Tribunal: TJES
Processo: 5000386-15.2021.8.08.0032
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-03-06

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – INOVAÇÃO RECURSAL E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO ALIENANTE – IMÓVEL NÃO REGULARIZADO – RESCISÃO CONTRATUAL – ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA – EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – VALIDADE DO ATO – INADIMPLEMENTO – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – MERO DISSABOR – DANO MORAL – CLÁUSULA PENAL - ESTIPULAÇÃO PARITÁRIA - VALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Conforme preceitua
o art. 108, do Código Civil, “
não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”.

2.
Em observância ao
“princípio da conservação dos negócios jurídicos”, busca-se
privilegiar o princípio da boa-fé objetiva em detrimento dos eventuais rigores excessivos da lei,
sendo certo que a conversão do negócio jurídico se afigura possível quando presentes os elementos necessários ao aproveitamento do ato,
quais sejam,
a intenção das partes
(elemento subjetivo)
e a existência de outra categoria jurídica válida
(elemento objetivo)
.

3. Na estei
ra do entendimento emanado do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o mero descumprimento contratual não enseja indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000386-15.2021.8.08.0032

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLEMENTINA COZENDEY MACHADO

APELADO: MARCELO RODRIGUES MARQUES

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – INOVAÇÃO RECURSAL E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO ALIENANTE – IMÓVEL NÃO REGULARIZADO – RESCISÃO CONTRATUAL – ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR VÍCIO DE FORMA – EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA – PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – VALIDADE DO ATO – INADIMPLEMENTO – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – MERO DISSABOR – DANO MORAL – CLÁUSULA PENAL - ESTIPULAÇÃO PARITÁRIA - VALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Conforme preceitua
o art. 108, do Código Civil, “
não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”.

2.
Em observância ao
“princípio da conservação dos negócios jurídicos”, busca-se
privilegiar o princípio da boa-fé objetiva em detrimento dos eventuais rigores excessivos da lei,
sendo certo que a conversão do negócio jurídico se afigura possível quando presentes os elementos necessários ao aproveitamento do ato,
quais sejam,
a intenção das partes
(elemento subjetivo)
e a existência de outra categoria jurídica válida
(elemento objetivo)
.

3. Na estei
ra do entendimento emanado do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o mero descumprimento contratual não enseja indenização por danos morais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, rejeitar as preliminares, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de “ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução dos valores desembolsados e indenização por dano moral” ajuizada por MARCELO RODRIGUES MARQUES, ora Apelado, em face de CLEMENTINA COZENDEY MACHADO.

Pela sentença de fls. 95/100, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato e condenar a Apelante “a pagar ao autor as quantias de R$ 30.000,00 (referente ao preço pago pelo imóvel), R$ 629.69 (IPTU quitado pelo requerente) e R$ 15.000,00 (cláusula penal)”, bem como (pagar) o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por dano moral.

Irresignada, CLEMENTINA COZENDEY MACHADO interpôs recurso de apelação (id 2701287), pugnando pela reforma da sentença hostilizada, alegando, em síntese, (a) a nulidade do negócio jurídico, pois deveria ter sido formalizado por instrumento público, tal como exigido pela legislação, no art. 108, do Código Civil; (b) a ausência de comprovação de pagamento do preço integral do valor pactuado; (c) a necessidade de afastamento da cláusula penal prevista no contrato ou, subsidiariamente, a redução de seu percentual e (d) a ausência do dever de indenizar.

O Apelado apresentou contrarrazões no id 2701289, em que alega, preliminarmente, (a) que a Apelante não tem direito ao benefício da gratuidade de justiça, de modo que deve ser reconhecido a deserção por ausência de preparo; (b) inovação recursal e (c) ausência de dialeticidade. No mérito, o Apelado pugna, em síntese, pelo desprovimento do recurso de apelação.

Após ser determinada a comprovação da hipossuficiência financeira pela Apelante, foi proferida decisão que indeferiu o benefício da gratuidade de justiça requerido por esta última e determinou-se o recolhimento do preparo recursal, pena de deserção. Pelo petitório id 6428761, a Apelante comprova o cumprimento da diligência.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 29 de Janeiro de 2024.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000386-15.2021.8.08.0032

APELANTE: CLEMENTINA COZENDEY MACHADO

APELADO: MARCELO RODRIGUES MARQUES

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

PRELIMINAR -
DESERÇÃO

O Apelado alega, em contrarrazões, a deserção do recurso de apelação por ausência de recolhimento do preparo, ao fundamento de que a Apelante não teria direito ao benefício da gratuidade de justiça.

Não obstante, conforme relatado, pela decisão id 6151943, após oportunizar o contraditório, foi indeferido o benefício da gratuidade de justiça postulado pela Apelante em decisão não recorrida. Posteriormente, a Apelante procedeu com o recolhimento do preparo recursal.

