Tribunal: TJES
Processo: 0011245-49.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Depósito Judicial; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-11-26

Ementa:
Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTA ADMINISTRATIVA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em razão de sentença que, nos autos de ação anulatória, anulou parcialmente multas aplicadas pelo PROCON às empresas Morar Construtora e Incorporadora Ltda. e Cyrela Brazil Realty RJZ Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo as sanções aplicadas à Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda. e San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda., todas integrantes da cadeia de fornecimento, em razão da cobrança de comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel. As empresas apelantes alegam ilegitimidade passiva e abusividade na multa, enquanto o Município de Vitória defende a responsabilidade solidária das empresas e busca manter a integralidade das penalidades.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se há ilegitimidade passiva da San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda. e das demais empresas envolvidas na cadeia de fornecimento para responder pelas multas impostas no processo administrativo; e (ii) verificar a validade da multa aplicada às empresas em decorrência da cobrança de comissão de corretagem sem o devido destaque no contrato de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 939, estabeleceu que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legítima para figurar no polo passivo em demandas sobre a devolução de valores pagos indevidamente pelo consumidor, como comissão de corretagem. Aplicando-se essa jurisprudência, todas as empresas envolvidas na cadeia de fornecimento, inclusive a San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda., são solidariamente responsáveis perante o consumidor.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador é válida, conforme decidido pelo STJ no Tema 938, desde que previamente informado o preço total do imóvel com o devido destaque do valor da corretagem. No caso, não houve tal informação prévia, configurando prática abusiva e legitimando a imposição de multa administrativa.

A multa administrativa, conforme o artigo 57 do Código de Defesa do Consumidor, deve observar a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do infrator. No caso, o valor da multa foi fixado de forma proporcional e razoável, levando em consideração o montante da comissão de corretagem indevidamente cobrada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da parte autora desprovido. Recurso do Município provido.
Tese de julgamento
:

A incorporadora e as demais empresas envolvidas na cadeia de fornecimento são legitimadas para figurar no polo passivo em demandas que envolvem a cobrança de comissão de corretagem, com fundamento na jurisprudência do STJ.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador é válida desde que o contrato apresente previamente o valor total da aquisição com destaque do valor da corretagem.

A multa administrativa deve ser fixada de acordo com a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do infrator, conforme o artigo 57 do CDC, sendo permitida sua revisão judicial quando houver desproporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, e 57; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1551951/SP (Tema 939), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, REsp 1551951/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011245-49.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GUARUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (4)

APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA e outros (4)

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO ADMINISTRATIVO E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. MULTA ADMINISTRATIVA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO MUNICÍPIO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em razão de sentença que, nos autos de ação anulatória, anulou parcialmente multas aplicadas pelo PROCON às empresas Morar Construtora e Incorporadora Ltda. e Cyrela Brazil Realty RJZ Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo as sanções aplicadas à Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda. e San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda., todas integrantes da cadeia de fornecimento, em razão da cobrança de comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel. As empresas apelantes alegam ilegitimidade passiva e abusividade na multa, enquanto o Município de Vitória defende a responsabilidade solidária das empresas e busca manter a integralidade das penalidades.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se há ilegitimidade passiva da San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda. e das demais empresas envolvidas na cadeia de fornecimento para responder pelas multas impostas no processo administrativo; e (ii) verificar a validade da multa aplicada às empresas em decorrência da cobrança de comissão de corretagem sem o devido destaque no contrato de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 939, estabeleceu que a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é legítima para figurar no polo passivo em demandas sobre a devolução de valores pagos indevidamente pelo consumidor, como comissão de corretagem. Aplicando-se essa jurisprudência, todas as empresas envolvidas na cadeia de fornecimento, inclusive a San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda., são solidariamente responsáveis perante o consumidor.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador é válida, conforme decidido pelo STJ no Tema 938, desde que previamente informado o preço total do imóvel com o devido destaque do valor da corretagem. No caso, não houve tal informação prévia, configurando prática abusiva e legitimando a imposição de multa administrativa.

