Tribunal: TJES
Processo: 0016534-84.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS. REFORMA DO IMÓVEL PELOS COMPRADORES. VÍCIOS OCULTOS NÃO DEMONSTRADOS. PEDIDO DE ABATIMENTO NO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por ADRIANO LOPES DE SOUZA e STEFANI PERES PEREIRA contra sentença que, nos autos de ação de cobrança ajuizada por IGOR RAMOS DA SILVA e RENATA SANTOS SILVA DE PAULA, condenou os réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas relativas à compra e venda de um imóvel. A sentença também os condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores gastos pelos réus em reformas do imóvel podem ser abatidos do montante devido, em razão de alegado acordo verbal e vícios ocultos; e (ii) verificar se há fundamento para o pedido de abatimento, com base no princípio da boa-fé contratual e na alegada existência de problemas ocultos no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda do imóvel, celebrado entre as partes, incluiu um desconto de R$ 2.000,00 no valor total do bem para a realização de reformas, o que indica que os compradores tiveram a oportunidade de avaliar o imóvel antes da pactuação do preço.

4. Os réus não comprovam que os problemas no imóvel se tratam de vícios ocultos desconhecidos no momento da compra e que justificariam a suspensão dos pagamentos ou o abatimento do valor do contrato, conforme o art. 441 do Código Civil.

5. A ausência de pedido reconvencional expresso e o não cumprimento do ônus da prova pelos réus, conforme o art. 373, II, do CPC, inviabiliza a revisão do montante devedor com base nas reformas realizadas pelos apelantes.

6. O pedido de aplicação do princípio da boa-fé contratual e de encontro de contas não encontra suporte diante da ausência de comprovação dos vícios ocultos alegados.

7. Precedentes dos tribunais confirmam que a comprovação de vícios ocultos é requisito para a concessão de abatimento no preço ou rescisão contratual, o que não foi observado no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, somente quanto à suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial.

Tese de julgamento
: O abatimento no preço da coisa em virtude de vícios ocultos depende de comprovação inequívoca de que os defeitos estavam presentes no momento da entrega do bem e não eram perceptíveis à época da celebração do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 108, 441, 442, 443, 444, 445; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10223140019322001, Rel. Marcelo Pereira da Silva, j. 14.10.2021; TJ-DF, AC nº 07050900220218070014, Rel. Fátima Rafael, j. 12.07.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016534-84.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADRIANO LOPES DE SOUZA e outros

APELADO: IGOR RAMOS DA SILVA e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS. REFORMA DO IMÓVEL PELOS COMPRADORES. VÍCIOS OCULTOS NÃO DEMONSTRADOS. PEDIDO DE ABATIMENTO NO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por ADRIANO LOPES DE SOUZA e STEFANI PERES PEREIRA contra sentença que, nos autos de ação de cobrança ajuizada por IGOR RAMOS DA SILVA e RENATA SANTOS SILVA DE PAULA, condenou os réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas relativas à compra e venda de um imóvel. A sentença também os condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores gastos pelos réus em reformas do imóvel podem ser abatidos do montante devido, em razão de alegado acordo verbal e vícios ocultos; e (ii) verificar se há fundamento para o pedido de abatimento, com base no princípio da boa-fé contratual e na alegada existência de problemas ocultos no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de compra e venda do imóvel, celebrado entre as partes, incluiu um desconto de R$ 2.000,00 no valor total do bem para a realização de reformas, o que indica que os compradores tiveram a oportunidade de avaliar o imóvel antes da pactuação do preço.

4. Os réus não comprovam que os problemas no imóvel se tratam de vícios ocultos desconhecidos no momento da compra e que justificariam a suspensão dos pagamentos ou o abatimento do valor do contrato, conforme o art. 441 do Código Civil.

5. A ausência de pedido reconvencional expresso e o não cumprimento do ônus da prova pelos réus, conforme o art. 373, II, do CPC, inviabiliza a revisão do montante devedor com base nas reformas realizadas pelos apelantes.

