Tribunal: TJES
Processo: 0016616-19.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDA CORREA MARTINS
Órgão julgador: FERNANDA CORREA MARTINS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-10-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO (CONTRATO DE GAVETA) – RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DE ENTRADA DO PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL - RECURSO DESPROVIDO.

1. As partes firmaram um compromisso de compra e venda de um imóvel já financiado pela Caixa Econômica Federal, por meio do qual acordaram o preço de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), que seriam pagos da seguinte forma:
(1)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista;
(2)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em parcelas de R$ 3.000,00 (três mil reais) e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e
(3)
o restante mediante pagamento das parcelas do financiamento imobiliário feito pelos compradores perante a Caixa Econômica Federal.

2. O contrato dispõe que o saldo devedor do financiamento firmado pelos vendedores perante a Caixa Econômica Federal não foi descrito porque ainda seria informado pelo vendedor ao comprador. Embora pudesse ser intuitivo que o valor do saldo devedor do financiamento devesse corresponder a R$ 90.000,00 (noventa mil reais) - resultado da subtração dos R$ 40.000,00 (quarenta mil) do valor total -, a própria dicção contratual, que não indica como certo o valor do saldo devedor, dá a entender que tal valor, que seria apurado posteriormente pelo vendedor, poderia ser diverso de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), que não alteraria a vontade contratual que levou à perfectibilização do contrato. Assim, ainda que comprovado que ao tempo da assinatura do contrato o saldo devedor do financiamento era diferente de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), tal circunstância não autorizaria a rescisão do contrato por inadimplemento dos vendedores.

3.
Não há controvérsia sobre o inadimplemento do apelante em relação às parcelas da entrada do preço do imóvel (previstas na cláusula segunda, §1º do contrato firmado entre as partes), de modo que, eventual atitude posterior dos apelados visando a impedir que o apelante emitisse os boletos das parcelas do financiamento devidas não pode ser considerada causa do inadimplemento do comprador.

4. Como advogado com conhecimento técnico para tanto e sabendo, de antemão, que o imóvel estava financiado pela Caixa Econômica Federal, não pode o apelante afirmar que teria sido enganado pelos apelados e que não sabia que imóvel financiado não poderia ser vendido sem o consentimento do agente bancário.

5. Diante de todo o exposto, não há fundamento para retirar do apelante a culpa pela rescisão do contrato firmado entre as partes – e as consequências de tal rescisão, como o pagamento da multa contratual -, de modo que a sentença – que determinou fosse o valor da multa descontado dos valores pagos pelo apelante (o que deverá ser apurado em liquidação ou cumprimento de sentença) -, não merece qualquer reforma.

6. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016616-19.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALMIR MACHADO DE ANDRADE

APELADO: WALACES BERMUDES DA SILVA e outros

RELATOR(A):
CARLOS SIMOES FONSECA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO (CONTRATO DE GAVETA) – RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DE ENTRADA DO PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL - RECURSO DESPROVIDO.

1. As partes firmaram um compromisso de compra e venda de um imóvel já financiado pela Caixa Econômica Federal, por meio do qual acordaram o preço de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), que seriam pagos da seguinte forma:
(1)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista;
(2)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em parcelas de R$ 3.000,00 (três mil reais) e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e
(3)
o restante mediante pagamento das parcelas do financiamento imobiliário feito pelos compradores perante a Caixa Econômica Federal.

2. O contrato dispõe que o saldo devedor do financiamento firmado pelos vendedores perante a Caixa Econômica Federal não foi descrito porque ainda seria informado pelo vendedor ao comprador. Embora pudesse ser intuitivo que o valor do saldo devedor do financiamento devesse corresponder a R$ 90.000,00 (noventa mil reais) - resultado da subtração dos R$ 40.000,00 (quarenta mil) do valor total -, a própria dicção contratual, que não indica como certo o valor do saldo devedor, dá a entender que tal valor, que seria apurado posteriormente pelo vendedor, poderia ser diverso de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), que não alteraria a vontade contratual que levou à perfectibilização do contrato. Assim, ainda que comprovado que ao tempo da assinatura do contrato o saldo devedor do financiamento era diferente de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), tal circunstância não autorizaria a rescisão do contrato por inadimplemento dos vendedores.

3.
Não há controvérsia sobre o inadimplemento do apelante em relação às parcelas da entrada do preço do imóvel (previstas na cláusula segunda, §1º do contrato firmado entre as partes), de modo que, eventual atitude posterior dos apelados visando a impedir que o apelante emitisse os boletos das parcelas do financiamento devidas não pode ser considerada causa do inadimplemento do comprador.

4. Como advogado com conhecimento técnico para tanto e sabendo, de antemão, que o imóvel estava financiado pela Caixa Econômica Federal, não pode o apelante afirmar que teria sido enganado pelos apelados e que não sabia que imóvel financiado não poderia ser vendido sem o consentimento do agente bancário.

