Tribunal: TJES
Processo: 0009520-22.2018.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Limitação de Juros; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Incorporação Imobiliária; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2024-10-07

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INTEMPESTIVIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543 DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO E RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti e pela Imobiliária e Construtora Universal Ltda. O recurso de Jeani foi analisado quanto à tempestividade, enquanto o da construtora abordou a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de parte dos valores pagos em caso de resolução contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti é tempestivo; e (ii) determinar se a sentença que fixou a devolução de 90% dos valores pagos pela autora e anulou a cláusula contratual que previa a retenção de 74% do valor total deve ser mantida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão recorrida foi publicada em 01/02/2023, e o recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti foi interposto somente em 15/06/2023, após a intimação para contrarrazões, sem justificativa para o atraso. A jurisprudência do STJ exige que a parte comprove eventual suspensão de prazos, ônus do qual a recorrente não se desincumbiu, o que torna o recurso intempestivo.

Em relação ao recurso da Imobiliária e Construtora Universal Ltda., a sentença que determinou a devolução de 90% dos valores pagos encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição parcial quando a resolução do contrato decorre de culpa do comprador. A jurisprudência estabelece que a retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. No presente caso, o percentual de 10% foi considerado adequado, considerando a ausência de usufruto dos bens e a falta de comprovação de outras despesas relevantes por parte da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti não conhecido.

Recurso da Imobiliária e Construtora Universal Ltda. desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O recorrente deve comprovar a tempestividade de seu recurso, incluindo eventuais suspensões de prazo no momento da interposição, sob pena de não conhecimento. 2. Em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser fixada entre 10% e 25%, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 932, parágrafo único, e 1.003, § 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 957.821/MS, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.11.2017; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0009520-22.2018.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros

APELADO: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INTEMPESTIVIDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543 DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO E RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti e pela Imobiliária e Construtora Universal Ltda. O recurso de Jeani foi analisado quanto à tempestividade, enquanto o da construtora abordou a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de parte dos valores pagos em caso de resolução contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti é tempestivo; e (ii) determinar se a sentença que fixou a devolução de 90% dos valores pagos pela autora e anulou a cláusula contratual que previa a retenção de 74% do valor total deve ser mantida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão recorrida foi publicada em 01/02/2023, e o recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti foi interposto somente em 15/06/2023, após a intimação para contrarrazões, sem justificativa para o atraso. A jurisprudência do STJ exige que a parte comprove eventual suspensão de prazos, ônus do qual a recorrente não se desincumbiu, o que torna o recurso intempestivo.

Em relação ao recurso da Imobiliária e Construtora Universal Ltda., a sentença que determinou a devolução de 90% dos valores pagos encontra respaldo na Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição parcial quando a resolução do contrato decorre de culpa do comprador. A jurisprudência estabelece que a retenção deve variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. No presente caso, o percentual de 10% foi considerado adequado, considerando a ausência de usufruto dos bens e a falta de comprovação de outras despesas relevantes por parte da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti não conhecido.

Recurso da Imobiliária e Construtora Universal Ltda. desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O recorrente deve comprovar a tempestividade de seu recurso, incluindo eventuais suspensões de prazo no momento da interposição, sob pena de não conhecimento. 2. Em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser fixada entre 10% e 25%, considerando as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 932, parágrafo único, e 1.003, § 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 957.821/MS, Rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.11.2017; STJ, Súmula 543.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, não conhecer o recurso de Jeani Ferreira dos Santos Bringhenti, e quanto ao recurso de Imobiliária e Construtora Universal LTDA, conhecer e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0009520-22.2018.8.08.0012

APTE/APDA:
JEANI FERREIRA DOS SANTOS BRINGHENTI

APTE/APDA:

IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

1. RECURSO DE
JEANI FERREIRA DOS SANTOS BRINGHENTI.

Eminentes pares, inicialmente, analiso o recurso interposto por Jeani
Ferreira dos Santos Bringhenti, no ID
6704925,
por vislumbrar sua
intempestividade
.

Isso porque,
nos termos da certidão na fl. 214v, a decisão integrativa da sentença foi publicada aos 01/02/2023.

Com isso, a recorrente apenas exerceu seu direito quando da intimação para contrarrazões, após a digitalização dos autos, aos 15/06/2023.

