Tribunal: TJES
Processo: 0010293-27.2020.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Reivindicação
Data de julgamento: 2024-08-08

Ementa:
APELAÇÃO –
PRELIMINAR –

VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE
–

REJEITADA –
PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO
E DECADÊNCIA
– REJEITADA
–
MÉRITO –
AÇÃO
REIVINDICATÓRIA – USUCAPIÃO – MATÉRIA DE DEFESA – POSSIBILIDADE –
AUSENTES
OS REQUISITOS
PARA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA –
DOAÇÃO – ATO SOLENE – AUSÊNCIA DE JUSTO TÍTULO
–
CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL – MERA DETENÇÃO – AUSÊNCIA DE POSSE –
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS
–
RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1.
Preliminar: violação ao princípio da dialeticidade: Neste caso, não foi caracterizada a violação ao princípio da dialeticidade, pois é possível depreender das razões recursais, o porquê do inconformismo, eis que o apelante busca a reforma da r. sentença alegando ser o possuidor e legítimo proprietário do imóvel objeto da lide. Preliminar rejeitada.

2
.
Prejudicial de mérito: prescrição e decadência: No que concerne à alegação de prescrição e decadência, o argumento trazido pela parte para subsidiar a inércia caracterizadora dos institutos é justamente a de que teria usucapido do bem. Ocorre que, além da usucapião ser um tipo de prescrição aquisitiva e, portanto, diversa da prescrição extintiva ou mesmo da decadência, pois daquela nasce um direito real pelo decurso do tempo, enquanto dessas se extingue o direito de ação ou o direito real em si pretendido pela inércia do titular, concerne ao mérito do recurso, uma vez que somente estará configurada e impedirá a reivindicação do bem caso preenchidos seus requisitos legais, mediante as provas produzidas nos autos. Aliás, o entendimento dominante na doutrina e jurisprudência é de que as ações reivindicatórias são imprescritíveis e a recorrida ajuizou a demanda poucos meses após adquirir o bem.

3
.
Mérito: A ação reivindicatória possui como fundamento, o domínio, de modo que a usucapião, por ser modalidade de aquisição originária do domínio, pode ser arguida como matéria de defesa.

4
.
No caso dos autos, a autora alega, e comprova mediante os documentos acostados junto à exordial, que é a proprietária do imóvel desde que o adquiriu, em 2020, do seu legítimo proprietário, por meio de escritura pública devidamente registrada, mas que não conseguiu se imitir na posse do bem, uma vez que se encontra irregularmente ocupado pelo réu, que se recusa a sair do apartamento.

5
.

A posse mansa e pacífica alegada pelo apelante não perdurou pelo período aduzido na contestação, mas, no máximo, por 11 (onze) anos, conforme extraído de seu depoimento pessoal. Ocorre que, ainda que se considerasse tal prazo, o suposto contrato verbal de doação do imóvel não pode ser considerado justo título, pois a doação é um contrato necessariamente solene e há muito o c. Superior Tribunal de Justiça assentou que “Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (‘
cum animo domini
’)”.

6
.
Ademais, o que se depreende do conjunto probatório é que o antigo proprietário ajustou verbalmente com o apelante um contrato de locação em que o aluguel seria o pagamento das prestações do imóvel, assim como o condomínio e IPTU. Tanto é que, com a inadimplência do recorrente, o antigo proprietário buscou, ele próprio, arcar com as prestações vencidas, permitindo que o apelante continuasse no imóvel com o comprometimento de arcar com as prestações e demais encargos pelo uso do imóvel. Contudo, diante de nova inadimplência do apelante, buscou sanar a questão e retomar o bem pela via judicial.

7.
As testemunhas arroladas pelas partes confirmam que a avença verbal foi nesse sentido, inclusive o desencadear dos fatos, o que se mostra mais crível até pelos detalhes narrados de que o antigo proprietário havia acabado de iniciar a construção de sua residência própria e que estes gastos o impossibilitariam de arcar com as prestações momentaneamente, motivo pelo qual alugou verbalmente o imóvel para cobrir essas despesas.

8
.
Registra-se, ademais, que isso é confirmado também pelo fato de a atual proprietária, para viabilizar o registro do imóvel em seu nome, efetivamente realizado, ter quitado diversas taxas condominiais e IPTUs que estavam em atraso, sendo que ambos constavam em nome do antigo proprietário ainda.

