Tribunal: TJES
Processo: 0009050-43.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA
Órgão julgador: LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRAZO FIXADO EM 27 (VINTE E SETE) MESES APÓS O REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE –
FINANCIAMENTO À CONSTRUÇÃO REALIZADO POSTERIORMENTE –
ADEQUAÇÃO – TERMO INICIAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – V
ALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – ENTREGA DENTRO DO PRAZO ADEQUADO – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Preliminar: litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual: não prospera a argumentação da recorrente, pois a lide não diz respeito a eventual (i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse do agente financeiro, mas à responsabilidade da apelante/ré em arcar com tais valores e ressarcir o recorrido pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da recorrente. Precedente. Ademais, no presente caso, o agente financeiro, não foi a Caixa Econômica Federal, mas sim o Banco do Brasil, de modo que mesmo que a casa bancária fosse integrada à lide subsistiria a competência da Justiça Estadual, dado o teor da Súmula 508 do STF. Preliminar rejeitada.

2.
Preliminar: ilegitimidade passiva: a legitimidade deve ser analisada
in status assertionis
, ou seja, à luz exclusivamente das alegações formuladas pelo autor na petição inicial. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de
“
juros de obra
”
por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora apelante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Preliminar rejeitada.

3.
Mérito: O prazo previsto para conclusão da obra foi estabelecido em 27 (vinte e sete) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, salvo se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento, caso em que esta prevaleceria, podendo ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta) dias (item 5 c/c Cláusula Quinta). Contudo, o c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 996), pacificou, entre outras, a tese da abusividade da vinculação do prazo de entrega da obra a um evento futuro.

4.
Ainda que no contrato de financiamento à construção tenha sido fixado prazo menor do que o previsto no contrato de promessa de compra e venda, essa data é inválida, porque foi vinculada a um evento futuro. Nesse sentido, não merece subsistir a data para entrega da construção considerada na sentença, sendo necessária a adequação para que o prazo de 27 (vinte e sete) meses, estabelecido na promessa de compra e venda, seja contado a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Diante desse contexto, portanto, o empreendimento deveria ter sido entregue em 01.01.2016, já considerando a cláusula de tolerância, de modo que a entrega efetuada em 13.11.2014 não configurou o inadimplemento da vendedora.

5.
Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

6.

Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009050-43.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: FABRICIO FARIAS GOMES

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – MÉRITO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRAZO FIXADO EM 27 (VINTE E SETE) MESES APÓS O REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE –
FINANCIAMENTO À CONSTRUÇÃO REALIZADO POSTERIORMENTE –
ADEQUAÇÃO – TERMO INICIAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – V
ALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – ENTREGA DENTRO DO PRAZO ADEQUADO – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Preliminar: litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual: não prospera a argumentação da recorrente, pois a lide não diz respeito a eventual (i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse do agente financeiro, mas à responsabilidade da apelante/ré em arcar com tais valores e ressarcir o recorrido pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da recorrente. Precedente. Ademais, no presente caso, o agente financeiro, não foi a Caixa Econômica Federal, mas sim o Banco do Brasil, de modo que mesmo que a casa bancária fosse integrada à lide subsistiria a competência da Justiça Estadual, dado o teor da Súmula 508 do STF. Preliminar rejeitada.

2.
Preliminar: ilegitimidade passiva: a legitimidade deve ser analisada
in status assertionis
, ou seja, à luz exclusivamente das alegações formuladas pelo autor na petição inicial. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de
“
juros de obra
”
por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora apelante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Preliminar rejeitada.

3.
Mérito: O prazo previsto para conclusão da obra foi estabelecido em 27 (vinte e sete) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, salvo se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento, caso em que esta prevaleceria, podendo ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta) dias (item 5 c/c Cláusula Quinta). Contudo, o c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 996), pacificou, entre outras, a tese da abusividade da vinculação do prazo de entrega da obra a um evento futuro.

4.
Ainda que no contrato de financiamento à construção tenha sido fixado prazo menor do que o previsto no contrato de promessa de compra e venda, essa data é inválida, porque foi vinculada a um evento futuro. Nesse sentido, não merece subsistir a data para entrega da construção considerada na sentença, sendo necessária a adequação para que o prazo de 27 (vinte e sete) meses, estabelecido na promessa de compra e venda, seja contado a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Diante desse contexto, portanto, o empreendimento deveria ter sido entregue em 01.01.2016, já considerando a cláusula de tolerância, de modo que a entrega efetuada em 13.11.2014 não configurou o inadimplemento da vendedora.

