Tribunal: TJES
Processo: 0017119-11.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-04-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR –
INCIDÊNCIA SOMENTE DE CORREÇÃO MONETÁRIA APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL – R
ESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DE FORMA SIMPLES – DANO MORAL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO – PRECEDENTES –
RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES DEVIDO – VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUEL – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros, com a incidência somente da correção monetária.

2)
É desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelados, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia devida naquela data (21/09/2012), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

3)
No que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves, conforme restou definido com o julgamento do Tema 996/STJ.

4
)
O documento de fl. 66, intitulado “Proposta de Reserva” subscrita no dia 13/11/2010, ou seja, precedente à contratação ocorrida no dia 30/11/2010, menciona duas rubricas – “Com. Imobiliária” (R$ 7.339,00) e “Prêmio Corretor” (R$ 2.200,00) – assim majorando o preço da unidade imobiliária ao patamar de R$ 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais), não podendo prevalecer sobre o contrato efetivamente celebrado em data posterior que, como bem observado na sentença, não faz menção a valor a ser pago pelo adquirente a título de comissão de corretagem, em que pese a genérica informação nele contida de que caberia dos adquirentes o pagamento de “comissões”.

5)
Improcede a tese da apelante de que descabe a devolução da taxa de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é comum, a um de seus
stands
e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora; logo, se a apelante preferiu contratar os serviços de corretores para intermediar as vendas, em vez de realizá-las diretamente ao consumidor, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

6
)
É cabível a condenação ao pagamento de indenização por dano
quando o
atraso na entrega do imóvel for extraordinário, como reiteradamente vem decidindo este egrégio Órgão Colegiado.

7)
Foi necessária a propositura de ação judicial pelos autores e, em seu bojo, a obtenção de liminar em prol de sua imissão na posse do imóvel, que só ocorreu em 21/09/2012, por força de determinação judicial, não obstante a previsão contratual de que ocorreria a entrega das chaves da unidade adquirida em 30/07/2011; logo, ainda que considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, configurar-se-ia um atraso de aproximadamente 8 (oito) meses para que os autores obtivessem a posse do imóvel, o que é deveras excessivo.

8)
No que se refere ao quantum indenizatório, a dimensão do atraso deve repercutir no montante a ser fixado, ou seja, quanto maior o atraso, maior deverá ser a condenação, sem prejuízo, evidentemente, da análise das circunstâncias fáticas que porventura sejam alegadas ao ser postulado o ressarcimento a esse título.

9)
Levando em consideração o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências que foram geradas para os autores e os valores arbitrados em precedentes similares, deve a indenização ser mantida em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tal qual arbitrado na sentença.

10)
Harmoniza-se com a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o ressarcimento por lucros cessantes, nas hipóteses de inexecução do contrato de compra e venda consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, tem fundamento na não fruição do imóvel durante o tempo da mora da construtora, isto é, sem vinculação com a destinação a ser-lhe conferida pelo adquirente.

11)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0017119-11.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALTEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CARLOS EDUARDO PINHEIRO e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR –
INCIDÊNCIA SOMENTE DE CORREÇÃO MONETÁRIA APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL – R
ESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DE FORMA SIMPLES – DANO MORAL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO – PRECEDENTES –
RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES DEVIDO – VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUEL – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros, com a incidência somente da correção monetária.

2)
É desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelados, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia devida naquela data (21/09/2012), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

3)
No que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves, conforme restou definido com o julgamento do Tema 996/STJ.

4
)
O documento de fl. 66, intitulado “Proposta de Reserva” subscrita no dia 13/11/2010, ou seja, precedente à contratação ocorrida no dia 30/11/2010, menciona duas rubricas – “Com. Imobiliária” (R$ 7.339,00) e “Prêmio Corretor” (R$ 2.200,00) – assim majorando o preço da unidade imobiliária ao patamar de R$ 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais), não podendo prevalecer sobre o contrato efetivamente celebrado em data posterior que, como bem observado na sentença, não faz menção a valor a ser pago pelo adquirente a título de comissão de corretagem, em que pese a genérica informação nele contida de que caberia dos adquirentes o pagamento de “comissões”.