6. O pedido de aplicação do princípio da boa-fé contratual e de encontro de contas não encontra suporte diante da ausência de comprovação dos vícios ocultos alegados.

7. Precedentes dos tribunais confirmam que a comprovação de vícios ocultos é requisito para a concessão de abatimento no preço ou rescisão contratual, o que não foi observado no presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido, somente quanto à suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial.

Tese de julgamento
: O abatimento no preço da coisa em virtude de vícios ocultos depende de comprovação inequívoca de que os defeitos estavam presentes no momento da entrega do bem e não eram perceptíveis à época da celebração do contrato.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 108, 441, 442, 443, 444, 445; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10223140019322001, Rel. Marcelo Pereira da Silva, j. 14.10.2021; TJ-DF, AC nº 07050900220218070014, Rel. Fátima Rafael, j. 12.07.2023.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal

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RELATÓRIO

Cuidam
os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ADRIANO LOPES DE SOUZA E STEFANI PERES PEREIRA
(fls. 107/112)
,
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo
(fls. 103/194)

que, nos autos de ação de cobrança, ajuizada por
MARILDA SANTOS SILVA
(posteriormente sucedida pelos herdeiros
IGOR RAMOS DA SILVA E RENATA SANTOS SILVA DE PAULA
)

contra os apelantes, julgou procedente o pedido autoral para condenar o réu ao pagamento das parcelas vencidas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros legais a partir do respectivo inadimplemento (taxa SELIC), bem como ao pagamento das parcelas vincendas, corrigidas monetariamente a partir do comando judicial, e juros a partir da intimação para o pagamento.

Outrossim, condenou os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Contrarrazões no ID 6049276, pugnando pelo não conhecimento do recurso, por inovação recursal, e, em caso de conhecimento, pelo seu desprovimento.

No ID 7052924, determinei a intimação dos apelantes para se manifestarem acerca das preliminares de contrarrazões, porém, os recorrentes se mantiveram inertes (ID 8285622).

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Como relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ADRIANO LOPES DE SOUZA E STEFANI PERES PEREIRA
(fls. 107/112)
,
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo
(fls. 103/194)

que, nos autos de ação de cobrança, ajuizada por
MARILDA SANTOS SILVA
(posteriormente sucedida pelos herdeiros
IGOR RAMOS DA SILVA E RENATA SANTOS SILVA DE PAULA
)

contra os apelantes, julgou procedente o pedido autoral para condenar o réu ao pagamento das parcelas vencidas, corrigidas monetariamente e acrescidas de juros legais a partir do respectivo inadimplemento (taxa SELIC), bem como ao pagamento das parcelas vincendas, corrigidas monetariamente a partir do comando judicial, e juros a partir da intimação para o pagamento.

Outrossim, condenou os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Convém tecer breves considerações acerca da lide posta na origem.

Trata-se de ação de cobrança, na qual a autora,
MARILDA SANTOS SILVA
(posteriormente sucedida pelos herdeiros
IGOR RAMOS DA SILVA E RENATA SANTOS SILVA DE PAULA
), aduz que celebrou um contrato de compra e venda de um imóvel com os réus,
ADRIANO LOPES DE SOUZA E STEFANI PERES PEREIRA
, em 20 de agosto de 2018.

Narra que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 26.000,00, a ser pago em 26 parcelas de R$ 1.000,00. Destaca que o valer inicial da venda era de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais). No entanto, foi acertado entre a autora e os réus o desconto de R$ 2 000,00 (dois mil reais) para reformas necessárias no bem.

Relata que os réus cumpriram o acordo apenas no primeiro mês, deixando de pagar as parcelas subsequentes de forma integral e regular. Até o momento, os réus pagaram apenas R$ 3.000,00, com a última parcela sendo realizada em março de 2019 no valor de R$ 500,00. A autora tentou resolver a situação amigavelmente, mas sem sucesso, o que motivou o ajuizamento da ação.