5.
Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

6.

Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível, REJEITAR as preliminares de litisconsórcio passivo necessário e incompetência da Justiça Estadual e de ilegitimidade passiva, e DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar a r. sentença objurgada a fim de julgar improcedente a pretensão inicial, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA - Relator / 023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Adiro ao relatório.

P
RELIMINAR: LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

Como relatado, a apelante alega, em sede preliminar, que haveria clara configuração de um litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, que não foi observado, e que seria imperativo o deslocamento do processo para a competência da Justiça Federal.

Contudo, não prospera a argumentação da recorrente, pois a lide não diz respeito a eventual (i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse do agente financeiro, mas à responsabilidade da apelante/ré em arcar com tais valores e ressarcir o recorrido pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da recorrente.

Sobre o tema, destaco o seguinte precedente deste egrégio Tribunal:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COBRANÇA DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO PAGAMENTO ATÉ A DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES CONFIGURADO – COBRANÇA INDEVIDA – TEMA 996 – ALEGADA NECESSIDADE DE PRESENÇA DO AGENTE FINANCEIRO NO POLO PASSIVO DA LIDE – PRETENDIDA SUSPENSÃO DA COBRANÇA A PARTIR DO ATRASO NA ENTREGA E NÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA COBRANÇA DO ENCARGO – DESNECESSÁRIA FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO A SER ASSUMIDA PELA CONSTRUTORA – JURISPRUDÊNCIA DO TJES – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. 1) Em se tratando de imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa Minha Vida, como aparentemente é o caso dos autos, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o entendimento de ser lícita a cobrança de juros de obra durante a evolução da obra, que são cobrados do adquirente pelo agente financeiro sobre o valor do crédito repassado às incorporadoras para construção do empreendimento; por outro lado, a cobrança se torna indevida após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o prazo de tolerância (Tema 996). 2) O contrato de promessa de compra e venda prevê o dia 31/08/2019 como data limite para entrega das chaves (Id 984513, item 5 do quadro resumo), que poderia ser elastecido até 28/02/2020 com o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, tornando-se verossímil a narrativa do autor, ao ajuizar a ação originária no dia 13/10/2020 (Id 984501), de que a unidade autônoma adquirida não havia sido entregue até aquela data; do contrário, isto é, em restando comprovado pela construtora que houve a efetiva entrega das chaves em momento anterior ao ajuizamento da ação, inafastável será a cominação ao autor de multa por litigância de má-fé. 3) Afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de continuar arcando com juros de evolução da obra no período de mora da construtora, até a efetiva entrega das chaves da unidade adquirida, porquanto não se pode penalizar o mutuário que não deu causa ao atraso, ainda que seja justificado pela requerida (como presumivelmente ocorrerá na sua defesa) na superveniência da pandemia de Covid/19 e outros fatores que, via de regra, são invariavelmente elencados para justificar os reiterados atrasos na conclusão dos empreendimentos imobiliários, como elevado volume de chuvas, escassez de mão-de-obra, greves etc. 4)
Se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra é requerida em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva ad causam é, tão somente, da construtora requerida, que repassa sua cobrança de forma ilegal, aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão da parte for a própria declaração de nulidade da cobrança, o que não se verifica no caso concreto, a demanda não poderá prosseguir sem a presença do agente financeiro.
5) Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Data: 28/Jul/2021, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Número: 5000439-92.2021.8.08.0000, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO)

Ademais, no presente caso, o agente financeiro, não foi a Caixa Econômica Federal, mas sim o Banco do Brasil, de modo que mesmo que a casa bancária fosse integrada à lide subsistiria a competência da Justiça Estadual, dado o teor da Súmula 508 do STF
1
.

Assim,
REJEITO
a preliminar aduzida.

É como voto.

PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA

Também alega a recorrente a sua ilegitimidade passiva para figurar na lide de origem, notadamente porque
“
A cobrança dos juros de obra deriva do contrato firmado entre a parte
Recorrida/consumidora e o agente financeiro
”.

Sobre este aspecto, é cediço que a legitimidade concerne à relação entre as partes e o direito material posto em litígio.

