Tribunal: TJES
Processo: 5005483-58.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Correção Monetária; Adjudicação
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DOS VALORES DE MERCADO DOS TERRENOS PENHORADOS. PROVA PERICIAL PRODUZIDA. CÁLCULOS APARENTEMENTE EIVADOS DE VÍCIOS. VALORES BEM DISCREPANTES COM OUTROS LAUDOS DE AVALIAÇÃO PRODUZIDOS. EXISTÊNCIA DE VÁRIOS OUTROS FATORES A SEREM CONSIDERADOS NA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PROVA TÉCNICA. CUSTEIO NOS TERMOS DO ART. 95 DO CPC/2015. RECURSO PROVIDO

1)
De acordo com as provas carreadas aos autos, em especial os laudos de avaliação produzidos em outra ação judicial, em que os terrenos também foram penhorados, e por perito avaliador particular contratado pela parte agravante, restou demonstrado que o laudo de avaliação mercadológica, ora impugnado, aparentemente se encontra eivado de vícios, os quais ensejam a realização de nova prova técnica.

2)
Restou demonstrado uma série de fragilidades informativas em termo de mercado do laudo produzido na origem, sobretudo no que refere: (i) à depreciação do metro quadrado da região de Barcelona, Serra/ES; (ii) a desconsideração do método comparativo direto com dados do mercado; (iii) a não percepção do entorno dos imóveis, que apresentam um caráter predominantemente comercial o que os tornam mais valiosos; (iv) a apresentação de valores finais iguais dos imóveis, apesar de suas distintas características de estrutura, localização, além do fato de desconsiderar que todos os terrenos avaliados estão alugados para o exercício de atividades comerciais.

3)
Sem exprimir juízo de valor acerca de qual dos laudos avaliou corretamente os valores dos respectivos imóveis, fato é que as quantias alcançadas pelos avaliadores judiciais são completamente divergentes entre si, de modo que deve o juízo se assegurar do valores dos imóveis mediante nova avaliação imparcial.

4)
Ademais, é de se relevar que o artigo 873, III, do CPC admite a realização de uma nova avaliação quando o juízo tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem em uma primeira avaliação.

5)
Também é de se ponderar que o direito do credor não é absoluto, devendo ser interpretado de forma sistemática com os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, visando assegurar a maior efetividade do processo da execução, de maneira menos gravosa ao devedor, em atenção ao disposto no art. 805 do CPC.

6)
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005483-58.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONJUNTO GRANJAS NOVAS

AGRAVADO: PIZZARIA O ZEBRAO LTDA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 029 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento (ID 2812261), sem pedido de tutela recursal, interposto por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO GRANJAS NOVAS, contra a decisão proferida às fls. 603/605, pelo juízo da 5ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos do Cumprimento de Sentença tombado sob o nº 0013577-58.2007.8.08.0048, deflagrado por PIZZARIA O ZEBRÃO LTDA, que rejeitou a impugnação realizada pela agravante em relação à conclusão do laudo pericial e manteve os valores alcançados pelo perito avaliador, nomeado pelo Juízo.

Em suas razões recursais, ID 2812261, a Agravante pleiteia a realização de nova perícia judicial a fim de avaliar corretamente os valores dos imóveis penhorados no cumprimento de sentença, a ser produzida por avaliador oficial nomeado pelo Juízo.

Aduz que o laudo pericial impugnado encontra-se eivados de vícios, destacando: a depreciação do metro quadrado da região de Barcelona, Serra/ES, a desconsideração do método comparativo direto com dados do mercado, a não percepção do entorno dos imóveis, que apresentam um caráter predominantemente comercial o que os tornam mais valiosos, a apresentação de valores finais IGUAIS dos imóveis, apesar de suas distintas características.

Em resumo, afirma que a avaliação realizada desconsiderou as características específicas de cada um dos 12 (doze) terrenos penhorados, fixando o mesmo valor para todos os imóveis, qual seja: R$ 404.497,50 (quatrocentos e quatro mil, quatrocentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos), diferindo o valor final dos imóveis tão somente em razão das benfeitorias realizadas em cada um.

Sustenta seus argumentos com base na confrontação do laudo impugnado com outros laudos de avaliação produzidos em outra ação judicial, na qual os terrenos também foram objetos de penhora, que tramita na 3ª Vara Cível de Serra/ES, bem como por avaliação particular realizada por Engenheiro Civil contratado pela parte. Em todos os laudos apresentados, os imóveis foram avaliados em valores muito superiores aos da presente ação.

Contrarrazões apresentadas por PIZZARIA O ZEBRÃO LTDA., no ID 3182445, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO VENCEDOR

Como relatado, trata-se de recurso de Agravo de Instrumento (ID 2812261), sem pedido de tutela recursal, interposto por
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO GRANJAS NOVAS,
contra a decisão proferida às fls. 603/605, pelo juízo da 5ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos do Cumprimento de Sentença tombado sob o nº
0013577-58.2007.8.08.0048
, deflagrado por
PIZZARIA O ZEBRÃO LTDA
, que rejeitou a impugnação realizada pela agravante em relação à conclusão do laudo pericial e manteve os valores alcançados pelo perito avaliador, nomeado pelo Juízo.