Assim, resta prejudicada a preliminar suscitada.

PRELIMINAR
– INOVAÇÃO RECURSAL

O Apelado suscita, ainda, em contrarrazões, ter a Apelante incorrido em inovação recursal quanto à alegação de nulidade do contrato por não observar a formalidade prevista no art. 108, do Código Civil, ou seja, a lavratura de escritura pública para os negócios jurídicos que versem sobre a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos.

Não obstante, a inobservância da forma prevista em lei é causa de nulidade prevista no Código Civil (art. 166, inciso V), cuidando-se, portanto, de matéria de ordem pública, que pode ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição. Não há, portanto, que se falar em preclusão pela sua não alegação em primeira instância.

Este Egrégio Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre a possibilidade de conhecimento
ex officio
das matérias de ordem pública, conforme se infere da ementa de julgamento do recurso de apelação nº. 0012675-19.2007.8.08.0012, do qual foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Júlio César Costa de Oliveira:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONVERSÃO EM DEPÓSITO – PRELIMINARES DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADAS - CITAÇÃO ESPÓLIO – AUSÊNCIA INVENTÁRIO – NECESSIDADE DE CITAÇÃO DE TODOS OS HERDEIROS – NULIDADE RECONHECIDA – SENTENÇA ANULADA.

1. Na hipótese dos autos verifico que as matérias ventiladas na apelação, a saber: a nulidade de citação do espólio, a ilegitimidade dos herdeiros para figurarem no polo passivo da demanda e a ocorrência de prescrição, são matérias de ordem pública e, inclusive, podem ser apreciadas de ofício e em qualquer grau de jurisdição, não configurando assim supressão de instância e/ou inovação recursal.

(...)”

Deste modo, rejeito a preliminar recursal.

PRELIMINAR
– AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

O Apelado, em sede de contrarrazões recursais, suscita preliminar de inadmissibilidade recursal por ausência de dialeticidade, aduzindo, em síntese, que as razões recursais se alicerçam em alegações genéricas que não atacam os fundamentos da sentença hostilizada.

Quanto ao tema, a Colenda Primeira Câmara Cível, deste Sodalício, no julgamento do recurso de apelação nº. 0013613-26.2017.8.08.0024, de minha relatoria, decidiu que “
n
ão há violação ao princípio da dialeticidade se o recorrente deduz questões fáticas e jurídicas suficientes ao conhecimento do recurso e que revelam o nítido interesse de reforma da sentença
”.

Neste contexto, pode-se inferir das razões recursais que a Apelante impugna, de forma suficiente, os fundamentos adotados pelo Juízo
a quo
, abordando questões jurídicas e fáticas que são pertinentes ao exame da
quaestio,
satisfazendo, assim, os imperativos da dialeticidade recursal.

Por tais razões, rejeito essa preliminar.

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução dos valores desembolsados e indenização por dano moral” ajuizada por MARCELO RODRIGUES MARQUES, ora Apelado, em face de CLEMENTINA COZENDEY MACHADO, ora Apelante.

Pela sentença de fls. 95/100, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato objeto da lide e condenar a Apelante “a pagar ao autor as quantias de R$ 30.000,00 (referente ao preço pago pelo imóvel), R$ 629.69 (IPTU quitado pelo requerente) e R$ 15.000,00 (cláusula penal)”, bem como (pagar) o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por dano moral.

Irresignada, CLEMENTINA COZENDEY MACHADO interpôs recurso de apelação (id 2701287), pugnando pela reforma da sentença hostilizada, alegando, em síntese, (a) a nulidade do negócio jurídico, pois deveria ter sido formalizado por instrumento público, tal como exigido pela legislação, no art. 108, do Código Civil; (b) a ausência de comprovação de pagamento do preço integral do valor pactuado; (c) a necessidade de afastamento da cláusula penal prevista no contrato ou, subsidiariamente, a redução do percentual e (d) a ausência do dever de indenizar.

Pois bem.

Inicialmente, convém destacar que, conforme já delineado, a nulidade dos atos jurídicos possui natureza de matéria de ordem pública e, portanto, pode ser conhecida e pronunciada até mesmo
ex officio

pelo julgador, conforme preconiza o parágrafo único, do art. 168, do Código Civil: “
as nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes
”.

Deste modo, conforme delineado anteriormente, inexiste óbice à apreciação da alegação suscitada pela Apelante neste momento processual.

Não obstante, a alegação de nulidade não tem como subsistir.

Não se olvida o disposto no art. 108, do Código Civil, segundo o qual “
não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”.

No entanto, embora o instrumento público seja da essência do ato, o contrato celebrado entre as partes subsiste como promessa de compra e venda, nos termos do artigo 170, do Código Civil, que consagra o instituto denominado “conversão substancial do negócio jurídico, que tem amparo no “princípio da conservação dos negócios jurídicos”. Assim dispõe o referido dispositivo legal:

"Art. 170 - Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade".

