Tribunal: TJES
Processo: 0008674-62.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-06-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. JULGAMENTO CONJUNTO. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO,. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DOS VENDEDORES. DEMORA EM APRESENTAR CERTIDÃO DE ÔNUS DO IMÓVEL LITIGIOSO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELOS COMPRADORES. PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CRÉDITO EXEQUENDO EM MONTANTE IDÊNTICO AO DÉBITO CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO INSTITUTO DA CONFUSÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. PARTE AMPARADA PELA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDO E DESPROVIDO.

I -
DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DOS COMPRADORES

I.I.
Preliminar de prescrição da pretensão exordial.

I.I.I.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que
“
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
”, estabelecendo o termo inicial quando “
Vencida a última parcela do preço
” (
STJ
- AgInt no REsp: 1955059 SC 2021/0271253-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022).

I.I.II.
Na espécie,
a negociação objeto dos autos envolve o
noticiado inadimplemento do Contrato de Compra e Venda
firmado em
28/03/2008
(Págs. 57/61, Vol. 001), especificamente, no tocante à Cláusula Segunda, que estabelece, em sua alínea "c", acerca do pagamento do valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), mediante obtenção de crédito junto à Caixa Econômica Federal, imediatamente após a entrega de documentação de regularidade do imóvel pelos Vendedores, consistente na averbação da casa residencial edificada sobre um dos terrenos alienados e a expedição de Certidão de Ônus do Imóvel, o que, em tese, teria sido providenciado somente em 2014, impondo-se
afastar a prescrição
da pretensão exordial, porquanto a demanda em epígrafe restou ajuizada
24/04/2016
, portanto,
dentro do prazo de 10 (dez) anos estabelecido no artigo 205, do Código Civil
.

I.I.III.

Preliminar rejeitada.

I.II. Mérito.

I.II.I.
As partes litigantes firmaram o “
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31, envolvendo o Lote de n° 17 (onde consta edificada uma casa residencial) e o Lote nº 18, ambos da Quadra 56, situados no Bairro das Laranjeiras, no Balneário de Jacaraípe, Serra - ES, estabelecendo que o pagamento do referido bem, no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), ocorreria da seguinte forma:

A)
R$ 10.000,00 (dez mil reais) como sinal e parte da compra e venda pago em moeda corrente no dia 19/0212008;
B)
R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) através de um imóvel constituído pelo apartamento de 02 quartos no Conjunto Jacaraípe I, Castelândia na 1ª Etapa na Quadra 09 no Bloco 903 C Apto 201 no Bairro Jacaraípe no Município da Serra ES, sendo o mesmo transferido aos vendedores neste ato através de substabelecimento "PROCURAÇÃO PÚBLICA", da propriedade do imóvel, mediante solicitação dos vendedores para o SR: JOILSON MONFARDINI, CPF 489.148867-00; e
C)
R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) através de recursos oriundos de Carta de Crédito/Caixa Econômica Federal-SBPE, que será depositado na conta dos vendedores no ato da assinatura da transferência do imóvel mediante a Caixa, dando assim plena e total quitação da dívida, necessitando para tal a certidão de ônus do imóvel referido na Cláusula Primeira deste contrato com as devidas averbações do imóvel descrito na Letra "A", sendo de responsabilidade dos vendedores.

I.II.II.
As
obrigações
constantes nos
itens “A” e “B”, da Cláusula Segunda da Avença

foram cumpridas
quando da formalização do negócio jurídico, ainda em 2008, contudo, não houve o pagamento do valor descrito no item “C”, de responsabilidade dos Compradores,
devido ao fato de a referida obrigação contratual estar condicionada ao cumprimento de uma outra obrigação contratual assumida pelos Vendedores, concernente à
averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença e a
apresentação de Certidão de Ônus do imóvel litigioso.

I.II.III.
Em 10/03/2009, cerca de 01 (um) ano após a celebração da Avença (28/03/2008), permanecendo os Vendedores inadimplentes com a obrigação contratual de regularizar o imóvel,
os
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS ajuizaram a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048), em
desfavor dos Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
, objetivando o cumprimento da mencionada obrigação descrita no item "C", do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31.

I.II.IV.
A Sentença proferida nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
transitou em julgado em 02/
12/2015
, retornando ao juízo de origem em
18/02/2016
, passando o
crédito dela originado - compreendendo as
despesas tributárias da primitiva transferência do imóvel para os Vendedores, que foram adiantadas pelos Compradores, bem como a multa contratual por descumprimento atribuído aos Vendedores e o crédito originado das astreintes, ante a não regularização do imóvel -, a ser perseguido em sede
Cumprimento de Sentença, sendo adotadas diversas medidas voltadas a encontrar bens passíveis de penhora, todas frustradas. O
Cumprimento de Sentença
encontra-se alicerçado em montante similar ao devido pelos Compradores nos presentes autos.

I.II.V.
Em
27/04/2016
, os Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e
ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO (incluída no curso da lide)
ajuizaram a "AÇÃO RESCISÓRIA CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇAO DE POSSE E DANOS MATERIAIS E MORAIS" em epígrafe
(Processo nº
0008674-62.2016.8.08.0048),
em
desfavor dos
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS,
sustentando que estes encontravam-se em mora, desde o ano de 2014, postulando a rescisão contratual, independentemente de interpelação, bem como indenização por danos materiais e morais, sendo de notar que em
24/10/2018
,

os Recorrentes/Compradores entenderam por bem
comparecer, espontaneamente, nos autos da mencionada AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
(oportunidade em que
foram declarados citados), tendo noticiado ao Juízo de origem que se encontravam fora do Brasil, em razão de trabalho, portanto, desconheciam a demanda ajuizada pelos Vendedores, tendo postulado a realização de Audiência de Conciliação para tentar resolver a questão litigiosa (Pág. 253 Vol. 001). No entanto, os Vendedores entenderam por bem postular a revelia daqueles, haja vista que o pedido de conciliação não veio acompanhado de Contestação, deixando expressamente claro não haver interesse em eventual composição (Págs. 265/279, Vol. 001).

I.II.VI.
Como cediço,
o termo "
rescisão
"
contratual
pode significar tanto a pretensão de
"
resolução
" da avença,
aplicável em caso de inadimplemento contratual, "quanto o sentido de "
extinção
" do contato em caso de nulidade (lesão ou estado de perigo
)
, sendo de notar que, no caso em apreço,
a

rescisão contratual
almejada pelos Vendedores
possui significado de resolução do contrato
, sobretudo porque não mais é possível às referidas partes (Vendedores) requerer a nulidade contratual, porquanto tal pleito restou efetuado no bojo da RECONVENÇÃO apresentada nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
julgada improcedente, em Sentença transitada em julgado, ante o reconhecimento da higidez do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31 (
Págs. 57/61, Vol. 001).

I.II.VII.
A norma legal preconizada no artigo 475,
do Código Civil de 2002,
faculta à Parte que entenda haver sido lesada em razão de inadimplemento contratual, postular a resolução contratual por justa causa ou exigir o cumprimento da obrigação contratual, sem prejuízo da postulação de indenização por perdas e danos.

I.II.VIII.
Especificamente em relação às
perdas e danos
, impõe-se frisar que de acordo com o
artigo 389, do Código Civil
,
“
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
”, sendo importante registrar o conceito de perdas e danos previsto no artigo 402 do supracitado Diploma Legal, qual seja,
“salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

I.II.IX.
Na hipótese, não restou identificado no conjunto probatório dos autos a comprovação de que
os Vendedores, de fato, cumpriram a obrigação contratual, inclusive, imposta na Sentença exarada na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, porquanto não localizei no processo a averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença,
tampouco a expedição
de Certidão de Ônus do imóvel litigioso, alternativamente, a concessão de Procuração aos Compradores para que pudessem realizar a averbação em substituição aos Vendedores, sendo de notar que estes últimos, reiteradamente, manifestaram o desinteresse em obter contato com os Compradores, rejeitando as diversas tentativas de solução da questão manifestas pelos Compradores, mediante realização de Audiência de Conciliação, evidenciando que não detinham interesse na concessão de Procuração.

I.II.X.
Os Compradores não
foram cientificados pelos Vendedores do suposto cumprimento da obrigação de fazer exigida na demanda obrigacional, ao menos em data anterior à de 24/10/2018, quando houve o comparecimento espontâneo dos mesmos nos autos desta demanda judicial, sendo oportuno ressaltar esse fato, porquanto s
em a demonstração de que os Compradores possuíam conhecimento do cumprimento da obrigação perseguida na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada em 2009,
não se deve admitir a ideia de que se encontram em mora, mormente porque, na esteira do artigo 406, do Código Civil,
“
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
.