5. Diante de todo o exposto, não há fundamento para retirar do apelante a culpa pela rescisão do contrato firmado entre as partes – e as consequências de tal rescisão, como o pagamento da multa contratual -, de modo que a sentença – que determinou fosse o valor da multa descontado dos valores pagos pelo apelante (o que deverá ser apurado em liquidação ou cumprimento de sentença) -, não merece qualquer reforma.

6. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Preenchidos os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso e passo à análise de seu mérito.

Na origem,
WALACES BERMUDES DA SILVA e outra
, ora apelados, ajuizaram em face de
VALMIR MACHADO DE ANDRADE
pretendendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como sua reintegração de posse.

Alegaram, para tanto, que acordaram o preço da transação em R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), que seriam pagos da seguinte forma:
(1)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista;
(2)
R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em parcelas de R$ 3.000,00 (três mil reais) e R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e
(3)
o restante mediante pagamento das parcelas do financiamento imobiliário feito pelos compradores perante a Caixa Econômica Federal; mas que o ora apelante teria adimplido apenas “
o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) referente ao pagamento da entrada, bem como com três das sete parcelas sucessivas de R$ 3.000,00 (três mil reais), tendo pago o total de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais), permanecendo inadimplente quanto aos demais valores, que totalizam R$ 11.000,00 (onze mil reais)”
e com o pagamento das parcelas do financiamento habitacional.

Citado, o ora apelante apresentou contestação com pedido reconvencional à afirmação de que o combinado entre as partes é que o contrato de financiamento do imóvel seria por ele adimplido desde que o saldo devedor estivesse limitado a R$ 90.000,00 (noventa mil reais), mas que descobriu, posteriormente, que o saldo devedor do imóvel estava em R$ 101.000,00 (cento e um mil reais), motivo pelo qual pretendeu a devolução do imóvel e do dinheiro já pago. Afirmou, ademais, que chegou a pagar 10 (dez) prestações do imóvel, no valor total de R$ 3.823,38 (três mil, oitocentos e vinte e três reais e trinta e oito centavos) e que não pagou mais porque os ora apelados impediram a emissão dos boletos respectivos.

Pleiteou, ao final, a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, no total de R$ 43.602,12 (quarenta e três mil, seiscentos e dois reais e doze centavos), além da cláusula penal no importe de 20% (vinte por cento) do valor do preço do imóvel. Pleiteou, ademais, a condenação dos ora apelados ao pagamento de indenização por danos morais.

Devidamente instruído o feito, o juízo
a quo
proferiu a sentença de fls. 171-175 – integrada pela decisão id 8216730 -, por meio da qual julgou os pedidos formulados nos seguintes termos:

[1] ACOLHO os pedidos iniciais, no que para tanto, decreto a resolução do contrato de compra e venda, por culpa do promitente-comprador, ora Requerido;

[2] REINTEGRO os Autores na posse do imóvel objeto da lide;

[3] CONDENO o Requerido ao pagamento da multa contratual estipulada na cláusula 3ª, § 1º, sendo que o pagamento da multa será descontado do que foi pago pelo Requerido;

[4] Julgo IMPROCEDENTE a Reconvenção ajuizada pelo Requerido.

Irresignado, o apelante pleiteia a reforma parcial do julgado e, para tanto, alega, em síntese, que
(1)
a alienação do imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes estava proibida, por se tratar de imóvel financiado perante a Caixa Econômica Federal;
(2)
diante da ciência da impossibilidade de alienação do imóvel e do não cumprimento de cláusula por meio da qual os apelados se comprometeram a deixar um saldo devedor de apenas R$ 90.000,00 (noventa mil reais) na Caixa Econômica Federal, o apelante pretendeu a rescisão do contrato, mas os apelados dolosamente invadiram o imóvel e
(3)
a rescisão do contrato se deu por culpa dos apelados, que devem responder pela multa contratual por inadimplemento e, ademais, devolver os valores pagos pelo apelante.

Pois bem.

Não divergem as partes quanto à rescisão do contrato. Discutem, entretanto, quem a ela deu causa, o que passo a analisar.

A prova dos autos indica que as partes firmaram o compromisso de compra e venda de fls. 21/23 em 29 de setembro de 2017, por meio do qual acordaram o pagamento do preço do imóvel - R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) – da seguinte forma:

CLÁUSULA SEGUNDA: O valor da presente transação é feita pelo preço de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), referido valor será solvido da seguinte forma:

§1º, R$ 20.000,00 (vinte mil reais) à vista que será efetivado na segunda feira dia 02/10/2016, mediante transferência bancária, em nome de CLAUDIONOR DOS SANTOS MOTA.

§2º, além de: R$ 20.000,00 (vinte mil reais), divididos em 07, parcelas; 06 parcelas no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) e 01 parcela no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Os restantes dos pagamentos serão feitos diretamente na conta do credor: caixa econômica federal. Referido valor não será descrito neste contrato, pois o vendedor irá fazer um aporte de valores para o banco credor, com o seu FGTS, e logo passará o saldo devedor ao comprador.

Extrai-se, do referido contrato, que além do valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) que seria pago diretamente pelo comprador ao vendedor, o comprador assumiria as prestações do financiamento feito pelo vendedor perante a Caixa Econômica Federal.