5)
Improcede a tese da apelante de que descabe a devolução da taxa de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é comum, a um de seus
stands
e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora; logo, se a apelante preferiu contratar os serviços de corretores para intermediar as vendas, em vez de realizá-las diretamente ao consumidor, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

6
)
É cabível a condenação ao pagamento de indenização por dano
quando o
atraso na entrega do imóvel for extraordinário, como reiteradamente vem decidindo este egrégio Órgão Colegiado.

7)
Foi necessária a propositura de ação judicial pelos autores e, em seu bojo, a obtenção de liminar em prol de sua imissão na posse do imóvel, que só ocorreu em 21/09/2012, por força de determinação judicial, não obstante a previsão contratual de que ocorreria a entrega das chaves da unidade adquirida em 30/07/2011; logo, ainda que considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, configurar-se-ia um atraso de aproximadamente 8 (oito) meses para que os autores obtivessem a posse do imóvel, o que é deveras excessivo.

8)
No que se refere ao quantum indenizatório, a dimensão do atraso deve repercutir no montante a ser fixado, ou seja, quanto maior o atraso, maior deverá ser a condenação, sem prejuízo, evidentemente, da análise das circunstâncias fáticas que porventura sejam alegadas ao ser postulado o ressarcimento a esse título.

9)
Levando em consideração o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências que foram geradas para os autores e os valores arbitrados em precedentes similares, deve a indenização ser mantida em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tal qual arbitrado na sentença.

10)
Harmoniza-se com a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o ressarcimento por lucros cessantes, nas hipóteses de inexecução do contrato de compra e venda consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, tem fundamento na não fruição do imóvel durante o tempo da mora da construtora, isto é, sem vinculação com a destinação a ser-lhe conferida pelo adquirente.

11)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Auriculata Empreendimentos S/A Construtora Rossi

contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra, complementada pela decisão que acolheu os
embargos de declaração
em face dela opostos, que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada em seu desfavor por
Carlos Eduardo Pinheiro
e
Fabiana Soares Pereira
, julgou procedentes em parte os pedidos a fim de condenar a requerida:
(i)
a restituir aos autores os valores pagos a título de taxa de corretagem, no valor de R$ 9.539,00 (nove mil e quinhentos e trinta e nove reais), de forma simples, atualizada com juros a partir da data do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso;
(ii)
a restituir aos autores a importância de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) a título de indenização por dano material, a título de lucros cessantes, de forma simples, atualizada com juros moratórios a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso; e
(iii)
ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com a incidência de juros de mora e correção monetária a partir do arbitramento.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório a partir de uma breve síntese dos fatos subjacentes à demanda. Vejamos.

In casu
, o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças” (fls. 33/52), celebrado entre as partes no dia 30/11/2010, estabelece as condições pelas quais os autores adquiriram uma unidade habitacional no “Condomínio Naturale Residencial”, localizado no Parque Residencial Laranjeiras II, no Município da Serra, pelo preço total de
R$ 169.461,00
(cento e sessenta e nove mil, quatrocentos e sessenta e um reais), a ser quitado mediante as seguintes condições:

1)
entrada de R$ 1.000,00 (um mil reais);

2)
parcelas mensais de R$ 1.461,00 (um mil quatrocentos e sessenta e um reais) de acordo com o item “b” do quadro resumo de fl. 45-TJ;

3)
parcela única de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com vencimento em 20/08/2011;

4)
quitação do saldo final de R$ 135.182,00 (cento e trinta e cinco mil, cento e oitenta e dois reais);

5)
32 (trinta e duas) parcelas mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, num total de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais); e

6)
uma parcela intermediária de R$ 5.818,00 (cinco mil, oitocentos e dezoito reais), com vencimento em 20/05/2011.

Relatam os autores/apelados que, apesar da pontualidade no pagamento das prestações convencionadas, a entrega das chaves do imóvel – que deveria ter ocorrido em 30/7/2011

– vinha sendo sucessivamente postergada pela apelante, num primeiro momento para novembro de 2011 e depois para fevereiro de 2012, com isso causando a majoração do saldo devedor final que, de acordo com o item 4 acima, havia sido inicialmente ajustado em R$ 135.182,00 (cento e trinta e cinco mil, cento e oitenta e dois reais).

Ainda em conformidade com a sua narrativa, não haviam conseguido, à época da propositura da ação, o financiamento bancário de que necessitavam para quitar o saldo final, que já estaria pré-aprovado pela instituição financeira escolhida, unicamente em razão do retardo da apelante em fornecer-lhes a documentação para tanto exigida.