Em tais situações, busca-se privilegiar o princípio da boa-fé objetiva em detrimento dos rigores eventualmente excessivos da lei, sendo certo que a conversão do negócio jurídico se afigura possível quando presentes os elementos necessários ao aproveitamento do ato, quais sejam, a intenção das partes (elemento subjetivo) e a existência de outra categoria jurídica válida (elemento objetivo).

Neste sentido é a jurisprudência pátria:

“APELAÇÃO CÍVEL – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS – SENTENÇA DE EXTINÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 485, IV, DO CPC, EM RAZÃO DA NULIDADE DO TÍTULO, PORQUE NÃO OBSERVADA A FORMA PRESCRITA EM LEI PARA O NEGÓCIO JURÍDICO – IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE – CONTRATO PARTICULAR ASSINADO PELO DEVEDOR E DUAS TESTEMUNHAS – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, NA FORMA DO INC. III, DO ART. 784, DO CPC – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO ENQUANTO CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ARTS. 170 E 462, DO CC – EXECUÇÃO QUE VISA APENAS O RECEBIMENTO DO PREÇO AJUSTADO ENTRE OS CONTRATANTES – OBRIGAÇÃO CERTA, LÍQUIDA E EXIGÍVEL – DESNECESSIDADE DE QUALIFICAÇÃO DAS TESTEMUNHAS CONTRATUAIS, PORQUE MERAMENTE INSTRUMENTÁRIAS – LAÇOS DE PARENTESCO ENTRE O EXEQUENTE E UMA DAS TESTEMUNHAS QUE, TAMPOUCO, MACULA A HIGIDEZ DO TÍTULO EXTRAJUDICIAL – SENTENÇA REFORMADA, COM RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM, PARA PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 14ª C. Cível - 0000098-12.2021.8.16.0136 - Pitanga - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 17.12.2021)

(TJ-PR - APL: 00000981220218160136 Pitanga 0000098-12.2021.8.16.0136 (Acórdão), Relator: Jose Hipolito Xavier da Silva, Data de Julgamento: 17/12/2021, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/01/2022)

“NEGÓCIO JURÍDICO. Contrato particular de compra e venda (cessão) de direitos hereditários, celebrado por instrumento particular. Pedidos de anulação por lesão e declaração de nulidade por vício de forma e ilicitude de objeto. Decadência do pedido anulatório. Decurso do prazo decadencial de quatro anos assinado pelo art. 178, II, do Código Civil. Extinção do pedido declaratório por coisa julgada afastada. Ausência de identidade com demanda anterior ajuizada pela autora. Validade do negócio analisada a título de simples observação, sem caráter decisório. Nulidade por vício de forma. Inocorrência. Forma pública prescrita em lei para negócios envolvendo imóveis e direitos hereditários. Instrumento particular que, contudo, não induz nulidade. Conversão substancial do negócio jurídico para promessa de cessão, ou promessa de compra e venda. Art. 170 do Código Civil. Nulidade por ilicitude de objeto. Inocorrência. Vedação à promessa de venda de coisa singular do espólio apenada por simples ineficácia, com relação aos demais herdeiros. Artigo 1.793, § 2º, do Código Civil. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10293988520188260602 SP 1029398-85.2018.8.26.0602, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 26/11/2019, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2019)

No caso vertente, depreende-se que a Apelante assumiu a obrigação de transferir o imóvel ao Apelado mediante o pagamento de um preço certo, inexistindo controvérsia acerca de eventual vício de consentimento ou incapacidade de qualquer das partes, de modo que era mesmo de rigor o reconhecimento da validade do instrumento.

Ademais, da leitura do instrumento contratual constante nos autos, observa-se que as obrigações assumidas nas cláusulas 2ª a 5ª assemelham-se aos encargos usualmente previstos nos contratos originários de promessa de compra e venda, tais como, a transferência da posse a partir do pagamento do preço, a responsabilidade pela “transcrição” do imóvel após a quitação do valor pactuado e a disponibilidade do imóvel livre e desembaraçado de ônus.

Ademais, não há ciência de que em momento anterior a Apelante tenha se insurgido contra a validade do negócio jurídico celebrado entre as partes, vindo a fazer apenas após o Apelado buscar a tutela jurisdicional sob a alegação de descumprimento das obrigações contratuais pela primeira (Apelante).

Deste modo, tem-se que a Apelante, deliberadamente, reservou o referido argumento para suscitá-lo em momento oportuno, restando caracterizada a denominada “nulidade de algibeira”, rechaçada pela jurisprudência pátria por violar a boa-fé objetiva que deve permear as relações jurídicas materiais e processuais.

Rejeita-se, portanto, a alegação de nulidade do contrato.