I.II.XI.
A data informada pelos Vendedores como sendo aquela pertinente à de cumprimento da sua obrigação contratual, qual seja, em 14/05/2014, não altera a conclusão acerca da impossibilidade de resolução do contrato objeto dos autos, não se pode desconsiderar que neste momento subsistia em prol dos Compradores crédito em idêntica quantia à devida aos Vendedores,
o que,
a priori
, justificaria o inadimplemento
, haja vista a real possibilidade de compensação de valores, na forma do
artigo 368, do Código Civil
, o qual estabelece que se
"
duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma das outras, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem
".

I.II.XII.
No tocante à
utilização das
astreintes
para fins de compensação
, cumpre destacar o seu caráter creditório, a teor da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, eis que "
As astreintes possuem traços de direito material e de direito processual, pois o seu valor se reverterá ao titular do direito postulado na ação e, exatamente por isso, sua sorte está atrelada ao sucesso da demanda na qual se busca a obrigação principal ou o direito material posto em juízo, incorporando-se à sua esfera de disponibilidade como um direito patrimonial, sendo evidente o seu caráter creditório. Válida, portanto, a cessão do crédito decorrente das astreintes, pois o credor pode ceder o seu crédito se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor, e, ao contrário do que afirma a recorrente, não há falar em natureza acessória e personalíssima da multa cominatória. 6. O crédito decorrente da multa cominatória integra o patrimônio do credor a partir do momento em que a ordem judicial é descumprida, podendo ser objeto de cessão a partir deste fato.
"
(STJ - REsp: 1999671 PR 2018/0125981-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2023).

I.II.XIII.
Na hipotética redução das astreintes, assistirá às partes litigantes o direito de buscar a compensação entre os créditos, bem como, remanescendo saldo, vir a buscar o seu adimplemento, inclusive, assistindo-lhe o direito de, a partir de então, nessa hipotética situação, postular a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação, sem prejuízo de indenização por eventuais perdas e danos
.
No entanto, até que isso efetivamente ocorra, se é que acontecerá, haja vista que no caso em apreço as astreintes já suplantaram o valor da obrigação, o que se tem de concreto é que a possibilidade de compensação entre os créditos figura como um dos impedimentos à pretensão de reconhecimento da inadimplência dos Compradores, impondo-se à improcedência do pedido de rescisão contratual
.

I.II.XIV.
Os Recorrentes (Compradores) efetuaram o pagamento do sinal, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido da entrega de 01 (um) imóvel avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e custearam diversas obras necessárias no imóvel litigioso, chegando a gastar cerca de aproximadamente
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais),
a teor das notas fiscais carreadas aos autos, cujo montante impede a reintegração dos Vendedores no imóvel, mesmo que hipoteticamente fosse mantida a rescisão contratual, haja vista o direito de retenção por benfeitorias e a necessidade de restabelecer o
status quo ante
.

I.II.XV.
A solução almejada pelos Vendedores, caso deferida, ensejaria enriquecimento ilícito, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e, mais adiante, postulando a realização de audiência de conciliação, restando patente que se virem a perder a posse do imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, haja vista que os Compradores estão de posse do imóvel litigioso e, em momento algum, alegaram incapacidade de efetuar o pagamento de eventual saldo devedor.

I.II.XVI.
Recurso dos Compradores conhecido e parcialmente provido,
para reformar a
Sentença e julgar improcedente o pedido exordial de rescisão contratual, condenando os Vendedores ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade de tal condenação, na medida em que litigam amparados pela Gratuidade da Justiça.

II.

DO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA DOS VENDEDORES

II.I
.
A fundamentação contida no Voto exarado em relação ao Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interpostos pelos Compradores, levada a efeito no sentido de julgar improcedente o pedido exordial, conduz ao desprovimento do Recurso de Apelação Adesiva dos
Vendedores. Ademais, a obrigação contratual não se resume à apresentação de
Certidão Negativa de Ônus, envolvendo, antes disso, a averbação da edificação existentes sobre o Lote 17, o que não foi demonstrado nos autos, estando os Vendedores em mora, outrossim,
ensejaria o enriquecimento ilícito dos Recorrentes/Compradores, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e postulando a realização de audiência de conciliação, ou seja, se perderem o imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, considerando que os Compradores não consignaram a incapacidade de pagamento do saldo devedor, apenas condicionando a obrigação ao cumprimento daquela assumida pelos Vendedores.

II.II
.
Recurso dos Vendedores conhecido e desprovido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008674-62.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLERWEY GRACINDO DE DEUS e outros (3)

APELADO: JOAO CARLOS PINTO e outros (3)

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. JULGAMENTO CONJUNTO. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO,. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DOS VENDEDORES. DEMORA EM APRESENTAR CERTIDÃO DE ÔNUS DO IMÓVEL LITIGIOSO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELOS COMPRADORES. PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CRÉDITO EXEQUENDO EM MONTANTE IDÊNTICO AO DÉBITO CONTRATUAL. APLICABILIDADE DO INSTITUTO DA CONFUSÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. PARTE AMPARADA PELA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDO E DESPROVIDO.

I -
DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DOS COMPRADORES

I.I.
Preliminar de prescrição da pretensão exordial.

I.I.I.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que
“
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
”, estabelecendo o termo inicial quando “
Vencida a última parcela do preço
” (
STJ
- AgInt no REsp: 1955059 SC 2021/0271253-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022).

I.I.II.
Na espécie,
a negociação objeto dos autos envolve o
noticiado inadimplemento do Contrato de Compra e Venda
firmado em
28/03/2008
(Págs. 57/61, Vol. 001), especificamente, no tocante à Cláusula Segunda, que estabelece, em sua alínea "c", acerca do pagamento do valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), mediante obtenção de crédito junto à Caixa Econômica Federal, imediatamente após a entrega de documentação de regularidade do imóvel pelos Vendedores, consistente na averbação da casa residencial edificada sobre um dos terrenos alienados e a expedição de Certidão de Ônus do Imóvel, o que, em tese, teria sido providenciado somente em 2014, impondo-se
afastar a prescrição
da pretensão exordial, porquanto a demanda em epígrafe restou ajuizada
24/04/2016
, portanto,
dentro do prazo de 10 (dez) anos estabelecido no artigo 205, do Código Civil
.

I.I.III.

Preliminar rejeitada.

I.II. Mérito.

I.II.I.
As partes litigantes firmaram o “
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31, envolvendo o Lote de n° 17 (onde consta edificada uma casa residencial) e o Lote nº 18, ambos da Quadra 56, situados no Bairro das Laranjeiras, no Balneário de Jacaraípe, Serra - ES, estabelecendo que o pagamento do referido bem, no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), ocorreria da seguinte forma:

A)
R$ 10.000,00 (dez mil reais) como sinal e parte da compra e venda pago em moeda corrente no dia 19/0212008;
B)
R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) através de um imóvel constituído pelo apartamento de 02 quartos no Conjunto Jacaraípe I, Castelândia na 1ª Etapa na Quadra 09 no Bloco 903 C Apto 201 no Bairro Jacaraípe no Município da Serra ES, sendo o mesmo transferido aos vendedores neste ato através de substabelecimento "PROCURAÇÃO PÚBLICA", da propriedade do imóvel, mediante solicitação dos vendedores para o SR: JOILSON MONFARDINI, CPF 489.148867-00; e
C)
R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) através de recursos oriundos de Carta de Crédito/Caixa Econômica Federal-SBPE, que será depositado na conta dos vendedores no ato da assinatura da transferência do imóvel mediante a Caixa, dando assim plena e total quitação da dívida, necessitando para tal a certidão de ônus do imóvel referido na Cláusula Primeira deste contrato com as devidas averbações do imóvel descrito na Letra "A", sendo de responsabilidade dos vendedores.

I.II.II.
As
obrigações
constantes nos
itens “A” e “B”, da Cláusula Segunda da Avença

foram cumpridas
quando da formalização do negócio jurídico, ainda em 2008, contudo, não houve o pagamento do valor descrito no item “C”, de responsabilidade dos Compradores,
devido ao fato de a referida obrigação contratual estar condicionada ao cumprimento de uma outra obrigação contratual assumida pelos Vendedores, concernente à
averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença e a
apresentação de Certidão de Ônus do imóvel litigioso.

I.II.III.
Em 10/03/2009, cerca de 01 (um) ano após a celebração da Avença (28/03/2008), permanecendo os Vendedores inadimplentes com a obrigação contratual de regularizar o imóvel,
os
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS ajuizaram a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048), em
desfavor dos Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
, objetivando o cumprimento da mencionada obrigação descrita no item "C", do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31.

I.II.IV.
A Sentença proferida nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
transitou em julgado em 02/
12/2015
, retornando ao juízo de origem em
18/02/2016
, passando o
crédito dela originado - compreendendo as
despesas tributárias da primitiva transferência do imóvel para os Vendedores, que foram adiantadas pelos Compradores, bem como a multa contratual por descumprimento atribuído aos Vendedores e o crédito originado das astreintes, ante a não regularização do imóvel -, a ser perseguido em sede
Cumprimento de Sentença, sendo adotadas diversas medidas voltadas a encontrar bens passíveis de penhora, todas frustradas. O
Cumprimento de Sentença
encontra-se alicerçado em montante similar ao devido pelos Compradores nos presentes autos.