9
.
Portanto, é irretocável a sentença de origem que reconheceu que o apelante “nunca exerceu posse sobre o imóvel, mas, sim, mera detenção, pois lá sempre esteve mediante simples permissão do antigo proprietário”. E, como cediço, a mera detenção não é oponível ao antigo proprietário e nem à atual proprietária, ora apelada, e, pela sua natureza precária, induz a impossibilidade de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

10
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010293-27.2020.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NELSON LUIZ MARTINS GOMES

APELADO: CARINE MEIRELLES MENDES

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO –
PRELIMINAR –

VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE
–

REJEITADA –
PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO
E DECADÊNCIA
– REJEITADA
–
MÉRITO –
AÇÃO
REIVINDICATÓRIA – USUCAPIÃO – MATÉRIA DE DEFESA – POSSIBILIDADE –
AUSENTES
OS REQUISITOS
PARA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA –
DOAÇÃO – ATO SOLENE – AUSÊNCIA DE JUSTO TÍTULO
–
CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL – MERA DETENÇÃO – AUSÊNCIA DE POSSE –
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS
–
RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1.
Preliminar: violação ao princípio da dialeticidade: Neste caso, não foi caracterizada a violação ao princípio da dialeticidade, pois é possível depreender das razões recursais, o porquê do inconformismo, eis que o apelante busca a reforma da r. sentença alegando ser o possuidor e legítimo proprietário do imóvel objeto da lide. Preliminar rejeitada.

2
.
Prejudicial de mérito: prescrição e decadência: No que concerne à alegação de prescrição e decadência, o argumento trazido pela parte para subsidiar a inércia caracterizadora dos institutos é justamente a de que teria usucapido do bem. Ocorre que, além da usucapião ser um tipo de prescrição aquisitiva e, portanto, diversa da prescrição extintiva ou mesmo da decadência, pois daquela nasce um direito real pelo decurso do tempo, enquanto dessas se extingue o direito de ação ou o direito real em si pretendido pela inércia do titular, concerne ao mérito do recurso, uma vez que somente estará configurada e impedirá a reivindicação do bem caso preenchidos seus requisitos legais, mediante as provas produzidas nos autos. Aliás, o entendimento dominante na doutrina e jurisprudência é de que as ações reivindicatórias são imprescritíveis e a recorrida ajuizou a demanda poucos meses após adquirir o bem.

3
.
Mérito: A ação reivindicatória possui como fundamento, o domínio, de modo que a usucapião, por ser modalidade de aquisição originária do domínio, pode ser arguida como matéria de defesa.

4
.
No caso dos autos, a autora alega, e comprova mediante os documentos acostados junto à exordial, que é a proprietária do imóvel desde que o adquiriu, em 2020, do seu legítimo proprietário, por meio de escritura pública devidamente registrada, mas que não conseguiu se imitir na posse do bem, uma vez que se encontra irregularmente ocupado pelo réu, que se recusa a sair do apartamento.

5
.

A posse mansa e pacífica alegada pelo apelante não perdurou pelo período aduzido na contestação, mas, no máximo, por 11 (onze) anos, conforme extraído de seu depoimento pessoal. Ocorre que, ainda que se considerasse tal prazo, o suposto contrato verbal de doação do imóvel não pode ser considerado justo título, pois a doação é um contrato necessariamente solene e há muito o c. Superior Tribunal de Justiça assentou que “Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (‘
cum animo domini
’)”.

6
.
Ademais, o que se depreende do conjunto probatório é que o antigo proprietário ajustou verbalmente com o apelante um contrato de locação em que o aluguel seria o pagamento das prestações do imóvel, assim como o condomínio e IPTU. Tanto é que, com a inadimplência do recorrente, o antigo proprietário buscou, ele próprio, arcar com as prestações vencidas, permitindo que o apelante continuasse no imóvel com o comprometimento de arcar com as prestações e demais encargos pelo uso do imóvel. Contudo, diante de nova inadimplência do apelante, buscou sanar a questão e retomar o bem pela via judicial.