Ao recepcionar a ação, o Juízo de 1º grau deferiu tutela antecipada, à luz do art. 273 do CPC/1973, então vigente, a fim de determinar a imissão dos autores na posse do imóvel (fls. 139/141), o que restou chancelado, nesta Instância ad quem, no bojo do
agravo de instrumento nº 0032472-91.2012.8.08.0048
), cuja relatoria a mim coube perante este Órgão Julgador; após, sobreveio aos autos o correspondente Auto de Imissão de Posse, lavrado no dia 21/09/2012 (fl. 148).

Foi apresentada contestação (fls. 164/182), réplica (fls. 203/219) e, deferida a produção de prova pericial, a ilustre perita nomeada pelo Juízo juntos aos autos seu laudo técnico e vários anexos (fls. 252/295), sobre o qual se manifestaram as partes (fls. 300/304 e 305/306); na sequência, a ilustre perita prestou esclarecimentos acerca do laudo técnico (fls. 318/320) e, após infrutífera tentativa de conciliação (fl. 347), não havendo interesse das partes na produção de outras provas, foi proferida sentença que, como dito alhures, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados.

No escopo de infirmar tal conclusão, assim sustenta a apelante, em síntese:
(i)
os apelados juntaram documento que comprova a sua ciência acerca do pagamento da comissão de corretagem, bem como do respectivo valor;
(
i
i)
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que a aplicação da penalidade do paragrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor está efetivamente vinculada ao reconhecimento da má-fé do fornecedor;
(iii)
a correção monetária não acrescenta valores ao saldo devedor, não havendo de se falar em ‘dano’ e em congelamento de seu valor, sob pena de enriquecimento sem causa dos apelados;
(iv)
a responsabilidade pela obtenção de recursos para quitação do saldo devedor é exclusivamente do promitente comprador, uma vez que a assinatura do contrato de compra e venda, por si só, não gera o financiamento junto a instituição financeira;
(v)
não houve a prática de ato ilícito que ensejasse a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral, devendo o pedido ser julgado improcedente ou, na hipótese de ser mantida a condenação, reduzido o valor arbitrado na sentença; e
(vi)
descabe o ressarcimento dos valores supostamente pagos pelos apelados a título de aluguéis, por não ter sido juntado contrato de locação e nem comprovado o dano alegado.

Passo a análise individualizada dos pontos de irresignação da apelante.

1
.
Congelamento do saldo devedor

Em que pese a singela alegação de “total ausência de atraso na entrega dos imóveis” (fl. 385), não foram especificamente impugnados os fundamentos da sentença no sentido de que a construtora teria incorrido em mora no tocante a averbação do “habite-se” do empreendimento, o que teria resultado em óbice à obtenção de financiamento bancário pela parte autora, com o qual pretendiam quitar a parcela maior do preço convencionado (R$ 135.182,00).

Vejamos como discorreu o douto magistrado sentenciante:

“(...) Da análise dos autos, observa-se que a data contratualmente fixada para a expedição do habite-se era de 30/05/2011 e de início da entrega das chaves dia 30/07/2011. Respeitado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, tem-se que o prazo final seria 30/11/2011 e 30/01/2012, respectivamente.

De fl. 275, extrai-se que a Certidão de Habitabilidade foi devidamente averbada em 08/03/20 12. Insta salientar que a responsabilidade pela averbação da mesma é exclusivamente da empresa ré.

Assim, o financiamento da parcela final do contrato de compra e venda apenas é realizado após a expedição do habite-se e sua devida averbação, sendo esta obrigação da própria construtora. Logo, se há atraso neste trâmite, concomitantemente haverá para a formularização do financiamento e liberação dos valores a empresa.

Portanto, caracterizada a culpa da empresa ré pelo atraso na averbação do habite-se e consequentemente empecilho para a formularização do financiamento entre parte autora e agente financeiro”

(fl. 361)

No que se refere ao “congelamento do saldo devedor”, tem razão à apelante ao se insurgir contra o afastamento da correção monetária, tendo em vista a orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel
relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

Sobre isso, rememoro se tratar de um dos pontos examinados pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema nº 996), quando restou fixada tese de que “
1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma
, incluído o período de tolerância
” (Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

I
n casu
, não localizei informação acerca da efetiva quitação pelos apelados do valor integral do imóvel, em que pese terem recebido as chaves do imóvel por força da tutela de urgência (
rectius
: tutela antecipada) deferida em 17/09/2012, que foi cumprida em 21/09/2012 de acordo com o Auto de Imissão de Posse lavrado (fl. 148), porém, à época da propositura da presente ação, atribuíram à construtora a demora em obter o financiamento bancário de que necessitavam, dada a sua desídia em fornecer-lhes a documentação exigida pela instituição financeira escolhida.

