Tribunal: TJES
Processo: 5028239-86.2022.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2024-04-09

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5028239-86.2022.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO
RECORRIDO: ALEXANDRE REZENDE ROMERO
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5028239-86.2022.8.08.0024

RECORRENTE:

OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

RECORRIDO:

ALEXANDRE REZENDE ROMERO

RELATOR:
DR. JUIZ DE DIREITO
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS.

JUIZ SENTENCIANTE:
BOANERGES ELER LOPES

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRELIMINAR DE DECISÃO SURPRESA E SENTENÇA
EXTRA PETITA
. NÃO ACOLHIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. NÃO ACOLHIDA. TAXA DE LIGAÇÃO DEFINITIVA DE SERVIÇOS PÚBLICOS. SENTENÇA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO PARA DETERMINAR A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A SERVIÇOS NÃO PRESTADOS PELO PODER PÚBLICO OU CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS.
PREVISÃO CONTRATUAL. DEMONSTRAÇÃO DOS CÁLCULOS REALIZADOS PARA A COBRANÇA DA TAXA DE LIGAÇÃO DEFINITIVA. PLANILHA DEMONSTRANDO O RATEIO DO VALOR DE ACORDO COM A FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL. LEGALIDADE DA COBRANÇA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PLEITO AUTORAL.

RELATÓRIO

Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com restituição de valores pagos e danos morais ajuizada por ALEXANDRE REZENDE ROMERO em face de
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO
.

Em síntese, a parte autora alega que celebrou dois contratos de promessa de compra e venda junto à requerida. Relata que no instrumento havia previsão de que a ré custearia as taxas de ligação definitiva de serviços públicos, mas que o valor deveria ser reembolsado pelo promitente comprador ao final. Reclama que a previsão contratual não foi clara e não definiu quais serviços públicos estariam abrangidos. Afirma que recebeu cobranças que totalizam R$19.371,00 (dezenove mil trezentos e setenta e um reais), para os dois imóveis, de forma repentina e despida de esclarecimentos.

Diante do exposto, requer na peça vestibular, a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a cobrança de taxas, a repetição em dobro do indébito e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

A sentença proferida pelo juízo singular dispôs que:

POSTO ISSO, nos autos do
Processo nº
. 5028239-86.2022.8.08.0024,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido inicial, resolvendo o mérito, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que,
CONDENO
a
Requerida
: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO a restituir ao
Requerente
: ALEXANDRE REZENDE ROMERO o montante de R$ 18.931,11 (dezoito mil novecentos e trinta e um reais e onze centavos), com a incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (artigo 397, parágrafo único c/c artigo 405, ambos do código civil), e corrigido monetariamente pelo índice da corregedoria local a contar do desembolso de cada parcela.

Irresignada com a sentença proferida no ID nº 5813009, a parte requerida interpôs Recurso Inominado, argumentando, preliminarmente, pela nulidade da sentença, por se tratar de sentença surpresa e
extra petita
, e pela incompetência dos juizados especiais para o deslinde da lide, em razão da complexidade do caso, bem como, no mérito, pela necessidade de reforma da sentença, ante a interpretação errônea das cláusulas contratuais pelo juízo sentenciante e, subsidiariamente, pela inadequação dos parâmetros para correção da condenação.

É o relatório.

VOTO

Conheço do recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o, apenas, em seu efeito devolutivo, eis que ausentes as hipóteses que justifiquem a concessão do efeito suspensivo previsto no artigo 43 da lei nº 9.099/95.

Preliminarmente, quanto à alegação de nulidade da sentença devido a suposta decisão surpresa e sentença
extra petita
, não as acolho. Embora o pedido da parte autora não tenha sido especificamente a restituição da diferença entre o valor referente às cotas de seus imóveis da taxa ligação definitiva exclusiva de serviços públicos e aqueles serviços realizados por terceiros, o pedido de nulidade da cláusula e restituição dos valores pagos não restringe o magistrado somente ao entendimento seguindo tais opções.