7.
As testemunhas arroladas pelas partes confirmam que a avença verbal foi nesse sentido, inclusive o desencadear dos fatos, o que se mostra mais crível até pelos detalhes narrados de que o antigo proprietário havia acabado de iniciar a construção de sua residência própria e que estes gastos o impossibilitariam de arcar com as prestações momentaneamente, motivo pelo qual alugou verbalmente o imóvel para cobrir essas despesas.

8
.
Registra-se, ademais, que isso é confirmado também pelo fato de a atual proprietária, para viabilizar o registro do imóvel em seu nome, efetivamente realizado, ter quitado diversas taxas condominiais e IPTUs que estavam em atraso, sendo que ambos constavam em nome do antigo proprietário ainda.

9
.
Portanto, é irretocável a sentença de origem que reconheceu que o apelante “nunca exerceu posse sobre o imóvel, mas, sim, mera detenção, pois lá sempre esteve mediante simples permissão do antigo proprietário”. E, como cediço, a mera detenção não é oponível ao antigo proprietário e nem à atual proprietária, ora apelada, e, pela sua natureza precária, induz a impossibilidade de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

10
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Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação, REJEITAR a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade, REJEITAR a prejudicial de mérito da prescrição e decadência, e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR: VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

A apelada arguiu que o recurso de apelação carece de regularidade formal, uma vez que viola o princípio da dialeticidade ao não impugnar especificamente os fundamentos da r. sentença, por isso, entende que o apelo é inadmissível, nos ditames do artigo 1.010, inciso III, do CPC.

A recorrida argumentou que “
É flagrante que as
r
azões, sobremaneira prolixa
s
e confusa
s
, não atacam, especificamente, o mérito da decisão, mostram-se totalmente dissociadas e desconexas, desvirtuando o objetivo principal do recurso
” (fl. 03 do evento 8217828)
.

O elemento da razão, à luz do princípio da dialeticidade, impõe que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Segundo as lições de Cássio Scarpinella Bueno
1
, o recurso tem de combater a decisão jurisdicional naquilo que ela o prejudica, naquilo que ela lhe nega pedido ou posição de vantagem processual demonstrando o seu desacerto do ponto de vista procedimental (
error in procedendo
) ou do ponto de vista do próprio julgamento (
error in judicando
).

Neste caso, não foi caracterizada a violação ao princípio da dialeticidade, pois é possível depreender das razões recursais, mormente a partir da fl. 05 do evento 8217820, o porquê do inconformismo, eis que o apelante busca a reforma da r. sentença alegando ser o possuidor e legítimo proprietário do imóvel objeto da lide.

Assim,

REJEITO
a presente preliminar.

É como voto.

PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA

O apelante suscitou prejudicial de mérito relativa à prescrição e decadência do direito autoral, ao argumento de que “
o SR. DELTON BATISTA PEREIRA, antigo proprietário do imóvel, em início de 2003, há mais de 15 (quinze) anos, fez a doação do imóvel ao apelante, o qual se imitiu na posse do mesmo, aceitando a doação que lhe fora feita pelo antigo proprietário. Assim, a ação proposta pela apelada está abrangida pela decadência, bem como o pretenso direito da Apelada está abrangido pela prescrição p
osto
que decorrido
m
ais de 10 (dez) anos desde que o Apelante exerce a posse sobre o imóvel
” (fl. 05 do evento 8217820).

No bojo do referido tópico de suas razões, o apelante ainda aduz que teve cerceado seu direito de defesa, diante da ausência de menção às datas em que ocorreram os fatos alegados na exordial.

Inicialmente, cumpre afastar referida alegação, pois, apesar da omissão quanto às datas, a exordial veio acompanhada dos documentos que as elucidam, possibilitando a ampla defesa e o contraditório efetivo por parte do recorrente.

No que concerne à alegação de prescrição e decadência, o argumento trazido pela parte para subsidiar a inércia caracterizadora dos institutos é justamente a de que teria usucapido do bem.

Ocorre que, além da usucapião ser um tipo de prescrição aquisitiva e, portanto, diversa da prescrição extintiva ou mesmo da decadência, pois daquela nasce um direito real pelo decurso do tempo, enquanto dessas se extingue o direito de ação ou o direito real em si pretendido pela inércia do titular, concerne ao mérito do recurso, uma vez que somente estará configurada e impedirá a reivindicação do bem caso preenchidos seus requisitos legais, mediante as provas produzidas nos autos.