A autora sustenta a validade do contrato, uma vez que o valor do imóvel é inferior a 30 vezes o salário mínimo, o que dispensa a necessidade de escritura pública, conforme o artigo 108 do Código Civil. A mora dos réus, caracterizada pela falta de pagamento, justifica a cobrança dos valores devidos, além de perdas e danos, conforme os artigos 394, 395 e 475 do Código Civil. A autora também se dispõe a realizar abatimento no preço em virtude de pequenos defeitos no imóvel, mas alega que os réus não podem utilizar isso como justificativa para o inadimplemento total das parcelas.

Dessa forma, a autora requereu a condenação dos réus ao pagamento de R$ 6.318,57 referentes às parcelas vencidas, além das vincendas, com juros e correção monetária.

Seguido o trâmite processual, após a prolação da sentença nos termos relatados,
ADRIANO LOPES DE SOUZA E STEFANI PERES PEREIRA
interpõem apelo argumentando, em síntese, que:
(i)
houve um acordo verbal com a autora para deduzir do preço do imóvel os custos de reformas necessárias, que foram confirmadas pela própria autora na petição inicial; eles apresentaram comprovantes de despesas com materiais de construção, mão de obra e orçamentos para consertos no valor total de R$ 12.281,16; essas reformas foram a causa do inadimplemento das parcelas e que os valores devem ser abatidos do montante devido;
(ii)
o imóvel apresentava problemas ocultos, como falhas nas instalações elétricas, que representavam risco à segurança, de maneira que a requerente também é devedora neste contrato, devido à condição precária do imóvel, e que deve haver um encontro de contas, aplicando-se o princípio da boa-fé.

Assim, os apelantes requerem a reforma da sentença para que seja concedido o desconto referente às despesas com as reformas, conforme acordado verbalmente entre as partes, ou que, ao menos, seja garantido um abatimento no valor do contrato.

Pois bem.

I - DA PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL

Alegam os apelados que o presente recurso deveria ser inadmitido, por inovação recursal.

Segundo aduzem, a parte apelante argumentou que não foram consideradas as provas dispostas em sede de contestação, a fim de que fosse deferido pedido de abatimento dos valores gastos pelos réus nas reformas.

Todavia, de acordo com os apelados, os recorrentes não formularam pedido reconvencional para apuração do mencionado desconto, conforme compreendido pelo Juízo
a quo
.

Ocorre que, uma vez que o pedido foi lançado na peça de Contestação, e rejeitado pelo Juízo
a quo
em Sentença, conforme reconhecido pelos próprios apelados, então, não há que se falar em inovação recursal, tratando-se de matéria atinente ao mérito do recurso.

Assim,
rejeito
a preliminar

II - MÉRITO

Superada a questão preliminar e conhecido o recurso, passo ao exame do mérito.

Inicialmente, observo que, em sua Contestação (fls. 37/41)
os réus alegam que, ao entrarem no imóvel objeto do contrato, identificaram problemas sérios nas instalações elétricas, no banheiro e no telhado. Esses problemas geraram despesas que não estavam previstas no orçamento dos réus, sendo essa a causa do inadimplemento parcial.

Nesse sentido, eles apresentaram notas fiscais e comprovantes de despesas no valor total de R$ 12.281,16, dos quais R$ 5.280,86 já foram gastos e o restante seria destinado à reforma do telhado.

Os réus sustentam que os problemas no imóvel constituem vícios ocultos, não aparentes no momento da compra, e que esses problemas colocaram em risco a segurança deles. Com base nisso, pedem que seja aplicado o princípio da boa-fé, realizando-se um encontro de contas para apurar o saldo real, considerando as despesas com as reformas.

Os réus ainda argumentam que o contrato de compra e venda é silente quanto ao vencimento antecipado das parcelas, e, por isso, não seria possível aplicar essa penalidade.

Em suma, solicitam que o juiz reconheça a inexistência de previsão contratual para o vencimento antecipado das parcelas, apure o valor do débito levando em consideração as despesas com as reformas, e, ao final, julgue improcedente a ação da autora, condenando-a ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Acerca dos vícios redibitórios o Código Civil estabelece:

Art. 441.
A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único.
É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

Art. 442.
Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Art. 443.
Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art. 444.
A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.