A multa administrativa, conforme o artigo 57 do Código de Defesa do Consumidor, deve observar a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do infrator. No caso, o valor da multa foi fixado de forma proporcional e razoável, levando em consideração o montante da comissão de corretagem indevidamente cobrada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da parte autora desprovido. Recurso do Município provido.
Tese de julgamento
:

A incorporadora e as demais empresas envolvidas na cadeia de fornecimento são legitimadas para figurar no polo passivo em demandas que envolvem a cobrança de comissão de corretagem, com fundamento na jurisprudência do STJ.

A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador é válida desde que o contrato apresente previamente o valor total da aquisição com destaque do valor da corretagem.

A multa administrativa deve ser fixada de acordo com a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do infrator, conforme o artigo 57 do CDC, sendo permitida sua revisão judicial quando houver desproporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, e 57; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1551951/SP (Tema 939), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, REsp 1551951/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras e dar provimento ao recurso do Município de Vitória, para julgar improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória e, na forma do artigo 487, I, do CPC, extinguir a demanda, com resolução do mérito.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0011245-49.2014.8.08.0024

APELANTE
S
/APELAD
AS
: GUARUB
Á
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e OUTR
A
S

APELANTE/APELADO:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA

RELATOR: DES.
FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelações cíveis interpostas em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória, nos autos da ação anulatória ajuizada por
GUARUB
Á
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTR
A
S
em face do
MUNICÍPIO DE VITÓRIA
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para anular as multas aplicadas às empresas Morar Construtora e Incorporadora Ltda. e Cyrela Brazil Realty RJZ Empreendimentos Imobiliários Ltda., em decorrência do processo administrativo n° 3536/2011, mantendo hígidas as sanções direcionadas à Guarubá Empreendimento Imobiliários Ltda. e San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Em suas razões (fls. 292/308) defendem as empresas apelantes, inicialmente, a ilegitimidade passiva da San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda. para figurar no polo passivo do processo administrativo, por se tratar da proprietária do terreno incorporado pela SPE Guarubá Empreendimentos Imobiliários.

Defendem, ainda, ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, pleiteando, subsidiariamente, a redução do montante fixado a título de multa.

Por sua vez, o Município de Vitória (fls. 321/326) aduz que todos os intervenientes na cadeia de fornecimento são solidariamente responsáveis perante o consumidor, de modo que todas as empresas são legítimas para figurar no polo passivo do processo administrativo, devendo ser mantidas as multas aplicadas.

Prossegue alegando, pelo princípio da eventualidade, que sendo acolhido apenas o pleito subsidiário das recorridas, patente que sucumbiu em proporção mínima, razão pela qual incumbe àquelas responder pela integralidade dos ônus sucumbenciais.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o
mérito dos recursos
.

Discute-se nos presentes autos a multa administrativa imposta pelo PROCON às empresas requeridas, no valor de R$8.110,56 (oito mil, cento e dez reais e cinquenta e seis centavos), para cada uma delas, considerando o desrespeito às normas consumeristas (cobrança de comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel).

De início, incursionando nas razões recursais das empresas apelantes, entendo que não há como afastar a responsabilização da empresa San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda., que figurou como promissária vendedora no contrato firmado.

Afinal, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema 939, concluiu pela “
legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Da mesma forma, legitimadas as empresas Morar Construtora e Incorporadora Ltda. e Cyrela Brasil Realty S.A., sócias da Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda., que figurou na relação contratual.

Isso porque, não obstante sejam pessoas jurídicas distintas, há evidente formação de grupo econômico, fato que autoriza a aplicação de sanções às demais integrantes, mesmo porque, em virtude da relação mantida entre as empresas, que compõem a cadeia de consumo, todas auferem lucro por meio da prática de atos considerados lesivos aos consumidores.