Aliás, o entendimento dominante na doutrina e jurisprudência é de que “
as ações reivindicatórias são imprescritíveis, na medida em que, via de regra, o direito de propriedade é perpétuo
” (TJES; Apl 0001185-36.2017.8.08.0016; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; Julg. 02/04/2019; DJES 10/04/2019).

Por fim, revelante destacar que a tese foi enfrentada e rechaçada quando do julgamento do agravo de instrumento nº 5002654-75.2020.8.08.0000, interposto no momento oportuno pelo ora apelante, tendo sido observado pelo eminente Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos, então relator e integrante deste colegiado, que salientou, acertadamente, que “
Na esteira do princípio da actio nata, apenas caberia à recorrida deduzir eventual pretensão petitória e indenizatória relativamente ao imóvel após a sua aquisição, que contava com apenas alguns meses ao tempo da propositura, ocorrida em 08/2020
”.

Isto posto,
REJEITO
a prejudicial de mérito relativa à prescrição e decadência.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
NELSON LUIZ MARTINS GOMES
, contra a r. sentença do evento 8217815, proferida pelo douto magistrado da 6ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que, nos autos da ação reivindicatória ajuizada por
CARINE MEIRELLES MENDES
, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inc. I do CPC, nos seguintes termos:

[1] Em relação ao imóvel objeto da lide (apartamento 104 do Residencial Praia Sol l Bloco "D" Praia de Itaparica matrícula n.º 70.022), IMITO a parte autora na posse do aludido imóvel.

[2] CONDENO o requerido ao pagamento a título de perdas e danos e em benefício da autora, das seguintes verbas indenizatórias:

[2.1] Ressarcimento simples de todas as taxas e encargos condominiais pagos pela autora durante o período em que o requerido estiver residindo no imóvel, inclusive anterior à aquisição, correção/remuneração pela taxa SELIC, a partir de cada desembolso.

[2.2] Perdas e danos devidas a partir da citação, correspondentes a R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), por cada mês que o autor residiu/resida no imóvel objeto da lide, até sua final desocupação, com correção/remuneração pela taxa SELIC.

[3] Nesta oportunidade e independente do trânsito em julgado, restabeleço os efeitos da decisão liminar de imissão, autorizada desde já a ordem de arrombamento e o uso da força policial, em sendo necessário. Eventuais despesas de remoção de bens móveis ficarão por conta da parte requerida, sobre cuja responsabilidade de guarda e/ou depósito a parte autora fica desde já eximida, salvo se, de comum acordo, assumir expressamente o encargo.

Outrossim, condenou o réu ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, suspendendo a exigibilidade das verbas nos moldes do art. 98, §§ 2º e 3º do CPC.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 8217820, o apelante sustenta, em síntese, que: I) “
o SR. DELTON BATISTA PEREIRA, antigo proprietário do imóvel, em início de 2003, há mais de 15 (quinze) anos, fez a doação do imóvel ao apelante, o qual se imitiu na posse do mesmo, aceitando a doação que lhe fora feita pelo antigo proprietário. Assim, a ação proposta pela apelada está abrangida pela decadência, bem como o pretenso direito da Apelada está abrangido pela prescrição p
osto
que decorrido
m
ais de 10 (dez) anos desde que o Apelante exerce a posse sobre o imóvel
” (fl. 05); II) “
o Apelante sempre teve como seu o imóvel em questão. Desde que o Apelante obteve a posse mansa e pacífica do imóvel, vem pagando a taxa de condomínio, impostos, e demais encargos que recaem sobre o mesmo (imóvel), exercendo a posse sobre o mesmo
” (fl. 06); III) “
A doação do imóvel feita pelo Sr. DELTON BATISTA PEREIRA ao Apelante foi efetiva posto que no contrato de Arrendamento Residencial feito entre o Apelante e a Caixa Econômica Federal proíbe expressamente a locação. A cláusula terceira do Contrato de Arrendamento Residencial diz que o arrendatário utilizaria o imóvel como sua residência
” (fl. 06); IV) “
Como o Sr. DELTON BATISTA PEREIRA não tinha condições de arcar com o ônus daquele arrendamento transferiu para o Apelante o imóvel ficando ele (Apelante) na posse de todos os documentos relativos aquele arrendamento, os quais pagou e vinha pagando até a quitação do imóve
l
” (fl. 07); V) “
Após 13 (treze) anos residindo no imóvel com sua família (com animus domini) e pagando as taxas de arrendamento mensalmente, o Apelante, no ano de 2016, tomou conhecimento de que o Sr. Delto Batista Pereira teria adquirido a propriedade do imóvel junto à Caixa Econômica Federal mediante Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra em 26 de dezembro de 2016 (vide fls. 235/236v), pelo valor de R$ 31.113,00 (trinta e um mil cento e treze reais). Destaque-se que a maior parte do pagamento para a compra do imóvel se deu com a utilização das taxas de arrendamento pagas pelo Apelante no importe atualizado de R$ 28.865,95 (vinte e oito mil oitocentos e sessenta e cinco reais e noventa e cinco centavos)
” (fl. 13); VI) “
Para a total surpresa do Apelante, o Sr. Delto Batista Pereira não transferiu a propriedade do apartamento para o seu nome como prometido em meados de 2003. Ao contrário. Em 19 de junho de 2017 o Sr. Delto ajuizou em face do Apelante a Ação de Despejo para Uso Próprio registrada sob o nº 0015313-26.2017.808.0545
” (fl. 13); VII) “
Não satisfeito com o resultado da demanda, no dia 25 de setembro de 2018 o Sr. Delto moveu uma Ação Reivindicatória de Posse registrada sob o nº 0028623-43.2018.8.08.0035, que tramitou perante a 1ª Vara Cível de Vila Velha/ES, contra o Apelante
” (fl. 14); VIII) “
muito embora tenham sido ajuizadas as referidas demandas nos anos de 2017 e 2018 pelo antigo proprietário registral, à época o Apelante já se encontrava na posse do imóvel de forma ininterrupta, mansa, pacífica e com animus domini há quase 15 (quinze) anos. Hoje, o Apelante está na posse do apartamento há 18 (dezoito) anos
” (fls. 15/16); IX) “
É de comezinha sabença que quando se adquire qualquer bem, sobretudo um imóvel, que compra, como no caso em tela a Apelada deve ser acercar de cuidados tais, como obter certidões negativas de quem compra junto a Justiça comum cível, trabalhista, federal a fim de se certificar de que o imóvel do vendedor está livre e desembaraçado. E disso a Apelada não se cuidou. Caso a Apelada tivesse tirado certidão negativa em nome do vendedor, Sr. Délio, teria visto que existia o processo incidindo sobre o referido imóvel
” (fl. 18); X) “
A Apelada não prova a injusta posse do Apelante e provar esta injustiça é fundamental à ação reivindicatória
” (fl. 23); XI) “
As testemunhas ouvidas em juízo demonstram que foram feitas benfeitorias no imóvel as quais devem ser indenizadas, sob pena de enriquecimento sem causa
” (fl. 25).

Pelo permissivo do art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A ação reivindicatória, segundo definição clássica, é aquela ajuizada pelo proprietário não-possuidor em face do possuidor não-proprietário, desprovido de título oponível àquele. Seu objetivo é, portanto, fazer com que o proprietário possa reaver os seus bens contra quem injustamente os possua.

São requisitos essenciais à procedência da ação petitória: a prova do domínio, a individuação da coisa e a prova de posse injusta do réu; devendo o autor da ação demonstrar que é o senhor do bem, cuja descrição deve ser apresentada na petição inicial, sendo imperiosa a comprovação de que o bem está indevidamente em poder de terceiro.

Francisco Eduardo Loureiro
2
em Código Civil comentado sob a orientação de Cezar Peluso, ensina que a
“faculdade de reivindicar é a prerrogativa do proprietário de excluir a ingerência
alheia injusta sobre coisa sua. É o poder do proprietário de buscar a coisa em mãos alheias, para que possa usar, fruir e dispor, desde que o possuidor ou detentor a conserve sem causa jurídica”
.