Como se sabe, o financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que há providências que demandam atos de exclusiva competência do vendedor, cuja inércia em praticá-los, de acordo com os apelantes, teriam inviabilizado a obtenção do financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o envio de documentos exigidos pela instituição financeira.

À época do julgamento do mencionado
agravo de instrumento
– interposto contra a decisão que deferiu pedido de imissão na posse do imóvel – à construtora restou oportunizada a comprovação de que forneceu toda a documentação que lhe competia, de modo que o financiamento bancário não teria sido obtido pelos autores por outras razões que não a falta de documentos que se encontram em seu poder, tendo transcorrido in albis o prazo concedido.

Por tal razão, é desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelados, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia devida naquela data (21/09/2012), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

Por fim, no que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves, conforme restou definido com o julgamento do Tema 996/STJ:

“1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel
, computado o período de tolerância,
faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial
, que reflete o custo da construção civil,
o qual deverá ser substituído pelo IPCA
, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

2. Restituição da comissão de corretagem

Acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Desta feita, cumpre-nos averiguar, num primeiro momento, se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

O documento de fl. 66, intitulado “Proposta de Reserva” subscrita no dia 13/11/2010, ou seja, precedente à contratação ocorrida no dia 30/11/2010, menciona duas rubricas – “Com. Imobiliária” (R$ 7.339,00) e “Prêmio Corretor” (R$ 2.200,00) – assim majorando o preço da unidade imobiliária ao patamar de R$ 179.000,00 (cento e setenta e nove mil reais), não podendo prevalecer sobre o contrato efetivamente celebrado em data posterior que, como bem observado na sentença, não faz menção a valor a ser pago pelo adquirente a título de comissão de corretagem, em que pese a genérica informação nele contida de que caberia dos adquirentes o pagamento de “comissões”.

Quanto ao serviço de intermediação imobiliária prestado por terceiros, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto, diante da narrativa autoral de que “
o serviço fora contratado pela própria Ré e não pelos Autores que procuraram o Stand da Rossi para comprar o imóvel
” (fl. 16).

Não deve prevalecer a tese recursal de que “
o negócio jurídico em questão se iniciou e foi aperfeiçoado com a intermediação de corretores vinculados a pessoa estranha a esta lide...
” (fl. 381), porquanto os profissionais do ramo da corretagem, que prestaram atendimento aos apelados, o fizeram em proveito da apelante, inclusive, em espaço por esta disponibilizado, não se caracterizando a contratação do serviço como fruto de uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Diante disso, têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por ter sido descortinado que não houve destaque do valor da comissão de corretagem no contrato celebrado, bem como que tenham optado pela contratação de profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão aos corretores contratados pela requerida, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

Nesse exato sentido, eis alguns julgados deste Órgão Colegiado, pedindo vênia para suprimir os trechos que não se relacionam ao ponto em análise:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. AFRONTA AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça fixou a tese da Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

2. Da análise dos documentos acostados, verifica-se que houve a efetiva cobrança pela intermediação de corretora de imóvel na venda da unidade adquirida pelos Apelados. Todavia, inexiste no contrato de promessa de compra e venda, cláusula prevendo a transferência desse encargo aos adquirentes do imóvel, impondo, assim, a restituição integral da monta paga.

3. Afronta ao dever de informação apregoado pelo Código de Defesa do Consumidor CDC, porquanto não houve, no caso em apreço, observância ao dever de prestar uma informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (art. 6º, III, CDC).

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0006639-46.2012.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 04/04/2022, DJe de 27/04/2022)

“(...) 5. Mostra-se abusiva a transferência, ao consumidor, da obrigação de adimplir o pagamento da comissão de corretagem, pois, conforme se verifica na praxe do mercado, essa contratação é entabulada entre a construtora e o corretor, não existindo a liberdade de escolha do referido profissional pelo consumidor (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0005865-45.2014.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 22/02/2021, DJe 05/03/2021)

“(...) I. O direito ao recebimento da comissão de corretagem está condicionado a existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; efetiva aproximação das partes; e concretização do negócio em razão de determinante atuação do corretor. Inteligência do art.725 do Código Civil.

II. Inconcusso os elementos de prova nos autos de que não foi o autor, mas sim terceira pessoa, a responsável pela derradeira aproximação e efetiva consecução da compra e venda, sendo que os atos por ele praticados foram apenas mera tentativa de aproximação, esta consubstanciada na promoção e comunicação de disponibilidade de imóvel para venda, o que não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem.

III. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Precedentes do STJ

IV. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0007190-56.2013.8.08.0035, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 29/03/2021, DJe 14/05/2021)

Em suma, improcede a tese da apelante de que descabe a devolução da taxa de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é comum, a um de seus
stands
e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora; logo, se a apelante preferiu contratar os serviços de corretores para intermediar as vendas, em vez de realizá-las diretamente ao consumidor, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

Por derradeiro, em relação ao ponto em análise, deve ser desconsiderado o argumento da apelante de que “
a
aplicação da penalidade do paragrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor está efetivamente vinculada ao reconhecimento da má-fé do fornecedor
”, não ter sido condenada a restituir,
em dobro
, o valor recebido dos autores a título de comissão de corretagem, e sim,
de forma simples
.

3.
Dano moral
e sua quantificação

Como dito, o Juízo de 1º grau condenou a apelante ao pagamento da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) aos autores/apelados a título de indenização por dano moral e, apesar de ser excepcional, entendo ser cabível a condenação
quando o
atraso na entrega do imóvel
for

extraordinário
, como reiteradamente vem decidindo este egrégio Órgão Colegiado:

“(...) 8) Foi descortinada a exorbitância do atraso da apelante na entrega das chaves da unidade adquirida pelos autores, na medida em que as reteve indevidamente até o dia 02/05/2014, quando procedida a entrega em cumprimento à determinação judicial emanada dos autos, em que pese ter sido beneficiada pela contagem, em dias úteis, do prazo de tolerância contratualmente previsto, o que evidencia ofensa à ordem moral do consumidor, e não mero aborrecimento ou dissabor cotidiano.

9) Na espécie,
o atraso verificado é exorbitante, por ter alcançado aproximadamente 1 (um) ano e quiçá seria maior se não fosse concedida tutela antecipada em prol da imediata entrega das chaves do imóvel
, de modo que, levando-se em consideração, entre outros fatores, o porte econômico da requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, as consequências geradas pela demandante, deve ser mantida a indenização por dano moral no patamar em que fixada na sentença, a saber, de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por estar em harmonia com a jurisprudência predominante neste egrégio Tribunal.

10) (...)

11) Apelação cível conhecida e parcialmente provida.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Proc. nº 0038428-88.2012.8.08.0048, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 11/10/2023 – PJe)

“(...) 8 -
O atraso superior a um ano após a utilização do prazo de tolerância não pode ser considerado um mero dissabor
, especialmente considerando que o Autor teve que enfrentar, além dos inegáveis inconvenientes decorrentes do longo atraso, a necessidade de alugar um outro imóvel para sua moradia temporária, bem como lidar com os aborrecimentos decorrentes do armazenamento dos móveis adquiridos (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0034609-55.2011.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 14/09/2023 – PJe)

“(...) II -
O atraso injustificado de aproximadamente seis (06) meses na entrega do imóvel após o prazo de tolerância previsto no contrato gerou mais que um mero dissabor cotidiano aos consumidores, sendo presumível a angústia, ansiedade e frustração por não poderem concretizar o tão sonhado dia da aquisição da casa própria
, devendo a construtora condenada ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

III - (...)

IV– Recurso provido. Sentença parcialmente reformada.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0014056-50.2012.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 26/07/2021, DJe de 03/08/2021)

“(...) 5 - A indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais,
nas quais restar caracterizado o excessivo atraso
.

6 - Em relação ao valor fixado, tenho que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes.

7 - Recursos desprovidos”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0020194-62.2014.8.08.0024, rel. Des. Manoel Alves Rabelo, julgado em 13/12/2021, DJe de 01/02/2022)

“(...) 5 -
Foi reconhecido pela magistrada primeva que o atraso do imóvel teve início em outubro de 2010 somente vindo a ser entregue em julho de 2011, ou seja, um prazo de aproximadamente 09 (nove) meses
. Por mais serenos que sejam os compradores, há razões para crer que um retardamento tão expressivo causa aflição, insegurança e intranquilidade aos consumidores, ou seja,
trata-se de constrangimento que vai muito além do mero transtorno ou dissabor corriqueiro, sendo devida a condenação em danos morais
.