No que concerne à alegada inexistência de descumprimento contratual, bem como quanto à alegação de exceção de contrato não cumprido, penso não merecer reforma a sentença objurgada.

Em suas razões recursais, alega a Apelante que o Apelado teria pago apenas o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), restando o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a pagar.

No entanto, o Apelado logrou demonstrar, por meio do recibo constante no id 2701208 (pg. 4), que quitou integralmente o valor pactuado no contrato na mesma data em que celebrada a avença, constando no referido documento de quitação ressalva expressa com o seguinte teor: “
Obs: Recibo anexado ao contrato de compra e venda
”. Impende ressaltar que consta, no referido documento, a assinatura de ambas as partes, com firma reconhecida em cartório.

De outro lado, afiguram-se escorreitas as minudentes considerações tecidas pelo MMº. Juiz de Direito
ia quo
quanto ao descumprimento da obrigação da Apelante de disponibilizar o imóvel livre de ônus ao Apelado, as quais trago à colação:

“(...)

Pretende o autor a rescisão do contrato de compra e venda de um terreno firmado com a ré, afirmando que ela não promoveu a regularização do registro do imóvel junto ao RGI.

De fato, consta do documento constante do ID 7557426 que o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes (Lote n° 8, do Loteamento Monte Cristo II) está registrado em nome da ré e de seu esposo Ely Machado.

Tal cenário evidencia a impossibilidade do requerente de promover a regular aquisição da propriedade imobiliária, na medida em que, segundo o comando inserto no artigo 1.245, do Código Civil, “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

É certo que a Lei 6.015 de 1973 consagra um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, qual seja, o da continuidade, que determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas.

Sobre o princípio da continuidade registral leciona Afrânio de Carvalho que:

O princípio da continuidade relaciona-se com outros, mas tem como sustentáculo o da especialidade, propiciando a cada imóvel, adequadamente individuado, uma verdadeira cadeia de titularidades. Consequentemente, só se fará o registro de um direito se o outorgante dele figurar no assento registrário como seu titular (Registro de Imóveis, 2ª Ed, Forense, 1977, p. 285).

Nesse contexto, deverá haver, compulsoriamente, uma cadeia de titularidades em que o transmitente sempre será o titular do direito real constante do registro.

No caso, como adiantado, a requerente declarou no instrumento de compra e venda que adquiriu o imóvel por herança, mas é certo que não promoveu, até a data do ajuizamento da presente demanda, a regularização da sucessão, com o registro do formal de partilha ou carta de adjudicação, dando ensejo, em razão disso, à pretensão de rescisão contratual manifestada pelo requerente.

(...)”

Por outro turno, tenho que a impossibilidade de transferência do imóvel ao Apelado configura mero descumprimento contratual, que não tem o condão – por si só – de gerar dano moral, na esteira do remansoso entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, como se vê, exemplificativamente, no julgamento do agravo interno no recurso especial n° 476290, de relatoria da Exma. Sra. Ministra Isabel Gallotti, assim ementado:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura lesão indenizável, salvo quando descritas consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.”

Deste modo, assiste razão à irresignação recursal neste tocante, devendo a sentença ser reformada neste capítulo a fim de afastar a condenação imposta a título de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Por fim, insurge-se a Apelante em face de sua condenação ao pagamento do valor constante da cláusula penal estabelecida no contrato, que prevê o percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de venda do imóvel (cláusula 6ª).

Como bem salientado na sentença, a avença foi celebrada entre particulares, de forma paritária, inexistindo razões para excepcional intervenção do Poder Judiciário para modificar as disposições livremente pactuadas entre as partes.

Convém salientar que o Código Civil preceitua, no parágrafo único, do art. 421, que “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. Ademais, o art. 421-A, da lei civil, dispõe expressamente:

"Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada".

Sobre o limite de valor da cláusula penal, dispõem os artigos 412 e 413, do Código Civil, que “
o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal
” e que “
a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
”.

No caso vertente, como bem salientado na sentença impugnada, “
a ré, com sua conduta, esvaziou o objeto do contrato, pois sem o registro do título o autor não teve, sobre o imóvel, a sua livre disponibilidade, permanecendo apenas com a posse que lhe foi outorgada, ficando a aquisição formal do domínio inviabilizada
”.

Assim, penso inexistir razões suficientes para modificar a conclusão da sentença quanto à validade e eficácia da cláusula penal prevista no contrato.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas e dou parcial provimento ao recurso de apelação para reformar, parcialmente, a sentença hostilizada a fim de julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Considerando a nova feição sucumbencial dada à lide, condeno a Apelante ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Condeno o Apelado, por sua vez, ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela Apelante. Custas na proporção de 1/3 para o Apelado e 2/3 para a Apelante.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão: 20/02/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior:
acompanhar
.

Sessão dia 20/02/2024

Voto: Acompanho o eminente Relator

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões