Tribunal: TJES
Processo: 5015450-93.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2024-09-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL. DESPEJO COMPULSÓRIO. LEGITIMIDADE ATIVA DO AGRAVADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. CAUÇÃO DISPENSADA. REALIZAÇÃO DO DESPEJO SEM PRÉVIA CITAÇÃO DOS DEMAIS DEMANDADOS. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Otaviano Cordeiro Duarte contra decisão que deferiu o despejo compulsório em ação de despejo cumulada com cobrança e rescisão contratual, ajuizada por Hotéis Aruan S/A. O agravante alega ilegitimidade ativa do agravado, ausência de inadimplemento dos aluguéis e necessidade de prestação de caução para o deferimento da medida liminar.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões principais em discussão:
(i) se o agravado possui legitimidade ativa para ajuizar a ação de despejo e se foram observados os requisitos legais para o deferimento da liminar;
(ii) se há necessidade de caução e se o despejo realizado sem a citação de todos os demandados é válido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade ativa do agravado está comprovada, pois, conforme notificação extrajudicial, Hotéis Aruan S/A passou a figurar como locador após o término do contrato de comodato entre o agravado e a HSP Imóveis Ltda.

Não foi apresentada prova suficiente de quitação dos aluguéis, sendo que o alegado perdão do pagamento de aluguéis pela HSP Imóveis Ltda. não foi comprovado documentalmente. Trata-se de matéria fática a ser mais profundamente analisada no curso da demanda.

A caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91 pode ser dispensada quando o valor em atraso ultrapassa significativamente o montante de três meses de aluguel, como no presente caso, em que o débito acumulado alcança R$ 361.657,14.

Quanto à alegação de despejo sem citação dos demais demandados, ficou constatado o comparecimento espontâneo de todos os réus na ação originária, inclusive com a apresentação de defesa, o que supre eventual falha na citação formal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido. Decisão agravada mantida.

Tese de julgamento
:

O locador que assume a condição de proprietário ou possuidor do imóvel ao final de um contrato de comodato possui legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo.

A caução exigida para o deferimento do despejo liminar pode ser dispensada quando o valor do débito acumulado supera em muito o equivalente a três meses de aluguel, e o despejo pode ser validamente realizado quando há comparecimento espontâneo dos réus.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX; CPC, art. 300; CPC, art. 1.015, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI 5003269-60.2023.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível; TJES, AI 0005938-08.2019.8.08.0035, Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa, 3ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5015450-93.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: OTAVIANO CORDEIRO DUARTE

AGRAVADO: HOTEIS ARUAN LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL. DESPEJO COMPULSÓRIO. LEGITIMIDADE ATIVA DO AGRAVADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. CAUÇÃO DISPENSADA. REALIZAÇÃO DO DESPEJO SEM PRÉVIA CITAÇÃO DOS DEMAIS DEMANDADOS. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Otaviano Cordeiro Duarte contra decisão que deferiu o despejo compulsório em ação de despejo cumulada com cobrança e rescisão contratual, ajuizada por Hotéis Aruan S/A. O agravante alega ilegitimidade ativa do agravado, ausência de inadimplemento dos aluguéis e necessidade de prestação de caução para o deferimento da medida liminar.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões principais em discussão:
(i) se o agravado possui legitimidade ativa para ajuizar a ação de despejo e se foram observados os requisitos legais para o deferimento da liminar;
(ii) se há necessidade de caução e se o despejo realizado sem a citação de todos os demandados é válido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade ativa do agravado está comprovada, pois, conforme notificação extrajudicial, Hotéis Aruan S/A passou a figurar como locador após o término do contrato de comodato entre o agravado e a HSP Imóveis Ltda.

Não foi apresentada prova suficiente de quitação dos aluguéis, sendo que o alegado perdão do pagamento de aluguéis pela HSP Imóveis Ltda. não foi comprovado documentalmente. Trata-se de matéria fática a ser mais profundamente analisada no curso da demanda.

A caução prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91 pode ser dispensada quando o valor em atraso ultrapassa significativamente o montante de três meses de aluguel, como no presente caso, em que o débito acumulado alcança R$ 361.657,14.

Quanto à alegação de despejo sem citação dos demais demandados, ficou constatado o comparecimento espontâneo de todos os réus na ação originária, inclusive com a apresentação de defesa, o que supre eventual falha na citação formal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento desprovido. Decisão agravada mantida.

Tese de julgamento
:

O locador que assume a condição de proprietário ou possuidor do imóvel ao final de um contrato de comodato possui legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo.