Salienta-se que a recorrente foi devidamente intimada para comprovar a tempestividade de seu recurso,
ocasião em que deveria demonstrar eventual suspensão de prazos ou outro fator que impossibilitou a interposição de recurso
opportune tempore

ônus do qual não se desincumbiu.

O Superior Tribunal de Justiça,
ao interpretar os arts. 932, parágrafo único, e 1.003, § 6º, do CPC, bem como os princípios consagrados pelo novo código, por maioria, vencido o voto do relator, firmou orientação de que o recorrente deve comprovar "a ocorrência de feriado local no ato de interposição do recurso", sendo inviável a apresentação de documento hábil, em momento posterior, para demonstrar a tempestividade (AgInt no AREsp 957.821/MS, Relator o Ministro Raul Araújo, Rel. p/ acórdão a Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, julgado em 20/11/2017, DJe 19/12/2017).

Des
tarte
, sem mais delongas,
evidenciada a intempestividade
,
NÃO CONHEÇO DO RECURSO
.

Na forma do
art. 85, § 11º, CPC,
majoro os honorários advocatícios arbitrados
em
2
% (
dois
cento),
adequando a sentença ao §2º, do artigo 85 do CPC
;
mantida a suspensão de exigibilidade na forma do artigo 98, §3º, do CPC.

É como voto.

2. RECURSO DE
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA.

Consoante relatado, cinge-se o presente apelo à análise da juridicidade da sentença que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, e como consequência anulou a
Clá
u
sula 13ª do contrato que prev
ia
a indenização de 74% do valor total pago (R$ 21.896,36), equivalente a R$ 16.203,31 (dezesseis mil, duzentos e três reais, e trinta e um centavos);
bem como indeferiu a
fixação de aluguéis como forma de indenização, ante a ocupação gratuita do imóvel por mais de 7 (sete) anos.

Pois bem.
É sabido que
a
resolução do contrato pela vontade exclusiva do
comprador
enseja a devolução parcial dos valores por ele pagos,
sendo direito d
a parte ré
a retenção de parte dessa quantia, conforme S
ú
mula 543 do STJ, in verbis:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Com relação ao
percentual a ser retido,
ente
nde
a referida Corte Superior que
este

deve ser
fixado
entre 10
(dez)
e 25%
(vinte e cinco por cento
)
, cabendo ao julgador a análise dos fatos para que a fixação da quantia seja feita de maneira equânime.

Decerto, a referida retenção tem o condão de não prejudicar o vendedor com o desfazimento do negócio por motivo alheio a sua vontade, logo,
o arbitramento
do percentual em comento deve considerar o grau de lesividade que a rescisão contratual causará naquele caso concreto.

No caso em tela, entendo que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato revela-se adequado a compensar a ré/apelante, notadamente, porque a autora/apelada não chegou a usufruir dos bens e, tendo em vista a ausência de demonstração de demais despesas, ao que tudo indica elas se resumiram divulgação e comercialização do imóvel, bem como não foi demonstrada qualquer perda, defeito ou dano que justifique a majoração da rubrica.

Idêntico entendimento
foi adotado pela C.
Segunda Câmara Cível deste Tribunal,
senão vejamos
:

APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA RECURSO CONHECIDO EM PARTE SÚMULA 453 DO STJ DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
[...].
2. Mérito: 2.1 . A Súmula 543 do STJ, segunda parte, dispõe que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o promitente comprador tem direito à restituição parcial do valor já se pago, se for este quem deu causa ao desfazimento da avença. 2.2. A jurisprudência do C. STJ, definiu que nos casos de rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do promitente comprador, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia despendida para execução do contrato. 2.3 .
No caso em tela, entende-se que não merece ser alterado o capítulo da r. sentença que permitiu que a apelante retenha 10% (dez por cento) do valor pago pelos apelados, isso porque, tal montante se mostra razoável para compensar os gastos dispendidos, principalmente em relação a divulgação e comercialização do imóvel. Ademais, os apelados não chegaram a usufruir do bem, podendo o aludido imóvel ser recolocado à venda no mercado. Precedentes TJES.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 024151511235, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/09/2020, Data da Publicação no Diário: 08/10/2020)