Em suas razões recursais, ID 2812261, a Agravante pleiteia a realização de nova perícia judicial a fim de avaliar corretamente os valores dos imóveis penhorados no cumprimento de sentença, a ser produzida por avaliador oficial nomeado pelo Juízo.

Aduz que o laudo pericial impugnado encontra-se eivados de vícios, destacando:
a depreciação do metro quadrado da região de Barcelona, Serra/ES, a desconsideração do método comparativo direto com dados do mercado, a não percepção do entorno dos imóveis, que apresentam um caráter predominantemente comercial o que os tornam mais valiosos, a apresentação de valores finais IGUAIS dos imóveis, apesar de suas distintas características.

Em resumo, afirma que a avaliação realizada desconsiderou as características específicas de cada um dos 12 (doze) terrenos penhorados, fixando o mesmo valor para todos os imóveis, qual seja: R$ 404.497,50 (quatrocentos e quatro mil, quatrocentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos), diferindo o valor final dos imóveis tão somente em razão das benfeitorias realizadas em cada um.

Sustenta seus argumentos com base na confrontação do laudo impugnado com outros laudos de avaliação produzidos em outra ação judicial, na qual os terrenos também foram objetos de penhora, que tramita na 3ª Vara Cível de Serra/ES, bem como por avaliação particular realizada por Engenheiro Civil contratado pela parte. Em todos os laudos apresentados, os imóveis foram avaliados em valores muito superiores aos da presente ação.

Contrarrazões apresentadas por
PIZZARIA O ZEBRÃO LTDA.,
no ID 3182445, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, passo a enfrentar as razões apresentadas.

Na origem, trata-se de Ação Ordinária de Indenização na qual o Juízo
a quo
julgou procedente o pedido realizado pela parte autora, ora Agravada, condenando o Agravante ao pagamento de indenização por benfeitorias no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), com correção monetária a partir de 16/10/2008, e juros, a partir da citação no processo principal. O Agravante também foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios arbitrado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

De acordo com planilha de atualização monetária e juros anexa a este recurso (ID 2812279), atualizada até 23/06/2022, o valor total da condenação corresponde à quantia de R$ 1.205.837,91 (Um milhão duzentos e cinco mil oitocentos e trinta e sete reais e noventa e um centavos).

Deflagrado o cumprimento de sentença e penhorados 12 (doze) terrenos de propriedade do executado, ora agravante, foi designado perito judicial para realizar as avaliações dos referidos imóveis.

Realizada a respectiva perícia e acostado laudo pericial nos autos, a parte executada impugnou os valores obtidos pelo avaliador judicial, em razão de diversos vícios identificados na perícia, tendo o Juiz rejeitado a impugnação apresentada pela ora agravante.

Assim, a questão versada nos autos deste Agravo de Instrumento diz respeito à necessidade ou não de nova avaliação dos imóveis (cada um com 750m2), de propriedade da Agravante, objetos de penhora nos autos de origem (
0013577-58.2007.8.08.0048
).

Analisando detidamente os autos, tenho que cabe razão ao agravante em relação à imprescindibilidade da realização de nova perícia judicial a fim de se apurar os reais valores dos bens penhorados. Explico.

De acordo com o laudo pericial realizado na origem, pelo perito do Juízo Sr. Gustavo da Silva Nogueira (ID 2812339 e seguintes), o qual foi aceito pelo credor e pelo Juiz
a quo
, os terrenos de propriedade do Agravante teriam o valor de R$ 6.240.000,00 (seis milhões e duzentos e quarenta mil reais), atualizado até a data de 17/12/2019.

Todavia, sustenta o Agravante que o laudo pericial elaborado contém vícios que precisam ser sanados, sobretudo se comparados com
(i)
os laudos de avaliação elaborados pelo perito avaliador Sr. Gustavo Nogueira Fundão (ID 2812349), no cumprimento de sentença nº 0004842-31.2010.8.08.0048, em trâmite na 3ª Vara Cível de Serra/ES, no qual alguns do terrenos também foram alvos de penhora, bem como com
(ii)
o laudo particular produzido pelo Engenheiro Civil Sr. Gastão Gustavo Ribeiro de Assis, CREA/ES (ID 2812746 e seguintes) contratado pela Agravante para este fim.

Conforme se depreende do laudo de avaliação impugnado (ID 2812339 e seguintes), cada um dos terrenos de nº 15002, 15003, 15004, 15005, 15006, 15007, 15008, 15009, 15010, 15011 e 15012, foram avaliados exatamente pelo mesmo valor nominal, qual seja:
R$ 404.497,50

(quatrocentos e quatro mil, quatrocentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos), mesmo possuindo características e localizações completamente distintas.

Por seu turno, os terrenos de nº 15003, 15004, 15005, 15006, 15007, 15008, 15009 e 15010, também penhorados no processo em trâmite na 3ª Vara Cível de Serra/ES, foram avaliados pelo Oficial de Justiça e Perito Judicial o Sr. Gustavo Nogueira Fundão, o qual constatou que
o terreno de menor valor foi especificado na quantia de
R$ 1.350.000,00
(Um milhão e trezentos e cinquenta mil reais) e o montante total dos imóveis no valor de
R$ 11.650.000,00
(onze milhões e seiscentos e cinquenta mil reais).