Não se tem dúvidas, pois, de que restou definido o objeto, o preço e a modalidade de pagamento, o que torna obrigatório e perfeito o compromisso de compra e venda.

Com efeito, de acordo com o art. 462 do Código Civil, o compromisso de compra, como contrato preliminar que é, deve ter os mesmos requisitos do contrato a ser celebrado (no caso, o de compra e venda) que, por sua vez, nos termos do art. 482 do Código Civil, “
considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.

Devo ressaltar que não há menção, no referido contrato, acerca do valor do saldo devedor – ao contrário, há indicação expressa de que o saldo devedor não foi descrito porque ainda seria informado pelo vendedor ao comprador – e não há prova documental ou oral que indique que o saldo devedor limitado a R$ 90.000,00 (noventa mil reais) era motivo determinante para a assinatura ou manutenção da avença, de modo que, repito, o contrato foi perfectibilizado com a definição do objeto, do preço e da forma de pagamento, tal qual consta de sua cláusula segunda.

Faço este adendo porque, embora pudesse ser intuitivo que o valor do saldo devedor do financiamento devesse corresponder a R$ 90.000,00 (noventa mil reais) - resultado da subtração dos R$ 40.000,00 (quarenta mil) do valor total -, a própria dicção contratual, que não indica como certo o valor do saldo devedor, dá a entender que tal valor, que seria apurado posteriormente pelo vendedor, poderia ser diverso de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), que não alteraria a vontade contratual que levou à perfectibilização do contrato.

Em outras palavras: embora R$ 90.000,00 (noventa mil reais) seja o resultado da subtração dos R$ 40.000,00 (quarenta mil) do valor total, o contrato permitiu que o valor do saldo devedor posteriormente apurado pelo vendedor fosse maior (ou menor), sem que tal circunstância pudesse vir a alterar o negócio ou mesmo caracterizar descumprimento contratual, como quer fazer crer o apelante.

Ademais, é possível extrair da prova documental que o apelante procedeu ao pagamento de diversas parcelas do financiamento durante quase um ano inteiro (como se extrai do comprovante de fl. 88, que indica o pagamento das parcelas de janeiro a outubro de 2018) sem impugnar o valor do saldo devedor do financiamento.

Tal atitude confirma que o valor do saldo do contrato firmado entre o vendedor e a caixa Econômica Federal não era determinante para a perfectibilização ou manutenção do negócio entabulado.

Assim, tenho que
ainda que comprovado que ao tempo da assinatura do contrato o saldo devedor do financiamento era diferente de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), tal circunstância não autorizaria a rescisão do contrato por inadimplemento dos vendedores
.

Não há controvérsia sobre o inadimplemento do apelante em relação às parcelas da entrada do preço do imóvel, mas este alega que, em relação às demais parcelas do financiamento, estas não foram pagas porque os vendedores impediram que fossem emitidos os boletos respectivos.

Entretanto, o que se extrai da prova documental e oral realizada é que somente após a inadimplência de uma das parcelas do financiamento (prestação vencida em 16 de janeiro de 2019, conforme fl. 50 dos autos) é que o apelante procurou a Caixa Econômica Federal – que por sua vez procurou, por seu preposto de nome Pedro, os apelados -, para solicitar autorização para emissão dos boletos em atraso.

Em tal oportunidade, as prestações relativas à entrada do imóvel já não haviam sido pagas, motivo pelo qual os apelados não autorizaram a emissão dos boletos solicitados, ante o interesse na rescisão do contrato com base na inadimplência do apelante.

Veja-se, pois, que antes mesmo de ocorrer o alegado impedimento para a emissão dos boletos em atraso, o apelante já se encontrava inadimplente em relação às parcelas previstas na cláusula segunda, §1º do contrato firmado entre as partes, de modo que seu inadimplemento é anterior à alegada atitude praticada pelos apelados.

Assim,
não há como imputar aos apelados o inadimplemento do apelante, que já havia deixado de pagar parcelas da entrada do preço do imóvel
.

Por fim, como advogado com conhecimento técnico para tanto e sabendo, de antemão, que o imóvel estava financiado pela Caixa Econômica Federal, não pode o apelante afirmar que teria sido enganado pelos apelados e que não sabia que imóvel financiado não poderia ser vendido sem o consentimento do agente bancário.

Diante de todo o exposto, não há fundamento para retirar do apelante a culpa pela rescisão do contrato firmado entre as partes – e as consequências de tal rescisão, como o pagamento da multa contratual -, de modo que a sentença – que determinou fosse o valor da multa descontado dos valores pagos pelo apelante (o que deverá ser apurado em liquidação ou cumprimento de sentença) -, não merece qualquer reforma.

NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Em razão da sucumbência recursal, e com fulcro no art. 85, §11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (observado o art. 98, §2º e 3º do CPC), considerando a rapidez com que sua pretensão foi apreciada por este e. Tribunal de Justiça e o baixo grau de complexidade da matéria vertida nos autos.

É como voto.

Desa. Subs. FERNANDA CORRÊA MARTINS

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.