Pode o magistrado, em casos semelhantes, optar por um meio termo entre o pedido integral da parte autora e o não ressarcimento, defendido pela parte ré, como foi o caso, já que, apesar da legalidade da cláusula contratual, essa, no entendimento do juízo sentenciante, não havia sido aplicada de forma correta, possuindo, portanto, a parte autora, direito a indenização pelo valor pago indevidamente.

Sendo assim, não há qualquer indício de decisão surpresa ou de sentença
extra petita
, dado que todos os fundamentos da sentença foram previamente discutidos no decorrer do processo, não havendo motivos para que seja declarada a nulidade da sentença.

Quanto à preliminar de incompetência do juizado especial cível para a resolução da lide, devido à complexidade da causa, também não acolho tal pedido.

Embora à primeira vista o caso narrado nos autos não seja de fácil resolução, analisando de forma minuciosa o processo é possível perceber que foi juntado aos autos um conjunto probatório rico, que torna possível a prolação da sentença sem que haja qualquer tipo de prejuízo.

Em outras palavras, existem provas suficientes para o deslinde do caso em tela, não havendo justificativa que retire do juizado especial a competência para o julgamento da causa, devendo ser afastado, assim, o argumento de incompetência.

Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito.

Compulsando detidamente os autos, em atenção à legislação e jurisprudência vigentes, entendo que o presente recurso merece provimento, devendo haver a reforma da sentença vergastada.

No que se refere às taxas de ligações definitivas de serviços públicos em contratos de construção, o art. 51 da Lei nº 4.591/64 dispõe que:

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime
deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio
.

Parágrafo único.
Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade
.(g.n.)

Em igual sentido, as cláusulas contratuais dos contratos firmados entre as partes dispõe que:

4.1.2. Não estão incluídos, no preço total do imóvel descrito no Quadro III acima,
os custos
relativos aos orçamentos de concessionárias, empresas de serviços públicos ou cartórios, assim como taxas, emolumentos e despesas com despachante, relacionados às ligações dos serviços públicos, os quais acrescidos da taxa de administração de 8% (oito por cento) da CONSTRUTORA, não poderão ultrapassar 1% (um por cento) do preço total do Imóvel.
É certo que esses custos serão reembolsados pelo COMPRADOR ao VENDEDOR ou a quem este indicar, tão logo definidos seus valores
, em até 03 (três) prestações, mensais, iguais e sucessivas, vencendo a primeira delas no dia 05 (cinco) do mês imediatamente posterior àquele em que o VENDEDOR der ciência dos respectivos valores, por escrito, ao COMPRADOR. (g.n.)

4.8.
Os custos e as despesas com as ligações definitivas relativas às concessionárias de serviços públicos serão adiantados pelo VENDEDOR e deverão ser reembolsados pelo COMPRADOR
. Assim os valores referidos nos citados itens, são de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR, os quais também estão sujeitos à correção monetária a partir do efetivo desembolso pelo VENDEDOR, de conformidade com o critério previsto na cláusula VI adiante, e deverão ser pagos na forma prevista em 4.1.2. supra, constituindo dívida líquida e certa do COMPRADOR para todos os efeitos legais. (g.n.)

Ainda, embora não mencionado pelo juízo sentenciante, a cláusula 5.6 dos contratos dispõe acerca dos valores referentes às ligações definitivas arcados com terceiros por exigência do Poder Público ou das concessionárias de serviços públicos, como segue:

5.6. As obras e/ou modificações necessárias ao cumprimento de exigências dos poderes ou entidades competentes, referentes às ligações definitivas de serviços públicos, de responsabilidade do Poder Público ou das empresas concessionárias de serviços públicos, públicas ou privadas, caso tais empresas se recusem a realizá-las ou aleguem qualquer impossibilidade para efetivá-las, ou se tais concessionárias exigirem qualquer custeio para ligação definitiva de luz, força ou outros serviços públicos, e ainda, a construção de câmaras subterrâneas, PI de gás e PC de força, galeria e quaisquer outras obras em logradouros determinadas pelo órgão público,
a CONSTRUTORA às realizará e cumprirá, por si e/ou por empreiteira por ela indicada e contratada, arcando o COMPRADOR, exclusivamente, com os respectivos custos e despesas decorrentes, através de rateio, na proporção do coeficiente atribuído à respectiva unidade na convenção do condomínio
. (g.n.)