I.II.V.
Em
27/04/2016
, os Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e
ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO (incluída no curso da lide)
ajuizaram a "AÇÃO RESCISÓRIA CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇAO DE POSSE E DANOS MATERIAIS E MORAIS" em epígrafe
(Processo nº
0008674-62.2016.8.08.0048),
em
desfavor dos
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS,
sustentando que estes encontravam-se em mora, desde o ano de 2014, postulando a rescisão contratual, independentemente de interpelação, bem como indenização por danos materiais e morais, sendo de notar que em
24/10/2018
,

os Recorrentes/Compradores entenderam por bem
comparecer, espontaneamente, nos autos da mencionada AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
(oportunidade em que
foram declarados citados), tendo noticiado ao Juízo de origem que se encontravam fora do Brasil, em razão de trabalho, portanto, desconheciam a demanda ajuizada pelos Vendedores, tendo postulado a realização de Audiência de Conciliação para tentar resolver a questão litigiosa (Pág. 253 Vol. 001). No entanto, os Vendedores entenderam por bem postular a revelia daqueles, haja vista que o pedido de conciliação não veio acompanhado de Contestação, deixando expressamente claro não haver interesse em eventual composição (Págs. 265/279, Vol. 001).

I.II.VI.
Como cediço,
o termo "
rescisão
"
contratual
pode significar tanto a pretensão de
"
resolução
" da avença,
aplicável em caso de inadimplemento contratual, "quanto o sentido de "
extinção
" do contato em caso de nulidade (lesão ou estado de perigo
)
, sendo de notar que, no caso em apreço,
a

rescisão contratual
almejada pelos Vendedores
possui significado de resolução do contrato
, sobretudo porque não mais é possível às referidas partes (Vendedores) requerer a nulidade contratual, porquanto tal pleito restou efetuado no bojo da RECONVENÇÃO apresentada nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
julgada improcedente, em Sentença transitada em julgado, ante o reconhecimento da higidez do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31 (
Págs. 57/61, Vol. 001).

I.II.VII.
A norma legal preconizada no artigo 475,
do Código Civil de 2002,
faculta à Parte que entenda haver sido lesada em razão de inadimplemento contratual, postular a resolução contratual por justa causa ou exigir o cumprimento da obrigação contratual, sem prejuízo da postulação de indenização por perdas e danos.

I.II.VIII.
Especificamente em relação às
perdas e danos
, impõe-se frisar que de acordo com o
artigo 389, do Código Civil
,
“
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
”, sendo importante registrar o conceito de perdas e danos previsto no artigo 402 do supracitado Diploma Legal, qual seja,
“salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

I.II.IX.
Na hipótese, não restou identificado no conjunto probatório dos autos a comprovação de que
os Vendedores, de fato, cumpriram a obrigação contratual, inclusive, imposta na Sentença exarada na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, porquanto não localizei no processo a averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença,
tampouco a expedição
de Certidão de Ônus do imóvel litigioso, alternativamente, a concessão de Procuração aos Compradores para que pudessem realizar a averbação em substituição aos Vendedores, sendo de notar que estes últimos, reiteradamente, manifestaram o desinteresse em obter contato com os Compradores, rejeitando as diversas tentativas de solução da questão manifestas pelos Compradores, mediante realização de Audiência de Conciliação, evidenciando que não detinham interesse na concessão de Procuração.

I.II.X.
Os Compradores não
foram cientificados pelos Vendedores do suposto cumprimento da obrigação de fazer exigida na demanda obrigacional, ao menos em data anterior à de 24/10/2018, quando houve o comparecimento espontâneo dos mesmos nos autos desta demanda judicial, sendo oportuno ressaltar esse fato, porquanto s
em a demonstração de que os Compradores possuíam conhecimento do cumprimento da obrigação perseguida na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada em 2009,
não se deve admitir a ideia de que se encontram em mora, mormente porque, na esteira do artigo 406, do Código Civil,
“
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
.

I.II.XI.
A data informada pelos Vendedores como sendo aquela pertinente à de cumprimento da sua obrigação contratual, qual seja, em 14/05/2014, não altera a conclusão acerca da impossibilidade de resolução do contrato objeto dos autos, não se pode desconsiderar que neste momento subsistia em prol dos Compradores crédito em idêntica quantia à devida aos Vendedores,
o que,
a priori
, justificaria o inadimplemento
, haja vista a real possibilidade de compensação de valores, na forma do
artigo 368, do Código Civil
, o qual estabelece que se
"
duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma das outras, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem
".

I.II.XII.
No tocante à
utilização das
astreintes
para fins de compensação
, cumpre destacar o seu caráter creditório, a teor da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, eis que "
As astreintes possuem traços de direito material e de direito processual, pois o seu valor se reverterá ao titular do direito postulado na ação e, exatamente por isso, sua sorte está atrelada ao sucesso da demanda na qual se busca a obrigação principal ou o direito material posto em juízo, incorporando-se à sua esfera de disponibilidade como um direito patrimonial, sendo evidente o seu caráter creditório. Válida, portanto, a cessão do crédito decorrente das astreintes, pois o credor pode ceder o seu crédito se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor, e, ao contrário do que afirma a recorrente, não há falar em natureza acessória e personalíssima da multa cominatória. 6. O crédito decorrente da multa cominatória integra o patrimônio do credor a partir do momento em que a ordem judicial é descumprida, podendo ser objeto de cessão a partir deste fato.
"
(STJ - REsp: 1999671 PR 2018/0125981-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2023).

I.II.XIII.
Na hipotética redução das astreintes, assistirá às partes litigantes o direito de buscar a compensação entre os créditos, bem como, remanescendo saldo, vir a buscar o seu adimplemento, inclusive, assistindo-lhe o direito de, a partir de então, nessa hipotética situação, postular a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação, sem prejuízo de indenização por eventuais perdas e danos
.
No entanto, até que isso efetivamente ocorra, se é que acontecerá, haja vista que no caso em apreço as astreintes já suplantaram o valor da obrigação, o que se tem de concreto é que a possibilidade de compensação entre os créditos figura como um dos impedimentos à pretensão de reconhecimento da inadimplência dos Compradores, impondo-se à improcedência do pedido de rescisão contratual
.

I.II.XIV.
Os Recorrentes (Compradores) efetuaram o pagamento do sinal, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido da entrega de 01 (um) imóvel avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e custearam diversas obras necessárias no imóvel litigioso, chegando a gastar cerca de aproximadamente
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais),
a teor das notas fiscais carreadas aos autos, cujo montante impede a reintegração dos Vendedores no imóvel, mesmo que hipoteticamente fosse mantida a rescisão contratual, haja vista o direito de retenção por benfeitorias e a necessidade de restabelecer o
status quo ante
.

I.II.XV.
A solução almejada pelos Vendedores, caso deferida, ensejaria enriquecimento ilícito, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e, mais adiante, postulando a realização de audiência de conciliação, restando patente que se virem a perder a posse do imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, haja vista que os Compradores estão de posse do imóvel litigioso e, em momento algum, alegaram incapacidade de efetuar o pagamento de eventual saldo devedor.

I.II.XVI.
Recurso dos Compradores conhecido e parcialmente provido,
para reformar a
Sentença e julgar improcedente o pedido exordial de rescisão contratual, condenando os Vendedores ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade de tal condenação, na medida em que litigam amparados pela Gratuidade da Justiça.

II.

DO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA DOS VENDEDORES

II.I
.
A fundamentação contida no Voto exarado em relação ao Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interpostos pelos Compradores, levada a efeito no sentido de julgar improcedente o pedido exordial, conduz ao desprovimento do Recurso de Apelação Adesiva dos
Vendedores. Ademais, a obrigação contratual não se resume à apresentação de
Certidão Negativa de Ônus, envolvendo, antes disso, a averbação da edificação existentes sobre o Lote 17, o que não foi demonstrado nos autos, estando os Vendedores em mora, outrossim,
ensejaria o enriquecimento ilícito dos Recorrentes/Compradores, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e postulando a realização de audiência de conciliação, ou seja, se perderem o imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, considerando que os Compradores não consignaram a incapacidade de pagamento do saldo devedor, apenas condicionando a obrigação ao cumprimento daquela assumida pelos Vendedores.