Luiz Guilherme Marinoni
3
, analisando os requisitos para apreciação do mérito, ensina que:

É por isso que os requisitos devem ser aferidos com base na afirmação do autor, ou seja, no início do desenrolar do procedimento. Não se trata de fazer um julgamento sumário (fundado em conhecimento sumário) da presença da legitimidade e do interesse, como se eles pudessem voltar a ser apreciados mais tarde, com base em outras provas. O que importa é a afirmação do autor e não a correspondência entre a afirmação e a realidade, que já é problema de mérito. Melhor explicando: a legitimidade.

Tem-se, pois, que a legitimidade deve ser analisada
in status assertionis
, ou seja, à luz exclusivamente das alegações formuladas pelo autor na petição inicial.

Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de
“juros de obra”
por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora apelante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão.

Observe-se que embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre o promitente comprador e a instituição financeira, no caso o Banco do Brasil, o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese, deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior do que o ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem.

Dessa forma,
REJEITO
a preliminar aduzida.

É como voto.

M
ÉRITO

Conforme relatado,
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA

interpôs recurso de apelação diante da r. sentença de fls. 292/299, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação indenizatória movida em seu desfavor por
FABRÍCIO FARIAS GOMES
, julgou procedentes os pedidos autorais, para condenar a requerida:

(1) ao pagamento dos encargos moratórios previstos na cláusula 4.2, durante o período de atraso;

(2) à restituição dos juros de obra, no mesmo período, devendo incidir correção monetária desde o pagamento indevido, consoante índice da Corregedoria, até a citação, momento a partir do qual, por incorrer também os juros de mora, deverá incidir exclusivamente a Taxa Selic, que representa ambas as rubricas, bem como;

(3) à restituição dos valores despendidos com aluguéis, com correção monetária desde o desembolso, consoante índice da Corregedoria, até a citação, momento a partir do qual passam a correr também os juros de mora, exclusivamente à Taxa Selic.

Outrossim, considerou ocorrida a sucumbência recíproca e condenou ambas as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do CPC, devendo a parte autora responder por 30% (trinta por cento) e a requerida por 70% (setenta por cento), ressalvando que o autor litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 302/327, a apelante alega, em síntese, que: [...] III) no mérito, “
anteriormente a celebração do contrato, foi oferecido amplo conhecimento a parte Recorrida sobre as cláusulas contratuais e as consequências jurídicas advindas. Houve pleno respeito e compromisso da Recorrente para com o aduzido princípio da boa-fé objetiva e seu efeito irradiador sobre todas as searas do direito privado. Inexistem, aqui, quaisquer das abusividades suscitadas
” (fl. 307); IV) “
considerando que o Recorrido apenas efetuou a assinatura do contrato de financiamento em 10/06/2013, como se extrai do contrato de financiamento acostado aos autos pelo próprio autor, apenas após 08/03/2016 (27 MESES + 180 DIAS), estaria a Recorrente inadimplente com a obrigação de entregar as chaves
” (fl. 314); V) “
ainda que houvesse atraso, o que se admite apenas por apego ao debate, não há que se falar em cominação da sobredita multa [cláusula penal], uma vez que não há no contrato previsão contratual neste sentido
” (fl. 315); VI) “
na remota hipótese desta Egrégia Câmara entender pela manutenção da reversibilidade da cláusula penal, o que não se espera, mas admite-se em atenção a eventualidade, pugna que seja limitada ao quanto previsto contratualmente, destacando que eventual multa só deve ser praticada, portanto, em relação aos valores adimplidos durante o período de suposto atraso
” (fl. 316); VII) “
merece destaque, ainda, o quanto disposto na tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça — STJ ao julgar o Tema 970, que fixou entendimento no sentido de que não é possível a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes cumulada com eventual previsão constante em cláusula penal, já aplicada em favor do consumidor, tendo em vista que se estaria punindo duplamente o mesmo fato, sobretudo considerando a natureza indenizatória da cláusula penal
” (fl. 317); VIII) “
visando cumprir com o dever de informação, esta Recorrente sempre teve o cuidado de deixar claro ao seu consumidor que o encargo de fase de obra é um encargo cobrado pelo Banco, em razão da modalidade de financiamento contrato, conforme material disponibilizado na área do cliente
” (fl. 324); IX) “
não é correto consignar que o mutuário está pagando valores (juros) que deveriam ser de responsabilidade da construtora, pois não foi esta quem tomou o empréstimo junto ao agente financeiro. O contrato de financiamento à construção entre a construtora e o banco não se confunde com o empréstimo que o promitente-comprador toma junto ao banco para quitar seu saldo devedor. São contratos distintos que não se confundem. Nesta linha de intelecção, sendo legal a cobrança da taxa de evolução de obra pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, não há razão para declarar a nulidade da cláusula que a prevê nem a devolução dos valores cobrados
” (fl. 325); X) “
não tem a Recorrente autonomia para efetuar as cobranças de juros de obra, pois conforme estabelecido em contrato de financiado, fica o banco financiador advertido em emitir e suspender as taxas mencionadas
” (fl. 326).