Sendo assim, segundo as disposições contratuais, ficaria a cargo do comprador, de forma exclusiva, o pagamento pelos serviços de ligação definitiva, proporcional ao coeficiente referente ao seu imóvel, devendo, portanto, restituir o valor pago pela construtora por tais serviços.

Ainda, como forma de justificar a cobrança realizada em face da parte recorrida, o recorrente trouxe aos autos as Notas Fiscais referentes aos serviços contratados para a realização da ligação definitiva (IDs nº 5812994, 5812995, 5812996, 5812997, 5812998, 5812999 e 5813000), bem como uma planilha com o cálculo do valor total gasto com a contratação dos serviços (ID nº 5812993), além de uma planilha contendo o rateio do valor entre as unidades imobiliárias, de acordo com a fração ideal de cada um (ID nº 5813003).

Dessa forma,
havendo previsão contratual do custeamento das ligações definitivas de serviços públicos pelo comprador e havendo também a demonstração da legalidade do cálculo do valor da cobrança, não há que se falar em restituição dos valores, em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
.
Nesse sentido também entende o E. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL. Programa minha casa minha vida. Ação indenizatória por danos materiais e morais em face de ccisa12 incorporadora Ltda e cury construtora e incorporadora s/a. Alega o autor que adquiriu apartamento das rés, constando no instrumento particular de promessa de compra e venda cláusula referente ao custeio de ligações definitivas. Aduz que a cláusula em questão é obscura, não discriminando ao autor todos os gastos. Ressalta que a taxa de ligações definitivas é indevida visto que foi paga pelo financiamento realizado junto à CEF. Pleiteia, assim, sejam as rés condenadas a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, além de indenização por dano moral. Sentença julgando improcedentes os pedidos. Apelação do autor. Sentença que não merece reforma. Inexistência de abusividade na cláusula contratual apta a ensejar a repetição de indébito em dobro, nos termos do art. 42, § único, do CDC, e, por conseguinte, o acolhimento do pleito indenizatório por danos morais.
Rateio do custo das ligações definitivas pelas concessionários de serviços públicos entre os promissários compradores que tem respaldo no art. 51 da Lei nº 4.591/64. Valor das ligações definitivas que atende aos parâmetros insculpidos no incidente de uniformização cível nº 0005230-43.2018.8.19.0210, posto que, ainda que a cláusula não tenha declarado valor certo ou estimado: A) previu claramente a cobrança com definição dos serviços públicos a serem pagos pelo consumidor, em atendimento ao art. 51 da Lei nº 4.591/64; b) o valor total cobrado corresponde a um percentual do preço do imóvel que não se afigura desarrazoado ou aleatório, não onerando excessivamente o consumido
r. No instrumento particular de transação extrajudicial e confissão de dívida de índice 000358 consta o débito do autor/apelante com as rés/apeladas no valor de r$32.331,09, já incluídos os valores devidos a título de taxa de ligação definitiva. Verifica-se que os valores referentes à taxa de ligação de serviços públicos não foram financiados pela Caixa Econômica Federal, sendo cabível, portanto, a cobrança por parte das construtoras rés, tendo em vista a previsão contratual. Precedentes jurisprudenciais desta corte. Negativa de provimento ao apelo. (TJRJ; APL 0006465-30.2018.8.19.0021; Duque de Caxias; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Juarez Fernandes Folhes; DORJ 27/11/2023; Pág. 483) (g.n.)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. Programa minha casa, minha vida. Taxa de ligação definitiva. Sentença de improcedência. Apelo dos demandantes. Ação objetivando a declaração de nulidade de cláusula contratual que prevê a responsabilidade do adquirente de imóvel pelo pagamento da taxa de instalação definitiva; a declaração de que o pagamento dos custos por ligação definitiva foi incluído no financiamento com a Caixa Econômica Federal; a devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de instalação definitiva; e a indenização pelos danos morais. Sentença de improcedência.
A promessa de compra e venda prevê expressamente a possibilidade de cobrança do adquirente da unidade imobiliária das despesas referentes às ligações definitivas das concessionárias de serviços públicos, segundo o artigo 51, da Lei nº 4.591/64.
A instalação dos serviços públicos viabilizará o funcionamento e habitabilidade das unidades imobiliárias e das áreas comuns, sendo, portanto, legítima a sua imputação aos futuros condôminos, sob pena de enriquecimento sem causa. Não há contradição entre as cláusulas constantes dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento, posto que neste a Caixa Econômica Federal se comprometeu somente a não incluir despesas extras a esse título no valor financiado. Não há que se cogitar de previsão genérica ou de fixação unilateral de valores pelos fornecedores, uma vez que o preço dos serviços será definido pelo poder público, através das concessionárias e no momento da instalação das redes de água, esgoto, gás e telefone, razão pela qual não é possível quantificar essas despesas no momento da contratação, nem tampouco a inclusão no financiamento bancário.
A cobrança é lícita e os custos devem ser repartidos pelos condôminos na proporção de cada fração ideal.
Precedentes deste tribunal. Recurso conhecido e desprovido. (TJRJ; APL 0025303-76.2021.8.19.0001; Rio de Janeiro; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cezar Augusto Rodrigues Costa; DORJ 05/10/2023; Pág. 465) (g.n.)