II.II
.
Recurso dos Vendedores conhecido e desprovido
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por unanimidade de votos, rejeitar a preliminar de prescrição e, por igual votação, conhecer e conferir provimento ao Recurso de Apelação Cível dos Recorrentes/Compradores, para reformar a Sentença e julgar improcedente o pedido exordial de rescisão contratual, condenando os Vendedores ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade de tal condenação, na medida em que litigam amparados pela Gratuidade da Justiça, desprovendo, por fim, os Recursos dos Vendedores, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

I - DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DE CLERWEY GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS

I.I. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO

Conforme relatoriado,
os Recorrentes CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS (compradores do imóvel litigioso),

em seu Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
,

arguem a prescrição da pretensão levada a efeito nos autos da
"AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS"
ajuizada pelos Autores/Recorridos
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
, afirmando que a negociação controvertida restou formalizada em
28/03/2008
, ao passo que ajuizada a demanda em epígrafe somente em
24/04/2016
.

Com efeito, em relação ao tema, o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
possui entendimento de que
“
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
”, estabelecendo o termo inicial quando “
Vencida a última parcela do preço
” (
STJ
- AgInt no REsp: 1955059 SC 2021/0271253-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022).

Na espécie, a negociação objeto dos autos envolve o
noticiado inadimplemento do Contrato de Compra e Venda
firmado em
28/03/2008
(Págs. 57/61, Vol. 001), especificamente, no tocante à Cláusula Segunda, que estabelece, em sua alínea "c", acerca do pagamento do valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), mediante obtenção de crédito junto à Caixa Econômica Federal, imediatamente após a entrega de documentação de regularidade do imóvel pelos Vendedores, consistente na averbação da casa residencial edificada sobre um dos terrenos alienados e a expedição de Certidão de Ônus do Imóvel, o que, em tese, teria sido providenciado somente em 2014, impondo-se
afastar a prescrição
da pretensão exordial, porquanto a demanda em epígrafe restou ajuizada
24/04/2016
, portanto,
dentro do prazo de 10 (dez) anos estabelecido no artigo 205, do Código Civil
.

Isto posto, rejeito a prejudicial de mérito alusiva à prescrição
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

I.II. DO MÉRITO

CLERWER GRACINDO DE DEUS
e
FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS
interpuseram Recurso
de
APELAÇÃO CÍVEL
em razão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 5º VARA CÍVEL DA SERRA - ES
, nos autos da

”
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS
”

ajuizada por
J
OÃO CARLOS PINTO
e
ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
(incluída no curso da lide),
em desfavor dos
Recorrentes
, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim estabelece,
in verbis:

"JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pedido contido na inicial para DECLARAR a rescisão contratual entre as partes retornando ao
status quo ante
; e REINTEGRAR a parte autora na posse dos lotes de n°s 17 e 18 da quadra 56, situado no Bairro das Laranjeiras, no balneário de Jacaraípe, Serra - ES, julgando extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno as requeridos ao pagamento em custas processuais e em honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre a valor da condenação na forma do § 2° do art. 85 do Código de Processo Civil.

Retifique-se a autuação e a registro para constar no polo ativa da demanda ROSIMERY VERISSIMO PINTO.”

Em suas razões recursais,
os Recorrentes CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS (compradores do imóvel litigioso),

afirmam que o Autor, ora Recorrido JOÃO CARLOS PINTO (vendedor do imóvel litigioso), não teria efetuado o cumprimento da sua obrigação contratual de entregar a documentação necessária ao financiamento habitacional do imóvel objeto dos autos, traduzida
na averbação da casa residencial edificada no local, com a expedição de Certidão de Ônus do Imóvel,
impossibilitando aos Recorrentes quitar a parcela remanescente do imóvel.

Enfatizam que em demanda que tramitava em apenso [AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº 0004841-80.2009.8.08.0048)], ajuizada pelos Compradores em desfavor dos Vendedores, objetivando o cumprimento contratual], o Apelado teria sido condenado a regularizar e fornecer a documentação em comento, sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais), esclarecendo que o descumprimento da sobredita obrigação de fazer pelos Vendedores, resultou na incidência de multa contratual e de astreintes que já teria alcançado cerca de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), cujo montante, segundo afirma, poderia vir a ser utilizado para fins de compensação, tendo, inclusive, questionado o desapensamento dos autos onde se encontram o referido crédito, perseguido em fase de Cumprimento de Sentença.

Destacam, além disso, que o Recorrido teria vendido o imóvel que ainda constava registrado em nome de terceiros e demorou para providenciar a transferência do registro para si, a despeito de haver recebido, por mera deliberação dos Compradores, a antecipação das despesas para tanto. Afirmam, ainda, que o imóvel estava abandonado, exigindo investimentos na ordem de aproximadamente R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para que o mesmo pudesse se tornar habitável novamente.

Aduzem, por fim, que a rescisão contratual, tal como determinada na Sentença, enseja o enriquecimento ilícito dos Vendedores/Recorridos, porquanto ficariam com o imóvel litigioso, acrescido da entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
assim como um imóvel que teria sido entregue como parte do pagamento da negociação, no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais),
além das benfeitorias necessárias realizadas no valor equivalente a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Pugnam, assim, pelo conhecimento e provimento do Recurso, almejando a improcedência da pretensão rescisória.

Ab initio
, impõe-se formalizar uma breve explanação acerca dos fatos pertinentes à presente demanda, com o objetivo de melhor elucidar a conjuntura em que se insere a presente
quaestio
.

Infere-se dos autos que as partes litigantes, em data de
28/03/2008
, firmaram o
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
”
de fls. 29/31
(
Págs. 57/61, Vol. 001)
, envolvendo o
Lote n° 17 (onde consta edificada uma casa residencial, sem averbação na Matrícula do imóvel) e o Lote nº 18, ambos da Quadra 56, situados no Bairro das Laranjeiras, no Balneário de Jacaraípe, Serra - ES
, estabelecendo que o pagamento dos referidos bens, no
valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais
), ocorreria da seguinte forma:

“
A)
R$ 10.000,00 (dez mil reais) como sinal e parte da compra e venda pago em moeda corrente no dia 19/0212008;

B)
R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) através de um imóvel constituído pelo apartamento de 02 quartos no Conjunto Jacaraípe I, Castelândia na 1ª Etapa na Quadra 09 no Bloco 903 C Apto 201 no Bairro Jacaraípe no Município da Serra ES, sendo o mesmo transferido aos vendedores neste ato através de substabelecimento "PROCURAÇÃO PÚBLICA", da propriedade do imóvel, mediante solicitação dos vendedores para o SR: JOILSON MONFARDINI, CPF 489.148867-00;

C)
R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) através de recursos oriundos de Carta de Crédito/Caixa Econômica Federal-SBPE, que será depositado na conta dos vendedores no ato da assinatura da transferência do imóvel mediante a Caixa, dando assim plena e total quitação da dívida,
necessitando para tal a certidão de ônus do imóvel referido na Cláusula Primeira deste contrato com as devidas averbações do imóvel descrito na Letra "A", sendo de responsabilidade dos vendedores
.”

Destaca-se que as
obrigações
constantes nos
itens “A” e “B”, da Cláusula Segunda da Avença

foram cumpridas
quando da formalização do negócio jurídico, ainda em 2008, contudo, não houve o pagamento do valor descrito no item “C”, de responsabilidade dos Compradores,
devido ao fato de a referida obrigação contratual estar condicionada ao cumprimento de uma outra obrigação contratual assumida pelos Vendedores, concernente à
averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença
e a
apresentação de
Certidão de Ônus
do imóvel litigioso.

Imperioso esclarecer,
por oportuno e relevante,
que o referido
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31 (
Págs. 57/61, Vol. 001), em sua "
CLÁUSULA QUARTA
", estabeleceu que "
O presente instrumento de Compra e Venda do referido imóvel, objeto deste instrumento é feito em caráter
irrevogável

e

irretratáve
l
, ficando expressamente excluída a hipótese de arrependimento de quaisquer das partes sendo ainda obrigatória aos seus herdeiros e sucessores
". (grifo original - págs. 60/61, Vol. 001)

Em
10/03/2009
, ou seja,
cerca de 01 (um) ano após a celebração da Avença (28/03/2008), permanecendo os Vendedores inadimplentes com a obrigação contratual de regularizar o imóvel,
os
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS ajuizaram a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048)
, em
desfavor dos Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
, objetivando o cumprimento da mencionada obrigação descrita no item "C", do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31.

Na oportunidade, os Compradores esclareceram não terem medido esforços para solucionar a avença, tendo, inclusive, atendido ao pleito dos Vendedores de ajuda financeira para regularização do bem, levada a efeito mediante a antecipação de valores para custear as despesas com o
pagamento de IPTU vencido e ITBI, no total de R$ 6.209,00 (seis mil, duzentos e nove mil reais
), entretanto, apesar disso,
permaneceram os Vendedores inadimplentes com a obrigação assumida de regularização do imóvel litigioso
, culminando no ajuizamento da referida lide, a qual resultou em
Sentença proferida
em
11/05/2010
,
ex vi
do seguinte dispositivo:

"Pelo exposto, RESOLVO O MÉRITO, nos termos do art. 269,I, do CPC e JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido para condenar os requeridos à devolução do valor pago a título de IPTU que venceu até o dia 28 de março de 2008 e a
diligenciarem para a regularização do imóvel, ficando estabelecido que, caso não entreguem a documentação necessária estarão sujeitos a uma multa diária no valor de R$ 100,00 (cem reais)
.

JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos.

JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção
.

Considerando a sucumbência recíproca, nos termos do artigo 21, do CPC, as partes arcarão com os honorários advocatícios dos seus advogados e pagarão as custas, cada uma no percentual de 50% (cinquenta por cento).

Tendo em vista a infração aos incisos III e IV, do artigo 14, e V e VI, do artigo 17, aplico aos requeridos a multa prevista no artigo 18, todos do Código de Processo Civil, equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor da causa."

A mencionada
Sentença
foi
parcialmente reformada
, por ocasião do julgamento do
Recurso de
Apelação Cível (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048)
,
para
condenar os Vendedores a restituir aos Compradores o valor do ITBI que lhes fora adiantado para fins de regularização do imóvel, outrossim, para admitir a incidência da cláusula penal moratória, por descumprimento parcial do Contrato pelos Vendedores
,
verbatim:

EMENTA:
EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. ITBI. TRANSAÇÃO ANTERIOR AO NEGÓCIO. ÔNUS DOS VENDEDORES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CABIMENTO. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. DIREITOS OBRIGACIONAIS. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO CONTRATO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE EFETIVO PREJUÍZO PSIQUICO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA.
1.
Os compradores de imóvel não podem arcar com os custos do recolhimento de ITBI relativo a transação anterior à alienação, completamente alheia à relação negocial firmada entre as partes
.
2.
É cabível a aplicação de cláusula penal moratória decorrente do inadimplemento parcial das obrigações assumidas pelos contratantes, conforme previsto no contrato celebrado entre os litigantes. Precedentes do STJ.
3.
Não é necessária a outorga uxória em contrato particular de compra e venda quando se discuta efeitos obrigacionais do negócio e, principalmente, quando há anuência do cônjuge em aditivo contratual firmado posteriormente com remissão à negociação anterior. Precedentes do STJ.
4.
O inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo moral passível de ressarcimento, ficando a condenação adstrita à demonstração do efetivo prejuízo psíquico suportado pelo contratante. Precedentes STJ e TJES.
5.
Na ocorrência de sucumbência mínima do pedido, a parte contrária deve arcar integralmente com as despesas decorrentes do resultado. Art. 21, parágrafo único, CPC.
(
TJES
, Classe: Apelação, 048090048413, Relator : SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 20/10/2015, Data da Publicação no Diário: 13/11/2015)

A
Sentença e o Acórdão
supracitados, repisa-se, proferidos nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
transitaram em julgado em
02/12/2015
, retornando ao juízo de origem em
18/02/2016
, passando o
crédito dela originado - compreendendo as
despesas tributárias da primitiva transferência do imóvel para os Vendedores, bem como a multa contratual por descumprimento e o crédito originado das astreintes -, a ser perseguido em sede
Cumprimento de Sentença, no qual foram adotadas diversas medidas voltadas a encontrar bens passíveis de penhora, todas frustradas, sendo de notar que o
Cumprimento de Sentença
encontra-se alicerçado em montante similar ao devido pelos Compradores nos presentes autos.

Posteriormente ao referido trânsito em julgado da demanda obrigacional, precisamente, em
27/04/2016
, os Vendedores
JOÃO CARLOS PINTO e
ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO (incluída no curso da lide)
ajuizaram a "
AÇÃO RESCISÓRIA CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇAO DE POSSE E DANOS MATERIAIS E MORAIS"
em epígrafe

(Processo nº
0008674-62.2016.8.08.0048)
,
em
desfavor dos
Compradores
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS,
sustentando que estes encontravam-se em mora, desde o ano de 2014, postulando a rescisão contratual, independentemente de interpelação, bem como indenização por danos materiais e morais
.

E
m
24/10/2018
,

os Recorrentes/Compradores entenderam por bem
comparecer, espontaneamente, nos autos da mencionada AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
(oportunidade em que
foram declarados citados), tendo noticiado ao Juízo de origem que se encontravam fora do Brasil, em razão de trabalho, portanto, desconheciam a demanda ajuizada pelos Vendedores, tendo postulado a realização de Audiência de Conciliação para tentar resolver a questão litigiosa (Pág. 253 Vol. 001). No entanto, os Vendedores entenderam por bem postular a revelia daqueles, haja vista que o pedido de conciliação não veio acompanhado de Contestação, deixando expressamente claro não haver interesse em eventual composição (Págs. 265/279, Vol. 001
).

Por sua vez, o
Magistrado de Primeiro Grau decretou a revelia dos Compradores
(Págs. 13/14, Vol. 002)
, entretanto, autorizou a produção de provas
, levando à juntada dos comprovantes de gastos com a reforma do imóvel (Pág. 49, Vol. 002) e, mais adiante,
proferiu a
Sentença objurgad
a
, julgando, procedente, em parte, o pedido exordial, culminando no presente Recurso de Apelação Cível.

Estabelecidas essas premissas, passo ao enfrentamento da questão de fundo vertida neste Recurso de Apelação Cível interposto pelos Compradores/Recorrentes, envolvendo definir o (des)acerto da Sentença, em relação à conclusão pela procedência da pretensão exordial de rescisão contratual.

Com efeito, em primeiro lugar, impõe-se esclarecer que
o termo "
rescisão
"
contratual
pode significar tanto a pretensão de
"
resolução
" da avença,
aplicável em caso de inadimplemento contratual, "quanto o sentido de "
extinção
" do contato em caso de nulidade (lesão ou estado de perigo
)
, sendo de notar que, no caso em apreço,
a

rescisão contratual
almejada pelos Vendedores
possui significado de resolução do contrato
, sobretudo porque não mais é possível às referidas partes (Vendedores) requerer a nulidade contratual, porquanto tal pleito restou efetuado no bojo da
RECONVENÇÃO
apresentada nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048)
,
julgada improcedente, em Sentença transitada em julgado, ante o reconhecimento da higidez do
“
Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel
” de fls. 29/31 (
Págs. 57/61, Vol. 001
).

Nesse passo, a análise do pleito autoral deve ser realizada sob essa premissa, sendo oportuno consignar que a jurisprudência do

Egrégio Superior Tribunal de Justiça
pontua que "
A resolução contratual é cabível nos casos de inexecução do contrato, que pode ocorrer de modo voluntário ou involuntário, gerando efeitos retroativamente (ex tunc)."
(
STJ
- REsp: 1634077 SC 2014/0343947-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/03/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/03/2017).

A propósito do referido entendimento jurisprudencial, impõe-se trazer à colação excertos do sobretudo julgamento, que se revelam elucidativos quanto às hipóteses de extinção dos contratos,
verbo ad verbum:

"(...) a extinção dos contratos pode ser classificada nos seguintes termos:
a)

resolução
, a qual cabe nos casos de inexecução do contrato, que pode se dar de modo voluntário (culposo) ou involuntário, e opera retroativamente, de modo a extinguir o contrato com efeito
ex tunc
;
b)

resilição
, que é o modo de extinção do contrato por vontade de um ou dos dois contratantes, sendo que esta última modalidade denomina-se distrato;
c)

rescisão
, termo que é utilizado usualmente tanto no sentido de resolução quanto no de resilição, mas que deve ser reservado para hipóteses de ruptura de contrato em que houve lesão ou contrato estipulado em estado de perigo.

Nesse sentido já se manifestou a Terceira Turma deste Superior Tribunal de Justiça, afirmando que a resolução contratual cabe nos casos de inexecução do contrato, que pode se dar de modo voluntário (culposo) ou involuntário, e opera retroativamente, de modo a extinguir o contrato com efeito
ex tunc
, conforme julgamento abaixo transcrito:

Processual civil e civil. Recurso especial. Ação de resolução de contrato. Indenização pelo uso do imóvel objeto da ação. Princípio da adstrição e princípio da eventualidade. Julgamento ultra petita. - A resolução contratual cabe nos casos de inexecução do contrato, que pode se dar de modo voluntário (culposo) ou involuntário, e opera retroativamente, de modo a extinguir o contrato com efeito ex tunc. - O art. 128 do CPC impõe ao julgador decidir a lide nos limites em que foi proposta, consagrando o princípio processual da adstrição, que só pode ser afastado pela própria lei. É o autor que fixa os limites da lide, em suas razões e no pedido de decisão, de modo que o réu apenas se defende do pedido do autor, competindo a este alegar, na contestação, toda matéria de defesa. - A resolução voluntária sujeita o inadimplente ao ressarcimento de perdas e danos, de modo que aquele que foi lesado pelo inadimplemento culposo da obrigação pode exigir, cumulativamente com a resolução, indenização pelos prejuízos causados. - Os recorridos se furtaram a alegar que, na eventualidade de ser julgado procedente o pedido da ação, o recorrente deveria pagar indenização pelo uso do imóvel operando-se a preclusão consumativa de modo que, pelo ângulo do pedido, a fixação de indenização pelo uso do imóvel, contraria o princípio da adstrição, bem como o princípio da eventualidade. -
Constatado que os recorridos, promitentes vendedores, é que inexecutaram o contrato, ao não outorgarem a escritura pública, dando causa à resolução do contrato, a manutenção da conclusão do TJ/RS implicaria em tratar a questão como se tivesse havido resolução por inexecução culposa do recorrente, desvirtuando-se da causa de pedir e do pedido da ação, de modo a sujeitar quem não era inadimplente ao ressarcimento de perdas e danos, razão pela qual é de se reconhecer o julgamento ultra petita
. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 952.971/RS, Terceira Turma, julgado em 17/12/2009, DJe 02/02/2010. Grifou-se)

Em razão de a resolução contratual operar-se
ex tunc
, a partir do momento em que ocorre o inadimplemento contratual, não há como considerar que a data da rescisão do contrato que versa a controvérsia seja a data da prolação da sentença. Desse modo, a resolução contratual deve retroagir até 11/12/1997, data em que – conforme consta na sentença e no acórdão recorrido – está comprovado o inadimplemento contratual.