Compulsando os autos, verifica-se que na data de 05.04.2013, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, cujo objeto era o apartamento nº 212 do bloco 09, do Parque Vila Florata, localizado à Rua Recife, s/n, Distrito de Carapina, Bairro Jardim Limoeiro, Serra/ES, conforme instrumento acostado às fls. 27/35v.

Posteriormente aditado (fls. 63/64), o contrato estabeleceu que o pagamento seria efetuado da seguinte forma: a) sinal de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), a ser pago em 02.05.2013; b) R$ 700,00 (setecentos reais) em 10 (dez) parcelas iguais de R$ 70,00 (setenta reais), a partir de 04.06.2013, pelos serviços de assessoria; e c) financiamento de R$ 109.366,00 (cento e nove mil, trezentos e sessenta e seis reais) a ser contraído pelo promitente comprador.

O prazo previsto para conclusão da obra foi estabelecido em 27 (vinte e sete) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, salvo se outra data fosse estabelecida no contrato de financiamento, caso em que esta prevaleceria, podendo ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta) dias (item 5 c/c Cláusula Quinta).

Contudo, o c.
Superior Tribunal de Justiça
, sob a sistemática do
s recursos repetitivos (Tema nº 996)
, pacificou, entre outras, a
tese da abusividade da vinculação do prazo de entrega da obra a um evento futuro
, vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019)

Ressalto que o presente caso
se amolda ao precedente vinculante
, pois o
contrato vinculou a data de entrega ao financiamento à construção,
que somente foi
firmado em 10.06.2013
(fl. 200)
entre a apelante e o agente financeiro
, ou seja,
posteriormente à celebração do contrato.

Assim,
não merece reparos a sentença de origem
que considerou que o prazo estipulado no contrato ora em análise padece de ilegalidade.

No referido precedente, o caso debatido dizia respeito à hipótese bastante semelhante ao dos autos, com cláusula que fazia menção à sobreposição da data de entrega prevista no contrato de financiamento ao contrato firmado entre a construtora e o consumidor.

O c. STJ invocou a previsão do artigo 47 do diploma consumerista, no sentido de que, na
hipótese de ambiguidade
ou
contradição nas cláusulas,
deve prevalecer o e
ntendimento mais favorável ao consumidor
, indicando que a data de entrega da obra deve ser extraída e conhecida desde a celebração da promessa de compra e venda,
sem se vincular a evento futuro.

Tomando por base essas considerações, ainda que no contrato de financiamento à construção tenha sido fixad
o prazo menor
do que o previsto no contrato de promessa de compra e venda,
essa data é inválida
, porque foi
vinculada a um evento futuro.

Nesse sentido, não merece subsistir a data para entrega da construção considerada na sentença, sendo necessária a adequação para que o prazo de 27 (vinte e sete) meses, estabelecido na promessa de compra e venda, seja contado a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Diante desse contexto, portanto, o
empreendimento deveria ter sido entregue em 01.01.2016
, já considerando a cláusula de tolerância,
de modo que a entrega efetuada em 13.11.2014 (fl. 118) não configurou o inadimplemento da vendedora.

Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível,
REJEITO
as preliminares aduzidas e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença objurgada a fim de julgar improcedente a pretensão inicial.

Por conseguinte, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar apenas a parte autora/recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, observada a suspensão da exigibilidade das verbas por se tratar de parte amparada pelo benefício da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

1
Compete à Justiça Estadual, em ambas as instâncias, processar e julgar as causas em que for parte o Banco do Brasil S.A.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

Acompanho o Eminente Desembargador Relator para dar provimento ao recurso.