Art. 445.
O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

§ 1º
Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

§ 2º
Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.

Art. 446.
Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.

Em suma, o vício redibitório é conceituado como o defeito oculto presente na coisa objeto de contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe prejudica sensivelmente o valor.

Nessa esteira, observo que restou incontroverso nos autos a celebração do contrato de compra e venda do imóvel, bem como o ajuste dos valores, e a fixação do desconto de R$ 2 000,00 (dois mil reais) no valor inicial da avença, para realização de reformas necessárias.

A meu ver, esse fato indica que os compradores tiveram a oportunidade de avaliar o imóvel antes do ajuste do valor a ser pago, sendo que o preço pactuado leva em conta eventuais vícios encontrados no bem, sem que os réus tenham demonstrado que as reformas que realizaram se relacionaram a vícios ocultos, de que não tinham conhecimento e de que não poderiam ter conhecimento à época da contratação.

Ainda, no despacho de fl. 95, o Juízo determinou a intimação das partes para dizerem se tinham novas provas a produzir. Devidamente intimadas, as partes não demonstraram interesse na produção de nova provas.

Conforme explicitado pelo Juízo
a quo
em Sentença, trata-se de ação de cobrança, sem pedido reconvencional expresso em face da autora. Porém, ainda que se entenda que implicitamente existe na peça contestatória pedido contraposto, considero que os réus não se desincumbiram de seu ônus probatório, consoante o art. 373, inciso II, deixando de demonstrar que, ao tempo da pactuação do contrato, não sabiam e não poderiam saber das condições do imóvel.

Confiram-se precedentes elucidativos dos Tribunais, diante de casos comparáveis ao presente:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - COMPRA E VENDA DE VEÍCULO ENTRE PARTICULARES - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - VÍCIO REDIBITÓRIO - PRAZO DECADENCIAL.

Não são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao negócio firmado entre dois particulares, que não exercem a atividade habitual de compra e venda de veículos usados, devendo tal relação ser regida pelas disposições do Código Civil.
Se o adquirente não diligencia suficientemente no sentido de verificar as verdadeiras condições do bem, não pode invocar vício redibitório, pois a lei não protege a conduta negligente.
Em se tratando de vício redibitório de bem móvel, o adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias, a contar da tradição ou do conhecimento do vício, nos termos do artigo 445, caput e § 1º, do Código Civil.

(TJ-MG - AC: 10223140019322001 Divinópolis, Relator: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 14/10/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/10/2021)

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. AQUISIÇÃO DE VEÍCULO USADO. VÍCIO REDIBITÓRIO (VÍCIO OCULTO). PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PREEXISTÊNCIA DO VÍCIO NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Vício redibitório é o defeito oculto que torna inapropriada a coisa adquirida ao fim a que se destina ou que lhe diminui o valor. 2. O reconhecimento do vício redibitório depende de prova inequívoca de sua existência em momento anterior à tradição do bem para o adquirente. 3. A não comprovação do fato constitutivo do direito alegado impõe a improcedência dos pedidos de rescisão contratual e de indenização por danos materiais e morais.
4. Apelação conhecida e não provida. Unânime.

(TJ-DF 07050900220218070014 1725503, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 12/07/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/07/2023)

Por fim, em relação à gratuidade da justiça, verifico que, apesar do pedido dos réus em contestação, o magistrado de primeiro grau se manteve silente, sem que existam elementos contrários à hipossuficiência dos requeridos.

Desse modo, deve ser deferido o pedido de assistência judiciária gratuita, ficando suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC.

CONCLUSÃO

Assim sendo,
CONHEÇO
do recurso de
ADRIANO LOPES DE SOUZA E STEFANI PERES PEREIRA
e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
somente para reformar a sentença na parte que deixou de suspender a exigibilidade da verba sucumbencial.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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