No mesmo sentido, os julgados deste Honroso Órgão Fracionário:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA CLÁUSULA RESCISÓRIA ABUSIVA
MANTIDA DIMINUIÇÃO PARA 10% DO VALOR PAGO RECURSO DESPROVIDO.
1- O STJ admite como razoável, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a fixação de cláusula penal rescisória no percentual de 10% a 25% do valor pago pelo promitente comprador, quando este se torna inadimplente.
2- Caso concreto em que acertada a diminuição, na sentença recorrida, do percentual de retenção de 20% para 10%, uma vez que a desistência pela adquirente ocorreu pouco tempo depois de ter sido firmado o contrato (cerca de 3 meses) e quando o imóvel sequer se encontrava pronto.
3- Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 35150160949, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/03/2018, Data da Publicação no Diário: 27/03/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSUL ABUSIVA –
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – RAZOÁVEL
– COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – CLAREZA E TRANSPARÊNCIA CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO 1. A jurisprudência é pacífica no sentido de que é possível a retenção de percentual, por parte do vendedor, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação e comercialização, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador.
Na hipótese, foi fixado percentual de 10% (dez) por cento sobre os valores pagos, que reputa-se suficiente para suprir possíveis prejuízos oriundos da rescisão contratual, além de estar em consonância com as decisões dos Tribunais Superiores, bem como pelo fato da construtora já ter revendido o imóvel a terceiros.
[...]
3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 48140069401, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/06/2017, Data da Publicação no Diário: 07/07/2017)

APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PORCENTAGEM DE RETENÇÃO EXCESSO CONFIGURADO RECONHECIMENTO DA ABUSIVDADE DA CLÁUSULA SENTENÇA MANTIDA RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I O contrato estabelece a devolução de apenas 15% (quinze por cento) de todo o valor pago pelos autores/apelados, a revelar injusta retenção de valores, sendo desarrazoada e desproporcional a cláusula contratual. II - É pacificado o entendimento de que no contrato de compra e venda de bem imóvel, é possível a retenção de 10% a 25% do que foi pago até o momento, se o comprador tiver dado causa ao inadimplemento.
III Tendo em vista que o imóvel não chegou a ser entregue aos apelados, e portanto, está livre para transações, inexistindo qualquer perda ou dano ao recorrente, razoável se faz a retenção prevista pelo magistrado a quo de 10% (dez por cento) sobre o montante que foi pago, percentual este que se mostra adequado diante das circunstâncias do caso concreto
.
IV Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Apelação, 48120247522, Relator
:
ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/12/2017, Data da Publicação no Diário: 18/01/2018)

Adiante, n
o que concerne as
arras
,
em não
perfectibilizado o contrato, in
ocorrendo a imissão de posse d
a
Apelad
a
,
é de se restabelecer o
“
status quo ante
”,
maxime porque
não há notícia nos autos que

o contrato de promessa de compra e venda contempla cláusula de arrependimento, motivo pelo qual as arras possuem natureza confirmatória
e devem ser restituídas a

A
pelad
a
.

A propósito, a jurisprudência do
S
uperior
T
ribunal de
J
ustiça
:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO POR INTERESSE DOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (20% DOS VALORES PAGOS) PREVISTOS CONTRATUALMENTE. REFORMA. SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA PAGAMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO NÃO FORMULADO NA INICIAL.[...]4.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.
[...]
(AgInt no REsp n. 1.940.984/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 8/6/2022.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. IPTU. TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF.
4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes.

5. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato,

podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel
. [...] (REsp n. 1.936.470/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 3/11/2021.)

Logo, f
az
jus
a
recorrente
, portanto,

ao
percentual de retenção
de
10% (dez por cento) sobre o montante que foi pago,
nos termos da r. sentença.

Salienta-se que não restou comprovada qualquer ocupação do imóvel, apta a ensejar indenização “a título de aluguéis”; inclusive, porque com a restituição do imóvel, a recorrente se valerá da valorização do bem para renegociá-lo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
nego-lhe provimento
, mantendo a íntegra da r. sentença.

É como voto.

CONCLUSÃO

Desse modo,
não conheço
do recurso interposto por
JEANI FERREIRA DOS SANTOS BRINGHENTI
,
ante sua intempestividade. Honorários recursais fixados
em
2
% (
dois
cento),
mantida a suspensão de exigibilidade na forma do artigo 98, §3º, do CPC.

Q
uanto ao recurso de
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA,
conheço e nego-lhe provimento
, mantendo na íntegra a r. sentença. Majoro os honorários em 2% (dois por cento).

No mais, registro desde já, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos meramente protelatórios, ensejará a incidência da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC.

É como Voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

Este é o voto.