Assim, a ação reivindicatória possui como fundamento, o domínio, de modo que a usucapião, por ser modalidade de aquisição originária do domínio, pode ser arguida como matéria de defesa. A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE DE PROVA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. 1) Como cediço, a ação reivindicatória, proposta pela apelada, funda-se no direito de sequela, que consiste no poder do proprietário de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre, podendo utilizá-la quem está privado da coisa que lhe pertence e quer retomá-la de quem a possui ou a detém injustamente. 2)
Sem embargo, a usucapião é modalidade autônoma de aquisição da propriedade, independente do registro, uma vez que a prescrição aquisitiva é modo originário de aquisição do domínio. Pode, por isso, ser alegada como defesa nos autos de qualquer ação, mormente na reivindicatória, como sói ocorrer na hipótese.
3) Trata-se de matéria eminentemente fática, a qual não prescinde da produção de todas as provas possíveis e admissíveis para se aferir se posse exercida fora, de fato, ad usucapionem, isto é, exercida com ânimo de dono, se houve oposição ou resistência e se transcorreu, nessas condições o lapso de 10 ou 15 anos. 4) O julgamento antecipado, nessa hipótese, revela-se precipitado, porquanto, tratando-se de matéria fática complexa, necessária a produção de outras provas. 5) Não se deve olvidar que é da atribuição do magistrado, condutor do feito, definir e autorizar a produção das provas que efetivamente influenciarão na resolução do conflito de direito material, dispensando somente aquelas consideradas irrelevantes, impertinentes e protelatórias (art. 370 do CPC). 6) Evidente, pois, o cerceamento ao direito de defesa, a ensejar a anulação da sentença 7) Recurso provido. Sentença anulada. (TJES; Apl 0024867-94.2012.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama; Julg. 28/05/2019; DJES 07/06/2019).

Nesse mesmo sentido também é o enunciado da Súmula nº 237, do Pretório Excelso,
in verbis
: “
O usucapião pode ser arguido em defesa
”.

No caso dos autos, a autora alega, e comprova mediante os documentos acostados junto à exordial, que é a proprietária do imóvel desde que o adquiriu, em 2020, do seu legítimo proprietário, Sr. Delton Batista Pereira, por meio de escritura pública devidamente registrada, mas que não conseguiu se imitir na posse do bem, uma vez que se encontra irregularmente ocupado pelo réu, que se recusa a sair do apartamento.

O réu, ora apelante, por sua vez, alega que no início de 2003, o antigo proprietário do imóvel firmou com ele um contrato verbal de doação, motivo pelo qual sempre teve o bem como seu, o possuindo de forma mansa e pacífica, e arcando com taxa de condomínio, impostos e demais encargos. Segundo sustenta, quando se imitiu na posse do bem, passou a arcar com as prestações do imóvel e fez benfeitorias, e que a doação foi efetivada pelo Sr. Delton Batista Pereira em razão da proibição expressa de locação, aventada no contrato firmado entre ele e a Caixa Econômica Federal. A cláusula previa que o arrendatário utilizaria o imóvel como sua residência e, como o Sr. Delton não tinha condições de arcar com o ônus do arrendamento, transferiu para o apelante o imóvel.

De acordo com a contestação, em duas oportunidades o Sr. Delton ajuizou ações judiciais visando retomar o bem. A primeira, em 2017, concernente a uma ação de despejo julgada improcedente e a segunda, em 2018, concernente a uma ação reivindicatória, que foi extinta por ausência de interesse de agir, com base no art. 485, VI do CPC.

Levando-se em conta apenas as afirmativas do réu, poderia se cogitar do cumprimento do prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária (art. 1.238,
caput
, do CC), que independe de título ou boa-fé, contudo, ao prestar seu depoimento pessoal, o apelante elucidou alguns pontos que merecem destaque.

Primeiramente, o recorrente afirmou que ele e o Sr. Delton tinham uma amizade e que, por conta dessa amizade e da impossibilidade de vender, trocar e locar o bem, o Sr. Delton, então proprietário do imóvel, lhe doou o apartamento, prometendo que após 5 (cinco) anos, passaria o imóvel para o seu nome. Ele mesmo afirma que não acreditou, mas passado um tempo, estando novamente com o Sr. Delton, este informou que o apartamento teria “saído”, momento em que confirmou o contrato verbal firmado anteriormente.