A caução exigida para o deferimento do despejo liminar pode ser dispensada quando o valor do débito acumulado supera em muito o equivalente a três meses de aluguel, e o despejo pode ser validamente realizado quando há comparecimento espontâneo dos réus.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX; CPC, art. 300; CPC, art. 1.015, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJES, AI 5003269-60.2023.8.08.0000, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível; TJES, AI 0005938-08.2019.8.08.0035, Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa, 3ª Câmara Cível.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, tra
ta-se de recurso agravo de instrumento interposto por
OTAVIANO CORDEIRO DUARTE
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, nos autos da “ação de despejo c/c cobrança e rescisão contratual” ajuizada por HOTÉIS ARUAN S/A em face de OTAVIANO CORDEIRO DUARTE, JOSÉ DE ARIMATÉIA E SILVA DUARTE e MARIA ZILCE CORDEIRO DUARTE, deferiu
“o despejo compulsório do imóvel objeto dos presentes autos (Av. Dante Michelini, nº 1497, Loja 08, Galeria do Hotel Aruan)”.

Em suas razões recursais (ID 6980912), o agravante alega: (i) Ilegitimidade ativa do agravado; (ii) necessidade de prestação de caução referente ao valor do aluguel de três meses para a concessão do despejo liminar; (iii) ausência de inadimplemento dos alugueis, haja vista a empresa HSP IMÓVEIS LTDA - que alega ser a verdadeira locadora - ter dispensado o recebimento no período da pandemia do COVID-19.

Com fulcro nessas afirmações, o agravante pede que seja sustada a eficácia da decisão agravada
e, no mérito, a reforma da decisão que deferiu a ordem de despejo.

Contrarrazões espontaneamente apresentadas no ID 6981853 pela parte agravada, em que pugna, preliminarmente, pelo não conhecimento recursal ante a intempestividade de sua interposição. No mérito, pede o desprovimento do recurso.

Em petição de ID 6987060, o agravante acrescenta que o despejo fora realizado sem que todos os demandados fossem citados no processo originário, ratificando o pleito liminar.

Em petição de ID 6987313, a parte agravada alega a perda do objeto recursal com a realização do despejo por Oficial de Justiça.

O pedido liminar de concessão do efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento foi indeferido no ID 7008445.

Manifestação do agravante reiterando o pedido de revogação da decisão que deferiu a ordem de despejo no ID 7842452.

1- Da alegada intempestividade recursal

Conforme destacado em sede liminar, não
restou
constata
da
a alegada intempestividade d
o presente recurso
alegada pelo agravado.

Observa-se que a decisão impugnada, datada de 12.12.2023, trata-se da análise do despejo coercitivo, diferentemente da prolatada em 19.04.2023, que versou sobre o despejo voluntário do agravante do imóvel em questão.

Assim, tendo sido protocolado o recurso de agravo de instrumento em 26 de dezembro de 2023, resta tempestiva a sua interposição.

2- Da alegada perda do objeto recursal

Também não se constata a alegada perda do objeto recursal. A realização do despejo liminar não prejudica o agravo de instrumento de forma automática. Se o despejo for realizado sem que o locador tenha cumprido os requisitos legais para a sua realização, de forma liminar, o inquilino poderá alegar que o despejo é ilegal. Nesse caso, o inquilino poderá requerer a reforma da decisão de despejo, ainda que ele tenha sido concretizado por Oficial de Justiça, para que regresse ao imóvel.

Dessa forma, no caso dos autos, a efetivação do despejo por Oficial de Justiça não acarreta a prejudicialidade de recurso que versa sobre a ausência dos requisitos previstos no § 1º, do artigo 59, da Lei 8.245/91, e tem por finalidade a reforma da decisão que deferiu o despejo coercitivo.

Dito isso, presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente pelo fato de cuidar de recurso interposto contra decisão que versa sobre tutela provisória (artigo 1.015, inciso I, do CPC), passo a analisar as teses recursais.

3- Mérito

Em breve histórico da causa, a parte agravada alega, em sua petição inicial, que:

“
a) é proprietária e locadora do imóvel comercial situado na avenida Dante Michelini, n. 1497, Loja 08, Galeria do Hotel Aruan, Vitória/ES;

b) referido imóvel foi objeto de contrato de comodato firmado entre a Autora e a empresa HSP IMÓVEIS LTDA., firmado em 08 de julho de 2014;

c) posteriormente, mais precisamente na data de 08 (oito) de julho de 2017, foi firmado entre a Autora e a empresa HSP IMÓVEIS LTDA., um segundo contrato de comodato referente ao mesmo imóvel, que é objeto da locação junto aos Primeiro e Segundo Requeridos, sendo a Terceira Requerida, fiadora;

d) segundo a cláusula segunda do respectivo contrato de comodato, este foi pactuado com prazo determinado de 24 (vinte e quatro) meses, iniciando-se em 10 de julho de 2017 e cessando em 10 de julho de 2019, podendo ser renovado por mais 12 (doze) meses, quando o imóvel deveria ter sido devolvido à posse do COMODANTE;