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE LIGAÇÃO DEFINITIVA. LEGALIDADE. Dano moral afastado. Requer a autora devolução de cobrança efetivada pelos réus de taxa de ligação definitiva no valor de R$ 3.889,29, declaração de nulidade da cláusula contratual XV-2, repetição do indébito e condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. A sentença declara a inexigibilidade da cobrança da taxa de ligação definitiva, bem como condena os réus, solidariamente, ao pagamento da quantia de r$1.500,00 a título de danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, autora e réus suportarão, na proporção de 1/3 cada, as custas do processo, bem como a verba honorária que fixa em r$1.000,00, observada a gratuidade de justiça concedida às fls. 80. Apelam as partes.
Documentos trazidos pelos réus ao processo que trazem de forma discriminada os pagamentos a serem pagos a cada concessionária sobre a taxa de ligação definitiva, havendo, inclusive, discriminação da fração ideal que compete a cada parte. Notas fiscais que comprovam de forma discriminada gastos com obras de ligações definitivas no empreendimento, não havendo prova de a autora ter feito o pagamento de qualquer quantia
. Dano moral afastado. Sucumbência revista. Recurso dos réus provido. Recurso da autora prejudicado. (TJRJ; APL 0026732-23.2018.8.19.0021; Duque de Caxias; Décima Quarta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira; DORJ 25/08/2023; Pág. 726)

Por todo o exposto, reconhecida a previsão contratual de pagamento do promitente comprador pelos serviços de ligação definitiva, sejam esses prestados pelo Poder Público, concessionária ou por terceiros (por requisição do poder público ou de concessionária, ou por impossibilidade dessas realizarem o serviço), e demonstrada a regularidade dos cálculos utilizados para que fosse feita a cobrança pelo serviço de ligação definitiva, torna-se forçoso dar provimento ao presente Recurso Inominado para que a sentença seja reformada e, por conseguinte, seja julgado improcedente o pleito autoral.

DISPOSITIVO

Em face do exposto, CONHEÇO DO RECURSO interposto e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença e
JULGAR IMPROCEDENTE
o pleito autoral, pelos fatos e fundamentos exposto
supra
.

Sem custas e honorários ante do resultado do julgamento.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)