Passados os 5 (cinco) anos da cláusula impeditiva, o apelante teria indagado novamente o Sr. Delton, mas este teria apenas afirmado que depois veriam isso, o que causou certa desconfiança ao recorrente. Em 2014, o apelante, devido a problemas de saúde que o impossibilitaram de trabalhar, parou de pagar as prestações e o condomínio do imóvel, sendo procurado pelo Sr. Delton que, consoante a sua versão, voltando atrás no contrato de doação firmado de forma verbal, falou em retomar para si o apartamento, afirmando que não havia doado o bem, mas meramente permitido que o réu ali fixasse sua moradia, recebendo, logo após, a primeira notificação para desocupar o imóvel.

Nesse contexto, a posse mansa e pacífica alegada pelo apelante não perdurou pelo período aduzido na contestação, mas, no máximo, por 11 (onze) anos, conforme extraído de seu depoimento pessoal.

Ocorre que, ainda que se considerasse tal prazo, o suposto contrato verbal de doação do imóvel não pode ser considerado justo título, pois a doação é um contrato necessariamente solene e há muito o c. Superior Tribunal de Justiça assentou que “
Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que,
em tese, possa transmitir a propriedade
, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (‘cum animo domini’)
”
3
.

Ademais, o que se depreende do conjunto probatório é que o antigo proprietário ajustou verbalmente com o apelante um contrato de locação em que o aluguel seria o pagamento das prestações do imóvel, assim como o condomínio e IPTU. Tanto é que, com a inadimplência do recorrente, o antigo proprietário buscou, ele próprio, arcar com as prestações vencidas, permitindo que o apelante continuasse no imóvel com o comprometimento de arcar com as prestações e demais encargos pelo uso do imóvel. Contudo, diante de nova inadimplência do apelante, buscou sanar a questão e retomar o bem pela via judicial.

As testemunhas arroladas pelas partes, notadamente o antigo proprietário, Sr. Delton Batista Pereira, a Sra. Maria Aparecida da Silva Pereira e o Sr. Divaldo Lubiana Gonçalves confirmam que a avença verbal foi nesse sentido, inclusive o desencadear dos fatos, o que se mostra mais crível até pelos detalhes narrados de que o Sr. Delton havia acabado de iniciar a construção de sua residência própria e que estes gastos o impossibilitariam de arcar com as prestações momentaneamente, motivo pelo qual alugou verbalmente o imóvel para cobrir essas despesas.

Registro, ademais, que isso é confirmado também pelo fato de a atual proprietária, para viabilizar o registro do imóvel em seu nome, efetivamente realizado, ter quitado diversas taxas condominiais e IPTUs que estavam em atraso, sendo que ambos constavam em nome do antigo proprietário ainda.

Portanto, é irretocável a sentença de origem que reconheceu que o apelante “
nunca exerceu posse sobre o imóvel, mas, sim, mera detenção, pois lá sempre esteve mediante simples permissão do antigo proprietário
”. E, como cediço, a mera detenção não é oponível ao antigo proprietário e nem à atual proprietária, ora apelada, e, pela sua natureza precária, induz a impossibilidade de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Sopeso, por fim, que a cláusula existente no instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra, firmado entre o antigo proprietário e a Caixa Econômica Federal, que impunha a utilização do imóvel para residência do arrendatário e sua família, não torna inválida a locação aventada verbalmente entre ele e o apelante.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso de apelação,
REJEIT
O
a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade,
REJEITO
a prejudicial de mérito da prescrição e decadência e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença guerreada.

A título de honorários recursais, majoro a condenação do apelante ao pagamento de honorários advocatícios, de modo que tal verba sucumbencial passa de 10% (dez por cento), fixado na origem, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do diploma processual, observada a suspensão da exigibilidade da verba por se tratar de parte que litiga sob o amparo da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

1
BUENO, Cássio Scarpinella. Curso sistematizado de direito processual civil, vol. 5: recurso, processos e incidentes nos tribunais, sucedâneos recursais: técnicas de controle das decisões jurisdicionais – 4.ed. rev. e atual. – São Paulo, Saraiva, 2013, p. 62.

2
LOUREIRO, Francisco Eduardo. in Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 – coordenador Cezar Peluso. - 9.ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2015, pags. 1098.

3
REsp 652.449/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 23/03/2010.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)