e) ocorre que a cláusula terceira do contrato de comodato dispõe que, se após o término do prazo contratual, o COMODANTE, por liberalidade, consentir que a COMODATÁRIA permaneça sem oposição no imóvel por prazo superior a trinta dias, o contrato passará a viger por prazo indeterminado, podendo então ser rescindido mediante simples notificação extrajudicial do COMODANTE;

f) no caso em apreço, o contrato de comodato vigorou por prazo indeterminado até a data de 28 de fevereiro de 2022, tendo a COMODATÁRIA devolvido o imóvel para a COMODANTE;

g) ocorre que, quando o contrato de comodato encontrava-se em vigor, a COMODATÁRIA HSP IMÓVEIS LTDA. havia celebrado um contrato de locação do imóvel com os Primeiro e Segundo Requeridos, com fiança da Terceira Requerida;

h) este contrato foi pactuado em de 1º de julho de 2017, com término previsto em de 30 de julho de 2019, ou seja, possuía prazo de vigência de 24 (vinte e quatro) meses, cujo aluguel mensal possuía valor inicial de R$ 22.600,00 (vinte e dois mil e seiscentos reais);

i) decorrido o prazo previsto no contrato de locação, os locatários permaneceram no imóvel objeto do comodato, passando o contrato de locação a ter prazo indeterminado;

j) em 28 (vinte e oito) de dezembro de 2021, notificou a empresa HSP IMÓVEIS LTDA., onde requereu a desocupação e restituição do imóvel objeto do comodato, concedendo-lhe prazo de 30 (trinta) dias para efetivação de tal desocupação;

k) quando findado o prazo deferido para o término do comodato em 28 de janeiro de 2022, as empresas HSP IMÓVEIS LTDA. e HOTÉIS ARUAN S.A. encerraram o comodato, porém os locatários permaneceram no imóvel, passando o contrato então a ser gerido pela Autora;

l) os fatos relativos ao término do contrato de comodato e manutenção do contrato de locação, passando a responsabilidade de locador da empresa HSP IMÓVEIS LTDA. para a empresa HOTÉIS ARUAN S.A, foram devidamente reportados aos Requeridos, através de notificação extrajudicial;

m) o contrato de locação prevê em sua cláusula quarta que o reajuste seja de 12 (doze) em 12 (doze) meses pelo índice de variação do IGPM-FGV, o que perfaz um aluguel mensal atual de R$ 41.517,46 (quarenta e um mil quinhentos e dezessete reais e quarenta e seis centavos);

n) ocorre que, no mês de abril de 2022, o Primeiro e Segundo Requeridos apenas pagaram a quantia de R$ 12.000,00 (doze mil reais) referente ao mês de março/2022 e nos meses seguintes nada pagaram, deixando de cumprirem com suas obrigações, ficando em atraso em 09 (nove) meses, acumulando um débito que perfaz o montante de R$ 361.657,14 (trezentos e sessenta e um mil seiscentos e cinquenta e sete reais e catorze centavos);

o) segundo a alínea “b” da Cláusula Sétima do Contrato de Locação, uma vez vencido o prazo estipulado na cláusula Segunda e, não pago o aluguel e encargos, sofrerão os mesmos acréscimos de multa equivalente a 10% (dez por cento sobre o débito total, a título de cláusula penal, acrescidos de correção monetária (IGPM-FGV) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, podendo ainda a LOCADORA requerer o despejo ou cobrar judicialmente das locatárias;

p) segundo ainda a alínea c da Cláusula Sétima do Contrato, tudo quanto for devido em razão do contrato e não comporte processo de execução será cobrado através de ação judicial competente, ficando a cargo da parte inadimplente, além do principal, as despesas judiciais e extrajudiciais e os honorários advocatícios sobre qualquer procedimento judicial, estipulados contratualmente em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação;

q) o valor que se pleiteia na presente ação perfaz o montante de R$ 495.256,73 (quatrocentos e noventa e cinco reais, duzentos e cinquenta e seis reais e setenta e três centavos);

r) telefonou diversas vezes para os Requeridos e também enviou notificação extrajudicial, mas não obteve êxito.”

Desse modo, a parte autora
, ora agravada,
ajuizou a demanda, pugnando, dentre outros pedidos, pela concessão de medida liminar de despejo em desfavor da parte agravante.

O julgador de origem, embora de forma sucinta, fundamentou concretamente sua decisão de despejo compulsório, ratificando os argumentos jurídicos utilizados na decisão que concedeu o despejo voluntário e afastando a alegação de ilegitimidade ativa do agravado para ajuizar a ação de despejo.