6. Levando em consideração a situação aqui analisada, condeno as sociedades empresárias, solidariamente, ao pagamento de compensação por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

7. (...)

8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0017322-70.2012.8.08.0048, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 09/11/2020, DJe de 18/11/2020)

No caso concreto, foi necessária a propositura de ação judicial pelos autores e, em seu bojo, a obtenção de medida liminar em prol de sua imissão na posse do imóvel, que só ocorreu em 21/09/2012, por força de determinação judicial, não obstante a previsão contratual de que ocorreria a entrega das chaves da unidade adquirida em 30/07/2011; logo, ainda que considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, configurar-se-ia um atraso de aproximadamente 8 (oito) meses para que os autores obtivessem a posse do imóvel, o que considero deveras excessivo.

Ademais, ainda que se entenda necessária a demonstração pelo adquirente de que, além do verificado atraso, teve algum direito da personalidade lesado, é suficiente o relato autoral de que seu planejamento familiar foi severamente prejudicado, tornando-se necessária a locação de um imóvel para residirem provisoriamente até o recebimento das chaves da unidade adquirida.

No que se refere ao
quantum
indenizatório, entendo que a dimensão do atraso deve repercutir no montante a ser fixado, ou seja, quanto maior o atraso, maior deverá ser a condenação, sem prejuízo, evidentemente, da análise das circunstâncias fáticas que porventura sejam alegadas ao ser postulado o ressarcimento a esse título.

Sabe-se que, em se tratando de dano moral, deve o arbitramento operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, orientando-se o juiz da causa pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência em casos semelhantes, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso.

Atenta a tais parâmetros e levando em consideração o porte econômico da empresa requerida, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências que foram geradas para os autores e os valores arbitrados em precedentes similares, proponho que a indenização seja mantida em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tal qual arbitrado na sentença.

4. Ressarcimento por lucros cessantes. Despesas com aluguéis.

Insurge-se também a apelante contra a condenação sofrida ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) aos autores, a título de ressarcimento por lucros cessantes, que corresponde ao valor despendido com o pagamento de aluguéis em virtude do atraso na entrega do imóvel.

Não obstante a argumentação da apelante, devo rememorar que a matéria foi dirimida no âmbito do colendo Superior Tribunal de Justiça com o julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, sob a sistemática dos recursos representativos de controvérsia (Tema 966), quando firmada a seguinte tese:

“(...) 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1. (...)

1.2.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
.

1.3. (...)”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019)

Portanto, harmoniza-se com a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o ressarcimento por lucros cessantes, nas hipóteses de inexecução do contrato de compra e venda consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada,
tem fundamento na
não fruição do imóvel durante o tempo da mora da construtora
, isto é,
sem vinculação com a destinação
a ser-lhe conferida pelo adquirente.

Em reforço, não podemos perder de vista que, de acordo com o art. 475 do Código Civil brasileiro
1
, o contratante tem direito de ser indenizado dos prejuízos sofridos, tanto no caso em que opta pela resolução do contrato, quanto no caso em que insiste no cumprimento da obrigação.

Por fim, quanto a alegação de que o dano não teria sido comprovado pelos autores/apelados, considero suficientes os documentos de fls. 70/71, assim como entendera o magistrado sentenciante, por se tratarem de recibos de pagamento de aluguéis para fins residenciais em período posterior ao previsto para entrega da unidade adquirida.

5. Conclusão

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe
dou
provimento
parcial
para:
(i)
determinar que, após a
data prevista para a entrega do imóvel
, incida
somente
a
correção monetária
sobre o saldo devedor do contrato;

(
i
i)
estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data do efetivo pagamento da parcela cuja quitação pelos autores dependia da obtenção de financiamento bancário; e
(
i
ii)
determinar que a correção monetária incida, pelo INCC, até a data prevista para entrega do imóvel, com o cômputo, inclusive, do prazo de tolerância e, doravante, pelo IPCA, até a data da quitação integral do preço ajustado pelo imóvel. Ônus sucumbenciais mantidos, sendo descabida a sua majoração, a título de honorários recursais.

É como voto
.

__________________________

1
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.