Assim, flagrante o liame empresarial entre as apelantes em atuação conjunta para a comercialização do imóvel descrito nos autos, restando configurada a sua legitimidade para figurar no polo passivo do processo administrativo e responder pelas multas aplicadas.

Nesse sentido já decidiu esse E. Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – MULTAS APLICADAS PELO PROCON – GRUPO ECONÔMICO – NÃO VERIFICADO BIS IN IDEM –
DESPROPORCIONALIDADE – REDUÇÃO ADEQUADA ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO – HONORÁRIOS – BASE DE CÁLCULO – PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – ISENÇÃO DE AUTARQUIAS ESTADUAIS AO PAGAMENTO DE CUSTAS PROCESSUAIS – RECURSO DAS REQUERENTES DESPROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Ainda que se trate de pessoas jurídicas distintas,

há inequívoca formação de grupo econômico, o que autoriza a aplicação de sanções às demais integrantes, até mesmo porque, em razão da relação mantida entre as empresas, que compõem a cadeia de consumo, todas auferem lucro a partir da prática de atos lesivos aos consumidores.

Não houve
bis in idem
, mas sim a aplicação de multas distintas a cada uma das empresas responsáveis pela prática da infração.
2. Ainda que as requerentes entendam ser desproporcional a multa, mesmo após a redução em sentença, não se deve perder de vista que outros fatores contribuíram para a aplicação da penalidade e devem compor a dosimetria da sanção. Deve se considerar não somente o reflexo patrimonial da infração em si, mas as demais circunstâncias que foram apontadas pelo PROCON, tais como o porte econômico das transgressoras, a falha no dever de informação e a prática abusiva em um contexto de vulnerabilidade do consumidor, sob o pretexto de que haveria disposição contratual expressa resguardando a conduta. 3. Em relação à pretensão de reestabelecimento do valor das multas antes da redução pelo julgador de origem, é certo que, em situações excepcionais, em que a multa fixada pelo PROCON se mostrar desproporcional à gravidade das condutas praticadas pela prestadora de serviço ou fornecedora de produto, é possível que o Poder Judiciário altere o valor da sanção. A despeito do correto arbitramento de multa em virtude de conduta em desacordo com as normas consumeristas, certo é que o valor total estipulado é desproporcional quando comparado com o valor que as sancionadas auferiram através do ato praticado. 4. Ao contrário do que sustenta o requerido, houve substancial redução do valor da multa aplicada, em mais de 50% (cinquenta por cento), sendo hipótese, pois, de sucumbência recíproca, exatamente como afirmou o julgador na sentença recorrida. Também não deve ser acolhido o argumento de que a base de cálculo dos honorários deve ser o valor da condenação, na medida em que o resultado do julgamento implicou na redução do valor da multa já fixada administrativamente. 5. A Lei Estadual nº 9.974/2013, que revogou expressamente a legislação anterior, ao dispor sobre a dispensa no pagamento das custas processuais, previu a isenção do Estado do Espírito Santo, suas Autarquias, Fundações Públicas e Agências Reguladoras. 6. Recurso das requerentes desprovido e recurso do requerido (Estado do Espírito Santo) parcialmente provido, tão somente para isentá-lo do pagamento de custas processuais. (TJES; Apelação Cível n° 0027763-41.2019.8.08.0024. Terceira Câmara Cível; Rel. Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO; Julg. 12/07/2023).

Ultrapassada tal questão, tenho por demonstrada a abusividade na comissão de corretagem paga pelo consumidor.

No ponto, mister destacar que, embora seja permitida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador, deve haver prévia apresentação do valor total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO COM CRÉDITO EM VALOR ILÍQUIDO – PROSSEGUIMENTO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE AD CAUSAM PARA RESSARCIR VALOR INDEVIDAMENTE PAGO PELO COMPRADOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) 2. Rejeita-se a arguição de ilegitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, eis que o STJ, em julgamento de recurso repetitivo, definiu a existência de legitimidade passiva da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a este título, nas demandas em que se verifica cobrança abusiva desses encargos. 2.
Em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), o STJ concluiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
(...) (TJES; AC 0021403-71.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Raimundo Siqueira Ribeiro; Julg. 02/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – DEVOLUÇÃO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. Segundo entendimento do C. STJ (tema 938), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3.
No caso em tela, tal como consignado pelo julgador primevo, a parte ora apelada não fora devidamente cientificada dos valores a serem quitados a título de corretagem. Na avença (fls. 22 e seguintes), não há nenhuma informação precisa acerca da cobrança da comissão de corretagem ao adquirente do bem imóvel, sendo devida, então, a restituição dos valores ao comprador.
4. Outrossim, vale rememorar que há responsabilidade solidária de todas as empresas que participam da cadeia de consumo, não sendo viável o acolhimento tecido pela apelante neste grau recursal. 5. Recurso desprovido. (TJES; AC 0022699-17.2015.8.08.0048; Primeira Câmara Cível, Relator: Des. Julio Cesar Costa de Oliveira; Julg. 11/12/2023)

No caso dos autos, conforme destacado pelo julgador primevo, depreende-se que não há, no contrato firmado entre as partes, qualquer especificação relativa à comissão de corretagem ou destaque do valor de tal rubrica em relação ao preço total da unidade autônoma.

Assim, ausente qualquer destaque ou esclarecimento no contrato de promessa de compra e venda do imóvel acerca da cobrança a título de comissão de corretagem, correta a aplicação de penalidade após o regular processo administrativo.

Especificamente sobre o valor da multa, alvo de irresignação das empresas apelantes, relembro que a sua fixação deve refletir três critérios básicos estabelecidos pelo artigo 57, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis
:

Art. 57. A pena de multa, graduada de acordo com a gravidade da infração, a vantagem auferida e a condição econômica do fornecedor, será aplicada mediante procedimento administrativo, revertendo para o Fundo de que trata a Lei nº 7.347, de 24 de julho de 1985, os valores cabíveis à União, ou para os Fundos estaduais ou municipais de proteção ao consumidor nos demais casos.

Parágrafo único. A multa será em montante não inferior a duzentas e não superior a três milhões de vezes o valor da Unidade Fiscal de Referência (Ufir), ou índice equivalente que venha a substituí-lo.

Destaco, ademais, o seu caráter de sanção dúplice, com viés pedagógico e sancionatório, não destinada à reparação do dano sofrido pelo consumidor, mas sim à punição e combate à prática de ato vedado por lei, servindo de desestímulo ao infrator.

Ainda, esta Corte posiciona-se no sentido de que se deve observar, além dos parâmetros e critérios previstos no CDC e nas demais normas que regem a matéria, a proporcionalidade e razoabilidade da quantia, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Sob tais premissas, ainda que o ato administrativo esteja dotado de legalidade, é plenamente possível ao Poder Judiciário reduzir o montante fixado caso este se revele em descompasso com os aludidos princípios.

No caso, contudo, entendo que o
quantum
das multas restou fixado de forma proporcional e razoável - R$8.110,56 (oito mil, cento e dez reais e cinquenta e seis centavos), observando os ditames do art. 57, do Código de Defesa do Consumidor, mormente levando em conta que houve a cobrança de comissão de corretagem no valor de R$3.626,91 (três mil, seiscentos e vinte e seis reais e noventa e um centavos), estando em sintonia com o entendimento deste Sodalício para situações similares.

Devem, portanto, ser acolhidos os pleitos do Município, de modo a manter a multa aplicada pelo órgão de proteção ao consumidor em relação a todas as empresas demandadas.

Do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de Guarubá Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outras e
DOU PROVIMENTO
ao recurso do Município de Vitória, para julgar improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória e, na forma do artigo 487, I, do CPC, extinguir a demanda, com resolução do mérito.

Via de consequência, mister a inversão dos ônus sucumbenciais e, assim, condeno as autoras ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que, considerando os critérios do art. 85, §2º, do CPC, arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)