Sobre essa questão, legitimidade ativa do agravado, conforme se extrai dos autos (ID 20005035), fora realizada, de forma pretérita ao ajuizamento da ação de despejo, a notificação extrajudicial do agravado, com a informação de que o recorrido assumiu o contrato de locação, na medida em que o contrato de comodato firmado com a empresa HSP IMÓVEIS LTDA se encerrou.

Por tal razão, extinto o contrato de comodato, figura como parte legítima (legitimidade ativa) na ação de despejo a proprietária do bem objeto de locação.

Relativamente à alegação de que não haveria aluguéis em atraso, pois a empresa HSP IMÓVEIS LTDA dispensou o recebimento de mensalidades do aluguel no período da pandemia do COVID-19, a circunstância exposta trata de questão fática, que demanda comprovação mais aprofundada a qual se apresenta inviável de ser esgotada neste recurso de agravo de instrumento, cuja cognição é limitada, especialmente diante da ausência de provas que substancie o aduzido. Nesse sentido a jurisprudência deste Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONCESSÃO LIMINAR DO DESPEJO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. FATOS QUESTIONADOS PELA PARTE LOCATÁRIA QUE DEPENDEM DE PROVA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Agravo de instrumento interposto por inquilino (locatário) em face de decisão concessiva de despejo liminar. 2. Alegações do locatário que tratam de questões fáticas (arranjo familiar; inexistência de locação de fato, mas de cessão de uso; intenção de vingança no pedido de despejo) que demandam comprovação mais aprofundada.
3. Locador que atende ao art. 46 da Lei de Locações (denúncia vazia). 4. Decisão mantida. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJES – AI 5003269-60.2023.8.08.0000. RELATOR: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Data: 22/09/2023)

Giro outro, é assente no Superior Tribunal de Justiça3 o entendimento de que o rol previsto no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, não é taxativo, podendo o magistrado acionar as disposições do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.

Assim, com relação à necessidade de oferta de caução, em situações excepcionais, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça interpreta a norma especial com temperamentos, notadamente nos casos em que o valor exigido como caução seja muito inferior àquele cobrado a título de alugueis.

Este posicionamento além de mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos alugueis, respeita a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral. Neste sentido é o entendimento desta e. Terceira Câmara Cível:

[...] Contudo,
mitigando a regra contida no art. 59, da Lei n. º 8.245/1991, a teor da jurisprudência deste Egrégio Tribunal, mesmo quando presente algum óbice previsto na Lei do Inquilinato, ainda seria possível a concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15. 4) Assim, especificamente no tocante ao art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, é desnecessária a caução de 03 (três) meses de aluguel para o deferimento de pleito liminar de despejo quando evidenciada a insuficiência de recursos financeiros da parte autora ou quando o período de atraso ultrapassa, em muito, o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. Precedentes do TJES. 5) É preciso levar em consideração que a caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar.
[...] 7) Recurso conhecido e provido, com a reforma da decisão objurgada. (TJES; AI 0005938-08.2019.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa; Julg. 05/11/2019; DJES 14/11/2019).

No caso em apreço, os prejuízos do agravante recomendam a dispensa da caução equivalente a três meses de aluguel, uma vez que a dívida cobrada já alcança o montante de R$ 361.657,14 (trezentos e sessenta e um mil seiscentos e cinquenta e sete reais e catorze centavos), isto é, importância muito superior à mensalidade dos alugueis, que perfazem o valor de R$ 12.000,00 (mês referência de março de 2022).

Com relação
à alegação de
que o despejo fora realizado sem que todos os demandados fossem citados no processo originário,
também não merece prosperar.

Nesse ponto, ressalta-se que a ação de despejo c/c cobrança por falta de pagamento c/c rescisão contratual c/c com pedido liminar foi ajuizada por HOTÉIS ARUAN S/A em face de OTAVIANO CORDEIRO DUARTE, JOSÉ DE ARIMATÉIA E SILVA DUARTE e MARIA ZILCE CORDEIRO DUARTE.

Assim, além do ora agravante,

foi
constata
da
a ciência inequívoca por parte dos demandados MARIA ZILCE e JOSE DE ARIMATEIA
pelas
decisões proferidas nos autos originários, ID’s 35418109 e 36103208.

O douto magistrado de origem salientou que houve
o comparecimento espontâneo dos demandados a partir da apresentação da defesa
por todos os demandados no ID 25775477, datado de 26 de maio de 2023.

4- Conclusão

Dito isso, ratifico a decisão liminar e mantenho
a decisão agravada
que
concede
u
prazo para desocupação do imóvel,
e
após
o seu descumprimento
,
deferiu
o despejo compulsório.

Por todo o exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a decisão agravada
que determinou o despejo compulsório
.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.