo de ‘fumus boni iuris’, enquanto o ‘receio de lesão’ é o periculum in mora”
.

Desta forma, tendo em vista a fundamentação acima, conclui-se que o Autor da ação, ora Agravado, não comprovou devidamente a verossimilhança de suas alegações, conforme prevê o artigo 305 do CPC.

Face o exposto,

CONHEÇO E DOU PROVIMENTO ao recurso para revogar a tutela cautelar antecedente deferida nos autos do Processo nº 5001164-60.2022.8.08.0028.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria para dar provimento ao recurso.