Em segundo plano, impende rememorar que
"
O presente instrumento de Compra e Venda do referido imóvel, objeto deste instrumento é feito em caráter
irrevogável
e
irretratáve
l, ficando expressamente excluída a hipótese de arrependimento de quaisquer das partes sendo ainda obrigatória aos seus herdeiros e sucessores
" (grifo original - págs. 60/61, Vol. 001).

Como cediço, a existência de cláusula de
irretratabilidade
tem o escopo de limitar o direito de
resilição unilateral do contrato
, ou seja, visa impedir que uma das partes interrompa o contrato por mero arrependimento.

Por outro lado, a
previsão contratual de
irrevogabilidade
não tem o condão de impedir a resolução do contrato
, na medida em que as disposições contratuais não frustrar os efeitos da Lei, mormente da norma legal preconizada no
artigo 475,
do Código Civil de 2002
, que
faculta à Parte que entenda haver sido lesada em razão de inadimplemento contratual, postular a resolução contratual por justa causa ou exigir o cumprimento da obrigação contratual, sem prejuízo da postulação de indenização por perdas e danos
,
verbatim:

"Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Especificamente em relação às
perdas e danos
, impõe-se frisar que de acordo com o
artigo 389, do Código Civil
,
“
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado
.
”, sendo importante registrar o conceito de perdas e danos previsto no artigo 402 do supracitado Diploma Legal, qual seja,
“
salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
”.

Acerca do tema impõe-se trazer à colação o seguinte entendimento jurisprudencial,
verbo ad verbum:

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual
.
(
TJ-MG
- AC: 10701110421883001 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 07/11/2018, Data de Publicação: 19/11/2018)

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C⁄C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE PERMUTA DE BENS SEM TORNA. ACORDO CELEBRADO POR MANDATÁRIO SEM PODERES. RATIFICAÇÃO POSTERIOR PELOS MANDANTES. POSSIBILIDADE. PACTO CELEBRADO DE FORMA IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE ARREPENDIMENTO SEM MOTIVAÇÃO. TRANSFERÊNCIA ANTERIOR DE UM DOS BENS OBJETO DO AJUSTE SEM O DEVIDO REGISTRO. PRESENÇA DE TODOS OS ENVOLVIDOS NO NEGÓCIO JURÍDICO ANTERIOR NO NOVO AJUSTE. INVALIDADE DA PERMUTA AFASTADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CULPOSO DA PRESTAÇÃO. FACULDADE DA PARTE CONTRÁRIA RESOLVER O CONTRATO OU EXIGIR-LHE O CUMPRIMENTO. RECURSO PROVIDO. (...)
O contrato celebrado de forma irrevogável e irretratável não admite a rescisão unilateral, nada obstando, entretanto, o pleito de rescisão quando presente o
inadimplemento culposo
, pedido este que deve ser formulado por aquele que é lesado na relação jurídica, situação que não se subsume à condição do agravado
. (...)
Comprovado o inadimplemento contratual culposo da prestação que cabia ao réu, faculta-se aos autores postular a resolução contratual ou exigir-lhe o cumprimento, além da indenização por perdas e danos, nos termos do disposto no art. 475 do Código Civil
. 6) O fato de o agravado aceitar receber o apartamento e o automóvel objetos do ajuste, mas não providenciar a transferência do registro do veículo para o seu nome e, além disso, deixar de repassar os demais bens objeto do acordo aos agravantes, demonstram um comportamento despido de boa-fé objetiva, por não representar um comportamento leal e ético, assim considerado o padrão comum, do homem médio, autorizando que a parte contrária exija o cumprimento da contraprestação. 7) Recurso provido.
(
TJ-ES
- AI: 00030149220178080035, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/05/2017, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/05/2017)

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Contrato celebrado entre particulares. Rescisão contratual por arrependimento da compradora.
Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Sentença de improcedência. Inconformismo da promitente compradora. Cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade. Validade. Contrato celebrado livremente entre particulares, o qual não se subsome ao CDC. Contrato celebrado por pessoas maiores e capazes, em pleno gozo de suas capacidades mentais. Prevalência da autonomia da manifestação de vontade. Pacta sunt servanda. Pretensão de rescisão contratual representa venire contra factum proprium, incompatível com os deveres de lealdade, probidade e boa-fé contratual
. Arrependimento posterior que não se confunde com vício de consentimento. Precedente. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(
TJ-SP
- AC: 10133219520188260506 SP 1013321-95.2018.8.26.0506, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 30/09/2020, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2020)

Por outro lado, n
ão se pode desconsiderar que a invocação do direito indenizatório mencionado alhures, exige, a um só tempo, que o inadimplemento contratual decorra de culpa da parte inadimplente
(denominada resolução culposa)
e que a parte contrária seja inocente, ou seja, não se aplica às hipóteses em que há culpa concorrente, porquanto, neste hipotético caso, incide o artigo 406 do Código Civil,
segundo o qual, “
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
,
impondo-se considerar que se livremente negociado e aceito, o contrato faz lei entre as partes, devendo, por isso, prevalecer sob pena de violação ao
princípio do
pacta sunt servanda
,
eis que a adoção de posicionamento contrário apenas serviria para provocar insegurança aos contratantes, acarretando inegável desequilíbrio à relação jurídica.

Na hipótese, após compulsar detidamente os autos, não identifiquei,
no conjunto probatório dos autos, a efetiva comprovação de que
os Vendedores, de fato, cumpriram a obrigação contratual, inclusive, imposta na Sentença exarada na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
, porquanto não localizei no processo a
averbação da casa residencial edificada sobre um dos Lotes objeto da Avença
, tampouco a expedição
de
Certidão de Ônus
do imóvel litigioso, alternativamente, a concessão de Procuração aos Compradores para que pudessem realizar a averbação em substituição aos Vendedores, sendo de notar que estes últimos, reiteradamente, manifestaram o desinteresse em obter contato com os Compradores, rejeitando as diversas tentativas de solução da questão manifestas pelos Compradores, mediante realização de Audiência de Conciliação, evidenciando que não detinham interesse na concessão de Procuração.

Importante consignar que, segundo precedente jurisprudencial deste
Egrégio Tribunal de Justiça
,
“
A lei civil exige do procurador convencional mandato especial e expresso para que possa praticar atos em nome de terceiros que exorbitem a administração ordinária, reputando ineficaz aqueles praticados sem esta autorização, salvo se ratificados expressa ou tacitamente pelos mandantes, conforme disposto nos arts. 661, § 1º, e 662, ambos do Código Civil.
”

(
TJ-ES
- AI: 00030149220178080035, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/05/2017, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/05/2017)

Em verdade,
o que percebe dos autos é que os Compradores não
foram cientificados pelos Vendedores do suposto cumprimento da obrigação de fazer exigida na demanda obrigacional, ao menos em data anterior à de 24/10/2018, quando houve o comparecimento espontâneo dos mesmos nos autos desta demanda judicial, sendo oportuno ressaltar esse fato, porquanto s
em a demonstração de que os Compradores possuíam conhecimento do cumprimento da obrigação perseguida na
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada em 2009,
não se deve admitir a ideia de que se encontram em mora, mormente porque, na esteira do artigo 406, do Código Civil,
“
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
.

Ressalta-se nã
o se desconhecer que os
Vendedores peticionaram, em 14/05/2014,
nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
mencionando que a
regularização da documentação do imóvel litigioso havia sido implementada
,
verbatim:

"JOAO CARLOS PINTO e outra, já qualificados nos autos da ação em epígrafe, vem mui respeitosamente perante V. Exa. informar que desejam cumprir o comando sentencial atendendo ao determinado em Sentença, bem como ao final requerer pelo que passam a expor:

Na Sentença proferida nos autos, ainda não transitada em julgado, restou decidido que cabe aos requeridos, tão somente, disponibilizar a documentação necessária para conclusão do contrato ora em litígio e outorgar procuração aos autores para que esses possam regularizar o imóvel e realizar a contratação do financiamento.