A fim de esclarecer os valores alcançados em ambas as demandas, o agravante acostou aos autos uma planilha comparativa (pág. 11, ID 2812347), onde é possível constatar com clareza a discrepância dos valores avaliados em cada Juízo.

Ademais, o laudo elaborado pelo perito avaliador Sr. Gastão Gustavo Ribeiro de Assis, contratado pelo agravante,
demonstrou uma série de fragilidades informativas em termo de mercado do laudo anterior
, sobretudo no que refere:

(i) a depreciação do metro quadrado da região de Barcelona, Serra/ES;

(ii) a desconsideração do método comparativo direto com dados do mercado;

(iii) a não percepção do entorno dos imóveis, que apresentam um
caráter predominantemente comercial
o que os tornam mais valiosos;

(iv) a apresentação de valores finais
iguais
dos imóveis, apesar de suas distintas características de estrutura, localização, além do fato de desconsiderar que
todos
os terrenos avaliados estão alugados para o exercício de atividades comerciais.

Assim, concluiu que o valor dos terrenos somados corresponde à quantia de
R$ 30.146.853,09
(Trinta milhões, cento e quarenta e seis mil, oitocentos e cinquenta e três reais e nove centavos).

Sem exprimir juízo de valor acerca de qual dos laudos avaliou corretamente os valores dos respectivos imóveis, fato é que as quantias alcançadas pelos avaliadores judiciais são completamente divergentes entre si, de modo que deve o juízo se assegurar do valores dos imóveis mediante nova avaliação imparcial.

Ademais, é de se relevar que o artigo 873, III, do CPC admite a realização de uma nova avaliação quando o juízo tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem em uma primeira avaliação:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Ora, se o juízo pode determinar uma segunda avaliação para suprir a sua dúvida quanto ao valor do bem, não vislumbro qualquer equívoco em determinar a nova avaliação quando estiver em dúvida quanto ao valor atribuído pela parte interessada.

Também é de se ponderar que o direito do credor não é absoluto, devendo ser interpretado de forma sistemática com os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, visando assegurar a maior efetividade do processo da execução, de maneira menos gravosa ao devedor, em atenção ao disposto no art. 805 do CPC.

Desse modo, não vislumbro nenhum óbice que impeça o Juízo
a quo
de determinar a realização de nova avaliação dos imóveis.

Pelo exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao recurso, a fim de que o Juízo
a quo
proceda a nova avaliação mercadológica dos imóveis penhorados, através de perícia técnica a ser realizada por avaliador judicial e custeada nos termos do art. 95 do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DOS VALORES DE MERCADO DOS TERRENOS PENHORADOS. PROVA PERICIAL PRODUZIDA. CÁLCULOS APARENTEMENTE EIVADOS DE VÍCIOS. VALORES BEM DISCREPANTES COM OUTROS LAUDOS DE AVALIAÇÃO PRODUZIDOS. EXISTÊNCIA DE VÁRIOS OUTROS FATORES A SEREM CONSIDERADOS NA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PROVA TÉCNICA. CUSTEIO NOS TERMOS DO ART. 95 DO CPC/2015. RECURSO PROVIDO

1)
De acordo com as provas carreadas aos autos, em especial os laudos de avaliação produzidos em outra ação judicial, em que os terrenos também foram penhorados, e por perito avaliador particular contratado pela parte agravante, restou demonstrado que o laudo de avaliação mercadológica, ora impugnado, aparentemente se encontra eivado de vícios, os quais ensejam a realização de nova prova técnica.

2)
Restou demonstrado uma série de fragilidades informativas em termo de mercado do laudo produzido na origem, sobretudo no que refere: (i) à depreciação do metro quadrado da região de Barcelona, Serra/ES; (ii) a desconsideração do método comparativo direto com dados do mercado; (iii) a não percepção do entorno dos imóveis, que apresentam um caráter predominantemente comercial o que os tornam mais valiosos; (iv) a apresentação de valores finais iguais dos imóveis, apesar de suas distintas características de estrutura, localização, além do fato de desconsiderar que todos os terrenos avaliados estão alugados para o exercício de atividades comerciais.

3)
Sem exprimir juízo de valor acerca de qual dos laudos avaliou corretamente os valores dos respectivos imóveis, fato é que as quantias alcançadas pelos avaliadores judiciais são completamente divergentes entre si, de modo que deve o juízo se assegurar do valores dos imóveis mediante nova avaliação imparcial.

4)
Ademais, é de se relevar que o artigo 873, III, do CPC admite a realização de uma nova avaliação quando o juízo tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem em uma primeira avaliação.

5)
Também é de se ponderar que o direito do credor não é absoluto, devendo ser interpretado de forma sistemática com os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, visando assegurar a maior efetividade do processo da execução, de maneira menos gravosa ao devedor, em atenção ao disposto no art. 805 do CPC.

6)
Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.