E ainda, caso aos requeridos não entreguem a documentação necessária estarão sujeitos a uma multa diária no valor de R$100,00 (cem reais). Ante ao acima decidido, os Requeridos vem informar que a documentação necessária para a concretização do contrato não foi entregue aos compradores naquela ocasião tendo em vista que ficou faltando uma da Certidão Negativa de débito junto a Receita Federal.

O autor visando obter esta Certidão diligenciou junto à Receita Federal.

No entanto, foi surpreendido com processo administrativo alegando que tinha débitos anteriores pendentes referente a INSS de construção.

Os requeridos tiveram que responder a Processo Administrativo que perdurou de outubro de 2008 até dezembro de 2013 até comprovarem que não deviam todo aquele valor apresentado a ao final conseguiram vitória, quando então conseguiram a certidão necessária pleiteada para a regularização da documentação para cumprimento obrigação constante do contrato ora em litígio (anexa cópia de parte do processo comprovando o alegado).

Os Requeridos esclarecem que somente não cumpriram com o estabelecido no contrato por causa alheia a sua vontade. E que tão logo conseguiram a documentação necessária (Certidão Negativa junto a Receita Federal) comparecem junto a este juízo para comprovarem que estão cumprindo com sua obrigação constante no contrato, qual seja, entregar a Certidão Negativa da Receita Federal.

Para tanto, neste momenta juntam Certidão Negativa da Receita Federal comprovando que já não existe nenhum débito neste sentido que impeçam os compradores de regularizarem a compra do imóvel."

No entanto, ao contrário da manifestação dos Vendedores, ao julgar o Recurso de Apelação Cível
(Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048),
interposto pelos Compradores, nos autos da referida
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, concluiu-se, em data de 20/05/2015, que
os Vendedores incorreram em descumprimento contratual ao não regularizarem a situação do imóvel, inclusive,
afastando a tentativa dos Vendedores de responsabilizar os Compradores pelo IPTU devido a partir do momento em que tomaram posse do imóvel, a teor de
excerto de um dos Votos que resultaram no Acórdão publicado em 13/11/2015
,
in litteris:

VOTO DO EMINENTE DESEMBARGADOR
RELATOR

"
E, quanto a multa contratual objeto da lide, a CLAUSULA NONA do contrato inicial estabelecia:

NONA:
Que
no caso de procedimento judicial, por infringência de qualquer das cláusulas ou condições do presente contrato, incorrerá a parte faltosa na multa de 10% (dez) por cento calculado sobre o valor dessa transação
(
omissis
)

De acordo com o relato dos fatos e com o conjunto probatório que compõe os autos, não há como afastar a ocorrência de inadimplemento parcial do contrato por parte dos vendedores Apelados
.

Na verdade, à época da celebração do contrato em apreço, os vendedores já tinham conhecimento acerca da situação cadastral do imóvel, que ainda não havia sido regularmente transferido para a titularidade dos mesmos, além de existir pendência tributária sobre o bem anterior à venda, conforme certidão de fis. 57/60
.

Em razão disso, não foi possível a concretização normal do pacto firmado entre as partes, uma vez que os Autores não puderam realizar o financiamento imobiliário necessário à complementação do pagamento e, ainda, a transferência de propriedade
.

O inadimplemento dos vendedores justifica, a meu ver, a aplicação da multa contratual prevista no negócio jurídico estabelecido entre os litigantes, como forma de compensação pela impontualidade das obrigações assumidas, vale dizer livremente, pelos alienantes.

Assim, reconheço o direito ao recebimento do valor equivalente a cláusula penal prevista no pacto.

VOTO DO EMINENTE DESEMBARGADOR
VOGAL

Quanto a este específico ponto de divergência nos votos anteriores, entendo que restou comprovado o inadimplemento contratual por parte dos apelados uma vez que conheciam a situação cadastral e a pendência tributária sobre o bem, e estes não realizaram os ajustes necessários para solucionar tais problemas, o que impediu a obtenção do financiamento bancário por parte dos apelantes necessário para a quitação do montante pactuado. Como muito bem asseverado pelo Desembargador Relator "
o inadimplemento dos vendedores justifica, a meu ver, a aplicação da multa contratual prevista no negocio jurídico estabelecido entre os litigantes, como forma de compensação pela impontualidade das obrigações assumidas, vale dizer livremente, pelos alienantes
".

Nessa linha,
apesar de constarem débitos no tocante ao IPTU referente ao ano de 2009 e seguintes, de responsabilidade dos apelantes, verifico a fl. 279 que o vencimento da dívida e datado de 05/01/2010, ou seja, quase dais anos após a realização do contrato (28/03/2008 - fl. 27). Assim, caso as apelados/vendedores tivessem cumprido, na época correta, com a que foi contratado, tal despesa existente não seria capaz de impossibilitar a regularização do imóvel, motivo pelo qual entendo inexistir culpa por compradores capaz de ensejar o afastamento da multa contratual
.

Pelo exposto, pedindo vênia ao e. Revisor, acompanho integralmente o douto Relator.

E como voto."

Ademais, ainda que hipoteticamente fosse admitida como data de cumprimento da obrigação, o dia informado pelos Vendedores, 14/05/2014, não se pode desconsiderar que neste momento subsistia em prol dos Compradores crédito em idêntica quantia à devida aos Vendedores,
o que,
a priori
, justificaria o inadimplemento
, haja vista a real possibilidade de compensação de valores, na forma do
artigo 368, do Código Civil
, o qual estabelece que se
"
duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma das outras, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem
".

Nesse passo,
impunha ao Magistrado de Primeiro Grau, com quem tramitava ambas as demandas, possibilitar a composição da lide, solucionando o impasse, mormente considerando que decorre de ordem legal e visa a extinção de créditos/débitos existentes entres as mesmas partes,
in casu
, relacionado ao mesmo negócio jurídico
. Ainda que assim não fosse, a existência do crédito, na espécie, ao menos, repisa-se, justificaria o inadimplemento, afastando a mora dos Compradores, os quais, aliás, postularam a realização de Audiência de Conciliação visando resolver a questão, no entanto, os Vendedores mantiveram postura contrária à composição.

No tocante à
utilização das
astreintes
para fins de compensação
, cumpre destacar o seu caráter creditório, a teor da jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, eis que "
As astreintes possuem traços de direito material e de direito processual, pois o seu valor se reverterá ao titular do direito postulado na ação e, exatamente por isso, sua sorte está atrelada ao sucesso da demanda na qual se busca a obrigação principal ou o direito material posto em juízo, incorporando-se à sua esfera de disponibilidade como um direito patrimonial, sendo evidente o seu caráter creditório
. Válida, portanto, a cessão do crédito decorrente das astreintes, pois o credor pode ceder o seu crédito se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor, e, ao contrário do que afirma a recorrente, não há falar em natureza acessória e personalíssima da multa cominatória. 6.
O crédito decorrente da multa cominatória integra o patrimônio do credor a partir do momento em que a ordem judicial é descumprida
, podendo ser objeto de cessão a partir deste fato.
"
(
STJ
- REsp: 1999671 PR 2018/0125981-1, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2023)

Cumpre pontuar que não se desconhece a possibilidade de redução da multa diária, mesmo após o trânsito em julgado da Sentença
que estabelecer, consoante se infere da elucidativa jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
verbatim:

EMENTA:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEVOLUÇÃO DE BEM POR CONTA DE REFORMA DE LIMINAR EM AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. MULTA DIÁRIA. EXORBITÂNCIA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ASTREINTES. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO.

1.
Consoante entendimento desta Corte Superior,
é possível a redução do valor das astreintes nas hipóteses em que a sua fixação ensejar multa de valor muito superior ao discutido na ação judicial em que foi imposta, a fim de evitar possível enriquecimento sem causa, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes
.

2.
No tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo.

3.
O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss).

4.
É dever do magistrado utilizar o meio menos gravoso e mais eficiente para se alcançar a tutela almejada, notadamente verificando medidas de apoio que tragam menor onerosidade aos litigantes. Após a imposição da multa (ou sua majoração), constatando-se que o apenamento não logrou êxito em compelir o devedor para realização da prestação devida, ou, ainda, sabendo que se tornou jurídica ou materialmente inviável a conduta, deverá suspender a exigibilidade da medida e buscar outros meios para alcançar o resultado específico equivalente.

5.
No tocante ao credor, em razão da boa-fé objetiva ( NCPC, arts. 5º e 6º) e do corolário da vedação ao abuso do direito, deve ele tentar mitigar a sua própria perda, não podendo se manter simplesmente inerte em razão do descaso do devedor, tendo dever de cooperação com o juízo e com a outra parte, seja indicando outros meios de adimplemento, seja não dificultando a prestação do devedor, impedindo o crescimento exorbitante da multa, sob pena de perder sua posição de vantagem em decorrência da supressio
. Nesse sentido, Enunciado nº 169 das Jornadas de Direito Civil do CJF.

6.
Na hipótese, tendo por norte os critérios objetivos acima especificados, considerando que o valor inicial das astreintes, fixadas em R$ 300,00 (trezentos reais) por dia, não foi condizente e razoável com a obrigação inicial, por representar quase 10% do valor do bem a que se pretendia a devolução, somado com a conduta da recorrida em permitir o aumento exorbitante do montante atingido pela multa diária e tendo em conta, ainda, a capacidade econômica, a recalcitrância do devedor, ora recorrente, no cumprimento da obrigação, bem como, o valor e importância do bem jurídico tutelado, penso seja razoável modificar a condenação da multa diária a fim de que o montante no valor de R$695.699,86 (seiscentos e noventa e cinco mil, seiscentos e noventa e nove reais e oitenta e seis centavos) seja reduzido para o valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), o que garante a efetividade da tutela jurisdicional e, a um só tempo, evita o enriquecimento sem causa do beneficiário da medida.

7.
O valor elevado a que se chegou a título de astreintes não decorreu, como quer fazer crer a ora agravante, pela conduta tão somente do consumidor, mas, também, pela sua própria desídia em cumprir a decisão judicial. Como assentado em diversos precedentes desta Corte Superior, o "destinatário da ordem judicial deve ter em mente a certeza de que eventual desobediência lhe trará consequências mais gravosas que o próprio cumprimento da ordem, e não a expectativa de redução ou de limitação da multa a ele imposta, sob pena de tornar inócuo o instituto processual e de violar o direito fundamental à efetividade da tutela jurisdicional" (REsp 1819069/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/05/2020, DJe 29/05/2020).

8.
Agravo interno não provido.

(
STJ
- AgInt no REsp: 1733695 SC 2018/0077019-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2021)

Contudo,
na hipótese de o Magistrado de Primeiro Grau, vinculado aos autos em que tramita o Cumprimento de Sentença proferida nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (Processo nº
0004841-80.2009.8.08.0048), ajuizada pelos Compradores em desfavor dos Vendedores
, decidir pela redução das astreintes, assistirá às partes litigantes o direito de buscar a compensação entre os créditos, bem como, remanescendo saldo, vir a buscar o seu adimplemento, inclusive, assistindo-lhe o direito de, a partir de então, nessa hipotética situação, postular a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação, sem prejuízo de indenização por eventuais perdas e danos
.

No entanto, até que isso efetivamente ocorra, se é que acontecerá, haja vista que no caso em apreço as astreintes já suplantaram o valor da obrigação, o que se tem de concreto é que a possibilidade de compensação entre os créditos figura como um dos impedimentos à pretensão de reconhecimento da inadimplência dos Compradores, impondo-se à improcedência do pedido de rescisão contratual
.

Além disso,
não se pode desconsiderar que os Recorrentes (Compradores) efetuaram o pagamento do sinal, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido da entrega de 01 (um) imóvel avaliado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e custearam diversas obras necessárias no imóvel litigioso, chegando a gastar cerca de aproximadamente
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais),
a teor das notas fiscais carreadas aos autos, cujo montante impede a reintegração dos Vendedores no imóvel, mesmo que hipoteticamente fosse mantida a rescisão contratual, haja vista o direito de retenção por benfeitorias e a necessidade de restabelecer o
status quo ante
.

Ressalto, ainda, que
a solução almejada pelos Vendedores, caso deferida, ensejaria enriquecimento ilícito, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e, mais adiante, postulando a realização de audiência de conciliação, restando patente que se virem a perder a posse do imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, haja vista que os Compradores estão de posse do imóvel litigioso e, em momento algum, alegaram incapacidade de efetuar o pagamento de eventual saldo devedor
.

Por conseguinte, impõe-se
conferir parcial provimento ao Recurso de
Apelação Cível interposto pelos Compradores/Recorrentes
CLERWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS, para reformar a
Sentença e julgar improcedente o pedido exordial de rescisão contratual, afastando a alegação de mora dos Compradores, mormente diante da possibilidade a aplicação do instituto da compensação.

Isto posto, conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por
CLEWER GRACINDO DE DEUS e FRANCILEY DA COSTA TEIXEIRA DE DEUS
, para fins de

reformar a Sentença e julgar improcedente o pedido exordial
de rescisão contratual,
condenando os Vendedores/Requerentes ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a exigibilidade de tal condenação, na medida em que litigam amparados pela Gratuidade da Justiça,
nos termos da fundamentação supracitada.

É como Voto
.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

I
I. DO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DE
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO

JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO
interpuseram Recurso de
APELAÇÃO
ADESIVA
,

em r
azão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 5º VARA CÍVEL DA SERRA - ES
, nos autos da

”
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS
”

ajuizada pelo
Segundo Recorrente
em desfavor dos
Primeiros Recorrentes
, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim estabelece,
in verbis:

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pedido contido na inicial para DECLARAR a rescisão contratual entre as partes retornando ao
status quo ante
; e REINTEGRAR a parte autora na posse dos lotes de n°s 17 e 18 da quadra 56, situado no Bairro das Laranjeiras, no balneário de Jacaraípe, Serra - ES, julgando extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno as requeridos ao pagamento em custas processuais e em honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre a valor da condenação na forma do § 2° do art. 85 do Código de Processo Civil.

Retifique-se a autuação e a registro para constar no polo ativa da demanda ROSIMERY VERISSIMO PINTO.”

Em suas razões recursais, os
Vendedores/Recorrentes JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO,
preliminarmente
,
afirmam que são beneficiários da Gratuidade da Justiça, deixando de efetuar o pagamento das custas processuais. No
mérito
, argumentam que são legítimos proprietários do imóvel em litígio e que o Contrato de Compra e Venda firmado com os Apelados possuem cláusula resolutiva expressa, a qual invocam, uma vez que não teria recebido o saldo remanescente que deveria ser quitado mediante
“carta de crédito/Caixa Econômica Federal - SBPE no valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais)”
, afirmando que “
Todos os documentos relativos ao imóvel estão disponibilizados desde 14/05/2014, não havendo razão justa para o não pagamento, a não ser a impossibilidade de concretização do contrato por impossibilidade dos Apelados de se tornar adimplentes”,
esclarecendo que a demora em entregar a documentação resulta de cobrança indevida pela União, o que somente foi solucionado em 2013, afirmando, além disso, que os Recorridos sequer efetuaram o pagamento do IPTU do imóvel litigioso, impossibilitando o cumprimento da obrigação de apresentar Certidão Negativa de Ônus. Requer, ainda, o arbitramento de aluguel, a título de perdas e danos, relativamente ao período em que os Compradores permanecem no imóvel em flagrante descumprimento da obrigação contratual. Postula, ao final, a perda do sinal do negócio jurídico (entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e imóvel no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Devidamente intimados, as partes litigantes

apresentaram Contrarrazões, cada qual requerendo o desprovimento dos Recursos de Apelação
ex adversus
.

Com efeito, diante da fundamentação contida no Voto exarado em relação ao Recurso de APELAÇÃO CÍVEL, levada a efeito no sentido de julgar improcedente o pedido exordial, entendo que
a solução almejada pelos Vendedores, como fundamentado alhures, não merece prosperar, eis que a obrigação contratual não se resume à apresentação de
Certidão Negativa de Ônus, envolvendo, antes disso, a averbação da edificação existentes sobre o Lote 17, o que não foi demonstrado nos autos, outrossim,
porque ensejaria o enriquecimento ilícito dos Recorrentes, na medida em que permaneceriam com os valores e bens recebidos, em detrimento dos Compradores que buscaram concluir o negócio, inicialmente, mediante o adiantamento de quantias para regularização do imóvel, cujo montante ainda não conseguiram reaver dos Vendedores, posteriormente, ajuizando a
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER e postulando a realização de audiência de conciliação, ou seja, se perderem o imóvel nada mais conseguirão receber, ao passo que, em sentido diametralmente oposto, os Vendedores poderão receber o crédito eventualmente existente, considerando que os Compradores não consignaram a incapacidade de pagamento do saldo devedor, apenas condicionando a obrigação ao cumprimento daquela assumida pelos Vendedores
.

Por conseguinte,
pelos mesmos fundamentos externados em relação ao apelo principal,
a
Apelação Adesiva interposta
pelos Vendedores/Recorrentes
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO não merece prosperar.

Isto posto, conheço e nego provimento ao
Recurso de Apelação Adesiva interposto
pelos Vendedores/Recorrentes
JOÃO CARLOS PINTO e ROSIMERY VERÍSSIMO PINTO,
nos termos da fundamentação supracitada.

É como Voto
.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)